Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1253/12
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2013-12-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 5 ust. 1, par. 7 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Joanna Runge - Lissowska Sędziowie Sędzia NSA Paweł Miładowski (spr.) Sędzia del. NSA Roman Ciąglewicz Protokolant sekretarz sądowy Małgorzata Kamińska po rozpoznaniu w dniu 4 grudnia 2013 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej [...] sp. z o.o. z siedzibą w W. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 6 lutego 2012 r. sygn. akt IV SA/Wa 1931/11 w sprawie ze skargi [...] sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie na rzecz [...] sp. z o.o. z siedzibą w W. kwotę 607 (sześćset siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 6 lutego 2012 r., sygn. akt IV SA/Wa 1931/11, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, oddalił skargę D. sp. z o.o. z siedzibą w W. na zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zwanego dalej "SKO", w W. z dnia [...] października 2011 r., nr [...], w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy. W uzasadnieniu wyroku Sąd przytoczył następujące okoliczności faktyczne i prawne sprawy.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2010 r. Prezydent [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-usługowo-mieszkalnego z garażem podziemnym, infrastrukturą techniczną i wjazdem na działkach ew. nr [...] i części działki ew. nr [...] z obrębu [...], położonych przy ul. [...] (w rejonie Al. [...]) w W.. Podał, że powtórnie przeprowadzona analiza obszaru w oparciu o art. 53 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej "u.p.z.p.", wykazała brak możliwości realizacji planowanego zamierzenia. Z dokonanych bowiem obliczeń wynika, ze średni wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do całego analizowanego terenu wynosi 0,25, a zatem jest on znacznie niższy niż wskaźnik 0,72, tj. wnioskowany przez inwestora. Zdaniem organu maksymalnym wskaźnikiem jaki można by przyjąć dla działki objętej wnioskiem jest wskaźnik 0,37 tj. najwyższy wskaźnik z wyliczonych wskaźników dla poszczególnych obszarów.

W wyniku odwołania D. sp. z o.o., SKO w W. decyzją z dnia [...] listopada 2010 r. uchyliło w całości ww. decyzję organu I instancji, wskazując, że analiza uwzględniła wybiórczo jedynie budynki czterokondygnacyjne, a rozstrzygnięcie sprawy nie może zależeć w szczególności od koncepcji urbanistycznych, czy architektonicznych wielu różnych podmiotów wydających decyzję o warunkach zabudowy w konkretnych sprawach, albo też osób przygotowujących projekty takich decyzji. W konkluzji powyższych rozważań SKO w Warszawie stwierdziło, że w sprawie nie został zebrany cały materiał dowodowy, który pozwoliłby organowi odwoławczemu na podjęcie rozstrzygnięcia merytorycznego.

Wyrokiem z dnia 9 lutego 2011 r., sygn. akt IV SA/Wa 2301/10, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, po rozpoznaniu skargi D. sp. z o.o. uchylił zaskarżoną decyzję, podnosząc, że organ odwoławczy uchylił się od obowiązku merytorycznego rozpoznania sprawy. W ocenie Sądu, z akt administracyjnych wynika, że sprawa niniejsza została w sposób dostateczny wyjaśniona. Organ I instancji zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", wyznaczył obszar analizowany. W analizie funkcji oraz cech zabudowy wyznaczonego obszaru, organ pierwszej instancji – wbrew stwierdzeniu SKO – wskazał wysokości budynków na poszczególnych działkach, jednocześnie podkreślając, że realizacja budynku o wysokości 24,3 m zaburzyłaby istniejącą, wyrównaną wysokość i gabaryty budynków tworzących północną pierzeję ulicy Woronicza, zaś taka wysokość budynku nie wynikałaby z potrzeb zachowania ładu przestrzennego.

Sąd podkreślił, że organ I instancji, ustalając średni wskaźnik zabudowy wyliczony dla obszaru objętego analizą, uwzględnił wytyczne SKO w W.zawarte w poprzedniej jego decyzji z dnia [...] grudnia 2009 r. wydanej w tej sprawie. Mianowicie, SKO w W. w decyzji tej stwierdziło, że zgodnie z § 5 rozporządzenia wielkość tego wskaźnika obliczać należy albo w stosunku do powierzchni działek, albo w stosunku do powierzchni terenu (alternatywa rozłączna). Organ I instancji, ustalając średni wskaźnik zabudowy dla obszaru analizowanego, dokonał wyliczeń powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu. W tym celu w obrębie analizowanego terenu dokonał wydzielenia po liniach rozgraniczających ulic bądź dróg wewnętrznych – czternastu obszarów, dla których policzony został wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni terenu. Granice i oznaczenie kolejnymi numerami tych terenów zostały zaznaczone na kopii mapy stanowiącej załącznik do decyzji. Wyliczeniami tymi objęto wszystkie istniejące w obszarze analizowanym budynki.

Ponadto Sąd wskazał, że jako podstawę uchylenia ww. decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy SKO w W. podało brak w analizie konkretnych danych co do powierzchni zabudowy działek w obszarze analizowanym wraz ze średnim wskaźnikiem tej wielkości dla obszaru analizowanego oraz niewykazanie wszystkich wysokości górnych krawędzi elewacji frontowej występujących na obszarze analizowanym. W ocenie Sądu argumenty wskazane w zaskarżonej decyzji nie uzasadniały uchylenia decyzji.

Zaskarżoną decyzją SKO w W., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., rozpoznając ponownie sprawę, utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy, przywołując treść art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", wskazał, że związany jest oceną prawną zawartą w ww. wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

Orzekający ponownie organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, że w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji usytuowane są budynki, które tworzą uporządkowany układ architektoniczno-urbanistyczny, oparty na osi urbanistycznej. Organ II instancji po ponownej analizie materiału zgromadzonego w aktach sprawy, zgodził się ze stanowiskiem organu I instancji odnośnie ustalenia max wysokości budynku, który mógłby zostać zrealizowany na działce o nr ewid. [...]. Aby wnioskowany budynek stworzył zamknięcie istniejącego układu urbanistycznego i równocześnie wkomponował się w pierzeję ul. [...] jego wysokość winna zawierać się w przedziale 15,0 do 18,0 m. Realizacja na terenie objętym wnioskiem budynku o wysokości 24,3 m (zgodnie ze skorygowanym wnioskiem inwestora) wprowadziłaby daleko idące zmiany w ogólnym charakterze zabudowy ukształtowanej po północnej stronie ul. [...] na odcinku od Al. [...] do ul. [...]. Zdaniem Kolegium – organ I instancji prawidłowo wskazał, że z uwagi na istniejącą, wyrównaną wysokość i gabaryty budynków tworzących północną pierzeję ulicy [...] nie jest możliwa realizacja na terenie objętym wnioskiem budynku o wysokości 24,3 m, tak jak wnosił we wniosku inwestor. Dopuszczenie takiej wysokości na ww. terenie wprowadziłaby daleko idące zmiany w ogólnym charakterze zabudowy powodując dysonans przestrzenny, co mogłoby zapoczątkować niekorzystny proces cila ukształtowanej już zabudowy ukształtowanej po północnej stronie ul. [...] do ul. [...].

Powyższe zdaniem SKO w W. przesądziło, że wnioskowana inwestycja nie spełnia zasady sąsiedztwa, sformułowanej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Ponadto organ II instancji stwierdził, że jednym z podstawowych elementów kształtujących ów ład przestrzenny jest wskaźnik zabudowy. Organ I instancji, ustalając średni wskaźnik zabudowy wyliczony dla obszaru objętego analizą, uwzględnił wytyczne SKO w W. zawarte w poprzedniej jego decyzji z dnia [...] grudnia 2009 r. wydanej w tej sprawie, w której stwierdzono, że zgodnie z § 5 rozporządzenia wielkość tego obliczać należy albo w stosunku do powierzchni działek albo w stosunku do powierzchni terenu (alternatywa rozłączna). Wyliczony wskaźnik jest znacznie niższy niż wnioskowany przez inwestora, tj. 0,72. Organ I instancji słusznie podniósł, że maksymalnym wskaźnikiem jaki można by było przyjąć dla działki objętej wnioskiem jest 0,37, z tego względu, że taki wskaźnik jest największym wskaźnikiem z wyliczonych wskaźników dla poszczególnych obszarów w obszarze analizowanym. Zaproponowany zaś przez inwestora wskaźnik miałby być dwukrotnie wyższy. Kolegium nie znalazło uzasadnienia dla dopuszczenia takiego wskaźnika dla planowanej inwestycji, a wnioskodawca nie zmodyfikował w tym względzie wniosku.

Powyższą decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie D. sp. z o.o., podnosząc zarzuty dotyczące naruszenia art. 61 u.p.z.p., § 5 rozporządzenia, art. 32 Konstytucji RP oraz art. 6, art. 7, art. 8, art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a.

W odpowiedzi na skargę SKO w W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 6 lutego 2012 r. sygn. akt IV SA/Wa 1931/11, oddalając skargę wskazał, że mając na względzie treść art. 153 p.p.s.a., doszedł do przekonania, że rozstrzygnięcia organów obu instancji są prawidłowe. Sąd I instancji swoje rozstrzygnięcie oparł na stwierdzeniu, że planowana inwestycja nie spełnia wymogów sformułowanych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W tym zakresie Sąd powołał się na wymagania ładu przestrzennego wynikające z zasad dobrego sąsiedztwa i zróżnicowanego rozwoju. Sąd wyjaśnił jak należy rozumieć wskazane powyżej zasady. Następnie Sąd wskazał, że analiza funkcji i zagospodarowania uwzględnia wysokość górnej elewacji frontowej budynków znajdujących się w obrębie terenu objętego analizą jest zróżnicowana i wynosi od 4,0 do 9,0 m dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych i wielorodzinnych w postaci małych willi miejskich oraz do 36,0 m (XI kondygnacji) dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych i budynku biurowego usytuowanego na działce nr ew. [...] przy Al. [...]. Jednak teren objęty wnioskiem położony jest bezpośrednio przy ul. Woronicza i projektowane na nim budynki stanowiły będą północną pierzeję tej ulicy. Aktualnie północną pierzeję ul. [...] na odcinku między Al. [...], a ul. [...] stanowią nieprzypadkowo zlokalizowane budynki. W bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej lokalizacji usytuowane są budynki, które tworzą uporządkowany układ architektoniczno-urbanistyczny, oparty na osi urbanistycznej. Następnie Sąd przywołał stanowisko organów w zakresie analizy wysokościowej, zgodnie z którą wysokość budynku winna wynosić 15,0-18,0 m. W innym wypadku wnioskowany budynek zaburzyłby istniejącą, wyrównaną wysokość i gabaryty budynków tworzących tę pierzeję ul. [...] i doprowadziłby do stanu "bezładu architektonicznego", a taka wysokość budynku nie wynikałaby z potrzeb zachowania ładu przestrzennego.

W ocenie Sądu, wobec powyższego brak było podstaw do zastosowania odstępstwa z § 7 ust.4 rozporządzenia.

W ocenie Sądu na uwzględnienie nie zasługuje również zarzut naruszenia przez orzekające w sprawie organy, że zastosowana w sprawie metoda wyliczenia średniego wskaźnika zabudowy jest błędna. Zdaniem Sądu kwestia ta przesądzona została przez orzekający poprzednio Wojewódzki Sąd Administracyjny, który zaaprobował to, że organ I instancji, ustalając średni wskaźnik zabudowy wyliczony dla obszaru objętego analizą, uwzględnił wytyczne SKO zawarte w poprzedniej jego decyzji z grudnia 2009 r. wydanej w tej sprawie. Kolegium w decyzji tej stwierdziło, że zgodnie z § 5 rozporządzenia wielkość tego obliczać należy albo w stosunku do powierzchni działek albo w stosunku do powierzchni terenu (alternatywa rozłączna). Sąd wskazał, że organ I instancji, ustalając średni wskaźnik zabudowy dla obszaru analizowanego, dokonał wyliczeń powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu. W tym celu w obrębie analizowanego terenu dokonał wydzielenia po liniach rozgraniczających ulic bądź dróg wewnętrznych – czternastu obszarów, dla których policzony został wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni terenu. Granice i oznaczenie kolejnymi numerami tych terenów zostały zaznaczone na kopii mapy stanowiącej załącznik do decyzji. Wyliczeniami tymi objęto wszystkie istniejące w obszarze budynki.

Sąd nie uwzględnił również zarzutu dotyczącego naruszenia równości wobec prawa. Prowadzące postępowanie organy wyjaśniły, że rzeczywiście w odniesieniu do inwestycji planowanej na działce nr [...], która stanowi lustrzane odbicie w stosunku do przedmiotowej działki wydana została w dniu 2 lutego 2005 r. decyzja ustalająca warunki zabudowy dla budynku mieszkalnego wielorodzinnego o zróżnicowanej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (maksymalnie 18,0 m w sąsiedztwie budynków IV-kondygnacyjnych i maksymalnie 30,0 m w części centralnej budynku). Wyjaśniono jednak, że wysokości ustalone w tej decyzji nawiązywały do wysokości budynków istniejących w rejonie skrzyżowania ul. [...] i Al. [...], tworzących zupełnie odmienny architektonicznie zespół zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (luźno usytuowane w zieleni pojedyncze budynki wysokie, wycofane o 20,0 m od linii rozgraniczającej ul. [...]).

Ponadto Sąd uznał, że bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest kwestia nie ustosunkowania się przez organ odwoławczy do dokumentu załączonego przez stronę do akt sprawy, tj. analizy sporządzonej przez mgra inż. architekta K. K.. Sąd wskazał, że ustawodawca uregulował kwestie związane ze sporządzeniem analizy funkcji i zagospodarowania terenu w przypadku ubiegania się o wydanie decyzji warunkach zabudowy. Taka analiza została w niniejszej sprawie sporządzona prawidłowo (jak ocenił orzekający poprzednio Sąd) i stanowiła wyłączną podstawę orzekania przez organy administracji publicznej.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku opartą na przesłankach z art. 174 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", złożyła D. sp. z o.o., wnosząc o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm prawem przepisanych.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie prawa materialnego, tj.

- § 5 ust. 1 rozporządzenia w związku z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., poprzez błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że wyliczenie średniego wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym, może zostać dokonane również jako wyliczenie średniej z sumy wydzielonych przez organ administracji publicznej w ramach obszaru analizowanego części tego obszaru ("terenów" lub "obszarów"), a nie jako wyliczenie średniej z sumy wszystkich pojedynczych działek występujących w obszarze analizowanym.

- § 7 ust. 1 rozporządzenia, poprzez błędną wykładnię, polegającą na przyjęciu, że ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy, jej gzymsu lub attyki można wyznaczyć jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na niektórych tylko – wybranych przez organ administracji publicznej – działkach sąsiednich, a nie na działkach sąsiednich, jak stanowi przepis.

Ponadto zarzucono naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.

- art. 153 p.p.s.a., poprzez jego błędne zastosowanie pomimo braku ku temu prawnych podstaw, jako że w niniejszej sprawie nie były uprzednio formułowane przez sąd administracyjny oceny prawne co do poszczególnych przepisów rozporządzenia (w szczególności § 5 ust. 1) i wskazania co do dalszego kierunków postępowania, za wyjątkiem zawartego w wyroku WSA w Warszawie z dnia 9 lutego 2011 r., sygn. akt IV SA/Wa 2301/10, wskazania, że odwołanie D. Sp. z o.o. od decyzji Prezydenta [...] z dnia [...] czerwca 2010 r., odmawiającej ustalenia warunków zabudowy, nie może być rozstrzygnięte decyzją kasatoryjną, wydaną na podstawie art. 138 § 2 K.p.a.

- art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 6, art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 107 § 3 K.p.a., poprzez niezastosowanie, pomimo że SKO w W. dopuściło się rażącego naruszenia ww. przepisów, w szczególności nie wyjaśniło sprawy z uwzględnieniem przedłożonego przez D. Sp. z o.o. dodatkowego materiału dowodowego, wykazującego prawną dopuszczalność ustalenia na rzecz tej spółki warunków zabudowy zgodnie ze złożonym w tym przedmiocie wnioskiem.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej z urzędu biorąc pod rozwagę jedynie nieważność postępowania.

Wobec tego, że w rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a., a nadto nie zachodzi również żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku Sądu pierwszej instancji, Naczelny Sąd Administracyjny dokonał kontroli zaskarżonego wyroku w zakresie wyznaczonym podstawami skargi kasacyjnej.

Kwestią zasadniczą dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy była ocena legalności dokonanej przez organy obu instancji analizy planistycznej. W skardze kasacyjnej zasadnie podniesiono zarzuty dotyczące naruszenia § 5 ust. 1 rozporządzenia w związku z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 7 ust. 1 rozporządzenia, ponieważ analiza planistyczna, w oparciu o którą została wydana zaskarżona decyzja, narusza zasadę dobrego sąsiedztwa. Zasada ta z kolei ma służyć zagwarantowaniu na określonym terenie ochrony ładu przestrzennego.

Należy mieć na względzie, że omawiana zasada uzależnia zmianę w zagospodarowaniu przestrzennym od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jednak przepisy ustawy nie definiują pojęcia "działki sąsiedniej". Jak niejednokrotnie wskazywano w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, za szerokim rozumieniem pojęcia działki sąsiedniej przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak też deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zasada wolności zagospodarowania terenu. Dlatego też przez pojęcie "działki sąsiedniej" nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, czy też działek wybiórczo poddanych analizie planistycznej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość.

Błędem w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego orzekającego w niniejszej sprawie jest przy tym ograniczenie analizowanego obszaru do wyznaczonych na potrzeby niniejszej sprawy 14 terenów objętych analizą planistyczną. W związku z brakiem kryteriów oceny istnieje wątpliwość bowiem, że dokonanie analizy w ten sposób mogło nastąpić wybiórczo. Podnieść w tym miejscu należy, że w wydanym na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu (...), zawarty został wymóg wyznaczenia przez organ wokół działki budowlanej obszaru analizowanego, którego granice wyznaczone być powinny na kopii mapy zasadniczej, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 m (§ 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia). W tym zakresie nie wystarczy w stosunku do określenia wysokości planowanej zabudowy odnieść się wyłącznie do wskazanej przez organ północnej pierzei ul. Woronicza. Poza tym należy wykazać, że rzeczywiście mamy do czynienia z jakąkolwiek pierzeją w tym fragmencie ulicy. Jak wynika z akt sprawy, wskazany przez organ fragment zabudowy ulicy Woronicza nie ma charakteru pierzei, tj. frontowej ściany stanowiącej zabudowę tej ulicy. W tym fragmencie mamy bowiem do czynienia z przerywaną zabudową, która dodatkowo wyznaczają dwie linie zabudowy. Trudno więc mówić w tym zakresie o jakiejkolwiek jednolitości. Ponadto w bezpośrednim otoczeniu planowanej zabudowy, jak i w innych miejscach analizowanego terenu występuje podobna zabudowa w zakresie parametru wysokościowego, a nawet wyższa niż planowana w niniejszej sprawie. Jak wynika z powyższego, analizie planistycznej w niniejszej sprawie nie została poddana zabudowa o podobnych cechach urbanistycznych występująca na terenie analizowanym. Świadczy to może o wybiórczo przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym. Z tego też względu nie można uznać, że ustalenie wskaźnika zabudowy dla planowanej inwestycji odbyło się na naruszeniem prawa. Co prawda, organ dokonał tych wyliczeń o oparciu o jedną z metod, o jakich mowa w § 5 rozporządzenia, jednak nastąpiło to w sposób wybiórczy, o czym wyżej była mowa.

Jeżeli organ administracyjny doszedł do przekonania, że określony teren winien zostać w sposób szczególny chroniony pod względem urbanistycznym, to winien takie stanowisko uzasadnić, czego w niniejszej sprawie nie uczyniono. Nastąpiło to w sytuacji, w której wokół planowanej inwestycji znajduje się zabudowa o podobnych parametrach. A zatem w pierwszej kolejności, odmawiając wydania warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, organ winien wykazać, że zlokalizowanie na analizowanym terenie jeszcze jednego budynku o wysokości ok. 24 m narusza obowiązujący na tym terenie ład przestrzenny. W tym też zakresie organ winien odnieść się do przedstawionych przez inwestora dokumentów, w tym argumentacji zawartej w analizie sporządzonej przez mgra inż. architekta K. K.. Postępowanie administracyjne winno służyć wyjaśnieniu istotnych dla wyniku postępowania kwestii spornych, które w niniejszej sprawie nie zostały w sposób prawidłowo rozważone.

Zasadnie zatem w skardze kasacyjnej zarzucono naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 6, art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 107 § 3 K.p.a., natomiast nie można dopatrzeć się by doszło do naruszenia art. 153 p.p.s.a. w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Co prawda Sąd I instancji uznał się związany oceną prawną zawartą w wyroku tego Sądu o sygn. akt IV SA/Wa 2301/10 w zakresie prawidłowości metody wyznaczenia analizowanego terenu, lecz z tego wyroku wynika, że Sąd wskazał wyłączenie na możliwość alternatywnego wyboru metody wyznaczania analizowanego terenu.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 185 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 p.p.s.a.