Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 62/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2020-05-06 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 10 ust. 1 i 5
journal: Dz.U. 1991 nr 30 poz 127
law: Ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Sędziowie WSA Dariusz Kurkiewicz WSA Diana Trzcińska po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 6 maja 2020 r. sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia 6 grudnia 2019 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy (dalej jako Wójt Gminy) wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Wojewody (dalej jako Wojewoda) z dnia 6 grudnia 2019 r., którą utrzymano w mocy decyzję Starosty (dalej jako Starosta) z dnia 19 lipca 2019 r., ustalającą na rzecz F. D. odszkodowanie za nieruchomość położoną w K., gmina S., oznaczoną ewidencyjnie jako działka nr [..], o pow. 485 m², przejętą pod drogę gminną.

Zaskarżona decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Decyzją z dnia 27 listopada 1996 r. Wójt Gminy zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..] położonej we wsi K. gmina S., będącej własnością F. D., na m.in. działkę nr [..], która, jak wskazano, stanowić będzie drogę. W uzasadnieniu decyzji podano, że po uprawomocnieniu się decyzji działka przejdzie na własność Gminy, a należność za przejęty grunt zostanie ustalona w terminie późniejszym odrębną decyzją.

Decyzją z dnia 19 lipca 2019 r. Starosta ustalił na rzecz byłego właściciela odszkodowanie w wysokości 15.651,00 zł za ww. nieruchomość. W punkcie 2 decyzji organ wskazał, że do wypłaty odszkodowania zobowiązany jest Wójt Gminy oraz, że wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu powołano się także na art. 10 ust. 5 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r., nr 30 poz. 127 ze zm.), dalej jako u.g.g.w., obowiązującej w dniu wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości, zgodnie z którym grunty wydzielone pod budowę ulic z nieruchomości objętej na wniosek właściciela podziałem przechodzą na własność gminy z dniem, w którym decyzja lub orzeczenie o podziale stały się ostateczne lub prawomocne, za odszkodowaniem ustalonym według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

W odwołaniu od tej decyzji Wójt Gminy wskazał, że wartość działki zawarta w operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę S. B. jest zbyt wysoka i nie odzwierciedla poziomu cen występującego na rynku nieruchomości przeznaczonych pod komunikację. Do odwołania dołączono kontroperat, w którym określono wartość przedmiotowej nieruchomości na 3.186,00 zł.

Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty. W uzasadnieniu tej decyzji wyjaśniono, że na gruncie art. 10 ust. 5 u.g.g.w., który był podstawą prawną decyzji podziałowej, jedną z przesłanek koniecznych do spełnienia dla przejścia za odszkodowaniem działki na własność gminy było przeznaczenie tej działki pod budowę ulicy, przy czym ulica ta nie musiała być zaliczona do żadnej z kategorii dróg publicznych, ważne natomiast, by ulica ta miała charakter ogólnodostępny i była przeznaczona do obsługi działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego podział nieruchomości doprowadził do wydzielenia działki nr [..] pod ulicę, która stanowi obecnie ogólnodostępny ciąg komunikacyjny miejscowości K.

Ponadto, przedmiotowa działka w dacie podziału objęta była miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy zatwierdzonym uchwałą Gminnej Rady Narodowej nr XI/39/90 z dnia 27 lutego 1990 r. (Dz. Urz. Woj.. z dnia 15 czerwca 1990 r. nr 16, poz. 124). Plan ten został uchwalony w roku 1990 r., a zatem w okresie obowiązywania ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 17, poz. 99 ze zm.), która nie przewidywała obowiązku ustalania w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego linii rozgraniczających ulice, place oraz drogi publiczne. Obowiązek sporządzania planu dla terenów, na których przewidziano realizację lokalnych celów publicznych wprowadziła dopiero ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 1995 r. Z kolei pojęcie inwestycji celu publicznego wprowadzone zostało dopiero w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717). Mając to na uwadze Wojewoda stwierdził, że w ww. planie przedmiotowa działka nie musiała być przeznaczona pod drogi publiczne. Tym bardziej, że w decyzji podziałowej została określona jako "droga".

Zdaniem organu odwoławczego w niniejszej sprawie zostały więc spełnione wszystkie przesłanki określone w art. 10 ust. 5 u.g.g.w. uprawniające do stwierdzenia, że zaistniał skutek w postaci przejścia prawa własności działki nr [..] na rzecz Gminy. Jeżeli zaś zostały spełnione wszystkie przesłanki określone w art. 10 ust. 5 ustawy, to będzie miał zastosowanie art. 233 oraz art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n.

Dokonując następnie analizy formalnoprawnej oraz funkcjonalnej operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania Wojewoda stwierdził, że jest on sporządzony prawidłowo oraz zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Operat jest jasny, logiczny i nie zawiera nieścisłości czy błędów. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji podziałowej położona była na terenie rolnym, ustalenia te potwierdza zaświadczenie Wójta Gminy z dnia 17 października 2018 r., zatem wycena gruntu została przeprowadzona w oparciu o § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej jako rozporządzenie w sprawie wyceny. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował także art. 134 u.g.n. i wynikającą z niego "zasadę korzyści".

Oceniając z kolei operat dołączony do odwołania od decyzji organu pierwszej instancji Wojewoda uznał, że zawiera on liczne błędy rachunkowe. Po pierwsze autorka wyceny nieprawidłowo określiła cenę średnią w wysokości 4,89 zł za m2. Cena średnia z przyjętych do porównań transakcji nieruchomości podobnych wynosi 5,66 zł za m2. W związku z tym, biegła w sposób nieprawidłowy określiła również zakres współczynników korygujących dla górnej i dolnej granicy. Współczynnik dla dolnej granicy niewłaściwie został określony w wysokości 0,421, natomiast dla górnej został nieprawidłowo oszacowany w wysokości 1,841. Współczynnik korygujący dla dolnej granicy wynosi 0,364, dla górnej zaś 1,590. Ponadto tak zróżnicowana wysokość współczynników dla dolnej i górnej granicy budzi wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównań. Wątpliwości Wojewody budziła również gradacja cechy rynkowej "lokalizacja nieruchomości'" przy wycenie nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Rzeczoznawca majątkowy wskazała, że nieruchomości położone w B. i S. mają gorszą lokalizację niż te położone w S. czy K., bez wyjaśnienia dlaczego przyjęła takie oceny dla danej cechy rynkowej. Wiarygodność przedmiotowej wyceny podważa także przyjęcie wagi 30% dla cechy "powierzchnia nieruchomości". Z uwagi na błędy i niejasności nie może on być zdaniem Wojewody uznany za sporządzony zgodnie z prawem i nie może stanowić dowodu w sprawie.

W skardze Wójt Gminy domaga się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, zarzucając organom naruszenie:

1. art. 7 k.p.a., 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. poprzez rozpatrzenie materiału dowodowego w sposób wybiórczy i oparcie swych ustaleń wyłącznie na podstawie dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego z dnia 7 grudnia 2018 r. sporządzonego na zlecenie Starosty przez rzeczoznawcę majątkowego S. B. z całkowitym pominięciem tego, że skarżący zgłosił szereg różnego rodzaju zastrzeżeń, uchybień i wątpliwości co do prawidłowości sporządzonej opinii, a wątpliwości te nie zostały w sposób logiczny i jednoznaczny wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego;

2. art. 7 k.p.a., 75 k.p.a., 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. i art. 84 § 1 k.p.a. poprzez zupełnie dowolne uznanie przez organ odwoławczy, że kontroperat szacunkowy nie jest wykonany rzetelnie i poprawnie, podczas gdy organ w takim stopniu nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, a w sprawie zaniechano wystąpienia o ocenę operatu do organizacji rzeczoznawców majątkowych;

3. art. 157 u.g.n. poprzez nieuprawnione przyjęcie przez Wojewodę, że wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego jest rzetelna i poprawnie wykonana;

4. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, w której zachodziły podstawy do uchylenia tej decyzji w całości oraz przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpoznania z uwagi na uchybienia w zakresie przeprowadzenia postępowania dowodowego (zaniechanie wystąpienia o ocenę operatów do organizacji rzeczoznawców majątkowych) i oceny dowodu z opinii biegłych, co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

5. art. 98 ust. 1 u.g.n. poprzez jego zastosowanie pomimo, że wydzielona działka nr [..] nie została przeznaczona pod budowę drogi publicznej (lub jej poszerzenie), a tym samym nie została spełniona przesłanka uprawniająca właściciela działki do ustalenia odszkodowania na jego rzecz.

Zdaniem skarżącej przewidziane w art 98 ust. 3 u.g.n. prawo do uzyskania odszkodowania dotyczy wyłącznie działek wydzielonych w wyniku dokonanego podziału pod drogi publiczne. To z decyzji podziałowej musi wynikać, że wydzielona działka gruntu została wydzielona pod drogę publiczną. W niniejszej sprawie, właściciel działki z własnej woli podjął inicjatywę i dążył do podziału swojej nieruchomości, doprowadzając do powstania nowych działek, wśród których znajdywała się także działka nr [..] tworząca drogę, nie mającą jednak statusu drogi publicznej. Trudno zatem uznać, by tego rodzaju ograniczenie, podejmowane z inicjatywy właściciela, czy też precyzyjniej - samoograniczenie własności, rodziło po stronie Państwa obowiązek odszkodowawczy. Ponadto z uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie wynika, czy działka gruntu nr [..] wydzielona pod drogę ma charakter drogi publicznej, w szczególności czy jest ogólnodostępna i połączona z siecią dróg publicznych. Organ dokonując analizy zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego dokonał wybiórczej jego oceny, opierając swe ustalenia wyłącznie na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 7grudnia 2018 r. przez S. B. i uznając je za prawidłowe bez jakiejkolwiek próby wyjaśnienia okoliczności będących przedmiotem zarzutów skarżącej.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę uczestnik postępowania F. D. wniósł o jej oddalenie, przedstawiając swoje stanowisko w sprawie. Zdaniem uczestnika organy administracyjne prawidłowo uznały operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Starosty za materiał pełnowartościowy, mogący Stanowic podstawę czynienia miarodajnych ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie. Biegły sporządził opinie w oparciu o posiadane wiadomości specjalne wynikające zarówno z wykształcenia, jak i doświadczenia zawodowego, a dokonane na ich podstawie ustalenia faktyczne są zgodne z zasadami logicznego rozumowania. Złożona do akt sprawy opinia precyzyjnie i wyczerpująco obrazuje przebieg czynności biegłego, zastosowane przez niego metody pracy oraz poczynione wnioski. Na tej podstawie organy obu instancji, w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny oparły zaskarżone decyzje.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna.

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, to znaczy z obowiązującymi przepisami prawa materialnego i procesowego. Zakres kontroli sądu wyznacza przepis art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), dalej jako p.p.s.a., stanowiący, że sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem dotyczącym art. 57a.

Kontroli sądowej w niniejszej sprawie poddano decyzję Wojewody utrzymującą w mocy decyzję Starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejścia rzecz Gminy z mocy prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [..], położonej w gminie S., obręb K. Podstawą prawną działań organów w tej sprawie był przepis art. 98 ust. 3 oraz art. 129 ust. 5 u.g.n., a jej wydanie jest konsekwencją decyzji Wójta Gminy z dnia 27 listopada 1996 r., która zatwierdziła projekt podziału działki nr [..] we wsi K., gmina S. m.in. na działkę nr [..]. Działka ta, zgodnie ze wskazaniem decyzji, miała stanowić drogę.

Jak wynika z akt sprawy decyzja o podziale wydana na podstawie art. 10 ust. 5 u.g.g.w., który to przepis w dacie wydania tej decyzji stanowił, że grunty wydzielone pod budowę ulic z nieruchomości objętej na wniosek właściciela podziałem przechodzą na własność gminy z dniem, w którym decyzja lub orzeczenie o podziale stały się ostateczne lub prawomocne, za odszkodowaniem ustalonym według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Z kolei w aktualnym stanie prawnym art. 98 ust. 3 u.g.n. przewiduje, że za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, i które przeszły z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Skoro więc zarówno poprzednia ustawa z 1985 r., pod rządami której pozbawiono byłego właściciela prawa własności działki nr [..], jak i obecne uregulowania prawne przewidują odszkodowanie z tytułu przejścia własności gruntu, który w wyniku podziału został przeznaczony pod budowę ulic, to realizowanie roszczenia o odszkodowanie na podstawie przepisów u.g.n. jest w pełni uzasadnione. W konsekwencji w sprawach, w których doszło do pozbawienia prawa do nieruchomości bez ustalonego odszkodowania zastosowanie znajdzie przepis procesowy określający właściwość organu do wydania decyzji o odszkodowaniu, a mianowicie art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n., zgodnie z którym starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie. Przy czym, ustalenie prawa do odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 u.g.n. uwarunkowane zostało dwoma przesłankami: po pierwsze - wydzieleniem działek gruntu pod drogi publiczne, w tym drogi gminne, w następstwie podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, a po drugie - przejściem ich z mocy prawa na własność gminy - w przypadku drogi gminnej.

W niniejszej sprawie kwestią sporną była pierwsza z przesłanek, bowiem zdaniem skarżącej Gminy przedmiotowa działka nie stanowi drogi publicznej, lecz drogę wewnętrzną, co wyklucza przyznanie odszkodowania byłemu właścicielowi. Zdaniem skarżącej działka, która przechodzi z mocy prawa na własność gminy musi być jasno wskazana w decyzji podziałowej jako przeznaczona pod budowę drogi publicznej, w szczególności z decyzji tej powinno wynikać, czy wydzielona działka jest ogólnodostępna i połączona z siecią dróg publicznych. W ocenie sądu stanowisko to jest błędne.

Należy bowiem zauważyć, że na gruncie art. 10 ust. 5 u.g.g.w. jedną z przesłanek koniecznych do spełnienia dla przejścia za odszkodowaniem własności działki na gminę było przeznaczenie tej działki w wyniku podziału pod budowę ulicy, przy czym ulica ta nie musiała być zaliczona do żadnej z kategorii dróg publicznych. Ważne jest natomiast, by ulica ta miała charakter ogólnodostępny i była przeznaczona do obsługi działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 6 kwietnia 2006 r., sygn. akt IV CK 418/05, LEX nr 394661; wyroki NSA: z dnia 6 sierpnia 2009 r., sygn. akt I OSK 1091/08 i z dnia 21 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 349/09, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W omawianym przypadku z sentencji decyzji podziałowej jasno wynika, że powstała w wyniku podziału działka nr [..] "stanowić będzie drogę". Zdaniem sądu, powyższe stwierdzenie w zestawieniu z mapą projektowanego podziału prowadzi do wniosku, że przedmiotowa działka spełniała warunki pozwalające na zaliczenie jej do kategorii ulic, tj. miała charakter ogólnodostępny. Działka ta stanowi bowiem nieograniczony niczym dojazd do kilku nieruchomości, w tym działek (nr [..] i [..]) powstałych w wyniku podziału. To oznacza, wbrew twierdzeniom skarżącej, że jest ona dostępna nie tylko dla wszystkich właścicieli działek, którym zapewniała dojazd, ale i dla każdego chcącego z tej drogi skorzystać i była przeznaczona do zapewnienia dojazdu z drogi publicznej do działek powstałych w wyniku podziału nieruchomości.

Co równie istotne, zgodnie z art. 10 ust. 1 u.g.g.w., podział nieruchomości mógł nastąpić wyłącznie, jeżeli był zgodny z obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W dacie podjęcia decyzji zatwierdzającej podział obowiązywała opisana w zaskarżonej decyzji uchwała o miejscowym planie szczegółowym zagospodarowania przestrzennego, podjęta na podstawie przepisów ustawy z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1989 r., nr 17, poz. 99 ze zm.). Zgodnie z art. 27 ust. 1 tej ustawy miejscowy plan szczegółowy określa przeznaczenie gruntu, wyznacza linie rozgraniczające te grunty, ustala zasady uzbrojenia terenu oraz zasady kształtowania zabudowy, a w miarę potrzeby również inne warunki i wytyczne. Wśród elementów planu miejscowego szczegółowego nie określano zatem ustalenia linii rozgraniczających ulice, place oraz drogi publiczne. W związku z tym jako trafne należy zaakceptować stanowisko Wojewody, że dla zgodności z planem miejscowym podziału nieruchomości, na skutek którego wydzielona zostaje działka pod drogę, nie było konieczne, aby w planie tym taka droga została przewidziana.

Mając to wszystko na uwadze sąd uznał, że prawidłowo ustalono, iż zaszły przesłanki umożliwiające ustalenie odszkodowania za wywłaszczony grunt, przewidziane w art. 98 ust. 1 u.g.n. Jak bowiem wykazano, działka nr [..] została przeznaczona pod drogę na wniosek jej byłego właściciela, decyzja zatwierdzająca ten podział stała się ostateczna, a grunt przeszedł z mocy prawa na własność jednostki samorządu terytorialnego. Nie było też przedmiotem sporu, że odpowiednie odszkodowanie nie zostało dotychczas ustalone w drodze uzgodnień, co umożliwiało rozpoznanie przez organy administracji wniosku złożonego przez byłego właściciela.

Następnie rozważając kwestię ustalenia wysokości odszkodowania trzeba wskazać, że podstawowym dokumentem w tym zakresie jest opinia rzeczoznawcy majątkowego. Wskazuje na to wprost treść art.130 ust. 2 u.g.n., który stanowi, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Operat ten jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a., a zatem podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, a następnie sądu. Przy czym ocena wartości dowodowej tego dokumentu jest w pewien sposób ograniczona, gdyż operat szacunkowy jest dokumentem ściśle sformalizowanym, opartym na wiedzy specjalistycznej posiadanej przez biegłego.

W związku z tym, w zakresie merytorycznym dotyczącym metodologii i wiedzy specjalistycznej ani organ, ani sąd administracyjny nie wkraczają z kontrolą prawidłowości tego dokumentu. Rzeczoznawca majątkowy samodzielnie dokonuje wyboru określonego podejścia oraz techniki i metody szacowania wartości nieruchomości, właściwego w danej sprawie, i za dokonany przez siebie wybór ponosi odpowiedzialność. Także wybór biegłego co do nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny, cechy i wagi tych cech oraz współczynniki stanowią wiedzę specjalistyczną, wykraczającą poza przedmiot merytorycznego badania, chyba że rzeczoznawca dokona tego wyboru w sposób całkowicie nieuzasadniony, według niejasnych kryteriów, co mogłoby wzbudzić wątpliwości odnośnie do prawidłowości takiego wyboru. Operat musi bowiem spełniać wymogi określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu wykonawczym oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, niebudzącym wątpliwości przedstawieniu cech różniących te nieruchomości w stosunku do nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, a także na wyczerpującym wyjaśnieniu przyjętych przez rzeczoznawcę wyborów w tym zakresie.

Zatem sam fakt sporządzenia opinii przez podmiot posiadający odpowiednie uprawnienia i wiedzę w zakresie wycen majątkowych nie przesądza o uznaniu jego mocy dowodowej. Wiedza specjalistyczna wyznacza jedynie granice kontroli, jakiej może dokonywać organ. Skoro jednak ustalenia wynikające z operatu bezpośrednio kształtują orzeczenie organu co do wysokości odszkodowania, to organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego określonych w art. 7, art. 77 § i art. 80 k.p.a. W szczególności nie jest zwolniony z obowiązku dokładnego wyjaśnienia sprawy i powinien podejmować działania zmierzające do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Dlatego też organ prowadzący postępowanie w sprawie odszkodowania może zakwestionować operat szacunkowy wówczas, gdy przy jego sporządzaniu doszło do naruszenia prawa lub zawiera on ewidentne błędy dyskwalifikujące jego walory dowodowe.

Zdaniem sądu takie naruszenia nie miały miejsce w niniejszej sprawie, a ocena Wojewody co do prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie Starosty pod względem formalnym jest trafna. Dokument ten zawiera wszystkie wymagane prawem elementy, zaś wynikające z niego ustalenia są logiczne i odpowiednio uzasadnione, jak również znajdują odzwierciedlenie w zebranym materiale. Wszelkie wątpliwości zostały też wyczerpująco wyjaśnione przez rzeczoznawcę w dodatkowych pismach (vide: pismo z dnia 7 października 2019 r. w aktach administracyjnych).

Przede wszystkim prawidło autor wyceny ustalił przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania decyzji podziałowej i na dzień wyceny. W tym zakresie rzeczoznawca oparł się na ustaleniach ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (uchwała Gminnej Rady Narodowej nr XI/39/90 z dnia 27 lutego 1990 r.; Dz. Urz. Woj.. z dnia 15 czerwca 1990 r. nr 16, poz. 124), zgodnie z którym działka znajdowała się na ternie rolnym. Powyższe zostało potwierdzone zaświadczeniem Wójta Gminy z dnia 17 października 2018 r. Z kolei w odniesieniu do celu wywłaszczenia biegły przyjął przeznaczenie drogowe działki, opierając się w tym zakresie zarówno na treści decyzji podziałowej, jak i na danych z rejestru gruntów i budynków, gdzie działka oznaczona została symbolem dr – drogi. Aktualne, alternatywne, przeznaczenie nieruchomości zostało także potwierdzone oględzinami nieruchomości, które odbyły się w dniu 3 grudnia 2018 r. Z protokołu tych oględzin wynikało natomiast, że część nieruchomości gruntowej stanowiąca działkę gruntu jest wykorzystywana na cele komunikacyjne, jako gruntowy dojazd do nieruchomości.

W związku z tym, zdaniem sądu, rzeczoznawca w celu ustalenia i wyboru odpowiedniej wartości nieruchomości zasadnie analizie poddał rynek nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod tereny rolne i rynek przeznaczonych lub/i zajętych pod tereny dróg. Przy czym w operacie uzasadniono rozszerzenie zarówno obszaru badanych rynków na sąsiednie gminy ze względu na brak na terenie obrębu K. transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych, zarówno o przeznaczeniu rolnym, jak i drogowym. Również ze względu na ograniczoną ilość transakcji w okresie dwóch lat od dnia określania wartości działki, zasadne było rozszerzenie okresu badania od dnia 1 maja 2015 r. do dnia wyceny. Działania takie pozwoliły rzeczoznawcy zebrać odpowiednią próbkę nieruchomości, których ustalone cechy porównano z przedmiotem wyceny w celu ustalenia jego wartości rynkowej.

Badanie rynku przeprowadzone w takich warunkach wykazało, że ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeznaczonej pod tereny rolne kształtują się w przedziale od 20.000 do 80.000 za ha (20-80 zł/m2), zaś ceny nieruchomości podobnych przeznaczonych pod drogi kształtują się w przedziale od 20 do 50 zł za m2. W związku z tym wartość przedmiotowej części nieruchomości ustalono według alternatywnego sposobu użytkowania, tj. przeznaczenia zgodnego z celem zawartym w decyzji Wójta, bowiem jest ona wyższa od wartości obliczonej według przeznaczenia z dnia wydania decyzji podziałowej (2.675 zł) i wynosi 15.651 zł. W ocenie sądu przeprowadzona analiza rynków i poczynione ustalenia w pełni uzasadniały zastosowanie zasady korzyści, w zgodzie z treścią art. 134 ust. 4 u.g.n.

Wątpliwości sądu nie budzi także przyjęta metodologia oszacowania wartości przedmiotowej działki oraz dobór nieruchomości podobnych, które to kwestie zostały w sposób wyczerpujący uzasadnione przez biegłego. W szczególności nie ma podstaw do kwestionowania zastosowanej metody porównywania parami, gdyż metoda ta jest pierwszą z metod dotyczących wyceny nieruchomości tego typu (§ 4 ust. 2 i 3 rozporządzenia w sprawie sporządzania wyceny). Zastosowanie tej metody nastąpiło zgodnie z wymogami prawa, tj. zbiór nieruchomości podobnych stanowił wystarczającą próbkę do dokonania wyceny, gdyż przyjęto 7 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu rolnym i 9 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Spośród niech rzeczoznawca wybrał natomiast po trzy nieruchomości najbardziej zbliżone cechami do nieruchomości porównywanej i na tej podstawie każdą z nich porównał do przedmiotowej nieruchomości pod względem ustalonych charakterystycznych cech mających wpływ na ceny (sąsiedztwo i lokalizacja), którym nadano odpowiednie wagi.

Trzeba w tym miejscu zauważyć, że analiza wpływu poszczególnych cech rynkowych na wartość szacowanych nieruchomości jest sferą należącą do wiadomości specjalnych. Niemniej jednak, w piśmie z dnia 7 października 2019 r. rzeczoznawca wyjaśnił, że dobór cech rynkowych nieruchomości nieprzeznaczony pod drogi nie jest typowy, jak np. dla nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i stanowisko to należy zaakceptować. W niniejszej sprawie chodzi bowiem o nieruchomość przejętą przez podmiot publicznoprawny pod konkretny cel publiczny, w związku z czym rynek tych nieruchomości nie rządzi się ogólnymi zasadami, jak w odniesieniu do nieruchomości prywatnych, co niewątpliwie znajduje odzwierciedlenie w ograniczonym katalogu cech rynkowych wpływających na ceny osiągane z obrotu tymi gruntami. W swoich wyjaśnieniach rzeczoznawca szczegółowo odniósł się do kwestii zaszeregowania wycenianej działki do odpowiednich skal przyjętych dla ustalonych cech rynkowych. W tym zakresie wskazał, że cecha lokalizacji odnosi się do znaczenia komunikacyjnego, a zatem uwzględniono, że przedmiot wyceny ma status drogi, lecz położony jest w miejscu o standardowych znaczeniu komunikacyjnym, co uzasadniało przypisanie jej oceny niższego. Cecha sąsiedztwa z kolei odnosi się do położenia działki i najwyższe ceny rynkowe osiągają nieruchomości położone w sąsiedztwie lub okolicy o wyższej wartości rynkowej (zabudowy mieszkalno-usługowej), co potwierdzają wyniki badania rynku. Przedmiotowa działka położona jest natomiast w sąsiedztwie gruntów rekreacyjno-wypoczynkowych, dlatego jej sąsiedztwo oceniono jako dobre.

Zdaniem sądu wyjaśnienia te są logiczne i nie pozostają w sprzeczności z zebranym materiałem dowodowym. W szczególności materiał dowodowy potwierdza, że poddana wycenie działka zlokalizowana jest w północnej części miejscowości, poza centrum i nie stanowi bezpośredniego dojazdu do ważnych ciągów komunikacyjnych. W ocenie sądu uzasadnia to przypisanie jej cechy lokalizacji dobrej, gdyż ma ona standardowe znaczenie komunikacyjne. Zakres skali omawianej cechy jest natomiast uzasadniony uwarunkowaniami miejscowości, w której droga się znajduje, gdyż na tym terenie drogi nie stanowią ciasnej sieci połączeń, lecz są rozproszone, są długie a ich krótsze odnogi stanowią dojazdy do wielu nieruchomości położonych w głąb miejscowości. Dlatego też nie każda droga lub jej fragment ma znaczenie komunikacyjne, co uzasadnia ich podział na drogi o większym i standardowym znaczeniu komunikacyjnym. Nie ma też wątpliwości, że działka położona jest w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej, zabudowy letniskowej, zabudowy zagrodowej, gruntów niezabudowanych i gruntów wykorzystywanych na cele rolne oraz Jeziora (vide: protokół z oględzin), dlatego zasadnym było ocenienie jej sąsiedztwa jako dobre, gdyż wskazane grunty, w szczególności niezabudowane, osiągają niższą wartość, niż grunty ścisłej zabudowy mieszkaniowej i usługowej.

W związku z tym brak jest podstaw do podważenia wyborów biegłego w omawianym zakresie, który wszak wymaga wiadomości specjalnych, a ocena, do jakiej uprawnione były organy administracji i sąd wykazała, że działania rzeczoznawcy nie naruszają wymogów określonych w przepisach u.g.n. i rozporządzenia w sprawie wyceny.

Mając to na uwadze należy stwierdzić, że analiza treści operatu nie budzi wątpliwości co do jego spójności, logiczności ustaleń i zupełności. Autor wyceny uwzględnił bowiem jej cel, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w dacie wydania decyzji podziałowej i przeznaczenie alternatywne, stan nieruchomości, a także dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Jednocześnie w operacie w sposób przekonujący uzasadniono zarówno rozszerzenie analizowanych rynków na tereny gminy S., gminy W., Gminy L. oraz Gminy L., jak i zakresu czasowego badania, natomiast wszelkie zgłoszone w toku postępowania wątpliwości zostały w sposób przekonujący wyjaśnione.

W konsekwencji sąd uznał, że sporządzona w toku postępowania wycena wywłaszczonej działki mogła stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania należnego byłemu właścicielowi za odjęte prawo własności, co prawidłowo oceniły orzekające w sprawie organy. Pozytywna ocena sądu w tym zakresie powoduje, że prawidłowe było działanie organów, które wobec braku podstaw do kwestionowania tego dokumentu nie wystąpiły o jego weryfikację przez organizację rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 u.g.n., jak domagała się tego skarżąca. Nie można bowiem przyjąć, że obowiązek skorzystania z tego trybu weryfikacji operatu obciąża każdorazowo organ, gdy strona kwestionuje operat, nawet przedkładając inne opracowanie. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu stanowiącego podstawę ustaleń organu decyduje nie żądanie strony, lecz uzasadnione wątpliwości organu co do prawidłowości jego sporządzenia (zob. wyrok NSA z dnia 18 grudnia 2019 r., sygn. akt II OSK 3448/18, dostępny w CBOSA). Nie można zatem oczekiwać od organu by skorzystał z trybu at. 157 u.g.n., gdy nie ma on wątpliwości co do prawidłowości sporządzonej wyceny (zob. wyrok NSA z dnia 1 sierpnia 2019 r., sygn. akt I OSK 2662/17, dostępny jw.). Takich zaś wątpliwości organ nie miał w niniejszej sprawie, a stanowisko takie akceptuje sąd wojewódzki.

Oceny tej nie zmienia fakt złożenia przez Gminę kontroperatu określającego wartość przedmiotowej nieruchomości w znacznie niższej wysokości, gdyż w ocenie sądu nie może on być wystarczającym dowodem umożliwiającym skuteczne podważenie ustaleń, wynikających z operatu szacunkowego przyjętego przez organ i ocenionego również przez Wojewodę jako prawidłowy. Kontroperat został natomiast poddany badaniu przez ten organ, w konsekwencji czego zasadnie stwierdzono, że nie może on stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie.

W opracowaniu tym zastosowano odmienną metodologię wyliczeń poprzez zastosowanie metody korygowania ceny średniej. To zaś wymagało, zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, przyjęcia co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W sytuacji, gdy jak wynika zarówno z operatu sporządzonego na zlecenie organu, jak i z kontroperatu strony, że w obrębie K. i nie zanotowano transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości podobnych o przeznaczeniu rolnym i przeznaczeniu drogowym, zastosowanie tej metody wymagana znacznego poszerzenia rynku poddawanego analizie. W konsekwencji, ze względu na fakt, że na terenie gminy S. odnotowano tylko dwie transakcje nieruchomością drogową w okresie dwóch lat od daty wyceny, badanie rynku rozszerzono o rok 2016 i o teren województwa p.

Ustalenia te budzą jednak wątpliwości w świetle danych wynikających z operatu z dnia 7 grudnia 2018 r., który podobnie jak kontroperat obejmował lata 2016, 2017 i 2018, i w którym udało się odnaleźć transakcje nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu drogowym na terenie powiatu w., w którym znajduje się wyceniana nieruchomość, bez konieczności poszerzania rynku na całe województwo p. Wprawdzie wybór podejścia i metody wyceny stanowi jak zaznaczono wiadomości specjalne, to jednak możliwa jest ocena, czy wybory te były zgodne z przepisami prawa i uzasadnione w okolicznościach sprawy. Jak to już sąd zaznaczył, przyjęta w kontroperacie metoda korygowania ceny średniej, zgonie z § 4 ust. 4 rozporządzenia, wymaga przedstawienia kilkunastu transakcji, co często jest niemożliwe przy specyficznym przedmiocie wyceny, a takim jest nieruchomość o przeznaczeniu drogowym, położona poza terenami zurbanizowanymi. W ocenie sądu warunki te wymagają od rzeczoznawcy ostrożności przy wyborze tej metody i należytego uzasadnienia w tym zakresie, w przeciwnym wypadku wycena może naruszać inne przepisy regulujące zasady sporządzania operatu szacunkowego.

W szczególności należy mieć na uwadze, że w § 36 ust. 2 rozporządzenia, który znajduje zastosowanie przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n. ustawodawca posługuje się pojęciami "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego". Zasadą jest, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa. W sytuacji, gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest kierować się danymi rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Ustalony porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny obwiązany jest kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym. (zob. wyrok NSA z dnia 1 czerwca 2017 r., sygn. akt I OSK 2311/15, dostępny w CBOSA).

W świetle § 4 ust. 4 i § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny trzeba stwierdzić, że skoro zasadą sporządzania operatu jest badanie w pierwszej kolejności rynku lokalnego, to wymóg ten powinien być uwzględniony przez rzeczoznawcę przy wyborze metody wyceny i w pierwszej kolejności powinien zastosować taką metodę, która nie będzie wymagała poszerzenia analizowanego rynku poza rynek lokalny w przedstawionym wyżej rozumieniu. Natomiast jeżeli rzeczoznawca uzna, że w okolicznościach sprawy konieczne jest poddanie analizie rynku regionalnego, stanowisko to powinien odpowiednio uzasadnić.

Takiego uzasadnienia nie zawiera przedmiotowy kontroperat, natomiast zarówno operat z dnia 7 grudnia 2018 r., jak i dane wynikające z samego kontroperatu poddają w wątpliwość zasadność zastosowania metody korygowania ceny średniej. Należy bowiem zauważyć, że choć biegła wskazała, iż w gminie S. w okresie 2 lat od daty wyceny (30 lipca 2019 r.) zanotowano tylko dwie transakcje nieruchomościami drogowymi, to treść operatu temu przeczy. W przedstawionym na s. 13 zbiorze znalazły 3 transakcje z terenu gminy S. w okresie do dnia 30 lipca 2017 r., natomiast samo rozszerzenie czasu badania na rok 2016 pozwoliło uzyskać wystarczającą próbę aż 16 transakcji nieruchomościami z terenu gminy S., które zresztą zostały przyjęte do porównania. W ocenie sądu wojewódzkiego nie było podstaw do rozszerzania analizowanego rynku na rynek regionalny – województwa p. Ponadto, rynek lokalny w rozumieniu § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości obejmuje gminę lub powiat, zatem przed objęciem analizą rynku regionalnego, biegła powinna wyczerpać możliwość badania w ramach rynku lokalnego – powiatu, czego nie uczyniła, ani nie wyjaśniła zasadności pominięcia pozostałych gmin powiatu w. Jak natomiast wynika z operatu przyjętego przez organ, tak określony rynek lokalny był wystarczający dla sporządzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości.

Zdaniem sądu przyjęta przez rzeczoznawcę w spornym kontroperacie metoda skutkowała koniecznością odstąpienia od zasady analizowania w pierwszej kolejności rynku lokalnego – gminy lub powiatu, co niewątpliwie miało wpływ na zbiór nieruchomości podobnych i cenę średnią transakcji, a w konsekwencji na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Z uwagi na wskazane wyżej wątpliwości co do zasadności takich działań należy uznać, że operat ten zawierał uchybienia, których wystąpienie nie pozwala, aby dokument ten stał się podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie.

Trafnie też zwrócił uwagę Wojewoda, że kontroperat zawiera błędy rachunkowe. W szczególności dotyczy do ustalonej ceny średniej, która stanowiła podstawę oszacowania wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania. Jak wynika bowiem wynika z analizy cen transakcji przyjętych do porównania, cena średnia wynosi nie 4,89 zł/m2, jak wskazała biegła, lecz 5,66 zł/m2 (158, 50 zł/28 transakcji). Uchybienie w tym zakresie ma istotny wpływ na wartość wycenianej nieruchomości, gdyż stanowiła podstawę obliczenia ceny jednostkowej działki nr [..], a więc dodatkowo przesądza o braku przydatności tego opracowania dla sprawy niniejszego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości.

Wreszcie należy zgodzić się z Wojewodą, że również przyjęte cechy cenotwórcze dla rynku nieruchomości drogowych budzą wątpliwości co do miarodajności tych cech dla niniejszej wyceny. Jak już bowiem wskazano, rynek obrotu nieruchomościami drogowymi jest specyficzny, co znajduje odzwierciedlenie w zbiorze cech cenotwórczych i ich wagach. W szczególności należy uznać, że co do zasady "powierzchnia gruntu" nie ma wpływu na kształtowanie się cen transakcyjnych działek drogowych ze względu na charakter i sposób wykorzystywania tego rodzaju nieruchomości. Kryterium wielkości niewątpliwie wpływa na wartość tych nieruchomości, których wykorzystywanie w konkretny sposób uzależnione jest od określonej powierzchni działki, co ma znaczenie przy budowie kubaturowej, np. mieszkaniowej czy usługowej (por. wyrok NSA z dnia 30 sierpnia 2013 r., sygn. akt I OSK 829/12, dostępny w CBOSA). Natomiast w odniesieniu do działek o przeznaczeniu komunikacyjnym zarówno kształt i powierzchnia działki zależne są od przebiegu pasa planowanej drogi i nie są niezależnymi atrybutami oceny działki, zatem jej przydatność jako nieruchomości drogowej nie jest uwarunkowana kształtem i powierzchnią. Zdaniem sądu nie wymaga też wiedzy specjalnej to, że nabywca prywatny zaoferuje prywatnemu zbywcy wyższą cenę za nabywaną nieruchomość mającą dogodne cechy takie jak: powierzchnia, kształt, walory użytkowe, możliwości inwestycyjne, dostępność komunikacyjna, bo w ten sposób może ją wykorzystać w różny sposób, w części zbyć, obciążyć prawem, pobierać pożytki. Jednocześnie oczywistym jest, że dla Skarbu Państwa (jednostki samorządu terytorialnego), który ma wybudować drogę na przejmowanym gruncie nie ma znaczenia jaka jest jego powierzchnia, bo i tak ma w tym miejscu być droga, zaś taka nieruchomość jest przydatna tylko na cel drogowy (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 września 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 2734/13, dostępny w CBOSA).

W związku z tym nie znajduje uzasadnienia, aby w okolicznościach sprawy powierzchnia nieruchomości o przeznaczeniu drogowym miała stanowić cechę wpływającą na jej wartość. W szczególności brak było podstaw do przyznania jej wagi o wartości aż 30 %, a zatem mającej istotne znaczenie dla przedmiotowej wyceny. Stanowisko to potwierdza analiza zbioru nieruchomości przyjętych do porównania, bowiem cena za nieruchomość o najmniejszej powierzchni (transakcja nr 6, tabela s. 13 operatu), plasuje się powyższej prawidłowo ustalonej ceny średniej (5,66 zł/m2) w górnej granicy uzyskiwanych cen, zaś cena transakcji nieruchomością o największej powierzchni (transakcja nr 20) jest niższa niż ustalona cena średnia. Z tego więc jasno wynika, że w rozpoznawanym wypadku dla nieruchomości drogowych cecha powierzchni nie stanowi cechy wpływającej na jej wartość.

Wartość gruntów o takim przeznaczeniu jest natomiast warunkowana innymi cechami, w szczególności lokalizacją i prawidłowo w kontroperacie cesze tej przyznano największą wagę (40 %). Niemniej jednak wątpliwości budzi opis tej cechy, tj. uzależnienie oceny w tym zakresie od położenia na terenie wskazanych miejscowości. Tymczasem należy zgodzić się, że w rozpoznawanym wypadku cecha lokalizacji powinna odnosić się do znaczenia komunikacyjnego drogi, jak również nie jest jasne dlaczego biegła uznała, że działki drogowe położone na terenie miasta S. czy K., mają lepszą lokalizację niż działki o takim przeznaczeniu położone w samym mieście S. Wątpliwości budzi też przyznanie oceny niekorzystnej za cechę lokalizacji dla nieruchomości położonych w W. i D., gdyż pierwsza miejscowość znajduje się na obrzeżach gminy, zaś druga bliżej centrum gminy i ma bezpośredni dojazd do miasta S.

W związku z tym, że ustalenie cech cenotwórczych ma wpływ na przyjęty następnie zbiór nieruchomości porównywanych z nieruchomością wycenianą i jej wartość, uchybienia w tym zakresie trzeba było uznać za istotnie wpływające na przydatność dowodową takiego operatu.

Mając to wszystko na uwadze sąd stwierdził, że Wojewoda czyniąc zadość obowiązkowi podjęcia wszelkich działań w celu wyjaśnienia sprawy, w tym rozpatrzenia całego materiału dowodowego, dokonał analizy przedłożonego przez stronę kontroperatu. W konsekwencji tego zasadnie stwierdzono, że opracowanie to zawierało szereg uchybień, które spowodowały, że nie mogło ono skutecznie podważyć ustaleń wynikających z operatu, którym posłużył się organ, ani stanowić podstawy ustalenia odszkodowania za wywłaszczony grunt. Zdaniem sądu ocena organu w tym zakresie jest prawidłowa i nie narusza granic oceny dowodów przewidzianej w art. 80 k.p.a.

Reasumując całość rozważań sąd uznał, że wbrew zarzutom skargi organy dokonały prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania, spełniając wymogi art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a także art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 i § 55 rozporządzenia w sprawie wyceny. W szczególności zgromadzono kompletny materiał dowodowy, obejmujący także kontroperat przedłożony przez stronę oraz wyjaśnienia rzeczoznawcy, dokonując jego wszechstronnej oceny, która nie nosi znamion dowolności. Działania te doprowadziły do trafnego wniosku, że operat szacunkowy z dnia 7 grudnia 2018 r. mógł stanowić podstawę ustalenia odszkodowania należnego byłemu właścicielowi za odjęte prawo własności działki, która przeszła na własność jednostki samorządu terytorialnego. Podstawy takiej nie mógł natomiast stanowić kontroperat, ze względu na dostrzeżże uchybienia, mające wpływ na wynik wyceny. Wobec tego brak było także przesłanek do wystąpienia przez organ do organizacji rzeczoznawców majątkowych ocenę operatu, gdyż działanie takie nie jest obligatoryjne, w szczególności, gdy w sprawie nie występują wątpliwości co do prawidłowości operatu. W tej sytuacji, po dokonaniu ponownej oceny zebranego materiału dowodowego, zasadnie Wojewoda rozstrzygnął sprawę na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.

Sąd orzekał w postępowaniu uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a., na wniosek Wojewody, gdy żadna ze stron postępowania w zakreślonym terminie nie sprzeciwiła się temu żądaniu.