Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1544/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2006-12-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Tarnowska Sędziowie NSA Joanna Banasiewicz asesor WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant Katarzyna Bednarska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 grudnia 2006 r. sprawy ze skargi G. G., M. G. i S. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] lipca 2006 r. nr [...] w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji podziałowej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., po rozpatrzeniu wniosku M. G. o ponowne rozpatrzenie sprawy, decyzją z dnia [...] lipca 2006 r., nr [...] utrzymało w mocy swoją decyzję z dnia [...] kwietnia 2006 r., nr [...] o odmowie stwierdzenia nieważności ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [...] czerwca 2002 r., nr [...] zatwierdzającej podział nieruchomości stanowiącej współwłasność S. G., G. G. i M. G., położonej w S. przy ul. [...] oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, zapisanej w Księdze wieczystej Kw nr [...].

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Prezydent Miasta S. decyzją z dnia [...] czerwca 2002 r., nr [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej współwłasność S. G., G. G. i M. G., położonej w S. przy ul. [...] oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, zapisanej w Księdze wieczystej Kw nr [...]. W uzasadnieniu organ wskazał, że podział działki nr [...] na działki nr: [...], [...] i [...] został wykonany zgodnie ustaleniami zawartymi w uchwale Rady Miasta Siedlce z dnia 26 października 2000 r., nr XXVII/394/2000 (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego Nr 44, poz. 1355 z dnia 29 listopada 2000) oraz z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Siedlce zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Siedlce z dnia 25 czerwca 1992 r., nr XXIX/228/92 (Dz. Urz. Woj. Siedleckiego Nr 4, poz. 85) i przepisami szczególnymi. Wydzielona działka nr [...] przeznaczona została na cel publiczny - budowę ul.[...] , znajdującej się w wykazie dróg gminnych stanowiącym załącznik do rozporządzenia Wojewody [...] z dnia [...] lutego 1995 r. Nr [...]. Zgodność z ustaleniami planu miejscowego dotyczy zarówno przeznaczenia terenu jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek w sposób określony w decyzji Prezydenta Miasta S. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...] lutego 2001 r., nr [...].

Wnioskiem z dnia 20 stycznia 2006 r. S. G., G. G. i M. G. wystąpili do Wojewody [...] o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [...] czerwca 2002 r. w sprawie zatwierdzenia podziału przedmiotowej nieruchomości. W uzasadnieniu podnieśli, że żądają stwierdzenia nieważności ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta S., na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 KPA, wobec naruszenia art. 6 KPA w związku z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 r. w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz sposobu sporządzania i rodzajów dokumentów wymaganych w tym postępowaniu (Dz. U. Nr 25, poz. 130), w szczególności § 3 ust. 3 pkt 5 tego rozporządzenia. Wskazali, że zgodnie z art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz przepisami szczególnymi. Przepisami szczególnymi, w tym przypadku, są postanowienia obowiązującego wówczas rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 r. W myśl pkt 5 ust. 3 § 3 rozporządzenia linia podziału (granica), w przypadku podziału nieruchomości zabudowanej powinna przebiegać wzdłuż linii ścian oddzieleń przeciwpożarowych na całej wysokości budynku, od fundamentów do pokrycia dachu. Ponadto dozwolony podział jeżeli chodzi o budynek może nastąpić wyłącznie wzdłuż pionowych płaszczyzn, wyraźnie dzielących budynek na dwie odrębne części, które mogą być wykorzystane oraz posiadają własne wejścia i instalacje. W ocenie wnioskodawców podział dokonany decyzją Prezydenta Miasta S. jest niezgodny z przepisami powołanego wyżej rozporządzenia, ponieważ organ ten nie mógł określić warunków podziału nieruchomości w sposób dowolny czy uznaniowy, bowiem decyzja dzieląca nieruchomość musiała być oparta na konkretnym przepisie prawa powszechnie obowiązującego, w tym przypadku przepisach szczególnych wydanych z upoważnienia art. 100 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wojewoda [...] postanowieniem z dnia [...] lutego 2006 r., nr [...] przekazał Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu w S. do rozpoznania zgodnie z właściwością wniosek M.G., G. i S. G. o stwierdzenie nieważności decyzji podziałowej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] kwietnia 2006 r., nr [...] odmówiło stwierdzenia nieważności ostatecznej decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [...] czerwca 2002 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że niezbędnymi przesłankami dla wszczęcia postępowania podziałowego z urzędu na podstawie art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami było to, aby dla obszaru dzielonej nieruchomości obowiązywał plan miejscowy, w którym uwidoczniony jest cel publiczny oraz wydana była decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla zamierzenia inwestycyjnego - celu publicznego. W dniu wydania kwestionowanej decyzji tryb dokonywania podziałów nieruchomości oraz sposób sporządzania i rodzaje dokumentów wymaganych w tym postępowaniu określało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 r. Z akt przedmiotowej sprawy wynikało, że ostateczną decyzją z dnia [...] lutego 2001 r. Prezydent Miasta S. ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie ulicy [...] w S., na odcinku od ulicy [...] do skrzyżowania ulic:[...], [...] i [...], budowie kanału deszczowego do odwodnienia jezdni i chodników, oświetlenia ulic, kanalizacji sanitarnej, telefonicznej, sieci gazowej i wodociągowej oraz przebudowy skrzyżowania ulic:[...], [...] i [...] z budową zjazdów z ulic na teren [...]. Okres ważności tej decyzji określony został do dnia [...] grudnia 2005 r. W myśl art. 93 ust. 1 i 2 ustawy zasadniczym warunkiem dopuszczalności podziału nieruchomości jest to, aby był on zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi, z tych też względów wstępny projekt podziału przedmiotowej nieruchomości objęty był postępowaniem opiniującym, w wyniku którego podjęte było przez Prezydenta Miasta S. postanowienie z dnia [...] września 2001 r., nr [...] pozytywnie opiniujące zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego i przepisami szczególnymi. Postanowienie to było przedmiotem postępowania zażaleniowego przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym w S., które postanowieniem z dnia [...] listopada 2001 r., nr [...] utrzymało je w mocy. Postanowienie to nie było przedmiotem postępowania skargowego przed Naczelnym Sądem Administracyjnym. Z części tekstowej i graficznej miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta S., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta S. z dnia [...] czerwca 1992 r. zmienionego uchwałą Rady Miasta S. Nr [...] z dnia [...] października 2000 r. o zmianie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta S., w części dotyczącej trasy ulicy o symbolu [...] wynika, że dla terenu, na którym znajdowała się działka nr [...] przewidziana była inwestycja polegająca na budowie ul. [...] w S. na odcinku od ul. S. do skrzyżowania ulic: [...],[...] i [...]. Działka nr [...], której podział został dokonany ostateczną decyzją, położona jest na obszarze przeznaczonym częściowo pod budowę ulicy o symbolu [...] o funkcji ulicy zbiorczej obszarowej klasy [...], o szerokości w liniach rozgraniczających [...] m i jezdni minimum [...] m. Pozostała część działki położona była na terenie strefy funkcjonalnej [...] - koncentrującej zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem wszystkich rodzajów usług i produkcji nieuciążliwych dla otoczenia. W ramach tej strefy w planie wyznaczono rejony o różnej intensywności zabudowy ([...]) i obszary, w których należy dążyć do lokalizacji obiektów użyteczności publicznej i usług ludności. W strefie tej plan wyznacza teren o ustalonym lub postulowanym sposobie użytkowania o symbolu[ ...]– tereny [...]. Wstępny projekt podziału nieruchomości dla celu opiniowania jak i projekt podziału nieruchomości przygotowany do zatwierdzenia były opracowane zgodnie z uregulowaniami wynikającymi z § 3, § 6 i § 7 przywoływanego powyżej rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 r. Zgodnie z § 3 ust. 3 pkt 5 rozporządzenia, jeżeli przedmiotem podziału była nieruchomość zabudowana, a proponowany podział powodowałby także podział budynku, wstępny projekt podziału nieruchomości powinien w szczególności przedstawiać linie ścian oddzieleń przeciwpożarowych na całej wysokości budynku. Na wstępnym projekcie podziału nieruchomości stanowiącym załącznik do postanowienia z dnia [...] września 2001 r., jak też na mapie z projektem podziału, stanowiącej załącznik do badanej decyzji, na terenie nieruchomości objętej podziałem naniesiony jest linią przerywaną obrys obiektu budowlanego. Linia podziału przebiega w ten sposób, że wydziela pod projektowaną drogę publiczną teren nieruchomości wraz z częścią oznaczonego obiektu. Zgodnie z § 3 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia wstępny projekt podziału opracowywany jest na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, uzupełnionych w razie potrzeby niezbędnymi dla projektu podziału elementami zagospodarowania terenu, natomiast zgodnie z § 7 ust. 2 pkt 10 rozporządzenia projekt podziału do celu zatwierdzenia powinien w szczególności zawierać również inne niezbędne do projektu podziału elementy zagospodarowania. Poprzez elementy zagospodarowania należy rozumieć m.in.: ogrodzenia, budynki, obiekty małej architektury, studnie, szamba, przyłącza, drzewa stanowiące pomniki przyrody, elementy sieci uzbrojenia terenu przebiegające przez nieruchomość podlegającą podziałowi. Linią przerywaną na mapach ewidencyjnych nanoszone są elementy zagospodarowania, które są np. w trakcie budowy i nie zostały zakończone z powodu wygaśnięcia pozwolenia na budowę. Zgodnie z informacją Naczelnika Wydziału Architektury i Budownictwa Urzędu Miasta S. zawartą w piśmie z dnia [...] stycznia 2002 r., nr [...] z powodu utraty ważności pozwolenia na budowę (decyzji z dnia [...] stycznia 1992 r., nr[...]) wykonanego częściowo obiektu, w związku z przerwą w robotach budowlanych dłuższą niż dwa lata nie był możliwy podział nieruchomości po obrysie istniejących fundamentów budynku, ze względu na niezgodność z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Fakt zerowego stanu zaawansowania budowy (fundamenty piwnice oraz strop nad piwnicami) przewidzianego według projektu budynku handlowo-usługowego z częścią mieszkalną potwierdza również późniejsze pismo Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Miasta S. z dnia [...] stycznia 2004 r., nr [...]. Z uwagi na powyższe budynek posadowiony na przedmiotowej nieruchomości nie został zrealizowany w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 ze zm.), a więc brak było podstaw do zastosowania przez organ przepisu § 3 ust. 3 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 r. Tym samym nie można uznać, że organ orzekając ostateczną decyzją o podziale przedmiotowej nieruchomości rażąco naruszył prawo, tj. wskazywany przez stronę przepis. Uwzględniając powyższy stan faktyczny oraz prawny Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., nie stwierdziło aby przy wydawaniu przedmiotowej decyzji wystąpiła okoliczność, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 2 KPA. Jednocześnie w badanej sprawie nie wystąpiła żadna z pozostałych przesłanek określonych w art. 156 § 1 KPA mogących stanowić podstawę do stwierdzenia nieważności ostatecznej decyzji podziałowej.

W dniu 14 czerwca 2006 r. M. G. wystąpił do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. o ponowne rozpatrzenie sprawy o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia [...] czerwca 2002 r. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji strona zarzuciła naruszenie art. 6 KPA w związku z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 r. w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz sposobu sporządzania i rodzajów dokumentów wymaganych w tym postępowaniu, w szczególności § 3 ust. 3 pkt. 5 tego rozporządzenia. W ocenie M. G. stanowisko organu, że przepis § 3 ust. 3 pkt 5 rozporządzenia nie miał w sprawie zastosowania jest błędne. Zdaniem skarżącego fakt nie zrealizowania inwestycji nie przesądza jeszcze o braku możliwości jej kontynuowania po ponownym uzyskaniu stosownych decyzji administracyjnych, zezwalających na dalszą rozbudowę. Przepis tego rozporządzenia miał charakter bezwzględnie obowiązujący i organ dokonujący z urzędu podziału winien go zastosować w całości. Jego brzmienie literalne nie pozwala na wykładnię rozszerzającą. Z przepisu tego wynika, że linia podziału (granica), w przypadku podziału nieruchomości zabudowanej powinna przebiegać wzdłuż linii ścian, oddzieleń przeciwpożarowych na całej wysokości budynku, od fundamentów do przykrycia dachu. Ponadto, dozwolony podział budynku może nastąpić wyłącznie wzdłuż pionowych płaszczyzn, wyraźnie dzielących budynek na dwie odrębne części, które mogą być wykorzystane oraz posiadają własne wejścia i instalacje. Podział dokonany zaskarżoną decyzją nie miał nic wspólnego z zasadami wynikającymi z przepisów rozporządzenia z dnia 17 lutego 1998 r., bez względu na stan zaawansowania budynku znajdującego się na takiej nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. decyzją z dnia [...] lipca 2006 r. utrzymało w mocy swoją decyzję z dnia [...] kwietnia 2006 r. W uzasadnieniu organ podtrzymał argumentację i podzielił stanowisko przedstawione w decyzji z dnia [...] kwietnia 2006 r. Ponadto wskazał, że plan zagospodarowania przestrzennego jest przepisem prawa miejscowego. Wiąże on zarówno właścicieli nieruchomości, jak i organy administracji. Ustalenia planu, wraz z innymi przepisami prawa, kształtują sposób wykonywania prawa własności nieruchomości i mogą prowadzić do jego ograniczenia. Przepis prawa miejscowego obok przepisów ustawowych, proceduralnych i wykonawczych stanowi podstawę prowadzenia postępowania w przedmiocie podziału nieruchomości, a zgodność z planem miejscowym jest zasadniczym kryterium dopuszczalności podziału nieruchomości. W tym zakresie ponowna analiza nie wykazała naruszenia prawa miejscowego a jednocześnie potwierdziła, że występowała przesłanka do dokonania tego podziału w trybie art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie Kolegium nie wystąpiła w sprawie wskazana przez M. G. przesłanka rażącego naruszenia prawa przez Prezydenta Miasta S. przy podejmowaniu z urzędu decyzji o podziale nieruchomości, jak też żadna z pozostałych okoliczności wynikających z art. 156 § 1 KPA. Odnosząc się do zarzutów wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy organ podniósł, iż wskazana przez wnioskodawcę okoliczność, że nie zrealizowanie inwestycji nie przesądza jeszcze o braku możliwości jej kontynuowania po uzyskaniu ponownie stosownych decyzji administracyjnych nie może mieć wpływu na niniejszą sprawę. Ocena prawna decyzji ostatecznej objętej postępowaniem nadzorczym dotyczy bowiem stanu prawnego i faktycznego jaki obowiązywał w dniu jej wydawania, tj. w dniu [...] czerwca 2002 r. Ponadto zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego z 2000 r. działka nr [...], na której częściowo znajdują się fundamenty nie zrealizowanego budynku handlowo-usługowego z częścią mieszkalną, jest aktualnie przeznaczona pod budowę ulicy o symbolu [...].

W dniu 22 sierpnia 2006 r. G.G., S. G. i M. G. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] lipca 2006 r. żądając uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji tego organu naruszających art. 6 KPA w związku z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 r. w sprawie trybu dokonywania podziałów nieruchomości oraz sposobu sporządzania i rodzajów dokumentów wymaganych w tym postępowaniu, w szczególności § 3 ust. 3 pkt 5 wymienionego rozporządzenia. W uzasadnieniu podtrzymali stanowisko zawarte we wniosku M. G. o ponowne rozpatrzenie sprawy. Dodatkowo zarzucili, że Kolegium w obszernym uzasadnieniu zaskarżonej decyzji skoncentrowało się na zgodności decyzji Prezydenta Miasta S. z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta S.. Konkretne zarzuty strony zostały skwitowane stwierdzeniem, iż wstępny projekt podziału nieruchomości sporządzony dla celów opiniowania jak i projekt podziału nieruchomości przygotowany do zatwierdzenia były opracowane zgodnie z uregulowaniami wynikającymi z § 3, 6 i 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 r.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o jej oddalenie i jednocześnie podtrzymało stanowisko prezentowane dotychczas w sprawie. Dodatkowo organ wskazał, że rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 17 lutego 1998 r. było aktem wykonawczym do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepisy szczególne, o których mowa w art. 93 ust. 1 tej ustawy stanowią przepisy ustaw szczególnych, w tym np. ustawy o ochronie dóbr kultury, ustawy o ochronie przyrody, ustawy o lasach, które w swej treści zawierały ograniczenia dotyczące zmian w stanie prawnym nieruchomości. Ponadto, w ocenie Kolegium, G. i S. G. wnosząc skargę nie wyczerpali administracyjnego toku instancji, bowiem zaskarżona decyzja została wydana w związku z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy pochodzącym tylko od M. G..

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Wojewódzki Sąd Administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Stosownie do tego przepisu, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w stosunku do aktów, które zostały wydane z naruszeniem prawa skutkującym stwierdzeniem nieważności lub wznowieniem postępowania albo naruszeniem przepisów, które miało lub mogło mieć wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 tej ustawy).

Poddając takiej właśnie kontroli zaskarżoną decyzję Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie jest uzasadniona.

Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] lipca 2006 r. została bowiem wydana przez właściwy organ, we właściwym trybie i w oparciu o prawidłową podstawę prawną. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ wskazał i omówił motywy swego rozstrzygnięcia, w aspekcie wszystkich przesłanek z art. 156 § 1 KPA.

Decyzją Prezydenta Miasta S. z dnia [...] czerwca 2002 r., wydaną na podstawie art. 93 ust. 1, art. 96 ust. 1 i art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zatwierdzony został z urzędu projekt podziału nieruchomości stanowiącej współwłasność S. G., G. G. i M. G., położonej w S. przy ul.[...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, dokonany w celu wydzielenia działki gruntu pod realizację celu publicznego – budowy drogi gminnej ul.[...] (art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W uzasadnieniu organ wskazał, że podział działki nr [...] na działki nr:[...], [...] i [...] został wykonany zgodnie z ustaleniami zawartymi w uchwale Rady Miasta Siedlce z dnia 26 października 2000 r., nr XXVII/394/2000 (Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego Nr 44, poz. 1355 z dnia 29 listopada 2000) i z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Siedlce zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Siedlce z dnia 25 czerwca 1992 r., nr XXIX/228/92 (Dz. Urz. Woj. Siedleckiego Nr 4, poz. 85) oraz zgodnie z przepisami szczególnymi. Zdaniem organu zgodność podziału z ustaleniami planu miejscowego obejmowała zarówno przeznaczenie terenu w planie miejscowym jak i możliwość zagospodarowania wydzielonych działek w sposób określony w decyzji Prezydenta Miasta S. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...] lutego 2001 r., nr[...].

Z danych zgromadzonych w ewidencji gruntów (wyciąg z wykazu zmian gruntowych naniesiony na mapie z projektem podziału) wynika, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] jest nieruchomością obejmującą teren zurbanizowany niezabudowany oraz łąki trwałe, oznaczony symbolem [...], zgodnie z § 68 ust. 1 pkt 3 i ust. 3 pkt 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454). Natomiast z części graficznej i opisowej planu miejscowego wynika, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] położona jest na terenie przeznaczonym w planie zagospodarowania przestrzennego pod: usługi nauki i budownictwa mieszkaniowego – [...] (działka nr[...]), budowę ul. [...]- drogi gminnej, zbiorczej o symbolu [...] (działka nr[...]) oraz zabudowę mieszkaniowo- usługową, z dopuszczalną powierzchnią działki [...] m2 – [...] (działka nr [...]).

Charakter dzielonej nieruchomości oraz treść postanowień § 4 i 5 uchwały Rady Miasta S. z dnia [...] października 2000 r., nr [...] oraz miejscowego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta S. zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta S. z dnia [...] czerwca 1992 r., nr [...], dotyczących wskazanego wyżej przeznaczenia terenu pozwala przyjąć, że podział działki nr [...] na działki nr [...],[...] i [...] nie narusza wymogów określonych w przepisach prawa miejscowego w zakresie przeznaczenia i możliwości zagospodarowania tychże nieruchomości.

Dokonując zaś oceny zgodności podziału nieruchomości z przepisami szczególnymi trzeba wskazać, że przepisami, o których mowa w art. 93 ust. 1 ustawy gospodarce nieruchomościami są przepisy zawarte w aktach normatywnych powszechnie obowiązujących i aktach prawa miejscowego, odnoszące się do nieruchomości podlegającej podziałowi i dotyczące innej materii niż objęta przepisami art. 92 – art. 100 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wydanym na podstawie tego ostatniego przepisu rozporządzeniem wykonawczym. Przepisami szczególnymi które należało w niniejszej sprawie wziąć pod uwagę były przepisy ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2004 r. Nr 204, poz. 2086 ze zm.), ponieważ celem niniejszego podziału było wydzielenie działki gruntu pod budowę drogi publicznej. Z przepisu art. 38 ust. 1 tej ustawy (w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji o podziale nieruchomości) wynika, że istniejące w pasie drogowym budynki, obiekty inżynierskie i urządzenia nie związane z gospodarką drogową lub obsługą ruchu, które nie powodują zagrożenia i utrudnień ruchu drogowego i nie zakłócają wykonywania zadań zarządu drogi, mogą pozostać w dotychczasowym stanie. Jeżeli więc przepis ten dopuszczał występowanie zabudowy budynkowej w pasie drogowym oznaczonym liniami rozgraniczającymi określonymi w planie miejscowym to nie można uznać, że przeprowadzenie linii rozgraniczającej pas drogowy (nie jezdnię) ulicy [...] przez obiekt budowlany nie będący budynkiem w rozumieniu art. 3 pkt 2 i 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, naruszało art. 38 ust. 1 powołanej wyżej ustawy.

Trzeba również zauważyć, że Prezydent Miasta S. prowadzący postępowanie podziałowe był związany ustaleniami planu miejscowego dotyczącymi przebiegu linii rozgraniczających projektowanej ul.[...]. Organ ten był również związany liniami rozgraniczającymi teren projektowanej drogi publicznej, określonymi w decyzji Prezydenta Miasta S. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...] lutego 2001 r., które stanowią granicę nowo wytyczonych działek. Żaden przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia z dnia 17 lutego 1998 r. nie upoważnia bowiem organu zatwierdzającego podział do weryfikowania linii rozgraniczającej teren pod ulicę (por. uchwała Składu Pięciu Sędziów NSA z dnia 4 marca 2002 r., sygn. akt OPK 25/01, ONSA 2002/4/140; wyrok NSA z dnia 8 grudnia 2004 r., sygn. akt OSK 854/04, LEX nr 165908).

W tej sytuacji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. prawidłowo uznało, że Prezydent Miasta S. przeprowadził postępowanie o zatwierdzenie podziału przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem przesłanek z art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (zatwierdzeniu podziału działki nr [...] nie stały na przeszkodzie wymogi określone w art. 93 ust. 3 i 6 tej ustawy, ponieważ projektowane do wydzielenia działki nr [...] i [...] będą miały dostęp do drogi publicznej – ul. [...], a podział nieruchomości nie został dokonany na wniosek, lecz z urzędu). Zgodzić należy się więc z organem nadzoru, że decyzja podziałowa nie została wydana z rażącym naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 156 § 1 pkt 2 KPA.

Odnosząc się do zarzutów skargi należy wskazać, że nie jest trafne stanowisko skarżącego, iż podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] został dokonany z rażącym naruszeniem przepisów rozporządzenia z dnia 17 lutego 1998 r., w szczególności zaś § 3 ust. 3 pkt 5 rozporządzenia. Z akt sprawy wynika bowiem, że wstępny projekt podziału zawiera elementy, o których mowa w § 3 ust. 3 pkt 1-4 tego aktu. Jak trafnie przyjął organ nadzoru dokument ten nie mógł zawierać elementów, o którym mowa w pkt 5 tego przepisu. Z treści punktu 5 § 3 rozporządzenia wynika bowiem, że wstępny projekt podziału powinien zawierać linie ścian oddzieleń przeciwpożarowych, jeżeli przedmiotem podziału jest objęta nieruchomość zabudowana budynkiem. Tymczasem ze znajdującej się w aktach sprawy informacji Naczelnika Wydziału Architektury i Budownictwa Urzędu Miasta S. z dnia [...] stycznia 2002 r., nr [...] oraz pisma Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Miasta S. z dnia [...] stycznia 2004 r., nr [...] wynika, że na działce nr [...] znajdował się wykonany częściowo obiekt w zerowym stanie zaawansowania budowy, zawierający fundamenty, piwnice oraz strop nad piwnicami. Z uwagi na powyższe obiekt budowlany posadowiony na przedmiotowej nieruchomości nie jest budynkiem, o którym mowa w § 3 ust. 3 pkt 5 rozporządzenia. Definicję legalną budynku zawiera art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie z dnia 17 lutego 1998 r. nie definiują tego pojęcia). Zgodnie z tym przepisem przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony w przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. W świetle tej definicji budynkiem nie można więc nazwać istniejącego w chwili zatwierdzenia podziału częściowo wykonanego obiektu nie pokrytego dachem. W tej sytuacji wstępny projekt podziału nieruchomości nie mógł zawierać elementu, o którym mowa w pkt 5 ust. 3 § 3 rozporządzenia z dnia 17 lutego 1998 r. Poza tym w przypadku dokonywania podziału nieruchomości z urzędu wstępny etap opiniowania zgodności podziału z ustaleniami planu miejscowego na podstawie wstępnego projektu podziału nie był wymagany. Zatem sporządzenie projektu podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] nie było uzależnione od ustaleń pozytywnej opinii, o której mowa w art. 93 ust. 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami (§ 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia).

Nie można również uznać, że decyzja zatwierdzająca podział działki nr [...] została sporządzona z rażącym naruszeniem innych przepisów rozporządzenia z dnia 17 lutego 1998 r., ponieważ z akt sprawy wynika, że będący podstawą tej decyzji projekt podziału spełnia wymagania, o których mowa w § 5, § 6 ust. 1, § 7 i § 9 ust. 2 tego aktu.

Sąd nie podziela natomiast zaprezentowanego w odpowiedzi na skargę stanowiska Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. o niedopuszczalności skargi G. i S. G., spowodowanej brakiem wyczerpania administracyjnego toku instancji, o którym mowa w art. 52 § 1 i 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Z akt sprawy wynika, że administracyjny tok instancji został wyczerpany, bowiem zaskarżona decyzja została wydana na skutek wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy złożonego przez M. G. W tej sytuacji w chwili wniesienia skargi stronom nie przysługiwał żaden środek zaskarżenia, o którym mowa w art. 52 ust. 2 tej ustawy. W rozumieniu tego przepisu została więc spełniona pozytywna przesłanka dopuszczalności skargi w postaci wyczerpania środków zaskarżenia.

Biorąc pod uwagę powyższe Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.