Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 12/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-02-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 56
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Dnia 9 lutego 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski, Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), Sędzia WSA Magdalena Sieniuć, Protokolant Sekretarz sądowy Izabela Bielińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 lutego 2018 roku sprawy ze skargi A Spółki jawnej w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2017 r., znak: [...], Prezydent Miasta S. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 3 680,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w S., w obrębie [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr 32/10 o pow. 0,7855 ha, nr 32/11 o pow. 0,5876 ha i nr 32/12 o pow. 0,3546 ha, spowodowanego jej podziałem oraz zobowiązał Przedsiębiorstwo A Spółka jawna, do jej wniesienia na konto Gminy Miasta S. Decyzja została wydana w związku z podziałem nieruchomości stanowiącej własność Przedsiębiorstwa A Spółka jawna, zatwierdzonym decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia [...] czerwca 2016 r., znak: [...] oraz wzrostem wartości nieruchomości z tego tytułu, określonym w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego E. B. na kwotę 36 800,00 zł. Opłata adiacencka została ustalona w wysokości odpowiadającej 10% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale, zgodnie z postanowieniami uchwały Rady Miejskiej w S. Nr [...] z dnia [...] września 2008 r. w sprawie zmiany uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w S. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału. Organ uznał, że w świetle art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami spełnione zostały wszystkie przesłanki ustalenia opłaty, a w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, obowiązywała uchwała ustalająca stawkę procentową opłaty adiacenckiej. Opłata, na wniosek strony, została rozłożona na 10 rocznych rat.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyło Przedsiębiorstwo A Spółka jawna, wnosząc o uchylenie decyzji w całości oraz przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu strona podniosła, że decyzja skierowana została do podmiotu nieistniejącego, to jest do Przedsiębiorstwa B Spółka jawna, zamiast do Przedsiębiorstwa A Spółka jawna. W odwołaniu wskazano, że operat wykonany został wadliwie, ponieważ obejmuje również działki nie będące przedmiotem decyzji o zatwierdzeniu podziału. Ponadto, zarzucono organowi, że wykroczył poza swoje ustawowe kompetencje, ponieważ w sprawie wystąpił nieprzewidziany w ustawie przypadek podziału, a następnie scalenia nieruchomości. Wskazano również, że organ w trakcie postępowania nie uwzględnił w materiale dowodowym złożonego przez skarżącego operatu szacunkowego z 2016 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. A., który w ocenie strony, udowadnia brak wzrostu wartości nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] października 2017 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz.U. 2017 r., poz. 1257 ze zm.) i art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. 2016 r., poz. 2147 ze zm.), w związku z uchwałą Rady Miejskiej w S. Nr [...] z dnia [...] września 2008 r. w sprawie zmiany uchwały Rady Miejskiej w S. Nr [...] w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału, utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy. Organ wyjaśnił, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w S., w obrębie [...] miasta i obejmuje działki o numerach ewidencyjnych: 32/6, 32/10, 32/11, 32/12, 32/13, 32/14 i 32/15. Łączny obszar wszystkich działek tworzących nieruchomość to 1,7907 ha. Dla całości nieruchomości Sąd Rejonowy w S. prowadził księgę wieczystą nr [...]. Decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia [...] czerwca 2016 r. został zatwierdzony podział nieruchomości oznaczonej numerami ewidencyjnymi: 32/10 o pow. 0,7855 ha, 32/11 o pow. 0,5876 ha i 32/12 o pow. 0,3546 ha, w wyniku którego powstały dwie nowe działki: nr 249 o pow. 1,3101 ha oraz nr 250 o pow. 0,4221 ha. Działka nr 32/13 o pow. 0,0038 ha i działka nr 32/14 o pow. 0,0007 ha weszły w obręb nowopowstałej działki nr 249. Natomiast działki o numerach 32/6 o pow. 0,0575 ha i 32/15 o pow. 0,0010 ha pozostały bez zmian. Łączna powierzchnia wszystkich działek tworzących nieruchomość po podziale to 1,7907 ha. Decyzja o zatwierdzeniu podziału stała się ostateczna w dniu 16 lipca 2016 r.

Zawiadomieniem z dnia 4 lipca 2017 r. Prezydent Miasta S. wszczął postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości w/w nieruchomości, na skutek dokonanego podziału geodezyjnego. Na zlecenie organu I instancji wykonany został w dniu 27 lipca 2017r., przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego E. B., operat szacunkowy, którego przedmiotem była wycena wartości rynkowej w/w nieruchomości w stanie przed dokonaniem podziału geodezyjnego oraz w stanie po dokonanym podziale geodezyjnym. Biegła określiła wartość rynkową nieruchomości przed podziałem na kwotę 860 400,00 zł, natomiast wartość nieruchomości po podziale geodezyjnym na kwotę 897 200,00 zł. Różnica wartości nieruchomości według jej stanu przed podziałem i po podziale, służąca jako podstawa do ustalenia opłaty adiacenckiej zgodnie z uchwaloną stawką wyniosła 36 800,00 zł. Podstawę do ustalenia wobec strony opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem stanowiła opinia rzeczoznawcy E. B., przy zastosowaniu stawki 10% wynikającej z uchwały Rady Miejskiej w S. Nr [...] z dnia [...] września 2008 r. w sprawie zmiany uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w S. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału. Dalej organ podniósł, że w sprawie został dochowany 3-letni termin na ustalenie przedmiotowej opłaty. Oceniając wartość dowodową załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego E. B. Kolegium stwierdziło, że opinia nie budzi zastrzeżeń w świetle jej zgodności z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i obejmuje wszystkie czynności szacunkowe konieczne do prawidłowego określenia wartości nieruchomości dla przyjętego celu. Biegła dokonała prawidłowego, dopuszczalnego prawem wyboru podejścia i metody wyceny nieruchomości, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i charakterystykę nieruchomości oraz dostępne dane w zakresie cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, a także cech tych nieruchomości wpływających na ich ceny. Do określenia wartości przedmiotu wyceny zarówno przed podziałem, jak i po podziale rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Operat zawiera opis nieruchomości wycenianej w zakresie jej stanu prawnego, stanu zagospodarowania, przeznaczenia, rodzaju i charakteru lokalizacji, sąsiedztwa, dostępnej infrastruktury technicznej, itp. Organ za prawidłowe uznał określenie w przedmiotowej opinii wartości nieruchomości poprzez sumę wartości poszczególnych części funkcjonalnych, to jest w tym przypadku poprzez sumę wartości poszczególnych działek powstałych po podziale. Przedstawiony przez biegłą sposób wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem został bowiem usankcjonowany w ostatniej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, w art. 98a ust. 1b, w którym ustawodawca jasno stwierdził, że wartość nieruchomości po podziale przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania, wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Wobec powyższego, Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania przedstawionego w operacie szacunkowym sposobu wyliczenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości i dlatego opinię rzeczoznawcy majątkowego uznało za wiarygodną i odpowiadającą prawu, mogącą służyć jako dowód w postępowaniu administracyjnym.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło, że są one niezasadne. Podnoszona przez stronę kwestia nazwy podmiotu jest zasadniczo słuszna, lecz stanowi omyłkę pisarską, pozostającą bez wpływu na wynik sprawy. W całym przebiegu procedur administracyjnych, już od etapu podziału nieruchomości, skarżący nie zwracał na ten błąd uwagi, choć mógł dokonać sprostowania nazwy przedsiębiorstwa już na znacznie wcześniejszym etapie postępowania. Abstrahując od przyczyn, w ocenie Kolegium, omyłka ta, choć nie powinna mieć miejsca, w żaden sposób nie ma wpływu na wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej. Kolegium uznało, że wystarczy sprostowanie opisanej omyłki poprzez zamieszczenie stosownego wyjaśnienia w treści zaskarżonej decyzji. Organ wskazał, że cała nieruchomość przed podziałem składała się z siedmiu działek ewidencyjnych o numerach: 32/6, 32/15, 32/10, 32/11, 32/12, 32/13, 32/14, które były opisane w jednej wspólnej księdze wieczystej nr [...]. Zatem w ujęciu wieczystoksięgowym wszystkie te działki stanowiły jedną nieruchomość, a dodatkowo również nieruchomość wspólnie zagospodarowaną. W myśl art. 98a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami, stan nieruchomości do wyceny przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Stan faktyczny nieruchomości na dzień wyceny ewidentnie wskazuje, że nieruchomość przed podziałem składała się z siedmiu działek ewidencyjnych o łącznej powierzchni 1,7907 ha, natomiast po dokonanym podziale i zmianach oznaczenia ewidencyjnego nieruchomości - z czterech działek nr: 32/6, 32/15, 249, 250 o tej samej powierzchni łącznej wynoszącej 1,7907 ha. Zatem postępowanie biegłej, w wyniku którego oszacowała wartość całej nieruchomości w stanie przed i po dokonaniu podziału jest zdaniem Kolegium prawidłowe. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z przypadkiem nieruchomości składającej się z jednorodnego kompleksu działek ewidencyjnych wspólnie zagospodarowanych i dokonany podział części z nich skutkujący nową konfiguracją nieruchomości może mieć wpływ również na działki pozostałe. Opłata adiacencka została ponadto ustalona z tytułu podziału nieruchomości, który pozwolił na stworzenie nowej konfiguracji granic działek wchodzących w skład nieruchomości, który umożliwia choćby łatwiejszą sprzedaż części nieruchomości, co w konsekwencji wywołało skutek w postaci określonego wzrostu wartości nieruchomości. Jednoczesne scalenie gruntów i przyjęcie nowego oznaczenia ewidencyjnego jest w tym przypadku rzeczą wtórną. Z kolei operat szacunkowy z 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. A. nie mógł stanowić jednego z dowodów w sprawie, bowiem celem sporządzenia tego opracowania było określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb bankowych, zatem było to opracowanie uwzględniające całkowicie inny zakres wyceny, w którym wyceniana jest wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej, czyli grunt wraz ze wszystkimi składowymi, w tym z istniejącą zabudową, co całkowicie dyskwalifikuje takie opracowanie dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału, gdzie wyceniany jest sam grunt, bez uwzględniania części składowych nieruchomości (vide art. 98a ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniosło Przedsiębiorstwo A Spółka jawna. Zaskarżonej decyzji zarzucono błędne przyjęcie, że decyzja Prezydenta Miasta S. z dnia [...] września 2017 roku ustalająca opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości została skierowana do podmiotu prawidłowo oznaczonego, a błąd w oznaczeniu jest tylko oczywistą omyłką pisarską. Ponadto zarzuciła przyjęcie w operacie szacunkowym również działek nie będących przedmiotem podziału (32/13 i 32/14) oraz naruszenie art. 7, art. 75, art. 77, art. 80 i art. 86 K.p.a. przez niepodjęcie wszystkich niezbędnych czynności mających na celu wszechstronne wyjaśnienie stanu faktycznego i okoliczności sprawy, a także dowolną ocenę dowodów. Na tej podstawie strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta S., a także zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1066 ze zm.) i art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017r. poz. 1369 ze zm.), dalej powoływanej jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd uwzględniając skargę uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a – c p.p.s.a.). W razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala (art. 151 p.p.s.a.).

Z kolei po myśli art. 134 §1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a, skarga podlega oddaleniu w oparciu o przepis art. 151 tejże ustawy.

W ocenie sądu, tego rodzaju naruszeń prawa nie można przypisać zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] września 2017 r., znak: [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem.

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. 2016 r., poz. 2147 ze zm.). Zgodnie z art. 98a ust. 1 tej ustawy, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98 a ust. 1 ustawy. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 ust. 1a ustawy).

Podsumowując powyższe rozważania, przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W ocenie sądu, wszystkie wskazane przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione.

Odnosząc się do zarzutów skargi w przedmiotowej sprawie należy stwierdzić, że są one niezasadne. Skarżący kwestionował skierowanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką do podmiotu nieistniejącego, bowiem organy pominęły okoliczność, że spółka ma dodatkowy człon w nazwie przedsiębiorstwa "Transportowe". Wskazać jednak należy, że w pismach składanych w postępowaniu o zatwierdzenie podziału nieruchomości (pismo z dnia 5 kwietnia 2016 r. – k. 23 akt postępowania II instancji) , czy też w samej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości z dnia [...] czerwca 2016r. pojawia się nazwa spółki bez tego członu nazwy przedsiębiorstwa, zatem rację ma Samorządowe Kolegium Odwoławcze, że w sprawie mamy do czynienia z jednym i tym samym podmiotem, a w treści decyzji doszło do oczywistej omyłki pisarskiej, która winna być sprostowana zgodnie z art. 113 K.p.a. Omyłka ta ma charakter oczywisty, bowiem zgromadzona w sprawie dokumentacja nie pozostawia wątpliwości o jaką nieruchomość faktycznie chodzi i kto wnosił o jej podział, a tym samym jest podmiotem zobowiązanym do wniesienia opłaty. Co więcej, strona skarżąca sprzedała powstałe w wyniku podziału działki o nr 32/6, 32/15 i 250 aktem notarialnym z dnia [...] września 2016 r oraz działkę nr 249 aktem notarialnym z dnia [...] stycznia 2017r.( wypisy aktów notarialnych w aktach postępowania II instancji ). Omyłka w nazwie strony skarżącej nie stanowiła zatem przeszkody do wykonania decyzji podziałowej, a następnie zbycia przez stronę skarżącą działek powstałych w wyniku podziału.

Strona skarżąca zarzuciła nadto, że przedmiotem wyceny objęte są działki nie wskazane w decyzji podziałowej tj. dz. nr 32/13 i 32/14, jednak jak wynika z uzasadnienia decyzji podziałowej i wyjaśnień samej spółki, zawartych w piśmie z dnia 5 kwietnia 2016 r. wnioskiem o podział nieruchomości były również objęte te działki.

Zgodnie z treścią decyzji podziałowej z dnia [...] czerwca 2016 r. integralną część tej decyzji stanowi załącznik graficzny – mapa z projektem podziału w skali 1:1000. Na mapie tej, pod tabelą obejmującą wykaz zmian gruntowych zapisano, że działka nr 249 powstała z działek nr 32/10, 32/11, 32/12 i całych działek nr 32/13 oraz 32/14, natomiast działka nr 250 powstała z części działek o nr 32/10, 32/11 i 32/12. Podział ten jest zgodny z wnioskiem strony skarżącej, która w jego uzupełnieniu w piśmie z dnia 5 kwietnia 2016r. wskazała, że objęte wnioskiem są działki nr 32/6, 36/15 oraz działki nr 32/10, 32/11, 32/12, 32/13 i 32/14. Celem podziału jest zaś wyodrębnienie dwóch nieruchomości o planowanych nr 249 i 250. Zgodnie z wnioskiem działka o nr 249 miała powstać z połączenia działek o nr 32/13 i 32/14 oraz części działek o nr 32/10, 32/11, 32/12, natomiast planowana działka o nr 250 miała powstać z pozostałej części działek o nr 32/10. 32/11 oraz 32/12.

Dokonany podział odpowiada zatem w pełni złożonemu wnioskowi i wbrew zarzutowi skargi obejmuje również działki o nr 32/13 i 32/14.

Przechodząc do oceny sporządzonego na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej operatu szacunkowego należy w pełni podzielić stanowisko organów, że cała nieruchomość przed podziałem składała się z siedmiu działek ewidencyjnych o numerach: 32/6, 32/15, 32/10, 32/11, 32/12, 32/13, 32/14, które były opisane w jednej wspólnej księdze wieczystej nr [...]. Zatem w ujęciu wieczystoksięgowym wszystkie te działki stanowiły jedną nieruchomość, a dodatkowo również nieruchomość wspólnie zagospodarowaną. Stan faktyczny nieruchomości na dzień wyceny wskazywał zatem, że nieruchomość przed podziałem składała się z siedmiu działek ewidencyjnych o łącznej powierzchni 1,7907 ha, natomiast po dokonanym podziale i zmianach oznaczenia ewidencyjnego nieruchomości - z czterech działek nr: 32/6, 32/15, 249, 250 o tej samej powierzchni łącznej wynoszącej 1,7907 ha. Należy przeto podzielić stanowisko Kolegium, że postępowanie biegłej, w wyniku którego oszacowała wartość całej nieruchomości w stanie przed i po dokonaniu podziału jest prawidłowe. W przedmiotowej sprawie mamy bowiem do czynienia z przypadkiem nieruchomości składającej się z jednorodnego kompleksu działek ewidencyjnych wspólnie zagospodarowanych i dokonany podział części z nich skutkujący nową konfiguracją nieruchomości może mieć wpływ również na działki pozostałe, co pozwoliło na stworzenie nowej konfiguracji granic działek wchodzących w skład nieruchomości, który umożliwił choćby łatwiejszą sprzedaż części nieruchomości, co w konsekwencji wywołało skutek w postaci określonego wzrostu wartości nieruchomości. Nie może również budzić wątpliwości, że podział, w wyniku którego powstały w nowej konfiguracji działki o nr 249 i 250, dokonany był na potrzeby ich sprzedaży, co potwierdzają znajdujące się w aktach sprawy akty notarialne.

Zdaniem sądu, oceniając wykonany dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat pod względem formalnym, zgodzić się należy z organem, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), elementy wymagane dla operatu szacunkowego. Ponadto, przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Określonej wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autorka operatu, dokonując wyceny uwzględniła w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, co zostało w sposób jasny i klarowny wywiedzione, z przywołaniem i porównaniem konkretnych wartości.

Wobec powyższego nie sposób mieć zastrzeżeń co do przyjętych przez biegłą założeń i metodyki wyceny nieruchomości, jak też co do przyjętego okresu monitorowania cen transakcyjnych.

W ocenie Sądu rację miały organy, iż operat szacunkowy sporządzony w marcu 2016 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. A. nie mógł stanowić podstawy do podważenia operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej. Celem sporządzenia tego opracowania było bowiem określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb bankowych, zatem było to opracowanie uwzględniające całkowicie inny zakres wyceny, w którym wyceniana jest wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej, czyli grunt wraz ze wszystkimi składowymi, w tym z istniejącą zabudową, co całkowicie dyskwalifikuje takie opracowanie dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału, gdzie wyceniany jest sam grunt, bez uwzględniania części składowych nieruchomości.

W toku postępowania administracyjnego skarżąca Spółka nie przedstawiła innego operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, który podważałby ustalenia operatu rzeczoznawcy majątkowego E. B., ani też nie skorzystała z możliwości przewidzianej w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o czym została w toku postepowania prawidłowo pouczona.

Z przytoczonych powyżej względów, sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego oraz nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec tego, na podstawie art. 151 p.p.s.a. sąd orzekł o oddaleniu skargi.

dc