Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 750/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2007-12-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Ibrom (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędzia NSA Jerzy Stelmasiak, Protokolant Asystent sędziego Jakub Polanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 grudnia 2007 r. sprawy ze skargi C. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] ustalającą C. K. opłatę planistyczną w kwocie 1812 zł od wzrostu wartości zbytych nieruchomości, to jest własności dwóch udziałów po 1/80 części działki o nr [...]/7 o pow. 0,08 ha oraz własności dwóch udziałów po 1/2 części w działce nr ewid. [...]/20 o pow. 0,12 ha w W., objętych zmianą planu miejscowego.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium wyjaśniło, iż Ce. K., sprzedał M. P. udział w 1/80 części we współwłasności działki o nr [...]/7 i udział w 1/2 części we współwłasności działki nr ewid. [...]/20 oraz sprzedał D. P. udział w 1/80 części we współwłasności działki o nr [...]/7 i udział w 1/2 części we współwłasności działki nr ewid. [...]/20 w W.. Wójt Gminy decyzją z dnia [...], po ponownym rozpatrzeniu sprawy, ustalił C. K. opłatę planistyczną od wzrostu wartości zbytych nieruchomości w kwocie 1812 zł. Kolegium utrzymując w mocy powyższą decyzję organu pierwszej instancji podniosło, iż nieruchomość, dla której określona została jednorazowa opłata, znajduje się w granicach obszaru "K." położonego we wsi W., objętego zasięgiem obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Urszulin, uchwalonego uchwałą Rady Gminy Urszulin Nr XIX/161/2005 z dnia 24 lutego 2005 r. Kolegium podkreśliło, iż spełnione zostały przesłanki z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegające na wzroście wartości nieruchomości w następstwie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego oraz na zgłoszeniu roszczenia o jednorazową opłatę w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące. Z powołanego przez organ pierwszej instancji dowodu w postaci sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wynika, że w wyniku uchwalenia zmiany planu miejscowego nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Kolegium nie dopatrzyło się wadliwości wykonania operatu szacunkowego. Wskazało także na istnienie podstawy prawnej do zastosowania 30% stawki wzrostu wartości dla zbytych nieruchomości, która została określona we wskazanej wyżej uchwale Rady Gminy Urszulin z dnia 24 lutego 2005 r.

Od decyzji tej skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie złożył C. K., wnosząc o jej uchylenie. Skarżący zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów: art. 6 k.p.a., przez ustalenie jednorazowej opłaty w niniejszej sprawie pomimo braku podstaw do jej ustalenia na podstawie art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, art. 7, art. 8, art. 9, art. 12 § 1, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez uchybienie wymogom określonym w tych przepisach postępowania. Zdaniem skarżącego po uchwaleniu planu miejscowego nie zmieniły się przeznaczenie ani sposób wykorzystania sprzedanych nieruchomości, w skład których wchodziły dwa udziały po 1/80 części działki nr [...]/7 stanowiącej drogę oraz pozostałe udziały w nieruchomości, wykorzystywane zawsze jako tereny letniskowe. Nie wzrosła także po uchwaleniu planu wartość tych nieruchomości, ponieważ wartość ta wynikała z poniesionych nakładów, nie zaś z samej uchwały Rady Gminy Urszulin z dnia 24 lutego 2005 r. W ocenie strony dowodem na wskazane wyżej okoliczności jest zapis w akcie notarialnym, iż na działce nr 624/20 znajduje się altanka ogrodowa obita blachą o pow. 14 m2 oraz studnia głębinowa i szambo, a działka ogrodzona jest siatką.

Skarżący zarzucił również, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał oględzin powyższej nieruchomości bez wchodzenia na teren działki, czym naruszony został przepis art. 85 § 2 k.p.a. Organy administracji, jak podkreślił skarżący, nie udostępniły rzeczoznawcy majątkowemu dowodów dotyczących poniesienia nakładów na nieruchomość, które potwierdzały brak zmiany przeznaczenia czy wykorzystywania nieruchomości.

Taki sposób prowadzenia postępowania przez organy obu instancji doprowadził zdaniem skarżącego do uchybienia przepisom art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Organy administracji naruszyły również przepis art. 75 § 1 k.p.a. określając mianem biegłego rzeczoznawcę majątkowego J. C., który jest geodetą uprawnionym, lecz nie jest biegłym oraz art. 7, art. 8 i art. 9 k.p.a., gdyż nie poinformowały skarżącego, że w razie sprzedaży działek będzie na stronie ciążył obowiązek zapłacenia opłaty planistycznej. Zdaniem skarżącego organy administracji naruszyły także art. 12 § 1 k.p.a. prowadząc postępowanie w sposób przewlekły.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga jest nieuzasadniona. Zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania.

W myśl przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), powoływanej w dalszej części uzasadnienia jako "ustawa", jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy).

W przypadku, gdy właściciel nieruchomości, której wartość wzrosła zbywa ją, notariusz sporządzający akt notarialny ma obowiązek w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (art. 37 ust. 5), natomiast wójt, burmistrz albo prezydent miasta ma obowiązek ustalenia - bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego – w drodze decyzji opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości (art. 37 ust. 7).

W świetle powołanych przepisów ustalenie opłaty jest obligatoryjne, jeśli doszło do zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia lub zmiany planu.

W rozpoznawanej sprawie spełnione zostały wskazane wyżej przesłanki ustalenia opłaty. Jest poza sporem, że w dniu 3 lutego 2006 r. skarżący sprzedał należące do niego dwa udziały po 1/2 części we współwłasności działki nr [...]/20 o powierzchni 0,12 ha, położonej w miejscowości W. oraz dwa udziały po 1/80 części we współwłasności działki o nr [...]/7 o powierzchni 0,08 ha, również położonej w miejscowości W.. W planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Urszulin Nr XIX/161/2005 z dnia 24 lutego 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów "K." we wsi W. nad jeziorem Wytyckim (Dz.Urz.Woj.Lub. Nr 92, poz. 1839 z dnia 23 maja 2005 r.), obowiązującym od dnia 23 czerwca 2005 r., działka nr 624/20 znajduje się w całości na terenie określonym jako "tereny zabudowy letniskowej", oznaczonym literami 7ML, zaś działka nr 624/7 znajduje się na terenie określonym jako ciągi piesze i pieszo-jezdne, oznaczonym literami 4KX (k. 55,64 akt administracyjnych). Natomiast w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego działka nr [...]/20 znajdowała się w całości na terenie upraw rolnych, a działka nr [...]/7 zajęta była pod ciągi piesze (k. 64 akt administracyjnych).

Prawidłowe jest ustalenie, że na skutek zmiany planu wzrosła wartość nieruchomości skarżącego. Wynika to z operatu szacunkowego, sporządzonego w dniu 20 kwietnia 2007 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. C.

Stosownie do przepisu art. 37 ust. 11 ustawy, zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tych wartości regulują przepisy o gospodarce nieruchomościami. Są to przepisy art. 149 - 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Organ drugiej instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazał błędnie numer i pozycję Dziennika Ustaw, w którym ogłoszony został tekst jednolity powołanej ustawy, lecz uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy.

Powołane wyżej przepisy przewidują różne sposoby określania wartości nieruchomości. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1). Rzeczoznawca sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). Sposób sporządzania operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), wydane na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl § 50 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości.

Sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat szacunkowy z dnia 20 kwietnia 2007 r. odpowiada wymogom wskazanym w powołanych przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego do ustawy.

Bezpodstawne są zarzuty skarżącego, że wartość nieruchomości nie wzrosła po uchwaleniu planu, ponieważ nie zmieniło się przeznaczenie i sposób wykorzystania działek nr [...]/20 i [...]/7, a ich wartość wynikała z poniesionych nakładów i inwestycji, nie zaś z uchwały Rady Gminy Urszulin z dnia 24 lutego 2005 r. Z treści operatu wynika w sposób niebudzący wątpliwości, iż biegły szacując wartość nieruchomości uwzględnił jedynie wartość gruntu bez urządzeń (k.56 akt adm.), zgodnie z powołanym § 50 ust. 1 rozporządzenia. Kwestia nakładów poczynionych na działki nr [...]/20 i [...]/7 nie miała więc wpływu na ustalenie wartości tych nieruchomości. Opis nieruchomości zawarty w operacie szacunkowym wskazuje, iż na działce nr 624/20 wykonane jest przyłącze elektryczne, szambo, studnia wiercona oraz domek (altanka) obity blachą, o powierzchni 14 m2 (k.60 akt adm.), teren zaś działki jest ogrodzony. Rzeczoznawca wykazał, że wzrost wartości gruntu wynikał z uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie zaś z opisanych nakładów poczynionych na nieruchomości. Również okoliczność, iż omawiane nieruchomości w okresie przed uchwaleniem planu miejscowego były już wykorzystywane na cele rekreacyjne nie może mieć wpływu na ocenę prawidłowości operatu. Należy podkreślić, że przed uchwaleniem planu miejscowego działka nr 624/20 stanowiła działkę rolną. Wykorzystywanie działki rolnej jako działki rekreacyjnej nie było zgodne z jej przeznaczeniem w planie miejscowym i nie dawało prawa zagospodarowania działki jako letniskowej. Dopiero z chwilą uchwalenia planu powstała prawna możliwość zagospodarowania działki jako letniskowej. Dzięki temu wzrosła jej wartość, co wykazał rzeczoznawca majątkowy .

Rzeczoznawca uzasadnił wybór sposobu, metody i techniki określania wartości nieruchomości skarżącego zgodnie z przepisem art. 154 ust. 1. Wskazał nieruchomości wykorzystane do porównań oraz ceny uzyskane ze sprzedaży tych nieruchomości w wolnym obrocie, co pozwoliło na obliczenie ceny 1 m2 gruntu.

Przyjmując operat za podstawę ustalenia wysokości opłaty organy administracji nie naruszyły reguł postępowania wyjaśniającego wynikających z przepisów art. 7, 77 § 1 i 80 kodeksu postępowania administracyjnego. Przepis art. 7 k.p.a. nakłada na organy administracji publicznej obowiązek podejmowania wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego zgodnego z rzeczywistością oraz do załatwienia sprawy, przy uwzględnieniu interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Natomiast przepisy art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. zobowiązują organy administracji do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego i oceny na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona.

W rozpoznawanej sprawie organy administracji wyjaśniły wszystkie istotne okoliczności zgodnie z rzeczywistością. Ocena dowodów nie jest dowolna i nie wykracza poza ramy zakreślone przepisem art. 80 k.p.a. Należy ponownie podkreślić, że brak było podstaw do zakwestionowania prawidłowości operatu.

Nie jest uzasadniony zarzut skarżącego dotyczący oględzin. W rozpoznawanej sprawie organ administracji publicznej nie przeprowadzał dowodu z oględzin w rozumieniu przepisu art. 85 § 1 k.p.a. Stwierdzić jednak należy, że bezpodstawny jest zarzut, iż rzeczoznawca nie udał się na miejsce położenia nieruchomości, jak wynika bowiem z treści operatu w dniu 12 kwietnia 2007 r., rzeczoznawca przy udziale skarżącego opisał nieruchomość wskazując stan jej użytkowania, uzbrojenia terenu, możliwości wykorzystania, poniesione przez skarżącego nakłady i położenie nieruchomości.

Bezzasadny jest także zarzut naruszenia przepisów postępowania administracyjnego poprzez posługiwanie się przez organy administracji w stosunku do rzeczoznawcy majątkowego J. C. pojęciem biegłego. Przepis art. 84 § 1 k.p.a. zawiera bardzo ogólną regulację dotyczącą korzystania przez organ z opinii biegłego. Przepisy szczególne mogą nakładać obowiązek zasięgnięcia w danych rodzajach spraw opinii biegłego. Przykładem takich przepisów są właśnie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, nakazujące zasięgnięcie opinii uprawnionego rzeczoznawcy o wartości nieruchomości (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Nieuzasadnione są również zarzuty naruszenia przepisów art. 7 i art. 8 k.p.a., wskutek niepoinformowania skarżącego przez organy administracji o konieczności uiszczenia opłaty w przypadku sprzedaży omawianych nieruchomości oraz o możliwości żądania od Wójta – stosownie do art. 37 ust. 7 ustawy – ustalenia wysokości opłaty jeszcze przed sprzedażą nieruchomości. Z akt administracyjnych sprawy nie wynika, by skarżący zwracał się do organów administracji o udzielenie mu takich informacji i ich nie otrzymał. Skoro skarżący nie skorzystał z przysługującego mu bezspornie prawa do żądania udzielenia przez organy administracji interesujących go informacji na temat treści obowiązujących w tym zakresie przepisów, nie może na obecnym etapie postępowania czynić organom z tego powodu zarzutu naruszenia art. 7 i art. 8 k.p.a.

Organy administracji przeprowadziły postępowanie w sposób, który nie narusza ani zasady działania na podstawie przepisów prawa (art. 6 k.p.a.), ani zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa (art. 8 k.p.a.), przeprowadziły bowiem postępowanie kierując się zasadą prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.) i wyjaśniły wszystkie istotne okoliczności sprawy, wskazując podstawę prawną rozstrzygnięcia. Skarżący zawiadamiany był o podejmowanych czynnościach, miał możliwość zapoznania się z operatem. Nie został więc naruszony przepis art. 9 k.p.a. zobowiązujący organy administracji do należytego i wyczerpującego o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą być przedmiotem ich praw i obowiązków, ani art. 10 k.p.a., który nakazuje organom administracji zapewnienie stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania.

Sąd nie dopatrzył się również w rozpoznawanej sprawie naruszenia przepisu art. 12 § 1 k.p.a., obligującego organy do wnikliwego i szybkiego załatwienia sprawy, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W myśl § 6 uchwały Rady Gminy Urszulin z dnia 24 lutego 2005 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów "Kochanowskie" we wsi W. nad jeziorem Wytyckim, stawka opłaty na rzecz gminy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia planu w życie ustalona została w wysokości 30 % dla całego terenu objętego planem. Wzrost wartości nieruchomości skarżącego wyniósł, zgodnie z operatem, 6 040 zł. Opłata w kwocie 1 812 zł ustalona została zatem w rozpoznawanej sprawie prawidłowo. Ustalenie opłaty nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia, w którym zmiana planu stała się obowiązująca (art. 36 ust. 4 w zw. z ust. 3 ustawy).

Brak w tej sytuacji postaw do uwzględnienia skargi.

Z tych wszystkich względów i na podstawie przepisu art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270 ze zm.) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie oddalił skargę.