Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 754/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-10-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 8par. 1 i par. 2, art. 11, art. 12 par. 1 i par. 2, art. 77 par. 1 w zw. z art. 78, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 175 ust. 1, art. 194 ust. 1a i 1c, ust. 2, art. 195 ust. 1, art. 195a ust.1, art. 174 ust. 1, art. 156 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 157 ust. 1, art. 174 ust. 3, art. 178 ust. 2
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Głowacka - Klimas Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Nowecki Sędzia WSA Grażyna Śliwińska (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Karolina Pilecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 października 2018 r. sprawy ze skargi G. W. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lutego 2018 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej oddala skargę


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi G. W. (dalej też jako "skarżący", "strona", "rzeczoznawca") do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie jest decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa (dalej też jako "Minister", "organ") z dnia [...] lutego 2018 r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję tego organu z dnia [...] sierpnia 2016 r. orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego G. W. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy

Podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowiły art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257) dalej "k.p.a.", § 1 ust. 2 pkt ł rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 19 stycznia 2018 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Inwestycji i Rozwoju (Dz. U. poz. 175) oraz art. 195a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774, z późn. zm.)- dalej jako "ugn".

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następujących okolicznościach faktycznych oraz prawnych.

G. W. (dalej też jako "skarżący", "strona", "rzeczoznawca") [...] lipca 2011 r. wpisany został do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych i legitymuje się uprawnieniami zawodowymi nr [...].

Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z dnia [...] sierpnia 2016 r., nr [...], orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego G. W. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy. Zarzucił, że sporządzając w dniach [...] lutego 2014 r. i [...] marca 2014 r. "Opinie o wartości nieruchomości dla banku", w sposób rażący naruszył art. 156 ust. 1 ugn w związku z § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm., zwanego dalej "rozporządzeniem".

Oceniając wykonanie czynności zawodowych niezgodnie z powołanymi przepisami, zarzucił również brak zachowania szczególnej staranności, rzetelności i profesjonalizmu, właściwych dla zawodu rzeczoznawcy majątkowego, świadczących o naruszeniu art. 175 ust. 1 ugn. Ponadto uznał, że wykonanie czynności zawodowych wbrew zasadom wynikającym z przepisów prawa, a następnie zaprzeczanie, by czynności te zostały w ogóle wykonane, świadczy o głęboko nieetycznym postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego, co uzasadniało orzeczenie kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, na podstawie art. 178 ust. 2 pkt 3 ugn, bowiem zdaniem organu, orzeczenie innej kary dyscyplinarnej nie spełni celu, jaki kara powinna osiągnąć.

Skarżący złożył wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Zarzucił organowi naruszenie przepisów prawa materialnego oraz procesowego, w tym m.in. niezastosowanie przez organ zasady domniemania niewinności i nieuwzględnienie takich okoliczności, jak motywacja sprawcy, rodzaj i stopień naruszenia ciążących na nim obowiązków, rodzaj i rozmiar ujemnych następstw inkryminowanego czynu. Ponownie, jak w toku postepowania zarzucał, że znajdujące się w aktach sprawy dokumenty, których autorstwo przypisywane jest skarżącemu, to kopie niepotwierdzone za zgodność z oryginałami, pozyskane przez organ w sposób nielegalny i jako takie nie powinny być przedmiotem postępowania wyjaśniającego. Rzeczoznawca majątkowy oświadczył, że nie jest w stanie potwierdzić, że dokumenty te są jego autorstwa. Wytknął organowi, że nie wziął pod uwagę, że zarzucane rzeczoznawcy majątkowemu naruszenie przepisów mogło powstać na podstawie i zgodnie z zapisami umowy zawartej pomiędzy B. S.A. i B. Sp. z o. o. (obecnie B. Sp. z o.o ). Twierdził, że bank posiadał aktualne operaty szacunkowe dotyczące przedmiotowych nieruchomości, a zlecone opinie miały inny charakter, cel, założenia i przeznaczenie niż operaty szacunkowe. Jego zdaniem, podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary dyscyplinarnej do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r, poz, 121, zpóźn. zm.). jest ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były te czynności, oraz skutki dla interesu społecznego, polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego dla tego zawodu.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, a za nią organ, potwierdzili naruszenie art. 175 ugn przy wykonywaniu przez skarżącego czynności zawodowych podczas sporządzania opracowań z [...] lutego i [...] marca 2014 r. Komisja uznała, że zarzuty wobec rzeczoznawcy znalazły potwierdzenie w materiale dowodowym. Przy czym, Komisja wnioskowała o zastosowanie wobec strony kary dyscyplinarnej w postaci nagany, kary mniej dolegliwej niż kara zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, orzeczona w zaskarżonej decyzji z [...] sierpnia 2016 r.

Strona, korzystając z uprawnienia wynikającego z art. 10 k.p.a., w piśmie z [...] lipca 2017 r. zarzuciła m.in. że:

1. Informacje i stanowisko zawarte we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, mimo zalecenia organu uwzględnienia ich w postępowaniu wyjaśniającym, zostały całkowicie pominięte przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej.

2. Nie wyjaśniono zarzutu, że postępowanie odbywa się na podstawie dokumentu, który nie jest autentyczny.

3. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w sposób bezkrytyczny przyjęła, że jest związana poleceniem organu i musi orzec karę dyscyplinarną, co jest sprzeczne z wykładnią przepisów art. 194 ust. 1a i ust. 2 oraz art. 195a ust. 1 u.g.n.

4. Z niezrozumiałych przyczyn organ przyjął, że zlecenie obejmowało określenie wartości rynkowej nieruchomości i sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego.

5. Wykonując swoje obowiązki zawodowe nie działał z zamiarem naruszenia prawa lub wyrządzenia komukolwiek szkody, tym bardziej naruszenia interesu społecznego.

6. Czynności wykonywane były na rzecz zleceniodawcy (banku) i obejmowały "materiał będący wyłącznie w posiadaniu banku i zgodny z pragmatykami banku".

7. Organ zaniechał dociekań i wnikliwości dowodowej w poszukiwaniu uzasadnienia sporządzenia inkryminowanego dokumentu, zwłaszcza że bank dysponował aktualnym operatem szacunkowym przedmiotowej nieruchomości.

W ocenie strony doszło także do naruszenia: art. 8, art. 9, art. 11 i art. 12 § 1 i 2 k.p.a.

Minister Inwestycji i Rozwoju, po rozpatrzeniu wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy, decyzją z dnia [...] lutego 2018 r., nr [...], po zapoznaniu się ze stanowiskiem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, utrzymał w mocy swoją decyzję z [...] sierpnia 2016 r. orzekającą karę dyscyplinarną jako adekwatną do stwierdzonych naruszeń przepisów prawa.

Stwierdził, że postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Po wszczęciu postępowania Minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (194 ust. 2 u.g.n.), którego celem jest odpowiedź na pytanie, czy i w jakim zakresie rzeczoznawca majątkowy naruszył przepisy prawa przy wykonywaniu czynności zawodowych. Zgodnie z § 15 ust.1 rozporządzenia postępowanie wyjaśniające kończy się sporządzeniem protokołu końcowego. Jednym z elementów protokołu końcowego jest wniosek o zastosowanie kary dyscyplinarnej, o której mowa w art. 178 ust. 2 u.g.n., albo o umorzenie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Podkreślił zatem, że to minister, na podstawie art. 195a ust. 1 ugn orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych albo o umorzeniu postępowania. Rola Komisji Odpowiedzialności Zawodowej sprowadza się do dokonania oceny czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego, na podstawie której minister orzeka o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych bądź o umorzeniu postępowania. To minister, podejmując decyzję o wymiarze kary rzeczoznawcy majątkowego, bazuje na wynikach postępowania wyjaśniającego pracy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, a nie odwrotnie. Podkreślił, że ocena Komisji dokonywana jest w sposób całkowicie suwerenny, bez jakiejkolwiek ingerencji organu. Z drugiej strony organ nie jest związany ustaleniami Komisji, co oznacza, że może wydać decyzję z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego niezależnie od tych ustaleń. Kwestia ta została potwierdzona w orzecznictwie sądów administracyjnych. W wyroku z dnia 20 maja 2014 r., sygn. akt II GSK 397/13 Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że "w myśl art. 178 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (...) istnieje obowiązek nałożenia kary w przypadku stwierdzenia niewypełnienia przez rzeczoznawcę obowiązków, o których mowa w art. 158 oraz w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Natomiast rodzaj kary dyscyplinarnej, która zostanie orzeczona, należy już do organu".

Organ przypomniał, że m.in. na czynności zawodowe strony, jako rzeczoznawcy majątkowego wpłynęła skarga wskazanej w decyzji osoby z zarzutami:

1) zlekceważenia zasady szczególnej staranności,

2) sporządzenia pisemnej, własnej opinii o wartości nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez innego rzeczoznawcę majątkowego,

3) sporządzenia pisemnej opinii o wartości nieruchomości bez zachowania formy operatu szacunkowego,

4) złamania podstawowych przepisów prawa w zakresie wyceny nieruchomości dla celów kredytowych,

5) niedokonanie oględzin nieruchomości.

Organ ponowił ustalenia, że przedmiotem oceny objęte zostały czynności zawodowe rzeczoznawcy majątkowego przy sporządzaniu dwóch opracowań z [...] lutego i [...] marca 2014 r. pt. "Opinia o wartości nieruchomości dla banku", dotyczących nieruchomości gruntowej o powierzchni 51 941 m2 położonej w K. przy ul. K. [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] w obrębie [...], zabudowanej budynkami przemysłowymi oraz nieruchomości gruntowej o powierzchni 3 785 m2 położonej w . przy ul. W. [...], oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] w obrębie [...]. Ww. opracowania zostały sporządzone na zlecenie B. Sp. z o. o. - podmiotu zajmującego się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, zarzadzaniem nieruchomościami i ich wyceną. Z wyjaśnień strony wynika, że wskazany podmiot zlecał ich wykonanie realizując umowę zawartą w [...] lutego 2012 r. z B. S.A.

Ocenił, że przedstawione szczegółowo w uzasadnieniu ustalenia faktyczne dowodzą, że wykonując czynności szacowania przy sporządzaniu dwóch opracowań z dnia [...] lutego i [...] marca 2014 r. zatytułowanych "Opinia o wartości nieruchomości dla banku", rzeczoznawca majątkowy naruszył przepisy prawa i standardu. Dokonując szczegółowej analizy obu opracowań organ ocenił, że rzeczoznawca majątkowy nie wypełnił obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 ugn. Tymczasem, zgodnie z dyspozycją art. 178 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 - 3, podlega odpowiedzialności zawodowej.

Organ ocenił, że analizowane opracowania zostały wykonane na potrzeby udzielenia kredytów bankowych i zabezpieczenia wierzytelności banku. Stanowią one opinie, w których określone zostały wartości nieruchomości. W opracowaniu z [...] lutego 2014 r. rzeczoznawca majątkowy wyraźnie wskazał kwotę 23 487 000 zł, którą nazwał najpierw "wartością rynkową docelową przy inwestycji', a następnie "wartością rynkową akceptowalną dla zabezpieczenia". Napisał, że wartość tę określił w podejściu dochodowym i porównał ją z wartością rynkową określoną w operacie szacunkowym sporządzonym przez J. O. i P. F.. Stwierdził, że obie wartości jednostkowe mieszczą się w zakresie cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne. Zdaniem organu, proces wyceny, nawiązujący do metody inwestycyjnej i techniki kapitalizacji prostej, w szczególności w zakresie analizy stawek czynszów i stóp kapitalizacji został przez rzeczoznawcę bardzo uproszczony, również poddał w wątpliwość upraszczające założenia dotyczące wydatków operacyjnych oraz strat z tytułu pustostanów i zaległości czynszowych.

W opracowaniu z [...] marca 2014 r. rzeczoznawca podał "wartość rynkową docelową przy inwestycji" na kwotę 568 000 zł. Stwierdził, że określił ją w podejściu porównawczym, a wycenę oparł zarówno o ceny transakcyjne, jak i ofertowe.

Organ uznał wykorzystanie przez rzeczoznawcę cen ofertowych jako stojące rażącej sprzeczności z art. 153 ust. 1 ugn. Zawarta w ww. przepisie ustawowa definicja podejścia porównawczego, przy określeniu wartości nieruchomości, odpowiada bowiem cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Organ ustalił, że rzeczoznawca porównał wynik wyceny nazwany także "wartością rynkową akceptowalną dla zabezpieczenia" z wartością rynkową określoną w operacie szacunkowym sporządzonym przez A. S. i wskazał, że "różnica w wysokości wartości rynkowej określonej w przedmiotowej opinii i w dostarczonym operacie szacunkowym wynika głównie z uwzględnienia w niniejszej opinii ograniczonych możliwości zabudowy opiniowanej działki".

Organ uznał, wychodząc z obowiązku określonego w art. 156 ust. 1 ugn, że wszelkie opracowania sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego, których efektem jest określenie wartości nieruchomości, powinny zostać wykonane w formie operatu szacunkowego. Przy czym, sposób sporządzania oraz formę i treść operatu szacunkowego regulują § 55 - 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109. z późn. zm.), dalej "rozporządzeniem". Stwierdził, że sporządzone przez rzeczoznawcę opracowania nie spełniają zatem wymagań określonych w § 55 i 56 rozporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do zachowania szczególnej staranności i wykonywania czynności w sposób profesjonalny. Tymczasem opracowania pt. "Opinia o wartości o nieruchomości dla banku" zostały sporządzone z pominięciem ww. przepisów prawa i regulacji zawartych w standardzie, jak również bez zachowania szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania nieruchomości.

Organ podkreślił, że wartości nieruchomości zostały określone bez dokonania ich oględzin. Rzeczoznawca majątkowy oparł się w tym zakresie na operatach szacunkowych sporządzonych przez innych rzeczoznawców majątkowych. W dowolny przy tym sposób posługiwał się pojęciem wartości nieruchomości.

Ponadto, w dacie sporządzenia zakwestionowanych opracowań obowiązywał standard, który winien być stosowany przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z art. 175 ust. 1 ugn, na równi z przepisami prawa. Analizując niedochowanie standardu, organ wskazał na zasady wynikające z jego norm, które nie zostały dochowane na gruncie niniejszej sprawy. Przede wszystkim standard stosuje się ilekroć nieruchomość została lub będzie obciążona ograniczonym prawem rzeczowym stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności, w szczególności przy udzielaniu kredytu, pożyczki lub innego produktu przez banki, instytucje finansowe lub instytucje kredytowe, o czym stanowi punkt 1.1. standardu. Podstawę wyceny do celów określonych w mniejszym standardzie stanowi wartość rynkowa, co wynika z pkt 2.2. standardu. Pkt 5.1. przewiduje, że "nieruchomości wyceniane na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności, mogą wymagać różnego potraktowania z punktu widzenia procesu i procedur wyceny. Wycenę można przeprowadzić z uwzględnieniem wewnętrznych uregulowań, stosowanych przez wierzycieli (...), o ile uregulowania te nie są sprzeczne z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych." Jednakże z ww. standardu wynika, że określanie wartości nieruchomości należy odróżnić od szacowania ryzyka kredytowego związanego z wycenianą nieruchomością, w tym z przewidywanymi zmianami na rynku oraz ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości (pkt 4.3 i 4.4 standardu).

Innymi słowy, zdaniem organu, wartość nieruchomości określa się w operacie szacunkowym, natomiast wskazanie obszarów ryzyka przedstawia się w formie załącznika do operatu, co stanowi dodatkową czynność rzeczoznawcy majątkowego, mogącą być przedmiotem odrębnego opracowania, niestanowiącego operatu szacunkowego. Zgodnie z pkt 4.4 standardu, w ramach dodatkowej usługi, rzeczoznawca majątkowy może również, na zamówienie wierzyciela lub zamawiającego, w miarę posiadanych kompetencji, wykonać analizę wrażliwości, która pozwoli na pełniejszą ocenę ryzyka przyjęcia konkretnej nieruchomości, jako zabezpieczenia wierzytelności. Analiza wrażliwości przedstawia wrażliwość wartości nieruchomości wycenianej na zmiany parametrów wejściowych, wpływających na tę wartość.

Organ ocenił, że powyższe normy uniemożliwiają uwzględnienie wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego wskazujących, że przedmiotowe opinie stanowią jedynie "analizę wrażliwości wartości nieruchomości na zmianę parametrów wyjściowych, wpływających na wartość zabezpieczenia. Uznał zatem, że stanowią one opinie o wartości nieruchomości, choć zostały sporządzone w niezwykle uproszczonej postaci. Rzeczoznawca majątkowy powinien przy ich sporządzaniu zastosować się do wymagań art. 156 ust. 1 ugn, a tego nie uczynił, mimo twierdzenia, że wartości rynkowe określał przy zastosowaniu podejścia dochodowego i podejścia porównawczego.

Organ ocenił, że najpoważniejsze zastrzeżenie budzi określenie przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości w innej formie niż operat szacunkowy oraz wykorzystanie w podejściu porównawczym cen ofertowych, czym naruszył art. 175 ust. 1 ugn. Tymczasem powinien on dołożyć wszelkich starań, aby podejmowane przez niego działania nie budziły żadnych wątpliwości co do ich poprawności i zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Tym samym uznał, że powaga uchybień miała wpływ na wymiar kary dyscyplinarnej. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z wyceną wartości nieruchomości na potrzeby udzielenia kredytów bankowych i zabezpieczenia wierzytelności banku. Osoba wykonująca zawód noszący znamiona zawodu zaufania publicznego - rzeczoznawcy majątkowego - powinna wystrzegać się wykonywania czynności zawodowych w sposób mogący podważać wiarygodność dokonanej wyceny nieruchomości. Zdaniem organu, rzeczoznawca majątkowy nie powinien przyjmować zlecenia, którego realizacja naruszałaby przepisy prawa i standardy zawodowe. W przeciwnym razie, przyjmując zlecenie i wykonując czynności zawodowe z pominięciem przepisów prawa i standardu zawodowego oraz bez zachowania szczególnej staranności bierze na siebie ryzyko wszczęcia przeciwko niemu postępowania i zastosowania kary dyscyplinarnej.

Organ nie uwzględnił argumentów strony, że postępowanie jest prowadzone na podstawie dokumentu, który nie jest oryginałem, ponieważ w piśmie z [...] lipca 2015 r. rzeczoznawca wyjaśnił i potwierdził, że sporządził opracowania będące przedmiotem skargi. Z akt sprawy nie wynika, aby rzeczoznawca majątkowy podjął formalne działania w celu zakwestionowania prawdziwości ww. dokumentów, np. poprzez zawiadomienie odpowiednich organów ścigania. Nie było zatem podstaw do uznania, by dokumenty zalegające w sprawie nie są autorstwa ww. rzeczoznawcy majątkowego.

Organ podtrzymał ustalenia faktyczne i prawne dokonane w toku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, jednakże uznał, że proponowana przez Komisję kara dyscyplinarna jest nieadekwatna do stwierdzonych naruszeń prawa: określenia wartości nieruchomości bez zachowania formy operatu szacunkowego, oparcia wyceny m. in. o ceny ofertowe nieruchomości oraz nie dokonanie oględzin szacowanych nieruchomości. Uznał, że błędy w pracy rzeczoznawcy majątkowego i jego postawa uzasadniają karę z art. 178 ust. 2 pkt 3 ugn tj. zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy jako najwłaściwszą w przedmiotowej sprawie.

W skardze złożonej do tut. Sądu na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lutego 2018 r. skarżący wniósł o jej uchylenie. Zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie:

I. przepisów prawa procesowego, mające istotny wpływ na wynik sprawy, w szczególności:

1. art. 7 k.p.a. poprzez zaniechanie przez organ dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, zwłaszcza przy uwzględnieniu interesu społecznego i słusznego interesu obywateli, co przejawiało się w przyjęciu stanu faktycznego, jaki pozostawał w sprzeczności z oświadczeniami skarżącego, nadto nie wynikał z niekwestionowanych dowodów z dokumentów zgromadzonych w sprawie, organ tym samym pogwałcił zasadę, że w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, co doprowadziło do poczynienia błędnych ustaleń faktycznych mających wpływ na wynik sprawy,

2. art. 8 § 1 k.p.a. poprzez prowadzenie przez organ postępowania w niniejszej sprawie w sposób nie pozwalający na wzbudzenie zaufania jego uczestników do władzy publicznej, zwłaszcza gdy się uwzględni zaniechania organu co do poszukiwania wyjaśnień istotnych elementów stanu faktycznego sprawy oraz całkowitą dowolność w określaniu rodzaju i rozmiaru sankcji dyscyplinarnej, poprzez utrzymanie w mocy decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa w przedmiocie zastosowania kary dyscyplinarnej z naruszeniem przepisów postępowania i prawa materialnego, co prowadzi do utraty zaufania obywatela do władzy publicznej, w szczególności poprzez wydanie decyzji bez wyjaśnienia podstaw decyzji m.in. w zakresie określenia zasad należytej staranności, a także poprzez wydanie w postępowaniu odwoławczym decyzji mniej korzystnej,

3. art. 8 § 1 i § 2 k.p.a. polegające na naruszeniu zasady proporcjonalności, równego traktowania oraz odstąpienie od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym poprzez przyjęcie do rozpoznania oraz wydanie decyzji w oparciu o niezweryfikowane kopie dokumentów, podczas gdy w innej, przedmiotowo i podmiotowo identycznej sprawie, ten sam organ odmówił wszczęcia postępowania do czasu przedstawienia dowodów w oryginale lub kopii poświadczonej przez uprawnione osoby za zgodność z oryginałem,

4. art. 11 k.p.a. poprzez zaniechanie przez organ administracji publicznej wyjaśnienia skarżącemu zasadności przesłanek, którymi kierował się przy załatwieniu sprawy, w szczególności w odniesieniu do rozmiaru orzeczonej sankcji dyscyplinarnej,

5. art. 12 § 1 i 2 k.p.a. poprzez pogwałcenie zasady, iż organ administracji publicznej powinien działać w sprawie wnikliwie, podczas gdy organ działał wyjątkowo pobieżnie, mimo, iż niniejsza sprawa wymagała skrupulatnego zbierania dowodów, w tym pozyskania informacji i/lub wyjaśnień od osób trzecich, zaś jej charakter i przedmiot nie postulowały aby była załatwiona niezwłocznie,

6. art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 78 poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia przez organ całego materiału dowodowego w sprawie oraz nieprzeprowadzenie dowodów na okoliczność prawidłowości działań rzeczoznawcy, zbadania rzetelności oraz prawdziwości spornych opracowań, co w konsekwencji doprowadziło do wydania przez organ decyzji rażąco krzywdzącej dla skarżącego,

7. art. 80 k.p.a. poprzez niedokonanie, przy ustalaniu, czy dana okoliczność została udowodniona, oceny całokształtu materiału dowodowego sprawy i wadliwe uznanie, że skarżący jest autorem inkryminowanych dokumentów - podczas gdy z materiału dowodowego w tym ustnych i pisemnych oświadczeń skarżącego, który nie został w żaden sposób zakwestionowany przez organ, wynika co innego,

8. art. 107 § 3 k.p.a. poprzez naruszenie wymogów zawartych w tym przepisie i nie wskazaniu faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej;

II. przepisów prawa materialnego, w szczególności:

1. art. 178 ust. 1 w związku z art. 175 ust. 1 oraz w związku z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, z późn. zm.), dalej "u.g.n.", poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w okolicznościach niniejszej sprawy, polegające na przyjęciu założenia, że kopie jakichś dokumentów znajdujących się w aktach sprawy z założenia są opiniami o wartości nieruchomości (operatami szacunkowymi) lub że miały być operatami szacunkowymi lub, że powinny być operatami szacunkowymi, podczas, gdy nie sposób zweryfikować nie tylko autentyczności tych kopii, zwłaszcza w sytuacji gdy ich autentyczność jest kwestionowana przez skarżącego, nadto brak jest jakichkolwiek przesłanek wskazujących, jakoby dokumenty te były lub miały stanowić opracowania charakterystyczne dla operatu szacunkowego, zwłaszcza gdy się uwzględni, iż ustawodawca posługuje się w ww. ustawie określeniami "ustalanie", "oszacowanie", "określanie" wartości nieruchomości, zaś jedynie w art. 156 ust. 1 ww. ustawy wskazuje na "opinię o wartości nieruchomości przy czym oczywistym jest, iż dogmat racjonalnego ustawodawcy zakłada, że gdy ustawodawca używa różnych pojęć, to pojęcia te mają różną wymowę znaczeniową i nadają treści tekstu prawnego różną wartość logiczną wypowiedzi. Niestety z nieznanych przyczyn organ stosował przepisy u.g.n. jedynie w sposób ukierunkowujący postępowanie na wywiedzenie odpowiedzialności dyscyplinarnej, nie zaś na takie ich interpretowanie, które obiektywizuje wykładnię u.g.n., w tym ww. przepisów, gdyż przepisy te nie mogą być interpretowane w oderwaniu od innych treści u.g.n., co niestety ma miejsce w niniejszej sprawie,

2. art. 178 ust. 2 u.g.n., gdyż wymierzona w zaskarżonej decyzji sankcja dyscyplinarna jest rażąco niewspółmierna do stopnia zawinienia, rodzaju naruszenia obowiązków zawodowych, ewentualnych skutków tych naruszeń, zresztą skutków tych organ w ogóle nie badał, co powoduje a limine, że decyzja pozbawiona jest wszechstronnego zbadania okoliczności sprawy, w tym okoliczności rzutujących na wymiar sankcji dyscyplinarnej.

Organ w odpowiedzi wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje;

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie albowiem zaskarżona decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa z [...] lutego 2018 r. oraz poprzedzająca ją decyzja z dnia [...] sierpnia 2016r. nie naruszają prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

Należy wskazać, że Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.; dalej: "p.p.s.a.").

W świetle powołanego przepisu Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Rozpoznając sprawę w świetle powyższych kryteriów stwierdzić należy, że art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakłada na rzeczoznawcę majątkowego wykonującego działalność zawodową obowiązek wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Niewątpliwie skarżący, jako adresat tego obowiązku, winien do niego się stosować. W przeciwnym razie, w przypadku zgłoszenia zastrzeżeń prawnych do wykonywanej działalności podlega odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego.

Orzekanie w sprawach odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego odbywa się na zasadach określonych w przepisach Rozdziału 4 - Działu V (art. 191 i nast.) w/w ustawy. Z przepisów tych wynika, że postępowanie z tego tytułu wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, z zastrzeżeniem ust. 1b i 1c w ciągu trzech lat od zaistnienia okoliczności mogących stanowić podstawę odpowiedzialności zawodowej. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 194 ust. 1a i 1c u.g.n.).

Zgodnie zaś z art. 194 ust. 2 tej ustawy postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej. Postępowanie wyjaśniające przed Komisją odbywa się z udziałem osoby, wobec której wszczęto postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej (art. 195 ust. 1 u.g.n.).

Jak stanowi art. 195a ust.1 u.g.n. właściwy minister, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, art. 183 ust. 2 oraz art. 188 ust. 2, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, z zastrzeżeniem ust. 2.

Ustawodawca określając zasady postępowania dotyczącego odpowiedzialności zawodowej m.in. rzeczoznawców majątkowych, wprowadził mechanizm umożliwiający uwzględnienie w tym postępowaniu udziału przedstawicieli organizacji zawodowych wskazanych zawodów regulowanych, poprzez powierzenie prowadzenia postępowania wyjaśniającego przez odrębny od orzekającego w tych sprawach organu administracji publicznej podmiot - Komisję Odpowiedzialności Zawodowej, powoływaną z udziałem osób wskazanych przez odpowiednie organizacje zawodowe.

Tak więc, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadza postępowanie wyjaśniające, przy czym właściwość Komisji jest w tym zakresie wyłączna, bowiem, jak to już wyżej wskazano, po wszczęciu postępowania właściwy minister z mocy ustawy zobowiązany jest do przekazania sprawy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Orzeczenie o którym mowa w art. 195a ust. 1 wydawane jest przez właściwego Ministra na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, do przeprowadzenia którego właściwa jest Komisja Odpowiedzialności Zawodowej.

Jak słusznie zauważył Naczelny Sąd Administracyjny, jest oczywiste, że z woli ustawodawcy Komisja ta nie tylko prowadzi samo postępowanie wyjaśniające, lecz także ustala jego wynik, co pozwala na stwierdzenie, że w tym zakresie właściwa norma kompetencyjna stanowi podstawę działania Komisji Odpowiedzialności Zawodowej z wyłączeniem kompetencji organu wszczynającego postępowanie i orzekającego o zastosowaniu kary dyscyplinarnej - właściwego ministra (wyrok NSA z 24 stycznia 2013 r., II GSK 2036/11). Z kolei w wyroku z dnia 15 marca 2012 r. (sygn. akt II GSK 199/11) Naczelny Sąd Administracyjny wyraził pogląd, iż postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma szczególny charakter, gdyż organ administracji publicznej wydając decyzję w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zgromadzonych w trakcie postępowania wyjaśniającego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i jakkolwiek z przepisów nie wynika wprawdzie, że minister jest całkowicie związany ustaleniami zawartymi w protokole Komisji, to dyspozycja przepisu art. 195a ust. 1 u.g.n. nakazuje poszukiwać szczegółowych ustaleń faktycznych dotyczących błędów i uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego w protokole Komisji. W wyroku z dnia 13 grudnia 2012 r. (sygn. akt II GSK 1637/11) NSA stwierdził, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej posiada ustawowe umocowanie dla prowadzenia postępowania wyjaśniającego wobec rzeczoznawcy pod kątem prawidłowości wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a, na co wskazuje przepis art. 194 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Prowadzenie postępowania wyjaśniającego w zakresie, o którym wyżej mowa, jest ustawowym zadaniem wspomnianej Komisji, nie zaś Ministra Infrastruktury. Dlatego trudno zgodzić się ze stanowiskiem (Sądu pierwszej instancji) o istnieniu obowiązku Ministra Infrastruktury przedstawienia własnego, szczegółowego stanowiska, a nie Komisji, co do faktu naruszenia przez rzeczoznawcę majątkowego obowiązujących przepisów i podstaw nałożenia określonej kary dyscyplinarnej".

Jak wynika z akt niniejszej sprawy, powyższe zasady postępowania zostały zachowane.

Postępowanie w sprawie odpowiedzialności zawodowej skarżącego zostało wszczęte przez właściwy organ przed upływem okresu przedawnienia. Bezpośrednią jego przyczyną była skarga B. W. złożona [...] czerwca 2015r. kwestionująca czynności zawodowe skarżącego rzeczoznawcy majątkowego w sporządzonych opiniach na rzecz banku, na dowód czego załączone zostały do skargi barwne kopie tych opinii, opatrzone pieczęcią i podpisem skarżącego jako rzeczoznawcy majątkowego.

I co ma zasadnicze znaczenie dla oceny materiału dowodowego, w tym zarzutów skarżącego – w odpowiedzi na zobowiązanie Ministra do złożenia wyjaśnień odnośnie autorstwa dokumentów o nazwie "Opinia o wartości nieruchomości dla banku" skierowane w piśmie z [...] czerwca 2015r. (k.12 akt adm.) – skarżący w piśmie z [...] lipca 2015r., które wpłynęło do organu [...] lipca 2015r. (k.13 akt adm.) oświadczył i potwierdził, że opinie w zakresie wartości nieruchomości zostały przez niego sporządzone na podstawie umowy z [...] lutego 2012r. Według wyjaśnień skarżącego, zlecone mu przez bank opinie stanowią dokument wewnętrzny banku na użytek oceny ryzyka kredytowego - w procesie kredytowym, bez możliwości dalszego wykorzystania. Jednocześnie skarżący twierdził, że celem umowy nie było sporządzenie operatu szacunkowego.

Zdaniem Sądu, powyższe pismo Minister prawidłowo potraktował jako oświadczenie i potwierdzenie przez skarżącego jako autora ww. opinii. Zwalniało to organ od zwracania się z urzędu do banków o nadesłanie oryginałów tych opracowań. Organ bowiem w piśmie z [...] czerwca 2015r. jednoznacznie poinformował stronę o skutku skierowania sprawy "w aktualnym stanie udokumentowania na drogę postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej". Oznacza to, że brak ich kwestionowania w piśmie złożonym do organu [...] lipca 2015r. wpływało na skuteczność tych dowodów w dalszym postępowaniu.

Należy zwrócić uwagę, że zmiana stanowiska skarżącego, poddająca w wątpliwość procedowanie Ministra i KOZ w oparciu o kopie dokumentów, nie miała żadnego wpływu na wynik sprawy. Skarżący nie obalił bowiem skutecznie własnego oświadczenia z [...] lipca 2015r., poprzez złożenie dowodów obalających dotychczasowe ustalenia, np. poprzez złożenie prawomocnego wyroku sądu stwierdzającego, że dokumenty złożone do akt postepowania administracyjnego zostały sfałszowane.

Oznacza to, że trafnie organ odmówił wiarygodności stanowiska strony, skoro skarżący z jednej strony podnosił zarzut oparcia rozstrzygnięcia o kopie dokumentów, a z drugiej strony podnosił merytoryczne zarzuty do ich treści jako wykonanych na zlecenie banku i wykorzystania do użytku wewnętrznego. Skarżący nie podjął natomiast skutecznie wątku zakwestionowania autorstwa tych dokumentów. Powyższe okoliczności w pełni upoważniały Ministra, jak i Komisje Odpowiedzialności Zawodowej do oceny tych kopii dokumentów jako pełnowartościowego materiału dowodowego.

Należy podkreślić, że twierdzenie skarżącego, jakoby opracowania szacunkowe wypowiadające się w zakresie wartości nieruchomości - w procesie kredytowym, do zabezpieczenia wierzytelności - były dokumentem wyłącznie do użytku wewnętrznego banku, co wyłącza zachowanie standardów, nie znajduje żadnego uzasadnienia. W procesie kredytowym występują bowiem dwie strony: bank i kredytobiorca. Informacje, jakie uzyskuje bank w procesie kredytowym muszą zatem być prawnie wiarygodne. Żadna ze stron procesu kredytowego nie może być wprowadzana w błąd. Dotyczy to także kredytobiorcy, gdy składa operat szacunkowy na okoliczność wysokości zabezpieczenia, to bank co do zasady winien ufać danym wynikającym z tego dokumentu i rzetelności zawodowej jaka stoi, co do zasady, za rzeczoznawcą majątkowym.

Dopuszczenie, jak na gruncie niniejszej sprawy, do wyjątków w tym procesie i akceptacja, by rzeczoznawcy sporządzali i składali pozaprawne "opinie", "opracowania", nie respektujące zasad wykonywania operatów szacunkowych, czyli poza standardami wymaganymi ustawowo – deprecjonuje zawód rzeczoznawcy majątkowego. W interesie społecznym jest zatem przeciwdziałanie takim przypadkom przez organy do tego powołane. Zasady wykonywania czynności rzeczoznawcy majątkowego, nie mogą sprzeniewierzać się standardom. Należy przyznać rację organowi, że standardy stosuje się ilekroć nieruchomość została lub będzie obciążona ograniczonym prawem rzeczowym stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności, w szczególności przy udzielaniu kredytu, pożyczki lub innego produktu przez banki, instytucje finansowe lub instytucje kredytowe, o czym stanowi punkt 1.1. i następne standardu.

Z tego względu organ prawidłowo ocenił, że powyższe normy nie pozwalają na akceptację wyjaśnień skarżącego wskazujących, że przedmiotowe opracowania stanowią jedynie "analizę wrażliwości wartości nieruchomości na zmianę parametrów wyjściowych, wpływających na wartość zabezpieczenia. Stanowią one w istocie opinie o wartości nieruchomości, sporządzone w niezwykle uproszczonej postaci.

Takim pozaprawnym działaniom rzeczoznawcy majątkowego organ zobowiązany jest przeciwdziałać z urzędu, co miało miejsce w niniejszej sprawie. Organ dokonał wnikliwej analizy opracowań sporządzonych przez skarżącego Prawidłowo ustalił, że skarżący sporządził w [...] lutego 2014 r. opracowanie pt. "Opinia o wartości nieruchomości dla banku B. ". Wskazał nazwę klienta banku, tj. G. S.A. oraz autorów operatu szacunkowego sporządzonego [...] grudnia 2013 r. – J. O. i P. F.. Pierwsza strona ww. opracowania zawiera części zatytułowane: informacje o nieruchomości", ..Opis budynków", "Uwagi" oraz "Wartość nieruchomości"". Na następnych trzech stronach znajdują się: "Opis nieruchomości", "Podejście dochodowe", podejście porównawcze", "Obliczenia własne/komentarze", "Uzasadnienie wartości" oraz ..Różnica wartości rynkowej w opinii i w dostarczonych operatach szacunkowych". W części ,,Informacje o nieruchomości'' rzeczoznawca wskazał przedmiot opinii, tj. nieruchomość gruntową położoną w K. przy ul. K. [...], stanowiącą działkę nr [...] w obrębie ewidencyjnym [...], o powierzchni 51 941 m", w użytkowaniu wieczystym, zabudowaną budynkami przemysłowymi o powierzchni użytkowej 40104,50 m2. Podał numer księgi wieczystej, przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym oraz krótkie opisy jej położenia, otoczenia i dojazdu. Wskazał, że podstawą tych ustaleń jest operat szacunkowy sporządzony przez J. O. i P. F.. W "Opisie budynków" rzeczoznawca majątkowy zamieścił informacje o 15 budynkach usytuowanych na nieruchomości, podając ich funkcje i powierzchnie użytkowe, lata budowy i rodzaj konstrukcji oraz przymiotnikowe oceny stanu technicznego i standardu. "Uwagi" zawierają komentarz do stanu wieczysto-księgowego nieruchomości.

W części "Wartość rynkowa" rzeczoznawca majątkowy podał "wartość rynkową docelową przy inwestycji" w kwocie 23 487 000 zł, przystawiając poniżej swoją pieczęć rzeczoznawcy majątkowego, podpis oraz datę sporządzenia opinii. Wskazał, że informacje w części "Opisu nieruchomości' zawierającego zdjęcie satelitarne, szerszego opis stanu prawnego, sytuacji planistycznej oraz opisu gruntu i poszczególnych budynków, pochodzą z ww. operatu szacunkowego oraz ,,dostępnej dokumentacji".

Prawidłowa jest ocena przedstawienia - w części "podejście dochodowe" w uproszczonej formie - obliczenia "wartości rynkowej akceptowalnej dla zabezpieczenia" w kwocie 23 487 000 zł. Wcześniej rzeczoznawca wymienił wielkości poszczególnych rodzajów powierzchni oraz odpowiadające im i przyjęte do obliczeń stawki czynszów, obliczając na tej podstawie potencjalny dochód brutto i przyjmując, że odpowiada on efektywnemu dochodowi brutto. Stwierdził, że "udział kosztów w przychodzie rocznym" stanowi 20% efektywnego dochodu brutto, a stopa kapitalizacji wynosi 12%. Wynik szacowania uzyskał dzieląc dochód operacyjny netto, stanowiący różnicę dochodu efektywnego brutto i "kosztów w przychodzie rocznym" przez stopę kapitalizacji.

Prawidłowo ustalił, że część "Podejście porównawcze'" nie zawiera żadnych treści. W części "Obliczenia własne/komentarze" rzeczoznawca przedstawił założenia oraz wyjaśnienia do danych wyjściowych przyjętych w obliczeniach w podejściu dochodowym, w części ,,Uzasadnienie wartości" opisał rynek najmu oraz sprzedaży nieruchomości podobnych wskazując, że podane w opinii stawki czynszów oraz jednostkowa "wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości" mieszczą się w przedziałach stawek i cen na tym rynku.

Część "Różnica wartości rynkowej w opinii i w dostarczonych operatach szacunkowych" zawiera stwierdzenie, że wartość rynkowa określona w podejściu porównawczym w operacie szacunkowym na kwotę 19 584 232 zł, tj. 495 zł/m2 powierzchni użytkowej budynków i wartość rynkowa określona w podejściu dochodowym w opinii na poziomie 23 487 000 zł, czyli 586 zł/m2 powierzchni użytkowej budynków, mieszczą się w zakresie cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne.

Podobnie nie budzą żadnych wątpliwości ustalenia organu, że w drugim opracowaniu z [...] marca 2014 r. pt. ,,Opinia o wartości nieruchomości dla banku B." rzeczoznawca majątkowy wskazał klienta banku. A. S.A. oraz A. S. - autora operatu szacunkowego sporządzonego [...] grudnia 2012 r. i klauzuli z [...] stycznia 2014 r. potwierdzającej aktualność tego operatu. Opracowanie składa się z identycznie zatytułowanych części jak opracowanie z [...] lutego 2014 r. W części "Informacje o nieruchomości" rzeczoznawca wskazał na nieruchomość gruntową położoną w T. przy ul. W. [...], oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] w obrębie [...], o powierzchni 3 785 m2. Podał numer księgi wieczystej, przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym oraz krótkie opisy jej położenia, otoczenia i dojazdu wskazując, że podstawą tych ustaleń jest operat szacunkowy sporządzony przez A. S.. "Uwagi" zawierają komentarz do stanu wieczysto-księgowego nieruchomości. W części "Wartość rynkowa" podał "wartość rynkową docelową przy inwestycji w kwocie 568 000 zł. Niżej widnieje pieczęć rzeczoznawcy majątkowego, jego podpis oraz data sporządzenia opinii. Na kolejnej stronie skarżący zamieścił "Opis nieruchomości zawierający zdjęcie satelitarne nieruchomości, szerszy opis stanu prawnego, sytuację planistyczną oraz opis gruntu wraz z mapę lokalizacyjną i rysunkiem planu zagospodarowania przestrzennego na podkładzie mapy zasadniczej.

I podobnie jak w poprzedniej opinii, część: "Podejście dochodowe" (na str. 3) nie zawiera żadnych treści. W części "Podejście porównawcze" podana jest powierzchnia gruntu (3 785 m2) oraz wartość jednostkowa (150 zł/m2), których iloczynem jest "wartość rynkowa akceptowalna dla zabezpieczenia" w wysokości 568 000 zł. Co istotne, w części "Obliczenia własne/komentarze" rzeczoznawca wskazał, że wartość nieruchomości określił w podejściu porównawczym, opierając się na "danych transakcyjnych i ofertowych gruntów inwestycyjnych''' położonych na terenie T.. ocenił przedmiotową nieruchomość na tle cech nieruchomości z rynku lokalnego. W "Uzasadnieniu wartości' rzeczoznawca opisał rynek ofert i sprzedaży podobnych nieruchomości gruntowych i wskazał, że przedstawiona wartość mieści się w zakresie cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne. W części "Różnica wartości rynkowej w opinii i w dostarczonych operatach szacunkowych" zawarł stwierdzenie, że wartość rynkowa oszacowana została w operacie na kwotę 1 014 300 zł, tj. 268 zł/m2, a w opinii na poziomie 568 000 zł, czyli 150 zł/m2. Różnicę uzasadnił uwzględnieniem w opinii ograniczonych możliwości zabudowy działki.

W konsekwencji, organ prawidłowo ocenił, że w istocie skarżący uchybił standardom zawodowym. Zgodnie z art. 174 ust. 1 ugn rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie. Ust. 2 stanowi, że rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.

Nie tylko wykonując jako rzeczoznawca majątkowy "opracowania" ,zamiast "operatów szacunkowych" – zgodnie z obowiązkiem nałożonym przez art. 156 ust. 1 ugn. Przepis ten stanowi, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. I nie chodzi tu tylko o uchybienie słownictwu. Gdyby "opracowania" spełniały obowiązujące rzeczoznawcę wymogi "operatu szacunkowego", naruszenie prawa w zakresie braku użycia prawidłowej nazwy mogłoby być uznane za mniejszej wagi czy znikome. Art. 156 ust. 1, jak i inne przepisy komentowanej ustawy nie określają bliżej, czym właściwie jest operat szacunkowy ani jaka ma być jego forma, treść bądź zawartość, ograniczając się jedynie do posługiwania się terminem "operat szacunkowy". Jednakże w art. 159 ugn zawarto upoważnienie dla Rady Ministrów do określenia w drodze rozporządzenia m.in. sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego. Kwestie te reguluje rozdział 4 (§ 55–58) rozporządzenia.

Jak wynika z przepisów rozporządzenia, chodzi o stworzenie takiego dokumentu, który zawiera wymienione w nim informacje o rynku nieruchomości, ma odpowiednią strukturę i jest zgodny z przyjętymi standardami. Zgodnie z wyrażonym stanowiskiem w orzecznictwie, operat szacunkowy powinien zarówno spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyroki NSA z dnia 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06, LEX nr 437627, oraz z dnia 13 marca 2008 r., I OSK 374/07, LEX nr 454007). Powinien m.in. zawierać precyzyjne informacje na temat przyczyn przyjęcia do porównania te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze (por. wyrok NSA z dnia 28 marca 2017 r., II OSK 1973/15, LEX nr 2293519). WSA w Łodzi w wyroku z dnia 12 lutego 2008 r., II SA/Łd 770/07, LEX nr 351267 uznał operat szacunkowy za opinie autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, który powinien być sporządzony zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym nieruchomości, w następstwie pełnego procesu wyceny, obejmującego wszelkie czynności szacunkowe konieczne do właściwego określenia wartości nieruchomości. Proces ten podlega zaś kontroli organów rozstrzygających sprawę. Umowa zamiany, ze swej istoty, nie może być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, o której mowa w § 5 rozporządzenia.

Zgodnie z § 55 ust. 1 rozporządzenia operat szacunkowy przede wszystkim przedstawia postępowanie, w którego wyniku dokonuje się określenia wartości nieruchomości, a także zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 r.w.n.s.o.).

Zgodnie z § 56 ust. 1 r.w.n.s.o. – w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

– określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

– określenie celu wyceny;

– podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

– ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

– opis stanu nieruchomości;

– wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

– analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

– wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

– przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Co więcej, § 56 ust. 3 rozporządzenia wskazuje, ze w operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.

W ocenie Sądu, na gruncie niniejszej sprawy w obu opracowaniach sporządzonych na zlecenie banku, skarżący działał jako rzeczoznawca majątkowy. W opiniach posłużył się także pieczęcią rzeczoznawcy. Działając zatem jako rzeczoznawca majątkowy, a nie "prywatnie" jako np. ekspert bankowy – skarżący związany był prawnie uregulowaną etyką związaną z wykonywaniem czynności rzeczoznawcy majątkowego. Żaden bank nie mógł skutecznie zwolnic rzeczoznawcy majątkowego z zachowania standardów zawodowych na mocy umowy, skoro korzystał z jego uprawnień rzeczoznawcy.

W przeciwnym razie, odstąpienie przez rzeczoznawcę majątkowego od standardów zawodowych i obowiązków ustawowych, akceptacja wypowiadania się rzeczoznawcy w inny, dowolny sposób niż poprzez operat szacunkowy, zachowujący wymogi ustawowe na równi, deprecjonowałoby wartość dowodową tych dokumentów i obniżałoby wiarygodność rzeczoznawcy majątkowego wynikający z nadanych mu urzędowo uprawnień. Nie taki był zamysł ustawodawcy regulującego prawnie zasady wykonywania działalności zawodowej wykonywanej przez rzeczoznawców, skoro zasady te określa ustawa.

Z tego względu bez znaczenia są argumenty skarżącego, który usprawiedliwia swoje działania - w piśmie z [...] lipca 2015 r. "że przedmiotowe opinie w zakresie wartości nieruchomości sporządzał zgodnie z zapisami umowy zawartej w dniu [...] lutego 2012 r. pomiędzy B. S.A. i B. Sp. z o. o. i opinie te stanowią dokument wewnętrzny i są przeznaczone wyłącznie dla oceny ryzyka kredytowego banku B. w procesie kredytowym i nie mogą być wykorzystane dla jakiegokolwiek innego celu poza tym bankiem". O ile jak twierdzi, przedmiotem powyższej umowy nie było sporządzanie operatów szacunkowych w rozumieniu ugn oraz standardu zawodowego rzeczoznawców majątkowych według zasad "Wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności" (Dz. Urz. Min. Infrastruktury z 2010 r. Nr 1, poz. 1), dalej "standard", obowiązującego w czasie wykonywania przedmiotowych czynności, to nie powinien przy ich autoryzacji posługiwać się nadanymi mu uprawnieniami: pieczęcią i nazwą rzeczoznawcy majątkowego.

Nie było przeszkód faktycznych i prawnych do powołania się w analizowanych opracowaniach na stanowisko i funkcję pracownika banku, skoro skarżący pozostawał, jak twierdzi, w stosunku pracy, jaki wynikał z umowy o pracę zawartej z B. Sp. z o. o.

W ramach umowy o pracę pracodawca nie miał upoważnienia zlecania mu działań niezgodnych z prawem. Wprawdzie skarżący enigmatycznie, na użytek zmienionego stanowiska stwierdził, ze ww. Spółka ta mogła zlecić mu wykonanie prac w tym okresie, jednak nie potwierdził, "ponad wszelką wątpliwość", że zleciła mu wykonanie "Opinii o wartości nieruchomości dla banku", załączonych do skargi. To oświadczenie nie ma wpływu na wynik sprawy z przyczyn podanych na wstępie. Niemniej jednak przekonanie skarżącego, że posiadał zlecenie na dokonanie szczególnej interpretacji i analizy ryzyka związanego z nieruchomością, jaka hipotetycznie mogła stanowić przedmiot zabezpieczenia wierzytelności pieniężnej – uprawniał go jedynie do wypowiadania się w opracowaniu, jako pracownika zleceniodawcy, a nie rzeczoznawcy majątkowego. Innymi słowy, zlecenie określenia wartości nieruchomości przez bank rzeczoznawcy majątkowemu, obliguje rzeczoznawcę do sporządzenia operatu szacunkowego i do stosowania standardów zawodowych pod rygorem odpowiedzialności zawodowej.

Dlatego sprawa prawidłowo została przekazana do Komisji celem przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, a skarżącemu została zapewniona możliwość czynnego w nim udziału.

Przeprowadzone przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej postępowanie wyjaśniające dowiodło, że skarżący przy wykonywaniu czynności zawodowych naruszył obowiązki wynikające art. 175 ust. 1 u.g.n. oraz uwydatniło ciężar gatunkowy stwierdzonych naruszeń prawa.

Minister Infrastruktury i Budownictwa prawidłowo uznał, że oceniane "opracowania" zostały wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego na potrzeby udzielenia kredytów bankowych i zabezpieczenia wierzytelności banku i w istocie stanowią one opinie, w których określone zostały wartości nieruchomości. W opracowaniu z [...] lutego 2014 r. rzeczoznawca majątkowy wyraźnie wskazał kwotę 23 487 000 zł, którą nazwał najpierw "wartością rynkową docelową przy inwestycji', a następnie "wartością rynkową akceptowalną dla zabezpieczenia". Stwierdził także, że wartość tę określił w podejściu dochodowym i porównał ją z wartością rynkową określoną w operacie szacunkowym sporządzonym przez podanych rzeczoznawców, zaś obie wartości jednostkowe mieszczą się w zakresie cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne.

Zdaniem Sądu, Minister prawidłowo ocenił, że proces wyceny nawiązujący do metody inwestycyjnej i techniki kapitalizacji prostej, w szczególności w zakresie analizy stawek czynszów i stóp kapitalizacji oraz w zakresie założeń dotyczących wydatków operacyjnych oraz strat z tytułu pustostanów i zaległości czynszowych został przez rzeczoznawcę bardzo uproszczony.

Minister prawidłowo ocenił, że w opracowaniu z [...] marca 2014 r. rzeczoznawca podał "wartość rynkową docelową przy inwestycji" na kwotę 568 000 zł stwierdzając, że określił ją w podejściu porównawczym, a wycenę oparł zarówno o ceny transakcyjne, jak i ofertowe. Tymczasem wykorzystanie przez rzeczoznawcę cen ofertowych jest sprzeczne z art. 153 ust. 1 ugn. Definicja podejścia porównawczego przy określeniu wartości nieruchomości odpowiada bowiem cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Rzeczoznawca porównał wynik wyceny nazwany "wartością rynkową akceptowalną dla zabezpieczenia" z wartością rynkową określoną w operacie szacunkowym sporządzonym przez A. S. wskazując, że różnica w wysokości wartości rynkowej określonej w przedmiotowej opinii i w dostarczonym operacie szacunkowym wynika głównie z uwzględnienia ograniczonych możliwości zabudowy opiniowanej działki".

Tymczasem, wychodząc z obowiązku określonego w art. 156 ust. 1 ugn, że wszelkie opracowania sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego, których efektem jest określenie wartości nieruchomości, powinny zostać wykonane w formie operatu szacunkowego.

Co więcej, sposób sporządzania oraz formę i treść operatu szacunkowego regulują § 55 - 57 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109. z późn. zm.), dalej "rozporządzenie".

Ponadto, w dacie sporządzenia zakwestionowanych opracowań obowiązywał standard, który winien być stosowany przez rzeczoznawcę majątkowego, zgodnie z art. 175 ust. 1 ugn, na równi z przepisami prawa. Podstawę wyceny do celów określonych w standardzie stanowi wartość rynkowa, co wynika z pkt 2.2. standardu. Pkt 5.1. przewiduje, że "nieruchomości wyceniane na potrzeby zabezpieczenia wierzytelności, mogą wymagać różnego potraktowania z punktu widzenia procesu i procedur wyceny. Wycenę można przeprowadzić z uwzględnieniem wewnętrznych uregulowań, stosowanych przez wierzycieli (...), o ile uregulowania te nie są sprzeczne z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych." Określanie wartości nieruchomości należy odróżnić od szacowania ryzyka kredytowego związanego z wycenianą nieruchomością, w tym z przewidywanymi zmianami na rynku oraz ryzykiem związanym z oceną danej nieruchomości przez inwestorów wraz z ogólną opinią na temat kierunku wpływu powyższego na poziom wartości wycenianej nieruchomości w przyszłości (pkt 4.3 i 4.4 standardu). Jednakże wartość nieruchomości określa się w operacie szacunkowym, a wskazanie obszarów ryzyka przedstawia się w formie załącznika do operatu, co stanowi dodatkową czynność rzeczoznawcy majątkowego, mogącą być przedmiotem odrębnego opracowania, niestanowiącego operatu szacunkowego. Zgodnie z pkt 4.4 standardu, w ramach dodatkowej usługi, rzeczoznawca majątkowy może również, na zamówienie wierzyciela lub zamawiającego, w miarę posiadanych kompetencji, wykonać analizę wrażliwości, która pozwoli na pełniejszą ocenę ryzyka przyjęcia konkretnej nieruchomości, jako zabezpieczenia wierzytelności. Analiza wrażliwości przedstawia wrażliwość wartości nieruchomości wycenianej na zmiany parametrów wejściowych, wpływających w istocie na tę wartość

W konsekwencji, zgodnie z dokonaną oceną organu, opracowania nie spełniają również wymagań określonych w §55 i 56 rozporządzenia. Nadto, trafna jest uwaga, że wartości nieruchomości zostały określone bez dokonania ich oględzin. Rzeczoznawca majątkowy oparł się w tym zakresie na operatach szacunkowych sporządzonych przez innych rzeczoznawców majątkowych. W dowolny przy tym sposób posługiwał się pojęciem wartości nieruchomości. W sytuacji, gdy warunki zlecenia są tego rodzaju, że sporządzenie wyceny nastąpi np. z naruszeniem prawa wówczas rzeczoznawca przyjmując takie zlecenie bierze na siebie ryzyko wszczęcia przeciwko niemu postępowania o zastosowanie kary dyscyplinarnej (Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 17 lipca 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 914/12).

Sąd zwraca uwagę, że rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy na potrzeby sformalizowanego postępowania musi mieć na uwadze, że wycena ma walor dowodu o podstawowym znaczeniu. Rzeczoznawca musi mieć świadomość, że treść operatu będzie analizowana przez strony postępowania (pod kątem racjonalności i logiki przyjętych w wycenie założeń ich uzasadnienia, kompletności wyceny). Poza tym musi mieć świadomość, że wycena może być kwestionowana, co do jej prawidłowości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy) lub, że może podlegać odpowiedzialności zawodowej w związku z jego działalnością polegającą na określaniu wartości nieruchomości (art. 174 ust. 3 ustawy). Wobec powyższego rzeczoznawca, który sporządza operat bez odpowiedniego poziomu szczegółowości musi liczyć się z zarzutami o nieprawidłowym sporządzeniu wyceny.

Trafna jest uwaga, że Minister nie jest związany proponowaną przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej wysokością kary dyscyplinarnej. W przypadku potwierdzenia przez Ministra stwierdzonych naruszeń uzasadniających wymierzenie kary wyższej, niż wnioskowana przez KOZ, jest on uprawniony do nałożenia takiej kary. Wybór rodzaju kary dyscyplinarnej należy do organu ją wymierzającego, zgodnie z art. 178 ust. 2 ugn.

Gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w tym przepisie od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 ugn, jest ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu.

Minister jasno i rzetelnie wykazał powody, dla których orzeka konkretną karę dyscyplinarną, a nie inną. Wybór przez organ orzekający rodzaju kary nie był dowolny. Z uzasadnienia wynika, jakie okoliczności zaistniałe w sprawie wziął pod uwagę. Prawidłowa jest także ocena, że twierdzenia i uwagi skarżącego stanowią głównie polemikę z ustaleniami dokonanymi przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej i Ministra

W ocenie Sądu, zasadnie Minister Infrastruktury i Budownictwa uznał ciężar poczynionych przez skarżącego uchybień za szczególnie istotny, albowiem w sposób bardzo poważny naruszył on podstawowe przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości. Niewątpliwie na niekorzyść skarżącego świadczyła postawa wskazująca na kompletny brak przeświadczenia o popełnionych błędach, skoro przyjął, że umowa z bankiem wyłącza jego ustawowe obowiązki dochowania standardów zawodowych

Nałożona na skarżącego kara odpowiada katalogowi kar wymienionych w art. 178 ust. 2 ugn i zdaniem Sądu pełni swe funkcje zarówno w aspekcie prewencji indywidualnej, jak i generalnej.

W ocenie Sądu orzeczonej kary nie można uznać za zbyt dolegliwą, ponieważ nieprawidłowości w postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego stwierdzone w przedmiotowej sprawie mają charakter istotnego naruszenia przepisów prawa. Błędy w procedurze wyceny i wykazany brak staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego w przedmiotowym opracowaniu nie pozostały bez wpływu na wynik wyceny, co powoduje, że opracowanie sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego mogło wprowadzać odbiorców w błąd, co do rzeczywistych cech rynkowych i wartości wycenianej nieruchomości, a w konsekwencji narażać na niebezpieczeństwo dokonania rozstrzygnięć w oparciu o fałszywe przesłanki.

Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o prawidłową podstawę prawną, a postępowanie przed organem zostało poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym, o którym mowa w art. 194 ust. 2 u.g.n. W uzasadnieniu decyzji wskazano przyczyny, z powodu których nałożono na rzeczoznawcę majątkowego karę dyscyplinarną oraz wyjaśniono czym kierował się organ przy jej wymiarze. W konsekwencji Sąd uznał, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej odniosła się zarówno do istotnych argumentów rzeczoznawcy majątkowego podnoszonych w toku postępowania w II instancji, jak również do kwestii przedstawionych we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy i zasadnie uznała, że zebrany materiał dowodowy był wystarczający do zakończenia postępowania.

Ponadto w postępowaniu, wbrew zarzutom skarżącego, nie doszło do uchybienia podstawowym zasadom postępowania, a w szczególności zarzucanym w skardze: art. 7, art. 8 § 1 i § 2 k.p.a., art. 11 k.p.a., art. 12 § 1 i 2 k.p.a, art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 78, art. 80 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a. Nie ma znaczenia argument umorzenia postępowania w innej, podobnej, prowadzonej przez organ sprawie, bowiem sprawa administracyjna ma indywidualny charakter.

Na gruncie niniejszej sprawy skarżący miał także zagwarantowany czynny udział w każdym stadium postepowania administracyjnego.

Odnosząc się do zarzutów skarżącego należy zwrócić uwagę, że mają one charakter czysto polemiczny z rozstrzygnięciem podjętym przez Ministra Infrastruktury i Budownictwa. Skarżący nie przedstawił żadnych konkretnych zarzutów co do zaskarżonej decyzji, czy to procesowych, czy to naruszeń prawa materialnego. Powoływanie się przez niego na wieloletnią praktykę, jak wskazano wcześniej nie może być usprawiedliwieniem rzeczoznawcy, dla niedochowania przez niego należytej staranności w sporządzaniu operatów.

W rezultacie Sąd nie stwierdził istotnego dla rozstrzygnięcia uchybień, mając na uwadze zakres stwierdzonych nieprawidłowości, wbrew zasadom wynikającym z przepisów prawa, a następnie zaprzeczanie, jakoby czynności te zostały w ogóle wykonane, świadczy o głęboko nieetycznym postępowaniu rzeczoznawcy majątkowego, jak również postawę rzeczoznawcy majątkowego w toku postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej

Wobec niezasadności zarzutów skargi oraz niestwierdzenia przez Sąd z urzędu tego rodzaju uchybień, które mogłyby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, a które Sąd ma obowiązek badać z urzędu - skargę należało oddalić.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.