Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 616/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2016-03-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 18 ust. 1e
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Marek Leszczyński, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.), sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant st. sekretarz sądowy Marta Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 lutego 2016 r. sprawy ze skargi H. B. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty B. z dnia [...] lutego 2015 r. Nr [...] o ustaleniu A. i H. B. (dalej: "Skarżący") wysokości i wypłacie odszkodowania za przejętą pod drogę publiczną nieruchomość, oznaczoną nr geod. [...] o pow. 0,0174 ha, położoną w obrębie [...] w B.

Z uzasadnienia decyzji organów obu instancji wynika, że decyzją Prezydenta Miasta B. z dnia [...] marca 2009 r., nr [...] ustalono lokalizację drogi dla inwestycji polegającej na budowie ulic [...] (odc. od ul. [...]), [...](odc. od ul. [...] do ul. [...]), [...] (odc. od ul. [...] do ul [...].), [...] (odc. od ul. [...] do ul. [...]), [...] (odc. od ul. [...] do ul. [...]), [...] [...] (odc. od ul. [...] do działki nr ewid. [...]), ul. [...] w B., w tym na nieruchomości położonej w B., ozn. jako dz. nr [...] o pow. 0,0174 ha w obr. [...]. Decyzji tej nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Decyzja stała się ostateczna [...] czerwca 2009 r. i z tym dniem nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Gminy B. Z uwagi na przeznaczenie w całości pod wnioskowaną drogę działka nr [...] o pow. 0,0174 ha w obr. [...] nie została objęta projektem podziału. Wojewoda P. decyzją z dnia [...] czerwca 2009 r., nr [...] uchylił powyższą decyzję w częściach dotyczących między innymi błędnie oznaczonych imion i nazwisk stron oraz udziału strony we współwłasności innej nieruchomości, natomiast utrzymał ją w mocy w części zawierającej rozstrzygnięcie merytoryczne.

Organ II instancji wskazał w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że wysokość odszkodowania ustalono na podstawie wartości nieruchomości określonej

w sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie szacunkowym z dnia [...] września 2014 r., gdzie wskazano kwotę 174.061,00 zł. Organy uznały operat za prawidłowy. Zdaniem organów, operat szacunkowy sporządzony w sprawie nie zawiera błędów ani niejasności, które nie pozwoliłyby na uznanie go za dowód

w sprawie. Ze względu na charakter nieruchomości (istnienie na nieruchomości składnika budowlanego - reklama stojąca typu bilboard) określona została wartość odtworzeniowa nieruchomości. Dokonując wyceny rzeczoznawca majątkowy odrębnie określił wartość rynkową działki, a odrębnie wartość składników majątkowych tj., reklam stojących typu bilboard.

Organ wyjaśnił, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego, jak już wskazano wyżej, pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony

i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie,

w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Podkreślono, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n.. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracji, skoro w ich ocenie zastosowane współczynniki nie wzbudziły wątpliwości co do ich prawidłowości.

W tej sprawie organy, dokonując analizy operatu szacunkowego pod względem formalnym, nie stwierdziły wystąpienia nieprawidłowości, które pozwoliłyby na uznanie go jako dowodu wadliwego w sprawie. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości oraz o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania

w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy był ważny tak w momencie wydawania decyzji przez organ

I Instancji, jak i w dacie orzekania przez Wojewodę P. i zawierał elementy,

o których mowa w § 56 ust. 1 i 4 oraz § 57 rozporządzenia. Wobec tego nie ma podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Organ stwierdził, że jeżeli strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była na mocy art. 157 u.g.n. Skarżący z tej możliwości nie skorzystali, opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę wydanej decyzji.

Za nieuzasadnione organ uznał zarzuty dotyczące powiększenia kwoty odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości oraz nieprzeprowadzenia negocjacji przed wydaniem decyzji ustalającej odszkodowanie. W ocenie organu II instancji

w postępowaniu przed organem I instancji prawidłowo zastosowano przepisy art. 18 ust. 1e specustawy i uznano, że niespełnione zostały przesłanki do powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, czy właściciele byli poinformowani o przysługującym im uprawnieniu do powiększenia kwoty odszkodowania. Uprawnienie to wynika bowiem z samej treści przepisu, a jego przyznanie nie zależy od uprzedniego poinformowania przez organ o konieczności dokonania określonych działań w celu uzyskania powiększonej kwoty odszkodowania.

Stronom postępowania w sposób wyczerpujący wyjaśniono też, w jakich sytuacjach ustalenie odszkodowania poprzedza się negocjacjami.

Skargę na decyzję Wojewody P. wywiódł H. B., wnosząc o zweryfikowanie operatu szacunkowego, na podstawie którego organy przyjęły kwotę odszkodowania 174.061,00 zł, twierdząc, że zaproponowana cena jest nieuczciwa. W uzupełnieniu skargi pełnomocnik Skarżącego zarzuciła zaskarżonym decyzjom naruszenie:

1. art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U.

z 2015 r. poz. 2031), powoływanej w skrócie jako "specustawa" poprzez uznanie, że nie zostały spełnione przesłanki do zwiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, podczas gdy warunkiem zwiększenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość,

w przypadku wydania decyzji o lokalizacji drogi, zaopatrzonej w rygor natychmiastowej wykonalności, jest doręczenie stronie postanowienia lub zawiadomienia o nadaniu decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności, co

w sprawie nie nastąpiło, gdyż skarżącemu nie doręczono nawet zawiadomienia o wydaniu decyzji o lokalizacji drogi, w związku z tym

30-dniowy termin, o którym mowa w przepisie, nie mógł się rozpocząć;

2. art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm., dalej: "u.g.n.") poprzez jego niezastosowanie;

3. art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 1 i 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) poprzez:

- uznanie metodologii wyceny wartości nieruchomości za prawidłową, pomimo braku uzasadnienia w operacie dla zastosowania wyliczenia wartości gruntu metodą porównania parami;

- dokonanie wyceny wartości nieruchomości na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego, tj. niezawierającego szczegółowego opisu nieruchomości przyjętych do porównania; przedstawiającego katalog nieruchomości podobnych dobranych w sposób nieprawidłowy (do porównania przyjęto nieruchomości położone z dala od centrum miasta, zaś działka skarżącego znajduje się w ścisłym centrum, wielkość nieruchomości przyjętych do porównania w sposób zasadniczy różni się od wielkości działki skarżącego); zawierającego transakcje dotyczące nieruchomości podobnych, które były przedmiotem sprzedaży w okresie powyżej dwóch lat od daty, na którą rzeczoznawca określał wartość nieruchomości i braki jakiegokolwiek uzasadnienia w tym zakresie, wbrew zapisom pkt 3.3 Noty Interpretacyjnej Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny "Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości" zalecanych do stosowania przez Krajową Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych,

4. art. 7, 77 i 80 ustawy z dnia 14.06.1969 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071, ze zm., zwana dalej: k.p.a.), poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, nierozpatrzenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w sposób wyczerpujący

i przyjęcie, że: wadliwie sporządzony operat szacunkowy, mający istotny wpływ na określenie wysokości należnego odszkodowania, może stanowić podstawę wydanej decyzji o ustaleniu odszkodowania; niedoręczenie skarżącemu zawiadomienia lub postanowienia o nadaniu decyzji o lokalizacji drogi rygoru natychmiastowej wykonalności nie ma znaczenia dla zwiększenia kwoty odszkodowania,

5. art. 8 i art. 9 k.p.a. poprzez niepowiadomienie Skarżącego o możliwości podwyższenia wysokości odszkodowania wskazanej w art. 18 ust. 1e specustawy,

6. art. 10 § 1, art. 6 i art. 8 k.p.a. poprzez niezawiadomienie strony przez organ

II instancji o prawie do wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego.

Wskazując na powyższe pełnomocnik wniosła o:

1. uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej jej wydanie decyzji organu

I instancji,

2. zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że zawiadomienia o wydaniu decyzji

o lokalizacji drogi nie zostały doręczone małżonkom B. W aktach sprawy brak jest też treści wysyłanego zawiadomienia w sprawie wydania decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności. Zdaniem pełnomocnika, organ był zobowiązany do pouczenia byłych właścicieli nieruchomości o przysługującym im uprawnieniu

z art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej. Powyższe uprawnienie zawarte jest

w przepisach prawa publicznego, a zatem nie działa tu zasada ignorantia iuris nocet.

Zdaniem strony skarżącej, przepisy art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. nie mówią

o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu, lecz o przeznaczeniu ustalonym uprzednio przed wywłaszczeniem. Należy więc przyjąć, że ustalając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości. Wynika to stąd, że osoba wywłaszczana nie może ponosić negatywnych skutków przez obniżenie wysokości odszkodowania z tej przyczyny, że jej nieruchomość została przeznaczona na cel publiczny (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 listopada 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 1070/13). Przeznaczenie prywatnej nieruchomości na cel publiczny oznacza w istocie konieczność jej nabycia przez podmiot, który będzie realizował ten cel. Przy tym cena nieruchomości nie zmienia się z uwagi na to, czy jest nabywana przymusowo, czy też w drodze umowy cywilnoprawnej. Trudno bowiem racjonalnie uzasadnić obniżenie odszkodowania tym, że nieruchomości drogowe (w szczególności zaś działki zajęte pod drogi) mają niższe ceny, aniżeli nieruchomości

o dotychczasowym przeznaczeniu np. mieszkaniowe czy usługowe.

Pełnomocnik wskazał, że zasada korzyści z art. 134 u.g.n. polega na przyjęciu takich parametrów nieruchomości, które będą najkorzystniejsze dla wywłaszczanego.

Zdaniem strony skarżącej, § 36 ust. 4 rozporządzenia znajdzie zastosowanie przy ustaleniu wartości gruntów jedynie wówczas, gdy wartość nieruchomości, przy uwzględnieniu przeznaczenia gruntu pod drogi publiczne, będzie wyższa.

Skoro skarżący użytkował sporną nieruchomości jako usługową, to konieczne jest ustalenie, która cena, tzn. nieruchomości drogowej czy nieruchomości uwzględniającej aktualny sposób użytkowania, jest korzystniejsza dla skarżącego. Rzeczoznawca nie dokonał zaś takiej analizy.

Podniesiono, że rzeczoznawca nie wskazał w operacie szacunkowym powodów, dla których zastosował wskazane w nim podejście, metodę i technikę szacowania.

W operacie brak jest również uzasadnienia wskazującego na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości.

Wojewoda P. w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje;

Skarga podlegała oddaleniu, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa.

Istota rozpoznawanej sprawy dotyczy ustalenia odszkodowania za grunt wydzielony pod budowę drogi publicznej. Sąd nie znalazł jednak podstaw do podważenia zaskarżonej decyzji w zakresie ustalenia kwoty należnego odszkodowania.

Odszkodowanie za działki gruntu wydzielone przy podziale nieruchomości pod drogi publiczne ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (art. 98 § 3 zd. 3 u.g.n.). Zatem podstawę ustalenia odszkodowania stanowi wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę, która nabyła uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami (vide: art. 130 ust. 2 w związku z art. 7 i art. 240 ust. 2 u.g.n.). Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest jednym z dowodów w sprawie, koniecznych do przeprowadzenia, który podlega, jak każdy dowód, ocenie organu administracji stosownie do dyspozycji art. 77 k.p.a.. Organ ocenia zupełność, logiczność i wiarygodność takiego dowodu (vide: między innymi wyroki WSA w Warszawie z dnia 12.12.2007r. sygn. I SA/Wa 1484/07, Lex Nr 464055, NSA z dnia 26.01.2006r. sygn. II OSK 459/05, Lex Nr 206473 i z dnia 4.10.2006r. sygn. I OSK 417/06, Lex Nr 281387). Treść operatu szacunkowego winna odpowiadać przepisowi § 56 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów

z w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ustawa

o gospodarce nieruchomościami i wymienione wyżej rozporządzenie wykonawcze regulują w sposób szczegółowy zasady wyceny nieruchomości. W myśl art. 134

ust. 1 – 4 podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 ustawy, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Wartość nieruchomości określa się według aktualnego sposobu użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli natomiast przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Jak stanowi art. 154 ust. 1 u.g.n., przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu, studium lub decyzji o warunkach zabudowy, według faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.g.n.). Wartość rynkową nieruchomości określić można przy zastosowaniu różnych podejść (porównawczego, dochodowego lub mieszanego), uzależnionych od przyjętych czynników wpływających na tę wartość, przy czym zgodnie z art. 152 ust. 3 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości określa się, co do zasady, przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Według zaś art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane

o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie o odszkodowanie za nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod inwestycję drogową, powinien odpowiadać przepisowi § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie

z tym przepisem, w szczególności ust. 1-4:

1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania

i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości

1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W rozpoznawanej sprawie zastosowanie znajduje ust. 4 cyt. Rozporządzenia. Bezspornym w sprawie pozostaje, że przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej była przeznaczona pod inwestycję celu publicznego (budowę/ poszerzenie pasa drogowego). W świetle przepisu § 36 ust. 4 Rozporządzenia, punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną jest porównanie transakcji nieruchomości drogowych. Dopiero brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Z treści rozporządzenia jednoznacznie zatem wynika kolejność stosowania podejść. Dopiero brak cen transakcyjnych nieruchomości drogowych umożliwia rezygnację z tego podejścia i wykorzystanie podejścia opartego na transakcjach nieruchomości

o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Uwzględnienie w pierwszej kolejności transakcji gruntami

o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do działki, jak chce tego Skarżący, byłoby działaniem naruszającym regulację z § 36 ust. 4 Rozporządzenia. Wadliwość ta wiązałaby się z bezpodstawnym pominięciem podejścia, któremu prawodawca przyznał pierwszeństwo zastosowania.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. akt

I OSK 1395/13 wyjaśnił, że przy szacowaniu nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe rzeczoznawca dokonujący wyceny stosuje unormowanie § 36 rozporządzenia z jednoczesnym uwzględnieniem art. 134 u.g.n. Niewątpliwie

z przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia wynika, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości zasadą jest przyjmowanie stanu nieruchomości i jej przeznaczenia bez uwzględnienia ustaleń zawartych w decyzji ustalającej lokalizację inwestycji drogowej (§ 36 ust. 5). Innymi słowy decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie, jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji lokalizacyjnej np. decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Jeżeli nieruchomość miała przeznaczenie inne niż drogowe np. mieszkaniowe, usługowe to dla dokonania wyceny konieczne jest porównanie nieruchomości wycenianej do nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu. Natomiast w przypadku gdy wywłaszczona nieruchomość już przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej uzyskała przeznaczenie drogowe, to wówczas zastosowanie znajduje dyspozycja z § 36 ust. 4 rozporządzenia. Z powyższego wynika, że przy dokonywaniu wyceny należy

w pierwszej kolejności ustalić stan nieruchomości, a w szczególności jej przeznaczenie na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej, a następnie bierze się pod uwagę przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. Jak wyżej zostało powiedziane, przy wycenie nieruchomości na podstawie § 36 rozporządzenia należy jednocześnie uwzględnić tzw. zasadę korzyści, przewidzianą w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., zgodnie z którą odszkodowanie nie może pomijać ewentualnego zwiększenia wartości nieruchomości w następstwie jej przeznaczenia na cel publiczny. W odniesieniu do regulacji zawartej w § 36 ust. 4 rozporządzenia podkreślić trzeba, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wycena rozpoczyna się od porównania transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości.

Sąd w pełni podziela przytoczone stanowisko NSA. W ocenie Sądu zasada korzyści nie znajdzie tutaj zastosowania, gdyż wg planu miejscowego, działka Skarżącego w dacie wydawania decyzji lokalizacyjnej przeznaczona była pod drogi publiczne. Nie mogło zostać zatem uwzględnione żądanie Skarżącego, aby dla celów wyceny uwzględniać działki o charakterze usługowym.

Sąd stwierdza, że sporządzony na potrzeby kontrolowanego postępowania odszkodowawczego operat szacunkowy rzeczoznawcy prawidłowo został oceniony przez organy jako wiarygodny dowód wyceny rynkowej wartości spornej działki. Operat, wbrew zarzutom skargi odpowiada wymogom § 56 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przedstawia bowiem sposób dokonania wyceny, w tym: określa przedmiot wyceny, określa cel wyceny, wskazuje podstawę formalną wyceny oraz źródła danych o nieruchomości, ustala daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, opisuje stan nieruchomości, wskazuje przeznaczenie nieruchomości (tu wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego), analizuje

i charakteryzuje rynek nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazuje wybór podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawia tok obliczeń wartości nieruchomości oraz wynik oceny. Podkreślić należy, że w toku postępowania administracyjnego strona skarżąca nie podważyła ani poprawności formalnej ani prawidłowości merytorycznej dokonanej wyceny nieruchomości. Podkreślić w tym miejscu należy, że w świetle art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Dopiero negatywna ocena organizacji rzeczoznawców majątkowych operatu szacunkowego skutkowałaby utratą przez operat charakteru opinii o wartości nieruchomości (vide: art. 157 ust. 1 "a" u.g.n.). Oceny prawidłowości sporządzenia operatu może żądać podmiot wobec którego zamawiający posługuje się wyceną, czyli strona postępowania odszkodowawczego, zwłaszcza w sytuacji, gdy także zamówi wycenę tej samej nieruchomości, a jej treść będzie znacznie się różnić od wyceny, którą posługuje się organ (tak G. Bieniek, S. Kalus, E. Mzyk,

Z. Marmaj w Komentarzu do ustawy o gospodarce nieruchomościami, Warszawa 2010). Skarżący, jak zauważyły słusznie organy, o taką ocenę nie wystąpił.

Odnośnie zarzutu naruszenia art. 18 ust. 1 lit. e specustawy drogowej Sąd uznaje go za niezasadny. Zgodnie z przytoczonym przepisem w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją

o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Sąd stwierdza, że w sytuacji, gdy zawiadomienie o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi nie zostało wysłane, termin uprawniający do powiększenia o 5% należy liczyć korzystnie dla Skarżącego, tj. od dnia uzyskania przez tą decyzję waloru ostateczności. Decyzją z dnia [...] marca 2009 r. o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej stała się ostateczna z dniem [...] czerwca 2009 r. i od tej daty należy liczyć 30 – dniowy termin do wydania nieruchomości. Termin ten upłynął zatem [...] lipca 2009 r. W sprawie zaś wydanie nieruchomości nastąpiło dopiero [...] sierpnia 2009 r. przez Skarżącego, a [...] sierpnia 2009 przez A. B. Zatem wydanie miało miejsce po upływie 30-dniowego terminu uprawniającego do uzyskania zwiększenia wartości odszkodowania o 5%.

Odnośnie zarzutu naruszenia art. 10 § 1, art. 6 i art. 8 k.p.a. poprzez niezawiadomienie strony przez organ II instancji o prawie do wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego Sąd stwierdza, że istotnie organ II instancji nie wystosował do stron postępowania administracyjnego takiego zawiadomienia. Jak wynika jednak z akt sprawy, organ II instancji nie dokonywał w sprawie żadnych nowych czynności, nie przeprowadzał dowodów, lecz ocenił sprawę na podstawie dokładnie tego samego materiału dowodowego, jaki był przedmiotem oceny organu

I instancji. Brak powiadomienia o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań w tych okolicznościach nie stanowi naruszenia, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając na uwadze powyższe orzeczono o oddaleniu skargi (art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).