Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2689/18
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2020-12-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 134 ust. 4, art. 154 ust. 1, art. 153 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, 2, 3, 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Jolanta Rudnicka (spr.) Sędziowie sędzia NSA Czesława Nowak – Kolczyńska sędzia del. WSA Mariusz Kotulski po rozpoznaniu w dniu 11 grudnia 2020 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody Małopolskiego od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 marca 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 18/18 w sprawie ze skargi M. K. i K. K. na decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] listopada 2017 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę, 2. zasądza od M. K. i K. K. solidarnie na rzecz Wojewody Małopolskiego kwotę 340 (trzysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z 6 marca 2018r., sygn. akt II SA/Kr 18/18, w pkt I. uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody Małopolskiego z [...] listopada 2017 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; w pkt II. zasądził od Wojewody Małopolskiego na rzecz skarżących M. K. i K. K. kwotę 1337 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Decyzją nr [..] z [...] marca 2017 r., nr [...], Starosta Chrzanowski orzekł:

- w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości 3402,00 zł za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną o kategorii drogi publicznej nr [...] relacji: od drogi [...], oznaczoną w jednostce ewidencyjnej T., obręb M., jako działki nr [...] o pow. 0,0031 ha oraz nr [...] o pow. 0,0050 ha, która z dniem 1 stycznia 1999 r., z mocy prawa, stała się własnością Powiatu Chrzanowskiego, co stwierdził Wojewoda Małopolski w decyzji nr [...] [...] z [...] listopada 2014 r.,

- w pkt 2 o tym, że ustalone odszkodowanie wypłacone zostanie przez Starostę Chrzanowskiego reprezentującego Skarb Państwa, na rzecz: M. K. w 3/6 części, tj. w kwocie 1701,00 zł, M. i K. K. w 3/6 części, tj. w kwocie 1701,00 zł,

- w pkt 3 o wypłacie ustalonego odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna,

- w pkt 4, pkt 5, pkt 6, pkt 7, pkt 8 o skutkach zwłoki lub opóźnienia w wypłacie odszkodowania, o waloryzacji, oraz o tym, iż w przypadku gdy osoba uprawniona odmówi przyjęcia odszkodowania albo jego wypłata natrafi na trudne do przezwyciężenia przeszkody, odszkodowanie należy wpłacić do depozytu sądowego, a także o fakcie iż, jeżeli decyzja zostanie uchylona lub stwierdzona zostanie jej nieważność, osoby, którym wypłacono odszkodowanie lub ich spadkobiercy są zobowiązani do zwrotu ustalonego odszkodowania po jego waloryzacji na dzień zwrotu.

Odszkodowanie zostało ustalone w oparciu o opinię biegłego tj. rzeczoznawcy majątkowego B. G., który w operacie szacunkowym sporządzonym 7 listopada 2016 r. oszacował wartość nieruchomości.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli M. K. i K. K., zarzucając rzeczoznawcy majątkowemu zaniżenie wartości wycenianej nieruchomości poprzez niewykonanie wyceny nieruchomości w oparciu o przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, jak również nieuwzględnienie tzw. "zasady korzyści" wynikającej z dyspozycji art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej "u.g.n"). Zgłosili zastrzeżenia do operatu szacunkowego. Podkreślili również naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a.

Wojewoda Małopolski decyzją z [...] listopada 2017 r., znak [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ za całkowicie niezasadny uznał zarzut, że rzeczoznawca majątkowy zaniżył wartości wycenianej nieruchomości poprzez niewykonanie wyceny nieruchomości w oparciu o przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych, jak również nieuwzględnienie tzw. "zasady korzyści" wynikającej z dyspozycji art. 134 ust. 4 u.g.n. Wojewoda podał, że zgodnie z tym przepisem, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Organ podał, że w niniejszej sprawie autor sporządzonej wyceny nieruchomości – B. G. – dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu nieruchomości, tj. 29 października 1998 r. w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy T. w terenach dróg publicznych, wykorzystując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, wartość działki określił stosownie do zapisów art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi położonymi na terenie powiatu chrzanowskiego, podobnymi do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., tj. nieruchomościami, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Organ podkreślił przy tym, że w niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości, gdyż było ono tożsame.

Niezależnie od powyższego Wojewoda wskazał, iż biegły wykorzystując metodę korygowania ceny średniej dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami.

Zdaniem Wojewody rzeczoznawca majątkowy dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Organ wskazał, że powziąwszy pewne wątpliwości, wystąpił do rzeczoznawcy pismami z 7 czerwca 2017 r. oraz 11 września 2017r. z prośbą o ustosunkowanie się m.in. do:

- kwestii powołania się na przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy T. z dnia [...] października 2014 r. zamiast uwzględnienia w wycenie przeznaczenia wycenianej nieruchomości na dzień 29 października 1998 r. oraz wpływu tej okoliczności na wycenę nieruchomości, a także

- uzasadnienie przyjęcia dla nieruchomości wycenianych oceny korzystna cechy rynkowej "infrastruktura techniczna" (zgodnie z opisem przyporządkowana dla nieruchomości uzbrojonej w jedno do dwóch mediów), w kontekście posiadania przez przedmiot wyceny "dostępu do podstawowych urządzeń infrastruktury", a także

- wyjaśnienie rozbieżności pomiędzy datą sporządzenia operatu szacunkowego, a datą na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny i wpływu tej okoliczności na sporządzoną wycenę.

Powyższe wątpliwości zostały wyjaśnione pismami rzeczoznawcy z 23 czerwca 2017 r. oraz 30 września 2017 r. informującymi m.in., iż zarówno w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy T., uchwalonym na sesji Rady Miasta T., uchwałą nr [...] z dnia [...] stycznia 1998 r., jak i omyłkowo zapisanym w operatach szacunkowych studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy T., uchwalonych na sesji Rady Miasta T., uchwałą nr [...] z dnia [...] października 2014 r., przeznaczenia są zbieżne. Podano, że nieścisłości w przyjęciu odpowiedniej cechy nieruchomości wynikają z nieprecyzyjnego opisu cechy rynkowej nieruchomości — infrastruktury technicznej, zaś rozbieżność pomiędzy datą sporządzenia operatu szacunkowego a datą na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny i wpływu tej okoliczności na sporządzoną wycenę nie ma wpływu na wycenę.

Organ podał, że w dniu 26 października 2017 r. do organu odwoławczego wpłynęło pismo M. K. i K. K. Odwołujący zarzucili w nim rzeczoznawcy majątkowemu przyjęcie zbyt małej ilość transakcji nieruchomości oraz nierozróżnienie w ich opisie różnego statusu dróg. Jednakże zgodnie z § 4 ust.4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – 11 transakcji jest wystarczającą ilością do przeprowadzenia wyceny tą metodą (fakt, że nieruchomości porównawcze dotyczą 5 dróg nie oznacza, iż jest to tylko 5 transakcji, a nie 11). Wskazano, że dobór cech nieruchomości należy do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy jako osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną.

W ocenie Wojewody, argumenty odwołujących dotyczące przyjęcia do wyceny nieruchomości sprzed 3 lat są niezasadne. Najstarsza data transakcji, którą przyjął biegły dla porównania transakcji, to 26 listopada 2014 r., zaś wycena nieruchomości została dokonana w dniu 7 listopada 2016 r., czyli niecałe dwa lata od przeprowadzenia w/w transakcji. Organ zauważył przy tym, że w orzecznictwie podkreśla się, iż biegły – właściwie to uzasadniając – może również przyjąć do porównania nawet transakcje starsze niż sprzed dwóch lat.

Jeśli zaś chodzi o kwestię przyjęcia cechy "korzystna" dla przedmiotowych nieruchomości, to - w ocenie Wojewody - rzeczoznawca w piśmie z dnia 30 września 2017 r. wyjaśnił, iż cecha "bardzo korzystna" jest przypisana dla nieruchomości, które mają więcej niż dwie sieci infrastruktury technicznej (nieruchomość porównawcza o cenie maksymalnej), zaś cecha "korzystna" – dla nieruchomości posiadającej dwie sieci infrastruktury technicznej, czyli nieruchomości wycenianej.

Co do metody wyceny wybranej przez biegłego oraz przyjętych współczynników Wojewoda stwierdził, że są to zagadnienia z zakresu wiedzy specjalnej biegłego. Jednocześnie jednak nie budzą one wątpliwości organu odwoławczego.

Jeśli chodzi zaś o opinię odwołujących, o tym, iż operat uległ dezaktualizacji, organ wskazał, że stosownie do treści art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy jest ważny 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Skoro zatem operat został sporządzony 7 listopada 2016 r. i biegły nie poinformował, by od tego czasu wystąpiły zmiany o których mowa w tym przepisie, to – w ocenie Wojewody – tym samym jest on wciąż aktualny.

W konkluzji Wojewoda wskazał, iż Starosta Chrzanowski decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2017 r., prawidłowo ustalił odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną w jednostce ewidencyjnej T., obręb M., jako działki nr [...] o pow. 0,0031 ha oraz nr [...] o pow. 0,0050 ha, a zatem należało utrzymać ją w mocy.

Na powyższą decyzję Wojewody Małopolskiego z dnia [...] listopada 2017 r., skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie złożyli M. K. i K K. w całości, zarzucając jej naruszenie:

1) prawa materialnego § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie, iż za cenę z dnia ustalenia odszkodowania można przyjąć cenę z operatu szacunkowego, w którym cena przedmiotu wyceny została ustalona na około rok przed wydaniem zaskarżonej decyzji, przy jednoczesnym braku aktualizacji tej ceny przez rzeczoznawcę majątkowego, podczas gdy upływ prawie roku mógł spowodować dezaktualizację wyceny, tym bardziej, że rzeczoznawca majątkowy do analizy (porównania) przedstawionej w operacie szacunkowym wybrał nieruchomości z okresu dość odległego, poprzedzającego datę sporządzenia wyceny (m.in. rzeczoznawca nie podał ani jednej transakcji z roku, w którym wyceniał nieruchomość, tj. z roku 2016),

2) prawa materialnego - art. 4 pkt 16 w zw. z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez przyjęcie do porównania z nieruchomością szacowaną nieruchomości niepodobnych, m.in. bez jakiegokolwiek odniesienia się do istotnej cechy nieruchomości porównawczej, jak wielkość powierzchni nieruchomości, inne cechy wpływające na wartość wyceny, bez jakiegokolwiek odniesienia się przez rzeczoznawcę do kwestii przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (czy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy) nieruchomości przyjętych do porównania,

3) prawa materialnego - art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa, podczas gdy sporządzona wycena opierała się na niewłaściwym doborze nieruchomości porównawczych oraz braku oparcia wyceny o przyjęcie cen działek o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, powodując tym samym zaniżenie wartości nieruchomości wycenianej i w konsekwencji doprowadzenie do ustalenia zaniżonego odszkodowania w sytuacji, gdy sam rzeczoznawca majątkowy wskazał, na wystąpienie na rynku, który badał, małej liczby transakcji nieruchomościami gruntowych o przeznaczeniu drogowym,

4) przepisów postępowania, mające wpływ na treść zapadłego rozstrzygnięcia, a to art. 80 k.p.a. oraz art. 7 k.p.a. i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez nie rozważenie w sposób wszechstronny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego oraz niepodjęcie przez organ wszystkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia przedmiotowej sprawy, tj.:

- oparcie ustaleń wyłącznie na podstawie dowodu z operatu szacunkowego z dnia 7 listopada 2016 r. z pominięciem szeregu zgłoszonych przez skarżących zastrzeżeń, uwag oraz wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu, które to wątpliwości nie zostały w sposób logiczny wyjaśnione przez rzeczoznawcę majątkowego,

- niedokonanie w sposób prawidłowy oraz wyczerpujący oceny zalegającego w aktach sprawy operatu szacunkowego, pozorne odniesienie się do ustaleń operatu szacunkowego z ograniczeniem się do bezkrytycznego przyjęcia za własne ustaleń wynikających z operatu, w przypadku gdy organ powinien dokonać samodzielnej i rzetelnej oceny przedłożonego operatu szacunkowego,

- oparcie rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy, co spowodowało niemożliwym dokonanie prawidłowych ustaleń faktycznych, tj. przyjęcia rzeczywistych cen transakcyjnych i odpowiedniej wysokości odszkodowania,

- przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego z dnia 7 listopada 2016r. może stanowić podstawę wyceny przedmiotowej nieruchomości,

- niewyjaśnienie w zaskarżonej decyzji rozbieżności wynikających z treści operatu szacunkowego B. G. oraz treści operatu szacunkowego T. B. w zakresie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na dzień 29 października 1998 r.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Małopolski wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Powołanym na wstępie wyrokiem z 6 marca 2018 r., Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji i orzekł o kosztach postępowania.

Sąd wskazał, że spór w niniejszej sprawie sprowadza się do oceny, czy operat szacunkowy na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania, jest prawidłowy.

Powołując przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. tj. z 2018 r. poz. 121 z późn. zm. – dalej "u.g.n.") oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), Sąd stwierdził, że podstawowym uchybieniem organów I i II instancji była błędna ocena operatu szacunkowego z 7 listopada 2016 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. G., polegająca na zaaprobowaniu dobranych przez biegłego do wyceny nieruchomości.

Zdaniem Sądu analiza przedmiotowego operatu wskazuje, że narusza on przepisy określające zasady wyceny nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą lub przejętą pod drogę publiczną z uwagi na niewłaściwy dobór nieruchomości porównywanych. Zastrzeżenia Sądu budzi przyjęcie do bazy transakcji porównawczych (str. 10 operatu) nieruchomości położonej w miejscowości L. o powierzchni 2359 m2 i cenie jednostkowej 15 zł za metr (jest to cena minimalna).

Sąd podał, że na stronie 9 operatu, uzasadniając przyjęte na potrzeby wyceny cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości, rzeczoznawca wskazał, że: "Nie udowodniono natomiast bezpośredniego i jednoznacznego związku pomiędzy powierzchnią i kształtem nabywanej nieruchomości, a wysokością cen transakcyjnych uzyskiwanych na rynku (...)". Jednak analiza tabeli zawierającej bazę nieruchomości porównawczych wskazuje zgoła na inną konkluzję – nieruchomości od nr 2 do 11 to nieruchomości o powierzchniach od 22 do 383 m2, a ich cena waha się od 30 zł do 45 zł. Natomiast działka oznaczona w tabeli nr 1 o powierzchni 2359 m2 wyceniona została na 15 zł za metr. Dodatkowo z załączonej do skargi kopii uchwały Rady Miasta T. nr [...] wynika, że nieruchomość składająca się z działki nr [... i [...] miała zostać nabyta "w obszarze niezbędnej drogi i parkingu adekwatnego do potrzeb". Sąd I instancji uznał zatem, że niekoniecznie jest tak, że działki te mają przeznaczenie wyłącznie drogowe, skoro celem nabycia jest również urządzenie parkingu. Sąd wskazał, że okoliczność tę organ będzie obowiązany wyjaśnić ponownie rozpoznając sprawę.

Ponadto Sąd zaznaczył, że skarżący w swoim odwołaniu wskazywali, iż nieruchomość będąca przedmiotem wyceny ma dostęp do trzech sieci infrastruktury technicznej – wody, prądu i gazu, podczas gdy rzeczoznawca wskazał na dostęp tylko do dwóch sieci – wody i prądu. Rzeczoznawca przyjął jednocześnie, że dostęp do dwóch sieci to ocena cechy "korzystna", zaś do większej ilości sieci infrastruktury – to ocena cechy "bardzo korzystna" (pismo rzeczoznawcy z 30 września 2017 r., k. 12 akt adm. II Instancji). Jednak – w ocenie Sądu – organ w decyzji nie ustalił, jaki jest rzeczywisty stan rzeczy tj. do ilu sieci infrastruktury technicznej ma dostęp wyceniana nieruchomość i w związku z tym jaką ocenę cechy rynkowej w tym zakresie należy prawidłowo przyjąć: ocenę "korzystną" czy "bardzo korzystną". Zdaniem Sądu okoliczność ta może mieć wpływ na wynik wyceny i wymaga wyjaśnienia.

Sąd wskazał, że w pozostałym zakresie operat szacunkowy nie budzi jego wątpliwości, w szczególności co do wyboru metody wyceny wybranej przez biegłego oraz przyjętych współczynników, jak również braku podstaw do oparcia wyceny o przyjęcie cen działek o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych oraz nieuwzględnienie tzw. "zasady korzyści" wynikającej z dyspozycji art. 134 ust. 4 u.g.n. W tym zakresie Sąd podzielił wywody organu zawarte w zaskarżonej decyzji.

Nie jest – w ocenie Sądu – uzasadniony zarzut skargi dotyczący naruszenia prawa materialnego tj. § 36 ust. 1 rozporządzenia, poprzez przyjęcie, iż za cenę z dnia ustalenia odszkodowania można przyjąć cenę z operatu szacunkowego, w którym cena przedmiotu wyceny została ustalona na około rok przed wydaniem zaskarżonej decyzji. Sąd wskazał, że zgodnie z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. W niniejszej zaś sprawie operat szacunkowy został sporządzony w dniu 7 listopada 2016r., a decyzja organu II Instancji ustalająca odszkodowanie na podstawie spornego operatu, wydana została w dniu [...] listopada 2017 r. Wobec tego Sąd uznał, że przyjąć należy, iż operat spełniał warunki ustawowe w tym zakresie.

Zdaniem Sądu nie jest też uzasadniony zarzut, że organ nie wyjaśnił w zaskarżonej decyzji rozbieżności wynikających z treści operatu szacunkowego B. G. oraz treści operatu szacunkowego T. B. w zakresie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na dzień 29 października 1998 r. Sąd zaznaczył, że organ administracyjny nie jest powołany, ani uprawniony, do wyjaśniania rozbieżności pomiędzy operatami szacunkowymi dwóch różnych biegłych, ale jest obowiązany do oceny tego operatu, który jest podstawą wydania decyzji administracyjnej. W zakresie przeznaczenia nieruchomości w Studium, organ II Instancji pozyskał wyjaśnienia biegłego (pismo z dnia 30 września 2017 r. k. 12 akt adm. organu II Instancji), a wyjaśnienia te są, zdaniem Sądu, wiarygodne i wystarczające.

Od powyższego wyroku skargę kasacyjną złożył Wojewoda Małopolski, zaskarżając wyrok w całości. Wniesiono o zmianę zaskarżonego wyroku, poprzez jego uchylenie i oddalenie skargi, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, na rzecz strony skarżącej, według norm przepisanych prawem. Zrzeczono się rozprawy.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego – stosownie do art. 174 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (dalej "p.p.s.a."), polegające na:

- naruszeniu przepisów określających zasady wyceny nieruchomości dla celów ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą lub przejętą pod drogę publiczną w szczególności art. 4 pkt. 16 u.g.n. w związku z § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, 2, 3, 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że rzeczoznawca majątkowy dokonał niewłaściwego doboru nieruchomości porównawczych oraz organ nie ustalił do ilu sieci infrastruktury technicznej ma dostęp wyceniania nieruchomość,

- naruszeniu art. 154 ust. 1 u.g.n., poprzez nieuprawnioną ingerencję w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły i które jeśli zostaną logicznie i jednoznacznie wyjaśnione nie mogą być kwestionowane przez organy i sądy administracyjne.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazano, że jeśli chodzi o zarzut Sądu, iż "nadto skarżący w swoim odwołaniu wskazywali, że nieruchomość będąca przedmiotem wyceny ma dostęp do trzech sieci infrastruktury technicznej – wody, prądu i gazu, podczas gdy rzeczoznawca wskazał na dostęp tylko do dwóch sieci – wody i prądu," to skarżący kasacyjnie organ zauważył, iż w/w zarzut zawarty w odwołaniu – dotyczącym zresztą czterech różnych decyzji Starosty Chrzanowskiego, których przedmiotem były cztery różne nieruchomości — wobec nie poparcia go żadnym dowodem, miał charakter dowolny. W świetle jednoznacznego stanowiska zawartego w tym zakresie przez biegłego, który we wspomnianym piśmie z dnia 30 września 2017 r. podtrzymał swe stanowisko, iż przedmiotowa nieruchomość zaopatrzona jest jedynie w prąd i wodę (wskazując jedynie, iż omyłkowo błędnie określił samą cechę, co jednak nie wpływa na prawidłowość wyceny), nie było wystarczających podstaw do zakwestionowania stanowiska biegłego i prowadzenie w tym zakresie dalszego postępowania wyjaśniającego.

Wskazano, że w trzech innych sprawach, będących przedmiotem tego samego odwołania, w których zapadły analogiczne rozstrzygnięcia organu odwoławczego, zaskarżone następnie przez odwołujących, zostały wydane trzy wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie (z 15 marca 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 20/18, z 22 marca 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 17/18 i z 23 marca 2018 r. sygn. akt II SA/Kr 19/18), w których Sąd w pełni zaaprobował podjęte w omawianym zakresie działania organu odwoławczego (pismo z dnia 11 września 2017 r.), uznając je za wystarczające.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną M. K. i K. K. wnieśli o jej oddalenie, zasądzenie od organu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz o rozpoznanie sprawy na rozprawie. Dodatkowo, na podstawie art. 111 p.p.s.a., wniesiono o połączenie w celu łącznego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ze sprawami skargi kasacyjnej M. i K. K. od wyroku WSA w Krakowie z 15 marca 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 20/18 oraz z 22 marca 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 17/18 a także ze sprawą skargi kasacyjnej M. K. od wyroku WSA w Krakowie z 23 marca 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 19/18. Wskazano, że w/w sprawy dotyczą nieruchomości M. K. i K. K., które leżą w obrębie jednego kompleksu nieruchomości, na których posadowiony jest ich dom, garaże oraz inne zabudowania oraz, gdzie urządzony jest ogród. Podkreślono, że wyceny wszystkich 4 nieruchomości dokonywał ten sam biegły. W każdym operacie przyjęto te same nieruchomości do porównań. Operaty szacunkowe różnią się tylko tym, że zmienione są dane poszczególnych nieruchomości (powierzchnia i numer działki). Podano, że we wszystkich czterech nieruchomościach biegły przyjmuje identyczną wartość za 1m2 nieruchomości. W ocenie M. i K. K., we wszystkich trzech sprawach, w których oddalone zostały skargi M. i K. K., popełnione zostały podobne błędy przy orzekaniu przez Sąd, co przemawia za połączeniem do wspólnego rozpoznania tychże spraw.

W ocenie M. K. i K. K., rozstrzygnięcie Sądu I instancji jest prawidłowe oraz słuszne, ich zdaniem, Sąd nie dokonał nieuprawnionej ingerencji w sferę wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły.

Na podstawie zarządzenia nr 39 Prezesa NSA z dnia 16 października 2020 r. w sprawie odwołania rozpraw oraz wdrożenia w NSA działań profilaktycznych służących przeciwdziałaniu potencjalnemu zagrożeniu zakażenia wirusem SARS-CoV-2 w związku z objęciem Miasta Stołecznego Warszawy obszarem czerwonym, Przewodniczący Wydziału w dniu 19 października 2020 r. uchylił zarządzenie o skierowaniu sprawy na rozprawę.

Następnie Przewodniczący Wydziału, na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374, 567, 568, 695 i 875), w dniu 19 października 2020 r. zarządził o skierowaniu sprawy na posiedzenie niejawne w dniu 11 grudnia 2020 r. w składzie trzech sędziów celem rozpoznania skargi kasacyjnej, o czym powiadomiono strony. Wskazano, że każda ze stron postępowania ma prawo – w terminie 7 dni od daty otrzymania niniejszego pisma – do pisemnego dodatkowego przedstawienia swojego stanowiska w sprawie, w granicach zarzutów złożonej skargi kasacyjnej.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna jest uzasadniona.

Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie stwierdzono żadnej z przesłanek nieważności wymienionych w art. 183 § 2 p.p.s.a., wobec czego rozpoznanie sprawy nastąpiło w granicach zgłoszonych podstaw i zarzutów skargi kasacyjnej.

Rozpoznawana w niniejszej sprawie skarga kasacyjna powołała się wyłącznie na podstawę określoną w art.174 pkt 1 p.p.s.a., czyli na naruszenia prawa materialnego, co oznacza brak zakwestionowania ustalonego dotąd stanu faktycznego. Tymi ustaleniami jest więc związany Naczelny Sąd Administracyjny, zatem przedstawione zarzuty mógł oceniać tylko w kontekście wskazanym w skardze kasacyjnej.

W skardze kasacyjnej Wojewoda Małopolski, powołując się na naruszenie określonych przepisów prawa materialnego, zakwestionował stanowisko Sądu I instancji, zgodnie z którym analiza sporządzonego operatu szacunkowego wskazuje, że narusza on przepisy określające zasady wyceny nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą lub przejętą pod drogę publiczną z uwagi na niewłaściwy dobór nieruchomości porównywanych. Ponadto, w ocenie organu, Sąd I instancji w sposób nieuprawniony dopuścił się ingerencji w sferę uprawień zastrzeżonych dla rzeczoznawcy majątkowego.

Sąd I instancji uchylił wydane w sprawie decyzje z dwóch powodów. Po pierwsze: zastrzeżenia Sądu budziło przyjęcie do bazy transakcji porównawczych nieruchomości położonej w miejscowości L. o powierzchni 2359 m2 , która to nieruchomość z uwagi na powierzchnię i przeznaczenie pod drogę i parking, budziła wątpliwości tego Sądu co do podobieństwa z nieruchomością wycenianą.

Po drugie: w ocenie Sądu I instancji organ w decyzji nie ustalił do ilu sieci ma dostęp nieruchomość wyceniana (do dwóch – jak to przyjął w operacie rzeczoznawca, czy do trzech - jak twierdzą skarżący). W związku z tym, czy należało w operacie przyjąć ocenę korzystną, czy bardzo korzystną i zastosować odpowiednie współczynniki.

W pozostałym zakresie Sąd I instancji podzielił stanowisko organów orzekających w sprawie. A skoro nie wpłynęła w tym zakresie skarga kasacyjna, to uznać należy, że stanowisko Sądu I instancji w tym zakresie, jako niezakwestionowane, jest prawidłowe.

Skarżący kasacyjnie trafnie zarzucił Sądowi I instancji naruszenie art. 4 pkt 16 u.g.n. w związku z § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, 2, 3, 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.), poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że rzeczoznawca majątkowy dokonał niewłaściwego doboru nieruchomości porównawczych

Zgodnie z definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Należy przy tym podkreślić, że żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości, co nieruchomość wyceniana. Co więcej – na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji) wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. Różnice między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami, które zostały uznane za podobne, mogą wynikać np. z ograniczonej liczby transakcji na danym rynku lokalnym w odniesieniu do pewnej kategorii nieruchomości – tak, jak miało to miejsce w rozpoznawanej sprawie, co zostało wyjaśnione w toku niniejszego postępowania przez rzeczoznawcę. W operacie wskazano – w oparciu o przeprowadzoną analizę rynku lokalnego transakcji nieruchomościami drogowym - że istotnymi cechami rynkowymi wpływającymi na wartość szacowanej nieruchomości są: położenie, lokalizacja, stan otoczenia, stopień wyposażenia w media oraz stan zagospodarowania nieruchomości, natomiast nie mają bezpośredniego i jednoznacznego wpływu powierzchnia i kształt nabywanej nieruchomości. Efektem dokonanych w operacie obliczeń jest ustalenie ceny jednostkowej szacowanej nieruchomości wynoszącej 42 zł/m2, podczas gdy cena maksymalna z bazy porównawczej została obliczona na poziomie 45 zł/m2, a zatem wielkość porównywanych nieruchomości nie ma istotnego wpływu na ustalenie odszkodowania w rozpoznawanej sprawie. Dlatego też nie można podzielić zarzutu nieprawidłowego przyjęcia do porównania nieruchomości położonej w miejscowości L. o powierzchni większej aniżeli działka wyceniana. Z załączonej do skargi uchwały Rady Miasta T. z dnia [...] lutego 2013 r. wynika, że działki nr [...] i [...] mają być nabyte " w obszarze niezbędnej drogi i parkingu adekwatnego do potrzeb". Skarżący wskazywali, że takie przeznaczenie działek wykluczało przyjęcie ich jako nieruchomości podobnej. Odnośnie do tej kwestii wskazać należy, że z przywołanej uchwały wynika ponad wszelką wątpliwość, że nabycie działek, których dotyczy powyższa uchwała, nastąpiło na cele drogowe. Trzeba zwrócić uwagę, że nie można zaliczyć do nieruchomości nabytych na cele drogowe, takich które są przeznaczone wyłącznie na parking lub inne obiekty niezwiązane z ruchem drogowym. Jeśli natomiast nieruchomość nabyta na parking ma służyć obsłudze ruchu drogowego i jednocześnie jest przeznaczona pod drogę publiczną, to nie można dopatrywać się uchybienia rzeczoznawcy, który taką nieruchomość przyjął do porównania jako nabytą na cele drogowe, czyli nieruchomość podobną do nieruchomości wycenianej.

Odnośnie do drugiego spostrzeżenia Sądu I instancji dotyczącego oceny, czy nieruchomość ma dostęp do dwóch czy do trzech sieci infrastruktury technicznej, to w piśmie z dnia 30 września 2017 r. (data prezentaty organu 5 października 2017 r.), rzeczoznawca wskazał, że nieścisłość w przyjęciu odpowiedniej cechy nieruchomości wynika z nieprecyzyjnego opisu cechy rynkowej nieruchomości – infrastruktura techniczna. Rzeczoznawca podkreślił, że w analizowanym wypadku, błędnie opisał cechę uzbrojenia nieruchomości w sieci infrastruktury. Wskazał, że winna być ona określona jako dostęp nieruchomości do sieci infrastruktury technicznej. Podał, że w przypadku wycenianej nieruchomości ocena korzystna jest prawidłowa (media: woda, prąd). Dalej, w omawianym piśmie tytułem informacyjnym rzeczoznawca podał, że dla nieruchomości o ocenie maksymalnej ocena "bardzo korzystna" również jest właściwa, posiada dostęp do więcej, niż dwóch sieci infrastruktury technicznej (woda, prąd, gaz, kanalizacja). Organ zatem zwracał się do rzeczoznawcy o wyjaśnienie do ilu sieci infrastruktury technicznej ma dostęp przedmiotowa nieruchomość. Biegły wyraźnie stwierdził, że nieruchomość ma dostęp do prądu i wody. Skarżący natomiast nie przedstawili żadnego dowodu na to, że ustalenie to nie odpowiada prawdzie. Nie zakwestionowali tego ustalenia rzeczoznawcy choćby przez złożenie dokumentu potwierdzającego doprowadzenie gazu do przedmiotowej nieruchomości. W tym stanie rzeczy organ poczynił ustalenia zgodne z wyjaśnieniami rzeczoznawcy. Przypomnieć należy, że mocą ustawy z dnia 3 grudnia 2010 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania administracyjnego oraz ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uległa zmianie treść art. 7 k.p.a. Przed nowelizacją komentowany przepis nie wskazywał wprost, że podejmowanie czynności dowodowych w toku postępowania następuje także na wniosek stron, nakładając obowiązek w tym zakresie jedynie na organ działający z urzędu. Zarówno jednak w doktrynie, jak i w orzecznictwie powstałym na gruncie poprzedniego brzmienia cyt. przepisu wskazywano, że co prawda organ obowiązany jest z urzędu stwierdzić, jakie dowody są niezbędne w danej sprawie oraz także z urzędu dowody te przeprowadzić, jednak nałożony mocą art. 7 k.p.a. obowiązek wyczerpującego zebrania i zbadania całego materiału dowodowego nie powoduje, iż strona postępowania zwolniona jest od współudziału w realizacji tego obowiązku. Przepis w nowym brzmieniu przyznaje inicjatywę w postępowaniu dowodowym także stronom.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zatem, to autor operatu a nie sąd, w oparciu posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu – do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n.

Podstawowym dowodem w sprawie był sporządzony w dniu 7 listopada 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. G. dla potrzeb przedmiotowego postępowania operat majątkowy określający wartość rynkową nieruchomości składającą się m.in. z działki nr [...] o pow. 0,0031 ha oraz nr [...] o pow. 0,0050 ha w M.

Należy uznać, że biegły wykorzystując metodę korygowania ceny średniej dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównawczych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami – zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 w/w rozporządzenia. Uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, czym wypełnił także dyspozycję art. 154 ust. 1 u.g.n.

Jak wynika z akt administracyjnych niniejszej sprawy, organ odwoławczy powziąwszy pewne wątpliwości, pismami z 7 czerwca 2017 r. i 11 września 2017 r. zwrócił się do rzeczoznawcy o wyjaśnienia związane z przedłożonym operatem. Chodziło m. in. o kwestię powołania się na przeznaczenie wycenianej nieruchomości zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy T. z dnia [...] października 2014 r. zamiast uwzględnienia w wycenie przeznaczenia wycenianej nieruchomości na dzień 29 października 1998 r. oraz wpływu tej okoliczności na wycenę nieruchomości, a także o kwestię uzasadnienia przyjęcia dla nieruchomości wycenianych oceny "korzystna" cechy rynkowej "infrastruktura techniczna" (zgodnie z opisem przyporządkowana dla nieruchomości uzbrojonej w jedno do dwóch mediów), w kontekście posiadania przez przedmiot wyceny "dostępu do podstawowych urządzeń infrastruktury", a także w kontekście wyjaśnienia rozbieżności pomiędzy datą sporządzenia operatu szacunkowego a datą na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny i wpływu tej okoliczności na sporządzoną wycenę.

W odpowiedzi, w piśmie z dnia 23 czerwca 2017 r. rzeczoznawca wskazał, że wszystkie działki przyjęte do wyceny spełniają podstawowe kryteria podobieństwa, tj. stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania oraz cechy wpływające na wartość, które zostały opisane w operacie, wszystkie działki stanowią przedmiot prawa własności. Podano, że wszystkie działki położone są na terenie prawidłowo określonego rynku lokalnego -– powiatu chrzanowskiego. Rzeczoznawca podkreślił, że zbadany rynek niestety nie obfituje w odpowiednią ilość transakcji w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej nieruchomości, dlatego wykorzystano transakcje z pozostałych miejscowości powiatu chrzanowskiego. Wskazano, że przy wyborze rzeczoznawca kierował się art. 4 pkt 16 u.g.n. Podano, że analiza rynku pod kątem ewentualnej aktualizacji cen ze względu na upływ czasu, znajduje się na stronie 11 operatu.

Powołując się na § 4 ust. 1 w/w rozporządzenia, wskazano, że rzeczoznawca przy ustalaniu wartości rynkowej opierając się na jedenastu nieruchomościach miał podstawy do zastosowania metody korygowania ceny średniej mieszczącej się w podejściu porównawczym. Wskazano, że prawidłowo oszacowano wartość przedmiotowej nieruchomości. Natomiast "analiza korzyści" wykazała, że pomimo ogromnej atrakcyjności miejscowości, jaką jest wieś M., ceny gruntów przeważających wśród nieruchomości wycenianych, tj. gruntów o przeznaczeniu mieszkalnym, jednorodzinnym oraz mieszkalno – usługowym, znajdują się w przedziale od 13,62 do 43,53 zł/m2 gruntu.

Wobec tego należy stwierdzić, że usprawiedliwione okazały się zarzuty skargi kasacyjnej. Operat szacunkowy z 7 listopada 2016 r., który był podstawą oszacowania wartości nieruchomości w niniejszej sprawie został prawidłowo oceniony w toku postępowania administracyjnego. Operat szacunkowy nie został bowiem sporządzony z naruszeniem przepisów prawa, ani nie zawiera oczywistych i rażących błędów, które dyskwalifikowałyby ten dokument jako dowód w sprawie.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że skarga kasacyjna ma uzasadnione podstawy, zaskarżony wyrok należy uchylić, zaś skargę oddalić.

W odniesieniu do wniosku zawartego w odpowiedzi na skargę kasacyjną o połączenie spraw w celu łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia, należy wskazać, że zgodnie z art. 111 § 1 p.p.s.a., sąd zarządza połączenie kilku oddzielnych spraw toczących się przed nim w celu ich łącznego rozpoznania lub także rozstrzygnięcia, jeżeli mogły być objęte jedną skargą. Natomiast, zgodnie z art. 111 § 2 p.p.s.a., sąd może zarządzić połączenie kilku oddzielnych spraw toczących się przed nim w celu ich łącznego rozpoznania lub także rozstrzygnięcia, jeżeli pozostają one ze sobą w związku. Przepis ten przewiduje zatem fakultatywne połączenie spraw w celu ich łącznego rozpoznania lub także rozstrzygnięcia w sytuacji, gdy pozostają one ze sobą w związku. Przy czym, połączenie kilku oddzielnych spraw na podstawie powołanego przepisu w celu ich łącznego rozpoznania (rozstrzygnięcia) jest uprawnieniem (nie obowiązkiem) sądu, ma charakter techniczny, organizacyjny i należy do pojęć z zakresu tzw. ekonomii procesowej.

Mając powyższe na uwadze, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 188 w zw. z art. 151 p.p.s.a. i art. 182 § 2 p.p.s.a., orzekł, jak w sentencji.

O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 203 pkt 2 p.p.s.a. i §14 ust.1 pkt 2 b rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz.U. tj.2018 r., poz. 265). Na koszty postępowania kasacyjnego w kwocie 340 zł. składają się: 100 zł – wpis od skargi kasacyjnej i 240 zł. – opłata za czynności radcy prawnego.