Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1956/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-12-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art `151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat, sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Przesław, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 grudnia 2014 r. sprawy ze skargi "W." Sp. z o.o. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2014r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. po rozpoznaniu odwołania Spółki [...] Sp. z o.o. z siedzibą w W. od decyzji Wójta Gminy Z. z dnia [...] kwietnia 2014 r. Nr [...] w sprawie ustalenia i pobrania od Spółki jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości N., gmina Z. w wysokości 25 % wzrostu wartości nieruchomości zbytej działki nr [...] o powierzchni [...] ha położonej w obrębie [...], tj. w kwocie [...] zł (słownie: [...] złotych) , utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ przedstawił stan faktyczny i prawny sprawy wskazując, że niniejsza sprawa już po raz piąty była przedmiotem orzekania przed Kolegium. Zaskarżona decyzja Wójta Gminy Z. jest piątą decyzją w sprawie wydaną po uchyleniu zaskarżanych uprzednich decyzji przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. (decyzja [...] z dnia [...] maja 2010r. ; [...] z dnia [...] stycznia 2011, decyzja [...] z dnia [...].04.2012r. oraz decyzja [...] z dnia [...].07.2013r.). SKO w C. decyzją z dnia [...].04.2012 r. zaskarżoną decyzję Wójta Gminy Z. uchyliło w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji wskazując, iż organ rozpatrując ponownie sprawę wobec kwestionowania przez skarżącego merytorycznej zawartości operatu szacunkowego będącego podstawą wydania decyzji administracyjnej (operat rzeczoznawcy Pana R. S.) i przedstawienia operatu sporządzonego na zlecenie Spółki [...] (operat rzeczoznawcy Pana L. B.) winien dokonać oceny zawartości merytorycznej operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Organ I instancji wypełniając dyspozycje organu odwoławczego prowadząc ponownie postępowanie administracyjne zwrócił się do Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych. PTRM dokonał oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych. W stosunku do operatu opracowanego przez Pana L. B. orzekł "operat sporządzony nieprawidłowo". W uzasadnieniu wskazał, że "wykorzystaną do wyceny metodę pozostałościową stosuje się przy analizie i sporządzaniu projektów rozwoju dla nieruchomości. Nie daje ona żadnej możliwości określenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To czyni operat nieprzydatnym do celu w jakim został wykonany." Podobnie orzekł w stosunku do operatu sporządzonego przez R. S. "operat sporządzony nieprawidłowo". Stwierdził w uzasadnieniu "w operacie popełniono szereg błędów z zakresu doboru i analizy danych: niewłaściwie zdefiniowano rynek nieruchomości porównawczych, nieprawidłowo określono czynniki cenotwórcze i ich wagi, nie został zbadany trend czasowy, błędy te powodują, że określona w operacie wartość jest nieprawdopodobna."

W związku z powyższym organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy inż. B. G., osoby sporządzającej operat szacunkowy w dniu [...].03.2010 r., który był podstawą do wydania decyzji przez Wójta Gminy Z. z dnia [...].04.2010 r. Nr [...], która została uchylona i przekazana do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji decyzją [...] z dnia [...] maja 2010r. Pan B. G. w dniu [...] marca 2013 r. sporządził nowy operat szacunkowy, z którego wnioski były identyczne, jak te wykazane w operacie szacunkowym z 2010 r. Z operatu wynikało, że nastąpił wzrost wartości działki oznaczonej nr ew. [...] o powierzchni [...] ha o kwotę [...] zł, ustalona jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi [...] zł

Organ I instancji mając całość materiału dowodowego pismem z dnia [...] marca 2013r. zawiadomił stronę o zakończeniu zbierania dowodów i materiałów oraz możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym i zgłoszeniem ewentualnych zastrzeżeń lub żądań. Strona po zapoznaniu się z zebranym materiałem dowodowym w szczególności ze sporządzonym operatem szacunkowym w dniu [...] marca 2013 r. wniosła pismo, w którym zarzuca, że "operat był już przedmiotem zastrzeżeń ze strony skarżącej Spółki, które nadal zachowały swoją aktualność". Skarżący wniósł jednocześnie, iż "organ przed wydaniem decyzji winien z urzędu - na podstawie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami - zwrócić się do Polskiego Towarzystwa Rzeczoznawców Majątkowych o dokonanie oceny aktualizacji z dnia [...] marca 2013 r. operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] marca 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. G. "Wójta Gminy Z. decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r. " Nr [...] ponownie ustalił od Skarżącej Spółki pobranie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 256 987,50 zł. W związku z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości N.

Od powyższej decyzji wniosła odwołanie Spółka [...] Spółka z o.o. z siedzibą w W. domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania jej do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji. Odwołujący zarzucił, iż przedmiotowa decyzja narusza zarówno przepisy postępowania kodeksu postępowania administracyjnego (art. 6 i 7 kpa.; art. 8 kpa; art. 77 § 1, 78 kpa oraz 80 kpa; przepisu art. 107§ 3 kpa) jak również przepisów prawa materialnego tj. przepisu art. 4 pkt 16 i art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami oraz §4 ust. 1 i 3 w zw. z § 26 ust. 1 oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Z 2004 r. Nr 207, poz.2 109 z późn. zm.,). Skarżący zarzuca wzięcie pod uwagę nieruchomości nie odzwierciedlających rzeczywistego przeznaczenia nieruchomości oraz jej cech fizycznych (m.in. wielkości i kształtu); pominięcie przy wycenie nieruchomości cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na rynku regionalnym lub krajowym; błędne ustalenie cen rynkowych, tj. podwójne uwzględnienie "odległości od drogi krajowej" w ramach cech: "Położenie nieruchomości" oraz "Komunikacja (dojazd)"; niewskazanie warunków zawarcia transakcji przyjętych do porównań oraz ich ewentualnego wpływu na cenę co w konsekwencji spowodowało błędne ustalenie wartości nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. decyzją Nr [...] z dnia [...].07.2013r., uchyliło powyższą decyzję Wójta Gminy Z. w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Organ pierwszej instancji ponownie prowadząc przedmiotową sprawę zlecił rzeczoznawcy majątkowemu Pani J. N. sporządzenie kolejnego operatu na potrzeby niniejszej sprawy. Pismem z dnia [...].10.2013r. organ poinformował pełnomocnika skarżącej spółki o wyznaczonym terminie przeprowadzenia wizji lokalnej na działce nr ew. [...]. Zawiadomieniem z dnia [...].11.2013r. Wójt Gminy Z. poinformował stronę o zakończeniu postępowania dowodowego oraz o możliwości zapoznania się i wypowiedzenia, co do zebranego materiału dowodowego. Pismem z dnia [...] grudnia 2013r. pełnomocnik skarżącej r.rp. M. N. wniósł szereg uwag, co do prawidłowości oraz sposobu sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego J. N., jednocześnie wniósł o sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego w oparciu o inną metodę wyceny nieruchomości ewentualnie o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia przedmiotowego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Pismem z dnia [...].12.2013r. organ pierwszej instancji zwrócił się z prośbą do rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat o ustosunkowanie się do zarzutów stawianych względem sporządzonej przez nią opinii.

W odpowiedzi na powyższe pismem z dnia [...] stycznia 2014r. rzeczoznawca szeroko odniósł się do uwag wnoszonych przez stronę.

Wójt Gminy Z. decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...] na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz uchwały Rady Gminy Z. Nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu wsi N., gmina Z. (Dz.Urz. Woj. [...] Z dnia [...] grudnia 2008 Nr [...], poz. [...]) ustalił Spółce [...] - byłemu właścicielowi nieruchomości położonej w obrębie N. oznaczonej w ewid. gruntów jako działka [...] o powierzchni [...] ha- jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem wymienionej nieruchomości. Organ I instancji określił i wskazał termin oraz sposób uiszczenia ustalonej opłaty.

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że uchwalenie miejscowego planu spowodowało wzrost wartości nieruchomości - działki nr [...] o powierzchni [...] ha wskutek zmiany przeznaczenia gruntu z terenów rolnych na tereny produkcyjno- składowe i usługowe oznaczone symbolem 2 PU. Spółka [...] zbyła przedmiotową nieruchomość w dniu [...] lutego 2010 r., aktem notarialnym - Rep. [...], a zgodnie z art.36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wójt, burmistrz, albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustalona w planie miejscowym, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel zbywa tę nieruchomość. Dla przedmiotowego terenu Rada Gminy Z. uchwaliła stawkę procentową służącą naliczaniu opłat wynikających z art.36 ust. 4 cytowanej ustawy w wysokości 25 %.

Za podstawę wyliczenia kwoty do zapłaty Wójt Gminy Z. przyjął różnicę wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień sprzedaży tj. [...] luty 2010 r. przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu ([...] zł) oraz wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości obowiązującego przed uchwaleniem planu miejscowego ([...] zł) określonych w operacie szacunkowym z dnia [...].11.2013r. wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego J. N. na zlecenie Wójta Gminy Z.

Od przedmiotowej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. wniósł odwołanie radca prawny M. N. reprezentujący Spółkę pod firmą [...] Spółka z o.o. z siedzibą w W. Skarżący wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji zarzucając jej:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 4 pkt 16 i art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 z późn. zm.) oraz §4 ust. 1 i 3 w zw. z § 26 ust. 1 oraz §5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn) poprzez błędne zastosowanie w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2013 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. N. i stanowiącym podstawę wydania zaskarżonej decyzji podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej, a w szczególności:

• wzięcie pod uwagę nieruchomości nie odzwierciedlających rzeczywistego przeznaczenia Nieruchomości, jej położenia (porównywane nieruchomości znajdują się na terenie miast lub w bliskiej odległości od W.) oraz jej cech fizycznych (m. in. wielkości i kształtu),

• pomięcie przy wycenie Nieruchomości cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na rynku regionalnym lub krajowym,

• błędne ustalenie cech rynkowych,

• niewskazanie warunków zawarcia transakcji przyjętych do porównań oraz ich ewentualnego wpływu na cenę, co w konsekwencji spowodowało błędne ustalenie wartości Nieruchomości.

2) naruszenie przepisów postępowania, tj.:

a) przepisu 6 i 7 k.p.a., tj. zasady praworządności oraz zasady prawdy obiektywnej, która nakłada na organy prowadzące postępowanie obowiązek wszechstronnego zbadania sprawy zarówno pod względem faktycznym, jak i prawnym w celu ustalenia stanu rzeczywistego sprawy, przy uwzględnieniu interesu społecznego i słusznego interesu obywateli,

b) przepisu art. 8 k.p.a. statuującego zasadę pogłębiania zaufania, poprzez prowadzenie postępowania w sposób podważający zaufanie obywateli do organów Państwa,

c) przepisu art. 77 §1 k.p.a., art. 78 k.p.a. oraz 80 k.p.a. poprzez:

- wydanie decyzji na podstawie niekompletnego materiału dowodowego, w tym w szczególności na podstawie kwestionowanego przez Skarżącą błędnego i sporządzonego niezgodnie z obowiązującymi przepisami Operatu Szacunkowego,

pominięcie wytycznych Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz tożsamych z nimi wniosków Skarżącej o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia Operatu Szacunkowego przez organizacje zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

d) przepisu art. 107 §3 k.p.a. poprzez nie podanie przyczyn, z powodu których organ I instancji odmówił dokonania oceny prawidłowości sporządzenia Operatu Szacunkowego przez organizacje zawodową rzeczoznawców majątkowych, nie wyjaśniając przy tym na jakich podstawach prawnych i faktycznych przyjął zakwestionowany przez stronę operat szacunkowy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po zapoznaniu się z całością akt sprawy, przeanalizowaniu stawianych w odwołaniu zarzutów wskazało, przedstawiło stan prawny sprawy , przywołując przepisy prawa mające w niej zastosowanie.

Zdaniem Kolegium przedłożony w sprawie operat spełnia wszystkie przewidziane prawem warunki formalne tj. warunki przewidziane w dziale IV rozdział I z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zmianami) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skład orzekający także jest zdania, że przedmiotowy operat został sporządzony zgodnie z normami zawodowymi jakimi są Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federacje Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Kolegium rozpatrując niniejszą sprawę nie dopatrzyło się także żadnego uchybienia od strony formalnej, które mogłaby stanowić przesłankę do zanegowania, czy też podważenia wniosków płynących ze złożonego operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie. W ocenie składu orzekającego Kolegium, w zakresie jego kognicji, przedłożony operat jest wiarygodny, a płynące z niego wywody są logiczne i zrozumiałe, co w efekcie powoduje przyznanie mu pełnowartościowej i miarodajnej mocy dowodowej dla rozpatrzenia przedmiotowej sprawy.

Wyjaśniono, iż pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego jest szczególna, co wynika nie tylko z tego, że jest on osobą wyłącznie uprawnioną do dokonywania wycen nieruchomości (w tym dla potrzeb ustalania renty planistycznej). W istocie pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do osoby zaufania publicznego. Rzeczoznawca majątkowy jest nie tylko osobą, która musi posiadać stosowne uprawnienia, ale też wiedzę i umiejętności, która jest zobowiązana do działania zgodnie z prawem. Postępowanie rzeczoznawcy majątkowego sprzeczne z opisanymi wyżej wymaganiami powoduje jego odpowiedzialność zawodową przed Komisją Odpowiedzialności Zawodowej. Opinia rzeczoznawcy majątkowego (wycena nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego) powinna być poddana ocenie organów administracji publicznej, nie stanowi bowiem dowodu, które te organy przyjmują zupełnie bezkrytycznie. Jak to określił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07 (w : J.Jaworski, A.Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin, " Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. " Warszawa 2009 r., s. 963-964), "Organ administracji publicznej nie jest związany opinią biegłego. Dowód ten podlega swobodnej ocenie organu co do jego wiarygodności i mocy dowodowej w kontekście innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym, tj. zbadać, czy dowód ten został wystawiony (podpisany) przez uprawnioną osobę w przepisanej przez właściwe przepisy formie, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest uzasadniony, czy zawarta w opinii konkluzja nie jest sprzeczna z uzasadnieniem. Organ obowiązany jest również ocenić, czy dowód przedstawiony przez biegłego nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które winny być sprostowane bądź uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową."

Z akt przedmiotowej sprawy wynika, zdaniem Kolegium, iż Wójt Gminy Z. nie przyjął operatu szacunkowego jako materiału dowodowego w sprawie bezkrytycznie, lecz dokonał jego oceny jako dowodu w sprawie, o czym była już mowa powyżej.

Skład orzekający Kolegium stwierdza, iż operat szacunkowy stanowiący podstawę naliczenia renty planistycznej został sporządzony przez osobę uprawnioną, w przepisanej prawem formie i zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Rzeczoznawca dokonując wyceny zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, czym nie naruszył przepisów § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia wykonawczego.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Samorządowe Kolegium wskazało, że zarzuty wskazane przez pełnomocnika skarżącej spółki w punkcie 1 odwołania skierowane są do operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2013r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. N. są niezasadne. Skarżący podważa wybór metody do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z powyższego przepisu wynika jasno, że wybór metody do oszacowania wartości nieruchomości leży w gestii rzeczoznawczy majątkowego. Wybór metody wyceny należy do rzeczoznawcy i nie można rzeczoznawcy metody tej narzucić, jednakże jest obowiązany uzasadnić swoje stanowisko, zgodnie z którym przyjął za właściwe zastosowanie określonego podejścia oraz metod (patrz wyrok WSA w Krakowie z dnia 1.03.2013r. II SA/Kr 67/13, LEX nr 1305689). W ocenie Kolegium rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy w niniejszej sprawie w sposób dostateczny i wyczerpujący wyjaśnił dlaczego wybrał taką, a nie inną metodę szacowania nieruchomości, co zostało wyrażone na stornie 18, 19 i 20 przedłożonego operatu szacunkowego, jak również na stronie od 2 do 6 w piśmie z dnia [...] stycznia 2014r. (pismo w który rzeczoznawca ustosunkował się do uwag strony). W związku z brzmieniem art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który wybór metody pozostawia rzeczoznawcy oraz wobec faktu wyjaśnienia stronom, dlaczego właśnie ta metoda będzie metodą najbardziej wiarygodną, dla potrzeb niniejszego postępowania, zarzut skarżącej Spółki w tym zakresie należy uznać za bezzasadny. Pełnomocnik skarżącej spółki podnosi również zarzut względem sporządzonego operatu szacunkowego wzięcia do porównania nieruchomości, którym nie można przyznać waloru "nieruchomości podobnych". Na odmiennym stanowisku stoi w tym zakresie Kolegium. Jak słusznie wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] stycznia 2014r. powyższego terminu "nieruchomości podobnych", w żaden sposób nie należy utożsamiać z pojęciem nieruchomości identycznych (nieruchomościami tożsamymi), co próbuje wywieść Skarżący. Taka wykładnia tego terminu doprowadziłaby do sytuacji, w której dokonanie wyceny nieruchomości, czyniąc zadość pozostały przepisom prawa materialnego, byłaby praktycznie niemożliwa. W ocenie organu drugiej instancji przyjęte przez rzeczoznawcę nieruchomości uwzględnione w operacje, ze względu na swoje cechy takie jak położenie, kształt, stan prawny, czy cechy fizyczne wypełniają definicje "nieruchomości podobnych", względem szacowanej nieruchomości.

Skarżący podniósł także, że przy sporządzaniu operatu zostały pominięte ceny transakcji uzyskanych za nieruchomości podobne na rynku regionalnym lub krajowym oraz że dokonano błędnego ustalenie cen rynkowych. W odniesieniu do tego zarzutu Kolegium wskazało, że rozumie, iż łączy się on z zarzutem błędnego przyjęcia przez rzeczoznawcę majątkowego "nieruchomości podobnych" o których była już mowa powyżej. Zwrócić uwagę należy, że zarzuty te są kierowane do merytorycznej części operatu szacunkowego, zaś jej sporządzenie wymaga posiadania "wiedzy specjalistycznej" o której już także była mowa w niniejszej decyzji. Jednakże w zakresie posiadanej wiedzy i kompetencji skład orzekający Kolegium dokonał oceny operatu szacunkowego także pod tym kątem. W poddany analizie operacie w tym zakresie, Kolegium nie spostrzegło okoliczności mogących budzić jakiekolwiek wątpliwości, czy też sugestie, które podnosi Skarżący. Zarzut ten jest subiektywnym odczuciem Skarżącego, nie popartym żadnym konkretnym dowodem, czy też argumentem mogącym przyznać mu walor wiarygodnego i podważyć ustalenia dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym.

Zdaniem Skarżącego operat szacunkowy nie zawiera także opracowania badania cech transakcji pod kątem ewentualnego trendu zmian cech nieruchomości w okresie pomiędzy 2008 - 2010 rokiem, jak również w operacie nie wskazano warunków zawarcia transakcji przyjętych do porównań oraz ich ewentualnego wpływu na cenę.

W stosunku do pierwszego zarzuty Kolegium wyjaśniło, że rzeczoznawca majątkowy uwzględnił powyższą okoliczność, co znalazło wyraz na stronie 21 operatu w stwierdzeniu: "Na podstawie analizy zmian cen gruntów na rynku lokalnym w badanym okresie nie zanotowano znaczącego wzrostu lub spadku cen nieruchomości. Stąd w obliczeniach nie uwzględniono tzw. trendu czasowego".

Względem drugiego zarzutu Kolegium nie dostrzega w żadnym przepisie prawa materialnego obowiązku, który nakazywałby rzeczoznawcy majątkowemu

wykazywania wszystkich nieruchomości jakie były weryfikowane i badane (co do ich

przydatności dla potrzeb sporządzenia konkretnego operatu szacunkowego) na

potrzeby sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego. Rzeczoznawca przy

zastosowaniu metody korygowania ceny średniej ma obowiązek przyjąć do

porównania co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, co w ocenie Kolegium w sposób prawidłowy dokonał. Wszystkie nieruchomości przyjęte na potrzeby przedmiotowego operatu szacunkowego są opisane w sposób jasny i przejrzysty, co czyni zadość obowiązkom prawa materialnego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. podkreśliło także, że zarzuty skierowane do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Panią J. N., dotyczą sfery merytorycznej operatu i są bardzo ogóle. Kolegium w zakresie posiadanej wiedzy i swojej kognicji odniosło się do nich oraz podjęło ocenę przedmiotowego operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu w sprawie. Zgodnie bowiem z ugruntowanym w orzecznictwem sądowoadministracyjnym poglądzie (chociażby wyżej przytoczonym wyroku WSA w Warszawie z dnia 30.01.2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1833/07), organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada osoba uprawniona. W ocenie Kolegium trudno też uznać, że taką wiedzą dysponuje strona Skarżącą. Dlatego też organy administracyjne orzekające w przedmiotowej sprawie dokonały oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu w sprawie, w zakresie swojej wiedzy oraz uprawnień i oceniły go jako pełnowartościowy i wiarygodny dowód mogący stanowić dowód kluczowy dla rozstrzygnięcia niniejszego postępowania. Strona skarżąca oprócz podnoszenia w/w zastrzeżeń do przedłożonego operatu, nie wniosła żadnego innego dowodu, który dawałby podstawę do jakiegokolwiek zanegowania ustaleń wskazanych w operacie, zaś zarówno Kolegium jak i Wójt Gminy Z. dokonując oceny operatu nie dopatrzyli się takiego uchybienia.

Zajmując stanowisko odnoście zarzutów wskazanych w pkt 2 odwołania, sprowadza się to do zarzutu przyjęcia przez Wójta Gminy Z. przedmiotowego operatu szacunkowego jako podstawy rozstrzygnięcia niniejszej sprawy oraz braku uwzględnienie wniosku Skarżącej spółki o sporządzenie przez organ innego operatu szacunkowego w oparciu o inną metodę wyceny nieruchomości lub dokonanie oceny prawidłowości sporządzonego już operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, Kolegium wskazało, że Wójt Gminy Z., podobnie jak organ drugiej instancji dokonał oceny przedłożonego operatu i uznał go za dowód prawidłowy, miarodajny, wyczerpujący wszystkie zasadny płynące z w/w przepisów prawa materialnego i procesowego, dlatego też w ocenie Kolegium nie można przypisać Wójtowi w tym zakresie naruszenia zasady praworządności oraz zasady prawdy obiektywnej, czy naruszenia zasady pogłębiania zaufania.

Wójt Gminy Z. wypełnił obowiązek wszechstronnego zbadania sprawy

oraz podjął wszelkie środki celem prawidłowego rozpatrzenia sprawy, zaś decyzja z

dnia [...] kwietnia 2014 r. Nr [...] została wydana na podstawie pełnego i

kompletnego materiału dowodowego. Zgodnie z art. 78 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy. W §2 w/w przepisu ustawodawca wskazał, ze organy administracji publicznej mogę nie uwzględnić powyższego wniosku strony. I tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 27.10.2011r., II SA/Bk 541/11, LEX 1132161 wskazał: Nieuwzględnienie żądania przeprowadzenia dowodu może nastąpić wyłącznie wtedy, gdy nie zostało zgłoszone w toku postępowania albo dotyczy okoliczności już stwierdzonych innymi dowodami, które to ustalenia są oczywiste i nie budzą najmniejszych wątpliwości." Przytoczyć tutaj także należy, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9.04.2008r., VIII SA/Wa 617/07, LEX 516099 w którym Sąd zaznaczył, że: ‚"Organ nie ma obowiązku przeprowadzania dowodu, jeśli w jego ocenie wniosek dowodowy strony dotyczy okoliczności wyjaśnionych w postępowaniu."

Zadaniem organu drugiej instancji wnioski dowodowe składane przez skarżącą Spółkę dotyczyły właśnie okoliczności, które w ocenie, zarówno Wójta Gminy Z., jak również Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zostały już w dostateczny i wyczerpujący sposób wyjaśnione. Jak już wcześniej wskazano organy administracyjnego po dokonaniu wnikliwej oceny przedłożonego operatu nie dopatrzyły się żadnych uchybień mogących skutkować jego podważeniem.

Skarżący podnosi również, że organ pierwszej instancji naruszył przepis art. 107 § 3 Kpa poprzez niedostateczne odniesienie się do składanych powyższych wniosków dowodowych. Jednakże jak wskazuje sam Skarżący organ na stronie 14 uzasadnienia zaskarżonej decyzji wyjaśnia dlaczego niezasadnym jest sporządzenie kolejnego operatu szacunkowego w sprawie w oparciu o sugerowaną przez Skarżącego metodę podejścia dochodowego. Kolegium podziela stanowisko organu pierwszej instancji w tym zakresie, gdyż taki wywód jest poparty materiałem dowodowym zgromadzonym w przedmiotowej sprawie. Niezależnie od tego, jak już wcześniej zostało to wykazane, dobór konkretnej metody do wyceny nieruchomości leży po stronie rzeczoznawcy majątkowego i takiego wyboru nie można mu z góry narzucić, co wynika wprost z przepisów prawa. Przyznać trzeba natomiast rację Skarżącemu odnośnie braku ustosunkowania się przez Wójta Gminy Z. w zaskarżonej decyzji względem wniosku o poddanie operatu pod ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Jednakże, mając na uwadze czynności podejmowane przez ten organ, treść wydanego rozstrzygnięcia, jak również zapisy uzasadnienia zaskarżonej decyzji, organ pierwszej instancji nie widział potrzeby i zasadności uwzględnienia przedmiotowego wniosku. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C., również nie dostrzega takiej potrzeby, w ocenie organu odwoławczego, jak już wielokrotnie to zaznaczono, operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. N. czyni zadość wszystkim warunkom przewidzianym w dziale IV rozdz. I ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak również został sporządzony zgodnie z normami zawodowymi . Organ podkreślił także powołując się na stosowne orzecznictwo, że strona ma również możliwość przedłożenia dowodów w celu wykazania swojego stanowiska. W przedmiotowym zaś przypadku, w postępowaniu po poddaniu operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego L. B. (operat przedłożony przez skarżącą spółkę) oraz rzeczoznawcę majątkowego R. S. (operat przedłożony przez organ pierwszej instancji) do oceny ich przez organizację rzeczoznawców (oba operatu zostały uznane za sporządzone nieprawidłowo), Skarżąca spółka ograniczyła się jedynie do zajmowania stanowiska w sprawie, nie wnosząc żadnego innego dowodu. Należy pamiętać, że do prawidłowej wyceny nieruchomości niezbędna jest wiedza specjalistyczna, którą niewątpliwie posiadają rzeczoznawcy majątkowi. W związku z tym subiektywne odczucie strony skarżącej, że dana nieruchomość została wyceniona nieprawidłowo, bez poparcia tego zarzutu adekwatnymi środkami dowodowymi w oceni Kolegium nie może równoważyć obiektywnego stanowiska osoby, która posiada wyżej rzeczoną wiedze specjalistyczną.

Kolegium zwróciło także uwagę, iż w przedłożonym operacie szacunkowym została ustalona wartość rynkowa nieruchomości po uchwaleniu planu, która została określona na [...] zł, zaś jak wynika z aktu notarialnego z dnia [...] lutego 2010r. Skarżąca uzyskała cenę rynkową za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł, tj. za cenę o prawie dwukrotnie wyższą niż w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. N. Dlatego też tezy Skarżącej, że przyjęcie takich a nie innych nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego znacząco zawyżyło cenę nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, zdaje się być w oczywistej sprzeczności z zaistniałym stanem faktycznym.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Spółka [...] Sp. z o.o. z/s w W. reprezentowana przez radcę prawnego M. N. Autor skargi zarzucił organowi drugiej instancji naruszenie następujących przepisów prawa:

I. rażące naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a

mianowicie naruszenie przepisów art. 4 pkt 16 i art. 153 ust. 1 ustawy z

dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z

2004 r. Nr 261 poz. 2603 z późn. zm., dalej: "u.g.n.") oraz §4 ust. 1 i 3 w zw. z

26 ust. 1 i §5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm., dalej: "Rozporządzenie") poprzez błędne przyjęcie, iż zastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego J. N. (dalej: "Rzeczoznawca") w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2013 r. (dalej: "Operat Szacunkowy") podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej było prawidłowe, pomimo, iż:

• w Operacie Szacunkowym do porównania z wycenianą Nieruchomością przyjęte zostały nieruchomości nie odzwierciedlające rzeczywistego przeznaczenia Nieruchomości, jej położenia (porównywane nieruchomości znajdują się na terenie miast lub w bliskiej odległości od W.) oraz jej cech fizycznych (m. in. wielkości i kształtu),

• przy wycenie Nieruchomości pominięte zostały ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na rynku regionalnym lub krajowym,

• Rzeczoznawca błędnie ustaliła cechy rynkowe,

• w Operacie Szacunkowym niewskazane zostały warunki zawarcia transakcji przyjętych do porównań oraz ich ewentualny wpływ na cenę,

- co spowodowało błędne ustalenie wartości Nieruchomości, a w konsekwencji błędne ustalenie zasadności i wysokości Renty planistycznej;

II. rażące naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na

wynik sprawy, a mianowicie art. 7 k.p.a., art. 77 §1 k.p.a., art. 78 §1 k.p.a., art. 80

k.p.a. oraz art. 107 §3 k.p.a. w zw. z art. 157 ust. 1 u.g.n., poprzez:

a) błędne przyjęcie, iż "strona skarżąca oprócz podnoszenia zastrzeżeń do przedłożonego operatu, nie wniosła żadnego innego dowodu, który dawałby podstawę do jakiegokolwiek zanegowania ustaleń wskazanych w operacie", podczas gdy Spółka w piśmie z dnia [...] grudnia 2013 r. zgłaszając zastrzeżenia do Operatu Szacunkowego wniosła o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia Operatu Szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych,

b) niewłaściwe i niepełne przeprowadzenie postępowania dowodowego, a w szczególności zaniechanie dokonania oceny Operatu Szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych) zgodnie z wnioskiem Skarżącej, pomimo, iż Spółka złożyła liczne zastrzeżenia dotyczące merytorycznej zasadności Operatu Szacunkowego, których prawidłowa ocena wymagała wiadomości specjalnych, a w konsekwencji

c) wydanie Decyzji SKO na podstawie niepełnego materiału dowodowego.

W uzasadnieniu złożonej skargi Autor przedstawił stan faktyczny sprawy oraz przebieg postępowania oraz zarzucił, iż Kolegium przekroczyło swoje kompetencje dokonując merytorycznej oceny operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy oraz wskazuje, że organ drugiej instancji całkowicie pominął wniosek skarżącej Spółki o zwrócenie się do stosownej organizacji zawodowej o dokonanie oceny przedmiotowego operatu szacunkowego.

Przedstawiając stan faktyczny strona skarżąca wskazała m.in., że w dniu [...] listopada 2013 r. został wykonany przez Rzeczoznawcę Operat Szacunkowy. W Operacie Szacunkowym wyceny Nieruchomości dokonano z zastosowaniem podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Ustalono, iż wartość Nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego to [...] zł, zaś po jego uchwaleniu [...] zł, a więc iż nastąpił wzrost wartości Nieruchomości o kwotę [...] zł. Odnosząc się do Operatu Szacunkowego Spółka w piśmie z dnia [...] grudnia 2013 r. podniosła, iż w niniejszej sprawie nie może znaleźć zastosowania metoda porównawcza, albowiem brak jest co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych do Nieruchomości. Porównywane przez Rzeczoznawcę nieruchomości nie są podobne do Nieruchomości, w szczególności ich powierzchnia rażąco odbiega od powierzchni Nieruchomości. Ponadto analiza rynku została przeprowadzona przez Rzeczoznawcę w sposób niewłaściwy i niekompletny, brak jest elementów uzasadniających przyjęcie dla potrzeb wyceny cechy rynkowe oraz opisów tych cech.

W związku z powyższym Spółka wniosła o sporządzenie operatu szacunkowego w oparciu o inną metodę wyceny Nieruchomości lub o zwrócenie się do PFSRM dokonanie oceny aktualizacji operatu szacunkowego. Nie zważając na wytyczne Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. zawarte we wcześniejszych orzeczeniach wydanych w sprawie (z dni: [...] maja 2010 r., [...] stycznia 2011 r., [...] kwietnia 2012 r. oraz [...] lipca 2013 r.) oraz pomijając wnioski i stanowisko Spółki, zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r., Nr [...], Wójt Gminy Z. po raz kolejny orzekł o ustaleniu i pobraniu od Spółki jednorazowej opłaty w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości Nieruchomości, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości N., gmina Z., decyzja ta została zaś utrzymana w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze.

W ocenie strony skarżącej zaskarżona Decyzja SKO rażąco narusza prawo materialne oraz przepisy postępowania w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem wydana została w oparciu o błędne ustalenia dotyczące wyceny Nieruchomości zawarte w Operacie Szacunkowym oraz zasadności i wysokości Renty planistycznej. W Operacie Szacunkowym w sposób całkowicie nieprawidłowy zastosowane zostało bowiem wybrane przez Rzeczoznawcę podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. W podejściu porównawczym porównuje się tę nieruchomość, która jest przedmiotem wyceny i która ma określone cechy rynkowe, od których zależy jej cena, z nieruchomościami o podobnych cechach rynkowych, których ceny, jakie uzyskano za nie w obrocie, są znane. Zgodnie zaś z przepisem art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (np. wielkość). Zatem aby nieruchomości można było uznać za podobne, musi być zachowana tożsamość stanu prawnego i faktycznego. W szczególności nie można porównać prawa własności nieruchomości z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości. Ponadto, szczególnie dla nieruchomości niezabudowanych, istotne jest rozróżnienie ze względu na przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. Następnie, cechy fizyczne nieruchomości w przypadku nieruchomości niezabudowanych należy poszukiwać takich, które mają zbliżoną m. in. powierzchnię, kształt, dojazd. Dla nieruchomości zabudowanych takich cech będzie więcej, np. parametry kubaturowe budynków, zbliżony stan techniczny i okres budowy. Trzecią kategorią podobieństwa są cechy użytkowe i ekonomiczne nieruchomości oraz cechy rynku. Niezwykle istotne jest również położenie porównywanych nieruchomości. Z powyższego wynika, że określając wartość nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, położonej w rejonie wysokich czynszów, do porównań wybieramy również domy jednorodzinne położone w tym samym rejonie. Istotę podejścia porównawczego stanowi wybór najbardziej porównywalnych nieruchomości (będących przedmiotem obrotu) do wycenianej i odpowiednia korekta ich cen transakcyjnych. Korekta cen obejmuje również uwzględnienie trendu czasowego, czyli sprowadzenie cen wybranych nieruchomości do wysokości odpowiadającej cenom, jakie kształtują się w czasie określania wartości. Mając na uwadze powyższe skarżąca wskazała, iż w Operacie Szacunkowym do porównań z Nieruchomością przyjęte zostały nieruchomości nie odzwierciedlające rzeczywistego przeznaczenia Nieruchomości jej położenia oraz jej cech fizycznych (m. in. wielkości i kształtu). Większość nieruchomości, z którymi była porównywana Nieruchomość, przeznaczone na cele usługowe i jednocześnie były położone na terenie miast (P., N., B., L.) lub w bezpośredniej bliskości W. (B., L., K., P.), co znacząco zawyża cenę tych nieruchomości, albowiem Nieruchomość znajduje się w znacznym oddaleniu od jakiegokolwiek miasta, w szczególności W.

Również porównywanie nieruchomości zupełnie odbiegających od siebie pod względem powierzchni i kształtu w celu prawidłowego ustalenia wartości rynkowej Nieruchomości, należy uznać za całkowicie chybione. Oczywistym jest, iż porównywane nieruchomości nie muszą być identyczne w tym zakresie (znalezienie takich nieruchomości byłoby praktycznie niemożliwe), jednak nie mogą one wykazywać tak znaczących różnic, jak to ma miejsce w Operacie Szacunkowym.

Jednocześnie w Operacie Szacunkowym nie zostały dokładnie opisane cechy porównywanych nieruchomości, co znacząco utrudnia weryfikację prawidłowości dokonanej wyceny. Wskazać również należy, iż źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości ( §5 ust. 1 Rozporządzenia). Brak odniesienia się przez Biegłą do warunków zawarcia transakcji przyjętych do porównań w Operacie Szacunkowym uniemożliwia zatem jego ocenę pod kątem zgodności z powyższym przepisem Rozporządzenia.

W Operacie Szacunkowym brak jest również elementów uzasadniających przyjęcie dla potrzeb wyceny cechy rynkowe oraz opisów tych cech. W szczególności w żaden sposób nie zostało wskazane co oznaczają użyte w Operacie Szacunkowym oceny cech rynkowych ("b. dobra", "dobra", "przeciętna" i "słaba"), a w konsekwencji nie sposób stwierdzić co różnicuje te oceny. Ponadto w Operacie Szacunkowym nie zostało przeprowadzone badanie cech transakcyjnych pod kątem ewentualnego trendu zmian tych cech, czego wymagał stosunkowo odległy okres pomiędzy badanymi transakcjami (2008 r. - 2010 r.).

W świetle wszystkich przytoczonych powyżej, powołane przez Rzeczoznawcę reguły wyceny Nieruchomości zostały nieprawidłowo zastosowane i w wyniku tego doszło do sporządzenia Operatu Szacunkowego niezgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzenia. Przyjmując, iż zastosowanie przez Rzeczoznawcę w Operacie Szacunkowym podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej było prawidłowe, SKO (podobnie jak uprzednio Wójt Gminy Z.) dopuściło się rażącego naruszenia wskazanych w przepisów prawa materialnego.

Dokonując ustaleń dotyczących merytorycznej oceny Operatu Szacunkowego SKO rażąco przekroczyło także, zdaniem skarżącej swoje kompetencje.

Wskazując na zarzuty naruszenia przepisów postępowania mogących mieć wpływ na wynik sprawy, skarżąca wskazała, że SKO całkowicie błędnie przyjęło, iż "strona skarżąca oprócz podnoszenia zastrzeżeń do przedłożonego operatu, nie wniosła żadnego innego dowodu, który dawałby podstawę do jakiegokolwiek zanegowania ustaleń wskazanych w operacie". W celu potwierdzenia bowiem zagłoszonych w piśmie z dnia [...] grudnia 2013 r. merytorycznych zastrzeżeń do Operatu Szacunkowego Spółka wniosła o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia Operatu Szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Zarówno zatem SKO, jak i uprzednio Wójt Gminy Z. całkowicie pominęli powyższy wniosek Spółki i zaniechali zwrócenia się o dokonanie oceny Operatu Szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z przepisem art. 157 ust. 1 u.g.n. SKO stwierdziło, przy tym, iż pomimo, że zarzuty Spółki są "kierowane do merytorycznej części operatu szacunkowego, zaś jej sporządzenie wymaga posiadania "wiedzy specjalistycznej" to "w zakresie posiadanej wiedzy i kompetencji skład orzekający Kolegium dokonał oceny operatu szacunkowego także pod tym kątem". Nie ulega zatem wątpliwości, iż dokonując oceny Operatu Szacunkowego w powyższym zakresie SKO rażąco przekroczyło swoje kompetencje. Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie wskazuje się, iż "w odróżnieniu od organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych organ orzekający w sprawie nie może dokonywać merytorycznej oceny takiego dowodu. Wobec zgłoszenia przez stronę zarzutów pod adresem operatu, dotyczących np. doboru nieruchomości do porównań, czy zasadności posługiwania się określoną bazą danych, organ administracji nie może w ramach swej kompetencji zweryfikować tych zarzutów i ewentualnie ich obalić, uprawnienia do tego nie ma również autor operatu, wobec czego oceny takiej powinna dokonać właściwa organizacja zawodowa. Samo ograniczenie się przez organ do stwierdzenia poprawności formalnej operatu prowadziłoby jednak do sytuacji, w której akceptacji podlegałaby wycena rzeczoznawcy bez obalenia zgłaszanych pod jej adresem zarzutów. W konsekwencji nie dochodziłoby do koniecznej oceny materiału dowodowego i ustalenia istotnych dla sprawy okoliczności związanych z wartością nieruchomości, co stanowiłoby uchybienie przepisom procedury administracyjnej, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W tych warunkach zatem uzyskanie opinii organizacji zawodowej odnośnie do tych kwestii jawi się jako niezbędne do prawidłowego rozstrzygnięcia (wyrok WSA w Gliwicach z 9 lipca 2009 r., II SA/Gl 277/09, LexPolonica nr 2286861)" W związku z powyższym, m. in. "metodologia wyceny nieruchomości nie może być przedmiotem oceny operatu zarówno przez organy administracji jak i przez Sąd gdyż należy ona do sfery wiadomości specjalnych, których te organy i Sąd nie posiadają" (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 października 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 5/2011). Podobnie "zagadnienie wyboru właściwego rynku nieruchomości jest zagadnieniem z zakresu wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego, a zatem trafność wyboru przez biegłego odpowiedniego rynku mogła być oceniona przez porównanie w tym zakresie opinii biegłego z prywatną kontrwyceną bądź przez skonfrontowanie ustaleń biegłego z oceną korporacji rzeczoznawców majątkowych." (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu

Skoro zatem Spółka zgłaszała szereg merytorycznych zarzutów pod adresem Operatu Szacunkowego, których organy obu instancji nie mogły w ramach swej kompetencji zweryfikować i obalić (nie dysponują one bowiem wiadomościami specjalnymi, zaś oparcie swoich ustaleń wyłącznie na wyjaśnieniach autora Operatu Szacunkowego było całkowicie nieuprawnione), to jedynym i koniecznym rozwiązaniem było zwrócenie się do właściwej organizacji zawodowej o dokonanie oceny Operatu Szacunkowego. Z uwagi na to, że w niniejszej sprawie nie doszło do koniecznej oceny materiału dowodowego i ustalenia istotnych dla sprawy okoliczności, związanych z wartością Nieruchomości, co stanowi uchybienie przepisom procedury administracyjnej, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Nie sposób zatem bezspornie stwierdzić, iż Operat Szacunkowy jest merytorycznie prawidłowy (co Spółka stanowczo kwestionuje), zaś "przyjęcie za podstawę orzekania wadliwego operatu stanowi naruszenie art. 7, 77 §1 i 80 k.p.a." (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 25 sierpnia 2009 r., sygn. akt II SA/Ol 70 1/2009).

Ponadto Wójt Gminy Z. w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] kwietnia 2014 r. w żaden sposób nie odniósł się do wniosku Spółki o zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie Oceny Operatu Szacunkowego, naruszając tym samym przepis art. 107§ 3 k.p.a. SKO potwierdziło powyższe uchybienie organu I instancji stwierdzając, iż "rację trzeba przyznać Skarżącemu odnośnie braku ustosunkowania się przez Wójta Gminy Z. w zaskarżonej decyzji względem wniosku o poddanie operatu pod ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych". Następnie jednak SKO przyjęło całkowicie nieuprawnione domniemanie stanowiska Wójta Gminy Z. wskazując, iż "mając na uwadze czynności podejmowane przez ten organ, treść wydanego rozstrzygnięcia, jak również zapisy uzasadnienia zaskarżonej decyzji, organ pierwszej instancji nie widział potrzeby i zasadności uwzględnienia przedmiotowego wniosku".

Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności skarżąca wskazała, że wydając zaskarżoną decyzję SKO rażąco naruszyło przepisy postępowania określone w art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 78 §1 k.p.a., art. 80 k.p.a. oraz art. 107§ 3 k.p.a. w zw. z art. 157 ust. 1 ug.n., co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, odnosząc się do zarzutów w niej zawartych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 2012, poz. 270 ze zm. zwanej w dalszej części p.p.s.a. ), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Oznacza to, iż zadaniem sądu administracyjnego jest zbadanie zgodności zaskarżonej decyzji z przepisami zarówno prawa materialnego jak i procesowego w odniesieniu do stanu faktycznego istniejącego w chwili wydania zaskarżonej decyzji i w przypadku stwierdzenia naruszenia prawa wyeliminowanie takiego aktu z obrotu prawnego. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Rozpoznając przedmiotową sprawę Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja, którą ustalono na rzecz skarżącej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości N., gmina Z. w wysokości 25 % wzrostu wartości nieruchomości zbytej działki nr [...] o powierzchni [...] ha położonej w obrębie N., co stanowi kwotę [...] zł (słownie: [...] złotych) , utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Jak wynika z akt sprawy dla przedmiotowego terenu Rada Gminy Z. uchwałą Nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu wsi N., gmina Z. (Dz.Urz. Woj. [...] z dnia [...] grudnia 2008 Nr [...], poz. [...]) uchwaliła stawkę procentową służącą naliczaniu opłat wynikających z art.36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wysokości 25 %. Uchwalenie miejscowego planu spowodowało zmianę przeznaczenia gruntu działki nr [...] o powierzchni [...] ha z terenów rolnych na tereny produkcyjno-składowe i usługowe oznaczone symbolem 2 PU, a w konsekwencji w ocenie orzekających organów wzrost wartości tej nieruchomości. W sprawie bezspornym jest, że Spółka [...] zbyła przedmiotową nieruchomość w dniu [...] lutego 2010 r., aktem notarialnym - Rep. [...].

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Natomiast stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Kluczową kwestią w postępowaniu w przedmiocie ustalenia na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest wyjaśnienie, czy uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zwiększyło wartość danej nieruchomości. W razie stwierdzenia, że do wzrostu wartości doszło obowiązkiem organu jest wykazanie, iż wzrost ten pozostaje w związku przyczynowo - skutkowym z uchwaleniem lub zmianą tego planu.

Przepis art. 37 ust. 11 u.p.z.p. odsyła w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r.o gospodarce nieruchomościami ( tj. Dz. U.z 2010r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n.

Pojęcie wartości nieruchomości zostało normatywnie określone w art. 151 tej ustawy, przy czym w piśmiennictwie i orzecznictwie sądowym wskazuje się na trzy główne czynniki wpływające na poziom wartości rynkowej tj. użyteczność, zbywalność i rzadkość (por. J. Szachułowicz, Gospodarka nieruchomościami. Komentarz, pod red. J.Szachułowicza, wyd. 3, LexisNexis, Warszawa 2003, s. 388). Sposoby określania wartości nieruchomość, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych ( art. 154 ust. 1 u.g.n.).Ustalając wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy opiera się na metodach wyceny określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem. W tym miejscu podkreślić należy, że rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze posługując się metodą korygowania ceny średniej. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.).

Stosownie do art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na dostrzeżeniu istotnych różnic, a więc takich, które mogą wpływać na wartość.

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości ( § 4 ust. 4 rozporządzenia). Nadto z § 5 ust. 1 rozporządzenia wynika, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Przepis § 51 rozporządzenia stanowi, że przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym.

Ustalenie na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego (art.156 u.g.n.). Wymogi odnośnie samego operatu zostały wskazane w § 55-58 rozporządzenia. W szczególności zgodnie z § 55 ust. 2, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Ponadto, jak wynika z § 56 rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

W orzecznictwie sądowym podkreśla się, iż rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r., I OSK 417/2006 , LEX nr 281387). W doktrynie i orzecznictwie zwraca się uwagę, iż fakt, że wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, nie zwalnia organów od oceny tej opinii jako dowodu w sprawie (por. np. wyrok WSA w Krakowie z dnia 22 grudnia 2008r. sygn. akt. II SA/Kr 1109/08, LEX 569585). Skoro bowiem o wysokości odszkodowania decyduje organ, to na nim spoczywa obowiązek dokładanego wyjaśnienia sprawy, podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a w konsekwencji obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. W piśmiennictwie podkreśla się, że formalna ocena operatu szacunkowego przeprowadzana przez organy orzekające nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest również operat szacunkowy. Zarówno organy orzekające, jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego, co oznacza, że organy mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. sygn. akt II OSK 459/2005, LEX nr 206473).

Dodatkowo w orzecznictwie i doktrynie podkreśla się, że operat szacunkowy winien spełniać nie tylko wymogi formalne określone w rozporządzeniu ale również opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz wykazaniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Rzeczą organów administracji publicznej w sprawie niniejszej było zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod kątem spełnienia wymogów wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia, a nadto również ocenić zachowania zasad logiki i doświadczenia życiowego.

Analiza dokumentu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, który został przyjęty za podstawę ustaleń w niniejszej sprawie, w ocenie Sądu wbrew stanowisku prezentowanemu przez skarżącą, wskazuje, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z powołanymi wyżej zasadami, zaś organy odwoławczy dokonując oceny przedłożonego operatu, nie przekroczył swoich kompetencji .

Na wstępie należy podkreślić, iż w myśl art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Rzeczoznawcy sporządzają w tej kwestii opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego ( art. 156 ust. 1 w/w ustawy). W przedmiotowej sprawie organ I instancji posłużył się takim operatem sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego Panią J. N. Operat ten był już kolejnym operatem sporządzonym przez biegłego w niniejszej sprawie. Analiza akt wskazuje bowiem, że operat rzeczoznawcy Pana R. S. z dnia [...] kwietnia 2011r. i operat rzeczoznawcy Pana L. B. z dnia [...] września 2011r. (sporządzony na zlecenie skarżącej) po dokonaniu oceny ich zawartości merytorycznej przez Polskie Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych uznane zostały za nieprawidłowo sporządzone. W związku z powyższym organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy inż. B. G., osoby sporządzającej operat szacunkowy w dniu [...].03.2010 r., który był podstawą do wydania decyzji przez Wójta Gminy Z. z dnia [...].04.2010 r., która została uchylona i przekazana do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji decyzją z dnia [...] maja 2010r. Pan B. G. w dniu [...] marca 2013 r. sporządził nowy operat szacunkowy. Został on jednak zakwestionowany przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C., które decyzją z dnia [...].07.2013r., uchyliło decyzję Wójta Gminy Z. z dnia [...] czerwca 2013r. w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Organ pierwszej instancji ponownie prowadząc przedmiotową sprawę zlecił rzeczoznawcy majątkowemu Pani J. N. sporządzenie kolejnego operatu na potrzeby niniejszej sprawy.

Powyższy operat stał się podstawą do wydania zaskarżonych w sprawie decyzji. Organy po dokonaniu jego oceny jako dowodu w sprawie uznały go bowiem za rzetelnie sporządzony i mogący stanowić podstawę do ich wydania .

Odnosząc się zatem do zarzutów skargi wyjaśnić należy, że za polemikę z ustaleniami biegłego Sąd uznał zarzuty skargi dotyczące przyjęcia do porównań nieruchomości, cyt. "nie odzwierciedlających rzeczywistego przeznaczenia nieruchomości, jej położenia (porównywane nieruchomości znajdują się na terenie miast lub w bliskiej odległości od W.) oraz jej cech fizycznych (m. in. wielkości i kształtu), pominięcia przy wycenie nieruchomości cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na rynku regionalnym lub krajowym, błędnego ustalenie przez rzeczoznawcę cech rynkowych oraz niewskazania warunków zawarcia transakcji przyjętych do porównań oraz ich ewentualnego wpływu na cenę. Podkreślić należy, że określenie wartości nieruchomości poprzedzone jest analizą rynku nieruchomości, przy czym w przypadku stosowania metody korygowania ceny średniej musi być to rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (§ 3 ust. 2 i § 4 ust. 4 rozporządzenia). Ten zakres obowiązków należy do biegłego i to biegły decyduje, jaki rynek jest w jego ocenie miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje jedynie biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności skoro wszystkie 11 transakcji wybranych przez rzeczoznawcę dotyczyły nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę położonych na terenie powiatu P. oraz z nim sąsiadujących, a powołane wyżej przepisy regulujące kwestię sporządzania operatów szacunkowych nie zawierają wymogu, aby wybrane transakcje dotyczyły nieruchomości położonych w tej samej miejscowości, czy gminie. Ponadto, przy stosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej cechy mające wpływ na wartość nieruchomości położonych na właściwym rynku lokalnym określa biegły kierując się wiedzą specjalną (art. 153 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1 ugn). Cechy te stanowiły podstawę wyboru nieruchomości podobnych. Uwzględnienie w wycenie istniejących różnic cech nieruchomości przyjętych do porównania w stosunku do nieruchomości wycenianej dokonywane jest za pomocą współczynników korygujących, które w analizowanym operacie zostały zastosowane.

Nie znajduje żadnego uzasadniania zarzut skarżącej dotyczący niewskazania przez biegłego warunków zawarcia transakcji przyjętych do porównań oraz ich ewentualnego wpływu na cenę. Do badania przyjęto transakcje dokonane w okresie 2008-2010, zarówno w wycenie, jak i w piśmie z dnia [...] stycznia 2014r. (str. 7-8) rzeczoznawca dokonał opisu porównywanych nieruchomości oraz wyjaśnił czym kierował się dokonując wyceny. Operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został, zatem w ocenie Sądu sporządzony w sposób prawidłowy i odpowiadający prawu.

Odnosząc się zaś do zarzutu nieuwzględnienia przez organy wniosku skarżącej o zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę merytoryczną złożonego operatu szacunkowego w trybie art. 157 ustawy wyjaśnić należy, że przepis powyższy, wskazując w swej treści organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych jako podmiot uprawniony do oceny prawidłowości sporządzenia operatu, nie wyłącza jednocześnie uprawnienia organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 lutego 2014r. I OSK 1568/13 cyt." .. sporządzenie opinii o wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., dlatego zgodnie z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jej sporządzenie - w formie operatu szacunkowego - należy do rzeczoznawcy majątkowego. Z tego względu, operat ten może być w procedurze administracyjnej poddany ocenie organu orzekającego jedynie w zakresie jego wartości dowodowej, w myśl art. 80 k.p.a. Jeżeli więc strona postępowania odszkodowawczego kwestionuje założenia, ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, organ orzekający zobowiązany jest w pierwszej kolejności ustalić, które ze zgłoszonych zarzutów może ocenić w ramach art. 80 k.p.a., a które z nich wymagają wiadomości specjalnych, aby w wyniku takiego ustalenia uzyskać stosowne wyjaśnienia autora operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy występujący w postępowaniu administracyjnym w roli biegłego zobowiązany jest bowiem nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale również do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie odszkodowawcze wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu do tej opinii, o których wyjaśnienie organ wystąpi do rzeczoznawcy". Podobnie wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2006 r., II OSK 459/05, LEX nr 206473.

Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy, należy zauważyć, że po sporządzeniu kwestionowanej przez skarżącą spółkę wyceny, organ I instancji po otrzymaniu uwag strony skarżącej do powyższego operatu (pismo z dnia [...] grudnia 2013r.) zwrócił się do biegłego o przedstawienia stosownych wyjaśnień, które biegły przedłożył w piśmie z dnia [...] stycznia 2014r.. Pełnomocnik skarżącej powyższą odpowiedź otrzymał w dniu 9 maja 2014r.

Wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego organy orzekające uznały za wystarczające w ramach art. 80 k.p.a.. Tym samym w ocenie Sądu skoro orzekające w sprawie organy nie podzieliły zarzutów przedstawionych przez stronę w odniesieniu do operatu, jak również nie dopatrzyły się innych uchybień, które dyskwalifikowałyby go jako dowód w sprawie, nie można im zarzucić, iż nie uwzględniły wniosku strony skarżącej o wystąpienie o opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Jak podkreśla się bowiem w orzecznictwie organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu mogą samodzielnie ocenić jego wartość dowodową i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2006 r., II OSK 459/05, LEX nr 206473). Ocena operatu może dotyczyć zarówno oszacowanej wartości, jak i sposobu opracowania operatu (choćby nawet sposób ten nie wpływał na prawidłowy szacunek wartości nieruchomości, natomiast ze względu na np. brak niektórych obowiązkowych składników operatu powodował wątpliwość, czy mamy do czynienia z operatem szacunkowym). Negatywna ocena operatu nie musi przy tym opierać się na innym, konkurencyjnym operacie szacunkowym. Strona kwestionująca dany operat powinna jednak przedłożyć organowi dowód jego nieprawidłowości w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 13 maja 2009 r., II SA/Bd 241/09, LEX nr 551943). Skoro bowiem art. 157 ustawy mówi o umowie, to należy przyjąć, że występuje do niej o to zainteresowany oceną operatu zamawiający, z którym organizacja taka zawiera umowę. Może to być zarówno osoba fizyczna, jak i prawna albo jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, w tym mogą to być organy administracji publicznej i sądy.

Mając zatem na uwadze, że organ I instancji dokonując oceny operatu, jak wskazano na wstępie wyczerpał możliwości oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego we własnym zakresie na podstawie art. 7 i art. 80 k.p.a. słusznie organ odwoławczy wskazał, że skarżąca na poparcie swoich zarzutów nie przedstawiła żadnych dowodów. W ocenie bowiem Sądu o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych organ orzekający, wówczas gdy poweźmie wątpliwości, których nie zdoła wyjaśnić we własnym zakresie nawet z udziałem autora operatu szacunkowego. Jeżeli natomiast strona zgłasza wniosek do organu o takie wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych - jak miało to miejsce w niniejszej sprawie - to organ może odmówić takiego wystąpienia, jeżeli wykaże - w myśl art. 7 k.p.a. - że wyjaśnienie zgłoszonych zarzutów nie wymaga takiego wystąpienia, co też w ocenie Sądu orzekający w sprawie organy uczyniły dokonując oceny operatu. Okoliczność, iż organ I instancji w uzasadnieniu nie odniósł się wprost do wniosku skarżącej o wystąpienie o w/w ocenę do organizacji zawodowej rzeczoznawców, jak słusznie wskazał organ odwoławczy, nie stanowi naruszenia prawa, skutkującego uchyleniem tej decyzji. Z jej uzasadnienia wynika bowiem dlaczego kwestionowany operat, został przez ten organ uznany za pełnoprawny dowód w sprawie.

Podkreślić w tym miejscu należy, że zdaniem zaś Sądu, jak wskazano na wstępie, organy właściwie dokonały oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, jak i przyjętej metody wyliczenia wypełniając dyspozycję art. 80 k.p.a., zgodnie z którym organy mają prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia. Przy czym Kolegium w uzasadnieniu swojej decyzji wyraźnie wskazało, iż rzeczony wniosek w jego ocenie nie zasługuje na uwzględnienie ponieważ okoliczności w tym zakresie zostały już w sposób wyczerpujący wyjaśnione, a Kolegium nie dopatrzyło się powodów mogących poddawać w wątpliwość wnioski płynące z już przeprowadzonego dowodu w niniejszej sprawie.

Reasumując Sąd uznał za nieuzasadnione zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów procedury administracyjnej i przepisów prawa materialnego. Sąd nie dopatrzył się także z urzędu naruszeń prawa, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - na mocy art. 151 p.p.s.a ustawy, orzekł jak w sentencji.