Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1812/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-02-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 15, art. 7, art. 72 par 1 art. 80
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
article: art. 154 par 1 lit c, art. 135, art. 200 i art. 205 par 1
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Rowiński Sędziowie: Sędzia WSA Tomasz Wykowski Sędzia SO del. Aleksandra Westra (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 10 lutego 2021 r. sprawy ze skargi E. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Zarządu [...] z dnia [...] lutego 2020 r. nr [...]; 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącej E. T. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] czerwca 2020 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] po rozpatrzeniu odwołania E. C. od decyzji Zarządu [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2020 r. ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej z garażem na kondygnacji podziemnej, w miejscu istniejących: budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej oraz garażu, na dz. ewid. nr [...], w obrębie [...], położnej przy ul. [...] w [...] na terenie Dzielnicy [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Stan sprawy przedstawia się następująco:

Wnioskiem z dnia 22 lutego 2019 r. Inwestor J. S. i P. C., wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej z garażem na kondygnacji podziemnej, w miejscu istniejących: budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej oraz garażu wolnostojącego, na dz. nr ewid. [...], w obrębie [...], położonej przy ul. [...] w [...] na terenie Dzielnicy [...].

Pismem z dnia 17 kwietnia 2019 r. Inwestor wyraził zgodę na modyfikację złożonego przez siebie wniosku o ustalenie warunków zabudowy, której celem było dostosowanie parametrów planowanego zamierzenia inwestycyjnego do wyników przeprowadzonej analizy.

W dniu [...] czerwca 2019 r. Decyzją nr [...] ustalono warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Decyzja ta została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją znak [...] z dnia [...] września 2019 r. W uzasadnieniu ww. decyzji SKO stwierdziło, że organ wydając decyzję nieprawidłowo wyznaczył obszar, na którym przeprowadzono analizę nie obejmując w całości działek wchodzących w skład obszaru analizowanego oraz pominął w analizie zabudowę szeregową istniejącą przy ul. [...].

Kolejną decyzją Nr [...] z dnia [...] lutego 2020 r. Zarząd [...] ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej z garażem na kondygnacji podziemnej, w miejscu istniejących: budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej oraz garażu, na dz. ewid. nr [...], w obrębie [...], położnej przy ul. [...] w [...] na terenie Dzielnicy [...].

W decyzji ustalono m. in: linia zabudowy: - od strony ul. [...] - obowiązująca linia zabudowy na przedłużeniu linii zabudowy zasadniczych brył budynków na działkach sąsiednich, tj. przy ul. [...]; - od strony ul. [...]: nieprzekraczalna linia zabudowy dla zasadniczej bryły budynku - na przedłużeniu linii zabudowy zasadniczej bryły budynku na działce sąsiedniej, tj. przy ul. [...], nieprzekraczalna linia zabudowy dla ogrodu zimowego - na przedłużeniu zewnętrznej linii istniejącego tarasu w budynku sąsiednim, tj. przy ul, [...]; wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - do 0,53; szerokość elewacji frontowej - równa szerokości działki objętej niniejszą decyzją; usytuowanie projektowanego budynku mieszkalnego bezpośrednio przy granicach z działkami sąsiednimi, tj. dz. nr ewid. [...] i [...], obręb [...] (ul. [...]) jako uzupełnienie zabudowy szeregowej; usytuowanie garażu na kondygnacji podziemnej; usytuowanie od strony wschodniej budynku tarasu zabudowanego oranżerią (ogrodem zimowym) o wysokości 3 m od poziomu tarasu; powierzchnia biologicznie czynna - 20%.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła E. C.. W odwołaniu zarzucono rażące uchybienie przepisom postępowania tj. § 4, 5, 6 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowaniu terenu w nieprawidłowy sposób; uchybienie przepisom postępowania tj. art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie analizy funkcji zabudowy sąsiedniej, a w szczególności dostosowania nowej zabudowy do istniejącej zabudowy sąsiedniej. W uzasadnieniu odwołania zarzucono, że organ nie przeprowadził w sposób właściwy analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w kontekście wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej oraz linii zabudowy. Wskazano, że wyliczenie wskaźnika powierzchni zabudowy jest sprzeczne z zasadami normy PN-ISO 9836:1997, zgodnie z którą do powierzchni zabudowy nie wlicza się powierzchni tarasów, co miało miejsce w sprawie. Zakwestionowano możliwość wyliczania wskaźnika zabudowy na podstawie danych z aktualnej mapy zasadniczej a także analizy akt administracyjnych pod kątem wydanych decyzji administracyjnych dla niektórych nieruchomości znajdujących się na obszarze analizowanym z uwagi na błędy pomiarów odzwierciedlone jako dane na mapie i fakt, że możliwa jest sytuacja budowy mniejszego tarasu niż w zatwierdzonym projekcie budowlanym. Powołano, że w przypadku skrajnych segmentów średni wskaźnik zabudowy wynosi 0,42 (z pominięciem powierzchni tarasów), podczas gdy w analizie nawiązano do adresów nieruchomości, na których znajdują się tylko środkowe segmenty, które mają mniejszą powierzchnię działek niż działki skrajne. Zarzucono pominięcie budynków przy ul. [...], które znajdują się w odległości 5 metrów w linii prostej od terenu inwestycji, które stanowią skrajne segmenty tak jak teren inwestycji, a ich wskaźniki zabudowy wynoszą 0,30 i 0,24 (bez tarasów). Powołano, że planowana inwestycja doprowadzi do połączenia ze sobą dwóch czterosegmentowych zespołów zabudowy szeregowej, a wskaźnik zabudowy na działce przy ul. [...], która jest działką bezpośrednio sąsiadującą z terenem inwestycji i działką skrajną z budynkiem, do którego całą boczną ścianą ma przylegać planowany budynek, wynosi tylko 0,45. Zakwestionowano możliwość wyznaczenia nieprzekraczającej linii zabudowy zamiast obowiązującej linii zabudowy od strony ul. [...], jak również dwóch nieprzekraczalnych linii zabudowy oddzielnie dla zasadniczej bryły budynku i oddzielnie dla ogrodu zimowego zlokalizowanego na tarasie. Powyższe w ocenie Odwołującej umożliwi wybudowanie budynku w sposób odbiegający od przebiegu linii zabudowy budynków sąsiednich oraz oranżerii w części, w której obecnie znajduje się budynek mieszkalny i taras przy ul. [...]. Zarzucono, że w analizie nie wyznaczono średniej szerokości elewacji frontowej dla istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym oraz nie podano przedziału w tolerancji -/+ 20 %., a wobec tego w sposób nieprawidłowy ustalono szerokość elewacji frontowej. Powołano, że z uwagi na fakt, że realizacja przedmiotowej inwestycji doprowadzi do połączenia dwóch czterosegmentowych zespołów zabudowy segmentowej, będzie to stanowiło naruszenie zasady kontynuacji funkcji w aspekcie dobrego sąsiedztwa i naruszy ład przestrzenny osiedla. W tym kontekście wskazano, że żaden z czterosegmentowych zespołów budynków znajdujących się w obszarze analizowanym nie jest połączony z innym zespołem na całej wysokości budynków tworząc w miejscy dwóch zespołów czterosegmentowych jeden zespół ośmiosegmentowy. Powołano, że w analizowanym obszarze występuje jeden skrajny segment przy ul. [...], który jest połączony z kolejnym skrajnym segmentem przy ul. [...], przy czym połączenie budynków występuje jedynie na poziomie parteru i wyłącznie w jego części, a nie w całym obrysie kondygnacji. Ponadto błędnie uznano, że planowanie zamierzenie będzie stanowiło rozwinięcie szeregowej zabudowy usytuowanej przy wschodniej stronie ul. [...] oraz kontynuację połączenia ze sobą dwóch czterosegmentowych zespołów zabudowy szeregowej, zapoczątkowanego rozbudową budynku sąsiedniego przy ul. [...] ponieważ budynek przy ul. [...] jest należy do zespołu przy ul. [...] i celem tej inwestycji nie było połączenie ze sobą dwóch czterosegmentowych zespołów budynków przy ul. [...] i ul. [...], a jedynie rozbudowa istniejącego budynku przy ul. [...]. Strona wskazała, że brak jest podstaw do uznania, że połączenie dwóch zespołów czterosegmentowych w jeden zespół ośmiosegmentowy stanowi kontynuację zabudowy sąsiedniej, wpisując się w ukształtowany w sąsiedztwie ład przestrzenny. W ocenie strony wydanie decyzji w obecnej formie doprowadzi do zaburzenia istniejącego ładu przestrzennego i może doprowadzić do dalszego przekształcenia czterosegmentowych zespołów doprowadzając do stworzenia ośmio-, dwunasto-, szesnasto-, itd. zespołów, co całkowicie zmieni istniejący układ przestrzenny.

Po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] czerwca 2020 r., sygn. akt [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wydało powołaną na wstępie zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu wskazano, że rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy winno opierać się na przepisach kodeksu postępowania administracyjnego, a także ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j. t. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 z p. zm.), oraz Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588). Organ powołał art. 61 ust. 1 u.p.z.p., oraz § 1, 3 ust. 1 i 2, § 4, 5, 6, 7, 8, 9 Rozporządzenia. Organ odwoławczy uznał, że w przedmiotowej sprawie organ I instancji prawidłowo wytyczył obszar analizowany wokół terenu inwestycji, tj. wokół dz. ew. nr [...] z obrębu [...] położonej przy ul. [...] w [...] na terenie Dzielnicy [...], w odległości 50 m od granicy terenu objętego wnioskiem, tj. w odległości minimalnej wynikającej z § 3 ust. 2 rozporządzenia, większej niż trzykrotna szerokości frontu terenu inwestycji (odcinek przylegający do ul. [...], oznaczony na mapie literami AD) wynoszącego ok. 10 m, przy czym działki ewidencyjne znajdujące się w części w granicach obszaru analizowanego zostały ujęte w całości w analizie. Organ wykazał kontynuacje funkcji mieszkaniowej na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej, a parametry dla planowanej inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej z garażem w kondygnacji podziemnej zostały ustalone w sposób zgodny z ww. przepisami § 4-8 rozporządzenia oraz wynikami przeprowadzonej analizy. Do ustalenia poszczególnych parametrów planowanej inwestycji organ wykorzystał wielkości parametrów istniejącej zabudowy szeregowej na działkach zabudowanych położonych w obszarze objętym analizą.

W odniesieniu do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że organ I instancji nie uchybił przepisowi § 4 rozporządzenia. Powołując orzecznictwo sądowoadministracyjne wskazano, że wprawdzie w przepisie tym rzeczywiście jest mowa wyłącznie o "obowiązującej linii nowej zabudowy", ale w świetle orzecznictwa użyte w § 4 rozporządzenia pojęcie "obowiązującej linii nowej zabudowy" należy traktować jako linię zabudowy ustaloną od frontu działki, a więc na tej jej części, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Kolegium zauważyło, że jak wynika z treści zaskarżonej decyzji organ l instancji ustalił "obowiązująca linię zabudowy" właśnie od strony ul. [...] (winno być [...] – przyp. Sądu), tj. od strony frontu działki. Natomiast od strony ul. [...], a więc nie od strony frontu działki, organ I instancji ustalił dla zasadniczej bryły budynku i dla ogrodu zimowego "nieprzekraczalną linie zabudowy", co niewątpliwie miało na celu zachowanie ładu przestrzennego przy realizacji nowej zabudowy. Organ odwoławczy wskazał również, że w orzecznictwie wskazuje się, że pojęcie "linii zabudowy", którym posługuje się ustawodawca w art. 61 ust. 1 pkt l i ust. 7 pkt 1 u.p.z.p., zawiera w sobie zarówno "obowiązujące linie zabudowy", jak i "nieprzekraczalne linie zabudowy", a to, czy w konkretnej sprawie będzie to nieprzekraczalna linia zabudowy, czy też obowiązująca linia zabudowy, musi wynikać z analizy urbanistyczno-architektonicznej sporządzanej w toku postępowania zmierzającego do ustalenia warunków zabudowy. Zwykle linia zabudowy stanowi linię nieprzekraczalną, jednak w określonych sytuacjach ma charakter ściśle wiążący, np. w zwartej zabudowie miejskiej pierzejowej. Wynika to z treści przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 i ust. 7 pkt 1 u.p.z.p. Wskazano, że przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza wprawdzie inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, jednakże w pierwszej kolejności linia zabudowy powinna być wyznaczana według zasady ściśle określonej w § 4 ust. 1, 2 lub 3 rozporządzenia, a więc przez nawiązanie do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a może być ona wyznaczona w inny sposób, jako wyjątek od tej zasady, jeżeli w danej sprawie wskazują na to wyniki analizy urbanistycznej. Kolegium oceniło więc, że wyznaczone przez organ I instancji linie zabudowy spełniają ww. wymagania, stanowiąc przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji.

Organ odwoławczy uznał również, że organ I instancji nie uchybił przepisowi § 5 rozporządzenia. Ze względu na rodzaj planowanej inwestycji, tj. budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej organ I instancji zasadnie w przeprowadzonej analizie ustalił wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w oparciu o wskaźniki tej wielkości dla występujących w obszarze analizowanym budynków w zabudowie szeregowej położnych przy ul. [...] i ul. [...]. Powołano, że z treści analizy wynika, że średni wskaźnik wielkości powierzchni tej zabudowy do powierzchni terenu nieruchomości wynosi 0,46. Jednocześnie Kolegium powołało, że z przeprowadzonej analizy wynika, że w pasie zabudowy szeregowej wzdłuż ul. [...] większość nieruchomości znajdujących się na terenie obszaru analizowanego ma wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynoszący od 0,51 do 0,62, a więc przewyższający wskaźnik średni wyliczony dla zabudowy szeregowej w obszarze analizowanym. Organ odwoławczy nie zgodził się więc ze Skarżącą, że organ I instancji zawęził analizę wyłącznie do wskaźników powierzchni zabudowy ustalonych dla budynków przy ul. [...]. Powołano, że zabudowa ta została bowiem wskazana przez organ I instancji jedynie jako przykład zabudowy szeregowej położonej w bezpośrednim sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji o wyższych wskaźnikach powierzchni zabudowy - wynoszących odpowiednio: 0,53; 0,52; 0,51; 0,52 i 0,53. Wskazano, że z uwagi na powyższe okoliczności, w wyniku przeprowadzonej analizy, dopuszczono wskaźnik zabudowy 0,53 jako występujący na terenie analizowanym i dający się pogodzić z istniejącym ładem przestrzennym. Takie ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy Kolegium oceniło jako zgodne z dyspozycją § 5 ust. 2 rozporządzenia.

W kwestii zarzutu naruszenia § 6 rozporządzenia SKO stwierdziło, że również ten zarzut jest niezasadny. Powołano, że z akt sprawy wynika, że na działce sąsiadującej z terenem inwestycji od strony północnej znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny, stanowiący segment zespołu zabudowy szeregowej, którego szerokość elewacji frontowej po dokonanej przebudowie jest obecnie równa szerokości działki. Tym samym obecnie na obu działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem planowanej inwestycji znajdują się budynki jednorodzinne mieszkaniowe w zabudowie szeregowej, których szerokość elewacji frontowej jest równa szerokości działek, na których wybudowano te budynki. W tym stanie rzeczy Kolegium uznało, że organ I instancji zasadnie w niniejszej sprawie skorzystał z dopuszczonej przez przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia możliwości wyznaczenia innej szerokości elewacji frontowej niż szerokość ustalona - w myśl ust. 1 na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym. SKO stwierdziło również, że niezasadny jest zarzut Skarżącej jakoby organ I instancji uchybił art. 61 ust. 1 u.p.zp. w zakresie analizy funkcji zabudowy sąsiedniej, a w szczególności dostosowania zabudowy do istniejącej zabudowy sąsiedniej. W ocenie Kolegium treść zaskarżonej decyzji, a w szczególności stanowiącej jej załącznik nr 2 analizy wynika, że organ I instancji ustalając parametry nowej zabudowy dostosował je do istniejącej zabudowy sąsiedniej.

E. C., w skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji jak również zasądzenia na rzecz Skarżącej od organu kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

Naruszenie przepisów postępowania (mające istotny wpływ na wynik sprawy):

tj. naruszenie art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a., polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy;

tj. naruszenie art. 8 k.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa;

tj. naruszenie art. 9 i 11 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji Nr [...];

tj. naruszenie art. 107 § 2 i 3 k.p.a. poprzez dowolność w wydaniu decyzji przez niedostateczne i niepełne jej uzasadnienie.

W uzasadnieniu skargi Strona zarzuciła, że organ całkowicie zignorował przywołane przez nią orzecznictwo, zgodnie z którym możliwe jest wyznaczenie tylko "obowiązującej" a nie "nieprzekraczalnej linii zabudowy". Skarżąca podniosła, że organ całkowicie zignorował powołane przez nią nieprawidłowości związane z nieprawidłowym sposobem wyliczenia wskaźnika zabudowy z uwagi na bezpodstawne doliczenie powierzchni tarasów niezabudowanych, nie wyjaśniono dlaczego w decyzji z 2016 r. dla tej samej nieruchomości wyznaczono wskaźnik zabudowy na 0,42, a w aktualnie 0,53 pomimo tożsamego stanu faktycznego spraw. Zarzucono, że wbrew decyzji SKO z dnia [...] czerwca 2019 r., w dalszym ciągu pominięto w analizie zabudowę przy ul. [...], przy której jest znacznie niższy wskaźnik zabudowy niż 0,53, a która to zabudowa znajduje się również w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji. Powołano, że w analizie nie ustalono średniej szerokości elewacji frontowych dla istniejącej zabudowy na działkach położonych w obszarze analizowanym, a w rezultacie ustalona szerokość elewacji frontowej nie wynika z przeprowadzonej analizy a została ustalona arbitralnie, z pominięciem przepisów rozporządzenia, do czego organ II instancji się nie ustosunkował. Strona zauważyła, że organ odwoławczy również nie odniósł się do zarzutów związanych z faktem, że planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuacje "połączenia" a nie kontynuację zabudowy sąsiedniej, i doprowadzi do utworzenia zespołu budynku ośmiosegmentowego, co zaburzy istniejący ład przestrzenny i może przyczynić się do dalszego przekształcania czterosegmentowych zespołów zabudowy szeregowej w ośmio-, dwunasto-, szesnasto- zespoły zabudowy szeregowej, całkowicie zmieniając istniejący układ przestrzenny.

Organ – w odpowiedzi na skargę – wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2021, poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [(Dz. U. 2019, poz. 2325 ze zm.) - zwanej dalej: P.p.s.a.], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany – stosownie do art. 134 p.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uwzględnił skargę. W konsekwencji uznał, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2020 r. oraz poprzedzająca ją decyzja zarządu Dzielnicy [...]z dnia [...] lutego 2020 r. naruszają przepisy prawa w stopniu kwalifikującym do wyeliminowania ich z obrotu prawnego na podstawie art. 145 § 1 lit. c p.p.s.a.

Podstawą materialnoprawną wydania zaskarżonej decyzji były przepisy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. 2020 r., poz. 293) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz.1588).

Stosownie do art. 1 u.o.p.z. ust. 1 ustawa określa:

1) zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej, 2)zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy - przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań. Ustęp 3 stanowi, że w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się zwłaszcza m.in: wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury; walory architektoniczne i krajobrazowe; walory ekonomiczne przestrzeni; prawo własności.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku planu miejscowego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: (1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; (2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 u.p.z.p.). Zgodnie natomiast z przepisem art. 59 ust. 1 ww. ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Stosownie zaś do art. 61 ust. 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1)co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2)teren ma dostęp do drogi publicznej;

3)istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4)teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5)decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zgodnie z ust. 6 i 7 art. 61 u.p.z.p. Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. W rozporządzeniu, o którym mowa w ust. 6, należy określić wymagania dotyczące ustalania:

1)linii zabudowy;

2)wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3)szerokości elewacji frontowej;

4)wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5)geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W przedmiotowej sprawie inwestor złożył wniosek dotyczący inwestycji na działce nr [...] o obrębie [...] położonej przy ul. [...] w [...]. Zgodnie z zamierzeniem inwestycja polega na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej z garażem na kondygnacji podziemnej, w miejscu istniejących: budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej oraz garażu. Nieruchomość jest położona na terenie, dla którego brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ I instancji ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji budowlanej, ustalając m.in:

- linia zabudowy:

- od strony ul. [...] - obowiązująca linia zabudowy na przedłużeniu linii zabudowy zasadniczych brył budynków na działkach sąsiednich, tj. przy ul. [...];

- od strony ul. [...]: nieprzekraczalna linia zabudowy dla zasadniczej bryły budynku na przedłużeniu linii zabudowy zasadniczej bryły budynku na działce sąsiedniej, tj. przy ul. [...], nieprzekraczalna linia zabudowy dla ogrodu zimowego na przedłużeniu zewnętrznej linii istniejącego tarasu w budynku sąsiednim, tj. przy ul. [...],

- wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki - do 0,53,

- szerokość elewacji frontowej - równa szerokości działki objętej niniejszą decyzją,

- usytuowanie projektowanego budynku mieszkalnego bezpośrednio przy granicach z działkami sąsiednimi, tj. dz. nr ewid. [...] i [...], obręb [...] (ul. [...]) jako uzupełnienie zabudowy szeregowej,

- usytuowanie garażu na kondygnacji podziemnej,

- usytuowanie od strony wschodniej budynku tarasu zabudowanego oranżerią (ogrodem zimowym) o wysokości 3 m od poziomu tarasu,

- powierzchnia biologicznie czynna - 20%.

Jak wynika z akt sprawy ustalenia zostały poprzedzone analizą urbanistyczną.

Sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania:

1)linii zabudowy;

2)wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3)szerokości elewacji frontowej;

4)wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5)geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

został określony przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz.1588).

Zgodnie z § 3 rozporządzenia: 1. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. 2. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Stosownie zaś do treści § 4. 1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. 2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. 3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. 4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Natomiast § 5. stanowi, że 1. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Zgodnie zaś z § 6. 1. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. 2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Mając na uwadze powyższe przepisy, po analizie zgormadzonego w sprawie materiału dowodowego, Sąd uznał za zasadne zarzuty skargi w zakresie naruszenia art. 7, 77 § 1, 80, 8, 11, 107 § 3 k.p.a. W sprawie doszło również do naruszenia art. 15 k.p.a.

W pierwszej kolejności stwierdzić należy, że organ odwoławczy uchybił zasadzie dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, albowiem w bardzo lakoniczny sposób odniósł się do części zarzutów sformułowanych przez Skarżącą w odwołaniu, a mianowicie w kwestii ustalenia dwóch nieprzekraczalnych linii zabudowy od strony ul. [...], ustalenia szerokości elewacji frontowej, jak również co do ustalonego wskaźnika zabudowy. W tym ostatnim zakresie zauważyć należy, że organ odwoławczy w ogóle pominął podnoszoną przez Stronę kwestę dotyczącą zawyżenia wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym poprzez doliczenie powierzchni niezabudowanych tarasów, które w ocenie Skarżącej nie miało żadnego uzasadnienia prawnego i faktycznego. Organ pominął również zarzuty dotyczące niewzięcia pod uwagę wskaźników powierzchni zabudowy nieruchomości usytuowanych w odległości 5 metrów od terenu inwestycji, przy ul. [...], dla których wskaźniki zabudowy wynoszą 0,30 i 0,24. Organ również nie ustosunkował się do kwestii zaburzenia ładu architektonicznego w obszarze analizowanym poprzez umożliwienie realizacji inwestycji, która spowoduje połączenie dwóch zespołów czterosegmentowych w jeden zespół ośmiosegmentowy, a więc spowoduje powstanie budynku o gabarytach, które nie występują w obszarze analizowanym ani na terenie osiedla zabudowy segmentowej. Analiza uzasadnienia decyzji SKO prowadzi do wniosku, że organ odwoławczy powielił tylko argumenty organu I instancji w oparciu o przeprowadzoną analizę, natomiast nie rozpatrzył zarzutów odwołania zgłoszonych przez Skarżącą i nie wyjaśnił w sposób przekonywujący z jakich powodów, zarzuty zgłoszone przez Stronę nie zasługują na uwzględnienie.

W ocenie Sądu podzielić należy zastrzeżenia Skarżącej odnośnie wyznaczonych linii zabudowy. O ile nie budzi wątpliwości wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy od strony ul. [...] (skąd ma się odbywać wjazd na działkę z drogi gminnej) jako przedłużenie linii zabudowy zasadniczych brył budynków na działkach sąsiednich tj. przy ul. [...], to w ocenie Sądu z przeprowadzonej analizy nie wynika z jakich to przyczyn wyznaczono dwie nieprzekraczające linie zabudowy od strony ul. [...] w sposób uwidoczniony na załączniku graficznym wydanej decyzji o warunkach zabudowy. Powołać należy, że przepisy rozporządzenia w § 4 ust. 4 dopuszczają inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy. Abstrahując od możliwości wyznaczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy, to powołać należy, że generalnie wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy wynika z potrzeby zapewnienia odpowiedniej odległości nowopowstających obiektów budowlanych od dróg publicznych, w odległościach wskazanych w przepisach ustawy o drogach publicznych z dnia 25 marca 1985 r. Niezależnie jednak od powyższego, w okolicznościach konkretnej sprawy, może zachodzić potrzeba wyznaczenia takiej linii nie tylko od frontu działki, skąd przebiega komunikacja do drogi publicznej, ale również z innej strony. W szczególności w sytuacji, gdzie z drugiej strony budynku znajduje się również droga publiczna, zapewniająca dojazd ewakuacyjny, a względy wynikające z tzw. zabudowy pierzejowej w aspekcie zachowania ładu architektoniczno-urbanistycznego uzasadniają usadowienie budynku w jednej linii z budynkami bezpośrednio graniczącymi z planowaną zabudową. W takiej sytuacji potrzeba wyznaczenia takiej dodatkowej linii powinno wynikać z przeprowadzonej analizy i musi być poparta argumentami związanym z takim, a nie innym ukształtowaniem zabudowanej przestrzeni. W przedmiotowej sprawie zgodzić się należy z argumentami Skarżącej, że wyznaczenie dwóch nieprzekraczalnych linii zabudowy od strony ul. [...], oddzielnie dla zasadniczej bryły budynku oraz dla ogrodu zimowego spowoduje po pierwsze, że dopuszczono do zabudowy od strony ul. [...] nie na przedłużeniu istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, albowiem ściana frontowa planowanego ogrodu zimowego na parterze budynku o wysokości 3 metrów będzie odstawała na kilka metrów od linii zabudowy pozostałych segmentów tworzących zespół, ale inwestor może również wybudować budynek co do jego zasadniczej bryły nie na przedłużeniu linii zabudowy segmentów sąsiednich – ale również niejako wycofany w stosunku do sąsiednich budynków, powiększając powierzchnię ogrodu zimowego kosztem mniejszej powierzchni domu. Tak więc wyznaczone nieprzekraczalne linie zabudowy mogą spowodować realizację zabudowy zaburzającą dotychczas uporządkowaną linię zabudowy od strony ul. [...]. Z treści analizy wynika jednoznacznie, że zastana linia zabudowy od strony ul. [...] jest uporządkowana, w tej sytuacji nie wiadomo dlaczego organy wyznaczyły linie zabudowy w sposób, który może doprowadzić do zaburzenia istniejącego ładu przestrzennego.

W dalszej kolejności podzielić należy zarzuty Skarżącej sformułowane odnośnie sztucznego zawyżenia, w jej ocenie, wskaźnika powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym, a tym samym ustalenie dla planowanej inwestycji nieprawidłowego wskaźnika zabudowy. Zwrócić należy uwagę, że w złożonym odwołaniu Skarżąca wskazała, że przyjęte w analizie podejście odnośnie doliczenia do powierzchni zabudowy powierzchni niezabudowanych tarasów, jest sprzeczne z zapisami normy PN-ISO 9836:1997, zgodnie z którymi powierzchnia zabudowy jest wyznaczana przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu. Strona powołała również orzecznictwo sądowoadministracyjne wskazując, że niezabudowany taras - w przeciwieństwie do zabudowanego tarasu - nie jest wliczany do powierzchni zabudowy. Organ odwoławczy w ogóle nie ustosunkował się do powyższych zarzutów odwołania. Kwesta ta jest o tyle istotna w sprawie, że jak wynika z przeprowadzonej analizy, średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 0,40. Nie wiadomo na jakiej podstawie prawnej, czy z jakich przyczyn faktycznych, do powierzchni zabudowy doliczono powierzchnię tarasów niezabudowanych w budynkach znajdujących się w obszarze analizowanym. Ponadto z analizy wynika, że dane dotyczące powierzchni działek i powierzchni zabudowy budynków wyliczono na podstawie danych z ewidencji gruntów i budynków, na podstawie danych z aktualnej mapy zasadniczej, a także na podstawie analizy pod kątem wydanych decyzji administracyjnych dla niektórych nieruchomości znajdujących się na obszarze analizowanym. O ile dane wynikające z ewidencji i mapy zasadniczej można zweryfikować, to o tyle nie wiadomo jakie decyzje administracyjne stanowiły postawę wyliczenia powierzchni nieruchomości i budynków, decyzje o warunkach zabudowy, czy decyzje o pozwoleniu na budowę, dla jakich nieruchomości (w tabelce umieszczono skrót "pb" co może wskazywać na pozwolenie budowlane). Nie wiadomo też czy inwestycje opisane w tych decyzjach zostały po pierwsze już zrealizowane i oddane do użytkowania i czy zrealizowano je zgodnie z parametrami określonymi w tych decyzjach czy też nie. Stwierdzić należy, że analiza winna odzwierciedlać stan faktyczny istniejący w obszarze analizowanym, a wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy winien zostać wyznaczony co do zasady na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). Natomiast treść analizy wskazuje, że nie dość, że nie wiadomo z jakiej przyczyny do powierzchni zabudowy doliczono powierzchnię niezabudowanych tarasów, to do wyliczenia tego wskaźnika przyjęto jakieś abstrakcyjne i nieweryfikowalne dane odnośnie wielkości działek i powierzchni budynków. Ponadto, z dalszej części analizy wynika, że ponieważ inwestycja ma dotyczyć zabudowy szeregowej, to tak naprawdę szczegółową analizę ograniczono do występujących w obszarze analizowanym budynków w zabudowie szeregowej. Nie przekreślając z góry prawidłowości przyjętej w tym zakresie koncepcji, zwrócić należy jednak uwagę, że analiza winna obejmować wszystkie nieruchomości i budynki znajdujące się w obszarze analizowanym, w tym celu właśnie wyznacza się granice tego obszaru. Dodatkowo, z uwagi na rodzaj planowanej inwestycji, można wykonać pogłębioną analizę właśnie w zakresie wskaźników dotyczącej samej już zabudowy szeregowej, jeżeli wynika to z uwarunkowań wskazanych w analizie. W przedmiotowej sprawie nie tylko zawyżono powierzchnię zabudowy doliczając powierzchnię tarasów niezabudowanych, ale wyznaczono wskaźnik w oparciu o tylko budynki segmentowe, zlokalizowane na środkowych działkach, posiadające najwyższe wskaźniki powierzchni zabudowy. Zauważyć należy, że jak wynika z mapy, po drugiej stronie ul. [...], zlokalizowane są budynki wolnostojące, posadowione na znacznie większych działkach niż zabudowa segmentowa przy ul. [...] i ul. [...]. Oczywistym jest, że wskaźniki zabudowy dla budynków szeregowych, na wąskich działkach, w szczególności środkowych, będą znacznie wyższe niż dla zabudowy wolnostojącej. Niewątpliwie jednak w sytuacji, w której jak obliczono średnik wskaźnik powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym wynosi 0,40 (bez tarasów niezabudowanych), ustalenie wskaźnika 0,53 musi wynikać z przeprowadzonej analizy. Z analizy natomiast wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy z tarasami w zabudowie szeregowej to 0,46, a wskaźniki wynoszą od 0,26 do 0,62 (z tarasami). Powołano że wzdłuż ul. [...] większość nieruchomości ma wskaźnik od 0,51 do 0,62 (z tarasami), w tym w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowa przy ul. [...] – 0,53, [...]– 0,52, [...]- 0,51, [...]– 0,52, [...] – 0,53. Wskazano również, że z uwagi na fakt, że w obszarze analizowanym występują działki o analogicznym sposobie zagospodarowania co planowana inwestycja, o wskaźnikach zabudowy przewyższających średni wyliczony dla zabudowy szeregowej, to dopuszcza się wskaźnik 0,53 jako występujący w terenie analizowanym i dający się pogodzić z istniejącym ładem przestrzennym. Zwrócić jednak należy uwagę, że w bezpośredniej bliskości (5 metrów od terenu inwestycji) znajdują się również budynki przy ul. [...], stanowiące tak samo skrajne segmenty tak jak nieruchomość przy ul. [...], i dla nich wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi kolejno 0,32 i 0,27 (z tarasami). Ponadto, powoływane w analizie segmenty zlokalizowane przy [...], stanowią środkowe segmenty, a nie skrajne jakim jest teren inwestycji. Dodatkowo budynek rozbudowywany - znajdujący się na działce przy ul. [...] (też skrajnej), który ma bezpośrednio graniczyć z planowaną zabudową, ma wskaźnik 0,45, a więc znacznie mniejszy, niż ustalony w zaskarżonej decyzji. Zauważyć również należy, że w złożonej skardze Strona powołała, że w 2016 r. wydano dla przedmiotowej działki przy ul. [...] decyzję o warunkach zabudowy, ustalając wskaźnik powierzchni zabudowy na 0,42, a więc znacznie mniejszy niż aktualny 0,53 i zastrzeżenia Strony w tym zakresie zostały w ogóle przez organy pominięte.

W dalszej kolejność stwierdzić należy, że zasadne są również zarzuty Strony odnośnie nieprawidłowości analizy w zakresie badania szerokości elewacji frontowych w obszarze analizowanym. Z analizy nie wynika bowiem jaka jest średnia szerokość elewacji frontowych. Podano tylko przedział od 5 do ok. 12 metrów z informacją, że odnosi się on do zabudowy wolnostojącej, bliźniaczej i szeregowej. W zaskarżonej decyzji organ ustalił szerokość elewacji frontowej budynku równej szerokości działki, jako uzupełnienie zabudowy szeregowej ciągnącej się wzdłuż ul. [...] od nr [...] do nr [...], na zasadzie odstępstwa - ust. 2 § 6 rozporządzenia. W analizie wskazano, że planowana inwestycja polega na budowie budynku w zabudowie szeregowej, na nieruchomości gdzie stoi budynek, który ma szerokość elewacji frontowej mniejszą od szerokości działki. Powołano, że na sąsiedniej działce pierwotnie stał podobny budynek, stanowiący skrajny segment sąsiedniego zespołu szeregowej zabudowy oraz że w obecnej chwili na działce tej – bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji – znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny, o szerokości elewacji frontowej równej szerokości działki. Na tej podstawie uznano, że planowana inwestycja będzie uzupełnieniem zabudowy szeregowej ciągnącej się właśnie od ul. [...] od nr [...] do nr [...]. Stwierdzić należy, że organ odwoławczy w ogóle nie rozpoznał zarzutu Skarżącej w zakresie nieprawidłowości przeprowadzonej analizy, a uzasadnieniem dla zastosowania odstępstwa był fakt realizacji zabudowy na całej szerokości działki segmentu przy ul. [...] i uzupełnienie zabudowy szeregowej w wyniku planowanej inwestycji w ciągu ul. [...] od nr [...] do nr [...]. Podkreślić trzeba, że możliwość zastosowania odstępstwa z ust. 2 § 6 musi wynikać z przeprowadzonej analizy, ale dla zastosowania tego odstępstwa organ winien w pierwszej kolejności ustalić średnią szerokość elewacji zgodnie z ust. 1 § 6 i dopiero w przypadku ustalenia, że nie jest zasadne wyznaczenie szerokości na podstawie średniej z tolerancją do 20 %, możliwe jest rozważanie dopuszczalności odstępstwa.

Kwesta szerokości elewacji frontowej ma niebagatelne znaczenie w sprawie, albowiem ustalenie organu i de facto dopuszczenie do zabudowy działki budynkiem na całej jej szerokości powoduje, że w wyniku realizacji zabudowy dojdzie do połączenia na całej wysokości budynków dwóch zespołów czterosegmentowych budynków i utworzony zostanie budynek ośmiosegmentowy, o gabarytach znacznie przekraczających istniejącą zabudowę w obszarze analizowanym. Podkreślić należy, że w tym aspekcie nie jest zrozumiałym, dlaczego w przeprowadzonej analizie odwołano się tylko i wyłącznie do rozbudowanego budynku przy ul. [...]. Zgodzić się należy z zarzutami Strony, że zamierzeniem inwestycyjnym prowadzonym przy ul. [...] była rozbudowa budynku zlokalizowanego pod tym adresem, a nie uzupełnianie zabudowy szeregowej, czy też łączenie czterosegmentowych zespołów budynkowych w ośmiosegmentowe. Natomiast dopuszczenie do realizacji przedmiotowej inwestycji na całej szerokości działki doprowadzi do utworzenia ośmiosegmentowego zespołu budynkowego, połączonego ścianami na całej wysokości. Skarżąca wskazała, że na obszarze analizowanym nie występują takie budynki, gdzieniegdzie zespoły czterosegmentowe łączą się ścianami, ale tylko na kondygnacji parteru. W ocenie Sądu organy w ogóle nie rozpoznały zgłaszanych zarzutów w aspekcie naruszenia zasad ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury. Analiza akt sprawy pozwala stwierdzić, że inwestycja ma być realizowana na terenie osiedla, na którym znajdują się kompleksy czterosegmentowych zespołów budynków mieszkalnych zlokalizowanych wzdłuż ulicy [...] i [...]. W każdym z tych zespołów znajdowały się dwa segmenty środkowe, zlokalizowane na całej szerokości działek, a pozostałe dwa segmenty na większych działkach skrajnych. Zespoły budynków nie przylegały do siebie na całych wysokościach. Takie było zamierzenie urbanistyczne. Aktualnie niektóre z zespołów budynków przylegają do siebie, ale tylko na wysokości kondygnacji parteru. Dopuszczenie do realizacji przedmiotowej inwestycji, na warunkach ustalonych w zaskarżonej decyzji, doprowadzi do powstania zespołu ośmiosegmentowego, którego gabaryty niewątpliwie nie tylko będą odbiegały od zastanej zabudowy, ale wpłyną również na układ przestrzenny budynków na osiedlu i na cały ład przestrzenny w okolicy. Te okoliczności nie były w ogóle analizowane przez organy prowadzące postępowanie w sprawie, nie były też przedmiotem analizy. Z treści analizy wynika jednoznacznie, że ustalono takie, a nie inne parametry, albowiem nowy budynek na działce sąsiedniej też został zrealizowany na całej szerokości działki, a inne (środkowe) segmenty też zajmują całą szerokość działek. Podkreślić należy, że w wyniku rozbudowy (budowy) budynku pod adresem [...] nie doszło do połączenia dwóch zespołów czterosegmentowych budynków, albowiem budynek pod adresem [...] nie przylegał do granicy z działką przy [...]. Natomiast ponieważ budowa przy ul. [...]została zrealizowana, dopuszczenie do budowy budynku przy ul. [...]w takiej formie doprowadzi do połączenia dwóch zespołów budynków. Organ w ogóle pominął te skutki w aspekcie zaburzenia istniejącego ładu przestrzennego i ewentualnych następstw związanych z przyczynieniem się do dalszego przekształcania czterosegmentowych zespołów zabudowy szeregowej w ośmio-, dwunasto-, szesnasto- zespoły zabudowy szeregowej, całkowicie zmieniając istniejący układ przestrzenny.

Z uwagi na stwierdzone uchybienia Sąd uznał, że przy wydawaniu decyzji doszło do naruszenia przepisów prawa procesowego, mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadniało uchylenie nie tylko decyzji organu odwoławczego, ale też również w trybie art. 135 p.p.s.a. w związku z art. 145 § 1 lit. c p.p.s.a. decyzji organu I instancji.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien zlecić przeprowadzenie nowej analizy, z uwzględnieniem przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia, uwzględniając ocenę Sądu przedstawioną powyżej. Po przeprowadzeniu postępowania organ winien rozpoznać sprawę w jej całokształcie, zgodnie z art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. a w uzasadnieniu decyzji, powinien odnieść się do wszystkich zarzutów podnoszonych przez strony.

Sąd orzekł o kosztach postępowania na podstawie art. 200, art. 205 § 1 p.p.s.a., na które to koszty składa się opłata od skargi.