Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 159/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-05-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 28 ust. 2, art. 3 pkt 20
journal: Dz.U. 2020 poz 471
law: Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.), Sędzia WSA Grzegorz Rudnicki, Asesor WSA Elżbieta Granatowska, , Protokolant specjalista Ewa Sawicka-Bożek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 maja 2022 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2021 r. znak [...] w przedmiocie umorzenia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, II. zasądza od Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącego M. K. kwotę 680 (sześćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] listopada 2021 r., znak [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735 z póżn. zm.), po rozpatrzeniu odwołania M K, od decyzji Wojewody [...] z [...] czerwca 2021 r., o umorzeniu postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ podał, że Wojewoda [...] decyzją z [...] czerwca 2021 r. umorzył wszczęte na wniosek M K, postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] czerwca 2017 r., zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej A i A S, pozwolenia na nadbudowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, wraz z dobudową szybu windowego oraz z budową instalacji wewnętrznej c.w.u., solarnej i kotłowni gazowej, przebudową wewnętrznej instalacji gazowej, rozbudową wewnętrznej instalacji c.o., wod.-kan. i elektrycznej na działce nr ew. [...], obręb [...], przy ul. [...] w [...] oraz nadbudową kominów budynków sąsiadujących przy ul. [...] (działka nr ew. [...]) i ul. [...] (działka nr ew. [...]).

Zgodnie z art. 157 § 2 k.p.a., postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji wszczyna się na żądanie strony lub z urzędu. Rozpatrując wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji, organ ma obowiązek zbadać, czy pochodzi on od podmiotu, który legitymuje się przymiotem strony.

Stosownie do art. 28 k.p.a., stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek.

Interes prawny pojawia się, gdy istnieje związek między obowiązującą normą prawa materialnego a sytuacją prawną konkretnego podmiotu prawa, polegający na tym, że akt stosowania tej normy może mieć wpływ na sytuację tego podmiotu w zakresie prawa materialnego.

Od interesu prawnego należy odróżnić interes faktyczny, czyli sytuację, w której dany podmiot jest co prawda bezpośrednio zainteresowany rozstrzygnięciem sprawy administracyjnej, jednakże nie może tego zainteresowania poprzeć przepisami prawa, mającego stanowić podstawę skierowanego żądania w zakresie podjęcia stosownych czynności przez organ administracji.

Zastosowanie miały przepisy ustawy Prawo budowlane w brzmieniu sprzed nowelizacji, która weszła w życie 19 września 2020 r. Zgodnie z art. 25 ustawy z 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2020r., poz. 471 ze zmianami), do spraw uregulowanych ustawą zmienianą w art. 1, wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, przepisy ustawy zmienianej w art. 1 stosuje się w brzmieniu dotychczasowym.

Stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, stronami w sprawach pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Z kolei obszar oddziaływania obiektu definiuje art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego (wg. brzmienia na dzień wszczęcia postępowania), jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.

M K nie brał udziału w postępowaniu zakończonym wydaniem kwestionowanej decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] czerwca 2017 r. Interes prawny wywodził z tytułu przysługującego mu prawa własności lokalu mieszkalnego nr [...], usytuowanego w budynku nr [...] przy ul. [...] w [...] położonym na działce nr ew. [...] (księgi wieczyste prowadzone przez Sąd Rejonowy dla [...] w [...], [...] Wydział Ksiąg Wieczystych nr [...]).

Lokal ten graniczy bezpośrednio z nieruchomością objętą spornym pozwoleniem na budowę, położoną przy ul. [...] na działce nr ew. [...]. Wnioskodawca wskazał, że prowadzone prace budowlane w sposób bezpośredni ingerują w nieruchomość wspólną przy ul. [...] w postaci tarasu znajdującego się na 5 piętrze, co do którego przysługuje mu wyłączne prawo korzystania oraz ponoszenia kosztów utrzymania i wszelkich.

Z księgi wieczystej nr [...] wynika, że w budynku przy ul. [...] w v (działka nr ew. [...]), wyodrębnionych jest 38 lokali. W związku z tym na mocy art. 6 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), powstała tam tzw. "duża" wspólnota mieszkaniowa.

Nieruchomością przy ul. [...] w [...], włada Wspólnota Mieszkaniowa poprzez zarząd, który ustanowił pełnomocnika w postaci [...] Towarzystwa Budownictwa Społecznego "TBS [...]" sp. z o.o.

Podmiotem uprawnionym do występowania w postępowaniu administracyjnym w imieniu wspólnoty mieszkaniowej jest jej zarząd, co wynika z art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali.

W sprawach o charakterze publiczno-prawnym (takimi są sprawy z dziedziny prawa budowlanego), co do zasady to zarząd wspólnoty mieszkaniowej występuje wykonując ustawowo powierzone zadania reprezentacji. Prawo wspólnoty mieszkaniowej do nabywania i zaciągania zobowiązań oraz do pozywania i bycia pozwaną nie jest realizowane samodzielnie przez każdego członka wspólnoty mieszkaniowej, lecz za wspólnotę, której liczba wyodrębnionych lokali wynosi więcej niż trzy, działa zarząd, stosownie do art. 20 ust. 1 i art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Tylko w wyjątkowych sytuacjach członek wspólnoty może samodzielnie, niezależnie od wspólnoty, wystąpić jako strona postępowania. Może to mieć miejsce wyłącznie wtedy, gdy wykaże swój indywidualny, własny interes prawny (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 11 lutego 2015 r., sygn. akt II OSK 1654/13; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 lipca 2013 r., sygn. akt II OSK 583/12; wyrok WSA w Warszawie z 25 lutego 2015 r., sygn. akt VII SA/Wa 1626/14).

Warunkiem uznania podmiotu, uprawnionego do nieruchomości wspólnej z tytułu posiadania prawa odrębnej własności lokalu, za stronę postępowania jest wykazanie, że planowana inwestycja będzie wpływać na konkretny lokal oraz godzić w uprawnienia dotyczące korzystania z niego. Podmiot ten musi, wykazać posiadanie swego indywidualnego interesu prawnego, którego nie wywodzi z faktu bycia współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, lecz z faktu, iż jego lokal znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu (art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego).

Przedmiotowa inwestycja polega na nadbudowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...], wraz z dobudową szybu windowego, budową instalacji wewnętrznej c.w.u., solarnej i kotłowni gazowej, przebudową wewnętrznej instalacji gazowej, rozbudową wewnętrznej instalacji c.o., wod.-kan. i elektrycznej oraz nadbudową kominów budynków sąsiadujących przy ul. [...] (działka nr ew. [...]) i ul. [...] (działka nr ew. [...]) w [...].

Z dokumentacji projektowej wynika, że inwestycja na działce nr ew. [...] została zaprojektowana w granicy z działką nr ew. [...], na której zlokalizowany został budynek przy ulicy [...] w [...], w którym znajduje się lokal należący do wnioskodawcy. Budynek położony przy ul. [...] w v wraz z budynkiem przy ul. [...] w [...] stanowią zabudowę szeregową. Budynek objęty decyzją dzięki podniesieniu o jedną kondygnację będzie nawiązywał do wysokości sąsiadującego budynku nr [...]. W nadbudowywanej części budynku zostanie zachowany istniejący gzyms wieńczący, układ otworów okiennych i drzwiowych dostosowany do niższych kondygnacji oraz taras z balustradą powtarzający obecny układ IV piętra. Linia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, udział powierzchni biologicznie czynnej nie ulegają zmianie (Projekt budowlany - str. 120)

W ocenie Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego planowana inwestycja nie ogranicza skarżącego w możliwości korzystania z należącego do niego lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. [...] w [...]. Nie powoduje ograniczeń w zakresie nasłonecznienia lokali wynikających z § 57 i § 60 Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r., poz. 1065 z późn. zm.), czy też w zakresie przesłaniania lokali wynikających z § 13 ww. rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r.

W projekcie budowlanym (12.1.5. Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich - str. 138) wskazano, że realizacja zamierzenia inwestycyjnego nie spowoduje ograniczenia dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Inwestycja nie spowoduje powstawania uciążliwości takich jak hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne, promieniowanie oraz zanieczyszczenie powietrza, wody i gleby.

Lokal mieszkalny skarżącego znajduje się w budynku położonym w warunkach zwartej zabudowy miejskiej, gdzie każda nowa inwestycja może powodować ograniczenie widoku. Subiektywne odczucie, że inwestycja oddziałuje na jego nieruchomość nie jest wystarczające do uznania, że nieruchomość ta jest usytuowana w obszarze oddziaływania danego przedsięwzięcia. Ograniczenie w zagospodarowaniu terenu nie może być następstwem wzrostu obciążeń czy uciążliwości dla otoczenia związanych z przyszłym użytkowaniem obiektu budowlanego, jeżeli nie jest oparte na konkretnym przepisie obowiązującego prawa.

Skarżący może skorzystać ze środków prawnych przysługujących mu z mocy przepisów prawa cywilnego, które zapewniają ochronę przed różnego rodzaju immisjami (art. 222 § 2 k.c. w zw. z art. 144 k.c.).

Na przymiot strony nie wpływa także nadane skarżącemu przez Wspólnotę Mieszkaniową ul . [...] w [...], uchwałą z [...] listopada 2016 r, nr [...] - uprawnienie do wyłącznego korzystania z tarasu oraz ponoszenia kosztów utrzymania i wszelkich remontów. Z treści księgi wieczystej nr [...], nie wynika aby M K przysługiwało prawo własności, użytkowania ani zarządu ww. tarasem. Uprawnienie do wyłącznego korzystania z tarasu oraz ponoszenia kosztów utrzymania i wszelkich remontów nie jest tożsame z prawem własności.

Stosownie do art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W związku z powyższym już z samej definicji samodzielnego lokalu wynika, że nie można do niego zaliczyć tarasu. Art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali, definiuje pomieszczenie przynależne do lokalu stanowiąc, że do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż.

Zatem tarasu nie można również uznać za pomieszczenie przynależne do lokalu bo nie jest pomieszczeniem. Powierzchni tarasu nie można uwzględnić także w udziale związanym z lokalem bowiem jak stanowi art. 3 ust. 3 udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Taras przylegający do lokalu będzie zawsze częścią nieruchomości wspólnej nawet wówczas, gdy korzysta z niego tylko jeden z właścicieli i nie może stawić ani części lokalu ani pomieszczenia przynależnego do lokalu.

W tej sytuacji wyłącznie Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w [...], działając przez zarząd, uprawniona jest do kwestionowania przedmiotowej decyzji o pozwoleniu na budowę,

Z przepisów prawa cywilnego dotyczących ochrony prawa własności (art. 140 Kodeksu cywilnego) można wywodzić przymiot strony, w rozumieniu art. 28 k.p.a. w zw. z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego, tylko wówczas, gdy wykonywanie prawa własności jest zagrożone poprzez ograniczenia w jej zagospodarowaniu. Samo zaś powoływanie się na przepisy prawa cywilnego nie jest wystarczające dla wykazania interesu prawnego w rozumieniu art. 28 k.p.a. w zw. z art. 28 ust. 2 i art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego.

Powoływane przez skarżącego przepisy art. 336 i 342 kodeksu cywilnego odnoszą się do kwestii posiadania. Posiadacz samoistny oraz zależny nieruchomości nie jest podmiotem, o którym mowa w art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego.

Decyzja Prezydenta Miasta [...] z [...] czerwca 2017 r. nie kształtuje sfery praw i obowiązków M K, nie jest więc on stroną postępowania.

Za bezzasadne organ uznał zarzuty naruszenia art. 7 k.p.a. , art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a., gdyż postępowanie zakończone decyzją Wojewody [...] z [...] czerwca 2021 r., było prowadzone prawidłowo. Zgromadzono kompletny materiał dowodowy który został wnikliwie rozpatrzony. Za bezzasadny uznano też zarzut naruszenia art. 105 § 1 k.p.a. Postępowanie wszczęte na wniosek podmiotu nieuprawnionego należało bowiem umorzyć.

Z uwagi na formalny charakter rozstrzygnięcia, merytoryczna argumentacja odwołania, nie mogła być poddana ocenie.

M K wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2021 r.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy:

- art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego i art. 336 k.c., art. 140 k.c., 342 k.c., 209 k.c., poprzez przyjęcie, że skarżącemu nie przysługuje przymiot strony;

- art. 336 k.c., poprzez przyjęcie że nie istnieje przepis prawa materialnego stanowiący o zaktualizowaniu się interesu prawnego skarżącego, gdy jest on wyłącznym użytkownikiem tarasu na 5 piętrze budynku przy ul. [...] w [...], któremu służy ochrona posiadania skuteczna erga omnes;

Naruszenie przepisów prawa procesowego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy:

- art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji Wojewody [...],

- art. 7, 77 § 1 k.p.a., poprzez wydanie decyzji z naruszeniem prawdy obiektywnej, odstąpienie od obowiązku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, nie uwzględnianie faktu wyłącznego użytkowania tarasu i ochrony posiadania;

- art. 107 § 3 k.p.a., poprzez brak uzasadnienia faktycznego decyzji odnoszącego się do braku uznania skarżącego za stronę.

Wskazano również na istnienia sporu pomiędzy skarżącym, a Wspólnotą Mieszkaniową w postępowaniu dotyczącym przedmiotowej inwestycji.

Skarżący domagał się uchylenia decyzji Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2021 r. oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji

W uzasadnieniu skargi wskazano, że istnieje spór pomiędzy skarżącym, a Wspólnotą Mieszkaniową ul. [...] w [...], która nie utożsamia swoich interesów z interesem skarżącego.

W sprawach, w których co do zasady właścicieli nieruchomości lokalowych reprezentuje wspólnota mieszkaniowa, każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej może mieć również status strony postępowania administracyjnego. Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej i poszczególnego właściciela nie są wobec siebie konkurencyjne i nie wykluczają się wzajemnie. Właściciel nieruchomości lokalowej wykazuje, że doszło do negatywnego oddziaływania na jego nieruchomość, poprzez dopuszczenie do realizacji robót budowlanych (wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 maja 2010 r., sygn. akt VII SA/Wa 287/10, LEX nr 676066, wyrok WSA w Warszawie z dnia 2 grudnia 2008 r., sygn. akt VII SA/Wa 1269/08, LEX nr 558379).

Każdy właściciel lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, może mieć swój własny interes prawny podlegający ochronie nie tylko w oparciu o przepisy prawa cywilnego, ale także na podstawie materialnoprawnych regulacji z zakresu prawa administracyjnego (wyrok NSA z dnia 3 czerwca 2009 r., sygn. akt II OSK 905/08 i z dnia 3 lutego 2012 r. ,sygn. akt II OSK 2208/10). Nie można zaakceptować poglądu, wedle którego z kręgu stron postępowania dotyczącego pozwolenia na budowę należy z wykluczyć właściciela lokalu mieszkalnego, będącego jednocześnie członkiem wspólnoty mieszkaniowej i współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29.02.2012 r., II OSK 2383/10, LEX nr 1251936.)

Interes prawny skarżącego wynika z faktu podjęcia przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwały, na mocy której skarżący ma prawo do wyłącznego korzystania z tarasu przylegającego do nieruchomości lokalowej. Realizacja inwestycji, wprowadziła ograniczenia w korzystaniu przez skarżącego z części nieruchomości lokalowej usytuowanej przy ul. [...] w [...].

Ustalenie stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę w stanie prawnym sprzed nowelizacji ustawy Prawa budowlanego zawiera element potencjalności. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje się, że do przepisów odrębnych, w rozumieniu art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego należą także przepisy prawa cywilnego w zakresie ochrony prawa własności. Wskazuje się, że przez ograniczenie możliwości zagospodarowania działki sąsiedniej należy rozumieć także utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem (wyroki NSA: z 8 czerwca 2011 r., II OSK 1296/10; z 28 marca 2007 r., II OSK 208/06; z 26 czerwca 2012 r., II OSK 1613/11). Skarżącemu służy skuteczna erga omnes ochrona posiadania.

Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego w odpowiedzi na skargę M K wnosił o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329, dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik.

Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Zaskarżoną decyzją z [...] listopada 2021 r., Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2021 r., umarzającą wszczęte na wniosek M K, postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] czerwca 2017 r., ustalając że skarżący nie ma w tym postepowaniu interesu prawnego i nie może skutecznie go zainicjować.

Niesporne jest, że wnioskodawca jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku wielolokalowym przy ul. [...] w [...], oraz posiada prawo wyłącznego korzystania z przynależnego tarasu. Powierzchnia lokalu mieszkalnego należącego do wnioskodawcy wynosi 110 m2, natomiast powierzchnia tarasu 127,5 m2. W toku postępowania wnioskodawca podnosił, że realizacja inwestycji spowoduje całkowitą zabudowę jego tarasu od strony południowo-zachodniej, ścianą o wysokości co najmniej 3 metrów, mierząc od podłoża tarasu.

Istota postępowania w przedmiotowej sprawie, sprowadzała się do ustalenia czy w tych okolicznościach skarżący posiadał interes prawny w żądaniu stwierdzenia nieważności przedmiotowej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Interes prawny właściciela lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość musi być rozważany w kontekście przepisów ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Na sytuację prawną właściciela lokalu wpływa przede wszystkim przynależność właściciela lokalu do wspólnoty mieszkaniowej, którą tworzy ogół właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości (art. 6 ustawy o własności lokali). Wspólnota jest podmiotem, którego uprawnienia wprost wpływają na zakres uprawnień współwłaścicieli lokali tworzących tę wspólnotę. Zarząd nieruchomością wspólną sprawowany jest przez zarząd (art. 21 ww. ustawy). Czynności prawne, czynności faktyczne oraz załatwianie spraw przed urzędami i sądami, odnoszące się do nieruchomości wspólnej, należy do kompetencji wspólnoty mieszkaniowej, która reprezentuje interesy właścicieli lokali.

Mimo to, Sąd w pełni podziela reprezentowany w orzecznictwie sądowoadministracyjnym pogląd, że jeśli członek wspólnoty mieszkaniowej, wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, to może wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której co do zasady występuje wspólnota. Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej i poszczególnego właściciela nie są wobec siebie konkurencyjne i nie wykluczają się wzajemnie (wyrok WSA w Warszawie z dnia 13.05.2010 r., sygn. akt VII SA/Wa 287/10, wyrok WSA w Warszawie z dnia 2.12.2008 r., sygn. akt VII SA/Wa 1269/08).

Choć zasadą jest występowanie w sprawach wspólnot mieszkaniowych – organów je reprezentujących, to istnieje możliwość uzyskania przez właściciela lokalu przymiotu strony postępowania w sprawie dotyczącej tej wspólnoty w razie wykazania, że taki przymiot posiada i to niezależnie od występującej w jego imieniu wspólnoty.

W uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2012 r. (sygn. akt II OSK 2208/10) wskazano, że konsekwencją powołania wspólnoty mieszkaniowej nie może być pozbawienie właściciela lokalu możliwości administracyjnej i sądowej ochrony jego praw w sytuacji, gdy potrzebę tej ochrony opiera na przepisach prawa i gdy ochrony tej nie zapewnia mu właściwy organ wspólnoty.

Działania wspólnoty, reprezentowanej przez zarząd dotyczą co do zasady nieruchomości wspólnej określonej przez art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Każdy właściciel lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, może mieć swój własny interes prawny podlegający ochronie nie tylko w oparciu o przepisy prawa cywilnego, ale także na podstawie materialnoprawnych regulacji z zakresu prawa administracyjnego (wyrok NSA z dnia 3 czerwca 2009 r., sygn. akt II OSK 905/08 niepubl.).

Kluczową kwestią w rozpoznawanej sprawie, była ocena legitymacji do udziału w postępowaniu nadzwyczajnym, właściciela lokalu znajdującego się w budynku wielomieszkaniowym - w takiej relacji przestrzennej względem robót budowlanych objętych kwestionowaną decyzją - że potencjalnie wpływały na funkcjonalność tarasu będącego w wyłącznym użytkowaniu właściciela lokalu, ale stanowiącego część wspólną nieruchomości.

Właścicielowi lokalu mieszkalnego wyodrębnionego z budynku przysługuje własność nieruchomości lokalowej oraz odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej. Ustawodawca pojęcie "nieruchomości wspólnej" zdefiniował w art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali, zgodnie z którym nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ustawa nie wskazuje jakie konkretnie elementy budynku należy uważać za wspólne. Wiele wątpliwości budził zawsze status balkonów oraz tarasów.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 października 2002 r., sygn. III RN 153/01 odnosząc się do statusu prawnorzeczowego balkonu indywidualnego, uznał że balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd wskazał jednak, że ocena statusu balkonu powinna być dokonywana ad casum, w zależności od koncepcji architektonicznej budynku. Balkony, które stanowią część składową lokalu, powinny być uważane za pomieszczenia przynależne i w związku z tym służące do wyłącznego użytku właściciela lokalu.

Odmienne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r., sygn. III CZP 10/08, stwierdzając, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem, obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Stwierdzić zatem należy, że status balkonów i tarasów nie jest jednolity. Przyjęcie dualistycznej koncepcji ma walor praktyczny, pozwala bowiem z jednej strony na ograniczoną ingerencję właściciela w wygląd balkonu, dostosowanie go do własnych potrzeb, natomiast z drugiej strony – na utrzymywanie przez wspólnotę mieszkaniową konstrukcyjnych elementów w należytym stanie technicznym i estetycznym, pozostającym w spójności z resztą budynku.

Skarżący będąc właścicielem lokalu nr [...] i mając prawo wyłącznego korzystania z przynależnego do niego tarasu - ma zdaniem Sądu nie tylko interes faktyczny do występowania obok reprezentującej interesy pozostałych właścicieli mieszkań wspólnoty mieszkaniowej, ale również własny interes prawny, w oparciu o przepisy prawa cywilnego i wynikającą z nich ochronę własności wyodrębnionego lokalu. W sytuacji bowiem, gdy określone w decyzji roboty budowlane potencjalnie oddziaływać mogą właśnie na ten lokal z przynależnym tarasem, to istnienie po stronie skarżącego interesu prawnego nie powinno budzi wątpliwości. Ocenę tę wzmacniają okoliczności faktyczne wskazujące na brak zgodności między właścicielem lokalu, a wspólnotą (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 24 maja 2013 r. II SA/Gl 1475/12).

Fakt bycia członkiem wspólnoty mieszkaniowej nie pozbawia właściciela lokalu własnego, indywidualnego interesu prawnego legitymującego do występowania w postępowaniu administracyjnym jako strona (wyroki NSA: z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. akt II OSK 2047/10; z dnia 4 lipca 2013 r., sygn. akt II OSK 583/12).

Rozstrzygnięcia organów odmawiające skarżącemu przyznania przymiotu były wadliwe wskutek nieprawidłowej wykładni art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organy zobowiązane będą uwzględnić powyższe stanowisko i rozpoznać wniosek skarżącego w sposób merytoryczny.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł, jak w wyroku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a.