Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 970/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-02-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
odrzucono skargę 1 skarżącego
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Kazimierz Bandarzewski (spr.) Sędziowie : NSA Anna Szkodzińska WSA Magda Froncisz Protokolant : Teresa Jamróz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lutego 2015 r. sprawy ze skarg M. K. i Spółdzielni "[...]" w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 26 maja 2014 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. odrzuca skargę M. K.; II. oddala skargę Spółdzielni "[...]" w K.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 26 maja 2014 r. znak: [...] , działając na podstawie art. 54, art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz U. z 2012 r., poz. 647 z późn. zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 3 kwietnia 2014 r., nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego z wniosku A. sp. z o.o. Sp. komandytowa działającej przez pełnomocnika K.P. , pn.: "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w części parteru wraz z miejscami postojowymi naziemnymi, garażem podziemnym oraz dojazdem i infrastrukturą techniczną na działkach nr [...] ,[...] obr. [...] oraz dodatkowo z infrastrukturą techniczną, dojściami, miejscami postojowymi naziemnymi i budową zjazdu na części działek nr [...] ,[...] obr. j.w. przy ul. [...] w K".

W uzasadnieniu podniesiono, że postępowanie w sprawie wszczęto na wniosek z dnia 17 lutego 2011 r., a uprzednio wydana decyzja o warunkach zabudowy została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 6 września 2012 r., a sprawę przekazano organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Powyższa decyzja została uchylona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 31 stycznia 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1613/12, jak również uchylono decyzję organu I instancji. W toku ponownie prowadzonego postępowania odniesiono się do zaleceń Sądu, w szczególności w zakresie obszaru analizowanego, kontynuacji cech zabudowy, linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wskaźnika zabudowy, wysokości elewacji frontowej oraz wyników analizy. Podkreślono, że spełnione są łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przedstawiając argumenty przemawiające za zasadnością przyjęcia stosownych rozwiązań. Wydana decyzja określa stosowne warunki zabudowy oraz dołączono do niej wymagane prawem załączniki. W toku postępowania uzyskano niezbędne opinie.

Odwołanie od powyżej decyzji złożyła Zjednoczona Spółdzielnia Mieszkaniowo - Budowlana "[...]" reprezentowana przez Prezesa Zarządu i V-ce Prezesa Zarządu, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu zarzucono przedmiotowej decyzji naruszenie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego oraz ustawy o planowaniu przestrzennym w następujących zakresach. W szczególności zarzucono nieuznanie za strony postępowania osób fizycznych posiadających odrębne prawo własności lokali w narożnym budynku o adresie ewidencyjnym ul. [...] - ul. [...], mimo ewidentnego oddziaływania planowanego zamierzenia na tę nieruchomość, przez co zostały one pozbawione prawa do ochrony swoich interesów w zakresie warunków zamieszkania bezpośrednio przy terenie inwestycji.

Podniesiono, że zdecydowany sprzeciw budzi w zaskarżanej decyzji określenie przez organ I instancji wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w wartości maksymalnej 16,5 metra w nawiązaniu do wysokości elewacji frontowej budynku na działce nr [...] pomimo, że ze względu na specyficzne ukształtowanie terenu inwestycji, tj. ze względu na jego zwężenie przy ul. [...] oraz na ewidentny podłużny kształt działki inwestycyjnej umożliwiający jedynie zlokalizowanie planowanego budynku wzdłuż linii ulicy [...] , zasadnym było ustalenie maksymalnej wysokości planowanego budynku z uwzględnieniem wysokości istniejącej zabudowy wzdłuż tej ulicy. Zgodnie z analizą urbanistyczno-architektoniczną wysokości budynków przy ul. [...] zawierają się w przedziale wartości 13-14 metrów i w tym zakresie wartości - w ocenie strony odwołującej - winna zostać ustalona wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku, który wraz z istniejącymi budynkami przy ul. [...] tworzyć będą pierzeję tej ulicy. Pomimo wskazania w załączniku nr 3 pkt. 2 ppkt.d, tj. w analizie urbanistyczno-architektonicznej, że arytmetycznie wyliczona średnia wysokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym wynosi ok. 14,5 metra oraz jednoczesnego potwierdzenia, że wysokości górnych krawędzi elewacji budynków naprzeciw inwestycji mieszczą się w wartości tego parametru do ok. 13,5 metra, autor analizy nie nawiązał do tej wartości istniejącej zabudowy ulicy [...] a równocześnie odstąpił od wyznaczenia tego parametru zgodnie z wartością średnią z obszaru analizowanego. Niezgodnie z wymogami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazał wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku zgodnie z wnioskiem inwestora. Podobne wątpliwości strony odwołującej co do wskazania odpowiedniego budynku w obszarze analizowanym budzi sposób określenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Pomimo, że wskaźnik zabudowy działek nr [...] i nr [...] zabudowanym wolnostojącym budynkiem wielorodzinnym - bezpośrednio sąsiadującym z terenem inwestycji od południa wynosi 29%, w decyzji dla przyszłej zabudowy ustalono go na poziomie wnioskowanym przez inwestora, tj. 38%. Wskazanie tak wysokiego wskaźnika zabudowy zamierzenia na dużej powierzchniowo działce gruntowej przyczyni się do powstania zabudowy o gabarytach odbiegających od najbliższej sąsiedniej zabudowy ul. [...] i w sposób oczywisty naruszy istniejący ład wnioskowanym przez inwestora. Ustalenie przez organ I instancji zawyżonych parametrów planowanej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy nie jest zgodne z zasadą dobrego sąsiedztwa. Ponadto trudno podzielić opinię organu, iż postępowanie o wydanie warunków zabudowy nie jest etapem na którym winno się rozpatrywać ochronę interesów osób trzecich jeśli dotyczy to zamierzenia gdzie ustalone warunki zabudowy stanowią odzwierciedlenie propozycji inwestora, a naruszają interes prawny stron oraz relacje kubaturowe, przestrzenne i nie utrzymują układu urbanistyczno-architektonicznego.

Odwołanie od powyższej decyzji z uchybieniem terminu złożyli M.K. i A.M .

Na wstępie rozważań prawnych Samorządowe Kolegium Odwoławcze przytoczyło mające w sprawie zastosowanie przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie Kolegium Odwoławczego, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w przedmiotowym rozporządzeniu. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. W obszarze analizowanym niewątpliwie istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, tj. działki [...] ,[...] ,[...] ,[...] . Z przeprowadzonej - w następstwie uchylenia uprzedniej decyzji ustalającej warunki zabudowy - analizy architektoniczno - urbanistycznej wynika, że realizacja planowanej zabudowy pozostaje w zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego. W ocenie Kolegium Odwoławczego parametry urbanistyczne zostały ustalone w sposób prawidłowy, na podstawie szerokiej weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym. Organ I Instancji uwzględnił w toku orzekania stanowisko przedstawione w wydanym w sprawie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 31 stycznia 2013 r. sygn. akt. II SA/Kr 1613/12. Dotyczy to zarówno sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego, przyjęcia do analizy konkretnych działek, jak również ustalenia parametrów architektoniczno - urbanistycznych.

Przechodząc do weryfikacji kolejnych wskaźników architektoniczno -urbanistycznych, należy w pierwszej kolejności zauważyć, że linię zabudowy wyznaczono w odległości 8,5 metra od granicy działki drogowej nr [...] jako nieprzekraczalną linię zabudowy. Wzdłuż ulicy [...] nie obserwuje się rygorystycznego układu zabudowy wymagającego wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy. Kolegium Odwoławcze podziela w tym względzie pogląd organu I instancji, tym bardziej że dla planowanej zabudowy jako przestrzennie najkorzystniejszą przyjęto linię zabudowy jako przedłużenie linii budynku na działce nr [...] .

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono w granicach od 29% do 38%, tj. zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia. Kolegium Odwoławcze nie kwestionuje takiego ustalenia. Średnia w całym obszarze wynosi około 43%. Ustalony parametr jest zatem niższy od średniej i jest adekwatny do rodzaju zabudowy planowanej inwestycji. Zauważono, że wartość minimalna przyjętego wskaźnika nawiązuje do wskaźnika na działkach nr [...] i [...] (zabudowa wielorodzinna), z kolei na działce nr [...] wynosi on 35%, natomiast na działce nr [...] i [...] wynosi 45%. Strona odwołująca kwestionuje taki sposób wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, niemniej jednak w ocenie Kolegium Odwoławczego ustalono go w sposób wyważony, uwzględniając całokształt uwarunkowań przestrzennych. Zabudowa przy ul. [...] to ciąg budynków usytuowanych wzdłuż ulicy i trudno wywodzić, że planowany budynek z punktu widzenia ustalonego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy naruszy ład przestrzenny.

Wskaźnik szerokości elewacji frontowych ustalono od 11 do 11,5 metra, przy czym wskaźnik średni wyniósł 21 metrów. Tak przyjęta przez organ I instancji wartość wynika z zwężenia przy ul. [...] i jest w zupełności prawidłowa.

Wskaźnik wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono w przedziale od 15 do 16,5 metra dla części wyższych budynku, natomiast od 12,5 metra do 13 metrów dla części niższych. Tzw. rozrzeźbienie budynku jest uwarunkowane przestrzennie. Warto zauważyć, że średnia wysokość wynosi około 14,5 metra. Organ I instancji szeroko umotywował zasadność przyjęcia takiego rozwiązania. W obszarze analizowanym wysokości elewacji frontowych budynków są zróżnicowane, a teren inwestycji obejmuje znaczną powierzchnię (jego długość odpowiada mniej więcej długości całego ciągu zabudowy zwartej wzdłuż ul. [....]. na która składają się budynki o zróżnicowanej wysokości). W związku z tym z przestrzennego punktu widzenia zróżnicowano wysokościowo planowany budynku w nawiązaniu do zróżnicowania wysokościowego budynków w najbliższym otoczeniu inwestycji. Dla części wyższych planowanej inwestycji przyjęto wysokość elewacji frontowej w przedziale od 15 metrów do 16,5 metra w nawiązaniu do wysokości budynków między innymi na działkach nr [...], nr [...], nr [...] nr [...] i nr [...] . Dla części niższych przyjęto wysokość w przedziale od 12,5 metra do 13 metrów, w nawiązaniu do ciągu zabudowy na działkach nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] ,[...] . Obie wartości nie przekraczają wartości minimalnych i maksymalnych obserwowanych w obszarze, a w przedziale pomiędzy nimi mieści się średnia z obszaru. Ze względu na ukształtowanie terenu inwestycji (uskok), lokalizację części niższych ustalono bezwzględnie przy południowym krańcu działki nr [...] , (tj. w pasie o głębokości minimum 15 metrów licząc od południowej granicy działki nr [...] ) oraz na działce nr [...] . Z kolei ze względu na przeważającą w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji zabudowę modernistyczną, charakteryzującą się dachami płaskimi, dla nowej zabudowy również należy przyjąć dach płaski, co też jest zgodne z wnioskiem.

Zdaniem Kolegium Odwoławczego ustalenie tak przyjętych parametrów pozostaje zatem w zupełnej zgodności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego, realizuje zasadę dobrego sąsiedztwa, a konkretne wartości parametrów urbanistycznych określono w sposób wyważony. Powyższe rozważania stanowią w istocie odpowiedź na zarzuty przedstawione w odwołaniach. W ocenie Kolegium Odwoławczego organ I instancji, rozpoznając wniosek kierował się ładem przestrzennym, jak główną przesłanką determinującą w procesie zagospodarowania przestrzennego, czego wyrazem jest sposób wyznaczania konkretnych parametrów urbanistycznych, jak również ich umotywowanie.

Sporządzona w toku postępowania przed organem I instancji analiza architektoniczno - urbanistyczna pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia z poszanowaniem wymogów ustawodawstwa z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Ustalone warunki zabudowy nawiązują do zabudowy sąsiadującej, w ocenie Kolegium Odwoławczego zabudowa objęta wnioskiem realizuje zasadę, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Planowana zabudowa stanowić będzie kontynuację rodzaju zabudowy, funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz parametrów i wskaźników kształtujących zabudowę na działkach sąsiednich.

Organ odwoławczy podzielił pogląd, że nie stoi w sprzeczności z przepisami określenie parametrów w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem jednakże odpowiedniego określenia tych wielkości ze wskazaniem przekonującej argumentacji (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010 r., II SA/Kr 1290/10, Lex nr 753488 oraz wyrok WSA w Krakowie z dnia 7 lutego 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 1306/11).

Ustalone w załączniku nr 1 do decyzji parametry urbanistyczne należy odczytywać w związku z załącznikiem nr 3, w którym w sposób jasny uzasadniono sposób ich wyliczenia. Zaskarżona decyzja zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, zarówno te obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno - urbanistycznej, jak również załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Wszystkie załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno - urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali.

Podkreślono, że ustalenia w niniejszej sprawie niektórych parametrów nowej zabudowy na zasadzie dopuszczonych rozporządzeniem odstępstw od zasad stosowanych w pierwszej kolejności, należy uznać za prawidłowe, tym bardziej, że ustawodawca powierzył sporządzenie analizy i projektu decyzji osobie wpisanej na listę architektów lub urbanistów tj. osobie legitymującej się odpowiednimi kwalifikacjami zawodowymi.

Wskazano, że konstrukcja prawna regulacji z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego nie pozwala orzekającemu w sprawie organowi administracji publicznej na odmowę ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie jest zgodne z przepisami odrębnymi.

Kolegium Odwoławcze wskazało, że brak jest podstaw do występowania o kolejną opinię do Rady Dzielnicy [...] , która już uprzednio opiniowała niniejsze zamierzenie, zresztą stanowisko tego podmiotu ma charakter pomocniczy.

Krąg stron w niniejszym postępowania został w ocenie Kolegium Odwoławczego prawidłowo ustalony.

Podsumowując, w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławcze w K. zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie narusza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych przepisów procedury określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Decyzja ta nie narusza w ocenie Kolegium Odwoławczego interesów osób trzecich. Decyzja została w sposób prawidłowy uzasadniona (spełnia wymogi art. 107 § 3 K.p.a.), a z ustaleń organu I instancji wynika, że zamierzenie realizuje przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 powyższej ustawy. Brak jest podstaw do zarzucenia Organowi I instancji naruszenia art. 7 w związku z art. 77 K.p.a.

Kolegium Odwoławcze w świetle aktualnie obowiązującego art. 138 § 2 K.p.a. nie znalazło podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Skargi od powyższej decyzji w ustawowym terminie wnieśli: M.K. oraz Zjednoczona Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa [...] w K.

Skarżący M.K. zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie ustaleń ładu przestrzennego, poprzez dążenie inwestora do maksymalizacji powierzchni planowanego budynku kosztem pogorszenia komfortu życia okolicznych mieszkańców. Zarzucił ustalenie nieprawidłowego kręgu stron, nieprawidłowe wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizy.

Skarżąca Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowa "[...] ", wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie następujących przepisów prawa administracyjnego:

1) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez nie przeprowadzenie szczegółowej i rzetelnej analizy architektoniczno-urbanistycznej obszaru analizowanego w zakresie warunków zabudowy, o których mowa w art.61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w celu określenia warunków dobrego sąsiedztwa dla planowanej zabudowy;

2) art. 28 K.p.a. przy wszczęciu i prowadzeniu postępowania w przedmiotowej sprawie poprzez nie uznanie za strony postępowania osób fizycznych posiadających odrębne prawo własności lokali mieszkalnych w budynku przy ul. [...], w wyniku czego zostali oni pozbawieni prawa do ochrony swoich interesów w zakresie niekorzystnego wpływu na ich warunki zamieszkania przez planowaną inwestycję;

3) art. 7, art. 77 i art. 107 K.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i zbadaniu materiału dowodowego w sprawie oraz na niewystarczającym wyjaśnieniu stronie zasadności przesłanek podjętego rozstrzygnięcia.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że nastąpiło naruszenie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w zakresie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który formułuje wymogi, jakie powinna spełniać nowa inwestycja. Z jednej strony przepis ten wymaga, aby była kontynuacją zabudowy istniejącej, z drugiej jednak formułuje wymagania mające gwarantować zachowanie ładu przestrzennego poprzez zintegrowanie się planowanego budynku z istniejącą zabudową. Ład przestrzenny rozumiany jest przy tym przez ustawodawcę jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ww. ustawy).

Szczególny tryb ustalania wymagań kształtowania nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w powiązaniu z analizą istniejącego stanu, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie warunków zabudowy wiąże się zatem z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej danego obszaru zgodnie z zasadami szczegółowo określonymi w przepisach tego rozporządzenia. Przepisy powołanego rozporządzenia stanowią o sposobie wyznaczania obszaru analizowanego, w którego centralnym miejscu powinna znaleźć się działka, której dotyczy wniosek o wydanie warunków zabudowy. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 31 stycznia 2013 r. sygn. akt. II SA/Kr 1613/12 uchylającym wydaną wcześniej decyzję ustalającą warunki zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia zostały określone niezbędne warunki i przesłanki konieczne dla prawidłowego przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej w celu określenia parametrów nowego budynku powstającego we wnętrzu zabudowanych już działek dla zachowania wymogów ładu przestrzennego w kontekście tworzenia w przestrzeni harmonijnej całości.

Zgodnie z powyższym wyrokiem analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadza się biorąc pod uwagę zagospodarowanie wszystkich działek znajdujących się w granicach obszaru analizowanego. Jednakże zgodnie z orzecznictwem sądowym "w pierwszym rzędzie, rozważając wymagania ładu przestrzennego należy odnosić się do zabudowy bezpośrednio sąsiadującej z zagospodarowywaną działką (kwestia harmonii form architektonicznych). Celem analizy obszarów dalszych, niż bezpośrednie sąsiedztwo, jest możliwość uwzględnienia innych uwarunkowań, co do kształtowania zabudowy niż wynikające z bezpośredniego sąsiedztwa. Nie jest jednak jej celem umożliwienie określenia warunków realizacji przedsięwzięcia, które prowadziłoby do naruszenia wymagań ładu przestrzennego w kontekście tworzenia w przestrzeni harmonijnej całości".

W ocenie strony skarżącej, wykorzystanie do ustaleń parametrów nowej zabudowy wybranych pojedynczych istniejących w obszarze analizowanym obiektów o maksymalnych parametrach zabudowy kwartału stanowi swoiste i nieuprawnione zagrożenie dla istniejącego ładu przestrzennego. Wbrew bowiem uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2013 r., gdzie wskazano na konieczny zakres sporządzenia analizy uwarunkowań architektoniczno-urbanistycznych; autor powtórnie sporządzonej analizy nadal usiłuje zachować wskazania wszystkich parametrów zawnioskowanych przez inwestora, powołuje się na kontynuację w zakresie działek nr [...] ,[...] ,[...] ,[...] zabudowanych budynkami o wysokości przewyższającej ciąg 5-ciu budynków tworzących pierzeje ulicy [...] i istniejącą 6-cio budynkową zabudowę mieszkaniową przy ul. [...] usytuowaną vis a vis budynku stanowiącego przedmiot decyzji ustalającej warunki zabudowy. Jednocześnie w uzasadnieniu celowo marginalizuje on aspekt istniejących w bezpośrednim sąsiedztwie niższych budynków o małych gabarytach podpierając się pojedynczymi wolnostojącymi blokami usytuowanymi w dużo większej odległości albo nawet na skraju obszaru analizowanego. Ma to miejsce w przypadku działki nr [...] oraz nr [...] ,[...] , nr [...] obsługiwanych od strony ulicy [...] , które tylko we fragmencie mieszczą się w wyznaczonym obszarze analizowanym, a budynki na nich usytuowane znacznie odbiegają od istniejącej zabudowy kwartału pomiędzy ulicami [...] ,[...] ,[...] . Efektem przyjęcia tego niekorzystnego założenia jest fakt, że wysokość planowanego budynku została określona w przedziale od 15 metrów do 16,5 metra dla jego części wyższej obejmującej ¾ znacznej powierzchni zabudowy przyszłego budynku. Praktyka wykonawcza wykazuje, że inwestorzy dążą do pełnego wykorzystania maksymalnych parametrów wskazanych w decyzji ustalającej warunki zabudowy. Dodatkowo wiadomym jest, że inwestor zamierzenia objętego zaskarżoną decyzją wnioskował o wyznaczenie wysokości w nawiązaniu do najwyższych budynków z bezpośredniego otoczenia inwestycji (vide: załącznik nr 3 pkt. 2d) i wykorzysta zawyżone parametry w projekcie.

Dziwi fakt, że organy I i II instancji uznają za prawidłowy sposób przeprowadzenia analizy architektoniczno-urbanistycznej oraz zawarte w decyzji uzasadnienie jej autora, co w konsekwencji prowadzi do ustalenia w decyzji ustalającej warunki zabudowy zawyżonych parametrów planowanego budynku, pomimo, że teren inwestycji obejmuje znaczną powierzchnię gruntu o długość odpowiadającej długości całego 8-mio budynkowego ciągu zwartej zabudowy pierzejowej ulicy [...] i szerokości stanowiącej prawie 3-krotność szerokości działek zabudowanych budynkami położonymi vis a vis zamierzenia przy ulicy [...] . Będzie miała miejsce jedynie kontynuacja rodzaju i funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, a ustalone w zaskarżonej decyzji parametry planowanej zabudowy zaburzą istniejący ład przestrzenny i zagospodarowanie terenu szczególnie, że planowany budynek będzie posiadał dużą powierzchnię zabudowy, co skutkować będzie maksymalizacją jego gabarytów w stosunku do kameralnej zabudowy rozpatrywanego kwartału.

Wbrew unormowaniom zawartym w ust. 3 § 7 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., w załączniku nr 3 pkt. 2d zaskarżonej decyzji, autor analizy architektoniczno-urbanistycznej stwierdza, że "odstąpiono od wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na podstawie średniej z obszaru (która wynosi 14,5 metra), a wyznaczono ją w dwóch wielkościach: dla części niższej i części wyższej, w nawiązaniu do najniższych i najwyższych budynków w bezpośrednim otoczeniu terenu inwestycji, co też jest zgodne z wnioskiem inwestora". W związku z powyższym dla części wyższych planowanej inwestycji przyjęto wnioskowaną wysokość elewacji frontowej w przedziale od 15 metrów do 16,5 metra, gdyż w obszarze występują pojedyncze budynki o podobnej wysokości, a "wnioskowana wartość tego parametru nie przekracza wartości maksymalnej w obszarze". W ocenie strony skarżącej z uwagi na znaczącą rozbieżność z wnioskowaną przez inwestora wysokością 16 metrów, nie wzięto pod uwagę wysokości istniejących bezpośrednio naprzeciw planowanej inwestycji budynków przy ulicy [...] wynoszącej ok. 13,5 metra. Ze względu na specyficzną lokalizację i kształt terenu inwestycji, po jej zrealizowaniu obiekty te będą tworzyć pierzeje ulicy [...] a nie ulicy [...] , przy której są zlokalizowane 2 narożne budynki, których wysokości stanowiły podstawę do przyjęcia kwestionowanej wysokości 16 metrów dla planowanego zamierzenia. A w przypadku budynku zlokalizowanego na działce nr [...] nastąpiło to pomimo znacznej odległości od terenu planowanej inwestycji.

Ustalenie, zgodnie z wnioskiem inwestora, maksymalnej wysokości na poziomie 16,5 metra a nie na poziomie wysokości 13,5 metra (istniejących naprzeciw terenu inwestycji budynków przy ulicy [...] albo wysokości ok. 14 metrów (istniejącego na działce nr [...] budynku stanowiącego przedłużenie terenu planowanej inwestycji) lub średniej wysokość dla budynków mieszkalnych wynoszącej ok. 14, 5 metra stanowi swoiste zagrożenie dla istniejącego ładu przestrzennego ciągu ulicy [...] .

Zgodnie z ust. 3 § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. jeżeli wysokości budynków na działkach sąsiednich przebiegają tworząc uskok, to wówczas należy przyjąć jej wartość średnią w obszarze analizowanym.

Strona skarżąca podtrzymuje również swoją ocenę, że w toku ustalenia innych parametrów planowanej zabudowy na podstawie sporządzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej, w tym w zakresie wskaźnika wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni terenu objętego wnioskiem oraz powierzchni biologicznie czynnej doszło również do uchybień w zakresie wymogów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Brak możliwości weryfikacji prawidłowości określonych parametrów przyszłej zabudowy wobec 3-ch wyrywkowo określonych wskaźników wielkości powierzchni zabudowy istniejącej dla działek objętych analizą oraz braku podania wartości średniego wskaźnika zabudowy działek w obszarze analizowanym. Wykorzystanie wskaźników dla istniejącej, zwartej zabudowy pierzejowej i charakterystycznych dla nich stosunkowo wysokich wskaźników zabudowy, a w szczególności wskazanie wartości wskaźnika zabudowy ok. 35% dla usytuowanego na działce nr [...] narożnego budynku mieszkalnego oraz wartości ok. 45 % wskaźnika zabudowy dla budynku na działce nr [...] , w celu podniesienia wskaźnika zabudowy dla przyszłego zamierzenia inwestycyjnego to ewidentny błąd polegający na nie uwzględnieniu dużej kubatury przyszłego obiektu i jego południowo-zachodniej ekspozycji w stosunku do obiektów istniejących. W odróżnieniu od planowanego budynku, wskazane w analizie budynki istniejące posiadają ekspozycję północno-wschodnią w stosunku do budynków mieszkalnych, które tworzą pierzeję ulic [...] i [...] W związku z powyższym, w ich przypadku brak niekorzystnego oddziaływanie na sąsiadów, mimo w/w wartości wskaźnika zabudowy oraz ich wysokości ok. 16,5 metrów. Aspekt położenia nie został należycie rozpatrzony w sporządzonej analizie architektoniczno-urbanistycznej. W związku z powyższym, w zaskarżanej decyzji została ustalona wielkość wskaźnika zabudowy w dużym przedziale wartości od 29% do 38% pomimo dużej powierzchniowo działki gruntowej podlegającej zabudowie a jednocześnie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono w wartości maksymalnej 16,5 metrów. Budzi to zdecydowany sprzeciw bowiem przy powszechnych dążeniach inwestorów do maksymalizacji gabarytów planowanych budynków, jest oczywistym, że inwestor wykorzysta wnioskowaną maksymalną jego wartość równą 38%, a nie 29% określone dla zabudowy działek nr [...] ,[...] które graniczą bezpośrednio z terenem inwestycji i w przyszłości tworzyć będą pierzeję ul. [...] .

Ustalenie przez organ w decyzji parametrów nowej zabudowy jedynie na podstawie kilku wybranych nieruchomości zostało ocenione przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie jako oczywiste uchybienie wymogom rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. przy rozpatrywaniu skargi do uprzednio wydanej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla terenu działek nr [...] ,[...] obr. [...] (vide: WSA w Krakowie sygn. akt II SA/Kr 1613/12 z dnia 31 stycznia 2013 r.).

Zdecydowanie za niski jest udział powierzchni biologicznie czynnej dla terenu działek inwestycyjnych nr [...] i nr [...] o znacznej powierzchni, ustalony na nie mniej niż 25 %. Takie określenie wartości obu powołanych wskaźników daje inwestorowi pole do dalszego znacznego zagospodarowania terenu tej działki naziemną infrastrukturą drogowo-parkingową. Jest to tym bardziej niepokojące, że w decyzji brak jednoznacznego określenia wymaganej ilości miejsc postojowych do obsługi zamierzenia. W załączniku nr 1 zapisana została informacja, iż w ramach przedmiotowej inwestycji przewiduje się ok. 80 miejsc postojowych dla samochodów w garażu podziemnym i 290 m2 powierzchni użytkowej miejsc postojowych naziemnych. Naszym zdaniem powyższe winno być jednoznacznie określone w decyzji o warunkach zabudowy z uwagi na konieczność sprawdzenia zgodności i realizacji wymogu w tym zakresie przez inwestora na etapie postępowania o pozwolenie na budowę.

Strona skarżąca twierdzi, że przy wszczęciu i prowadzeniu postępowania w przedmiotowej sprawie miało miejsce naruszenie art. 28 K.p.a. poprzez nie uznanie za strony postępowania osób fizycznych posiadających prawo odrębnej własności lokali mieszkalnych w budynku przy ul. [...] , które podlegają ewidentnemu i szczególnie niekorzystnemu oddziaływaniu planowanej inwestycji, z uwagi na usytuowanie planowanego w bezpośredniej bliskości w/w budynku. Okna i loggie mieszkań usytuowanych na zachodniej ścianie budynku nr [...] przy ul. [...] wychodzą na teren planowanej inwestycji zarówno w zakresie jej obiektów kubaturowych (w części budynku o maksymalnej wysokości), jak i na projektowany zjazd z ul. [...] do garażu podziemnego (o ok. 80-ciu miejscach postojowych) zlokalizowany, zgodnie z określonymi w opinii ZIKiT w K. z dnia 3 lutego 2010 r., w północno-wschodnim narożu działki nr [...] , tj. bezpośrednio przed oknami i loggiami tych lokali mieszkalnych. W związku z nie uznaniem za strony postępowania właścicieli tych mieszkań zostali oni pozbawieni prawa do ochrony swoich interesów wobec ewidentnego pogorszenia warunków ich zamieszkania w przypadku realizacji inwestycji. Nie objęcie wprowadzonym obniżeniem do 12,5 metra – 13 metrów wysokości planowanej zabudowy na ¼ powierzchni zabudowy strefy budynku przy ul. [...] usytuowanego w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji przyczyni się przede wszystkim do znacznego pogorszenia warunków nasłonecznienia w ich lokalach mieszkalnych aktualnie realizowanego od strony południowo-zachodniej, tj. od strony planowanego do realizacji dużego budynku kubaturowego. Z uwagi na fakt, że decyzja ustalająca warunki zabudowy, determinuje wskaźniki i parametry ( linie zabudowy, wskaźnik intensywności zabudowy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej, geometrię dachu) inwestycji i w tym kształcie wiąże organ administracji architektoniczno-budowlanej, konieczność ochrony interesów właścicieli nieruchomości sąsiednich następuje już na etapie wydawania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Tym samym odmowa uznania za stronę postępowania osób posiadających prawo odrębnej własności lokali w budynku przy ul. [...] jest naruszeniem praw własności ich lokali w zakresie których nie obowiązuje zarząd powierzony sprawowany przez Spółdzielnię. W szczególności dotyczy to Państwa W. i R.K. właścicieli lokalu mieszkalnego nr [...] usytuowanego na parterze, którego okna i loggia wychodzą na teren planowanego zjazdu z ul. [...] , w wyniku czego będą one najbardziej narażone od strony południowo-zachodniej na niekorzystne oddziaływanie nowego obiektu kubaturowego o ustalonej w decyzji maksymalnej wysokości 16,5 metra.

Naruszenie art. 7, art. 77 i art. 107 K.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i zbadaniu materiału dowodowego w sprawie oraz na niewystarczającym wyjaśnieniu stronie zasadności przesłanek podjętego rozstrzygnięcia. Zgadza się strona skarżąca z podglądem Samorządowego Kolegium Odwoławczego zawartym w zaskarżonej decyzji, że " konstrukcja prawna regulacji z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego nie pozwala orzekającemu w sprawie organowi administracji publicznej na odmowę ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie jest zgodne z przepisami odrębnymi". Nie jest naszym zamiarem nie dopuszczenie do realizacji budynku ale dążymy do powstania budynku, który swoimi gabarytami w pełni zrealizuje zasadę dobrego sąsiedztwa w stosunku do kameralnej zabudowy istniejącej pomiędzy ulicami [...] ,[...] ,[...] dla zachowania wymogów ładu przestrzennego w kontekście tworzenia w przestrzeni harmonijnej całości.

Po raz kolejny przychodzi nam negatywnie ocenić sporządzoną ponownie w toku postępowania przed organem I instancji analizę urbanistyczno-architektoniczną oraz działania jej autora, który pomimo ewidentnych wskazań w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2013 r. przesłanek jakimi winien kierować się przy ponownej realizacji analizy, nadal pomija budynku przy ulicy [...] usytuowane vis a vis planowanego zamierzenia oraz nie uwzględnia lokalizacji planowanego budynku na działce o znacznej powierzchni wielokroć odbiegającej od powierzchni działek w kwartale o kameralnym charakterze zabudowy istniejącej. Wydaje się, że nadrzędnym dla niego stało się wskazanie budynku o gabarytach zaplanowanych przez dewelopera, który podtrzymuje zawyżone gabaryty w celu wygenerowania maksymalnych zysków z przedmiotowego zamierzenia.

W odpowiedzi na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o ich oddalenie, w całości podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.) - zwanej dalej P.p.s.a. sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem tj. zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego obowiązujących w dacie wydania zaskarżonego aktu. Wady, skutkujące koniecznością uchylenia decyzji lub postanowienia, wskazane są w przepisie art. 145 § 1 P.p.s.a. W szczególności na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. sąd uchyla postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przede wszystkim skarga skarżącego M.K. podlega odrzuceniu. Skarżący M.K. został wezwany w dniu 1 grudnia 2014 r. do uiszczenia wpisu sądowego w wysokości 500 zł w terminie 7 dni pod rygorem odrzucenia skargi. Do dnia 8 stycznia 2015 r. wpis ten nie został uiszczony (akta sądowe sprawy, karta nr [...] ). Tym samym skoro skarżący M.K. nie uiścił wpisu w wyznaczonym terminie, jej skargę należało odrzucić zgodnie z art. 220 § 3 P.p.s.a. stanowiącym, że skarga, od której pomimo wezwania nie został uiszczony należny wpis, podlega odrzuceniu przez sąd. Tym samym Sąd odrzucił skargę tego skarżącego.

Skarga Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej "[...]" w K. podlega zaś oddaleniu.

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a., Sąd uwzględniając skargę na decyzję uchyla ją, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego; c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd administracyjny stwierdza nieważność decyzji w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach (art. 145 § 1 pkt 2 P.p.s.a.). Tym samym zgodnie z ww. przepisami nie każde naruszenie prawa będzie skutkowało uchyleniem zaskarżonych decyzji.

W tej sprawie już raz orzekał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, który prawomocnym wyrokiem z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1613/12 uchylił poprzednio wydane decyzje w przedmiocie ustalenia warunki zabudowy.

Wskazówki zawarte w uzasadnieniu tego wyroku, stosownie do art. 153 P.p.s.a. są wiążące i dla organów administracji w tej sprawie i dla sądu ponownie rozpoznającego sprawę.

Sąd wskazał, że w tej sprawie sposób wyznaczenia obszaru analizowanego, co do zasady, odpowiada prawu, albowiem teren inwestycji znajduje się w centrum okręgu o promieniu równym trzykrotności frontu działki. Sama jednak analiza nie została uznana za prawidłową. Nie było słuszne wskazanie, że działki znajdujące się tylko częściowo w obszarze analizy nie mogą być objęte ustaleniami tejże analizy. Obowiązujące w tym zakresie przepisy nie zawierają regulacji, która stanowiłaby o zakazie ustalania parametrów nowej zabudowy w oparciu o uwarunkowania działek znajdujących się tylko w częściowo w analizowanym obszarze. Tym samym kwestię uwzględnienia w analizie urbanistycznej takich działek należy pozostawić rozstrzygnięciu urbanisty przygotowującemu analizę urbanistyczną, wyniki analizy oraz projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy. W każdym takim przypadku urbanista oraz organ wydający decyzję administracyjną musi zadecydować, czy taką działkę brać pod uwagę przy ustalaniu parametrów przyszłej zabudowy dla wnioskowanego terenu. Będzie w tym zakresie zobowiązany do kierowania ogólnymi zasadami zachowania ładu przestrzennego, tak aby analizowany obszar tworzył racjonalną całość urbanistyczną. Sąd wskazał, że wyznaczanie obszaru analizowanego powinno nastąpić w ten sposób, że w jego centralnym miejscu powinna znaleźć się działka, której dotyczy wniosek. Ustalenie warunków zabudowy w pierwszym rzędzie powinno odnosić się do zabudowy bezpośrednio sąsiadującej z zagospodarowaną działką (kwestia harmonii form architektonicznych), ale dopuszczalne jest także uwzględnienie dalszych obszarów, jeżeli uzasadni się kryteria przeważające za takim wyborem. Dalej Sąd wskazał, że ustalenie parametrów nowej zabudowy powinno nastąpić z uwzględnieniem wszystkich obiektów znajdujących się w granicach obszaru analizowanego. Ustalenie przez organ parametrów nowej zabudowy na podstawie kilku wybranych nieruchomości nie może zostać zaakceptowane.

Uchybieniem było brak precyzyjnego wskazania wartości parametru, gdy chodzi o wysokości planowanej inwestycji. Zasadą jest wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki jako przedłużenia tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a w razie uskoku tej wysokości na działkach sąsiednich, jako równej średniej wysokości występującej na analizowanym obszarze. Gdyby wolą prawodawcy było traktowanie na równych zasadach dopuszczenia innej możliwości wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do gzymsu lub attyki - według ust. 4, zostałoby to wyrażone wprost. Dodatkowym argumentem przemawiającym za przyjmowaniem rozwiązania z ust. 4 tylko jako wyjątku jest też to, iż dopuszczenie zawartej w nim innej dodatkowej reguły może zagrażać właściwemu kształtowaniu ładu przestrzennego, a więc realizacji zasadniczego celu ustawy.

Zawsze gdy organ wprowadza inną wysokość od tej, o której mowa w § 7 ust. 1 rozporządzenia, w oparciu o przepis ust. 4, to musi uzasadnić potrzebę odstąpienia od określenia jej wedle ust. 1 i uzasadnić przyjęcie innej wysokości w aspekcie specyfiki miejsca i wymagań ładu przestrzennego.

Sąd uznał, za jak najbardziej dopuszczalne jest zróżnicowanie wysokości planowanego obiektu chociażby ze względu na zróżnicowaną wysokość sąsiedniej wysokości i dostosowanie do niej bryły nowego budynku. Wskazano na rozbieżność pomiędzy sporządzoną analizą urbanistyczną, w której zawarto stwierdzenie, że "należy ustalić obniżenie planowanej zabudowy o przynajmniej 1 kondygnację mieszkalną (maksymalna wysokość – 13 metrów) na nie mniej niż 1/3 pow. zabudowy planowanego budynku", a wynikami analizy i treścią decyzji organu I instancji (załącznik nr 1 do decyzji) gdzie jest już mowa o obniżeniu tylko na ¼ pow. zabudowy planowanego budynku. Co więcej strona skarżąca sama zwracała organowi I instancji uwagę (pismo z 15 czerwca 2011 r.) na doprecyzowanie pojęcia południowego krańca działki [...] , na której ma być obniżona wysokość budynku.

Zarzucono zbyt ogólnie ustaloną szerokość elewacji frontowej w przedziale od 9 metrów do 21 metrów.

Przechodząc do oceny legalności wydanych w tej sprawie decyzji, należy stwierdzić, że wskazówki zawarte w ww. wyroku zostały przez organy administracji uwzględnione, a skarga skarżącej Spółdzielni "[...]" nietrafnie akcentuje brak uwzględnienia tych wskazówek. Sąd przy tym nie ograniczył się jedynie do oceny samej skargi, ale niezależnie od zarzutów skargi skontrolował prawidłowość prowadzenia w tej sprawie postępowania przez organy administracji i stosowania prawa materialnego mając na uwadze stanowisko zawarte w ww. wiążącym wyroku.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – a taka sytuacja miała miejsce w tej sprawie - warunki zabudowy określa się w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie "u.p.z.p.", wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego lub też zagwarantowanie w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem wykonanie uzbrojenia terenu;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p., o której mowa w art. 88 ust. 1 u.p.z.p.;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Nie ulega wątpliwości, że przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. w stosunku do zamierzenia inwestycyjnego zostały spełnione. Dla terenu planowanej inwestycji jest możliwym dostarczanie energii, gazu, wody, odprowadzanie ścieków i te ustalenia dokonały organy na podstawie aktualnych oświadczeń dysponentów sieci. Teren ten także ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej i nie wymagał zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na inne cele. Także strony w toku postępowania i w skardze nie kwestionowały braku spełnienia ww. przesłanek.

Istota sporu między organami a stroną skarżącą-Spółdzielnią "[...]" dotyczy spełnienia przesłanek wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wymaganym jest ustalenie podstawowych parametrów przyszłej inwestycji, przy czym parametry te winny być wyznaczane na podstawie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej w skrócie "rozporządzeniem". W tej sprawie, co wymaga podkreślenia, zarówno organ I instancji, jak i organ II instancji ustaliły warunki zabudowy na podstawie sporządzonej analizy (analizy urbanistyczno-architektonicznej) i analiza ta została sporządzona zgodnie ze wskazówkami zawartymi w poprzednim wyroku wydanym przez sąd administracyjny w tej sprawie.

Zgodnie z art. 60 ust. 1 i 4 u.p.z.p. decyzje o warunkach zabudowy wydaje – co do zasady – wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi, a projekt takiej decyzji sporządza osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Sporządzenie projektu decyzji o warunkach zabudowy wymaga sporządzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym (tzw. analizy urbanistyczno-architektonicznej). Taka analiza została w tej sprawie sporządzona (akta administracyjne, tom III, karty [...]).

Odnosząc te rozważania do sprawy należy wskazać, że organ I instancji – Prezydent Miasta K. wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy po sporządzeniu projektu decyzji przez architekta wpisaną na właściwą listę architektów, dokonaniu uzgodnienia i sporządzeniu stosownej analizy. Sąd zauważa, że uzgodnienie z zarządem drogi publicznej (ul. [...] ) polegało na przekazaniu wniosku inwestora temu zarządowi do uzgodnienia, a nie projektu decyzji i jest to uchybienie obowiązującego art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p., ale w okolicznościach tej sprawy takie uchybienie jest nieistotne i nie mogło ono uzasadniać wyeliminowanie z obrotu prawnego wydanych decyzji.

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. § 3 ust. 2 rozporządzenia wyraźnie zaś określa, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej - przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000. Obszar ten nie może być mniejszy niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, ale nie mniej niż 50 metrów.

Taka analiza urbanistyczno-architektoniczna (zwana dalej także w skrócie "analizą") została w tej sprawie sporządzona i zakreślono obszar tej analizy na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

Obszar analizy ustalono prawidłowo i zgodnie ze wskazówkami zawartymi w uzasadnieniu prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1613/12.

Inwestor wskazał ten front swojej działki, z której będzie odbywał się główny wjazd do planowanej inwestycji. Zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia pod pojęciem frontu działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Główny wjazd na działkę będzie miał miejsce od strony ul. [...] . W związku z tym stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia prawidłowo wyznaczono granice obszaru analizowanego w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i nie mniejszej niż 50 metrów.

W analizie uzasadniono uwzględnienie dla ustaleń poszczególnych parametrów zabudowy także i te działki, które jedynie fragmentarycznie znalazły się w obszarze analizy. Wyraźnie wskazano, że objęcie także i tych działek wynika z charakteru zabudowy istniejącej i planowanej. Ma to uzasadnić zachowanie spójnego ładu przestrzennego. W tym zakresie uzasadnienia zawarte w analizie Sąd uznaje za spełniające wymagania stawiane w uzasadnieniu prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1613/12.

W wyznaczonym na kopii mapy zasadniczej obszarze, którego sposób i cechy zabudowy oraz zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (§ 2 pkt 4 rozporządzenia) ustala się linię nowej zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej elewacji jej gzymsu lub attyki, a także geometrię dachu i kierunek głównej kalenicy dachu.

W tej sprawie dla planowanej inwestycji przyjęto linię zabudowy w odległości 8,5 metra co oznacza, że linia zabudowy stanowi przedłużenie istniejącej linii zabudowy budynku bezpośrednio sąsiadującego z terenem inwestycji od wschodu i położonego na działce nr [...] . Taki sposób ustalania linii zabudowy jest zgodny z § 4 ust. 1 ww. rozporządzenia, który przewiduje wyznaczenie linii nowej zabudowy jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich. Sąd stwierdza, że organy administracyjne trafnie przyjęły prawidłowość jego wyznaczenia i w tym zakresie nie narusza to stanowiska zajętego w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1613/12.

Sąd nie ma zastrzeżeń co do ustalonego wskaźnika powierzchni zabudowy. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy wyznacza się albo na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, a taki średni wskaźnik dla działek objętych analizą wynosi 43 %. W analizie biegła podała numery działek i powierzchnię ich zabudowy i na tej podstawie ustaliła taki wskaźnik. Ustalając warunki zabudowy wskazano na wskaźnik w przedziale od 29 % do 38 %, co z kolej oznacza, że jest to wskaźnik mniejszy niż wynikający ze średniej wielkości tego parametru. Jako podstawę dla ustalenia tego wskaźnika podano § 5 ust. 2 rozporządzenia. W ocenie Sądu skoro inwestor zaakceptował tak ustalony wskaźnik powierzchni zabudowy, to należałoby przyjąć, że wyznaczenie tego wskaźnika nie jest obarczone istotniejszą wadą. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy uwzględniono przy obliczeniu tego wskaźnika dla 48 działek. Nie można więc w tym zakresie uznać za zasadne stanowisko strony skarżącej, jakoby wskaźnik ten wyznaczono w sposób wybiórczy i w oparciu tylko o wskaźniki kilku nieruchomości.

Szerokość elewacji frontowej ustalono w przedziale od 11 do 11,5 metra, zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia. Jak wynika ze sporządzonej analizy, średnia arytmetyczna szerokość budynków w obszarze analizowanym wynosi znacząco wyżej, bo około 21 metrów. Organy ustaliły szerokość wnioskowana przez inwestora, dodatkowo wyjaśniając, że będzie to kontynuacja szerokości frontowej budynku na działce nr [...] stanowiącym bliskie sąsiedztwo terenu inwestycji. Ustalenie takiego parametru także było dopuszczalne zwłaszcza wtedy, gdy sam inwestor o taki wnioskował. Także i w tym zakresie należy stwierdzić, że nie dokonano błędnej wykładni prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1613/12.

Wysokość górnej krawędzi frontowej wyznaczono odrębnie dla wyższej części planowanego budynku w przedziale od 15 do 16,5 metra, a dla niższej części planowanego budynku przedziale od 12,5 metra do 13 metrów. Organy określiły także, że wysokość do 13 metrów ma obejmować sąsiedztwo inwestycji z działką nr [...] oraz pasem o szerokości 15 metrów działki nr [...] w sąsiedztwie z działką nr [...] ,[...] ,[..] . Jak wynika z analizy, średni wskaźnik tego parametru dla budynków w obszarze analizy wynosi ok. 14,5 metra. Uzasadniając określenie maksymalnej wysokości tego wskaźnika na 16,5 metra (o 2 metry wyżej niż średnia wielkość) wskazano na specyfikę istniejącej już zabudowy. W otoczeniu terenu inwestycji znajdują się budynki o wysokości podobnej jak ustalona w tej sprawie. Takie ustalenie wysokości Sąd uznaje za dopuszczalne i nie naruszające wskazówek zawartych w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1613/12.

Geometrię dachu wyznaczono jako kontynuacje dachów budynków na tym terenie (dach płaski).

Wyznaczono także ilość miejsc parkingowych i wprawdzie współczynnik ten określono na około 80 miejsc postojowych, zamiast jednoznacznego określenia tego wskaźnika, to jednak nawet takie przyjęcie warunków nie uzasadniałoby uchylenia zaskarżonej decyzji. Dodatkowo nałożono na inwestora obowiązek przeznaczenia około 290 m2 powierzchni użytkowej miejsc postojowych naziemnych. Taka powierzchnia pozwala na urządzenie dodatkowo około 25 miejsc postojowych (zgodnie z § 21 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), stanowisko postojowe dla samochodów osobowych powinno mieć co najmniej szerokość 2,3 metra i długość 5 metrów).

Tym samym należy stwierdzić, że analiza urbanistyczno-architektoniczna została w tej sprawie sporządzona poprawnie, z wyłączeniem wad wskazanych w uzasadnieniu prawomocnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1613/12.

Nie ma racji strona skarżąca podnosząc brak udziału w postępowaniu wszystkich stron.

Analiza znajdujących się w aktach administracyjnych map wskazuje, że właściciele działek przy ul. [...] nie powinni być stronami w tym postępowaniu, Analogicznie właściciele mieszkań zlokalizowanych po drugiej stronie ul. [...] .

Teren inwestycji zlokalizowany na działkach nr [...] ,[...] wraz z budową zjazdu z działki nr [...] (ul. [...] jest oddalony od działek nr [..] ,[...] ,[...] itd... dwoma działkami: działką nr [...] i działką nr [...] stanowiąca ulicę [...]

Strona postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy jest tylko ten, kto ma interes prawny w określonym rozstrzygnięciu danej sprawy. Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 8 grudnia 2010 r., sygn. akt II GSK 1065/10, opub. w LEX nr 742801 stwierdził, że "interes prawny to prawo jednostki do określonego postępowania zmierzające do wydania decyzji administracyjnej mające umocowanie w normie prawa materialnego. Interes prawny musi być dodatkowo osobisty, własny, indywidualny i znajdujący uzasadnienie w normie prawa materialnego oraz potwierdzenie w okolicznościach faktycznych. Z kolei interes faktyczny, który jest pojęciem odmiennym, należy kwalifikować jako stan, w którym obywatel jest wprawdzie bezpośrednio zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej tak jak w przypadku interesu prawnego, ale nie może jednak tego zainteresowania poprzeć przepisami prawa powszechnie obowiązującego, mającego stanowić podstawę skutecznego żądania stosownych czynności organu administracji publicznej". W ocenie Sądu rozpoznającego tą sprawę właściciele nieruchomości stanowiących działki położone przy ul. [...] ([...] ) w postepowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy taki interes prawny nie przysługiwał.

Analogicznie należy ocenić interes prawny właścicieli nieruchomości lokalowych przy ul. [...] . Sama odległość możliwej do realizacji inwestycji na działkach nr [...] i [...] od granicy działki nr [...] (na której znajduje się budynek przy ul. [...] ) wynosi ponad 20 metrów, a odległość budynku przy ul. [...] od nieprzekraczalnej linii zabudowy wynosi prawie 40 metrów. Nawet przy założeniu maksymalnej wysokości 16,5 metra, właściciele nieruchomości położonych po przeciwnej stronie ul. [...] (przeciwnej w stosunku do terenu planowanej inwestycji) nie będą narażeni na naruszenie przysługującego im prawa własności. Sąd dostrzega trudności wskazujące na przypuszczalne ograniczenie komfortu zamieszkiwania w lokalach mieszkalnych przy ul. [...] , a w szczególności zwiększy się ruch pojazdów na ul. [...] . Tym niemniej ul. [...] stanowi drogę publiczną na której dopuszczalny jest ruch pojazdów i nie można na takich drogach wprowadzać ograniczeń co do ilości przejeżdżających nią samochodów. Zasadniczo każda dodatkowa inwestycja w już istniejącej zwartej zabudowie miejskiej powoduje pewne niedogodności, które w szczególności na etapie postępowania odwoławczego były sygnalizowane. Tym niemniej żaden przepis prawa nie zawiera uprawnień pozwalających na ograniczanie zabudowy na działkach sąsiednich z powodu pojawienia się dyskomfortu w dalszym zamieszkiwaniu. Dlatego też w szczególności właściciele lokali mieszkalnych przy ul. [...] mają interes faktyczny w tym, aby kwestionować ustalanie warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji. Interes faktyczny nie jest jednak chroniony na etapie ustalania warunków zabudowy.

Sąd akceptuje stanowisko organów w tej sprawie – oparte o powołane przez nie przepisy prawa, a w tym ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawy o własności lokali - co do prawidłowości reprezentacji interesów swoich członków przez Spółdzielnię "[...] . Dopuszczalna jest i taka sytuacja, w której na etapie postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę krąg stron będzie inny niż ustalany w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy. Wówczas bowiem właściwy organ mając gotowy projekt budowlany będzie w stanie bardziej precyzyjnie określić obszar oddziaływania danego przedsięwzięcia. Tym samym może to być krąg węższy, identyczny lub nawet większy niż krąg stron w postępowaniu, którego w tej sprawie legalność ocenia Sąd.

Zaskarżona decyzja i utrzymana przez nią w mocy decyzja organu I instancji ustalają ilość miejsc parkingowych i chociaż samo rozstrzygnięcie w tym zakresie (około 80 miejsc parkingowych w garażu podziemnym i ok. 25 miejsc postojowych naziemnych) nie jest precyzyjne, tym niemniej nie stanowi to wady uzasadniającej uchylenie wydanych decyzji. Po pierwsze bowiem żaden przepis nie określa na etapie ustalania warunków zabudowy w jaki sposób należy tą ilość miejsc wyznaczyć co oznacza, że powinna być to ilość wystarczająca do prawidłowego funkcjonowania planowanej inwestycji. Po drugie zaś, to dopiero na etapie sporządzania projektu budowlanego inwestor wskaże konkretna ilość mieszkań, a więc i ilość miejsc postojowych.

Trafnie organy podniosły, że uchwała jednostki pomocniczej Gminy Miasto K (Rady Dzielnicy) nie ma żadnego znaczenia w postępowaniu zmierzającym do ustalenia warunków zabudowy, a w szczególności na podstawie takiej uchwały Prezydent Miasta K. nie może ustalić warunków zabudowy lub odmówić ustalenia warunków. Żaden bowiem przepis ustawy nie przewiduje współdziałania rad dzielnic przy ustalaniu warunków zabudowy, a tylko przepis rangi ustawowej mógłby taką kompetencję dla organów jednostek pomocniczych kreować.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że wydane w tej sprawie decyzje nie są przedwczesne i nie naruszają w istotnym zakresie ani przepisów postępowania, a w tym także art. 7 K.p.a., art. 77 K.p.a. i art. 107 § 3 K.p.a. ani przepisów prawa materialnego.

Tym samym skarga strony skarżącej Spółdzielni "[...] podlega, na podstawie art. 151 P.p.s.a., oddaleniu.