Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 845/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2023-01-31 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: *Oddalono sprzeciw z art. 64b § 1 p.p.s.a.
Powołane przepisy: article: art. 21 ust. 2a
journal: Dz.U. 2020 poz 139
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn po rozpoznaniu w dniu 31 stycznia 2023 r. na posiedzeniu niejawnym w Wydziale II sprawy ze sprzeciwu P. W. od decyzji Wojewody Dolnośląskiego z dnia [...] 2022 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego w prawo własności oddala sprzeciw.


UZASADNIENIE

Zakwestionowaną sprzeciwem decyzją z [...] 2022 r. (nr [...]) Wojewoda Dolnośląski (dalej jako "wojewoda"; "organ odwoławczy"), po rozpatrzeniu odwołania P. W. (dalej jako "p."; "skarżąca") od decyzji Prezydenta Wrocławia (dalej jako "prezydent"; "organ pierwszej instancji") z [...] (nr [...]) orzekającej o ustaleniu wysokości i okresu wnoszenia opłaty należnej z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości objętej księgą wieczystą nr [...] oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...], AM-34, obręb P. w udziale [...], a także o odmowie ustalenia bonifikaty od tej opłaty, uchylił decyzję prezydenta i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Powyższą decyzję wydano w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

Decyzją z [...] 2020 r. (nr [...]) prezydent po rozpatrzeniu wniosku p. ustalił opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego w prawo własności w udziale [...] do nieruchomości położonej we W. przy P., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] na kwotę 5265,81 złotych, płatną przez 20 lat oraz odmówił udzielenia bonifikaty od tej opłaty.

W motywach decyzji organ pierwszej instancji wyjaśnił, że podstawę wniosku stanowią przepisy ustawy z 20 VII 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2020 r. poz. 139, ze zm.), dalej jako "ustawa".

Jak wskazano w uzasadnieniu decyzji p. nabyła prawo użytkowania gruntu do wspomnianej działki na podstawie art. 182 ustawy z 12 IX 1990 r. o szkolnictwie wyższym (Dz. U. Nr 65, poz. 385). Nabycie to nastąpiło z mocy prawa i stanowiło podstawę wpisu do księgi wieczystej nr [...]. P. jako uczelnia była zwolniona z opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa na podstawie art. 424 ustawy z 20 VII 2018 r. – Prawo o szkolnictwie wyższym i nauce (Dz. U. z 2020 r. poz. 85, ze zm.), dalej jako "pswn". W latach 1999-2001 oraz 2005 p. zbyła lokale mieszkalne wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Na dzień 1 I 2019 r. w ewidencji gruntów i budynków miasta Wrocławia znajdował się wpis, że P. W. posiada udział 1491/10000 w ww. nieruchomości (zaświadczenie z [...], [...]). Zaświadczeniem z [...] r. (nr [...]) prezydent potwierdził przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntu nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym położonej we W. przy P., oznaczonego geodezyjnie jako działka nr [...], AM-34, obręb P. W zaświadczeniu zawarto informację o opłacie wynikającej z tytułu przekształcenia, którą ustalono z zastosowaniem ustawy z 30 IV 2004 r. o postępowaniu w sprawach dotyczących pomocy publicznej (Dz. U. z 2018 r. poz. 362, ze zm.) na kwotę 6901,84 zł i okresie jej obowiązywania wynoszącym 99 lat.

Wnioskiem z 25 XI 2019 r. p. zwróciła się do prezydenta o ustalenie wysokości i okresu wnoszenia opłaty z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego w prawo własności nieruchomości z uwzględnieniem bonifikaty.

W celu określenia wysokości opłaty prezydent zlecił rzeczoznawczyni majątkowej M. R. wykonanie operatu szacunkowego dla nieruchomości położonej we W. przy p. [...], stanowiącej działkę nr [...]. Operat szacunkowy sporządzono w dniu 7 II 2020 r. W operacie określono wartość rynkową prawa własności gruntu nieruchomości na kwotę 3.531.734 zł. W oparciu o wartość nieruchomości wskazaną w operacie, organ pierwszej instancji ustalił opłatę z tytułu przekształcenia prawa użytkowania gruntu zabudowanego w prawo własności w wysokości 5265,81 zł z zastosowaniem stawki opłaty rocznej w wysokości 1%, płatną przez 20 lat. Jednocześnie prezydent, powołując się na art. 9 ustawy, odmówił p. udzielenia wnioskowanej bonifikaty od opłaty rocznej, z powodu niespełnienia kryterium podmiotowego, bowiem nie jest osobą fizyczną ani spółdzielnią mieszkaniową.

Decyzją z [...] r. (nr [...]) wojewoda uchylił powyższą decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W motywach decyzji wskazano, że podstawę materialną zaskarżonej decyzji stanowi art. 6 ust. 1 ustawy, oraz że w myśl art. 21 ust. 2a ustawy jeżeli w dniu przekształcenia nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ ustala po tym dniu tę opłatę, stosując odpowiednio przepis art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, ze zm.), dalej jako "ugn", na podstawie wartości nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Opłata, o której mowa w zdaniu pierwszym, stanowi podstawę wymiaru opłaty określonej w art. 7 ust. 1. Jak natomiast stanowi art. 72 ust. 3 ugn - wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi przykładowo za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową -1% ceny (pkt 4). Przy czym, jeżeli w dniu przekształcenia obowiązywała stawka procentowa niezgodna z faktycznym sposobem użytkowania gruntu, właściwy organ, po tym dniu, ustala tę stawkę, stosując odpowiednio przepis art. 73 ust. 2 ugn. Wojewoda stwierdził, że w sprawie jest bezsporne, że w dniu 1 I 2019 r. p. była zwolniona z opłat rocznych z tytułu wykonywania użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, oraz że prawo własności przedmiotowej nieruchomości nabyła z mocy prawa - w trybie przekształcenia, przewidzianym w art. 1 ust. 1 ustawy - w dniu 1 I 2019 r., co zostało potwierdzone zaświadczeniem właściwego organu. Jednakże na gruncie opisanych okoliczności żądanie p. dotyczące ustalenia opłaty w wysokości 0 zł było bezpodstawne.

Zdaniem wojewody kluczowym w sprawie okazał się przepis art. 21 ust. 2a ustawy, który jest spójny z ujętą w art. 7 ust. 1 ustawy zasadą odpłatności. Ponadto organ odwoławczy uznał, że zaskarżone rozstrzygnięcie obarczone jest wadami, które uniemożliwiają wydanie w drugiej instancji decyzji co do istoty sprawy.

W szczególności prezydent zaniechał przeprowadzenia jakichkolwiek czynności służących weryfikacji stawki procentowej, która powinna być przyjęta na potrzeby ustalenia opłaty przekształceniowej. W okolicznościach rozpatrywanej sprawy, w których "użytkowanie wieczyste" nabyto z mocy prawa - w drodze przekształcenia z prawa "zarządu", które z kolei wcześniej podlegało przekształceniu z prawa "użytkowania" - to za pierwotny cel "oddania w użytkowanie wieczyste", na potrzeby ustalenia wysokości opłaty przekształceniowej, należałoby uznać cel określony w decyzji WZGT z dnia [...] r. (nr [...]). Jeśli natomiast z decyzji tej nie wynika cel oddania nieruchomości w "użytkowanie", powinien być on ustalony z uwzględnieniem dokumentów wytworzonych lub pozyskanych w związku z jej wydaniem. Przede wszystkim zatem obowiązkiem prezydenta było pozyskanie ww. dokumentów, czego nie zrobiono. Ponadto w świetle art. 21 ust. 3 ustawy, w związku z art. 73 ust. 2 ugn należało zbadać "faktyczny sposób użytkowania gruntu", celem weryfikacji, czy nastąpiła "trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości", powodująca zmianę celu użytkowania wieczystego. Analiza tego zagadnienia wymagała dokonania ustaleń faktycznych, których nie poczyniono. W realiach rozpatrywanej sprawy racjonalna wydaje się ocena "faktycznego sposobu użytkowania gruntu", zindywidualizowana z perspektywy sposobu w jaki strona trwale korzysta z nieruchomości, tak jak zindywidualizowany był cel, w jakim nabyła ona pierwotnie prawo do przedmiotowej nieruchomości. Tymczasem organ pierwszej instancji przyjął stawkę procentową w wysokości 1%. Jednakże ani w podstawie prawnej zaskarżonej decyzji, ani w jej uzasadnieniu nie powołano przepisu "ugn", który stanowił podstawę do ustalenia stawki na takim poziomie. W motywach rozstrzygnięcia prezydenta nie wykazano również, jakie okoliczności faktyczne uzasadniały przyjęcie stawki procentowej w wysokości 1%.

Organ odwoławczy wskazał dalej, że zebrany materiał dowodowy nie daje możliwości jednoznacznego ustalenia, w jakim celu przedmiotowa nieruchomość została oddana politechnice w "użytkowanie". Wojewoda podkreślił także, że dowodu w sprawie nie może stanowić operat szacunkowy z 7 II 2020 r., prolongowany klauzulą z 8 X 2021 r. W ocenie tego organu jest on obarczony wadą, która miała wpływ na wynik wyceny. Mianowicie, transakcje L.p. 4 i 10, ujęte w tabeli 8.2.1. (str. 13) nie spełniają warunków z § 5 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, co potwierdziła sama biegła w piśmie z 3 II 2022 r. Ponadto z dniem 7 II 2022 r. upłynął okres, przez jaki mógł być wykorzystany do celu w jakim został sporządzony.

Końcowo organ odwoławczy stwierdził, że wydanie decyzji kasatoryjnej jest następstwem naruszenia przez organ pierwszej instancji przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa, a także konieczności przeprowadzenia postępowania dowodowego, w zakresie mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Od powyższej decyzji odwoławczej p. złożyła sprzeciw, zarzucając naruszenie art. 7, 77 § 1 oraz 80 kpa poprzez stwierdzenie, że w sprawie nie został zebrany materiał dowodowy pozwalający na wydanie decyzji reformatoryjnej, podczas gdy zgromadzone w sprawie dowody są wystarczające do ustalenia wysokości opłaty przekształceniowej na podstawie art. 7 ust. 2 ustawy; art. 7 ust. 2 ustawy w zw. z art. 424 pswn w zw. z art. 217 kpa w zw. z art. 7a § 1 kpa, poprzez dokonanie interpretacji tych przepisów prawa w sposób skutkujący nałożeniem na p. obowiązku w trybie nieprzewidzianym przepisami prawa i art. 21 ust. 2a ustawy, poprzez bezpodstawne wskazanie konieczności zastosowania go w niniejszej sprawie. Ponadto wniosła o zasądzenie kosztów postępowania.

Strona podniosła, że wbrew stanowisku organu odwoławczego w stosunku do skarżącej w dniu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, tj. 1 I 2019 r. była ustanowiona opłata, o której mowa w art. 7 ust. 2 tej ustawy, zaś zgodnie z art. 424 pswn, skarżąca była zwolniona z jej ponoszenia. Dlatego wobec skarżącej nie ma zastosowania art. 21 ust. 2a ustawy i w związku z tym brak było podstaw do ustalenia w drodze zaświadczenia opłaty w jakiejkolwiek innej wysokości niż 0 złotych. Skarżąca wywiodła ponadto, że w sprawie został zebrany materiał dowodowy pozwalający na wydanie decyzji reformatoryjnej (na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kpa), a w konsekwencji uchylenie decyzji wydanej przez organ pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez ten organ było bezzasadne i pozbawione podstawy faktycznej.

W piśmie przekazującym sprzeciw wojewoda wniósł o jego oddalenie i odesłał do motywów decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Rozpoznając sprzeciw sąd dokonuje jedynie oceny istnienia przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 kpa. Wynika to jednoznacznie z art. 64e ustawy z 30 VIII 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej jako "ppsa").

Zgodnie zaś z art. 151a § 1 zdanie pierwsze ppsa, sąd uwzględnia sprzeciw od decyzji i uchyla decyzję w całości, jeżeli stwierdzi naruszenie art. 138 § 2 kpa.

Powołane wyżej przepisy znacznie ograniczają zakres kontroli sądowoadministracyjnej w sprawach ze sprzeciwu. Sąd w takim przypadku ustala jedynie, czy zachodziły przesłanki do zastosowania przez organ odwoławczy kompetencji z art. 138 § 2 kpa, a więc uchylenia decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Dokonując kontroli rozstrzygnięcia wydanego na podstawie art. 138 § 2 kpa sąd nie jest więc władny odnosić się do jakichkolwiek innych kwestii, które nie wiążą się bezpośrednio z problematyką stosowanej przez organ odwoławczy normy z art. 138 § 2 kpa.

Zgodnie z art. 138 § 2 kpa, organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

W okolicznościach rozpatrywanej sprawy wojewoda w sposób prawidłowy zastosował powołany wyżej przepis.

Sąd rozpoznając sprawę podziela stanowisko wyrażone w orzecznictwie NSA, zgodnie z którym, w świetle art. 138 § 2 kpa konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy, mający istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, należy oceniać przez pryzmat przepisów prawa materialnego mogących mieć zastosowanie w danej sprawie. Jeśli zakres postępowania wyjaśniającego determinują przepisy stanowiące podstawę rozstrzygnięcia merytorycznego w sprawie, kwestie materialnoprawne nie mogą być przez sąd administracyjny w ogóle zignorowane. W przeciwnym bowiem wypadku instytucja sprzeciwu, która ma na celu przyspieszenie całego postępowania, traci swoje znaczenie. Oznacza to, że art. 64e ppsa należy rozumieć w ten sposób, że sąd administracyjny rozpoznając sprzeciw od decyzji ocenia jedynie istnienie przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 kpa, ale czyni to w świetle przepisów prawa materialnego mogących mieć zastosowanie w danej sprawie (por. wyroki NSA z: 13 II 2019 r., II OSK 132/19; 26 XI 2019 r., II OSK 3311/19 i 19 II 2021 r., II OSK 286/21 – publ. CBOSA).

Zaistniały w sprawie spór dotyczy kwestii, czy wobec politechniki zwolnionej z obowiązku wnoszenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej ma zastosowanie art. 21 ust. 2a ustawy.

Zgodnie z art. 21 ust. 2a ustawy, jeżeli w dniu przekształcenia nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, właściwy organ ustala po tym dniu tę opłatę, stosując odpowiednio przepis art. 72 ust. 3 ugn, na podstawie wartości nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Opłata, o której mowa w zdaniu pierwszym, stanowi podstawę wymiaru opłaty określonej w art. 7 ust. 1. Z kolei z art. 7 ust. 1 ustawy wynika, że z tytułu przekształcenia nowy właściciel gruntu ponosi na rzecz dotychczasowego właściciela gruntu opłatę. Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia (ust. 2).

Stosownie natomiast do art. 72 ust. 3 ugn, wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi:

1) za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3% ceny;

2) za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3% ceny;

3) za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3% ceny;

3a) za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne - 1% ceny;

3b) za nieruchomości gruntowe, na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo nieruchomości przeznaczone na te cele - 1% ceny;

4) za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1% ceny;

4a) za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną - 2% ceny;

5) za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny.

Wskazać trzeba, że w art. 8 ustawy określono zwolnienie podmiotowe z obowiązku wnoszenia opłaty przekształceniowej. W świetle tej regulacji wspomnianej opłaty nie wnoszą parki narodowe w rozumieniu art. 8 ustawy o ochronie przyrody i osoby fizyczne lub ich spadkobiercy oraz spółdzielnie mieszkaniowe, w przypadku gdy wniosły jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego, albo gdy użytkowanie wieczyste uzyskały na podstawie art. 7 dekretu z 26 X 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy lub innych tytułów prawnych, w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa przed 5 XII 1990 r. Powyższy katalog podmiotów ma charakter zamknięty i w związku z tym zwolnienie z opłaty odnosi się tylko do podmiotów w nim wymienionych. P. nie należy do żadnej z ww. grup podmiotowych, tak więc nie przysługuje jej zwolnienie z opłaty za przekształcenie. Skutkiem tego jest ona zobowiązana do jej uiszczenia.

Bezsporną w sprawie jest okoliczność, że p. jako uczelnia na podstawie art. 424 pswn w dniu 1 I 2019 r. była zwolniona z opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa. Zgodzić się trzeba z wojewodą, że zwolnienie z opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nie jest tożsame ze zwolnieniem z opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Są to bowiem świadczenia odmienne pod względem rodzajowym i funkcjonalnym. Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego jest opłatą za korzystanie z rzeczy cudzej. Opłata za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego we własność stanowi zaś ekwiwalent pieniężny za przeniesienie prawa własności.

W związku z tym, że wobec p., ze względu na zwolnienie, nie ustalono opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, stwierdzić należy, że w dniu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności w stosunku do skarżącej nie obowiązywała ta opłata. To z kolei uzasadniało zastosowanie w sprawie art. 21 ust. 2a ustawy. Przepis ten reguluje bowiem postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty za przekształcenie w odniesieniu do gruntów, w stosunku do których na dzień uwłaszczenia, nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego, stanowiąc, że właściwy organ ustala po tym dniu tę opłatę, stosując odpowiednio art. 72 ust. 3 ugn, na podstawie wartości nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Dopiero ustalona w ten sposób opłata stanowić będzie podstawę wymiaru opłaty określonej w art. 7 ust. 1 ustawy (por. wyrok NSA z 28 IV 2022 r., I OSK 2382/21; wyrok WSA w Łodzi z 2 IX 2021 r., II SA/Łd 637/21, publ. CBOSA).

Powyższe obligowało wojewodę do weryfikacji przeprowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania dowodowego w zakresie spełnienia warunków do ustalenia wysokości opłaty przekształceniowej pod kątem jego prawidłowości i kompletności. Należy zgodzić się z oceną organu odwoławczego, że ww. postępowanie wykazywało braki, które uniemożliwiły prawidłowe określenie wysokości wspomnianej opłaty. Prezydent nie przeprowadził bowiem wszystkich wymaganych czynności wyjaśniających, służących weryfikacji stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, bowiem nie zbadał faktycznego sposobu użytkowania przekształconej nieruchomości. Zasadnie podkreślono, że we wniosku z 25 XI 2019 r. p. wskazała, że "historycznie budynek (11 - kondygnacyjny, wielolokalowy, mieszkalno-usługowy) był wykorzystywany na cele statutowe uczelni, a zamieszkiwali go pracownicy P. W.". Także należy zgodzić się z oceną wojewody, że w sprawie ustalenia wysokości opłaty przekształceniowej jako dowód w sprawie nie mógł być wykorzystany operat szacunkowy z 7 II 2020 r. ze względu na jego wady, bowiem transakcje nr 10 i 4 ujęte w tabeli 8.2.1. na stronie 13 operatu zostały błędnie przyjęte do wyceny, gdyż nie spełniają warunków ujętych w § 5 ust. 2 rozporządzenia z 21 IX 2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555), co potwierdziła sama autorka operatu w piśmie z 3 II 2022 r. (k. 13 akt administracyjnych).

W konsekwencji, wobec nieprzeprowadzenia przez prezydenta postępowania wyjaśniającego w znacznym zakresie, wojewoda był uprawniony do zastosowania normy z art. 138 § 2 kpa. Tym samym sprzeciw podlegał oddaleniu na zasadzie art. 151a § 2 ppsa.