Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1656/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-10-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art 77 par 1, 80 , 107
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art 4 pkt 16, 119 ust 1 pkt 7, 134 ust 1, 157
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski, Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj (spr.), sędzia WSA Katarzyna Golat, Protokolant sekr. sąd. Julia Durka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 października 2015 r. sprawy ze skargi M. K. i A. K. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju solidarnie na rzecz skarżących M. K. i A. K. o kwotę 5617 (pięć tysięcy sześćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju, (dalej również jako "organ odwoławczy") uchylił decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r. ustalającą odszkodowanie w wysokości 282 146,55 zł na rzecz M.K. i A.K. w części dotyczącej zobowiązania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, dalej GDOŚ do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna i w tym zakresie orzekł o zobowiązaniu GDOŚ do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od daty wydania decyzji przez organ II instancji, w pozostałej części utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Nieruchomości oznaczone nr ew. [...] o pow. 0,2396 ha, [...] o pow. 1,535 ha i nr [...] o pow. 0,3078 ha położone w obrębie 0018 – [...], gmina G. przeznaczone zostały pod budowę drogi ekspresowej [...] Z. –G., odcinek węzeł "[...]". Stanowiły współwłasność A. K. i M.K. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. znak [...] Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości 282 146,55 zł na rzecz M.K. i A.K. z tytułu przejęcia tych nieruchomości oraz zobowiązał GDDKiA do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja Wojewody [...] nr [...] z [...] grudnia 2013 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli M.K. i A.K. wnosząc o jej uchylenie zarzucając niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, wadliwość operatu szacunkowego, niewłaściwe ustalenie cech nieruchomości mających wpływ na jej wartość w szczególności uzbrojenia terenu, niepodobność transakcji porównawczych ze zbyt odległych dat ich zawierania. Złożyli wnioski dowodowe o zwrócenie sią do GDAKiA o przedłożenie wykazu umów sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod budowę drogi ekspresowej [...] w latach 2011-2014, zwrócenie się do Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych ile w tych latach zawarto umów nabycia gruntów pod drogi krajowe, Urzędu Gminy w [...] o podanie czy w ostatnich 3 latach na terenie gminy odnotowane zostały transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi i ich przesłanie oraz o zwrócenie się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o zbadanie prawidłowości operatu sporządzonego przez E.J. do niniejszej sprawy.

Ponownie rozpoznając sprawę organ II instancji nie znalazł podstaw do uwzględnienia odwołania. Powołując przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. 2013, poz. 687), dalej ustawa, stwierdził, że:

-nieruchomość przejęta pod tego rodzaju inwestycję staje się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa z dniem w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (art. 12 ust. 4 pkt 4 ustawy);

-wysokość odszkodowania ustala się wg stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz wg jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania (art. 18 ust. 1 ustawy);

-odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty wg zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (art. 12 ust. 2 ustawy);

-podstawą ustalenia wartości odszkodowania stanowi jej wartość rynkowa, którą ustala się wg aktualnego sposobu jej użytkowania jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się wg alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 1, 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (D.U. 2014, poz. 518, dalej zwaną U.g.n );

-wyboru metody i techniki szacowania dokonuje biegły rzeczoznawca majątkowy uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości, dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala sią na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy a w przypadku ich braku z uwzględnieniem faktycznego sposobu użytkowania (art. 154 ust 1 i 3 U.g.n.);

- operat jako dowód podlega ocenie organu (art. 77 i 80 K.p.a.);

- podstawą do ustalenia wysokości odszkodowania był operat z dnia [...] lutego 2014 r. sporządzony przez E.J.

Oceniając operat organ II instancji wskazał, że analizą objęto transakcje gruntami na terenie powiatu [...] oraz powiatów ościennych o podobnym potencjale gospodarczym. Na terenie lokalnym zanotowano niewielką ilość transakcji dlatego poszerzono rynek o teren powiatów położonych w północno-wschodniej i zachodniej części województwa [...]. Analizie polegały grunty przeznaczone pod drogi położone w sąsiedztwie terenów zabudowy mieszkaniowej, siedliskowej, zagrodowej i terenów do zainwestowania z ostatnich 3 lat poprzedzających wycenę ze względu na małą ilość transakcji spełniających kryteria podobieństwa. Oceny dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Dokonano oceny wpływu poszczególnych cech kształtujących ceny transakcyjne i preferencje nabywców przyznając cesze lokalizacja szczegółowa 30%, cenność gruntów otaczających (30%), dostęp do infrastruktury ( 25%) dojazd (15%). Ze zbioru 11 transakcji wybrano nieruchomości o cenie najniższej i najwyższej oraz dokonano ich charakterystyki. Wyliczono w ten sposób wartość nieruchomości oznaczonej jako działka [...] na 38 695 zł, nr [...] na kwotę 170 140 zł i nr [...] na 49 710 zł. Organ uznał, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przyjął do porównania nieruchomości pod inwestycje drogowe oraz niewadliwie poszerzono analizę o rynek regionalny na którym odnaleziono wystarczającą liczbę nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. Tym samym operat spełnia dyspozycję § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004, Nr 207, poz. 2109 ze zm), dalej rozporządzenie. Operat zawiera wszystkie elementy przepisane prawem. Autorka operatu wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania, szczegółowo scharakteryzowała rynek transakcyjny.

Ustosunkowując się do zarzutów odwołania organ II instancji powołał się na twierdzenia biegłej z pisma z 12 lutego 2015 r. - w odniesieniu do zarzutu braku porównywalności rynku powiatu [...] w stosunku do powiatów [...], [...] i [...] – iż z danych statystycznych wynika, że powiat [...] znajduje się na 3 miejscu z punktu widzenia potencjału gospodarczego w odniesieniu do ww powiatów porównywalnych. Ponadto znajdująca się w rozporządzeniu definicja transakcji drogowych nie wskazuje na konieczność kategoryzacji nieruchomości nabywanych ze względu na przeznaczenie dróg. Opisane zasady mają odpowiednie zastosowanie do szacowania wartości nieruchomości stanowiących drogi wewnętrzne.

Organ nie podzielił zarzutu braku wpływu na wartość nieruchomości porównywalnych, cechy porównawczej "uzbrojenie" gdyż atrybut ten jest zasadny ze względu na konieczność budowy infrastruktury technicznej takiej jak oświetlenie wraz z obiektami drogowymi. Odnosząc się do zarzutu nieprawidłowego doboru nieruchomości porównywalnych organ wskazał, że zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości określona w operacie szacunkowym, który jest dowodem sporządzonym dla indywidualnego określenia wartości nieruchomości. W związku z powyższym sporządzony operat jest prawidłowy.

Podstawą do uchylenia decyzji organu I instancji w części była okoliczność, iż decyzją z dnia [...] października 2014 r. Ministra Infrastruktury i Rozwoju utrzymano w mocy decyzję Wojewody [...] nr [...] r o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Stała się ona ostateczna. Należało zatem uchylić decyzję w tym zakresie i orzec o obowiązku wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od wydania niniejszej decyzji.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiedli skarżący.

Decyzji zarzucili:

naruszenie prawa materialnego:

-§ 36 rozporządzenia poprzez uznanie, że sporządzony operat szacunkowy z dnia 28 lutego 2014 r. spełnia wymogi stawiane przez przepisy tego rozporządzenia, art. 4 pkt 16 U.g.n. poprzez wadliwe przyjęcie przez organ definicji nieruchomości podobnej a przez to wadliwe uznanie operatu szacunkowego jako przydatnego do rozstrzygnięcia sprawy, art. 134 ust. 1 U.g.n. w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. poprzez niewłaściwe ustalenie wartości rynkowej nieruchomości w wyniku przyjęcia za niewadliwy operatu szacunkowego, art. 134 ust. 2 U.g.n. poprzez wadliwe przyjęcie lub nieuwzględnienie przez organ cech charakterystycznych przejmowanej nieruchomości w postaci jej położenia, wielkości, możliwości rozwojowych, kształtu, możliwego i dotychczasowego sposobu użytkowania oraz aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami, art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez brak zweryfikowania przez organ I instancji prawidłowo przyjętych założeń oraz wskazania nieruchomości porównywalnych wskazanych przez biegłego i to mimo oczywistych wątpliwości co do rzetelności operatu, art. 119 ust. 1 pkt 7 w zw. z art. 129 U.g.n. poprzez nieokreślenie wysokości wypłaconego odszkodowania.

-naruszenie prawa procesowego art. 6, 7, 8, 77, 78 w zw. z art. 80, 107, 139 K.p.a. poprzez brak należytego uzasadnienia decyzji z uwagi na niedostateczne ustalenie faktów oraz ich znaczenia dla rozstrzygnięcia, pominięcie dowodów istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, niedostateczne wyjaśnienie podstawy prawnej rozstrzygnięcia, brak merytorycznej oceny operatu pod kątem metody i sposobu wyceny, doboru nieruchomości do wyceny, przyjęcie że wyceniane działki w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego stanowią w całości drogę, pominięcie przy szacowaniu wartości nieruchomości jaki wpływ na wartość nieruchomości ma rodzaj planowanej drogi, poprzez niedokonanie pełniej i odpowiedniej analizy rynku i pominięcie transakcji z terenu przyległego do nieruchomości będących przedmiotem wyceny, pominięcie dowodów i żądań zgłoszonych przez skarżących w piśmie z 11 lutego 2015 r. i 3 marca 2015 r., co w konsekwencji uniemożliwiło dokonanie prawidłowej oceny operatu.

Wnieśli o uchylenie obu decyzji i zasądzenie o zwrocie kosztów postępowania sądowego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Skarga jest częściowo zasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej jako: "P.p.s.a.", sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem. Ponadto wskazać należy, że Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą, ale rozstrzyga jedynie w granicach danej sprawy, jak stanowi art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a., przy czym stosownie do art. 135 P.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

W niniejszej sprawie obowiązek wypłaty przez inwestora odszkodowania wynika z faktu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, zgodnie z przepisami ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji drogowych. Do ustalenia wysokości odszkodowania i jego wypłaty, zgodnie z art. 12 ust. 5 tej ustawy, stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 tej ustawy. Wypłata jest jednorazowa, w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu z zastrzeżeniem, że w sprawach w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Tym samym dopiero spełnienie przesłanki ostateczności decyzji wywłaszczeniowej i decyzji orzekającej o odszkodowaniu stwarza stan prawny w którym świadczenie może zostać spełnione. Generalnie zatem organ II instancji prawidłowo, co do zasady uchylił decyzję organu I instancji w zakresie ustalenia terminu spełnienia przez inwestora świadczenia i przyjął termin 14 dni od daty wydania decyzji przez organ II instancji. Ocena ta jednak, wobec innych uchybień organu mogących mieć wpływ na wynik sprawy przesuwa się na drugi plan.

Postępowanie administracyjne, zgodnie z art. 15 K.p.a. jest dwuinstancyjne, co oznacza że organ II instancji ma obowiązek ponownego przeprowadzenia postępowania administracyjnego, oceny dowodów i zweryfikowania prawidłowości rozstrzygnięcia organu I instancji. Organ odwoławczy ma możliwość przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego, na co pozwala art. 136 K.p.a., i tylko gdyby okazało się, że decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem przepisów postępowania a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na rozstrzygnięcia (art. 138 § 2 K.p.a.). Ocena organu II instancji jest oceną merytoryczną, znajdującą odzwierciedlenie w treści uzasadnienia, co wynika z art. 107 § 3 K.p.a. Organ musi więc dokonać ponownej oceny dowodów, a gdy je pominie lub ich nie uwzględni, podać z jakich przyczyn (art. 8, 11 K.p.a.). Poza odniesieniem się do całego materiału dowodowego ma obowiązek szczegółowego odniesienia się do zarzutów odwołania. Wszystko to ma na celu m.in. wyjaśnienie stronie jakie argumenty legły u podstaw rozstrzygnięcia organu.

Oceniając w tych aspektach zaskarżoną decyzję Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że organ swe obowiązki w tym zakresie wykonał niezwykłe pobieżnie. Uzasadnienie zawiera powielenie argumentacji organu I instancji a raczej stwierdzeń biegłej, co nie uzasadnia przyjęcie, że organ samodzielnie dokonał analizy stanu faktycznego i oceny dowodów a przede wszystkim operatu. Nawet gdyby organ przyjął, że operat został wykonany w sposób prawidłowy to nie znaczy, że organ był zwolniony z przedstawienia swego stanowiska w odniesieniu do zarzutów odwołania. Te były jednoznaczne. Strona skarżąca kwestionowała od samego początku katalog przyjętych do porównania nieruchomości, ich podobieństwo a przede wszystkim wskazywała brak konieczności uwzględniania przy ocenie nieruchomości z terenu powiatu i województwa. Na te okoliczności złożyła wnioski dowodowe domagając się zwrócenia do GDDKiA o przedstawienie umów sprzedaży za okres 2011-2014 na podstawie których realizowany był wykup nieruchomości pod realizację inwestycji drogowej, zwrócenie się do urzędu Gminy w L. o informacje na temat transakcji których przedmiotem było zbycie gruntów pod drogę oraz Wójta Gminy L. do przedłożenia konkretnych aktów notarialnych (pismo z 11 lutego 2015 r.). Nie przesądzając o konieczności dopuszczenia tego rodzaju dowodów stwierdzić należy, że organ II instancji w ogóle nie odniósł się do tych wniosków, co stanowi o naruszeniu art. 75 § 1 K.p.a. Zgodnie z nim organ ma obowiązek dopuszczenia jako dowodu wszystkiego, co może się przyczynić do wyjaśnienia sprawy a nie jest sprzeczne z prawem. Takim dowodem mogą być niewątpliwie akty notarialne.

Podobnie należy ocenić żądanie zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o weryfikację opinii. W tym wypadku organ powinien pouczyć stronę, że to strona a nie organ, gdy kontestuje opinię, powinna zwrócić się do takiego wyspecjalizowanego podmiotu. Organ tego nie uczynił, czym naruszył art. 9 K.p.a. w zakresie informowania stron o czynnościach procesowych mogących mieć wpływ na sferę praw i obowiązków strony. Wbrew jednak wywodom skargi, obowiązek działania organu nie może jednak oznaczać przerzucenia całego ciężaru dowodu na organ, który przeprowadził już postępowanie i uzyskał opinię biegłego rzeczoznawcy. Jeżeli organ wyprowadził z tego dowodu określone wnioski które budzą zastrzeżenia strony to skuteczne zakwestionowanie takiego dowodu wymaga inicjatywy strony (por. wyrok WSA w Szczecinie z 13 marca 2014 r., sygn. akt II SA/Sy 1232/13, wyrok WSA w Lublinie z 25 maja 2015 r., sygn. akt II Sa/Lu zamieszone w bazie Cebois).

Odnosząc się do zaprezentowanej przez organ oceny operatu Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że jest ona powierzchowna. Fakt, iż operat został sporządzony przez rzeczoznawcę nie powoduje automatycznie, że taki dowód jest rzetelny. Opinia rzeczoznawcy to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie organu tak jak każdy inny dowód w sprawie – z zastosowanie zasady swobodnej oceny dowodów wynikającej z art. 80 K.p.a. Organ nie dokonał oceny całokształtu materiału dowodowego ponieważ pomimo jasnych zarzutów odwołania pominął kwestie odnoszące się do danych z operatu szacunkowego w szczególności w zakresie przyjętych do porównania nieruchomości, w tym ich położenia. Tym samym naruszył art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. a w konsekwencji art. 107 § 3 K.p.a. Nie wyjaśnił w sposób przekonujący swego stanowiska, nie odniósł się do wniosków strony a zatem na podstawie treści decyzji nie sposób dowiedzieć się jakimi racjonalnymi kryteriami kierował się w tym zakresie organ wydając rozstrzygnięcie.

Sąd uznał, że wobec tego rodzaju uchybień nie da się skontrolować zaskarżonej decyzji.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania stwierdzić należy, że:

- wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca – co wynika z art. 154 ust. 1 U.g.n.;

- organ ustalił wysokość odszkodowania i podmioty uprawnione do jego uzyskania a więc nie doszło do naruszenia art. 119 ust. 1 pkt 7 U.g.n. Błędem jest natomiast nie wskazanie sposobu spełnienia świadczenia;

- -zarzut naruszenia art. 134 ust. 1 U.g.n i 36 rozporządzenia w zakresie w jakim skarżący podważają rzetelność operatu i przyjęte do porównania nieruchomości, wobec niepełnej jego oceny przez organ, nie może być obecnie prawidłowo oceniony przez Sąd.

Wskazać jednak należy, że zgodnie z definicją nieruchomości podobnej zawartej w art. 4 pkt 16 U.g.n. taką nieruchomością jest nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania i inne cechy wpływające na jej wartość. Przedstawione przez rzeczoznawcę zestawienie 11 nieruchomości nie zawiera, poza wskazaniem położenia, ceny i powierzchni innych danych pozwalających na ocenę czy brane pod uwagę działki spełniają kryterium podobieństwa, co jak słusznie wskazują skarżący uniemożliwia ocenę spełnienia kryterium podobieństwa.

Ponadto, jak wynika z § 26 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości, dopiero gdy brak jest na rynku lokalnym nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej uzasadnione jest sięgnięcie do nieruchomości na regionalnym lub krajowym rynku. W sytuacji gdy inwestycja polegająca na budowie drogi [...] jest inwestycją pod którą niewątpliwie doszło do wywłaszczenia wielu nieruchomości, co zresztą wskazują sami skarżący, wątpliwym wydaje się aby na rynku lokalnym w okolicy nieruchomości wywłaszczanej nie dało się odnaleźć nieruchomości które spełniałyby kryteria podobieństwa. E.J. w piśmie z 12 lutego 2015 r. odniosła się co prawda do niektórych ze wskazywanych przez skarżących aktów notarialnych jednakże stwierdziła, że nieruchomości te nie spełniają kryterium podobieństwa. W ocenie sądu tego rodzaju konstatacja wymaga głębszego uzasadnienia. Fakt, że we wziętych do porównania nieruchomości położonych w innych powiatach jest podobny potencjał gospodarczy (ww pismo rzeczoznawcy str. 4) nie może stanowić wyłącznej przesłanki uzasadniającej przyjęcie tezy o porównywalności rynków co uzasadniałoby możliwość przyjęcia do porównania transakcji z rynku innego niż lokalny. Aby można było uznać, że nieruchomość jest podobna należy uwzględnić nie tylko położenie ale i stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania i inne istotne cech wpływające na wartość nieruchomości (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Opis wziętych do porównania przez biegłą nieruchomości jest niepełny i tym samym nie pozwala na rzetelne ustalenie czy rzeczywiście nieruchomości spełniają kryterium podobieństwa.

Ponownie rozpoznając sprawę organ II instancji w pierwszej kolejności odniesie się do wniosków dowodowych stron zawartych w pismach z 3 marca 2015 r. i 11 lutego 2015 r. w przewidzianej formie. Uwzględni przy tym, że sąd na rozprawie administracyjnej dopuścił dowody z dokumentów w postaci aktów notarialnych na okoliczność istnienia nieruchomości porównywalnych na terenie lokalnym oraz ich wartości. Następnie organ pouczy strony o możliwości kwestionowania operatu poprzez zwrócenie się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych – zgodnie z art. 157 ust. 1 U.g.n. i udzieli im terminu na wypowiedzenie się czy zamierzają wystąpić do takiej organizacji z wnioskiem o ocenę rzetelności operatu sporządzonego w niniejszej sprawie. Następnie w zależności od decyzji skarżących podejmie inne niezbędne czynności w zależności od tego czy opinia rzeczoznawcy E.J. zostanie bądź zatwierdzona bądź zakwestionowana w trybie art. 157 u.g.n.

Wydając rozstrzygnięcie organ będzie miał także na uwadze, że wywłaszczone nieruchomości wchodziły w skład wspólności ustawowej małżeńskiej, co powoduje, że odszkodowanie powinno wejść do ich majątku wspólnego o ile w trakcie postępowania administracyjnego nie nastąpią zdarzenia powodujące przekształcenie bezudziałowej wspólności majątkowej małżeńskiej we współwłasność ułamkową. Z decyzji organu I instancji nie wynika sposób w jaki zobowiązany ma spełnić świadczenie pieniężne.

Z tych względów i na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c i 200 p.p.s.a. Sąd orzekł jak w wyroku. Na koszty w wysokości 5 617 zł składa się uiszczony przez skarżących wpis w kwocie 2 000 zł opłata od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz jego wynagrodzenie w wysokości 3 600 zł, zgodne z § 18 ut. 1 pkt 1 w zw z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r.w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (tekst jednolity Dz.U.2013.461).