Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 794/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2020-01-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 157 ust. 1, art. 128 ust. 4, art. 120 i art. 124-126, art. 130 ust. 2, art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art. 3 par. 1, art. 145 par. 1, art. 134, art. 151.
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Armański, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal (spr.), Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Starszy inspektor sądowy Sebastian Styczeń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi A.M. i A.M. na decyzję Wojewody Świętokrzyskiego z dnia 6 sierpnia 2019 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu szkody powstałej wskutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z 6 sierpnia 2019 r. znak: [...] Wojewoda Świętokrzyski po rozpatrzeniu odwołania A. M. i A1 M. utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta Kielce z 1 kwietnia 2019 r. znak: [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości 10.355 zł na rzecz A. M. i A1 M. z tytułu szkody powstałej wskutek ograniczenia sposobu korzystania z części nieruchomości położonej w Kielcach [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków m. Kielce obr. 0002, jako działka nr [...], poprzez zezwolenie PSE S.A. na przeprowadzenie napowietrznej linii elektroenergetycznej 220 kV relacji Radkowice-Kielce Piaski.

Uzasadniając powyższe rozstrzygnięcie Wojewoda wskazał, że materialnoprawną podstawę decyzji organu pierwszej instancji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 2024), zwanej dalej "u.g.n." i powołał treść art. 9a, art. 124 ust. 1 i ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 120, art. 124-126 oraz art. 129 ust. 5 tej ustawy.

Organ odwoławczy ustalił, że skarżący wnioskiem z 29 listopada 2017 r. wystąpili o wydanie decyzji dotyczącej wypłaty odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z ww. nieruchomości. Dla potrzeb postępowania sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 25 czerwca 2018 r., a następnie operat z 4 grudnia 2018 r. uwzględniający wycięte przez inwestora drzewa, który stał się podstawą do ustalenia odszkodowania za szkody powstałe na gruncie w związku z przeprowadzaniem napowietrznej linii elektroenergetycznej 220 kV relacji Radkowice-Kielce Piaski, zgodnie z decyzją Prezydenta Miasta Kielce z 24 lutego 2016 r. znak: [...] zmienioną ostateczną decyzją Wojewody Świętokrzyskiego z 25 kwietnia 2016 r. znak: [...].

Organ odwoławczy wskazał, że rzeczoznawca majątkowy dokonując charakterystyki ogólnej wycenianej nieruchomości w ww. operacie określił, że jest ona położona w północnej peryferyjnej części miasta bezpośrednio przy ul. K. w otoczeniu rozproszonej zabudowy mieszkaniowej, jednorodzinnej, usytuowanej przy ul. K. oraz terenów rolnych. Południowa część działki zabudowana jest murowanym budynkiem jednorodzinnym mieszkalnym wraz z infrastrukturą towarzyszącą. Północna część działki, objęta zakresem opracowania, stanowi użytki rolne częściowo zakrzewione, przez którą w kierunku wschód-zachód przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna 220 kV relacji Radkowice-Kielce Piaski. Na datę sporządzenia operatu szacunkowego oraz wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, północna część ww. nieruchomości, zgodnie z ustaleniami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Miasta Kielce z 22 stycznia 2015 r. Nr V/64/2015, zwanego dalej "m.p.z.p." położona była i jest na terenie oznaczonym symbolem 3R - tereny rolnicze, których przeznaczeniem, zgodnie z § 4 ww. planu, są użytki rolne i napowietrzne linie elektroenergetyczne, w tym 220 kV relacji Radkowice-Kielce Piaski. Na terenie tym, zgodnie z § 21 ust. 1 ww. planu zakazuje się zabudowy, dopuszcza się dojazdy rolne oraz urządzenia infrastruktury technicznej, których warunki techniczne umożliwiają ich lokalizację pod napowietrznymi liniami elektroenergetycznymi 110 kV i 220 kV. Ponadto na części północnej ww. działki wyznaczono obszary pasa technologicznego napowietrznych linii elektroenergetycznych 110 kV i 220 kV, w których dopuszcza się natężenie pola elektrycznego powyżej 1 kV/m, zaś zakazuje się: nowej zabudowy z uwzględnieniem dopuszczenia, o którym mowa w ust. 2 planu, nasadzeń o wysokości przekraczającej 3 m, tworzenia nasypów, składowania na wysokość powyżej 3 m nad powierzchnią terenu oraz budowli niebędących konstrukcją wsporczą napowietrznych linii elektroenergetycznych, których wysokość przekracza 3 m. Przeznaczenie ww. nieruchomości w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Kielce przyjętym uchwałą Rady Miejskiej Nr XXXIV/674/2004 z 9 grudnia 2004 r., zwanym dalej "suikzp", określone zostało jako ekosystemy dolin rzecznych i tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej wyłączone z zabudowy.

Wojewoda wskazał, że według ustaleń rzeczoznawcy majątkowego, po zrealizowaniu napowietrznej linii elektroenergetycznej na przedmiotowej działce poza wycinką dwóch młodych drzew nie wystąpiły żadne inne szkody w pożytkach, natomiast nad działką podwieszone zostały przewody linii 220 kV.

Po dokonaniu analizy operatu szacunkowego z 4 grudnia 2018 r. oraz uwzględnieniu wyjaśnień rzeczoznawcy wyrażonych w piśmie z 11 czerwca 2019 r. Wojewoda stwierdził, że operat ten jest zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Organ pierwszej instancji ustalił wysokość odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy, w którym wycena została sporządzona według stanu nieruchomości z dnia wydania przez organ drugiej instancji decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, a także przy uwzględnieniu stanu nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających jej wydanie oraz jej wartości na dzień ustalenia odszkodowania. Przedmiotem wyceny było określenie wartości poniesionych szkód i zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości, z tytułu skutków realizacji infrastruktury napowietrznej linii elektroenergetycznej.

Wojewoda wyjaśnił, że do określenia wartości gruntu rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przedmiotem badania objęty został rynek nieruchomości gruntowych o funkcji rolno-budowlanej. Dla potrzeb wyceny, rzeczoznawca dokonał lokalnego rynku nieruchomości obejmującego teren miasta Kielce, zaś okresem badania rzeczoznawca objął 38 miesięcy poprzedzających wycenę. Odrzucone zostały transakcje niewiarygodne głównie o cenach zaniżonych i nierynkowo wysokich. Do porównania nie zostały przyjęte nieruchomości o nieporównywalnych powierzchniach do nieruchomości wycenianej. Ostatecznie porównano 46 transakcji, które noszą znamiona podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., zawarte zostały w okresie od 22 października 2015 r. do 15 czerwca 2018 r.

Dalej Wojewoda wskazał, że w okresie badania cen rynek był stabilny w zakresie popytu i podaży oraz o nieznacznym trendzie wzrostowym w zakresie zmian cen jednostkowych, zaś rzeczoznawca dokonał określenia cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości podobnych oraz ich gradacji. Na podstawie ustalonej bazy nieruchomości do porównania oraz analizy preferencji potencjalnych nabywców rzeczoznawca określił udziały atrybutów ("wagi") w wyjaśnianiu zmienności jednostkowych cen nieruchomości. Poszczególnym cechom przypisano następujące wagi: lokalizacja nieruchomości (25%), otoczenie (20%), parametry fizyczne (15%), funkcjonalność (15%), wyposażenie w infrastrukturę (10%), dojazd (15%). Rzeczoznawca scharakteryzował wycenianą działkę w aspekcie przedstawionych powyżej cech rynkowych i na tej podstawie oszacował wartość rynkową prawa własności gruntu. W wyniku dokonanej analizy ustalił, że jednostkowa wartość rynkowa prawa własności 1 m2 gruntu nieobciążonego urządzeniem wynosi 110,44 zł/m2. Jako główne czynniki wpływające na zmniejszenie wartości nieruchomości wskazał: funkcję rodzaju urządzenia i wielkość obszaru oddziaływania linii oraz negatywne skutki związane ze współkorzystaniem z pasa związanego z infrastrukturą przez przedsiębiorstwo przesyłowe, wyjaśniając, że zmniejszenie wartości nieruchomości jest możliwe do określenia bądź poprzez sumowanie cząstkowych wartości szkód według § 43 ust. 3 rozporządzenia, albo sposobem parametrycznym, przy zastosowaniu wzorów. Ww. operat określa wysokość zmniejszenia wartości nieruchomości z tytułu ograniczenia sposobu korzystania w pasie gruntu wskazanym w decyzji ograniczającej sposób korzystania, sposobem parametrycznym, przy zastosowaniu wzoru, w którym uwzględnił m.in. współczynnik obniżenia wartości jednostki porównawczej nieruchomości na skutek lokalizacji urządzenia w dokumentacji planistycznej - SL1, który określił na poziomie 0,3571 oraz współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości, określony w oparciu o § 43 rozporządzenia - SZ, który określił na poziomie 0,1563. Współczynnik SL1 obejmuje wszelkie szkody związane z ograniczeniami prawnymi możliwości inwestycyjnych na nieruchomości związane z infrastrukturą techniczną, a współczynnik SZ jest funkcją stopnia ingerencji przedsiębiorstwa przesyłowego w prawo własności nieruchomości w pasie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oraz w pasie posadowienia infrastruktury, odzwierciedlającym wszelkie ograniczenia możliwości korzystania w tym pasie, a także uszczerbek będący następstwem ustanowienia ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości. Sposób dochodzenia do określenia wysokości ww. współczynników oraz wpływ poszczególnych elementów na ich wysokość rzeczoznawca przedstawił w tabelach na s. 23-26 operatu.

Organ odwoławczy wskazał, że w ww. operacie określona została wartość szkody powstałej wskutek realizacji inwestycji w wysokości 12 zł. Na niską wartość usuniętych drzew wpływ miała ich niewielka średnica (11 cm i 12 cm) oraz to, że drzewa znajdowały się na terenach rolnych i nie pełniły żadnej funkcji ozdobnej. Wartość ta określona została, jako możliwy do pozyskania sortyment drzewny z uwzględnieniem kosztów jego pozyskania i zrywki. Ostatecznie odszkodowanie za szkody powstałe wskutek przeprowadzenia linii wysokiego napięcia przez działkę oznaczoną nr 60 ustalone zostało w wysokości 10.355 zł, w tym wysokość zmniejszenia się wartości nieruchomości w wysokości 10.343 zł.

W ocenie Wojewody, biegły w ww. operacie dokonał opisu stanu zagospodarowania i stopnia wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej, prawidłowo określając przeznaczenie rolnicze części nieruchomości podlegającej ograniczeniu. Wskazał na obszerny katalog źródeł danych o nieruchomości, powołał podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne operatu oraz dokonał szczegółowego opisu stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej oraz z decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, a także dokonał jej charakterystyki w kontekście położenia i otoczenia.

Organ odwoławczy podkreślił, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalistycznymi, które posiada biegły. Zadaniem organu jest jedynie dokonanie oceny przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu pod względem formalnym, tj. zbadanie czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Ponadto, za istotne w sprawie Wojewoda wskazał, że wartość szkód o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. w związku z § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) zwanego dalej "rozporządzeniem", dotyczy wyłącznie pasa ograniczonego korzystania z nieruchomości. Odszkodowanie ustalone w niniejszym postępowaniu, obejmuje wszystkie elementy związane z funkcjonowaniem infrastruktury, w tym zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania, a także skutki spowodowane obowiązkiem jej udostępniania w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii infrastruktury. Budowa linii nie obniża sama przez się wartości nieruchomości, albowiem możliwość jej budowy była przewidziana w dokumentach planistycznych.

Mając na uwadze, przeprowadzoną analizę poprawności sporządzenia operatu szacunkowego z 4 grudnia 2018 r. Wojewoda stwierdził, że niezasadny jest zarzut nieprzeprowadzenia dowodu z kontroli poprawności sporządzenia operatu przez rzeczoznawcę majątkowego, w sytuacji gdy operat sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego - pozostaje w drastycznej różnicy wartości wycenianej nieruchomości.

Organ odwoławczy stwierdził, że w sporządzonym na zlecenie organu operacie rzetelnie i odpowiednio do celu wyceny opisano stan nieruchomości oraz jej przeznaczenie. Należycie sprecyzowano i sformułowano cel wyceny i jej zakres. Prawidłowo przyjęto daty istotne dla celu wyceny oraz przedstawiono wybór odpowiedniej metodyki i techniki wyceny. Załączono i podano w treści operatu dane wykorzystane w procesie szacowania, a także zamieszczono stosowne klauzule i oświadczenia potwierdzające dokonanie wyceny zgodnie z przepisami prawa.

Zdaniem Wojewody, organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił wartość odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z ww. nieruchomości w oparciu o sporządzony w tym celu operat szacunkowy.

Odnosząc się do zarzutu odwołania dotyczącego naruszenia art. 130 u.g.n., poprzez nieuwzględnienie faktu, że skarżący występowali w 2014 r. o ustalenie na północnej części swej nieruchomości warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego, a postępowanie w tej sprawie zostało umorzone 21 października 2015 r., wobec podjęcia uchwały z 24 marca 2015 r. uchwalającej m.p.z.p. dla północnej części nieruchomości Wojewoda stwierdził, że prowadzone w ubiegłych latach i zakończone decyzją umarzającą postępowanie o wydanie warunków zabudowy dla przedmiotowej nieruchomości nie ma żadnego wpływu na postępowanie w sprawie niniejszej, stąd też nie występował o akta sprawy AU - 11.6730.86.2014.AS, o których dopuszczenie jako dowodu w sprawie wnosili skarżący.

Wojewoda uznał za nieuzasadniony zarzut nieuwzględnienia uchwalonego w 2015 r. m.p.z.p. przez rzeczoznawcę majątkowego, wobec uwzględnienia jego ustaleń w operacie szacunkowym z 4 grudnia 2018 r. i wyjaśnił, że wskazana przez skarżących kwota 11 zł za m2, nie jest wartością jednostkową nieruchomości po wybudowaniu urządzenia lecz o taką wielkość po jej pomnożeniu przez powierzchnię pasa ograniczonego korzystania z nieruchomości zmniejszyła się wartość tej części nieruchomości.

Zdaniem Wojewody, zarzut naruszenia art. 157 ust. 1 i 4 u.g.n. jest bezpodstawny, bowiem przepis ten dotyczy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, której dokonać może tylko organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Dodał, że uprawnienie do skorzystania z możliwości zweryfikowania operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców szacunkowych w celu usunięcia wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie, bądź co do metodyki szacowania nieruchomości posiada również strona.

Dalej Wojewoda wyjaśnił, że w aktach sprawy brak jest operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. D., natomiast jak wynika z pisma organu pierwszej instancji z 8 maja 2019 r. operat taki był przedkładany przez skarżących, przed wszczęciem niniejszego postępowania, jednakże był sporządzony w październiku 2015 r. dla celu sprzedaży nieruchomości. Wobec tego, jak słusznie stwierdził organ I instancji, gdyby nawet nie utracił on swojej ważności, z uwagi na upływ czasu, nie mógłby stanowić dowodu w niniejszej sprawie, gdyż został sporządzony dla innego celu.

W ocenie Wojewody, przedłożony w postępowaniu odwoławczym operat szacunkowy z 3 czerwca 2019 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. D. również nie może zostać uznany jako dowód w sprawie z tego powodu, że został sporządzony także do innego celu. Wynika to zarówno z jego tytułu, jak i treści pkt. 1.2, a także zestawienia wartości i wniosków końcowych zawartych na str. 19 operatu, jest "ustalenie wartości wynagrodzenia za ograniczenie władania częścią działki oraz zmniejszenie wartości działki na skutek pomniejszenia powierzchni o pełnym władaniu z tytułu trwałego posadowienia i korzystania z urządzeń przesyłowych tj. napowietrznej linii elektroenergetycznej 220 kV na działce o nr ewid. [...], obr. 0002 Miasta Kielce". Przedmiotem niniejszego postępowania jest zaś ustalenie odszkodowania za szkody powstałe wskutek przeprowadzenia przez przedmiotową nieruchomość linii napowietrznej 220 kV relacji Radkowice-Kielce Piaski. Stosownie do art. 128 ust 4 u.g.n. odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Natomiast jeżeli wskutek zdarzeń o których mowa m.in. w art. 124 u.g.n. zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Reasumując Wojewoda wskazał, że na wartość odszkodowania składa się wartość szkód oraz zmniejszenie wartości nieruchomości. Niezależnie od tego, że wskazany cel wyceny jest inny, organ odwoławczy przeprowadził analizę wniesionego jako dowód w sprawie operatu szacunkowego i ustalił, że jako daty istotne dla wyceny nieruchomości rzeczoznawca wskazał datę – 24 lutego 2016 r., jako datę, na którą określono i uwzględniono stan prawny przedmiotu wyceny, a także dalsze ustalenia rzeczoznawcy dotyczące przeznaczenia nieruchomości w dokumentach planistycznych oraz opisu nieruchomości. Jako datę określenia wartości wskazał również ww. datę oraz datę 31 maja 2019 r. Natomiast zgodnie z § 43 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. Datami tymi w niniejszej sprawie są: 25 kwietnia 2016 r. - data wydania decyzji o ograniczeniu oraz 28 września 2017 r. - data zakończenia robót budowlanych na przedmiotowej nieruchomości.

Dalej Wojewoda podniósł, że przeprowadzoną analizą rynku rzeczoznawca objął 589 sprzedaży gruntów z terenu miasta Kielce o różnych uwarunkowaniach planistycznych, obejmując nią nieruchomości przeznaczone, zarówno pod sport i rekreację, budownictwo jednorodzinne i wielorodzinne, jak i przemysł i usługi, komunikację i handel, wskazując w tabelach średnią cenę w zł/m2, wskaźnik zmiany cen, ilość transakcji oraz % udział w rynku. Analizy te są niezrozumiałe i niczym nieuzasadnione. Natomiast brak jest w operacie analizy rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, operat zawiera jedynie zestawienie nieruchomości przyjętych do porównania, jednakże brak jest informacji, by były to nieruchomości podobne do wycenianej. Według definicji ustawowej (art. 4 pkt 16 u.g.n.) przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ze względu na to, że rzeczoznawca uznał, iż z uwagi na znajdujące się w pobliżu ww. działki budynki mieszkalne, przedmiotowy teren przewidziany jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, domniemywać należy, że przyjęte do porównania transakcje dotyczyć mogą tego rodzaju nieruchomości. Domniemanie to potwierdzają informacje zawarte na str. 12 operatu, cyt. "Wyceniana działka zgodnie z wyżej opisanymi uwarunkowaniami planistycznymi została opisana jako działka przewidziana pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W poniższej tabeli przedstawiono kształtowanie się średnich cen transakcyjnych w obrębie działek przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w zależności od wielkości powierzchni działki." Tymczasem, jak wskazał Wojewoda, w "suikzp" miasta Kielce cała nieruchomość położona jest na terenach wyłączonych z zabudowy. Również wg m.p.z.p., którym objęta jest północna część nieruchomości, ta część nieruchomości stanowi tereny rolne wyłączone z zabudowy z linią ee 220 kV. Natomiast faktyczny sposób wykorzystania działki to funkcja rolno-budowlana i takie też powinien rzeczoznawca przyjąć do porównania dokonując wyceny jednostkowej wartości nieruchomości.

Ponadto organ odwoławczy podniósł, że dokonując wyboru procedury oszacowania rzeczoznawca poinformował, że w celu oszacowania wartości wynagrodzenia za służebność przesyłu, dokonano badania rynku lokalnego Miasta Kielce pod kątem wyselekcjonowania podobnych nieruchomości i stwierdzono transakcje sprzedaży działek rolnych i budowlano-rolnych, brak jest jednak jakiegokolwiek opisu wyników przeprowadzonego badania rynku, jak i wskazania powyższych transakcji. Rzeczoznawca wskazał część przepisów regulujących przedstawione kwestie, poinformował o zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, jednakże nie przedstawił procedury wyceny nieruchomości, którą zastosował. Przy oszacowaniu wartości nieruchomości zastosował natomiast współczynniki korygujące, których wielkość zastosowania na wskazanym poziomie również nie została opisana w żaden sposób.

Zdaniem Wojewody, nie wyjaśniono procedury wyceny, w tym przyjętych współczynników, ich zakresu i celu zastosowania (np. współczynnik dotyczący, roku transakcji, który nie może być cechą). Określając zaś wartość odszkodowania za zmniejszenie się wartości nieruchomości, rzeczoznawca arbitralnie przyjął wielkość 60%, jako udział właściciela w korzystaniu z części działki zajętej pod linię energetyczną, nie wyjaśniając dlaczego zastosował taki współczynnik.

Organ odwoławczy dodał, że rzeczoznawca w przedłożonym operacie nie oszacował wartości szkód wynikających z ograniczenia, oszacował natomiast wartość zmniejszenia wartości działki na skutek pomniejszenia powierzchni o pełnym władaniu, co nie jest przedmiotem niniejszego postępowania.

W ocenie Wojewody, nie do przyjęcia jest również zawarte w operacie stwierdzenie, że "zmniejszenie powierzchni działki przez ograniczenie władania ujemnie wpływa na wartość pozostałej części działki", odnosi się ono bowiem wprost do szkody planistycznej, gdyż dotyczy całej działki.

W konsekwencji Wojewoda stwierdził, że przedłożony przez skarżących operat z 3 czerwca 2019 r. narusza przepisy prawa, w tym w szczególności art. 128 ust. 4 ugn oraz § 43 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 rozporządzenia, poprzez ich nieuwzględnienie, zaś wykorzystanie operatu dla celu dla którego nie został on sporządzony naruszałoby przepis art. 156 ust 3 u.g.n., zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystany jedynie do celu, dla którego został sporządzony.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach na powyższą decyzję Wojewody wnieśli A. M. i A1. M., zarzucając temu rozstrzygnięciu naruszenie zasad prowadzenia postępowania administracyjnego, skutkujące przeprowadzeniem przez organ obu instancji oceny operatu sporządzonego przez W. D., w sytuacji gdy operat ten nie mógł być merytorycznie kontrolowany przez ten organ.

W uzasadnieniu skarżący powołali wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 października 2014 r. o sygn. akt I OSK 611/13 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 4 lutego 2015 r. o sygn. akt II SA/Ke 1110/14, kwestionując zasadność przeprowadzonej przez organ odwoławczy oceny operatu i wskazując jej bezprawność, jako wkraczającą w merytoryczną treść opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ organ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy. Ponadto skarżący wnieśli o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentu dołączonego do skargi w postaci "Ustosunkowanie się do stwierdzeń w decyzji z dnia 06 sierpnia 2019 r. znak: SPN.1.7534.11.2019", sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. D. W piśmie tym rzeczoznawca podniósł, że ograniczenie władania częścią działki ma również wpływ na zmniejszenie wartości tej działki i wyjaśnił, że data 31 maja 2019 r. wskazana w operacie to data oględzin nieruchomości, zaś datę 24 lutego 2016 r. przyjęto na podstawie decyzji z 24 maja 2016 r. Autor operatu z 3 czerwca 2019 r. wyjaśnił, że analizą objęto teren miasta Kielce w okresie ostatnich trzech lat, zaś jako próbę przeanalizowano 589 sprzedaży gruntów o różnych uwarunkowaniach planistycznych. Wskazał, że poszczególne cechy nieruchomości przyjęto z analizy rynku i przedstawił kształtowanie się średnich cen transakcyjnych na terenie miasta w poszczególnych obrębach, wskazując, że ceny są istotnie zróżnicowane w zależności od lokalizacji ogólnej (obrębu).

Rzeczoznawca wskazał, że uwarunkowania planistyczne mają istotny wpływ na kształtowanie się średnich cen rynkowych. Wyceniana działka zgodnie z opisanymi w operacie uwarunkowaniami planistycznymi została opisana, jako działka przewidziana pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Zdaniem rzeczoznawcy bowiem, po przeprowadzeniu analizy rynku można było wyodrębnić cechy jakie przyjęto w operacie, zaś współczynniki korygujące wynikają z tabel zawartych w operacie i są odpowiednio dopasowane do przyjętych cech. Ponadto, uwarunkowania planistyczne terenu, na którym zlokalizowana jest przedmiotowa działka zostały określone na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Kielce. Jak wskazał rzeczoznawca, dla tego terenu niema opracowanego planu zagospodarowania przestrzennego, a jedynie w części pod linią energetyczną i w strefie jej oddziaływania. Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego teren, na którym znajduje się przedmiotowa działka przeznaczony jest pod produkcję rolną z możliwością zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej. Autor operatu podniósł, że skoro studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego utraciło ważność 31 grudnia 2003 r. zgodnie z artykułem 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wskazał, że przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2 uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Zdaniem rzeczoznawcy, w związku z brakiem planu miejscowego dla tego terenu oraz dezaktualizacji studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego uwarunkowania planistyczne określono na podstawie aktualnego użytkowania. Aktualne użytkowania to grunt rolny zabudowany budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym pozostała część działki stanowi grunt rolny nieużytkowany rolniczo. Ponadto, działka ma powierzchnię poniżej 0,3 ha, zatem nie podlega ograniczeniu podziałowi określonemu przez ustawę o gospodarce nieruchomościami. Biorąc powyższe pod uwagę oraz sposób zagospodarowania działek sąsiednich dla wycenianej działki rzeczoznawca przyjął uwarunkowania planistyczne jako budownictwo mieszkaniowe. Odnośnie niewłaściwego celu wyceny jej autor wskazał, że odszkodowanie ustalone przez organy dotyczy tylko szkód powstałych w czasie prowadzenia prac montażowych bez uwzględnienia pozostałych roszczeń, które są istotne przy dochodzeniu odszkodowania. Dodał, że pominął w operacie szkody powstałe podczas montażu, ponieważ na dzień dzisiejszy trudno by było je ustalić.

Mając na uwadze powyższą argumentację skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz dopuszczenie dowodu z dokumentu dołączonego do skargi, stanowiącego odniesienie się przez rzeczoznawcę majątkowego W. D. do stanowiska organu zawartego w zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., powoływanej dalej jako "p.p.s.a."), wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego w sposób, który miał wpływ na wynik sprawy bądź przepisów postępowania w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a.).

Zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

Kontroli sądu administracyjnego w rozpoznawanej sprawie poddane zostało rozstrzygnięcie Wojewody Świętokrzyskiego utrzymujące w mocy decyzję Starosty Kieleckiego ustalającą na rzecz skarżących odszkodowanie z tytułu szkody powstałej wskutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej w ewidencji jako działka nr [...], poprzez zezwolenie PGE S.A. na przeprowadzenie napowietrznej linii elektroenergetycznej 220 KV relacji Radkowice - Kielce Piaski.

Spór prawny w niniejszej sprawie koncentruje się wokół zakresu kontroli operatu szacunkowego dokonanej przez organy w postępowaniu administracyjnym i Sądu kontrolującego to postępowanie, a w związku z tym w istocie naruszenia przez organy art. 157 u.g.n., które to naruszenie nie zostało wprost wyeksponowane przez autorów skargi.

Odnosząc się do tak zarysowanej osi sporu na wstępie wskazać należy, że zgodnie z treścią art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 tej ustawy. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Stosownie zaś do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 u.g.n.).

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109).

Operat szacunkowy jest podstawowym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania i bez wątpienia wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej odszkodowanie.

W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną treść operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły (zob. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 801/15 i z dnia 11 maja 2017 r., sygn. akt I OSK 2540/16, zam. w CBOSA). Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz, czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a.).

W przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych sporządzonych w celu ustalenia odszkodowania na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. z tytułu szkody powstałej wskutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości poprzez przeprowadzenie przez działkę linii napowietrznej i co istotne dla tożsamego celu wyceny, przepisy zawarte w art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. stosuje się odpowiednio. A contrario należy dopuścić sytuację, w której podstawą oceny prawidłowości sporządzenia operatu jest inny operat, ale pod warunkiem, że określa wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny. Jak wskazuje się w doktrynie, ocena operatu budzi zawsze emocje, ponieważ de facto przesądza o wysokości odszkodowania. Na organie prowadzącym postępowanie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności opinii biegłego. Dlatego operat powinien zawierać niezbędne dane konieczne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności sprawy (por. Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. J. Jaworski, A. Prusaczyk, A. Tułodziecki, M. Wolanin. Wydawnictwo C.H.Beck. Warszawa 2020, s.1119 – 1123).

W orzecznictwie i doktrynie wskazuje się na problem prawny dotyczący zakresu dokonywanej przez organy oraz Sąd administracyjny oceny prawidłowości operatu szacunkowego. Sąd w składzie orzekającym w sprawie niniejszej, podziela pogląd jaki w tym zakresie wyraził Prezes NSA w piśmie z dnia 28 maja 2014 r., znak: BO-4660-15/14, do Prezydenta Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości. W piśmie tym zwrócono uwagę, że: "(...)problem dotyczy trzech aspektów dokonywanej przez organy administracji publicznej oraz sądy administracyjne oceny operatów szacunkowych.

W pierwszej kolejności operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie sądy administracyjne, pod kątem spełnienia określonych warunków formalnych (tzn. czy zostały sporządzone i podpisane przez osobę uprawnioną czy zawierają wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawierają niejasności, pomyłek i braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby posiadały wartość dowodową). Naczelny Sąd Administracyjny jednolicie przyjmuje, że operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania wartości nieruchomości i Jest on dowodem w sprawie administracyjnej, który stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. podlega ocenie tak, jak każdy inny dowód. Ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie, nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ich obowiązkiem jest jednak dokonanie oceny operatu szacunkowego w szczególności pod względem formalnym (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 8 lutego, sygn. akt II OSK 2012/06; z dnia 21 grudnia 2009 r" Sygn. akt I OSK 1087/09; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt l OSK 1650/10; z dnia 28 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2430/11; z dnia 21 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1165/12 i z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt l OSK 1894/12).

Kolejnym zagadnieniem jest możliwość oceny przez organy i Sądy administracyjne operatów szacunkowych w zakresie ich wartości dowodowej. W tej kwestii należy mieć na uwadze, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w pianie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm.; zwanej dalej "u.g.n."). W wyroku z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05 Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że w razie wątpliwości co do treści sporządzonego operatu szacunkowego organ administracji publicznej może żądać od rzeczoznawcy jego uzupełnienia, udzielenia wyjaśnień co do jego treści, a w konsekwencji również - jeśli istnieją ku temu uzasadnione powody - odmówić mocy dowodowej sporządzonemu operatowi. Operat szacunkowy powinien bowiem spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z póź. zm.), ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i sądy, jest możliwa w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi uzasadnione wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, a także wtedy, gdy operaty szacunkowe zawierają nieścisłości, błędy metodologiczne, rachunkowe, czy też pomijają niektóre istotne dla ustalenia wartości szacowanych nieruchomości elementy. W takiej sytuacji oczekiwanie od rzeczoznawcy majątkowego, że w formalnie prawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym budzące uzasadnione wątpliwości kwestie zostaną dostatecznie wyjaśnione i w sposób zrozumiały i logiczny umotywowane - nie obniża rangi rzeczoznawcy jako osoby zaufania publicznego.

Natomiast co do trzeciego zagadnienia, dotyczącego oceny operatu szacunkowego w zakresie wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy majątkowego, wskazać należy, że sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani też sądu. Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie zwracał uwagę, że pełna, szczegółowa i merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak też i przez sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Wskazał to jednoznacznie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 marca 2014 r., sygn. akt I OSK 1494/12, stwierdzając, że: "O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania". Oznacza to, że w sytuacji, gdy dokonana przez organ ocena operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do jego wiarygodności w zakresie wiadomości specjalnych zawartych w operacie szacunkowym, organ ten powinien zlecić przeprowadzenie z urzędu oceny, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. (czyli powinien zlecić ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych). W tym bowiem właśnie zakresie operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dniał5 września 2009 r., sygn. akt I OSK 2085/11; z dnia 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11; z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1612/12). Nie oznacza to, że w zakresie wiadomości specjalnych operat, jako dowód, nie podlega ocenie organu lub sądu. Wskazuje jedynie właściwą drogę weryfikacji prawidłowości operatu szacunkowego w przypadku pojawienia się tego typu wątpliwości".

W sprawie niniejszej dla potrzeb postępowania został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia 25 czerwca 2018 r., a następnie operat z 4 grudnia 2018 r. który stanowił podstawę do ustalenia odszkodowania za szkody wskutek przeprowadzenia linii elektroenergetycznej. Jak dowodzą akta sprawy, realizacja linii przez nieruchomość skarżących została zakończona 28 września 2017 r.

Organ odwoławczy przeprowadził analizę sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji operatu szacunkowego i dokonał jego oceny w zakresie jego przydatności jako materiału dowodowego, stanowiącego podstawę do ustalenia odszkodowania. Sąd podziela przedstawioną przez organ ocenę operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. Ł., i uznaje ją za własną. W związku z tym nie ma potrzeby szczegółowego przytaczania analizy tego operatu przedstawionej przez organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (s.6-9). Istotne jest to, że zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało opisane i uzasadnione. Rzetelnie i odpowiednio do celu wyceny opisano stan nieruchomości oraz przeznaczenie. Należycie sprecyzowano i sformułowano cel wyceny i jej zakres. Prawidłowo przyjęto daty istotne dla celu wyceny oraz przedstawiono wybór odpowiedniej metody i techniki wyceny. Załączono i podano w treści operatu dane wykorzystane w procesie szacowania, a także zamieszczono stosowne klauzule i oświadczenia potwierdzające dokonanie wyceny zgodnie z przepisami prawa. Operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy. Rzeczoznawca dokonał opisu stanu zagospodarowania i stopnia wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej. Prawidłowo określił przeznaczenie rolnicze części nieruchomości podlegającej ograniczeniu, wskazał na obszerny katalog źródeł danych o nieruchomości, powołał podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne operatu oraz dokonał szczegółowego opisu stanu prawnego wynikającego z księgi wieczystej oraz z decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, a także dokonał jej charakterystyki w kontekście położenia i otoczenia. Niewątpliwie operat ten jest logiczny, zupełny i spójny. Pozwala także prześledzić i zweryfikować tok rozumowania rzeczoznawcy. Co istotne, operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o obowiązujące w tym zakresie przepisy prawa.

Jak trafnie wskazał organ odwoławczy, istotne w rozpoznawanej sprawie jest to, że wartość szkód, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., związku z § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dotyczy wyłącznie pasa ograniczonego korzystania z nieruchomości. Odszkodowanie ustalone w sprawie niniejszej, obejmuje wszystkie elementy związane z funkcjonowaniem infrastruktury, w tym zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenie w sposobie korzystania, a także skutki spowodowane obowiązkiem jej udostępniania w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii infrastruktury. Prawidłowe jest również stanowisko organu wskazujące, że budowa linii nie obniża sama przez się wartości nieruchomości, gdyż możliwość jej budowy była przewidziana w dokumentach planistycznych.

Odnosząc się do zasadniczego zarzutu, a mianowicie naruszenia zasad prowadzenia postępowania administracyjnego skutkującego przeprowadzeniem przez organ oceny operatu sporządzonego przez W. D., w sytuacji, gdy operat ten nie mógł być merytorycznie kontrolowany przez ten organ - stwierdzić należy, że jest on nieuzasadniony.

Po pierwsze. Wbrew twierdzeniom skarżących organ nie dokonywał merytorycznej kontroli tego operatu, ale jego oceny w zakresie przydatności, jako materiału dowodowego w sprawie, czemu dał wyraz w uzasadnieniu decyzji. W ocenie Sądu, organ prawidłowo uznał, że operat ten nie został sporządzony dla tożsamego celu wyceny. Wskazuje na to nie tylko określenie przez biegłego celu wyceny, wynikającego zarówno z jego tytułu, jak i treści pkt 1.2 a także zestawienia wartości i wniosków końcowych zawartych na s. 19 operatu. Z operatu (pkt 1.2) wynika, że celem opracowania jest cyt.: "ustalenie wartości wynagrodzenia za ograniczenie władania częścią działki oraz zmniejszenie wartości działki na skutek pomniejszenia powierzchni o pełnym władaniu z tytułu trwałego posadowienia i korzystania z urządzeń przesyłowych tj. napowietrznej linii elektroenergetycznej 220 kV na działce o nr ewid. 60, obr. 0002 Miasta Kielce". Natomiast przedmiotem postępowania prowadzonego przez organy w sprawie niniejszej było ustalenie odszkodowania za szkody powstałe wskutek przeprowadzenia przez przedmiotową nieruchomość linii napowietrznej 220 kV relacji Radkowice- Kielce Piaski.

W tym stanie rzeczy, w przekonaniu Sądu operat ten nie został sporządzony dla tożsamego celu wyceny.

Niezależnie od powyższego, lektura operatu przedłożonego przez skarżących oraz załączonego do skargi odniesienia się przez rzeczoznawcę majątkowego W. D. do stanowiska organu zawartego w zaskarżonej decyzji (ocenionego przez Sąd jako uzupełnienie stanowiska skarżących zawartego w skardze) wskazuje również, że jako daty istotne dla wyceny nieruchomości rzeczoznawca wskazał datę – 24 lutego 2016 r., w pkt 1.6 c (s. 5 operatu), jako datę, na którą określono i uwzględniono stan prawny przedmiotu wyceny, a także dalsze ustalenia rzeczoznawcy dotyczące przeznaczenia nieruchomości w dokumentach planistycznych oraz opisu nieruchomości. Jako datę określenia wartości biegły wskazał również datę 24 lutego 2016 r. (s. 2 operatu) oraz datę 31 maja 2019 r. (s. 5 operatu).

W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z § 43 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.s.g., uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji. W sprawie niniejszej datami tymi są: 25 kwietnia 2016 r. (data wydania przez organ odwoławczy decyzji o ograniczeniu) oraz 28 września 2017 r. (data zakończenia robót budowlanych na przedmiotowej nieruchomości).

Zdaniem Sąd organ zasadnie również zauważył, że przeprowadzoną analizą rynku rzeczoznawca objął 589 sprzedaży gruntów z terenu miasta Kielce o różnych uwarunkowaniach planistycznych (s. 11-14 operatu), obejmując nią nieruchomości przeznaczone, zarówno pod sport i rekreację, budownictwo jednorodzinne i wielorodzinne, jak i przemysł i usługi, komunikację i handel, wskazując w tabelach średnią cenę w zł/m2, wskaźnik zmiany cen, ilość transakcji oraz % udział w rynku. Natomiast brak jest w operacie analizy rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Operat zawiera jedynie zestawienie nieruchomości przyjętych do porównania, lecz brak jest informacji, aby były to nieruchomości podobne do wycenianej.

Jak wynika z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przez nieruchomość podobną (art. 4 pkt 16 u.g.n.) należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Podkreślić również należy, że ze względu na to, że rzeczoznawca uznał, iż z uwagi na znajdujące się w pobliżu działki nr [...]ł budynki mieszkalne, przedmiotowy teren przewidziany jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, trafnie organ podniósł, że na zasadzie domniemania przyjęte do porównania transakcje dotyczyć mogą tego rodzaju nieruchomości. Istotnie, domniemanie to potwierdzają informacje zawarte na s. 12 operatu, zgodnie z którymi cyt.: "Wyceniana działka zgodnie z wyżej opisanymi uwarunkowaniami planistycznymi została opisana jako działka przewidziana pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. W poniższej tabeli przedstawiono kształtowanie się średnich cen transakcyjnych w obrębie działek przewidzianych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w zależności od wielkości powierzchni działki."

Natomiast, jak słusznie wskazał organ, w suikzp miasta Kielce cała nieruchomość położona jest na terenach wyłączonych z zabudowy. Również według m.p.z.p., którym objęta jest północna część nieruchomości, ta część nieruchomości stanowi tereny rolne wyłączone z zabudowy z linią ee 220 kV. Faktyczny sposób wykorzystania działki to funkcja rolno-budowlana. Rację ma więc organ, że takie też powinien rzeczoznawca przyjąć do porównania, dokonując wyceny jednostkowej wartości nieruchomości.

Trafne jest również stanowisko organu wskazujące, że określając w pkt 5 (s. 18 operatu) wartość odszkodowania za zmniejszenie się wartości nieruchomości, rzeczoznawca arbitralnie przyjął wielkość 60%, jako udział właściciela w korzystaniu z części działki zajętej pod linię, energetyczną, nie wyjaśniając powodów zastosowania takiego współczynnika.

Słusznie także organ zauważył, że rzeczoznawca nie oszacował wartości szkód wynikających z ograniczenia, oszacował natomiast wartość zmniejszenia wartości działki na skutek pomniejszenia powierzchni o pełnym władaniu, co nie jest przedmiotem postępowania w sprawie niniejszej.

W przekonaniu Sądu, nie sposób podzielić stanowiska biegłego zaprezentowanego na s. 18 operatu, zgodnie z którym "zmniejszenie powierzchni działki przez ograniczenie władania ujemnie wpływa na wartość pozostałej części działki". Rację ma organ podkreślając, że stwierdzenie to odnosi się wprost do szkody planistycznej, gdyż dotyczy całej działki. Sąd podziela pogląd przedstawiony przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 6 czerwca 2018r. sygn. akt I OSK 141/18, w którym wskazano, że " zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego". Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2016r. poz. 778) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: (1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo (2) wykupienia nieruchomości lub jej części."

Sumując tę część rozważań, Sąd podziela argumentację organu, że przedłożony przez skarżących operat narusza przepisy prawa, a w szczególności art. 128 ust. 4 u.g.n. oraz § 43 ust. 1 pkt 1 i ust. 3 rozporządzenia, poprzez ich nieuwzględnienie.

Po drugie. Operat może być wykorzystywany jedynie dla celu dla którego został sporządzony (art. 156 ust. 3 u.g.n.), co oznacza, że jego wykorzystanie dla celu dla którego nie został on sporządzony naruszałoby ten przepis.

Po trzecie. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 13 sierpnia 2019 r. sygn. akt II SA/Bd329/19 i powołane tam orzecznictwo sądów administracyjnych). W tym stanie rzeczy, skoro w sprawie niniejszej organ nie miał wątpliwości, co do prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. Ł. to, nie miał obowiązku inicjowania procedury weryfikacyjnej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n - w tym również operatu przedłożonego przez skarżących, zwłaszcza gdy się zauważy, że operat nie został sporządzony dla tożsamego celu wyceny.

Skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.