Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2767/19
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2023-01-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 ust. 3 i 4, art. 154
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 13 stycznia 2023 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Mariola Kowalska Sędziowie: sędzia NSA Elżbieta Kremer sędzia del. WSA Arkadiusz Blewązka (spr.) po rozpoznaniu w dniu 13 stycznia 2023 roku na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu z dnia 18 czerwca 2019 r., sygn. akt II SA/Op 154/19 w sprawie ze skargi N. K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala skargę; 2. zasądza od N.K. na rzecz Wojewody [...] kwotę 400,00 (czterysta) PLN tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu kasacyjnym.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 18 czerwca 2019 r., II SA/Op 154/19 Wojewódzki Sad Administracyjny w Opolu, po rozpoznaniu sprawy ze skargi N. K. na decyzję Wojewody O. z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną: uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty S. z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] (pkt 1) a także rozstrzygnął o kosztach postępowania (pkt 2).

Wyrok ten zapadł w następujących okolicznościach sprawy:

Starosta S. decyzją z dnia [...] października 2017 r. nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie dróg publicznych łączących ulicę L. i S. w S., stwierdził nabycie z mocy prawa na rzecz Gminy S. nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o powierzchni 0,0133 ha, położonej w S., dla której prowadzona jest księga wieczysta KW [...], stanowiącej dotychczas własność N. K. Wojewoda O. decyzją z dnia [...] maja 2018 r. nr [...] utrzymał w mocy powyższą decyzję Starosty S. w części dotyczącej ww. nieruchomości. Następnie, decyzją z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] Starosta S. orzekł o odszkodowaniu za ww. nieruchomość w wysokości [...] zł. W uzasadnieniu odwołał się do opinii biegłego rzeczoznawcy, który w ocenie organu zastosował właściwą metodykę wyceny, przyjmując ceny rynkowe odpowiednich nieruchomości przyjętych do porównania. Podniósł też, że wycena była konieczna ze względu na to, że negocjacje z dotychczasową właścicielką nieruchomości nie dały rezultatu. Od tej decyzji odwołanie wniosła N. K., zarzucając wadliwą wycenę zajętego gruntu przez nieuwzględnienie zmniejszenia wartości pozostałej części nieruchomości oraz pogorszenia jej warunków mieszkaniowych w związku z ruchem kołowym na budowanej drodze oraz hałasem i spalinami. Wojewoda O. zaskarżoną decyzją utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji odwoławczej przywołano przepisy art. 12 ust. 4 pkt 2 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U.2018.1474 ze zm.), dalej jako "specustawa drogowa" oraz art. 134 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2018.2204 ze zm.), dalej jako "u.g.n.", wskazując, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Organ podniósł też, że zawarta w przepisach u.g.n. tzw. "zasada korzyści" wychodzi z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem nieruchomości na cel publiczny. Jeśli więc takie zwiększenie wartości rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawy nie będzie stanowić wartość nieruchomości określona z uwzględnieniem dotychczasowego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.), lecz wartość określona z uwzględnieniem alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny, tj. pod drogę publiczną. Dalej Wojewoda O. wskazał na wynikający z art. 154 ust. 1 – 3 u.g.n. sposób wyceny nieruchomości oraz znaczenie operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową, który winien odpowiadać wymogom § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004.20.2109 ze zm.), dalej jako "rozporządzenie". Organ zauważył, że pojęcie "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych" powinno być rozumiane szeroko, uwzględniając w procesie wyceny zarówno ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach planistycznych (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), jak też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania. Uwzględniając wpływ jaki na cenę transakcyjną nieruchomości ma przeznaczenie wynikające z dokumentów planistycznych, organ uznał, że nie można pomijać faktu, iż pojęcie cen transakcyjnych jest determinowane przede wszystkim celem wywłaszczenia. Organ odwoławczy wskazał także, że podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za nabytą z mocy prawa sporną nieruchomość, był operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2018 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. Ś., w którym wskazano, że dla wycenianego gruntu istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Miasta w S. z dnia [...] stycznia 2015 r., zgodnie z którym grunt ten stanowi tereny drogi klasy dojazdowej o symbolu [...]. Rzeczoznawca majątkowy przyjął jako rynek teren województwa opolskiego, zaś badaniem objęto transakcje z okresu od 2015 r. do chwili sporządzenia operatu. Rzeczoznawca określając wartość gruntu zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej i na podstawie analizy rynku nieruchomości ustalił, że zaktualizowana średnia cena metra kwadratowego nieruchomości o podobnym do wycenianej przeznaczeniu wynosiła w badanym okresie [...] zł. Autor operatu określił cechy, które mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Są to: lokalizacja i stopień zagospodarowania terenu związanego z nieruchomością. W dalszej części biegły określił cechy rynkowe wycenianej nieruchomości i przypisał im odpowiednie oceny, określając jednocześnie współczynniki korygujące. Wartość całkowita gruntu nieruchomości została określona na kwotę [...] zł, licząc według skorygowanej do poziomu [...] zł stawki za 1m2, a ogrodzenia murowanego na kwotę [...] zł. Łącznie wartość nieruchomości skarżącej określona została na kwotę [...] zł. Wojewoda zwrócił również uwagę na to, że organ administracyjny nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, a wobec tego ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Kontroli podlega jedynie proces wyceny, w którym zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości ustalane zgodnie z art. 154 u.g.n. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny na podstawie § 36 rozporządzenia jest zobligowany do jednoczesnego uwzględnienia art. 134 ust. 4 u.g.n., w świetle którego jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. "zasadę korzyści", wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeśli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania, lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny. Podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego, zanim sporządzi operat szacunkowy określający wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania, jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodne z celem wywłaszczenia powoduje wzrost jej wartości. Od wyniku tego badania zależeć bowiem będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, wynikającego z § 36 rozporządzenia, pozwalającego określić wartość nieruchomości w wysokości korzystniejszej dla osoby wywłaszczanej. W operacie szacunkowym przedmiotowej nieruchomości wskazano, że przeznaczenie wycenianej nieruchomości jest zgodne z celem wywłaszczenia, a zatem nie ma konieczności badania "zasady korzyści". Odnosząc się natomiast do zarzutu odwołania dotyczącego nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę zmniejszenia wartości pozostałej części nieruchomości oraz pogorszenia warunków mieszkaniowych organ odwoławczy podniósł, że wartość nieruchomości ustalana na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu jest jedyną formą wyrównania strat w majątku dotychczasowego właściciela. Brak jest bowiem przepisów prawa przewidujących możliwość powiększenia odszkodowania o elementy takie jak spadek wartości pozostałej po podziale części nieruchomości, czy uciążliwości lub szkód spowodowanych przejęciem, lokalizacją drogi czy zwiększeniem natężenia ruchu kołowego. W obecnym stanie prawnym dotychczasowemu właścicielowi działki nabytej z mocy prawa pod realizację inwestycji drogowej nie przysługuje też roszczenie o przyznanie nieruchomości zamiennej.

W skardze na powyższą decyzję N. K. zarzuciła naruszenie:

- art. 130 ust. 2 u.g.n. na skutek uznania, że operat szacunkowy jest prawidłowy;

- art. 151 ust. 1 u.g.n. na skutek przyjęcia, że ustalona przez rzeczoznawcę kwota odszkodowania odpowiada wartości rynkowej nieruchomości;

- art. 134 ust. 1 u.g.n. na skutek nieuwzględnienia rodzaju nieruchomości, położenia, przeznaczenia i stanu w jakim się znajdowała,

- art. 80 k.p.a. na skutek wadliwej oceny operatu szacunkowego.

Wskazując na powyższe wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o uchylenie decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że rzeczoznawca nie wziął pod uwagę tego, że sporny grunt znajduje się w ścisłym centrum miasta, a w przypadku jego sprzedaży można byłoby uzyskać cenę przynajmniej dwukrotnie wyższą. Skoro odszkodowanie nie uwzględnia zmniejszenia wartości pozostałej części działki skarżącej oraz uciążliwości związanych z umiejscowieniem w jej sąsiedztwie drogi, to przynajmniej odszkodowanie za wywłaszczony grunt powinno być ustalone w odpowiedniej kwocie.

W odpowiedzi na skargę organ wnosił o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu uznając zasadność wniesionej skargi wskazał, iż podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji były przepisy specustawy drogowej oraz u.g.n., do których specustawa drogowa odsyła. Przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona na potrzeby i realizację inwestycji drogowej, a wydzielona działka nr [...] znajduje się w liniach rozgraniczeniowych inwestycji drogowej objętej decyzją Starosty S. z dnia [...] października 2017 r., która stała się ostateczna z dniem [...] maja 2018 r. Z tym dniem przedmiotowa nieruchomość stała się własnością Gminy S. na podstawie art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy drogowej. Na podstawie art. 12 ust. 4f tejże ustawy odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługują do nieruchomości ograniczone prawa rzeczowe. Decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomość wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n., z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Sąd I instancji wskazał także, że w przypadku niedojścia do porozumienia pomiędzy dotychczasowym właścicielem gruntu a jednostką uwłaszczoną na tym gruncie, zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 1 u.g.n. opinia sporządzana jest na piśmie w formie operatu szacunkowego. Powyższe warunki Sąd I instancji uznał za spełnione.

W ocenie Sądu organy obu instancji nieprawidłowo uznały, że operat z dnia [...] czerwca 2018 r. spełnia wszystkie wymogi wynikające z przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia i jako dowód w sprawie może stanowić podstawę dokonania ustaleń faktycznych w zakresie wysokości należnego odszkodowania. Za wadliwą uznano metodykę sporządzenia operatu, wynikającą z wadliwej interpretacji przepisów prawa materialnego. Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Stosownie do treści art. 134 ust. 2 u.g.n., przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Z kolei według treści art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie zaś do treści art. 135 ust. 1, 2 u.g.n., jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Zgodnie zaś z art. 135 ust. 4 u.g.n. przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

Sąd I instancji wskazał dalej, że rzeczoznawca w złożonym operacie dokładnie opisał stan techniczny i prawny nieruchomości. Dokonał ustaleń w zakresie przeznaczenia nieruchomości wskazując, że w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej działka była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przeznaczenie nieruchomości zgodnie z planem, stanowiło drogę klasy dojazdowej. Wobec powyższego biegły przyjął, że skoro działka przeznaczona jest pod tereny drogowe i została wywłaszczona pod budowę drogi, nie ma konieczności zweryfikowania czy nastąpiło zwiększenie wartości tej nieruchomości, by móc zastosować "zasadę korzyści" wynikającą z art. 134 u.g.n. Dalej rzeczoznawca zastosował § 36 ust. 1 i nast. rozporządzenia i ustalił wartość nieruchomości, przyjmując do celów komparatystycznych obrót nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi w planie zagospodarowania przestrzennego na cele drogowe z terenu województwa opolskiego. Do wyceny przedmiotowego gruntu rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze, metodę porównania parami, która jego zdaniem najdokładniej oddaje zachowania i mechanizmy badanego rynku. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomości podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są cechy transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W wyniku przeprowadzonych obliczeń określił wartość jednostkową powierzchni 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł oraz wartość rynkową działki na kwotę [...] zł. Ustalił również wartość znajdującego się na działce ogrodzenia na kwotę [...] zł i w tym zakresie wycena nie jest przez skarżącą kwestionowana.

Sąd I instancji wskazał dalej, iż nie wnikając w merytoryczną zawartość wyliczenia dokonanego przez rzeczoznawcę, nie można zgodzić się z zajętym stanowiskiem, że w stanie faktycznym sprawy zasada korzyści, wynikająca z art. 134 ust. 4 u.g.n., nie mogła mieć zastosowania. Zgodnie z art. 128 ust. 1 u.g.n. wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Z kolei przepis art. 134 ust. 1 u.g.n. wprowadza zasadę, iż podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie jest wartość rynkowa nieruchomości. Nie oznacza to, że odszkodowanie ma zawsze być równe wartości rynkowej nieruchomości (jako przedmiotu prawa własności), ale jedynie że podstawę wyjściową do ustalenia odszkodowania stanowi ta właśnie wartość. Od tej zasady w art. 134 ust. 1 u.g.n. przewidziano tylko jeden wyjątek przez odesłanie do art. 135 u.g.n., w którym mowa jest, że jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Z tego względu generalna zasada ustalania odszkodowania na podstawie wartości rynkowej nieruchomości nie może doznać żadnego ograniczenia w drodze przepisu szczególnego. Odszkodowanie ma zatem odpowiadać wartości wywłaszczonej nieruchomości bądź wartości ograniczonego prawa rzeczowego, które było przedmiotem wywłaszczenia. W tym zakresie odpowiedzialność odszkodowawcza powinna wyrażać się w obowiązku naprawienia szkody w granicach strat poniesionych przez wywłaszczonego, jego rzeczywistego uszczerbku majątkowego, zaś wartość rynkowa nieruchomości zdefiniowana została w art. 151 ust. 1 u.g.n. jako prawdopodobna cena możliwa do uzyskania w obrocie z tytułu sprzedaży własności nieruchomości. Stanowi to maksymalną wysokość odszkodowania za wywłaszczenie a także maksymalną wysokość za wywłaszczenie wszystkich praw do danej nieruchomości. Jeśli chodzi o przeznaczenie nieruchomości, to określając wartość rynkową nieruchomości dla celów ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie, bierze się co do zasady pod uwagę przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia (określonym w planie miejscowym lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego), ale tylko wtedy, gdy przeznaczenie zgodne z tym celem powoduje wzrost wartości nieruchomości w porównaniu z dotychczasowym sposobem użytkowania nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 134 ust. 3 u.g.n. dla celów odszkodowania określa się wartość nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeśli natomiast mamy do czynienia z odwrotną sytuacją i przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, to zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia stanowi, że w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Tę ostatnią normę – jak uznał Sąd I instancji – zastosował rzeczoznawca w kontrolowanej sprawie jako normę szczególną, powodującą wyłączenie zasad wynikających z przepisów u.g.n. w sytuacji, gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość drogowa. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się jednak, że nie można uznać, iż w stosunku do każdej nieruchomości przeznaczonej pod drogi publiczne, prawidłowe jest uwzględnienie cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. W wyroku z dnia 11 kwietnia 2019 r., I OSK 1394/17 Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że przystępując do sporządzenia operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania w związku z wywłaszczeniem, podstawowym zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest zbadanie, czy przeznaczenie nieruchomości wycenianej zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Od wyniku tego badania zależeć będzie zastosowanie odpowiedniego sposobu wyceny, pozwalającego określić wartość nieruchomości z uwzględnieniem "zasady korzyści". W przypadku wyceny nieruchomości wywłaszczanych w celu realizacji inwestycji drogowych, co do zasady, badanie polegać będzie na dokonaniu porównania poziomu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży nieruchomości, których przeznaczenie jest zgodne z dotychczasowym przeznaczeniem nieruchomości wywłaszczanej, z poziomem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Od wyniku tego porównania z kolei zależeć będzie zastosowanie odpowiedniego trybu wyceny, pozwalającego określić wartość nieruchomości z uwzględnieniem "zasady korzyści". Informacja na temat procesu dochodzenia do wyboru sposobu wyceny, tj. przeprowadzonego badania, powinna znaleźć odzwierciedlenie w treści operatu szacunkowego. Stosownego wyjaśnienia dokonało Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w stanowisku zawartym w "Informacji o sposobie wyceny nieruchomości wywłaszczanych w celu realizacji inwestycji drogowych" (www.transport.gov.pl ).

Zdaniem Sądu I instancji chodzi tu o zbadanie faktycznego (a nie wywiedzionego z szeroko rozumianych dokumentów planistycznych) przeznaczenia nieruchomości wynikającego z dotychczasowego sposobu jej użytkowania przez wywłaszczonego właściciela, jako determinanty wyceny jej wartości rynkowej na podstawie metodyki wynikającej z art. 150 § 2 i 3 u.g.n. oraz dokonanie w ten sposób wyceny jej rzeczywistej, realnej wartości. W uzasadnieniu ww. wyroku z dnia 11 kwietnia 2019 r. Naczelny Sąd Administracyjny precyzyjnie wyjaśnił, że rzeczoznawca powinien: po pierwsze: określić wartość nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania (czyli przeznaczenia przed wywłaszczeniem, przejęciem z mocy prawa ustalonego), a konieczność określenia wartości rynkowej nieruchomości według aktualnego sposobu użytkowania wynika wprost z art. 134 u.g.n.; po drugie: określić wartość nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia; po trzecie: dokonać porównania tych dwóch wartości w aspekcie ustalenia, czy przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia (drogowe) nie skutkuje zwiększeniem wartości; po czwarte: większą z tych dwóch wartości wskazać, jako wartość rynkową nieruchomości będącą podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania. Tylko tak ustalone odszkodowanie, z zastosowaniem reguł wyrażonych w art. 134 u.g.n. i § 36 rozporządzenia będzie odpowiadało "słusznemu odszkodowaniu" w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, o czym wielokrotnie wypowiadał się Trybunał Konstytucyjny (vide: wyroki TK: z dnia 20 lipca 2004 r., SK 11/02, OTK-A2004/7/66; z dnia 16 października 2012 r., K 4/10, OTK-A2012/9/106).

Sąd I instancji wskazał dalej, że w rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca nie ustalił wartości wycenianej nieruchomości na podstawie jej cech szczególnych wynikających z dotychczasowego sposobu użytkowania. Sposób ten został zresztą również określony bardzo zdawkowo jako "grunt zabudowany ogrodzeniem murowanym" (str. 6 operatu pkt 5 5.1 lit. b), co nie oddaje istoty i charakteru spornej działki z punktu widzenia zasad klasyfikacji gruntów, jej położenia na konkretnym terenie urbanistycznym, wielkości działki ulegającej podziałowi przed tym podziałem czy potencjalnych możliwości faktycznego przeznaczenia tej nieruchomości jako elementu pewnej zorganizowanej całości – z uwzględnieniem podobnych działek na gruntach przyległych. Oznacza to, że nie można zweryfikować zajętego przez rzeczoznawcę stanowiska, że zasada korzyści w sprawie nie może mieć zastosowania, czy też poprawności przyjęcia założenia, że wycena nieruchomości na podstawie jej przeznaczenia w planie miejscowym jest dla skarżącej korzystna. W konsekwencji Sąd I instancji przyjął, że zaskarżona decyzja Wojewody O. oraz poprzedzająca decyzja Starosty S. zostały wydane z naruszeniem wskazanych wyżej przepisów prawa materialnego, bez dostatecznego wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy, tj. z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Sąd I instancji podzielił natomiast stanowisko organu odwoławczego, że takie okoliczności jak zmniejszenie wartości gruntu pozostałego po wydzieleniu działki na cele drogowe, pogorszenie komfortu zamieszkania związanego z wybudowaniem drogi (zwiększone natężenie ruchu drogowego oraz związana z tym emisja spalin i hałasu) nie mogą mieć znaczenia dla oszacowania wartości gruntu wywłaszczonego, gdyż ustawodawca w sposób precyzyjny uregulował zasady tej wyceny, tj. wyłącznie z punktu widzenia jego wartości transakcyjnej.

Sąd I instancji, wobec stwierdzonego naruszenia prawa, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 135 p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji oraz orzekł o kosztach postępowania. Uznał także, iż wskazania co do dalszego postępowania wynikają wprost z treści uzasadnienia wyroku i sprowadzają się przede wszystkim do dokonania, na podstawie prawidłowo zgromadzonego materiału dowodowego, ustaleń faktycznych istotnych dla oceny dotychczasowego sposobu korzystania lub przeznaczenia wywłaszczonego gruntu oraz ponowienia operatu szacunkowego przy uwzględnieniu zasad sformułowanych w uzasadnieniu wyroku.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł Wojewoda O., zaskarżając wyrok w całości i zarzucając naruszenie prawa materialnego, tj.:

1. art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. przez błędną wykładnię polegającą na założeniu, iż przy określeniu wartości nieruchomości objętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod tereny drogowe i wywłaszczanej w celu realizacji inwestycji drogowych, należy w operacie szacunkowym określić, a następnie porównać wartość nieruchomości zarówno według aktualnego sposobu jej użytkowania, jak i alternatywnego sposobu jej użytkowania, gdyż tylko tak przyjęta metodyka pozwoli jednoznacznie zweryfikować czy w danym stanie faktycznym zasada korzyści, wynikająca z art. 134 ust. 4 u.g.n. ma zastosowanie, podczas gdy prawidłowa wykładnia doprowadza do konkluzji, że w tym stanie faktycznym brak jest konieczności badania "zasady korzyści", gdyż aktualny sposób użytkowania nieruchomości odpowiada celowi wywłaszczenia czyli alternatywnemu sposobowi użytkowania, zatem wartość nieruchomości jest adekwatna do aktualnego sposobu jej użytkowania. Dla określenia wartości nieruchomości wystarczające jest zastosowanie art. 134 ust. 3 u.g.n. Błędne odczytanie wskazanych przepisów spowodowało wadliwą i wątpliwą ocenę, iż nie można zweryfikować zajętego przez rzeczoznawcę stanowiska, że "zasada korzyści" w sprawie nie może mieć zastosowania czy też poprawność przyjęcia założenia, że wycena nieruchomości na podstawie jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest dla skarżącej korzystna tylko dlatego, iż rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym nie dokonał czynności określających wartość nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania;

2. art. 154 u.g.n. przez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, iż pomimo objęcia miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wywłaszczanej nieruchomości, dla ustalenia wartości wycenianej nieruchomości konieczne jest uwzględnienie jej cech szczególnych wynikających z dotychczasowego sposobu użytkowania. Podczas gdy wskazany przepis prawa wprost potwierdza, że faktyczne wykorzystanie nieruchomości mogłoby mieć znaczenie wtedy, gdyby dla danego terenu, na którym położna jest nieruchomość nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Wskazując na powyższe wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Opolu, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i rozpoznanie skargi oraz zasądzenie zwrotu kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej powyższy zarzut szerzej umotywowano.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną skarżąca N. K. wniosła o jej oddalenie i zasadzenie zwrotu kosztów postępowania.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna okazała się zasadna.

Na wstępie należy zauważyć, iż sprawę niniejszą rozpoznano na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U.2000.1842 ze zm.), który pozwala przewodniczącemu zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Powyższa regulacja nie przewiduje konieczności uzyskania zgody strony na rozpoznanie sprawy w powyższym trybie.

Naczelny Sąd Administracyjny stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc pod uwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie zachodzi żadna z okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, o jakich mowa w art. 183 § 2 p.p.s.a. oraz żadna z przesłanek, o których mowa w art. 189 p.p.s.a., które Naczelny Sąd Administracyjny rozważa z urzędu dokonując kontroli zaskarżonego skargą kasacyjną wyroku.

Przechodząc do oceny zarzutów kasacyjnych należy zauważyć, iż kontrowersją, na obecnym etapie postępowania, objęta pozostaje wyłącznie kwestia rozumienia "zasady korzyści", o której mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n. Odnosząc się do tegoż zagadnienia wypada wskazać, iż wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.). Nie budzi zastrzeżeń stwierdzenie, iż podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, jeżeli nieruchomość tego rodzaju występuje w obrocie. Wartością rynkową jest najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy zastosowaniu takich parametrów jak: rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie zagospodarowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania a także aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Szczegółowy tryb ustalania wysokości odszkodowania za grunty zajęte pod drogi publiczne określa § 36 ust. 1 rozporządzenia przewidując, że wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się przy tym nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Analiza powyższych regulacji wskazuje wyraźnie, iż przeznaczenie nieruchomości jest jednym z kluczowych elementów wpływających na określenie wartości nieruchomości. Przy czym, przy wycenie nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy drogowej, ustalenie wartości nieruchomości winno uwzględniać przeznaczenie jakie nieruchomość miała przed dniem decyzji lokalizacyjnej. Przepis art. 151 ust. 1 u.g.n. wskazuje natomiast, iż rzeczoznawca majątkowy dokonując wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględnia przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości wino zostać ustalone na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.). W sytuacji zaś braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, ustalając przeznaczenie nieruchomości uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.g.n.). Powyższa regulacja prawna w sposób wyraźny ustala kolejność zastosowania wzorców oceny przeznaczenia terenu, za przejęcie którego ustalane jest odszkodowanie. W pierwszej kolejności przeznaczenie terenu określa się według obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania terenu, w jego braku na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Z niekwestionowanych okoliczności faktycznych sprawy wynika natomiast, iż działka nr [...] przejęta decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, objęta była postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustanowionego uchwałą Rady Miasta w S. z dnia [...] stycznia 2015 r nr [...] i przeznaczona pod drogę publiczną – drogę dojazdową, oznaczoną w planie symbolem [...]. Wynikają z tego dwie istotne konstatacje. Pierwszą jest uznanie, iż przeznaczenie przedmiotowej działki nr [...] winno nastąpić na podstawie postanowień miejscowego planu, a tym samym faktyczny sposób wykorzystywania działki nie mógł być podstawą ustalenia jej przeznaczenia. Drugą zaś jest wskazanie, że działka ta przed dniem decyzji lokalizacyjnej przeznaczona była pod drogę publiczną.

W tej sytuacji należy skonstatować, iż działka nr [...] miała przeznaczenie tożsame z celem dokonanego wywłaszczenia (przejęcia). Przeznaczona była w planie pod drogę publiczną i dla realizacji takiego celu została przejęta na rzecz Gminy S. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 4 u.g.n., w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, to wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Przepis ten, odmiennie niż art. 134 ust. 3 u.g.n., dotyczy tylko takich sytuacji, kiedy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości. Wówczas znajduje zastosowanie "zasada korzyści", o której mowa w tym przepisie. Regulacja ta nie znajduje natomiast zastosowania w sytuacji, gdy zgodne z celem wywłaszczenia przeznaczenie nieruchomości nie powoduje zwiększenia jej wartości w porównaniu z aktualnym przeznaczeniem. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku wywłaszczania (przejęcia) nieruchomości pod drogi publiczne, w razie gdy przeznaczenie tej nieruchomości w planie miejscowym jest takie samo, jak przeznaczenie wedle celu wywłaszczenia. W takich przypadkach stosuje się art. 134 ust. 3 u.g.n. (vide: E.Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2023, uwagi do art. 134 i przywołane tam orzecznictwo; wyrok NSA z dnia 8 kwietnia 2016 r., I OSK 1686/14, www.orzeczenia.nsa.gov.pl ). Tym samym "zasada korzyści", o której mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n. w ogóle nie może znaleźć zastosowania w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym i jej przeznaczenie realizujące cel wywłaszczenia są tożsame. Istota prawa korzyści wynika bowiem z tego, że wartość nieruchomości określona według jej przeznaczenia na cel wywłaszczenia jest inna (wyższa) od wartości określonej wg jej przeznaczenia, w tym także w planie miejscowym. W takiej sytuacji ustawodawca przyznał osobom wywłaszczonym "prawo korzyści" w postaci ustalenia odszkodowania na podstawie tego przeznaczenia nieruchomości, które zwiększa wartość nieruchomości. Jeżeli natomiast nie występuje różnica pomiędzy aktualnym sposobem przeznaczenia nieruchomości, a przeznaczeniem wnikającym z realizacji celu wywłaszczenia, to nie może mieć miejsca różnica w wartości nieruchomości. Nie istnieje zatem zwiększenie wartości takiej nieruchomości, o którym mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n.

Mając na uwadze to co zostało wyżej powiedziane, trafnie wskazano w skardze kasacyjnej, iż w sytuacji gdy przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym i jej przeznaczenie realizujące cel wywłaszczenia są tożsame, rzeczoznawca majątkowy nie ma obowiązku badania występowania różnicy w wartości nieruchomości odwołując się odrębnie do jej przeznaczenia zgodnego z celem wywłaszczenia oraz alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia nieruchomości aktualnego na dzień wywłaszczenia. W taki też sposób opracowana została wycena przedmiotowej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego K. Ś. Podważenie jej przez Sąd I instancji z uwagi na niezbadanie "zasady korzyści" uznać należy za dokonane z naruszeniem art. 134 ust. 3 i 4 oraz art. 154 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia. Zasadne zatem okazały się postawione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia art. 134 ust. 3 i 4 oraz art. 154 u.g.n.

Z powyższych powodów Naczelny Sąd Administracyjny zaskarżony wyrok uchylił, a uznając, iż istota sprawy jest dostatecznie wyjaśniona rozpoznał skargę orzekając o jej oddaleniu jako bezzasadnej (art. 188 w związku z art. 151 p.p.s.a.). Analiza okoliczności sprawy nie wskazuje w szczególności na wady sporządzonego operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Jest przy tym dowodem w sprawie podlegającym ocenie stosownie do dyrektyw art. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym nie dostarcza uwag krytycznych. Operat został bowiem sporządzony przez uprawnioną osobę, jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera także oczywistych wad czy niejasności. Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.g.n. o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości decyduje rzeczoznawca. W okolicznościach badanej sprawy rzeczoznawca majątkowy określił wartość gruntu przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, stosując metodę korygowania ceny średniej, nie zaś metodę porównywania parami, jak wskazano błędnie w zaskarżonym wyroku. Natomiast wartość naniesień na gruncie ustalono metodą odtworzeniową. Wyceniając wartość gruntu rzeczoznawca uwzględnił ceny rynnowe nieruchomości drogowych podobnych do nieruchomości wycenianej z terenu województwa o. uzyskanych w okresie od 2015 r. do czerwca 2018 r. Podjęte w tym zakresie działania rzeczoznawcy nie budzą zastrzeżeń.

Skarżąca kwestionując decyzję ustalającą wysokość przyznanego odszkodowania zarzuciła zaniżenia wartości szacowanej nieruchomości przez nieuwzględnienie rodzaju nieruchomości, jej położenia, przeznaczenia i stanu w jakim się znajdowała. Powyższe zarzuty, w świetle tego co zostało powyżej powiedziane na gruncie art. 134 ust. 3 i 4 oraz art. 154 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia, nie mogą być ocenione jako zasadne. Drogowy charakter przeznaczenia nieruchomości determinował przyjętą przez biegłego metodologię wyceny. Natomiast podważanie zaskarżonej decyzji z tego powodu, że operat szacunkowy jest nieprawidłowy, a ustalona przez rzeczoznawcę kwota odszkodowania nie odpowiada wartości rynkowej nieruchomości nie może być uznane za usprawiedliwione, skoro w tym zakresie jako naruszone przywołano wyłącznie art. 130 ust. 2 u.g.n. stanowiący, iż ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości i art. 151 ust. 1 u.g.n. wskazujący jak na gruncie u.g.n. należy rozumieć pojęcie "wartość rynkowa nieruchomości". Tak ogólnie podnoszone zastrzeżenia wobec operatu szacunkowego nie mogły odnieść spodziewanego przez skarżącą rezultatu, skoro nie sformułowano konkretnych zastrzeżeń wobec dokonanej wyceny, a jednocześnie nie doszło w niniejszej sprawie do weryfikacji sporządzonego operatu w warunkach określonych w art. 157 u.g.n., w tym nie przedstawiono kontroperatu, stosownie do treści art. 157 ust. 4 u.g.n. Wypada zatem zgodzić się z Wojewodą O., iż w okolicznościach niniejszej sprawy brak jest dostatecznych powodów do podważenia operatu szacunkowego sporządzonego przez K. Ś. Nadaje się on zatem do określenia wartości wycenianej nieruchomości i ustalenia odszkodowania za dokonane jej przejęcie na rzecz jednostki samorządu terytorialnego w trybie specustawy drogowej.

Trafne są natomiast uwagi Sądu I instancji co do zakresu odszkodowania należnego w związku z przejęciem nieruchomości pod drogi publiczne w trybie specustawy drogowej. Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a tejże ustawy, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Skoro wg art. 11f ust. 1 pkt 6 specustawy drogowej decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zawiera m.in. oznaczenie nieruchomości lub ich części według katastru nieruchomości, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, to z przepisów tych wynika, że w razie zatwierdzenia podziału nieruchomości, przez nieruchomość, o której mowa w art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, należy rozumieć część nieruchomości powstałą w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która stała się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Odszkodowanie należne w powyższym trybie obejmuje zatem tylko części składowe nieruchomości przejętej pod drogę na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (vide: wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2016 r., I OSK 1659/16; wyrok NSA z dnia 9 lutego 2017 r., I OSK 1926/16; wyrok NSA z dnia 8 maja 2012 r, I OSK 2297/11, www.orzeczenia.nsa.gov.pl ). Brak jest zatem podstaw do objęcia odszkodowaniem ustalanym w powyższym trybie także spadku wartości pozostałej po podziale części nieruchomości, czy też uciążliwości lub szkód spowodowanych immisjami wywołanymi przez lokalizowaną w sąsiedztwie drogę.

O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 203 pkt 2 p.p.s.a., ograniczając je do kosztów zastępstwa procesowego, zgodnie ze złożonym w tym zakresie wnioskiem.