Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 7/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-02-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c i art. 153
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 7, 77 i 107 par. 3
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie : WSA Paweł Darmoń (spr.) WSA Tadeusz Kiełkowski Protokolant : Katarzyna Krawczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 lutego 2018 r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o.o. w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2017 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz [...] Sp. z o.o. w P. 18763 kwotę zł (słownie: osiemnaście tysięcy siedemset sześćdziesiąt trzy złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Krakowa decyzją nr [...] z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...], ustalił jednorazową opłatę w stosunku do [...] spółki z o.o. - zbywcy prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działki nr [...], o pow. 0,0069 ha, obr. [...] jedn. ewid. [...] objętej w dniu zbycia KW Nr [...], oraz części nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...], o pow. 0,3829 ha, nr [...], o pow. 0,3613 ha, nr [...], o pow. 0,0051 ha, nr [...], o pow. 0,0501 ha, [...], o pow. 0,0032 ha, nr [...], o pow. 0,0686 ha, nr [...], o pow. 0,0210 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętych w dniu zbycia KW Nr [...], z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 795 579,40 zł.

Po rozpoznaniu odwołania wniesionego od tej decyzji przez [...] sp. z o.o. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] marca 2013 r. znak [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie prawomocnym wyrokiem z dnia 10 października 2013 r., sygn. II SA/Kr 761/13 uchylił decyzję SKO oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Krakowa.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta Krakowa decyzją z dnia [...].04.2016 r. (nr [...] - znak: [...]), wydaną w oparciu o art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 6, 11 i art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwanej dalej ustawą) orzekł o ustaleniu w stosunku do spółki [...] Sp. z o.o. w [...] - zbywcy prawa użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej, położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów, jako działka nr [...] o pow. 0,0069 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej - w dniu zbycia - księga wieczystą Nr [...] oraz części nieruchomości gruntowej, położonych w Krakowie, oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. 0,3829 ha, nr [...] o pow. 0,3613 ha, nr [...] o pow. 0,0051 ha, nr [...] o pow. 0,0501, nr [...] o pow. 0,0032 ha, nr [...] o pow. 0,0686 ha i nr [...] o pow. 0,0210 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętych - w dniu zbycia - księga wieczystą Nr [...], wraz z prawem własności wzniesionych na gruncie budynków, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 795 579,40 zł.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano na dokonanie w dniu 8 kwietnia 2008 r. przez [...] spółkę z o.o. w [...] zbycia prawa użytkowania wieczystego

< części nieruchomości gruntowej położonej w Krakowie, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,0069 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej - w dniu zbycia - księga wieczystą Nr [...] oraz

< części nieruchomości gruntowej, położonych w Krakowie, oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...] o pow. 0,3829 ha, nr [...] o pow. 0,3613 ha, nr [...] o pow. 0,0051 ha, nr [...] o pow. 0,0501, nr [...] o pow. 0,0032 ha, nr [...] o pow. 0,0686 ha i nr [...] o pow. 0,0210 ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętych - w dniu zbycia - księga wieczystą Nr [...],

wraz z prawem własności wzniesionych na gruncie budynków, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności.

Zbycie prawa użytkowania części nieruchomości nastąpiło po dacie wejścia w życie i jednocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka" zatwierdzonego uchwałą Nr CI/1020/06 Rady Miasta Krakowa z dnia 8 lutego 2006 r. października 2010 r. (Dz.Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 29.03.2006 r. Nr 158, poz. 1077), obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r.

W planie tym ustalona została stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości, stanowiąca podstawę do ustalenia wysokości renty planistycznej.

Bezpośrednio przed wejściem w życie ww. planu (zwanego dalej "nowym planem"), tj. przed dniem 29 kwietnia 2006 r. przedmiotowa nieruchomość nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast wcześniej nieruchomość podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (zwanego dalej dawnym planem albo starym planem) zatwierdzonego uchwałą NR VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1994 r. nr 24, poz.108), tj., który utracił moc prawną po 1 stycznia 2003 r.

Prezydent Miasta Krakowa przytoczył wyrażone w wydanym w niniejszej sprawie wyroku zastrzeżenia Sądu i stwierdził, że sporządzony na nowo przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. operat szacunkowy odpowiada zarówno przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia, jak również spełnia wytyczne z wyroku WSA.

Szczegółowo opisano przeznaczenie nieruchomości istniejących w dacie wejścia w życie planu, w ogólnym planie zagospodarowania, który utracił moc z dniem 1 stycznia 2003 r., w obecnie obowiązującym planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego oraz przedstawiono faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości. Następnie przestawiono przebieg przeprowadzonej w ww. operacie wyceny dla każdej z nieruchomości, wedle tych trzech okresów. Organ ocenił też dokonany przez rzeczoznawcę wybór cech, mających wpływ na wartość nieruchomości, dobór ich wag. Wskazał też, że w sprawie wykazane zostało za pomocą tych cech podobieństwo nieruchomości porównawczych względem nieruchomości wycenianych, a wszelakie różnice zostały dostrzeżone, ze względu na przepisywane odmienne skale cech poszczególnym nieruchomościom i zastosowanie korekt poprawkami kwotowymi.

Od opisanej wyżej decyzji odwołanie wniosła [...] Sp. z o.o. w [...], wnosząc o jej uchylenie i orzeczenie co do istoty sprawy, tj. rozstrzygniecie sprawy w oparciu o przedstawiony w postępowaniu odwoławczym operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych R. C., A. D. i A. K. z dnia [...] kwietnia 2016 r. , ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Zdaniem strony operat szacunkowy, w oparciu o który wydana została decyzja w dalszym ciągu zawiera wady i błędy. Możliwości zabudowy przedmiotowej nieruchomości na podstawie obu wyżej wymienionych planów są bardzo zbliżone, zaś postanowienia dawnego planu nie były mniej korzystne niż postanowienia nowego planu, a co za tym idzie uchwalenie nowego planu nie spowodowało wzrostu wartości nieruchomości i nie ma podstaw do naliczania opłaty planistycznej.

Zarzucono brak wykazania przez rzeczoznawcę podobieństwa nieruchomości porównawczych względem nieruchomości wycenianej, zwłaszcza pod kątem przeznaczenia szacowanych nieruchomości w dawnym i nowym planie. Wskazano, że przy doborze nieruchomości podobnych nie uwzględniono okoliczności szerokiego zakresu przeznaczenia szacowanych nieruchomości w dawnym planie, tj. że działki nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...] w całości, zaś działki nr [...], i [...], w części znajdowały się w "Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego" -symbol PS, który przeznaczony był nie tylko pod zakłady przemysłowe, ale również inny rodzaj zabudowy w tym: parki i centra technologiczne, targi krajowe i międzynarodowe, zabudowę administracyjną (biurową), usługi komercyjne, cele mieszkaniowe. Żadna zaś z ujętych w operacie nieruchomości porównawczych (na k. 87 operatu) nie była przeznaczona pod usługi komercyjne. Zakwestionowano w tym względzie podobieństwo działek porównawczych oznaczonych w operacie pod nr 2 i 3.

Nie zgodzono się także z twierdzeniem organu I instancji, że dopuszczalna według dawnego planu na obszarze PS14 "możliwość lokalizacji usług komercyjnych" jest bardzo niewielka, z tych względów, iż może stanowić jedynie uzupełnienie lub wzbogacenie przeznaczenia podstawowego i jednocześnie nie może zajmować więcej niż 40% danego obszaru przeznaczenia, a tym samym, że nie była możliwa w tym obszarze lokalizacja usług komercyjnych, jako samodzielnego sposobu zainwestowania.

Organ I instancji niezasadnie pominął, że w okresie obowiązywania dawnego planu możliwym było uzyskanie dla nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy wielkopowierzchniowego centrum handlowego, stanowiącego jedną z form zabudowy pod usługi komercyjne.

W kolejnej części odwołania zarzucono zawyżenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia w nowym planie, wskazując, że wzięte pod uwagę transakcje nieruchomościami podobnymi pochodzą z okresu, gdy nieruchomości osiągały bardzo wysokie ceny sprzedaży. Wzrost wartości wycenianej nieruchomości nie wynika, zatem z wejścia w życie nowego planu, lecz jest skutkiem ogólnej tendencji cen na rynku nieruchomości.

Wreszcie wskazano na wady uzasadnienia decyzji, tj. brak dokonania w niej krytycznej analizy operatu szacunkowego, który stanowi powielenie poprzedniego operatu sporządzonego przez rzeczoznawczynię w 2012 r. Operat ten został zakwestionowany przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, a uchybienia operatu były podstawą uchylenia decyzji administracyjnej przez Sąd. Organ, który pozostaje beneficjentem ustalonej w niniejszym postępowaniu opłaty planistycznej winien, zgodnie z zasadą zaufania wyrażoną w art. 8 k.p.a. dążyć do zachowania w sposób szczególny obiektywizmu i dokładnie odnieść się do treści tego dowodu, w celu uniknięcia wątpliwości, co do jego stronniczości i działania we własnym interesie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 19 października 2017 r., znak [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W jej uzasadnieniu Kolegium przywołało art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 11 oraz art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwanej dalej ustawą). Zgodnie z ostatnim z wymienionych przepisów konieczne jest w sytuacji, jaka zaistniała w niniejszej sprawie, sporządzenie wyceny nieruchomości przy uwzględnieniu:

< przeznaczenia terenu w nowym planie miejscowym,

< przeznaczenia terenu starym w planie miejscowym tj, w planie uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

< faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości po utracie mocy starego planu.

Mając ustalone w prawidłowy sposób trzy wyceny tej samej nieruchomości z trzech różnych okresów dotyczących jej przeznaczenia, stosownie do treści art. 87 ust. 3a ustawy, należy wziąć pod uwagę wartość nieruchomości ustaloną w czasie obowiązywania planu wygasłego do dnia 31 grudnia 2003 r. i porównać ją z wartością ustaloną według aktualnego planu - o ile wartość nieruchomości, jaką prezentowała ona w poprzednim planie była wyższa, niż wartość ustalona według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Natomiast w sytuacji, gdy oszacowana wartość nieruchomości według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości jest większa, niż wartość tego gruntu wyceniona według przeznaczenia w wygasłym planie, wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością ustaloną według przeznaczenia w nowym planie, a wartością ustaloną według faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.

Kolegium potwierdziło, że spółka [...] zbyła prawo użytkowania wieczystego części nieruchomości wskazanych w sentencji decyzji, a zbycie to nastąpiło w ciągu 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Bonarka. Postępowanie zostało wszczęte przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu. Uchwała obejmująca miejscowy plan przewiduje stawkę procentową opłaty, ustalając ją dla terenów oznaczonych symbolami U, U.l, UC na 30%, dla terenów MWU na 10%, a dla terenów pozostałych - 0%.

Kolegium uznało, że w ponownie przeprowadzonym postępowaniu organ I instancji uwzględnił wskazania wynikające z wyroku WSA w Krakowie z dnia 10 października 2013 r. (sygn. akt II SA/Kr 761/13), a wydana obecnie decyzja jest prawidłowa. Z przywoływanego wyroku WSA w Krakowie wynika, iż zdaniem Sądu:

< niezbędna jest dokładna ocena, jaki wpływ na dokonaną dotychczas wycenę wartości nieruchomości, będzie miało uwzględnienie wszelkich możliwości inwestycyjnych nieruchomości według starego planu tj. wynikających z określonego tam przeznaczenia podstawowego PS 14, ale i dopuszczalnego, wprowadzającego możliwość "lokalizacji zapleczy administracyjno - technicznych lub socjalnych dla przedsiębiorstw, usług komercyjnych, szkół przyzakładowych i ośrodków doskonalenia zawodowego"

< przy szacowaniu wartości nieruchomości tą samą metodą i tym samym podejściem winno się przyznawać taki sam stosunek procentowy tym samym kryteriom modyfikującym (wagom), w przeciwnym razie zarówno organ, jak i rzeczoznawca majątkowy naraża się na zarzut dowolnego modyfikowania znaczenia poszczególnych wag celem uzyskania danego wyniku

< rzeczoznawca dokonując szacowania, tak w odniesieniu do nieruchomości porównywanych na postawie ustaleń nowego planu oraz w przypadku, nieruchomości porównywanych wedle stanu z obowiązywania dawnego planu miejscowego - nie opisał ich przeznaczenia, co dodatkowo uniemożliwia ocenę ich podobieństwa względem szacowanej nieruchomości

< brak uzasadnienia przez autorkę operatu dla dokonanego wyboru trzech nieruchomości porównawczych

W toku ponownie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego rzeczoznawczyni majątkowa E. W., w operacie szacunkowym z dnia [...] stycznia 2016 r. (zaktualizowanym w dniu [...] czerwca 2017 r.) uwzględniła kwestię przeznaczenia uzupełniającego. Wyceniając przedmiotowe części nieruchomości na okres pod rządami dawnego planu uwzględniła, że tereny wycenianych nieruchomości (działek nr [...] [...], w całości , a działka nr [...] w 95%) znajdowały się w się w obszarze o przeznaczeniu podstawowym oznaczonym symbolem "PS 14" (tereny Produkcji i Zaplecza Technicznego -PS14) oraz to, że plan, jako przeznaczenie dopuszczalne dla takich terenów wskazywał m.in. pod usługi komercyjne. Kolegium szeroko omówiło sposób wyjaśnienia tej kwestii w operacie. Zgodziło się z autorką operatu, że przeznaczenie dopuszczalne tak opisane w dawnym planie należy rozpatrywać, jako uzupełnienie głównego sposobu zagospodarowania celem wzbogacenia funkcjonalności obszaru objętego planem i jego podstawowego przeznaczenia. W przeciwnym wypadku różnicowanie pomiędzy przeznaczeniem podstawowym a dopuszczalnym w planach byłoby bezprzedmiotowe. stwierdziło, że przeznaczenia ww. nieruchomości wycenianych w "dawnym" i "nowym" były różne i nie stwarzały takich samych możliwości inwestycyjnych inwestorom, w związku z czym zasadne było badanie istnienia wzrostu wartości przedmiotowych nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka".

Przechodząc do dalszej oceny operatu szacunkowego Kolegium stwierdziło, że autorka operatu zasadnie uwzględniła stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu miejscowego. Będące przedmiotem umowy działki powstały po wejściu w życie planu miejscowego:

< działka nr [...] w wyniku podziału nieruchomości wydzielona została z działki nr [...], o pow. 0,2965 ha,

< działka nr [...] w wyniku podziału nieruchomości wydzielona została z działki nr [...], o pow. 0,4204 ha ,

< działki nr [...], [...], [...], [...] w wyniku podziału nieruchomości wydzielone zostały z działki nr [...], o pow. 0,8598 ha,

W odniesieniu do działek istniejących w dniu wejście w życie planu tj. działek większych, z których następnie wyodrębniono te ich części będące przedmiotem zbycia, oszacowano wartości jednostkowe. Odrębnie też oszacowano część nieruchomości składającej się z działek nr [...] i [...], tj. stanowiących jedną nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym, a istniejących już w dacie wejścia w życie planu. Po dokonaniu wyceny działek istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego biegła ustaliła wartość wydzielonych z nich mniejszych działek, będących przedmiotem zbycia przez odwołującą się. Kolegium nie neguje też czynności szacowania trzech wartości części nieruchomości składającej się z działek nr [...] i [...].

Dobór nieruchomości porównawczych dla nieruchomości szacowanych na potrzeby wyceny prowadzonych wedle wszystkich trzech okresów został – zdaniem Kolegium - prawidłowo uzasadniony. Autorka wybór ten poprzedziła szeroką analizą i charakterystyką trzech rynków obejmujących: nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, jakie posiadają wyceniane nieruchomości w obowiązującym planie miejscowym, nieruchomości podobnych do wycenianych nieruchomości według faktycznego sposobu wykorzystywania (z okresu luki planistycznej) oraz nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, jakie posiadają przedmiotowe nieruchomości wedle dawnego planu zagospodarowania.

Każdy z tych rynków został dostatecznie opisany, adekwatnie do stanu i przeznaczenia wycenianej nieruchomości. Określone zostały ramy czasowe badania rynków oraz zasięg badania z wyjaśnieniem przyczyn poszerzenia tego zasięgu. Wskazano, że jest to uzasadnione nietypowością nieruchomości wycenianych i związanym z tym brakiem wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotów wyceny. Następnie, każdorazowo ustalone zostały relacje popytu i podaży na rynkach.

Ustalając rynek nieruchomości gruntowych uwzględniono uwarunkowanie, że udział przeznaczenia innego niż przeznaczenie przeważające na poziomie poniżej 10% nie wpływa w znacznym stopniu na cenę nieruchomości, a zatem w takim zakresie należy go traktować, jako pomijalny. Jednocześnie mając na uwadze, że w przypadku niektórych wycenianych nieruchomości udział przeznaczenia innego niż komercyjne (tj. udział komunikacji w powierzchniach wycenianych nieruchomości jest znaczny, tj. osiągający 10% i wyżej), do wyceny nieruchomości przyjęto transakcje nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu jednorodnym, tj. pod komercję, jak również o odpowiednim przeznaczeniu mieszanym. Autorka operatu wyjaśniła, że różnice związane z możliwościami inwestycyjnymi nieruchomości oraz ich przeznaczeniem, zostały uwzględnione przez nią w wycenie za pomocą cechy rynkowej: możliwości inwestycyjne, przeznaczenia, oraz że dla nieruchomości, których udział przeznaczenia innego niż komercja jest znaczny, wartość ww. cechy została określona na najniższym poziomie (przeciętny). Następnie uwzględniono, że cena działek komercyjnych w dużym stopniu uzależniona jest od możliwości inwestycyjnych nieruchomości (im bardziej dochodowy budynek można wybudować tym wyższa jest cena). Uwzględniono, że w przypadku wycenianych nieruchomości wpływ na ich wartość ma fakt znacznego skażenia i konieczność poniesienia znacznych nakładów na rekultywację i ponowne zainwestowanie.

Podobnie szczegółowo przeanalizowany został rynek nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych przy uwzględnieniu ich faktycznego wykorzystywania. Autorka operatu wyjaśniła, że na potrzeby analizy odrzucono transakcje z obszarów objętych przystąpieniem do sporządzania planu miejscowego, objętych ustaleniami jakiegokolwiek obowiązującego planu zagospodarowana oraz te, dla których została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Opisała jak kształtują się ceny gruntów przemysłowych w poszczególnych dzielnicach miasta. Również i w tym przypadku uwzględniła stwierdzone uciążliwości, związane z zanieczyszczeniem terenu, a także okoliczność, że na dzień wejścia w życie aktualnego planu jej teren zabudowany był budynkami przeznaczonymi do rozbiórki, a taki stan zagospodarowania stanowi utrudnienie dla przyszłego inwestora i może mieć wpływ na cenę nieruchomości. Wyjaśniła, że w związku z tym wybrała transakcje podobne tj. o zbliżonych właściwościach do nieruchomości szacowanej, jak i podobnych ograniczeniach.

Analizując rynek nieruchomości o podobnym przeznaczeniu jak nieruchomość wyceniana wg. planu ogólnego rzeczoznawczyni uwzględniła, że część wycenianych nieruchomości posiada mieszane przeznaczenie (tak np. działki nr [...], czy działka nr [...] łącznie z działką nr [...]). Odnotowała tożsame spostrzeżenie, że udział przeznaczenia innego niż przeznaczenie przeważające na poziomie poniżej 10% nie wpływa w znacznym stopniu na cenę nieruchomości oraz dodała, że zauważone różnice wynikające z możliwości inwestycyjnych oraz przeznaczenia poszczególnych działek zostały przez nią uwzględnione przypisując adekwatne skale tym cesze rynkowej. Uwzględniając cechy szacowanych nieruchomości, objęła analizą nieruchomości gruntowe niezabudowane oraz zbudowane budynkami przeznaczonymi do rozbiórki, o przeznaczeniu przemysłowym lub przemysłowo - usługowym oraz przeznaczone pod zieleń (wobec takiego przeznaczenia działek nr [...] i nr [...]). Scharakteryzowała relacje cen na rynku nieruchomościami przemysłowymi jak i na rynku nieruchomościami przeznaczonymi pod zieleń. Wyjaśniła, że z uwagi na stosunkowo niewielki obszar Krakowa pokryty planami, do wyceny przyjęła nieruchomości objęte planem miejscowym, jak również takie, dla których wydano decyzje wz pod zabudowę przemysłową lub przemysłowo — usługową, wskazując przy tym, że ceny jednostkowe nieruchomości objętych planem miejscowym oraz objętych decyzją wz o taki przeznaczeniu, kształtują się na podobnym poziomie, a nadto nieruchomości przeznaczone w planach pod zieleń.

Na podstawie przeprowadzonych analiz cen transakcyjnych działek podobnych, zanotowanych na tak ustalonych rynkach, jak również w oparciu o preferencje potencjalnych nabywców, rzeczoznawczyni ustaliła cechy rynkowe tj. te które mają największy wpływ na wartość szacowanych nieruchomości wymieniając wśród nich: lokalizację, otoczenie, dostępność komunikacji i dojazd, uzbrojenie infrastrukturę, zagospodarowanie nieruchomości (utrudnienia w zagospodarowaniu), możliwości inwestycyjne, przeznaczenie, kształt i wielkość działki. Każdej z tych cech przypisane zostały odpowiednie skale (k. 39-40, 42-43, 45 -46 , 47), a następnie wagi.

Rzeczoznawczyni odniosła się też do wątpliwości Sądu dotyczących zróżnicowania wag cechy "przeznaczenie" przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. Na stronie 38 operatu opisała przyjęty sposób określania cechy rynkowych oraz kryteria oceny wielkości wypływu tych cech na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Wyjaśniła, że cechy, jak i udziały wagowe danej cechy mogą się zmieniać w zależności od analizowanego segmentu rynku oraz jej zmienności w rozpatrywanej bazie transakcji. Podała też, że skalę atrybutów określono, w oparciu o zmienność danego atrybutu (cechy rynkowej) w analizowanej bazie transakcji, ocena zaś atrybutów wycenianych nieruchomości została przeprowadzona w sposób obiektywny w odniesieniu do nieruchomości przyjętych do wyceny. Wobec przedstawienia takich wyjaśnień przez rzeczoznawcę majątkowego, Kolegium stwierdza, że nie jest władne obecnie zanegować przypisanych poszczególnym cechom wag, bowiem znajdują one oparcie w wiadomościach specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, popartych jego fachową wiedzą i doświadczeniem.

Na podstawie analizy rynków rzeczoznawczyni, w odniesieniu do każdej z wycenianych części nieruchomości, stworzyła po trzy bazy nieruchomości podobnych - wedle trzech ww. okresów badania. Opis nieruchomości ujętych w tych bazach, został stosownie do wskazań Sądu uzupełniony. W szczególności w bazach ustalonych na potrzeby szacowania nieruchomości z okresu obowiązywania aktualnego planu oraz z okresu obowiązywania dawnego planu autorka operatu opisała każdą z nieruchomości szczegółowo, także pod kątem akcentowanego przez Sąd przeznaczenia, co umożliwia weryfikację poddawanego w wątpliwość podobieństwa tych nieruchomości do nieruchomości szacowanej. Również pozostałe cechy i właściwości nieruchomości podobnych zostały szczegółowo przestawione. Nie budzi też wątpliwości opis nieruchomości podobnych uwzględnianych przy szacowaniu wartości każdej z szacowanych części nieruchomości wedle ich faktycznego wykorzystywania. Opis ten uwzględnia indywidualne cechy tych nieruchomości i pozwala na weryfikację podobieństwa.

Z każdej bazy wybrano po trzy nieruchomości najbardziej podobne do każdej z wycenianej nieruchomości, przedmiotowej. Uzasadniono przy tym, stosownie do wytycznych Sądu wybór trzech nieruchomości podobnych spośród badanego rynku wskazując, że kierowano się tu największym podobieństwem pod względem cech rynkowych, w tym położenia w danym obszarze i charakteru terenów otaczających. Wyjaśniono przy tym, że zróżnicowanie w powierzchniach działek jest wynikiem braku nieruchomości o powierzchni zbliżonej do nieruchomości wycenianych, jednakże różnice to podlegały korekcie, za pomocą cechy rynkowej "wielkość, kształt i topografia". Kolegium stwierdza, że nieruchomości przyjęte do porównań spełniają kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej, w oparciu o kryteria podane przez rzeczoznawcę.

Odpowiadając na zarzuty odwołania stwierdzono, że szacując wartość poszczególnych nieruchomości o przeznaczeniu według zapisów dawnego planu PS 14, rzeczoznawczyni uwzględniła fakt dopuszczalności lokalizacji na takim terenie usług komercyjnych, bowiem ze stworzonej przez siebie bazy nieruchomości podobnych, jako porównawcze wybrała trzy nieruchomości, które częściowo przeznaczone są pod obiekty zbliżone funkcją do tych, które wedle dawnego planu realizowały przeznaczenie dopuszczalne w obszarze PS 14. Działka porównawcza nr [...] — przeznaczona jest w planie częściowo pod usługi związane z komunikacją oraz pod budowę stacji paliw, zaś działka porównawcza nr [...] - przeznaczona pod budowę hali magazynowej stacji obsługi pojazdów i salonu samochodowego, obie więc częściowo posiadają przeznaczenie wypełniające funkcję usługowo - komercyjną. Z kolei działka nr [...], posiadająca decyzję wz dla budynku administracyjno - biurowego wykazuje podobieństwo do dopuszczalnego wedle dawnego planu przeznaczenia: pod obiekty stanowiące zaplecza administracyjno - techniczne lub socjalne dla przedsiębiorstw. Powyższe dowodzi, że rzeczoznawczyni uwzględniła w toku szacowania fakt, że przedmiotowa nieruchomość nie posiadała tylko i wyłącznie przeznaczenia pod produkcję, lecz również posiadała, jako dopuszczalne przeznaczenie związane m.in. z usługami, zapleczem administracyjnym.

W oparciu o wyliczone wartości dokonując ich porównania, stwierdzono, że w odniesieniu do części działek nr [...], [...], [...] zasadnie zastosowano art. 87 ust. 3a ustawy, wedle którego o wzroście wartości nieruchomości stanowić ma różnica wartości ustalonej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "Bonarka" oraz wartości ustalonej przy uwzględnieniu przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r.

W odniesieniu zaś do części nieruchomości stanowiącej działki nr [...] i [...] zasadne było zastosowanie regulacji z art. 37 zd. 1. Ustawy - wedle, którego o wzroście wartości tej nieruchomości stanowić ma różnica wartości ustalonej przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "Bonarka" i wartości ustalonej dla faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości.

Kolegium nie dopatrzyło się w przeprowadzonej wycenie żadnych uchybień formalnych, błędów czy nieścisłości. Wszystkie uchybienia i niejasności wskazywane przez Sąd zostały rzetelnie usunięte przez rzeczoznawczynię. Charakter tych uchybień był zaś tego rodzaju, że nie wypłynął na ostateczne wyniki wyceny. Odnosząc się do zarzutów odwołania - konieczności uwzględniania w wycenie, potencjalnej możliwości uzyskania przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pod usługi wielofunkcyjne (w tym dla obiektów wielkopowierzchniowych), Kolegium podzieliło ocenę organu l instancji, wyrażoną w wywodach uzasadnienia, że należy uwzględniać odmienność konstrukcji zapisów dawnego planu oraz obecnego planu zagospodarowania przestrzennego oraz systemów prawnych w jakich funkcjonowały te przepisy prawa miejscowego. W sytuacji, gdy dla przedmiotowej nieruchomości nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie można przyjmować, że potencjalny inwestor uzyskałby taką decyzję dla inwestycji pod usługi wielofunkcyjne. Nie sposób przyjąć, jakie warunki zagospodarowania mogłyby z niej wynikać. Kolegium zwraca uwagę, że przepisy art. 37 ust. 1 ustawy nie przewidują możliwości ustalania wartości, jaką nieruchomość posiadała przed uchwaleniem obowiązującego planu miejscowego z uwzględnieniem jej hipotetycznego przeznaczenia, które mogłaby ewentualnie mieć gdyby wystąpiono z wnioskiem o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Odnosząc się natomiast do formułowanego w odwołaniu wniosku o ustalenie opłaty planistycznej w oparciu o przedstawiony wraz z odwołaniem operat autorstwa rzeczoznawców majątkowych R. C., A. D. i A. K. (datowany na kwiecień 2016 r., zaktualizowany w dniu [...] kwietnia 2017 r.) Kolegium wskazało, że wniosek ten nie może zostać uwzględniony , bowiem to na organie administracyjnym ciąży obowiązek wykazania, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Po analizie treści przedłożonego przez stronę materiału dowodowego, ww. kontroperatu Kolegium uznało, że Strona nie zdołała podważyć prawidłowości przeprowadzonej w sprawie przez E. W. wyceny nieruchomości. W kontroperacie nie znalazła się też ani jedna nieruchomość podobna z baz zawartych w operacie biegłej E. W..

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie [...] sp. z o.o. w [...], wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Krakowa, a także o zasądzenie kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła:

1. naruszenie art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - poprzez nieuwzględnienie oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu

Administracyjnego w Krakowie z dnia 10 października 2013 r., sygn. II SA/Kr 761/13,

2. naruszenie art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i 80 k.p.a. - poprzez nie wyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy,

3. naruszenie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 oraz art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez błędne przyjęcie, że zostały spełnione przesłanki do nałożenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

4. naruszenie art. 153 ust. l i art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - poprzez niezgodny z ww. przepisami dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych, w wyniku czego wadliwie określono wartości nieruchomości wycenianych,

5. naruszenie art. 75 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. oraz art. 157 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - poprzez przyjęcie, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości, wskutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w wysokości wskazanej w zaskarżonej decyzji, przy czym przyjęto tak wyłącznie w oparciu o ustalenia operatu szacunkowego E. W., pomimo że operat szacunkowy przedłożony przez Spółkę zawierał istotnie rozbieżne ustalenia co do wzrostu wartości nieruchomości od ustaleń operatu szacunkowego E. W. ,

6. naruszenie art. 176 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 24 § 1 pkt 4 i 5 k.p.a. i art. 84 § 2 zd. 1 k.p.a. - poprzez oparcie zaskarżonej decyzji na ustaleniach operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego, który nie powinien był wydawać ponownej opinii w sprawie, gdyż ten biegły podlegał wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości na podstawie cytowanych przepisów prawa.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowi zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają prawo w sposób, który powoduje konieczność ich uchylenia. Obie te decyzje oparte są na operacie szacunkowym, który w dalszym ciągu jest wadliwy.

Zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.) – dalej "p.p.s.a." - ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

W niniejszej sprawie wiążące dla organów rozpoznających sprawę były wskazania zawarte w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 10 października 2013 r., sygn. II SA/Kr 761/13. Wykonanie tych wskazań budzi poważne wątpliwości.

Sąd wskazał na 4 kwestie, wadliwie rozważone w kontrolowanym wówczas operacie:

a) wadliwe przypisanie różnych wag tym samym cechom nieruchomości w poszczególnych okresach ("Przy szacowaniu wartości nieruchomości tą samą metodą i tym samym podejściem należy przyznawać takie sam stosunek procentowy tym samym kryterium modyfikującym (tzw. wagom). Inaczej tak organ, jak i rzeczoznawca naraża się na zarzut dowolnego modyfikowania znaczeniem poszczególnych wag celem uzyskania danego wyniku")

b) pominięcie przeznaczenia uzupełniającego nieruchomości w starym planie miejscowym, które jest zbliżone do aktualnego przeznaczenia nieruchomości w planie ("bez uzasadnienia, dlaczego uznano przeznaczenie w/w działek w starym planie jako zabudowa przemysłowa, pomimo możliwości zabudowy obszaru PS do 40% zabudową usług komercyjnych – nie można przyjąć prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W szczególności rzeczoznawca nie wskazał, jaką część obszaru PS stanowiły przedmiotowe działki i czy np. na nich mogły być realizowane usługi komercyjne przy uwzględnieniu dopuszczalnego charakteru zagospodarowania na podstawie postanowień starego planu miejscowego")

c) niewyjaśnienie, jakie było przeznaczenie nieruchomości porównywanych ("Dokonując oceny wagi, jakim jest przeznaczenie terenu, rzeczoznawca ani w odniesieniu do nieruchomości porównywanych na podstawie nowego planu miejscowego, ani nieruchomości porównywanych na podstawie starego planu miejscowego nie wskazał, jakie było przeznaczenie owych przyjętych do porównania nieruchomości")

d) niewyjaśnienie, w jaki sposób dokonano wyboru 3 nieruchomości do porównywania parami ("Zasadne są zarzuty skargi dotyczące braku wyjaśnienia przesłanek, jakimi kierował się rzeczoznawca biorąc pod uwagę tylko trzy nieruchomości do porównania")

W postępowaniu prowadzonym ponownie po zwrocie akt administracyjnych organowi przez sąd sporządzono kolejny operat szacunkowy. Jak wynika z notatki urzędowej znajdującej się na k. 640 akt administracyjnych po zwrocie akt organowi I instancji na skutek prawomocnego zakończenia postępowania sądowego rzeczoznawca majątkowy E. W. (autorka operatu, do którego zastrzeżenia wniósł WSA w Krakowie w poprzednio wydanym wyroku) zobowiązała się wykonać na własny koszt nowy operat szacunkowy, uwzględniający wytyczne wynikające z prawomocnego wyroku. Jednakże przy ponownym sporządzaniu operatu nie wszystkie wskazania Sądu zostały uwzględnione. Mimo licznych uchybień i niejasności wytkniętych przez Sąd, ponownie sporządzony operat dał dokładnie taki sam wynik wyceny. Nowy operat w dalszym ciągu budzi poważne wątpliwości, sprawiając przy tym wrażenie, że jego autorka próbuje bronić pierwotnie przyjętych przez siebie rozwiązań. W istocie więc autorka nie sporządziła nowego operatu, przyjmując dokładnie te same nieruchomości do porównania, a jedynie rozwinęła opis przyjętej metodologii.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w sposób wiążący wskazał w powołanym wyroku na konieczność przyznawania takiego samego stosunku procentowego tym samym kryterium modyfikującym (tzw. wagom). Tymczasem – co słusznie zauważa się w skardze - w operacie z 2016 roku w żaden sposób nie zmieniono wag przypisanych poszczególnym cechom przyjętym dla tzw. nieruchomości porównawczych:

(a) dla cechy "możliwości inwestycyjne, przeznaczenie" dla ustalenia wartości nieruchomości podobnych do wycenianych pod rządami nowego planu przyjęto wagę 10% (por. tabela 3 s. 55, tabela 3 s. 58, tabela 3 s. 63 i tabela 3 s. 68), a dla tej samej cechy dla ustalenia wartości nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych pod rządami dawnego planu przyjęto wagę 15% (por. tabela 3 s. 89, tabela 3 s. 92, tabela 3 s. 96, tabela 3 s. 100);

(b) dla cechy "zagospodarowanie nieruchomości, utrudnienia w zagospodarowaniu" dla ustalenia wartości nieruchomości podobnych do wycenianych pod rządami nowego planu przyjęto wagę 25% (por. tabela 3 s. 55, tabela 3 s. 58, tabela 3 s. 63 i tabela 3 s. 68), a dla tej samej cechy dla ustalenia wartości nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych pod rządami dawnego planu przyjęto wagę 20% (por. tabela 3 s. 89, tabela 3 s. 92, tabela 3 s. 96), przy czym dla działek [...] i [...] przyjęto wagę 15% (tabela 3 s. 100).

W odniesieniu do tej kwestii w zaskarżonej decyzji Kolegium stwierdza się m. in.: "Rzeczoznawczyni odniosła się też do wątpliwości Sądu dotyczących zróżnicowania wag cechy "przeznaczenie" przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. (...) Wobec przedstawienia takich wyjaśnień przez rzeczoznawcę majątkowego, Kolegium stwierdza, że nie jest władne obecnie zanegować przypisanych poszczególnym cechom wag, bowiem znajdują one oparcie w wiadomościach specjalnych rzeczoznawcy majątkowego, popartych jego fachową wiedzą i doświadczeniem".

Przede wszystkim nie może być w tym przypadku mowy o "wątpliwościach" Sądu, które zostały rozwiane przez wyjaśnienia autorki operatu broniącej przyjętego przez siebie już wcześniej rozwiązania, które Sąd uznał kategorycznie za niedopuszczalne. Mowa jest tutaj o wiążących wskazaniach, nie zaś o wątpliwościach. Nie ma racji Kolegium twierdząc, że "nie jest władne obecnie zanegować przypisanych poszczególnym cechom wag". Organy obu instancji rozpoznające sprawę będąc związane wskazaniami zawartymi w wyroku WSA były nie tylko władne, ale wręcz miały obowiązek zanegować przeciwne tym wskazaniom wyjaśnienia zawarte w "nowym" operacie.

Niewystarczająco wyjaśniono również kwestię dopuszczalnego zagospodarowania nieruchomości w starym planie zagospodarowania przestrzennego i wpływu tego przeznaczenia na wycenę nieruchomości. Rozważania na ten temat znajdują się na str. 29 operatu (na wcześniejszych stronach zestawiono w tabeli zapisy dawnego i nowego planu). Warto przytoczyć całość rozważań na ten temat: "Nie ulega wątpliwości, iż możliwości inwestycyjne nieruchomości położonych w obszarach UC i Ps są różne. Odpowiednikiem obszarów oznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "Bonarka" symbolem UC - usługi wielofunkcyjne, są tereny oznaczone w planie ogólnym symbolem UC - obszary usług komercyjnych, których wachlarz możliwości inwestycyjnych, podobnie jak terenów usług wielofunkcyjnych, ukierunkowany jest na obiekty handlu detalicznego i hurtowego, obiekty gastronomi i rzemiosła, obiekty turystyki, centra wystawiennicze, tereny koncentracji usług, itp. W świetle powyższych zapisów należy uznać wyższość terenów ukierunkowanych na usługi wielofunkcyjne nad terenami produkcji i zaplecza technologicznego. Przedmiotowego zróżnicowania dokonano już na łamach planu ogólnego, w którym oddzielnie określono możliwości inwestycyjne terenów oznaczonych symbolem UC - obszary usług komercyjnych i terenów oznaczonych symbolem PS - obszary produkcji i zaplecza technologicznego. Dodatkowo należy zauważyć, że urządzenia i obiekty wymienione w przeznaczeniu dopuszczalnym miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa nie mogą łącznie zajmować więcej niż 40% danego obszaru, czyli danego przeznaczenia, w naszym przypadku PS, co nie jest równoważne powierzchni działki. Konkludując podkreślenia wymaga zapis, iż obiekty lub urządzenia projektowane i istniejące łącznie nie mogą zajmować więcej aniżeli 40% przeznaczenia dopuszczalnego danego obszaru, co oznacza, że jeśli w danym obszarze znajdują się np. urządzenia komunikacji, tereny zielone, budynki zaplecza administracyjno - technicznego, a inwestor ukierunkowany byłby na usługi komercyjne, to łącznie z wyżej wymienionymi obiektami i urządzeniami nie mogłyby one zająć więcej niż 40% analizowanego obszaru".

W świetle tych rozważań nadal aktualne pozostają uchybienia wytknięte poprzednio przez WSA w Krakowie: "rzeczoznawca nie wskazał, jaką część obszaru PS stanowiły przedmiotowe działki i czy np. na nich mogły być realizowane usługi komercyjne przy uwzględnieniu dopuszczalnego charakteru zagospodarowania na podstawie postanowień starego planu miejscowego".

Kolegium w zaskarżonej decyzji stwierdziło: "Mając na uwadze obliczony przez organ udział powierzchni działek objętych szacowaniem o całym obszarze PS. (a ten wynosi nie 33%, lecz 62 %, jak prawidłowo wskazuje organ, uwzględniając stan nieruchomości i tym samym ich powierzchnie istniejące w dacie wejścia w życie planu), jak również przedstawiony w operacie taki stan zagospodarowania przedmiotowego obszaru oraz ww. szczególne uwarunkowania zapisane w planie, w ramach których możliwe było lokowanie obiektów z przeznaczenia dopuszczalnego, brak jest podstaw do przyjęcia, że przed wejściem w życie aktualnego planu, można było na takich samych warunkach, jak obecnie zlokalizować zabudowę usługową komercyjną (w tym usługową - wielkopowierzchniową)".

Argumentacja ta sprowadza się w dalszym ciągu do deprecjonowania znaczenia przeznaczenia dopuszczalnego, bez wyjaśnienia, jaki wpływ na cenę nieruchomości może mieć przeznaczenie uzupełniające i wreszcie bez zbadania realnej możliwości zagospodarowania nieruchomości pod usługi komercyjne pod rządami starego planu.

W zakresie kryteriów, na podstawie, których wybrano trzy nieruchomości do dokonania porównania z nieruchomością wycenianą – autorka operatu stwierdziła, że "wybrano 3 transakcje, które ze względu na swoje cechy rynkowe, w tym alokację na terenie jednostki ewidencyjnej [...], charakter terenów otaczających, są najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej" (str. 53, 57, 61), a w odniesieniu do działek [...] i [...] ograniczono się do stwierdzenia "wybrano 3 transakcje, które ze względu na swoje cechy rynkowe są najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej".

Kolegium oceniło takie wyjaśnienie, jako prawidłowe i spełniające wytyczne prawomocnego wyroku WSA w Krakowie. W ocenie Sądu stwierdzenia te są jednak zbyt ogólnikowe i nie dają możliwości weryfikacji, czy dokonany przez autorkę operatu wybór nieruchomości był prawidłowy.

W kwestii operatu szacunkowego przedłożonego przez stronę skarżącą w toku postępowania administracyjnego – nie można podzielić zarzutu, że "organ nie uwzględnił przedłożonego przez Spółkę operatu szacunkowego" czy że "w istocie bezzasadnie przyjął, że jednemu operatowi szacunkowemu (tj. operatowi 2016) należy przyznać większą wartość dowodową niż innemu operatowi szacunkowemu". W tym zakresie rację ma Kolegium, iż w ramach postępowania o ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obowiązek ustalenia wartości nieruchomości spoczywa na organie prowadzącym postępowanie, który ma obowiązek zlecić wykonanie wyceny nieruchomości - stosownie do przepisów art. 149 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sporządzony na zlecenie strony i przedłożony w trakcie postępowania operat jest dowodem, który powinien podlegać ocenie w trakcie postępowania – zwłaszcza w przypadku znacznych rozbieżności z wynikami wyceny sporządzonej na zlecenie organu administracji. Kolegium obowiązek ten wypełniło i wyjaśniło w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, dlaczego zakwestionowało wartość dowodową prywatnego operatu. Sąd przy tym na obecnym etapie postępowania nie badał, czy dowód ten został oceniony właściwie, bowiem jego ocenę należało będzie przeprowadzić ponownie w dalszym postępowaniu administracyjnym, prowadzonym po niniejszym wyroku.

Jak wskazał WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 18 stycznia 2018 r., sygn. IV SA/Po 913/17 "Zgodnie z art. 157 ust. 1 Ugn, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów, na przykład w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu – może on, o ile uzna, że zachodzi taka potrzeba, wezwać rzeczoznawcę do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii bądź zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu decyduje, zatem dopiero powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości sporządzenia operatu".

Sąd nie podziela również zarzutu strony skarżącej (oraz powołanego na jego poparcie orzecznictwa), iż biegła E. W. podlegała wyłączeniu od udziału w niniejszej sprawie po tym jak Sąd wytknął uchybienia w operacie szacunkowym sporządzonym przez nią poprzednio. Zgodnie z art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego. Ani art. 24 § 1 pkt 4 k.p.a., ani pkt 5 tego przepisu nie ma w tym przypadku zastosowania. Sam fakt, że sąd administracyjny w prawomocnym wyroku zakwestionował prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego nie prowadzi do domniemania, że autor operatu traci cechę bezstronności w dalszym postępowaniu i nie powinien mieć szansy naprawienia popełnionych przez siebie i zauważonych przez sąd błędów.

Natomiast w niniejszej sytuacji autorka operatu takiej bezstronności nie zachowała, starając się – mimo jednoznacznych wskazań WSA w Krakowie – wyłącznie "obronić" przyjęte przez siebie wcześniej rozwiązania. Organy orzekające w sprawie nie naruszyły przepisów prawa zlecając ponowne sporządzenie operatu tej samej osobie, natomiast naruszyły te przepisy nie dostrzegając wad nowego operatu.

Na koniec należy stwierdzić, że w ponownie przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym wskazania wynikającego z prawomocnego wyroku WSA w Krakowie nadal nie zostały wykonane, przez co naruszono art. 153 p.p.s.a. Przeprowadzony ponownie dowód w postaci operatu szacunkowego został oceniony wadliwie, jako niebudzący zastrzeżeń organu I i II instancji, przez co naruszono również art. 7 i 77 k.p.a.

W postępowaniu prowadzonym po zwrocie akt organowi konieczne będzie zlecenie sporządzenia nowego operatu szacunkowego innemu rzeczoznawcy majątkowemu, który winien uwzględnić wskazania wynikające z niniejszego wyroku oraz z prawomocnego wyroku sygn. II SA/Kr 761/13, które w dalszym ciągu pozostają wiążące. Następnie należy umożliwić stronie zapoznanie się z treścią dowodu i odniesienie się do jego treści. W przypadku ewentualnych zastrzeżeń należy rozważyć wezwanie autora operatu o złożenie dodatkowych wyjaśnień. W tym celu można również, (jeżeli organ uzna to za celowe) wyznaczyć rozprawę administracyjną – dla umożliwienia stronie skonfrontowania swoich zastrzeżeń z wyjaśnieniami rzeczoznawcy. W ponownie prowadzonym postępowaniu organy będą również zobowiązane ocenić dowód w postaci prywatnej wyceny nieruchomości przedłożonej przez stronę – stosownie do wymogów art. 107 § 3 k.p.a. winno to znaleźć odbicie w uzasadnieniu decyzji ("Uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie (...) dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej").

Uwzględniając powyższe Sąd uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, jako naruszające przepisy postępowania – na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.