Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 312/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-09-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 11, 18
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Kowalska (spr.) Sędziowie: WSA Jolanta Dargas WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant referent stażysta Agnieszka Kołtuniak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 września 2020 r. sprawy ze skargi Uniwersytetu [...] na decyzję Ministra Rozwoju z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

I SA/Wa 312/20

Uzasadnienie

Wojewoda [...] decyzją z [...] stycznia 2019 r. Nr [...], działając na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i 5 w związku z art. 11a i 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474), art. 132 ust. 1a w związku z art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t Dz. U. z 2018r., poz. 2204 ze zm.), ustalił na rzecz Uniwersytetu [...] odszkodowanie za nabytą z mocy prawa przez Województwo [...], na podstawie ostatecznej decyzji Wojewody [...] z [...] lipca 2017 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nieruchomość oznaczoną jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, [...], obręb [...], gmina [...] w kwocie [...] zł (słownie: [...]).

W odwołaniu od powyższej decyzji Uniwersytet [...] w [...] wskazał na nieprawidłowe sporządzenie operatu szacunkowego oraz zaniżenie wysokości odszkodowania. Skarżący zarzucił pominięcie faktu, że działka nr [...], w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, stosownie do porozumienia z dnia [...] marca 2006 r. (Rep [...] Nr [...]) do umowy dzierżawy z dnia [...] stycznia 1999 r. (Rep [...] Nr [...]), pozostawała we władaniu przedsiębiorstwa "[...]" Spółka z o.o. w [...] i zlokalizowana na niej była myjnia bezdotykowa oraz część infrastruktury technicznej. Wskazano, że w związku z ewentualnym rozwiązaniem umowy dzierżawy Uniwersytet [...] zostanie zobowiązany do zwrotu dzierżawcy tj. "[...]" Spółka z o.o. w [...] tzw. nadpłaconego czynszu. W ocenie skarżącego pominięto to, że przedmiotem wywłaszczenia jest przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, funkcjonujące i przynoszące dochód, a nie część składowa nieruchomości w rozumieniu art. 47 § 2 ww. ustawy. Zarzucono nieprawidłową interpretację i zastosowanie zasady korzyści z uwagi na błędne ustalenie, że aktualny sposób użytkowania nieruchomości to tereny drogowe. Podniesiono, że w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniane działki nie stanowiły nieruchomości drogowych, a aktualny sposób użytkowania odzwierciedla ewidencja gruntów ([...] – tereny zabudowy innej). W ocenie skarżącego faktyczny sposób użytkowania powinien zostać określony jako tereny zabudowy usługowej, a nie nieruchomości drogowe. Zarzucono pominięcie regulacji zawartych w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w szczególności § 36 ust. 4 rozporządzenia oraz oparcie wyceny na założeniach art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Minister Rozwoju, po rozpatrzeniu odwołania Uniwersytetu [...] w [...] od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2019 r, utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha oraz [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2017r., znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, została przeznaczona pod rozbudowę układu komunikacyjnego w rejonie dworca kolejowego [...]. Powyższa decyzja stała się ostateczna w dniu [...] października 2017 r. Skutkiem wydania tej decyzji, zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474, z późn. zm. – tzw. specustawa drogowa), nieruchomości wskazane w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stały się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2018 r., sporządzony na zlecenie Wojewody [...] przez rzeczoznawcę majątkowego. Opisując przedmiot wyceny rzeczoznawca majątkowy wskazał, że wyceniana nieruchomość położona jest w centralnej części miejscowości [...] oraz w centralnej części obrębu [...]. Na nieruchomości znajdował się chodnik z kostki brukowej o pow. [...] m2, [...] latarni ulicznych, podjazd betonowy o pow. [...] m2 oraz kilkadziesiąt drzew. Nieruchomość uzbrojona była w media: instalację wodociągową, kanalizacyjną, elektryczną oraz teletechniczną. Dostęp do nieruchomości odbywał się z ulicy [...] i [...]. Bezpośrednie sąsiedztwo stanowiły tereny drogi, zabudowy mieszkaniowej i usługowej.

Badając przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości autor operatu ustalił, że według stanu na dzień [...] lipca 2017 r. nieruchomość ta objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] listopada 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" w [...] oraz uchwałą Nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] marca 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" w O., przedmiot wyceny oznaczony jest jako: [...], [...] - tereny dróg publicznych - skrzyżowania lub węzeł (pow. [...] ha), [...], [...] – tereny dróg publicznych - ulice lokalne (pow. [...] ha) oraz [...] - tereny usług (pow. [...] ha).

Biegły wyjaśnił, że z uwagi na fakt, że w obrocie nie występują, bądź występują rzadko nieruchomości gruntowe z wybudowanym chodnikiem, wartość nieruchomości określono jako wartość odtworzeniową.

Odnosząc się do możliwości zastosowania zasady korzyści w odniesieniu do części nieruchomości o przeznaczeniu drogowym biegły wskazał, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, zatem zgodnie z art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości określono według aktualnego sposobu użytkowania tzn. terenów drogowych. Natomiast w odniesieniu do możliwości zastosowania zasady korzyści w stosunku do części nieruchomości o przeznaczeniu usługowym biegły wyjaśnił, że konieczne jest zweryfikowanie czy w tym przypadku nastąpiło zwiększenie wartości nieruchomości. Autor operatu przeanalizował zatem transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym oraz transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu usługowym w mieście O. i stwierdził, że średnia wartość z analizowanego zbioru transakcji o przeznaczeniu drogowym wyniosła [...] zł/m2 natomiast średnia dla transakcji pod tereny usługowe wyniosła [...] zł/m2. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy wskazał, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, a więc do wyceny zastosowano art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i wartość nieruchomości określono według aktualnego sposobu użytkowania tzn. terenów usługowych.

Wartość rynkową prawa własności gruntu o przeznaczeniu drogowym określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W celu określenia wartości tej części nieruchomości biegły przeanalizował rynek nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego lub w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pod drogi, a także nieruchomości których sposób korzystania wskazuje na wykorzystanie jako droga. Analizą objęto transakcje dotyczące nieruchomości położonych na terenie miasta [...], które miały miejsce w okresie od lipca 2014 roku do dnia wyceny. Biegły wyjaśnił, że okres badania rynku wydłużony został ze względu na specyfikę transakcji drogowych w mieście [...]. Po odrzuceniu transakcji rażąco odbiegających od przeciętnych, biegły przyjął do wyceny 8 transakcji w przedziale cenowym od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. W wyniku przeprowadzonej analizy trendu czasowego biegły stwierdził wzrost cen w czasie, w związku z czym zaktualizował ceny trendem czasowym w wysokości 4 % w stosunku rocznym. Następnie autor operatu ustalił, cechy rynkowe wpływające na wartość nieruchomości i ich wagi: lokalizacja w strefie miasta [...] (waga [...]%) oraz stopień zagospodarowania terenu związanego z nieruchomością (waga [...]%) Do porównań autor operatu przyjął [...] nieruchomości, których opis przedstawił na str. 17 operatu szacunkowego. Następnie dokonał ich zestawienia z przedmiotową działką z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych, a także określił wartości poprawek kwotowych. Wartość rynkową 1 m2 gruntu obliczono na kwotę [...] zł, w związku z czym wartość gruntu tej części nieruchomości (części nieruchomości przeznaczonej pod drogi o pow. [...] ha) wyniosła [...] zł.

Wartość rynkową prawa własności gruntu o przeznaczeniu usługowym określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Określając wartość tej części nieruchomości biegły przeanalizował rynek nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny usługowe. Analizą objęto transakcje dotyczące nieruchomości położonych na terenie miasta [...], które miały miejsce w okresie od lipca 2016 roku do dnia wyceny. W wyniku analizy wpływu czasu na ceny transakcje biegły przyjął, że dla transakcji przyjętych do wyceny nie występuje przyrost cen. Do analizy biegły przyjął [...] transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu usługowym, których ceny wahały się od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej [...] zł/m2. Na stronie 24 operatu szacunkowego opisano transakcje, w których nieruchomości osiągnęły ceny minimalną i maksymalną. Biegły ustalił, że dla rynku najważniejsze znaczenie mają następujące atrybuty wraz z odpowiadającymi wagami: lokalizacja w strefie miasta [...] (waga [...]%) oraz stopień zagospodarowania terenu związanego z nieruchomością (waga [...]%). Na str. 22 operatu szacunkowego przedstawiono opis przyjętych cech rynkowych. Wartość rynkową 1 m2 gruntu obliczono na kwotę [...] zł, w związku z czym wartość gruntu tej części nieruchomości (części nieruchomości przeznaczonej pod usługi o pow. [...] ha) wyniosła [...] zł.

W dalszej kolejności określono wartość składników budowlanych i roślinnych znajdujących się na nieruchomości, co zostało przedstawione na str. 27-28 operatu szacunkowego. Wartość odtworzeniową naniesień budowlanych oszacowano na kwotę [...] zł, natomiast wartość nasadzeń roślinnych na kwotę [...] zł.

Ostatecznie wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości wyceniono na łączną kwotę [...] zł (stanowiącą sumę wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej części składowych).

Tak ustaloną kwotę Wojewoda [...] powiększył o 5% z tytułu jej wydania inwestorowi w terminie określonym w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Biegły ustalił, że przedmiotowa nieruchomość, zgodnie z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, leżała w części na obszarze przeznaczonym pod usługi ([...] ha) oraz w części na obszarze przeznaczonym pod drogi ([...] ha). W związku z powyższym, w ocenie organu, biegły prawidłowo przeanalizował transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu usługowym, jak i nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym. Organ podkreślił, że w odniesieniu do części nieruchomości o przeznaczeniu usługowym autor operatu stwierdził, że cel wywłaszczenia nie zwiększa wartości nieruchomości, w związku z czym prawidłowo przyjął do porównań transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu tożsamym z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej, tj. nieruchomościami o przeznaczeniu usługowym. W odniesieniu natomiast do części nieruchomości o przeznaczeniu drogowym biegły prawidłowo przyjął, że "zasada korzyści" nie występuje, bowiem cel wywłaszczenia jest tożsamy z przeznaczeniem nieruchomości wycenianej. Słusznie zatem rzeczoznawca majątkowy wskazał, że wartość tej części nieruchomości należy ustalić w oparciu o dane z rynku transakcji drogowych.

W ocenie organu nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżącego, że przedmiotem wywłaszczenia jest przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, funkcjonujące i przynoszące dochód, a nie części składowe nieruchomości w rozumieniu art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego.

Organ wyjaśnił, że obowiązujące przepisy przewidują ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego wartości odjętego prawa własności lub użytkowania wieczystego. Specustawa drogowa wyraźnie wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Brak jest zatem możliwości ustalenia odszkodowania za przedsiębiorstwo rozumiane jako zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej oraz strat wynikających z likwidacji tego przedsiębiorstwa. Ustawa o gospodarce nieruchomościami odnosi się do wartości nieruchomości, a nie do szkód, jakie poniesie ewentualnie dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości. Tym samym ewentualne szkody, nie mogły być objęte ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą.

Ponadto organ wyjaśnił, że w myśl art. 191 Kodeksu cywilnego. własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową.

Zatem organ prowadzący postępowanie jest zobligowany uwzględnić wszystkie składniki, które są częściami składowymi gruntu, a więc są trwale z gruntem związane i nie stanowią odrębnego przedmiotu własności (art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego). Częścią składową jest wszystko to, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego (§ 2). Natomiast przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych {§ 3), a zatem nie podlegają wycenie. Z kolei art. 48 Kodeksu cywilnego przewiduje, iż z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

W piśmie z dnia [...] czerwca 2019 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że przedmiot wyceny w części wydzierżawiony był podmiotowi "[...]" Sp. z o.o. Biegły ustalił, że zgodnie z umową dzierżawy "środki trwałe ustawione przez Dzierżawcę lub osoby trzecie na przedmiotowej nieruchomości są związane z tą nieruchomością tymczasowo i nie stanowią jej części składowej zgodnie z art. 47 § 3 Kodeksu Cywilnego", a ponadto "po wygaśnięciu umowy dzierżawy Dzierżawca usunie zabudowane przez siebie obiekty i urządzenia dokonując zwrotu działki. Dzierżawca zobowiązany jest do przywrócenia przedmiotu dzierżawy wyrównanego i bez naniesień". Biegły wskazał, że w dniu oględzin nieruchomości, tj. w dniu [...] grudnia 2018 r. przedmiotowa inwestycja drogowa jeszcze się nie rozpoczęła, natomiast nakłady dzierżawcy zostały usunięte, a teren zgodnie z umową wyrównany i bez naniesień. W związku z powyższym dzierżawca wypełnił umowę i usunął na swój koszt środki trwałe związane z tą nieruchomością tymczasowo i niestanowiące części składowych gruntu. W ocenie organu odwoławczego biegły prawidłowo uznał, że powyższe składniki nie stanowią części składowych nieruchomości i brak jest podstaw do ich uwzględnienia w wycenie przedmiotowej nieruchomości.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższą decyzję wniósł Uniwersytet [...] w [...].

Skarżący zarzucił naruszenie prawa materialnego

- art.12 ust.4, ust.4a i ust.5 i art.18 ust. 1 ustawy z 2003 r. - o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

- art.134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami

- art.134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami z pominięciem dyspozycji § 36, w szczególności ust.4 tegoż § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. - w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, niemającego w przedmiotowej sprawie zastosowania,

- art.55¹ Kodeksu cywilnego - w drodze uchylenia się od ustalenia, ze przedmiotem wywłaszczenia jest przedsiębiorstwo, funkcjonujące i przynoszące dochód, a nie część składowa nieruchomości w rozumieniu art.47 § 2 Kodeksu cywilnego, a w konsekwencji pominięcia, że wycena przedsiębiorstwa obejmuje wszystkie elementy zawarte w art.55¹ Kodeksu cywilnego.

- art.21 ust.2 Konstytucji RP

– art.31 Konstytucji RP,

- art.2 Konstytucji RP

- art.64 ust.3 Konstytucji RP

- art.156 § 1 pkt.2 K.p.a. w związku z art.134 ust. 1 - ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w powiązaniu z art. 7, 8, 10 § 1, 77 §1, 80, 81 K.p.a. i art. 107 § 1 i § 3 w związku z art.8 K.p.a.

W odpowiedzi na skargę Minister Rozwoju wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest niezasadna.

Podstawę przejęcia nieruchomości stanowiła decyzja Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. z 2018 r. Dz. U. poz. 1474 ze zm.). Sporna nieruchomość obejmująca działki o nr [...], [...] i [...] położone w [...] obręb [...], została przeznaczona pod rozbudowę układu komunikacyjnego w rejonie dworca kolejowego [...].

Analiza akt sprawy, w tym przede wszystkim złożonej skargi wskazuje, że zarzuty skarżącego dotyczą prawidłowości sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, który stanowił podstawę do określenia wysokości odszkodowania przyznanego za przejętą nieruchomość. W ocenie skarżącego organy orzekające w sprawie, wydając swoje rozstrzygnięcia, oparły się na wadliwie sporządzonym operacie szacunkowym o wątpliwej wartości dowodowej.

W tej sytuacji wyjaśnić należy, że przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja ustalająca wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną na podstawie powołanej ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Odszkodowanie za nieruchomość przejmowaną pod drogę publiczną na podstawie specustawy określane jest według zasad wynikających m.in. z art. 18 ust. 1 tej ustawy oraz w oparciu o regulacje ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2018 r. Dz. U. poz. 2204 ze zm.), której przepisy stosuje się w sprawach nieuregulowanych w specustawie. Artykuł 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowi, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Istotne znaczenie ma także art. 130 ust. 2 powołanej ustawy, zgodnie z którym ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości, oraz art. 154 ust. 1, zgodnie z którym wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie natomiast § 36 ust. 1-5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przez decyzję, o której mowa w § 36 ust. 1, 2 i 4 rozporządzenia, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.

W rozpatrywanej sprawie organy administracji, ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na treści operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2018 r. sporządzonego na zlecenie Wojewody [...] przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Po analizie materiału dowodowego, w tym sporządzonego operatu majątkowego oraz wyjaśnień rzeczoznawcy zawartych w piśmie z dnia [...] grudnia 2019 r., Sąd nie znalazł podstaw do kwestionowania ustaleń rzeczoznawcy majątkowego, zawartych w przedłożonej przez niego opinii. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera oczywistych pomyłek ani istotnych braków czy niejasności, które wpływałyby na wskazaną w nich wartość nieruchomości. Zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W procesie wyceny biegły przyjął prawidłowo istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. [...] lipca 2017 r. (data wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej). Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tego terenu zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] listopada 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" w [...] oraz uchwałą Nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] marca 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]" w [...]. Nieruchomość objęta wyceną oznaczona jest jako: [...], [...] - tereny dróg publicznych - skrzyżowania lub węzeł (pow. [...] ha), [...], [...] – tereny dróg publicznych - ulice lokalne (pow. [...] ha) oraz [...] - tereny usług (pow. [...] ha).

Sąd podziela stanowisko prezentowane w orzecznictwie, że w odniesieniu do regulacji zawartej w § 36 ust. 4 rozporządzenia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wycena rozpoczyna się od porównania transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (zob. wyrok NSA z dnia 5 listopada 2014r., sygn. akt I OSK 1395/13). Skoro w obrocie prawnym miały miejsce transakcje nieruchomościami drogowymi prawidłowo przy wycenie nieruchomości przyjęto w pierwszej kolejności nieruchomości drogowe. Skoro zatem rzeczoznawca odnalazł transakcje drogowe, to zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia prawidłowo ustalił wartość nieruchomości na podstawie tych transakcji.

Ocena prawidłowości operatu szacunkowego, najważniejszego dowodu w sprawie odszkodowawczej pozostaje w gestii organu ale tylko w ograniczonym zakresie. Weryfikacja bowiem prawidłowości dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru, zarówno podejścia jak i metody wyceny dokonać może wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych – na podstawie art. 157 ugn. Oceny tej nie dokonuje się na podstawie przepisów K.p.a. (por. wyrok NSA z 21 lipca 2020 r., I OSK 3284/19, LEX nr 3047651).

Trzeba nadto pamiętać, że na gruncie stabilnego już orzecznictwa sądów administracyjnych organ nie ma uprawnień do badania merytorycznego operatu gdyż nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. (por. wyrok WSA w Poznaniu, I SA/PO 725/19, wyrok WSA w Warszawie, IV SA/WA 190/18 – w LEX). Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd uznał je za nieprzekonujące. Zgodnie z tym co zostało wskazane wyżej ocena operatu przez organ nie jest oceną pełną gdyż organ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną pozwalającą na ocenę takiego operatu w aspekcie przyjętych wyliczeń czy założeń przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ może dostrzec a co za tym idzie ocenić wyłącznie to co da się zauważyć dla przeciętnego odbiorcy. Kiedy na pierwszy rzut oka widać, że np. nieruchomości nie są podobne (np. wyceniana rolna a przyjęte do porównania – usługowe). Co. do kwestii nieruchomości o różnej powierzchni nie ma argumentu, że są one z tego powodu niepodobne. Generalnie powierzchnia nieruchomości jest jako atrybut wpływający na wartość rynkową nieruchomości cechą mającą wpływ na wartość w określonym w opinii procencie. Jak wynika z operatu w odniesieniu do nieruchomości drogowych nie ma ten parametr istotnego znaczenia jako wpływającego na wartość nieruchomości. To znaczenie ma natomiast położenie szczegółowe, przeznaczenie gruntów w otoczeniu przedmiotu wyceny i sposób użytkowania. Atrybuty mające wpływ na wartość nieruchomości nie podlegają ocenie organu gdyż do tego co ma na danym rynku wpływ na tę wartość potrzebna jest wiedzy specjalistyczna. Takiej wiedzy o rynku nieruchomości nie posiada organ.

Odnosząc się do głównego zarzutu skargi należy wskazać że odszkodowanie za utraconą własność nieruchomości, które jest regulowane przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, ma za zadanie zrekompensowanie wartości utraconego prawa a nie – jak chciałby tego skarżący - szkody powstałej na skutek wywłaszczenia nieruchomości. Brak zatem stosownej regulacji prawnej uniemożliwia uczynienie zadość żądaniu skarżącego. Jak to już wskazywały organy, jeśli skarżący uważa, że dodatkowo poniósł szkodę z tytułu przedwczesnego rozwiązania umowy dzierżawy jednej z działek to może dochodzić swoich roszczeń na drodze postępowania cywilnego.

Z tych względów i na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U.2019.2325),Sąd skargę oddalił