Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt I SA/Po 1104/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-05-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6118 Egzekucja świadczeń pieniężnych, zabezpieczenie zobowiązań podatkowych
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Dyrektor Izby Administracji Skarbowej
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 110r § 1, art. 110s § 1, art. 110u § 1, art. 111k § 2
journal: Dz.U. 2020 poz 1427
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - t.j.
article: art. 18, art. 75 § 1, art. 80
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 4 pkt 16, art. 151 ust. 1, art. 152, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 155 ust. 1, art. 156 ust. 1, art. 174
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 119 pkt 3,  art. 120, art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Karol Pawlicki (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Nikodem Sędzia WSA Waldemar Inerowicz po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 18 maja 2022 r. sprawy ze skargi [...] na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w [...] z dnia [...] roku nr [...] w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów w sprawie opisu i oszacowania nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu postanowieniem z [...] sierpnia 2021 r. uznał za nieuzasadnione, wniesione pismem z [...] lipca 2021 r. przez S. C., zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że wobec S. C. prowadzone jest postępowanie egzekucyjne z nieruchomości, położonych w S., woj. [...], stanowiących działki gruntu o numerach ewidencyjnych [...], [...] oraz [...], zapisanych w księgach wieczystych prowadzonych przez Sąd Rejonowy w G. pod nr [...] oraz [...] Egzekucja administracyjna jest prowadzona na podstawie trzydziestu czterech tytułów wykonawczych. W dniu [...] marca 2021 r. organ dokonał zajęcia należącej do zobowiązanego nieruchomości - działki gruntu o numerze ewidencyjnym [...]. Jednocześnie organ egzekucyjny skierował do Sądu Rejonowego w G. wniosek o wpis w księdze wieczystej [...] wzmianki o wszczęciu egzekucji z powyższej nieruchomości. W dniu [...] marca 2021 r. organ egzekucyjny dokonał zajęcia działek gruntu o numerach ewidencyjnych [...] oraz [...]. Z uwagi na brak zapłaty należności określonych w tytułach wykonawczych organ przystąpił do opisu i oszacowania zajętych nieruchomości. Celem oszacowania ich wartości organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, który w dniu [...] listopada 2020 r. sporządził operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Wartość rynkowa nieruchomości została określona na dzień [...] września 2020 r. w kwocie łącznej [...] zł. W oparciu o operat szacunkowy organ sporządził w dniu [...] lipca 2021 r. protokół opisu i oszacowania nieruchomości. Pomimo prawidłowego zawiadomienia o terminie opisu i oszacowania, strona nie brała udziału w czynności. Protokół opisu i oszacowania nieruchomości z [...] lipca 2021 r. został doręczony stronie w dniu [...] lipca 2021 r.

Pismem z [...] lipca 2021 r. S. C. wniósł zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości, podnosząc okoliczności dotyczące sporządzenia operatu szacunkowego. Zwrócił uwagę, że proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości oraz wszechstronną analizą cech nieruchomości wycenianej i nieruchomości podobnych. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy "winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość działek, odległość od obwodnicy i dojazd do niej) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących i okoliczności, które zdecydowały o rozszerzeniu rynku właściwego ze względu na miejsce położenia wycenianej nieruchomości". Ponadto, zobowiązany wskazał, że rzeczoznawca powinien podać materiał źródłowy potwierdzający prawidłowość przypisania wag cech rynkowych, czyli procentowego wpływu poszczególnych atrybutów (cech) na cenę nieruchomości (nie jest wystarczające wskazanie, że wyznaczono je na podstawie badań, tj. obserwacji preferencji potencjalnych nabywców na rynku lokalnym oraz cech nieruchomości będących przedmiotem obrotu).

Organ egzekucyjny wyjaśnił, że zgodnie z art. 84 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 735 ze zm. - dalej: "K.p.a.") operat szacunkowy stanowi sformalizowaną opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Zarówno regulacje ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm. - dalej: "u.g.n."), jak i standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek wykorzystania posiadanej przez niego wiedzy specjalistycznej i dołożenia należytej staranności.

Odnosząc się do wniesionych zarzutów organ wskazał, że analizie porównawczej poddano 21 transakcji dokonanych na lokalnym rynku nieruchomości, obejmującym Miasto S. i obręb miejscowości leżących w gminie S. oraz sąsiadujących gmin (K. i D.) w okresie od lipca 2019 r. do lipca 2020 r. Organ podkreślił, że właściwy dobór nieruchomości porównawczych, ich cech, atrybutów i wag należy do rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ to biegli mają w tym zakresie wiadomości specjalne. Organ nie stwierdził wadliwości powyższego zestawienia.

Odnosząc się do podniesionego przez stronę braku wskazania materiału źródłowego organ wyjaśnił, że informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wykonywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. Dane o transakcjach na rynku nie mogą zatem zawierać danych osobowych właściciela ani innych informacji pozwalających zidentyfikować daną nieruchomość.

Odnosząc się do zarzutu błędnej oceny warunków inwestycyjnych nieruchomości, w zależności od tego, czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego organ wyjaśnił, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 20 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r., poz. 741), nie narusza ustaleń Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Ma jedynie charakter bardziej szczegółowy. Z tego punktu widzenia jest znacznie korzystniejszy dla nabywcy, gdyż od chwili zakupu nieruchomości może on uzyskać pozwolenie na budowę i nie musi uruchamiać długotrwałej procedury dotyczącej wydania decyzji o warunkach zabudowy.

W zażaleniu z dnia [...] sierpnia 2021 r. strona zaskarżyła w całości powyższe postanowienie, kwestionując stanowisko organu dotyczące wyłącznie formalnej kontroli operatu szacunkowego przez organ egzekucyjny.

Dyrektor Izby Administracji Skarbowej postanowieniem z dnia [...] listopada 2021 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 K.p.a. w związku z art. 18 i art. 110u § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1427 ze zm. - dalej: "u.p.e.a."), utrzymał w mocy postanowienie organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu postanowienia wskazano, że organ nie jest władny odnieść się w ramach postępowania egzekucyjnego do zasadności doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości, czy skutków braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla oceny wartości rynkowej nieruchomości. Powyższe ustalenia wymagają bowiem wiedzy specjalistycznej i pozostają w gestii rzeczoznawcy majątkowego.

Odnosząc się do okresu, z jakiego biegły dokonał wyboru transakcji do porównań (lipiec 2019 r. - lipiec 2020 r.) organ stwierdził, że żaden przepis prawa nie określa parametrów czasowych w tej materii. Należy jednak mieć na uwadze, że wartość nieruchomości określono na dzień [...] września 2020 r. Wobec tego, przyjęcie powyższego przedziału czasowego doboru transakcji jest uzasadnione.

Organ zaznaczył, że sam upływ czasu, a nawet wzrost cen rynkowych nieruchomości między sporządzeniem opisu i oszacowania, a terminem licytacji nie uzasadniają potrzeby dokonania dodatkowego opisu i oszacowania. Zdaniem organu operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy został oceniony według kryteriów przewidzianych prawem. Sposób wyceny dokonany przez biegłego nie budzi wątpliwości organu odwoławczego.

W skardze z dnia [...] listopada 2021 r. skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonego postanowienia.

Skarżący zarzucił naruszenie:

I. przepisów postępowania:

1) art. 7 w związku z art. 77 oraz art. 107 § 3 K.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i niezebranie oraz nierozważenie w przedmiotowej sprawie całego materiału dowodowego, w tym przede wszystkim związanego ze zmianą sytuacji faktycznej dotyczącej rynku nieruchomości, przede wszystkim dynamiczną zmianą cen, która skutkuje tym, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy, na tym etapie postępowania i w związku z upływem czasu, jest całkowicie nieaktualny,

2) art. 7, art. 77 w związku z art. 84 § 1 K.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne ustalenie, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy spełnia wszelkie wymogi prawne i merytoryczne, pomimo że z operatu tego w żadnym zakresie nie wynika, w jaki sposób biegły dokonał wyboru nieruchomości do celów porównawczych i w jaki sposób ustalił cechy różnicujące przedmiotowe nieruchomości z nieruchomością stanowiącą przedmiot niniejszego postępowania, w tym nie wskazał materiału źródłowego, który pozwoliłby na weryfikację i ocenę prawidłowości wzięcia pod uwagę przy sporządzaniu operatu nieruchomości podobnych, opisanych na stronach 20-21, co czyni przedmiotowy operat bezużytecznym,

II. przepisów prawa materialnego:

1) art. 156 ust. 3 w związku z art. 154 u.g.n., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie przez organ, że nie wystąpiły istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n., które uzasadniają ponowne sporządzenie operatu szacunkowego dla wycenianej nieruchomości.

W uzasadnieniu skargi poszerzono argumentację poszczególnych zarzutów.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy zaznaczyć, że sprawa została rozpoznana przez Sąd w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 3 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm. - dalej: "P.p.s.a.").

Kontroli sądowej poddane zostało postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej z [...] listopada 2021 r. utrzymujące w mocy postanowienie organu pierwszej instancji, uznające za nieuzasadnione zarzuty do opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości.

Skarżący w zarzutach negował prawidłowość operatu szacunkowego będącego podstawą dla określenia wartości nieruchomości w protokole opisu i oszacowania z dnia [...] lipca 2021 r. W skardze skarżący zakwestionował sposób oszacowania przez rzeczoznawcę majątkowego wartości należącej do niego nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 110u § 1 u.p.e.a. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zarzuty, o których mowa w art. 110u § 1 u.p.e.a. są sformalizowanym środkiem prawnym co powoduje, że tylko terminowe wniesienie takich zarzutów skutkuje możliwością i koniecznością ich rozpoznania. Przy czym przepis art. 110u u.p.e.a. nie określa okoliczności, czy przesłanek stanowiących podstawę zarzutów, lecz jedynie wskazuje, że mogą one dotyczyć wyłącznie opisu i oszacowania wartości nieruchomości.

Stosownie do art. 110s § 1 u.p.e.a. do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Przepis art. 110r § 1 u.p.e.a zawiera elementy konieczne protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zgodnie z delegacją ustawową zawartą w § 2 tego artykułu Minister Finansów wydał rozporządzenie z dnia 29 maja 2014 r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości (Dz.U. z 2014 r., poz. 742).

W myśl art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkowa nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Stosownie do art. 152 u.g.n. sposoby określenia wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1). Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2 u.g.n.).

Według art. 154 ust. 1 u.g.n. wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach, cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić należy, że organ egzekucyjny, jak również organ odwoławczy, dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego, bowiem operat ten obejmował stan faktyczny i prawny nieruchomości, dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i technik szacowania wartości nieruchomości, przedstawił cechy mające wpływ na tę wartość.

W niniejszej sprawie przedmiotowy operat szacunkowy został wykonany przez uprawnioną do tego osobę oraz stał się podstawą protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Oszacowania wartości zajętej nieruchomości na wniosek organu egzekucyjnego dokonuje rzeczoznawca majątkowy, o którym mowa w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy ma ustawowy obowiązek wykonania czynności szacunku nieruchomości. Bezsporne jest, że M. B. jest uprawnionym rzeczoznawcą. Rzeczoznawca majątkowy dokonał określania wartości nieruchomości, opisu i oszacowania nieruchomości zgodnie z zasadami ich wyceny. W protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości oznaczył nieruchomość będącą przedmiotem egzekucji i jej poszczególne składniki oraz wskazał ich rzeczywistą wartość.

Do sporządzonego dokumentu opisu i oszacowania wartości nieruchomości mają, na mocy art. 18 u.p.e.a., zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, zatem protokół sporządza się tak, aby z niego wynikało, kto, kiedy, gdzie i jakich czynności dokonał, kto i w jakim charakterze był przy tym obecny, co i w jaki sposób w wyniku tych czynności ustalono i jakie uwagi zgłosiły obecne osoby (art. 68 § 1 k.p.a.). Dowód z operatu szacunkowego, podlega ocenie organu administracji publicznej, tak jak każda inna opinia, na podstawie art. 80 K.p.a. w związku z art. 75 § 1 K.p.a., lecz merytorycznie wiąże w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zawartość i układ treści operatu szacunkowego mogą być dostosowane do specyfiki wyceny. Niedozwolone jest natomiast odejście od wymagania, aby każdy operat szacunkowy zawierał jednoznacznie podaną wartość oraz od wymagania, aby ujawniał wszystkie założenia i warunki ograniczające, które mają wpływ na wycenę i na określaną wartość. Operat szacunkowy powinien spełniać, zarówno wymogi formalne, określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021., poz. 555), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, powinien natomiast zbadać operat szacunkowy pod względem formalnym, tzn. sprawdzić, czy został wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy oraz czy nie ma w nim niejasności, pomyłek lub braków (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 11 grudnia 2017 r. sygn. akt I SA/Kr 833/17, Lex nr 2496122).

Ustalona wartość nieruchomości ma być aktualna, dostosowana do obecnych warunków rynkowych, dlatego powinna być dokonana w odpowiednim czasie. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go przez organ egzekucyjny. Przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zbiera wszelkie dane umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Przepis art. 155 ust. 1 u.g.n. określa zakres dostępnych i niezbędnych danych dla sporządzenia oszacowania nieruchomości. Są nimi dane zawarte w szczególności w: księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n. Opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 u.p.e.a. oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej. Przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Wyjaśnić należy, że organ egzekucyjny dokonuje oceny opinii biegłego w ramach narzędzi, w jakie został wyposażony przepisami prawa. Obowiązkiem organu jest przede wszystkim zbadanie, czy operat zawiera wymagane prawem elementy oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, a także zweryfikowanie treści operatu szacunkowego celem ustalenia, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek lub braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek braków lub błędów organ powinien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Jednak organ egzekucyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jako że nie dysponuje wiedzą specjalistyczną (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 lutego 2021 r., sygn. akt III FSK 2284/21 – dostępne na stronie internetowej https://orzeczenia.nsa.gov.pl/).

Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (art. 174 i następne u.g.n. oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01 opublikowano: OTK-A 2003/9/105). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Podkreślić należy, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna nie może być więc utożsamiana z nieruchomością identyczną, a z treści art. 153 ust. 1 u.g.n. wynika, że w podejściu porównawczym ceny koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Osoba nie będąca rzeczoznawcą majątkowym i nie dysponująca wiadomościami specjalnymi nie jest w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych (por. wyrok NSA z 16 kwietnia 2019 r., sygn. akt II OSK 1350/17). Należy przy tym mieć na uwadze treść art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten stanowi, ż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Zatem w razie zastrzeżeń odnośnie do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, skarżący może skorzystać z uprawnienia zwracając się do tej organizacji celem dokonania oceny od strony merytorycznej. Ponadto, jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 5 kwietnia 2012 r., sygn. II CSK 369/11 (LEX nr 1170225), w kwestiach porównawczych nieruchomości nie są potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy (analogicznie NSA w wyroku z 11 lipca 2016 r., sygn. akt OSK 2471/14). Podane przez rzeczoznawcę dane o transakcjach, które miały miejsce na danym rynku, nie mogą zawierać ani danych osobowych dotyczących właściciela, ani danych umożliwiających zidentyfikowanie określonej nieruchomości. Operat szacunkowy powinien bowiem z jednej strony zawierać prawdziwe i wiarygodne dane, na podstawie których dokonano wyceny, a z drugiej strony w możliwie jak najszerszy sposób powinien chronić dane osobowe (wyrok WSA w Gdańsku z 29 maja 2018 r., sygn. akt II SA/Gd 78/18).

Mając na uwadze przedstawione wyżej okoliczności należy stwierdzić, że organ egzekucyjny ani organ odwoławczy nie jest władny odnieść się w ramach postępowania egzekucyjnego do zasadności doboru nieruchomości pod względem podobieństwa, czynników skutkujących wzrostem wartości nieruchomości, czy skutków braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla oceny wartości rynkowej nieruchomości. Powyższe ustalenia wymagają bowiem wiedzy specjalistycznej i pozostają w gestii rzeczoznawcy majątkowego.

W rozpatrywanej sprawie do porównania rzeczoznawca przedstawił nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, obejmującym Miasto S. i obręb miejscowości leżących w gminie S. oraz sąsiadujących gmin (K. i D.). Analizie porównawczej poddano 21 transakcji dokonanych w okresie od lipca 2019 r. do lipca 2020 r. Powyższe dane uzyskano z aktów notarialnych transakcji sprzedaży nieruchomości, znajdujących się w zasobach rejestru cen i wartości Starostwa Powiatowego w P.. Odnosząc się do okresu, z jakiego biegły dokonał wyboru transakcji do porównań (lipiec 2019 r. - lipiec 2020 r.), należy stwierdzić, że żaden przepis prawa nie określa parametrów czasowych w tej materii. Trzeba jednak mieć na uwadze, że wartość nieruchomości określono na dzień [...] września 2020 r. Wobec tego, przyjęcie powyższego przedziału czasowego doboru transakcji jest uzasadnione. Tym bardziej, że biegły opiera się na dokonanych na rynku transakcjach, może więc korzystać jedynie z danych dotyczących nieruchomości, które faktycznie wystąpiły w obrocie rynkowym.

Odnosząc się do zarzutów skargi, należy wyjaśnić, że w świetle art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany również po upływie tego okresu (w kolejnych 12 miesiącach - łącznie 24 miesiące) po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych tub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Zmiany w stanie nieruchomości, o których mowa w art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., muszą być istotne, tzn. takie, które powodują, że określona wartość szacunkowa nieruchomości różnić się będzie w sposób zasadniczy od wartości rzeczywistej. Przez istotne zmiany należy rozumieć zmiany fizyczne stanu nieruchomości, zmiany w strukturze budowli spowodowane czynnikami natury (np. huraganu), czy zmiany przeznaczenia budowli (np. na noclegownię), powodujące zdezaktualizowanie się poprzedniego opisu (np. zniszczenie części budynku wskutek pożaru lub przeciwnie - wzniesienie nowego obiektu budowlanego). Sam upływ czasu, a nawet wzrost cen rynkowych nieruchomości między sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacji nie uzasadniają potrzeby dokonania dodatkowego opisu i oszacowania. Ustawodawca z góry zakłada, że obie czynności są z istoty swej oddalone w czasie, a zatem może dojść do zmiany wartości nieruchomości pomiędzy jej opisem i oszacowaniem (por. wyrok WSA w Krakowie z 10 sierpnia 2018 r., sygn. akt I SA/Kr 617/18).

W zaskarżonym postanowieniu organ prawidłowo stwierdził, że ocena czynników, które miały wpływ na ustalenie szacunkowej wartości nieruchomości pozostaje w gestii rzeczoznawcy majątkowego i organ egzekucyjny nie jest władny merytorycznie podważyć prawidłowości sporządzonego przez niego operatu. Do biegłego należy ocena, czy sytuacja na rynku, w tym ceny nieruchomości podobnych lub cechy nieruchomości szacowanej, nie zmieniły się na tyle, by mogło to mieć wpływ na zmianę wartości oszacowanej przez niego nieruchomości. Taka ocena wymaga bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje właśnie rzeczoznawca majątkowy. Sporządzający operat szacunkowy rzeczoznawca powinien mieć na uwadze, że ustalona przez niego wartość rynkowa nieruchomości, musi odpowiadać definicji w art. 151 u.g.n. Rzeczoznawca ma pewną dowolność w wyborze metod i technik szacowania po to, by mógł osiągnąć pożądany wynik. Jednocześnie decyduje w pewnym zakresie o tym, na jakich transakcjach rynkowych oprze swoją wycenę, co dotyczy nie tylko zasięgu terytorialnego tych transakcji, ale też czasu, w jakim miały one miejsce. Czas ten nie może być zbyt odległy od chwili sporządzania wyceny, ponieważ zachodzące zmiany mogą powodować wahania koniunktury i cen na rynku nieruchomości. Jednakże, gdy nie zachodzą szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny konkretnej nieruchomości, może, uwzględniając dłuższy okres, wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od wyceny, ale nie może przy tym praktycznie pominąć umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu. Analogiczne spostrzeżenie dotyczy również obowiązku dokonania odpowiedniego wyboru nieruchomości podobnych ze względu na ich położenie. Porównywalne bowiem powinny być głównie te nieruchomości, które znajdowały się jak najbliżej miejsca położenia nieruchomości wycenianej (por. wyroki WSA w Warszawie: z 22 kwietnia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 225/08 oraz I SA/Wa 1192/08).

W niniejszym przypadku biegły oparł swoją wycenę na analizie 21 transakcji dokonanych w bliskiej lokalizacji, w okresie od lipca 2019 r. do lipca 2020 r. - a zatem w ciągu roku przed datą, na którą oceniano wartość rynkową (28 września 2020 r.). Przedział czasowy i sposób dokonania wyboru nieruchomości do oceny nie nasuwał wątpliwości organu odwoławczego.

Wskazać należy, że ustawa o postępowaniu egzekucyjnym w administracji zawiera przepisy szczególne, które w odmienny sposób (niż ustawa o gospodarce nieruchomościami) regulują zakres czasowy wykorzystania operatu szacunkowego. Jak wynika z art. 110u § 2 u.p.e.a., jeżeli w stanie nieruchomości, w okresie pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem jej wartości a wyznaczonym terminem licytacji, zajdą istotne zmiany, organ egzekucyjny może przeprowadzić dodatkowy opis i oszacowanie wartości nieruchomości. Przepis ten odnosi się zatem do okresu pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania wartości nieruchomości a terminem licytacji (w niniejszej sprawie po [...] lipca 2021 r. - data sporządzenia protokołu opisu i oszacowania nieruchomości). Natomiast zgodnie z art. 111k § 2 u.p.e.a., jeżeli wniosek o wszczęcie nowej egzekucji złożono przed upływem 3 lat od trzeciej licytacji, organ egzekucyjny dokonuje nowego opisu i oszacowania wartości nieruchomości tylko na wniosek zobowiązanego. Regulacja z art. 111k § 2 u.p.e.a. wskazuje na dopuszczalność wykorzystania w nowym postępowaniu egzekucyjnym operatu sporządzonego znacznie wcześniej, dla potrzeb innego postępowania egzekucyjnego. Zatem pomimo upływu 12-miesięcznego terminu określonego przepisem u.g.n., na gruncie u.p.e.a. możliwe jest wykorzystanie operatu szacunkowego nawet do 3 lat od daty jego sporządzenia. Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego, wyrażonym w wyroku z 26 stycznia 2018 r., sygn. akt II CSK 117/17, po sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości na podstawie aktualnego operatu przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. nie mają zastosowania w postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W takim przypadku zastosowanie mogą mieć jedynie przepisy art. 110u § 2 u.p.e.a. (dodatkowy opis i oszacowanie) oraz art. 111k § 2 u.p.e.a. (nowy opis i oszacowanie) jako przepisy szczególne wobec przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 156 ust. 4 tej u.g.n.).

W tej sytuacji zarzuty strony skarżącej w sprawie opisu i oszacowania nieruchomości - dotyczące nieprawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego powinny zostać odpowiednio uzasadnione - wskazywać konkretne dane potwierdzające wzrost cen nieruchomości danego rodzaju, przy czym wzrost ten powinien stanowić istotną różnicę. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - na mocy ww. art. 157 u.g.n. (wyroki NSA: z 20 października 2016 r., sygn. akt II FSK 2/15, z 12 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2499/15, z 24 października 2018 r. sygn. akt II FSK 3220/16).

Zgłoszone zastrzeżenia co do prawidłowości sporządzenia operatu dotyczą kwestii merytorycznych. Jednakże podkreślić należy, że sąd administracyjny podobnie jak organ administracji nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, a w istocie tego oczekiwałby skarżący. Operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyroki NSA: z 22 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2706/12 czy z 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14).

Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy został oceniony według kryteriów przewidzianych prawem. Stosowną analizę w tym zakresie przedstawiono w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Stanowisko organu wyrażone w treści rozstrzygnięcia zasługiwało na akceptację. Opisu i szacowania nieruchomości dokonano z poszanowaniem reguł postępowania. Sposób wyceny dokonany przez biegłego nie budzi wątpliwości. W treści operatu nie stwierdzono braków ani niejasności. Operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. B., zawiera określenie przedmiotu, metody i celu wyceny, rodzaj nieruchomości, jej wartość rynkową i datę, na którą wartość tę określono. W treści operatu wskazano zakres i uwarunkowania wyceny, podstawy formalne, prawne i merytoryczne. Rzeczoznawca przedstawił źródła danych o nieruchomości i rynku lokalnym, daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, opis nieruchomości (i jej głównych cech) oraz jej stan prawny, przeznaczenie nieruchomości w Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy S. (tereny zabudowy mieszkaniowej), a także wzmiankę o wydanej dla nieruchomości decyzji z [...] sierpnia 2012 r. nr [...] o warunkach zabudowy (planowana inwestycja polegająca na budowie wiaty magazynowej na części samochodowe). W operacie zawarto również analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, w której (na str. 21 operatu) odnotowano brak wzrostu cen nieruchomości gruntowych, niezabudowanych w tej lokalizacji (rynek stabilny). W przedstawionej analizie rynku nieruchomości dokonano zestawienia transakcji sprzedaży dotyczących nieruchomości niezabudowanych w zbliżonej lokalizacji. Zestawienie objęło transakcje za lata 2019-2020. Wartość rynkową nieruchomości biegły określił w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej. Operat zawiera sposób obliczenia z uwzględnieniem współczynników korygujących. Ponieważ nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej, został zastosowany dodatkowy współczynnik korygujący w wysokości 0,9. Uwzględniono również aktualny stan zagospodarowania nieruchomości ((plac parkingowy dla pojazdów ciężarowych oraz plac składowy), jej otoczenie, media. Operat zawiera dokumentację fotograficzną oraz dokumentację geodezyjną, informację z Urzędu Miasta i Gminy S. o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także protokół z badania zapisów ksiąg wieczystych nieruchomości. Operat szacunkowy został opatrzony pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego.

Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy został oceniony według kryteriów przewidzianych prawem. Stosowną analizę w tym zakresie przedstawiono w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.