Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 865/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2020-02-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61, art. 92 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2019 poz 1186
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.
article: art. 97 par. 1 pkt 4
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Maciej Kobak Sędziowie NSA Stanisław Śliwa WSA Marcin Kamiński /spr./ Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 lutego 2020 r. sprawy ze skargi J. L. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości -skargę oddala-


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi J. L. (skarżący) jest decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (organ odwoławczy) z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta [...] (organ I instancji) z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie nakazania usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Stan faktyczny i prawny sprawy ze skargi na powyższą decyzję przedstawia się następująco.

W wyniku dokonanych czynności kontrolnych organ I instancji wszczął postępowanie w sprawie stanu technicznego elewacji budynku zlokalizowanego na działce ew. nr 618/6 obr. [...] przy [...] w [...].

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] organ I instancji działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (k.p.a.), art. 66 ust. 1 pkt 3, art. 81 ust. 1 pkt 2 i ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (u.p.b.) nakazał skarżącemu, K. F., oraz K. S. w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości na elewacjach budynku zlokalizowanego na działce 618/6 obr. [...] przy [...] w [...], wykonać w terminie do 30 listopada 2019 r. następujące czynności:

1) zbić odspojone tynki na elewacjach budynku od strony podwórza,

2) uzupełnić ubytki cegieł w ścianach zewnętrznych od strony podwórza,

3) uzupełnić ubytki spoin między cegłami w ścianach zewnętrznych od strony podwórza,

4) odtworzyć tynk na elewacjach budynku od strony podwórza, w miejscach ubytków powstałych w wyniku skucia oraz w miejscach wszystkich pozostałych ubytków.

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że w dniu [...] lutego 2019 r. przeprowadzone zostały czynności kontrole, w toku których spisany został protokół nr [...]. W trakcie w/w kontroli ustalono, że na ścianach zewnętrznych przedmiotowego budynku od strony podwórza, tj. na fragmencie elewacji północnej oraz na elewacji zachodniej, widoczne są odparzone fragmenty tynku, które mogą grozić odpadnięciem. Z dokumentacji fotograficznej załączonej do w/w protokołu wynika również, że w ścianach zewnętrznych budynku od strony podwórza w miejscach gdzie odsłonięte zostały mury, występują ubytki cegieł i ubytki spoin między cegłami. Organ I instancji wskazał ponadto, że zły stan techniczny tynków elewacji przedmiotowego budynku potwierdza również protokół z dnia [...] listopada 2017 r. sporządzony przez K. S., posiadającą stosowne uprawnienia do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie, która w w/w protokole zaleciła zbicie odpadających tynków i uzupełnienie spoin muru zaprawą w terminie do 30 września 2018 r. Z uwagi na wyżej opisane nieprawidłowości, organ I instancji stwierdził, że budynek usytuowany na działce nr ewid. 618/6 obr. [...] przy [...] w [...], w zakresie elewacji ścian zewnętrznych od strony podwórza jest w nieodpowiednim stanie technicznym. Organ I instancji wyjaśnił, że zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b., w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Dlatego też organ I instancji z uwagi na to, że na elewacjach budynku od strony podwórza widoczne są odparzone fragmenty tynku, które mogą grozić odpadnięciem i upadkiem na przylegający garaż, nakazał zbić odspojone tynki na elewacjach od strony podwórza, a ubytki cegieł i spoin między cegłami w w/w ścianach zewnętrznych uzupełnić. Organ wyjaśnił, że ubytki tynków należy uzupełnić aby zabezpieczyć tynki istniejące przed penetracją wody i zapobiec dalszemu odspajaniu. Dalej organ I instancji wskazał, że zgodnie z art. 61 pkt 1 u.p.b., do obowiązków właścicieli, należy użytkowanie przedmiotowego budynku w sposób zgodny z jego przeznaczeniem oraz utrzymywanie w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Obowiązek nałożony w sentencji decyzji stanowi zakres robót niezbędnych do wykonania w celu doprowadzenia elewacji ścian zewnętrznych budynku od strony podwórza - do stanu prawidłowego. Ponieważ nakaz dotyczy ścian zewnętrznych, które stanowią część wspólną budynku będącego współwłasnością skarżącego, K. F. oraz K. S., organ I instancji skierował go do wszystkich współwłaścicieli budynku. Organ I instancji wyjaśnił, że jako termin wykonania robót nakazanych w decyzji, wskazał termin technicznie umożliwiający ich zrealizowanie. Roboty objęte nakazem należy wykonywać w sposób zgodny z obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi i zasadami sztuki budowlanej. O wykonaniu nakazu należy powiadomić organ w terminie 7 dni od jego wykonania, przedkładając oświadczenie osoby nadzorującej posiadającej stosowne uprawnienia, potwierdzające wykonanie w/w obowiązku.

Skarżący wniósł odwołanie od powyższej decyzji zarzucając:

I. naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 k.p.a., a to poprzez niezastosowanie się do przepisu w postaci braku podjęcia wszelkich niezbędnych czynności do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy, niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego i brak podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy;

II. naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 77 k.p.a., a to poprzez brak działania które ma na celu wyczerpujące zebranie i przeprowadzenie materiału dowodowego, brak podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy;

III. naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 8 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w niej zbyt ogólnych twierdzeń, co uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji;

IV. naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez błędne jego zastosowanie tj. art. 61 pkt 1, art. 66 ust. 1 pkt 3, art. 81 ust. 1 pkt 2 i ust. 4 u.p.b., a to poprzez błędne uznanie, iż skarżący odpowiada za nieprawidłowości w przedmiotowej nieruchomości, podczas gdy w rzeczywistości osobą odpowiedzialną za wyrządzenie uszkodzeń budynku jest wyłącznie K. F.

Po rozpoznaniu wniosku skarżącego, postanowieniem z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] organ odwoławczy odmówił zawieszenia postępowania administracyjnego w trybie odwoławczym w sprawie stanu technicznego elewacji budynku zlokalizowanego na działce nr ew. 618/6 obr. [...] przy [...] w [...]. W uzasadnieniu postanowienia organ odwoławczy wyjaśnił, że zawieszenie postępowania jest instytucją prawną tamującą bieg postępowania i opóźniającą merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy. Powinno ono mieć zastosowanie wyłącznie w przypadkach określonych przez ustawodawcę. Obowiązujące przepisy k.p.a. przewidują możliwość zawieszenia postępowania w dwóch określonych ustawowo trybach prawnych tj. obligatoryjnie (z urzędu) w oparciu o art. 97 § 1 ww. ustawy jeżeli zaistnieje jedna z przesłanek wymienionych w pkt 1 - 4 tych przepisów lub w oparciu o art. 98 § 1 tej ustawy tj. na wniosek strony, jeżeli wystąpi o to strona, na której żądanie postępowanie zostało wszczęte przy spełnieniu warunków wyszczególnionych w tym przepisie. Organ odwoławczy wskazał, że uzasadniając wniosek o zawieszenie postępowania skarżący podał, że toczy się postępowanie karne prowadzone przez Komisariat Policji [...] w [...] Nr [...], w sprawie o przestępstwo z art. 92 ust. 1 pkt 3 u.p.b. Zdaniem skarżącego jest on pokrzywdzonym wskutek remontu budynku, który prowadził K. F. Dlatego też organ nadzoru budowlanego winien wstrzymać się z wydaniem jakiegokolwiek nakazu do czasu rozstrzygnięcia postępowania karnego. W ocenie organu odwoławczego powyższe świadczy o tym, że skarżący wskazuje na wystąpienie okoliczności wymienionej w art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a., zgodnie z którym organ administracji publicznej zawiesza postępowanie gdy rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji zależy od uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd. Organ odwoławczy wyjaśnił, że termin "zagadnienie wstępne", o którym mowa w ww. przepisie, oznacza takie zagadnienie prawne o charakterze materialnym, od którego jest bezwzględnie uzależnione rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji. Organ stwierdził jednak, że postępowanie w sprawie karnej, nie rodzi sytuacji wyłaniającej problem prawny lub zagadnienie, które należałoby kwalifikować jako zagadnienie wstępne dla rozstrzygnięcia prowadzonej sprawy. Przedmiotowe postępowanie dotyczy stanu technicznego elewacji budynku zlokalizowanego na działce nr ew. 618/6 obr. [...] w [...]. Sprawa kama dotyczy odrębnego postępowania prowadzonego przez Komisariat Policji [...] w [...], którego stanowisko nie jest niezbędne do wydania orzeczenia merytorycznego w sprawie prowadzonej przez organy nadzoru budowlanego. Tym samym w ocenie organu odwoławczego w zaistniałej sytuacji nie ma przesłanek do zawieszenia niniejszego postępowania administracyjnego na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. Jednocześnie organ wskazał, że w niniejszej sprawie nie zachodzi również okoliczność obligatoryjnego zawieszenia postępowania z przyczyn określonych w art. 97 § 1 pkt 1 - 3 i pkt 5 k.p.a.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] organ odwoławczy po rozpoznaniu odwołania skarżącego, uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji w części dotyczącej pkt 4, tj. odtworzenia tynku na elewacjach budynku od strony podwórza, w miejscach ubytków powstałych w wyniku skucia oraz w miejscach wszystkich pozostałych ubytków – i w tym zakresie umorzył postępowanie, zaś w pozostałej części utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy streścił dotychczasowy przebieg postępowania i podał, że w toku postępowania odwoławczego wpłynął wniosek dowodowy skarżącego o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z opinii biegłego z zakresu budownictwa - na okoliczność wykazania, iż za nieprawidłowości ujawnione w przedmiotowym budynku odpowiada wyłącznie K. F., zaś skarżący jest poszkodowany działaniem współwłaściciela nieruchomości; na okoliczność wykazania zasadności wniesionego odwołania; na okoliczność wykazania, że skarżący nie powinien zostać zobowiązany do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości na elewacjach budynku zlokalizowanego na działce 618/6 obr. [...] w [...]. Organ odwoławczy wyjaśnił, że właściciel lub zarządca obiektu budowlanego, zgodnie z art. 61 pkt 1 u.p.b. ma obowiązek utrzymania i użytkowania obiektu w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Przez należyty stan techniczny obiektu budowlanego rozumieć należy sprawność techniczną obiektu jako całości, a także poszczególnych jego elementów, wyznaczoną na podstawie przepisów prawa, w tym przepisów techniczno-budowlanych, a także zasad wiedzy technicznej. W celu zapewnienia utrzymywania obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym ustawodawca przewidział system kontroli stanu technicznego obiektów budowlanych, a obowiązkiem ich przeprowadzania obciążył właściciela i zarządcę obiektu. Dalej organ odwoławczy wyjaśnił, że podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowi art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b., zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Organ odwoławczy stwierdził, że z akt sprawy jednoznacznie wynika, iż odparzone fragmenty tynku na elewacji przedmiotowego budynku w ścianach zewnętrznych od strony podwórza, mogą grozić odpadnięciem. Podzielając stanowisko organu I instancji organ stwierdził, że bezsprzecznie istnieje konieczność wykonania robót budowlanych polegających na zbiciu odspojonych tynków oraz uzupełnieniu ubytków cegieł i spoin między cegłami w w/w ścianach zewnętrznych budynku. Organ odwoławczy wyjaśnił, że celem przepisu art. 66 u.p.b. jest utrzymanie obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym, dlatego decyzja wydana w celu korygowania stwierdzonych nieprawidłowości, dokładnie określa czynności, które właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany wykonać aby doprowadzić obiekt budowlany do stanu odpowiadającego wymogom bezpieczeństwa, a także normom technicznym. Mając na uwadze cel przywołanego przepisu organ stwierdził, że wydany przez organ I instancji nakaz odtworzenia tynku na elewacjach budynku w miejscach ubytków powstałych w wyniku skucia oraz w miejscach wszystkich pozostałych ubytków, nie wiąże się z nakazem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku. Wydany w tym zakresie nakaz wykracza poza zakres usunięcia nieprawidłowości, o którym mowa w art. 66 u.p.b. i nie może być objęty dyspozycją tego przepisu. Wobec powyższego organ odwoławczy stwierdził, że należało zreformować zaskarżoną decyzję. Organ wyjaśnił, że podstawę prawną do zreformowania zaskarżonej decyzji daje organowi odwoławczemu art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., natomiast podstawą do nałożenia wymienionego w sentencji decyzji obowiązku jest przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b. Organ odwoławczy wskazał, że w toczącym się postępowaniu brały udział służby konserwatorskie, nie wnosząc zastrzeżenia co do nałożonego obowiązku. Tym samym wskazane roboty mogą być wykonywane bez zagrożenia dla dobra kultury. Odnosząc się do argumentów podnoszonych w odwołaniu oraz wniosku dowodowym organ odwoławczy stwierdził, że w świetle przytoczonych uwarunkowań nie mają one wpływu na sposób rozstrzygnięcia sprawy i dlatego przy podejmowaniu niniejszej decyzji nie zostały uwzględnione. Przepis art. 66 ust. 1 u.p.b. dotyczy utrzymania obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym. Nakłada on na organy nadzoru budowlanego obowiązek interwencji, poprzez wydanie stosownej decyzji w stosunku do właściciela lub zarządcy obiektu w sytuacji, kiedy obiekt ten nie znajduje się w należytym stanie technicznym. Środki przewidziane tym przepisem mają charakter interwencyjny służący zapobieżeniu powstania niebezpieczeństwa, w wyniku niewłaściwego utrzymywania obiektu budowlanego. Ponieważ w rozpatrywanej sprawie, nieprawidłowości dotyczą elewacji na ścianach zewnętrznych budynku, które stanowią część wspólną kilku współwłaścicieli tego budynku, organ I instancji prawidłowo zobowiązał wszystkich współwłaścicieli do wykonania nałożonych obowiązków. Art. 66 u.p.b. jasno bowiem precyzuje kto jest odpowiedzialny za utrzymanie obiektu w należytym stanie technicznym. Organ nadzoru budowlanego nie rozstrzyga i nie bierze pod uwagę jaka była przyczyna powstania nieprawidłowości, oraz w wyniku czyich działań one powstały. Naruszenie prawa własności nie jest naruszeniem prawa o jakim stanowią przepisy prawa materialnego. Usuwanie skutków naruszenia prawa własności nie może odbywać się w postępowaniu administracyjnym prowadzonym przez organy nadzoru budowlanego, w oparciu o przepisy u.p.b. Wszelkich roszczeń z tego tytułu można dochodzić na drodze cywilno- prawnej.

W ustawowym terminie skarżący wniósł skargę na powyższą decyzję, zaskarżając ją w części, tj. w zakresie ustępu drugiego, w którym organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję organu I instancji w części. Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił:

I. naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 k.p.a., a to poprzez niezastosowanie się do przepisu w postaci braku podjęcia wszelkich niezbędnych czynności do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy, niewyczerpujące zebranie materiału dowodowego i brak podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy;

II. naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 77 k.p.a., a to poprzez brak działania które ma na celu wyczerpujące zebranie i przeprowadzenie materiału dowodowego, brak podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, brak powołania biegłego sądowego o którego wnioskował skarżący;

III. naruszenie przepisów prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 8 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w niej zbyt ogólnych twierdzeń, co uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji;

IV. naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez błędne jego zastosowanie tj. art. 61, art. 66 ust. 1 pkt 3, art. 81 ust. 1 pkt 2 i ust. 4 u.p.b., a to poprzez błędne uznanie, iż skarżący odpowiada za nieprawidłowości w przedmiotowej nieruchomości, podczas gdy w rzeczywistości osobą odpowiedzialną za wyrządzenie uszkodzeń budynku jest wyłącznie K. F.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o: zmianę zaskarżonej decyzji w części poprzez uwzględnienie odwołania w całości, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji w części, tj. w ustępie drugim gdzie organ utrzymał część zaskarżonej decyzji w mocy, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji w części, tj. w ustępie drugim gdzie organ utrzymał część zaskarżonej decyzji w mocy i przekazanie sprawy w tym zakresie do ponownego rozpatrzenia, a ponadto o przeprowadzenie dowodów z dokumentów oraz powołanie biegłego sądowego z zakresu budownictwa - na okoliczność wykazania, iż za nieprawidłowości ujawnione w przedmiotowym budynku odpowiada wyłącznie K. F., zaś skarżący jest poszkodowany działaniem współwłaściciela nieruchomości K. F., na okoliczność wykazania zasadności wniesionego odwołania, oraz na okoliczność wykazania, że skarżący nie powinien zostać zobowiązany do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości na elewacjach budynku zlokalizowanego na działce 618/6 obr. [...] przy [...] w [...], a w razie uznania przez Sąd, że do przeprowadzenia wskazanych dowodów konieczne jest przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, skarżący wniósł aby Sąd nakazał organowi przeprowadzenie wskazanych dowodów.

W uzasadnieniu skargi skarżący przytoczył argumentację oraz orzeczenia sądów administracyjnych na poparcie swojego stanowiska.

Ponadto w piśmie procesowym z dnia 17 grudnia 2019 r. skarżący wniósł o objęcie kontrolą w trybie art. 135 p.p.s.a. również postanowienia organu odwoławczego z dnia [...] czerwca 2019 r. o odmowie zawieszenia postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jako bezzasadna została oddalona, albowiem Sąd nie stwierdził takich naruszeń prawa materialnego lub procesowego, których postać lub stopień miały lub mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy rozumiany jako treść końcowego rozstrzygnięcia.

Przedmiotowa nieruchomość stanowi nieruchomość wspólną w zakresie części wspólnych budynku zlokalizowanego w [...] (ul. [...]) oraz gruntu znajdującego się pod tym budynkiem, w której udziały posiadają skarżący (udział w wysokości ¾) oraz wspólnicy spółki cywilnej – K. F. i K. S. (udział w wysokości ¼). Ponadto skarżący jest właścicielem lokali znajdujących się na piętrach I i III, natomiast K. F. i K. S. są współwłaścicielami lokalu znajdującego się na piętrze II. W toku postępowania, na podstawie protokołu z czynności kontrolnych z dnia [...] lutego 2018 r. i załączników do tego protokołu (dokumentacji zdjęciowej) oraz protokołu z kontroli bezpiecznego użytkowania budynku z dnia [...] listopada 2017 r., stwierdzono m.in., że na ścianach zewnętrznych budynku od strony podwórza widoczne są miejsca z odpadającym tynkiem, w ścianach zewnętrznych budynku od strony podwórza występują miejsca z ubytkami cegieł oraz braki w zakresie spoin między cegłami. Powyższe ustalenia i oceny w zakresie nieodpowiedniego stanu technicznego elewacji budynku (art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b.) zostały poczynione przez upoważnionych pracowników organu pierwszej instancji, w tym pracownika dysponującego wiedzą ekspercką (D. B.). W związku z powyższym organy nadzoru budowlanego orzekające w sprawie uznały, że adresatami nakazu wydanego na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 61 u.p.b. powinni być wszyscy współwłaściciele nieruchomości wspólnej, to jest skarżący oraz wspólnicy spółki cywilnej – K. F. i K. S.

Zakres podmiotowy obowiązku z art. 66 ust. 1 u.p.b., skonkretyzowanego zaskarżoną decyzją został zakwestionowany przez skarżącego, który podniósł w toku postępowania oraz w skardze, że za nieodpowiedni stan elewacji zewnętrznej budynku wyłączną odpowiedzialność ponosi K. F., który wykonał bez zgody skarżącego oraz z naruszeniem przepisów prawa budowlanego roboty budowlane polegające na remoncie lokalu na piętrze drugim budynku oraz w zakresie części wspólnej budynku. (zob. załączone do odwołania pismo K. F. z dnia 4 marca 2016 r. oraz prywatna opinia techniczna sporządzona na zlecenie skarżącego). W ocenie skarżącego działania K. F. wyrządziły mu szkodę i w związku z powyższym nie powinien być on adresatem obowiązku nałożonego na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b.

Sąd po dokonaniu oceny legalności stanowiska zajętego przez organy orzekające w przedmiotowej sprawie stwierdził, że zarzuty skarżącego nie mają usprawiedliwionych podstaw.

Zgodnie z art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 u.p.b. adresatem obowiązków w zakresie utrzymywania i użytkowania obiektów budowlanych zgodnie z zasadami określonymi w art. 5 ust. 2 u.p.b. jest właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. W przypadku obiektów budowalnych stanowiących przedmiot współwłasności zasadą jest, że decyzja wydawana na podstawie art. 66 ust. 1 u.p.b. jest kierowana do wszystkich współwłaścicieli tego obiektu, niezależnie od wielkości udziałów we wspólnym prawie oraz niezależnie od stopnia osobistej odpowiedzialności lub przyczynienia się danego współwłaściciela do powstania stanu odpowiadającego przesłankom materialnoprawnym z art. 66 ust. 1 u.p.b. (por. np. A. Despot-Młdanowicz, w: A. Gliniecki (red.), Prawo budowlane. Komentarz, WK 2016, pkt 10). Kwestie ewentualnych rozliczeń cywilnoprawnych pomiędzy współwłaścicielami lub ich osobistej odpowiedzialności (np. deliktowej lub karnej) nie należą do właściwości organów nadzoru budowlanego i nie stanowią przesłanek wydania rozstrzygnięcia konkretyzującego obowiązki określone w art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 u.p.b.

W przedmiotowej sprawie organy orzekając na podstawie art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 u.p.b. dokonały prawidłowej konkretyzacji podmiotowej obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznych zewnętrznych elewacji budynku. Ponieważ w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (u.w.l.), elewacje zewnętrzne budynku jako samodzielnego obiektu budowlanego stanowią niewątpliwie taką część budynku, która nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dlatego prawidłowo kontrolowane organy uznały, że nakaz decyzyjny należy skierować do wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, a więc nie tylko do skarżącego, lecz także do pozostałych współwłaścicieli. Zgodnie z art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l. w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Nieruchomość wspólną stanowią natomiast grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W takiej sytuacji wszyscy współwłaściciele nieruchomości wspólnej są zobowiązaniu do wykonania nałożonego na nich obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie stanu elewacji zewnętrznych budynku jako części nieruchomości wspólnej, natomiast sprawy rozliczeń finansowych pomiędzy współwłaścicielami i ich odpowiedzialności prawnej za doprowadzenie do nieodpowiedniego stanu technicznego budynku (w tym odpowiedzialności odszkodowawczej deliktowej) nie należą do właściwości organów nadzoru budowlanego.

Osobno należy podkreślić, że jeżeli w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych (w przedmiotowej sprawie wyodrębniono trzy lokale) nie dojdzie do umownego określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną, w szczególności do powierzenia zarządu osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 i art. 19 u.w.l.), w zakresie zarządu nieruchomością wspólną obowiązują odpowiednio stosowane przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 u.w.l.). Oznacza to, że w zakresie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli tej nieruchomości oraz ich współdziałanie (art. 199 i 200 k.c. w zw. z art. 19 u.w.l.). Zapewnienie skutecznego i prawnie dopuszczalnego wykonania obowiązku wykonania prac remontowych lub konserwatorskich w zakresie elewacji zewnętrznej budynku wymagało zatem skierowania decyzji do wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, niezależnie od ich osobistej odpowiedzialności za powstanie stanu, o którym mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 u.p.b.

Bezzasadne okazały się także dalsze zarzuty skargi. W sprawie nie zaistniała potrzeba dopuszczania dodatkowego dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa celem wykazania odpowiedzialności K. F. za powstanie stanu nieodpowiedniego stanu technicznego elewacji zewnętrznej budynku. Nieodpowiedni stan techniczny elewacji wynika z zalegających w aktach protokołów, dokumentacji fotograficznej oraz oceny eksperckiej pracowników organu. Zakres ewentualnej odpowiedzialności deliktowej, administracyjnej lub nawet karnej K. F. za nielegalne wykonanie określonych robót budowlanych może być natomiast badany przez właściwe organy lub sądy w przewidzianych do tego procedurach. Nie jest także przesłanką materialnoprawną wpływającą na treść rozstrzygnięcia sprawy przewidzianej w art. 66 ust. 1 u.p.b. okoliczność wszczęcia postępowania w sprawie o wykroczenie z art. 92 ust. 1 pkt 3 u.p.b. Nie jest to zagadnienie prejudycjalne w rozumieniu art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. w przedmiotowej sprawie. Tym samym jako prawidłowe należy ocenić postanowienie organu odwoławczego z dnia [...] czerwca 2019 r. w przedmiocie odmowy zawieszenia postępowania odwoławczego do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie dotyczącej powyższego wykroczenia.

Na zakończenie Sąd stwierdza również, że – jak zdaje się dostrzegać to sam skarżący (s. 8 skargi) – działania K. F. zostały również ocenione odrębnie przez organy nadzoru budowlanego w odrębnej sprawie, w której wydano decyzję z dnia [...] kwietnia 2019 r. nakazującą tej osobie zaniechanie dalszych robót budowalnych wykonywanych w lokalu zlokalizowanym na piętrze drugim budynku.

Mając zatem na względzie, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa w zakresie wyznaczonym w art. 145 § 1 p.p.s.a., Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.