Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1546/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-11-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 36 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Emilia Lewandowska (spr.) Sędziowie: WSA Elżbieta Sobielarska WSA Anita Wielopolska-Fonfara Protokolant starszy referent Agnieszka Bieńkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 listopada 2014 r. sprawy ze skargi F. M. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju, decyzją z [...] marca 2014 r. nr [...], utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] września 2013 r.

nr [...], którą orzeczono o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz F. M. z tytułu przejęcia na własność Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej, jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w gminie A., obręb [...] J., przeznaczonej na budowę obwodnicy A. w ciągu drogi krajowej nr [...] i drogi ekspresowej [...] oraz zobowiązano Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania

w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Z ustaleń organu wynika, że opisana w decyzji nieruchomość, decyzją Wojewody [...] z [...] grudnia 2012 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z [...] lutego 2013 r. została przeznaczona pod budowę obwodnicy A. w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła A. do węzła S.) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła S. do węzła L.). Wysokość odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy z [...] kwietnia 2013 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M.. Analizując treść operatu szacunkowego organ przytoczył przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami, ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Rzeczoznawca ustalił, że przedmiotowa działka stanowi grunt rolny, a znajdująca się na nieruchomości infrastruktura techniczna w postaci kanalizacji drenarskiej nie stanowi własności właściciela gruntu, zostanie przebudowana w ramach realizowanej inwestycji drogowej i nie wpływa na wartość gruntu. Określając przeznaczenie nieruchomości biegły ustalił, że Gmina A. nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na terenie gminy obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy A., przejęte uchwałą Rady Gminy A. Nr [...] z dnia [...] lutego 2000 r., zgodnie, z którym przedmiotowa działka położona jest w strefie funkcjonalno-przestrzennej "R" – tereny rolnicze. Biorąc pod uwagę, że celem wywłaszczenia nieruchomości jest realizacja inwestycji drogowej, rzeczoznawca, stosownie do

art. 134 ust. 4 ugn., dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne na rynku lokalnym i regionalnym. W wyniku analizy tego rynku odnotowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi. Jednostkowe ceny transakcyjne

z terenu województwa [...] kształtowały się w przedziale od [...] zł do [...] zł

za m2, średnia cena to [...] zł/m2. Na stronie 15 operatu rzeczoznawca wyjaśnił,

że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych. Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej i szczegółowej, a także celu wykupu i stanu zagospodarowania brak jest, w ocenie rzeczoznawcy, dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Wobec tego do wyceny rzeczoznawca zastosował procedurę opisaną

w § 36 ust. 4 rozporządzenia, przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości przeznaczonych na cele rolne

z terenu gminy A. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 19 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 20 operatu. Na potrzeby postępowania odszkodowawczego przeprowadzono dodatkową analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych.

Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. przy piśmie z 20 września 2013 r. oraz przez Wojewodę [...] przy piśmie z 10 lutego 2014 r. organ odwoławczy uznał,

że ocenionemu operatorowi nie można zarzucić takich uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. Za słuszne organ uznał zwiększenie uzyskanej wartości o 50%, stosownie do treści § 36 ust. 3 rozporządzenia. Natomiast za nieuzasadniony uznał organ odwoławczy zarzut dotyczący braku podniesienia wysokości odszkodowania

o 5% uznając, że brak jest podstaw do zastosowania art. 18 ust. 1e ustawy

z dnia 10 kwietnia 2003 r.

W skardze na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju F. M. zarzucił naruszenie:

I prawa procesowego, a to art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 kpa, art. 7 w zw.

z art. 80 kpa, art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 4 i art. 80 kpa, art. 77 § 4 kpa, art. 107 § 1 i 3 kpa, art. 84 w zw. z art. 7 i 12 oraz art. 136 kpa, a w konsekwencji art. 138 § 1 kpa, art. 15 kpa w zw. z art. 78 Konstytucji,

II naruszenie prawa materialnego, a to art. 18 ust. 1 i art. 18 usta. 1e ustawy

o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 154 ust. 1, art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16, art. 154 ust. 1, art.

4 ust. 16, art. 134 – wszystkie ustawy o gospodarce nieruchomościami, § 56 ust. 1 pkt 7, § 36 ust. 2 i 3 – rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.,

a w konsekwencji naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest nieuzasadniona.

Istota niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji ustalając wysokość odszkodowania mogły oprzeć się na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego J. M. z [...] kwietnia 2013 r, uznając ten operat

za zgodny z obowiązującymi przepisami prawa.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając okoliczności wymienione w tym przepisie. Natomiast szczegółowe regulacje dokonywania wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w zależności od celu wyceny, określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207,

poz. 2109, ze zm.). Okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi ma to, jakie przeznaczenie miała wyceniona nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jeżeli nieruchomość w tym dniu była przeznaczona pod inwestycję drogową to wycena takiej nieruchomości następuje według zasad określonych w

§ 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21.09.2004 r. Natomiast, gdy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniona nieruchomość nie była przeznaczona pod inwestycję drogową to wycenę należy oprzeć na przepisie § 36 ale ust. 3 powołanego rozporządzenia.

W rozpoznawanej sprawie zostało ustalone, że w dniu wydania zezwolenia realizacyjnego w gminie A. obowiązywało studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy A. przyjęte uchwałą Rady Gminy A. z dnia [...] lutego 2000 r. zgodnie, z którym przedmiotowa działka położona była na terenie oznaczonym, jako tereny rolnicze.

Skoro w dniu wydania decyzji zrid działka ta nie była przeznaczona pod inwestycję drogową to prawidłowo rzeczoznawca oparł wycenę na przepisie § 36

ust. 3 rozporządzenia gdyż nie jest dopuszczalne, w tej sytuacji, dokonanie wyceny

na postawie § 36 ust. 4 rozporządzenia. Natomiast analiza cen nieruchomości drogowych dokonana została przez rzeczoznawcę majątkowego w celu wykazania,

że na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi są wyższe

niż nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne. To umożliwiło podwyższenie odszkodowania o maksymalną wielkość, przewidzianą w § 36 ust. 3 rozporządzenia

tj. o 50%. Tak więc analiza ta została dokonana z korzyścią dla wysokości odszkodowania ustalonego przez rzeczoznawcę. Zarzuty, więc skargi odnoszące się do przyjętego przez rzeczoznawcę rynku transakcji drogowych, wobec powyższych rozważań są nieporozumieniem gdyż pozostają bez wpływu na wysokość ustalonego odszkodowania.

Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Z bazy danych wybrał 19 transakcji nieruchomościami rolnymi, a więc o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Należy tylko stwierdzić, że zastosowana przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Operat zawiera wszystkie elementy wymagane § 56 rozporządzenia. Nie zawiera pomyłek, istotnych braków czy niejasności. Rzeczoznawca przyjął rynek gminy A., jako rynek lokalny. Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu o zaświadczenie Urzędu Gminy A. z dnia 12.04.2013 r., w którym stwierdzono, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy A. przedmiotowa działka położona jest w strefie funkcjonalno-przestrzennej "R"-rolnicze. Sąd nie uwzględnił wniosku dowodowego zgłoszonego przez skarżącego w piśmie

z 24 lipca 2014 r. (k. 35) z zaświadczenia nr [...] z dnia [...].07.2014 r. wystawionego przez Wójta Gminy A. – na okoliczność przyjęcia nieprawidłowego przeznaczenia gruntów przy sporządzaniu operatu szacunkowego. Nieuwzględnienie tego wniosku uzasadnione jest tym, że powoływane w nim zaświadczenie datowane jest po wydaniu zaskarżonej decyzji, a więc nie istniało

w dacie wydania zaskarżonej decyzji, ale przede wszystkim nie podważa ono przeznaczenia gruntów przyjętego w operacie na podstawie poprzedniego zaświadczenia. Złożone do Sądu zaświadczenie (k.45) potwierdza utrzymanie funkcji podstawowych a tylko uzupełnia o wskazanie, jakie funkcje uzupełniające towarzyszą funkcjom podstawowym. Tak więc nie zmienia to faktu, że wyceniona nieruchomość,

w dacie wydania decyzji zrid, położona była w strefie funkcji podstawowych oznaczonych "R"-rolnicze.

Bezzasadny jest zarzut skargi dotyczący niepowiększenia odszkodowania o 5%, przewidzianego w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Dla realizacji tego "bonusa" dla wywłaszczonego jest uzewnętrznienie swojej woli poprzez złożenie stosownego oświadczenia inwestorowi. Na takie oświadczenie skarżący się nie powołuje a jedynie podnosi, że nie czynił przeszkód w objęciu nieruchomości przez nowego właściciela, co jednak nie stanowi wypełnienia dyspozycji powołanego

art. 18 ust. 1e. Również niezasadnie skarżący domaga się odszkodowania za kanalizację drenarską. Sąd podziela stanowisko organu w tym zakresie, zawarte w zaskarżonej decyzji. Wynika bowiem, że melioracja gruntów była w 80% sfinansowana z budżetu Państwa, a z uwagi na jej wykonanie w latach 1987-1989 oraz 1992-1993 uległa w całości amortyzacji.

Ponieważ organ dysponował prawidłowym operatem to miał podstawy

do ustalenia na jego podstawie odszkodowania. Uznając operat za prawidłowy organ nie miał żadnych podstaw by z urzędu przeprowadzić dowód z operatu sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego bądź kierować ten operat do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców. Za nieuzasadnione należy uznać zarzuty skargi w przedmiocie wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego. Z akt sprawy nie wynika by w dniu wydawania decyzji prze organ w niniejszej sprawie było prowadzone postępowanie dyscyplinarne przeciwko rzeczoznawcy majątkowemu J. M. w związku z wyceną sporządzoną w niniejszej sprawie. W związku z tym nie zachodziła sytuacja określona w art. 24 § 1 pkt 6 kpa i brak było powodów do wyłączenia tego biegłego.

Również Sąd nie uwzględnił wniosków dowodowych zgłoszonych w skardze,

a to dopuszczenie dowodu z sentencji opinii Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości załączonej do skargi (k. 9), dopuszczenie dowodu z akt postępowania prowadzonego w stosunku do rzeczoznawcy J. M. przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej po uprzednim ich zażądaniu przez Sąd oraz z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. W. w dniu [...] czerwca 2014 r. (k. 47-60), gdyż dotyczą one wyceny innych nieruchomości niż przedmiotowe.

Za całkowicie nieuzasadniony Sąd uznał również zarzut skargi naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji. To, że w ocenie skarżącego ustalone zaskarżoną decyzją odszkodowanie jest za niskie nie oznacza, że nie jest ono słuszne.

Decyzja jest zgodna z prawem, opiera się na operacie szacunkowym sporządzonym zgodnie z obowiązującymi w tym przedmiocie przepisami, prawidłowo ocenionym przez organ. Sąd nie znalazł żadnych uchybień, które uzasadniałyby uchylenie zaskarżonej decyzji.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.