Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1718/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2014-03-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.36 ust.4, art.37 ust.1 i 6
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda (spr.), Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant specjalista Beata Bieroń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2014 r. sprawy ze skargi A.L. i T. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Uchwałą z dnia 18 czerwca 2009 r. nr XXXIX/431/09 (Dz.U. Woj. Śl. z dnia

5 sierpnia 2009 r. Nr 138, poz. 2750) Rada Miasta w Piekarach Śląskich dokonała zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Piekary Śląskie w obszarze pierwszym zatwierdzonego uchwałą tego organu z dnia [...] r. nr [...] dla terenów położonych w rejonie ul. [...] w dzielnicy D. w P. Po wejściu w życie powyższej zmiany miejscowego planu (tj. po dniu [...] r.), umową sprzedaży z dnia [...] r. (akt notarialny Rep [...]) A. L. i T. L. zbyli, znajdującą się na terenie objętym tym planem, działkę nr [...]. W świetle tej okoliczności Prezydenta Miasta P. w dniu [...] r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Na potrzeby postępowania rzeczoznawca majątkowy A. M. sporządziła operat szacunkowy z dnia [...] r., zaś w dniu [...] r. przeprowadzono rozprawę administracyjną. Następnie decyzją z dnia [...]r. nr [...] Prezydent Miasta P., działając na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. z 2012 r., poz. 647 ze zm.) w związku z powyższą uchwałą Rady Miasta w Piekarach Śląskich z dnia 18 czerwca 2009 r., ustalił A. L. i T. L. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że w § 37 uchwały z dnia 18 czerwca 2009 r., ustalona została 30 % stawka procentowa opłaty planistycznej. Podał, że okoliczność zbycia działki nr [...] po wejściu w życie tej uchwały, a przed upływem 5 lat od dnia, w którym zmiana planu miejscowego stała się obowiązująca, nie jest kwestią sporną w rozpatrywanej sprawie. Wyjaśnił, że zgodnie z obowiązującym do dnia 4 września 2009r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Miasta w Piekarach Śląskich z dnia 31 maja 2006 r. nr LIII/517/06 – Dz. Urz. Woj. Śl. z dnia 12 lipca 2006 r. Nr 79, poz. 2272) działka nr [...] znajdowała się na terenach przeznaczonych pod tereny zieleni nieurządzonej oraz tereny przemysłu (fragment zachodni działki). Stosownie zaś do ustaleń aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( uchwała Rady Miasta w Piekarach Śląskich z dnia 18 czerwca 2009r. nr XXXIX/431/09) teren na którym znajduje się działka nr 1426/112 oznaczony jest symbolem:

- G 1 P – tereny przemysłu, składów i magazynów (fragment objęty 30% stawką renty planistycznej);

- G 8ZN – tereny zieleni nieurządzonej (fragment nieobjęty stawką procentowa renty planistycznej).

Organ pierwszej instancji wskazał, że dokonana przez powołanego rzeczoznawcę majątkowego w dniu 6 listopada 2012 r. wycena nieruchomości jest zgodna z art. 150 ust. 1 i art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) i art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W operacie szacunkowym zastosowano, dopuszczalną na lokalnym rynku nieruchomości, metodę porównania parami. W wyniku kalkulacji szczegółowej wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości określono po zaokrągleniu na:

- przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: [...] zł ([...]zł/1 m2)

- po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: [...] zł ([...]zł/1 m2)

- powstała różnica: [...] zł ([...] zł/1 m2)

- 30 % renta planistyczna wynosi: [...] zł ([...] zł x 30 %).

Według organu pierwszej instancji uchwalenie w 2009 r. zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Piekary Śląskie wpłynęło na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, z uwagi na zmianę przeznaczenia terenu, na którym położona jest działka nr [...]. Przeznaczenie części tej działki (o powierzchni [...] m2 ) zostało bowiem zmienione z terenu przeznaczonego pod zieleń nieurządzoną (G 46Z) na teren przeznaczony pod przemysł, składy i magazyny (G1P).

Odwołanie o tej decyzji złożyli A. L. i T. L. wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia, względnie zmianę decyzji z dnia [...] r. nr [...] i umorzenie postępowania w tej sprawie. W odwołaniu podniesione zostały zarzuty naruszenia art. 7, art. 8, art. 12 § 1 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uzasadniając zarzuty wskazali, że w chwili zakupu nieruchomości ([...] r.) jej przeznaczenie określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (uchwała z dnia 31 maja 2006 r.) było tożsame z tym w chwili jej sprzedaży. Wobec tego nie doszło do ziszczenia się przesłanki określonej w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Okoliczność ta nie została jednak przez organ rozważona, mimo informacji w tym zakresie przedstawionej w piśmie odwołujących się z dnia [...] r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. odwołania nie uwzględniło i decyzją z dnia [...] r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy przywołał treść art. 36 ust. 4, art.37 ust. 5 i 6 oraz art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i podkreślił, że obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jej uchwaleniem (art. 37 ust. 1 zdanie drugie w/w ustawy). Według organu odwoławczego, w rozpatrywanej sprawie nie ma zatem znaczenia, jakie było przeznaczenie działki nr [...] przed wejściem w życie planu z [...] r. Organ odwoławczy zwrócił także uwagę, że w niniejszej sprawie nie ma zastosowania wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010r., sygn. akt 58/08, a także art. 87 ust. 3 a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem dotyczą one sytuacji w której teren przed wejściem w życie obecnego planu miejscowego nie był objęty przepisami jakiegokolwiek planu miejscowego. Nadto, stwierdził, że postępowanie w sprawie zostało przeprowadzone przez organ pierwszej instancji zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego, zaś sporządzony operat szacunkowy spełnia wymogi wynikające z przepisów prawa powszechnie obowiązującego. Organ odwoławczy podkreślił, że w operacie uwzględniono, że jedynie część działki nr [...] zmieniła swoje przeznaczenie po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2009 r.

Powyższa decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. została zaskarżona do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach przez A. L. i T. L. Skarżący powtórzyli zarzuty zawarte w odwołaniu oraz przedstawioną tam argumentację, wnosząc o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania bądź uchylenie tej decyzji i umorzenie postępowania. Podkreślili, że organ winien dokonać wszechstronnej analizy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na dzień nabycia przez nich nieruchomości oraz założeń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2006 r. i 2009 r. Na tej podstawie zaś winien stwierdzić, że w związku z wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2009 r. nie doszło do zwiększenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Fakt, że uchwała z 2009 r. ponownie dopuściła na terenie tej nieruchomości prowadzenie przemysłu spowodowało przywrócenie stanu istniejącego w chwili jej nabycia. Zdaniem skarżących opracowany operat szacunkowy winien uwzględniać tę okoliczność. Skarżący powołali się również na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P 58/08.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie. Odnosząc się do zarzutów skargi organ odwoławczy podkreślił, że stosownie do treści art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w sprawie nie można było dokonać analizy przeznaczenia nieruchomości przed dniem wejścia w życie miejscowego planu z 2006 r. a tym bardziej z dnia jej nabycia przez skarżących. Podstawą do ustalenia wysokości renty planistycznej jest zatem różnica pomiędzy wartością nieruchomości ustaloną w oparciu o jej przeznaczenie w obecnym miejscowym planie, tj. z 2009 r. a wartością ustaloną w oparciu o jej przeznaczenie w miejscowym planie, który został zmieniony przez powyższą uchwałę, tj. w planie z 2006 r. Organ odwoławczy zwrócił także uwagę, że w sytuacji, w której nieruchomość skarżących miała korzystniejsze przeznaczenie przed wejściem w życie planu z 2006 r. to skarżący mogli skorzystać z uprawnienia, o którym mowa w art. 36 ust. 1 lub 36 ust. 3 powyższej ustawy. Ponownie wskazał, że przywołany przez skarżących wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt 58/08 nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie.

Na rozprawie w dniu 6 marca 2014 r. skarżący reprezentowani przez pełnomocnika kolejny raz zaakcentowali, że chwili zakupu przez nich nieruchomości miała ona przeznaczenie przemysłowe, wobec tego nie powinni być obciążeni opłatą planistyczną, gdyż ustalenia planu z 2009 r. jedynie przywracały przeznaczenie, które działka ta miała w chwili jej zakupu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie

Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U.z 2012r., poz. 647 ze zm., dalej "ustawa") zgodnie z którymi, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazowo opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości i jest ustalana na dzień sprzedaży nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Prezydent ustala opłatę w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego, potwierdzający fakt przeniesienia własności nieruchomości.

W odniesieniu do rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że niewątpliwie skarżący A. L. i T. L. dokonali zbycia nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o powierzchni [...] ha, okoliczność ta została potwierdzona aktem notarialnym z dnia [...]r. Rep. A. Nr [...]. Nie budzi wątpliwości również fakt, że do dnia [...]r. obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta P. zatwierdzony uchwałą Rady Miasta w P. nr LIII/517/06 z dnia 31 maja 2006r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w obszarze pierwszym ( Dz. Urz. Woj. Śl. z dnia 12 lipca 2006r., Nr 79, poz.2272) zgodnie z którym przedmiotowa działka znajdowała się na terenach przeznaczonych pod tereny zieleni nieurządzonej oraz tereny przemysłu ( fragment zachodni działki). Następny plan został uchwalony przez Radę Miasta w Piekarach Śląskich ( uchwała z dnia 18 czerwca 2009r. nr XXXIX/431/09 publik. w Dz. Urz. Woj. Śląskiego z dnia 5 sierpnia 2009r. Nr 138, poz. 2750) i zgodnie z nim nieruchomość został przeznaczona pod tereny przemysłu, składów i magazynów ( fragment objęty stawką procentową renty planistycznej) oraz tereny zieleni nieurządzonej (fragment nie objęty rentą planistyczną). Ten fakt, w związku ze zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia w którym miejscowy plan stał się obowiązujący, był podstawą do naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost wartości został wyliczony w operacie szacunkowym sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W oparciu o uchwałę Rady Miejskiej z dnia 18 czerwca 2009r. zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustalono 30% stawkę służącą do naliczania opłaty, co dało kwotę [...]zł wskazaną w decyzji Prezydenta Miasta P.

Skarżący nie kwestionują faktu sprzedaży oraz ustaleń dokonanych w oparciu o zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w części dotyczącej przedmiotowej nieruchomości. Nie kwestionują również ustaleń dokonanych przez biegłego w sporządzonym operacie szacunkowym. Jednakże dokonując błędnej interpretacji art. 36 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wywodzą, że nie spełnione zostały przesłanki do zastosowania tego przepisu. W ocenie skarżących zmiana zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dokonana w 2009r. nie wpłynęła na zmianę wartości posiadanej przez nich nieruchomości, bowiem wcześniej w wyniku uchwalenia planu z 2006r. doszło do obniżenia wartości przedmiotowej nieruchomości, a obecna zmiana planu spowodowała powrót do stanu z przed uchwalenia planu w 2006r. i tym samym przywraca przeznaczenie terenu zgodnie z tym, jakie było w momencie zakupu przez nich przedmiotowej nieruchomości.

Ze stanowiskiem tym nie sposób się zgodzić, mając na uwadze treść art.37 ust.1 zawierającego definicję pojęcia wzrostu wartości nieruchomości, zgodnie z którą jest to różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. W niniejszej sprawie nie ma wątpliwości co do tego, że nastąpiła w części nieruchomości zmiana przeznaczenia terenu, która zgodnie z wyceną biegłego spowodowała zmianę jej wartości. A zatem bez znaczenia dla rozstrzygnięcia organu w przedmiotowej sprawie jest fakt, że nieruchomość skarżących miała jeszcze inne przeznaczenie zanim został uchwalony miejscowy plan w 2006r., bowiem w kręgu zainteresowania organu pozostają ustalenia planu z 2006r. oraz zmieniającego go planu z 2009r.

W świetle dokonanych przez organy ustaleń należało przyjąć, że zasadnie organ I instancji naliczył rentę planistyczną. Sąd dokonując kontroli zaskarżonej decyzji nie stwierdził aby w ramach prowadzonego przez organy postępowania doszło do naruszenia przepisów postępowania wskazanych w skardze, które uzasadniałyby uchylenie zaskarżonej decyzji. Organy w sposób wyczerpujący zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, podejmując wszelkie czynności niezbędne do załatwienia sprawy, dbając przy tym o zapewnienie należytego udziału stronom w prowadzonym postępowaniu.

Sąd nie podzielił również stanowiska skarżących, że w niniejszej sprawie znajduje zastosowanie wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010r. sygn. akt P58/08, bowiem odnosi się on do sytuacji, w której przed wejściem w życie obecnego planu miejscowego, zbywana nieruchomość nie była objęta przepisami jakiegokolwiek innego planu miejscowego.

Na marginesie można również wskazać, że podnoszone przez skarżących zmniejszenie wartości należącej do nich nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego w 2006r., mogło stanowić podstawę do dochodzenia odszkodowania przy sprzedaży nieruchomości, natomiast nie ma znaczenia w chwili obecnej na kwestię ustalenia renty planistycznej.

Mając na uwadze powyższe argumenty Wojewódzki Sad Administracyjny w Gliwicach na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. z 2012r., poz. 270 z późn. zm.) orzekł o oddaleniu skargi.