Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 650/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2006-07-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędzia NSA Jan Jędrkowiak Protokolant Sekretarz Sądowy Agnieszka Dobroń po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 lipca 2006 r. sprawy ze skargi A. i J. Ł. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 1 czerwca 2005 r. nr [...] w przedmiocie zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości uchyla zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie Prezydenta Miasta S. z dnia 6 stycznia 2005 r., nr [...].


UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 6 stycznia 2005r. Prezydent Miasta działając na podstawie art. 93 ust. 1, 2, 3, 4 i 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997r. / tekst jednolity Dz. U. nr 261, poz. 2603 z 2004r/ i na podstawie art. 123 kpa oraz Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego od zachodu ulicami: [...]; od północy [...] ; od wschodu skarpą martwego klifu; od południa sięgaczem ulicy [...] i terenami hipodromu w mieście S. zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Nr [...] z dnia 17 października 2003r, po rozpatrzeniu wniosku A. i J. Ł., ul. [...], S., oraz Z. M., D. C. oraz G. P. zam. przy ul. [...] w S. z dnia 8 października 2003r. uzupełnionego dnia 24 października 2003r. w sprawie opinii na temat zgodności wstępnego podziału działki nr [...] arkusz mapy [...] w S. przy ul. [...] z ustaleniami planu miejscowego postanowił zaopiniować negatywnie wstępny projekt podziału działki nr [...] ark. mapy 35 przy ul. [...] w S., polegający na wyodrębnieniu z działki nr [...] działek oznaczonych literami [...] pod względem zgodności proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego.

W uzasadnieniu postanowienia organ I instancji przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie podając, że w odpowiedzi na wniosek z dnia 8 października 2003r. Wydział Urbanistyki i Architektury wydał postanowienie z dnia 4 listopada 2003r. nr [...], które zostało uchylone w całości przez Samorządowe kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia 4 listopada 2003r., a sprawa została przekazana do ponownego rozpoznania. W wyniku ponownego rozpoznania sprawy wydane zostało postanowienie z dnia 28 lipca 2004r. nr [...], które zostało ponownie uchylone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia 17 grudnia 2004r., a sprawa została ponownie przekazana do ponownego rozpatrzenia. W treści tego postanowienia organ odwoławczy wskazał, że z dniem 22 września 2004r. weszły w życie zmiany do ustawy o gospodarce nieruchomościami i w świetle wprowadzonych zmian podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu.

Art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. W rozpatrywanej sprawie przywołany w sentencji postanowienia plan miejscowy ustala dla terenu o nr [...] przeznaczenie [...] zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą wraz z ogrodami. Po analizie wnioskowanego podziału organ I instancji stwierdził, że nowo utworzone działki [...] ze względu na swoje rozmiary, kształt i lokalizację nie zapewniają możliwości realizacji celu i przeznaczenia terenu określonego w planie miejscowym. Ponadto ustalenia planu ustalają zakaz łączenia i podziału nieruchomości , z dopuszczeniem łączenia i podziału jeśli istniejące zainwestowanie jest niezgodne z granicami użytkowania, przepisami szczególnymi, warunkami technicznymi i nie powoduje skutków przestrzennych. Organ I instancji ustalił, że istniejąca działka [...] ark. mapy [...] oraz istniejące na niej zainwestowanie stanowi w obecnym kształcie właściwie funkcjonującą całość. Organ wskazał, powołując się na treść mapy, że oznaczona literą [...] część budynku rozbudowywana m. in. na podstawie pozwolenia na budowę z dnia 20 listopada 1991r. nie jest wyposażona w odrębne instalacje i korzysta z istniejących przyłączy w części budynku oznaczonej symbolem [...]. Ponadto wejście do mieszkania zlokalizowanego w części oznaczonej symbolem [...] odbywa się poprzez schody i przedsionek zlokalizowany w części [...] budynku. Części [...] są ze sobą funkcjonalnie związane.

Powołując się na powyższe organ wskazał, że nie zachodzi niezgodność istniejącego zainwestowania z granicami użytkowania, która umożliwiałaby pozytywne zaopiniowanie projektowanego podziału jako zgodnego z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego.

Ponadto organ I instancji ustalił, że wnioskowany podział przy wskazanych wyżej okolicznościach nie jest zgodny z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości /Dz. U. nr 268 z 2004r., poz. 2663/, który w § 4. 1 stanowi, że jeżeli przedmiotem podziału jest nieruchomość zabudowana, a proponowany podział powoduje także podział budynku, to w budynkach , w których nie ma ścian oddzielenia pożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębne instalacje.

Organ wskazał również, że zniesienie współwłasności , jak też realizacja innych roszczeń może nastąpić w drodze czynności cywilnoprawnej poprzez zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.

Zażalenie na powyższe postanowienie złożyli J. i A. Ł. wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania , w celu pozytywnego zaopiniowania proponowanego podziału. W uzasadnieniu zażalenia podali, że istniejąca współwłasność nieruchomości i brak jej podziału wywołuje obawy współwłaścicieli co do ich praw do poszczególnych części nieruchomości wspólnej. Współwłaściciele działek chcąc usunąć zarzewie konfliktów chcą uzyskać wyłączne prawo własności na użytkowanych działkach dokonując ich podziału. Nie można zgodzić się z argumentacją organu , że istniejące instalacje wspólne oraz wejście do budynku nie może być wydzielone dla każdego budynku odrębnie. Jedna z wydzielonych działek, na której znajduje się budynek mieszkalny pozostanie po podziale współwłasnością za wyjątkiem lokali wydzielonych jako odrębna własność i wejście do niej jest jednocześnie wejściem do budynku, który będzie stanowił odrębną własność.

Odwołujący podnieśli, że stanowisko Prezydenta Miasta w sposób rażący narusza prawo i stanowi bezpodstawną , nie mającą podstawy prawnej ingerencję w prawo własności współwłaścicieli. Podział działki nie jest zamierzeniem inwestycyjnym, które wymaga zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego, gdyż żadnych zmian w zabudowie współwłaściciele nie zamierzają dokonywać, a działki powstałe po podziale nie będą mogły być zabudowane. Dokonany podział w żaden sposób nie zmieni istniejącego stanu faktycznego tylko stan prawny, dlatego też w ocenie skarżących ustalenia organu I instancji dotyczące lokalizacji budynku i przepisów z tym związanych, w tym dotyczących ochrony przeciwpożarowej , są w sprawie bezprzedmiotowe.

Ponadto odwołujący podali, że dla dokonania zniesienia współwłasności przez podział nieruchomości wymagana jest zgoda Urzędu i o wyrażenie takiej zgody współwłaściciele występują.

Postanowieniem z dnia 1 czerwca 2005r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu zażalenia utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu organ II instancji powołał się na przepis art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stosownie do którego podziału nieruchomości można dokonać , jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu. Ustawodawca wskazał, że zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu / art. 93 ust. 2 ustawy/. Zgodność proponowanego podziału nieruchomości , z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 , opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, opinię wyraża się w formie postanowienia. / art. 93 ust. 4 i 5/. Organ wskazał, że przepis art. 93 ust. 2 ustawy oznacza, że przy zatwierdzeniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia ocenić, czy projekt planu realizuje to przeznaczenie i czy służy temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału jest określona wprost przez ustawodawcę konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Zgodność podziału z planem będzie zachodziła, gdy przedstawiony projekt podziału nie będzie naruszał zapisów planu.

W rozpatrywanej sprawie wniosek z dnia 7 października 2003r. o wydanie postanowienia zatwierdzającego proponowany podział działki nr [...] położonej w S. przy ul. [...] w celu zniesienia współwłasności został złożony przez J. i A. Ł., Z. M., D. C. oraz G. P.. Proponowany podział polega na wyodrębnieniu z działki nr [...] działek oznaczonych literami [...]. Organ II instancji mając na uwadze stan faktyczny i prawny sprawy uznał, że strony nie spełniają przesłanek określonych w przepisie art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami umożliwiających dokonanie podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego w celu zniesienia współwłasności. Przepis ten dotyczy podziału nieruchomości – niezależnie od ustaleń planu miejscowego w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej, co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. W rozpatrywanej sprawie działka będąca przedmiotem wniosku nie jest zabudowana co najmniej dwoma budynkami, ale zabudowana jest jednym budynkiem z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi. W tej sytuacji, jak to ustalił organ II instancji, konieczne jest zaopiniowanie przez Prezydenta Miasta proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego zgodnie z cyt. art. 93 ust. 1 i 2 ustawy. Postanowienie podejmowane w trybie art. 93 ust. 4 jest bowiem częścią /etapem/ postępowania o zatwierdzenie podziału nieruchomości. Nie ma przy tym znaczenia, że nieruchomość jest zainwestowana.

Dokonując ustaleń w powyższym zakresie organ II instancji, przedstawił postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa działka nr [...] i podzielił stanowisko organu I instancji, że proponowany podział nieruchomości na działki A, B, C i D ze względu na rozmiary, kształt i lokalizację nie dają możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym tj. na zabudowę jednorodzinną wolnostojącą. Nie jest dopuszczalne dokonywanie takiego podziału nieruchomości, w wyniku którego powstaną działki gruntu, na których nie będzie można zrealizować celu /przeznaczenia / określonego w planie miejscowym.

Podsumowując organ II instancji wskazał, że z przedstawionych ustaleń wynika, że proponowany podział nieruchomości w rozpatrywanej sprawie jest niezgodny z ustaleniami planu miejscowego, a nadto istniejące zainwestowanie nieruchomości jest zgodne z granicami użytkowania , a więc nie zachodzi przypadek, w którym dopuszcza się możliwość podziału nieruchomości.

Ponadto organ odwoławczy wskazał, że w zaskarżonym postanowieniu powołane zostały przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości, jednakże nie mają one zastosowania w postępowaniu o zaopiniowanie proponowanego podziału nieruchomości, gdyż w obecnym stanie prawnym opinia o zgodności proponowanego podziału musi uwzględniać tylko ustalenia planu miejscowego.

J. i A. Ł. wnieśli skargę na powyższe postanowienie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, wnosząc o uchylenie postanowienia wydanego przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze i postanowienia Prezydenta Miasta oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania w celu pozytywnego zaopiniowania proponowanego podziału.

W uzasadnieniu skargi skarżący ponownie przytoczyli argumenty i zarzuty podniesione w odwołaniu skierowanym do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Skarżący w szczególności podnieśli, że dokonany podział w żaden sposób nie zmieni istniejącego stanu faktycznego tylko stan prawny, żadna ze stron nie ma zamierzeń inwestycyjnych , a działki powstałe wskutek podziału nie będą mogły być zabudowane. Wprawdzie organ II instancji podnosił, że proponowany podział nie daje możliwości przyszłego zagospodarowania nowopowstałych działek, to i obecnie istniejąca działka także nie daje możliwości dalszego jej zagospodarowania. Skarżący podnieśli, że wielokrotnie podnosili, iż nie mają zamiaru zagospodarowywać działki, gdyż podział ma na celu zniesienie współwłasności, w niczym nie narusza postanowień planu miejscowego, który to plan nie odnosi się do istniejącej zabudowy. Dokonanie podziału w sposób proponowany przez strony jest wyłącznie czynnością dokumentacyjną, porządkującą stan nieruchomości i w niczym nie narusza założeń i celów planu zagospodarowania.

Ponadto skarżący wskazali, że słusznie organ II instancji powołuje się na art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiący, że podział nieruchomości może nastąpić m. inn. wówczas gdy działka zabudowana jest co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę , jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych właścicieli wskazanych we wniosku budynków, wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego użytkowania budynku. Taki przypadek, jak podnieśli skarżący, ma miejsce, gdyż na działce został dobudowany przez jednego ze współwłaścicieli budynek stanowiący jego własność i dla jego prawidłowego użytkowania niezbędne jest jego wydzielenie ze wspólnej własności.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Stosownie do art. 1 § 1 oraz art. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej.

Zgodnie zaś z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi / Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm./, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to między innymi , że sąd administracyjny nie musi w ocenie legalności zaskarżonego rozstrzygnięcia ograniczać się tylko do zarzutów sformułowanych w skardze , ale może wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu.

Skargę uznać należy za uzasadnioną, gdyż zaskarżona decyzja nie jest zgodna z prawem, choć z przyczyn innych niż sformułowane w skardze.

W pierwszej kolejności podkreślić należy, że jak to wskazano zgodnie z art. 134 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, granice rozpoznania sądu administracyjnego wyznaczone zostają przez granice sprawy administracyjnej. Pismem, które zainicjowało postępowanie w sprawie , było pismo z dnia 7 października 2003r. J. i A. Ł., Z. M., D. C. i G. P. skierowane do Wydziału Urbanistyki i Architektury. W piśmie tym wyżej wymienieni zwrócili się o wydanie postanowienia zatwierdzającego proponowany wstępny podział działki [...] przy ul. [...] przygotowany celem zniesienia współwłasności. Do wniosku został załączony projekt podziału działki. Wezwaniem z dnia 15 października 2003r. organ wezwał wnioskodawców do uzupełnienia wniosku w sprawie zaopiniowania projektu wstępnego podziału działki nr [...] o dane dotyczące funkcji wyodrębnianych działek informując, że zgodnie z art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami zgodność z ustaleniami planu miejscowego dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. W odpowiedzi na powyższe wezwanie wnioskodawcy poinformowali, że nie przewiduje się innego niż obecny zagospodarowania nowoutworzonych w wyniku podziału działek. Podział ma na celu jedynie zniesienie współwłasności.

W trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego postanowieniem z dnia 4 listopada 2003r. Prezydent Miasta powołując się na art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami postanowił nieuzgodnić przedłożonego wstępnego projektu podziału podając, że wskazane w projekcie podziału działki A, B, C i D nie spełniają wymagań określonych rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie wymagań technicznych , jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie / Dz. U. nr 75 z 2002r., poz. 690/.

Na skutek zażalenia wniesionego od powyższego postanowienia Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia 4 maja 2004r. uchyliło zaskarżone postanowienie i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Kolegium przywołało treść przepisu art. 93 i 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 93 ust. 4 i 5 zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu i przepisami szczególnymi , z zastrzeżeniem art. 94 i 95, opiniuje wójt , burmistrz albo prezydent miasta. Natomiast art. 95 ustawy stanowi, że niezależnie od ustaleń planu podział nieruchomości może nastąpić w celu między innymi zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. W postanowieniu z dnia 4 maja 2004r. Kolegium wskazało, że organ I instancji winien wniosek o wydanie postanowienia zatwierdzającego proponowany podział działki nr [...] w celu zniesienia współwłasności rozstrzygnąć w oparciu o przepis art. 95 ustawy, a zatem niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Nadto Kolegium wskazało, że przepisy ustawy nie dają podstaw do podjęcia rozstrzygnięcia w przedmiocie uzgodnienia lub odmowy uzgodnienia projektu podziału działki, lecz z przepisów wynika, że właściwy organ opiniuje / a nie uzgadnia/ w formie postanowienia proponowany podział w przypadku oceny zgodności podziału z ustaleniami planu. Natomiast wątpliwym czy w takiej sytuacji koniecznym jest wydanie opinii , której mowa w art. 93 ust. 4. Organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji winien zatem rozpatrzyć wniosek współwłaścicieli w oparciu o przepis art. 95, a w szczególności ustalić czy spełnione są przesłanki wynikające z tego przepisu oraz wydać stosowne postanowienie.

Postanowieniem z dnia 28 lipca 2004r. Prezydent Miasta powołując się na art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami zaopiniował negatywnie projekt podziału działki nr [...] pod względem zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi / na obszarze, na którym znajduje się nieruchomość plan ustanawia zakaz łączenia i podziału nieruchomości/. Ponadto organ wskazał, że nie zachodzą przesłanki wskazane w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż nieruchomość nie jest zabudowana dwoma budynkami i nie jest możliwe wydzielenie dla poszczególnych właścicieli wskazanych we wspólnym wniosku budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków.

Niezależnie od powyższego organ I instancji podał, że wskazane w projekcie podziału działki A, B, C i D nie spełniają wymagań określonych w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie / Dz. U. nr 75, poz. 690 ze zm./ i określonym w nim zasadom dotyczącym lokalizacji budynku na działce z uwzględnieniem jej zagospodarowania oraz działek sąsiednich. Dotyczy to między innymi odległości ściany z oknami od granicy działki budowlanej, lokalizacji ścian oddzielenia pożarowego na granicy działek. Wyodrębniane działki A i C nie posiadają ponadto dostępu do drogi.

Na skutek zażalenia wniesionego od powyższego postanowienia postanowieniem z dnia 17 grudnia 2004r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze ponownie uchyliło zaskarżone postanowienie i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. W uzasadnieniu postanowienia organ II instancji wskazał, że z dniem 22 września 2004r. weszły w życie zmiany do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie przepisu art. 1 pkt 55 lit. a ustawy z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw / Dz. U. nr 141 z 2004r., poz. 1492/ , przepis art. 93 ust. 1 otrzymał nowe brzmienie i w obecnie obowiązującym stanie prawnym podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu / brak jest podstawy do oceny zgodności z przepisami odrębnymi/. Zgodnie z przepisem art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu, przy czym zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta , opinię wyraża się w formie postanowienia.

Organ II instancji wskazał, że art. 95 w/ wym. ustawy wymienia przypadki , w których podział nieruchomości może nastąpić niezależnie od ustaleń planu, w tym w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków, przy czym organ dodał, że w rozumieniu art. 4 pkt 3a ustawy, działka budowlana oznacza działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. W takiej sytuacji zachodzi konieczność wydania decyzji administracyjnej zatwierdzającej projekt podziału nawet mimo jego niezgodności z planem miejscowym. Organ II instancji ustalił, że w niniejszej sprawie wniosek o wydanie postanowienia zatwierdzającego proponowany podział działki 23/ 1 złożony przez współwłaścicieli działki w celu zniesienia współwłasności nie spełnia przesłanek określonych w przepisie art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ wskazał, że w szczególności działka będąca przedmiotem wniosku nie jest zabudowana co najmniej dwoma budynkami. W tej sytuacji, jak to ustalił organ II instancji, konieczne jest zaopiniowanie przez Prezydenta Miasta proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego zgodnie z przepisem art. 93 ust. 1 i 2.

W następstwie zażalenia wniesionego przez skarżących Prezydent Miasta wydał postanowienie z 6 stycznia 2005, utrzymane w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze postanowieniem z dnia 1 czerwca 2005r., od którego została złożona skarga do Sądu Administracyjnego.

Przede wszystkim należy zaznaczyć, że tryb podziału nieruchomości normuje powoływana ustawa o gospodarce nieruchomościami. Art. 93 ust. 4 ustawy stanowi, że zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95 opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Zgodnie z ust. 5 art. 93 opinię wyraża się w formie postanowienia, na które przysługuje zażalenie. Zastrzeżenie odnoszące się do art. 95 ustawy obejmuje między innymi sytuację gdy niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Domaganie się podziału w celu zniesieniu współwłasności opisanej w przepisie art. 95 ust. 1 ustawy uzasadnia dokonanie podziału, przy czym w takim wypadku nie ma zastosowania tryb opiniowania o zgodności takiego podziału z ustaleniami planu miejscowego. Jeżeli zatem przyczyną wszczęcia postępowania o podział nieruchomości jest zniesienie współwłasności wyżej opisanej nieruchomości to wydawanie opinii na podstawie art. 93 ust. 4 ustawy jest bezprzedmiotowe. Skoro opinia ma odnosić się do ustaleń planu miejscowego zagospodarowania, a sam podział może nastąpić niezależnie od ustaleń tego planu, to opiniowanie jest zbędne.

Wracając do treści wniosku współwłaścicieli nieruchomości nr [...] położonej w S., to wskazać należy, że z treści tego wniosku wynika, że celem wniosku o podział nieruchomości jest zniesienie współwłasności. Na organie administracji spoczywał zatem obowiązek rozpoznania sprawy co do jej istoty w świetle intencji autorów tego wniosku dających się ustalić na podstawie całej treści pisma. Z treści wniosku , jak i wyjaśnień składanych w toku rozpoznawania sprawy oraz z treści wnoszonych zażaleń, jak i z treści skargi wynika, że przedmiotem wniosku był podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności / jak to podkreślały strony podział ma na celu jedynie zniesienie współwłasności/. Zatem wniosek ten winien być rozparzony zgodnie z jego treścią oraz wolą osób go składających.

Przepisy powoływanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak to wyżej wskazano, regulują postępowanie w przypadku złożenia wniosku o podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności. Zgodnie z powoływanym również przez organy administracji przepisem art. 95 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podział nieruchomości w celu zniesienia współwłasności może nastąpić niezależnie od ustaleń planu miejscowego, w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków. Jednocześnie jak to wyżej wskazano, podkreślić należy, że zgodnie z art. 93 ust. 4 ustawy zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt , burmistrz albo prezydent miasta.

W świetle powyższych ustaleń przyjąć należy, że organy administracji winny ocenić wniosek dotyczący zatwierdzenia proponowanego podziału działki nr [...] w celu zniesienia współwłasności w oparciu o art. 95 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zatem niezależnie od ustaleń planu miejscowego i ocenić czy zostały spełnione przesłanki wymienione w art. 95 ust. 1 i wydać stosowne rozstrzygnięcie. Nadto winny uwzględnić, że w sytuacjach, o jakich mowa w art. 95 ustawy bezprzedmiotowe jest poprzedzanie decyzji dotyczącej podziału / pozytywnej lub negatywnej/ przez stadium opiniowania zgodności takiego podziału z ustaleniami planu miejscowego i w konsekwencji zbędnym jest wydawanie opinii, o których mowa w art. 93 ust. 4 i 5 ustawy.

Niezależnie od powyższego wskazać należy, że zaskarżone postanowienie narusza przepis art. 93 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zaskarżonym postanowieniem Prezydent Miasta zaopiniował negatywnie projekt podziału działki. Podstawą wydania postanowienia przez organy administracji stanowił powoływany art. 93 ustawy. Przepis art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sposób jednoznaczny stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, a zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Podkreślić należy, że opinia wójta , burmistrza albo prezydenta miasta wyrażana jest formie postanowienia i zawiera zgodnie z wymogami ustawowymi opinię o zgodności podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego.

W okolicznościach niniejszej sprawy zaskarżone postanowienie narusza przepis art. 93 ust. 4 i5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Treść tego postanowienia wykracza poza ustawowy zakres opiniowania podziału nieruchomości ustalony w przepisie art. 93 ust. 3 albowiem zawiera ustalenia oraz opinie, które nie są przedmiotem postanowień wydawanych w/ wym . trybie. W postanowieniu tym organ administracji niezależnie od ustaleń dotyczących badania zgodności proponowanego podziału z obowiązującym planem miejscowym, zawarł ustalenia związane z badaniem czy w sprawie zachodzą przesłanki wymienione w przepisie art. 95 ust. 1 ustawy umożliwiające dokonanie podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Dokonując analizy proponowanego projektu podziału nieruchomości w celu zniesienia współwłasności w świetle art. 95 ust. 1 ustawy organ wskazał, że przesłanki z tego przepisu nie zachodzą. Ustalenia te zostały zakwestionowane przez skarżących. Jednakże niezależnie od zarzutów podnoszonych przez współwłaścicieli działki nr [...] podkreślić należy, że brzmienie przepisu art. 93 ust. 3 i 4 jest jednoznaczne, a więc ustalenia dokonywane w celu wydania opinii, o której mowa w przepisie mogą dotyczyć jedynie badania zgodności proponowanego podziału z planem miejscowym. W postępowaniu prowadzonym w trybie art. 93 nie jest możliwym dokonywanie innych, jak to ma miejsce w rozpatrywanej sprawie, istotnych dla stron ustaleń związanych z proponowanym podziałem.

Mając na względzie powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a/ oraz art. 135 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.