Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 671/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2015-12-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 2 pkt 1, art.61 ust. 1 pkt 1, ust 6 i 7
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.),, Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska,, Sędzia Artur Żurawik, Protokolant Marta Guzik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi W. S. i A. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta L. z dnia [...] r. nr [...], 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżących solidarnie kwotę 757 (siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Po ponownym rozpoznaniu sprawy (wcześniejsza decyzja organu pierwszej instancji z dnia [...] r. została uchylona a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia decyzją SKO w K. z dnia [...] r.)

z wniosku "A" w L. z dnia [...] r. (według daty wpływu) Burmistrz Miasta L. decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydaną na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 i art. 61 ustawy

z dnia [...] r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm., zwanej dalej również ustawą) ustalił na rzecz wnioskodawczyni warunki zabudowy dla realizacji na działkach nr [...],[...] i nr [...] przy ul. [...] w L. inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego wraz z parkingiem i zjazdem z drogi publicznej. W decyzji tej m.in. określono projektowany obiekt jako wolnostojący, nieprzekraczalną linię zabudowy – zgodnie z oznaczeniem na załączniku graficznym, tj. od strony ul. [...] – jako kontynuacja linii zabudowy na działkach nr [...], od strony ul. [...] jako kontynuacja linii zabudowy na działkach

nr [...], szerokość elewacji frontowej na 17,0m z tolerancją do 20% od strony ul. [...] , geometrię dachu jako dach płaski o kącie nachylenia połaci dachowej do 20º, wysokość kalenicy od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku – max 9,0 m, wielkość powierzchni nowej zabudowy

w stosunku do powierzchni działki budowlanej (terenu inwestycji) – max 20 % oraz udział powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni działki budowlanej (terenu inwestycji) – min 15%.

W uzasadnieniu tej decyzji stwierdzono, że w prawidłowo wyznaczonym do prowadzenia analizy obszarze analizowanym występuje zarówno zabudowa mieszkaniowa jak i o funkcji handlowo - usługowej. Ta ostatnia zrealizowana na działkach nr [...], zlokalizowana w dalszym sąsiedztwie bo w odległości ok. 90-160 m od terenu planowanej inwestycji, pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W zakresie wysokości planowanej zabudowy wskazano na wysokość

4 budynków mieszkalnych położonych w obszarze analizowanym, których fotografie zostały dołączone do wyników analizy urbanistycznej.

Po rozpatrzeniu wniesionego od tej decyzji przez W. i A. S. odwołania została ona utrzymana w mocy zaskarżoną decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] wydaną z powołaniem się na treść art. 59 ust. 1, art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 138 § 1 pkt 1 kpa. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia SKO stwierdziło, że prowadząc ponownie postępowanie w przedmiotowej sprawie, organ I instancji częściowo uzupełnił materiał dowodowy, zgodnie z zaleceniami zawartymi w decyzji Kolegium z dnia [...] r. Sporządzona została analiza cech i funkcji

w wyznaczonym, zgodnie z przepisami § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury

z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588, zwanego też dalej rozporządzeniem), obszarze analizowanym. Wynika z niej, że w obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (wolnostojąca

i bliźniacza). Występuje też zabudowa handlowo-usługowa zrealizowana na działkach w odległości od 90,0 m do 160,0 m od terenu planowanej inwestycji. Dlatego też również zdaniem SKO można przyjąć, iż w zakresie kontynuacji funkcji mieści się zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Do funkcji takich można zaliczyć zabudowę usługowo – biurową. Istniejąca na ww. działkach zabudowa handlowo-usługowa pozwala zatem na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. W konsekwencji istnieje możliwość wydania decyzji zgodnej z wnioskiem inwestora, gdyż spełnione zostały wymagania określone w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym.

Dalej Kolegium stwierdziło, że zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, przy czym zgodnie z ust. 2 dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Co prawda uprawniona osoba sporządzająca w niniejszej sprawie projekt decyzji o warunkach zabudowy nie ustaliła jaki jest w obszarze analizowanym średni wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki, ale zdaniem SKO można uznać, że parametr ten został określony zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia, bowiem z załącznika do analizy wynika, iż w obszarze analizowanym znajdują się działki o większym i mniejszym wskaźniku niż ustalony w decyzji (20% powierzchni działki). Za prawidłowe należało też uznać ustalenie wysokości projektowanego budynku, w sytuacji gdy w obszarze analizowanym znajdują się działki na których usytuowane są budynki o wysokości podobnej do określonej we wniosku i wyższe. Oznacza to, że wysokość projektowanego budynku spełnia wymagania wynikające z przepisów § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Kolegium stwierdziło, że projekt decyzji o warunkach zabudowy sporządziła osoba posiadająca wymagane przepisami uprawnienia (wymienione w art. 5 pkt 1 i pkt 4 ustawy), również część tekstowa analizy (załącznik do decyzji) oraz załącznik graficzny zostały podpisane i opieczętowane przez tę osobę. Podzielając zarzut odwołujących się, że załącznik graficzny oraz załączona tabela nr 1 do analizy nie zawierają zapisu, że są to załączniki do decyzji nr znak: [...] z dnia [...] r., SKO stwierdziło, iż uchybienie to nie może stanowić podstawy do uchylenia decyzji. Pozostałe informacje zawarte w tych dokumentach pozwalają bowiem uznać, że są to załączniki do tej konkretnej decyzji. Kolegium uznało za zasadny zarzut, o wydaniu decyzji przez Burmistrza Miasta L. z naruszeniem przepisu art. 10 § 1 kpa (bez zawiadomienia stron postępowania przed wydaniem decyzji o zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym oraz możliwości zapoznania się i wniesienia uwag) ale jego zdaniem uchybienie to również nie może stanowić podstawy do uchylenia tej decyzji.

Odnośnie sformułowanego w odwołaniu zarzutu braku legitymacji wnioskodawcy do ubiegania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz faktu istnienia wydanej wcześniej dla tego terenu decyzji o warunkach zabudowy dla tej samej funkcji na rzecz innego podmiotu (E.P.) stwierdziło, że przepisy ustawy nie uzależniają wydania decyzji od posiadania tytułu prawnego do nieruchomości na której planowana jest inwestycja, oraz, że zgodnie z art. 63 ust. 1 ustawy - w odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu wnioskodawcy. Dopiero na etapie uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor musi się wykazać prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W tej sytuacji nie ma też znaczenia jaką działalność zgodnie z zapisem w KRS prowadzi składający wniosek. Odnośnie zarzutu zbyt szeroko wyznaczonych granic obszaru analizowanego Kolegium wyjaśniło, że teren objęty wnioskiem składa się z trzech działek, których szerokość frontowa od strony ul. [...] wynosi ok. 50 m, zatem granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości od ok. 90,0 m do ok. 150,0 m – 160,0 m od granic objętej wnioskiem nieruchomości (trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniej niż 50,0 m), co jest zgodne z § 3 ust. 1 rozporządzenia, które określa jedynie minimalne granice tego obszaru.

W odniesieniu do zarzutu pominięcia w decyzji wysokości budynków usytuowanych w najbliższym sąsiedztwie, natomiast uwzględnienie budynków położonych w dalszej odległości - Kolegium wyjaśniło, że zgodnie z przepisami ustawy oraz ww. rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., organ I instancji prawidłowo uwzględnił wysokość istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym,

w sytuacji gdy przepisy tego rozporządzenia nie zawierają nakazu aby przy ustalaniu tego parametru uwzględniać tylko najbliższą zabudowę.

W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję SKO z dnia [...] r. reprezentowani przez pełnomocnika W. i A. S. wnieśli

o jej uchylenie wraz z poprzedzającą ją decyzją Burmistrza Miasta L. oraz zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania.

Zarzucili, że decyzja SKO została wydana z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1,

ust. 6 i 7 w zw. z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 3 ust. 1, § 3 ust. 2 w zw. z § 1, § 2 pkt 5, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7

i § 8 rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r., oraz art. 107 § 1 i 3 kpa poprzez: niewłaściwe określenie obszaru analizowanego (zbyt szeroko), który nadto nie został zaznaczony na załączniku mapowym do decyzji, wybiórcze i nierzetelne przeprowadzenie analizy zabudowy w wyznaczonym obszarze prowadzące do błędnego przyjęcia dobrego sąsiedztwa dla planowanej inwestycji, niewłaściwe ustalenie wskaźnika zabudowy, wysokości i szerokości elewacji frontowej planowanego budynku, niedokonanie analizy geometrii dachów w obszarze analizowanym i niewłaściwe ustalenie linii zabudowy przez pominięcie w tym względzie zabudowy na działce skarżącej nr [...]

Zarzucili także, że decyzja ta została wydana z naruszeniem art. 2 pkt 1 w zw. z art. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 6 i 7 w zw. z art. 60 ust. 4 ustawy przez zaaprobowanie w wyniku wadliwie przeprowadzonej analizy inwestycji o odmiennym architektonicznym i urbanistycznym charakterze niż zabudowa istniejąca

i w konsekwencji naruszenie ładu przestrzennego. Nadto zarzucili naruszenie

art. 107 § 1 kpa i art. 60 ust. 1 ustawy w zw. z § 9 ust. 1-3 rozporządzenia z dnia

26 sierpnia 2003 r. poprzez niepełne dołączenie, niedostateczne oznaczenie i sporządzenie załączników do decyzji organu pierwszej instancji. Zarzucili także naruszenie art. 7, art. 8, art. 10 § 1, art. 89 § 1 w zw. z art. 57, 80 kpa poprzez nie zapewnienie im uczestnictwa w postępowaniu przed organem pierwszej instancji, nieprzeprowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie zgłoszonych zarzutów, a w szczególności przez pominięcie przeprowadzenia rozprawy administracyjnej. Ponowili też zgłoszony wcześniej w odwołaniu zarzut naruszenia art. 59 ust. 1 i art. 63 ustawy w zw. z art. 28, art. 61 § 3 i art. 61a kpa wobec braku legitymacji wnioskującej "A". do żądania wydania warunków zabudowy.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo stwierdziło, że w postępowaniu odwoławczym dochowało wymogów wynikających z art. 10 kpa oraz, iż do decyzji organu pierwszej instancji mapę w skali 1:10000 dołączono jedynie dla bliższej orientacji w terenie, chociaż nie jest ona wymagana przez obowiązujące przepisy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie jakkolwiek nie wszystkie jej zarzuty są trafne.

Wbrew stanowisku zajętemu w skardze brak jest podstaw do przyjęcia, że obszar analizowany w którym zabudowa powinna stanowić odniesienie dla ustalenia warunków dla planowanej zabudowy w zakresie o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 został wyznaczony z naruszeniem § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Z przepisu tego wynika bowiem minimalna wielkość tego obszaru wyznaczonego wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek. W rozpoznawanej sprawie została ona powiększona nieznacznie, bo maksymalnie o jednokrotność szerokości frontu działki wnioskodawców. Zasadnie objęto przy tym przedmiotowym obszarem co do zasady całe działki ewidencyjne wchodzące w jego skład. Nie jest zasadny zarzut nieoznaczenia obszaru analizowanego na stanowiącej załącznik do decyzji organu pierwszej instancji mapie w skali 1:1000. Z treści § 9 rozporządzenia w zw. z treścią art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy nie wynika aby na tej mapie taki obszar musiał być oznaczony. Wystarczające jest zatem zaznaczenie na niej (jak w niniejszej sprawie) jedynie granic terenu objętego wnioskiem oraz wyznaczenie linii zabudowy (jeżeli mapa ta nie stanowi jednocześnie załącznika graficznego wyników analizy zabudowy w obszarze analizowanym). Obszar analizowany został natomiast prawidłowo oznaczony na drugiej identycznej mapie, którą należy traktować jako załącznik graficzny do wyników analizy o jakim mowa w § 9 rozporządzenia, co z uwagi na treść tej mapy zaopatrzonej podpisem uprawnionej osoby sporządzającej analizę (mgr inż. arch. A.P.) i stwierdzenie zawarte w ostatnim zdaniu części tekstowej analizy, nie może budzić wątpliwości. Niezrozumiały jest też zarzut, że do analizy nie dołączono tabeli o której mowa w jej części tekstowej, w sytuacji gdy zalega ona w aktach administracyjnych i została jako tabela oznaczona i podpisana przez uprawnioną autorkę analizy. Nie stanowi naruszenia prawa dołączenie do akt niepotwierdzonej kserokopii mapy terenu w skali 1:1000, gdy nie stanowi ona załącznika do decyzji.

W zakresie omówionych wyżej zarzutów, jak i w odniesieniu do pozostałych niezrozumiałe jest ich powiązanie z naruszeniem treści art. 60 ust. 1 ustawy. Naruszenie tego przepisu nie zostało też w żaden bliższy sposób uzasadnione.

Z uwagi na jego kompetencyjną treść brak jest podstaw do przyjęcia, że został on przez organy orzekające naruszony gdy jednocześnie brak jest podstaw do przyjęcia (taki zarzut nie został też sformułowany) aby decyzje te zostały podjęte bez wymaganych prawem uzgodnień innych organów. W stanie faktycznym niniejszej sprawy całkowicie niezrozumiały i bezpodstawny jest także zarzut naruszenia przez organy orzekające treści art. 59 ust. 1 i art. 63 ustawy w zw. z art. 28, art. 61 § 3 i art. 61a kpa . W tym względzie należy podnieść, że zgodnie z treścią art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy decyzję o warunkach zabudowy wydaje się na wniosek inwestora, a więc podmiotu, który zamierza zrealizować objętą wnioskiem inwestycję. Z żadnego przepisu nie wynika przy tym aby wnioskodawcy musieli się w tym postępowaniu legitymować prawem do nieruchomości objętej wnioskiem. Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 2 decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Oznacza to, że z chwilą złożenia wniosku wnioskodawca staje się stroną postępowania w rozumieniu art. 28 kpa. Nie ma też wymogu aby zamierzenie inwestycyjne miało pozostawać w jakimkolwiek związku z sytuacją osobistą lub ekonomiczną wnioskodawcy, czy też z zakresem prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Skoro zgodnie z art. 63 ust. 1 decyzja o warunkach zabudowy może być wydana w odniesieniu do tego terenu więcej niż jednemu wnioskodawcy, to jej wcześniejsze wydanie na rzecz innego pomiotu nie stanowi przeszkody (i w konsekwencji nie naruszenia prawa) do wydania takiej decyzji (nawet w odniesieniu do podobnego, czy też identycznego zamierzenia) na rzecz innego inwestora. W tym względzie należy podzielić w pełni stanowisko zajęte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Nie mógł też odnieść skutku zarzut naruszenia art. 10 § 1 kpa i art. 89 § 1 kpa. Naruszenie pierwszego z tych przepisów w odniesieniu do skarżących przez organ pierwszej instancji nie mogło mieć bowiem istotnego wpływu na wynik sprawy, w sytuacji gdy brali oni czynny udział na tym etapie postępowania, a swoje stanowisko przedstawili ponownie w odwołaniu. Zgodnie natomiast z treścią art. 89 § 1 kpa przeprowadzenie rozprawy nie jest obligatoryjne, zaś z przebiegu postępowania nie wynikało aby strony mogły na takiej rozprawie uzgodnić swoje stanowiska (w związku z treścią art. 89 § 2 kpa).

Podzielić natomiast trzeba zarzuty skargi gdy chodzi o nierzetelne i niewłaściwe w świetle obowiązujących przepisów przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W konsekwencji nie można też w świetle wyników tej analizy zaaprobować ustalonych w tym zakresie w decyzji warunków. Należy przy tym podnieść, że na podobne uchybienie w tym względzie zwróciło uwagę SKO w swojej wcześniejszej wydanej w tej sprawie decyzji z dnia [...] r. Pomimo ich nieusunięcia w toku ponownego rozpatrzenia sprawy przez Burmistrza Miasta L. organ odwoławczy przy wydawaniu zaskarżonej decyzji przeszedł nad tą kwestią właściwie do porządku.

Analiza treści art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 1 ust 1 i ust 2 pkt 1 i 2, art. 56 i art. 61 ust. 6 i 7 ustawy oraz analiza treści rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. daje podstawę do stwierdzenia, że parametry przedmiotowej zabudowy ustalane są co do zasady na podstawie ich średnich wielkości w obszarze analizowanym.

Sąd nie podziela poglądu, że zasada taka pozostawałaby w sprzeczności z treścią art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Przepisu tego nie można bowiem interpretować w oderwaniu od treści art. 61 ust. 6 i 7 i art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy. Przy założeniu, że o wymaganiach dotyczących nowej zabudowy przesądza wyłącznie treść art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy zupełnie inaczej brzmiałaby bowiem treść delegacji zawartej w ust. 6 i 7 tego artykułu. Wystarczyłoby bowiem wskazanie jedynie rodzaju parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, które mają być brane pod uwagę w odniesieniu do pojedynczej działki w obszarze analizowanym dostępnej z tej samej drogi publicznej. Zbędne byłoby przy tym w ogólne przeprowadzenie analizy w szerszym zakresie niż w odniesieniu jedynie do takiej działki. Takie odniesienie nie pozwoliłoby też na realizację wymogu uwzględnienia ładu przestrzennego oraz walorów architektonicznych, wynikających z treści art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy. Jakkolwiek zgodnie z treścią art. 56 w zw. z art. 64 ustawy wymóg ten, nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy to w żadnym wypadku nie oznacza to, że przy analizie treści art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w zw. z art. 61 ust. 6 i 7 ustawy może być pominięty. Mogłoby zaś dojść do tego gdyby dobre sąsiedztwo wynikające z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 odnieść jedynie do jednej działki o jakiej w tym przepisie mowa. Z zasady, że parametry projektowanej inwestycji ustalane są na podstawie ich średnich wielkości w obszarze analizowanym wypływa wniosek, że analizą powinna być objęta zabudowa wszystkich działek położonych w tym obszarze, jako stanowiącej odniesienie (podstawę) do ustalenia tych średnich wskaźników. Możliwość odstępstwa od tej zasady nie wynika z żadnego przepisu. W szczególności nie można go wyprowadzić z faktu, że prawodawca przewidział możliwość ustalenia niektórych wskaźników i parametrów nowej zabudowy odmiennie niż wynikałoby to z ich średnich wielkości w obszarze analizowanym. Odstąpienie w tym zakresie wymaga bowiem wcześniejszego ustalenia średniego wskaźnika (parametru) istniejącej w terenie analizowanym zabudowy. Możliwość odstępstwa prawodawca uzależnił przy tym od wyników analizy w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym. Oznacza to jednocześnie, że odstępstwo to powinno być w przekonywujący i podlegający kontroli sposób uzasadnione. W orzecznictwie przyjmuje się przy tym, że uzasadnienie odstępstwa powinno być szczegółowe (zobacz np. wyroki WSA w Krakowie z dnia 14 grudnia 2009 r. sygn. akt II SA/Kr 1525/09 – LEX nr 583008, WSA w Gdańsku z dnia 28 listopada 2012 r. sygn. akt II SA/Gd 407/12 – LEX nr 1248777 i WSA w Łodzi z dnia 15 stycznia 2014 r. sygn. akt II SA/Łd 918/13 – LEX nr 1502563). Nie jest w tym względzie wystarczające powołanie się w wynikach analizy i w decyzji jedynie na występujące w obszarze analizowanym pojedyncze przypadki zabudowy o zbliżonym parametrze, czy też na wniosek inwestora. Prawo inwestora do zagospodarowania terenu do którego ma on tytuł prawny (art. 2 ust. 2 pkt 1 ustawy) jest bowiem ograniczone obowiązującymi przepisami, w tym rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Przenosząc te ogólne uwagi na grunt niniejszej sprawy należy w pierwszej kolejności podnieść, że gdy chodzi o ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy i szerokości elewacji frontowej to w analizie nie ustalono średniej wartości tych wskaźników w obszarze analizowanym. Nie ustalono nawet takich średnich w odniesieniu do zabudowy na działkach ujętych w tabeli nr 1 do analizy urbanistycznej. Gdy chodzi o wysokość głównej krawędzi elewacji frontowej to

z naruszeniem treści § 7 ust. 1 rozporządzenia nie ustalono tej wielkości w analizie w odniesieniu do wszystkich działek sąsiednich. Nie odniesiono się też do kwestii czy wysokość tych krawędzi w zabudowie na tych działkach tworzy uskok, co obligowałoby do określenia średniego wskaźnika tego parametru w obszarze analizowanym. Dla uzasadnienia przyjętego wskaźnika powołano się jedynie na wysokość czterech budynków mieszkalnych położonych w dalszym sąsiedztwie, w tym jeden usytuowany przy innej ulicy ([...]). W tym przedmiocie należy przede wszystkim podnieść, że w zaskarżonej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy z naruszeniem § 7 rozporządzenia nie ustalono w ogóle wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanej inwestycji. Ustalono jedynie wysokość kalenicy, który to parametr nie został z kolei z naruszeniem § 8 rozporządzenia ustalony w analizie architektonicznej i to w sytuacji gdy przewidziano dach płaski

o kącie nachylenia połaci dachowej do 20º. Trudno zatem przyjąć,

a w szczególności, nie zostało to wyjaśnione ani w analizie, ani w decyzjach organów obu instancji, aby wysokość górnej kalenicy dachu równała się górnej krawędzi elewacji frontowej – gdyby jednocześnie założyć, że określona w decyzji organu pierwszej instancji wysokość kalenicy od średniego poziomu terenu faktycznie określa wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej projektowanego budynku (do rozważenia pozostawałaby przy tym kwestia możliwości sprostowania tego sformułowania w trybie art. 113 § 1 kpa). Zwraca uwagę wybiórczy dobór zabudowanych działek w terenie analizowanym w zależności od rodzaju parametru na ustalenie którego zabudowy na tych działkach miałoby stanowić odniesienie. Inne działki uwzględniono gdy chodzi o ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (budynki mieszkalne) a inne gdy chodzi o uzasadnienie wskaźnika powierzchni zabudowy (działki o zabudowie z funkcją usługową).

Nawet gdyby nawet przyjąć, że analizą objęto zabudowę w całym obszarze analizowanym oraz, że w zaskarżonej decyzji ustalono wszystkie wymagane przepisami parametry i wskaźniki projektowanej zabudowy, to za niedostateczne należałoby uznać uzasadnienie przyjętych odstępstw w operacie o treść § 5 ust. 2, § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 rozporządzenia. Lakoniczne w tym względzie motywy zawarte zarówno w wynikach analizy urbanistycznej jak i w decyzjach organów obu instancji uniemożliwiają przeprowadzenie kontroli zasadności tych odstępstw, zwłaszcza w odniesieniu do zachowania wymogów ładu przestrzennego w obszarze położenia objętych postępowaniem działek. Tym samym brak jest podstaw do zakwestionowania sformułowanego w skardze zarzutu wydania zaskarżonej decyzji z mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy naruszeniem art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 kpa jak i z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 6 i 7, art. 1 ust. 2 pkt 1, art. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 1, § 5, § 6, § 7 i § 8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Gdy zaś chodzi o ustalenie obowiązującej linii zabudowy to zarzut w tym zakresie jest zasadny jedynie gdy chodzi i niedostateczne uzasadnienie wydanego w tym względzie orzeczenia, które to uchybienie nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy. Analiza zabudowy na działkach sąsiednich wzdłuż ulicy [...] daje podstawy do przyjęcia, że linia projektowanej zabudowy została ustalona zgodnie z treścią § 4 ust. 1 rozporządzenia. Trudno bowiem przyjąć, że w odniesieniu do budynku skarżących tworzy ona uskok o jakim mowa w § 4 ust. 3 rozporządzenia w sytuacji gdy należy stwierdzić, że ich budynek jest usytuowany przy ul. [...], o czym świadczy jego numeracja i usytuowanie wjazdu na ich nieruchomość. Ani w analizie urbanistycznej ani w decyzjach organów orzekających nie odniesiono się przy tym do kwestii uregulowanej w § 4 ust. 2 rozporządzenia. Biorąc jednak pod uwagę przebieg linii zabudowy zaznaczony na mapie stanowiącej załącznik do decyzji organu pierwszej instancji oraz skalę tej mapy brak jest podstaw do przyjęcia, że wyznaczone linie zabudowy naruszają art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 200 ze zm.) przy założeniu, że ulice [...] i [...] są ulicami gminnymi. Sąd podziela przy tym prezentowane w orzecznictwie stanowisko, że nie narusza prawa nazwanie obowiązującej linii zabudowy "nieprzekraczalną linią zabudowy".

Powyższe skutkuje uchyleniem decyzji organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1a i c oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a).

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy zleci organ pierwszej instancji przeprowadzenie ponownej analizy zabudowy w obszarze analizowanym

z uwzględnieniem powyższych rozważań Sądu. Wyniki tej analizy uwzględni przy wydawaniu kolejnej decyzji w przedmiocie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji.

O kosztach postępowania sądowego orzeczono stosowanie do jego wyniku na podstawie art. 200, art. 205 § 2, art. 209 i art. 211 ustawy p.p.s.a. oraz § 2 i § 18 ust. 1 pkt 1c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r.

w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ... (Dz. U. z 2013 r., poz. 461).

im