Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 1014/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2019-05-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 52 ust. 2, art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: par. 6 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska - Tylewicz (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 maja 2019 r. sprawy ze skargi [...] z siedzibą we [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2018 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Gminy [...] z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę [...]zł ([...]) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] czerwca 2018 r., nr [...], wydaną na wniosek spółki I. o. (dalej: wnioskodawcy), Burmistrz Gminy [...] ustalił warunki zabudowy dla działek o nr ewidencyjnych [...], [...], [...], [...] i [...] w obrębie [...].

Wskazana decyzja została wydana na skutek uchylenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzji wydanej w tym przedmiocie w dniu [...] października 2017 r.

W uzasadnieniu wydanej decyzji, organ wskazał, że wniosek zawierał niezbędne elementy, które zostały określone zgodnie z art. 64 ust. 1, w art. 52 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z dnia 2017 r., poz. 1073 ze zm., dalej: ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Nie znaleziono podstaw by zakwalifikować przedmiotową inwestycję do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Organ zaznaczył, że wnioskowano o zabudowę o maksymalnym wskaźniku powierzchni zabudowy do 45%. Średnia powierzchnia zabudowy wynosi: 28%, minimalna powierzchnia zabudowy wynikająca z analizy wynosi: 5%, natomiast maksymalna powierzchnia zabudowy wynikająca z analizy wynosi: 55%. Organ stwierdził więc, że wnioskowana powierzchnia zabudowy nie mieści się we wskaźniku wyliczonym na podstawie zabudowy w obszarze analizowanym. W związku z przekroczeniem wskaźnika zabudowy wyliczonego w analizie zwrócono uwagę, czy istnieją przesłanki, aby zastosować par. 5. ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, dalej: Rozporządzenia). Zauważono, że wyliczony wskaźnik jest niemiarodajny w kontekście istniejącej zabudowy. Podstawą do obliczenia wskaźnika były działki o znaczącej dysproporcji w powierzchni zabudowy - od 5 do 55%. W obszarze analizowanym znajdują się działki zabudowane obiektami o gabarytach porównywalnych lub nawet przekraczających gabaryty obiektu wnioskowanego oraz o powierzchni zabudowy przekraczającej powierzchnię wnioskowaną. Dlatego, w ocenie organu, jest uzasadnione, aby dopuścić realizację obiektu na podstawie ust. 2.

Organ wskazał również, że wnioskowano o usytuowanie budynku o szerokości elewacji frontowej do 76 m. Średnia szerokość elewacji budynków badanych wynosi: 18,83 m. Na podstawie § 6 ust. 1 Rozporządzenia szerokość frontu winna zawierać się w wartościach od 15,06 do 22,6 m. Minimalna szerokość frontów budynków na obszarze analizowanym wynikająca z analizy wynosi: 3 m a maksymalna: 129,3 m. Wnioskowana zabudowa nie mieści się w określonej w analizie szerokości elewacji frontowej. Organ wskazał więc, że w związku z rodzajem projektowanej decyzji, wyliczona szerokość elewacji frontowej jest niemiarodajna w kontekście istniejącej zabudowy. Podstawą były działki o znaczących dysproporcjach w gabarytach zabudowy, czyli analizowane obiekty charakteryzowały się zróżnicowaną szerokością. W obszarze analizowanym znajdują się obiekty o gabarytach porównywalnych do projektowanego obiektu. Dlatego, zdaniem organu, jest uzasadnione aby dopuścić realizację obiektu na podstawie § 6 ust. 2. W związku z wykazanym w analizie odstępstwem wykazano, że szerokość elewacji frontowej może wynosić do od 15,06 do 76 m.

W zakresie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, organ wskazał, że będzie wynosić do 7 m. Z analizy wynika, że średnia wysokość gzymsu, attyki lub górnej krawędzi elewacji budynków badanych wynosi: 7,43 m, minimalna wysokość wynosi: 3 m a maksymalna - 18 m. Wysokości budynków na działkach sąsiednich wynoszą 7 i 5 m. Wysokość wnioskowanego budynku będzie więc stanowiła przedłużenie elewacji budynku na działce sąsiedniej.

W zakresie kształtowania dachów, organ wskazał, że wnioskowano o budynek z dachem płaskim. Ustalenie wysokości kalenicy i kierunku kalenicy względem frontu działki nie jest wymagane. Wnioskowany budynek, zdaniem organu, odpowiada sposobowi kształtowania dachu na działkach w obszarze analizowanym.

Co do miejsc parkingowych, organ podał, że wnioskowano o minimalnie 30 miejsc parkingowych. Wnioskowanym budynek będzie miał powierzchnię [...] m2, przy powierzchni działki [...] m2 i wskaźniku zabudowy do 45 %. W efekcie daje to ok. 1 miejsce parkingowe na 60 m2 powierzchni całości obiektu. Zważywszy, że budynek wymaga również powierzchni komunikacyjnych zajmujących standardowo ok. 15 do 20 % powierzchni i powierzchni magazynowych, organ przyjął, że wnioskowana liczba miejsc parkingowych jest racjonalna i zapewnia zaspokojenie potrzeb w tym zakresie.

Od wydanej decyzji, pismem z dnia [...] lipca 2018 r., odwołanie wniosła spółka [...] (dalej: skarżąca), domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Skarżąca zarzuciła wydanej decyzji naruszenie:

- § 6 ust. 1 Rozporządzenia w związku z art. 7 i 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 z późn. zm., dalej: k.p.a.), polegające na nieprawidłowym przeprowadzeniu postępowania dowodowego w zakresie analizy urbanistycznej, czego wyrazem jest wielokrotne wskazanie w decyzji, że w postępowaniu dowodowym ustalono zupełnie różne wielkości minimalne i maksymalne oraz średnie szerokości elewacji frontowej na obszarze analizowanym oraz wskazanie w decyzji różne szerokości elewacji ustalonej dla nowej inwestycji,

- § 6 ust. 1 Rozporządzenia, polegające na nieprawidłowym wyznaczeniu szerokości elewacji frontowej w rozumieniu Rozporządzenia z powodu ustalenia zbyt szeroko wielkości minimalnej i maksymalnej szerokości elewacji frontowej, a takie ustalenie oznacza niemal zupełną dowolność i w praktyce nie stanowi ustalenia w ogóle,

- art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowywaniu przestrzennym w zw. z § 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1589) w związku z art. 107 § 3 k.p.a., polegające na ustaleniu w decyzji o warunkach zabudowy wymaganej ilości miejsc parkingowych nie jako kontynuacji parametrów istniejących na działkach sąsiednich oraz braku uzasadnienia, na jakiej podstawie ustalono ten parametr w na danym poziomie;

- art. 52 ust. 2 pkt 2 b) w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegające na wydaniu decyzji w oparciu o nieprawidłowy wniosek zawierający niepełne przedstawienie sposobu zagospodarowania terenu, w szczególności w zakresie wskazania sposobu rozmieszczenia miejsc postojowych;

- art. 106 § 5 k.p.a. w zw. z art. 53 ust. 4 pkt 9 i art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegające na wydaniu decyzji bez uzgodnienia z zarządcą drogi projektu decyzji,

- par. 2 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1589) polegające na zaniechaniu określenia w decyzji o warunkach zabudowy wielkości powierzchni biologicznie czynnej;

- art. 107 § 3 k.p.a., polegające na nieprawidłowym uzasadnień decyzji w zakresie niewyjaśnienia stronie przyczyn zaniechania ustalenia niektórych parametrów nowej zabudowy i zagospodarowania terenu takich jak wielkość powierzchni biologicznie czynnej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia [...] września 2018 r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia, organ odwoławczy wskazał, że właściwie określono w decyzji organu I instancji wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy na poziomie od 28 do 45%. Organ wyjaśnił, że, średnia powierzchnia zabudowy w zakreślonym obszarze wynosi 28%. Z analizy wynika jednak, że istnieją przesłanki do wyznaczenia tegoż wskaźnika w oparciu o § 5 pkt 2 ww. rozporządzenia. Z mapy jak i z analizy wynika, że w obszarze analizowanym znajdują się obiekty o gabarytach porównywalnych lub nawet przekraczających gabaryty obiektu wnioskowanego oraz o powierzchni zabudowy przekraczającej powierzchnię wnioskowaną, np. działka o nr ewid. [...] -38%, działka o nr ewid. [...] - 44%, dz. o nr ewid. [...] - 49% czy dz. o nr ewid. [...] - 48 %, wobec czego uzasadnione jest dopuszczenie realizacji obiektu na podstawie pkt 2 powołanego przepisu i ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie od 28 do 45%. W całym zaś obszarze analizowanym występuje omawiany wskaźnik występuje w szerokim zakresie, tj. od 5 do 55%).

Nie budzi zastrzeżeń Kolegium także ustalenie parametru w postaci szerokości elewacji frontowej. Organ wskazał, że szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym kształtuje się na poziomie 3 m - 129,3 m. średnia szerokość elewacji frontowej budynku w obszarze analizowanym wynosi 18,83 m, z kolei inwestor wnioskował o ustalenie tego parametru na poziomie do 76m. W ocenie Kolegium ustalenie przez organ I instancji tegoż parametru na poziomie od 15,06 do 76m jako odstępstwo z § 6 ust. 2 Rozporządzenia, przy uwzględnieniu, iż w obszarze analizowanym znajdują się budynki o bardzo różnorodnych szerokościach elewacji frontowej oraz iż ustalony w zaskarżonej decyzji parametr odpowiada żądaniu inwestora zawartemu we wniosku o ustalenie warunków zabudowy.

Za prawidłowe Kolegium uznało również wyznaczenie wskaźnika górnej krawędzi elewacji frontowej (wysokości zabudowy) od 5 do 7 m. Wartość omawianego parametru na działkach sąsiednich wynosi 7 i 5m, co oznacza że wnioskowany parametr mieści się i stanowić będzie kontynuację zabudowy na działkach sąsiednich. Nadto zaznaczyć należy, że wysokość elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym jest zróżnicowana i wynosi od 3m - do 18m.

W ocenie Kolegium, również geometrię dachu wyznaczono w sposób prawidłowy. Z analizy urbanistycznej wynika, że dachy budynków w obszarze analizowanym są zarówno strome jak i płaskie Ustalenie w zaskarżonej decyzji rodzaju dachu jako dachu płaskiego odpowiada więc geometrii dachów budynków występujących na obszarze analizowanym.

Organ odwoławczy wskazał, że linię zabudowy ustalono jako przedłużenie linii zabudowy budynków na działkach sąsiednich, tj. w odległości 17m od drogi publicznej przy granicy z działkami nr ewid. [...], [...] oraz w odległości 15 m przy granicy z działką nr ewid. [...], [...] od drogi publicznej , tj. dz. o nr ewid.[...], a zatem zgodnie z par. 4 pkt 1 rozporządzenia jako kontynuację linii zabudowy na działkach sąsiednich.

Organ wskazał również, że inwestycja spełnia pozostałe warunki określone w treści art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ustosunkowując się do argumentów wskazanych w odwołaniu, Kolegium wskazało, że w kwestii ustalenia szerokości elewacji frontowej, z materiału dowodowego sprawy, w szczególności wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy wynika wartość wnioskowanych parametrów zabudowy oraz parametry te wynikają również z analizy urbanistycznej sporządzonej w toku sprawy. W ocenie Kolegium parametr omawiany ustalony został zgodnie z wnioskiem inwestora. Okoliczność, że organ I instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji na stronie 2 pisze o szerokości elewacji frontowej od 15,06 do 76 m, a na stronie 11 - 15,06 do 70m, nie ma wpływu na rozstrzygniecie sprawy i stanowi jedynie omyłkę pisarską, biorąc pod uwagę iż analiza materiału dowodowego oraz treść sentencji decyzji nie pozostawia wątpliwości, iż chodzi o wartość 15,06 do 76m. Nadto Kolegium wskazało, iż zgodnie z ugruntowanym już orzecznictwem sądów administracyjnych dopuszczalne jest ustalenie parametrów zabudowy jako zakres wartości "od-do". Ustalony zaś przez organ I instancji zakres tego parametru wynika po pierwsze z analizy urbanistycznej, jak również mieści się w zakresie wnioskowanym przez inwestora, a zatem Kolegium uznało sposób ustalenia tegoż parametru za prawidłowy.

Kolegium uznało za nieuzasadniony zarzut dotyczący braku określenia wielkości powierzchni biologicznie czynnej, a stanowisko to potwierdza orzecznictwo sądów administracyjnych.

Organ wyjaśnił również, nie sposób zgodzić się z odwołującym, jakoby projekt decyzji nie został uzgodniony z zarządcą drogi. Od wielu lat w orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że w sytuacji, gdy organ wydający decyzję o warunkach zabudowy i zarządca drogi, który ma tę decyzję uzgodnić, to jeden i ten sam organ, brak jest potrzeby dokonania uzgodnienia. Kwestie, które winien ocenić zarządca drogi ocenia samodzielnie przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy organ właściwy do wydania tej decyzji. Z akt sprawy wynika, że projekt decyzji został przekazany do odpowiedniego wydziału Inwestycji i Rozwoju UG [...], gdzie nie wniesiono uwag do projektu decyzji, co oznacza, iż organ przeanalizował projekt decyzji pod kątem kwestii bezpieczeństwa i komunikacji.

Ustosunkowując się do zarzutu nieprawidłowego ustalenia ilości miejsc parkingowych, Kolegium wskazało, że sposób ustalenia liczby miejsc parkingowych, został ustalony przyjmując 1 miejsce parkingowe na 60m2 powierzchni obiektu. W ocenie Kolegium brak przepisów prawa czy jakichkolwiek wytycznych regulujących kwestię wyznaczania ilości miejsc parkingowych. Nadto Kolegium podkreśliło, że organ I instancji określił sposób ustalenia miejsc parkingowych i jedynie ich minimalną liczbę, która odpowiadała również żądaniu wniosku inwestora. Natomiast ostateczna ilość miejsc parkingowych ustalona zostanie na kolejnym etapie postępowania - już przez organy architektoniczno - budowlane. Brak natomiast w ocenie Kolegium podstaw do ustalania ilości miejsc parkingowych jako kontynuacji parametrów istniejących na działkach sąsiednich, jak wskazała strona odwołująca. Nadto przyszłe i hipotetyczne obawy strony odwołującej, iż na potrzeby planowanej inwestycji wykorzystane zostaną miejsca parkingowe sklepu [...] są w chwili obecnej całkowicie przedwczesne i nie mogą mieć wpływu na treść wydanego rozstrzygnięcia.

Skarżąca, pismem z dnia [...] października 2018 r., wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na rozstrzygnięcie organu odwoławczego. Skarżąca zarzuciła wydanej decyzji naruszenie:

- § 6 ust. 1 i ust. 2 Rozporządzenia polegające na nieprawidłowym wyznaczeniu szerokości elewacji frontowej w rozumieniu Rozporządzenia polegające na braku prawidłowego uzasadnienia ustalenia parametru na podstawie innej niż średnia oraz

na ustaleniu zbyt szeroko wielkości minimalnej i maksymalnej szerokości elewacji frontowej, a takie ustalenie oznacza niemal zupełną dowolność i w praktyce nie stanowi ustalenia w ogóle,

- art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 2 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1589) w związku z art. 107 § 3 k.p.a., polegające na ustaleniu w decyzji o warunkach zabudowy wymaganej ilości miejsc parkingowych nie jako kontynuacji parametrów istniejących na działkach sąsiednich oraz braku uzasadnienia, na jakiej podstawie ustalono ten parametr w na danym poziomie,

- § 2 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1589) polegające na zaniechaniu określenia w decyzji o warunkach zabudowy wielkości powierzchni biologicznie czynnej i uznaniu, że wystarczające jest określenie powierzchni zabudowy, podczas, gdy przecież powierzchnia nie zabudowana nie musi zostać zagospodarowana jako powierzchni biologicznie czynna,

- art. 52 ust. 2 pkt 2 b) w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegające na wydaniu decyzji w oparciu o nieprawidłowy wniosek zawierający niepełne przedstawienie sposobu zagospodarowania terenu, w szczególności w zakresie wskazania sposobu rozmieszczenia miejsc postojowych,

- art. 107 § 3 k.p.a., polegające na nieprawidłowym uzasadnień decyzji w zakresie niewyjaśnienia stronie przyczyn zaniechania ustalenia niektórych parametrów nowej zabudowy i zagospodarowania terenu takich jak wielkość powierzchni biologicznie czynnej oraz zaniechania wyjaśnienia na jakiej podstawie organ ustalił ilość miejsc postojowych w oderwaniu od sposobu zagospodarowania w zakresie ilości miejsc postojowych przy obiekcie sąsiednim stanowiącym podstawę do uznania istnienia "dobrego sąsiedztwa", który stanowi podstawę do określenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu na zasadzie kontynuacji parametrów.

W oparciu o powyższe zarzuty, skarżąca wniosła o uchylenie skarżonej decyzji w całości oraz zasądzenie kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Pismem z dnia [...] listopada 2018 r., wniesionym w odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium odwoławcze wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, jednakże nie wszystkie podniesione w niej zarzuty są trafne.

Spór w rozpoznawanej sprawie dotyczy faktycznie trzech elementów wydanej decyzji o warunkach zabudowy, tj. szerokości elewacji frontowej, ilości miejsc parkingowych i wielkości powierzchni biologicznie czynnej.

W ocenie Sądu, zastrzeżenia podnoszone przez stronę skarżącą w zakresie ustalenia w wydanej decyzji szerokości elewacji frontowej są częściowo uzasadnione.

W pierwszej kolejności, zwrócić należy uwagę, że powyższy parametr ustala się § 6 Rozporządzenia, zgodnie z którym, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Należy więc wskazać, że faktycznie organ ma możliwość ustalenia tego parametru na trzy różne sposoby:

1) jako wartość średnia,

2) jako wartość zbliżona do średniej (różniąca się o maksymalnie 20%),

3) jako inna wartość, jeśli wynika to z analizy urbanistycznej.

W rozpoznawanej sprawie, organ zastosował trzecią metodę, wskazując że wyliczona szerokość elewacji frontowej jest niemiarodajna w kontekście istniejącej zabudowy. Organ wyjaśnił, że podstawą były działki o znaczących dysproporcjach w gabarytach zabudowy, czyli analizowane obiekty charakteryzowały się zróżnicowaną szerokością. W obszarze analizowanym znajdują się obiekty o gabarytach porównywalnych do projektowanego obiektu, dlatego, w ocenie organu, jest uzasadnione aby dopuścić realizację obiektu na podstawie ust. 2. Organ I instancji, w sentencji swojej decyzji wskazał, że szerokość elewacji frontowej budynku ma wynosić od 15,06 do 76m.

W ocenie Sądu, o ile wskazanie w decyzji o warunkach zabudowy szerokości elewacji frontowej w sposób dopuszczający w wyznaczonych granicach pewną swobodę, może być zasadne, to stanowisko organu w tej konkretnej sprawie nie może zostać uznane za prawidłowe. Jak słusznie bowiem zwróciła na to uwagę skarżąca, tak szerokie określenie widełek jest niedopuszczalne. Takie określenie szerokości elewacji frontowej faktycznie niczego nie ustala i nie planuje.

Należy także zwrócić uwagę, że ustalenie przez organ innej wartości tego parametru niż wartość średnia musi być uzasadnione w konkretnych warunkach danej sprawy. Jeśli więc organ ustala tę wartość poprzez zastosowanie widełek, wartości od-do, nie ulega wątpliwości, że zasadnym, według reguł ładu przestrzennego, musi być zarówno wartość najniższa, jak i wartość najwyższa. Trudno jest jednak sobie wyobrazić, by z zastaną architekturą w sposób odpowiedni komponował się zarówno budynek o szerokości 15,06m jak i budynek o szerokości 76m. W ocenie Sądu, tak znaczna różnica tego parametru jest nie do pogodzenia z celem dla którego organom władzy publicznej przysługuje ingerencja w sposób w jaki właściciele danej nieruchomości ją zabudowują.

Zwrócić również należy uwagę, że jako nieuprawnione ocenić należy takie postępowanie organów administracji, które w decyzji o warunkach zabudowy określają parametry inwestycji poprzez dowolne nawiązywanie do wartości zbliżonych do najwyższych (czy najszerszych) w obszarze analizowanym, bez jednoczesnego wykazania, że taki zabieg jest w realiach sprawy usprawiedliwiony okolicznościami odnoszącymi się do zachowania ładu przestrzennego (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 stycznia 2018 r., sygn. akt: II OSK 1515/17, LEX nr 2464380).

Wobec powyższego, wskazać należy, że przy ponownym rozpoznaniu sprawy, jeśli zdaniem organu zasadnym jest odstąpienie od ustalenia szerokości elewacji frontowej w wartości średniej na terenie analizowanym, organ winien w sposób znacznie bardziej szczegółowy uzasadnić swoje stanowisko i to nie wyłącznie poprzez wskazanie obiektu o najszerszej elewacji. Zdaniem Sądu, w przypadku zróżnicowanej zabudowy na terenie analizowanym, uzasadnienie dla odstąpienia od wartości średniej może w szczególności wynikać z rozmiarów budynków będących w bezpośrednim sąsiedztwie. Jednocześnie jednak, organ winien mieć na względzie rozmiary terenu, dla którego wydawana jest decyzja i charakter zabudowy sąsiedniej, a także ogólne przepisy dotyczące zasad kształtowania polityki przestrzennej, w tym art. 1 ust. 2 i art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Organ winien wykazać, że przyjęta przez niego wartość budynku przyczynia się do uporządkowania zabudowy. Jeśli, zdaniem organu, zasadnym będzie ustalenie tej wartości poprzez wyznaczenie jej w sposób zakresowy, podając odpowiednie widełki, organ winien uzasadnić celowość takiego rozwiązania i zasadność zarówno ustalenia wartości najniższej jak i najwyższej oraz to, że wartości pośrednie, również utworzą z budynkami zastanymi harmonijną całość.

Pozostałe natomiast argumenty skargi, w ocenie Sądu, nie znajdują uzasadnienia. Skarżąca zwróciła uwagę, organ posługuje się dwoma różnymi wielkościami średniej szerokości elewacji frontowej (w decyzji i w analizie urbanistycznej). Należy też zwrócić uwagę, w treści uzasadnienia decyzji, organ I instancji także wskazał w dwóch miejscach na różne wartości. W ocenie Sądu, wynika to jednak z konstrukcji decyzji, która przytacza najpierw ustalenia zawarte we wcześniejszym rozstrzygnięciu z dnia [...] października 2017 r., następnie uchylonego przez organ odwoławczy. Uchylenie tej decyzji nastąpiło na skutek błędnego ustalenia obszaru analizowanego. W związku więc ze zmianą tego elementu, uległa także odpowiedniej zmianie średnia szerokość na analizowanych działkach.

Wątpliwości skarżącej budzi także wskazanie przez organ w wydanej decyzji, że w obszarze analizowanym znajduje się obiekt o szerokości 129,3 m. Skarżąca kwestionuje istnienie obiektu o takich parametrach. W odpowiedzi na wniesioną skargę, organ odwoławczy w sposób jednoznaczny wskazał jednak dokładne położenie tego budynku, podając, że znajduje się on na działce o nr ewid. [...]. Zarzut skarżącej jest więc w tym zakresie nietrafny.

Dalsze zarzuty podnoszone przez skarżącą, w ocenie Sądu, także nie znajdują uzasadnienia. Skarżąca podkreśla, że wadą wydanej decyzji jest brak ustalenia wielkości powierzchni biologicznie czynnej. Z zarzutem tym nie sposób się jednak zgodzić. W ugruntowanym orzecznictwie wskazuje się bowiem, że określenie parametru powierzchni biologicznie czynnej powinno nastąpić w związku z wyznaczeniem parametru wielkości powierzchni zabudowy. Z treści przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wynika by ten parametr miał być obligatoryjnie ustalony w decyzji o warunkach zabudowy, a ponadto przepisy prawa nie precyzują metody ustalania tego parametru. Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej nie został wymieniony w § 1 rozporządzenia w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanego na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu. Jest to następstwem tego, że w ostatnio wymienionym przepisie stanowiącym ustawową delegację do określenia sposobu ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie został wymieniony taki wskaźnik, jako podlegający określeniu. Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej został natomiast wspomniany w § 2 pkt 3 rozporządzenia w/s oznaczeń w decyzji o warunkach zabudowy. Z przepisu tego wynika, że ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. W związku z taką regulacją należy zauważyć, że obowiązek określenia powierzchni biologicznie czynnej został wskazany jedynie w rozporządzeniu regulującym techniczne aspekty związane z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Powyższe nie może stanowić samodzielnej podstawy do kategorycznego uznania, że w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, bezwzględnym obowiązkiem organu jest określenie w ramach wskaźnika powierzchni zabudowy również powierzchni biologicznie czynnej. Jak to już wyżej wskazano, przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenie wykonawcze do art. 61 ust. 6 i 7 tej ustawy wymagają od organu jedynie określenia wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 sierpnia 2017 r., sygn. akt: II OSK 3031/15, LEX nr 2371407). Z powyższych względów, w ocenie Sądu, brak ustalenia w wydanej decyzji powierzchni biologicznie czynnej nie jest uchybieniem i nie może doprowadzić do uchylenia wydanej decyzji.

Podobnie, w ocenie Sądu, nie znajduje uzasadnienia podniesiony w skardze zarzut ustalenia w wydanej decyzji wymaganej ilości miejsc parkingowych nie jako kontynuacji parametrów istniejących na działkach sąsiednich oraz braku uzasadnienia, na jakiej podstawie ustalono ten parametr w na danym poziomie.

W orzecznictwie wskazuje się, że skoro na etapie sporządzania projektu budowlanego należy ustalić liczbę miejsc postojowych - w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - w nawiązaniu do ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, to taka decyzja powinna w tym zakresie o tejże ilości rozstrzygać. Niemniej jednak, zadaniem organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy, nie jest szczegółowe określenie ilości miejsc postojowych i sposobu ich rozmieszczenia, lecz określenie zasad (warunków), według których ma to nastąpić na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego. Wymagana ilość miejsc postojowych zależy bowiem m.in. od ilości samochodów użytkowników przebywających w budynku stale lub okresowo, która to ilość jest z kolei determinowana takimi cechami budynku, jak liczba lokali mieszkalnych, ich powierzchnia, czy powierzchnia usług. Te wielkości ustalane są natomiast szczegółowo na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Szczegółowe określenie ilości miejsc postojowych i sposobu ich zorganizowania (rozmieszczenia) przez organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy stanowiłoby zatem niedopuszczalną ingerencję w kompetencje organu administracji architektoniczno-budowlanej (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2018 r., sygn. akt: II OSK 761/16, LEX nr 2464428). Wobec powyższego, ustalenie w zaskarżonej decyzji minimalnej ilości miejsc postojowych jako wynikającej z powierzchni obiektu, uznać należy za wystarczające na etapie decyzji o warunkach zabudowy.

Podsumowując, stwierdzić należy, wydane w sprawie decyzje są wadliwe w zakresie ustalenia szerokości elewacji frontowej obiektu, nie wypełniając zasady dobrego sąsiedztwa i naruszając § 6 ust. 2 Rozporządzenia. Z powyższych względów, Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm., dalej: p.p.s.a.), uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.