Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 723/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2013-12-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
Teza: Podważanie przez organ w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy charakteru planowanej zabudowy, ujętej we wniosku jako zabudowa zagrodowa, nie może być oderwane od wykazywanego przez wnioskodawcę faktu, że jest on rolnikiem, a teren inwestycji stanowi grunt rolny wchodzący w skład gospodarstwa rolnego, zaś zabudowa – wedle wniosku – ma być realizowana w ramach takiej zabudowy, która nie zmienia rolniczego przeznaczenia gruntów.

TEZY

Podważanie przez organ w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy charakteru planowanej zabudowy, ujętej we wniosku jako zabudowa zagrodowa, nie może być oderwane od wykazywanego przez wnioskodawcę faktu, że jest on rolnikiem, a teren inwestycji stanowi grunt rolny wchodzący w skład gospodarstwa rolnego, zaś zabudowa – wedle wniosku – ma być realizowana w ramach takiej zabudowy, która nie zmienia rolniczego przeznaczenia gruntów.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, sędzia WSA Mirosław Wincenciak, Protokolant sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 grudnia 2013 r. sprawy ze skargi R. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] czerwca 2013 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Wójta Gminy S. z dnia [...] maja 2013 r., nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżone decyzje nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącego R. M. kwotę 500 (słownie: pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.-


UZASADNIENIE

Skarga została wywiedziona na tle następujących okoliczności.

Wnioskiem z dnia 22.02.2013r. R. M. wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą, w tym z przyłączem elektroenergetycznym i wodociągowym oraz szczelnym zbiornikiem na ścieki o pojemności do 10 metrów sześciennych lub przydomową oczyszczalnią ścieków, na działce o numerze geodezyjnym [...] położonej w miejscowości O., gmina S. We wniosku określił rodzaj zabudowy jako zabudowa zagrodowa i wskazał, że budynek wejdzie w skład istniejącego gospodarstwa rolnego. Wniosek określił skomunikowanie obiektu z drogą publiczną istniejącym wzdłuż działki [...] pasem gruntu stanowiącym zjazd z drogi powiatowej. Z dokumentów dołączonych przy wniosku wynikało, że skarżący jest właścicielem terenu inwestycji – działki o numerze geodezyjnym [...] o powierzchni 0,1544 ha, sklasyfikowanej jako grunt orny klasy RIIIb, współwłaścicielem z udziałem 5/64 sąsiadującej z terenem inwestycji zabudowanej działki o numerze [...] o powierzchni 0,1718 ha, sklasyfikowanej jako grunt rolno – budowlany oznaczony symbolem B/RIIIb oraz dzierżawcą nieruchomości rolnej położonej w P., gmina Z. o powierzchni 1,0800 ha.

Wójt Gminy S. po przeprowadzeniu w sprawie postępowania, w tym sporządzeniu wymaganej przepisami analizy sposobu i warunków zagospodarowania terenu wokół działki stanowiącej teren inwestycji, decyzją z dnia [...].05.2013r. orzekł o odmowie ustalenia warunków zabudowy. W uzasadnieniu decyzji powołując się na treść sporządzonej analizy, stwierdził, że planowana inwestycja nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z przyczyn następujących:

- żadna z sąsiednich działek budowlanych dostępnych z tej samej drogi publicznej, nie jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w szczególności linii zabudowy dla budynku mieszkalnego planowanego do realizacji w głębi terenu za zabudową gospodarczą tj. w strefie zabudowy gospodarczej i użytków rolnych,

- wszystkie budynki mieszkalne w obszarze analizowanym zlokalizowane są od strony drogi publicznej tj. w pierwszej linii zabudowy, a zabudowa zlokalizowana w głębi działek, to wyłącznie zabudowa gospodarcza,

- na żadnej z działek położonych w obszarze analizowanym, w strefie zabudowy gospodarczej nie funkcjonuje zabudowa mieszkaniowa

- działka nr [...] w zasadniczej części położona jest w znacznym oddaleniu od drogi publicznej (ok. 75 m) – w strefie zabudowy gospodarczej i użytków rolnych, a do drogi przylega jedynie szerokością ok. 4 metrów (drogą dojazdową)

- planowana inwestycja nie zalicza się do inwestycji określonych w art. 61 ust. 2, 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do których nie stosuje się przepisów ust. 1 pkt 1 ustawy tj. zasady dobrego sąsiedztwa

Jednocześnie organ w uzasadnieniu decyzji stwierdził, że planowana inwestycja spełnia warunki określone art. 61 ust. 1 pkt 2 - 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym albowiem teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego a teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne.

W odwołaniu od tej decyzji skarżący zaprzeczył ustaleniu organu jakoby sposób zabudowy działek sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej nie pozwalał na określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Na potwierdzenie tych słów wskazał na sposób zabudowy działek o numerach [...]. Zarzucił organowi I instancji niezasadne zawężenie pojęcia funkcji i linii zabudowy. Podkreślił, że zabudowa "na zapleczu", inaczej "na tyłach" istniejącej zabudowy, jest możliwa bez potrzeby ustalania kolejnej linii zabudowy. Rozumienie zaś kontynuacji funkcji zabudowy powinno być traktowane szeroko a nie wąsko jako możliwość powstania budynków tylko tego samego rodzaju, co istniejące. Skarżący nadmienił, że - wbrew ustaleniu organu - teren inwestycji wprost przylega do drogi publicznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. po rozpoznaniu powyższego odwołania decyzją z dnia [...].06.2013r. orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej. Organ odwoławczy w uzasadnieniu swojej decyzji zwrócił uwagę, że ustalenie warunków zabudowy może nastąpić jedynie w razie łącznego spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według organu II instancji, trafnie organ I instancji uznał, że planowane zamierzenie nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa określonej art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, której stosowanie w sprawie - zważywszy na niższą niż średnia w gminie (13,2 ha) powierzchnię gospodarstwa rolnego skarżącego - nie może być wyłączone z powołaniem się na art. 61 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zdaniem Kolegium naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa polega na zamiarze realizacji zabudowy innego rodzaju niż istniejąca wokół. Planowana zabudowa jest sprzeczna bowiem z pojęciem zabudowy zagrodowej, stanowiącej sąsiedztwo terenu inwestycji. Kolegium odwołując się do orzecznictwa sądu administracyjnego, wskazał, że zdefiniowanie pojęcia "zabudowa zagrodowa" powinno nastąpić w oparciu o zasady wykładni językowej albowiem na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brak jest ustawowej definicji tego pojęcia. Zgodnie z definicją słownikową zabudowa to "budynki znajdujące się na określonym terenie" zaś "zagroda" to "dom wiejski z podwórzem i zabudowaniami gospodarczymi". Tym samym pojęcie zabudowy zagrodowej należy definiować jako zespół budynków obejmujących wiejski dom mieszkalny i zabudowania gospodarskie, położony w obrębie jednego podwórza. Kolegium nawiązało do orzeczeń o sygnaturach II SA/Po 1046/11 i II OSK 1536/07. Podsumowująco stwierdziło, że skoro skarżący wystąpił o ustalenie warunków zabudowy wyłącznie dla budowy domu mieszkalnego bez żadnych zabudowań gospodarczych, to mając na uwadze powyższe rozumienie pojęcia ‘zabudowy zagrodowej" oraz ład przestrzenny istniejący wokół terenu inwestycji, nie można było ustalić warunków zabudowy.

W skardze wywiedzionej do sądu administracyjnego, R. M. podniósł następujące zarzuty:

- naruszenia art. 7, 77 par. 1 i 80 K.p.a poprzez brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego i brak podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy

- naruszenia art. 8 i 107 par. 3 K.p.a poprzez nienależyte, nieprzekonujące uzasadnienie decyzji i zawarcie w nim zbyt ogólnych i autorytarnych stwierdzeń niepopartych żadnymi argumentami oraz brak odniesienia się w uzasadnieniu decyzji do zarzutów zawartych w odwołaniu dotyczących braku wskazania przez organ I instancji granic obszaru analizowanego oraz nienależytego uznania braku spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa,

- naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez bezpodstawne i arbitralne stwierdzenie, ze zamierzenie inwestycyjne skarżącego nie spełnia warunku dobrego sąsiedztwa w sytuacji, gdy w sąsiedztwie terenu zabudowy istnieje na działkach [...] zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dla nowej zabudowy warunków opisanych przepisem.

- naruszenia par. 4 ust. 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez brak zastosowania jego dyspozycji w przedmiotowej sprawie w sytuacji gdy w sąsiedztwie linie zabudowy na wskazanych przez skarżącego działkach tworzą uskok

Podnosząc powyższe zarzuty i rozwijając argumentację uzasadniającą ich postawienie w uzasadnieniu skargi, skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o uchylenie poprzedzającej jej wydanie decyzji piewszoinstancyjnej oraz o zasądzenie od organu kosztów postępowania sądowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje;

Zdaniem Sądu skarga podlegała uwzględnieniu.

Przepis art. 6 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uprawnia każdego dysponującego tytułem prawnym do terenu objętego zamiarem inwestycyjnym do jego zagospodarowania, zgodnie z warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesów osób trzecich. Przepis powyższy wyraża zasadę swobody inwestowania na własnym gruncie, przy czym tytułem prawnym do władania nieruchomością na cele budowlane należy się wykazać dopiero na etapie ubiegania się o pozwolenie na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy informuje jedynie o możliwości zagospodarowania terenu w sposób w niej określony. Celem decyzji o warunkach zabudowy jest przesądzenie o dopuszczalnym w świetle państwowego porządku planistycznego, sposobie zagospodarowania terenu, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. nie ustanowiono lokalnego porządku planistycznego. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie zrealizować. Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy określa przepis art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zasadniczo sprowadzają się do konieczności kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego dla inwestycji uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3), odpowiadającej ochronie gruntów rolnych i leśnych zgodności charakteru zabudowy z charakterem gruntów (art. 61 ust. 1 pkt 4) oraz zgodności planowanej zabudowy z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5)

Wynikający z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, wymóg kontynuacji przez nową zabudowę funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych zabudowy już istniejącej wokół terenu objętego wnioskiem, nazwany został zasadą dobrego sąsiedztwa. Zasada ta uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W wyroku z dnia 24.02.2005 r. (sygn. IV SA/Wa 950/04) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że regulacja powyższa ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy.

W kontrolowanej sprawie organy obu instancji były zgodne, co do tego, że skarżący nie spełnił wyłącznie jednego z wymogów ustalenia warunków zabudowy, a mianowicie określonej art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zdefiniowanej wyżej, zasady dobrego sąsiedztwa. Uzasadnienia jednakże każdego z organów braku zaistnienia przesłanki dobrego sąsiedztwa są różne. Organ I instancji upatruje braku dobrego sąsiedztwa w fakcie planowanej lokalizacji budynku mieszkalnego w strefie wolnej od zabudowy tj. w miejscu na wysokości którego nie ma w pobliżu żadnych zabudowań, które stanowić mogłyby punkt odniesienia dla określenia wymagań dla nowej zabudowy. Organ II instancji akcentuje natomiast brak sąsiedztwa zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, którą zamierza zrealizować skarżący, albowiem planowanego budynku mieszkalnego nie można uznać za zabudowę zagrodową, stanowiącą otoczenie terenu inwestycji. Organ I instancji położył zatem nacisk na brak możliwości określenia architektoniczno – urbanistycznych wymagań dla nowej zabudowy, natomiast organ II instancji brak dostosowania rodzajowego (co do funkcji) charakteru planowanej zabudowy do zabudowy istniejącej wokół. Zdaniem Sądu, argumentacji żadnego z organów nie można podzielić z następujących przyczyn.

Z wniosku o ustalenie warunków zabudowy, którym co do określenia zamierzenia inwestycyjnego, organ jest związany (vide: art. 52 w związku z art. 64 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), wynikało, że zaplanowany budynek mieszkalny inwestor chce zrealizować w ramach zabudowy zagrodowej na gruncie wchodzącym w skład jego gospodarstwa rolnego. Jednocześnie dołączonymi do akt administracyjnych dokumentami skarżący wykazał, że dysponuje użytkami rolnymi o powierzchni przekraczającej 1 ha, co w świetle art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 11.04.2003r. o kształtowaniu ustroju rolnego kwalifikuje go jako posiadacza gospodarstwa rolnego. Fakt zamiaru zabudowy gruntu rolnego, sklasyfikowanego jako grunty orne klasy III, nie powinien był w tej sytuacji nasuwać wątpliwości, że zamierzenie mogło być zrealizowane wyłącznie w ramach zabudowy zagrodowej gdyż tylko taki rodzaj zabudowy gruntu rolnego nie zmieniłby przeznaczenia gruntu, co wynika z art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 3.02.1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, który do gruntów rolnych zalicza grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno - spożywczemu. Niezakwestionowanie przy tym przez organy obu instancji spełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tj. uznanie, że teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, której to zgody użytek rolny klasy III w przypadku przeznaczenia go na cele nierolnicze wymagałby w świetle art. 7 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, oznacza, że organy musiały przyjąć, że zaplanowana zabudowa nie zmieni przeznaczenia gruntu a zatem musi być zabudową zagrodową. Zanegowanie w tych okolicznościach przez organ II instancji charakteru planowanej zabudowy poprzez uznanie, że nie odpowiada ona cechom zabudowy zagrodowej, prowadzi do wewnętrznej sprzeczności rozumowania organu. Nadto argumentacja organu nawiązująca do słownikowej definicji zabudowy zagrodowej, która postrzega zagrodę jako dom mieszkalny wiejski z zabudowaniami gospodarczymi, nie uwzględnia okoliczności konkretnej sprawy i wynikającego z tych okoliczności faktu dysponowania przez skarżącego tytułem prawnym do działki o numerze [...] zabudowanej budynkami inwentarskimi służącymi gospodarstwu rolnemu. Nie można również, zdaniem Sądu, wykluczyć, że budowa samego budynku mieszkalnego na gruncie rolnym, jest jedynie początkiem tworzenia nowego siedliska na potrzeby prowadzonego gospodarstwa rolnego, w pierwszej kolejności stworzeniem budynku służącego poprawieniu warunków socjalno – bytowych osobom prowadzącym produkcję rolną. Z reguły budowę siedliska inicjuje budowa budynku mieszkalnego, wokół którego powstaje później zabudowa uzupełniająca, tworząc funkcjonalną całość. Wynikające z uzasadnienia decyzji kolegium, wymaganie łączenia budowy na gruncie rolnym domu mieszkalnego jednocześnie z zabudowaniami gospodarczymi, godzi w zagwarantowane ustawowo inwestorom etapowanie procesu inwestycyjnego.

Skład orzekający nie aprobuje także uznania przez organ I instancji niezachowania wymogu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zamiarem lokalizacji planowanej zabudowy w głębi już istniejącego siedliska tj. na tyłach istniejącej zabudowy zagrodowej. Zważywszy na bezpośrednie powiązanie terenu inwestycji z drogą powiatową (poprzez pas gruntu utworzony z działki stanowiącej teren inwestycji) w rozumieniu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, działka o numerze [...] powinna być traktowana jako położona przy drodze publicznej. Ustawowo bowiem definiowany dostęp do drogi publicznej według definicji art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Z literalnego brzmienia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa ma miejsce wtedy, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Już samo literalne brzmienie warunku nakazywało planowaną inwestycję porównywać - dla potrzeb decyzyjnego określenia wymagań dla nowej zabudowy – do zabudowy działek zagrodowych objętych granicami analizy położonych po obu stronach drogi powiatowej miejscowości O. Orzecznictwo sądowoadministracyjne wielokrotnie się przy tym opowiadało za potrzebą wykładania zasady dobrego sąsiedztwa zgodnego z celem ustawy oraz funkcjonalnym, systemowym, konstytucyjnym rozumieniem wolności inwestowania na własnym gruncie z poszanowaniem ładu przestrzennego. W świetle orzecznictwa jednolicie jest przyjmowane, że działka sąsiednia ( nota bene dla tego pojęcia nie ma normatywnej definicji) to działka położona w obrębie analizowanego obszaru, niekoniecznie posiadająca wspólną granicę z terenem inwestycji, a kontynuacja funkcji zabudowy nie oznacza mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, gdyż wystarczające jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym (vide: między innymi wyrok NSA z 4.07.2007r. sygn. II OSK 997/06, Lex nr 355295 oraz z dnia 8.08.2008r. sygn. II OSK 919/07, Lex nr 488144) czy z dnia 18.04.2007r. sygn. II OSK 657/06, Lex nr 322451, a także między innymi wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 31.01.2013r. sygn. II SA/Go 860/12, Lex nr 1298538). Dla określenia wymagań dla nowej zabudowy nie jest konieczne założone przez organ I instancji istnienie na wysokości planowanego budynku (w tej samej linii zabudowy) innych budynków. Takie założenie wprost godzi w wolność zagospodarowania własnego terenu. Dodać można, że w warunkach wiejskich rozproszona zabudowa bywa elementem często spotykanym w przeciwieństwie do zwartej zabudowy charakteryzującej miasta.

Sąd zgadza się ze stanowiskiem skarżącego, że w sytuacji planowanej lokalizacji zabudowy na tyłach zabudowy już istniejącej (w głębi działki), nie będzie istniała potrzeba wyznaczania nieprzekraczalnej linii zabudowy od strony drogi. Wyprowadzenie z bezprzedmiotowości wyznaczenia linii zabudowy od strony drogi publicznej dla zabudowy zaplanowanej w głębi działki tj. na tyłach zabudowy istniejącej od strony drogi, braku dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy, godzi w konstytucyjną ochronę prawa własności i wyrażoną art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadę wolności inwestowania. Dla odmowy ustalenia warunków zabudowy w takiej sytuacji konieczne jest wykazanie, że planowana lokalizacja naruszy konkretne normy prawne chroniące interes publiczny lub interes prawny osób trzecich. Zważywszy na to, że jedyną linią zabudowy wyznaczaną w decyzji o warunkach zabudowy jest linia wyrażająca nieprzekraczalne odległości zabudowy od strony drogi publicznej (określone przepisami ustawy o drogach publicznych), wynikający z wniosku zamiar realizacji zabudowy w głębi działki jako wykluczający możliwość niedopuszczalnego zbliżenia zabudowy do granic pasa drogowego, czyni oczywiście bezprzedmiotowym wyznaczanie tej linii.

W odwołaniu od decyzji organu I instancji skarżący wskazywał na konkretne numery działek, których zabudowa mogłaby stanowić punkt odniesienia dla planowanej przez niego inwestycji. Organ II instancji w uzasadnieniu decyzji odwoławczej nie odniósł się do tych zarzutów. Również w odpowiedzi na skargę, mimo podtrzymanego zarzutu pominięcia w analizie zabudowy sąsiedniej kilku działek, których zabudowa pozwalała – zdaniem strony – na określenie wymagań dla projektowanej przez niego zabudowy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., nie ustosunkowało się do twierdzeń strony. Takie działanie także nie pozwala Sądowi traktować sprawy za należycie wyjaśnioną.

Z opisanych wyżej przyczyn Sąd uznał, że zaskarżone decyzje zostały wydane bez wszechstronnego rozważenia okoliczności sprawy i przy zbyt wąskim rozumieniu zasady dobrego sąsiedztwa. Nie sposób odeprzeć wrażenia, że organy w działaniach wnioskodawcy dopatrzyły się nadużycia polegającego na dążeniu do "przeforsowania" lokalizacji zabudowy jednorodzinnej w otoczeniu typowych siedlisk rolniczych. Takiemu wrażeniu sprzyja dający się wyczytać z mapy fakt wydzielenia terenu inwestycji (działki o numerze [...]) z działki siedliskowej (o numerze [...]) oraz wyrażony wnioskiem zamiar budowy wyłącznie domu mieszkalnego. Podważenie jednakże charakteru planowanej zabudowy nie może być oderwane od wykazywanego przez wnioskodawcę faktu, że jest on rolnikiem a teren inwestycji stanowi grunt rolny wchodzący w skład gospodarstwa rolnego, zaś zabudowa – wedle wniosku - ma być realizowana w ramach zabudowy zagrodowej, czyli takiej, która nie zmienia rolniczego przeznaczenia gruntów. Organ orzekający o warunkach zabudowy jest związany treścią żądania inwestora i nie może modyfikować jego zamiaru. Sformułowanie zaś zarzutu obejścia prawa wymaga wskazania konkretnego przepisu o charakterze bezwzględnie obowiązującym, który został działaniem inwestora naruszony. Nie można zarzutu obejścia prawa wyprowadzać z okoliczności wykorzystywania przez stronę prawnych możliwości uzyskania warunków zabudowy tj. z działań podejmowanych w granicach prawem dozwolonych.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł o uchyleniu decyzji organów obu instancji (art. 145 par. 1 pkt 1 lit. "a" i "c" ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi). Konsekwencją uwzględnienia skargi stało się zamieszczenie w wyroku stwierdzenia o niemożności wykonania zaskarżonych decyzji do czasu uprawomocnienia się wyroku (art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi) ora orzeczenie o obowiązku zwrotu przez organ poniesionych przez skarżącego kosztów postępowania sądowego (art. 200 w związku z art. 210 par. 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).