Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1594/08
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2009-10-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 141  par. 4
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Anna Łuczaj Sędziowie Sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz (spr.) Sędzia del. WSA Bogusław Cieśla Protokolant Karolina Kubik po rozpoznaniu w dniu 15 października 2009 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej B. K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 18 czerwca 2008 r. sygn. akt II SA/Gd 87/08 w sprawie ze skargi B. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia [...] października 2007 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny Gdańsku wyrokiem z dnia 18 czerwca 2008r. sygn. akt II SA/Gd 87/08, oddalił skargę B. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia [...] października 2007r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Wyrok został wydany w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy.

Burmistrz Miasta Rumi decyzją z dnia [...] lipca 2007r., na podstawie art. 104 § 1 i 2, art. 129 § 1 i 2 k.p.a., art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), oraz uchwały Rady Miejskiej Rumi z dnia [...] października 2001 r., nr [...], w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalił, dla B. K., z tytułu sprzedaży działki nr [...] obręb [...] w Rumi, której teren został objęty uchwalonym planem wysokość opłaty planistycznej w kwocie [...] zł..

W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że uchwałą Rady Miejskiej w Rumi z dnia [...] października 2001r. zmieniono przeznaczenie działki nr [...] obręb [...] z terenu przeznaczonego pod istniejącą i projektowaną zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności z dopuszczeniem nieuciążliwych usług, na usługi (administracji biur, gastronomii, handlu, kultury, oświaty, rzemiosła, rekreacji, sportu, turystyki, zdrowia i inne o charakterze nieuciążliwym), natomiast funkcje istniejące, nie mieszczące się w zakresie funkcji dopuszczalnych, takie jak rolnictwo, produkcja ogrodnicza przeznaczone zostały do likwidacji.

Aktem notarialnym z dnia [...] czerwca 2005r. B. K. sprzedała przedmiotową działkę wraz z działką [...] obręb [...], łącznego obszaru 1,6683 ha za kwotę [...], w związku z czym organ zlecił sporządzenie rzeczoznawcy majątkowemu operatu szacunkowego. Z ustaleń operatu wynikało, że przed zmianą planu wartość działki nr [...] obręb [...] wynosiła [...]zł, a po zmianie [...]zł. Wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...], zatem wysokość opłaty ustalona została w kwocie [...] zł.

W toku postępowania B. K. podniosła między innymi brak dostępu działki do drogi publicznej, co w jej ocenie powodowało zmniejszenie jej wartości. Organ odnosząc się do powyższego wyjaśnił, że przedmiotowa działka także przed zmianą planu nie miała bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Ponadto podkreślono, że działka wchodzi aktualnie w skład terenu przeznaczonego pod centrum handlowe, a teren ten jako całość dostęp do takiej drogi posiada.

Strona postępowania podniosła ponadto, że pomniejszenie wartości nieruchomości powoduje także konieczność realizacji dodatkowych, wynikających z planu i obciążających właścicieli działek warunków. Burmistrz nie podzielił powyższego poglądu wskazując, że warunki nałożone planem odnoszą się do całej inwestycji.

B. K. wskazała także na konieczność doprowadzenia do działki infrastruktury technicznej, podkreślając, że przed zmianą planu nakłady te ponosiłaby gmina, zobowiązana do uzbrojenia terenu. W tej kwestii wyjaśniono, że zapisy planu odnoszą się do całej inwestycji, a nie tylko do przedmiotowej działki, a do uzbrojenia terenu zobowiązany będzie podmiot realizujący planowane Centrum.

W dniu [...] czerwca 2007r., przeprowadzona została rozprawa administracyjna z udziałem pełnomocnika B. K. , rzeczoznawcy majątkowego, a także przedstawiciela Wydziału Urbanistyki i Architektury. W toku rozprawy rzeczoznawca odniósł się do złożonych przez stronę w trakcie postępowania administracyjnego zastrzeżeń dotyczących sposobu sporządzenia operatu.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła B. K., wnioskując o umorzenie postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W ocenie odwołującej się Burmistrz Miasta Rumi błędnie założył, że w wyniku uchwalenia planu doszło do wzrostu wartości nieruchomości bowiem brak dostępu do drogi publicznej powoduje pomniejszenie wartości działki. Podnoszona w uzasadnieniu decyzji okoliczność, że działka obecnie wchodzi w skład terenu przeznaczonego pod centrum handlowe, który to teren posiada dostęp do drogi publicznej, w tym postępowaniu, nie mają, zdaniem odwołującej żadnego uzasadnienia, bowiem postępowanie dotyczyło tylko działki nr [...] obręb [...]. Wniesiono również zastrzeżenia co do treści operatu szacunkowego nieruchomości uznając, że został on sporządzony bez przeprowadzenia pełnego procesu wyceny koniecznego dla właściwego określenia wartości nieruchomości. Zarzucono również brak szczególnej staranności w wykonaniu operatu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku, decyzją z dnia [...] października 2007r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4 ustawy z dnia [...] marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Kolegium potwierdziło, że w przedmiotowej sprawie organ pierwszej instancji miał obowiązek wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia obowiązku uiszczenia opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z zapisami zmienionego planu obszar, na którym znajduje się działka B.K., przeznaczony jest na Centrum Handlowo-Usługowe. W poprzednio obowiązującym planie teren przeznaczony był pod istniejącą i projektowaną zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności z dopuszczeniem nieuciążliwych usług. Tak więc nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu z funkcji mieszkalnej na usługową. W ocenie organu taki zapis w planie przesądza o zmianie przeznaczenia terenu i co za tym idzie, podwyższeniem jego wartości rynkowej.

Kolegium szczegółowo opisało sposób i zasady określania wartości nieruchomości, powołując się na przepisy art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami podnosząc, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualne ceny w obrocie nieruchomościami. W przedmiotowej sprawie, w procedurze szacowania nieruchomości, rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze metodą porównywania nieruchomości parami, z zastosowaniem poprawek wyrażonych kwotowo. Zaznaczono, że ze względu na małą ilość podobnych transakcji należało zastosować do wyceny technikę porównawczą metodą porównywania parami, która jest obarczona mniejszym błędem niż przy metodzie korygowania wartości średniej.

Kolegium uznało, że organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie administracyjne zgodnie z przepisami k.p.a. Umożliwiono stronie udział w każdym stadium postępowania, ponadto organ wyznaczył rozprawę administracyjną w celu wyjaśnienia wszystkich wątpliwości. Po zakończeniu postępowania dowodowego powiadomiono stronę o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym i zgłoszenia dalszych żądań. Strona nie wnosiła nowych środków dowodowych. Ponadto, w ocenie Kolegium, rzeczoznawca majątkowy w trakcie rozprawy odniósł się do zgłaszanych zarzutów oraz poinformował odwołującą się, iż istnieje możliwość zweryfikowania operatu szacunkowego przez komisję arbitrażową przy PTRM w Gdańsku. B.K. z takiej możliwości nie skorzystała.

Skargę na powyższą decyzję wniosła B. K., żądając jej uchylenia, oraz uchylenia decyzji organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu skarżąca ponownie podniosła argumenty zawarte w uzasadnieniu odwołania. Ponadto wskazała na naruszenie przepisów art. 7 w związku z art. 77 § 1, art. 11 oraz art. 12 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku wniosło o jej oddalenie, ponawiając argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy uznał, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie stąd też na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) oddalił ją.

W uzasadnieniu wyroku podał, że podstawę prawną zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta Rumi stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.), zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Organy orzekając w niniejszej sprawie przyjęły założenie, że zachodziły przesłanki zastosowania art. 36 ust. 4 ustawy, gdyż wskutek zmiany przeznaczenia gruntów należących do skarżącej z terenu określonego w poprzednim planie jako przeznaczony pod istniejącą i projektowaną zabudowę mieszkaniową niskiej intensywności z dopuszczeniem nieuciążliwych usług, na usługi wiązane z powstaniem Centrum Handlowo - Usługowego, takie jak administracja biur, gastronomia, handel, kultura, oświata, rzemiosło, rekreacja, sport, turystyka, zdrowie i inne o charakterze nieuciążliwym, zwiększeniu uległa ich wartość.

Rozstrzygnięcie o zasadności skargi sprowadza się w ocenie Sądu zarówno do oceny prawidłowości tego założenia, jak i prawidłowości wyliczenia wysokości żądanej opłaty.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 omawianej ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Przepis art. 37 ust. 11 tej ustawy odsyła w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543).

Z ustalonego prawidłowo stanu faktycznego zdaniem Sądu wynika, że skarżąca zbyła nieruchomość w dniu [...] czerwca 2005r., czyli przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie przedmiotowego planu (art. 37 ust. 4 ustawy). Wysokość opłaty o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy została określona w uchwale Rady Miasta Rumi o uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na najwyższym dopuszczalnym ustawowo poziomie 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Zaznaczano także, iż weryfikacji w niniejszej sprawie poddać należało zasadność i sposób ustalenia przez organ administracji wzrostu wartości nieruchomości. Ustaleń tych dokonano w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy, określający wartość gruntów należących do skarżącej w dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ustalając ową wartość rzeczoznawca oparł się na metodach wyceny określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 204, poz. 2109 ze zm.). W sprawie przepis § 50 ust. 1 powyższego rozporządzenia przewiduje zastosowanie tak zwanej metody porównawczej, przy czym przy określeniu wartości rynkowej przedmiotowej działki rzeczoznawca posłużył się metodą porównywania nieruchomości parami.

Metoda ta polega na porównywaniu parami nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Jak wynika z akt sprawy rzeczoznawca majątkowy szukając nieruchomości podobnych objął poszukiwaniami obszar miasta Rumi, Redy i Wejherowa ze względu na bardzo małą ilość działek pod budownictwo o powierzchni powyżej 5.000m-. Zakres przedmiotowy transakcji rozszerzono na nieruchomości gruntowe przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne i wielorodzinne.

Sąd pierwszej instancji stwierdził, iż operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy, biegły do porównania przyjął działki, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcji, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości na obszarze (rynku lokalnym), na którym zlokalizowana jest wyceniana działka. Faktem jest, że wyceniana działka ma dużą powierzchnię, jednakże biegły dokonując analizy cen nieruchomości wziął pod uwagę nieruchomości najbardziej zbliżone wielkością, które były dostępne na terenie objętym wyceną. Aby wycena była prawidłowa biegły wziął także pod uwagę inne cechy tych nieruchomości.

W ocenie Sądu, ponad wszelką wątpliwość przeznaczenie terenu na usługi związane z budową Centrum Handlowo - Usługowego wpłynęło na wzrost wartości objętych planem działek. Oczywistym jest, że budowy takiego centrum może podjąć jedynie wyspecjalizowany podmiot dysponujący odpowiednim kapitałem. Do tego podmiotu adresowane są także zawarte w planie obowiązki dotyczące zapewnienia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej oraz wybudowania infrastruktury. Poprzez zmianę przeznaczenia gruntu skarżąca została pozbawiona możliwości indywidualnego zagospodarowania należących do niej działek, co z pewnością narusza jej prawo własności. Jednakże podkreślono, że w niniejszym postępowaniu skarżąca nie kwestionuje samego zapisu planu, ale wynikające z tego planu konsekwencje polegające na zwiększeniu wartości objętych planem działek.

Pośrednio o wzroście wartości działek świadczy także cena za jaką zostały one zbyte, odbiegająca znacznie od wyceny biegłego dokonanej na podstawie cen okolicznych działek posiadających funkcję usługową.

Za bezpodstawne uznał Sąd zgłoszone przez stronę żądanie umorzenia przedmiotowego postępowania. Postępowanie administracyjne staje się bezprzedmiotowe, gdy brak jest któregoś z elementów materialnego stosunku prawnego, a wobec tego nie można wydać decyzji załatwiającej sprawę przez rozstrzygniecie co do istoty. W niniejszej sprawie nie ma przeszkód do rozpoznania niniejszej sprawy co do istoty, bowiem jej przedmiotem jest ustalenie opłaty planistycznej. Jak wynika z powyższych rozważań ustalenie przedmiotowej opłaty jest zasadne.

Odnosząc się zaś do zarzutów strony, co do naruszenia przepisów art. 10 § 1 k.p.a. Sąd wskazał, że umożliwiono skarżącej udział w każdym stadium postępowania. Organ pierwszej instancji wyznaczył także rozprawę administracyjną, aby szczegółowo i wyczerpująco wyjaśnić zgłaszane przez skarżącą wątpliwości. Po zakończeniu postępowania dowodowego powiadomiono stronę o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym i zgłoszenia ewentualnych dalszych żądań. Strona nie wnosiła nowych środków dowodowych. Rzeczoznawca majątkowy na rozprawie administracyjnej odniósł się do zgłaszanych zarzutów. Istotne dla sprawy jest również to, że rzeczoznawca poinformował strony o możliwości zweryfikowania operatu szacunkowego przez komisję arbitrażową przy PTRM w Gdańsku. Pomimo tej informacji skarżąca nie skorzystała z tej możliwości.

W tej sytuacji, Sąd uznał, że organy administracji poprawnie przeprowadziły postępowanie administracyjne w sprawie nałożenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła do Naczelnego Sądu Administracyjnego B. K. i zaskarżając go w całości zarzuciła na podstawie art. 174 pkt 2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, naruszenie przepisów postępowania, w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy poprzez naruszenie obowiązku odpowiedniego uzasadnienia wyroku przez Wojewódzki Sąd Administracyjny tj. art. 141 § 4 ustawy Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Wskazując na powyższą podstawę skargi kasacyjnej wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W motywach skargi kasacyjnej skarżąca podniosła, iż w skardze do Sądu pierwszej instancji podniosła zarzut naruszenia przez organy administracji art. 7, 11, 12, 77 § 1 k.p.a. poprzez nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności w sprawie. W szczególności wskazała, że:

* w postępowaniu nie przeprowadzono szczegółowej analizy treści planu zagospodarowania przestrzennego dla działki będącej przedmiotem decyzji przed i po zmianie treści tego planu poprzez porównanie praw i obowiązków nałożonych na właściciela nieruchomości;

* wbrew ustaleniom Samorządowego Kolegium Odwoławczego w postępowaniu przed organem pierwszej nie zostały rozpoznane wszystkie wnioski zgłaszane przez stronę i nie wyjaśniono wszystkich uwag zgłoszonych do operatu szacunkowego;

* niezgodnie ze stanem faktycznym ustalono, że nieruchomość po zmianie planu posiadała dostęp do drogi publicznej .

Jednakże Sąd w ogóle nie odniósł się do tych zarzutów. W uzasadnieniu wyroku, w części opisującej rozważania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego opisane są podstawy prawne i faktyczne wydanej decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej oraz metoda i sposób wyszacowania nieruchomości. Znajduje się tam również parę ogólnikowych uwag o oczywistości wzrostu wartości gruntu. Wojewódzki Sąd Administracyjny wyjaśnił również dlaczego bezpodstawne było żądanie umorzenia postępowania oraz dlaczego nieuzasadniony był zarzut naruszenia przepisów art. 10 § 1 k.p.a. Nie ma natomiast słowa na temat najistotniejszych, merytorycznych zarzutów do postępowania organów administracyjnych.

To naruszenie obowiązku odpowiedniego uzasadnienia wyroku przez Wojewódzki Sąd Administracyjny, jak konkludowano stanowi o zasadności skargi kasacyjnej w niniejszej sprawie.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do postanowień art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153 , poz. 1270 ze zm.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej z urzędu biorąc pod uwagę tylko nieważność postępowania. W rozpoznawanej sprawie nie zachodzi żadna z przesłanek nieważności postępowania, wymienionych w art. 183 § 2 cytowanej wyżej ustawy tym samym sprawa ta mogła być rozpoznana przez Naczelny Sąd Administracyjny wyłącznie w granicach zakreślonych w skardze kasacyjnej.

Natomiast skarga kasacyjna analizowana pod tym kątem nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

W skardze kasacyjnej przedstawiono zarzut naruszenia art. 141 § 4 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - zwanej w dalszej części tego uzasadnienia ustawą procesową - wskazując na to, że nie odniesiono się do wszystkich podniesionych w skardze zarzutów, uznawanych przez skarżącą za istotne.

Norma art. 141 § 4 ustawy procesowej stanowi, że uzasadnienie wyroku powinno zawierać zwięzłe przedstawienie stanu sprawy, zarzutów podniesionych w skardze, stanowiska pozostałych stron, podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie. Jeżeli w wyniku uwzględnienia skargi sprawa ma być ponownie rozpatrzona przez organ administracji, uzasadnienie powinno ponadto zawierać wskazanie co do dalszego postępowania.

Jakkolwiek czynność sporządzenia uzasadnienia, dokonywana już po rozstrzygnięciu sprawy i mająca sprawozdawczy charakter, sama przez się nie może wpłynąć na to rozstrzygnięcie jako na wynik sprawy to jednak tylko uzasadnienie spełniające określone ustawą warunki stwarza podstawę do przyjęcia, że będąca powinnością Sądu administracyjnego kontrola działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem rzeczywiście miała miejsce i, że prowadzone przez Sąd postępowanie odpowiadało przepisom prawa. Przepis ten w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego może stanowić podstawę także podważenia stanu faktycznego przyjętego przez Sąd pierwszej instancji.

Niewątpliwie szczególne miejsce w uzasadnieniu wyroku Sądu zajmuje wskazanie podstawy rozstrzygnięcia i jej wyjaśnienie. Powinno ono mieć charakter zwięzły ale pozwalający na skontrolowanie przez strony postępowania i ewentualnie Naczelny Sąd Administracyjny, czy Sąd pierwszej instancji nie popełnił błędu w swoim rozumowaniu. Podkreślić należy, iż kontrola zaskarżonych aktów sprawowana przez wojewódzkie sądy administracyjne powinna polegać na dogłębnej i wszechstronnej analizie stanu faktycznego oraz stanu prawnego sprawy wniesionych do sądu spraw.

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego Sąd pierwszej instancji poddał prawidłowej ocenie niezbędne aspekty sprawy, w których są wątpliwości. Z treści uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że Sąd przeanalizował zasadnicze zarzuty zamieszczone w skardze, konfrontując je z ustaleniami organu i materiałem dowodowym sprawy. Uzasadnienie to wbrew zarzutom skargi kasacyjnej odpowiada wymogom art. 141 § 4 ustawy procesowej i nie budzić wątpliwości Naczelnego Sądu Administracyjnego, że kwestionowany wyrok został podjęty po prawidłowej analizie akt sprawy oraz, że wątpliwości występujące na etapie postępowania administracyjnego zostały wyjaśnione. To, że Sąd pierwszej instancji nie dokonał szczegółowej analizy treści planu zagospodarowania przestrzennego przed i po jego zmianie, w okolicznościach tej sprawy nie może wpłynąć na wyżej wyrażony pogląd, skoro analiza porównawcza tych planów wynikała ze zgromadzonego materiału dowodowego w tym podstawowego środka dowodowego w przedmiotowym postępowaniu tj. opinii o wzroście wartości nieruchomości, która to opinia została przecież oceniona w zaskarżonym wyroku. Sąd pierwszej instancji wskazując na ten operat szacunkowy przyjął bowiem, że został on prawidłowo sporządzony przyjmując trafną wycenę nieruchomości i wyjaśnił, że zarzuty skarżącej dotyczące operatu szacunkowego niepodzielone w toku postępowania można było wobec jego negowania zweryfikować przed komisją arbitrażową przy PTRM w [...], o czym powiadomiono stronę, lecz pomimo tej wiedzy nie skorzystała ona z tej możliwości. W takich okolicznościach rozpoznawanej sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, uznał ponad wszelką wątpliwość, że przeznaczenie spornego terenu na usługi związane z budową Centrum Handlowo-Usługowego wpłynęło na wzrost wartości objętych planem działek, pośrednio wskazując także w tym zakresie na uzyskaną cenę działki za jaką ona została zbyta.

Ponadto w motywach zaskarżonego wyroku wyjaśniono, że obowiązki wynikające z planu a dotyczące zapewnienia dostępu do drogi publicznej oraz wybudowania infrastruktury adresowane są do podmiotu, który będzie realizował Centrum Handlowo-Usługowe. Tym samym Sąd jedynie pośrednio odniósł się do kwestii poruszanej przez skarżącą w zakresie braku dostępu do drogi publicznej lecz brak ustaleń w tym zakresie nie może wpłynąć na wynik sprawy. Zarzut naruszenia przepisów postępowania jest bowiem wówczas uzasadniony gdy wskazane uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Natomiast uchybienia wyżej wskazane nie mogły mieć istotnego wpływu na wynik sprawy, gdyż okoliczność ta nie stanowi przesłanki materialoprawnej do prawidłowego ustalenia przedmiotowej opłaty.

Niezależnie od powyższego podnieść należy, że wyjaśnienie podstawy prawnej rozstrzygnięcia nie musi szczegółowo odnosić się do wszystkich argumentów powołanych w skardze jeżeli argumentacja Sądu przesądza łącznie o ich bezzasadności (porównaj wyrok NSA z dnia 13 III 2007 r. sygn. akt II GSK 326/06 niepublikowany). W rozpoznawanej sprawie to cała argumentacja przedstawiona w zaskarżonym wyroku przesadzała właśnie o bezzasadności wniesionej skargi.

Nie budzi wątpliwość Naczelnego Sądu Administracyjnego, że w uzasadnieniu kwestionowanego wyroku prawidłowo wyjaśniono, że organy trafnie zastosowały jako podstawę materialnoprawną przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Norma to stanowi, iż " jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określona w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości." Z konstrukcji tego przepisu wynika, iż pobranie tej opłaty jest obligatoryjne, o czym świadczy użyte przez ustawodawcę określenie "pobiera". O zastosowaniu powyższego przepisu decyduje fakt wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany planu przy czym nie musi to być jedyna (wyłączna) przesłanka wzrostu wartości nieruchomości. Wystarczy że można wykazać że uchwalenie planu lub jego zmiana wpłynęły na wzrost wartości nieruchomości. Oznacza to, że każdy wzrost wartości nieruchomości, choćby nieznacznie tylko podnoszący jej dotychczasową wartość (przekładającą się na atrakcyjność i cenę) skutkuje, w przypadku jej zbycia, wydaniem decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej (por. wyrok NSA z dnia 11 lipca 2008 r., II OSK 829/07, niepubl.).

Wykonany w tej sprawie operat szacunkowy przez Z. Peruckiego wskazuje na wzrost wartości nieruchomości, a wynika z niego, że bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości tej nieruchomości a ustaleniami przyjętymi w planie miejscowym wynika ze zmiany jego przeznaczenia. Operat ten co przyznał Sąd pierwszej instancji spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Prawidłowość zastosowania w tej sprawie przepisu prawa materialnego art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zależała zatem od ustalenia właściwej wartości terenu przed uchwaleniem (zmianą) i po uchwaleniu (zmianie) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawowe znaczenie miała zatem "zmiana wartości nieruchomości " związana z planem. Nie miała natomiast znaczenia funkcja terenu ale jego wartość. Niejasny nawet plan nie ma decydującego znaczenia bowiem wartość nieruchomości w takim przypadku należy ustalić przy uwzględnieniu wartości rynkowej nieruchomości na tym obszarze.

Dlatego też nie mają znaczenia dla bytu tej sprawy tak mocno akcentowane przez skarżącą kwestie a dotyczące ustaleń w zakresie dostępu do drogi publicznej czy też wnikliwego porównywania poprzedniego z obecnym planem w sytuacji jego zmiany poprzez porównanie praw i obowiązków nałożonych na właściciela bowiem w sposób niewadliwy ustalono, że wartość sprzedanej przez skarżącą nieruchomości wzrosła na skutek dokonanej zmiany przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a to ma podstawowe znaczenie dla prawidłowego rozstrzygnięcia tej sprawy.

Stąd też Sąd pierwszej instancji trafnie ocenił w motywach zaskarżonego wyroku, iż wydane w sprawie decyzje prawa nie naruszają. Jednocześnie wbrew wywodom kasacji nie można uznać, by Sąd ten naruszył obowiązek prawidłowego uzasadnienia zaskarżonego wyroku.

Dlatego też mając powyższe na uwadze uznać należy, iż skarga kasacyjna złożona w tej sprawie nie zawiera usprawiedliwionych zarzutów.

Z tych przyczyn Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.