Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1231/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2016-03-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 98 a, art. 146 ust. 1 a , art. 154,
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 145 par 1 pkt 1 lit. a i c,
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7,77,80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder,, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 marca 2016 r. sprawy ze skargi M. M. i S. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Gminy i Miasta S. z dnia [...] nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżących M. M. i S. M. solidarnie kwotę [...] ([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy i Miasta S. decyzją z dnia [...] r.,Nr[...] , na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1 – 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 519) oraz uchwały Rady Miejskiej w S. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Zach. Nr 39, poz. 684), ustalił M. M. i S. M. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w obrębie ewidencyjnym [...] , spowodowanym podziałem działki nr [...] o pow. [...] ha na działki nr [...] i nr [...]

W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że podział działki nr [...] o pow. [...] ha na działki nr [...] i nr [...] stanowiącej własność M. i S. M. , zatwierdzony został decyzją Burmistrza Gminy i Miasta S. nr [...] z dnia [...] r., która stała się prawomocna dnia [...] r. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] r. wzrost wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale wyniósł [...] zł. Opłata adiacencka, obliczona wg stawki 20 % różnicy wartości - stosownie do uchwały Rady Miejskiej w S. Nr W34/11 z dnia 25 lutego 2011 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału (Dz. Urz. Woj. Zach. Nr 39, poz. 684), wynosi [...] zł.

W odwołaniu od powyższej decyzji M. M. i S. M. zarzucili organowi pierwszej instancji naruszenie przepisów art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez przyjęcie, iż podział nieruchomości należącej do skarżących spowodował wzrost wartości nieruchomości o [...] zł. Ponadto skarżący zarzucili naruszenie zasad postępowania określonych w art. 107 § 3 i art. 7 k.p.a.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., po rozpatrzeniu odwołania, decyzją wydaną w dniu [...] r., nr[...] , w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267) oraz art. 98a ust. 1 i art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2014 poz. 519), utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

Kolegium wskazało, że warunkiem umożliwiającym ustalenie opłaty adiacenckiej było wystąpienie trzech przesłanek:

1. pozytywne rozpatrzenie przez organ wniosku o przeprowadzenie podziału nieruchomości;

2. obowiązywanie w czasie, gdy decyzja o podziale stała się ostateczna uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki opłaty adiacenckiej (wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty powinno nastąpić w terminie 3 lat od momentu uprawomocnienia się decyzji, zatwierdzającej podział nieruchomości).

3. wzrost wartości nieruchomości w następstwie wydanej decyzji o podziale.

Według Kolegium nie ma wątpliwości, że dwie pierwsze przesłanki, o których mowa powyżej zostały spełnione w przedmiotowej sprawie, zaistnienie ich nie jest kwestionowane przez żadną ze stron. Zasadniczy spór w sprawie sprowadza się do sposobu wyceny nieruchomości przed i po jej podziale. Skarżący kwestionują ustalenie wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek.

W ocenie Kolegium, przyjęta przez biegłego metoda odpowiada prawu. Rzeczoznawca oszacował wartość przedmiotowych nieruchomości po dokonaniu podziału w ten sposób, że określił wartość poszczególnych działek geodezyjnych, powstałych na skutek podziału, uwzględniając zapisy decyzji podziałowej, a następnie zsumowała ich wartości, co dało, w ocenie biegłego, najbardziej prawdopodobną cenę nieruchomości podzielonej, od której należało obliczyć wysokość opłaty adiacenckięj.

Zdaniem Kolegium przedstawioną metodę wyliczenia wartości nieruchomości po podziale należy ocenić jako prawidłową. Nie można bowiem tracić z pola widzenia podstawowej zasady określania wartości nieruchomości, zgodnie z którą wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku (art. 151 ust. 1 ustawy). Określenie wartości nieruchomości po jej podziale najpełniej odzwierciedla suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału. Odrzucenie tego sposobu określania wartości nieruchomości po jej podziale uniemożliwiałoby w wielu sytuacjach w ogóle określenie tej wartości, np. przy braku transakcji, których przedmiotem byłyby duże powierzchniowo nieruchomości, podzielone wprawdzie w trybie art. 98 u.gn. na kilka czy kilkanaście działek, ale objęte jedną transakcją. Doświadczenie wskazuje, iż po podziale zbywane są w znakomitej większości transakcji działki uzyskane w wyniku podziału, po ich przekształceniu w samodzielne nieruchomości. Oczywistym jest bowiem, że cena 1 m2 mniejszej nieruchomości jest znacząco wyższa, niż cena 1 m2 nieruchomości dużej, co sprowadza się do tego, że ze sprzedaży kilku nieruchomości, powstałych z dwóch nieruchomości dzielonych właściciel uzyska wyższą cenę, niż gdyby sprzedał nieruchomości niepodzielone, o znacznie większej powierzchni. Na zastrzeżenia strony skarżącej, w tej kwestii wyczerpującej odpowiedzi udzieli sam biegły w toku postępowania wyjaśniającego, tj. w piśmie z dnia [...] r. Biegły zaznaczył, iż analiza rynku pozwala na ustalenie, iż podział nieruchomości pozwala jej właścicielowi na racjonalniejsze nią gospodarowania i korzystniejsze zbycie.

Kolegium podzieliło stanowisko tej części judykatury, które właśnie taki sposób ustalenia i wyliczenia wartości nieruchomości po podziale, jak zaprezentowany w kwestionowanym rozstrzygnięciu, ocenia jako prawidłowy. W tym zakresie wskazało na wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 15 stycznia 2015 r., sygn. akt II SA/ Łd 737/14 oraz z dnia 6 sierpnia 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 361/14, a także Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Gdańsku z dnia 11 lipca 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 223/12; w Poznaniu z dnia 20 listopada 2013 r. sygn. akt IVSA/Po 435/13; w Lublinie z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt IISA/Lu 833/07; w Olsztynie z dnia 18 września 2012 r., sygn. akt II SA/Ol 788/12; w Łodzi z dnia 17 września 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 426/14 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego w wyrokach z dnia 22 lipca 2014 r., sygn. akt I OSK 2948/12 oraz z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK1123/12.

Kolegium podało również, że za przedstawionym powyżej stanowiskiem opowiedziało się Stowarzyszenie Rzeczoznawców [...] dnia [...] r. Podobną opinię wyraziło również Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju Departament Gospodarki Nieruchomościami (pismo z dnia [...] r.).

Odnosząc się do zarzutu odwołania, nieprawidłowego różnicowania przez biegłego w wycenie nieruchomości na części o różnym przeznaczeniu, pomimo iż obie działki nie zmieniły swojego przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego nawet po dokonaniu podziału nieruchomości, Kolegium wyjaśniło, że wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie było następstwem podziału działki nr [...] o powierzchni [...] ha położonej w obr. ew. [...] gm. S. na dwie działki o numerach [...] i [...] . Celem podziału było wydzielenie działki gruntu nr [...] o powierzchni [...] ha z przeznaczeniem pod lokalizację siłowni wiatrowej. W ocenie organu odwoławczego logicznym jest, iż ta część działki, która wydzielona zostaje konkretnie pod budowę wieży elektrowni wiatrowej zyskuje na wartości przez sam fakt jej wydzielenia. Wzrasta bowiem atrakcyjność nieruchomości oraz pojawiają się nowe możliwości zarobkowania związanego z dzierżawą lub sprzedażą intratnej nieruchomości. Okoliczności podnoszone powyżej potwierdził również biegły ustosunkowując się do treści odwołania. W piśmie z dnia [...] r. potwierdził wywody zawarte na stronie 17 operatu i wskazał, że analiza cen transakcyjnych wykazała, iż w grupie cen transakcyjnych gruntów o przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego "pod lokalizację elektrowni wiatrowych wraz z terenem rolnym" odnotowane ceny gruntów "pod działki wydzielane dla ustawienia wieży siłowni wiatrowych" (zapis w decyzji podziałowych), znacznie odbiegają od pozostałych cen gruntów w zbiorze.

Kolegium, oceniając sporządzony dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat pod względem formalnym, zgodziło się z organem pierwszej instancji, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia, elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy posiada walor spójności i logiczności. Dokonując szacowania nieruchomości biegły poddał analizie transakcje nieruchomości o przeznaczeniu pod budowę elektrowni wiatrowej wraz z terenem rolnym oraz działki pod wieżę elektrowni wiatrowej, przeprowadzone w [...] roku. W wycenie wartość prawa własności do gruntu określono podejściem porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami. Nieruchomości przyjęte do analizy stanowiły, w ocenie Kolegium, "nieruchomości podobne" do wycenianych, w świetle definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. M. M. i S. M. , zaskarżonej decyzji SKO oraz decyzji Burmistrza zarzucili:

1. naruszenie art. 7, 8, 11, 77 oraz 80 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz.U.200.98.1071 ze zm.) w związku z § 38 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U.2004.207.2109) poprzez błędne przyjęcie przez organ I oraz II instancji, iż sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy określający wzrost wartości nieruchomości spełnia wszelkie wymagania określone przepisami prawa;

2. naruszenie art. 98a w związku z art. 4 pkt. 1) oraz 3) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.782), poprzez nieprawidłowe przyjęcie przez SKO, iż oszacowanie przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wzrostu wartości nieruchomości, na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, poprzez określenie wartości poszczególnych działek gruntu, powstałych na skutek podziału oraz ich zsumowaniu, jest zgodne z dyspozycją art. 98a ustawy.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

W uzasadnieniu podnieśli, że ani organ I instancji ani SKO nie zwróciło uwagi na istotny brak w sporządzonym przez biegłego rzeczoznawcę operacie szacunkowym, jakim jest nieuwzględnienie przy określaniu wzrostu wartości nieruchomości faktu, iż przedmiot wyceny obciążony jest prawem obligacyjnym w postaci prawa dzierżawy działek nr [..] obręb [...] (po scaleniu działka nr [...] obręb [...] ), na rzecz Sp. A. z o.o. (obecnie [...] Sp. z o.o.), na okres 30 lat.

Zdaniem Skarżących przepis art. 98a Ustawy jasno wskazuje, co powinno być przedmiotem dokonanej wyceny i niewątpliwie w przepisie tym mowa o nieruchomości, a nie działkach gruntu. Stan faktyczny niniejszej sprawy polega na tym, iż przed dokonanym podziałem, nieruchomość określona przez rzeczoznawcę nieruchomością przed podziałem składała się w całości z jednej działki gruntu, natomiast po dokonanym podziale mamy do czynienia w dalszych ciągu z tą samą nieruchomością, jednakowoż składającą się już z dwóch działek gruntu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując wcześniej przedstawioną argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje:

Wniesiona skarga okazała się zasadna, jakkolwiek nie wszystkie zarzuty w niej podniesione uznać należy za zasadne.

Zgodnie z art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t.Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.", na podstawie którego to przepisu wydana została zaskarżona decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, decyzja taka może być wydana, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki: 1) nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, 2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia,

w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a u.g.n.), 4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.

Podstawą stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości był sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy wskazujący wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, a w konsekwencji różnicę tych wartości stanowiącą podstawę określenia opłaty adiacenckiej. Operat szacunkowy, mając szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę. Operat ma walor opinii biegłego, powinien on podlegać ocenie co do wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. W razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, organ powinien podjąć działania zmierzające do ich usunięcia (por. wyrok NSA z 5 maja 2011 r., II OSK 979/10).

W myśl art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając

w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Kwestie szczegółowe, związane z wyceną nieruchomości i sporządzaniem operatu szacunkowego, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Jak zauważa się w orzecznictwie, to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody jak i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ich wybór zależy od rzeczoznawcy ale nie przekłada się to, w odniesieniu do całego operatu, na pełną dowolność. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (zob. wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11- dostępny w Internecie na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Treść powołanego wyżej art. 154 u.g.n. oraz poglądy judykatury pozwalają na stwierdzenie, że rzeczoznawca majątkowy cieszy się dużą swobodą, ustanowioną

z woli ustawodawcy, która nie może być ograniczana bez uzasadnienia, a środki podważania opinii zostały uregulowane wprost w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 98a ust. 1 u.g.n., który ma zastosowanie

w rozpoznawanej sprawie, nie pozostawia jednak biegłemu całkowitej swobody, co do sposobu wyceny, dokonywanej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Wycenie takiej bowiem podlega nie działka, czy działki a nieruchomość – jako całość. Zatem, zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu , bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Tak też winien być on oceniany pod względem poszczególnych cech charakterystycznych.

W rozpoznawanej sprawie wzrost wartości nieruchomości określono stosując podejście porównawcze, które zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Z treści powołanego przepisu jasno wynika, że przy przyjęciu podejścia porównawczego - wartość nieruchomości - określa się z uwzględnieniem cen jakie uzyskano za nieruchomości podobne - w tym przypadku podobne do nieruchomości składającej się z działek nr [...] i nr [...]

Tymczasem w przedmiotowej sprawie decyzja została wydana w oparciu

o operat szacunkowy ustalający wartość nieruchomości po podziale, jako sumy wartości poszczególnych działek.

Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podtrzymuje stanowisko tut. Sądu wyrażone w wyroku z dnia 17 grudnia 2015 r., sygn. akt II SA/Sz 958/15 oraz z dnia 18 lutego 2015 r., sygn. akt II SA/Sz 665/14.

W szczególności w wyroku z dnia 17 grudnia 2015 r. Sąd wskazał: "Wprawdzie istnieje rozbieżność orzecznictwa sądowego co do tej kwestii dotyczącej sposobu ustalenia wartości nieruchomości po podziale, jednakże Sąd przychyla się do poglądu prezentowanego w nowszych, niż wskazane w skardze, orzeczeniach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu. Między innymi w wyroku z dnia 7 maja 2014 r., sygn. akt IV SA/Po 962/13 (LEX nr 1462463) Sąd ten stwierdził, że "(...) wyceny nie powinno dokonywać się dla poszczególnych działek a dla nieruchomości. Nie można wyceniać wartości poszczególnych działek, ponieważ nie istnieją one jako nieruchomość, tymczasem przedmiotem operatu szacunkowego jest określenie wartości nieruchomości, a nie poszczególnych działek ewidencyjnych. Po podziale nieruchomość ma analogiczną powierzchnię jak przed podziałem, taką samą lokalizację, taki sam dostęp do infrastruktury, dlatego błędem jest w celu wykazania wzrostu wartości nieruchomości po podziale eksponowanie jako cechy porównawczej powierzchni gruntu. W takiej, bowiem sytuacji po podziale wskazuje się na powierzchnię poszczególnych działek i przyjmuje się dla każdej z działek określone cechy, które - co ma zasadnicze znaczenie - nie są jednak cechami nieruchomości (por. M. Gdesz, czy wzrost wartości nieruchomości powinien stanowić miernik obliczania opłat adiacenckich? Opłaty samorządowe w Polsce -problemy praktyczne., s. 109). Z istoty opłaty adiacenckiej i celów jakim służy jej ustalanie nie sposób wyprowadzić wniosku na temat zasadności przyjmowania do określenia wartości nieruchomości po podziale wartości nieruchomości podobnych do działek ewidencyjnych wchodzących w skład wycenianej nieruchomości. Zwrócić, bowiem należy uwagę, że nieruchomością podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny. Punktem odniesienia zatem, każdorazowo jest nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny, a nie działka, stanowiąca jej część."

Trafny zatem okazał się drugi z zarzutów skargi - nieprawidłowego określenia przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wzrostu wartości nieruchomości, na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, tj. poprzez określenie wartości poszczególnych działek gruntu powstałych na skutek podziału oraz ich zsumowanie. Podzielić należało stanowisko skarżących o naruszeniu przepisów postępowania, tj. art. 7, 8, 11, 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t.Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.). Organy obu instancji nie dokonały bowiem prawidłowej oceny wartości dowodu jakim był przedłożony do akt sprawy operat szacunkowy.

Nie jest natomiast trafny pierwszy zarzut skargi, tj. nieuwzględnienia przy określaniu wzrostu wartości nieruchomości faktu, iż przedmiot wyceny obciążony jest prawem obligacyjnym w postaci prawa dzierżawy. Jak sami skarżący wskazali w uzasadnieniu skargi, przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi. Tymczasem ograniczonymi prawami rzeczowymi, zgodnie z przepisem art. 244 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r. poz. 161 ze zm.), są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. A zatem skoro dzierżawa nie należy do ograniczonych praw rzeczowych, to rzeczoznawca nie mógł uwzględnić jej wpływu na wartość wycenianej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego - art. 98a u.g.n. jak i przepisów postępowania- art. 7, 77 i 80 K.p.a., co skutkowało jej uchyleniem na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.).

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 200 ww. ustawy.