Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 817/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-10-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 7 ust. 1 - 4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 145 par. 1 lit. a i c, art. 200
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant Ref. stażysta Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 października 2015 r. sprawy ze skargi M. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) Nr (...) w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy P. z dnia (...) nr (...) znak (...), II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę (...) zł (...) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia (...) lutego 2015 r., nr (...), znak: (...), Burmistrz Miasta i Gminy P., dalej jako "Burmistrz", działając na podstawie art. 54, art. 59 ust. 1 i 2 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 647 ze zm.), dalej jako "K.p.a.", ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dwulokalowych) wolnostojących na terenie działki nr (...) ark. (...), położonej w obrębie P., gm. P.

W zakresie dopuszczalnych parametrów nowej zabudowy (pkt 1 decyzji) ustalono:

1) linię zabudowy (zgodnie z załącznikiem graficznym) jako obowiązującą I frotową linię zabudowy w odległości 18,0 m. od północno – zachodniego naroża działki, prostopadłą do frontowej granicy działki oraz obowiązującą II frotową linię zabudowy w odległości 20,0 m. od I linii zabudowy, zastrzegając nieprzekraczalną boczną linię zabudowy w odległości 5,0 m od granicy działki;

2) wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu: maksymalnie 27.2% powierzchni wnioskowanego terenu, w tym 3,4% dla jednego budynku mieszkalnego dwulokalowego;

3) wielkość powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do powierzchni terenu: minimalna 45% powierzchni wnioskowanego terenu;

4) szerokość elewacji frontowej: maksymalna 17,0 m;

5) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych, jej gzymsu lub attyki ustalono na minium 3,0 m do 2 kondygnacji naziemnych (w tym poddasze użytkowe);

6) geometrię dachu: skośny, dwu lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych od 15 do 45 stopni, maksymalna wysokość kalenicy 9.0 (licząc od poziomu terenu do głównej kalenicy dachu), sytuowany główną kalenicą prostopadle lub równolegle do frontu działki;

7) miejsca parkingowe: minimum dwa miejsca parkingowe na lokal mieszkalny, wliczając miejsca garażowe.

Ponadto, w decyzji o warunkach zabudowy określono warunki w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego oraz dóbr kultury współczesnej (pkt 2 decyzji), warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacyjnej (pkt 3 decyzji), warunki w zakresie ochrony interesu publicznego i osób trzecich (pkt 4 decyzji) oraz linie rozgraniczające teren inwestycji (pkt 5 decyzji).

W uzasadnieniu powyższej decyzji podniesiono, że w dniu (...) kwietnia 2013 r. W. Z. złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dwulokalowych) wolnostojących na terenie działki nr geod. (...) ark. (...), położonej w obrębie P., gm. P. W ramach prowadzonego postępowania Burmistrz, w dniu (...) września 2013 r. ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, jednakże rozstrzygnięcie powyższe zostało uchylone decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia (...) kwietnia 2014 r., które przekazało sprawę do ponownego rozparzenia przez organ I instancji.

Następnie organ wskazał, że w toku prowadzonego postępowania powiadomiono o nim strony oraz przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w sposób przewidziany rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 ze zm.). Podczas jej sporządzania przyjęto obszar analizowany, o promieniu równym trzem szerokościom frontu wnioskowanej działki, poszerzonym o obszar kwartału, na terenie którego lokowana jest działka. Zdaniem Burmistrza, przyjęty obszar analizowany, uznać należało za prawidłowy, z uwagi na fakt, że jego ewentualne powiększenie nie wpływało na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania.

Dokonując oceny przedłożonej analizy organ uznał, że w sprawie spełnione zostały wszystkie warunki, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W szczególności podkreślono, że w obszarze analizowanym stanowiącym tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, występują budynki o podobnych parametrach, jak wnioskowana inwestycja, a teren inwestycji ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną (ul. [...]). Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, a sama działka stanowiąca teren inwestycji nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.

Mając powyższe na względzie Burmistrz stwierdził, że możliwe jest wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ponieważ został spełniony postulat łącznego spełnienia wszystkich warunków, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odwołanie od powyższej decyzji – o jednakowej treści – wniosła I. O., M. O., A. F. – Ś., Ł. Ś., M. B., P. B., K. M. – P., Z. P., B. F., P. F., M. M., M. S., E. F., M. F.

Zaskarżonej decyzji zarzucono w pierwszej kolejności nieprawidłowe wyznaczenie warunków zabudowy. W ocenie skarżących poszczególne parametry powinny być określone na poziomie średniej danego parametru dla obszaru analizowanego, przy czym ewentualne odstępstwa powinny być uzasadnione w analizie urbanistycznej, co jednak nie miało miejsca w niniejsze sprawie. Skarżący podkreślili, że działka, która jest przedmiotem decyzji graniczy bezpośrednio z zabudowanymi działkami, na których wysokość zabudowy wynosi 5,22 m. W decyzji o warunkach zabudowy określono dopuszczalną wysokość planowanej inwestycji na 9 m, co stanowi maksymalną, a nie średnią wysokością występującą w analizowanym obszarze. Tym samym doszło do ustalenia nowego ładu przestrzennego okolicy, który jest nieadekwatny do stanu istniejącego.

W dalszej części odwołań wyjaśniono, że wykazane w analizie urbanistycznej parametry nie są zgodne z stanem rzeczywistym. Przykładowo, na działce (...) znajduje się dom wolnostojący, przy czym w analizie wykazano że dom ma takie sami parametry jak dom na działce (...), gdy tymczasem jest to dom w zabudowie bliźniaczej z domem z działki (...). Zwrócono uwagę, że na załączniku graficznym do sporządzonej analizy nie odzwierciedlono istniejącej zabudowy na analizowanym obszarze, występującej chociażby na działce nr (...) oraz domów w zabudowie bliźniaczej na działkach (...), (...), (...), (...).

Wnoszący odwołaniepodnieśli, że przy ogromnej różnicy gabarytów budynków i jego bliskości, zrealizowanie przedmiotowej inwestycji spowoduje spory sąsiedzkie o emisje gazów z komina, a wysokość i szerokość nowo powstałych domów w przyszłości zgodnie z obecnymi warunkami, spowoduje zacienienie ich działek i domów, a przez to obniży komfort życia, a także spowoduje obniżenie wartości nieruchomości. Ponadto wnoszący odwołanie nie zgodzili się na dopuszczenie możliwości odprowadzania ścieków poza miejską kanalizacją sanitarną.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia (...) czerwca 2015 r., nr (...), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia przytoczono dotychczasowy przebieg postępowania oraz przytoczono treść przepisów regulujących procedurę wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Następnie organ odwoławczy wskazał, że w części graficznej analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania, załączonej do akt sprawy (karta nr 150 akt), obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Zwrócono przy tym uwagę, że obszar analizowany obejmuje działki, na których istnieją różne formy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o różnej wysokości, w tym o wysokości do 9 m. Potwierdził to także materiał fotograficzny, stanowiący załącznik do analizy, zwarty w aktach sprawy. Sama analiza urbanistyczna, została sporządzona zgodnie z właściwymi przepisami rozporządzenia, a jej cześć pisemna zawiera wszystkie wymagane informacje, odnosząc się do zrealizowanej zabudowy na obszarze objętym analizą. Podkreślono przy tym, że z treści graficznej i tekstowej analizy urbanistycznej wynikają parametry występujące w obszarze analizowanym, które stanowią uzasadnienie rozstrzygnięcia dokonanego w decyzji w sprawie warunków zabudowy dla działki objętej wnioskiem. Kolegium wskazało wreszcie, że na działce przyległej do działki objętej wnioskiem został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który zezwala na realizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o wysokości do 9 m.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. B., reprezentowana przez adwokata A. J., wnoszę o jej uchylenie, jak również uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Zaskarżonej decyzji zarzucono: 1) naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wydanie decyzji dla terenu, który nie ma istniejącego ani projektowanego uzbrojenia wystarczającego dla zamierzenia budowlanego; 2) naruszenie art. 7 ustawy z dnia 03 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 909) poprzez wydanie decyzji dla terenu, który stanowi grunt rolny i którego zmiana przeznaczenia może być dokonana jedynie poprzez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego; 3) naruszenie § 7 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez ustalenie zawyżonych parametrów dla nowej zabudowy; 4) naruszenie art. 7 K.p.a. w powiązaniu z art. 77 § pkt 1 K.p.a. poprzez brak podjęcia czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a także zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego; 5) naruszenie art. 8 K.p.a. poprzez wadliwe uzasadnienie decyzji organu II instancji, gdzie większość rozważań stanowi przywołane orzeczenie sądu administracyjnego.

W uzasadnieniu skargi w pierwszej kolejności przywołano treść § 26 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn. Dz. U. z 2015, poz. 1422), zgodnie z którym w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka budowlana może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m3 na dobę. Jeżeli ilość ścieków jest większa od 5 m3, to ich gromadzenie lub oczyszczanie wymaga pozytywnej opinii właściwego terenowo inspektora ochrony środowiska. Zdaniem skarżącej w przedmiotowej sprawie warunek, o jakim mowa w powyższym przepisie nie został spełniony, co oznacza, że przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy konieczne było zasięgnięcie opinii właściwego terenowo inspektora ochrony środowiska.

Następnie skarżąca, odwołując się do regulacji zawartej w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych podniosła, że przedmiotowa działka jest użytkowana rolniczo, co powoduje, że jej przeznaczenie na cele nierolnicze mogło mieć miejsce jedynie w drodze miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odwołując się do treści § 7 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego skarżąca wyjaśniła, że w bezpośrednim sąsiedztwie analizowanej działki, występująca zabudowa ma charakter jednokondygnacyjny. Dopuszczając w decyzji zabudowę dwukondygnacyjną, organy wykazały się zbyt daleko idącą tolerancją dla wygórowanych żądań wnioskodawcy i nie uwzględniły zabudowy istniejącej w najbliższym sąsiedztwie. W szczególności zwrócono uwagę na niekorzystne następstwa realizacji inwestycji, chociażby w zakresie zacienienia najbliższych nieruchomości oraz spadku wartości nieruchomości. Skarżąca podkreśliła, że przedmiotowa decyzja o warunkach zabudowy dopuszcza budowę budynków krytych dachem dwu lub wielospadowym o wysokości do kalenicy 9 m, przy czym analiza urbanistyczna rozróżnia wysokość dachów dwu – od wielospadowych, wskazując, iż te drugie nie mają więcej niż 8 m wysokości. Dachy dużych dwulokalowych domów o szerokości elewacji frontowej równej 17 m. i linii zabudowy ok. 280 m2 (3,4% powierzchni działki) będą optymalnie zaprojektowane jako wielospadowe i swoimi gabarytami zdominują przestrzeń zaburzając ład przestrzenny. W skardze zakwestionowano wreszcie ustalenia faktyczne organów administracji publicznej oraz samą strukturę uzasadnienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie.

Podczas trwania rozprawy sądowoadministracyjnej w dniu 23 października 2015 r. pełnomocnik skarżącej przedłożył kserokopię mapy z oznaczeniem działek, które zabudowano budynkami jednorodzinnymi dwulokalowymi, wywodząc, że wielkość zabudowy przyjęta w decyzji organu I instancji, w stosunku do powierzchni działek o takim charakterze zabudowy, nie odpowiada wielkości obowiązującej na terenie analizowanym, przekraczając istniejącą średnią. Uczestnik postępowania – W. Z. wniósł z kolei o jej oddalenie, wyjaśniać, że planowana inwestycja ma zapewnione wymagane uzbrojenie, oraz wskazując, że w 2005 r. dla przedmiotowej działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy, przewidująca realizację szkoły o wysokości 12 m.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna.

Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości rozstrzygnięć organów administracji publicznej w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dwulokalowych) wolnostojących na terenie działki nr (...) ark. (...), położonej w obrębie P., gm. P.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Równocześnie, stosownie do treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od istnienia, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej oraz zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 491).

Samo sąsiedztwo, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy przy utożsamiać z tzw. sąsiedztwem urbanistycznym, niemającym wiele wspólnego ze wspólną granicą (zob. E. Skorczyńska, Lokalizacja inwestycji celu publicznego i ustalenie warunków zabudowy dla innych inwestycji, Samorząd Terytorialny 2004, Nr 7 – 8, s. 94). Takie szerokie (derywacyjne) pojęcie "działki sąsiedniej" było też przedmiotem orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego. W wyroku z dnia 20 lipca 2010 r. sygn. akt K 17/08, OTK-A 2010, Nr 6, poz. 61, Trybunał, stwierdził, że "za działkę sąsiednią należy uznać każdą działkę znajdującą się w obszarze analizowanym wyznaczonym w sposób określony w § 3 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r., co oznacza, że w sposób funkcjonalny wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać za <> w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym".

Obowiązywanie w polskim systemie prawnym zasady dobrego sąsiedztwa oznacza, że planowana inwestycja nie może odbiegać od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy. Orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego przyjmuje, iż ratio legis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest ochrona "ładu przestrzennego", określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 646/06, Baza NSA). Innymi słowy, zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, Baza NSA).

Stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi "ładu przestrzennego", musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym inwestycja jest planowana. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z § 3 ust. 1 powyższego aktu, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 – 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednocześnie, zgodnie z § 3 ust. 2 powyższego przepisu, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. W ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, przyjmuje się, że prawidłowe zastosowanie normy wynikającej § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. nakazuje wyznaczenie obszaru analizowanego ze wszystkich stron działki budowlanej objętej wnioskiem (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07, Baza NSA), przy czym granica wyznaczonego terenu z każdej strony działki nie może być mniejsza niż 50 metrów.

Równocześnie należy w tym miejscu zauważyć, że warunki zabudowy ustala się w odniesieniu do całej zabudowy występującej na terenie analizowanym i za nie dopuszczalne uznać należy jej ograniczenie, jak wywodził pełnomocnik skarżącej podczas trwania rozprawy sądowoadministracyjnej, jedynie do identycznej zabudowy, a więc zabudowy w postaci budynków mieszkalnych jednorodzinnych (dwulokalowych) wolnostojących. Zarówno przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie dają podstaw do takiego ograniczenia.

Jak wskazuje analiza akt sprawy obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy, jako trzykrotność frontu działki z zapewnionym dostępem do drogi publicznej. Obszar objęty analizą obejmował więc okrąg o promieniu 210 m wyznaczony wokół terenu działki na której ma być zrealizowana inwestycja. Okolicznością bezsporną, niekwestionowaną również przez skarżącą pozostaje, że na obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkalna w tym zabudowa budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Oznacza to, że w sprawie spełniony został pierwszy warunek ustalenia warunków zabudowy, jakim jest warunek kontynuacji funkcji planowanej inwestycji. W konsekwencji możliwym stało się ustalenie zgodności planowanej inwestycji z pozostałymi wymaganiami składającymi się na zasadę dobrego sąsiedztwa, do których ustawodawca zaliczył parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu analizowanego, w szczególności w zakresie gabarytów i formy architektonicznej planowanych obiektów, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Dokonując ustaleń dotyczących spełnienia przez projektowaną inwestycję wymogów w zakresie kontynuacji zabudowy zobowiązany był do przestrzegania zasad określania wymagań dotyczących nowej zabudowy, określonych w powołanym powyżej uprzednio rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odnosząc wyniki analizy urbanistycznej, zawarte w jej części tekstowej (k. 150 – 164 akt organu I instancji), do przepisów powołanego powyżej rozporządzenia oraz wskazanych przez inwestora parametrów zabudowy, wskazać należy, że w decyzji w sposób prawidłowy ustalono wymagania dotyczące linii zabudowy, maksymalnej powierzchni zabudowy, wielkości powierzchni biologicznie czynnej oraz szerokości elewacji frontowej. Zauważyć przy tym należy, że powyższe ustalenia nie były kwestionowane zarówno przez skarżącą na etapie postępowania sądowoadministracyjnego, jak również przez pozostałe strony postępowania w postępowaniu odwoławczym toczącym się przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym.

Wątpliwości skarżącej budziła natomiast kwestia prawidłowości określenia maksymalnej wysokości zabudowy. W decyzji o warunkach zabudowy wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych, jej gzymsu lub attyki ustalono na minimum 3,0 m do 2 kondygnacji naziemnych (w tym poddasze użytkowe), przy czym ustalając geometrię dachu, maksymalną wysokość głównej kalenicy ustalono na 9,0 m licząc od poziomu terenu do głównej kalenicy dachu. W ocenie Sądu powyższe warunki dotyczące maksymalnej wysokości nowej zabudowy uznać należało za wadliwe, nie mające oparcia zarówno w przeprowadzonej analizie urbanistycznej, jak i w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Stosownie do treści § 7 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przy czym wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2 rozporządzenia). W przypadku, gdy wysokość, o której mowa w § 7 ust. 1 rozporządzenia na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust 3 rozporządzania). Co istotne, omawiane rozporządzenie, za dopuszczalne uznaje wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z przeprowadzonej analizy urbanistycznej (§ 7 ust. 4 rozporządzenia). Jak wyjaśnia się w orzecznictwie sądów administracyjnych, właściwa wykładnia przepisu § 7 ust. 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy uwzględnieniu treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. prowadzi do wniosku, że dla ustalenia warunków konkretnego obiektu budowlanego decydujące znaczenie ma w szczególności analiza tych działek sąsiednich, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań w zakresie parametrów, cech kształtowania zabudowy, w tym wysokości nowych obiektów (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 marca 2014 r., sygn. akt II OSK 2463/12, Baza NSA). Innymi słowy, podstawowe znaczenie dla prawidłowego określenia wysokości planowanej inwestycji ma ustalenie wysokości na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji.

Równocześnie, wynikający z § 7 ust. 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyjątek, dopuszczający możliwość wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, w sposób nie stanowiący przedłużenie tych krawędzi na działkach sąsiednich, jest uzależniony od wyników przeprowadzonej analizy. Nie oznacza to jednak dowolności działań organu, gdyż nie do przyjęcia byłaby sytuacja, w której wydanie pozytywnej decyzji polegałoby w istocie nie na ustaleniu warunków, a na ich dostosowaniu do zamiaru inwestora. Dlatego też dopuszczenie wyjątku musi stanowić wynik szczegółowej analizy, uwzględniającej ocenę skutków wprowadzenia wyjątku dla istniejącego porządku w całym obszarze analizowanym, a nie tylko uwzględniającej interes inwestora.

Przenosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy zauważyć należy, że za punkt odniesienia dla ustalenia maksymalnej wysokości planowanej inwestycji przyjąć należało przedłużenie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki zabudowy istniejącej na działkach o numerach (...) – (...), gdyż zabudowa na powyższych działkach stanowi pierwszą linię zabudowy w stosunku do planowanej inwestycji. Drugą linię zabudowy stanowiły nieruchomości zlokalizowane na działkach nr (...) – (...), przy czym nieruchomości znajdujące się zarówno w pierwszej, jak i w drugiej linii zabudowy, stanowią, zgodnie z części tekstową, budynki mieszkalne jednokondygnacyjne o wysokości 3,0 m. Dopiero w dalszej linii zabudowy, położonej za wymienionymi powyżej działkami, (działki nr (...) – (...)) znajdują się budynki mieszkalne dwukondygnacyjne, o maksymalnej wysokości 6 m. Natomiast na działkach położonych naprzeciwko planowanej inwestycji (działki nr (...) oraz (...)) znajduje się zabudowa dwukondygnacyjna, przy czym w analizie nie podano jej wysokości. Z całej analizy wynika natomiast, że maksymalna wysokości zabudowy na terenie analizowanym wynosi 8 m.

Sąd podkreśla, że w decyzji o warunkach zabudowy nie określono maksymalnej wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki przyjmując, że może ona wynieść od 3,0 m do 2 kondygnacji naziemnych. Tak ustalona wysokość jest jednak wadliwa. W pierwszej kolejności podzielić należy stanowisko zajęte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 10 lipca 2012 r., sygn. akt II SA/Lu 313/12, Baza NSA, że pojęcie "kondygnacja", jako pojęcie nie występujące w § 7 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie powinno być stosowane przez organ ustalający warunki zabudowy dla określenia wysokości nowej zabudowy. Skoro w powołanym wyżej przepisie użyto sformułowania: "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (...) mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku", to wysokość tę należy podać w powszechnie przyjętej jednostce miary, nie zaś w liczbie kondygnacji.

W tym miejscu zauważyć należy, że w decyzji o warunkach zabudowy, obok liczby kondygnacji, określona została wysokość kalenicy – do 9 m, co stanowi kolejne uchybienie dyspozycji § 7 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co prawda przepis § 8 powołanego powyżej rozporządzenia wskazuje, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, jednakże powiązanie maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki z wysokością kalenicy nie daje odpowiedzi na pytanie, jaka jest maksymalna wysokość zabudowy, o której mowa w § 7 ust. 1 rozporządzenia, określona decyzją o warunkach zabudowy. Zauważyć bowiem należy, że określając w decyzji również geometrię dachu, przyjęto, że może on być skośny, dwu lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych od 15 do 45 stopni. Tak szerokie zakreślenie parametrów geometrii dachu uniemożliwia określenie na ile jego nachylenie pozwoli ograniczyć maksymalną wysokość planowanej zabudowy. Aby to określić konieczna jest bowiem znajomość wymiaru budynku prostopadłego do osi kalenicy, którego to parametru nie znał organ administracji publicznej rozstrzygający sprawę. W istocie, powołane przez organ I instancji parametry pozwalają jedynie przyjąć, że dopuszczalna górna wysokość budynków będzie miała mniej niż 9 m.

W konsekwencji przyjąć należało, że określenie w warunkach zabudowy wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na poziomie min. 3 m do II kondygnacji nadziemnych jest nieprawidłowe i nie znajduje swojego oparcia w treści § 7 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Takie określenie wysokości nie wskazuje w istocie maksymalnej wysokości zabudowy, co skutkuje niemożnością weryfikacji określonego parametru zabudowy poprzez odniesienie go do istniejącej na terenie analizowanym zabudowy.

Sąd podkreśla, że jak uprzednio wskazano, budynki stanowiące, stosownie do treści § 7 ust. 1 powołanego powyżej rozporządzenia, punkt odniesienia dla maksymalnej wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, stanowią budynki jednokondygnacyjne o wysokości 3,0 m. Konsekwentnie dopuszczanie realizacji inwestycji o wysokości przewyższającej powyższą wysokość jest dopuszczalne jedynie w oparciu o przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co wiąże się z koniecznością wszechstronnego wyjaśnienia dopuszczonego odstępstwa. Jest to o tyle istotne, że rozstrzygnięcie organów, wydane w oparciu o powołany powyżej przepis, jako rozstrzygnięcie ingerujące bezpośrednio w ład przestrzenny poprzez wprowadzenie wyższej, a co za tym idzie, dominującej zabudowy. W powyższym zakresie za niedopuszczalne uznać należy ograniczenie się jedynie do wskazania, ze w terenie analizowanym występują budynki o podobnych parametrach, jak wnioskowana inwestycja, gdyż sama cecha "podobieństwa" nie oznacza możliwość zastosowania wyjątku o jakim mowa w § 7 ust. 4 rozporządzenia. Możliwość taką stwarza dopiero jasne połączenie wyników przeprowadzonej analizy z dopuszczoną w decyzji o warunkach zabudowy, wyższą wysokością zabudowy, w zakresie kontynuacji istniejącej zabudowy. Podobnie, za niezasadne uznać należało argumenty, podniesione przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, dotyczące uchwalenia, na terenie sąsiadującym z terenem analizowanym, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dopuszczającego realizację inwestycji o wysokości 9,00 m. Mieć bowiem należy na względzie, że decyzja o warunkach zabudowy, w zakresie wymogów składających się na obowiązywanie zasady dobrego sąsiedztwa, nakazuje ustalenie parametrów planowanej zabudowy w odniesieniu do istniejącej, na terenie analizowanym zabudowy, nie zaś potencjalnej zabudowy możliwej na działkach znajdujących się w sąsiedztwie.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 26 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie polegającego na braku uzyskania opinii właściwego terenowo inspektora ochrony środowiska, Sąd, podzielając stanowisko wyrażone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 08 kwietnia 2015 r., sygn. akt II SA/Po 113/15, Baza NSA, wskazuje na ich nietrafność. Zauważyć bowiem trzeba, że ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym na drodze realizacji inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy ma odpowiedzieć na pytanie, czy na danym terenie dopuszczalna jest zabudowa określonego rodzaju, a więc czy zamierzenie jest zgodne z przepisami szczególnymi. W decyzji tej określa się podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym wydanie pozwolenia na budowę, unormowanym w przepisach ustawy z dnia 07 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.) oraz przepisach ustaw odrębnych i aktach wykonawczych. Oznacza to, że realizacja inwestycji przebiega w dwóch następujących po sobie etapach, w dwóch różnych postępowaniach toczących się przed różnymi organami. Stąd też ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w zakresie ustalonym w przepisach odrębnych może mieć miejsce tylko do zagadnień, które nie są objęte kognicją organów architektoniczno – budowlanych, ustaloną na podstawie przepisów ustawy Prawo budowlane. Ochrona taka może zatem dotyczyć tylko tych kwestii, które są przedmiotem ustaleń decyzji o warunkach zabudowy. Co za tym idzie w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy rozstrzyga się jedynie o tym, czy realizacja planowanego zamierzenia inwestycyjnego jest dopuszczalna na konkretnym terenie. Organ orzekający w sprawie warunków zabudowy nie może zatem wkraczać w kompetencje organu administracji architektoniczno-budowlanej, do którego należy ocena, czy projektowany obiekt spełnia warunki określone w ustawie Prawo budowlane i przepisach wykonawczych wydanych na jego podstawie, w tym warunkach technicznych określonych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Konsekwentnie, choć katalog przepisów odrębnych, przez których pryzmat, zgodnie z przywołanym już powyżej art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dokonywana jest ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń, a do przepisów tych zaliczyć należy m. in. regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, gruntów rolnych i leśnych, zabytków, uzdrowisk, ochrony granic, obszarów morskich, a także przepisy sanitarne, unormowania z zakresu prawa geologicznego i górniczego, to niewątpliwie określony w powołanym powyżej przepisie warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki. Skoro bowiem normy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zostały wydane na podstawie art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, mają więc zastosowanie do późniejszego etapu inwestycyjnego, bowiem projektowany i wznoszony obiekt musi im odpowiadać (art. 5 ust. 1 ustawy Prawo budowlane). Zgodność z nimi nie jest zaś badana na etapie ustalania przeznaczenia terenu, określenia sposobów zagospodarowania i warunków planowanej zabudowy. Nie może być zatem przedmiotem badania w tym postępowaniu (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 08 listopada 2013 r., sygn. akt II OSK 1302/12, Baza NSA; z dnia 27 kwietnia 2012 r., sygn. akt II OSK 267/11, Baza NSA; z dnia 07 lutego 2014 r., sygn. akt II OSK 2151/12, Baza NSA; z dnia 23 listopada 2007 r., sygn. II OSK 1552/06, Baza NSA; z dnia 20 października 2010 r., sygn. akt II OSK 1643/09, Baza NSA).

Reasumując skoro organy orzekające w kontrolowanej sprawie nie stosowały i nie miały podstaw do zastosowania przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, to nie mogły naruszyć § 26 ust. 3 powołanego powyżej rozporządzenia.

Za nietrafny uznać należało również zarzut konieczności odrolnienia działki, dla której ustalono warunki zabudowy. Stosownie do treści art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, obowiązującym w dacie orzekania przez organ odwoławczy, przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w art. 7 ust. 2, dokonywano w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Równocześnie, stosownie do treści art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy, przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne gruntów rolnych stanowiących użytki rolne klas I-III – wymagało uzyskania zgody ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Innymi słowy, konieczność odrolnienia gruntu dotyczyła jedynie gruntów kategorii I – III. Znajdujący się w aktach sprawy wypis z rejestru gruntów (k. 22 akt administracyjnych), wskazuje, że działka objęta wnioskiem stanowiła grunty rolne V kategorii, a więc nie podlegała odrolnieniu w oparciu o powołane powyżej przepisy.

Odnosząc się wreszcie do podniesionych zarzutów naruszenie art. 7 K.p.a. oraz art. 8 K.p.a. wskazać należy, że znajdują one częściowo uzasadnienie. Zarzut naruszenia art. 7 K.p.a. jest w szczególności uzasadniony wadliwą ocenę przedstawionej analizy urbanistycznej, a w szczególności oparcia na niej przyjętej wysokości zabudowy. Stawiany natomiast zarzut, dotyczący braku uwzględnienia wszystkich zabudowań występujących na terenie analizowanym, nie miał przy tym wpływu na wynik sprawy, gdyż rozległość przeprowadzonej analizy, a co za tym idzie, ilość działek w niej opisanych wskazuje, że ewentualne pominięcie części budynków, nie odzwierciedlonych na mapie zasadniczej, jaką posłużono się dokonując analizę urbanistyczną, nie mógł wpłynąć na jej wyniki.

Zarzut naruszenia art. 8 K.p.a. powiązano z kolei z wadliwością uzasadnienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego, gdzie zasadniczą część rozważań prawnych zajęło przytoczenie stanowiska Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, zajętego przy okazji rozpoznawania skargi na decyzję o warunkach zabudowy. Zauważyć w tym miejscu należy, że prawidłowo skonstruowane uzasadnienie decyzji organu powinno zawierać umotywowaną ocenę stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa oraz wskazanie, jaki związek zachodzi między tą oceną a treścią rozstrzygnięcia. Tak sporządzone uzasadnienie nie tylko umożliwia przekonanie strony, co do prawidłowości podjętego rozstrzygnięcia, ale daje również możliwość pełnej i merytorycznej weryfikacji decyzji odwoławczej w ewentualnym postępowaniu sądowym.

W tym miejscy warto zwrócić uwagę na stanowisko zawarte w wyroku NSA z dnia 07 kwietnia 2011 r., sygn. akt II OSK 367/10, Baza NSA, gdzie podniesiono, że odniesienie się merytoryczne organu odwoławczego do sprawy może przybrać, jeśli idzie o uzasadnienia rozstrzygnięcia, różne postacie. Organ odwoławczy może zarówno szeroko omówić sprawę, jak również może tylko zwięźle się do niej odnieść. Każdy sposób będzie mógł być uznany za zgodny z prawem, o ile tylko będzie z niego wynikało, że organ odwoławczy sprawę rozważył i ocenił decyzję organu I instancji. Innymi słowy, bez względu na sposób sformułowania uzasadnienia z decyzji organu odwoławczego musi jasno wynikać, że zbadał on czy wskazane przez pierwszą instancję rozstrzygnięcie znajduje oparcie w materiale dowodowym sprawy. Na organie odwoławczym ciąży przy tym obowiązek ustosunkowania się do wszystkich okoliczności sprawy, zgodnie z wymaganiami określonymi w art. 107 § 3 K.p.a. przez wskazanie faktów, które uznał on za udowodnione, dowodów na których się oparł, oraz przyczyn dla których odmówił innym dowodom wiarygodności i mocy dowodowej. Jedynie decyzja organu odwoławczego spełniająca powyższe wymogi może zostać zakwalifikowana jako decyzja prawidłowa, spełniająca wymogi wynikające zarówno z zasad prowadzenia postępowania dowodowego, jak i zasady dwuinstancyjności.

W ocenie Sądu uzasadnienie decyzji, ograniczające się w większości do przytoczenia stanowiska sądu administracyjnego (zajętego w innej sprawie, nie będącej przedmiotem skargi), nie spełnia powyższego wymogu, stanowiąc tym samym naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 K.p.a.

Reasumując dotychczasowe rozważania wskazać należy, że organy administracji publicznej ustalając warunki zabudowy dla planowanej inwestycji wadliwie określiły dopuszczalną wysokość planowanej zabudowy, dopuszczając się tym samym naruszenia § 7 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, działają na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję organu I instancji,

Ponownie rozpoznając sprawę organy administracji publicznej są zobowiązane do prawidłowego ustalenia dopuszczalnej wysokości planowanej zabudowy, stosownie do treści § 7 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.