Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1630/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-10-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Miernik (spr.) po rozpoznaniu w dniu 13 października 2011 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi Z. T. i M. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta W. z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżących solidarnie kwotę 100 (sto) złotych, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r., nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...] ustalającą od Z. T. i M. T. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] z obrębu [...] wywołanego podziałem nieruchomości.

Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Prezydent W. decyzją z dnia [...] września 2008 r., nr [...], na wniosek właścicieli, zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w [...] W., przy ul. [...], oznaczonej jako dz. ew. nr [...] na działki: nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha – przeznaczone na powiększenie sąsiednich nieruchomości. Powyższa decyzja stała się ostateczna w dniu 31 października 2008 r.

Decyzją z dnia [...] listopada 2010 r. Prezydent W. ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości i zobowiązał do jej uiszczenia właścicieli gruntu. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości, co potwierdza sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego Z. J. operat szacunkowy z dnia 20 września 2010 r. Według operatu wartość działki nr [...] przed dokonaniem podziału wynosiła [...] zł, natomiast wartość działek powstałych po podziale wyniosła [...] zł. Podział przedmiotowej nieruchomości spowodował zatem wzrost jej wartości o [...] zł. Organ wskazał, że zgodnie z uchwałą Rady W. z dnia [...] stycznia 2008 r., nr [...], z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego jej podziałem, procentowa stawka opłaty adiacenckiej została ustalona na poziomie 30% od wzrostu wartości nieruchomości, co w przedmiotowej sprawie stanowi kwotę [...] zł. Prezydent podał, iż właściciele nieruchomości zostali powiadomieni o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym oraz przedstawienia swojego stanowiska, co uczynili.

Na skutek odwołania M. T. i Z. T., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r. utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] listopada 2010 r. W uzasadnieniu wskazano, że do wyceny wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Operat sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących konieczności wyłączenia z zakresu opłaty adiacenckiej nieruchomości wydzielonych z działki nr [...] organ wskazał, że nie są one zasadne, bowiem zgodnie z treścią art. 143 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), powoływana dalej jako "ugn" z zakresu opłaty adiacenckiej wyłączone są nieruchomości przeznaczone w planie miejscowym na cele rolne i leśne. Wyłączenie to dotyczy zatem tylko nieruchomości objętych planem, natomiast nie ma znaczenia przeznaczenie działek nim nieobjętych. Jeżeli więc nieruchomość wykorzystywana jest rolniczo lub na cel leśny (zapis w ewidencji gruntów), ale nie jest objęta planem miejscowym, to również w odniesieniu do wzrostu jej wartości może być ustalona opłata adiacencka.

Od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli M. T. i Z. T. wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji organu I instancji. Zaskarżonym decyzjom zarzucono naruszenie art. 150 ust. 2 w zw. z art. 93 ust. 2a ugn i wskazano, że brak było podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie. Ponadto zdaniem skarżących wykonana w sprawie wycena była nierzetelna, bowiem przy szacowaniu nieruchomości przyjęto do analizy transakcje z obrotu wolnorynkowego gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Będąca natomiast przedmiotem podziału działka stanowi wąski pas ziemi o szerokości 6 i 7 m, a tym samym nie spełnia wymogów przewidzianych przez prawo budowlane do zabudowania jej budynkiem.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Ponadto zgodnie z treścią art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), powoływana dalej jako "P.p.s.a.", sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym jeżeli jedna ze stron złoży taki wniosek, a żadna z pozostałych stron w terminie 14 dni od dnia zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy – taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...] ustalającą od Z. T. i M. T. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w [...] W. przy ul. [...], oznaczonej jako działka nr [...] w obrębie [...] o pow. [...] m², wywołanego podziałem nieruchomości dokonanym ostateczną decyzją tego organu z dnia [...] września 2008 r.

Materialnoprawną podstawą wydanej decyzji jest przepis art. 98 a ust. 1 ugn, zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie uchwałą z dnia [...] stycznia 2008 r., nr [...] Rada W. ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału na poziomie 30%.

Podstawowe znaczenie dla prawidłowego ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości ma zatem kwestia wyliczenia wartości gruntu przed i po dokonaniu jego podziału. Powyższe jest istotne zarówno ze względu na samą możliwość wymierzenia opłaty adiacenckiej (zbadanie, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości), jak również ze względu na konieczność ustalenia wysokości tej opłaty. Podstawą jej obliczenia jest bowiem różnica wartości nieruchomości przed i po podziale.

Zgodnie z treścią art. 146 ust. 1a ugn ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego jest jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. To czy dany operat może stanowić dowód w sprawie uzależnione jest od tego, czy został sporządzony zgodnie z wytycznymi zawartymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Jak każdy jednak dowód w sprawie, podlega ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami kpa (art. 7, 77 § 1 i art. 80 kpa). Zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak mimo wszystko dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 24 października 2007 r., sygn. akt II SA/Łd 802/07).

Zdaniem Sądu w niniejszej sprawie organy nie dokonały oceny sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego, bezkrytycznie przyjmując wyliczenia dokonane przez rzeczoznawcę, czym naruszyły przepisy art. 7, 77 § 1 i 80 kpa. Jak wynika bowiem z operatu szacunkowego z dnia 20 września 2010 r. rzeczoznawca, do określenia wartości dz. nr [...] przed podziałem, przyjął do porównania 17 transakcji nieruchomościami położonymi w W. i biorąc pod uwagę współczynniki korygujące wskazał, że wartość rynkowa prawa własności 1 m2 gruntu wynosi [...] zł, po zaokrągleniu [...] zł. Określając jednak wartość rynkową całej działki nr [...] przed podziałem rzeczoznawca przyjął, że 1 m2 ma wartość [...] zł, co nie było zgodne z uprzednio dokonanym wyliczeniem. Zaniżając natomiast wysokość 1 m2 gruntu o 1 zł wartość rynkowa przedmiotowej działki wyniosła [...] zł. Z kolei do określenia wartości działek powstałych po podziale rzeczoznawca przyjął do porównania 16 transakcji nieruchomościami położonymi w W. i biorąc pod uwagę współczynniki korygujące wskazał, że wartość rynkowa prawa własności 1 m2 gruntu po podziale wynosi [...] zł, po zaokrągleniu [...] zł, a zatem jest taka sama jak w przypadku wartości 1 m2 działki nr [...] przed podziałem. W tym jednak przypadku wartość powstałych po podziale działek nr [...] i [...] wyniosła łącznie [...] zł.

Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd uznał, iż materiał dowodowy w niniejszej sprawie nie został rozpatrzony w sposób wystarczający do wydania decyzji określającej wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, co skutkowało uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej, jako naruszających art. 7, 77 § 1 i 80 kpa w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W związku z tym, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. oraz art. 119 pkt 2 w zw. z art. 120 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a.