Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 938/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-11-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.36, 37
journal: Dz.U. 2021 poz 741
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym -  t.j.
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) SWSA Magda Froncisz SWSA Piotr Fronc po rozpoznaniu w dniu 22 listopada 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi E. T. i G. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] czerwca 2021 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy Bolesław decyzją z dnia 12 kwietnia 2021 r. znak sprawy [...] orzekł o ustaleniu:

1) E. T. jednorazowej opłaty w kwocie 3 031,50 zł na rzecz Gminy Bolesław z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości, składającej się z działki nr [...] o pow. 0,1083 ha, położonej w B. , w udziale 1/2 części w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) G. T. jednorazowej opłaty w kwocie 3 031,50 zł na rzecz Gminy Bolesław z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości, składającej się z działki nr [...] o pow. 0,1083 ha, położonej w B. , w udziale 1/2 części w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

3) E. T. jednorazowej opłaty w kwocie 196,50 zł na rzecz Gminy Bolesław z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości, składającej się z działki nr [...] o pow. 0,0334 ha, położonej w B. , w udziale 1/2 części w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

4) G. T. jednorazowej opłaty w kwocie 196,50 zł na rzecz Gminy Bolesław z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości, składającej się z działki nr [...] o pow. 0,0334 ha, położonej w B. , w udziale 1/2 części w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto organ umorzył jako bezprzedmiotowe postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytych nieruchomości stanowiącej działki nr [...] o pow. 0,2950ha, nr [...] o pow. 0,0428 ha oraz nr [...] o pow. 0,0428 ha położonych w B. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Po rozpatrzeniu odwołania wniesionego od tej decyzji przez E. T. i G. T. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z 9 czerwca 2021 r., znak [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazano art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4,11, ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. 2020, 293 ze zm.) – dalej określanej jako "u.p.z.p." - oraz art. 138 § 1 pkt 1 Kodeks postępowania administracyjnego.

W jej uzasadnieniu Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. - jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) niezbędne jest wystąpienie łącznie trzech przesłanek: 1) wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2) określenia w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej, 3) zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego.

W dniu 4 lutego 2017r. wszedł w życie aktualnie obowiązujący plan zagospodarowania przestrzennego zatwierdzony Uchwałą Nr XXVI/244/2016 Rady Gminy Bolesław z dnia 28 grudnia 2016r. Zgodnie z ustaleniami tego planu dla części gminy Bolesław, obejmującej miejscowości Bolesław, Laski, Kolonia i Hutki - działki nr [...], nr [...], nr [...] oraz nr [...] położone są na obszarze oznaczonym symbolem UM5, opisanym jako "tereny usług z towarzyszącą zabudową mieszkaniową i częściowo na obszarze oznaczonym symbolem KD.D, opisanym jako "tereny ulic i dróg dojazdowych".

Działka nr [...] położona jest na obszarze oznaczonym symbolem UM5, opisanym jako tereny usług z towarzyszącą zabudową mieszkaniową " oraz częściowo na obszarze oznaczonym symbolem UP29, opisanym jako "tereny nieuciążliwej zabudowy produkcyjnej, magazynowej, handlu, usług technicznych i transportowych".

Po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego E. T. oraz G. T. zbyli, stanowiącą ich współwłasność każdy w 1/2 części, nieruchomość składającą się z działki nr [...] o pow. 0,1083 ha, działki nr [...] o pow. 0,2950ha, działki nr [...] o pow. 0,0334ha oraz działki nr [...] o pow. 0,0428ha, wszystkie położone w B. . G. T. zbył nieruchomość stanowiącą działkę nr [...] o pow. 0,0428ha, położoną w obrębie B., do której posiadał prawo własności. Powyższy fakt wynika z przesłanego odpisu aktu notarialnego Umowy sprzedaży z dnia 28 czerwca 2019r. Rep. A numer [...], co stanowiło podstawę wszczęcia postępowania o ustaleniu opłaty planistycznej.

Do czasu wejścia w życie nowego planu dla w/w działek obowiązywały ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru obejmującego części Gminy Bolesław w obrębie wsi B. -w rejonie "[...]" i "[...]", zatwierdzonego Uchwałą Nr XXIII/208/2004 Rady Gminy Bolesław z dnia 7 grudnia 2004r. Zgodnie z ustaleniami ówczesnego miejscowego planu zagospodarowania, działka nr [...] położona była na obszarze oznaczonym symbolem 8.PSU1, opisanym jako "tereny zakładów produkcyjnych, magazynowo - składowych i usług rzemieślniczych", częściowo na obszarze oznaczonych symbolem 3.KD-L, opisanym jako "tereny dróg lokalnych", częściowo na obszarze oznaczonym symbolem 5.ZP, opisanym jako "tereny zieleni towarzyszącej zabudowie mieszkaniowej". Działka nr [...] położona była na obszarze oznaczonym symbolem 8.PSU1, opisanym jako "tereny zakładów produkcyjnych, magazynowo -składowych i usług rzemieślniczych". Działka nr [...] położona była na obszarze oznaczonym symbolem 8.PSU1, opisanym jako "tereny zakładów produkcyjnych, magazynowo -składowych i usług rzemieślniczych" oraz w niewielkiej części na obszarze oznaczonych symbolem 3.KD-L, opisanym jako "tereny dróg lokalnych". Działki nr [...] oraz nr [...] położne były na obszarze oznaczonym symbolem 5.MNc, opisanym jako "tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego -Stara Wieś" oraz w niewielkiej części na obszarze opisanym symbolem 3.KD-L jako "tereny dróg lokalnych ".

Z uwagi na fakt, że zaistniała zmiana zasięgu obszarów w mpzp dla przedmiotowych działek, a co za tym idzie nastąpiła możliwa zmiana wartości nieruchomości, wszczęto z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zachowany został 5 letni termin, o którym mowa w art. 37 ust. 4 u.p.z.p., bowiem postępowanie wszczęte zostało przed upływem 5 lat od dnia, w którym zaczął obwiązywać nowy plan miejscowy.

Kolegium nie podzieliło głównego zarzutu Stron skarżących, która podważają operat szacunkowy stanowiący dowód w sprawie z uwagi na brak uwzględnienia wartości przedmiotowych nieruchomości dla faktycznego sposobu ich wykorzystania. W sprawie nie zaistniała bowiem tzw. luka planistyczna. Porównanie wartości przedmiotowych nieruchomości z punktu widzenia przeznaczenia w aktualnie obowiązującym planie miejscowym oraz planie bezpośrednio go poprzedzającym było prawidłowe.

Przechodząc do oceny operatu szacunkowego, wskazać należy, iż operat jako główny dowód w sprawie podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie, jak każdy inny dowód. Do właściwego organu administracji należy ocena operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. weryfikacji, czy został on przygotowany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy posiada wszystkie wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, czy braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione tak, aby dokument ten miał wartość dowodową, ale także do zbadania, czy zawiera on niezbędne wyjaśnienia w zakresie przyjętych i uwzględnionych parametrów, czy z operatu wynika w sposób przejrzysty ustalona wartość nieruchomości.

I tak, co do wyboru przez rzeczoznawcę podejścia i metody szacowania nieruchomości, Kolegium wskazuje, że zgodnie z art. 37 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz standardy zawodowe rzeczoznawców.

Zgodnie z art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody dokonuje rzeczoznawca. Biegły, uwzględniając cel, zakres i przedmiot wyceny oraz dostępność danych, dokonał wyboru podejścia porównawczego. Zgodnie z § 4 ust. 1 w/w rozp. Rady Min., przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości, będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości, wpływających na poziom ich cen.

W związku z tym rzeczoznawca określił wartość nieruchomości, stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 4 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartości nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Rzeczoznawca zgromadził zbiór transakcji, które oddają prawidłowości występujące na analizowanym rynku i są najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości, a ponadto tak rozszerzył teren analiz, aby mógł zgromadzić odpowiednią ilość transakcji, która umożliwiłaby mu przeprowadzenie prawidłowej wyceny. Rzeczoznawca brał pod uwagę: lokalizację nieruchomości, kształt działki, powierzchnię, uzbrojenie, dojazd, aktualne zagospodarowanie oraz dostępność komunikacyjną. Każda cecha miała przyporządkowana wagę. Po przeanalizowaniu zgromadzonej bazy transakcji nieruchomości rzeczoznawca nie odnalazł nieruchomości o tak zróżnicowanym przeznaczeniu w mpzp jak wyceniane działki.

Należy jednocześnie podkreślić, że dobór transakcji przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego jest w ocenie Kolegium prawidłowy. Kolegium nie znajduje podstaw do jego kwestionowania.

Operat szacunkowy został prawidłowo oceniony przez Organ I instancji.

I tak też dla potrzeb wyceny działek nr [...], [...], [...],[...] oraz [...] wg poprzednio obowiązującego mpzp powierzchnie tych działek zostały podzielone na: I część -tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego, II część- tereny zabudowy produkcyjnej i III część -tereny zieleni towarzyszącej zabudowie mieszkaniowej. Natomiast wg aktualnie obowiązującego mpzp powierzchnie przedmiotowych działek zostały podzielone na: I część-tereny usług z towarzyszącą zabudową mieszkaniową, II część- tereny zabudowy produkcyjnej.

Na postawie wybranych transakcji została oszacowana wartość rynkowa składnika gruntowego (wg poprzednio obowiązującego planu) Im2 działki nr [...] oraz części działki nr [...] na 37,13zł/m2.

Wartość rynkowa Im2 działki nr [...] wg poprzednio obowiązującego planu wynosi 41,33zł /m2. Natomiast wartość rynkowa części działki nr [...] wg aktualnie obowiązującego planu została oszacowana na 37,13 zł/m2.

Dokonując wyceny składnika gruntowego III części działki nr [...] położonej na terenach zieleni towarzyszącej zabudowie mieszkaniowej, przeanalizowano transakcje dotyczącego nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych w mpzp na cele rolne i cele zieleni. Po zastosowaniu współczynnika korekcyjnego wartość rynkową Im2 oszacowano na 7,63zł/m2.

Dokonując wyceny składnika gruntowego I części (tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego) działki nr [...], nr [...] oraz części działki nr [...] wg starego planu oraz I części (tereny usług wraz z towarzyszącą zabudową mieszkaniową) działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i części działki nr [...] wg aktualnie obowiązującego planu, przeanalizowano transakcje dotyczącego nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych w mpzp na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, mieszkaniowo- usługowej oraz zagrodowej.

Po zastosowaniu współczynnika korekcyjnego wartość rynkową lm2 działek nr [...], [...] oraz [...] wg zapisów starego planu oszacowano na 41,06zł/m2.Natomiast wartość rynkową lm2 składnika gruntowego wg aktualnie obowiązującego planu, po zastosowaniu współczynnika korekcyjnego, oszacowano na 41,05zł/ m2 dla działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]. Tymczasem wartość rynkową Im2 składnika gruntowego, po zastosowaniu współczynnika korekcyjnego, wg aktualnie obowiązującego planu dla działki nr [...] oszacowano na 44,44zł/m2.

Należy podzielić pogląd Organu I instancji, że dokonując wyceny wartości rynkowej przed zmianą planu i po zmianie planu należy wyprowadzić wniosek, iż wpływ na ostateczną wartość miała zmiana poszczególnych obszarów przeznaczeń w planie oraz ich powierzchni, powodująca wzrost wartości nieruchomości.

Wartość rynkową składnika gruntowego działki nr [...] wg starego planu wynosi 27 920,00 zł, natomiast wartość rynkową składnika gruntowego działki nr [...] wg aktualnego planu wynosi 48 130,00zł. Z kolei wartość rynkową składnika gruntowego działki nr [...] wg starego planu wynosi 12 400,00 zł, a wartość rynkową składnika gruntowego działki nr [...] wg aktualnego planu, wynosi 13 710,00 zł.

Należy zatem podzielić pogląd, że wskutek uchwalenia mpzp rynkowa wartość nieruchomości wzrosła.

Wzrost wartości rynkowej dla działki nr [...] określony został na kwotę 20210, zł co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej w wysokości 30% daje kwotę opłaty w wysokości 6063,00 zł, w konsekwencji opłata w związku ze zbyciem udziału 1/2 części dot. działki nr [...] dla G. T. wg wyliczenia wynosi 3031,50 zł (20210,00 zł x 1/2 x 30%). Identyczna opłata dotyczy również udziału zbytego przez E. T..

Wzrost wartości rynkowej dla działki nr [...] określony został na kwotę 1310,00 zł, co przy zastosowaniu staw i opłaty planistycznej w wysokości 30% daje kwotę opłaty w wysokości 393,00 zł. Jednorazowa opłata w związku ze zbyciem udziału 1/2 części dot. działki nr [...] dla G. T. wg wyliczenia wynosi 196,50 zł (1310,00 zł x 1/2 x 30%). Identyczna opłata dotyczy również udziału zbytego przez E. T..

Na uwagę zasługuje również, że zbycie przez strony nieruchomości oznaczonych jako działki nr [...], nr [...], nr [...] nie spowodowało obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej. Według operatu szacunkowego wartość rynkowa działki nr [...], wg starego planu wynosi 121 920zł oraz wartość rynkowa działki nr [...] wg aktualnego planu wynosi 115 450,00zł. Z kolei wartość rynkowa działki nr [...] według starego planu wynosi 17 570,00 zł, a wartość rynkowa działki nr [...] według aktualnego planu wynosi również 17 570,00 zł. Wartość rynkowa działki nr [...] według starego planu wynosi 17 570zł oraz wartość rynkowa działki nr [...] wg aktualnego planu, wynosi 17 570,00zł. Należy podzielić zatem pogląd, że pomimo uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części gminy Bolesław, obejmującej miejscowości Bolesław, Laski, Kolonia i Hutki, wartość działek nr [...], nr [...], nr [...] będących przedmiotem wyceny nie wzrosła, a w tym zakresie postępowanie jako bezprzedmiotowe podlega umorzeniu.

W pozostałym zakresie przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej (tj. określenie w planie miejscowym stawki procentowej wzrostu wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej oraz zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego) wystąpiły już w momencie wszczęcia postępowania, natomiast ustalenie, czy wystąpiła trzecia przesłanka, tj. wzrost wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego wymagało uzyskania - w toku postępowania - dowodu w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.

W przedmiotowej sprawie zaistniały zatem wszystkie trzy przesłanki niezbędne dla ustalenia renty planistycznej. Należy podkreślić, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Brak jest podstaw do kwestionowania na gruncie przedmiotowej sprawy przyjętej przez rzeczoznawcę metodologii wyceny, jednocześnie brak jest podstaw do umorzenia postępowania w pozostałym zakresie.

Na zakończenie należy zauważyć, że postępowanie przeprowadzone zostało z poszanowaniem zasad wynikających z art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a., zasady czynnego udziału strony, a zaskarżona decyzja spełnia wymogi prawidłowego uzasadnienia określone w art. 107 § 3 K.p.a. W konsekwencji należało utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję Organu I instancji.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie E. T. i G. T., zarzucając jej;

I. naruszenie przepisów postępowania, tj.:

a) art. 7, art. 77 § 1 i art 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (zwanej dalej w skrócie "k.p.a.") poprzez niepodjęcie przez Organ pierwszej instancji działań niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz błędne uznanie za udowodnione, iż wartość przedmiotowych nieruchomości (zbytych przez odwołujących) wzrosła na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - tj. w oparciu o wadliwy operat szacunkowy nieuwzględniający "mieszanego" przeznaczenia wycenianych nieruchomości (w operacie oszacowano jedynie poszczególne części wycenianych nieruchomości — o różnym przeznaczeniu, a następnie zsumowano poszczególne wartości);

b) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji Organu pierwszej instancji, pomimo że wydana została ona z naruszeniem przepisów prawa zarówno procesowego, jak i materialnego;

II. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust 1 i ust 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwanej dalej w skrócie "u.p.z.p.") poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i ustalenie przez Organy obu instancji jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytych nieruchomości, podczas gdy w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość przedmiotowych nieruchomości z całą pewnością nie wzrosła.

Na podstawie tych zarzutów skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji wraz z poprzedzającą ją decyzją organu I instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Na wstępie należy wskazać, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2.

Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany.

Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. z 2020 poz. 1842 ze zmianami) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu. Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów.

Wobec braku możliwości technicznych przeprowadzenia rozprawy zdalnej, zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału z dnia 27 września 2021 r. niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 137 z późn. zm.) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.), dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Skarga jest nieuzasadniona.

Do ustalenia i wymierzenia opłaty planistycznej, tj. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 z późn. zm., dalej u.p.z.p.) konieczne jest spełnienie czterech przesłanek. Musi dojść do:

1) uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego swoim zakresem nieruchomość strony,

2) zmiany przeznaczenia nieruchomości w porównaniu z zapisami uprzednio obowiązującego planu,

3) sprzedaży nieruchomości po wejściu w życie nowego planu, oraz

4) wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu.

W przedmiotowej sprawie bezsprzecznie i obiektywnie spełnione zostały pierwsze trzy przesłanki. Istotą sporu jest natomiast rozstrzygnięcie, czy wskutek uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, na mocy którego nieruchomości skarżących zmieniły przeznaczenie, doszło do wzrostu wartości nieruchomości

Ustalenie przez organ tzw. renty planistycznej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, którą przedstawia on w formie operatu szacunkowego, mającego na celu ustalenie różnicy między wartością nieruchomości przed i po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Ogólne zasady wyceny nieruchomości zostały określone w przepisach działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1990 z późn. zm., dalej "u.g.n."). Zgodnie z art. 151 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego lub mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.), natomiast wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego uregulowane zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 555, dalej zwane rozporządzeniem).

W ramach podejścia porównawczego stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy przyjęła podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej.

Przyjmując podejście porównawcze, rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do określenia wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z powyższym wiąże się wynikający z § 4 ust. 1 rozporządzenia wymóg, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

W niniejszej sprawie podkreślenia wymaga, że każda z działek skarżących stanowi odrębną nieruchomość, albowiem dla każdej z nich prowadzona jest odrębna księga wieczysta. Jak wynika ze znajdującego się w aktach sprawy aktu notarialnego, Skarżący zbyli w dniu 28 czerwca 2019 r. własność czterech nieruchomości stanowiących działki [...], [...], [...], [...], nadto G. T. zbył również własność działki nr [...]. Postępowanie w sprawie naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości było wszczęte i prowadzone dla wszystkich tych działek. Został sporządzony również jeden operat szacunkowy, przez jednego rzeczoznawcę, tą samą metodą. Dowód ten doprowadził biegłego, a w konsekwencji również organ, do wniosku, że wzrost wartości nieruchomości dotyczył tylko dwóch z nich: działki nr [...] oraz [...] Co do pozostałych dziełek tj. nr [...], [...] oraz [...] – wzrost wartości nieruchomości nie miał miejsca. Skarżący kwestionują wykonany operat jako nieprawidłowy, przy czym odwołaniem objęli tylko pkt. 1 do 5 decyzji organu I instancji tj. w zakresie w jakim organ stwierdził wzrost wartości nieruchomości i ustalił rentę planistyczną.

Przechodząc do oceny operatu szacunkowego, wskazać należy, że zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, w szczególności zaś Naczelnego Sądu Administracyjnego, operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, jednakże jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Wobec tego, to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Jednakże nie można pominąć, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Brzmienie tego przepisu oznacza, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Zatem, to autor operatu, w oparciu o posiadane w tym zakresie wiadomości specjalne dokonuje wyboru podejścia i metody selekcji nieruchomości i wybiera te, które stanowią następnie przedmiot jego badań. W orzecznictwie przyjmuje się jednolicie, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy prawa, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania posiadanej wiedzy specjalistycznej i reguł doświadczenia, a nadto wymagają dołożenia należytej staranności. Jakkolwiek opinia jest dowodem w sprawie i podlega ocenie według kryteriów procesowych, to jednak ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli zaś strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Wobec powyższego należy uznać, że wartość dowodowa opinii rzeczoznawcy oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n., normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. (por. NSA w wyroku z 20.05.2021 r., I OSK 186/21, LEX nr 3192421).

Wadliwości operatu szacunkowego skarżący upatrują w nieuwzględnieniu "mieszanego" przeznaczenia wycenianych nieruchomości i oszacowaniu poszczególnych części wycenianych nieruchomości o różnym przeznaczeniu, a następnie zsumowaniu poszczególnych wartości.

Zarzut ten jest nieuzasadniony. Rzeczoznawca majątkowa na stronie 8 i 9 operatu, w jego rozdziale 6 pt. "Określenie sposobu wyceny" logicznie i przekonywująco oraz rzetelnie uzasadniła przyjęty przez siebie sposób wyceny nieruchomości. Wskazała bowiem, że:

"ze względu na zróżnicowane przeznaczenie działki nr [...] wg zapisów w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego oraz działki nr [...] wg aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz brak transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości, dla potrzeb określenia ich wartości rynkowej, powierzchnie tych działek umownie podzielono adekwatnie dla poszczególnych przeznaczeń znajdujących się na ich terenie. Wydzielono zatem następujące części poszczególnych działek:

• Dla działki nr [...] wg poprzednio obowiązującego planu: I część - tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego, II część - położona na obszarze zabudowy produkcyjnej, III Część - tereny zieleni towarzyszącej zabudowie mieszkaniowej. Każda z tych części zawiera także odpowiednią część położoną na terenie dróg lokalnych.

• Dla działki nr [...] wg aktualnie obowiązującego planu: I część - położona na terenie usług z towarzyszącą zabudową mieszkaniową, II część - położona na obszarze zabudowy produkcyjnej.

Na podstawie informacji uzyskanych z Urzędu Gminy w Bolesławiu powierzchnie zajmowane przez poszczególne przeznaczenia w starym i nowym planie zagospodarowania przestrzennego wynoszą odpowiednio:

-Działka nr [...]

=>Dla poprzednio obowiązującego planu:

I część - 234 m2

II część - 401 m2

III część - 448 m2

- Działka nr [...]

=>Dla aktualnie obowiązującego planu:

I część - 1505 m2

II część- 1445 m2

(...) Wartość rynkową składnika gruntowego I części działki nr [...] oraz działek nr [...] i [...] wg zapisów w starym planie zagospodarowania przestrzennego, a także wartość rynkową składnika gruntowego I części działki nr [...] oraz działek nr [...], [...], 1511 i [...] wg aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego określono z uwzględnieniem transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane. Do porównania zostały wybrane zarówno nieruchomości położone na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i zagrodowej, jak również nieruchomości położone obszarze zabudowy mieszkaniowo-usługowej oraz mieszkaniowej jednorodzinnej intensywnej i ekstensywnej. Dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej intensywnej zapis planu zagospodarowania przestrzennego brzmi: "dopuszcza się zabudowę jednorodzinną, powiązaną z działalnością usługową typu: biura, gabinety, handel detaliczny, miała gastronomia, rzemiosło usługowe itp", Na terenie gminy Klucze zapis planu zagospodarowania przestrzennego dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej brzmi "Wyznacza się tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usług"'. Wg zapisów w starym planie zagospodarowania przestrzennego mieszkalnictwo jednorodzinne "[...]", to "tereny zabudowy jednorodzinnej w ogrodach z dopuszczeniem drobnej działalności gospodarczej w ramach określonej intensywności zabudowy działki". Zarówno zapisy w starym jak i nowym planie pozwalają na zagospodarowania nieruchomości w podobny sposób. W związku z tym dokonano wyżej wskazanego wyboru nieruchomości podobnych. Wartość rynkową składnika gruntowego II części działki nr [...] oraz działek nr [...] i 1511 wg starego planu zagospodarowania przestrzennego, a także wartość rynkową składnika gruntowego II części działki nr [...] wg aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego określono z uwzględnieniem transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na cele przemysłowe i przemysłowo-usługowe. Natomiast wartość rynkową składnika gruntowego III części działki nr [...] wg stanu dla poprzednio obowiązującego planu określono z uwzględnieniem transakcji sprzedaży nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub na cele zieleni."

Załącznikiem nr 10 do operatu jest również informacja Wydziału Geodezji Urzędu Gminy w B., z której wynika przeznaczenie działki [...] oraz [...] w aktualnie i poprzednio obowiązujący miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Na podstawie zatem treści operatu wraz z załącznikami, stwierdzić można, że działka [...] według ustaleń poprzednio obowiązującego planu miejscowego położona była w trzech terenach o różnym przeznaczeniu planistycznym:

I. 5MNc [...] – tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego, 234 mkw;

II. 8PSU1 – tereny zakładów produkcyjnych, magazynowo składowych i usług rzemieślniczych – 401 mkw;

III. 5ZP – tereny zieleni towarzyszącej zabudowie mieszkaniowej w części środkowej działki, pas o szerokości około 20 metrów – 448 mkw.

- i w niewielkiej części na terenach dróg lokalnych 3.KD-L.

W aktualnie obowiązującym planie miejscowym natomiast, działka nr [...], położona jest w dwóch terenach o różnym przeznaczeniu planistycznym: UM5 – tereny usług z towarzyszącą zabudową mieszkaniową w około 88 % oraz w terenie dróg dojazdowych KD.D – około 12 %.

Zatem w nowym, aktualnie obowiązującym planie, działka ta zmieniła swoje przeznaczenie - w środkowej części, na powierzchni co najmniej 448 metrów kwadratowych z terenów zielonych na tereny budowlane: usługowe z towarzyszącą zabudową mieszkaniową. Nawet bez wiadomości specjalnych, którymi organy i sąd nie dysponują, jest oczywiste, że teren budowlany jest więcej wart niż teren zielony.

Podobnie działka [...] według ustaleń poprzednio obowiązującego planu miejscowego położona była w dwóch terenach o różnym przeznaczeniu planistycznym: 8PSU1 – tereny zakładów produkcyjnych, magazynowo składowych i usług rzemieślniczych oraz w niewielkiej części w terenach dróg lokalnych 3.KD-L. Zgodnie natomiast z obecnie obowiązującym planem miejscowym, działka [...] położona jest w terenach UM5 – tereny usług z towarzyszącą zabudową mieszkaniową w około 90 % oraz w terenie dróg dojazdowych KD.D – około 10 %. W przypadku tej nieruchomości wzrost wartości był niewielki, bo też zmiana przeznaczenia nie była tak istotna jak w przypadku działki [...].

Ponownie podkreślić należy, że ta sama metoda wyceny doprowadziła rzeczoznawcę do wniosku, że pozostałe nieruchomości nie zmieniły swej wartości na skutek wejścia w życie planu miejscowego.

Zdaniem Sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę operat szacunkowy, na podstawie którego wydana została zaskarżona decyzja jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne i doprowadziły go do prawidłowych wyników.

Wobec powyższego skarga jako bezzasadna została oddalona na zasadzie art. 151 p.p.s.a.