Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 695/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2020-03-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 61 ust 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak Asesor WSA Jan Szuma Protokolant st. sekr. sąd. Edyta Rurarz - Kwietniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 marca 2020 r. sprawy ze skargi E. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2019 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lutego 2019 r. nr [...] Burmistrz [...], na podstawie art. 104 i 107 ustawy z dnia 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm., zwanej dalej: Kpa) oraz art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, 4, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945, zwanej dalej: ustawa planistyczna), po rozpatrzeniu wniosku Inwestora - A. K. dotyczącego wydania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego z halą serwisową (maszyny leśne, rolnicze) oraz hali magazynowej w [...] przy [...], na działce o nr ewid. [...] na podstawie art. 61 ust. 1 ustawy planistycznej ustalił opisane szczegółowo w sentencji decyzji warunki zabudowy.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że na obszarze objętych wnioskiem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zaś wniosek był kompletny. Organ wskazał także, że wydanie decyzji w sprawie planowanego przedsięwzięcia wymagało uzgodnienia projektu decyzji zgodnie z art. 3 ust. 1a ustawy z dnia 14 marca 1985 r. o Państwowej Inspekcji Sanitarnej (Dz. U. z 2017 r. , poz. 1261) oraz zgodnie z art. 53 ust. 4 pkt. 5, 6, 9 ustawy planistycznej, a także przeprowadzenia analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu w myśl art. 53 ust. 3 tej ustawy, zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zwanego dalej: Rozporządzenie).

Organ skonstatował, że w toku postępowania uzyskano niezbędne opinie i uzgodnienia, zaś wobec łącznego spełnienia warunków, określonych w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy planistycznej, Burmistrz – dnia 25 września 2018 r. – wydał decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji. Decyzja ta jednak, na skutek odwołania, została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze dnia [...] listopada 2018 r., a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia.

Organ wskazał, że ponownie przeprowadzono zatem postepowanie i ustalono, że spełnione zostały wszystkie warunki z art. 61 ust. 1 ustawy planistycznej, co zostało wykazane w przeprowadzonej analizie, a zatem organ obowiązany był wydać decyzję pozytywną. Wskazano również, że zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy planistycznej sporządzenie projektu decyzji powierzono osobie wpisanej na listę [...] Okręgowej Izby Architektów pod numerem [...]

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła E. M. (zwana dalej również: skarżąca), reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wnosząc o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Odwołująca się zarzuciła naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej poprzez ponowny brak wykazania w decyzji oraz w jej uzasadnienia spełnienia przez planowaną inwestycję warunków dobrego sąsiedztwa, podkreślając, iż w decyzji nie określono żadnej nieruchomości, na której znajdowały by się zabudowania o podobnej funkcji, a tym bardziej o podobnych gabarytach, co zamierzona budowa hali; naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy planistycznej poprzez brak ustaleń czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, albowiem, w jej ocenie decyzja zawiera jedynie ogólnikowe stwierdzenia w tym zakresie, które nie pozwalają na jednoznaczne ustalenie, czy istotnie spełnione są warunki do lokalizacji inwestycji ze względu na istniejące uzbrojenie terenu; naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 3 w związku z art. 63 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udział społeczeństwa w ochronie środowiska oraz oceny oddziaływania na środowisko (zwanej dalej: ustawa środowiskowa) poprzez brak ustalenia oddziaływania tj. niewskazanie w uzasadnieniu decyzji, czy uzyskano postanowienie odnośnie obowiązku przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko.

Odwołując podniosłą również, że w jej ocenie ustawa środowiskowa obliguje organ w art. 64 ust. 1 do zasięgnięcia opinii regionalnego dyrektora ochrony środowiska oraz państwowego powiatowego inspektora sanitarnego. Zarzucono, że w decyzji wskazano jedynie ogólnikowo uzyskanie niezbędnych opinii i decyzji, bez wskazania na konkretne dokumenty i organy konsultujące decyzję.

Skarżąca wskazała także na naruszenie art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. ustawy planistycznej poprzez rozpoznanie niekompletnego wniosku, albowiem nie określono ilości zapotrzebowania na wodę, brak danych dotyczących charakterystycznych parametrów technicznych oraz jakichkolwiek danych odnośnie oddziaływania na środowisko. W jej ocenie we wniosku nie określono planowanego zagospodarowania terenu, charakterystyki zabudowy. Zdaniem odwołującej się organ winien był wezwać do uzupełnienia tego wniosku zgodnie z art. 64 ust. 2 Kpa.

Decyzją z dnia [...] maja 2019 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ opisał stan faktyczny sprawy Kolegium wskazało, iż uprzednio uchylając decyzję organu I instancji wskazało na konieczność uzupełnienia wniosku strony oraz uzupełnienia analizy urbanistycznej, na której oparto decyzję.

Kolejno organ omówił podstawy prawne wydanej decyzji, w szczególności art. 59 ust. 1 ustawy planistycznej oraz art. 60 ust. 1 ustawy planistycznej, a także art. 52, w zw. z art. 64 ust. 1 oraz art. 53 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 tej ustawy.

Wskazano również na wymagania dotyczące nowej zabudowy określone w Rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. - § 3 do § 9.

Kolejno SKO wskazało, iż przenosząc powyższe regulacje na grunt badanej spraw oraz biorąc pod uwagę uzupełniony materiał dowodowy i załączone mapy geodezyjne, doszło do przekonania, że decyzja organu I instancji jest zgodna z prawem, zaś zarzuty podniesione przez pełnomocnika odwołującej się, w świetle tego materiału nie mogą być uwzględnione.

Argumentując za takim stanowiskiem Kolegium wywodziło, że obszar objęty wnioskiem w dalszym ciągu nie posiada aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Podniesiono, iż po uzupełnieniu, w dniu [...] lutego 2019 r., wniosku w zakresie zapotrzebowania na wodę oraz wpływu inwestycji na środowisko organ uznał, że wniosek strony spełnia wymogi formalne wynikające z art. 52, w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy planistycznej. Podkreślono, że uprawniony urbanista ponownie sporządził analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, jak również analizę stanu faktycznego i prawnego terenu oraz projekt decyzji.

W ocenie SKO z analizy wynika, że projekt decyzji wymagał uzgodnień przewidzianych w art. 53 ust. 4, w zw. z art., 64 ustawy: z Ministerstwem Środowiska i Marszałkiem Województwa [...] w zakresie udokumentowanych złóż kopalin, z Państwowym [...] Inspektorem Sanitarnym w [...] w zakresie wymagań higienicznych i zdrowotnych, ze Starostą [...] w zakresie ochrony gruntów rolnych oraz z [...] Zarządem Dróg w zakresie komunikacji drogowej. Dokonane uzgodnienia uznano za aktualne. W tej mierze wskazano, że w sposób bezpośredni dokonano uzgodnień w zakresie spraw sanitarnych i ochrony gruntów rolnych (Państwowy [...] Inspektor Sanitarny w [...] postanowieniem nr [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r. oraz Starosta [...] postanowieniem nr [...] z dnia [...] września 2018 r.) Pozostałe organy skorzystały z przysługującego im prawa wynikającego z art. 53 ust. 5 ustawy planistycznej, wobec czego uzgodnienia uważa się za dokonane w sposób dorozumiany.

Wskazano również, że granice obszaru analizowanego wyznaczono na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500, której stan aktualny potwierdzony na dzień [...] kwietnia 2018 r. nie został zakwestionowany. Kserokopia mapy wraz z wynikami analizy stanowią ponadto załączniki do decyzji. Załącznikiem do decyzji jest również część takiej samej mapy z zaznaczonym terenem objętym inwestycją i nieprzekraczalną linią zabudowy. Załączniki są, zdaniem organu, poprawnie oznaczone i podpisane przez osobę upoważnioną przez organ. Obszar analizowany wyznaczono zgodnie z § 3 ust. 2 Rozporządzenia w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontowej granicy przedmiotowej działki, a urbanista uznał, że tak wyznaczony obszar daje możliwość ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji na zasadzie podobieństwa planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie. Kolegium akcentowało, że szczegółowej analizie poddano nieruchomości zabudowane, których wykaz znajduje się w aktach sprawy. Analiza wykazała, że na terenie działek położonych w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa usługowa: usługi gastronomiczne (na działce nr [...]) oraz usługi budowlane ( na działce [...]), co – według SKO - wskazuje niewątpliwie na kontynuowanie funkcji zamierzenia inwestycyjnego wnioskodawcy. W obszarze analizowanym znajdują się ponadto drogi, grunty rolne niezabudowane oraz tereny baz i składów.

Kolejno organ odwoławczy wskazał, że na podstawie analizy poczyniono ustalenia, zgodnie z którymi: a) wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni działki dla obszaru analizowanego wynosi 6% i 22%, a powierzchnię zabudowy działki objętej wnioskiem określono w widełkach od 6% do 15%, b) szerokość elewacji frontowej istniejącej zabudowy wynosi 8 m, 30 m i 44 m, zaś dla wnioskowanych budynków ustalono szerokość elewacji w widełkach od 15 m do 40 m; c) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej istniejącej zabudowy to 3 m i 4 m, a wysokość elewacji frontowej planowanych budynków dopuszczono w granicach od 4 m do 8 m., przy czym urbanista ocenił, że inwestycja o takiej wysokości wkomponuje się w istniejąca zabudowę a ze względu na jej charakter oraz znaczne odległości między istniejącymi budynkami, a różnica wysokości nie wprowadzi dysharmonii ładu przestrzennego; wreszcie d) geometria dachów i kąt nachylenia głównych ich połaci dla istniejącej zabudowy to dachy płaskie i dwuspadowe o kącie nachylenia połaci ok. 15°, zaś dla wnioskowanej inwestycji ustalono dachy płaskie lub dwuspadowe o kącie nachylenia do 16°. Wskazano także, że szczegółowe wyliczenia w tym zakresie znajdują się w części tabelarycznej uzupełnionej analizy urbanistycznej, a przyjęte wielkości zostały uzasadnione przez urbanistę.

W kwestii linii zabudowy urbanista uznał, że dla planowanej inwestycji należy wyznaczyć linię w nawiązaniu do istniejącej, równolegle do drogi, przy zachowaniu odległości min. 8 m od pasa drogi wojewódzkiej.

Według oceny urbanisty planowana inwestycja jest możliwa do zrealizowania, przy poszanowaniu zasady dobrego sąsiedztwa.

Na tym tle Kolegium skonstatowało, że wyniki analizy są spójne z ustaleniami w zakresie warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zawartymi w decyzji organu orzekającego. Analiza określa poszczególne parametry analizowanej zabudowy, przez odwołanie się do konkretnych wielkości istniejącej zabudowy i jako taka stanowi podstawę do podjęcia rozstrzygnięcia w tym zakresie.

Organ dokonał również ustaleń w zakresie ochrony środowiska, zdrowia łudzi dziedzictwa kulturowego, zabytków i dóbr kultury, a także w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej. Ustalił w tej mierze, że działka posiada niekwestionowany dostęp do drogi publicznej poprzez istniejący zjazd oraz służebność przejścia i przejazdu przez działkę nr [...]. Istniejące lub projektowane jego uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, albowiem zaopatrzenie w wodę odbywać się będzie z indywidualnego ujęcia, a odprowadzanie ścieków bytowych do szczelnego zbiornika bezodpływowego; zapewnienie dostaw energii elektrycznej z [...] Sp. z o.o. dla działki nr [...] w [...] potwierdza pismo nr [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r.; zaś gospodarowanie odpadami odbywać się będzie zgodnie z ustawa o odpadach.

W zakresie ochrony interesów osób trzecich organ SKO podniosło, że inwestycja nie może pogarszać warunków użytkowania sąsiednich nieruchomości w szczególności poprzez ograniczenie ich dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej, środków łączności. Nie może też zmieniać stosunków wodnych na działkach sąsiednich.

W opisanych okolicznościach Kolegium stwierdziło, że warunki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy planistycznej oraz z przepisów odrębnych zostały spełnione. Co więcej, zachowany został też, określony w art. 53, w zw. z art. 64 ustawy planistycznej, tryb postępowania, a decyzja wydana została na podstawie wymaganych analiz sporządzonych w formie tekstowej i graficznej oraz na podstawie projektu wykonanego przez uprawnionego urbanistę. Podkreślono, że spełnienie przesłanek z art. 61 ustawy planistycznej wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, a organ odwoławczy do utrzymania w mocy tej decyzji.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania SKO uznało, iż nie mogą być uwzględnione. Kolegium, po raz kolejny wyjaśniło, że planowane przedsięwzięcie nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, które są enumeratywnie wymienione w powołanym wyżej Rozporządzeniu, wobec czego nie ma obowiązku przeprowadzania procedury wskazanej w art. 63 ustawy środowiskowej i uzyskaniu postanowienia, na które wskazuje pełnomocnik odwołującej się.

Zdaniem Kolegium z akt wynika również, że planowana inwestycja nie będzie oddziaływać na środowisko.

Wreszcie stwierdzono, że wskazanie przez pełnomocnika na konieczność uzupełnienia wniosku zgodnie z art. 64 ust. 2 ustawy jest chybione, albowiem przepis ten dotyczy planowanych do budowy obiektów handlowych, a nie usługowych.

Skargę na powyższe postanowienie wniosła E. M., działająca przez profesjonalnego pełnomocnika, podtrzymując w całości zarzuty i stanowisko zajęte w odwołaniu. W ocenie skarżącej nie sposób dostrzec związków między działalnością planowaną przez Inwestora a usługami gastronomicznymi, nawet należy uznać, że funkcje te w sposób istotny kolidują ze sobą, albowiem działalność warsztatu może znacznie utrudniać wykonywanie usług gastronomicznych. Również działalność budowlana, która z natury odbywa się poza miejscem siedziby, w miejscu wznoszenia obiektów nie stanowi zbliżonej działalności do planowanej przez inwestora. Poza tym tereny wokół obiektu mają charakter rolny i również nie sposób, w ocenie skarżącej, uznać, żeby obiekt planowany w tym miejscu był spójny z zagospodarowaniem sąsiednich nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Na wstępie zaznaczyć należy, że badając zgodność z prawem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej wydanie decyzji organu I instancji Sąd podzielił ustalenia faktyczne dokonane przez te organy przyjmując je za własne oraz czyniąc podstawą poniższych rozważań. Sąd przychylił się również do stanowiska organów w sprawie oraz podzielił poczynione przez organy ustalenia w zakresie mających zastosowanie w sprawie przepisów.

Przedmiotem niniejszej skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowego z halą serwisową (maszyny leśne, rolnicze) oraz hali magazynowej w [...] przy [...], na działce o nr ewid. [...].

Na skutek przeprowadzonego postępowania organy obu instancji uznały, że spełnione zostały przesłanki prawne umożliwiające wydanie Inwestorowi warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla określonego we wniosku zamierzenia.

Rozpoznając niniejszą sprawę organy miały na uwadze, że zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945, zwanej dalej: ustawa), zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Odpowiednio stosuje się przy tym art. 50 ust. 2, określający jakie roboty budowlane nie wymagają wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (warunków zabudowy).

W związku z tym, że zachowanie ładu przestrzennego stanowi zasadę planowania i zagospodarowania przestrzennego (art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 1), ustawodawca wydanie decyzji uzależnił od spełnienia przez planowaną inwestycję warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, przy czym z konstrukcji tego przepisu wynika, że niespełnienie jednego z nich czyni wydanie decyzji o warunkach zabudowy niedopuszczalnym. Jeżeli natomiast planowana inwestycja czyni zadość wszystkim przesłankom i brak jest innych przepisów sprzeciwiających się danej inwestycji, organ jest obowiązany do ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.

Z woli ustawodawcy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest więc możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą wyżej opisane w przesłanki, jak i służącym do określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, nazywana analizą urbanistyczno-architektoniczną (dalej - analiza).

W myśl § 3 ust. 1 Rozporządzenia w sprawie wymagań nowej zabudowy, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Co do zasady obszar analizowany wyznacza się wokół działki, we wszystkich kierunkach (czyli koncentrycznie), zasadniczo w równej odległości, aczkolwiek w sytuacji, gdy obszar ten jest powiększony ponad minimum określone w przepisie, granice tego obszaru mogą przebiegać inaczej, co może być uzasadnione w analizie urbanistycznej konkretnymi uwarunkowaniami przestrzennymi.

Z konstrukcji przepisów dotyczących decyzji o warunkach zabudowy wynika, że analiza urbanistyczno-architektoniczna ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia tego typu sprawy, a jej treść jest głównym elementem materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, w dalszej zaś perspektywie pozwalającym dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Przedmiotowa analiza uwzględniana jako materiał dowodowy przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy powinna przedstawiać aktualnie istniejące w obszarze analizowanym cechy zabudowy i zagospodarowanie terenu. Wszelkie ustalenia poprzedzające wydanie decyzji o warunkach zabudowy odnosić się muszą bowiem do aktualnego stanu działek występujących w obszarze analizowanym, zarówno w stosunku do ich powierzchni, jak też zainwestowania.

W ocenie sądu rozstrzygające sprawę organy zasadnie uznały, że analiza urbanistyczna została sporządzona zgodnie z wymogami Rozporządzenia, a wynika z niej, że zaplanowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dodać jednak należy, że organ odwoławczy w dniu [...] maja 2019 r. zlecił organowi I instancji przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia analizy urbanistycznej, zgodnie z wytycznymi Kolegium zawartymi w decyzji z dnia [...] listopada 2018 r. SKO wskazało, iż w tym celu należy określić parametry, cechy i wskaźniki zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym: intensywność zabudowy, szerokość elewacji frontowej, górną krawędź elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki albo okapu głównych połaci dachowych i geometrię dachu i to na poszczególnych działkach ze wskazaniem, na jakiej działce znajduje się zabudowa.

W wykonaniu powyższego do Kolegium zostało wysłane pismo z dnia [...] maja 2019 r. zawierające tabelaryczne przedstawienie żądanych przez SKO informacji oraz pismo z dnia [...] maja 2019 r. zawierająca wyjaśnienie urbanisty w zakresie wysokości budynku w wartości odbiegającej od wartości średniej występującej w obszarze analizowanym.

W opisanych okolicznościach oraz na podstawie zgromadzonego w sprawie prawidłowo materiału dowodowego Sąd doszedł do przekonania, że obszar, na którym została przeprowadzona analiza, wyznaczony został prawidłowo, w odległości nie mniejszej niż trzykrotność frontu działki. Sama zaś analiza przeprowadzona została w sprawie zgodnie z przepisami, wyniki analizy są prawidłowe i dają podstawę do wydania decyzji pozytywnej.

Wątpliwości sądu nie budzi bowiem stwierdzenie, że planowana inwestycja spełnia wymogi określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej. Wynikająca z tego przepisu zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dla ustalenia warunków zabudowy planowanej inwestycji, aby istniała przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - chodzi o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Omawiana zasada oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów), a także kontynuacji funkcji.

Przy czym należy podkreślić, że ocena planowanej inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji funkcji zabudowy dominującej na działkach bezpośrednio sąsiadujących z działką, której warunki zabudowy są ustalane. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na danym obszarze jest jednak, aby analiza urbanistyczna uzasadniała projektowane przedsięwzięcie w świetle wymogów ładu przestrzennego. Nowa zabudowa musi mieścić się w granicach ustalonego w analizowanym obszarze sposobu zagospodarowania terenu. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Jak wynika z akt sprawy, Inwestor planuje budowę budynku biurowego z halą serwisową (maszyny leśne, rolnicze) oraz hali magazynowej i zabudowa taka spełnia wymóg dobrego sąsiedztwa w odniesieniu do znajdującej się w obszarze analizowanym zabudowy opisanej w zestawieniu tabelarycznym, o którym była mowa. Prawidłową jest bowiem konstatacja, że sąsiedztwo zabudowy tego rodzaju, jak planowana nie będzie kolidować z sąsiadującą zabudową usługową.

Przechodząc do oceny wyznaczonych przez organ parametrów urbanistycznych sąd uznał, że zostały one wyznaczone prawidłowo, co wykazał wyraźnie w uzasadnieniu swojej decyzji organ II instancji. Organ nie tylko wykazał, że ustalone parametry wyznaczono w oparciu o przepisy Rozporządzenia, ale też wskazał, że odstępstwo od średniej wysokości budynków w obszarze analizowanym jest dopuszczalne i, co najważniejsze, uzasadnione i wynika z analizy (postępowanie uzupełniające).

W ocenie Sądu organ II instancji wyjaśnił wszelkie wątpliwości w sprawie, uzupełniając materiał dowodowy, który stał się kompletny i wystraczający do podjęcia rozstrzygnięcia. Prawidłowo i zgodnie z przepisami odniósł się do zarzutów dowołania i skargi, które są tożsame. Zdaniem Sądu Kolegium odniosło się do wszystkich zarzutów odwołania, a przedstawione przed organ, przywołane wcześniej, argumenty są zasadne i Sąd je podziela. Należy zgodzić się z rozważaniami organu dotyczącymi kwestii przeprowadzenia oceny odziaływania przedsięwzięci na środowisko oraz kompletności wniosku. Skarżąca nie przedstawiła ani dowodów, ani nawet kontrargumentów, które podważałyby zasadność stanowiska organu. Zarzuty skargi mają, w ocenie Sądu, charakter polemiczny i nie zasługują na uwzględnienie w kontekście obowiązujących przepisów.

Reasumując powyższe rozważania Sąd uznał, że projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadająca wymagane kwalifikacje i uprawnienia, w sprawie rzetelnie przeprowadzono analizę na obszarze analizowanym, decyzja zawiera prawem przewidziane załączniki. W sprawie uzyskane zostały także wymagane uzgodnienia i opinie. Wnioski analizy są prawidłowe i zostały uwzględnione w wydanej decyzji. Spełniony został sprawie wymóg dobrego sąsiedztwa. Wreszcie parametry nowej zabudowy wyznaczono prawidłowo z uwzględnieniem regulacji Rozporządzenia. W szczególności ustalono wskaźnik wielkości zabudowy do powierzchni działki podlegającej zainwestowaniu, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrię dachu, linię zabudowy, ustalono, iż działka ma dostęp do drogi publicznej, że jej uzbrojenie jest wystarczające, a także, że przedsięwzięcie nie należy do przedsięwzięć, które w świetle obwiązujących przepisów wymagają przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko – nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Wymóg z art. 64 ust. 2 ustawy planistycznej, dotyczący zaopatrzenia w wodę, nie znajduje zastosowania w niniejszej sprawie.

Wobec powyższego organ nie miał możliwości wydania decyzji negatywnej. Jak bowiem wspomniano na wstępie, spłnienie warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5, determinuje rozstrzygnięcie organu orzekającego w sprawie.

W opisanych okolicznościach, na podstawie art. 151 Ppsa, orzeczono jak w sentencji.