Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1994/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-03-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 21 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
article: art. 134
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Zofia Flasińska Sędziowie Sędzia NSA Barbara Adamiak Sędzia del. WSA Ewa Kręcichwost – Durchowska (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Monika Dworakowska po rozpoznaniu w dniu 28 marca 2017r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Podkarpackiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Rzeszowie od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 8 maja 2015 r. sygn. akt II SA/Rz 1568/14 w sprawie ze skargi W. w B. na postanowienie Podkarpackiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Rzeszowie z dnia [...] października 2014 r. nr [...] w przedmiocie stwierdzenia niedopuszczalności odwołania oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 8 maja 2015 r., sygn. akt II SA/Rz 1568/14 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie uchylił postanowienie Podkarpackiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Rzeszowie z dnia [...]r. nr [...].

W uzasadnieniu Sąd I instancji przedstawił następujące ustalenia faktyczne i prawne sprawy.

Postanowieniem z dnia [...]r. Podkarpacki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Rzeszowie dalej – "PWINB"), na podstawie art. 134 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm., dalej: Kpa) stwierdził, że odwołanie A.P - działającego jako pełnomocnik Wspólnoty Mieszkaniowej [...] (dalej – "Wspólnota Mieszkaniowa") od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w P. (dalej – "PINB") z dnia [...]r. Nr [...] jest niedopuszczalne.

W uzasadnieniu organ stwierdził, że odwołanie od decyzji wydanej przez organ I instancji może wnieść strona (art. 127 § 1 Kpa), mogąca działać przez pełnomocnika (art. 32 Kpa). Warunkiem koniecznym do nadania odwołaniu dalszego biegu jest w pierwszej kolejności sprawdzenie, czy spełnia ono warunki formalne. W przypadku strony działającej przez pełnomocnika, warunkiem takim jest legitymowanie się przez niego stosownym dokumentem, upoważniającym do reprezentowania strony w postępowaniu administracyjnym. A.P., mimo wezwania przez PWINB do uzupełnienia braku formalnego odwołania, pełnomocnictwa nie przedłożył. Przekazana uchwała Nr [...] nie jest oświadczeniem woli zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, który zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80 poz. 903 ze zm.) reprezentuje wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (uchwała ta została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów wśród właścicieli lokali, większością 12/20 udziałów). Niewykonanie w terminie obowiązku przedłożenia dokumentu potwierdzającego umocowanie danego podmiotu do wniesienia odwołania w imieniu strony powoduje, że organ odwoławczy musi stwierdzić niedopuszczalność takiego odwołania.

Skargę na powyższe postanowienie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...] reprezentowana przez zarząd wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz zasądzenie kosztów procesu. Strona skarżąca potwierdziła, że A.P. wnosząc odwołanie nie załączył do niego dokumentu pełnomocnictwa, jednak brak ten został uzupełniony poprzez doręczenie odpisu uchwały Nr [...], której treścią Wspólnota Mieszkaniowa upoważniła administratora nieruchomości do złożenia odwołania. Organ II instancji błędnie zinterpretował przepisy ustawy o własności lokali przyjmując, że w tym przypadku nie doszło do udzielenia pełnomocnictwa. Z przepisów ustawy wynika, że zarząd wspólnoty reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach wewnętrznych pomiędzy wspólnotą i jej członkami. Ustawa najwyższą rangę ważności przyznaje woli właścicieli wyrażonej w drodze uchwały. Zarząd wspólnoty ma prawo samodzielnego działania tylko w sprawach nie przekraczających zakresu zwykłego zarządu, właściciele lokali decydują natomiast zarówno w tych sprawach, jak i ten zakres przekraczających. O ile zatem właściciele lokali mocą uchwały zdecydowali o udzieleniu pełnomocnictwa bezpośrednio administratorowi Wspólnoty, bez cedowania tego upoważnienia na zarząd to uznać należy, że administrator nieruchomości został skutecznie upoważniony do wniesienia odwołania od decyzji PINB. Odmienne stanowisko byłoby sprzeczne z konstytucyjną zasadą ochrony prawa własności, prowadząc do uznania, że zarząd wspólnoty jako organ wykonawczy posiada więcej uprawnień, niż właściciel nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Podkarpacki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Rz. wniósł o jej oddalenie.

Uchylając zaskarżone postanowienie Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał, że uchwałą właścicieli lokali budynku nr [...] przy ul. R. w B., Nr [...] z dnia [...]r., Wspólnota dokonała wyboru zarządu w osobach T.F. i E.B. (k. 4 akt sądowych). Kolejną uchwałą Nr [...] z tej samej daty, Wspólnota Mieszkaniowa udzieliła upoważnienia administratorowi, DWZ Nieruchomości A.P., do dokonania szczegółowo wymienionych czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu /k. 1 akt adm. II inst./. W uchwale tej nie ma generalnego pełnomocnictwa dla zarządcy do reprezentowania Wspólnoty Mieszkaniowej w postępowaniach administracyjnych, za wyjątkiem kierowania na drogę sądowo – egzekucyjną spraw dłużników Wspólnoty zalegających z opłatami zaliczkowymi na koszty zarządu nieruchomością, media i fundusz remontowy. Składając odwołanie od decyzji PINB z dnia [...]r. o umorzeniu postępowania, zarządca DWZ Nieruchomości A.P., na wezwanie organu odwoławczego, przedstawił uchwalę Nr [...] podjętą w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniach od [...]r. do [...] r., upoważniającą administratora nieruchomości /zarządcę/ do złożenia odwołania od decyzji z dnia [...]r.; uchwała ta w ocenie składającego, podjęta została większością 12/20 udziałów.

Sąd I instancji podniósł, iż przepisami mającymi zastosowanie w rozpoznawanej sprawie jest ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r., Nr 80 poz. 903 ze zm., dalej – "ustawa"), która w art. 6 stanowi, że ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Z art. 21 ust. 1 i 2 ustawy wynika, że organem wykonawczym ułomnej osoby prawnej, jaką jest wspólnota mieszkaniowa, jest zarząd w znaczeniu podmiotowym. Organ ten wchodzi w skład struktury organizacyjnej wspólnoty, nie będąc odrębnym podmiotem prawa. Zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz i w sprawach zwykłego zarządu składa oświadczenia woli za wspólnotę. Działanie zarządu jest więc działaniem samej wspólnoty. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie (art. 22 ust. 1 ustawy), natomiast do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (ust. 2).

Zgodnie z art. 23 ust. 1 ustawy, uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. W myśl ustępu 2, uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Sąd I instancji podkreślił, iż w rozpoznawanej sprawie sporną pozostaje kwestia czy uchwała Nr [...] podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniach od [...] r. do [...]r., umocowała administratora do wniesienia odwołania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej od decyzji z dnia [...]r.

Nie ulega wątpliwości, że odwołanie od decyzji mogło być wniesione przez ustanowiony uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej Nr [...]z dnia [...]r. Zarząd. Poza sporem pozostaje, że Zarząd odwołania nie wniósł, nie udzielił też pełnomocnictwa zarządcy (administratorowi) do dokonania tej czynności. Wobec tego zgodzić należy się z organem odwoławczym, że przedłożona na wezwanie PWINB przez A.P. uchwała Nr [...], nie jest oświadczeniem woli Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej. Nie można jednak zgodzić się ze stanowiskiem, że uchwała ta nie stanowi umocowania do wniesienia odwołania.

Otóż uchwała Nr [...] podjęta została przez ułomną osobę prawną, jaką jest Wspólnota Mieszkaniowa. Zatem Wspólnota Mieszkaniowa, z pominięciem swojego organu wykonawczego, umocowała konkretną osobę fizyczną do podjęcia szczegółowo wskazanej w uchwale czynności, tj. do wniesienia odwołania od decyzji PINB z dnia [...] r. Pominięcie przez Wspólnotę Mieszkaniową wybranego przez siebie Zarządu i umocowanie w drodze uchwały pełnomocnika do wniesienia odwołania, w żadnym wypadku nie może być uznane za brak pełnomocnictwa. Uchwała stanowi bowiem sui generis pełnomocnictwo udzielone przez Wspólnotę.

W orzecznictwie wskazuje się, że "dopuszczalna jest możliwość dowodzenia upoważnienia do występowania w imieniu strony każdym dokumentem. Istotą takiego dokumentu nie jest spełnienie określonych kryteriów odnośnie jego formy prawnej, lecz wykazanie podmiotu umocowanego do udzielania podmiotowi pełnomocnictw. Decydujące znaczenie ma treść takiego dokumentu, a nie jego forma prawna" (zob. postanowienie NSA z dnia 15 maja 2014 r. sygn. I FSK 949/14, LEX1467640).

Jeśli chodzi o uchwałę Nr [...] to z treści jej wynika, że podjęta została większością 12/20 udziałów. Uwzględniając przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, w szczególności art. 37, dla czynności zachowawczej, a taką jest wniesienie odwołania, wystarczający był podpis tylko jednego z małżonków (o ile lokale stanowią wspólność majątkową). Prowadzi to do wniosku, że przedłożona na wezwanie PWINB uchwała stanowi dokument pełnomocnictwa do dokonania czynności polegającej na wniesieniu odwołania. Ewentualnie wyjaśnienia wymagało jedynie to czy podpisane na uchwale osoby są współwłaścicielami poszczególnych lokali na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł Podkarpacki Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Rz. zarzucając mu:

- naruszenie prawa materialnego tj. naruszenie art. 20 ust. 1, art. 21 ust. 1 i 2 oraz art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali (Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.) poprzez uznanie, że w "dużej" wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali mieszkalnych wchodzących w skład tej wspólnoty mogą ustanowić pełnomocnika do działania w imieniu tej wspólnoty, pomimo, że zgodnie z art. 21 ust. 1 ww. ustawy, to zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz i to on jest władny udzielić pełnomocnictwa w imieniu tej wspólnoty mieszkaniowej;

- naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 141 § 4 Ppsa w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c. Ppsa poprzez niewskazanie w uzasadnieniu wyroku podstawy prawnej rozstrzygnięcia oraz brak jednoznacznych wskazań co do dalszego postępowania, co powoduje, że uzasadnienie nie pozwala na kontrolę kasacyjną orzeczenia, ponieważ nie ma możliwości rekonstrukcji podstawy prawnej wyroku.

Wskazując na powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej strona podniosła, że naruszenie prawa materialnego polega na błędnej wykładni i w konsekwencji niewłaściwym zastosowaniu art. 20 ust. 1, art. 21 ust. 1 i 2 oraz art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali. Naruszenie to polegało na przyjęciu, że w "dużej" wspólnocie mieszkaniowej właściciele lokali mieszkalnych wchodzących w skład tej wspólnoty mogą ustanowić pełnomocnika do działania w imieniu tej wspólnoty, pomimo, że zgodnie z art. 21 ust. 1 ww. ustawy, zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz i to on jest władny udzielić pełnomocnictwa w jej imieniu.

Skarżący kasacyjne podniósł, iż wykładnia powołanych przepisów dokonana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny kreuje możliwość odstępstw od ogólnej zasady reprezentowania podmiotów w obrocie prawnym, co nie jest korzystne z punku widzenia jego bezpieczeństwa i pewności. Zasady reprezentacji podmiotów prawa wynikają z przepisów prawa i winny być one interpretowane wprost - bez możliwości dopuszczania wyjątków od zasad ogólnych, ponieważ godzi to właśnie w pewność obrotu prawnego. Należy mieć na uwadze, że działania mające na celu wywołanie skutków prawnych (czy to materialnych czy procesowych) dotyczy nie tylko sfery prawnej tego podmiotu, ale i innych podmiotów (np. pozostałych stron postępowania administracyjnego). Natomiast na organie administracji publicznej ciąży obowiązek przestrzegania przepisów prawa (art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej oraz art. 6 Kpa), zatem nie jest dopuszczalne, aby uznawać za skuteczną czynność prawną dokonaną z naruszeniem prawa w zakresie zasad reprezentacji ułomnej osoby prawnej. Tym bardziej stanowisko WSA w Rzeszowie nie zasługuje na akceptację, ponieważ - wbrew art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali, dopuszcza działanie w obrocie prawnym wspólnoty mieszkaniowej "z pominięciem swojego organu wykonawczego".

Zasady reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w obrocie określają przepisy powołanej ustawy o własności lokali. Skoro w art. 21 ust. 1 tej ustawy stanowi, że zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali, to pełnomocnictwo do wniesienia odwołania w imieniu tej wspólnoty winno być podpisane przez jej zarząd. Działanie zarządu wspólnoty mieszankowej to działanie samej wspólnoty. W obrocie prawnym wspólnota mieszkaniowa, czy to w sferze prawa publicznego, czy prywatnego, nie działa z dopuszczeniem innej formy prawnej, niż poprzez swój zarząd. Uchwała nr [...] została podjęta nie przez Wspólnotę Mieszkaniową [...], ale przez właścicieli lokali tej wspólnoty, co wprost wynika z uzasadnienia wyroku. Powyższe dowodzi, że powołana uchwała zawiera oświadczenia woli członków wspólnoty mieszkaniowej, ale nie samej wspólnoty. Zresztą przepisy ustawy o własności lokali wprost stanowią, że uchwały np. w sprawie powołania zarządu (art. 20 ust. 1 tej ustawy) podejmowane są przez właścicieli lokali, a nie wspólnotę mieszkaniową. W związku z tym, nie można uznać, że "Uchwała stanowi bowiem sui generis pełnomocnictwo udzielone przez Wspólnotę.".

Skarżący podniósł, iż wywody dotyczące formy czynności prawnych jak i dopuszczalności dowodzenia upoważnienia do występowania w imieniu strony każdym dokumentem - na tle przedmiotowej strony są chybione, ponieważ nie dotyczą one istoty problemu. Natomiast próba uzasadniania podjętego stanowiska art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego nie może zasługiwać na aprobatę. Czynność zachowawcza, jaką bez wątpliwości jest odwołanie dotyczy odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej, a nie małżonków będącymi właścicielami lokalu w budynku tej Wspólnoty.

W związku z tym, wbrew twierdzeniu WSA w Rzeszowie, uchwała nr [...] podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniach od [...]r. do [...]r. przez właścicieli lokali mieszkalnych Wspólnoty Mieszkaniowej [...], nie może być uznana jako udzielenie pełnomocnictwa A.P. do złożenia odwołania w imieniu tej Wspólnoty Mieszkaniowej, ponieważ pełnomocnictwo to nie zostało udzielone zgodnie z zasadami reprezentacji tego podmiotu. Pomimo wezwania do uzupełnienia braków formalnych odwołania o stosowne pełnomocnictwo, braków tych nie uzupełniono, co obligowało organ odwoławczy do stwierdzenia jego niedopuszczalności na podstawie art. 134 Kpa.

Skarżący wskazał również, iż naruszenie art. 141 § 4 Ppsa w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c. Ppsa polega na niewskazaniu w uzasadnieniu wyroku podstawy prawnej rozstrzygnięcia oraz na braku jednoznacznych wskazań co do dalszego postępowania, co powoduje, że uzasadnienie nie pozwala na kontrolę kasacyjną orzeczenia, ponieważ nie ma możliwości rekonstrukcji podstawy prawnej wyroku.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje :

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. u. z 2016 r., poz. 718 ze zm. – dalej "Ppsa"), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej z urzędu biorąc pod rozwagę jedynie nieważność postępowania.

Wobec tego, że w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 Ppsa, a nadto nie zachodzi również żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 Ppsa, które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku Sądu I instancji, Naczelny Sąd Administracyjny dokonał kontroli zaskarżonego wyroku jedynie w zakresie wyznaczonym podstawami skargi kasacyjnej.

Zgodnie z art. 174 Ppsa skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach: 1) naruszenia prawa materialnego przez błędna wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie ; 2) naruszenie przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Za nietrafny należało uznać zarzut naruszenia przepisu art. 141 § 4 Ppsa. Zgodnie z treścią ww. przepisu uzasadnienie wyroku powinno zawierać zwięzłe przedstawienie stanu sprawy, zarzutów podniesionych w skardze, stanowisk pozostałych stron, podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie, a jeżeli w wyniku uwzględnienia skargi sprawa ma być ponownie rozpatrzona przez organ administracji, uzasadnienie powinno ponadto zawierać wskazania co do dalszego postępowania. Z naruszeniem art. 141 § 4 Ppsa mamy do czynienia w przypadku, gdy uzasadnienie nie odpowiada wymogom tego przepisu, przy czym nie każde naruszenie art. 141 § 4 Ppsa może stanowić skuteczną podstawę skargi kasacyjnej, a jedynie takie, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 174 pkt 2 Ppsa). Zarzut naruszenia tego przepisu mógłby być skuteczny wówczas, gdyby sąd I instancji nie wyjaśnił w sposób adekwatny do celu, jaki wynika z tego przepisu, dlaczego stwierdził w rozpatrywanej sprawie naruszenie przez organ odwoławczy przepisów prawa materialnego czy przepisów procedury w stopniu, który mógłby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia. Uzasadnienie wyroku powinno być tak sporządzone, aby wynikało z niego dlaczego sąd uznał zaskarżone orzeczenie za zgodne lub niezgodne z prawem.

W przedmiotowej sprawie uzasadnienie zaskarżonego wyroku odpowiada wymogom art. 141 § 4 Ppsa. Sąd I instancji wskazał podstawę prawną wyroku (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa w zw. z art. 134 Kpa) i wyjaśnił w dostateczny i jednoznaczny sposób przyczyny podjętego rozstrzygnięcia. Uzasadnienie wyroku jest zrozumiałe i nawiązuje do podstawy zaskarżonej decyzji. Sporządzone jest w sposób umożliwiający instancyjną kontrolę zaskarżonego wyroku.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego wskazać należy, że sprowadza się on do kwestionowania zajętego przez Sąd I instancji stanowiska co do zasad reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej.

Zasady reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w obrocie określają przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U z 2015 r., poz.1892).

Zgodnie z art. 18 tej ustawy właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (ust. 1). W razie sukcesywnego wyodrębniania lokali przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi skutek także do każdego kolejnego nabywcy lokalu (ust. 2). Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (ust. 2a). Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale.

Poza tym, zgodnie z art. 20 omawianej ustawy, jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona (ust. 1). Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani (ust. 2). Zgodnie z art. 21 ustawy lokalowej zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali (ust. 1). Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (ust. 2).

W niniejszej sprawie, co nie jest kwestionowane przez żadną ze stron, mamy do czynienia z tzw. "dużą wspólnotą", o której mowa w wyżej cytowanym art. 20 ustawy o własności lokali.

W ustawowym modelu zarządzania w tzw. dużej wspólnocie mieszkaniowej, w której liczba lokali - wyodrębnionych i niewyodrębnionych - jest większa niż siedem, powołanie zarządu (jednoosobowego lub wieloosobowego) na podstawie uchwały o jego wyborze, podjętej przez właścicieli lokali, jest obowiązkowe, jeżeli właściciele lokali na podstawie art. 18 ust. 1 i ust. 2a ustawy o własności lokali nie określili odmiennie sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w później zawartej umowie w formie aktu notarialnego lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza.

Wymaga jednocześnie podkreślenia, że ustanowienie zarządu wspólnoty (art. 20, art. 21 ustawy lokalowej) wyklucza ustanowienie zarządcy w rozumieniu art. 18 ustawy o własności lokali i odwrotnie, tj. ustanowienie zarządcy zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali wyklucza ustanowienie zarządu, o którym mowa w art. 20 i art. 21 ustawy o własności lokali (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 r., III CZP 96/11, Lex nr 1112715; postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, Lex nr 171751; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03, Lex nr 81625; oraz postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach: z dnia 29 lutego 2016 r., I SA/Gl 1477/16 i I SA/Gl 1446/15; z dnia 15 lipca 2016 r., II SA/Gl 308/16; z dnia 26 września 2016 r., I SA/Gl 309-312/16, I SA/Gl 1478-1481/16, I SA/Gl 1472/16).

W niniejszej sprawie należy mieć na uwadze, iż Wspólnota Mieszkaniowa powołała zarząd Uchwałą właścicieli lokali budynku nr [...] przy ul. R. w B., Nr [...] z dnia [...]r. Wspólnota Mieszkaniowa dokonała wyboru zarządu w osobach T.F. i E.B. Skoro Wspólnota Mieszkaniowa powołała zarząd, to organ ten kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz. Nie ulega również wątpliwości, iż działanie zarządu to działanie samej wspólnoty.

Z powyższych względów zgodzić należy się z wnoszącym skargę kasacyjną, iż co do zasady pełnomocnictwo do wniesienia odwołania powinno zostać podpisane przez Zarząd.

Jednakże zarówno wnoszącemu skargę kasacyjną jak i Sądowi I instancji umknęło, iż powyższe rozważania odnoszą się wyłącznie do czynności zwykłego zarządu.

Wskazać należy, iż zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

Jak wynika z akt sprawy inwestycja, co do której PINB umorzył postępowanie, obejmowała część wspólną budynku wielorodzinnego, w którym ogół mieszkańców tworzy wspólnotę mieszkaniową. Jeżeli roboty mają dotyczyć części wspólnych nieruchomości, nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej, wówczas należy je zakwalifikować jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, na których wykonanie inwestor musi posiadać zgodę wspólnoty mieszkaniowej ( art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy o własności lokali).

W ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie, wniesienie odwołania od decyzji organu I instancji z uwagi na przedmiot tej decyzji odnoszący się do części wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

Z powyższych względów to nie zarząd, a Wspólnota Mieszkaniowa, z uwagi na czynność przekraczającą zwykły zarząd, umocowana była do udzielenia pełnomocnictwa.

Ponadto w niniejszej sprawie nie może uiść uwadze, że uchwała nr [...]podjęta przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową, która umocowała A.P. do złożenia odwołania w ww. sprawie została podpisana również przez członków zarządu tj. T.F. i E.B., powołane do pełnienia tej funkcji na mocy uchwały [...]. Dlatego nawet gdyby doszło do naruszenia wskazanych w skardze kasacyjnej przepisów ustawy o własności lokali, to nie miało to w realiach niniejszej sprawy wpływu na jej wynik.

Na marginesie wskazać również należy, że organ II instancji wezwał A.P. do uzupełnienia braków formalnych odwołania w trybie art. 64 § 1 Kpa bez sprecyzowania czego dokładnie żąda od niego (do przedłożenia dokumentu, z którego wynikało jego upoważnienie do działania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej). Jeżeli organ uważał, iż załączona uchwała nie może stanowić pełnomocnictwa winien powyższe wyjaśnić stronie w wezwaniu.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 184 Ppsa orzekł jak w sentencji.