Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 403/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2009-10-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Bożena Popowska Sędziowie NSA Paweł Miładowski WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska (spr.) Protokolant St. sekr. sąd. Małgorzata Błoszyk po rozpoznaniu w Wydziale IV na rozprawie w dniu 22 października 2009 r. sprawy ze skargi L. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy Cz. z dnia [...] sierpnia 2008 r., nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz radcy prawnego A. J. kwotę 1429 złotych (tysiąc czterysta dwadzieścia dziewięć) tytułem zwrotu kosztów postępowania, 3. określa, ze zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/E.Kręcichwost – Durchowska /-/B. Popowska /-/P. Miładowski


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2008 r., nr [...] Wójt Gminy Cz. ustalił L. N. opłatę w wysokości 5280,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działkę nr [...], obręb D., o powierzchni [...] m2 ( [...] ), na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w D.. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia Wójt Gminy Cz. wskazał art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm. - dalej: kpa) z związku z art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4, 5, i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.) oraz uchwałę Rady Gminy Cz. nr [...] z dnia [...] września 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w Dębogórze ( Dz. Urz. Woj. Wielkopolskiego nr 125 z dnia 15 października 2002 r., poz. 3458 ). W uzasadnieniu decyzji organ podniósł, iż w dniu [...] maja 2005 r. L. N. sprzedał działkę nr [...]. Działka ta, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uzyskała przeznaczenie pod tereny zabudowy rezydencjalnej. Tym samym nastąpiła zmiana przeznaczenia działki w stosunku do ustaleń zmienionego Miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy Cz. zatwierdzonego uchwałą nr 246/XLII/94 z dnia 26 maja 1994 r. Rady Gminy Cz. ( Dz. Urz. Woj. Poznańskiego Nr 12 z dnia 12 lipca 1994 r. poz. 123 ), w którym powyższa działka przeznaczona była pod tereny upraw polowych. Zdarzenie to dało podstawę do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Opłatę planistyczną ustalono na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego E. J. oraz § 3.1 uchwały Rady Gminy Cz. z dnia 18 września 2002 r. (ustalającej stawkę procentową służącą naliczaniu opłaty planistycznej na 30%). Ponieważ w toku rozprawy administracyjnej nie zostały wyjaśnione kwestie sporne, w szczególności dobór nieruchomości podobnych, Wójt zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego E. J. o sporządzenie aneksu do operatu. Na podstawie operatu wraz z aneksem organ ten stwierdził, że wartość szacunkowa działki nr [...] przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 33700 zł. Wójt nie podzielił argumentacji L. N., podnoszącego zarzut przedawnienia renty planistycznej. Organ stwierdził, że art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa termin zgłaszania roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy (5 lat od wejścia w życie planu miejscowego).

Odwołanie od decyzji złożył L. N.. Zarzucił naruszenie art. 37 ust. 3 i 4 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż możliwe jest zastąpienie drogi sądowej procedurą administracyjną i przyjęcie, iż można po wszczęciu procedury administracyjnej prowadzić ją w nieskończoność; art. 117 § 1 kodeksu cywilnego, poprzez błędną wykładnię pojęcia roszczenia i uznanie jego powstania z momentem wszczęcia postępowania, a nie wydaniem decyzji; w zw. z art. 37 ust. 3 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym art. 6 kpa. oraz art. 7 Konstytucji RP poprzez dokonanie niewłaściwej interpretacji prawa polegającej na rozszerzeniu uprawnień organu; art. 105 § 1 kpa. poprzez jego niezastosowanie oraz art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuwzględnienie w wycenie nieruchomości treści studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Wskazując na powyższe naruszenia wniósł o uchylenie decyzji i umorzenie postępowania. W uzasadnieniu odwołania L. N. wyjaśnił, że ustawodawca przewidział w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dualistyczną drogę dochodzenia roszczeń związanych ze skutkami wejścia w życie planu miejscowego (art. 36 i 37 ustawy). Rozważając kwestię opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zwrócił uwagę na konieczność analizy pojęcia "roszczenia". Zgodnie z art. 37 ust. 3 ustawy roszczenia można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W takim przypadku przedmiotem zgłoszenia może być jedynie ustalona wartość (roszczenie). Wymóg terminowego zgłoszenia roszczenia stosuje się jednolicie do stron jak i organów ustalających opłatę planistyczną. W tym drugim przypadku, z uwagi na administracyjnoprawny charakter opłaty, konieczne jest skonkretyzowanie kwoty roszczenia w formie decyzji administracyjnej (nie wystarczy tylko wszczęcie postępowania). Dopiero po wydaniu konstytutywnej decyzji administracyjnej można bowiem mówić o "roszczeniu", czyli żądaniu wymagalnym i ustalonym. Skarżący podniósł następnie, że w dniu [...] października 2007 r. upłynął termin do wydania decyzji administracyjnej ustalającej wysokość opłaty planistycznej, a tym samym konstytuującej roszczenie, o którym mowa w art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 ustawy. Organ administracji był więc obowiązany zastosować art. 105 § 1 K.p.a. i umorzyć postępowanie. Ubocznie skarżący wskazał na sprzeczność jaka zachodzi pomiędzy ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Decyzją z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. na podstawie art. 127 § 2, art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję w przedmiocie ustalenia L. N. opłaty w wysokości 5280,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obejmującej działkę nr [...], obręb D., o powierzchni [...] m2 ( [...]), na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w D.. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że zgodnie z art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roszczenie można zgłosić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan albo jego zmiana stały się obowiązujące. Zgłoszenie roszczenia z uwagi, że ustalenie opłaty następuje w trybie postępowania administracyjnego, dokonuje się poprzez wszczęcie postępowania, o którym zawiadamia się strony postępowania. Musi to nastąpić przed upływem 5 lat od zmiany lub ustalenia planu. Powoływanie się przy tym na analogię z opłatą adiacencką jest nieuprawnione. Przepisy regulujące tę opłatę stanowią, że musi być ona w przewidzianym okresie ustalona, w przypadku renty planistycznej okres ten dotyczy wystąpienia z roszczeniem. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że wyjaśnienia zawarte w opinii rzeczoznawcy majątkowego pozwoliły ocenić sposób szacowania nieruchomości i metodę dojścia do ustalonej w opinii wartości przed i po zmianie planu. Opinia została przygotowana zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca dokonał właściwego podejścia oraz zastosował prawidłowe metody i techniki szacowania; wybrał podejście porównawcze, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne będące przedmiotem obrotu rynkowego. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego podejście oraz metody zastosowano zgodnie z zasadami logiki i racjonalności.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu L. N. zarzucił naruszenie prawa materialnego:

- art. 37 ust. 3 i ust. 4 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędną wykładnię polegającą, na przyjęciu, iż zwrot, "stosuje się odpowiednio" należy rozumieć jako odwołanie wprost, co spowodowało w konsekwencji nieuprawnione przemieszanie drogi sądowej z procedurą administracyjną;

- art. 37 ust. 3 i ust. 4 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy przez błędną wykładnię polegającą, na przyjęciu, iż po wszczęciu procedury administracyjnej można ją prowadzić w nieskończoność;

- art. 117 § 1 k.c. w zw. z art. 37 ust. 3 ustawy, poprzez wykładnię pojęcia roszczenia i uznanie jego powstania z momentem wszczęcia postępowania a nie wydaniem decyzji;

- art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez pominięcie jego treści.

Skarżący zarzucił również na naruszenia przepisów postępowania, to jest:

- art. 6 k.p.a. w zw. z art. 7 Konstytucji poprzez dokonanie błędnej interpretacji prawa - rozszerzającej uprawnienia władcze organów administracji;

- art. 105 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie pomimo ziszczenia się przesłanek.

Wskazując na powyższe skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji, poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz umorzenie postępowania. Wskazał także na konieczność wystąpienia do Trybunału Konstytucyjnego, gdyż jego zdaniem zachodzi sprzeczność pomiędzy treścią art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a § 50 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co przejawia się w zmianie treści normy prawnej wyrażonej ustawą przez akt wykonawczy. W uzasadnieniu skargi L. N. powtórzył argumentację odwołania. Podkreślił, iż rzeczoznawca, ustalając przeznaczenie nieruchomości, powinien wziąć pod uwagę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało dotychczasowe stanowisko. Zdaniem organu odwoławczego działanie L. N. ma na celu jedynie uniknięcie obowiązku uiszczenia należnej opłaty. Skarżący na etapie postępowania odwoławczego kwestionował prawidłowość wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę, na której oparto ustalenie opłaty, a gdy operat poprawiono podniósł zarzut niedopuszczalności drogi postępowania administracyjnego w związku przedawnieniem roszczenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, jednakże z innych przyczyn niż w niej podniesiono.

Oceniając legalność zaskarżonej decyzji wskazać należy, że stosownie do przepisu art. 1 §1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem W świetle powołanego przepisu, wojewódzki sąd administracyjny w zakresie swej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną, inny akt lub czynność z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania. Sąd nie bada więc celowości, czy też słuszności zaskarżonego aktu. Ponadto Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany powołaną podstawą prawną (art. 134 §1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej ppsa).

W myśl art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w postępowaniu o ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych oraz w odniesieniu do osób uprawionych do określania tych wartości i skutków finansowych - stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 156 § 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. -dalej: ugn ) operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników będących podstawą wyceny - art. 154 ugn ). Wykorzystanie operatu po tym okresie może nastąpić jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził ( art. 156 ust. 3 ugn ). Rzeczoznawca może również dołączyć klauzulę do operatu. W każdym przypadku powinna być ona przez niego podpisana oraz opatrzona datą i pieczęcią rzeczoznawcy ( § 58 ust. 1 w zw. z § 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ).

W postępowaniu objętym rozpatrywaną skargą operat szacunkowy sporządzono [...] grudnia 2005 r. Operat ten mógł być zatem wykorzystany najdalej przez rok od dnia jego sporządzenia. Oznacza to, iż w tym okresie powinny być wydane decyzje organów obydwu instancji, chyba że do operatu zostałaby dołączona przez rzeczoznawcę klauzula o aktualności ( § 58 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego; por. wyrok NSA z dnia 13 marca 2008 r. sygn. akt I OSK 374/07, publ. na stronie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl ).

W sprawie objętej skargą już decyzja pierwszej instancji z dnia [...] sierpnia 2008 r. została wydana po upływie terminu ważności operatu (termin ten upłynął w dniu [...] grudnia 2006 r.). Opierając swoje rozstrzygnięcia na nieaktualnej wycenie, wbrew treści art. 156 ust. 3 ugn, organy dopuściły się zatem naruszenia prawa, które stanowiło wystarczającą podstawę do uwzględnienia skargi (zob. wyrok WSA w Lublinie z dnia 14 czerwca 2007 r. sygn. akt II SA/Lu 275/07, publ. na stronie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie budziło wątpliwości Sądu, że uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy. Rentę planistyczną ustala się co prawda w oparciu o wartość nieruchomości według jej stanu i cen w stałych, ściśle określonych datach ( § 50 rozporządzenia ), jednakże nie oznacza to, że operat nie dezaktualizuje się ze względu na zmiany innych czynników. Na aktualność operatu mają bowiem wpływ wszystkie czynniki wymienione w art. 154 ust. 1 ugn (por. art. 156 ust. 3 ugn ), w tym chociażby dostępne rzeczoznawcy dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W toku kontroli legalności decyzji Sąd uwzględnił fakt, iż w sprawie rzeczoznawca majątkowy uzupełnił operat aneksem sporządzonym w dniu [...] listopada 2007 r. Choć dokument ten zawiera datę, podpis i pieczęć rzeczoznawcy, to jednak nie mógł być potraktowany na równi z klauzulą o aktualności określoną w art. 156 § 3 ugn i § 58 rozporządzenia wykonawczego. Aneks ten dotyczył bowiem uzupełnienia operatu w części doboru cen transakcyjnych dla gruntów rolnych przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, w szczególności nie przyjmowania do porównań cen transakcyjnych o znacznie zróżnicowanych powierzchniach. Rzeczoznawca dokonał korekty wartości przedmiotowej działki przed zmianą planu po odrzuceniu ze zbioru cen spornych transakcji. W żaden sposób nie potwierdził aktualności wyceny nieruchomości po zmianie planu miejscowego. Z akt nie wynika też, by rzeczoznawca uczynił to w toku innych czynności. Mało tego na stronie drugiej aneksu rzeczoznawca wskazał, że aneks jest ważny z operatem szacunkowym sporządzonym w dniu [...] grudnia 2005 r.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi należy w pierwszej kolejności stwierdzić, że organy obydwu instancji trafnie uznały, że w sprawie zaistniały przesłanki opisane w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) stanowiące podstawę do naliczenia i pobrania jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jako następstwa uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w D. uchwałą Rady Gminy Cz. nr [...] z dnia 18 września 2002 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów położonych w D. ( Dz. Urz. Woj. Wielkopolskiego nr 125 z dnia 15 października 2002 r., poz. 3458 ). Poprzednio działka, której dotyczyło postępowanie stanowiła ona grunt przeznaczony po uprawy polowe. W nowym planie miejscowym przedmiotowa działka znalazła się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę rezydencjalną. Skarżący nie zakwestionował faktu zmiany przeznaczenia działki nr [...]. Skoncentrował się natomiast na wykazaniu, że decyzja o ustaleniu opłaty planistycznej była spóźniona, bowiem w dniu [...] października 2007 r. upłynął termin do ich naliczenia, o którym mowa w art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 ustawy. Wymóg terminowego zgłoszenia roszczenia stosuje się jednolicie do stron, jak i organów ustalających opłatę planistyczną, a co za tym idzie organ powinien - w ustawowym terminie - ostatecznie skonkretyzować roszczenie w formie decyzji administracyjnej (nie wystarczy tylko wszczęcie postępowania). Wywód zawarty w skardze nie jest trafny bowiem oparty został na błędnym założeniu co do stosowania pojęć prawa cywilnego w postępowaniu dotyczącym ustalenia renty planistycznej. W niniejszym postępowaniu stosuje się art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym "odpowiednio", co oznacza, że postępowanie w sprawie opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem albo zmianą planu może być wszczęte jedynie w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przez odpowiednie stosowanie art. 37 ust. 3 ustawy ustawodawca nakazuje zastąpić cywilnoprawne wyrażenie "zgłosić roszczenie" - administracyjnoprawnym odpowiednikiem "wszcząć postępowanie" - które w obu przypadkach są odpowiednikami rozpoczęcia procedury dochodzenia świadczenia (odpowiednio odszkodowania, renty planistycznej). W zakresie, w jakim art. 37 ust. 3 stanowi o "roszczeniu", odnosi się wprost i tylko do odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Wątpliwości w tym zakresie nie pozostawia zresztą sposób sformułowania tego przepisu ( "roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3").Powyższe stanowisko nie budzi wątpliwości na tle orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego. W wyroku z dnia 3 września 2004 r. sygn. akt OSK 520/04 (publ. OSP 2005, z. 7-8, poz. 91, s. 394 ) Sąd zakreślił tezę wprost odnoszącą się do tego zagadnienia: "wszczęcie postępowania o ustalenie (...) opłaty może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana okazały się obowiązujące". Wyjaśnił przy tym, że termin wnoszenia roszczeń ( w szerokim znaczeniu ) z tytułu wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem ( zmianą ) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest terminem w równym stopniu dotyczącym roszczeń właściciela nieruchomości w stosunku do gminy w związku z obniżeniem wartości nieruchomości jak i gminy do właściciela w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Świadczenia te nie różnią się od strony materialnoprawnej. Stanowią o systemie wzajemnych rozliczeń gminy i właściciela z tytułu zmiany wartości nieruchomości. Różnica tkwi w trybie ich dochodzenia. Roszczenia właściciela nieruchomości w stosunku do gminy są z woli ustawodawcy dochodzone na drodze cywilnoprawnej, zaś roszczenia gminy w stosunku do właściciela nieruchomości w trybie publicznoprawnym. Stąd wymóg zawarty w art. 36 ust. 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym ( identyczna regulacja została przeniesiona do ustawy z 2003 r. - art. 37 ust. 4 ), dotyczący "odpowiedniego" stosowania przepisu ust. 6 (obecnie art. 37 ust. 3 ustaw z 2003 r.) o roszczeniach właściciela powstających w związku z obniżeniem wartości nieruchomości, do opłaty należnej gminie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Jeżeli tak, to 5-letni termin dochodzenia roszczeń dotyczy w równym stopniu obu podmiotów wzajemnych rozliczeń z tytułu wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości, niezależnie od drogi, którą dla ich dochodzenia przewiduje ustawodawca. Gmina jest zatem uprawniona do "wnoszenia" roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w takim samym terminie jak działający na drodze cywilnoprawnej właściciel. Wnoszenie roszczeń, wówczas gdy te są wymagalne w trybie publicznoprawnym, oznacza nic innego, jak wszczęcie postępowania administracyjnego.

Zaprezentowane stanowisko Naczelny Sąd Administracyjny podtrzymał również w wielu późniejszych orzeczeniach (zob. wyrok z dnia 21 maja 2007 r. sygn. akt II OSK 814/06; wyrok z dnia 22 czerwca 2007 r. sygn. akt II OSK 935/06; wyrok z dnia 15 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1600/07; wyrok z dnia 16 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 944/07 - publ. orzeczenia na stronie internetowej: nsa.gov.pl).

Mając na względzie powyższe nie było podstaw do umorzenia postępowania w oparciu o art. 105 § 1 kpa. Zarzut niezastosowania tego przepisu był więc niezasadny.

Nie jest również trafny zarzut naruszenia art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) przez jego niezastosowanie. Przepis ten nakazuje, w przypadku braku planu miejscowego, ustalać przeznaczenie nieruchomości (dla celów wyceny) na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Nie można jednak zapominać, iż w tej sprawie mamy do czynienia z wyceną nieruchomości nie na potrzeby wskazane w ustawie o gospodarce nieruchomościami, lecz na potrzeby renty planistycznej regulowanej ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Co prawda, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych stosuje się ustawę o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), to jednak nie ma ona pierwszeństwa przed regulacjami szczególnymi zawartymi w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym dotyczącymi zasad określania wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Przepis ten zawiera wyczerpującą regulację, która - w sprawach dotyczących renty planistycznej - całkowicie zastępuje art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Biorąc pod uwagę powyższe nie sposób podzielić zarzutu niekonstytucyjności rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. ). W ocenie Sądu akt ten jest spójny z przepisami obu omawianych wyżej ustaw. Ustawodawca w delegacji ustawowej, stanowiącej postawę prawną rozporządzenia, zawarł upoważnienie do określenia zasad wyceny nieruchomości, z uwzględnieniem, między innymi "sposobu określania wartości nieruchomości dla różnych celów". W § 50 rozporządzenia sprecyzowano zasady ustalania wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania i renty planistycznej właśnie z uwzględnieniem regulacji szczególnej, określonej w art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( patrz: wyrok z dnia 15 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1600/07; publ. orzeczenia.nsa.gov.pl ). W tej sprawie wzrost wartości działki, uzasadniający naliczenie opłaty planistycznej, nastąpił w wyniku zmiany przeznaczenia działki, które to przeznaczenie było jednoznacznie określone wiążącymi planami miejscowymi ( zarówno przed, jak i po zmianie wartości nieruchomości ).

Odnosząc się do konstrukcji postępowania określonego w art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym L. N. zwrócił też uwagę na nierówność w sytuacji prawnej właściciela nieruchomości albo organu w zależności od tego czy w związku z uchwaleniem planu miejscowego powstaje uprawnienie do odszkodowania czy renty planistycznej. Skarżący uznał, że przyjęcie koncepcji, iż przez samo wszczęcie postępowania organ zachowuje termin, o jakim mowa w art. 37 ust. 3 ustawy, stawia organ w lepszej sytuacji aniżeli obywatela zamierzającego dochodzić odszkodowania. Pozwala mu bowiem na prowadzenie postępowania bez ograniczeń czasowych, co jest nie do zaakceptowania z punktu widzenia zasad praworządności (art. 7 Konstytucji i art. 6 kpa). W ocenie Sądu zarzuty skarżącego nie są zasadne w świetle art. 36 i 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przyjęcie, iż w terminie 5 letnim od dnia wejścia w życie planu miejscowego wystarczy wszcząć postępowanie w sprawie renty planistycznej (a nie wydać ostateczną decyzję ustalającą), nie oznacza wcale, że organ może prowadzić postępowanie bez ograniczeń czasowych. Organy administracji publicznej załatwiają sprawy w terminach określonych w przepisach kpa, a stronom przysługują środki prawne służące ich dyscyplinowaniu. Nadto późniejsze wydanie decyzji o ustaleniu renty planistycznej nie pogarsza sytuacji prawnej właściciela nieruchomości, albowiem renta zawsze odnosi się do konkretnych wartości nieruchomości z dnia jej sprzedaży.

Ponownie rozpatrując sprawę Samorządowe Kolegium Odwoławcze powinno wystąpić do rzeczoznawcy majątkowego o zajęcie - w trybie wymaganym ustawą o gospodarce nieruchomościami - stanowiska co do aktualności sporządzonego w sprawie operatu.

Mając na uwadze, że zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o nieaktualny operat szacunkowy (art. 156 ust. 3 ugn), stanowiący najistotniejszy dowód w sprawie, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ppsa w zw. z art. 135 ppsa orzekł jak w sentencji wyroku. O wykonalności zaskarżonej decyzji Sąd rozstrzygnął na podstawie art. 152 ppsa. O kosztach postępowania poniesionych przez skarżącego Sąd orzekł na podstawie art. 200 ppsa w zw. z § 6 pkt 4 w zw. z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenie przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ( Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.).

/-/ E. Kręcichwost-Durchowska B. Popowska /-/ P. Miładowski