Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 709/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-07-03 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6172 Notariusze i aplikanci notarialni
Hasła tematyczne: Zawody prawnicze
Skarżony organ: Inne
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną uchwałę
Powołane przepisy: article: art. 2a ust. 1, ust. 3 pkt 2, ust. 4, art. 4 ust. 1 pkt 3, pkt 4 lit. b, ust. 4 pkt 2 lit. a, ust. 5
journal: Dz.U. 2003 nr 64 poz 592
law: Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Kozik (spr.) Sędziowie Asesor WSA Joanna Kruszewska-Grońska Sędzia WSA Aneta Lemiesz Protokolant sekr. sąd. Katarzyna Zielińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi K. R. na uchwałę Komisji Egzaminacyjnej II stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości do spraw odwołań od wyników egzaminu notarialnego z dnia [...] lutego 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wyniku egzaminu notarialnego 1. uchyla zaskarżoną uchwałę; 2. zasądza od Komisji Egzaminacyjnej II stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości do spraw odwołań od wyników egzaminu notarialnego na rzecz skarżącej K. R. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Komisja Egzaminacyjna II stopnia przy Ministrze Sprawiedliwości do spraw odwołań od wyników egzaminu notarialnego (dalej: "Komisja Egzaminacyjna II stopnia", "Komisja") uchwałą z "(...)"lutego 2018 r. nr "(...)", na podstawie art. 74h § 1, § 9 i § 12 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. - Prawo o notariacie (Dz. U. z 2017 r. poz. 2291, dalej: "P.n.") w związku z art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257, dalej: "K.p.a."), po rozpatrzeniu odwołania K. C. (dalej: "Zdająca", "Skarżąca"), utrzymała w mocy uchwałę nr "(...)"z "(...)" września 2017 r. Komisji Egzaminacyjnej do spraw aplikacji notarialnej przy Ministrze Sprawiedliwości z siedzibą w "(...)"w sprawie ustalenia wyniku egzaminu notarialnego.

W zaskarżonej uchwale, Komisja wskazała, że ww. uchwałą z "(...)" września 2017 r. Komisji Egzaminacyjnej do spraw aplikacji notarialnej stwierdziła, że Zdająca uzyskała wynik negatywny z egzaminu notarialnego, ponieważ z pierwszego projektu aktu notarialnego otrzymała ocenę niedostateczną. Zdająca z drugiego projektu aktu notarialnego otrzymała ocenę dostateczną, natomiast z projektu odmowy dokonania czynności notarialnej albo uzasadnienia jej dopuszczalności ocenę bardzo dobrą.

Powyższą uchwałę I instancji Zdająca zaskarżyła odwołaniem, w którym zakwestionowała ocenę z projektu pierwszego aktu notarialnego.

Komisja Egzaminacyjna II stopnia wyjaśniła, że z projektu pierwszego aktu notarialnego Zdająca otrzymała od dwóch egzaminatorów ocenę niedostateczną. Komisja opisała przedmiot pierwszego aktu notarialnego, którym była umowa zamiany, w wyniku której doszło do nabycia nieruchomości rolnej przez podmiot nie będący rolnikiem indywidualnym.

Komisja, rozpoznając odwołanie Zdającej stwierdziła, że projekt dokumentuje nieważną umowę zamiany, co nie stanowi wykonania zadania egzaminacyjnego i wykazuje brak wiedzy Zdającej z zakresu znowelizowanych przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przyjęte przez Zdającą rozwiązanie głównego problemu w kazusie, tj. sporządzenie umowy zamiany bez uzyskania zgody Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej: "KOWR", Krajowy Ośrodek"), jest chybione przede wszystkim dlatego, że nie uwzględnia zmiany stanu prawnego, jaka zaistniała wskutek nowelizacji u.k.u.r. obowiązującej od 30 kwietnia 2016 r. W poprzednim stanie prawnym rzeczywiście umowy przeniesienia własności nieruchomości rolnej inne niż umowa sprzedaży - na rzecz podmiotów nie posiadających statusu rolnika indywidualnego były sporządzane bez obowiązku przedłożenia zgody (wówczas Agencji Nieruchomości Rolnych, ANR), a po zawarciu umowy nabywca miał obowiązek zawiadomić powyższy podmiot o zawarciu i treści umowy, w celu umożliwienia ANR realizacji uprawnienia do wykonania tzw. prawa nabycia (wykupu) nieruchomości, o którym mowa w poprzednio obowiązującej wersji - art. 4 u.k.u.r. W przypadku zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości rolnej na rzecz podmiotów nie posiadających statusu rolnika indywidualnego - Agencji powyższej (w braku dzierżawcy) przysługiwało prawo pierwokupu takiej nieruchomości. Nowelizacja u.k.u.r. przemodelowała zasady nabywania nieruchomości rolnych, wprowadzając bezwzględny zakaz ich nabycia przez podmioty nie posiadające statusu rolnika indywidualnego, z wyjątkami przewidzianymi w ustawie. Art. 2a u.k.u.r. wyraźnie wskazuje kto może być nabywcą nieruchomości rolnej. Odpowiednika tego przepisu nie było w poprzedniej wersji ustawy i to właśnie ten przepis, przy - co do zasady niezmienionych instytucjach prawa pierwokupu nieruchomości rolnej (art. 3 u.k.u.r.) i prawa wykupu nieruchomości rolnej (art. 4 u.k.u.r.), istniejących w poprzedniej wersji ustawy - stanowi o podstawowej modyfikacji zasad nabywania nieruchomości rolnych.

Komisja podkreśliła, że nie można uznać, że art. 2a u.k.u.r. dotyczy wyłącznie nabycia w drodze umowy sprzedaży, gdyż przepis stanowi o "nabywcy", a nie o "kupującym". Dotyczy zatem każdego nabywcy nieruchomości rolnej. Zgodnie zaś z art. 2 pkt 7 u.k.u.r., nabyciem nieruchomości rolnej jest przeniesienie własności tej nieruchomości lub nabycie jej własności w wyniku m.in. czynności prawnej. Zatem skoro jest to definicja nabycia nieruchomości rolnej, to nabywcą nieruchomości rolnej jest także podmiot czynności prawnej polegającej na przeniesieniu bądź nabyciu własności tej nieruchomości. Nabycie nieruchomości w: drodze umowy innej niż sprzedaż (art. 4 u.k.u.r.) jest także nabyciem nieruchomości i nabywcą wobec brzmienia art. 2a ukur może być wyłącznie rolnik indywidualny, W przypadku braku po stronie nabywcy takowego statusu powinien on uzyskać zgodę KOWR. Ustawodawca w art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. a u.k.u.r. wskazał wyraźnie, że w przypadku uzyskania takowej zgody na nabycie nieruchomości, prawo wykupu nieruchomości nie ma zastosowania.

Zdaniem Komisji, przywołane w odwołaniu orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczy poprzedniego stanu prawnego, w którym nie było odpowiednika art. 2a obecnego u.k.u.r., zatem nie może ono stanowić słusznego argumentu. Argumentu nie może też stanowić treść "druków wniosków" o wyrażenie zgody przez KOWR na nabycie nieruchomości, dostępnych na stronie internetowej KOWR, które to "druki" nie mają żadnego znaczenia normatywnego.

Komisja zgodziła się ze Zdającą, że przepisy u.k.u.r. nie są doskonałe, wywołują wątpliwości interpretacyjne, brak jest aktualnego orzecznictwa i że różne głosy pojawiają się w doktrynie. Nie zmienia to faktu, że wobec obowiązywania art. 2a u.k.u.r. nie może być mowy o wątpliwościach co do tego, kto może być nabywcą nieruchomości rolnej - rolnik indywidualny, a w razie braku takiego statusu - wyłącznie w przypadkach wskazanych w ustawie (w przypadku egzaminacyjnym - w przypadku uzyskania zgody KOWR).

Komisja nie uznała argumentu Zdającej, że czas obowiązywania znowelizowanych przepisów jest krótki, gdyż nowela obowiązuje od 30 kwietnia 2016 r., a zatem na dzień egzaminu - ponad 12 miesięcy.

Zdaniem Komisji, Zdająca nie miała racji, przywołując kolejne orzeczenia Sądu Najwyższego, wskazujące, że ranga popełnionego błędu musi być uznana za niewielką wobec niejasności treści ustawy. Popełniony przez Zdającą błąd nie dotyczy bowiem najbardziej kontrowersyjnych zapisów u.k.u.r., lecz przepisu, który w diametralny sposób zmienił zasady nabywania nieruchomości rolnych.

Komisja dodała, że przywołane przez Zdającą poglądy nielicznych przedstawicieli doktryny wskazują na przyjęcie interpretacji co do specjalnego znaczenia art. 4 u.k.u.r., w stosunku do art. 2a u.k.u.r. Są to jednak poglądy odosobnione i nie odnoszące się w sposób szczegółowy do porównania instytucji prawa odkupu sprzed nowelizacji i po nowelizacji u.k.u.r., a zatem do wprowadzenia art. 2a u.k.u.r.

Komisja wskazała również, że nie zawarto w projekcie żadnych pouczeń związanych z wnioskiem wieczystoksięgowym. Nie ma w tym przedmiocie żadnych informacji dla stron czynności: ani o obowiązku notariusza złożenia wniosku w systemie teleinformatycznym i to jeszcze w dniu zawarcia umowy (strony więc nie otrzymały żadnych informacji w tym przedmiocie), ani o trybie sprostowania bądź uzupełnienia wniosku (czyli, że obowiązek takowy obciąża nie notariusza, lecz stronę czynności), ani też o możliwości zadeklarowania zrzeczenia się prawa do otrzymania zawiadomienia o wpisie do księgi, bądź zadeklarowania woli otrzymania tego zawiadomienia w trybie elektronicznym. Informacja w akcie o opłatach sądowych należnych od wniosków o wpisy do księgi wieczystej jest zapisana całkowicie wadliwie. Ponadto, opłata sądowa od wniosku o wpis własności nieruchomości rolnej została pobrana w wysokości zawyżonej.

Bardzo poważnym uchybieniem pracy, zdaniem Komisji, które wobec najważniejszego błędu projektu, potwierdzało słuszność wystawienia oceny negatywnej, jest przywołanie uchwały zgromadzenia wspólników podjętej w trybie art. 210 K.s.h. o powołaniu pełnomocnika spółki do zawarcia umowy zamiany - w zwykłej formie pisemnej zamiast protokołu w formie aktu notarialnego. J. K., reprezentujący "(...)" sp. zo.o. działał zatem w akcie bez umocowania, z wszelkimi tego dla skuteczności czynności prawnej konsekwencjami.

Komisja dodała, że tekst jednolity umowy spółki "(...)" — przywołano bez podania daty i bez odniesienia się do ewentualnych zapisów, czy w spółce działa rada nadzorcza, a zatem do zagadnienia czy priorytet działania właśnie rady nadzorczej (a nie pełnomocnika powołanego przez zgromadzenie wspólników) w ramach art. 210 K.s.h., nie został w umowie spółki przewidziany, (patrz np. wyroki Sądu Najwyższego sygn. II UK 34/10 z dnia 1 czerwca 2010 r.t sygn. I PK 42/09 z dnia 4 sierpnia 2009 r.).

Komisja za wątpliwe uznała podjęcie jednej uchwały zgromadzenia wspólników opartej na dwóch różnych podstawach prawnych - art. 228 K.s.h. i art. 230 K.s.h., jak zapisała Zdająca. Reżim skutków prawnych naruszenia każdego z tych przepisów jest całkowicie odmienny. W przypadku braku uchwały z art. 228 K.s.h., dokonanie czynności oznacza jej bezskuteczność (a w razie braku potwierdzenia czynności w trybie art. 17 K.s.h. - nieważność), naruszenie zaś art. 230 K.s.h., skutkuje wyłącznie odpowiedzialnością odszkodowawczą członków Zarządu.

Komisja dodała, że odpis z Rejestru Przedsiębiorców KRS dla "(...)" Sp. z o.o przywołano bez podania daty jego wydania. Nie było zatem wiadome, czy był on aktualny i jakie wpisy zawierał.

Ponadto, w projekcie nie zostały powołane odpisy z ksiąg wieczystych dla obu przedmiotowych nieruchomości, zatem umowa zamiany została sporządzona przez notariusza wyłącznie w oparciu o oświadczenia stron, (co jest całkowitym naruszeniem wymogów art. 80 § 2 P.n., a w konsekwencji podstawą odpowiedzialności odszkodowawczej i dyscyplinarnej notariusza).

Uchybieniem był także, jak wskazała Komisja, zapis wyrzeczenia umowy zamiany, który udokumentowano z całkowitym naruszeniem art. 603 K.c., a mianowicie w sposób właściwy dla czynności działowych (X nabywa, Y nabywa), bez zawarcia oświadczeń o przeniesieniu własności nieruchomości (odpowiednio: prawa użytkowania wieczystego nieruchomości i własności budynku) i to bez wskazania wyraźnej kauzy, że przeniesienie dokonywane jest "w zamian".

Komisja dodała również, że stan cywilny T. M. podany jest dopiero przy wyrzeczeniu umowy zamiany, co jest dość nietypową redakcją aktu notarialnego, ale przede wszystkim nie odniesiono się do tego, czy po śmierci K. M. zmieniał stan cywilny; nie jest wykluczone, że zawarł ponownie związek małżeński oraz umowę o rozszerzeniu wspólności ustawowej na przedmioty nabyte przed zawarciem tego związku małżeńskiego, a następnie ponownie owdowiał, nie ustalono zatem przynależności nieruchomości do jego majątku osobistego, co ma tym większe znaczenie wobec braku ujawnienia go w księdze wieczystej jako "wyłącznego" właściciela.

Całkowicie niezrozumiałe były, zdaniem Komisji, zapisy co do sposobu przyjęcia spadku przez T. M. ("wprost"), ani o tym, że nieruchomości zbywane umową zamiany nabyte zostały "od osób fizycznych" (ma to znaczenie przy dokumentowaniu umowy sprzedaży - prawo pierwokupu z u.g.n.), jak również zapis - pomimo, że przywołano dokument o wygaśnięciu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, co skutkuje co do zasady wygaśnięciem także hipoteki - oświadczenia spółki, że nieruchomość nie jest obciążona innymi (niż powyższa hipoteka) ograniczonymi prawami rzeczowymi. W powyższym przypadku wykreślenie hipoteki jest wpisem deklaratoryjnym i powyższe oświadczenie jest wadliwe. Ponadto, zawarte w projekcie oświadczenie wierzyciela co do spłaty kredytu (wygaśnięcia wierzytelności) i zgodzie na wykreślenie hipoteki - jako podstawa stwierdzenia wygaśnięcia hipoteki - nie odpowiada wymogom art. 94 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (brak oświadczenia wierzyciela hipotecznego, że z danego stosunku prawnego nie mogą już powstać w przyszłości inne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu).

Z kazusu wynikało, że wniosek o zmianę składu zarządu spółki już został do sądu rejestrowego złożony, a zatem prawidłowym zabezpieczeniem interesów stron byłoby przywołanie w akcie kopii wniosku do KRS z prezentatą sądu o wpływie tego wniosku.

Komisja dodała, że wadliwie wszystkie wypisy aktów notarialnych przywołanych w projekcie nie zostały opisane poprzez podanie numeru Repertorium A aktu (który stanowi przecież swoistą sygnaturę tego dokumentu), podobnie część zaświadczeń powołanych w akcie - opisanych jest bez podania numeru dokumentu.

Ponadto, nie przywołano wypisu z kartoteki budynków, a zatem nie wiadomo, czy opis budynku w księdze wieczystej dla nieruchomości T. M. jest zgodny z aktualnym opisem budynku w tej kartotece.

Wadliwie również, jak wskazała Komisja, zapisano prawo do otrzymania wypisów aktu dla sądu wieczystoksięgowego i starostwa powiatowego - obowiązek przesłania przez notariusza wypisów aktu tym podmiotom wynika wyraźnie odpowiednio z art. 626 z indeksem 4 § 3 K.p.c. i z art. 23 ust. 2 ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne i zgoda (bądź jej brak) strony czynności na wydanie wypisów aktu notarialnego tym podmiotom nie ma żadnego znaczenia.

Komisja wskazała, że w całej umowie powierzchnie nieruchomości zapisane są nieprawidłowo - cyfrą podano je w "hektarach", słownie w "arach".

Zdaniem Komisji, wystawienie Zdającej oceny niedostatecznej za projekt pierwszego aktu notarialnego było uzasadnione. Zdająca nie wykazała wiedzy z zakresu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego na poziomie dostatecznym, przyjmując rozwiązanie odpowiadające poprzednio obowiązującemu stanowi prawnemu. Wskazane dodatkowe uchybienia, przy randze błędu podstawowego, potwierdzają jedynie słuszność wystawienia oceny negatywnej.

Pismem z 3 marca 2018 r. Skarżąca wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na uchwałę Komisji Egzaminacyjnej II stopnia, wnosząc o jej uchylenie oraz rozważenie zobowiązania organu do wydania w określonym terminie uchwały uchylającej uchwałę I instancji i stwierdzenia, że Skarżąca otrzymała z pierwszego projektu aktu notarialnego ocenę dostateczną i w konsekwencji ustalenie uzyskania przez Skarżącą pozytywnego wyniku z egzaminu notarialnego, a także o zasądzenie od Komisji na rzecz Skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych.

Zaskarżonej uchwale Skarżąca zarzuciła naruszenie:

1) art. 4 ust. 1 i ust. 5 w zw. z art. 9 ust. 1 u.k.u.r. w zw. z art. 58 § 1 K.c., poprzez ich błędną wykładnię i uznanie, że warunkiem koniecznym ważności umowy zamiany nieruchomości rolnej - w sytuacji, gdy nabywcą nie jest rolnik indywidualny - jest uzyskanie zgody w formie decyzji wydanej na podstawie art. 2a u.k.u.r., podczas gdy wyniki wykładni językowej, funkcjonalnej i systemowej całości przepisów ustawy wskazują, że dla ważności umowy zamiany wystarczające jest dokonanie na podstawie art. 4 ust. 1 i 5 u.k.u.r. zawiadomienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa przez nabywcę, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego uznania, że niepowołanie w sporządzonym przez Skarżącą projekcie aktu notarialnego decyzji wydanej na podstawie art. 2a u.k.u.r., obejmującej zgodę na nabycie przez T.M. - prawa własności nieruchomości, skutkowało na podstawie art. 9 ust. 1 u.k.u.r. nieważnością czynności prawnej, objętej sporządzonym przez Skarżącą projektem aktu notarialnego,

2) art. 210 K.s.h., poprzez jego błędną wykładnię, a w konsekwencji błędne zarzucenie Skarżącej przedłożenia do projektu aktu notarialnego nieważnego pełnomocnictwa, co zdaniem organu potwierdzało konieczność utrzymania w mocy uchwały, będącej przedmiotem odwołania,

3) art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., poprzez utrzymanie w mocy uchwały I instancji podlegającej uchyleniu jako wydanej z naruszeniem prawa,

4) art. 107 § 3 w zw. z art. 7a K.p.a., poprzez brak ustosunkowania się przez organ odwoławczy w uzasadnieniu wydanej uchwały do zarzutów zawartych w odwołaniu, a jedynie przedstawienie przez organ odwoławczy stanowiska zwolenników odmiennej wykładni przepisów u.k.u.r. i w konsekwencji błędne uznanie, że sporządzony przez Skarżącą projekt aktu notarialnego obejmuje nieważną czynność prawną (umowę zamiany nieruchomości rolnej), w sytuacji gdy sporządzony przez Skarżącą projekt aktu notarialnego zawierał wszelkie treści istotne dla tej czynności, w tym zawierał wszelkie wymagane prawem stwierdzenia, zaś ustosunkowanie się do zarzutów przedstawionych przez Skarżącą było szczególnie istotne ze względu na istniejące rozbieżności w doktrynie, a wobec braku orzecznictwa, także istniejące rozbieżności w praktyce notarialnej, w zakresie wykładni przepisów u.k.u.r., w szczególności przepisów art. 2a i 4 u.k.u.r., to jest ze względu na istniejące wątpliwości co do treści stosowanej normy prawnej (art. 7a K.p.a.),

5) granic uznania administracyjnego poprzez zastosowanie subiektywnych, wątpliwych i nieuprawnionych przestanek rozumowania w przedmiocie ważenia kontrowersyjności zapisów ustawy u.k.u.r i stwierdzenie, iż art. 2a i art. 4 u.k.u.r. nie stanowią najbardziej kontrowersyjnych zapisów tejże ustawy i tym samym zarzuty co do ich wykładni nie zasługują na uwzględnienie, przy jednoczesnym całkowitym zbagatelizowaniu, a wręcz pominięciu odmiennych głosów przedstawicieli doktryny, szczegółowo wskazanych w odwołaniu Skarżącej.

W odpowiedzi na skargę Komisja Egzaminacyjna II stopnia wniosła o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej uchwale.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie albowiem zaskarżona uchwała narusza przepisy postępowania w sposób, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Sąd stwierdza, że Komisja Egzaminacyjna II stopnia niesłusznie uznała za dyskwalifikujący błąd Skarżącej polegający na sporządzeniu umowy zamiany bez uzyskania zgody KOWR, w wyniku czego Komisja doszła do wniosku, że Skarżąca sporządziła projekt aktu notarialnego, dokumentujący nieważną umowę zamiany.

Analiza pracy Skarżącej wskazuje, że Skarżąca uwzględniła treść ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w brzmieniu obowiązującym po nowelizacji obowiązującej od 30 kwietnia 2016 r. Wskazuje na to zapis § 5 aktu notarialnego sporządzonego przez Skarżącą w ramach zadania egzaminacyjnego, w którym zawarto informację, że notariusz pouczył stronny, m.in. o treści art. 4 ust. 5 pkt 1 lit. a tej ustawy. Nie można zatem zgodzić się z Komisją, że Skarżąca nie uwzględniła zmiany stanu prawnego, jaka zaistniała wskutek powyższej nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Skarżąca uznała natomiast, że w przypadku umowy zamiany, której przedmiotem jest nieruchomość rolna, a jej nabywcą nie jest rolnik indywidualny, nie jest wymagana zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, o której mowa w art. 2a ust. 4 u.k.u.r., a jedynie powiadomienie o nabyciu Krajowego Ośrodka, zgodnie z art. 4 ust. 5 u.k.u.r. Skarżąca doszła do takie wniosku poprzez przyjęcie, że zasady nabywania nieruchomości wynikające z art. 2a u.k.u.r., dotyczą wyłącznie nabywania nieruchomości w drodze umowy sprzedaży. Natomiast zasady nabywania nieruchomości wynikające z art. 4 u.k.u.r. dotyczą innych form nabywania nieruchomości w tym w drodze innych umów niż umowa sprzedaży, a więc i umowy zamiany.

Z tym stanowiskiem nie zgodziła się jednak Komisja uznając, że Skarżąca wykazała się brakiem wiedzy z zakresu znowelizowanych przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i nie wykonała zadania egzaminacyjnego, sporządzając umowę zamiany bez uzyskania zgody KOWR.

Sąd doszedł do wniosku, że powyższa kwestia nie jest jednoznaczna, wbrew twierdzeniu Komisji. Sąd zauważa, że literalna wykładnia samego art. 2a u.k.u.r., wskazuje, że przepis ten odnosi się nie tylko do nabywania nieruchomości w drodze umowy sprzedaży lecz również do innych form nabywania nieruchomości, co potwierdza treść art. 2a ust. 3 pkt 2 u.k.u.r., z którego wynika, że przepis ust. 1 i ust. 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego. Przepis ten potwierdza, że zapis art. 2a ust. 1 u.k.u.r., w brzmieniu: "Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.", dotyczy nabycia nieruchomości rolnej nie tylko w drodze umowy sprzedaży. Co jest zgodne ze stanowiskiem Komisji.

Analiza jednak brzmienia art. 4 u.k.u.r., rodzi szereg wątpliwości, które prowadzą do wniosku, że interpretacja literalna art. 2a ust. 1 i art. 4 u.k.u.r., nie pozwala na wyciągnięcie jednoznacznych wniosków co do stosowania tych przepisów.

W art. 4 ust. 1 u.k.u.r. ustawodawca wymienił szereg sytuacji nabycia nieruchomości rolnej, przy zaistnieniu których, Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Literalne brzmienie tego przepisu nie pozwala przyjąć, że w każdej sytuacji wymienionej w tym przepisie nie znajdują zastosowania zasady nabywania nieruchomości wynikające z art. 2a u.k.u.r. Innymi słowy, na podstawie literalnego brzmienia tego przepisu, nie można uznać, że art. 4 ust. 1 u.k.u.r. zawiera listę wyjątków od zasad nabywania nieruchomości wynikające z art. 2a u.k.u.r. Należy bowiem zauważyć, że w art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. a) u.k.u.r., ustawodawca wskazał, że uprawnienie, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą, o której mowa w art. 2a ust. 4. Powyższa regulacja, interpretowana literalnie oznacza, że Krajowy Ośrodek może skorzystać z uprawnienia wynikającego z art. 4 ust. 1 u.k.u.r., tylko w tych sytuacjach wymienionych w tym przepisie, do których nie mają zastosowania zasad nabywania nieruchomości wynikające z art. 2a u.k.u.r.

Odnosząc powyższy tok rozumowania do kazusu z zadania egzaminacyjnego, należałoby wskazać, że Krajowy Ośrodek może skorzystać z uprawnienia wynikającego z art. 4 ust. 1 u.k.u.r., w przypadku nabycia nieruchomości rolnej następującego w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, a więc również w wyniku zawarcia umowy zamiany, jeżeli nie jest wymagana zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, o której mowa w art. 2a ust. 4 u.k.u.r. Zgoda ta jest natomiast wymagana w przypadku nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w art. 2a ust. 1 u.k.u.r., a więc podmioty nie będące rolnikami indywidualnymi. Oznaczałoby to, że Krajowy Ośrodek może skorzystać z uprawnienia wynikającego z art. 4 ust. 1 u.k.u.r., w przypadku nabycia nieruchomości rolnej następującego w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, jeżeli nabywcą tej nieruchomości jest rolnik indywidualny. Powyższy tok rozumowania prowadzi do wniosku, że w przypadku będącym przedmiotem zadania egzaminacyjnego, dla skuteczności nabycia nieruchomości rolnej przez T. Marciniaka w drodze umowy zamiany, który nie jest rolnikiem indywidualnym, wymagana była zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka wyrażona w drodze decyzji administracyjnej.

Powyższy wniosek jest zgodny ze stanowiskiem Komisji, wyrażonym w zaskarżonej uchwale. Sąd zauważa jednak, że powyższy tok rozumowania załamuje się w innych sytuacjach nabycia nieruchomości rolnej wymienionych w art. 4 ust. 1 u.k.u.r.

W art. 4 ust. 1 pkt 3 i pkt 4 lit. b) u.k.u.r. ustawodawca wskazał, że Krajowy Ośrodek może skorzystać z uprawnienia złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej następującego w wyniku orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych. Z art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. a) u.k.u.r., jak to już zostało wskazane wynika, że uprawnienie, o którym mowa w ust. 1 nie przysługuje jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, o której mowa w art. 2a ust. 4. Zgoda ta jest natomiast wymagana w przypadku nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w art. 2a ust. 1 u.k.u.r., a więc podmioty nie będące rolnikami indywidualnymi. W przypadku zatem nabycia nieruchomości rolnej w drodze podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych, zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, o której mowa w art. 2a ust. 4 byłaby zawsze wymagana. Literalna wykładnia omawianych przepisów prowadzi do wniosku, że art. 4 ust. 1 pkt 4 lit. b) u.k.u.r. jest przepisem martwym, ponieważ w tej sytuacji Krajowy Ośrodek nie mógłby w ogóle skorzystać z uprawnienia złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej.

Całkowicie niezrozumiałym wydaje się wniosek, zgodnie z którym zgoda Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, o której mowa w art. 2a ust. 4 u.k.u.r., byłaby wymagana w przypadku nabycia nieruchomości rolnej przez podmiot niebędący rolnikiem indywidualnym w drodze orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym. Taki jednak wniosek płynąłby z zastosowania literalnej wykładni omawianych przepisów. Ustawodawca bowiem w art. 2a ust. 3 u.k.u.r., nie wyłączył sytuacji wskazanych w art. 4 ust. 1 pkt 3 i pkt 4 u.k.u.r.

Kończąc powyższy wywód należy wskazać, że przyjęcie, że art. 2a u.k.u.r. dotyczy tylko nabywania nieruchomości w drodze umowy sprzedaży, oznaczałoby, że zbędny byłby przepis art. 2a ust. 3 pkt 2. Przyjęcie natomiast, że art. 4 ust. 1 jest przepisem szczególnym w stosunku do art. 2a ust. 1 i zawiera wyjątki od zasad nabywania nieruchomości rolnych wynikających z art. 2a ust. 1, oznaczałoby, że zbędna jest regulacja wynikająca z art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. a) w początkowej jego treści.

Wskazane problemy z literalną wykładnią powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że ich treść, jak zresztą wskazała Skarżąca w odwołaniu od uchwały I instancji, nie jest jednoznaczna. W konsekwencji, Skarżąca proponując rozwiązanie głównego problemu w kazusie, musiała zdecydować się na jedną z interpretacji art. 2a i art. 4 u.k.u.r. Jest to istotna okoliczność, którą Komisja powinna uwzględnić dokonując ponownej oceny pracy egzaminacyjnej Skarżącej, ponieważ w przedmiotowej sprawie nie chodzi o jakąkolwiek wątpliwość co do brzmienia przepisów mających zastosowanie w sprawie, ale o problem interpretacyjny występujący w piśmiennictwie, który też nie jest rozstrzygnięty w orzecznictwie sądowym. Na powyższe kwestie zwróciła uwagę Skarżąca w odwołaniu od uchwały I instancji i z czym w istocie zgodziła się Komisja, stwierdzając, że przepisy u.k.u.r. nie są doskonałe, wywołują wątpliwości interpretacyjne, brak jest aktualnego orzecznictwa i że różne głosy pojawiają się w doktrynie. Dlatego trudno zgodzić się z twierdzeniem Komisji, że: "Nie zmienia to faktu, że wobec obowiązywania art. 2a u.k.u.r., nie może być mowy o wątpliwościach co do tego, kto może być nabywcą nieruchomości rolnej - rolnik indywidualny, a w razie braku takiego statusu - wyłącznie w przypadkach wskazanych w ustawie (w przypadku egzaminacyjnym - w przypadku uzyskania zgody KOWR)". Wątpliwości te bowiem, występują realnie w piśmiennictwie, dotyczą wzajemnej relacji art. 2a i art. 4 u.k.u.r. i ze względu na to, że art. 2a u.k.u.r., wszedł w życie 30 kwietnia 2016 r., brak jest orzecznictwa sądowego, które można byłoby uznać za dominujące w przedmiotowej kwestii, a które Skarżąca jako aplikant notarialny powinna znać rozwiązując kluczowy problem prawny zadania egzaminacyjnego.

Z tych względów Sąd uznał, że Komisja Egzaminacyjna II stopnia, w istocie rzeczy, pomijając fakt, że mające zastosowanie w kazusie egzaminacyjnym przepisy u.k.u.r., budzą poważne wątpliwości interpretacyjne również w piśmiennictwie, których nie rozstrzyga wykształcona w orzecznictwie sądowym dominująca linia orzecznicza, naruszył art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., nie podejmując czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz nie rozpatrując całego materiału dowodowego. Komisja uznając, pomimo wskazanych wątpliwości interpretacyjne również w piśmiennictwie, których nie rozstrzyga wykształcona w orzecznictwie sądowym dominująca linia orzecznicza, że wobec obowiązywania art. 2a u.k.u.r., nie może być mowy o wątpliwościach co do tego, kto może być nabywcą nieruchomości rolnej i że w sprawie będącej kazusem egzaminacyjnym, nabycie nieruchomości rolnej mogło nastąpić wyłącznie po uzyskaniu zgody KOWR, wykroczyła poza granice swobodnej oceny dowodów, uchybiając normie wynikającej z art. 80 K.p.a.

Powyższe naruszenie przepisów postępowania miało istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, ponieważ przyjęcie przez Skarżącą, że w sprawie będącej kazusem egzaminacyjnym, nabycie nieruchomości rolnej przez podmiot nie będący rolnikiem indywidualnym nie wymagało uzyskania zgody KOWR, a wystarczające było jedynie powiadomienie KOWR o nabyciu tej nieruchomości, Komisja uznała za błąd przesądzający o niedostatecznej ocenie pracy egzaminacyjnej z pierwszego projektu aktu notarialnego, a w konsekwencji o negatywnym wyniku z egzaminu notarialnego. Komisja uznała bowiem, że Zdająca nie wykazała wiedzy z zakresu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego na poziomie dostatecznym, przyjmując rozwiązanie odpowiadające poprzednio obowiązującemu stanowi prawnemu i przy randze tego błędu podstawowego, dodatkowe uchybienia potwierdzają jedynie słuszność wystawienia oceny negatywnej.

Z powyższych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.), Sąd orzekł jak w sentencji.

O kosztach postępowania rozstrzygnięto na podstawie art. 200, w zw. z art. 205 § 1 i art. 209 tej ustawy.

Rozpoznając sprawę ponownie, Komisja uwzględni wskazane powyżej stanowisko Sądu, co do interpretacji art. 2a i art. 4 u.k.u.r. oraz braku w pracy Skarżącej błędu przesądzającego o niedostatecznej ocenie z pierwszego projektu aktu notarialnego i ponownie, całościowo oceni pacę Skarżącej, z egzaminu notarialnego w zaskarżonej części.