Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1062/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2018-01-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66 ust.  1 pkt 1 i 3 w zw. z art. 61
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi M. R. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wykonania określonych robót budowlanych oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] z dnia [...] r. wydaną na podstawie art. 104 i art. 108 Kpa oraz art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3, art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290 ze zm., zwanej też dalej ustawą lub P.b.) , w sprawie złego stanu technicznego 2-ch budynków mieszkalnych przy ulicy [...] i [...] w K., na działce nr [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. nakazał współwłaścicielom tych budynków: E. i Z. S., M. R., T. D., M. R., B. W. i Gminie W. usuniecie w terminie do [...] r. stwierdzonych w tych budynkach nieprawidłowości wymienionych w protokole z przeglądu rocznego z [...] r. inż. S. D. uzupełnionego dodatkową oceną z dn. [...] r. oraz w opinii technicznej mgr inż. S. N. z [...] r., poprzez :

1. rozebranie 3 płyt balkonowych – naroże ulic [...] i [...];

2. przełożenie dachówki od strony ulic [...] i [...] i gąsiorów w kalenicach, a następnie uzupełnienie powstałych luk dachówkami płaskimi oraz gąsiorami;

3. wymianę luźno położonego pokrycia dachowego od strony podwórza, wykonanego z tworzywa papopodobnego, na pokrycie dachowe z papy wierzchniego krycia ułożonej na zakład i na lepiku;

4. wzmocnienie wszystkich ugiętych elementów więźby dachowej – tj. krokwi, płatwi i słupów – obejmami stalowymi (alternatywnie wymienienie ich na nowe) zwłaszcza ugiętej krokwi zwykłej i koszowej w sąsiedztwie naroża obu budynków;

5. podstemplowanie nadproży stalowych balkonów od strony podwórza wzdłuż ulicy [...];

6. odkucie poluzowanych tynków ściennych i sufitowych na klatkach schodowych obu budynków i przy loggiach oraz przy balkonach od strony podwórza;

7. uzupełnienie lub uszczelnienie ubytków w rurach spustowych od ulicy [...] ;

Jednocześnie rzekł, że "podtrzymuje się nakaz PINB wydany ustnie [...] r. tj. w dniu oględzin, dot. zabezpieczenia otworu w stropie".

Decyzji tej w punktach 1,2,3, i 4 nadał rygor natychmiastowej wykonalności na podstawie art. 108 Kpa.

W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że postępowanie administracyjne zostało wszczęte z urzędu w związku z zawiadomieniem J. K. z dn. [...] r. - zarządcy 2-ch budynków mieszkalnych przy ulicach [...] i [...] w K. – dotyczącym ich złego stanu technicznego. Budynek jest współwłasnością E. i Z. S., M. R., T. D., M. R., B. W. i Gminy W. Postanowieniem sygn. akt [...] z dn. [...] r. Sąd Rejonowy K. II Wydział Cywilny postanowił na wniosek Z. S. ustanowić zarządcę przedmiotowej nieruchomości. Funkcję tę powierzył J. K. Z przesłuchania J. K. wynika, że zarządzanie sprowadza się do wykonywania czynności zwykłego zarządu. Działania wykraczające poza zwykły zarząd, w tym wykonanie niezbędnych napraw, zwłaszcza dachu i balkonów, wymaga zgody właścicieli, a takiej zgody dotąd nie uzyskała.

Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy a zwłaszcza:

- protokół z przeglądu rocznego z [...] r. autorstwa inż. S. D. (wraz z dodatkową oceną z dn. [...] r.) oraz

- opinia techniczna mgr inż. S. N. z [...] r.;

- protokół z oględzin przeprowadzonych w dniu [...] r. przez przedstawicieli PINB w K., uzasadnia ustalenie, że przedmiotowe budynki mieszkalne są w nieodpowiednim stanie technicznym, zagrażającym bezpieczeństwu ludzi i mienia, a w konsekwencji konieczność zastosowania art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, iż obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tych obowiązków. Konstrukcja przepisu zawartego w ust. 1 wskazanego artykułu wskazuje, że decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek, określonych w treści ust. 1, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, ale obowiązany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.

Dalej powołując się na treść tych dowodów PINB opisał szczegółowo występujące w stanie technicznym przedmiotowych budynków, konieczne do usunięcia nieprawidłowości, uzasadniające nałożenie sprecyzowanych w decyzji obowiązków.

W nawiązaniu do podstawy materialno-prawnej nałożonych obowiązków stwierdził, że w przypadku, gdy właściciel lub zarządca obiektu zaniedbuje obowiązki określone w art. 61 P.b., a odnoszące się do utrzymania obiektu w odpowiednim stanie technicznym, zastosowanie ma art. 66 Prawa budowlanego, zamieszczony w Rozdziale 6 wymienionej ustawy zatytułowanym "Utrzymanie obiektów budowlanych". Przez pojęcie "utrzymanie" należy rozumieć zachowanie w dobrej sprawności, zachowanie w stanie niezmienionym, niepogorszonym, należytym. Przepis ten służy usunięciu nieprawidłowości (nieodpowiedniego stanu technicznego) powstałych w trakcie użytkowania obiektu, które są z reguły wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego lub nagłych zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania. Przy czym, przepis art. 66 nie tworzy dla właściciela czy zarządcy obiektu nowego obowiązku, lecz precyzuje ustawowy obowiązek wynikający z art. 61 ustawy i dodaje element pozwalający organom nadzoru budowlanego na skuteczne egzekwowanie jego wykonalności. Wyjaśnił też PINB, że stosownie do treści art. 61 Prawa budowlanego właściciel lub zarządca obiektu budowlanego obowiązany jest utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem obiekt budowlany należy użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami, o których mowa w ust. 1 pkt 1-7.

Przy wydawaniu decyzji na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane organ administracji nie bada przyczyn, z powodu których obiekt może znajdować się w niewłaściwym stanie technicznym ani kto ponosi za taki stan odpowiedzialność. Stwierdzając zaś nieodpowiedni stan techniczny obiektu, organ obligowany jest do wydania rozstrzygnięcia, nakazującego usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, (por. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 6 listopada 2015r., sygn. akt II SA/Łd 848/15). Roboty budowlane objęte nakazem wydanym w oparciu o art. 66 ust. 1 ustawy mają charakter naprawczy. "Nieodpowiedni stan techniczny", o którym mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy to stan, który jest wynikiem niewłaściwego użytkowania obiektu, powstały wskutek zużycia pewnych jego elementów, pogorszenia substancji, braków remontów, właściwej dbałości o stan techniczny, która to sytuacja zachodzi zdaniem organu w niniejszej sprawie.

Zdaniem organu nadzoru budowlanego, ze względu na zagrożenie bezpieczeństwa:

- dla przechodniów ulic [...] i [...], z powodu mocno skorodowanych elementów konstrukcyjnych dźwigarów balkonowych i wysoce prawdopodobną utratę przez nie nośności,

- dla mieszkańców z powodu postępującej utraty nośności konstrukcji więźby dachowej zagrożonej opadami atmosferycznymi,

decyzji na podstawie art. 108 Kpa należało nadać rygor natychmiastowej wykonalności.

W odwołaniu od tej decyzji B. W. zarzuciła, że została ona błędnie skierowana do współwłaścicieli nieruchomości, zamiast do jej zarządcy ustanowionego przez sąd cywilny. Podkreśliła, że skoro zgodnie z treścią art. 935 Kpc ustanowiony przez sąd cywilny zarządca nieruchomości jest zobowiązany do prowadzenia prawidłowej gospodarki, to on powinien być adresatem wymienionych w decyzji obowiązków, zwłaszcza, że w świetle treści art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, żaden z nich nie obejmuje czynności przekraczających zwykły zarząd.

Zdaniem odwołującej się niezależnie od tego, czy określona czynność wykonywana w ramach prawidłowej gospodarki nieruchomościami jest czynnością zwykłego zarządu, czy też czynnością przekraczającą ten zarząd, przez cały okres trwania zarządu sądowego jedynym podmiotem uprawnionym do zarządzania nieruchomością jest zarządca sądowy. On też jest podmiotem dysponującym nieruchomością na cele budowlane. Nie ma przy tym znaczenia czy uprawnienia te może realizować bez zgody współwłaścicieli, za zgodą współwłaścicieli lub zezwoleniem sądu.

Odwołania wnieśli również M. R., M. R. i T. D., zarzucając, że decyzja została błędnie skierowana do osób nie będących stroną w sprawie, tj. do współwłaścicieli nieruchomości, zamiast do jej zarządcy ustanowionego przez sąd cywilny, a nadto, iż określono w niej w sposób nieuzasadniony względami merytorycznymi, zbyt krótki termin na realizację wszystkich objętych nakazem prac, bez względu na ich charakter.

Po rozpoznaniu tych odwołań Śląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Katowicach (dalej jako ŚWINB) zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydaną z powołaniem się na treść art. 138 § 1 pkt 2 Kpa oraz art. 83 pkt 2 i art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego, decyzję organu pierwszej instancji uchylił w całości, nałożył na współwłaścicieli objętych postępowaniem budynków identyczne jak w pkt 1-7 objętej odwołaniem decyzji PINB obowiązki. Nadto precyzując obowiązek określony w pkt 8 decyzji organu pierwszej instancji zobowiązał współwłaścicieli budynków do zabezpieczenia otworu w stropie na poddaszu przy ul. [...], na styku z budynkiem przy ul. [...]. Tak samo, tj. do [...] r. określił też termin realizacji tych obowiązków.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia powołując się na zgromadzony w sprawie materiał dowodowy podzielił ustalenia organu pierwszej instancji i ich ocenę prawną, co do tego, że ustalony stan faktyczny odpowiada treści art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 P.b., zaś nałożone obowiązki zmierzają do usunięcia stwierdzonych zagrożeń i do doprowadzenia budynków do właściwego stanu technicznego.

Zdaniem ŚWINB analiza zarzutów podnoszonych w odwołaniach także nie wskazuje, aby zakres robót był kwestionowany. Co do zarzutu dotyczącego zbyt krótkiego terminu do wykonania obowiązków, organ odwoławczy podzielił stanowisko organu powiatowego, iż koniecznym jest zabezpieczenie obiektu przed negatywnym wpływem warunków atmosferycznych, w szczególności przed zbliżającą się zimą.

W odniesieniu do zarzutów błędnego adresata obowiązków Śląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego zauważył, iż w świetle treści art. 61 Prawa budowlanego obowiązki w zakresie należytego utrzymania i użytkowania obiektu budowlanego spoczywają na właścicielu lub zarządcy, przy czym ustawodawca nie wyznaczył ścisłej kolejności wymienionych podmiotów pozostawiając wybór organowi, który ma kierować się przy określaniu adresata jego wykonalnością i innymi okolicznościami istniejącymi w danej sprawie.

Ustanowienie zarządu sądowego oznacza odsunięcie współwłaścicieli od zarządu, w ich imieniu bowiem zarząd sprawuje zarządca sądowy. Od chwili jego ustanowienia współwłaściciele lub współużytkownicy wieczyści mogą używać rzeczy tylko w ograniczonym zakresie, który nie przeszkadza wykonywaniu zarządu. Zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nie jest wprost określony w kodeksie cywilnym.

Zgodnie z art. 935 § 1 Kpc zarządca dla właściwego wypełniania obowiązku prawidłowego prowadzenia gospodarki rzeczą wspólną został uprawniony do podejmowania potrzebnych w tym celu czynności, w granicach zwykłego zarządu, w szczególności do pobierania pożytków i przychodów, jakie rzecz przynosi, spieniężania ich, podejmowania działań skierowanych na osiąganie dochodu w ramach racjonalnej gospodarki, pokrywania wydatków związanych z utrzymaniem w należytym stanie przedmiotu współwłasności oraz przekazywania nadwyżki przychodów nad wydatkami współwłaścicielom, stosownie do ich udziałów w przedmiocie współwłasności oraz w terminach określonych przez sąd (art. 613 Kpc).

Pojęcie czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zwykły zarząd nie zostało ustawowo zdefiniowane. Przyjęte zostało w doktrynie, że ocena czynności podejmowanych przez zarządcę powinna być dokonywana z uwzględnieniem wszystkich okoliczności odnoszących się do przedmiotu współwłasności i jej charakteru. Na zwykły zarząd składają się czynności zaliczane do bieżących spraw, związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego przeznaczenia. Czynności mające za przedmiot rozporządzenie rzeczą wspólną i te, których charakter i waga wskazują na to, że nie mieszczą się w rozumieniu tak pojmowanych zwykłych czynności, należą natomiast do przekraczających zwykłe czynności (por. wyrok SN z dnia 10 czerwca 1994 r., II CRN 53/94, Lex nr 82294).

Powołując się na wyrok WSA w Szczecinie z dnia 24 maja 2017 r. sygn. akt II SA/Sz 188/17 ŚWINB stwierdził nadto, że wynikające z art. 66 ust. 1 pkt 3 Pb obowiązki obciążają wszystkich współwłaścicieli niezależnie od tego czy ich wykonanie leży w ich interesie i czy jest zgodne z ich wolą i zamierzeniami ze względu na wiek budynku i ekonomiczną ocenę takich działań. Wykonać te obowiązki jest zobowiązany każdy ze współwłaścicieli budynku, nawet przy sprzeciwie pozostałych.

Nałożenie w oparciu o art. 66 ust. 1 ustawy obowiązków nie jest też uzależnione od posiadania przez właściciela środków finansowych, pozwalających na ich wykonanie. Organ nie rozstrzyga też o sposobach finansowania wynikających z nałożonych obowiązków robót budowlanych, ale o obowiązki usunięcia niewłaściwego stanu technicznego obiektu.

W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję ŚWINB w Katowicach reprezentowana przez pełnomocnika M. R. wniosła o jej uchylenie lub stwierdzenie jej nieważności oraz o zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania. Zarzuciła, że decyzja ta została skierowana do osób nie będących stronami w sprawie i z tego powodu posiada wadę prawną opisaną w art. 156 § 1 pkt 4 Kpa.

W uzasadnieniu skargi powtórzono w ogólnym zarysie argumentację zawartą wcześniej w odwołaniu. Dodatkowo zaakcentowano, że ustanowiony przez sąd cywilny zarządca nieruchomości, zarząd ten wykonuje w niewłaściwy sposób nie dbając dostatecznie o dochody z nieruchomości, ponosi duże wydatki na zbędne opinie i ekspertyzy związane ze stanem technicznym budynku wykorzystywane w postępowaniach administracyjnych, celem zmuszania współwłaścicieli do ponoszenia wydatków, nie współdziałania z współwłaścicielami w zarządzaniu nieruchomością. Żadne złożone przez zarządcę sprawozdanie ze sprawowanego zarządu nie zostało dotychczas przez sąd cywilny zatwierdzone. Ustanowienie zarządu sądowego spotęgowało jedynie spory pomiędzy współwłaścicielami. Stwierdzono też, iż pozycja zarządcy powołanego przez sąd cywilny różni się od pozycji zarządcy przy wspólnotach mieszkaniowych gdyż przez współwłaścicieli nie może być odwołany.

W odpowiedzi na skargę ŚWINB w Katowicach wniósł o jej oddalenie podtrzymując w ogólnym zarysie argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Uczestniczka postępowania B. W. w piśmie procesowym z dnia 2 stycznia 2018 r., przechylając się do żądań skargi i zawartej w niej argumentacji stwierdziła, że współwłaściciele nie uchylają się od finansowania robót budowlanych związanych ze stanem technicznym budynków ale powinny być one finansowane w pierwszej kolejności z przychodów jakimi dysponuje zarządca, który jednocześnie zarządu nie wykonuje prawidłowo. Jej zdaniem organy nadzoru budowlanego działają zgodnie z życzeniem zarządcy bez należytej weryfikacji dowodów. Podniosła również, że wcześniejsze decyzje kierowane do zarządcy nie zostały przez niego wykonane lub też wykonane nieprawidłowo przy poniesieniu wydatków w nieuzasadnionych wysokościach.

Na rozprawie sądowej w dniu 5 stycznia 2018 r. uczestnik postępowania Z. S. nie poparł skargi. Oświadczył, że gdyby zarządca dysponował odpowiednimi środkami to wykonałby wynikające z decyzji prace.

Uczestniczka postępowania J. K. jako ustanowiony przez sąd zarządca nieruchomości oświadczyła, że nie posiada z dochodów z nieruchomości wystarczających środków na sfinansowanie nakazanych zaskarżoną decyzją robót budowlanych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem wbrew jej zarzutom brak jest podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa dającym podstawę do jej wzruszenia na podstawie art. 145 § 1pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 poz. 1369 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.).

W świetle zgromadzonych w sprawie dowodów, szczegółowo przedstawionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, nie budzi wątpliwości ustalenie organów obu instancji, że objęte postępowaniem budynki z uwagi na stwierdzone w ich substancji uszkodzenia znajdują się w nieodpowiednim stanie technicznym w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, stwarzającym zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi w rozumieniu art. 66 ust. 1 pkt 1 tego aktu prawnego. Dotyczy to zarówno przechodniów ulic [...] i [...], gdy chodzi o mocno skorodowane elementy konstrukcyjne dźwigarów balkonowych, tynków sufitów balkonów i loggi budynków usytuowanych przy tych ulicach i grożących utratą ich nośności, jak i mieszkańców i użytkowników tych budynków z powodu postępującej utraty nośności konstrukcji więźby dachowej, ubytków w warstwie dachówek i gąsiorów oraz poluzowanych tynków sufitowych na klatkach schodowych tych budynków. Taki stan budynków i wynikające z tego zagrożenia nie są też kwestionowane ani przez skarżącą ani przez uczestników postępowania. Z tego też względu dla oceny legalności działania w niniejszej sprawie organów nadzoru budowlanego i zaskarżonej decyzji nie ma znaczenia akcentowana przez skarżącą oraz uczestniczkę postępowania B. W. okoliczność, że postępowanie zostało wszczęte z inspiracji zarządcy nieruchomości, skoro w konsekwencji organy działały z urzędu.

W konsekwencji nie ulega też wątpliwości, że w sprawie spełnione zostały wynikające z art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 i art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego przesłanki do wydania przez organy nadzoru budowlanego decyzji nakazującej usuniecie stwierdzonych nieprawidłowości z określeniem terminu wykonania tego obowiązku, co też orzeczono zaskarżoną decyzją. Zakres tych obowiązków, adekwatnie do stwierdzonych nieprawidłowości i zagrożeń, wynika przy tym z prawidłowo zgromadzonego w sprawie i ocenionego przez organy orzekające materiału dowodowego. Nie został też ani przez skarżącą ani przez uczestników postępowania zakwestionowany.

Wobec powyższego rozstrzygnięcie skargi sprowadza się do rozstrzygnięcia sporu co do tego do kogo określone w decyzjach organów obu instancji obowiązki powinny zostać skierowane, tj. czy do współwłaścicieli budynków czy też do ustanowionego prze sąd zarządcy. Jak to stwierdziły organy orzekające przepisy ustawy Prawo budowlane kwestii tej jednoznacznie nie rozstrzygają, jakkolwiek w zakresie obowiązków związanych z należytym utrzymaniem obiektów budowlanych w pierwszej kolejności wymieniany jest właściciel takich obiektów. W konsekwencji, jak to prawidłowo przyjęły organy orzekające, należy wziąć pod uwagę na gruncie danej sprawy charakter i zakres nałożonych obowiązków w nawiązaniu do uprawnień współwłaścicieli i zarządcy oraz związaną z tym realną możliwość ich zrealizowania. Prawidłowo przyjęły organy orzekające, że co do zasady zarządca uprawniony jest do wykonywania czynności zwykłego zarządu skoro właśnie z brakiem porozumienia współwłaścicieli w tym zakresie został on ustanowiony w związku z treścią art. 203 Kc. Wynika to również w jednoznaczny sposób z treści art. 935 § 3 Kpc. Jest on obowiązany wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki.

W konsekwencji już tylko w oparciu o te przepisy należy przyjąć, że nie byłby on bez zgody współwłaścicieli lub sądu uprawniony do wykonania sformułowanego w zaskarżonej decyzji nakazu rozbiórki 3 płyt balkonowych przy narożu ulic [...] i [...]. Następstwem tych robót jest bowiem likwidacja części budynków, co niewątpliwie stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Decydujące znaczenie dla rozstrzygnięcia sporu do kogo mają być adresowane objęte zaskarżoną decyzją obowiązki ma jednak zdaniem Sądu okoliczność, że zgodnie z treścią art. 935 § 2 Kc zarządcy wolno zaciągać tylko takie zobowiązania, które mogą być zaspokojone z dochodów nieruchomości.

W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności z treści skargi, pisma procesowego uczestniczki B. W. z dnia 2 stycznia 2018 r. oraz oświadczeń złożonych na rozprawie sądowej w dniu 5 stycznia przez zarządcę nieruchomości J. K. i uczestnika Z. S., nie może ulegać zaś wątpliwości, że zarządca nie posiada ze sprawowanego zarządu wystarczających środków finansowych na pokrywie kosztów wykonania objętych zaskarżoną decyzją obowiązków. Nie ma przy tym w niniejszym postępowaniu znaczenia, czy stan taki jest przez zarządcę zawiniony. Organy orzekające oraz sąd administracyjny nie są bowiem uprawnione do oceny w tym względzie działania zarządcy, czego faktycznie domaga się skarżąca oraz uczestniczka B. W. Leży to w kompetencji sądu cywilnego i jak wynika z akt stanowi przedmiot postępowania przed tym sądem, skoro do tej pory nie zatwierdził on żadnego ze sprawozdań zarządcy. Jednocześnie jednak zarządca nie został przez sąd odwołany.

Skoro w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie ulega wątpliwości, że osiągane przez zarządcę dochody z nieruchomości nie wystarczają na pokrycie wydatków niezbędnych na wykonanie nałożonych zaskarżoną decyzją obowiązków, to nawet gdyby przyjąć, że ich zakres mieści się w ramach czynności zwykłego zarządu, brak byłoby podstaw do nałożenia nakazu ich wykonania na zarządcę. Z uwagi na treść art. 935 § 2 Kpc, nie byłby on bowiem wstanie ich wykonać. Przesądza to o tym, że nakaz ten w związku z treścią art. 61 Prawa budowlanego powinien być skierowany na podstawie art. 66 ust. 1 tego aktu prawnego do współwłaścicieli budynków, o czym też orzeczono zaskarżoną decyzją. Prawidłowo stwierdził przy tym w tym względzie organ odwoławczy, że przepis art. 66 ust. 1 ustawy nie uzależnia wydania nakazu od posiadania przez właściciela (współwłaścicieli) środków finansowych, pozwalających na wykonanie nałożonych obowiązków. Niezależnie bowiem od ich sytuacji finansowej są oni zobowiązani do usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynków.

Za skierowaniem obowiązków do zarządcy nieruchomości nie może przemawiać też podnoszona przez uczestniczkę postępowania B. W. okoliczność, że do zarządcy została skierowana decyzja Komendanta Miejskiego PSP w K. z dnia [...] r. nakładająca obowiązek usunięcia z przedmiotowych budynków wszystkich materiałów palnych składowanych na poddaszu oraz na drogach komunikacji ogólnej w piwnicach (dołączona w kserokopii jako załącznik nr 10 do pisma tej uczestniczki z dnia 2 stycznia 2018 r.), która też została przez zarządcę wykonana. Pomijając już, że została ona wydana w innej sprawie na podstawie innych przepisów to należy mieć na uwadze, że przedmiot rozstrzygnięcia w tamtej sprawie był niewątpliwie związany z bieżącą eksploatacją budynków i wykonanie obowiązku mogło być sfinansowane z dochodów z nieruchomości.

Brak jest też dostatecznych podstaw do kwestionowania określonego terminu wykonania obowiązków w sytuacji gdy decyzji organu pierwszej instancji został nadany rygor natychmiastowej wykonalności oraz gdy w zakresie prac związanych z dachem budynków zachodziła niewątpliwa potrzeba ich wykonania przed zimną, zaś odnośnie balkonów wyznaczony termin wynikał z zagrożenia jakie ich stan stwarzał dla poruszających się po chodnikach ludzi. Należało mieć też w tym względzie na uwadze, że budynki są usytuowane w bardzo ruchliwej i centralnej części miasta K.

Z tych wszystkich względów skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.