Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2765/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-11-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 28
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Machlejd, , Sędzia WSA Jolanta Augustyniak – Pęczkowska, Sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk (spr.), Protokolant sekr. sąd. Katarzyna Zychora, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 października 2017 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] października 2016 r. znak [...] w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji uchyla zaskarżoną decyzję


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2016 r. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego działając na podstawie 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz. U. z 2016 r., poz. 23 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania Pana M. M., Pani Z. S., Pani W. K., Pani J. F., Pani M. S., Pana W. Ś. oraz odwołania Pana M. Ł. od decyzji Wojewody [...] z dnia 12 maja 2016 r., Nr [...], umarzającej, wszczęte na wniosek Pana M. Ł., Pana M. M., Pani M. C., Pani Z. S., Pani M. S. oraz Pani W. K., uzupełniony wnioskiem Pani J. F., Pani E. O. oraz Pana W. Ś., postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r., Nr [...], zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej "[...]" pozwolenia na budowę sieci wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowniczej, teletechnicznej i elektroenergetycznej na działkach nr ewid. [...] z obrębu [...], nr [...] z obrębu [...], nr ewid. [...] z obrębu [...] w rejonie ulic [...], [...] w [...] w zw. z planowaną zabudową mieszkaniową z garażem podziemnym i usługami – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzje.

W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił stan faktyczny sprawy wskazując, iż decyzją z dnia [...] maja 2016 r., Nr [...], Wojewoda [...] umorzył, wszczęte na wniosek Pana M. Ł., Pana M. M., Pani M. C., Pani Z. S., Pani M. S. oraz Pani W. K., uzupełniony wnioskiem Pani J. F., Pani E. O. oraz Pana W. Ś., postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r., Nr [...], zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej "[...]" pozwolenia na budowę sieci wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowniczej, teletechnicznej i elektroenergetycznej na działkach nr ewid. [...] z obrębu [...], nr [...] z obrębu [...], nr ewid. [...]

z obrębu [...], w rejonie ulic [...], [...] w [...] w zw. z planowaną zabudową mieszkaniową z garażem podziemnym i usługami.

Od powyższego rozstrzygnięcia organu wojewódzkiego do Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego odwołania złożyli: Pan M. Ł. pismem z dnia [...] maja 2016 r. oraz Pani W. K., Pan M. M., Pani Z. S., Pan W. S., Pani M. S. oraz Pani J. F. - pismem z dnia [...] maja 2016 r. Odwołania zostały złożone w terminie.

Rozpoznając sprawę w postępowaniu odwoławczym Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego w pierwszej kolejności wskazał, że stosownie do treści art. 157 § 2 k.p.a. postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji wszczyna się na żądanie strony lub z urzędu.

Stosownie do art. 28 k.p.a., stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Pojęcie interesu prawnego, na którym oparta jest legitymacja procesowa strony w postępowaniu administracyjnym, należy ustalić według norm prawa materialnego, natomiast mieć interes prawny oznacza tyle, co ustalić powszechnie obowiązujący przepis prawa, na podstawie którego można skutecznie żądać czynności organu w związku z zamiarem zaspokojenia jakieś potrzeby albo żądać zaniechania lub ograniczenia czynności organu sprzecznych z potrzebami danej osoby (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 lipca 2007 r., sygn. akt. I OSK 1559/06). Istnienie interesu prawnego badane jest w oparciu o stan faktyczny i prawny na dzień złożenia wniosku o stwierdzenie nieważności i orzekania przez organ nadzorczy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 2 czerwca 2008 r., sygn. akt VII SA/Wa 950/07). W postępowaniu w sprawie dotyczącej decyzji o pozwoleniu na budowę, tak rozumiany interes prawny ustala się w oparciu o przepis art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j.: Dz. U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.) który, jako przepis szczególny względem przywołanego wyżej art. 28 k.p.a., ogranicza pojęcie strony w sprawach dotyczących pozwolenia na budowę do następujących osób: inwestora oraz właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Przez obszar oddziaływania obiektu budowlanego należy rozumieć, zgodnie z unormowaniem art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających

związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu. W każdym przypadku obszar oddziaływania obiektu musi być określany w oparciu o powszechnie obowiązujące przepisy prawa. Samo subiektywne odczucie określonego podmiotu, że inwestycja oddziałuje na jego nieruchomość nie jest wystarczające do uznania, że nieruchomość ta jest usytuowana w obszarze oddziaływania danego przedsięwzięcia.

Zdaniem organu II instancji analiza akt przedmiotowej sprawy wykazała, że Wnioskodawcy - Pan M. Ł., Pan M. M., Pani M. C., Pani Z. S., Pani M. S., Pani W. K., Pani J. F., Pani E. O. oraz Pan W. Ś. nie brali udziału w postępowaniu zakończonym decyzją Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r.

Pismami z dnia [...] lutego 2016 r. i z dnia [...] kwietnia 2016 r., Wojewoda [...] wezwał wnioskodawców o "dostarczenie do [...] Urzędu Wojewódzkiego w [...] oryginału bądź poświadczonej za zgodność z oryginałem (...) kopii dokumentu, z którego wynika dla wnioskodawcy na chwilę obecną, prawo własności, użytkowania wieczystego lub zarządu nieruchomością, znajdującą się w obszarze oddziaływania przedmiotowej inwestycji".

Pan M. Ł. wywodzi swój interes prawny w kwestionowaniu ww. decyzji z tytułu przysługującego mu prawa własności lokalu nr [...], znajdującego się w budynku położonym przy ul. [...] w [...], związanego z udziałem w wysokości 82/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki nr ewid. [...] (co potwierdza treść aktu notarialnego z dnia [...] grudnia 2007 r., Rep. A nr [...]).

Pani Z. S. wywodzi swój interes prawny w kwestionowaniu ww. decyzji z tytułu przysługującego jej prawa własności lokalu nr [...], znajdującego się w budynku, położonym przy ul. [...] w [...], związanego z udziałem w wysokości 82/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki nr ewid. [...] (co potwierdza akt notarialny z dnia [...] października 2007 r. Rep. A Nr [...]).

Z projektu zagospodarowania terenu wynika, że projektowana inwestycja nie przebiega przez teren działki nr ewid. [...]. Mając na uwadze charakter inwestycji (budowa sieci wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowniczej, teletechnicznej i elektroenergetycznej) stwierdzono, że ww. działka nr ewid. [...] nie znajduje się w

obszarze oddziaływania spornej inwestycji. Tym samym, w ocenie organu, nie można uznać, że Pani Z. S. i Pan M. Ł. mają interes prawny w kwestionowaniu ww. decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r., Nr [...].

Natomiast Pani M. S. wywodzi swój interes prawny w kwestionowaniu ww. decyzji z tytułu przysługującego jej prawa własności lokalu nr [...], znajdującego się w budynku położonym przy ul. [...] w [...], związanego z udziałem w wysokości 123/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki nr ewid. [...] (co potwierdza treść Księgi Wieczystej [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Warszawy - Mokotowa w Warszawie, X Wydział Ksiąg Wieczystych).

Projekt budowlany zakłada przebudowę istniejących przyłączy gazu dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych przy ul. [...] i [...] (położonych na działkach nr ewid. [...] i [...]) oraz likwidację istniejącej sieci i przyłączy gazowych (zob. Projekt budowlany, Część 2.3 Sieć gazowa str. 4). Likwidowany odcinek sieci gazowej będzie odcięty od dopływu gazu z sieci oraz z instalacji. W związku z powyższym projekt budowlany przewiduje tymczasowe zamknięcie zasuwy nr [...] na przyłączy gazu 080 stal do budynku przy ul. [...], znajdującego się na działce nr ewid. [...].

Dalej organ wskazał, że zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zgodnie z brzmieniem przepisu art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity - Dz. U. z 2013 r., poz. 1222 z późn. zm.), zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity - Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Stosownie zaś do ww. art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.

W wyroku z dnia 19 kwietnia 2011 r. sygn. akt II OSK 694/10 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że z art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynika, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi

współwłasność (współużytkowanie wieczyste) spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni. Powyższy przepis wyraża ogólną zasadę, że we wszystkich sprawach związanych z własnością lokali, które nie zostały odrębnie uregulowane w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Wskazać jednak należy, iż zgodnie z art. 48 § 1 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, zarząd Spółdzielni kieruje jej działalnością i reprezentuje ją na zewnątrz. Należy przyjąć, że spółdzielni mieszkaniowej działającej jako Zarządca, o którym mowa w art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, także przysługuje prawo reprezentowania właścicieli odrębnych lokali na zewnątrz.

Innymi słowy z powyższego wynika, że na gruncie przedmiotowej sprawy zarząd nieruchomością wspólną sprawuje Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowej "[...]".

Wobec powyższego wskazano, że warunkiem uznania podmiotu, uprawnionego do nieruchomości wspólnej z tytułu posiadania prawa odrębnej własności danego lokalu, za stronę postępowania jest wykazanie, że planowana inwestycja będzie wpływać na ten konkretny lokal oraz godzić w uprawnienia dotyczące korzystania z niego. Podmiot ten musi, więc wykazać posiadanie swego indywidualnego interesu prawnego, którego nie wywodzi się jednak z samego faktu bycia współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, lecz z faktu, iż jego lokal znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, o którym mowa art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Innymi słowy, że dane przedsięwzięcie dotyczy również lokalu stanowiącego jego odrębną własność.

Zdaniem organu II instancji analiza projektu zagospodarowania terenu wykazała, że sporna inwestycja nie dotyczy lokalu mieszkalnego należącego do Skarżącej. Projektowane przedsięwzięcie, w żadnym wypadku nie obejmuje swym zakresem lokalu nr [...], znajdującego się w budynku położonym przy ul. [...] w [...], należącego do Pani M. S.. Również Pani M. S. nie wykazała swojego indywidualnego interesu prawnego w kwestionowaniu ww. decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r.

Również pozostali Skarżący- Pani J. j F., Pan W. Ś., Pani W. K., Pani E. O., Pani M. C. oraz Pan M. M., pomimo stworzonych ku temu możliwości nie wykazali i nie udokumentowali interesu prawnego w kwestionowaniu ww. decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r.

Organ odwoławczy wskazał, że zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 14 października 2010 r., sygn. akt II OSK 1572/09, to na podmiocie żądającym wszczęcia postępowania nieważnościowego spoczywa ciężar wykazania, że ma on legitymację materialno-prawną w rozumieniu art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego.

Dalej organ stwierdził, że skoro decyzja Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r., Nr [...], nie dotyczy interesu prawnego ani obowiązku Pana M. Ł., Pani M. C., Pani E. O., Pani Z. S., Pani M. S., Pani J. F., Pana W. Ś., Pani W. K. oraz Pana M. M. - stosownie do treści art. 28 k.p.a. w związku z art. 28 ust. 2 i art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, nie mogą być oni uznani za strony postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności ww. decyzji organu stopnia podstawowego.

Stosownie do brzmienia art. 105 § 1 k.p.a., gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe w całości albo w części, organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania odpowiednio w całości albo w części.

Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowo-administracyjnym, bezprzedmiotowość postępowania administracyjnego, o której stanowi art. 105 § 1 k.p.a., oznacza, że brak jest któregoś z elementów materialnego stosunku prawnego, a wobec tego nie można wydać decyzji załatwiającej sprawę przez rozstrzygnięcie jej co do istoty. Oznacza to, iż wszystkie elementy badanego stanu prawnego i faktycznego są tego rodzaju, że niepotrzebne jest postępowanie mające na celu wyjaśnienie wszystkich tych okoliczności w sprawie. Należy przy tym brać pod uwagę okoliczności podnoszone zarówno przez stronę, jak i przez organ z urzędu. Chodzi tu o kryterium bezprzedmiotowości odnoszące się do postępowania, ale w taki sposób, iż wynik tego postępowania nie powinien mieć charakteru merytorycznego rozstrzygnięcia w sprawie, lecz jedynie być formalnym jego zakończeniem (por. wyrok NSA z dnia 14 października 2010 r., sygn. akt. IIOSK 1581/09).

W świetle tych okoliczności Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, iż należy utrzymać w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2016 r., Nr [...].

Skargę na tę decyzję złożyła M. S.. Wskazywała w niej na wadliwość rozstrzygnięcia organu odwoławczego twierdząc, że niewątpliwie ma interes prawy w kwestionowaniu wadliwego rozstrzygnięcia Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r.

W odpowiedzi na skargę organ wnosił o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Uczestnik postępowania Spółdzielnia Budowlano-Mieszkaniowej "[...]" wnosiła o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Omówienie motywów wyroku należy rozpocząć od przypomnienia, że stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) kontrola sądowoadministracyjna sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Ten ostatni przepis jest istotny ze względu na treść skargi.

Przedmiotem kontroli dokonywanej przez sąd administracyjny z punktu widzenia kryterium legalności w niniejszej sprawie jest decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego utrzymując w mocy decyzje Wojewody [...] o umorzeniu postępowania wszczętego między innymi na wniosek Skarżącej o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r., Nr [...], zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej Spółdzielni Budowlano-Mieszkaniowej "[...]" pozwolenia na budowę sieci wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowniczej, teletechnicznej i elektroenergetycznej.

Przyczyną takiego rozstrzygnięcia organów obu instancji w postępowaniu nieważnościowym było uznanie, że wnioskodawcy nie posiadają interesu prawnego we wszczętym na ich wniosek postępowaniu.

Z tego powodu jedynym zagadnieniem jakim zajmował się Sąd w niniejszym postępowaniu była kwestia interesu prawnego Skarżącej w kontrolowanym postępowaniu.

W toku postępowania organy ustaliły, że Skarżąca jest właścicielką lokalu nr [...], znajdującego się w budynku położonym przy ul. [...] w [...], związanego z udziałem w wysokości 123/10000 części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego działki nr ewid. [...]. Jednocześnie organy ustalają, co zresztą wprost wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę, że zatwierdzona inwestycja obejmuje działkę [...].

Wskazać należy, że kwestię statusu strony w sprawie pozwolenia na budowę reguluje przepis art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stanowiący w stosunku do art. 28 k.p.a. - zawierającego ogólną definicję strony - regulację szczególną i o węższym zakresie stosowania. Po myśli przywołanej normy prawa materialnego, stroną postępowania w sprawie pozwolenia na budowę są właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. To ostatnie pojęcie zdefiniowane zostało w art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego, zgodnie z którym "obszar oddziaływania obiektu" oznacza teren w otoczeniu obiektu budowlanego wyznaczony na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu.

Przy czym Sąd podziela stanowisko prezentowane w orzecznictwie, iż niezależnie od tego, czy dany podmiot ochrony prawnej przy kwestionowaniu pozwolenia na budowę jako wydanego w warunkach nieważności (art. 156 § 1 k.p.a.) poszukuje w treści normy art. 28 ust. 2 p.b. albo art. 28 k.p.a., dopuszczalność zainicjowania postępowania weryfikacyjnego jest uzależniona od wykazania, że wnioskodawca ma tytuł prawny do nieruchomości, która położona jest na obszarze, na który sporna inwestycja może oddziaływać.

W ocenie Sądu przedmiotowa inwestycja w żaden sposób nie oddziałuje na lokal mieszkalny stanowiący własność Skarżącej. W tym zakresie Skarżąca nie przedstawiła żadnych dowodów, które by wskazywały na takie oddziaływanie.

Należy zatem rozważyć, czy interesu tego można poszukiwać we współużytkowaniu wieczystym działki nr ew. [...]

W pierwszej kolejności należy wskazać, że przepisy prawa nie różnicują użytkowania wieczystego związanego z własnością lokalu w zakresie istotnym dla rozstrzyganej sprawy od zwykłego użytkowania wieczystego.

Zgodnie z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego użytkownicy wieczyści nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania nieruchomości posiadają

interes prawny w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę. Wobec tego, skoro inwestycja dotyczy również działki [...] będącej we współużytkowaniu wieczystym między innymi Skarżącej, nie można uznać, że nie ma ona interesu prawnego w tym postępowaniu.

Problem jednak polega na tym czy w takim postępowaniu może występować samodzielnie, czy też wyłącznie uprawniona do reprezentowania wszystkich współużytkowników wieczystych będzie Spółdzielnia Mieszkaniowa.

W ocenie Sądu za kluczowe w tej materii należy uznać stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone w uchwale sygn. akt II OPS 2/15.

NSA zajmując się kwestią prawa do dysponowania nieruchomością wspólną, stanowiącą również współwłasność właścicieli lokali nie będących członkami spółdzielni stwierdził: "Spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.), posiada tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej."

Oczywiście przytoczona uchwała powstała na tle innego nieco problemu, niemniej Naczelny Sąd Administracyjny zanim sformułował końcową tezę szeroko omówił instytucję zarządu sprawowaną przez spółdzielnie mieszkaniowe na podstawie art. 27 ust. 2 ww. ustawy.

Porządkowo wskazać należy, że wyłącznie ten przepis może stanowić ograniczenie dla Skarżącej w reprezentowaniu swoich interesów w ocenianym postępowaniu administracyjnym.

Naczelny Sąd Administracyjny uzasadniając podjętą uchwałę wskazuje między innymi na to, że o tym, jaki jest zakres uprawnień spółdzielni w ramach wykonywania zarządu nieruchomością wspólną, decyduje to, jakie są wzajemne prawa i obowiązki spółdzielni oraz właścicieli lokali stanowiących odrębne nieruchomości, związane z budynkiem, w którym część budynku stanowi nieruchomość wspólną. Stosownie do art. 4 ust. 4 u.s.m. właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i

utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 5 ust. 1 u.s.m.). Właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni mają obowiązek świadczenia na fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych, który jest przeznaczony na pokrycie kosztów gospodarki zasobami mieszkaniowymi (art. 6 ust. 3 u.s.m.). W celu usunięcia awarii albo jeżeli budynek wymaga remontu lub przebudowy, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót (art. 61 ust. 1 i 2 u.s.m.). Również Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązki w zakresie użytkowania i utrzymania obiektu budowlanego, a w szczególności utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym i estetycznym, aby nie dopuścić do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej (art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego). Z tego wynika, że na właścicielu lokalu niebędącym członkiem spółdzielni, ale także na spółdzielni spoczywają obowiązki w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej. Skoro współwłaściciele mają obowiązki w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, to w tym zakresie spółdzielnia mieszkaniowa sprawuje ustawowy zarząd nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 u.s.m.

Przedstawione wyżej stanowisko implikuje pogląd, iż wskazany zarząd nie obejmuje czynności nie będących eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

Naczelny Sąd Administracyjny wyraził też pogląd, iż "Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nie określa, na czym polega eksploatacja i utrzymanie nieruchomości wspólnej, którą stanowią część budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Można jednak przyjąć, że eksploatacja i utrzymanie takiej nieruchomości wspólnej obejmuje wszelkiego rodzaju roboty budowlane, które służą prawidłowej eksploatacji i utrzymaniu substancji budynkowej, co oznacza, iż spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną ma tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w zakresie robót budowlanych, które służą eksploatacji i utrzymaniu części budynku i urządzeń objętych współwłasnością. Roboty budowlane mogą więc obejmować nie tylko remont, ale także przebudowę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego, jeżeli dotyczą eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, zarówno co do części budynku, jak i urządzeń budowlanych, o których mowa w art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego."

Uwzględniając powyższe stwierdzenia zawarte w uchwale Naczelnego Sądu Administracyjnego, uznać należ, że zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2013 r. poz. 1222 ze zm.), obejmuje czynności w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej.

Przez "nieruchomości wspólne" należy rozumieć grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali - art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali w związku z art. 27 ust. 1 i 2 u.s.m.

Z akt administracyjnych sprawy wynika, że przedmiotem inwestycji objętej decyzją o pozwoleniu na budowę Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r. jest budowa sieci wodno-kanalizacyjnej, ciepłowniczej, gazowniczej, teletechnicznej i elektroenergetycznej na działkach nr ewid. [...] z obrębu [...], nr [...] z obrębu [...], nr ewid. [...] z obrębu [...] w rejonie ulic [...],[...] w [...] w zw. z planowaną zabudową mieszkaniową z garażem podziemnym i usługami.

Mając zatem na uwadze to, że co do zasady Skarżąca nie jest pozbawiona możliwości udziału w przedmiotowym postepowaniu, rzeczą organu II instancji winno być ustalenie, czy wskazana wyżej inwestycja mieści się w zakresie eksploatacji i utrzymania nieruchomości stanowiącej przedmiot współużytkowania.

Tylko wówczas zarząd nieruchomością wspólną sprawowany przez Spółdzielnię Budowlano-Mieszkaniową "[...]" uniemożliwi osobisty udział Skarżącej w postępowaniu w przedmiocie stwierdzenia nieważności ww. decyzji.

W tych okolicznościach Sąd uznał, że organ dokonał niewłaściwej oceny faktycznej i prawnej interesu prawnego Skarżącej i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. orzekł jak w wyroku.