Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 726/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2005-05-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Anna Lech (spr.) Sędziowie WSA Elżbieta Lenart WSA Monika Nowicka Protokolant Iwona Kosińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 maja 2005 r. sprawy ze skargi A.S. na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] marca 2003 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia i odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2002 r. nr [...] w części dotyczącej ustalenia odszkodowania; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz A.S. kwotę 30 (trzydzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

I SA/Wa 726/05

UZASADNIENIE

Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją z dnia [...] marca 2003 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2002 r., nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu i przyznaniu odszkodowania za wywłaszczenie prawa własności nieruchomości położonej w G. obręb: [...], działka nr [...]

W uzasadnieniu decyzji Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast przedstawił następujący stan sprawy:

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2002 r., nr [...], po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej w ramach postępowania wszczętego na wniosek Prezesa Agencji Budowy i Eksploatacji Autostrad, wywłaszczył na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości położonej w G., obręb: [...], działka nr [...], zapisanej w Kw nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w G., jako własność A.S.. W decyzji z dnia [...] listopada 2002 r. zostało jednocześnie ustalone odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości [...] zł.

Od tej decyzji Wojewody [...] A.S. złożył odwołania do Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. W odwołaniu skarżący podniósł, iż nie zgadza się z ustaloną przez Wojewodę w kwestionowanej decyzji wysokością odszkodowania. W ocenie skarżącego cena gruntu powinna bowiem wynosić 50 złotych za 1 m2.

Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast stwierdził, że przepis art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych (Dz. U. Nr 127, poz. 627 ze zm.) stanowi, iż Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad (następca Agencji Budowy i Eksploatacji Autostrad) nabywa na własność Skarbu Państwa nieruchomości na cele budowy autostrad w drodze umowy. Zgodnie zaś z art. 29 ust. 1 powołanej ustawy, po bezskutecznym upływie terminu do zawarcia umowy, nie krótszymi niż dwa miesiące od dnia otrzymania przez właściciela nieruchomości pisemnej oferty Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, na wniosek Generalnego Dyrektora wojewoda wszczyna postępowanie wywłaszczeniowe.

W piśmie z dnia 5 maja 2000 r. skierowanym do A.S. Agencja Budowy i Eksploatacji Autostrad przedstawiła ofertę zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej działki. Wobec braku odpowiedzi na tę ofertę ze strony właściciela, w dniu 19 grudnia 2000 r. Wojewoda [...] wyznaczył dodatkowy termin do zawarcia stosownej umowy - do dnia 15 stycznia 2001 r.

Agencja Budowy i Eksploatacji Autostrad wypełniła zatem ustawowy obowiązek przedstawienia oferty jako czynności mającej poprzedzić wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego.

Skoro jednak w wyznaczonym dodatkowym terminie nie doszło do zawarcia umowy, to na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy o autostradach płatnych wojewoda miał obowiązek wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego.

Sposób określenia wysokości odszkodowania został uregulowany w art. 32 powołanej ustawy o autostradach płatnych, zgodnie z którym - odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość powinno odpowiadać jej wartości rynkowej, ustalonej według stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady.

Powołany przepis nie wskazuje jednak daty, według której powinno się określać wartość nieruchomości, dlatego na podstawie odesłania zawartego w art. 37 ustawy o autostradach płatnych, mają odpowiednie zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543). W myśl zatem art. 130 tej ustawy, dla określenia wartości nieruchomości właściwa jest data wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Zatem odszkodowanie za wywłaszczoną pod autostradę nieruchomość ustała się według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej i według wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

W niniejszej sprawie Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] listopada 2002 r. ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość przy uwzględnieniu wyceny z dnia 28 września 2002 r. dokonanej przez biegłego A.K. według stanu nieruchomości na dzień 30 czerwca 1998 r., to jest na dzień uprawomocnienia się decyzji lokalizacyjnej i aktualnej wartości rynkowej, a zatem zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Odnosząc się zaś do zarzutu skarżącego dotyczącego wysokości odszkodowania i zaproponowanej ceny 50 złotych za 1m2, Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast stwierdził, iż nie zasługuje ona na uwzględnienie, skoro skarżący nie przedłożył innego operatu szacunkowego, ani też innego dowodu dyskwalifikującego operat szacunkowy wykonany na potrzeby ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Zgodnie zaś z art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie ustala się w wysokości odpowiadającej rynkowej wartości nieruchomości, a według art. 7 powołanej ustawy, jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi.

Oznacza to, że odszkodowanie nie może przewyższać wartość nieruchomości, zaś wartość nieruchomości nie zależy od swobodnego uznania strony lub organu, lecz określana jest w sposób i przez osobę ustawowo wskazaną.

Na decyzję Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast złożył skargę A.S. i wniósł o:

1. uchylenie w całości zaskarżonej decyzji, gdyż została wydana na podstawie jednostronnego materiału dowodowego;

2. wydanie orzeczenia ustalającego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w kwocie nie mniejszej jak po 50 złotych za 1m2 powierzchni wywłaszczonego gruntu.

W uzasadnieniu skargi podniósł, że nie zgadza się z ustaloną przez Wojewodę [...] wysokością przyznanego odszkodowania. Wojewoda [...] przyjął stawkę odszkodowania w kwocie [...] złotych za m2, co uważa za kwotę wyraźnie zaniżoną. Według jego wiedzy, cena gruntu winna opiewać co najmniej na kwotę 50 złotych za 1m2.

Mimo zarzutów i próśb zawartych w odwołaniu, Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast nie przeprowadził żadnego postępowania wyjaśniającego w tej sprawie i dlatego prosi o zwrócenie się do Pierwszego Urzędu Skarbowego w G. o przysłanie informacji w jakich cenach były nabywane w obrocie wolnorynkowym działki o podobnym położeniu i przeznaczeniu jak jego działka, a także jakie wartości za 1m2 przyjmowano do naliczenia podatku od darowizn i spadków.

Skarżący wniósł o powołanie biegłego, który opracuje opinię w sprawie wyceny gruntu. Skarżący podniósł również, że jeszcze jeden element sprawy nie został wzięty pod uwagę przy wydaniu decyzji przez Wojewodę [...], ani przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Mianowicie wnioskował o przyznanie mu działki zamiennej w sytuacji, gdy nie doszło do porozumienia w sprawie wysokości odszkodowania. Tej propozycji rozwiązania sporu do tej pory nikt nie rozważył.

W odpowiedzi na skargę Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumenty przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

w pierwszej kolejności podnieść należy, że zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zm.) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwy wojewódzki sąd administracyjny na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Nadto podkreślić trzeba, że sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej sprowadzającą się do kontroli prawidłowości rozstrzygnięcia będącego przedmiotem tej kontroli pod względem zgodności z przepisami prawa materialnego oraz z przepisami postępowania administracyjnego. Sąd dokonuje tej kontroli na podstawie akt sprawy i stanu prawnego istniejącego w chwili wydania zaskarżonej decyzji. Sąd nie może zatem przyznawać odszkodowania ani też prowadzić w zamian za organ postępowania dowodowego, o co wnioskował skarżący.

Skarga zasługiwała na uwzględnienie z tego względu, że organy nie wyjaśniły należycie okoliczności sprawy.

W dacie wydania decyzji przez organ drugiej instancji, to jest w dniu [...] marca 2003 r. obowiązywała ustawa z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych (Dz. U. z 2001 r. Nr 110, poz. 1192 ze zm.).

Art. 32 tej ustawy stanowi:

1. "Odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość powinno odpowiadać jej wartości rynkowej, ustalonej według stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady.

2. Wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DZ. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543).

3. Odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w razie zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

4. Odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości jest wypłacane ze środków budżetu państwa, z części której dysponentem jest Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad".

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość przedmiotowej nieruchomości opierając się między innymi na przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612). Z operatu szacunkowego wynika ponadto, że rzeczoznawca majątkowy w wycenie zastosował podejście porównawcze, metodą analizy statystycznej rynku.

W myśl § 5 powołanego wyżej rozporządzenia:

1. "Przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami albo metodą analizy statystycznej rynku.

3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

4. Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań określonych w ust. 3 przyjmuje się grupę nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, jeżeli były one przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości".

Rzeczoznawca majątkowy nie przedstawił w oparcie szacunkowym grupy nieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, dla których znane są ceny transakcyjne.

Organy obu instancji ustaliły odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość biorąc pod uwagę ustaloną wartość nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

Organ drugiej instancji nie ustosunkował się do zgłoszonego już w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji zarzutu skarżącego, że chciałby otrzymać nieruchomość zmienną oraz, że wartość nieruchomości została zaniżona.

W tej sytuacji Sąd uznał, że organy obu instancji naruszyły przepisy art. 7, 77 § 1, 107 § 3 kpa, a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Z tych względów sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c powołanej ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.

Na podstawie art. 152 powołanej wyżej ustawy sąd orzekł, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Rozstrzygnięcie to traci moc w chwili uprawomocnienia się wyroku.

O kosztach sąd orzekł na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w związku z art. 97 § 2 powołanej ustawy Przepisy wprowadzające ustawę - Praw o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.