Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 289/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2014-08-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: ul. 61
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędziowie Sędzia NSA Ewa Krawczyk,, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.), Protokolant specjalista Ewa Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 sierpnia 2014 r. sprawy ze skargi A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. Nr [...], działając na podstawie art. 4 ust. 2, 59 ust. 1, 60 ust. 1 i 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. 2012, poz.647 z późn. zm. – zwanej dalej: u.p.z.p.) Prezydent Miasta B. po rozpatrzeniu wniosku D. A., ustalił warunki zabudowy dla rozbudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego o gabinety stomatologiczne, na nieruchomości położonej w B., oznaczonej jako dz. 1.

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, iż stosownie do Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003, Nr 164, poz. 1588) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznaczono wokół wnioskowanej nieruchomości obszar, na którym przeprowadzono analizę funkcji i cech zabudowy. Na podstawie ww. analizy stwierdzono, że spełnione są łącznie warunki umożliwiające wydanie niniejszej decyzji wynikające z art. 61 ust.1 u.p.z.p.).

Organ wskazał następnie, że ustalił wskaźniki nowej zabudowy, jako dolne i górne granice dopuszczalnego parametru: dolne 19% (sąsiedni budynek położony na działkach nr 2 i 3) i górne 32% (wskaźnik wnioskowany jednak niższy niż na działce 4 i równy wskaźnikowi na nieruchomości składającej się z działek 5 i 6). Oba parametry mieszczą się w przedziale wskaźników z obszaru analizowanego. Nowa zabudowa, która powstanie na bazie ustalonych w ten sposób wskaźników będzie harmonizowała z zabudową już istniejącą. Tylko wielkość powierzchni biologicznie czynnej określono wskaźnikiem minimalnie wymaganym, ponieważ przepisy art. 74 i 75 Prawa ochrony środowiska (Dz. U. 2008, Nr 25, poz. 150 z późn. zm.) wymagają przekształcania elementów przyrodniczych wyłącznie w takim zakresie, w jakim jest to konieczne. Organ wskazał, że w dniu [...] r. sporządzono projekt decyzji o czym zawiadomiono strony postępowania. Strony wniosły swoje uwagi. Pełnomocnik wnioskodawcy zapoznał się z uwagami stron postępowania oraz złożył dodatkowe wyjaśnienia dotyczące altany, która nie została naniesiona na załączonej do wniosku mapy. W związku z tym faktem wykonano nową analizę i sporządzono nowy projekt decyzji o czym ponownie poinformowano strony postępowania. Strony ponownie wniosły swoje uwagi żądając m. in. udokumentowania przez wnioskodawcę stanu prawnego obiektów znajdujących się na działce oraz zawieszenia postępowania. Pełnomocnik wnioskodawcy ustosunkowując się do ww. uwag poinformował, iż na wnioskowanej działce znajduje się wyłącznie budynek mieszkalny objęty pozwoleniem na budowę nr [...]. Wizja w terenie w dniu [...]r. potwierdziła zdanie pełnomocnika. Pełnomocnik wnioskodawcy nie zgodził się na zawieszenie prowadzonego postępowania i dostarczył zaświadczenie o przyjęciu budynku do użytkowania.

W wyniku zmiany zagospodarowania terenu działki wykonano nową analizę oraz sporządzono kolejny projekt decyzji o czym ponownie poinformowano strony postępowania.

Odnosząc się do uwag wnoszonych do prowadzonego postępowania przez strony postępowania tj. S. H., H. H., A. P., M. P. i dotyczących:

oznaczenia granicy na załącznikach graficznych do decyzji - organ wyjaśnił, iż naniesiona na załącznikach graficznych granica wnioskowanej działki ma charakter orientacyjny i służy określeniu obszaru oddziaływania inwestycji oraz wskazaniu stronom postępowania działki, której dotyczy wniosek;

odnośnie płacenia podatków za nieruchomość tj. działkę nr 7 - organ wyjaśnił, iż obowiązek podatkowy spoczywa zawsze na właścicielach nieruchomości, a jego wysokość nie jest ustalana w niniejszym postępowaniu;

odnośnie zobowiązania inwestora do wskazania lokalizacji planowanych miejsc postojowych - organ informuje, iż na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie można zobowiązać inwestora do wskazania lokalizacji planowanych miejsc postojowych, ponieważ ww. decyzja dopiero określa warunki zagospodarowania terenu działki;

odnośnie braku sąsiedztwa w postaci gabinetów lekarskich - organ wyjaśnił, iż art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych istniejących cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Pojęciu sąsiedztwa należy nadać znaczenie szerokie, zatem wszystkie zabudowania (obiekty) znajdujące się w obszarze analizowanym wyznaczają wymagania dotyczące nowej zabudowy na działce objętej zamierzeniem inwestycyjnym. W związku z tym budynki położone na działkach nr 4 (budynek usługowo-mieszkalny), 5 i 6 (budynek mieszkalny) o wskaźnikach zabudowy odpowiednio 33%, 32% mogą stanowić odniesienie przestrzenne dla planowanej inwestycji. Dodatkowo teren ww. nieruchomości jest w znacznym stopniu zurbanizowany i utwardzony;

* odnośnie braku dostępu do drogi publicznej - organ wyjaśnił, iż wnioskowana działka nr 1 posiada dostęp prawny do drogi publicznej ul. [...], poprzez drogę wewnętrzną na działce nr 7 (własność osób prywatnych -ustanowiona służebność), co potwierdza zapis w księdze wieczystej nr [...];

* odnośnie uwag dotyczących braku możliwości odprowadzenia wód opadowych oraz konieczności uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, organ wyjaśnił, iż dopuszcza się odprowadzanie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników retencyjnych, co jest zawarte w punkcie 2.6.e decyzji, a pozwolenie wodnoprawne na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie jest wymagane;

odnośnie użycia w projekcie decyzji błędnego sformułowania "droga wewnętrzna", organ wyjaśnił, iż działka nr 7 stanowi drogę dojazdową do przedmiotowego budynku.

odnośnie uwag dotyczących załączonej do wniosku mapy organ wyjaśnił, iż zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do wniosku należy dołączyć kopię mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, kopię mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, a analiza została sporządzona na mapie spełniającej ww. kryteria;

odnośnie dostarczenia dodatkowych materiałów tj, pozwolenia na budowę, pozwolenia na użytkowanie, zgłoszenia, organ wyjaśnił iż w wnioskodawca dostarczył ww. materiały oraz, że znajdują się one w aktach sprawy.

odnośnie uzupełnienia wniosku przez wnioskodawcę o pozwolenie na prowadzenie robót budowlanych na działce nr 7, organ wyjaśnił, iż działka ta nie jest objęta wnioskiem. Brak zatem podstaw aby na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy żądać od wnioskodawcy dokumentów potwierdzających pozwolenie na urządzenie drogi bitej na ww. działce.

Odwołanie od ww. decyzji wniósł A. P., wyrażając niezadowolenie z podjętego rozstrzygnięcia. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący podniósł, iż żadna z sąsiednich działek dostępnych z ul. [...] nie posiada funkcji zabudowy usługowej, a niedopuszczalne jest rozszerzanie granic analizy przestrzennej w taki sposób, aby odnaleźć jakąkolwiek zabudowę o cechach odpowiadających planowanej inwestycji. Podał także, iż żadna z sąsiednich działek nie posiada tak wysokiego stopnia zabudowy, a powierzchnia biologicznie czynna wnioskowanej działki była w dniu wydawania decyzji mniejsza niż 20% powierzchni całej działki. Dodał również, iż wnioskowana działka nie posiada dostępu do drogi publicznej (służebność nie została ustalona dla klientów zakładu usługowego), a działka nr 7 jest parcelą gruntową a nie drogą i wnioskodawca nie posiada prawa do budowania na niej drogi.

Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu Kolegium przytoczyło odnośne przepisy u.p.z.p. stwierdzając następnie, że w ramach przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego organ I instancji ustalił, iż spełnione zostały wszystkie warunki konieczne do wydania przedmiotowej decyzji. Istnieje możliwość realizacji planowanej inwestycji, gdyż sąsiednie nieruchomości zabudowane są w sposób pozwalający na odniesienie przestrzenne dla projektowanego zamierzenia (zabudowa mieszkalna, usługowa); działka posiada pośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...]; istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji; teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze; występuje zgodność z przepisami odrębnymi. W aktach sprawy znajduje się stosowna analiza uwarunkowań przestrzennych w formie graficznej i opisowej przedstawiająca sposób zagospodarowania przedmiotowego obszaru. Oceny te Kolegium podziela. W oparciu o dokonane ustalenia organ I instancji określił w zaskarżonej decyzji parametry architektoniczno-urbanistyczne planowanej inwestycji, a w uzasadnieniu ustosunkował się w szczególności do kwestii ustalonego wskaźnika zabudowy.

W kontekście zarzutów skarżącego podnieść trzeba, zdaniem Kolegium, iż pojęcia sąsiedztwa na gruncie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie można ograniczać wyłącznie do działek graniczących bezpośrednio z wnioskowanym terenem. Wszystkie bowiem działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać - w ujęciu funkcjonalnym - za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Podnieść trzeba, iż zakres urbanistycznej całości należy określać dla każdego przypadku oddzielnie kierując się zasadą utrzymania ładu przestrzennego. Dlatego też przy wyznaczaniu zakresu analizy przestrzennej organ nie może stosować automatyzmu, lecz powinien dokonać oceny sytuacji faktycznej. W przedmiotowej sprawie autor analizy przestrzennej ustosunkował się do kwestii wyznaczenia granic obszaru analizy, podając jednocześnie, iż przyjęty obszar jest w pełni reprezentatywny dla przedmiotowego rejonu, a dalsze jego rozszerzanie byłoby nieuzasadnione, gdyż objęłoby obiekty o odmiennych cechach i nie tworzące z wnioskowanym terenem całości urbanistycznej. W ocenie Kolegium przedstawione argumenty są przekonywujące, a ustalony zakres analizy przestrzennej pozwolił na dokonanie wiarygodnej i reprezentatywnej oceny cech istniejącej zabudowy, przy uwzględnieniu wymagań ładu przestrzennego.

Organ odwoławczy wskazał następnie, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ma na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą oraz nałożenie na inwestora warunku w postaci konieczności odpowiedniego dostosowania nowej zabudowy do cech urbanistycznych zabudowy już istniejącej. Celem jednak powyższych uregulowań prawnych jest ochrona ładu przestrzennego, a nie drastyczne ograniczenie zabudowy powstającej na terenie pozbawionym planu zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli zatem istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową nie oznacza to, że nowy obiekt może być tylko budynkiem mieszkalnym. Przyczyną zatem odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli nie dającą się z nią w praktyce pogodzić. Podstawą decyzji odmownej nie może być brak zgodności pomiędzy inwestycją a zastanym zagospodarowaniem terenu, rozumianym jako brak tożsamości obiektu projektowanego z obiektem istniejącym. W konsekwencji podnieść trzeba, iż z uwagi na funkcjonującą na przedmiotowym obszarze, oprócz zabudowy usługowej, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną możliwa jest realizacja na tym terenie wnioskowanego zamierzenia. Planowane usługi (gabinety stomatologiczne) z uwagi na swój charakter zakwalifikować należy do kategorii usług podstawowych, które uzupełniać będą ww. funkcję mieszkaniową.

W kontekście pozostałych zarzutów skarżącego organ II instancji wskazał, iż zgodnie z przepisem § 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Przepis § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia zawiera klauzulę pozwalającą określić przedmiotowy parametr w odmienny niż powyższy sposób, o ile wynikać to będzie z analizy przestrzennej. W analizie przestrzennej sporządzonej w przedmiotowej sprawie wykazano nieruchomości o wskaźniku zabudowy na poziomie 32%, czy też nawet 33%, a w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ I instancji przytoczył argumenty, którymi kierował się ustalając powyższy parametr. Organ II instancji podkreślił nadto, iż ustalenia decyzji o warunkach zabudowy wiążą organ wydający pozwolenie na budowę, w tym także określony w zaskarżonej decyzji wymóg zachowania co najmniej 20% powierzchni biologicznie czynnej wnioskowanej nieruchomości. Odnośnie zarzutów odwołującego dotyczących dostępu do rogi publicznej Kolegium wskazało, iż zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe wówczas, gdy teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej. Z kolei art. 2 pkt 14 powyższej ustawy definiuje ten dostęp jako bezpośredni dostęp do drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. W przedmiotowej sprawie wnioskowana nieruchomość posiada obsługę komunikacyjną z ul. [...] poprzez dz. 7, stanowiącą drogę wewnętrzną, na której ustanowiono służebność. W kontekście zarzutów skarżącego dodać trzeba, iż zaskarżona decyzja nie upoważnia wnioskodawcy do szczególnego urządzania drogi na ww. działce, czy też ulepszania jej stanu, a wzajemne relacje pomiędzy korzystającym ze służebności a właścicielem przedmiotowej działki oceniać należy na gruncie prawa cywilnego. Nadto w decyzji przewidziano wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich, w tym skarżącego w zakresie dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej, cieplnej, środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz odprowadzenia wód opadowych. W zaskarżonej decyzji określono także stosowne zakazy i nakazy dla inwestora w zakresie ochrony środowiska.

Pismem z dnia [...]r. A. P. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na decyzję organu II instancji wnosząc o jej cyt. "uchylenie bądź zmianę w całości". W uzasadnieniu skarżący przytoczył in extenso zarzuty uprzednio sformułowane w odwołaniu od decyzji pierwszoinstancyjnej. Dodatkowo podniósł, iż wnioskodawca zamierza urządzić w budynku gabinety stomatologiczne co powoduje, że budynek, dla którego została wydana decyzja, należy zaklasyfikować jako budynek użyteczności publicznej (§3 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r w sprawie warunków jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Na parceli gruntowej nr 7, która jak wynika z decyzji miałaby być dojściem i dojazdem do parceli objętej wnioskiem nie są jednak spełnione warunki opisane w § 14, § 15 i § 16 rozporządzenia.

Skarga została wniesiona w terminie.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty, które zawarł był w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Stosownie zaś do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. 2012, poz. 270 zwanej dalej: p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że nie jest ona dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej wzruszenie, odpowiada obowiązującemu prawu, a tym samym przedmiotowa skarga, zdaniem składu orzekającego, nie może zostać uwzględniona.

W pierwszej kolejności wskazać w tym miejscu należy, iż zgodnie z art. 59 ust. 1 cytowanej już wyżej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 ustawy, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W myśl z kolei art. 61 ust. 1 powołanej wyżej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wskazać też należy, że w celu zagwarantowania stosownej fachowości oceny uwarunkowań dotyczących ładu przestrzennego sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się, zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy, osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

Odnosząc powyższe uwagi do przeprowadzonego w niniejszej sprawie postępowania administracyjnego stwierdzić należy, że rozpatrując wniosek D. A., rozstrzygające w sprawie organy uwzględniły wymogi przewidziane w przytoczonych powyżej przepisach. W trakcie postępowania przed organem I instancji sporządzono bowiem, stosownie do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, analizę funkcji i cech zabudowy, a jej wyniki wraz z załącznikiem graficznym stanowią załącznik do wydanej przez organ I instancji decyzji. Organ prawidłowo ocenił też, iż planowane zamierzenie pozostaje w zgodzie przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie jest też sprzeczne z przepisami odrębnymi. W konsekwencji architekt sporządził projekt decyzji, a wydane przez organ I instancji rozstrzygnięcie zawiera wszystkie obligatoryjne elementy. Określa ono bowiem warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi, warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, a także warunki w zakresie ochrony interesów osób trzecich.

Zdaniem Sądu wydana w sprawie decyzja pierwszoinstancyjna pozostawała zatem w zgodzie z prawem, a w konsekwencji za nie naruszającą prawa uznać należy także utrzymującą ją w mocy, zaskarżoną w niniejszym postępowaniu, decyzję organu II instancji.

Odnosząc się natomiast bezpośrednio do zarzutów skargi, w tym twierdzenia skarżącego, iż żadna z działek sąsiednich, dostępna z tej samej drogi publicznej (ul. [...]) nie posiada funkcji zabudowy usługowej, nie jest zaś dopuszczalne rozszerzanie granic obszaru analizowanego, tak by w dowolnym miejscu odnaleźć jakąkolwiek zabudowę o cechach odpowiadających planowanej inwestycji Sąd wyjaśnia, iż stosownie do § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Trzykrotność, o której mowa, stanowi zatem wartość minimalną, organ może bowiem, o ile jest to uzasadnione, wyznaczyć granice obszaru analizowanego szerzej. W niniejszej sprawie, jak wynika z wniosków analizy stanowiących załącznik do decyzji pierwszoinstancyjnej, szerokość frontu działki wynosi 27 m, obszar analizowany ma zaś promień 90 m. W obszarze tym znajduje się zarówno zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, jak i wielorodzinna, usługowa, tereny rolne, zadrzewienia i zakrzewienia co pozwala na określenie wymagań dotyczących zabudowy i zagospodarowania terenu odnośnie planowanej inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego o gabinety stomatologiczne. Zwiększenie obszaru organ umotywował potrzebą uwzględnienia różnorodnej zabudowy dzielnicy co wydaje się uzasadnione. Nawet jednak przy odmiennym podejściu stwierdzić należy, iż zwiększenie to było nieznaczne (90 m zamiast 81m), a nadto nawet przy wyznaczeniu obszaru analizowanego w granicach minimalnych też w obszarze tym znalazły by się nie tylko tereny oznaczone symbolem MN lecz także oznaczone uwzględniającym usługi symbolem MWU. Podkreślić nadto należy, jak to uczyniły już orzekające w sprawie organy, że zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim. Przewidziany w powołanej normie wymóg kontynuacji funkcji należy bowiem rozumieć szerzej uznając, że nowa zabudowa jest dopuszczalna o ile nie godzi ona w zastany stan rzeczy. Jeżeli zatem istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową nie oznacza to, że nowa inwestycja może być wyłącznie budynkiem mieszkalnym. Podnosi się bowiem w literaturze, że towarzyszyć takim obiektom może również np. sklep osiedlowy, przychodnia lekarska czy urządzenia rekreacyjne – por. np. K. Jaroszyński, Z. Niewiadomski, A. Szmytt, Ł. Złakowski: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz. Red. Z. Niewiadomski. Warszawa 2005, s. 501. Niewątpliwie do inwestycji takich, służących zaspokojeniu podstawowych potrzeb m.in. okolicznych mieszkańców, można zaliczyć gabinety stomatologiczne.

Jako nietrafny uznać należy także zarzut, iż działka nie posiada dostępu do drogi publicznej bowiem służebność przejazdu po parceli gruntowej nr 7 nie została ustalona dla klientów zakładu usługowego. Wyjaśnienia wymaga zatem, jak trafnie wskazał to organ II instancji, że zgodnie z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. pod pojęciem dostępu do drogi publicznej należy rozumieć albo bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej – por. wyrok NSA z dnia 23 kwietnia 2014 r. sygn. akt II OSK 2850/12. Służebność taka, co jest w sprawie bezsporne, została ustanowiona i obciąża działkę nr 7.

Także w odniesieniu do zarzutów, iż żadna z sąsiednich działek nie posiada tak wysokiego stopnia zabudowy jak działka objęta wnioskiem zaś powierzchnia biologicznie czynna działki objętej wnioskiem w dniu wydawania decyzji była mniejsza niż 20% powierzchni całej działki podzielić należy stanowisko orzekających w sprawie organów, iż w analizie przestrzennej wykazano nieruchomości o wskaźniku zabudowy na poziomie 32%, a nawet 33%. Z kolei ustalenia decyzji o warunkach zabudowy wiążą organ wydający pozwolenie na budowę, w tym także określony w zaskarżonej decyzji wymóg zachowania co najmniej 20% powierzchni biologicznie czynnej wnioskowanej nieruchomości.

Odnosząc się zaś do argumentacji skarżącego przywołującej postanowienia rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r w sprawie warunków jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wskazać należy, że rozporządzenie to wydane zostało na podstawie ustawy Prawo budowlane i znajduje zastosowanie na etapie rozpatrywania wniosku inwestora o pozwolenie na budowę, nie zaś na etapie ustalania warunków zabudowy. Nadto warunki zabudowy ustalone zostały dla działki nr 1, nie zaś dla działki nr 7, której niezgodność z rozporządzeniem skarżący podnosi.

Wobec powyższych uwag zaskarżoną decyzję organu odwoławczego utrzymującą w mocy rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne uznać należy zatem za zgodną z obowiązującym prawem. Podkreślenia wymaga bowiem, iż stosownie do art. 56 w zw. z art. 64 u.p.z.p. organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy jeśli zamierzenie jest zgodne z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami odrębnymi.

W konsekwencji przedstawionych wyżej wywodów uznających poprawność przyjętego przez organ II instancji rozstrzygnięcia Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie uwzględnił skargi i na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.