Uchwała Sądu Najwyższego, sygn. akt III AZP 10/85
Sąd Najwyższy
Data orzeczenia: 1986-03-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 621  Sprawy mieszkaniowe, w tym dodatki mieszkaniowe
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Powołane przepisy: article: par. 1 ust. 1, par. 4
journal: Dz.U. 1984 nr 33 poz. 179
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r. w sprawie czynszów najmu lokali w budynkach położonych na terenie państwowych gospodarstw rolnych, przedsiębiorstw mechanizacji rolnictwa oraz państwowego gospodarstwa leśnego.
article: par. 2 ust. 1, par. 9, par. 10
journal: Dz.U. 1983 nr 38 poz. 174
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe.
Teza: 1. Osoba zajmująca lokal objęty przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r. w sprawie czynszów najmu lokali w budynkach położonych na terenie państwowych gospodarstw rolnych, przedsiębiorstw mechanizacji rolnictwa oraz państwowego gospodarstwa leśnego /Dz.U. nr 33 poz. 179/, którego podział, jako mieszkania służbowego, został cofnięty przed dniem 1 sierpnia 1974 r., jest osobą nie uprawnioną do korzystania z mieszkania funkcyjnego w rozumieniu par. 4 powołanego rozporządzenia i jest obowiązana do opłacania czynszu najmu według zasad określonych w tym przepisie, bez względu na to, czy - w razie istnienia takiego obowiązku - dostarczono jej lokal zamienny lub zapewniono pomieszczenie zastępcze.

2. Zawarte w wymienionym rozporządzeniu odesłanie do zasad opłacania czynszu najmu określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszu najmu za lokale mieszkalne i użytkowe /Dz.U. nr 38 poz. 174/ oznacza również odesłanie do przepisów tego rozporządzenia przewidujących podwyższenie stawki bazowej czynszu najmu lokalu mieszkalnego z powodu czynników dodatkowych, wpływających na jego wysokość /par. 9 i par. 2 ust. 1 w związku z tabelą stanowiącą załącznik nr 1 do rozporządzenia/ oraz podwyższenie stawki czynszu ustalonej dla lokalu mieszkalnego za pokój /pokoje/ stanowiący nadwyżkę powierzchni mieszkalnej /par. 10/, niezależnie od tego, czy lokal jest położony w miejscowości objętej szczególnym trybem najmu.

3. Najemca lokalu użytkowego takiego jak chlew, szopa i inne pomieszczenia wykorzystywane na cele niemieszkalne mające charakter pomieszczenia inwentarskiego lub służące do przechowywania płodów rolnych, narzędzi i maszyn rolniczych, położonego w budynkach, o których mowa w par. 1 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r. opłaca czynsz najmu według stawek ustalonych przez właściwą radą narodową stosownie do par. 2 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r., a w razie ich braku, według stawek ustalonych w tym trybie dla lokali użytkowych o najbardziej zbliżonym charakterze.

4. Najemca lokalu mieszkalnego, którego dotyczy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r., jest obowiązany do uiszczenia, poza czynszem najmu, m.in. opłat za korzystanie z wodociągu, to jest za zużytą wodę z urządzeń wodociągowych, jeżeli lokal jest w te urządzenia wyposażony.

Obowiązek ten nie jest uzależniony od korzystania przez najemcę lokalu mieszkalnego z wodociągu na cele związane z wynajmowaniem lokalu użytkowego.

5. Odmawia rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego w pozostałej części.

TEZY

1. Osoba zajmująca lokal objęty przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r. w sprawie czynszów najmu lokali w budynkach położonych na terenie państwowych gospodarstw rolnych, przedsiębiorstw mechanizacji rolnictwa oraz państwowego gospodarstwa leśnego /Dz.U. nr 33 poz. 179/, którego podział, jako mieszkania służbowego, został cofnięty przed dniem 1 sierpnia 1974 r., jest osobą nie uprawnioną do korzystania z mieszkania funkcyjnego w rozumieniu par. 4 powołanego rozporządzenia i jest obowiązana do opłacania czynszu najmu według zasad określonych w tym przepisie, bez względu na to, czy - w razie istnienia takiego obowiązku - dostarczono jej lokal zamienny lub zapewniono pomieszczenie zastępcze.

2. Zawarte w wymienionym rozporządzeniu odesłanie do zasad opłacania czynszu najmu określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszu najmu za lokale mieszkalne i użytkowe /Dz.U. nr 38 poz. 174/ oznacza również odesłanie do przepisów tego rozporządzenia przewidujących podwyższenie stawki bazowej czynszu najmu lokalu mieszkalnego z powodu czynników dodatkowych, wpływających na jego wysokość /par. 9 i par. 2 ust. 1 w związku z tabelą stanowiącą załącznik nr 1 do rozporządzenia/ oraz podwyższenie stawki czynszu ustalonej dla lokalu mieszkalnego za pokój /pokoje/ stanowiący nadwyżkę powierzchni mieszkalnej /par. 10/, niezależnie od tego, czy lokal jest położony w miejscowości objętej szczególnym trybem najmu.

3. Najemca lokalu użytkowego takiego jak chlew, szopa i inne pomieszczenia wykorzystywane na cele niemieszkalne mające charakter pomieszczenia inwentarskiego lub służące do przechowywania płodów rolnych, narzędzi i maszyn rolniczych, położonego w budynkach, o których mowa w par. 1 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r. opłaca czynsz najmu według stawek ustalonych przez właściwą radą narodową stosownie do par. 2 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r., a w razie ich braku, według stawek ustalonych w tym trybie dla lokali użytkowych o najbardziej zbliżonym charakterze.

4. Najemca lokalu mieszkalnego, którego dotyczy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r., jest obowiązany do uiszczenia, poza czynszem najmu, m.in. opłat za korzystanie z wodociągu, to jest za zużytą wodę z urządzeń wodociągowych, jeżeli lokal jest w te urządzenia wyposażony.

Obowiązek ten nie jest uzależniony od korzystania przez najemcę lokalu mieszkalnego z wodociągu na cele związane z wynajmowaniem lokalu użytkowego.

5. Odmawia rozstrzygnięcia zagadnienia prawnego w pozostałej części.


SENTENCJA

Sąd Najwyższy w sprawie ze skargi Rolniczego Zakładu Doświadczalnego w P. na decyzję Dyrektora Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Wojewódzkiego w W. z dnia 22 maja 1985 r. w przedmiocie ustalenia dla Zygmunta C. czynszu i opłaty za korzystanie z wodociągu po rozpoznaniu na posiedzeniu jawnym zagadnienia prawnego przekazanego przez Naczelny Sąd Administracyjny - Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu postanowieniem z dnia 29 października 1985 r. SA/Wr 546/85 do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 Kpc:

1. a/ Czy czynsz podwyższony zgodnie z przepisem par. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r. w sprawie czynszów najmu lokali w budynkach położonych na terenie państwowych gospodarstw rolnych, przedsiębiorstw mechanizacji rolnictwa oraz państwowego gospodarstwa leśnego /Dz.U. nr 33 poz. 179/ - dalej nazywanym rozporządzeniem z 1984 r. - stosuje się również do najemców mieszkań funkcyjnych po ustaniu stosunku pracy mimo braku decyzji o cofnięciu przydziału i niespełnienia obowiązku dostarczenia lokalu zamiennego bądź zapewnienia pomieszczenia zastępczego /zależnie od zachowanych przez najemcę uprawnień/;

b/ czy odnosi się to również do najemców mieszkań przydzielonych przed dniem 1 sierpnia 1974 r. jako mieszkań służbowych, a które nie stały się mieszkaniami funkcyjnymi z powodu zajmowania się w tym dniu przez osoby nie będące już pracownikami dysponenta mieszkań;

c/ czy zwyżka obejmuje wzrosty czynszu przewidziane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe /Dz.U. nr 38 poz. 174/ - dalej nazywanym rozporządzeniem z 1983 r. - z tytułu wyposażenia lokalu w urządzenia techniczne;

d/ czy w mieszkaniach funkcyjnych objętych przepisem par. 1 ust. 1 rozporządzenia z 1984 r. w miejscowościach nie objętych szczególnym trybem najmu obowiązują normy powierzchni mieszkalnej i może być stosowana również zwyżka czynszu z tytułu zajmowania ponadnormatywnej powierzchni?

2. Czy pomieszczenia gospodarcze jak: chlewiki, kurniki i komórki użytkowane przez najemców mieszkań położonych na terenie jednostek wymienionych w par. 1 ust. 1 rozporządzenia z 1984 r. są lokalami użytkowymi w rozumieniu art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. Prawo lokalowe /t.j. Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/ z zabudowaniami lub pomieszczeniami gospodarczymi w rozumieniu art. 24 ust. 2 prawa lokalowego, czy też pomieszczeniami przynależnymi do lokalu w rozumieniu art. 31 ust. 5 tegoż prawa, a jeżeli są lokalami użytkowymi, to czy ustalenie czynszu na pomieszczenia te użytkowane przez najemców mieszkań położonych na terenie jednostek wymienionych w par. 1 ust. 1 rozporządzenia z 1984 r. należą do kompetencji organów administracji państwowej wówczas, gdy pomieszczenia te nie są objęte uchwałami rad narodowych stopnia podstawowego, podejmowanymi na mocy delegacji wynikającej z przepisu par. 2 ust. 2 rozporządzenia z 1983 r.?

3. Czy na osobach zajmujących lokale mieszkalne położone na terenie jednostek wymienionych w par. 1 ust. 1 rozporządzenia z 1984 r. ciąży obowiązek opłaty za korzystanie z wodociągu do celów prowadzenia gospodarstwa domowego, mimo iż przepis art. 13 ust. 1 zdanie drugie prawa lokalowego przewiduje możliwość pobierania przez wynajmującego za zużytą przez najemcę wodę z urządzeń wodociągowych jedynie przy najmie lokali użytkowych, a stosownie do przepisu par. 7 ust. 1 i 2 rozporządzenia z 1983 r. czynsz obejmuje koszty dostarczenia wody, czy też obowiązek dotyczy jedynie korzystania z wodociągu w związku z zajmowaniem lokalu użytkowych, w szczególności gospodarczych, na potrzeby m.in. związane z hodowlą zwierząt?

podjął następującą uchwałę:


UZASADNIENIE

Wobec sporu pomiędzy Rolniczym Zakładem Doświadczalnym w P., należącym do Akademii Rolniczej w W., a zamieszkałym w budynku położonym na terenie Zakładu Zygmuntem C. do wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego i lokali użytkowych oraz opłat za korzystanie z wodociągu Naczelnik Gminy w D. decyzją z dnia 12 grudnia 1984 r. ustalił wysokość tych należności za okres od dnia 1 sierpnia 1984 r. Decyzję tę, decyzją z dnia 22 maja 1985 r., uchylił Dyrektor Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Wojewódzkiego w W. i ustalił na nowo wysokość spornych należności. Rozpoznając skargę Rolniczego Zakładu Doświadczalnego w P. na ostatnio wymienioną decyzję Naczelny Sąd Administracyjny - Ośrodek Zamiejscowy we Wrocławiu przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia przytoczone w sentencji uchwały zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości. Wątpliwości te wyłoniły się w związku ze stosowaniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r. w sprawie czynszów najmu lokali w budynkach położonych na terenie państwowych gospodarstw rolnych, przedsiębiorstw mechanizacji rolnictwa oraz państwowego gospodarstwa leśnego /Dz.U. nr 33 poz. 179/.

Z uzasadnienia postanowienia, którym przedstawiono Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne, wynika, że powstało ono na tle następującego stanu faktycznego:

Zygmuntowi C., jako pracownikowi Rolniczego Zakładu Doświadczalnego w P., przydzielono w 1965 r. znajdujące się w budynku położonym na terenie Zakładu mieszkanie służbowe wraz z komórką, piwnicą i chlewikiem. Z dniem 31 marca 1969 r. Zakład rozwiązał umowę o pracę z Zygmuntem C. i wezwał go do opuszczenia mieszkania. Nie wskazano mu ani lokalu zamiennego /zastępczego/, ani pomieszczenia zastępczego. Zajmowanego mieszkania Zygmunt C. nie opuścił.

Ten stan faktyczny należało mieć na uwadze rozstrzygając zagadnienie prawne. Zagadnienie prawne przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia w trybie art. 391 Kpc w związku z art. 211 Kpa może bowiem sprowadzać się tylko do kwestii niezbędnej do rozpoznania sprawy, na tle której powstało, a więc wynikłej w związku ze stanem faktycznym występującym w tej sprawie.

Rozstrzygając poszczególne kwestie zawarte w przedstawionym zagadnieniu prawnym, w sprawie z udziałem prokuratora Prokuratury Generalnej PRL, zawiadomionym w trybie art. 59 Kpc w związku z art. 211 Kpa, Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r., poza wyjątkiem zawartym w par. 5 dotyczącym najemców lokali zwolnionych od płacenia czynszu na podstawie odrębnych przepisów lub układu zbiorowego pracy, przewidują, że wszyscy inni najemcy lokali w budynkach objętych przepisami tego rozporządzenia obowiązani są do płacenia czynszu najmu, przy czym wysokość czynszu uzależniają od tego, czy do jego płacenia obowiązana jest osoba uprawniona do korzystania z mieszkania funkcyjnego w budynku objętym przepisami rozporządzenia /par. 2 ust. 1 i par. 3 ust. 1/ lub osoba z nią zrównana /par. 2 ust. 2 i par. 3 ust. 2/, czy też osoba uprawniona do korzystania z mieszkania funkcyjnego /par. 4/. W tym ostatnim wypadku stawki czynszu najmu za lokale mieszkalne są czterokrotnie, a za lokale użytkowe dwukrotnie wyższe. Takie unormowanie - co słusznie podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu swego postanowienia - miało na celu doprowadzenie za pomocą środka ekonomicznego, jakim jest wysoki czynsz najmu, do zwalniania lokali znajdujących się w budynkach położonych na terenie państwowych gospodarstw rolnych i innych jednostek organizacyjnych wymienionych w par. 1 ust. 1 rozporządzenia przez osoby, które nie są związane stosunkiem pracy z tymi jednostkami, nie korzystają ze szczególnej ochrony po ustaniu stosunku pracy, w którym były stroną, lub stroną były osoby im bliskie, bądź też nie wykonują pracy na rzecz tych jednostek. Powyższy wzgląd należy mieć na uwadze przy wykładni wchodzących tu w grę przepisów. Oznacza to, że wynikająca z tych przepisów wysokość czynszu nie może być argumentem za ich niestosowaniem w sytuacjach, do których przepisy te odnoszą się, bez względu na inne szczególne okoliczności. Zastosowanie właściwych stawek czynszu najmu, wynikających z przepisów powołanego rozporządzenia, zależy zatem od tego, czy osoba zobowiązana do jego płacenia jest uprawniona, czy też nie jest uprawniona - w rozumieniu przepisów rozporządzenia - do korzystania z mieszkania funkcyjnego w budynkach objętych przepisami tego rozporządzenia.

Uprawnienie do korzystania z mieszkania funkcyjnego wynika przede wszystkim z przydziału mieszkania jako funkcyjnego. Także dokonany przed dniem 1 sierpnia 1974 r. przydział mieszkania służbowego, jeżeli odpowiada ono warunkom określonym w art. 50 i 51 prawa lokalowego, uprawnia do korzystania z mieszkania funkcyjnego /art. 67 ust. 1 prawa lokalowego/.

W sprawie, w której powstało rozstrzygane zagadnienie prawne, przydział mieszkania służbowego został cofnięty najemcy jeszcze przed dniem 1 sierpnia 1974 r. Wynika to z dołączonego do skargi pisma Rolniczego Zakładu Doświadczalnego w P. z dnia 17 grudnia 1968 r., skierowanego do Zygmunta C. Pismem tym wypowiedziano umowę o pracę Zygmuntowi C. i w związku z tym równocześnie wezwano go do opróżnienia mieszkania służbowego i zakreślono 14-dniowy termin na dokonanie tego. Wprawdzie pismo to nie zawiera wszystkich elementów przewidzianych przez par. 10 nie obowiązującego już rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 marca 1959 r. w sprawie warunków przydziału i opróżnienia mieszkań służbowych, właściwości organów w tych sprawach i trybu postępowania /Dz.U. nr 24 poz. 152/ dla pisma cofającego przydział mieszkania służbowego, ale zawiera elementy najistotniejsze, co pozwala przyjąć, iż wywarło ono skutek w postaci cofnięcia przydziału mieszkania służbowego. Mieszkanie to, jako nie odpowiadające warunkom, określonym w art. 50 i art. 51 prawa lokalowego, nie stało się mieszkaniem funkcyjnym /art. 67 ust. 1 prawa lokalowego/. Nie wchodziło więc w tym wypadku w grę cofnięcie przydziału mieszkania funkcyjnego. W sprawie nie powstaje zatem - budząca poważne wątpliwości Naczelnego Sądu Administracyjnego - kwestia zależności między brakiem decyzji o cofnięciu przydziału mieszkania funkcyjnego a uprawnieniem do korzystania z takiego mieszkania.

Nie może natomiast budzić wątpliwości, że osoba zajmująca lokal, którego przydział jako mieszkania służbowego został cofnięty przed dniem 1 sierpnia 1974 r., jest osobą nieuprawnioną do korzystania z mieszkania funkcyjnego w rozumieniu par. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r. Wobec cofnięcia przydziału mieszkania służbowego, wynikające z decyzji o przydziale tego mieszkania uprawnienie do jego zajmowania wygasło i nie przekształciło się w uprawnienie do korzystania z mieszkania funkcyjnego.

Na tle stanu faktycznego sprawy, w której przedstawione zostało Sądowi Najwyższemu rozstrzygane zagadnienie prawne, należy zwrócić uwagę, że oczywiście nie można mówić, iż uprawnioną do korzystania z mieszkania funkcyjnego jest osoba nie będąca pracownikiem jednostki gospodarki uspołecznionej, w której dyspozycji pozostaje mieszkanie funkcyjne /art. 50 ust. 1 prawa lokalowego/.

Dla uznania, że w omawianej sytuacji chodzi o osobę nieuprawnioną do korzystania z mieszkania funkcyjnego w rozumieniu par. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r., nie ma znaczenia, czy - w razie istnienia takiego obowiązku - dostarczono jej lokal zamienny lub zapewniono pomieszczenie zastępcze.

Stosownie do par. 8 i par. 9 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 25 marca 1959 r. w określonych wypadkach pracownikowi opróżniającemu mieszkanie służbowe należało dostarczyć inny lokal mieszkalny /lokal zastępcy/ lub zapewnić pomieszczenie zastępcze. Według par. 3 nie obowiązującego już roszczenia Rady Ministrów z dnia 14 maja 1964 r. w sprawie opróżnienia lokali oraz ustalania wysokości czynszu najmu za niektóre lokale w budynkach położonych na terenie państwowych gospodarstw rolnych i leśnych oraz przedsiębiorstw mechanizacji rolnictwa /Dz.U. nr 19 poz. 114/ osoby zajmujące lokale w budynkach położonych na terenie państwowego gospodarstwa rolnego, a nie związane umową o pracę lub stosunkiem służbowym z tym gospodarstwem, podlegały wykwaterowaniu z zajmowanych lokali. Osobom tym, w myśl par. 4 rozporządzenia, należało w zasadzie dostarczyć lokal zastępczy lub pomieszczenie zastępcze. Obecnie obowiązek dostarczenia lokalu zamiennego lub zapewnienia pomieszczenia zastępczego osobom wykwaterowanym z mieszkań funkcyjnych przewidują par. 23 i par. 24 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 26 czerwca 1974 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów prawa lokalowego /Dz.U. nr 26 poz. 152. ze zm./. Niedostarczenie lokalu zamiennego /lokalu zastępczego/ lub niezapewnienie pomieszczenia zastępczego osobie, która utraciła tytuł prawny do zajmowania mieszkania funkcyjnego /służbowego/, nie przywraca tego tytułu ani nie rodzi go na nowo. Nie można też przyjąć, że powoduje powstanie swoistego uprawnienia do korzystania z mieszkania funkcyjnego. Przepisy prawa lokalowego normujące instytucję mieszkań funkcyjnych, jak również dotyczące mieszkań funkcyjnych przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 26 czerwca 1974 r. ani wprost nie przewidują takiego uprawnienia, ani z ich treści nie da się wyprowadzić wniosku co do istnienia takiego uprawnienia. Nawet przy zastosowaniu najbardziej swobodnej wykładni nie można zaś uznać, że uprawnienie takie kreuje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r., wydane na podstawie delegacji ustawowej dotyczącej ustalenia stawek czynszu najmu lokali, opłat za świadczenia związane z wyposażeniem i eksploatacją lokali oraz spraw z tym związanych /art. 13 ust. 3 prawa lokalowego/ i regulujące te kwestie w odniesieniu do lokali w budynkach położonych na terenach określonych w tym rozporządzeniu.

2. Z par. 1 ust. 2 pkt 7 i ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe /Dz.U. nr 38 poz. 174/ wynika, że przepisów tego rozporządzenia nie stosuje się do lokali w budynkach położonych na terenie państwowych gospodarstw rolnych, leśnych oraz państwowych przedsiębiorstw /zakładów/ mechanizacji rolnictwa i że wysokość czynszu najmu tych lokali określają odrębne przepisy. Przepisy takie zawiera rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r. Nie normuje ono jednak samodzielnie wszystkich kwestii związanych z czynszami najmu lokali, których dotyczy. W trzech wypadkach bowiem odsyła do zasad opłacania czynszu określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r., a ponadto w par. 7 przewiduje, że w wymienionych w nim sprawach oraz innych, nie uregulowanych w rozporządzeniu, stosuje się odpowiednio przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r.

Odesłanie do zasad opłacania czynszu najmu określonych w ostatnio powołanym rozporządzeniu oznacza w szczególności odesłanie do przepisów par. 9 i par. 2 ust. 1 tego rozporządzenia, w związku z tabelą stanowiącą załącznik nr 1 do rozporządzenia, przewidujących m.in. podwyższenie stawki bazowej czynszu najmu lokalu mieszkalnego z powodu czynników dodatkowych, wpływających na jego wysokość. Wskazanym odesłaniem objęty został również par. 10 rozporządzenia, według którego za pokój /pokoje/ stanowiący nadwyżkę powierzchni mieszkalnej najemca opłaca czynszu najmu według stawki ustalonej dla danego lokalu, podwyższonej o 100 proc. Nie ma bowiem żadnych argumentów przemawiających za wyłączeniem stosowania do lokali poddanych przepisom rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r. wymienionych wyżej zasad opłacania czynszu.

Przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. dotyczą lokali położonych w miejscowościach, w których wprowadzony został najem lokali na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale, jak również lokali położonych w miejscowościach nie objętych szczególnym trybem najmu. Odnosi się to również do przepisu, według którego stawka bazowa czynszu najmu lokalu mieszkalnego ulega podwyższeniu z powodu czynników dodatkowych, wpływających na jego wysokość, oraz przepisu przewidującego podwyższenie stawki czynszu ustalonej dla lokalu mieszkalnego za pokój stanowiący nadwyżkę powierzchni mieszkalnej. Ten ostatni przepis - par. 10 rozporządzenia - reguluje inną kwestię aniżeli normy zaludnienia, mające zastosowanie przy przydziale lokalu mieszkalnego podlegającego szczególnemu trybowi najmu /art. 32 prawa lokalowego, par. 6-16 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 26 czerwca 1974 r./, a zatem przepisy dotyczące tych norm zaludnienia nie ograniczają jego zastosowania tylko do lokali położonych w miejscowościach, w których wprowadzony został najem lokali na podstawie decyzji administracyjnej o przydziale.

W sprawie, w której powstało przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne, nie chodzi o mieszkanie funkcyjne. Zbędne więc jest rozstrzyganie kwestii, czy i ewentualnie w jakim zakresie zasady opłacania czynszu najmu określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r., w szczególności w jego par. 10, mają zastosowanie do mieszkań funkcyjnych.

3. Przepisy obu rozporządzeń Rady Ministrów: z dnia 29 czerwca 1984 r. i z dnia 27 czerwca 1983 r. przewidują inne stawki czynszu najmu za lokale mieszkalne i za lokale użytkowe. Istotne więc jest prawidłowe zaliczenie lokalu do jednej z tych dwóch kategorii. Określenie lokalu mieszkalnego zawiera art. 5 ust. 1 prawa lokalowego. Co się zaś uważa za lokal użytkowy, stanowi art. 5 ust. 3 prawa lokalowego. Z tego ostatniego przepisu wynika, że cechą wyróżniającą lokal użytkowy jest wykorzystywanie go na cele inne niż mieszkalne.

O tym, do jakiej kategorii należy dany lokal, każdorazowo decydują konkretne okoliczności. W praktyce jednak mogą wyłaniać się co do tego wątpliwości. Należy tu zwrócić uwagę, że w grę może wchodzić także pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego lub użytkowego /art. 10 ust. 1 i art. 31 ust. 5 prawa lokalowego/. Od pomieszczenia takiego nie ustala się odrębnego czynszu najmu. Zasady naliczania powierzchni pomieszczeń przynależnych do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub użytkowego i obliczania od nich czynszu zawierają w par. 2 ust. 3 i 4 oraz par. 6 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r.

Przepis par. 7 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 maja 1964 r. expressis verbis za lokale /pomieszczenia/ użytkowe /inwentarskie i gospodarcze/ uznawał stajnie, obory, chlewy, stodoły, szopy i inne budynki zajmowane na utrzymanie inwentarza żywego lub używane do przechowywania płodów rolnych, narzędzi i maszyn rolniczych. Okoliczność, że przepis ten już nie obowiązuje, nie wyłącza uznania, iż stanowi on wskazówkę interpretacyjną art. 5 ust. 3 prawa lokalowego. Wprawdzie pochodzi on z okresu wcześniejszego niż to prawo, ale funkcjonujące wówczas pojęcie lokalu użytkowego w istocie nie różniło się od określonego w prawie lokalowym z 1974 r., a poza tym obowiązywał on jeszcze przez dziesięć lat pod rządem tego właśnie prawa, jako z nim zgodny.

W obecnie obowiązującym prawie, i to w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r. zawarty jest przepis par. 3 ust. 1 pkt 2, z którego wynika, że lokalami użytkowymi są także lokale mające charakter pomieszczeń inwentarskich lub służące do przechowywania płodów rolnych, narzędzi i maszyn rolniczych. Fakt, że przepis ten odnosi się do osób uprawnionych do korzystania z mieszkań funkcyjnych w budynkach położonych na terenie państwowego gospodarstwa leśnego, nie oznacza, iż inaczej należy kwalifikować mające taki sam charakter i służące do tego samego celu lokale w budynkach położonych na innych terenach, których dotyczą przepisy tego samego rozporządzenia i zajmowanych przez osoby nieuprawnione go korzystania z mieszkań funkcyjnych.

Wysokość czynszu najmu za wszelkiego rodzaju lokale użytkowe, a więc i te, o których była już mowa, w budynkach położonych na terenach wymienionych w par. 1 ust. 1 pkt 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r., stosownie do par. 2 ust. 1 i par. 4 tego rozporządzenia podlega ustaleniu według zasad określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. W myśl zaś par. 2 ust. 2 tego ostatniego rozporządzenia najemcy lokali użytkowych opłacają czynsz najmu według stawek miesięcznych za 1 m2 powierzchni użytkowej, ustalonych przez rady narodowe miast i gmin w granicach stawek określonych w tabeli stanowiącej załącznik nr 2 do rozporządzenia. Nie może zatem być wątpliwości, jaki czynsz ma opłacać najemca lokalu użytkowego, gdy w podjętej przez właściwą radę narodową uchwale przewidziane są stawki czynszu dla danego rodzaju lokalu użytkowego. Wątpliwość powstaje, gdy uchwała rady narodowej nie określa stawek czynszu za niektóre rodzaje lokali użytkowych. Tak jest w sprawie, w której powstało rozstrzygane zagadnienie prawne. Uchwała nr (...) Gminnej Rady Narodowej w D. z dnia 13 października 1983 r. w sprawie ustalenia stawek czynszu za lokale użytkowe na terenie gminy D. ustala mianowicie stawki czynszu najmu za następujące lokale użytkowe: lokale biurowe, lokale gastronomiczne i rozrywkowe, lokale, w których wykonywana jest produkcja, lokale, w których wykonywane są usługi, składy i magazyny.

Nie ma oparcia w obowiązujących przepisach sugestia wyrażona w uzasadnieniu postanowienia Naczelnego Sądu Administracyjnego, wsparta powołaniem się na pogląd wyrażony przez Ministerstwo Administracji i Gospodarki Przestrzennej w piśmie z dnia 24 sierpnia 1983 r., że w takich sytuacjach czynsz najmu za lokale użytkowe należy pobierać według stawek ustalonych w drodze porozumienia stron /czynsz umowny/. Możliwości takiej nie przewidują żadne przepisy, a uregulowanie zawarte w par. 2 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. wprost jej nie dopuszcza. Trzeba zwrócić uwagę, że konsekwencją jej zastosowania byłoby dopuszczenie do ustalania stawek czynszu w wysokości nie mieszczącej się w granicach określonych w tabeli, do której odsyła ostatnio wymieniony przepis. Stanowiłoby to w tym jednym wypadku odstępstwo od zasady ustalenia czynszu najmu według stawek określonych na podstawie upoważnienia ustawowego przez Radę Ministrów w drodze rozporządzenia /art. 13 ust. 3 prawa lokalowego/, będącej regułą w odniesieniu do lokali objętych przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r. Dalszą konsekwencją wskazanej wyżej możliwości, na którą zwrócił uwagę Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu swego postanowienia, byłoby - jak się wydaje - wyłączenie rozstrzygania sporów między wynajmującym a najemcą co do wysokości czynszu najmu za niektóre rodzaje lokali użytkowych spod wynikającej z par. 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. kompetencji terenowych organów administracji państwowej. Rozstrzyganie tych sporów należałoby wówczas do sądów powszechnych /art. 2 par. 1 Kpc/. Nietrudno dostrzec, że taki dualizm dróg postępowania nie jest celowy i nie był zamierzony przez ustawodawcę.

Rozwiązaniem rozsądnym i zgodnym z obowiązującym prawem jest przyjęcie, że w razie nieokreślenia przez uchwałę rady narodowej, podjętą stosownie do par. 2 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r., stawek czynszu najmu za niektóre rodzaje lokali użytkowych najemcy takich lokali opłacają czynsz według stawek ustalonych w tym trybie dla lokali użytkowych o najbardziej zbliżonym charakterze. Okoliczność, że czynsz tak ustalony może być wysoki /stawka bazowa czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej miesięcznie według tabeli stanowiącej załącznik nr 2 do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. wynosi od 50 do 70 zł/ jest wyrazem woli ustawodawcy, której przez dowolną wykładnię obowiązujących przepisów nie można nie respektować.

4. Artykuł 5 ust. 1 prawa lokalowego z 1959 r stanowił, że wynajmujący uprawniony jest do pobierania od najemców, oprócz czynszu, opłat tytułem zwrotu kosztów dostarczonego oświetlenia i ogrzewania lokalu, dostarczenia ciepłej wody oraz opłat za używane dźwigów. W myśl odpowiednika tego przepisu w obecnie obowiązującym prawie lokalowym, mianowicie art. 13 ust. 1 zdanie pierwsze tego prawa, oprócz czynszu najemca jest obowiązany do uiszczenia opłat za świadczenia związane z wyposażeniem i eksploatacją lokalu. Te ostatnie opłaty zatem dotyczą wszelkich świadczeń "związanych z wyposażeniem i eksploatacją lokalu", tzn. tych, które były wymienione w art. 5 ust. 1 dawnego prawa lokalowego, i ewentualnie innych. Wśród tych innych mieści się dostarczenie wody /korzystanie z wodociągu/. Oczywiście warunkiem obciążenia najemcy tymi opłatami jest, by dotyczyły świadczenia związanego z wyposażeniem i eksploatacją lokalu, a zatem by lokal był wyposażony w wodociąg i najemca korzystał z niego.

Przedstawiona wykładnia zdania pierwszego art. 13 ust. 1 prawa lokalowego nie pozostaje w sprzeczności z treścią zdania po nim następującego. Wynika z niego, że najemca lokalu użytkowego może być także obciążony opłatą za zużytą wodę z urządzeń wodociągowych, a więc także wówczas, jeżeli wynajmowany przez niego lokal nie jest wyposażony w te urządzenia. Myśl tę w sposób jasny wyrażał art. 5 ust. 3 prawa lokalowego z 1959 r. stanowiąc, że jeżeli najem obejmuje lokale użytkowe wynajmujący może pobierać, oprócz opłat wymienionych w ust. 1, również opłatę za zużytą przez najemcę wodę z publicznych urządzeń wodociągowych.

W stosunkach najmu lokali, których dotyczy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r., nie pobiera się od najemców lokali mieszkalnych wyposażonych w urządzenia wodociągowe opłat za pobraną przez najemcę wodę. Wynika to z zaliczenia wydatków z tym związanych na koszty eksploatacji budynków pokrywanych z wpływów z czynszu najmu lokali w tych budynkach /par. 7 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia/. Takie uregulowanie wpłynęło zapewne na odpowiednie podwyższenie stawki czynszu za najem lokali mieszkalnych, których dotyczy wskazane rozporządzenie.

Przytoczone unormowanie nie stoi na przeszkodzie, by do najemców lokali mieszkalnych, których nie dotyczą bezpośrednio przypisy powołanego wyżej rozporządzenia, zastosowano zasadę wynikającą z art. 13 ust. 1 zdanie pierwsze prawa lokalowego i obciążono ich opłatą za korzystanie z wodociągu, tj. za zużytą wodę z urządzeń wodociągowych, jeżeli lokal jest w te urządzenia wyposażony. Czyni to par. 6 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 1984 r. Przewidziane w nim opłaty za korzystanie z wodociągu nie są przy tym uzależnione od korzystania przez najemcę lokalu mieszkalnego z wodociągu na cele związane z wynajmowaniem lokalu użytkowego. Odmienny pogląd, za którym, powołując się na pismo Ministerstwa Administracji i Gospodarki Przestrzennej z dnia 21 maja 1985 r., opowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu swego postanowienia, nie jest prawidłowy z przyczyn wyżej wskazanych.

Mając na uwadze przytoczone względy Sąd Najwyższy podjął uchwałę jak w sentencji.