Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 518/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2010-06-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 1 ust. 2 pkt 1, art. 2 pkt 13, art. 52 ust. 2 pkt 1, art. 59 ust. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkr 1 - 5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 9, art. 10 § 1, art. 15, art. 77 § 1, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Dopierała, Sędziowie Sędzia WSA Jakub Linkowski (spr.), Sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Protokolant Marek Lubasińśki, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 czerwca 2010 r. sprawy ze skargi B. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - oddala skargę -


UZASADNIENIE

IV SA/Wa 518/10

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] listopada 2009 r. Prezydent W. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i miejscem postojowym w parterze przy ul. [...] przewidzianej do realizacji na działce ew. nr [...] z obrębu [...] w W.

W decyzji i załączniku nr 2 do decyzji wskazano, że:

* granice obszaru objętego analizą wyznaczono w odległości 50 m od granic terenu inwestycji, tj. w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu inwestycji (3 x ok. 14,5 m = ok. 43,5 m). Granice analizowanego terenu wkreślono na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej "u. p. z. p.", dostarczonej przez wnioskodawcę, w skali 1:500,

* maksymalną linia zabudowy ustalono według załącznika nr 1 wzdłuż ul. [...] zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", w nawiązaniu do linii zabudowy budynku przy ul. [...], [...], [...], [...]. Ponadto, uwzględniając sposób kształtowania zabudowy na analizowanym obszarze polegający na usytuowaniu budynków we frontowych częściach działek z pozostawieniem wolnych terenów ogrodowych w głębi działek, działając w oparciu o 4 ust. 4 rozporządzenia ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy w głębi działki w odległości 21 m od maksymalnej linii zabudowy na froncie działki. Wskazano, że szczegółowe usytuowanie planowanego obiektu rozstrzygnięte zostanie na etapie pozwolenia na budowę,

* wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy budynkami w stosunku do powierzchni działki (terenu inwestycji) ustalono na maksymalnie 35%. Wskaźnik ten dla całego analizowanego obszaru kształtuje się w granicach 21- 52%. Średni wskaźnik arytmetyczny wynosi ok. 30%. Biorąc pod uwagę, że w pierzejach ul. [...] występują w posesje o wskaźniku dochodzącym do 36-45% oraz uwzględniając tendencję do intensywniejszego wykorzystania terenów budowlanych w mieście, potwierdzoną parametrami nowej zabudowy, w oparciu o § 5 ust. 2 rozporządzenia ustalono ten wskaźnik dla projektowanej inwestycji na maksymalnie 35%. Natomiast wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej ustalono na minimalnie 30%,

- projektowany obiekt znajduje się w zasięgu miejskiej sieci infrastruktury technicznej. Należy go podłączyć do istniejącej sieci według umów zawartych z jej gestorem w zakresie wodociągów, kanalizacji, elektroenergetyki i gazownictwa. Inwestor we wniosku zgłosił zapotrzebowanie na media oraz przedłożył wstępne warunki przydziału mediów wydane przez gestorów sieci: (-) M. S.A. - w odniesieniu do zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia ścieków, zgodnie z warunkami zawartymi w piśmie z dnia 14 lipca 2009 r., (-) R. sp. z o. o. - zgodnie z warunkami zawartymi w piśmie z dnia 9 lipca 2009 r., (-) M. sp. z o. o. - w odniesieniu do możliwości przyłączenia do sieci gazowej, zgodnie z warunkami zawartymi w piśmie z dnia 27 sierpnia 2009 r., co spełnia warunek określony w art. 61 ust. 3 u. p. z. p.,

- wysokość budynków na analizowanym obszarze wynosi zasadniczo od 8 do 17 m (od II do V kondygnacji), a w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji są budynki 3 i 2 kondygnacyjny. Średnia wysokość budynków mieszkalnych na analizowanym obszarze wynosi ok. 10 m (ok. 3 kondygnacje). W związku z tym, biorąc pod uwagę charakterystyczny sposób kształtowania zabudowy na analizowanym obszarze polegający na usytuowaniu budynków we frontowych częściach działek (w pierzejach ulicznych) z pozostawieniem wolnych terenów ogrodowych w głębi działek, działając w oparciu § 7 ust. 1 i § 7 ust. 4 rozporządzenia ustalono maksymalną wysokość dla projektowanego budynku, licząc od poziomu chodnika ul. [...] do górnej krawędzi elewacji, gzymsu lub attyki następująco:

* dla części budynku usytuowanej na frontowym fragmencie działki, na głębokości ok. 12 m od ustalonej maksymalnej linii zabudowy, maksymalnie 10,5 m., tj. ok. 3 kondygnacje.

* dla pozostałej części w ustalonych liniach zabudowy według załącznika nr 1, maksymalnie 7,5 m, tj. ok. 2 kondygnacje. Zmniejszenie dopuszczalnej wysokości tej części budynku należy uznać za kontynuację zasady mniejszej intensywności zabudowy w głębi działek, charakterystycznej dla analizowanego obszaru.

- na analizowanym obszarze występuje głównie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna, uzupełniona o funkcje towarzyszące garażowe - gospodarcze. Wysokość budynków na analizowanym obszarze kształtuje się w granicach od jednej do pięciu kondygnacji (pkt 3 analizy). Dominującym rodzajem zabudowy na analizowanym obszarze jest zabudowa mieszkaniowa, głównie wielorodzinna, uzupełniona o funkcje usługowe. Planowana inwestycja jest zgodna ze sposobem zagospodarowania analizowanego obszaru i stanowi kontynuację jego funkcji (pkt 4 analizy).

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli B. D. i A. D.

B. D. w odwołaniu podniósł, że kwestionuje ustalenie drugiej, wewnętrznej linii zabudowy (w głębi działki) na 21 m, gdyż linia ta w sąsiadujących działkach wynosi 12 m, a A. D. podniosła, że tak wysoki budynek pozbawi ją dopływu światła słonecznego. Oboje wskazali na możliwość zalewania terenów przyległych do terenu inwestycji wodą opadową.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] stycznia 2010 r. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazano, iż:

* przedmiotowa inwestycja spełnia wszystkie przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u. p. z. p.,

* wewnętrzna linia zabudowy została wyznaczona prawidłowo, ponieważ nie przebiega ona jednolicie na wyznaczonym obszarze, np. na działkach ew. nr [...] i nr [...] znajdują się budynki, które ją przekraczają. Ponadto, ponieważ jedna linia zabudowy została już wyznaczona od strony drogi, to wyznaczenie drugiej linii zabudowy powinno być jak najmniej uciążliwe dla inwestora oraz uwzględniać wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki,

* zarzuty dotyczące możliwości zalewania terenów przyległych wodą opadową z dachu oraz zmiana warunków gruntowo-wodnych związanych z budową garaży podziemnych dotyczą warunków technicznych budynków określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690 ze zm.) i w związku z tym będą badane na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę,

- organy, do których właściwości rzeczowej należy wydawanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, nie są właściwe do rozpatrywania zarzutów w zakresie utrudnień zamieszkiwania w sąsiednim budynku z powodu ograniczenia dostępu do światła. Kwestia ta jest brana pod uwagę w toku postępowania, którego przedmiotem będzie pozwolenie na budowę.

Skargę do Sądu na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2010 r. wniósł B. D.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

1. art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (t. j.: Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej "k. p. a.", poprzez niezachowanie prawa strony do wypowiedzenia się wobec całokształtu wyników postępowania przed wydaniem decyzji zarówno przez organ pierwszej, jak i drugiej instancji, co miało istotny wpływ na wynik postępowania, ponieważ skarżący miałby możliwość odniesienia się do wadliwej analizy, projektu decyzji oraz opinii zarządcy drogi;

2. art. 9 k. p. a. poprzez mylne poinformowanie stron pismem z dnia 9 września 2009 r. o zakończeniu postępowania wyjaśniającego oraz nieinformowanie stron o innych istotnych dla sprawy okolicznościach, co miało istotny wpływ na wynik postępowania;

3. art. 15 k. p. a. poprzez niedokonanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze kontroli instancyjnej całości decyzji Prezydenta W., co miało istotny wpływ na wynik postępowania. Organ odwoławczy ograniczył się do pobieżnego wyjaśnienia podnoszonych w odwołaniach zarzutów, nie przeprowadzając kontroli całokształtu rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji;

4. art. 77 § 1 k. p. a. oraz § 3 ust. 1 rozporządzenia poprzez nierzetelne przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu;

5. § 3 ust. 2 rozporządzenia poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na wyznaczeniu obszaru analizowanego w odległości mniejszej niż 50 metrów od granic terenu inwestycji. Zgodnie z powyższym przepisem granice obszaru analizowanego powinny zostać wyznaczone w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki i nie mniejszej niż 50 m od granic terenu inwestycji. W niniejszej sprawie granice powyższego obszaru zostały wyznaczone na mapie w skali 1:500, co oznacza iż na załączonej do decyzji mapie odległość od granic działki nr [...] do granic obszaru poddanego analizie powinna wynosić nie mniej niż 10 cm. Natomiast zgodnie z pomiarem dokonanym przez skarżącego odległość ta w wielu miejscach wynosi 9,5-9,7 cm, co oznacza, że granice analizowanego obszaru zostały wyznaczone w odległości ok. 45 m. Ponadto nie wszystkie nieruchomości znajdujące się wewnątrz wykreślonych na mapie stanowiącej część graficzną granic obszaru analizowanego zostały poddane analizie cech i funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. W szczególności przedmiotowa mapa nie zawiera informacji o ustalonym wskaźniku intensywności zabudowy dla nieruchomości położonych przy ul. [...] oraz ul. [...];

6. § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u. p. z. p. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na wyznaczeniu drugiej linii zabudowy z naruszeniem linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich. W pkt 4.2 analizy wskazano, że charakterystyczną cechą zabudowy na analizowanym obszarze jest pozostawienie wolnych terenów w głębi działek. Wobec powyższego organ wyznaczył drugą, wewnętrzną linię zabudowy w odległości 21 m od pierwszej linii zabudowy. W ocenie skarżącego w przypadku stwierdzenia konieczności wyznaczenia drugiej linii zabudowy powinno nastąpić w wyniku odpowiedniego stosowania § 4 rozporządzenia. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia organ podejmując ustalenia w zakresie przebiegu drugiej linii zabudowy winien wziąć pod uwagę przebieg linii zabudowy na działkach sąsiednich, natomiast stosownie do § 4 ust. 3 rozporządzenia w przypadku istnienia uskoku w dotychczasowej linii zabudowy należy przyjąć linię zabudowy bardziej restrykcyjną. Do decyzji dołączono dwie mapy, z których jedna (stanowiąca załącznik nr 1) przedstawia m. in. położenie nieprzekraczalnych linii zabudowy, a druga (będąca częścią graficzną analizy) przedstawia przebieg linii zabudowy ustalonych na podstawie położenia sąsiednich budynków. Porównanie obydwu map prowadzi do wniosku, że ustalona na drugiej mapie linia zabudowy wyznaczona na podstawie okolicznych budynków jest zachowana na przestrzeni nieruchomości przy ul. [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...] przebiega około 6 metrów bliżej ul. [...] niż ustalona druga linia zabudowy dla planowanej inwestycji. Zdaniem skarżącego takie ustalenie linii zabudowy w sposób oczywisty narusza ład architektoniczny na tym obszarze. Zdaniem organu odwoławczego przyjęcie linii zabudowy było uzasadnione m.in. charakterem zabudowy na dalej położonych działkach nr [...] (ul. [...]) oraz [...] (ul. [...]). Zdaniem skarżącego jest to błędne, gdyż przedmiotowe nieruchomości znajdują się w pewnym oddaleniu od nieruchomości objętej planowaną inwestycją (pomiędzy przedmiotowymi nieruchomościami znajdują się dwie inne nieruchomości), natomiast zdaniem skarżącego wyznaczenie linii zabudowy winno służyć zachowaniu zasady dobrego sąsiedztwa przede wszystkim z uwzględnieniem charakteru zabudowy znajdującej się na najbliższych sąsiednich nieruchomościach. Ponadto wskazane przez organ odwoławczy przekroczenie linii zabudowy nie jest spowodowane rozmiarami pojedynczych budynków mieszkalnych zlokalizowanych od frontu działki, lecz umiejscowieniem na tyłach tych nieruchomości budynków pomocniczo-gospodarskich. Dopuszczenie znacznie głębszego charakteru zabudowy spowodować może powstanie obiektu oczywiście niekorespondującego z zabudową na najbliżej położonych nieruchomościach, tj. przy ul. [...], [...], oraz [...];

7. § 5 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 u. p. z. p. poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na wyznaczeniu maksymalnego wskaźnika intensywności zabudowy odbiegającego od ustaleń wynikających z przeprowadzonej analizy i dopuszczenie stopnia intensywności znacząco przewyższającej zabudowę sąsiednich nieruchomości. Organ winien wziąć pod uwagę nie tylko wielkości arytmetyczne warunkujące wskaźniki wyrażone w decyzji liczbowo, ale też powinien wziąć pod uwagę charakter zabudowy bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji. W zakresie wskaźnika maksymalnej wielkości powierzchni zabudowy pominięto fakt, że wskaźnik ten dla nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycji przy ul. [...] wynosi jedynie 21%. Jednocześnie wskazany jako przykład wysokiej gęstości zabudowy wskaźnik 45% ma zastosowanie nie - jak wskazał Prezydent W. - do nieruchomości w pierzei ul. [...], lecz do nieruchomości narożnej, zwróconej frontem w stronę ul. [...]. Decyzja powinna przewidywać maksymalny dopuszczalny wskaźnik intensywności zabudowy terenu co najwyżej odpowiadający średniej arytmetycznej wskaźników obliczonych dla okolicznych nieruchomości lub nawet wskaźnikowi mniejszemu, natomiast w żadnym wypadku nie powinien być to wskaźnik istotnie przewyższający wskaźnik ustalony w oparciu o średnią arytmetyczną.

8. art. 107 § 3 k. p. a. polegające na niewskazaniu okoliczności, którymi organ kierował się ustalając minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej;

9. art. 61 ust. 1 pkt 3 u. p. z. p. poprzez niewłaściwe zastosowanie, a także art. 77 § 1 k. p. a. polegające na wydaniu decyzji pomimo nieprzeprowadzenia analizy stanu uzbrojenia technicznego w zakresie sieci kanalizacji deszczowej, ciepłowniczej i telekomunikacyjnej. Na gruncie u. p. z. p. termin "uzbrojenie terenu" został zdefiniowany w sposób legalny na mocy art. 2 pkt 13 u. p. z. p. poprzez odesłanie do art. 143 ust 2 u. g. n. i oznacza on sieci uzbrojenia: wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe i telekomunikacyjne. W analizie organ dokonał ustaleń jedynie w zakresie sieci gazowej i elektrycznej, natomiast w zakresie sieci wodociągowej pominął zagadnienie istnienia kanalizacji deszczowej, jak również nie odniósł się w żaden sposób do kwestii potrzeb w zakresie obsługi planowanej inwestycji poprzez sieć ciepłowniczą oraz telekomunikacyjną;

10. art. 61 ust. 1 u. p. z. p. w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1 u. p. z. p. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na dopuszczeniu lokalizacji nowej zabudowy naruszającej charakter dotychczasowej zabudowy okolic ul. [...] oraz naruszającej wymogi zachowania ładu przestrzennego. Nie jest zgodne z prawdą stwierdzenie zawarte w pkt 3 analizy, że na analizowanym obszarze występuje głównie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna, gdyż wzdłuż ul. [...] przeważają budynki jednorodzinne, uzupełnione o kameralne budynki wielorodzinne. Natomiast już w pkt 4.1 analizy wskazano, iż dominującym rodzajem zabudowy na analizowanym obszarze jest zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji, wniósł o oddalenie skargi oraz podniósł, co następuje:

* nie naruszono art. 10 § 1 k. p. a., gdyż w postępowaniu przed organem drugiej instancji nie były przeprowadzone nowe dowody i gromadzone nowe materiały oraz nie były zgłaszane nowe żądania. Odnośnie możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów w postępowaniu przed organem pierwszej instancji, zauważono, iż skarżący miał możliwość wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego w odwołaniu od decyzji, z którego skorzystał,

* nie naruszono art. 9 k. p. a. poprzez mylne pouczenie skarżącego przez Prezydenta W. pismem z dnia 9 września 2009 r., ponieważ miało ono na celu zawiadomienie stron o wszczęciu postępowania, a z jego treści nie wynika, iż w dacie wydania zawiadomienia został zgromadzony materiał dowodowy. Przeciwnie, zawiadomienie to informuje, iż postępowanie dopiero zostało wszczęte,

* przy ustalaniu drugiej, wewnętrznej linii zabudowy skarżący arbitralnie w skardze wyznacza, które działki sąsiednie należy brać pod uwagę przy analizie, a które pominąć. Są to w szczególności te działki, których zabudowa wykracza poza drugą linię zabudowy postulowaną przez skarżącego,

* podobne argumenty skarżący podnosi odnośnie wskaźnika intensywności zabudowy, gdzie sugeruje pominięcie w analizie działek o największym stopniu intensywności zabudowy. Nie znajduje to oparcia w § 5 ust. 1 rozporządzenia,

* w przepisach nie ma wytycznych co do sposobu wyznaczenia wskaźnikapowierzchni biologicznie czynnej. Ponieważ jednak wskaźnik ten nie może być wyznaczony w sposób arbitralny, został on dostosowany do wskaźnika intensywności zabudowy wynikającego z analizy obszaru,

* niesłuszny jest zarzut, iż wnioskodawca nie zagwarantował wystarczającego uzbrojenia terenu. Do wniosku zostały dołączone informacje od R. Sp. z o. o., M. Sp. z o.o. oraz M. S. A. odnośnie możliwości przyłączenia mediów do przedmiotowej inwestycji. Wnioskodawca zawarł we wniosku informację, iż nie jest jeszcze przesądzony sposób dostarczania ciepła dla inwestycji (z własnego źródła lub z sieci miejskiej), co nie może być podstawą do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Podobnie jest w przypadku sieci telekomunikacyjnej,

* odnośnie pomiarów dokonywanych przez skarżącego na mapie stanowiącej załącznik do zaskarżonej decyzji wskazano, że została ona sporządzona przez uprawnionego architekta, a nawet w przypadku słuszności zgłaszanych przez skarżącego zarzutów powyższa zmiana nie włączy do obszaru analizowanego żadnych nowych nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga podlega oddaleniu, ponieważ zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Dla obszaru przedmiotowej inwestycji brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 59 ust. 1 u. p. z. p., zmiana zagospodarowania terenu wymaga ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest uzależnione od łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u. p. z. p., a mianowicie:

co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 u. p. z. p.,

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W niniejszej sprawie przedmiotowa inwestycja polega na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i miejscem postojowym w parterze przy ul. [...] przewidzianej do realizacji na działce ew. nr [...] z obrębu [...] w W.

Sąd podziela stanowisko organu, iż brak jest podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Odnosząc się do zarzutów skargi wskazać należy, co następuje.

Nie jest zasadny zarzut, że naruszono art. 10 § 1 k. p. a. w sposób mający wpływ na treść decyzji. Co prawda organ pierwszej instancji nie poinformował skarżącego o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym przed wydaniem decyzji, lecz stosowne zarzuty zostały zgłoszone w odwołaniu, przy czym należy zauważyć, iż w odwołaniu skarżący zgłosił jedynie niewielką część zarzutów, które podniósł w skardze. Natomiast jeżeli chodzi o niezawiadomienie skarżącego zgodnie z art. 10 § 1 k. p. a. przez organ odwoławczy, to dopiero wykazanie, że naruszenie zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym uniemożliwiło stronie podjęcie konkretnie wskazanej czynności procesowej (najczęściej w sferze postępowania dowodowego), a także wykazanie, że uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, daje podstawy do przyjęcia, że doszło do naruszenia art. 10 k. p. a. dającego podstawy do uchylenia decyzji (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 30 stycznia 2009 r., II SA/Op 15/08, Lex nr 519812).

Słuszne jest też stanowisko organu co do istoty pisma Prezydenta W. z dnia 9 września 2009 r. Jest ono bowiem zawiadomieniem o wszczęciu postępowania, a nie informacją o jego zakończeniu.

Co do zarzutu naruszenia art. 15 k. p. a. poprzez niedokonanie przez organ drugiej instancji kontroli instancyjnej całości decyzji Prezydenta W. i ograniczenie się do pobieżnego wyjaśnienia podnoszonych w odwołaniach zarzutów wskazać należy, że zarzut ten jest słuszny, choć zdaniem Sądu uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy. Na początku uzasadnienia swej decyzji organ odwoławczy wypowiedział się bowiem o prawidłowości dokonanej analizy i wniosków z niej płynących, choć to prawda że uczynił to w sposób dosyć ogólny.

Stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u. p. z. p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Różnice w wyznaczeniu na mapie granic obszaru analizowanego o rozmiarze 0,3-0,5 cm w ocenie Sądu nie mogły wmieć wpływu na wynik analizy.

Prawidłowe jest również ustalenie linii zabudowy w głębi działki ew. nr [...]. Do jej wyznaczenia nie można brać pod uwagę jedynie działek bezpośrednio sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji, lecz także pozostałych działek znajdujących się w obszarze analizowanym zlokalizowanych przy ul. [...], a także znajdujących się na nich zabudowań niezależnie od ich przeznaczenia.

Zdaniem Sądu także wyznaczenie wskaźnika intensywności zabudowy odbywać się powinno w zależności od średniego wskaźnika w całym obszarze analizowanym, a nie tylko na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji. Zgodnie bowiem z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Niezależnie więc od tego, czy jakaś działka znajduje się przy ul. [...], czy tez przy innej ulicy na obszarze analizowanym, należy ją wziąć pod uwagę przy ustalaniu wskaźnika intensywności zabudowy. Skoro zaś działki o wskaźniku 45% i 52% znajdują się na terenie analizowanym, należało je wziąć pod uwagę.

Słuszny jest zarzut braku uzasadnienia określenia w treści kwestionowanej decyzji udziału powierzchni biologicznie czynnej na działce oznaczonej nr [...] na 30%. Nie miało to jednak wpływu na wynik sprawy. Wskazanie na 30% powierzchni biologicznie czynnej określa jej minimalny poziom, a więc nie oznacza, iż udział powyższy nie może być większy. Równocześnie zastrzeżenie powyższe nie powoduje, iż inwestor jest uprawniony do zwiększenia procentu zabudowy ponad wskaźnik zakreślony w treści decyzji.

Podnieść też należy, iż ustalona linia orzecznicza sądów administracyjnych przyjmuje, że nie jest dopuszczalne przekształcenie postępowania o ustalenie warunków zabudowy w postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 października 2006 r., IV SA/Wa 1323/06, opubl. LEX 283553). Inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy uzyskuje bowiem tylko ogólną informację, iż możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji. Nie oznacza to jednak, że otrzyma on pozwolenie na budowę co do konkretnej, określonej w projekcie budowlanym inwestycji. W przypadku złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę możliwość realizacji konkretnej inwestycji będzie oceniana w świetle przepisów Prawa budowlanego i wydanych na jego postawie aktów wykonawczych. Na tym etapie organy są obowiązane orzekać co do badania poruszonych w postępowaniu uciążliwości (np. nasłonecznienia).

W związku z powyższym Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.).