Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 819/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2013-11-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 3 pkt 11
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: art. 27 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 119 poz 1116
law: Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych - tekst jednolity
article: art. 134,  art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Jezielska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Ewa Osipuk Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Protokolant St. sekretarz sądowy Grażyna Wojtyszek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 listopada 2013 r. sprawy ze skargi M.S. na decyzję Wojewody z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie pozwolenia na roboty budowlane oddala skargę. WSA/wyr.1 – sentencja wyroku


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia "[...]" Prezydent Miasta "[...]" zatwierdził projekt budowlany i udzielił Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w "[...]" pozwolenia na roboty budowlane polegające na wzmocnieniu nadproża w lokalu usługowym usytuowanym w budynku mieszkalno-usługowym w "[...]" przy ul. "[...]" Nr "[...]". W uzasadnieniu podano, że zakres robót, których dotyczy pozwolenie wynika z decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta "[...]" z dnia "[...]" nakazującej Spółdzielni usunięcie zagrożenia ludzi i mienia, spowodowanego osłabieniem (przeciążeniem) konstrukcji nadproża i ścian podporowych nadproża w lokalu usługowym usytuowanym w parterze budynku przy ul. "[...]" w "[...]", w związku ze zwiększeniem ilości i wielkości otworów drzwiowych i okiennych w ścianach konstrukcyjnych w przedmiotowym lokalu. Wskazano, że Spółdzielnia dołączyła do wniosku o pozwolenie na budowę oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wskazując na zgodę właściciela lokalu. Jednakże po zawiadomieniu właściciela lokalu – M. S. – wniósł on pisemne zastrzeżenia co do rozwiązań projektowych i wycofał zgodę udzieloną Spółdzielni na dysponowanie lokalem na cele budowlane. W związku z tym na wezwanie organu Spółdzielnia przedłożyła kolejne oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, powołując się art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, pozwalający zarządcy do żądania od właściciela wstępu do lokalu celem przeprowadzenia konserwacji, remontu lub usunięcia awarii. Powołano się także na statut Spółdzielni. Wskazano ponadto, że w przedmiotowej sprawie występuje wada konstrukcyjna budynku stanowiącego część wspólną, a spółdzielnia sprawuje zarząd na mocy art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Jako zarządca jest zobowiązana do utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym. Zatem ma obowiązek wynikający z decyzji organu nadzoru budowlanego, doprowadzenia obiektu do należytego stanu technicznego. Przywołano także uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 listopada 2012r., w której Sąd stwierdził, ze zarząd spółdzielni jest uprawniony do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej w odpowiednim stanie. W związku z tym w ocenie organu inwestor spełnił warunki wynikające z Prawa budowlanego.

Od decyzji tej odwołał się M. S., zarzucając błąd w ustaleniach faktycznych, poprzez ustalenie ze Spółdzielni przysługuje prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i że pozwolenie dotyczy części wspólnych budynku, podczas gdy inwestycja ma miejsce w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, przysługującym odwołującemu się. Podniósł, że nie jest przeciwny przebudowie budynku mieszkalnego w związku z nakazem organu nadzoru budowlanego, pod warunkiem że nie naruszy to w istotny sposób strukturę należącego do niego lokalu, pomniejszając jego wartość użytkową i rynkową. Wskazał, ze projekt nie był z nim konsultowany i nie uwzględniono korzystnego dla niego rozwiązania, proponowanego na spotkaniu z inspektorem nadzoru budowlanego. Zrzucił, że inwestycja nie dotyczy części wspólnych budynku mieszkalnego, gdyż ma być prowadzona w jego lokalu, do którego posiada spółdzielcze własnościowe prawo, zaś spółdzielnia nie posiada prawa do dysponowania tym lokalem na cele budowlana w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego. Podał, że nie ma także zastosowania powołany w decyzji przepis ustawy o własności lokali, gdyż ani Spółdzielnia, ani odwołujący się nie jest właścicielem przedmiotowego lokalu. Poza tym przepis ten uprawnia zarządcę nieruchomości, którą w ocenie strony nie jest spółdzielnia, do wstępu do lokalu celem przeprowadzenia konserwacji, remontu lub usunięcia awarii, a planowanej inwestycji do żadnej z tych kategorii zaliczyć nie można. W odniesieniu do zarządu sprawowanego przez spółdzielnię na mocy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych odwołujący się wskazał, że własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, jakie mu przysługuje, nie jest nieruchomością wspólną budynku, gdyż do takich zalicza się części które przysługują niepodzielnie wszystkim współwłaścicielom, a nie jednemu z nich, który posiada niepodzielne prawo do dysponowania lokalem. Zatem w ocenie odwołującego się spółdzielnia nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w związku z tym brak było podstaw do wydania pozwolenia na budowę.

Wojewoda decyzją z dnia "[...]" utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu podniesiono, że prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, rozumiane jako uprawnienie do wykonywania robót budowlanych wynikające z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego może odnosić się do różnego rodzaju robót budowlanych. Konieczne jest więc każdorazowo dokonanie oceny, czy z uwagi na rodzaj zamierzenia

budowlanego inwestor dysponuje takim prawem do nieruchomości, które pozwala na wykonanie tego zamierzenia. Oznacza to, że w sytuacji, gdy spółdzielnia mieszkaniowa jest współwłaścicielem nieruchomości i gdy wykonuje zarząd taką nieruchomością na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zakres prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zależy od tego, czy określone zamierzenie budowlane wynika z obowiązków i uprawnień spółdzielni sprawującej zarząd nieruchomościami wspólnymi. Skoro w myśl art. 4 ust. 4 i art. 61 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych na spółdzielni mieszkaniowej spoczywają obowiązki w zakresie eksploatacji i utrzymania oraz remontu budynku, to spółdzielnia w ramach sprawowanego zarządu ma prawo do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w tym zakresie. Przedmiotowe roboty budowlane polegają na wzmocnieniu istniejącego nadproża w wewnętrznej ścianie konstrukcyjnej budynku (stanowiącej część wspólną tego obiektu), usytuowanego nad otworem (przejściem) w lokalu usługowym, w stosunku do którego odwołujący się posiada własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, tj. ograniczone prawo rzeczowe. W ramach planowanych robót budowlanych mają być wykonane pilastry ceglane, które spowodują zmniejszenie szerokości istniejącego w przedmiotowym lokalu usługowym otworu (przejścia) o 76 cm, ale nie spowodują zmiany powierzchni użytkowej lokalu, ani jego dotychczasowego przeznaczenia, gdyż przejście to - po wykonaniu robót budowlanych - będzie miało szerokość 234 cm. Wskazano, że przedmiotowe roboty budowlane mają na celu usunięcie istniejącego, stwierdzonego zagrożenia bezpieczeństwa budynku, spowodowanego wadliwie wykonanym nadprożem. W związku z tym w ocenie organu odwoławczego roboty objęte przedmiotową decyzją o pozwoleniu na budowę nie przekraczają zakresu zwykłego zarządu, ponieważ dotyczą spraw związanych z utrzymaniem i eksploatacją rzeczy (ścian konstrukcyjnych budynku) w stanie nie pogorszonym. W tej sytuacji Spółdzielnia posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Skargę na powyższą decyzję wywiódł do tut. Sądu M. S., żądając jej uchylenia. Zarzucił sprzeczność istotnych ustaleń z treścią materiału dowodowego zebranego w sprawie, tj. ustalenie, że przebudowa, na którą organ udzielił pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych dotyczy części wspólnych nieruchomości, podczas gdy całość prac będzie zrealizowana w lokalu usługowym skarżącego, a ponadto w wyniku robót dojdzie do trwałych zmian w lokalu, w szczególności do zmiany powierzchni lokalu, uszkodzeń trwałych elementów wystroju i wyposażenia lokalu, zmiany kubatury lokalu. Zakwestionował przy tym stanowisko organu, że roboty budowlane wymagające pozwolenia na budowę prowadzoną w lokalu użytkowym nie należącym do inwestora, nie są czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd nieruchomością. Skarżący zarzucił ponadto rażące naruszenie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych poprzez uznanie, że Spółdzielnia, która sprawuje zarząd nieruchomością w której położony jest lokal strony, nie musi posiadać zgody właściciela lokalu, w którym będą prowadzone roboty budowlane, na ich wykonanie. Wskazał także na rażące naruszenie art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy prawo budowlane przez złożenie przez inwestora oświadczenia o prawie do dysponowana nieruchomością na cele budowlane i błędne zweryfikowanie tego oświadczenia przez organy poprzez uznanie, że zakres prowadzonych prac, chociaż dotyczy wyłącznie odrębnego spółdzielczego własnościowego prawa do użytkowego lokalu strony, jest inwestycją dotyczącą części wspólnych oraz, że inwestycja ta - co do której wymagane jest wydanie decyzji na prowadzenie robót budowlanych - nie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Skarżący powtórzył argumenty zawarte w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Podniósł, że nie kwestionuje konieczności przeprowadzenia przedmiotowych robót, lecz Spółdzielnia winna z nim ustalić ich zakres i rodzaj, tak aby konieczna przebudowa w jak najmniejszym stopniu obciążała lokal strony, a także szereg innych kwestii z tym związanych. Okoliczność, że przedmiotowe roboty stanowić będą podporę nadproża ściany konstrukcyjnej jako części wspólnej nie przesądza o tym, że to tylko spółdzielnia jest właścicielem części wspólnej, a więc tylko ona może dysponować - jako współwłaściciel - nieruchomością na cele budowlane. Podniósł, iż roboty będą prowadzone tylko w jego lokalu i spowodują trwałe zmniejszenie jego powierzchni i kubatury. Jeśli zatem roboty te ingerują w elementy stałe lokalu użytkowego i na roboty te inwestor był zobowiązany uzyskać pozwolenie na budowę, to są to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Zgodnie z art. 27 ust 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa wart. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Powołując się na orzecznictwo sądowoadministracyjne skarżący podniósł, że w związku z wyłączeniem stosowania ustawy o własności lokali, zastosowanie znajdą ogólne zasady dotyczących zarządu nieruchomością wspólną zawarte w Kodeksie cywilnym. Podstawowe znaczenie ma przy tym art. 199 K.c. stanowiący, że do podjęcia czynności przekraczającej zwykły zarząd wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W ocenie skarżącego art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych nie daje spółdzielni niczym nieograniczonego zarządu. Istnienie domniemania po stronie spółdzielni pełnego zarządu - obejmującego czynności zarządu zwykłego, jak i czynności przekraczające ten zarząd - w zakresie nieruchomości wspólnej, jak i odrębnej własności lokalu, byłoby niczym nie uzasadnione. Przyjęcie takiego stanowiska spowodowałoby ograniczenie właścicieli wyodrębnionych lokali, posiadających udział w nieruchomości wspólnej w zakresie współwładania rzeczą wspólną, jak i decydowania o przedmiocie odrębnej własności, co prowadziłoby de facto do zniwelowania skutków wyodrębnienia lokali, a nadto prowadziłoby do naruszenia konstytucyjnie chronionego prawa własności. Ustanowienie odrębnej własności oznacza nie tylko nabycie określonego prawa majątkowego, a także związanego z tym prawa decydowania i wpływania na przedmiot własności lokalu. Zatem w ocenie skarżącego złożone przez Spółdzielnię oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest nieprawdziwe i winno być zweryfikowane przez organ wydający pozwolenie na budowę.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności organów administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej jako: p.p.s.a.

Skarga wniesiona w niniejszej sprawie nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.) pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przy czym w myśl art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego ilekroć w ustawie jest mowa o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Z kolei art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) stanowi, że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

W niniejszej sprawie wniosek o pozwolenie na budowę dotyczył robót budowlanych polegających na wzmocnieniu nadproża w lokalu usługowym usytuowanym w budynku mieszkalno-usługowym w "[...]" przy ul. "[...]". Niesporne jest, że w budynku tym, z mocy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd sprawuje Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" w "[...]", a skarżący posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego, w którym roboty budowlane zostały zaprojektowane. Istota sporu dotyczy zatem jedynie ustalenia, czy w ramach sprawowanego zarządu Spółdzielnia mogła uzyskać pozwolenie na budowę obejmujące roboty budowlane w lokalu należącym do skarżącego bez jego zgody.

Przede wszystkim należy podkreślić, że roboty budowlane, których dotyczy zaskarżone pozwolenie na budowę, stanowią realizację obowiązku nałożonego na Spółdzielnię ostateczną decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta "[...]" z dnia "[...]". W decyzji tej wyraźnie stwierdzono, że przedmiotowe roboty budowlane są niezbędne dla usunięcia zagrożenia ludzi i mienia, co jest następstwem zwiększenia ilości i wielkości otworów drzwiowych i okiennych w ścianach konstrukcyjnych. Nie można zatem podzielić zarzutu skarżącego, że przedmiotowe roboty budowlane nie dotyczą części wspólnych nieruchomości z uwagi na fakt, że całość prac będzie realizowana w lokalu usługowym należącym do strony skarżącej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. W myśl przyjętych w doktrynie i judykaturze poglądów za elementy takie uważa się fundamenty, dach, ściany nośne (konstrukcyjne), klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 grudnia 2006r., sygn. akt II OSK 858/06). Charakteru ścian konstrukcyjnych (nośnych) jako nieruchomości wspólnej nie zmienia okoliczność, iż znajdują się one również w obrębie lokalu usługowego należącego do skarżącego. Nie sposób bowiem uznać, że do części wspólnych można zaliczyć tylko takie ściany konstrukcyjne (nośne), które mieszczą się np. w korytarzach, a nie są nimi ściany mieszczące się w poszczególnych lokalach, jeśli w całości stanowią one konstrukcję budynku. Nie bez znaczenia jest także okoliczność, ze naruszenie ścian konstrukcyjnych w poszczególnych lokalach może zagrozić bezpieczeństwu całego budynku, a nie tylko poszczególnych lokali.

Odnosząc się natomiast do uprawnienia Spółdzielni do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy przede wszystkim stwierdzić, że skarżący nie legitymuje się w stosunku do przedmiotowego lokalu prawem odrębnej własności, a jedynie ograniczonym prawem rzeczowym, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Stawia go to w gorszej sytuacji niż osobę posiadającą prawo odrębnej własności lokalu. Wobec osób posiadających spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu spółdzielnia nie wykonuje bowiem zarządu powierzonego (art. 27 ust. 2 ustawy nie ma zastosowania) i administruje nieruchomością (budynkiem) jako właściciel (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 27 czerwca 2013 r., sygn. II SA/Po 482/13, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). Stąd też uprawnienia skarżącego w procesie budowlanym nie podlegają takiej ochronie, jak uprawnienia właściciela lokalu. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ugruntowane jest stanowisko, że w sprawach dotyczących nieruchomości należących do spółdzielni mieszkaniowych, to spółdzielnie, jako podmioty, którym przysługuje prawo własności lub wieczystego użytkowania, mają uprawnienia strony w postępowaniu administracyjnym o udzielenie pozwolenia na budowę oraz w innych postępowaniach z zakresu prawa budowlanego (tak wyrok z dnia 12 czerwca 2008 r. sygn. akt II OSK 650/07, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). Spółdzielnie są bowiem reprezentantami interesów swoich członków, którzy ze względu na ograniczone prawo rzeczowe do lokali mieszkalnych mają jedynie interes faktyczny, co oznacza, że nie mają przymiotu strony. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się również, iż to, że w przypadku budynku wielorodzinnego konkretna inwestycja będzie oddziaływać wyłącznie na poszczególne lokale, nie oznacza jeszcze zindywidualizowania uprawnień osób dysponujących własnościowym, spółdzielczym prawem do lokalu, które pozwalałoby na przyjęcie, że osobom tym przysługuje interes prawny w postępowaniu administracyjnym czy sądowoadministracyjnym. Nadal bowiem prawo to pozostaje prawem ograniczonym, a osoby dysponujące tym prawem reprezentowane będą przez spółdzielnię (tak: postanowienie z dnia 4 października 2011r. sygn. akt II OZ 872/11, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). Jedynie wyjątkowo dopuszcza się możliwość samodzielnego korzystania przez członka spółdzielni (dysponującego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu) z uprawnień przysługujących stronom postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę, np. w przypadku gdy spółdzielnia z obiektywnych przyczyn nie może zapewnić takiej osobie reprezentacji, będąc np. inwestorem. Podnieść jednak należy, że nawet w przypadku właściciela lokalu, będącego jednocześnie - co istotne - współwłaścicielem części wspólnych budynku (którym skarżący nie jest jako posiadający wyłącznie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) ma zastosowanie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W takim przypadku spółdzielnia, w zakresie nieruchomości wspólnej, wykonuje wobec danego właściciela zarząd powierzony. W uchwale z dnia 13 listopada 2012 r. (sygn. akt II OPS 2/12, publ. NSAiWSA z 2013 r., nr 2 poz. 23) Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że wykonywany przez spółdzielnię mieszkaniową, na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomością wspólną stanowiącą współwłasność spółdzielni uprawnia ją do samodzielnego dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego, bez potrzeby uzyskania zgody właścicieli lokali mieszkalnych stanowiących odrębny przedmiot własności, wyłącznie w zakresie eksploatacji i utrzymania zarządzanej nieruchomości wspólnej. W ocenie NSA prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, rozumiane jako uprawnienie do wykonywania robót budowlanych wynikające z prawa własności (użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego) może odnosić się do różnego rodzaju robót budowlanych (zamierzeń budowlanych), a więc w każdym przypadku, gdy inwestor zamierza podjąć określone roboty budowlane, konieczne jest dokonanie oceny, czy z uwagi na rodzaj zamierzenia budowlanego, inwestor dysponuje takim prawem do nieruchomości, które pozwala na wykonanie tego zamierzenia. Oznacza to, że w sytuacji, gdy spółdzielnia mieszkaniowa jest współwłaścicielem części wspólnych nieruchomości (budynku, w którym wyodrębniono lokale będące własnością innych osób) i gdy spółdzielnia wykonuje zarząd taką nieruchomością na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, zakres prawa spółdzielni do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zależy od tego, czy określone zamierzenie budowlane wynika z obowiązków i uprawnień spółdzielni sprawującej zarząd nieruchomościami wspólnymi. Skoro na spółdzielni mieszkaniowej spoczywają obowiązki w zakresie eksploatacji i utrzymania oraz remontu budynku (art. 4 ust. 4 i art. 61 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), to spółdzielnia w ramach sprawowanego zarządu ma prawo do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w tym zakresie. Przy czym w ocenie składu orzekającego w niniejszej sprawie przedmiotowe roboty budowlane można zakwalifikować jako związane z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Nie stanowią bowiem przejawu działalności inwestycyjnej spółdzielni, a jedynie mają na celu wykonanie nakazu inspektora nadzoru budowlanego, a więc służą utrzymaniu budynku w stanie nie zagrażającym ludziom lub mieniu. Zatem można uznać, że mieszczą się w zakresie tzw. zarządu powierzonego. Skoro zatem przedmiotowe roboty budowlane mieszczą się w ramach uprawnień związanych z tzw. zarządem powierzonym, to tym bardziej nie można uznać, że wymagają zgody skarżącego jako dysponującego spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego. Natomiast kwestie związane z podnoszonym przez skarżącego zarzutem odnośnie zmniejszenia wartości użytkowej i rynkowej należącego do niego lokalu w ogóle nie są przedmiotem postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Zatem wszelkie zarzuty w tym zakresie nie mogą mieć znaczenia dla oceny prawidłowości rozstrzygnięcia podjętego przez organ w niniejszej sprawie.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.