Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 4120/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-05-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 § 1, art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 35 § 1 i 3 art. 36, art. 39, art. 37, art. 28, art. 7, art. 77 § 1, art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 175, art. 156 ust. 3 i 4, art. 174  178, art. 154, art. 174 ust. 3 i 3a, art. 178 ust. 2
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: § 56 ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Henryka Lewandowska - Kuraszkiewicz Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Kozik Sędzia WSA Zbigniew Rudnicki (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Karolina Pilecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 maja 2015 r. sprawy ze skargi J. B. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] października 2014 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia kary dyscyplinarnej oddala skargę


UZASADNIENIE

Z akt sprawy wynika, że R. w W. złożył skargę na działalność rzeczoznawcy majątkowego J.B. w związku z wykonaniem przez niego operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości trwale zajętej przez rzekę P. i stanowiące: działki nr [...] i [...] położone w gminie N. (obręb P.) na potrzeby ustalenia wysokości odszkodowania w trybie ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz. U z 2005 r. Nr 239. poz. 2019, ze zm.). Operat szacunkowy został sporządzony w dniu [...] października 2010 r.

Skarżący postawił rzeczoznawcy majątkowemu następujące zarzuty:

1) dokonanie niewłaściwego opisu stanu nieruchomości,

2) niewłaściwe wykonanie analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w odniesieniu do celu i sposobu wyceny.

3) niewłaściwe wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości i brak dokumentu, z którego rzeczoznawca pobrał informacje o przeznaczeniu wycenianego terenu,

4) dokonanie opisu wycenianej nieruchomości niezgodnego ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,

5) brak w operacie szacunkowym informacji o uzbrojeniu przedmiotowych nieruchomości,

6) brak w operacie szacunkowym uzasadnienia wyniku wyceny,

7) stronnicze działania rzeczoznawcy majątkowego przy wycenie nieruchomości.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wszczął z urzędu postępowanie wobec rzeczoznawcy majątkowego J.B. i przekazał sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] maja 2012 r. orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego J.B. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

Wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy złożył J.B.

Pismem z dnia [...] lipca 2012 r. Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przekazał przedmiotową sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Na podstawie wyników postępowania decyzją Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] października 2014 r., wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 w związku z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 z późn. zm.; dalej: kpa) w zw. z § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U z 2013 r., poz. 1391). po rozpatrzeniu wniosku J.B. o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] maja 2012 r.., orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego J.B. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy - uchylono decyzję z dnia [...] maja 2012 r. i orzeczono o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego J.B. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów, postawionych przez skarżącego rzeczoznawcy majątkowemu J.B. należy stwierdzić, co następuje.

Ad 1)

Zarzut dokonania niewłaściwego opisu stanu nieruchomości został udokumentowany. Rzeczoznawca majątkowy J.B. w operacie szacunkowym nie opisał starannie stanu nieruchomości w odniesieniu do ustaleń decyzji z dnia [...] lipca 2010 r. o ustaleniu przebiegu linii brzegowej rzeki P., sygn. [...]. Ponadto nie określił przeciętnego okresu erozji linii brzegowej rzeki P. Wobec powyższego rzeczoznawca majątkowy w istocie nie ustalił właściwej daty, w oparciu o którą winien być określony stan nieruchomości.

W trakcie postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca majątkowy J.B. oświadczył, iż nie był w stanie jednoznacznie określić daty rozpoczęcia erozji brzegu rzeki P. We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy z dnia [...] czerwca 2012 r. napisał, że " Wyceniana nieruchomość w momencie wyceny nie istniała. Na mój wniosek otrzymałem z ośrodka dokumentacji geodezyjnej jedynie wypisy z ewidencji gruntów i mapy z zaznaczeniem, że przedmiotowe działki to tereny trwałe zabrane przez rzekę P. Nie umożliwiono mi dostępu do Księgi Ewidencji Robót Geodezyjnych - [...] motywując, że są to dokumenty tylko dla geodetów". W piśmie z dnia [...] grudnia 2011 r. stwierdził, że "Po sporządzeniu roboczej wersji, wycenę przekazałem zleceniodawcy w celu ewentualnego uzupełnienia danych dotyczących nie istniejącej już nieruchomości". Szczególne okoliczności wykonania czynności zawodowych, o których pisze rzeczoznawca majątkowy w pismach z dnia [...] grudnia 2011 r. i [...] czerwca 2012 r. nie znalazły jednak odzwierciedlenia w treści operatu szacunkowego. Z przepisu § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wynika, że operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności, a § 56 ust. 3 ww. rozporządzenia stanowi, że w operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. W sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J.B. operacie szacunkowym w punkcie 9 "Warunki i ograniczenia odpowiedzialności rzeczoznawcy", jak również w żadnym innym miejscu tego opracowania nie ma jakiejkolwiek wzmianki o opisanych w trakcie postępowania wyjaśniającego okolicznościach.

Powyższe ustalenia dowodzą, że rzeczoznawca majątkowy niedostatecznie zbadał i opisał uwarunkowania przedmiotu szacowania. Tym samym naruszony został § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powyższe fakty świadczą również o braku szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ad 2)

W operacie szacunkowym z dnia [...] października 2010 r. rzeczoznawca majątkowy J.B. nie zdefiniował w sposób jednoznaczny rodzaju lokalnego rynku nieruchomości, który przyjął do wyceny i z którego wybrał 11 transakcji porównawczych.

Rzeczoznawca majątkowy stwierdził w operacie szacunkowym, że "na terenie analizowanych, gmin zlokalizowane są nieruchomości zbliżone do szacowanych nieruchomości" i odnosi to stwierdzenie wyłącznie do lokalizacji i stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, nie odnosząc się do kwestii przeznaczenia nieruchomości zdefiniowanych jako nieruchomości podobne. Ponadto, znaczne zróżnicowanie cen transakcyjnych w utworzonym zbiorze danych rynkowych, w którym jednostkowa cena minimalna jest ponad dziesięciokrotnie niższa niż cena maksymalna dowodzi, że analiza rynku lokalnego i dobór transakcji do wyceny nie zostały przeprowadzone prawidłowo. We wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że zarówno przyjęta liczba cen transakcyjnych w zbiorze danych rynkowych, jak i duże zróżnicowanie cen wynikały z faktu, iż lokalny rynek nieruchomości jest słabo rozwinięty i uwzględnienie cen transakcyjnych wyłącznie z obrębu P. prowadziłoby do znacznego zawyżenia wartości 1 m2 wycenianego gruntu. W trakcie poprzedniego postępowania wyjaśniającego stwierdził natomiast, że "przyjęcie tak dużej rozpiętości podyktowane zostało obawą, że wysokość odszkodowania może być zbyt duża w stosunku do wcześniej wypłaconych odszkodowań". Takie wyjaśnienia dodatkowo świadczą o błędnym analizowaniu transakcji pod względem podobieństwa w zbiorze transakcji przyjętych jako nieruchomości porównawcze.

Rzeczoznawca majątkowy, sporządzając analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w odniesieniu do celu i sposobu wyceny, wykazał się brakiem szczególnej staranności, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz naruszył § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który stanowi, że w operacie szacunkowym przedstawia się analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Ad 3) i 4)

Rzeczoznawca majątkowy J.B. w pkt 2.2 operatu szacunkowego przywołał w sposób niewłaściwy i nieprecyzyjny studium zagospodarowania przestrzennego m. P. zatwierdzone uchwalą Rady Miasta N. jako dokument wskazujący na przeznaczenie przedmiotowego terenu pod zabudowę na cele letniskowe. Rzeczoznawca majątkowy nie podał daty i numeru uchwały Rady Miasta i Gminy N. i nie wskazał jednoznacznie, czy przeznaczenie terenu ustalił w oparciu o ustalenia tego studium.

W trakcie postępowania wyjaśniającego rzeczoznawca majątkowy J.B. oświadczył, że przy ustalaniu przeznaczenia terenu ze względu na nieznaną datę rozpoczęcia erozji brzegu opierał się na dwóch dokumentach planistycznych:

— obowiązującym do dnia [...] grudnia 2003 r. miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta i Gminy w N.,

— obowiązującym w dacie sporządzania operatu szacunkowego z dnia [...] października 2010 r. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy N.

Według interpretacji rzeczoznawcy majątkowego, podpartej jego osobistą znajomością terenu szacowanej nieruchomości, część graficzna studium wskazuje, iż tylko niewielka część wycenianego obszaru stanowi teren zalewowy.

Natomiast zgodnie z załączoną do akt postępowania informacją Urzędu Miejskiego w N. z dnia [...] kwietnia 2012 r. (sygn. pisma [...]), w dacie obowiązywania miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy N., działki nr [...] i [...] znajdowały się w obszarze terenu oznaczonego symbolem 4 US — oznaczającym tereny rekreacji, na których dopuszcza się organizację boisk sportowych, terenów zabaw dziecięcych i pola namiotowego, po wcześniejszym doprowadzeniu całej infrastruktury technicznej.

Rzeczoznawca majątkowy J.B. we wniosku o ponowne rozparzenie sprawy z dnia [...] czerwca 2012 r. (niezgodnie z ww. informacją Urzędu Miejskiego w Nowogrodzie) stwierdził, że przedmiotowe działki przeznaczone były pod usługi z zakresu turystyki i połączone z terenami zabudowy letniskowej oznaczonymi symbolem 6 ZN. Informacja Urzędu Miejskiego w N. nie potwierdza jednak przyjętego przez rzeczoznawcę majątkowego wniosku, że działki nr [...] i [...] były do dnia [...] grudnia 2003 r. przeznaczone pod usługi z zakresu turystyki z możliwością zabudowy letniskowej. Na posiedzeniu w dniu [...] października 2012 r. rzeczoznawca majątkowy oświadczył dodatkowo, że dla działki nr [...], z której zostały wydzielone działki nr [...] i [...] zostało wydane ok. 1990 r. pozwolenie na budowę domu rekreacyjnego, a w 2012 r. na granicy działek nr [...] i [...] wzniesiony został budynek gospodarczy. Powyższe stwierdzenia nie zostały jednak poparte jakimikolwiek dokumentami urzędowymi, które potwierdzałyby, że nastąpiła trwała zmiana sposobu zagospodarowania działek przedmiotowego terenu w sposób odmienny od przeznaczenia wskazanego w przywołanym wyżej miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy N., obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003 r.

Z kolei, obowiązujące w dacie wykonywania czynności szacowania studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy N. w treści przyjętej po zmianie przyjętej uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w N. z dnia [...] czerwca 2005 r., jako kierunki zagospodarowania przestrzennego dla wsi P., położonej w obszarze strukturalnym obejmującym m. in. dolinę rzeki P. i zdefiniowanym jako Jednostka 111 - turystyczno - ekologiczna, ze względu na walory przyrodnicze oraz istniejące ośrodki wypoczynkowe wskazuje predyspozycje do rozwoju funkcji turystycznej. Analiza załącznika graficznego do studium wykazuje jednocześnie, że przedmiotowy obszar działek nr [...] i [...] znajduje się w całości w terenie zagrożonym zalewem wód rzeki P.

Wobec powyższego należy stwierdzić, że brak jest uzasadnienia do przyjęcia, że wyceniane działki znajdowały się w obszarze przeznaczonym pod usługi z zakresu turystyki z możliwością zabudowy letniskowej. Powyższe ustalenia prowadzą do wniosku, że rzeczoznawca majątkowy J.B. przy określaniu przeznaczenia wycenianych nieruchomości naruszył § 56 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, bowiem błędnie określił przeznaczenie wycenianej nieruchomości i jednocześnie wykazał się brakiem szczególnej staranności, o której mowa w art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. 2014, poz. 518, z późn. zm.).

Ad 5)

W operacie szacunkowym brak jest informacji o uzbrojeniu wycenianej nieruchomości mimo, że w procesie wyceny następuje ocena wpływu tej cechy rynkowej na szacowaną wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy J.B. nie pozyskał danych w tym zakresie z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w L. lub od dostawców mediów i przez to nie dopełnił wymogu szczególnej staranności, o której mowa w art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ad 6)

Rzeczoznawca majątkowy J.B. nie uzasadnił wyniku wyceny, co jest sprzeczne z przepisem § 56 ust. 1 pkt 9 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Ad 7)

Zarzut stronniczego postępowania rzeczoznawcy majątkowego przy wycenie nieruchomości nie został potwierdzony w trakcie powyższego postępowania.

Organ wskazał, że wykonując czynności szacowania rzeczoznawca majątkowy J.B. powinien zwrócić szczególną uwagę na umieszczenie w operacie szacunkowym wszystkich danych niezbędnych do prześledzenia procedury i przyjętych przez rzeczoznawcę założeń, a przede wszystkim okoliczności wpływających na wykonanie czynności szacowania nieruchomości.

Pismem z dnia [...] listopada 2014 r. J.B. złożył skargę na decyzję z dnia [...] października 2014 r. i wniósł o uchylenie przedmiotowej decyzji oraz decyzji poprzedzającej. Skarżący zarzucił zaskarżonej decyzji:

1. Naruszenie przepisów prawa mające wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 35 § 1 i 3 Kpa oraz art. 36 Kpa poprzez jego niezastosowanie polegające na prowadzeniu postępowania w czasie dłuższym niż przewiduje kodeks oraz nie zawiadomienie skarżącego o zwłoce w załatwieniu sprawy i nie określeniu skarżącemu nowego terminu zakończenia sprawy;

b) art. 39 Kpa poprzez jego niezastosowanie polegające na dostarczeniu skarżącemu odpowiedzi na wniosek z dnia [...] grudnia 2011 r. w formie faksu zamiast, jak przewidują przepisy prawa, za pokwitowaniem operatora pocztowego;

c) art. 28 Kpa poprzez przyznanie przymiotu strony Zarządowi Gospodarki Wodnej w W., podczas gdy ów podmiot nie spełnia przesłanek do występowania w charakterze strony;

d) art. 7, 77 § 1 Kpa i art. 80 Kpa polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy;

2. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

a) art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne przyjęcie, że skarżący niedostatecznie zbadał i opisał uwarunkowania przedmiotu oszacowania;

b) art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego pominięcie i prowadzenie postępowania pomimo upływu jednego roku od dnia sporządzenia operatu szacunkowego;

c) § 56 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż skarżący niedostatecznie zbadał i opisał uwarunkowania przedmiotu oszacowania.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o oddalenie tej skargi.

W ocenie organu, brak jest podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji. Wszystkie okoliczności w przedmiotowej sprawie mające wpływ na odpowiedzialność zawodową rzeczoznawcy majątkowego J.B. zostały wyjaśnione. Natomiast stwierdzone uchybienia w pracy rzeczoznawcy majątkowego, wraz z podaniem okoliczności faktycznych oraz -uwarunkowań prawnych z tego zakresu, uzasadniały zastosowanie kary dyscyplinarnej.

Skarżący odniósł się do odpowiedzi na skargę organu w odrębnym piśmie z dnia [...] kwietnia 2015 r., w którym odniósł się do odpowiedzi na zarzuty dotyczące naruszenia zarówno przepisów postępowania, jak i prawa materialnego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269, z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle paragrafu drugiego powołanego wyżej artykułu kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, wchodzi tutaj w grę kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów odnoszących się do słuszności rozstrzygnięcia.

Ponadto, co wymaga podkreślenia, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.– Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U z 2012 r., poz. 270, z późn. zm..; zwaną dalej p.p.s.a.).

Rozpoznając skargę w świetle powołanych wyżej kryteriów należy uznać, że nie zasługuje ona na uwzględnienie.

Przedmiotem rozpoznania przez Sąd była skarga na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] października 2014 r., którą po rozpatrzeniu wniosku J.B. o ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] maja 2012 r., orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego J.B. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy - uchylono powyższą decyzję z dnia [...] maja 2012 r. i orzeczono o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego J.B. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Zaskarżonej decyzji zarzucono w skardze naruszenie przepisów postępowania, a w szczególności art. 35 § 1 i 3 oraz art. 36, art. 39, art. 28 Kpa, art. 28 Kpa oraz art. 7, 77 § 1 Kpa i art. 80 Kpa, a także naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: art. 175, art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów poprzez jego niewłaściwe zastosowanie.

Rzeczoznawstwo majątkowe jako działalność zawodową oraz status i obowiązki rzeczoznawców majątkowych zostały uregulowane w Dziale V: Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami, Rozdziale 1: Rzeczoznawstwo majątkowe (art. 174 – 178) ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów należy stwierdzić, co następuje.

Jeśli chodzi o zarzuty naruszenia przepisów procedury przez organ, a zwłaszcza art. 35 § 1 i 3 Kpa oraz art. 36 Kpa, to – w ocenie Sądu nie miało ono wpływu na wynik postępowania z tytułu odpowiedzialności rzeczoznawcy majątkowego J.B.

Co więcej, dostrzegając naruszenie powołanych przepisów strona nie skorzystała z możliwości jakie jej daje art. 37 Kpa, ani nie wniosła skargi na bezczynność.

Z kolei, jak tłumaczy to organ, w związku z dostarczeniem skarżącemu odpowiedzi na wniosek z dnia [...] grudnia 2011 r. w formie faksu zamiast, jak przewidują przepisy prawa, za pokwitowaniem operatora pocztowego, należy wyjaśnić, że pismem z dnia [...] grudnia 2011 r. strona wystąpiła o wyznaczenie obrońcy z urzędu i jednocześnie pismem z tej samej daty, tj. [...] grudnia 2011 r. zażądała odroczenia posiedzenia wyznaczonego na dzień [...] stycznia 2012 r., do czasu odpowiedzi na pismo w sprawie umorzenia postępowania. Przedmiotowe pisma dotarły do organu w dniu [...] grudnia 2011 r. Pismem z dnia [...] stycznia 2012 r. Przewodniczący Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wyznaczył obrońcę z urzędu. Natomiast pismem z dnia [...] stycznia 2012 r. poinformowano skarżącego, że jego pismo zostało przekazane Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Pismo z dnia [...] stycznia przesłano skarżącemu faksem w dniu [...] stycznia 2012 r. oraz doręczono za pomocą Poczty Polskiej w dniu [...] stycznia 2012 r. (zwrotne potwierdzenie odbioru, znajdujące się w aktach sprawy). Tym samym zarzut niedostarczenia skarżącemu odpowiedzi na wniosek z dnia [...] grudnia 2011 r. za pokwitowaniem operatora pocztowego jest bezzasadny.

Natomiast w odniesieniu do zarzutu przyznania przymiotu strony Zarządowi Gospodarki Wodnej w W. Sąd uznał, że powyższy zarzut jest bezzasadny.

Jak można sądzić z wypowiedzi strony, uważa ona, że wszczęcie wobec niej postępowania z tytułu odpowiedzialności w związku ze skargą Zarządu Gospodarki Wodnej w W. spowodowało, że Zarząd Gospodarki Wodnej w W. został uznany przez organ za stronę przedmiotowego postępowania. Powyższa konkluzja nie znajduje potwierdzenia, ani w zebranym materiale dowodowym, ani w przepisach prawa odnoszących się do prowadzenia postępowań z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Z akt sprawy wynika jednoznacznie, że skarga Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej została potraktowana przez Ministra Infrastruktury zgodnie z przepisami Kpa o skargach, natomiast samo postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej w stosunku do rzeczoznawcy majątkowego zostało wszczęte przez Ministra z urzędu (por. pismo Ministerstwa Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2011 r., znak: [...]). Z tego tytułu Zarząd Gospodarki Wodnej nie stał się z całą pewnością stroną przedmiotowego postępowania. Inaczej mówiąc, w przedmiotowym postępowaniu Zarząd Gospodarki Wodnej w W. nie występował na prawach strony, nie otrzymał też wydanej decyzji i nie był uprawniony do jej zaskarżenia. Podmiot, który kwestionuje czynności zawodowe wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego lub ich wynik (w formie operatu) nie jest stroną tego postępowania - z tytułu odpowiedzialności zawodowej w stosunku do rzeczoznawcy majątkowego (o czym świadczy liczne orzecznictwo sądowe).

Sąd nie dopatrzył się również naruszenia w rozpatrywanej sprawie przepisów art. 7, 77 § 1 i art. 80 Kpa. W ocenie Sądu, zasada prawdy obiektywnej (art. 7 Kpa) nie została w ocenianym postępowaniu naruszona, a organ administracji publicznej w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy w sprawie (art. 77 § 1 K.p.a., oceniając na tej podstawie okoliczności sprawy (art. 80 Kpa.).

W tym miejscu zasadne jest również – właśnie z tego powodu, że jest to również przedmiotem pomyłki skarżącego – do zarzutu naruszenia art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przypomnieć tu trzeba, że w myśl tego przepisu:

"3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził."

Powołane przepisy dotyczą możliwości wykorzystywania operatu szacunkowego w określonym okresie czasu – do celu, dla którego został sporządzony, a także możliwości wykorzystywania tego operatu po upływie tego okresu, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Przepis ten ma wyraźnie na celu ograniczenie okresu możliwości wykorzystywania operatu szacunkowego do określonego okresu czasu (12 miesięcy od daty jego sporządzenia), choćby z powodu ewentualnej zmiany warunków, w jakich operat został sporządzony. Natomiast możliwość jego dalszego wykorzystywania może przedłużyć – poza wskazany okres czasu, bez jego ograniczenia - potwierdzenie jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego.

Formułując zarzut w tym zakresie skarżący stwierdził, że w sprawie miało miejsce naruszenie"... art. 156 ust. 3 i 4 ugn poprzez jego pominięcie w niniejszym postępowaniu i prowadzenie postępowania dotyczącego przedmiotowego operatu pomimo upływu roku od dnia jego sporządzenia - co w świetle braku jego potwierdzenia przez skarżącego powoduje utratę jego ważności."

W tej sytuacji należy się zgodzić z oceną organu, że skarżący nie odróżnia kwestii aktualności operatu szacunkowego, w zakresie określonej w nim wartości nieruchomości od odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego wynikającej z wykonanych czynności zawodowych. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy. Natomiast postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej dotyczy oceny jakości pracy wykonanej przez rzeczoznawcę majątkowego i w tym postępowaniu nie dochodzi do wykorzystania operatu szacunkowego, o którym mowa w art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z tego powodu niezrozumiałe jest twierdzenie skarżącego, że postępowanie dyscyplinarne może być prowadzone jedynie w okresie 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu szacunkowego.

Odnosząc się z kolei do zarzutu niedostatecznego zbadania i opisania uwarunkowania przedmiotu oszacowania, który w opinii skarżącego nie został potwierdzony w trakcie prowadzonego postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, należy zaznaczyć, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i decyzji poprzedzającej szczegółowo opisano przesłanki wpływające na zasadność zarzutu postawionego rzeczoznawcy majątkowemu. W trakcie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawca majątkowy J.B. wielokrotnie wskazywał na różne okoliczności utrudniające mu określenie przedmiotu wyceny, a tym samym wpływające na braki w opisie nieruchomości. Jednak w treści operatu szacunkowego nie ma o tym mowy. Przepisy prawa zobowiązują rzeczoznawcę majątkowego do szczegółowego opisania uwarunkowań przedmiotu szacowania, po to, aby nie było wątpliwości, dlaczego rzeczoznawca majątkowy przyjął takie założenia. Rzeczoznawca majątkowy J.B. nie zastosował się do tych wymagań, a tym samym w sposób nie do podważenia naruszył art. 175 ust. 1 ugn. Przepis ten bowiem jednoznaczne stwierdza, że "Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Potwierdza to zresztą wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 maja 2012 r., sygn. akt I SA/Wa 2260/11, LEX nr 1270895, w myśl którego: "Komisja Odpowiedzialności Zawodowej w postępowaniu wyjaśniającym dotyczącym odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego przede wszystkim nie bada operatu szacunkowego pod kątem, czy ustalona w nim wartość odzwierciedla lub nie rynkową wartość tej nieruchomości, ale bada czy przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca postępował zgodnie z dyrektywą wynikającą z art. 175 u.g.n."

Jeszcze ostrzej postawił tę sprawę (tzn. obowiązków rzeczoznawcy majątkowego) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 26 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1755/12, LEX nr 1343008, stwierdzając, że: "Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy."

W niniejszej sprawie przedmiotem szacowania był teren, który został zajęty przez rzekę P. Przy określeniu przeznaczenia nieruchomości rzeczoznawca majątkowy nie był precyzyjny, gdyż do dnia [...] grudnia 2003 r. zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wyceniana nieruchomość obejmowała tereny rekreacji, na których dopuszcza się organizację boisk sportowych, terenów zabaw dziecięcych i pola namiotowego, po wcześniejszym doprowadzeniu całej infrastruktury technicznej (symbol 4 US), a po tym dniu, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, wyceniana nieruchomość przeznaczona była pod usługi z zakresu turystyki i połączone z terenami zabudowy letniskowej oznaczonymi (symbol 6 ZN). Dodatkowo należy zaznaczyć, że fakt istnienia zabudowy nie oznacza, że na tym terenie plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza zabudowę. Tym samym opieranie się na tym fakcie, zamiast danych odnoszących się do przeznaczenia terenu jest niewłaściwe.

Odnosząc się do stwierdzeń rzeczoznawcy majątkowego dotyczących analizy rynku nieruchomości, należy zaznaczyć, że z akt sprawy wynika, iż J.B. z uwagi na niewielką ilość transakcji na analizowanym rynku nieruchomości, przyjął do wyceny "wszystkie transakcje". W efekcie uwzględniono 11 transakcji, w przedziale od 4,48 zł/m2 do 47,06 zł/m2. Tak duża rozpiętość cen transakcyjnych może świadczyć o niewłaściwym doborze nieruchomości podobnych. Wobec powyższego należy zaznaczyć, że rolą rzeczoznawcy majątkowego nie jest przyjmowanie do wyceny wszystkich transakcji, jakie pojawiły się na rynku, lecz taki dobór nieruchomości porównywalnych, aby były najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. Do zastosowania metody wybranej przez J.B. do wyceny przedmiotowej nieruchomości (metody korygowania ceny średniej) niezbędne jest posiadanie co najmniej kilkunastu transakcji, ale przy zastosowaniu metody porównywania parami wykorzystać należy jedynie kilka nieruchomości. Tym samym rzeczoznawca majątkowy powinien zastanowić się, czy przy tak niewielkiej ilości transakcji (z dużą rozpiętością cen) nie powinien zastosować inną metodę.

Tutaj należy zwrócić uwagę na jednolite i obszerne stanowisko sądów administracyjnych, a zwłaszcza Naczelnego Sądu Administracyjnego, wedle którego operat szacunkowy jest dowodem w rozumieniu Kpa i podlega ocenie sądu.

I tak, w wyroku NSA z dnia 23 października 2014 r., sygn. akt I OSK 534/13, LEX nr 1591038, wyraźnie stwierdzono, że: "Nietrafny jest pogląd, że rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu i logiki wywodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast, jest wręcz do tego obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy."

Nie pozostaje w sprzeczności z tym wyrokiem orzeczenie NSA z dnia 21 stycznia 2014 r., sygn. akt OSK 1358/12, LEX nr 1501743, w myśl którego:" Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową."

Podobną tezę zawiera wyrok NSA z dnia 20 sierpnia 2013 r., sygn. akt II OSK 829/12, LEX nr 1408564, stwierdzający, że: "Rzeczoznawca majątkowy ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego operatu szacunkowego. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Organ ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a więc sprawdzić czy operat spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

Kolejny przedstawiony w skardze zarzut naruszenia prawa skarżącego "do wyjaśnień, przedstawiania kontrargumentów i jakiejkolwiek obrony" poprzez nieotrzymanie protokołu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej "do osobistego przeczytania" należy uznać za nietrafny. W takcie posiedzenia Komisji rzeczoznawca majątkowy nie zgłaszał chęci przeczytania protokołu i dopiero na etapie złożenia skargi podniósł powyższą kwestię.

W skardze rzeczoznawca majątkowy J.B. stwierdził, że: "poza tym zdarzeniem, które spowodowało prowadzenie niniejszego postępowania, skarżący cieszy się nienaganną opinią, tak w środowisku zawodowym jak i u klientów i zleceniodawców, czego dowodem są załączone -referencje". Natomiast z posiadanych przez organ informacji, których Sąd nie zna i nie może się do nich odnieść, wynika, że wobec rzeczoznawcy majątkowego J.B. prowadzone jest kilka postępowań z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Nie ma to jednak, w ocenie Sądu, większego znaczenia dla rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy.

Natomiast na zakończenie należy zauważyć, że zgodnie z art. 178 ust. 2 ugn "2. Wobec rzeczoznawcy majątkowego mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:

1) upomnienie;

2) nagana;

3) zawieszenie uprawnień zawodowych na okres od 3 miesięcy do 1 roku;

4) zawieszenie uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym;

4a) pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ponownego ubiegania się o ich nadanie."

5) pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ponowne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia.

Jak widać, orzeczona kara dyscyplinarna wobec rzeczoznawcy majątkowego J.B. należy do kar niższych.

Należy przy tym przypomnieć, że zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 20 maja 2014 r., sygn. akt II GSK 397/13, LEX nr 1579374, "Rodzaj kary dyscyplinarnej, która zostanie orzeczona, należy do organu ją wymierzającego, zgodnie z art. 178 ust. 2 u.g.n. Oczywiście wybór rodzaju kary z art. 178 ust. 2 u.g.n. nie może być dowolny. Gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w art. 178 ust. 2 u.g.n. od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 u.g.n., jest właśnie ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu."

Ponadto oceniając zaskarżoną decyzję Sąd nie stwierdził żadnych innych uchybień, których istnienie powinien uwzględnić z urzędu.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 127, z późn. zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.