Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 423/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2015-08-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 219 w zw. z  art. 217
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 2 ust. 1,  ust. 2,  ust. 3,  ust. 4,  ust. 5,  ust. 6
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Halina Kremis Sędzia WSA Alicja Palus Protokolant: Starszy asystent sędziego Katarzyna Grott po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 sierpnia 2015 r. sprawy ze skargi W. Oddział Regionalny we W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego oddala skargę.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia [...] r. Nr [...], wydanym na podstawie art. 219 w związku z art. 217 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postepowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.), zwanej dalej "k.p.a.", Prezydent W. odmówił wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego 3LU przy pl. [...] we W.. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ I instancji wskazał, że w lokalu znajduje się "nieczynny ciąg komunikacyjny (schody)". Schody te, prowadzące do piwnicy, nie wchodzą w skład lokalu i stanowią część wspólną budynku, podobnie jak pięć pomieszczeń znajdujących się na kondygnacji piwnic. Pomieszczenia te uprzednio dostępne z lokalu użytkowego na parterze (3LU), po zlikwidowaniu ciągu komunikacyjnego przez schody stały się niedostępne dla współwłaścicieli nieruchomości przy pl. [...]. W celu wyjaśnienia dostępności części wspólnej budynku dla współwłaścicieli zwrócono się w dniu 14 listopada 2013 r. do wnioskodawcy. Ostatecznie w dniu 20 grudnia 2013 r. wpłynęło pismo z oświadczeniem właściciela lokalu stwierdzające brak możliwości określenia sposobu dojścia do pomieszczeń w piwnicy, które zostały wydzielone w sposób trwały.

Jak wskazał Prezydent, zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwala na stwierdzenie, że pomieszczenia piwnic, stanowiące część wspólną budynku, pozostają niedostępne dla współwłaścicieli, a jedyny dostęp do nich, uprzednio prowadzący przez lokal użytkowy 3LU został zlikwidowany w związku z przeprowadzoną przebudową lokalu, która ponadto nie uwzględniała wymagań zawartych w przepisach prawa budowlanego (brak pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych). Elementy wspólne budynku służą do użytku ogółu właścicieli samodzielnych lokali, posiadających w nich określony udział. Zamknięcie dostępu do piwnic w sposób trwały nie pozwala na korzystanie przez współwłaścicieli z przysługującemu im prawa. O tym, co należy do elementów wspólnych budynku decyduje ustawa o własności lokali, jednak zakres współwłasność może być modyfikowany przez umowę o ustanowieniu własności lokali. W tym przypadku piwnice są elementem wspólnym. Wobec powyższego uznano, że wyodrębnienie lokalu użytkowego 3LU w budynku przy pl. [...] we W. nie powinno nastąpić do czasu uregulowania stanu prawnego piwnic.

Na powyższe postanowienie zażalenie wniosła W.A.M., zarzucając mu naruszenie przepisu art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali w związku z art. 217 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że w niniejszej sprawie zachodziła podstawa do odmowy wydania żądanego zaświadczenia i poprzez bezzasadne przyjęcie, że przedmiotem badania w postępowaniu o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu położonego we W. przy pl. [...] mogła być również kwestia dostępności części wspólnych nieruchomości, w której lokal będący przedmiotem wniosku jest usytuowany, oraz fakt posiadania lub nie stosownego pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych, w myśl przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, a co w konsekwencji doprowadziło do wykroczenia przez organ poza zakres przedmiotowy postępowania, oraz obrazę przepisu procesowego, tj. art. 124 § 1 k.p.a. poprzez pominięcie wymaganych wymienionym przepisem elementów składowych rozstrzygnięcia, tj. pouczenia o możliwości zaskarżenia postanowienia, a także naruszenie art. 217 § 3 k.p.a. poprzez przekroczenie terminu do wydania zaświadczenia.

Po rozpatrzeniu wniesionego zażalenia, działając na podstawie art. 219 w związku z art. 138 § 1 i art. 144 k.p.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało postanowienie z dnia [...] r. Nr [...], którym utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ II instancji wskazał, że w myśl art. 217 k.p.a. organ administracji publicznej obowiązany jest potwierdzać zaświadczeniem stan faktyczny istniejący w czasie wydania zaświadczenia, wynikający przede wszystkim z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów, bądź innych danych znajdujących się w posiadaniu organu. Z kolei przepis art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nakłada na właściwe organy obowiązek stwierdzenia samodzielności lokali. To starosta (w mieście na prawach powiatu - prezydent miasta) lub w jego imieniu upoważnieni pracownicy mają stwierdzić samodzielność lokalu dokumentem urzędowym nazwanym zaświadczeniem.

Stosownie do art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Zgodnie natomiast z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą, jako jego części składowe, przynależeć pomieszczenia, choćby bezpośrednio nie przylegały do lokalu lub były położone poza budynkiem, w którym lokal wyodrębniono, lecz w granicach nieruchomości gruntowej, a w szczególności mogą to być: piwnica, strych, garaż, zwane pomieszczeniami przynależnymi. Dla wyodrębnienia prawnego samodzielnego lokalu mieszkalnego nie jest zatem konieczne, aby izby posiadały pomieszczenia pomocnicze. Istotnym jest, aby lokal taki spełniał odpowiednie wymaganie budowlano-techniczne i można było z niego korzystać bez potrzeby korzystania z innego samodzielnego lokalu.

W świetle powołanych przepisów punktem wyjścia dla oceny, czy określone lokale mogą być uznane za samodzielne lokale użytkowe, stanowić winna wykładnia przepisów art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, zawierających definicję samodzielnego lokalu użytkowego obowiązującą dla celów tej ustawy. Cytowane przepisy nie przewidują powoływania się na inne niż wymienione w nich kryteria oceny samodzielności lokalu.

Wnioskiem z dnia 4 września 2013 r. W.A.M. - Oddział Regionalny we W. wniosła o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego nr 3LU usytuowanego w budynku przy pl. [...] we W.. Do wniosku dołączono m.in. kopię rzutów i przekrojów budynku. W toku postępowania, w załączeniu do pisma z dnia 25 września 2013 r., przedłożyła m.in. rzut kondygnacji piwnicy budynku z graficznie oznaczonymi granicami części wspólnych budynku oraz rzut parteru budynku z jednoznacznym oznaczeniem granic przedmiotowego lokalu oraz części wspólnych budynku. Ponadto, na wezwanie organu I instancji, w załączeniu do pisma z dnia 17 grudnia 2013 r. przedłożono również oświadczenie Dyrektora Oddziału Regionalnego W.A.M. we W. z dnia 12 grudnia 2013 r., reprezentującego właściciela przedmiotowego lokalu, z którego wynika, że nie jest w stanie określić sposobu dojścia do pomieszczeń w piwnicy oraz nie jest uprawniony do takiego wskazania. W oświadczeniu tym wyjaśniono, że piwnica od 1983 r. nie znajduje się na ewidencji zasobu własności Skarbu Państwa – W.A.M., bowiem "stała się i stanowi część składową nieruchomości wspólnej przy pl. [...] we W. będąc wydzielona trwałymi ścianami, jako odrębne pomieszczenie niezwiązane z lokalem użytkowym.". Dodano, że Oddział Regionalny W.A.M. nie posiada dostępu do pomieszczeń w piwnicy stanowiącej część wspólną budynku.

Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a to rzutu parteru budynku położonego we W. przy pl. [...] oraz rzutu piwnicy tego budynku, wynika – jak wskazało Kolegium - że w obrębie lokalu użytkowego o nr 3LU znajduje się wydzielony trwałymi ścianami nieczynny ciąg komunikacyjny - schody, które prowadzą do pomieszczeń piwnicy. Schody te nie wchodzą w skład lokalu i stanowią część wspólną budynku. Podobnie, wszystkie pięć pomieszczeń znajdujących się na kondygnacji piwnicy stanowi część wspólną budynku. Jednocześnie, co wynika zarówno ze znajdujących się w aktach sprawy rzutów budynku, jak i oświadczenia Dyrektora Oddziału Regionalnego W.A.M. we W. z dnia 12 grudnia 2013 r., wobec wydzielenia w sposób trwały schodów prowadzących do piwnicy, brak jest obecnie innego, alternatywnego dojścia do tych pomieszczeń. Opisany powyżej stan faktyczny nie jest kwestionowany.

Decydującym dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest zatem – w ocenie organu II instancji - odpowiedź na pytanie, czy samodzielności lokalu użytkowego nie wyklucza wpływ tego lokalu na nieruchomość wspólną przez ograniczenie dostępu do poszczególnych części tej nieruchomości. Kwestię tę należy rozstrzygnąć uwzględniając treść art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Kolegium podziela stanowisko, że "z prawnego punktu widzenia nie jest istotna okoliczność, czy mamy do czynienia z brakiem samodzielności lokalu, w stosunku do którego złożono wniosek, czy przez stwierdzenie samodzielności wnioskowanego lokalu nie będzie możliwe swobodne korzystanie z innych pomieszczeń" (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 13 listopada 2014 r., sygn. akt II SA/Wr 486/14). W takim przypadku niewątpliwie istnieje formalna przeszkoda do stwierdzenia samodzielności lokalu, a to z tej przyczyny, że stanowiłaby ona ewidentną sprzeczność z normatywem zawartym w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali. Innymi słowy, mimo faktycznej i technicznej możliwości ustalenia, że lokal użytkowy o nr 3LU spełnia cechy lokalu samodzielnego nie można przypisać mu tego atrybutu z tego powodu, że brak jest innej możliwości dostępu do pomieszczeń części wspólnej budynku, jak tylko poprzez przedmiotowy lokal. Wnoszący zażalenie – jak wskazało Kolegium - czyni zarzut naruszenia prawa materialnego i podnosi, że przesłanką wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu jest wyłącznie stan techniczny, bez względu na uwarunkowania cywilnoprawne. Podzielając nawet ten pogląd, organ zaznaczył, że skoro dostęp do pomieszczeń piwnicy w przypadku wydzielenia samodzielnego lokalu użytkowego 3LU mógłby odbywać się wyłącznie poprzez ten lokal, to zostałby on włączony w strukturę tych pomieszczeń. Konieczność zapewnienia dostępu do pomieszczeń wspólnych budynku na rzecz każdoczesnych właścicieli lub współwłaścicieli poszczególnych nieruchomości jest obciążeniem dla przedmiotowego lokalu, które wyklucza uznanie go za samodzielny. Innymi słowy, nie można przyznać przymiotu samodzielności przedmiotowego lokalu bez zapewnienia dostępu do schodów prowadzących do piwnicy w sposób inny niż przez pomieszczenia tego lokalu. W uznaniu Kolegium nie zmienia tej sytuacji wydzielenie schodów z lokalu użytkowego trwałymi ścianami. W sytuacji obecnej brak jest bowiem alternatywnej możliwości zapewnienia niezależnego dostępu do pomieszczeń piwnicy będących częścią wspólną budynku (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 17 sierpnia 2011 r., sygn. akt IV SA/Po 117/11). O samodzielności lokalu świadczy brak możliwości (uprawnień) do korzystania z jego pomieszczeń przez właścicieli innych lokali, czego nie można odnieść do lokalu użytkowego objętego wnioskiem.

Odnosząc się do zarzutów zażalenia, Kolegium przyznało, że przedmiotem badania w postępowaniu o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego nie jest kwestia posiadania lub nieposiadania stosownego pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych. Choć w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia organ I instancji nadmienia, że przebudowa lokalu użytkowego o nr 3LU nastąpiła bez uwzględnienia wymagań określonych w przepisach prawa budowlanego, to jednak okoliczność ta nie była podstawą do odmowy wydania wnioskowanego zaświadczenia. Jak bowiem wskazał organ decydującym jest, że obecny stan faktyczny uniemożliwia korzystanie z części wspólnych nieruchomości przez pozostałych ich współwłaścicieli. Jak wskazano powyżej, jedyny możliwy dostęp do pomieszczeń piwnicy prowadzi poprzez pomieszczenia lokalu objętego wnioskiem.

Podnoszony przez W.A.M. brak w zaskarżonym postanowieniu pouczenia o przysługującym jej prawie do wniesienia środka zaskarżenia, aczkolwiek słuszny, nie stanowi naruszenia prawa, które miało jakikolwiek wpływ na wynik sprawy. Brak pouczenia o środkach zaskarżenia zaliczany jest do nieistotnych wad decyzji, która to wada może być naprawiona przez organ administracyjny w formie procesowej, jedynie gdy strona o to wystąpi, a nie z urzędu. Strona wnosząca zażalenie o uzupełnienie postanowienia nie wystąpiła, a ponadto, pomimo braku pouczenia, złożyła zażalenie w przepisanym terminie, nie poniosła zatem żadnych ujemnych skutków braku pouczenia o prawie złożenia zażalenia. Bez znaczenia dla prawidłowości zapadłego rozstrzygnięcia pozostaje też to, czy zostało ono podjęte z naruszeniem przepisu art. 217 § 3 k.p.a..

Skargę do Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu na powyższe postanowienie wniosła W.A.M. w W. Oddział Regionalny we W., zarzucając mu: obrazę przepisu prawa materialnego, a to art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez błędną jego wykładnię objawiającą się w mylnym przyjęciu przez organ, że przedmiot badania w sprawie mogą stanowić kwestie związane z użytkowaniem części wspólnych nieruchomości, skutkiem zastosowania wykładni rozszerzającej; naruszenie art. 218 § 1 i § 2 k.p.a. w związku z art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali poprzez nieuzasadnione przedmiotem postępowania rozszerzenie badania organu I instancji o okoliczności pozostające poza dyspozycją art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali; naruszenie art. 219 k.p.a. poprzez jego zastosowanie w toku sprawy, w wyniku nieuzasadnionego przyjęcia, że w jej ramach zachodziła podstawa odmowy wydania żądanego zaświadczenia o samodzielności lokalu. Wskazując na powyższe podstawy, strona skarżąca wniosła o uchylenie kwestionowanego rozstrzygnięcia w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podniesiono w pierwszej kolejności, że w imieniu Skarbu Państwa strona skarżąca wykonuje prawo własności wobec lokalu oznaczonego symbolem 3LU położonym we W. przy pl. [...], a dla nieruchomości, w której ów lokal się znajduje prowadzona jest księga wieczysta nr [...]. W.A.M. sukcesywnie wyodrębniała poszczególne lokale wchodzące w skład nieruchomości przy pl. [...] we W., w wyniku czego w chwili obecnej niewyodrębniony pozostał wyłącznie lokal oznaczony symbolem 3LU. Jako podmiot, któremu służy wobec lokalu prawo własności, W.A.M. uprawniona jest z mocy ustawy dokonywać wszelkich czynności tak faktycznych jak i prawnych celem zachowania, zmiany bądź zbycia służącego jej niepodzielnie prawa.

Ponadto wskazano, że mając na względzie charakter oraz zakres żądania wnioskodawcy organ winien był przeprowadzić badanie dopuszczalności wydania stosownego zaświadczenia w oparciu o dyspozycję ustawową zawartą w art. 2 ust. 2 i ust. 3 ustawy o własności lokali, tj. dokonać weryfikacji spełnienia przesłanek upoważniających stwierdzenie, że lokal objęty wnioskiem o wydanie zaświadczenia spełnia wymóg samodzielności, o którym mowa w ust. 2 w/w przepisu i w przypadku pozytywnego wyniku tego badania wydać stosowne zaświadczenie. Jak zaznaczyła strona skarżąca, zgodnie z przywołaną powyżej regulacją art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali samodzielność lokalu rozumiana jest, jako fizyczne jego wyodrębnienie z powierzchni budynku, w którym się znajduje, a to poprzez techniczne wydzielenie określonej powierzchni, w postaci izby lub zespołu izb, trwałymi ścianami. Kolejnym warunkiem wynikającym z powyższego przepisu, niezbędnym dla uznania samodzielności lokalu jest jego funkcja w postaci zapewnienia potrzeb mieszkaniowych, w odniesieniu do lokali mieszkalnych, oraz funkcjonalności użytkowej w odniesieniu do pozostałych. Zdaniem strony skarżącej zakresem postępowania w sprawie wydania zaświadczenia objęte winno być wyłącznie ustalenie, że dany lokal został wydzielony trwałymi przegrodami od pozostałej powierzchni budynku oraz w przypadku lokalu mieszkalnego, że spełnia kryterium w postaci jego przeznaczenia na stały pobyt ludzi, a także i to, że korzystanie z przedmiotowego lokalu w żaden sposób nie wpływa na samodzielność innych lokali. Dalsze ustalenia, wykraczające poza tak określone ramy badania nie znajdują jakiegokolwiek oparcia normatywnego. W tym miejscu przywołano treść uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2010 r. (sygn. akt III CZP 85/10, publ. OSNC 2011/5/57), w której wskazał, "że przedmiotem postępowania, o którym mowa w art. 2 ust. 3 u.w.l. jest stwierdzenie czy dany lokal może być uznany za samodzielny, w rozumieniu tego przepisu. Przedmiotem postępowania nie jest natomiast stwierdzenie czy lokal może nadawać się do użytkowania.". W podobnym duchu wypowiada się również WSA w Krakowie, który w wyroku z dnia 23 lutego 2011 r. stwierdza, że "uprawnienia starosty sprowadzają się tylko do stwierdzenia, czy lokale odpowiadają kryteriom samodzielnego lokalu mieszkalnego zgodnie z definicją u.w.l. Starosta nie ma prawa przesłanki wydania zaświadczenia opierać na badaniu, czy w budynku istnieje możliwość ustanowienia odrębnej własności lokalu. Przesłanki te będą badać organy ustanawiające odrębną własność lokalu (art. 7 ust. 1 u.w.l.)" (tak również: WSA w wyroku z dnia 11 grudnia 2008 r., sygn. akt III SA/Gd 213/08, LEX 477247; WSA w wyroku z dnia 26 września 2007 r., sygn. akt II SA/Wa 1069/07, LEX 383803; WSA w wyroku z dnia 13 lipca 2007 r., sygn. akt II SA/Gd 378/07, LEX 477248; WSA w wyroku z dnia 11 lutego 2004 r., sygn. akt II SA/Łd 1116/01, LEX 471491). Tymczasem organ przedmiotem badania czyni także inne okoliczności, które nie mogą być utożsamiane z przesłankami samodzielności ustalonymi w oparciu o treść art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, a to fakt niemożności korzystania z części wspólnych budynku (pomieszczeń przynależnych) posadowionych na innej niż lokal kondygnacji (piwnice). O ile z punktu widzenia zasad słuszności ustalenie takie świadczyć może o wrażliwości organów orzeczniczych odnoszącej się do cywilnoprawnych uwarunkowań niniejszej sprawy, o tyle rodzi uzasadnioną wątpliwość co do możliwości zastosowania tychże zasad w ramach postępowania o wydanie zaświadczenia. W tym kontekście strona zwróciła uwagę na tezę zawartą w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2003 r. (sygn. akt III RN 29/2002, publ. Prz.Pod. 2003, nr 7, poz. 62), w myśl której "pomieszczenie przynależne", które w sensie prawnym stanowi wprawdzie część składową lokalu mieszkalnego, w znaczeniu funkcjonalnym nie jest jednak przestrzenią przeznaczoną do bezpośredniego zaspokajania mieszkaniowych potrzeb ludzi, lecz ma służyć zaspokojeniu innych potrzeb osób korzystających z samodzielnego lokalu. W tym miejscu odwołać należy się ponownie do treści art. 2 ust. 2 u.w.l., mówiącym o zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludności. Skoro bowiem ustawodawca, w przywołanym przepisie posługuje się pojęciem celowościowym, w postaci "zaspakajania potrzeb mieszkaniowych", a pomieszczenia przynależne zgodnie z zapatrywaniem judykatury celowi temu wprost nie służą, to czy nie stanowi aktu nadinterpretacji organu przypisywanie tym innym celom (zatem, niemieszkaniowym) waloru przesądzającego o możliwości wydania żądanego zaświadczenia. W przekonaniu Skarżącej organ swoim rozstrzygnięciem narusza reguły interpretacyjne w odniesieniu do treści przepisu art. 2 ust. 2 u.w.l., albowiem stosuje wykładnię rozszerzającą, posługując się elementami nie znajdującymi tamże swej podstawy prawnej. W pewnym znaczeniu, w niniejszym przypadku można mówić nawet o dokonaniu swoistej interpretacji, w myśl której lokalem samodzielnym będzie wyłącznie taki lokal, który w żadnym stopniu nie oddziałuje na sferę praw i stan faktyczny nieruchomości, w obrębie której został posadowiony, a takiej konkluzji z treści art. 2 ust. 2 u.w.l. wywieść jest niepodobnym.

W opinii strony skarżącej należy wyraźnie różnicować zakres postępowania w sprawie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu i kwestie związane z uregulowaniem sposobu korzystania z części wspólnych budynku. Uregulowanie tej dostępności leży wyłącznie w gestii wspólnoty mieszkańców, realizowanej w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego, co nie powinno pozostawać w związku funkcjonalnym z przedmiotem postępowania o wydanie zaświadczenia. Wspólnota mieszkaniowa jako podmiot praw i obowiązków ma samodzielną legitymację w zakresie dysponowania podlegającą jej nieruchomością. Z uprawnienia tego może oczywiście skorzystać, czyniąc to przy wykorzystaniu prawno-rzeczowych narzędzi przewidzianych przepisami prawa cywilnego, ale na etapie badania przez organ, ta sfera uprawnień wspólnoty jak i wola ich realizacji ma wymiar wyłącznie hipotetyczny, nie mogący podlegać ocenie organu, tym bardziej w postępowaniu o wydanie zaświadczenia. W takim znaczeniu organ administracji publicznej nadając elementowi obcemu dla postępowania charakter przewodni, ingeruje w uprawnienia samej wspólnoty mieszkaniowej, pozostawiając co prawda pole dla możliwej akcji prawnej z jej strony, ale jednocześnie pogłębiając stan niepewności co do jej kształtu. Jak podkreśliła strona skarżąca, działanie takie nie prowadzi, wbrew interwencyjnej intencji inkryminowanego rozstrzygnięcia, do uregulowania w jakikolwiek sposób możliwości korzystania z części wspólnych i jako takie nie realizuje zamierzonego jak się zdaje celu postanowienia. Niezależnie od powyższego strona wskazała, że znane jej są prezentowane przez organ na poparcie swych twierdzeń tezy zawarte w cytowanych w rozstrzygnięciu wyrokach sądów administracyjnych. Porównując stan faktyczny sprawy objętej postępowaniem sądowym o sygnaturze II SA/Wr 486/14 i sprawy niniejszej, doszukać się można jednak pewnych zasadniczych różnic. W szczególności przejawiają się one w usytuowaniu części wspólnych, albowiem w stanie faktycznym stanowiącego podporę postanowienia orzeczeniu, ich posadowienie obejmowało tożsamą kondygnację powodując, że w pewnym stopniu części wspólne nieruchomości i powierzchnia lokalu poddanego tamże analizie przenikały się wzajemnie, w tym znaczeniu, że elementy te, np. w postaci szybów dźwigowych, nie mogłyby funkcjonować w oderwaniu od powierzchni lokalu, w której de facto zostały zakotwiczone. Tymczasem w niniejszej sprawie funkcjonowanie lokalu jako wydzielonej samodzielnej powierzchni nie oddziałuje na konstrukcję elementów wspólnych i przy rozwiązaniu kwestii dostępności do części wspólnych budynku w innej formie, w żaden sposób nie pozostawałoby w sprzeczności z uwarunkowaniami cywilnoprawnymi.

Końcowo odnosząc się do zarzutów naruszenia procedury, strona stwierdziła, że wynikają one wprost z błędnej wykładni normy prawa materialnego i jako takie nie wymagają osobnego omówienia.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył co następuje:

Stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 ze zm.) sąd sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem działalności administracji publicznej. Przedmiotem dokonywanej przez niego kontroli jest zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonej decyzji. Po myśli zaś art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), zwanej dalej "u.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Akt administracyjny jest zgodny z prawem, gdy jest zgodny z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie go przez sąd administracyjny następuje tylko w przypadku uchybienia przepisom prawa materialnego, jeżeli naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), rozstrzygnięcia dotkniętego wadą warunkującą wznowienie postępowania administracyjnego (lit. b), jak też w przypadku naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Badając pod tym kątem zaskarżone postanowienie, Sąd uznał, że skarga wniesiona w niniejszej sprawie nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem nie doszło do naruszenia prawa, o jakim mowa w przywołanym wyżej art. 145 § 1 ust. 1 u.p.s.a..

Przedmiotem oceny Sądu było wydane przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. na podstawie art. 219 k.p.a. postanowienie z dnia [...] r. Nr [...] o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego 3LU przy pl. [...] we W..

Zgodnie z art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (ust. 2). Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (ust. 3). Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami przynależnymi" (ust. 4). Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu (ust. 5). W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej (ust. 6).

W rozpoznawanej sprawie wnioskiem z dnia 4 września 2013 r. W.A.M. - Oddział Regionalny we W. wniosła o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego nr 3LU usytuowanego w budynku przy pl. [...] we W.. Z akt sprawy wynika, że w obrębie tego lokalu znajduje się wydzielony trwałymi ścianami nieczynny ciąg komunikacyjny - schody, które prowadzą do pomieszczeń piwnicy. Schody te nie wchodzą w skład lokalu i stanowią część wspólną budynku, podobnie jak wszystkie pięć pomieszczeń znajdujących się na kondygnacji piwnicy. Jednocześnie, co wynika zarówno ze znajdujących się w aktach sprawy rzutów budynku, jak i oświadczenia Dyrektora Oddziału Regionalnego W.A.M. we W. z dnia 12 grudnia 2013 r., wobec wydzielenia w sposób trwały schodów prowadzących do piwnicy, brak jest obecnie innego, alternatywnego dojścia do tych pomieszczeń. Opisany powyżej stan faktyczny nie jest kwestionowany również przez stronę skarżącą.

Powyższe okoliczności sprawy wskazują, że nie jest możliwe wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu użytkowego nr 3LU, bowiem stwierdzenie tej samodzielności ograniczałoby dostęp do poszczególnych części nieruchomości pozostałym współwłaścicielom. Za takim podejściem przemawia zaakceptowane w pełni przez skład orzekający w niniejszej sprawie stanowisko WSA we Wrocławiu, że "z prawnego punktu widzenia nie jest istotna okoliczność, czy mamy do czynienia z brakiem samodzielności lokalu, w stosunku do którego złożono wniosek, czy przez stwierdzenie samodzielności wnioskowanego lokalu nie będzie możliwe swobodne korzystanie z innych pomieszczeń. W takim przypadku niewątpliwie istnieje formalna przeszkoda do stwierdzenia samodzielności lokalu, a to z tej przyczyny, że stanowiłaby ona ewidentną sprzeczność z normatywem zawartym w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali." (por. wyrok z dnia 13 listopada 2014 r., sygn. akt II SA/Wr 486/14).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy, należało stwierdzić, że - mimo faktycznej i technicznej możliwości ustalenia, że lokal użytkowy o nr 3LU spełnia cechy lokalu samodzielnego - nie można przypisać mu tego atrybutu z tego powodu, że brak jest innej możliwości dostępu do pomieszczeń części wspólnej budynku, jak tylko poprzez przedmiotowy lokal. Konieczność zapewnienia dostępu do pomieszczeń wspólnych budynku na rzecz każdoczesnych właścicieli lub współwłaścicieli poszczególnych pomieszczeń nieruchomości jest obciążeniem dla przedmiotowego lokalu, które wyklucza uznanie go za samodzielny. Innymi słowy, nie można przyznać przymiotu samodzielności przedmiotowego lokalu bez zapewnienia dostępu do schodów prowadzących do piwnicy w sposób inny niż przez pomieszczenia tego lokalu. Tej sytuacji nie zmienia fakt wydzielenia schodów z lokalu użytkowego trwałymi ścianami.

Należy również tutaj zauważyć, że stwierdzenie strony skarżącej, iż w niniejszej sprawie funkcjonowanie lokalu jako wydzielonej samodzielnej powierzchni nie oddziałuje na konstrukcję elementów wspólnych i przy rozwiązaniu kwestii dostępności do części wspólnych budynku w innej formie, w żaden sposób nie pozostawałoby w sprzeczności z uwarunkowaniami cywilnoprawnymi, nie może zostać zaakceptowane. Z jednej strony sama strona skarżąca w toku postępowania wskazała, że wobec wydzielenia w sposób trwały schodów prowadzących do piwnicy, brak jest obecnie innego, alternatywnego dojścia do tych pomieszczeń. Z drugiej zaś strony – jak słusznie zaznaczyło Kolegium - skoro dostęp do pomieszczeń piwnicy w przypadku wydzielenia samodzielnego lokalu użytkowego 3LU mógłby odbywać się wyłącznie poprzez ten lokal, to zostałby on włączony w strukturę tych pomieszczeń. Należy tutaj bowiem zwrócić uwagę, że schody i wydzielające je ściany znajdują się pośrodku lokalu użytkowego, w jego obrębie.

Racją prawną wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu jest umożliwienie dalszych przekształceń własnościowych przede wszystkim przez prawne wyodrębnienie nieruchomości. Z pojęcia samodzielności lokalu zamieszczonego w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali należy wyprowadzić wniosek, że zamierzeniem ustawodawcy było stworzenie pojęcia samodzielności umożliwiającego wyodrębnienie takiej nieruchomości, która zapewnia korzystanie z nieograniczonego prawa własności. Musi więc ona odpowiadać cechom i atrybutom prawa własności. Własność może wprawdzie doznawać różnorakich ograniczeń, lecz ustanowienie praw zależnych w odniesieniu do pomieszczeń piwnicy, w dacie zgłoszenia żądania wydania zaświadczenia było argumentem odnoszącym się do przyszłości, ze względu na to, iż lokal użytkowy 3LU istnieje w takiej części budynku, która jest wykorzystywana przez inne podmioty jako przestrzeń komunikacyjna do pomieszczeń piwnicy (por. wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2012 r., sygn. akt I OSK 2281/11).

Jeszcze raz należy podkreślić, że wyznacznikiem samodzielności lokalu w świetle tego przepisu jest wydzielenie go w obrębie budynku trwałymi ścianami. Samodzielny lokal użytkowy w rozumieniu ustawy o własności lokali to - zdaniem Sądu - taki, który jest wydzielony trwałymi ścianami, tzn. funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z urządzeń znajdujących się w innym lokalu. Jeżeli - jak w przypadku niniejszej sprawy – schody stanowiące część wspólną nieruchomości znajdują się w obrębie tego lokalu, zaś dostęp do poszczególnych części wspólnych nieruchomości odbywać się może tylko przez lokal, którego samodzielność miał potwierdzić organ, to nie można tu mówić o samodzielności tego lokalu (zob. wyrok NSA z dnia 6 lipca 2005 r., sygn. akt OSK 1653/04). Tej sytuacji prawnej nie zmienia fakt zabudowania przez stronę klatki schodowej do piwnicy.

Uwzględniając powyżej powołane przepisy i okoliczności sprawy, Kolegium słusznie wydało na podstawie art. 219 k.p.a. zaskarżone postanowienie. Zgodnie z tym przepisem odmowa wydania zaświadczenia bądź zaświadczenia o treści żądanej przez osobę ubiegającą się o nie następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie. Tym samym zarzuty skargi naruszenia art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, art. 218 § 1 i § 2 k.p.a. w związku z art. 2 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali, art. 219 k.p.a. Sąd nie mógł uwzględnić.

Działając zatem na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi skarga została oddalono.

Stąd orzeczono jak w sentencji.

k.g.