Wyrok NSA oz. w Szczecinie, sygn. akt SA/Sz 1968/97
NSA oz. w Szczecinie
Data orzeczenia: 1999-03-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 601  Budownictwo, nadzór architektoniczno-budowlany i specjalistyczny, ochrona przeciwpożarowa
Powołane przepisy: article: art. 199
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: art. 51 ust. 2, art. 71 ust. 3
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.
Teza: Zmiana przeznaczenia tych pomieszczeń z piwnic na sklep, a więc zmiana dotychczasowego korzystania z rzeczy stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i zgodnie z art. 199 Kc wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli lub rozstrzygnięcia Sądu.

Bez zgody współwłaścicieli lub sądu organ nie może wydać decyzji zezwalającej na zmianę użytkowania.

TEZY

Zmiana przeznaczenia tych pomieszczeń z piwnic na sklep, a więc zmiana dotychczasowego korzystania z rzeczy stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i zgodnie z art. 199 Kc wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli lub rozstrzygnięcia Sądu.

Bez zgody współwłaścicieli lub sądu organ nie może wydać decyzji zezwalającej na zmianę użytkowania.


SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Hanny i Stefana J. na decyzję. Wojewody Sz. z dnia 25 września 1997 r. (...) w przedmiocie przywrócenia poprzedniego użytkowania części obiektu budowlanego - oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda S. decyzją z dnia 25 września 1997 r. (...), na podstawie art. 138 par. 1 pkt 1 Kpa i art. 51 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414/ po rozpatrzeniu odwołania Hanny i Stefana J. od decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego w Ś. z dnia 13 sierpnia 1997 r. (...) w sprawie nakazu doprowadzenia samowolnie zaadaptowanych pomieszczeń w przyziemiu budynku położonego w Ś. przy ul. G. 4 do stanu poprzedniego i poprzedniego sposobu użytkowania - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji podniósł, że nieruchomość przy ul. G. jest współwłasnością Hanny i Stefana J. oraz Bożeny i Mariana D. w częściach równych.

W dniu 17 lutego 1992 r. Urząd Rejonowy w Ś. wszczął postępowanie w sprawie samowolnej przebudowy części strychu i piwnicy przez małżonków J. Postępowanie to nie zostało zakończone decyzją ostateczną do końca 1994 r. Kierownik Urzędu Rejonowego w Ś. decyzją z dnia 13 sierpnia 1997r. nakazał doprowadzić samowolnie zaadaptowane pomieszczenie w przyziemiu budynku do stanu poprzedniego i poprzedniego sposobu użytkowania.

W odwołaniu od powyższej decyzji Hanna i Stefan J. zarzucili między innymi niewyjaśnienie właściwości organu i błędną wykładnię art. 206 Kc. W ocenie odwołujących przyznanie im - mocą postanowienia Sądu Rejonowego w Ś. z dnia 17 lutego 1993r. do wyłącznego użytkowania piwnic, oznacza iż mogą rozporządzać tak wydzieloną rzeczą bez ingerencji pozostałych współwłaścicieli. Na zmianę sposobu użytkowania potrzeba jest tylko zgoda Urzędu, który decyzją z dnia 23 sierpnia 1995 r. przyjął do użytkowania samowolnie zaadaptowane pomieszczenia. W odwołaniu wniesiono o zbadanie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 17 lutego 1993 r. o ustaleniu sposobu użytkowania nieruchomości oraz pozwolenia na rozbudowę domu z 5 października 1990 r.

W ocenie organu odwoławczego zaskarżona decyzja odpowiada prawu. Z protokołu oględzin nieruchomości z dnia 24 lutego 1992 r. wynika, że odwołujący zmienili sposób użytkowania części piwnicy /wykonano otwór okienny/ oraz zmienili sposób użytkowania strychu na mieszkanie, wykonano nadbudowę wykusz. Sąd Rejonowy w Ś. postanowieniem z dnia 17 lutego 1993 r. (...) ustalił jedynie sposób użytkowania nieruchomości przez współwłaścicieli. Postanowienie to nie znosi współwłasności, a tym samym uprawnień współwłaścicieli. Zgodnie z art. 199 Kc rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli.

Zmiana przeznaczenia piwnic, przeznaczonych do wyłącznego użytkowania jedynie jako piwnice przekracza zakres zwykłego zarządu i bez zgody pozostałych współwłaścicieli lub Sądu organ nie ma prawa wydać decyzji zezwalającej na użytkowanie samowolnie zrealizowanego sklepu.

Dlatego organ I instancji prawidłowo nakazał przywrócenie stanu poprzedniego i poprzedniego sposobu użytkowania samowolnie zaadaptowanych pomieszczeń.

Z uwagi na niezakończenie postępowania administracyjnego wszczętego 17 lutego 1992 r., zgodnie z art. 103 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, właściwie zastosowano art. 51 ust. 2 w związku z art. 71 ust. 3.

Organ odwoławczy wskazał, że pozwolenie na rozbudowę domu z dnia 5 października 1990 r. pozostaje bez związku ze sprawą samowolnej zmiany sposobu użytkowania piwnic i wykonanymi pracami budowlanymi.

Organ I instancji wydał decyzję zgodnie z właściwością wynikającą z ustawy z dnia 17 maja 1990 r. o podziale zadań i kompetencji określonych w ustawach szczególnych pomiędzy organy gminy a organy administracji rządowej oraz o zmianie niektórych ustaw /Dz.U. nr 34 poz. 198/. Prowadzenie spraw związanych z samowolą budowlaną nie zostało powierzone przez Kierownika Urzędu Rejonowego w Ś. Zarządowi Miasta /porozumienie z dnia 24 lutego 1995 r./.

W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego Hanna i Stefan J. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Skarżący zarzucili:

1. błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 28 Kpa w związku z art. 206 Kc i art. 198 Kc, gdyż Bożena i Marian D. nie mogą być stroną w stosunku do zaadoptowanego przyziemia na sklep spożywczy, które z mocy orzeczenia Sądu jest w wyłącznym użytkowaniu strony,

2. błędną wykładnię i niewłaściwie zastosowanie art. 51 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane odnośnie przywrócenia stanu poprzedniego przyziemia na piwniczne, gdyż wkracza ta decyzja w stosunki własnościowe oraz strona wykonała czynności władzy budowlanej, która wydała decyzję z dnia 23 sierpnia 1995r. odnośnie zmiany sposobu użytkowania pomieszczeń przyziemia na sklep i przyjęła sklep do użytkowania, a nadto stoi na przeszkodzie art. 49 ust. 1 tej ustawy, gdyż upłynęło 5 lat od zakończenia budowy tego obiektu budowlanego i zakazana jest jego rozbiórka,

3. błędne zastosowanie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Zgodnie z art. 103 ust. 2 tej ustawy, nie stosuje się przepisów tej ustawy do rozbiórki obiektów budowlanych, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy tj. 1 stycznia 1995 r.

Skarżący zakończyli budowę w 1991 r. Do takich obiektów ma zastosowanie art. 42 ustawy z dnia 28 października 1974 r. Prawo budowlane /Dz.U. nr 38 poz. 229/ i takie prawo słusznie zastosował Urząd Rejonowy w Ś. w decyzji z dnia 23 sierpnia 1995 r. pozytywnie rozstrzygając sprawę oraz stosownie do art., 7 Kpa uwzględnił słuszny interes strony i społeczny. Sklep bowiem jest potrzebny i daje zatrudnienie dla rodziny.

Organ odwoławczy odpowiadając na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

W rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, że nieruchomość położona w Ś. przy ul. G. Nr 4 stanowi działka gruntu w wieczystym użytkowaniu zabudowana domem jednorodzinnym.

W budynku wyodrębnione są dwa lokale. Lokal Nr 1 położony na parterze stanowi własność Mariana i Bożeny D. Lokal Nr 2 położony w piętrze stanowi własność Hanny i Stefana J.

Pozostałe części nieruchomości w tym piwnice pozostają współwłasnością stron.

Sąd Rejonowy w Ś. postanowieniem z dnia 17 lutego 1993 r. ustalił sposób użytkowania części wspólnych nieruchomości i w punkcie 2b przyznał skarżącym do wyłącznego użytkowania sporną piwnicę.

W latach od 1991 do 1992 państwo J. zaadaptowali pomieszczenia piwniczne na sklep. Na to zamierzenie inwestycyjne nie uzyskali zgody współwłaścicieli obiektu.

Za niezasadne należy uznać zarzuty skarżących, że wobec przyznania im do wyłącznego użytkowania piwnicy, nie jest potrzeba zgody pozostałych współwłaścicieli na zmianę sposobu użytkowania tego pomieszczenia. Wyżej wymienionym postanowieniem Sądu skarżącym do wyłącznego użytkowania przyznano te pomieszczenia jako piwnice. Zmiana przeznaczenia tych pomieszczeń z piwnic na sklep, a więc zmiana dotychczasowego korzystania z rzeczy stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i zgodnie z art. 199 Kc wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli lub rozstrzygnięcia Sądu.

Bez zgody współwłaścicieli lub sądu organ nie może wydać decyzji zezwalającej na zmianę użytkowania. Za niezasadny należy uznać zarzut zawarty w punkcie 2 skargi. Decyzja Kierownika Urzędu Rejonowego w Ś. z dnia 23 sierpnia 1995 r. orzekająca o przyjęciu do użytkowania samowolnie zaadaptowanych pomieszczeń przyziemia na sklep została uchylona decyzją Wojewody S. z dnia 27 listopada 1995 r. a sprawa przekazana została do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Brak jest więc podstaw do uznania, że sprawa samodzielnej zmiany użytkowania piwnic na sklep została rozstrzygnięta decyzją ostateczną. Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowi przepis art. 71 ust. 1 i 3 w związku z art. 51 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Stosownie do art. 103 ust. 1 tej ustawy do spraw wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy, a nie zakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy ustawy z zastrzeżeniem ust. 2, który stanowi, że przepisu nie stosuje się do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy (...). Do takich obiektów stosuje się przepisy dotychczasowe. W świetle cytowanego przepisu organy obu instancji zasadnie jako podstawę materialnoprawną wskazały przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r., bowiem podstawę prawną nakazania doprowadzenia samowolnie zaadoptowanego pomieszczenia w przyziemiu do stanu poprzedniego nie był przepis art. 48 Prawa budowlanego. Fakt, że od zakończenia budowy upłynęło 5 lat nie ma istotnego znaczenia w sprawie, bowiem przepis art. 49 cytowanej ustawy dotyczy również nakazu rozbiórki, o której mowa w art. 48, natomiast nie dotyczy decyzji wydawanych na podstawie art. 50 i art. 51 Prawa budowlanego z 1994 r.

Z tych względów za niezasadny należy również uznać zarzut błędnego zastosowania przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. W art. 101 ust. 1 została wyrażona zasada, że przepisy ustawy stosuje się w sprawach wszczętych przed wejściem ustawy w życie, a nie zakończonych decyzją ostateczną.

Ze względu na fakt niezakończenia postępowania administracyjnego wszczętego 17 lutego 1992 r. zgodnie z delegacją art. 103 ust. 1 cytowanej ustawy w sprawie właściwie zastosowano art. 51 ust. 2 w związku z art. 71 ust. 3 ustawy Prawo budowlane z 1994 r.

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./.