Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2137/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-12-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Protokolant spec. Iwona Hoga, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi R.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] czerwca 2016r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. po rozpatrzeniu odwołania R.S. utrzymało w całości w mocy decyzję Zarządu Dzielnicy [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2016 r. wydaną w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej na działce o nr ewid. [...] z obrębu [...] położonej przy ul. [....] w Dzielnicy [...].

Przedmiotowa decyzja została wydana na podstawie następujących ustaleń faktycznych i oceny prawnej.

Decyzją Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] lutego 2016 r. ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Decyzja została wydana po ponownym rozpatrzeniu wniosku A.i D. W. z dnia [...] lipca 2013 r. w związku z wyrokiem WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 720/15 z dnia 10 czerwca 2015 r., uchylającym decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2014 r., decyzję Zarządu Dzielnicy [...].z dnia [...] sierpnia 2014 r. oraz postanowienie Zarządu Dzielnicy [...]. Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2014 r.

Od decyzji odwołała się R.S., która podniosła, że wnosi o rozważenie zastrzeżeń, wskazując, że w załączniku nr 2a do decyzji występują nieścisłości dotyczące wysokości elewacji frontowej niektórych budynków, a to przy ul. [...]. Wskazała, że po usunięciu nieścisłości w obszarze analizowanym średnia wysokość elewacji frontowej budynków wyniesie 6,3 m . Podniosła także, że usytuowanie planowanej rozbudowy jest niezgodne z przepisami o usytuowaniu budynków z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze zważyło co następuje :

Po ponownym rozpatrzeniu wniosku, kierując się wytycznymi Sądu organ I instancji ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie szeregowej na działce o nr ewid. [...] z obrębu [...] położonej przy ul. [...] w Dzielnicy [...].

W ocenie Sądu uzasadnione były zarzuty, że wyznaczona przez organ wysokość przedmiotowej inwestycji nie została określona na podstawie analizy wysokości budynków występujących w obszarze analizy. Sąd wskazał, że w decyzji organu pierwszej instancji brak jest jakiegokolwiek uzasadnienia dla ustalonych parametrów wysokości górnej elewacji frontowej i maksymalnej wysokości rozbudowywanej nieruchomości. Z analizy, stanowiącej załącznik do decyzji wynika natomiast, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej organ wyznaczył, powołując się na § 7 ust. 4 rozporządzenia. Sąd przypomniał, że w myśl § 7 ust.1 cytowanego rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zgodnie zaś z § 7 ust. 3 - jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą w obszarze analizowanym. Jednak w ust.4 dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust.1.

W ocenie Sądu, w rozpatrywanej sprawie ani z uzasadnienia decyzji, ani z analizy nie wynikało w ogóle aby organ dokonywał ustaleń dotyczących wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków znajdujących się w obszarze dializowanym. Tabela w analizie urbanistycznej zawierała zestawienia działek, ich powierzchni, wskaźników powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowych dla zabudowanych działek z obszaru analizowanego, brak jest natomiast zestawienia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej (lub górnej krawędzi gzymsu, attyki) dla tych nieruchomości. Parametry te nie wynikały także ze zgromadzonego materiału dowodowego. Zdaniem Sądu ani z uzasadnienia decyzji, ani z analizy urbanistycznej nie wynikało w oparciu o co ustalono, że maksymalna wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi 7,50 m.

Organ odwoławczy wskazał, że fundamentalne znaczenie w sprawie ma art.61 ust. 1 ww. ustawy oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003, nr 164, poz. 1588). Przepisy tego rozporządzenia nakazują określenie w decyzji o warunkach zabudowy: obowiązującej linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji i geometrii dachu. Przywołany przepis uzależnia zatem możliwość dokonania zmiany zagospodarowania terenu od dostosowania się inwestora - poprzez przyjęcie odpowiednich cech dla planowanej inwestycji - do istniejących już elementów zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Zarówno w piśmiennictwie, jak i judykaturze uznano, że ratio legis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest "ochrona ładu przestrzennego". Przepis ten ma bowiem na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, dla których brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, kształtowanie przestrzeni w taki sposób, aby tworzyła harmonijną estetyczną całość, skomponowaną wg urbanistycznych i architektonicznych kryteriów ładu przestrzennego.

Organ odwoławczy ocenił, że w przedmiotowej sprawie organ I instancji prawidłowo wyznaczył wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy/rozbudowy obszar i analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy.

Zdaniem organu odwoławczego organ I instancji wnikliwie ustalił, odnosząc się do wytycznych Sądu w ww. wyroku, iż wskaźnik powierzchni zabudowy planowanej i istniejącej w stosunku do powierzchni terenu nie przekroczy 30%, co jest zgodne z średnim wskaźnikiem wyliczonym dla prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego. Organ ustalił, że maksymalna szerokość elewacji frontowej nie przekroczy 7,73 m, zaś wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku nie ulegnie zmianie, natomiast planowanej j rozbudowy, gzymsu, attyki nie przekroczy 5,5 m. Podnoszone zatem przez odwołującą się zarzuty w ocenie organu nie znajdują w ww. zakresie żadnego uzasadnienia.

Analiza odnosząca się do przedmiotowej decyzji zawiera konkretne dane, o których i mowa w § 4 - 7 rozporządzenia oraz wyliczenia dot. wartości określonych dla planowanej j zabudowy. Zdaniem organu odwoławczego należy stwierdzić, że organ I instancji dokonał prawidłowego ustalenia wszystkich istotnych elementów stanu faktycznego i tym samym dokonał prawidłowej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, co dało podstawę do przyjęcia, że zaskarżona decyzja była zgodna z prawem. Organ I instancji wykazał, że spełnione są warunki do wydania tej decyzji wynikające z art. 61 ust. 1 cyt. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc się do zarzutu strony odwołującej odnośnie naruszania przepisów pożarowych, kolegium wskazało, że zgodność projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy (ani tym bardziej zamierzenia inwestycyjnego) z przepisami odrębnymi nie może być dokonywana przez pryzmat przepisów zawierających warunki techniczne. Na etapie ustalania warunków zabudowy nie ustala się bowiem zgodności zamierzenia budowlanego z warunkami technicznymi. Ocena ta możliwa jest dopiero na etapie poprzedzającym wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, kiedy inwestor przedłoży już projekt budowlany i wystąpi z ewentualnym wnioskiem o udzielenie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzje o pozwolenie na budowę, do którego należy wszechstronna ocena, czy projektowany obiekt odpowiada warunkom wynikającym z odpowiednich przepisów ustawy Prawo budowlane oraz przepisów techniczno-budowlanych, zawartych m.in. w § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Organ odwoławczy podkreślił, że zgodnie z ust. 3 art. 64 Konstytucji własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. W konsekwencji ograniczenia, które mogą się pojawiać w związku z wydaniem decyzji w przedmiocie warunków zabudowy, jeżeli mieszczą się w przyznanych ustawowo ramach, nie stanowią naruszenia prawa i nie mogą być podstawą do uchylenia decyzji administracyjnej.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła R.S. wnosząc o :

1) uchylenie zaskarżonej decyzji jako naruszającej prawo,

2) zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi podniosła, że w piśmie z dn. [...] 03.2016 r. do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W., zgłaszała swoje zastrzeżenia, co do niezgodności danych (dot. wysokości elewacji frontowej niektórych budynków obszaru analizowanego) zawartych w tabeli załącznika nr 2a do decyzji, ze stanem faktycznym. Przytoczyła, że zastrzeżenia odnosiły się do posesji:

- ul.[...] są to domy parterowe - dwupoziomowe, w których wys. elewacji frontowej wynosi 3,4 m i 4,6 m,

- ul. [...] wys. elewacji frontowej jak wyżej,

- ul. [...] wys. elewacji frontowej wynosi 3,5 m

- ul. [...] wys. elewacji frontowej wynosi 7,6 m.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z dn. [...] 06.2016 r. ([...] ) uznało jednak wskazane zastrzeżenia za nieuzasadnione.

Zarzuciła więc nieuwzględnienie, ignorowanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. błędów jakie zawierała analiza wysokości elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym.

Wskazała, że rozbudowa budynku Inwestora, którego obecna wysokość elewacji frontowej wynosi 7,3 m będzie znajdowała się 1,5 m od granicy naprzeciwko jej budynku parterowego, który znajduje się ok. 6m od granicy i ma w tym miejscu wysokość 3,4 m, tworząc uskok w stosunku do istniejącego budynku sąsiadów.

W obszarze analizowanym znajdują się domki jednorodzinne 1-piętrowe o wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej od 7,2 do 7,6 m, jak i parterowe - jednopoziomowe o wys. 3,5 m oraz parterowe - dwupoziomowe o wysokości nad głównym wejściem 3,4 m, a w połowie budynku 4,6 m, co nie zostało uwzględnione w przeprowadzonej analizie. W wyniku czego, a także wcześniej wymienionych błędów, niezgodnie ze stanem faktycznym została określona średnia wysokość elewacji frontowej budynków w obszarze analizowanym. Ponieważ ustalenia zawarte w decyzji o warunkach zabudowy wraz załącznikami, będącymi integralną częścią decyzji są wiążące przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę, zdaniem skarżącej usunięcie wyżej wymienionych nieścisłości byłoby właściwe.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie narusza przepisów prawa materialnego, a naruszenie przepisów postępowania w zakresie sporządzenia uzasadnienia tj. przedstawienia motywów rozstrzygnięcia nie mogło mieć wpływu na rozstrzygnięcie sprawy.

W przedmiotowej sprawie nie ma sporu co do tego, że nieruchomość objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, położona jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W takiej sytuacji wobec treści art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (zwanej dalej u.p.z.p. ) określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Według regulacji art. 61 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Z powyższego wynika, iż zabudowa działek sąsiednich stanowi dla organów orzekających w sprawie materiał będący podstawą do ustalenia, jakiego rodzaju inwestycję można zrealizować na terenie objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

Ratio legis art. 61 w/w ustawy jest ochrona ładu przestrzennego, a więc uniemożliwienie realizacji zabudowy, która nie jest możliwa do pogodzenia z zabudową już istniejącą na terenach nie objętych planem zagospodarowania przestrzennego. Taki cel nie może doprowadzić do nadmiernego ograniczenia swobody zabudowy.

Zgodnie z upoważnieniem i wytycznymi zawartymi w art. 61 ust. 6 i 7 ustawy minister infrastruktury określił w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003r. (Dz.U. 2003, Nr 164, poz. 1588) sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, który obejmuje między innymi wyznaczanie wokół działki budowlanej objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego o określonych granicach. W celu stwierdzenia czy planowana inwestycja spełnia wymogi "ładu przestrzennego" obowiązkiem organu jest przeprowadzenie na tym obszarze analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia). Stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się w każdej sprawie w zależności od planowanej inwestycji, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki pod nową zabudowę, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia).

W przedmiotowej sprawie należy zgodzić się z organem odwoławczym, że obszar analizy został wyznaczony prawidłowo. Ze względu na to, iż szerokość frontu działki inwestycyjnej wynosi ok. 10 m przyjęto co do zasady odległość 50 m od granic działki inwestycyjnej, szerszą w tych miejscach gdzie uzasadnione i konieczne było objęcie analizą całych działek ewidencyjnych, a nie jedynie ich części. Analiza zawiera wyraźne wyjaśnienie zasadności poszerzenia obszaru analizowanego.

Należy podkreślić, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nie nakazuje, by nowa zabudowa była odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej, ale by na jej podstawie możliwe było określenie cech nowej zabudowy, która ma być kontynuacją, charakteru tej zabudowy. W sytuacji więc, gdy nieruchomości sąsiednie w znaczeniu szerokim są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym, a także można ją pogodzić z dotychczasową funkcją zabudowy występującą na tym terenie, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu może być wyłącznie planowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu na tyle, że nie jest możliwe jej pogodzenie z tą funkcją.

W ocenie sądu prawidłowo przyjęto w wynikach przeprowadzonej analizy, że funkcja projektowanej inwestycji jest zgodna z zainwestowaniem terenów sąsiednich, skoro projektowany obiekt stanowić będzie rozbudowę budynku mieszkalnego. W obszarze analizowanym jak wskazano występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (szeregowa i bliźniacza), a także budynek stacji trafo.

W ocenie sądu należy zgodzić się ze stanowiskiem organu odwoławczego że sporządzona przez organ I instancji analiza jest prawidłowa, a ustalenia dokonane w oparciu o analizę są wystarczające do rozstrzygnięcia sprawy i określenia w decyzji wymagań dla nowej zabudowy.

Jak wskazano wyżej analiza winna obejmować informacje z zakresu art. 61 ust 1 – 5 w/w ustawy. Jej wyniki stanowią bowiem podstawę dla rozstrzygnięcia obejmującego wymagania dla nowej zabudowy w zakresie: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu. Tym samym gabaryty planowanego obiektu budowlanego powinny być w decyzji o warunkach zabudowy jednoznacznie określone, a więc w sposób wykluczający ich domniemywanie. W taki właśnie precyzyjny sposób zostały określone wszystkie wymagane przez przepisy ustawy i rozporządzenia wykonawczego parametry planowanej inwestycji.

Organy administracji publicznej nie dysponują pełną swobodą w zakresie ustalania warunków zabudowy obejmujących określenie parametrów charakteryzujących nową zabudowę (§ 1 rozporządzenia), Podkreślić jednak należy, iż mimo że przepisy rozporządzenia wskazują jako zasadę nawiązanie do wartości średnich występujących na obszarze analizowanym (§ 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7 ust. 3), to dopuszczają jednak w tej kwestii, w pewnym zakresie uznanie administracyjne. Wyraża się ono w tym, iż organ może odstąpić od nawiązywania do wartości średnich (§ 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 3). Dopuszczalna jest więc pewna elastyczność przy określaniu warunków zabudowy niezbędna w sytuacjach, w których m.in. w obszarze analizowanym występuje duże zróżnicowanie zabudowy.

W analizie urbanistycznej przedstawiono występujące w obszarze analizowanym średnie wielkości takich wskaźników jak: powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość elewacji frontowej. Średnia wielkość występująca w obszarze stanowiła podstawę do określenia maksymalnego wskaźnika powierzchni zabudowy dla planowanej inwestycji z uwzględnieniem istniejącej już zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (ustalono, że nie może przekroczyć wielkości 0,30). Dla niektórych parametrów ze względu na uwarunkowania występujące w obszarze, wskazane w analizie zastosowano odstępstwa, które znajdują logiczne wyjaśnienie w sporządzonej analizie. Na zasadzie odstępstwa określono niewątpliwie wysokość planowanej rozbudowy (gzymsu, attyki), jak też szerokość elewacji frontowej. W analizie wskazano, że średnia wysokość elewacji frontowej wynosi 6,7 m. Opisano jednocześnie, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych na działkach sąsiednich nie jest jednolita lecz przebiega tworząc uskok. W takim przypadku ze względu na treść § 7 ust. 3 rozporządzenia należałoby przyjąć średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Jednak ze względu na treść ust. 4 tego przepisu istnieje możliwość modyfikacji tej wielkości na rzecz innej wysokości, o ile wynika to z analizy, a zatem znajduje uzasadnienie w odniesieniu do występującej w obszarze zabudowy. Zdaniem sądu taki przypadek występuje w przedmiotowej sprawie. Z analizy wynika, że występująca na sąsiadujących działkach wysokość górnej krawędzi elewacji przebiega w taki sposób, że tworzy wyraźny uskok. Podano bowiem, że od strony ul. [...] (budynek wnioskodawcy i pozostała zabudowa szeregowa) wysokość ta wynosi 7,3 m, zaś od strony ul. [...] (budynek skarżącej) wynosi 4,6 m. Dlatego zaproponowano, by wysokość planowanej rozbudowy (gzymsu, attyki) nie przekroczyła wysokości 5,5 m, jednocześnie przy zachowaniu niezmiennej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej istniejącego już budynku. W ocenie sądu propozycja taka jest jak najbardziej uzasadniona w kontekście występującej na sąsiednich działkach zabudowy (przede wszystkim działce wnioskodawcy i skarżącej). Mimo, że ani z części tekstowej analizy, ani z jej części graficznej nie wynika, by w obszarze analizowanym występował zbliżony przypadek rozbudowy budynku mieszkalnego, to jednak nie można stwierdzić, że projektowana rozbudowa zakłóci występujący ład urbanistyczny. Zdaniem sądu dobudowanie części budynku o wysokości (gzymsu, attyki) nie przekraczającej 5,5 m do budynku o wysokości 7,3 m górnej krawędzi elewacji frontowej wkomponuje się w istniejący już dotychczas uskok między wysokościami, zmniejszając różnicę występującą na sąsiednich, graniczących ze sobą działkach wnioskodawcy i skarżącej. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku skarżącej jest zróżnicowana, a od strony nieruchomości wnioskodawcy wynosi 4,6 m. Zróżnicowana więc będzie również wysokość zabudowy na działce wnioskodawcy, a od strony nieruchomości skarżącej wyniesie nie więcej niż 5,5 m. Wartości te będą do siebie bardziej zbliżone aniżeli dotychczas.

W tej sytuacji, gdy wysokość istniejącego już budynku w związku z planowanym zamierzeniem inwestycyjnym nie ulegnie zmianie, a wysokość planowanej rozbudowy (gzymsu, attyki) będzie z pewnością niższa od średniego wskaźnika z obszaru analizowanego, podnoszony przez skarżącą zarzut dotyczący nierzetelności w ustaleniu wskaźnika średniego nie mógł mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. W tym przypadku dla oceny dopuszczalności rozbudowy najistotniejsze znaczenie miały jednak parametry występujące na działkach w bezpośrednim sąsiedztwie, a więc dla istniejącej zabudowy szeregowej przy ul [...] (7,3 m) i przy ul. [...] (działka skarżącej) i to właśnie te wielkości uzasadniały przewidziane odstępstwo.

Z twierdzeń zawartych w odwołaniu wynika, że różnica między ustaloną w analizie średnią wysokością, a wskazywaną przez skarżącą wyniosłaby 40 cm. Na rozprawie skarżąca podniosła, że różnica byłaby większa, jednak nie wskazała konkretnej wartości. Jednocześnie twierdzenia skarżącej nie zostały poparte żadnymi wykonanymi przez specjalistę pomiarami. Nawet, gdyby w rzeczywistości okazało się, że organ nie oparł się na wszystkich właściwych danych co do wysokości elewacji frontowej, to w przedmiotowej sytuacji i tak nie miałoby to znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Nie było więc przesłanek do uchylenia z powodu nieudokumentowanych wątpliwości skarżącej w tym zakresie, decyzji organu I instancji. Sąd ma jednak zastrzeżenia do lakoniczności uzasadnienia stanowiska organu odwoławczego dotyczącego zarzutów skarżącej. To naruszenie zasady rzetelnego uzasadnienia przesłanek wydanego rozstrzygnięcia nie miało jednak wpływu na wynik sprawy.

Choć nie jest to uwypuklone w skardze wydaje się, że głównie obawy skarżącej związane są ze zbliżeniem projektowanej zabudowy do granicy z jej nieruchomością.

W przedmiotowym postępowaniu inwestor uzyskując decyzję o warunkach zabudowy otrzymuje tylko ogólną informację, że możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na terenie objętym wnioskiem, uprawniającą do ubiegania się o pozwolenie na budowę. Decyzja ta nie przesądza jeszcze o realizacji zamierzenia i nie narzuca przyszłych rozwiązań technicznych inwestycji, które muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami. Precyzyjne warunki zostaną dopiero określone w pozwoleniu na budowę. Podnoszone przez skarżącą kwestie powinny być oceniane przez właściwy organ na dalszym etapie postępowania inwestycyjnego. Argumenty skarżącej związane z możliwością nadmiernego zbliżenia planowanej inwestycji do granicy z jej nieruchomością i ewentualnego szkodliwego jej oddziaływania staną się aktualne dopiero w zainicjowanym przez inwestora postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, opartym o przepisy ustawy Prawo budowlane. W tym postępowaniu organ wydający decyzję o warunkach zabudowy uwzględnił na tyle ile było to uzasadnione przedmiotem postępowania, dopuszczalną na zasadzie odstępstwa odległość 1,5m od granicy z działką sąsiednią w związku z koniecznością ustalenia szerokości elewacji frontowej dla nowej zabudowy. Zarówno szerokość działki inwestycyjnej, jak też zachowanie koniecznej odległości od granicy działki sąsiedniej stanowiły podstawę określenia tej szerokości jako wskaźnika 7,73m odbiegającego od średniej w obszarze analizowanym.

Zważywszy na powyższe należy uznać, iż organ I instancji prawidłowo ustalił istotne elementy stanu faktycznego i dokonał prawidłowej oceny, że projektowana inwestycja może zostać zrealizowana, a decyzja zawiera wszystkie wymagane elementy.

Mając powyższe na uwadze sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a oddalił skargę.