Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA 3455/02
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2004-04-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Teresa Kobylewska /spr./ Sędziowie Tadeusz Cysek asesor WSA Wanda Zielińska-Baran Protokolant Grażyna Dalba po rozpoznaniu w dniu 21 kwietnia 2004 r. sprawy ze skargi A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2002 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz A.W. 851,80 zł /osiemset pięćdziesiąt jeden złotych 80/100/tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego, III orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2002 r. znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania A.W., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w związku z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 89, poz. 415 ze zm.) utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] maja 2002 r. ustalającą dla A.W. jednorazową opłatę w wysokości 42 589 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych we wsi B. na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi B., A.. i L., położonych w gminie S..

W uzasadnieniu decyzji podniesiono, że w związku z podjęciem przez Radę Gminy S. w dniu [...] lutego 1998 r. uchwały Nr [...] zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi B., A. i L. obejmujący obszar, na którym położone są działki o nr ewid. [...] i [...], zmienił się status prawny tych działek położonych we wsi B. z przeznaczenia rolnego na cele nierolnicze - budownictwa mieszkaniowo-usługowego. Rada Gminy S. określiła stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty związanej ze wzrostem wartości tych terenów w wysokości 25 %.

W dniu 9 grudnia 1998 r. dotychczasowa właścicielka – A.W. sprzedała aktem notarialnym przedmiotową nieruchomość, oznaczoną nr [...] i [...].

A.W. nie udokumentowała, że poniosła nakłady w okresie pomiędzy wejściem w życie uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a dniem zbycia nieruchomości, które zwiększałyby jej wartość.

Zdaniem organu odwoławczego, zarzuty skarżącej dotyczące operatu szacunkowego są bezpodstawne, gdyż został on wykonany zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21.VIII. 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 46 z 2000 r., poz. 543 ze zm.) oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 7.VII.1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło także, że zarówno organ odwoławczy, jak i organ I instancji nie może kwestionować "ani poczynionych przez biegłego rzeczoznawcę ustaleń, ani przyjętej przez niego metodologii wyceny przedmiotowych nieruchomości". Wartość nieruchomości została wyliczona przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego oraz - wbrew twierdzeniu skarżącej -na dzień zbycia nieruchomości.

Zdaniem organu odwoławczego fakt wydania decyzji po dwóch latach od daty zbycia nieruchomości nie wpłynął na ustalony w operacie szacunkowym wzrost nieruchomości. Nie wydanie przez organ I instancji decyzji w terminie, o którym mowa w ust. 9 art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie może stanowić samo przez się podstawy do uchylenia takiej decyzji. Termin w nim przewidziany, określony jako "bezzwłocznie" jest terminem o charakterze instrukcyjnym, a nie prekluzyjnym.

Biorąc powyższe pod uwagę organ odwoławczy uznał, że ustalona przez Wójta Gminy S. opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na kwotę 42 589 zł jest zgodna z przepisami prawa materialnego i formalnego.

Skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosła A.W., domagając się uchylenia lub stwierdzenia nieważności decyzji obu organów administracyjnych.

Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 36 ust. 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez zaniechanie przeprowadzenia postępowania dowodowego na okoliczność poniesionych przez nią nakładów na działki będące przedmiotem sprzedaży w grudniu 1998 r., w okresie pomiędzy uchwaleniem planu w lutym 1998 r. a sprzedażą, pomimo złożenia przez nią oświadczenia w przedmiocie nakładów i podniesienia tej kwestii w czasie rozprawy administracyjnej. Zarzuciła, że organ nie pouczył jej o tym, jakiego rodzaju wydatki można uznać za nakłady w rozumieniu art. 36 ust. 5 ustawy.

Ponadto skarżąca kwestionowała ustalenia operatu szacunkowego, zarzucając mu przyjęcie stanu faktycznego nieruchomości na dzień wizji lokalnej — [...] luty 2001 r., a nie na dzień sprzedaży - grudzień 1998 r. Zarzuciła, że nie podano w nim żadnych źródeł porównawczych dla sprzedaży analogicznych nieruchomości przed lutym 1998 r. Ponadto w operacie nawiązano do ceny nieruchomości wyrażonej w dolarach USA, kursu dolara wobec złotego w takim lub innym dniu, abstrahując zarazem od faktu, że w aktach notarialnych cena została wyrażona w złotych polskich i stanowiła dla każdej ze sprzedanych działek kwotę 121 000 zł. Kwestionowała przyjęcie przez organy wartości nieruchomości znacznie wyższej, wynikającej z operatu szacunkowego, zamiast kwoty faktycznie uzyskanej ze sprzedaży. Podniosła także, że operat został sporządzony po upływie ponad 2 lat od daty sprzedaży, a ustawa nie określa jak powinien postąpić rzeczoznawca, gdy jest znaczna różnica czasowa między datą sprzedaży a datą sporządzenia opinii. Zarzuciła w związku z tym naruszenie art. 36 ust. 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w kontekście art. 36 ust. 8 tej ustawy, wobec braku "niezwłocznego" wydania decyzji o opłacie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, mimo powzięcia wiadomości przez Wójta gminy S. wiadomości o sprzedaży określonych działek na przełomie grudnia 1998 r. i stycznia 1999 r., a w konsekwencji naruszenie przepisu art. 19 kpa w związku z brakiem istnienia przepisu prawa materialnego, który by upoważniał Wójta do wydania decyzji w maju 2002 r. w związku ze sprzedażą określonych nieruchomości w grudniu 1998 r.

Zdaniem skarżącej w sprawie winna być zastosowana ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. podtrzymało argumenty zawarte w uzasadnieniu decyzji i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Istota obowiązku uregulowanego w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), zwanej dalej ustawą, stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do działek, opracowaniem mapy do celów projektowych nie są nakładem mającym wpływ na wzrost wartości nieruchomości, lecz wydatkiem poniesionym w związku z podziałem nieruchomości dokonanym z inicjatywy sprzedającego. Organ jednak winien był w przypadku zgłoszenia przez skarżącą poniesienia nakładów pouczyć, że chodzi o wydatki zwiększające wartość nieruchomości i ocenić te, które zostały zgłoszone przez stronę i ewentualnie powołać na tę okoliczność biegłego.

Za niezasadny natomiast uznać należy zarzut, że niewydanie decyzji bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego umowy zbycia nieruchomości uniemożliwia wydanie decyzji wymierzającej opłatę planistyczną. Termin "bezzwłocznie" należy rozumieć jako działanie bez zbędnej zwłoki, bez nieuzasadnionego powstrzymania się od nadania sprawie biegu i załatwienia jej. W rozpoznawanej sprawie ustalenie opłaty nastąpiło po upływie ponad dwóch lat od doręczenia wypisu aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości. Takie postępowanie Wójta Gminy S. stanowi ewidentne naruszenie terminu określonego w art. 36 ust. 9 ustawy. Termin ten jest jednak terminem o charakterze procesowym, w związku z czym jego przekroczenie nie wyłącza możliwości orzekania w sprawie i nie powoduje utraty kompetencji przez organ. Terminem prekluzyjnym jest natomiast termin 5-letni od daty, w której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące - art. 36 ust. 6 ustawy. Ten termin został w sprawie zachowany.

Natomiast naruszenie przepisu art. 36 ust. 9 ustawy mogłoby prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji, gdyby mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt lc ustawy z dnia 30 sierpnia 2000 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Taka sytuacja miała miejsce w sprawie niniejszej, gdyż przy wycenie przedmiotowej nieruchomości uwzględniono w operacie szacunkowym ceny sprzedaży nieruchomości zawartych około 2 lata później, bez wykazania czy inne czynniki mogły mieć wpływ na wysokość ceny. Organ winien był ocenić czy upływ czasu nie spowodował pogorszenia sytuacji skarżącej i czy ewentualna zmiana cen nieruchomości nie miała wpływu na wysokość ustalonej opłaty.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania (art. 7, 77 i 107 § 3 kpa), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i na podstawie art. 145 § 1 pkt lc ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 135, poz. 1270) w zw. z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271) orzekł jak w wyroku. Orzeczenie o kosztach postępowania uzasadnia art. 200 cyt. ustawy. Na podstawie art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku.