Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 545/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2010-12-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1-5, art. , art. 53 ust.4 w zw. z art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 6, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Leszek Kiermaszek, Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędzia WSA Włodzimierz Kubik (spr.), Protokolant Referent - stażysta Aleksandra Gumuła, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi "A". w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta K. ustalił warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla zespołu [...] ([...]) z [...] oraz infrastrukturą techniczną i drogową na działkach nr a, b, c, d, e (k.m. [...], obręb [...]), położonych przy ul. [...] w K.. Decyzja ta była już trzecim orzeczeniem organu I instancji, bowiem poprzednie orzeczenia Prezydenta Miasta K. zostały uchylone decyzjami kasacyjnymi Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...]r. nr [...] i z dnia [...] r, . [...] Postępowanie w sprawie zostało wszczęte na wniosek z dnia [...]. złożony przez "C"., który w trakcie postępowania był kilkakrotnie zmieniany oraz uzupełniany. W dniu [...]r. w miejsce dotychczasowego wnioskodawcy wstąpiła "B" która w piśmie [...]r. ostatecznie sprecyzowała zakres rzeczowy inwestycji. W podstawie prawnej decyzji Prezydent Miasta K. wskazał art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-5, art. 54 w zw. z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm. - dalej u. p. z. p.), art. 104 k.p.a. oraz uchwałę Rady Miasta K. z dnia [...]r. , Nr [...], w sprawie odstąpienia od obowiązku sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów górniczych miasta K. . W uzasadnieniu organ podał, że decyzja została wydana po uzgodnieniu z Miejskim Zarządem Ulic i Mostów w K., a także Dyrektorem Okręgowego Urzędu Górniczego w K., Wojewodą [...], Marszałkiem Województwa [...], Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego oraz Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska. Orzeczenie organu I instancji zostało także poprzedzone decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia [...]., nr [...], którą ustalono środowiskowe uwarunkowania dla przedmiotowej inwestycji. W trakcie postępowania została także przeprowadzona rozprawa administracyjna w toku, której rozważana była kwestia przedłużenia ul. [...] w kierunku Al. [...] Przed wydaniem decyzji, stosownie do art. 10 § 1 k.p.a., organ pismem z dnia [...]. zawiadomił strony postępowania o możliwości zapoznania się z dokumentacją sprawy, a w szczególności z wynikami analizy architektoniczno-budowlanej stanowiącej podstawę wydanej decyzji. Po zrelacjonowaniu przebiegu kolejnych etapów postępowania Prezydent Miasta K. następnie stwierdził, że wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 u.p.z.p. Zdaniem organu jest ono także zgodne z przepisami odrębnymi, a to przepisami zamieszczonymi m.in. w ustawach z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska ( Dz. U. z 2006 r. Nr 129, poz. 902 ), z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych ( Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115), z dnia 4 lutego 1994 r. Prawo geologiczne i górnicze ( Dz. U. Z 2005 r. Nr 228, poz. 1947 ze zm.) i z dnia 3 lipca 2002 r. Prawo lotnicze (Dz. U. z 2006 r. Nr 100, poz. 696 ze zm.). Ustalenia te obligowały go zatem, stosownie do art. 56 w zw. z art. 64 u.p.z.p., do wydania wnioskowanej decyzji.

Od decyzji tej odwołała się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. "A" z siedzibą w K. domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Odwołująca się zarzuciła wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588 – dalej zwanego rozporządzeniem) wskazując, że ustalone warunki zabudowy terenu oparte zostały na nieprawidłowo przeprowadzonej analizie architektoniczno-urbanistycznej. W ocenie skarżącej w szczególności nieprawidłowo zostały ustalone podstawowe parametry projektowanej zabudowy określone w pkt I.1-12 decyzji, a to: górna krawędź elewacji frontowej, wskaźnik zabudowy terenu, szerokość elewacji frontowych oraz obowiązująca linia zabudowy. Rozwijając te zarzuty odwołująca się wskazała, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej została wyznaczona sprzecznie z § 7 ust. 1 rozporządzenia, bowiem organ nie określił jej w sposób konkretny, a jedynie wskazał, że winna ona wynieść do [...]m i do ok. [...]m n.p.m. Z treści decyzji nie wynika ponadto, czy wysokość ta została ustalona w oparciu o § 7 ust. 1 czy też § 7 ust. 4 rozporządzenia. Zdaniem Spółki nie wiadomo również czy określony w decyzji wskaźnik zabudowy terenu został ustalony w trybie § 5 ust. 1 czy § 5 ust. 2 rozporządzenia. Odwołująca się wskazała także na występującą, jej zdaniem, sprzeczność między przeprowadzoną analizą, a wskazanymi w decyzji szerokościami elewacji frontowych. W decyzji Prezydenta Miasta K. parametr ten został określony jako mieszczący się w przedziale od ok. [...]– ok. [...]m, gdy tymczasem w analizie ustalono go na ok. [...]m. Także i w tym wypadku nie wiadomo, czy szerokość elewacji frontowych została ustalona w trybie § 6 ust. 1 czy § 6 ust. 2 rozporządzenia. Spółka zarzuciła również nieprawidłowe ustalenie w decyzji obowiązującej linii zabudowy, bowiem organ zamiast niej wyznaczył maksymalną nieprzekraczalną linię tej zabudowy, o której nie ma mowy w § 4 rozporządzenia. Takie określenie linii zabudowy stanowi w jej ocenie rażące naruszenie prawa, co winno skutkować stwierdzeniem nieważności decyzji organu I instancji. Wyniki analizy zamieszczone w załączniku do decyzji nie zawierają także stosownych zapisów uzasadniających przyjęty przebieg linii zabudowy, znalazło się bowiem w nich jedynie wskazanie, że linia ta biegnie wg załącznika graficznego. Zdaniem odwołującej się strony również uzasadnienie decyzji nie spełnia wymogów art. 107 § 3 k.p.a. W uzasadnieniu tym nie wyjaśniono, dlaczego przyjęta dla inwestycji linia zabudowy została ustalona zgodnie z dyspozycją § 4 ust. 4 rozporządzenia. Zarzut ten odnieść należy także do braku wyjaśnienia przyjętego wskaźnika zabudowy oraz szerokości elewacji frontowych. Odwołująca się strona zarzuciła wreszcie, że wydając zaskarżoną decyzję organ nie ustalił prawidłowo stron postępowania. Tymczasem bez własnej winy w postępowaniu tym nie brały udziału osoby będące właścicielami lokali w [...] położonym przy ul. [...] którego inwestorem była [...]- poprzednik prawny "A".

Do tego ostatniego zarzutu odniósł się inwestor "B" . w skierowanym do organu II instancji piśmie z dnia [...]r. Spółka wskazała w nim, że na s. [...]w rubryce [...]podrubryce [...]. odpisu księgi wieczystej nieruchomości, na której został wybudowany "A" zamieszczony został zapis, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez Spółkę na zasadzie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Tym samym to na odwołującej się jako zarządcy nieruchomości wspólnej spoczywał obowiązek zawiadomienia właścicieli lokali znajdujących się w hotelu o toczącym się postępowaniu i o wydanej decyzji Prezydenta Miasta K..

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że Prezydent Miasta K. przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z wymogami wynikającymi z rozporządzenia Ministra Infrastruktury, a wyniki tej analizy przedstawione zostały w załączniku do zaskarżonej decyzji sporządzonym zgodnie z § 9 ust. 2 tego rozporządzenia. Cała analiza znajduje się w aktach sprawy i każda ze stron mogła się z nią zapoznać, bowiem zostały one poinformowane o takiej możliwości. Odnosząc się do szczegółowych zarzutów dotyczących nieprawidłowego określenia danych charakteryzujących inwestycję Kolegium zwróciło uwagę na różnorodność cech obiektów wskazanych we wniosku inwestora. Zauważyło także, że z obowiązujących przepisów nie wynika, aby przy ustalaniu każdego parametru inwestycji (wysokości i szerokości elewacji frontowej, linii zabudowy oraz wskaźnika zabudowy terenu) organ był zobowiązany podawać szczegółową podstawę prawną w oparciu o którą parametr ten został ustalony.

Analizując poszczególne parametry planowanej inwestycji Kolegium zauważyło, że wysokość obiektów wskazanych we wniosku w przypadku budynków mieszkaniowych wyniosła [...] i [...] kondygnacji ( ok. [...] i ok. [...]m), dla budynków usługowych natomiast [...] i [...] kondygnacje (do ok. [...] m). Mając to na uwadze organ w oparciu o przeprowadzoną analizę oraz uwzględniając stanowisko Urzędu Lotnictwa Cywilnego przedstawione w piśmie z dnia [...]r., określił dopuszczalna wysokość górnej elewacji frontowej wraz z urządzeniami na dachu do ok. [...] m i [...] m n.p.m. Zróżnicowana była także wskazana we wniosku szerokość przewidzianych do realizacji budynków w związku z czym szerokość elewacji frontowych określono w decyzji na ok. [...] do ok. [...]m z tolerancją do [...] Z analizy architektoniczno-urbanistycznej wynika, że szerokość ta powinna wynieść ok. [...] m, a zatem i ten parametr został – zdaniem Kolegium - ustalony prawidłowo. W ocenie SKO chybiony był także zarzut dotyczący nieprawidłowego wyznaczenia linii zabudowy, a w szczególności wyznaczenia tej linii jako maksymalnej nieprzekraczalnej, zamiast obowiązującej. Stanowisko to pozostaje jednak w sprzeczności z poglądami prezentowanymi w orzecznictwie sądów administracyjnych. Między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lipca 2008 r. , sygn. akt II OSK 779/07, [w:] LEX Nr 447869, wskazano, że " linię zabudowy (linię regulacyjną) w rozumieniu przepisów § 1 pkt 1 w zw. z § 4 ust. 1 i ust. 3 rozporządzenia określa się jako nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. Budynki mogą pozostawać w zróżnicowanej relacji przestrzennej (odległości) do linii zabudowy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę". Organ I instancji zauważył także, że obszerne uzasadnienia wyznaczonej w decyzji linii zabudowy zostało zamieszczone w analizie architektoniczno-budowlanej. Za chybiony Kolegium uznało również zarzut dotyczący nieprawidłowego wyznaczenia wskaźnika zabudowy. Organ przedstawił bowiem w analizie szczegółowe wyliczenia dotyczące tego wskaźnika dla obszaru analizowanego. Obszarze tym znajdują się działki o wskaźnikach zabudowy mieszczących się w przedziale od [...]do [...]występują tam jednak także działki o wskaźniku zabudowy [...] czy nawet [...] Powołując się na wyrok WSA w R. z dnia [...]r. sygn. akt [...] [w:] LEX Nr 372673, organ odwoławczy uznał jednocześnie, że obliczony w analizie średni wskaźnik zabudowy ([...]nie był dla organu wiążący, bowiem wszelkie parametry związane z przyszłą zabudową powinny uwzględniać prawo własności, co oznacza, że organy powinny przyjmować takie wytyczne, które są dla prawa własności najmniej uciążliwe.

Odnosząc się do zarzutu nieprawidłowego ustalenia stron postępowania Kolegium zauważyło, że w księdze wieczystej nr [...] prowadzonej dla nieruchomości Spółki zamieszczono wpis dotyczący sprawowania przez nią zarządu nieruchomością wspólną na zasadzie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Z zapisu tego wynika, że do obowiązków strony odwołującej się należy informowanie właścicieli lokali znajdujących się w hotelu o toczącym się postępowaniu i wydanej decyzji Prezydenta Miasta Katowice.

W skardze "A"., zastępowana przez T.O., domagała się uchylenia w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Uzasadniając te żądania Spółka w zasadzie powtórzyła wszystkie zarzuty podniesione w odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta K.. W szczególności ponowiła zarzut naruszenia przez organ I instancji art. 28 oraz art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. poprzez nieprawidłowe ustalenia kręgu stron postępowania. Skarżąca wskazała przy tym, że pominięcie osób, które stały się w trakcie postępowania właścicielami lokali mieszkalnych znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu stanowi przesłankę wznowienia postępowania, która winna zostać uwzględniona z urzędu, bez względu na to czy osoby te złożyły wniosek o wznowienie postępowania. Strona skarżąca ponowiła także w stosunku do decyzji organu odwoławczego zarzuty oraz argumenty dotyczące ustalenia parametrów planowanej zabudowy z naruszeniem wymagań wynikających z przepisow rozporządzenia Ministra Infrastruktury.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie podtrzymując w całości motywy rozstrzygnięcia zamieszczone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Kolegium wskazało jednocześnie na brak potrzeby szczegółowego odniesienia się do zarzutów skargi, bowiem w jego ocenie stanowią one w istocie powtórzenie zarzutów odwołania, do których odniosło się już szczegółowo w swojej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie mogła odnieść skutku, bowiem w ocenie Sądu, zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. nie narusza prawa materialnego, a także prawa procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy te sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej (...) (art. 1 § 1). Kontrola o jakiej mowa wyżej sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2) i polega na zbadaniu czy organy administracji w toku rozpoznawania sprawy nie naruszyły prawa materialnego i procesowego. W przypadku stwierdzenia naruszenia prawa, Sąd dokonuje oceny wpływu tego naruszenia na wynik sprawy. Dodać należy, że powyższych ustaleń Sąd dokonuje wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

W świetle art. 4 ust. 2 pkt 2 u. p. z. p. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w przypadkach, które nie dotyczą inwestycji celu publicznego w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Wydania takiej decyzji w przypadku braku planu wymaga w szczególności zgodnie z art. 59 ust. 1 u. p. z. p. zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie lub wykonywaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. W obowiązującym stanie prawnym decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi jednak substytutu planu miejscowego na danym obszarze chociażby dlatego, że nie powstaje ona w wyniku jakiejkolwiek procedury planistycznej. Decyzje o warunkach zabudowy nie tworzą zatem porządku prawnego i nie mają charakteru konstytutywnego. Stanowią natomiast szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa (por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 grudnia 2007 r., sygn. P 37/06 [w:] OTK-A 2007/11/160).

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Przesłanki te można podzielić na dwie grupy. Pierwsza grupa tych przesłanek, zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 1-3 u.p.z.p., tworzy rzeczywiste ograniczenia w zagospodarowaniu przestrzeni pozbawionej planu miejscowego nałożone ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast przesłanki określone przepisami art. 61 ust. 1 pkt 4-5 u.p.z.p. dotyczą oczywistych ograniczeń w zabudowie terenu wynikających z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych oraz innych przepisow prawa. Z dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy wynika, że inwestycja objęta kontrolowaną decyzją spełnia wymogi wynikające z ostatnio wymienionych przepisów. Teren inwestycji nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. W planie, który utracił moc w dniu 1 stycznia 2004 r. teren ten był bowiem przeznaczony pod usługi nauki, a zatem był wyłączony z produkcji rolniczej i leśnej. Inwestycja jest zgodna także z innymi przepisami, co potwierdzają wszystkie konieczne uzgodnienia wydanej decyzji, o jakich mowa w art. 53 ust. 4 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. W szczególności z uwagi na położenie projektowanej inwestycji na terenie górniczym decyzja ustalająca warunki zabudowy została uzgodniona z Dyrektorem Okręgowego Urzędu Górniczego w K. ( teren inwestycji został zaś objęty uchwałą Rady Miasta K. z dnia [...]r. Nr [...]w sprawie odstąpienia od obowiązku sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów górniczych). Inwestycja została także uzgodniona, z uwagi na bliskie sąsiedztwo lotniska w K. – [...], z Prezesem Urzędu Lotnictwa Cywilnego.

W kontrolowanej sprawie bezsporne jest także, że planowana inwestycja spełnia wymogi wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 2 i pkt 3 u.p.z.p. Przeznaczona do zainwestowania nieruchomość składająca się z 5 działek ewidencyjnych posiada bowiem dostęp do drogi publicznej, a to ul. [...] stanowiącej drogę gminną. Inwestor "B". legitymuje się również stosownymi uzgodnieniami dotyczącymi możliwości zapewnienia dostaw: energii elektrycznej, ciepła, wody oraz odbioru ścieków sanitarnych i wód opadowych.

Sporną między stronami jest natomiast kwestia prawidłowości ustalenia wymagań dotyczących planowanej zabudowy w aspekcie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, o jakich jest mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz w rozporządzeniu wydanym w oparciu o delegację zamieszczoną w art. 61 ust. 6 u.p.z.p. Przywołany przepis ustawy wprowadza na grunt polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W literaturze przedmiotu wskazuje się, że celem tego przepisu jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. (por. Z. Niewiadomski Red: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz. Warszawa 2005, s. 492). Szczegółowe zaś sposoby ustalania linii zabudowy, powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu zostały określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury.

Skarżąca Spółka zarzuciła, że cztery pierwsze spośród wyżej wymienionych parametrów projektowanej zabudowy nie zostały określone w sposób odpowiadający regulacjom zawartym w § 4, § 5, § 6 i § 7 rozporządzenia. Przystępując do rozważenia zasadności tych zarzutów na wstępie należy zauważyć, że zaskarżoną decyzją ustalono warunki zabudowy dla średniej wielkości osiedla mieszkaniowego wraz i infrastrukturą usługową oraz drogami wewnętrznymi. Planowana inwestycja ma się bowiem składać m.in. z [...] budynków [...][...] i [...] kondygnacyjnych (mających łącznie ok. [...]) oraz dobudowanych do nich [...] i [...] kondygnacyjnych budynków usługowych o łącznej powierzchni użytkowej ok. [...]m² (w tym [...][...]o pow. do [...] m²), [...]o pow. [...]m² (dla ok. [...]), a także [...] (na ok. [...]). Wskazać należy, że ustalone kontrolowaną decyzją warunki zabudowy obejmują rozległy teren ([...]ha) znajdujący się w niewielkiej odległości od centrum dużego ośrodka miejskiego. Ustalone decyzją Prezydenta Miasta K. warunki zabudowy dotyczą wreszcie przedsięwzięcia, które samo będzie stanowić całość urbanistyczną. Tym samym już tylko z tego powodu zamieszczone w kontrolowanej decyzji wymagania dotyczące projektowanej zabudowy musiały zostać sformułowane w taki sposób, aby z jednej strony spełniały wymogi zachowania ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju ( art. 1 ust. 1 u.p.z.p.) oraz pozostawały w zgodzie z normami prawa powszechnie obowiązującego, a drugiej strony nie ingerowały nadmiernie w przyszłe rozwiązania architektoniczno-budowlane wynikające z projektu budowlanego. Pamiętać bowiem należy, że wydawana na podstawie przepisów u. p. z .p decyzja o warunkach zabudowy , jak i decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, określają jedynie podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu i jego zabudowy, które podlegają dopiero dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym realizację inwestycji, unormowanym przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118) oraz przepisach wykonawczych do tej ustawy. Podkreślić tutaj trzeba również, że decyzje o warunkach zabudowy, co celnie podkreślił Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 lipca 2010 r. (sygn. akt K 17/08, [w:] OTK-A 2010/6/61), informują o tym, jaka zabudowa stanowić będzie naruszenie przepisów prawa, a ocena taka dokonywana jest zawsze dla określonego stanu faktycznego (wyznaczonego przez odpowiedni obszar). Parametry projektowanej inwestycji określone w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu wiążą natomiast nie tylko projektanta (art. 34 ust. 1 ustawy Prawo budowlane), ale także i organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę ( art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u. p. z. p.). Nie można wreszcie zapominać, że decyzja ustalająca warunki zabudowy wprowadza ograniczenia w wykonywaniu uprawnień wynikających z konstytucyjnie chronionego prawa własności, czy innych praw rzeczowych. Stosownie zaś do art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny zgodnie z warunkami ustalonymi miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

Po tym nieco długim, acz koniecznym wprowadzeniu wskazać należy, że w skład orzekający nie podzielił zastrzeżeń skarżącej Spółki, co do wadliwego sposobu określenia podstawowych danych charakteryzujących inwestycję. W szczególności Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa na skutek posłużenie się w decyzji organu I instancji zwrotem około (ok.) w odniesieniu do:

- wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (wraz z urządzeniami na dachu) do ok. [...] m i do ok. [...]m n.p.t.

- szerokości elewacji frontowej ( z tolerancją do [...] mieszczącej się w przedziale "od ok. [...] do ok. [...] m",

- wskaźnika zabudowy terenu ok. [...]

Powyższe zapisy zdaniem Sądu określają bowiem dość precyzyjnie wszystkie te parametry, a użycie zwrotu około ( ok.) zezwala tylko na niewielkie odstępstwa (tolerancję) od tych wskaźników. Na uwadze należy mieć także, co podkreślono w wyroku WSA w Gliwicach z dnia 4 października 2007 r., sygn. akt II SA/Gl 262/07 [w:] LEX Nr 39477, że "zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim. Przewidziany w powołanej normie wymóg kontynuacji funkcji należy bowiem rozumieć szerzej, uznając, że nowa zabudowa jest dopuszczalna, o ile nie godzi ona w zastany stan rzeczy".

Co się tyczy braku powołania w decyzji przepisów § 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia nie sposób nie dostrzec, że zastosowanie wszystkich wymienionych wyżej przepisów zostało uzasadnione w znajdującej się w aktach sprawy analizie architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez architekta legitymującego się uprawnieniami, o jakich mowa w art. 60 ust. 4 u.p.z.p. W szczególności autor analizy architektoniczno-urbanistycznej powołał się na § 4 ust. 4 rozporządzenia dopuszczający inne wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy na s. 2 tej analizy. Na s. 3 powołany został natomiast przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia dopuszczający wyznaczenie innego, niż wynikający z przeprowadzonej analizy, wskaźnika zabudowy. Na tej samej stronie analizy powołano się na § 6 ust. 2 rozporządzenia w związku z wyznaczeniem szerokości elewacji frontowych. Z kolei przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia został zaś powołany na s. 4 w części analizy dotyczącej ustalenia wysokości elewacji frontowej. Podkreślić jednocześnie należy, że strona skarżąca, podobnie jak i inne strony, była powiadomiona o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, w tym ze znajdującą się w nich analizą architektoniczno-urbanistyczną.

W ocenie Sądu prawidłowo organ odwoławczy uznał także, że dołączony w formie załącznika nr 2 do decyzji organu I instancji dokument zatytułowany "Wyniki analizy architektoniczno-urbanistycznej" spełnia wymogi przepisu § 9 ust. 2 rozporządzenia. Na aprobatę zasługuje również pogląd tego organu, że w załączniku tym nie ma potrzeby szczegółowego odniesienia się do zastosowanych w sprawie przepisów rozporządzenia. Natomiast zgodzić się należy ze stroną skarżącą, że Prezydent Miasta K. winien w uzasadnieniu swojej decyzji wskazać w oparciu o jakie przepisy rozporządzenia ustalił poszczególne parametry projektowanej inwestycji, obowiązek taki wyprowadzić można bowiem z dyspozycji art. 107 § 3 k.p.a. Wskazane naruszenie procedury administracyjnej nie miało jednak, biorąc pod uwagę wskazane wyżej okoliczności, istotnego wpływu na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej zwanej p.p.s.a.). Do kwestii tych obszernie wreszcie odniosło się SKO w K. w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Nie jest zasadny także podniesiony przez skarżącą zarzut rażącego naruszenia prawa poprzez wskazanie w decyzji ustalającej warunki zabudowy zamiast obowiązującej linii nowej zabudowy "maksymalnej nieprzekraczalnej linii zabudowy". Linia zabudowy, o jakiej jest mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz w § 4 rozporządzenia stanowi niewątpliwie element kształtujący zabudowę i zagospodarowanie terenu, a zatem jej wyznaczenie powinno uwzględniać zasady sformułowane w art. 1 ust. 2 u.p.z.p. Zauważyć jednak należy, jak wskazał NSA w wyroku z dnia 9 maja 2008 r. , sygn. akt II OSK 45/08, [w:] LEX Nr 497582, że "wyznaczenie linii zabudowy może pełnić dwojaką funkcję – z jednej strony, w przypadku przyjęcia urbanistycznej koncepcji zagospodarowania danego terenu zabudową zwartą, pierzejową może pełnić funkcję nakazu realizacji obiektu wzdłuż takiej linii, z drugiej zaś strony linia taka będzie pełnić rolę oddzielającą teren wolny od zabudowy od terenu, na którym zabudowa jest przewidziana, stanowiąc wyłącznie nieprzekraczalną granicę zabudowy". Dla terenów przyległych do dróg publicznych taką nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczać będą odległości wskazane w tabeli zamieszczonej w art. 43 ustawy o drogach publicznych. Skład Sądu podziela także w całej rozciągłości stanowisko zajęte przez NSA w wyroku z dnia 8 lipca 2008 r., sygn. akt II OSK 779/07, na które powołało się SKO w K. w uzasadnieniu swojej decyzji.

Zdaniem Sądu nie mógł skutkować także uchyleniem zaskarżonej decyzji, w oparciu o przepis art. 145 § 1 pkt 1 lit b p.p.s.a., zarzut pominięcia w postępowaniu administracyjnym właścicieli lokali mieszkalnych, które zostały wydzielone z księgi wieczystej nr [...]prowadzonej przez Sąd [...] w K., co miało miejsce w trakcie postępowania przed organem I instancji. Dodać należy, że lokale te znajdują się w hotelu przy ul. [...], który stanowił wcześniej własność [...] w K. przekształconej aktualnie w "A" z siedzibą w K.. W budynku tym wydzielono zaś [...] [...] stanowiących odrębną własność, co potwierdza odpis zwykły KW nr [...]. Z odpisu tego wynika ponadto, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest przez skarżącą Spółkę na zasadzie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Stosownie do tego przepisu właściciele lokali mogą w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali, albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej. Ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali wyklucza – jak wskazał SN w postanowieniu z dnia 14 września 2005 r., sygn. akt III CZP 62/05, [w:] LEX nr 171751 - możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 ustawy. Za taką wyłącznością określonej, przyjętej już raz formuły prawnej zarządu nieruchomością wspólną przemawiają także istotne względy natury organizacyjno-gospodarczej (brak potrzeby mnożenia struktur zarządu nieruchomością wspólną, problem ewentualnego rozkładu uprawnień pomiędzy takie struktury i in.). Zauważyć wreszcie trzeba, że zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może zaś nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

W kwestii reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej w sprawie o ustalenie warunków zabudowy należy zaaprobować pogląd NSA zawarty w wyroku z dnia 28 maja 2009 r., sygn. akt II OSK 852/08, [w:] LEX nr 574325, że w tego rodzaju sprawach działanie wspólnoty należy zaliczyć do czynności zachowawczych, a nie rozporządzających, a zatem mieszczą się one w formule zwykłego zarządu. Warunkiem zaś uzyskania przymiotu strony przez indywidualnego członka wspólnoty w sprawie, której przedmiotem rozstrzygnięcia organów administracji publicznej są warunki zabudowy (w przypadku tzw. dużej wspólnoty reprezentowanej przez zarząd) jest wykazanie przez tegoż członka naruszenia jego indywidualnego interesu prawnego mającego umocowanie w określonej normie prawnej.

Niezależnie od powyższych ustaleń należy także wskazać na ewolucję poglądów zawartych w najnowszych orzeczeniach NSA dotyczących możliwości stosowania przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit b p.p.s.a. w razie stwierdzenia zaistnienia w sprawie przesłanki wznowienia postępowania administracyjnego wymienionej w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. Zgodnie z tymi poglądami - akceptowanymi przez skład orzekający - okoliczność, że dana osoba nie brała bez swojej winy udziału w postępowaniu administracyjnym jako strona, nie uzasadnia samo przez się uchylenia przez sąd zaskarżonego aktu administracyjnego. Na przesłankę tę może się bowiem powoływać wyłącznie strona, która nie brała udziału w postępowaniu administracyjnym, co jednoznacznie wynika z art. 147 k.p.a. stanowiącego, że wznowienie postępowania z tej przyczyny następuje tylko na żądanie strony (vide: wyroki NSA z dnia 26 stycznia 2009 r. , sygn. akt II OSK 51/08, [w:] LEX nr 509705; i z dnia 20 sierpnia 2009r. , sygn. akt II OSK 1278/08, [w:] LEX nr 552851).

Wychodząc poza zarzuty i wnioski skargi Sąd, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a., skontrolował zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję także pod kątem zgodności zawartych w nich rozstrzygnięć z przepisami prawa niepowołanymi w skardze. Kierując się dyspozycją przywołanego przepisu skład orzekający stwierdził m. in., że decyzja Prezydenta Miasta K. ustalająca warunki zabudowy zawiera wszystkie elementy wymienione w art. art. 54 u. p. z. p. mającym zastosowanie w sprawie w związku z art. 64 ust. 1 tej ustawy. W decyzji tej określono w szczególności: rodzaj inwestycji, warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego, zabytków i dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich i wreszcie warunki w zakresie ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych. Do decyzji organu I instancji dołączone zostały wreszcie stosowne załączniki wymienione w § 9 rozporządzenia.

Z powyższych względów na mocy art. 151 p. p. s. a. Sąd orzekł jak w sentencji.