Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1114/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-09-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.4 ust.2,art.59 ust.1,art.61 ust.1,art.56, art.64 ust.1,art.53ust.4 pkt 10
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art.151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Sękowska, Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Rząsa, sędzia WSA Anita Wielopolska (spr.), Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 września 2016 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] kwietnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., działając na podstawie art. 1 i art. 2 ustawy z dnia 24 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych i art. 127 § 2 k.p.a. w zw. z art. 17 pkt 1 k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania J. K. od decyzji Wójta Gminy M. nr [...] z dnia [...] lutego 2016r. Znak: [...] ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie jednorodzinnego budynku mieszkalnego z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce nr ewid. [...] położonej w obrębie geodezyjnym N. przy ulicy [...], na terenie Gminy M. - utrzymało ww decyzję Wójta w mocy.

W uzasadnieniu decyzji SKO wskazało, że wnioskiem z dnia 20 października 2015r. K. C. wystąpił o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie jednorodzinnego budynku mieszkalnego z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce nr ewid. [..] położonej w obrębie geodezyjnym N. przy ulicy [...]. Wójt Gminy M. ww decyzją ustalił warunki zabudowy dla powyższej inwestycji określone min.w pkt I-szym:

I. Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych:

I. nieprzekraczalna linia zabudowy - 6,0 m od granicy działki od strony ulicy [...],

II. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki planowanej rozbudowy -do 9,0 m,

III. maksymalna liczba kondygnacji nadziemnych - 2,

IV. maksymalna szerokość elewacji frontowej budynku - 15,00 m,

V. geometria dachu - dachy spadziste, kąt nachylenia - 20°-45°

VI. maksymalna wysokość głównej kalenicy budynku - 9,0 m od poziomu terenu, nie ustala się kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki,

VII. maksymalna powierzchnia zabudowana: 24,0 % powierzchni działki.

W uzasadnieniu decyzji organ zrelacjonował przebieg dotychczasowego postępowania administracyjnego w przedmiotowej sprawie, a następnie dokonał analizy dopuszczalności realizacji przedmiotowej inwestycji zgodnie z wnioskiem inwestora. Wójt wskazał, że postanowieniem z [...] listopada 2015 r. znak: [...] uzgodnił projekt decyzji, jako zarządca dróg gminnych. Istniejący stan dróg zapewnia prawidłową obsługę komunikacyjną nieruchomości, natomiast Starosta [...] postanowieniem nr [...] z [...] listopada 2015 r. uzgodnił warunki zabudowy, jako organ właściwy w sprawach ochrony gruntów rolnych.

Wójt Gminy M. nadto podniósł, że w dniu 6 listopada 2015 r. skarżący J. K., w toku prowadzonego postępowania administracyjnego złożył pismo, w którym wniósł o wydanie negatywnej opinii dla inwestycji wskazując, że niemal przez cały obszar powyższej działki przebiega projektowana "Trasa [...]." Kolejnym pismem z dnia 30 grudnia 2015 r. J. K. ponowił powyższy wniosek o wydanie negatywnej decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy na działce nr ewid. [...].

Odnosząc się do powyższych pism Wójt Gminy M. wskazał, że mając na uwadze treść postanowienia Marszałka Województwa [...] nr [...] z dnia [...] listopada 2015 r., nie widzi podstaw do uznania faktu, że przez działkę nr ewid. [...] w N. będzie przebiegała Trasa [...]. Marszałek Województwa powyższym postanowieniem uzgodnił bowiem projekt decyzji o warunkach zabudowy w zakresie zadań samorządu województwa. Uznał, że wnioskowane zainwestowanie działki nie koliduje z wojewódzkimi zadaniami samorządowymi, o których mowa w art. 39 ust. 3 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zawartymi w Planie Zagospodarowania Przestrzennego Województwa [...] - Uchwała Sejmiku Województwa [...] nr [...] z [...] r. (Dz.U.Woj. [...] z [...] r., poz. [...]). Marszałek Województwa [...] natomiast nie dokonał uzgodnień w zakresie melioracji wodnych w terminie ustawowym.

Powyższą decyzję zakwestionował J. K., w odwołaniu wskazując, że błędnie zawężono obszar analizowany w analizie urbanistycznej oraz że błędnie określono szerokość elewacji frontowej budynku, a projektowana "Trasa [...]", jak wynika z mapy zasadniczej przebiegająca przez cały obszar działki nr. ew. [...], uniemożliwia realizację ww. inwestycji. Z tych względów zdaniem odwołującego uchylenie decyzji jest konieczne.

Po przeanalizowaniu dowodów zgromadzonych w sprawie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wydało zaskarżoną do Sądu decyzję podnosząc, że Wójt Gminy M. przeprowadził postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji prawidłowo, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Uprawniony architekt J. B. sporządziła analizę urbanistyczną, która odpowiada wymogom stawianym przez § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obejmującej obszar przewidziany ww rozporządzeniem. Wszystkie wymagania wynikające z cyt. art. 61 ustawy zostały w niej uwzględnione. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 w/w rozporządzenia, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 cyt. rozporządzenia). Organ I instancji przeprowadził wymagane brzmieniem art. 53 ust 4 ustawy postępowanie uzgadniające z Marszałkiem Województwa [...] w zakresie melioracji wodnych oraz w zakresie ewentualnych kolizji zadań samorządu województwa. Ze Starostą [...] uzgodnił warunki zabudowy, jako organem właściwym w sprawach ochrony gruntów rolnych oraz uzyskał potwierdzenie od zarządcy dróg, że istniejący stan dróg zapewnia prawidłową obsługę komunikacyjną nieruchomości, na której zlokalizowana jest inwestycja. W sprawie - stosownie do art. 60 ust. 4 ustawy sporządzony został przez uprawnioną osobę, projekt decyzji. Do decyzji został dołączony także wymagany przez prawo załącznik graficzny.

Reasumując SKO w W. stwierdziło, że organ I instancji dokonał rzetelnie analizy przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt. 1 - 5 ustawy co zostało poparte zebranym materiałem dowodowym, a także znalazło wyraz w uzasadnieniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji istniejącej zabudowy na wnioskowanym terenie. Zabudowa działek sąsiednich pozwalała na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, także w zakresie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ustosunkowując się do zarzutu odwołania odnoszącego się do błędnie określonego i zawężonego obszaru analizowanego Kolegium uznało go za niezasadny wskazując, że zgodnie z ustępem 2 § 3 ww rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy (na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na którym ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000), w odległości wskazanej § 2 pkt. 4 cyt. rozporządzenia. Przepis § 3 określa sposób wyznaczania granic obszaru analizowanego. Mają one być wyznaczone "w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów". Przepis w/w § 3 pkt. 2 określa minimalne granice obszaru analizowanego, a więc organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną. W niniejszej sprawie organ wyznaczył granice obszaru analizowanego w odległości 105 m (minimalna granica wynosi 3 x 34,63m =103,89m) tj. nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki (szerokość frontu działki wynosi 34,63m) co stanowi, że Wójt wyznaczył obszar analizowany zgodnie z rozporządzeniem. Odnośnie zaś zarzutu błędnie określonej szerokość elewacji frontowej budynku, Kolegium wyjaśniło, że w pkt. 1 lit. a wydanej przez siebie decyzji organ I instancji wskazał, iż "maksymalna szerokość elewacji frontowej budynku-15 m. W myśl § 6 rozporządzenia "szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia. Z analizy urbanistycznej stanowiącej załącznik do decyzji o warunkach zabudowy wynika, że średnia szerokość elewacji budynków zlokalizowanych w obszarze analizowanym dla budynków istniejących wynosi średnio 15,08 m.

Odnosząc się natomiast zarzutu przebiegu przez cały obszar działki nr ewd. [...] projektowanej "Trasy [...]" Kolegium stwierdziło, że organ I instancji uzyskał pozytywne uzgodnienie Marszałka Województwa [...] z [...] listopada 2015 r. znak: [...] w sprawie braku kolizji wnioskowanej inwestycji działki z wojewódzkimi zadaniami samorządowymi. Wobec spełnienia w/w wymagań, tj. wobec zgodności z przepisami prawa Kolegium uznało, że organ I instancji prawidłowo ocenił stan faktyczny i prawny, a w konsekwencji podjął właściwą decyzję merytoryczną.

Skargę na powyższą decyzję SKO w W. wniósł J. K. zarzucając, że niewłaściwie został wyznaczony rozpatrywany obszar w analizie urbanistycznej, tj obszar ten został zawężony, ponieważ zgodnie z prawomocnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie o Sygn. akt IV SA/Wa 1504/06 z dnia 20 listopada 2006 r. analizowany obszar nie może być mniejszy niż 300 m. Nadto wskazał, że w decyzji Wójta Gminy M. określono max szerokość elewacji budynku na 50 m, a nie na 15 m jak mylnie podaje w zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. Szerokość 50 m elewacji budynku oznacza, że planowana inwestycja może wykraczać poza obszar działki o nr. ew. [...], której szerokość wynosi tylko 34,63 m. Również w powyższej decyzji nie wzięto pod uwagę wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego o sygn. akt. II OSK 1897/12 z dnia 14 stycznia 2014r., który bezterminowo zakazuje zabudowy w pasie projektowanej "Trasy [...]". A nadto skonstatował, że uchwały Sejmiku Województwa [...], na które powołuje się organ I instancji nie są żadnymi aktami prawnymi w rozumieniu planowania przestrzennego Gminy M.

Wobec powyższego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Doprecyzowanie powyższej normy stanowi art. 59 ust. 1 cyt. ustawy, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Przepis art. 61 ust. 1 powoływanej ustawy stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przepis § 9 ust. 1 – 3 rozporządzenia stanowi natomiast, że warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii.

Skoro w przedmiotowej sprawie, brak jest na danym terenie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest ocena, czy planowany sposób zagospodarowania terenu nie naruszy zasady "dobrego sąsiedztwa" i gwarantuje zachowanie na danym terenie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przesłanki, jakie muszą być spełnione przy dokonywaniu tej oceny, określa powołany art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu musi być więc poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ww ustawy przy zachowaniu warunków określonych w przepisach ww rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

Mając na względzie treść art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnym. Należy też podkreślić, iż decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany. Zatem jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy inwestycji, której ustalenie pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, obowiązkiem organu właściwego w sprawie jest wydanie decyzji pozytywnej.

Analiza akt postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji z dnia [...] kwietnia 2016 r., w ocenie Sądu prowadzi do wniosku, że zaskarżana do Sądu decyzja jest prawidłowa a organ odwoławczy nie dopuścił się w badanym zakresie naruszenia prawa.

W przedmiotowej sprawie na potrzeby przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, organ wyznaczył obszar analizowany wokół działki inwestycyjnej prawidłowo, zgodnie z przepisem § 3 pkt 2 ww rozporządzenia, działki, które zostały poddane analizie umożliwiły w sposób prawidłowy przeprowadzić analizę pomiarów niezbędnych do wyliczeń wartości nią objętych. Materiał dowodowy zgromadzony w sprawie jednoznacznie wskazuje, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu spełnia wymogi określone ww. rozporządzeniem. Jej wyniki pozwalają stwierdzić czy w istocie przedmiotowa inwestycja jest zgodna z zasadą "dobrego sąsiedztwa". SKO rozpoznając odwołanie w sposób bardzo precyzyjny wyjaśniło sposób wyznaczenia obszaru analizowanego jak i dokonywania stosownych obliczeń. Stąd też Sąd nie dopatrzył się w tym zakresie żadnych uchybień. Uzasadnienie decyzji zawiera precyzyjne zapisy odnoszące się zarówno do funkcji jak i cech zabudowy występujących w badanym obszarze ze wskazaniem parametrów tej zabudowy na poszczególnych sąsiednich działkach ewidencyjnych.

Reasumując w ocenie Sądu wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdą odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Wykonana analiza, a właściwie jej wyniki, gdyż to one stanowią załącznik do decyzji organu I instancji, spełniają powyższe warunki.

Odnosząc się natomiast wskazywanej przez skarżącego trasy, należy odwołać się również do powołanego w skardze wyroku NSA, wydanego w sprawie skarżącego, w którym Sąd ten stwierdza, że Wójt Gminy M. przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji planowanej przez J. K., wystąpił w myśl postanowień art. 64 ust. 1 w związku z 53 ust. 4 pkt. 10 cyt. ustawy do Marszałka Województwa [...] o uzgodnienie przedmiotowej decyzji. Wskazany organ postanowieniem z dnia [...] czerwca 2011 roku uzgodnił projekt przedmiotowej decyzji, a zatem wydał rozstrzygnięcie, którego skarżący J. K. winien oczekiwać, ponieważ postanowienie to umożliwiało podjęcie dalszych działań zmierzających do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Marszałek Województwa [...] uzgadniając projekt decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji na rzecz skarżącego na działkach nr ewidencyjny [...] i [...] położonych we wsi N. przy ul. [...], przejął na siebie odpowiedzialność co do prawnej możliwości jej realizacji, a tym samym otworzył skarżącemu możliwość realizacji projektowanej inwestycji. Organ ten zatem przejął na siebie wszelkie kwestie związane z przebiegiem projektowanej Trasy [...] i uznał, że nie będzie on kolidował z lokalizacją inwestycji skarżącego.

Podnoszenie w niniejszej sprawie ponownie tej samej okoliczność już raz wyjaśnionej przez Naczelny Sąd Administracyjny, stanowić jedynie może o braku zrozumienia przez skarżącego rozstrzygnięcia ww Sądu. Stąd też należy stwierdzić, że zarzut polegający na błędnym ustaleniu, że projektowana inwestycja pozostaje w kolizji z projektowaną Trasą [...], nie jest zasadny. Podobnie należy stwierdzić, iż podnoszone zarówno w odwołaniu jak i skardze wątpliwości dotyczące wadliwości analizy urbanistycznej dla przedmiotowych działek, w ocenie Sądu jest spowodowane również faktem, iż skarżący w sposób niewłaściwy odczytał wydane decyzje, a szczególnie organu odwoławczego, który w sposób bardzo dokładny i analityczny, z powołaniem się na obowiązującą podstawę prawną badanego rozstrzygnięcia, przedstawił skarżącemu sposób jego wyznaczenia, wyliczenia przedstawionych w warunkach zabudowy parametrów, podobnie jak i wszelkie poczynione przez organ I instancji uzgodnienia.

Należy w tym miejscu dodatkowo podnieść, za organem odwoławczym, że ustalenie warunków zabudowy jako określenie dopuszczalnych zamierzeń inwestycyjnych stanowi jedynie promesę do wydania pozwolenia na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi podstawy do rozpoczęcia robót budowlanych, lecz jest jednym z dokumentów, który należy dołączyć do wniosku o wydanie pozwolenia na budowę. Ochrona interesów stron postępowania znajdzie pełną konkretyzację na następnym etapie postępowania dotyczącego wydania pozwolenia na budowę, prowadzonego na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r.- Prawo budowlane (Dz. U. z 2003r. nr 207, poz. 2016 ze zm.), które z kolei może być wydane wyłącznie po spełnieniu przez inwestorów wszystkich ustawowych wymogów, zgodnych z warunkami technicznymi określonymi w przepisach wykonawczych do Prawa budowlanego i w przepisach szczególnych. To na etapie postępowania dotyczącego wydania pozwolenia na budowę rozpatrywane są kwestie dotyczące przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki i ich usytuowanie, jak również zarzuty w zakresie utrudnień zamieszkiwania w sąsiednich lokalach czy budynkach. Ostateczna ocena zgodności realizacji planowanej inwestycji dokonana będzie zatem przez właściwe organy administracji architektoniczno - budowlanej na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, o ile oczywiście inwestor wystąpi z odpowiadającym wymogom prawa wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

W ocenie Sądu zatem, w pełni uprawnione jest stwierdzenie, iż w niniejszej sprawie nie doszło do naruszenia przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i przepisów powołanego rozporządzenia. Dlatego należy stwierdzić, iż w przedmiotowej sprawie nie było podstaw do uwzględnienia skargi.

Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.