Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 161/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2012-05-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 50, art. 59 ust. 1, art. 71 ust. 1-5, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz (spr.) Sędziowie WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska WSA Izabela Bąk-Marciniak Protokolant st.sekr.sąd. Justyna Frankowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2012 r. sprawy ze skargi K. i J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Prezydent Miasta P. na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej upzp) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej przewidzianej do realizacji na działce nr(...), ark.(...), obręb K., położonej w P. przy ul. W.(...).

W uzasadnieniu wskazano, iż w dniu (...) r. A. S. wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej o powierzchni ok. (...) m² do realizacji na działce nr (...), ark.(...), obręb K., położonej w P. przy ul. W.(...). Powierzchnia całego terenu objętego wnioskiem wynosi (...) m². Budynek ma posiadać trzy kondygnacje naziemne o wysokości maksymalnej (...) m od poziomu terenu, szerokość elewacji frontowej (...) m oraz dach stromy. Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu wyniesie około (...)% powierzchni działki. W wyniku przeprowadzonej analizy ustalono, że planowana inwestycja kontynuuje funkcje oraz parametry sąsiedniej zabudowy o charakterze mieszkalnym występujące w obszarze analizowanym. W toku postępowania uzyskano opinie w zakresie możliwości obsługi komunikacyjnej od właściwego zarządcy drogi. Przedmiotowa działka usytuowana jest na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w związku z tym dla takich obszarów warunki zabudowy mogą być ustalone w drodze decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o przepisu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Powołując przepis art. 61 ust. 1 upzp wskazano, iż organ administracji przeprowadził analizę stanu faktycznego i prawnego, a także analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze wyznaczonym wokół terenu, którego dotyczy wniosek. Obszar analizowany wyznaczono w promieniu 50 m od granic działki objętej wnioskiem zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej rozporządzenie). W sprawie uwzględniono wszystkie aspekty, na podstawie których należało rozstrzygnąć o zasadności ustalenia warunków zabudowy. Badając wniosek uznano, że gwarancją optymalnego wkomponowania nowej zabudowy jest dostosowanie parametrów wnioskowanego budynku do zabudowy położonej najbliżej względem działki objętej wnioskiem. W obszarze analizowanym działki zabudowane są budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wolnostojącymi (ul. Ż (...), (...), (...)) i bliźniaczymi (ul. W. (...), (...),(...),(...),(...),(...),(...),(...), ul. Ż.(...)). Średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 29,5% (od 22,6% ul. Ż. (...) do 35,2% ul. W. (...)). Z uwagi na fakt, iż działki znajdujące się w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji przy ul. W. są zabudowane w ponad 30% (ul. W. nr (...) %, nr (...) %, nr (...)%) ustalono wskaźnik zabudowy dla planowanej zabudowy na maksymalnie 34%, co jest zgodne z § 5 ust..2 rozporządzenia. W obszarze analizowanym po północnej stronie ul. W. występują budynki mieszkalne trzykondygnacyjne, w tym poddasze użytkowe (ul. W. (...) i (...)) i dwukondygnacyjne (ul. W. (...)). Po południowej stronie przy ul. W. oraz ul. Ż. występują budynki dwukondygnacyjne, jedynie budynek przy. ul. Ż. (...) jest częściowo trzykondygnacyjny. Budynki mieszkalne maja szerokość elewacji frontowej od 8m (ul. Ż.(...)) do 16 m (ul. Ż. (...)). Średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 9,2 m. Budynki mieszkalne posiadają przeważnie dachy skośne. Po północnej stronie ul. W. nr (...) i (...) budynki są usytuowane w odległości 4,5 m od frontowej granicy działek natomiast budynek nr (...) w odległości 7 m od frontowej granicy działki. Dla wnioskowanej zabudowy istnieje możliwość wyznaczenia parametrów w oparciu o parametry istniejącej zabudowy w sąsiedztwie. Planowana inwestycja kontynuuje funkcję zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej występującej w analizowanym sąsiedztwie. Inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej z ul. W.. Istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające na potrzeby inwestycji. Teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne oraz zamierzenie nie jest sprzeczne z przepisami odrębnymi. Podane wartości są wartościami maksymalnymi, które przy uwzględnieniu wymogów określonych w decyzji oraz przepisów prawa, ze szczególnym uwzględnieniem spraw związanych z zacienianiem i przesłanianiem budynków mogą ulec zmniejszeniu. Konkretyzacja zapisów decyzji o warunkach zabudowy z uwzględnieniem prawa sąsiedniego, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, następuje na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Do dnia sporządzenia przedmiotowej decyzji uwagi wniosła strona postępowania K.S.. Zastrzeżenia dotyczą zweryfikowania parametrów wyznaczonych dla planowanej zabudowach takich jak procent zabudowy oraz wysokość., które zdaniem strony odbiegają od parametrów zabudowy sąsiedniej, a także od ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy z dnia (...) r. nr (...) dla działki nr (...)., której jest właścicielem i która graniczy z działką nr (...), której dotyczy wniosek. Odnosząc się do wniesionych zastrzeżeń stwierdzono, że przeprowadzona analiza urbanistyczna pozwala na wyznaczenie wskazanych w decyzji parametrów dla planowanej zabudowy. Analiza urbanistyczna przeprowadzona jest w oparciu o aktualną sytuację przestrzenną i wyznaczone na jej podstawie parametry mogą odbiegać od warunków zabudowy wyznaczonych dla sąsiednich działek w latach wcześniejszych z uwagi m. in. na rozwój zabudowy.

W odwołaniu K.S. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji podnosząc, iż nie zgadza się z jej treścią z uwagi na ustalenia poczynione przez organ I instancji w zakresie parametrów planowanej inwestycji w szczególności dotyczących dopuszczalnego procentu zagospodarowania, ilości kondygnacji, linii zabudowy, wysokości budynku, które są znacznie korzystniejsze niż dla jego budynku położonego przy ul. Ż. (...). Warunki ustalone w zaskarżonej decyzji godzą w zasadę równości stron postępowania.

Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. (dalej SKO bądź Kolegium) na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 upzp utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu wskazano, iż prawidłowo sporządzono obszar analizowany, którego sposób wyznaczenia określony jest w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Na podstawie analizy można przesądzić, czy jest i jaki jest w otoczeniu przedmiotowej działki charakter zabudowy sąsiednich nieruchomości, a w konsekwencji można dokonać oceny zgodności z przepisami prawa ustaleń dokonanych w tym zakresie przez organ I instancji. Wyniki analizy stanowią uzasadnienie rozstrzygnięcia dokonanego w decyzji w sprawie warunków zabudowy dla działki objętej wnioskiem wobec tego w tym zakresie uwzględniają i wskazują konkretny rodzaj zabudowy poszczególnych działek w obszarze analizowanym wraz ze średnim wskaźnikiem tej wielkości dla obszaru analizowanego, oznaczeniem linii zabudowy i szerokości elewacji frontowych na działkach w obszarze analizowanym, średnią szerokością tych elewacji frontowych, wysokością górnych krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki na działkach sąsiednich i geometrią dachu występującą w obszarze analizowanym. Analiza wskazuje wyżej wymienione parametry, ich określenie wynika z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania opartego na wyliczeniach matematycznych. W toku postępowania organ I instancji ustalił, iż planowana inwestycja spełnia wszystkie wymagania zawarte w przepisie art. 61 ust. 1 pkt. 1 - 5 upzp zatem nie ma możliwości odmowy ustalenia warunków zabudowy. Odwołujący zarzucił w głównej mierze zaskarżonej decyzji, iż warunki w niej ustalone na rzecz inwestora godzić mogą w zasadę równości stron postępowania. Skarżący zwrócił bowiem uwagę, iż warunki wynikające z treści zaskarżonej decyzji, a w szczególności parametry określone dla inwestycji ( w tym zwłaszcza dopuszczalny procent zagospodarowania, ilość kondygnacji, linia zabudowy, wysokość budynku) są, w jego przekonaniu, określone w sposób znacznie korzystniejszy niż dla jego budynku położonego przy ulicy Ż. (...). Organ odwoławczy wyjaśnił zatem skarżącemu, iż po pierwsze trudno jest odnieść się do tezy wyrażonej w odwołaniu jakoby warunki określone w zaskarżonej decyzji były korzystniejsze niż te, niegdyś ustalone dla skarżącego albowiem przedmiotem postępowania nie są warunki zabudowy dotyczące skarżącego, lecz innego inwestora i tylko te warunki mogą podlegać badaniu w niniejszym postępowaniu odwoławczym. Poza tym budynek skarżącego położony jest przy innej drodze publicznej -przy ulicy Ż. - niż inwestycja objęta wnioskiem - przy ulicy W. zatem znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy ma najbliższe sąsiedztwo, a to wskazuje na możliwość określenia warunków zabudowy na rzecz inwestora w kształcie opisanym w zaskarżonej decyzji. W ocenie organu odwoławczego nie można wykluczyć, iż w przypadku gdyby skarżący chciał ubiegać się o ewentualną rozbudowę swojego budynku, mając na względzie obecnie istniejące w jego otoczeniu sąsiedztwo, taką możliwość uzyskałby po sformułowaniu do organu I instancji stosowanego wniosku.

W skardze na powyższą decyzję J. i K. S. wnieśli o jej uchylenie wskazując, iż zarzuty podniesione w odwołaniu dotyczące sposobu ustalenia parametrów planowanej inwestycji nie zostały należycie rozpatrzone. Niezrozumiałe jest ustalenie dla przedmiotowej inwestycji linii zabudowy w odległości 5 m od frontowej granicy działki skoro istniejące po tej samej stronie ulicy sąsiednie budynki mieszkalne znajdują się w linii zabudowy 4,5 i 3,5 m. Ponadto średni procent zabudowy działek w analizowanym obszarze wynosi 29,5% powierzchni działek. Działki najbliżej położone względem działki spornej tj. działka nr (...) i (...) mają odpowiednio 24.5% i 35,2%, co daje średnio 29,9% powierzchni zabudowy działki Nieuzasadnionym jest więc określanie dla spornej działki tak znacznego procentu zabudowy wynoszącego 34 %. Z kolei odnosząc się do liczby kondygnacji, skarżący wskazali, iż z przeprowadzonej analizy wynika, że zdecydowana większość istniejącej zabudowy sąsiadującej z planowanym budynkiem posiada dwie kondygnacje naziemne, co potwierdza również załącznik nr 1 do zaskarżonej decyzji, mapa zasadnicza obrębu K., ark. (...). Z powyższej mapy wynika, że w analizowanym obszarze znajduje się tylko jeden budynek, położony przy ul. Ż. (...), co należy podkreślić, najdalej położony od przedmiotowej działki, który tylko częściowo jest budynkiem o trzech kondygnacjach, a w pozostałej części jest dwukondygnacyjny. W związku z powyższym zupełnie nieuzasadnione jest dopuszczenie zabudowy na przedmiotowej działce budynkiem o wysokości trzech kondygnacji, gdyż zdecydowanie zaburzy to istniejący ład architektoniczny oraz spowoduje zupełną utratę intymności na działce sąsiedniej spowodowaną skalą nowego budynku. Planowany budynek o tak znacznej wysokości oraz przy tak dużym procencie zabudowy spowoduje, że powstanie budynek przypominający swym charakterem willę miejską a nie budynek jednorodzinny , a takie właśnie istnieją w analizowanym obszarze. Zabudowa willami miejskimi jest charakterystyczna dla rejonu śródmieścia miasta, natomiast analizowany obszar to kameralne osiedle małych domów jednorodzinnych budowanych na niewielkich działkach w obszarze peryferyjnym miasta. Ponadto należy podkreślić, że wydawane w latach od 2004 r. decyzje o warunkach zabudowy na analizowanym obszarze dopuszczały maksymalną zabudowę o wysokości kalenicy 8,5m, przy maksymalnej wysokości dolnej krawędzi dachu stromego 5m od poziomu terenu ( zapisy warunków zabudowy z 2008r. dla budynków przy ul. W. (...) i (...)), jak i analogicznie maksymalnie 8,5m wysokość kalenicy ( warunki zabudowy z 2004 r. dla budynku przy ul. Ż. (...)). Z powyższego wynika, że w ostatnich ośmiu latach, w analizowanym terenie nie wyrażano zgody na wyższą niż 8,5m wysokość kalenicy od poziomu terenu. Zezwolenie na zabudowę wyższą, o trzech kondygnacjach, na działce nr (...) w zupełności jest sprzeczne i niezgodne z dotychczas wykonywanymi analizami urbanistycznymi i nie wynika z analizy faktycznie istniejącej zabudowy oraz nie nawiązuje do zabudowy znajdującej się w najbliższym otoczeniu działki nr (...), co pozwala jednoznacznie stwierdzić, że nie spełnia w żaden sposób zasady "dobrego sąsiedztwa", której to celem powinno być dostosowanie planowanej zabudowy do istniejących cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Wskazano ponadto, iż w zaskarżonej decyzji zupełnie pominięto kwestię usytuowania kalenicy planowanego budynku względem linii frontowej granicy działki nr (...). W przedmiotowej sprawie jest rzeczą absolutnie niedopuszczalną pominięcie podania obowiązku realizacji budynku o kalenicy równolegle usytuowanej do frontowej linii granicy działki nr (...). Natomiast w wydawanych uprzednio decyzjach o warunkach zabudowy nakładano na wnioskodawców obowiązek usytuowania kalenicy równolegle do frontowej granicy działki. Potwierdzeniem tego jest fakt, że zdecydowana większość dachów istniejącej w najbliższym sąsiedztwie zabudowy, zwłaszcza powstałych w ostatnich latach, posiada dach o kalenicy położonej równolegle do frontowej granicy działki. W związku do powyższego uważam, że z uwagi na istniejący ład urbanistyczno-architektoniczny istniejącej zabudowy należy określić w decyzji o warunkach zabudowy dla działki nr (...) równoległe usytuowanie kalenicy dachu względem frontowej granicy działki. Uważamy, że inna geometria dachu będzie radykalnym odstępstwem od istniejącego ładu przestrzennego. Ponadto podniesiono, iż organ II instancji naruszył art. 10 kpa, bowiem nie powiadomił skarżących o zamiarze wydania decyzji ani o zakończeniu postępowania dowodowego. Jako strony postępowania skarżący zostali pozbawieni możliwości zapoznania się ze zebranym materiałem dowodowym i wypowiedzenia się w tej kwestii przed wydaniem decyzji, co stanowi rażące naruszenie przepisów prawa administracyjnego. Reasumując skarżący stwierdzili, że organ I Instancji nie zastosował się do rozporządzenia, gdyż w sposób błędny określił parametry zabudowy dla działki nr 38/6 poprzez zawyżenie wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu takich jak: gabaryty, forma architektoniczna, linia zabudowy, intensywność wykorzystania terenu, geometria dachu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. 2012..270, dalej ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowiły przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl art. 6 ust. 2 upzp, co do zasady każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Poza sporem w sprawie jest, że na terenie objętym przedmiotowym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest po łącznym spełnieniu warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 upzp tj. 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp wprowadza na grunt polskiego prawa zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania go do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 upzp, tj. takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. W celu wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, jako warunek konieczny organ musi zatem ustalić, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana oraz, czy teren i planowana inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 upzp. Należy mieć na uwadze, że sposób sformułowania art. 61 ust. 1 upzp. wyraźnie wskazuje, jakie warunki muszą być spełnione, aby było możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Jednym z tych warunków jest istnienie zabudowy na co najmniej jednej działce sąsiedniej, przy czym ma to być nie jakakolwiek zabudowa, ale zabudowa określona w art. 61 ust. 1 pkt 1. Spełnienie tego warunku oznacza tylko tyle, że może być wydana decyzja o warunkach zabudowy. Nie oznacza to jednak, że tylko zabudowa jednej działki sąsiedniej wyznacza sposób zabudowania (użytkowania) na działce, której ma dotyczyć decyzja o warunkach zabudowy. Z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp, który określa sposób zabudowania co najmniej jednej działki sąsiedniej nie można wyprowadzać wniosku, iż tym samym sposób zabudowania tej jednej działki przesądza wymagania dotyczące nowej zabudowy. Spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp otwiera możliwość dokonania analizy zabudowy na większym obszarze, a nie tylko na jednej działce sąsiedniej i to działce bezpośrednio graniczącej z działką, na której planowana jest nowa zabudowa. Temu celowi służy wyznaczenie obszaru analizowanego, który obejmuje teren, według którego funkcje oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Takie rozumienie tego przepisu jest zgodne z celami ustawy, która nakazuje uwzględnić wymagania ładu przestrzennego oraz walory architektoniczne i krajobrazowe (art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 upzp).

Zgodnie z upoważnieniem i wytycznymi zawartymi w art. 61 ust. 6 i 7 upzp właściwy minister określił sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, który obejmuje między innymi wyznaczanie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego o określonych granicach oraz przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 upzp (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Oznacza to, że analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowy w całym obszarze analizowanym. Wyznaczenie "obszaru analizowanego" należy traktować jako wskazanie, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 upzp. Wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp (patrz : wyrok z dnia 25 stycznia 2005 r. sygn. akt II SA/Bk 677/04; publ. ONSAiWSA 2006/2/54)

Działka sąsiednia powinna być zabudowana w taki sposób, że zabudowa ta umożliwia określenie wymagań nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania przestrzennego, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w najbliższej okolicy. W przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp nie chodzi o to by nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale o to by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, przez co należy rozumieć zachowanie charakteru zabudowy. W przypadku, gdy nieruchomości sąsiednie w znaczeniu szerokim są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym, a nadto można ją pogodzić również z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może być projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli nie dającą się z nią w praktyce pogodzić (zob. wyrok z dnia 10 stycznia 2008 r. sygn. akt II OSK 1826/06 oraz wyrok z dnia 27 czerwca 2007 r. sygn. akt II OSK 738/07, publ.: orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie ma więc podstaw, aby funkcje terenu i zabudowy interpretować zawężająco, np. jako możliwości powstania budynków tylko i wyłącznie tego samego rodzaju co już istniejące na działce sąsiedniej. Podstawą odmowy wydania decyzji mogłaby być jedynie sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją i parametrami zabudowy już istniejącej, którą organ zobowiązany byłby wykazać w uzasadnieniu decyzji.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt tej sprawy należy stwierdzić, że postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone w sposób pozwalający na ustalenie warunków zabudowy.

Integralne części decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia (...) r. o warunkach zabudowy przedmiotowej inwestycji stanowią: załącznik nr 1 zawierający mapę zasadniczą w skali 1:500, załącznik nr 2 obejmujący część tekstową wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu oraz załącznik nr 3 obejmujący część graficzną wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z § 9 ust. 1 , 2 i 3 rozporządzenia z 2003 r. i art. 52 ust. 2 pkt 1 upzp. Obszar analizowany wyznaczono na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500, w promieniu 50 m od granic terenu objętego wnioskiem zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, który stanowi, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Trzykrotna szerokość frontowa terenu inwestycji wynosi 43,5 m. Zatem prawidłowo przyjęto do analizy obszar w promieniu 50 m od granic przedmiotowej działki.

Organy administracji publicznej nie mają swobody przy ustalaniu warunków zabudowy obejmujących poszczególne parametry, zaś ich określenie winno nastąpić w sposób stanowczy i konkretny. l tak, zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia, analiza winna obejmować wszelkie informacje z zakresu art. 61 ust. 1-5 upzp. Niezależnie od kwestii wynikających z wiążących uzgodnień i przepisów odrębnych, analiza winna podawać konkretne dane, o których mowa w § 4-7 rozporządzenia. Treść i konstrukcja powołanych przepisów naprowadza, że obowiązują tu również zobiektywizowane, podane wprost przez ustawodawcę standardy uznane za gwarancje zachowanie ładu przestrzennego, które określono w § 4 ust. 1-3, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7 ust. 1-3 rozporządzenia. Ustawodawca dopuszcza odstąpienie od reguł określonych w § 4 ust. 1-3, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7 ust. 1-3 rozporządzenia w konkretnym przypadku uzasadnionym wynikami analizy. Takie rozwiązanie jest podyktowane względami celowości i stwarza możliwość pełnej realizacji zamierzeń wnioskodawcy w zakresie podawanych przez niego parametrów inwestycji, o ile nie sprzeciwiają się powyższemu względy wymienione w art. 1 ust. 2 upzp. Wyniki analizy stanowią uzasadnienie między innymi dla rozstrzygnięcia obejmującego wiążące ustalenia dla działki objętej wnioskiem w zakresie: obowiązującej linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub trenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (patrz wyrok WSA w Poznaniu z dnia 11 grudnia 2009 r. II SA/Po 530/09, pub. Orzeczenia.nsa.gov.pl)

Jednym z parametrów, który budzi zastrzeżenia skarżącego w niniejszej sprawie jest wyznaczenie linii zabudowy w odległości 5 m od frontowej granicy działki, w sytuacji, gdy po tej samej stronie ulicy sąsiednie budynki mieszkalne znajdują się w linii zabudowy 4,5 i 3,, 5 m. Z zawartych kolejno w § 4 rozporządzenia regulacji wynika, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Ustalenie w decyzji linii zabudowy ma istotne znaczenie nie tylko pod kątem zbliżenia projektowanego budynku do pasa drogowego. Do takich wniosków prowadzi zarówno treść § 4 ust. 1 rozporządzenia, jak również fakt, że kwestia linii zabudowy została objęta regulacją z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp., związaną z ładem przestrzennym i dobrym sąsiedztwem, nie zaś pkt 5 art. 61 ust. 1 upzp. To ten ostatni przepis - a nie art. 61 ust. 1 pkt 1upzp., dotyczy zgodności inwestycji z przepisami odrębnymi, a więc także ustawą o z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r. Nr 19, poz. 115 ze zm.). Powyższa ustawa w art. 43 normuje kwestie zbliżenia obiektów budowlanych do pasa drogowego, przy czym z zawartych w niej regulacji wynika, że ustawodawca nie wprowadza żadnych wymogów w stosunku do dróg innych niż drogi publiczne (tj. autostrady, drogi ekspresowe, czy ogólnodostępne drogi - krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne) w szczególności zaś co do dróg wewnętrznych. W takim zatem przypadku - podobnie jak w sytuacji, gdy linia zabudowy na działce sąsiedniej jest zgodna z przepisami odrębnymi określającymi zbliżenie obiektów budowlanych do pasa drogowego - o wyznaczeniu linii zabudowy decyduje wyłącznie wymóg dobrego sąsiedztwa przy zachowania ładu przestrzennego (patrz: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 29 listopada 2010 r. II SA/Kr 964/10 LEX 753715).

Z przedmiotowej analizy wynika, iż fasady budynków po północnej stronie ul. W. i po przeciwległej stronie ul. W.oddalone są od granicy działki o około 4, 5 m, 5 m, 5, 5 m stąd organ kierując się zasadą dobrego sąsiedztwa przy zachowaniu ładu przestrzennego prawidłowo wyznaczył linię zabudowy dla niniejszej inwestycji

Kolejnym zarzutem podniesionym przez skarżących jest błędne określenie wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. W ocenie Sądu, na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego zarzut ten należy uznać za chybiony.

Zgodnie z § 5 ust. 1 wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2).

W obszarze analizowanym działki zabudowane są budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi (ul. Ż. (...),(...) i (...)) i bliźniaczymi (ul. W. (...), (...),(...), (...), (...), (...), (...),(...)) Średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi 29,5% . Z uwagi jednak, iż działki znajdujące się w najbliższym sąsiedztwie planowanej inwestycji przy ul. W. są zabudowane w ponad 30% tj. W. nr (...) - 35.2%, W. nr (...) - 33,8 % i W. nr (...) – 32, 8 %) dopuszczalne było ustalenie wskaźnika zabudowy dla planowanej inwestycji na maksymalnie 34% poziomie zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia.

Również zarzuty, co do błędnego ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu należy uznać za nietrafne.

Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Natomiast zgodnie z § 8 geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do fontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Z analizy przeprowadzonej w niniejszej sprawie wynika, iż budynki mieszkalne po północnej stronie ul. W. są trzy i dwukondygnacyjne, natomiast po południowej stronie ul. W. i przy ul. Ż. występują budynki dwukondygnacyjne, jedynie budynek przy ul. Ż. jest częściowo dwukondygnacyjny. Stąd organ mógł ustalić, kierując się wynikami przeprowadzonej analizy, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i jej gzymsu do maksymalnie trzech kondygnacji pod dachem stromym, o wysokości maksymalnie 7m od poziomu terenu do gzymsu i maksymalnie 10 m od poziomu terenu do kalenicy. Natomiast co do geometrii dachu ustalono dach skośny o kącie nachylenia połaci dachowych 20-40 stopni. Jednocześnie wyjaśniono, iż na obszarze analizowanym występują dachy skośne o mało skomplikowanej geometrii. Zważywszy, iż geometrię dachu ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym (§ 8 rozporządzenia), w ocenie Sądu uznać należy, że dopuszczalne było określenie geometrii dachu projektowanego budynku według geometrii dachów zabudowy o tożsamej funkcji.

Zebrany w sprawie materiał dowodowy nie potwierdza zarzutu skarżących, iż warunki ustalone dla planowanej inwestycji godzą w zasadę równości stron w postępowaniu polegającą na wydaniu warunków zabudowy dla budynku skarżących w sposób odmienny niż dla planowanej inwestycji. Rację ma Kolegium wskazując, iż analiza urbanistyczna w przedmiotowej sprawie przeprowadzona została w oparciu o aktualną sytuację przestrzenną i wyznaczone na podstawie tej analizy parametry mogą odbiegać od warunków zabudowy określonych dla działek znajdujących się w obszarze analizowanym we wcześniejszym okresie z uwagi na postępujący rozwój zabudowy.

Skarżący zarzucili ponadto, iż Kolegium przed wydaniem decyzji nie poinformowało ich o zakończeniu postępowania i o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym. Odnosząc się do podniesionego przez skarżących zarzutu naruszenia przez organ odwoławczy art. 10 § 1 kpa Sąd uznał, iż nie zasługuje on na uwzględnienie. W aktach sprawy znajduje się wprawdzie postanowienie Kolegium z dnia (...) r., w którym wskazano nowy termin załatwienia sprawy do dnia (...) r. i jednocześnie poinformowano, że strony mogą przeglądać akta sprawy oraz składać pisemne wnioski i uwagi, to jednak brak jest informacji, iż po zakończeniu postępowania powiadomiono skarżących o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym. Jednak Skarżący nie wykazali, aby naruszenie to uniemożliwiło im dokonanie określonych czynności w sprawie. Zgodnie zaś z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 2 lutego 2011 r. Sygn. akt I OSK 575/10 LEX nr 1070853 "Zarzut naruszenia przepisu art. 10 § 1 kpa przez nie zawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego oraz możliwości wypowiedzenia się co do tego i składania wniosków może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Na stronie stawiającej zarzut spoczywa więc ciężar wykazania istnienia związku przyczynowego między naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy".

Końcowo Sąd wskazuje, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie przesadzą, że do realizacji inwestycji w ogóle dojdzie. Inwestor może do niej przystąpić po uzyskaniu aktów wymaganych przepisami prawa budowlanego. Decyzja o warunkach zabudowy jest bowiem pierwszym etapem procesu inwestycyjnego., który znajduje swoje oparcie wyłącznie w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z samego faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można też wywodzić naruszenia interesów osób trzecich – decyzja nie narusza prawa własności i innych praw tych osób i nie uprawnia do wykonywania inwestycji. Obwarowana jest natomiast szeregiem wymagań postawionych inwestorowi, które mają zapewnić osobom trzecim poszanowanie ich własności.

W ocenie Sądu zaskarżona decyzja jak i decyzja ją poprzedzająca podjęte zostały na podstawie przepisów prawa, prawidłowo zastosowanych i wyłożonych.

Z tych względów, nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd na podstawie art. 151 ppsa orzekł jak w sentencji.