Wyrok WSA w Opolu, sygn. akt II SA/Op 138/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu
Data orzeczenia: 2013-05-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Drogi publiczne
Przejęcie mienia
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1 i 3, art. 154 ust. 1, art 175
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: par. 55, par.36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80.
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Janowska Sędziowie Sędzia WSA Teresa Cisyk Sędzia WSA Elżbieta Kmiecik – spr. Protokolant St. sekretarz sądowy Grażyna Stykała po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 maja 2013 r. sprawy ze skargi V. S. i A. S. na decyzję Wojewody Opolskiego z dnia 30 stycznia 2013 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za przejęcie nieruchomości 1) uchyla zaskarżoną decyzję, oraz poprzedzającą decyzję Starosty Opolskiego z dnia 4 października 2012 r., nr [...], 2) określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości, 3) zasądza od Wojewody Opolskiego na rzecz V. S. i A. S. solidarnie kwotę 2.834 (dwa tysiące osiemset trzydzieści cztery) złote, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu jest decyzja Wojewody Opolskiego z dnia 30 stycznia 2013 r., nr [...], wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm. - zwanej dalej K.p.a.), którą organ utrzymał w mocy decyzję Starosty Opolskiego z dnia 4 października 2012 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie w kwocie 11.927,00 zł, na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli V. i A. S. za nabycie, przez Gminę [...] z mocy prawa, na podstawie ostatecznej decyzji Starosty Opolskiego z dnia 3 listopada 2011 r., nr [...], ich nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działki: nr A., pow. 0,0014 ha; nr B., pow. 0,0077; nr C., pow. 0,0678 ha, arkusz mapy 6, obręb [...], gmina [...].

Zaskarżoną decyzję podjęto na podstawie następującego stanu faktycznego:

W punkcie IIII decyzji z dnia 3 listopada 2011 r., nr [...] zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi gminnej na odcinku od ul. [...] (istniejącej pętli autobusowej) w [...] do parkingu [...], klasy L, o długości około 1,6 km szerokości 6 m, z obustronnymi poboczami gruntowymi i zatoką autobusową, Starosta Opolski stwierdził nabycie przez Gminę [...] z mocy prawa m.in. nieruchomości A. S. i V. S., oznaczonej w operacie ewidencji gruntów budynków jako działki: nr A. o pow. 0,0014 ha, nr B. o pow. 0,0077 ha, nr C. o pow. 0,0678 ha, k.m. [...], obręb [...], gmina [...], opisanej w księdze wieczystej nr [...].

W związku z tą decyzją, pismem z dnia 9 maja 2012 r., Starosta Opolski zawiadomił ustanowionego przez A. S. i V. S. pełnomocnika o wszczętym postępowaniu w sprawie ustalenia odszkodowania za nabyte z mocy prawa przez Gminę [...] ww. działki skarżących.

Pismem z dnia 17 lipca 2012 r., Starosta Opolski zawiadomił w trybie art.10 § 1 K.p.a. pełnomocnika stron, że w prowadzonej przez organ sprawie zostały zebrane materiały stanowiące podstawę wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nieruchomość, której wartość została określona w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę do ustalenia odszkodowania, na kwotę 11.927,00 zł. Jednocześnie organ poinformował o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym.

Pełnomocnik skarżących pismem z dnia 25 lipca 2012 r. złożył uwagi do operatu szacunkowego. Podniósł w nim, iż operat został sporządzony w oparciu o nieobowiązujący przepis rozporządzenia tj. o § 36 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i opiera się na nieaktualnej metodzie porównawczej szacowania. Akcentował, że w sprawie z uwagi na brak przepisów przejściowych winno mieć zastosowanie nowe brzmienie przepisów tegoż rozporządzenia. Zdaniem pełnomocnika stron, niewłaściwe było także przyjęcie wartości nieruchomości z rynku regionalnego zamiast lokalnego. Twierdził także, iż dokonana transakcja stanowi transakcję rynkową, co powinno według niego znaleźć swoje odzwierciedlenie w tym operacie.

W związku z wniesionymi zastrzeżeniami pełnomocnika do operatu, Starosta Opolski pismem z dnia 2 sierpnia 2012 r. wystąpił do autora operatu mgr inż. J. B.o ustosunkowanie się do wniesionych uwag.

Pismem z dnia 6 czerwca 2012 r. biegły wniósł o wymianę strony nr 6 operatu szacunkowego ze względu na wystąpienie błędów wymagających sprostowania. We wniosku o sprostowanie podkreślił, że dokonana zmiana operatu szacunkowego nie miała wpływu na wartość szacunkową badanych nieruchomości. Jako podstawę powyższego sprostowania biegły wskazał na pkt 7.1 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) Krajowy Standard Wyceny podstawowy nr 3.

Po ponownym zapoznaniu się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, pełnomocnik stron pismem z dnia 23 sierpnia 2012 r., powtórnie wniósł zastrzeżenia do operatu szacunkowego. Powtórzył w nim zarzut dotyczący sporządzenia operatu w oparciu o nieobowiązującą treść § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz dowodził, że zasadą jest ustalenie wartości nieruchomości wywłaszczonych według wartości przeważających gruntów przyległych. Zdaniem pełnomocnika stron, operat nie zawiera również załączników w postaci aktów notarialnych dotyczących nieruchomości podobnych.

Decyzją z dnia 4 października 2012 r., nr [...], Starosta Opolski ustalił na rzecz V. i A. S. odszkodowanie w wysokości 11.927 zł za przejęte przez Gminę [...] z mocy prawa, na podstawie ostatecznej decyzji z dnia 3 listopada 2011 r., nr [...] nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów budynków jako działki: nr A. o pow. 0,0014 ha, nr B. o pow. 0,0077 ha, nr C. o pow. 0,0678 ha, k.m. [...], obręb [...]. W uzasadnieniu decyzji, po przedstawieniu stanu faktycznego sprawy, organ odniósł się do wniesionych do operatu szacunkowego zastrzeżeń pełnomocnika stron. Podał, że wbrew jego twierdzeniom rzeczoznawca majątkowy przy opracowaniu operatu prawidłowo zastosował aktualne przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Cytując treść § 36 ust. 4 tego rozporządzenia w brzmieniu obowiązującym w dniu opracowania operatu wskazał, że wartość rynkową nieruchomości, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową "określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych". Jednocześnie argumentował, że skoro w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy [...] z dnia 12 lutego 2009 r. nr XXX/2006/2009 wyceniane działki nr A., nr B., nr C. stanowią teren dróg i ulic publicznych lokalnych, przy ich wycenie rzeczoznawca w podejściu porównawczym uwzględnia ceny transakcyjne nieruchomości drogowych. Tylko bowiem w przypadku braku takich transakcji, wyceny dokonuje się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Zgodnie natomiast z opisem zawartym w operacie szacunkowym przedmiotowe nieruchomości nie przylegają do nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowym. Zaznaczył także, że bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości szacowanej stanowią tereny rolne i leśne oraz droga o nawierzchni betonowej. Nie zgadzając się z twierdzeniem pełnomocnika, że rynek gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne jest rynkiem lokalnym wywodził, że inwestycje drogowe prowadzone są w całym województwie. Przyjęcie zatem do porównania transakcji z rynku gmin województwa opolskiego z miejscowości o podobnym charakterze jest zgodne z przepisami prawa w tym zakresie obowiązującymi. Podnosząc, iż do operatu szacunkowego nie mogą być dołączane jako załączniki akty notarialne dotyczące innych nieruchomości stwierdził, że nie mogą być one upublicznione, gdyż zawierają dane osobowe i informacje, a skoro tak to podlegają ochronie prawnej. Uzasadniał, że grunt przejęty pod drogę objęty był planem zagospodarowania przestrzennego, a plan zatwierdzony uchwałą Rady Gminy [...] nr XXX/206/2009 z dnia 12 lutego 2009 roku, i stąd też w tej sytuacji odszkodowanie, musiało odpowiadać rynkowej wartości gruntów wydzielonych pod drogi, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości na te cele.

Od powyższej decyzji pełnomocnik stron złożył odwołanie, w którym wniósł o jej uchylenie. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie prawa materialnego, a to art. 12 ust. 5 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 193, poz. 1194) w zw. z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102, poz. 651); § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; oraz art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez zaakceptowanie wadliwego operatu szacunkowego i błędne, zaniżone ustalenie wysokości odszkodowania dla stron. Wskazywał także na naruszenie prawa procesowego, a to art. 75 § 1 zd. 1 i art. 107 § 3 in fine K.p.a. w zakresie w jakim akceptuje operat szacunkowy sporządzony niezgodnie z obowiązującym prawem. W uzasadnieniu pełnomocnik podniósł argumenty, które stanowiły przedmiot wniesionych zastrzeżeń do operatu szacunkowego.

Wojewoda Opolski pismem z dnia 5 grudnia 2012 r. zwrócił się do autora operatu szacunkowego o wyjaśnienie nieprecyzyjnych zapisów operatu. W szczególności organ odwoławczy zwrócił uwagę, że przy opracowywaniu wyceny autor operatu wskazał (na karcie nr 7), iż nie przyjęto trendu czasowego "ze względu na niemożność jego zbadania, stabilne ceny oraz spadek wartości nieruchomości spowodowany ogólnoświatowym kryzysem ekonomicznym", natomiast opisując tabelę transakcji przyjętych do porównania (na karcie nr 8), podał że "wybrane transakcje mają cenę jednostkową sprzedaży zaktualizowaną o przyjęty trend czasowy". Rzeczoznawca odnosząc się do powstałych rozbieżności, pismem z dnia 10 grudnia 2012 r., poza złożonymi wyjaśnieniami uznał, iż w opisie tabeli "Tabela transakcji przyjętych do wyceny ze zaktualizowaną o przyjęty trend czasowy ceną jednostkową sprzedaży" rzeczywiście występuje niespójność operatu szacunkowego, którą traktować należy jako pomyłkę pisarską, w związku z czym wniósł o jej sprostowanie i wymianę na prawidłową stronę nr 8 operatu szacunkowego. Jako podstawę powyższego sprostowania biegły podał pkt 7.1 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) Krajowy Standard Wyceny podstawowy nr 3.

Wojewoda Opolski decyzją z dnia 30 stycznia 2013 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy po przedstawieniu stanu faktycznego i zacytowaniu przepisów mających zastosowanie w sprawie wskazał, iż podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest operat szacunkowy z dnia 15 czerwca 2012 r. (sprostowany pismami z dnia 6 sierpnia 2012 r. i 10 grudnia 2012 r.), który został przyjęty przez Starostę Opolskiego jako dowód w sprawie. Podał, iż autor ww. operatu ustalił, że przejęta na rzecz Gminy [...] nieruchomość stron przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] jako teren dróg i ulic publicznych lokalnych (zgodnie z uchwałą Rady Gminy [...] nr XXX/206/2009 z 12 lutego 2009 r.). Wywodził, iż dla określenia wartości tej nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, zaś jako rynek lokalny przyjął teren województwa opolskiego. Wyjaśnił, że badaniem objęte zostały transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne w okresie od 2010 r. do 2011 r., których ceny kształtowały się w granicach od 14,00 zł do 21,53 zł za 1 m2. Podał, że do porównania przyjęto transakcje nieruchomościami podobnymi, położonymi na terenie powiatu opolskiego i krapkowickiego, a wobec niestwierdzenia przez rzeczoznawcę znacznego wzrostu cen gruntów pod drogami, w okresie ostatnich 2 lat, nie uwzględniono trendu czasowego. W opinii organu, operat szacunkowy sporządzony został w sposób prawidłowy. W szczególności wartość przedmiotowej nieruchomości, została określona zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. wg stanu na dzień 3 listopada 2011 r. (na dzień wydania ww. decyzji Starosty Opolskiego o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej), operat, zaś odpowiada wymaganiom przewidzianym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w tym § 36 ust. 4 tego rozporządzenia. Organ wyjaśnił, że zawarte w ww. przepisie pojęcie "ceny transakcyjne nieruchomości drogowych" powinny być rozumiane szeroko, uwzględniając w procesie wyceny zarówno ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach "planistycznych" (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), jak też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. W związku z powyższym prawidłowo zatem przyjęto do porównań transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Dopiero bowiem przy braku takich transakcji możliwe jest określenie wartości na podstawie transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Oceniając operat szacunkowy, organ odwoławczy wskazał także, że pismem z dnia 5 grudnia 2012 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie rozbieżności w treści operatu szacunkowego w kwestii przyjęcia trendu czasowego przy wycenie oraz odnoszących się do zapisów dotyczących przeznaczenia nieruchomości przyjętych do porównań. Podał, iż w odpowiedzi rzeczoznawca majątkowy przesłał do Wojewody Opolskiego wyjaśnienia, iż nieruchomości przyjęte do porównań stanowiły grunty zajęte pod drogę, a w kwestii rozbieżności odnoszących się do trendu czasowego, dołączył sprostowanie do operatu szacunkowego. Powyższe, w ocenie organu odwoławczego, pozwala stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałby dalsze jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wskazał, że ustawodawca "w przepisach dotyczących wyceny nieruchomości nabywanych pod drogi wskazał, iż w przypadku braku transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym (§ 36 pkt 4 ww. rozporządzenia) bądź gdy przeznaczenie pod inwestycję drogową zwiększa jej wartość (§ 36 pkt. 3 ust. 2 ww. rozporządzenia), można przy wycenie wykorzystać do porównań transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, co nie jest jednak tożsame z transakcjami nieruchomościami przyległymi. Zdaniem organu, przytoczone przez stronę zapisy zmiany przepisów rozporządzenia zgodnie, z którymi: "wartość nieruchomości określana będzie na podstawie cen transakcyjnych, pochodzących z rynków nieruchomości właściwych dla wycenianej", należy interpretować w ten sposób, że rynek nieruchomości właściwych jest określany w pierwszej kolejności ze względu na przeznaczenie nieruchomości nabytej, a nie - jak uważa strona - nieruchomości przyległych. Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami, przeznaczenie nieruchomości nabytej, a nie nieruchomości przyległych jest cechą, która determinuje wybór sposobu wyceny. Zatem, skoro rzeczoznawca majątkowy stwierdził, iż nieruchomość wyceniana miała przeznaczenie 9 KDL i 10KDL(L) - tereny dróg i ulic publicznych lokalnych i znalazł na rynku lokalnym oraz regionalnym transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, to prawidłowo przy wycenie zastosował § 36 pkt 4 ww. rozporządzenia. Odnosząc się do zarzutu nieprawidłowego rozszerzenia rynku o dane z rynku regionalnego, organ wskazał, że mając na uwadze treść § 36 pkt 2 rozporządzenia dopuszczalne jest, aby rzeczoznawca majątkowy sporządzając wycenę posiłkował się danymi z rynku regionalnego. Biorąc pod uwagę powyższe organ stwierdził, iż rzeczoznawca majątkowy poprawnie wykorzystał przy wycenie nieruchomości podobne nie tylko ze względu na przeznaczenie, ale również ze względu na położenie jak najbliższe nieruchomości nabyte pod inwestycję. W ocenie Wojewody Opolskiego zarzut strony, iż organ I instancji naruszył art. 107 § 3 K.p.a. nie odnosząc się do zastrzeżeń wobec operatu szacunkowego nie znajduje potwierdzenia, gdyż uzasadnienie decyzji Starosty Opolskiego zawiera odpowiedź na zarzuty strony.

Z treścią powyższej decyzji nie zgodzili się skarżący – A. S. i V. S.. W złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu skardze pełnomocnik stron, żądał uchylenia ww. decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów: art. 21 ust. 2 Konstytucji RP w zw. z art. 134, art. 151 ust. 1, art. 154 ust. 1 oraz art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. w zw. z § 4 i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. W uzasadnieniu podniósł, iż wywłaszczone działki wprawdzie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są oznaczone symbolem 9 KDL i 10 KDL(L) - teren dróg i ulic publicznych lokalnych, to jednak w rzeczywistości są to nieruchomości niezabudowane, stanowiące grunt orny, łąki, pokryte częściowo drzewostanem i faktycznie nie są to jeszcze drogi. Zauważył, że rzeczoznawca sporządzając operat zastosował podejście porównawcze, przyjmując do porównania wyłącznie transakcje nieruchomościami zajętymi już drogą i to z terenu województwa opolskiego. Argumentował, że skoro rzeczoznawca dokonał sam wyboru metody szacowania nieruchomości podejściem porównawczym winien kierować się nie tylko treścią § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ale również treścią § 4 tegoż rozporządzenia, który nakazuje wykazanie się znajomością cech transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także znajomością cech tych nieruchomości, które wpływają na poziom ich cen. Cytując treść § 4 rozporządzenia, art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami stwierdził, że rzeczoznawca nie tylko nie zastosował przy wycenie zasad, o których mowa w art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale również naruszył przepisy ww. rozporządzenia. Nadto zdaniem pełnomocnika, "gruntu już zajętego pod drogę", a "gruntu przeznaczonego pod drogę" nie można w ogóle uznać za nieruchomości podobne. W tym zakresie wywodził, że grunty zajęte pod drogę to grunty, na których droga już została wybudowana, natomiast grunty przeznaczone pod drogę to grunty, na których drogi jeszcze faktycznie nie ma. Z tego względu widać wyraźnie, że nie są one porównywalne, a to choćby ze względu na stan prawny, przeznaczenie czy sposób korzystania. Zatem nie spełniają one wbrew twierdzeniom rzeczoznawcy i organów, przesłanek ustawowej nieruchomości podobnych. Poza tym, szacując nieruchomości rzeczoznawca winien był uwzględnić również inne cechy wpływające na wartość szacowanej nieruchomości, w tym m.in. znajdujący się na tychże działkach drzewostan, czego nie uczynił, a co również zaniża wartość należnego skarżącym słusznego odszkodowania. Nadto podniósł, że skoro na realizację inwestycji drogowej wywłaszczona została nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, to przy wycenie zastosowanie przede wszystkim winien mieć § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia. Przepisu tego rzeczoznawca jednak nie zastosował, zaś organy wydające decyzje, okoliczność tę bezzasadnie zaakceptowały. Nie zgodził się z twierdzeniem organu, iż ustawodawca, dokonując zmiany przepisów rozporządzenia, chciał odejść od sposobu określania wartości nieruchomości wyłącznie na podstawie danych z rynku nieruchomości drogowych. Twierdził, że intencją ustawodawcy było powiązanie wysokości odszkodowania z wartością nieruchomości przyległych, a skoro tak to nie należy stosować podejścia porównawczego z uwzględnieniem nieruchomości położonych poza przedmiotowym obszarem, a już na pewno nie można przyrównywać nieruchomości z innego rynku lokalnego.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Opolski wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Jednocześnie odnosząc się do zarzutów skargi podkreślił, że organ prowadzący postępowanie dowodowe, wobec braku wiedzy specjalistycznej, które posiada biegły, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego. Argumentował, że przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustala cechy wpływające na wartość nieruchomości na wartość nieruchomości na przyjętym rynku, a dobór tych cech oraz samych transakcji porównawczych pozostawiony jest biegłemu. Jest to wiedza specjalistyczna, wymagająca znajomości rynku transakcyjnego, której organ nie może podważyć.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, a więc polega na weryfikacji decyzji organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego.

Wojewódzki sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270 – dalej P.p.s.a.). Oznacza to między innymi, że sąd nie może w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się jedynie do zarzutów sformułowanych w skardze, ale także powinien wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu.

Przedmiotem oceny w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody Opolskiego z dnia 30 stycznia 2013 r., nr [...], którą utrzymano w mocy decyzję Starosty Opolskiego z dnia 4 października 2012 r., nr [...] ustalającą odszkodowanie w kwocie 11.927,00 zł, na rzecz dotychczasowych współwłaścicieli V. i A. S. za nieruchomość nabytą z mocy prawa przez Gminę [...], na podstawie ostatecznej decyzji Starosty Opolskiego z dnia 3 listopada 2011 r., nr [...] zezwalającą na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie drogi gminnej na odcinku od ul. [...] (istniejącej pętli autobusowej) w [...] do parkingu [...], klasy L, o długości około 1,6 km szerokości 6 m, z obustronnymi poboczami gruntowymi i zatoką autobusową, oznaczoną w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działki: nr A., pow. 0,0014 ha; nr B., pow. 0,0077; nr C., pow. 0,0678 ha, arkusz mapy 6, obręb [...], gmina [...].

Materialnoprawną podstawą wydania przedmiotowych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 193, poz. 1194 ze zm.) a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie zaś z przepisem art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. W tej sytuacji do sposobu ustalenia odszkodowania mają zastosowanie przepisy rozdziału 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz .U. z 2010 r. nr 102, poz. 631 ze zm. - dalej zwanej u.o.g.n.), w tym art. 130 ust. 2 tej ustawy, zgodnie z którym dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 1 i 3 u.o.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania. Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.o.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zauważyć należy także, iż rzeczoznawców obowiązują standardy zawodowe, to jest sposoby postępowania przyjęte przy wycenach, które mają na celu ujednolicenie praktyki wyceniania nieruchomości (art. 175 ustawy). Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny w formie pisemnej, ustawowo zwanej operatem (art. 154 ustawy). Operat ten jak każda opinia, powinien zawierać istotny opis stanu faktycznego nieruchomości, jej stanu prawnego i ocenę według posiadanych wiadomości specjalnych. Operat jak każdy dowód zgromadzony w sprawie podlega ocenie organu, na którego zlecenie operat został wykonany, jednak ocena operatu dokonywana jest od strony formalnej, to jest pod względem kompletności i przydatności dla określonego celu, zgodności z obowiązującymi przepisami, bez wnikania w merytoryczną wartość wyceny. Do merytorycznej oceny sporządzenia operatu szacunkowego nie jest też uprawniony także sąd (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 20 lutego 2008 r., II SA/Bd 1005/07, LEX nr 518811).

Z § 55 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109) wynika, iż operat szacunkowy przedstawia postępowanie dotyczące wyceny nieruchomości i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Istota sporu między skarżącymi, a Wojewodą Opolskim sprowadza się do tego, czy w rozpoznawanej sprawie biegły dokonał oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości na podstawie prawidłowej podstawy prawnej, a w konsekwencji czy zastosował on prawidłową metodę oszacowania. W sporządzonym operacie szacunkowym z dnia 15 czerwca 2012 r. na stronie 6 w pkt 6 "Przedstawienie zastosowanego sposobu wyceny, wskazanie określanej wartości" wskazano na § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) o następującej treści "przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele". Z powyższego wynika jednoznacznie, że rzeczoznawca oparł się na nieaktualnym brzmieniu ww. rozporządzenia, a to brzmieniu, które nie uwzględnia jego zmiany, która nastąpiła na mocy § 1 pkt 11 rozporządzenia z dnia 14 lipca 2011 r., zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2011 r. nr 165, poz. 985). W tym miejscu wyjaśnić należy, iż od dnia 26 sierpnia 2011 r., § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ma następujące brzmienie:

1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.

6. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności:

1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, z późn. zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem;

2) przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości;

3) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133 i Nr 127, poz. 857);

4) przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy;

5) przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne.

Nie ulega wątpliwości, że z uwagi na brak przepisów przejściowych nowe brzmienie § 36 rozporządzenia ma zastosowanie również do toczących się postępowań administracyjnych, a więc ma również zastosowanie w przedmiotowej sprawie. Wartość badanych przez biegłego w operacie nieruchomości określona została wg. stanu na dzień 3 listopada 2011 r., tj na dzień wydania decyzji Starosty Opolskiego o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Organy administracji obowiązane są bowiem do działania na podstawie obowiązującego prawa (art. 6 K.p.a.). Operat szacunkowy powinien był zatem być zgodny z nowym stanem prawnym.

W toku postępowania przed organem I instancji, po zwróceniu przez pełnomocnika skarżących na powyższe uwagi, we wniesionych pismem z dnia 25 lipca 2012 r., zastrzeżeniach do przedmiotowego operatu szacunkowego - biegły podjął próby niejako "naprawienia" swojego błędu i pismem z dnia 6 sierpnia 2012 r., wyjaśnił, że doszło do wystąpienia błędów wymagających sprostowania, wnosząc jednocześnie o wymianę strony nr 6 operatu szacunkowego z dnia 15 czerwca 2012 r. Na wymienionej stronie nr 6 operatu, biegły powołał treść § 36 ust. 4 w brzmieniu przyjętym mocą § 1 pkt 11 rozporządzenia z dnia 14 lipca 2011 r., zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2011 nr 165, poz. 985). Nadto biegły dokonał także zmiany następujących treści umieszczonych na tej stronie, a to zapis o treści: "w analizowanym okresie monitorowania rynku podaż nieruchomości o przeznaczeniu podobnym do przedmiotu wyceny była niewielka" na zapis "ponieważ ilość transakcji nieruchomości drogowych jest duża wartość rynkową określiłem przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych" oraz z "rynek miast Opolszczyzny zawiera transakcje związane ściśle z terenami miejscowości lub transakcje obejmujące grunty wcielane do dróg wojewódzkich, krajowych i gminnych na terenach podmiejskich i wiejskich – czas zawartych transakcji obejmuje transakcje do dnia dokonania wyceny", na zapis "rynek województwa opolskiego zawiera transakcje obejmujące grunty wcielane do dróg wojewódzkich, krajowych i gminnych na terenach podmiejskich i wiejskich – czas zawartych transakcji obejmuje transakcje dnia dokonania wyceny. W punkcie 6.1 "Wybór podejścia metody wyceny i techniki wyceny" umieszczonym na tej karcie: w zdaniu "do określenia wartości nieruchomości, zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej – dla określenia wartości rynkowej nieruchomości niezabudowanej stanowiącej przedmiot wyceny – przy założeniu braku ograniczeń pełnego wykorzystania inwestycyjnego" zmianie uległa ostatnia część tego zdania z "przy założeniu braku ograniczeń pełnego wykorzystania inwestycyjnego" na "przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych". We wniosku o sprostowanie autor podkreślił, że dokonana zmiana operatu szacunkowego nie miała wpływu na wartość szacunkową badanych nieruchomości.

Zauważyć należy, że nie było to jedyne "sprostowanie" operatu szacunkowego z dnia 15 czerwca 2012 r. jakiego dokonał biegły. W toku prowadzonego postępowania wyjaśniającego przed organem II instancji, po zwróceniu się przez ten organ do biegłego celem usunięcia rozbieżności w operacie szacunkowym, autor operatu ponownie pismem z dnia 10 grudnia 2012 r., dokonał zmiany operatu poprzez wymianę karty nr 8.

W takim stanie faktycznym, w ocenie Sądu, niedopuszczalne było dokonanie w trybie sprostowania przyjętej w pierwotnym operacie podstawy prawnej § 36 rozporządzenia, jak również dokonanie wymiany całych kart nr 6 i 8 operatu szacunkowego. Tryb sprostowania dotyczy skorygowania jedynie niedokładności, błędów pisarskich albo rachunkowych, jak i innych oczywistych omyłek. Wymiana całych kart operatu, w których dokonywane są zasadnicze zmiany jego treści mające zasadnicze znaczenie co do przyjętej metody jak i zmiany podstawy prawnej, nie może być dokonywana w oparciu o wskazywaną przez biegłego przy pismach z dnia 6 sierpnia 2011 r., i 10 grudnia 2012 r., podstawie tj. pkt 7.1 Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) Krajowy Standard Wyceny podstawowy nr 3. Zgodnie z tym punktem "w przypadku stwierdzenia błędów w treści operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy może dokonać pisemnego sprostowania. Sprostowania takie rzeczoznawca zobowiązany jest dostarczyć niezwłocznie zamawiającemu w liczbie odpowiadającej liczbie przekazanych egzemplarzy operatu szacunkowego. Błędy pisarskie, z wyjątkiem błędów obliczeniowych i błędów w kwotach określających wartość/wartości, mogą być skorygowane również bezpośrednio w operacie i zaparafowane przez autora/autorów operatu szacunkowego. Korekty te nie mogą być wykonywane poprzez zamazywanie lub przerabianie". Z powyższego zapisu jednoznacznie wynika, iż sprostowaniu podlegać mogą jedynie błędy pisarskie, a nie merytoryczna treść operatu odnosząca się do jego istoty tj. zastosowanego sposobu wyceny. W świetle powyższego trudno uznać, iż błędem pisarskim jest odpowiadająca za wybór dokonanej metody szacowania nieruchomości podstawa prawna, czy też wprowadzanie do operatu zamiennych treści, tak aby dostosować je do przyjętej nowej podstawy prawnej. O powyższym świadczy w szczególności to, że w pierwotnej wersji strony nr 6 autor wskazał, że "w analizowanym okresie monitorowania rynku podaż nieruchomości o przeznaczeniu podobnym do przedmiotu wyceny była niewielka" natomiast na "sprostowanej" stronie nr 6 dokonał zmiany powyższego tekstu na "ponieważ ilość transakcji nieruchomości drogowych jest duża wartość rynkową określiłem przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych".

Wreszcie niedopuszczalne jest stosowanie trybu sprostowania w celu naprawienia braku spójności i logiczności operatu szacunkowego. Zauważyć w tym miejscu należy, iż uznany przez organy operat zawiera niespójności, na które organ odwoławczy zwrócił uwagę, a mianowicie iż przy wycenie nie przyjęto trendu czasowego, o czym jednoznacznie świadczy zapis umieszczony na stronie nr 7 trendu czasowego "dla celów operatu szacunkowego nieruchomości nie przyjęto trendu czasowego, gdyż jego zbadanie nie jest możliwe, a kryzys ogólnoświatowy spowodował zahamowanie wzrostu cen na nieruchomości", natomiast na stronie 8 opisując tabele transakcji przyjętych do porównania autor podał, iż wskazane w niej transakcje zostały wybrane ze względu na cenę jednostkową sprzedaży zaaaktualizowaną o przyjęty trend czasowy. Powyższe w ocenie Sądu, nie stanowi pomyłki pisarskiej, jak to w piśmie z dnia 10 grudnia 2012 r., określił biegły, a stanowi o istotnej rozbieżności operatu szacunkowego, której nie da się usunąć w trybie sprostowania.

Reasumując, obowiązkiem organu w sprawie było ocenienie wartości dowodowej operatu szacunkowego, który jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia wartości nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod kątem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę miał bowiem nie tylko prawo, ale obowiązek zbadania i oceny złożonego operatu pod względem zgodności z przepisami, ale również jego logiczności, kompletności, czy zupełności, a więc dokonania jego weryfikacji pod kątem, czy nie zawiera on niejasności, niejednoznaczności oraz treści ze sobą sprzecznych. W przypadku wystąpienia wątpliwości lub niejasności organy administracji, oceniając na podstawie art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, mogą żądać od rzeczoznawcy majątkowego uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści. Nie jest natomiast dopuszczalne oparcie ustaleń faktycznych w sprawie na dokumencie stanowiącym sprostowanie operatu szacunkowego, w szczególności w sytuacji, takiej jaka miała miejsce w przedmiotowej sprawie, to jest wówczas gdy sprostowanie dotyczy podstawy prawnej odnoszącej się do istoty operatu szacunkowego i bezpośrednio wpływa na sposób przeprowadzenia wyceny. Złożenie tego rodzaju dokumentu skutkuje bowiem stanem, w którym w dyspozycji organu administracji publicznej pozostają dwie opinie co do wartości wycenianej nieruchomości. Ponadto wskazać należy, że przepisy ustawy dotyczące wyceny nieruchomości, jak również rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie przewidują sprostowania operatu szacunkowego, jako formy opinii rzeczoznawcy majątkowego. Podkreślić należy, że organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu mogą samodzielnie ocenić jego wartość dowodową i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2006 r., II OSK 459/05, LEX nr 206473). W przedmiotowej sprawie organy, po analizie treści złożonego operatu wadliwie uznały, że jest on spójny i logiczny oraz oparty na prawidłowych podstawach prawnych.

Sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy z dnia 15 czerwca 2012 r., mimo jego dwukrotnego sprostowania, w piśmie z dnia 8 sierpnia i 10 grudnia 2012 r., jego istoty wpływającej na sposób wyceny nieruchomości oraz zastosowywanej podstawy prawnej, nie wzbudził w organie odwoławczym żadnych zastrzeżeń ani wątpliwości, co do możliwości dalszego jego wykorzystania dla celu ustalenia odszkodowania. W zaskarżonej decyzji organy obu instancji wskazały, iż operat szacunkowy nie zawierał nieprawidłowości, które uniemożliwiałby dalsze jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania. Tym samym, w ocenie Sądu doszło do naruszenia art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a., a przez to także naruszenia § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109).

Rynek nieruchomości jest zróżnicowany i ukształtował się w zależności od przedmiotu obrotu i jego funkcji gospodarczych. Wyznacznikiem wartości nieruchomości jest popyt i podaż. Wartość rynkowa nie jest pojęciem ścisłym, trwałym i jednoznacznym. Zależy ona od wielu czynników, a głównie lokalizacji nieruchomości i możliwości jej gospodarczego wykorzystania i stąd też skoro prawodawca w § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przyjął, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio, to tym samym biegły w sporządzonej opinii winien wykazać, że możliwe jest ustalenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Powyższe oznacza, że operat winien wyjaśnić, w sposób jasny i precyzyjny, jakie okoliczności spowodowały, że nie wystąpiła konieczność ustalenia wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości przy przyjęciu przeznaczenia nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych. Nadto rzeczoznawca zobowiązany był dokonać określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Zatem zobowiązany był ustalić stan nieruchomości, w tym i m.in. czy nieruchomość była zadrzewiona, czy też porośnięta krzewami (na co wskazywali skarżący) i czy w związku z tym, taki stan nieruchomości miał wpływ na jej wartość.

Mając na uwadze powyższe uchybienia organów obu instancji niezbędnym jest ponowne przeprowadzenie postępowania i dokonanie ustalenia wartości nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego zgodnego z obowiązującymi przepisami prawa. W tej sytuacji dokonanie merytorycznej oceny zarzutów skarżącego, które zmierzały do podważenia prawidłowości operatu szacunkowego, jest bezcelowe.

Z powyższych względów Sąd uchylił zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. Nadto na podstawie art. 135 P.p.s.a. Sąd uchylił również decyzję organu I instancji, gdyż konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Z uwagi bowiem na zasadniczą zmianę zasad wyceny, dotyczących przedmiotowej nieruchomości, zakres niezbędnego postępowania przekracza granice dodatkowego postępowania dowodowego dopuszczalnego z mocy art. 136 K.p.a. w postępowaniu odwoławczym.

Orzeczenie o kosztach uzasadnia art. 200 P.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a.