Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 728/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2015-11-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Drogi publiczne
Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4a, ust. 4f
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 130 ust. 2 , art. 134, art. 164
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.),, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda,, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant Marta Guzik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 listopada 2015 r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. w W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] z dnia [...] r. znak [...] Prezydent Miasta K., działając na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "Przebudowa układu drogowego, placów publicznych, torowiska tramwajowego oraz infrastruktury technicznej w strefie [...] dla przedsięwzięcia «Przebudowa strefy śródmiejskiej miasta K.»". Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Wojewody [...] z dnia [...] r. znak [...].

Zgodnie z powyższą decyzją nieruchomość położona w K., obręb [...], oznaczona jak działki nr 1. nr 2 i nr 3, z dniem [...] r. stała się z mocy prawa własnością Miasta K.. Przedmiotowa nieruchomość w dnu przejęcia jej na rzecz Miasta K. objęta była księgą wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w K., gdzie jako właściciela wpisano Skarb Państwa, w użytkowaniu wieczystym "A" Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie.

Następnie - pismami z dnia [...] r. i [...] r. Prezydent Miasta K. poinformował o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania i po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, decyzją z dnia [...] r. znak [...] orzekł o ustaleniu na rzecz "A" Sp. z o.o. z siedzibą w W. odszkodowania w wysokości 4.071.000,00 zł z tytułu utraty prawa wieczystego użytkowania nieruchomości stanowiącej własność Miasta K., położonej w K. przy [...], oznaczonej jajko działki nr 1, 2 i 3 o łącznej powierzchni 1835 m² obręb [...] – [...], karta mapy 24 oraz prawa własności posadowionego na tym gruncie części obiektu - segmentu nr 1, objętych księgą wieczystą [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy K.- [...] w K., przejętej z mocy prawa przez Miasto na podstawie decyzji nr [...] Prezydenta Miasta K. z [...] r. W podstawie prawnej decyzji przywołano art. 12 ust. 4a , ust. 4f i ust. 5 oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.jedn. Dz.U. z 2008 r., Nr 193, poz. 194 ze zm.) oraz art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a , art. 134 ust. 1 i art. 135 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U z 2014 r., poz. 518) a także art. 104 i art. 107 Kodeksu postępowania administracyjnego. W uzasadnieniu Prezydent Miasta przywołał zastosowane w sprawie przepisy, a następnie stwierdził, że dla potrzeb niniejszego postępowania przygotowany został operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. w dniu [...] r., ustalający wartość prawa do przedmiotowej nieruchomości na kwotę 2.864.000,00 zł.

Po zapoznaniu się z operatem przez Spółkę "A" i po zgłoszeniu przez nią zastrzeżeń, biegły ustosunkował się nich, przedstawiając poprawioną wersję operatu w dniu [...] r. Po wystąpieniu przez Spółkę o przyznanie nieruchomości zamiennej i o wykup nieruchomości w trybie art. 13 ust. 3 specustawy drogowej, na a zgodny wniosek Spółki i Miasta K. sporządzony został nowy operat szacunkowy z uwzględnieniem nowych okoliczności sprawy. Sporządzony w dniu [...] r. operat określił wartość użytkowania gruntu na kwotę 3.197.000 zł oraz wartość obiektu - na kwotę 874.000 zł - co łącznie stanowi wartość 4.071.000, zł. Pismem z dnia [...] r. Spółka poinformowała o wykreśleniu hipotek za zgodną wierzycieli, a pismem z dnia [...] r. wyznaczono termin rozprawy administracyjnej - na dzień [...] r. Na rozprawie Spółka wyjaśniła, że odnosząc się do operatu szacunkowego, uznała go za wersję roboczą. Podkreśliła, że nie obejmuje on odszkodowaniem brakującej powierzchni wynoszącej 37m², która powinna być także przedmiotem tej wyceny.

Po analizie zgromadzonych w sprawie dokumentów pełnomocnik Spółki podniósł ponownie pomniejszenie powierzchni przyjętej do wyliczenia odszkodowania do 1835m², podczas, gdy powinna być powierzchnia 1872m², a nadto podkreślił, że trzy sprawy są ze sobą związane, a mianowicie sprawa bezprzetargowego nabycia działki nr 4 oraz przekształcenie prawa wieczystego użytkowania w prawo własności dot. działek nr 5 i 6.

W ocenie organu po analizie materiału dowodowego należy uznać, że biegły rzeczoznawcza przygotował w sprawie operat szacunkowy uwzględniając cel wyceny i rodzaj wycenianej nieruchomości, określając jej wartość zgodnie z art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegły, stosowanie do wymogów przepisów, oddzielnie określił wartość gruntu stosując podejście porównawcze i oddzielnie wartość jego części składowych - segmentu obiektu handlowo- biurowego w podejściu kosztowym, szacując koszt jest odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego. Oszacowania ceny gruntu dokonano metodą korygowania ceny średniej. Analizą objęty został rynek lokalny i regionalny nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości położonych w ścisłym centrum K., strefie śródmiejskiej oraz przy trasach szybkiego ruchu. Do analizy przyjętych zostało 11 transakcji z K. i miast aglomeracji śląskiej z lat [...] i [...], a ceny tych nieruchomości wahały się w granicach od 808 zł/m² do 1.847zł/m².

Organ dodał, iż operat sporządzony został zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, tj. ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego.

Odnosząc się do zarzutów pełnomocnika wyrażonych na rozprawie administracyjnej w dniu [...]r. oraz w piśmie z dnia [...]r., wskazał, że organ prowadzący postępowanie w kwestii odszkodowania nie ma legitymacji do ustalena powierzchni ewidencyjnej tej nieruchomości w tym postępowaniu. Wskazywany przez Spółkę ubytek powierzchni był już wcześniej przedmiotem postępowania wyjaśniającego, na co wskazuje pismo Naczelnika Wydziału Geodezji - Geodety Miejskiego dnia [...] r. Powierzchnia działek będących przedmiotem niniejszego postępowania ustalona została decyzją ostateczną o zezwoleniu na realizację inwestycji nr [...] i ujawniona w operacji ewidencji gruntów i budynków. Stąd też w opinii z dnia [...] r. rzeczoznawca prawidłowo przyjął do wyceny numery działek i ich powierzchnię wydzieloną zgodnie z wymienioną powyżej decyzją.

Organ podkreślił też, że w związku z pismem Spółki toczą się w istocie dwa postępowania administracyjne oraz sprawa na drodze cywilonprawnej. Dotyczą one innych nieruchomości.

Pismem z dnia [...] r. pełnomocnik A Sp. z o.o. w W. wystąpił z wnioskiem o uzupełnienie wyżej wymienionej decyzji, wobec niezamieszczenia w osnowie decyzji rozstrzygnięcia, które zgodnie z przepisami szczególnymi winien był zamieścić. W piśmie z dnia [...] r. pełnomocnik doprecyzował, że domaga się dopisania w osnowie decyzji, iż "do ustalonej wysokości odszkodowania zostanie doliczony podatek od towarów i usług według stawki obowiązującej w chwili wypłacania odszkodowania".

Postanowieniem z dnia [...] r. Prezydent Miasta K., przywołując art. 111 § 1 b, art. 123 i art. 124 Kodeksu postępowania administracyjnego, postanowił odmówić uzupełniania własnej decyzji z dnia [...]r. znak [...] o ustaleniu odszkodowania z tytułu utraty prawa wieczystego użytkowania nieruchomości położnej w K. przy [...] (działki nr 1, 2 i 3) oraz prawa własności posadowionego na tym gruncie obiektu segmentu nr 1 poprzez dodanie w jej osnowie rozstrzygnięcia w zakresie podatku od towarów i usług Vat. W uzasadnieniu organ stwierdził, iż brak jest podstaw do żądanego uzupełnienia wskazanej decyzji. Nie wynika taki obowiązek ani z przytoczonych przepisów, ani z orzecznictwa.

Pismem z dnia[...] r., reprezentowana przez pełnomocnika "A" Sp. z o.o. z W. wniosła odwołanie od decyzji Prezydenta Miasta K.. Podniosła, że zaskarżenie nie odnosi się do kwoty netto 4.071.000 zł lecz do braku wykazania w tej decyzji należnego podatku Vat oraz do pominięcia w doliczeniu do powierzchni wywłaszczonych działek powierzchni 37m² (co sygnalizowane było już w piśmie z dnia [...] r.) Wobec powyższego pełnomocnik wniósł o uchylenie wskazanej decyzji w zaskarżonej części wnosząc o doliczenie do kwoty ustalonego odszkodowania należnego podatku Vat oraz doliczenie do tak obliczonej kwoty odszkodowania, odszkodowania należnego za wywłaszczenie wymienionej powyżej powierzchni 37 m² nieuwzględnionej w decyzji.

W uzasadnieniu podkreślił, iż brak jest sporu, że kwota odszkodowania ustalona w decyzji nie uwzględnia podatku od towarów i usług Vat. Wątpliwość organu dotyczy okoliczności czy podatek Vat należy doliczyć do wartości odszkodowania czy też odszkodowanie z zaskarżonej decyzji korzysta ze zwolnienia od podatku Vat (choć nadal należy to w decyzji wykazać).

W ocenie pełnomocnika Spółki organ w osnowie zaskarżonej decyzji nie zamieścił ustalenia, czy kwota odszkodowania jest kwotą netto i do niej dolicza się ewentualny podatek Vat, o ile jest on należny. Nadto Spółka podkreśliła, że wielokrotnie zwracała uwagę na pominięcia w ustaleniu odszkodowania powierzchni nieruchomości - 37m².

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu podał, że procedura wypłaty odszkodowania za nieruchomości przejęte pod drogi określona została w ustawie z dnia 10 kwietnia 2013 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (art. 12 ust. 4f, art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1) oraz przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 130 ust. 2, art. 134 czy art. 154). Zgodnie z tymi przepisami w sprawie przygotowany został operat szacunkowy, o którym mowa w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w § 36 cytowanego powyżej rozporządzenia Rady Ministrów. Rozpatrując sprawę organ odwoławczy w pierwszej kolejności odnosząc się do postawionych zarzutów stwierdził odnośnie braku dotyczącego podatku Vat, że podstawę dla wydania decyzji stanowi przywoływana już ustawa z dnia 10 kwietnia 2013 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a szczególnie jej art. 18 oraz art. 134 i art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem organu podatek Vat, jak również inne podatki nie są efektem związku gry rynkowej między nabywcą a zbywcą, a tym samym nie mogą być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek. Stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa. Powinny być traktowane jako jeden z kosztów zawarcia transakcji (np. tak jak prowizja dla pośrednika, której ciężar tak samo jak podatek Vat, z reguły jest przenoszony na kupującego), doliczany do cent transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny, wpływający na wartość rzeczy. Tym samym określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym wartość rynkowa przedmiotu wyceny, stanowiąca w konsekwencji wysokość przyznanego odszkodowania, może być traktowana tylko i wyłącznie, jako wartość nieobejmująca podatków i opłat lokalnych Tylko taka bowiem sytuacja gwarantuje, że tak określona wartość będzie najlepszym odzwierciedleniem sytuacji panującej na wolnym rynku i nie będzie zawierała w sobie czynników niebędących de facto czynnikami rynkowymi.

Organ odwoławczy dodał, że ugruntowane i jednolite orzecznictwo sądów administracyjnych nie pozostawia wątpliwości, iż w obecnym stanie prawnym brak jest jakichkolwiek możliwości do powiększenia kwot odszkodowania o podatek Vat na rzecz podmiotów zobowiązanych do jego odprowadzania. Organ przywołał szereg orzeczeń sądów administracyjnych w których stwierdzono, iż nie można łączyć odszkodowania ze zobowiązaniami podatkowymi podmiotu, na rzecz którego odszkodowanie jest ustalane. Odszkodowanie jest ustalane na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, natomiast obowiązki podatkowe są zróżnicowane w konsekwencji różnego traktowania przez ustawodawcę podmiotów prawa w kwestiach zobowiązań podatkowych. Powiększenie wysokości odszkodowania o podatek Vat, na podstawie wykładni systemowej, jest nie do pogodzenia z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Konsekwencją takiego uznania byłoby przyjęcie, że wysokość odszkodowania byłaby uzależniona nie tylko od cen rynkowych nieruchomości, ale także od właściwości podmiotu, któremu takie odszkodowanie byłoby przyznawane. W świetle poczynionych wywodów, w ocenie organu, brak jest podstaw do powiększenia należnego odszkodowania o podatek Vat. Dodał przy tym organ, że w świetle wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 maja 2010 r. (sygn. akt I SA/Wa 65/10) sytuacja taka nie pozostaje w sprzeczności z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Nadto pokreślono, ze organ rozstrzygający w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania w trybie przepisów specustawy drogowej nie rozstrzyga o obowiązku podatkowym podmiotu uprawnionego do odszkodowania, a jedynie o należnym temu podmiotowi odszkodowaniu. Zatem konfrontując treść wymienionej decyzji Prezydenta Miasta K. podkreślić trzeba, że skoro przepisy nie przewidują możliwości ustalenia w decyzji przez organ orzekający w sprawie- w postaci podatku od towarów i usług - to należy uznać, że podjęte w sprawie rozstrzygniecie wydane zostało prawidłowo.

Odnosząc się do drugiego zarzutu pominięcia i nieuwzględnienia w zaskarżonej decyzji odszkodowania za ubytek powierzchni 37m², organ także uznał, że nie zasługuje on na uwzględnienie. Zezwolenie na przebudowę układu drogowego w centrum miasta nastąpiło na podstawie decyzji nr [...] Prezydenta Miasta z dnia [...] r. Decyzja ta utrzymana została w mocy decyzją Wojewody [...] z dnia [...] r. Zatem decyzja ta rodzi określone w niej skutki prawne, czyli m.in. fakt podziału nieruchomości należącej do Spółki "A". Z podziału tego wynika, że przejęte zostały działki nr 1 o powierzchni 0,1535ha, nr 2 o powierzchni 0,0037ha i nr 3 o powierzchni 0,0263ha z przeznaczeniem pod drogę. Łączna powierzchnia przejętych wymienioną decyzją nieruchomości wyniosła zatem 0,1835ha i za taką powierzchnię przyznano w kwestionowanej decyzji odszkodowanie. Kwestia ubytku powierzchni nieruchomości podnoszona przez stronę odwołującą nie może być przedmiotem obecnego postępowania odwoławczego, gdyż wykracza poza jego zakres.

Dokonując analizy przeprowadzonego postępowania zakończonego decyzją ustalającą należne odszkodowanie organ wyjaśnił, że podstawę tego ustalenia stanowił operat szacunkowy z dnia [...] r. sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego A. K., z nadaną w dniu [...]r. klauzulą potwierdzającą jego aktualność. Operat ten ustalił, że przedmiotowa nieruchomość położona w strefie ścisłego centrum Miasta K. przy Al. [...], zabudowana częścią obiektu biurowo- handlowego, na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dla tej nieruchomości wydana została w dniu [...] r. przez Prezydenta Miasta K. decyzja nr [...] o warunkach zabudowy dla budynku mieszkalno- biurowo- handlowo -usługowego o wysokości do 81m. tj. o 25 kondygnacjach nadziemnych wraz z parkingami podziemnymi. Biegły wziął pod uwagę cel wyceny, nieruchomości będące przedmiotem wieczystego użytkowania o przeznaczeniu tożsamym jak nieruchomość wyceniana oraz nieruchomości przyległe z obszaru rynku lokalnego - szczególnie w ścisłym centrum K. oraz przy trasach szybkiego ruchu. Badany rynek poszerzony został do obszaru stref centralnych innych miasta - np. G., C., Z. czy B. Na podstawie przeanalizowanych kilkudziesięciu transakcji nieruchomościami na obszarze rynku regionalnego ostatecznie biegły wyselekcjonował 11 transakcji nieruchomościami najbardziej porównywalnymi pod względem lokalizacji, położenia, funkcji, stanu techniczno- użytkowego oraz innych cech mających wpływ na wartość, gdzie minimalna cena wynosiła 808 zł/m², a maksymalna - 1.847 zł/m², czyli średnia cena to 1.267 zł/m². Jednostkową wartość rynkową wymienionej nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa wieczystego użytkowania określono na kwotę 1.742 zł/m². Wyceny przedmiotowej nieruchomości dokonano przy uwzględnieniu § 36 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Oszacowania wartości rynnowej nieruchomości gruntowej jako prawa wieczystego użytkowania dokonano w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, a wartość obiektu biurowo- handlowego - przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia techniki wskaźnikowej.

Przygotowany w sprawie operat szacunkowy został pozytywnie oceniony przez Prezydenta Miasta K., który na jego podstawie wydał kontrolowaną decyzję z dnia [...] r.

Organ odwoławczy podtrzymując stanowisko Prezydenta Miasta podzielił zdanie co do prawidłowości wykonania operatu szacunkowego, zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Nadto zawiera ona wszystkie niezbędne dane konieczne do ustalenia podejścia i metody, za pomocą których dokonano wyceny a także uzasadnienie dokonanego wyboru podejścia, zestawienie stosownych cen transakcyjnych oraz wnioski rzeczoznawcy majątkowego dotyczące określenie wartości nieruchomości.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach reprezentowana przez pełnomocnika, A Sp. z o.o. w W. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie kosztów postępowania. Zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych i art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ustalenie wysokości odszkodowania nie według powierzchni wywłaszczonej na dzień [...] r. i w efekcie wydanie decyzji ustalającej odszkodowanie według powierzchni zaniżonej, gdyż powierzchnia wywłaszczonych działek musi wynosić nie 1.835m² a 1.873m² oraz naruszenie art. 130 ust. 1 i ust. 2 oraz 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z interpretacją przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 stycznia 2013 r. sygn. akt I FSK 426/12 poprzez niedoliczenie do kwoty netto ustalonej przez rzeczoznawcę w operacie, podatku Vat. W uzasadnieniu przedstawił przebieg dotychczasowego postępowania wskazując, iż w decyzji nr [...] z dnia [...] r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie zawarto powierzchni, wskazując jedynie numery działek. Okazanie granic nastąpiło w dniu [...] r. i wówczas stwierdzono ubytek powierzchni o 37m². Doszło wówczas do propozycji ugodowej, a organ uznał, iż kwota 88.689 zł będzie stanowić część należnego odszkodowania, jednak ostatecznie pominął tę kwestię w decyzji z dnia [...] r. Spółka zwróciła w tym miejscu uwagę na postanowienie organu pierwszej instancji z dnia [...] r., gdzie jako oczywisty błąd rachunkowy potraktowano wpis mówiący o powierzchni "4.658m²" podczas gdy powinno być "4.695m²", czyli Prezydent Miasta K. uznał swój błąd. Spółka dodała, że w trakcie innego postępowania - nabycia własności działki nr 4 o powierzchni 685m² prowadzone była negocjacje dotyczące owych 37m² i wówczas podpisany został projekt ugody, która w obecnym stanie nie została usankcjonowana.

Odnosząc się do drugiego zarzutu pominięcia wykazania w decyzji należnego podatku Vat strona skarżąca odwołała się do wskazanego już powyżej wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Podkreślił, że zarzuty w skardze są powtórzeniem argumentacji przedstawionej w odwołaniu, w stosunku do której organ zajął stanowisko w wymienionej decyzji.

Na rozprawie w dnia 25 listopada 2015 r. pełnomocnik skarżącej Spółki podtrzymał i skargę i zawartą w niej argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując niniejszą sprawę, zważył, co następuje:

Wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja nie narusza bowiem prawa materialnego, ani też w toku postępowania organy administracyjne nie naruszyły reguł procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem postępowania. Taki zakres kontroli wynika zaś jednoznacznie z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn . Dz.U. z 2002 r., poz. 270 ze zm.).

W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje fakt, iż decyzją nr [...] z dnia [...] r. Prezydent Miasta K. zezwolił na realizację inwestycji drogowej pn. "Przebudowa układu drogowego, placów publicznych, torowiska tramwajowego oraz infrastruktury technicznej w strefie [...]-[...] dla przedsięwzięcia «Przebudowa strefy śródmiejskiej miasta K.»". Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Wojewody [...] z dnia [...] r. znak [...]. Nie pozostaje zatem sporne, że położone w K. w obrębie [...] działki nr 1, nr 2 i nr 3, a pozostające w wieczystym użytkowaniu "A" Sp. z o.o. z siedzibą w W. (zapisane w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy w K.) z dniem [...] r. stały się z mocy prawa własnością Miasta K.. Podstawę ustalenia odszkodowania za przejęty grunt zasadnie zatem stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, do których odpowiedniego stosowania odsyła art. 12 ust. 5 specustawy drogowej a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zgodnie z regulacją zawartą w art. 12 ust. 4f specustawy drogowej dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługiwały do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe przysługuje odszkodowanie. Stosowanie do treści art. 12 ust. 5 ustawy do ustalenia i wypłaty odszkodowania stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, według którego odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 - czyli przejęte w trybie tej ustawy, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, czyli w tym przypadku Prezydent Miasta K..

Wysokość należnego skarżącej Spółce odszkodowania została ustalona stosownie do treści art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość wywłaszczonego prawa. Opinię taką przygotował biegły rzeczoznawca majątkowy A. K. w formie operatu szacunkowego opatrzonego datą [...] r. oraz zaktualizowanego na dzień [...] r. Określił w nim wartość użytkowania gruntu na kwotę 3.197.000 zł oraz wartość obiektu - na kwotę 874.000 zł, a łącznie wywłaszczone prawo wycenione zostało na kwotę 4.071.000 zł. Podkreślenia wymaga fakt, że biegły rzeczoznawcza przygotowując przedmiotowy operat szacunkowy uwzględnił cel wyceny i rodzaj wycenianej nieruchomości, określił jej wartość zgodnie z art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie do wymogów, oddzielnie określił wartość gruntu stosując podejście porównawcze i oddzielnie wartość jego części składowych – segmentu w postaci obiektu handlowo- biurowego w podejściu kosztowym, szacując koszt jest odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego. Oszacowania ceny gruntu dokonano metodą korygowania ceny średniej. Analizą objęty został rynek lokalny i regionalny nieruchomości, ze szczególnym uwzględnieniem nieruchomości położonych w ścisłym centrum K., strefie śródmiejskiej oraz przy trasach szybkiego ruchu. Do analizy przyjętych zostało 11 transakcji z K. i miast aglomeracji [...] z lat [...] i [...], a ceny wahały się w granicach od 808 zł/m² do 1.847zł/m², co w danym przypadku poprzez korygowanie ceny średniej dało kwotę 1.742 zł/m². Do tak sporządzonej wyceny strona skarżąca nie zgłosiła zarzutów. Nie zostały w toku postępowania zakwestionowane ustalenia zawarte w opisanym operacie, co do sposobu i trybu ustalenia wartości rynkowej wywłaszczonego prawa. Zgodnie bowiem z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach , dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Sporną kwestię w sprawie stanowiły dwie kwestie, a mianowicie ustalenie odszkodowania, zdaniem strony skarżącej, w stosunku do mniejszej powierzchni niż faktycznie wywłaszczona, tj. do powierzchni 1835m², podczas gdy w ocenie Spółki przejęty został obszar o powierzchni 1.872m² oraz druga - brak ustalenia należnego odszkodowania wraz podatkiem Vat.

Odnosząc się do pierwszego zarzutu należy podkreślić, iż organy obu instancji prawidłowo ustaliły wartość należnego odszkodowania. Podkreślić trzeba, że odszkodowanie to należy się skarżącej Spółce z tytułu przejęcia z mocy decyzji nr [...] z dnia [...] r. przez Miasto K. należącego do niej prawa wieczystego użytkowania nieruchomości położonej w K. przy Al. [...] zabudowanej obiektem - segmentem nr 1. Jak wynika z wymienionej decyzji zatwierdzony został podział nieruchomości należącej do skarżącej, tj. działki nr 7 na działki 1 (przeznaczoną pod drogę) o powierzchni 0,1535ha i działkę nr 5, a także działki nr 8 na działki 2 - o powierzchni 0.0037ha, działkę nr 3 o powierzchni 0,0263ha (obie przeznaczone pod drogę) i działkę 6. Z prostego wyliczenia powierzchni działek przejętych pod drogę działek (wymienionych w przywołanej decyzji) wynika, że z nieruchomości pozostającej w wieczystym użytkowaniu skarżącej Spółki powierzchnia 0,1835ha składająca się z działek nr 1, nr 2 i 3 z dniem [...] r. stała się z mocy prawa własnością Gminy K. i ta właśnie powierzchnia objęta została przedmiotowym odszkodowaniem. Jak podano w kwestionowanej decyzji jej podstawę materialnoprawną stanowiły art. 12 ust. 4a, ust. 4f i oraz art. art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, a zatem przyznane tą decyzją odszkodowanie dotyczyć mogło tylko i wyłącznie nieruchomości przejętej pod drogą na podstawie decyzji z dnia [...] r.

Fakt, że pomiędzy stronami doszło do zawarcia ugody i przyznania, że faktycznie doszło do przejęcia także powierzchni 37m², nie może spowodować uznania, że przedmiotowa, kontrolowana w niniejszym postępowaniu decyzja jest błędna i nie zawiera prawidłowo określonej wielkości przejętego pod drogę gruntu. Nie może bowiem być kwestionowany fakt, że pomiędzy stronami dochodziło do licznych uzgodnień w zakresie posiadanych nieruchomości. Nie zostało do końca ustalone, w jakim momencie obszar przejmowanych przez Miasto K. gruntów należących do Spółki uległ pomniejszeniu o wymienione 37m². Nie wynika jednak by miało to nastąpić w wyniku wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jak wskazano powyżej powierzchnia nieruchomości objęta odszkodowaniem wynika wprost z tej decyzji o zezwoleniu. Tylko wcześniejsze, uprzednie zakwestionowanie tej decyzji, jej pozytywna zmiana w tym zakresie, mogłaby być podstawą do objęcia żądanym odszkodowaniem także wnioskowanych 37m².

Odnosząc się do drugiego zarzutu, także w tym zakresie brak jest podstaw do pozytywnej jego oceny. Zarzut ten należy uznać za chybiony, gdyż żaden przepis prawa - specustawy drogowej czy ustawy o gospodarce nieruchomościami - nie przewiduje możliwości powiększenia należnego odszkodowania za nieruchomości przejęte w trybie specustawy drogowej o wartość podatku Vat czy też o wartość innych danin publicznych, które poprzedni właściciel czy użytkownik wieczysty nieruchomości będzie zobowiązany uiścić w związku z uzyskanym odszkodowaniem. Dobitnie pogląd ten wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 170/11 Lex nr 1110125 stwierdzając "żaden z przepisów prawa nie przewiduje możliwości powiększenia należnego odszkodowania za nieruchomość przejętą przez Skarb Państwa o inne jeszcze składniki np. o wartość szkody wyrządzonej przejęciem własności nieruchomości, polegającej na utracie przez dotychczasowego właściciela możliwości prowadzenia na tej nieruchomości działalności gospodarczej lub o wartość podatku, który były właściciel musi odprowadzić od przyznanego mu odszkodowania". Odszkodowanie obejmuje zatem jedynie wartość utraconego prawa. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie to ma zrekompensować utratę posiadanego prawa i w takim rozumieniu należy traktować jako słuszne odszkodowanie, o jakim mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Podkreślić przy tym trzeba, że pojęcie słusznego odszkodowania nie jest równoznaczne z odszkodowaniem pełnym. Nadto odszkodowanie ustalane i wypłacane na podstawie specustawy drogowej wywodzi się ze środków publicznych, dlatego kształtowanie jego wysokości, poza treścią art. 18 wymienionej ustawy oraz art. 134 ust. 1 i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami - w drodze wykładni opartej na normatywnej konstrukcji podatku od towarów i usług nie jest dopuszczalne. Należy bowiem odróżnić ustawowo określone reguły ustalania wysokości odszkodowania od ustawowych reguł ustalania należności obciążających to odszkodowanie. Podatek od towarów i usług nie stanowi ustawowo określonej części składowej wysokości odszkodowania należnego na podstawie specustawy drogowej. Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 maja 2013 r. sygn. akt I OSK 2017/11.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że w stanie prawnym mającym zastosowanie w niniejszej sprawę, brak jest podstaw do konstruowania normy, według której podstawę odszkodowania stanowiłaby nie tylko wartość rynkowa nieruchomości, lecz również należny z tego tytułu podatek. Za nieuzasadniony zatem należy uznać podniesiony w skardze zarzut naruszenia art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych i art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podkreślić trzeba, że orzekające w sprawie organy w sposób wyczerpujący i prawidłowy przeprowadziły postępowanie wyjaśniające, zebrały niezbędny materiał dowodowy w postaci operatu szacunkowego, będącego podstawą przyjętego ustalenia odszkodowania, w stosunku do którego strona skarżąca nie złożyła żadnych zastrzeżeń czy zarzutów, prawidłowo też zastosowały w sprawie obowiązujące przepisy prawa. Podzielić trzeba też stanowisko, iż operat ten sporządzony został z należytą starannością i zgodnie z zasadami obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych.

Przyznać zatem trzeba, zgodnie ze stanowiskiem orzekających organów, że tak dokonana przez biegłego wycena nieruchomości jest prawidłowa, a orzeczona wysokość należnego odszkodowania jest adekwatna do przeprowadzonej analizy rynku

Z tych względów Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił.