Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 906/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-01-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art 35
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
article: art 145 , 200, 134
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel (spr.) Sędziowie : WSA Agnieszka Nawara-Dubiel NSA Anna Szkodzińska Protokolant : Katarzyna Krawczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 stycznia 2018 r. sprawy ze skarg M. B., M. R. oraz Gminy Miasta Z. na decyzję Wojewody z dnia [...] maja 2017 r. znak [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Wojewody na rzecz M. B. kwotę [...]zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. zasądza od Wojewody na rzecz M. R. kwotę [...]zł (słownie: pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania, IV. zasądza od Wojewody na rzecz Gminy Miasta Z. kwotę [...]zł (słownie: dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Starosta [...] decyzją z 12 stycznia 2017 r. na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy z 7.07.1994 r. prawo budowlane, po rozpoznaniu wniosku "[...]" Sp. z o.o. Sp. komandytowa w W. odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę budynku hotelowo-usługowego z instalacjami wewnętrznymi (wod.-kan., elektryczną, teletechniczną, wentylacją mechaniczną oraz oddymiającą, klimatyzacją, słaboprądową, kotłownią gazową, stacją transformatorową, agregatem prądotwórczym); zjazd publiczny; garaż podziemny; naziemne miejsca parkingowe; zagospodarowanie terenu: mała architektura, zieleń, urządzenia rekreacji; infrastruktura techniczna - instalacje zewnętrzne tj.. kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, gazowa wraz z przyłączem, oświetleniowa; infrastruktura drogowa (drogi, chodniki) oraz likwidacja kolidujących instalacji i rozbiórka budynków i budowli istniejących kolidujących z projektowanym budynkiem; inwestycja na działkach nr ew. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] [...], [...], [...] obr. [...] obr. [...] w Z. ul. [...].

W uzasadnieniu organ podał, że postępowanie w sprawie zostało wszczęte w na skutek wniosku z 17.02.2015 r. Postanowieniami z 22.03.2016 r., 23.03.2016 r., 30.09.2016 r. organ wezwał inwestora do uzupełnienia przedłożonego projektu budowalnego. Mimo udzielenia przez inwestora odpowiedzi, w szczególności w zakresie postanowienia z 30.09.2016 r. organ stwierdził, że istnieją podstawy do wydania decyzji odmownej.

Organ wskazał na niedostosowanie formy projektowanego hotelu do ustaleń planu, z uwagi na zaplanowaną jego lokalizację w strefie B ochrony wartości kulturowych (§ 8 ustaleń planu). W ocenie organu, planowana skala obiektu hotelowego całkowicie odbiega od istniejących standardów zabudowy oraz ustalonej przez plan zasady dostosowania gabarytów i cech architektonicznych nowo realizowanej zabudowy do historycznej zabudowy sąsiedztwa "historycznego układu i kompozycji urbanistycznej". Wprawdzie założenia planu nie limitują kubatury projektowanej zabudowy, lecz jednak ten parametr jest zasadniczym elementem charakteryzującym sąsiednią zabudowę historycznego układu i kompozycji urbanistycznej. Organ wskazał, iż dokonał analizy układu urbanizacji obszaru ul. [...]. Jako teren analizy przyjęto teren zabudowany, wyróżniający się urbanistycznie i topograficznie, ograniczony z zachodu wschodnim pasem ulicy [...], a ze wschodu granicą topograficzną (wyraźna skarpa) rozgraniczającą teren zabudowany od wolnej zabudowy polany [...]. Ponadto do obszaru analizowanego dodano trzy budynki u wylotu ulicy [...] na drogę do K. ([...]), z zachodniej pierzei ul. [...], gdyż są wyraźnym uzupełnieniem analizowanego zespołu zabudowy. Pozostałą część pierzei zachodniej ww. ulicy nie objęto analizą, gdyż ten pas terenu w znacznej części nie jest zabudowany, a pojedyncze budynki tam zlokalizowane swoją funkcją znacznie odbiegają od omawianej inwestycji (kaplica, szkoła podstawowa, sklep). W analizie tej, oprócz danych liczbowych, znajdują się także fotografie istniejącej zabudowy, które pozwalają porównać istniejącą na tym terenie zabudowę z gabarytem projektowanego budynku. Jest to niezmiernie ważne w sytuacji, gdy to właśnie gabaryt, zgodnie z ustaleniami planu miejscowego ma stanowić punkt odniesienia w dokonywanej ocenie.

Przytaczając zestawienie z własnej analizy i projektowaną kubaturę nadziemną budynku wynoszącą 24744,7m3 organ stwierdził, iż stanowi ona od 9,26 do 252,5-krotność kubatur analizowanych sąsiednich budynków. W tej sytuacji nie można mówić o dostosowaniu gabarytu projektowanego obiektu do gabarytu istniejącej zabudowy do czego zobowiązuje plan miejscowy. Analiza uwarunkowań urbanistyczno-architektonicznych dla projektowanej inwestycji pn. [...]" tj. budowy budynku hotelowo-usługowego na B. przy ul. [...] w Z. dołączona do pisma z 26.10.2016 r., jako obszar analizy wskazuje teren objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[...]", gdzie znajduje się inwestycja, ale także teren miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego "S. ." i "[...]", zatem innych planów miejscowych. Budynki, które wzięto do porównania w tej analizie, to m.in. budynki: szpitala uniwersyteckiego [...], hotelu [...]" i zespołu hotelowego "[...]". Porównanie to nie jest miarodajne z uwagi przede wszystkim na znaczną odległość w jakiej znajdują się od miejsca inwestycji. Nie jest to z pewnością jej sąsiedztwo. Zdaniem organu, należy uwzględnić sąsiedztwo "bezpośrednie " czyli takie, które można ocenić percepcyjnie (widoki, pierzeje, grupy zabudowy - czytelny dla odbiorcy obszar), topograficzne (opisany powyżej teren wydzielony ograniczeniami fizycznymi - drogi, cieki wodne, skarpy itp.) oraz urbanistyczne, które wyróżnia synergiczny, jednorodny charakter (formalny, funkcjonalny oraz wynikający ze zbliżonych gabarytów i intensywności zabudowy istniejących budynków). Takie sąsiedztwo stanowi obszar analizowany przez organ, a nie przyjęty przez inwestora. Ponadto budynki szkoły i szpitala to budynki użyteczności publicznej wybudowane wiele lat temu. Budynki szpitala i hotelu [...]" są wpisane do gminnej ewidencji zabytków i w czasie w którym powstały były jedyne w swoim rodzaju na skalę całego miasta. Nie są to zatem obiekty porównywalne z komercyjną inwestycją, mającą powstać obecnie. Nowym obiektem jest jedynie zespół hotelowy "[...]", znajdujący się przy innej ulicy i w odległości ok. kilometra od miejsca inwestycji. Obiekty zespołu hotelowego znajdują się na terenie obowiązującego planu miejscowego "[...]" zaś teren UT-5 w którym są położone, nie znajduje się ani w strefie B ochrony wartości kulturowych ani też w żadnej innej strefie ochrony.

Działki nr ew. [...] są położone w terenie US-1 (§ 22 ustaleń planu), gdzie podstawowe przeznaczenie terenu to usługi sportu i rekreacji, w szczególności związane ze sportami zimowymi. Lokalizacja w tym terenie części dachu projektowanego budynku hotelu jest niezgodna z przeznaczeniem terenu w planie miejscowym. Czym innym jest nieprzekraczalna linia zabudowy a czym innym jest linia rozgraniczająca poszczególne rodzaje terenów. Teren poza nieprzekraczalną linią zabudowy jest w dalszym ciągu terenem budowlanym. Ponadto w definicji użyto sformułowania "elementy architektoniczne", czyli można rozumieć — części budynku. Organ stanął na stanowisku, że żadna część budynku, w tym również okapy nie mogą być zlokalizowane w terenach niebudowlanych, a za takie projektant uznał tereny US-1, lokalizując budynek w stosunku do tego terenu bez stosowania się do § 12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który to przepis normuje odległość zabudowy od terenu budowlanego. Organ zwrócił uwagę na rozróżnienie zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeżeli dyskusyjnym może być, czy nadwieszone elementy budynku można zaliczyć do "zabudowy" to oczywistym jest, że nadwieszenia są sposobem zagospodarowania terenu, które jednoznacznie określa przedmiotowy plan miejscowy. W opisywanym przypadku plan zabrania takiego sposobu zagospodarowania terenu, które wprowadza projektant, myląc ww. dwa pojęcia, (pkt 1.3 postanowienia).

Zgodnie z § 17 pkt 2 lit. k mpzp: maksymalna wysokość budynku usług hotelarstwa do kalenicy dachu 16m nad poziom terenu od strony przystokowej. Elewacja przystokowa w budynku to elewacja wschodnia rys. nr [...] W wytycznych planu miejscowego mowa jest o poziomie terenu od strony przystokowej, bez wskazania czy chodzi o teren istniejący czy też projektowany. Z zapisu tego wynika, że do pomiaru należy przyjąć najniższy punkt terenu jaki jest przy budynku od strony przystokowej i wysokość kalenicy. Wskazanie przez projektanta punktu P1 jako punktu odniesienia pomiaru jest niezrozumiale dla organu. Podobnie jak odnoszenie się do definicji zawartych w planie. Aby można było zastosować wysokości określone w definicjach (§ 4 pkt 3 i 4 mpzp), zapis w planie dotyczący terenu [...] powinien się odnosić do maksymalnej wysokości budynku lub wysokości budynku od strony przystokowej. Żadna z tych definicji nie odnosi się do wysokości kalenicy, zatem nie o te wysokości chodzi w zapisie jaki jest w § 17 mpzp. Jest to całkowicie odrębna wytyczna dotycząca tylko tego terenu i należy ją stosować tak jak jest zapisana. Najniższy poziom terenu przy budynku w elewacji przystokowej to poziom -5,12m zaś poziom kalenicy to rzędna +15,95m. Daje to wysokość 21,07m przy dopuszczalnej 16m. Projekt jest niezgodny z planem miejscowym (pkt 1.4 postanowienia).

Organ nałożył obowiązek udokumentowania prawidłowości sporządzenia bilansu terenu i wyliczenia w projekcie powierzchni biologicznie czynnej. Po uzupełnieniu projektu na rysunku projektu zagospodarowania nie ma już ścieżek natomiast projektowane ciągi spacerowe znajdują się na rysunkach elewacji nr [...], [...], [...] oraz na rysunku przekroju A-A. Jest to niespójność projektu budowlanego zaś w miejscu gdzie oznaczono ciąg spacerowy na elewacji południowej (rys. [...]), na rysunku projektu zagospodarowania terenu znajdują się powierzchnie wliczone w 100% do powierzchni biologicznie czynnej terenu [...] Na rysunku przekroju A-A (od strony basenu) widać powierzchnię przekroju oznaczonego jako P21. W legendzie rysunku nie opisano takiego przekroju zatem nie wiadomo jakie posiada warstwy. Jest to teren w obszarze US-1 a zastosowany na rysunku projektu zagospodarowania szraf wskazuje, że zaliczono go do terenów biologicznie czynnych. Schemat sporządzony na str. 196A w ogóle nie dotyczy terenu US-1 zatem nie wiadomo gdzie znajduje się teren utwardzony o pow. 382,8m2 w terenie US-1 wskazany na rysunku projektu zagospodarowania terenu. Ponadto za niezgodne z przepisami organ uznaje wliczenie w 50% do terenu biologicznie czynnego balkonów obsługujących pokoje hotelowe a także zaprojektowanie części placu manewrowego drogi pożarowej (czerwona przerywana linia) na terenach także wliczonych w 50% do terenu biologicznie czynnego. Organ uznał, że nie został wypełniony wymóg sporządzenia prawidłowego bilansu terenu nałożony na inwestora w postanowieniu, a jeśli wykonano jakieś poprawki to są one niejednoznaczne i niespójne.

Organ wskazał, że płaskim dachem (niedopuszczalnym planem miejscowym) przykryta została jednokondygnacyjna część budynku pokazana na rysunku [...] Dach ten pokazano na rysunku rzutu kondygnacji nr [...] (wymienionego obecnie w projekcie na inny rysunek) i wynikało z niego, że jest to zielony dach płaski. Wynikiem poprawy projektu jest jedynie zastąpienie nazwy "zielony dach" nazwą "zielony taras". Taras ten jest w dalszym ciągu płaskim stropodachem przykrywającym zasadniczą część budynku zawierającą salę konferencyjną. Rampa wjazdowa do garażu stanowi część projektowanego budynku. Posiada fundamenty, ściany i dach - spełnia zatem warunki definicji budynku określone w art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane. Nie można tej części budynku określić jako podziemnej, co zresztą jest pokazane na rysunkach elewacji nr [...] i [...] Odległość ściany tej części budynku od granicy działki nr ew. [...] wynoszącą 1,5m organ uznaje za naruszającą §12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Także odległość tej części budynku od budynku na działce nr ew. [...] wynoszącą 6,5m uznać należy za naruszającą warunki §271 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

[...] sp. z o.o. sp. k. w W. wniosła odwołanie od powyższej decyzji, polemizując z ustaleniami które legły u podstaw wydania decyzji odmownej.

Wojewoda decyzją z 17.05.2017 r., znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.), uchylił decyzję Starosty [...] w całości i w tym zakresie zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorowi [...] Sp. z o.o. sp. k. w W. pozwolenia na budowę: Budynku hotelowo-usługowego z instalacjami wewnętrznymi (wod.-kan., elektryczną, teletechniczną, wentylacją mechaniczną oraz oddymiającą, klimatyzacją, słaboprądową, kotłownią gazową, stacją transformatorową, agregatem prądotwórczym); zjazd publiczny; garaż podziemny; naziemne miejsca parkingowe; zagospodarowanie terenu: mała architektura, zieleń, urządzenia rekreacji; infrastruktura techniczna - instalacje zewnętrzne tj. kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, gazowa wraz z przyłączem, oświetleniowa; infrastruktura drogowa (drogi, chodniki) oraz likwidacja kolidujących instalacji i rozbiórka budynków i budowli istniejących kolidujących z projektowanym budynkiem; inwestycja na działkach nr ew. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obręb [...] nr [...] obręb [...] w Z. ul. [...].

W uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że postępowanie o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę zostało wszczęte i niezakończone decyzją ostateczną przed 28.06.2015 r., to jest przed dniem wejścia w życie ustawy z 20.02.2015 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2015 r., poz. 443), wobec czego zastosowanie mają przepisy dotychczasowe (art. 6 ust. 1 ustawy). Nadmienił, że postanowieniem z 18.04.2016 r. Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska w K. stwierdził brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko przedmiotowego przedsięwzięcia.

Na podstawie art. 136 k.p.a., pismem z 27.02.2017 r. organ odwoławczy zwrócił się do inwestora o uzupełnienie materiału dowodowego, w terminie do 10.03.2017 r., we wskazanym zakresie. Inwestor uzupełnił projekt budowlany.

Organ odwoławczy wskazał, że na terenie objętym przedmiotowym zamierzeniem budowlanym obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przez Radę Miasta Z. uchwałą nr [...] z 10.12.2009 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru urbanistycznego nazwanego: [...] (działki w obrębie [...]) oraz uchwałą nr [...] z 27.02.2014 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] (działka nr [...] w obrębie [...] W ocenie Wojewody, zasadne są zarzuty pełnomocnika inwestora zawarte w odwołaniu. Organ odwoławczy nie zgodził się ze stanowiskiem organu pierwszej instancji w kwestii stwierdzeń niezgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] oraz przepisami, w tym techniczno-budowlanymi.

W pierwszej kolejności organ odwoławczy przedstawił niektóre ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] tj. § 3, §4, §8, §9, §10, 17, §22, jak również zacytował treść art. 3 pkt 2 i 6 ustawy Prawo budowalne oraz § 3 pkt 15, 22, 17, § 12 ust. 5 rozporządzenia o warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie. Dalej wskazał, że w przepisach ogólnych miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...], w § 8 ustaleń planu dla strefy B ochrony wartości kulturowych jest mowa o realizacji nowej zabudowy z zachowaniem specyficznych cech układu urbanistycznego miasta (§ 8 pkt 4 lit. d) oraz o dostosowaniu gabarytów i cech architektonicznych noworealizowanej zabudowy do historycznej zabudowy sąsiedztwa (§ 8 pkt 4 lit. e). Dla przedmiotowej inwestycji kubaturowej zlokalizowanej w terenie oznaczonym w planie [...] o przeznaczeniu podstawowym hotele oraz usługi towarzyszące usługom hotelarstwa, jak: usługi gastronomii, usługi sportu i rekreacji, wypożyczalnie sprzętu sportowego, itp. (§ 17 pkt 1 lit. b przepisów szczegółowych), ustalono zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania tego terenu określając maksymalną powierzchnię zabudowy w granicach działki budowlanej - 40% powierzchni działki budowlanej (§ 17 lit. g) i maksymalną wysokość budynku usług hotelarstwa do kalenicy dachu 16m nad poziom terenu od strony przystokowej (§ 17 lit. k). Ustalenia § 8 planu odnoszą się więc do cech układu urbanistycznego miasta i historycznej zabudowy sąsiedztwa, zatem miasta i sąsiedztwa, a nie bezpośredniej sąsiedniej zabudowy oraz do gabarytów przyjętych zgodnie z ustaleniami § 17 przepisów szczegółowych planu, czyli maksymalnej powierzchni zabudowy w granicach działki budowlanej i maksymalnej wysokości budynku usług hotelarstwa do kalenicy dachu nad poziom terenu od strony przystokowej a nie kubatury tego budynku. Jakkolwiek zapisy planu dla strefy B nie wskazują wprost sąsiedztwa i elementów, które należy uwzględnić projektując inwestycje w tej strefie, jednakże w świetle tych zapisów układem urbanistycznym miasta i historyczną zabudową sąsiedztwa nie mogą być i nie są wyłącznie sąsiednie budynki w granicach planu, jak stwierdził organ I instancji.

Zarówno w przepisach ogólnych jak szczegółowych planu, kubatura budynku nie jest gabarytem ustalonym przez plan i historyczna zabudowa sąsiedztwa nie jest wyłącznie bezpośrednią sąsiednią zabudową, co jasno pokazuje łączne ich odczytywanie i analizowanie. Organ pierwszej instancji bezzasadnie, niezgodnie z planem, przyjął kubaturę sąsiednich budynków jako gabaryt ustalony w zapisie gabaryty historycznej zabudowy sąsiedztwa. Określenie gabaryt obiektu budowlanego nie został zdefiniowany w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani w prawie budowlanym. Organ odwoławczy sięgnął zatem do definicji gabarytu podanej w Uniwersalnym Słowniku Języka Polskiego PWN oraz definicji sąsiedztwa według Wielkiego Słownika Języka Polskiego PWN. Organ odwoławczy kontynuował, że zapisane w planie ustalenia o realizacji nowej zabudowy z zachowaniem specyficznych cech układu urbanistycznego miasta (§8 pkt 4 lit. d) oraz dostosowaniu gabarytów i cech architektonicznych nowo realizowanej zabudowy do historycznej zabudowy sąsiedztwa (§ 8 pkt 4 lit. e) dotyczą więc układu urbanistycznego miasta i szeregu obiektów stanowiących historyczną zabudowę sąsiedztwa rozumianego według wyżej przytoczonych pojęć, czyli nie tylko bezpośredniej sąsiedniej zabudowy uznanej przez organ pierwszej instancji. Skoro plan odnosi się do cech układu urbanistycznego miasta i historycznej zabudowy sąsiedztwa, ustalenia planu dotyczą gabarytów jako wielkości zapisanych w § 17 pkt 1 lit. g i lit. k. Zatem sprawdzenie zgodności przedłożonego projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...], w kontekście lokalizacji przedmiotowej inwestycji na terenie [...] w strefie B ochrony wartości kulturowych, musi uwzględniać specyficzne cechy układu urbanistycznego miasta i historyczną zabudowę sąsiedztwa w ujęciu obejmującym nie tylko teren i zabudowę objętą tym planem lecz w ujęciu miasta, szerszym ujęciu sąsiedztwa i ujęciu gabarytów które plan ustala, na co wskazuje poprzez zapisy w § 8 i 17. Projektant projektu budowlanego właściwie odczytał ustalenia planu projektując przedmiotową inwestycję (dał temu wyraz także np. w odpowiedzi na postanowienie z 30.09.2016 r., odwołaniu od decyzji), co ma potwierdzenie także w informacjach i wnioskach zawartych w dołączonych do projektu dokumentach zawierających analizy rozwiązań projektowych i zapisów planu w tym zakresie właśnie poprzez "gabaryty" ustalone w § 17 w szerokim ujęciu zapisów ustaleń w § 8 (Studium uwarunkowań kompozycyjno-krajobrazowych, str. 87-115 projektu, Analiza uwarunkowań urbanistyczno-architektonicznych, str. [...] projektu).

Według tych załączników, dokonana została analiza porównawcza przedmiotowej inwestycji z układem urbanistycznym miasta i historyczną zabudową sąsiedztwa wyżej opisanego, uwzględniającego nie tylko zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, pensjonatową, lecz także zabudowę obiektami użyteczności publicznej, usługowymi, jak budynki hotelu [...], szpitala KBK i szkoły przy szpitalu przy ul. [...] (wpisane do gminnej ewidencji zabytków), kościoła i szkoły przy ul. [...], zespołu hotelowego [...] przy ul. [...]. Oprócz zespołu hotelowego [...] pozostałe obiekty zostały wybudowane wiele lat temu, co wskazuje też organ I instancji w uzasadnieniu decyzji nie biorąc ich pod uwagę w analizie własnej. Organ I instancji pomimo zarzutu do przedłożonej przez inwestora Analizy uwarunkowań urbanistyczno-architehtonicznych, iż obejmuje nie tylko teren miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...]l, do analizy własnej włączył niektórą zabudowę zachodniej pierzei ul. [...], której plan ten nie obejmuje. Te załączone do projektu obrazują, że przedmiotowa inwestycja zaprojektowana według ustaleń zapisanych w § 17 planu, nawiązuje i wpisuje się w tę zabudowę w zgodzie z ustaleniami zapisanymi w § 8 planu, w tym w odniesieniu do "gabarytów" zaprojektowanej wysokości budynku, powierzchni zabudowy. Można też potwierdzić, że "optycznie lżejszym" czyni budynek przyjęte w projekcie rozbicie bryły budynku na dwie części (na rozczłonkowanie bryły budynku wskazywał organ pierwszej instancji - adnotacja urzędowa z 08.09.2016 r.), z przesunięciem względem siebie brył, zastosowaniem zróżnicowanej kolorystyki, przeszkleniem klatki schodowej w środkowej części budynku.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego [...] w przepisach szczególnych dla terenów oznaczonych [...] (teren przedmiotowej inwestycji) ustala maksymalną wysokość budynku usług hotelarstwa do kalenicy dachu 16m nad poziom terenu od strony przystokowej (§ 17 pkt 1 lit. k). Tylko taką wysokość ustala. Maksymalna wysokość budynku, o której mowa w przepisach ogólnych planu (§ 4 pkt 3; w ten sposób wysokość budynku określono też w § 6 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie), budynku usług hotelarstwa w tym terenie nie jest określona metrycznie lecz jest wynikiem zapisu § 17 pkt 1 lit. i (maksymalnie 2 kondygnacje nadziemne (dookreślone w tym zapisie i maksymalnie dwie kondygnacje w poddaszu). W planie zdefiniowano, także nie określoną metrycznie, wysokość budynku od strony przystokowej, jako wysokość budynku wprost odnoszącą się do linii stoku istniejącego (§4 pkt 4). Z ustaleń planu jednoznacznie wynika, że odnoszące się do wysokości kalenicy dachu zapisy w § 17 pkt 1 lit. k są ustaleniami sposobu pomiaru wysokości budynku usług hotelarstwa w terenie [...] jako wysokości budynku od strony przystokowej. Organ pierwszej instancji błędnie zinterpretował zapisy planu i stwierdził niezgodność projektu budowlanego z ustaleniami planu w tym względzie. Zaprojektowana wysokość przedmiotowego budynku hotelowe usługowego (przedstawiona np. na rys. [...] [...]) do kalenicy dachu 15,95m nad poziom terenu od strony przystokowej, w ocenie organu odwoławczego jest zgodna z ustaleniami planu.

Zarówno w postanowieniu z 30.09.2016 r. jak też w uzasadnieniu decyzji z 12.01.2017 r. Starosta [...] wskazał lokalizację okapów dachu projektowanego hotelu na działkach nr ew. [...] obręb [...] położonych w terenie oznaczonym symbolem US-1, gdzie podstawowe przeznaczenie terenu to usługi sportu i rekreacji, w szczególności związane ze sportami zimowymi. Po sprawdzeniu ustaleń planu oraz projektu budowlanego organ odwoławczy stwierdził, że w terenie tym znajdują się działki nr ew. [...] obręb [...] objęte inwestycją lecz przedmiotowe okapy dachu budynku hotelowo-usługowego znajdują się nad działką nr [...] (nie nad nr [...]). Niemniej jednak zdaniem organu zlokalizowane nad działką nr [...] okapy te (o wysięgu w obszarze US-1 od 87cm do 27cm) nie stanowią zabronionej planem dla tego terenu (§ 22 pkt 2 lit. a) "nowej zabudowy kubaturowej" i nie powodują zmian zasad kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu w tym obszarze, tym bardziej że działki te są własnością inwestora. Rozważania organu pierwszej instancji dotyczące linii rozgraniczającej tereny o różnym przeznaczeniu i nieprzekraczalnej linii zabudowy są zasadne, jednak organ błędnie przyjął w nich tereny US-1 (w tym ww. działki będące własnością inwestora) jako niebudowlane. Według zapisów na terenie tym zabroniona jest lokalizacja wszelkiej nowej zabudowy kubaturowej, ze wskazanymi tam wyjątkami oraz dopuszczona jest np. rozbudowa (w ograniczonym zakresie) istniejących budynków mieszkalnych i usług nieuciążliwych czy nadbudowa istniejących budynków dopuszczonych do zachowania (§ 22 pkt 2 lit. d, lit. e planu). W rozumieniu art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego rozbudowa i nadbudowa obiektu budowlanego jest budową. Organ odwoławczy nie stwierdził sprzeczności projektu budowlanego z ustaleniami planu w tym zakresie. Dodał, mając na względzie ww. działki będące własnością inwestora, że zgodnie z art. 4 pkt 3 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez "działkę budowlaną" należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Po sprawdzeniu projektu budowlanego (poprawiony w toku postępowania organu pierwszej instancji a następnie uzupełniony w ramach postępowania odwoławczego) z ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] i przepisami techniczno-budowlanymi organ odwoławczy stwierdził prawidłowość sporządzenia bilansu terenu i wyliczenia powierzchni biologicznie czynnej ([...] w projekcie). Projektant wyjaśnił też, że zastosowany symbol P21 oznacza teren biologicznie czynny, wykonany jako teren zwieńczony humusem naprzemiennie ułożonych odpowiednich warstw drenujących z gruntowymi. Według projektu teren biologicznie czynny w granicach działki budowlanej przedmiotowej inwestycji w obszarze [...] wynosi 2869,5m2 i jest większy od 2858,4m2, to jest minimalnego terenu biologicznie czynnego ustalonego planem jako 40% powierzchni działki budowlanej w tym obszarze. Do powierzchni tej nie wliczono powierzchni działek w obszarze US-1.

Organ odwoławczy nie zgodził się ze stanowiskiem organu I instancji kwestionującym przekrycie części budynku zawierającej sale konferencyjne zielonym tarasem użytkowym z wykończeniem nawierzchnią ziemną biologicznie czynną (stropodachem o funkcji tarasów) uznając, że jest on dachem płaskim niedopuszczonym planem miejscowym. W ocenie wojewody, przedstawionego w projekcie budowlanym (np. rys. [...]), ograniczonego też barierkami tego zielonego tarasu użytkowego nie można uznać za dach płaski. W projekcie pokazano, że tę część budynku przekryto tarasem a plan miejscowy nie ogranicza lokalizowania tarasów. Nie ma więc sprzeczności z ustaleniami planu.

Rysunki zamieszczone w projekcie budowlanym (np. rys. [...], [...], [...], [...]) -uzgodnionym bez uwag przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych 26.10.2016 r. - przedstawiają rampę wjazdową do garażu podziemnego budynku hotelowo-usługowego jako część budynku hotelowo-usługowego, otwartą od frontu przekrytą tarasem zielonym podpartym na murze ażurowym, oddzieloną od tego budynku (garażu w budynku) bramą garażową. Sama rampa nie spełnia więc definicji budynku zawartej w art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego, gdyż nie jest to obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Odległość rampy od granicy sąsiedniej działki budowlanej nr [...] wynosi 1,5m w najbliższym miejscu usytuowania względem tej działki, wobec czego jej usytuowanie jest zgodne z § 12 ust. 5 pkt 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (nie może być mniejsza niż 1,5m). Usytuowanie tej części budynku od budynku na działce nr [...] w odległości ponad 15m (w ww. miejscu) jak też podziemnego budynku kotłowni, wydzielonej z przestrzeni ścianami oddzielenia pożarowego, usytuowanego w odległości około 12m od budynku na działce nr [...] (budynek murowany z dachem o przekryciu NRO) nie narusza przepisów zawartych w § 271 ww. rozporządzenia (nie powinna być mniejsza niż 8m).

Organ odwoławczy konkludował, że wniesione odwołanie jest zasadne. W wyniku przeprowadzonego postępowania odwoławczego, analizy zgromadzonego materiału dowodowego w sprawie organ stwierdził, że przedmiotowe zamierzenie budowlane zostało zaprojektowane zgodnie z przepisami. Inwestor spełnił wymogi będące przedmiotem oceny organu administracji architektoniczno-budowlanej, wynikającej z art. 35 ust. 1 oraz art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego. Inwestor przedłożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i projekt budowlany. W toku postępowań administracyjnych (pierwszoinstancyjne i odwoławcze) usunął nieprawidłowości i braki, załączniki są prawidłowo sporządzone i kompletne. Projekt budowlany został sporządzony i sprawdzony przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane, jest kompletny, posiada wymagane opinie, pozwolenia i uzgodnienia, informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz zaświadczenia o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego. Do projektu załączono oświadczenia projektantów i sprawdzających o sporządzeniu projektu budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Projekt budowlany jest zgodny z ustaleniami obowiązujących, wyżej wymienionych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego: miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego N. (działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] [...], [...], [...] obręb [...]) i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] (działa nr [...] obręb [...]), a także wymaganiami ochrony środowiska. Projekt zagospodarowania terenu jest zgodny z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi. Wobec spełnienia, przez inwestora, wymagań określonych w art. 32 ust. 4 oraz 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, na podstawie art. 35 ust. 4 tej ustawy organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może odmówić wydania pozwolenia na budowę. Organ odwoławczy zaznaczył, że nie ma kompetencji do badania prawidłowości przyjętych w projekcie budowlanym rozwiązań jeżeli nie dotyczą zakresu wynikającego z treści wymienionego przepisu art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego. Ponadto za prawidłowość sporządzenia projektu budowlanego, w tym również przyjęte w projekcie rozwiązania, odpowiada projektant i jeżeli istnieje wymóg jego sprawdzenia, również sprawdzający. Przedmiotowa inwestycja nie narusza występujących w obszarze oddziaływania uzasadnionych interesów osób trzecich.

W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy przedstawił uregulowania zawarte w art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a., art. 15 K.p.a. i art. 136 K.p.a, wywodząc, że był uprawniony do orzeczenia refomatoryjnego w tej sprawie.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Wojewody wnieśli osobnymi pismami: M. B., M. R., Gmina Miasta Z..

M. B. zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

- § 8 pkt 4 a,d,e uchwały nr [...] Rady Miasta Z. z 10.12.2009 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru urbanistycznego nazwanego [...]", poprzez zatwierdzenie projektu naruszającego przywołane postanowienia planu,

- § 17 pkt 2 b ww. mpzp poprzez zatwierdzenie projektu budowalnego który przewiduje realizację bardzo dużego obiektu budowlanego na kliku działkach budowanych,

- art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane poprzez zatwierdzenie projektu budowlanego który narusza ustalenia miejscowego planu,

- art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane poprzez zatwierdzenie projektu budowalnego dla inwestycji która narusza uzasadnione interesy osób trzecich z uwagi na narażenie nieruchomości położonych w sąsiedztwie na nadmierny hałas oraz na zalewanie przez wody opadowe z terenu inwestycji,

- § 12 oraz § 271 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie poprzez zlokalizowanie budynku w zbyt dużym zbliżeniu do granic działki nr [...],

- art. 7 i art. 77 K.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i zbadaniu materiału dowodowego w sprawie,

- art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. poprzez uchylenie decyzji prawidłowe i wydanie decyzji sprzecznej z prawem.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu opisane wyżej zarzuty zostały rozwinięte. W szczególności skarżący podkreślił, że organ II instancji dokonał wadliwej interpretacji "sąsiedztwa historycznego układu i kompozycji urbanistycznej", biorąc pod uwagę w swoich analizach szeroki kontekst kulturowy i tło urbanistyczne, a w nim budynki użyteczności publicznej i hotelowej znajdujące się w znacznej odległości. Skarżący zaznaczył, że planowana inwestycja w znakomitej części znajdować się ma na terenie wciąż obowiązującego Parku [...]. Zarzucił brak odpowiednich rozwiązań komunikacyjnych, zacienienie domu skarżącego od strony południowej, zbyt bliskie posadowienie względem granicy działki [...]

M. R. zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 35 ust 1 i 3 ustawy Prawo budowlane przez ich niezastosowanie,

- § 12 i § 271 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przez ich niewłaściwą interpretację i niezastosowanie;

- § 8 w szczególności w zakresie ust 2, § 17 uchwały w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru urbanistycznego nazwanego [...]", w szczególności poprzez niezastosowanie ww. norm,

- art. 7 K.p.a., art. 8. K.p.a. , art. 11. K.p.a., art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., art. 138 § 1 ust 2 K.p.a.,

Wniosła o zmianę decyzji Wojewody, względnie jej uchylenie, a w przypadku odmowy uchylenia stwierdzenie naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skarżąca przedstawiła argumentację odnośnie sprzeczności planowanej inwestycji z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Gmina Miasta Z. w zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 4 i art. 35 ust. 1 i 3 ustawy Prawo budowalne polegające na ich niewłaściwym zastosowaniu i zatwierdzeniu projektu budowalnego oraz udzielenie pozwolenia na budowę mimo, że projekt budowalny nie był zgodny z ustaleniami miejscowego planu

- art. 77 K.p.a., art. 80 K.p.a., art. 107 § 3 K.p.a. przez pominięcie analizy planu przeprowadzonej przez organ I instancji I dowolną interpretację ustaleń miejscowego planu.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i zobowiązanie organu do wydania decyzji utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu przedstawiła argumentację odnośnie sprzeczności planowanej inwestycji z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, akcentując brak dostosowania gabarytów i cech nowo realizowanej zabudowy do historycznej zabudowy sąsiedztwa historycznego układu i kompozycji urbanistycznej, błędne wyłożenie przez organ II instancji pojęcia sąsiedztwa, sprzeczności z postanowieniami miejscowego planu projektu budowalnego w zakresie wysokości obiektu i zaprojektowanego tarasu.

W odpowiedzi na skargi, Wojewoda wniósł o ich oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko w sprawie.

W toku postępowania, wpłynęły również pisma inwestora [...] sp. z o.o. sp.k. w W. w których wniesiono o oddalenie skarg i zawarto polemikę z twierdzeniami skarżących.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Stosownie do treści art. 1 ustawy z 30.08.2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne powołane są do kontroli działalności administracji publicznej, w tym w zakresie legalności decyzji administracyjnych i stosują środki określone w ustawie (art. 1 i art. 3 p.p.s.a.). W ramach swej kognicji sąd bada czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego lub przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do dyspozycji art. 134 § 1 p.p.s.a.

Przedmiotem skargi jest decyzja Wojewody z 17.05.2017 r., którą organ II instancji uchylił w całości decyzję Starosty [...]

z 12.01.2017 r. odmawiającą zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę i w tym zakresie zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorowi [...] Sp. z o.o. sp. k. w W. pozwolenia na budowę: Budynku hotelowo-usługowego z instalacjami wewnętrznymi (wod.-kan., elektryczną, teletechniczną, wentylacją mechaniczną oraz oddymiającą, klimatyzacją, słaboprądową, kotłownią gazową, stacją transformatorową, agregatem prądotwórczym); zjazd publiczny; garaż podziemny; naziemne miejsca parkingowe; zagospodarowanie terenu: mała architektura, zieleń, urządzenia rekreacji; infrastruktura techniczna - instalacje zewnętrzne tj. kanalizacja deszczowa, kanalizacja sanitarna, gazowa wraz z przyłączem, oświetleniowa; infrastruktura drogowa (drogi, chodniki) oraz likwidacja kolidujących instalacji i rozbiórka budynków i budowli istniejących kolidujących z projektowanym budynkiem; inwestycja na działkach nr ew. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] obręb [...] i nr [...] obręb [...] w Z. ul. [...].

Skargi są zasadne.

Materialnoprawną podstawę podjętego rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z 7. 07. 1994 r. Prawa budowlanego ( Dz. U. z 2016. 290, z późn. zm.). Zgodnie z art. 35 ust. 1 Prawa budowlanego przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy organ sprawdza: 1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko; 2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; 3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, oraz zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7; 4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

Na wstępie należy zważyć, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego należy do aktów prawa miejscowego, które Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej w art. 87 ust. 2 zalicza do źródeł prawa powszechnie obowiązującego na obszarze działania organów, które je ustanowiły. W świetle powyższego nie budzi wątpliwości fakt, że zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego są źródłem prawa na obszarze, którego dotyczą i determinują możliwość realizacji inwestycji na terenie planem tym objętym. Jak wcześniej wskazano, pierwszym obowiązkiem organu administracji architektoniczno-budowlanej, w procesie zmierzającym do zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, jest badanie zgodności złożonego projektu z ustaleniami planu miejscowego. Powyższe oznacza, że organ jest zobowiązany poddać dokładnej analizie zapisy obowiązującego na danym obszarze planu miejscowego. W rozpoznawanej sprawie, ze względu na położenie terenu inwestycji jest to przyjęty uchwałą nr [...] Rady Miasta Z. z 10.12.2009 r. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru urbanistycznego nazwanego: N. oraz w niewielkim zakresie, w odniesieniu do działki nr [...] plan miejscowy przyjęty uchwałą nr [...] Rady Miasta Z. z 27.02.2014 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]

Przy interpretacji planów należy mieć na uwadze, że ponieważ postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogą na równi z regulacjami ustawowymi, wprowadzić ograniczenia prawa do zabudowy, stanowiącego istotny element prawa własności chronionej także konstytucyjnie (art. 21 ust. 1, 64 ust. 1, 2, 3 Konstytucji RP) to powinno to mieć wpływ na sposób interpretacji postanowień planu, przejawiający się w ograniczeniu interpretacji rozszerzającej na niekorzyść inwestora (Z. Niewiadomski (red.) Komentarz do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wyd. 5, Warszawa 2009 r., str. 56;. por. wyrok WSA we Wrocławiu z 21.11.2017 r., sygn. akt II SA/Wr 627/17). Na organie architektoniczno - budowlanym spoczywa więc obowiązek stosowania w procesie wykładni miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dyrektywy interpretacyjnej zgodnie z którą, w przypadku wątpliwości interpretacyjnych, niedających się usunąć w procesie wykładni postanowień planu, rozstrzyga się wątpliwości na korzyść inwestora. Równocześnie należy jednak podkreślić, że uznawanie tezy proinwestorskiej interpretacji planów miejscowych nie może prowadzić do jej nieuprawnionego wykorzystywania i dokonywania dowolnej interpretacji przepisów planu. Taką wykładnię jako sprzeczną z konstytucyjną zasadą ochrony prawa własności należałoby ocenić jako rażące naruszenie ustaleń planu (wyrok NSA z 11.06.1999 r., IV SA 295/96). Nie można bowiem zaaprobować stanowiska, że w przypadku, gdy postanowienia planu ograniczają zamiary inwestora dopuszczalna jest wyłącznie korzystna dla niego interpretacja, nawet z wyraźnym naruszeniem przepisów planu miejscowego, celem zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę inwestycji naruszającej wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistycznego i architektonicznego, uwzględnionych w planie. Nieuprawnione jest przy tym stanowisko, że dla organu są wiążące tylko te ustalenia planu, które są jasne i jednoznaczne, a w przypadku uregulowań budzących wątpliwości interpretacyjne – nawet istotne, wykładnia zawsze musi uwzględniać plany inwestycyjne. W ocenie Sądu, w składzie rozstrzygającym niniejszą sprawę organ budowlano-architektoniczny jest zobowiązany w każdej sytuacji poddać wykładni postanowienia planu miejscowego i tylko w przypadku wątpliwości interpretacyjnych niedających się usunąć w procesie wykładni - rozstrzygać wątpliwości na korzyść inwestora (por. wyrok WSA w Białymstoku z 25.04.2017 r., sygn. akt II SA/Bk 201/17). Podkreślić należy, że z treści art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego jednoznacznie wynika, że projekt budowlany musi być bezwzględnie zgodny z obowiązującym planem miejscowym, albo decyzją o warunkach zabudowy, które to akty określają przeznaczenie działki, sposób zagospodarowania i warunki jej zabudowy. Negatywny wynik ustaleń odnośnie zgodności z planem, wyklucza możliwość zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę (por. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 4.10. 2017 r., sygn. akt II SA/Go 814/17).

Jak już wskazano w rozpoznawanej sprawie zasadnicza kwestia sporna dotyczy zgodności przedmiotowej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla obszaru urbanistycznego nazwanego: [...], przyjętego uchwałą nr [...] Rady Miasta Z. z 10.12.2009 r. (dalej w skrócie: plan miejscowy). O ile jednak, w ocenie organu I instancji oraz wszystkich trzech skarżących, realizacja inwestycji w kształcie zaproponowanym w projekcie jest nie do pogodzenia z ustaleniami planu miejscowego, to w ocenie organu odwoławczego przedłożony projekt budowlany jest zgodny jego ustaleniami. Zajmując stanowisko w tej kwestii należy wskazać, że w istocie wykładnia przepisów planu miejscowego N. dokonana przez organ odwoławczy - będącą podstawą przyjętych przez organ odwoławczy ocen, wpływających na kierunek rozstrzygnięcia zawartego w skarżonej decyzji - jest nieprawidłowa. W konsekwencji, wbrew stanowisku organu odwoławczego wyrażonym w zaskarżonej decyzji - mający w sprawie zastosowanie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru [...] nie pozwala na terenie wskazanym przez inwestora na realizację projektu budowlanego pn. budowa budynku hotelowo-usługowego z instalacjami wewnętrznymi, stacją transformatorową, agregatem prądotwórczym; zjazd publiczny; garaże podziemnym; miejscami parkingowymi; także rozbiórką budynków i budowli kolidujących z projektowanym budynkiem; inwestycja na działkach nr ew. [...], [...], [...], [...], [...], [...] [...], [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] Z. ul. [...].

Przystępując do analizy ustaleń planu miejscowego [...] trzeba przede wszystkim wskazać na treść przepisów § 3 pkt 1; § 8 pkt 3 i 4 lit. a), b), d), e), f) oraz § 17 pkt 1 lit b; pkt 2 lit. a), b), f), k) i m).

W § 3 planu miejscowego [...] dotyczącym "zasad konstrukcji planu" w punkcie 1 wskazano, że ustalenia ogólne obowiązują na całym obszarze objętym planem, a ustalenia szczegółowe planu obowiązują dla poszczególnych terenów oznaczonych liniami rozgraniczającymi oznaczonymi symbolami terenu.

Zgodnie z załącznikiem rys. do części tekstowej planu miejscowego dla obszaru urbanistycznego nazwanego N., na którym planowana jest budowa przedmiotowego budynku hotelowo-usługowego poza działkami ewid. nr [...] i [...] położonymi w terenie US-1, pozostałe działki objęte są strefą B ochrony wartości kulturowych.

W § 8 pkt 4 ustalono, że w granicach strefy B ochrony wartości kulturowych obowiązuje m. in.:

a) zachowanie i ochrona historycznego układu kompozycji urbanistycznej, w szczególności w zakresie rozplanowania ulic ich przebiegu, przekroju, linii zabudowy, podziałów na działki budowlane,

b) stopniowa likwidacja obiektów dysharmonizujących z historyczną zabudową miejską, w szczególności tymczasowych obiektów usługowych i handlowych, tymczasowych i trwałych obiektów gospodarczych i garażowych (....),

d) realizacja nowej zabudowy z zachowaniem specyficznych cech układu urbanistycznego miast,

e) dostosowanie gabarytów i cech architektonicznych noworealizowanej zabudowy do historycznej zabudowy sąsiedztwa,

f) wykluczenie lokalizowania obiektów dysharmonizujących z istniejącym zagospodarowaniem, w szczególności napowietrznych obiektów infrastruktury technicznej.

Ponieważ obszar inwestycji poza ww. 3 działkami znajduje się w jednostce strukturalnej planu miejscowego oznaczonej symbolem [...], istotne są także ustalenia szczegółowe zawarte w § 17 pkt 1 miejskiego planu, zgodnie z którymi podstawowe przeznaczenie terenu to:

a) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna;

b) usługi hotelarstwa, w szczególności: wynajem pokoi w budynku mieszkalnym jednorodzinnym, pensjonaty, hotele oraz usługi towarzyszące usługom hotelarstwa, jak: usługi gastronomii, usługi sportu i rekreacji, wypożyczalnie sprzętu sportowego, itp.

c) inne usługi nieuciążliwe.

W punkcie 2 ustalono zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, wskazując m. in., że:

a) zabrania się zabudowy szeregowej lub bliźniaczej;

b) na jednej działce budowlanej dopuszcza się lokalizacje jednego budynku mieszkalnego (lub budynku mieszkalnego na wynajem pokoi) lub jednego budynku usług hotelarstwa (przeznaczonego w całości na wynajem pokoi lub lokali) lub łączenia obu tych funkcji w jednym budynku;

f) minimalny teren biologicznie czynny w granicach działki budowlanej – 40% pow. działki budowlanej;

g) maksymalna pow. zabudowy w granicach działki budowlanej – 40% pow. działki budowlanej;

i) maksymalna liczba kondygnacji nadziemnych dla budynku usług hotelarstwa – 2 kondygnacje nadziemne tj. wszystkie ściany znajdują się powyżej istniejącego lub projektowanego poziomu terenu i maksymalnie dwie kondygnacje w poddaszu;

k) maksymalna wysokość budynku usług hotelarstwa do kalenicy dachu 16 m nad poziomem terenu od strony przystokowej;

m) dachy: dwupołaciowe, dwupołaciowe z daszkiem przyzbowym, półszczytowe, czteropołaciowe, wielopołaciowe, zabrania się stosowania dachów namiotowych.

W aktach administracyjnych sprawy została przedłożona analiza wyróżniającego się urbanistycznie i topograficznie obszaru ul. [...], objętego strefą B, do której odnosi się organ I instancji w swojej decyzji z 12. 01. 2017 r. W ustaleniach analizy uwzględniony został teren przedmiotowej inwestycji oraz teren sąsiadujący z nim, objęty ustaleniami miejscowego planu [...] wraz z zespołem 3 budynków nieobjętych ustaleniami planu [...] sytuowanych na zachód ul. [...] tj. u wylotu ul. [...] na drogę do K., gdyż "są wyraźnym uzupełnieniem analizowanego zespołu zabudowy", stanowiącym wyróżniający się urbanistycznie i topograficznie zespół zabudowy (skarpa [...]) "peryferyjnej części miasta" z przewagą jednorodzinnej i pensjonatowej, wolnostojącej zabudowy. Analiza zawiera zdjęcia ww. budynków i tabelę uwzględniającą charakterystykę zabudowy działek. Projektowany budynek hotelowo-usługowy ma zdecydowanie większe gabaryty od budynków sytuowanych w sąsiedztwie objętym ustaleniami planu (MN/U-1) oraz ww. analizy; jak wynika z zatwierdzonego projektu budowalnego (t. 1 cz. 2 projektu) ma powierzchnię zabudowy wynoszącą 2058,10m2, kubatura jego części nadziemnej wynosi 24 744,7mł i jest wielokrotnie większa od kubatury poszczególnych 29 budynków wskazanych w analizie (od 9,26 do 252,5 razy), jego całkowita kubatura wynosi 59 180,10mł, wysokość budynku od strony przystokowej wynosi 15,95m , a od strony zachodniej – ponad 21m.

W tym miejscu trzeba zauważyć, że w opisie przedmiotowej inwestycji zawartym na s. [...] projektu budowlanego wskazano, że "projektowany budynek jest obiektem w całości podpiwniczonym o czterech kondygnacjach naziemnych (stanowiącymi kondygnacje z jednostkami mieszkalnymi) z czego dwie zlokalizowane są w dachu oraz z dwóch kondygnacjach podziemnych". Nadto na s. 195 uściślono, że w przedmiotowym budynku hotelowo-usługowym będzie zrealizowanych: "6 jednostek mieszkalnych". Oznacza to zatem, że obiekt kubaturowy zatwierdzony w projekcie budowlanym stanowi faktycznie budynek hotelowo-usługowo-mieszkalny, natomiast zgodnie z nazwą podaną we wniosku oraz w zatwierdzonym projekcie jest to budynek hotelowo-usługowy. W ocenie Sądu wymagane jest zachowanie zgodności pomiędzy nazwa przedsięwzięcia, którego dotyczy projekt budowlany z zawartością projektu.

Przystępując do stwierdzenia zgodności projektu z planem miejscowym [...] w zakresie cyt. uregulowań należy przede wszystkim wskazać, że projektowany budynek hotelowo-usługowy wielokrotnie przekraczając parametry zabudowy w obszarze [...], objętym strefą B ochrony wartości kulturowych, już tylko z tego tylko powodu nie jest zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Oznacza to też, iż decyzja organu odwoławczego - zatwierdzająca ten projekt - nie odpowiada prawu. Trzeba bowiem mieć na względzie, że w obszarze objętym strefą B przewidziano obowiązek zachowania i ochrony historycznego układu kompozycji urbanistycznej (§ 8 pkt 4 lit. a), a także - nie budzący wątpliwości interpretacyjnych - wymóg "dostosowanie gabarytów i cech architektonicznych noworealizowanej zabudowy do historycznej zabudowy sąsiedztwa" (§ 8 pkt 4 lit. b). Już samo zestawienie gabarytów budynków znajdujących się w bliższym lub dalszym sąsiedztwie jednolitego pod względem zagospodarowania i charakteru urbanistycznego terenu przedmiotowego budynku hotelowo – usługowego, jednoznacznie wskazuje na rażącą dysproporcję bryły projektowanej zabudowy, która także ze względu na swoją wysokość (15,9 m – 21 m i szerokość – 90 m), stanowi zdecydowanie dominującą bryłę również w porównaniu z innymi budynkami spoza obszaru objętego planem miejscowym [...] W ocenie Sądu, bez znaczenia jest podnoszone przez organ odwoławczy i inwestora jako istotne "formalne rozbicie wizualne" elewacji budynku hotelowo-usługowego na "dwa moduły", gdyż jest to nadal jeden ogromny budynek, który w części środkowej posiada przeszkloną klatkę schodową.

W ocenie Sądu, organ odwoławczy dokonał całkowicie nieprawidłowej wykładni przepisu § 8 pkt 4 lit. d) planu ustalając, że dostosowanie realizacji nowej zabudowy do specyficznych cech układu urbanistycznego miasta w obszarze objętym strefą B "nie oznacza nawiązania wyłącznie do sąsiednich budynków w granicach planu", ale do szerszego układu urbanistycznego i architektonicznego miasta, w tym takich obiektów, które znajdują się poza obszarem objętym granicami planu miejscowego [...] jak np. budynek hotelu I[...], szpital [...] i zespół hotelowy [...], których rozmiary są znacznie większe niż rozmiary budynków w obszarze MN-U1. Z taką wykładnią nie sposób się zgodzić, gdyż jest ona dowolna i w sposób nieuprawniony fragmentaryzuje uregulowanie zawarte w przepisie § 8 planu skierowane na zapewnienie ochrony wartości kulturowych w strefie B, której granice wskazano w rysunku planu (ust. 3). Przepis ten stanowi wyraźną całość (na którą składają się uregulowania zawarte w poszczególnych częściach zredagowanych w punktach i literach), ukierunkowaną na sensowne sformułowanie normy, pozwalającej osiągnąć wskazany w niej cel jakim jest ochronę obszaru objętego tą strefą. Nie ulega wątpliwości, że ustalenie strefy B - jak sama nazwa wskazuje - ma na celu ochronę wartości kulturowych w granicach strefy poprzez zachowanie i ochronę historycznego układu i kompozycji urbanistycznej istniejącej na danym obszarze, a zatem nie odnosi się do odrębnych obszarów miasta Z., które cechuje inny układ urbanistycznego lub inne cechy architektoniczne. Wprost wskazuje na to treść postanowienia zawartego w § 8 ust. 4 lit a. Niewątpliwie istotnym elementem, gwarantującym zachowanie istniejących w terenie objętych strefą B ochrony wartości kulturowych, są gabaryty budynków sytuowanych w tym obszarze, a w planie wskazano wprost na konieczność dostosowanie gabarytów i cech architektonicznych do historycznej zabudowy sąsiedztwa. Na marginesie trzeba dodać, że wskazywany w tym kontekście budynek [...] nie tylko, nie znajduje się w obszarze nawet dalszego sąsiedztwa, ale nie może być zaliczony do historycznej zabudowy typowej dla podmiejskich obszarów Z.. Dyrektywa celowościowej interpretacji wyznacza również sposób rozumienia wyrażenia "specyficzny układ urbanistyczny miasta" (§ 8 punktu 4 lit d). Jeśli zatem celem normy ustanawiającej strefę B jest ochrona wartości kulturowych, w tym istniejącego układu urbanistycznego, to nie sposób uznać, że konieczność realizacji nowej zabudowy z zachowaniem specyficznych cech układu urbanistycznego, należy odnosić do układu urbanistycznego miasta, którego przestrzeń nie jest jednolita, ale zróżnicowana. Można w niej bowiem wyróżnić poszczególne, wyodrębnione w przestrzeni miasta obszarów jak: centrum, przedmieścia, poszczególne dzielnice, których kształt jest specyficzny w układzie urbanistycznym miasta, także ze względu na występujący w nich gabaryty i cechy architektoniczne zabudowy. Rozumienie pojęcia określonego jako "specyficzny układ urbanistyczny miasta", w którym punktem odniesienia dla realizacji nowej zabudowy miałoby być miasto Z. jako całość, jest nie do pogodzenia z przepisem § 8 planu, który ma na celu zachowanie i ochronę historycznego układu kompozycji urbanistycznej obszaru objętego strefą B, ze stopniową likwidacją obiektów dysharmonizujących z historyczną zabudową miejską i dostosowaniem gabarytów i cech architektonicznych noworealizowanej zabudowy do historycznej zabudowy sąsiedztwa. Jak wynika z analizy własnej organu I instancji teren objęty strefą B w ustaleniach planu miejscowego [...] stanowi historyczne przedmieście Z. z charakterystycznym układem niewielkich wolnostojących jednorodzinnych budynków mieszkalnych ew. z wynajmem pokoi, pensjonatów oraz reliktami zabudowy zagrodowej. Taki układ urbanistyczny obszaru potwierdza załącznik graficzny planu miejscowego oraz kserokopie map zasadniczych załączone do akt administracyjnych sprawy, obrazujące teren położony na wschód od ul. [...], objęty strefą B. Stąd też dla ochrony historycznego układu tego terenu istotne jest, aby nowopowstająca zabudowa była dostosowana do tego terenu, a nie do poszczególnych elementów z sytuowanych poza tym terenem. Dodatkowo należy wskazać, że strefie B wykluczono lokalizowanie obiektów dysharmonizujących z istniejącym zagospodarowaniem ( § 8 pkt 4 lit. f).

Kolejna niezgodność zatwierdzonego projektu z ustaleniami planu w zakresie uregulowanym § 8 pkt 4 lit a) dotyczy obowiązku zachowania podziałów na działki budowlane. Z projektu budowlanego wynika, że projektowana inwestycja zostanie zrealizowana na "terenie inwestycyjnym" obejmującym 17 działek ewidencyjnych, co – wg inwestora – jest równoznaczne z jedną działką budowlaną. Także w ocenie organu odwoławczego teren inwestycji stanowi jedną działkę budowlaną, co w zasadzie potwierdził na rozprawie w dniu 31 stycznia 2018 r. pełnomocnik organu. Odnosząc się do tej kwestii trzeba jednak zauważyć, że do ww. terenu inwestycyjnego zostały włączone cztery zabudowane działki: nr [...]. [...], [...] i [...], przy czym na działkach. nr [...] i [...] znajdują się budynki mieszkalne, przewidziane w zatwierdzonym projekcie do rozbiórki. Powyższe oznacza to zatem, że "teren inwestycji" obejmuje więcej niż jedną działkę budowlaną, a to już stanowi o naruszeniu nakazu zachowania w strefie B podziału na działki budowlane. Inwestor włączając ww. działki do obszaru inwestycyjnego, niewątpliwie naruszył zastany podział na niewielkich rozmiarów działki budowlane, doprowadzając w tym zakresie do zmniejszenia ich ilości i konfiguracji. Stanowi to kolejne naruszenie postanowień planu miejscowego.

Zatwierdzony projekt budowlany narusza także wymagania zawarte w przepisie § 17 planu miejscowego obszaru [...], w którym określone zostały szczegółowe wymagania dla obszaru MN/U-1, w którym znajduje się teren inwestycji. W pierwszej kolejności trzeba wskazać, że dach jednokondygnacyjnej części budynku hotelowo-usługowego, o wymiarach 23 m x 18 x 7,45 m, przeznaczony na sale konferencyjne został zaprojektowany jako stropodach, określony początkowo jako zielony dach, a następnie - zielony taras (rys. planu nr [...], [...] i [...]). W ocenie Sądu, nazwanie stropodachu o pow. wynoszącej ok. 414 m˛ tarasem oraz zaprojektowanie go jako "zielony taras" nie zmienia faktu, że ww. część budynku jest przekryta dachem, którego kształt jest niedopuszczalny w terenie MN/U-1. Wynika to z treści § 17 pkt. 2 lit. m planu miejscowego. Jako niezrozumiałe i dowolne należy uznać przyjęcie przez organ odwoławczy za dopuszczalne zastosowanie w miejsce dachu przekrycia części budynku w formie tarasu. Należy także podzielić stanowisko organu I instancji, kwestionującego prawidłowość wyliczenia powierzchni terenu biologicznie czynnego w granicach działki budowlanej, który zgodnie z treścią § 17 pkt 2 lit. m) powinien wynosić min. 40%. Wyliczenie pow. biologicznie czynnej przedstawione opisowo na s. 189 projektu budowlanego oraz graficznie na s. 196A oraz na s. 906 (rys. [...]) budzi wątpliwości. Są one związane nie tylko z faktem uwzględnienia w bilansie ww. "zielonego stropodachu" zwanego "zielonym tarasem" (wliczonego do bilansu w 50%), ale także niewyjaśnioną kwestią tarasów –balkonów na kondygnacji M0 oraz miejsc postojowych i ciągów spacerowych wliczonych do powierzchni biologicznie czynnej. Wątpliwości dotyczą również prawidłowego ustalenia wymaganej minimalnej ilości miejsc postojowych w odniesieniu do wymagań związanych z jednostkami mieszkalnymi przewidzianymi w projekcie oraz częściowo usługowym charakterem obiektu kubaturowego.

Odnosząc się do zarzutu podniesionego we wszystkich skargach, dotyczącego naruszenia ustaleń planu miejscowego w zakresie dopuszczalnej maksymalnej wysokości budynku, która w szczegółowym przepisie § 17 pkt. 2 lit. k) została ustalona: do kalenicy dachu 16 m nad poziomem terenu od strony przystokowej. W planie – w części ogólnej - został też zdefiniowany parametr wysokości budynku. Zgodnie z definicją sformułowana w § 4 pkt. 4 przez wysokość budynku od strony przystokowej należy rozumieć wysokość budynku mierzoną od miejsca przecięcia linii stoku istniejącego terenu z najwyżej położoną na stoku ścianą zewnętrzną budynku, do najwyższego punktu w rozumieniu punktu 3, przy czym , zgodnie z § 4 pkt. 3 przez maksymalną wysokość budynku należy rozumieć nieprzekraczalna wysokość budynku mierzona od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części , znajdującym się na pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku do górnej powierzchni najwyżej położonego stropu, bez uwzględnienia wyniesionych ponad ta płaszczyznę maszynowni dźwigów i innych pomieszczeń technicznych , łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej bądź najwyżej położonego punktu stropodachu lub kondygnacji przekrycia budynku znajdującego się bezpośrednio nad pomieszczeniami przeznaczonymi na stały pobyt ludzi.

Organ I instancji dokonując interpretacji parametru wysokości wskazał, że w jego ocenie "w wytycznych planu mowa o poziomie terenu od strony przystokowej, bez wskazania czy chodzi o teren istniejący czy też projektowany. Z zapisu tego wynika, że do pomiaru należy przyjąć najniższy punkt terenu, jaki jest przy budynku od strony przystokowej i wysokość kalenicy". W związku z tym uznał, że ".wskazanie przez projektanta punktu P1 jako punktu odniesienia pomiaru jest niezrozumiałe dla organu (...) Aby można było zastosować wysokości określone w § 4 pkt. 3 i 4 mpzp zapis w planie dotyczący terenu MN/U-1 powinien się odnosić do maksymalnej wysokości budynku lub wysokości budynku od strony przystokowej . Żadna z tych wysokości nie odnosi się do wysokości kalenicy, zatem nie o te wysokości chodzi w zapisie jaki jest w § 17 pkt. 2 lit. k mpzp. Jest to całkowicie odrębna wytyczna dotycząca tylko tego terenu i ją należy stosować. Tak jak jest zapisana. Najniższy poziom tereny przy elewacji przystokowej to poziom - 5,12 m, zaś poziom kalenicy to rzędna 15,95 m. Daje to wysokość 21.07 m przy dopuszczalnej -16m." Konkludował, że również z tego względu projekt jest niezgodny z planem miejscowym.

Z kolei w ocenie przyjętej przez organ odwoławczy w odniesieniu do wysokości projektowanego budynku znajduje zastosowanie wyłącznie przepis § 17 pkt. 2 lit k: i tylko taką wysokość organ ustala. W uzasadnieniu decyzji II instancji przyjęto: "maksymalna wysokość budynku, o której mowa w przepisach ogólnych ( § 4 pkt 3) dla usług hotelarstwa nie jest określona metrycznie lecz jest wynikiem zapisu z § 17 pkt. 2 lit. i (maksymalnie dwie kondygnacje nadziemne (dookreślone w zapisie) i dwie kondygnacje w poddaszu. W planie zdefiniowano także nieokreśloną metrycznie wysokość budynku od strony przystokowej jako wysokość budynku wprost odnoszącą się do linii stoku istniejącego (z § 4 pkt 4) Z ustaleń planu jednoznacznie wynika, że odnoszące się do wysokości kalenicy dachu zapisy z § 17 pkt. 2 lit. k są ustaleniami sposobu pomiaru wysokości budynku usług hotelarstwa w terenie MN/U-1 jako wysokości budynku od strony przystokowej." W ocenie organu odwoławczego organ pierwszej instancji błędnie zinterpretował zapisy planu w tym względzie. Zaprojektowana wysokość przedmiotowego budynku przedstawiona na kalenicy dachu 15,95 m n.p.t. od strony przystokowej jest w ocenie organu odwoławczego zgodna z ustaleniami planu. Obrazuje to rys. planu [...]

W świetle przytoczonych wykładni przepisu z § 17 pkt. 2 lit k planu miejscowego, który może być wykładany sposób zawężający – jak przyjmuje organ I instancji, zgodnie z którym wysokość budynków usług hotelarskich liczona do kalenicy nie może mieć więcej niż 16 m, przy czym do pomiaru należy uwzględnić poziom rzędnej najniżej położonego terenu od strony przystokowej, Rzędna ta pomniejsza dopuszczalną maksymalną wysokość budynku do kalenicy. Możliwy jest jednak inny sposób rozumienia tego przepisu zaaprobowany przez organ odwoławczy i bardziej korzystny dla inwestora. Taki rodzaj wykładni pozwala liczyć wysokość budynku do kalenicy z dodaniem rzędnej terenu od strony przystokowej, co pozwala na powiększenie wysokości budynku do kalenicy o wartość owej rzędnej. Przyjmując, proinwestorską interpretację, ze względu na trudne do usunięcia wątpliwości interpretacyjne dotyczące interpretacji § 17 pkt. 2 lit k w kontekście ww. ustaleń definicyjnych planu, skłaniają w ocenie Sądu do zaaprobowania wykładni przyjętej przez organ odwoławczy.

Należy się zgodzić z zarzutami skarg wskazującymi niedopuszczalne naruszenie przepisów planowania przez sytuowanie okapów projektowanego budynku na obszarze działek nr [...], położonych w jednostce strukturalnej planu miejscowego N. oznaczonej symbolem US-1 – tereny usług sportu i rekreacji. W tym przypadku nie znajdują bowiem zastosowania uregulowania odnoszące się do nieprzekraczalnej linii zabudowy (§ 4 pkt 9) dopuszczający umieszczenie poza nieprzekraczalną linią zabudowy takich elementów architektonicznych jak m. in. okapy, balkony czy wsporniki. Czym innym jest bowiem nieprzekraczalna linia zabudowy, a czym innym linia oddzielająca różne jednostki strukturalne planu, posiadające inne przeznaczenie. A zatem, nawet jeśli okapy o szerokości od 27cm do 87cm nie są obiektami kubaturowymi to ich zlokalizowanie na terenie oznaczonym symbolem US-1 należy ocenić jako nieprawidłowe, naruszające normy planistyczne.

Zasadny jest także kolejny zarzut podniesiony w skardze M. B. i M. R. dotyczący naruszenia § 12 i § 271 rozporządzenia Min. Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przez ich niewłaściwą interpretację i niezastosowanie. (Dz. U. 2015. 1244 ze zm.). Za niezgodne z przepisem § 12 przepisów techniczno-budowlanych należy uznać usytuowanie w odległości 1,5 m od granicy z działką nr [...]. części budynku hotelu, przez którą odbywa się wjazd do garażu podziemnego budynku hotelowo-usługowego Usytuowanie to obrazuje rys. nr [...] i [...] (po dokonaniu poprawek). Należy podkreślić, że ta część budynku - nieprawidłowo zwana przez inwestora rampą - posiada fundamenty, ściany i dach, równocześnie nie stanowi części podziemnej budynku hotelowego Co prawda, zgodnie z treścią § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia, odległość od granicy z działką sąsiednią może wynosić 1,5 m. in. dla schodów, pochylni lub rampy, ale w rozpoznawanej sprawie konstrukcję wjazdu do garażu podziemnego trudno nazwać rampą (jak to zostało określone w projekcie i w skarżonej decyzji) gdyż rampa to rodzaj pochylni niwelującej różnicę poziomów terenu, ułatwiającej dojazd samochodom, podczas gdy z ww. projektu wynika, iż jest to wysunięta część budynku, z wewnątrz zrealizowaną pochylnią, ułatwiającą wjazd do podziemnego garażu. Uwzględniając, że działka ewid. nr [...] jest zabudowana budynkiem mieszkalnym należy uznać, iż pomiędzy budynkiem hotelu a budynkiem mieszkalnym na ww. działce musi zostać spełniony wymóg z § 271 ww. rozporządzenia ustalający min. odległości między wewnętrznymi ścianami budynków usytuowanych na działkach sąsiednich, niebędącymi ścianami oddzielenia pożarowego.

Konkludując, ponieważ ustawodawca uprawnił jednostki samorządu terytorialnego do ingerencji w sposób wykonywania własności w drodze uchwalania aktów prawa miejscowego, to nie ulega wątpliwości, że ustalenia, wprowadzające określone zakazy sytuowanie w określonym terenie określonej zabudowy, jak to ma miejsce w przedmiotowej sprawie poczynione w planie miejscowym są wiążące dla organów architektoniczno - budowlanych. W ocenie Sądu, przedmiotowy projekt budowlany – wbrew przeciwnemu stwierdzeniu zawartemu w zaskarżonej decyzji - nie jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nazwanego [...] czym narusza art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy prawo budowlane. Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy uwzględni poczynione wyżej uwagi.

W tym stanie rzeczy, w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w punkcie I sentencji.

O kosztach orzeczono na zasadzie art. 200 P.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. W punkcie II i IV sentencji na zasądzone koszty w wysokości [...] zł składa się: kwota [...]zł tytułem uiszczonego przez skarżącą wpisu, kwota [...]zł tytułem wynagrodzenia radcy prawnego reprezentującego skarżącego, ustalona jako stawka minimalna na podstawie art. 205 § 2 P.p.s.a. w związku z § 14 ust. 1 pkt. 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. (Dz. U. 2015 r., poz. 1804 ze zm.), oraz kwota [...]zł tytułem uiszczonej przez pełnomocnika skarżących opłaty skarbowej za złożone pełnomocnictwo. W punkcie II na zasądzone koszty składa się kwota [...]zł uiszczona tytułem wpisu.