Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2167/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-01-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 132  ust. 1,   art. 154  ust. 1 i  art. 157
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 84  par. 1,  art. 156  par. 1  pkt 2 i 5
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart po rozpoznaniu w dniu 9 stycznia 2015 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Województwa [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2014 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r., nr [...] uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia 30 września 2013 r., nr [...] w części dotyczącej zobowiązania Zarządu Województwa [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia kiedy decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu Zarządu Województwa [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia kiedy decyzja Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2012 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna. W pozostałej części utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2013 r.

Zaskarżone orzeczenie zostało wydane w oparciu o następujący stan faktyczny i prawny sprawy.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r., nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi publicznej Drogowej Trasy [...]. Decyzją tą objął także nieruchomość położoną w gminie G., obrębie [...], oznaczoną jako działka nr [...], o pow. [...] ha.

Następnie decyzją z dnia [...] września 2013 r., nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz P. C. za udział wynoszący [...] w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w gminie G., obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi publicznej Drogowej [...] oraz za prawo własności nieruchomości (budynku mieszkalnego - garażu), stanowiącej odrębny przedmiot własności, położonej w gminie [...], obrębie [...], a także zobowiązał Zarząd Województwa [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu orzeczenia Wojewoda powołał treść art. 12 ust. 4a, 4f, 4g i ust. 5, art 12 ust. 5a, ust. 5b i art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687) oraz art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 i 3 i art 154 ust. 1, ust. 2 z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) oraz § 36 ust. 1-4 i § 29 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i stwierdził, że wycenę nieruchomości, zgodnie z wymogami ustawowymi, przeprowadził rzeczoznawca majątkowy, który w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2013 r. określił wartość wskazanej uprzednio nieruchomości na kwotę [...] zł, w tym wartość rynkową udziału w prawie użytkowania wieczystego na kwotę [...] zł.

Wskazał, że wyceniana nieruchomość położona jest w [...], w obrębie [...], składa się z jednej działki gruntu o powierzchni [...] ha. Działka nr [...] zabudowana jest budynkiem garażowym, wybudowanym w technologii tradycyjnej. Zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] grudnia 2005 r., nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w południowo – wschodniej czyści miasta [...], obejmującego dzielnicę przemysłowo – mieszkalną w rejonie ul. [...] i [...] (Dz. Urz. Woj [...] z 2006 r. Nr 14, poz. 480), obowiązującym na dzień wydania decyzji z dnia [...]czerwca 2012 r. o zezwoleniu ma realizację inwestycji drogowej przedmiotowa działka położona jest na terenie oznaczonym symbolem [...], tj. teren ulic głównych ([...]). Biegły wskazał, iż przeznaczenie szacowanej nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej było zgodne z celem wywłaszczenia, zatem nie nastąpiła różnica wartości w zakresie aktualnego i alternatywnego sposobu jej użytkowania, a tzw. zasada korzyści, określona w art. 134 ust. 4 ugn., w analizowanym przypadku nie występuje. Rzeczoznawca dokonał określenia wartości przedmiotowej nieruchomości według aktualnego sposobu użytkowania (zgodnie z art. 134 ust. 3 ugn.), a sporządzając go analizie poddał rynek regionalny, obejmujący gminy [...], [...], [...], [...] i [...]. Wykorzystał z analizy rynku regionalnego [...] transakcje obrotu nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryteria podobieństwa. Przy wycenie zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej i ustalił cechy rynkowe zasadniczo wpływające na zróżnicowanie cen na rynku. Badając trend czasowy na wpływ cen przyjął poziom zmian na poziomie 0%.

Biegły dokonał też analizy lokalnego rynku odrębnych własności lokali garażowych. Dla określenia wartości 1 m2 powierzchni użytkowej prawa własności do lokalu użytkowego – garażu przyjął podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Na lokalnym rynku obrotu nieruchomościami nie odnotował wystarczającej ilości transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, dających podstawę do zastosowania podejścia porównawczego określonego w § 29 ust. 1. W wyniku analizy ustalił, że oszacowanie wartości rynkowej prawa wieczystego użytkowania przy zastosowaniu przepisów § 29 ust. 1 i 2 rozporządzenia było niemożliwe. Określił więc w pierwszej kolejności wartość rynkową gruntu jako przedmiotu prawa własności, a następnie wartość prawa użytkowania wieczystego, które oszacował zgodnie z § 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

Organ uznał, że operat z dnia 29 kwietnia 2013 r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Zawiera wszystkie niezbędne dane konieczne do ustalenia podejścia i metody, za pomocą których dokonano wyceny, uzasadnienie dokonanego wyboru podejścia, zestawienie cen transakcyjnych oraz wniosek rzeczoznawcy majątkowego dotyczący określenia wartości nieruchomości. W szczególności operat jest zgodny z przepisami ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych i ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także powołanego powyżej rozporządzenia Rady Ministrów.

Wojewoda podniósł, iż przepis art. 18 ust. 1e nie ma zastosowania w niniejszej sprawie, a odszkodowanie nie podlega powiększeniu o 5%.

Od powyższej decyzji Wojewody [...] odwołanie do Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej złożył Zarząd Województwa [...] zarzucając, że organ wojewódzki nieprawidłowo zobowiązał płatnika ww. odszkodowania do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja odszkodowawcza stanie się ostateczna. Zdaniem odwołującego się wypłata odszkodowania, w przypadku nieruchomości objętych nieostateczną decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, nie może następować przy zastosowaniu dotychczasowych reguł wypłaty odszkodowań za przejęte nieruchomości na podstawie ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. w terminie 14 dni, od dnia kiedy decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Po rozpoznaniu odwołania Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r., nr [...] [...] uchylił decyzję Wojewody[...] z dnia [...] września 2013 r., nr [...] w części dotyczącej zobowiązania Zarządu Województwa Śląskiego do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia kiedy decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu Zarządu Województwa [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia kiedy decyzja Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2012 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna. W pozostałej części utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2013 r.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie podniósł, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. nieruchomości, o których mowa w art. 11 ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Zaś stosownie do art. 12 ust. 4g tej ustawy - jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności.

W świetle art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] przedmiotowej nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu 29 kwietnia 2013 r. Autor tej opinii ustalił, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] grudnia 2005 r., nr [...], przedmiotowa nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem [...], tj. tereny ulic głównych.

Wyceniana nieruchomość położna jest w [...]. Działka nr [...] zabudowana jest budynkiem garażowym o kubaturze [...] m2, wysokości [...] m, [...] kondygnacji, posiadającym ściany murowane i stropodach kryty papą. Lokal użytkowy nr [...] ma powierzchnię użytkową [...] m2. Stan lokalu na dzień oględzin, biegły określił jako średni. Do lokalu została doprowadzona energia elektryczna.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt oraz wartość prawa własności lokalu użytkowego, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Poddał analizie rynek lokali użytkowych - garaży na obszarze miasta [...]. Do dalszej analizy wybrał [...] transakcje nieruchomościami zlokalizowanymi w centralnych dzielnicach miasta, zabudowanymi garażami w dobrym stanie technicznym. Po czym przeprowadził analizę rynku nieruchomościami drogowymi. Na rynku lokalnym, obejmującym obszar miasta [...], odnotował jedynie [...] transakcji prawem użytkowania wieczystego za nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne. Ceny prawa użytkowania wieczystego wahały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2.

Analizie poddał również rynek lokalny nieruchomości drogowych, jako prawa własności, obejmujący miasto [...] i odnalazł jedynie [...] transakcji z okresu dwóch ostatnich lat. Jednakże nie odnotował żadnej transakcji prawem własności nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, ani też transakcji prawem użytkowania wieczystego na terenie dzielnicy [...] oraz [...]. Na podstawie analizy cen osiąganych na terenie miasta [...] za nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, będące przedmiotem prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego określił współczynnik, określający zależności między prawem własności, a prawem użytkowania wieczystego na terenie miasta [...]

Z uwagi na wielkość, charakter oraz stopień zurbanizowania miejscowości, w jakiej położona jest nieruchomość, rozszerzył rynek na większe miasta aglomeracji [...], tj. [...], [...], [...]o, [...]. W wyniku analizy terenów miejskich o specyfice podobnej do przedmiotu wyceny wybrał [...] transakcje nieruchomościami podobnymi, które ukształtowały zakres cenowy od [...] zł/m2 do [...] zł/m2.

W tabeli nr [...] na stronie [...] operatu szacunkowego przedstawił zestawienie transakcji porównawczych, wykorzystanych na potrzeby oszacowania wartości lokalu użytkowego garażu, które następnie porównał z szacowaną nieruchomością pod względem cech rynkowych wpływających na różnicę ich wartości. Ostatecznie ustalił wartość rynkową prawa własności garażu na kwotę [...] zł. Uprzednio określił cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości - tj: lokalizacja - waga 30%, uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej - 20%, sąsiedztwo - 20%, dojazd do nieruchomości - 15%, kształt i możliwość zagospodarowania działki, z której wydzielono działkę pod drogę (lub działki wycenianej w przypadku gdy nie uległa ona podziałowi) - 15% i dokonał opisu nieruchomości o cenie minimalnej oraz nieruchomości o cenie maksymalnej. Następnie określił zakres i obliczył sumę współczynników korygujących.

Z uwagi na brak transakcji prawem użytkowania wieczystego, wartość tego prawa określił na kwotę [...] zł.

Przechodząc do analizy poprawności sporządzenia operatu szacunkowego organ stwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o treść § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 2 września 2004 r., przyjmując do porównań transakcje gruntami o przeznaczeniu drogowym, czyli tożsamym jak wyceniana działka. Nieruchomości porównawcze spełniają wszelkie kryteria podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym brak jest podstaw do podważenia ustaleń biegłego w zakresie oszacowanej wartości gruntu.

Odnosząc się do powołanych w odwołaniu zarzutów zauważył, iż zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Wskazał też, że w myśl art. 132 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. Przy czym w sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Na gruncie omawianej ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych zasadą zatem jest, iż ustalenie i wypłata odszkodowania następuje po uostatecznieniu się decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a zatem po pozbawieniu praw do nieruchomości. Przy czym w dniu 25 lutego 2013 r. weszła w życie ustawa z dnia 4 stycznia 2013 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 118). Jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy jej celem było naprawienie sytuacji, w której decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej nadano rygor natychmiastowej wykonalności, zobowiązujący do niezwłocznego wydania nieruchomości i opróżnienia lokali i innych pomieszczeń, a dotychczasowy właściciel, wobec braku ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, pozbawiony jest możliwości uzyskania odszkodowania. Zdaniem projektodawcy proponowane zmiany do ustawy mają zapobiegać tym negatywnym zjawiskom. Zmiana zaproponowana w ust. 4g spowoduje ustalenie odszkodowania równolegle z pozbawieniem osoby uprawnionej do otrzymania tego odszkodowania faktycznego władztwa nad nieruchomością. Natomiast zmiana zaproponowana w ust. 4h spowoduje zaspokojenie dążeń zainteresowanych osób do względnie szybkiego uzyskania rekompensaty za przejęte nieruchomości, poprzez wypłatę na ich wniosek stosownej zaliczki.

Minister stwierdził, że możliwość wypłaty zaliczki na poczet odszkodowania za nieruchomości nabyte na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. nie narusza w żaden sposób obowiązujących zasad wypłaty odszkodowań.

Analiza wprowadzonych przepisów, przy uwzględnieniu celu ich uchwalenia, pozwala dojść do przekonania, że nie zmodyfikowały one ogólnej zasady obowiązującej na gruncie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych i ustawy o gospodarce nieruchomościami - wiążącej powstanie obowiązku odszkodowawczego (wykonalność decyzji odszkodowawczej) z dokonanym wywłaszczeniem. Stąd, mając na względzie obowiązek odpowiedniego stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.), zwłaszcza art. 132 ust. 1a w powiązaniu z ust. 1 tej ustawy organ doszedł do przekonania, iż w przypadku, o którym mowa w art. 12 ust. 4g ustawy o szczególnych zasadach przygotowania - realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych zapłata odszkodowania powinna następować w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyło Województwo [...] - wnosząc o stwierdzenie nieważności decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2014 r. i zarzucając jej naruszenie art. 156 § 1 pkt 5 kpa.

Skarżący uzasadnił, że zaskarżona decyzja w dniu [...] kwietnia 2014 r. była niewykonalna i niewykonalność ta ma charakter trwały. Zarząd Województwa [...] w dniu wydania decyzji Ministra pozbawiony został - z przyczyn o charakterze obiektywnym - możliwości wykonania ciążącego na nim obowiązku wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni.

Odpowiadając na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie - bowiem brak jest podstaw do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji, wniósł również o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).

Ponadto zgodnie z art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 ww. ustawy, sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym, jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a żadna z pozostałych stron w terminie 14 dni od dnia zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy – taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

W niniejszej sprawie Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2013 r. w części dotyczącej zobowiązania Zarządu Województwa [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia kiedy decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu Zarządu Województwa [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia kiedy decyzja Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2012 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna. W pozostałej części utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia[...] września 2013 r.

We wniesionej skardze skarżący zakwestionował przede wszystkim trwałą niewykonalność decyzji odszkodowawczej.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się zatem do:

- dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, wykonanego dla potrzeb niniejszego postępowania i przyjętego jako dowód w sprawie administracyjnej, w którym określona została wartość rynkowa nieruchomości,

- dokonania prawidłowości jego oceny - jako dowodu w prowadzonym postępowaniu,

- ustalenia, czy podniesiony zarzut niewykonalności orzeczenia jest zasadny, a niewykonalność ta ma charakter trwały.

Przechodząc zatem do wskazanej uprzednio oceny Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania.

Odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość ustalone zostało stosownie do unormowań zawartych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.). Zgodnie z przepisem art. 134 ust. 1 ww. ustawy - podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami – ust. 2 ww. art.

Wartość rynkowa nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust. 1 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami, który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2 ww. art.).

Operat szacunkowy, jako stanowiący efekt pracy powołanego w postępowaniu biegłego, powinien być sporządzony w oparciu o przepisy zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - a w szczególności § 36. Stanowi on, że gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4 ww. §).

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca w sporządzonym dla potrzeb postępowania operacie szacunkowym z dnia [...]kwietnia 2013 r. - uwzględniając powyższe przepisy - prawidłowo określił wartość rynkową nieruchomości.

Uzasadniając przyjętą metodologię wyceny stwierdził, że data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny, to dzień [...]kwietnia 2013 r., natomiast data, na którą określono stan przedmiotu wyceny to [...] czerwca 2012 r.

Ustalił wartość rynkową lokalu użytkowego – garażu nr [...], o pow. [...] m2, położonego w gminie [...], obrębie [...] na działce nr[...] o pow. [...] ha, wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej.

Rzeczoznawca zastosował do wyceny podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej. Ustalił, że przeznaczenie wycenianej nieruchomości, stosownie do art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] grudnia 2005 r., nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w południowo-wschodniej części miasta [...], obejmującego dzielnicę przemysłowo-mieszkaniową w rejonie ul. [...] i [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z 2006 r. Nr [...], poz. [...]) obowiązującym na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] czerwca 2012 r., tj. teren ulic głównych. Na dzień wydania ww. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji nieruchomości posiadały przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia. Zatem nie wystąpiła równica wartości w zakresie aktualnego sposobu użytkowania i alternatywnego sposobu użytkowania.

Badając lokalny rynek lokali użytkowych – garaży, tj. obejmujący miasto [...] ustalił, iż cena średnia transakcji garażami wynosiła [...] zł/m2. Do dalszej analizy wybrał [...] transakcje zlokalizowane w centralnych dzielnicach miasta, zabudowanych garażami w dobrym stanie technicznym. Do porównań przyjął nieruchomości o cenach powyżej średniej notowanej na lokalnym rynku nieruchomości.

Następnie biegły zbadał rynek nieruchomości drogowych, lecz odnalazł jedynie [...] transakcji prawem użytkowania wieczystego na nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, jednak nie znalazł żadnej transakcji z dzielnicy [...]i [...]. Analizie poddał również rynek lokalny nieruchomości drogowych, jako prawa własności, obejmujący miasto [...]. Biegły odnotował tylko [...] transakcji z okresu dwóch ostatnich lat. Przy czym na terenie wskazanych dzielnic nie odnotował żadnej transakcji. Na podstawie analizy cen osiąganych na terenie miasta [...] za nieruchomości przeznaczone pod drogi publiczne, będące przedmiotem prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego, określił współczynnik "k"=0,7777, określający zależność pomiędzy prawem własności, a prawem użytkowania wieczystego na terenie miasta [...].

Ze względu na wielkość, charakter oraz stopień zurbanizowania miejscowości, w jakiej położona jest nieruchomość postanowił rozszerzyć rynek na większe miasta aglomeracji [...], tj. [...], [...], [...], [...] i [...] i zanalizował [...] transakcje nieruchomościami. Na podstawie uzyskanych informacji ustalił, że na ceny podobnych nieruchomości mają wpływ takie cechy jak: położenie, uzbrojenie terenu w urządzenia infrastruktury technicznej, sąsiedztwo, dojazd do nieruchomości i możliwość zagospodarowania działki.

Określając wartość rynkową prawa własności lokalu użytkowego – garażu zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej i na podstawie obserwacji lokalnego rynku, danych z biur pośrednictwa, dotyczących preferencji klientów, przyjął następujący wpływ cech użytkowych na wartość prawa własności do lokalu użytkowego - garażu, tj. lokalizacja z wagą cechy rynkowej na poziomie 35%, stan techniczny, a także standard i wyposażenie lokalu - 30%, sąsiedztwo i otoczenie - 20% oraz powierzchnia użytkowa – 15 %. Biegły uznał, że trend czasowy nie miał wpływu na ceny. Wartość rynkową prawa własności do lokalu użytkowego określi na [...] zł.

Natomiast ustalając wartość rynkową gruntu objął badaniem rynek regionalny i ustalił cechy rynkowe nieruchomości istotnie wpływające na ceny: tj. lokalizacja – 30%, uzbrojenie w urządzenia infrastruktury technicznej - 20%, sąsiedztwo - 20%, dojazd do nieruchomości - 15% oraz kształt i możliwość zagospodarowania działki, z której wydzielono działkę pod drogę (lub działki wycenianej w przypadku gdy nie była ona przedmiotem podziału) – 15%. Ustalił, że upływ casu nie miał wpływu na wartość nieruchomości. W wyniku przeprowadzenia obliczenia wartości działek określił udział w nieruchomości wspólnej na kwotę [...] zł.

Zdaniem Sądu, organ obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 kpa. Zgodnie bowiem z art. 75 kpa, opinia biegłego jest tylko jednym z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powinna również obejmować ocenę, czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 kpa organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Następnie w uzasadnieniu zajętego stanowiska winien należycie wyjaśnić swoje motywy i przedstawić argumenty, którymi kierował się przy ocenie materiału dowodowego.

Takie stanowisko Sądu znajduje oparcie w utrwalonym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05 (LEX nr 206473) zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 kpa, wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień, co do jego treści.

Podobnie w wyroku z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06 (LEX nr 281387) Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że: "Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii i na nim spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku".

Podsumowując Sąd uznał, że organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego - w swoich decyzjach przedstawiły w sposób szczegółowy, dlaczego uznały wartość dowodową tej opinii.

Należy podkreślić jeszcze raz, iż operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tym zakresie nie można absolutnie zarzucić organom obu instancji oparcia się na opinii naruszającej przepisy.

Powyższe stanowisko wynika także z utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych:

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 września 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2308/12, LEX nr 1376630, w którym sąd stwierdził, że: "Zgodnie z przepisem art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pod względem merytorycznym dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Strona - kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody na tę okoliczność. Środkiem dowodowym może być np. operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Przedłożony organowi przez stronę operat, wykonany na jej zlecenie, będzie podlegał takiej samej ocenie organu administracji, jak każdy inny dowód zgromadzony w sprawie. Strona uprawniona jest także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Biegły posiada wiadomości specjalne z danej dziedziny i w oparciu o nie wycenia nieruchomość, jego status zbliżony jest do zawodu zaufania publicznego.";

- wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 lutego 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1416/12, LEX nr 1323496, w którym sąd stwierdził, że: "W sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń.";

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2088/11, LEX nr 1329022, w którym sąd stwierdził, że: "O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia.";

- wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 maja 2013 r. sygn. akt I OSK 2138/11, LEX nr 1343870, w którym sąd stwierdził, że: "Zastosowanie przepisu art. 157 ust. 4 u.g.n. będzie mieć miejsce wówczas, gdy organ wydający decyzję lub sąd kontrolujący wydane w sprawie decyzje poweźmie wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu, a w szczególności, gdy zawiera on nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, jest niejasny, pomija niektóre składniki majątkowe. Taka sytuacja wywołuje konieczność zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, która ocenia prawid łowość sporządzonego operatu.".

Odnosząc się do zarzutu strony skarżącej - dotyczącego trwałej niewykonalności decyzji - Sąd stanął na stanowisku, że jest on całkowicie nieuzasadniony.

Wynika to przede wszystkim z faktu, iż Zarząd Województwa [...] został zobowiązany do wypłaty odszkodowania, co ze swej natury jest wykonalne. Jednakże należy stwierdzić, że niewykonalność decyzji skarżący utożsamia z koniecznością wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia kiedy decyzja Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2012 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna, a termin ten już minął.

W tym miejscu wskazać należy, że we wniesionym odwołaniu, kwestionując rozstrzygnięcie organu I instancji, skarżący sam wskazywał na konieczność ustalenia właśnie takiej daty do wypłaty odszkodowania.

W doktrynie jak i orzecznictwie uważa się, iż niewykonalność decyzji obejmuje zarówno niewykonalność faktyczną, jak i prawną, chociaż nieliczni skłaniają się raczej do wykładni ścieśniającej, przyjmując, że w przepisie art. 156 § 1 pkt 5 kpa chodzi jedynie o niewykonalność faktyczną, gdyż niewykonalność prawna mieści się w pojęciu wydania decyzji bez podstawy prawnej - art. 156 § 1 pkt 2 kpa. (tak M. Jaśkowska (w:) M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks..., s. 916; W. Dawidowicz, Postępowanie administracyjne..., s. 255).

Niewykonalność decyzji ma charakter faktyczny, kiedy już w momencie wydania decyzji istnieje przeszkoda o charakterze faktycznym, obiektywnie wykluczająca określone działanie (m.in. ze względu na poziom wiedzy technicznej, rozwój technologii). Natomiast względy finansowe, ekonomiczne, trudności techniczne czy też negatywne nastawienie adresatów do wykonania decyzji nie powoduje jej niewykonalności.

Niewykonalność prawna pojawia się wtedy, gdy istnieją prawne zakazy lub nakazy, które stanowią nieusuwalną przeszkodę w wykonaniu praw lub obowiązków ustanowionych w decyzji. O niewykonalności w tym znaczeniu można mówić również wtedy, gdy wykonanie decyzji wiązałoby się z dokonaniem np. czynu niedozwolonego w rozumieniu przepisów prawa cywilnego. Działanie powodujące szkodę może być zawinione, jak też wynikać z odpowiedzialności za działania innych osób, za skutek działalności z użyciem rzeczy lub sił przyrody (J. Borkowski (w:) B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks..., s. 735).

Skoro zatem decyzja odszkodowawcza jest wykonalna w sensie faktycznym, jak i prawnym, to sam termin przewidziany do jej dokonania nie ma znaczenia przy kategoryzowaniu, czy dane rozstrzygnięcie nadaje się do wykonania.

W ocenie Sądu organ II instancji - określając termin - zasadnie uznał, kierując się wykładnią systemową i celowościową przepisów dotyczących wypłaty odszkodowań, że termin zapłaty powinien zostać ustalony właśnie w ten sposób. Nie sposób bowiem pominąć, iż zaspokojenie roszczenia wywłaszczonego musi nastąpić w rozsądnym terminie. Zwłaszcza, że decyzji skutkującej wywłaszczeniem został nadany rygor natychmiastowej wykonalności, a zatem w obrocie prawnym wywoływała ona skutki z chwilą wydania. Jednocześnie ustawodawca określił w powołanej specustawie z 2003 r. w art. 12 ust. 4g, iż jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności.

Powyższy przepis powoduje zatem, że organ II instancji, uwzględniając treść art. 132 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustanawiającego zasadę, że zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu, prawidłowo zobowiązał Zarząd Województwa [...] do jego wypłaty - w terminie 14 dni, od dnia kiedy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Przy czym kwota ta będzie podlegała waloryzacji na dzień wypłaty.

Wobec powyższego, Sąd na podstawie art. 151 w związku z art. 119 pkt 2 i art. 120 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.