Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 897/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-01-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 par.1, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 93 ust.2, art. 98 ust.1 i 3, art. 130 ust.1 i 2, art. 154 ust.1, art. 156 ust.1, art. 157
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 30 stycznia 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień Sędzia WSA Magdalena Sieniuć (spr.) Protokolant Specjalista Anna Kośka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 stycznia 2018 roku sprawy ze skargi G. L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa przez gminę oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa na własność gminy.

Jak wynika z akt sprawy, ww. decyzją z dnia [....] r. Starosta [...] wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej orzekł:

1) o ustaleniu odszkodowania w łącznej kwocie 8 165,00 zł za przejętą z mocy prawa na własność Gminy [...] nieruchomość, wydzieloną pod drogę publiczną gminną, położoną w gminie L., obręb [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 405/1 o pow. 0,0055 ha, dla której w Sądzie Rejonowym w Ł. - V Wydziale Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga KW Nr [...], obejmującej wartość: gruntu ww. działki w kwocie 3 189,00 zł i naniesień budowlanych znajdujących się na ww. działce (ogrodzenie z siatki) w kwocie 4 976 zł,

2) przyznaniu ustalonego w punkcie 1 odszkodowania na rzecz G. i H. R.,

3) zobowiązaniu Wójta Gminy L. do wypłaty odszkodowania w wyżej wymienionej kwocie w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ przypomniał, że decyzją Wójta Gminy L. z dnia [...] r. wydaną na podstawie art. 96 ust. 1 i art. 97 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518), powoływanej dalej również jako: "u.g.n.", zatwierdzono podział nieruchomości stanowiącej własność G. i H. małż. R., położonej w gminie L., obręb [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 405 o pow. 0,2518 ha, objętej księgą wieczystą KW Nr [...], na działki: nr 405/1 o pow. 0,0055 ha, nr 405/2 o pow. 0,1231 ha i 405/3 o pow. 0,1232 ha, zgodnie z mapą projektu podziału nr ewid. 062-181/2014 z dnia [...] r., stanowiącą załącznik do ww. decyzji. Z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna, tj. z dniem 5 czerwca 2014 r., działka nr 405/1 o pow. 0,0055 ha, wydzielona w wyniku podziału pod drogę gminną, przeszła z mocy prawa na własność Gminy L.

Organ I instancji wskazał następnie, że z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy L. zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy L. z dnia [....] r. nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w obrębach geodezyjnych[...],[...] i [...], ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Woj. [...] nr [...], poz. [...] z dnia [...] r., wynika, że działka nr 405/1 przeznaczona została pod poszerzenie drogi numer ewidencyjny 384. Konsekwencją powyższego była konieczność ustalenia odszkodowania. Ze względu na brak porozumienia co do wysokości odszkodowania pomiędzy dotychczasowym właścicielem nieruchomości a podmiotem zobowiązanym do jego wypłaty, Starosta [...], wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej wszczął postępowanie w sprawie. W oparciu o sporządzony w toku postępowania operat szacunkowy ustalono odszkodowanie w wysokości 8 165,00 zł.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył Wójt Gminy L., zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2017 r., poz. 1257), dalej powoływanej także jako: "k.p.a.", art. 98 ust. 3 w zw. z art. 134 i 135 u.g.n. oraz art. 153 u.g.n., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji celem ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu odwołania wskazano, że nie doszło do zakończenia rokowań prowadzonych przez Wójta Gminy L. z dotychczasowymi właścicielami nieruchomości. Odwołujący zakwestionował również wartość dowodową operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb niniejszego postępowania. Wójt Gminy L. wskazał, że żadna z porównywanych działek nie znajduje się w L., natomiast w procesie wyceny błędnie wzięto pod uwagę działki zlokalizowane w gminach miejskich, tj. P., K. i K. Stwierdził, że pod względem lokalizacji nie mają one żadnych cech wspólnych z nieruchomością wycenianą, zaś ceny porównywanych nieruchomości znacznie różnią się od siebie. W ocenie odwołującego wartość przedmiotowej działki jest zawyżona, a dodatkowo została ustalona w oparciu o niedające się zweryfikować kryteria. Jednocześnie - zdaniem Wójta - zastosowana przez rzeczoznawcę metoda jest błędna. W dalszej części odwołania wskazano, że rzeczoznawca nie był konsekwentny w opisywaniu cech nieruchomości. Mianowicie uznał, że nieruchomość jest korzystnie usytuowana, co stoi w sprzeczności z oceną cech rynkowych nieruchomości opisanych na stronie 16 i 17 operatu, gdzie jako ocenę za lokalizację ogólną przyznano działce ocenę bardzo dobrą, pomimo że znajduje się ok. 3 kilometry od miasta oraz w znacznej odległości od głównej miejscowości w gminie, tj. L., a także braku przystanków komunikacji autobusowej oraz jakichkolwiek obiektów zaplecza bytowego. Błędnie również przyznano ocenę bardzo dobrą za otocznie. Według klasyfikacji zastosowanej przez rzeczoznawcę ocena bardzo dobra za lokalizację ogólną przewidziana jest dla nieruchomości położonych w odległości 1 km od centrum miasta, z obiektami użyteczności publicznej, handlu i usług. Z kolei ocena bardzo dobra za otoczenie przewidziana jest dla nieruchomości usytuowanych w strefie centralnej - handel i usługi w pobliżu, dostępność komunikacyjna, bezpośrednie sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zadbane otoczenie, atrakcyjna okolica, tereny zurbanizowane. Zdaniem Wójta nie można w żaden sposób uznać, że taka klasyfikacja ocenianej nieruchomości jest prawidłowa i zgodna ze stanem faktycznym. Odwołujący nie zgodził się również z przyjęciem dla cechy rynkowej "rodzaj drogi" oceny bardzo dobrej, czyli "droga asfaltowa, główna". Wskazał, że w rzeczywistości jest to droga gruntowa, boczna. Poza tym stwierdził, iż rzeczoznawca nie wyjaśnił, czym kierował się ustalając procentowe wagi cech, nie podał też jakiej kategorii drogi porównywał (wojewódzkie, powiatowe), co ma istotne znaczenie dla ustalenia ich ceny, a tym samym na ustalenie wartości nieruchomości. Odnosząc się z kolei do oceny wartości odtworzeniowej naniesień budowlanych odwołujący zarzucił brak wyjaśnień, dlaczego wykorzystano przy wycenie "Katalog cen jednostkowych robót budowlanych i obiektów inwestycyjnych: wydany przez A sp. z o.o. w W., w poziomie cen z III kwartału 2016 r." przywołany w operacie szacunkowym i nie porównano kosztów wykonania naniesień z innego rodzaju katalogiem, co - w ocenie Wójta - należy uznać za uchybienie. Wójt wskazał również na brak wyjaśnień stopnia zużycia ocenianych przez rzeczoznawcę naniesień. Przyjęcie 30 % stopnia zużycia bez wskazania, jakie czynniki o tym decydowały, jest również uchybieniem.

Powołaną na wstępie decyzją z dnia [...] r. Wojewoda [...], po rozpatrzeniu powyższego odwołania, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że w rozpatrywanej sprawie pomimo podjętych prób nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania. Wójt Gminy L. pismem z dnia 25 lutego 2016 r. zaprosił dotychczasowych właścicieli przedmiotowej nieruchomości na spotkanie do Urzędu Gminy L. w celu omówienia kwestii odszkodowania. Z notatki służbowej znajdującej się w aktach sprawy wynika, że w dniu 14 kwietnia 2016 r., podczas takiego spotkania, dotychczasowi właściciele nieruchomości postanowili rozważyć propozycję Wójta dotyczącą wysokości odszkodowania za nieruchomość. Z kolei pismem z dnia 16 maja 2016 r. Wójt zaproponował kolejne spotkanie, jednakże G. i H. R. wskazali, że nie będą kontynuować rokowań, uzasadniając to brakiem ze strony Wójta woli rzetelnego załatwienia sprawy. Przejawiało się to w propozycjach nieodpłatnego przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości lub wypłaty odszkodowania w wysokości rażąco odbiegającej od cen rynkowych, a także kolejnymi przedłużeniami terminów załatwienia sprawy. Zdaniem organu II instancji, uwzględniając powyższe okoliczności, przesłanka przeprowadzenia rokowań, które nie przyniosły zamierzonego skutku, została w rozpatrywanej sprawie spełniona.

W dalszej kolejności organ odwoławczy wskazał, że z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy L. zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy L. z dnia [...] r. nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w obrębach geodezyjnych [...],[...] i [...], wynika, że działka nr 405/1 przeznaczona została pod drogę.

Jak następnie wyjaśnił Wojewoda, stosownie do § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności wziął pod uwagę ceny transakcyjne nieruchomości drogowych. W tym celu rozszerzył rynek lokalny nieruchomości o tereny gmin wiejskich (K.) i miejskich (P. - miasto, K. - miasto) z uwagi na brak transakcji sprzedaży ww. nieruchomości na terenie gminy L. i innych gmin wiejskich powiatu [...]. W procesie wyceny uwzględniono transakcje sprzedaży nieruchomości z tego samego powiatu, co nieruchomość wyceniana. Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej jako przedmiot prawa własności, określono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca do analizy wziął pod uwagę trzynaście transakcji nieruchomościami najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej. Średnia cena za 1 m2 wyniosła 58,15 zł. Po przeanalizowaniu całokształtu rynku ustalono 3 cechy rynkowe, mające wpływ na ceny nieruchomości, tj. lokalizacja ogólna, otoczenie i rodzaj drogi. Jak wskazał rzeczoznawca, wartość 1 m2 stanowi iloczyn ceny średniej uzyskanej z badania lokalnego rynku, sumy wartości współczynników korygujących, który określono na poziomie 0,997 i oraz współczynnika korekcyjnego uwzględniającego przypadki szczególne określonego w tym przypadku na poziomie 1. Stąd wartość 1 m2 wycenianego gruntu wyniosła 57,98 zł (58,15 x 0,997 x 1). Zatem wartość prawa własności działki gruntu o powierzchni 55 m2 wyniosła 3188,90 zł (55 x 57,98), po zaokrągleniu przyjęto 3189 zł. Z kolei wartość odtworzeniową naniesień budowlanych występujących na działce nr 405/1 jako części składowych nieruchomości oszacowano przy zastosowaniu podejścia kosztowego, metody kosztów odtworzenia, z wykorzystaniem techniki wskaźnikowej. Wartość w tej metodzie obliczono w oparciu o "Katalog cen jednostkowych robót i obiektów inwestycyjnych" wydany przez A Spółka z o.o. w W.. Koszt robót budowlanych wyniósł 7 108,97 zł. Stopień zużycia technicznego przyjęto na poziomie 30 %. Zatem wartość techniczna po uwzględnieniu stopnia zużycia naniesień wyniosła 4 976,28 zł zaś po zaokrągleniu 4976 zł. W rezultacie łączna wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wyniosła 8165 zł (3 189 zł+ 4 976 = 8 165).

Zdaniem organu odwoławczego sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy może być użyty do celu, dla jakiego został sporządzony. Rzetelnie i odpowiednio dla celu wyceny opisano w nim stan nieruchomości oraz przeznaczenie. Należycie sprecyzowano i sformułowano cel wyceny oraz jego zakres. Daty istotne dla procesu wyceny również przyjęto prawidłowe. Przedstawiono analizę rynku nieruchomości odpowiednio do celu i sposobu wyceny. Przedstawiono wybór odpowiedniej metodyki i techniki wyceny. W operacie opisano przebieg istotnych obliczeń i uzasadnienie końcowego wyniku. Załączono i podano w treści operatu dane wykorzystane w procesie szacowania. Zamieszczono stosowne klauzule i oświadczenia potwierdzające dokonanie wyceny zgodnie z przepisami prawa.

W dalszej kolejności Wojewoda [...] wskazał, że w toku postępowania odwoławczego rzeczoznawca odniósł się do zarzutów dotyczących operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb niniejszego postępowania ujętych w odwołaniu. W przesłanych przez rzeczoznawcę wyjaśnieniach w zakresie przyjętych do porównania transakcji wskazano, że dla potrzeb niniejszej inwestycji określono lokalny rynek pod względem rodzajowym, obszarowym i okresu badania. Przyjęte do porównań nieruchomości pochodzą z rynku lokalnego (ten sam powiat). Zatem w ocenie rzeczoznawcy spełniają wymagania ustawowe i proceduralne związane z wyceną nieruchomości na potrzeby ustalenia odszkodowania. Odnosząc się z kolei do cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości wyjaśniono, że w przypadku nieruchomości drogowych wpływ na uzyskiwane wartości mają inne parametry niż przy wycenie nieruchomości o innym przeznaczeniu. W tym przypadku o cenach decydowały lokalizacja, otoczenie i rodzaj drogi, czyli cechy adekwatne do nieruchomości tego samego rodzaju. Nie odnotowano wpływu na cenę takich parametrów jak powierzchnia działki, dostępność czy walory środowiskowe. Wszystkie inne parametry z podniesionych w odwołaniu zostały uwzględnione. Co do podobieństwa - stan nieruchomości przyjętych do porównań jest tożsamy z wycenianą nieruchomością, tj. są położone w tym samym powiecie, wszystkie były przedmiotem prawa własności i wszystkie użytkowane były jako drogi zgodnie z przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego lub stanem faktycznym i spełniają wszystkie wymogi definicji. Wojewoda wyjaśnił dalej, że w zakresie zarzutów dotyczących oceny cech rynkowych w wyjaśnieniach wskazano, iż w związku z lokalizacją przedmiotowej działki na terenie F. (gminy L.) dokonano oceny cechy rynkowej na poziomie dobra (3) na tle czterostopniowej skali, gdzie ocena 4 dotyczy nieruchomości miejskich (bardzo dobra). Nie oceniono również na maksymalnym poziomie cechy otoczenie, gdzie przyjęto ocenę zadowalającą (2) w skali czterostopniowej, a nie bardzo dobrą jak wskazał w odwołaniu Wójt Gminy L., ponieważ nieruchomość położona jest w strefie peryferyjnej. Tak samo błędnie odczytano przyjętą ocenę cechy rodzaj drogi, gdzie przyjęto do wyceny ocenę 2 (słabe) w skali czterostopniowej, tj. droga gruntowa, boczna - czyli zgodnie ze stanem faktycznym. Wojewoda [...] wyjaśnił również, że opisane w uwagach Wójta Gminy L. oceny cech rynkowych prawdopodobnie zostały spisane w tabeli w punkcie 9.1., gdzie opisano ogólną skalę ocen dla danej cechy (każda 4stopniowa). Właściwa ocena cech dla przedmiotowej nieruchomości znajduje się natomiast w tabeli w punkcie 9.3. - w kolumnie "charakterystyka szacowanej nieruchomości" i uwzględnia ww. oceny cech, tj. lokalizacja ogólna (3), otoczenie (2) i rodzaj drogi (2). Stąd też współczynnik korygujący na poziomie 0,997, który daje cenę jednostkową niższą od ceny średniej. W ocenie Wojewody [...] w przypadku gdyby przyjęto maksymalne oceny uzyskano by cenę na poziomie ceny maksymalnej z badań tj. 90 zł za 1 m2, a nie jak wyliczono 57,98zł za 1 m2.. Rzeczoznawca wyjaśnił, że oceny wagi cech dokonano na podstawie analizy cen rynkowych, z których wyodrębniono pary transakcji o dwóch cenach ocenionych tak samo i jednej różniącej, co pozwoliło określić wpływ tej różnicy na cenę, a tym samym na zakres procentowy ich wagi.

Co do uwagi o zastosowanym cenniku Wojewoda [...] wyjaśnił, że rzeczoznawca wskazał, że brak jest przepisów narzucających konieczność zastosowania jakiegoś konkretnego wydawnictwa. Pozostawiono rzeczoznawcy dowolność jego wyboru. W analizowanym operacie bazowano na "Katalogu robót budowlanych i obiektów inwestycyjnych" firmy A, jednak analizując ceny w innych cennikach, rzeczoznawca stwierdził, że są one do siebie zbliżone i wybór cennika nie ma wielkiego wpływu na określoną wartość odtworzeniową. Z kolei oceny stopnia zużycia dokonano podczas oględzin nieruchomości w obecności byłego właściciela nieruchomości na podstawie informacji o wieku ogrodzenia i informacji z cennika o jego przewidywanej trwałości technicznej. W konkluzji organ odwoławczy stwierdził, że wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego są rzetelne i wyczerpujące, analizowany operat szacunkowy jest prawidłowy i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję Wojewody [...] wniosła Gmina L., zaskarżając decyzję w całości i podnosząc następujące zarzuty naruszenia prawa:

1) naruszenie prawa procesowego mające wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a. przez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy oraz nierozpatrzenie zebranego materiału dowodowego i wyciągnięcie z niego nieprawidłowych wniosków skutkujących wydaniem zaskarżonego rozstrzygnięcia, a tym samym powielenie uchybień Starosty [...], które to uchybienia były przedmiotem oceny organu,

- art. 80 k.p.a. przez błędne ustalenia w przedmiocie negocjacji odszkodowania z tytułu wywłaszczenia na rzecz G. i H. R. oraz powielenie nieprawidłowych ustaleń w przedmiocie wysokości odszkodowania należnego G. i H. R. w oparciu o nieprawidłowo sporządzony operat szacunkowy;

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

- art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. przez jego niezastosowanie i automatyczne przyjęcie pierwszeństwa cen nieruchomości drogowych przed cenami uwzględniającymi dotychczasowy sposób używania nieruchomości, bez dokonania jakichkolwiek ustaleń w tym przedmiocie,

- art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 17 u.g.n. przez ustalenie wysokości odszkodowania w oparciu o wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego przy zastosowaniu wewnętrznie sprzecznych kryteriów i niedostatecznym wyjaśnieniu stopnia podobieństwa i różnic nieruchomości porównywanych z nieruchomością przejętą przez Gminę L.,

- art. 98 ust. 3 u.g.n. przez uznanie, iż oświadczenie złożone przez G. i H. R. o zaniechaniu kontynuowania rokowań, w sytuacji gdy formalnie nie nastąpiła odpowiedź w zakresie złożonych przez organ propozycji odnośnie wysokości odszkodowania, uznać można za spełnienie przesłanki skutecznego przeprowadzenia rokowań, a tym samym uznać je za obiektywnie zakończone.

W oparciu o powyższe zarzuty Gmina L. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] z dnia [...] r. i przekazanie sprawy organowi celem ponownego rozpoznania. Na podstawie art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postepowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.) wniosła ponadto o przeprowadzenie uzupełniającego dowodu z dokumentu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 30 sierpnia 2017 r. przez rzeczoznawcę B. P. na okoliczność istnienia obiektywnych czynników istotnych dla prawidłowego ustalenia kwoty odszkodowania należnego G. i H. małż. R., a uwzględnienia których zaniechano, co doprowadziło do wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podkreśliła, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, niemniej jednak powinien on dokonać oceny tego dowodu według norm, jakimi rządzi się postępowanie dowodowe. Wskazała, że kwestionuje wartość dowodową operatu szacunkowego z dnia 31 października 2016 r. i podtrzymuje uwagi podnoszone w toku całego postępowania administracyjnego.

Zdaniem skarżącej organ naruszył przepis art. 134 i art. 135 u.g.n., albowiem jako podstawę ustalenia odszkodowania przyjął wartość działek określoną przez powołanego rzeczoznawcę majątkowego, zlokalizowanych na terenach gmin miejskich (P., K., K.), które nie mogą stanowić porównania do wyceny, gdyż gmina L. jest gminą wiejską. Skarżąca wskazała, że rzeczoznawca stwierdził, iż przy ustalaniu wartości nieruchomości będącej przedmiotem badania wziął pod uwagę najbardziej podobne i z nimi porównał tę nieruchomość. Rzeczoznawca nie wskazał jednak, jak dalece podobne są te nieruchomości, tudzież jak dalece różnią się od wycenianego gruntu, co znacznie utrudnia ocenę prawidłowości dokonanej wyceny. Ceny porównywanych nieruchomości znacznie różnią się od siebie, tak jak ich usytuowanie oraz - nieznane bliżej - cechy wpływające na ich wartość. Rzeczoznawca ustalił cenę za metr kwadratowy wycenianej nieruchomości, uśredniając ceny za jeden metr tych różniących się od siebie gruntów. W przekonaniu skarżącej wartość działek będących przedmiotem decyzji podziałowej z dnia [...] r. jest znacznie zawyżona, dodatkowo została ustalona w oparciu o niedające się zweryfikować kryteria.

Skarżąca podniosła w dalszej kolejności, że zastosowana przez rzeczoznawcę metoda jest błędna, zwracając uwagę na art. 134 u.g.n. i wyrażoną w nim zasadę korzyści. Zdaniem skarżącej przez całe postępowanie w przedmiocie ustalenia kwoty odszkodowania należnego G. i H. R. pominięto konieczność rozważenia, które ceny przyjąć w ramach ustalania odszkodowania, co stanowi istotne uchybienie przepisom prawa materialnego. W przekonaniu skarżącej brak jest podstaw do automatycznego przyjęcia cen nieruchomości drogowych, jako mających pierwszeństwo przed cenami nieruchomości uwzględniających aktualny (dotychczasowy) sposób użytkowania. W ramach ustalania odszkodowania konieczne jest zatem ustalenie, które ceny są korzystniejsze dla wywłaszczanego (zasada korzyści). § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, znajdzie zastosowanie przy ustaleniu wartości gruntów jedynie wówczas, gdy wartość nieruchomości, przy uwzględnieniu przeznaczenia gruntu pod drogi publiczne, będzie wyższa.

Dalej skarżąca podniosła, że rzeczoznawca nie był konsekwentny przy opisywaniu cech wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca uznał, iż nieruchomość jest korzystnie usytuowana ze względu na położenie w niewielkiej odległości od drogi wojewódzkiej nr 72 (K. – P.) oraz w niewielkim oddaleniu od głównej drogi dojazdowej do L. z dobrym dostępem do K. (ok. 3 km). Ustalenia te stoją w sprzeczności z oceną cech rynkowych nieruchomości opisanych na stronie 16 i 17 operatu. Jako ocenę za lokalizację ogólną przyznano działkom ocenę bardzo dobrą, mimo trzykilometrowej odległości od K., znacznej odległości do głównej miejscowości w gminie, tj. L. oraz braku przystanków komunikacji autobusowej oraz jakichkolwiek obiektów zaplecza bytowego. Mimo tego nieruchomości również przyznano ocenę bardzo dobrą za otoczenie. Według klasyfikacji zastosowanej przez rzeczoznawcę ocena bardzo dobra za lokalizację ogólną przewidziana jest dla nieruchomości położonych w odległości 1 km od centrum miasta, z obiektami użyteczności publicznej i handlu i usług. Ocena bardzo dobra za otoczenie przewidziana jest dla nieruchomości usytuowanych w strefie centralnej - handel i usługi w pobliżu, dostępność komunikacyjna, bezpośrednie sąsiedztwo zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, zadbane otoczenie, atrakcyjna okolica, tereny zurbanizowane. W ocenie skarżącej nie można w żaden sposób uznać, iż taka klasyfikacja wycenianej nieruchomości jest prawidłowa i zgodna ze stanem faktycznym. Jednocześnie skarżąca zwróciła uwagę na fakt, iż rzeczoznawca nieprawidłowo zakwalifikował rodzaj drogi, również istotny dla ustalenia wartości rynkowej nieruchomości. Ulica Lipowa położona w miejscowości F., a do której przylega działka nr 405/1, jest drogą gruntową, boczną, określenie tej cechy jako bardzo dobrej jest ewidentnie błędne.

Następnie skarżąca podkreśliła, że rzeczoznawca na opinii, którego organ oparł się przy wydaniu zaskarżonej decyzji, przyjął do porównania z wycenianą nieruchomością nieruchomości nieadekwatne z punktu widzenia usytuowania, otoczenia charakteru i rodzaju drogi. Rzeczoznawca przy porównywaniu wycenianej nieruchomości nie sięgnął do transakcji pomocniczych z lokalnego rynku, mimo obiektywnego istnienia takiej możliwości. Okoliczność ta zaburza podstawy wyceny rzeczoznawcy, a w konsekwencji prawidłowość zaskarżonej decyzji. Z tego względu w skardze wniesiono o dopuszczenie uzupełniającego dowodu z operatu szacunkowego z dnia 30 sierpnia 2017 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę B. P., wskazując że na stronie 15 operatu wyszczególniono aż 8 nieruchomości położonych w L., które rzeczoznawca wziął pod uwagę przy wycenie działki nr 405/1 położonej w miejscowości F. i ustalenia którego różnią się od podstaw wyceny zastosowanych w operacie, na którym wydano zaskarżoną decyzję. Jak podkreśliła skarżąca, wnioskowany dowód nie przedłuży postępowania w niniejszej sprawie, lecz przyczyni się do należytego wyjaśnienia sprawy, a przede wszystkim do oceny tego, czy organ dopuścił się naruszenia przepisów postępowania, które wnoszący skargę wyszczególnił w jej petitum. W przekonaniu skarżącej organ nie zbadał stanu faktycznego sprawy, zaś zaskarżona decyzja zawiera wyłącznie powtórzenie treści operatu szacunkowego z dnia 31 października 2016 r., bez żadnych ustaleń w przedmiocie jego zgodności z przepisami prawa i stanem faktycznym oraz przydatności do ustalenia kwoty odszkodowania na rzecz G. i H. R.. Zdaniem skarżącej Sąd władny jest ocenić operat będący postawą zaskarżonej decyzji pod kątem zasad logiki i prawidłowości przyjętych ustaleń będących podstawą wyceny, a dowód, o przeprowadzenie którego wnosi Wójt Gminy L., ocenę tę ułatwi.

Dalej w skardze podniesiono, że w operacie z dnia 31 października 2016 r. rzeczoznawca nie wyjaśnił, czym kierował się ustalając procentowe wagi cech na poziomie: lokalizacja ogólna - 40 %, otoczenie - 30%, dostęp do drogi - 30%. Dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu, jego rzetelności i adekwatności do okoliczności sprawy, wymaga wyczerpującego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny, w tym podania okoliczności, które zadecydowały o takim a nie innym przypisaniu poszczególnych wag cechom działek. W obecnym kształcie operat zawiera jedynie dane liczbowe i tabele z informacjami, które - z braku uzasadnienia - trudno odnieść do konkretnych cech nieruchomości. Rzeczoznawca nie podał też, jakiej kategorii drogi porównywał (wojewódzkie, powiatowe), co ma istotne znaczenie dla ustalenia ich ceny, a tym samym na ustalenie wartości odszkodowania. Przy ocenie wartości odtworzeniowej naniesień budowlanych rzeczoznawca posługiwał się dokumentem "Katalog cen jednostkowych robót budowlanych i obiektów inwestycyjnych: wydany przez A Sp. z o.o. w W. na poziomie cen z III kwartału 2016 r.". Nie wyjaśniono natomiast, dlaczego wykorzystano tego rodzaju katalog do wyceny wartości naniesień, jak również nie porównano kosztów ich wykonania z innego rodzaju katalogiem przewidującym możliwości odtworzeniowe robót budowlanych i obiektów inwestycyjnych, co uznać należy za uchybienie skutkujące koniecznością zweryfikowania operatu jako ustaleń w przedmiocie wysokości należnego odszkodowania.

Zdaniem skarżącej organ poprzestał wyłącznie na ocenie formalnej operatu szacunkowego z dnia 31 października 2016 r. i w całości przyjął ustalenia dokonane przez rzeczoznawcę za zgodne z wymogami stawianymi przez ustawę oraz stan faktyczny, powielając tym samym w sposób nieuzasadniony stanowisko Starosty Pabianickiego zawarte w decyzji z dnia [...] r. Nie dokonano merytorycznej oceny spostrzeżeń ujętych w treści operatu, co stanowi naruszenie przepisów postępowania i bezpośrednio doprowadziło do ustalenia nieprawidłowej (zawyżonej) wysokości kwoty odszkodowania.

Ponadto skarżąca wskazała, że nie można uznać, iż skutecznie doszło do zakończenia rokowań prowadzonych przez Wójta Gminy L. z dotychczasowymi właścicielami nieruchomości. Pierwsze spotkanie w przedmiotowej sprawie odbyło się w dniu 14 kwietnia 2016 r. Następnie wnioskodawcy zostali zaproszeni przez Wójta Gminy L. na spotkania w dniach: 15 września 2016 r., 7 listopada 2016 r., 1 marca 2017 r., 4 lipca 2017 r. oraz 10 października 2017 r., lecz nie przybyli na żadne z ww. spotkań oraz nie wypowiedzieli się co do kwestii podjętych negocjacji oraz przedstawionej w dniu 14 kwietnia 2016 r. propozycji wysokości odszkodowania, tj. 10 zł za 1 m2, przejętej z mocy prawa nieruchomości oznaczonej działką nr 405/1. Z powyższych względów skarżąca uznała negocjacje za niezakończone.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Pismem z dnia 5 stycznia 2018 r. uczestnicy postępowania G. R. i H. R. wnieśli o oddalenie skargi i zasądzenie na ich rzecz od skarżącej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego według norm przepisanych. Podnieśli, że chybione są zarzuty Gminy L., odnoszące się do sporządzonego operatu szacunkowego. Wyjaśnili, że nieruchomości wzięte pod uwagę przy ustalaniu wysokości odszkodowania są podobne do wycenianej. Potwierdzają to chociażby kwoty, jakie uzyskali za metr kwadratowy gruntu (około 89 zł za metr kwadratowy) przy sprzedaży pozostałych części nieruchomości, z których uprzednio część gruntu wydzielono pod drogę publiczną (2 akty notarialne znajdują się w aktach sprawy). W ocenie uczestników postępowania operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo i w sposób rzetelny, a zastrzeżenia Gminy L. w tym przedmiocie mają charakter wątpliwej polemiki, bez wskazania faktycznych i konkretnych wad operatu, których w rzeczywistości brak.

W zakresie zarzutu Gminy L., iż nie doszło do skutecznego zakończenia rokowań prowadzonych przez Wójta Gminy L. z G. i H. R. wskazano, że na spotkaniu w dniu 14 kwietnia 2016 r. Wójt Gminy L. zaproponował w pierwszej kolejności, aby G. i H. R. darowali przedmiotową nieruchomość na rzecz Gminy L. Wobec sprzeciwu uprawnionych Wójt zaproponował, że Gmina może zapłacić symboliczną kwotę 10 zł za metr kwadratowy gruntu. Usłyszawszy tę propozycję G. R. i H. R. stanowczo zakończyli rokowania, wprost oświadczając, iż nie zgadzają się na propozycję Wójta i nie będą dalej negocjować. Niezgodne z prawdą jest stwierdzenie Wójta Gminy L., iż G. i H. R. mieli rozważyć przedstawione propozycje. Fakt zakończenia rokowań został ponadto potwierdzony w oświadczeniu złożonym w piśmie do Starosty [...], co potwierdza spełnienie przesłanek zakończenia rokowań. Zdaniem autorów pisma powyższe wyraźnie obrazuje, iż Wójt Gminy L. nie miał intencji rzetelnego spełnienia swojego obowiązku ustawowego, tj. wypłaty odszkodowania w prawidłowej, niekrzywdzącej uprawnionych wysokości. Kolejne wezwania na spotkania miały na celu jedynie usprawiedliwienie niekompetencji i złej woli Wójta na wypadek podjęcia dalszych działań prawnych przez G. i H. R.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga podlega oddaleniu.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 ze zm.) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.), dalej jako: "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne.

Uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego, jeżeli miało ono wpływ na wynik sprawy, lub naruszenia przepisów prawa procesowego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a także dając podstawę do wznowienia postępowania - art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, Sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). Ponadto należy wskazać, że zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej z dnia [...] r. o ustaleniu na rzecz G. i H. R. odszkodowania za przejętą z mocy prawa na własność Gminy L. nieruchomość, wydzieloną pod drogę publiczną gminną, położoną w gminie L., obręb [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 405/1 i zobowiązaniu do jego wypłaty Gminy L.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia zawartego w zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. ustawa o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147), powoływanej także jako: "u.g.n.". Zgodnie z art. 98 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych (ust. 1). Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział (ust. 2). Za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (ust. 3).

Sąd badając zgromadzony przez organy materiał dowodowy w kontekście przywołanej regulacji stwierdził, że w realiach tej sprawy spełnione zostały wszystkie przesłanki do wydania decyzji administracyjnej ustalającej odszkodowanie. Okolicznością niesporną pomiędzy stronami postępowania jest przede wszystkim fakt, że decyzją z dnia [...] Wójt Gminy L., na podstawie art. 96 ust. 1 i art. 97 ust. 1 u.g.n., zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej własność G.i H. R. położonej w gminie L., obręb [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 405 o pow. 0,2518 ha, objętej księgą wieczystą KW Nr [...], na działki: nr 405/1 o pow. 0,0055 ha, nr 405/2 o pow. 0,1231 ha i 405/3 o pow. 0,1232 ha, zgodnie z mapą projektu podziału nr ewid. [...]z dnia 29 kwietnia 2014 r., stanowiącą załącznik do ww. decyzji.

Projekt podziału, co również nie budzi wątpliwości, jest zgodny z ustaleniami Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy L. zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Gminy L. z dnia [...] r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszarów położonych w obrębach geodezyjnych [...],[...] i [...] (ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Woj. [...] nr [...], poz. [...] z dnia [...] r.). Według zapisów planu miejscowego działka nr 405/1 – zlokalizowana na terenach określonych w planie symbolem 19 KDD - przeznaczona została pod poszerzenie drogi numer ewidencyjny 384.

Jednocześnie zauważyć należy, że posłużenie się przez ustawodawcę w art. 98 ust. 1 u.g.n. zwrotem "pod drogi publiczne" trzeba interpretować przy uwzględnieniu treści art. 93 ust. 2 tej ustawy, zatem jako przeznaczenie i możliwość zagospodarowania wydzielonych działek gruntu pod drogi publiczne, o których mowa w ustawie z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r., Nr 19, poz. 115 ze zm.). Nie chodzi więc w tym przepisie o już wybudowaną drogę, będącą drogą publiczną o określonej kategorii, klasie i parametrach technicznych, ani nawet o zaprojektowaną drogę, lecz o planistyczne przeznaczenie wydzielonego w wyniku podziału nieruchomości gruntu pod drogę z wyznaczonymi granicami (liniami) pasa drogowego. Z kolei wymienienie w omawianym przepisie dróg publicznych w znaczeniu wynikającym z art. 2 ust. 1 ustawy o drogach publicznych (drogi gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe) oznacza jedynie wskazanie podmiotu, który stanie się właścicielem działki z chwilą, gdy decyzja zatwierdzająca podział stanie się ostateczna, a w konsekwencji zobowiązany będzie do wypłaty odszkodowania (gmina, powiat, województwo lub Skarb Państwa).

Dotychczasowe spostrzeżenia prowadzą do wniosku, że nie ma decydującego znaczenia przy orzekaniu o ustaleniu odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 u.g.n., czy wydzielona pod drogę działka gruntu jest już drogą publiczną o określonej kategorii, klasie i parametrach technicznych wskazanych w rozporządzeniu Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 2 marca 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 43, poz. 430 ze zm.). Dodać trzeba, że nadanie drodze określonej kategorii następuje po jej wybudowaniu. Skoro zaś przejście własności na rzecz gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa następuje z mocy prawa, nie ma również żadnego znaczenia, czy w wyniku decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości doszło do wpisu do księgi wieczystej prawa własności działki wydzielonej pod drogę, a nadto czy taka droga została wybudowana i czy został wydany akt o zaliczeniu drogi do odpowiedniej kategorii dróg publicznych (por. wyrok NSA z dnia 29 listopada 2012 r. sygn. akt I OSK 1384/11, dostępny na stronie internetowej: https://cobis.nsa.gov.pl).

Skoro zatem w następstwie wydania wspomnianej wyżej decyzji z dnia [...] r. wydzielona została pod drogę publiczną działka nr 405/1, to z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, a więc z dniem 5 czerwca 2014 r., własność tej nieruchomości przeszła z mocy prawa na Gminę L., która w świetle powołanej regulacji art. 98 ust. 3 u.g.n. zobowiązana jest do wypłaty odszkodowania dotychczasowym właścicielom tej działki. Nieistotny dla ustalenia obecnego właściciela nieruchomości i ciążącego na nim obowiązku odszkodowawczego pozostaje przy tym fakt nieujawnienia w księdze wieczystej praw Gminy L. do działki nr 405/1.

Jednocześnie analiza akt administracyjnych sprawy dowodzi spełnienia podstawowego warunku dla uruchomienia postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia odszkodowania, a mianowicie braku uzgodnienia pomiędzy dotychczasowymi właścicielami nieruchomości G. i H. R. a obecnym właścicielem Gminą L. wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną (gminną). W szczególności z akt sprawy wynika, że inicjatorami rokowań byli G. i H. R., którzy pismem z dnia 6 października 2015 r. zwrócili się do Wójta Gminy L. o zapłatę odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę. Wójt Gminy L. pismem z dnia 25 lutego 2016 r. zaprosił dotychczasowych właścicieli przedmiotowej nieruchomości na spotkanie do Urzędu Gminy L. w celu omówienia kwestii odszkodowania. Z notatki służbowej znajdującej się w aktach sprawy wynika, że w dniu 14 kwietnia 2016 r., podczas takiego spotkania, dotychczasowi właściciele nieruchomości postanowili rozważyć propozycję Wójta dotyczącą wysokości odszkodowania za nieruchomość (w piśmie z dnia 5 stycznia 2018 r. uczestnicy postępowania zakwestionowali to twierdzenie). Z kolei pismem z dnia 16 maja 2016 r. Wójt zaproponował kolejne spotkanie, jednakże G. i H. R. wskazali, że nie będą kontynuować rokowań, uzasadniając to brakiem ze strony Wójta woli rzetelnego załatwienia sprawy. Przejawiało się to w propozycjach nieodpłatnego przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości lub wypłaty odszkodowania w wysokości rażąco odbiegającej od cen rynkowych, a także kolejnymi przedłużeniami terminów załatwienia sprawy. W ocenie Sądu, zaistniała sytuacja bez wątpienia uprawniała G. i H. R. do zrezygnowania z dalszego prowadzenia rokowań z Gminą L. i uruchomienia administracyjnego postępowania odszkodowawczego, czemu dali wyraz w piśmie z dnia 9 lipca 2016 r., oświadczając, że rokowania prowadzone między nimi a Wójtem Gminy L. uznają za ostatecznie zakończone z ich strony i nie będą kontynuować rokowań w dniu 15 września 2016 r. Sąd pragnie przy tym podkreślić, że prawo odstąpienia od rokowań przysługuje zarówno dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości jak i obecnemu właścicielowi zwłaszcza w sytuacji, gdy brak jest realnych możliwości uzgodnienia wysokości odszkodowania. Z kolei fakt, że obecnie Wójt Gminy wyraża chęć prowadzenia rokowań, nie uzasadnia trafności zarzutu podniesionego w skardze o przedwczesnym wydaniu decyzji ustalającej odszkodowanie. Słusznie przy tym podkreślił organ odwoławczy, że subiektywne poczucie jednej ze stron, iż rokowania nie zostały zakończone, nie daje podstaw do przyjęcia stanowiska o ich niezakończeniu. W tym stanie rzeczy zarzut strony skarżącej o naruszeniu art. 7, art. 77 § 1, art. 80 K.p.a., a w rezultacie art. 98 ust. 3 u.g.n., jest zupełnie chybiony.

Nieuzasadnione są także zarzuty skargi skierowane pod adresem operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną. Na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Operat szacunkowy stanowi bowiem opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2012 r. sygn. akt I OSK 2085/11, Lex nr 1120654).

Wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (art. 130 ust. 1 u.g.n.). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Analizując treść operatu szacunkowego Sąd podzielił stanowisko Wojewody [...], że został on sporządzony prawidłowo i może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Niewątpliwie rzetelnie i odpowiednio dla celu wyceny opisano w nim stan nieruchomości oraz przeznaczenie. Należycie również sprecyzowany został cel wyceny i jego zakres. Przyjęto także prawidłowe daty istotne dla procesu wyceny, a analizę rynku nieruchomości przedstawiono odpowiednio do celu i sposobu wyceny. Zgodzić się przy tym należy z organem odwoławczym, że w operacie prawidłowo opisano przebieg istotnych obliczeń i uzasadnienie końcowego wyniku, a dane wykorzystane w procesie szacowania załączono i podano w treści operatu. Zamieszczono także stosowne klauzule i oświadczenia potwierdzające dokonanie wyceny zgodnie z przepisami prawa. Ponadto, co istotne, w toku postępowania odwoławczego rzeczoznawca odniósł się do zarzutów odwołującego się dotyczących kwestionowanego operatu szacunkowego, składając w tym zakresie szczegółowe wyjaśnienia, które przytoczył organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji (str. 8-9). Sąd podziela w tym względzie stanowisko organu odwoławczego, że wyjaśnienia te są rzetelne i wyczerpujące. Podkreślić przy tym należy, że skarżący nie przedstawił w toku postępowania administracyjnego operatu mającego potwierdzać zgłoszone przez niego zarzuty w kwestii prawidłowości ww. operatu szacunkowego. Przedstawienie zaś takiego operatu (sporządzonego przez B. P.) w toku postępowania sądowego nie mogło przynieść oczekiwanego rezultatu, już choćby z tego powodu, iż został on sporządzony po wydaniu decyzji organu odwoławczego i jak z niego wynika "wartość oszacowano według poziomu cen na dzień 30 sierpnia 2017 r.".

Konkludując, w ocenie Sądu organ odwoławczy rzetelnie przeanalizował sporządzony dla potrzeb wyceny i ustalenia odszkodowania operat szacunkowy i dokonał jego prawidłowej oceny, czemu dał wyraz w motywach podjętego rozstrzygnięcia, które w całej rozciągłości spełnia wymogi określone w art. 107 § 3 k.p.a. Dodać jedynie można, iż jeśli w przekonaniu strony skarżącej sporządzony operat był wadliwy, to nic nie stało na przeszkodzie, ażeby skorzystała z możliwości przewidzianych w art. 157 u.g.n. Skarżąca nie może bowiem zapominać, że w sytuacji gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne Sąd, z uwagi na brak wiadomości specjalnych w tym zakresie, nie jest uprawniony do jej podważania.

Mając na uwadze powyższe, Sąd, nie podzielając zarzutów skargi, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.

A.B.