Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 310/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2014-07-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1, art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 3 ust. 2, art. 4 ust. 2
journal: Dz.U. 2012 poz 83
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 77, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 67 ust. 3a, art. 69
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Protokolant: Starszy sekretarz sądowy Agnieszka Szczepkowska po rozpoznaniu w dniu 23 lipca 2014 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A w W. na decyzję Wojewody z dnia 10 marca 2014 r., nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Starosty z dnia 5 listopada 2013 r., nr [...], 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana, 3. zasądza od Wojewody na rzecz A w W. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 5 listopada 2013 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 1 ust. 1, art. 3 ust. 2, art. 4 ust. 1, ust. 2, ust. 3, ust. 4, ust. 6, ust. 13 i ust. 15 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 83) oraz art. 104 k.p.a. Starosta [...]:

1. przekształcił prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa - Agencji Nieruchomości Rolnych, przysługujące W. C. i jego żonie I. S. we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, w prawo własności nieruchomości położonej w C., oznaczonej jako działka numer [...] o pow. 0,3700 ha, dla której Sąd Rejonowy w C. prowadzi księgę wieczystą nr [...],

2. stwierdził, że prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym niniejsza decyzja stała się ostateczna.

3. stwierdził, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości następuje odpłatnie,

4. ustalił opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, w wysokości 120.642,00 zł, płatną na rachunek bankowy Agencji Nieruchomości Rolnych Oddziału Terenowego w G. w dwóch częściach:

a) część opłaty w wysokości 12.642,00 zł w terminie do 14 dnia od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna,

b) pozostała część opłaty w wysokości 108.000,00 zł w dziewięciu równych rocznych ratach w wysokości po 12.000,00 zł każda w terminie do dnia 30 listopada każdego roku, poczynając od 2014 r.

Organ orzekł również, że nieuiszczona część opłaty, rozłożonej na raty, podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polsk, a w razie zwłoki w uiszczeniu płatności należność podlega przymusowemu ściągnięciu wraz z odsetkami za zwłokę i kosztami egzekucyjnym. Ponadto organ orzekł, że wierzytelność z tytułu opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową na nieruchomości objętej przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oraz że ostateczna decyzja stanowi podstawę do ujawnienia prawa własności nieruchomości w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków, a także do wpisu hipoteki przymusowej w księdze wieczystej.

W uzasadnieniu organ stwierdził, że małżonkowie W. C. i I. S. złożyli w dniu 17 lipca 2013 r. wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w/w nieruchomości gruntowej w prawo własności nieruchomości. Dodatkowo wystąpili o rozłożenie na raty należnej opłaty z tytułu tego przekształcenia. Organ przytoczył treść art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy i stwierdził, że nieruchomość będąca przedmiotem wniosku jest własnością Skarbu Państwa - Agencji Nieruchomości Rolnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy, osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Małżonkowie W. C. i I. S. nabyli prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej 11 sierpnia 2003 r. w formie aktu notarialnego. Wnioskodawcy spełnili zatem ustawowy wymóg ubiegania się o przedmiotowe przekształcenie na podstawie art. 1 ust. 1 ustawy.

Następnie organ wyjaśnił, że z art. 4 ust. 1 ustawy wynika, że osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. Ponieważ w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, na podstawie pisma Agencji Nieruchomości Rolnych Oddział Terenowy w G. z dnia 31 maja 2013 r. była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego (art. 4 ust. 13 ustawy), dla ustalenia wysokości opłaty za przekształcenie organ przyjął wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który w operacie szacunkowym sporządzonym dnia 10 października 2013 r. określił wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej na kwotę 354.830,00 zł. Wartość prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości natomiast organ przyjął w kwocie 234.188,00 zł, którą określił rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Opłata za przekształcenie należna od wnioskodawców została zatem ustalona na kwotę 120.642,00 zł, zgodnie z przepisem art. 69 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518) w związku z art. 4 ust. 2 ustawy.

W odwołaniu od powyższej decyzji Agencja Nieruchomości Rolnych w W. wniosła o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, kwestionując prawidłowość operatu szacunkowego, w oparciu o który została ustalona wartość przedmiotowej działki i jednorazowa opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W uzasadnieniu Agencja wskazała, iż zastrzeżenia budzą transakcje przyjęte w wyniku analizy rynku jako nieruchomości porównawcze, służące do określenia wartości. W wycenie przedstawionych zostało 11 transakcji, transakcja o cenie minimalnej wyniosła 45,3 zł/m², a transakcja o cenie maksymalnej wyniosła 132,2 zł/m². Transakcja o cenie 45,3 zł/m² stanowi zdaniem skarżącej wartość skrajną, która na etapie procesu wyceny powinna być pominięta. Wartość ta w zasadniczy sposób wpływa na zakres zmienności ceny, współczynniki korygujące i oszacowaną wartość. Tak więc uznanie za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej transakcji, w której cena jednostkowa znacznie odbiega od cen jednostkowych pozostałych nieruchomości, powoduje tym samym zaniżenie wartości nieruchomości.

Wojewoda [...] decyzją z dnia 10 marca 2014 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 k.p.a. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podkreślił, że W. C. i I. S. spełnili przesłanki do przekształcenia przysługującego im prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości na podstawie przepisów w/w ustawy.

Wojewoda wyjaśnił, że w celu zebrania i rozpatrzenia niezbędnego materiału dowodowego wystąpił pismem z dnia 18 grudnia 2013 r. do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do zarzutów Agencji podniesionych w odwołaniu. Ponadto wezwał go do złożenia wyjaśnień na okoliczność sporządzonego operatu, w szczególności doprecyzowania ujawnionych braków, a także do wyjaśnienia rozbieżności zawartych w treści operatu z dnia 10 października 2013 r. dotyczących określenia wartości rynkowej prawa własności i użytkowania wieczystego działki nr [...] położonej w C. W szczególności zaś wniósł o wyjaśnienie następujących okoliczności poprzez udzielenie odpowiedzi na pytania: 1) dlaczego określenie metody wyceny w wyciągu z operatu szacunkowego dotyczy metody porównywania parami, natomiast w operacie zastosowano metodę korygowania ceny średniej, 2) dlaczego nie zostało określone przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, mimo, że taki plan istnieje dla terenu obejmującego w/w działkę, 3) dlaczego w próbce nieruchomości porównawczych w wycenie znajdują się nieruchomości o przeznaczeniu rolnym mimo, że nieruchomość wyceniana to "tereny zabudowane", 4) dlaczego nie opisano nieruchomości najsłabszej i najlepszej spośród próbki wycenianych nieruchomości oraz 5) dlaczego w wyniku końcowym opisane atrybuty nie odpowiadają zastosowanym atrybutom w wycenie.

Rzeczoznawca majątkowy L. C. – C. w pismach z dnia 10 stycznia i 6 lutego 2014 r. oświadczył, że w operacie zastosowano metodę krygowania ceny średniej i rzeczywiście w wyciągu z operatu szacunkowego błędnie określono metodę wyceny. Ponadto na działce nr [...] zlokalizowany jest obiekt usługowo-handlowy, a według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu zabudowy mieszkaniowej i usług przy ulicy R., K., C. zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w C. z dnia 27 grudnia 2000 r. przedmiotowa działka stanowiła teren oznaczony symbolem -"61 UR"- teren zabudowy usługowo - rzemieślniczej (w tym handlu). Zaś w próbce nieruchomości porównawczych w wycenie znajdują się nieruchomości o różnym przeznaczeniu, co zostało uwzględnione w piątym atrybucie różnicującym nieruchomości podobne (w operacie błędnie oznaczono nazwę piątego atrybutu, winno być – "przeznaczenie w planie"). Co do opisu nieruchomości najsłabszej i najlepszej spośród próbki wycenianych nieruchomości, rzeczoznawca w przedmiotowych pismach doprecyzował operat i wyjaśnił, że w rozpatrywanej próbce reprezentatywnej najniższa cena to 45,3 zł/m² (dwie działki o nr [...] i [...] o łącznej pow. 2492 m² sprzedane w dniu 29 sierpnia 2012 r., lokalizacja niekorzystna - peryferia C., powierzchnia niekorzystna pow. 2000m², uzbrojenie średnie - podstawowe media na działce, dojazd dobry - przy drodze wyjazdowej z C. do K., przeznaczenie – handel i usługi ), a cena najwyższa 171,9 zł/m² (działka o nr [...] o pow. 698 m² sprzedana w dniu 2 listopada 2011 r., lokalizacja niekorzystna - peryferia C., powierzchnia korzystna pow. 698 m², uzbrojenie średnie - podstawowe media na działce, dojazd bocznymi drogami, przeznaczenie - MN). Co do ostatniego pytania wskazał, iż w wycenie jak i w wyniku końcowym zastosował następujące atrybuty: lokalizacja, wielkość działki, uzbrojenie, dojazd i przeznaczenie w planie (dokonano poprawy błędu pkt 8.1. operatu szacunkowego).

Wojewoda przyjmując wyżej opisane wyjaśnienia rzeczoznawcy uznał operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jako zgodny z przepisami.

W ocenie organu odwoławczego opinia sporządzona jest według reguł prawidłowego zastosowania danej metody szacowania nieruchomości. Dokonując analizy rynku rzeczoznawca wziął pod uwagę wszystkie cechy szacowanej nieruchomości, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości. Operat zawiera także opis przyjętych do porównania nieruchomości podobnych. Wskazanie okoliczności pozwalających na ocenę prawidłowości doboru materiału porównawczego w zakresie rynkowych cen nieruchomości, zastosowanych współczynników korygujących oraz uwzględnionych w ocenie cech indywidualnych porównawczych nieruchomości umożliwiło kontrole prawidłowości sporządzenia operatu.

Wojewoda uznał również, że opłata z tytułu przekształcenia została ustalona w prawidłowy sposób, a więc zgodnie z art. 67 ust. 1 i art. 69 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z kolei ustalona na jej potrzeby wartość prawa użytkowania wieczystego ustalona została zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), które stanowią, że przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego do celów, o których mowa w art. 33 ust. 3 i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego, określonego według wzoru zamieszczonego w § 29 ust. 3 rozporządzenia.

Agencja Nieruchomości Rolnych w W. zaskarżyła powyższą decyzję Wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, domagając się jej uchylenia, jak również decyzji ją poprzedzającej. W ocenie Agencji zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 4 i § 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy z dnia 10 października 2013 r. spełnia wymogi określone w przedmiotowym rozporządzeniu, co miało wpływ na ustalenie wysokości opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie art. 7 i 77 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy. W uzasadnieniu skargi Agencja powtórzyła argumentacją zaprezentowaną w odwołaniu.

W odpowiedzi na tę skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontrolę zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Kontroli Sądu w niniejszej sprawie poddana została decyzja Wojewody [...] z dnia 10 marca 2014 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 5 listopada 2013 r. orzekającą o przekształceniu przysługującego W. C. i jego żonie I. S. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, tj. działki nr [...], położonej w C. - w prawo własności.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83).

Kontrolując zaskarżone decyzje, Sąd uznał, że zostały ona wydane z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, właściwy organ administracji rozstrzygając decyzją o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności jest zobowiązany ustalić opłatę z tytułu przekształcenia. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 3a i art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z przepisem art. 67 ust. 3a jeżeli nieruchomość jest sprzedawana w drodze bezprzetargowej w celu realizacji roszczeń przysługujących na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości. Natomiast art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami nakazuje na poczet ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu zaliczyć kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży. Z powyższych przepisów wynika, że dla rozstrzygnięcia o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności niezbędne jest określenie wartości nieruchomości, będącej podstawą ustalenia opłaty za przekształcenie. Określenie tej wartości następuje na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Uzupełnieniem w/w regulacji ustawowej są przepisy wykonawcze rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Nadto stosownie do treści art. 4 ust. 13 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości jeżeli nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty, o której mowa w ust. 1, przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji.

Orzekające w sprawie organy administracji publicznej, wydając kontrolowane w niniejszym postępowaniu sądowoadministracyjnym decyzje, oparły się na sporządzonym w dniu 10 października 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego L. C. – C. operacie szacunkowym, mającym na celu określenia wartości prawa własności i prawa użytkowania wieczystego działki nr [...] położonej w C. – na potrzeby ustalenia opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości w prawo własności. Organ pierwszej instancji nie zakwestionował sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego, powołując się w całości na wszelkie ustalenia rzeczoznawcy majątkowego, dotyczące określenia wartości prawa własności nieruchomości oraz wartość prawa użytkowania wieczystego. Dopiero organ odwoławczy, oceniając przedmiotowy operat w kontekście zarzutów odwołania stwierdził, że zawiera on błędy. W związku z powyższym Wojewoda [...] wystąpił pismem z dnia 18 grudnia 2013 r. do rzeczoznawcy majątkowego i wezwał go do złożenia wyjaśnień, w szczególności doprecyzowania ujawnionych braków, a także do wyjaśnienia rozbieżności operatu dotyczących określenia wartości rynkowej prawa własności i użytkowania wieczystego działki nr [...] położonej w C. Wątpliwości dotyczyły następujących kwestii: w wyciągu z operatu szacunkowego określono metodę porównywania parami, natomiast w operacie zastosowano metodę korygowania ceny średniej; w próbce nieruchomości porównawczych w wycenie znajdują się nieruchomości o przeznaczeniu rolnym mimo, że nieruchomość wyceniana to "tereny zabudowane", w operacie nie opisano nieruchomości najsłabszej i najlepszej spośród próbki wycenianych nieruchomości, zaś opisane w wyniku końcowym atrybuty nie odpowiadają zastosowanym atrybutom w wycenie. Ponadto zwrócono uwagę na kwestię braku odniesienia się w operacie do zapisów obowiązującego na przedmiotowym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca majątkowy w pismach wyjaśniających potwierdził, że operat zawiera szereg błędów, które jednakże jego zdaniem nie dyskwalifikują operatu, oświadczając, że nadal podtrzymuje wartości w nim określone. Wojewoda [...] rozpatrując odwołanie od zakwestionowanej przez skarżącą decyzji Starosty [...], po złożeniu przez rzeczoznawcę majątkowego wyjaśnień pismami z dnia 10 stycznia i 6 lutego 2014 r. uznał, iż sporządzony operat szacunkowy, będący podstawą ustalenia wysokości opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest spójny i logiczny.

Zdaniem Sądu wskazane przez Wojewodę błędy, które zostały potwierdzone przez rzeczoznawcę, wykluczają przyjęcie operatu szacunkowego w takim stanie jako kluczowego dowodu w sprawie, stanowiącego podstawę podjętego rozstrzygnięcia.

W doktrynie jak i w orzecznictwie podkreśla się, że badanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a organy administracji dokonując oceny wartości dowodowej operatu mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. II OSK 459/2005 Lex Nr 206473). Operat szacunkowy jako dowód w sprawie podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości odszkodowania czy opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Rzeczoznawca ma wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania czy też opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości decyduje właściwy organ. On więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii.

Tak więc, mimo że operat szacunkowy stanowi element konieczny postępowania dowodowego w sprawach o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, to jednak nie może być przyjmowany przez organy w sposób bezkrytyczny. Podlega on ocenie pod względem zgodności z prawem i poprawności przyjętych w nim założeń, niewchodzących w zakres wiedzy specjalistycznej. W sytuacji zatem stwierdzenia istotnych wad takiego operatu, nie tylko uprawnieniem ale wręcz obowiązkiem organu jest zwrócenie się do rzeczoznawcy o ich skorygowanie. Oczywiście taka korekta nie powinna się była odbywać poprzez zamianę poszczególnych założeń operatu w piśmie skierowanym przez rzeczoznawcę do organu, jak miało miejsce w niniejszej sprawie, ale winna prowadzić do sporządzenia nowej, wolnej od wad wyceny, względnie do sporządzenia stosownego aneksu do operatu. Podobnie niedopuszczalne jest zastępowanie operatu złożonego już do akt, "nowym" operatem sporządzonym przez tego samego rzeczoznawcę, opatrzonym tą samą datą, ale opartym na odmiennych założeniach, bez jakiejkolwiek odniesienia się do uprzednio sporządzonej wyceny. Taki sposób sporządzania opinii o wartości nieruchomości, dyskwalifikuje ją jako wiarygodny dowód w sprawie.

W ocenie Sądu sporządzony na potrzeby niniejszej sprawy operat szacunkowy, został wykonany w sposób nieprawidłowy i jako taki nie może stanowić podstawy do oszacowania wartości nieruchomości. Skarżąca mogła mieć uzasadnione wątpliwości co do poprawności sporządzonego w niniejszej sprawie operatu, bowiem operat ten zawiera liczne błędy jak i braki, co wynika wprost z pism rzeczoznawczy majątkowego z dnia 10 stycznia i 6 lutego 2014 r. skierowanych do Wojewody [...].

Zdaniem Sądu nie można utrzymać w obrocie prawnym rozstrzygnięcia, wydanego w oparciu o operat szacunkowy, który został sporządzony w sposób nienależyty. Organ administracji prowadząc postępowanie w przedmiocie nałożenia zobowiązania finansowego na stronę winien mieć na uwadze, iż zgodnie z art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej winny stać na straży praworządności i podejmować wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, z uwzględnieniem interesu społecznego i słusznego interesu obywateli.

Mając na uwadze wszystkie przedstawione powyżej okoliczności, stwierdzić należy, że zarówno zaskarżona decyzja, jak i decyzja ją poprzedzająca, wydane zostały z naruszeniem przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77, art. 80 k.p.a., a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Wobec powyższego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku na podstawie przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w pkt I w sentencji wyroku.

Wobec uwzględnienia skargi, działając na podstawie art. 152 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd określił, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana.

Na podstawie art. 200 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd zasądził od Wojewody [...] na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych w W. kwotę 200 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, na które składa się uiszczony przez stronę skarżącą wpis sądowy.

Z uwagi na uwzględnienie skargi sprawa będzie ponownie rozpatrywana przez organ I instancji, który ze względu na dyspozycję art. 153 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi winien uwzględnić ocenę prawną i wskazania co dalszego postępowania wyrażone w niniejszym orzeczeniu. Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy organ ustali zatem wysokość opłaty należnej za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w oparciu o nowy operat szacunkowy, który sporządzony zostanie zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.