Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 1118/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-05-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Małgorzata Górecka (spr.) Protokolant sekr. sąd. Kamila Kozłowska po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2006r. przy udziale sprawy ze skargi M.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2005r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o d d a l a s k a r g ę /-/M. Górecka /-/E. Brychcy /-/A. Łaskarzewska


UZASADNIENIE

Skarżący – M. K. wniósł skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...].09.2005r., którą organ odwoławczy utrzymał w mocy zaskarżoną przez skarżącego decyzję Burmistrza G. z dnia [...].07.2005r.

Decyzją z dnia [...].07.2005r. organ I instancji orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy G. dla T. i M. K. dla działek położonych w miejscowości W. objętych księgą wieczystą KW nr [...], i tak :

- dla działki nr ewid. [...] o pow. [...] ha w wysokości [...] zł,

- dla działki nr ewid. [...] o pow. [...] ha w wysokości [...] zł,

- dla działki nr ewid. [...] o pow. [...] ha w wysokości [...] zł,

- dla działki nr ewid. [...] o pow. [...] ha w wysokości [...] zł.

W uzasadnieniu powyższej decyzji organ I instancji powołał się na zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Nr XIX/126/2000 Rady Miejskiej w G. z dnia 19 kwietnia 2000r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy G., w części dotyczącej miasta i gminy G., ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego Nr 33, poz. 394 z dnia 23 maja 2000r., którą to uchwałą ustalono zmianę przeznaczenia przedmiotowych działek i wartość stawki procentowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu w wysokości 15%. Dalej organ I instancji podał, że przedmiotowe działki zostały sprzedane przez ich właścicieli kolejno w dniach: [...].07.2000r. (działka nr [...]),[...].12.2000r. ( działka nr [...]), [...].09.2002r. (działka nr [...]) i [...].09.2002r. (działka nr [...]).

Wobec powyższego na zlecenie rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę przedmiotowych działek z uwzględnieniem ich przeznaczenia przed zmianą planu miejscowego i przy uwzględnieniu ich przeznaczenia po zmianie tego planu. Zgodnie z dokonaną wyceną i po uwzględnieniu uchwalonej wartości stawki procentowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wartość przedmiotowych działek wyniosła kwoty wskazane w treści decyzji. Nadto organ powołał się na uchylenie przepisu art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) stwierdzając, że organ administracji rozstrzyga sprawę na podstawie stanu prawnego obowiązującego w dacie orzekania, tak więc po ponownym rozpatrzeniu sprawy – zdaniem organu I instancji – spełnione zostały przesłanki z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i zachodzą w omawianej sprawie przesłanki wymierzenia jednorazowej opłaty planistycznej.

Odwołanie od powyższej decyzji z dnia [...].07.2005r. wniósł M. K.

W odwołaniu wskazał, iż wcześniejszą decyzją organ I instancji także określił wysokość opłaty planistycznej i decyzja ta w wyniku jej zaskarżenia przez odwołującego została przez organ odwoławczy uchylona z tym uzasadnieniem, że należy uwzględnić przy określeniu wysokości opłaty planistycznej koszty poniesione przez skarżącego na podwyższenie wartości przedmiotowych działek. Zdaniem odwołującego organ I instancji ponownie rozpatrując sprawę, pomimo dostarczenia przez odwołującego faktur obrazujących poniesione przez niego koszty na podwyższenie wartości nieruchomości, tych kosztów nie uwzględnił i naliczył opłatę planistyczną w pełnej wysokości.

Odwołujący podał, że dwukrotnie brał udział w wizji lokalnej dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, któremu odwołujący zarzucał brak profesjonalizmu bowiem - jego zdaniem – rzeczoznawca próbował wymusić na odwołującym podpisanie się na dokumencie, który miał stwierdzić, że żadne nakłady na przedmiotowe nieruchomości nie zostały poczynione przez odwołującego. Wobec takiej sytuacji, odwołujący zwrócił się do organu I instancji o zlecenie rzeczoznawcy majątkowemu dokonania czynności polegających na oszacowania budowy sieci wodociągowej, oszacowania wartości działki gruntu przeznaczonej pod drogę, kosztów podziałów geodezyjnych i kosztów w wysokości [...] zł, które odwołujący wypłacił na rzecz gminy tytułem dokonania zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dodatkowo wskazał i na to, że organ administracji obowiązany był naliczyć jednorazową opłatę planistyczną niezwłocznie po otrzymaniu aktu notarialnego sprzedaży przedmiotowych działek i po uwzględnieniu kosztów podwyższających wartość sprzedanej działki – czego nie uczynił.

Rozpatrując odwołanie, organ odwoławczy utrzymując w mocy skarżoną decyzję Burmistrza G. w uzasadnieniu podał, iż zostały spełnione warunki formalne do naliczenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tego terenu. Co do poczynionych przez odwołującego nakładów na nieruchomość, organ odwoławczy podał, że dotyczyły one uzbrojenia terenu w sieć wodociągową, nakładów na dokonanie podziału geodezyjnego nieruchomości celem wydzielenia działek do sprzedaży oraz na wytyczenie działki obecnie stanowiącej dojazd do przedmiotowych działek. Organ ten stwierdził, że te nakłady nie wpływają na wyliczone w skarżonej decyzji kwoty opłaty planistycznej bowiem zostało to spowodowane zmianą przepisów wprowadzonych ustawą z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492), która z dniem 22.09.2004r. uchyliła przepis art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym a także do ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadziła art. 4 pkt 17 zawierający definicję "stanu nieruchomości" przyjmowanego do wyceny nieruchomości. Tak więc operat szacunkowy, na który powołuje się organ I instancji, szacuje wzrost wartości nieruchomości gruntowej wyłącznie w związku ze zmianą wywołaną ustaleniami zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To zaś oznacza, że wykonana na nieruchomości sieć wodociągowa i poczynione inne nakłady na nią nie wpływają na wzrost wartości nieruchomości przyjętej w operacie do ustalenia opłaty.

Odnosząc się do zarzutu braku bezzwłocznego - po sprzedaży działek – naliczenia przez organ opłaty planistycznej – organ odwoławczy podał, że przepis art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma charakter wyłącznie dyscyplinujący organ zobowiązany do jej ustalenia i pobrania, zaś konsekwencje naruszenia tego przepisu mogą być oceniane jedynie na tle przepisów ustawy o finansach publicznych. Wszystko to - w ocenie organu odwoławczego – stanowi, że nie znalazły uzasadnienia żądania odwołującego wskazane w treści odwołania.

W skardze kierowanej do tutejszego Sądu skarżący podnosił te same argumenty jak w odwołaniu od decyzji, którą organ I instancji naliczył opłatę planistyczną. Dodatkowo twierdził, iż jego zdaniem nowa regulacja prawna uchylająca przepis art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym winna mieć zastosowanie jedynie do obliczenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w stosunku do działek, które skarżący sprzedał po wejściu w życie tej zmiany. Nadto skarżący żądał dokonania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę na zlecenie organu I instancji w oparciu o przepis art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1991r. o gospodarce nieruchomościami.

Odpowiadając na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, powtarzając argumentację podaną w uzasadnieniu skarżonej decyzji. Ustosunkowując się zaś do wniosku o dokonanie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych oceny operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu I instancji, organ odwoławczy podał, iż w rozpoznawanej sprawie brak jest przesłanek aby sporządzone w sprawie operaty szacunkowe poddać ocenie, o której mowa w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, ponieważ zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji są zgodne z przepisami prawa.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowi przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Stosownie do powołanego przepisu, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz (prezydent miasta) pobiera jednorazową opłatę, której wysokość ustalana jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Wartość nieruchomości zależy przede wszystkim od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwalanie nowego bądź zmiana miejscowego planu może spowodować zarówno obniżenie jak i wzrost wartości konkretnej nieruchomości. Mając to na uwadze, powołana ustawa wprowadza mechanizm wzajemnych rozliczeń gminy z właścicielem nieruchomości (użytkownikiem wieczystym) dotkniętym skutkami zmiany porządku planistycznego.

W rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, że na skutek uchwalenia zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości skarżącego, podzielonej następnie na działki budowlane – wzrosła. W takiej sytuacji wartość sprzedawanych sukcesywnie działek słusznie została ustalona na dzień ich sprzedaży. Stanowił o tym art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazując, iż wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jej uchwaleniem.

Z powyższego wynika, że przy obliczeniach pomija się wartość nieruchomości, jaką miała ona bezpośrednio po uchwaleniu zmiany planu. Przedmiotem szacunku byłaby cała nieruchomość skarżącego, pierwotnie stanowiąca grunt rolniczy, a po ich przekształceniu przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne oraz aktywizację gospodarczą, tylko wtedy, gdyby skarżący zbył ją w całości przed podziałem na działki.

Spornym jest problem pomniejszenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o wzrost nakładów. Skarżący odwołuje się do przepisu art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązującego w dacie sprzedaży przedmiotowej działki nr [...] o powierzchni [...] ha, to jest w dniu [...] września 2003r., w myśl którego jednorazową opłatę pomniejszało się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu, a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości.

Problem jednak w tym, że na podstawie art. 10 pkt 4 lit. "a" ustawy z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2004r. Nr 141, poz. 1492) wskazany przepis utracił obowiązującą moc z dniem 22 września 2004r., a zatem nie obowiązywał w chwili wydania zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza G. z dnia [...] lipca 2005r. Organy orzekające, zgodnie z przepisem art. 6 kpa, działając na podstawie przepisów prawa musiały zatem uwzględnić uchylenie przepisu, z którego skarżący wywodzi swoje prawo do odliczenia nakładów.

Bezczynność organu administracji w wydaniu decyzji o pobraniu opłaty planistycznej, zaraz po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego dokumentującego zbycie nieruchomości, jest niewątpliwie naruszeniem określonego w art. 35 kpa terminu załatwienia sprawy (art. 37 § 1 kpa). Nie może to jednak uchylić obowiązku pobrania opłaty, bez umniejszenia jej o nakłady. Ewentualne odszkodowawcze skutki tej bezczynności nie są rozpatrywane w trybie postępowania administracyjnego.

Z tych samych względów chybiony jest zarzut zastosowania przy szacunku przepisów nie obowiązującego jeszcze w dacie sprzedaży działki rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

Rzeczoznawca szacujący wartość działki skarżącego po tej dacie miał bowiem obowiązek kierować się przepisami aktualnie obowiązującego rozporządzenia.

Z tych przyczyn uznając, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, na podstawie art. 151 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji wyroku.

/-/M. Górecka /-/E. Brychcy /-/A. Łaskarzewska

kk