Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2120/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-09-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c,  art. 152,  art. 190
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7,  art. 77 par. 1,  art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz Sędziowie: WSA Jolanta Dargas WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.) Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 września 2014 r. sprawy ze skargi W. M. i M. M. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] nr [...] Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania W. i M. M., od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] znak [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz W. i M. M. w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...], położonej w K., obręb [...], przeznaczonej pod rozbudowę drogi krajowej [...] do parametrów drogi dwujezdniowej wraz z realizacją obiektów budowlanych, w tym infrastruktury technicznej, a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym przedmiotowa decyzja stanie się ostateczna – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Zaskarżona decyzja została oparta na następujących ustaleniach faktycznych

i dokonanej ocenie prawnej.

Nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położona

w K., obręb [...], decyzją Wojewody [...] z dnia [...] została przeznaczona pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] do parametrów drogi dwujezdniowej wraz z realizacją obiektów budowlanych, w tym infrastruktury technicznej.

Decyzją z dnia [...] znak [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz W. i M. M. w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej działki i wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, gdy decyzja stała się ostateczna.

Od decyzji organu pierwszej instancji odwołali się W. i M. M. wskazując na błędne ustalenie, iż wyceniana nieruchomość stanowi niezabudowany grunt, kiedy działka ta była zabudowana fundamentami z podmurówką o wysokości 70 cm. Ponadto zarzucano nieprawidłowy dobór nieruchomości porównawczych do szacowanej nieruchomości oraz zbyt niską wycenę, a także przyjęcie zużycia części składowej gruntu bez wskazania reguł jego wyliczenia. W odwołaniu zarzucono, że operat szacunkowy sporządzony w sprawie nie zawierał określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U nr 115, poz. 741 ze zm. dalej jako: "u.g.n.").

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy uznał, że w niniejszej sprawie operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami. Do wyceny gruntu zastosowano w nim podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęty został rynek nieruchomości o podobnej funkcji i przeznaczeniu, co nieruchomość wyceniana tj. nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod budowę dróg publicznych. Badaniem objęto nieruchomości położone na terenie miasta K., a w szczególności w strefie peryferyjnej K. Do atrybutów mających wpływ na wartość nieruchomości zaliczono: lokalizację nieruchomości, dostępność komunikacyjną, uzbrojenie działki oraz jej zagospodarowanie, uznając jednocześnie, że wielkość nieruchomości i jej kształt, jako cecha rynkowa przy nabywaniu nieruchomości pod drogi, nie mają większego znaczenia. Osobno oszacowano wartość odtworzeniową składników budowlanych. Wartość składników roślinnych określono przy pomocy opracowania "Określenie wartości roślin sadowniczych w plantacjach towarowych oraz upraw ogrodniczych w ogrodach działkowych i przydomowych przy ustalaniu odszkodowania za wywłaszczenie P." autorstwa K. Z. Organ podkreślił również, że przedmiotowa nieruchomość nie mogła zostać zakwalifikowana, jako nieruchomość zabudowana, ponieważ na jej terenie znajdowały się tylko ściany podmurówki. Działką zabudowaną jest zaś działka, na której znajduje się wybudowany budynek w rozumieniu przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.), a więc obiekt budowlany trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach. Organ uznał ponadto, że odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod budowę drogi krajowej, ustalone w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach realizacji inwestycji drogowych odpowiada konstytucyjnej zasadzie "słusznego odszkodowania". Odnosząc się do kwestii wątpliwości, czy transakcje nieruchomościami drogowymi są rynkowe Minister wskazał, że w przypadku, gdy właściciel nieruchomości mając możliwość prowadzenia negocjacji z innymi podmiotami prywatnymi, przyjął ofertę złożoną przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, to on zaakceptował istotne postanowienia przedstawionej oferty, w tym określoną cenę nabycia nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję wnieśli W.M. i M.M. zarzucając organowi naruszenie art. 134 ust 1-3, art. 154 ust. 1 u.g.n., a także przepisów art. 7, art. 9, art. 75 § 1, art. 77, art. 78, art. 107 § 3 w związku z art. 140 k.p.a. przez rozpoznanie sprawy bez należytej wnikliwości, a w szczególności:

- nie rozważenie argumentów podniesionych w odwołaniu, a dotyczących przyjęcia do porównania, przy zastosowanej metodzie porównawczej z korygowaniem ceny średniej, działek w żadnym razie niepodobnych do wycenianej działki, bowiem działki porównywane stanowią nieużytki położone w sąsiedztwie działek rolnych nieużytkowanych;

- całkowite nie rozważenie przez organ zarzutu dotyczącego przyznania wyższego odszkodowania bezpośrednim sąsiadom, których działki zostały wywłaszczone;

- nie rozstrzygnięcie wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z akt sprawy W.W., bezpośredniego sąsiada, którego nieruchomość została oszacowana przez innego rzeczoznawcę i wartość tej nieruchomości wyceniono o [...] zł za metr kwadratowy więcej, niż oszacowano wartość nieruchomości przedmiotowej;

- nie wzięcie pod uwagę faktu, że wcześniejsze operaty sporządzane przez rzeczoznawcę R.G. były dyskwalifikowane przez podmioty do tego uprawnione, co może świadczyć o braku kwalifikacji biegłej;

- nie odniesienie się do zarzutu, iż biegła A.W. nie oglądała przedmiotowej działki przed wyburzeniem fundamentów, co pozostaje w sprzeczności z zapisami w opinii;

- brak uwzględnienia odmowy wydania pełnomocnikowi skarżących dokumentu, gdzie biegłe składały dodatkowe wyjaśnienia, co uniemożliwiło skarżącym złożenie opinii wraz z wyjaśnieniami do Polskiej Federacji Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w W., celem ustalenia czy opracowana opinia jest zgodna ze standardami obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wyrokiem z dnia 6 czerwca 2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę w przedmiotowej sprawie. Sąd I instancji uznał, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy, który stanowił podstawę ustalania wysokości odszkodowania, został poprawnie oceniony przez organy administracyjne zarówno pod względem formalnym, jak i jego wartości merytorycznej. Sąd wojewódzki zaznaczył, że skarżący nie zakwestionowali wyceny elementów budowlanych i składników roślinnych. Zgodził się także ze stanowiskiem organu, że na przedmiotowej działce nie znajdował się budynek, a jedynie rozpoczęta była budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego z usługami poprzez wykonanie prac fundamentowych, podmurówki, schodów, przyłączy do sieci wodociągowej oraz do sieci elektrycznej. Zakres wykonanych prac nie pozwalał jednak na uznanie, że działka była zabudowana budynkiem. Sąd wyjaśnił, że ze znajdującej się w aktach sprawy mapy wynika, iż odszkodowanie przyznawane za działki sąsiednie dotyczyło działek zabudowanych. Wartość nieruchomości należy zaś szacować indywidualnie, gdyż każda nieruchomość charakteryzuje się specyficznymi cechami rynkowymi, stąd sam fakt położenia nieruchomości w pobliżu nie musi powodować ich porównywalnej wartości. Ponadto zdaniem sądu, zakwestionowanie przez komisję arbitrażową dwóch opinii, co do wyceny nieruchomości sporządzonych wcześniej przez jedną z biegłych rzeczoznawców nie może stanowić podstawy do dyskwalifikacji opinii sporządzonej w niniejszej sprawie przez tę osobę. Wyjaśnił, że załączone do skargi prywatne opracowanie, co do wysokości przedmiotowego odszkodowania nie mogło mieć wpływu na prawidłowość dokonanej oceny operatu sporządzonego w sprawie. Uznał, że dokonanie oględzin nieruchomości przed wyburzeniem fundamentów przez jedną z biegłych było wystarczające, a nieobecność drugiego rzeczoznawcy nie mogła mieć wpływu na treść sporządzonego operatu.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wnieśli W. M. i M. M. domagając się jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. W skardze kasacyjnej zarzucono sądowi I instancji naruszenie przepisów postępowania, tj.: art. 141 § 4 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej: "p.p.s.a.") przez takie sporządzenie uzasadnienia zaskarżonego wyroku uniemożliwiającego jego kontrolę przez stronę postępowania, ale także przez Naczelny Sąd Administracyjny, na skutek poświęcenia prawie całości tego uzasadnienia zagadnieniom historycznym, a następnie ustalenie, iż w sprawie nie mają znaczenia ceny działek sąsiednich, jako zabudowanych, podczas gdy zarówno w odwołaniu, jak i skardze wyraźnie podkreślano, że porównywane ceny działek sąsiednich dotyczą wyłącznie cen gruntu niezabudowanego, w operacie wyodrębnionych, nie zaś zabudowy tych działek. Zarzucono także naruszenie art. 7, art. 75 § 1, art. 77 i art. 78 k.p.a. przez zaakceptowanie przez wojewódzki sąd administracyjny decyzji organu II instancji, mimo wskazanych w skardze rażących uchybień tej decyzji, w szczególności wykazanej niekompetencji biegłej R.G. na której opinii tę decyzję oparto, faktu nie dokonania oględzin nieruchomości przez biegłą A.W. przed wyburzeniem początkowego etapu budowy domu skarżących, uniemożliwienie przez organ II instancji skarżącym poddania opracowanych opinii ocenie Polskiej Federacji Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w W., zaakceptowanie stanu faktycznego, w którym działki sąsiednie do działki skarżących zostały oszacowane dwukrotnie wyżej, co ceny samej nieruchomości – ziemi, niż ich działka.

Pełnomocnik skarżących kasacyjnie podczas rozprawy wyjaśnił, że strony nie występowały do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o uzyskanie opinii, bowiem składano wniosek, aby uczynił to orzekający w sprawie minister.

Wyrokiem z dnia 9 maja 2014 r. Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, powinna obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie – w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy.

Zdaniem NSA kluczową kwestią dla kierunku rozstrzygnięcia sprawy było przyjęcie przez WSA w Warszawie w ślad za orzekającymi w sprawie organami, że działka nr [...] była działką niezabudowaną. Sąd II instancji podkreślił, iż argumentację w tym względzie sąd wojewódzki ograniczył do stwierdzenia, że na działce tej nie znajdował się budynek w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r., Nr 243, poz. 1623 ze zm.).

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia sądów administracyjnych, określone m.in. przepisami art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 p.p.s.a. sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu lub czynności z przepisami postępowania administracyjnego i normami prawa materialnego.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny (art. 190 p.p.s.a.).

Przechodząc do oceny legalności zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] wskazać należy, że zostały one wydane bez wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności w sprawie mogących mieć znaczenie dla jej rozstrzygnięcia. W rozpoznawanej sprawie nakaz rozpatrzenia całego materiału dowodowego sprowadzał się do obowiązku dokładnego przeanalizowania operatu szacunkowego.

W świetle powyższego Sąd stwierdził, iż w rozpoznawanej sprawie obie decyzje wydane zostały z naruszeniem tych przepisów postępowania administracyjnego, które obligują organy administracji publicznej do podejmowania wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i do załatwienia sprawy, a także do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Uchybienie powyższym przepisom postępowania administracyjnego mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Operat szacunkowy z dnia [...] sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych: R. G. oraz A.W. budzi, zdaniem Sądu, wątpliwości co do jego poprawności, w aspekcie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Zgodnie z cyt. przepisami organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem (art. 75 § 1 k.p.a.).

W judykaturze wskazuje się, że choć operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to przy jego sporządzaniu ani rzeczoznawca majątkowy, ani organ administracji publicznej nie mają pełnej swobody przy określaniu wartości wywłaszczonej nieruchomości, a muszą stosować się do przyjętych przez ustawodawcę regulacji prawnych. Dopiero, w ramach tych unormowań, biegły – posługując się wiadomościami specjalnymi – dokonuje danej wyceny. Ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, choć oczywiście nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, ale może a nawet powinna obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie – w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 kwietnia 2014 r., I OSK 2342/12). Innymi słowy, operat szacunkowy podlega ocenie orzekających w sprawie organów, a następnie sądu administracyjnego.

Należy zauważyć, iż podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, stanowi co do reguły, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.), przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności: "jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami" (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, a określenia tej wartości dokonują rzeczoznawcy majątkowi (art. 150 ust. 2 i 5 u.g.n.). Wedle art. 151 ust. 1 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Jednym z podejść wyceny nieruchomości jest podejście porównawcze, które w myśl art. 153 ust. 1 u.g.n. polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n. przez pojęcie nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

W przedmiotowej sprawie przy wycenie wartości wywłaszczanej od skarżących nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, przy założeniu, że przejmowana od W. M. i M. M. działka nr [...] jest działką niezabudowaną.

Podkreślenia wymaga fakt, iż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie definiują pojęcia "działki niezabudowanej", zaś w art. 4 pkt 3a u.g.n. przy okazji definiowania pojęcia "działki budowlanej" wskazano, że należy przez to rozumieć "zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce".

Jak wynika z samego operatu szacunkowego dla działki nr [...] oznaczenie użytków to "Bi" (s. 5 operatu), a w księdze wieczystej dla tej działki sposób korzystania określono jako "inne tereny zabudowane" (s. 1 i 2 wypisu z księgi Nr [...] dołączonego do operatu). Z kolei z zaświadczenia Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta K. z [...] dołączonego do operatu wynika, że działka nr [...] nie została w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. przewidziana jako "tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej wyłączone z zabudowy", zaś przewidziano ją do wykorzystania pod "komunikację – ulice powiatowe (główne i zbiorcze) istniejące/projektowane".

Należy zauważyć, iż w celu oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości w operacie szacunkowym z dnia [...] w tabeli 1 na stronie 8 zamieszczono zestawienie 11 nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi. Za działkę podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. z działką wywłaszczaną, rzeczoznawcy majątkowi uznali m.in. działki o pow. [...]m² (l.p. 1 tabeli), [...] m² (l.p. 2), [...] m² (l.p. 6), [...] m² (l.p. 8), czy [...] m² (l.p. 11).

Niespornym jest, że na działce nr [...] o powierzchni [...] m² realizowany był budynek mieszkalno-usługowy o powierzchni zabudowy [...] m². W samym operacie w aspekcie wyceny elementów budowlanych wielokrotnie użyto określenia "budynek". Zdaniem Sądu, skoro na wywłaszczanej działce znajdował się w fazie realizacji budynek mieszkalno-usługowy, to organy orzekające w niniejszej sprawie, powinny rozważyć, czy istotnie w operacie szacunkowym trafnie przyjęto dla celów porównawczych ceny gruntów niezabudowanych, szczególnie, że część z nich nie mogłaby zostać zabudowana w sposób zaprojektowany na przedmiotowej działce, chociażby z powodu różnicy w powierzchni i konfiguracji działek. Na żadnej z ww. działek nie byłoby bowiem możliwe zrealizowanie takiej zabudowy, do realizacji której przystąpiono na wywłaszczanej działce nr [...].

Zdaniem Sądu, zarówno organ I jak i II instancji, oceniając treść przedstawionego w sprawie operatu szacunkowego nie wziął pod uwagę powyższych okoliczności, co niewątpliwie miało wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

W treści zaskarżonych decyzji organy nie odniosły się ponadto do argumentów pełnomocnika skarżących, który w odwołaniu od skarżonej decyzji wywodził, że część z działek uznanych za podobne do działki wywłaszczanej stanowiło nieużytki w sąsiedztwie działek rolnych nieużytkowanych.

Nie ulega także wątpliwości, że działki sąsiednie w stosunku do działki skarżących, były zabudowane budynkami, to zaś znalazło odzwierciedlenie w ustaleniu zdecydowanie wyższej kwoty odszkodowania za nie.

Mając na uwadze powyższe, Sąd doszedł do przekonania, że sprawa wymaga ponownej analizy, gdyż w postępowaniu administracyjnym nie zostały prawidłowo wyjaśnione i zweryfikowane wszystkie istotne dla sprawy okoliczności niezbędne do jej prawidłowego rozstrzygnięcia (art. 7,77 § 1, 80 k.p.a.). Przy tym, Sąd uchylił decyzje organów obu instancji, gdyż ocena o wartości dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb niniejszej sprawy powinna być dokonana w obu instancjach. W przeciwnym bowiem wypadku organ mógłby się narazić na zarzut naruszenia zasady dwuinstancyjności postępowania przewidzianej w art. 15 k.p.a.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy winny uwzględnić ocenę prawną zawartą w niniejszym uzasadnieniu i podjąć stosowne kroki mające na celu usunięcie dostrzeżonych przez Sąd uchybień postępowania.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 190 p.p.s.a. orzekł, jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku. Rozstrzygnięcie w pkt drugim sentencji wydano w oparciu o art. 152 p.p.s.a.