Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1267/19
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2022-07-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa~Minister Rozwoju, Pracy i Technologii
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1496
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych  tekst jedn
article: art 21 ust. 2
journal: Dz.U. 1997 nr 78 poz 483
law: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie  Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu  25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r.
article: art 227
journal: Dz.U. 1964 nr 43 poz 296
law: Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego.
article: art 106 § 3, 5, art 145 § 1 pkt 1c, art 151, art 141 § 4
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art 7, art 10 § 1, art 77 § 1, art 79 § 2, art 81
journal: Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Elżbieta Kremer Sędziowie: sędzia NSA Zygmunt Zgierski sędzia del. WSA Anna Wesołowska (spr.) po rozpoznaniu w dniu 12 lipca 2022 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 grudnia 2018 r., sygn. akt IV SA/Wa 2014/18 w sprawie ze skargi [...] na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] maja 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z 6 grudnia 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę [...] (Skarżąca) na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju (Minister) z 7 maja 2018 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania.

Skarżąca zaskarżyła powyższy wyrok skargą kasacyjną w całości zarzucając mu :

1. na podstawie art. 174 pkt 2 p.p.s.a. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji publicznych (Dz.U. 2003, Nr 80, poz. 721 t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 2031, dalej jako "ustawa") w zw. z art. 21. ust. 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej, poprzez jego błędną wykładnię i ocenę, że odszkodowanie przewidziane w tym przepisie ustala się wyłącznie według wartości nieruchomości przejętej pod inwestycję drogowe, a nie faktycznej wartości tej nieruchomości, a w efekcie szkody lub straty jaką poniesie właściciel wskutek wywłaszczenia, podczas gdy w tym wypadku zwrot "odszkodowanie" dotyczy konstytucyjnego pojęcia "słusznego odszkodowania", które uwzględnia całą wartość wywłaszczonego prawa i poniesionej przez wywłaszczonego szkody,

2. na podstawie o art. 174 pkt 2) p.p.s.a. naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na przebieg sprawy, tj.:

a) art. 106 § 3 p.p.s.a. w zw. z art. 106 § 5 p.p.s.a. w zw. z art. 227 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną ocenę wniosku dowodowego Skarżącej i uznanie, że nie mógł on odnieść oczekiwanego skutku albowiem nie jest istotne przy ustaleniu wartości nieruchomości jej przeznaczenie nie obowiązujące w dacie wydania decyzji podczas gdy wniosek dowodowy ten jednoznacznie wskazuje, że nieruchomość Skarżącej posiada znacznie większy potencjał niż działka pod drogę publiczną, co było niegdyś zauważane przez organy samorządu terytorialnego i potencjał ten winien był być uwzględniony przez organy rozstrzygające o słusznym odszkodowaniu;

b) art. 151 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1) lit c) p.p.s.a. w zw. z art 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 oraz 80 k.p.a. poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy organ administracyjny dopuścił się innego naruszenia przepisów postępowania mającego istotny wpływ na wynik spraw, tj. niewyczerpująco rozpatrzył cały materiał dowodowy oraz dowolnie, a nie swobodnie ocenił go ocenę i przyjął, że organ I instancji dokonał prawidłowej wyceny wartości nieruchomości Skarżącej, a w efekcie prawidłowo ustalił wysokość należnego jej odszkodowania, podczas gdy zarówno z treści samej opinii bieglej [...], jak i z prywatnej opinii biegłej [...] doręczonej przez Skarżącą wynika, że operat sporządzony na zlecenie Wojewody Śląskiego obarczony był licznymi błędami i został wykonany niedbale i w sposób sprzeczny z obowiązującymi przepisami i zasadami, co wskazywało na konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego, z uwagi na fakt, że przedstawiony operat szacunkowy nie mógł stanowić dowodu na okoliczność wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania;

c) art. 141 § 4 p.p.s.a, poprzez brak odniesienia się w uzasadnieniu wyroku do zarzutów Skarżącej w zakresie faktu, że operat szacunkowy sporządzony przez biegłą na zlecenie organu pierwszej instancji obejmował nieruchomości niepodobne również pod względem otoczenia i w efekcie rozstrzygnięcie sprawy z pominięciem tego zarzutu, który jednoznacznie wskazywał na podstawowe uchybienie operacie szacunkowym, leżącym u podstaw decyzji organów II i I instancji, co powinno skutkować uchyleniem decyzji]

d) art 151 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1) lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw, z art. art. 136 § 1 k.p.a. poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy organ administracyjny dopuścił się innego naruszenia przepisów postępowania mającego istotny wpływ na wynik sprawy, tj. nie uwzględnił wniosku Skarżącej o przeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, celem ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości w związku z realizacją inwestycji drogowej, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy, podczas gdy wniosek taki był zasadny z uwagi na uzasadnione zarzuty co do sporządzonego na zlecenie organu I instancji operatu szacunkowego.

e) art. 151 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1) lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 79 § 2 k.p.a. oraz 81 k.p.a. w zw. z art. 10 § 1 k.p.a. poprzez oddalenie skargi w sytuacji, gdy organy administracyjne dopuściły się innego naruszenia przepisów postępowania mającego istotny wpływ na wynik sprawy, uniemożliwiając (w toku postępowania przed organem I instancji) Skarżącej wypowiedzenia się co do dowodu w postaci uzupełniających wyjaśnień biegłej [...], wyrażonych w piśmie z 9 marca 2017 r., który to dokument ani informacja o jego sporządzeniu nie zostały przesłane nigdy Skarżącej, a ponadto po 9 marca 2017 r. organ nigdy nie informował ponownie Skarżącej o tym, że uzupełniono materiał dowodowy o ww. pismo i że zgodnie z art. 10 k.p.a. Skarżącej ponownie przysługuje prawo wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, a także nie zawiadamiając (w toku postępowania przed organem II instancji) Skarżącej o zakończeniu postępowania w sprawie i o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań w toku postępowania II instancji, a Skarżąca w skardze do WSA wyczerpująco wyjaśniła, jaki wpływ na wynik sprawy miało takie zachowanie organu.

Skarżąca na podstawie art. 185 § 1 p.p.s.a. wniosła o uchylenie zaskarżonego orzeczenia w całości i przekazanie go do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie a na podstawie art. 203 pkt 1) p.p.s.a. o zasądzenie od organu na rzecz Skarżącej kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych.

Uczestnik postępowania wniósł odpowiedź na skargę kasacyjną wnosząc o jej oddalenie i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania kasacyjnego.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje :

Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a. i nie zachodzi żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku.

Spór w niniejszej sprawie dotyczył wysokość odszkodowania należnego Skarżącej z tytułu przejęcia prawa własności nieruchomości położonej w nieruchomości położonej w [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,6952 ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi Racibórz - Pszczyna - Etap IV - km 7+990,0 - km 10+221,00.

Wysokość odszkodowania ustalona została przez organy obu instancji na podstawie opinii sporządzonej przez biegłą. Sąd podzielił stanowisko organów obu instancji co do prawidłowości opinii i zasadności ustalenia odszkodowania na jej podstawie.

W skardze kasacyjnej postawione zostały zarówno zarzuty naruszenia prawa materialnego jak i procesowego. Jednak z uwagi na fakt, że istota zarzutów skargi kasacyjnej sprowadza się do tezy, że odszkodowanie winno być ustalone przy uwzględnieniu potencjalnej możliwości jej wykorzystania na cele inne niż drogowe w pierwszej kolejności odnieść się należy do zarzutu naruszenia prawa materialnego to jest art. 18 ust. 1 ustawy.

Wyrażony w skardze kasacyjnej pogląd co do wykładni art. 18 ust. 1 ustawy jest oczywiście niezasadny.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Z cytowanych regulacji wynika więc jednoznacznie, że ustawodawca nierozerwalnie związał odszkodowanie należne właścicielowi nieruchomości, który prawo własności utracił wskutek decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ze stanem nieruchomości istniejącym w dacie wydania tej decyzji.

Skarżąca w uzasadnieniu skargi kasacyjnej wywodziła, że Sąd pierwszej instancji naruszył art. 18 ust. 1 ustawy w związku z art. 21 ust. 2 Konstytucji poprzez brak analizy pojęcia słusznego odszkodowania. Zarzut ten jest niezasadny, Sąd odniósł się w uzasadnieniu wyroku zarówno do twierdzeń Skarżącej dotyczących naruszenia art. 21 Konstytucji jak i do podjęcia słusznego odszkodowania.

Podzielając w pełni stanowisko wyrażone przez Sąd pierwszej instancji wskazać należy, że pojęcie słusznego odszkodowania wielokrotnie analizowane było przez Trybunał Konstytucyjny (por. wyrok NSA z 24 lutego 2021 r. I OSK 3746/18.).

W orzeczeniu sygn. akt K 2/90 z 19 czerwca 1990 r. Trybunał Konstytucyjny przyjął, że odszkodowanie stanowić powinno ekwiwalent wartości wywłaszczonej nieruchomości, czyli powinno być równoważne gospodarczo wartości wywłaszczonej nieruchomości.

W późniejszych jednak wyrokach Trybunał Konstytucyjny odstąpił od poglądu o pełnym odszkodowaniu. W wyroku z 20 lipca 2004 r. sygn. akt SK 11/02, OTK-A 2004/7/66 Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że Konstytucja nie precyzuje pojęcia "słusznego odszkodowania", które jest związane z wartością wywłaszczanej nieruchomości. Prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne odszkodowanie", który - w ocenie Trybunału - ma bardziej elastyczny charakter. Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego mogą istnieć sytuacje szczególne, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Ze względu na wartości znajdujące wyraz w Konstytucji, dla ustalenia znaczenia tego pojęcia należy również uwzględnić kontekst następstw ustalenia odszkodowania dla budżetu państwa. Wywłaszczenie następuje na cele publiczne, to znaczy ze względu na dobro wspólne. Z tych przyczyn, odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, a odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie słuszne (uzasadnienie wyroku z 20 lipca 2004 r. sygn. akt SK 11/02 oraz z 16 października 2012 r. sygn. akt K 4/10). Z art. 21 ust. 2 Konstytucji nie wynika, by prawo własności miało charakter absolutny. Dopuszczalne jest ograniczenie prawa własności ze względu na ważny interes publiczny. Treść prawa własności i zakres ochrony tego prawa, zamykają się w określonych przez prawo granicach, mających swą podstawę w przepisach Konstytucji, w szczególności w zasadzie dobra ogółu, a zatem dobra wszystkich właścicieli (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 28 maja 1991 r. sygn. akt K 1/91, OTK 1991/1/4). Ponadto Trybunał Konstytucyjny zwrócił uwagę, że odszkodowanie pełne, odpowiadające przyjętej w art. 361 Kodeksu cywilnego zasadzie pełnego odszkodowania (obejmującego zarówno poniesione straty - damnum emergens, jak i nieuzyskane korzyści - lucrum cessans), różni się od odszkodowania słusznego w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji. Normodawca konstytucyjny dopuszcza bowiem limitowanie odpowiedzialności za szkody wyrządzone legalnym działaniem administracji (L. Garlicki w: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej. Komentarz, Wyd. Sejmowe 2002, uwagi do art. 2, s. 16-17; M. Kaliński, Szkoda na mieniu i jej naprawienie, Warszawa 2008, s. 31-32, 385 oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10.)

Analiza uzasadnienia skargi kasacyjnej wskazuje, że w ocenie Skarżącej słuszne odszkodowanie to odszkodowanie uwzględniające wartość nieruchomości wynikającą z potencjalnej możliwości jej zagospodarowania, to jest obejmujące wartość, którą by nieruchomość miała, gdyby nie została przeprowadzona inwestycja drogowa. Skarżąca nie kwestionuje, że w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej jej nieruchomość przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego częściowo na cele komunikacji drogowej a częściowo na cele zabudowy usługowej. Wywodzi natomiast, że odszkodowanie powinno być ustalone z pominięciem zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązujących w dacie wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Innymi słowy Skarżąca przyczyny zmniejszenia swojego stanu majątkowego upatruje nie tyle w decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej ale we wcześniejszych zmianach planistycznego przeznaczenia nieruchomości.

Przedmiotem postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej do sądu decyzji Ministra nie było jednak ustalenie odszkodowania z uwagi na zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ale ustalenie odszkodowania z uwagi na pozbawienie Skarżącej prawa własności nieruchomości w związku z realizacją inwestycji drogowej. W konsekwencji organy uprawnione były do ustalenia odszkodowania wyłącznie w granicach zakreślonych treścią art. 18 ust. 1 ustawy.

Sąd pierwszej instancji nie naruszył zatem art. 18 ust. 1 ustawy uznając, że przy uwzględnieniu wynikającej z art. 21 ust. 2 Konstytucji możliwości wywłaszczenia jedynie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem przy ustaleniu wysokości owego słusznego odszkodowania przyjąć należy stan nieruchomości z daty wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Oznacza to również, że niezasadne są wszystkie zarzuty naruszenia przepisów postępowania zmierzające do wykazania, że postępowanie dowodowe przeprowadzone zostało nieprawidłowo bowiem wycena sporządzona przez biegłą powołaną przez organ nie uwzględniała potencjalnej wartości działki Skarżącej, jaką by ona miała gdyby nie została przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele drogowe.

Zarzuty objęty punktem 2a petitum skargi kasacyjnej również uznać należy za niezasadny.

Skarżąca przed Sądem pierwszej instancji wnosiła o dopuszczenie dowodu z dokumentów potwierdzających, jakie przeznaczenie miała jej działka w kolejnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Sąd pierwszej instancji zasadnie odmówił przeprowadzenia tego dowodu. Dla rozstrzygnięcia sprawy istotne było przeznaczenie działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego w dacie wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej nie zaś przeznaczenie w planach obowiązujących wcześniej. Jak wynika z akt sprawy, biegła przyjęła dla sporządzenia operatu szacunkowego przeznaczenie wynikające z uchwały nr 706/XLVI/2014 Rady Miasta Rybnika z 28 maja 2014 r. (przedłożonego również przez Skarżącą) i działanie takie w świetle art. 18 ust. 1 uznać należało za prawidłowe. Przeznaczenie działki wynikającej z wcześniejszym planów nie było okolicznością istotną dla rozstrzygnięcia sprawy.

Niezasadne są również zarzuty objęte punktami 2.b.i 2.c petitum skargi kasacyjnej dotyczące niedostrzeżenia przez Sąd Wojewódzki, iż organy obu instancji niewyczerpująco rozpatrzyły materiał dowodowy oraz oceniły go dowolnie a nie swobodnie. Skarżąca uzasadniając powyższy zarzut podkreślała, że operat sporządzony na zlecenie Wojewody obarczony był licznymi błędami, a Sąd pierwszej instancji nie odniósł się do stawianych przez nią zarzutów.

Odnosząc się do tego zarzutu wskazać należy, że Sąd pierwszej instancji podzielił stanowisko organów co do prawidłowości operatu sporządzonego na ich zlecenie wyjaśniając z jakich przyczyn uznaje go za prawidłowo sporządzony. Sąd odniósł się również do stawianych przez Skarżącą zarzutów dotyczących przeznaczenia jej nieruchomości oraz braku podobieństwa nieruchomości objętych opinią do jej nieruchomości. Wyjaśnił również, że zadaniem rzeczoznawcy jest dobór najbardziej zbliżonych nieruchomości a nie nieruchomości identycznych a ustalenie, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnych przypadku zależy od rzeczoznawcy.

Sąd kasacyjny wskazuje, że w toku postępowania poprzedzającego wydanie ostatecznej decyzji sporządzone zostały trzy operaty : na zlecenie organu, na zlecenie Skarżącej i na zlecenie uczestnika postępowania, to jest Gminy. Organ drugiej instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji odniósł się do wszystkich trzech operatów, w tym na str. 8-9 wyjaśnił, z jakich przyczyn operat sporządzony na zlecenie Skarżącej uznaje za wadliwy. Sąd pierwszej instancji uznał wyjaśnienia Ministra za przekonujące uznając w konsekwencji, że nie zaistniały wskazywane przez Skarżącą uchybienia w operacie sporządzonym na zlecenie organu.

Sąd kasacyjny powyższą ocenę dokonaną przez Sąd pierwszej instancji w pełni podziela.

Biegła sporządzająca operat na zlecenie Skarżącej wskazała, że dokonała wyceny nieruchomości Skarżącej na podstawie § 36 ust. 2 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.. dalej "rozporządzenie"), a więc w podejściu kosztowym, dokonując analizy transakcji sprzedaży gruntów pod budownictwo usługowe. Wyjaśniając tak przyjęte podejście i tak wybrane transakcje wskazała, że nie odnotowała odpowiedniej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi. Twierdzenie biegłej o nieodnalezieniu odpowiedniej ilości transakcji drogowych słusznie uznane zostało za niewiarygodne, skoro zarówno biegła sporządzająca operat na zlecenie organu jak i biegła sporządzająca operat na zlecenie Gminy odnalazły odpowiednią ilość takich transakcji. Słusznie również organ drugiej instancji zwrócił uwagę, że biegła sporządzająca operat na zlecenie Skarżącej twierdziła, że nie znalazła odpowiedniej ilości transakcji drogowych a następnie powołała się na odnalezienie 10 takich transakcji.

Podzielić również należy wątpliwości organu drugiej instancji co do tego operatu wynikające z braku opisania transakcji przyjętych do wyliczenia wartości nieruchomości. Co więcej, wycena ta sporządzona została przy przyjęciu, że cała nieruchomość Skarżącej przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele usługowe, tymczasem powierzchnia nieruchomości przeznaczonej na cele usługowe wynosiła jedynie 634m2, pozostała część o powierzchni 6318m2 przeznaczona była pod drogi.

Skarżąca podnosiła również, że dobrano do porównań nieruchomości niepodobne m.in. w zakresie powierzchni, położone w mieście o mniejszym potencjale gospodarczym to jest w [...] oraz gorzej uzbrojone.

Odnosząc się do tego zarzutu przypomnieć należy ustawową definicję nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 121 z późn. zm., dalej "u.g.n.), zgodnie z którą przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z powyższej definicji wynika, że ustawa wskazuje dwie cechy owej porównywalności - przeznaczenie oraz sposób korzystania z nieruchomości, z definicji tej wynika również, że katalog cech świadczących o podobieństwie nieruchomości nie jest zamknięty, przykładowo tymi innymi dodatkowymi cechami może być: uzbrojenie, dostępność komunikacyjna i lokalizacyjna jak również wielkość powierzchni nieruchomości. Natomiast żaden przepis prawa - w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję nieruchomości podobnej - nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana czy też działka tam samo uzbrojona. Co więcej, pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni, czy lokalizacji) na co wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Jednym słowem nieruchomość podobna nie może być utożsamiana z nieruchomością identyczną (na co słusznie zwrócił uwagę Sąd pierwszej instancji), a z treści powoływanego art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego, który wybierając podejście porównawcze zobowiązany jest zamieścić w operacie szacunkowym uzasadnienie przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego i takie uzasadnienie zostało zawarte.

Jak wynika z uzasadnienia decyzji organu drugiej instancji takie właśnie rozumienie pojęcia nieruchomości podobnej legło u podstaw uznania za niezasadne podniesionych w odwołaniu zarzutów Skarżącej dotyczących dobrania do porównań nieruchomości niepodobnych do nieruchomości wycenianej. Takie też rozumienie pojęcia nieruchomości podobnej przedstawił Sąd pierwszej instancji. W tej sytuacji nie było podstaw do tego, by organ prowadził dodatkowe postępowanie dowodowe, w tym w szczególności dopuszczał dowód z opinii kolejnego biegłego. Nie można zatem postawić Sądowi pierwszej instancji zarzutu naruszenia art. art 151 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1) lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw, z art. art. 136 § 1 k.p.a.

Niezasadny był również zarzut objęty punktem 2.e. petitum skargi kasacyjnej to jest zarzut naruszenia art. 151 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1) lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 79 § 2 k.p.a. oraz 81 k.p.a. w zw. z art. 10 § 1 k.p.a. Skarżąca nie wykazała bowiem, by na skutek braku doręczenia jej stanowiska biegłej przed wydaniem decyzji przez organ pierwszej instancji nie mogła powołać twierdzeń, które wpłynęłyby na stanowisko tego organu. Nie wykazała również takiego wpływu na wynik sprawy na skutek niezawiadomienia jej o zakończeniu postępowania i możliwości wypowiedzenia się w sprawie przez organ drugiej instancji.

Sąd kasacyjny wskazuje w tym miejscu, że w kolejnych pismach (począwszy od pisma z 13 lutego 2017 r. a skończywszy na skardze kasacyjnej) Skarżąca podnosi praktycznie te same zarzuty i argumenty na ich poparcie. Brak jest zatem podstaw do przyjęcia, by naruszenie przepisów postępowania opisane w punkcie 2.e. petitum skargi kasacyjnej można było uznać za mające istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając na uwadze powyższe wywody Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 p.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną. Uzasadnienie zostało sporządzone stosownie do wymogów określonych w art. 193 zdanie 2 p.p.s.a zgodnie z którym uzasadnienie wyroku oddalającego skargę kasacyjną zawiera ocenę zarzutów skargi kasacyjnej.

Skarga kasacyjna rozpoznana została na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 182 § 2 i § 3 p.p.s.a.

Wniosek Gminy o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego nie mógł być uwzględniony, bowiem art. 204 p.p.s.a. nie daje podstaw do zasądzenia zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego na rzecz uczestnika postępowania.