Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 1018/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2018-11-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 61
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Elżbieta Mazur - Selwa /spr./ Sędziowie WSA Krystyna Józefczyk WSA Magdalena Józefczyk Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 listopada 2018 r. sprawy ze skargi A. Sp. z o.o. Sp. k. w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy -skargę oddala-


UZASADNIENIE

Przedmiotem kontroli jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego ( dalej: "Kolegium", "organ odwoławczy" lub "organ II instancji") z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta ( dalej: "organ I instancji") nr [....] z dnia [...].04.2018r. znak [....] ustalająca na wniosek R.S. Firma Handlowo-Usługowa "A." warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji, polegającej na budowie myjni samochodowej samoobsługowej, bezdotykowej ( 6 stanowisk ), stanowiska z odkurzaczem, kontenera technicznego, infrastruktury technicznej oraz zjazdu publicznego z drogi wewnętrznej dz.nr ewid. 5004/7 na dz. nr ewid. 5004/4 obręb [....] przy ul. W. w [...].

Wydanie decyzji poprzedzało postępowanie administracyjne o następującym przebiegu: jak wynika z akt poprzednio wydane w sprawie decyzje (I i II instancji) także ustalające warunki zabudowy były przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej. Wyrokiem z dnia 20 kwietnia 2017 r. sygn. akt II SA/Rz 1565/16 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie uchylił decyzję Kolegium z dnia [...] sierpnia 2016 r. nr [...] oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] lipca 2016 r. znak [...].

W uzasadnieniu do wyroku Sąd stwierdził, że organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej nie mają kompetencji do wydawania postanowienia w przedmiocie uzgodnienia wymagań higieniczno – sanitarnych dla inwestycji, dla której ustalane są warunki zabudowy, jak uczyniono to w niniejszej sprawie. Nierozstrzygnięta pozostała natomiast kwestia ścieków wytwarzanych w planowanej do realizacji myjni i sposobu ich usuwania i związana z tym kwestia oceny czy projektowane przedsięwzięcie nie jest przedsięwzięciem mogącym potencjalnie oddziaływać na środowisko, tj. czy nie należy do przedsięwzięć wymienionych w § 3 pkt 78 Rozporządzenia Rady Ministrów dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2016 r., poz. 71). Kolejnym stwierdzonym przez Sąd uchybieniem było nie wyjaśnienie w sposób pewny frontu działki inwestycyjnej, celem prawidłowego wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Sąd zwrócił przy tym uwagę na to, że inwestor dokonał wyboru dojazdu do drogi publicznej poprzez działkę gminną połączoną z drga publiczną – ul. S., w związku z powyższym tą część działki należało, zgodnie z obowiązującym w tym zakresie orzecznictwem przyjąć za front działki. Z mapy z kolei wynikało, że front tej działki – 5004/7 wynosił nie więcej niż 20 m, w związku z powyższym nieuzasadnionym uznał przyjęcie szerokości elewacji frontowej do 32 m. Sąd zwrócił również uwagę na nieścisłości dotyczące ustalenia linii zabudowy, wskazując, że w sytuacji gdy lokalizacja planowanego obiektu przewidywana jest na terenie inwestycyjnym, który graniczy z dwóch stron z pasem dróg publicznych, nie tyko możliwe ale i konieczne jest ustalenie linii zabudowy dla obydwu stron.

Rozpoznając sprawę ponownie Prezydent Miasta decyzją nr [...] z dnia [...].04.2018r. znak [...] ustalił na wniosek R.S. Firma Handlowo-Usługowa "A." warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji, polegającej na budowie myjni samochodowej samoobsługowej, bezdotykowej (6 stanowisk), stanowiska z odkurzaczem, kontenera technicznego, infrastruktury technicznej oraz zjazdu publicznego z drogi wewnętrznej dz.nr ewid. 5004/7 na dz. nr ewid. 5004/4 obręb [...] przy ul. W. w [...].

W odwołaniu od powyższej decyzji A. Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w [....] (dalej: "strona skarżąca") zarzuciła naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7,10 § 1, 77 § 1 oraz 107 § 3 K.p.a. przez ich niezastosowanie, a także naruszenie przepisów art. 6 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2017 poz. 1073; dalej: "u.p.z.p." ) przez jego niezastosowanie oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. przez niewłaściwe zastosowanie, to jest przyjęcie, że planowana inwestycja spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa. Zdaniem strony skarżącej planowana inwestycja stanowi potencjalne zagrożenie w zakresie korzystania z nieruchomości sąsiedniej, która pozostaje w jej wieczystym użytkowaniu. W jej ocenie rodzaj planowanych usług nie komponuje się z zastanym ładem przestrzennym i stwarza zagrożenie bezpieczeństwa osób trzecich, a organ nie badał czy inwestycja będzie, miała wpływ na nieruchomości zlokalizowane w sąsiedztwie, ponadto nie został wykazany sposób wyznaczenia obszaru analizowanego oraz sposób wyznaczenia parametrów zabudowy.

Wskazał również, że uzasadnienie decyzji nie spełnia wymogów art. 107 § 3 K.p.a., nie zawiera wyjaśnienia podstawy prawnej ani przytoczenia przepisów prawa, nie wskazuje na jakich dowodach oparł się organ ustalając stan faktyczny.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie podzieliło zarzutów odwołania i wskazaną na wstępie decyzją utrzymało decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu do swojej decyzji organ II instancji wyjaśnił, że w sprawie opracowana została analiza urbanistyczna przez osobę posiadającą odpowiednie przygotowanie zawodowe. Granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały na mapie na podstawie § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.8.2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 nr 164, poz. 1588; dalej: "rozporządzenie MI"). Przy szerokości przedmiotowego terenu od strony frontowej 25 m, wskazanej przez inwestora obszar wyznaczony został w odległości 75m wokół granic terenu objętego wnioskiem, określonego liniami regulacyjnymi, z dostosowaniem do granic działek i w sposób umożliwiający prawidłową ocenę układu urbanistycznego. Granice obszaru analizowanego przedstawione zostały na załączniku graficznym do decyzji. Działki w obszarze analizowanym są zabudowane budynkami mieszkalnymi, handlowymi i usługowymi. Inwestycja będzie zlokalizowana na terenie z możliwością uzupełnienia zabudowy. Teren ma dostęp do drogi publicznej - drogi wojewódzkiej ul. W.(działka nr 5004/7). Wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 42 % do 100 %. Szerokość elewacji frontowych obiektów kształtuje się pomiędzy 5,0 i 82,0 m, wysokość górnej krawędzi elewacji, gzymsu lub attyki wynosi od 2,5 do 18,5 m, kąty nachylenia połaci dachowych od <5° do 45°, układ połaci dachowych - dachy płaskie, jedno, dwu i wielospadowe, o kierunku głównej kalenicy w stosunku do ulicy - prostopadłym lub równoległym. Wskazano również sposób wyznaczenia linii zabudowy. Wyjaśniono, że dla myjni samochodowej nie wydaje się decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, wobec czego nie jest możliwe przeprowadzenie procedury oceny oddziaływania na środowisko. (pismo Wydziału Urbanistyki, Architektury i Budownictwa w miejscu z dnia 31 sierpnia 2017 r.)

Odnosząc się do zarzutu naruszenia interesów osób trzecich, organ wyjaśnił, że decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 ustawy ). Ochrona interesów osób trzecich na etapie ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę, wobec czego nie może być tak konkretna i szczegółowo określona, jak w pozwoleniu na budowę.

Natomiast późniejsze pozwolenie na budowę może być wydane jedynie wówczas, gdy zostaną spełnione warunki określone w decyzji ustalającej warunki zabudowy, a inwestor wykaże się prawem do dysponowania nieruchomością. Z uwagi na powyższe w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie można skutecznie korzystać z argumentów dotyczących ewentualnego pozbawienia możliwości wykonywania przysługującego prawa własności terenów sąsiednich.

W skardze do Sądu strona skarżąca zarzuciła naruszenie art 7, 77 § 1 K.p.a. poprzez ich niezastosowanie, art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.

Na tych podstawach wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] kwietnia 2018 roku, nr [...] znak [...] oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazała, że lokalizacja przedmiotowej inwestycji stwarza potencjalne zagrożenie dla korzystania z przysługującego spółce prawa do nieruchomości sąsiedniej, utrudni korzystanie z pawilonu należącego do Spółki, poprzez konieczność korzystania ze wspólnego zjazdu, co zapewne zwiększy też ryzyko pogorszenia stanu bezpieczeństwa na drodze prowadzącej do pawilonu z uwagi na zwiększony ruch, jak również charakter planowanej inwestycji oraz niewielką ilość miejsc parkingowych (np. poślizgi i związane z tym wypadki w okresie zimowym). Wskazała również na uciążliwości typu hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, oraz zanieczyszczenia środowiska, tj. powietrza, gleby i wody, związane z charakterem planowanej inwestycji budzą niepokój weryfikacji, skąpe wyniki analizy urbanistycznej brak wykazania, że planowana inwestycja spełnia zasadę dobrego sąsiedztwa, nia dokonano opisu terenu (obszaru analizowanego), nie wskazano jaka zabudowa o jakich parametrach tam dominuje, nie wykazano, że planowana inwestycja harmonizuje z otoczeniem. Ani w analizie ani w decyzji o warunkach zabudowy nie wyjaśniono w jakich konkretnie odległościach nastąpiło wyznaczenie terenu poddanego analizie, nie wiadomo, jaka jest szerokość frontu działki, ani też z której strony obszaru planowanej inwestycji ten front się znajduje, brak szczegółowego opisu działek, których zabudowa i zagospodarowanie stanowiły dla organu wzorzec dla ustalenia charakterystycznych parametrów nowej zabudowy. Z treści przedmiotowej analizy nie wynika bowiem, w jaki sposób, w oparciu o jakie szczegółowe dane dotyczące nieruchomości w obszarze analizowanym organ ustalił minimalne i maksymalne parametry istniejącej zabudowy.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje;

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 2188). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 1302; zwana dalej w skrócie P.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Natomiast w myśl art. 145 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach.

W ramach kontroli legalności decyzji Sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).

Przedmiotem kontroli Sądu skarżący uczynił decyzję SKO z dnia [...] czerwca 2018 r., nr [...] o utrzymaniu w mocy decyzji Prezydenta Miasta (dalej: "organ I instancji") nr [...] z dnia 27.04.2018r. znak [...] ustalającą na wniosek R.S. Firma Handlowo-Usługowa "A." warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji, polegającej na budowie myjni samochodowej samoobsługowej, bezdotykowej ( 6 stanowisk ), stanowiska z odkurzaczem, kontenera technicznego, infrastruktury technicznej oraz zjazdu publicznego z drogi wewnętrznej dz.nr ewid. 5004/7 na dz. nr ewid. 5004/4 obręb [...] przy ul. W. w [...].

Zarzut skargi podnoszący naruszenie art. 7 i 77 K.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych, nie znalazł potwierdzenia w toku sądowej kontroli. Zdaniem Sądu Organy obu instancji dokładnie ustaliły istotne dla sprawy fakty, poprzez obiektywną ocenę i wszechstronne zebranie istotnego dla rozstrzygnięcia materiału dowodowego.

Stan faktyczny sprawy został ustalony przez organy obu instancji w sposób pozwalający na prawidłową konkretyzację przepisów prawa materialnego. Nie stwierdzono w toku kontroli takich naruszeń zasady prawdy obiektywnej, które mogłyby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawy materialnoprawne dla kontrolowanej decyzji określają regulacje u.p.z.p.

W myśl art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. w przypadku gdy dla inwestowanego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, w szczególności jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - zasada dobrego sąsiedztwa. Najogólniej rzecz biorąc zasada dobrego sąsiedztwa stawia przed inwestorem konieczność takiego ukształtowania nowej zabudowy, aby współgrała ze stanem wyznaczonym w obszarze najbliższego sąsiedztwa, pod względem wypełnianych funkcji, zagospodarowania oraz formy architektonicznej planowanej inwestycji.

Badanie spełnienia wymogów dobrego sąsiedztwa odbywa się obowiązkowo przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, poprzez analizę istotnych dla prawa uwarunkowań istniejącego stanu zagospodarowania terenu. W tym celu wokół terenu objętego wnioskiem wyznacza się tzw. obszar analizowany. Legalną definicję tego obszaru wyraża § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej zwane rozporządzeniem). Obszar analizowany jest istniejącym stanem zagospodarowania terenów sąsiadujących z obszarem inwestowanym, wyznaczającym organom pole dla sformułowania wniosku o spełnieniu warunku dobrego sąsiedztwa oraz władczego kształtowania wymogów dotyczących planowanej inwestycji. Prawidłowe wyznaczenie tego obszaru, ma zasadnicze znaczenie dla rzetelności samej analizy oraz jej wyników, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy zgodnie wymogami z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. tj. zasadą "dobrego sąsiedztwa".

Skarga w niniejszej sprawie nie została oparta na usprawiedliwionych podstawach, stąd też należało ją oddalić w całości.

Przede wszystkim zarzuty skargi zdaniem Sądu są bardzo ogólnikowe.

Skarżący posługując się sformułowaniami typu:

- lakoniczne uzasadnienie organu I instancji zawierające lakoniczne stwierdzenie o spełnieniu wymagań określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

- nader skąpe wyniki analizy urbanistycznej próbuje narzucić tezę o pobieżnym i niedokładnym rozpatrzeniu sprawy przez organy, co nie miało miejsca. Wręcz przeciwnie organy jak i Sąd były w niniejszej sprawie związane prawomocnym wyrokiem tut. Sądu z dnia 20 kwietnia 2017 r., sygn. akt II SA/Rz 1565/16. Organy wykonały w pełni wytyczne Sądu w zakresie kompletności i prawidłowości analizy urbanistycznej, w tym uzasadnienia przyjętych kryteriów planowanej inwestycji. Zarówno analiza urbanistyczna jak i uzasadnienie decyzji obu instancji są dowodem na bezzasadność podniesionych przez skarżącego zarzutów.

Sąd podziela w całości stanowisko SKO co do prawidłowości sporządzonej analizy i legalności decyzji organu I instancji.

W rozpoznawanej sprawie w ponownie przeprowadzonym postępowaniu opracowana została analiza urbanistyczna przez osobę posiadającą odpowiednie przygotowanie zawodowe.

Granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały na mapie spełniającej wymagania określone w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, zgodnie z wymogami zawartymi w § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.8.2003r. (Dz. U. 2003 nr 164, poz. 1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przy szerokości przedmiotowego terenu od strony frontowej 25 m, (inwestor wskazał, że frontową stroną działki jest strona południowa, działka drogi wewnętrznej nr 5004/7) obszar wyznaczony został w odległości 75m wokół granic terenu objętego wnioskiem, określonego liniami regulacyjnymi, z dostosowaniem do granic działek i w sposób umożliwiający prawidłową ocenę układu urbanistycznego. Granice obszaru analizowanego przedstawione zostały na załączniku graficznym do decyzji . Działki w obszarze analizowanym są zabudowane budynkami mieszkalnymi, handlowymi i usługowymi. Inwestycja będzie zlokalizowana na terenie z możliwością uzupełnienia zabudowy. Teren ten ma dostęp do drogi publicznej - drogi wojewódzkiej ul. S. (działka nr 5004/7) . Budowa myjni samochodowej charakterem zbliżona jest do istniejących w obszarze analizowanym obiektów i stanowić będzie kontynuację funkcji i formy zabudowy, nie zakłócając ładu przestrzennego w tym rejonie czy zasady dobrego sąsiedztwa. Wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi od 42 % do 100 %. Otaczające budynki tworzą harmonijną całość , a relacje, uwarunkowania i wymagania są uporządkowane. Dokonano analizy pozostałych parametrów architektonicznych dla porównywalnych obiektów występujących w obszarze analizowanym. Szerokość elewacji frontowych tych obiektów kształtuje się pomiędzy 5,0 i 82,0 m, wysokość górnej krawędzi elewacji , gzymsu lub attyki wynosi od 2,5 do 18,5 m, kąty nachylenia połaci dachowych od <5° do 45°, układ połaci dachowych - dachy płaskie, jedno, dwu i wielospadowe, o kierunku głównej kalenicy w stosunku do ulicy - prostopadłym lub równoległym. Analiza szczegółowo wskazuje sposób wyznaczania linii zabudowy.

Dla myjni samochodowej nie wydaje się decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, wobec czego nie jest możliwe przeprowadzenie procedury oceny oddziaływania na środowisko. Nadto zaskarżona decyzja obliguje inwestora do spełnienia warunków wynikających z przepisów odrębnych, w tym dotyczących ochrony środowiska. Ponadto w zaskarżonej decyzji przewidziano wymagania dotyczące ochrony środowiska i zdrowia ludzi, określono także warunek poszanowania interesów osób trzecich.

SKO odniosło się bardzo wyczerpująco także do powielonego w skardze zarzutu naruszenia interesów skarżącego przez planowana inwestycję. Sąd podziela jego stanowisko, iż decyzja o warunkach zabudowy z woli ustawodawcy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 ustawy). Ochrona interesów osób trzecich na etapie ustalania warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie może być zapewniona całościowo i przejmować działań właściwych ochronie interesów osób trzecich na etapie pozwolenia na budowę, wobec czego nie może być tak konkretna i szczegółowo określona, jak w pozwoleniu na budowę.

Odnośnie obaw strony skarżącej, iż w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy naruszone zostanie jej prawo podnieść należy, że decyzja ustalająca warunki zabudowy potwierdza jedynie możliwość realizowania inwestycji na konkretnej działce gruntu, wskazanej we wniosku inicjującym postępowanie, stanowiąc poprzez swoje ustalenia pewne ograniczenia dla inwestora w zakresie określonym ustawowo, którymi związany jest organ właściwy dla wydania pozwolenia na budowę.

Natomiast późniejsze pozwolenie na budowę może być wydane jedynie wówczas, gdy zostaną spełnione warunki określone w decyzji ustalającej warunki zabudowy, a inwestor wykaże się prawem do dysponowania nieruchomością. Z uwagi na powyższe w toku postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie można skutecznie korzystać z argumentów dotyczących ewentualnego pozbawienia możliwości wykonywania przysługującego prawa własności terenów sąsiednich. Wielokrotnie sądy administracyjne w sprawowanym w tym zakresie orzecznictwie stwierdziły, że takie kwestie mogą być rozważane i ewentualnie uwzględnione w postępowaniu, którego przedmiotem jest uzyskanie pozwolenia na budowę (np. wyrok WSA z dnia 22 czerwca 2005 r. IV SA/Wa 650/2004; wyrok WSA z dnia 14 lipca 2005 r. IV SA/Wa 713/2005; wyrok WSA z dnia 3 marca 2006 r. IV SA/Wa 233/2005] ponieważ kontrola możliwości i warunków realizacji inwestycji przebiega w dwóch następujących po sobie etapach, w dwóch różnych postępowaniach toczących się przed różnymi organami. Na każdym z tych etapów organ prowadzący postępowanie jest prawnie zobligowany do zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich w granicach przysługujących temu organowi kompetencji.

W zakresie ochrony interesów osób trzecich zaskarżona decyzja zawiera stwierdzenie, że projektowana inwestycja nie może ograniczać dostępu;!do drogi publicznej, pozbawić możliwości korzystania z wody, kanalizacji sanitarnej, gazu, energii elektrycznej, cieplnej, dopływu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi, uciążliwości powodowanych przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie, zanieczyszczenie powietrza, wody lub gleby oraz zmieniać stosunków wodnych ze szkodą dla gruntów sąsiednich.

Decyzja o warunkach zabudowy wydana w niniejszej sprawie przesądziła zatem jedynie o tym, że na danym terenie dopuszczalna jest zabudowa o określonych w niej głównych parametrach. Niemniej inwestor musi, przed rozpoczęciem budowy uzyskać zgodnie z obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego pozwolenie na budowę. W tymże postępowaniu organ architektoniczno - budowlany ustali szczegóły techniczne, dotyczące planowanej inwestycji budowlanej i oceni, czy w świetle Prawa budowlanego i przepisów wykonawczych, w tym przepisów techniczno - budowlanych, możliwe jest udzielenie pozwolenia na budowę przedmiotowej inwestycji.

Zarzuty naruszenia w tym kontekście chronionego interesu skarżącego z naruszeniem art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. są więc oczywiście chybione.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w wyroku.