Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 3151/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-09-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Dargas Sędziowie: WSA Emilia Lewandowska WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.) Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 września 2014 r. sprawy ze skargi W. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta W. z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz W. C. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

I SA/WA 3151/13

Uzasadnienie

Pismem z dnia [...] (data wpływu akt do S.K.O. w [...]) W.C., reprezentowana przez pełnomocnika r.pr. A.F., wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] znak [...] utrzymującą w mocy decyzję Nr [...] Prezydenta [...] z dnia [...] (znak [...]), odmawiającą zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości położonej w [...] dzielnicy [...] przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka gruntu o nr [...] o powierzchni [...] ha z obrębu [...], dla której Sąd Rejonowy dla [...] w [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr [...], z powodu naruszenia przepisów:

art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie, że projekt podziału nieruchomości nie spełnia warunków określonych w tym przepisie;

art. 4 pkt 3a, poprzez uznanie, że nowoprojektowana działka o nr [...] nie będzie spełniać przesłanek tego przepisu tj. nie będzie działką budowlaną w rozumieniu ugon;

art. 7, art.77 § 1, art.81 kpa, art. 12§ 1 kpa, art. 138 § 1 pkt 4 kpa;

art. 45 ust.1 Konstytucji RP i art. 6 Europejskiej Konwencji o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności poprzez przyjęcie takiej interpretacji art. 95 ust.7 ugon, która pozostaje w sprzeczności z zasadą racjonalnego ustawodawcy i ekonomii procesowej,

wnosząc o uchylenie powyższych decyzji w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] znak Nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] Nr (znak [...]) z dnia [...] odmawiającą skarżącej zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości położonej w [...] dzielnicy [...] przy ul. [...].

W uzasadnieniu w/w decyzji organ podniósł, iż wskutek podziału nieruchomości powstałaby działka ewidencyjna nr [...], która spełnia warunki z art. 95 pkt 7 uogn. oraz działka ewidencyjna nr [....] nie spełniająca warunków przewidzianych powołanym wyżej przepisem, albowiem zaprojektowana granica podziału przebiegająca w odległości 0,5 m od schodów budynku, w ocenie organu, spowoduje utrudnienia w prawidłowym i racjonalnym korzystaniu z tego budynku, w przypadku ewentualnych jego napraw i remontów. Granica między działkami winna przebiegać w takiej odległości, aby pas terenu wokół całego budynku umożliwiał swobodny do niego dostęp, bez żądnych utrudnień w postaci zbyt blisko zlokalizowanego ewentualnego ogrodzenia.

Zdaniem skarżącej z powołaną decyzją nie można się zgodzić. Przepis art. 95 ust.7 uogn. stanowi, iż niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej, nie określa przy tym celu wydzielenia ani też nie wskazuje żadnych innych warunków dokonania przewidzianego w nim podziału nieruchomości. Natomiast w celu prawidłowego wyinterpretowania normy w nim zawartej, należy się odwołać do sformułowanej w art.4 pkt 3a uogn definicji "działki budowlanej". Stan faktyczny niniejszej sprawy potwierdza, w ocenie skarżącej w sposób oczywisty, że projektowana działka o nr ewidencyjnym [...] spełnia wszystkie kryteria działki budowlanej wskazane w art.4 pkt 3a uogn; czego oczywistym dowodem jest wybudowanie w jej granicach (projektowanych), na podstawie ostatecznej decyzji "pozwolenie na budowę" Prezydenta [...] nr [...] z dnia [...], samodzielnego budynku zaopatrzonego we wszelkie niezbędne media. Tył projektowanej działki [...], znajdujący się za budynkiem, ma zapewniony dostęp schodami co stanowi, iż korzystanie z budynku zlokalizowanego na w/w działce jest możliwe, funkcjonalne, celowe, prawidłowe a tym samym uzasadnione z punktu widzenia przepisu art. 95 ust.7 uogn.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Uczestnik postępowania B. C. nie zajął stanowiska w sprawie.

Pismem z dnia [...] złożonym na rozprawie w dniu [...] pełnomocnik skarżącej poinformował sąd, iż uczestnik B.C. zmarł w dniu [...] i że w jego miejsce, na mocy ustawy weszli jego spadkobiercy: synowie P.C. i P.C., również reprezentowani przez pełnomocnika skarżącej r.pr. A.F.

Uczestnicy przyłączyli się do stanowiska skarżącej i wnosili o uchylenie powyższych decyzji w całości oraz o zasądzenie kosztów postępowania sądowego według norm przepisanych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona.

Stan faktyczny w sprawie jest bezsporny, dlatego Sąd, akceptując ustalenia faktyczne dokonane przez organ w zaskarżonej decyzji, dokonał kontroli tej decyzji i poprzedzającej ją decyzji pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zbadał, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, iż zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej powoływana jako: "Ppsa") sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi.

Należy wskazać, że materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji stanowi art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) a istota sporu, zdaniem sądu, sprowadza się do tego, czy wnioskowany przez skarżących podział nieruchomości, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, w celu wydzielenia działki budowlanej, w trybie powyższego przepisu, jest dopuszczalny pomimo niespełnienia, zdaniem organu, wymogów w nim przewidzianych.

Wykładnia art. 95 ust. 7 u.g.n., który stanowi lex specialis w stosunku do ogólnych zasad obowiązujących przy podziale nieruchomości, gdyż reguluje jeden z przypadków, w których - pomimo braku planu zagospodarowania przestrzennego albo niezależnie od jego ustaleń lub ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - stanowi, iż dopuszczalny jest podział nieruchomości. Przypadek, o którym mowa w w/w przepisie, dotyczy wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, w przypadku barku zgodności z obowiązującym planem miejscowym.

Zwrócić w tym miejscu należy uwagę, że prawo do dzielenia rzeczy własnej jest prawem przysługującym właścicielowi, a wynikającym z samej istoty prawa własności. Zgodnie z art. 140 kodeksu cywilnego, właściciel rzeczy ma bowiem prawo korzystać z rzeczy zgodnie ze społecznym przeznaczeniem swego prawa i rzeczą rozporządzać, choć oczywiście w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Przepisy zatem ograniczające prawa właściciela w jego prawie własności a więc w tym przypadku w uprawnieniu do podziału rzeczy nieruchomej, nie mogą być w żadnym stopniu interpretowane w sposób rozszerzający. Wręcz przeciwnie, tego rodzaju przepisy muszą być zawsze wykładane w sposób ścisły i precyzyjny (art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej).

Przypadek uregulowany w art. 95 ust. 7 u.g.n. dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości (niezależnie od istnienia lub ustaleń planu miejscowego) pod warunkiem spełnienia określonego celu. Jest nim wydzielenie "działki budowlanej", niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Powyższe oznacza zatem, że jest możliwe, aby z dotychczasowej działki zostały wydzielone dwie lub więcej działek

budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na ich powierzchni budynków. Omawiany przepis służy bowiem utworzeniu dla już istniejącego budynku mieszkalnego działki gruntu o takich parametrach, które będą zgodne z wymaganiami, jakie winny być spełnione, jeśliby budynek ten był obecnie budowany. Celem więc wydzielenia owej działki jest powstanie działki budowlanej (art. 4 ust. 3a u.g.n.), której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe, bezkonfliktowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych (por. E. Bończak - Kucharczyk, Komentarz do art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, LEX 2013 oraz M. Wolanin - "Podziały i scalenia nieruchomości" Wyd. CH.BECK, Warszawa 2011 str. 187 i nast.).

Zdaniem sądu, w przedmiotowy stanie faktycznym, działka wydzielana nr [....] spełnia wskazane powołanym przepisem wymogi do racjonalnego i bezkonfliktowego korzystania z posadowionego na niej nowo budowanego budynku mieszkalnego.

Trafnie więc podnosi skarżąca, że w postępowaniu o zatwierdzenie podziału, dokonywanego w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n., przedmiotem oceny organu nie jest nieruchomość dzielona, lecz działka z niej wydzielana (zabudowana budynkiem w budowie). Tymczasem, w zaskarżonej decyzji, utrzymującą w mocy decyzję organu I instancji, odmawiającą zatwierdzenia projektu podziału przedmiotowej nieruchomości z dnia [...], organ dokonał oceny działki podlegającej podziałowi. Uznał, że zaprojektowany podział działki zabudowanej domem mieszkalnym i domem w budowie (stan surowy zamknięty) uniemożliwi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku posadowionego na nowo powstałej działce o nr [...] z uwagi na okoliczność, iż linia podziału została zaprojektowana w taki sposób, że korzystanie z tylnej części w/w działki byłoby w znacznym stopniu utrudnione. Powyższe odnosi się do odległości przebiegającej linii podziału 0,5 m od schodów budowanego budynku mieszkalnego. Natomiast zdaniem sądu, z załączonej do powołanej wyżej decyzji mapy podziałowej nie wynikają, zdaniem sądu, żadne utrudnienia mające uniemożliwić prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynku posadowionego na działce [...].

Pogląd ten, jak wyżej wyjaśniono, nie jest prawidłowy bo w sposób niedopuszczalny ogranicza prawa właściciela działki zabudowanej budynkiem mieszkalnym, interpretując przepis art. 95 ust. 7 u.g.n. niezgodnie z jego gramatyczną treścią i celem, jakiemu służy.

Nadto, okoliczność podnoszona przez organ I instancji, iż zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego Uchwałą Nr [...] Rady [...] z dnia [...] ustalona została minimalna wielkość nowo tworzonej działki dla segmentów w zabudowie bliźniaczej – [...] m kw. uniemożliwia również podział przedmiotowej nieruchomości w trybie art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami z uwagi na fakt, że jej powierzchnia wynosi [...] m.kw., nie ma żadnego znaczenia dla niniejszego rozstrzygnięcia albowiem sąd badał przesłanki przewidziane art. 95 ust.7 uogn, o który oparty został wniosek o dokonanie podziału nieruchomości, nie zaś o art.93 powołanej ustawy, w myśl którego, podziału nieruchomości można dokonać tylko wtedy gdy jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego, co w przedmiotowej sprawie odnosi się do minimalnej powierzchni nowo tworzonej działki.

Reasumując, w ocenie sądu, organ nie wykazał, w czym miało by się przejawiać uniemożliwienie korzystania z nowo wybudowanego budynku mieszkalnego w przypadku zatwierdzenia podziału działki gruntu nr [...], zgodnie z przedstawionym projektem podziału sporządzonym przez uprawnionego geodetę I. K. z dnia [...]. Stan faktyczny niniejszej sprawy potwierdza w sposób oczywisty, że projektowana działka o nr ewidencyjnym [...] spełnia wszystkie kryteria działki budowlanej wskazane w art.,. 4 pkt 3a ugon. Przebieg linii podziału nieruchomości jest taki, że nie ingeruje w materię żadnego z dwóch budynków zlokalizowanych na dotychczasowej działce o numerze ewidencyjnym [...], a sama linia przebiega pomiędzy budynkami w taki sposób, że oba budynki mają dostęp do drogi publicznej, sieci kanalizacyjno-wodociągowej, elektrycznej, telefonicznej oraz gazowej. Nadto, w przypadku budynku zlokalizowanego na nowoprojektowanej działce [...] - około 50 % jej powierzchni znajduje się od strony drogi publicznej (ulicy [...]) i może być wykorzystana w dowolny sposób. Tył projektowanej działki nr [...] znajdujący się za budynkiem ma zapewniony dostęp schodami. Z powyższego wynika, że korzystanie z budynku zlokalizowanego na projektowanej działce [...] jest możliwe, funkcjonalne, celowe oraz prawidłowe a tym samym uzasadnione z punktu widzenia art. 95 pkt 7 uogn.

Dlatego też, przychylając się do stanowiska skarżącej, z powyższych względów Sąd, na zasadzie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.