Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 795/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-06-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, art. 200, art. 205 § 1
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska, sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.), Protokolant ref. staż. Magdalena Dębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi H. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza na rzecz H. K. od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. zwrot kosztów postępowania sądowego w kwocie 500 (pięćset) złotych.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu odwołania H. K., decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] grudnia 2016 r., nr [...] o odmowie ustalenia warunków zabudowy na części działek nr [...] i [...], położonych w miejscowości [...], Gmina [...] dla inwestycji polegającej na budowie 24 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną w formie osiedla domów jednorodzinnych.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Wnioskiem z dnia 9 czerwca 2016 r. H. K. wystąpił do Wójta Gminy [...] o ustalenie warunków zabudowy dla działek nr [...] i [...], położonych w miejscowości [...], w granicach oznaczonych lit. A,B,C,D na kopii mapy zasadniczej w skali 1:000, wskazując, że na przedmiotowym terenie zamierza wybudować [...] domy jednorodzinne wolnostojące wraz z podstawową infrastrukturą w formie zorganizowanego osiedla domów jednorodzinnych.

Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...] grudnia 2016 r., nr [...] orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy na części działek nr [...] i [...], położonych w miejscowości [...], Gmina [...] dla inwestycji polegającej na budowie 24 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną w formie osiedla domów jednorodzinnych. W uzasadnieniu organ wskazał, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe pod warunkiem łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778 ze zm.) – zwanej dalej "ustawą", w tym zawartych w pkt 1 tego przepisu, który przewiduje, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Dalej organ I instancji podał, że w niniejszej sprawie zwiększenie obszaru analizowanego nie przyczyni się do wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z istniejącymi obiektami, co stwierdzono po przeanalizowaniu mapy zamieszczonej na stronie internetowej www.geoportal.gov.pl. Najbliżej terenu inwestycji znajduje się budynek mieszkalny zabudowy zagrodowej, przy drodze powiatowej nr [...] znajdują się trzy siedliska. Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna znajduje się przy drodze łączącej się z drogą powiatową, przy której w obszarze analizowanym znajdują się 3 zainwestowane działki budowlane (zgodnie z serwisem www.geoportal.gov.pl 4, w tym na działkach nr [...] znajduje się zabudowa wielorodzinna dwa budynki zamieszkiwania zbiorowego. Organ wskazał, że front inwestycji wynosi 100 m, a zatem szeroko rozumianym sąsiedztwem jest 300 m. Zwiększenie promienia analizy nie przyczyni się do wykazania innego ładu przestrzennego, niż na obszarze analizowanym. W dalszym otoczeniu znajdują się grunty wolne od zabudowy (użytkowane rolniczo oraz kompleksy leśne).

Mając na uwadze analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich zabudowanych działek w zakresie wymaganych przepisami prawa cech i parametrów inwestycji organ ustalił, że wnioskowane zamierzenie związane jest ze zmianą przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze, tj. na funkcję mieszkaniową jednorodzinna w formie osiedla z [...] budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Dla przedmiotowych budynków zachodzi konieczność określenia uwarunkowań i wymagań w zakresie wyznaczenia parametrów i wskaźników urbanistycznych jako kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Organ I instancji podał, że jak wykazano w analizie tekstowej, będącej załącznikiem do niniejszej decyzji, w obszarze analizowanym przy drodze powiatowej (tej samej co przedmiotowy teren inwestycji znajdują się zabudowy zagrodowe (dwa siedliska położone pomiędzy terenem pod zainwestowanie), kompletne siedliska zabudowane budynkiem mieszkalnym i budynkami będącymi uzupełnieniem funkcji podstawowej. Znajdujące się w kierunku wschodnim, przy drodze gminnej (działka nr [...] i [...]) na terenie gminy [...] w miejscowości [...], która łączy się prostopadle z drogą powiatową znajdują się 3 działki zainwestowane funkcją mieszkaniową jednorodzinną - działki budowlane o powierzchni maksymalnej ok. 985 m2.

Mając na uwadze powierzchnię przedmiotowego terenu inwestycji oraz zainwestowanie działek znajdujących się w sąsiedztwie, przyjmując szeroko rozumiane sąsiedztwo Wójt Gminy [...] stwierdził, że przedmiotowy obszar nie tworzy harmonijnego układu urbanistycznego oraz nie uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkich uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, społeczno-gospodarczych, środowiskowych, kulturowych oraz kompozycyjno-estetycznych. Nowa zabudowa, tj. osiedle, nie mieści się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu. W otoczeniu znajdują się pojedyncze siedliska - prowadzenie racjonalnej gospodarki rolnej dostępne z drogi powiatowej oraz kilka działek budowanych o powierzchni maksymalnej ok. 985 m2, przylegających całą szerokością do drogi gminnej. Wprowadzenie zabudowy [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych na przedmiotowy teren naruszyłoby aspekt ładu przestrzennego i zrównoważony rozwój. Na przedmiotowym terenie jedynie plan miejscowy może być podstawowym narzędziem regulacji zagospodarowania przestrzennego zawierającym przepisy powszechnie obowiązujące w zakresie przeznaczania terenów stanowiąc bezpośrednią podstawę do wydania decyzji budowlanych oraz przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze.

Jednocześnie Wójt Gminy [...] wyjaśnił, że włączenie znajdującej się na działkach o nr [...] zabudowy wielorodzinnej (dwa budynki zamieszkania zbiorowego), poza wyznaczonym obszarem analizowanym, nie przyczyni się do stwierdzenia zachowania ładu przestrzennego oraz zrównoważonego rozwoju, nie stworzy ukształtowania przestrzeni, która będzie harmonijną całością.

Wobec tego organ uznał, że w przedmiotowej sprawie nie zostały spełnione warunki z art. 61 ust.1 pkt 1 w zw. z art. 2 ust. 1 ustawy. Zgodnie z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy przedmiotowa działka pozostaje w dotychczasowym użytkowaniu jako tereny rolne.

Od powyższej decyzji H. K. wniósł odwołanie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] grudnia 2016 r., nr [...]. W uzasadnieniu organ odwoławczy przytoczył treść przepisów art. 59 ust. 1, 60 ust. 1, art. 60 ust. 1 ustawy oraz § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) – zwanego dalej "rozporządzeniem".

Organ odwoławczy zgodził się z organem I instancji, że w niniejszej sprawie front działki (na załączniku mapowym odcinek C-D) wynosi 100 m, a zatem minimalny wyznaczony obszar inwestycji winien wynieść ok. 300 m.

Jednocześnie SKO w [...] – powołując się na stanowisko zaprezentowane w wyroku NSA z dnia 28 kwietnia 2016 r., sygn. akt II OSK 2066/14 – wskazało, że przez "teren", o którym mowa w przepisie art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy należy rozumień obszar jednej lub kilku określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej na którym inwestor zaplanował realizację inwestycji. Na taką wykładnię pośrednio wskazuje § 3 ust. 2 rozporządzenia, gdzie odwołano się do szerokości frontu działki, a nie frontu "terenu inwestycji. Zatem teren inwestycji rozumiany musi być jako cała działka ewidencyjna, na której planowane jest zamierzenie inwestycyjne. W niniejszej sprawie są to działki nr [...] i [...], a nie ich części. Wobec tego organ stwierdził, że na załączniku mapowym błędnie oznaczono obszar analizowany, który nie został oznaczony chociażby w minimalnej wymaganej prawem odległości od granic działek znajdujących się na przedłużeniu pkt A i B. Jednocześnie Kolegium stwierdziło, że powiększenie terenu analizy do granic minimalnych nie miałoby wpływu na rozstrzygnięcie bowiem w załączniku mapowym nie występuje tam żadna zabudowa.

Kolegium podkreśliło, że rozpatrując niniejszą sprawę należało mieć na uwadze to, że na działkach nr [...] i [...] znajdują się użytki rolne: grunty orne oznaczone jako [...]. W niniejszej sprawie użytki rolne klasy III stanowią powierzchnię łączną 0,5722 ha. Wobec tego przeznaczenie tychże gruntów klasy III o powierzchni przekraczającej 0,5 ha na cele nierolnicze wymaga uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, a zatem nie jest możliwe w stosunku do takiego terenu wydanie decyzji o warunkach zabudowy, co wynika z przepisów art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy w zw. z art. 7 ust. 2 i 2a pkt 4 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 909 ze zm.) – zwanej dalej "uogrl".

W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy, odnosząc się do zarzutów odwołania, powołał poglądy orzecznictwa sądowoadministracyjnego, odnoszące się do: relacji między ładem przestrzennym, a prawem własności, prawa zabudowy, rozumienia pojęcia działki sąsiedniej i zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, poszerzania analizowanego obszaru.

Od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] stycznia 2017 r., nr [...] H. K. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze wniósł o: 1. uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającą ją decyzji Wójta Gminy [...] z dnia [...] grudnia 2016 r., nr [...]; 2. zasądzenie na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania przed organami administracji oraz Sądem. Zaskarżonej decyzji zarzucił oraz poprzedzającej ją decyzji zarzucił naruszenie a) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 Kpa polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i przyjęciu, iż skarżący planuje uzyskać decyzję o warunkach zabudowy na gruntach rolnych stanowiących użytki rolne klasy I-III podczas, gdy teren planowanego zamierzenia ogranicza się do części działek nr [...] i [...] obejmujących grunty rolne oznaczone symbolem klasy IV; b) art. 138 § 1 pkt 1 Kpa poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu l instancji; c) art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy poprzez błędną jego wykładnię, polegającą na przyjęciu, że decyzja o warunkach zabudowy może się odnosić tylko i wyłącznie do całej działki o określonym numerze ewidencyjnym, a nie jedynie jej części, określonej przez wnioskodawcę; d) art. 7 ust. 1 i 2 uogrl poprzez dokonanie błędnego ich zastosowania i przyjęcia, że w przedmiotowym stanie faktycznym zachodzi konieczność zmiany przeznaczenia gruntów rolnych, na których zostanie posadowiona planowana inwestycja, na cele nierolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, gdy teren inwestycji ogranicza się do gruntów niewymagających takiej zmiany; e) art. 61 ust. 1 ustawy pomimo spełnienia warunków określonych w tym artykule. W uzasadnieniu skarżący wskazał, że art. 61 ust. 1 pkt 2-4 ustawy posługują się pojęciem "terenu", a nie "działki". Art. 52 ust. 2 pkt 1 wymaga, aby wniosek inicjujący postępowanie określał granice "terenu", a nie "działki". Ustawa wymaga, aby spełnione były przesłanki z art. 61 ust. 1. Zasada gospodarowania wyrażona w przepisie art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy także posługuje się pojęciem "teren", który musi być oznaczony na stosownej mapie (por. wyrok NSA z dnia 9 lipca 2015 r., sygn. akt II OSK 491/14). W dalszej części skarżący podniósł zarzuty przeciwko decyzji Wójta Gminy [...] dotyczące: bezpodstawnego uznania, że skarżący nie spełnił przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, pominięcia tego, że co najmniej 1 działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej, poddana analizie, ma zbliżoną funkcję i jest zabudowana w sposób określający wymagania, co do nowej zabudowy, pominięcie tego, że wskaźniki odnoszące się do przedmiotowej inwestycji (dotyczące linii zabudowy, stosunku wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu) mieszczą się w parametrach zabudowy sąsiedniej, pominięcie w analizie budynku na działkach nr [...] i [...] oraz budynków położonych w miejscowości [...], gdzie istnieje i powstaje nowa zabudowa domów jednorodzinnych, co świadczy o zasadności zwiększenia analizowanego obszaru celem stwierdzenia zachowania ładu przestrzennego, pominięcie rozbieżności pomiędzy analizami funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jakie były sporządzane na użytek decyzji z dnia [...] sierpnia 2016 r. i decyzji z dnia [...] grudnia 2016 r. w zakresie zmiany wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej kilku budynków, przewlekłego prowadzenia postępowania, pominięcia tego, że istniejące obiekty na analizowanym obszarze spełniają główną funkcję mieszkaniową, posiadają zbliżone parametry jak planowana zabudowa, co przyczyni się do stworzenia harmonijnego układu urbanistycznego, uwzględniającego uwarunkowania społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe, estetyczne, niewskazanie konkretnych analiz ekonomicznych, środowiskowych, społecznych, prognoz demograficznych, na które organ się powołuje.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało prezentowane w sprawie stanowisko. Dodatkowo organ wskazał, że aktualne orzecznictwo sądowoadministracyjne (por. np. wyroki NSA z dnia 16 stycznia 2016 r., sygn. akt II OSK 1168/14 i z dnia 1 marca 2016 r., sygn. akt II OSK 1626/14) stoi na stanowisku, że teren, o którym mowa w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy, to obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, na których planowana jest inwestycja.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

Sąd zwraca uwagę, że w niniejszej sprawie wskazywanym przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji powodem utrzymania w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej było to, że fragmenty dwóch działek ewidencyjnych objętych wnioskiem z dnia 9 czerwca 2016 r. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i wskazanych na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000 stanowią grunty rolne klasy III (objęte wymogiem uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi w przypadku zmiany przeznaczenia), a skoro przez "teren", o którym mowa w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy rozumie się obszar całej działki lub kilku działek ewidencyjnych, a nie ich fragmenty, to nie została spełniona jedna z przesłanek warunkujących wydanie decyzji pozytywnej dla H. K.

Odnosząc się do tego zagadnienia Sąd zauważa, że w niniejszej sprawie kluczowe znaczenie ma ustalenie, co należy rozumieć po pojęciem "terenu" użytym w przepisach art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 4, czy też w stosowanych odpowiednio przepisach art. 52 ust. 2 i art. 53 ust. 3 pkt 1 ustawy. Zacząć należało od tego, że pojęcie "terenu" nie zostało w ustawie zdefiniowane poprzez sformułowanie definicji legalnej. Aby ustalić znaczenie tego pojęcia w sprawie dotyczącej wydania decyzji o warunkach zabudowy należy odwołać się do przedmiotu ustawy i jej przepisów ogólnych. Ustawa w swym tytule odwołuje się do słowa "przestrzeń", jeżeli chodzi o jej przedmiot. Z przepisów art. 1, art. 2 oraz art. 4 i art. 6 ustawy wynika, że ustawa ta gwarantuje istnienie tzw. "ładu przestrzennego", a więc ukształtowania przestrzeni w harmonijną całość, z uwzględnieniem uwarunkowań i wymagań funkcjonalnych, społeczno-gospodarczych, środowiskowych kulturowych, kompozycyjno-estetycznych. Przepisy ustawy, w granicach określonych przez ustawę, umożliwiają każdemu kto ma tytuł prawny zagospodarowanie terenu zgodnie z warunkami planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to prawnie chronionego interesu publicznego oraz osób trzecich. Założenia ustawy, jeżeli chodzi o zagospodarowanie terenu, kładą nacisk na kwestie faktyczno-funkcjonalne, a nie prawne. Co prawda, ustalenia decyzji o warunkach zabudowy muszą pozostawać w zgodzie z przepisami prawa (art. 6 ust. 2 pkt 1 i art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy), ale ostateczna decyzja o warunkach zabudowy nie zmienia stanu prawnego gruntu. Jest aktem administracyjnym indywidualnym, który daje każdemu możliwość zmiany zagospodarowania terenu na inny, niż dotychczas istniejący (art. 59 ust. 1 ustawy). Dla określenia przedmiotu tej decyzji, tj. pojęcia "terenu" jako pewnej części powierzchni ziemskiej nadającej się do zagospodarowania, nie mają zasadniczego znaczenia kwestie formalne - własnościowe, wieczystoksięgowe, geodezyjne. Teren, o którym mowa w decyzji o warunkach zabudowy na dalszym etapie procesu inwestycyjno-budowlanego prowadzonego w reżimie prawnym ustawy – Prawo budowlane staje się terenem do zagospodarowania, o którym mowa w przepisie art. 34 ust. 3 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane.

Mając na uwadze powyższe rozważania oraz konstytucyjne zasady: demokratycznego państwa prawnego (w tym i zasadę lojalności państwa względem obywatela), ochrony własności, proporcjonalności (art. 2, art. 21 ust. 1, art. 64 ust. 3 i art. 31 ust. 3 Konstytucji RP) należało przyjąć, że w sprawie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie ma wyraźnego zakazu, aby pojęcie "terenu", o którym mowa w szczególności w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 4, odnieść do części działki budowlanej, jeżeli inwestor planuje zagospodarować własną przestrzeń w taki sposób. Jednocześnie Sąd nie podziela stanowiska SKO w [...], że zasadne jest dokonywanie wykładni przepisów ustawy w zakresie ustalenia znaczenia pojęcia "terenu" z perspektywy przepisów aktu niższego rzędu, tj. rozporządzenia, w szczególności § 3 ust. 2 tego aktu. Przeciwnie, Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 20 lipca 2010 r., sygn. akt K 17/08 wyraźnie wskazał, że rozporządzenie nie normuje kwestii istotnych, a ustalona w orzecznictwie sądów administracyjnych regulacja art. 61 ustawy nie pozwala na regulację w akcie wykonawczym istotnych zagadnień materii ustawowej. Trybunał Konstytucyjny podkreślił konieczność dokonywania prokonstytucyjnej wykładni przepisów rozporządzenia w zgodzie z brzmieniem i zakresem ustawy.

Zatem punktem odniesienia do ustalenia znaczenia używanego przez ustawę pojęcia "terenu" są przepisy ogólne ustawy określające jej podstawowe założenia oraz zasady konstytucyjne, które nie tworzą dla obywatela nieprzewidzianych wprost w przepisach prawa barier administracyjnych i gwarantują obywatelowi wykonywanie prawa własności na zasadach określonych w sposób przejrzysty w ustawie, a w razie wątpliwości nakazują dokonywać wykładni przepisów na korzyść obywatela, jeżeli nie stoi temu na przeszkodzie interes publiczny i osób trzecich.

Sąd podziela stanowisko SKO w [...], że § 3 rozporządzenia odwołuje się do pojęcia działki budowlanej jako punktu odniesienia dla ustalenia tzw. obszaru analizowanego. Wykładnia tego przepisu w zgodzie z przepisami ustawy i zasadami konstytucyjnymi nakazywałaby przyjąć, że w typowych sprawach (a takie miał na uwadze racjonalny prawodawca tworząc rozporządzenie) pojęcie "terenu" odnosi się do obszaru działki budowlanej lub obszaru kilku działek. Jeżeli jednak inwestor na potrzeby sprawy o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie) wyznaczy granice terenu w ten sposób, że obejmie on obszar części działek budowlanych, nie ma przeszkód prawnych, aby taki teren był przedmiotem procedowania przez właściwy organ. Ma to zwłaszcza znaczenie wówczas, gdy właściciel nieruchomości (tak jak w niniejszej sprawie) dysponuje stosunkowo dużymi działkami, które zawierają w swym obszarze mniejsze fragmenty gruntów rolnych klasy III, które to fragmenty nie mogą być zagospodarowane na potrzeby przyszłej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Wobec tego przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia należy w niniejszej sprawie rozumieć w ten sposób, że jeżeli teren wyznaczony na mapie zasadniczej obejmuje część działek, to granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości od wyznaczonych na mapie zasadniczej granic terenu nie mniejszej, niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem (w niniejszej sprawie 300 m). Sąd zwraca uwagę, że przepisy rozporządzenia nie zawierają uregulowań, które zastępowałyby pojęcie "terenu" pojęciem "działki budowlanej", czy "działki ewidencyjnej" lub traktowałyby te pojęcia jako synonimy. Przeciwnie z treści § 5 rozporządzenia wynika, że prawodawca wyraźnie odróżnił pojęcie "działki" od pojęcia "terenu".

Reasumując Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela te poglądy wyrażone w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, które akceptują możliwość traktowania pojęcia "terenu", także jako części "działki", w tym również w sprawach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, gdy inwestor w taki sposób określi granice terenu objętego wnioskiem (por. np. wyroki NSA wydane w sprawach o sygn. akt: II OSK 491/14, II OSK 101/15, II OSK 1179/15, II OSK 1313/15).

Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] dokonało błędnej wykładni przepisów art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy i § 3 ust. 2 rozporządzenia, a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy.

W ponownie prowadzonym postępowaniu organ odwoławczy będzie miał na uwadze zaprezentowaną w niniejszym wyroku ocenę prawną. Organ ponownie oceni, czy H. K. spełnia przesłanki do wydania decyzji o warunkach zabudowy w zakresie planowanej inwestycji, w tym i wynikające z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, a także odniesie się do zarzutów odwołania, mając na uwadze realia tej konkretnej sprawy. Swą decyzję uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 Kpa.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz art. 200 i art. 205 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.