Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 551/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2014-02-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1, art. 146 ust. 1a.
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska (sprawozdawca), Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec,, Sędzia NSA Witold Falczyński, Protokolant Referent Bartłomiej Maciak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 stycznia 2014r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...] Wój Gminy G. ustalił opłatę adiacencką w wysokości 18.064,00 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w M. M., oznaczonej w ewidencji gruntów nr 68/2 6 pow. 0,2800 ha, nr 68/3 o pow. 0,2800 ha w wyniku zatwierdzenia jej podziału. Organ I instancji wskazał, że przedmiotowe nieruchomości przeznaczone zostały w miejscowym planie zagospodarowana przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy G. Nr [...] z dnia [...] (Dz. Urz. Woj. Lub. Nr 15, poz. 336), uchwałą Rady Gminy G. Nr [...] z dnia [...] reasumpcja (Dz. Urz. Woj. Lub. Nr 15, poz. 337) oraz uchwałą Rady Gminy G. Nr [...] z dnia [...] (Dz. Urz. Woj. Lub. Nr 167, poz. 2674) pod zabudowę mieszkaniową o funkcji zagrodowej z dopuszczeniem realizacji dodatkowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych bez gwarancji standardu właściwego dla terenów zabudowy mieszkaniowej - zapis planu RM, w części natomiast nieruchomość została przeznaczona pod poszerzenie dróg gminnych.

W oparciu o obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dokonany został podział nieruchomości stanowiącej działki nr 68/2 i nr 68/3 w M. M. Decyzją Wójta Gminy G. z dnia [....] nr [...] zatwierdzony został podział działki nr 68/2 o pow. 0,2800 ha na trzy działki: nr 68/4 o pow. 0,1252 ha, nr 68/5 o pow. 0,1158 ha i nr 68/6 o pow. 0,0390 ha. Następnie decyzją Wójta Gminy G. z dnia [...], nr [...] zatwierdzony został podział działki nr 68/3 o pow. 0,2800 ha na cztery działki: nr 68/7 o pow. 0,1170 ha, nr 68/8 o pow. 0,1095 ha, nr 68/9 o pow. 0,0094 ha i nr 68/10 o pow. 0,0441 ha. Powstałe w wyniku podziału działki o numerach: 68/4, 68/5, 68/7 i 68/8 zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o funkcji zagrodowej, natomiast działki o numerach: 68/6, 68/9 i 68/10 przeznaczone zostały pod poszerzenie dróg gminnych.

Zawiadomieniem z dnia 10 grudnia 2012r. organ wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działek nr 68/2 i nr 68/3 położonych w M. M. w wyniku dokonanego podziału zatwierdzonego ww. decyzjami Wójta Gminy G. Sporządzenie operatu szacunkowego w celu ustalenia opłaty adiacenckiej zostało zlecone rzeczoznawcy majątkowemu A. G. (uprawnienia Nr 5007).

Organ stwierdził, iż dokonane przez właściciela nieruchomości podziały spowodowały wzrost jej wartości, co zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu. Ponadto podniósł, iż Rada Gminy G. uchwałą Nr [...] z dnia [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z ich podziałem, ustaliła wysokość tej stawki na 30 % różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale.

W opracowanym operacie szacunkowym z dnia 16 grudnia 2012r. biegła A. G. określiła wartość nieruchomości położonej w M. M., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 68/2 i nr 68/3. Zgodnie z operatem wartość nieruchomości przed podziałem wyniosła 109.208,00 zł natomiast po podziale 169.422,00 zł. Organ stwierdził, iż operat został opracowany zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości określonymi w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Biegła do wyceny zastosowała podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Następnie organ wyjaśnił, iż biegła uzasadniła, że wybrane przez nią podejście i metoda szacowania są zgodne z rodzajem szacowanej wartości, zaleceniami zawartymi w § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wskazaniami zawartymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. Biegła w wycenie wybrała do porównania jedenaście transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową, będącymi przedmiotem prawa własności położonymi na terenie Gminy G. Transakcje te zostały zawarte w 2011r. i dotyczą nieruchomości położonych w M. M. oraz innych sąsiadujących miejscowościach Gminy G. Dotyczą nieruchomości o powierzchniach zbliżonych do wycenianej, o takim samym przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Organ stwierdził, iż tym samym został spełniony warunek z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dla potrzeb szacunku biegła przyjęła charakterystyki rynku w ramach kilku cech rynkowych i określiła wagi tych cech. Dla cechy "położenie, atrakcyjność lokalizacji" przyjęła wagę 50 % i skalę oceny "bardzo dobre", "dobre" i "zadowalające". Dla cechy "powierzchnia" przyjęła wagę 25 % i skalę oceny "bardzo dobra", "dobra" i "średnia". Dla cechy "dojazd" przyjęła wagę 25 % i skalę oceny "korzystny" lub "niekorzystny". Każda z cech została szczegółowo scharakteryzowana. Cechy rynkowe zostały określone na podstawie analizy preferencji potencjalnych klientów. Następnie biegła określiła wartość współczynników korygujących dla poszczególnych cech przy szacowaniu wycenianej nieruchomości przed i po podziale. Przyjmując wartości poszczególnych współczynników biegła skupiła się na tym, jaki wpływ na wartość ma wielkość działki. W związku z tym dla cechy "powierzchnia" przed podziałem przyjęło współczynnik Uj = 0,101, a po podziale współczynnik Uj = 0,323. Z operatu wynika, że wartość nieruchomości, którą stanowią działki nr 68/2 i nr 68/3, położnej w M. M. w związku z dokonaniem jej podziałów wzrosła. W wycenie wartość nieruchomości składającej się przed podziałem z działek o nr: 68/2 i 68/3 ustalono na kwotę 109.208,00 zł, natomiast po podziale łączna wartość działek o nr 68/4, 68/5, 68/7 i 68/9 wyceniona została na kwotę 169.422,00 zł.

J. K. w dniu 21 grudnia 2012r. ustosunkowując się do ustaleń operatu szacunkowego wniósł swoje uwagi do sporządzonej wyceny. Zarzuty dotyczyły sposobu wycenienia gruntów przeznaczonych pod poszerzenie drogi gminnej, przyjętych do wyceny cech rynkowych i współczynników je charakteryzujących oraz zbioru transakcji nieruchomościami podobnymi wybranymi przez biegłą do określenia wartości rynkowej wycenianej nieruchomości. Do tych zarzutów biegła ustosunkowała się w piśmie z dnia 3 stycznia 2013r. podtrzymując dokonaną przez siebie wycenę. Wyjaśniając kwestie podniesione przez stronę biegła podniosła, iż zgodnie z obowiązującymi przepisami wartość gruntów pod drogi oblicza się na podstawie wartości działek przyległych (co nie było przedmiotem wyceny). Ponadto biegła przedstawiła cechy rynkowe i ich zakres oddziaływania na wartość nieruchomości wraz z opisem każdego ze współczynników. Biegła wyjaśniła dlaczego przy sporządzaniu wyceny brane były pod uwagę dane transakcyjne z terenu całej Gminy G., a nie jak sugeruje odwołujący, jedynie z obszaru M. M. Biegła stwierdziła, że ilość dokonanych transakcji nieruchomościami podobnymi z terenu M. M. jest niewystarczająca do prawidłowego opracowania operatu szacunkowego. Organ stwierdził, iż zastrzeżenia wniesione przez stronę do operatu szacunkowego nie miały istotnego znaczenia dla opracowanej wyceny i nie było podstaw do dokonania korekty operatu szacunkowego.

Organ wskazał, iż w związku z powyższym wzrost wartości nieruchomości po podziale i przed podziałem wyniósł 60214 zł. Zgodnie z uchwałą Rady Gminy G. Nr [...] z dnia [...]. w sprawie tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z ich podziałem, stawka ta wynosi 30 %. W związku z tym wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, którą stanowią działki nr 68/2 i nr 68/3, położonej w M. M. będącej własnością J. K. wyniosła 18064,00 zł.

W odwołaniu od powyższej decyzji J. K. podniósł, że nie zgadza się z wysokością naliczonej opłaty adiacenckiej. Stwierdził, iż przedstawiona wartość szacunkowa działek nr 68/2 i nr 68/3 położonych w M. M. zarówno przed, jak i po podziale nie ma odzwierciedlenia w rzeczywistych, rynkowych cenach podobnych nieruchomości. Wniósł o powtórne sporządzenie operatu szacunkowego wartości działek nr 68/2 i nr 68/3 oraz właściwe naliczenie opłaty adiacenckiej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu powyższego odwołania J. K. decyzją z dnia [...], nr [...] utrzymał w mocy zaskarżona decyzję, wskazując, że została wydana zgodnie z obowiązującym prawem. Kolegium oceniając operat szacunkowy stwierdziło, że został on sporządzony prawidłowo, tj. zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego oraz standardami zawodowym rzeczoznawców majątkowych (standardy dostępne na stronie internetowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych). Tym samym określenie wartości rynkowej nieruchomości przed podziałem i po podziale, a w konsekwencji wzrost jej wartości został – zdaniem Kolegium - ustalony prawidłowo.

Organ odwoławczy ustosunkowując się do zarzutów odwołania wyjaśnił, że przy wycenie biegła zastosowała podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Dla określenia wartości nieruchomości biegła wzięła jedenaście sprzedanych nieruchomości niezabudowanych, będących przedmiotem praw, własności o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową i zagrodową. W tabeli na str. 9 operatu określiła cechy tych nieruchomości przypisała im procentowe wagi, co w efekcie dało wartość 1 m² działki przed podziałem w kwocie 23,36 zł, a po podziale w kwocie 36,24 zł. Stąd wartość działki przed podziałem z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. bez uwzględniania powierzchni działek przeznaczonych pod poszerzenie dróg gminnych wyniosła 109.208 zł. Natomiast wartość działki po podziale z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. bez uwzględniania powierzchni działek przeznaczonych pod poszerzenie dróg gminnych wyniosła 169422 zł. Zatem różnica pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem i po podziale wyniosła 60.214 zł. Stąd 30 % wartości działki przed podziałem i po podziale to - 30 % x 60.214 zł - 18.064,00 zł i tyle wyniosła kwota opłaty adiacenckiej.

Uzasadniając powyższe stanowisko Kolegium podniosło, że odwołujący nie przedstawił dowodów na to, że wycenione przez biegłego wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, nie odpowiadają jej wartości rynkowej. Wniosek o sporządzenie nowego operatu szacunkowego nie może zostać uwzględniony. Mając na uwadze art. 157 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami – zdaniem organu odwoławczego - nie można podważać ustaleń operatu szacunkowego poprzez sporządzenie nowej wyceny tej samej nieruchomości. Oceny operatu szacunkowego może bowiem dokonać jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, dlatego wniosek odwołującego, o sporządzenie nowego operatu, nie mógł zostać uwzględniony.

J. K. w skardze na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] zarzucił zaskarżonej decyzji:

- naruszenie przepisów prawa materialnego polegające na naruszeniu art. 98a ust. 1 in principio ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez błędne jego zastosowanie i wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej w sytuacji, gdy inicjatorem i zarazem jedynym beneficjentem podziału przedmiotowych działek była Gmina G. a ponadto w sytuacji, gdy w rzeczywistości podstawowa przesłanka wymieniona w tym przepisie, tj. wzrost wartości nieruchomości, nie nastąpiła. Ponadto skarżący wskazał na naruszenie art. 98a ust. 1 zd. 4 ww. ustawy poprzez wadliwe sporządzenie operatu szacunkowego będącego podstawą wyceny wartości przedmiotowej nieruchomości, tj. przyjęcie przy szacowaniu wartości nieruchomości ceny średniej będącej wynikiem analizy porównawczej transakcji nieruchomościami pochodzących z okresu październik 2010 r. - grudzień 2011 r., w sytuacji, gdy w roku 2012 transakcje podobnymi nieruchomościami na rynku lokalnym miały miejsce. Skarżący podniósł także, że został naruszony art. 153 ust. 1 ustawy w zw. z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez:

• jego niezastosowanie w części, w której rzeczoznawca majątkowy pominął wynikający z tego przepisu nakaz korygowania cen nieruchomości przyjętych do porównania ze względu na cechy różniące je od nieruchomości wycenianej oraz nakaz uwzględniania zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu,

• jego błędne zastosowanie w części, w której rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania z nieruchomością wycenianą nieruchomości z innego terenu gminy G. niż M. M., przez co w analizie nie wzięły udziału transakcje nieruchomościami położonymi w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości wycenianej, a więc nieruchomości noszące w pierwszym rzędzie cechy "nieruchomości podobnych" do przedmiotowej nieruchomości, o co Skarżący wnosił,

• jego błędne zastosowanie poprzez przyjęcie do szacowania nieruchomości podejściem porównawczym, nieruchomości niebędących nieruchomościami podobnymi, tj. m.in. przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (zapis miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - MN) - 5 z 11 nieruchomości przyjętych do porównania, podczas gdy przedmiotowa nieruchomość położona jest w terenie tzw. zabudowy zagrodowej (zapis miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - RM). Skarżący zwrócił także uwagę na naruszenie § 4 ust. 1 i 4 tego rozporządzenia poprzez niewykazanie, że przy szacowaniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjęto ceny transakcyjne odnoszące się do nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, nieprzedstawienie opisu i sposobu analizy cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen, w szczególności w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, nieprzedstawienie warunków zawarcia transakcji dotyczących nieruchomości podobnych poddawanych analizie w operacie. Skarżący uznał ponadto, że nie zamieszczono w operacie kompletu istotnych informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, co w rezultacie uniemożliwiło jego pełną weryfikację przez strony i organy procesowe. Jak i błędne i powierzchowne wykonanie przez rzeczoznawcę majątkowego charakterystyki rynku w ramach poszczególnych cech, w której to charakterystyce występuje niczym nieuzasadnione wartościowanie cech w zakresie wagi i skali oceny, niewynikające z reguł sporządzania operatu. Przedstawione okoliczności mają również świadczyć – zdaniem skarżącego – o naruszeniu § 55 ust. 2 oraz § 56 ust. 1 ww. rozporządzenia.

Skarżący poza naruszenia przepisów prawa materialnego wskazał także na naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., poprzez ich niezastosowanie, a mianowicie niewykonanie przez organ obowiązku wyczerpującego zebrania materiału dowodowego oraz bezkrytyczną ocenę sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego i przyjętych w nim do porównań nieruchomości, co doprowadziło do wadliwego przyjęcia przez organy obu instancji, iż operat szacunkowy stanowiący podstawowy, dowód w prowadzonym postępowaniu jest pełny, jasny i wewnętrznie niesprzeczny i zarazem miało oczywiście istotny wpływ na wynik sprawy poprzez celowe wykazanie optymalnej różnicy pomiędzy wartością przedmiotowej nieruchomości przed podziałem i po podziale.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.,) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa zarówno materialnego, jak i przepisów postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zatem kontrola sądowoadministracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy, wydając zaskarżony akt, nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania aktu, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Ponadto zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej: "p.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli dokonywanej przez Sąd w niniejszej sprawie z punktu widzenia kryterium legalności jest zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...], która utrzymała w mocy decyzję Wójta Gminy G. z dnia [...] ustalającą opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego jej podziałem.

Materialnoprawną podstawę dla wydania przedmiotowych decyzji stanowił art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., zwanej dalej "u.g.n."), który stanowi, że w sytuacji gdy w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Z przepisu art. 146 ust. 1a u.g.n. wynika zaś, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie zostały spełnione warunki przepisu art. 98 a ust. 1 i 1a u.g.n. Decyzją z dnia [...] Wójt Gminy G. zatwierdził podział nieruchomości położonych w M. M. na wniosek J. K. Podział nieruchomości został dokonany w trybie art. 96 ust. 1, art. 97 ust. 1, art. 98 ust. 1 i art. 99 ust. 1 u.g.n., a zatem ustalenie opłaty adiacenckiej było dopuszczalne. W przedmiotowej sprawie nie jest także sporne, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej wydana została w terminie 3 lat, o którym mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Spełniony został również warunek z art. 98a ust. 1a u.g.n., z którego wynika, że znaczenie dla ustalenia opłaty adiacenckiej ma uchwała obowiązująca w dacie, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W przedmiotowej sprawie chodzi o uchwałę Rady Gminy G. Nr [...] z dnia [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z ich podziałem, w której ustalono 30% stawkę.

Podstawą wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką była, zgodnie z art. 146 ust. 1a i art. 98a ust. 1 u.g.n., opinia rzeczoznawcy majątkowego określająca różnicę między wartością nieruchomości przed i po podziale.

Przedmiot wyceny rzeczoznawcy stanowiły niezabudowane działki gruntu oznaczone nr ewid. 68/2 i 68/3, które zostały podzielone zgodnie z projektem podziału zatwierdzonym decyzjami Wójta Gminy G. z dnia [...]. W wyniku podziału powstały działki nr 68/4-68/10. Nowopowstałe działki nr 68/6, 68/9 i 68/10 zostały przeznaczone pod poszerzenie drogi gminnej i z mocy prawa przeszły na rzecz gminy.

Z akt sprawy wynika, że podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej stanowił operat szacunkowy z dnia 16 grudnia 2012r. r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. G. Z treści operatu wynika, że biegła dokonała oględzin nieruchomości w dniu 30 sierpnia 2012 r. Operat zawiera podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomościach, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości. W operacie został ustalony stan faktyczny i prawny nieruchomości. Wartość rynkowa w przedmiotowym operacie szacunkowym została określona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W wycenie omówiono uwarunkowania planistyczne i dokonano analizy lokalnego rynku nieruchomości, wskazano rodzaj określanej wartości, wybór podejścia i metody szacowania, przedstawiono obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z omówieniem, a zatem operat zawiera konieczne elementy, o których mowa w § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: "rozporządzenie").

Z wyceny wynika, że biegła określiła wartości rynkowe nieruchomości przed i po podziale w podejściu porównawczym, z zastosowaniem metody porównywania parami, zaś jako parametr porównawczy przyjęła wartość (cenę) 1 m² powierzchni nieruchomości wycenianej oraz działek porównawczych. Następnie ceny porównawcze biegła skorygowała zespołem poprawek z tytułu przyjętych w analizie porównawczej poprawek różnic w cechach nieruchomości, mających wpływ na ich wartości rynkowe. Dobór i wielkość przyjętych w analizie porównawczej poprawek oparty został na prowadzonym przez rzeczoznawcę monitorowaniu cech rynkowych nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową i zagrodową na terenie gminy G. w roku 2011. W oparciu o te przesłanki biegła ustaliła rodzaj cech nieruchomości, które mają wpływ na poziom cen uzyskiwanych na rynku lokalnym: położenie nieruchomości, przeznaczenie, atrakcyjność lokalizacji, powierzchnia i dojazd. Wagi wymienionych wyżej cech rynkowych rzeczoznawca określiła na podstawie analizy 11 nieruchomości.

Zdaniem Sądu, rzeczoznawca majątkowy sporządziła operat szacunkowy prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami art. 150 ust. 2, art. 152 ust. 1 i 3, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n., a także § 4 ust. 3 i 4 rozporządzenia. Podkreślenia także wymaga, że operat ten był ważny, w rozumieniu art. 156 ust. 3 u.g.n., a zatem jest on dowodem, który mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a.

Z omawianego operatu wynika, że na skutek podziału nieruchomości oznaczonej jako działki nr 68/2 i 68/3, nastąpił wzrost wartości nieruchomości o 60.214 zł, a zatem Wójt Gminy G., stosując 30 % stawkę opłaty prawidłowo ustalił jej wartość na 18.064 zł.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi, w ocenie Sądu, są one niezasadne.

Przede wszystkim należy wskazać, że organy obydwu instancji, jak i Sąd orzekający w niniejszej sprawie zobowiązane były mieć na względzie, że słuszny interes właściciela dopuszcza ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału tylko wtedy, gdy nie ma żadnych wątpliwości co do faktu wzrostu wartości (por. wyrok NSA z dnia 5 października 2007 r. sygn. akt I OSK 1425/06, dostęp. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych.). W przypadku podziału nieruchomości na wniosek właściciela (a tylko w takim przypadku może powstać obowiązek poniesienia opłaty adiacenckiej), podział nieruchomości, którego skutkiem może być wzrost wartości nieruchomości, następuje na jego koszt. Wzrost wartości nieruchomości w takim przypadku jest efektem samego podziału i korzyścią właściciela, którą właściciel dzieli się z gminą (por. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2010 r., sygn. akt I OPS 5/09, dostęp. Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Elementem przesądzającym bowiem o dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości, dlatego zobowiązanym do uiszczenia tej opłaty powinien być właściciel nieruchomości z chwili zaistnienia wzrostu wartości (por. wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 12 stycznia 2012 r. sygn. akt II SA/Go 912/11, LEX nr 1113892). W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że podział działek został dokonany na wniosek J. K., co wynika z obu decyzji dnia 15 grudnia 2009r., jak i wniosku strony z dnia 11 grudnia 2009r. (k. 1 akt administracyjnych).

Należy wyjaśnić, że w operacie szacunkowym chodzi o ustalenie różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Oznacza to więc, że w grę wchodzi ten sam obszar ziemi. Sam podział działek w żaden sposób nie wpłynął na zmianę tego charakteru. Przed podziałem działki stanowiły grunt rolny, były ogrodzone i niezagospodarowane inwestycjami, bez infrastruktury, otoczone bezpośrednio użytkami rolnymi, zabudową mieszkaniową jednorodzinną i zagrodową, z droga nieutwardzoną o charakterze lokalnym - to po podziale, nowo powstałe działki dalej tak samo były zagospodarowane. Jak wskazała biegła – przedmiotowe nieruchomości usytuowane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego były na terenach zabudowy zagrodowej RM (Uchwała nr [...] Rady Gminy G. z dnia [...] w sprawie zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego obowiązujących na obszarze Gminy G. dla obszarów wsi: N., P., K. P., G., D., M. . W., K. W., K., G., A. K. (Dz. U. Woje. Lub. Nr 167, poz. 2674). Zmienił się zatem w tym układzie tylko jeden parametr w postaci wzrostu wartości nowo utworzonych działek ze względu na ich powstanie z jednej dużej działki. Sam fakt podziału dużej działki na kilka mniejszych działek wywołał wzrost wartości tego samego obszaru ziemi.

Niezasadne są także zarzuty strony skarżącej dotyczące wadliwości wyceny nieruchomości ze względu na przyjęcie do porównania nieruchomości, które nie były nieruchomościami podobnymi, brak wyliczonego trendu zmian cen nieruchomości podobnych w czasie oraz brak uwzględnienia zmian poziomu cen nieruchomości podobnych wskutek upływu czasu. Prawidłowa jest ocena organu II instancji, że rzeczoznawca w operacie, szczegółowo wyjaśniła, iż warunki ocenianych nieruchomości nie odbiegały od tych, jakie charakteryzowały inne nieruchomości, nabywane na rynku lokalnym, w tym przyjętych jako nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej przed i po dokonaniu podziału. Dokonany podział był zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Prawidłowe jest stanowisko organu odnośnie trendu czasowego zmian poziomu cen. Przyjęte transakcje miały miejsce w okresie od 26.X.2010 do 19.XII.2011 tj. w okresie niewiele przekraczającym okres 1 roku, a zatem zasadnie uznano, że na ostatnie 24 miesiące "brak jest trendu" (tabela "Charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości", str. 8-9 operatu).

W orzecznictwie podkreśla się, że jeśli nie zachodzą szczególne okoliczności, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny konkretnej nieruchomości może wziąć pod uwagę (jako materiał porównawczy) transakcje dokonywane w czasie bardziej lub mniej odległym od dnia wyceny, ale nie może przy tym pominąć umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu. Analogiczne spostrzeżenie dotyczy również obowiązku dokonania odpowiedniego wyboru nieruchomości podobnych ze względu na ich położenie. Porównywane bowiem winny być głównie te nieruchomości, które znajdowały się jak najbliżej miejsca położenia nieruchomości wycenianej (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 stycznia 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 1192/08, w LEX nr 478277). Oba te warunki zostały spełnione w przypadku dokonywanych wycen, bowiem w takim postępowaniu skarżący nie wykazał transakcji działkami podobnymi z terenu M. M.

Zasadnie zatem wzięto pod uwagę większy obszar ("Wyjaśnienia" rzeczoznawcy z dnia 3 stycznia 2013r., k. 35 akt administracyjnych). Trzeba tutaj wskazać, że pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa (por. wyrok NSA z dnia 22 maja 2012r,., sygn. akt I OSK. 701/11, LEX nr 1264911).

Nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut skargi, jakoby biegły nie omówił szczegółowo cech nieruchomości przyjętych do porównania uznając ogólnie, iż spełniają one warunek podobieństwa. Operat szacunkowy zawiera bowiem informacje pozwalające na identyfikację tych nieruchomości (tabela str. 9 operatu) .

Poza tym w pkt 7 Operatu "Charakterystyka lokalnego rynku nieruchomości" biegła podała zasięg czasowy analizy tj.: XI 2010 – XI 2012r., który – wbrew twierdzeniu skarżącego – obejmował także rok 2012. W związku z brakiem trendu cenowego prawidłowo przyjęto do analizy jedynie 2011 rok. Transakcja dokonana 21 marca 2013r., na którą powołuje się skarga nie mogła zostać uwzględniona w operacie bowiem został on sporządzony 16 grudnia 2012r.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że zarówno kwestia nieruchomości podobnych, jak i znajomość rynku nieruchomości w zakresie uzyskiwanych cen i istniejącego w danym okresie popytu i podaży na danego rodzaju nieruchomości to wiedza specjalna rzeczoznawcy majątkowego, której nie posiadają organy administracji, strona skarżąca ani Sąd. Wobec tego stwierdzić należało, że strona skarżąca miała możliwość przedłożenia organom wyceny sporządzonej na własne zlecenie na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Mogła też, w trybie art. 157 § 1 u.g.n., wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę A. G. W sytuacji więc, gdy skarżący nie dokonał tych czynności, jego argumenty podniesione w skardze przeciwko operatowi mają jedynie walor polemiki z ustaleniami biegłego i jako takie nie mogły stanowić dowodu w sprawie.

Zdaniem Sądu, operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia w niniejszym postępowaniu wysokości opłaty adiacenckiej sporządzony został zgodnie ze wskazanymi powyżej przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami cytowanego rozporządzenia, natomiast postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniono właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi należało orzec, jak w sentencji wyroku.