Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 726/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2019-12-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 98a ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Dnia 18 grudnia 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Paweł Kowalski, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.), , Protokolant Pomocnik sekretarza Aleksandra Banasiak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 grudnia 2019 roku sprawy ze skargi A. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] r. nr [...] oraz sprawy ze skargi E. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargi. A.B.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...], nr [...], po rozpatrzeniu odwołania A.P., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. nr [...] z dnia [...] w przedmiocie ustalenia na rzecz gminy opłaty adiacenckiej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...], nr [...], po rozpatrzeniu odwołania E.P., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. nr [...]z dnia [...] w przedmiocie ustalenia na rzecz gminy opłaty adiacenckiej.

Stan faktyczny sprawy przedstawia się w sposób następujący:

Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...], nr [...] orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 30.900 zł z obowiązkiem jej zapłaty na rzecz gminy Miasto Ł. przez A.P., jako współwłaściciela w ½ nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A bez nr. oznaczonej przed podziałem nr działki 51/2 o powierzchni 16.036 m2, obręb [...], z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem na działki nr ewid. 51/3, 51/4, 51/5, 51/6, 51/7, 51/8, 51/9, 51/10 i 51/11. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 roku, poz. 121 ze zm., dalej jako: "u.g.n.").

Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...], nr [...] orzekł o ustaleniu opłaty adiacenckiej w wysokości 30.900 zł z obowiązkiem jej zapłaty na rzecz gminy Miasto Ł. przez E.P., jako współwłaścicielki w ½ nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A bez nr. oznaczonej przed podziałem nr działki 51/2 o powierzchni 16.036 m2, obręb [...], z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem na działki nr ewid. 51/3, 51/4, 51/5, 51/6, 51/7, 51/8, 51/9, 51/10 i 51/11. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ wskazał przepis art. 98a ust. 1 i 1a u.g.n.

Kwestionując powyższe decyzje odwołanie wniósł A.P. oraz E.P..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, przywołanymi na wstępie decyzjami, po rozpoznaniu odwołań, utrzymało w mocy decyzje organu pierwszej instancji. W motywach rozstrzygnięć organ opisał dotychczasowy przebieg postępowania i przedstawiwszy treść regulacji prawnych wskazał, iż z art. 98a u.g.n. wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są:

1) dokonanie podziału nieruchomości,

2) podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej,

3) wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

W sprawie, zdaniem Kolegium, dwie pierwsze przesłanki nie budzą wątpliwości i nie są również kwestionowane przez żadną ze stron. Istotę sporu w sprawie stanowi natomiast wielkość wzrostu wartości nieruchomości w następstwie podziału nieruchomości.

W sprawie przedłożone zostały dwa operaty szacunkowe, które odmiennie szacują wartość rynkową nieruchomości na skutek podziału. Z operatu sporządzonego w dniu 11 lutego 2019 roku na zlecenie Prezydenta Miasta Ł. (przez rzeczoznawcę majątkowego Z. L.-T.) wynika, że wystąpił wzrost wartości nieruchomości o 206.000 zł. Natomiast z drugiego sporządzonego w dniu 15 października 2018 roku na zlecenie odwołującego wynika, że (przez rzeczoznawcę majątkowego I. P.-W.) wynika, że w wyniku podziału nieruchomości nastąpił spadek jej wartości o 639.000 zł.

Jak podkreśliło Kolegium, obie opinie przedłożone w sprawie zostały sporządzone przez uprawnione do tego osoby, tj. rzeczoznawców majątkowych w przewidzianej przepisami prawa formie, których cel wyceny i jej przedmiot jest taki sam, jak również zastosowane podejście porównawcze i metoda. Obie te opinie drastycznie różnią się między sobą w określeniu wartości gruntu. W tej sytuacji, Prezydent Miasta Ł. dokonał oceny przedłożonych operatów szacunkowych i podjął próbę wyjaśnienia różnic w wartościach między nimi.

Jednym z podstawowych elementów różniących obie opinie jest sposób wyceny działki nr 51/9, stanowiącej drogę wewnętrzną. W opinii sporządzonej na zlecenie organu, wartość drogi wewnętrznej została oszacowana stosownie do § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie"). Wydzielenie drogi wewnętrznej (działki nr 51/9) nie miało wpływu na wzrost wartości nieruchomości. Zgodnie z wyceną bowiem, wartość tej działki pozostaje na poziomie wartości gruntu, z którego ją wydzielono. Nie budzi zatem zastrzeżeń Kolegium sposób oszacowania drogi wewnętrznej.

Jak podkreśliło Kolegium, dla każdej innej nieruchomości, tak dla określenia wartości rynkowej, do porównania konieczne jest przyjęcie transakcji, które chociaż prawdopodobnie, odbyły się w warunkach rynkowych w rozumieniu art. 151 ust. 1 u.g.n. oraz takich, w których obrót dotyczył prawa własności całej nieruchomości. Powyższych warunków, konieczna sprzedaż udziału, towarzysząca sprzedaży działki budowlanej nie spełnia i nie może stanowić podstawy określenia wartości rynkowej nieruchomości. Wszystkie uregulowania prawne dotyczące określania wartości dróg (publicznych i odpowiednio dróg wewnętrznych) w warunkach braku transakcji, uzależniają (sprowadzają) wartość tych dróg do wartości gruntów, jakie je otaczają lub z jakich zostały wydzielone. W sytuacji podziału nieruchomości i wydzielenia w jego wyniku koniecznej drogi wewnętrznej, zastosowanie § 36 rozporządzenia, jest najbardziej odpowiednie, uwzględniające i równość stron zobowiązanych do zapłaty (odszkodowanie) lub opłaty (opłata adiacencka) i zasadę korzyści, w której zobowiązany do wniesienia opłaty adiacenckiej właściciel nieruchomości, od części nieruchomości stanowiącej drogę wewnętrzną, uiszcza ją w wysokości dla siebie korzystniejszej (nie generującej wzrostu wartości). Zastosowanie § 36 rozporządzenia nie ma wpływu na wysokość podstawy ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Na okoliczność tę wskazuje treść operatu szacunkowego, z którego wynika, iż zastosowany sposób wyceny doprowadził do tego, że jednostkowa wartość nieruchomości przed podziałem i jednostkowa wartość po podziale gruntu jako działki "drogowej", nie uległa zmianie. Zatem ta część powierzchniowa nieruchomości jest całkowicie neutralna dla wysokości opłaty adiacenckiej.

Jest rzeczą oczywistą, iż w obrocie nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną sprzedawane działki muszą mieć dostęp do drogi publicznej. Płacąc uzgodnioną cenę, kupujący nabywa prawo do działki posiadającej dostęp do drogi publicznej. Zapłacona cena obejmuje więc nabycie prawa własności z dostępem do drogi publicznej. Jak realizowany jest dojazd do działki budowlanej ma wpływ na zapłaconą cenę. Jeżeli dojazd do nieruchomości odbywa się bezpośrednio z urządzonej drogi publicznej ocena cechy "dostępność komunikacyjna" jest "najlepsza". Jeżeli dojazd do nieruchomości ograniczony jest poprzez współwłasność i współkorzystanie z drogi wewnętrznej, "dostępność komunikacyjna" posiada ocenę gorszą od najlepszej. O ile gorszą – zależy od rodzaju drogi wewnętrznej (urządzona, nieurządzona) oraz odległości od drogi publicznej, w tym liczby użytkowników.

Jak wyjaśniło Kolegium, drogi to szczególny rodzaj nieruchomości, których obrót rynkowy właściwie nie istnieje. Bardzo rzadko zdarza się transakcja dotycząca działki drogowej, w której strony są od siebie niezależne i nie działają w sytuacji przymusowej. Zbywane są udziały w nieruchomości drogowej, najczęściej w sytuacji przymusowej. Te transakcje jednak nie mogą stanowić podstawy określenia wartości całej działki drogowej, tak jak sprzedaż udziałów w każdej innej nieruchomości nie może stanowić podstawy określenia wartości całej nieruchomości. Nie przewidują tego ani przepisy prawa ani zasady wyceny.

Z uwagi na niemożliwość określenia wartości nieruchomości drogowej na podstawie transakcji sprzedaży, na potrzeby określenia ich wartości został sformułowany § 36 rozporządzenia. Przepisy tego paragrafu dotyczą bezpośrednio celów odszkodowawczych, lecz przy założeniu równości stron zobowiązanych do świadczenia pieniężnego nie ma przeszkód do stosowania ich dla innych celów, w tym, ustalenia opłaty adiacenckiej w tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Zastosowanie tych przepisów nie krzywdzi właściciela nieruchomości (nie powoduje zwiększenia opłaty adiacenckiej) ale też nie powoduje nieuzasadnionego jej zmniejszenia – wzrost wartości nieruchomości generowany jest wyłącznie przez grunt wydzielony pod zabudowę jednorodzinną.

Tymczasem w opinii sporządzonej na zlecenie odwołującego, wartość drogi wewnętrznej nie została określona, bowiem wszystkie pozostałe wartości działek powstałych w wyniku podziału zawierają w sobie wartość działki nr 51/9 stanowiącej drogę wewnętrzną. Tym samym, dodatkowe określenie wartości tej działki stanowiłoby zawyżenie wartości nieruchomości według jej stanu po podziale. Zdaniem autora opinii, powyższe wynika z sytuacji na rynku nieruchomości, która wykazuje, że na rynku nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej zbywane są jednocześnie z udziałami w drodze wewnętrznej w jednej czynności prawnej. Przyjęcie do wyceny takich nieruchomości podobnych nakazuje pominięcie w wycenie dla celu ustalenia opłaty adiacenckiej wartości drogi wewnętrznej.

W ocenie Kolegium, z takim sposobem wyceny nie można się zgodzić, bowiem – przede wszystkim – brak wyliczenia wartości drogi wewnętrznej stanowi błąd metodologiczny, jednoznacznie skutkujący zaniżeniem wartości nieruchomości według jej stanu po podziale. Po wtóre, przyjęcie do zbioru nieruchomości podobnych działek które były zbywane z udziałami w drodze wewnętrznej nie prowadzi do wyceny indywidualnej działki, lecz stanowi wycenę dwóch praw do jednej działki. Tego rodzaju łączenie dwóch praw przy określaniu wartości jednej działki jest niedopuszczalne, chociażby ze względu na złamanie zasady doboru odpowiednich nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Przy wycenie działek stanowiących działki przeznaczone pod zabudowę, właściwym działaniem jest ustalenie takich nieruchomości podobnych, które były przedmiotem zbycia i dla których warunki transakcji oraz cena sprzedaży umożliwiają ustalenie, za jaką cenę została zbyta konkretna działka pod zabudowę. Wówczas, odrębna cena za sprzedany udział do działki stanowiącej drogę wewnętrzną nie powinna wpływać na wycenę i określenie wartości wycenianej działki budowlanej. Dodatkowo, zdaniem organu prowadzącego postępowanie, założenie że wśród nieruchomości podobnych, wartość udziałów w działkach drogowych zawarta jest w cenie jednostkowej gruntu działek stanowiących bazę transakcji porównawczych, jest niewłaściwe, biorąc pod uwagę zapisy § 36 rozporządzenia. Przepis ten jednoznacznie precyzuje zasady postępowania przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne i nie istnieje żaden inny sposób wyliczenia wartości takiej działki, niż odpowiednie stosowanie § 36 ust. 1-4 rozporządzenia.

Stanowisko takie potwierdza opinia Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, która w analogicznej sprawie o nr [...] (kopia w aktach) negatywnie oceniła sposób oszacowania nieruchomości po podziale z pominięciem wyliczenia drogi wewnętrznej. Zdaniem Komisji Arbitrażowej, wartość nieruchomości po podziale została zaniżona o wartość działek drogowych, a brak określenia wartości działek drogowych przy szacowaniu wartości nieruchomości dla stanu po podziale geodezyjnym, jest odstępstwem od § 36 ust. 6 rozporządzenia.

W ocenie Kolegium, taka konkluzja musi też dotyczyć operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie odwołujących, z której wynika spadek wartości nieruchomości na skutek podziału, bowiem jak wskazuje zarówno doświadczenie zawodowe, jak i życiowe, wzrost wartości nieruchomości wynika ze zmiany struktury wewnętrznej podzielonej nieruchomości i powstania działek o mniejszych powierzchniach i bardziej korzystnych cechach pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną od cech działki z której zostały wyodrębnione. Jest to ogólna tendencja na rynku nieruchomości, polegającej na tym, że w określonych przedziałach powierzchniowych działki o powierzchniach mniejszych osiągają wyższe ceny za 1 m2 od działek o powierzchniach większych.

W tej sytuacji Kolegium, jako prawidłowy przyjęło operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, zwłaszcza w kontekście obszernych wyjaśnień złożonych przez biegłego w piśmie z dnia 20 maja 2019 roku, które odpowiada na zarzuty formułowane przez stronę w toku postępowania, powielone w odwołaniu.

Wbrew twierdzeniom odwołujących, z ww. operatu szacunkowego wynika, że podział nieruchomości spowodował wzrost wartości nieruchomości, a operat szacunkowy nie budzi wątpliwości. W warstwie merytorycznej Kolegium uznało za wiarygodne i prawidłowe ustalenia rzeczoznawcy majątkowego zawarte w operacie szacunkowym, a wyjaśnienia zawarte w piśmie z dnia 20 maja 2019 roku za wyczerpujące.

W ocenie Kolegium, argumenty zawarte w odwołaniach są nieuzasadnione. Przede wszystkim nie można zgodzić się z twierdzeniami, jakoby błędem było wykorzystanie do wyceny w podejściu porównawczym nieruchomości, dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie tylko jednego budynku mieszkalnego, podczas gdy dla działki nr 51/2 została wydana decyzja o warunkach zabudowy pod inwestycję polegająca na budowie zespołu budynków o strukturze jednorodzinnej, a tym samym wymóg podobieństwa nie jest spełniony.

Biegła wyjaśniała, iż przyjęcie takiego rynku nieruchomości wynika z faktu niewystarczającej liczby nieruchomości o uwarunkowaniach planistycznych takich samych, jak dla nieruchomości wycenianej. Stwierdziła nadto, że łódzki rynek nieruchomości o tak dużej powierzchni od 9.000 do 25.000 m2, jest rynkiem o bardzo niskiej aktywności, odnotowano jedynie 5 transakcji łącznie spełniających warunek powierzchni z ww. przedziału (cechy kluczowej przy wycenie dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości) oraz przeznaczenia lub funkcji w studium pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o różnej intensywności. Niemniej jednak różnica pomiędzy uwarunkowaniami planistycznymi nieruchomości, dla których wydano decyzję na budowę 1 budynku mieszkalnego i tych, dla których zapisy decyzji przewidują zespół budynków mieszkalnych jednorodzinnych, uwzględniono w procesie wyceny poprzez zróżnicowanie ocen cechy "uwarunkowania planistyczne" dla obu ww. stanów faktycznych i dokonano odpowiednich korekt. Z tego powodu, zdaniem Kolegium, trudno uznać, by dobór nieruchomości do porównań był niewłaściwy i nie odpowiadał ustawowej definicji nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Z samej definicji podobieństwa wynika bowiem, iż nieruchomości podobne są porównywalne, a więc posiadają tylko część cech wspólnych, a w zakresie pozostałych atrybutów różnią się miedzy sobą. Różnicowanie cech nieruchomości stanowi istotę czynności szacunkowych. Porównanie nieruchomości na przyjętym rynku lokalnym i dostrzeżenie różnic pomiędzy nimi to uregulowana prawnie norma postępowania w procedurze wyceny. Potwierdzają treść u.g.n oraz zapisy standardów zawodowych.

W ocenie odwołującego, rzeczoznawca majątkowy zastosował niewłaściwą metodę wyceny w przypadku rynku nieruchomości o powierzchni od 921 do 1.188 m2. Kolegium z takim poglądem się nie zgodziło, bowiem rzeczoznawca określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym (art. 153 u.g.n.) przy zastosowaniu metodę porównywania parami (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Przy czym – jak zaakcentowało Kolegium, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1 u.g.n.). O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania decyduje zatem rzeczoznawca majątkowy, a nie wola organu administracji bądź strony postępowania. To rzeczoznawcy majątkowemu ustawodawca pozostawił swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości oraz swobodę wyboru rodzaju rynku, jego obszaru i okresu badania, przy uwzględnieniu istotnych i specyficznych cech szacowanej nieruchomości, a w działaniach tych rzeczoznawca związany jest obowiązującymi przepisami prawa. W sprawie rzeczoznawca oszacował wartość nieruchomości w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami uznając je za najwłaściwsze z punktu widzenia celu i przedmiotu wyceny. A skoro zarówno podejście wyceny (tj. podejście porównawcze), jak i metoda zastosowana przez rzeczoznawcę majątkowego przy dokonaniu oszacowania wartości gruntu, są dopuszczone obowiązującymi normami prawa, to trudno uznać, by przedłożony w sprawie operat szacunkowy w tym zakresie był wadliwy i nie mógłby być uznany za skuteczny dowód w sprawie. Kolegium nadto zauważyło, iż metodę porównywania parami stosuje się w sytuacji, gdy na rynku lokalnym rzeczoznawca dysponuje stosunkowo małą bazą transakcji dających podstawę do porównań, a w przypadku metody korygowania ceny średniej rzeczoznawca może wytypować co najmniej kilkanaście transakcji do badania, co oznacza to, że przy wyborze metody wyceny rzeczoznawca majątkowy nie kieruje się żadnymi innymi względami, jak tylko wynikami analizy rynku.

W sprawie proces szacowania, wybór metody i podejścia, w tym dobór ilości i rodzajów transakcji w określonym przedziale czasowym, jest sprawą rzeczoznawcy majątkowego, który przebieg wnioskowania przy wycenie obowiązany jest przedstawić w operacie. Zdaniem Kolegium, proces ten i jego wyjaśnienie nie nasuwa zastrzeżeń, tym bardziej, iż odwołujący nie wykazał, iż przy zastosowaniu innej metody szacowania, wartość nieruchomości byłaby inna.

W ocenie Kolegium, zarzut dotyczący błędnego oszacowania działki nr 51/10 i 51/11 ma jedynie charakter polemiczny z ustaleniami biegłej w tym zakresie, która na stronie 20 i 21 szczegółowo wyjaśniła sposób wyceny tych działek. Ze względu na położenie działek nr 51/10 i 51/11 poza nieprzekraczalną linią zabudowy wyznaczoną w decyzji o warunkach zabudowy i tym samym mogących zostać wykorzystanych wyłącznie pod funkcję towarzyszącą funkcji mieszkaniowej (m.in. pod parking, teren rekreacyjny, plac zabaw, skwer), ich wartość została określona analogicznie do przepisu § 45 ust. 1 rozporządzenia. Wartość tych działek została zatem określona jako równa 50% wartości jaką miałyby te działki gdyby mogła zostać na nich zrealizowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna (czyli przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych). Zdaniem biegłego, taki sposób wyceny najtrafniej oddaje relację wartości tych działek.

W ocenie Kolegium operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono opłatę adiacencką jest rzetelny, logiczny, nie zawiera błędów, oparty jest na obowiązujących w tym zakresie przepisach prawa. Biegły w operacie uwzględnił cechy wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Następnie na podstawie ustalonych cech rynkowych dostosował wycenianą nieruchomość do określonego stopnia i wagi każdej cechy rynkowej. Dokonał analizy i charakterystyki rynku nieruchomości gruntowych uwzględnionych w procesie wyceny oraz przedstawił sposób wyceny, podejście, zastosowane metody oraz uzasadnienie wyboru. W operacie przedstawiono szczegółowy opis nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego, a uzyskały cenę najniższą i najwyższą w badanym zbiorze transakcji. Wyceny w sprawie dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami, która polega na porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Oceniając natomiast operat pod względem formalnym, Kolegium uznało, że zawiera on wszystkie wynikające z § 56 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego, przedstawiona opinia biegłego jest spójna i logiczna. Sam operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżona po podziale. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jego wartości. Operat szacunkowy odpowiada ustawowym wymogom formalnym, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. u.g.n.

Reasumując Kolegium napisało, iż w sprawie nie budzi zatem wątpliwości, iż przesłanki warunkujące ustalenie opłaty adiacenckiej zostały spełnione, brak jest zatem podstaw do stwierdzenia, by Prezydent Miasta Ł., nieprawidłowo ocenił stan faktyczny i wydał decyzje z naruszeniem obowiązujących w tym zakresie przepisów.

W skierowanych do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargach A.P. (sygn. II SA/Łd 726/19) i E.P. (sygn. II SA/Łd 727/19) wskazali na naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.

1. art. 98a i art. 153 u.g.n. poprzez błędną wykładnię oraz zastosowanie, a w konsekwencji nieprawidłowe ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej;

2. art. 144 ust. 1 oraz 146 ust. 1 u.g.n. poprzez ich niezastosowanie oraz nieuwzględnienie zmiany wartości nieruchomości związanej z budową drogi wewnętrznej, co doprowadziło do zawyżenia wartości nieruchomości po podziale, a w konsekwencji błędnego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej;

3. art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez przyjęcie dla celu wyceny działki poprzez zastosowanie podejścia porównawczego nieruchomości, które nie spełniają warunku podobieństwa do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny;

4. art. 157 ust. 4 u.g.n. poprzez zaniechanie zwrócenia się do zespołu rzeczoznawców majątkowych o ocenę ustaleń poczynionych w dwóch sprzecznych ze sobą operatach szacunkowych sporządzonych na potrzeby sprawy.

Ponadto autorzy skarg wskazali na naruszenie prawa procesowego, czyli:

1. art. 7, art. 77 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2018 roku, poz. 2096 ze zm., dalej jako: "K.p.a.") mające istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez dokonanie oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego w sposób dowolny a nie swobodny, co doprowadziło do nieuzasadnionego odrzucenia operatu przygotowanego przez biegłą I. P.-W. i przyznania ponownie racji rzeczoznawcy Z. L.-T., a nadto sporządzenie operatu szacunkowego przy zastosowaniu tej samej metody co uprzednio, z pominięciem wytycznych Naczelnego Sądu Administracyjnego, co doprowadziło do nieprawidłowego określenia wysokości opłaty adiacenckiej;

2. art. 136 § 1 K.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dodatkowego dowodu z opinii zespołu biegłych rzeczoznawców w celu wyjaśnienia rozbieżności między sporządzonymi na potrzeby sprawy operatami szacunkowymi, podczas gdy z dyspozycji powołanego artykułu wynika obowiązek organu odwoławczego uzupełnienia posiadanego materiału dowodowego.

Opierając się na wskazanych zarzutach autorzy skarg wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonych decyzji oraz poprzedzających ją decyzji Prezydenta Miasta Ł. oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargi organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty zaprezentowane w motywach kwestionowanych rozstrzygnięć.

Wojewódzki Sąd Administracyjny postanowieniem z dnia [...] połączył sprawę ze skargi A.P. (sygn. II SA/Łd 726/19) i sprawę ze skargi E.P. (sygn. II SA/Łd 727/19) w celu ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia oraz prowadzić dalej sprawę pod sygnaturą II SA/Łd 726/19.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skargi nie zasługują na uwzględnienie.

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy powołanej uprzednio ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1 – 3 u.g.n. stosuje się odpowiednio.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 ust. 1a u.g.n.).

Podsumowując – przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej jest – po pierwsze – dokonanie podziału nieruchomości, po drugie – podjęcie przez radę danej gminy uchwały w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i – po trzecie – wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

Zdaniem Sądu w składzie rozpoznającym niniejszą skargę, nie ulega wątpliwości, że dwie pierwsze przesłanki zostały w sprawie spełnione, zatem nie ma potrzeby ich ponownego omawiania, szczególnie w obliczu tego, że nie są one przedmiotem sporu między skarżącymi, a organem administracji.

Zasadniczy spór w sprawie sprowadza się tymczasem do oceny czy w sprawie wystąpiła trzecia przesłanka, a mianowicie czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

W toku postępowania administracyjnego Prezydent Miasta Ł. zlecił przygotowanie operatu szacunkowego, a ponadto skarżący złożyli operat przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego na ich zlecenie.

Problematykę wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej reguluje dział IV, rozdział 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przepisach art. 149-159 oraz powołane wcześniej rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zasadą jest, że to rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.).

W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej, którą stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 150 ust. 1 pkt 1 i art. 151 ust. 1 u.g.n.).

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (art. 152 u.g.n.).

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.).

Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia).

Z powyższego wynika, że kluczowym dowodem w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy, stanowiący opinię biegłego w związku z posiadaną przez rzeczoznawcę majątkowego specjalistyczną wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości. Opinia ta powinna zostać zweryfikowana i oceniona przez organ administracyjny z należytą starannością zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Obowiązkiem organu jest zatem ocena operatu w świetle obowiązujących przepisów prawa i w tym zakresie zbadanie, czy zawiera on wszystkie wymagane prawem elementy treści oraz czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę. Wprawdzie organ nie dysponuje wiedzą specjalistyczną i nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jednakże jego obowiązkiem jest przede wszystkim zweryfikowanie treści operatu szacunkowego i ustalenie, czy jest on jasny, logiczny i spójny, czy nie zawiera błędów (także rachunkowych), niejasności, pomyłek czy braków. W przypadku stwierdzenia jakichkolwiek niejasności, błędów bądź braków organ winien wezwać rzeczoznawcę do ich usunięcia, natomiast w sytuacji powzięcia jakichkolwiek wątpliwości winien wezwać biegłego do ich wyjaśnienia i zajęcia jednoznacznego stanowiska w danej kwestii. Tożsame stanowisko w tym zakresie prezentuje Naczelny Sąd Administracyjny (por. wyroki NSA: z dnia 23 października 2014 roku, sygn. I OSK 534/13; z dnia 17 października 2014 roku, sygn. I OSK 446/13; z dnia 16 października 2014 roku, sygn. I OSK 611/13; z dnia 24 kwietnia 2013 roku, sygn. I OSK 1930/11 oraz wyrok WSA w Łodzi z dnia 6 października 2015 roku, sygn. II SA/Łd 705/15; wszystkie powołane orzeczenia są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl).

W niniejszym postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej sporządzono w sumie dwa operaty szacunkowe, w tym jeden na zlecenie organu pierwszej instancji, a drugi na zlecenie skarżących. W motywach kontestowanych decyzji określających wysokość należnej gminie opłaty adiacenckiej organ drugiej instancji wyjaśnił, z jakich powodów nie uwzględnił operatu przygotowanego na zlecenie skarżących, dokonując ostatecznie jego negatywnej oceny. Opinię w tym zakresie podziela skład orzekający w sprawie niniejszej.

Niewątpliwie w operacie przygotowanym na zlecenie skarżących, jego autor nie zastosował treści § 36 rozporządzenia odnoszącego się do szacowania wartości nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Zgodnie z treścią § 36 ust. 6 pkt 5 rozporządzenia, przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne. Dla Sądu nie ulega wątpliwości, że przepis § 36 rozporządzenia jest przepisem szczególnym, regulującym kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Ma w tym względzie charakter lex specialis w odniesieniu do pozostałych unormowań odnoszących się do wyceny wywłaszczonych nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 9 lutego 2017 roku, sygn. I OSK 823/15). Z tego już tylko powodu operat przygotowany na zlecenie skarżących należy ocenić negatywnie, co wyklucza możliwość jego uwzględnienia w sprawie.

Wbrew twierdzeniom skarżących w sprawie nie doszło do naruszenia – w kontekście wyceny części gruntu przeznaczonego pod drogę – art. 144 ust. 1 i art. 146 ust. 1 u.g.n., poprzez ich niezastosowanie i nieuwzględnienie zmiany wartości nieruchomości związanej z budową drogi wewnętrznej, co doprowadzić miało – zdaniem skarżących do zawyżenia wartości nieruchomości po podziale, a w konsekwencji błędnego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Zgodnie z treścią pierwszego z powołanych przepisów, czyli art. 144 ust. 1 u.g.n., właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Natomiast po myśli drugiego z ww. przepisów – art. 146 ust. 1 u.g.n. – ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Wskazane przepisy nie znajdują w sprawie zastosowania, bowiem znajdując się w dziale III rozdziale 7 zatytułowanym pn. "Udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej" odnoszą się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne (art. 143 ust. 1 u.g.n.).

Także na uwzględnienie nie zasługiwał zarzut naruszenia art. 153 ust. 1 u.g.n.. Zgodnie z treścią tego przepisu, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Z treści zacytowanego przepisu wynika, że podejście porównawcze zakłada, że istnieją uprzednio sprzedane nieruchomości porównywalne do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych cechach. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie. Bez tego nie ma bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego. Przesądzenie, że dana nieruchomość jest lub nie jest podobna do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, należy do rzeczoznawcy majątkowego, który nieruchomość wycenia, jednak biegły powinien swój wybór uzasadnić. Nieruchomość podobna to tymczasem nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Porównywalność w rozumieniu tego przepisu nie oznacza jednak identyczności powyższych parametrów, a oznacza wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Przepisy nie wymagają do uznania, że określona nieruchomość jest podobna tej samej lokalizacji w znaczeniu osiedla lub dzielnicy w mieście. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku, zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływujących na wartość nieruchomości. Dobór nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiadomości specjalnych (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 25 września 2019 roku, sygn. II SA/Łd 282/19). Rolą organu, dla którego sporządzana jest opinia, ale i Sądu, jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu oraz logiki dowodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej.

W sprawie – wbrew twierdzeniom autora skargi – nie doszło do naruszenia art. 157 ust. 4 u.g.n., poprzez zaniechanie zwrócenia się do zespołu rzeczoznawców majątkowych o ocenę ustaleń poczynionych w dwóch sprzecznych ze sobą operatach szacunkowych sporządzonych na potrzeby sprawy. Niewątpliwie, operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, ale zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z dnia 27 lutego 2019 roku, sygn. II OSK 944/17). Dodać uzupełniająco należy, że przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można przy tym przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji, gdy tylko strona kwestionuje operat.

W sprawie nie ulega także wątpliwości, że wartość nieruchomości przed i po podziale należy przyjąć jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Taki sposób wyceny nieruchomości po podziale wynika wprost w treści art. 98a ust. 1b u.g.n. w brzmieniu ustalonym treścią art. 1 pkt 20 ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1509), który z mocy art. 4 znajduje zastosowanie w sprawie.

Odnosząc się do zarzutów skargi wyjaśnić należy, iż z powodów powyższej wskazanych, żaden z nich nie zasługiwał na uwzględnienie. Także zarzuty naruszenia przepisów postępowania nie zostały należycie uzasadnione, bowiem wbrew twierdzeniom skarżących, zebrany w sprawie materiał dowody został oceniony w należyty sposób. Z przyczyn wskazanych w uzasadnieniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego, operat przygotowany przez rzeczoznawcę na zlecenie skarżących został oceniony negatywnie i dlatego nie został uwzględniony przez organ. Sąd kontrolując legalność zaskarżonej decyzji podzielił pogląd Samorządowego Kolegium Odwoławczego, stąd zarzut naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. nie zyskał uznania. W sprawie nie doszło także do naruszenia art. 136 § 1 K.p.a., bowiem wszelkie wątpliwości organ odwoławczy rozwiał w ramach swoich kompetencji.

Zdaniem Sądu, oceniając sporządzony dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat pod względem formalnym, zgodzić się należy z organem, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy, a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia, wymagane elementy. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Określonej wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autorka, dokonując wyceny uwzględniła w szczególności lokalizację i sąsiedztwo nieruchomości, uzbrojenie terenu, dostępność komunikacyjną, wielkość, kształt i możliwość zagospodarowania nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości, co zostało w sposób jasny i klarowny wywiedzione, z przywołaniem i porównaniem konkretnych wartości.

Zauważyć nadto trzeba, iż wszelkie wątpliwości były od razu wyjaśniane przez rzeczoznawcę majątkowego, która szczegółowo odnosiła się do każdej podniesionej kwestii, uzasadniając swoje stanowisko w kontekście okoliczności sprawy i obowiązujących przepisów prawa. Stronom umożliwiono zapoznanie się z tymi dokumentami, wypowiedzenie się i zgłoszenie ewentualnych zarzutów, czy kontrdowodów. O rzetelności wyjaśnień biegłego świadczy również argumentacja organu, który w zaskarżonej decyzji, wnikliwie przeanalizował sporządzony dla potrzeb postępowania operat. Wobec powyższego nie sposób mieć zastrzeżeń co do przyjętych przez biegłą założeń i metodyki wyceny nieruchomości, w szczególności co do przyjętego okresu monitorowania cen transakcyjnych. Rzeczoznawca w zakresie doboru nieruchomości korzysta ze swobody, jakkolwiek wybrana próba musi odpowiadać prawu i być relatywna. Biegła złożyła w tym zakresie stosowne wyjaśnienia, tak w operacie, jak i w piśmie sporządzonym w toku postępowania, w których odniosła się do zarzutów współwłaścicieli nieruchomości będących zobowiązanymi do uiszczenia opłaty adiacenckiej. Wobec tego nie znajdują uzasadnienia zarzuty skargi.

Wskazany w piśmie przez pełnomocnika skarżącego z dnia 22 listopada 2019 roku ( data wpływu pisma ) błąd w operacie szacunkowym wskazujący na inny metraż działki nr 11, w operacie na 16 800 m2 a w wypisie z ewidencji gruntów na 16 600 m2 nie powoduje wbrew twierdzeniom pełnomocnika niekorzystnej ceny nieruchomości przyjętej w operacie dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej. Jest on całkowicie chybiony.

Przyjęty przez rzeczoznawcę metraż działki 1 na 16 800 m2 powoduje wskazanie do dalszych analiz kwoty 106 zł/m2 a więc niższej o złotówkę niż przy przyjęciu metrażu 16 600 m2. W konsekwencji tego błędu przyjęto niższą cenę metra kwadratowego nieruchomości porównawczej a więc była ona tańsza, musiało spowodować w rezultacie niższą cenę końcową nieruchomości wycenianej – skarżącego dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej. Sąd w tym zakresie nie uznał możliwości orzekania na niekorzyść skarżącego z urzędu, co pozostawałoby w sprzeczności z przepisami prawa.

Reasumując, Sąd uznał działanie organów administracji w sprawie za zgodne z regulacją prawa materialnego oraz nie dopatrzył się naruszenia przepisów procedury w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec tego, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2019 roku, poz. 2325 ze zm.), Sąd orzekł o oddaleniu skargi w całości.

MR