Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 211/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2009-09-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 112 ust.3;art. 6 pkt 1; art. 128; art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Leszek Leszczyński (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Sędzia NSA Krystyna Sidor, Protokolant Referent Marzena Okoń, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 września 2009 r. sprawy ze skargi J. i K. małż. S. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda decyzją z dnia [...] lutego 2009 r., znak: [...] po rozpatrzeniu odwołania J. i K. małżonków S. od decyzji Starosty z dnia [...] maja 2008 r. znak: [...] orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Gminy Miejskiej i ustaleniu odszkodowania w wysokości 36 885 zł za wywłaszczoną nieruchomość, oznaczoną jako działka nr [...], uchylił powyższą decyzję w części dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania i przyznał odszkodowanie w wysokości 47 084 zł.

W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] maja 2008 r. organ I instancji przedstawił przebieg postępowania administracyjnego, wszczętego na skutek wniosku Zarządu Miasta z dnia 7 lutego 2000 r. który wystąpił do Starosty o wywłaszczenie na rzecz Gminy Miejskiej części nieruchomości (oznaczonej jako działka [...] o pow. 142 m2) z działki nr [...] położonej w u przy ul. S. i stanowiącej współwłasność J. i K. małż. S..

Organ I instancji wskazał, że w wyniku ponownie prowadzonego postępowania wyjaśniającego oraz po uzupełnieniu materiału dowodowego zgodnie z wytycznymi wskazanymi w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 30 stycznia 2007 r. sygn. akt II SA/Lu 907/06 uznał, że realizacja inwestycji budowy ul. S. jest celem publicznym określonym w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W myśl rozporządzenia nr 13 Wojewody z dnia 29 sierpnia 1995 r. (Dz. Urz. Woj. Lub. Nr 10) ul. S., z nadanym numerem 2206166, zaliczona została do kategorii dróg lokalnych miejskich, natomiast zgodnie z art. 103 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r.- przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje publiczną (Dz. U. Nr 133. poz. 872) dotychczasowe drogi miejskie z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się drogami gminnymi z mocy prawa. Starosta podniósł ponadto, że wywłaszczenie jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Osiedla A., zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Nr XXX/224/2005 z dnia 23 maja 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Lub. 170/2005, poz. 2973).

Wojewoda , po rozpatrzeniu powyższego odwołania J. i K. S., decyzją z dnia [...] lutego 2009 r. uchylił zaskarżone rozstrzygnięcie Starosty w części dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania oraz określił, że wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości następuje za odszkodowaniem, które przyznał w łącznej wysokości: 47 084 zł, w tym: za grunt 25 266 zł, za składniki budowlane 20 703 zł, za składniki roślinne 1 115 zł, natomiast w pozostałej części zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy.

Ustosunkowując się do zarzutów przedstawionych przez skarżących w odwołaniu organ II instancji wskazał, że wniosek Zarządu Miasta o wywłaszczenie nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] spełnia wszelkie warunki określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami, tj. spełnia dyspozycję z art. 116 ust. 1 i ust. 2 tej ustawy. Inwestycja polegająca na poszerzeniu i budowie ul. S. - drogi gminnej, stanowi cel publiczny. Organ I instancji bezskutecznie dążył do nabycia przedmiotowej nieruchomości na rzecz Gminy Miejskiej w toku negocjacji, jednak do zawarcia umowy o dobrowolny wykup nie doszło. Rokowania zostały przeprowadzone zgodnie z treścią art. 114 ust. 1. Ponadto za wywłaszczoną działkę nr [...] Burmistrz Miasta proponował do zamiany działkę przeznaczoną pod budownictwo jednorodzinne, położoną w u o pow. 500 m2, na którą małż. S. nie wyrazili jednak zgody.

Organ odwoławczy nie podzielił również zarzutu naruszenia art. 21 Konstytucji RP oraz art. 1 Protokołu Dodatkowego do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności. W jego ocenie przeprowadzono postępowanie dowodowe prawidłowo i w sposób wyczerpujący, dążąc do wyjaśnienia wszelkich okoliczności sprawy mających z nią związek. Organ I instancji wielokrotnie próbował uzupełnić materiał o dowód z przesłuchania stron, nie doszło ono jednak do skutku z powodu niestawienia się stron na przesłuchania.

Wojewoda nie znalazł również podstaw do ewentualnego zwiększenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, na której prowadzona jest działalność gospodarcza, bowiem podstawą do ustalenia odszkodowania jest wartość rynkowa nieruchomości wywłaszczanej. Zgodnie z Zaświadczeniem o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej nr z dnia 14 stycznia 2009 r. Burmistrza J. S. prowadzi działalność gospodarczą na przedmiotowej nieruchomości. Zeznania świadków oraz dokumenty zebrane w sprawie potwierdzają jednak, że działalność gospodarcza nie jest faktycznie wykonywana.

Odnosząc się do zarzutów dotyczących operatu szacunkowego organ odwoławczy uznał, że operat szacunkowy wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego P. A. w dniu 5 października 2007 r. zaktualizowany z uwagi na przedłużające się postępowanie w dniu 22 grudnia 2008 r., spełnia wszystkie wymogi określone przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2002 r. Nr 230, poz. 1924) i tym samym daje podstawę do uznania, że określona w nim wartość jest wartością ustaloną poprawnie. Organ II instancji przeprowadzając w ramach postępowania uzupełniającego rozprawę administracyjną w dniu 24 lutego 2009 r. z udziałem stron oraz rzeczoznawcy majątkowego umożliwił biegłemu ustosunkowanie się do wszelkich pytań i zarzutów względem sporządzonej wyceny nieruchomości.

Na powyższą decyzję J. i K. małżonkowie S. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie żądając uchylenia decyzji organów administracji obu instancji

W skardze zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego, a w szczególności:

- art. 21 ust 2 Konstytucji RP poprzez wydanie decyzji wywłaszczeniowej w celu dokonania inwestycji budowlanej, której legalna realizacja jest niemożliwa w świetle przepisów obowiązującego prawa art. 43 ust 1 lp. 3 lit. c) ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - z uwagi na niezachowanie minimalnej odległości między krawędzią drogi gminnej, a istniejącymi budynkami;

- art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności - poprzez odjęcie stronie skarżącej własności nieruchomości na cel, którego realizacja jest sprzeczna z przepisami obowiązującego prawa, a więc stoi w sprzeczności z interesem publicznym;

- art. 112 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez utrzymanie w mocy decyzji o wywłaszczeniu pomimo oczywistej niemożliwości legalnego osiągnięcia celu, który ma być zrealizowany przez pozbawienie strony skarżącej prawa własności nieruchomości w zw. z treścią art. 43 ust. 1 pkt 3 lit c) ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, która to regulacja stanowi, że obiekty budowlane przy drogach gminnych powinny być usytuowane w odległości co najmniej 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni, w sytuacji, gdy w świetle ustalonego stanu faktycznego realizacja zamierzonej inwestycji jest możliwa jedynie przy przyjęciu, że odległość ta będzie mniejsza niż minimum przewidziane w niniejszej ustawie;

- art. 8 Konstytucji RP oraz art. 128 i art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak należytego oszacowania wartości nieruchomości, która jest przedmiotem wniosku o wywłaszczenie, poprzez pominięcie negatywnego wpływu podziału działki nr [...] i wywłaszczenia działki [...] na możliwość dalszego funkcjonowania przedsiębiorstwa prowadzonego przez stronę skarżącą oraz oparcie się na operacie, który nie zawiera odniesień do wpływu wywłaszczenia na możliwość prowadzenia działalności gospodarczej na działce nr [...];

- art. 113 ust. 3 i 116 ust. 1 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez zaniechanie wywłaszczenia całości nieruchomości w sytuacji, gdy pozostała po wywłaszczeniu część nieruchomości nie nadaje się do prawidłowej realizacji dotychczasowych zadań gospodarczych;

- art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez pominięcie wskazanego w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawców P. W. i A. K. negatywnego wpływu wywłaszczenia działki [...] na możliwość dalszego funkcjonowania przedsiębiorstwa prowadzonego przez stronę skarżącą na działce [...].

Skarga zarzuca również naruszenie przepisów postępowania, w szczególności:

- art. 6 k.p.a. poprzez pominięcie regulacji zawartych w art. 43 ust. 1 pkt 3 lit c) ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych w zakresie niezachowania minimalnej odległości usytuowania obiektu budowlanego od zewnętrznej krawędzi jezdni;

- art. 8 k.p.a. poprzez przekroczenie przez organ administracji I instancji dopuszczalnego zakresu swobody w uznaniu administracyjnym i podjęcie w sposób dowolny decyzji w przedmiocie utrzymania decyzji o wywłaszczeniu działki nr [...], w sytuacji gdy przedmiotowa w sprawie przebudowa drogi może być dokonana również przez poszerzenie drogi po przeciwnej stronie osi jezdni, bez konieczności wywłaszczenia działki nr [...].

- art. 77 § 1 i 78 § 1 k.p.a. przez nieuzupełnienie materiału dowodowego o przesłuchanie strony skarżącej co do okoliczności, rozmiaru i charakteru prowadzonej działalności gospodarczej oraz art. 79 § 1 i 2 k.p.a. przez przeprowadzenie i wykorzystanie dowodu z nieformalnych "oględzin" bez informowania o tym fakcie strony skarżącej;

- art. 77 § 1 i 80 k.p.a. przez dowolność w ocenie znajdujących się w aktach sprawy dowodów z dokumentów.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej: p.p.s.a.) sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd rozstrzyga przy tym w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Mając na uwadze powyższe unormowanie Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa, które miałoby skutkować koniecznością wyeliminowania jej z obrotu prawnego.

Sąd podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości przeprowadzonego postępowania wywłaszczeniowego i ustalenia wysokości odszkodowania.

Instytucja wywłaszczenia nieruchomości szczegółowo uregulowana została w Rozdziale 4 "Wywłaszczanie nieruchomości", Dział III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm., dalej: u.g.n.). Jest ona instrumentem umożliwiającym organom administracji publicznej ingerencję w sferę cudzej własności poprzez jej ograniczenie bądź pozbawienie prawa własności nieruchomości w celu prawidłowej realizacji i wykonywania zadań publicznych. Szczególny charakter przedmiotu orzekania w sprawach o wywłaszczenie nieruchomości skutkuje tym, że organy administracji publicznej w toczącym się postępowaniu zobowiązane są dowieść wystąpienia wszystkich określonych ustawą o gospodarce nieruchomościami przesłanek podjęcia rozstrzygnięcia o pozbawieniu albo ograniczeniu praw do nieruchomości.

W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że podjęta w sprawie decyzja Wojewody ego z dnia [...] lutego 2009 r., znak: [...] orzekająca o wywłaszczeniu na rzecz Gminy Miejskiej i ustaleniu odszkodowania w wysokości 47 084 zł za wywłaszczoną nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] została wydana zgodnie z zachowaniem procedury określonej w cyt. ustawie.

Wyznacznikiem dopuszczalności wywłaszczenia jest cel publiczny, co wynika z treści art. 112 ust. 3, który stanowi, iż wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż poprzez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Zgodnie natomiast z art. 6 pkt 1 u.g.n. celem publicznym jest między innymi wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymywanie tych dróg. Celami publicznymi są cele, których realizacja służy ogółowi i jest przeznaczona dla zaspokojenia potrzeb powszechnych, a realizatorami tych celów są jednostki organizacyjne lub osoby reprezentujące Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. W przedmiotowej sprawie organ w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] maja 2008 r. wskazał, ze dotychczasowa szerokość ul. S. wynosi 4,5 m i nie zabezpiecza w sposób dostateczny potrzeb właścicieli działek usytuowanych przy tej ulicy, powoduje liczne problemy z dojazdem, zwłaszcza zimą, stwarza szereg komplikacji na wypadek dojazdu karetki pogotowia lub straży pożarnej i nie spełnia wymogów drogi przeciwpożarowej. Tym samym w przypadku zagrożenia życia lub zdrowia ludzkiego zmniejszone zostają możliwości udzielenia szybkiej i skutecznej pomocy.

W niniejszej sprawie jest bezsporne, że przejście własności nieruchomości na rzecz gminy nastąpiło na cele publiczne (art. 6 pkt 1 u.g.n.) pod wydzieloną gminną drogę w związku z poszerzeniem i budową ul. S. w u. Zgodnie z treścią uchwały Rady Miasta Nr XXX/224/2005 z dnia 23 maja 2005 r. ulica S. jest drogą zaliczoną do kategorii dróg gminnych o nr [...] klasy dojazdowej o nieograniczonej dostępności.

Powyższe zagadnienia, podniesione w skardze były już przedmiotem rozważań Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie w uzasadnieniu wyroku z dnia 30 stycznia 2007 r. sygn. akt II SA/Lu 907/06, w którym Sąd ten szczegółowo odniósł się do zarzutów skarżących m. in. naruszenia art. 21 ust 2 Konstytucji RP, art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności oraz art. 112 ust 3 u.g.n.

Sąd w szczególności wskazał na niezasadność zarzutu dotyczącego niezachowania minimalnej odległości obiektów budowlanych od zewnętrznej krawędzi jezdni w oparciu o treść art. 43 ust. 1 lp. 3 lit. c) ustawy o drogach publicznych. Podniósł, iż w sytuacji lokalizacji drogi należy brać pod uwagę zapisy ust. 2 artykułu, zgodnie z którym w szczególnie uzasadnionych przypadkach usytuowanie obiektu budowlanego przy drodze, o której mowa w ust. 1 lp. 3 lit c) ustawy, w odległości mniejszej niż określona w tym przepisie, może nastąpić wyłącznie za zgodą zarządcy drogi, wydaną przed uzyskaniem przez inwestora obiektu pozwolenia na budowę lub zgłoszeniem budowy albo wykonywania robót budowlanych. W przedmiotowej sprawie Gmina będąca zarządcą drogi zatwierdzając podział działki nr [...] wyraziła zgodę na usytuowanie budynków umieszczonych na tej działce w odległości mniejszej niż to wynika z przepisów.

W przedmiotowej sprawie skarżący podnosząc te same zarzuty nie powołali nowych w stosunku do sprawy o sygn. akt II SA/Lu 907/06 argumentów na ich poparcie Nie można więc podzielić zarzutów skarżących w zakresie niezgodności realizacji celu publicznego z obowiązującymi przepisami.

Nie jest w szczególności trafny zarzut naruszenia art. 1 Protokołu Dodatkowego do Europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności, normującej standard poszanowania mienia. Nie oznacza on bowiem zakazu wywłaszczania, jeśli przewidują to przepisy prawa krajowego. Argumentacja strony skarżącej nie uzasadnia ani braku takiej, dostatecznie precyzyjnej normy ani też nie wskazuje na naruszenie samodzielnych kryteriów powołanego przepisu Konwencji. Nie określa także, w jakim zakresie naruszone mogły zostać standardy legalności, celowości i proporcjonalności ingerencji na gruncie Konstytucji RP, ustawy o gospodarce nieruchomościami czy innych ustaw.

W ocenie sądu nie jest także zasadny zarzut nieprzeprowadzenia dowodu z przesłuchania skarżących. Zarzut ten o tyle wymaga odrębnego potraktowania, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie, uchylając wyrokiem z dnia 30 stycznia 2007 r. (II SA/Lu 907/06) podjęte wcześniej decyzje administracyjne, nakazał właściwe przeprowadzenie postępowania dowodowego poprzez podjecie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Jak wyjaśnił jednak organ I instancji w piśmie procesowym z dnia 29 września 2009 r. podejmowane wielokrotnie próby przesłuchania przy udziale pełnomocnika strony nie okazały się skuteczne a zainteresowani nie wykazywali woli efektywnej współpracy z organem w tym zakresie. Dotyczy to także oględzin z dniu 1 kwietnia 2009 r., w stosunku do których nie skorzystali z możliwości złożenia stosownych wyjaśnień. Kontynuacja tych prób nie tylko prowadziłaby do przewlekłości postępowania ale także do zwiększania kosztów inwestycji drogowej. Sąd podzielił trafność tej argumentacji organu, podtrzymaną przez organ odwoławczy, zwłaszcza, że strona skarżąca nie przedstawiła argumentów ją znoszących, koncentrując się na podkreślaniu faktu, iż do przesłuchania nie doszło. W ocenie Sądu wskazania wyroku Sądu z dnia 30 stycznia 2007, opierające się na wykazaniu naruszenia art. 10 oraz art. 79 k.p.a. zostały przez organy zrealizowane w stopniu, wskazującym na brak podstaw do stwierdzenia możliwości istotnego wpływu na treść rozstrzygnięcia

Odnosząc się do pozostałych zarzutów dotyczących ustalenia odszkodowania przez właściwy organ w drodze decyzji administracyjnej zauważyć należy, że zgodnie z art. 128 u.g.n. wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

Przepisy regulujące zasady ustalania odszkodowania za wywłaszczane nieruchomości zamieszczone są w rozdziale 5-tym działu III-go ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tymi przepisami odszkodowanie ustala starosta, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej (art. 129 ust. 1 ustawy), wysokość tego odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczeniowej nieruchomości na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu (art. 130 ust. 1 ustawy), po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ustawy), a podstawę ustalenia odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, chyba, że ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej (art. 134 ust. 1 ustawy). W razie wystąpienia niemożności określenia wartości rynkowej nieruchomości, określa się jej wartość odtworzeniową (art. 135 ust. 1 ustawy). Ustawa o gospodarce nieruchomościami precyzuje też ogólne reguły wyceny nieruchomości, odsyłając w kwestiach szczegółowych do aktu wykonawczego na gruncie upoważnienia z art. 159 ustawy, którym jest rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm. dalej jako rozporządzenie).

Uzasadnienie wydanej w sprawie decyzji pierwszoinstancyjnej oraz decyzji odwoławczej wskazuje, iż w sprawie niniejszej nie zostały naruszone reguły ustalania odszkodowania i wyceny nieruchomości. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 152 i art. 154 u.g.n., sposoby określenia wartości nieruchomości, zwane podejściami do ich wyceny, uzależnione są od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości, przy czym wyboru określonego podejścia (porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego) oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Bierze on w pierwszej kolejności pod uwagę cel wyceny (tu celem jest ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość), a także rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w infrastrukturę techniczną, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się w obrocie ceny nieruchomości.

Określenie wartości nieruchomości poprzedza analiza rynku nieruchomości. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia).

Jak wynika z akt sprawy ustalenie w decyzji wysokości spornego odszkodowania nastąpiło na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego P. A. sporządzonej na zlecenie organu I instancji w formie operatu szacunkowego. Z treścią operatu jak również z jego aktualizacją został zapoznany działający w imieniu skarżących pełnomocnik. Jednocześnie organ odwoławczy w trakcie rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu 24 lutego 2009 r. umożliwił pełnomocnikowi wypowiedzenie się i zgłoszenie zarzutów co do wymogów formalnych jak i treści merytorycznych wykonanej przez rzeczoznawcę opinii. Na omawianej rozprawie biegły był obecny i odpowiadał na wszystkie pytania dotyczące operatu.

Zauważyć należy, że z utrwalonego orzecznictwa wynika możliwość, a nawet wręcz konieczność dokonania przez organy administracji i Sąd oceny sporządzonego operatu szacunkowego, bowiem zarówno organy administracyjne jak i sądy rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić, na podstawie art. 80 k.p.a., wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego (wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473). Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej, a w razie wątpliwości żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny (NSA wyrok z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417 /06, LEX nr 281387). Rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku.

Dodać również należy, iż do dokonania merytorycznej oceny prawidłowości operatu szacunkowego upoważnione są wyłącznie organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 31 sierpnia 2006 r. (sygn. akt I SA/Wa 1107/05), prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Tego rodzaju ocena została w niniejszej sprawie dokonana. Jeżeli skarżący odmiennie niż organ uważali, że w sporządzonym na zlecenie organu i przyjętym jako podstawa ustalenia odszkodowania operacie szacunkowym - istnieją nieprawidłowości w zakresie sposobu wyceny nieruchomości, zastosowanych lub też nie zastosowanych w nim kryteriów wyceny tej nieruchomości, to mieli możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego lub przedłożenia organowi stosownego przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych do zakwestionowanego przez nią operatu szacunkowego (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r. I SA/Wa 1107/05 LEX nr 276587). W rozpoznawanej sprawie strona nie skorzystała z takiej możliwości.

Konkludując stwierdzić należy, że sporządzenie przez osobę uprawnioną operatu szacunkowego określającego wartość odszkodowania za przejętą nieruchomość wiąże organ administracji w warunkach, w których (zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów) ocenił, iż operat ten nie zawiera wad w zakresie, o którym była wyżej mowa i w konsekwencji jest dowodem dla wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Operat szacunkowy został sporządzony z zachowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (rozdział IV), a przyjęte przez organ odszkodowanie spełnia wymogi przepisów art. 128-135 ustawy. Materiał dowodowy został zatem wyczerpująco zebrany i należycie rozpatrzony, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów art. 7 oraz art. 77 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Dodatkowo wskazać należy, że organ słusznie uznał, iż ustalone odszkodowanie nie mogło obejmować ewentualnie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości sąsiadującej z nieruchomością wywłaszczaną - bowiem odszkodowanie przyznawane na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami obejmuje tylko wartość rzeczywiście poniesionej szkody.

Podsumowując, Sąd uznał, że decyzje obu instancji są zgodne z prawem zaś zarzuty skarżących są niezasadne. Stwierdzić też należy, że organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie ustaliły stan faktyczny w oparciu o dowody zebrane w postępowaniu, dokonały prawidłowej ich oceny oraz wynikającej z niej kwalifikacji faktów sprawy a następnie szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Uzasadniły zatem przekonująco swoje decyzje, nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów, które zebrały w toku postępowania.

Skład Orzekający zdecydował się na rozpoznanie skargi na rozprawie w dniu 29 września 2009 r. mimo wniosku o jej odroczenie, złożonego przez pełnomocnika strony skarżącej. Wziął pod uwagę w tym zakresie zarówno fakt, że argumenty strony skarżącej wskazane w odwołaniach od wcześniejszych decyzji oraz w niniejszej skardze są jednorodne, powtarzają się i w sumie dostatecznie prezentują stanowisko skarżących, fakt długotrwałości postępowania, toczącego się od 4 października 1999 r., kiedy podjęta została decyzja o zatwierdzeniu podziału przedmiotowej nieruchomości, obejmującego wydawanie wielu decyzji administracyjnych dotyczących podziału, wywłaszczenia oraz warunków zagospodarowania i zabudowy, z których niektóre poddane zostały kontroli sądowej (np. wyr. NSA z dn. 25 stycznia 2001 r. (SAB/Lu 74/00, wyr. NSA z dn. 26 marca 2001 r., II SA/Lu 1357/99, wyr. NSA z dn. 5 maja 2002 r., II SA/Lu 893/01, wyr. WSA z dn. 25 lutego 2004 r., II SA/Lu 1454/02 uchylony następnie wyr. NSA z dn. 8 grudnia 2004 r. OSK 854/04 czy wskazany w niniejszym uzasadnieniu wyr. WSA z 30 stycznia 2007 r., SA/Lu 907/06), jak też fakt, że wniosek o odroczenie rozprawy złożony został powtórnie. Na skutek bowiem wniosku z dnia 17 czerwca 2009 r., rozprawa była już raz, w dniu 18 czerwca 2009 r. odraczana, z powodu podzielenia przez Skład Orzekający argumentacji w nim przedstawionej. W tym kontekście powtórny wniosek, podpisany i złożony osobiście przez r. pr. P. B.o w Biurze Podawczym tut. Sądu w dniu w którym miała zostać rozpoznana przedmiotowa sprawa o godz. 8.10 (k-64 akt), nie wskazuje na nagłe pojawienie się przeszkody. W jego uzasadnieniu r. pr. P. B. wskazał, że pełnomocnik ustanowiony w niniejszej sprawie w osobie adw. P. B. nie będzie mógł się stawić w wyznaczonym terminie, gdyż jako obrońca w sprawie o sygn. akt [...] toczącej się przed Sądem Okręgowym w dniu 28 września 2009 r. musiał wyjechać. Podobnie argument składającego pismo r. pr. P. B., wskazujący na konieczność udziału w sesji egzaminacyjnej na Wydziale Prawa, nie mógł w ocenie Sądu stanowić skutecznego argumentu za kolejnym odroczeniem rozprawy.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.