Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 3252/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-05-06 00:00:00+02:00 ()
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok z art. 179a ustawy PoPPSA
Powołane przepisy: article: art 179 a
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art 73 ust 1 i 4
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: art 134
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Miernik (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant referent Joanna Kicińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 maja 2016 r. sprawy ze skargi kasacyjnej Gminy Miejskiej L. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 stycznia 2015 r. sygnatura akt I SA/Wa 3252/14 w sprawie ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 stycznia 2015 r. sygnatura akt I SA/Wa 3252/14; 2. oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 9 stycznia 2015 r. sygn. akt I SA/Wa 3252/14 oddalił skargę Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z [...] września 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość położoną w L., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z obrębu [...], o pow. [...] m², zajętą pod publiczną drogę gminną – część ulicy [...] w L.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że Starosta Powiatu [...] decyzją z [...] maja 2013 r. nr [...] ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł za opisaną wyżej nieruchomość i zobowiązał Gminę L. do wypłaty ustalonego odszkodowania w określonych częściach na rzecz B. C., S. C., R. K., Z. F. i M. F.

Wojewoda [...] decyzją z [...] września 2013 r., po rozpoznaniu odwołania Gminy Miejskiej L., utrzymał powyższą decyzję w mocy stwierdzając, że dokonana przez organ pierwszej instancji ocena stanu prawnego i ustalenia faktyczne nie budzą zastrzeżeń. Organ odwoławczy przytoczył treść art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) i podkreślił, że kwestia sporna w niniejszej sprawie sprowadza się do prawidłowości ustalenia wysokości należnego odszkodowania za utratę prawa własności. Z powołanego przepisu wynika, że odszkodowanie za nieruchomość, która przeszła na własność jednostki samorządowej lub Skarbu Państwa ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonego w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a więc przepisów Rozdziału 5 Działu III i Rozdziału 1 Działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n." Podstawę obliczenia odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień 29 października 1998 r., zaś wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu (art. 130 ust. 1 u.g.n.). Określenie wartości nieruchomości następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), powoływanego dalej jako "rozporządzenie z 21 września 2004 r.", zmienionego rozporządzeniem z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. Nr 165, poz. 985).

Organ przytoczył treść § 36 ust. 1, ust. 4 i ust. 6 pkt 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. i podkreślił, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy z 19 listopada 2012 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego [...], który wartość nieruchomości ustalił przy uwzględnieniu przeznaczenia określonego w planie zagospodarowania przestrzennego, przyjmując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, biorąc do porównań transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe. Wyceniana działka nie miała pierwotnego przeznaczenia "drogowego", co obligowałoby rzeczoznawcę do poszukiwania w pierwszej kolejności tzw. transakcji drogowych na rynku lokalnym i rynku rozszerzonym. Organ opisał zastosowaną przez rzeczoznawcę majątkowego metodę szacowania nieruchomości podkreślając, że zbadał on zarówno rynek nieruchomości drogowych, jak i rynek nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo. Biegły ze zbioru dostępnych transakcji wybrał próbkę 14 transakcji umów kupna-sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, o cenach jednostkowych od [...] zł za m² do [...] zł za m². Ostatecznie, po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki na lokalnym rynku (lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, stan zagospodarowania, wielkość i kształt działki, infrastruktura i dostępność) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących, wartość 1m² wycenianej nieruchomości została określona na [...] zł, co przy uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności na kwotę [...] zł według stanu na dzień 29 października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu.

Wojewoda [...] zaznaczył ponadto, że dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości biegły kierował się podobieństwem do działki szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. Organ przytoczył zasady szacowania nieruchomości określone m.in. w art. 150 ust. 1, art. 155 ust. 1 i 4 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n i podkreślił, że analiza operatu wykazała, iż zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Operat jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w operacie analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe i określona w nim wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania. Wojewoda [...] stwierdził ponadto, że strona skarżąca nie skorzystała z uprawnienia wynikającego z art. 157 ust. 1 u.g.n., który daje możliwość zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, jak również nie zgłaszała zastrzeżeń do sporządzonej wyceny.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła Gmina Miejska L., zarzucając jej naruszenie:

1) art. 153 i art. 156 ust. 3 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 3, § 36 ust. 1, ust. 2, ust. 4 i ust. 6 rozporządzenia z 21 września 2004 r., poprzez oparcie się na sporządzonej w sposób nieprawidłowy (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy;

2) art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.), powoływanej dalej jako "K.p.a.", poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalając powyższą skargę wyrokiem z 9 stycznia 2015 r. stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa. Sąd, powołując przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami określające zasady ustalania odszkodowania (art. 134 ust. 3 i 4) oraz przepisy wykonawcze dotyczące wyceny gruntów (§ 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r.), podzielił stanowisko organów w kwestii prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, określającego wartość nieruchomości oraz wysokości przyznanego odszkodowania. Sąd nie dopatrzył się przy tym naruszenia przepisów art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 K.p.a. wskazując, że organy obu instancji wnikliwie zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, zaś uzasadnienie decyzji spełnia ustawowe wymogi określone w art. 107 § 3 K.p.a.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła Gmina Miejska L. zaskarżając go w całości, wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie, a także o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie:

1) prawa materialnego poprzez błędne zastosowanie art. 156 ust. 1 w zw. z art. 129 pkt 3 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 4 i ust. 6 rozporządzenia z 21 września 2004 r., polegające na uznaniu operatu szacunkowego z 19 listopada 2012 r. jako prawidłowo sporządzonego, podczas gdy opierał się on na niewłaściwym doborze nieruchomości o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe, co spowodowało zawyżenie wartości nieruchomości wycenianej i w konsekwencji doprowadziło do zawyżenia orzeczonego odszkodowania,

2) przepisów prawa materialnego, tj. art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 4 ust. 4 i § 36 ust. 1, ust. 2 i ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r., poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy z 19 listopada 2012 r. spełnia wymogi określone w ww. rozporządzeniu, podczas gdy niewłaściwie zastosowano współczynniki korygujące uwzględniające cechy nieruchomości wycenianej, które miały wpływ na wysokość odszkodowania, co w konsekwencji spowodowało oddalenie skargi Gminy L.,

3) przepisów postępowania, tj. art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2000 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), powoływanej dalej jako "P.p.s.a.", w zw. z art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 K.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że decyzja Wojewody [...] z [...] września 2013 r. nie naruszyła przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, mimo że organ nie rozpatrzył wnikliwie wszelkich dowodów, w szczególności operatu szacunkowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Doręczając odpisy wniesionej skargi kasacyjnej stronom postępowania, Sąd powziął informację o zgodnie dwóch uczestników postępowania – B. C. i M. F. Z nadesłanych odpisów aktów zgonu wynikało, że ww. osoby zmarły przed wydaniem wyroku z 9 stycznia 2015 r. – M. F. w dniu 27 grudnia 2014 r., natomiast B. C. w dniu 5 stycznia 2015 r.

Wobec powyższego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie postanowieniem z 26 czerwca 2015 r. zawiesił postępowanie międzyinstancyjne. Postępowanie to zostało podjęte postanowieniem z 15 marca 2016 r.

O terminie rozprawy wyznaczonej na dzień 6 maja 2016 r. Sąd zawiadomił następców prawnych zmarłych uczestników postępowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie treścią art. 179a P.p.s.a. (który to przepis, wprowadzony art. 1 pkt 52 ustawy z dnia 9 kwietnia 2015 r. o zmianie ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2015 r. poz. 658), na mocy art. 2 tej ustawy, ma zastosowanie również do postępowań wszczętych przed dniem jej wejścia w życie), jeżeli przed przedstawieniem skargi kasacyjnej Naczelnemu Sądowi Administracyjnemu wojewódzki sąd administracyjny stwierdzi, że w sprawie zachodzi nieważność postępowania albo podstawy skargi kasacyjnej są oczywiście usprawiedliwione, uchyla zaskarżony wyrok lub postanowienie rozstrzygając na wniosek strony także o zwrocie kosztów postępowania kasacyjnego i na tym samym posiedzeniu ponownie rozpoznaje sprawę. Od wydanego orzeczenia przysługuje skarga kasacyjna.

Artykuł 179a P.p.s.a. wskazuje zatem na dwie, niezależne sytuacje, których zaistnienie może stanowić podstawę uchylenia wyroku Sądu pierwszej instancji, tj. nieważność postępowania albo oczywiście usprawiedliwione podstawy skargi kasacyjnej. Przesłanki nieważności postępowania wymienia z kolei przepis art. 183 § 2 P.p.s.a.

W ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie w niniejszej sprawie zachodzi jedna z przesłanek nieważności postępowania zakończonego wyrokiem z 9 stycznia 2015 r. sygn. akt I SA/Wa 3252/14, o której mowa w art. 183 § 2 pkt 5 P.p.s.a.

Zauważyć należy, że przedmiotem postępowania sądowoadministracyjnego zakończonego wyrokiem z 9 stycznia 2015 r. była decyzja Wojewody [...] z [...] września 2013 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z [...] maja 2013 r. ustalającą odszkodowanie za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną. Stronami tego postępowania byli m.in. B. C. i M. F., współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości, na rzecz których przyznano ww. odszkodowanie i do których skierowano zawiadomienia o terminie rozprawy wyznaczonej na dzień 9 stycznia 2015 r. Przy doręczaniu odpisów skargi kasacyjnej Gminy Miejskiej L. Sąd uzyskał informację, że wskazane osoby zmarły przed wydaniem wyroku z 9 stycznia 2015 r. W tej sytuacji w postępowaniu przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w Warszawie udział powinni brać następcy prawni zmarłych, bowiem wynik postępowania sądowego niewątpliwie dotyczy ich interesu prawnego. Rozprawa poprzedzająca wydanie wyroku przeprowadzana została jednak z naruszeniem prawa strony do udziału w postępowaniu, co skutkuje zaistnieniem przesłanki nieważności postępowania określonej w art. 183 § 2 pkt 5 P.p.s.a. Pozbawienie stron postępowania sądowoadministracyjnego możności obrony ich praw uzasadnia zatem uchylenie wyroku z 9 stycznia 2015 r. i ponowne rozpoznanie sprawy.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 179a P.p.s.a. w zw. z art. 183 § 2 pkt 5 P.p.s.a., orzekł jak w pkt 1 wyroku.

Rozpoznając ponownie sprawę Sąd uznał, że wniesiona skarga jest niezasadna, bowiem zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji nie naruszają prawa. We wskazanym zakresie Sąd podtrzymał stanowisko wyrażone w wyroku z dnia 9 stycznia 2015 r.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanych przez Sąd decyzji stanowił przepis art. 73 ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Stosownie do treści art. 73 ust. 1 i ust. 4 tej ustawy, nabycie nieruchomości następuje za odszkodowaniem, które jest ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r.

W niniejszej sprawie wniosek taki złożony został w ustawowym terminie, natomiast istota sporu dotyczy wysokości ustalonego odszkodowania – w ocenie strony skarżącej zawyżonego.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, to wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.).

W sytuacji odszkodowania za nieruchomości przejęte w trybie art. 73 ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wejścia w życie tej ustawy, tj. 29 października 1998 r. Określenie zaś wartości nieruchomości następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia z 21 września 2004 r. Zgodnie z § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r., w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W sytuacji ustalania odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, nie uwzględnia się przy tym nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. Należy mieć jednak na uwadze, że zgodnie z art. 134 ust. 4 u.g.n. określając wartość rynkową nieruchomości, właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia (przejęcia) jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości.

W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalona została na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 19 listopada 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego [...]. Dokonując wyceny biegły, zgodnie z treścią § 36 ust. 6 pkt 1 w zw. z ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r., przy uwzględnieniu przeznaczenia określonego w planie zagospodarowania przestrzennego, przyjął podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, biorąc do porównań 14 transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe. Zgodnie bowiem z Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta L., zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w L. z [...] maja 1994 r. nr [...], przedmiotowa nieruchomość stanowiła teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wyceniana działka nie miała zatem pierwotnego przeznaczenia "drogowego", co obligowałoby rzeczoznawcę do poszukiwania w pierwszej kolejności tzw. transakcji "drogowych" na rynku lokalnym, jak i rozszerzonym. Po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki na lokalnym rynku (lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, stan zagospodarowania, wielkość i kształt działki, infrastruktura i dostępność) oraz po procentowym określeniu wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących, wartość 1m² wycenianej nieruchomości określona została na kwotę [...] zł. Ostatecznie wartość rynkową działki nr [...], przy uwzględnieniu jej powierzchni ([...] m²), określono na kwotę [...] zł według stanu na dzień 29 października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzania operatu.

Z treści operatu wynika również, że rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż na rynku lokalnym nie wystąpiły transakcje nieruchomościami drogowymi spełniającymi warunek transakcji rynkowych, co w sposób szczegółowy zostało uzasadnione. Biegły zwrócił także uwagę, że z zestawienia danych cen transakcji nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne i cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe wynika, iż ceny gruntów przeznaczonych pod drogi były niższe niż te przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. Wartość zatem wycenianej nieruchomości według dotychczasowego przeznaczenia lub sposobu korzystania sprzed określenia dla niej przeznaczenia pod drogę publiczną, jest wyższa od wartości według przeznaczenia wynikającego z celu wydzielenia działki gruntu pod drogę. Przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie spowoduje więc zwiększenia jej wartości.

W ocenie Sądu operat szacunkowy, który stanowił w niniejszej sprawie podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, sporządzony został zgodnie z prawem, zaś wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę prawidłowo wyjaśniony i uzasadniony. Operat ten został przy tym wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy, odnoszące się zarówno do stanu nieruchomości, jak i samej wyceny. Nie zawiera pomyłek, niejasności, sprzeczności, czy braków. Dokonując wyceny rzeczoznawca majątkowy wziął pod uwagę wszystkie istotne cechy szacowanej nieruchomości, zarówno te, które miały wpływ na podwyższenie, jak i na obniżenie jej wartości oraz czytelnie i rzetelnie wyjaśnił założenia przyjęte przy dokonywaniu wyceny. Zdaniem Sądu sporządzony operat mógł stanowić podstawę do określenia wysokości należnego odszkodowania, a organom administracji publicznej nie sposób zarzucić naruszenia przepisu art. 153 ust. 1 u.g.n.

Istotne jest również, że operat szacunkowy jako opinia biegłego, w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji, jak i przez sąd administracyjny, nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. W zakresie wiedzy specjalnej pozostaje też dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym a nie prawnym. W sytuacji zatem, gdy wartość nieruchomości określana jest przez biegłego, zawarta w skardze polemika z przyjętą metodą wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne nie zasługuje na uwzględnienie, zwłaszcza gdy w sprawie brak jest dowodów wskazujących na wadliwość analizy dokonanej przez rzeczoznawcę. Strona skarżąca w toku postępowania administracyjnego nie przedłożyła własnej, aktualnej kontrwyceny, która określałaby inną niż ustalona wartość nieruchomości. Nie dostarczyła także opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., kwestionującej poprawność sporządzonego operatu. Samo subiektywne przekonanie o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Dowodu takiego nie stanowi złożony wraz ze skargą operat szacunkowy z października 2012 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego [...], zawierający jedynie stronę 15 i 16, tym bardziej, że dotyczy on dz. nr [...] z obrębu [...], a zatem innej nieruchomości, niż wyceniana w niniejszej sprawie.

W świetle powyższego stwierdzić trzeba, że wydane w sprawie decyzje są zgodne z prawem. Organy obu instancji, wbrew zarzutom podnoszonym w skardze, z zachowaniem zasad określonych art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 § 1 K.p.a. wnikliwie zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, a uzasadnienia decyzji spełniają ustawowe wymogi, określone w art. 107 § 1 i § 3 K.p.a. Skarga jest więc bezzasadna i podlega oddaleniu.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł jak w pkt 2 wyroku.