Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2708/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-02-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk (spr.), , Sędzia WSA Jolanta Augustyniak - Pęczkowska, Sędzia WSA Krystyna Tomaszewska, Protokolant st. ref. Anna Tomaszek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lutego 2014 r. sprawy ze skargi E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2013 r. znak [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokali niemieszkalnych I. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji; II. stwierdza, że zaskarżone postanowienie nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz E. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. kwotę 357 (trzysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta [...] postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2013 roku nr [...] odmówił wydania E. sp. z o.o. z siedzibą w W. zaświadczenia o samodzielności lokali niemieszkalnych oznaczonych symbolami [...] i [...] usytuowanych na kondygnacjach -1 i -2 w budynku na terenie działki nr ewidencyjny [...] przy ul. S. w W.. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że wymienione wyżej lokale stanowią część wspólną nieruchomości i nie mogą być uznane za lokale samodzielne ponieważ korzystanie z nich możliwe jest wyłącznie poprzez inny samodzielny lokal w tym wypadku garażowy.

Po rozpoznaniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. postanowieniem z dnia [...] października 2013 roku utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu organ odwoławczy omówił przesłanki samodzielności określone w art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali. W szczególności wskazał, że warunkiem koniecznym uznania lokalu za samodzielny jest możliwość korzystania z lokalu zgodnie z jego funkcją bez konieczności korzystania z innych lokali. W kontekście poczynionych uwag Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że korzystania z pomieszczeń gospodarczych [...] i [...] możliwe jest wyłącznie poprzez skorzystanie z lokalu garażowego wielostanowiskowego będącego lokalem samodzielnym, a nie częścią wspólną budynku mieszkalnego. Wobec powyższego organ odwoławczy uznał, iż odmowa wydania wnioskowanego zaświadczenia jest w pełni uzasadniona.

Skargę na to postanowienie złożyła E. sp. z o.o. w skardze zarzuciła:

1) Rażące naruszenie przepisów postępowania tj. art. 107 § 3 w zw. z art. 144 k.p.a. oraz art. 7, 8, 11 i 15 k.p.a. poprzez nierozpoznanie i nieustosunkowanie się przez organ II instancji do zarzutów podniesionych przez spółkę w zażaleniu oraz poprzestanie na powtórzeniu lapidarnej argumentacji zawartej w uzasadnieniu postanowienia organu I instancji, jak również poprzez błędne rozpoznanie przez organ II instancji niewłaściwego zażalenia;

2) Mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów postępowania tj. art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 140 i 144 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy postanowienia organu I instancji pomimo, że organ II instancji nie przeprowadził ponownego postępowania wyjaśniającego w zakresie koniecznym do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy, w tym nie dokonał kontroli zasadności zarzutów podniesionych przez Smołkę w zażaleniu;

3) Mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7 , 77, 80 k.p.a. w zw. z art. 217 § 2 pkt 2 i 218 § 2 k.p.a. poprzez zaniechanie wszechstronnego wyjaśnienia przez organ II instancji wszystkich okoliczności faktycznych sprawy prowadzące do nieprawidłowych ustaleń w zakresie stanu faktycznego polegających na przyjęciu, że garaże znajdujące się w budynku przy ul. S. w W. stanowią samodzielne lokale podczas, gdy garaże te stanowią część nieruchomości wspólnej budynku, co ewidentnie potwierdza fakt funkcjonowania w obrocie prawnym ostatecznego poskanowania w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia stwierdzającego samodzielność garażu;

4) Naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 2 ust 2 i 3 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000r., Nr 80, poz. 903 z zm.) polegające na uznaniu, że lokale nie spełniają wskazanych w ustawie cech samodzielności uwagi na to, że korzystanie z nich możliwe jest wyłącznie poprzez samodzielne lokale garażowe podczas, gdy garaże znajdujące się w budynku nie maja charakteru samodzielnych lokali i stanowią część nieruchomości wspólnej co oznacza, że dostęp do lokali nie odbywa się przez inny samodzielny lokal, a w rezultacie lokale spełniają wszystkie przesłanki lokalu samodzielnego.

Podnosząc te zarzuty skarżąca Spółka wnosiła o stwierdzenie nieważności zaskarżonego postanowienia ewentualnie uchylenie w całości postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W..

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wnosił o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi - odpowiednio: ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi - przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.; dalej: "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie. Do takich postanowień należy niewątpliwie postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia bądź zaświadczenia o żądanej treści, co wynika z art. 219 k.p.a.

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonego postanowienia SKO oraz poprzedzającego go postanowienia Prezydenta Miasta, odmawiających Skarżącej Spółce wydania zaświadczenia o samodzielności przedmiotowego lokalu, Sąd doszedł do przekonania, że przy ich wydaniu doszło do naruszenia przepisów postępowania mające istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, poprzez brak wyjaśnienia istotnych w sprawie okoliczności. Skutkiem naruszenia w/w norm było przedwczesne rozstrzyganie o braku przez przedmiotowy lokal cech "samodzielnego lokalu" w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l.

W myśl przywołanego przepisu, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Zgodnie z art. 2 ust. 3 u.w.l., spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia.

W przedmiotowej sprawie Skarżąca spółka wystąpiła o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali niemieszkalnych oznaczonych symbolami [...] i [...] usytuowanych na kondygnacjach -1 i -2 w budynku na terenie działki nr ewidencyjny [...] przy ul S. w W.

Podstawą odmowy wydania zaświadczenia żądanej treści było uznanie przez organy, że garaż, z którego odbywa się komunikacja z lokalami objętymi wnioskiem stanowi lokal samodzielny.

Stanowisko to w ocenie Sądu jest przedwczesne.

Należy wskazać, że pod rządem ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. - dalej: "u.w.l.") garaż może być pomieszczeniem przynależnym do lokalu mieszkalnego, może być elementem nieruchomości wspólnej, ale może też stanowić odrębny lokal użytkowy. W art. 2 ust. 4 u.w.l. ustawodawca przykładowo wymienił piwnicę, strych, komórkę i garaż jako pomieszczenia przynależne. Trzeba jednak podkreślić, że przynależna do lokalu może być tylko część budynku oddzielona od pozostałej przestrzeni ścianami, gdyż w przeciwnym razie nie można mówić o pomieszczeniu. Garaż, któremu nadano charakter pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego, staje się jego częścią składową, z tym że nadanie takiego charakteru może nastąpić dopiero przy wyodrębnieniu danego lokalu, bo wcześniej lokal nie stanowi rzeczy (art. 45 i 47 § 1 k.c.).

Nie jest pomieszczeniem przynależnym w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l. miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym, gdyż nie jest ono oddzielone od innych miejsc postojowych trwałymi ścianami. W takim wypadku za garaż może być uznane jedynie całe pomieszczenie, w którym znajdują się miejsca postojowe, a nie poszczególne miejsca postojowe. W celu zapewnienia właścicielom lokali mieszkalnych prawa do korzystania z miejsc postojowych w praktyce ustanawia się na ich rzecz odrębną własność garażu wielostanowiskowego, jako wydzielonego lokalu użytkowego, po czym właściciele lokali zawierają umowę o sposobie korzystania z poszczególnych miejsc postojowych. Innym sposobem stosowanym w praktyce jest zawarcie umowy o podziale quoad usum bez ustanawiania na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych odrębnej własności garażu wielostanowiskowego (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2001 r., V CKN 277/00, "Izba Cywilna" 2002, nr 1, s. 47, z dnia 2 lutego 2005 r., IV CK 474/04, niepubl. i z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK 325/09, "Izba Cywilna" 2011, nr 5, s. 34 oraz postanowienia z dnia 19 maja 2004 r., I CK 696/03, OSP 2005, nr 5, poz. 61 i z dnia 5 października 2007 r., I CSK 229/07, niepubl.).

Jak zatem widać, kwestia własności garaży wielostanowiskowych może być w umowach regulowana w różny sposób. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 28 listopada 2007 r. sygn. akt I FSK 1455/06 stwierdził, że "Samo miejsce postojowe w świetle ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) nie może być odrębnym przedmiotem własności i mieści się w pojęciu prawa do części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali."

Reasumując trzeba wskazać, że garaż wielostanowiskowy może stanowić część wspólną (nie służy wyłącznie do użytku właścicieli lokali) co ma zasadnicze znaczenie dla oceny samodzielności takiego garażu. W związku z tym ustalenie jak została ukształtowana sytuacja prawna garażu ma istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia czy może on być uznany za lokal samodzielny a w związku z tym czy stanowisko organów opierające się na tej przesłance jest prawidłowe.

Odnosząc się do zarzutu rażącego naruszenia przepisów postępowania i wniosku o stwierdzenie nieważności zaskarżonego postanowienia należy wskazać, że skarga w tym zakresie nie zawiera argumentacji wskazującej na rażące naruszenie prawa przez organ odwoławczy. Podkreślenia wymaga to, że stwierdzenie nieważności rozstrzygnięcia z powodu naruszenia przepisów postępowania jakkolwiek jest dopuszczalne to może mieć zastosowanie wyłącznie w przypadku szczególnie ciężkiego naruszenia podstawowych norm procedury administracyjnej. Na tego rodzaju naruszenia skarżący nie wskazuje, natomiast sąd badając sprawę nie stwierdził z urzędu rażącego naruszenia przepisów postępowania uzasadniającego stwierdzenie nieważności postanowienia.

Mając wszystko to na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku.

O kosztach postępowania (pkt 3 sentencji wyroku) orzeczono stosownie do art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a.

Ponownie rozpoznając sprawę organ administracji uwzględni powyższe rozważania, wskazania i poglądy prawne Sądu. Przede wszystkim oceni ponownie kwestię samodzielności garażu wio stanowiskowego i w oparciu o te ustalenia rozstrzygnie wniosek Skarżącej Spółki