Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 843/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-12-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 pkt 14, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: par. 2 pkt 6
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1589
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji  inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy
article: par. 18 ust. 2
journal: Dz.U. 2015 poz 1422
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 18 grudnia 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Sędziowie Sędzia WSA Paweł Kowalski, Sędzia WSA Magdalena Sieniuć (spr.), , Protokolant Starszy sekretarz sądowy Aneta Panek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 grudnia 2018 roku sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej A w Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. A. P.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji.

Jak wynika z akt sprawy, ww. decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł., po rozpatrzeniu wniosku A Sp. z o.o., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami w parterach wraz z urządzeniami budowlanymi oraz budowie wjazdu/wyjazdu z ul. B przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. C 208, na działce nr ewid. 107 oraz na fragmencie działki drogowej nr ewid. 91/6 w obrębie [...].

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowa "D" w Ł. (dalej jako: SM "D"), zarzucając jej błędne ustalenie zasad dostępu do drogi publicznej i infrastruktury ciepłowniczej, niewłaściwe wnioski z analizy urbanistycznej oraz nieadekwatne ustalenie miejsc postojowych.

W uzasadnieniu odwołania wskazano, że zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1073 z późn. zm.), powoływanej dalej jako: "u.p.z.p.", wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku, gdy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Wedle ust. 5 tego artykułu warunek powyższy uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Ciepłociąg znajduje się w odległości ok. 75 m od działki nr 107, zatem doprowadzenie go do przedmiotowej nieruchomości wymaga wykonania przedsięwzięcia na gruncie SM D. Po pierwsze, SM w żadnej formie nie udzielała zgody na korzystanie z prywatnych działek w celu prowadzenia ciepłociągu do działki nr 107. Po drugie, ciepłociąg powinien być objęty opisem działek i zaznaczony na załączniku graficznym decyzji, albowiem musi być przedmiotem przedsięwzięcia realizowanego przez inwestora wnioskującego o wydanie decyzji warunkach zabudowy lub gestora sieci. W ocenie SM należało zatem uznać, że wnioskodawca nie spełnił warunków określonych w art. 61 ust. 1 powołanej ustawy, a sama decyzja jest obarczona wadą.

W dalszej części odwołania strona wskazała, że w pkt. II. 3.2 decyzji określono, że obsługa komunikacyjna odbywać się będzie z drogi osiedlowej ul. B poprzez projektowany wjazd/zjazd. Tymczasem zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wszystkich wymienionych 'w tym przepisie warunków, z których jeden to dostęp terenu do drogi publicznej. Strona wskazała przy tym, że ulica B, stanowiąca działkę drogową nr 91/6, znajduje się w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Jest to droga wewnętrzna na terenie osiedla mieszkaniowego. Natomiast działka drogowa 157/9 wymieniona w pierwszym zdaniu na stronie 5 ww. decyzji jest częścią parkingu osiedlowego i stanowi własność Spółdzielni Mieszkaniowej, która w żadnej formie nie udzielała zgody na korzystanie z prywatnych działek drogowych w celu obsługi działki nr 107. Wnioskodawca nie spełnił zatem warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Ponadto, strona podkreśliła, że w pkt. II.3.2 decyzji określono, że dla obsługi planowanej inwestycji należy zapewnić miejsca postojowe/garażowe (...) w liczbie min. 1 mp./1 mieszkanie, lecz nie mniej niż 1 mp./60 m2 pow. użytkowej mieszkań. Natomiast zgodnie z rozdz. 3 § 18 pkt. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w decyzji należy uwzględnić nie tylko stanowiska postojowe dla użytkowników stałych, ale również stanowiska postojowe dla samochodów użytkowników "przebywających okresowo, w tym również stanowiska postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne." Wskazała przy tym, że SM "D" nie wyraża zgody, aby osoby przebywające na terenie planowanej inwestycji, ze względu na niewystarczającą ilość stanowisk parkowały na parkingu osiedlowym (działka 157/7), będącym we współwłasności SM i Członków SM.

Zdaniem strony, w analizie urbanistycznej prawidłowo wskazano obszar analizy na 135 m, jednak z jej treści wynika, że podczas ustalania niektórych wskaźników (np. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometria dachu) ograniczono obszar analizy do 80 m. Tym samym wnioski analizy urbanistycznej nie są zgodne z § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu powyższego odwołania, decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu Kolegium, odwołując się do treści art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p., stwierdziło, że regulacje te określają przesłanki, których dopiero łączne spełnienie pozwala wydać decyzję o warunkach zabudowy. Do przesłanek tych ustawodawca zaliczył: kontynuację istniejącej już zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, dostęp do drogi publicznej, wystarczające uzbrojenie terenu, niewymagalność uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Ponadto taka decyzja powinna być zgodna z przepisami odrębnymi.

Jednocześnie organ II instancji podkreślił, że ustawodawca w pierwszej kolejności wskazuje na potrzebę kontynuowania istniejącej zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza bowiem zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Realizacji tej zasady służą przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), powoływanego dalej jako: "rozporządzenie".

Następnie Kolegium wskazało, że za podstawę określenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dla nowej zabudowy należy uznać ustalenia faktyczne dotyczące zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich w stosunku do działki objętej wnioskiem. W celu dokonania tych ustaleń faktycznych organ wyznacza obszar analizowany, o którym mowa w § 3 powołanego rozporządzenia, wskazując tym samym, które działki sąsiednie będą stanowić punkt odniesienia dla określenia sposobu zabudowy i zagospodarowania działki objętej wnioskiem i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Biorąc powyższe pod uwagę, organ II instancji stwierdził, że w przedmiotowej sprawie organ I instancji na mapie w stosownej skali (1:1000), wyznaczył wokół terenu, którego dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany. Granice tego obszaru zostały wyznaczone zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia i w ocenie Kolegium są prawidłowe dla oceny dopuszczalności planowanego przedsięwzięcia. W tak wyznaczonym (tzn. w minimalnych granicach -odpowiadających trzykrotnej szerokości frontu terenu inwestycji od strony ul. B) obszarze analizowanym występują obiekty, które mogą stanowić punkt odniesienia dla planowanej inwestycji, tak pod względem funkcji, jak również cech i parametrów. Z przeprowadzonej analizy wynika, że w granicach obszaru analizy dominuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz zabudowa usługowa (handlowa).

Wychodząc z tych przesłanek, Kolegium stwierdziło, iż funkcja mieszkaniowa wielorodzinna, o którą wnioskuje inwestor, stanowi kontynuację funkcji występującej w analizowanym obszarze. Stwierdzenie zaś, iż planowana inwestycja kontynuuje funkcję realizowaną w obszarze analizowanym uzasadnia dalsze czynności zmierzające do dokonania analizy gabarytów i parametrów przyszłej zabudowy w zestawieniu z gabarytami i parametrami zabudowy już istniejącej w otoczeniu terenu inwestycji. Jednocześnie w tym kontekście Kolegium podkreśliło, że w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. przyjęto elastyczne procedury ustalania poszczególnych parametrów składających się na gabaryty planowanej zabudowy, umożliwiając w zakresie każdego z parametrów odstępstwo od zasady, iż parametry ustala się na podstawie wartości średnich wynikających z analizy.

Zdaniem Kolegium należy przyjąć, że przewidziana w rozporządzeniu możliwość takiego odstępstwa jest logicznym następstwem faktu, iż w wielu miejscach mamy do czynienia z różnorodną zabudową o całkowicie różnych parametrach, gdzie ścisłe przestrzeganie wyrażonej w § 5 ust. 1, § 6 ust. 1 i w § 7 ust. 1 ww. rozporządzenia zasady wyznaczania parametrów nowej zabudowy na podstawie wynikającej z analizy średniej, w istocie wykluczyłoby powstawanie pewnych typów zabudowy, kontynuującej co prawda funkcję zabudowy już istniejącą na terenach, na których nie obowiązuje plan miejscowy, ale różniącą się od istniejącej zabudowy, np. tylko jednym z parametrów składających się na gabaryty zabudowy.

W ocenie Kolegium, ustawodawca przewidział taką możliwość, wskazując w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., iż nowa zabudowa musi kontynuować gabaryty zabudowy już istniejącej. Przyjmując więc definicję "gabarytów" jako wymiarów zewnętrznych budynku, zdaniem Kolegium, zasadnym jest twierdzenie, że ratio legis ww. przepisu polega na tym, aby w obszarze analizowanym nie pojawiła się zabudowa, której gabaryty w sposób znaczący odbiegają od gabarytów zabudowy istniejącej. Ustawodawca nie wymaga więc, aby planowane budynki miały identyczne lub nawet zbliżone parametry do już istniejących. Natomiast nie mogą się one drastycznie różnić.

Dokonując szczegółowej analizy poszczególnych parametrów przyszłej inwestycji Kolegium odnośnie § 4 ww. rozporządzenia wskazało, iż w rozpatrywanej sprawie obszar objęty wnioskiem przylega do dwóch ulic: C i B. Dla planowanej inwestycji linię zabudowy wyznaczono: - od strony ulicy B, jako kontynuację linii zabudowy budynku przy ul. B 1 tj. w odległości 5,0 m od granicy z działką drogową, - od strony ulicy C, jako kontynuację linii zabudowy budynku przy ul. C 200 i 202, tj. w odległości 5,0 m od granicy działki nr 107 z pasem drogi ulicy C.

Zdaniem Kolegium, z przeprowadzonej analizy wynika, że linia zabudowy wzdłuż ulicy C - zlokalizowana jest w odległości od 0,0 m do 60,0 m od granicy działki z pasem drogowym; wzdłuż ulicy B po tej samej stronie co teren objęty wnioskiem - zlokalizowana jest w odległości od 5,0 do 44,0 m od granicy działki z pasem drogowym ulicy B; wzdłuż ulicy C po tej samej stronie co teren objęty wnioskiem - zlokalizowana jest w odległości od 0,0 m do 4,0 m od granicy działki z pasem drogowym. Budynek frontowy położony na terenie własnym inwestora znajduje się w granicy działki z pasem drogowym.

W ocenie Kolegium, taki sposób wyznaczenia linii zabudowy pozostaje w zgodzie z powołanymi wyżej przepisami rozporządzenia. Kolegium dodało przy tym, że dopuszczalne jest wyznaczenie więcej niż jednej linii, w sytuacji gdy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy działek zlokalizowanych u zbiegu dwóch i więcej dróg. Organ II instancji podkreślił także, że w odniesieniu do poszczególnych boków terenu inwestycji przylegających do różnych dróg możliwe jest wyznaczenie tej linii w różnej odległości od istniejącej drogi. W ten sposób można bowiem zapewnić prawidłowość lokalizacji zabudowy na danym obszarze, z uwzględnieniem charakterystyki zabudowy istniejącej wzdłuż każdej z tych ulic.

Z kolei odnośnie § 5 ust. 1 ww. rozporządzenia organ II instancji stwierdził, że w przedmiotowej sprawie wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym w stosunku do powierzchni terenu/działek zabudowanych w obszarze analizy wynosi od 0,04 do 0,60; średnio 0,26. Dodał także, że w decyzji dla planowanej zabudowy ustalono ten wskaźnik w przedziale od 0,26 do 0,51, gdzie 0,26 odpowiada średniej wielkości wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym i jednocześnie równy jest wskaźnikowi aktualnie występującemu na terenie inwestycji, zaś 0,51 uwzględnia wniosek inwestora w tym zakresie, przy czym nie przekracza maksymalnej wielkości tego parametru w obszarze analizowanym.

Kolegium zauważyło również, że faktem jest, iż maksymalna wielkość tego parametru istotnie odbiega od wielkości średniej w obszarze analizowanym. Jednakże fakt ten nie może przesądzać o wadliwości rozstrzygnięcia w tym zakresie. Przeciwnie, co podkreślił organ II instancji, ustalenie średniego wskaźnika dla całego obszaru nie oznacza, iż tak ustalony wskaźnik jest bezwzględnie wiążący dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. Ponadto za dopuszczeniem możliwości realizacji obiektu o wskaźniku wielkości zabudowy 0,51 przemawia także, co potwierdzają wyniki analizy, bezpośrednie sąsiedztwo działki nr 108 przy ul. B 1, dla której wskaźnik ten wynosi 0,60.

Organ II instancji wyjaśnił także, iż w przepisie § 5 ust. 2 zawarta jest norma dopuszczająca wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu od średniej ustalonej na podstawie § 1, jednakże tylko wtedy, gdy wynika to z analizy urbanistycznej (przeprowadzonej przez urbanistę lub architekta). Możliwe jest więc w zakresie wymienionego wskaźnika w konkretnym przypadku rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku, pod warunkiem, że ustalony wskaźnik mieści się w przedziale wielkości charakterystycznych dla obszaru analizowanego. Taka sytuacja, w ocenie Kolegium, ma właśnie miejsce w rozpatrywanej sprawie.

Następnie, odnosząc się do treści § 6 ust. 1 rozporządzenia, organ odwoławczy stwierdził, że szerokość elewacji frontowej dla planowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego ustalono, na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia. Ponadto dodał, że przeprowadzona analiza urbanistyczna wykazała, że w obszarze analizowanym wielkość tego parametru dla wszystkich rodzajów zabudowy jest bardzo zróżnicowana i kształtuje się w przedziale od 2,5 do 134,0 m; średnio 19,1 m (dla wszystkich rodzajów zabudowy) oraz 26,9 m (dla zabudowy mieszkaniowej). Dla przyszłej zabudowy w zaskarżonej decyzji szerokość elewacji frontowej określono przez podanie wielkości minimalnej i maksymalnej, tj. od 13,0 m do 27,0 m, dla każdego z planowanych budynków.

Mając na uwadze powyższe, Kolegium wskazało, że nie ma w tej sprawie podstaw do twierdzenia, że planowane budynki będą stanowiły wyjątek w zakresie szerokości elewacji frontowej. Przeciwnie, przy tak znacznym zróżnicowaniu tego parametru w obszarze analizowanym brak nawiązania do wielkości skrajnych (najniższych i najwyższych) stanowi rozwiązanie najbardziej wyważone. Zdaniem Kolegium, w ten sposób wyznaczona szerokość elewacji frontowej planowanego budynku mieszkalnego nie tylko mieści się w przedziale wielkości tego parametru występujących w obszarze analizowanym, przez co nie narusza ładu przestrzennego.

Następnie, biorąc pod uwagę treść § 7 ww. rozporządzenia, organ II instancji zważył, iż jak wskazano w analizie urbanistycznej, zabudowa na terenie analizowanym jest niejednolita. Charakteryzuje się ona różnorodnością, w tym także w zakresie wysokości elewacji frontowej. Przeprowadzona analiza wykazała w badanym terenie istnienie obiektów w przedziale wielkości tego parametru od 2,0 m do 37,5 m; średnio 7,1 m (dla wszystkich rodzajów zabudowy) oraz 10,8 m (dla zabudowy mieszkaniowej). Organ dodał przy tym, że w oparciu o przeprowadzoną analizę urbanistyczną w decyzji ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki od 9,5 m do 10,8 m. Wielkości te mieszczą się więc w przedziale wielkości tego parametru w obszarze analizy, a ich określenie w decyzji nastąpiło w oparciu o przepis § 7 ust. 4 rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej wysokości krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, niż wynika to z ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W ocenie Kolegium ustalenie wysokości górnej elewacji frontowej nawiązuje do wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej w zakresie tego parametru i nie przekracza ani minimalnej, ani maksymalnej wielkości tego parametru w obszarze analizowanym. Zdaniem Kolegium ustalenie wysokości górnej elewacji frontowej w sposób opisany w zaskarżonej decyzji było dopuszczalne i nie naruszało granic uznania, bowiem tak ustalona wysokość elewacji frontowej uwzględnia wymagania określone w § 7 ust. 4 rozporządzenia. Ponadto, organ II instancji podkreślił, że do analizy, a tym samym do obliczania średniej wielkości tego parametru w obszarze analizowanym, przyjęto wszystkie budynki istniejące w tym obszarze. Wskazane zaś w wynikach analizy obiekty, w tym np. budynek przy ul. C 202, stanowią jedynie przykłady zabudowy o parametrach (w tym przypadku wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej) identycznych, bądź najbardziej zbliżonych do ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy.

Organ II instancji wskazał, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych) ustalono odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym, zgodnie z § 8 rozporządzenia. Zdaniem Kolegium bezspornym jest bowiem, iż w obszarze analizowanym występują obiekty o kątach nachylenia połaci dachowych oraz wysokości głównej kalenicy analogicznych do określonych w zaskarżonej decyzji. Na podstawie powołanego wyżej § 8 rozporządzenia ustalono układ połaci dachowych - dach wielospadowy o kącie nachylenia połaci od 0° do 30°, kalenica główna każdego z projektowanych budynków usytuowana równolegle lub prostopadle względem linii zabudowy od strony ul. B. Wysokość głównej kalenicy od 11,0 m do 12,2 m.

Odnosząc się do pozostałych warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Kolegium wskazało, że:

1. obsługa komunikacyjna inwestycji przewidziana jest z drogi publicznej - przez drogi wewnętrzne - ul. E, ul. F, działkę drogową nr ewid. 157/9 i ul. B oraz projektowany zjazd,

2. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego,

3. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

4. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jednocześnie, rozpatrując zarzuty zawarte w odwołaniu wniesionym przez Spółdzielnię Mieszkaniową "D", organ II instancji podkreślił, że nie można przyjąć, że organ I instancji uznając, iż teren planowanej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną tj. ul. B, dopuścił się naruszenia przepisu art. 2 pkt 14 oraz art. 61 ust. 1 pkt 2 w zw. art. 2 pkt 14 oraz art.8 ust. 1 u.p.z.p. W ocenie Kolegium w rozpatrywanej sprawie bezspornym jest, że teren inwestycyjny przylega do działki drogowej będącej drogą wewnętrzną - działka nr 91/6, której właścicielem jest Gmina Miasto Ł., zaś użytkownikiem wieczystym odwołująca się Spółdzielnia. Zdaniem organu II instancji, nie ma wątpliwości, że działka ta, nie będąc zaliczoną do żadnej z kategorii dróg publicznych, służy do ruchu pojazdów. Z przepisu art. 2 pkt 14 powołanej ustawy wynika, że przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć "bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej". Jednym z koniecznych warunków ustalenia warunków zabudowy jest to, aby teren planowanej inwestycji posiadał dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.).

Kolegium wskazało również, że z treści powołanego wyżej przepisu art. 2 pkt 14 u.p.z.p. wynika, że ustawodawca uznał, iż możliwy jest dwojakiego rodzaju pośredni dostęp do drogi publicznej: poprzez ustanowienie służebności drogowej lub poprzez drogę wewnętrzną. Jeśli zatem istnieje dostęp terenu inwestycji do drogi wewnętrznej połączonej z drogą publiczną, to spełniony jest warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 tej ustawy. Organ II instancji dodał przy tym, że w judykaturze trafnie zauważa się, że jeśli istnieje droga wewnętrzna mająca charakter powszechnie dostępnej dla wszystkich ulicy, to brak jest podstaw, by twierdzić, że nowe zamierzenie inwestycyjne korzystające z dostępu do drogi publicznej przez tę ulicę, nie spełnia wymagań z art. 61 ust. 1 pkt 2 powołanej ustawy. Warunek dostępu do drogi publicznej poprzez taką drogę wewnętrzną jest spełniony także wówczas, gdy inwestor nie legitymuje się żadnym tytułem prawnym do takiej działki drogowej. Dodatkowo Kolegium, odwołując się do orzecznictwa sądów administracyjnych, podniosło, że uregulowania zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie nakładają nań konieczności posiadania takiego tytułu prawnego.

W ocenie Kolegium powyższe okoliczności prowadzą do wniosku, że w przedmiotowej sprawie nie jest usprawiedliwiony zarzut naruszenia art. 2 pkt 14 u.p.z.p. wobec braku dostępu do drogi publicznej inwestycji planowanej na działce nr ewid. 107 w obrębie [...].

Ponadto organ II instancji, odnosząc się do podnoszonej w odwołaniu kwestii dotyczącej określenia w decyzji niewystarczającej liczby miejsc postojowych, stwierdził, że obowiązek określenia ilości miejsc postojowych dla inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy wynika z przepisów wykonawczych do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dokładnie z treści § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz. 1589). Organ wskazał, że zgodnie z tą normą prawną, ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej zapisuje się w szczególności poprzez określenie sposobu zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, środki łączności, odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami, a także określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych.

Organ II instancji stwierdził również, że o konieczności ustalenia ilości tych miejsc już w decyzji o warunkach zabudowy świadczy także treść § 18 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn.: Dz. U. z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.). Zdaniem organu, w świetle tego przepisu, liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczny miejsc, z której korzystają osoby niepełnosprawne. Należy jednak zaznaczyć, iż przepis ten znajdzie zastosowanie dopiero na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji pozwoleniu na budowę.

W ocenie Kolegium, w świetle powyższego, bezspornym jest, iż wydając decyzję o ustaleniu warunków zabudowy w odniesieniu do planowanej inwestycji, organ I instancji nie mógł odstąpić od określenia wymogów w zakresie miejsc postojowych, które winny być dostosowane do przeznaczenia i rodzaju sposobu zabudowy.

Kolegium podkreśliło, że kwestia miejsc postojowych na gruncie u.p.z.p. uregulowana została w sposób ogólny, bez wskazań uszczegółowiających wymaganą ilości owych miejsc. Ani bowiem przepisy omawianej ustawy, ani normy rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, nie dają podstaw do precyzyjnego rozstrzygnięcia w decyzji o warunkach zabudowy w tym zakresie. Organ II instancji dodał przy tym, że analiza wyroków, w których sądy odnosiły się do kwestii określenia ilości miejsc postojowych w decyzji o warunkach zabudowy, prowadzi do wniosku, że za dopuszczalne uznać należy określenie w decyzji wymaganej ilości miejsc postojowych, zarówno poprzez wskazanie ich minimalnej czy maksymalnej liczby (tak np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 9 marca 2012 r. sygn. akt II SA/Łd 1414/11), jak również jedynie poprzez sformułowanie, iż mają one zostać urządzone na terenie nieruchomości objętej inwestycją, poza pasem drogowym (tak np. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia z dnia 26 kwietnia 2013 r. sygn. akt II SA/Łd 271/13). Z taką właśnie sytuacją, w ocenie Kolegium, mamy do czynienia w rozpatrywanej sprawie, bowiem w decyzji wskazano, że dla obsługi planowanej inwestycji należy zapewnić stanowiska postojowe dla samochodów osobowych poza pasami dróg publicznych, na wnioskowanym terenie, w liczbie: - min. 1 miejsce postojowe (garażowe)/ 1 mieszkanie, lecz nie mniej niż 1 miejsce postojowe / 60 m2 pow. użytkowej mieszkań. Zdaniem Kolegium, stwierdzenie tego faktu musiało skutkować uznaniem zarzutu Spółdzielni za niezasadny.

W dalszej kolejności, odnosząc się do kwestii naruszenia z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. z uwagi na brak umowy z gestorem sieci ciepłowniczej, organ II instancji, wskazał, że etap ustalania warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji i dlatego zbyt rygorystycznym byłoby wymaganie, by już na tym etapie wszystkie warunki podłączenia mediów były określone w sposób definitywny. Stanowisko to wynika bezpośrednio z treści art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., który stanowi nie tylko o istniejącym, lecz także o projektowanym uzbrojeniu terenu. Jeśli zatem inwestor dysponuje promesami gestorów sieci wskazującymi na możliwość podłączenia projektowanej inwestycji do poszczególnych mediów, w tym do sieci ciepłowniczej, to za bezpodstawny należy uznać zarzut niespełnienia przez projektowaną inwestycje przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 tej ustawy, w zakresie, w jakim stanowi on o projektowanym uzbrojeniu terenu. Celem powyższego przepisu, w ocenie Kolegium, nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Takie zapewnienie nie jest tożsame z obowiązkiem posiadania umowy o realizację takiego uzbrojenia terenu już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia gestora stanowiącego gwarancję, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta.

Reasumując, organ II instancji wskazał, że decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa. Taka sytuacja, zdaniem Kolegium, miała właśnie miejsce w przedmiotowej sprawie. Okoliczności zaś podnoszone w odwołaniu nie mogły stanowić podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji.

Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowa "D" w Ł., wnosząc o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej decyzji organu I instancji z dnia [...] w przedmiocie ustalenia decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami w parterach wraz z urządzeniami budowlanymi oraz budowie wjazdu/wyjazdu z ulicy B, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. C 208 na działce o numerze ewidencyjnym 107 oraz fragm. dz. drogowej nr 91/6 w obrębie [...];

Zaskarżonej decyzji skarżąca zarzuciła naruszenie prawa materialnego i prawa procesowego, a w szczególności art. 7, 8, 10 i 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2017 r. poz. 1257), powoływanej dalej jako: "k.p.a.", oraz art. 61 u.p.z.p.

W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała, że zaskarżona decyzja narusza istotnie jej prawa, a wjazd i wyjazd na działkę przebiega przez drogi będące w wieczystym użytkowaniu (dz. nr 91/6) lub we własności (dz. nr 157/9) skarżącej, a nie przez drogę publiczną. Są to prywatne drogi należące do Spółdzielni. Skarżąca podniosła przy tym, że nie zostały zachowane warunki do wydania decyzji. Warunkiem dla tej decyzji jest dostęp do drogi publicznej, ponieważ w każdym innym przypadku nastąpi naruszenie uprawnień osób trzecich, które winny wyrazić uprzednią zgodę na wjazd do planowanej inwestycji. Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powoduje, że sposób zagospodarowania nieruchomości ustala się w drodze decyzji. Ponadto skarżąca dodała, że zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wszystkich wymienionych w tym przepisie warunków, z których jeden to dostęp terenu do drogi publicznej. Skarżąca wskazała przy tym, że zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 kwietnia 2011 r. w sprawie II OSK 634/10: "przesłanka dostępu do drogi publicznej zrealizowana jest nie tylko w przypadku samego istnienia zjazdu, ale także wówczas, gdy w stanie faktycznym sprawy istnieje potencjalna możliwość wykonania zjazdu, a także, gdy z wniosku wynika, że zapewniony będzie pośredni dostęp do drogi publicznej - za pośrednictwem drogi wewnętrznej lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności."

Zdaniem skarżącego dokonano mylnej oceny stanu faktycznego, ponieważ nie zostały spełnione przesłanki wynikające z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przesłanki te znane były organowi, ale zostały niewłaściwie ocenione, co wynika z uzasadnienia wydanej decyzji organu I instancji i organu odwoławczego. W ocenie skarżącej nie ulega wątpliwości, że działka nr 107 położona jest przy innej drodze niż publiczna. Ponadto skarżąca podniosła, że nie zostały ani uzgodnione, ani ustalone odpowiednie służebności, dlatego nie ma spełnionego podstawowego warunku, jakim jest dostęp do drogi publicznej. Dlatego też organ odwoławczy naruszył przepisy postępowania określone w art. 7, 8, 10, 77 k.p.a. nakazujące dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego oraz zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego oraz art. 61 u.p.z.p.

Dodatkowo skarżąca stwierdziła, że dojazd do nieruchomości poprzez drogi wewnątrzosiedlowe, których zarządcą jest spółdzielnia mieszkaniowa, nie stanowi przesłanki dostępu do drogi publicznej. W świetle prawa są to drogi prywatne, a inwestor nawet nie próbował wykorzystać możliwości zawartej w przepisie art. 2 pkt. 14 u.p.z.p. Zdaniem skarżącej organ odwoławczy dokonał niewłaściwej interpretacji art. 2 pkt. 14 tej ustawy, utożsamiając drogę wewnątrzosiedlową, której zarządcą jest spółdzielnia mieszkaniowa, z drogą wewnętrzną, o której stanowi wyżej cytowany przepis. W ocenie skarżącej, tego dostępu nie ma, o czym organ wiedział, naruszając w szczególności przepis art. 61 u.p.z.p. Skarżąca podniosła przy tym, że w ten sposób naruszone zostały wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich i wystąpiła niezgodność z wydaną decyzją o ustaleniu warunków zabudowy w tej części, w której organ przyjął dostęp do drogi publicznej. Spółdzielnia nie wyraziła zgody na udostępnienie i korzystanie ze stanowiącej jej własność nieruchomości drogowej.

Skarżąca podkreśliła, iż z materiału dowodowego wynika, że w dacie orzekania przez organ I i II instancji teren inwestycji nie posiadał dostępu do drogi publicznej i zachodziły podstawy do odmownego załatwienia wniosku inwestora i wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy.

Ponadto skarżąca wskazała, że organ rozpatrujący wniosek określa warunki zabudowy, analizując wszystkie okoliczności. Zdaniem skarżącej, zaskarżona decyzja narusza prawo materialne i przepisy postępowania. Warunek dostępu z tej samej drogi publicznej do działki, na której terenie mają być ustalone warunki zabudowy, będzie spełniony tylko wówczas, gdy teren ma dostęp do drogi zaliczonej do jednej z dróg wymienionych w art. 1 i art. 2 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2017 r. 2222, z 2018 r. poz. 12,138, 159, 317). Jednocześnie skarżąca wskazała definicję zjazdu określona w wyżej wspomnianej ustawie w art. 4 pkt. 8. Skarżąca podniosła przy tym, że przedmiotem zaskarżonej decyzji jest także zjazd przewidziany do realizacji na działce nr 91/6 przy ul. C 208 w Ł., który łączy nieruchomość z drogą prywatną i nie spełnia wyżej cyt. definicji. Ponieważ sporna decyzja SKO wraz z poprzedzającą ją decyzją Prezydenta Miasta Ł. zawiera istotne wady, dlatego uzasadnione są wątpliwości w zakresie prawidłowego przeprowadzenia analizy o której stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

W ocenie skarżącej warunek dostępu może być zrealizowany poprzez ustanowienie za wynagrodzeniem odpowiedniej służebności gruntowej, pozwalającej na dostęp do nieruchomości w obszarze analizowanym. Dodała przy tym, że brak ustanowienia służebności oznacza brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej, limitujący wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Skarżąca podniosła, że do chwili obecnej wnioskodawca nie zwracał się o ustanowienie odpłatnej służebności. Nie zostały w tym przypadku spełnione łącznie przesłanki umożliwiające wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Ponadto skarżąca wskazała, że podtrzymuje stanowisko w pozostałych kwestiach poruszonych w odwołaniu, dotyczących: błędnego ustalenia zasad dostępu do infrastruktury ciepłowniczej, niewłaściwe wnioski analizy urbanistycznej oraz nieadekwatne ustalenie ilości miejsc postojowych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w całości, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Pismem z dnia 28 listopada 2018 r. uczestnik postępowania – A Sp. z o.o. z siedzibą w W., reprezentowana przez pełnomocnika w osobie adwokata, złożyła odpowiedź na skargę, wnosząc o jej oddalenie w całości. W uzasadnieniu odpowiedzi pełnomocnik wskazał oprócz rozważań natury ogólnej przedmiotowej kwestii, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem organy I i II instancji prawidłowo oceniły stan faktyczny sprawy, w następstwie czego prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego, wydając decyzje zgodne z prawem i nie naruszające usprawiedliwionych interesów skarżącego. Odnosząc się przy tym do zarzutów skargi pełnomocnik uczestnika podzielił stanowisko Wojewody zajęte w odpowiedzi na skargę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 2188 ze zm.) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.), powoływanej dalej jako: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.

Uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję sądów administracyjnych i przyczyny wzruszenia decyzji organów administracji publicznej Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z przepisami prawa materialnego i procesowego znajdującymi zastosowanie w sprawie, w tym zgodnie ze wskazanymi w skardze przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 61 u.p.z.p.) i przepisami kodeksu postępowania administracyjnego (art. 7, 8, 10 i 77 k.p.a.). Jednocześnie wszystkie ustalenia organów orzekających w sprawie znajdują potwierdzenie w zgromadzonym i prawidłowo ocenionym materiale dowodowym sprawy, a co za tym idzie, przedstawione w skardze zarzuty nie mogły skutkować jej uchyleniem, ani tym bardziej uchyleniem poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W szczególności zamierzonego przez skarżącą skutku nie mógł odnieść pierwszy z zarzutów skargi dotyczący naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w postaci braku dostępu terenu do drogi publicznej. Wbrew twierdzeniom skarżącej nie można przyjąć, że organy orzekające w sprawie dopuściły się naruszenia tego przepisu. Jeżeli bowiem teren zamierzonej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem drogi wewnątrzosiedlowej, będącej w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz. 2068) drogą wewnętrzną, to, jak przyjmuje się w orzecznictwie sądów administracyjnych, przedmiotowy teren ma dostęp do drogi publicznej, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. (zob. np. wyroki NSA z dnia: 22 maja 2015 r., II OSK 2665/13 i 18 lipca 2017 r., II OSK 2902/15). Zauważyć przy tym należy, że z treści przepisu art. 2 pkt 14 u.p.z.p. wynika, że ustawodawca uznał, iż możliwy jest dwojakiego rodzaju pośredni dostęp do drogi publicznej: poprzez ustanowienie służebności drogowej lub poprzez drogę wewnętrzną. Jeśli zatem istnieje dostęp terenu inwestycji do drogi wewnętrznej połączonej z drogą publiczną, to spełniony jest warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Nadto trzeba podnieść, że warunek dostępu do drogi publicznej poprzez taką drogę wewnętrzną jest spełniony także wówczas, gdy inwestor nie legitymuje się żadnym tytułem prawnym do takiej działki drogowej. Uregulowania zawarte w u.p.z.p. nie nakładają nań konieczności posiadania takiego tytułu prawnego.

Co do kolejnego zarzutu skargi związanego z regulacją art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. dotyczącego dostępu do uzbrojenia terenu z uwagi na brak umowy z gestorem sieci ciepłowniczej, to w całej rozciągłości należy podzielić w tym względzie stanowisko organu wyrażone w zaskarżonej decyzji. Ma bowiem rację Kolegium, że skoro etap ustalania warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji, to zbyt rygorystycznym byłoby wymaganie, by już na tym etapie wszystkie warunki podłączenia mediów były określone w sposób definitywny. Stanowisko to, jak trafnie wskazało Kolegium, wynika bezpośrednio z treści art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy, który stanowi nie tylko o istniejącym, lecz także o projektowanym uzbrojeniu terenu. Jeśli zatem inwestor dysponuje promesami gestorów sieci wskazującymi na możliwość podłączenia projektowanej inwestycji do poszczególnych mediów, w tym do sieci ciepłowniczej, to za bezpodstawny należy uznać zarzut niespełnienia przez projektowaną inwestycje przepisu art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy, w zakresie, w jakim stanowi on o projektowanym uzbrojeniu terenu.

Sąd podziela przy tym zapatrywanie Kolegium, że celem powyższego przepisu nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia uzbrojenia terenu, ale jedynie zagwarantowanie, że powstanie stosowne uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowlanych. Takie zapewnienie nie jest zaś tożsame z obowiązkiem posiadania umowy o realizację takiego uzbrojenia terenu już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia gestora stanowiącego gwarancję, że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta.

W dalszej kolejności, odnosząc się do kwestii określenia w decyzji niewystarczającej liczby miejsc postojowych, zasadnym jest wskazanie Kolegium, że obowiązek określenia ilości miejsc postojowych dla inwestycji w decyzji o warunkach zabudowy wynika z przepisów wykonawczych do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dokładnie z treści § 2 pkt 6 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem, ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej wyznacza się m. inn. poprzez wymaganą ilość miejsc parkingowych. O konieczności ustalenia ilości tych miejsc już w decyzji o warunkach zabudowy, jak trafnie wskazało Kolegium, świadczy także treść § 18 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn. Dz. U. z 2015r. poz. 1422 z późn. zm.). W świetle bowiem tego przepisu, liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczny miejsc, z której korzystają osoby niepełnosprawne. Ma rację jednak Kolegium, że przepis ten znajdzie zastosowanie dopiero na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji pozwoleniu na budowę. Jeżeli tak, to organ wydając decyzję o ustaleniu warunków zabudowy w odniesieniu do zamierzonej inwestycji nie może odstąpić od określenia wymogów w zakresie miejsc postojowych, które powinny być dostosowane do przeznaczenia i rodzaju sposobu zabudowy. Tym niemniej Kolegium trafnie przyjęło, że kwestia miejsc postojowych na gruncie u.p.z.p. została w sposób ogólny, bez wskazań uszczegółowiających wymaganą ilości owych miejsc. Ani bowiem przepisy omawianej ustawy, ani normy rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, nie dają podstaw do precyzyjnego rozstrzygnięcia w decyzji o warunkach zabudowy w tym zakresie. W orzecznictwie przyjęto, że za dopuszczalne należy uznać określenie w decyzji wymaganej ilości miejsc postojowych, zarówno poprzez wskazanie ich minimalnej czy maksymalnej liczby (tak np. WSA w Łodzi w powołanym przez organ wyroku z dnia 9 marca 2012 r. sygn. akt II SA/Łd 1414/11), jak również jedynie poprzez sformułowanie, iż mają one zostać urządzone na terenie nieruchomości objętej inwestycją, poza pasem drogowym (tak np. WSA w Łodzi w wyroku z dnia 26 kwietnia 2013 r. sygn. akt II SA/Łd 271/13). Taka sytuacja niewątpliwie zachodzi na gruncie niniejszej sprawy, bowiem w decyzji wskazano, że dla obsługi planowanej inwestycji należy zapewnić stanowiska postojowe dla samochodów osobowych poza pasami dróg publicznych, na wnioskowanym terenie, w liczbie: min. 1 miejsce postojowe (garażowe) /1 mieszkanie, lecz nie mniej niż 1 miejsce postojowe / 60 m2 pow. użytkowej mieszkań.

Wreszcie, w ocenie Sądu, rację ma Kolegium, że w sprawie dokonano prawidłowej analizy gabarytów planowanej inwestycji. Sąd w całej rozciągłości podziela w tym względzie zapatrywanie organu przedstawione szczegółowo na str. 4-5 uzasadnienia decyzji. Także i skarżąca prawidłowości tej analizy co do istoty nie kwestionuje.

Mając na uwadze powyższe, Sąd podzielił stanowisko Kolegium, że warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji zostały wydane po wcześniejszym wnikliwym ustaleniu stanu faktycznego i prawnego sprawy, w zgodzie z obowiązującymi w tej mierze przepisami prawa, w tym wymaganymi przesłankami określonymi w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Z tych względów Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.

k.ż.