Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 321/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2018-05-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art., 145 § 1 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Paweł Zaborniak /spr./ Sędziowie WSA Magdalena Józefczyk WSA Piotr Godlewski Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 maja 2018 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Prezydenta Miasta [....] z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...].


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi J.M. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] (dalej: "SKO") z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Z akt sprawy i uzasadnienia tej decyzji wynika, że wnioskiem z dnia 14 września 2017 r. [...] Sp. z o.o. Sp. komandytowa M.O. (zwana dalej też Spółką) zwróciła się do Prezydenta Miasta [...] o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji pn.: "przebudowa i rozbudowa istniejącego budynku usługowo-mieszkalnego polegająca na dobudowie segmentu handlowego (art. spożywcze), zmiana sposobu użytkowania części mieszkalnej na usługową (usługi nieuciążliwe)" na działce o nr ewid. 2040/1 w [...].

Decyzją z dnia [...] grudnia 2017 r., działając na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 1257 – dalej: "k.p.a.") oraz art. 50-57 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 1073 – dalej: "u.p.z.p.") Prezydent Miasta [...] ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla w/w zamierzenia inwestycyjnego.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła J.M. podnosząc, że jest właścicielką połowy budynku mieszkalnego objętego w/w wnioskiem, jednak jej uwagi nie zostały uwzględnione. Poinformowała, że budynek został wybudowany w okresie międzywojennym i aktualnie znajduje się w bardzo złym stanie technicznym. Wskazała, że stanowi on jedną całość pod względem konstrukcyjnym, został wybudowany bez fundamentów i wykazuje duże oznaki zniszczenia. Podniosła, że w czasie postępowania nie przeprowadzono analizy stanu technicznego i w konsekwencji nie nałożono na inwestora obowiązków związanych z ochroną konstrukcji budynku, co budzi obawę odwołującej o bezpieczeństwo mieszkańców i mienia. Nie przeprowadzono również analizy zacienienia jakie powstanie w przypadku rozbudowy poza obrys istniejącego budynku. Ponadto w sposób bardzo ogólny określono w decyzji warunki, jakie winny być spełnione w celu ochrony interesu sąsiada.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że ustalenie warunków zabudowy zostało przeprowadzone zgodnie z przepisami. Przed wydaniem decyzji organ sporządził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Nie wyznaczono linii zabudowy ponieważ istniejąca nieprzekraczalna linia zabudowy w odległości 6,5 m od krawędzi jezdni nie zostanie naruszona. Wysokość i szerokość budynku pozostanie bez zmian. Teren ma dostęp do drogi publicznej – drogi gminnej ul. [...], poprzez działkę nr 2037/5 będącą własnością Gminy [...]. Planowana inwestycja odpowiada charakterystyce urbanistycznej terenu. Odnosząc się do zarzutu naruszenia interesów osób trzecich, w tym interesu odwołującej się, organ podkreślił, że decyzja o warunkach zabudowy z woli ustawodawcy nie rodzi prawa do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 u.p.z.p.). Ponadto organ wyjaśnił, że decyzja ustalająca warunki zabudowy potwierdza jedynie możliwość realizowania inwestycji na konkretnej działce gruntu, stanowiąc poprzez swoje ustalenia pewne ograniczenia dla inwestora w zakresie określonym ustawowo, którymi związany jest organ właściwy dla wydania pozwolenia na budowę. Kwestia naruszenia interesów właściciela sąsiedniej nieruchomości będzie zaś przedmiotem oceny w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę.

W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, J.M. podniosła, że nie wyraża zgody na przebudowę i rozbudowę przedmiotowego budynku i podtrzymuje stanowisko wyrażone w pismach kierowanych do Prezydenta Miasta [...] z dnia 2 października 2017 r. i 23 października 2017 r. oraz w piśmie do SKO w [...] z dnia 11 grudnia 2017 r. Zdaniem skarżącej przeprowadzenie jakiejkolwiek przebudowy i rozbudowy naruszy bardzo kruchą konstrukcję budynku i może doprowadzić do katastrofy budowlanej, a ponadto całkowicie zmieni jego charakter architektoniczny. Dodatkowo podniosła, że nie zgadza się na budowę w granicy, gdyż to spowoduje zmniejszenie wartości użytkowej działki jako całości, poprzez dodatkowe uciążliwości takie jak zacienienie oraz zmniejszy wartość budynku i działki. W ocenie skarżącej organy nie rozpatrzyły w sposób należyty sprawy, a w decyzji o warunkach zabudowy nie zawarto warunków zabezpieczenia w należyty sposób jej interesu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zajęte w kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny, zważył co następuje:

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2017 r. poz. 2188). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r., poz. 1369; zwana dalej w skrócie p.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Natomiast w myśl art. 145 p.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach.

W ramach kontroli legalności decyzji Sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Sąd zobligowany był do uchylenia decyzji Organów obu instancji ze względu na stwierdzone uchybienia w zakresie stosowania przepisów o postępowaniu wyjaśniającym - art. 7, 77 i 80 K.p.a. - które to uchybienia mogły mieć istotny wpływ na ustalony wynik sprawy w postaci określonych w decyzji warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

W myśl art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. w przypadku gdy dla inwestowanego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, w szczególności jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - zasada dobrego sąsiedztwa. Najogólniej rzecz biorąc zasada dobrego sąsiedztwa stawia przed inwestorem konieczność takiego ukształtowania nowej zabudowy, aby współgrała ze stanem wyznaczonym w obszarze najbliższego sąsiedztwa, pod względem wypełnianych funkcji, zagospodarowania oraz formy architektonicznej planowanej inwestycji.

Badanie spełnienia wymogów dobrego sąsiedztwa odbywa się obowiązkowo przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, poprzez analizę istotnych dla prawa uwarunkowań istniejącego stanu zagospodarowania terenu. W tym celu wokół terenu objętego wnioskiem wyznacza się tzw. obszar analizowany. Legalną definicję tego obszaru wyraża § 2 pkt 4 przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej zwane rozporządzeniem). Obszar analizowany jest istniejącym stanem zagospodarowania terenów sąsiadujących z obszarem inwestowanym, wyznaczającym organom pole dla sformułowania wniosku o spełnieniu warunku dobrego sąsiedztwa oraz władczego kształtowania wymogów dotyczących planowanej inwestycji. Prawidłowe wyznaczenie tego obszaru, ma zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy oraz jej wyników, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy zgodnie wymogami art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. tj. zasadą "dobrego sąsiedztwa".

Wydanie decyzji przez Organ pierwszej instancji poprzedziło sporządzenie opisanej wyżej analizy urbanistycznej przez osoby o potwierdzonych uprawnieniach urbanistycznych. Jednakże analiza ta nie pozwala na jednoznaczne ustalenie, jakie są wymagane przez prawodawcę cechy i funkcje istniejącej w wyznaczonym obszarze zabudowy. Z treści wniosku Spółki wynika, iż jej zamiarem jest przebudowa i rozbudowa istniejącego budynku usługowo – mieszkalnego, polegająca na dobudowie segmentu handlowego oraz zmiana sposobu użytkowania części mieszkalnej istniejącego obiektu na usługową. Segment handlowy ma zostać zlokalizowany na tyłach istniejącego obiektu w miejscu przewidzianego do rozbiórki obiektu inwentarskiego, zaś ściana frontowa istniejącego obiektu na działce o nr 2040/4, nie będzie modyfikowana przez inwestora, co pozwoliło na usprawiedliwione według Sądu odstąpienie Organów od określenia : linii nowej zabudowy (brak nowej zabudowy w linii frontu działki), szerokości elewacji frontowej obiektu oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

Mając na uwadze planowane zmiany funkcji obiektu istniejącego oraz planowaną funkcje części rozbudowanej obiektu, należało w kontekście powołanego art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wyjaśnić ponad wszelką wątpliwość, czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z drogi gminnej ul. Piłsudskiego jest zabudowana obiektem o funkcji handlowej i usługowej, pozwalającym na kontynuacje nie tylko podanych funkcji ale również parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Tymczasem autorzy analizy urbanistycznej w treści punktu Ad.1. na stronie nr 1 piszą, że przy tej samej drodze publicznej zlokalizowane są budynki mieszkalne, handlowe, usługowe i użyteczności publicznej. Wskazuje się również, że teren inwestycji położony jest w obszarze zabudowy handlowo – usługowej. W kolejnej zaś części tej analizy na stronie o nr 3, zostało stwierdzone jednoznacznie, że w obszarze analizowanym występują budynki mające funkcje mieszkaniową i gospodarczą, a dalej : Obszar analizowany znajduje się na terenach mieszkaniowych. Funkcją – istniejącym sposobem użytkowania dla tych terenów jest budownictwo mieszkaniowe.

W oparciu o taką treść dokonanej analizy funkcji pełnionych przez obiekty znajdujące się w obszarze analizowanym, nie można mieć całkowitej pewności co do spełnienia przesłanki podstawowej dla wydania decyzji w postaci dobrego sąsiedztwa – art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Na jednej ze stron analizy uzyskujemy bowiem informacje o funkcjach zgodnych z planowanymi, zaś w kolejnych pisze się o wyłącznie mieszkalnym przeznaczeniu istniejącej zabudowy. Analiza urbanistyczna powinna zaś jednoznacznie wyjaśniać kwestie spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa, a tymczasem w niniejszej sprawie pozostawiono niedopuszczalne wątpliwości co do tego czy co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana obiektem pełniącym funkcje handlową i funkcje usługową. Niewątpliwie poszczególne części sporządzonej analizy są z sobą wewnętrznie sprzeczne i tej sprzeczności nie wyjaśniono w stopniu dostatecznym, pozwalającym na pełną kontrolę działań organów administracji, przez strony postępowania jak również sąd administracyjny. Mogło to nastąpić poprzez dokładne określenie w części graficznej analizy urbanistycznej tych obiektów, które swymi funkcjami odpowiadają funkcji projektowanej przez Spółkę, czyli handlowi i usługom. Dodać należy, iż tej zasadniczej dla sprawy kwestii nie wyjaśnia zawarty w załączniku graficznym do wyników analizy opis poszczególnych użytków gruntowych, albowiem nie wymieniono w nim takich obszarów, które bezpośrednio wiążą się z funkcją handlu i wykonywaniem usług.

Autorzy analizy zaznaczyli, że w celu określenia parametrów urbanistycznych i architektonicznych, brali pod uwagę jedynie obiekty o porównywalnych gabarytach i funkcji. W takim przypadku należało bezwzględnie dookreślić wybrane w ten sposób obiekty, aby umożliwić przeprowadzenie rzetelnej kontroli dokonanego wyboru oraz podjętych w jego wyniku działań ustalających. Jednakże w analizie brak jest szczegółowego wskazania, które konkretnie działki zostały wzięte pod uwagę i jaka znajduje się na nich zabudowa wraz ze szczegółowym opisaniem parametrów i funkcji tej zabudowy, co z kolei dałoby organowi podstawę do dalszych rozstrzygnięć w przedmiocie intensywności zabudowy oraz geometrii dachu.

Także niektóre szczegółowe parametry planowanej inwestycji nie zostały określone przy zastosowaniu poprawnej pod względem prawnym metodyki.

Otóż według § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). Określenie tego wskaźnika w decyzji jest konieczne skoro Spółka planuje rozbudowę istniejącego obiektu. Znajdująca się w aktach analiza urbanistyczna podaje, że wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki wynosi na terenie objętymi granicami obszaru analizowanego od 62% do 100%. Organ przyjmuje więc wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w wysokości od 0,62 do 1,00. Nie ulega wątpliwości, że autorzy analizy nie wskazali średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Aby analiza mogła być podstawą do określenia wskaźnika o jakim mowa w § 5 rozporządzenia, to winna zawierać szczegółowe przedstawienie wskaźników powierzchni zabudowy dla wszystkich poszczególnych działek znajdujących się w granicach obszaru analizowanego wraz z podaniem odnośnie każdej działki: powierzchni działki i powierzchni znajdującego się na niej budynku. Następnie konieczne jest przeprowadzenie w oparciu o te dane obliczeń matematycznych mających na celu znalezienie tendencji centralnej rozkładu tego parametru. Brak takich danych nie pozwala na kontrolę przyjętego przez organ wskaźnika (zob. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 15 kwietnia 2010 r., sygn. akt IV SA/Po 1026/09 oraz z dnia 7 marca 2012 r., sygn. akt IV SA/Po 1001/11, CBOSA). Podanie tylko dolnej i górnej wartości wskaźnika powierzchni zabudowy do powierzchni działki jakie występują na terenie analizowanym nie wypełnia obowiązku oparcia się na średniej wartości tego parametru. Dostrzeżony błąd autorów analizy musiał także skutkować nieprawidłowym określeniem wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni terenu podanym o wartości 0,00 (0%). Określenie parametru powierzchni biologicznie czynnej powinno bowiem następować w związku z wyznaczeniem parametru wielkości powierzchni zabudowy.

Kolejne istotne zastrzeżenia wiążą się ze sposobem zastosowania przez Organy przepisu § 8 rozporządzenia. Na podstawie tego przepisu geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. W sporządzonej analizie, a następnie w decyzjach przyjęto za wnioskiem Spółki - dach dwu lub wielospadowy o kącie nachylenia od 25º do 40º. Układ dachu winien harmonijnie współgrać z dachami budynków przyległych. Kierunek głównej kalenicy dachu, tj. najwyższa część dachu wyznaczona przecięciem połaci dachowych, ustalono w decyzji jako prostopadły w stosunku do frontu terenu.

Po pierwsze, analiza nie wyjaśnia zgodnie ze swą treścią jakie konkretnie obiekty znajdujące się w obszarze analizowanym posiadają parametry, które stanowiły podstawę tych określeń (autorzy podkreślają, że warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustalono jedynie na podstawie obiektów porównywalnych gabarytami oraz funkcją). Po drugie, nieprecyzyjnie wyjaśniono odstąpienie od przeprowadzenia analizy wysokości kalenicy głównej, stwierdzając na stronie 3 dokumentu, że ten parametr jest wystarczająco określony przez łączne zastosowanie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji i kąta nachylenia połaci dachowej. Rzecz jednak w tym, że wysokość górnej krawędzi elewacji części rozbudowywanej obiektu o segment handlowy (nie jest to elewacja frontowa budynku, która nie będzie modyfikowana tj. elewacja boczna) nie została w analizie urbanistycznej w ogóle ustalona. Określono wyłącznie dolne i górne wartości kątów nachylenia połaci dachowej, bez podania powyższego parametru. Ponadto autorzy nie dokonali jednoznacznego ustalenia, że przedmiotowa inwestycja nie będzie mieć wpływu na wysokość kalenicy głównej, tak jak uczyniono to w przypadku odstąpienia od ustalenia szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej czy linii zabudowy. Zdaniem Sądu, brak ustaleń dotyczących wysokości kalenicy głównej, a przynajmniej brak jasnego uzasadnienia dla jej nieokreślenia, świadczy o wadliwym zastosowaniu przepisu § 8 rozporządzenia. Nie stanowi kwestii, że dyspozycji przepisu § 8 rozporządzenia nie wypełnia określenie w decyzji Prezydenta Miasta [...] w pkt 1 lit. "i" wysokości obiektu do 2 kondygnacji nadziemnych. Co więcej, ustalony przez Organ parametr wysokości zabudowy nie znajduje jakichkolwiek podstaw w przepisach powołanego rozporządzenia, które przecież nie posługują się wyrażeniem "kondygnacja" zarezerwowanym dla etapu pozwolenia na budowę.

Strona skarżąca stwierdza w swej skardze, że nie wyraża zgody na budowę obiektu w granicy działek. Tymczasem treść kontrolowanej decyzji nie wypowiada się choćby zdaniem na temat planowanego przez Inwestora zbliżenia projektowanej zabudowy do granic działki skarżącej w sposób jaki prezentuje to załącznik graficzny do wniosku Spółki o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ pierwszej instancji w pkt 5 swej decyzji podał jedynie jako warunek zabudowy konieczność stosowania się do zapisów rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 z późn. zm.). Ta istotna dla oceny wniosku kwestia została także pominięta w treści analizy urbanistycznej. Dostrzeżone przez Sąd pominięcie stanowi istotne naruszenie art. 7, 77 i 80 K.p.a., gdyż świadczy o nie odniesieniu się przez Organy obu instancji do jednego z kluczowych elementów żądania Inwestora.

Zdaniem WSA odmienna i stanowiąca odstępstwo od zasad ogólnych prawa budowalnego lokalizacja inwestycji wynikająca z decyzji o ustaleniu warunków zabudowy musi znaleźć uzasadnienie w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i służy zapewnieniu ładu przestrzennego terenu, na którym ma zostać zrealizowana inwestycja. Innymi słowy, lokalizacja budynku w granicy bądź w zbliżeniu do tej granicy w sposób odmienny od treści § 12 ust. 1 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422 z późn. zm.), jakkolwiek dopuszczalna w świetle § 12 ust. 2 powołanego rozporządzenia w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2018 r., to ma charakter zupełnie wyjątkowy. Wyjątkowość o jakiej tu mowa wynika z konieczności uwzględnienia przez administrację tzw. prawa sąsiedzkiego. Dlatego z całą pewnością zbliżenie do granic działki sąsiada ma wynikać z argumentacji analizy urbanistycznej, która to powinna przekonywać o całkowitej zgodności takich planów inwestora z istniejącym w badanym obszarze ładem przestrzennym.

Pozostałe zawarte w skardze zarzuty nie mogą znaleźć akceptacji Sądu, bowiem takie kwestie jak trwałość konstrukcji budynku, czy zacienienie działki sąsiadującej, będzie brane pod uwagę na etapie realizacji zamiarów Spółki w postaci pozwolenia na budowę i zatwierdzenia projektu budowlanego. Organy wydające decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie mogą rozstrzygać o tym, co należy do zadań administracji architektoniczno - budowlanej. W tym zakresie uzasadnienie decyzji SKO znajduje oparcie w obowiązujących regulacjach prawnych oraz orzecznictwie sądowoadministracyjnym.

Dostrzeżone przez WSA uchybienia przepisom dotyczącym postępowania wyjaśniającego w administracji tj. art. 7, 77, 80 K.p.a. w zakresie określenia funkcji obiektów znajdujących się w granicach obszaru analizowanego oraz parametrów inwestycji dotyczących wskaźnika powierzchni zabudowy, wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, wysokości kalenicy głównej oraz odległości obiektu od granicy z działką sąsiednią, jako mające istotne znaczenie dla określonego wyniku sprawy, musiały zadecydować o skasowaniu rozstrzygnięć organów obu instancji na podstawie art. 134 § 1, art. 135 oraz art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. W przypadku uprawomocnienia się niniejszego wyroku zadaniem organów, będzie wyeliminowanie stwierdzonych braków postępowania dowodowego, m.in. poprzez dokładne określenie obiektów uwzględnionych przy sporządzaniu analizy urbanistycznej.

Powyższe motywy zadecydowały o uwzględnieniu skargi z przyczyn, które Sąd obowiązany był dostrzec z urzędu. O kosztach postępowania sądowego nie orzeczono z uwagi na brak wymaganego wniosku strony skarżącej o zwrot poniesionych kosztów – art. 209 i 210 § 1 p.p.s.a.