Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 703/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-09-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 13,  art. 12
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 154,  art. 155,  art. 4  pkt  16,  art. 153
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 7, 8, 9, 10, 11, 77, 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marta Kołtun – Kulik (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Iwona Kosińska Sędzia WSA Elżbieta Lenart Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2011 r. sprawy ze skargi Z. F. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2010 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz skarżącego Z. F. kwotę 440 (czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...] Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania Z.F., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2010 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w W., gmina L., oznaczoną w wykazie zmian gruntowych jako działka nr [...], KW [...], przeznaczoną na cele budowy I etapu obwodnicy miasta L. oraz zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od kiedy decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Zaskarżona decyzja Ministra Infrastruktury została wydana w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne.

Nieruchomość położona w W., gmina L., oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2009 r., nr I. [...], zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...] została przeznaczona pod budowę I etapu obwodnicy miasta L., w ciągu drogi krajowej Nr [...] odcinek od km [...] do km [...] wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi.

Pismem z dnia 1 września 2010 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za grunt przejęty z mocy prawa przez Skarb Państwa, na podstawie w.w. decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2009 r.

Dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania, na zlecenie Wojewody [...], został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A.I. operat szacunkowy z dnia 27 lipca 2010 r. Oszacowana wartość nieruchomości wyniosła [...] zł.

W konsekwencji, decyzją z dnia [...] września 2010 r., nr [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz Z.F. w kwocie [...] zł za przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w W., gmina L., przeznaczonej na cele budowy I etapu obwodnicy m. L. w ciągu drogi krajowej Nr [...] odcinek od km [...] do km [...] wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi oraz o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od kiedy decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury wniósł Z.F., zarzucając nieprawidłowe ustalenie wysokości odszkodowania. Skarżący podniósł, że działka nr [...] powstała w wyniku podziału działki nr [...] na trzy odrębne nieruchomości o nr: [...]. Przed podziałem działka nr [...] stanowiła nieruchomość rolną, jednak była ona uzbrojona we wszystkie niezbędne media, zaś formalnością byłoby przekwalifikowanie jej na działkę budowlaną. Ponadto podniósł, że w wyniku podziału nieruchomości, na potrzeby przedmiotowej inwestycji, w jego posiadaniu pozostały działki nr [...] oraz nr [...]. Działka nr [...] spełnia wszelkie wymogi dla potrzeb budowlanych i stanowi pewną wartość na rynku, jednak poprzez sąsiedztwo z planowaną obwodnicą traci ona znacznie na atrakcyjności jako działka budowlana. Natomiast działka nr [...] straciła wszelkie wymogi działki budowlanej. Nieruchomość ta w chwili obecnej posiada powierzchnię [...] ha, jednak jej kształt po podziale uniemożliwia zabudowę na cele mieszkalne. W związku z powyższym Z.F. wskazał na konieczność podwyższenia odszkodowania za przejętą nieruchomość i ustalenie jej w kwocie adekwatnej do wartości nieruchomości, a także zwrócił się o wykup pozostałych działek przez Skarb Państwa.

Po rozpatrzeniu odwołania Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] lutego 2011 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2010 r., nr [...], uznając stanowisko organu pierwszej instancji za prawidłowe.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Minister powołał przepisy mające zastosowanie w niniejszej sprawie, tj. ustawę z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (jt. Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm.), ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jt. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

Organ drugiej instancji zaznaczył, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie o ustalenie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., zgodnie z którym przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast § 36 ust. 2 rozporządzenia stanowi, iż w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2, z których wydzielono te działki gruntu i powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod grogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %.

Organ odwoławczy wskazał także, że przepisy § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 w.w. rozporządzenia stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia. Ponadto Minister podniósł, że powołany przepis § 36 ust. 1 obliguje rzeczoznawcę majątkowego do brania pod uwagę w pierwszej kolejności ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. Natomiast jeżeli analiza badanego rynku wykaże brak takich transakcji, rzeczoznawca majątkowy uprawniony jest dopiero wtedy do zastosowania przepisu § 36 ust. 2 pkt 1 powoływanego rozporządzenia. Wymaga to jednak zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod budowę dróg publicznych.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy w operacie z dnia 27 lipca 2010 r., do określenia wartości rynkowej gruntu, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Organ odwoławczy wyjaśnił, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (zgodnie z § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia).

Minister podkreślił, że w informacjach wstępnych biegły wskazał, że przedmiotem oszacowania jest prawo własności nieruchomości położonej na terenie wiejskim zabudowanym, w pewnym oddaleniu od centrum, nieruchomość znajduje się na terenach wykorzystywanych obecnie na cele rolnicze, w otoczeniu wycenianych działek znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny wykorzystywane rolniczo, tereny leśne oraz tereny łąk i pastwisk. Biegły wskazał, na stronie 6 operatu szacunkowego, że w dokumentach planowania przestrzennego teren, na którym leży wyceniana działka nie występuje. Zanotowana zaś ilość transakcjami gruntami podobnymi do przedmiotu wyceny i przeznaczonymi pod drogi publiczne pozwala na zastosowanie metody korygowania ceny średniej. Ceny nieruchomości podobnych były badane w okresie od stycznia 2009 r. do dnia wyceny. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że w okresie badania na zdefiniowanym wyżej obszarze rynku lokalnego, ceny jednostkowe nieruchomości przeznaczonych pod drogi wahały się od około [...] zł do około [...] zł za 1 m2. Na podstawie analizy zachowań rynku oraz przeanalizowanych danych transakcyjnych określone zostały cechy rynkowe, mające wpływ na wartość nieruchomości na badanym rynku. Cechom tym przypisano wagi adekwatne do wpływu wywieranego na ceny w obrocie rynkowym. Autor zaliczył do nich: dostępność (waga 15%), lokalizacja (waga 25%), przeznaczenie (waga 30%), stan (waga 30%). Do ostatecznej analizy biegły przyjął 14 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, których zestawienie zamieścił w tabeli na stronie 15 operatu. Jednostkowe ceny analizowanych nieruchomości podobnych na rynku lokalnym wahały się od [...] zł do około [...] zł. W oparciu o cenę maksymalną i minimalną uzyskaną za nieruchomości podobne biegły określił cenę średnią 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł, która została skorygowana współczynnikiem 0,812 uwzględniającym cechy rynkowe. Ostatecznie wartość 1 m2 gruntu została oszacowana na kwotę [...] zł. Wartość działki nr [...] została oszacowana na kwotę [...] zł.

W oparciu o powyższe ustalenia Minister podkreślił, że analiza sporządzonego operatu szacunkowego wskazuje, że został on sporządzony prawidłowo. Odpowiada on obowiązującym w tej materii przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 kwietnia 2004 roku. Organ odwoławczy nie dostrzegł żadnych uchybień dotyczących przeprowadzonego postępowania, jak również w zakresie dokonanej wyceny wywłaszczanej nieruchomości.

W odniesieniu zaś do zarzutów Z.F. co do utraty wartości pozostałych działek, powstałych w wyniku podziału działki nr [...], i pozostających nadal w jego posiadaniu (działka nr [...]), Minister wyjaśnił, że obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własności. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o gospodarce nieruchomościami wyraźnie wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Brak jest więc możliwości ustalenia odszkodowania za zmniejszenie powierzchni pozostałej części nieruchomości i zmianę jej kształtu oraz ewentualne niedogodności wynikające z sąsiedztwa obwodnicy. Minister podniósł, iż odszkodowanie ustala się według wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty tej nieruchomości.

Odnosząc się zaś do żądania wykupu przez Skarb Państwa pozostałych działek, tj. nr [...], organ odwoławczy wskazał na przepis art. 13 ust. 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w myśl którego właściwy zarządca może nabywać w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu albo gminy, nieruchomości poza pasami drogowymi w celu dokonania ich zamiany na nieruchomości położone w pasach drogowych lub wydzielania ich w tych pasach w postępowaniu scaleniowo-wymiennym. W przypadku, zaś o którym mowa w art. 12 ust. 4 tej ustawy, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele właściwy zarządca drogi jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości (art. 13 ust. 3 w.w. ustawy). Przy czym organ wskazał, że żądanie nabycia części nieruchomości, w warunkach określonych w art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., ma charakter cywilnoprawny i nie podlega rozstrzygnięciu w drodze decyzji administracyjnej, dlatego też może być dochodzone wyłącznie w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wniósł Z.F., reprezentowany przez radcę prawnego W.M.

Skarżący zarzucił naruszenie:

a) art. 21 ust. 2 Konstytucji RP nakazującego ochronę własności i zezwalającego na pozbawienie własności jedynie za słusznym odszkodowaniem;

b) art. 134 ust.1 w zw. z art. 154 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jt. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), poprzez wydanie decyzji opartej na niewłaściwie sporządzonym operacie, zawierającym zaniżone współczynniki gradacji wartości nieruchomości;

c) § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. na 207 poz. 2109 ze zm.) poprzez oparcie decyzji Wojewody [...] zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury na błędnie sporządzonym operacie szacunkowym w zakresie przyjętych do porównania nieruchomości, które nie spełniają warunku podobieństwa do nieruchomości szacowanych;

d) art. 80 k.p.a. na skutek pominięcia przez organy orzekające obowiązku wyjaśnienia i rozważenia, czy materiał porównawczy zastosowany przez rzeczoznawcę był odpowiedni i wystarczający do skorzystania z zastosowanej metody wyceny;

e) naruszenie art. 10 k.p.a. w zakresie prawa strony skarżącej do zapoznania się z treścią operatu szacunkowego i pominięcie tak przez Wojewodę [...] jak i organ drugiej instancji wniesionych do niego i zastrzeżeń przed wydaniem decyzji ustalającej wysokość należnego odszkodowania;

f) naruszenie art. 89 § 2 k.p.a w zw. z art. 7 i art. 8 k.p.a. poprzez pominięcie obowiązku przeprowadzenia rozprawy wobec zachodzącej potrzeby uzgodnienia interesów stron postępowania przy udziale biegłego sporządzającego operat szacunkowy, co do którego skarżący wnosił i wnosi istotne zastrzeżenia.

W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że biegły błędnie przyjął wskaźniki gradacji wartości nieruchomości obniżając tym samym wysokość należnego skarżącemu odszkodowania. I tak w zakresie :

– dostępu do nieruchomości: zamiast bardzo dobrego (współczynnik 3) rzeczoznawca przyjął współczynnik 2, mimo iż szacowana nieruchomość przylega do utwardzonej z urządzonym oświetleniem ulicznym drogi publicznej o idealnym wprost dojeździe;

– lokalizacji nieruchomości: zamiast bardzo dobrej (współczynnik 3) rzeczoznawca przyjął rzeczoznawca współczynnik 2, mimo iż nieruchomość znajduje się na terenach budowlanych, w niedalekiej odległości od centrum miasta L. i faktycznie w otoczeniu zabudowy budynkami jednorodzinnymi;

– przeznaczenie w PZP/Studium: błędnie przyjęto jako stan pośredni (współczynnik 2) zamiast współczynnika 3, wobec faktycznie istniejącego tam stanu terenów mieszkaniowych w nieuciążliwym otoczeniu;

– zagospodarowanie - stan: błędnie przyjęty współczynnik 2 (podstawowe zagospodarowanie) bowiem z uwagi na podjęte postępowania w zakresie przeznaczenia nieruchomości na cele wywłaszczeniowe pod drogi skarżący zmuszony był odstąpić od dalszego zagospodarowywania działki, gdy przecież na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej przejęta na rzecz Skarbu Państwa działka była zagospodarowania i uprawiana.

Skarżący dalej podniósł, że uwzględniając przedstawione błędy operatu szacunkowego przyjąć należy, że wartość odszkodowawcza za przejętą przez Skarb Państwa nieruchomość skarżącego tylko z powodu przyjęcia nieprawidłowych wskaźników gradacji została w istotny sposób obniżona ze średniej ceny [...] zł/m2 ([...]zł /m2 x 1.863 m = [...] zł) do ceny [...] zł/m2 ([...] zł /m2 x 1.863 m = [...] zł) - co skutkuje obniżeniem odszkodowania o kwotę [...] zł. Jednocześnie skarżący podkreślił, że do ustalenia wielkości odszkodowania za nieruchomość biegły przyjął zaniżoną średnią cenę jednostkową gruntu, wynikającą z cen transakcyjnych nieruchomości "rzekomo" porównywalnych. W treści pkt 11.6 operatu, biegły całkowicie błędnie przyjmuje do porównania nieruchomość o powierzchni zaledwie [...] m2 czy też [...] m2, których dobór zaprzecza wręcz zasadom logiki wyceny, biorąc pod uwagę powierzchnie tych działek w stosunku do wycenianej, której powierzchnia wynosi [...] m2. Nie można bowiem uznać, że takie nieruchomości są porównywalne do nieruchomości wycenianej, bowiem o podobieństwie świadczy również powierzchnia działek. W operacie szacunkowym brak jest również ustaleń co do wyposażenia porównywanych działek w urządzenia infrastruktury technicznej, a są to istotne cechy wpływające na możliwość przyjęcia nieruchomości do porównania.

W konsekwencji skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] września 2010 r. oraz o zasądzenie od strony przeciwnej kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie zaś do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie z wszystkich przyczyn w niej podniesionych.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem odszkodowania jest grunt przeznaczony pod budowę I etapu obwodnicy miasta L., w ciągu drogi krajowej Nr [...] odcinek od km [...] do km [...] wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi.

Kwestie związane z odszkodowaniem za wywłaszczoną nieruchomość reguluje powoływana przez organy administracji ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jt. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) - dalej ugn oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

Stosownie do art. 130 ust. 2 ugn ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Z kolei regulacja zawarta w art. 154 ust. 1 ugn określa, że wyboru właściwego podejścia, metody, techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Ustęp 2 tej normy stanowi, że przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przepis art. 155 ust. 1 pkt 1 stanowi zaś, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy oraz pozwoleniach na budowę.

Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny określa przywoływane wyżej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Zgodnie z § 36 ust. 1 tego rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, znajduje dopiero zastosowanie przepis ust. 2 § 36. Tak więc inny sposób określenia wartości rynkowej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną stosuje się w sytuacji, gdy na terenie właściwej jednostki samorządu terytorialnego miały miejsce transakcje sprzedaży nieruchomości odpowiednio zajętych pod drogi publiczne, a inny wówczas, gdy takich transakcji sprzedaży nie było.

W tym stanie rzeczy nie budzi wątpliwości Sądu, że pierwszym i podstawowym sposobem ustalenia wartości nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne jest porównywanie ich do nieruchomości, które stanowiły przedmiot nabycia pod tego rodzaju inwestycje. Biegły wskazał, że istniały transakcje podobnymi nieruchomościami na rynku lokalnym, i w konsekwencji wycenę gruntu przeprowadził w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej.

Rzeczoznawca, wybrał czternaście nieruchomości podobnych pod względem lokalizacji (cztery w miejscowości W., osiem w mieście L., jedną w B. oraz jedną w miejscowości G.) - załącznik 14.2 operatu. Powyższe nieruchomości są w przedziale obszarowym od [...] m2 do [...] m2. Przy czym trzynaście nieruchomości ma powierzchnię poniżej [...] m2. Nieruchomość objęta wyceną wynosiła zaś [...] m2. I taki dobór nieruchomości, przy uznaniu za podobne nieruchomości zróżnicowanych tak obszarowo, budzi zastrzeżenia Sądu.

Sąd zauważa, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Zdaniem Sądu, organy administracji nie sprawdziły jednak w sposób wyczerpujący na podstawie jakich przesłanek biegły uznał trzynaście nieruchomości poniżej [...] m2 za podobne do wycenianej o powierzchno [...] m2.

I tak, pojęcie znaczeniowe nieruchomości podobnej wyjaśnia ustawodawca w art. 4 pkt 16 ugn. Zgodnie z tym przepisem ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej, należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Niewątpliwie o podobieństwie w tym przypadku świadczy lokalizacja i przeznaczenie, nie mniej jednak, zdaniem Sądu, istotną przesłanką wpływającą na wartość nieruchomości jest jej wielkość, czyli "inna cecha", o której mowa w art. w art. 4 pkt 16 ugn. W sprawie niniejszej nie została więc wyjaśniona w sposób jednoznaczny kwestia dopuszczalności uznania za nieruchomości podobne trzynastu nieruchomości o powierzchni od [...] do [...] m2 z nieruchomością o powierzchni [...] m2, wycenianą dla celów odszkodowania w niniejszej sprawie. Tej nieprawidłowości w operacie nie dostrzegły organy obu instancji i uznały go za zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, przyjmując go za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w zaskarżonej decyzji.

Ponadto, zdaniem Sądu, w operacie nie zamieszczono informacji na temat pozostałych działek, które objęte były badaniem, z wyjątkiem działki o powierzchni [...] m2 i [...] m2, co uniemożliwia należytą kontrolę wyników badania. Obowiązek zamieszczenia tych danych w operacie wynika z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia. Ich pełna dostępność czyni także zadość wymogom z art. 8, 9, 11 k.p.a. Stanowi też wyraz realizacji zasady zawartej w art. 7 k.p.a., zmierza bowiem do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Opinia powinna zatem zawierać takie uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków.

Powyższe stanowi naruszenie przepisów art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. Zatem, dodatkowe ustalenia, w zakresie wyżej wskazanym są niezbędne celem zbadania legalności operatu, będącego podstawą rozstrzygnięć organów administracji.

Z kolei za nietrafny uznał Sąd zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. w zakresie prawa strony skarżącej do zapoznania się z treścią operatu szacunkowego, bowiem w aktach sprawy administracyjnej znajduje się zawiadomienie z dnia 1 stycznia 2010 r., w którym Wojewoda [...], powołując się na przepis art. 10 k.p.a. informuje Z.F. o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie, w tym z operatem szacunkowym oraz możliwości wypowiedzenia się w sprawie. Jednocześnie Sąd zauważa, że zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych (por. wyrok NSA z dnia 18 maja 2006 r., II OSK 831/05, ONSAiWSA 2006, nr 6, poz. 157), co w niniejszej sprawie nie miało miejsca, pomimo iż w aktach sprawy administracyjnej Sąd nie dostrzegł zawiadomienia w trybie art. 10 k.p.a., kierowanego do strony na etapie postępowania odwoławczego, przed wydaniem decyzji przez organ drugiej instancji.

Z kolei zarzut, iż operat szacunkowy zawiera istotne błędy merytoryczne, z uwagi na fakt, iż biegły przyjął niewłaściwe wskaźniki gradacji wartości nieruchomości odnosi się do kwestionowania tych elementów operatu szacunkowego, które wymagają wiadomości specjalnych co do szacowania nieruchomości i dlatego nie mógł być oceniany przez organy jak również przez sąd administracyjny.

Zyskuje też aprobatę Sądu uzasadnienie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej braku możliwości ustalenia odszkodowania za zmniejszenie powierzchni pozostałej części nieruchomości i zmianę jej kształtu oraz za ewentualne niedogodności wynikające z sąsiedztwa obwodnicy. Słusznie Minister wskazał, że żądanie skarżącego co do nabycia części pozostałej nieruchomości, w warunkach określonych w art. 13 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. ma charakter cywilnoprawny i nie podlega rozstrzygnięciu w drodze decyzji administracyjnej, dlatego też może być dochodzone wyłącznie w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym.

W konsekwencji, biorąc pod uwagę naruszenie ww. przepisów art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7, 77 § 1 i 80 zaistniały podstawy do uchylenie decyzji organów obu instancji na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 tej ustawy.

Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.

-----------------------

7