Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1464/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-11-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 pkt 5
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 145 par 1 pkt 1 lit a i b
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Sędziowie sędzia WSA Łukasz Krzycki, sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.), Protokolant sekr. sąd. Karolina Heman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 listopada 2017 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] lipca 2016 r., nr [...]; II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej Gminy [...] kwotę 1680 (jeden tysiąc sześćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] marca 2017 r. nr [...] Wojewoda [...]i utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] lipca 2016 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie na rzecz E. i J. małż. B. w wysokości 82.694 zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] i [...] o łącznej pow. 0,0318 ha z obrębu [...] – J. gm. S., uregulowaną w księdze wieczystej KW nr [...] oraz na rzecz J. B. w wysokości 20.060 zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0143 ha z obrębu [...] – J. gm. S., uregulowaną w księdze wieczystej KW nr [...], wydzielonych pod drogi publiczne, gminne.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Wójt Gminy S. po rozpoznaniu wniosku E. i J. małż. B. ostateczną decyzją z [...] grudnia 2008 r. nr [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie ewid. [...] J., stanowiącej działkę nr [...] i [...] o pow. 0,2033 ha, uregulowanej w księgach wieczystych nr KW [...] i KW nr [...]. Decyzja stała się ostateczna [...] lipca 2015 r. W wyniku dokonanego podziału wyodrębnione zostały m.in. działka nr [...] o pow. 0,0029 ha, nr [...] o pow. 0,0289 ha i nr [...] o pow. 0,0143 ha z przeznaczeniem pod drogi publiczne, gminne.

Z korespondencji prowadzonej pomiędzy Gminą S., a E. i J. małż. B. wynika, że strony nie doszły do porozumienia w kwestii odszkodowania. Przedstawiciele Gminy S. zaproponowali kwotę 73-83 zł/m2, natomiast poprzedni właściciele uznali, że jest to kwota zbyt niska i nie wyrazili zgody na propozycję Gminy. W związku z tym właściciele gruntów – E. i J. małż. B. uznali rokowania za zakończone negatywnie.

Właściciele przedmiotowej nieruchomości wystąpili 5 maja 2015 r. z wnioskiem do Starosty [...] o wszczęcie postępowania administracyjnego i ustalenie odszkodowania za wydzieloną nieruchomość w drodze decyzji według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Organ prowadzący postępowanie odszkodowawcze, po zgromadzeniu materiału dowodowego zlecił wycenę przedmiotowej nieruchomości wydzielonej pod drogi. Zostały sporządzone dwa operaty szacunkowe przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego – E. J. 10 lipca 2015 r., odrębny dla działki nr [...] o pow. 0,0143 ha i odrębny dla działek nr [...] i nr [...] o łącznej pow. 0,0318 ha. Po zapoznaniu się z operatami szacunkowymi E. i J. małż. B. złożyli zastrzeżenia do ustalonej wartości nieruchomości, a zwłaszcza do sposobu wyceny drzewostanu znajdującego się na przedmiotowych gruntach. Stwierdzili, że "metodyka opisana w publikacji nie jest powszechnie obowiązującym prawem i nie może stanowić podstawy prawnej określenia wartości drzewostanu". Złożyli także zastrzeżenia co do transakcji i okresów jakie zostały wzięte pod uwagę przy określaniu wartości nieruchomości.

Powyższe uwagi organ I instancji pismem 9 października 2015 r. przekazał rzeczoznawcy E. J. celem udzielenia wyjaśnień na piśmie. Biegła ustosunkowała się do uwag poprzednich właścicieli nieruchomości i wyjaśniła, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości. Stosownie do art. 135 ust. 1 jeżeli, ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Opracowana przez Instytut Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa metoda wyceny drzew na terenach zurbanizowanych pozwala na określenie rzeczywistej wartości drzew. Podstawą tej metody są rzeczywiste koszty "odtworzenia" drzew.

Wyjaśnienia powyższe nie usatysfakcjonowały poprzednich właścicieli nieruchomości gdyż uważają, że wartość drzew istniejących na wycenianej nieruchomości należy oszacować według przepisów ustawy o ochronie przyrody. Ponadto podnieśli, że biegła do określenia wysokości wartości starodrzewu nie ujęła wszystkich drzew, pominęła sosnę, świerk, jabłonie - 2 szt. i jałowiec. Powyższe uwagi przekazane zostały przez organ prowadzący postępowanie odszkodowawcze rzeczoznawcy majątkowemu celem odniesienia się do nich.

Pismem z 5 stycznia 2016 r. autorka operatu, wobec kolejnych uwag, przedstawiła stanowisko w powyższej sprawie. Stwierdziła, że operat sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, wartość nieruchomości określona została według stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości z 2008 r., ceny zaś przyjęte na dzień określenia wartości nieruchomości. Rodzaj rynku, jego obszar i okres badania określa rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności przedmiot, zakres, cel i sposób wyceny, dostępność danych oraz podobieństwa rynków. Ponadto biegła wniosła o przeprowadzenie ponownej inwentaryzacji nasadzeń roślinnych w obecności J. B. i pracownika organu prowadzącego postępowanie odszkodowawcze, z uwagi na zmieniające się zgłoszenia pominięcia w wycenie kilku drzew. 19 lutego 2016 r. przeprowadzono na gruncie oględziny w obecności właściciela nieruchomości J. B. i rzeczoznawcy majątkowego E. J.. Podczas oględzin ustalono, że pominięte zostały następujące drzewa: jabłoń wiek - 15 lat, sosna (pierśnica 130-94 cm), świerk (pierśnica- 130-23 cm.), jałowiec ok. 15 lat. W związku z powyższym autorka operatu uwzględniając korektę ilości roślin na wycenianej nieruchomości sporządziła nowe operaty szacunkowe z 25 lutego 2016 r. Po zapoznaniu się z operatami E. i J. małż. B. zaakceptowali ustaloną wartość nieruchomości w przedstawionych operatach z 25 lutego 2016 r. Przedstawiciel Gminy S. zobowiązał się ustosunkować do wyceny w terminie 21 dni.

Starosta [...] decyzją z [...] lipca 2016 r. nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz E. i J. małż. B. w wysokości 82.694 zł za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] i nr [...] o łącznej pow. 0,0318 ha z obrębu [...] – J. gm. S., uregulowaną w księdze wieczystej KW nr [...] oraz na rzecz J. B. w wysokości 20.060 zł za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0143 ha z obrębu [...] – J. gm. S., uregulowaną w księdze wieczystej KW nr [...], wydzielonych pod drogi publiczne, gminne i zobowiązał Gminę S. do wypłaty ustalonego odszkodowania.

Od decyzji z [...] lipca 2016 r. odwołanie wniósł Wójt Gminy S., zarzucając organowi ustalenie zawyżonego odszkodowania za nasadzenia roślinne.

Wojewoda [...] decyzją z [...] marca 2017 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] lipca 2016 r. nr [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że przejście do etapu administracyjnego w niniejszej sprawie w przedmiocie ustalenia odszkodowania było w tych okolicznościach uzasadnione, ponieważ pomiędzy Gminą S., a E. i J. małż. B. nie doszło do porozumienia, co oznacza brak możliwości uzgodnienia wysokości odszkodowania w drodze negocjacji. Operat wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego stanowi w sprawie dowód pomocny przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Stosownie do art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.) – zwanej dalej "ugn" w przypadku, gdy właściwy organ wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz.2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem". Rzeczoznawca majątkowy E. J. sporządzając operat z 25 lutego 2016 r. uznała, iż istnieje możliwość stosowania dla celów wyceny tej nieruchomości cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi. Dokonując wyboru podejścia, metody i techniki szacowania rzeczoznawca zdecydowała się na określenie wartości nieruchomości podejściem porównawczym i metodą korygowania ceny średniej, przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu drogowym.

Po przeanalizowaniu akt sprawy, organ odwoławczy ustalił, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wschodniej części Gminy S. zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Gminy S. z [...] czerwca 2006 r. wyceniana nieruchomość, na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, stanowiła nieruchomość, z której wydzielono m.in. działki nr: [...], [...] i [...] o symbolu 17-1KDD jako teren przeznaczony pod budowę drogi gminnej dojazdowej. Podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie są operaty szacunkowe z 25 lutego 2016 r. wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego E. J., które zdaniem organu odwoławczego nie pozostają w sprzeczności z przepisami prawa, stanowiącymi zasady jego sporządzenia, tj. rozporządzenia.

Organ odwoławczy po analizie operatów i zgłoszonych uwagach przez Wójta Gminy S., wystąpił pismem z 25 stycznia 2017 r. do Starosty [...] o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego i pilne zwrócenie się do rzeczoznawcy majątkowego E. J. o wyjaśnienie kwestii przyjętych stawek przy wycenie drzew, uwzględnioną w tabeli na str. 18 operatu wartość "WP" np. w operacie dla działki nr [...] - odpowiednio 2.255 zł i 2.322 zł. Czy zastosowana metoda opracowana przez Instytut Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa dla wyceny wartości drzew na terenach zurbanizowanych, ma zastosowanie na terenach administracyjnie wiejskich - obręb J., w sytuacji gdy z zamieszczonego w operatach opisu wynika, że działka usytuowana jest w części południowej wsi, w pobliżu terenów leśnych i nie ma dostępu do drogi publicznej. Ponadto organ zwrócił uwagę na kończący się termin ważności operatów z 25 lutego 2016 r.

Odpowiadając na uwagi Wojewody [...] biegła w piśmie z 28 lutego 2017 r. zawarła klauzulę potwierdzającą aktualność operatów do celu, dla którego zostały sporządzone oraz wyjaśniła, że podstawą ustalenia odszkodowania jest wartość rynkowa lub wartość odtworzeniowa. Jej zdaniem, przepisy dotyczące opłat za usunięcie drzew art. 83-90 ustawy o ochronie przyrody, a co za tym idzie obwieszczenia Ministra Środowiska z dnia 24 października 2014 r. w sprawie stawek opłat za usunięcie drzew i krzewów, nie mają zastosowania przy ustalaniu odszkodowania. Wydzielone działki w dniu uostatecznienia się decyzji podziałowej przeszły na własność Gminy i to ona będzie podmiotem uzyskującym pozwolenie na wycinkę drzew. Biegła wyjaśniła, że opierając się na doświadczeniu zawodowym oraz wiedzy wartość drzew ustaliła na podstawie publikacji "Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich. Krzysztof Zmarlicki" 2011 PFSRM oraz publikacji "Metoda wyceny wartości drzew na terenach zurbanizowanych dla warunków polskich" 2009 - Instytut Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa. Metoda ta pozwala na określenie rzeczywistej wartości drzew. Podstawą tej metody są rzeczywiste koszty "odtworzenia" drzew. Metoda ta uwzględnia współczynniki kondycji drzewa (K) oraz współczynniki lokalizacji (L) charakteryzujące znaczenie drzew w danym środowisku. Współczynniki te zestawione są z rzeczywistymi kosztami produkcji drzewa danego gatunku oraz jego tzw. instalacji (posadowienia i pielęgnacji do czasu przyjęcia w nowym środowisku). Nakłady te określone są jako stawka podstawowa (SP) i stanowią one podstawę wartości kompensacyjnej za utracone drzewa. Przy drzewach starszych zastosowanie mają również współczynniki przyrostu (P) charakteryzujące dynamikę wzrostu poszczególnych drzew. Według tabeli ocena lokalizacji drzew współczynnik L obejmuje również tereny wiejskie. Po uzyskaniu wyjaśnień przekazanych przez autorkę operatu, organ odwoławczy nie stwierdził braków formalnych, błędów obliczeniowych, ani wewnętrznych niespójności wyceny, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu.

Podczas odrębnej analizy danych z tabeli nie stwierdzono transakcji starszych, niż 2 lata wobec daty, na którą określona jest wartość nieruchomości tj. 25 lutego 2016 r., (potwierdzona aktualność 28 lutego 2017 r.), ani też jednostkowych cen transakcyjnych rażąco odstających od reszty danych ze zbioru. Organ wojewódzki stwierdził brak istotnych zastrzeżeń do ww. operatu. Zdaniem organu odwoławczego, w świetle powyższego należy stwierdzić, że powyższy operat szacunkowy w obecnej formie może stanowić dowód w niniejszym postępowaniu administracyjnym. Zdaniem organu odwoławczego, zarzut dotyczący niewłaściwej wyceny nasadzeń roślinnych, po odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego w dniu 27 stycznia 2017 r., nie stanowi powodu do podważenia jego prawidłowości.

Skargę na decyzję z 27 marca 2017 r. wniosła Gmina S., zarzucając jej naruszenie art. 7. art. 77 § 1 i art. 80 Kpa poprzez niewłaściwe ich zastosowanie polegające na dokonaniu błędnej oceny prawnej okoliczności mających istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Skarżący przy tym wskazał, że: 1) w związku z datą na którą określona jest wartość nieruchomości, tj. 25 lutego 2016 r. w tabeli umieszczonej na str. 12 przedstawionych jest aż 11 transakcji gruntami sprzed 25 lutego 2014 r., tj. starsze, niż 2 letnie. Podobna sytuacja powtarza się na str. 16 danego operatu (7 transakcji), gdzie dane te stanowią podstawę wyliczenia zakresu współczynników korygujących w pkt. 9.4; 2) na str. 16 w ostatniej pozycji widnieje transakcja obejmująca działkę nr [...] położoną we wsi W., która dotyczyła jedynie sprzedaży udziału w danej nieruchomości. Działka nr [...] przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną MN2 więc nie powinna być wzięta do analizy porównawczej. W związku z tym wszystkie obliczenia są błędne, gdyż opierają się na transakcji, która nie jest "podobną" do reszty transakcji, a tym samym nie spełnia definicji nieruchomości podobnej; 3) stawia zarzut dotyczący niewłaściwego wykonania operatu przez rzeczoznawcę majątkowego w zakresie analizy i badania rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi gminne, gdyż biegły rzeczoznawca nie przedstawił wyliczeń arytmetycznych stanowiących podstawę ustalenia wartości określających trend czasowy i wagi cech rynkowych. W związku z tym nie jest możliwe zweryfikowanie, czy prawidłowo zastosowano przyjętą metodę i technikę wyceny. W związku z tym brak jest możliwości prześledzenia i sprawdzenia pod względem arytmetycznym obliczeń wykonawcy operatu. Dotyczy to str. 13 operatu E. J. z 25 lutego 2016 r. W związku z ww. uwagami dany dowód w sprawie nie został właściwie oceniony przez organ prowadzący dane postępowanie. Wobec czego należy przedmiotowy operat wykluczyć jak dowód w sprawie; 4) stawia zarzut dotyczący braku poprawności wykonania operatu przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z brakiem uwzględnienia trendu spadkowego w wycenianej nieruchomości; 5) stawia zarzut dotyczący niepoprawności wykonania operatu przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z brakiem odpowiedniej oceny i wyliczeń arytmetycznych w zakresie ustalenia cech rynkowych, skali ocen nieuwzględniających indywidualnego charakteru nieruchomości przeznaczonych i użytkowanych jako drogi; 6) niewłaściwą wycenę naniesień roślinnych na działkach nr: [...], [...] i [...] położonych we wsi [...]. W operatach szacunkowych przedmiotowego postępowania wycena brzóz, sosen oraz świerków znacznie odbiega od aktualnych wycen naniesień, które gmina posiada prowadząc inne postępowania odszkodowawcze. Błędnie obliczone stawki za naniesienia roślinne, ponieważ wartości określone w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego E. J. przewyższają wartość liczoną według stawki opłat za usuwanie drzew zgodnie z obwieszczeniem Ministra Środowiska z dnia 24 października 2014 w sprawie stawek opłat za usunięcie drzew i krzewów oraz stawek kar za zniszczenie zieleni na rok 2015. W powyższym obwieszczeniu stawka dla brzóz i sosen za 1 cm obwodu pnia wynosi 37,63 zł. Biorąc powyższe wysokości odszkodowania za drzewostan nie powinno przekraczać kwoty za ten sam drzewostan liczonej za jego usuniecie; 7) nie zapewniono w operacie szacunkowym właściwej staranności i przejrzystości obliczeń dla określenia wartości nasadzeń, gdyż na str. 18 w pkt. 11, podano jedynie opis np.: współczynnik L lub K określając go "wg. tabeli". Brak jest informacji merytorycznych na podstawie jakiej tabeli i jakie są przesłanki do podania L = 0,6 lub K = 0,5 przez rzeczoznawcę. Ponadto Gmina poddała w wątpliwość stopień zurbanizowania danego terenu w celu wyceny drzewostanu, gdyż sam rzeczoznawca na str. 17 operatu określił szacowany obiekt jako o słabej lokalizacji. W związku z powyższym współczynnik L został znacząco zawyżony. W uzasadnieniu skargi zarzucono sprzeczne z prawem ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy, który zawiera poważne błędny i uchybienia. W związku z powyższym Gmina S. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

W niniejszej sprawie ujawniła się na etapie postępowania sądowego nowa istotna dla sprawy okoliczność faktyczna, nieznana organom wydającym decyzje odszkodowawcze w administracyjnym toku instancji (art. 145 § 1 pkt 5 Kpa). Jak wynika z uwierzytelnionego wypisu aktu notarialnego Rep. A Nr [...] z 12 listopada 2014 r., jedną z nieruchomości przyjętych do porównań przez rzeczoznawcę majątkowego E. J. (o najwyższej cenie transakcyjnej) była działka nr [...] o pow. 363 m2. Jak wynika z umowy sprzedaży transakcja ta dotyczyła sprzedaży udziałów w prawie własności nieruchomości, a ponadto działka ta miała charakter drogi wewnętrznej zapewniającej nieruchomością sąsiednim dojazd do drogi publicznej.

Tymczasem z treści operatów z 25 lutego 2016 r. dotyczących wyceny działek nr: [...], [...], [...] (pkt 8.2 wycen) wynika, że dla potrzeb wycen analizie poddano transakcje prawem własności gruntów niezabudowanych nabywanych pod drogi publiczne lub ich poszerzenie. Biegła wskazała, że transakcje udziałami pod drogi wewnętrzne nie zostały uwzględnione w procesie wyceny. Mimo to przy tworzeniu bazy nieruchomości porównawczych i wyliczaniu ceny średniej nieruchomości biegła wzięła pod uwagę transakcję dotyczącą sprzedaży udziału w prawie własności działki nr [...], wydzielonej pod drogę wewnętrzną. Działka ta o najwyższej cenie (wyższej od poprzednich o 38 zł) w sposób istotny ukierunkowała wynik wyceny, zawyżając cenę średnią, która stanowi składową przy obliczaniu wartości 1m2 nieruchomości wycenianych.

Sąd zwraca uwagę, że zgodnie z przepisem art. 4 pkt 16 w zw. z 153 ust. 1 ugn przy stosowaniu podejścia porównawczego bierze się pod uwagę ceny nieruchomości, które są podobne z wycenianą m. in. ze względu na stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania. Skoro zatem biegła w toku analizy rynku lokalnego wykluczyła transakcje sprzedaży udziałów pod drogi wewnętrzne, to uznała że nie są to nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej. Wobec tego niedopuszczalne było przyjęcie do porównań (Tabele z pkt 9.3 wycen) transakcji dotyczącej sprzedaży udziału w prawie własności działki nr [...] stanowiącej drogę wewnętrzną o najwyższej cenie transakcyjnej. W tym zakresie obie opinie o wartości nieruchomości z 25 lutego 2016 r. są wewnętrznie sprzeczne i niezgodne z prawem (art. 75 § 1 Kpa w zw. z art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 ugn). Takie wadliwe dowody (operaty szacunkowe) nie mogły być podstawą do ustalenia odszkodowania na potrzeby niniejszej sprawy.

W tej sytuacji Sąd uznał, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja Starosty [...] z [...] lipca 2016 r. nr [...] zostały wydane z naruszeniem art. 75 § 1 Kpa w zw. z art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 ugn (w zakresie ustalenia odszkodowania za grunt działek nr [...], [...] i [...] w oparciu o opinie biegłej niezgodne z prawem), a naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy. Wobec tego, że sporządzone na użytek niniejszej sprawy operaty szacunkowe stanowią integralną całość Sąd uznał za zasadne uchylenie w całości decyzji organów obu instancji.

Jeżeli chodzi o pozostałe zarzuty skargi Sąd uznał je za nieuzasadnione. Wzięcie przez rzeczoznawcę majątkowego pod uwagę w procesie wyceny transakcji z okresu wcześniejszego, niż 2 lata nie było błędne, skoro biegła w części operatów odnoszącej się do trendu czasowego wskazała, że ceny transakcyjne z okresu 19 czerwca 2013 r. – 5 maja 2015 r. są stabilne. Ten zarzut byłby zasadny, gdyby trend czasowy miał pewną tendencję (spadkową, rosnącą) w okresie starszym, niż 2 lata od daty sporządzenia wycen.

Kwestia niepodania w operatach szacunkowych szczegółowych wyliczeń matematycznych mogła być uzupełniona w toku postępowania administracyjnego. Skarżąca Gmina mogła wówczas zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego E. J. o uzupełnienie operatów szacunkowych we wspomnianym zakresie, jeżeli to budzi wątpliwości strony. Przepis § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia obliguje rzeczoznawcę majątkowego do przedstawienia obliczeń wartości nieruchomości i wyniku wyceny, a nie cech rynkowych, skali ocen, wag cech i trendu czasowego. Jeżeli strona domaga się od biegłego szczegółowszych informacji winna zwrócić się do biegłego na etapie postępowania administracyjnego, czego nie uczyniła. Podniesienie tego zarzutu dopiero w skardze jest spóźnione. Na etapie postępowania sądowoadministracyjnego nie jest możliwe wyjaśnienie tych kwestii poprzez przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z opinii biegłego. Dowodem uzupełniającym może być jedynie dowód z dokumentu [art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) – zwanej dalej "Ppsa"].

Podnoszona w skardze okoliczność nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego trendu spadkowego nie mogła być oceniona przez Sąd, ponieważ nie wynika z operatów szacunkowych z 25 lutego 2016 r. i nie została poparta przez Gminę S. żadną kontrwyceną.

Odnosząc się natomiast do kwestii wyceny naniesień roślinnych Sąd zauważa, że biegła wyjaśniła, że przy wycenie drzew wzięła pod uwagę powszechnie stosowaną przez rzeczoznawców majątkowych publikację pt. "Metoda wyceny wartości drzew na terenach zurbanizowanych dla warunków polskich" z 2009 r. - Instytut Gospodarki Przestrzennej i Mieszkalnictwa. Biegła wskazała, że w publikacji tej nawiązano do metody kosztów "odtworzenia" drzew, a więc wycena tych części składowych gruntów oparta była o zastosowanie podejścia kosztowego przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, co było dopuszczalne w kontekście przepisów art. 135 ust. 2, art. 152 ust. 3 i art. 153 ust. 3 ugn. Kwestia przyjęcia przez biegłą, takiej, a nie innej metodyki w zakresie szacowania drzew odnosi się do tzw. standardów zawodowych, o których mowa w przepisie art. 175 ust. 1 i 6 ugn. W tym zakresie wycena mogłaby być skutecznie zakwestionowana przez stronę, gdyby na etapie postępowania administracyjnego została przedłożona negatywna ocena organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ust. 1a ugn, wskazująca na zastosowanie przez biegła błędnej metodyki wyceny. Poza tym przepisy ugn dotyczące określania wartości odtworzeniowej nieruchomości, w podejściu kosztowym (art. 135 ust. 5, art. 150 ust. 3, art. 152 ust. 3, art. 153 ust. 3, ugn) nie odsyłają do stosowania w tym zakresie przepisów ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (Dz. U. z 2016 r. poz. 2134 ze zm.) w zakresie stawek opłat za usunięcie drzew i krzewów.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Starosta [...], biorąc pod uwagę art. 84 § 2 w zw. z art. 24 § 1 pkt 4 Kpa, zleci rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie nowych opinii o wartości nieruchomości oznaczonych jako działki nr 89/6, 90/4 i 90/14. W zależności od okoliczność organ podejmie w sprawie dalsze czynności lub wyda stosowny akt.

Biorąc powyższe pod uwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i b Ppsa orzekł, jak w sentencji. O kosztach postępowania sądowego Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 Ppsa w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 1804 ze zm.).