Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2389/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-04-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 156 ust. 4
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 152
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art 7, art. 138 § 1 pkt 1, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Szmydt Sędziowie: sędzia WSA Joanna Skiba sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.) Protokolant referent stażysta Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 kwietnia 2013 r. sprawy ze skargi Województwa [...] na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] października 2012 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Zarządu Województwa [...], utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz Skarbu Państwa – [...], za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość położoną w gminie [...], obręb [...], oznaczoną jako działki nr: [...] z przeznaczeniem pod budowę [...] w ciągu dróg wojewódzkich Nr [...] oraz zobowiązującą Zarząd Województwa [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [..] sierpnia 2011 r., nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz Skarbu Państwa – [...], za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość położoną w gminie [...], obręb [...], oznaczoną jako działki nr: [...] z przeznaczeniem pod budowę [...] w ciągu dróg wojewódzkich Nr [..] oraz zobowiązał Zarząd Województwa [...] do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury wniósł Zarząd Województwa [...] podnosząc, iż rzeczoznawca majątkowy przyjął zbyt wysoką wartość za 1 metr kwadratowy przejętego gruntu.

Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] października 2012 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...]. W uzasadnieniu organ przytoczył treść przepisów art. 12 ust. 4 pkt 1 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) – zwanej dalej "ustawą", art. 134 ust. 1, 3 i 4, art. 154 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) - zwanej dalej "ugn". Minister podał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi [...] operatów szacunkowych z dnia [...] lipca 2011 r., sporządzonych przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego A. I. (uprawnienia nr [...]).

Zdaniem Ministra, ocena operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów § 36 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) – zwanego dalej "rozporządzeniem" pozwala stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. W związku z faktem, iż przedmiotowe działki zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego były przeznaczone pod drogę, do porównania prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe. Tym samym operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wypełnia dyspozycję przepisu § 36 ust. 4 rozporządzenia Minister stwierdził, że prawidłowo tą samą próbką porównawczą posłużono się do wyceny nieruchomości o pierwotnym przeznaczeniu jako rola. Zgodnie bowiem z wyjaśnieniami biegłego zawartymi w piśmie z dnia [...] sierpnia 2012 r. wartość nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia jest wyższa, niż dla aktualnego sposobu jej użytkowania. Uzasadnione było zatem zastosowanie tzw. zasady korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 ugn.

Od decyzji Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2012 r., nr [...] Województwo [...] wniosło skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. W skardze zaskarżonej decyzji zarzuciło naruszenie: 1) art. 134 ust. 4 i art. 154 ust.1 ugn; 2) naruszenie § 26 ust. 1 i § 36 ust. 3 rozporządzenia poprzez uznanie za prawidłowo ustalony operatem szacunkowym rodzaj nieruchomości porównawczych i rodzaj przyjętego terytorialnie rynku; 3) błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie § 36 ust. 4 rozporządzenia, co skutkowało znacznym zawyżeniem wysokości odszkodowania na rzecz [...] w O. za przejęcie nieruchomości na realizację celu publicznego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga jest uzasadniona, choć z innych względów, niż w niej podniesione.

Sąd zauważa, że w niniejszej sprawie podstawą do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości oznaczonych jako działki nr: [...] było sześć operatów szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego A. I. w dniu [..] lipca 2011 r. W toku postępowania odwoławczego Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej w piśmie z dnia [...] lipca 2012 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego w sposób wskazany w art. 156 ust. 4 ugn. W odpowiedzi na to pismo organ odwoławczy otrzymał pismo z dnia [...] sierpnia 2012 r. gdzie jako podmiot sporządzający pismo widnieje A. W. Biuro Wycen Nieruchomości, a w podpisie umieszczone jest imię i nazwisko A. I. wraz z parafą. W piśmie tym wskazano, że sporządzone operaty szacunkowe są aktualne i mogą być nadal wykorzystywane do celu dla którego zostały sporządzone. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że - zdaniem Ministra - w piśmie z dnia [..] sierpnia 2012 r. biegły potwierdził aktualność sporządzonych operatów szacunkowych.

Uszło jednak uwadze organu odwoławczego, że potwierdzenie aktualności operatów szacunkowych jest skuteczne, gdy jest zgodne z przepisami prawa. Z przepisu art. 156 ust. 4 ugn wynika, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy od jego sporządzenia, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Z przepisów § 57 ust. 1 w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia wynika, że potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.

Minister pominął to, że na złożonych w niniejszej sprawie operatach szacunkowych brak klauzuli potwierdzającej ich aktualność. Zdaniem Sądu, także pisma z dnia [...] sierpnia 2012 r. nie sposób zakwalifikować jako klauzuli, o której mowa w § 58 ust. 1 rozporządzenia. Po pierwsze w piśmie tym brak wymaganej przepisem § 57 ust. 1 rozporządzenia pieczęci rzeczoznawcy majątkowego, która stanowi obok daty element podpisu biegłego złożonego pod oświadczeniem potwierdzającym aktualność wyceny (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 4 listopada 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 726/08, LEX nr 527190). Po drugie wątpliwości Sądu budzi to, czy parafa złożona pod oświadczeniem zawartym w tym piśmie pochodzi od biegłego A. I. Sąd co prawda nie może stwierdzić, kto jest autorem parafy złożonej w piśmie z dnia [...] sierpnia 2012 r., jednakże na pierwszy rzut oka widać, że parafa ta nie ma identycznego wzoru, jak parafy złożone na tle pieczęci rzeczoznawcy majątkowego A. I., które widnieją w wyciągach z operatów szacunkowych (str. 2 operatów szacunkowych).

W niniejszej sprawie Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej nie zwrócił uwagi na to, że biegły nie wykonał zobowiązania nałożonego na rzeczoznawcę w piśmie organu z dnia [...] lipca 2012 r., ponieważ nie przedłożył organowi klauzul potwierdzających aktualność operatów szacunkowych spełniających wymagania wynikające z przepisów prawa. Organ odwoławczy nie wyjaśnił również, czy parafa widniejąca w piśmie z dnia [...] lipca 2012 r. pochodzi od A. I.

Wobec tego w niniejszej sprawie nie zostało wyjaśnione, czy na etapie postępowania odwoławczego złożone do akt sprawy operaty szacunkowe, mimo upływu 12 miesięcy od ich sporządzenia, są aktualne i mogą stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za nabycie przez Województwo [...] przedmiotowych nieruchomości pod inwestycję drogową. W tej sytuacji Sąd uznał, że decyzja Ministra Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2012 r. została wydana z naruszeniem przepisów art. 7 i art. 138 § 1 pkt 1 Kpa w zw. z art. 156 ust. 4 ugn w zw. z art. 23 ustawy, a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W niniejszej sprawie Sąd nie oceniał zarzutów skargi dotyczących prawidłowości sporządzonych w sprawie wycen nieruchomości, ponieważ w warunkach niniejszej sprawy byłaby to ocena przedwczesna. W sprawie nie zostało bowiem wyjaśnione, czy opinie o wartości nieruchomości w ogóle mogą być wykorzystywane jako podstawa do ustalenia odszkodowania za przedmiotowe nieruchomości. Dopiero wyjaśnienie tego zagadnienia pozwoli przejść do oceny wartości dowodowej sporządzonych w sprawie wycen.

W ponownie prowadzonym postępowaniu Minister Transportu Budownictwa i Gospodarki Morskiej ponownie zwróci się do rzeczoznawcy A. I. o potwierdzenie aktualności sporządzonych na użytek niniejszej sprawy operatów szacunkowych w formie przewidzianej przez przepisy § 57 ust. 1 i 58 ust. 1 rozporządzenia. W zależności od stanowiska biegłego w tym zakresie organ odwoławczy wyda stosowną decyzję, którą uzasadni zgodnie z wymogami art. 107 § 3 Kpa.

Biorąc to wszystko pod uwagę Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.) orzekł, jak w sentencji.