Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 354/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2012-10-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 ust. 2, art. 144 ust. 1, art. 146 ust. 1 i 1a, art. 142 ust. 2, art. 156
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 2 pkt 7
journal: Dz.U. 2006 nr 123 poz 858
law: Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Janina Guść (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 10 października 2012 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A. R. oraz Z. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 24 lutego 2012 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1/ uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta z dnia 12 stycznia 2012 r. nr [...], 2/ orzeka, że uchylone decyzje nie mogą być wykonane, 3/ zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz skarżących A. R. oraz Z. R. kwotę 829 (osiemset dwadzieścia dziewięć) zł 50 (pięćdziesiąt) gr tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 30 sierpnia 2011 r. Wójt Gminy ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w Ch. wskutek podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej.

Odwołanie od tej decyzji złożyli właściciele przedmiotowej nieruchomości A. i Z. R. zarzucając organowi administracyjnemu naruszenie art. 145 i 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 nr 102, poz. 651 ze zm.) poprzez wydanie dwóch decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej w związku z wybudowaniem w tym samym czasie w ramach jednej inwestycji urządzeń infrastruktury - sieci kanalizacyjnej i sieci wodociągowej - mimo, że wzrost wartości nieruchomości ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego nastąpił tylko raz po wybudowaniu obu tych sieci.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 13 października 2011 r. uchyliło tę decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji, bowiem sentencja rozstrzygnięcia nie zawierała określenia podmiotów, do których była skierowana oraz brak było formalnej oceny prawidłowości operatu szacunkowego. Organ przytoczył treść art. 145 ust. 1 oraz art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wyjaśnił, że organ pierwszej instancji był uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej za każde z wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej i mógł ustalić opłatę za oba media zarówno w jednej decyzji czy w dwóch, jak uczynił w tym wypadku.

Decyzją z dnia 12 stycznia 2012 r. Wójt Gminy ustalił A. i Z. R. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w Ch. wskutek podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej na kwotę 1656 zł. W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, że ze względu na zrealizowanie inwestycji polegającej na budowie wodociągu, czym stworzono warunki do podłączenia do sieci wodociągowej nieruchomości stanowiącej działkę nr [...], nałożono na właścicieli opłatę adiacencką zgodnie z dyspozycją przepisów art. 145 i art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Opłatę ustalono w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na dzień 3 czerwca 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego L. Ch. – C. i oceniony jako zgodny z przepisami dotyczącymi sporządzania operatów.

Od decyzji tej odwołali się A. i Z. R. wnosząc o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Zarzucili oni organowi administracyjnemu naruszenie art. 145 i 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wydanie dwóch decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej w związku z wybudowaniem w tym samym czasie w ramach jednej inwestycji urządzeń infrastruktury - sieci kanalizacyjnej i sieci wodociągowej - mimo, że wzrost wartości nieruchomości ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego nastąpił tylko raz po wybudowaniu obu tych sieci. Powyższe spowodowało, że kwota opłaty adiacenckiej wyniosła 100% wzrostu wartości nieruchomości, co stanowi zarówno naruszenie ustawy jak i § 1 uchwały Rady Gminy nr [...] z dnia 4 kwietnia 2008 r. Wskazali także na naruszenie przez organ administracyjny art. 6, 7, 8, 11, 80 k.p.a. poprzez wadliwą ocenę operatów szacunkowych, z których wynika, że wartość nieruchomości wskutek podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej i sieci wodociągowej na dzień sporządzenia obu operatów wzrosła raz o 3 312 zł, nie wyjaśnienie sprawy i wydanie decyzji opartej na wadliwych ustaleniach oraz art. 107 § 3 k.p.a., poprzez ograniczenie uzasadnienia w zakresie oceny operatu szacunkowego do wskazania, że jest on prawidłowy pod względem formalnym.

Rozpoznając odwołanie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 24 lutego 2012 r., utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Powołując się na przepis art. 145 ust. 1 i art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, organ wskazał, że poszczególnymi urządzeniami infrastruktury technicznej są m.in. urządzenia kanalizacyjne i wodociągowe. W konsekwencji organ pierwszej instancji stwarzając warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń - kanalizacyjnych i wodociągowych - uprawniony jest do ustalenia każdorazowo (a więc za każde z wybudowanych urządzeń) opłaty adiacenckiej. W niniejszej sprawie uczynił to w dwóch decyzjach, co jednak nie wpływa na prawidłowość wydanych rozstrzygnięć. W tym kontekście nie ma znaczenia, że oba urządzenia infrastruktury technicznej wybudowane zostały na podstawie jednego pozwolenia na budowę, w ramach jednej inwestycji i oddane były w jednym czasie. Z punktu widzenia cytowanych wyżej przepisów znaczenie ma jedynie stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych (a zatem obu) urządzeń infrastruktury technicznej. Wzrost wartości nieruchomości został ustalony przez rzeczoznawcę odrębnie dla podłączenia każdego z urządzeń infrastruktury technicznej, w dwóch operatach, które łączy jedynie okoliczność określenia wzrostu wartości nieruchomości wskutek stworzenia warunków do podłączenia do danego urządzenia na tym samym poziomie. Organ odwoławczy stwierdził, że w sprawie nie doszło do naruszenia przez organ pierwszej instancji art. 145 i 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ uznał, że wbrew twierdzeniu odwołujących organ I instancji ocenił na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy okoliczności mające znaczenie w sprawie zostały udowodnione, również uzasadnienie zaskarżonej decyzji odpowiada wymogom art. 107 k.p.a. Organ pierwszej instancji wskazał także, że dokonał analizy operatu szacunkowego pod względem formalnym. Organ odwoławczy wskazał, że po przeanalizowaniu argumentów odwołujących, dowodów zebranych w sprawie i przeprowadzonego postępowania organu administracyjnego, nie znalazł podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji.

Skargę na powyższą decyzję złożyli A. i Z. R. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie przepisów stanowiących podstawę jej wydania, tj. art. 145 ust. 1 i art. 146 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 1 uchwały Nr [...] Rady Gminy z dnia 4 kwietnia 2008 r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej poprzez wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzję o ustaleniu opłaty adiacenkiej według stawki procentowej 50% w związku z wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej w postaci sieci wodociągowej (opłata w wysokości 1656 zł) i w postaci sieci kanalizacyjnej (opłata w wysokości 1656 zł), mimo że wzrost wartości nieruchomości ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego jako różnica między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu nastąpił tylko raz po wybudowaniu obu tych sieci - w obu przypadkach z kwoty 81 627 zł do kwoty 84 939 zł i kwota wzrostu wartości nieruchomości ustalona została na 3 312 zł. W konsekwencji opłaty adiacenckie ustalone zostały na kwotę odpowiadającą wzrostowi wartości nieruchomości s nie na kwotę 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Skarżący zarzucili również naruszenie art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie wadliwej oceny materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy tj. operatów szacunkowych z tego samego dnia sporządzonych według stanu na ten sam dzień określających wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej przed wykonaniem sieci wodociągowej i po oraz przed wykonaniem sieci kanalizacyjnej i po na te same kwoty i na skutek tego przyjęcie, że wartość rynkowa nieruchomości przed wykonaniem i po wykonaniu sieci wodociągowej wzrosła o 3312 zł, a następnie, że wartość rynkowa nieruchomości przed wykonaniem sieci kanalizacyjnej i po jej wykonaniu wzrosła o 3312 zł, co dało podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej w kwocie 1656 zł oraz opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej w kwocie 1656 zł, podczas gdy z operatów jednoznacznie wynika, że wartość nieruchomości wskutek podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej i do sieci kanalizacyjnej wzrosła raz o 3312 zł z kwoty 81 627 do kwoty 84 939, nie zaś z kwoty 81 627 zł do kwoty 84 939 zł, a następnie z 84 939 zł do kwoty 88 251 zł. Skoro warunki podłączenia stworzone zostały w tym samym czasie, decyzje w sprawie ustalenia opłaty adiacenkciej wydane zostały tego samego dnia i biegły ustalał wartość nieruchomości po podłączeniu do sieci na ten sam dzień istnieją podstawy do łącznego rozpoznawania obu spraw i nie można każdego z operatów traktować oddzielnie. Sformułowano również zarzut naruszenia przepisu art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewskazanie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji powodów, dla których w świetle operatów szacunkowych w dwóch sprawach istniały podstawy do ustalenia dwóch opłat adiacenckich w kwocie po 1656 zł, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości po stworzeniu warunków podłączenia do obu sieci – wodociągowej i kanalizacyjnej wzrosła według każdego z operatów z 81 627 zł do 84 939 zł. Zarzucono naruszenie art. 6, 7, 8 i 11 k.p.a. poprzez niepodjęcie działań zmierzających do dokładnego wyjaśnienia sprawy, nierozpoznanie wszystkich podnoszonych zarzutów, w tym zwłaszcza pominięcie kwestii związanych z zarzutami dotyczącymi operatów szacunkowych i ustalenia w nich wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń wodociągowych i przed wybudowaniem urządzeń kanalizacyjnych na kwotę 81 627 zł oraz wartości nieruchomości po wybudowaniu każdego z nich na kwotę 84 939 zł i na skutek tego wydanie decyzji opartej na wadliwych ustaleniach z naruszeniem wskazanych zasad postępowania.

W uzasadnieniu skargi wyjaśniono, że inwestycja, która w efekcie doprowadziła do stworzenia warunków przyłączenia do sieci kanalizacyjnej i wodociągowej polegała na budowie kanalizacji sanitarnej z przykanalikami, wodociągu, tłoczni ścieków wraz z rurociągiem tłocznym w miejscowości Ch. gmina Ch. Realizacja tej inwestycji objęta była jednym pozwoleniem na budowę i jednocześnie została zakończona. W ocenie skarżących, organ rozpoznając odwołanie nie rozważył zarzutów odwołania i nie uwzględniło argumentów, że wartość nieruchomości według obu operatów wzrosła tylko raz o 3312 zł. Skarżący ponownie wskazali, że oba operaty określiły taką samą wartość początkową nieruchomości (przed przyłączeniem do sieci kanalizacyjnej i wodociągowej) oraz taką samą wartość nieruchomości po stworzeniu warunków do podłączenia do sieci. Wzrost wartości nieruchomości o 3312 zł nie może oznaczać, że z tytułu podłączenia obu sieci opłata adiacencka ma wynosić 1656 zł i 1656 zł.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację sformułowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Wójta ustalającą A. i Z. R. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w Ch. wskutek podłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej na kwotę 1656 zł. Dla zobrazowania całokształtu zaistniałej sytuacji faktycznej należy wskazać, że w dniu wydania przez organu pierwszej instancji decyzji ustalającej skarżącym opłatę adiacencką w związku z podłączeniem do sieci wodociągowej, Wójt Gminy, odrębną decyzją, ustalił skarżącym opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości wskutek podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej również na kwotę 1656 zł. Obie decyzje oparły się na ustaleniach dwóch odrębnych operatów szacunkowych sporządzonych tego samego dnia, tj. 3 czerwca 2011 r., po dokonaniu oględzin nieruchomości w dniu 30 maja 2011 r. W obu operatach szacunkowych ustalono, że wartość nieruchomości przed wykonaniem każdej z sieci wynosiła 81 627 zł, a po wykonaniu każdej z sieci wzrosła do wartości 84 939 zł. W obu wypadkach przyjęto, że wartość nieruchomości po wybudowaniu wodociągów i po wybudowaniu kanalizacji wzrosła za każdym razem o 3312 zł.

Z okoliczności sprawy wynika, że na działce nr [...] w Ch. przeprowadzono i zakończono w dniu 31 maja 2010 r., inwestycję polegającą na budowie sieci wodociągowo – kanalizacyjnej.

Zarówno operat szacunkowy oceniający wzrost wartości nieruchomości z tytułu wybudowania sieci kanalizacyjnej, jak i operat szacunkowy oceniający wzrost wartości nieruchomości z tytułu wybudowania sieci wodociągowej, wskazywały na realizację tej samej inwestycji i wskazywały, że odbiór końcowy i przekazanie do eksploatacji tej inwestycji nastąpił jednego dnia – 31 maja 2010 r. Budowa kanalizacji sanitarnej z przykanalikami, wodociągu, tłoczni ścieków wraz z rurociągiem tłocznym doprowadziła w efekcie do stworzenia warunków przyłączenia do sieci kanalizacyjnej i wodociągowej przedmiotowej nieruchomości.

Wobec powyższego, w sprawie ziściła się hipoteza normy prawnej określonej w art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), który stanowi, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Przepis ten stał się podstawą kwestionowanych w sprawie rozstrzygnięć.

Przepis art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2.

Zgodnie z art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, którą ocenia rzeczoznawca w opinii określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1 i 1a ustawy). Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 142 ust. 2 ustawy).

Definicja sieci, zamieszczona w art. 2 pkt 7 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (tj.: Dz.U. z 2006, Nr 123, poz. 858 ze zm.) swoim zakresem przedmiotowym obejmuje ogół urządzeń wodociągowych i urządzeń kanalizacyjnych, którymi dostarczana jest woda lub którymi odprowadzane są ścieki. Co do zasady - obie sieci wodociągowa i kanalizacyjna mogą być zbudowane osobno. Funkcje urządzeń kanalizacyjnych i wodociągowych są jednak ze sobą powiązane, a ich realizacja często następuje w ramach jednej inwestycji.

W niniejszej sprawie doszło do wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej w postaci sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, przy czym wybudowanie tych sieci stanowiło jedną kompleksową inwestycję realizacji sieci wodno-kanalizacyjnej, o czym świadczy objęcie jej jednym pozwoleniem na budowę i zakończenie w tym samym terminie, tzn. w dniu 31 maja 2010 r. W świetle przepisu art. 145 ust. 2 ustawy, stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, w tym wypadku do sieci wodno-kanalizacyjnej, nastąpiło jednocześnie, że względu na specyfikę przeprowadzonej inwestycji.

Pogląd, że opłaty mogły być w tej sytuacji wymierzane po wybudowaniu poszczególnych części składowych tej inwestycji, czy też po wybudowaniu poszczególnych jej fragmentów, nie znajduje uzasadnienia. Prowadzi on do bezzasadnego obciążania skarżących opłatami w związku z ustawowym obowiązkiem partycypowania w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej w wysokości nieadekwatnej do rzeczywistego stopnia wzrostu wartości nieruchomości.

Stan szacowanej nieruchomości, zarówno przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej jak i wodociągowej był taki sam, to znaczy nieruchomość ta nie była w ogóle uzbrojona. W konsekwencji pierwotna wartość nieruchomości, przed wykonaniem zarówno urządzeń sieci wodociągowej, jak i kanalizacyjnej, była taka sama. Natomiast po wykonaniu tych urządzeń nastąpił wzrost jej wartości, wynikający z realizacji sieci składającej się zarówno z urządzeń wodociągowych jak i kanalizacyjnych. Wzrost wartości nieruchomości był zatem wynikiem stworzenia możliwości podłączenia do całej sieci wodno-kanalizacyjnej. W tej sytuacji, brak było podstaw do odrębnego ustalania wzrostu wartości działki w wyniku stworzenia warunków podłączenia do sieci kanalizacyjnej i odrębnie po wybudowaniu sieci wodociągowej. Opłata adiacencka winna zostać wymierzona po zrealizowaniu wyżej opisanej inwestycji w całości, a nie poszczególnych jej elementów.

Za uzasadnione uznać należy zarzuty skarżących dotyczące sporządzonego operatu. Operat ten, podobnie jak operat sporządzony w sprawie, w której wymierzono skarżącym drugą opłatę z tytułu wykonania sieci kanalizacyjnej, opiera się na przyjęciu prawidłowego stanu nieruchomości sprzed realizacji inwestycji, jako nieruchomości nieuzbrojonej i stanu, po realizacji inwestycji, który nie odpowiadał rzeczywistości. Nigdy bowiem nieruchomość skarżących nie była nieruchomością, która posiadała jedynie dostęp do sieć wodociągowej. Stan nieruchomości – posiadającej jedynie dostęp do sieci wodociągowej, przyjęty w operacie, nie odpowiadał stanowi nieruchomości skarżących, która po zrealizowaniu inwestycji byłą nieruchomością posiadającą dostęp do sieci kanalizacyjnej jak i wodociągowej. Konsekwencją przyjęcia wadliwego stanu nieruchomości skarżących po wykonaniu inwestycji było wadliwie ustalenie wartości tej nieruchomości. Wartość tej nieruchomości po zrealizowaniu inwestycji powinna być bowiem w operacie oceniona jako wartość nieruchomości posiadającej dostęp do sieci wodno-kanalizacyjnej.

Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, sporządzonej w formie operatu szacunkowego (art.146 ust.1a i 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Organ decydujący o wysokości odszkodowania nie jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości wysokości odszkodowania, i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. W doktrynie jak i w orzecznictwie podkreśla się, iż postępowanie przewidziane w art. 157 ustawy, przewidującym badanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest również operat szacunkowy. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a organy administracji dokonując oceny wartości dowodowej operatu mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. II OSK 459/2005 Lex Nr 206473). W wyroku z dnia 5 października 2009 r. sygn. akt I OSK 1444/2008 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż "operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości odszkodowania. Innymi słowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania."(LexPolonica Nr 2089305)

W niniejszej sprawie strona podnosiła zastrzeżenia odnośnie prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego oraz wysokości ustalonej wartości nieruchomości. Organ winien zatem dokonać wnikliwego sprawdzenia opinii i prześledzić szczegółowo prawidłowość zastosowanej przez rzeczoznawcę metody ustalenia wartości nieruchomości. Organ mógł w tym celu wyznaczyć rozprawę i umożliwić stronie zadawanie biegłemu pytań odnośnie dokonanej wyceny. Organy obu instancji zaniechały rzeczywistej oceny prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu.

Wobec powyższego Sąd uznał, że w niniejszej sprawie doszło do naruszenia prawa materialnego art. 145 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które miało wpływ na wynik sprawy oraz uchybienia przepisom postępowania art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a., które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił decyzję Wójta Gminy, jak i decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Ponownie rozpoznając sprawę organ winien przeprowadzić jedno postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty. Organ winien ustalić, w oparciu o sporządzony prawidłowo operat szacunkowy, wartość nieruchomości przed realizacją całej inwestycji polegającej na budowie kanalizacji sanitarnej z przykanalikami, wodociągu, tłoczni ścieków wraz z rurociągiem tłocznym i po jej realizacji. Organ uwzględni, że wzrost wartości działki skarżących nastąpił w dniu 31 maja 2010 r., jako dniu przekazania do eksploatacji nowej infrastruktury wodociągowo – kanalizacyjnej, wzrost ten nie mógł następować etapami po wybudowaniu oddzielnie sieci kanalizacyjnej i oddzielnie wodociągowej, albowiem ich realizacja nastąpiła w tym samym czasie. Nadto organ winien wyraźnie w treści decyzji wskazać, iż opłata zostaje ustalona konkretnym osobom i wskazać sposób obciążenia tych osób ustaloną opłatą. Wydana w sprawie decyzja ustala wysokość opłaty tytułu wzrostu wartości nieruchomości i wskazuje właścicieli nieruchomości, nie zawiera natomiast wyraźnego sformułowania o ustaleniu opłaty A. i Z. R.

Na podstawie art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że uchylone decyzje nie mogą być wykonane. W sprawie brak jest bowiem aksjologicznego uzasadnienia wykonania wadliwych decyzji nakładających na stronę obowiązek finansowy.

Na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd zasądził od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz skarżących zwrot kosztów postępowania w łącznej kwocie 829,50 zł, obejmującej wpis sądowy oraz koszty związane z działaniem w sprawie profesjonalnego pełnomocnika.