Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1293/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-09-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 18 ust 1
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art 151 ust 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda, Sędziowie sędzia WSA Leszek Kobylski (spr.), sędzia WSA Jakub Linkowski, Protokolant st. sekr. sąd. Katarzyna Tomiło-Nawrocka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 września 2015 r. sprawy ze skargi K. P. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lutego 2015 r. znak: [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju (dalej: "organ odwoławczy", "Minister") działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz.U. z 2013 r., poz. 267; dalej: "k.p.a." ) po rozpoznaniu odwołania K. P. (dalej: "skarżąca") od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2015 r., Nr [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącej w wysokości 8.775 zł za prawo własności nieruchomości położonej w obrębie W., gmina S., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0504 ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...], a także zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna – orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji Wojewody [...] (dalej: "organ I instancji", "Wojewoda") z dnia [...] stycznia 2015 r.

U podstaw podjętego w tej sprawie rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia.

Nieruchomość położona w obrębie W., gmina S., oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,0504 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] stycznia 2014 r. znak: [...], zmienioną w części decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2014 r., znak: [...], została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi ekspresowej na odcinku od km 503+357,16 do km 505+109,25 - etap III.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] stycznia 2015 r. Wojewoda działając na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i ust. 5, art. 18 i art. 22 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (j.t. Dz.U. z 2013 r. poz. 687 ze zm.), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 3, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.), art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz.U. z 2005 r. Nr 267, poz. 2251 ze zm.) orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 8.775 zł na rzecz skarżącej za prawo własności nieruchomości położonej w obrębie W., gmina S., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0504 ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...], a także zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Odwołanie od wskazanej decyzji wniosła skarżąca informując, że nie zgadza się z wysokością odszkodowania, które uznała za zbyt niskie. Nadto podniosła, iż pozbawienie je części działki za tak niskie pieniądze nie pozwala je na kupno działki o podobnym charakterze.

Po dokonaniu analizy zgromadzonego materiału dowodowego, organ odwoławczy wskazaną na wstępie niniejszego uzasadnienia decyzją z dnia [...] listopada 2014 r. orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji. Przywołał brzmienie art. 12 ust. 4 pkt 1, art. 18 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2013 r. poz. 687 ze zm.; dalej: "specustawa drogowa"), art. 134 ust. 1, 3 i 4 oraz art. 154 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r. poz. 518; dalej: "u.g.n."). Wskazał, iż w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie W., gmina S., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,0504 ha, stanowi operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2014 r. sporządzony na zlecenie Wojewody przez rzeczoznawcę majątkowego J. C.

Minister podniósł, iż biegła ustaliła, że wyceniana nieruchomość gruntowa, położona jest w miejscowości W., w odległości 3,5 km od miejscowości S. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowiły działki użytkowane rolniczo, działki z zabudową mieszkaniowo - zagrodową oraz zajazd przydrożny. W niewielkiej odległości znajdowała się droga krajowa oraz lasy. Szacowana działka była niezabudowana na dzień wydania decyzji o lokalizacji inwestycji. Nieruchomość porośnięta była krzakami i trawą nie przedstawiającymi wartości użytkowej. Badając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca majątkowy stwierdziła, że wyceniana nieruchomość nie posiada obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Miejskiej w S. Nr [...] z dnia [...] listopada 2000 r. przedmiotowa działka położona jest na terenie rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Oszacowania nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami.

Organ odwoławczy wyjaśnił, iż dla potrzeb wyceny przeprowadzono analizę rynku transakcji nieruchomościami drogowymi, co jest niezbędne dla stwierdzenia, czy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. W tym celu monitoringiem objęto rynek regionalny - teren województwa [...]. W efekcie przeprowadzonych analiz określono, że ceny prawa własności gruntów podobnych do wycenianego kształtują się w przedziale od 10,00 zł m2 do 25,00 zł m2, w zależności od położenia, wyposażenia w infrastrukturę techniczną możliwości inwestycyjnych i dostępności komunikacyjnej. Dodatkowo utworzono zbiór transakcji porównawczych do wyceny gruntu o funkcji rolnej dla rynku regionalnego. Analiza zebranych danych pozwoliła biegłej stwierdzić, że zakres cen jednostkowych kształtuje się w przedziale od 0,49 zł m2 do 12,05 zł m2, co oznacza, że cel wywłaszczenia powoduje zwiększenie wartości nieruchomości. Średniomiesięczny współczynnik zmiany cen jednostkowych w latach 2012 - 2014 ustalono na 0 %, wobec czego w operacie nie aktualizowano cen transakcyjnych.

Dla potrzeb wyceny dokonano oceny wpływu poszczególnych cech kształtujących ceny transakcyjne i preferencje nabywców. Biegła ustaliła, że na badanym rynku zasadniczy wpływ na wysokość ceny jednostkowej mają cechy: położenia ogólnego (waga 40%), stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną (waga 25%), potencjalnych możliwości inwestycyjnych (waga 20%) oraz dostępności komunikacyjnej (waga 15%). Z przyjętego zbioru wybrano trzy nieruchomości porównawcze oraz dokonano ich charakterystyki. Ostatecznie obliczono wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych, a następnie określono wartość wycenianej działki nr [...] na kwotę 8.775 zł.

Analizując poprawności sporządzenia operatu szacunkowego, mając na uwadze przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), Minister stwierdził, iż operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałby jego wykorzystanie dla celu ustalenia odszkodowania. W związku z faktem, iż przedmiotowa działka zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego była przeznaczona na cele rolne, zdaniem Ministra, prawidłowo przeanalizowano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi zarówno pod inwestycje drogowe, jak i na cele rolne. Tym samym rzeczoznawca majątkowy prawidłowo oceniła występowanie tzw. zasady korzyści. Prawidłowo też, wobec braku dostatecznej ilości transakcji na rynku lokalnym, poszerzono analizę o rynek regionalny, gdzie odnaleziono wystarczającą liczbę transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny i w oparciu o te transakcje ustalono wartość nieruchomości.

W ocenie organu odwoławczego, subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości ww. nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.).

Pismem z dnia 18 marca 2015 r. skarżąca wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na ostateczne w administracyjnym toku instancji rozstrzygnięcie organu odwoławczego z dnia [...] lutego 2015 r. Uzasadniając skargę skarżąca powtórzyła argumentację zaprezentowaną w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych określone przepisami art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2014 r. poz. 1647) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.; dalej: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, a więc kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną z zastrzeżeniem art. 57 a, który jednak na gruncie niniejszej sprawy nie znajduje zastosowania.

Rozpoznając sprawę Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem zaskarżenia w sprawie jest decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lutego 2015 r., która organ utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2015 r., Nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącej w wysokości 8.775 zł za prawo własności nieruchomości położonej w obrębie W., gmina S., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0504 ha, przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej nr [...], a także zobowiązującą Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych decyzji odszkodowawczych stanowił art. 18 specustawy oraz odpowiednio stosowane przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.; dalej: "u.g.n.").

W myśl przywołanego wyżej art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Stan nieruchomości do którego odsyła art. 18 ust. 1 specustawy, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona, o czym stanowi art. 4 pkt 17 u.g.n. Z kolei wartość, o której stanowi wymieniony przepis jest to co do zasady wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna cena nieruchomości, możliwa do uzyskania na rynku (art. 134 ust.1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.). Przy czym, stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: "rozporządzenie"), wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013, poz. 687) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Natomiast zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W sprawie niniejszej organy administracji ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na opinii rzeczoznawcy majątkowego, uznając zasadnie sporządzony przez nią operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa. W ocenie Sądu, wycena ta, z punktu widzenia obowiązujących przepisów specustawy, ustawy u.g.n. oraz rozporządzenia wykonawczego Rady Ministrów do tej ustawy z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu była prawidłowa i mogła stanowić podstawę dla ustalenia odszkodowania.

Z materiału zgromadzonego w sprawie, wynika że szacowana nieruchomość na dzień 28 stycznia 2014 r. była niezabudowana, nieogrodzona, porośnięta trawą i krzakami. Posiadała dostęp do drogi żużlowej przez działkę nr [...], znajdowała się na terenach nieuzbrojonych w urządzenia infrastruktury technicznej. Zgodnie natomiast ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy S. znajdowała się na terenach rolniczej przestrzeni produkcyjnej.

Oszacowania nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Biegła przeanalizowała rynek nieruchomości o przeznaczeniu takim jak przeznaczenie wycenianej nieruchomości, tj. gruntów rolnych oraz nieruchomości o przeznaczeniu takim jakie wynika z celu przejęcia tj. drogowych. Wobec stwierdzenia, że cel publiczny na jaki nieruchomość została przejęta zwiększa jej wartości, rzeczoznawca majątkowy oszacowała wartość działki nr [...] przy uwzględnieniu alternatywnego sposobu użytkowania, posługując się transakcjami dotyczącymi gruntów wykupionych pod drogi publiczne. Ostatecznie obliczono wartości współczynników korygujących z uwzględnieniem cech rynkowych, a następnie określono wartość wycenianej działki nr [...] na kwotę 8.775 zł.

Prawidłowo organy orzekające wywiodły, iż subiektywne przekonanie skarżącej o zaniżonej wartości ww. nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że skarżąca w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nadto nie przedstawiła alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystała z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.).

Uwzględniając powyższe rozważania należy stwierdzić, że podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Ponieważ jednocześnie brak jest w sprawie okoliczności, które należałoby wziąć pod uwagę z urzędu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.