Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 466/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2006-02-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 207 poz 2016
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.  - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

W IMIENIU RZECZPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia 28 lutego 2006 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA – Zygmunt Wiśniewski (spraw.) Sędziowie: Sędzia NSA – Halina Kremis Sędzia NSA – Andrzej Wawrzyniak Protokolant: Izabela Krajewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2006 r. sprawy ze skargi Miejskiego Zarządu Budynków sp. z o.o. w W. na decyzję D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we W. z dnia 1 lipca 2004 r. Nr [...] w przedmiocie nakazania przebudowy i otynkowania kominów w budynku mieszkalnym przy ul. A. 171 w W. oddala skargę.


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektora Nadzoru Budowlanego w powiecie w. decyzją z dnia 30 kwietnia 2004 r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zm.), nakazał Miejskiemu Zarządowi Budynków sp. z o.o. w W. w terminie do 30 czerwca 2004 r. przebudowę pięciu kominów ponad dachem i otynkowanie trzech kominów w części strychowej w budynku mieszkalnym przy ul. A. 171. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż w trakcie oględzin dokonanych w dniu 22 kwietnia 2004 r. w budynku mieszkalnego przy ul. A. 171 w W. przeprowadzono również kontrolę dokumentów związanych z utrzymaniem tego budynku, a w szczególności protokołu z okresowej kontroli przewodów kominowych sporządzonego w kwietniu 2004 r. przez rejonowego mistrza kominiarskiego z Kominiarskiej Spółdzielni Pracy "św. Florian" w W. Dodał, iż z protokołu i z oględzin wynika, iż pięciu kominów ponad dachem należy przebudować, a trzy otynkować w ich części strychowej. Organ I instancji podniósł, iż wymienione wady elementów budynku nie gwarantują spełnienia wymagań podstawowych w zakresie odpowiednich warunków bezpieczeństwa pożarowego, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit "b" oraz w art. 5 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, a ponieważ zarządca budynku- Miejskiemu Zarządowi Budynków sp. z o.o. nie okazała dowodu usunięcia wad wykazanych w protokole z przeglądu kominów, do czego zobowiązuje art. 70 ustawy Prawo budowlane, wydanie nakazu usunięcia złego stanu technicznego stało się konieczne.

W odwołaniu od decyzji Miejski Zarząd Budynków sp. z o.o. w W. wnosząc o jej uchylenie zarzucił, iż błędnie określono w decyzji adresata, którym zgodnie z art. 52 ustawy Prawo budowlane, powinien być Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. A. 171 w W. sprawowany przez M. S. Spółka poinformowała, iż takie stanowisko jak ona zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 lipca 2001 r. (sygn. akt IV SA 1116/99) i dodała, iż zważywszy na fakt, iż w/w Wspólnota Mieszkaniowa nie dysponuje odpowiednimi środkami na funduszu remontowym, spółka jako administrator jest bezsilna wobec występujących potrzeb remontowych.

Decyzją z dnia 1 lipca 2004 r. Nr [...] Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej terminu wykonania obowiązków i wyznaczył nowy termin do dnia 30 września 2004 r., a pozostałej części utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, iż w jego ocenie obowiązki nałożone inkryminowaną decyzją mieszczą się w zakresie zarządu budynku przy ul. B. 19 w W., który sprawuje MZB sp. z o.o. w W. Organ podniósł, iż zgodnie z założeniami przepisów zawartych w rozdziale 6 ustawy Prawo Budowlane, obiekty budowlane winny być utrzymywane zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywane w należytym stanie technicznym i za właściwe utrzymanie obiektów budowlanych ustawa uznaje ich użytkowanie zgodnie z przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywanie w należytym stanie technicznym i estetycznym. Dodał, iż użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem oznacza użytkowanie w sposób określony w pozwoleniu na budowę i w zatwierdzonym projekcie budowlanym, który powinien zawierać również podstawowe wymagania z zakresu ochrony środowiska, określone w przepisach techniczno - budowlanych oraz przepisach ochrony środowiska. Z kolei przez "należyty stan techniczny" należy według organu rozumieć stan pełnej sprawności obiektu budowlanego lub jego części, nie posiadającego jakichkolwiek uszkodzeń, zwłaszcza takich, które mogą powodować niebezpieczeństwo przy użytkowaniu obiektu lub jego części. Organ zauważył, iż w celu skorygowania stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie utrzymania obiektów budowlanych, w zależności od ustalonych potrzeb, organ nadzoru budowlanego może nakazać wykonanie stosownych robót budowlanych, mających na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu, wyposażenie obiektu w urządzenia techniczne, dokonanie okresowej kontroli lub rozbiórkę obiektu. Podkreślił, iż zgodnie z art. 66 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo Budowlane w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązków, a obowiązki w tym zakresie spoczywają na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Organ II instancji wskazał, iż zgodnie z art. 184 i 185 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zarządcą nieruchomości jest osoba fizyczna prowadząca działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartą z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Dodał, iż przedsiębiorcy w rozumieniu przepisów o działalności gospodarczej, mogą prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli zarządzanie będzie wykonywane przez zarządców nieruchomości posiadających licencję zawodową. Organ zwrócił uwagę, iż "zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu wszelkich decyzji i dokonywaniu wszelkich czynności zmierzających do utrzymywania nieruchomości w stanie nie pogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, jak również do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość". Organ odwoławczy wskazał, że z akt sprawy wynika, iż zarządzanie (administrowanie) przedmiotową nieruchomością odbywa się bezumownie, jedynie na podstawie uchwały nr [...] podjętej na zebraniu Wspólnoty mieszkaniowej w dniu 4 czerwca 2002 r. Organ II instancji zauważył, iż analiza umów zawieranych przez stronę odwołującą się w zakresie "administrowania" z innymi wspólnotami mieszkaniowymi na terenie miasta W. wskazuje, iż w zakresie administrowania oraz w zakresie robót konserwacyjnych mieści się m.in. okresowe czyszczenie przewodów kominowych (wentylacyjnych) wraz z realizacją zaleceń kominiarskich.

W skardze złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu Miejski Zarząd Budynków sp. z o.o. w W. wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W., ewentualnie zażądała ich uchylenia. W uzasadnienie spółka wskazała, iż nie polemizując z zasadnością obowiązków w zakresie usunięcia stwierdzonych uszkodzeń nie może się zgodzić z adresowaniem nakazu wobec MZB Sp. z o.o. w W., a to z następujących powodów:

1. wskazana spółka nie jest ani właścicielem ani "zarządcą" spornej nieruchomości w znaczeniu tego pojęcia jakie nadaje mu ustawa o własności lokali z dnia 24.06.1994 r., a więc zarządcą, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. l tej ustawy, ani też nie sprawuje zarządzania o jakim mowa w art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

2. MZB Sp. z o.o. w W. nie pełni roli "zarządu" o jakim jest mowa w art. 20 ust. l cyt. ustawy, gdyż sporna nieruchomość jest tzw. "małą wspólnotą" i wobec takiej wspólnoty z mocy art. 19 ustawy o własności lokali do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie odpowiednie przepisy kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności, a to oznacza że każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną (art. 200 kc), a więc nie ma racji bytu zarząd o jakim mowa w art. 20 ust. 1 u.w.

3. MZB Sp. z o.o. w W. podjął się zarządu rozumianego jako administrowanie, zarządzanie nieruchomością wspólną (zgodnie z art. 22 u.w.l.) obejmującym takie czynności jak: rozliczanie opłat i czynszów, bieżące utrzymanie, konserwację, remonty itp. w granicach określonych zawartą między stronami umową o administrowanie z dnia 06.12.2002 r, przy czym nie jest to umowa o jakiej mowa w art. 18 ust. 1 u.w., ani też zarządzanie nieruchomością nie oznacza zarządzania w rozumieniu art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem skarżącej spółki adresatem zaskarżonej decyzji administracyjnej jak i poprzedzającej ją decyzji PINB winna być wspólnota mieszkaniowa, którą tworzy ogół właścicieli lokali znajdujących się w spornej nieruchomości, zwłaszcza że z mocy art. 6 ustawy o własności lokali wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, a więc występować w obrocie prawnym (art. 17 tej ustawy). Zauważyła, iż na podstawie zaś art. 30 § l kpa zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych stron postępowania administracyjnego ocenia się według przepisów prawa cywilnego, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej, a w konkretnej sprawie takim przepisem szczególnym jest wspomniany już art. 6 i 17 u.w.l. Spółka dodała, iż posiłkując się także przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, w części dotyczącej zarządzania nieruchomościami a bliżej art. 185 ust.2 należy zauważyć, że zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust.3 działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Reasumując, skarżąca wywiodła, iż decyzje o których powyżej, dotknięte są wadą nieważności, bowiem zostały skierowane do osoby nie będącej stroną w sprawie (art. 156 § 1 pkt 4 kpa), gdyż właściwą stroną winien być właściciel lub w dalszej kolejności winna być Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy ul. A. 171 w W., bo tylko oni odpowiadają za zobowiązania, które mogą jej dotyczyć.

Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i powtórzył argumenty wskazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) w związku z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi -zwanej dalej u.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę nad działalnością administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając czy właściwie zastosowano przepisy prawa materialnego oraz czy organy orzekające przestrzegały przepisy prawa proceduralne w postępowaniu administracyjnym.

W przedmiotowej sprawie istota sporu sprowadzała się do ustalenia czy Miejski Zarząd Budynków sp. z o.o. w W. był zarządcą – w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlanego (t.j. Dz. U. z 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zm.) – budynku mieszkalnego przy ul. A. 171 w W., a tym samym czy skarżąca spółka mogła być adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ustawy Prawo budowlane.

W ocenie Sądu skarga Miejskiego Zarządu Budynków sp. z o.o. w W. nie zasługuje na uwzględnienie, a rozstrzygnięcie podjęte zarówno przez organ I jak i II instancji są prawidłowe.

Stosownie do treści art. 61 w zw. z art. 5 ust. 2 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1-7 ustawy Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej, w szczególności w zakresie związanym z wymaganiami dotyczącymi m.in. bezpieczeństwa konstrukcji, bezpieczeństwa pożarowego czy bezpieczeństwa użytkowania. W celu skorygowania stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie utrzymania obiektu budowlanego, w zależności od ustalonych potrzeb, organ nadzoru budowlanego może nakazać wykonanie właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego stosownych robót budowlanych mających na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 ustawy Prawo budowlane).

Z powyższego wynika, iż faktyczna odpowiedzialność za stan obiektu nie jest powiązana z prawem własności, lecz ze stanem władania i zarządzania danym obiektem. W ustawie Prawo budowlane nie zdefiniowano pojęcia "zarządca obiektu budowlanego", jednakże wbrew twierdzeniu skarżącej spółki ze względu na administracyjnoprawny charakter ustawy nie można tylko utożsamiać tego pojęcia z "zarządem nieruchomością wspólną", czyli instytucją cywilnoprawną uregulowaną w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokalu (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz.903 ze zm.), tym bardziej, iż wybierane Zarządy wspólnot mieszkaniowych zarządzają nie budynkiem, lecz jego częściami wspólnymi, niestanowiącymi odrębnych nieruchomości (art. 18 – 19 ustawy o własności lokalu). Tymczasem obowiązkiem "zarządcy", o którym mowa w rozdziale 6 ustawy Prawo budowlane, winno być staranie o cały obiekt budowlany w zakresie oddanym mu pod "zarząd" ("administrowanie"). Na marginesie zauważyć jedynie należy, iż kodeks cywilny dopuszcza możliwość sprawowania funkcji zarządcy "bez zlecenia", jak to ma miejsce w niniejszej sprawie. Sytuacja taka, uregulowana w artykułach 752-757 k.c., zdarza się często właśnie w tzw. małych wspólnotach, gdzie mimo, że nie ma zawartej formalnej umowy "o zarząd" z współwłaścicielami budynku funkcję zarządcy ("administratora") budynku pełnią określone podmioty (zwykle powstałe z inspiracji Gminy) i otrzymują za to "zwrot uzasadnionych wydatków i nakładów" (art. 753 § 2 k.c.). Każdy legalny zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest bowiem zarazem zarządcą nieruchomości wspólnej. W ocenie Sądu nie ma również potrzeby odwołanie się w niniejszej sprawie (tak jak to uczynił organ II instancji) do pojęcia "zarządzania" zdefiniowanego na użytek ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz.543 ze zm.), ponieważ jest to ustawa późniejsza niż regulacje dotyczące "zarządcy" zawarte w ustawie Prawo budowlane i inny jest cel obu unormowań. W tej sytuacji za nietrafną należy uznać argumentację skarżącej spółki w tym zakresie zawartą w skardze. Zauważyć w tym miejscu należy, iż Sąd nie miał możliwości oceny czy rzeczywiście stan faktyczny niniejszy sprawy jest analogiczny do okoliczności będących przedmiotem rozstrzygnięcia przywołanego przez stronę skarżącą wyroku Naczelnego Sąd Administracyjny z dnia 25 lipca 2001 r. (sygn. akt IV SA 1116/99), bowiem strona nie załączyła tego orzeczenia, a w dostępnych publikatorach orzeczeń sądowych nie znaleziono wyroku o podanych oznaczeniach.

Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem doktryny przez "zarządzenie obiektem budowlanym" należy rozumieć w szczególności podejmowanie czynności w zakresie bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu budowlanego (R. Dziwiński, P. Ziemski "Prawo budowlane- komentarz", Dom Wydawniczy ABC, Warszawa 2005 r., s.259). Dla oceny czy danym podmiot jest "zarządcą obiektu budowlanego" w rozumieniu ustawy Prawo budowlane istotny jest jaki zakres obowiązków nakładanych na właściciela obiektu przez przepisy prawa przyjmuje na siebie taki podmiot. Bezspornym w sprawie jest, że pomimo, iż nie ma zawartej formalnej umowy "o zarząd" ("o administrowanie") między skarżącą spółką a Wspólnotą Mieszkaniową przy ul. A. 171 w W., to od chwili podjęcia w dniu 4 czerwca 2002 r. przez w/w Wspólnotę uchwały nr [...] strona skarżąca wykonuje faktycznie w stosunku do tej nieruchomości czynności zarządzające, w zakresie których mieści się m.in. okresowe czyszczenie przewodów kominowych (wentylacyjnych) wraz z realizacją zaleceń kominiarskich. Powyższe jednoznacznie wskazuje, iż Miejski Zarząd Budynków sp. z o.o. w W. pełnił w stosunku do spornej nieruchomości funkcję "zarządcy obiektu budowlanego" w rozumieniu ustawy Prawo budowlane. W tej sytuacji zasadnie organ nadzoru budowlanego stwierdziwszy zły stan techniczny kominów w budynku przy ul. A. 171 wydał na podstawie art. 66 ustawy Prawo budowlane decyzję, na której adresata wybrał (ustawodawca przewidział, iż decyzja może być skierowana do właściciela lub zarządcy obiektu) skarżącą spółkę uznając, iż jest ona podmiotem który najszybciej (z tych dwóch zobowiązanych podmiotów) usunie stwierdzone nieprawidłowości w zakresie utrzymania obiektu budowlanego. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 listopada 2000 r. (sygn. akt IV SA 1393/98, LEX nr 53391), w przypadku ujawnienia okoliczności dających podstawę do wydania decyzji na podstawie przepisu art. 66 ustawy Prawo budowlane organ administracji nie jest związany brakiem ujęcia kosztów remontów w planie finansowym Wspólnoty mieszkaniowej jak i brakiem uchwały Wspólnoty o przeprowadzeniu generalnego remontu, bowiem decyzja nie rozstrzyga o sposobach finansowania wykonania robót, a jedynie o obowiązku usunięcia niewłaściwego stanu technicznego budynku i uprawnienie organu administracji wynikające z wymienionego przepisu stanowi podstawę do ingerencji w działanie właściciela czy zarządcy budynku niezależnych od jego woli i brak stosownych uchwał Wspólnoty w tym zakresie nie mógł być przesłanką negatywną dla wydania decyzji.

Kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, do czego ograniczają się kompetencje sądu administracyjnego nie wykazała, by zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa, o którym stanowi przepis art. 145 u.p.s.a. Brak zatem było uzasadnionych podstaw do uwzględnienia skargi i z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 u.p.s.a., orzekł jak w sentencji.

Wspólnota mieszkaniowa

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) w związku z art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi -zwanej dalej u.p.s.a. (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę nad działalnością administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając czy właściwie zastosowano przepisy prawa materialnego oraz czy organy orzekające przestrzegały przepisy prawa proceduralne w postępowaniu administracyjnym.

W przedmiotowej sprawie istota sporu sprowadzała się do ustalenia czy prace związane z usunięciem stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym tarasu znajdującego się na III kondygnacji budynku położonego przy ul. T. 13 we Wrocławiu mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości, a tym samym czy zasadnie adresatami obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym tarasu określono wszystkich współwłaścicieli budynku.

W ocenie Sądu skarga W. W. i K. D. nie zasługuje na uwzględnienie, a rozstrzygnięcie podjęte zarówno przez organ I jak i II instancji są prawidłowe.

Stosownie do treści art. 61 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1-7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 106 poz.1126 ze zm.) właściciel lub współwłaściciele (jeżeli obiekt stanowi współwłasność) są obowiązani utrzymywać i użytkować obiekt budowlany zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, w tym zobowiązani są przestrzegać przepisów techniczno-budowlanych, obowiązujących Polskich Norm oraz zasad wiedzy technicznej w sposób zapewniający spełnienie wymagań podstawowych dotyczących: m.in. bezpieczeństwa konstrukcji czy bezpieczeństwa użytkowania obiektu. W celu skorygowania stwierdzonych nieprawidłowości w zakresie utrzymania obiektu budowlanego, organ nadzoru budowlanego obligowany jest nakazać wykonanie właścicielowi (wszystkim współwłaścicielom) obiektu budowlanego stosownych robót budowlanych mających na celu usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 ustawy Prawo budowlane).

Obiektem budowlanym – zgodnie z art. 3 ustawy Prawo budowlane- jest budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi, nie zaś poszczególne lokale znajdujące się w budynku. Zasadą jest więc, że przepis art. 66 ustawy Prawo budowlane dotyczy usunięcia wady samego budynku, co w indywidualnych wypadkach nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych prac budowlanych również w lokalach lub lokalu mieszczącym się w obiekcie. Chodzi tu jednak o prace mające na celu utrzymanie w należytym stanie budynku jako całości. Taki pogląd został przyjęty w orzecznictwie (zob. np. wyrok NSA z 4.03.2002 r., sygn. akt IV SA 908/00, LEX nr 81731), i w pełni jest aprobowany przez skład orzekający w niniejszym sprawie.

W budynku mieszkalnym, w którym lokale (mieszkalne lub użytkowe) są własnością dwóch lub większej liczby osób mamy do czynienia z współwłasnością. W tym przypadku prawa i obowiązki dotyczące budynku przysługują ogółowi współwłaścicielowi. Współwłaścicielem budynku jest każdy właściciel lokalu w tym budynku, a przedmiotem współwłasności jest nieruchomość wspólna, tzn. grunt oraz te części i urządzenia budynku, które służą do wspólnego użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85 poz. 388 ze zm.)). W celu wspólnego zarządzania nieruchomością właściciele lokali tworzą, z mocy prawa, wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywaną (art. 6 ustawy o własności lokali). Zgodnie z art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciele poszczególnych lokali ponoszą wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu, będąc także obowiązany uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali), na które - zgodnie z art. 14 ust. 1 tej ustawy - składają się także wydatki na remonty i bieżącą konserwację. Podmiotem ponoszącym odpowiedzialność za zobowiązanie dotyczące nieruchomości wspólnej są zatem poszczególni właściciele lokali i wspólnota mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna nie posiadająca osobowości prawnej.

W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, iż do nieruchomości wspólnej powinno się zaliczyć również m.in. balkony, loggie, tarasy i balustrady; dachy wraz z ich konstrukcją nośną i stropodachy oraz rynny, obróbki blacharskie oraz stropy między poszczególnymi kondygnacjami (zob."Gospodarowanie we wspólnocie mieszkaniowej- poradnik", pod red. W. Kaliowskiego, Zachodnie Centrum Organizacji, Warszawa- Zielona Góra 2000, s.131). Taka kwalifikacja balkonów lub tarasów mimo, że zwykle przeznaczone są do indywidualnego użytku uzasadnione jest faktem, iż stanowią one nieodłączny element elewacji zewnętrznej i znajdujących się na elewacji urządzeń (np. rynien odprowadzających wodę deszczową), stąd ich remont powinien być przeprowadzony jednocześnie i w sposób jednolity. Zwrócić należy uwagę, iż indywidualny użytkownik lokalu nie ma możliwości kontroli stanu technicznego np. "swojego" tarasu, w szczególności jego dolnej powierzchni i nie ma możliwości jego remontu bez zgody innego właściciela. Ponadto koszt remontu poszczególnych tarasów jest zróżnicowany (zależny od kondygnacji) a remont indywidualny jest nieekonomiczny. Nie oznacza to całkowitego zwolnienia indywidualnych użytkowników tych elementów z wszelkich obowiązków- indywidualny użytkownik jest zobowiązany do okresowej konserwacji dostępnych elementów, a w przypadku zaniedbań w tym względzie nawet do pełnego pokrycia kosztów remontu. Kwestie ewentualnych rozliczeń między współwłaścicielami-członkami wspólnoty związane z partycypacją w kosztach wymaganych remontów budynku, pozostają jednak bez znaczenia dla określenia podmiotów zobowiązanych do usunięcia stwierdzonego przez organ nadzoru niewłaściwego stanu technicznego danej części budynku, a tym samym leżą poza kontrolą sądu administracyjnego i mogą być rozstrzygane jedynie na drodze postępowania cywilnego (zob. wyrok NSA z dnia 24 stycznia 2002 r., sygn. akt IV SA 472/00, Wspólnota 2002/8/51).

Dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy należy jeszcze dodać, iż zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądów administracyjnych decyzja przywołująca w podstawie normę art. 66 ustawy Prawo budowlane, a określająca jako stronę zobowiązaną ogół współwłaścicieli nieruchomości i właścicieli poszczególnych lokali, nie ma zastosowania do stanu technicznego wewnątrz budynku, natomiast ma pełne zastosowanie do zewnętrznych części budynku. Taki charakter bez wątpienia ma kontrolowana decyzja organu nadzoru budowlanego.

W decyzji opartej o treść art. 66 ustawy Prawo budowlane organ administracji nie bada również przyczyn, które doprowadziły do tego że obiekt jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu lub bezpieczeństwu mienia jak i kto ponosi odpowiedzialność za tenże stan. Ujawniając taki stan organ nadzoru budowlanego do właściciela (współwłaścicieli) bądź zarządcy budynku kieruje nakaz usunięcia nieprawidłowości. Organy administracji nie mogą przesądzać o tym, iż odpowiedzialność za ujawniony stan techniczny budynku ponoszą tylko niektórzy członkowie wspólnoty, bądź tylko jeden z nich. Jest odrębną od postępowania administracyjnego kwestią dochodzenie przez Wspólnotę odszkodowań od osób, które spowodowały szkody, czy wspomniane już ewentualne ponoszenie kosztów remontu tylko przez jednego z członków Wspólnoty. W tej mierze organ administracji nie jest umocowany do rozstrzygnięcia (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 listopada 2000 r., sygn. akt IV SA 1393/98, Legalis)

Skarżący ani w odwołaniu ani w skardze nie kwestionują zasadności merytorycznej i celowości spornej decyzji, ale jedynie zarzucają błędne określenie adresata obowiązku "zmodernizowania posadzki tarasu znajdującego się na III kondygnacji budynku i wykonania niezbędnego opierzenia oraz odprowadzenia rurami wody opadowej do kanalizacji" . Zauważyć przy tym należy, iż skarżący sami w swoich pismach wskazują, iż stan tarasu na III kondygnacji budynku ma wpływ na utrzymanie w należytym stanie budynku przy ul. T. 13 we Wrocławiu jako całości, gdyż jak podają "niewłaściwie wykonany remont tarasu spowodował systematyczne dewastacji budynku przez zalewanie ścian i stropu (brak właściwego opierzenia) oraz podmywanie fundamentu- przez nieodpowiednie odprowadzenie wody deszczowej." Zdaniem Sądu bezsprzecznie obowiązek usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym tarasu znajdującego się na III kondygnacji budynku ma na celu utrzymanie w dobrym stanie technicznym całego budynku, a zatem zasadnie jako adresata tego obowiązku organ I instancji wskazał wszystkich współwłaścicieli budynku przy ul. T. 13 we Wrocławiu. Stanowisko Sądu znajduje potwierdzenie w "Orzeczeniu technicznym" sporządzonym w listopadzie 1999 r. przez Leopolda Solarskiego na zlecenie skarżących, z którego wynika, iż "niewłaściwe wykonawstwo oraz nietrafny dobór warstw ocieplających i osłaniających tarasu znajdującego się na III kondygnacji budynku powodują nie tylko zacieki i zawilgocenia ściany i stropu, ale też mają destrukcyjny charakter, przejawiający się w postaci pęknięć ściany".

Kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, do czego ograniczają się kompetencje sądu administracyjnego nie wykazała, by zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja wydane zostały z naruszeniem przepisów prawa, o którym stanowi przepis art. 145 u.p.s.a. Brak zatem było uzasadnionych podstaw do uwzględnienia skargi i z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 151 u.p.s.a., orzekł jak w sentencji.