Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 512/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2008-11-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 par. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3, 5, 6, 7, 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec (sprawozdawca),, Sędzia NSA Leszek Leszczyński, Protokolant Asystent sędziego Jakub Polanowski, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 października 2008 r. sprawy ze skargi J. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] Nr [...] II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz J. L. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 15 lutego 2008 r. Prezydent Miasta ustalił na rzecz N. I. U. Sp. z o.o. warunki zabudowy dla inwestycji, przewidzianej do realizacji na nieruchomości położonej w L. przy ul. P. [...] działki nr [...], obr. [...], polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze wraz ze zjazdami, urządzeniami i zagospodarowaniem terenu. Organ stwierdził, że na przedmiotowym terenie dopuszczalna jest budowa IV kondygnacyjnego budynku mieszkalnego z usługami w parterze i określił szczegółowe warunki realizacji tej inwestycji. Jako podstawę prawną decyzji wskazano art., art. 4 ust. 2 pkt 2, 53 ust. 2 , 4 i 5, 54, 59 ust. 1, 60 ust. 1, 61 ust. 1 pkt 1-5, oraz 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz.717 ze zm.) oraz art. 104 i 107 k.p.a.

Określając wymagania dotyczące nowej zabudowy organ wskazał, iż linie zabudowy określono zgodnie z załącznikiem graficznym. Odnośnie wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki organ wskazał, iż wartość ta nie powinna przekraczać 50 % przy jednoczesnym zachowaniu 25 % powierzchni biologicznie czynnej. Wysokość planowanego obiektu ustalił na IV kondygnacje naziemne od strony ul. P. i V kondygnacji od strony ul. P. Ponadto organ ustalił przekrycie płaskie budynku przy utrzymaniu płaszczyzny elewacji frontowej do poziomu nie przekraczającego wysokości fasad przy ul. P. [...]. Jednocześnie organ zaznaczył, iż pomieszczenia garażowe należy projektować w kondygnacjach podziemnych budynków mieszkalnych z jednoczesnym wykluczeniem dostępności indywidualnych pomieszczeń garażowych bezpośrednio z poziomu przyziemia fasady przyulicznej.

Ponadto ustalono, że obsługa komunikacyjna działki odbywać się będzie od. ul. P. i P. oraz, że planowana inwestycja winna zapewniać miejsca parkingowe dla samochodów w ilości dla funkcji usług 1 miejsce parkingowe na 25 m2 powierzchni użytkowej, dla funkcji mieszkaniowej w ilości jedno miejsce parkingowe na jedno mieszkanie.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji powołał się na analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która stanowiła podstawę do sformułowania określonych w decyzji warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego i stanowiła załącznik do decyzji. W ocenie organu wykonana analiza wskazała, iż podnoszone przez strony postępowania zarzuty nie znajdują uzasadnienia.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli S. G. podnosząc zarzuty dotyczące zwiększenia natężenia ruchu spowodowanego realizacją planowanej inwestycji oraz uprzywilejowanego traktowania inwestora w stosunku do podmiotów, którym organ wcześniej ustalił warunki zabudowy dla okolicznych terenów oraz J. L. wskazując, iż decyzja narusza prawa poprzez: nieokreślenie jakiego rodzaju usługi są dopuszczalne dla przedmiotowej inwestycji, nieustalenie szerokości elewacji frontowej, nieprecyzyjne określenie powierzchni zabudowy oraz niewłaściwe określenie wysokości planowanego budynku. W oparciu o powyższe odwołujący wnieśli o uchylenie decyzji organu I instancji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 26 maja 2008 r. po rozpatrzeniu wniesionych odwołań orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji, podzielając w całości faktyczne i prawne podstawy jej rozstrzygnięcia. Organ odwoławczy wskazał, że wydanie decyzji poprzedziła analiza urbanistyczna przeprowadzona przez uprawnionego architekta, która wykazała, że teren inwestycji spełnia wymagania art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

W odpowiedzi na zarzuty odwołania, organ II instancji wskazał, iż średni wskaźnik zabudowy wielorodzinnej w analizowanym terenie wynosi 42 % oraz, że ewentualne zwiększenie ruchu samochodowego nie stanowi przeszkody dla ustalenia warunków zabudowy. Ponadto organ zaznaczył, iż zbędnym jest określanie jakiego rodzaju usługi mogą być realizowane w planowanym budynku oraz szerokości elewacji frontowej, która to kwestia została przeniesiona do etapu wykonania projektu budowlanego. Podobnie w przypadku określenia wysokości przewidzianego do realizacji budynku zasadnie organ I instancji przyjął, iż fasada planowanego budynku nie może przekroczyć najwyższej istniejącej fasady w budynkach sąsiednich. Również ustalenia decyzji w zakresie ilości miejsc parkingowych nie naruszają prawa, gdyż są normą wynikającą z zapisów poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zdaniem Kolegium analiza urbanistyczna nawiązuje do zabudowy wielorodzinnej, gdyż taka zabudowa jest przedmiotem decyzji o ustaleniu warunków zabudowy i nie może nawiązywać do zabudowy jednorodzinnej, w tym także do jej wysokości. Decyzja organu I instancji uwzględnia warunki ukształtowania terenu, choćby w ilości kondygnacji. Ponadto w sytuacji gdy wydana decyzja uniemożliwi bądź istotnie ograniczy sposób korzystania z nieruchomości odwołujących mają oni możliwość żądania przyznania im odszkodowania lub wykupienia nieruchomości lub jej części.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wniósł J. L. Powtarzając zarzuty odwołania wskazał, iż zaskarżona decyzja nie została poprzedzona rzetelną analizą, co doprowadziło do sformułowania nieprawidłowych i naruszających obowiązujące przepisy prawa warunków zabudowy.

Zaznaczył, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy nie ustala rodzaju i funkcji dopuszczalnych usług, nie określa szerokości elewacji frontowej, nieprecyzyjnie określa powierzchnię zabudowy, bezpodstawnie dopuszcza realizację budynku V kondygnacyjnego oraz w sposób niewłaściwy określa dopuszczalną wysokość elewacji frontowej budynku. W oparciu o powyższe wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko, wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Odnosząc się do zarzutów skargi organ odwoławczy wskazał, że nie zasługują one na uwzględnienie.

Na rozprawie w dniu 30 października 2008 r. pełnomocnik uczestnika postępowania sądowego – N. I. U. Sp. z o.o. wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do regulacji art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. zwanej dalej p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż Sąd bada zgodność z prawem (legalność) zaskarżonego aktu pod kątem jego zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Poddawszy takiej właśnie kontroli zaskarżoną decyzję, Sąd doszedł do przekonania, że skarga jest uzasadniona.

W niniejszej sprawie decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. z naruszeniem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej zwanej ustawą) oraz § 3, 5, 6, 7 i 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 zwanego dalej rozporządzeniem), a także przepisów procedury administracyjnej w zakresie określonym w art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., a organ odwoławczy, który utrzymał ją w mocy powyższego uchybienia nie dostrzegł i w ramach ponownego rozpatrywania sprawy nie wyeliminował.

Jak słusznie wskazały organy obu instancji, powołując się na treść art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia warunku polegającego na tym, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Przywołany przepis określający tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa ma za cel zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu. Zachowanie tych elementów oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (por. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 500).

Dowodem przeprowadzonym na okoliczność spełnienia przez projektowaną inwestycję tych warunków powinna być analiza sporządzona na podstawie przywołanego wyżej rozporządzenia.

W ocenie Sądu wykonana dla potrzeb rozstrzygnięcia przedmiotowego wniosku o ustalenie warunków zabudowy analiza nie odpowiada przepisom przywołanego rozporządzenia. Nie spełnia ona bowiem wymogów w zakresie analizy szeregu warunków, w tym określenia: obszaru analizowanego, szerokości elewacji frontowej, wskaźnika powierzchni zabudowy, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu.

Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

W kontekście przywołanej treści § 3 rozporządzenia, szczególną uwagę zwrócić należy na użyte w powyższym przepisie wyrażenie "wokół działki budowlanej". Oznacza ono bowiem, że obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach (podkreślenie Sądu), nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem.

Jak wynika ze stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji treści mapy i zaznaczonego na niej obszaru analizowanego obszar ten wyznaczono od strony północnej, wschodniej i południowo-wschodniej niemalże wyłącznie po bokach nieruchomości objętej wnioskiem, wzdłuż ulic P. i P.

W ocenie Sądu takie wyznaczenie obszaru analizowanego narusza treść § 3 rozporządzenia. Bezspornym jest, iż przedmiotem wniosku są tereny śródmiejskie charakteryzujące się intensywną zabudową oraz rozwiniętą siecią infrastruktury drogowej. Z tych też względów, tereny oddzielone od działki przeznaczonej do zainwestowania typową ulicą dwujezdniową należy uwzględnić w analizie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, jeżeli w obszarze analizowanym znajdują się skrzyżowania bądź przejścia dla pieszych umożliwiające do nich dostęp (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 5 czerwca 2008 r., sygn. akt II SA/Gl 925/07, publ. internetowa baza orzeczeń NSA strona www.orzeczenia.nsa.gov.pl ).

Powyższe twierdzenia w zestawieniu z wyznaczonym obszarem analizowanym, wskazuje, że granice obszaru analizowanego nie zostały właściwie wyznaczone. Działka przeznaczona pod inwestycje nie znajduje się "w środku" obszaru analizowanego, a granice tego obszaru wyznaczono w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem. Zasadnym jest również wskazanie, iż w sytuacji gdy inwestycja miałaby być realizowana na kilku działkach (co ma miejsce w przedmiotowej sprawie), punktem odniesienia dla ustalenia trzykrotnej szerokości frontu działki powinny być zsumowane długości działek frontowych, przez które przebiega linia łącząca najdalej wysunięte punkty terenu planowanego przedsięwzięcia.

W kontekście powyższych ustaleń nieuzasadnione jest podnoszone przez organ odwoławczy twierdzenie, iż analiza działek sąsiednich winna nawiązywać jedynie do zabudowy wielorodzinnej, gdyż taka zabudowa jest przedmiotem wniosku. Treść przepisów jednoznacznie wskazuje, iż organ właściwy obowiązany jest do dokonania analizy całego właściwie wyznaczonego terenu analizowanego, a nie wyłącznie do jego dowolnie wybranego fragmentu. Organy winny mieć na uwadze, iż wyznaczenie wokół terenu przyszłej inwestycji obszaru analizowanego i przeprowadzenie na nim analizy ma służyć ukształtowaniu przestrzeni w harmonijną całość, z zagwarantowaniem ładu przestrzennego.

Ponadto należy zauważyć, iż § 3 rozporządzenia wyznacza granice stanu faktycznego, którego wyjaśnienia wymaga się w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu obejmująca swoim zakresem jedynie niektóre fragmenty obszaru rozciągającego się wokół działki, której dotyczy wniosek, skutkuje uznaniem, iż w sprawie nie zebrano w sposób wyczerpujący materiału dowodowego, przez co naruszone zostały art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.

W tym kontekście Sąd nie stwierdza, iż wyznaczenie obszaru analizowanego zgodnie z treścią § 3 rozporządzenia będzie prowadziło do zupełnie odmiennych wniosków niż przedstawione w zaskarżonej decyzji. Jednakże treść przepisów rozporządzenia nie pozwala na ograniczenie analizy jedynie do podobnie zagospodarowanych nieruchomości sąsiednich.

Z tych względów powyższe uchybienie w zakresie wyznaczenia obszaru analizowanego należało uznać za mające wpływ na wynik sprawy, biorąc pod uwagę nadto pozostałe wady analizy (o czym dalej), na której oparł się organ wydając zaskarżoną decyzję.

Idąc dalej wskazać należy, iż niewłaściwie również został ustalony wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy działek objętych wnioskiem.

Stosownie do treści § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik powierzchni zabudowy wyznacza się co do zasady na podstawie średniego wskaźnika dla całego obszaru analizowanego. Natomiast zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia, dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy obszaru nią objętego. Przewidziana w ust. 2 możliwość wyznaczenia innego wskaźnika zabudowy winna być w decyzji uzasadniona, pierwszeństwo ma bowiem ustalenie wskaźnika w oparciu o ust. 1.

Z przywołanej treści przepisu jednoznacznie wynika, iż określenie wskaźnika zabudowy dla terenu inwestycji wymaga uprzedniego obliczenia średniego wskaźnika zabudowy dla otoczenia tego terenu. Należy przyjąć, iż wartość ta powinna zostać obliczona za pomocą konkretnego działania matematycznego, którego wyniki stanowiłyby podstawę ustalenia wielkości wskaźnika.

W ocenie Sądu w analizie sporządzonej na potrzeby niniejszej sprawy warunek ten nie został spełniony. Wprawdzie znajdująca się w aktach sprawy analiza wskazuje, iż średni wskaźnik zabudowy wielorodzinnej w obszarze analizowanym wynosi 42 %, jednakże z analizy nie wynika które działki uwzględniono przy ustalaniu tego wskaźnika oraz - co się z tym wiąże - czy podana wartość stanowi rzeczywiście właściwa średnią wskaźników z analizowanego obszaru. Logicznym jest, iż dopiero na podstawie dokonanych ustaleń, dokonuje się wyciągnięcia określonych średnich wartości i ustalenia konkretnych warunków dla projektowanego zamierzenia

Ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy bez wskazania skąd on wynika należy uznać za sprzeczne z wymaganiami ustanowionymi w § 5 ust. 1 rozporządzenia.

Ponadto organy w żaden sposób nie wyjaśniły, dlaczego ustaliły inny wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy od wskazanego w wykonanej analizie. Jak już wskazano ustęp 2 § 5 rozporządzenia dopuszcza możliwość ustalenie innego wskaźnika niż średni, jednakże musi to wynikać z wykonanej analizy. Przypomnieć należy, iż ustalając warunki zabudowy organ nie jest związany wolą inwestora, lecz istniejącymi uwarunkowaniami przestrzennymi.

Następnie wskazać należy na zasadność zarzutu dotyczącego braku ustalenia w wydanej decyzji szerokości elewacji frontowej. § 6 ust. 1 rozporządzenia stanowi, iż szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Zgodnie z § 6 ust. 2 dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Treść przepisu zatem jednoznacznie wskazuje, iż ustalenie szerokości elewacji frontowej jest elementem koniecznym decyzji ustalającej warunki zabudowy, a nie zależnym od uznania organu.

Zatem twierdzenie organu odwoławczego, iż kwestia ta - z uwagi na różne szerokości elewacji frontowych nieruchomości sąsiednich - została przeniesiona do etapu wykonania projektu budowlanego, nie znajduje żadnego uzasadnienia prawnego.

Ponadto prezentowana w tym zakresie argumentacja Kolegium nie tylko jest sprzeczna z treścią § 6 w zw. z § 1 pkt 3 rozporządzenia, ale również w istocie czyni niemożliwym ustalenie, na etapie ubiegania się przez inwestora o pozwolenie na budowę, zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.).

Nadto wskazać należy, iż wbrew treści § 7 rozporządzenia w kwestionowanej decyzji zabrakło prawidłowego określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. W decyzji wskazano bowiem, iż "wysokość płaszczyzny elewacji frontowej nie powinna przekraczać wysokości fasady obiektów przy ul. P. [...]". Zdaniem Sądu takie określenie wysokości należy uznać za niezgodne z przepisem § 7 ww. rozporządzenia.

W tym kontekście należy wskazać, iż treść § 7 ust. 2 nakazuje przyjąć, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna być w decyzji o warunkach zabudowy ściśle określona przez podanie konkretnej wysokości. Ma to szczególnie znaczenie w sytuacji, gdy wskazane przez organ budynki mają różną wysokość wynikająca z ilości kondygnacji, co podnosił skarżący. Tryb postępowania w takiej sytuacji ustawodawca uregulował w ust. 3 § 7 rozporządzenia stanowiąc, że jeżeli wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Sporządzona analiza w ogóle nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ustaleń faktycznych odnośnie istniejącej zabudowy. Sam lakoniczny nakaz "nie przekroczenia wysokości fasad obiektów przy ul. P. [...]" nie spełnia warunku należytego określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej.

Określenie konkretnych wymagań również w zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ma służyć zapewnieniu ładu urbanistycznego, którego elementami są gabaryty sąsiadujących budynków zapewniających harmonijny krajobraz. Dlatego decyzja o warunkach zabudowy powinna być tak sformułowana, aby nie pozostawiała wątpliwości co do treści rozstrzygnięcia, a także praw lub obowiązków z niej wynikających.

W końcu wskazać należy, iż w myśl rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachowej) ustala się odpowiednio do geometrii dachów na obszarze analizowanym (§ 8 rozporządzenia).

Tymczasem sporządzona analiza nie obejmuje w ogóle opisu powyższych elementów na tym terenie. Kwestie te nie zostały także przesądzone w decyzji organu I instancji, gdzie wskazano jedynie, iż budynek może mieć "przekrycie płaskie". Oznacza to, iż decyzja, wbrew wymaganiom rozporządzenia, nie określiła konkretnych wymagań w tym zakresie.

Ponadto za bezpodstawne należy uznać określenie wysokość zabudowy (pkt 3c decyzji organu I instancji) za pomocą kondygnacji. W tym kontekście wskazać należy, iż przepisy rozporządzenia nie dopuszczają możliwości ustalenia wysokości zabudowy poprzez wyrażenie jej w ilości kondygnacji. W § 1 pkt 4 rozporządzenia zawarto regulację, zgodnie z którą decyzja o warunkach zabudowy powinna określać m.in. "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki". Zatem wysokość budynku ustala się wyłącznie w oparciu o wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki.

Odnośnie zarzutu związanego z utratą wartości nieruchomości skarżącego na skutek ustalenia warunków zabudowy dopuszczających możliwość posadowienia budynku wielorodzinnego IV lub V kondygnacyjnego wyjaśnić należy, iż ani organy ani Sąd nie mogą ocenić zasadności tego zarzutu z uwagi na fakt, iż jest to zdarzenie przyszłe niepewne. Wskazać jednakże należy, iż konsekwencje dotyczące ewentualnego zmniejszenia wartości nieruchomości sąsiednich wskutek ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zostały przez ustawodawcę uregulowane w treści art. 63 ust. 3 ustawy.

Podsumowując jeszcze raz należy wskazać, iż powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw ustalić granice obszaru analizowanego oraz dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy. Przy czym sporządzenie analizy nie może ograniczać się do przedstawienia gotowych danych w zakresie w niej przewidzianym. Wykonanie analizy jest procesem, wymagającym w pierwszej kolejności dokonania ustaleń odnośnie obiektów znajdujących się na obszarze analizowanym, dopiero na podstawie dokonanych ustaleń, dokonuje się wyciągnięcia określonych średnich wartości i ustalenia konkretnych warunków dla projektowanego zamierzenia. W przypadku, gdy przepisy rozporządzenia przewidują możliwość odstępstwa od przewidzianego w rozporządzeniu typowego sposobu ustalenia danego warunku, przyczyna poczynienia takiego odstępstwa winna być przez autora analizy uzasadniona. Analiza jest podstawą wydania decyzji, a jej wyniki stanowią załącznik do decyzji. Organ wydający decyzję w oparciu o analizę winien ocenić prawidłowość wyciągniętych w niej wniosków. Nadto wyniki te podlegają kontroli instancyjnej, jak i kontroli sądowej i muszą opierać się na konkretnych ustaleniach faktycznych, umożliwiających ich weryfikację.

Mając na uwadze powyższe rozważania Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie uznał, iż zaskarżona decyzja oraz decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały zarówno z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, jak i z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, i z tych przyczyn, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

Na podstawie art. 200 p.p.s.a. Sąd zasądził na rzecz skarżącego kwotę 500 złotych tytułem zwrotu kosztów wpisu od skargi.

Ponownie rozpoznając niniejszą sprawę organ administracji winien mieć na uwadze zawarte w treści uzasadnienia wskazania Sądu, w tym dokonaną przez Sąd wykładnię art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz przepisów rozporządzenia i na podstawie ponownie sporządzonej analizy, organ winien wydać decyzję odpowiadającą wymogom prawa materialnego i procesowego.