Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1282/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2014-11-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargi
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 59, art. 61, art. 64
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 1-9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Szkodzińska Sędziowie: NSA Joanna Tuszyńska WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Protokolant: Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 listopada 2014 r. sprawy ze skarg W. W. i M. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 12 czerwca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargi oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z dnia 17 kwietnia 2014 r., nr [...], orzekł z wniosku M. B. o:

1. odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej nadbudowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na cele mieszkalne polegającą na budowie lukarny w dachu od strony ul K. w budynku na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. K. w K.,

2. ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej nadbudowę części dachu od strony podwórka oraz zmianę sposobu użytkowania strychu na cele mieszkalne, wstawianie okien połaciowych i nadbudowę kominów w budynku na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. K. w K..

W uzasadnieniu decyzji wskazano w odniesieniu do pkt. 1 rozstrzygnięcia, że planowana nadbudowa polegająca na budowie lukarny nie jest możliwa do zrealizowania, gdyż nie są spełnione wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. nie ma działki sąsiedniej pozwalającej na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, co ustalono na podstawie przeprowadzonej analizy urbanistyczno-architektonicznej. Jednostkowo na działce nr [...] występuje lukarna we frontowej części dachu, jednak nie może ona stanowić punktu odniesienia dla planowanej inwestycji, gdyż stanowi ona lukarnę w pełnym rozumieniu architektonicznym i konstrukcyjnym tego pojęcia, natomiast wnioskowana forma lukarna nie jest. W odniesieniu do pkt 2 rozstrzygnięcia, tj. nadbudowy części dachu od strony podwórka i zmianie sposobu użytkowania strychu na cele mieszkalne, wstawieniu okien połaciowych i budowy kominów, organ I instancji wskazał, iż spełnione zostały wszystkie warunki określone w przepisie art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył W. W., zaskarżając ją w części ustalającej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. Odwołujący zarzucił naruszenie przepisów postępowania, mające wpływ na rozstrzygniecie sprawy, tj. art. 6, art. 7, art. 8, art. 11, art. 12 § 1, art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a., jak również przepisów prawa materialnego, a to art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 3, 7, 8, Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz art. 52 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie. W związku z powyższym wniesiono o uchylenie przedmiotowej decyzji i odmowę ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej nadbudowę części dachu od strony podwórka oraz zmianę sposobu użytkowania strychu na cele mieszkalne, wstawianie okien połaciowych i nadbudowę kominów w budynku na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. K. w K., ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Od powyższej decyzji odwołanie w ustawowym terminie złożył również M. B.. Zaskarżonej decyzji, w zakresie rozstrzygnięcia dotyczącego odmowy ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy, zarzucono naruszenie art. 6, art. 7, art. 8, art. 9 k.p.a. oraz art. 60 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wniesiono o uchylenie decyzji w zakresie pkt 1. W uzasadnieniu odwołania zakwestionowano wyznaczenie obszaru analizowanego w minimalnym zakresie, tj. w odległości 50 m. Wyznaczenie takiego obszaru analizowanego spowodowało, że wydana została decyzja niekorzystna dla Inwestora. Tymczasem organ powinien uwzględnić budynek na działce nr [...], znajdujący się w odległości 90 m od terenu inwestycji, gdyż budynek ten posiada lukarny od strony frontowej. Odwołujący podkreślił również, że inwestycja objęta wnioskiem uzyskała pozytywną opinię Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. W ocenie Odwołującego wydana decyzja jest krzywdząca, analiza nie uwzględnia słusznego interesu Strony oraz interesu społecznego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia 12 czerwca 2014 r. znak [...] działając na podstawie art. 59, art. 61, art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.: Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że w sprawie sporządzona została w listopadzie 2012 r. przez mgr inż. arch. M. S. analiza urbanistyczno-architektoniczna (k: 61 - 64). Obszar analizowany wyznaczono w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki, czego Kolegium nie zakwestionowało.

Za bezzasadny uznano zarzut wyznaczenia obszaru analizowanego w zbyt małej odległości. Wyznaczenie obszaru analizowanego w granicach większych niż ustawowe minimum nie może zależeć ani od zamiarów inwestora, ani od koncepcji urbanistycznych czy architektonicznych wielu różnych podmiotów wydających decyzję o warunkach zabudowy w konkretnych sprawach, albo też osób przygotowujących projekty takich decyzji. Przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary organ orzekający winien wykazać, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze, nie zaś jedynie poszukiwaniu takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora.

Ponadto w sporządzonej analizie przedstawiono charakterystykę terenu, funkcje, cechy i parametry zabudowy występującej w obszarze analizowanym. Z uwagi na charakter planowanej inwestycji, sporządzający analizę skoncentrował się w szczególności na parametrze wysokości oraz geometrii dachu. Do analizy dołączono załącznik graficzny, z wyznaczeniem obszaru analizowanego. Kolegium uznało sporządzoną analizę za prawidłową i nie znalazło podstaw do jej kwestionowania.

Organ I instancji odmówił ustalenia warunków zabudowy dla części inwestycji obejmującej nadbudowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na cele mieszkalne polegającą na budowie lukarny w dachu od strony ul. K. w budynku na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. K. w K., wskazując w uzasadnieniu decyzji, iż w obszarze analizowanym nie występują formy podobne do objętej wnioskiem, dlatego też nie jest spełniony warunek określony w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W wynikach analizy, stanowiących załącznik nr 3 do zaskarżonej decyzji, wskazano, że część wniosku obejmuje budowę lukarny we frontowej części poddasza. Zaproponowaną formę należy jednak traktować jako nadbudowę budynku. W pojęciu słownika architektonicznego oraz technicznego lukarna to pionowe okno wychodzące z dachu, doświetlające poddasze, które stanowi konstrukcję powiązaną z więźbą dachową, nakrytą własnym daszkiem. Wnioskowana i wykonana konstrukcja nie jest lukarną, a podobne formy nie występują w obszarze analizy. Organ odwoławczy nie zakwestionował rozstrzygnięcia organu I instancji w zakresie pkt 1.

Ponadto organ I instancji ustalił warunki zabudowy dla części inwestycji obejmującej nadbudową części dachu od strony podwórka oraz zmianą sposobu użytkowania strychu na cele mieszkalne, wstawianie okien połaciowych i nadbudową kominów w budynku na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. K. w K..

Z uwagi na charakter inwestycji, linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu oraz szerokość elewacji frontowej nie ulegną zmianie.

Nie ulegnie zmianie również wysokość elewacji frontowej. Natomiast wysokość elewacji tylnej budynku frontowego do okapu ustalono na poziomie 21 m z tolerancją ± 0,3 m uzasadnioną względami technologicznymi. Wysokość ustalono na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W wynikach analizy wskazano, że wysokość górnych krawędzi elewacji tylnych budynków frontowych w obszarze analizowanym wynosi od 6,5m do 20 m. Budynki bezpośrednio sąsiadujące z budynkiem przy ul. K. posiadają elewacje tylne na poziomie 18,5 m i 21 m do okapu nadbudowanej części w przypadku budynku na dz. nr [...]; 17,5 m w budynku na dz. nr [...]. Kolegium wskazało, że brak było podstaw do ustalenia przedmiotowego parametru na podstawie § 7 ust. 1 rozporządzenia, gdyż powyższy przepis stanowi o sposobie ustalania wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, nie mówi natomiast o ustalaniu wysokości górnej krawędzi elewacji tylnej.

W zakresie geometrii dachu, ustalono wysokość kalenicy na poziomie 21,8 m z tolerancją ± 0,3 m uzasadnioną względami technologicznymi. Ponadto ustalono dach dwuspadowy o nachyleniu połaci dachowych od 12° do 45° lub dach mieszany - w części frontowej spadzisty o kącie nachylenia połaci, od strony podwórka płaski w zakresie spadków połaci przewidzianych dla dachu płaskiego, tj. w granicach 1° - 12°. W wynikach analizy wskazano, że wysokość taka wpisuje się w cechy zabudowy sąsiedniej, w szczególności na działce nr [...] wysokość kalenicy wynosi 21,4 m.

Ponadto dopuszczono nadbudowę kominów, wskazując, że nie jest możliwa nadbudowa budynku bez nadbudowy kominów; dopuszczono również zmianę sposobu użytkowania poddasza na cele mieszkalne, podkreślając, iż w obszarze analizowanym znajdują się poddasza zaadoptowane na funkcje mieszkalne.

Odnosząc się do zarzutu odwołania W. W., iż organ I instancji nie określił wysokości komina, należy wskazać, że z żadnego przepisu ustawy, czy rozporządzenia nie wynika konieczność ustalenia wysokości kominów. Przepis § 7 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mówi o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, a w geometrii dachu, zgodnie z § 8 rozporządzenia, mieści się jedynie kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki.

W ocenie Kolegium nie można również zarzucić, że organ I instancji przekroczył zakres wniosku, gdyż dopuścił zlokalizowanie balkonu/tarasu w poziomie nadbudowywanej części budynku. Organ ustalający warunki zabudowy jest związany wnioskiem inwestora, z tym że bezwzględnie związany jest danymi wniosku inwestora w zakresie określonym w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skoro organ, na podstawie przeprowadzonej analizy, ustalił, że istnieje możliwość lokalizacji balkonu/tarasu, to nie można tego uznać za jakiekolwiek naruszenie prawa.

Do decyzji dołączono — zgodnie z wymogiem § 9 rozporządzenia -jako załączniki: załącznik nr 1 zawierający "warunki zabudowy", załącznik nr 2 zawierający część graficzną decyzji oraz załączniki odnoszące się do analizy: część tekstową i graficzną wyników analizy (załączniki nr 3 i 4).

Wobec powyższego Kolegium stwierdziło, że zaskarżoną decyzję, jako odpowiadającą wymogom formalnym oraz materiałowi dowodowemu sprawy, należało utrzymać w mocy.

Powyższą decyzję zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu administracyjnego w Krakowie W. W. (skarga zarejestrowana pod sygn. II SA/Kr 1282/14) oraz M. B. (skarga zarejestrowana pod sygn. II SA/Kr 1283/14).

W. W. zarzucił zaskarżonej decyzji rażące naruszenie przepisów prawa materialnego, a to:

1. art. 61 ust. 1 pkt. 1, 3 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2007 r.; w ten sposób, że:

a) Organ I i II instancji orzekający w sprawie orzekał ponad osnowę wniosku inwestora;

b) Wnioskodawca w przedmiotowej sprawie nie uzupełnił w terminie braków formalnych wniosku i nie dostarczył do akt postępowania aktualnych dokumentów potwierdzających spełnienie przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt. 3 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie uzbrojenia terenu;

c) Organ ustalił warunki zabudowy - twierdząc jednocześnie, że podobne formy

nadbudów nie występują w obszarze analizowanym;

2. § 3, 5, 6, 7, 9 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w szczególności wysokość kalenicy została ustalona na poziomie 21,8m, co przekracza wartości występujące w obszarze analizowanym - jednocześnie fakt, iż w nieznacznym stopniu, nie powinien być usprawiedliwieniem dla dokonanej samowoli.

Zaskarżonej decyzji zarzucił również naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy:

• art. 7 k.p.a. w zw. a art. 107 § 3 k.p.a.

• art. 127 k.p.a.

• art. 8 k.p.a.,

• art. 11 k.p.a.,

• art. 15 k.p.a. i art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a.

• art. 80 k.p.a.

• art. 64 § 2 k.p.a.

Na podstawie tych zarzutów skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] w punkcie 2 oraz decyzji organu I Instancji i przekazanie sprawy w tym zakresie organowi I instancji do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] w zakresie pkt. 2 i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Ponadto skarżący wniósł o zasądzenie kosztów postępowania.

Z kolei M. B. zaskarżył decyzję Kolegium w zakresie, w jakim skarżona decyzja utrzymuje w mocy decyzje I instancji odnośnie jej punktu 1, a więc w zakresie, w jakim decyzja I instancji odmawia ustalenia warunków zabudowy dla rozważanej inwestycji w części obejmującej nadbudowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na cele mieszkalne polegającą na budowie lukarny w dachu od strony ulicy K. w budynku na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. K. w K.. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, polegające na naruszeniu przez organy obu instancji art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (powoływana dalej jako "ustawa o pizp") w zw. z § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588, z późn. zm., powoływane dalej jako "Rozporządzenie") w zw. art. 7 i art. 77 § 1 kpa oraz w zw. z art. 8 kpa poprzez przeprowadzenie postępowania dowodowego w sprawie z nieuzasadnionym pominięciem okoliczności wskazanych przez stronę, co doprowadziło do zaniechania wyczerpującego ustalenia stanu faktycznego sprawy i bezpodstawnej odmowy ustalenia warunków zabudowy w zakresie opisanym w pkt 1) decyzji I instancji, a co nie zostało dostrzeżone i uwzględnione w postępowaniu prowadzonym przez SKO, a w efekcie skutkowało brakiem uchylenia skarżonej decyzji I instancji w zakresie jej punktu 1. Opisane wyżej postępowanie organów obu instancji stanowiło naruszenie zasady prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej.

Na podstawie tych zarzutów skarżący wniósł o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] w zaskarżonym zakresie z powodu naruszeń przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi) oraz uchylenie w tym samym zakresie decyzji I instancji.

W odpowiedziach na skargi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o ich oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu skarżonego postanowienia.

Na rozprawie w dniu 13 listopada 2014 r. obie te sprawy połączono do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia pod sygn. II SA/Kr 1282/14.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) - dalej określanej jako "p.p.s.a." - sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 p.p.s.a.).

Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] została zaskarżona w niniejszej sprawie przez dwie osoby w różnych częściach: inwestor kwestionuje decyzję w zakresie, w jakim odmówiono mu ustalenia warunków zabudowy dla nadbudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego na cele mieszkalne polegającą na budowie lukarny w dachu od strony ul K. w budynku na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. K. w K., natomiast W. W. kwestionuje ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej nadbudowę części dachu od strony podwórka oraz zmianę sposobu użytkowania strychu na cele mieszkalne, wstawianie okien połaciowych i nadbudowę kominów w budynku na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. K. w K..

Po dokonaniu oceny zaskarżonej decyzji pod kątem zgodności z przepisami prawa materialnego oraz zgodności postępowania poprzedzającego jej wydanie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego Wojewódzki Sąd Administracyjny doszedł do wniosku, że obie skargi są bezzasadne, a decyzja - zarówno w zakresie, w jakim uwzględnia wniosek, jak i w części odmawiającej ustalenia warunków zabudowy - odpowiada prawu. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalenie parametrów nowej zabudowy odbywa się w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Sposób ustalania tych parametrów określają przepisy art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 poz.647) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu (Dz.U. z 2003 nr 164 poz.1588). Podstawowym założeniem tych przepisów jest ustalanie parametrów nowej zabudowy w analizie urbanistyczno - architektonicznej, sporządzanej przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej. Osoba taka wyznacza wokół terenu planowanej inwestycji tzw. obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.

Na wstępie należy wskazać, że nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy fakt, że objęte postępowaniem zamierzenie inwestycyjne zostało już zrealizowane. W decyzji organu I instancji wyjaśniono kwestię dopuszczalności ustalania warunków zabudowy dla inwestycji już wcześniej zrealizowanych. Przy obecnym brzmieniu art. 48 ust. 2 pkt 1 lit. b możliwe jest wszczęcie i prowadzenie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji już ukończonych. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brak jest jednak jakichkolwiek szczególnych regulacji dla takiej sytuacji. Oznacza to, że bez względu na stan objętej wnioskiem inwestycji ocena jej legalności odbywa się na takich samych zasadach, co w przypadku inwestycji dopiero planowanych.

W niniejszej sprawie sporządzono obszerną i szczegółową analizę urbanistyczno - architektoniczną. Zarówno granice obszaru analizowanego, jak i parametry zabudowy zostały w analizie wyznaczone prawidłowo, zgodnie z przepisami rozporządzenia.

Zdaniem skarżącego M. B. błędem było zakreślenie granic obszaru analizowanego w minimalnej odległości od granic działki. Uważa, że zwiększenie obszaru analizowanego i uwzględnienie w analizie zabudowy po drugiej stronie ul. K. pod nr [...] na działce nr [...] byłoby w niniejszej sprawie uzasadnione. Jednakże autorka analizy skupiła się przede wszystkim na formie architektonicznej budynków położonych w tym samym kwartale co objęta wnioskiem inwestycja.

Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić. Prawdą jest, że rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu wskazuje jedynie minimalne granice obszaru analizowanego. Wyznaczenie konkretnych granicy na potrzeby danej sprawy należy do kompetencji osoby sporządzającej analizę urbanistyczno - architektoniczną. Powinna przy tym kierować się zapewnieniem ładu przestrzennego oraz zasadą kontynuacji. Taka też sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie. Podkreślić należy, że teren inwestycji leży w kwartale zwartej zabudowy śródmiejskiej, wydzielonej ulicami K., S., L. i Aleją J.. Nadto położony jest w obrębie układu urbanistycznego [...], wpisanego do rejestru zabytków oraz na obszarze uznanym za pomnik historii "K. - historyczny zespół miasta". Z uwagi na zabudowę kwartałową zrozumiałym jest odniesienie się w analizie przede wszystkim do budynków położonych w tym samym kwartale. Nie można również zgodzić się na przesunięcie granicy obszaru analizowane "ledwie kilkadziesiąt metrów dalej" - jak pisze skarżący. W tym zakresie Sąd całkowicie podziela ocenę Samorządowego Kolegium Odwoławczego, iż nie jest dopuszczalne takie zwiększanie obszaru analizowanego, aby znalazły się w nim obiekty pozwalające na uznanie, że objęta wnioskiem inwestycja stanowi kontynuację cech istniejącej zabudowy. Analizator ustalił obszar analizowany zgodnie z rozporządzeniem i nie znalazł podstaw do zwiększenia go w sposób określony przez skarżącego, a Sąd nie znajduje podstaw do kwestionowania takiego ustalenia. Nie jest zadaniem organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy, ani też zadaniem urbanisty wykonującego analizę urbanistyczno - architektoniczną takie zwiększanie obszaru analizowanego, by spełnić oczekiwania inwestora. Ponadto należy przypomnieć, że w trakcie postępowania przed organem I instancji inwestor zwracał się o rozważenie możliwości zwiększenia obszaru analizowanego (k. 190 akt administracyjnych), jednakże urbanista, który wcześniej sporządził analizę nie znalazł podstaw do uwzględnienia wniosku. Przyczyny zajęcia takiego stanowiska wyjaśnił w notatce służbowej z dnia 15 kwietnia 2014 r. (k. 194 akt administracyjnych). Argumentacja zawarta w tym piśmie jest przekonująca i nie budzi wątpliwości Sądu. Zarzut, że w sprawie błędnie wyznaczono obszar analizowany, przez co naruszono art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. jest zatem bezzasadny.

M. B. w skardze podniósł też, że w niniejszej sprawie jest osobą pokrzywdzoną, ponieważ został wprowadzony w błąd i z tego względu dokonał samowoli budowlanej pozostając w przekonaniu, że działa zgodnie z obowiązującymi przepisami. Również z tego względu legalizacja inwestycji, której warunkiem jest ustalenie warunków zabudowy byłaby zgodna z jego interesem jako strony postępowania (art. 7 k.p.a.). Odnosząc się do tego zarzutu należy wyjaśnić, że nie ma on znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Niewątpliwie w każdym postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy uwzględnienie wniosku w całości stanowiłoby realizację interesu strony postępowania, jaką jest inwestor. W sprawach tego typu występują jednak również inne strony, których interesy są niejednokrotnie sprzeczne z interesami inwestora. W niniejszej sprawie taką stroną jest między innymi drugi skarżący W. W.. Nie ma żadnych podstaw, by interesy inwestora chronić w postępowaniu administracyjnym w sposób mocniejszy niż interesy innych stron tego postępowania. Z tego punktu widzenia obojętne są również przyczyny dokonania samowoli budowlanej, do zalegalizowania której M. B. dąży. W tym kontekście nie ma również znaczenia podnoszony przez skarżącego argument, iż "jakiekolwiek roboty budowlane są blokowane przez mniejszościowego współwłaściciela – W. W., który posiada wraz z żoną na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej jedynie udział w wysokości 12% własności nieruchomości". Nawet tak niewielki udział daje współwłaścicielowi budynku prawo do udziału w postępowaniu oraz do przedstawienia w nim swoich racji. Podkreślenia wymaga, że organ administracyjny wydający decyzję o warunkach zabudowy jest zobowiązany po myśli art. 7 Kpa uwzględnić nie tylko "słuszny interes obywateli" , ale również ma obowiązek mieć na względzie "interes społeczny" . W przypadku planowania przestrzennego "interes społeczny" wyraża się w przesłankach określonych w art. 1 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w niniejszej zaś sprawie w szczególności zastosowanie znajdzie obowiązek uwzględnienia wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków (pkt.4).

W trakcie postępowania przed organem I instancji inwestor dołączył do akt sprawy pismo Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków w K. z dnia 12 września 2013 r., znak [...] (k. 144-145 akt administracyjnych), w którym Konserwator przyjął zaproponowaną formę okien "latarni" oraz poinformował o konieczności uzyskania pozwolenia konserwatorskiego na prowadzenie robót budowlanych. Autor pisma nie powołał żadnej podstawy prawnej, nie sposób więc stwierdzić w jakim trybie owo pismo zostało wydane. Nie można przyjąć, że jest to postanowienie uzgadniające - mimo, że na k. 145 znajduje się rysunek elewacji z pieczęcią Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków oraz adnotacją "przyjęto z uwagą". Dla ustalenia warunków zabudowy dokumenty te nie mają znaczenia. Jedyne postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, uzgadniające projekt przedmiotowej decyzji znajduje się na k. 90 akt administracyjnych i pochodzi z dnia z dnia 4 grudnia 2012r.

Reasumując Sąd nie dopatrzył się wadliwości w treści wykonanej na potrzeby sprawy analizy urbanistyczno - architektonicznej, ani też w decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy. Skoro z wykonanej na potrzeby sprawy analizy wynika brak możliwości ustalenia warunków zabudowy w omawianym zakresie z uwagi na brak kontynuacji cech zabudowy, to prawidłowo organy obu instancji odmówiły ustalenia warunków zabudowy w tym zakresie.

Również zarzuty drugiego ze skarżących, kwestionującego decyzję w takim zakresie, w jakim ustalono warunki zabudowy, nie mogą odnieść skutku.

Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że ustalono warunki zabudowy w takim zakresie, w jakim inwestycja została wykonana od strony podwórka. Nie jest to więc "elewacja frontowa", o której mowa w § 6 i § 7 rozporządzenia. Z kolei w § 8 rozporządzenia mowa jest o geometrii dachu rozumianej jako "kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki". Należy stwierdzić, że zabudowa nieprzylegająca do frontu działki nie jest całkowicie dowolna, jednakże nie wymaga tak surowej oceny z punktu widzenia ładu przestrzennego i urbanistyki jak budowa od frontu działki. Wskazuje na to § 6 rozporządzenia, który jasno określa wymagania dla "elewacji frontowej".

Skarżący zarzuca, że w analizie zawarto stwierdzenie: "podobne formy nadbudów nie występują na obszarze analizowanym". Jednakże pomija ciąg dalszy tego akapitu analizy, w którym stwierdzono, że "znajdują się tu (...) częściowe nadbudowy budynków np. z zastosowaniem tarasów na poziomie nadbudowy - na dz. nr [...], częściowa zmiana geometrii dachu poprzez nadbudowę części poddasza - również na dz. [...], lecz są to elementy występujące w tylnej części budynków. Nie istnieją podobne formy we frontowych częściach poddaszy." Z powyższego fragmentu wynika jednoznacznie, że możliwe jest stwierdzenie kontynuacji cech zabudowy w odniesieniu do "tylnej" części inwestycji, natomiast cytowany przez skarżącego fragment został wyrwany z kontekstu i nie odnosi się do tej części inwestycji.

Sąd nie podziela również zastrzeżeń dotyczących wysokości nadbudowy. Zdaniem skarżącego w tym zakresie orzeczono ponad granice wniosku, w którym określono, że "poziom kalenicy zostanie podwyższony do wysokości sąsiadującej, wyższej kamienicy przy ul. K.". Tymczasem z tabeli wskazanej na str. 4 załącznika nr 3 wynika, że wysokość elewacji tylnej w kamienicy przy ul. K. - to 18,5 m - zaś dopiero wysokość do okapu daszku nadbudowanej części - 21 m. Zdaniem skarżącego takie sformułowanie jest niejasne i budzi uzasadnione wątpliwości. W ocenie Sądu takie nawiązanie do istniejącej w sąsiedniej kamienicy zabudowy jest dopuszczalne i nie stanowi naruszenia zasad ładu przestrzennego. W decyzji stwierdzono, że "wysokość elewacji tylnej budynku frontowego do okapu ustala się na poziomie 21,8 m z tolerancją +/- 0,3 m uzasadnioną względami technologicznymi". Wprawdzie stanowi to przekroczenie wysokości 21 m do okapu daszku nadbudowanej części kamienicy przy ul. K., jednakże jest to przekroczenie jedynie o kilkadziesiąt centymetrów, co nie ma większego wpływu na zachowanie ładu przestrzennego i nie stanowi orzekania ponad wniosek.

Skarżący kwestionuje również dopuszczalność zmiany przeznaczenia poddasza na cele mieszkalne z wcześniejszego przeznaczenia użytkowego. Na str. 6 załącznika nr 3 do decyzji stwierdzono jednak wprost: "W obszarze analizy istnieją budynki, gdzie nieużytkowe poddasza zaadaptowano na funkcje głównie mieszkalne, dopuszczalna jest więc zmiana sposobu użytkowania poddasza (...) na cele mieszkalne". Podobnie na str. 5: "Poddasza przeważnie są nieużytkowe, ale coraz częściej zostają przekształcone na lokale głównie mieszkalne". Brak możliwości weryfikacji tego twierdzenia - co zarzuca skarżący - nie pozbawia inwestora możliwości takiej właśnie zmiany sposobu użytkowania. Nie ma w niniejszej sprawie podstaw by zakładać, że twierdzenie o występowaniu w obszarze analizowanym poddaszy mieszkalnych jest niezgodne z prawdą.

W. W. zarzuca ponadto, że bezpodstawnie przyjęto w zaskarżonej decyzji, że jedynie działka [...] stanowi adekwatny punkt odniesienia. Także i ten zarzut nie może odnieść skutku. Działka ta położona jest w bezpośrednim sąsiedztwie inwestycji i i jest działką sąsiednią w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. działką dostępną z tej samej drogi publicznej, zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu). Dostosowanie parametrów zabudowy do działki bezpośrednio przylegającej do terenu inwestycji nie jest błędem. Zabudowa na sąsiadującej z drugiej strony działce nr [...] nie mogła stanowić odniesienia dla objętej wnioskiem inwestycji, ponieważ jeszcze przed wykonaniem samowolnej nadbudowy, nieruchomość na działce [...] była wyższa od nieruchomości na działce [...], bowiem wynosiła do kalenicy 20,4 m. Budynek na działce [...] ma natomiast wysokość 18,1 m.

Co do zarzutu nieaktualności mapy stanowiącej załącznik do decyzji I instancji należy wskazać, że jest ona aktualna na dzień 20 sierpnia 2012 r. i jest to wystarczające dla decyzji wydanej w dniu 17 kwietnia 2014 r. Z kolei pełnomocnictwo udzielone przez inwestora B. J. (k. 1 akt administracyjnych) nie budzi wątpliwości: obejmuje umocowanie do działania "w sprawie uzyskania decyzji WZ dla budowy lukarny i nadbudowy dachu w budynku przy ul. K. w K.". Fakt, że w pełnomocnictwie nie wskazano na zmianę sposobu użytkowania strychu na cele mieszkalne oraz budowy kominów nie oznacza, że czynności z tym związane wykraczały poza zakres pełnomocnictwa. W ocenie Sądu wszystkie te elementy mieszczą się w określeniu "nadbudowa dachu", również i z tego względu, ze adres inwestycji nie budzi wątpliwości.

Kolejny zarzut dotyczy rozbieżności w nazwie inwestycji w samej decyzji oraz w analizie urbanistycznej. Sąd nie dopatrzył się żadnych istotnych rozbieżności w tym zakresie, które mogłyby powodować wątpliwości co do zakresu rozstrzygnięcia. Jest oczywistym, że analiza architektoniczno - urbanistyczna jako dokument poprzedzający wydanie decyzji przez organ I Instancji, wykonywana jest w celu sprawdzenia możliwości realizacji inwestycji w takim zakresie w jakim wynika ona z wniosku. Analiza ma wskazać czy i w jakim zakresie projektowana inwestycja jest dopuszczalna. Stąd tytuł analizy kusi pokrywać się z wnioskiem. Natomiast decyzja o warunkach zabudowy dotyczy już tylko i wyłącznie tej inwestycji, która zostaje określona jako możliwa do realizacji i o której decyzja ta rozstrzyga.

Jednym z zarzutów W. W. jest również zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Ust. 5 tego artykułu stanowi, że warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

Rację ma skarżący, że w aktach sprawy brak jest stosownych umów z dostawcami mediów, za wyjątkiem umowy o sprzedaż energii elektrycznej z dnia 12 czerwca 2002 r. (k. 18 akt administracyjnych). Biorąc jednak pod uwagę, że przedmiotowa inwestycja obejmuje nadbudowę istniejącego już wcześniej budynku oraz zmianę sposobu użytkowania strychu Sąd doszedł do wniosku, że doprowadzenie mediów do tych części będzie możliwe. Tak więc mimo formalnego niespełnienia omawianego warunku, uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy.

Biorąc powyższe pod uwagę należało obie skargi oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a.