Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 272/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2007-09-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 art. 2
journal: Dz.U. 2005 nr 175 poz 1459
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alicja Palus /spraw./, Sędzia WSA Andrzej Cisek, Sędzia NSA Andrzej Wawrzyniak, Protokolant Aleksandra Siwińska, po rozpoznaniu w II Wydziale na rozprawie w dniu 21 sierpnia 2007 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowo-Usługowego A spółki z o. o. z siedzibą w J. G. przy ul. W. [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. G. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Nr [...] Prezydent Miasta J. G. działając na podstawie art. 1 ust. 1 i 2, art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459) oraz art. 104 kodeksu postępowania administracyjnego odmówił Przedsiębiorstwu Produkcyjno-Handlowo-Usługowemu A Spółka z o.o. z siedzibą w J. G. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w J. G. przy ul. W. [...] w granicach działki gruntu Nr [...] o powierzchni 386 m2 i działki gruntu Nr [...] o powierzchni 1350 m2 (łącznej powierzchni 1736 m2), obręb C. – VIII, AM-2, zapisanej w Księdze Wieczystej KW Nr [...].

Uzasadniając to rozstrzygnięcie organ orzekający wyjaśnił, że Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowo-Usługowe A Spółka z o. o. w J. G. - na podstawie przepisów ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459) - wystąpiło z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, stanowiącej własność Skarbu Państwa położone w J. G. przy ulicy W. [...] w granicach działki gruntu Nr [...] o powierzchni 386 m2 i działki gruntu Nr [...] o powierzchni 1350 m2 o łącznej powierzchni 1736 m2, obręb C.-VIII, AM-2, zapisanej w Księdze Wieczystej KW NR [...].

Z dyspozycji określonej w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wynika, że z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności mogą wystąpić osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych.

Ponadto zgodnie z art. 1 ust. 2 cytowanej ustawy, z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości, mogą wystąpić również:

1. osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego,

2. spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

W dalszej części uzasadnienia organ pierwszej instancji przedstawił stan prawny nieruchomości, objętej orzeczeniem podając, że

- Użytkowanie wieczyste na nieruchomości położonej w J. G. przy ulicy W. [...] oznaczonej geodezyjnie jako działka gruntu Nr [...] o powierzchni 1736 m2 zostało ustanowione na mocy umowy użytkowania wieczystego terenu i budynków zawartej w dniu 16 lutego 1984 roku - akt notarialny Repertorium A Nr [...]. Wyżej wspomnianą nieruchomość oddano w użytkowanie wieczyste Zrzeszeniu Związków Hodowców i Producentów Drobiu w Polsce,

- Umową sprzedaży z dnia [...] - akt notarialny Repertorium A Nr [...] Polski Związek Zrzeszeń Hodowców i Producentów Drobiu w W. (poprzednio Zrzeszenie Związków Hodowców i Producentów Drobiu w Polsce) sprzedał ww. nieruchomość na rzecz Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowo-Usługowego B spółka z o. o. w J. G.,

- W dniu [...] nastąpiła zmiana nazwy Spółki na nazwę: Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowo-Usługowe A Spółka z o. o. w J. G. ul. W. [...].

Jak zaznaczono w treści uzasadnienia decyzji omawiana ustawa przyznaje uprawnienia do występowania z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości przede wszystkim osobom fizycznym. Jedynie w przywołanym przepisie art. 1 ust. 2 rozszerza zakres podmiotowy ustawy także na osoby prawne w dwóch wyżej podanych przypadkach.

W oparciu o przytoczone normy prawne należy stwierdzić, iż wniosek Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowo-Usługowego A Spółka z o. o. w J. G. nie może być przedmiotem realizacji w oparciu o przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Przedmiotowa ustawa nie daje bowiem osobom prawnym będącym użytkownikami wieczystymi nieruchomości legitymacji do występowania z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Wskazując powołane w uzasadnieniu okoliczności Prezydent Miasta J. G. stwierdził, że w sprawie nie zaistniały przesłanki określone w art. 1 ust. 1 i ust. 2 powoływanej wcześniej ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wobec czego brak było podstaw dla uwzględnienia wniosku.

Odwołanie od opisanej powyżej decyzji wniosło Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowo-Usługowe A Spółka z o. o. z siedzibą w J. G., reprezentowane przez Prezesa Zarządu.

Wnosząc w odwołaniu o ponowne rozpatrzenie wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności spółka wskazała, że jej wniosek jest zgodny z obowiązującymi przepisami, gdyż uprawnione do tego są zarówno osoby fizyczne jak i osoby prawne. W stanowczy sposób podkreślono także w odwołaniu, że spółka domaga się przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności tylko w odniesieniu do działki Nr [...], która jest przeznaczona na cele mieszkaniowe. W treści odwołania wyjaśniono również, że w księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości wpisane jest prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo użytkowania posadowionego na tym gruncie budynku, przynależne spółce.

Organ I instancji nie znalazł podstaw do zmiany lub uchylenia swojej decyzji w trybie art. 132 kodeksu postępowania administracyjnego. Przesyłając odwołanie wraz z aktami sprawy stwierdził, że Spółka nie spełnia ustawowego warunku wynikającego z art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, gdyż osoby prawne, które są właścicielami nieruchomości w których nie zostały wyodrębnione lokale, nie mają legitymacji prawnej do występowania z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. G. po przeprowadzeniu postępowania odwoławczego decyzją z dnia [...] Nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 1 i art. 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz. U. Nr 175, poz. 1459) uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej działki Nr [...], AM-2, obręb C. VIII i w tym zakresie umorzył postępowanie pierwszej instancji oraz utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję w części dotyczącej odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności zabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w granicach działki Nr [...] AM-2, obręb C. VIII w J. G. przy ul. W. [...].

W uzasadnieniu swojego orzeczenia organ odwoławczy przedstawił stan faktyczny sprawy i podjęte w niej dotychczas czynności procesowe, a następnie wyjaśnił, że stosownie do treści przepisu art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności; przez nieruchomość rolną rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne.

Natomiast przepis ustępu 2 tego artykułu stanowi, że z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o których mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić:

1) osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;

2) spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

Artykuł 1 cytowanej powyżej ustawy określa jej zakres podmiotowy Prawo przekształcenia przysługuje osobom fizycznym, które w dniu 13 września 2005 r. były wieczystymi użytkownikami wymienionych w ustępie 1 nieruchomości oraz osobom fizycznym będącymi ich następcami prawnymi. Przepisy ustawy obejmują także osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego oraz ich następców prawnych. Stwarza również możliwość przekształcenia spółdzielniom mieszkaniowym będącym właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

Zatem możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego przez osoby prawne (z wyłączeniem spółdzielni mieszkaniowych) została ograniczona do przypadków, gdy są one właścicielami lokali mieszkalnych lub garażowych, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Zdaniem składu orzekającego Kolegium chodzi tu o wyodrębnione nieruchomości lokalowe. Natomiast osoby te nie mogą skorzystać z przekształcenia, na podstawie tej ustawy, w przypadku gdy są właścicielami nieruchomości budynkowych, w których lokale mieszkalne nie zostały wyodrębnione jako odrębne nieruchomości lokalowe. Z dobrodziejstwa ustawy nie mogą skorzystać także osoby prawne będące wieczystymi użytkownikami gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne, które także są w użytkowaniu wieczystym tej osoby prawnej.

W przedmiotowej sprawie, skład orzekający Kolegium, na podstawie akt sprawy ustalił, że Spółka nie dysponuje prawem własności do posadowionego na działce nr 21/1 budynku mieszkalnego, składającego się z dwóch lokali mieszkalnych. Z treści postanowienia Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze z dnia 25 lutego 1997 r. sygn. akt 5585 wynika, że Spółka jest wieczystym użytkownikiem gruntu oraz wieczystym użytkownikiem tego budynku. Tym samym jest również wieczystym użytkownikiem znajdujących się w tym budynku lokali mieszkalnych.

Skoro Spółka nie jest właścicielem lokali mieszkalnych, to w tym stanie faktycznym i prawnym nie można orzec o przekształceniu przysługującego jej prawa użytkowania wieczystego do działki nr [...] w prawo własności.

W zakończeniu uzasadnienia organ odwoławczy wyjaśnił, że rozpatrując sprawę skład orzekający Kolegium ustalił, iż organ I instancji orzekając wyszedł poza żądanie Spółki w zakresie przedmiotowym, gdyż odmówił przekształcenia prawa użytkowania wieczystego do działki nr [...] i nr [...]. Spółka domagała się we wniosku przekształcenia jedynie w zakresie działki nr [...], a nie działki nr [...]. Wobec tego, skład orzekający Kolegium doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja w części dotyczącej odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności do działki nr [...] winna zostać uchylona, a postępowanie organu I instancji w tym zakresie umorzone.

Prawidłowość decyzji wydanej w postępowaniu drugoinstancyjnym zakwestionowało Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowo-Usługowe A Spółka z o. o. z siedzibą w J. G., reprezentowane przez pełnomocnika adw. B. Ł. działającego jako substytut adw. A. K.-Ł. z Adwokackiej Spółki Partnerskiej Ł., N., N. i K. w J. G. ul. A. G. [...].

W petitum skargi skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu pełnomocnik spółki powołując się na przepis art. 52 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zarzucił naruszenie prawa materialnego, a mianowicie art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości poprzez jego błędną wykładnię i uznanie, iż skarżącej spółce nie przysługuje uprawnienie do przekształcenia posiadanego przez siebie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.

Na podstawie tak sformułowanego zarzutu pełnomocnik skarżącej spółki wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przypisanych.

W obszernym uzasadnieniu skargi pełnomocnik skarżącej spółki podał, że podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowiło przyjęcie przez SKO, iż z dobrodziejstwa ustawy nie mogą skorzystać osoby prawne będące wieczystymi użytkownikami gruntów, na których posadowione są budynki mieszkalne, które są także w użytkowaniu wieczystym.

Zdaniem skarżącej postanowienie SKO jest niesłuszne.

W dniu [...] rep. [...] skarżąca nabyła za kwotę [...] prawo użytkowania wieczystego gruntów i własność budynków położonych przy ulicy W. [...] w J. G.

Nabycie prawa własności znajdujących się na działce przed podziałem nr [...] o pow. 1.736 ha , obręb C. - VIII AM - 2 jest prawnie skuteczne albowiem czynność prawna zakupu była odpłatną natomiast skarżący działali w dobrej wierze oraz na podstawie prawa ujawnionego w księgach wieczystych, gdzie ujawnione zostało zarówno prawo użytkowania gruntów jak i prawo własności posadowionych na nim budynków. "Przepisy art. 5 i nast. ustawy o księgach wieczystych i hipotece chronią nabycie prawa osoby ujawnionej w księdze wieczystej, bez względu na to czy była ona rzeczywiście uprawniona. Zauważyć należy nadto, że art. 234 k.c. każe stosować do ustanowienia użytkowania, wieczystego odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Przepisy te umożliwiają nabycie prawa rzeczowego od osoby nieuprawnionej, która została wpisana do księgi wieczystej jako właściciel. W tym zakresie zostaje przełamana zasada nemo plus iuris in alium transfere potest, quam ipse habet. Ustawa w określonym zakresie sankcjonuje przewagę stanu formalnego wynikającego z treści księgi wieczystej nad rzeczywistym stanem prawnym". (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 1997 r. sygn. akt II CKU 64/96, publ. LEX nr 30433).

Dodatkowo należy zaznaczyć, iż nabycie nieruchomości odbyło się na podstawie przedłożonej przez wspólników skarżącej uchwały nr [...] z dnia [...] wyrażającą zgodę na nabycie nieruchomości (wykazaną w akcie notarialnym z dnia [...] § [...] pkt [...]).

Jednakże z powodu zarzutu bezpodstawnie zgłoszonego przez Urząd Rejonowy w J. G., w dniu [...] rep. [...] skarżący zostali zmuszeni do sporządzenia aneksu na mocy którego dokonano zmiany wpisu w księdze wieczystej wykreślając skarżących jako właściciela zabudowań. Bezspornym jest fakt, iż w oparciu o powyższy akt notarialny Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze w dniu 25 lutego dokonał zmiany wpisu, o wykreśleniu w dziale II KW wyrazów "gruntów i właściciel budynku." Orzeczenie to budzi poważne wątpliwości wynikające przede wszystkim z nie dołączenia do aktu notarialnego z dnia [...] bezwzględnie wymaganej uchwały wspólników wyrażającej zgodę do dokonania istotnej zmiany warunków umowy dotyczącej nieruchomości. Należało więc ocenić, iż dokonana czynność prawna - aneks z dnia [...] jest czynnością nieważną z mocy prawa na podstawie art. 58 § 1 k.c. Zgodnie bowiem z ówcześnie obowiązującym art. 221 pkt 4 Kodeksu Handlowego (obecnie art. 228 k.s.h.) nabycie i zbycie nieruchomości wymaga uchwały wspólników, która w niniejszym wypadku nie została dokonana, albowiem wspólnicy wyrazili jedynie zgodę (odnośnie co do postanowień zawartych w akcie notarialnym z dnia [...]) na nabycie nieruchomości - prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności posadowionych na nim budynków zgodnie z treścią księgi wieczystej, w oparciu o zasadę dobrej wiary ksiąg wieczystych. "Jeżeli zatem [...] umowa spółki z o. o. nie zawiera [...] żadnych postanowień [dotyczących zbycia lub nabycia nieruchomości] albo zawiera (niepotrzebne z formalnoprawnego punktu widzenia dla odniesienia takiego skutku prawnego) postanowienie zakazujące zarządowi spółki dokonywania czynności prawnych zbycia lub nabycia nieruchomości bez uchwały zgromadzenia wspólników - czynność ta dokonana przez zarząd bez uchwały zgromadzenia wspólników jest nieważna. Prawo dokonywania czynności prawnych zbycia lub nabycia nieruchomości pozostaje w tym przypadku kompetencją zgromadzenia wspólników". (M. Rożnowska Glosa do wyroku SN z dnia 7 października 1999 r., I CKN 531/99, Pr. Spółek 2004/3/54 -1.1).

W wyniku powyższego dokonany na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze z dnia 25 lutego 1997 r. wpis naruszał art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zm.) co doprowadziło w ostateczności do sprzeczności z treścią postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19.12.1984 r., sygn. akt IV CRN 183/84, nie publ.; postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13.07.1984 r., sygn. akt IV CR 343/84, OSNCP 1985/7/92, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22.09.1987 r., sygn. akt III CRN 265/87, OSNCP 1989/5/80.

Zdaniem pełnomocnika skarżącej spółki nie bez znaczenia również jest fakt, iż zarówno w polskim prawodawstwie jak i europejskim brak jest instytucji użytkowania wieczystego budynków. Zgodnie z art. 232 k.c. oddawane w użytkowanie wieczyste mogą być jedynie:

- grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast,

- grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki,

- grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków,

- inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków w wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych.

Za grunty natomiast uważa się części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (art. 46 § 1 k.c). Zatem nie można nabyć prawa, które ab initio nie może powstać. Dotyczy to zarówno niemożności ustanowienia wieczystego użytkowania na nieruchomości stanowiącej np. własność osoby fizycznej, hipoteki na ograniczonym prawie rzeczowym służebności gruntowej jak i użytkowania wieczystego na nieruchomości budynkowej lub lokalowej bądź jakiegokolwiek prawa rzeczowego nie znanego kodeksowi cywilnemu. Tak więc niemożliwym wydaje się być ustanowienia prawa użytkowania wieczystego w sposób sprzeczny z istotą tego prawa, (wyrok z 22 września 1995 r., III CZP 119/95 wraz z glosą S. Rudnickiego, PS 1996/2/60 -1.1). Skoro zatem brak jest uregulowania prawnego w stosunku do użytkowania wieczystego budynków należy zastosować jedną z technicznych metod wykładni prawa sensu largo, a mianowicie analogii legis. Zachodzi ona bowiem wówczas, gdy przedmiotem rozstrzygnięcia ma być stan faktyczny nie przewidziany w ustawie, lecz zawierający elementy podobne do innego stanu faktycznego, uregulowanego ustawą. W takich wypadkach mamy prawo zastosować ustawę do podobnego stanu faktycznego zgodnie z zasadą ubi eadem legis ratio, ibi eadem legis dispositio. Ze względu zatem na zasadnicze podobieństwo między prawem użytkowania wieczystego i prawem własności, do tego pierwszego prawa stosuje się więc w drodze analogii przepisy dotyczące treści i wykonywania prawa własności (art. 142 i nast. k.c.). (Komentarz Kodeks Cywilny, pod red. K. Pietrzykowskiego, Warszawa 2002 r., s. 522), zwłaszcza, iż brak jest w prawie polskim instytucji użytkowania wieczystego lokali, czy budynków.

Wobec powyższego błędne jest założenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, iż skarżący nie jest uprawnionym do żądania przekształcenia w trybie art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego albowiem po pierwsze nie jest właścicielem wyodrębnionych nieruchomości lokalowych, a po drugie posiada wprawdzie budynki mieszkalne jednakże są one w użytkowaniu wieczystym. Należy przede wszystkim zaznaczyć, iż zgodnie z załączonymi umowami najmu lokali skarżący posiada dwa wyodrębnione lokale mieszkalne w nieruchomości budynkowej przy ulicy W. [...]. Ponadto skoro brak jest możliwości uzyskania użytkowania wieczystego nieruchomości budynkowej zgodnie z bezwzględnie obowiązującymi przepisami Kodeksu Cywilnego oraz z uwagi, iż przepisy cytowanej ustawy o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności mają zastosowanie przed przepisami Kodeksu Cywilnego, przy czym jako przepisy szczególne muszą być interpretowane w zgodzie z ogólnymi dyrektywami Kodeksu Cywilnego, to należy uznać za zasadne zrównanie nie istniejącej instytucji użytkowania wieczystego budynków z prawem własności i na podstawie art. 1 ust. 2 pkt 1 w/w ustawy postanowienie o dopuszczalności możliwości przekształceń w niniejszej sprawie. W wypadku odmiennego zdania należałoby w zgodzie z poprzednio obowiązującym art. 20 ustawy z 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (obecnie art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603 ze zm.), iż skoro w razie oddania w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego wprowadza, i to bez żadnych wyjątków, obowiązek jednoczesnej sprzedaży użytkownikowi wieczystemu położonych na tym gruncie budynków i innych urządzeń, to brak takich postanowień w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste sprawia, że umowa taka jest nieważna. (Gurgul Stanisław, artykuł - Prawniczy węzeł gordyjski, Rzeczpospolita 1997/7/30) Przepis art. 31 ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ma charakter przepisu ius cogens. Nie można więc w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste postanowić, iż znajdujące się na tym gruncie budynki (lub inne urządzenia) stanowić będą, jako części składowe nieruchomości, przedmiot użytkowania wieczystego ( H. Cioch, H. Witczak, artykuł - Zasada superficies solo cedit w prawie polskim, Rejent 1999/5/13 -t. 2).

Podsumowując należy również zaznaczyć, iż SKO utrzymując decyzję w przedmiocie odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności pozostawiło niezgodność stanu faktycznego z obowiązującym stanem prawnym zwłaszcza z przepisami podstawowymi jakim są niewątpliwie normy wynikające z Kodeksu Cywilnego (art. 232 - 243 k.c.).

W odpowiedzi na skargę zawartej w piśmie doręczonym Sądowi w dniu [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. G. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie.

Postanowieniem z dnia 29 stycznia 2007 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu stosując przepis art. 221 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) odrzucił skargę. Postanowienie zostało zaskarżone skargą kasacyjną wniesioną przez pełnomocnika Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowo-Usługowego "Mat-Bud" Spółka z o.o. z siedzibą w J. G.

Naczelny Sąd Administracyjny postanowieniem z dnia 11 maja 2007 r. uchylił zaskarżone postanowienie, uznając zasadność postanowienia Sądu pierwszej instancji i wskazując jednocześnie, że dopiero okoliczności powołane w skardze kasacyjnej pozwoliły uznać uiszczenie wpisu od skargi za terminowe, co w konsekwencji obligowało do uchylenia zaskarżonego orzeczenia.

Na rozprawie wyznaczonej na dzień 21 sierpnia 2007r. pełnomocnik organu podtrzymał wniosek i argumentację zawartą w odpowiedzi na skargę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny podjął orzeczenie w sprawie po rozważeniu następujących okoliczności faktycznych i prawnych:

Wyjaśniając przesłanki podjętego rozstrzygnięcia wskazać przede wszystkim należy, że w przepisie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. -Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz. U. nr 153, poz. 1269/ ustawodawca zastrzegł, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem /jeżeli ustawy nie stanowią inaczej/, formułując w ten sposób generalne kryterium wiążące sądy administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji. Jednoznaczność tej zasady sprawia, że wojewódzki sąd administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych dokonuje oceny co do zgodności kontrolowanej decyzji /innego aktu lub czynności/ z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub tryb podjęcia innego aktu albo czynności, będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące są przy tym przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu.

Mając na względzie wskazane powyżej kryterium legalności Wojewódzki Sąd Administracyjny po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych nie znalazł podstaw dla uwzględnienia skargi, co obligowało Sąd do wydania orzeczenia w trybie art. 151 powoływanej wcześniej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, mimo rozważenia w czynnościach ocennych dyspozycji przepisu art. 134 § 1 tego aktu.

Ponadto poprzedzając przedstawienie motywów wydanego wyroku Sąd – odnosząc się do zawartego w skardze argumentu dotyczącego nieważności czynności prawnej dokonanej w dniu [...] w formie aneksu do umowy – uznał za konieczne wyjaśnić, że organy administracji publicznej nie są uprawnione do dokonywania oceny w tym zakresie. Kwestia ważności czynności cywilnoprawnych podlega wyłącznej kompetencji sądów powszechnych (cywilnych). Organy właściwe w sprawach administracyjnych są też związane treścią wpisów istniejących w księgach wieczystych z racji domniemania wynikającego z zasady sformułowanej w art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001r. Nr 124, poz. 136 z późn. zm.).

Obalenie prawdziwości wpisu w księdze wieczystej może nastąpić w każdym postępowaniu, ale o charakterze cywilnym, natomiast organy prowadzące postępowanie administracyjne nie są uprawnione do kwestionowania stanu prawnego wynikającego z treści ksiąg wieczystych i samodzielnego rozstrzygania o ich zgodności ze stanem rzeczywistym (por. wyrok NSA z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt I OSK 755/05, nie publik.).

Te okoliczności powodują, że organy orzekające w postępowaniu instancyjnym zobowiązane były uwzględniać w podejmowanych czynnościach procesowych sytuację prawną przedmiotowej nieruchomości ukształtowaną czynnościami prawnymi, których była ona przedmiotem i treścią wpisów dokonanych w księdze wieczystej dla tej nieruchomości prowadzonej.

W rozpoznawanej sprawie podstawę materialnoprawną orzeczeń podjętych przez właściwe organy administracji publicznej stanowiły przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, wcześniej powoływanej.

Ten akt o charakterze epizodycznym umożliwia transformację prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wskazanych w nim nieruchomości.

Ustala również krąg podmiotów uprawnionych do żądania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności.

Zakres przedmiotowy i podmiotowy omawianej ustawy określony został w przepisach jej art. 1 i 2.

Odnosząc ich treść do okoliczności faktycznych istniejących w rozpoznawanej sprawie uznać należy, że przepisem, który mógł stanowić podstawę dla skutecznego ubiegania się o transformację prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości był przepis art. 1 ust. 2 pkt 1 powoływanej ustawy stanowiący, że: "Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o których mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego".

W relewantnym przepisie art. 1 ust. 1 wskazane są nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe lub zabudowane garażami albo przeznaczone pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolne w rozumieniu kodeksu cywilnego w wyłączeniem nieruchomości rolnych przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne.

Z akt sprawy wynika w sposób nie budzący wątpliwości, że użytkownikiem wieczystym części nieruchomości wskazanej we wniosku, stanowiącej działkę oznaczoną geodezyjnie numerem [...] jest Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowo-Usługowe A Spółka z o. o. z siedzibą w J. G.

Eliminuje to możliwość zastosowania w sprawie wszystkich tych przepisów przywoływanej ustawy, które ograniczają krąg podmiotów mogących ubiegać się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności do osób fizycznych.

Osobowość prawna jaką dysponuje wnioskodawca oraz fakt posiadania prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe (działka Nr [...]) umożliwiał zatem uzyskanie pozytywnego rozstrzygnięcia transformacyjnego, ale jedynie wówczas gdyby użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej był właścicielem lokali, a jego udział w nieruchomości wspólnej obejmował prawo użytkowania wieczystego, o czym jednoznacznie stanowi przywołany wcześniej przepis art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Zdaniem Sądu – podzielającego pogląd organu odwoławczego – przepis ten odnosić należy do właścicieli wyodrębnionych – w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) – lokali mieszkalnych z określonym jednocześnie dla każdego z właścicieli tych lokali udziałem w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej.

Niezależnie od wątpliwości co do prawidłowości czynności prawnej dokonanej w dniu [...] i wpisu w księdze wieczystej należy uznać, że ten warunek nie został w niniejszej sprawie spełniony, determinując sposób załatwienia wniosku złożonego przez skarżącą spółkę w dniu [...].

W toku prowadzonych w sprawie czynności ocennych Sąd rozważał również prawidłowość zaskarżonej decyzji w kontekście treści wniosku i odwołania oraz niezakwestionowanego w judykaturze poglądu, iż działki gruntu graniczące ze sobą i będące w posiadaniu tego samego podmiotu, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta stanowią jedną nieruchomość gruntową (np. wyrok SN z dnia 26 lutego 2003r. sygn. akt II CKW 1306/00, Lex nr 8396); postanowienie z dnia 30 października 2003r., sygn. akt IV CK 114/02, OSNC 2004/12/201).

Zważyć jednocześnie należy, że ustawa z dnia 29 lipca 2005 r., której przepisy mają zastosowanie w rozpoznawanej sprawie umożliwia przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, a nie poszczególnych działek gruntu, wchodzących w skład takiej nieruchomości.

Sąd zwrócił jednak uwagę, że w treści wniosku wskazano wyłącznie powstałą w wyniku podziału działki Nr [...] dokonanego decyzją Prezydenta Miasta J. G. z dnia [...], działkę Nr [...], a wobec uwzględniania w orzeczeniu pierwszoinstancyjnym również działki Nr [...], w odwołaniu zaakcentowane zostało to, że żądanie przekształcenia dotyczy tylko działki nr [...].

W tych okolicznościach organ odwoławczy prawidłowo – zdaniem Sądu – wyeliminował z obrotu prawnego merytoryczne rozstrzygnięcie dotyczące działki Nr [...] i umorzył postępowanie pierwszej instancji w tym zakresie, nie zamieścił jednak w uzasadnieniu decyzji odmawiającej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego działki Nr [...] w prawo własności, argumentacji wykazującej niemożność orzekania w sprawie o takim przedmiocie w odniesieniu do części nieruchomości gruntowej.

Ta okoliczność stanowiła samodzielną podstawę do negatywnego dla wnioskodawcy rozstrzygnięcia.

W ocenie Sądu uchybienie to nie ma jednak żadnej z cech, o których mowa w art. 145 § 1 pkt 1 powoływanej wcześniej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, zatem nie mogło powodować uwzględnienia skargi.

Mając na względzie przedstawione wcześniej okoliczności faktyczne i prawne Wojewódzki Sąd Administracyjny – zgodnie z art. 151 wskazanej powyżej ustawy – orzekł, jak w sentencji.