Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 1918/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2021-05-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 15 zzs(4) ust. 3
journal: Dz.U. 2020 poz 1842
law: Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych  chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych - t.j.
article: art. 1 § 1 i 2
journal: Dz.U. 2021 poz 137
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j.
article: art. 3 § 2 pkt 1, art. . 134 § 1, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c , art. 153, art. 200, art. 205 § 1
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 1 ust. 1 pkt 7, art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 6 ust. 1 i ust. 2 pkt 1, art. 56, art. 61 ust. 1 i 4, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
article: § 3 ust. 1 i 2, § 9 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, art. 15, art. 77 § 1, art. 136 § 1, art. 140
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Józef Maleszewski Sędziowie WSA Tomasz Grossmann (spr.) WSA Maria Grzymisławska-Cybulska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 20 maja 2021 r. sprawy ze skargi K. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2020 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] sierpnia 2020 r. (znak: [...]); 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego K. N. kwotę [...]zł (słownie: [...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] września 2020 r. (nr [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej też jako "SKO" lub "organ II instancji"), po rozpoznaniu odwołania K. N., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy B. z [...] sierpnia 2020 r. (znak: [...]) o odmowie ustalenia warunków zabudowy.

Zaskarżona decyzja SKO, jak wynika z jej uzasadnienia, zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Przywołaną wyżej decyzją z [...] sierpnia 2020 r. Wójt Gminy B. (dalej też jako "Wójt" lub "organ I instancji"), po rozpatrzeniu wniosku K. N. z [...] maja 2020 r., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie zagrodowej na terenie położonym w gminie B., w miejscowości B., oznaczonym w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] (obręb B. ). Z motywów tej decyzji wynika, że planowana inwestycja nie spełnia wszystkich wymogów przewidzianych obowiązującym porządkiem prawnym, w tym tzw. zasady "dobrego sąsiedztwa".

Od tej decyzji odwołanie złożył K. N. (zwany też dalej "Skarżącym"), zdaniem którego organ I instancji błędnie zinterpretował art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej w skrócie "u.p.z.p.") w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej w skrócie "rozporządzenie MI"). Zgodnie z treścią § 3 ust. 2 rozporządzenia MI granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Organ I instancji w decyzji wskazał, że obszar analizowany winien mieć minimum [...] m. Zdaniem skarżącego niewłaściwa jest wykładnia, że ta odległość ma być wartością maksymalną. Skarżący dodał, że najbliższa zabudowana działka znajduje się w odległości około [...] m i jest zlokalizowana przy tej samej drodze. Ponadto w pasie za działką inwestycyjną znajduje się jeszcze pięć działek zabudowanych. W związku z powyższym organ I instancji powinien wydać decyzję ustalającą warunki zabudowy.

Utrzymując w mocy decyzję Wójta z [...] sierpnia 2020 r. – przywołaną na wstępie decyzją z [...] września 2020 r. – SKO, przywoławszy treść art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 61 ust. 4 u.p.z.p., stwierdziło, że w niniejszej sprawie przesłanka z tego ostatniego przepisu nie jest spełniona, gdyż powierzchnia gospodarstwa rolnego wnioskodawcy wynosi [...] ha, zaś średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w Gminie B. wynosi [...] ha. W związku z tym – jak dalej wywiodło SKO – organ I instancji przeanalizował niniejszą sprawę pod kątem przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Obszar analizowany wokół działki nr [...] został wyznaczony w sposób prawidłowy. Szerokość frontu tej działki wynosi [...] m, a zatem jej trzykrotność wynosi ok. [...] m. Z ustaleń ww. analizy wynika, że w wyznaczonym obszarze analizowanym występują wyłącznie tereny niezabudowane, żadna z działek nie jest zabudowana w sposób umożliwiający ustalić warunki zabudowy. W tym kontekście SKO zgodziło się z organem I instancji, że planowana inwestycja nie spełnia wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasady dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego w rozumieniu art. 2 ust. 1 u.p.z.p. W granicach obszaru analizowanego brak jest jakiejkolwiek zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu, SKO stwierdziło, że nie zasługują one na uwzględnienie. Organ I instancji szczegółowo uzasadnił swoje stanowisko – ze wskazaniem podstaw odmowy ustalenia warunków zabudowy – jak również wszechstronnie ustalił stan faktyczny, przez co spełnił wymagania z art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. W sprawie prawidłowo wyznaczono obszar podlegający analizie, zgodnie z warunkami określonymi w § 3 ust. 2 rozporządzenia MI, a sporządzona przez uprawnioną osobę analiza architektoniczno-urbanistyczna w sposób wystarczający przedstawiła aktualny ład przestrzenny na tym terenie, co stanowiło podstawę odmowy ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem. Obszar analizowany winien stanowić minimum trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. SKO podkreśliło, że dopuszczalne jest rozszerzenie granic obszaru analizowanego, jednakże nie w celu poszukiwania zabudowy zbliżonej do planowanej zabudowy.

Skargę na opisaną decyzję SKO z [...] września 2020 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł K. N., który – powtarzając w uzasadnieniu skargi treść motywów odwołania – stwierdził, że stanowisko organu I instancji, iż skarżący nie spełnia wymogów ustawowych z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w celu ustalenia warunków zabudowy na działce określonej we wniosku, jest niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym. Skarżący zarzucił dokonanie błędnej interpretacji § 3 ust. 2 rozporządzenia MI, podkreślając, że sam Urząd w skarżonej decyzji wskazał, że obszar analizowany powinien wynosić minimum [...] metrów. Zatem niezrozumiała i niezgodna z przepisami prawa, na które powołuje się w decyzji organ I instancji, jest interpretacja, by odległość ta miała stanowić wartość maksymalną. "Na marginesie" skarżący "wspomniał", że najbliższa zabudowana działka znajduje się w odległości około [...] metrów i jest zlokalizowana przy tej samej drodze. Ponadto w pasie za działką, której sprawa dotyczy, znajduje się jeszcze [...] działek zabudowanych, wszystkie nieruchomości usytuowane są na terenie tej samej miejscowości. Tym większe wątpliwości budzi zasadność wydania przez Urząd Gminy B. decyzji o odmowie wydania warunków zabudowy. W związku z powyższym organ powinien wydać decyzję na podstawie art. 61 u.p.z.p., co do których – według Skarżącego – w pełni spełnione zostały wszelkie wymagania ustawowe.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Na wstępie należy wyjaśnić, że niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842, z późn. zm.).

Przystępując do rozpoznania sprawy w tym trybie, Sąd miał na uwadze, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, z późn. zm.; w skrócie "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze, w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim określonym w skardze przedmiotem zaskarżenia oraz rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięć zapadłych w kontrolowanej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293, z późn. zm.; w skrócie "u.p.z.p.").

W związku z tym w pierwszej kolejności należy zauważyć, że ww. ustawa określa zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego (w skrócie "j.s.t.") i organy administracji rządowej, jak również zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy – przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę ich działań (art. 1 ust. 1). Ustawodawca nakazuje w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględniać m.in. prawo własności (art. 1 ust. 1 pkt 7 u.p.z.p.). Prawo to może być wprawdzie ograniczone tzw. władztwem planistycznym j.s.t. (por. art. 6 ust. 1 u.p.z.p.), ale wszelkie przepisy ograniczające prawo własności muszą być interpretowane ściśle (nie-rozszerzająco). Ograniczenia prawa własności, czyli wartości chronionej konstytucyjnie, mogą wyłącznie wynikać z ustaw (art. 64 ust. 3 Konstytucji RP). Decyzja administracyjna może ograniczać prawo własności, ale jedynie wówczas, gdy u jej podstaw leży regulacja ustawowa.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sposób bardzo wyraźny akcentuje konstytucyjnie chronione prawo własności. Jednym z jego elementów jest tzw. wolność zagospodarowania terenu, której ustawodawca dał wyraz w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., stwierdzając, że każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu osób trzecich. Urzeczywistnieniu ww. prawa służy niewątpliwie art. 56 zd. pierwsze u.p.z.p., mówiący o tym, iż nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Na mocy art. 64 ust. 1 u.p.z.p. przepis ten odpowiednio stosuje się do decyzji o warunkach zabudowy ("decyzji w.z."), która, podobnie jak decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego ("decyzja u.l.i.c.p."), jest wydawana wyłącznie w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ("m.p.z.p."), ale – inaczej niż decyzja u.l.i.c.p. – służy określeniu sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla przedsięwzięć niebędących inwestycjami celu publicznego (art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.).

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony m.p.z.p., jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji w.z. musi zostać poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, przeprowadzonym przez właściwy organ, w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. – z wyjątkami określonymi w dalszych ustępach: 2–5 – przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588; w skrócie "rozporządzenie MI").

Jeden ze wspomnianych wyjątków przewiduje art. 61 ust. 4 u.p.z.p., w myśl którego: "Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie".

W kontrolowanej sprawie wyjątek ten nie mógł znaleźć zastosowania – mimo że wniosek Skarżącego o ustalenie warunków zabudowy z [...] maja 2020 r. dotyczył budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego najprawdopodobniej właśnie "w zabudowie zagrodowej" (na co zdaje się wskazywać, ale czego stanowczo nie przesądza, wpisanie przez wnioskodawcę w pkt I.3. formularza wniosku powierzchni gospodarstwa rolnego, którą, zgodnie z nadrukowanym pouczeniem, należało jedynie "podać w przypadku lokalizacji inwestycji w ramach zabudowy zagrodowej") – gdyż, jak to ustaliły organy obu instancji i co nie jest przedmiotem sporu w niniejszej sprawie, powierzchnia gospodarstwa rolnego Skarżącego ([...] ha) nie przekracza średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w Gminie B. ([...] ha). Nie ma przy tym znaczenia, że różnica ta jest stosunkowo nieduża – co podkreślał Skarżący w swym piśmie procesowym z [...] lipca 2020 r. (k. 13 akt adm. I inst.), zawierającym uwagi do sporządzonej Analizy – gdyż art. 61 ust. 4 u.p.z.p., jako przewidujący wyjątek od stosowania zasady z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., nie może być interpretowany rozszerzająco, a więc stosowany w odniesieniu do gospodarstw rolnych nieprzekraczających wielkością średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Zatem w kontrolowanej sprawie ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji musiało przebiegać na zasadach ogólnych, określonych przede wszystkim w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W myśl tego przepisu: "Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi."

Z przedłożonych Sądowi akt administracyjnych sprawy, w tym zwłaszcza z zalegającej w nich analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (k. 8-9 akt adm. I inst., zwanej dalej "Analizą") – sporządzonej dla potrzeb ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy, według reguł określonych w § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia MI – wynika, że na wyznaczonym w tej sprawie obszarze analizowanym żadna z działek dostępnych z tej samej drogi publicznej, tj. z drogi gminnej oznaczonej jako działka nr [...], nie jest zabudowa.

W ocenie Sądu, prawdziwość tego twierdzenia budzi istotne wątpliwości.

Należy bowiem zwrócić uwagę na to, że w swych pismach procesowych, w tym zwłaszcza w odwołaniu od decyzji Wójta oraz w skardze do Sądu, Skarżący, zwalczając odmowne stanowisko organów, konsekwentnie podnosił, że "najbliższa zabudowana działka znajduje się w odległości około [...] metrów i jest zlokalizowana przy tej samej drodze". Ta podana przez Skarżącego szacunkowa odległość pomiędzy terenem planowanej inwestycji (działką nr [...]), a ową zabudowaną działką – [...] metrów – mogła sugerować, że chodzi o zabudowę znajdującą się już poza obszarem analizowanym, który, jak wskazał organ I instancji, zostały wyznaczony "w odległości min. [...] m" (szerokość frontu działki nr [...] wynosi [...] m). Godzi się jednak zauważyć, że w swym piśmie procesowym z [...] lipca 2020 r. Skarżący sprecyzował, że chodzi o zabudowę istniejącą na działce nr [...]. Odnosząc się do tego twierdzenia, organ I instancji w uzasadnieniu swej decyzji stwierdził, że argument o bliskim sąsiedztwie zabudowy na działce nr [...] jest niezasadny, "ponieważ zabudowa ta znajduje się poza obszarem analizowanym".

W ocenie Sądu stanowisko to jest błędne, gdyż z części graficznej Analizy (mapy – k. 8 akt adm. I inst.) jednoznacznie wynika, że granice wykreślonego obszaru analizowanej przecinają działkę nr [...] w taki sposób, że jej fragment (pas gruntu na całej długości działki) mieści się w obszarze analizowanym.

W tym miejscu trzeba wyjaśnić, że w orzecznictwie sądowym przyjmuje się jako zasadę, iż w sytuacji, gdy wykreślony obszar analizowany obejmuje swymi granicami jedynie część danej działki (działek), to od woli organu rozstrzygającego sprawę zależy, czy tę działkę (te działki) w przeprowadzanej analizie architektoniczno-urbanistycznej (o której mowa w § 3 rozporządzenia MI), uwzględni, czy ją (je) wyłączy, przy czym zasadniczo wchodzi w grę uwzględnienie albo wyłączenie jedynie całych działek geodezyjnych, a nie ich części (chociaż odstępstwa w tym zakresie mogą się zdarzać, ale raczej tylko w przypadku działek o dużych rozmiarach – por. wyrok NSA z 08.08.2008 r., II OSK 919/07, CBOSA). Jednakże przywołana wyżej zasada doznaje istotnego ograniczenia w sytuacji, gdy – tak jak w kontrolowanej tu sprawie – granice obszaru analizowanego "przecinające" działkę zostały wykreślone w minimalnym rozmiarze. W takim przypadku w analizie należy bowiem uwzględnić powierzchnię całej działki ewidencyjnej "przeciętej" linią rozgraniczającą obszar analizowany, tj. również tę jej część (wraz ze zlokalizowaną w jej obrębie zabudową), która położona jest poza wykreślonym obszarem analizowanym. Tak należy tłumaczyć sens przepisu § 3 ust. 1 rozporządzenia MI. Albowiem zasadniczo analiza, o jakiej w nim mowa, może sensownie odnosić się jedynie do całej działki, gdyż tylko cała działka może spełniać określone funkcje i jako taka podlega charakterystyce pod kątem warunków z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Nie znajduje w takiej sytuacji uzasadnienia teza, w myśl której nieruchomość, której powierzchnia w całości nie zostaje objęta obszarem analizowanym, może być w analizie pominięta – gdyż w istocie oznaczałoby to, że wymiary obszaru analizowanego w niektórych fragmentach (tych mianowicie, z których "wykrojono" działki "przecięte" linią graniczną obszaru) zmalałyby wówczas poniżej wielkości minimalnej. To z kolei oznaczałoby powstanie sprzeczności z przywołanym wyżej przepisem rozporządzenia MI określającym minimalny obszar analizowany, z którego wynika, że w uzasadnionych przypadkach istnieje możliwość wyznaczenia większego obszaru, natomiast w żadnym przypadku nie może to być obszar mniejszy niż ten, który jest wyznaczony przez trzykrotną szerokość frontu działki objętej wnioskiem i jednocześnie nie mniejszy niż 50 metrów (por. wyroki WSA: z 06.10.2016 r., II SA/Go 395/16; z 21.06.2017 r., IV SA/Po 264/17 – CBOSA).

Stąd w kontrolowanej sprawie organ I instancji w przeprowadzonej Analizie powinien był uwzględnić w całości działki, przez które przebiega granica obszaru analizowanego – konsekwentnie: wraz z całą ewentualnie zlokalizowaną na tych działkach zabudową – w tym całą działkę nr [...]. Wobec tego powinien był również wyjaśnić, i we właściwy sposób udokumentować w aktach sprawy, czy, i ewentualnie jaka (o jakiej funkcji), zabudowa na tej działce się znajduje – czego nie uczynił, naruszając tym samym w sposób istotny przepisy art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.

Organ II instancji utrzymując w mocy decyzję Wójta dotkniętą takim naruszeniem, w istocie je w swej decyzji powielił (w zw. z art. 140 k.p.a.), dodatkowo naruszając także art. 15 k.p.a. i art. 136 § 1 k.p.a.

Uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, skoro przesłanką odmowy ustalenia wnioskowych warunków zabudowy było twierdzenie organów o braku jakiejkolwiek zabudowy w obszarze analizowanym i o związanej z tym niemożności ustalenia parametrów zabudowy dla inwestycji planowanej na działce nr [...]. Jeśli bowiem okaże się, że ww. działka jest zabudowana (według Skarżącego: budynkiem mieszkalnym), to zabudowa ta powinna zostać uwzględniona w Analizie, gdyż – co zostało już wyżej przesądzone – działka nr [...] powinna w całości zostać "zaliczona" do analizowanego obszarze.

Tymczasem materiał dotychczas zgromadzony w aktach sprawy nie daje jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, czy działka nr [...] jest – jak twierdzi Skarżący – czy nie jest działką zabudowaną. Zwraca uwagę, że organ I instancji w uzasadnieniu swej decyzji twierdzeniu o zabudowie istniejącej na ww. działce wyraźnie nie zaprzeczył, ograniczając się do błędnej, jak to wyżej wykazano, konstatacji, że "zabudowa ta znajduje się poza obszarem analizowanym". Z kolei na mapie stanowiącej część graficzną Analizy, jak i na mapowym załączniku nr [...] do decyzji Wójta, żadna zabudowa na działce nr [...] nie została ujawniona. Natomiast w powszechnie dostępnych, internetowych portalach (jak np. Geoportal) na działce nr [...] widoczny jest obiekt budowlany, który może być wskazywanym przez Skarżącego budynkiem mieszkalnym.

Wszystko to każe poddać w wątpliwość aktualność ww. map, rzetelność sporządzonej na ich bazie Analizy, a także rzetelność i trafność oceny wyrażonej przez SKO w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że Analiza "w sposób wystarczający przedstawiła aktualny ład przestrzenny na tym terenie".

Niezależnie od powyższego wypada zauważyć, że decyzja organu I instancji nie zawiera wszystkich wymaganych załączników graficznych do decyzji w.z., gdyż brak jest części graficznej wyników analizy, o której to części mowa w § 9 ust. 2 rozporządzenia MI. Nie stanowi jej, dołączony w tym charakterze do decyzji Wójta, fragment mapy zamieszczony w załączniku nr [...] – już z tego powodu, że nie został na niej wykreślony obszar analizowany.

Rozpoznając sprawę ponownie w warunkach związania, o jakim mowa w art. 153 p.p.s.a. (po ewentualnym uprawomocnieniu się niniejszego wyroku), organ I instancji uwzględni powyższe uwagi, wskazania i oceny prawne. W szczególności sporządzi nową analizę architektoniczno-urbanistyczną, z wykorzystaniem aktualnych map oraz z uwzględnieniem całej działki nr [...] i jej ewentualnej zabudowy (o ile jest legalna), której istnienie winien zweryfikować. Ponadto organ wyjaśni, czy rzeczywiście wolą inwestora jest ubieganie się o ustalenie warunków zabudowy dla budowy budynku jednorodzinnego "w zabudowie zagrodowej" (na co wskazuje, ale czego, jak to już wyżej wskazano, kategorycznie nie przesądza, wypełnienie przez inwestora pkt I.3. formularza wniosku).

Mając wszystko to na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a., uchylił decyzje organów obu instancji (pkt 1 sentencji wyroku).

O kosztach postępowania (pkt 2 sentencji wyroku) Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a., uwzględniając poniesiony przez Skarżącego koszt wpisu od skargi ([...] zł).