Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 244/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2009-07-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4,  art. 37 ust. 1 , 6, 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 152,  art. 174 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alicja Palus Sędziowie Sędzia WSA Anna Siedlecka Sędzia NSA Julia Szczygielska – spr. Protokolant Malwina Jaworska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 9 lipca 2009r. sprawy ze skargi D.Cz. i D.D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Miejskiej L. oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu decyzją z dnia [...] r., Nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta L. z dnia [...]r., Nr [...], znak [...], o ustaleniu - wobec D.Cz. oraz D.D. - jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości po 12.116,00 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej oznaczonej nr działki 49/8 o pow. 721m2 i udziału po 1/16 w nieruchomości nr 49/9 o pow. 848m2, położonej w obrębie 2 miasta L., w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Miejskiej L..

W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy:

Decyzją z dnia [...]r., znak [...] Prezydent Miasta L. ustalił w/w opłatę w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Miejskiej L. /uchwała Rady Miejskiej w L. Nr [...] z dnia [...] r. - publ. Dz. Urz. Woj. D. z dnia [...]r. Nr [...] poz. [...]/. Ponieważ D.Cz. i D.D. w dniu 3 mara 2008r. zbyli nieruchomość stanowiącą ich współwłasność nr 49/8 oraz udział 1/16 w działce nr 49/9 /Rep. A Nr [...]/ - organ uznał, że wystąpiły przesłanki określone w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm./ i naliczył stosowną opłatę.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli D.Cz. i D.D., podnosząc w nim, że działka nr 49/9 o pow. 0,0876ha jest drogą /w ich ocenie konieczną/, która stanowi dostęp do działek: nr 49/1, 49/2, 49/3, 49/4, 49/5, 49/6, 49/7 i 49/8. Drogę tę winna przejąć Gmina L., o co już od dłuższego czasu czynią starania, jednakże nie otrzymali w tej sprawie żadnej odpowiedzi. Natomiast rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym przyjął działkę nr 49/9 jako działkę budowlaną i naliczył opłatę planistyczną. Odwołujący wnieśli o potraktowanie tej działki /drogi/, przeliczając według szacunku biegłego po 126,22 zł/m2, co daje wartość 107.034,56 zł jako koszt, który ponieśli dokonując podziału działki nr 49 i odpowiednie obniżenie wartości sprzedanych działek o tę wartość.

Zakwestionowali też treść zapisu w operacie szacunkowym /w części II p.4.1 pp2/, gdzie biegły podał, że "Użytkowanie gruntów po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jako mieszkalne /.../." Tymczasem działka nr 49/9 nie jest działką budowlaną – mieszkalną, lecz drogą konieczną. Ponadto strony wskazały, że sprzedaż działek nie wynikała z działań spekulacyjnych, bowiem pozyskane środki zostały wykorzystane na remont starego domu położonego w L. przy ul. [...], w którym zamieszkuje D.Cz. z rodziną. Reszta pozyskanych środków została przeznaczona na budowę domu D.D. i jego rodziny. Odwołujący wnieśli o odstąpienie od naliczania opłaty planistycznej, natomiast w przypadku negatywnego załatwienia odwołania – o potraktowanie działki nr 49/9 jako kosztu, który ponieśli wyodrębniając tą działkę jako drogę konieczną, nakazania przejęcia przez Prezydenta Miasta L. tej działki jako drogi oraz pomniejszenie opłat planistycznych przy wzięciu pod uwagę, że działka nr 49/9 stanowi drogę.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L., po przeanalizowaniu złożonego odwołania oraz zgromadzonych w sprawie dokumentów, powołując się na przepis art. 36 ust. 4, 37 ust.1 i art.37 ust.11 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm./, wskazało, że przy wycenie nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty planistycznej podstawowe znaczenie ma zatem okoliczność dotycząca przeznaczenia nieruchomości w nowo uchwalonym planie miejscowym bądź w uchwalonej zmianie do istniejącego planu miejscowego oraz odniesienie tych ustaleń do inwestycyjnych możliwości na nieruchomości istniejących przed uchwaleniem nowego planu lub zmianą dotychczasowego planu.

Zdaniem Kolegium, przesłankami ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy są więc:

1. obiektywny /ustalony przez osobę uprawnioną do określenia wartości nieruchomości, według zasad i kryteriów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami – art.37 ust.11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym/ wzrost wartości nieruchomości;

2. wzrost wartości nieruchomości będący wynikiem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego;

3. zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy w formie aktu notarialnego przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nakładają na organ wydający decyzję w pierwszej instancji, obowiązek wykazania wzrostu wartości nieruchomości. Wzrost ten jest określany na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w myśl przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami /art. 37 ust. 11 ustawy/.

Kolegium podkreśliło, że na potrzeby niniejszego postępowania został sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę operat szacunkowy, który uwzględnia przepis art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zachowaniem zasady szczegółowej staranności oraz z uwzględnieniem stanu nieruchomości /w rozumieniu art. 4 pkt 17 tej ustawy, tj. stanu zagospodarowania, stanu prawnego, stanu techniczno-użytkowego, a także stanu otoczenia nieruchomości, mając na uwadze wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona/ z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany i cen z dnia zbycia nieruchomości (§ 50 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 22 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm./).

W niniejszej sprawie, rzeczoznawca stan nieruchomości przyjął na dzień sprzedaży nieruchomości. Ponadto przystępując do wyceny, poprzedził ją stosowną analizą rynku nieruchomości, co wypełnia dyspozycję § 3 ust. 2, § 26 ust. 1 i 3 oraz § 56 ust. 1 pkt 7 w/w rozporządzenia. Powołane przepisy zobowiązują bowiem rzeczoznawcę do poprzedzenia ustalenia wartości nieruchomości szczegółową analizą rynku nieruchomości podobnych, obejmującą w szczególności wskazanie rodzaju runku, jego obszaru i okresu badania.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru metody szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Z treści zaś art. 153 ust. 1 w/w ustawy wynika, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W procesie szacowania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu porównawczym, zastosowano metodę porównania parami, co obligowało do przyjęcia do porównania nieruchomości o cechach najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny /art. 153 ust. 1 ustawy/.

Uwzględniając powyższe ustalenia, Kolegium postanowiło utrzymać w mocy decyzje organu pierwszej instancji.

Odnosząc się natomiast do zarzutów odwołania, organ odwoławczy stwierdził, że nie zasługują one na uwzględnienie. Przy wycenie nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty planistycznej podstawowe znaczenie ma okoliczność dotycząca przeznaczenia nieruchomości w nowo uchwalonym planie miejscowym bądź w uchwalonej zmianie do istniejącego planu miejscowego oraz odniesienie tych ustaleń do inwestycyjnych możliwości na nieruchomości istniejących przed uchwaleniem nowego planu lub zmianą dotychczasowego planu.

Biorąc pod uwagę przedstawione uregulowania prawne - zdaniem Kolegium – rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie przyjął prawidłowo, że wyceniane nieruchomości położone są, zgodnie z ustaleniami nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. dla zespołu M. – plan nr 15 – /uchwała Rady Miejskiej w L. Nr [...] z dnia [...] r. - publ. Dz. Urz. Woj. D. z dnia [...]r. Nr [...] poz. [...]/ w jednostce oznaczonej symbolem MN – teren dla zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności. W ocenie Kolegium, dla potrzeb ustalenia wartości zbytych działek nie ma bowiem znaczenia aktualny sposób ich wykorzystywania, np. jako drogi i nie rzutuje to na wysokość ustalonej opłaty planistycznej. W zaistniałej sytuacji nie mogą zostać uwzględnione wnioski odwołujących, aby potraktować wartość działki nr 49/9 jako "niezbędny koszt", który ponieśli wyodrębniając tą działkę jako drogi wewnętrznej i z tych przyczyn pomniejszenie opłat planistycznych.

Ponadto Kolegium wskazało, że w ramach posiadanych kompetencji ustawowych nie może nakazać Prezydentowi Miasta L. przejęcia działki nr 49/9 do zasobu gruntów gminy.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wnieśli D.Cz. i D.D., zarzucając naruszenie prawa, a w szczególności art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że jedyną podstawą określenia wzrostu wartości działek są ustalenia operatu szacunkowego. Z tych względów wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji całości oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Ponawiając argumentację podniesioną w odwołaniu, nadto w uzasadnieniu skargi skarżący, powołując się na wyrok z dnia 6 marca 2008r., sygn. akt II OSK 774/07, w którym stwierdzono, że "skoro podstawą do ustalenia renty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to opłata ta nie może obejmować wzrostu wartości wywołanej innymi okolicznościami, które nie mają żadnego związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, np. nakładami właściciela.", podnieśli, że w przedmiotowej sprawie występują bezwzględnie przesłanki podniesione w wymienionym orzeczeniu. Utworzona w wyniku podziału działka nr 49/9 jest drogą jaką właściciele utworzyli celem umożliwienia dojazdu do pozostałych 8 działek. Podkreślili przy tym, że przekazali nieodpłatnie na własność Gminy działkę nr 49/10 służącą do poszerzenia drogi gminnej. Zdaniem skarżących, Ich nakłady na działki nr 49/9 i 49/10 umożliwiły dojazd, co zadecydowało w przeważającej mierze o podwyższeniu ich wartości, a nie ustalenia planu miejscowego.

W dalszej części skargi powołując się na wyrok w sprawie II OSK 1244/07 z dnia 25 września 2007r. oraz na wyrok z dnia 22 czerwca 2007r., sygn. akt II OSK 935/06, skarżący podnieśli, że podstawowe znaczenie przy ustaleniu wysokości renty planistycznej ma wzrost wartości nieruchomości jaki nastąpił na skutek i w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Analizując zaś pod tym kątem zaskarżoną decyzję oraz operat szacunkowy trudno przyjąć, że sporządzając te dokumenty kierowano się tymi zasadami. Skoro jedna z działek została przeznaczona na drogę wewnętrzną to wydaje się absurdalnym przyjęcie, że na skutek opracowania planu miejscowego zwiększyła się jej wartość. Wręcz odwrotnie, skoro utraciła ona status /przeznaczenie/ mieszkalne, to tym samym wartość jej spadła. Również pozostałe działki występujące w niniejszej sprawie uzyskały większą wartość na skutek doprowadzenia do nich drogi niż na skutek opracowania planu. Przeznaczenie działek objętych planem było od lat wiadome. Proces uzgodnień i konsultacji trwał latami i tym samym opracowanie planu nie miało istotnego znaczenia przy jego wzroście. Podstawową przesłanką wzrostu wartości działek był, zdaniem skarżących wzrost popytu na rynku nieruchomości oraz doprowadzenie dróg do poszczególnych działek.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na wstępie podkreślić należy, że Wojewódzki Sąd Administracyjny nie orzeka o istocie sprawy administracyjnej, czyli nie przyznaje określonych uprawnień, jak i nie odmawia ich przyznania, lecz rozstrzyga o legalności decyzji, to jest o ich zgodności z prawem na podstawie stanu prawnego i faktycznego istniejącego w dniu wydania zaskarżonej decyzji.

Działając zatem w granicach kompetencji wynikających z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz. U. 153, poz. 1269/ w związku z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./, Wojewódzki Sąd Administracyjny jest obowiązany skontrolować, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu, czy też to prawo narusza i w zależności od tej oceny orzec w sposób przewidziany w art. 145 lub art. 151 w/w ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Dokonując kontroli legalności podjętych w niniejszej sprawie decyzji, Sąd stosownie do zapisu art. 134 powołanej wyżej ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, nie jest związany granicami skargi. Przepis ten umożliwia Sądowi wszechstronne i obiektywne zbadanie sprawy niezależnie od podniesionych zarzutów.

Rozpatrując stan faktyczny i prawny sprawy, Sąd stwierdził, że skarga nie może być uwzględniona, jako że ocena przeprowadzonego postępowania oraz stanowisko organu odwoławczego nie daje podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzja organu pierwszej instancji.

Podstawą materialnoprawną podejmowanych w rozpoznawanej sprawie decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm./, zwanej dalej "ustawą".

I tak art. 36 ust. 4 ustawy stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Niesporne jest w sprawie, że w dniu [...]r. Rada Miejska w L. uchwałą Nr [...] uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta L. dla Zespołu M. /opubl. Dz. Urz. Woj. D. z dnia [...]r. Nr [...] poz. [...]/, obejmujący również teren stanowiący działkę nr 49 położoną w L..

Niesporne jest także, że w/w teren stanowiący działkę nr 49, oznaczony na rysunku planu symbolem MN przeznaczony został zgodnie z ustaleniami planu /§ 21 ust.1/ dla zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności, gdy zaś w myśl obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003r. miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego, powyższy teren oznaczony symbolem " F9RP" przeznaczony był pod uprawy polowe i ogrodnicze.

Niewątpliwe jest także, że w § 33 opisanej wyżej uchwały z 15 listopada 2004r. ustalono stawkę procentową na poziomie 30 %, do określenia wymiaru jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości /o jakiej mowa w art.10 ust.3 i art.36 ust.3 w/w ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym/.

Istotne jest przy tym, że działki gruntu, będące przedmiotem niniejszego postępowania powstały w wyniku podjęcia na wniosek skarżących D.Cz. i D.D. decyzji z dnia [...]r., Nr [...] Prezydenta Miasta L. o zatwierdzeniu podziału nieruchomości o pow.7253 m2 oznaczonej numerem 49 położonej w L.. W wyniku tego podziału powstały działki oznaczone numerami: 49/1, 49/2, 49/3, 49/4, 49/5, 49/6, 49/7, 49/8, 49/10. Równocześnie w decyzji tej orzeczono, że działka gruntu oznaczona numerem 49/10, wydzielona pod poszerzenie drogi gminnej, przechodzi na własność Gminy Miejskiej L. z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stanie się ostateczna.

Istotne jest przy tym zawarte w uzasadnieniu tej decyzji stwierdzenie organu, że, cyt.:

"... Przedłożony projekt podziału nieruchomości został opracowany w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w L. nr [...] z dnia [...]r....".

Z akt sprawy niewątpliwie także wynika, że opisane wyżej działki gruntu, oznaczone nr 49/8 i 49/9 skarżący zbyli w dniu 3 marca 2008r. za kwotę 101.000,00 zł

/Repertorium A nr [...] - akt notarialny sporządzony w Kancelarii Notarialnej w L. przy ul. [...]/.

Jak to już wyżej Sąd zauważył, decyzją Prezydenta Miasta L. z dnia [...]r., Nr [...] znak [...] z powołaniem się na przepis art.36 ust.4, art.37 ust.1 i 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz na uchwałę Rady Miejskiej w L. Nr [...] z dnia [...]r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. dla Zespołu M., a także opierając się na wartości nieruchomości określonej przez uprawnionego rzeczoznawcę w operacie szacunkowym z dnia 5 września 2008r., ustalono skarżącym jednorazowa opłatę w wysokości po 12.116,00, z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wskazać w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 37 ust. 11 omawianej ustawy, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Oznacza to, że zagadnienia dotyczące podmiotów uprawnionych do określania wartości nieruchomości bądź jej zmiany w konsekwencji uchwalenia planu miejscowego są uregulowane w dziale IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r., Nr 261 poz. 2603 ze zm.), zwaną dalej u.g.n. oraz w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109).

Zważyć przy tym należy, że wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu jednego ze sposobów wymienionych w art. 152 i dalszych ustawy o gospodarce nieruchomościami, akcentując, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu określonych założeń.

Dokonując analizy znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego z dnia 5 września 2008r., autorstwa mgr inż. J.G., stwierdzić należy, że przedmiotowy operat sporządzony został przez uprawnionego do szacowania nieruchomości rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego uprawnienia, o jakich mowa w art. 174 ust. 2 u.g.n.

Sąd podziela oceny i wywody zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji SKO w L. dotyczące zgodności z prawem operatu szacunkowego, sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę, a opartego na szerokim materiale porównawczym. Operat ten w szczególności określa wartość nieruchomości przed zmianą planu (rolnych) oraz po przeznaczeniu ich pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności.

Wartość rynkową oceniono w podejściu porównawczym, stosując metodę porównywania parami, przy uwzględnieniu istniejącego na tych działkach uzbrojenia, ich położenia oraz cen transakcyjnych, a co znajduje wyraz w zestawieniach zamieszczonych w powyższym operacie.

Podkreślić przy tym należy, że dokonana przez biegłego wycena określa wartość przedmiotowych działek, mających charakter rolny przed uchwaleniem planu na kwotę 16.919,64 zł, gdy zaś po uchwaleniu planu jako przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe – biegły wyliczył tę wartość na kwotę 97.694,00 zł.

Powyższe wskazuje zatem, że wyceniane przez biegłego wartości przedmiotowych działek, po uchwaleniu planu są niższe niż faktyczna cena sprzedaży jaką uzyskali skarżący i ponad pięciokrotnie wyższe od wartości rynkowej działek rolnych.

Sąd podziela także stanowisko Kolegium, że zgodnie z dyspozycją art. 154 ust. 1 u.g.n., obowiązkiem rzeczoznawcy było uwzględnienie przy ustalaniu wartości nieruchomości jej przeznaczenia w planie miejscowym. Brak tym samym było prawnej możliwości określenia wartości gruntu działki nr 49/9 jako drogi, a o co wnosili skarżący, gdyż dla potrzeb ustalenia wartości przedmiotowych działek nie ma znaczenia sposób jej wykorzystania.

Mając na uwadze powyższe, zasadnie organy przyjęły, iż wzrost wartości nieruchomości pozostaje w związku z uchwaleniem w dniu [...]r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. dla Zespołu M., który jednoznacznie rozstrzygnął o funkcji przedmiotowego terenu, ustalając, że obszar ten jako oznaczony symbolem MN przeznaczony jest dla zabudowy mieszkaniowej o niskiej intensywności.

W konsekwencji powyższych ustaleń, stwierdzić należy, że zebrany w sprawie materiał dowodowy dawał organowi pierwszej instancji podstawę do ustalenia skarżącym w oparciu o przepis art.36 ust.4 w związku z art.37 ust.1 i 6 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym opłaty w kwocie określonej w opisanej wyżej decyzji z dnia [...]r., Nr [...].

Mając na uwadze powyższe, stwierdzić należy, że kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a do czego ograniczają się kompetencje Sądu, jako, że Sąd nie może oprzeć kontroli o kryterium słuszności czy sprawiedliwości społecznej - nie wykazała, by decyzja ta, jak i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji, wydana została z naruszeniem przepisów tak prawa materialnego jak i prawa procesowego.

Z braku zatem uzasadnionych podstaw, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie mógł uwzględnić skargi D.Cz. i D.D., a wobec tego oddalił ją w myśl art.151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.