Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3350/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-04-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: art. 7, 77, 80, 107
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Golat (spr.), sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant st. sekr. sąd. Marcin Woźniak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi S. L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] października 2017 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] października 2017 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], działając w oparciu o art. 127 § 2, 138 § 1 pkt 1 K.p.a., w związku z art. 17 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257) oraz art. 1 i 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2015 r., poz. 1659, ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania S. L. od decyzji Burmistrza [...]z dnia [...] marca 2017 r., Nr [...], odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku wielorodzinnego, na działce nr ew. [...], położonej w [...], obręb [...], przy ul. [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu zaskarżonego aktu organ wskazał, że pismem z dnia 7 marca 2016 r. S. L. wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie na budowie budynku wielorodzinnego, na działce nr ew. [...], położonej w [...], obręb [...], przy ul. [...].

Organ pierwszej instancji pismem z dnia 17 maja 2016 r. zawiadomił o wszczęciu postępowania w przedmiotowej sprawie.

Następnie decyzją z dnia [...] marca 2017 r., Nr [...], Burmistrz [...] odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła S. L.. Skarżąca podniosła, iż Burmistrz [...], wydając decyzję o odmowie ustalenia warunków zabudowy nie rozważył możliwości wyznaczenia innych parametrów technicznych i wskaźników niż średnie, mimo iż jest możliwość wyznaczania innych parametrów i wskaźników niż średnie, jeżeli wynika to z wykonanej analizy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wskazało, że relewantnym aktem prawnym w sprawie jest ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017, poz. 1073, zwana dalej: u.p.z.p.).

Organ wywodził, że za działki sąsiednie uznać należy wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym, wyznaczonym zgodnie z § 3 ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Z analizy wynika, iż w granicach obszaru analizowanego występuje zabudowa wielorodzinna (działka nr ew. 441). Funkcja projektowanej inwestycji jest więc zgodna z funkcją występującą na terenie analizowanym.

W myśl § 5 ust. 1 rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Organ ustalił, iż średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego wynosi 0,22 i taki wskaźnik winien wynosić na wnioskowanej działce. Organ pierwszej instancji odstąpił od skorzystania z przepisu § 5 ust. 2 rozporządzenia, mając na względzie przeciwdziałanie konfliktom przestrzennym i społecznym.

Natomiast zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Organ ustalił, iż średni wskaźnik szerokości elewacji frontowej w analizowanym obszarze wynosi 12,50 m i szerokość elewacji frontowej dla nowej zabudowy winna wynosić 12,50 m, z tolerancją 20%. Organ pierwszej instancji odstąpił od skorzystania z przepisu § 6 ust. 2 rozporządzenia, uzasadniając, iż mając na uwadze charakter i szerokość frontów budynków zlokalizowanych przy ul. [...] (od 6 do 12 m), stwierdzono, że dalsze zwiększanie gabarytów budynków w tym rejonie doprowadziłoby do dysproporcji i konfliktów przestrzennych.

Stosownie do § 7 rozporządzenia, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość, występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4).

W sporządzonej analizie podano, że działki sąsiednie są zabudowane, ale wysokość gzymsów istniejącej zabudowy przebiega tworząc uskok, zatem wysokość gzymsu nowej zabudowy na wnioskowanych działkach powinna wynosić 5,50 m, jako średnia wielkość występująca na obszarze analizowanym. A mając na uwadze zabudowę mieszkaniową jednorodzinną bezpośrednio przylegającą do obszaru planowanej inwestycji zrezygnowano z możliwości wynikającej z § 7 ust. 4, tj. wyznaczenia innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki.

Z kolei wysokość głównych kalenic jest zróżnicowana i wynosi średnio 8,00 m, dlatego też stosownie do § 8 rozporządzenia winna wynosić 8,00 m, jako średnia wielkość występująca na obszarze analizowanym.

Ponadto w analizie ustalono układ połaci dachowych jako plaski, dwuspadowy lub wielospadowy o kącie nachylenia dachu od 0-45° i kierunku głównej kalenicy równoległym lub prostopadłym.

S. L. wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, wskazując następujące parametry: wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy - 0,37; szerokość elewacji frontowych - 17 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - 9,0 m; wysokość głównej kalenicy -10 m; kąt nachylenia dachu - 5-45°.

Natomiast na podstawie przeprowadzonej analizy, organ pierwszej instancji ustalił następujące średnie wskaźniki zagospodarowania terenu: wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy - 0,22; szerokość elewacji frontowych - 12,50 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - 5,50 m; wysokość głównej kalenicy - 8,0 m; kąt nachylenia dachu - 0-45°.

Organ podkreślił, iż pomiędzy parametrami wskazanymi we wniosku, a parametrami wynikającymi z analizy występuje rozbieżność, nie można zatem uznać, iż planowana inwestycja stanowi kontynuację parametrów i wskaźników kształtowania istniejącej zabudowy i nie spełnia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., co uzasadnia odmowę ustalenia warunków zabudowy.

Wprawdzie organ pierwszej instancji nie wezwał inwestora, czy akceptuje parametry ustalone w analizie, jednakże zarówno z pisma S. L. z dnia 29 stycznia 2017 r., jak również z odwołania od zaskarżonej decyzji z dnia [...] marca 2017 r. wynika, iż inwestor nie akceptuje parametrów ustalonych przez organ.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego niewyznaczenia ,,innych parametrów i wskaźników niż średnie", organ podniósł, iż zwiększenie wskaźnika nowej zabudowy i szerokości, mogłoby spowodować konflikt przestrzenny i społeczny, a wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz wysokości głównej kalenicy ustalono biorąc pod uwagę zlokalizowaną w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

W skardze wywiedzionej dnia 12 listopada 2017 r. skarżąca podniosła, że dotychczasowa zabudowa działki wynosi 54% powierzchni, a w chwili składania wniosków nie obowiązywał nakaz rozbiórki istniejących budynków. Skarżąca mogła wnioskować o remont czy modernizację istniejących zabudowań. Dotychczasowa zabudowa powstała na podstawie mpzp dla tego terenu, obowiązującego do 2003 r. Nadto wywodziła, że w analizowanym obszarze istnieje zabudowa, o którą wnioskowała, o parametrach i współczynnikach podobnych lub wyższych.

Wywodziła, że pisemnie prosiła o wydanie decyzji, ustalającej warunki zabudowy, z zastosowaniem średnich współczynników, z wyjątkiem zwiększenia współczynnika zabudowy, jednak Burmistrz [...] nie zaproponował zmiany któregokolwiek ze współczynników nawet o 1%.

Skarżąca odwołała się również od postanowień projektu miejscowego planu, wyłożonego do publicznego wglądu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Kluczowe wątpliwości, jakie wyłoniły się w niniejszej sprawie na tle przytoczonych przepisów, dotyczą pytania, czy planowana inwestycja spełnia wymóg dobrego sąsiedztwa. W rozpoznawanej sprawie, jako podstawę odmowy organy wskazały bowiem brak spełnienia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p., będącego materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji: "Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. "

Odnosząc się do warunku określonego w pkt 1, stwierdzić należy, iż ocena jego spełnienia, winna zostać dokonana poprzez analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). W § 2 pkt 2 i 3 ww. rozporządzenia podana jest definicja funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu oraz definicja cech zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast § 3 wskazuje na konieczność dokonania analizy funkcji i cech oraz sposób ich dokonania.

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, właściwy organ w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany (w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów) i przeprowadza na nim analizę.

W przedmiotowej sprawie, obszar analizowany został wyznaczony w sposób zgodny z § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia. Obszar analizowany wyznaczony został w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem. Przeprowadzona analiza (str. 47 i nast. akt administracyjnych sprawy), spełnia wymagania wskazane w rozporządzeniu.

W sporządzonej analizie podano, że działki sąsiednie są zabudowane, ale wysokość gzymsów istniejącej zabudowy przebiega tworząc uskok, zatem wysokość gzymsu nowej zabudowy na wnioskowanych działkach powinna wynosić 5,50 m, jako średnia wielkość występująca na obszarze analizowanym, wysokość głównych kalenic jest zróżnicowana i wynosi średnio 8,00 m, ustalono układ połaci dachowych jako plaski, dwuspadowy lub wielospadowy o kącie nachylenia dachu od 0-45° i kierunku głównej kalenicy równoległym lub prostopadłym, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy - 0,22; szerokość elewacji frontowych - 12,50 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - 5,50 m.

S. L. wystąpiła o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, wskazując następujące parametry: wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy - 0,37; szerokość elewacji frontowych - 17 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - 9,0 m; wysokość głównej kalenicy -10 m; kąt nachylenia dachu - 5-45°.

Skarżąca wnioskowała o warunki (parametry) zabudowy inne, niż wskazane w analizie, przy czy organ nie dokonał wystarczającego zbadania, czy planowana inwestycja stanowi kontynuację parametrów i wskaźników kształtowania istniejącej zabudowy i nie spełnia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. w kontekście parametrów charakteryzujących wnioskowana zabudowę.

Należy bowiem zauważyć, że sposób wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, w kontekście art. 61 ust. 1 u.p.z.p., określa przepis § 5 ww. rozporządzenia. W myśl tego przepisu wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Konieczne jest więc, po ustaleniu granic obszaru analizowanego, ustalenie średniego wskaźnika dla całego obszaru. Z kolei przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że szerokość elewacji frontowej "znajdującej się od strony frontu działki", wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Natomiast § 7 ust. 3 stanowi, iż jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Z kolei w myśl § 8 tego aktu, geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Zarówno przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia, § 6 ust. 2, jak i § 7 ust. 4, co jest kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy, dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, innej szerokości elewacji frontowej, jak i innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz wysokości głównej kalenicy, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej.

Po ustaleniu granic obszaru analizowanego, konieczne jest ustalenie średniego wskaźnika dla całego obszaru, co jednak nie oznacza, że tak ustalony wskaźnik będzie bezwzględnie wiążący dla rozstrzygnięcia w danej sprawie. Organ, biorąc pod uwagę brzmienie wniosku, miał obowiązek przeanalizowania, czy istnieje podstawa do zastosowania odstępstw. W orzecznictwie podkreśla się, że możliwe jest, więc w konkretnym przypadku, rozstrzygnięcie specyficzne, uwzględniające uwarunkowania zaistniałe na terenie obszaru urbanistycznego, w kontekście zamierzenia przedstawionego we wniosku i wymaga to szczegółowego uzasadnienia w decyzji rozstrzygającej sprawę (tak NSA w wyroku z 11 czerwca 2014 r., sygn. akt II OSK 95/13, dostępny www.nsa.gov.pl, określanej dalej jako CBOSA).

Temu wymogowi organ nie sprostał, wobec czego nie jest pozbawiane doniosłości prawnej stanowisko w kwestii naruszenia przez organ przepisów procesowych, art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3 K.p.a. Zawarte w decyzji organu II instancji stanowisko, że zwiększenie wskaźnika nowej zabudowy i szerokości, mogłoby spowodować konflikt przestrzenny i społeczny, a wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz wysokości głównej kalenicy ustalono, biorąc pod uwagę zlokalizowaną w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, nie jest wystarczające dla niedokonania odstępstwa.

Również biorąc pod uwagę, prawo właściciela do zagospodarowania działki, stanowiącej jego własność, wynikające z art. 140 K.c., należy wskazać, że organ naruszył przepisy. Z zestawienia funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że wnioskowane przez skarżącą parametry mieszczą się w maksymalnych wielkościach charakteryzujących budynki, znajdujące się na obszarze zabudowanym. Jest to istotny argument, bowiem w analizie winny być zawarte takie dane, które mogą uzasadniać ewentualne odstąpienie od uśrednionych wielkości charakteryzujących cechy zabudowy i zagospodarowania badanego terenu (wyrok NSA z 18 listopada 2010 r., sygn. akt II OSK 1720/09, CBOSA), a sporządzona w sprawie analiza takich danych (maksymalne wielkości charakteryzujące parametry zabudowy) dostarcza.

Jest to istotne dla sposobu rozpatrzenia wniosku skarżącej, w kontekście zasady dobrego sąsiedztwa, która wymaga dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są przy tym faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa, powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II OSK 582/08, CBOSA).

Szczegółowe uzasadnienie dotyczące braku podstaw do dokonania odstąpienia musi zawierać uzasadnienie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 marca 2009 r., sygn. akt II OSK 359/08, z dnia 4 grudnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1525/07 dostępne w CBOSA, A. Plucińska-Filipowicz, Komentarz do § 7 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, publ. Lex).

Wskazane naruszenia, odnoszące się do braku dostatecznego wyjaśnienia kwestii parametrów zabudowy, niewątpliwie miały wpływ na wynik sprawy. Oceniając, że planowana zabudowa w danym terenie jest niedopuszczalna, organ nie wykazał, że doszło w tym zakresie do zachowania zasady dobrego sąsiedztwa.

W konsekwencji tego organ naruszył przepisy art. 7 K.p.a., art. 11 K.p.a., 77 K.p.a., 80 K.p.a., a w rezultacie także art. 107 § 3 K.p.a.

Wyjaśnić w tym miejscu przyjdzie, że przepis art. 7 K.p.a. wskazuje na konieczność podejmowania przez organy administracji wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Przepis art. 77 § 1 K.p.a. nakłada z kolei na organy obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, który zgodnie z art. 80 K.p.a. w całości powinien być podstawą dokonywanej przez organ oceny. W myśl zasady ustalonej w art. 8 K.p.a., organy administracji zobowiązane są przy tym prowadzić postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, co wyraża się m.in. w podejmowaniu czynności zmierzających do dokonania wyczerpującej oceny, w tym w zakresie postępowania odwoławczego także w odniesieniu do okoliczności powoływanych w odwołaniu. Zasada ta wiąże się z zasadą przekonywania sformułowaną w art. 11 K.p.a., zgodnie z którą organy powinny wyjaśniać zasadność przesłanek, jakimi kierują się przy załatwieniu sprawy, do naruszenia której dochodzi w sytuacji braku ustosunkowania się organu do twierdzeń strony wskazywanych przez nią jako istotne. W odniesieniu do tej zasady, jak również zasady wynikającej z art. 8 K.p.a., doniosłą rolę pełni z kolei uzasadnienie decyzji, które nie może być sformułowane ogólnikowo i w przypadku postępowania odwoławczego powinno służyć przekonaniu strony odwołującej do tego, że jej stanowisko zostało wzięte pod uwagę i rozważone w kontekście wszystkich okoliczności faktycznych sprawy. Powinno ono zatem dokładnie wyjaśniać przyczyny dokonanej przez organ oceny.

Podkreślić należy, że wskazane wyżej zasady znajdują zastosowanie na wszystkich etapach postępowania administracyjnego.

Zaskarżona decyzja organu odwoławczego nie spełnia przesłanki formalnej, jaką powinna spełniać decyzja administracyjna. Nie zawiera, bowiem uzasadnienia odpowiadającego w pełni wymogom cytowanego wyżej przepisu - art. 107 § 3 K.p.a.

W ocenie Sądu organ winien był zbadać przesłanki jakie towarzyszyły wydaniu decyzji pozytywnej i odnieść je do niniejszej sprawy, a następnie argumentację przedstawić w uzasadnieniu. Mając zaś na uwadze, iż okoliczność możliwości dokonania odstępstwa była jedyną rozważaną przez organ odwoławczy przy orzeczeniu o odmowie ustalenia warunków zabudowy, wyjaśnienie tej kwestii, przy jednoczesnym nieodniesieniu się do maksymalnych wskaźników charakteryzujących istniejącą zabudowę, w ocenie Sądu, mogło mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy. Organ ponownie rozpoznając sprawę winien uwzględnić uwagi przedstawione przez sąd administracyjny w niniejszym uzasadnieniu.

Reasumując, zważywszy na naruszenie przepisów postępowania (art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a.), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.z.p.), Sąd uchylił zaskarżoną decyzję, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a., o czym orzeczono w sentencji wyroku.