Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2725/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-01-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska (spr.), asesor WSA Agnieszka Wąsikowska, Protokolant sekr. sąd. Robert Dudek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi W. P. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2018r., znak [...] Minister Inwestycji i Rozwoju ( dalej organ ), po rozpatrzeniu odwołania W. P. ( dalej skarżący ), od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2018 r., znak: [...], orzekającej:

- w pkt 1 i 2 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz W. P., za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości, położonej w gminie J., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę i rozbudowę drogi wojewódzkiej Nr [...] na odcinku [...],

- w pkt 3 o odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania,

- w pkt 4 o zobowiązaniu Zarządu Województwa [...] w B. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna

uchylił decyzję organu I instancji w zakresie jej pkt 4 i orzekł o zobowiązaniu Zarządu Województwa [...] w B. do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji, a w pozostałym zakresie utrzymał ją w mocy.

Stan sprawy był następujący :

Wyżej opisana nieruchomość, została objęta decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] marca 2017 r., znak: [...], uchyloną w części decyzją Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] czerwca 2018 r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie i rozbudowę drogi wojewódzkiej Nr [...] na odcinku [...].

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2018 r., znak: [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz skarżącego, za przejęcie nieruchomości z mocy prawa na rzecz Województwa [...], o odmowie powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania oraz zobowiązał Zarząd Województwa [...] w B. do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Inwestycji i Rozwoju złożył skarżący zarzucając zaniżenie wartości przedmiotowej nieruchomości, podnosząc, że w operacie szacunkowym cechy rynkowe nieruchomości jak położenie, cenność gruntów przyległych, warunki techniczno-użytkowe, oceniono na zbyt niskim poziomie. Zarzucono również zaniżenie wartości drzewostanu, nieprawidłowe określenie stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, brak określenia przeznaczenia nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania, niepełne podanie źródeł danych o nieruchomości oraz przyjęcie nieprawidłowej procedury szacowania..

Minister Infrastruktury i Budownictwa, po rozpatrzeniu odwołania, wskazał, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania o realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych tzw. specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Organ wskazał, że w rozpatrywanej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości położonej w gminie J. obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2017 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego [...].

Organ wskazał, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

Biegły ustalił, że działka nr [...] została w całości przeznaczona pod budowę drogi wojewódzkiej. Położona jest w otoczeniu terenów zabudowy mieszkaniowej oraz terenów zabudowy usługowej, w bezpośrednim sąsiedztwie drogi wojewódzkiej nr [...], blisko małych placówek handlowych, a obiekty użyteczności publicznej znajdują się w dalszej odległości. Od strony wschodniej działka przylega do drogi gminnej, urządzonej (jezdnia bitumiczna) - ulicy [...]. Działka niezabudowana i nieogrodzona. Infrastruktura techniczna: energia elektryczna, wodociąg, sieć gazowa. Na działce na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie występowały składniki budowlane. Na działce przeważa sosna oraz pojedyncze drzewa liściaste: sosna w ilości 10 szt. o pierśnicy 45 cm, brzoza w ilości 2 szt. o pierśnicy 30 cm. Pozostały drzewostan na nieruchomości - bez wartości użytkowej.

Zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy J., zatwierdzonym Uchwałą nr [...] Rady Gminy J. z dnia [...] stycznia 2017 r., nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym jako – [...] - tereny lasów o charakterze gospodarczym - pozostające w dotychczasowym użytkowaniu.

Ze względu na to, iż przedmiotowa nieruchomość jest nieruchomością niezabudowaną, a składnikiem są naniesienia roślinne m.in. drzewa, to oddzielnie wyceniono wartość gruntu i oddzielnie jego części składowe. Do wyceny gruntu przedmiotowej nieruchomości wybrano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Na potrzeby wyceny analizą objęto dwa rodzaje rynków nieruchomości, tj. rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi z rynku lokalnego obejmującego powiat b., gminy S., W., C., T., w okresie od 2015 r. do 2017 roku. Przeanalizowano także rynek lokalny powiatu b., obejmujący transakcje, dotyczące niezabudowanych gruntów rolnych z obrębu [...] w okresie od 2015 do 2017.

Biegły ustalił, że ceny nieruchomości rolnych kształtują się na poziomie od [...]zł/m2 do [...]zł/m2, gdzie średnia cena wyniosła [...]zł/m2. Natomiast ceny gruntów przeznaczonych pod drogi kształtują się na poziomie od [...]zł/m2 do [...]zł/m2 przy średniej cenie [...]zł/m2.

W wyniku analizy rynku stwierdzono, że ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości leśne są podobne do cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości rolne.

Na podstawie dokonanej analizy obu rynków transakcyjnych biegły wskazał, że ceny gruntów pod drogi są zdecydowanie wyższe od cen gruntów rolnych na tym terenie. Stosując więc zasadę korzyści posłużono się w operacie bazą transakcji nieruchomościami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi. Do wyceny przyjęto następujące cechy rynkowe, które mają najbardziej istotny wpływ na kształtowanie się ceny: położenie - 40%, cenność gruntów przyległych - 40%, warunki techniczno- użytkowe - 20%.

Z przyjętego zbioru wybrano dwie nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, dokonano ich szczegółowej charakterystyki oraz porównano z nieruchomością wycenianą w odniesieniu do przyjętych cech rynkowych. Następnie określono wartości współczynników korygujących oraz obliczono wartość 1 m2 gruntu na kwotę [...]zł. Wartość działki gruntu nr [...] oszacowano na kwotę [...]zł.

Następnie biegły wycenił znajdujące się na działce składniki roślinne, tj. drzewostan (sosny oraz brzozy) których wartość biegły, w myśl art. 135 ust 5 ugn, oszacował na kwotę [...]zł.

Łączna wartość nieruchomości wraz z częściami składowym i została oszacowana na kwotę [...]zł i w takiej wysokości Wojewoda [...] ustalił odszkodowanie.

Organ wskazał również, że w myśl art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1. doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2. doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3. w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Organ uznał, że z zebranego materiału dowodowego wynika, że nie doszło do wydania nieruchomości, zatem prawidłowo nie powiększono odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.

Minister podkreślił, że chcąc dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2016 r., Minister Inwestycji i Rozwoju uznał, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wyceniana nieruchomość była przeznaczona pod inwestycję drogową, zatem wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4. rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny.

Organ podkreślił, że to rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia, metody i techniki wyceny, co wynika z powyżej zacytowanego art. 154 ust. 1 ugn. Ponadto czynności dokonywane przez biegłego w zakresie doboru nieruchomości porównawczych dotyczą wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego stąd ani strona ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. Zakwestionowanie doboru nieruchomości przez organ administracji byłoby możliwe wyłącznie na skutek stwierdzenia oczywistych rażących nieprawidłowości, których w niniejszej sprawie nie stwierdzono.

Z powyższą decyzją nie zgodził się W. P., zaskarżając decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju w części dotyczącej przyjętej wartości nieruchomości i wartości ustalonego odszkodowania za nieruchomość położoną w obrębie [...] o nr [...] o pow. [...]ha. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

I . Przepisów postępowania tj.:

1.art. 7 w zw. z art. 80 KPA poprzez dowolną i błędną ocenę prawidłowości operatu szacunkowego, co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości,

2. art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 4 i art. 80 KPA poprzez nieprawidłowe ocenienie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę i nieprzeprowadzenie z urzędu dowodu z opinii innego biegłego,

3. naruszenie zasady prawdy obiektywnej, która wynika z art. 7 KPA

4. art. 107 § 1 i 3 KPA poprzez nieprawidłowe sporządzenie uzasadnienia decyzji, polegające na nie wskazaniu, w jaki sposób organ ocenił prawidłowość operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności w kontekście posiadania przez organ informacji własnych co do rzeczywistych, rynkowych cen nieruchomości w obrębie [...];

5. art. 84 w związku z art. 7 i art. 12 oraz art. 136 KPA poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego - na okoliczność wartości nieruchomości lub prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i obciążenie skarżącego negatywnymi skutkami tego zaniechania;

II. naruszenie prawa materialnego poprzez naruszenie:

1) art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez nieprawidłowe sporządzenie opisu wycenianych nieruchomości,

2) art. 153 ust. 1 w zw z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 56 ust. 1 pkt 7 Rozporządzenia poprzez sporządzenie nieprawidłowej, niepełnej analizy rynku nieruchomości,

3) art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 3 Rozporządzenia poprzez nieumiejętne zastosowanie procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej związane z powyżej wskazanymi popełnionymi błędami przy oznaczaniu wartości, którymi posługuje się ta metoda - przy przyjęciu nieprawidłowych danych, niemożliwe było uzyskanie prawidłowego wyniku,

4) art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz §56 ust. 1 pkt 9 Rozporządzenia poprzez nieprawidłowe określenie wartości nieruchomości, co jest konsekwencją powyżej wskazanych popełnionych błędów metodologicznych,

5) § 36 ust. 2 i ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego,

6) art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuwzględnienie przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami,

7) art. 135 ust. 5 i 7 - poprzez niewłaściwą wycenę drzewostanu i wartości drewna w drzewostanie;

8) a w konsekwencji naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji poprzez przyznanie kwoty odszkodowania, która nie może zostać uznana za słuszne odszkodowanie.

Mając na uwadze powyższe naruszenia, skarżący wniósł o:

1. uchylenie zaskarżonej decyzji i tym samym przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia w celu ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego i sporządzenia nowego operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego spoza województwa [...],

2. zasądzenie kosztów postępowania, w tym zastępstwa prawnego od Organu na rzecz skarżącego według norm przepisanych. .

Dodatkowo skarżący podniósł, że sporządzany jest na jego zlecenie operat szacunkowy przez niezależnych rzeczoznawców majątkowych - celem wykazania poprawności i zasadności złożonego odwołania.

W odpowiedzi na skargę Minister Inwestycji i Rozwoju wniósł o ich oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016r., poz. 1066 tj.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przy czym na podstawie art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga podlegała oddaleniu, bowiem Sąd nie stwierdził, aby w kontrolowanym postępowaniu dopuszczono się uchybień wskazanych w skardze, jak również innych naruszeń przepisów prawa materialnego i procesowego, które Sąd ma obowiązek uwzględnić z urzędu, nie będąc związany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718).

Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w którym zaskarżoną decyzją orzekł Minister Inwestycji i Rozwoju było ustalenie na rzecz W. P., za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomości, położonej w gminie J., obręb [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę i rozbudowę drogi wojewódzkiej Nr [...].

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2017 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. F. ( uprawnienia nr [...]). Sąd podziela pogląd organu, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SA 1484/07, dostępny w CBOSA).

Aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 w/w rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Sąd podziela ocenę organu, że operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2017r., nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50% (ust. 3). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4).

Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

W kontrolowanej sprawie w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy opisał wycenianą nieruchomość jako grunt porośnięty drzewostanem. Na podstawie zaświadczenia Wójta Gminy J. z [...] czerwca 2017 r. znak: [...] ustalono, że ww. nieruchomość położona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy J. z dnia [...] stycznia 2017 r., na terenie oznaczonym symbolem: 2.5 ZL - tereny lasów o charakterze gospodarczym - pozostające w dotychczasowym użytkowaniu.

W świetle art. 134 ust. 4 u.g.n., jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, podstawę odszkodowania stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania, lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny.

Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę lokalnego rynku nieruchomości gruntowych nabywanych i przeznaczonych pod inwestycje drogowe oraz lokalnego rynku nieruchomości niezabudowanych rolnych i stwierdził, iż obrót nieruchomościami leśnymi jest ograniczony, a ceny transakcyjne nieruchomości leśnych kształtują się na poziomie cen transakcyjnych nieruchomości rolnych. W ocenie Sądu prawidłowa była zatem konkluzja, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia tj. pod drogę, powoduje zwiększenie wartości nieruchomości.

Stosownie zatem do art. 134 ust. 4 u.g.n., wartość nieruchomości określona została w oparciu o transakcje nieruchomościami nabywanymi pod inwestycje drogowe, a do wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował procedurę zgodnie z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów.

Po przeprowadzeniu analizy transakcji sprzedaży oraz preferencji potencjalnych nabywców, biorąc pod uwagę główne cechy rynkowe nabywanych nieruchomości, tj. położenie, cenność gruntów przyległych oraz warunki techniczno-użytkowe, biegły po skorygowaniu wag cech mających wpływ na wartość rynkową, określił 1 m2 wycenianej nieruchomości na kwotę [...] zł, w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej.

Zgodnie z art. 135 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową, określając oddzielnie wartość gruntu i wartość części składowych. Przy określeniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Wartość drzewostanu określono na podstawie zarządzenia Nadleśniczego Nadleśnictwa D. w B. Nr [...] z [...] stycznia 2017 r. w sprawie cennika detalicznego netto/brutto na surowiec drzewny.

Wobec powyższego, w ocenie Sądu, biegły prawidłowo określił w opracowanym przez siebie operacie szacunkowym łączną wartość nieruchomości na kwotę [...] zł.

W ocenie Sądu, wartość przedmiotowej nieruchomości została określona prawidłowo, a autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny.

Sąd, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo. Sąd nie znalazł zatem podstaw do uznania za słuszne zarzutów skargi, dotyczących naruszenia wskazanych w niej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W ocenie Sądu, w kontrolowanym postępowaniu nie naruszono również wskazanych w skardze przepisów kodeksu postępowania administracyjnego.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w oparciu o art.151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.