Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 255/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2011-12-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 12, par. 13
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 22 grudnia 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Tomasz Zbrojewski Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rymaszewska Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.) Protokolant asystent sędziego Beata Czyżewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 grudnia 2011 roku sprawy ze skargi A Sp. z o.o. z siedzibą w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...], [...], [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...]r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania R. K., M. K., Stowarzyszenia A z siedzibą w Ł. oraz B sp. z o.o. z siedzibą w Ł., od decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]r. nr [...] o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku hotelowo-biurowego, przewidzianej do realizacji w Ł. przy A [...] (działka nr [...] i fragment działki nr [...] w obrębie [...]), na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2000r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), art. 54 w związku z art. 64 ust. 1, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jednolity: Dz. U. z 2001r. Nr 79, poz. 856 ze zm.) utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Jak wynika z akt sprawy decyzją z dnia [...]r. Prezydent Miasta Ł., na wniosek C Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku hotelowo-biurowego, przewidzianej do realizacji w Ł. przy A [...].

Odwołanie od decyzji organu I instancji złożyli R. K., M. K., Stowarzyszenie A oraz B sp. z o.o.

W swoim odwołaniu M. K. i R. K. wskazują, że teren inwestycyjny nie jest odpowiedni do podjęcia tego typu działalności, z uwagi na zbyt małą przestrzeń oraz zbyt bliskie sąsiedztwo lokali mieszkalnych w stosunku do planowanej inwestycji. Nadto w pobliżu inwestycji mieszkają ludzie, którzy obawiają się, że inwestycja zagrozi ich prywatności oraz znacznie utrudni dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości. Głównie względy czysto praktyczne sprzeciwiają. się realizacji planowanej inwestycji, gdyż wzniesienie budynku znacznie ograniczy widoczność i przesłoni widok z okien mieszkających w sąsiedztwie ludzi. Przyczyni się do zacienienia obszaru, na którym znajdują się sąsiednie nieruchomości. Odwołujący poddali w wątpliwość ograniczenie dostępu światła dziennego, również wobec zapisu decyzji, że "budowa oficyny poprzecznej przy krawędzi działki nie jest właściwa z uwagi na brak możliwości doświetlenia tejże od strony wschodniej, nadmierne zaciemnienie krótkiego podwórza sąsiedniej posesji (przy ul. B)". Odwołujący podnoszą także, że na tym na terenie, gdzie ma powstać hotel, znajduje się parking, który obecnie służy mieszkańcom sąsiednich nieruchomości oraz obsłudze ulicy B. A zrealizowany parking przy planowanym budynku będzie służył wyłącznie pracownikom biur oraz gościom hotelu. Nadto inwestycja spowoduje natężenie hałasu oraz zakłóceń związanych ze specyfiką obiektu.

Z kolei Stowarzyszenie A i Spółka B zaskarżonej decyzji zarzucili obrazę przepisów prawa materialnego:

• art. 62 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z treścią, uchwały i załączników do uchwały nr XCIX/1826/10 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 27 października 2010 roku - studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Łodzi, a także uchwały Rady Miejskiej w Łodzi NR XCIII/1 706/10 z 8 września 2010 roku w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Łodzi położonej w rejonie A (...) a to wskutek niezawieszenia postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, mimo istniejącego obowiązku zawieszenia tego postępowania do czasu uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta Ł.,

• art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskutek wydania decyzji o warunkach zabudowy sprzecznej ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem terenu inwestycyjnego objętego wnioskiem ujętego zarówno w uchwale Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 27 października 2010r., jak i uchwale Rady Miejskiej z dnia [...]r. - to jest warunkach zbycia terenu objętego wnioskiem,

Nadto obrazę przepisów postępowania, w szczególności art. 28 i następnych Kodeksu postępowania administracyjnego, wskutek pozbawienia stron postępowania możliwości czynnego udziału w postępowaniu.

Odwołujący powtórzyli zarzut uszczuplenia miejsc parkingowych, których w centrum miasta już jest niewiele. Nadto, iż ustalenie warunków zabudowy nastąpiło w kompletnym oderwaniu od strategii miasta w zakresie rozwoju i planowania przestrzennego tego rejonu miasta znajdującego swojej odzwierciedlenie m.in. w akcie prawa miejscowego - uchwale z dnia [...]r. oraz w dokumentacji samego organu - aktach notarialnych, uchwałach Rady Miejskiej dotyczących zbycia przez Miasto Ł. na rzecz osób trzecich nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem - wskazujących jednoznacznie na zasadniczy dla strategii rozwoju miasta charakter nieruchomości - nie do pogodzenia z planowaną funkcją. Strona zwróciła uwagę, iż w umowie sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej Miasto Ł. zawarło szereg zastrzeżeń, co do sposobu oraz warunków wykorzystania przedmiotowej nieruchomości w przyszłości – budowa wielopoziomowego parkingu. I uwarunkowania te winny być znane inwestorowi. Co oczywiste, uwarunkowania te powinny być znane obecnemu inwestorowi. Strona zwróciła nadto uwagę na natężenie ruchu pojazdów, hałas i ograniczenie praw właścicieli i mieszkańców budynków sąsiednich.

Przywołaną na wstępie decyzją z dnia [...]r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Kolegium podkreśliło, iż celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Wydanie decyzji musi zatem poprzedzać postępowanie przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). Decyzyjne ustalenie warunków zabudowy możliwe jest w przypadku łącznego spełnienia wszystkich warunków z art. 61 ust. 1 w/w ustawy. Ustalenie to dokonywane jest po wyznaczeniu obszaru analizowanego wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek i następnie przeprowadza się analizę urbanistyczno-architektoniczną. W przedmiotowej sprawie organ I instancji wyznaczył obszar analizowany, zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia i w ocenie Kolegium prawidłowo. W aktach sprawy znajduje się mapa w skali 1:500, na której pokazane zostały granice terenu objętego analizą urbanistyczno-architektoniczną. Wykonana analiza składa się także z części opisowej.

Analizując poszczególne warunki z art. 61 ust. 1 w/w ustawy organ stwierdził, iż wszystkie zostały spełnione. W obszarze analizowanym dominującą funkcją jest funkcja

mieszkaniowa wielorodzinna oraz usługowa. Teren inwestycji wchodzi w skład zwartego zespołu zabudowy pierzejowej, charakteryzującej się zabudową pełnego frontu działki i usytuowaniem części obiektów przy granicach nieruchomości. Planowane przedsięwzięcie stanowi kontynuację funkcji występującej w tym obszarze analizowanym, mieści się bowiem w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów.

Przeprowadzona analiza stanowiła także podstawę do określenia zasad zabudowy zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r., tj:

1. obowiązująca linia zabudowy - jako kontynuacja istniejącej pierzei A

2. wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki nr [...] - do 0,80, pod warunkiem spełnienia wytycznych konserwatorskich zawartych w pkt C.I decyzji

3. szerokość elewacji frontowej - do pełnej szerokości frontu działki,

4. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - jako

przedłużenie poziomu gzymsu wieńczącego budynek sąsiedni przy A nr [...]; dopuszcza się dodatkowo jedną kondygnację jednopoziomową, wycofaną z lica elewacji frontowej, z warunkiem spełnienia wytycznych konserwatorskich podanych w pkt C.I. decyzji; wysokość zabudowy w głębi działki (poza zabudową frontową) - nie wyżej niż budynek frontowy - zgodnie z wytycznymi konserwatorskimi, zawartymi w pkt C. 1 decyzji,

5. geometria dachów - spadki głównych połaci dachowych do 20°;

6. z uwagi na rodzaj zabudowy istniejącej na nieruchomościach sąsiednich (istniejącą zabudową przy granicach działek), wskazana jest zabudowa wzdłuż granic działki inwestycji, pod warunkiem spełnienia przepisów rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i wytycznych WKZ - pkt C.I.

W ocenie Kolegium, opisane wyżej elementy zabudowy i zagospodarowania terenu zostały określone prawidłowo w oparciu o ustalenia dokonane w toku postępowania wyjaśniającego i zgodnie z obowiązującymi przepisami rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. Uzyskano również wymagane uzgodnienia.

Odpowiadając na zarzuty odwołań Kolegium podało, iż z punktu widzenia prawidłowości zaskarżonej decyzji w zakresie ochrony interesów osób trzecich ustalenia wymagań dotyczących tej ochrony, zgodnie z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U nr 163, poz. 1589), zapisuje się w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed:

1. pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,

2. uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie,

3. zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby.

Taka sytuacja ma miejsce w decyzji I instancji, która w pkt E.I zawiera powyższe wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich.

Kwestia związana z ewentualnym zacienieniem działek sąsiednich w związku z budową nie może być przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy, zaistnieje ona dopiero na etapie pozwolenia na budowę.

Co do kwestii zasadności zawieszenia postępowania Kolegium wyjaśniło, iż zgodnie z art. 62 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zawieszenie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy może mieć charakter zarówno fakultatywny (art. 62 ust. 1), jak tez obligatoryjny (art. 62 ust. 2). Przy czym obligatoryjne zawieszenie postępowania dotyczy wyłącznie sytuacji, gdy inwestycja przewidziana jest do realizacji na terenie, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest to zawieszenie bezterminowe i obligatoryjne. Organ nie działa w tym przypadku w granicach uznania administracyjnego, stąd w sytuacji stwierdzenia, że wniosek inwestora dotyczy obszaru objętego obowiązkiem sporządzenia planu miejscowego, nie ma innej możliwości niż zawieszenie postępowania. Jednakże w rozpatrywanej sprawie przepis art. 62 ust. 2 ustawy nie ma zastosowania, bowiem teren przy A[...] nie leży na obszarze objętym obowiązkiem sporządzenia planu.

W kwestii zagospodarowania przedmiotowego terenu w sposób odmienny od celu na jaki grunt został przekazany w umowie sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] wskazać należy, iż z treści umowy zawartej między Miastem Ł. a Spółką ,,Centrum Kupiectwa" w 2001r. wynika, że nabywca został zobowiązany do zagospodarowanie nieruchomości zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta i warunkami określonymi przez Wydział Urbanistyki Architektury, Wydział Ochrony Środowiska i Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków a ponadto do rozpoczęcia inwestycji polegającej na budowie garażu wielopoziomowego i budowie pensjonatu w określonych w umowie terminach. W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, że planowany sposób zagospodarowania działki nr [...] nie odbiega od wskazanego w umowie. Ponadto, przeprowadzona w toku postępowania wyjaśniającego analiza wykazała, że teren przedmiotowej nieruchomości jest wystarczający na cel wskazany we wniosku. Również zarzut dotyczący pozbawienia odwołujących udziału w postępowaniu Kolegium uznało za niezasadny, gdyż organ I instancji ustalił krąg stron w tej sprawie na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntów. Wszystkie strony zostały zawiadomione o wszczęciu postępowania w sprawie i o możliwości zapoznania się ze zgromadzonymi dowodami i materiałami na podstawie art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, zawiadomienie z dnia 7 czerwca 2010r, które zostało skierowane także do stron odwołujących.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi D Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. zarzuciła rażące naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez niedostateczne przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia jego przesłanek, rażące naruszenie art. 54 pkt 2 lit. d w związku z art. 64 ust. 1 w/w ustawy rażąca naruszając interes osób trzecich, art. 6 ust. 2 pkt 1 w/w ustawy, gdyż inwestycja rażąco narusza interes strony skarżącej jako współwłaściciela nieruchomości położonej przy ul. B[...], art. 7 i art. 12 Kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez wydanie decyzji pomimo niewyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy. Strona wniosła o uchylenie decyzji I i II instancji, zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa, według norm przepisanych oraz połączenie ze sprawą II SA/Łd 1260/10.

Uzasadnienie skargi sprowadza się do argumentu, iż w ścianie, w granicy działek, znajdują się okna i wprawdzie organy nadzoru budowlanego prowadzi postępowanie w kierunku nakazania ich zamurowania to obecnie Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok oddalający skargę, w następstwie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi uchyliło decyzje organów obu instancji stosownie do wskazania Naczelnego Sądu Administracyjnego, że przedmiotowe okna nie zostały wykonane w warunkach samowoli budowlanej. Zdaniem strony skarżącej z uwagi na treść wydanych rozstrzygnięć sądowych, w obecnym postępowaniu organy winny uwzględnić istniejące, legalne okna w budynku należącym do strony skarżącej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wywodząc jak w uzasadnieniu wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z brzmieniem art. 1 §1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2).

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm., powoływanej dalej jako p.p.s.a.). Po myśli art. 134 §1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p. p. s. a.).

Godzi się również pokreślić, iż co do zasady, w myśl art. 133 § 1 p.p.s.a, sąd administracyjny wyrokuje na postawie akt sprawy, opierając się o stan faktyczny i prawny, istniejący w dacie wydania zaskarżonej decyzji. Oznacza to, że podstawą orzekania jest cały materiał dowodowy sprawy, zgromadzony przez organy administracji publicznej w postępowaniu w obu instancjach, zakończonym zaskarżonym aktem.

Rozpatrując skargę w tak zakreślonej kognicji oraz analizując dokumenty zawarte w aktach administracyjnych, Sąd nie dopatrzył się uchybień, które skutkować mogły uchyleniem zaskarżonych decyzji.

Przedmiotem kontroli jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...]r. utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...]r., który na wniosek C Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku hotelowo-biurowego, przewidzianej do realizacji w Ł. przy A[...] (działka nr [...] i fragment działki nr [...] w obrębie [...]).

W ocenie Sądu w pierwszej kolejności, również z uwagi na charakter części zarzutów, zasadnym jest zobrazować charakter decyzji wydanej na podstawie przepisu art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), który stanowi, iż zmiana zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wydanie takiej decyzji jest możliwe wyłącznie po ustaleniu, iż planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie wszystkie warunki wynikające z art. 61 ust. 1 w/w ustawy. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest bowiem decyzją uznaniową, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 powołanej ustawy i jest zgodne z przepisami odrębnymi to nie można odmówić wnioskodawcy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu poprzedza wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, która determinuje możliwość rozpoczęcia prac budowlanych. Oznacza to, iż należy oddzielić te dwa etapy, tym bardziej, że każdy z ich regulowany jest innymi przepisami, których nie wolno dowolnie czy naprzemiennie stosować. Decyzja o warunkach zabudowy zakreśla jedynie pewne ramy postępowania, ustala wymagania jakim powinna odpowiadać planowana inwestycja, wskazuje dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości, jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. Z tych względów w decyzji o warunkach zabudowy określone są zarówno wymagania dotyczące przyszłej budowy, jej wpływu na środowisko, nieruchomości sąsiednie, wymagania w zakresie warunków i wymagań co do ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, w zakresie ochrony interesów osób trzecich. Wydawana jest natomiast wyłącznie po przeprowadzeniu analizy architektoniczno-urbanistycznej i ustaleniu w jej wyniku, iż spełnione są łącznie wszystkie wymagania określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Taki charakter decyzji ustalającej warunki zabudowy powoduje, iż zakres ochrony osób trzecich ulega konkretyzacji, ale przede wszystkim uwzględnieniu i szczegółowej weryfikacji, na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, przed organami administracji architektoniczno-budowlanej. W kontrolowanej decyzji interesy osób trzecich zostały należycie zabezpieczone, co odzwierciedla zapis punktu E decyzji. Jak wskazywał prawidłowo organ w zakresie ochrony interesów osób trzecich ustalenia wymagań dotyczących tej ochrony, zgodnie z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U nr 163, poz. 1589), zapisuje się w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed:

1. pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,

2. uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie,

3. zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby.

Wspomniany punkt E ppkt 1 zawiera wymagane zapisy, nadto w pozostałych dwóch podpunktach zamieszczony został zapis dotyczący kolizji planowanej inwestycji z istniejącym uzbrojeniem i sposobu jej usunięcia oraz zapis dotyczący ochrony przed zagrożeniami dla bezpieczeństwa użytkowników innego obiektu lub obniżenia jego przydatności do użytkowania w przypadku wzniesienia przedmiotowego budynku w bezpośrednim sąsiedztwie takiego obiektu budowlanego.

Mając powyższe na uwadze, w szczególności charakter zaskarżonej decyzji stwierdzić należy, iż podobnie bez wpływu na wynik niniejszego postępowania pozostają zarzuty dotyczące zacienienia budynku usytuowanego w sąsiedztwie inwestycji. W istocie otworów okiennych tam usytuowanych. A to wobec faktu, iż zbadanie, czy planowana inwestycja ograniczy dopływ naturalnego światła do pomieszczeń mieszkalnych budynku, który planuje wybudować strona skarżąca i czy w związku z tym spełnione będą warunki techniczne określone w § 12 i § 13 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jest możliwe dopiero na etapie oceny konkretnego projektu budowlanego. A ocena taka ma miejsce przy zatwierdzeniu projektu i wydaniu pozwolenia na budowę. Na tym dopiero etapie ocenia się bowiem zgodność przedstawionego projektu z wymaganiami technicznymi, a zatem i z postanowieniami § 12 i § 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Z tych względów argumentacja strony związana z toczącym się postępowaniem w kierunku ustalenia legalności wykonania otworów okiennych w budynku strony skarżącej, które miałyby być przesłonięte na skutek realizacji inwestycji, pozostają bez związku. W ślad za organem, w ocenie Sądu stwierdzić należy, iż bez wpływu na ustalenie warunków zabudowy pozostaje kwestia spornych okien usytuowanych w budynku sąsiadującym z terenem inwestycji. Po pierwsze kwestia ta wiąże się z usytuowaniem przedmiotowego budynku, która regulowana jest przepisami Prawa budowlanego. A po wtóre wskazywany przez stronę skarżącą fakt toczącego się przed sądami administracyjnymi obu instancji i w następstwie organami nadzoru budowlanego sprawa legalności okien w budynku przy ulicy B [...], nie stanowiła podstawy do zawieszenia postępowania administracyjnego, tak obligatoryjnej ale i fakultatywnej. Ani tym bardziej sądowoadministracyjnego. I co ważne nie wpływa na ustalenie warunków zabudowy dla analizowanej inwestycji.

Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy (art. 54 pkt 2 lit. d u.p.z.p. w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.) może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami Prawa budowlanego, a więc w granicach określonych ustaleniami przepisów odrębnych w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, a to zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do takich przepisów zalicza się regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, zabytków, uzdrowisk, granic, obszarów morskich, przepisy sanitarne, itp. (wyrok WSA w Warszawie z dnia 25 września 2008r., sygn.akt IV SA/Wa 488/08, publikowane w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: http://cbois.nsa.gov.pl). Z samego faktu wydania decyzji o warunkach nie można natomiast wywodzić naruszenia interesu osób trzecich, gdyż decyzja nie narusza prawa własności i innych praw tych osób i nie uprawnia do wykonania inwestycji.

Przechodząc do kontroli merytorycznej poprawności zaskarżonego aktu Sąd orzekający w pełni podziela, oparte na obszernym materiale sprawy, stanowisko organu, iż planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Znajdujące dobitnie odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym, sporządzonych dla potrzeb sprawy mapach i analiz urbanistycznych. Organ prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego, stosownie do postanowień rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Analiza urbanistyczno-architektoniczna sporządzona przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów. Załączniki do decyzji organu I instancji to wyniki analizy co jest prawidłowe wobec zapisu § 9 w/w rozporządzenia oraz wycinek mapy, przy czym w aktach jest załączona pełna mapa, która spełnia wymogi obowiązujących w tej materii przepisów. Mapa z wyznaczonym obszarem analizowanym, w wymaganej skali, zaliczona do zasobu geodezyjnego i kartograficznego nie jest zatem niemożliwa jej kontrola zarówno obecna, sądowa, jak i w postępowaniu administracyjnym. Zauważyć również trzeba, iż na mapie tej zamieszczone zostały niezbędne do wyznaczenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji – parametry budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, charakter zabudowy. Czynione ustalenia co do wyznaczenia linii zabudowy, geometrii dachu, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, czy wysokość planowanej zabudowy są tym samym łatwe do zweryfikowania, ale co ważne potwierdzają zgodność wyznaczonych dla inwestycji warunków, wymagań i zasad zabudowy. Uwzględniając charakter, zakres i przedmiot inwestycji ocenić należy, iż organ podjął wszystkie niezbędne kroki celem ustalenia wymaganych warunków zabudowy. Podejmowane działania znalazły oparcie zarówno w materiale sprawy, jak i w uzasadnieniu samej decyzji. W rezultacie nie budzi wątpliwości Sądu, iż planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na dokonaną ocenę Sądu w istocie nie mają wpływu zarzuty skargi, znajdujące oparcie w podstawowym twierdzeniu strony, iż organ nie wziął pod uwagę istniejących w budynku sąsiednim okien, które zostaną przesłonięte. Jak już zostało to wyjaśnione kwestia ta pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie na tym etapie procesu inwestycyjnego. Oznacza to, iż organ nie był zobligowany do ustalania warunków zabudowy poprzez pryzmat tychże otworów okiennych. Pozostałe zarzuty skargi sprowadzają się natomiast w całości do kwestionowania ustaleń, które czynione będą dopiero przez organy administracji w oparciu o przepisy Prawa budowlanego i przepisy wykonawcze do tej ustawy. Stąd zarzuty skargi, podobnie jak odwołania odnoszące się do hałasu, nasłonecznienia, miejsc parkingowych nie wpływają na wynik sprawy. Na tym etapie procesu inwestycyjnego interesy osób trzecich zostały należycie zaspokojone. Strona skarżąca nie wskazała na uchybienia, które miało istotny wpływ na wynik sprawy. Natomiast z samego faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywodzić naruszenia interesów osób trzecich, decyzja ta nie narusza prawa własności i innych praw tych osób i nie uprawnia do wykonania inwestycji. Natomiast obwarowana jest szeregiem wymagań postawionych inwestorowi, które mają zapewnić osobom trzecim poszanowanie ich własności i swobodne korzystanie z ich nieruchomości. W odniesieniu do ochrony interesów osób trzecich na obecnym etapie organy mogą jedynie zakreślić ramy tej ochrony i zobligować inwestora do ich przestrzegania przy tworzeniu projektu budowy (wyrok WSA w Łodzi z dnia 15 lutego 2008r., II SA/Łd 700/07, publikowany na http://cbois.nsa.gov.pl).

Reasumując powyższe, w ocenie Sądu zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa a przytoczona w niej argumentacja organu zasługuje na uwzględnienie. Drobne uchybienia organów administracji nie stanowią natomiast naruszenia prawa materialnego ani naruszenia przepisów postępowania, które mogłoby skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji – art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W niniejszej sprawie nie zachodzą również przesłanki do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji w myśl art. 145 § 1 pkt 2 powołanej ustawy.

Z tych wszystkich względów Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.

ar