Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 15/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2016-06-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 135, art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 200, art. 205 § 1, art. 225
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 7, art. 10, art. 77 § 1, art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 98a
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 23 czerwca 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Czesława Nowak-Kolczyńska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Sędzia WSA Barbara Rymaszewska, Protokolant Pomocnik sekretarza Izabela Bielińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 czerwca 2016 roku sprawy ze skargi U. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta O. z dnia [...] znak [...]; 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącej U. W. kwotę 369 (trzysta sześćdziesiąt dziewięć) złotych tytułem zwrotów kosztów postępowania; 3) zwraca z funduszu Skarbu Państwa Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi skarżącej U. W. kwotę 31 (trzydzieści jeden) złotych tytułem nadpłaconego wpisu sądowego zaewidencjonowanego w dniu 10 grudnia 2015 roku pod poz. [...]. LS


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...], nr [...], po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez U. W., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta O. z dnia [...], nr [...]w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Stan faktyczny sprawy przedstawia się w sposób następujący:

Burmistrz Miasta O. decyzją z dnia [...], ustalił opłatę adiacencką w wysokości 12.272,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w O. przy ul. A 27a-31, oznaczonej jako działka nr 472 (przed podziałem) o powierzchni 3.342 m2 spowodowanego jej podziałem na działki nr 472/1 i 472/2 i zobowiązał do jej uiszczenia właściciela nieruchomości wnioskującego o podział, tj. U. W.. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 98a ust. 1 i 1a, art. 146 ust. 1a, art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2015 roku, poz. 782, dalej jako: "u.g.n.").

Kwestionując powyższą decyzję U. W. wniosła odwołanie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. po rozpatrzeniu sprawy – działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2016 roku, poz. 23, dalej jako: "K.p.a.") – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania i zacytowawszy treść regulacji prawnych w tym zakresie wskazał, iż przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia ustalenie opłaty adiacenckiej jest dokonanie podziału nieruchomości (przesłanka nr 1), podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej (przesłanka nr 2) oraz wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału (przesłanka nr 3).

W ocenie SKO, zebrany w sprawie materiał dowodowy wskazuje, iż spełnione zostały wszystkie określone w art. 98a ust. 1 u.g.n. przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, co uprawniało organ pierwszej instancji do wydania decyzji.

W pierwszej kolejności organ podkreślił, iż nieruchomość położona w O. przy ul. A 27a-31, oznaczona jako działka nr 472 (przed podziałem) o powierzchni 3.342 m2 stanowiła własność U. W.. Podział nieruchomości na działki nr 472/1 i 472/2 został zatwierdzony decyzją Burmistrza Miasta O. z dnia [...], która stała się ostateczna z dniem 27 lutego 2013 roku.

Po drugie, uchwałą nr [...] z dnia [...] (Dz.U. Woj. Łódzk. z [...]) Rada Miejska w O. ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej na poziomie 25% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed i po podziale.

Natomiast po trzecie, wzrost wartości nieruchomości wynika ze sporządzonego w dniu 22 czerwca 2015 roku przez rzeczoznawcę majątkowego G. T. operatu szacunkowego, który przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej ustalił, iż wzrost wartości szacowanej nieruchomości stanowi kwotę 49.090 zł, co przy zastosowaniu 25% procentowej stawki daje opłatę adiacencką w wysokości 12.272,25 zł. Po analizie operatu Kolegium stwierdziło, iż nie ma zastrzeżeń co do jego prawidłowości.

W sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, które zgodnie z art. 153 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy określeniu wartości gruntów zastosowano metodę korygowania ceny średniej, w której zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie"), do porównań przyjmuje się nieruchomości z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach nieruchomości. Określając wartość nieruchomości, stosownie do art. 134 u.g.n., rzeczoznawca uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości.

Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy przeanalizował rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych o mniejszej powierzchni (do 2.000 m2) z terenu miasta O., którymi obrót nastąpił w okresie od czerwca 2013 roku do czerwca 2015 roku. Z badanego przez rzeczoznawcę majątkowego segmentu rynku wybrano 11 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, które potraktowano jako reprezentatywną próbę, a następnie poddano je procedurze korygowania ceny średniej, poprzez ustalenie rodzaju i liczby cech wpływających na poziom cen na rynku, podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, opisanie cech rynkowych nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej, określenie ceny średniej ze zbioru transakcji przyjętych do analizy określenie zakresu sumy współczynników korygujących, by na tej podstawie oszacować wartość przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale.

Oceniając operat pod względem formalnym, Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż zawiera on wszystkie wynikające z § 56 rozporządzenia elementy, przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżona po podziale. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Operat niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości. Operat szacunkowy odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. u.g.n.

Wszystko to sprawia, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze, oceniając wartość dowodową ww. operatu szacunkowego z punktu widzenia jego wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy uznało, iż przedłożona w sprawie opinia jest prawidłowa, wykonana bowiem została przez uprawnioną do tego osobę w przewidzianej przepisami formie, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami u.g.n., rozporządzenia oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

W ocenie Kolegium, operat stanowi konieczny i wystarczający dowód zasadności ustalenia opłaty adiacenckiej. Strona w toku postępowania administracyjnego nie przedstawiła żadnego dowodu uzasadniającego twierdzenie, że operat został sporządzony wadliwie. Samo twierdzenie o jego wadliwości, nie daje jeszcze podstaw do zdyskwalifikowania operatu, jako skutecznego dowodu w sprawie.

Argumenty odwołania Kolegium uznało zatem za nieuzasadnione. Przede wszystkim organ nie zgodził się z odwołującą jakoby sprawie doszło do naruszenia art. 10 K.p.a. i wynikającej z niego zasady czynnego udziału strony w postępowaniu. Zasada ta nakłada na organ administracji publicznej obowiązek zapewnienia stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania oraz obowiązek umożliwienia stronom wypowiedzenia się, co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Obowiązek zapewnienia stronom czynnego udziału w postępowaniu obejmuje fazę wszczęcia postępowania, fazę postępowania wyjaśniającego, fazę między zakończeniem postępowania wyjaśniającego a wydaniem decyzji oraz fazę wydawania decyzji. W fazie wszczęcia postępowania organ powinien zawiadomić o wszczęciu postępowania wszystkie strony, co wprost wynika z dyspozycji art. 61 § 4 K.p.a.

Uwzględniając powyższe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, iż wyżej opisane zasady zostały w sprawie zachowane. W szczególności, organ pierwszej instancji pismem z dnia 14 sierpnia 2015 roku zawiadomił stronę o wszczęciu postępowania, a nadto pismem z tego samego dnia poinformował o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym w terminie 7 dni od jego otrzymania. Termin ten upływał w dniu 28 sierpnia 2015 roku, a z prawa do przeglądania akt strona skorzystała w dniu 24 sierpnia 2015 roku. W dniu [...] roku organ wydał decyzję. Z tych faktów – w ocenie SKO – trudno uznać, by zasada czynnego udziału w postępowaniu została w jakikolwiek sposób ograniczona.

Jako subiektywne i nie poparte żadnymi dowodami organ ocenił twierdzenia odwołującej co do zawyżenia wartości wycenianej nieruchomości w sytuacji, gdy na rynku nieruchomości panuje zastój. Przeczy temu zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, zwłaszcza operat szacunkowy, na podstawie którego opłata adiacencka została ustalona. W ocenie Kolegium, przedstawionej wycenie, nie można skutecznie zarzucić zawyżenia wartości działek. Rzeczoznawca wskazał na podstawy prawne sporządzenia operatu szacunkowego, przedstawił zastosowany w operacie tok rozumowania i proces dochodzenia do wartości nieruchomości, a także wskazał na znane mu prawa i zasady funkcjonujące na rynku nieruchomości.

Bez znaczenia dla powstania obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej jest cel, dla którego podział został dokonany, w tym wypadku darowizna nieruchomości na rzecz dzieci. Adresatem decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej jest właściciel, który wystąpił z wnioskiem o podział nieruchomości, tj. U. W.. Wynika to z faktu, że to on konsumuje pozytywne następstwa dokonanego podziału, czyli uzyskuje realną korzyść z wzrostu wartości nieruchomości, a nie ze sprzedaży nieruchomości. On jest beneficjentem skutków podziału, bowiem uzyskuje nieruchomość wartą więcej, niż przed podziałem, jeżeli ją zbywa, to także za cenę, w której zawarto wzrost wartości z tytułu podziału. Niezależnie zatem od tego, czy w dacie wydania decyzji w trybie art. 98a u.g.n. jest jeszcze właścicielem nieruchomości objętej podziałem, na nim spoczywa obowiązek uiszczenia opłaty. Z tych względów organ uznał, że zarzut skarżącej, że nie ona winna zostać adresatką decyzji, jest pozbawiony podstaw prawnych. Organ prawidłowo określił strony postępowania.

Istota opłaty adiacenckiej sprowadza się do tego, że ten, kto uzyskuje korzyść majątkową (nie w wyniku zbycia nieruchomości) na skutek wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej określonymi zdarzeniami, przekazuje część tej korzyści gminie. Opłata adiacencka jest daniną publiczną na rzecz gminy, której wprowadzenie ma źródło właśnie w tym, że określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową (przyrost wartości majątku) na skutek szczególnych zdarzeń, do których należy m.in. podział nieruchomości. Podział nieruchomości, który spowodował wzrost jej wartości, jest czynnikiem zezwalającym na uruchomienie procedury ustalenia opłaty adiacenckiej i jednocześnie wyznacznikiem podmiotu obowiązanego do uiszczenia tej opłaty.

W ocenie Kolegium – podmiotem, który odniósł korzyść majątkową z tytułu podziału nieruchomości jest niewątpliwie odwołująca, a nie późniejszy nabywca nieruchomości. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej związana jest ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, wskutek której nowa konfiguracja, możliwość uzbrojenia, czy wielkość nowopowstałych działek pozwala na korzystniejsze gospodarczo ich użytkowanie, a co za tym idzie uzyskanie wyższej ceny sprzedaży, aniżeli miałoby to miejsce w przypadku działki niepodzielonej.

W konkluzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że organ pierwszej instancji wypełnił swoje obowiązki wynikające z zasady prawdy obiektywnej, w tym dotyczące ciężaru dowodu. Zasada spoczywania ciężaru dowodu na organie nie może być jednak rozumiana w ten sposób, że organ ten ma przekonać stronę o zasadności nałożonego na nią obowiązku. Jest oczywiste, iż przekonanie strony o racjach administracji publicznej jest często niemożliwe. Z tego powodu jest warunkiem koniecznym i wystarczającym, by organ prowadzący postępowanie zebrał i w sposób wyczerpujący rozpatrzył zgromadzony materiał dowodowy (art. 77 § 1 K.p.a.), a w uzasadnieniu swej decyzji wskazał fakty, które uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej (art. 107 § 3 K.p.a.), co w ocenie Kolegium miało miejsce.

U. W. skierowała do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi skargę, w której wskazała na naruszenie:

1. przepisów prawa procesowego, czyli art. 7, art. 8, art. 9 w zw. z art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez nieprawidłową wycenę wartości nieruchomości gruntowej przed podziałem oraz po podziale na podstawie nieprawidłowo wykonanego operatu szacunkowego i sporządzonego przed wszczęciem postępowania administracyjnego w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej (czyli sporządzonego w dniu 22 czerwca 2015 roku); oraz

2. przepisów prawa materialnego, a w szczególności art. 4 pkt 16, 17 i 18, art. 150 ust. 1 pkt 1, art. 151 ust. 1; art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 1 i 3, § 56 ust. 1 pkt 5 i 7 oraz ust. 4 rozporządzenia, poprzez:

- uznanie, że nieruchomości przyjęte w operacie są nieruchomościami podobnymi,

- brak w operacie przekonującego wyjaśnienia, dlaczego rzeczoznawca wybrał do porównania podane tam nieruchomości a nie inne,

- brak porównania opisu cech nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej,

- brak w operacie istotnych dokumentów potwierdzających prawidłowe i rzeczywiste przyjęcie wartości konkretnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej,

- wskazanie w operacie nieostrych terminów powzięcia informacji z baz danych o [...] Rynku Nieruchomości – str. 7 operatu,

- niewskazanie, z jakich biur notarialnych i biur obrotu nieruchomościami pochodzą dane o cenach rynkowych nieruchomości gruntowych oraz preferencji jakimi kierują się nabywcy – str. 7 operatu,

- niewskazanie informacji własnych autora, ich źródła pochodzenia na temat rynku lokalnego ([...] rynek nieruchomości), okresu czasu objętego posiadaną wiedzą własną oraz preferencji, którymi kierują się kupujący – str. 7,

- niezasadne i nieadekwatne do potrzeby ujęcie charakterystyki rynku lokalnego w oparciu o tereny odległe tj. Ł. oraz rynki lokalne innych powiatów województwa [...], a przez to błędne przyjęcie cech do porównania – str. 17 – 19 operatu,

- niewskazanie w oparciu, o jakie kryteria przeprowadzono badania lokalnego rynku nieruchomości stanowiące zasoby Wydziału Geodezji, Kartografii i Katastru Nieruchomości Starostwa Powiatowego w Z. oraz informacji uzyskanych z Bazy Danych o [...] Rynku Nieruchomości podnosząc, że lokalizacja jest dobra bądź średnia, a otoczenie korzystne lub średniokorzystne – str. 20 – 21 operatu,

- nie zamieszczenie w operacie szczegółowych danych transakcji nieruchomości przyjętych do porównań – str. 30 operatu,

- nie ujęcie kwot wydatkowanych na dokonanie podziału nieruchomości i pozostałych kosztów z tym związanych.

Mając na względzie wskazane zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji z powodu naruszenia mającego istotny wpływ na wynik postępowania, ewentualnie uchylenie w całości decyzji i przekazanie organowi do ponownego rozpatrzenia oraz zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych.

W motywach skargi jej autorka wskazała, iż w dniu 18 czerwca 2015 roku rzeczoznawca majątkowy dokonał oględzin nieruchomości, o czym nie została powiadomiona i przy tych czynnościach nie uczestniczyła. W dniu 22 czerwca 2015 roku rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy i określił wartość przedmiotu wyceny: wartość według stanu na dzień przed podziałem tj. 7 lutego 2013 roku – 134.549 zł oraz wartość według stanu na dzień po podziale tj. 27 lutego 2013 roku – 183.639 zł. W dniu 14 sierpnia 2015 roku Burmistrz Miasta O. wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. W tej samej dacie postępowanie zostało zakończone, o czym skarżąca została powiadomiona pismem z dnia 14 sierpnia 2015 roku. Cale postępowanie trwało jeden dzień bez udziału skarżącej, którą pouczono jedynie o możliwości zapoznania się ze zgromadzoną dokumentacją i możliwością wypowiedzenia się przed ostatecznym rozstrzygnięciem w sprawie.

W toku sporządzania operatu rzeczoznawca błędnie przyjął wartość nieruchomości po podziale. Stosownie do art. 153 ust 1 u.g.n. ustawodawca nie daje rzeczoznawcy możliwości szacowania wartości nieruchomości na podstawie sumy wartości nieruchomości podobnych do działek geodezyjnych wchodzących w skład wycenianej nieruchomości, nakazując w metodzie porównania parami i korygowania ceny średniej operować danymi dotyczącymi nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. W tej konkretnej sytuacji rzeczoznawca dokonując wyceny nieruchomości po podziale dokonał oszacowania wartości poszczególnych dwóch działek opierając się na danych dotyczących nieruchomości podobnych do tych działek, a nie do wycenianej nieruchomości – czego wymaga przepis prawa. Przepis art. 98a ust 1 u.g.n. nie pozostawia rzeczoznawcy pełnej swobody co do sposobu wyceny dokonywanej dla potrzeb opłaty adiacenckiej. Wycenie takiej bowiem podlega nie działka, czy działki a nieruchomość jako całość. Zatem zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale szacunek co do zasady winien być dokonany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Tak też winien być on oceniany pod względem poszczególnych cech charakterystycznych. Nie można zatem wyceniać poszczególnych działek ponieważ nie istnieją one jako nieruchomość jak to ma miejsce w operacie sporządzonym w sprawie – str. 27 i 28 operatu.

Po podziale nieruchomość ma analogiczną powierzchnię jak przed podziałem, taką samą lokalizację i taki sam dostęp do infrastruktury. Błędem jest dlatego w celu wykazania wzrostu wartości nieruchomości po podziale eksponowanie jako cechy porównawczej powierzchni gruntu. W takiej bowiem sytuacji po podziale wskazuje się na powierzchnię poszczególnych działek i przyjmuje się dla każdej z działek określone cechy, które – co ma zasadnicze znaczenie – nie są jednak cechami nieruchomości.

Za najistotniejsze skarżąca przyjęła, iż organy nie wykazały żadnego dowodu wskazującego na wzrost wartości spornej nieruchomości po jej podziale. Podział nieruchomości oczywiście może powodować wzrost jej wartości, jednak wzrost ten nie wynika z samego faktu podziału, ale musi zostać udowodniony.

Sposób prowadzenia postępowania w sprawie nie budzi zaufania obywatela do organu władzy publicznej. Wszczęcie postępowania w dniu 14 sierpnia 2015 roku i jednoczesne jego zakończenie tego samego dnia świadczą, iż organ nie podjął wszelkich niezbędnych czynności do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy z uwzględnieniem słusznego interesu strony. Burmistrz prowadząc w taki sposób postępowanie pozbawił skarżącą możliwości uczestniczenia w podstawowej czynności i jednocześnie najważniejszej tj. oględzinach nieruchomości, przesłuchaniu rzeczoznawcy z możliwością zadawania mu pytań, powołania innego rzeczoznawcy w celu sporządzenia operatu. Oględziny zostały wykonane w dniu 18 czerwca 2015 roku, czyli dwa miesiące przed wszczęciem postępowania. Nie poinformowano skarżącej o terminie ich przeprowadzenia i nie mogła w nich uczestniczyć. Sam operat szacunkowy został sporządzony w dniu 22 czerwca 2015 roku, czyli kilka dni po oględzinach. W toku postępowania skarżąca nie mogła swoim czynnym uczestnictwem podważyć operatu poprzez przesłuchanie rzeczoznawcy przez organ i zadawaniem mu stosownych pytań w toku tego przesłuchania. Nie mogła złożyć żadnego wniosku dowodowego w sprawie, gdyż nie było już na to czasu. Burmistrz całkowicie pominął obowiązek należytego i wyczerpującego informowania strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania. Organ administracji winien czuwać nad tym by skarżąca nie poniosła szkody z powodu nieznajomości prawa. W tym celu organ winien udzielić niezbędnych wskazówek i wyjaśnień. Niczego takiego poza zawiadomieniem z dnia 14 sierpnia 2015 roku skarżąca nie otrzymała. Autorka skargi to kobieta w wieku 70 lat, mieszka samotnie, gdyż mąż zmarł i utrzymuje się z niskiej emerytury w kwocie 990,85 zł netto. Skarżąca nie zna się na przepisach prawa, nie jest w stanie podjąć się obrony przed organem władzy publicznej.

Z uwagi na brak wcześniejszych możliwości czynnego udziału w postępowaniu dopiero z końcem listopada 2015 roku skarżąca zleciła innemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego. W dniu 1 grudnia 2015 roku tenże rzeczoznawca przeprowadził oględziny nieruchomości, a w dniu 5 grudnia 2015 roku sporządził operat szacunkowy. Z dokumentu tego wynika, że wartość nieruchomości przedstawia się znacząco odmiennie niż w operacie sporządzonym na zlecenie organu. Według operatu z dnia 5 grudnia 2015 roku wartość nieruchomości na dzień 7 lutego 2013 roku, a więc przed podziałem wynosi 90.200 zł, a po podziale, tj. na dzień 27 lutego 2013 roku – 102.000 zł. Z porównania obu operatów wynika różnica wzrostu wartości nieruchomości stanowiąca kwotę 37.290 zł. Według operatu sporządzonego na zlecenie organu wzrost wartości nieruchomości stanowi kwota 49.090 zł, zaś według rzeczoznawcy powołanego przez skarżącą – 11.800 zł. Tym samym kwoty należnej opłaty adiacenckiej różnią się diametralnie. Według operatu organu opłata stanowi kwotę 12.272,50 zł, a według operatu wykonanego na zlecenie strony – 2.950 zł, co daje różnicę na poziomie 9.322,50 zł. Zdaniem strony, jest to bardzo duża różnica, która przy prawidłowo sporządzonym operacie nigdy by nie powstała.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu kwestionowanego w skardze rozstrzygnięcia.

W piśmie z dnia 21 stycznia 2015 roku stanowiącym uzupełnienie skargi jej autorka wniosła o przesłuchanie świadka w osobie rzeczoznawcy majątkowego, który przygotował na jej zlecenie operat szacunkowy. W piśmie strona wskazała, iż na działce nr ewid. 472/2 znajduje się pas o szerokości 30 m, który nadaje się pod zabudowę, która jest jednak ograniczona znajdującym się tam uskokiem o wysokości 1 m.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest uzasadniona, aczkolwiek nie wszystkie argumenty w niej wskazane zyskały uznanie Sądu.

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę administracji publicznej. Kontrola działalności organów administracyjnych, o której mowa, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż sądy administracyjne nie orzekają merytorycznie, a więc nie wydają orzeczeń co do istoty sprawy, lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2016 roku, poz. 718 ze zm.), powoływana dalej jako P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Kontrola sądu nie obejmuje natomiast zasadniczo oceny wypełniania przez organy administracji tzw. pozasystemowych kryteriów słusznościowych, w szczególności kierowania się zasadami współżycia społecznego, ani kryteriów celowościowych, takich jak realizacja określonej polityki stosowania prawa administracyjnego (zob. wyrok NSA z dnia 25 września 2009 roku, sygn. akt I OSK 1403/08, wszystkie powołane w uzasadnieniu orzeczenia są dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl).

Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla je w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a.).

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Podstawę materialnoprawną kontrolowanej decyzji stanowił przepis art. 98a wskazanej już wcześniej ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1 – 3 u.g.n. stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 2). Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a u.g.n.).

Z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W realiach rozpoznawanej sprawy trzy pierwsze przesłanki – w przekonaniu Sądu – nie budzą wątpliwości i nie są również kwestionowane przez żadną ze stron postępowania.

Bezspornym jest, że ostateczną decyzją z dnia [...] Burmistrz Miasta O. zatwierdził podział nieruchomości nr ewid. 472 na działki nr ewid. 472/1 i 472/2, stanowiącej własność skarżącej. Decyzja o podziale stała się ostateczna z dniem 27 lutego 2013 roku.

Faktem jest również, że uchwałą nr [...] z dnia [...] Rady Miejskiej w O. ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 25 % różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Uchwała ta obowiązywała w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Zachowany nadto został 3 – letni termin do ustalenia opłaty, liczony od dnia, gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna, co miało miejsce w dniu 27 lutego 2013 roku.

Istotą sporu pomiędzy stroną skarżącą a organami orzekającymi w sprawie jest natomiast kwestia czy w sprawie zaistniał wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Przystępując do merytorycznego odniesienia się do kwestii spornej w sprawie przypomnieć trzeba, że w toku każdego postępowania administracyjnego organy administracji publicznej zobligowane są do działania w oparciu o przepisy obowiązującego prawa i przestrzegania zakreślonych przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego standardów procedowania. W toku postępowania organy stoją na straży praworządności, podejmując z urzędu lub na wniosek stron wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 K.p.a.). W tym celu organy winny wyczerpująco zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 K.p.a.) i dopiero na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 K.p.a.), co powinno znaleźć swoje odzwierciedlenie w uzasadnieniu skonstruowanym zgodnie z wymaganiami wynikającymi z art. 107 § 3 K.p.a.

Konieczność przestrzegania przez organy orzekające w sprawie podstawowych standardów procedowania zakreślonych brzmieniem art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. w toku postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty adiacenckiej nabiera szczególnego znaczenia, ponieważ rzeczona opłata w rozumieniu art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Jest to niewątpliwie jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne.

Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 K.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149 – 159 u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W ugruntowanym orzecznictwie sądowym, które skład orzekający w pełni podziela przyjmuje się, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2013 roku, sygn. akt: I OSK 1930/11).

Wobec tego to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowani są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza wszak, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2012 roku, sygn. akt: I OSK 2085/11).

W rozpoznawanej sprawie treść uzasadnienia decyzji organu pierwszej instancji prowadzi do jednoznacznego wniosku, że uchylił się on od rzetelnej oceny wartości dowodowej sporządzonego dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej operatu szacunkowego. Z kolei organ drugiej instancji w motywach zaskarżonej decyzji jakkolwiek starał się naprawić w tym zakresie błąd Burmistrza i ocenić wartość dowodową oraz zgodność z prawem rzeczonego operatu, jednakże uczynił to wadliwie nie dostrzegając podstawowych błędów tegoż operatu, które mogły mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, a tym samym uzasadniać zarzuty odwołania i skargi o zawyżeniu wartości działek.

W sporządzonym na potrzeby rozpoznawanej sprawy operacie szacunkowym określając wartość nieruchomości zastosowano podejście porównawcze metodę porównywania parami do obliczenia wartości nieruchomości przed podziałem oraz podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej do obliczenia wartości nieruchomości po podziale. W sprawie niniejszej, wybór podejścia i metody przez rzeczoznawcę pozostaje w zgodzie z przepisami.

Zastrzeżenia Sądu wzbudziła lektura operatu w pozostałym zakresie.

W pierwszej kolejności Sąd dostrzega, iż rzeczoznawca w operacie (na str. 11) wskazał, że działka nr ewid. 472/2 nie ma obecnie dostępu do drogi publicznej, czyli ul. B, a do czasu utworzenia tej drogi będzie miała dostęp poprzez działkę nr ewid. 472/1. Wynika z tego, że fragment działki nr ewid. 472/1 będzie stanowił drogę wewnętrzną. Tymczasem rzeczoznawca przy wycenie nieruchomości nr ewid. 472/1 nie uwzględnił treści § 36 lub § 38 rozporządzenia w zw. z art. 98a ust. 3 u.g.n.

Zastrzeżenia Sądu budzi także ocena poszczególnych cech rynkowych nieruchomości przed i po podziale w kontekście opisu cech wycenianej nieruchomości. I tak – w szczególności – na str. 9 operatu, w punkcie 5.2.4 rzeczoznawca napisał, że najbliższe otoczenie nieruchomości jest w części zurbanizowane, teren wymaga dalszych działań, w sąsiedztwie są nieruchomości zabudowane domami mieszkalnymi i niezabudowane, stanowiące rezerwę pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Tymczasem w tabeli nr 5 na str. 25 przyjął, że wyceniana nieruchomość ma korzystne otoczenie i sąsiedztwo, które zdefiniowane zostało na str. 23 operatu w tabeli nr 3, gdzie napisano, że otoczenie i sąsiedztwo jest korzystne na terenie o dużej intensywności zabudowy mieszkaniowej, produkcyjnej i handlowo – usługowej. Porównanie zawartego na stronie 9 opisu nieruchomości z przyjętą kwalifikacją otoczenia i sąsiedztwa, jako korzystnego, w obliczu definicji tej kwalifikacji, budzi wątpliwości. Podobnie w odniesieniu do wyceny nieruchomości po podziale. Otoczenie i sąsiedztwo nieruchomości na skutek podziału nie uległo zasadniczo zmianie, a tymczasem dla wyceny nieruchomości po podziale rzeczoznawca przyjął otoczenie i sąsiedztwo na poziomie średnio korzystnym. Cecha rynkowa postaci otoczenia i sąsiedztwa odnosi się do szerszego znaczenia położenia, lokalizacji wycenianej nieruchomości, niż tylko jej bezpośredniego sąsiedztwa. Z tego powodu poddać należy w wątpliwość pogląd, iż waga tejże cechy na skutek podziału nieruchomości uległa zmianie.

Podobne zastrzeżenia budzi wskazanie rzeczoznawcy, że wyceniana nieruchomość przed podziałem ma infrastrukturę techniczną na poziomie dobrym. W opisie nieruchomości na str. 9 w punkcie 5.2.3 autor operatu napisał, że jest możliwość uzbrojenia w wodę, kanalizację sanitarną, energię elektryczną i sieć teleinformatyczną. Tymczasem na str. 25 w tabeli nr 5 przyjął, że infrastruktura techniczna jest dobra, co – zgodnie z tabelą nr 3 na str. 24 – odnosi się do sytuacji kiedy brak jest kanalizacji sanitarnej i/lub gazu. Przyjęta przez rzeczoznawcę kwalifikacja – w ocenie Sądu – budzi zastrzeżenia, bowiem nieruchomość w dacie wyceny nie posiadała żadnej infrastruktury technicznej, istnieje jedynie możliwość przyłączenia wszystkich mediów znajdujących się w ul. A, czyli wody, kanalizacji sanitarnej, energii elektrycznej i sieci teleinformatycznej. Analogiczne uwagi odnoszą się do wyceny po podziale w kontekście zapisów tabeli nr 6 i 7 na str. 27 operatu.

Następnie, jak dostrzegł skład orzekający, na str. 26 operatu w ramach wyceny przed podziałem rzeczoznawca przyjął współczynnik korekcyjny 1,0 wybierając z przedziału 0,9 – 1,1. W tym miejscu nie ma jednak żadnego uzasadnienia dla tak przyjętej wielkości czynnika. Analogicznie na str. 27 i 28 przyjęto czynniki korekcyjne 1,0 i 0,9 i również nie ma w tym zakresie żadnego uzasadnienia.

Przedstawione zastrzeżenia do treści operatu szacunkowego – zdaniem Sądu – poddają w wątpliwość twierdzenie organu, iż tenże operat jest prawidłowy, wiarygodny, wykonany w przewidzianej przepisami formie, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami u.g.n., rozporządzenia oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych i jako taki może stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. Wskazane uchybienia potwierdzają tezę, iż organy obu instancji nie dokonały oceny operatu szacunkowego zgodnie z wymaganiami wynikającymi z art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. W toku ponownie prowadzonego postępowania przedstawione uwagi powinny być przedmiotem ponownej oceny organów, a przedstawione zastrzeżenia powinny być wyjaśnione w sposób niebudzący wątpliwości.

W tym miejscu odnosząc się do zarzutów skargi zawierających uwagi do operatu należy wyjaśnić, że istotnie w operacie jego autor nie wyjaśnił, że nieruchomości przyjęte w operacie są nieruchomościami podobnymi, nie wyjaśnił dlaczego wybrał do porównania wskazane nieruchomości, ani nie wskazał opisu cech nieruchomości podobnych. Niewątpliwie rzeczoznawca na str. 21 i 22 operatu opisał nieruchomości wzięte do porównania odpowiednio przed i po podziale, ale opis ten ogranicza się jedynie do wskazania, że np. uzbrojenie jest dobre, czy cechy fizyczne nieruchomości są dobre. Podobnie na str. 20 i 21 operatu rzeczoznawca nie wyjaśnił dlaczego lokalizacja wskazanych tam działek jest dobra, bądź średnia, a otoczenie korzystne lub średnio korzystne. W opisie nieruchomości uznanych za podobne do nieruchomości wycenianych brak jest szczegółowego wskazania co się składa na uzbrojenie czy cechy fizyczne danej nieruchomości, jakie jest bliższe i dalsze sąsiedztwo, jaką posiada ona infrastrukturę, ukształtowanie terenu, czy dostęp do drogi publicznej. Skutkuje to nieweryfikowalnością tego czy nieruchomości przyjęte do porównania są podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n.

Wbrew oczekiwaniom skarżącej, rzeczoznawca nie miał obowiązku dołączenia do operatu aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości wziętych do porównania, czy szczegółowego opisania źródła informacji na temat cen nieruchomości. Innymi słowy nie było potrzeby dołączenia do operatu poza ww. aktami notarialnymi, także danych dotyczących biur notarialnych czy biur obrotu nieruchomościami, z których rzeczoznawca czerpał informacje na temat cen rynkowych nieruchomości, czy źródła preferencji, którymi kierują się nabywcy gruntów. Także autor operatu nie miał obowiązku wskazywania szczegółowszych danych dotyczących transakcji sprzedaży nieruchomości przyjętych do porównania niż wskazanie daty zawarcia umowy, powierzchni działki i ceny za m2. Transakcje sprzedaży nie musiały być szczegółowiej opisywane. Czym innym jest jednak wymóg dokładnego opisania cech nieruchomości celem oceny czy można je uznać za podobne do nieruchomości wycenianej.

Istotnie, do wyceny nieruchomości na terenie O. nie można uwzględniać koniunktury funkcjonującej na terenie Ł. (z powodu odległości, jak i wielkości obu miejscowości), ale do porównania rzeczoznawca ostatecznie przyjął nieruchomości z terenu miasta O..

Wbrew oczekiwaniu skarżącej wydatki na dokonanie podziału nieruchomości i pozostałe koszty z tym związane nie mają wpływu na ustalenie opłaty adiacenckiej.

Odnosząc się do kolejnego zarzutu skargi, a wskazującego na naruszenie przepisu art. 10 K.p.a. dostrzec należy, iż skarżąca została zawiadomiona o wszczęciu postępowania i o możliwości zapoznania się ze zgromadzonymi w sprawie materiałami dowodowymi. Okoliczność, iż zawiadomienie o wszczęciu postępowania i zawiadomienie w trybie art. 10 K.p.a. były dokonane w tej samej dacie pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie, bowiem to decyzja kończy postępowanie, a takowa została wydana dopiero w dniu [...] roku. Do tego czasu strona – nawet po otrzymaniu zawiadomienia o zakończeniu postępowania – miała możliwość podnosić argumenty i zarzuty przeciwko operatowi przygotowanemu na zlecenie organu. Ponadto, ugruntowane jest stanowisko judykatury, że stawiający zarzut naruszenia art. 10 K.p.a. musi wykazać wpływ tego naruszenia na rozstrzygnięcie sprawy, czyli wykazać, jaką konkretnie czynność by podjął gdyby został zawiadomiony w trybie art. 10 K.p.a. (por. np. wyroki NSA: z dnia 27 marca 2015 roku, sygn. akt: I OSK 1767/13; z dnia 21 listopada 2014 roku, sygn. akt: II OSK 1098/13 oraz wyroki WSA: w Olsztynie z dnia 5 listopada 2015 roku, sygn. akt: II SA/Ol 965/15; w Lublinie z dnia 8 stycznia 2015 roku, sygn. akt: II SA/Lu 7/14 i inne). Dostrzegając to, że strona została zawiadomiona w trybie art. 10 K.p.a. Sąd ocenił, że nie może być mowy o naruszeniu tego przepisu.

Rzeczoznawca majątkowy, który sporządza operat szacunkowy, nie ma obowiązku zawiadomienia strony postępowania o przeprowadzonych oględzinach nieruchomości. Badanie nieruchomości w terenie przez rzeczoznawcę nie jest czynnością wymagającą dla swej dopuszczalności i skuteczności obecności właściciela gruntu. Sporządzanie operatu i czynności z tym związane nie są czynnościami dowodowymi w rozumieniu Kodeksu postępowania administracyjnego (por. np. wyroki NSA: z dnia 8 maja 2013 roku, sygn. akt: I OSK 2366/11; z dnia 29 czerwca 2004 roku, sygn. akt: OSK 532/04 oraz wyrok WSA w Łodzi z dnia 23 października 2007 roku, sygn. akt: II SA/Łd 797/07 i inne). Wizja lokalna przeprowadzona przez biegłego na nieruchomości nie ma zatem charakteru dowodu w sprawie. Należy ją traktować jako jedną z czynności poprzedzających sporządzenie operatu szacunkowego. Dowodem w sprawie jest wyłącznie operat szacunkowy, przy sporządzaniu którego, o ile biegły nie potrzebuje informacji od stron, obecność stron nie jest konieczna. Udział strony w postępowaniu dowodowym polegającym na sporządzeniu opinii biegłego jest zagwarantowany, jeśli strona ma możliwość odniesienia się do tej opinii po jej sporządzeniu, a przed rozstrzygnięciem w sprawie. W sprawie skarżąca miała zapewnioną taką możliwość, co potwierdzają dokumenty załączone do akt administracyjnych.

W piśmie z dnia 21 stycznia 2016 roku stanowiącym uzupełnienie skargi pojawił się argument dotyczący uskoku na działce, który może wpływać na możliwość jej zagospodarowania. Okoliczność ta powinna być uwzględniona w toku ponownie prowadzonego postępowania.

W postępowaniu przed sądem administracyjnym nie ma możliwości przesłuchiwania świadków, dlatego wniosek strony w tym zakresie nie zasługiwał na uwzględnienie (por. np. wyroki WSA: w Krakowie z dnia 30 października 2015 roku, sygn. akt: II SA/Kr 1003/15; w Szczecinie z dnia 9 marca 2011 roku, sygn. akt: II SA/Sz 997/10 i inne).

Konkludując Sąd orzekł jak w punkcie pierwszym wyroku na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w zw. z art. 135 P.p.s.a. O zwrocie kosztów postępowania Sąd postanowił jak w punkcie drugim wyroku czyniąc za podstawę rozstrzygnięcia w tym zakresie przepis art. 200 i 205 § 1 P.p.s.a. Natomiast o zwrocie nadpłaconego wpisu Sąd postanowił w punkcie trzecim wyroku w oparciu o treść art. 225 P.p.s.a.

B.A.