Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 350/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-06-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Alina Balicka, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska, sędzia WSA Krystyna Napiórkowska (spr.), Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi M. S. i M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżących M. S. i M.S. kwotę 203 (dwieście trzy) złote tytułem zwrotu wpisu sądowego oraz na rzecz skarżącego M. S. kwotę 1 217 (tysiąc dwieście siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.


UZASADNIENIE

IV SA/Wa 350/13

U Z A S A D N I E N I E

Zaskarżoną przez M i M. S. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie decyzją z dnia [...] grudnia 2012r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta O. z dnia [...] maja 2011r. ustalającą opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30 383,40 zł od byłych współwłaścicieli - działek nr [...] i [...] położonych w obrębie [...] w O. - na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Powyższa decyzja wydana została w następującym stanie faktyczno-prawnym sprawy:

Postępowanie administracyjne w sprawie niniejszej zostało wszczęte w związku ze sprzedażą przedmiotowych działek przez ich współwłaścicieli tj. H. i A. S., B. i A. K., M. i G. R., M. i M. S., I. K., W. K., A. M. i I. K., udokumentowaną aktem notarialnym Rep. [...] z dnia [...] sierpnia 2005r. Decyzją z dnia [...] listopada 2007r. Prezydent Miasta O. Wójt Gminy I. na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U Nr 80 z 2003r. poz. 717ze zm.) oraz w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [...] przyjętego uchwałą nr [...] z dnia [...] września 2002r. ( Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] października 2002r.), ustalił opłatę w wysokości 48.076,80 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowaną zmianą przeznaczenia działek nr [...] i [...]. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta O., przyjętym Uchwałą nr [...] Miejskiej Rady Narodowej z dnia [...] listopada 1986r. ( Dz. Urz. Woj. [...] nr [...] z 1987r., poz. [...]) teren działek położony był na obszarze oznaczonym symbolem [...] terenie dla projektowanego zespołu urządzeń sportowych, obsługujących przede wszystkim osiedle [...] , z możliwością realizacji obiektów o zasięgu ogólnomiejskim (hali sportowej, pływalni itp.). Zgodnie zaś z aktualnie obowiązującym planem teren przedmiotowych działek oznaczony symbolem [...] przeznaczony jest do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach leśnych.

Sprzedaż działek nastąpiła przed upływem 5-letniego terminu określonego w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Opłata planistyczna została ustalona zgodnie z przyjętą w obowiązującym planie stawką wynoszącą 30% wzrostu wartości nieruchomości określonej na podstawie operatu szacunkowego, wyceny nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] marca 2008r. uchyliło wymienioną decyzję organu pierwszej instancji i sprawę przekazało do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Kolegium wskazało, że postępowanie dowodowe nie zostało należycie przeprowadzone. Akta sprawy nie zawierają bowiem stosownej dokumentacji potwierdzającej ustalenia organu, tj wypisu i wyrysu z planów zagospodarowania przestrzennego ( starego i nowego), w tym ustaleń dotyczących obowiązującej stawki procentowej renty planistycznej. Ponadto nie wyjaśniono w sposób jednoznaczny, jaki jest związek przyczynowy między zmianą w zakresie planu zagospodarowania, a wzrostem wartości nieruchomości, nie dokonano w szczególności porównania konkretnych ustaleń starego i nowego planu, które miałyby istotne znaczenia w tej kwestii. Niezależnie od powyższego SKO wskazało, że wadliwe było ustalenie opłaty łącznie dla wszystkich współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, bez określenia wysokości opłaty nakładanej na każdego współwłaściciela z osobna.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Prezydent Miasta O. decyzją z dnia [...] maja 2011r. ustalił opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30 383,40 zł od byłych współwłaścicieli - działek nr [...] i [...] położonych w obrębie [...] w O., określając jednocześnie opłatę należną od poszczególnych byłych współwłaścicieli wyliczoną odpowiednio do wielkości udziałów we współwłasności wymienionych działek. Ponadto organ wskazał, że stawka opłaty zgodnie z § 9 ust. 1 Uchwały nr [...] Rady Miejskiej w O. z dnia [...] września 2002r.w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]."

Po rozpoznaniu sprawy wskutek odwołania od powyższej decyzji, Samorządowego Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] grudnia 2012r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta O. Podkreśliło, że przed wydaniem decyzji przez organ pierwszej instancji ponownie został sporządzony operat z określenia wartości renty planistycznej, uwzględniający zarzuty zawarte w decyzji Kolegium z dnia [...] marca 2008r., w którym rzeczoznawca majątkowy obliczył wartość nieruchomości przed zmianą planu na 251.448,00zł i po zmianie planu na 352.726,00zł, co dało różnicę 101.278,00zł, z czego 30% z tytułu zmiany przeznaczenia w planie wynosi 30.383,40zł. Odnosząc się do zarzutu zawartego w odwołaniu dotyczącego przyjęcia w operacie wielkości współczynników związanych z możliwościami inwestycyjnymi, Kolegium wyjaśniło, że rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił na czym polega podejście porównawcze i metoda korygowania ceny średniej zastosowana przy ustalaniu wartości przedmiotowych działek. Zaznaczyło, że po dokonaniu analizy tego operatu, uznało, że został on sporządzony zgodnie z przepisami.

W skardze na powyższą decyzję Kolegium M. i M. S. zarzucili naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, a mianowicie art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1, § 4 i art. 80 k.p.a. poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, wydanie decyzji w oparciu o nieaktualny materiał dowodowy jakim jest operat szacunkowy i błędną ocenę materiału dowodowego w postaci opinii biegłego mgr inż. A. K., która jest sprzeczna z faktami znanymi urzędowo organowi oraz niespójna i sporządzona w sposób nierzetelny.

Skarżący wskazali także na naruszenia art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną jego interpretację i zastosowanie polegającą na przyjęciu, że powstanie obowiązku uiszczenia opłaty uzależnione jest od zmiany wartości nieruchomości, już w następstwie przedstawienia projektu planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, zamiast w następstwie uchwalenia planu.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania sądowego.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny, zważył co następuje:

Skargę należało uwzględnić.

Sąd dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji uznał, że została ona wydana z naruszeniem prawa.

Materialnoprawną podstawę decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2012 r. stanowi art. 37 ust. 6 w związku z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. 2012.647j.t.). Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wywołana uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i związana ze zbyciem tej nieruchomości ustalana jest w drodze decyzji i określana jest w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 11 w/w ustawy w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym zastosowanie będą miały przepisy działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( Dz. U. 2010. 102. 651 j.t.) oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109 ze zm).

Wskazać należy, że w myśl art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie tego okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4).

Rzeczoznawca majątkowy dołączając do operatu szacunkowego klauzulę, w której oświadcza o aktualności operatu, zamieszcza na niej datę, składa podpis i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego, stosownie do treści § 57 ust. 1 w związku z § 58 w/w rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W przedmiotowej sprawie zauważyć należy, że decyzja organu drugiej instancji nie spełniła wymogów wskazanych w zakresie przeprowadzenia prawidłowej oceny zebranego materiału dowodowego. W rozpatrywanej sprawie podstawowe znaczenie miało ustalenie, czy organ odwoławczy wydając zaskarżoną decyzję dotyczącą ustalenia opłaty planistycznej prawidłowo przyjął, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przywołanymi przepisami prawa.

Stwierdzić należy, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uwzględniło tego, że niniejszy operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego nie mógł, na dzień wydania zaskarżonej decyzji, stanowić podstawy jej rozstrzygnięcia z uwagi na brak potwierdzenia jego aktualności.

Zdaniem Sądu, operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. K. dnia 15 grudnia 2010r. nie mógł stanowić podstawy zaskarżonego rozstrzygnięcia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w kwestii wysokości opłaty planistycznej bez potwierdzenia jego aktualności na datę wydania zaskarżonej decyzji. Faktem jest, iż decyzja organu pierwszej instancji wydana została w okresie 12 miesięcy od daty sporządzenia przedmiotowego operatu. Natomiast rozpoznanie niniejszej sprawy w postępowaniu odwoławczym nastąpiło po upływie wskazanego terminu, tj. w dniu 7 grudnia 2012r.

W przekonaniu Sądu, termin 12 miesięcy dotyczy również organu odwoławczego, albowiem bez wątpienia jest on organem merytorycznym w sprawie, jego zadanie nie ogranicza się jedynie do kontroli rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji, lecz polega na powtórnym rozpatrzeniu całości sprawy. Organ ten powtórnie rozpoznaje całość sprawy i zobowiązany jest uwzględniać zmiany stanu faktycznego, jakie zaszły w sprawie pomiędzy wydaniem orzeczenia przez organ pierwszej instancji, a orzeczeniem organu drugiej instancji. Organ odwoławczy musi uwzględniać stan faktyczny i prawny istniejący w dacie rozpatrywania odwołania. Oznacza to, że aktualność operatu szacunkowego należy oceniać na datę wydania decyzji organu drugiej instancji.

W aktach sprawy brak informacji, aby organ wystąpił do rzeczoznawczy majątkowego, który sporządził w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy o potwierdzenie, w trybie określonym powołanymi przepisami prawa, aktualności tego operatu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze jako podstawę swych ustaleń uczyniło zatem nieaktualny już operat szacunkowy.

W tej sytuacji oparcie decyzji z dnia [...] grudnia 2012 r. na ustaleniach operatu sporządzonego 15 grudnia 2010r. nie było zgodne z obowiązującymi przepisami prawa i uznać należało, że decyzja organu drugiej instancji została wydana z naruszeniem art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Za trafny należy uznać także zarzut skargi naruszenia przepisów postępowania administracyjnego przez organ drugiej instancji. Przypomnieć należy, że zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania (art. 15 k.p.a.) organ odwoławczy jest organem merytorycznym, który ma obowiązek rozpatrzenia sprawy w całości, a nie ograniczania się do kontroli decyzji organu pierwszej instancji i odniesienia się do zarzutów odwołania. Z analizy treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Kolegium nie wywiązało się z tego obowiązku. Ograniczyło się jedynie do zrelacjonowania dotychczasowego przebiegu postępowania, przytoczenia przepisów prawnych i odniesienia się do zarzutów odwołania.

Stwierdzenie powyższych uchybień oraz naruszenia przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy obligowało Sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji.

Biorąc zaś pod uwagę, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy jest już nieważny i nie może stanowić dowodu w sprawie przy jej ponownym rozpatrywaniu, bez potwierdzenia jego aktualności, organ w pierwszej kolejności zleci rzeczoznawcy majątkowemu wypowiedzenie się co do aktualności operatu majątkowego. W zależności od ustaleń w tym zakresie, organ odwoławczy podejmie dalsze decyzje w sprawie.

W związku z tym, że sprawa ponownie będzie przedmiotem rozpoznania przez organ odwoławczy - zdaniem Sądu przedwczesne jest ustosunkowywanie się do merytorycznych zarzutów podniesionych w skardze.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c, art. 152 oraz art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.