Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 870/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2009-03-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3 i 6
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 10, art. 12, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3, art. 136, art. 268a
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 39 ust. 1 i 4
journal: Dz.U. 2001 nr 142 poz 1591
law: Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - t. jedn.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 152, art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Sędziowie Sędzia NSA Barbara Kamieńska (spr.) Sędzia WSA Barbara Drzazga Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 18 marca 2009r. sprawy ze skargi P. K., E. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lipca 2008r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżących kwotę [...]-,zł ([...] złotych) tytułem zwrotu wpisu od skargi oraz kwotę [...]-zł, ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa radcowskiego, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ B. Drzazga /-/ A. Łaskarzewska /-/ B. Kamieńska


UZASADNIENIE

II SA/Po 870/08

UZASADNIENIE

Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego w P. decyzją z dnia (...) sierpnia 2007 r. – wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) ustalił jednorazową opłatę w kwocie (...) zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w P. przy ul. (...) objętych: księgą wieczystą Kw nr (...) (działka nr ewid. (...) i księgą wieczystą Kw nr (...) (działka nr (...), stanowiących po połowie współwłasność P. K. oraz E. N. i w związku z tym obciążył każdego ze współwłaścicieli obowiązkiem zapłaty kwoty (...) zł.

W uzasadnieniu ustalił, że w obowiązującym do dnia 3 lipca 2002 r. miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta, zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej nr X/58/11/94 z dnia 6 grudnia 1994 r. (Dz. Urzęd. Województwa Poznańskiego nr 22/1994, poz. 246) przedmiotowe nieruchomości położone były na terenie oznaczonym symbolem II.KZ 15.zo*1, który oznaczał teren zabudowy mieszkaniowej w granicach terenu; położony w rejonie o przewadze funkcji strukturalnych klinów zieleni, w strefie II pośredniej miasta – intensywnego zagospodarowania mieszkaniowego i produkcyjno – magazynowego.

W dniu 14 maja 2002 r. Rada Miasta podjęła uchwałę nr LXXXVII/991/III/2002 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów w rejonie ulicy (....) w P. oraz zmiany uchwały nr CV/610/94 Rady Miejskiej z dnia 10 maja 1994 r. w sprawie utworzenia użytków ekologicznych i zespołów przyrodniczo – krajobrazowych ustalając 10% stawkę służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu. W planie dotyczącym terenów w rejonie ul. (...) teren, na którym położone są przedmiotowe nieruchomości określony został symbolem GnA2/G oznaczającym teren działalności gospodarczej. Na tym terenie ustalono obowiązek utrzymania lub wprowadzenia tylko zabudowy o funkcji działalności gospodarczej z ograniczeniami wynikającymi z pozostałych ustaleń planu.

Umową notarialną z dnia (...) grudnia 2002 r. skarżący sprzedali przedmiotowe działki nr (...) i nr (...) położone w P. przy ulicy (...). Ponieważ rzeczoznawca majątkowy K. S. w operacie szacunkowym ustaliła, że wartość tych działek przed uchwaleniem planu wynosiła (...) zł a po uchwaleniu planu – (...) zł, organ przekazujący przyjął, że w wyniku uchwalenia planu wartość tych nieruchomości wzrosła o (...) zł. 10% z tej kwoty to jest (...) zł, stanowi zatem jednorazową opłatę planistyczną, którą winni zapłacić współwłaściciele po połowie, czyli każdy po (...) zł.

W odwołaniu od tej decyzji P. K. i E. N. zarzucili naruszenie art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 156 § 1 pkt 1 k.p.a., polegające na tym, że decyzje wydał nie podmiot określony w tym przepisie, czyli wójt, burmistrz albo prezydent miasta, lecz samodzielnie Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego. Wprawdzie, zgodnie z art. 268a k.p.a., organ orzekający może w formie pisemnej upoważnić pracowników kierowanej jednostki organizacyjnej do załatwienia spraw w jego imieniu w ustalonym zakresie, w tym do wydawania decyzji administracyjnych, ale stosownie do art. 107 § 1 k.p.a. upoważniony - pracownik wydający w imieniu organu decyzję administracyjną - ma obowiązek powołania się na udzielone mu uprawnienie do wydawania decyzji.

Zdaniem odwołujących się, zaskarżona decyzja wydana została także z naruszeniem art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny polegającym na błędnym przyjęciu, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartości przedmiotowych nieruchomości wzrosła. Tymczasem w rozpatrywanej sprawie ustalenia nowego planu nie miały żadnego znaczenia dla zmiany wartości nieruchomości sprzedanych przez skarżących w dniu (...) grudnia 2002 r. Skarżący zbyli nieruchomość na rzecz spółki, której w dniu sprzedaży byli akcjonariuszami. W istocie nie doszło więc do zbycia nieruchomości osobie trzeciej; dokonano raczej "przesunięcia" nieruchomości z majątku osobistego do majątku spółki. Nieruchomość pośrednio (poprzez stosunek prawny akcjonariuszy wobec spółki akcyjnej "A" S.A.) nadal należy w potocznym tego słowa rozumieniu – do skarżących. Ponadto kontrahenci ustalili cenę sprzedaży działek jeszcze przed ustaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W takiej sytuacji nałożenie na skarżących opłaty planistycznej jest sprzeczne z zasadą praworządności oraz ze słusznym interesem obywateli (art. 7 k.p.a.), a nadto narusza zasadę pogłębiania zaufania do organów administracji (art. 8 k.p.a.).

Zdaniem odwołujących się, wydanie decyzji ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po upływie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan stał się obowiązujący, stanowi naruszenia art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W niniejszej sprawie plan miejscowy wszedł w życie w dniu 4 lipca 2002 r., a zaskarżona decyzja została doręczona pełnomocnikowi skarżących dopiero w dniu (...) sierpnia 2007 r.

Odwołujący się zarzucili także naruszenie przepisów postępowania, a w szczególności art. 77 § 1 k.p.a., poprzez niezbadanie materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w szczególności operatu szacunkowego z dnia (...) marca 2007 r. Przy jego ocenie nie można poprzestać na powołaniu konkluzji, lecz trzeba sprawdzić, na jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania. W ocenie odwołujących, się operat szacunkowy wymaga głębszej analizy. Wartość nieruchomości sprzed uchwalenia planu miejscowego została zaniżona, a wartość po uchwaleniu planu - zawyżona. Do wyceny przyjęto nieruchomości o zupełnie innej powierzchni oraz o zaledwie podobnym, a nie tożsamym przeznaczeniu.

E. N. zarzucił, że z naruszeniem art. 10 k.p.a. nie zapewniono mu czynnego udziału w wizji terenowej przeprowadzonej przez rzeczoznawcę w dniu (...) marca 2007 r.

W ocenie skarżących, ustalenie opłaty z ponad pięcioletnią zwłoką uchybia przepisowi art. 12 § 1 k.p.a., nakazującemu organom administracyjnym szybkie działanie. Także art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyraźnie wskazuje, iż opłatę ustala się bezzwłocznie po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego. W rozpoznawanej sprawie odpis aktu notarialnego dotarł do Urzędu (...) grudnia 2002 r. a decyzja wydana została dopiero (...) sierpnia 2007 r.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uwzględniło tych zarzutów i decyzją z dnia (...) lipca 2008 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu wyjaśniono, że obowiązek poniesienia opłaty planistycznej, uregulowany w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, występuje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia lub zmiany planu oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź zmiany planu. W rozpoznawanej sprawie przesłanki te zostały spełnione.

Z opinii Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta z dnia (...) maja 2006 r., dołączonej do akt administracyjnych I instancji wynika, iż teren na którym położone są przedmiotowe nieruchomości przed zmianą planu miał w przewadze funkcję strukturalnych klinów zieleni, a po zmianie planu jest to teren działalności gospodarczej.

W ocenie Kolegium, operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego K. S. nie budzi zastrzeżeń. Rzeczoznawca dokonując wyboru właściwego podejścia na podstawie art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz metody i techniki szacowania nieruchomości uwzględnił w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną w planie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.

Zastosowane podejście porównawcze z metodą korygowania ceny średniej przewiduje § 4 ust. 2 i 3 rozporządzenia rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 20, poz. 2109 ze zm.) Metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości, które były przedmiotem transakcji rynkowych w podobnych lokalizacjach, charakteryzujących się podobieństwem co do rodzaju, funkcji użytkowej, rodzaju zabudowy i przeznaczenia w planie miejscowym.

Na rozprawie administracyjnej, wyznaczonej dla wyjaśnienia zastrzeżeń pod adresem operatu szacunkowego, skarżący byli reprezentowani przez pełnomocnika.

Organ odwoławczy uznał za bezzasadny zarzut wydania decyzji przez organ nieuprawniony wskazując, że w myśl uchwały Rady Miejskiej z dnia 25 czerwca 1991r. nr XXXII/177/91 w sprawie przekształcenia Przedsiębiorstwa Geodezyjno – Kartograficznego w Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego dyrektor ZG i KM jest uprawniony do załatwiania spraw z zakresu administracji publicznej.

Nie ma znaczenia podnoszony w odwołaniu zarzut wydania decyzji po upływie pięciu lat od sprzedaży przedmiotowych działek, skoro postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie wszczęto w dniu (...) września 2006 r. Wskazanie w art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, że ustalenie opłaty planistycznej winno nastąpić niezwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego, ma charakter wyłącznie dyscyplinujący gminę do dochodzenia należności budżetowych.

Organ odwoławczy nie stwierdził także naruszenia przez organ I instancji procedury administracyjnej.

Powyższa decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego jest przedmiotem skargi wniesionej do Sądu przez P. K. i E. N., z wnioskiem o stwierdzenie jej nieważności względnie uchylenie, przy zasądzeniu od organu odwoławczego kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi powtórzono zarzuty podniesione w odwołaniu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest uzasadniona, chociaż nie wszystkie zarzuty w niej podniesione okazały się trafne:

Wbrew zarzutowi skargi, wydanie decyzji ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po upływie 5 lat od dnia obowiązywania nowego planu miejscowego nie narusza ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 68 § 1 ordynacji podatkowej. W judykaturze i orzecznictwie administracyjnym utrwalony jest pogląd, zgodnie z którym termin wnoszenia roszczeń z tytułu wzrostu lub obciążenia wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem (zmianą) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest terminem w równym stopniu dotyczącym roszczeń właściciela nieruchomości w stosunku do gminy w związku z obniżeniem wartości nieruchomości, jak i gminy do właściciela w związku ze wzrostem wartości nieruchomości. Świadczenia te nie różnią się od strony materialnoprawnej, różnica tkwi w trybie ich dochodzenia. Roszczenia właściciela nieruchomości w stosunku do gminy są z woli ustawodawcy dochodzone w drodze cywilnoprawnej, zaś roszczenia gminy do właściciela nieruchomości – w trybie publicznoprawnym. W konsekwencji pięcioletni termin dochodzenia roszczeń dotyczy w równym stopniu obu podmiotów wzajemnych rozliczeń z tytułu wzrostu lub obniżenia wartości nieruchomości, niezależnie od drogi, którą dla ich dochodzenia przewiduje ustawodawca. W wyroku z dnia 3 września 2008 r. sygn. II OSK 984/07 (Lex nr 466020) Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że odpowiednie stosowanie art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznacza, że organ właściwy do pobrania tej opłaty, aby mógł dochodzić roszczeń w tym zakresie, powinien wszcząć postępowanie administracyjne przed upływem przedmiotowego terminu. Będzie to równoznaczne ze zgłoszeniem roszczenia. W tych też warunkach, za datę wszczęcia postępowania uznać należy datę doręczenia stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Taka sytuacja występuje w rozpoznawanej sprawie; zmiana planu weszła bowiem w życie z dniem 4 lipca 2002 r., a skarżącym doręczono zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego pod koniec maja 2006 r. (k. 45 akt administracyjnych I instancji).

Nie ma wątpliwości, że nie został spełniony ustanowiony w art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymóg, aby właściwy organ ustalił opłatę planistyczną, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wpisu z aktu notarialnego, a nadto nie została przestrzegana przez organ orzekający ogólna zasada szybkości postępowania (art. 12 ust. 1 k.p.a.) ale z tych przyczyn skarga nie mogła być uwzględniona , bo wskazane naruszenie prawa materialnego i i procesowego nie miały wpływu na wynik sprawy (art. 145 § 1pkt 1a,c prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – w skrócie p.p.s.a.).

Przepisy ordynacji podatkowej w ogóle w rozpoznawanej sprawie nie mają zastosowania.

Odnośnie zarzutu niezapewnienia skarżącemu E. N., z naruszeniem art. 10 k.p.a., czynnego udziału w wizji terenowej przeprowadzonej w dniu (...) marca 2007 r. przez autorkę operatu szacunkowego wskazać należy, iż podstawą ustalenia opłaty planistycznej jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości wydana w formie operatu szacunkowego. Wizja nie miała istotnego wpływu na ustalenie stanu nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej. W przypadku przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego, czy opinii biegłego, formą realizacji zasady czynnego udziału strony w postępowaniu jest możliwość odniesienia się do treści opinii.

Ma natomiast rację strona skarżąca twierdząc, że operat szacunkowy jest dokumentem, którego wartość dowodowa podlega ocenie organów administracji publicznej na podstawie art. 80 k.p.a.. Żadne argumenty nie przemawiają za tym aby organy rozpoznające sprawę na podstawie tego dokumentu nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo złożenia wyjaśnień co do jego treści (patrz wyrok NSA z dnia 28.01.2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, Lex nr 206473).

Z akt administracyjnych I instancji wynika, iż organ orzekający po otrzymaniu operatu szacunkowego, sporządzonego dnia (...) marca 2007 r. przez rzeczoznawcę majątkowego K. S., wysunął w stosunku do niego szereg zastrzeżeń, domagając się ich wyjaśnienia (pismo z dnia 26 marca 2007 r. K. 85 i 86 akt I instancji). Wytknięto między innymi, że operat nie zawiera charakterystyki rynku nieruchomości położonych na terenach strukturalnych klinów zieleni oraz aktywizacji gospodarczej, które to przeznaczenie posiadała wyceniana nieruchomość oraz zwrócono uwagę na fakt przyjęcia w tabeli wartości nieruchomości porównawczych przed zmianą planu na str. 11 operatu nieruchomości w sposób istotny różniących się od siebie powierzchnią (od 218 m2 do 5003 m 2) – "powierzchnie te nie są nawet zbliżone do siebie, różnią się także od powierzchni nieruchomości", występowanie zbyt dużych różnic w cenie między nieruchomościami o cenie minimalnej (15,00 zł) a cena maksymalną (89,74 zł), brak opisu gradacji cech rynkowych. Zastrzeżenia też budziły błędy w obliczeniach w tabeli zakresów współczynników korygujących, określenie ceny średniej 1 m 2 gruntu i brak wyjaśnienia w operacie, dlaczego przyjęte do porównania nieruchomości pochodzą z różnych rejonów P. Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości popełniono omyłki, a w operacie brak jest odniesienia do trendu czasowego dla wyceny nieruchomości zarówno przed jak i po zmianie planu. Nie wykazano, że trend czasowy nie ma wpływu na kształtowanie się cen nieruchomości w analizowanym okresie.

Odpowiedzią na to pismo, były wyjaśnienia rzeczoznawcy K. S. z dnia (...) kwietnia 2007 r. (k. 87 akt administracyjnych I instancji) zakończone informacją, że "operat szacunkowy poprawiono i ponownie przeanalizowano przyjęte ceny transakcyjne 8.2.1 i wykonano nową wycenę wartości rynkowej nieruchomości po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego".

Tej nowej wyceny nie można doszukać się w operacie szacunkowym dołączonym do akt administracyjnych I instancji (k. 50-83). Jest to bowiem operat opatrzony datą (...) marca 2007 r., w którym jako formalną podstawę opracowania wskazano tylko zlecenie nr [...] z dnia (...) lutego 2007 r., a nie pismo zleceniodawcy z dnia (...) marca 2007 r. Nie można wykluczyć, że w omawianym operacie szacunkowym rzeczoznawca dokonała poprawek w ten sposób, że wymieniła te strony operatu z dnia (...) marca 2007 r., na których podała inne dane, ale trudno zaakceptować taki sposób korekty operatu, bo uniemożliwia on porównanie pierwotnej wersji i poprawionej wersji operatu i sprawdzenie zakresu naniesionych zmian.

W takiej sytuacji, zdaniem Sądu, budzi zastrzeżenie stanowisko organu odwoławczego, że "nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym zarzut odwołania o braku oceny dowodu z opinii biegłego przez organ prowadzący postępowanie". Poza tym rola organu odwoławczego nie podlega tylko sprawdzeniu prawidłowości decyzji wydanej przez organ I instancji, ale na ponownym, merytorycznym rozstrzygnięciu sprawy.

Z tego względu Kolegium, obowiązane było ustosunkować się do wszystkich zarzutów odwołania, w tym i do zarzutu naruszenia art. 77 §1 k.p.a. polegającego na niezbadaniu całego zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a w szczególności operatu szacunkowego z dnia (...) marca 2007 r. Zarzut odwołania, że organ I instancji przyjął ustalenia operatu szacunkowego "bez żadnej refleksji" w połączeniu się ze stanowiskiem odwołujących się, że "wartość nieruchomości sprzed uchwalenia planu miejscowego jest zaniżona, a wartość po uchwaleniu planu miejscowego – zawyżona. Do wyceny przyjęto nieruchomości o zupełnie innej powierzchni oraz o zaledwie podobnym, a nie tożsamym przeznaczeniu" – zobowiązywał organ odwoławczy do dokładnego przeanalizowania operatu szacunkowego i danie temu wyrazu w uzasadnieniu. Jak trafnie wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 1 marca 2007 r. sygn. akt IV SA/Wa 2289/06 (Lex 338291) prawidłowo działający organ odwoławczy winien rozpatrzyć podniesiony w odwołaniu zarzut dotyczący wadliwości określenia przez rzeczoznawcę wartości przedmiotowej działki sprzed i po zmianie planu i ocenić, czy jest w stanie samodzielnie, w oparciu o istniejący materiał dowodowy, dokonać oceny ich trafności, czy też zachodzi konieczność zwrócenia się do rzeczoznawcy sporządzającego operat o przedstawienie w tym zakresie stanowiska (w trybie wskazanym w art. 136 k.p.a.). Dopiero zatem po dokonaniu niezbędnych ustaleń (samodzielnie lub na podstawie wyjaśnień rzeczoznawcy) organ winien przystąpić do orzekania w sprawie, dając ocenie zarzutów skarżących czytelny wyraz w uzasadnieniu decyzji, zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a.). W okolicznościach rozstrzyganej sprawy Kolegium, przed dokonaniem końcowych ustaleń, powinno zapoznać się zarówno z pierwotną jak i zmienioną wersją operatu szacunkowego. Obowiązkiem tego organu będzie też wyjaśnienie i rozważenie, czy materiał porównawczy zastosowany przez rzeczoznawcę, był odpowiedni i wystarczający do skorzystania z przyjętej metody porównawczej.

Naruszeniem procedury administracyjnej, mającym istotny wpływ na wynik sprawy, było też zaniechanie przez organ odwoławczy zbadania, czy podpisana pod treścią decyzji organu I instancji B. S. – zastępca Dyrektora do spraw orzecznictwa administracyjnego legitymowała się w dacie wydania decyzji pełnomocnictwem udzielonym jej na podstawie art. 268 lit. a k.p.a. przez Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego. Organ odwoławczy tych ustaleń nie dokonał bowiem błędnie przyjął, iż decyzję wydał w imieniu Prezydenta Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego w P., prawidłowo wywodzący swoje kompetencje z uchwały Rady Miejskiej z dnia 25 czerwca 1991 r. nr XXXII/177/91 w sprawie przekształcenia Przedsiębiorstwa Geodezyjno – Kartograficznego upoważniającej go do załatwienia indywidualnych spraw w zakresie administracji publicznej. Dodatkowo upoważnienie Dyrektora Zarządu do załatwiania tego rodzaju spraw potwierdzone zostało w § 2 pkt 4 uchwały nr XC/1009/IV/2006 Rady Miasta z dnia 21 marca 2006 r. w sprawie reorganizacji Urzędu Miasta i Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego (Dz. Urzęd. Woj. Wlkp Nr 73 poz. 1813). Do udzielenia przez Radę takiego pełnomocnictwa upoważnia art. 39 ust. 4 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorządzie gminnym (tj. Dz. U. z 2001 r Nr 142, poz. 1591 ze zm.). Z kolei organ jednostki wymienionej w art. 39 ust. 1, upoważniony przez radę gminy do załatwienia indywidualnych spraw z zakresu administracji publicznej, może na podstawie art. 268a k.p.a. udzielić pełnomocnictwa administracyjnego pracownikowi kierowanej jednostki do załatwiania spraw w jego imieniu (patrz m.in. postanowienie SN z 27.06.2001 r. sygn. akt II CKN 880/00, OSNC 2002/3/33, postanowienie SN z 17.09.2003 r. sygn. akt II CKN 371/01, Lex nr 82278).

Przed zbadaniem posiadania przez zastępcę Dyrektora Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego aktualnego w dacie orzekania pełnomocnictwa udzielonego przez Dyrektora, zarzut rażącego naruszenia prawa - powodujący nieważność decyzji - należy uznać za przedwczesny.

Wbrew zarzutowi skarżących, treść umowy notarialnej z dnia (...) grudnia 2002r. (k.7 akt administracyjnych I instancji) nie pozostawia wątpliwości co do tego, że jej przedmiotem była sprzedaż przez skarżących działek nr (...) i (...) będących po połowie ich współwłasnością Spółce Akcyjnej "A" z siedzibą w P., czyli zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ten właśnie przepis stanowi podstawę materialnoprawną decyzji ustalającej opłatę planistyczną. W świetle tego przepisu, dla ustalenia opłaty planistycznej nie ma też żadnego znaczenia podnoszony w skardze fakt, że kontrahenci ustalili cenę sprzedaży jeszcze przed uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawową kwestią dla możliwości ustalenia opłaty planistycznej jest to, czy zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie rzeczywiście wpływa na zmianę wartości nieruchomości.

Skoro sprawa nie dojrzała do merytorycznego rozstrzygnięcia przez organ II instancji i wymaga ponownego rozpatrzenia przez ten organ przy uwzględnieniu wytycznych wyżej przez Sąd wskazanych, należało – na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1c p.p.s.a., art. 152 i art. 200 p.p.s.a. – orzec jak w sentencji.

B. Drzazga A. Łaskarzewska B. Kamieńska

aa