Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1418/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 12  ust. 4  pkt 2
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
article: art. 134  ust. 1-3
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 138  par. 2, art. 80,  art. 6,  art. 7,  art. 11,  art. 80,  art. 107  par. 3,  art. 138  par. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Boniecka - Płaczkowska Sędziowie: Sędzia WSA Elżbieta Lenart Sędzia WSA Monika Nowicka (spr.) Protokolant Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 grudnia 2009 r. sprawy ze skargi Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad kwotę 754,90 (siedemset pięćdziesiąt cztery) 90/100 złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...] Minister Infrastruktury uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2008 r. nr [...] o ustaleniu odszkodowania - i przekazał sprawę organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało oparte na następujących ustaleniach faktycznych i ocenach prawnych:

Nieruchomość położona w obrębie S, miasto S. oznaczona jako działka [...] o powierzchni [...] ha stanowiąca własność D. Z. została objęta decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2008 r. nr [...]o ustaleniu lokalizacji inwestycji, polegającej na budowie drugiego mostu przez rzekę W. w S. wraz z ul. [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] - etap II obejmujący budowę przejścia drogi krajowej nr [...] przez S. po prawej stronie W. z uwzględnieniem ulicy [...] jako nowego przebiegu wraz z włączeniem do drogi krajowej nr [...]. Decyzja została utrzymana w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...].

Pismem z dnia 12 września 2008 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o

wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności opisanej wyżej nieruchomości a następnie decyzją z dnia [...] grudnia 2008 r. orzekł o ustaleniu na rzecz D. Z. odszkodowania w wysokości [...] zł i zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do zapłaty w/w kwoty w terminie 14 dni od dnia, w którym w/w decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył D. Z., podnosząc, iż wartość

nieruchomości oszacowano w sposób błędny poprzez niewłaściwy dobór i zbyt małą liczbę transakcji użytych do ustalenia ceny średniej nieruchomości, co spowodowało zaniżenie wartości nieruchomości. Jednocześnie odwołujący się wskazał na konieczność dokonania aktualizacji operatu szacunkowego po przeprowadzeniu ponownej analizy rynku lokalnego z uwzględnieniem cen nieruchomości przyległych.

Rozpatrując sprawę w trybie instancji odwoławczej Minister Infrastruktury stwierdził, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193. poz. 1194 ze zm.) nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa w ust. 2 (linie podziału nieruchomości), stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych z dniem, w którym decyzja o ustaleniu drogi stała się ostateczna. Za przejęty grunt dotychczasowemu właścicielowi przysługuje zaś odszkodowanie, ustalone przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18 i 18a.

W myśl natomiast art. 18 ust. 1 cytowanej ustawy wysokość w/w odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie też do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie to podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

W związku z powyższym, organ powołując się na art. 134 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) podniósł, iż podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie

powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Na podstawie zaś art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Stosownie też do art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2 uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Minister podkreślił również, iż operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207. poz. 2109), zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Natomiast § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia stanowi, iż w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1 wartość gruntów określa się w sposób następujący:

1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod

poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości l m2 gruntów, z których

wydzielono te działki gruntu i powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o

50 %.

Minister zaakcentował przy tym, że wyżej cytowane przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określania wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg z tym że stan nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny - na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze odszkodowania.

Podsumowując stwierdzono, iż w/w przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. Natomiast, jeżeli analiza badanego rynku wykaże brak transakcji nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych, istnieje wówczas możliwość zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 przywoływanego rozporządzenia Rady Ministrów. Wymaga to jednakże zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod budowę dróg publicznych.

Odnosząc powyższe do przedmiotowego stanu faktycznego organ odwoławczy zauważył, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za

wywłaszczenie prawa własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] położonej w S. stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] listopada 2008 r.

W operacie rzeczoznawca majątkowy wyjaśniła, iż dla obszaru objętego wyceną nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jedynie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta S. zatwierdzone uchwałą nr [...] Rady Miasta S. z dnia [...] lutego 2000 r., według którego przedmiotowa nieruchomość położona jest w terenie określonym jako rezerwa dla przebiegu ulic i dróg układu podstawowego oraz ścieżek rowerowych, bezwzględnie wymagające utrzymania wraz z projektowanymi węzłami komunikacyjnymi oraz jako tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej częściowo zabudowane zabudową mieszkaniową jednorodzinną a także tereny istniejącej zabudowy jednorodzinnej niskiej intensywności określonej wysokości i procencie zabudowy.

Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wskazała też, iż na analizowanym rynku lokalnym nie występował obrót nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne a zatem do porównań przyjęto ceny transakcyjne nieruchomości

gruntowych, zabudowanych, pochodzących z obrotu cywilnoprawnego z terenu miasta

S. W związku z powyższym biegła obliczyła wartość przedmiotowej

nieruchomości zajętej pod drogę publiczną na podstawie wartości nieruchomości, z których wydzielono te nieruchomości (por. str. 15 operatu), przyjmując do porównań zestawienie 12 cen transakcyjnych nieruchomości zabudowanych, które to umowy zostały zawarte w okresie od lutego do września 2007 r. (por. str. 17 operatu).

W ramach uzupełniającego [...] zwrócił się do Wojewody [...] o wyjaśnienie, jakie jest przeznaczenie przedmiotowej działki w powyższym Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta S. i uzyskał odpowiedź, iż działka ta wg w/w studium położona jest na obszarze określonym jako tereny istniejącej zabudowy jednorodzinnej niskiej intensywności o określonej wysokości i procencie zabudowy - istniejące/rozwojowe - oraz jako tereny dróg i ulic wymagające modernizacji łącznie z wytrasowaniem ścieżek rowerowych (pismo z dnia 16 marca 2009 r.).

W tym miejscu Minister podniósł, że stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia

21 września 2004 r. przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Taka sytuacja jest spowodowana tym, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Podejście porównawcze stosuje się zatem, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Podobieństwo nieruchomości nie może przy tym budzić wątpliwości. Tymczasem w niniejszej sprawie, wyceniana nieruchomość porównana została do działek o przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową, podczas, gdy w myśl zapisów studium, położona jest na terenach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną niskiej intensywności o określonej wysokości i procencie zabudowy działki - istniejące/rozwojowe - oraz jako rezerwy terenu dla przebiegu dróg i ulic układu podstawowego oraz ścieżek rowerowych.

W tych warunkach Minister stwierdził, że nie było zatem jasne, dlaczego biegła wybrała właśnie te transakcje, a nie transakcje, które odpowiadają przeznaczeniu działki nr [...], w wyżej opisanym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy (cześć - zabudowa jednorodzinna, część - rezerwy terenu dla przebiegu dróg i ulic układu podstawowego oraz ścieżek rowerowych).

Z tego powodu organ stanął na stanowisko, że operat szacunkowy z dnia

[...] listopada 2008 r. sporządzony został z naruszeniem § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. a więc powinna zostać sporządzona w tej sprawie nowa wycena.

Wyżej przedstawiona decyzja stała się przedmiotem skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, którą wniósł Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad.

Skarżący, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji, twierdził, że fakt, iż nieruchomości pozostające przy właścicielu określono w Studium (niebędącym jeszcze prawem lokalnym) jako "tereny o przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną niskiej intensywności" nie ma żadnego wpływu na ukształtowany na tym rynku poziom cen dotyczących nieruchomości, takich jak przedmiotowa tj. pod istniejącą zabudowę jednorodzinną budynkami mieszkalnymi wolnostojącymi.

Podkreślono, że rzeczoznawca majątkowy dokonała analizy wszystkich transakcji na lokalnym rynku nieruchomości, bo w operacie stwierdzono, że: określono lokalny rynek nieruchomości i jako obszar rynku wskazano miasto S. a przedmiotem rynku były nieruchomości gruntowe o podobnej funkcji i przeznaczeniu zabudowane budynkami mieszkalnymi wolnostojącymi.

Zwracano też uwagę, że Minister dokonał jedynie literalnego porównania brzmienia pojęć: "zabudowa jednorodzinna niskiej intensywności" i "zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna" zatajając przy tym fakt, że rzeczoznawca dokonała analizy rynku lokalnego nieruchomości zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej domami wolnostojącymi, takimi jak przedmiotowa nieruchomość. Wskazywano, że w Polsce istnieją dwa rodzaje zabudowy jednorodzinnej tj. 1) domami jednorodzinnymi wolnostojącymi i 2) domami jednorodzinnymi w zabudowie szeregowej, gdzie budynki przylegają do siebie bezpośrednio bocznymi ścianami a grunt wydzielony to zazwyczaj działka o szerokości budynku. W tych warunkach określenie zawarte w Studium dotyczące zabudowy jednorodzinnej niskiej intensywności należało by – wg skarżącego - przypisać do pkt 1 (domy wolnostojące), co skutkowałoby przyjęciem, że zarzut organu w stosunku do opinii biegłej był bezpodstawny.

W skardze wskazywano też, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie zostało wskazane, w jaki sposób obecnie należałoby dokonać wyceny spornej nieruchomości, gdyż skoro rzeczoznawca majątkowy zaanalizowała wszystkie transakcje nieruchomości gruntowych o podobnej funkcji i przeznaczeniu, zabudowanych budynkami mieszkalnymi wolnostojącymi, to stworzona przez organ centralny sytuacja oznaczała sytuacje patową.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi podnosząc, że zarzuty w niej zawarte były mu wcześniej znane.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skargę należało uznać za uzasadnioną, choć z uwagi na lakoniczną treść uzasadnienia stanowiska organu, nie można było w tych warunkach przesądzić o zasadności części zarzutów podniesionych przez skarżącego.

W pierwszej kolejności wskazać trzeba, że choć przedstawiona wyżej decyzja relacjonuje w swym uzasadnieniu w sposób wyczerpujący przebieg postępowania przed organem pierwszej instancji a także dokładnie omawia obowiązującą regulację prawną, będącą podstawą rozstrzygnięcia, to przyczyny, dla których decyzja ta uchyliła decyzję Wojewody [...] praktycznie nie zostały w sposób właściwy w niej wyjaśnione. Stanowisko organu w tej mierze sprowadza się bowiem wyłącznie do stwierdzenia, że nie było w sprawie jasne, dlaczego rzeczoznawca majątkowy wybrała

- jako materiał porównawczy - wymienione przez nią w operacie szacunkowym transakcje. Minister podał przy tym tylko, że transakcje te odnosiły się do działek położonych na obszarze o przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową a wg Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta S., obszar na którym znajdowała się wyceniana działka był określony jako tereny istniejącej zabudowy jednorodzinnej niskiej intensywności o określonej wysokości i procencie zabudowy - istniejące/rozwojowe - oraz jako tereny dróg i ulic wymagające modernizacji łącznie z wytrasowaniem ścieżek rowerowych. Z tego też powodu Minister zalecił ponowienie wyceny.

W tym miejscu wypada przede wszystkim zauważyć, że nie bardzo jest zrozumiałe, jakimi intencjami kierował się organ akcentując w w/w sposób różnicę pomiędzy przeznaczeniem działek będących w operacie szacunkowym materiałem porównawczym a przeznaczeniem wycenianej działki wg wspomnianego Studium. W szczególności nie wiadomo, czy różnica ta miała dotyczyć okoliczności, że wg Studium przedmiotowy grunt był przeznaczony pod tereny zabudowy jednorodzinnej a w części (mówiąc ogólnie) pod drogi i ulice, czy też organ miał na myśli, że materiał porównawczy obejmował grunty przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną a wg Studium - miała na nim znajdować się zabudowa jednorodzinna niskiej intensywności i o określonej wysokości, czy też wreszcie Ministrowi chodziło o obie różnice.

Ponadto, z uwagi na fakt, że decyzja kasacyjna, a taką była decyzja zaskarżona, może – wg art. 138 § 2 k.p.a. - zapaść tylko w przypadku, gdy rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w całości lub znacznej części, wydaje się, że jeśli kwestią niewyjaśnioną była tylko okoliczność związana z wytłumaczeniem doboru materiału porównawczego, to organ odwoławczy

- w ramach postępowania uzupełniającego postępowanie wyjaśniające - mógł zwrócić się do biegłej o pisemne zajęcie w tej kwestii stanowiska. Tego rodzaju działanie mogłoby doprowadzić do jej całkowitego wyjaśnienia i w rezultacie pozwolić na jej rozstrzygnięcie merytoryczne na etapie postępowania odwoławczego.

Uchylenie natomiast decyzji organu pierwszej instancji i nakazanie ponowienia wyceny oznaczało, że organ odwoławczy nie tyle stwierdził pewną niejasność w opinii biegłej a całkowicie tę opinię uznał za wadliwą.

W zaskarżonej jednak decyzji takie stanowisko nie zostało w sposób jasny i dostateczny wyrażone ani uzasadnione.

Podkreślenia wymaga też, że zaskarżona decyzja Ministra była nie tylko decyzją o charakterze kasacyjnym, co nakładało na organ odwoławczy, po pierwsze obowiązek dokładnego wskazania uchybień decyzji organu pierwszej instancji - a co w realiach tej sprawy - wiązało się z precyzyjnym wskazaniem, na czym polegała wadliwość operatu szacunkowego a po drugie – rozważenie celowości wskazania organowi pierwszej instancji, na jakie kwestie ma zwrócić uwagę ponownie sprawę rozpatrując, ale decyzja ta opierała się zasadniczo na opinii biegłego.

W przypadkach, gdy dla rozstrzygnięcia sprawy konieczne jest dopuszczenie dowodu z opinii rzeczoznawcy majątkowego, decyzję oczywiście nadal podejmuje suwerennie organ, co oznacza, że opinia taka jest dla niego jedynie dowodem, podlegającym jego ocenie. Tym niemniej, charakter tego dowodu, polegającego na wyrażeniu poglądu na dany temat przez osobę (jednostkę) posiadającą niezbędną wiedzę specjalistyczną wymaga, by organ, stwierdzając wadliwość opinii, formułował zarzuty bardzo wyważenie a jednocześnie precyzyjnie. W przeciwnym bowiem wypadku, ocena takiego dowodu nie jest ocena swobodną – w rozumieniu art. 80 k.p.a. - a staje się dowolną.

W tych warunkach niesprecyzowanie przez Ministra, dlaczego uznał sporządzony operat całkowicie za wadliwy, bo (jak wspomniano wyżej) zalecił dokonanie zupełnie nowej wyceny a w szczególności niewyjaśnienie przez organ odwoławczy, w czym dostrzegał różnicę pomiędzy przeznaczeniem wycenianego gruntu - wg Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta S. a przeznaczeniem działek, których dotyczyły transakcje wzięte przez rzeczoznawcę do porównań, stanowiło naruszenie przepisów procedury administracyjnej tj. art. 80 i 138 § 2 k.p.a.

Dokładne wyjaśnienie, dlaczego omawiany operat nie mógł być podstawą do rozstrzygania w niniejszej sprawie było poza tym, o tyle jeszcze konieczne, że różne akty prawne posługują się różną terminologią dotyczącą rodzaju zabudowy. W szczególności wskazać wypada, iż przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118) zawierają pojęcie budynku mieszkalnego jednorodzinnego przez co należy rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej (art. 3 ust. 2a), z kolei zaś przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego posługują się wprawdzie również pojęciami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i wielorodzinnej, ale jednocześnie niejednokrotnie dookreślają te pojęcia wskaźnikiem intensywności zabudowy, czy uszczegółowiają jej wysokość. Z tego względu nie można wykluczyć sytuacji – o czym Sąd w tej sprawie nie przesądza – że zaistniałe różnice pomiędzy sformułowaniami użytymi w operacie a sformułowaniami jakimi posłużono się tworząc wspomniane Studium, tak naprawdę w rzeczywistości nie zachodziły.

Przy ponownym rozpatrzeniu odwołania, organ centralny winien ponownie zanalizować treść operatu szacunkowego i ocenić go, uwzględniając – z uwagi na obiektywny upływ czasu - okres jego ważności i wyrazić swoje stanowisko, co do wymogów, które winien w tej sprawie spełniać operat szacunkowy, dokładnie i w sposób jasny tak, aby w sytuacji, gdyby należało sporządzić nową opinię, spełniała ona wymagania miarodajnego dowodu w sprawie.

Uznając zatem, że zaskarżona decyzja naruszała art. 6, art. 7, art. 11, art. 77

§ 1, art. 80, art. 107 § 3 i art. 138 § 2 k.p.a. Sąd – z mocy przepisu art. 145 § 1 pkt 1

lit. c w związku z art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) – orzekł jak w sentencji.

Rozstrzygnięcie o kosztach oparto na przepisie art. 200 w/w ustawy procesowej.