Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2695/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-01-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 73 ustawy z 13.10.1998 r. (Dz. U. nr 133 poz 872)
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.) Sędziowie: WSA Marta Kołtun-Kulik WSA Jolanta Dargas Protokolant starszy referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

I . Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. nr [...] Wojewoda [...] (dalej "Wojewoda"), po rozpatrzeniu odwołania Gminy Miejskiej L. (dalej "Gminy") od decyzji Starosty [...] (dalej "Starosty") z dnia [...] maja 2014 r. nr [...], ustalającej odszkodowanie na rzecz: 1) I. i S. małżonków Z. wysokości [...] zł za udział 8/24 oraz 2) B. Z. w wysokości [...] zł za udział 5/24 części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...] o powierzchni [...] m2, zajętej pod drogę publiczną gminną, położonej przy ulicy [...] w L.

II. Stan sprawy, poprzedzający wydanie zaskarżonej obecnie decyzji Wojewody z dnia [...] lipca 2014 r. przedstawia się w sposób następujący:

1. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...], wydaną na podstawie art.138 § 2 k.p.a., Wojewoda uchylił decyzję Starosty z dnia [...] maja 2012 r. nr [...], ustalającą odszkodowanie z tytułu zajęcia pod drogę publiczną gminną, położoną przy ulicy [...] w L., nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...] o powierzchni [...] m2 i przekazał Staroście sprawę do ponownego rozpatrzenia. Uzasadniając wystąpienie w sprawie przesłanek do zastosowania art.138 § 2 k.p.a., Wojewoda stwierdził konieczność sporządzenia w sprawie nowego operatu szacunkowego, będącą następstwem utraty w dniu 4 listopada 2012 r. ważności operatu szacunkowego z wyceny przedmiotowej nieruchomości, sporządzonego w dniu 4 listopada 2011 r. i jednocześnie braku możliwości potwierdzenia ważności tego operatu przez rzeczoznawcę -.

2. Decyzją z dnia [...] maja 2014 r. Starosta orzekł o ustaleniu (w kwotach wskazanych na wstępie) odszkodowań na rzecz części byłych współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, zaznaczając, że ustalenie odszkodowania należnego pozostałym byłym współwłaścicielom (M. i J. małżonkom D.) nastąpi w drodze odrębnej decyzji odszkodowawczej.

3. Gmina wniosła do Wojewody odwołanie od decyzji Starosty, kwestionując prawidłowość ustaleń sporządzonego w sprawie, nowego operatu szacunkowego.

III. Rozpatrzywszy zaskarżoną obecnie decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. odwołanie Gminy L. od decyzji Starosty, Wojewoda utrzymał tę decyzję w mocy.

Uzasadniając rozstrzygnięcie odwoławcze, Wojewoda wskazał w szczególności, co następuje:

1. Wartość przedmiotowej nieruchomości, która z dniem 1 stycznia 1999 r. przeszła z mocy prawa na własność Gminy na podstawie art.73 ustawy z 13 października 1998 r., będąca postawą ustalenia odszkodowania na rzecz byłych współwłaścicieli, została ustalona w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2013 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Opinia rzeczoznawcy majątkowego stanowi bowiem kluczowy dowód w postępowaniu odszkodowawczym.

2. Dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego podlega ocenie, jak każdy inny dowód ocenie organu prowadzącego postępowanie, aczkolwiek ocena ta nie może wkraczać w ocenę wiadomości specjalnych, którymi rzeczoznawca dysponuje. Operat sporządzony na użytej niniejszej sprawy nie nasuwa żadnych zastrzeżeń co do jego prawidłowości i stanowi wiarygodny dowód na okoliczność ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości.

3. Oszacowanie wartości nieruchomości w operacie nastąpiło w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, na podstawie §36 ust.4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2011 r. nr 165, poz.985), dalej "rozporządzenie z 2004 r.".

4. W operacie wskazano, że w świetle planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta L. z dnia [...] maja 1994 r. przedmiotowa nieruchomość znajdowała się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, intensywnej (symbol "C 6-10 MN"). Załącznik nr [...] do operatu zawiera m.in. pismo Urzędu Miasta L. (zaświadczenie z dnia [...] listopada 2013 r.), zgodnie z którym na datę [...] października 1998 r. w ww. planie miejscowym miasta "działka o nr ewid. [...] z obrębu [...] (...) w L. stanowi część drogi dojazdowej – ul. [...], położonej na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oznaczony na rysunku planu symbolem [...]".

5. Analiza rynku transakcji nieruchomościami, mająca na celu wybór - na potrzeby wyceny przedmiotowej nieruchomości - transakcji nieruchomościami podobnymi, dotyczyła zarówno nieruchomości drogowych, jak i niezabudowanych nieruchomości, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, ewentualnie mieszkaniowo – usługowe (teren miasta L. przyjęto dla segmentu działek mieszkaniowych, teren powiatu [...] dla segmentu działek drogowych).

6. W operacie można wprawdzie dopatrzeć się pewnych niedokładności w definiowaniu rynku lokalnego i regionalnego w odniesieniu do transakcji nieruchomościami drogowymi, niemniej niedokładności te w żaden sposób nie wpływają na ocenę rzetelności ustaleń operatu.

7. Niezależnie od powyższego stwierdzić należy, że ustalenie granic badanego rynku nieruchomości należy do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy. Zakwestionowanie prawidłowości ustaleń rzeczoznawcy w tym zakresie może się odbyć wyłącznie w oparciu o stosowną, negatywną dla sporządzonego operatu opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców, o której mowa w art.157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. O dokonanie takiej oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców żadna ze stron postępowania nie wystąpiła.

8. Pomimo rozszerzenia rynku lokalnego na pozostałe gminy powiatu [...] rzeczoznawca uzyskał tylko cztery transakcje nieruchomościami drogowymi (piąta przywołana transakcja z 2010 r. przekraczała dopuszczalny dwuletni okres wykorzystania danych, wskazany w pkt 3.3 Noty Interpretacyjnej NI 1). Wykorzystanie zgromadzonych danych jako podstawy szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości jest niemożliwe, albowiem w próbie reprezentatywnej przedstawiony jest duży rozrzut cen jednostkowych, którego nie da się racjonalnie uzasadnić ani lokalizacją obiektów porównawczych (np. działki ob. [...]) ani innymi cechami rynkowymi tych nieruchomości. Pomimo zatem odnotowania kilku transakcji "drogowych" na analizowanym rynku, dane te okazały się nieprzydatne i w rezultacie wycenę oparto na 11 wybranych z szerszej próbki z tabeli na str.20 – 21 nieruchomości budowlanych.

9. Równocześnie, na str.18 rzeczoznawca przywołuje tzw. zasadę korzyści (art.134 ust.3 i 4 u.g.n.) i przyjmuje, de facto, jako podstawę wyceny nieruchomości o wyższych średnich cenach, tj. właśnie nieruchomości z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe (średnia cena w szerszym zbiorze: [...] zł/m2 wobec ceny średniej z próbki rozproszonych danych transakcji "drogowych": [...] z/m2).

10. Nie można za uzasadniony uznać zarzut ograniczenia poszukiwania transakcji nieruchomościami drogowymi do rynku lokalnego. To właśnie w granicach runku lokalnego najbardziej racjonalnym jest poszukiwanie nieruchomości "podobnych"

11. Analizę rynku i dobór nieruchomości budowlanych należy w tym kontekście również uznać za uzasadnione.

IV. Gmina L. wniosła do Sądu skargę na decyzję Wojewody, zarzucając zaskarżonej decyzji:

- naruszenie art. 153 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 2 oraz ust. 3 i w zw. z § 36 ust. 1, ust.4 w zw. z § 36 ust.6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. poprzez oparcie się na sporządzonej w sposób nieprawidłowy (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu nr [...] o powierzchni [...] m2, położonej pod drogą publiczną ul. [...] w L., co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy,

- naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

Uzasadniając zarzuty skargi, Wojewoda wskazał w szczególności, co następuje:

1. Rzeczoznawca zastosował w sprawie podejście porównawcze (w odniesieniu do nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym), nie dysponując danymi na temat transakcji nieruchomościami podobnymi. Transakcje, które rzeczoznawca przyjął do porównań dotyczą nieruchomości, którym brak cech podobieństwa do nieruchomości wycenianej.

2. Rzeczoznawca bezpodstawnie zaniechał zebrania danych na temat transakcji nieruchomościami drogowymi na rynku regionalnym – skarżący wniósł o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez mgr inż. S. z października 2012 r., z którego wynika, że na rynku regionalnym (dane z N.) miała miejsce wystarczająca liczba transakcji nieruchomościami drogowymi, umożliwiająca rzeczoznawcy ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości w oparciu o ceny uzyskiwane w transakcjach dotyczących nieruchomości drogowych.

V. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

VI. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę administracji publicznej, przy czym w świetle § 2 powołanego artykułu, kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Na podstawie art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Uwzględnienie przez Sąd skargi na orzeczenie organu administracji publicznej jest dopuszczalne tylko w razie stwierdzenia naruszeń prawa wymienionych w art. 145 § 1 p.p.s.a.

W świetle art. 145 § 1 p.p.s.a. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie:

1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do zastosowania w niniejszej sprawie środków, o których mowa powyżej, Sąd nie stwierdził.

VII. Kontrola legalności zaskarżonej decyzji Wojewody prowadzi do następujących wniosków:

1. Istotę sporu w niniejszej sprawie stanowi dokonana przez organy orzekające ocena prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, na podstawie którego określone zostało odszkodowanie za przejętą pod drogę publiczną.

2. Okolicznością bezsporną w sprawie jest, że przedmiotowa działka nr [...] została zajęta pod drogę gminną ulicę [...]. Fakt ten został potwierdzony ostateczną decyzją Wojewody z dnia [...] marca 2010 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 73 ust. 1 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, w której organ wojewódzki stwierdził nabycie przez Gminę L. z mocy prawa, z dniem 1 stycznia 1999 r., prawa własności przedmiotowej nieruchomości.

3. Zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, niestanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia odszkodowania stanowi w tym przypadku wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 ustawy). Ze względu na to, że w rozpatrywanej sprawie przejęcie prawa własności następowało ex lege, czyli z mocy prawa, to niezbędne było wydanie na wniosek uprawnionych podmiotów odrębnej decyzji administracyjnej ustalającej odszkodowanie według reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

4. Wysokość należnego byłym współwłaścicielom nieruchomości odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2013 r., sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego [...].

5. Zgodnie z § 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie korygowania ceny średniej, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie, do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikiem korygującym, uwzględniającym różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

6. Z analizy powołanego powyżej operatu szacunkowego wynika, że do wyceny rzeczoznawca zastosował § 36 ust. 4 znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. przyjmując podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta L., przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, objętych transakcjami sprzedaży w latach 2011 – 2013. Brak bowiem było na analizowanym rynku lokalnym wystarczającej liczby transakcji, dotyczących nieruchomości przeznaczonych pod drogi spełniających warunek podobieństwa zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n.

7. Kryterium wyboru przez rzeczoznawcę transakcji z bazy danych stanowiło podobieństwo podlegających obrotowi nieruchomości do nieruchomości wycenianej pod względem położenia (strefy) lokalizacji, sąsiedztwa, jakości drogi dojazdowej i uzbrojenia. Na podstawie tych transakcji rzeczoznawca ustalił cenę średnią za 1 m² nieruchomości na poziomie [...] zł. W ocenie Sądu operat szacunkowy, na podstawie którego organy ustaliły wysokość należnego odszkodowania, został sporządzony zgodnie z przepisami powołanego wyżej znowelizowanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

8. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 października 2011 r. sygn. akt I OSK 1650/10 pokreślił, że sąd administracyjny rozpoznając skargę na decyzję ustalającą wysokość odszkodowania opartą na operacie szacunkowym zobligowany jest zbadać, czy organ prawidłowo, zgodnie z m.in. przepisami postępowania art. 77 § 1 i art. 80 kpa, dokonał oceny tego dowodu. Dokonując zatem tej oceny w świetle obowiązujących przepisów prawa oraz zgromadzonego w aktach materiału dowodowego Sąd doszedł do przekonania, że organy prawidłowo uznały, że sporny operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został sporządzony zgodnie z prawem, wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę dobrze wyjaśniony i uzasadniony. Jak wynika z treści operatu został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, zarówno odnoszące się do stanu nieruchomości (przedmiot i zakres wyceny, cel wyceny, podstawy formalne i materialnoprawne, źródła danych merytorycznych, określa daty istotne przy wykonaniu operatu szacunkowego, opisuje i określa stan nieruchomości w kontekście jej stanu prawnego, lokalizacji, stanu i stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną, komunikacji, sposobu użytkowania i zagospodarowania nieruchomości, a także przeznaczenia nieruchomości), jak i samej wyceny (wybór podejścia, metody i techniki wyceny, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, określenie wagi i ocenę cech rynkowych, określenie sumy współczynników korygujących oraz wartość przedmiotu wyceny), nie zawiera niejasności, nielogiczności, sprzeczności czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując wyceny gruntu rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie istotne cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości. Uwzględnił wszelkie elementy, które mogły mieć wpływ na wartość nieruchomości oraz dostatecznie wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny, a także wskazał wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości. Operat przedstawia czytelnie i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Wobec powyższego mógł on stanowić podstawę do określenia wysokości należnego odszkodowania, co zasadnie podzieliły organy orzekające w rozpatrywanej sprawie.

9. Zarzuty skargi są niezasadne. Za polemikę z ustaleniami biegłego Sąd uznał zarzuty skargi, dotyczące przyjęcia do porównań nieruchomości z innego obrębu ewidencyjnego niż nieruchomość wyceniana i o znacznie różniących się powierzchniach od nieruchomości szacowanej (o większej powierzchni).

Określenie wartości nieruchomości poprzedzone jest analizą rynku nieruchomości, przy czym w przypadku stosowania metody korygowania ceny średniej musi być to rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (§ 3 ust. 2 i § 4 ust. 4 rozporządzenia). Ten zakres obowiązków należy do biegłego i to biegły decyduje, jaki rynek jest w jego ocenie miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje jedynie biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności skoro wszystkie 11 transakcji wybranych przez rzeczoznawcę dotyczyły nieruchomości położonych na terenie miasta L., a powołane wyżej przepisy regulujące kwestię sporządzania operatów szacunkowych nie zawierają wymogu, aby wybrane transakcje dotyczyły nieruchomości położonych w tym samym obrębie ewidencyjnym. W ocenie Sądu orzekającego wymóg taki nie ma żadnego uzasadnienia.

Przy stosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej cechy mające wpływ na wartość nieruchomości położonych na właściwym rynku lokalnym określa biegły, kierując się wiedzą specjalną (art. 153 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1 u.g.n.). Cechy te stanowiły podstawę wyboru nieruchomości podobnych. Uwzględnienie w wycenie istniejących różnic cech nieruchomości przyjętych do porównania w stosunku do nieruchomości wycenianej dokonywane jest za pomocą współczynników korygujących, które w analizowanym operacie zostały zastosowane.

10. W związku ze złożeniem przy skardze - jako załącznika do niej - załącznika nr 1 do operatu szacunkowego wartości nieruchomości, stanowiącej działkę nr ewid. [...], zajętej pod część drogi gminnej ul. [...] w L., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego [...], poczynić należy uwagę generalną, że operat, na którego fragment powołuje się skarżąca Gmina, w oczywisty sposób nie dotyczy działki gruntu, będącej przedmiotem kontrolowanego postępowania (a działki położonej przy innej ulicy). Wprawdzie w przedłożonym załączniku wymieniono szereg danych odnośnie transakcji drogowych w gm. S., gm. I. i S., N., gm. W., pow. [...] i in., co miałoby sugerować braki operatu z dnia [...] grudnia 2013 r. w zakresie zgromadzenia danych analogicznych, niemniej powołanie się na ten dokument na obecnym etapie postępowania, nie może doprowadzić do podważenia wiarygodności operatu z dnia [...] grudnia 2013 r.

Podkreślenia wymaga, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w oparciu o posiadane przez rzeczoznawcę wiadomości specjalne z zakresu szacowania wartości nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w zakresie, w jakim miałaby dotyczyć ustaleń, poczynionych przez rzeczoznawcę w oparciu o wiadomości ściśle specjalne. W rozpatrywanej sprawie organy administracji dokonały w sposób prawidłowy weryfikacji operatu szacunkowego, kontrolując wyczerpująco – w zakresie przysługujących im kompetencji – przesłanki, na których rzeczoznawca oparł swoje ustalenia faktyczne i wnioski. Zasadnie przyjęły w efekcie organy, że przedmiotowy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z właściwymi przepisami, w konsekwencji czego może zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania. Z uwagi na szczegółowe, czytelne i przekonujące wyłożenie przez rzeczoznawcę w operacie metodologii sporządzenia wyceny przedmiotowej nieruchomości, brak było podstaw do występowania przez organy o sporządzenie nowego operatu, czy też o jego ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 u.g.n.

Niewątpliwie jednak uprawnienie takie przysługiwało stronom postępowania. O ile zatem skarżąca Gmina powzięła zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to w stosownym czasie, tj. w toku postępowania administracyjnego, mogła skorzystać z możliwości wnioskowania do organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych o skontrolowanie kwestionowanej opinii. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjny z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 322/06, wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05 oraz z dnia 7 maja 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 547/07 - dostępne w bazie orzeczeń pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl. Jak wynika z akt sprawy, z tej możliwości skarżąca Gmina jednak nie skorzystała opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanych decyzji. W tej sytuacji postawione w skardze zarzuty uznać należy za polemikę z ustaleniami biegłego nie popartą żadnym rzetelnym dowodem.

12. Sąd nie podziela także zarzutu skargi o naruszeniu art. 7, 8, 11 i 77 Kpa. Organy obu instancji przeprowadziły postępowanie wyjaśniające w sposób prawidłowy i zupełny. Należycie także zebrały i wyczerpująco oceniły materiał dowodowy, który posłużył za podstawę wydania merytorycznie prawidłowych decyzji. W szczególności dokonując analizy sporządzonego operatu szacunkowego Sąd nie stwierdził wystąpienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować uznaniem za wadliwe przyjęcia go przez organy jako dowodu w sprawie.

Biorąc powyższe pod uwagę na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd orzekł jak w sentencji.