Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1065/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2019-03-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Drogi publiczne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4. ust. 4a. art. 18 ist. 1 i ust. 1e
journal: Dz.U. 2017 poz 1496
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych  tekst jedn
article: art. 129, art. 130, art. 132, art. 154, i nast.
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędzia WSA Artur Żurawik, Protokolant specjalista Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2019 r. sprawy ze skargi K.J. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod inwestycję drogową oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] z dnia [...] r. znak [...] Prezydent B., działając na podstawie art. 11a ust. 1, art. 11f, art. 11i, art. 12 i art. 17 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zezwolił na realizację inwestycji drogowej o rozbudowie ulicy [...] i [...] w B. Wojewoda Śląski rozpatrując złożone odwołania, uchylił załącznik graficzny do decyzji pierwszej instancji w zakresie działki nr 1 oraz uchylił pkt 1.4. i pkt 10.6 w części odnoszącej się do innych działek - tj. nr 2 i nr 3, w pozostałej części decyzję organu pierwszej instancji utrzymał w mocy.

Następnie pismem z dnia [...] r. Prezydent Miasta B. zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość położoną w B., oznaczoną jako działką nr 4 o powierzchni 215m², powstałą z podziału działki nr 5 obręb [...] M., własności K. J. Po przeprowadzeniu wymaganego postępowania, w tym przygotowaniu operatu szacunkowego, decyzją z [...] r. znak [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 61.285,00zł za wymienioną działkę objętą decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z [...] r. Na ogólną kwotę odszkodowania złożyły się: kwota 54.103,00zł - wartość gruntu, kwota 1.267,00zł - wartość składnika roślinnego oraz kwota 5.915,00zł - wartość składnika budowlanego. Jednocześnie odmówiono powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, z tytułu jej wcześniejszego wydania.

W podstawie prawnej decyzji przywołano art. 18 ust. 1 i ust. 1e w związku z art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 4f i ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.jedn. Dz.U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm.) oraz art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U z 2018 r., poz. 121 ze zm.) a także art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego.

W uzasadnieniu Prezydent odwołał się do decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej - "Rozbudowa ulicy [...] i [...] w B." , stwierdzając położenie przedmiotowej działki nr 4 o powierzchni 215m² w granicach tej inwestycji. Przedmiotowa nieruchomość w dnu przejęcia jej na rzecz Miasta B., według zapisu w księdze wieczystej była własnością K. M., noszącej obecnie nazwisko J.

Przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości, zgodnie z 12 ust. 4 pkt 2 i ust. 4a cytowanej ustawy następuje za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji. Organ przeprowadził postępowanie, w wyniku którego ustalono, że na dzień wydania decyzji o realizacji inwestycji drogowej przedmiotowa działka położona była w terenie, na którym nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a według Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego B. (uchwała nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] r.) działka położona była w całości w jednostce MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Potwierdzono protokołem z oględzin stan przedmiotowej nieruchomości, a w celu określenia jej wartości przygotowano w sprawie operat szacunkowy. Operat ten przygotowany został z uwzględnieniem obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a rzeczoznawca przyjął właściwą przewidzianą prawem metodę wyceny.

Zgodnie z art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poinformowano stronę o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym oraz złożenia stosownych uwag. Potwierdzono brak podstawy do powiększenia odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości na mocy art. 18 ust. 1e ustawy.

Pomimo złożonych przez zainteresowaną zastrzeżeń dot. ustalenia wartości gruntu i składnika budowlanego, po wyjaśnieniach biegłego, który podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko, organ orzekł jak w sentencji.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła zainteresowana. Podjętemu rozstrzygnięciu zarzuciła naruszenie:

- art. 7, art. 77 § 1, art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 12 ust. 4a, art. 12 pkt 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez błędne przyjęcie, że ustalone przez biegłą w wycenie z dnia [...] r., a następnie podtrzymane w piśmie z dnia [...] r. odszkodowanie zostało prawidłowo wskazane, podczas gdy wycena została przygotowana w sposób nieprawidłowy i nierzetelny,

- art. 7 , art. 77 § 1, art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 12 ust. 4a ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez nieuwzględnienie przy ustaleniu wartości odszkodowania za przejętą nieruchomość kwestii utraty ogrodzenia oraz zmiany kształtu nieruchomości na mniej korzystny.

Uwzględniając powyższe wniosła o uchylenie wymienionej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu odwołując się do art. 18 specustawy drogowej podkreśliła, że rzeczoznawca przygotowująca wycenę, powinna uwzględnić w niej rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w planie miejscowym, wyposażenie w infrastrukturę oraz dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

W ocenie odwołującej przygotowana opinia jest niepełna i nie uwzględnia istotnych okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości. Cena przedmiotowej nieruchomości jest zaniżona i znacznie odbiega od rzeczywistej wartości rynkowej, a stało się tak poprzez przyjęcie do porównań dowolnych transakcji. Nie uwzględniono, że nieruchomość ta była ogrodzona, co potwierdza dokumentacja fotograficzna. Nie zwrócono uwagi, że wartość ogrodzenia powinna być odwołującej zwrócona. Nie uwzględniono w wycenie faktu, iż wskutek przejęcia wydzielonej działki, pozostała część nieruchomości straciła na wartości, gdyż pozbawiona została regularnego kształtu.

Wskazała też, że planowana rozbudowa drogowa, skutkiem której przejęto część jej nieruchomości, została zaprojektowana w sposób nieprzemyślany, tylko kosztem jej nieruchomości, całkowicie pomijając tereny sąsiednie, a także planując zbyt duże rondo, przy znikomym ruchu drogowym.

Przyjmując do wiadomości, że cofnięcie prawomocnej decyzji jest niemożliwe oczekiwała należnego odszkodowania, ale to ustalone w decyzji jest rażąco zaniżone.

Rozpoznając to odwołanie Wojewoda Śląski zaskarżoną w niniejszym postępowaniu decyzją z dnia [...] r. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił w pierwszej kolejności obowiązujące w sprawie przepisy ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego z dnia 21 września 2004 r., a następnie stwierdził, iż ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawczy majątkowego, który decyduje o przyjęciu podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan zagospodarowania. Przygotowany w sprawie operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 specustawy drogowej według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji o realizacji inwestycji drogowej i cen nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania

Biegła dokonała charakterystyki wycenianej działki, wskazując, iż jej otoczenie stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz usługowej, a wydzielona nieruchomość - to działka niezabudowana, stanowiąca część ogrodu, ogrodzona ogrodzeniem stalowym na betonowym fundamencie.

Odnosząc się do tzw. zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 3 rozporządzenia dokonała badania rynku gruntów nabywanych na cele drogowe i rynku nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym, stwierdzając, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (pod drogę) nie spowodowało zwiększenia wartości wycenianej nieruchomości wycenianej zgodnie z przeznaczeniem ustalonym na podstawie studium (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna). Stąd biegła ustaliła, że zasadne jest dokonanie wyceny zgodnie z art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami - według aktualnego sposobu użytkowania.

W ocenie organu odwoławczego rzeczoznawca majątkowy przygotowując operat w sprawie uwzględniła obowiązujące przepisy, a po analizie rynku w okresie od 2015 do 2017 r., prawidłowo określiła wartość gruntu przedmiotowej działki, w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo- jednorodzinnym. Biegła przyjęła do porównania trzy nieruchomości. Stwierdziła, że ceny transakcyjne w analizowanym okresie były stabilne. Zastosowała dla oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości podejście porównawcze, metodę porównywania parami, a wartość nieruchomości określona została poprzez korygowanie cen transakcyjnych każdej nieruchomości przyjętej do porównania, ze względu na różnice ocen między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi. W ten sposób wyliczono wartość jednostkową działki na kwotę 251,64zł, a wartość całej działki po odpowiednim przemnożeniu - na kwotę 54.103,00zł. Wartość składnika budowlanego określona została metodą kosztów odtworzenia techniką wskaźnikową, przy przyjęciu cen średnich krajowych oraz po uwzględnieniu stopnia zużycia ogrodzenia, wykorzystując przy tym dostępne katalogi. Łączna wartość wyniosła kwotę 5.915,00zł.

Do określenia wartości składnika roślinnego biegła wykorzystała dostępne poradniki - określając wartość trawnika klasy IV o powierzchni 132m² na kwotę 1.2676,00zł.

Analiza akt sprawy potwierdziła słuszność uznania tego operatu przez organ pierwszej instancji za wiarygodny, zupełny, pełny i logiczny, mogący stanowić podstawę dla ustalenia należnego odszkodowania. Dodatkowo podkreślono, ustosunkowanie się bieglej do zarzutów odwołującej się strony i podtrzymanie przez nią swojego stanowiska.

Odnosząc się do zarzutów odwołania organ uznał je za niezasadne. W zakresie zarzutu zaniżenia przez biegłą ceny 1m² przedmiotowej nieruchomości organ wyjaśnił, że postępowanie odszkodowawcze prowadzone jest na podstawie obowiązujących przepisów, które nie przewidują negocjowania ceny z właścicielem nieruchomości, lecz jej ustalenie na podstawie obowiązujących w tym zakresie przepisów.

W zakresie zarzutu nieuwzględnienia przy ustaleniu odszkodowania utraty części ogrodzenia posesji oraz utraty wartości nieruchomości z uwagi na zmianę jej kształtu na mniej korzystny organ wyjaśnił, iż przepisy dotyczące odszkodowania nie zawierają norm dotyczących uwzględnienia w wysokości tego odszkodowania wartości utraconych korzyści. Odszkodowanie powinno być słuszne, czyli ekwiwalentne do wartości wywłaszczonej nieruchomości. Roszczenia odszkodowawcze związane ze spadkiem wartości nieruchomości nie podlegają regulacjom administracyjno- prawnym.

Dodatkowo organ wyjaśnił, że kwestia podziału nieruchomości, kształtu i powierzchni działek nowopowstałych oraz zastosowanie rozwiązań architektoniczno- budowlanych rozstrzygnięta została w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która była przedmiotem rozważań w odrębnym postępowaniu i poddana kontroli instancyjnej.

Wyjaśniając kwestię nieprzekazania zdemontowanego przez wykonawcę ogrodzenia organ stwierdził, iż w ustalonym odszkodowaniu określona została wartość składnika budowlanego na kwotę 5.915,00zł. Ustalona według obowiązujących reguł wartość ogrodzenia działki została pomniejszona o wartość zużycia wynikającą ze stanu technicznego, nie mogła więc być oparta na wartości składników budowlanych odpowiadających aktualnym cenom zakupu owych materiałów.

Ustosunkowując się do wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia [...] r. przygotowanego przez rzeczoznawcę na zamówienie strony, organ wyjaśnił, iż nie może on świadczyć o wadliwości operatu szacunkowego przygotowanego w ramach postępowania. Przedstawienie przez stronę prywatnej opinii biegłego jest w rzeczywistości próbą przedstawienia własnego poglądu strony, popartego przygotowaną w sprawie opinią. Nie może ona jednak zastąpić opinii rzeczoznawcy majątkowego przygotowanej przez organ w ramach prowadzonego postępowania. Zgodnie jednak z art. 75 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego organ dopuścił przygotowany przez stronę dowód w postaci prywatnego operatu szacunkowego i poddał go ocenie. Organ nie ma jednak kompetencji do merytorycznego sprawdzenia ustaleń operatu szacunkowego, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Ocena taka wymaga bowiem wiedzy specjalistycznej, a organ administracji, oceniając zatem ten dowód w sprawie, nie może nie może wkraczać w merytoryczną zasadność ocen specjalistycznych.

Dodatkowo, po weryfikacji tego operatu pod względem formalnym, organ podkreślił, że operat ten nie został sporządzony dla innego celu, tj. w celu określenia wartości rynkowej szkody rzeczywistej z tytułu przejęcia działki nr 4 pod budowę ronda i tym samym nie może stanowić podstawy dla oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w toku postępowania na zlecenie organu. Nadto organ dodał, że w myśl ugruntowanego stanowiska orzecznictwa, jeżeli strona uważa, że sporządzony operat budzi wątpliwości pod względem prawidłowości jego sporządzenia, winna przedłożyć przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nie stwierdzając więc naruszenia przez organ pierwszej instancji przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz uznając, że organ przeprowadził postępowanie wyjaśniające i zgromadził materiał dowodowy wystarczający i niezbędny dla merytorycznego załatwienia sprawy, a stąd brak było podstaw do uwzględnienia odwołania.

Skargę do sądu administracyjnego złożyła, reprezentowana przez pełnomocnika, K. J. Zaskarżonej decyzji Wojewody Śląskiego utrzymującej w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, mające wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 80 i art. 84 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nienależyte wyjaśnienie stanu sprawy, poczynienie niepełnych, nieudowodnionych ustaleń oraz przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów, polegającej na przyjęciu, że operat sporządzony przez biegłą K. B. jest prawidłowy, zupełny, logiczny i wiarygodny, a tym samym może stanowić podstawę do ustalenia wartości odtworzeniowej nieruchomości i wysokości należnego odszkodowania, pomimo, iż organ nie dokonał wnikliwej analizy operatu szacunkowego względem doboru nieruchomości przyjętych do porównań i stąd odszkodowanie ustalone zostało na poziomie rażąco odbiegającym od jej wartości rynkowej, znacznie niższym od wartości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego A. G., sporządzającego prywatny operat szacunkowy dotyczący tej nieruchomości.

- art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 1 i § 3,w związku z art. 11, art. 8, art. 140 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nierozpoznanie wszystkich okoliczności i zarzutów przez organ drugiej instancji przedstawionych w odwołaniu, nieuwzględnieniu wszystkich okoliczności koniecznych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, z pominięciem m.in. istotnych okoliczności wskazanych w przygotowanej opinii biegłego,

- art. 136 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z opinii drugiego rzeczoznawcy wobec wątpliwości zgłaszanych, w tym m.in. pominięcie kosztorysu odtworzenia ogrodzenia ozdobnego,

- art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez bezzasadne utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji i bezpodstawne przyjęcie, że przygotowany w sprawie operat odpowiada cechom operatu prawidłowego, zupełnego, logicznego i wiarygodnego, podczas gdy z materiału dowodowego wynika, że operat ten jest nieprawidłowy w zakresie przyjętych do porównań nieruchomości, a w związku z tym zasadnym było dokonanie zmiany lub uchylenie przedmiotowej decyzji organu pierwszej instancji.

Uwzględniając powyższe wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skarżąca rozwinęła postawione zarzuty, podkreślając, że ustalone odszkodowanie jest za niskie i powinno wynosić kwotę 89.106,00zł. Jednak w toku postępowania organy nie przeprowadziły postępowania w sposób wnikliwy i nie dokonały wszechstronnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a organ odwoławczy nie odniósł się do zgłaszanych w odwołaniu zarzutów.

W odpowiedzi na skargę organ drugiej instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 13 marca 2019 r. pełnomocnik skarżącej podtrzymał skargę i zawartą w niej argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozpatrując niniejszą sprawę, zważył, co następuje:

Wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja nie narusza bowiem prawa materialnego, ani też w toku postępowania organy administracyjne nie naruszyły reguł procedury administracyjnej w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem postępowania. Taki zakres kontroli wynika zaś jednoznacznie z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.jedn . Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.)

W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje fakt, iż decyzją nr [...] z dnia [...] r. Prezydent Miasta B. udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa ulicy [...] i [...] w B.". Nie pozostaje sporne, że z działki nr 5 pozostającej własnością skarżącej wydzielono nową działkę nr 4 o powierzchni 215m², która z mocy prawa stała się własnością Miasta B.

Wobec powyższego podstawę ustalenia odszkodowania za przejęty grunt zasadnie stanowią przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, do których odpowiedniego stosowania odsyła art. 12 ust. 5 specustawy drogowej a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Zgodnie z regulacją zawartą w art. 12 ust. 4f specustawy drogowej dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługiwały do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe przysługuje odszkodowanie. Stosownie do treści art. 12 ust. 5 ustawy do ustalenia i wypłaty odszkodowania stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, według którego odszkodowania za nieruchomości nabyte pod inwestycje drogowe ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 - czyli przejęte w trybie tej ustawy, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, czyli w tym przypadku Prezydent Miasta B.

Wysokość należnego skarżącej odszkodowania została ustalona stosownie do treści art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość wywłaszczonego prawa. Opinię taką przygotowała biegła rzeczoznawca majątkowy K. B. w formie operatu szacunkowego opatrzonego datą [...] r. W operacie tym biegła określiła wartość wycenianej nieruchomości na kwotę 61.285zł, na którą to kwotę złożyły się wartość gruntu - 54.103zł, wartość składnika roślinnego - 1.267zł, oraz wartość składnika budowlanego - 5.915zł.

Przygotowując przedmiotowy operat szacunkowy biegła uwzględniła cel wyceny - określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości gruntowej przejętej z mocy prawa przez Gminę B. na mocy ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Biegła wskazała zastosowaną procedurę, przyjęte podejście, rodzaj wycenianej nieruchomości, określając jej wartość zgodnie z art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegła ustaliła, że przedmiotowa działka położona była w terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a według obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego B. przyjętego uchwałą Rady Miejskiej B. nr [...] z dnia [...] r. - położona jest na obszarze oznaczonym symbolem MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. . Dokonując wyceny nieruchomości biegła zbadała, czy jej przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Uwzględniając tzw. zasadę korzyści wynikającą z art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 3 rozporządzenia dokonała badania rynku gruntów nabywanych na cele drogowe i rynku nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym, stwierdzając, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (pod drogę) nie spowodowało zwiększenia wartości wycenianej nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem ustalonym na podstawie studium (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna). W związku z powyższym biegła ustaliła, że zasadne jest dokonanie wyceny według aktualnego sposobu użytkowania.

Przygotowując operat szacunkowy będący podstawą ustalenia wysokości odszkodowania biegła - rzeczoznawca majątkowy, na podstawie obowiązujących przepisów ustawowych i wykonawczych przeprowadziła niezbędną analizę rynku nieruchomości w okresie od 2015 do 2017 r., i w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowo- jednorodzinnym ustaliła wartość przedmiotowego gruntu. Biegła najpierw opisała cechy wycenianej nieruchomości, następnie przeprowadziła analizę i charakterystykę rynku nieruchomości o podanym wyżej przeznaczeniu, dobierając do porównania trzy nieruchomości podobne, mając na uwadze wskazania zawarte w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stwierdziła, że ceny transakcyjne w analizowanym okresie były stabilne. Dla dokonania oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, a wartość nieruchomości określona została poprzez korygowanie cen transakcyjnych każdej nieruchomości przyjętej do porównania, ze względu na różnice ocen między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi, przyjętymi wskaźnikami. W ten sposób wyliczono wartość jednostkową działki na kwotę 251,64zł/m², a wartość całej działki po odpowiednim przemnożeniu - na kwotę 54.103,00zł. Do wartości gruntu przedmiotowej działki, wbrew twierdzeniom skarżącej, biegła doliczyła wartość składnika budowlanego i wartość składnika roślinnego.

Wartość składnika budowlanego określona została metodą kosztów odtworzenia techniką wskaźnikową, przyjmując ceny średnie krajowe i wykorzystując przy tym dostępne katalogi. Przyjdzie jednak podkreślić, że przy wyliczeniu wartości zniszczonego ogrodzenia, uwzględniono stopień jego zużycia, stąd łączna jego wartość wyniosła według wyliczeń bieglej kwotę 5.915,00zł.

Do określenia wartości składnika roślinnego biegła wykorzystała dostępne poradniki w zakresie szacowania wartości roślin sadowniczych i upraw ogrodowych w ogródkach działkowych i przydomowych wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - określając wartość trawnika klasy IV o powierzchni 132m² na kwotę 1.267,00zł.

W tym miejscu, po analizie dołączonego do akt sprawy operatu szacunkowego biegłej K. B., skład orzekający podziela stanowisko orzekających w sprawie organów, że operat ten jest wiarygodny, zupełny, pełny i logiczny. Może tym samym stanowić podstawę dla ustalenia należnego odszkodowania. Biegła stosownie do celu przygotowania niniejszego operatu dokonała wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Dodatkowo biegła ustosunkowała się do zarzutów zgłoszonych przez skarżącą w toku postępowania, wyjaśniając swoje stanowisko i w pełni je podtrzymując.

Odnosząc się do zarzutu skargi, iż organy nie dopuściły dowodu z operatu szacunkowego biegłego rzeczoznawcy A. G., przygotowanej na zlecenie skarżącej, podkreślić trzeba, że opinia ta przygotowana została w celu "określenia wartości rynkowej szkody rzeczywistej w celach odwoławczych dla właścicielki nieruchomości od decyzji o wysokości odszkodowania za przejęcie działki nr 4 pod budowę ronda na skrzyżowaniu ulicy [...] i ulicy [...] w B.". Jest to inny cel niż przedmiot niniejszego postępowania, a także cel przygotowanego w sprawie operatu szacunkowego - określenie wartości prawa własności przejętej przez Miasto B. działki nr 4. Zatem operat z dnia [...] r. przedłożony przez skarżącą sporządzony został dla wykazania straty, jaką poniosła czyli pomniejszenia jej majątku bądź obniżenia jego wartości ekonomicznej w wyniku przejęcia wskazanej działki. Jak zasadnie podniosły organy dla wykazania wartości przejętego przez Miasto prawa własności działki nr 4 nie ma znaczenia podniesione w przedstawionym przez skarżącą operacie - pomniejszenie wartości nieruchomości skarżącej poprzez zmianę jej kształtu i topografii terenu, a także zdewastowanie trawnika i zburzenie ogrodzenia. Stąd też zgodzić się trzeba z organem odwoławczym, że cel oraz zakres przygotowanej przez stronę skarżącą wyceny wykracza poza dopuszczalne przepisami prawa zasady i treść opinii dotyczącej wartości nieruchomości przejętej w trybie specustawy drogowej. Tak przygotowany operat nie może zastąpić opinii rzeczoznawcy majątkowego przygotowanej przez organ w ramach prowadzonego postępowania. Jednak w myśl art. 75 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego organ dopuścił przygotowany przez stronę dowód w postaci prywatnego operatu szacunkowego i poddał go ocenie, w zakresie formalnym, nie mając kompetencji do merytorycznego sprawdzenia jego ustaleń.

Dodatkowo należy podnieść, że subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości ustalonej przez biegłą nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Wprawdzie strona przedstawiła własny operat, ze znacznie wyższą kwotą odszkodowania, ale jak wskazano powyżej nie może być on uznany za wiążący dla organów i nie może podważyć ustaleń opinii przygotowanej na zlecenie organu. Zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje bowiem organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Skarżąca nie złożyła jednak odpowiedniego wniosku o przeprowadzenie takiej oceny. Z kolei wobec przedłożenia przez nią operatu sporządzonego dla innego celu wyceny niż w niniejszej sprawie, brak było podstaw do zastosowania ust. 4 cytowanego przepisu.

Za niezasadne należy także uznać zarzuty dotyczące nieprawidłowej wyceny składnika budowlanego i składnika roślinnego niniejszej nieruchomości.

Biegła dokonując wyceny zniszczonego ogrodzenia - składnika budowalnego zastosowała metodę kosztów odtworzenia techniką wskaźnikową wykorzystując wskaźniki aktualne i przyjmując do wyceny średnie krajowe ceny katalogowe. Uwzględniła długość tego zniszczonego ogrodzenia, wartość bramy wjazdowej i furtki ale także i stopień ich zużycia. Skarżąca dowodząc, iż wartość ta jest zaniżona dołączyła do akt sprawy kosztorys wykonania takiego ogrodzenia. Należy jednak podkreślić, że jest to wartość nowego ogrodzenia, czyli nieuwzględniająca zużycia ogrodzenia uszkodzonego i przejętego. Skoro zaś wartość odtworzeniowa ogrodzenia polegała na uwzględnieniu wartości równej kosztom jego odtworzenia, ale pomniejszoną o wartość zużycia części tego ogrodzenia, to oszacowane wartości składników budowlanych nie mogły odpowiadać cenom zakupu owych materiałów. Nie jest więc zasadny zarzut nieuwzględnienia przy ustaleniu odszkodowania utraty części ogrodzenia posesji.

Nie może być także uznany za zasadny zarzut braku uwzględnienia w odszkodowaniu faktu utraty wartości nieruchomości z uwagi na zmianę jej obecnego regularnego kształtu na kształt mniej korzystny - nieregularny. Przepisy dotyczące odszkodowania mówią bowiem o odszkodowaniu za wywłaszczona nieruchomość, czyli za nieruchomość przejętą na realizację inwestycji drogowej. Odszkodowanie to nie uwzględnia więc wartości utraconych korzyści, w tym przypadku obniżenia wartości nieruchomości pozostałej przy właścicielu. Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie powinno być słuszne, czyli ekwiwalentne do wartości wywłaszczonej nieruchomości, zatem odpowiadać powinno wartości odebranych praw. Ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi do wartości nieruchomości, a nie do powstałych w związku z wywłaszczeniem strat, jakie ewentualnie poniesie dotychczasowy właściciel. Ewentualna strata nie może być objęta ani operatem szacunkowym, ani decyzją o odszkodowaniu, a ewentualne roszczenia odszkodowawcze związane ze spadkiem wartości nieruchomości nie podlegają regulacjom administracyjno- prawnym, lecz mogą być dochodzone w postępowaniu przed sądami powszechnymi.

Nadto zgodzić się trzeba, ze stanowiskiem organu odwoławczego, że kwestie dotyczące podziału nieruchomości, kształtu i powierzchni działek nowopowstałych czy zastosowania rozwiązań architektoniczno- budowlanych. rozstrzygnięte zostały w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jest to odrębna decyzja, która była przedmiotem rozważań w odrębnym postępowaniu i uzyskała przymiot ostatecznej.

Nie dopatrzył się też Sąd naruszenia przez organy przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego. W ocenie składu orzekającego organy przeprowadziły wyczerpujące postępowanie wyjaśniające, pozwalające na zgromadzenie niezbędnego, wystarczającego i jednoznacznego materiału dowodowego dla merytorycznego załatwienia sprawy, w szczególności dokonano prawidłowej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalonego odszkodowania. Biegła przygotowała bowiem operat szacunkowy przy uwzględnieniu wszystkich wymagań i zasad wskazanych w obowiązujących przepisach.

Z tych względów Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skargę oddalił.