Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 145/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-10-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Sędziowie sędzia del. SO Aleksandra Westra, sędzia WSA Anita Wielopolska (spr.), Protokolant st. ref. Agnieszka Jastrzębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 października 2017 r. sprawy ze skargi [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz [...] Sp. z o.o. z siedzibą w [...] kwotę 797 (siedemset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] listopada 2016 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] po rozpatrzeniu odwołania D. K. od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r., sprostowanej postanowieniem Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r., o ustaleniu warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji zlokalizowanej przy ul. [...] w [...], uchyliło ww decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

W sprawie ustalono następujący stan faktyczny.

Wnioskiem z dnia [...] stycznia 2015 r., [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...] wystąpiła do Prezydenta [...] o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalami usługowymi i garażem podziemnym na działce nr [...] z obrębu [...] przy ul. [...].

Wskazaną powyżej decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r. sprostowaną postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2016 r., Zarząd Dzielnicy [...] ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

Zgodnie z ich postanowieniami w zakresie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu organ wskazał min w pkt. 1.1, że architektura planowanego budynku powinna nawiązywać swoim charakterem do zabudowy [...] i [...], na której terenie budynek będzie się znajdował. Warunek ten spełniać będą m.in zasady rozwiązań urbanistycznych i architektonicznych, wynikające z dokonanej analizy obszaru zgodnie z Załącznikiem Nr 2 do ww decyzji, zaś obowiązujące linie zabudowy - wg Załącznika Nr 1. Organ ustalił wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki jako max 40%, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na min. 25%, szerokość elewacji frontowej od ul. [...] max. 22 m, od ul. [...] max. 13 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nad trzema kondygnacjami max 10,5 m, wycofana od elewacji budynku czwarta kondygnacja z dachem płaskim na wysokości max 14,1 m.

Wskazał także, że planowana inwestycja nie może, zgodnie z poczynionymi przez organ założeniami, ograniczać i pogarszać warunków inwestowania i zabudowy działek w bezpośrednim sąsiedztwie.

Odnosząc się natomiast do szczegółowych rozwiązań planowanego obiektu stwierdził, iż rozstrzygnięte one zostaną dopiero na etapie pozwolenia na budowę, w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz na podstawie ustawy Prawo budowlane.

W toku postępowania administracyjnego dokonano także uzgodnień z:

- zarządcą ul. [...] - Burmistrzem Dzielnicy [...] - pismo z dnia [...] kwietnia 2015r. uzgadniające projekt decyzji o warunkach zabudowy w części dotyczącej warunków obsługi w zakresie komunikacji z drogą gminą - ul. [...], - zarządcą ul. [...] - Zarządem Dróg Miejskich - pismo z dnia [...] kwietnia 2015 r., którym uzgodnił projekt decyzji i zgłosił uwagi min. w przedmiocie nie dopuszczenia do realizacji dojazdu do działki od ul. [...], jak również zakaz lokowania miejsc parkingowych przy ul. [...],

- Dyrektorem Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w [...],

- oraz finalnie ze [...] Konserwatorem Zabytków, który przy pierwszym wniosku nie wyraził zgody na maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki - 50% jako znacznie przekraczający wartość średniego wskaźnika na analizowanym terenie, natomiast po zmianie przez skarżącą Spółkę w tym zakresie wniosku pismem złożonym w dniu [...] stycznia 2016r. na wskaźnik do max. wysokości 40%,, powyższy (nowy) projekt decyzji w sposób dorozumiany uzgodnił, w trybie art. 53 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (pismo [...] Konserwatora Zabytków z dnia [...] lutego 2016r.).

Niezależnie, organ poddał analizie Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [...], przyjęte Uchwałą Nr [...] Rady [...] z dnia [...] października 2006r., zgodnie z którym teren inwestycji jest położony na obszarze o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o wysokości do 12 m oznaczonym symbolem M2.12, jak i jest to też obszar potencjalnego zagrożenia powodzią przy stanie wód stuletnich.

W trakcie postępowania do organu i instancji wpłynęło w dniu [...] marca 2016r. pismo z zastrzeżeniami do planowanej inwestycji od strony postępowania D. K. właścicielki nieruchomości graniczącej z terenem planowanej inwestycji, kontestujące przyjęte założenia ww decyzji o warunkach zabudowy. W powyższym uczestniczka podniosła, iż:

- przedmiotowa inwestycja jest niezgodna z obowiązującym Studium;

- styl architektoniczny planowanego budynku nie odpowiada "układowi urbanistycznemu i zespołowi budowlanemu [...] i [...]";

- wskaźnik zabudowy w wysokości max. 40% powierzchni działki nie jest zgodny z założeniami zawartymi w ewidencji;

- analiza urbanistyczna została przeprowadzona w wadliwy sposób, tendencyjnie dobrano nieruchomości do analizy aby wskaźniki powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz wysokość zabudowy mogły być opracowane według innych parametrów;

- nieprawidłowa wysokość planowanego budynku, wysokość planowanej inwestycji została wyznaczona na podstawie budzącej wątpliwość analizy domu wielorodzinnego przy ulicy [...] ;

- wadliwie wyznaczona szerokość elewacji od ulicy [...], która nie została poddana analizie i tym samym nie posiada żadnego umocowania.

W uzasadnieniu decyzji organ podkreślił, iż przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z wymogami wynikającymi z przepisów odrębnych a niniejsza decyzja odpowiada rodzajowi wnioskowanej inwestycji. Przeprowadzona analiza obszaru (Załącznik nr 2) określiła możliwość realizacji planowanego zamierzenia zgodnie z warunkami w niej zawartymi oraz po spełnieniu wymogów wynikających z obowiązujących przepisów, w tym prawa budowlanego na etapie postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę. Inwestycja spełnia wymogi art. 61. ust. 1-5 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji zakłada jednocześnie poszanowanie urbanistycznych nawiązań do sąsiedztwa, które stanowi "[...] i [...]".

Postanowieniem Nr [...] z dnia [...] maja 2016 r. Zarząd Dzielnicy [...], po rozpatrzeniu wniosku D. K., odmówił uzupełnienia decyzji Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2016 r.

Odwołanie od powyższej decyzji Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] kwietnia 2016 roku złożyła D. K. nie zgadzając się z zawartymi w niej ustaleniami jak również zawartymi w ww postanowieniu z dnia [...] maja 2016 r.

Rozpatrując wniesione odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] uznało zasadność stanowiska odwołującej się uczestniczki. Wskazało, że organ I instancji nie zastosował się do istotnych zasad prawidłowego sporządzenia analizy urbanistycznej. Organ odwoławczy przede wszystkim wskazał, że:

- granice obszaru analizowanego wkreślone zostały na mapie, która nie spełnia wymogów określonych w § 9 ust. 3 rozporządzenia, bowiem brak jest na niej pieczęci świadczącej o przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, jak również część graficzna analizy nie została sporządzona w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania jej kopii;

- wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzonej przez organ pierwszej instancji nie pozwalają odpowiedzieć na pytanie, czy inwestycja ta jest zgodna z dobrosąsiedzkimi stosunkami, bowiem analiza nie odniosła się do parametrów, gabarytów, formy architektonicznej konkretnych obiektów zlokalizowanych w wyznaczonym terenie, te same uwagi należy odnieść także do szerokości elewacji frontowej, wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych oraz geometrii dachu;

- linia zabudowy od strony drogi ul. [...] została wyznaczona nieprawidłowo jako przedłużenie linii zabudowy budynku przy ul. [...], co stanowi odstępstwo od zasad wyrażonych w § 4 ust. 1-3, a które nie zostało przez organ w żaden sposób uzasadnione, jak również nie wynika w sposób jednoznaczny z części graficznej i opisowej analizy, linia zabudowy od strony ul. [...] przebiega bowiem tworząc uskok;

- organ nie uzasadnił także zastosowania § 5 ust. 2 rozporządzenia w zakresie ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, organ pierwszej instancji nie uzasadnił przyjętego odstępstwa od średniej dla obszaru analizowanego, ograniczając się wyłączenie do przytoczenia wskaźników wyższych niż średni występujących na działkach w terenie analizowanym, a przede wszystkim organ nie uwzględnił położenia działki nr [...] przy ul. [...], na terenie dawnej [...] i [...], gdzie wskaźniki zabudowy wynoszą od 12% do 32%. Jednocześnie SKO wskazało, że wprawdzie granice obszaru analizowanego wykraczają poza teren dawnej [...] i [...], to jednak mając na uwadze historycznie ukształtowany charakter zabudowy występujący na tym terenie organ pierwszej instancji winien był w pierwszej kolejności ocenić, czy wyznaczenie wnioskowanego przez inwestora wskaźnika zabudowy nie stoi w sprzeczności z zasadami kształtowania ładu przestrzennego;

- zgodnie z wnioskiem inwestora dojazd do planowanej inwestycji znajduje się od ul. [...], natomiast organ nie wyjaśnił od której strony rzeczywiście odbywać się będzie główny wjazd lub wejście na działkę, co ma podstawowe znaczenie dla ustalenia frontu działki (§ 2 pkt 5 rozporządzenia), a co za tym idzie również szerokości elewacji frontowej;

- wskazana w decyzji wysokość zabudowy oraz geometrii dachu nie znajduje uzasadnienie w przeprowadzonej analizie.

Zatem w tej sytuacji SKO w [...] uznało, że wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzonej przez organ I instancji nie mogą stanowić podstawy do podjęcia rozstrzygnięcia o warunkach zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Odnosząc się natomiast do zaskarżenia postanowienia Zarządu Dzielnicy [...] Nr [...] z dnia [...] maja 2016 r. organ odwoławczy wyjaśnił, że konstrukcja instytucji uzupełnienia decyzji powoduje, iż orzeczenie o uzupełnieniu lub jego odmowa nie ma samodzielnego bytu prawnego a pozostaje częścią aktu administracyjnego, którego uzupełnienia domagała się strona. W szczególności dzieli losy tego aktu w postępowaniu odwoławczym.

Skargę na powyższą decyzję SKO w [...] wniosła do tut. Sądu [...] sp. z o.o. z siedzibą w [...], reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zarzucając:

1) naruszenie przepisów postępowania:

- art. 138 § 2 kpa poprzez uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia podczas gdy nie wystąpiły przesłanki warunkujące wydanie decyzji kasatoryjnej;

- art. 107 § 3 kpa w zw. z art. 11 kpa poprzez wadliwie sporządzone uzasadnienia zaskarżonej decyzji w szczególności poprzez brak wykazania, iż doszło do naruszenia przepisów postępowania a konieczne do wyjaśnienia okoliczności mają istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, wbrew obowiązującej zasadzie przekonywania;

- art. 15 kpa w zw. z art. 77 kpa poprzez nierozpoznanie sprawy merytorycznie jako organ II instancji, a zatem obrazę zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, i nierozpatrzenie całości zgromadzonego materiału dowodowego, organ II instancji pominął część dowodów istotnych w sprawie w tym w szczególności nie uwzględnił stanowiska [...] Konserwatora Zabytków oraz stanowiska Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego jak również wadliwie wskazał braki mapy (brak pieczęci świadczącej o przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, część graficzna analizy nie została sporządzona w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania jej kopii) czy też na nie mające miejsca braki w przeprowadzonej analizie urbanistyczno-architektonicznej w konsekwencji czego błędnie przyjął, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy uniemożliwiał rozpatrzenie merytoryczne sprawy;

2) naruszenie prawa materialnego:

- art. 64 ust. 3 Konstytucji, art. 140 k.c., art. 4 Prawa budowlanego oraz art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a więc konstytucyjnie chronionego prawa własności, w tym w szczególności sposobu korzystania z tego prawa, poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i bezpodstawne przyjęcie, że decyzja organu i instancji jest wadliwa i wymaga dalszych wyjaśnień, uzasadnień i działań wykraczających poza wymogi przewidziane prawem, w tym w szczególności nie uzasadnia wystarczająco odstępstw od średnich wartości;

- art. 60 i art. 61 cyt. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 1, § 4 ust. 1-4, § 5 ust. 1 i 2, § 6 ust. 1 i 2, § 7 oraz § 9 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie przyjmując, że przepisy te zostały naruszone, a wymogi w nich określone nie zostały spełnione, podczas gdy organ ten prawidłowo przeprowadził postępowanie, zgromadził konieczny materiał dowodowy, szczegółowo wyjaśnił i uzasadni! przyjęte rozwiązania we wszystkich analizowanych obszarach wymaganych prawem (linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu) oraz uwzględnił stanowisko wszystkich organów, z którymi decyzję powinien był uzgodnić, w sytuacji gdy wymogi ujęte w mających zastosowanie przepisach w niniejszej sprawie zostały w pełni spełnione.

Wobec powyższego skarżąca Spółka wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o zobowiązanie organu II instancji do wydania decyzji zobowiązując równocześnie ten organ do wykładni i zastosowania przepisów prawa materialnego w sposób prawidłowy, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji przez Sąd w całości i o zasądzenie kosztów postępowania administracyjnego. Wniosła także o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 ppsa, jak również o poinformowanie przez Sąd właściwych organów o zaistniałych uchybieniach przy wydawaniu spornej decyzji w trybie art. 155 ppsa.

W obszernym uzasadnieniu skargi skarżąca Spółka min. wskazała na wadliwą ocenę organu odwoławczego dotyczącą uchybień organu I instancji, okoliczności podlegających ponownemu wyjaśnieniu i wykazaniu ich zasadności jak i że konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy nie mieści się w graniach wyznaczonych treścią art. 136 kpa. SKO swojego stanowiska w powyższym przedmiocie prawidłowo nie uzasadniło, w sytuacji gdy wywody organu w ww materii winne były się znaleźć w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Powyższe natomiast nie miało miejsca.

Odnosząc się natomiast co do meritum sprawy skarżąca wskazała, że organ I instancji podjął wszelkie działania zmierzające do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy (art. 7 Kpa), wyczerpująco zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy w oparciu o treść art. 77 § 1 Kpa oraz dokonał oceny, czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 Kpa). Wszystkie kluczowe przesłanki dotyczące warunków zabudowy zostały przez organ I instancji zbadane, a uzasadnienie zaskarżonej decyzji organu I instancji oraz treść sporządzonej analizy urbanistyczno - architektonicznej umożliwiała zapoznanie się z motywami podjętego przez organy obu instancji rozstrzygnięcia, które zapadły zgodnie z obowiązującymi przepisami w oparciu o prawidłowo przeprowadzoną analizę urbanistyczno-architektoniczną. Nadto podniosła, że planowana inwestycja dostosowuje się do urbanistycznych cech starej zabudowy, a biorąc pod uwagę fakt, że pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały spełnione, należy stwierdzić, iż organ I instancji zasadnie ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego.

W uzupełnieniu skargi dokonanym pismem z dnia [...] stycznia 2017 roku (prezentata Sądu) skarżąca Spółka dołączyła załączniki obrazujące projekt planowanego budynku oraz "przekłamany" - z uwagi na brak zachowania między nimi proporcji - rysunek przedmiotowej inwestycji w stosunku do budynku posadowionego przy ul. [...], złożonego przez uczestniczkę do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Uczestniczka D. K. przyłączyła się do stanowiska organu, zarówno w złożonym oświadczeniu na rozprawie sądowej jak i w złożonym do akt sprawy załączniku do protokołu rozprawy.

W złożonym do akt sprawy załączniku do protokołu rozprawy skarżąca również podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko wnosząc o uwzględnienie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Doprecyzowanie powyższej normy stanowi art. 59 ust. 1 cyt. ustawy, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 powoływanej ustawy stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przepis § 9 ust. 1 – 3 rozporządzenia stanowi natomiast, że warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Odnosząc się do powyższej kwestii, wskazanej przez organ odwoławczy jako uchybienie mające wpływ na wynik sprawy, Sąd stwierdza, że o konsekwencjach polegających na wyeliminowaniu z obrotu prawnego decyzji z uwagi na naruszenie ww art. 52 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy można mówić w sytuacji, kiedy w istocie mapa, na której sporządzona jest część graficzna analizy, odbiega swą treścią od mapy przyjętej do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego. Aby móc podważyć tę część analizy należy zatem bez żądnej wątpliwości wykazać, iż taka sytuacja miała miejsce. Samo natomiast powołanie się na powyższą okoliczność bez wskazania konkretnych dowodów, jak w sprawie niniejszej, nie stanowi podstawy do uchylenia decyzji. W istocie Sąd zauważa, że ma miejsce w tym zakresie naruszenie prawa, jednakże nie mające wpływu na wynik sprawy. Trzeba jednocześnie wskazać, iż mapa, na której została wykonana analiza jest opatrzona pieczęcią poświadczającą jej zgodność z treścią materiału państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego (Załącznik nr 4.1.) o identyfikatorze poświadczenia nr [...]. Mapa zaś stanowi kartę nr 40 dokumentacji znajdującej się w urzędzie dzielnicy (Załącznik nr 4.2.). Zgodnie z aktualnym stanem zasobów mapowych Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, który nie był zmieniony od dnia [...] grudnia 2014 roku mapa dla tego rejonu [...] nie była zdygitalizowana, stąd, na datę wydania badanej decyzji, była dostępna wyłącznie w analogowej wersji.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów wskazać należy, że jeśli, tak jak w przedmiotowej sprawie, brak jest na danym terenie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest ocena, czy planowany sposób zagospodarowania terenu nie naruszy zasady "dobrego sąsiedztwa" i czy gwarantuje zachowanie na danym terenie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przesłanki, jakie muszą być spełnione przy dokonywaniu tej oceny, określa powołany art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu musi być więc poprzedzone przeprowadzeniem, przez właściwy organ, postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ww ustawy przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Mając na względzie treść art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 cyt. ustawy nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnym. Należy też podkreślić, iż decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany. Zatem jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy inwestycji, której ustalenie pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, obowiązkiem organu właściwego w sprawie jest wydanie decyzji pozytywnej. W ocenie Sądu te okoliczności w sprawie niniejszej wystąpiły.

Analiza akt postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji w ocenie Sądu prowadzi do wniosku, że zaskarżana do Sądu decyzja jest nieprawidłowa a organ odwoławczy dopuścił się w badanym zakresie naruszenia prawa.

W przedmiotowej sprawie na potrzeby przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, organ zasadnie wyznaczył obszar analizowany wokół działki inwestycyjnej, zgodnie z przepisem § 3 pkt 2 ww rozporządzenia. Analiza wykazuje możliwość zagospodarowania przedmiotowej działki budynkiem o funkcji mieszkalnej z usługą o charakterze nieuciążliwym. W analizowanym obszarze znajdują się budynki o analogicznej funkcji. Działka objęta ww decyzją o warunkach zabudowy jest działką narożną zlokalizowaną u zbiegu, mającej charakter osiedlowy, ulicy [...] oraz ulicy [...] charakteryzującej się dużym natężeniem ruchu. Ulica [...] jest jedną z głównych ulic [...] mającą zdecydowanie miejski charakter, stąd też urbanistyka ulicy ma zdecydowanie pierzejowy charakter zabudowy [...]. Wzdłuż ulicy [...] są zlokalizowane budynki o nadrzędnym znaczeniu oraz o gabarytach zdecydowanie większych niż zabudowa działek zlokalizowanych w dalszych odległościach od tej ulicy.

Zgodnie z analizą urbanistyczną, w ocenie Sądu, zasadna jest zabudowa kontynuująca miejski charakter ulicy oraz kontynuująca gabaryty zabudowy sąsiednich nieruchomości w tym zlokalizowanej również bezpośrednio przy ul. [...] jak na działce sąsiedniej tj. przy ul. [...]. W ocenie Sądu, uwzględnienie tej zabudowy (kamienicy) jest uzasadnione kontynuacją dla nowej zabudowy wysokości, proporcji, linii zabudowy oraz proporcji długości elewacji celem jej harmonijnego wkomponowania się w pierzeję ul. [...]. Z tego też względu, wbrew stanowisku organu odwoławczego, zabudowa przedmiotowej działki w sposób analogiczny do zabudowy występującej na działkach [...] i [...] zaburzyłaby tę pierzeję charakteryzującą się dość regularną wysokością budynków. Należy podkreślić, iż w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie chodzi o ścisłe kopiowanie zabudowy sąsiedniej, jeśli nie ma to uzasadnienia, ale o wywiedzenie z szerszego obszaru zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W istocie, w sprawie niniejszej, budynek do którego parametrami kwestionowana decyzja nawiązuje, znajduje się w bezpośredniej odległości, co jednak znajduje swoje ww usprawiedliwienie. Generalnie chodzi o realizację ogólnej zasady "dobrego sąsiedztwa" a nie o realizację zabudowy identycznej do dotychczasowej. Realizacja tej zasady ma bowiem za zadanie powstrzymać zabudowę obiektywnie niezgodną z zabudową już istniejącą na danym terenie, a przedmiotowa zabudowa przystaje swoimi gabarytami i funkcją do zabudowy już występującej.

Zdaniem Sądu niezadane jest stanowisko SKO, kontestujące poczynione w analizie ustalenia.

Trzeba zwrócić uwagę, że iż działka objęta inwestycją jest działką narożną, której front należy do zabudowy pierzejowej ulicy [...]. Zdaniem Sądu, jak wyżej wykazano, zasadnym jest wprowadzenie dla nowej zabudowy kontynuacji również linii zabudowy zgodnej z najbliższym budynkiem (sąsiednim) zarówno od strony ul. [...] tj. budynkiem zlokalizowanym przy ul. [...] oraz analogicznie od strony ul. [...] budynkiem zlokalizowanym przy ul. [...]. Zgodnie z analizą urbanistyczną kontynuacja takiej linii zabudowy spowoduje porządek urbanistyczny. W istocie budynek przy ul. [...] w stosunku do dalszej zabudowy występującej na tej ulicy jest zlokalizowany nieco bliżej ulicy niż pozostałe, ale właśnie ta kolejność jest prawidłowa, patrząc ze skrzyżowania ww ulic. Wówczas zostanie zachowany ład urbanistyczny, eliminując na tej ulicy dodatkowe występy i uskoki w lokalizacji zabudowy. Budynek przy ul. [...] wraz z planowanym tym samym harmonijnie się włączy w luźną pierzeję uskokową. Linię zabudowy stanowią tu budynki w zabudowie bliźniaczej o długościach poszczególnych jej odcinków wynoszących blisko 16 m lub 21 m długości, budynek zlokalizowany przy ul. [...] ma natomiast długość elewacji wynoszącą 15,35 m. Należy w tym miejscu podnieść, iż wyznaczenie kwestionowanej linii zabudowy zostało zaakceptowane przez [...] Konserwatora Zabytków.

Należy także podnieść, wbrew zdaniu SKO, iż organ I instancji w uzasadnieniu swojej decyzji wykazał, że na analizowanym obszarze występują bardzo zróżnicowane powierzchnie zabudowy. Wymieniono 12 adresów zawierających się w analizowanym obszarze, których powierzchnie zabudowy są wyższe niż 30%, bliskie lub wyższe niż 40% oraz kilka powyżej 50%. Z uwagi na duży powierzchniowo obszar analizowany, w obszarze znajduje się kilka działek o bardzo niskim procencie zabudowy tj. bliskim 10%, które w znacznym stopniu zaniżyłyby średnią matematyczną. Organ wykazał wymieniając adresy o wyższych parametrach, że wskaźnik na poziomie 40% jest właściwy, ponieważ działka nr ewid. [...] należy do działek tworzących pierzeję ulicy [...]. Powyższe stanowisko potwierdza także [...] Konserwator Zabytków (karta nr 85, Załącznik nr 4.6.) oraz Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego (karta nr 59-58, Załącznik nr 4.7.) wskazując, iż średni wskaźnik powierzchni zabudowy historycznej wynosił na tym terenie ([...]) nie mniej niż 38%.

Także niezasadne jest stanowisko SKO, iż organ I instancji nie wyjaśnił, od której strony odbywać się będzie główny wjazd lub wejście na działkę, co ma podstawowe znaczenie dla ustalenia frontu działki (§ 2 pkt 5 rozporządzenia), a co za tym idzie również szerokości elewacji frontowej. Powyższa okoliczność wynika jednoznacznie z poczynionego z Zarządcą drogi ul. [...] uzgodnienia, iż wjazd na teren działki nie może odbywać się z tej ulicy a zatem będzie się on odbywał wyłącznie od ul. [...] (strona nr 2 decyzji). Nawiązując do szerokości elewacji od ul. [...], stanowiącej podstawę wyliczenia obszaru analizy, należy wziąć pod uwagę, co wyżej zostało już podniesione, iż nowa zabudowa stanowi pierzeję tej ulicy i winna nawiązywać do zabudowy już tam istniejącej. Główne wejście do budynku jest i będzie zlokalizowane analogicznie jak w przypadku kamienicy sąsiedniej znajdującej się pod adresem ul. [...] od ulicy [...], stąd zasadnym było również w tym kontekście przyjąć za front bok działki od strony ul. [...], od której zgodnie z mapą będącą załącznikiem do decyzji jest obecne i planowane wejście na działkę. Zatem, szerokość tak wyznaczonego frontu działki słusznie stała się podstawą do określenia obszaru analizy. Nawet gdyby przyjąć, iż obszar analizy jest wobec powołanego przepisu § 3 cyt. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu zbyt obszerny, niż ten wynikający z ustalenia go poprzez front działki od ulicy [...] (z uwagi na wjazd na działkę od tej ulicy), to trzeba mieć na uwadze, że zgodnie z przepisem § 3 pkt 2 ww rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. A zatem dopuszczalna jest odległość większa. Ograniczenie dotyczy jedynie minimalnego zakresu terenu analizy. Stąd też, powyższy zarzut mógłby być zasadny jedynie w sytuacji, kiedy zostałoby wykazane, iż powiększenie obszaru analizy urbanistycznej wpływa negatywnie na prawidłowość przeprowadzonego badania i przekłamuje uzyskane w ten sposób wyniki, dostosowując je do planowanego zamierzenia inwestycyjnego. W sprawie niniejszej jest natomiast wręcz przeciwnie, gdyż kontestowane jest uwzględnienie przez organ w obszarze analizy zabudowy występującej najbliżej położenia planowanej inwestycji. Tym samym nie posiada również racjonalnych podstaw żądanie wyeliminowania ww decyzji o warunkach zabudowy z powyższego powodu.

Także, wbrew twierdzeniu organu odwoławczego, uzasadnienie określenia wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych oraz geometria dachu wskazane zostało na stronie 2-giej części opisowej wyników analizy. Dla nowej zabudowy przyjęto wskaźniki analogiczne jak dla zabudowy działki sąsiedniej tj. budynku wielorodzinnego przy ul. [...], co zdaniem Sądu jest całkowicie słuszne i oparte o powołane przepisy, z uwagi na ład, porządek i harmonię w zachowaniu pierzei ul. [...]. Jednocześnie na ww. stronie 2-giej przytoczono występujące na analizowanym obszarze wysokości budynków oraz określono, jako zróżnicowane, występujące na analizowanym obszarze kształty dachów. Należy w tym miejscu też podnieść, iż wysokość budynku nie była także kwestionowana przez Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego, który wskazał, iż historycznie na tym terenie znajdował się budynek o o wysokości trzech kondygnacji. Kamienica istniejąca przy ul. [...], do której organ dostosował wysokość nowej zabudowy, ma również trzy kondygnacje, które dają wysokość równą 14,10 m (załącznik nr 4.13.).

W ocenie Sądu wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdą odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Wykonana analiza, a właściwie jej wyniki, gdyż to one stanowią załącznik do decyzji organu I instancji, te warunki spełniają.

Na marginesie podnieść należy, że nie zasługuje na uwzględnienie stanowisko uczestniczki D. K. wyrażone na rozprawie w odniesieniu do nieruchomości przy ul. [...], jak i jej przypuszczenia dotyczące wód gruntowych czy pokładów piasku występujących na omawianym obszarze, uniemożliwiających realizację przedmiotowej inwestycji. Nie można uznać za zasadny argumentu dotyczącego bliżej nieokreślonej nieruchomości znajdującej się przy ul. [...], położonego kilka ulic od działki skarżącej, w której miało dojść do osunięcia się fragmentu ściany domu. Uczestniczka nie wskazała, o którą nieruchomość konkretnie chodzi oraz nie przedstawiła żadnych dowodów na poparcie swoich tez, w szczególności opinii eksperta w tej dziedzinie, który w sposób jednoznaczny stwierdziłby co jest przyczyną zaistniałej sytuacji i jaki ma to ewentualnie związek z planowaną przez skarżącą inwestycją. Na wykazanie racji swojego stanowiska należy przedstawić stosowne dowody czy to w postaci ekspertyzy, czy też innej dokumentacji, potwierdzającej przedstawione przez uczestniczkę okoliczności. Takich dowodów poza pismem z dnia [...] października 2017r. i dołączonymi do niego załącznikami w postaci artykułu z czasopisma " [...]" nr [...] z grudnia 2016 r. i zdjęć, uczestniczka nic innego nie złożyła. Równocześnie uczestniczka, kwestionując złożoną do akt sprawy przez skarżącą Spółkę dokumentację geologiczną, stanowiąca o braku zagrożenia wynikającego z planowanego przedsięwzięcia budowlanego, nie przedstawiła przeciwko niej żadnego kontrdowodu. Nadto, podniesiona na rozprawie sądowej okoliczność, iż został przygotowany projekt planu miejscowego dla przedmiotowego rejonu, zgodnie z którym dla badanego obszaru przewidziano zabudowę jednorodzinną lub bliźniaczą, również nie ma wpływu na rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie. Należy przypomnieć, iż decyzję o warunkach zabudowy wydaje się w sytuacji barku planu miejscowego, co miało miejsce w sprawie, projekt planu, który nota bene nie został przez uczestniczkę przedstawiony, nie jest zaś aktem prawa miejscowego lecz hipotetycznym założeniem, iż w nieokreślonej przyszłości będzie (bądź nie) w tym zakresie wszczęta procedura. Organy natomiast wydają decyzję administracyjną na podstawie obowiązujących norm prawnych - przepisów, na dzień wydania decyzji i ten stan prawny jest wiążący zarówno dla organów jak i dla Sądu.

Natomiast, odnosząc się do stanowiska skarżącej zawartego w skardze, nie było podstaw do uwzględnienia jej wniosku w przedmiocie rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 ppsa, z uwagi na nie wyrażenia na powyższy tryb postępowania przed Sądem zgody przez uczestniczkę postępowania D. K. - pismo z dnia [...] lutego 2017 roku (k.56 akt sąd.).

Reasumując, stwierdzić należy, że materiał dowodowy zgromadzony w sprawie jednoznacznie wskazuje, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu spełnia wymogi określonych ww. rozporządzeniem. Jej wyniki pozwalają na uznanie, iż przedmiotowa inwestycja jest zgodna z przepisem art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i przepisami powołanego wyżej rozporządzenia. Dlatego też w ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie skargę należało uwzględnić.

Wobec powyższego przy ponownym rozpoznaniu wniesionego odwołania od ww decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] weźmie pod uwagę powyższe wywody i wyda stosowne rozstrzygnięcie.

W tym stanie rzeczy Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. orzekł jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzekł na podstawie art. 200 i 205 tej ustawy w punkcie drugim sentencji wyroku.