Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 370/14
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2015-10-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6274 Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemca
Hasła tematyczne: Cudzoziemcy
Skarżony organ: Minister Spraw Wewnętrznych
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1, art. 1 ust. 4, art. 3d ust. 1, art. 5, art. 6
journal: Dz.U. 2009 nr 178 poz 1380
law: Ustawa z dnia 24 sierpnia 1991 r. o ochronie przeciwpożarowej - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Jacek Chlebny /spr./ Sędziowie: Sędzia NSA Robert Sawuła Sędzia WSA del. Jerzy Siegień Protokolant: asystent sędziego Katarzyna Miller po rozpoznaniu w dniu 28 października 2015 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej I. K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 października 2013 r. sygn. akt IV SA/Wa 1630/13 w sprawie ze skargi I. K. na decyzję Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia [...] maja 2013 r. nr [...] w przedmiocie odmowy udzielenia promesy na wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości 1. oddala skargę kasacyjną; 2. zasądza od I. K. na rzecz Ministra Spraw Wewnętrznych kwotę 180 (słownie: sto osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z 3 października 2013 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę I. K. na decyzję Ministra Spraw Wewnętrznych z [...] maja 2013 r. w przedmiocie odmowy udzielenia promesy na wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości.

Wyrok ten został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

I. K. w piśmie z 25 czerwca 2012 r. wystąpił do Ministra Spraw Wewnętrznych o przyrzeczenie wydania zezwolenia na nabycie nieruchomości – lokalu stanowiącego odrębną własność, położonego w [...] przy ul. [...]. Wnioskodawca zawarł związek małżeński z polską obywatelką M. K. z domu R., z którego pochodzi dwójka małoletnich dzieci. Związek małżeński został rozwiązany przez rozwód wyrokiem Sądu Okręgowego w [...] z [...] grudnia 2004 r. (sygn. akt [...]), który uprawomocnił się od [...] stycznia 2005 r. W czasie trwania małżeństwa w dniu 30 lipca 2002 r. została zawarta w formie aktu notarialnego (Rep. [...]) umowa sprzedaży powyższego lokalu mieszkalnego, zgodnie z którą własność tego lokalu nabyła M. K., która oświadczyła, że nabycia dokonuje ze środków pochodzących z jej majątku osobistego. Wnioskodawca wystąpił do Sądu Rejonowego [...] z wnioskiem o podział majątku wspólnego oraz ustalenie, że wskazany lokal wchodzi w skład majątku wspólnego stron. We wniosku tym podniósł, że środki na zakup lokalu nie pochodziły z majątku osobistego jego żony, ale częściowo z majątku wspólnego oraz częściowo z majątku osobistego wnioskodawcy. W związku z postępowaniem o podział majątku skarżący wniósł o udzielenie mu promesy.

Minister Spraw Wewnętrznych decyzją z [...] grudnia 2012 r., wydaną na podstawie art. 3d ust. 1 i art. 1a ust. 4 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2004 r., Nr 167, poz. 1758 ze zm.) odmówił udzielenia skarżącemu promesy na wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości, a następnie po ponownym rozpoznaniu sprawy, decyzją z [...] maja 2013 r. utrzymał w mocy swoje rozstrzygnięcie.

Organ stwierdził, że wnioskodawca nie dołączył do wniosku oświadczenia zbywcy wyrażającego wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca, o którym mowa w § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych z dnia 20 czerwca 2012 r. w sprawie szczegółowych informacji oraz rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2012 r., poz. 729). Podkreślił, że oświadczenie to jest istotne, ponieważ w przypadku stwierdzenia przez sąd, że nieruchomość stanowi majątek wspólny, wnioskodawca w związku z orzeczonym rozwodem zachowałby prawo do udziału wynoszącego ½ w prawie własności nieruchomości, natomiast w toczącym się postępowaniu administracyjnym wnioskodawca ubiega się o wydanie promesy na nabycie całej nieruchomości, a nie udziału wynoszącego ½ nieruchomości. Minister stwierdził także, że przyjęcie, iż lokal mieszkalny wchodzi w skład majątku wspólnego małżonków prowadziłoby do stwierdzenia, że skarżący nabył nieruchomość z naruszeniem art. 6 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, bowiem w dniu nabycia nie posiadał zezwolenia na nabycie nieruchomości.

W uzasadnieniu wyroku oddalającego skargę Sąd I instancji nie podzielił argumentacji organu, że w każdym wypadku występowania o wydanie zezwolenia wymagane jest przedstawienie dokumentu w postaci oświadczenia zbywcy o zamiarze zbycia nieruchomości. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w art. 1 ust. 4 przewiduje możliwość nabycia nieruchomości nie tylko na podstawie czynności prawnych, ale każdego zdarzenia prawnego, także orzeczenia sądowego w przedmiocie podziału majątku wspólnego. W takiej sytuacji o przeniesieniu własności nieruchomości decyduje sąd, a nie zbywca i nabywca. Sąd I instancji argumentował, że wprawdzie rozporządzenie z dnia 20 czerwca 2012 r. nie różnicuje sposobów nabycia przy formułowaniu nakazu przedłożenia oświadczenia zbywcy, ale nie może być stosowane przez organ bez zachowania reguł racjonalnej wykładni. Wykładnia ta nie może prowadzić do tego, że organ wymaga takich dokumentów, które z istoty zdarzenia prawnego będącego podstawą nabycia nieruchomości nie są możliwe do przedłożenia.

Materialna przesłanka odmowy udzielenia promesy sprowadzała się do naruszenia art. 6 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, zgodnie z którym nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne. Bez przedstawienia zezwolenia nie można dokonywać czynności prawnych oraz wpisów prawa własności i prawa użytkowania wieczystego. Sąd I instancji stwierdził, że w przypadku ustalenia przez sąd powszechny, że lokal wchodzi w skład dorobku małżeńskiego, będzie to oznaczać, że wnioskodawca nabył lokal z małżonką na podstawie umowy zawartej w dniu 30 lipca 2002 r. Na nabycie to nie otrzymał zezwolenia Ministra, pomimo treści art. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, zgodnie z którym zezwoleniem cudzoziemiec musi dysponować przed przystąpieniem do czynności nabycia nieruchomości. W ślad za organem, Sąd I instancji odwołał się do uchwały Sądu Najwyższego z 25 czerwca 2008 r. (III CZP 53/08) i uznał, że uzyskanie zezwolenia ex post stanowiłoby naruszenie art. 5 ustawy i doprowadziłoby w konsekwencji do sytuacji, w której organ konwalidowałby nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w drodze umowy sprzedaży bez uzyskania uprzednio zezwolenia Ministra, o którym mowa w art. 1 ust. 1 ustawy.

W skardze kasacyjnej od tego wyroku wniesionej przez I. K. zaskarżono powyższy wyrok w całości. Na podstawie art. 174 pkt 1 P.p.s.a. skarżący zarzucił naruszenie prawa materialnego w postaci:

- art. 1a ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców poprzez jego błędne zastosowanie, to jest odmowę wydania promesy w sytuacji, gdy zostały łącznie spełnione przesłanki do jej wydania;

- art. 1 ust. 4 oraz art. 5 powołanej ustawy poprzez błędną ich wykładnię i w konsekwencji uznanie, że przepis ten uniemożliwia nabycie przez wnioskodawcę nieruchomości na podstawie rozstrzygnięcia sądu, gdyż w chwili zawierania umowy przez M. K. wnioskodawca nie posiadał zezwolenia – podczas gdy nabycie przez wnioskodawcę ma nastąpić nie w dacie nabycia przez M. K. (a więc z datą wsteczną) – a z momentem orzeczenia sądu w tym zakresie;

- art. 31 § 1 K.r.o. poprzez błędne jego zastosowanie i w konsekwencji przyjęcie, że nabycie przez wnioskodawcę wraz z była małżonką M. K. do majątku wspólnego w zakresie ustawowej wspólności małżeńskiej miało nastąpić w dacie nabycia nieruchomości przez M. K. i wobec powyższego było nieważne z mocy prawa – podczas gdy czym innym jest nabycie nieruchomości przez M. K., a czym innym wejście określonego roszczenia (nie nieruchomości – a roszczenia o ustalenie, że nieruchomość jest majątkiem wspólnym) do majątku wspólnego;

- art. 31 § 1 K.r.o. oraz art. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w zw. z art. 1 ust. 1 tej ustawy poprzez błędną ich wykładnię i przyjęcie, że ustalenie sądu w sprawie o podział majątku, że lokal wchodzi w skład dorobku małżeńskiego, miałoby skutek z mocą wsteczną, co oznaczałoby przyjęcie prawnej fikcji, że małżonkowie łącznie nabyli lokal w dniu 30 lipca 2002 roku – podczas gdy skuteczne nabycie nieruchomości przez M. K. już nastąpiło, przy czym z mocy prawa nabyta nieruchomość wchodzi w skład ustawowej wspólności majątkowej małżonków ("wspólny majątek" posiada roszczenie o przeniesienie na rzecz wspólnego majątku własności tej nieruchomości – co urzeczywistnia się dopiero w momencie orzeczenia sądu rozpoznającego sprawę o podział majątku), czemu w żaden sposób nie stoi na przeszkodzie brak zezwolenia na nabycie nieruchomości przez I. K. w chwili jej nabycia przez M. K.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej skarżący wywiódł, że skuteczne nabycie nieruchomości już nastąpiło przez M. K. Skutkiem tego nabycia przez jednego małżonka nie jest automatyczne nabycie własności przez drugiego małżonka lub obu małżonków wspólnie – a jedynie powstanie po stronie drugiego małżonka roszczenia o ustalenie, iż rzecz wchodzi w skład majątku wspólnego, a następnie możliwości żądania stosownego podziału majątku. Dopiero z chwilą dokonania podziału majątku przez sąd nastąpi nabycie nieruchomości przez I. K. – nie zaś z datą wsteczną, jak błędnie przyjął Sąd I instancji. Skarżący podkreślił, że w świetle ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców możliwe jest udzielenie zezwolenia (a także przyrzeczenia udzielenia zezwolenia) na nabycie nieruchomości, która ma zostać przyznana w wyniku sądowego podziału majątku. Czynność nabycia przez M. K. była ważna, ale nabycie dokonało się do majątku wspólnego, co oznacza, że obecnie wnioskodawca posiada roszczenie o ustalenie, że nieruchomość wchodzi (obecnie) w skład majątku wspólnego. Nie oznacza to, że jest współwłaścicielem – oznacza to tylko, że może domagać się uznania go za współwłaściciela przez Sąd, a do tego uznania potrzebna jest promesa udzielona przez Ministra.

Z powołanych względów skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego orzeczenia w całości i uchylenie zaskarżonej decyzji Ministra Spraw Wewnętrznych oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów pełnomocnictwa, niezbędnych do celowego dochodzenia praw, według norm przepisanych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Według art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Zgodnie z art. 3d ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, cudzoziemiec zamierzający nabyć nieruchomość może ubiegać się o przyrzeczenie wydania zezwolenia, zwane dalej "promesą". Do promesy stosuje się odpowiednio art. 1-3 c. Wniosek o wydanie promesy powinien czynić zadość wymogom wskazanym w art. 1a ust. 3, jak również konieczne jest dołączenie dokumentów, o których mowa w art. 1 a ust. 4 powołanej ustawy. Według art. 5 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców bez przedstawienia zezwolenia Ministra, a w przypadku ustanowienia w zezwoleniu specjalnych warunków – także dowodu z dokumentu urzędowego o ich spełnieniu, nie można dokonywać czynności prawnych oraz wpisów prawa własności i prawa użytkowania wieczystego. Zgodnie z art. 6 ust. 1 wskazanej ustawy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne.

Istotną kwestią do rozważenia w niniejszej sprawie jest to, czy nabycie lokalu mieszkalnego przez jednego z małżonków – obywatela polskiego w sytuacji, gdy drugi z małżonków – cudzoziemiec nie posiadał zezwolenia na jego nabycie może rodzić skutek w postaci wejścia tego składnika do majątku wspólnego małżonków. Na tym tle, w doktrynie oraz orzecznictwie ukształtowały się dwa poglądy. Zaznaczyć przy tym wypada, że spór co do tego, czy lokal mieszkalny stanowi składnik majątku wspólnego byłych małżonków, czy też majątek osobisty uczestniczki postępowania, nie jest objęty kompetencją organu ani sądu administracyjnego, ale należy do kognicji sądu powszechnego orzekającego w sprawie o podział majątku dorobkowego.

Według pierwszego poglądu, przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – dalej: K.r.o. stwarzają podstawę do odróżniania nabycia prawa i wejścia prawa do majątku wspólnego (art. 31 § 1 i art. 34 K.r.o.). Pogląd ten daje pierwszeństwo przepisom K.r.o. przed przepisami ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. W konsekwencji przyjmuje się, że nieruchomość nabyta przez jednego małżonka staje się składnikiem majątku wspólnego, mimo że drugi małżonek jest cudzoziemcem i nie uzyskał na nabycie zezwolenia, wymaganego przez wyżej powołaną ustawę (por. uchwała SN z 24 września 1970 r., III CZP 55/70, OSP 1973, Nr 6, poz. 120 z glosą J. S. Piątowskiego, OSP 1973, Nr 6, poz. 120; uchwała SN z 4 marca 1983 r., III CZP 6/83, OSN 1983, Nr 8, poz. 114; uchwała SN z 31 stycznia 1986 r., III CZP 70/85, OSN 1986, Nr 12, poz. 207; postanowienie SN z 16 listopada 2006 r., II CSK 174/06, Legalis; K. Pietrzykowski, [w:] Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Komentarz, red. K. Pietrzykowski, Warszawa 2015, s. 252). Wejście do majątku wspólnego prawa nabytego przez jednego lub oboje małżonków jest następującym ex lege skutkiem prawnym istnienia ustroju wspólności ustawowej. Ponieważ oboje małżonkowie są podmiotami majątku wspólnego, oboje stają się podmiotami prawa, także wtedy, gdy prawo nabył jeden z nich. Gdy ustawa uzależnia nabycie prawa od spełnienia przez nabywcę określonych warunków (np. uzyskanie administracyjnego zezwolenia na nabycie), to, jak się wydaje, spełniać je powinien tylko ten małżonek, który prawo nabywa ze skutkiem w postaci objęcia go zakresem majątku wspólnego (por. M. Nazar, [w:] System Prawa Prywatnego. Prawo rodzinne i opiekuńcze. Tom 11, red. T. Smyczyński, Warszawa 2009, s. 385). Nabywcą prawa jest małżonek dokonujący czynności prawnej, natomiast wejście prawa do majątku wspólnego jest następującym ex lege skutkiem prawnym istnienia ustroju wspólności ustawowej. Z tego powodu, szczególne ustawowe wymagania dotyczące nabycia prawa do majątku wspólnego powinien spełnić małżonek, który prawo nabywa. Za takim wnioskiem interpretacyjnym przemawia ponadto treść przepisu art. 33 K.r.o., który nie przewiduje zaliczenia do majątku osobistego przedmiotu majątkowego nabytego przez jednego małżonka, gdy drugi nie spełnia określonego warunku nabycia (por. M. Nazar, [w:] System Prawa Prywatnego. Prawo rodzinne i opiekuńcze. Tom 11, red. T. Smyczyński, Warszawa 2009, s. 389).

Według drugiego stanowiska, podzielanego przez Naczelny Sąd Administracyjny i na które szeroko powołuje się organ, wyżej opisany pogląd zachowuje aktualność jedynie w odniesieniu do przypadków nabycia nieruchomości, które miały miejsce przed wejściem z dniem 4 maja 1996 r. w życie ustawy z dnia 15 marca 1996 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. Nr 45, poz. 198). Powołane przez skarżącego w skardze kasacyjnej orzecznictwo dotyczyło przypadków nabycia przed 4 maja 1996 r., tj. przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wyjątkiem jest postanowienie Sądu Najwyższego z 16 listopada 2006 r. w sprawie o sygn. akt II CSK 174/06 (Lex nr 439159), w którego treści nie wskazano daty czynności prawnych będących podstawą nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków.

W wyniku wskazanej zmiany ustawowej nabycie nieruchomości przez małżonka cudzoziemca z tym skutkiem, że wchodzi ona w skład majątku wspólnego małżonków, w zasadzie wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych (por. A.Bereza, Nabywanie nieruchomości do majątku objętego małżeńską wspólnością ustawową, jeżeli jeden z małżonków ma status cudzoziemca, Rejent 2004 r., nr 3-4, s. 114 oraz powołujący się na tego autora: I.Wereśniak-Masri, Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce, Warszawa 2014, s. 23; M. Sychowicz, [w:] Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Komentarz, pod red. K.Piaseckiego, Warszawa 2009, s. 180). Wskutek nowelizacji do ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wprowadzono art. 1 ust. 4, który definiuje pojęcie nabycia nieruchomości. Należy przez nie rozumieć nabycie prawa własności lub prawo użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia prawnego. Przepis ten dotyczy także sytuacji nabycia nieruchomości z mocy prawa (ex lege), tzn. sytuacji faktycznej, z którą norma prawna wiąże przejście prawa własności (użytkowania wieczystego). A. Bereza wskazuje, że w takim przypadku nie mamy do czynienia z oświadczeniem woli zainteresowanego, ukierunkowanego na wywołanie określonego skutku prawnego. Jednakże, aby wywołać ten skutek, elementem stanu faktycznego musi pozostawać (jako warunek prawny) zezwolenie ministra, chyba że ustawa stanowi inaczej. Oznacza to, że przejście prawa własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości z mocy prawa nie zwalnia nowego właściciela-cudzoziemca od konieczności uzyskania zezwolenia organu. Do skutecznego nabycia nieruchomości przez oboje małżonków wymagane jest, aby małżonek będący cudzoziemcem wcześniej uzyskał na to nabycie zezwolenie. Tylko wówczas można mówić o wejściu nieruchomości do majątku wspólnego. Nabycie nieruchomości przez małżonka posiadającego obywatelstwo polskie nie spowoduje przejścia prawa własności nieruchomości do majątku wspólnego, dopóki cudzoziemiec nie otrzyma stosownego zezwolenia. Ma to miejsce także w takiej sytuacji, gdy stroną umowy jest wyłącznie małżonek będący obywatelem polskim. Należy pamiętać, że w czasie trwania wspólności majątek małżonków ma charakter bezudziałowy, a więc każdy z małżonków jako współwłaściciel łączny dysponuje wszystkimi atrybutami właściciela.

Kolejnym argumentem przemawiającym za koniecznością uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia w przypadku nabycia nieruchomości do majątku wspólnego małżonków jest treść art. 8 ust. 1 pkt 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, zgodnie z którym nie wymaga zezwolenia nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków. A contratrio zezwolenia ministra wymaga każde inne nabycie nieruchomości do majątku wspólnego małżonków, czy to z uwagi na niespełnienie przez cudzoziemca przesłanek z art. 8 ust. 1 pkt 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, czy też z uwagi na wyłączenia zwolnień na podstawie art. 8 ust. 3 tej ustawy.

Przyjęcie, na gruncie niniejszej sprawy, że nabycie na podstawie umowy z 30 lipca 2002 r. lokalu mieszkalnego ze skutkiem do majątku wspólnego nie wymagało zezwolenia, powodowałoby zróżnicowanie cech cudzoziemca nabywającego nieruchomość w drodze czynności prawnej lub z mocy prawa, a przecież każde takie nabycie wymaga zezwolenia (art. 1 ust. 4 ustawy). Nie można zapomnieć również o tym, że lokal mieszkalny położony jest w strefie nadgranicznej (zgodnie z Załącznikiem nr 1 do rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 29 sierpnia 2005 r. w sprawie wykazu gmin i innych jednostek zasadniczego podziału terytorialnego państwa położonych w strefie nadgranicznej oraz tablicy określającej zasięg tej strefy Dz. U. Nr 188, poz. 1580), a zatem zgodnie z art. 8 ust. 3 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie stosuje się do niego zwolnień ujętych w art. 8 ust. 1 tej ustawy. Naczelny Sąd Administracyjny podziela stanowisko A.Berezy, że z punktu widzenia bezpieczeństwa i obronności państwa polskiego, bez znaczenia jest, kto będzie formalnie nabywał nieruchomość w strefie nadgranicznej, ale istotne jest to, kto będzie nią władał jako właściciel lub użytkownik wieczysty. Wobec wyłączenia przez ustawodawcę możliwości zwolnienia od obowiązku uzyskania zezwolenia, nieracjonalnym z punktu widzenia ochranianych wartości staje się możliwość nabycia nieruchomości w strefie nadgranicznej przez cudzoziemca, bez zezwolenia, na podstawie umowy zawartej przez współmałżonka-obywatela polskiego. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, prawidłowa jest konkluzja, że na nabycie nieruchomości – na gruncie znowelizowanej ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, przez małżonka obywatela polskiego ze skutkiem do majątku wspólnego, konieczne jest uzyskanie zezwolenia przez małżonka – cudzoziemca nawet w sytuacji, gdy stroną czynności prawnej jest wyłącznie małżonek – obywatel polski.

Inną kwestią jest ocena skutków nabycia nieruchomości bez zezwolenia w dniu 30 lipca 2002 r. przez uczestniczkę postępowania – obywatelkę polską, co stanowi przedmiot oceny sądu powszechnego w sprawie o podział majątku wspólnego. Trzeba wskazać, że zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wbrew przepisom ustawy jest nieważne, natomiast w myśl art. 6 ust. 2 tej ustawy w razie nabycia nieruchomości wbrew przepisom ustawy, o nieważności nabycia orzeka sąd także na żądanie, właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości, wójta (burmistrza, prezydenta miasta), starosty, marszałka województwa lub wojewody albo na żądanie ministra właściwego do spraw wewnętrznych. Według poglądu wyrażonego przez Sąd Najwyższy w uchwale z 25 czerwca 2008 r. III CZP 53/08 (OSNC 2009/7-8/98), orzeczenie wydane na podstawie art. 6 ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców ma charakter deklaratywny. Wykładnia art. 6 ust 1 i 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców wskazuje, że ustawodawca wprowadził skutek nieważności bezwzględnej nabycie nieruchomości bez wymaganego zezwolenia. Art. 6 ust. 1 wyraźnie określa skutek w postaci "nieważności" aktu, który ma prowadzić do nabycia nieruchomości, w tym czynności prawnej, a art. 6 ust. 2 stwierdza, że sąd orzeka o nieważności nabycia, a nie o unieważnieniu nabycia.

Następnie należy zwrócić uwagę na kwestię interesu prawnego skarżącego w żądaniu od organu udzielenia mu promesy na nabycie lokalu mieszkalnego. Zgodnie bowiem z art. 28 K.p.a. stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Według poglądu ugruntowanego w orzecznictwie oraz doktrynie (por. J.Borkowski [w:] B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego, Komentarz, Warszawa 2011, s. 178-193), interesem prawnym jest publiczne prawo podmiotowe, rozumiane jako przyznanie przez przepis prawa jednostce konkretnych korzyści, które można realizować w postępowaniu administracyjnym, bo orzeka się o nich przez wydanie decyzji administracyjnej. Cechami tego interesu będzie to, że jest on indywidualny, konkretny, aktualny i sprawdzalny obiektywnie, a jego istnienie znajduje potwierdzenie w okolicznościach faktycznych, będących przesłankami zastosowania przepisu prawa materialnego. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, biorąc pod uwagę powyższe rozważania prawne, skarżący nie dysponuje aktualnym interesem prawnym w uzyskaniu promesy na nabycie lokalu mieszkalnego w drodze podziału majątku wspólnego. Skarżący wywodził, że w toku postępowania działowego przysługuje mu roszczenie o ustalenie, że nieruchomość wchodzi w skład majątku wspólnego, a zatem domaga się ustalenia, że jest współwłaścicielem nieruchomości. Oznacza to, że przed złożeniem wniosku o uzyskanie promesy, ani też w trakcie postępowania administracyjnego, nie została przesądzona kwestia, czy lokal mieszkalny jest składnikiem majątku wspólnego, czy też stanowi majątek osobisty uczestniczki postępowania. Innymi słowy, należy uznać, że żądanie uzyskania promesy oparte jest na hipotetycznym założeniu, które może nie zostać potwierdzone w postępowaniu działowym. Sąd powszechny nie wydał żadnego orzeczenia dotyczącego składu majątku wspólnego, np. postanowienia wstępnego – na podstawie art. 685 w zw. z art. 567 § 3 K.p.c., w sytuacji gdy pomiędzy skarżącym a uczestniczką postępowania istnieje spór co do tego, czy lokal mieszkalny należy do majątku wspólnego. Z aktu notarialnego z 30 lipca 2002 r. wynika, że żona cudzoziemca nabyła lokal mieszkalny za środki pochodzące z jej majątku osobistego. Skarżący nie przedstawił żadnych dowodów wskazujących, że lokal ten stanowi majątek wspólny.

Powyższe argumenty wskazują, że bez ustalenia przez sąd powszechny, czy sporny lokal wchodzi w skład majątku wspólnego orzekanie w przedmiocie promesy byłoby przedwczesne. Wymaga podkreślenia, że organ wydając promesę, przyjmuje na siebie obowiązek późniejszego wydania zezwolenia, dlatego już w dniu wydania promesy cudzoziemiec musi spełniać wszelkie warunki umożliwiające wydanie mu zezwolenia na nabycie nieruchomości (por. I. Wereśniak-Masri, Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce, Warszawa 2014, s. 76). Już w dniu wydania promesy wnioskodawca musiałby dysponować aktualnym i konkretnym interesem prawnym, co w przedmiotowej sprawie oznaczałoby orzeczenie sądu w przedmiocie ustalenia, że lokal mieszkalny stanowi majątek wspólny byłych małżonków.

Z tych względów nie są trafne zarzuty naruszenia art. 31 § 1 K.r.o. i art. 1a ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców poprzez błędne zastosowanie, ani art. 31 § 1 K.r.o. oraz art. 1 ust. 4, art. 5 w zw. z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców poprzez błędną ich wykładnię. Naczelny Sąd Administracyjny podziela ocenę Sądu I instancji, że organ prawidłowo odmówił udzielenia promesy, albowiem jej uzyskanie stanowiłoby w istocie konwalidowanie nabycia nieruchomości przez cudzoziemca bez uprzedniego zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych.

W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 184 P.p.s.a. oddalił skargę kasacyjną.

-----------------------

11