Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 488/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2015-09-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 144, 145, i art. 146
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a) i c)
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.),, sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant st. sekretarz sądowy Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 września 2015 r. sprawy ze skargi M. Z. i J. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Wójta Gminy J. z dnia [...] marca 2015 r. nr [...], 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. solidarnie na rzecz skarżących M. Z. i J. Z. kwotę 737 (siedemset trzydzieści siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy J. z dnia [...] marca 2015 r., nr [...], ustalającą M. Z. i J. Z. opłatę adiacencką w wysokości 2.977,50 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie wsi K., oznaczonej nr geod. [...], o powierzchni 1107 m2, spowodowanego budową drogi.

Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

W związku z budową drogi i sieci wodociągowej, Wójt Gminy J., decyzją z dnia [...] sierpnia 2014 r., nr [...], ustalił M. Z. i J. Z. opłatę adiacencką w wysokości 2.977,50 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie wsi K., oznaczonej nr geod. [...], o powierzchni 1107 m2, spowodowanego budową drogi.

Po rozpatrzeniu odwołania, SKO B., decyzją z dnia [...] października 2014 r., nr [...], uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, że budowa drogi i sieci wodociągowej stanowiły realizację jednej inwestycji, prowadzonej na podstawie decyzji Starosty Powiatu B. z dnia [...] kwietnia 2010 r., nr [...]. W dniu [...] grudnia 2012 r. stworzone zostały warunki do korzystania z nowo wybudowanej drogi oraz do podłączenia nieruchomości Z. do sieci wodociągowej. Z powyższego wynika, że przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego stan nieruchomości po wybudowaniu drogi nie odpowiada rzeczywistemu stanowi tej nieruchomości, gdyż nie uwzględnia możliwości podłączenia tej nieruchomości do sieci wodociągowej.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Wójt Gminy J., decyzją z dnia [...] marca 2015 r., nr [...], ustalił M. E. Z. i J. Z. opłatę adiacencką w wysokości 2977,50 zł, tytułem wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości ze względu na budowę drogi.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli M. Z. i J. Z.

Po rozpatrzeniu odwołania, SKO w B., decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r., nr [...] , utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy stwierdził, że rozpoznając po raz kolejny sprawę, organ I instancji uzupełnił materiał dowodowy o wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził w sprawie operat szacunkowy. Zdaniem organu, za przekonujące należy uznać wyjaśnienia rzeczoznawcy, że tylko w sposób przez niego przyjęty, a polegający na oszacowaniu różnicy wartości przedmiotowej nieruchomości odrębnie dla stanu bez dostępu do drogi i sieci wodociągowej oraz odrębnie dla stanu po wybudowaniu drogi (a na potrzeby toczącego się równolegle postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu budowy sieci wodociągowej – oszacowaniu różnicy wartości przedmiotowej nieruchomości odrębnie dla stanu po wybudowaniu sieci wodociągowej), możliwe jest określenie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową poszczególnych urządzeń.

Dalej organ wyjaśnił, że wyceny przedmiotowej nieruchomości dokonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Zgodnie z przepisem § 4 ust. 3 rozporządzenia przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. W ocenie Kolegium zastosowanie metody porównywania parami, w niniejszym przypadku należy uznać za uzasadnione, gdyż cechy charakterystyczne przedmiotowej nieruchomości pozwoliły rzeczoznawcy na wyselekcjonowanie z lokalnego rynku nieruchomości transakcji nieruchomościami o zbliżonych atrybutach rynkowych. Zdaniem organu odwoławczego rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił - w oparciu o przeprowadzoną analizę rynku nieruchomości - katalog cech wpływających na wartość nieruchomości, tj. położenie nieruchomości, powierzchnię i kształt, dostęp do uzbrojenia oraz przeznaczenie w planie miejscowym. Kolegium uznało przy tym za przekonujące wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, posiadającego stosowne uprawnienia oraz wiedzę specjalistyczną, z których to wyjaśnień wynika, że tylko w sposób przyjęty przez biegłego, a polegający na oszacowaniu różnicy wartości przedmiotowej nieruchomości odrębnie dla stanu bez dostępu do drogi i sieci wodociągowej oraz odrębnie dla stanu po wybudowaniu drogi, możliwe jest określenie wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową poszczególnych urządzeń.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, złożyli M. Z. i J. Z. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie:

I. Przepisów postępowania, mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a w szczególności art. 7, 8, 11, 77 § 1, 80, 107 § 3 k.p.a., poprzez brak wszechstronnego rozważenia wszystkich okoliczności prawnych i faktycznych sprawy, oparcie rozstrzygnięcia na nieprawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym.

II. Przepisów prawa materialnego, a w szczególności:

1) art. 145, art. 146 i art. 148b ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), poprzez nieuprawnione ustalenie wzrostu wartości działki w wyniku wybudowania sieci kanalizacyjnej i odrębnie po wybudowaniu drogi,

2) art. 4 pkt 16, art. 150 ust. 1 pkt 1, art. 151 ust. 1 , art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 1 i 3, § 40 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.) poprzez:

a) uznanie, że nieruchomości przyjęte w operacie szacunkowym do porównania nieruchomości skarżących są nieruchomościami podobnymi. Brak w operacie przekonywującego wyjaśnienia, dlaczego rzeczoznawca majątkowy wybrał do porównania podane tam nieruchomości a nie inne, brak w operacie opisu stanu każdej z nieruchomości podobnych wybranych do porównania z nieruchomością wycenianą. Rzeczoznawca nie wskazał w operacie powodów dla których zastosował akurat wskazane w operacie podejście, metodę i technikę szacowania. Ze sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego nie można wywnioskować, czy rzeczoznawca majątkowy - dokonując wyceny, kierował się treścią § 40 ust. 2 rozporządzenia,

b) nieuwzględnienie przez rzeczoznawcę faktu, iż inwestycja obejmowała również budowę sieci wodociągowej, co miało niewątpliwy wpływ na przyjęte do porównania nieruchomości.

W oparciu o powyższe zarzuty, skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu skargi skarżący szczegółowo rozwinęli zarzuty podniesione w skardze.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie, wnosząc jednocześnie o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną skargi.

Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie z punktu widzenia kryterium legalności jest zaskarżona decyzja SKO w B. z dnia [...] kwietnia 2015 r., która utrzymała w mocy decyzję Wójta Gminy J. z dnia [...] marca 2015 r., ustalającą M. Z. i J. Z. opłatę adiacencką w wysokości 2.977,50 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie wsi K., oznaczonej nr geod. [...], o powierzchni 1107 m2, spowodowanego budową drogi.

Podstawą materialnoprawną rozstrzygnięcia w sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 782, dalej: u.g.n.).

Zgodnie z treścią art. 144 ust. 1 u.g.n., właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Ponadto stosownie do treści art. 145 u.g.n. wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 cyt. ustawy. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 2).

Jak wynika z akt niniejszej sprawy, budowa ulicy [...] w K. została zrealizowana na podstawie decyzji Starosty Powiatu B. z dnia [...] kwietnia 2010 r., Nr [...], znak: [...], na realizację inwestycji polegającej na budowie nawierzchni, chodników, zjazdów bramowych, kanalizacji deszczowej z wpustami, kanalizacji sanitarnej z przyłączami, wodociągu z przyłączami oraz wykonania skrzyżowania ul. [...] z ul. [...] w K., na działkach o nr geod. [...], [...], [...], [...] i [...]. Na podstawie powyższej decyzji Gmina J. zrealizowała budowę ul. [...]w K., co zostało potwierdzone protokołem odbioru końcowego, sporządzonego w dniu [...]. listopada 2012 r. Następnie pismem z dnia [...] listopada 2012 r. zawiadomiła Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. o zakończeniu budowy drogi oraz wodociągu. W terminie przewidzianym przepisem art. 54 Prawa budowlanego, to jest do dnia 5 grudnia 2012 r., organ nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji, co oznacza, że termin, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n. winien być liczony zarówno dla inwestycji polegającej na budowie drogi, jak i wodociągu, od dnia [...] grudnia 2012 r. Sąd w pełni podziela stanowisko i argumentację organu II instancji w powyższej kwestii, wyrażoną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji oraz w odpowiedzi na skargę.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 145 ust. 2 u.g.n., w stanie faktycznym niniejszej sprawy, do ustalenia opłaty należało przyjąć stawkę procentową określoną w Uchwale Rady Gminy J. Nr [...] z dnia [...] maja 2000 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłat adiacenckich, obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości skarżących do sieci wodociągowej oraz w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, tj. w dniu [...] grudnia 2012r.

Podstawą wydania decyzji w niniejszej sprawie ustalającej opłatę adiacencką była, zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n., opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca różnicę między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem drogi, a wartością jaką nieruchomość ma po jej wybudowaniu. Należy przy tym zauważyć, że zgodnie z art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2014 r. rzeczoznawca majątkowy G. R. wyceny przedmiotowej nieruchomości dokonał podejściem porównawczym, metodą porównywania parami.

Przechodząc do oceny zarzutów strony skarżącej stwierdzić należy, że podstawową kwestią sporną w niniejszej sprawie jest to, czy z racji na zrealizowanie inwestycji wynikającej z jednego pozwolenia na budowę, polegającej na budowie drogi i sieci wodociągowej oraz oddaniu do użytkowania obu urządzeń w jednym terminie (w rozumieniu art. 145 ust. 2 u.g.n.), zachodzi podstawa do liczenia opłat adiacenckich oddzielnie ze względu na budowę każdego z tych urządzeń, czy też łącznie, oraz według jakich zasad.

W ocenie Sądu, stanowiska zarówno skarżących, jak i organów są w tej kwestii nie do końca nieprawidłowe. Podkreślenia wymaga, że przyjęte w art. 145 ust. 1 u.g.n. sformułowanie, że w drodze decyzji ustala się opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi, daje podstawę do naliczania opłaty adiacenckiej oddzielnie (każdorazowo), w sytuacji wybudowania takiego urządzenia albo drogi. Nie mają więc racji skarżący, że w sytuacji wybudowania zarówno drogi, jak i sieci wodociągowej i wzrostu wartości ich nieruchomości ze względu na obie te infrastruktury, postępowanie w zakresie opłaty adiacenckiej wynikające z budowy sieci wodociągowej winno być umorzone, zaś opłata adiacencka winna być naliczana na poziomie wskazanym w operacie szacunkowym dotyczącym wybudowania drogi gminnej (patrz stanowisko skarżących z k. 45 v. akt adm.). Wybudowanie każdego urządzenia, o którym mowa w art. 145 ust. 1 u.g.n., powodujące zwiększenie wartości nieruchomości, daje podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu.

Sąd nie podziela także stanowiska przyjętego w niniejszej sprawie przez organy i rzeczoznawcę majątkowego. Kwestia ustalania opłat adiacenckich w sytuacji jednoczesnej budowy kilku urządzeń infrastruktury, o których mowa w art. 145 ust. 1 u.g.n., może być realizowana dwojako, tzn. w jednym postępowaniu lub w postępowaniach odrębnych (por. wyrok NSA z dnia 17 lutego 2015 r., sygn. akt I OSK 1374/13 oraz wyrok WSA w Szczecinie z dnia 6 marca 2013 r., sygn. akt II SA/Sz 1248/12 odnośnie łącznego rozpoznania spraw). W sytuacji jednego postępowania, w którym określony zostanie wzrost wartości nieruchomości związany z wybudowaniem kilku urządzeń infrastruktury technicznej, punktem wyjścia winno być oszacowanie wartości nieruchomości bez tych urządzeń, a następnie oszacowanie wartości tej nieruchomości z uwagi na wybudowanie kilku urządzeń łącznie, w tym przypadku drogi oraz sieci wodociągowej (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 353/12). Natomiast w sytuacji prowadzenia odrębnych postępowań, gdy w jednym z nich ustala się wartość nieruchomości bez tych urządzeń, a następnie jej wartość z uwzględnieniem jednego urządzenia (w tym przypadku drogi), to w drugim postępowaniu winno się brać początkową wartość nieruchomości uwzględniającą posiadanie przez nią dostępu do drogi, a następnie jej wzrost z uwagi na wybudowanie sieci wodociągowej (podobnie patrz: wyrok WSA w Gdańsku z dnia 10 października 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 353/12). Nie może być bowiem tak, że w przypadku, gdyby stworzono warunki do podłączenia nieruchomości skarżących do sieci wodociągowej w dniu [...] grudnia 2012 r. oraz stworzono warunki do korzystania z wybudowanej drogi (dla przykładu) w dniu następnym, to zasadnym byłoby przyjęcie innej wartości początkowej szacowanej nieruchomości niż w przypadku jaki wystąpił w niniejszej sprawie, tj. gdy stworzono warunki do podłączenia nieruchomości skarżących do sieci wodociągowej w dniu [...] grudnia 2012 r. i w tej samej dacie stworzono warunki do korzystania z wybudowanej drogi. Przyjęcie jednej ze wskazanych powyżej metodologii może mieć bowiem wpływ zarówno na wybór nieruchomości przyjętych do porównania, jak i ostatecznie na wysokość wzrostu wartości nieruchomości ze względu na dany rodzaj infrastruktury, co się wprost przekłada na wysokość opłaty adiacenckiej.

Uzasadniając zastosowany w operacie szacunkowym sposób liczenia wartości wzrostu nieruchomości skarżących rzeczoznawca majątkowy, a po części i organ II instancji, skupili się wyłącznie na obronie metody rozdzielnego prowadzenia postępowań, pozostawiając bez analizy, jaki wpływ na wysokość wzrostu wartości szacowanej nieruchomości mógłby mieć fakt przyjęcia w drugim postępowaniu (dotyczącym budowy sieci wodociągowej) wartości początkowej tej nieruchomości uwzględniającej budowę drogi. Wprawdzie w odpowiedzi na skargę organ ten zauważył, że "uwzględnienie w cechach nieruchomości dostępu do wybudowanej sieci wodociągowej wpłynęłoby na wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, gdyż nieruchomości lepiej uzbrojone uzyskują na rynku wyższe ceny za 1 m2. Uwzględnienie przez rzeczoznawcę majątkowego faktu, iż inwestycja obejmowała również budowę sieci wodociągowej, mogłoby zatem wpłynąć na podwyższenie wartości nieruchomości, a w konsekwencji na ustalenie wyższej opłaty, co byłoby niekorzystne dla strony", ale w ocenie Sądu, są to tylko rozważania organu nie poparte żadnymi wyliczeniami. Organ nie precyzuje przy tym, w jaki sposób wyższa początkowa wartość nieruchomości ze względu na dostęp do sieci wodociągowej miałaby wpłynąć na większy wzrost wartości tej nieruchomości ze względu na budowę drogi (lub odwrotnie). Powyższa kwestia wymaga zaś stosownego wyjaśnienia i wyliczeń, które w ocenie Sądu może wykonać tylko rzeczoznawca majątkowy.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że organy oceniając operat szacunkowy nie zauważyły, że o ile rzeczoznawca w obu postępowaniach przyjął stan pierwotny szacowanej nieruchomości bez infrastruktury drogowej i wodociągowej (do porównania wziął działki o nr [...] [...] i [...] bez takiej właśnie infrastruktury), to przy szacowaniu jej wartości ze względu na wybudowanie drogi wziął do porównania nieruchomości zarówno z wybudowaną drogą, jak i z wybudowanym wodociągiem – nr [...], nr [...] i nr [...]. Jak zatem mają się do tego wyjaśnienia poczynione przez organ w odpowiedzi na skargę oraz przez rzeczoznawcę majątkowego, który twierdzi, że w przedmiotowych sprawach sporządził dwa niezależne operaty szacunkowe, w których stan przed wybudowaniem drogi i wodociągu przyjął jako identyczny, a stan po wybudowaniu drogi przyjął bez uwzględnienia wybudowanej sieci wodociągowej i odwrotnie – patrz wyjaśnienie rzeczoznawcy z k. 40 akt adm. Być może rzeczoznawca pośród dostępnych mu transakcji zmuszony był przyjąć do porównania akurat działki o nr 5, 71 i 72, a następnie poprzez odpowiednie korygowanie cech (tabela IV.2. operatu) dokonał szacowania przedmiotowej nieruchomości według stanu po wybudowaniu drogi. Ani jednak w operacie, ani w wyjaśnieniach rzeczoznawcy dołączonych do akt administracyjnych, nie ma na ten temat żadnych rozważań i stosownego uzasadnienia, co czyni powyższą kwestię jako niedającą się ocenić.

Zdaniem więc Sądu, zarzuty podniesione w skardze, zarówno dotyczące naruszenia wskazanych tam przepisów postępowania, jak i wskazanych przepisów prawa materialnego, są zasadne i naruszenia te w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a., miały wpływ na wynik sprawy.

Mają rację skarżący, że rzeczoznawca w przedmiotowym operacie i ze względu na przyjętą przez siebie metodę, nie wyjaśnił na czym polega podobieństwo przyjętych do porównania nieruchomości. Organy natomiast akceptując operat nie dokonały prawidłowej jego oceny, do czego są jednak zobowiązane. Rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił przy tym, w oparciu o jakiekolwiek wyliczenia, czy zastosowanie przez niego metody liczenia opłat adiacenckich oddzielnie przyniosłoby taki sam skutek, jak w przypadku szacowania łącznego. Jego wypowiedź w tym względzie, zawartą w piśmie z dnia [...] lipca 2014 r. – k. 40 akt adm., uznać należy za niewystarczającą.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organy wezmą pod uwagę argumentację przedstawioną przez Sąd w niniejszym wyroku, a przy wydawaniu rozstrzygnięcia zobowiązane będą uwzględnić dokonaną wykładnię omawianych przepisów.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono na mocy art. 200 p.p.s.a. i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. a) i § 6 pkt 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490, j.t.).