Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1701/17
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2018-01-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 184 w zw. z art. 182 § 2 i 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Czesława Nowak – Kolczyńska Sędzia NSA Jolanta Rudnicka (spr.) Sędzia del. WSA Mirosław Wincenciak po rozpoznaniu w dniu 23 stycznia 2018 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody Mazowieckiego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 stycznia 2017 r. sygn. akt IV SA/Wa 1981/16 w sprawie ze skargi V. C. i M. C. na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] maja 2016 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 12 stycznia 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 1981/16 uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia [...] maja 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania.

Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej sprawy, położona w obrębie Ł., gm. L., jako działka nr 25/3 stanowiła część nieruchomości pochodzącej z księgi wieczystej [...], oznaczonej jako działka nr 25/2, z której została zajęta część pod drogę powiatową. Nieruchomość ta w dniu 31 grudnia 1998 r. stanowiła współwłasność V. C. w udziale 1/3 części i M. C. w udziale 2/3 części.

W dniu 1 października 2005 r. V. C. oraz M. C. złożyli wniosek o ustalenie i wypłatę odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr 25/3, zajętą pod drogę - ul. L. w obrębie Ł.

Decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. Wojewoda Mazowiecki – na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) – stwierdził nabycie przez Powiat Piaseczyński z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999r. prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną, powiatową nr [...] - część ulicy L. w Ł., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr 25/3 o pow. 145 m2 , w obrębie [...]- Ł.

Następnie w niniejszej sprawie kilkakrotnie orzekały organy administracyjne, a także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie – wyrok z dnia 6 marca 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1935/12.

Decyzją nr [...] z dnia [...] listopada 2015 r. Starosta Piaseczyński – na podstawie art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną – ustalił odszkodowanie na rzecz V. C. w wysokości 7.917,66 zł. za udział 1/3 części w nieruchomości i na rzecz M. C. w wysokości 15.835,33 zł. za udział 2/3 części w nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 25/3 o pow.0,0145 ha, położonej w obrębie Ł., gm. L., zajętej pod część drogi publicznej, powiatowej -ul. L.

Od powyższej decyzji V. C. i M. C. złożyli odwołanie.

Decyzją z dnia [...] maja 2016 r., Nr [...] Wojewoda Mazowiecki utrzymał w mocy decyzję Starosty Piaseczyńskiego z dnia [...] listopada 2015 r.

W uzasadnieniu organ wskazał, iż po przeanalizowaniu operatu uznał, że brak istotnych zastrzeżeń do operatu z wyjątkiem konieczności wyjaśnienia kwestii pominięcia wyceny części składowych. Organ odwoławczy uznał również za istotne doprecyzowanie opisu stanu zagospodarowania nieruchomości według stanu na dzień 29 października 1998 r.

Wojewoda podał, że w dniu 28 kwietnia 2016 r. rzeczoznawca M. R. udzieliła wyjaśnień na wyszczególnione w piśmie organu odwoławczego uwagi. Poinformowała, że zgodnie z oświadczeniem udzielonym rzeczoznawcy przez poprzedniego właściciela nieruchomości na dzień 29 października 1998r. przedmiot wyceny stanowił część drogi (pobocze) powszechnego korzystania o jezdni z nawierzchnią asfaltową, a przez obszar, na którym znajduje się wyceniana działka przechodzi rów. Stan ten został potwierdzony podczas oględzin nieruchomości i uwzględniony w wycenie. Biegła doprecyzowała opis stanu zagospodarowania działki, wskazując na istniejące utwardzone dwa wjazdy stanowiące dostęp do nieruchomości, z której działka została wydzielona oraz wyjaśniła, że latarnia i żywopłot to stan na datę oględzin nieruchomości, a nie stan nieruchomości na datę 29 października1998 r. W ocenie rzeczoznawcy, nie można było przyjąć do wyceny części składowych, których istnienie we wskazanej dacie nie zostało formalnie potwierdzone. W ocenie rzeczoznawcy majątkowego zaszły przesłanki do zastosowania współczynnika w wysokości odzwierciedlającej współmierność możliwości użytkowych przedmiotu wyceny.

Oceniając operat wraz z wyjaśnieniami udzielonymi przez biegłą, organ uznał, iż operat jako zawierający wszystkie elementy formalne wskazane w § 56 i 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985), może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli V. C. i M. C., zaskarżając decyzję w całości i wnosząc o jej uchylenie a także o rozstrzygnięcie co do istoty sprawy.

Powołanym na wstępie wyrokiem z dnia 12 stycznia 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 1981/16, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił zaskarżoną decyzję i orzekł o kosztach postępowania sądowego.

Na wstępie Sąd wskazał, że skarga podlega uwzględnieniu aczkolwiek nie wszystkie argumenty w niej podniesione są zasadne.

W pierwszej kolejności Sąd wskazał, że nie jest uzasadniony zarzut dotyczący nieprzeprowadzenia postępowania dowodowego w zakresie ustalenia stanu zagospodarowania nieruchomości na datę 29 października 1998 r. Sąd wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy nie prowadzi postępowania dowodowego w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Stąd, biegły nie ma obowiązku nieograniczonego poszukiwania dokumentów potwierdzających stan zagospodarowania nieruchomości. Dalej Sąd wskazał, że nie mają racji skarżący podnosząc, iż wywłaszczona nieruchomość winna być oceniana jako nieruchomość przeznaczona pod budownictwo, zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania obowiązującego w 1998 r. Oceniany jest bowiem stan wywłaszczonej nieruchomości na dzień 29 października 1998 r. Sąd wskazał, że skarżący na rozprawie przyznali, i wynika to również z akt sprawy, że wywłaszczona nieruchomość - działka ewidencyjna nr 25/3, od roku 1978 stanowiła drogę publiczną. Tym samym przyjęcie w operacie do porównań nieruchomości drogowych było jak najbardziej uprawnione.

Sąd I instancji badając sprawę w jej całokształcie doszedł jednak do przekonania, że skarżący słusznie zarzucają, iż decyzja organu odwoławczego została wydana z naruszeniem przepisów prawa procesowego. Zdaniem Sądu niedostateczna i przedwczesna jest ocena Wojewody Mazowieckiego, że operat szacunkowy spełnia wymagania formalne i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i stanowi dostateczną podstawę do rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania.

Sąd wskazał, że w niniejszej sprawie biegły wyceniając nieruchomość zastosował podejście porównawcze, którego istotą jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Wskazuje na to art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Z przepisów tych wynika, iż zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego brak jest bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego.

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie brak takiego uzasadnienia stanowił niewskazanie okoliczności pozwalających na dokonanie oceny prawidłowości czynności rzeczoznawcy w przedmiocie doboru materiału porównawczego, przyjętych cen rynkowych, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnienia pewnych cech indywidualnych nieruchomości przyjętych do porównań, a w konsekwencji dokonanie kontroli prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Oceniając operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie Sąd uznał, iż właściwie nie zawiera on opisu nieruchomości podobnych, poza wskazaniem ich powierzchni, cen i wskazania gminy, w której są usytuowane. Rzeczoznawca nie wskazał również cech różnicujących te nieruchomości, ani w żaden sposób nie uzasadnił przyczyn dla których wybrał do porównania te a nie inne nieruchomości.

Sąd podkreślił, że kwestia podobieństwa nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, które może być stosowane do nieruchomości o zbliżonych cechach ma kluczowe znaczenie i z tych względów w opinii winien zawsze znajdować się na tyle szczegółowy opis zarówno nieruchomości przyjętych jako podstawę do wyceny, jak też tych odrzuconych, by możliwe było zweryfikowanie poprawności dokonanej w tym zakresie analizy. Biegły winien również szczegółowo wyjaśnić przesłanki jakimi kierował się decydując o zakwalifikowaniu do porównania określonych nieruchomości, a odrzuceniu innych.

W ocenie Sądu dodatkową istotną okolicznością, która może i powinna zostać wyjaśniona, jest ustalenie rozbieżności w wycenie nieruchomości objętych skarżoną decyzją oraz nieruchomości, którą przywołują skarżący. Z oczywistych względów Sąd nie posiada informacji, co do przyczyn oraz zasadności ustalenia ceny za m2 nieruchomości wskazanej przez skarżących. Jednakże, zdaniem Sądu, celem wyjaśnienia wszystkich okoliczności oraz celem zadośćuczynienia zasadzie równego traktowania wszystkich wobec prawa, organ winien tę okoliczność wyjaśnić.

Powyżej wskazane okoliczności, zdaniem Sądu, przesądzają iż dokonana przez organ odwoławczy ocena stanu faktycznego sprawy oraz całego materiału dowodowego nie została przeprowadzona w sposób wyczerpujący i dostateczny, a więc umożliwiający rozstrzygnięcie sprawy. Z tych przyczyn sąd uznał, że w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania tj. art. 77 § 1, 80 k.p.a., gdyż organ nie ustalił w sposób wyczerpujący stanu faktycznego sprawy oraz nie odniósł się do okoliczności istotnych dla sprawy, co mogło mieć wpływ na jej wynik.

Sąd wskazał, że ponownie rozpatrując sprawę, organ nakaże bądź uzupełnienie operatu bądź sporządzenie nowego, tak aby uwzględnione były wyżej wskazane oceny Sądu. W szczególności z akt sprawy wynikać musi dlaczego biegły przyjął takie a nie inne nieruchomości podobne, muszą być opisane ich cechy stosownie do obowiązujących w tej mierze przepisów. Rzeczą strony natomiast będzie zadbanie o wykazanie stanu nieruchomości z roku 1998 r., choćby poprzez udokumentowanie, iż informacja w zakresie stanu tej nieruchomości wraz z konieczną dokumentacją została rzeczoznawcy przekazana. Dopiero w razie przyjęcia przez rzeczoznawcę innego niż wskazany przez skarżących stan nieruchomości, będzie on zobowiązany do wyjaśnienia tego stanu rzeczy.

Sąd uznał również za uzasadniony zarzut dotyczący pominięcia opinii w formie operatu szacunkowego sporządzonego przez R. W. i nie wskazanie przyczyny tego stanu rzeczy. Organ ponownie rozpatrując sprawę winien odnieść się do żądania strony w tym zakresie, jak i do żądania strony dotyczącego przyjęcia do porównań nieruchomości adekwatnych.

Od powyższego wyroku skargę kasacyjną wniósł Wojewoda Mazowiecki, reprezentowany przez radcę prawnego, zaskarżając wyrok w całości. Wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku i rozpoznanie sprawy przez Naczelny Sąd Administracyjny, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania. Wniesiono o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz zrzeczono się przeprowadzenia rozprawy.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie:

1) art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. w zw. z art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n., poprzez przyjęcie, że organ nie ustalił w sposób wyczerpujący stanu faktycznego sprawy poprzez dokładną ocenę materiału dowodowego w postaci sporządzonego na potrzeby postępowania odszkodowawczego operatu szacunkowego w zakresie m. in. doboru nieruchomości podobnych, co w konsekwencji stanowiło podstawę uchylenia zaskarżonej decyzji, podczas gdy organ w sposób rzetelny przeprowadził analizę powyższego materiału dowodowego, natomiast uwagi wskazane przez Sąd I instancji wykraczają poza ramy uprawnienia organu do weryfikacji operatu szacunkowego,

2) art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., poprzez błędną ocenę materiału dowodowego w postaci operatu szacunkowego i przyjęcie, że brak wskazania opisu wszystkich nieruchomości podobnych, jak również cech ich różnicujących oraz nie podanie przyczyn wyboru przez rzeczoznawcę określonej grupy nieruchomości do porównania oznacza, że w sprawie nie zostały wyjaśnione istotne okoliczności, które uzasadniały uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że organ jest uprawniony do badania operatu szacunkowego pod kątem spełnienia przez niego określonych wymagań formalnych, jak również do oceny takiego operatu pod względem wartości dowodowej. Nie jest jednakże uprawniony do oceny metodyki szacowania nieruchomości. Dotyczy to także doboru nieruchomości, które rzeczoznawca przyjmuje do porównania. Organ podkreślił, że w niniejszej sprawie – w ramach przysługujących mu uprawnień – przeprowadził w oparciu o art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. ocenę materiału dowodowego w postaci operatu szacunkowego wraz z postępowaniem wyjaśniającym dotyczącym wątpliwości, jakie się pojawiły na etapie postępowania odwoławczego.

Wskazano, że sporządzony operat szacunkowy zawiera opis nieruchomości podobnych o cenach skrajnych w zbiorze (cena maksymalna, cena minimalna). W ocenie skarżącego kasacyjnie organu ceny rynkowe zostały w przedmiotowym operacie omówione i opisane wraz z przyjętą skalą ocen i ich charakterystyką. Wskazano ponadto, że numeracja działek, ich powierzchnia i inne dane identyfikujące, zamieszczone w operacie, pozwalają na zweryfikowanie, o którą działkę chodzi.

Do akt sprawy o sygn. akt I OSK 2194/17 wpłynęło pismo pełnomocnika V. C. z dnia 2 stycznia 2017 r. informujące, że w dniu 10 lipca 2017r. zmarł T. C., który w sprawie niniejszej jest pełnomocnikiem M. C. Wskazano, że jedynym spadkobiercą po zmarłym jest jego żona – V. C. Załączono akt poświadczenia dziedziczenia z dnia 29 września 2017 r. sporządzony w Kancelarii Notarialnej M. B., S. S., W. W., M. K. Notariusze Spółka Cywilna, nr rep. [...].

Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie stwierdzono żadnej z przesłanek nieważności wymienionych w art. 183 § 2 p.p.s.a., wobec czego rozpoznanie sprawy nastąpiło w granicach zgłoszonych podstaw i zarzutów skargi kasacyjnej.

W niniejszej sprawie – na podstawie art. 176 § 2 p.p.s.a. – zrzeczono się rozprawy. Strona przeciwna w ustawowym terminie nie zawnioskowała o przeprowadzenie rozprawy, wobec czego rozpoznanie skargi kasacyjnej nastąpiło na posiedzeniu niejawnym, zgodnie z art. 182 § 2 i 3 p.p.s.a.

W rozpoznawanej sprawie Sąd I instancji uwzględnił skargę, aczkolwiek uznał, że nie wszystkie argumenty w niej podniesione są zasadne. Sąd uwzględnił skargę uznając za zasadne zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego. Zdaniem Sądu niedostateczna i przedwczesna jest ocena Wojewody Mazowieckiego, iż operat szacunkowy spełnia wymagania formalne i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i stanowi dostateczną podstawę do rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania.

Podkreślić należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownym przepisem, ale również skontrolować to, czy operat ten jest logiczny i zupełny. W przypadku istniejących wątpliwości lub niejasności, winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Pomimo jednak, że sporządzenie operatu szacunkowego wymaga wiadomości specjalnych i stosownych kwalifikacji, to jednak musi być dokonane w sposób, który umożliwi jego weryfikację, czy to przez organ, czy też przez sąd administracyjny. Brak dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego. Biegły powinien mieć na względzie, iż sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu, w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu. Zatem brak możliwości zapoznania się z cechami indywidualizującymi nieruchomości wytypowanych jako podobne, podważa wiarygodność dokonanej wyceny i całego operatu szacunkowego, a także uniemożliwia dokonanie kontroli prawidłowości sporządzonego operatu.

Przypomnieć należy, że w niniejszej sprawie do oszacowania wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjęto podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na wykorzystaniu cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, powierzchnię, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W podejściu tym zasadniczy jest zatem dobór nieruchomości wykazujących podobieństwo określonych cech, relewantnych dla danego rodzaju nieruchomości. Skoro zatem podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu, w operacie powinny być wskazane bliższe dane dotyczące nieruchomości, których dotyczyły transakcje uwzględnione przez rzeczoznawcę przy sporządzaniu wyceny. Tylko wówczas możliwe jest dokonanie oceny, czy faktycznie do porównania przyjęto transakcje nieruchomościami podobnymi do wycenianej. Natomiast zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach nieruchomości.

Zaznaczyć należy, że organ rozstrzygający sprawę jest zobligowany ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego tak jak każdy inny dowód w sprawie, stosownie do art. 7, 77 § , 80 k.p.a. Winien ustalić, czy jest zgodny z odnośnymi przepisami, jak również czy jest logiczny i zupełny. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

W niniejszej sprawie zasadnie Sąd I instancji wskazał, że przedmiotowy operat szacunkowy nie zawiera opisu nieruchomości podobnych, poza wskazaniem ich powierzchni, cen i wskazania gminy, w której są usytuowane. Rzeczoznawca nie wskazał również cech różnicujących te nieruchomości, ani w żaden sposób nie uzasadnił przyczyn dla których wybrał do porównania te a nie inne nieruchomości. Nie można zatem stwierdzić, czy nieruchomości ujęte w operacie szacunkowym spełniają ustawowe kryterium podobieństwa, o którym stanowi art. 4 pkt 16 u.g.n. i do którego nawiązano w art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n. a także w § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego. W operacie rzeczoznawca majątkowy nie zawarł uzasadnienia, wskazującego na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości. Natomiast wyszczególnienie w niniejszej sprawie w treści operatu indywidualnych cech porównawczych porównywanych nieruchomości pozwalałoby dokonać kontroli kryteriów, jakimi posługiwał się rzeczoznawca ustalając określone wartości współczynników korygujących dla przedmiotowej nieruchomości. Rację ma Sąd I instancji, że niewskazanie okoliczności pozwalających na dokonanie oceny prawidłowości czynności rzeczoznawcy w przedmiocie doboru materiału porównawczego, przyjętych cen rynkowych, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnienia pewnych cech indywidualnych nieruchomości przyjętych do porównań nieruchomości, uniemożliwia kontrolę prawidłowości sporządzenia operatu.

Mając powyższe na uwadze Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw, a zaskarżony wyrok odpowiada prawu.

Z tych względów Naczelny Sąd Administracyjnym na podstawie art. 184 w zw. z art. 182 § 2 i 3, orzekł jak w sentencji.