Wyrok NSA oz. w Poznaniu, sygn. akt SA/Po 1149/84
NSA oz. w Poznaniu
Data orzeczenia: 1985-02-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Powołane przepisy: article: art. 19
journal: Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55
law: Obwieszczenie Ministra Administracji, Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 17 lutego 1983 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe.
article: poz. 174
journal: Dz.U. 1983 nr 3 poz. 8
Teza: 1. Sprawność urządzeń technicznych znajdujących się w lokalu mieszkalnym i wpływających na wysokość czynszu najmu, jak również ewentualne przyczyny ich niesprawności, nie mają wpływu na ustalenie stawek czynszu przez terenowy organ administracji państwowej.

2. Zawiniona przez wynajmującego niesprawność takich urządzeń wywołuje skutki wyłącznie cywilnoprawne w postaci roszczenia przewidzianego w art. 664 par. 1 Kc.

TEZY

1. Sprawność urządzeń technicznych znajdujących się w lokalu mieszkalnym i wpływających na wysokość czynszu najmu, jak również ewentualne przyczyny ich niesprawności, nie mają wpływu na ustalenie stawek czynszu przez terenowy organ administracji państwowej.

2. Zawiniona przez wynajmującego niesprawność takich urządzeń wywołuje skutki wyłącznie cywilnoprawne w postaci roszczenia przewidzianego w art. 664 par. 1 Kc.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny uznał ze względów formalnych skargę Ryszarda P. na decyzję Dyrektora Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Wojewódzkiego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 14 września 1984 r. w przedmiocie ustalenia czynszu najmu lokalu mieszkalnego i na podstawie art. 207 par. 2 pkt 1 Kpa uchylił zaskarżoną decyzję, a także - zgodnie z art. 208 Kpa - zasądził od organu stopnia wojewódzkiego kwotę złotych sześćset tytułem zwrotu kosztów postępowania na rzecz skarżącego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 24 maja 1984 r. Naczelnik Miasta i Gminy w D. ustalił czynsz najmu za lokal zajmowany przez Ryszarda P. w domu administracyjnym przez Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w D. przy ul. N. nr 44, poczynając od dnia 1 października 1983 r. na kwotę 446.- zł miesięcznie. W uzasadnieniu decyzji ustalił, że przedmiotowy lokal mieszkalny położony jest na poddaszu i składa się z 2 pokoi z przynależnościami o łącznej powierzchni użytkowej 46,50 m2. Mieszkanie wyposażone jest w gaz, w.c. i urządzenia kąpielowe, a zatem bazowa stawka czynszu, wynosząca 6 zł za 1 m2, ulega podwyższeniu o 30 procent z powodu wyposażenia w instalację wodno-kanalizacyjną i gazową, o 30 procent za posiadanie w.c. i 30 procent za urządzenia kąpielowe, łącznie o 90 procent. Jednocześnie położenie lokalu na poddaszu uzasadnia obniżenie czynszu o 30 procent, a zatem stawka za 1 m2 powinna wynosi 9,60 zł.

W odwołaniu od tej decyzji Ryszard P. twierdził, że wadliwe wykonanie przez wynajmującego instalacji wodociągowej uniemożliwia mu korzystanie z łazienki i dlatego czynsz najmu powinien ulec obniżeniu o dalsze 30  procent.

Dyrektor Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Wojewódzkiego w Gorzowie Wlkp. odwołania nie uwzględnił i utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję stwierdził, że istnienie urządzeń kąpielowych przesądza o słuszności decyzji, opartej na tabeli czynszów stanowiących załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe /Dz.U. nr 38 poz. 174/.

Powyższą decyzję zaskarżył Ryszard P. do Naczelnego Sądu Administracyjnego skargą opartą na zarzucie błędnego ustalenia stanu faktycznego. Zdaniem skarżącego, wadliwe wykonanie instalacji wodno-kanalizycyjnej uniemożliwia mu korzystanie z w.c. i wanny i dlatego należało urządzenia te uznać za nieistniejące.

Podzielając częściowo podniesione przez skarżącego zarzuty, Dyrektor Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Wojewódzkiego w Gorzowie Wlkp. skorzystał z przepisu art. 200 par. 2 Kpa i zmienił swoją decyzję z dnia 12 lipca 1984 r. w ten sposób, że uchylił decyzję Naczelnika Miasta i Gminy w D. oraz ustalił czynsz najmu za zajmowany przez skarżącego lokal w kwocie 484 zł miesięcznie za okres od 1 października 1984 r. do 31 marca 1985 r. i w kwocie po 595 zł miesięcznie za okres od 1 kwietnia 1985 r. do 30 września 1985 r.

Zdaniem organu II instancji, wysokość czynszu obowiązującego Ryszarda P. wyliczona została przez Naczelnika Miasta i Gminy D. bez uwzględnienia wadliwości instalacji wodnokalizacyjnej. Oględziny tych instalacji pozwalają na ustalenie, że w okresie zimowym woda w baterii wanny zamarza, powodując niemożność korzystania z urządzeń kąpielowych przez cały okres chłodów zimowych. Niesprawność urządzeń zawiniona przez wynajmującego, zdaniem organu odwoławczego, uzasadnia zastosowanie art. 19 ust. 1 prawa lokalowego i obniżenie czynszu najmu za okres, w którym najemca nie mógł korzystać z urządzeń kąpielowych.

Wyliczenie wysokości miesięcznego czynszu oparł organ odwoławczy na następującym rozumowaniu: w związku z drugim etapem podwyżki czynszu za lokale mieszkalne, następującym od dnia 1 października 1984 r., należało przyjąć obowiązującą od tej daty stawkę bazową w kwocie 8 zł za 1 m2, stosownie do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1984 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe /Dz.U. nr 38 poz. 174/. Czynnikami podwyższającymi stawkę bazową za lokal skarżącego są urządzenia kąpielowe, w.c. i gaz przewodowy, a czynnikiem obniżającym - położenie lokalu na poddaszu. Z uwagi na niesprawność urządzeń kąpielowych w okresie zimowym, stawka bazowa podlega podwyższeniu tylko o 30 procent i wynosi 10,40 zł za 1 m2. W pozostałym okresie roku stawka powinna ulec podwyższeniu o 60 procent i wynosić 12,80 za 1 m2. Brak jest podstaw do zastosowania innych obniżek stawki bazowej, a roszczenia związane z nadmiernymi wydatkami na ogrzewanie mieszkania mogą być przez najemcę dochodzone w odrębnym postępowaniu.

Powyższą decyzję zaskarżył Ryszard P. ponownie, nie zgadzając się z poczynionymi w niej ustaleniami. W szczególności skarżący zarzucił, że organ odwoławczy pominął okoliczność, iż w okresie zimowym zamarzają rury doprowadzające wodę do w.c. oraz że piecyk gazowy w kuchni jest niesprawny. Zdaniem skarżącego, obciążający go czynsz powinien wynosić 8 zł za 1 m2, tj. miesięcznie 372 zł minut 87 zł z tytułu odszkodowania za niesprawne urządzenia. W konkluzji skargi Ryszard P. domagał się uchylenia zaskarżonej decyzji i ustalenia wysokości czynszu według jego obliczeń na kwotę 285 zł miesięcznie.

W odpowiedzi na skargę Dyrektor Wydziału Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej Urzędu Wojewódzkiego w Gorzowie Wlkp. wyjaśnił, że zróżnicowanie wysokości czynszu w okresie letnim i zimowym wynika z zawinionego przez Przedsiębiorstwo Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej wadliwego wykonania instalacji wodociągowej, doprowadzającej wodę do baterii nad wanną. Rury doprowadzające wodę do w.c. zainstalowane zostały przy wewnętrznej ścianie budynku, wskutek czego korzystanie z ubikacji nie zostało niczym zakłócone. Z tych przyczyn organ odwoławczy, nie znajdując podstaw do zmiany swego stanowiska zawartego w zaskarżonej decyzji, wniósł o oddalenie skargi.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja podjęta została z naruszeniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 r. w sprawie czynszów najmu za lokale mieszkalne i użytkowe /Dz.U. nr 38 poz. 174/ oraz art. 19 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. - Prawo lokalowe /Dz.U. 1983 nr 11 poz. 55/ przez błędną ich interpretację, co Naczelny Sąd Administracyjny, nie będąc związanym granicami skargi na mocy art. 206 Kpa, z urzędu wziął pod rozwagę.

Problem w sprawie sprowadzał się do rozstrzygnięcia, czy do zastosowania stawek określonych w tabeli - załączniku do powołanego rozporządzenia Rady Ministrów wystarcza samo istnienie urządzeń technicznych, mających wpływ na wysokość czynszu, czy też terenowy organ administracji państwowej zobowiązany jest do ustalenia sprawności ich funkcjonowania.

W zaskarżonej decyzji dylematu tego nie rozstrzygnięto, przyjmując dwie różne stawki czynszu za ten sam lokal w zależności od pory roku, za jaką czynsz przypada. Jednakże żaden przepis prawa nie upoważnia terenowego organu administracji państwowej do takiego sposobu ustalenia stawek czynszowych. Powołany w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji art. 19 ust. 1 prawa lokalowego dotyczy innego stanu faktycznego, związanego z niemożnością korzystania z lokalu lub jego części wskutek remontu przeprowadzanego przez wynajmującego. Rozstrzyganie, czy i na ile najemca jest w takiej sytuacji w ogóle zwolniony od obowiązku płacenia czynszu, nie należy jednakże do kompetencji terenowego organu administracji państwowej i najemca, o ile wynajmujący nie uwzględni jego roszczeń, może dochodzić ich przed sądem powszechnym. Jest to bowiem typowe roszczenie pieniężne, które może mieć także formę żądania ustalenia, że określona wierzytelność wynajmującego w całości lub w części nie istnieje.

Jeśli natomiast urządzenia wodno-kanalizacyjne w lokalu są niesprawne, najemcy przysługują roszczenia cywilnoprawne z art. 664 par. 1 Kc, ale jest to zagadnienie odrębne, nie wiążące się z ustaleniami stawek urzędowych czynszu najmu wynikających z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 czerwca 1983 roku. Terenowy organ administracji państwowej jest uprawniony i zobowiązany tylko do ustalenia, czy w lokalu mieszkalnym zainstalowane zostały kosztem wynajmującego urządzenia techniczne, wpływające na wysokość czynszu najmu. Sprawność tych urządzeń i ewentualne przyczyny niesprawności nie mają wpływu na wybór odpowiedniej stawki czynszowej i wyłącznie rodzą skutki o charakterze cywilnoprawnym.

Wobec stwierdzenia, że zaskarżona decyzja zapadła z naruszeniem prawa materialnego, na podstawie art. 207 par. 2 pkt 1 i art. 208 Kpa należało orzec, jak w sentencji.