Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1127/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-03-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: par. 36 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński Sędziowie: WSA Elżbieta Lenart WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Ewelina Dębna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 marca 2011 r. sprawy ze skargi H. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [..] kwietnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [..] decyzją z dnia [..] kwietnia 2010 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania M. S. od decyzji Starosty Powiatu [...] z dnia [...] lutego 2010 r. nr [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną - ulicę [...] w M., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2 uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej, że wypłata odszkodowania następuje na rzecz E. T. w kwocie [...] zł jako udziału [..] we współwłasności i w części zobowiązującej do zapłaty odszkodowania w kwocie [..] zł Burmistrza W. i jednocześnie orzekł, że wypłata odszkodowania następuje na rzecz E. T. w kwocie [...] zł jako udziału [..] we współwłasności, stwierdzając że do zapłaty tego odszkodowania w kwocie [...] zł zobowiązany jest Burmistrz Miasta M., natomiast w pozostałym zakresie utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym:

W dniu 5 września 2003 r. M. S. wystąpiła z wnioskiem o ustalenie odszkodowania za grunt, stanowiący działkę o numerze ewidencyjnym [...] obręb [..], położony w M., zajęty pod drogę publiczną gminną (część ul. [..]).

Starosta [...] decyzją z dnia [...] marca 2009 r. nr [...], ustalił odszkodowanie na rzecz M. S., H. S. oraz E. T., a do wypłaty odszkodowania zobowiązał Burmistrza Miasta [..].

Burmistrz Miasta [...] pismem z dnia [..] kwietnia 2009 r. odwołał się od powyższej decyzji, uznając, iż odszkodowanie ustalono na podstawie operatu z dnia [...] listopada 2008 r., który jego zdaniem jest wykonany niezgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 z 2004 r., poz. 2109).

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] czerwca 2009 r. nr [...] uchylił w całości decyzję Starosty [...] z dnia [..] marca 2009 r., nr [..] przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Organ odwoławczy w uzasadnieniu swojej decyzji wskazał, iż organ pierwszej instancji dokonał błędnej oceny operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego A. Z., który zdaniem organu został sporządzony niezgodnie z wymogami powołanego rozporządzenia.

Ponownie rozpoznając sprawę Starosta Powiatu [...] decyzją z dnia [..] lutego 2010 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [..] zł za powyższą nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną ulicę [...] w M., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [..] z obrębu [...] o pow. [...] m2 na rzecz: M. S. w kwocie [...] zł jako udziału [...] we współwłasności, H. S. w kwocie [...] zł jako udziału [..] we współwłasności oraz E. T. w kwocie [..] zł jako udziału [...] we współwłasności, jako spadkobierców po W. S. (postanowienie Sądu Rejonowego w W. z dnia [...] września 2005 r. sygn. akt I Ns [...]), zobowiązując do zapłaty powyższego odszkodowania Burmistrza [...].

W uzasadnieniu organ podniósł, że w dniu 27 stycznia 2010 r. zgodnie z art. 89 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) w siedzibie Wydziału Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego w W., została przeprowadzona rozprawa administracyjna, na której H. S. oraz E. T. nie zgodziły się z wyceną sporządzoną przez rzeczoznawcę J. S. zarzucając, że jest zbyt niska w stosunku do wyceny sporządzonej przez rzeczoznawcę J. Z.

Natomiast w ocenie organu operat szacunkowy został wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa tj. rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego dlatego też został przyjęty jako podstawa ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Organ powołał się na treść ustępu 5 § 36 powyższego rozporządzenia, z którego wynika, iż "przepisy ustępu 1 i 2 pkt. 2 (§ 36) stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części w celu ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Nie uwzględnia się natomiast nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem." Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy w przypadku braku transakcji nieruchomości zajętych pod drogi publiczne zobowiązany jest stosownie do § 26 ust. 1 przyjąć ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Organ zaznaczył, że przepis § 36 w żadnym swoim punkcie nie wskazuje na konieczność stosowania dyspozycji zawartych w § 26 cytowanego wcześniej rozporządzenia. Zatem w ocenie organu nie można traktować wytycznych § 26 jako przepisów nadrzędnych w stosunku do § 36. Ponadto zdaniem organu ustawodawca zawierając w § 26 dyspozycje, że w stosunku do nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, w celu określenia ich wartości, można przyjmować ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości, miał na myśli nieruchomości szczególne, takie [..] itp. w stosunku, do których trudno znaleźć jest transakcje na rynku lokalnym obejmującym, obszar gminy, powiatu czy województwa (np. w przypadku lotnisk).

Odwołanie od decyzji Starosty Powiatu [...] z dnia [..] lutego 2010 r. złożyła M. S. wnosząc o jej uchylenie, kwestionując wysokość przyznanego odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. S., które jest o połowę niższe od odszkodowania ustalonego w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2008 r. sporządzonym przez A. Z. podnosząc, iż od tej wyceny, ceny nieruchomości w M. nie zmniejszyły się.

Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2010 r. uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej stwierdzenia, że wypłata odszkodowania następuje na rzecz E. T. w kwocie [..] zł. jako udziału [..] we współwłasności i jednocześnie orzekł, że wypłata odszkodowania następuje na rzecz E. T. w kwocie [...] zł. jako udziału [...] we współwłasności oraz - uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej stwierdzenia, że do jednorazowej zapłaty odszkodowania w kwocie [...] zł. zobowiązany jest Burmistrz [...] i jednocześnie orzekł, że do jednorazowej zapłaty odszkodowania w kwocie [...] zł zobowiązany jest Burmistrz Miasta M. natomiast w pozostałym zakresie utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że po zasięgnięciu opinii rzeczoznawcy majątkowego J. S. Starosta Powiatu [...] ustalił odszkodowanie zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegły w operacie szacunkowym z dnia 7 grudnia 2009 r. dokonując analizy danych zastosował się do dyspozycji § 36 ust. 1 powyższego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. stosując podejście porównawcze - metodę porównywania parami, biorąc do porównań ceny transakcyjne z okresu 2008 r. - październik 2009 r. (strona 11 i 16 operatu) nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi, położone na terenie Miasta M., które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których były znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W tym stanie rzeczy w ocenie organu brak jest zatem jakichkolwiek podstaw do kwestionowania, iż nie są to nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 w związku z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie bowiem z brzmieniem art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

W niniejszej sprawie w uzasadnieniu przyjętej metody szacowania nieruchomości zajętej pod drogę publiczną autor operatu szacunkowego z dnia [..] grudnia 2009 r. na podstawie zgromadzonych materiałów źródłowych odnotował na lokalnym rynku [..] umów kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi o zaktualizowanych cenach jednostkowych od [...] zł do [...] zł., których nabywcą była Gmina M., a ceny tych transakcji były [...] krotnie niższe od cen transakcyjnych gruntów przyległych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. Ostatecznie po wybraniu 3 najbardziej podobnych nieruchomości do szacowanej działki pod względem położenia, otoczenia i sąsiedztwa, stanu zagospodarowania i stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz wielkości działki, określeniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku oraz określeniu wagi poszczególnych cech wartość [..] m2 działki ewidencyjnej nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2 ustalono w wysokości [..] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności działki zajętej pod drogę publiczną na poziomie [...] zł według stanu na dzień [..] października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu.

Mając powyższe na uwadze, a w szczególności to, że na terenie badanego przez rzeczoznawcę majątkowego rynku lokalnego występowały w porównywalnym okresie transakcje sprzedaży działek przeznaczonych pod drogi publiczne, organ uznał, iż biegły w operacie szacunkowym z dnia [..] grudnia 2009 r. właściwie zastosował metodę wyceny stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania kierował się ich podobieństwem do nieruchomości szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym.

Zdaniem organu w operacie zastosowano właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Organ podniósł, iż strona skarżąca podważając sporządzony operat szacunkowy powinna przedłożyć przeciwdowód w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, bądź inny operat szacunkowy. Natomiast strona skarżąca poza swoimi subiektywnymi zastrzeżeniami do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę J. S. nie wskazała żadnego dowodu na ich poparcie.

Podjęcie w przedmiotowej sprawie rozstrzygnięcia na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa wynika zdaniem organu z błędnego podania w sentencji zaskarżonej decyzji Starosty Powiatu [...] z dnia [..] lutego 2010 r. udziału przysługującego E. T. w ustalonym odszkodowaniu wbrew znajdującym się w aktach sprawy organu I instancji dokumentom: zaświadczeniu Sądu Rejonowego w W. [..] Wydział Ksiąg Wieczystych z dnia [..] kwietnia 2006 r., [...] o prowadzeniu Zbioru Dokumentów Rep. Zd. Nr [...] (dawny ZD. [...] ) oraz postanowienia Sądu Rejonowego w W. Wydział I Cywilny z dnia [..] września 2005 r., sygn. akt I Ns [...] o nabyciu spadku po W. S..

Natomiast z powodu nabycia z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. przez Gminę M. własności nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...] o pow. [...] m2 potwierdzonej ostateczną decyzją Wojewody [..] nr [...] z dnia [..] marca 2008 r., zobowiązanie Gminy M. do zapłaty odszkodowania za zajęcie nieruchomości pod drogę publiczną gminną należy uznać za prawidłowe.

Na decyzję Wojewody [..] z dnia [..] kwietnia 2010 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła H. S. W uzasadnieniu podniosła, iż nie zgadza się ze zmianą wyceny nieruchomości, gdyż w jej ocenie wycena sporządzona przez A. Z. była prawidłowa i wniosła o jej przywrócenie.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [..] podtrzymał swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności organów administracji publicznej. Z tych powodów sąd administracyjny ma obowiązek wziąć pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, które zauważył w rozpoznawanej sprawie niezależnie od zarzutów podniesionych w skardze i dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu.

Przepis art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną ma charakter szczególny i incydentalny, porządkujący stany faktyczne zaistniałe przed dniem 31 grudnia 1998 r.. Nieruchomości, które w dniu 31 grudnia 1998 r. pozostawały w faktycznym władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego i były zajęte pod drogi publiczne, stały się z dniem 1 stycznia 1999 r. z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego. W tym zakresie uporządkowano istniejący stan faktyczny pod względem własnościowym.

W ustępie 4 powyższy przepis przewidział, że przejęcie następuje za odszkodowaniem ustalonym i wypłacanym według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniu za wywłaszczone nieruchomości, a podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według jej stanu z dnia wejścia ustawy w życie.

Regulacje dotyczące odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości zawiera rozdział 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Zasadą przepisów regulujących odszkodowanie za wywłaszczone nieruchomości jest, że wywłaszczenie następuje za odszkodowaniem odpowiadającym rynkowej wartości prawa (art. 128) i po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości. Sposób ustalenia wartości rynkowej gruntów dla określenia wysokości odszkodowania, o jakim mowa w art. 73 ust. 4 ustawy został określony w sposób szczególny w § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., a więc przy obliczaniu tego odszkodowania nie znajdują zastosowania ogólne zasady z art. 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z przepisem § 36 ust. 5 powołanego rozporządzenia, do określenia wartości nieruchomości dla potrzeb przedmiotowego odszkodowania stosuje się odpowiednio § 36 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 tego rozporządzenia, z tym że stan nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r., a ceny na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia przesądza o tym, że dla określenia wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Odszkodowanie z art. 73 ust. 4 przepisów wprowadzających (...) dotyczy wyłącznie działek już zajętych pod drogi publiczne.

Odpowiednie stosowanie tego przepisu do sytuacji o jakiej mowa w § 36 ust. 5 rozporządzenia oznacza, że po pierwsze zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów zajętych pod drogi publiczne jest przyjęcie cen transakcyjnych występujących w obrocie gruntami przeznaczonymi pod drogi. Dopiero gdy brak takich cen (ze względu na brak obrotu gruntami na cele drogowe) zastosowanie znajduje przepis § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia.

Jeżeli więc istnieją dane dotyczące cen uzyskiwanych w obrocie, brak jest co do zasady podstaw do szacowania wartości z uwzględnieniem gruntów przyległych.

Odnosząc powyższe rozważania do przedmiotowej sprawy Sąd stwierdza, że spełnione zostały wszystkie przesłanki z art. 73 wyżej cytowanej ustawy do ustalenia i wypłaty odszkodowania na rzecz H. S. i E. T. W rozpatrywanej sprawie wartość nieruchomości zajętej pod drogę publiczną została ustalona w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] 12.2009 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. S.

Biegły oszacował wartość nieruchomości w oparciu o § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) stosując podejście porównawcze – metodę porównywania parami biorąc do porównań ceny transakcyjne z lat 2008 – 2009 (str. 11 i 16 operatu) nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi. Nieruchomości te położone są na terenie Miasta M. i były przedmiotem obrotu rynkowego, dla których były znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Brak jest zatem podstaw do twierdzenia, iż nie były to nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 w związku z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości w oparciu o ceny jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej przy uwzględnieniu zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny tych nieruchomości muszą wynikać z aktów notarialnych odpowiednio zweryfikowanych zgodnie z § 5 ust. 1 wyżej cyt. rozporządzenia z dnia 21.09.2004 r. według którego źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu.

W niniejszej sprawie w uzasadnieniu przyjętej metody szacowania nieruchomości zajętej pod drogę publiczną autor operatu szacunkowego z dnia [..] 12.2009 r. na podstawie zgromadzonych materiałów źródłowych odnotował na lokalnym rynku 11 umów kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi o zaktualizowanych cenach jednostkowych od [..] zł do [...] zł., których nabywcą była Gmina M., a ceny tych transakcji były niższe 2-3 krotnie od cen transakcyjnych gruntów przyległych przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne. Ostatecznie po wybraniu 3 najbardziej podobnych nieruchomości do szacowanej działki pod względem położenia, otoczenia i sąsiedztwa, stanu zagospodarowania i stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz wielkości działki, określeniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku oraz określeniu wagi poszczególnych cech wartość 1 m2 działki ewidencyjnej nr [..] z obrębu [...] o pow. [...] m2 ustalono w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności działki zajętej pod drogę publiczną na poziomie [..] zł według stanu na dzień [...] października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu.

Z tego powodu, że na terenie badanego przez rzeczoznawcę majątkowego rynku lokalnego występowały w porównywalnym okresie transakcje sprzedaży działek przeznaczonych pod drogi publiczne biegły zdaniem Sądu w operacie szacunkowym z dnia [...] 12.2009 r. właściwie wycenił nieruchomość w oparciu o § 36 ust. 1 powyższego rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych kierował się ich podobieństwem do nieruchomości szacowanej tj. stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym, co słusznie podkreślił w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy.

Sąd podziela przy tym prezentowane w orzecznictwie stanowisko, że sformułowanie przez prawodawcę przepisu § 36 wyżej cyt. rozporządzenia z dnia 21.09.2004 r. w takim brzmieniu i z taką systematyką, wskazuje jednoznacznie, iż jego intencją było uregulowanie stanu pożądanego jakim jest przyrównanie wartości nieruchomości tego samego rodzaju. Przy tym założeniu niewykluczona jest więc możliwość szacowania nieruchomości przeznaczonych pod drogę publiczną zgodnie z § 36 ust. 2 pkt 1, jednak w pierwszej kolejności należy podjąć próbę wyczerpania metody wyceny określonej w § 1 i dopiero w przypadku jej nieskuteczności, skorzystać z możliwości jaką daje ust. 2 tego przepisu (vide: wyrok WSA w Lublinie z dnia 30.10.2008 r. sygn. akt II SA/Lu 527/08; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 16.12.2008 r.,sygn. akt II SA/Po 439/08; wyrok WSA w Warszawie z dnia 16.01.2009 r. sygn. akt VIII SA/Wa 471/08; wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 21.04.2009 r.; sygn. akt II SA/Bd 80/09; wyrok WSA w Warszawie z dnia 28.04.2009 r., sygn. akt I SA/Wa 1768/08; wyrok WSA w Warszawie z dnia 21.08.2009 r. sygn. akt I SA/Wa 688/09; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 27.01.2010 r. sygn. akt II SA/Po 234/09; wyrok NSA w Warszawie z dnia 30.12.2009 r. sygn. akt I OSK 406/09; opubl. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych – www.nsa.gov.pl).

Odnosząc się do zarzutów skargi, że tylko wycena działki ewidencyjnej nr [..] z obrębu [...] o pow. [..] m2 położonej w M. przy ul. [..] będącej przedmiotem niniejszej sprawy, dokonana przez biegłego rzeczoznawcę A. Z. była właściwa, Sąd zauważa, że opinia ta wydana w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia z dnia 21.03.2004 r. była podstawą wydania decyzji Starosty Powiatu [..] z dnia [..] 03.2009 r. nr [...], która została uchylona przez Wojewodę [..] decyzją z dnia [..] 06.2009 r. nr [..], z tego powodu, że biegły niezbyt dokładnie zbadał lokalny rynek nieruchomości dotyczący transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi i przyjął w swoim operacie jako podstawę wyceny § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia z dnia 21.09.2004 r. Natomiast zdaniem organu dopiero wykluczenie istnienia transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi (a nie tylko zajętymi) uzasadniałoby ustalenie odszkodowania w oparciu o powyższy przepis. Decyzja ta jednak nie została przez skarżącą zaskarżona. Natomiast podstawę decyzji Starosty Powiatu [..] z dnia [..] 02.2010 r. (ponownie rozpoznającego sprawę po uchyleniu decyzji z dnia [..] 03.2009 r.) i decyzji zaskarżonej stanowił operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę J. S. i to ten operat był oceniany przez Sąd w przedmiotowej sprawie. Oceniając go Sąd nie dopatrzył się naruszenia prawa, podzielając w pełni stanowisko organów obu instancji, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, a wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości znajduje się nawet powyżej średniej cen transakcyjnych tego typu nieruchomości na lokalnym rynku ze względu na jej dobrą lokalizację i dobry dostęp do infrastruktury technicznej w związku z czym zdaniem Sądu określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

W utrwalonym orzecznictwie sądowym istnieje pogląd, iż jeżeli strona skarżąca podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (vide: wyrok NSA z dnia 14.03.2007 r., I OSK 322/06, LEX nr 329151, wyrok WSA w Warszawie z dnia 31.08.2006 r., I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587, wyrok WSA w Warszawie z dnia 07.05.2007 r., sygn. akt I SA/Wa 547/07, opubl. Legalis). czego skarżąca nie zrobiła, podnosząc jedynie, że przyznane odszkodowanie jest za niskie ponieważ w tym okresie nie nastąpił w M. tak znaczny spadek cen nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 12 70 ze zm.) orzekł jak w sentencji.