Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 220/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2012-05-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a, art. 146 ust. 1, art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 4 ust. 4, par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Kwiecińska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant St. sekr. sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 maja 2012 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] stycznia 2012r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia (...) stycznia 2009 r. (...) Wójt Gminy C., działając na wniosek M. K., zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w gminie C. oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb K., arkusz mapy (...), działka nr (...) o pow. (...) ha, zapisanej w księdze wieczystej nr (...). W wyniku podziału powstały działki nr (...) o pow. (...) ha, nr (...) o pow. (...) ha o pow. (...) ha i nr (...) o pow. (...) ha. W decyzji zawarto zapis, że zatwierdzenie projektu podziału przedmiotowej nieruchomości nastąpiło pod warunkiem ustanowienia dla działki nr (...) przy jej zbywaniu odpowiedniej służebności drogowej.

Zawiadomieniem z dnia (...) października 2010 r. Wójt Gminy C. poinformował M. K. o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału wyżej opisanej nieruchomości stanowiącej działkę nr (...).

Skierowaną do M. K. decyzją z dnia (...) stycznia 2011 r. (...) Wójt Gminy C., wydaną na podstawie art. 98a ust. 1, art. 148 ust. 1 - 3 oraz art. 5 w zw. z art. 227 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.), ustalił opłatę adiacencką w wysokości (...) zł z związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanej podziałem działki nr (...) obręb K., arkusz mapy (...), działka nr (...) o pow. (...) ha.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ I instancji wskazał, że w związku z podziałem nieruchomości dokonanym decyzją Wójta Gminy C. z dnia (...) stycznia 2009 r. wszczęte zostało postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Sporządzony w sprawie na zlecenie organu operat szacunkowy wykazał, że wzrost wartości rynkowej nieruchomości o (...) zł (wartość przed podziałem: (...) zł; wartość po podziale: (...) zł). Wskazując na zapis uchwały Rady Gminy C. z dnia (...) kwietnia 2005 r., organ zastosował wynikającą z tej uchwały stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 25% wzrostu wartości nieruchomości; wysokość opłaty ustalił na (...)zł.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł M. K., domagając się jej uchylenia. Podniósł, że decyzja nie uwzględnia celu dokonania podziału nieruchomości, który został przeprowadzony po to, by właściciel mógł darować wydzieloną działkę swojej siostrze J. M.; pozostałą część podzielonej nieruchomości zamierza w przyszłości podarować swoim dzieciom, wobec czego właściciel działki w wyniku jej podziału nie uzyskał przysporzenia. Ponadto zakwestionował prawidłowość operatu poprzez brak odzwierciedlenia w operacie, że decyzja podziałowa nakłada na właściciela obowiązek ustanowienia służebności gruntowej w przypadku zbywania działki, a służebność w oczywisty sposób obniża wartość działki. Przedstawił przeciwko operatowi szereg zarzutów. W tym przede wszystkim przedstawienie wycenianej działki jako teren niezabudowany (stary sad) położony przy drodze uzbrojonej w gaz, podczas gdy działka przed podziałem "porośnięta była dzikimi krzakami i zielskiem", a jej oczyszczenie z zarośli wymagało poniesienia nakładów, jak również że aktualnie brak jest przedmiotowego uzbrojenia. Strona podniosła, że wykonanie przyłącza wymaga uprzedniej budowy 75 m gazociągu, która to inwestycja jest dopiero planowana przez "A". Ponadto zobowiązany zarzucił rzeczoznawcy nieuwzględnienie, że przed podziałem większa cześć nieruchomości stanowiła użytek leśny.

Decyzją z dnia (...) stycznia 2012 r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Wójta Gminy C. z dnia (...) stycznia 2011 r.

W uzasadnieniu Kolegium przedstawiło stan faktyczny sprawy tożsamy z ustaleniami organu I instancji i dotychczasowy przebieg postępowania administracyjnego. W rozważaniach prawnych organ odwoławczy przywołał treść art. 98a ust. 1 i 1a, art. 146 ust. 1a, art. 154 i art. 148 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W ocenie Kolegium ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło zgodnie z brzmieniem art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, na podstawie ustaleń operatu szacunkowego, któremu nie można zarzucić niezgodności z zasadami wyceny nieruchomości, określonymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Kolegium w sprawie zaszły trzy przesłanki warunkujące ustalenie przedmiotowej opłaty: pozytywne rozpatrzenie przez organ administracji wniosku o przeprowadzenie podziału nieruchomości; wzrost wartości nieruchomości w następstwie wydanej decyzji o podziale nieruchomości; obowiązywanie w czasie, gdy decyzja o podziale stała się ostateczna uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki opłaty adiacenckiej. Ponadto Kolegium stwierdziło, że w niniejszej sprawie organ I instancji wydał decyzję w ustawowym terminie 3 lat od momentu "uprawomocnienia się" decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Kolegium wskazało, że w dniu (...) stycznia 2009 r. Wójt Gminy C. decyzją nr (...) zatwierdził projekt podziału wyżej opisanej nieruchomości położonej w miejscowości K.; w chwili, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (tj. (...) stycznia 2009 r. - dowód decyzja w aktach sprawy) obowiązywała uchwała Rady Gminy C. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości.

Kolegium dokonało oceny zgromadzonego materiału dowodowego i zweryfikowało pod względem formalnym i prawnym operat szacunkowy z dnia (...) grudnia 2010 r. Przedstawiając obszerną ocenę opinii rzeczoznawcy sporządzonej w postaci operatu szacunkowego, Kolegium wskazało, że opinia w sposób jednoznaczny wykazuje wzrost wartości nieruchomości, odzwierciedla rzeczywisty stan faktyczny i może być uznana za dowód w niniejszej sprawie. Organ odwoławczy stwierdził między innymi, że rzeczoznawca posiadał wiedzę o przeznaczeniu nieruchomości w dniu podziału, gdyż dla działki nr (...) została wydana decyzja z dnia (...) maja 2007 r.; w tych okolicznościach rzeczoznawca mógł ustalić przeznaczenie nieruchomości, a ustalenia w tym zakresie są zgodne ze stanem prawnym i faktycznym. Zdaniem organu rzeczoznawca do oszacowania wartości nieruchomości mógł zastosować metodę korygowania ceny średniej, gdyż znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Dalej Kolegium wskazało, że powstałe w wyniku podziału nieruchomości trzy działki ewidencyjne mają inne cechy fizyczne i techniczno-użytkowe niż działka przed podziałem (w tym działka przeznaczona pod drogę wewnętrzną), bowiem różnią się kształtem i powierzchnią, dojazdem oraz innymi cechami wpływającymi na wartość nieruchomości. Zdaniem organu rzeczoznawca w sposób prawidłowy dla potrzeb analizy ogólnej określił rynek lokalny jako nieruchomości gruntowe niezabudowane, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową z terenu gminy C., jak i wyjaśnił powody rozszerzenia zakresu analizy o gminy powiatu poznańskiego, w tym zwłaszcza gminy sąsiednie (zbyt małą liczba transakcji dotyczących nieruchomości podobnych do wycenianej). Kolegium nie podzieliło zarzutów strony co do błędnej wyceny nieruchomości. Organ stwierdził, że co do zadrzewienia rzeczoznawca w opisie działki wskazał, że nieruchomość jest terenem po "tzw. starym sadzie", ponadto ustalenie to koresponduje z treścią protokołu z lustracji nieruchomości w dniu (...) listopada 2010 r., co świadczy o tym, że biegły widział wycenianą nieruchomość i adekwatnie opisał oszacowywaną nieruchomość. Zdaniem Kolegium nie mają znaczenia także ewentualne poniesione nakłady związane z usuwaniem roślinności z tej działki, gdyż żaden przepis prawa materialnego oraz przepisy dotyczące wyceny nieruchomości nie nakazują uwzględnienia w tym stanie faktycznym takich wydatków. Za nietrafny Kolegium uznało także zarzut nieuwzględnienia w operacie konieczności ustanowienia służebności gruntowej. Organ zwrócił uwagę na to, że na stronie 16 operatu rzeczoznawca wskazał, iż wartość działki (...) (droga wewnętrzna) nie zmienia się. Kolegium zarazem wskazało, że droga ta ma istotne znaczenie dla całości decyzji podziałowej i funkcjonowania wszystkich działek, wartość tej drogi z uwagi na jej funkcje nie mogła ulec zmianie. Ponadto Kolegium podniosło, że wartość ta w przypadku niniejszego podziału jest dla strony neutralna, gdyż - mimo, że bez wydzielenia tej działki nie byłby możliwy podział - to biegła nie ustaliła wzrostu wartości Odnosząc się do zarzutu dotyczącego uzbrojenia działki organ odwołał się do protokołu z wizji, który zawiera wyraźną wzmiankę, że działka przed podziałem jest położona przy drodze asfaltowej uzbrojonej w prąd, wodę i gaz. Dalej wyjaśnił, że na stronach 15 i 18 operatu zostały określone i opisane wagi cech - co do uzbrojenia trzy kategorie: pełne, niepełne (brak jednego lub dwóch mediów), brak, a procentową wagę tej cechy ustaliła na poziomie 20%, co jest zgodne z podobnymi wycenami dotyczącymi tego rodzaju nieruchomości.

Odnosząc się do zarzutu, co do niemożności zabudowania całości nieruchomości (przed podziałem) i większej działki (po podziale), Kolegium stwierdziło, że autor operatu znał stan nieruchomości i wskazał też w treści operatu, że w zakresie nieruchomości została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Powołując się na analizę decyzji o warunkach zabudowy z dnia (...) maja 2007 r. oraz "tzw. decyzji podziałowej", Kolegium wskazało, że na mapce (załącznik do operatu) wyraźnie widać linię (przerywaną) odgraniczającą sad (S) od Lasu (Ls). Dalej stwierdziło, że faktycznie część działki (...) posiada ograniczenia związane z jej wykorzystaniem, jednakże i w tym przypadku rzeczoznawca w obu stanach faktycznych - przed i po podziale - uwzględnił to ograniczenie - w postaci cechy; wskazując, że przedmiotowe ograniczenia istnieją, rzeczoznawca określił zarazem wartość współczynnika na poziomie najmniejszym z możliwych (0,131).

W ocenie organu ogólne tendencje oraz nieruchomości przedstawione przez biegłego w operacie nie odbiegają od rzeczywiście zaistniałych stanów zaistniałych na rynku nieruchomości; wybór nieruchomości jest zróżnicowany i obejmuje adekwatne, podobne nieruchomości; analiza cen transakcyjnych na rynku lokalnym dotyczy transakcji z okresu od października 2008 r. do dnia wyceny. Organ odwoławczy zwrócił także uwagę na to, że operat przedstawia czytelne i łatwe do weryfikacji tabele z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziale oraz nieruchomości, które biegły wziął do porównania. Ponadto pozytywnie ocenił podanie w operacie procentowych wag cech, co pozwala na uznanie operatu za spójny, a przedstawione obliczenia za oparte na obiektywnych przesłankach.

Kolegium przedstawiło również wyliczenia potwierdzające trafność ustalenia wysokości wzrostu wartości nieruchomości na kwotę (...) zł (wartość po podziale (...) zł – wartość przed podziałem (...) zł) i obliczenia kwoty opłaty w wysokości (...) zł (25% wzrostu wartości nieruchomości - stawka wynikająca z uchwały Rady Gminy C.).

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. K., zarzucając naruszenie: 1) przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 35 § 3 kpa; 2) przepisów art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Strona domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skarżący zaprezentował poszerzoną argumentację w stosunku do wcześniej sformułowanej w odwołaniu. Jego zdaniem organy obydwu instancji bezkrytycznie przyjęły operat, opierając się na założeniu, że organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii, bowiem nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, co narusza wyżej wskazane przepisy postępowania. Tymczasem powinny dowieść na podstawie zebranego materiału dowodowego, że w wyniku podziału konkretnej nieruchomości nastąpił niewątpliwy wzrost jej wartości. Skarżący zakwestionował dobór transakcji do porównania, wskazując, że rzeczoznawca nie dokonał wyboru zgodnie z założeniem operatu ["(...) na terenie powiatu poznańskiego ze szczególnym uwzględnieniem gminy C. i gmin sąsiadujących"), bowiem na 11 transakcji tylko jedna z nich dotyczyła gminy C., a dwie miały miejsce w gminach sąsiednich. To zdaniem skarżącego spowodowało znaczną rozpiętość cenową pomiędzy transakcjami przyjętymi do porównania; w operacie pominięto całkowicie transakcje z dwóch gmin sąsiadujących: M. i S.; błąd w wyborze transakcji doprowadził do nieprawidłowego oszacowania wartości działek nr (...) i (...). Strona uznała również za wadliwe odstąpienie przez rzeczoznawcę od oszacowania wartości działki nr (...) (drogi wewnętrznej), przyjmując wartość metra kwadratowego ustaloną dla działki nr (...) (przed podziałem). W ocenie skarżącego działka wydzielona pod drogę wewnętrzną powinna "co najmniej stracić na wartości". Ponadto strona zarzuciła operatowi, że pomija upływ czasu od daty transakcji do daty wyceny, podczas gdy faktem powszechnie znanym jest znaczący i stały spadek w okresie od pierwszej połowy 2008 r. do początku 2010 r. cen sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę; wątpliwości organów powinno budzić stwierdzenie rzeczoznawcy, że analiza transakcji w okresie do października 2008 r. do dnia wyceny nie wykazała znaczących zmian w poziomie zawieranych transakcji. Dalej skarżący podniósł, że przy szacowaniu wartości działki nr (...) rzeczoznawca zmienił cechę "ograniczenia’ na wcześniej nieuwzględnianą "sąsiedztwo", co w żaden sposób nie zostało wyjaśnione. Za kolejną istotną wadę opinii rzeczoznawcy strona uznała także przyjęcie, że działka przed podziałem posiadała pełne uzbrojenie, a zarazem stwierdzanie, że powstała w wyniku podziału działka nr (...) nie ma w ogóle uzbrojenia, natomiast działka nr (...) ma uzbrojenie niepełne. Skarżący oświadczył, że zakres uzbrojenia nieruchomości w wyniku jej podziału nie uległ zmianie, a brak uzbrojenia działek w gaz był już podnoszony w odwołaniu. W ocenie strony postępowanie prowadzone przez organu obydwu instancji nie doprowadziło do jednoznacznego wyjaśnienia, czy podział nieruchomości rzeczywiście wpłynął na wzrost jej wartości.

Zarzut długotrwałego prowadzenia postępowania przez Kolegium, stanowiącego naruszenie art. 35 § 3 kpa, skarżący powiązał z naruszeniem art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazał, że wydanie decyzji w II instancji w dniu (...) stycznia 2012 r. nastąpiło już po upływie okresu, w jakim operat może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony [12 miesięcy od daty sporządzenia operatu], bez dopełnienia wymogu określonego w art. 156 ust. 4 powołanej ustawy [potwierdzenie aktualizacja operatu]. Skarżący podniósł, że nieważny operat nie może być oceniany przez organ, jak i stanowić podstawę wydania decyzji.

W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało dotychczasowe stanowisko i wniosło o jej oddalenie. Organ zwrócił uwagę na fakt, że w aktach sprawy znajduje się klauzula aktualizacyjna z dnia (...) grudnia 2011 r., dotycząca przedmiotowego operatu.

Na rozprawie pełnomocnik skarżącego podtrzymał argumentację i wnioski skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga okazała się niezasadna.

Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a powołanej ustawy).

Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Rzeczoznawca majątkowy, sporządzając opinię, związany jest zasadami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dział IV Wycena nieruchomości Rozdział 1 Określanie wartości nieruchomości; art. 149 i następne), przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. - dalej: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości) oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 powołanej ustawy). Podkreślić należy, że to w gestii rzeczoznawcy majątkowego pozostaje dokonanie wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 powołanej ustawy).

W niniejszej sprawie doszło do ustalenia opłaty adiacenckiej w zgodzie z obowiązującą procedurą i przepisami prawa materialnego. Sąd nie dopatrzył się w kontrolowanej sprawie uchybień uzasadniających wyeliminowanie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego.

W sprawie niewątpliwie doszło do podziału nieruchomości należącej do skarżącego. Żadna ze stron nie zakwestionowała ustalenia, że wyniku wydania przez Wójta Gminy C. ostatecznej decyzji z dnia (...) stycznia 2009 r., na wniosek właściciela nieruchomości został zatwierdzony projekt podziału działki nr (...) o pow. (...) ha, bliżej opisanej w zaskarżonej decyzji, a w wyniku podziału powstały działki nr (...) o pow. (...) ha, nr (...) o pow. (...) ha o pow. (...) ha i nr (...) o pow. (...) ha. Podział nastąpił w czasie, gdy obowiązywała uchwała Rady Gminy C. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Ustalona w toku postępowania administracyjnego wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale nastąpiła na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego, powołanego do oszacowania wartości nieruchomości. Dowód ten został przez organy uznany za wiarygodny i przydatny do ustalenia, że w wyniku podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Zastosowanie przez organy stawki opłaty adiacenckiej wynikającej z wyżej przywołanej uchwały Rady Gminy C. (25% wzrostu wartości nieruchomości) doprowadziło do ustalenia tej opłaty w wysokości (...) zł.

Sąd podziela stanowisko organów orzekających co do oceny podstawowego dowodu w sprawie, jakim jest operat rzeczoznawcy majątkowego z dnia (...) grudnia 2010 r. W tym miejscu wspomnieć należy, że organ rozpoznający sprawę ma obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również, czy jest logiczny i zupełny. Dotyczy to również oceny podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego, bowiem fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 2085/11 i powołane tam orzecznictwo, LEX nr 1120654 - wyrok dostępny w Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Podkreślić należy, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy nie budził wątpliwości pod względem formalnym i materialnym, wobec czego nie wymagał uzupełnień i wyjaśnień. W szczególności przedstawiona w zaskarżonej decyzji Kolegium ocena przedmiotowego operatu pozwala na stwierdzenie, że organ wywiązał się z obowiązku dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie z obowiązku oceny wiarygodności sporządzonej opinii.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w skardze Sąd wskazuje, że zgłoszone wobec operatu szacunkowego zastrzeżenia nie znalazły potwierdzenia w materiale zgromadzonym w postępowaniu i obowiązujących przepisach.

Zarzut skargi, że działka przed podziałem nie miała wszystkich 3 mediów, gdyż nie była uzbrojona w przyłącze gazowe nie znajduje uzasadnienia w ustalonym stanie faktycznym sprawy. Z akt sprawy wynika, że w ulicy T. przebiegał gazociąg na wysokości działki nr (...) (k. 18 a.a. - warunki przyłącza Nr (...)). Również z protokołu lustracji nieruchomości z dnia (...) listopada 2010 r. wynika, że działka nr (...) znajduje się przy drodze publicznej (ul. T.), w której znajduje się uzbrojenie,: prąd, woda, gaz. Podobnie z opinii Nr (...) z dnia (...) stycznia 2010 r., dotyczącej już powstałej po podziale działki nr (...) (przylegającej do ul. T.) wynika, że w ulicy znajdował się gazociąg, podłączenie wymagało więc jego przedłużenia. W konsekwencji stwierdzić należy, że uzbrojenie w ulicy było, jakkolwiek samo podłączenie wymagało pewnych dodatkowych prac. Skarżący, podnosząc jednak ten zarzut, nie zauważa, że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami opłatę adiacencką ustala się w wypadku, gdy w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Podstawą dla ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej stanowi różnica wartości nieruchomości po podziale (wartość wyższa) i przed podziałem (wartość niższa). Matematycznie rzecz ujmując, im większa ta różnica, tym opłata adiacencka wyższa. I odwrotnie - im mniejsza różnica wartości nieruchomości po podziale (odjemna) i przed podziałem (odjemnik), tym opłata niższa.

Nie ulega wątpliwości, że pełne uzbrojenie wpływa na podniesienie wartości nieruchomości. W konsekwencji należy stwierdzić, że przyjęcie przez rzeczoznawcę, iż działka nr (...) przed podziałem miała pełne uzbrojenie (a więc jej wartość była wyższa) powoduje, że różnica między wartością działki przed podziałem i po podziale jest mniejsza niż hipotetycznie byłaby, gdyby przyjąć, iż działka przed podziałem nie posiadała uzbrojenia lub posiadała niepełne. Ostatecznie należy stwierdzić, że te ustalenia rzeczoznawcy są zatem dla skarżącego korzystne, bowiem powodują zmniejszenie różnicy wartości działek, a tym samym wysokości opłaty.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego przyjęcia w toku szacowania wartości nieruchomości innych współczynników korygujących w przypadku działek Nr (...) i Nr (...) (działka przed podziałem i największa działka po podziale) i innych w przypadku działki Nr (...), należy wskazać, że dla wyceny dwóch pierwszych działek przyjęto do porównania 11 tych samych nieruchomości (natomiast w przypadku trzeciej z wymienionych działek – przyjęto do porównania 14 innych nieruchomości).

Z punktu widzenia metodologicznego uznać należy to za poprawne jeżeli zważyć, że w dwóch pierwszych przypadkach mamy do czynienia z działkami o zbliżonej powierzchni ((...) m2 i (...) m2), natomiast trzecia działka jest znacznie mniejsza i jej powierzchnia wynosi (...) m2.

Przyjęcie w tych warunkach różnych współczynników korygujących (cech różnicujących) jest logiczną konsekwencją przyjęcia do porównania różnych nieruchomości.

Zgodnie zaś z § 4 ust. 4 zdanie drugie Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) – wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Obowiązkiem rzeczoznawcy było więc ustalenie różnic w poszczególnych cechach nieruchomości będących przedmiotem wyceny i nieruchomości podobnych przyjętych do porównania, co znalazło swój wyraz w przedłożonym operacie, a skarżący poza stwierdzeniem, że katalog tych cech jest inny w przypadku działki Nr 204/100 i inny w przypadku działek Nr (...) i (...) nie podniósł żadnych merytorycznych zarzutów, które czyniłyby przyjęcie tego katalogu cech rynkowych wpływających na wartość działek (str. 18, 19 operatu) za nieprawidłowe (zastąpienie cechy "sąsiedztwa" cechą "lokalizacja").

W tym miejscu warto odwołać się do § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, który stanowi, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Rzeczoznawca w niniejszej sprawie prawidłowo zastosował powyższą metodę określania wartości rynkowej nieruchomości.

Zarzut iż rzeczoznawca w sposób nieprawidłowy ustalił wartość działki Nr (...) wydzielonej pod drogę wewnętrzną w wysokości wartości jednostkowej działki z której została ona wydzielona tj. (...) m2 za m2, również uznać należy za nieuzasadniony w świetle § 36 ust. 2 pkt 1 w związku z ust. 6 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego ( a obecnie § 36 ust. 3 w związku z ust. 6 pkt 5 tegoż rozporządzenia). Zgodnie z powyższym przepisem w brzmieniu obowiązującym w dacie sporządzania operatu, do określenia wartości gruntów przeznaczonych pod drogi wewnętrzne (przy braku cen transakcyjnych dla gruntów o takim przeznaczeniu) wartość działek gruntu wydzielonych pod takie właśnie drogi określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów z których wydzielono działki pod drogę wewnętrzną.

Co do zarzutu dobrania przez rzeczoznawcę do porównania działek z terenu nieodpowiadającego przyjętym w operacie założeniom, należy wskazać, że działki przyjęte do porównania położone były w różnych gminach tego samego powiatu, co mieści się w pojęciu rynku lokalnego, przy czym określenie "gminy sąsiednie" nie musi oznaczać gmin graniczących ze sobą. Skarżący nie twierdzi przy tym, że w przyjętym w operacie przedziale czasowym na rynku lokalnym zostały przeprowadzone transakcje, które z uwagi na podobieństwo do objętych wyceną nieruchomości, winny zostać przez rzeczoznawcę uwzględnione w sporządzonym przez rzeczoznawcę operacie obok lub zamiast przyjętych do porównania nieruchomości. Brak jest w tych warunkach podstaw kwestionowania dokonanego przez rzeczoznawcę doboru przyjętych do porównania działek.

Podobnie nie można uczynić zarzutu, co do prawidłowości sporządzonego operatu, na tej tylko podstawie, że wśród nieruchomości przyjętych do porównania nie znalazły się żadne nieruchomości z terenu gmin M. i S.

Skarżący nie wyjaśnił na jakiej podstawie traktuje to jako błąd metodologiczny sporządzonego operatu.

Skarżący nie uzasadnił również przekonywująco zarzutu, iż rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy winien był uwzględnić tręd czasowy mający wpływ na zmiany cen nieruchomości.

Za wystarczające w tym zakresie nie można bowiem uznać odwołanie się jedynie do faktów powszechnie znanych, niepoparte żadnymi danymi z rynku nieruchomości.

Również zarzut dotyczący nieaktualności operatu szacunkowego, wskutek długotrwałego prowadzenia postępowania odwoławczego, okazał się niezasadny. Potwierdzenie aktualności operatu z dnia (...) grudnia 2010 r. (klauzula aktualizacyjna z dnia (...) grudnia 2011 r. - zał. do operatu) nastąpiło w dniu (...) grudnia 2011 r.,. stosownie do obowiązujących przepisów i operat ten mógł stanowić podstawę do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Natomiast wykorzystanie operatu po tym okresie może nastąpić jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, co następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4 powołanej ustawy). Rzeczoznawca może również dołączyć klauzulę do operatu. W każdym przypadku powinna być ona przez niego podpisana oraz opatrzona datą i pieczęcią rzeczoznawcy (zob. § 58 ust. 1 w zw. z § 57 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości).

Aktualizacja operatu dokonana w niniejszej sprawie spełnia wyżej określone wymogi (por. także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 marca 2008 r. sygn. akt I OSK 374/07, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 2 października 2009 r. sygn. akt II SA/Po 812/08 - dostępne w bazie orzeczeń jw.).

W tym stanie rzeczy, skoro zaskarżona decyzja odpowiada prawu, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2012 r., poz. 270) skargę oddalił.

EWd