Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1972/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2012-04-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 1 i 3,  art. 4 pkt 16,  art. 156 ust. 3
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art. 77 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Kosińska (spr.) Sędziowie WSA Jolanta Dargas WSA Agnieszka Jędrzejewska - Jaroszewicz Protokolant referent stażysta Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 kwietnia 2012 r. sprawy ze skargi Gminy P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania Wójta Gminy P., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, położoną w obrębie [...], gmina P., wydzieloną pod poszerzenie drogi publicznej gminnej.

Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Starosta [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość wydzieloną pod poszerzenie drogi publicznej gminnej ul. [...] w wyniku podziału dokonanego na wniosek jej ówczesnego właściciela i zobowiązał Gminę P. do wypłaty ustalonego odszkodowania. Rozstrzygnięcie to organ I instancji uzasadnił stwierdzeniem, że działka nr [...] spełnia przesłanki z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.).

Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem Wójt Gminy P. złożył odwołanie. W jego uzasadnieniu wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji z uwagi na to, że nie zgadza się z ustaloną przez rzeczoznawcę majątkowego wartością przedmiotowej nieruchomości.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu całości akt sprawy organ odwoławczy wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego W. K., stosownie do art. 136 kpa, w ramach przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia materiałów w sprawie i odniesienia się do uwag i zarzutów zgłoszonych przez odwołującego się w sprawie ustalenia wartości wydzielonej pod drogę nieruchomości. Pismem z dnia [...] lipca 2011 r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkowała się do uwag i przekazała organowi dodatkowe wyjaśnienia. W piśmie tym rzeczoznawca wyjaśniła, że do określenia wartości nieruchomości przyjęła transakcje nieruchomości odrzucając transakcje skrajne. Rzeczoznawca dokonuje bowiem ich selekcji i nie ma obowiązku przyjąć wszystkich transakcji zaistniałych na rynku. Wyjaśniła również wątpliwości odwołującego się co do określenia wartości ogrodzenia, usytuowanego na przedmiotowej nieruchomości informując, że do określenia wartości ogrodzenia zastosowała [...]. Katalog ten nie ma numeru, zatem w operacie podano wszystkie dane do identyfikacji. Zużycie ogrodzenia rzeczoznawca określiła na podstawie oględzin w terenie na [...]%. Rzeczoznawca wyjaśniła także, że w na stronie 11 operatu wystąpił błąd pisarski, omyłkowo wpisana została data [...] r. zamiast [...] r. Natomiast ocena cech mających wpływ na wartość gruntu została dokonana zgodnie z opisem. W tej sytuacji organ II instancji powołując się na treść art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami stwierdził, że z treści załączonej do akt sprawy ostatecznej decyzji Wójta Gminy P. z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...] wynika, iż zatwierdzono projekt podziału nieruchomości położonej w obrębie [...], gmina P., stanowiącej działkę nr [...] o powierzchni [...] m2, uregulowanej w KW Nr [...]. W wyniku dokonanego podziału wyodrębniono m.in. przedmiotową działkę nr [...] o powierzchni [...] m2, z przeznaczeniem pod poszerzenie drogi gminnej nr [...] o szerokości [...] m w liniach rozgraniczających, oznaczonej symbolem [...]. Właścicielami tej nieruchomości był P. K. W aktach I instancji przedmiotowej sprawy znajduje się protokół z przeprowadzonych uzgodnień sporządzony w dniu [...] marca 2010 r., z którego wynika, że za nieruchomość wydzieloną pod poszerzenie ulicy właściciel nieruchomości zaproponował kwotę [...] zł za 1 m2. Zaproponowana przez Gminę kwota nie została przyjęta przez właściciela gruntów. Pismami z dnia 30 czerwca i 11 października 2010 r. Wójt Gminy P. poinformował, że w wyniku głosowania Rada Gminy P. nie zaakceptowała proponowanej przez właściciela kwoty odszkodowania, w związku z czym negocjacje uznał za zakończone z wynikiem negatywnym. Wobec powyższego, na wniosek dotychczasowego właściciela przejętej działki, zostało wszczęte postępowanie administracyjne mające na celu ustalenie wysokości odszkodowania należnego za przejęty grunt. Podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie jest operat szacunkowy, który zdaniem organu odwoławczego nie pozostawał w sprzeczności z przepisami prawa stanowiącymi zasady jego sporządzenia, tj. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Operat wykonany przez rzeczoznawcę w dniu [...] stycznia 2011 r. stanowi w sprawie dowód pomocny przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Stosownie do art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku gdy właściwy organ wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia odszkodowania następuje zgodnie z wymogami powołanego wyżej rozporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat uznała, że istnieje możliwość stosowania dla celów wyceny tej nieruchomości cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów pod drogi publiczne. Zatem po ustaleniu, że na analizowanym obszarze występują porównywalne transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, możliwe jest przyjęcie do wyceny metody określonej w § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia. Takie ustalenia w przedmiotowej sprawie zostały dokonane. Spełnione zostały również w ocenie organu II instancji wymagania przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia, który wymaga, aby przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjąć co najmniej kilkanaście nieruchomości. Do analizy w niniejszej sprawie wzięto jedenaście nieruchomości. Zgromadzony w przedmiotowej sprawie materiał dowodowy nie pozostawia wątpliwości, że nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania została wydzielona pod drogę publiczną, a więc operat szacunkowy powinien zostać sporządzony na podstawie § 36 ust. 1 lub § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z uwagi na istniejące transakcje gruntami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi publiczne, określiła wartość nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną we wsi [...] w oparciu o § 36 ust. 1 rozporządzenia stosując podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej, biorąc do porównań nieruchomości zajęte lub przeznaczone pod drogi, położone na rynku lokalnym, objęte transakcjami kupna-sprzedaży w okresie marzec 2009-maj 2010 r. (str. 10 operatu). Dodatkowo wyceniono również ogrodzenie usytuowane na przedmiotowym gruncie.

Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu przez skarżącego Wójta Gminy P. kwestii prawidłowości ustalenia wartości nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, organ II instancji zauważył, że podczas rozprawy administracyjnej rzeczoznawca wyjaśniła całą procedurę określenia wartości przedmiotowej nieruchomości, przedstawiciel Gminy P. zgłosił uwagi do sporządzonego operatu szacunkowego dla działki nr [...] i uznał, że powinny być przyjęte do porównań transakcje z gminy T. Jednak organ I instancji po przeanalizowaniu całości materiału dowodowego uznał, że operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń i przyjął operat jako dowód w sprawie. Odnosząc się natomiast do podniesionej w odwołaniu przez stronę skarżącą kwestii dotyczącej prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego co do doboru nieruchomości przyjętych do porównań, ich liczby oraz danych przyjętych dla analizy rynku i do wyceny, organ odwoławczy wyjaśnił, że jego zdaniem, zarzut dotyczący wyboru przez rzeczoznawcę obszaru do badania rynku lokalnego oraz transakcji przyjętych do porównań nie stanowi powodu do podważenia jego prawidłowości, lecz stanowi jedynie polemikę co do wysokości ustalonego odszkodowania. Organ odwoławczy przed podjęciem rozstrzygnięcia zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie zgłoszonych zastrzeżeń do prawidłowości sporządzonego operatu. Wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego co do zgłoszonych uwag zostały przesłane na piśmie i przeanalizowane przez organ odwoławczy. W ocenie organu II instancji operat dotyczący przedmiotowej działki sporządzony został zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w korelacji z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w myśl którego rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest do wykonania czynności szacowania nieruchomości zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa oraz standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tej czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych i wydzielonych pod drogi publiczne stosuje się w pierwszej kolejności podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne, uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele, czyli pod drogi. Organ odwoławczy wyjaśnił także, że zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Art. 157 ust. 2 tej ustawy zawiera zaś zakaz dokonywania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę. Mając na uwadze fakt, że sporządzony w sprawie operat nie budzi zastrzeżeń formalnych i merytorycznych organu odwoławczego, organ ten rozstrzygnięcie Starosty [...] uznał za prawidłowe, a zobowiązanie Gminy P. do zapłaty odszkodowania za zajęcie przedmiotowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną nie budzi wątpliwości.

Na decyzję Wojewody [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (uzupełnioną pismem z dnia 6 kwietnia 2012 r.) złożyła Gmina P. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie przepisu art. 128 ust. 1, art. 134 i 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które doprowadziło do błędnego ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, a w konsekwencji rażącego zawyżenia wysokości odszkodowania. Zdaniem skarżącej gminy organ prowadzący postępowanie odszkodowawcze nie miał możliwości oceny poprawności oszacowania naniesień - ogrodzenia, gdyż nie opisano, czy ogrodzenie jest na cokole, w jakim stanie są słupki ogrodzeniowe. Ponadto zdaniem strony skarżącej wątpliwości nasuwają się, jeśli chodzi o ustalenie przez rzeczoznawcę cech rynkowych, takich jak położenie na terenie rynku lokalnego dla wsi [...] czy uzbrojenie techniczne. Ponieważ przyjęty przez rzeczoznawcę rynek lokalny jest bardzo niejednolity (duże różnice w cenach nieruchomości położonych w gminie P. i w gminie P.), wzięta do porównań nieruchomość położona w J. ma pełne uzbrojenie (woda, kanalizacja, gaz, energia), a nieruchomości położone w miejscowości [...] niepełne. Na całym obszarze wsi [...] są [...]. Brak [...]. Ponadto w ocenie strony skarżącej w tabeli "zestawienie danych dla wybranych nieruchomości" nie powinny znajdować się transakcje kupna-sprzedaży dróg wewnętrznych tylko dróg publicznych. W ocenie skarżącej Gminy z przeprowadzonej przez nią analizy rynku lokalnego wynika, że skoro w gminie P. w obrocie drogami publicznymi występują ceny [...] zł/m2, a ceny gruntów przyległych wynoszą [...] zł/m2, to analogicznie cena gruntu pod drogami w gminie P. powinna być niższa od wycenionej, gdyż ceny gruntów przyległych kształtują się [...] zł/m2. Dodatkowo w piśmie z dnia 6 kwietnia 2012 r. skarżąca Gmina podniosła, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy zaniechała dokonania "analizy stanu prawnego obiektu budowlanego (ogrodzenia) będącego przedmiotem wyceny. Nie przywołano stosownej dokumentacji potwierdzającej legalność obiektu." Ogrodzenie to jest zaś w ocenie skarżącej Gminy najprawdopodobniej obiektem wzniesionym w ramach samowoli budowlanej. Powtórzone również zostały zarzuty dotyczące prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego (m.in. pominięcie przez rzeczoznawcę kwestii dostępności komunikacji publicznej jako cechy istotnej, niewłaściwy dobór nieruchomości do porównania, błędne przyjęcie warunków kształtujących rynek, niewłaściwa charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości, niewłaściwy dobór transakcji kupna-sprzedaży).

Wobec powyższego skarżąca Gmina wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...].

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przede wszystkim wyjaśnić należy, że sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. z 2012 r. Dz. U. poz. 270) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na niezasadność skargi.

Postępowanie administracyjne w przedstawionej sprawie prowadzone było na podstawie wniosku o ustalenie odszkodowania za przedmiotową działkę zajętą pod drogę w trybie art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741, ze zm.). Zgodnie z art. 98 ust.1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia (a taka sytuacja miała miejsce w rozpatrywanej sprawie) nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (ust. 3 ww. art.).

W rozpatrywanej sprawie sporną kwestię stanowi wysokość ustalonego w zaskarżonej decyzji odszkodowania za nieruchomość przejętą w wyniku dokonanego podziału pod drogę publiczną. Zdaniem organów rozpatrujących niniejszą sprawę znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami a także zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U Nr 207, poz. 2109, ze zm.) obowiązujących przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie przedmiotowego gruntu. Skarżąca Gmina uważają natomiast, że w niniejszej sprawie organy nie ustaliły prawidłowo odszkodowania niezasadnie zawyżając jego wysokość, ponieważ przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest sporządzony wadliwie.

W tej sytuacji wyjaśnić należy, że na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 (w brzmieniu obowiązującym na dzień wydania zaskarżonej decyzji) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami bądź metodą korygowania ceny średniej. Z rynku lokalnego rzeczoznawca powinien przyjąć nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i cechy tych nieruchomości. Przy czym jako nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego i charakteryzują się podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość (art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia [...] stycznia 2011 r., w którym wycenę gruntu przeprowadzono przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej, dla określenia zaś wartości obiektów budowlanych (ogrodzenia) przyjęto podejście kosztowe - metodę kosztów odtworzenia. Zgodnie z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) w metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikiem korygującym, uwzględniającym różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W niniejszej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca majątkowy zastosowała się do reguł wyceny nieruchomości określonych w przywołanym § 36 ust. 1 rozporządzenia. Z analizy akt sprawy wynika, że w przedmiotowym operacie szacunkowym rzeczoznawca prawidłowo określiła przedmiot wyceny oraz jej cel. Do porównania wybrane zostały nieruchomości z rynku lokalnego. Stan nieruchomości ustalony został na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości ([...] kwietnia 2008 r.) oraz według wartości nieruchomości na dzień sporządzenia operatu ([...] stycznia 2011 r.). Organ I instancji przeprowadził rozprawę administracyjną dając stronom możliwość zapoznania się ze sporządzonym w przedmiotowej sprawie operatem szacunkowym oraz wypowiedzenia się na jego temat. Z treści operatu wynika, że w dniu [...] stycznia 2011 r. rzeczoznawca dokonała oględzin przedmiotowej nieruchomości i ustaliła dane dotyczące nieruchomości, w tym otoczenie nieruchomości i stan jej zagospodarowania. Analizując lokalny rynek nieruchomości rzeczoznawca ustaliła, że w okresie od stycznia 2009 r. do stycznia 2011 r. wystąpiły transakcje sprzedaży prawa własności nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi. Do porównań rzeczoznawca przyjęta [...] transakcji nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi. Ustaliła, że na wartość rynkową nieruchomości na rynku lokalnym największy wpływ maja takie cechy jak: możliwości inwestycyjne, lokalizacja, otoczenie, dostępność uzbrojenia technicznego terenu, jakość drogi dojazdowej i wielkość działki. Rzeczoznawca dokonała ustalenia cech rynkowych mających wpływ na wartość gruntu i każdej z tych cech przypisała odpowiednią wagę procentową, a następnie na podstawie tych ustaleń dokonała przy zastosowaniu przyjętej metody wyceny wartości 1 m2 przedmiotowego gruntu. Rzeczoznawca dokonała także określenia metodą kosztów odtworzenia wartości naniesień budowlanych w postaci ogrodzenia znajdującego się na przedmiotowym gruncie.

W ocenie Sądu przyjęta za podstawę wyceny metoda wyceny wartości gruntów i naniesień budowlanych nie budzi wątpliwości w świetle obowiązujących przepisów. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje w obecnym stanie prawnym rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania jako podobne oraz określa zasięg analizowanego rynku lokalnego. Jak wynika z analizy akt sprawy sporządzony w sprawie operat szacunkowy był ważny w momencie wydawania przez Wojewodę [...] (tj. [...] sierpnia 2011 r.) zaskarżonej decyzji, ponieważ nie minął okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Operat ten zawierał elementy, o których mowa w § 56 ust. 1 i 4 oraz § 57 powołanego wyżej rozporządzenia. Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia, w ocenie Sądu orzekającego brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie.

Zważyć należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 kpa. Jednak, w ocenie Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać przy tym należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek zarówno wykorzystania swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

W rozpatrywanej sprawie organy administracji sprawdziły w sposób wyczerpujący, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparł swoje twierdzenia i skontrolowały prawidłowości tego rozumowania. Skoro organy uznały, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i może zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania, to brak było podstaw do występowania przez te organy o sporządzenie nowego operatu, czy też o jego ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niewątpliwie jednak uprawnienie takie przysługiwało stronie niezadowolonej. Dlatego właśnie, jeżeli skarżąca Gmina miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to miała możliwość skorzystania z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Pogląd ten, prezentowany przez Sąd, znajduje potwierdzenie w obowiązującym orzecznictwie sądów administracyjnych, między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjny z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK322/06, wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05 oraz z dnia 7 maja 2007 r. syn. akt I SA/Wa 547/07. Jak wynika z akt sprawy z tej możliwości skarżąca Gmina jednak nie skorzystała opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanych decyzji. W tej sytuacji postawione w skardze zarzuty uznać należy za polemikę z ustaleniami rzeczoznawcy niepopartą żadnym rzetelnym dowodem. Podkreślić przy tym należy, że ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu również nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych. Sądy administracyjne kontrolują zaskarżone decyzje jedynie pod względem zgodności z prawem, natomiast ocena prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawców wiedzy specjalistycznej pozostaje poza zakresem właściwości Sądu.

Podkreślić należy, że kwestie dotyczące prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego co do przyjętych przez rzeczoznawcę założeń metodologicznych, przyjętych do porównań jako podobne nieruchomości i transakcji sprzedaży gruntów (w niniejszej sprawie przeznaczonych pod drogi), ustalenie istotnych cech nieruchomości, ich liczby oraz danych przyjętych dla analizy rynku i do wyceny należą do zakresu wiedzy specjalistycznej, którą posiadają wykwalifikowani rzeczoznawcy majątkowi i dlatego ich prawidłowość może zostać skontrolowana jedynie przez specjalistyczny organ, powołany w tym celu, czyli organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Złożona skarga zawiera zarzuty dotyczące sposobu i techniki wyliczenia przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości należnego byłemu właścicielowi odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę. Żaden jednak z tych zarzutów nie został podparty jakimikolwiek dowodami, mimo że Gmina P., jak wynika z treści złożonej skargi, na podstawie posiadanych przez siebie dokumentów dokonywała analizy, która doprowadziła ją do innych wniosków niż wynikające z treści sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego. Do złożonej skargi nie został jednak załączony żaden dokument na poparcie postawionych w skardze zarzutów, czy to dotyczącego złego doboru przez rzeczoznawcę majątkowego rynku nieruchomości podobnych, czy też niewłaściwego doboru transakcji kupna-sprzedaży, czy też niewłaściwego doboru istotnych cech, albo faktu pobudowania przedmiotowego ogrodzenia w ramach tzw. samowoli budowlanej (np. w formie odpowiedniej decyzji administracyjnej). Wszystkie zarzuty postawione w złożonej skardze i piśmie dodatkowym stanowią zatem jedynie polemikę ze sposobem wyliczenia należnego odszkodowania dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego w sporządzonym operacie szacunkowym.

Dodatkowo jedynie odnosząc się do postawionego i jak się wydaje istotnego dla skarżącej Gminy zarzutu dotyczącego ewentualnego wybudowania znajdującego się na przedmiotowej działce ogrodzenia w ramach samowoli budowlanej, wyjaśnić należy, że ani przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani przepisy powołanego wyżej rozporządzenia nie nakładają na rzeczoznawcę majątkowego obowiązku badania i stwierdzania, czy znajdujące się na wycenianym gruncie naniesienia (w rozpatrywanej sprawie ogrodzenie) są pobudowane na podstawie wymaganych prawem pozwoleń na budowę lub odpowiednich zgłoszeń. Zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym zgodnie z treścią art. 4 pkt 17 tej ustawy przez pojęcie stan nieruchomości ustawodawca rozumie stan zagospodarowania, stan prawny (czyli własnościowy), stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Również z treści § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. nie wynika obowiązek rzeczoznawcy majątkowego badania, ustalania, wypowiadania się i uwzględniania w swojej opinii kwestii istnienia (lub nie) na wycenianym gruncie tzw. samowoli budowlanej. Z treści § 38 ust. 1 powołanego rozporządzenia rzeczoznawca majątkowy ma jedynie obowiązek przy określaniu wartości nieruchomości uwzględniania obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Podsumowując, w powołanych przepisach prawa brak jest podstawy do postawienia w rozpatrywanej sprawie rzeczoznawcy majątkowemu zarzutu nieustalenia i nieuwzględnienia w swojej opinii faktu ewentualnego postawienia spornego ogrodzenia w ramach tzw. samowoli budowlanej. Dokonywanie tego typu ustaleń nie leży bowiem w kompetencji rzeczoznawcy majątkowego, który nie pełni funkcji, a zatem i nie posiada kompetencji organu nadzoru budowlanego. Kwestia zatem ewentualnego istnienia na przedmiotowej nieruchomości tzw. samowoli budowlanej nie może mieć obecnie bezpośredniego wpływu na ocenę prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia wysokości przyznanego odszkodowania za grunt przejęty od skarżących pod drogę publiczną. Sąd orzekający w pełni podziela w tej kwestii stanowisko zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjny w Warszawie z dnia 27 listopada 2008 r. sygn. akt I SA/Wa 973/08. Mimo że wyrażone w odmiennym rodzajowo stanie prawnym, stanowisko to dotyczy również odszkodowania za grunty przejęte pod drogi publiczne i w drodze analogii może mieć pełne zastosowanie w niniejszej sprawie. W wyroku tym Sąd uznał, że "w ocenie Sądu, przyjęcie poglądu skarżącego, że w przypadku wywłaszczenia nieruchomości w celu realizacji inwestycji drogowej, odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość nie obejmuje tych części składowych nieruchomości, które zostały wybudowane (posadzone) wbrew pozwoleniu budowlanemu lub wbrew jego warunkom, prowadziłoby do wykreowania dodatkowej normy prawnej, która nie została uchwalona przez ustawodawcę. Skutkowałoby to zatem naruszeniem obowiązującego prawa, a w szczególności naruszałoby to uprawnienia właściciela gwarantowane ustawodawstwem zwykłym oraz konstytucyjnym, a ponadto byłoby to niezgodne z art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności sporządzonego w Paryżu w dniu 20 marca 1952 r. (Dz. U. z 1995 r. Nr 36, poz. 175 ). Przepis ten stanowi bowiem, że każda osoba fizyczna i prawna ma prawo do poszanowania swego mienia. Nikt nie może być pozbawiony swojej własności, chyba że w interesie publicznym i na warunkach przewidzianych przez ustawę oraz zgodnie z ogólnymi zasadami prawa międzynarodowego. W związku z powyższym okoliczność, że M. K. dokonał m.in. rozbudowy przedwojennego budynku pochodzącego z [...] r. bez wymaganego zezwolenia, pozostaje - zdaniem Sądu - w tej sprawie bez wpływu na wysokość należnego mu odszkodowania."/.../ "Jeśli bowiem właściciel (współwłaściciel) nieruchomości postępuje niezgodnie z przepisami prawa budowlanego, to obowiązkiem organów nadzoru budowlanego było w odpowiednim czasie przeciwdziałanie takiemu postępowaniu. Skoro zaś tego rodzaju zachowanie właściciela gruntu nie spotkało się z odpowiednią reakcją właściwych organów, to fakt ten nie może obecnie wpływać na zasady, na jakich dokonuje się wyceny nieruchomości. Nie można bowiem skutków zaniechania obowiązków z zakresu prawa budowlanego przenosić na kwestie własnościowe".

Podsumowując Sąd uznał, że w rozpoznawanej sprawie organy obu instancji przeprowadziły postępowanie wyjaśniające w sposób prawidłowy i zupełny. Należycie ustaliły stan faktyczny i prawny a także zebrały i wyczerpująco oceniły materiał dowodowy, który posłużył za podstawę wydania merytorycznie prawidłowych decyzji. Oznacza to, że dokonując analizy sporządzonego operatu szacunkowego pod względem formalnym Sąd nie stwierdził wystąpienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować uznaniem za wadliwe przyjęcie go jako dowodu w sprawie.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. z 2012 r. Dz. U. poz. 270) orzekł jak w sentencji.