Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 426/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2020-07-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Siudyka (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Sędzia WSA Edyta Kędzierska, Protokolant st. sekretarz sądowy Magdalena Strzałkowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 lipca 2020 r. sprawy ze skargi K. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...]Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach uchyliło w całości decyzję Burmistrza S. z dnia [...] r. nr [...] w sprawie ustalenia K. D. opłaty adiacenckiej i ustaliło opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku podziału nieruchomości o nr geodezyjnym 1 o pow. 1,7457 ha w wysokości 5.133,60 zł.

Jak wynika z akt sprawy decyzją z dnia [...] r. nr [...] Burmistrz S. (organ I instancji) zatwierdził podział działki nr 1 o pow. 1.7457 ha. Następnie, po przeprowadzeniu postępowania, decyzją z dnia [...] r. wydał decyzję ustalającą skarżącemu opłatę adiacencką w wysokości 6.772,80 zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach decyzją z dnia [...] r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania skarżącego, uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Kolegium wskazało, że decyzja zatwierdzająca podział działki nr 1 (tj. decyzja z dnia [...] r. nr [...]) stała się ostateczna dnia [...] r. i na ten dzień należało określić wartość nieruchomości, natomiast w operacie szacunkowym określono została wartość na dzień [...] r. Wobec naruszenia przepisu rangi ustawowej, operat szacunkowy nie mógł zostać wykorzystany w sprawie jako dowód. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy T. Z. dnia [...] r. sporządziła nowy operat szacunkowy, określający wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] organ I instancji ustalił skarżącemu i opłatę adiacencką w wysokości 7.218,80 zł. W odwołaniu skarżący zarzucił, że w operacie szacunkowym z dnia [...] r. znajdują się błędy, które wpływają na nieprawidłowe określenie wysokości opłaty adiacenckiej. Jako wybrane cechy rynkowe i ich wagi wybrano pięć cech z przyporządkowanymi im wagami pomimo faktu, że w poprzednim operacie szacunkowym z dnia [...] r. oraz w aneksie do tego operatu z dnia [...] r., sporządzonymi na potrzeby tego samego postępowania, jako wybrane cechy i ich wagi wymienione jest 6 cech. Nie analizowano warunków dojazdu pomimo powoływania się w załącznikach na dostarczone przez niego dokumenty dotyczące tych warunków. Natomiast zwiększenie wag innych cech, sugeruje dobieranie przez rzeczoznawcę majątkowego cech i ich wag tak, aby uzyskać możliwie najwyższą kwotę opłaty adiacenckiej. Pomimo około 20% mniejszej wartości wycenianej nieruchomości kwota opłaty adiacenckiej wyliczona wg. nowej wyceny wzrosła. Skarżący wskazał na różnice wyceny tej samej nieruchomości, przy twierdzeniu, że "w analizowanym okresie nie odnotowano znacznego wzrostu cen, a raczej ich stabilizację". Wartość nieruchomości przed podziałem wg. rzeczoznawcy wynosi na dzień [...] -1 658 415,00 zł, wg. operatu z dnia [...], a na dzień [...] - 2 003 889,00 zł wg. operatu z dnia [...]. Zauważył, że wzrost wartości o ponad 20% w czasie 20 miesięcy to nie jest stabilizacja trendu. Ponadto wskazał, ze do wyceny wartości nieruchomości po podziale, jako jedną z działek do porównań przyjęto działkę 2 z niewłaściwą ceną 72.500 zł. Zdaniem skarżącego powinno być 71.500 zł, ponieważ 1.000 zł. w tej transakcji był opłatą za udziały w działce drogowej o nr geodezyjnym 3 (str. 21, 23, 25 operatu). Dalej wskazał, że w operacie szacunkowym pojawiają się błędy rachunkowe i formalne dotyczące wyliczenia wartości działek 4, 5, 6 7, 8, 9, 10. Pomimo przyjętej do wyceny wartości 1 m2 jako 103,00 zł powierzchnia działek mnożona jest przez 128,08, a wynik tego mnożenia jest błędny. Stwierdził, że przy wycenie wartości działki 11 będącej drogą wewnętrzną, do porównań wzięto działki drogowe zlokalizowane na terenach miejskich (K., P.) i objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego pomimo tego, że S. nie jest miastem, a działka 11 w dacie podziału nie była objęta m.p.z.p. Dalej skarżący zauważył, że w operacie szacunkowym w różnych miejscach pojawiają się różne oszacowania wartości rynkowej nieruchomości po podziale. Na stronie 33 jest to kwota 1 690 811,00 zł, która wynika z sumowania wszystkich wycenianych pozycji, a na stronie 3 jest to kwota 1 694 509,00 zł, która nie wynika z wyliczeń operatu szacunkowego, a którą to Burmistrz S. przyjął jako podstawę wyliczenia opłaty adiacenckiej tym samym błędnie określając jej wysokość. Zwrócił się z prośbą o uchylenie w całości decyzji Burmistrza S. z dnia [...] r. ustalającej skarżącemu opłatę adiacencką.

Decyzją z dnia [...] r. uchyliło decyzję Burmistrza S. z dnia [...] r. w sprawie ustalenia skarżącemu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku podziału nieruchomości i ustaliło rzeczoną opłatę w wysokości 5.133,60 zł.

W uzasadnieniu przytoczyło art. 98 a ust. 1 i ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 121 z późn. zm.- dalej "u.g.n."), Wskazało, że ustalenie opłaty adiacenckiej jest możliwe po spełnieniu łącznie następujących przesłanek: nastąpiło zatwierdzenie podziału nieruchomości decyzją ostateczną; wzrost wartości nieruchomości jest konsekwencją dokonanego podziału nieruchomości, a w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Stwierdziło, że w przedmiotowej sprawie wskazane przesłanki zostały spełnione. Wysokość stawki (20%) ustaliła Rada Miejska w S. w uchwale z dnia [...] r. [...] w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyniku podziału. Dalej wyjaśniło, że ustalenie czy podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości wymaga sporządzenia operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie operat szacunkowy sporządzony został dnia [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. Z. Wyceny dokonano stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 153 ust 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Zgodnie zaś z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przez nieruchomość podobną zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. należy rozumieć, nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Przed podziałem nieruchomość stanowiła działkę nr 1 o pow. 1,7457 ha. Po podziale, dokonanym w 2016 r. nieruchomość składała się z 18 działek o nr od 12 do 11. Wskazało, że na stronie 15 operatu szacunkowego znajduje się zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do działki nr 1, zaś na stronie 19 analogiczne zostawienie lecz dla działek po podziale. W ocenie Kolegium są to transakcje nieruchomościami spełniającymi kryteria nieruchomości podobnej (podobne położenie, przeznaczenie, powierzchnia). Dalej Kolegium stwierdziło, że zastrzeżenia strony postępowania dotyczą wyłącznie ww. operatu szacunkowo poprzez m.in. wskazanie 5 cech rynkowych na stronie 16 operatu szacunkowego, podczas gdy w poprzednim operacie cech tych było ich 6. Różnica dotyczy cechy "warunki dojazdu". Wobec powyższego wyjaśniło, że ustalenie cech rynkowych nieruchomości i ich wagi (wpływu na cenę nieruchomości) jest de facto poza zakresem kontroli organów administracji publicznej. Poza sytuacjami skrajnymi, nie mogą zanegować samego wyboru cech i ustalenia ich wagi. Jest to bowiem wiedza mieszcząca się w zakresie wiadomości specjalnych, a więc wiedza zastrzeżona dla biegłego, tym samym zarzut zmiany ilości cech nie może wpłynąć na wartość dowodową operatu szacunkowego. Odnosząc się do wyceny działki nr 11 będącej drogą wewnętrzną Kolegium stwierdziło, że zarzut ten jest bezzasadny. Nie budzi wątpliwości, że działka ta z uwagi na jej kształt jest drogą, Do porównań przyjęto więc transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, czyli o podobnym przeznaczeniu. Kolegium zauważyło, że w praktyce nie występują transakcje drogami wewnętrznymi, a przy sprzedaży nieruchomości pod zabudowę sprzedawany jest udział w drodze wewnętrznej. Z tego względu poszukiwanie transakcji nieruchomościami stricte pod drogi wewnętrzne jest bezcelowe. Podkreśliło również, że średnia wartość metra kwadratowego nieruchomości przeznaczonej pod drogi została znacząco skorygowana na korzyść skarżącego. Przytoczyło brzmienie § 36 ust. 4 i ust .6 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109, ze zm.) wskazując, że zasadą wynikającą z omawianych przepisów w określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych lub zajętych pod drogi publiczne jest stosowanie podejścia porównawczego, ale przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero wówczas, gdy brak jest tego rodzaju transakcji lub istniejące transakcje nie umożliwiają określenia wartości wycenianej nieruchomości, niezbędne jest przyjęcie do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (por. wyrok NSA z 13 listopada 2015 r., sygn. akt I OSK 399/14, opublikowano w internecie http://orzeczenia.nsa.goy.pl). Odnosząc się do zarzutu błędnej wyceny wartości działek nr 4, 5, 6, 7, 8, 9 i 10 Kolegium stwierdziło, że zapis działania matematycznego jest błędny, nie wpłynęło to jednak na końcowa wartość nieruchomości po podziale. Ponadto, uwzględniając stanowisko skarżącego, dokonało przeliczenia wartości działek powstałych w wyniku podziału, tak jakby wartość działki nr 2 wynosiła 71 500 zł tyle ile wskazał skarżący. Dokonało stosownych działań matematycznych dla określenia wartości metra kwadratowego poszczególnych działek z zaokrągleniem do pełnych złotych. Odnosząc się do rezultatów obliczeń Kolegium stwierdziło, że mają one wpływ na wysokość opłaty adiacenckiej bowiem różnica pomiędzy wartością nieruchomości po i przed podziałem wynosi 25.668,00 zł. zaś wartość opłaty adiacenckiej to 5.133,60 zł. (20% z 25.668,00). Wobec powyższego pozostaje bez wpływu na treść rozstrzygnięcia Kolegium słuszny skądinąd zarzut skarżącego o błędnej wysokości opłaty, który to błąd był następstwem pomyłki na stronie 3 operatu szacunkowego.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach na decyzje SKO z dnia [...] r. zarzucił naruszenie art. 10 § 1 w związku z art. 81 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017r. poz. 1257 z późn. zm.- dalej "K.p.a.") poprzez brak wyznaczenia skarżącemu w toku postępowania odwoławczego terminu do zapoznania i wypowiedzenia w sprawie materiału dowodowego, które to uchybienie miało istotny wpływ na podjęte rozstrzygnięcie i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej w wyniku podziału działki 1 na kwotę 5.133,60 zł, oraz zasądzenie na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania sądowego. W uzasadnieniu stwierdził, że podczas wydawania skarżonej decyzji organ odwoławczy działał z naruszeniem art. 10 § 1 w związku z art. 81 K.p.a. Stwierdził, iż przed wydaniem skarżonej decyzji Kolegium nie umożliwiło mu wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów nie wyznaczając terminu do zapoznania się z nowym materiałem dowodowym oraz do wypowiedzenia się w sprawie tego materiału. Przeliczenie przez Kolegium wartości działek powstałych w wyniku podziału, jest nowym dowodem mającym istotne znaczenie. Dalej stwierdził, że przywołane wyliczenie wartości nieruchomości po podziale jest wadliwe, zawiera ono błędy merytoryczne lub rachunkowe, a bez możliwości wglądu w przeprowadzone wyliczenia nie sposób stwierdzić jakiej są one natury. Ponadto wyliczenie to jest niezgodne z zaleceniami samego SKO zawartymi w poprzedniej decyzji wydanej w tej samej sprawie z dnia [...] r, a Kolegium rozpatruje w swoich wyliczeniach wyceny grup działek. O istnieniu wyliczenia skarżący dowiedział się z treści uzasadnienia skarżonej decyzji. Zdaniem skarżącego brak wyznaczenia mu terminu do zapoznania i wypowiedzenia się w zakresie zebranego materiału dowodowego uniemożliwiło mu dokonanie czynności procesowych mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy, a to złożenia wniosku do SKO o uzupełnienie materiału dowodowego poprzez zlecenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych dokonania oceny wyliczenia wartości nieruchomości po podziale, bądź też osobiste zlecenie takiej oceny z uzasadnieniem powodów wadliwości wyliczenia. Skarżący zaakcentował, że wskazane czynności procesowe miałyby istotne znaczenie dla sprawy, gdyż mogły doprowadzić do wydania innego, aniżeli w skarżonej decyzji, rozstrzygnięcia w sprawie.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczas prezentowane stanowisko i argumentację prawną .Odnosząc się do zarzutów skargi Kolegium wyjaśniło, że rozstrzygnięcie organu odwoławczego zostało podjęte wyłącznie w oparciu o zebrany materiał dowodowy. Dokonane przez Kolegium działania matematyczne (o które zresztą wnioskował sam skarżący) nie są nowym dowodem w sprawie. Kolegium oparło się bowiem na operacie szacunkowym sporządzonym dnia [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. Z.. Podkreśliło, że treść operatu była znana skarżącemu, gdyż dnia 23 października 2019 r. skarżący otrzymał zawiadomienie o zgromadzeniu materiału dowodowego. Z tego względu w ocenie SKO zarzut skargi jest bezzasadny. Sądowa kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazała, że nie narusza ona prawa, brak zatem było podstaw do jej uchylenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167, t.j.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania. Stosownie do art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U z 2019 r., poz. 2325, ze zm. - dalej p.p.s.a.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...] r. , którą Kolegium uchyliło w całości decyzję organu I instancji i orzekło, co do istoty sprawy ustalając skarżącemu opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku podziału nieruchomości o nr geodezyjnym 1 o pow. 1,7457 ha w wysokości 5.133,60 zł.

Skarżący kwestionował wskazanie pięciu cech rynkowych, podczas gdy w poprzednim operacie cech tych było ich sześć. Domagał się również uwzględnienia przy do wyceny wartości nieruchomości po podziale kwoty 71.500 zł zamiast przyjętej przez rzeczoznawcę kwoty 72.500 zł ze względu na to, że 1.000 zł. w tej transakcji był opłatą za udziały w działce drogowej. Zdaniem skarżącego Kolegium naruszyło art. 10 § 1 w związku z art. 81 K.p.a. poprzez brak wyznaczenia mu w toku postępowania odwoławczego terminu do zapoznania i wypowiedzenia w sprawie materiału dowodowego, które to uchybienie miało istotny wpływ na podjęte rozstrzygnięcie. Ponadto przeliczenie przez Kolegium wartości działek powstałych w wyniku podziału jest, jak twierdzi skarżący, nowym dowodem mającym istotne znaczenie w sprawie przeliczenie wartości. Natomiast fakt, że Kolegium nie wyznaczyło skarżącemu terminu do zapoznania i wypowiedzenia się w zakresie zebranego materiału dowodowego uniemożliwiło mu dokonanie czynności procesowych mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy.

Zdaniem Kolegium zarzuty skarżącego są chybione, a organ odwoławczy dokonał jedynie matematycznego przeliczenia wartości nieruchomości zgodnie z wnioskiem skarżącego. Kolegium akcentowało, że nie został zakwestionowany przez skarżącego operat majątkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkową.. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 – dalej jako "u.g.n.") "jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio". Zgodnie zaś z ust. 1b tego artykułu "wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi".

Po dokonaniu analizy całości akt sprawy skład orzekający uznał, iż w rozstrzyganej sprawie zaistniały przesłanki przewidziane w wyżej wskazanych przepisach. Przede wszystkim bezsporne jest, iż doszło do podziału nieruchomości i nastąpiło to na wniosek skarżącego.

W ocenie Sądu doszło również do wzrostu wartości nieruchomości. Okoliczność tę można bez trudu wykazać zarówno treścią operatu szacunkowego jak i zasadami doświadczenia życiowego. W sprawie został sporządzony operat szacunkowy. Jak wynika z akt administracyjnych rzeczoznawca przedstawiła w nim transakcje stanowiące bazę cen nieruchomości porównawczych. Organy administracji dokonały oceny przedstawionego operatu uznając go za wiarygodny i zgodny z prawem. Taka też jest ocena składu orzekającego w niniejszej sprawie.

Sąd zauważa, że ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. Ocena prawidłowości operatu szacunkowego przez organy administracji a obecnie przez Sąd może nastąpić tylko we wskazanym wyżej zakresie. Jak stwierdził NSA w wyroku z dnia 7 marca 2014 r. (sygn. I OSK 1894/12) "pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji". Tu również należy podkreślić, że skarżący nie skorzystał z możliwości weryfikacji przedmiotowego operatu, choć o takiej możliwości został pouczony. W zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 746/17).

Dokonana przez organ ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego nie została skutecznie przez skarżącego podważona. Skarga sprowadza się do próby wykazania, iż wyliczenia dokonane przez Kolegium na podstawie prawidłowo sporządzonej analizy jest nowym dowodem w sprawie, a jest to argumentacja chybiona w świetle zgromadzonego materiału dowodowego. Należy zauważyć, że skarżący korzystał z prawa do czynnego udziału stron w postępowaniu (art. 10 K.p.a. w związku z art. 32 i 40 K.p.a.) czego dowodzą liczne pisma znajdujące się w aktach. Kolegium nie prowadziło uzupełniającego postępowania w sprawie, a wyliczenia matematyczne zostały dokonane na podstawie operatu szacunkowego, którego skarżący skutecznie nie zakwestionował mimo, iż był on o takiej możliwości prawidłowo pouczony już w decyzji organu I instancji.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.