Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 16/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2013-09-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 134, art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 4 ust. 1 i 2, art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 3-8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 40 ust. 2 i 3
journal: Dz.U. 2012 poz 591
law: Ustawa z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej - tekst jednolity.
article: par. 19 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

SENTENCJA

Dnia 13 września 2013 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 września 2013 r. sprawy ze skargi J. M. i T. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] września 2012r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją nr [...] z dnia [...] lutego 2012 r., znak [...], Prezydenta Miasta P. na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98 poz. 1071 z późn. zm.) ustalił na rzecz P. R. p.w. M. B. C. w P. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie kościoła i domu parafialnego, przeznaczonego do realizacji na terenie działki nr [...], ark. [...], obręb N., położonej przy ul. M. w P.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że w dniu [...] września 2011 r. wpłynął wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Następnie pismami z dnia [...] października 2011 r. i [...] stycznia 2012 r. J. M. wniósł sprzeciw wobec planowanego przedsięwzięcia, wskazując na uciążliwości, jakie kościół będzie generował dla okolicznych mieszkańców, oraz na spadek wartości nieruchomości położonych w sąsiedztwie świątyni. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono w promieniu 180 m od granic działki inwestora obszar analizowany i przeprowadzono na nim badanie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Z poczynionych ustaleń wynika, że na przedmiotowym obszarze występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca i bliźniacza, uzupełniona zabudową usługową i gospodarczo-garażową, oraz zabudowa usługowa (biura, handel). Organ uznał zatem, że istnieje możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Za kontynuacją funkcji dotychczasowe zabudowy przemawia bowiem fakt, że przy ul. M. nr [...]-[...] zlokalizowane są obiekty handlowo-usługowe, przy ul. M. nr [...], [...], [...], [...] – obiekty usług podstawowych, a przy ul. S. [...] i ul. S. [...] – obiektu biurowo-usługowe. Budowa kościoła spełnia funkcję uzupełniającą wobec zabudowy mieszkaniowej, kontynuując zarazem funkcję usługową. Lokalizacja domu parafialnego w odległości 8 m od frontowej granicy działki od strony ul. S. nawiązuje do istniejącej linii zabudowy budynków jednorodzinnych, wynoszącej od 5 m do 21 m. Linie zabudowy od strony ul. M., ul. S., ul. M., ul. S., ul. K., ul. M., ul. S., ul. P. i ul. M. wynoszą od 5 m do 8 m. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki kształtuje się dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na poziomie od 7,6% do 58%, a dla zabudowy usługowej – od 20% do 85% (średnio 49,5%). Powyższy parametr wynosi średnio dla całego obszaru analizowanego ok. 24%. Wskaźnik ten w przypadku rozważanej inwestycji ustalono na wyższą wartość niż w przypadku całego obszaru analizowanego, lecz jest on niższy od średniego wskaźnika dla zabudowy usługowej. Szerokość elewacji frontowych budynków jednorodzinnych wynosi od 7 m do 14 m, a budynków usługowych – od 7 m do 36 m. W przypadku omawianego przedsięwzięcia parametr ten wynosi ok. 12 m w odniesieniu do budynku parafialnego i ok. 20 m w odniesieniu do kościoła, co stanowi o kontynuacji zabudowy. Budynki znajdujące się w obszarze analizowanym mają ponadto I-III kondygnacji. Planowany kościół ma natomiast posiadać II kondygnacje nadziemne przy wysokości do kalenicy 19 m i wysokości wieży kościelnej ok. 30 m. Budynek parafialny będzie natomiast posiadał II kondygnacje nadziemne przy wysokości do kalenicy 9,60 m. Wprawdzie oba parametry wykraczają poza wartości ustalone w obszarze analizowanym, lecz niemniej charakter planowanej inwestycji uzasadniania odstąpienie od średnich wartości występujących w obszarze analizowanym. Wysokość wieży kościelnej, wynosząca ok. 30 m, będzie stanowiła architektoniczną dominantę terenu. Przedmiotowa inwestycja kontynuuje również istniejącą zabudowę w zakresie geometrii dachu. Tym samym spełnione zostały wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wobec czego organ był zobligowany do wydania pozytywnej dla inwestora decyzji.

Pismami z dnia [...] marca 2012 r. i 30 marca 2012 r. J. M. i T. M. odwołali się od powyższej decyzji organu I instancji z dnia [...] lutego 2012 r., zarzucając jej naruszenie (1) art. 61 ust. 1 w zw. z art. 2 pkt 1 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji niezgodnej z przepisami odrębnymi i ładem przestrzennym, (2) § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588) poprzez przeprowadzanie błędnej analizy urbanistycznej, (3) art. 6, art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie błędnych ustaleń faktycznych, niezebranie i nierozważenie materiału dowodowego w sposób wyczerpujący.

W uzasadnieniu skarżący wskazali, że w obszarze analizowanym występuje przede wszystkim zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna z zabudową uzupełniającą, a budynki o charakterze usługowym (handlowo-usługowe) mają charakter incydentalny. Na przedmiotowym terenie występuje zwarty układ urbanistyczny o precyzyjnie uregulowanej strukturze – osiedle domów mieszkalnych. Nie istnieje tam natomiast samodzielnie zabudowa typowo usługowa, a jedynie obiekty wielomieszkaniowe, których część parterowa wykorzystywana jest do świadczenia usług podstawowych dla mieszkańców osiedla. Typowo usługowy charakter ma wyłącznie budynek położony przy ul. M. [...]-[...], którego forma architektoniczna odbiega znacznie od dominujących cech zabudowy w obszarze analizowanym. Nie może ona zatem stanowić podstawy do ustalania funkcji oraz cech planowanego przedsięwzięcia. Ponadto organ I instancji nie uwzględnił faktu, że kościoły, kaplice, cerkwie, meczety i synagogi nie zostały zaliczone w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) do obiektów usługowo-mieszkalnych lub handlowo-usługowych. Nie zbadano także wystarczająco funkcji pełnionej przez dom parafialny. Skarżący zauważyli przy tym, że planowany obiekt budowlany nie nawiązuje swoimi parametrami do istniejącej zabudowy; w szczególności w obszarze analizowanym nie występuje obiekt zbliżony do wieży kościelnej o wysokości 30 m. Tym samym brak było podstaw do wydania decyzji o lokalizacji przedmiotowej inwestycji, co z kolei stanowi o przekroczeniu granic uznania administracyjnego. Nie ulega przy tym wątpliwości, że organ I instancji nie zebrał i nie rozważył należycie materiału dowodowego. Skarżący wskazali poza tym, że planowana inwestycji będzie generowała ponadnormatywny hałas, co w konsekwencji powinno prowadzić do wniosku, że ustalenie dopuszczalności realizacji takiego przedsięwzięcia powinno nastąpić wyłącznie w planie miejscowym, a nie decyzji o warunkach zabudowy. Wreszcie, organ I instancji nie rozważył dostatecznie kwestii technicznej możliwości zlokalizowania na działce inwestora wymaganej liczby miejsc postojowych zgodnie z § 19 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75 poz. 690 z późn. zm.).

Decyzją z dnia [...] września 2012 r., znak [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu na podstawie art. 1 i art. 2 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r. nr 79 poz. 956 z późn. zm.), art. 7, art. 77 § 1 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55, art. 56 w zw. z art. 64 oraz art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1, 6 i 7 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] lutego 2012 r.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wyjaśnił, że dla terenu inwestycji nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wobec czego konieczne było wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze przytoczyło zarazem przepisy, które znalazły zastosowanie w rozważanej sprawie, dodając jednocześnie, że analiza urbanistyczna została prawidłowo przeprowadzona przez organ I instancji. Prezydent Miasta P. w szczególności trafnie stwierdził, że kościół oraz dom parafialny pełnią funkcję uzupełniającą względem istniejącej zabudowy mieszkaniowej. W pozostałym zakresie Samorządowe Kolegium Odwoławcze podzieliło stanowisko organu I instancji.

Pismem z dnia [...] grudnia 2012 r. J. M. i T. M. zaskarżyli powyższą decyzję Kolegium z dnia 28 września 2012 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, zarzucając jej naruszenie (1) art. 61 ust. 1 w. zw. z art. 2 pkt 1 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że planowana inwestycja jest zgodna z przepisami odrębnymi i zasadami ładu przestrzennego, (2) § 3 cytowanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez błędne przeprowadzenie analizy urbanistycznej, (3) art. 6, art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez dokonanie błędnych ustaleń faktycznych i wydanie rozstrzygnięcia w oparciu o niezebrany i nierozpatrzony wyczerpująco materiał dowodowy oraz (4) art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 15 k.p.a. poprzez wadliwe sporządzenie uzasadnienia, w którym nie wyjaśniono wszystkich istotnych okoliczności faktycznych i nie ustosunkowano się merytorycznie do zarzutów podniesionych w pismach z dnia [...] marca 2012 r. i [...] marca 2012 r.

W uzasadnieniu skarżący powtórzyli argumenty, zawarte w pismach z dnia [...] marca 2012 r. i [...] marca 2012 r.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Skarga okazała się bezzasadna.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrole działalności organów administracji publicznej. Jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem – art. 1 § 2 powyższej ustawy. Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowoadministracyjnym podlega prawidłowość zastosowania przepisów prawa w odniesieniu do ustalonego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność wykładni tych przepisów.

W świetle z kolei z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270), Sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, przy czym – jak wynika z treści art. 145 § 1 – Sąd uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie i orzeka o ich uchyleniu w sytuacji, gdy stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania, lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 z późn. zm.). Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 powołanej ustawy, ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposób zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku – w decyzji o warunkach zabudowy. Potwierdzeniem tej konkluzji jest art. 59 ust. 1 cytowanej ustawy, wedle którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Jak wynika przy tym z art. 61 ust. 1 powołanej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: (1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, (2) teren ma dostęp do drogi publicznej, (3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, (4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu poprzednio obowiązujących planów miejscowych oraz (5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ustawodawca precyzuje zarazem w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588) sposób weryfikacji, czy spełniony został wymóg dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z § 3 powołanego rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Granice obszaru analizowanego wyznacza się przy tym w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, lecz zarazem nie mniejszej niż 50 m. Jak wynika przy tym z analizy urbanistycznej, sporządzonej w dniu [...] stycznia 2012 r. (k. 63-77 akt adm. organu I instancji), obszar analizowany zakreślono w promieniu 180 m od granic działki inwestora, co stanowi trzykrotność szerokości frontowej tejże działki (3 x 60 m). Tym samym powyższy warunek został w niniejszej sprawie spełniony.

W trakcie badań obszaru analizowanego ustalono, że w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestora znajduje się zabudowa o funkcji mieszkaniowej, a przy ul. S. i ul. M. – zabudowa usługowa. Niemniej, zarówno w odwołaniu z dnia [...] marca 2012 r. i piśmie z dnia [...] marca 2012 r. (k. nienumerowana akt adm. organu I instancji) oraz w skardze z dnia [...] grudnia 2012 r. (k. 4-18 akt sądowych), skarżący wywodzili, że funkcja kościoła oraz domu parafialnego nie nawiązuje do istniejącej zabudowy, a obiekty te w szczególności nie pełnią funkcji usługowej. Z takim stanowiskiem nie można się jednak zgodzić. Trzeba bowiem zauważyć, że planowane obiekty sakralne będą pełniły w istocie funkcję uzupełniającą względem dominującej w obszarze analizowanym funkcji mieszkaniowej. Jednocześnie pojęcie zabudowy usługowej należy ujmować relatywnie szeroko, nie ograniczając tego pojęcia jedynie do obiektów handlowych lub biurowych. Funkcję usługową mogą bowiem również pełnić obiekty służące zaspokajaniu potrzeb duchowych, niematerialnych, okolicznych mieszkańców, w szczególności obiekty sakralne lub kulturalne. Dlatego też, wbrew twierdzeniom zawartym w skardze, należy uznać, że kościół oraz dom parafialny kontynuują funkcję zabudowy istniejącą w obszarze analizowanym.

Trzeba przy tym zaznaczyć, że odwoływanie się w niniejszej sprawie do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (Dz. U. nr 112 poz. 1316 z późn. zm.) jest nietrafne. Wymieniony akt wykonawczy został bowiem wydany na podstawie upoważnienia zawartego w ustawie z dnia 29 czerwca 1995 r. o statystyce publicznej (Dz. U. z 2012 r. poz. 591 z późn. zm.). Jak wynika z art. 40 ust. 2 i 3 powołanej ustawy, sporządzenie takiego opracowania służy ustandaryzowaniu klasyfikacji i nomenklatury stosownej w statystyce, ewidencji i dokumentacji oraz w rachunkowości, a także w urzędowych rejestrach i systemach informacyjnych administracji publicznej. Ponadto, z Wprowadzenia do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) wynika jednoznacznie, że jest to wykaz sporządzony przede wszystkim na potrzeby statystyki działalności budowlanej, sprawozdań budowlanych, spisów budowli i mieszkań, statystki cen obiektów budowlanych oraz rachunków narodowych, a nadto opracowanie to dotyczy jedynie istniejących, a nie planowanych, obiektów budowlanych. Tym samym ze względu na swoje przeznaczenie Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych (PKOB) nie może być w sposób wiążący stosowana w ramach postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Przechodząc do weryfikacji pozostałych parametrów dobrego sąsiedztwa, należy zauważyć, że obowiązującą linię nowej zabudowy wyznacza się wedle § 4 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W myśl ustaleń poczynionych w analizie urbanistycznej omawiany wskaźnik waha się w obszarze analizowanym w przedziale od 5 m do 21 m od krawędzi pasa jezdni, a przy ul. M., ul. S., ul. M., ul. S., ul. K., ul. M., ul. S., ul. P. i ul. M. przybiera on wartości do 5 m do 8 m. W przypadku przedmiotowej inwestycji przyjęto natomiast, że dom parafialny powinien być zlokalizowany w odległości 8 m od granicy działki od strony ul. S., przy czym nieprzekraczalna linia zabudowy powinna wynosić 8 m od strony ul. M. Kościół z kolei powinien być posadowiony w głębi działki inwestora. Przedmiotowe przedsięwzięcie realizuje zatem omawiany parametr w zakresie kontynuacji istniejącej zabudowy.

Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się w świetle § 5 cytowanego rozporządzenia na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika z kolei, że parametr ten wynosi od 7,6% do 58% dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, od 20% do 85% dla zabudowy usługowej (średnio 49,5 %), przy czym średnio dla całego obszaru analizowanego omawiany wskaźnik wynosi 24%. Tymczasem dla planowanej inwestycji przyjęto, że stosunek wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki nie może łącznie dla projektowanej zabudowy przekroczyć 33%. Wartość ta przekracza wprawdzie wartość omawianego parametru ustaloną dla całego obszaru analizowanego, lecz nie wykracza ona zarazem poza średnią wartość ustaloną dla zabudowy usługowej, do której należy zaliczyć planowane przedsięwzięcie. Trzeba mieć jednocześnie na uwadze, że ustawodawca dopuszcza w § 5 ust. 2 cytowanego rozporządzenia wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika do z analizy urbanistycznej, co niewątpliwie ma miejsce w rozpatrywanej – zważywszy w szczególności na specyfikę planowanej inwestycji. W konsekwencji należy więc dojść do wniosku, że rozważany wymóg został spełniony w niniejszej sprawie.

Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy zgodnie z § 6 wymienionego rozporządzenia na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach na obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jak wskazuje w tej mierze analiza urbanistyczna, powyższy parametr przyjmuje w obszarze analizowanym wartości od 7 m do 14 m dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a dla zabudowy usługowej – od 7 m do 36 m. Dla rozważanej inwestycji przyjęto natomiast wartości od strony ul. S. maksymalnie 20 m dla kościoła i 12 m dla domu parafialnego. Tym samym powyższy wskaźnik został również zachowany w rozpatrywanej sprawie.

Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy w świetle § 7 wspomnianego rozporządzenia jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Zgodnie z analizą urbanistyczną, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna ma w przeważającej mierze II kondygnacje, a zabudowa usługowa – I i II kondygnacje nadziemne. Dla omawianego przedsięwzięcia wyznaczono II kondygnacje, przy czym wysokość kościoła nie powinna przekraczać 19 m do kalenicy z możliwością lokalizacji wieży kościelnej o wysokości maksymalnie 30 m, a wysokość domu parafialnego nie powinna przekraczać 9,6 m do kalenicy; wysokość tych obiektów do okapu dachu ma wynosić 8,5 m. Trzeba jednak w tym miejscu wskazać, że ustawodawca dopuszcza w § 7 ust. 4 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. wyznaczenie innej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Tym samym przyjęte wartości mogą wprawdzie nie znajdować pełnego odzwierciedlenia w obszarze analizowanym, lecz niemniej ze względu na charakter planowanej inwestycji (budowa kościoła) zasadne było częściowe odstąpienie od wartości tego parametru występujących w otoczeniu przedsięwzięcia.

Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układu połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się w myśl § 8 rozważanego rozporządzenia odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika, że w sąsiedztwie inwestycji przeważają dachy płaskie, choć występują również dachy strome. W przypadku rozważanego przedsięwzięcia ustalono natomiast, że kąt nachylenia dachu dla kościoła będzie wynosił co najmniej 30°, a dla budynku parafialnego – co najmniej 20°. Przedmiotowa inwestycja kontynuuje zatem parametry istniejącej zabudowy również w tym zakresie.

Nie ulega zatem wątpliwości, że wymóg dobrego sąsiedztwa, o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 powołanej ustawy, został spełniony w rozpatrywanej sprawie. Należy przy tym podkreślić, że w celu ustalenia warunków zabudowy wystarczające jest co do zasady wskazanie przynajmniej jednego obiektu, do którego planowana inwestycja ma nawiązywać. Nie jest natomiast w tym wypadku konieczne by nowa zabudowa odwzorowywała w sposób absolutny parametry zabudowy znajdującej się w jej bezpośrednim sąsiedztwie. Ustawodawca nie dąży bowiem do całkowitej homogeniczności zabudowy, lecz do zachowania ładu przestrzennego rozumianego zgodnie z art. 2 pkt 1 powołanej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną (a więc również zróżnicowaną) całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Z tej perspektywy lokalizacja kościoła oraz domu parafialnego na działce inwestora nie zakłóci istniejącego układu urbanistycznego.

Należy przy tym zauważyć, że działka inwestora, zgodnie z mapą załączoną do analizy urbanistycznej, posiada dostęp do drogi publicznej, co potwierdza również pismo Zarządu Dróg Miejskich w P. z dnia [...] maja 2011 r., znak [...] (k. 9 akt adm. organu I instancji). Ponadto, z pism (1) E. z dnia [...] maja 2011 r., znak [...], oraz (2) A. z dnia [...] czerwca 2011 r., znak [...], [...], i z dnia [...] listopada 2011 r., znak [...], [...], wynika, że teren przedmiotowej inwestycji dysponuje w wystarczającym stopniu dostępem do mediów (k. 6, 8, 60 akt adm. organu I instancji). Materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy nie wskazuje zarazem by w niniejszej sprawie istniała potrzeba uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze lub nieleśne. Okoliczności te nie były przy tym kwestionowane przez żadną ze stron postępowania.

Skarżący twierdzili jednak, że przedmiotowa inwestycja jest niezgodna z przepisami odrębnymi, tj. z § 19 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75 poz. 690 z późn. zm.) w zakresie lokalizacji miejsc postojowych. Argument ten okazał się jednak nietrafny. Dla przedmiotowej inwestycji wskazano bowiem, że potrzeby parkingowe w zakresie wszystkich funkcji realizowanych przez planowane obiekty budowlane powinny być w pełni zabezpieczone na działce inwestora z wyliczeniem obsługi komunikacyjnej dla części biurowej, mieszkalnej i miejsca zgromadzeń. Trzeba jednak zauważyć, że możliwość zlokalizowania miejsc postojowych zgodnie z wytycznymi zawartymi w § 19 powołanego rozporządzenia będzie przedmiotem analizy na następnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w trakcie postępowania o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Rozważanie kwestii technicznej możliwości usytuowania parkingu na działce inwestora jest na obecnym etapie przedwczesne, choćby z uwagi na brak szczegółowego projektu budowlanego. Podobnie należy ocenić również zarzut wskazujący na możliwość generowania nadmiernego hałasu przez planowaną inwestycję, gdyż także ta kwestia podlega badaniu w ramach postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę.

Tym samym, wbrew twierdzeniom zawartym w skardze, należy uznać, że spełnione zostały wszystkie wymogi, od których zależy wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W konsekwencji organy administracji publicznej były na mocy art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zobowiązane do pozytywnego załatwienia wniosku inwestora, co też uczyniły. Należy przy tym zaznaczyć, że nietrafny okazał się zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98 poz. 1071 z późn. zm.). W ocenie Sądu organy administracji publicznej zebrały bowiem w sposób wyczerpujący materiał dowodowy i rozważyły go jako całość. Organ I instancji odniósł się przy tym w wystarczającym stopniu do kwestii kontynuacji funkcji oraz parametrów istniejącej zabudowy, przekonująco uzasadniając zajęte przez siebie stanowisko.

W tej sytuacji Sąd nie znalazł podstaw do jej uchylenia. Skarga jako bezzasadna podlegała zatem oddaleniu na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270).