Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 414/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2021-06-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 2 ust. 2-4
journal: Dz.U. 2020 poz 532
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.
article: art. 217 § 2 pkt 2, art. 218 § 1
journal: Dz.U. 2020 poz 256
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Alicja Jaszczak–Sikora (spr.) Sędziowie sędzia WSA Ewa Osipuk sędzia WSA Piotr Chybicki po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 24 czerwca 2021 r. sprawy ze skargi Gminy Ornety na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie wydania zaświadczenia oddala skargę.


UZASADNIENIE

Burmistrz Miasta działając w imieniu Gminy (dalej też: wnioskodawca), pismem z dnia 5 stycznia 2021 r. (data wpływu do organu 11 stycznia 2021 r.), zwrócił się do Starosty o wydanie zaświadczenia stwierdzającego, że wymienione we wniosku cztery lokale są samodzielnymi lokalami i spełniają wymagania art. 2 ust. 1a i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1910, dalej powoływanej jako: ustawa). Wniosek dotyczył m.in. lokalu mieszkalnego Nr "[....]", położonego na III kondygnacji (poddaszu) w budynku wielorodzinnym Nr "[...]" przy ul. "[...]", składającego się z 2 pokoi, kuchni, łazienki i WC, o łącznej powierzchni 33,13 m². Wnioskodawca wskazał, że pomieszczenia lokalu nr "[...]" (tj., 2 pokoje i kuchnia), zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy, stanowią zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Łazienka oraz WC, mimo że do niego bezpośrednio nie przylegają, są jednak położone w granicach tej samej nieruchomości i służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiąc jego części składowe w rozumieniu art. 2 ust. 3 ww. ustawy. Wysokość pomieszczeń w lokalu wynosi 2,40 m. Najemcy przedmiotowego lokalu po jego wykupie wyrażają chęć dokupienia od Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości wskazanych na szkicu części wspólnych budynku tj., komunikacji oraz strychu. W budynku pozostały 2 lokale gminne nr "[...]". Pozostałe lokale stanowią własność prywatnych właścicieli. Wszystkie prywatne lokale posiadają rozmieszczenie poszczególnych pomieszczeń takie samo jak w lokalu nr "[...]". Z chwilą wykupu przedmiotowego lokalu, jego właściciele staną się jednocześnie współwłaścicielami części wspólnych budynku

tj., komunikacji oraz strychu przy czym docelowo zamierzają nabyć je w całości. Budynek nr "[...]" wybudowany został około roku 1900, murowany w technologii tradycyjnej, w całości podpiwniczony, z dachem dwuspadowym pokrytym dachówką ceramiczną.

Wnioskodawca wskazał, iż Gmina jest właścicielem nieruchomości objętych wnioskiem, które zostały przeznaczone do sprzedaży, a zaświadczenie jest niezbędne do zawarcia umowy notarialnej wyodrębnienia i sprzedaży.

Postanowieniem z dnia "[...]" r. Starosta (dalej: Starosta lub organ I instancji), z powołaniem się na art. 219 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz. U. z 2020 r. poz. 256 ze zm., dalej zwanej: "k.p.a.") oraz art. 2 ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali (t.j.: Dz. U. z 2020 r., poz. 1910), odmówił wydania zaświadczenia o żądanej przez wnioskodawcę treści. W uzasadnieniu postanowienia organ wskazał, że przedmiotowy lokal nie spełnia przesłanki samodzielności lokalu. Jest on zlokalizowany na poddaszu budynku. Wejście do poszczególnych pomieszczeń lokalu (to jest: dwóch pokoi, kuchni, WC oraz łazienki) odbywa się poprzez ogólnodostępną klatkę schodową (komunikacja). Klatki schodowej, jako części wspólnej do użytku wszystkich mieszkańców budynku, nie można uwzględniać jako części lokalu mieszkalnego nr "[...]". Lokal ten nie posiada innej komunikacji, aniżeli poprzez klatkę schodową. Dostęp do każdej z izb z ogólnodostępnej klatki schodowej wyklucza zatem możliwość uznania ich za jeden lokal. Ponadto organ wskazał, iż ww. klatka schodowa konieczna jest do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i ma umożliwiać pobyt w izbach przewidzianych do wyodrębnienia jako lokal nr "[...]". Przedmiotowa klatka schodowa jest częścią wspólną budynku i prowadzi do strychu, który również jest częścią wspólną budynku.

Zażalenie na powyższe postanowienie wniosła Gmina, zarzucając organowi naruszenie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali oraz art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Pełnomocnik strony wskazał, że w przedmiotowej sprawie zaistniały wszelkie przesłanki do wydania zaświadczenia o żądanej treści. Wbrew stanowisku organu, przeszkodą do wydania zaświadczenia nie może być to, że każda z izb posiada odrębne wejście z ogólnodostępnej części wspólnej nieruchomości budynkowej. Zdaniem strony, Starosta w żaden sposób nie wykazał, aby osoby korzystające z przedmiotowego lokalu nie miały doń swobodnego dostępu, ani że korzystanie z niego wiąże się z korzystaniem z innych lokali.

Postanowieniem z dnia "[...]" r., będącym przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: SKO lub organ odwoławczy) utrzymało w mocy zaskarżone zażaleniem postanowienie. Organ odwoławczy przytoczył stan faktyczny sprawy, który nie był kwestionowany przez stronę oraz przepisy prawa stanowiące podstawę prawną rozstrzygnięcia stwierdzając, że w okolicznościach niniejszej sprawy, przedmiotowemu lokalowi nie można przypisać atrybutu samodzielności ze względu na to, iż jedyny dostęp do poszczególnych pomieszczeń (pokoi, kuchni, łazienki, toalety) prowadzi przez klatkę schodową, która służy do użytku wspólnego wszystkich mieszkańców i prowadzi na strych, który również stanowi część wspólną budynku. Rzut II piętra (poddasza) wskazuje, że przedmiotowy lokal stanowi zespół izb, które posiadają bezpośrednie wejście z ogólnodostępnej klatki schodowej i nie mają żadnej komunikacji wewnętrznej z pozostałymi pomieszczeniami tego lokalu. SKO przywołało orzeczenia sądów administracyjnych, podzielając wyrażone w nich stanowisko, że atrybutem samodzielności lokalu, w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, jest swobodny dostęp do tego lokalu zarówno przez właściciela, jak też przez inne osoby korzystające z tego lokalu, a jednocześnie korzystanie z takiego lokalu zgodnie

z jego funkcją nie wymaga korzystania z innych lokali, czy też nie jest uzależniona od części wspólnych. Ponadto wskazano, iż postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia ma charakter formalny. Podstawową zasadą przy wydawaniu zaświadczeń jest odmowa jego wydania, jeżeli problematyka, której żądanie strony dotyczy, jest sporna i nie polega na prostym przeniesieniu danych znajdujących się

w posiadanych przez organ rejestrach, ewidencji i innych zbiorach do treści zaświadczenia. Treścią zaświadczenia musi być pozytywne załatwienie wniosku strony ubiegającej się o potwierdzenie faktu, natomiast w sytuacji, gdy posiadane dokumenty nie pozwalają na uwzględnienie wniosku, organ ten może jedynie odmówić wydania zaświadczenia.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie na powyższe postanowienie wniosła Gmina domagając się uchylenia zaskarżonego postanowienia i zasądzenia na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono naruszenie art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali oraz art. 7 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W uzasadnieniu skargi pełnomocnik strony ponowił argumentację zawartą w uzasadnieniu zażalenia wskazując, że w sprawie zaistniały wszelkie przesłanki do wydania zaświadczenia o żądanej treści, ponieważ przedmiotowy lokal nosi cechę samodzielności. Przeszkodą do wydania zaświadczenia nie może być to, że każda z izb posiada odrębne wejście z ogólnodostępnej części wspólnej nieruchomości budynkowej. Starosta w żaden sposób nie wykazał, aby osoby korzystające z przedmiotowego lokalu nie miały doń swobodnego dostępu, ani że korzystanie z niego wiąże się z korzystaniem z innych lokali.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2021 poz.137) sądy administracyjne są właściwe do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Do aktów tych zalicza się m.in. postanowienia. Postanowienie jest zgodne z prawem, jeżeli zostało wydane w zgodzie z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa materialnego

i przepisami prawa procesowego. Uchylenie postanowienia, względnie stwierdzenie jego nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego lub istnienia istotnych wad w postępowaniu, jeżeli mogło mieć wpływ na wynik sprawy - art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 , zwanej dalej: "p.p.s.a."). Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 tej ustawy stanowiący, że sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (§ 1).

Sąd, poddawszy kontroli zaskarżone postanowienie i poprzedzające je postanowienie organu I instancji stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Istota sporu w przedmiotowej spawie sprowadza się do oceny, czy

w zaistniałym stanie faktycznym sprawy i w obowiązującym stanie prawnym można było uznać objęte wnioskiem pomieszczenia, położone na III kondygnacji (poddaszu) w budynku wielorodzinnym za samodzielny lokal mieszkalny, kiedy wejście do każdego z objętych wnioskiem pomieszczeń (2 pokoje, kuchnia, łazienka i WC) jest możliwe tylko poprzez ogólnodostępną klatkę schodową, prowadzącą do ogólnie dostępnego strychu. Bezspornym przy tym jest, że klatka schodowa i strych, w dacie rozpatrywania wniosku, stanowiły części wspólne budynku i nie były objęte wnioskiem. Jak wynika z załączonego do akt administracyjnych szkicu lokalu, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, żadne z pomieszczeń wnioskowanego lokalu nie jest ze sobą bezpośrednio skomunikowane. Aby przejść

z kuchni do pokoi, czy z pokoju do pokoju albo do łazienki lub WC, trzeba przejść przez ogólnodostępną komunikację, która pełni funkcję korytarza umożliwiającego przejście z jednego pomieszczenia do drugiego. Bez tej ogólnodostępnej komunikacji nie jest możliwe przemieszczanie się pomiędzy pomieszczeniami objętymi wnioskiem.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz

z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a-2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ustawy).

Według przytoczonego unormowania samodzielny lokal mieszkalny ma tworzyć zintegrowaną całość służącą do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jego mieszkańców. W skład takiego lokalu wchodzą izby przeznaczone na stały pobyt ludzi oraz pomieszczenia pomocnicze, które powinny służyć wyłącznie do użytku mieszkańców tego lokalu (por. wyrok NSA z 1 lutego 2011 r., sygn. akt I OSK 1479/10, publ. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej: "CBOSA"). Ustawodawca nie precyzuje pojęcia "pomieszczenia pomocnicze" ani nie wskazuje ich przykładów. Odróżnia je jednak od "pomieszczeń przynależnych". Stosownie do art. 2 ust. 4 ustawy do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż. Treść tego przepisu nie pozwala uznać, np. łazienki czy WC za pomieszczenia przynależne. Są to pomieszczenia pomocnicze, które umożliwiają korzystanie z izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi. Pomieszczenia pomocnicze stanowią nieodłączny składnik głównej części lokalu i służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Pomieszczenie przynależne zaś służy zaspokajaniu "innych potrzeb" osób, korzystających z samodzielnego lokalu mieszkalnego (tak: NSA

w ww. wyroku).

W samodzielnym lokalu izby i pomieszczenia pomocnicze powinny stanowić zwarty kompleks, stanowiący integralną całość. W świetle Słownika języka polskiego "zespół" to pewna liczba jednostek stanowiąca wyodrębnioną całość, grupa, zbiór. Oznacza to, że izby muszą stanowić zintegrowaną całość. W orzecznictwie dopuszcza się jednak wyodrębnienie samodzielnego lokalu w sytuacji, gdy WC lub łazienka nie przylegają bezpośrednio do izb. Dotyczy to starej zabudowy, w której sanitariaty pierwotnie znajdowały się na zewnątrz budynków lub były wspólne. Rozdzielenie tych pomieszczeń wspólnym ciągiem komunikacyjnym możliwe byłoby więc do zaakceptowania. Interpretacja taka nie znajduje już jednak uzasadnienia co do izb spełniających warunki i przeznaczonych na stały pobyt ludzi (por. wyrok WSA

w Łodzi z 18 lutego 2015 r., sygn. akt III SA/Łd 1096/14, publ. w CBOSA). Takimi izbami są pokoje, a także może być nią kuchnia. Poszczególne izby powinny być ze sobą skomunikowane w sposób pozwalający na swobodne przemieszczanie się między nimi tylko przez mieszkańców wyodrębnionego lokalu. Służyć temu może korytarz (przedpokój), który komunikuje poszczególne pomieszczenia w obrębie jednego lokalu. Korytarz należy uznać za pomieszczenie pomocnicze, w rozumieniu omawianej ustawy, które jak wyjaśniono powyżej, powinno być przeznaczone wyłącznie do użytku mieszkańców konkretnego lokalu. W rozpatrywanym stanie faktycznym funkcje korytarza pełni ogólnodostępna komunikacja, która nie jest objęta wnioskiem i nie wchodziłaby w skład wyodrębnionego lokalu. Bez tej komunikacji nie sposób uznać wymienionych pomieszczeń za integralną całość, a tym samym samodzielny lokal mieszkalny.

Przedstawionej oceny nie zmienia fakt, że w przyszłości właściciele zamierzonego lokalu mieszkalnego chcą wykupić od Wspólnoty Mieszkaniowej przedmiotowy ciąg komunikacyjny i strych. W powoływanym przez stronę skarżącą wyroku z 17 marca 2020 r., sygn. akt II OSK 602/19, Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że zaświadczenie wydaje się w celu potwierdzenia określonych (realnie istniejących) faktów lub stanu prawnego, w oparciu o posiadane dane wynikające

z prowadzonych ewidencji, rejestrów i innych dokumentów (art. 217 § 2 pkt 2 oraz art. 218 § 1 k.p.a.). Przepis art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali nie przewiduje powoływania się na inne, niż wymienione w tym przepisie, kryteria oceny samodzielności lokalu. Wyklucza to możliwość uwzględniania w rozpoznawanej sprawie planowanych zamierzeń, tym bardziej, że ciąg komunikacyjny warunkujący dostęp do poszczególnych izb i pomieszczeń pomocniczych nie był objęty wnioskiem.

Z podanych przyczyn Sąd skargę oddalił, na podstawie art. 151 p.p.s.a.