Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1716/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-11-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Kosińska (spr.) Sędziowie WSA Anna Falkiewicz-Kluj WSA Przemysław Żmich po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 9 listopada 2020 r. sprawy ze skargi O. Z. i I. Z. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2020 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania O. Z. i I. Z., utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...], ustalającą wysokość odszkodowania z tytułu nabycia przez Gminę Miasto [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną.

Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] potwierdził nabycie przez Gminę Miasto [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności przedmiotowej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] kwietnia 2018 r. Na podstawie tej decyzji Wojewody z dnia [...] marca 2018 r. działka nr [...] została przyłączona do księgi wieczystej nr [...], w której jako właściciela wpisano Gminę Miasto.

W 2005 r. O. i I. małżonkowie Z. wystąpili do Starosty o wypłatę odszkodowania za grunt zajęty pod drogę publiczną, ulicę [...]. Po jego rozpatrzeniu Starosta decyzją z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz O. i I. małżonków Z. z tytułu nabycia przez Gminę Miasto z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną - część ul. [...], stanowiącej działkę nr [...], będącej część działki nr [...], o powierzchni [...] m2 za udział [...] w prawie własności gruntu (czyli za łączny udział [...] części gruntu wynikający z własności wyodrębnionych lokali) w wysokości [...] zł.

Nie zgadzając się z tym rozstrzygnięciem, małżonkowie Z. złożyli odwołanie. W uzasadnieniu odwołania nie zgodzili się oni z treścią wydanej decyzji, zarzucając jej szereg dokonanych przez organ I instancji naruszeń. Odwołujący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Po rozpatrzeniu złożonego odwołania Wojewoda stwierdził, że nie może ono zostać uwzględnione. W uzasadnieniu zajętego stanowiska organ odwoławczy przywołał treść art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną i wyjaśnił, że podstawę obliczenia wnioskowanego odszkodowania stanowi stan nieruchomości na dzień wejścia w życie ustawy, czyli 29 października 1998 r., nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem, wysokość odszkodowania ustala się na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 tej ustawy). Wojewoda przywołał treść § 36 ust. 4 i ust. 6 powołanego rozporządzenia. Organ II instancji wyjaśnił, że w postępowaniu przed organem I instancji został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2019 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę, po analizie którego Starosta uznał, że został on wykonany zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i przyjął go jako właściwy do określenia wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną.

Wojewoda wyjaśnił, że sporządzony na potrzeby postępowania przez operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2019 r. nie stracił ważności i został uznany przez organ odwoławczy za dowód w sprawie w rozumieniu art. 75 i następnych kpa. Oznacza to również, że organ odwoławczy nie uznał za wiarygodne zarzutu sformułowanego w odwołaniu. Następnie organ odwoławczy przeprowadził szczegółową analizę sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego pod kątem jego zgodności z prawem (powołanego rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami), zarówno w zakresie m.in. doboru nieruchomości podobnych, wyboru do wyceny przez rzeczoznawcę metody korygowania ceny średniej, doboru współczynników korygujących, czyli sposobu i techniki ustalenia przez rzeczoznawcę w sporządzonym operacie wartości nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia [...] sierpnia 2019 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego należało dopuścić jako wiarygodny dowód w sprawie. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości jest podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie. Szczegółowo opisano przedmiotową nieruchomość – według stanu na właściwą datę – [...] października 1998 r. Odwołując się do orzecznictwa sądowego, Wojewoda podkreślił, że ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Organ może jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Mając na uwadze powyższe, organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2020 r. nr [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli O. i I. Z. W uzasadnieniu skargi zarzucili zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów:

I - prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, czyli:

- art. 134 w zw. z art. 154-157 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tj. z 2020 r. Dz. U. poz. 65 ze zm.) i przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego jest prawidłowy i posiada moc dowodową w sytuacji, gdy już tylko pobieżna jego analiza niewymagająca wiadomości specjalnych wskazuje na jego wątpliwą wartość dowodową,

II - prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, czyli:

- art. 15 kpa poprzez naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego i brak spełnienia wymogu dwukrotnego rozpoznania sprawy, czyli konieczność przeprowadzenia dwukrotnie postępowania wyjaśniającego, dwukrotnego ustalenia stanu faktycznego i dwukrotnej wykładni przepisów prawa,

- art. 77 § 1 kpa poprzez brak zebrania w sprawie kompletnego materiału dowodowego,

- art. 7, art. 77 § 1 kpa poprzez niedopełnienie należytej staranności i niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, a także oparcie decyzji na wnioskach, które nie znajdują uzasadnienia w zebranym w sprawie materiale dowodowym,

- art. 80 kpa poprzez uznanie za udowodnione, że ustalone w sprawie odszkodowanie odpowiada rzeczywistej wartości nieruchomości w sytuacji, gdy całokształt zebranego w sprawie materiału nie dawał ku temu podstaw.

W uzasadnieniu skargi skarżący przedstawili argumenty na poparcie zasadności postawionych zarzutów i wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji, a także zasądzenie zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego wedle norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Przede wszystkim wyjaśnić należy, że sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2019 r. Dz. U. poz. 2325 ze zm.) Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego wskazuje na niezasadność skargi.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 130 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2020 r. Dz. U. poz. 1990 ze zm.). Zgodnie z treścią tego przepisu wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje, że skarżący są uprawnieni do uzyskania odszkodowania w trybie art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną za przejętą pod drogę gminną działkę nr [...] o powierzchni [...] m2.

Art. 73 ust. 1 i 4 powołanej wyżej ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, w brzmieniu obowiązującym od dnia 15 maja 2001 r., stanowi, że nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, niestanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Odszkodowanie, o którym mowa, winno być ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości według jej stanu z dnia wejścia w życie ustawy - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną, tj. 29 października 1998 r. oraz według aktualnych cen w obrocie nieruchomościami podobnymi. Koniecznym w celu określenia wysokości odszkodowania jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości danej nieruchomości w postaci operatu szacunkowego. Operat szacunkowy musi spełniać wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a do zadań organów administracji publicznej należy dokonanie oceny, czy operat zawiera wymagane elementy oraz odpowiada zasadom określonym przepisami prawa. Zgodnie z przepisem § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy Przepisy wprowadzające..., stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku takich transakcji na badanym rynku lokalnym bierze się pod uwagę wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, o czym mowa w ust. 2 pkt 2 tegoż paragrafu. Gdyby wartość gruntów przyległych z uwagi na swe przeznaczenie była niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, to wówczas ustaloną wartość powiększa się o 50%. Z przywołanej regulacji jednoznacznie wynika kolejność stosowania podejść wskazanych w § 36 ust. 1 i 2. Dopiero bowiem brak cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne umożliwia rezygnację z podejścia porównawczego, o którym stanowi ust. 1. Przed dokonującym wyceny otwiera się wówczas możliwość wykorzystania podejścia wskazanego w ust. 2 § 36 rozporządzenia - wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 września 2010 r. sygn. akt I OSK 1548/09.

Kwestią sporną w rozpatrywanej sprawie jest ustalenie, czy sporządzony w niniejszym postępowaniu operat szacunkowy był zgodny z prawem, a co za tym idzie mógł stanowić podstawę do określenia wartości odszkodowania za przejętą nieruchomość.

Zgodnie z treścią § 36 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem. Do ustalenia wartości nieruchomości mają także zastosowanie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę powinien odpowiadać powołanemu wyżej przepisowi § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami bądź metodą korygowania ceny średniej. Z rynku lokalnego rzeczoznawca powinien przyjąć nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i cechy tych nieruchomości. Przy czym jako nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego i charakteryzują się podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość (art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Jak wynika z akt sprawy, organ I instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego wartości przedmiotowej nieruchomości. W tej sytuacji uprawniony rzeczoznawca majątkowy wykonała w dniu [...] sierpnia 2019 r. operat szacunkowy, w którym określiła wartość rynkową przedmiotowej działki na łączną kwotę [...] zł (w tym wartość gruntu [...] zł i wartość nasadzeń roślinnych [...] zł). Z treści operatu wynika również, że rzeczoznawca dokonała oględzin przedmiotowej nieruchomości w dniu [...] sierpnia 2019 r. i ustaliła dane dotyczące nieruchomości, w tym otoczenie nieruchomości i stan jej zagospodarowania. Rzeczoznawca dokonała analizy rynku nieruchomości w transakcjach zawieranych w okresie od stycznia 2017 r. do sierpnia 2019 r. Jako rynek lokalny przyjęła teren miasta [...] i miasta [...] oraz miejscowości przyległe. Ze względu na małą ilość transakcji nieruchomościami podobnymi do szacowanej rzeczoznawca badany okres rozszerzyła na 3 lata. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...] (uchwała z dnia 27 września 1994 r. nr IV/16/94), który już nie obowiązuje, nieruchomość wyceniana położona była w terenie oznaczonym symbolem [...] w liniach rozgraniczających ulicy [...]. Na dzień wyceny zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części miasta [...] (uchwała z dnia 27 marca 2012 r. nr XIZ/100/2012) wyceniana nieruchomość położona jest w liniach rozgraniczających drogi publicznej dojazdowej ulicy [...], oznaczonej symbolem [...]. Biegła stwierdziła stabilizację cen na rynku nieruchomości. Dokonała analizy rynku nieruchomości gruntowych, niezbudowanych, przeznaczonych pod inwestycje oraz rynku nieruchomości drogowych. Do porównania rzeczoznawca wybrała 12 transakcji sprzedaży nieruchomościami podobnymi, stanowiącymi nieruchomości przeznaczone pod drogi. Biegła przedstawiła zestawienie cech rynkowych i ich wagi oraz charakterystykę rynku w ramach cech rynkowych. Wyjaśniła, że wyceniana nieruchomość jest użytkowana jako droga publiczna i jej wartość określano dla tego właśnie sposobu użytkowania. W ocenie rzeczoznawcy w rozpatrywanej sprawie nie ma zastosowania zasada korzyści. W analizowanym operacie rzeczoznawca majątkowy zastosowała się do reguł wyceny nieruchomości określonych w przywołanym § 36 ust. 1 powołanego rozporządzenia. Z analizy akt sprawy wynika, że w przedmiotowym operacie szacunkowym biegła prawidłowo określiła zarówno przedmiot wyceny, jak i jej cel. Prawidłowo także określiła wartość wycenianej nieruchomości drogowej. Działając w ramach swoich uprawnień określonych w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca do wyceny nieruchomości wybrała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, czyli jedną z metod stosowanych przy szacowaniu gruntów w podejściu porównawczym. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej - art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wszystkie te okoliczności zostały w operacie uwzględnione. W wycenie biegła określiła cechy nieruchomości oraz ich wagi, które mają wpływ na wartość rynkową nieruchomości (lokalizacja, stan zagospodarowania gruntów przyległych, wielkość działki i klasa drogi). W ocenie Sądu przyjęta za podstawę wyceny metoda nie budzi wątpliwości w świetle obowiązujących przepisów. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje natomiast w obecnym stanie prawnym rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jak wynika z analizy akt sprawy, sporządzony w sprawie operat szacunkowy był ważny w momencie wydawania przez Wojewodę zaskarżonej decyzji, ponieważ nie minął okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia (art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Operat szacunkowy zawiera także elementy, o których mowa w § 56 ust. 1 i 4 oraz § 57 powołanego rozporządzenia. Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia, w ocenie Sądu orzekającego brak jest podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie.

Zważyć należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 kpa. Jednak, w ocenie Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego w możliwym dla organu zakresie, czyli zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać przy tym należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Dlatego te postawiane przez skarżących w uzasadnieniu skargi zarzuty, które odnoszą się do kwestionowania tych elementów operatu szacunkowego, które wymagają wiadomości specjalnych co do szacowania nieruchomości, nie mogły być oceniane ani przez organy w trybie art. 80 kpa, ani przez sąd administracyjny.

Należy także podkreślić, że w toku postępowania administracyjnego skarżący mieli możliwość, po zapoznaniu się ze sporządzonym operatem szacunkowym, wniesienia do niego uwag i zastrzeżeń. W tym m.in. celu została wyznaczona wnioskowana przez skarżących rozprawa administracyjna, która odbyła się w dniu 24 października 2019 r. Rozprawa służyła temu, by strony mogły wyjaśnić ewentualne wątpliwości co do przedłożonego przez rzeczoznawcę operatu. Na rozprawie skarżąca reprezentowana była przez profesjonalnego pełnomocnika, który w jej imieniu zgłosił uwagi do operatu. Zgodnie z ustaleniami biegła obszernie odniosła się do zarzutów stawianych przez pełnomocnika skarżącej w piśmie z dnia [...] października 2019 r.

W rozpatrywanej sprawie organy administracji sprawdziły w sposób wystarczający do podjęcia rozstrzygnięcia, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparła swoje twierdzenia i skontrolowały prawidłowości tego rozumowania. Skoro organy uznały, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i może zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania, to brak było podstaw do występowania przez te organy o sporządzenie nowego operatu czy też o jego ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niewątpliwie jednak uprawnienie takie przysługiwało stronie niezadowolonej. Dlatego właśnie, jeżeli skarżący mieli nie dające się usunąć wątpliwości i zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogli skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Pogląd ten, prezentowany przez Sąd, znajduje potwierdzenie w obowiązującym orzecznictwie sądów administracyjnych, między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 marca 2007 r. sygn. akt I OSK322/06, wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05 oraz z dnia 7 maja 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 547/07. Jak wynika z akt sprawy, z tej możliwości skarżący jednak nie skorzystali, opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanych decyzji. W tej sytuacji postawione w skardze zarzuty uznać należy za polemikę z ustaleniami biegłego niepopartą żadnym rzetelnym dowodem. Raz jeszcze podkreślić przy tym należy, że ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu również nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych. Sądy administracyjne kontrolują zaskarżone decyzje jedynie pod względem zgodności z prawem, natomiast ocena prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawców wiedzy specjalistycznej pozostaje poza zakresem właściwości Sądu.

Reasumując, Sąd uznał, iż organy administracji rozpatrujące przedmiotową sprawę prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające i wydały rozstrzygnięcia zgodnie z prawem, nie naruszając reguł procesowych w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Stan faktyczny sprawy został wyjaśniony, zgromadzono i rozpatrzono cały materiał dowodowy, a strony postępowania były informowane o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania administracyjnego. W tej sytuacji zarzuty podniesione w skardze dotyczące naruszenia przepisów prawa procesowego oraz materialnego należy uznać za niezasadne.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. z 2019 r. Dz. U. poz. 2325 ze zm.) orzekł jak w sentencji.