Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1146/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-11-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
journal: Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariusz Kotulski Sędziowie: WSA Paweł Darmoń (spr.) WSA Agnieszka Nawara- Dubiel Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 listopada 2016 r. sprawy ze skargi Gminy Z. na decyzję Wojewody M. z dnia 2 sierpnia 2016 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Wojewody M. na rzecz strony skarżącej Gminy Z. kwotę 880 (osiemset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 1 października 2015 r. nr [....] , Starosta K. orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 12 741,00 zł za nieruchomość oznaczoną ewidencyjnie, jako działka nr [....] o pow. 0,0067 ha, obręb [....] jedn. ewid. [....] , oraz o jego wypłacie na rzecz K.M. . Równocześnie orzeczono o podmiocie zobowiązanym do wypłaty odszkodowania, terminie i sposobie jego wypłaty.

Ustalając odszkodowanie Starosta K. oparł się na operacie szacunkowym autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P.T. z dnia 21 maja 2015 r. określającego wartość nieruchomości na łączną kwotę 12 741,00 zł.

Odwołanie od decyzji organu I instancji złożyła w dniu 21 października 2015 r. Gmina Z. reprezentowana przez Wójta Gminy Z. zarzucając wykorzystanie przy ustalaniu wysokości odszkodowania operatu szacunkowego, w którym przyjęto niewłaściwy materiał porównawczy składający się z nieruchomości, które położone są poza obszarem Gminy Z. , w sytuacji gdy Gmina Z. dokonała w badanym okresie kilkudziesięciu transakcji nieruchomościami drogowymi.

Ponadto, odwołująca wskazała na przyjęcie przez biegłego do analizy działek o wielokrotnie większej powierzchni niż przedmiot wyceny, jak również opis nieruchomości porównawczych uniemożliwiający ich dokładne zlokalizowanie.

Wojewoda [....] decyzją z dnia 2 sierpnia 2016 r., znak [....] Na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2015 r., póz. 1774 ze zm.) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2016 r., póz. 23 ze zm.) po rozpatrzeniu odwołania Gminy [....] reprezentowanej przez Wójta Gminy [....] . , od decyzji Starosty [....] z dnia 1 października 2015 r. nr [....] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty K. z dnia l października 2015 r. nr [....] .

W uzasadnieniu Wojewoda wskazał, że przedmiotem postępowania odwoławczego jest kwestia ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość oznaczoną, jako działka nr [....] o pow. 0,0067 ha, obręb [....] jedn. ewid. [....] , która na mocy decyzji Nr [....] Starosty K. z dnia 20 kwietnia 2009 r. znak [....] pn. "Lokalizacja drogi gminnej mającej na celu budowę drogi gminnej wraz z odwodnieniem oraz jednostronnym chodnikiem w miejscowości [....] i [....] -gmina Z. oraz [....] - gmina [....] - przedłużenie ulicy [....] (...)", wydana w oparciu o przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, została nabyta na własność przez Gminę [....] .

Następnie wyjaśniono, że regulacja art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przewiduje, iż odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy drogowej).

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za nieruchomości lub ich części, które z mocy prawa na podstawie tejże ustawy stały się własnością Skarbu Państwa bądź odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli natomiast na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw (art. 18 ust. la).

Jak wynika ze znajdującego się w aktach sprawy odpisu księgi wieczystej nr [....] , prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla [....] w K. , według stanu na dzień 6 lipca 2009 r. tj. datę ostateczności decyzji [....] Starosty K. z dnia 20 kwietnia 2009 r. znak [....] (obejmującej m.in. działkę nr [....] obręb [....] jedn. ewid. [....] , z której w wyniku podziału powstała działka nr [....] - wydzielona pod inwestycję drogową i przejęta przez Gminę [....] ), w dziale II tej księgi jako właściciel nieruchomości ujawniona była K.M. W dziale III tej księgi był wpis ograniczonego prawa rzeczowego "nieodpłatna służebność mieszkania z prawem korzystania z połowy budynku od strony południowo - wschodniej w części strychu i piwnic " oraz " dożywotnie użytkowanie 30 arów gruntu z działek nr [....] i nr [....] — (...) chlewika, części stajni i stodoły" na rzecz M.P. i J.P. Przedmiotowy wpis nie dotyczył niniejszego postępowania. Natomiast dział IV pozostawał wolny od wpisów.

Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości.

Odszkodowanie ustalono w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego P.T. , który w operacie szacunkowym sporządzonym 21 maja 2015 r. oszacował wartość rynkową nieruchomości gruntowej położonej w jednostce ewidencyjnej [....] oznaczonej jako działka nr [....] o pow. 0,0067 ha, obręb [....] , przeznaczonej pod inwestycję drogową pn. "Lokalizacja drogi gminnej mającej na celu budowę drogi gminnej wraz z odwodnieniem oraz jednostronnym chodnikiem w miejscowości [....] i [....] — gmina Z. oraz [....] - gmina [....] -przedłużenie ulicy [....] (...)" - na łączną kwotę 12 741,00 zł.

W związku z obowiązującymi przepisami prawa normującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Nie może zatem opinia sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać jako logiczna całość. Biegły winien zatem wskazać i szczegółowo uzasadnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej.

Przywołano pogląd orzecznictwa, zgodnie z którym: "opinia wydana przez rzeczoznawcę majątkowego o wysokości odszkodowania nie ma charakteru wiążącego; jest opinią, która podlega ocenie właściwego organu administracyjnego" (por. wyrok NSA z dnia 8 listopada 2001 r. sygn. akt I S.A. 833/00).

Następnie wyjaśniono, iż zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z § 36 ust. 1 tego rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 ww. rozporządzenia).

Powołano również zapisy ustawowe określające możliwość zastosowania przy ustalaniu wysokości odszkodowania należnego byłemu właścicielowi nieruchomości tzw. "zasady korzyści". Jak określił ustawodawca w art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast ust. 4 wskazuje, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Autor sporządzonej wyceny nieruchomości Pan P.T. , dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu (20 kwietnia 2009 r.), zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy [....] nr [....] w granicach miejscowości [....] zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Z. nr XXXII/127/2005 z dnia 20 grudnia 2005 r. w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami wbudowanymi w parterach obejmującą istniejącą i nową zabudowę oznaczoną symbolem "05.MNU.2", wykonał operat szacunkowy podejściem porównawczym, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (z usługami wbudowanymi w parterach) z terenu gminy [....] i [....] . Powyższe poprzedzone było analizą transakcji drogowych z terenu gminy [....] , [....] i [....] w wyniku, której biegły stwierdził, że średnie ceny transakcyjne nieruchomości drogowych (127,34 zł/m2) są niższe niż średnie ceny trakcyjne nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami wbudowanymi w parterach (197,69 zł/m2).

W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości.

Dokonując weryfikacji przyjętych nieruchomości drogowych położonych na terenie gmin [....] [....] [....] jak również przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną położonych z terenie gmin [....] i [....] stwierdzono, że położone są one na terenie gmin powiatu [....] , charakteryzujących się jak wskazał biegły na str. 9 operatu szacunkowego podobnym usytuowaniem (w tym odległością od [....] ), podobnym udziałem terenów zabudowanych i zbliżoną cennością gruntów, zaliczanych również do tzw. "gmin jurajskich". Przyjęcie przez biegłego nieruchomości z terenu podobnych gmin powiatu [....] zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu, wskazaną między innymi w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 października 2012 r. sygn. akt I OSK 1255/11 oraz WSA we Wrocławiu z dnia 7 kwietnia 2009 r. sygn. akt II SA/Wr 537/08.

Przyjęte ostatecznie do analizy nieruchomości porównawcze przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną spełniają wymóg nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W celu jednoznacznego ustalenia przyczyn rozszerzenia zakresu rynku nieruchomości drogowych na teren gmin sąsiednich o podobnej cenności gruntów, organ odwoławczy pismem z 19 grudnia 2015 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o nadesłanie informacji czy podczas analizowania możliwości zastosowania tzw. "zasady korzyści" o której mowa wart. 134 ust. 4 ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, biegły analizował transakcje nieruchomości drogowym położonymi na terenie gminy Z. , wskazanymi przez skarżącego w odwołaniu. W przypadku ich analizowania, zwrócono się o podanie powodów ich odrzucenia.

W związku z odnotowaniem na terenie obrębu [....] ośmiu transakcji nieruchomościami mieszkaniowymi podobnymi do przedmiotu wyceny, zwrócono się również do biegłego o nadesłanie powodów rozszerzenia analizy rynku na teren gminy [....] , z równoczesnym wskazaniem powodów uznania niniejszych rynków transakcji za podobnych do siebie.

W odpowiedzi biegły w piśmie z 18 stycznia 2016 r. poinformował, iż początkowo badano obszar gminy [....] w zakresie transakcji nieruchomościami o małej powierzchni (do 300 m2), które zostały zawarte w okresie dwóch lat poprzedzających datę wyceny tj. od maja 2013 r. do maja 2015 r. Następnie z uwagi na małą liczbę odnotowanych na tym terenie transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości drogowych spełniających powyższe kryteria dokonano rozszerzenia terytorialnego zakresu analizy - poprzez objęcie nimi również terenu gmin [....][....][....] , odznaczających się podobnych usytuowaniem (w tym odległością od K. ), podobnym udziałem terenów zabudowanych i zbliżoną cennością gruntów, zaliczanych również do tzw. "gmin jurajskich". Z analiz wyłączono jedynie część miejscowości [....] , usytuowaną na wschód od drogi krajowej nr 7 - w przypadku której odnotowane ceny gruntów są wyraźnie wyższe od ich średniego poziomu w przypadku pozostałej części badanego obszaru. Jak wskazał dalej biegły badanie obszaru obejmującego gminy [....][....][....] i [....] pozwoliło na jednoznaczne określenie poziomu cen nieruchomości drogowych. Jednocześnie przedmiotem analizy były nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, w związku z tym nieruchomości o innym przeznaczeniu (R, RS, MN i przeznaczenia mieszane), jak również położone na terenie gminy [....] zostały odrzucone podczas analizy, podobnie jak nieruchomości drogowe o powierzchni większej niż 300 m2, a także nieruchomości, na których zgodnie z mapą ewidencyjną znajdował się budynek lub jego fragment (dz. nr [....] w B.). Tym samym przedmiotem analizy winny być wyłącznie transakcje zawarte w okresie do 2 lat przed dniem, na który określana jest wartość przedmiotu wyceny, gdyż transakcje starsze zgodnie z pkt 3.3 Noty Interpretacyjnej Nr 1 PKZW nie powinny być uwzględnione w wycenie bez szczegółowego uzasadnienia.

Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z 18 stycznia 2016 r. poinformował, iż tabela zamieszczona na str. 10 operatu szacunkowego przedstawia bazę nieruchomości drogowych odznaczających się największym podobieństwem do działki wycenianej, która została wyselekcjonowana podczas szczegółowej analizy rynku nieruchomości, jak również, że ze względu na położenie wycenianej nieruchomości w północno - wschodniej części [....] , w rejonie granicy gminy [....] z gminą [....] , zasadnym było objęcie badaniem terenu gminy [....] oraz południowej części gminy [....] tj. obszarów porównywalnych pod względem lokalizacyjnym, charakterystyki zabudowy oraz poziomu cenności gruntów.

Organ stwierdził, iż biegły, stosując metodą korygowania ceny średniej dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Zgodnie bowiem z § 4 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ".Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku". Jak natomiast stanowi § 4 ust. 4 rozporządzenia "przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości... ".

To biegły decyduje, jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Ponadto, wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca, jako osoba posiadająca w tym zakresie specjalne uprawnienia i kwalifikacje. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 października 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 835/11). Niemniej jednak zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym nieruchomości porównawcze powinny jednocześnie spełniać wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny, co w niniejszym przypadku nie budzi wątpliwości organu odwoławczego.

Odnosząc się natomiast do zarzutu strony odwołującej dotyczącego uwzględniania w wycenie nieruchomości opisanych na str. 11 operatu szacunkowego, których powierzchnie są znacznie większe niż powierzchnia działki wycenianej, stwierdzono, iż biegły po dokonanej analizie rynku wśród cech nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną nie przyjął cechy "powierzchnia" uznając tym samym, iż nie ma ona wpływa na cenę tak określonego rodzaju rynku nieruchomości, korygując jednocześnie różne położenie nieruchomości porównawczych i nieruchomości wycenianej stosowną cechą rynkową "położenie i otoczenie", co skutkowało przyznaniem przedmiotowi wyceny oceny "przeciętne" niniejszej cechy rynkowej.

Opis przez rzeczoznawcę majątkowego przyjętych do analizy cech rynkowych nieruchomości porównawczych wskazany został w operacie szacunkowym na str. 10, 11, 13-16 w sposób szczegółowy, z opisem odległości od centrum w kilometrach, datą transakcji, ceną jednostkową, powierzchnią działki, przeznaczeniem, uzbrojeniem terenu, ukształtowaniem powierzchni działki, bezpośrednim sąsiedztwem oraz staniem techniczno -użytkowym nieruchomości. Tym samym zbędne jest ujawnienie numerów działek porównawczych w świetle powyższego wyczerpującego opisu nieruchomości porównawczych na podstawie którego można w sposób bezsporny dokonać analizy różnić w cechach nieruchomości, a także jednoznacznego orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 r. sygn. akt II CSK 369/11.

Korekty różnić pomiędzy poszczególnymi cechami rynkowymi przedmiotu wyceny i nieruchomości porównawczych zostały precyzyjnie wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób, który nie budzi wątpliwości organu odwoławczego.

Zdaniem organu rzeczoznawca majątkowy dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy może stanowić dowód w przedmiotowej sprawie i być wykorzystany dla potrzeb niniejszego postępowania administracyjnego.

Pismem z dnia 6 lipca 2016 r. rzeczoznawca majątkowy Pan P.T. potwierdził aktualność wyceny nieruchomości.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na tą decyzję złożyła Gmina [....] wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji a także zasadzenie kosztów postępowania, zarzucając :

1. naruszenie art. 12 ust. 5, art. 18 ust. l i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity: Dz. U. 2013 r. póz. 687) w związku z art. 129 ust. 5 pkt l, art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 nr 102 póz. 651 ze zm.) w związku z § 26 oraz § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 nr 207 poz.2109 z późniejszymi zmianami) poprzez nieprawidłowe ustalenie wartości nieruchomości składającej się z działki o numerze ewidencyjnym [....] obręb [....] ,

2. naruszenie art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a. w związku z art. 107 § 3 k.p.a poprzez uznanie przez organ II instancji, iż operat szacunkowy z dnia 21 maja 2015 r. autorstwa mgr inż. P.T. został sporządzony w sposób prawidłowy, bowiem zgodny ustawy o gospodarce nieruchomościami:

a. pomimo tego, że organ II instancji nie odniósł się do zarzutów odwołania i ograniczył się w tym zakresie do zacytowania stanowiska organu I instancji wyrażonego w decyzji organu I instancji,

b. zaakceptowanie przez organ II instancji ustalenia operatu, iż na rynku lokalnym jest mała ilość transakcji drogowych (w przypadku tabeli na stronie 10 operatu) porównywalnych do gruntów wycenianych, w sytuacji, gdy w latach 2013 - 2015 Gmina [....] zawarła przynajmniej kilkadziesiąt tego typu transakcji,

c. przyjęcie za prawidłowy materiał porównawczy w tabeli zawartej na stronie 11 operatu szacunkowego, składający się wyłącznie z działek, których powierzchnia przekracza od kilkukrotnie do kilkunastokrotnie powierzchnię działki wycenianej,

d. przyjęcie za prawidłowy materiał porównawczy w tabeli na stronie 10 operatu, który określony został w sposób uniemożliwiający dokonanie dokładnej lokalizacji położenia wszystkich nieruchomości przyjętych do porównania, bowiem jako dane identyfikujące te nieruchomości podano jedynie: datę transakcji, gminę, obręb, numer repertorium aktu notarialnego, cenę transakcyjną, powierzchnię działki oraz cenę jednostkową.

Na uzasadnienie wskazała że :

W dniu 15 kwietnia 2014 r. Starostwa [....] wydał decyzję, którą ustalił na rzecz K.M. odszkodowanie w wysokości 13 125,00 zł, z tytułu przejęcia z mocy prawa przez stronę odwołującą się nieruchomości składającej się z działki o numerze ewidencyjnym [....] obręb B.

Prawo własności nieruchomości przeszło na stronę odwołującą się na podstawie ostatecznej decyzji nr [....] Starosty K. z dnia 20 kwietnia 2009 r.

Wskutek złożenia przez Gminę Z. odwołania od decyzji Wojewoda [....] w dniu 6 lutego 2015 r. uchylił decyzję Starosty [....] z dnia 15 kwietnia 2014 r.

Następnie Starosta K. wydał w dniu 1 października 2015 r. kolejną decyzję, którą ustalił na rzecz K.M. odszkodowanie w niższej wysokości — kwocie 12 741,00 zł, z tytułu przejęcia z mocy prawa przez stronę odwołującą się nieruchomości składającej się z działki o numerze [....] obręb B.

Gmina [....] złożyła odwołanie, skutkiem czego, w dniu 2 sierpnia 2016 r. Wojewoda [....] wydał zaskarżoną decyzję utrzymującą w mocy decyzję Starosty [....] z dnia l października 2015 r.

W wydanej decyzji z dnia 1 października 2015 r. Starosta [....] nie zawarł żadnego wyjaśnienia kwestii, które Wojewoda [....] uznał w decyzji z dnia 6 lutego 2015 r. za istotne do oceny przy ponownym rozpoznaniu sprawy. Strona skarżąca zwracała uwagę organowi II instancji na tą kwestię, pomimo tego organ ten utrzymał decyzję z dnia 1 października 2015 r. w mocy.

Zdaniem Strony skarżącej zarówno organ I jak i II instancji nie wyjaśnił okoliczności sprawy istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a w szczególności nie dokonał oceny przeprowadzonego dowodu z opinii biegłego pod kątem jego poprawności, rzetelności i zgodności z obowiązującymi przepisami, co skutkowało ustaleniem odszkodowania w nadmiernej wysokości.

Przyjęty przez organ I jak i II instancji za prawidłowy operat szacunkowy z dnia 21 maja 2015 r. narusza w szczególności art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity: Dz. U. 2013 r. póz. 687). Zgodnie z tym przepisem wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

A zatem stan nieruchomości powinien być ustalony na dzień wydania decyzji nr [....] Starosty K. z dnia 20 kwietnia 2009 r. Przedmiotem wyceny powinna być nieruchomość, do której Gminie przysługiwała własność w dacie wydania decyzji nr [....] - czyli w dacie 20 kwietnia 2009 r., a z której to części dopiero powstała działka [....] .

Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 tej ustawy nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Takie stanowisko zostało zaprezentowane w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie w sprawach o niemalże identycznym stanie faktycznym: z dnia 8 czerwca 2016 r. do sygnatury akt: II SA/Kr 480/16 oraz z dnia 3 sierpnia 2016 r. do sygnatury akt: II SA/Kr 691/16, którymi uchylono decyzje organu I i II instancji.

W toku postępowania odwoławczego Wojewoda [....] pismem z dnia 28 grudnia 2015 r. zwrócił się do biegłego mgr inż. P.T. o wyjaśnienia: "czy podczas analizowania możliwości zastosowania tzw. "zasady korzyści" o której mowa w art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, analizował transakcje nieruchomościami drogowymi położonymi na terenie gminy [....] , wskazane w odwołaniu Gminy [....] . W przypadku ich analizowania, proszę o podanie powodów ich odrzucenia"1. Ponadto Organ zwrócił się tym samym pismem o podanie powodów rozszerzenia analizy rynku na teren gminy [....] , z równoczesnym wskazaniem powodów uznania niniejszych rynków transakcji za podobne do siebie.

W odpowiedzi na to wezwanie Organu, biegły mgr P.T. w piśmie z dnia 18 stycznia 2016 r. jedynie powtórzył swoje wnioski zawarte w operacie na stronie 9, nie wyjaśniając podstaw do uznania rynków transakcji nieruchomościami gminy [....] i gminy [....] za podobne do siebie oraz przede wszystkim biegły poza stwierdzeniem, iż: "Transakcje przedstawione w przekazanym zestawieniu tabelarycznym zawarte wcześniej niż w maju 2015 r. oraz na terenie gminy [....] nie stanowiły przedmiotu analiz" nie wyjaśnił, przyczyn nie uwzględnienia tych transakcji nieruchomości położonych na terenie gminy [....] , a wskazanych przez Gminę [....] w odwołaniu.

Zakładając nawet, że biegły udzielił wyjaśnień, co do nieuwzględnienia transakcji wskazanych przez Stronę skarżącą, wskazując: "Analizowano nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, w związku z tym nieruchomości o innym przeznaczeniu (R, RS, MN i przeznaczenie mieszane) zostały odrzucone podczas analizy. Również nieruchomości drogowe o powierzchni większej niż 300 m2, jak zaznaczono wyżej, zostały wykluczone z uwagi na niewielką powierzchnię działki wycenianej.", to brak w nich podania powodów ich odrzucenia.

W załączonym do odwołania Skarżącego wykazie transakcji przeważają działki o powierzchni mniejszej niż 300 m2, tylko niewielka ilość działek ma powierzchnię większą. Znajdują się tam również transakcje gdzie nieruchomości będące przedmiotem obrotu były przeznaczone na drogi o symbolach KDD i KDW.

W operacie szacunkowym na stronie 11 w wyselekcjonowanej grupie 16 nieruchomości są nieruchomości, których powierzchnia znacznie przewyższa 300 m2. Za wyjaśnienie wątpliwości Organu nie może być również uznane stwierdzenie biegłego: "Na tej podstawie odrzucono transakcje nieruchomościami, których ceny jednostkowe kształtowały się znacznie poniżej poziomu cenności gruntów drogowych wynikającego z szerszej analizy". Przede wszystkim biegły nie wskazał czy to stwierdzenie odnosi się do transakcji wskazanych przez Skarżącego w odwołaniu, poza tym nie jest wskazany "poziom cenności gruntów drogowych " oraz analiza jego ustalenia. Stąd nie sposób ocenić prawidłowości ustalenia poziomu cenności gruntów drogowych oraz jego zasadności, w tym przyjęcia właściwego materiału porównawczego i metody badawczej.

W ocenie Skarżącego kwestia nieuwzględnienia transakcji drogowych zawieranych przez Gminę [....] w latach 2013 - 2014 r. w wydaniu decyzji nie została wyjaśniona. Organ w tym zakresie poprzestał jedynie na powieleniu twierdzeń biegłego bez dokonania jakiejkolwiek ich oceny. Organ nie poczynił żadnych ustaleń w zakresie przyjętego podobieństwa oraz nie wyjaśnił, dlaczego zaakceptował taki wybór działek do porównania.

Organ nie uwzględnił zarzutu odwołania, iż nie można uznać za prawidłowy materiał porównawczy w tabeli operatu na stronie 10 operatu, który określony został w sposób uniemożliwiający dokonanie dokładnej lokalizacji położenia wszystkich nieruchomości przyjętych do porównania, bowiem jako dane identyfikujące te nieruchomości podano jedynie: datę transakcji, gminę, obręb, numer repertorium aktu notarialnego, cenę transakcyjną, powierzchnię działki oraz cenę jednostkową.

Pomimo tego w zaskarżonej decyzji Organ II instancji uznał, iż wycena biegłego jest prawidłowa i może stanowić dowód w sprawie.

Wobec powyższego w ocenie Skarżącego Wojewoda [....] wydając decyzję utrzymującą w mocy decyzję Starosty [....] z dnia 1 października 2015 r. naruszył przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, tj. art. 7 oraz art. 77, art. 80 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie w sposób wyczerpujący wątpliwości, co do opinii biegłego z dnia 21 maja 2015 r., na które wskazał Skarżący w odwołaniu od decyzji, a podzielił je sam Organ na co wskazuje pismo z dnia 28 grudnia 2015 r.

W ocenie Skarżącego Wojewoda [....] naruszył również art. 107 § 3 k.p.c. poprzez niewyjaśnienie w uzasadnieniu decyzji przyczyn nieuwzględnienia transakcji drogowych zawartych w latach 2012-2014 przez Gminę [....] przy ustalaniu wysokości odszkodowania.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Wojewoda [....] jedynie wskazał:, " ...że brak jest podstaw do kwestionowania powyżej przytoczonych przez biegłego ustaleń operatu w tym zakresie. "

W uzasadnieniu decyzji przyjęto, iż biegły przeanalizował rynek nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu pod drogi, jak i o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Organ ustalił, iż była mała ilość takich transakcji drogowych na terenie gminy Z. A poprzez to poszerzono analizę rynku o inne gminy. W tym zakresie Organ nie dokonał jakiejkolwiek analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a jedynie powtórzył wszystkie ustalenia operatu oraz stwierdzenia biegłego z pisma z dnia 18 stycznia 2016 r.

Strona skarżąca zaprzecza prawidłowości takich ustaleń, a zwłaszcza by w okresie od 2013 r. do 2014 r. na tym obszarze doszło do małej ilości transakcji obejmujących działki o przeznaczeniu drogowym. Przyjęte przez biegłego transakcje w przypadku działek o przeznaczeniu drogowym obejmują działki w większości zlokalizowane poza Gminą Z. Miejscowości takie jak: [....] [....] [....] to odrębne gminy.

W tym czasie Strona odwołująca się w takim okresie czasu była stroną kilkudziesięciu transakcji obejmujących właśnie takie działki na terenie Gminy [....]. Biegły w piśmie z dnia 18 stycznia 2016 r. nie wyjaśnił przyczyn nieuwzględnienia tych transakcji.

Do analizy nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wyselekcjonowano grupę 16 działek, które zdaniem biegłego charakteryzują się największym podobieństwem do działki wycenianej. Tymczasem wyceniana działka ma powierzchnię 67 m2. Najmniejsza z działek przyjętych, jako materiał porównawczy ma powierzchnię 678 m2, a największa 996 m2. Już sam ten fakt wskazuje, iż żadna z tych działek nie może być uznana za podobną do działki wycenianej, bowiem w dużej mierze na wartość działki wpływa możliwość jej zabudowy, która w przypadku działki wycenianej jest wyłączona z uwagi na jej małą powierzchnię.

Dalej wskazano na brak konsekwencji i pełną dowolność w dobieraniu materiału porównawczego przy wycenie. Z jednej strony są brane pod uwagę działki o powierzchni wielokrotnie większej niż 300 m2, jak w powyższym przypadku, innym razem zgodnie z pismem biegłego z dnia 30 listopada 2015 r. nieruchomości o powierzchni powyżej 300 m2 o przeznaczeniu drogowym zostały wykluczone z oceny.

Nie można uznać, by taki materiał porównawczy mógł stanowić podstawę dla ustalenia prawidłowej wartości działki. Organ nie dokonał jakiejkolwiek oceny przeprowadzonego dowodu z operatu szacunkowego, który ma kluczowe znaczenie w zakresie określenia wartości nieruchomości. Organ niemalże automatycznie przyjął za własne ustalenia operatu szacunkowego. Nawet nie przeanalizował odpowiedzi biegłego z dnia 18 stycznia 2016 r., która nie wyjaśnia wątpliwości Organu przedstawionych w piśmie z dnia 28 grudnia 2015 r.

Brak analizy wyników tego operatu szacunkowego uniemożliwił Organowi dokonanie rzeczywistej oceny dopuszczonego w sprawie dowodu, który decyduje o wartości odszkodowania. Nie można przyjąć, za spełniające funkcję wyjaśniania uwagi Organu polegające na "ślepym" powieleniu twierdzeń biegłego.

Działanie Organu należy oceniać jako naruszające art. 7, art. 77, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a., zgodnie z którymi organ jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, co skutkowało ustaleniem odszkodowania w nadmiernej wysokości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny z punktu widzenia zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tego aktu. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (por. art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) - dalej "p.p.s.a."

Kontrolując zaskarżone orzeczenie z punktu widzenia powyższych zasad, Sąd doszedł do przekonania, że zarzuty skargi są zasadne, bowiem zaskarżona decyzja oraz poprzedzającą ją decyzja organu I instancji naruszają przepisy prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy oraz przepisy postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P.T. operat szacunkowy z 21 maja 2015r. wraz z klauzulą aktualności z dnia 6 lipca 2016 r okazał się metodologicznie błędny. Pełne i bezkrytyczne przyjęcie przez organy obu instancji jego wyników skutkowało błędnymi ustaleniami stanu faktycznego, co do wartości wycenianej nieruchomości.

Organy administracyjne mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego na podstawie art. 80 K.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005).

Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, oraz opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobnych od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. ( wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2015 r, sygn. akt II OSK 881/14 ).

Ponadto, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 września 2009 r. sygn. akt I OSK 1246/08 "Obowiązkiem organu administracji, jest troska o to, aby opinia rzeczoznawcy majątkowego wyjaśniała wszelkie zgłoszone w postępowaniu przez stronę zarzuty i wątpliwości. Organ administracji nie jest związany opinią. Dowód ten podlega swobodnej ocenie, co do jego wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście również innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Organ nie może co prawda wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, czy nie zawiera on braków, niejasności, itd. Na nim spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a to z kolei wynika z obowiązku oceny wiarygodności sporządzonej opinii. (...) Skoro przedmiotem oceny operatu jest prawidłowość jego sporządzenia, to ocena ta musi następować według takich samych zasad, jakie obowiązują przy jego sporządzeniu. Ocena prawidłowości operatu obejmować musi takie kwestie jak: przyjęte sposoby określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i techniki wyceny, sposoby określenia wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia. Innymi słowy, ocena prawidłowości dokonanych przez rzeczoznawców wycen stanowi formę ich weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami".

Sporządzony w rozpatrywanej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy narusza przepisy dotyczące zasad wyceny nieruchomości dla celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną, z uwagi na niewłaściwy dobór nieruchomości porównywanych.

Stosownie do art. 18 ust. 1. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. 2003 r. nr 80, poz. 721 z późn. zm. ), wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej została wydana przez organ I instancji w dniu 20 kwietnia 2009 roku. Według stanu na ten dzień powinna być, zatem wyceniana nieruchomość zajęta pod przedmiotową inwestycje drogową.

Termin "stan nieruchomości" zdefiniowany został w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, a jej art. 4 pkt. 17, stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Przez "nieruchomość" ustawa ta rozumie natomiast grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (art. 4 pkt 1), a przez "działkę gruntu"- niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej (art. 4 pkt 3).

Zgodnie z przytoczoną definicją stanu nieruchomości, istotny jest, zatem jej stan techniczno-użytkowy jako całości i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej całej nieruchomości, a nie sam fragment wywłaszczany.

Podobnie art. 46 § 1 kodeksu cywilnego stwierdza, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Określając zatem stan nieruchomości na potrzeby rozpatrywanej sprawy należy przyjąć tę nieruchomość, która pierwotnie stanowiła odrębny przedmiot własności w dniu 20 kwietnia 2009 r , a z której to dopiero części powstała działka o numerze ewidencyjnym [....] obręb [....] o pow. 0.0067 ha. przeznaczona pod drogę publiczną.

Jak wynika z odpisu z [....] , wypisu z rejestru gruntów oraz mapy z projektem podziału nieruchomości przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego Starostwa Powiatowego w K. w dniu 27 marca 2008 r , [....] ( w aktach administracyjnych) była to pierwotnie działka nr [....] o powierzchni 1,01 ha, obr. [....], jedn. ewid. [....] , która następnie podzieliła się na działki [....] o pow. 0,0067 ha i [....] o pow. 1,00 ha , z których tą mniejszą przeznaczono pod drogę.

Stosownie do art. 12 ust. 4 pkt. 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Z tego względu taki stan nieruchomości zajętej pod drogę publiczną (odpowiadający ówczesnej działce nr [....] winien być uwzględniany przy doborze do jej wyceny nieruchomości podobnych, skoro ustawodawca w tzw. specustawie drogowej przewidział dwie daty dla ustalania wysokości odszkodowania, inną dla stanu nieruchomości, a inną dla jej wartości.

Decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie, jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej.

W sporządzonym w rozpatrywanej sprawie operacie szacunkowym rzeczoznawca określił przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym na obszarze gminy [....] nr [....] w granicach administracyjnych miejscowości [....] zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy [....] Nr XXXII/127/2005 z dnia 20 grudnia 2005 r - jedynie wydzielonej działki ewidencyjnej nr [....] o pow. 67 m kw. Rzeczoznawca stwierdził, że ta nieruchomość usytuowana była w całości w konturze oznaczonym jako 05.MNU.2 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami z przeznaczeniem podstawowym pod funkcję mieszkaniowa jednorodzinną ( z usługami wbudowanymi w parterach) obejmująca istniejąca i nowa zabudowę. Biorąc pod uwagę dotychczasowe wywody wskazać należy, że prawidłowym było określenie takiego przeznaczenia dla całej działki [....]. Ze znajdującej się w aktach administracyjnych mało czytelnej kserokopii wyrysu z mpzp Gminy [....] ( k – 81- 82) prawdopodobnie wynika że rozciągnięta działka [....] mogła obejmować jeszcze inne przeznaczenia takie jak : 05.ZO.2 i KDW. Ta okoliczność wymaga dokładnego zbadania na podstawie stosownych dokumentów.

W tej sytuacji należało ustalić i rozważyć czy możliwe było oszacowanie przedmiotu postępowania przy uwzględnieniu transakcji nieruchomościami drogowymi, skoro Gmina [....] powoływała się na kilkadziesiąt zawartych umów sprzedaży nieruchomości drogowych. Należało również zbadać ewentualne występowanie transakcji kupna sprzedaży nieruchomości przeznaczonych częściowo pod tereny drogowe i częściowo pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej a następnie jeśli spełniają kryteria podobnych to wykorzystać te dane w operacie.

Przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości współczynników korygujących nie zostały w dotychczasowym operacie wystarczająco uzasadnione, co uniemożliwia zainteresowanej stronie, organowi i sądowi kontrolę ich poprawności. Wszystkie nieruchomości wzięte do porównań powinny być należycie opisane w stopniu, który umożliwia zweryfikowanie poprawności dokonanego wyboru.

W ponownie prowadzonym postępowaniu organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego uwzględniającego zaprezentowane poglądy prawne. W przypadku zastosowania przez rzeczoznawcę dotychczas przyjętego sposobu wyceny tj. podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej - jako nieruchomości podobne, rzeczoznawca uwzględni nieruchomości o powierzchni i przeznaczeniu podobnym do ówczesnej działki nr [....] o pow. 1,01 ha obr. [....] , a nie do wydzielonej z niej działki nr [....] o pow. 0,0067 ha.

Podobne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 8 czerwca 2016 r sygn. akt II SA/Kr 480/16, w wyroku z dnia 3 sierpnia 2016 r sygn. akt II SA/Kr 691/16 a także w wyroku z dnia 9 września 2016 r , sygn.. akt II SA/Kr 467/16 (sprawa dotyczyła wywłaszczonej działki nr [....] w B. o pow. 0.0106 ha).

Wszystkie naprowadzone motywy sprawiły, że orzeczono jak w sentencji wyroku na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm). O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 tej ustawy.