Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 613/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2018-01-31 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 184
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 24 § 3, art. 84 § 2
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: § 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Zbigniew Ślusarczyk (spr.) sędzia NSA Jolanta Sikorska sędzia del. WSA Mirosław Wincenciak Protokolant sekretarz sądowy Olga Grzelak po rozpoznaniu w dniu 31 stycznia 2018 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej W. W., J. W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 26 listopada 2015 r. sygn. akt II SA/Ol 1041/15 w sprawie ze skargi W. W. i J. W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie wyrokiem z dnia 26 listopada 2015 roku sygn. akt II SA/Ol 1041/15 na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012, poz. 270 ze zm., dalej: p.p.s.a.) oddalił skargę W. W. i J. W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2015 roku nr [...] w przedmiocie ustalenia na rzecz W. i J. W. odszkodowania w wysokości 624 135 zł za przejętą z mocy prawa na własność Gminy O. nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów i budynków obr. [...] m. O. jako działki nr [...] i [...] o łącznej powierzchni 0,6236 ha, przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej [...] w O. usytuowanej na obszarze [...] Parku Naukowo-Technologicznego. Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015, poz. 782 ze zm., dalej: u.g.n.).

Skargę kasacyjną od tego wyroku wywiedli J. W. i W. W., zaskarżając go w całości i wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Zaskarżonemu orzeczeniu zarzucono naruszenie przepisów postępowania polegające na niezastosowaniu "art. 145 § 1 lit. c) p.p.s.a." poprzez nieuwzględnienie skargi w sytuacji, gdy kwestionowana decyzja organu została wydana z naruszeniem art. 7 i art. 8 w związku z art. 84 § 2 i art. 24 § 3 k.p.a., tj. gdy rozstrzygnięcie w sprawie zostało wydane na podstawie opinii biegłego, co do którego strona w trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego kilkukrotnie podnosiła zarzut braku bezstronności, a uchybienie powyższe mogło mieć wpływ na wynika sprawy, gdyż uwzględnienie zarzutu naruszenia przepisów k.p.a. przez organ skutkowałoby uwzględnieniem skargi; niezastosowaniu "art. 145 § 1 lit. c) p.p.s.a." poprzez nieuwzględnienie skargi w sytuacji, gdy kwestionowana decyzja została wydana z naruszeniem art. 7 k.p.a. w związku z art. 77 § 1 k.p.a., tj. gdy rozstrzygnięcie w sprawie zostało wydane na podstawie opinii biegłego, która nie została w sposób wyczerpujący oceniona zarówno przez organy administracji, jak i przez Sąd I instancji, a bezkrytyczne przyjęcie opinii biegłego w sprawie nie spełnia wymogu "wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego", o którym mowa w art. 77 § 1 k.p.a., a uchybienie powyższe mogło mieć wpływ na wynik sprawy, gdyż uwzględnienie zarzutu naruszenia przepisów k.p.a. przez organ skutkowałoby uwzględnieniem skargi. Ponadto zarzucono naruszenie prawa materialnego, tj. § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: rozporządzenie) poprzez wydanie rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia wartości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, w którym wartość rynkowa wywłaszczonej pod drogi nieruchomości została określona w sposób sprzeczny z dyspozycją § 36 ust. 4 rozporządzenia.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że pozytywna ocena operatu W. S. z dnia 16 marca 2015 roku dokonana przez Polskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości Oddział w O. nie może świadczyć jednoznacznie o tym, że wymieniony biegły w sposób prawidłowy wycenił przejętą nieruchomość. Ocena ta odnosiła się bowiem wyłącznie do "technicznej" prawidłowości sporządzenia operatu. Zdaniem autora skargi kasacyjnej niesłusznie Sąd I instancji odmówił skarżącym możliwości podnoszenia zarzutu dotyczącego niewłaściwego doboru przez biegłego nieruchomości do porównania w sytuacji, gdy decyzja o odszkodowaniu wydana na podstawie operatu, w którym nieruchomości podobne zostały dobrane w sposób niewłaściwy, jest decyzją wydaną z naruszeniem prawa materialnego. Autor skargi kasacyjnej wskazał, że w latach 2013-2015 odnotowano tylko jedną transakcję nieruchomości gruntowej, która przeznaczona była na cele komunikacji drogowej, w związku z czym rzeczoznawca przy sporządzaniu operatu poszerzył okres analizy rynku o lata 2011-2012, pomimo że zasadą przy wycenie nieruchomości jest przyjęcie do porównania nieruchomości, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym dacie wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. Zaznaczył, że nawet po takim zabiegu ilość transakcji pozostaje znikoma i nie ma wśród nich transakcji, które dotyczyłyby "nieruchomości podobnych" do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny w niniejszym postępowaniu. Jedna z transakcji dotyczy nieruchomości oznaczonej w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego jako teren usług i przemysłu, inna nieruchomość określona jest jako teren usług ponadlokalnych, przedmiotem kolejnych były zaś nieruchomości objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, z czego jedna została oznaczona jako komunikacja piesza, a pozostałe różnią się zarówno pod względem lokalizacji, jak i sąsiedztwa. Wobec tego, zdaniem autora skargi kasacyjnej przyjąć należy, że w O. nie istnieje rynek nieruchomości drogowych. W tej sytuacji biegły powinien określić wartość nieruchomości przyjmując przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych. Ponadto w ocenie autora skargi kasacyjnej nie jest słuszne stanowisko Sądu I instancji, że zarzut braku bezstronności postawiony biegłemu nie zasługuje na uwzględnienie w sytuacji, gdy w drugiej opinii nie było już zwrotów wskazujących na jego stronniczość. Zaznaczono, że trudno oczekiwać, że obiekcje co do bezstronności znikną wraz z technicznym usunięciem z treści operatu zwrotów świadczących o trosce biegłego o finanse jednostki samorządu terytorialnego.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie należy wskazać, że rozpoznając skargę kasacyjną – po myśli art. 183 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 roku, poz. 1369 ze zm.) – Naczelny Sąd Administracyjny czyni to w granicach zakreślonych przez ramy tego środka odwoławczego, gdyż jest nimi związany, z urzędu biorąc pod rozwagę tylko nieważność postępowania. Przy braku przesłanek nieważnościowych w sprawie, badaniu podlegały wyłącznie zarzuty podniesione w skardze kasacyjnej na uzasadnienie przytoczonych podstaw kasacyjnych.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutu braku bezstronności biegłego W. S., sporządzającego opinię, która stała się podstawą ustalenia wysokości odszkodowania. Naczelny Sąd Administracyjny podziela w tym zakresie stanowisko Sądu pierwszej instancji. Stosownie do treści art. 84 § 2 k.p.a. biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24 k.p.a. Natomiast zgodnie z art. 24 § 3 k.p.a. bezpośredni przełożony pracownika jest obowiązany na jego żądanie lub na żądanie strony albo z urzędu wyłączyć go od udziału w postępowaniu, jeżeli zostanie uprawdopodobnione istnienie okoliczności niewymienionych w § 1, które mogą wywołać wątpliwość co do bezstronności pracownika. Instytucja wyłączenia pracownika (w niniejszej sprawie biegłego) normowana art. 24 k.p.a. służy realizacji w postępowaniu przede wszystkim dwóch zasad, a mianowicie zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 k.p.a. oraz zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów orzekających (art. 8 k.p.a.). Przepis art. 24 § 3 jako przyczynę wyłączenia pracownika (w niniejszej sprawie biegłego) wskazuje "istnienie okoliczności nie wymienionych, w § 1, które mogą wywołać wątpliwość, co do bezstronności pracownika". Wyłączenie biegłego na podstawie art. 24 § 3 k.p.a. wymaga przynajmniej uprawdopodobnienia, że istnieją okoliczności, które mogą wywołać wątpliwość, co do jego bezstronności. Nie chodzi przy tym o uprawdopodobnienie istnienia okoliczności powodujących stronniczość biegłego, lecz jedynie wywołujących wątpliwość, co do jego bezstronności. Nie jest zatem konieczne uprawdopodobnienie, że biegły będzie stronniczy w załatwieniu sprawy ze względu na daną okoliczność, lecz wystarczy, że okoliczność ta powoduje powstanie wątpliwości co do jego bezstronności, a zatem nie jest pewne i jasne, czy biegły wykona swoje uprawnienia procesowe w sposób bezstronny. Wymaga podkreślenia, że przepisy nie wyjaśniają pojęcia "bezstronności". Nakaz bezstronnego wykonywania obowiązków jest jednym z podstawowych wymogów adresowanych do biegłego, powiązany z obowiązkiem rzetelnego i sumiennego ich wykonywania. O ile zatem biegły dostrzeże w sprawie istnienie przesłanek określonych w art. 24 k.p.a., jest obowiązany powstrzymać się od podejmowania czynności w tej sprawie, bowiem naraża się na zarzut przekroczenia swoich obowiązków i przyczynienia się do wadliwości decyzji administracyjnej. Takie okoliczności nie zachodziły w niniejszej sprawie.

Przede wszystkim nie należy utożsamiać wydania przez biegłego niekorzystnej opinii dla jednej ze stron, a nawet jej merytorycznej wadliwości z brakiem bezstronności osoby ją sporządzającej, co zdaje się jest przede wszystkim powodem podnoszenia omawianego tu zarzutu. Wątpliwości skarżących co do bezstronności biegłego zmierzają do obalenia niekorzystnego z ich punktu widzenia ustalenia wartości nieruchomości w części przeznaczonej pod drogę. Skarżący nie kwestionują natomiast ustaleń tego biegłego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości przeznaczonej pod usługi, którą to wartość biegły ustalił znacznie wyżej niż, rzeczoznawca J. K. w ekspertyzie sporządzonej na zlecenie skarżących. Przede wszystkim należy jednak podkreślić, co słusznie zauważył Sąd pierwszej instancji, że niefortunne sformułowania wartościujące podnoszone przez skarżących, zostały zawarte w opinii biegłego z dnia 12 września 2014 r., która to nie stała się podstawą ustalenia wysokości odszkodowania przysługującego skarżącym. Ponadto zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego nie są to sformułowania świadczące o bezstronności biegłego w rozumieniu art. 24 § 3 k.p.a. W nowej opinii z dnia 16 marca 2015 r., która była podstawą ustalenia wysokości odszkodowania, biegły wykonał wszystkie wytyczne Komisji Opiniodawczo-Rozjemczej. Opinia ta została także poddana ocenie przez Komisję Opiniodawczo-Rozjemczą Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości. W konsekwencji nie można uznać za zasadny zarzutu naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, 8, 84 § 2 i 24 § 3 k.p.a.

Skarżący zarzucili także naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez wydanie rozstrzygnięcia na podstawie opinii biegłego, która nie została w sposób wyczerpujący oceniona zarówno przez organy administracji jak i przez Sąd. Ten zarzut także okazał się niezasadny. Trzeba tu przypomnieć, że stosownie do treści art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. Sąd pierwszej instancji mógł uwzględnić skargę jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podobnie Sąd kasacyjny stosownie do wymogów art. 174 pkt 2 p.p.s.a., może uwzględnić skargę kasacyjną w sytuacji naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego słusznie podnoszą skarżący, że oceny opinii dokonane przez Wojewodę i Sąd pierwszej instancji nie były wyczerpujące. Jednak uchybienia te nie miały wpływu na wynik sprawy, ponieważ opinia biegłego z dnia 16 marca 2015 r. została sporządzona prawidłowo, zgodnie z wymogami obowiązującego w tym zakresie prawa.

Należy oczywiście zgodzić się ze skarżącymi, że zarówno organ, jak i sąd rozpoznający sprawę zobligowani są ocenić wartość dowodową opinii, która jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Przy czym dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez biegłego. Bowiem fakt, iż ich wybór należy do biegłego nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Także w tym zakresie biegły obowiązany jest uzasadnić ten wybór. Dodać należy, że opinia biegłego podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Powyższe stanowisko co do zakresu oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy, prezentowane jest już w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego od szeregu lat (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r. sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I OSK 1650/10).

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania o którym mowa w art. 12 ust. 4a tej ustawy ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast stosownie do art. 134 ust. 1-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie do art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu a w ich braku uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Biegły w opinii z dnia 16 marca 2015 r. przyjął przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. tj. zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego częściowo jako przeznaczonej pod drogi a w części jako teren przeznaczony pod zabudowę usługową. Biegły określił wartość nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Na podstawie badania rynku biegły stwierdził brak transakcji wielofunkcyjnych nieruchomości gruntowych podobnych do szacowanej nieruchomości, w związku z tym odrębnie wycenił poszczególne części funkcjonalne nieruchomości. Dla potrzeb wyceny biegły przeanalizował rynek nieruchomości nabywanych na realizację inwestycji drogowych oraz rynek nieruchomości przeznaczonych na cele usługowe. Na podstawie analizy rynku nieruchomości drogowych w O. z okresu od 2011 r. do dnia wyceny biegły wskazał, iż możliwe jest określenie wartości części funkcjonalnej nieruchomości przeznaczonej na cele drogowe, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W związku z tym do wyceny biegły prawidłowo zastosował procedurę zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przyjmując do porównań tego typu nieruchomości. Biegły uzasadnił jednocześnie, iż wydłużenie okresu analizy rynku związane jest z małą ilością odnotowanych cen transakcji nieruchomości drogowych z ostatnich dwóch lat. Biegły do analizy przyjął 6 transakcji nieruchomości, których ceny jednostkowe zawierają się w przedziale od 52,70 zł za m² do 91,05 zł za m². Do wyceny przyjął zerowy wskaźnik zmiany cen w czasie, co zostało poprzedzone analizą, której wyniki zamieścił w opinii. Szacując wartość rynkową nieruchomości autor operatu określił cechy, które mają decydujący wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości biegły ustalił, że na ceny działek wpływają dwie cechy – lokalizacja (waga 40 %) i sąsiedztwo (waga 60%). Do ostatecznej analizy biegły wyodrębnił 3 transakcje nieruchomości najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny. Następnie cechy nieruchomości skorygował stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającymi z ustalonych różnic w nieruchomościach. Wartość 1 m² wycenianej nieruchomości o funkcji drogowej wyniosła 83,88 zł. Należy tu zaznaczyć, że wartość ta jest porównywalna do poziomu odszkodowań wypłaconych przez Gminę O. za nieruchomości przejęte pod drogi w latach 2011-2014, co wynika z przedstawionego zestawienia na stronie 17-18 opinii. Z tego zestawienia wynika też, że za działki nr [...] i [...] przejęte pod tą samą drogę wartość 1 m² ustalono na kwotę znacznie niższą niż za nieruchomość będącą przedmiotem niniejszej sprawy (poz. 4 z tabeli na stronie 17 opinii).

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego biegły w opinii z dnia 16 marca 2015 r. przyjął prawidłowe podejście, metodę oraz technikę szacowania nieruchomości. Opinia spełnia wymogi formalne, jest zupełna i logiczna. Została oparta na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Biegły dokonał też właściwego doboru nieruchomości podobnych oraz właściwie wychwycił cechy różniące te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwie ustalił współczynniki korygujące. Opinia ta wbrew twierdzeniom skarżących mogła stanowić podstawę ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość.

Słusznie uznał Sąd pierwszej instancji, że biegły był uprawniony do poszerzenia okresu analizy rynku o lata 2011-2012. Biegły uzasadnił to małą ilością transakcji na rynku nieruchomości drogowych w ostatnich dwóch latach. Przepisy specustawy drogowej, ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie ograniczają okresu analizy do ostatnich dwóch lat, choć przy wystarczającej ilości transakcji w tym okresie jest to pożądane. Wskazane przez skarżących regulacje wewnętrzne, bliżej nieokreślone w skardze kasacyjnej, jako niestanowiące źródła powszechnie obowiązującego prawa, nie stanowią podstawy kontroli zaskarżonej decyzji. Ponadto na konieczność poszerzenia okresu badania cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym (dwóch ostatnich lat), zwróciła też uwagę Komisja Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości w swojej opinii negatywnie oceniającej wcześniejszy operat biegłego z dnia 12 września 2014 r. To również potwierdza poprawność przyjętego do analizy okresu transakcji nieruchomości drogowych.

Skarżący twierdzą również, że przyjęte przez biegłego transakcje nie dotyczą nieruchomości podobnych do wycenianej. Nie można się z tym zgodzić. Wobec braku zarzutu naruszenia art. 4 pkt 16 u.g.n. należy jedynie wskazać, że nieruchomości podobne to nie nieruchomości prawie identyczne. Nieruchomości podobne mogą się w pewnym stopniu różnić np. co do lokalizacji czy sąsiedztwa. Różnice te podlegały uwzględnieniu przy wycenie poprzez stosowne korekty, których dokonał biegły w opinii. Nie wszystkie przyjęte przez biegłego nieruchomości podobne były objęte ustaleniami planów miejscowych, ale wszystkie zostały nabyte na cele komunikacji drogowej lub pieszej. Nieistotne jest to, że nieruchomości podobne nr 4 i 5 w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy przeznaczone były pod usługi, skoro z ustaleń biegłego wynika, że wykup nastąpił pod drogi. Ponadto przyjęcie nieruchomości nr 4 i 5 jako podobnych wpłynęło korzystnie na wycenę nieruchomości skarżących.

Powyższe wskazuje na to, że biegły prawidłowo przyjął, że w O. istniał rynek nieruchomości drogowych, co wykluczało spełnienie postulatu skarżących aby do określenia wartości rynkowej przejętej nieruchomości, przyjąć przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych. Tym samym Wojewoda i Sąd pierwszej instancji trafnie przyjęli, że biegły zastosował się do zasad wynikających z § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Bowiem stosownie do tego przepisu w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową jej wartość rynkową określa się przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Mając powyższe na względzie Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że sformułowane w skardze kasacyjnej podstawy okazały się nieusprawiedliwione, dlatego podlegała ona oddaleniu na podstawie art. 184 p.p.s.a.