Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 761/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2020-10-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art 53 ust 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par 3 , par 5
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Nawara - Dubiel (spr.) Sędzia WSA Joanna Człowiekowska Sędzia WSA Beata Łomnicka po rozpoznaniu w dniu 15 października 2020 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi "[...]" spółka akcyjna na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2020 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu l Instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz "[...]" spółka akcyjna kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 24 czerwca 2019 r., znak: [...] Burmistrz [...] ustalił warunki zabudowy, na wniosek [...] S.A. w K. dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz parkingiem na działkach nr [...], [...] w miejscowości W..

Po rozpoznaniu odwołania wniesionego od tej decyzji przez A. J. i W. P. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 30 lipca 2019 r. sygn. akt: [...] uchyliło decyzję organu l instancji i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu decyzji wskazano na konieczność przeprowadzenia prawidłowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy decyzją z dnia 21 października 2019 r., znak: [...] Burmistrz [...] ustalił warunki zabudowy dla opisanego wyżej zamierzenia budowlanego.

Po rozpoznaniu odwołania wniesionego od tej decyzji przez A. J. i W. P. decyzją z dnia 4 grudnia 2019 r. sygn. akt: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło decyzję organu l instancji i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu decyzji wskazano na konieczność szczegółowego uzasadnienia istnienia kontynuacji funkcji, prawidłowe określenie wszystkich parametrów nowej zabudowy oraz ustalenie kwestii dostępu do drogi publicznej oraz uzbrojenia terenu.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy i sporządzeniu nowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzją z dnia 3 marca 2020 r., znak: [...] Burmistrz [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku handlowo-usługowego wraz z infrastrukturą towarzyszącą oraz parkingiem na działkach nr [...], [...] w miejscowości W..

Również i od tej decyzji odwołania złożyli A. J. i W. P. podnosząc, że błędnie ustalona została linia zabudowy, wyznaczony w decyzji wskaźnik zabudowy może uniemożliwić realizację obiektu o planowanych gabarytach, a ponadto budynek handlowo - usługowy nie stanowi kontynuacji istniejącej w analizowanym obszarze funkcji, która ma charakter zabudowy typowo mieszkaniowej.

Odwołanie złożyła również [...] S.A. podnosząc, że wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalony został na zbyt niskim poziomie i w związku z tym realizacja inwestycji nie będzie możliwa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 22 kwietnia 2020 r., znak [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję, jako podstawę prawną rozstrzygnięcia wskazując art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2020r. poz. 256), art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz. 293), oraz art. 2 i art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2018 r. poz. 570) i § 1 pkt 6 lit c rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 listopada 2003r. w sprawie obszarów właściwości samorządowych kolegiów odwoławczych (Dz. U. z 2003r. Nr 198, poz. 1925).

W uzasadnieniu decyzji Kolegium przywołało treść art. 59 ust. 1 i 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588).

Dalej wskazano, że w niniejszej sprawie szerokość frontu przedmiotowych działek wynosi łącznie 41 m. Trzykrotna szerokość to 123 m i na podstawie tej odległości określono obszar analizowany. W granicach obszaru analizowanego występuje budynek mieszkalny z częścią handlowo-usługową (sprzedaż zniczy, wieńców, usługi pogrzebowe) oraz budynek usługowy (serwis opon, wulkanizacja). Uznano, iż budynek handlowo-usługowy, który forma i gabarytami będzie nawiązywał do istniejącej zabudowy - będzie stanowił uzupełnienie funkcji mieszkaniowej.

Dokonując oceny powyższych ustaleń stwierdzono, że w obszarze analizowanym istnieją budynki, w których prowadzona jest działalność usługowa i handlowa. Co prawda działalność ta ma inny charakter, nie mniej jednak pojęcie kontynuacji funkcji rozumieć należy szeroko i nie można oczekiwać, iż planowana działalność usługowa, czy handlowa, będzie tożsama z już istniejącą. W niektórych przypadkach lokalizowanie w bliskiej odległości obiektów usługowych i handlowych z tej samej branży, stawiałoby pod znakiem zapytania ekonomiczny sens przedsięwzięcia. Tak więc istnienie funkcji handlowej oraz usługowej powoduje, że przyjąć trzeba, iż ma miejsce kontynuacja funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Omawiając kwestię linii zabudowy wskazano, że z analizy wynika, że wzdłuż drogi gminnej - ul. [...] (dz. nr [...]) w miejscowości W., po stronie wnioskowanych działek, widoczna jest ukształtowana linia zabudowy utworzona przez budynki mieszkalne zlokalizowane na działkach nr: [...], [...], [...], [...] (odpowiednio budynki mieszkalne nr: [...]). Linia zabudowy jest częściowo przerwana na działkach nr: [...], [...], na których budynki mieszkalne zlokalizowane są w większej odległości od drogi gminnej.

W sąsiedztwie wnioskowanych działek nr [...], [...] ukształtowana wcześniej linia zabudowy zaczyna tworzyć uskok oddalając się od drogi - budynek mieszkalny na działce nr [...] (nr [...]) położony jest w odległości ok. 10 m od granicy działki drogowej, a kolejny budynek mieszkalny z częścią usługową na działce nr [...] (nr [...]) w odległości ok. 17m. Budynek mieszkalny zlokalizowany na działce nr [...] (nr [...]) uznaje się jako zlokalizowany w drugiej linii zabudowy. Mając powyższe na uwadze, do wyznaczenia linii zabudowy dla wnioskowanej inwestycji stosuje się przepis wynikający z § 4 ust. 3 cytowanego wcześniej rozporządzenia, zgodnie z którym "Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas linię dla nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego" - a więc w odległości 17 m od drogi stanowiącej działkę nr [...] (jak dla budynku na dz. nr [...])"

Te ustalenia oraz wnioski należy uznać za słuszne. Jakkolwiek na działce nr [...] zlokalizowany jest budynek mieszkalny, ale budynek ten - jak słusznie zauważono -znajduje się w drugiej linii zabudowy o czym świadczy wydzielona droga dojazdowa do tego budynku, jak również okoliczność, że w pierwszej linii zabudowy zlokalizowany jest budynek mieszkalny nr [...], zaś budynek nr [...] umiejscowiony jest za tym budynkiem, położonym bliżej drogi gminnej. Tak więc prawidłowo przyjęto, iż planowany budynek należy zlokalizować, jako przedłużenie linii zabudowy wyznaczonej przez budynek, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

W zakresie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyjaśniono, że w analizie dokonano zestawienia wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, opisując te wielkości w odniesieniu do poszczególnych budynków znajdujących się w obszarze analizowanym i ustalono, że średnia wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu wynosi 8,7 %. Prawidłowo zatem przyjęto, że wskaźnik ten powinien wynosić - do 9 %. Jednocześnie w analizie wyjaśniono, iż "różnice w stosunku do poprzedniej analizy wynikają z faktu iż, w poprzednim opracowaniu wyznaczono w myśl § 5 ust. 2 rozporządzenia inny wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy. W tym celu wykorzystano dane uzyskane z pomiarów własnych na mapach oraz zdjęciach lotniczych z wykorzystaniem systemów informacji przestrzennej, uwzględniając wyłącznie zabudowane części działek, z pominięciem tych części, które w terenie są wyraźnie oddzielone i posiadają typowo rolniczy charakter. Wnioskowane działki nr [...], [...] swoją charakterystyką odpowiadają częściom zabudowanym działek sąsiednich." Aktualnie zatem ustalono wskaźnik nie w oparciu o pomiary własne na mapach i zdjęcia lotnicze, ale w oparciu o dane z rejestru gruntów. W konsekwencji wskaźnik ten uległ obniżeniu.

Zdaniem Kolegium wskaźnik ten ustalony został w sposób prawidłowy. Pod uwagę wzięto zabudowę, która znajduje się w obszarze analizowanym. Pominięto zabudowę, która znajduje się poza tym obszarem. Wbrew twierdzeniom zawartym w odwołaniu [...] S.A. jest to rozstrzygnięcie słuszne, bowiem nie można przyjmować - na potrzeby wyznaczania jednego ze wskaźników nowej zabudowy - nieruchomości, które znajdują się poza obszarem analizowanym, tylko w tym celu, aby sprostać oczekiwaniom Inwestora co do wielkości wskaźnika. Skoro w obszarze analizowanym - co ujawniła przeprowadzona analiza - brak jest zabudowy o większej intensywności, zaś średni wskaźnik wynosi 8,7 %, to nie byłoby działaniem zgodnym z prawem poszukiwanie poza obszarem analizowanym takich nieruchomości, które są zabudowane w większym stopniu i zwiększenie tym samym wskaźnika nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki.

Określając parametr szerokości elewacji frontowej również dokonano zestawienia obejmującego wyliczenia szerokości budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Średnia szerokość elewacji frontowych budynków, które znajdują się w obszarze analizowanym wyliczona została na 12 m. Uwzględniając powyższe przyjęto szerokość elewacji frontowej planowanego budynku handlowo-usługowego - do 14,0 m. Ta wielkość mieści się w dopuszczonej przez § 6 ust. 1 rozporządzenia tolerancji (do 20 %) o jaką to wielkość można zwiększyć szerokość elewacji w stosunku do wyliczonej wcześniej średniej.

W sprawie ustalono za decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 4 grudnia 2019 r., iż "pojęcie >>działka sąsiednia<< użyte w tym przepisie oznacza działkę gruntu, która graniczy z terenem objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy." Uwzględniając powyższe, dla celu ustalenia parametru dla nowej zabudowy przyjęto te wartości odpowiednio z budynków mieszkalnych zlokalizowanych na działkach: nr [...] -4.00 m, nr [...] - 10,50 m, nr [...] - 4,50 m, co pozwoliło na wyliczenie średniej: 6,33 m.

Słusznie zatem przyjęto średnią wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wynoszącą - do 6,50 m.

W oparciu o dokonane zestawienie ustalono, iż "geometria dachów budynków zlokalizowanych w analizowanym obszarze zróżnicowana: dachy jedno, dwu i wielospadowe o symetrycznym i niesymetrycznym nachyleniu połaci od 5° do 45°. W analizowanym obszarze dominują budynki o dachu dwuspadowym o symetrycznych połaciach, kącie nachylenia dachu od 20° do 45° i kierunku głównej kalenicy prostopadły do bocznych granic przedmiotowych działek (lub przybliżonym do równoległego) w stosunku do drogi stanowiącej działkę nr [...]." Wyliczono średnią wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych do kalenic budynków znajdujących się w obszarze analizowanym na 9 m.

W oparciu o powyższe ustalenia prawidłowo przyjęto: wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej do kalenicy - do 9,0 m, układ połaci dachowych - dach dwu lub wielospadowy o symetrycznych spadkach i kącie nachylenia dachu - od 20° do 45°, kierunek głównej kalenicy - prostopadły do bocznych granic przedmiotowych działek (lub przybliżony do równoległego) w stosunku do drogi stanowiącej działkę nr [...]. Tym samym nawiązano do kierunku kalenicy budynku mieszkalnego z częścią usługową na dz. nr [...].

Warunki z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 są spełnione. Działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy posiada bezpośredni dojazd do drogi publicznej, gminnej - dz. nr [...]. Działka będzie skomunikowana za pomocą zjazdu publicznego. Uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. Z mapy stanowiącej załącznik do decyzji wynika, że na działce znajdują się sieci: wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa, a w aktach znajduje się ponadto zapewnienie o możliwości przyłączenia odbiorcy do sieci elektroenergetycznej.

Teren inwestycji nie wymaga zmiany przeznaczenia na cele nierolnicze (art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy). Decyzja jest również zgoda z przepisami odrębnymi.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniach wskazano, że kwestia tego, czy z uwagi na wskaźniki zabudowy obiekt o ustalonych w decyzji gabarytach będzie mógł powstać, nie może być przedmiotem niniejszego postępowania. Może się okazać, że inwestor mając ustalone w decyzji warunki zabudowy nie będzie w stanie zaprojektować budynku zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi.

Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu stanowi niejako surogat miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów, dla których plan nie został sporządzony. Na obecnym etapie postępowania nie są zatem badane warunki techniczne realizacji inwestycji, w tym odległość od budynków i od granic nieruchomości. Te okoliczności analizowane będą na kolejnym etapie postępowania formalnoprawnego. Nie oznacza to, że obawy strony nie są uzasadnione, jednakże w aktualnym stanie sprawy są przedwczesne.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie Firma A. Zaskarżonej decyzji zarzucono:

1/ naruszenie przepisu § 3 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dalej jako Rozporządzenie poprzez wadliwe ustalenie obszaru analizowanego oraz błędne i dowolne ustalenie parametrów nowej zabudowy w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy,

2/ naruszenie przepisu § 5 ust. 1 Rozporządzenia poprzez błędne wyznaczenie wskaźnika powierzchni zabudowy oraz § 5 ust. 2 Rozporządzenia poprzez jego niezastosowanie i błędne niedopuszczenie wyznaczenia innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy,

3/ naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 1960 nr 30 poz. 168 z późn. m.), dalej jako k.p.a., 11 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a., art. 11 k.p.a. oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego, nierozpatrzenie całego materiału dowodowego i jego dowolną ocenę, brak uzasadnienia faktycznego i prawnego, które potwierdzałoby zasadność wydanej decyzji oraz brak wyjaśnienia zasadności przesłanek jakimi kierował się Organ przy rozpoznawaniu sprawy, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ponieważ dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, rozpatrzenie całego materiału dowodowego oraz jego prawidłowa ocena powinny doprowadzić do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem skarżącej.

Na podstawie tych zarzutów skarżąca spółka wniosła o uchylenie decyzji Organu II instancji oraz poprzedzającej ją decyzji Organu I instancji w zaskarżonej części oraz o zasądzenie kosztów postępowania na rzecz Strony skarżącej według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że organ całkowicie pominął możliwość wyjścia poza minimalne granice obszaru analizowanego – tak, aby zapewnić zachowanie ładu przestrzennego.

W kwestii wskaźnika wielkości zabudowy zarzucono, że organ ograniczył się jedynie do stwierdzenia, że ustalona wartość na poziomie 9% stanowi średnią w obszarze analizowanym. Brak jest jednak ustaleń co do działek wchodzących w obszar analizowany, mieszczącej się na nich zabudowy i parametrów tej zabudowy. Ustalenia są w tym zakresie całkowicie dowolne.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Na wstępie należy wskazać, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2.

Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany.

Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących (ust. 2). Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3).

Na mocy art. 15zzs4 zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału z dnia 27 sierpnia 2020 r. niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.), dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Wobec powyższego skarga została uwzględniona, choć nie z powodów w niej wskazanych.

Zgodnie z art. 53 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 z późn. zm.), decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, wydaje się po uzgodnieniu ze wskazanymi w tym przepisie organami, w tym w szczególności z wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków.

Zgodnie z ust. 5 art. 53 u.p.z.p., uzgodnień, o których mowa w ust. 4, dokonuje się w trybie art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego, z tym że zażalenie przysługuje wyłącznie inwestorowi. W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane. Zgodnie natomiast z art. 64 ust. 1 przepisy art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a i 5d, art. 54, art. 55 i art. 56 stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy.

Zaskarżona decyzja oraz decyzja organu pierwszej instancji została uchylona ze względu na naruszenie ww. przepisów tj. brak uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy, w szczególności z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, gdy tymczasem teren objęty wnioskiem położony jest na obszarze układu urbanistycznego Miasta W. pod numerem [...] wpisanego do rejestru zabytków decyzją z dnia 18 października 1977 r., w strefie D – ochrony zabytkowej struktury przestrzennej. Wszystko to wynika z pisma Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 15 stycznia 2019 r. znajdującego się na k. 25 akt adm. Pismo to stanowiło opinię o planowanej inwestycji, a sporządzone zostało w odpowiedzi na pismo z 14.12.2018 r. Urzędu Miejskiego w W. , zawierającego prośbę o wydanie opinii konserwatorskiej przydatnej dla opracowania projektu decyzji o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji. Opinia ta nie stanowiła zatem wymaganego cytowanymi wyżej przepisami uzgodnienia projektu decyzji.

W tym miejscu przypomnieć należy, że w kontrolowanej sprawie decyzja o warunkach zabudowy wydawana była przez organ I Instancji trzykrotnie i dwukrotnie została przez organ II Instancji uchylona do ponownego rozpoznania. Po raz pierwszy decyzja została wydana przez Burmistrza [...] w dniu 24 czerwca 2019 r. ( k. 52 akt adm.) i uchylona decyzją SKO w T. z 30 lipca 2019 r. (k. 70 akt adm.), po raz drugi organ I Instancji wydał decyzję w dniu 21 października 2019 r. (k. 86 akt adm.), która została uchylona decyzją SKO w T. z dnia 4 grudnia 2019 r. (k 96 akt adm.) oraz po raz trzeci organ I Instancji wydał decyzję w dniu 3 marca 2020 r. (k. 113 akt adm.) która została utrzymana w mocy obecnie zaskarżoną decyzją SKO w T. z dnia 22 kwietnia 2020 r. (k 131 akt adm. )

Jedynie w procedurze poprzedzającej wydanie decyzji przez organ pierwszej instancji po raz pierwszy tj. decyzji z dnia 24 czerwca 2019 r., dokonano wymaganych przywołanymi przepisami uzgodnień. Natomiast po kolejnych dwóch uchyleniach decyzji przez organ II Instancji, w tym w szczególności przed wydaniem decyzji z dnia 3 marca 2020 r., uzgodnienia nie były już dokonywane – ani z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków ani z żadnym innym organem, pomimo iż sporządzane były nowe projekty decyzji.

Uchybienie to narusza przepisy zarówno postępowania jak i przepisy prawa materialnego, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy. W ponownie prowadzonym postępowaniu organ będzie obowiązany uzgodnić projekt decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z wymaganiami stawianymi przez przepisy art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Natomiast nie są uzasadnione zarzuty skargi dotyczące wadliwego ustalenia obszaru analizowanego oraz błędnego i dowolnego ustalenia parametrów nowej zabudowy w zakresie wskaźnika powierzchni zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Na podstawie delegacji ustawowej zamieszczonej w przepisie art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu - Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", określone zostały sposoby ustalenia parametrów tej zabudowy tj. linii nowej zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, szerokość elewacji frontowej i geometrii dachu. Ponadto § 3 tego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

Decyzję o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego organ może wydać, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia kryteria, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 i przy zachowaniu parametrów, o których mowa w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Poza sporem pozostaje i w orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowany jest w zasadzie jednolity pogląd, że "zasadą jest wyznaczenie obszaru analizowanego odpowiadającego wielkością minimum trzykrotnej szerokości frontu działki. Co prawda ustawodawca nie wykluczył prawnej możliwości wyznaczenia obszaru większego aniżeli wskazane minimum, to jednak z części tekstowej, jak i graficznej analizy powinny jasno wynikać przesłanki, którymi organ kierował się wyznaczając granice tego obszaru analizowanego w takiej wielkości. Poszerzenie obszaru analizowanego w celu poszukiwania nieruchomości "podobnych", do których można nawiązać, wyłącznie celem pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora, nie jest dopuszczalne" ( tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 17 lipca 2020 r. II OSK 450/20).

W niniejszej sprawie obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z przytoczoną wyżej zasadą wynikającą z § 3 ust. 1 rozporządzenia tj. jako trzykrotna szerokość frontu działki i rację ma Kolegium, że poszerzanie obszaru analizowanego tylko dla sprostania oczekiwaniom inwestora co do oczekiwanych parametrów zabudowy jest niedopuszczalne.

Podobnie rzecz się ma ze wskaźnikiem powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki, który wyznaczony został na poziomie "do 9%". Średnia z obszaru analizowanego wynosi bowiem w obszarze analizowanym 8,7%, a z analizy architektoniczno – urbanistycznej i to zarówno jej części tekstowej jak i graficznej nie wynikają żadne powody – poza oczekiwaniem inwestora - które miałyby usprawiedliwiać ponad dwukrotne zwiększenie tego parametru tj. do 21%.

Sąd nie dopatrzył się także zarzucanego w skardze naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Stan faktyczny w sprawie został ustalony prawidłowo, na podstawie należycie sporządzonej analizy architektoniczno – urbanistycznej. Właśnie w celu poprawnego jej sporządzenia, decyzje organu I Instancji były dwukrotnie uchylane przez organ II instancji. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest wyczerpujące, zrozumiałe, zawiera wszystkie wymagane przepisami elementy.

Przyczyną uchylenia zaskarżonej decyzji, jak już wyżej wskazano jest brak dokonania wymaganych uzgodnień projektu decyzji przed jej wydaniem przez organ I Instancji i zaakceptowanie tej sytuacji przez organ II Instancji.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzje. Decyzja organu I Instancji została uchylona na zasadzie art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono w pkt. II wyroku na zasadzie art. 200 p.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącemu od organu, który wydał zaskarżony akt zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. Na zasądzone koszty w wysokości 997 zł składa się: kwota 500 zł tytułem uiszczonego przez stronę skarżącą wpisu; kwota 480 zł tytułem wynagrodzenia radcy prawnego reprezentującego skarżącą, ustalona jako stawka minimalna na podstawie art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 14 ust. 1 pkt. 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych. (Dz. U. poz. 1804 z późn. zm.), oraz kwota 17 zł tytułem uiszczonej przez pełnomocnika opłaty skarbowej za złożony dokument pełnomocnictwa (art. 1 ust. 1 pkt. 2 w związku z cz. I.IV załącznika do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej, t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1044 z późn. zm)