Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1502/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-10-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję w części
Powołane przepisy: article: ART. 6 UST. 2, ART. 61 UST. 1 PKT 1-5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Piotr Iwaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 października 2017 r. sprawy ze skargi P. Sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1.uchyla zaskarżoną decyzję w części w jakiej uchyla decyzję Zarządu Dzielnicy W. z dnia [...] grudnia 2016 r. nr [...]; 2.zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz P. Sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą w W. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2017 r., wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., po rozpoznaniu odwołania A. S. uchylił decyzję Zarządu Dzielnicy [...] nr [...] z dnia [...].12.2016r. ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z częścią usługową oraz garażem podziemnym na działkach nr ew. [...],[...] i [...] z obrębu [...], położonych przy ul. [...] w Dzielnicy [...] w części dotyczącej wskaźnika powierzchni projektowanej zabudowy, maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i w tym zakresie orzec o ustaleniu: wskaźnika powierzchni projektowanej zabudowy - maksymalnie 30% powierzchni działki, maksymalnej wysokości krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na 13 m, w pozostałej części utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu podano, iż w dniu [...] kwietnia 2016r. [...] Sp. z o.o. złożyła wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z częścią usługową i garażem podziemnym na działkach nr ew. [...],[...],[...] w obrębie [...] przy ul. [...] w dzielnicy [...].Zarząd Dzielnicy [...] decyzją nr [...] z dnia [...].02.2016r. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

W odwołaniu A. S. podniósł zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., § 5 ust. 1 i 2, § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Odwołanie złożyła również Spółka "[...]Sp. z o.o." Sp. k., które następnie pismem [...] października 2016 r. wycofała.

Kolegium decyzją nr [...] z dnia [...] września 2016 r. nie uwzględniło wycofania odwołania przez Spółkę "[...] Sp. z o.o." Sp. k. i uchyliło decyzję Zarządu Dzielnicy [...] nr [...] w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Postanowieniem nr [...] z dnia [...] września 2016 r. Kolegium stwierdziło niedopuszczalność odwołania M. Z., wskazującego, że działa w imieniu A. S., H. S. i S. W., z uwagi na nie przesłanie pełnomocnictwa do występowania w niniejszej sprawie.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Zarząd Dzielnicy [...] decyzją nr [...] z dnia [...] grudnia 2016 r. ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z częścią usługową oraz garażem podziemnym na działkach nr ew. [...],[...] i [...] z obrębu [...], położonych przy ul. [...] w Dzielnicy [...].

W odwołaniu A. S. zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz § 5 ust. 1 i 2, § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Kolegium uznając zarzuty odwołania za uzasadnione, przytoczył treść art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p., jak również przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588).

Organ odwoławczy stwierdził, iż w przedmiotowej sprawie po przeprowadzeniu analizy obszaru i prawidłowym wyznaczeniu granic obszaru analizowanego organ I instancji ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, jednakże dwa parametry - wskaźnik wielkości powierzchni projektowanej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji i maksymalna wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki ustalono w innej wielkości niż wynika to z analizy obszaru. Organ I instancji uzasadniając takie wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy jest narzędziem zastępczym, spełniającym pomocniczą rolę w sytuacji braku planu miejscowego, który jest sporządzany w oparciu o ustalenia "Studium" i którego ustalenia są wiążące dla organów gminy przy jego sporządzaniu. Stąd możliwe jest uwzględnienie określonej w Studium wysokości 20 m.

Kolegium nie podzieliło powyższego stanowiska organu I instancji i wskazało, iż zapisy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy nie mogą być podstawą do ustalania parametrów planowanej inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy. Orzecznictwo sądów administracyjnych w tym zakresie jest jednoznaczne i ugruntowane. Organ podkreślił, iż w wyroku z dnia 16.07.2014r., sygn. akt IV SA/Po 283/14, LEX nr 1539690, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uznał, że "1. Wyznaczanie obszaru analizowanego celem przeprowadzenia analizy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy winno uwzględniać zasadę "dobrego sąsiedztwa" w aspekcie naczelnej zasady zachowania "ładu przestrzennego". 2. Kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, wystarczające jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym. 3. Działka sąsiednia to nieruchomość położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną, którą dla każdego przypadku należy określić oddzielnie. 4. Zgodnie z art. 9 ust. 4 u.p.z.p. ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych. Ustalenia studium wiążą wiec organ jedynie przy sporządzaniu planów miejscowych. Związania tego nie sposób natomiast odnosić do decyzji lokalizacyjnych. Ustawodawca celowo nie wprowadził związania postanowieniami studium przy ustalaniu warunków zabudowy, wprowadzając w zamian możliwość zawieszenia postępowania lokalizacyjnego. 5. W przypadku stwierdzenia niezgodności planowanej inwestycji z ustaleniami studium, organ lokalizacyjny ma możliwość przeciwdziałania takiej sytuacji poprzez zawieszenie postępowania administracyjnego, wszczęcie procedury planistycznej i uchwalenie planu ". Podobnie w wyroku z dnia 23 listopada 2007r., sygn. akt IV SA/Wa 1601/06, LEX nr 424613, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że "1. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewidują powoływania się we wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy na projekt techniczny, a to dlatego, że projekt techniczny sporządzany jest na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. 2. Decyzja o warunkach zabudowy powinna zawierać dwa integralne załączniki, jeden w postaci analizy, na którą składają się część opisowa i część graficzna, drugi w postaci mapy z zaznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji. 3. Przepisy § 4 do § 8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) nie dają podstaw do określenia w części pisemnej analizy poszczególnych parametrów technicznych planowanej inwestycji w sposób niejednoznaczny, umożliwiający ich zmianę na plus lub minus. Również decyzja o warunkach zabudowy nie może określać parametrów technicznych planowanego zamierzenia inwestycyjnego w sposób umożliwiający ich zmianę na plus lub minus. 4. Ustalenia nieobowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego nie mogą stanowić podstawy prawnej do podejmowania jakichkolwiek rozstrzygnięć przez organ administracji. Podstawa rozstrzygnięć organu administracji nie może być również Studium ponieważ ustawodawca w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie nadał mu charakteru przepisu prawa miejscowego". Zatem ustalenie maksymalnej wysokości planowanego budynku na 20 m. jako parametru wynikającego ze Studium uwarunkowań jest sprzeczne z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2006 r. Wysokość planowanego budynku musi zostać ustalona zgodnie z § 7 rozporządzenia. Z mapy stanowiącej załącznik nr [...] do decyzji wynika, że budynki położone w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji mają wysokość [...],[...],[...] m, jeden budynek oddalony od terenu inwestycji o ok. [...] m ma wysokość [...] m, zaś pięć budynków położonych za torami PKP ma po [...] m wysokości. W obszarze analizowanym żaden z budynków nie ma [...] m wysokości, dlatego, zdaniem Kolegium, brak jest podstaw do przyjęcia wysokości planowanego budynku maksymalnie do [...] m i należy ustalić ten parametr maksymalnie do [...] m, jak większość budynków położonych w obszarze analizowanym

Odnośnie wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki Kolegium wskazało, iż dokonało analizy obszaru i ponownie wyliczyło średni wskaźnik powierzchni nowej zabudowy, który wynosi 28%, a nie jak podano w zaskarżonej decyzji 29%, przy czym wskaźnik 47% dotyczy tylko jednej działki położonej po drogiej stronie torów PKP. W bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji wskaźnik powierzchni nowej zabudowy wynosi 28, 30 i 34%, stąd zasadnym jest nawiązanie do sąsiadującej zabudowy i przyjęcie wskaźnika wyższego niż średni z całego obszaru analizowanego i ustalenie go na poziomie 30%. Zdaniem Kolegium uzasadnienie zawarte w wynikach analizy obszaru, że należy przyjąć wskaźnik 40%, z uwagi na wysoką intensywność zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej po stronie dzielnicy [...], nie znajduje uzasadnienia w przedmiotowej sprawie. Przyjęcie wskaźnika w wysokości 30% będzie nawiązaniem do istniejącej zabudowy sąsiedniej i stworzy ład przestrzenny związany z uwarunkowaniami zabudowy istniejącej w dzielnicy [...], w której znajduje się teren planowanej inwestycji.

Kolegium po dokonaniu analizy akt sprawy i treści zaskarżonej decyzji uznało, że brak jest podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, jak również do uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Jednakże uznało, że decyzję należy uchylić w części dotyczącej wskaźnika powierzchni projektowanej zabudowy, maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i w tym zakresie orzec o ustaleniu: wskaźnika powierzchni projektowanej zabudowy - maksymalnie 30% powierzchni działki, maksymalnej wysokości krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na 13 m. Kolegium wskazało, że motywy uchylenia części decyzji w zakresie wskaźnika powierzchni projektowanej zabudowy i maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, przedstawiło powyżej.

W skardze [...] Sp. z o.o. [...] z siedzibą w [...] zaskarżyła powyższą decyzję w części w jakiej uchyla decyzję organu I instancji w zakresie wskaźnika powierzchni projektowanej zabudowy i maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i ustaleniu wskaźnika powierzchni projektowanej zabudowy – maksymalnie 30% oraz maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na 13 m, zrzucając jej naruszenie: 1. art. 7, 77, 80, 8, 107 § 3 k.p.a., poprzez całkowite pominięcie argumentacji Spółki zawartej w piśmie z dnia [...] lutego 2017 r. , co doprowadziło do błędnego ustalenia parametrów nowej zabudowy z pominięciem celowości zastosowania odstępstwa uzasadnionego zasadami zachowania ładu przestrzennego oraz zasadami harmonijnego wkomponowania nowej zabudowy w układ architektoniczny zmieniającego się bardzo dynamicznie obszaru poprzemysłowego rejonu ul. [...] oraz zasad poprawy ładu przestrzennego oraz nienależytego i niewyczerpującego wyjaśnienia Spółce okoliczności faktycznych i prawnych, które doprowadziły organ do wydania decyzji;

- art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. poprzez uchylenie decyzji organu I instancji w zaskarżonej części mimo, że decyzja ta powinna zostać utrzymana w mocy;

- art. 1 ust.1, 2 i 3 u.p.z.p. poprzez niezastosowanie wynikających z norm zasady ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju, wytycznych w postaci zakazu uwzględnienia wymagań ładu przestrzennego, walorów architektonicznych i krajobrazowych i prawa własności, a także nieuwzględnienie zmian w zakresie zagospodarowania terenów położonych przy ul. [...],

- art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że brak jest uzasadnienia dla zastosowania odstępstwa od średnich wartości parametrów nowej zabudowy, o której mowa w § 7 ust. 4 rozporządzenia,

- art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 5 rozporządzenia poprzez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że brak jest uzasadnienia dla zastosowania odstępstwa od średnich wartości parametrów nowej zabudowy, o której mowa w § 5 ust. 2 rozporządzenia,

- podczas gdy odstępstwa w niniejszej sprawie są jak najbardziej uzasadnione i celowe.

Pełnomocnik Spółki wniósł o uchylenie decyzji w zaskarżonej części i zasadzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2017 r., nr [...], w części zaskarżonej została wydana z naruszenie prawa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Na wstępie przypomnieć należy, iż przepis art. 6 ust. 2 u.p.z.p. uprawnia każdego dysponującego tytułem prawnym do terenu objętego zamiarem inwestycyjnym do jego zagospodarowania, zgodnie z warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesów osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy informuje jedynie o możliwości zagospodarowania terenu w sposób w niej określony. Celem tego typu decyzji jest przesądzenie o dopuszczalnym, w świetle obowiązującego porządku planistycznego, sposobie zagospodarowania terenu, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. nie ustanowiono lokalnego porządku planistycznego. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie zrealizować. Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy określa przepis art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zasadniczo sprowadzają się one do konieczności kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (pkt 1), dostępu do drogi publicznej (pkt 2), zapewnienia wystarczającego dla inwestycji uzbrojenia terenu ( pkt 3), odpowiadającej ochronie gruntów rolnych i leśnych zgodności charakteru zabudowy z charakterem gruntów ( pkt 4) oraz zgodności planowanej zabudowy z przepisami odrębnymi ( pkt 5).

Podstawą ustalenia warunków zabudowy opisanych w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. stanowią wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno - urbanistyczną, sporządzonej zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W judykaturze przyjmuje się, że przy ustalaniu warunków zabudowy w oparciu o wyniki przeprowadzanej analizy architektoniczno-urbanistycznej należy mieć na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w znaczeniu szerokim, a to dlatego, że jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, jako takiego ukształtowania przestrzeni, który tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne ( por. wyrok NSA z dnia 31 maja 2010 r., sygn. akt II OSK 860/09, [w:] CBOSA ). Na szerokie rozumienie zasady dobrego sąsiedztwa wskazał również Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 lipca 2010 r., sygn. akt K 17/08 ( OTK-A 2010/6/61), stwierdzając, że za działkę sąsiednią należy uznać każdą działkę znajdującą się w obszarze analizowany w wyznaczonym w sposób określony w § 3 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r., co oznacza, że w sposób funkcjonalny wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowany należy uznać za "działki sąsiednie" w rozumieniu art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p.

Celem art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jak już wspominano wyżej, jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a to oznacza, że zgodnie zasadą dobrego sąsiedztwa w każdym indywidulanym przypadku obszar analizowany należy widzieć jako urbanistyczną całość w aspekcie faktycznych warunków panujących na konkretnym obszarze i nie chodzi tu tylko o stan istniejącego zagospodarowania nieruchomości w analizowanym obszarze, ale również, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 września 2016 r., sygn. akt II OSK 3192/14, stan zagospodarowania wynikający z dopiero realizowanych obiektów na wyznaczonym obszarze. Ponadto NSA w powołanym wyroku wskazał na to, że inwestor nowego wznoszonego budynku wobec braku planu miejscowego musiał także uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Studium uwarunkowań i kierunków zabudowy zagospodarowania terenu dopuszcza wznoszenie na tym terenie obiektów o wnioskowanej przez inwestora wysokości. Nie jest wprawdzie to akt prawa miejscowego, to jednak przygotowywany plan miejscowy musi być ze studium zgodny. Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela w pełni pogląd Naczelnego Sądu Administracyjnego, że ustalenie warunków zabudowy następuje nie tylko w oparciu o cechy istniejących obiektów na obszarze analizowanym, ale również obiektów będących w budowie, jak również nie zachodzą przeszkody aby w konkretnym przypadku posłużyć się studium co do określonych w nim cech (parametrów) przyszłej zabudowy przewidzianej na obszarze analizowanym.

Odnosząc powyższe do realiów rozpoznawanej sprawy, należy - wbrew stanowisku Kolegium – stwierdzić, że ustalenie przez organ I instancji wskaźnika wielkości powierzchni projektowanej zabudowy na poziomie maksymalnym 40 %, jak również wskaźnika wysokości górnej elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki na poziomie minimalnym [...] m i maksymalnym [...] m było uzasadnione, bowiem wyniki analizy w pełni uzasadniają odstępstwo od zasady ustalania wskaźnika jako wartości średniej z obszaru analizowanego. Wskazać należy, iż wprawdzie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. wynika by w pierwszej kolejności ustalać wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki jako wartość średnią z obszaru analizowanego, ale równocześnie ust. 2 § 5 dopuszcza odstępstwo od tej reguły zawsze jeżeli jest to uzasadnione wynikami analizy. Z analizy wynika, że przyjęcie przez organ I instancji tego wskaźnika na poziomie 40 % wobec jego średniego poziomu 29 % jest uzasadnione, skoro w obszarze analizowanym wskaźnik ten jest bardzo zróżnicowany i wynosi od 14 % do 47 % , a ustalony wskaźnik nie przekroczy górnej granicy wskaźnika występującego na obszarze. Odstępstwo od ustalenia tego wskaźnika na poziomie jego wartości średniej średniego uzasadnia, jak słusznie uznał organ I instancji to, że inwestycja objęta wnioskiem inwestora ma być realizowana na obszarze poprzemysłowym podlegającym przekształceniu na funkcję mieszkaniową wielorodzinną. W tych warunkach należało uznać, że ustalanie przez Kolegium parametrów nowej zabudowy na podstawie obliczonej średniej w żaden sposób nie wkomponuje harmonijnie nowej zabudowy w planowany do zmiany układ urbanistyczny ani też nie przyczyni się do poprawy ładu architektonicznego, stąd też należało uznać że nie zachodziły podstawy do zmiany w tym zakresie decyzji organu I instancji.

W ocenie Sądu także przyjęta przez organ I instancji wysokość górnej elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki na poziomie minimalnym [...] m i maksymalnym [...] m miała uzasadnienie w wynikach analizy. Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym wysokość zabudowy waha się od [...] do [...] m, średnio [...] m, przy czym w studium dla tego obszaru przyjęto wysokość planowanej zabudowy na poziomie [...] m. Zauważyć przy tym należy, że objęta wnioskiem inwestora inwestycja planowana jest do realizacji na terenie poprzemysłowym u zbiegu dwóch ulic z narożnikowym jej umiejscowieniem w kształcie litery L. Zatem w tych warunkach, a także z uwagi na narożne umiejscowienie planowanej zabudowy organ nie mógł ustalić na podstawie ust. 1 § 7 rozporządzenia - jako przedłużenie krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, ani też na podstawie ust. 3 § 7 wobec braku zabudowy na działkach sąsiednich. Na działce sąsiedniej, jak wskazano w skardze, dopiero realizowany jest budynek mieszkalny wielorodzinny o wysokości [...] m, jednakże z uwagi na fazę jego realizacji nie został on ujęty w analizie. Wskazać należy, iż przepis ust. 4 § 7 rozporządzenia dopuszcza wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy. Oznacza to, że w realiach niniejszej wielkość tego wskaźnika przez organ I instancji, wbrew twierdzeniom Kolegium, została ustalona w sposób prawidłowy, co też potwierdza powołane przez organ studium, jak również realizowana na sąsiedniej działce budowa domu wielorodzinnego.

Konkludując stwierdzić należy, iż wyniki analizy przy ustalaniu parametrów nowej zabudowy w pełni uzasadniają odstępstwa od wartości średnich z obszaru analizowanego, brak było zatem podstaw by ustalenia organu I instancji w tym zakresie uznać za wadliwe, co uwzględni organ II instancji ponownie rozpoznając sprawę.

Z powyższych względów Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i lit. c) p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a.