Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 487/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-04-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska /spr/ Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędzia WSA Elwira Brychcy Protokolant st. sekr.sąd. Henryka Pawlak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 kwietnia 2006r. przy udziale sprawy ze skargi D. i B.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2005r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] listopada 2004r. nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących kwotę 1500,-zł. (tysiąc pięćset złotych) tytułem uiszczonego wpisu sądowego, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/E. Brychcy /-/A. Łaskarzewska /-/E. Podrazik


UZASADNIENIE

Dnia [...] listopada 2004r. Prezydent Miasta P. decyzją nr [...] ustalił na podstawie art. 104, 107 kpa, 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717) w związku z uchwałą Rady Miejskiej w P. nr V/32/98 z dnia 28 grudnia 1998r. w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania [...], rejon ulic [...] – Al. [...] dla B. i D. K. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr [...] (pow. [...] ha), nr [...] (pow. [...] ha), nr [...] (pow. [...] ha), nr [...] (pow. [...] ha) położonych w P. przy Alei [...], która na dzień zbycia stanowiła własność wymienionych w wysokości [...] zł.

W uzasadnieniu wywiedziono, że Rada Miejska w P. podjęła uchwałę nr V/32/98 w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwała została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego Nr 5, poz. 99 dnia 20 lutego 1999r.

Uchwała określiła 30% stawkę służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem zmiany planu.

Wymienione działki przed uchwaleniem zmiany planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczone były pod teren istniejących upraw polowych (C8RP).

Po uchwaleniu zmiany planu przeznaczenie uległo zmianie i stanowi:

- dla działek nr [...] i [...] – 2 PU – teren produkcyjno – usługowy;

- dla działek nr [...] i [...] – K – teren komunikacji.

Dnia [...] listopada 2003r. sporządzona została umowa zbycia w/w działek. Zaistniały zdaniem organu przesłanki z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wartość nieruchomości tak przed jak i po zmianie planu została określona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Różnica wartości nieruchomości przed i po zmianie planu wynosi [...] zł.

Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu stanowiąca 30% różnicy powyższych wartości to kwota [...] zł.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli D. i B. K.

Podnieśli, że w postępowaniu naruszono art. 10 kpa. Wycena działek nie uwzględniła podniesionych przez odwołujących się wydatków na uzbrojenie nieruchomości. Na własny koszt doprowadzili energię elektryczną. We własnym zakresie nawieźli kilkanaście wywrotek ziemi, wyrównując teren dzięki czemu zyskały na atrakcyjności. Tego zaś operat nie uwzględnia.

Zdaniem odwołujących wartość gruntu na dzień jego sprzedaży została zawyżona porównując rzeczywistą cenę uzyskaną przez sprzedających.

Zdaniem odwołujących organ winien uwzględnić koszty poniesione na opracowanie planu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] stycznia 2005r. Nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W ocenie Kolegium decyzja organu I instancji pozostaje w zgodzie z obowiązującym prawem.

Podkreślono, że postępowanie co do opłaty planistycznej toczy się w trybie kpa, a nie w trybie ordynacji podatkowej. Za niezasadny uznać należy zarzut braku uczestnictwa stron w postępowaniu. Bez znaczenia przy ustaleniu renty planistycznej są nakłady poczynione na nieruchomość. Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym warunku takiego nie stanowi. Identyczne wywody zdaniem organu odnieść należy do kosztów poniesionych na opracowanie planu i oddanie działki pod trafostacje na rzecz energetyki p. Zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości ustalają przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Wartość nieruchomości ustalona została przez rzeczoznawcę w operacie, który pozostaje w zgodności z zasadami wyceny określonymi w obowiązującym w dniu sporządzenia operatu rozporządzeniu w sprawie szczegółowych zasad wyceny oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

D. i B. K. złożyli skargę na powyższą decyzję.

Podnieśli, że w niniejszej sprawie niewłaściwie zastosowano przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Przed uchwaleniem zmian w planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość w Studium w zakresie działek [...],[...] posiadała oznaczenie terenu – produkcyjno – usługowy.

Ten zapis winien być wzięty pod uwagę, a nie zapis nieobowiązującego już planu.

Zdaniem skarżących cena nieruchomości na dzień sprzedaży została zawyżona w stosunku do ceny rzeczywiście uzyskanej podczas transakcji. Operat sporządzono na podstawie nieobowiązującego w dacie orzekania rozporządzenia z dnia 27 listopada 2002r.

Konieczność uwzględnienia poniesionych nakładów przy obliczaniu opłaty planistycznej wynika z art. 37 § 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Nadal podtrzymano zarzut co do niewłaściwego zawiadomienia o wszczęciu postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie. Podtrzymało do tej pory prezentowaną argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna, jednak z innych przyczyn aniżeli te, które w niej zawarto w postaci zarzutów.

Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie organy obydwu instancji dopuściły się naruszenia przepisów postępowania, w tym fundamentalnych zasad procedury. Działania organów pozostają bowiem w sprzeczności z art. 7 kpa, 77 § 1 kpa, 80 kpa.

Wbrew swym obowiązkom zaniechały zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący materiału dowodowego. Dokonana ocena zebranych dowodów pozostaje w sprzeczności z art. 80 kpa.

Organy obydwu instancji podstawą swych ustaleń uczyniły operat szacunkowy, który pozostawał w sprzeczności z przepisami prawa stanowiącymi zasady jego sporządzania.

I tak w datach obydwu decyzji (I i II instancji) obowiązywało już rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004r.). Weszło ono w życie 22 września 2004r.

Zgodnie zaś z art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania przez organ II instancji stanowi ono podstawę stosowanych metod, technik wyceny nieruchomości, sposobów określania wartości nieruchomości, wartości nakładów na nieruchomości, sposobów sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Dokonując oceny dowodów organy winny zbadać, czy operat pozostawał w zgodzie z powyższym rozporządzeniem.

W decyzji organów obydwu instancji brak rozważań w tym względzie.

Organy obu instancji nie odniosły się do informacji zawartych w operacie, że podstawą jego sporządzenia było rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r.

Organ II instancji w decyzji zawiera jedynie stwierdzenie, że z operatów wynika, że wartość nieruchomości została ustalona przez biegłego zgodnie z zasadami wyceny określonymi w rozporządzeniu z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości, zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

Wprawdzie rozporządzenie to obowiązywało w chwili sporządzania operatu jednak z uwagi na utratę jego mocy w chwili rozpoznawania sprawy przez organy obydwu instancji operat winien zostać uzupełniony przez rzeczoznawcę co najmniej w zakresie potwierdzenia jego zgodności także z nowoobowiązującymi przepisami.

W ocenie Sądu operat pozostaje w sprzeczności tak z obecnie obowiązującymi rozporządzeniem jak i rozporządzeniem z dnia 27 lutego 2002r.

Narusza także art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami definiujący podejście porównawcze wyceny.

W opinii rzeczoznawca zawarł stwierdzenie, że oszacowanie wartości nieruchomości nastąpiło w oparciu o analizę cen nieruchomości porównywanych, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Do wyceny zastosowano podejście porównawcze metody porównywania parami.

Zgodnie z przepisami obydwu rozporządzeń przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

W niniejszej sprawie przedmiotem wyceny były cztery działki:

[...] – pow. [...] ha;

[...] – pow. [...] ha;

[...] – pow. [...] ha;

[...] – pow. [...] ha.

Wyliczenie wybraną metodą odnieść należało do każdej z nieruchomości osobno.

Przyjmując metodę porównywania parami należało przyjąć do porównania nieruchomości podobne, odrębnie dla każdej z wycenianych.

W przedmiotowej sprawie działki pomiędzy sobą różnią się wielkością i przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Wprawdzie wszystkie działki przed zmianą planu przeznaczone były pod uprawy rolne. Po jego zmianie działki o nr [...] i [...] przeznaczono pod komunikację, działki [...] i [...] pod teren produkcyjno – usługowy. Powierzchnią zbliżone są do siebie działki [...] i [...]. W stosunku do działek [...] i [...] są aż o ponad 20 razy mniejsze.

Nie sposób zaś tych samych kryteriów podobieństwa przyjąć w odniesieniu do obydwu działek.

Operat rzeczoznawcy przyjmuje do porównania te same nieruchomości podobne w odniesieniu do wszystkich działek.

Gdy tymczasem w zakresie powierzchni można by do działek [...] i [...] znaleźć jedynie jedną podobną, która położona jest w P. o pow. ok. [...] m2.

Ponadto nie sposób zdaniem Sądu dopatrzyć się podobieństwa działek przeznaczonych pod komunikację w stosunku do działek przeznaczonych na cele zabudowy produkcyjno – usługowej.

Stosując metody porównywania parami działki przeznaczone pod komunikację winny mieć odniesienie do działek o przeznaczeniu pod komunikację. W innym wypadku o podobieństwie nie może być mowy.

Pominięcie tego rodzaju odniesienia (porównania) dla gruntów przeznaczonych pod komunikację stanowi nadto naruszenie § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r., który stanowi, że przy określeniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Przepis ten reguluje także postępowanie w wypadku braku cen przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

Poprzednio obowiązujące rozporządzenie z dnia 27 listopada 2002r. także przewidywało odrębne zasady określania wartości nieruchomości w wypadku gruntów przeznaczonych, zajętych pod drogi publiczne. Zawarte były w § 37 tamtego rozporządzenia.

Znajdujący się w aktach operat nie uwzględniał zatem przepisów poprzednio obowiązującego rozporządzenia także w tym względzie.

Zdaniem Sądu powyżej opisane nieprawidłowości operatu wykluczają uczynienie go podstawą do dokonania obliczeń opłat planistycznych.

Błędy których się w nim dopuszczono stanowiły naruszenie prawa materialnego w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 ppkt a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – zwanej dalej u.p.s.a.

Organy obu instancji zaś czyniąc ustalenia na jego podstawie dopuściły się naruszenia przepisów postępowania w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 ppkt c u.p.s.a.

Za niezasadne uznać należy wywody skarżących co do konieczności uwzględnienia w sprawach o ustalenie opłaty planistycznej zapisów Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Miasta P., uchwalonego Uchwałą z dnia 23 kwietnia 1996r.

W istocie bowiem Studium nie jest aktem prawa miejscowego i przy sprawie o ustalenie opłaty planistycznej nie ma żadnego znaczenia.

Za niezasadny w świetle jednoznacznego brzmienia art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uznać należy zarzut, że organy sprzecznie z tym przepisem odwołały się do nieobowiązującego już miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego 1989r.

Dla oceny wzrostu wartości decydujące jest, czy pozostaje to w związku ze zmianą planu.

Fakt, że wskutek zmiany plan ten przestał obowiązywać nie ma w sprawie znaczenia.

Wbrew zarzutom odwołującego nie ma w sprawie znaczenia jaką cenę uzyskano wskutek transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W istocie rację miały organy co do nieuwzględnienia nakładów, albowiem z dniem 22 września 2004r. uchylono art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W tym stanie rzeczy orzeczono jak w punkcie I sentencji, mając nadto na względzie art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.

Jak w punkcie II orzeczono na zasadzie art. 200 ustawy jak wyżej.

Punkt II sentencji oparto o art. 152 cytowanej ustawy.

/-/E. Brychcy /-/A. Łaskarzewska /-/E. Podrazik

kk