Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 223/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2013-05-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4 pkt 2, art. 12 ust. 4f i 5,
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
article: art. 130 ust. 2, art. 134,
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 36,
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 135, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 200
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sylwester Miziołek, Sędziowie Sędzia WSA Renata Detka (spr.), Sędzia WSA Jacek Kuza, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Joanna Dziopa, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 maja 2013 r. sprawy ze skargi A. K. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu I instancji II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku III. zasądza od Wojewody na rzecz A. K. kwotę 455 (czterysta pięćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...], znak: [...], Wojewoda Ś. po rozpatrzeniu odwołania A. K. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1 i ust. 3, a także art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania

i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, utrzymał w mocy decyzję Starosty K. z [...]r. orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz A. K. w wysokości 4.946 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy M. nieruchomości położonej w obrębie 6 K., gmina M., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0103 ha, przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej pn.: "[...]".

W uzasadnieniu organ podał, iż ostateczną decyzją nr [...]. Starosta K. zatwierdził projekt budowlany i zezwolił na realizację ww. inwestycji drogowej. Decyzją tą zatwierdzony został podział nieruchomości położonej w obrębie 6 J., gmina M., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0516 ha stanowiącej własność A. K., na działki nr [...] o pow. 0,0103 ha i nr [...] o pow. 0,413 ha.

Decyzją z [...]r. Starosta K. orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz skarżącego w wysokości 8.346 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy M. prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]

o pow. 0,0103 ha. Rozstrzygnięcie to zostało utrzymane w mocy przez Wojewodę, a następnie, po wniesieniu skargi przez Wójta Gminy M. na podstawie art. 54 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 138 § 2 kpa organ odwoławczy uchylił własną decyzję oraz decyzję Starosty K. z [...]. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu stwierdził, że z uwagi na zmianę uwarunkowań prawnych tj. wejście w życie z dniem 26 sierpnia 2011 r. rozporządzenia Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie zawierającego przepisów przejściowych, konieczne będzie wykonanie nowego operatu szacunkowego.

Decyzją z 24 września 2012 r. Starosta K., w oparciu o operat z 30 czerwca 2012 r., ustalił odszkodowanie na rzecz A. K. w wysokości 4.946 zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy M. prawa własności nieruchomości skarżącego. W odwołaniu od tego rozstrzygnięcia A. K. podniósł, że narusza ono przepisy postępowania poprzez niedokładne wyjaśnienie istniejącego stanu faktycznego oraz naruszenie przepisów prawa materialnego

w przedmiocie zasad ustalania odszkodowania. Wskazał też, że w jego ocenie rzeczoznawca majątkowy niewłaściwie przyjął do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, a nie pod zabudowę i w konsekwencji została zaniżona wartość nieruchomości.

Rozpatrując sprawę w trybie odwoławczym Wojewoda wskazał, iż w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z 30 czerwca 2012r., w którym wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 4.946 zł tj. wartość gruntu, na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,

w podejściu porównawczym, metodą porównania parami.

W ocenie organu z załączonego do ww. operatu zaświadczenia z 17 maja 2012r. wydanego przez Wójta Gminy M. wynika, że zgodnie

z obowiązującym w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z 30 marca 2010 r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa K., działka nr [...] położona w K. znajdowała się na terenie drogi gminnej o symbolu w planie KD. Wobec tego rzeczoznawca majątkowy analizą objął nieruchomości drogowe podobne do wycenianej, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości z okresu 2 lat poprzedzających wycenę. Z uwagi na niewielką ilość transakcji nieruchomościami położonymi w gminie M., rozszerzył badanie rynku na teren powiatu kieleckiego. Organ zaznaczył, że ani z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani z przepisów ww. rozporządzenia nie wynika, aby przy szacowaniu nieruchomości przejętej pod drogę gminną istniał obowiązek przyjmowania do porównań jedynie transakcji nieruchomości nabywanych pod drogi gminne. Zarówno drogi gminne jak i krajowe to drogi publiczne, a o drogach publicznych jest mowa m.in. w ww. rozporządzeniu.

Wojewoda wskazał, że pismem z 30 listopada 2012 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zarzutów A. K.. Odnośnie zarzutu nieuwzględnienia transakcji nieruchomościami nabywanymi pod drogi na terenie gminy N.

o cenach jednostkowych, które wynosiły np. 142,35 zł lub 300,00 zł za 1m2 gruntu rzeczoznawca wyjaśniła, że na ww. terenie występowały również transakcje o cenach jednostkowych 4,81 zł i 3,87 zł, które nie zostały uwzględnione w wycenie gdyż średnia cena transakcyjna nieruchomości drogowych ukształtowała się na poziomie ok. 30,00 zł za 1 m2 gruntu i ceny skrajnie wysokie lub niskie został odrzucone. Co do zakwestionowania przyjęcia do porównań transakcji z 17 maja 2011 r. biegła wskazała, że dobór transakcji drogowych przyjmowanych do wycen powinien uwzględniać ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach planistycznych, rozumianych zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniach

w dokumentach planistycznych inne niż drogowe, aczkolwiek występujące przy transakcji zawartej w związku z realizacją inwestycji drogowej. Nadmieniła, że przepisy prawa nie wymagają przedstawienia w operacie wyliczeń wag cech rynkowych i doboru tych cech, a zalecenia sprecyzowane w art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zostały uwzględnione i spełnione.

W związku z wątpliwościami skarżącego co do daty, na którą Wójt Gminy M. określił w zaświadczeniu przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego m.in. nieruchomości stanowiącej przedmiot niniejszej sprawy, oraz twierdzeniem odwołania, że odszkodowanie powinno być określone w oparciu o "ceny działek sprzedawanych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną", rzeczoznawca majątkowy załączył do pisma kopię wniosku z 15 maja 2012 r. skierowanego w tej sprawie do Urzędu Gminy w M., w którym zwrócił się o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu nieruchomości położonych w K. w planie zagospodarowania przestrzennego precyzując datę na dzień 30 marca 2010 r.

Wojewoda stwierdził, że badając operat przyjęty jako dowód w niniejszej sprawie nie dopatrzył się uchybień i nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania oraz uznał, że rzeczoznawca majątkowy odniósł się merytorycznie do kwestii podniesionych w odwołaniu,

a wyjaśnienia te są wyczerpujące i nie budzą wątpliwości.

Skargę na decyzję Wojewody do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach złożył A. K. zaskarżając ją w całości oraz zarzucając:

- naruszenie przepisów postępowania administracyjnego poprzez niedostateczne wyjaśnienie sprawy,

- naruszenie prawa materialnego tj. art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez błędne ich zastosowanie, tj. sporządzenie operatu szacunkowego na skutek przyjęcia do ustalenia odszkodowania stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości na realizację inwestycji drogowej

z uwzględnieniem tej decyzji, podczas gdy dla ustalenia odszkodowania w takich przypadkach należy przyjąć stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a jej przeznaczenie zgodnie z ww. przepisem bez uwzględnienia ustaleń decyzji jak też sporządzenie operatu szacunkowego przy błędnym doborze nieruchomości przyjętych do porównania. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi II instancji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W ocenie A. K. operat szacunkowy dotyczący działki nr [...]

o pow. 0,0103 ha zawiera liczne błędy merytoryczne i niezgodności z przepisami prawa. Skarżący podniósł, że przed wydaniem zaskarżonej decyzji działka nr [...]stanowiła część nieruchomości oznaczonej numerem ewidencyjnym [...], przeznaczonej i zagospodarowanej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Za niezrozumiałe uznał traktowanie tej nieruchomości jako przeznaczonej pod drogę

i przyjęcie oznaczenia symbolu KD.

A. K. zauważył, że zaświadczenie wydane przez Wójta Gminy M. z 17 maja 2012 r. uwzględnia stan geodezyjny działek powstały na skutek podziału nieruchomości dokonanego decyzją Starosty K. z [...]r. Wskazał, że operat szacunkowy sporządzony został w oparciu o to zaświadczenie bez sprawdzenia faktycznego przeznaczenia nieruchomości przejętej pod inwestycję drogową w planie zagospodarowania przestrzennego. Podkreślił, że działka, której był właścicielem przed wydaniem decyzji w całości znajdowała się na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonej symbolem MN1. Dopiero po podziale dokonanym decyzją z [...]r. wywłaszczona jej część oznaczona została symbolem KD. W tej sytuacji sporządzenie operatu jest, w ocenie skarżącego, błędne albowiem opiera się na błędnie wydanym zaświadczeniu, które nie powinno uwzględniać postanowień decyzji wywłaszczeniowej.

Zdaniem skarżącego ustalenie wysokości odszkodowania za wywłaszczony grunt zostało ustalone niezgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Wskazał, że zarzuty te były podnoszone w odwołaniu od decyzji Starosty K.,

a organ w żaden sposób powyższego nie wyjaśnił jak też nie odniósł się do zarzutu.

A. K. stwierdził również, że sporządzająca operat szacunkowy nie dołożyła należytej staranności przy analizie rynku i doborze nieruchomości do porównania albowiem:

- wszystkie akty notarialne dotyczące nieruchomości położonych na terenie gminy N. opisane pod pozycją 3, 4 i 5 na stronie 14 operatu, w których nabywającym było Województwo, zostały wprawdzie zawarte w 2011 r., lecz zapłata nastąpiła w 2003 r. i zgodnie z zapisem § 5 ust.1 i 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie mogą zostać przyjęte do porównania,

- autorka operatu w sposób dowolny i stronniczy dobrała transakcje porównawcze, które stanowią podstawę określenia wartości nieruchomości. Za niezrozumiałe uznał skarżący dlaczego pominęła inne transakcje, które miały miejsce na terenie Gminy N. i dotyczyły działek nabywanych pod drogi, dla których ceny jednostkowe wynosiły kolejno 142,35 zł i 300 zł za 1 m2 gruntu,

- jako nieruchomość porównawcza została przyjęta transakcja z 17 maja 2011 r. dotycząca nieruchomości zlokalizowanej w K., w której nabywcą jest [...], zaś podstawą nabycia jest art. 13 ust. 3 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Działka ta została nabyta jako tzw. "resztówka", jest to nieruchomość położona poza pasem drogowym, a nie jak podano

w operacie – nieruchomość przeznaczona pod drogi. W ocenie skarżącego nie powinna być uwzględniona w procesie wyceny jako nieruchomość porównawcza, podobnie jak w przypadku transakcji opisanej pod poz. 8 na stronie 14 operatu.

Skarżący zarzucił również, że:

1) w operacie szacunkowym brak jest szczegółowego opisu nieruchomości przyjętych do porównania z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych,

2) operat nie zawiera wyliczeń wag poszczególnych cech nieruchomości uwzględnionych w procesie wyceny oraz szczegółowego procentowego wpływu cech na cenę,

3) dobór cech mających wpływ na wartość nieruchomości w ocenie skarżącego budzi wątpliwości. Z przytoczonych w operacie transakcji (poz. 2 i 8) nie wynika aby wielkość powierzchni działki miała wpływ na uzyskiwaną cenę jednostkową nieruchomości. Obie te nieruchomości uzyskały podobną cenę za 1 m2 pomimo skrajnie różnych powierzchni,

4) podstawą doboru procedury wyceny, a w szczególności tego jakiego rodzaju transakcje są przyjmowane jako nieruchomości porównawcze, jest przeznaczenie nieruchomości, w tym przypadku wskazane w zaświadczeniu Wójta Gminy M. z 17 maja 2012 r., na które powołuje się autorka operatu szacunkowego, a które jest błędne.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej p.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego

i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja Wojewody z [...]r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty K. z [...]r. ustalającą odszkodowanie za przejęcie z mocy prawa nieruchomości przeznaczonej na realizację inwestycji drogowej, która stała się własnością Gminy M. w myśl art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. nr 80, poz. 721 ze zm.). Zgodnie z art. 12 ust. 4f i 5 ww. ustawy, za taką nieruchomość dotychczasowemu właścicielowi przysługuje odszkodowanie. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18. Przepis art. 18 stanowi zaś, że wysokość odszkodowania za nieruchomość, która stała się własnością właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 u.g.n.) Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny

w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.).

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 u.g.n.). Szczegółowe regulacje dotyczące wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określają natomiast przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa własności nieruchomości skarżącego oznaczonej jako działka nr 483/18 stanowił operat szacunkowy, sporządzony w dniu 30 czerwca 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego – J. Z., która przy określeniu wartości nieruchomości zastosowała zasady wyceny zawarte w § 36 rozporządzenia.

Stosownie do ust. 1 tego przepisu wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Bezspornym w sprawie jest, że ustalenie przez rzeczoznawcę przeznaczenia nieruchomości nastąpiło na podstawie zaświadczenia Wójta Gminy M.

z 17 maja 2012 r., z którego wynika, że zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego dla sołectwa K., działka nr [...] znajduje się na terenie drogi gminnej o symbolu w planie KD. W zaświadczeniu tym nie została wskazana data, na którą Wójt określił takie właśnie przeznaczenie nieruchomości i w zasadzie należałoby przyjąć, że dokument ten opisuje stan w dniu jego wydania. Już ta okoliczność winna skłonić organ odwoławczy do wyjaśnienia wątpliwości w tym zakresie, tym bardziej, że przyjęte w operacie przeznaczenie nieruchomości było kwestionowane w odwołaniu.

Nawet przy przyjęciu za Wojewodą, że zaświadczenie odpowiada na pismo [...] z 10 maja 2012 r. zawierające prośbę o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu kilkudziesięciu działek wywłaszczonych pod drogę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na dzień 30 marca 2010r. (o czym może świadczyć ostatni akapit zaświadczenia, nie wskazujący jednak w sposób precyzyjny, że chodzi o ten właśnie wniosek, o jakim mowa wyżej), to i tak zastrzeżenie budzi ustalenie na tej podstawie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zgodnie z § 36 rozporządzenia. Skoro bowiem przepis ten w powiązaniu z art. 154 ugn nakazuje uwzględniać przy wycenie przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie – ale bez uwzględnienia ustaleń decyzji czyli w tym przypadku decyzji Starosty K.

z [...]r. zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na realizację inwestycji drogowej pn. "[...]" to znaczy, że przeznaczenie wywłaszczonej działki winno zostać ustalone na datę sprzed wydania ww. decyzji Starosty czyli przed [...]. Sformułowanie wniosku rzeczoznawcy, w oparciu o który wydane zostało zaświadczenie oraz brak

w tym zaświadczeniu konkretnej daty, na którą Wójt ustalił przeznaczenie nieruchomości, budzić musi zatem wątpliwości co do tego, czy operat sporządzony m.inn. w oparciu o to zaświadczenie, spełnia dyspozycję § 36 rozporządzenia. Zauważyć przy tym należy, że w odwołaniu od decyzji organu I instancji A. K. podniósł, iż przed wydaniem decyzji z [...]r. działka numer [...] (stanowiąca przed tą datą część nieruchomości oznaczonej numerem ewid. [...]), przeznaczona była i zagospodarowana pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną

i dlatego niezrozumiałym było dla niego traktowanie jej jako przeznaczonej pod drogę. Wojewoda odniósł się wprawdzie do tego zarzutu w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, jednak uczynił to - wobec wskazanych wyżej okoliczności –

w sposób niewystarczający; przede wszystkim nie wyjaśnił czy wydane 17 maja 2012r. zaświadczenie rzeczywiście uwzględnia przeznaczenie nieruchomości w zgodzie z § 36 rozporządzenia, tj. bez ustaleń decyzji wywłaszczeniowej. Wątpliwości w tym zakresie potwierdza dodatkowo treść załączonej do skargi decyzji Wojewody z [...] dotyczącej wprawdzie odszkodowania za wywłaszczenie innych działek ([...]), ale wywłaszczonych tą samą decyzją Starosty K. z [...]., położonych w tym samym ciągu co działka skarżącego i w bezpośrednim sąsiedztwie drogi (mapa - k. 11 oraz 133 akt administracyjnych). Jak wynika z uzasadnienia tej decyzji, operat szacunkowy w sprawie opracowany został także w oparciu

o zaświadczenie Wójta Gminy M. z 17 maja 2012r., zgodnie z którym ww. działki "znajdują w terenie drogi gminnej o symbolu w planie KD", przy czym z pisma Wójta z 8 sierpnia 2012r. wynika, że zaświadczenie uwzględnia już stan geodezyjny powstały wskutek podziału nieruchomości, dokonanego decyzją Starosty K.

z [...]. W piśmie tym Wójt Gminy M. wyjaśnia także, iż nałożona siatka mapy ewidencyjnej, wykorzystywanej w programie EW-Mapa, służącym do wydawania informacji do wypisów, jest nieznacznie przesunięta

w stosunku do granic rysunku planu, którego skala i pikselizacja uniemożliwiła precyzyjne określenie przeznaczenia działki nr [...] przed podziałem.

Powyższe dodatkowo wzmacnia potrzebę wyjaśnienia tego, czy przeznaczenie działki oznaczonej nr [...] ustalone zostało poprawnie, tj. bez uwzględnienia ustaleń decyzji z 30 marca 2010r.

Zauważyć należy, że organ obowiązany był dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz jego wartości dowodowej, stosownie do treści art. 80 kpa. Zgodnie bowiem z art. 75 kpa, opinia biegłego jest tylko jednym

z dowodów w sprawie i jako dowód podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia. Po dokonaniu takiej kontroli na podstawie art. 80 kpa organ ocenia wartość dowodową złożonego operatu szacunkowego. W ocenie Sądu, w świetle przedstawionych okoliczności, ocena taka dokonana przez Wojewodę musi być uznana za niedostateczną i wymagającą dodatkowego postępowania wyjaśniającego. W konsekwencji stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja narusza art. 7, 77 § 1 i 80 kpa w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż wskazane wyżej uchybienia dotyczą ustaleń mających istotne znaczenie dla określenia wysokości odszkodowania.

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.

Orzeczenie zawarte w pkt II oparto o art. 152 p.p.s.a., zaś o kosztach orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. Na zasądzone koszty składa się wpis w kwocie 198 zł, opłata od pełnomocnictwa – 17 zł i wynagrodzenie radcy prawnego – 240 zł, obliczone na podstawie § 14 ust.2 pkt 1c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. z 2002 r., Nr 163, poz. 1349 ze zm.).

W związku z opisanymi powyżej uchybieniami, jakimi została dotknięta zaskarżona decyzja, za przedwczesne uznał Sąd odniesienie się do pozostałych zarzutów skargi, których ocena merytoryczna nabierze znaczenia dopiero w razie definitywnego przyjęcia, że działka Nr [...] wchodząca w skład większej działki oznaczonej nr [...] przeznaczona była przed podziałem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę.

Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji uwzględni przedstawione wyżej uwagi, a w szczególności ustali, jakie było przeznaczenie w planie objętej postępowaniem działki bez uwzględnienia ustaleń decyzji z [...]., a więc przed tą datą.