Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt I SA/Bk 540/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2019-11-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Izba Skarbowa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 110u
journal: Dz.U. 2018 poz 1314
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Anna Dziemianowicz, Sędziowie sędzia WSA Paweł Janusz Lewkowicz,, sędzia WSA Andrzej Melezini (spr.), , po rozpoznaniu w Wydziale I na posiedzeniu niejawnym w dniu 13 listopada 2019 r. w trybie uproszczonym sprawy ze skargi K. J. J. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w B. z dnia [...] sierpnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie uznania za niezasadny zarzutu zaniżonego oszacowania wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej oddala skargę


UZASADNIENIE

Naczelnik Urzędu Skarbowego w S. prowadzi wobec K. J. postępowanie egzekucyjne na podstawie tytułu wykonawczego nr [...] z [...] lutego 2013 r., wystawionego przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w L., w związku z nieuiszczeniem kwoty przepadku równowartości korzyści majątkowej orzeczonej wyrokiem Sądu Okręgowego w L. IV Wydział Karny z [...] grudnia 2010 r.

W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego organ egzekucyjny zawiadomieniem z [...] maja 2016 r. dokonał zajęcia nieruchomości gruntowej, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z przyległym budynkiem gospodarczym, położonej w P. przy ul. [...]. Zawiadomienie o zajęciu nieruchomości doręczono stronie [...] maja 2016 r. Wniosek o wpis w księdze wieczystej ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości organ egzekucyjny przesłał [...] maja 2016 r. do Sądu Rejonowego w A. VIII Zamiejscowego Wydziału Ksiąg Wieczystych z siedzibą w S. Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji sąd wpisał [...] maja 2016 r.

Zawiadomieniem z [...] stycznia 2018 r. organ egzekucyjny wyznaczył na [...] lutego 2018 r. termin rozpoczęcia opisu i oszacowania wartości nieruchomości i termin jego ukończenia na [...] marca 2018 r. Zawiadomieniem z [...] stycznia 2018 r. organ poinformował stronę o wyznaczonym na [...] lutego 2018 r. terminie oględzin zajętej nieruchomości.

Postanowieniem z [...] stycznia 2017 r. organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego do oszacowania wartości zajętej nieruchomości i ustalenia jej wartości w formie operatu szacunkowego. Oględziny nieruchomości odbyły się w wyznaczonym dniu, a z czynności tej sporządzono protokół, z którego wynika, że pomimo prawidłowego powiadomienia nie stawiła się strona i pozostali uczestnicy postępowania egzekucyjnego. Oględzin budynku mieszkalnego znajdującego się na działce dokonano jedynie z zewnątrz, ponieważ nie został on udostępniony do oględzin. Operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości rzeczoznawca sporządził [...] marca 2018 r. Zakończenie opisu i oszacowania wartości nieruchomości nastąpiło w wyznaczonym dniu, tj. [...] marca 2018 r. sporządzeniem protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Pismem z [...] marca 2018 r. strona wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Pismem z [...] kwietnia 2018 r. organ egzekucyjny wyznaczył na [...] maja 2018 r. dodatkowy termin oględzin nieruchomości. Oględziny nieruchomości zostały przeprowadzone w wyznaczonym dniu. Uczestniczyła w nich strona oraz przedstawiciel organu egzekucyjnego i rzeczoznawca majątkowy. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] maja 2018 r. wyjaśnił, że po przeprowadzonych w obecności strony oględzinach nieruchomości stwierdził, że stan wykończenia wewnątrz budynku jest wyższy niż wynikający z dokumentacji projektowej, a zastosowane materiały wykończeniowe są wysokiej jakości.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w S. postanowieniem z [...] czerwca 2018 r., nr 2012- [...], po rozpatrzeniu zgłoszonych przez stronę zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości uznał za zasadny zarzut zbyt niskiej wyceny nieruchomości, natomiast jako niezasadne uznał zarzuty braku powiadomienia strony o wykonaniu i złożeniu do akt sprawy dowodu w postaci operatu szacunkowego nieruchomości i braku powiadomienia dzierżawcy nieruchomości o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w B. postanowieniem z [...] lipca 2018 r., nr [...], utrzymał w mocy postanowienie organu egzekucyjnego w zaskarżonej części.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wyrokiem z 20 lutego 2019 r., sygn. I SA/Bk 570/18, oddalił skargę strony na ww. postanowienie.

Na podstawie ponownie przeprowadzonych oględzin nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządził [...] maja 2018 r. operat szacunkowy nieruchomości. W związku z tym zawiadomieniem z [...] sierpnia 2018 r. organ egzekucyjny zawiadomił uczestników postępowania o nowym terminie zakończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości wyznaczonym na [...] września 2018 r.

Z uwagi na wstrzymanie przez DIAS z urzędu czynności egzekucyjnych związanych z egzekucją z nieruchomości do czasu rozpatrzenia przez WSA w Białymstoku skargi na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w B. z [...] lipca 2018 r., nr [...], organ egzekucyjny odwołał termin zakończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Zawiadomieniem z [...] marca 2019 r. organ egzekucyjny podjął czynności egzekucyjne związane z egzekucją z nieruchomości. Następnie zawiadomieniem i obwieszczeniem z [...] marca 2019 r. wyznaczył na [...] kwietnia 2019 r. termin zakończenia opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Przed zakończeniem opisu i oszacowania wartości nieruchomości, przedstawiciel organu egzekucyjnego w obecności strony dokonał dodatkowych oględzin nieruchomości. W protokole oględzin odnotował, że dom jest w miarę potrzeb doraźnie remontowany oraz że jesienią 2018 r. został dostawiony piec na paliwo stałe. Zakończenie opisu i oszacowania wartości nieruchomości nastąpiło sporządzeniem [...] kwietnia 2019 r. protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Pismem z [...] kwietnia 2019 r. strona wniosła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wskazała na uchybienia dotyczące okoliczności faktycznych nieujętych lub błędnie ujętych w opisie. Zarzuciła także, że wartość nieruchomości została znacząco zaniżona, gdyż w jej ocenie przekracza 2 mln zł. Strona wystąpiła o ponowne przeprowadzenie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, biorąc pod uwagę przedstawione okoliczności. Wskazała również, że hipoteka przymusowa kaucyjna wpisana w księdze wieczystej została uchylona postanowieniem Sądu Okręgowego w L. z [...] sierpnia 2018 r.

Naczelnik Urzędu Skarbowego w S. postanowieniem z [...] kwietnia 2019 r., nr [...], uznał zarzut zaniżonego oszacowania wartości nieruchomości za niezasadny.

Po rozpatrzeniu zażalenia strony, Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w B. postanowieniem z [...] sierpnia 2019 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.

W uzasadnieniu organ wskazał, że do ustalenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. W operacie szacunkowym z [...] maja 2018 r. rzeczoznawca majątkowy wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz dokonał analizy i charakterystyki rynku obrotu nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi. Stwierdził, że analiza zawartych transakcji wykazała, że rynek ten na terenie powiatu s. jest słabo rozwinięty, a w samej miejscowości P. i w gminie P. jest bardzo słabo rozwinięty, natomiast na terenie powiatu s. rynek ten jest dość dobrze rozwinięty. Do określenia wartości przedmiotu wyceny w niniejszej sprawie rzeczoznawca przyjął próbkę reprezentatywną transakcji sprzedaży nieruchomości położonych jak najbliżej przedmiotu wyceny, ograniczając się do powiatu s. i s., dokonanych od marca 2016 r. do dnia sporządzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości. W tabeli na stronie 28 operatu szacunkowego rzeczoznawca przedstawił wykaz 13 transakcji dotyczących nieruchomości zabudowanych murowanymi budynkami mieszkalnymi, parterowymi z użytkowanym poddaszem, w zabudowie wolnostojącej, najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny, wybudowanych w latach 90-tych i późniejszych.

Na podstawie analizy rynku stwierdził, że na wartość rynkową nieruchomości wpływają następujące czynniki: lokalizacja nieruchomości, standard wykończenia na zewnątrz budynku mieszkalnego, standard wykończenia wewnątrz budynku mieszkalnego, zabudowa towarzysząca, standard zagospodarowania działki, powierzchnia działki oraz powierzchnia zabudowy budynku mieszkalnego. Z uwagi na różnice występujące w nieruchomościach podobnych przyjętych do wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określił, na podstawie zebranego materiału porównawczego, przy użyciu metod matematyczno-statystycznych, parametry wag cech rynkowych oraz współczynniki korygujące, które uwzględniają różnice w poszczególnych cechach nieruchomości. Dokonał oceny tych cech, określił wagi procentowe dla tak ustalonych czynników, a następnie określił wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem cech rynkowych i współczynników korygujących. Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca określił z uwzględnieniem umowy dzierżawy, jak i bez uwzględnienia tej umowy. Odrębnie wyliczył także wartość rynkową gruntu i wartość obiektów budowlanych.

W opinii DIAS brak jest podstaw do podważenia wartości rynkowej nieruchomości wynikającej z operatu szacunkowego. Operat został sporządzony zgodnie z przepisami art. 154 ust. 1 i art. 155 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm., dalej jako: "u.g.n.") oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz przedstawił procedurę przy wykorzystaniu metody szacowania polegającej na korygowaniu ceny średniej i metody porównywania parami.

Organ wskazał, że w związku z podnoszonymi zarzutami, w tym okolicznościami, które zdaniem strony mają wpływ na wartość nieruchomości, DIAS postanowieniem z [...] czerwca 2019 r., nr [...], zlecił organowi egzekucyjnemu przeprowadzenie postępowania dowodowego w tej sprawie oraz uzyskanie od rzeczoznawcy majątkowego stanowiska w zakresie wpływu przedstawionych przez stronę okoliczności na wartość nieruchomości. Wykonując te postanowienie, wyznaczony pracownik z udziałem rzeczoznawcy majątkowego dokonał [...] lipca 2019 r. oględzin nieruchomości. Z czynności tej sporządzono protokół, z którego wynika, że strona również była obecna przy tej czynności.

Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] lipca 2019 r. ustosunkował się do zgłoszonych przez stronę zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz przedstawił w jakim zakresie uległ zmianie stan nieruchomości w związku z wykonanymi przez stronę pracami. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że prace powodujące zmianę stanu nieruchomości, których zakres wskazała strona w zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz stwierdzony podczas oględzin przeprowadzonych [...] lipca 2019 r., nie wpłynęły w istotny sposób na zmianę stanu zagospodarowania nieruchomości. W celu ustalenia istotności wykonanych prac rzeczoznawca dokonał szacunkowego określenia ich wartości oraz udziału w określonej wartości rynkowej nieruchomości. Wskazał, że szacunkowa wartość prac z wyłączeniem prac, które związane były z bieżącymi remontami i konserwacją budynku wynosi około 19.900 zł, co stanowi niespełna 2% wartości rynkowej nieruchomości określonej w operacie szacunkowym z [...] maja 2018 r. Stwierdził, że w związku z powyższym nie nastąpiły istotne zmiany stanu nieruchomości, powodujące brak możliwości wykorzystania operatu szacunkowego zgodnie z celem, dla którego został on sporządzony.

Na powyższe postanowienie strona złożyła skargę do WSA w Białymstoku. Zaskarżając je w całości, zarzuciła:

- niezasadne oddalenie zarzutu, a w konsekwencji utrzymanie zaskarżonego postanowienia w mocy (dot. zaniżenia wartości przedmiotowej nieruchomości), podczas gdy wartość ta została istotnie zaniżona względem aktualnych cen rynkowych;

- niezasadne oddalenie zarzutu, a w konsekwencji utrzymanie zaskarżonego postanowienia w mocy (dot. braku dostatecznego wzięcia pod uwagę uchylenia na mocy postanowienia SO w L. z [...] sierpnia 2018 r. hipoteki kaucyjnej przemysłowej);

- naruszenie art. 156 ust. 4 u.g.n. poprzez wydanie zaskarżonego postanowienia w oparciu o operat szacunkowy z 22 maja 2018 r. z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni zabudowy 67.5 m2, położonej w P. przy ul. [...], sporządzony dla potrzeb prowadzonego przez NUS w S. postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego R. S. i pismo rzeczoznawcy majątkowego R. S. z [...] lipca 2019 r. o ustosunkowaniu się do zgłoszonych zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, zamiast jak to przewiduje powołany przepis, potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Mając na względzie tak sformułowane zarzuty, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Pismem z 28 października 2019 r. skarżący wyraził swoje stanowisko odnośnie argumentacji podniesionej w odpowiedzi na skargę.

Postanowieniem z 12 listopada 2019 r. WSA w Białymstoku oddalił wniosek skarżącego o wstrzymanie czynności egzekucyjnych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Na wstępie należy wyjaśnić, że złożona w niniejszej sprawie skarga została rozpoznana przez Sąd na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, stosownie do art. 119 pkt 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy stronie zażalenie albo kończące postępowanie, a także postanowienie rozstrzygające sprawę co do istoty oraz postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie.

Przedmiotem kontroli sądowej jest postanowienie organu egzekucyjnego wydane w trybie postępowania przewidzianego w ustawie o postępowaniu egzekucyjnym w administracji odnośnie do środka egzekucyjnego, jakim jest egzekucja z nieruchomości. Według przepisów ustawy, po zajęciu nieruchomości i braku zapłaty dochodzonych należności przez zobowiązanego w określonym terminie, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania nieruchomości. Art. 110r. § 1 u.p.e.a określa dane, które powinny być zawarte w protokole opisu i oszacowania, wskazując m.in. w punkcie 7) "określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw". W myśl art. 110s. § 1 u.p.e.a do szacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Dodać należy, że przy opisie i oszacowaniu nieruchomości organ egzekucyjny powinien uwzględniać też przepisy rozporządzenia, o którym mowa w art. 110r. § 2 u.p.e.a.

Art. 110u § 1 u.p.e.a. przyznaje wszystkim uczestnikom postępowania prawo wniesienia zarzutów na czynność organu egzekucyjnego, jakim jest opis i oszacowanie wartości nieruchomości. W odniesieniu do tych zarzutów organ egzekucyjny "wypowiada się" w postanowieniu, na które przysługuje zażalenie.

W ocenie Sądu, utrzymane w mocy przez organ odwoławczy postanowienie organu egzekucyjnego o uznaniu za niezasadny zarzut zaniżonego oszacowania wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej, położonej w P., nie narusza prawa.

Jak już wyżej Sąd stwierdził, ustawa egzekucyjna (art. 110s. § 1) nakazuje organowi egzekucyjnemu do szacowania nieruchomości wyznaczyć rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Tym samym przesądza, że w protokole, o którym mowa w art. 110r. § 1 u.p.e.a. określa się taką wartość nieruchomości, jaka wynika z operatu szacunkowego sporządzonego zgodnie z przepisami, przez osobę mającą określone uprawnienia i wiadomości specjalne. Zasady dokonywania wyceny nieruchomości określone w przepisach od art. 149 do art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami zostały uszczegółowione w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się wówczas, gdy są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

W ocenie Sądu operat szacunkowy z dnia [...] maja 2018 r. został sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz przedstawił procedurę przy wykorzystaniu metody szacowania polegającej na korygowaniu ceny średniej i metody porównywania parami.

W zaskarżonym postanowieniu organ szczegółowo odniósł się do zarzutów skarżącego skierowanych do dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny. Wskazał i przytoczył istotne informacje i obliczenia podane w treści operatu szacunkowego. Zasadnie zaznaczył przy tym, że ocena organu zasadniczo nie może wykraczać, z braku wiadomości specjalnych, poza zbadanie operatu szacunkowego z punktu widzenia spełnienia wymogów formalnych, wynikających z przepisów.

Nie znajduje potwierdzenia w treści operatu szacunkowego zarzut, jakoby rzeczoznawca zaniżył wartość nieruchomości. W ocenie Sądu stanowisko organu jest prawidłowe.

Rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z cyt. art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) metoda korygowania ceny średniej polega na porównaniu nieruchomości wycenianej, o znanych cechach, ze zbiorem co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korektę średniej ceny z nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniając różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Do określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano metodę porównywania parami, polegającą na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki - zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W operacie szacunkowym z [...] maja 2018 r. rzeczoznawca majątkowy wskazał stan faktyczny i prawny nieruchomości oraz dokonał analizy i charakterystyki rynku obrotu nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi. Stwierdził, że analiza zawartych transakcji wykazała, iż rynek ten na terenie powiatu s. jest słabo rozwinięty, a w samej miejscowości P. i w gminie P. jest bardzo słabo rozwinięty, natomiast na terenie powiatu s. rynek ten jest dość dobrze rozwinięty. Do określenia wartości przedmiotu wyceny w niniejszej sprawie rzeczoznawca przyjął próbkę reprezentatywną transakcji sprzedaży nieruchomości położonych jak najbliżej przedmiotu wyceny, ograniczając się do powiatu s. i s., dokonanych od marca 2016 r. do dnia sporządzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości. W tabeli na stronie 28 operatu szacunkowego przedstawił wykaz 13 transakcji dotyczących nieruchomości zabudowanych murowanymi budynkami mieszkalnymi, parterowymi z użytkowanym poddaszem, w zabudowie wolnostojącej, najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny, wybudowanych w latach 90-tych i późniejszych. Na podstawie analizy rynku stwierdził, że na wartość rynkową nieruchomości wpływają następujące czynniki; lokalizacja nieruchomości, standard wykończenia zewnątrz budynku mieszkalnego, standard wykończenia wewnątrz budynku mieszkalnego, zabudowa towarzysząca, standard zagospodarowania działki, powierzchnia działki oraz powierzchnia zabudowy budynku mieszkalnego. Z uwagi na różnice występujące w nieruchomościach podobnych przyjętych do wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy określił, na podstawie zebranego materiału porównawczego, przy użyciu metod matematyczno-statystycznych, parametry wag cech rynkowych oraz współczynniki korygujące, które uwzględniają różnice w poszczególnych cechach nieruchomości. Dokonał oceny tych cech, określił wagi procentowe dla tak ustalonych czynników, a następnie określił wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem cech rynkowych i współczynników korygujących. Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca określił z uwzględnieniem umowy dzierżawy, jak i bez uwzględnienia tej umowy. Odrębnie wyliczył także wartość rynkową gruntu i wartość obiektów budowlanych.

Powyższe musi prowadzić do wniosku o skrupulatności rzeczoznawczy w ocenie wartości nieruchomości.

Rację ma też organ podkreślając, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a. stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (wyrok NSA z 16 września 2016 r. sygn. akt I OSK 2938/14). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, dokonuje zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dotyczy to także wyboru nieruchomości podobnych, nadających się do szacunku przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Organ dokonuje oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, czy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W przedmiotowej sprawie brak było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego.

Należy jednocześnie zauważyć, że średnia cena m² wskazana w zaskarżonym postanowieniu i operacie szacunkowym dotyczyła powierzchni zabudowy budynku mieszkalnego, a nie jak wskazuje Skarżący, powierzchni użytkowej. Rzeczoznawca majątkowy wartość całej nieruchomości (a nie tylko budynku mieszkalnego) oszacował właśnie odnosząc się do powierzchni zabudowy, która dla przedmiotowej nieruchomości wynosi 287,40 m². W związku z zarzutem nieuwzględnienia przy szacowaniu nieruchomości, prac wykonanych na nieruchomości przez Skarżącego po sporządzeniu operatu szacunkowego, które zostały wycenione przez rzeczoznawcę majątkowego na około 20.000 zł, w zaskarżonym postanowieniu wyjaśniono, że w wyniku zlecenia organowi pierwszej instancji przeprowadzenia postępowania dowodowego, rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] lipca 2019 r. ustosunkował się do zgłoszonych przez Skarżącego zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz przedstawił w jakim zakresie uległ zmianie stan nieruchomości w związku z wykonanymi przez zobowiązanego pracami. W zaskarżonym postanowieniu przedstawiono w punktach zakres prac, w wyniku których stan nieruchomości uległ zmianie. Rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że prace powodujące zmianę stanu nieruchomości, których zakres wskazał Skarżący w zarzutach do opisu i oszacowania wartości nieruchomości oraz stwierdzony podczas oględzin przeprowadzonych [...] lipca 2019 r., nie wpłynęły w istotny sposób, na zmianę stanu zagospodarowania nieruchomości.

W celu ustalenia istotności wykonanych prac rzeczoznawca dokonał szacunkowego określenia ich wartości oraz udziału w określonej wartości rynkowej nieruchomości. Przedstawił, że szacunkowa wartość prac z wyłączeniem prac, które związane były z bieżącymi remontami i konserwacją budynku wynosi około 19.900 zł, co stanowi niespełna 2 % wartości rynkowej nieruchomości określonej w operacie szacunkowym. Stwierdził, że w związku z powyższym nie nastąpiły istotne zmiany stanu nieruchomości, powodujące brak możliwości wykorzystania operatu szacunkowego zgodnie z celem, dla którego został on sporządzony.

W związku z zarzutem, iż w postanowieniu nie wskazano żadnych informacji odnośnie 11 transakcji, które posłużyły za materiał porównawczy. Należy wskazać, za organem, że zobowiązany nie zgłaszał wcześniej zastrzeżeń co do nieruchomości wziętych przez rzeczoznawcę majątkowego jako materiał porównawczy. Informacje odnośnie tych nieruchomości znajdują się w operacie szacunkowym w tabeli na str. 28, z którym Skarżący mógł zapoznać się w trakcie postępowania egzekucyjnego.

Rzeczoznawca majątkowy w tabeli przedstawił następujące informacje o tych nieruchomościach: miejscowość, w której są położone, gminę, datę transakcji, cenę za 1 m.kw., powierzchnię zabudowy budynku mieszkalnego, powierzchnię działki oraz ocenione punktami informacje o czynnikach wpływających na wartość tych nieruchomości. Czynnikami tymi są: lokalizacja nieruchomości, standard wykończenia zewnątrz, standard wykończenia wewnątrz, zabudowa towarzysząca, zagospodarowanie działki, powierzchnia działki, cena jedn. [zł/m.kw.].

Odnośnie innych informacji o nieruchomościach wziętych do porównań, zasadnie organ wskazuje, że zgodnie z art. 175 ust. 3 u.g.n. uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że odrębne przepisy stanowią inaczej lub w przypadkach, o których mowa w art. 157, art. 194, art. 195 i art. 195a. Organ egzekucyjny nie został wyszczególniony w ww. przepisie jako uprawniony do uzyskania takiej wiedzy. "Jakkolwiek nie ulega wątpliwości, że operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę jako dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 Kpa podlega ocenie organów orzekających i sądu administracyjnego, to jednak w świetle treści tego przepisu oraz art. 157 ust. 1 u.g.n. ocena ta nie może wkraczać, w tę jego część, która jest wynikiem wiadomości specjalnych rzeczoznawcy, tj. w część merytoryczną operatu, a to z tego względu, że zarówno organy jak i sądy nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Nadto ocena ta nie może obejmować danych przyjętych do porównania nieruchomości objętych tajemnicą zawodową rzeczoznawcy (art. 175 ust. 3 u.g.n.)." (wyrok WSA w Gliwicach z 12.09.2016 r. sygn. akt II SA/Gl 227/16).

Zarzut niewzięcia pod uwagę uchylenia, prawomocnym postanowieniem Sądu Okręgowego w L. z [...].08.2018 r. sygn. akt [...] (k.l63- 164), hipoteki przymusowej kaucyjnej jest niezasadny. W zaskarżonym postanowieniu wyjaśniono, że istniejący wpis tej hipoteki w księdze wieczystej w dniu sporządzania protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości zobowiązywał organ egzekucyjny, stosownie do art. 110r § 1 pkt 3 u.p.e.a., do wskazania w protokole istniejącego obciążenia nieruchomości. W dziale III księgi wieczystej nr [...] z uwagi na ww. postanowienie Sądu Okręgowego w L. wpisane jest ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w ww. księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawym dotyczącym tej hipoteki. Stąd też stosownie do art. 110r § 1 pkt 3 u.p.e.a., w części III protokołu "Stwierdzone prawa i obciążenia" organ egzekucyjny przytoczył treść wpisu o ww. ostrzeżeniu. Zgodnie zaś z art. 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Z uwagi zaś na fakt, że Skarżący jest jednym z podmiotów uprawnionych do wystąpienia o wykreślenie hipoteki, w zaskarżonym postanowieniu poinformowano, iż może skorzystać z tego uprawnienia i złożyć taki wniosek w celu doprowadzenia do zgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej nr [...], a rzeczywistym stanem prawnym. Organ egzekucyjny nie ma takiego uprawnienia.

W ocenie Sądu również zarzut naruszenia art. 156 ust. 4 u.g.n., argumentowany tym, że rzeczoznawca majątkowy nie potwierdził aktualności operatu szacunkowego, poprzez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym oraz dołączenie do operatu analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. jest niezasadny.

Niewątpliwie, zgodnie z treścią ww. art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3 (12 miesięcy), po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Przy czym, zgodnie z § 58 ust. 1 rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109), potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do niego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego (§ 57 ust. 1 ww. rozporządzenia).

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje zatem poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu a dodatkowo analizy, o której mowa w art. 156 ust. 4 ustawy.

Operat szacunkowy z [...].05.2018 r. wycenianej nieruchomości został sporządzony, aby stanowić dla organu egzekucyjnego podstawę do opisu i oszacowania oraz oznaczenia wartości nieruchomości. Protokół opisu i oszacowania wycenianej nieruchomości organ egzekucyjny sporządził [...].04.2019 r., co oznacza, że organ wykorzystał operat szacunkowy przed upływem 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia.

Rzeczoznawca majątkowy wypowiadając się pismem z [...].07.2019 r. w sprawie zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości wyjaśnił, że w wyniku przeprowadzonej analizy nie stwierdził, aby w okresie 12 miesięcy od dnia sporządzenia operatu szacunkowego zmieniły się uwarunkowania prawne lub nastąpiły istotne zmiany w zakresie celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stanu nieruchomości oraz cen rynkowych nieruchomości podobnych. Nie stwierdził zatem, aby wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotnych zmian czynników, o których mowa w art. 154 w związku z art. 156 ust. 3 u.g.n.. Rzeczoznawca stwierdził, że oznacza to, iż nie istnieją podstawy do aktualizacji operatu szacunkowego z [...].05.2018 r.

Jak słusznie zauważa organ administracji wskazane przez Skarżącego wyroki sądów administracyjnych stwierdzające, że ważność operatu szacunkowego należy oceniać w dniu orzekania przez dany organ pierwszej instancji lub organ odwoławczy, zostały wydane w sprawach ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną lub nieruchomość wywłaszczoną oraz ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Nie dotyczą postępowania egzekucyjnego z nieruchomości uregulowanego przepisami ustawy o postępowaniu egzekucyjnego w administracji.

Jedynie wyrok z 07.10.2015 r. sygn. akt I SA/Ol 54/15 dotyczy zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, jednak stanowisko sądu zajęte w tym wyroku różni się od innych wyroków wydanych w podobnych sprawach.

Odmienne stanowisko w sprawie zdezaktualizowania się operatu szacunkowego z uwagi na upływ czasu zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z 18.07.2018 r. sygn. akt II FSK 1960/16 i z 09.05.2019 r. sygn. akt II FSK 89/19 oraz wojewódzkie sądy administracyjne np. w wyrokach: z 10.08.2018 r. sygn. akt I SA/Kr 617/18, z 16.02.2016 r. sygn. akt I SA/GL 988/15 i z 16.11.2011 r. sygn. akt I SA/Op 323/11.

Wymienione wyroki zostały wydane w przedmiocie zgłoszonych w postępowaniu egzekucyjnym zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wynika z nich, że ważność operatu szacunkowego należy oceniać w kontekście jego wykorzystania do sporządzenia protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Termin 12-miesięczny ważności operatu szacunkowego nie dotyczy daty rozpatrywania przez organ pierwszej i drugiej instancji sprawy zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 09.05.2019 r. sygn. akt II FSK 89/19 wyjaśnił: "W tym względzie wskazać należy na modyfikację 12-miesięcznego terminu ważności operatu ustanowionego w art. 156 u.g.n. z przepisami ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Nie może bowiem ujść uwadze regulacja z art. 11 Ik § 1 i § 2 u.p.e.a., która wskazuje na dopuszczalność wykorzystania operatu sporządzonego w postępowaniu egzekucyjnym zakończonym jego umorzeniem wskutek bezskuteczności trzeciej licytacji, jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji został złożony , przed upływem 3 lat od trzeciej licytacji. Nowy opis i oszacowanie dokonywane są przez organ egzekucyjny tylko na wniosek wierzyciela lub zobowiązanego złożony w oznaczonym terminie. Regulację taką można uzasadnić specyfiką postępowania egzekucyjnego. Z kolei dodatkowy opis i oszacowanie mogą zostać przeprowadzone tylko po spełnieniu warunków opisanych w art. 110u § 2 u.p.e.a., a zatem wtedy, jeśli w stanie nieruchomości w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a wyznaczonym terminem licytacji zajdą istotne zmiany. Muszą to jednak być zmiany w stanie nieruchomości, mające charakter obiektywny (zmiany w stanie fizycznym nieruchomości lub w stanie prawnym), którym to kryteriom nie odpowiada sam upływ czasu."

W konkluzji przeprowadzonej przez Sąd kontroli zaskarżonego postanowienia na podstawie dokumentacji sprawy i w kontekście zarzutów skargi należy podzielić stanowisko wyrażone przez organ administracji, że samo subiektywne przekonanie zobowiązanego, że wycena rzeczoznawcy majątkowego została dokonana bez zachowania należytej staranności oraz z pominięciem zasad przewidzianych prawem, nie może przesądzać o uznaniu, iż wartość wycenionych praw została zaniżona. W procesie wyceny nieruchomości nie określa się maksymalnej ceny, lecz kwotę, którą można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Podstawowym mechanizmem, za pomocą którego dokonywany jest "pomiar" wartości nieruchomości, jest mechanizm sprzedaży licytacyjnej, ostatecznie weryfikujący dokonane wcześniej oszacowanie. Zgodnie bowiem z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkowa nieruchomości to jedynie najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku. Faktycznie zaś cenę tę ustala rynek, czyli sami kupujący.

Nie stwierdzając, by zaskarżone postanowienie naruszało przepisy regulujące tryb i zasady dokonywania opisu i oszacowania nieruchomości dla celów sprzedaży w trybie egzekucji administracyjnej, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalil skargę.