Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1962/06
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2008-01-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 36  ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 141  par. 4,  art. 145  par. 1  pkt 1  lit. a i c
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Małgorzata Stahl ( spr.) Sędziowie sędzia NSA Zygmunt Niewiadomski sędzia NSA Grażyna Radzicka Protokolant Renata Sapieha po rozpoznaniu w dniu 30 stycznia 2008 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej J. Z., S. N., S. C. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 lipca 2006 r., sygn. akt IV SA/Wa 607/06 w sprawie ze skargi S. N., S. C., J. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...], nr [...] w przedmiocie opłaty pobieranej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 5 lipca 2006 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargi S. C., S. N. i J. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta miasta [...] W. z dnia [...] orzekającą o pobraniu opłaty za wzrost wartości nieruchomości położonej w W. przy ul. [...] spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że wysokość opłaty planistycznej została określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2003 r., organ II instancji nie znalazł podstaw do zakwestionowania tej oceny, przy ustaleniu której rzeczoznawca wziął pod uwagę cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w obu planach miejscowych, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania, dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. W skardze do sądu administracyjnego skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji, zarzucając naruszenie przepisów art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz postępowania administracyjnego – art. 7, 10, 77, 79, 107 k.p.a. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Oddalając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wskazał, że wysokość renty planistycznej – zgodnie z art. 37 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ustala się na dzień jej sprzedaży i stanowi ją różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Podstawą ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości był sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. W ocenie Sądu operat został sporządzony zgodnie z wymogami ustawy z dnia 21 sierpnia 10997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zm.) i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924). Organ oceniając go jako dowód słusznie nie znalazł zaś podstaw do zakwestionowania wyceny nieruchomości w nim dokonanej. Organ oparł ocenę na przekonujących podstawach, w sposób wyczerpujący odniósł się do zgłoszonych przez strony zarzutów pod adresem operatu szacunkowego i decyzji organu I instancji i w efekcie przeprowadził prawidłową analizę ustaleń dotychczasowego planu zagospodarowania przestrzennego w stosunku do ustaleń nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sąd uznał za bezpodstawne twierdzenia skarżących, iż organ naruszył art. 10 i 79 k.p.a. poprzez fakt, że zawiadomienie o wizji lokalnej zostało wysłane do skarżących listem zwykłym i to przez rzeczoznawcę, a nie organ prowadzący postępowanie, skoro to operat szacunkowy, a nie dowód z oględzin nieruchomości, stanowi podstawę ustalenia renty planistycznej. Z tych przyczyn Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi.

W skardze kasacyjnej od tego wyroku wniesionej w imieniu skarżących zarzucono: naruszenie przepisów prawa materialnego – art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez jego niewłaściwe zastosowanie w sytuacji gdy nie zachodziły przesłanki uzasadniające zastosowanie tego przepisu, naruszenie przepisów postępowania przez niewłaściwe uznanie, że wzrost wartości nieruchomości nastąpił w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 1999 r. pomimo, że z operatu szacunkowego nie wynika, aby bezpośrednią przyczyną wzrostu wartości nieruchomości był fakt uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym wniesiono o uchylenie wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania i o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono, że zmiana miejscowego planu nie wpłynęła na możliwość inwestowania na tym terenie, który jeszcze przed zmianą jego przeznaczenia był objęty przedsięwzięciem inwestycyjnym (budowa osiedla [...]), a na terenie tym już ówcześnie funkcjonowało ponad 100 domów jednorodzinnych. Operat szacunkowy został sporządzony w oderwaniu od powyższych okoliczności. Uchwalenie nowego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego nie spowodowało istotnej zmiany w możliwościach zagospodarowania terenu i nie spowodowało także wzrostu wartości nieruchomości.

Odrębnie podniesiono, że fakt uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest wystarczającą przesłanką pobierania renty planistycznej. Niezbędne jest wykazanie, że pomiędzy wzrostem wartości zbywanej nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym a ustaleniami planu powinien istnieć związek przyczynowy, zdaniem skarżących związek ten nie został wykazany.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga kasacyjna nie ma uzasadnionych podstaw.

Nie może być uznany za zasadny zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) przez jego niewłaściwe zastosowanie. W świetle powołanego przepisu "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości...". O zastosowaniu powyższego przepisu decyduje fakt wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany planu przy czym nie musi to być jedyna (wyłączna) przesłanka wzrostu wartości nieruchomości. Wystarczy że można wykazać że uchwalenie planu lub jego zmiana wpłynęły na wzrost wartości nieruchomości a w rozpoznawanej sprawie wynika to z operatu szacunkowego, ocenionego w sposób wnikliwy przez organy administracji.

Wbrew stanowisku skarżących nastąpiła taka zmiana planu, która wpływa na wzrost wartości nieruchomości. W planie obowiązującym do dnia [...] sierpnia 1999 r. przedmiotowa nieruchomość była położona w obszarze [...], określonym wprawdzie jako strefa urbanizacyjna, z możliwością użytkowania terenu według stanu istniejącego, ale zarazem z możliwością zabudowy jednorodzinnej jedynie plombowej wzdłuż istniejących ulic. W nowym planie nieruchomość znajduje się w strefie budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego (MN) w której taka zabudowa jest przeznaczeniem podstawowym a nie jedynie możliwością, objętą szeregiem ograniczeń. Okoliczność, że jeszcze pod rządem poprzedniego planu na tym obszarze planu realizowana była inwestycja polegająca na budowie osiedla [...] nie może mieć wpływu na ocenę poprzedniej i obecnej regulacji planu miejscowego. Nie może być także brana pod uwagę konstatacja rzeczoznawcy o często nieracjonalnych zachowaniach sprzedających i kupujących.

Nie są zasadne także zarzuty naruszenia wskazanych przepisów postępowania. Przepis art. 141 § 4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) określa elementy uzasadnienia wyroku – powinno ono zawierać zwięzłe przedstawienia stanu sprawy, zarzutów podniesionych w skardze, stanowisk pozostałych stron, podstawę prawną rozstrzygnięcia. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku te wymogi spełnia a w uzasadnieniu skargi kasacyjnej brak odniesienia się do tego zarzutu i wykazania, że ewentualne naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy. Z kolei przepis art. 151 P.p.s.a. stanowi, że w razie nieuwzględnienia skargi sąd skargę oddala i tak właśnie postąpił Sąd I instancji. Nie wiadomo zatem (brak w uzasadnieniu skargi kasacyjnej odniesienia do tego zarzutu) na czym miałoby polegać to naruszenie i dlaczego było ono istotne.

Nie może być uznany za zasadny, w kontekście braku zasadności zarzutu naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i niezasadności pozostałych zarzutów proceduralnych, także zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. Jak wskazano wyżej, nastąpiła zmiana postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i to taka, która wartość nieruchomości zwiększa. Dla oceny tego wpływu nie mają decydującego znaczenia ani mody, ani sąsiedztwo ani wcześniejsze realizowanie, na nieznanych Sądowi podstawach, inwestycji w postaci osiedla. Zarówno wymogi ustawowe zawarte w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) jak i wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, poz. 1924) zostały zachowane, co wywodzi Sąd I Instancji a prawidłowość operatu nie była zakwestionowana poprzez zwrócenie się do właściwego organu rzeczoznawców.

Z uwagi na powyższe, na podstawie art. 184 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi , orzeczono jak w sentencji.