Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 3133/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-06-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Szmydt (spr.) Sędziowie: WSA Dariusz Chaciński WSA Joanna Skiba Protokolant referent stażysta Małgorzata Sieczkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2013 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Miasta Z. z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącej S. K. kwotę 462 (czterysta sześćdziesiąt dwa) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] września 2013 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania S. K. od decyzji Burmistrza Miasta Z. Nr [...] z dnia [...] lutego 2013 r. ustalającej opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Z., stanowiącej działki nr [...] powstałe wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta Z. nr [...] z [...] października 2012 r. i zobowiązującej do zapłaty ww. kwoty S. K. - utrzymało w mocy ww. decyzję Burmistrza Miasta Z. z dnia [...] lutego 2013 r.

Zaskarżona decyzja wydana została w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i ocenę prawną sprawy.

S. K. właściciel - działki położonej w Z., dla której Sąd Rejonowy [...] prowadzi księgę wieczystą Nr [...], wniosła o zatwierdzenie podziału jej na 4 działki: nr [...]. Podział został zatwierdzony decyzją Burmistrza Miasta Z. Nr [...] z dnia [...] października 2012 r.

Pismem z dnia 2 listopada 2012 r. zawiadomiono stronę o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu, w wyniku podziału na wniosek właściciela, wartości w/w nieruchomości.

Pismem z dnia 29 listopada 2012 r. poinformowano S. K., że zakończono postępowanie i przygotowano projekt decyzji.

W dniu 12 grudnia 2012 r. S. K. wystąpiła z wnioskiem o przygotowanie kopii operatu szacunkowego oraz projektu decyzji. Dokumentacja została w dniu 13 grudnia 2012 r. przekazana stronie. Po analizie otrzymanej kopii dokumentacji S. K. w dniu 27 grudnia 2012 r. wniosła zarzuty do operatu, które przekazano rzeczoznawcy i na które pismem z dnia 18 stycznia 2013 r. przedstawiając swoje stanowisko udzielił odpowiedzi.

Następnie decyzją Nr [...] z dnia [...] lutego 2013 r., Burmistrz Miasta Z. ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Z., stanowiącej działki nr [...] powstałe wskutek podziału działki nr [...], zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta Z. nr [...] z [...] października 2012 r. i zobowiązał do zapłaty ww. kwoty S. K.

Od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. wniosła S. K. W odwołaniu skarżąca wniosła zarzuty do operatu oraz podniosła, że czuje się potraktowana arogancko, ponieważ rzeczoznawca nie odpowiedział na jej zarzuty. Zacytowała treść pisma przewodniego, w którym wskazano, że zarzuty wniosła T. K.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] września 2013 r., nr [...] po rozpatrzeniu odwołania S. K. od decyzji Burmistrza Miasta Z. Nr [...] z dnia [...] lutego 2013 r. - utrzymało w mocy ww. decyzję Burmistrza Miasta Z. z dnia [...] lutego 2013 r. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, iż w celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale powołany zostały biegły - rzeczoznawca majątkowy S. K., który w listopadzie 2012 roku sporządził operat szacunkowy o wartości przedmiotowej nieruchomości.

Jak wynika z załączonego do akt niniejszej sprawy operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, szacowana wartość owej nieruchomości przed dokonaniem podziału wynosiła [...] zł, po dokonaniu zaś owego podziału jej wartość wzrosła do kwoty [...] zł. Oznacza to, że, zdaniem biegłego, wyłącznie w wyniku dokonania podziału wartość rzeczonej nieruchomości wzrosła o [...] zł.

Jak wynika z pkt 7 operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości gruntowej, do ustalenia jej wartości zastosowane zostało podejście porównawcze, przy metodzie korygowania ceny średniej.

Stosownie do § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), zwanym dalej "rozporządzeniem", przy stosowaniu podejścia porównawczego, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Jak wynika ze sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania operatu szacunkowego, przy obliczaniu wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale uwzględniono nieruchomości porównawcze zbliżone parametrami do nieruchomości wycenianej.

Operat ten również, zdaniem Kolegium, spełnia wymogi nałożone przez § 55 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Omawiany operat zawiera dane, pozwalające na umiejscowienie oraz poznanie nieruchomości porównawczych, w zakresie wpływającym na ową wartość, w szczególności - ich położenie, cechy charakterystyczne, możliwości inwestycyjne, sposób zagospodarowania sąsiedztwa, datę transakcji i cenę transakcyjną. Tym samym wymogi przewidziane przez przytoczony przepis zostały spełnione.

Postępowanie poprzedzające wydanie skarżonej decyzji przeprowadzone zostało zgodnie z przepisami. Strona miała możliwość zaznajomienia się z materiałem dowodowym i wnieść uwagi; z prawa tego S. K. skorzystała.

W decyzji Burmistrz Z. odniósł się do uwag S. K., przytaczając w decyzji wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego.

Mając powyższe na uwadze, Kolegium nie znalazło podstaw do podważenia prawidłowości sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości, a poprzedzające wydanie decyzji postępowanie za zgodne z przepisami k.p.a.

Zdaniem Kolegium sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem rozważań organu administracji publicznej, gdyż odnosi się do wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy Zarówno przepisy ustawy, jak również standardy zawodowe i kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Jeżeli strona podważa operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu, to powinna przedstawić przeciwdowód opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wykorzystanie tej drogi oceny operatu zależy jednak od inicjatywy strony. Odwołująca z inicjatywą taką w niniejszej sprawie nie wystąpiła.

Jak wynika z uchwały Rady Miejskiej w Z. Nr [...] z dnia [...] marca 2009 r., stawka opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem wynosi 15% różnicy wartości nieruchomości. Zarówno Burmistrz Z., jak i Kolegium są związani treścią owej uchwały.

Tym samym opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, spowodowanego podziałem tejże nieruchomości, wynosić powinna: [...] zł.

Odnosząc się do zarzutu nieustosunkowania się rzeczoznawcy do zarzutów S. K. Kolegium wskazało, ze istotnie w piśmie przekazującym te zarzuty rzeczoznawcy organ podał - zapewne przez omyłkę - niewłaściwe nazwisko osoby wnoszącej zarzuty. Jest to błąd, który nie powinien się zdarzyć, ale okoliczność ta nie ma znaczenia o tyle, że rzeczoznawca odniósł się do konkretnych zarzutów i były to zarzuty pani K. Biegły w wyjaśnieniu z [...] stycznia 2013 r. odnosił się do operatu wyceniającego działki nr- [...] powstałe wskutek podziału działki nr [...]. Biegły ustosunkował się do konkretnych zarzutów; nazwisko właściciela nieruchomości nie miało wpływu na ustalenia oraz późniejsze wyjaśnienia biegłego.

Skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2013 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła S. K. – zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania, w szczególności

naruszenie art. 107 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez brak wyjaśnienia w sposób jasny i zrozumiały przesłanek, jakimi kierował się organ przy wydawaniu rozstrzygnięcia, szczątkowe uzasadnienie decyzji oraz brak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wszechstronnego rozważenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze wszystkich przepisów i okoliczności związanych z ustaleniem opłaty adiacenckiej,

naruszenie art. 6, 7, 77 § 1, 80, 107 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, brak rozważenia wszystkich okoliczności mogących mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia oraz błędne i niepełne uzasadnienie wydanej decyzji ograniczające się do przytoczenia odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, wybiórczą ocenę zgromadzonego w sprawie materiału oraz błędne ustalenia faktyczne przejęte za podstawę rozstrzygnięcia, pozostające w opozycji do stanu faktycznego,

kolegium nie odniosło się wprost do wszystkich zarzutów odwołania, co stanowi nie tylko przejaw naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., ale narusza także art. 107 § 3 i art. 138 § 1 k.p.a. dotyczące powinności odniesienia się do wszystkich zarzutów odwołania, co powinno znaleźć wyraz w wyczerpująco sporządzonych motywach uzasadnienia decyzji,

Mające wpływ na wynik sprawy naruszenie prawa materialnego

- naruszono przepisy art. 4 pkt. 16, art. 98a, art. 153, art. 154, art. 155 i art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia o gospodarce nieruchomościami z uwagi na fakt, że rzeczoznawca, bezzasadnie wartość nieruchomości po podziale ocenił jako sumę wartości nowopowstałych działek.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżąca wniosła na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu skargi wskazano, iż ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło tylko i wyłącznie na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez S. K., a organ administracji błędnie przyjął, że dowód z operatu szacunkowego nie podlega obowiązkowi krytycznej oceny jego treści, tak jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym.

Prowadzący postępowanie organ posiadający ustawowy dostęp do rejestrów publicznych tj. między innymi "ewidencji gruntów i budynków" oraz posiadający miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Z. miał możliwość pozyskania i ustalenia informacji pozwalających na dokonanie stosownej oceny bazy nieruchomości podobnych przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego, czego niestety nie uczynił. Na etapie wnoszonych uwag, jak również odwołania, skarżąca kwestionowała te ustalenia, ale uprawnione do tego organy w żaden sposób nie odniosły się do tych zarzutów.

Skarżąca wskazała, iż w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy przytoczył wyjaśnienia rzeczoznawcy zacytowane w decyzji Burmistrza Miasta Z. Nr [...], stwierdził nawet, że niewątpliwie podział nieruchomości skarżącej spowodował wzrost jej wartości, natomiast nie wyjaśnił wszystkich zarzutów odwołania, a to stanowi istotne naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, mające wpływ na wynik sprawy.

Skarżąca zgodziła się ze stanowiskiem organu, że nie może on wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, ale obowiązkiem organu była ocena tego dowodu pod względem formalnym, czy nie zawiera on braków lub nieścisłości. Skoro przedmiotem oceny operatu jest prawidłowość jego sporządzenia, to ocena tan musi następować według takich samych zasad, jakie obowiązują przy jego sporządzaniu. Ocena prawidłowości operatu obejmować musi zatem takie kwestie jak przyjęte sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych pojęć, metod i technik wyceny, czy też sposobu określania wartości nieruchomości dla określenia celu w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia. Organy rozstrzygające w przedmiotowej sprawie wymogów wyżej opisanych nie wykonały. Zarówno organ I instancji, jak i organ odwoławczy, nie oceniły w sposób prawidłowy i wyczerpujący sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

Niezależnie od powyższego skarżąca zakwestionowała operat szacunkowy wykorzystany w niniejszej sprawie z uwagi na fakt, iż nie zawiera on opisu cech nieruchomości ujętych w tabeli nieruchomości przyjętych do porównania, brak cech charakterystycznych nieruchomości powoduje, że nie można stwierdzić podobieństwa tych nieruchomości z nieruchomością wycenianą

Niezależnie od powyższego skarżąca stwierdziła, że w przeprowadzonym postępowaniu naruszono przepisy art. 4 pkt. 16, art. 98a, art. 153, art 154, art. 155 i art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia o gospodarce nieruchomościami z uwagi na fakt, że rzeczoznawca, bezzasadnie wartość nieruchomości po podziale ocenił jako sumę wartości nowopowstałych działek.

Art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, posługując się terminem "nieruchomości", nakazuje oszacować różnicę wartości tejże nieruchomości w stanie przed podziałem i po podziale. Nie może budzić wątpliwości, że nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, bowiem jeśli działki takie objęte są jedną księgą wieczystą to bez względu na sposób rozumienia pojęcia nieruchomość składają się one na jedną nieruchomość.

Najdalej idące zastrzeżenia budzą ustalenia biegłego dotyczące powierzchni wycenianej nieruchomości, zwłaszcza w zakresie dobranej bazy nieruchomości porównawczych. Należy zwrócić uwagę, że zarówno przed podziałem jak i po powierzchnia nieruchomości KW [...] wynosiła [...] ha. Powierzchnia ta nie uległa zmianie w wyniku podziału, poprzez np. przejęcie jej części na własność Gminy. Bezpodstawne było zatem posiłkowanie się przy wycenie nieruchomości po podziale różnymi próbkami reprezentatywnymi, których powierzchnia w znaczący sposób odbiega od [...] m2 i wynosi np. [...] m2. Zdaniem skarżącej - należy również zakwestionować dobór nieruchomości wykorzystanych przy określaniu wartości przed podziałem z uwagi na fakt, że część z nich jest wielokrotnie większa od mojej nieruchomości i wynosi np. [...] Ponadto w tabeli nr 7 na str. 24 transakcje opisane w pozycjach nr 11, 15, 18 dotyczyły zbycia udziału, bądź udziałów w nieruchomościach o nieznanej wielkości o powierzchniach których również nie znamy. Przyjęcie takiego działania narusza § 3 ust.1, § 4 ust.1, § 55 ust. 1 i 2 i § 56 ust.1 pkt. 7 i 8 rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości.

W przedmiotowym operacie biegły nie opisuje nieruchomości przyjętych do porównania chociażby w minimalnym zakresie przewidzianym przepisami, nie pokusił się nawet o opis nieruchomości wskazanych jako nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej. Ponadto organ nie odniósł się w jakikolwiek sposób do zarzutu skarżącej wniesionego na etapie odwołania, że z danych zawartych w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej w W. prowadzącym numeryczną mapę między innymi miasta Z. w roku 2010 nie figurowała działka wskazana przez biegłego jako nieruchomość o cenie min. tj. działka nr [...] Organ nie odniósł się również do uwagi dotyczącej bazy nieruchomości wykorzystanych w procesie wyceny, a wskazanych w tabelach 1, 3 i 7 z uwagi na brak wskazania ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego m. Z. Skarżąca wskazała również, że z treści operatu wynika, iż " analizie poddano transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych kwalifikujących się pod zabudowę mieszkaniową jedno i wielorodzinną", a jej nieruchomość przeznaczona jest wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o utrudnionych warunkach gruntowo - wodnych.

W ocenie skarżącej organ odwoławczy nie dokonał rzetelnej oceny operatu szacunkowego sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości, który stanowi jedyną podstawę dla ustalenia opłaty adiacenckiej. To, że skarżąca nie przedłożyła opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych nie oznacza, ze organ administracji jest zwolniony od rzetelnej, merytorycznej oceny operatu i od konieczności wykazania, że wzrost wartości jej nieruchomości faktycznie, a nie tylko potencjalnie nastąpił, na skutek podziału. Organ korzystając z właściwych środków przewidzianych w procedurze administracyjnej ma obowiązek dążyć do dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań w celu ustalenia wartości nieruchomości i ewentualnej opłaty. Podstawowym obowiązkiem jest rzetelna ocena wiarygodności operatu szacunkowego, w efekcie której organ orzekający powinien zdecydować czy jest on wystarczający dla podjęcia rozstrzygnięcia, czy też powinien być uzupełniony, bądź sporządzony na nowo przez innego rzeczoznawcę.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Oznacza to, że kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy organ administracji wydając zaskarżony akt nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd administracyjny nie dokonuje ustaleń faktycznych w zakresie objętym sprawą administracyjną. Sąd ten bada, czy ustalenia faktyczne dokonane przez organy administracji publicznej, których decyzje zostały zaskarżone, odpowiadają prawu (wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2007 r., II FSK 72/06, ONSA WSA 2008, nr 2, poz. 31; zob. także uchwała pełnego składu NSA z dnia 26 października 2009 r., I OPS 10/09, s. 29 uzasadnienia). Ponadto, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w granicach przedstawionych wyżej należało uznać, że zarówno decyzja organu odwoławczego jak i decyzja I instancji podlegała uchyleniu.

Organ przyjął, że operat, sporządzony w niniejszej sprawie, spełnia wymogi nałożone przez § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U., Nr 207, poz. 2109, ze zm.), zgodnie z którym operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Omawiany operat zawiera dane, pozwalające na umiejscowienie oraz poznanie nieruchomości porównawczych, w zakresie wpływającym na ową wartość, w szczególności - ich położenie, cechy charakterystyczne, możliwości inwestycyjne, sposób zagospodarowania sąsiedztwa, datę transakcji i cenę transakcyjną. Tym samym wymogi przewidziane przez przytoczony przepis zostały spełnione.

Stanowisko organu jest sprzeczne z treścią samego operatu szacunkowego oraz wyjaśnieniami złożonymi na piśmie przez rzeczoznawcę.

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 20 grudnia 2013r. sygn. akt I OSK 1342/12, wskazał, że: Przygotowany przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest tylko środkiem dowodowym, który podlega normalnym regułom oceny.

Należy wskazać, że zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego, na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Podkreślić należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10).

Skarżąca podnosiła, że z treści operatu wynika, iż analizie poddano transakcje kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych kwalifikujących się pod zabudowę mieszkaniową "jedno i wielorodzinną", a jej nieruchomość przeznaczona jest wyłącznie pod zabudowę "mieszkaniową jednorodzinną o utrudnionych warunkach gruntowo-wodnych".

Istotnie, operat szacunkowy zawiera informacje, że zgodnie z Uchwałą [...] w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Z. działka ewidencyjna nr [...], z której zostały wydzielone działki ewid. Nr [...] położona jest na terenie (MN) zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jako przeznaczenie podstawowe terenu o niekorzystnych warunkach gruntowo-wodnych (str. 9 operatu).

Natomiast, rzeczoznawca przyjął na potrzeby wyceny i ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej transakcje kupna – sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych/kwalifikujących się pod "zabudowę jedno i wielorodzinną".

Nie wymaga wiedzy specjalistycznej dostrzeżenie różnicy w zakresie wartości nieruchomości pomiędzy przeznaczonych pod "zabudowę jedno i wielorodzinną" a nieruchomością przeznaczoną pod "zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, o niekorzystnych warunkach gruntowo-wodnych".

Biegły ani w operacie szacunkowym, ani w późniejszych wyjaśnieniach nie wskazuje czemu przyjął takie założenia.

Odnośnie zarzutu doboru powierzchni wycenionych nieruchomości w zakresie dobranej bazy nieruchomości porównawczych poprzez przyjęcie nieruchomości wielokrotnie większych rzeczoznawca wskazuje odnośnie przyjęcia do porównania działki [.,..], iż ocenę cech rynkowych zbioru transakcji dokonał z uwzględnieniem różnic tych powierzchni i nie tylko w zakresie oceny cechy "układ i powierzchnia działki" ale również "przeznaczenia w m.p.z.p. i możliwości inwestycyjnych" oraz "warunków zabudowy tj. wielkości działki, cech geometrycznych, dostępu do drogi, ekspozycji itp."

Należy podzielić prawidłowość tych założeń stanowiących nie jako wykład w zakresie obowiązujących przepisów, jednak rzeczoznawca powinien uzasadnić, odnosząc się do konkretów jak poszczególne kryteria przekładały się na ww. wnioski i wynik wyceny.

Operat szacunkowy jak i wyjaśnienia rzeczoznawcy zawierają natomiast jedynie ogólniki, przytoczenie przepisów, zwrotów i definicji ustawowych.

Nie wkraczając w zakres wiedzy specjalistycznej rzeczoznawcy, powinien on jednak w sposób klarowny i jasny wyjaśnić jak poszczególne elementy operatu przekładały się na wnioski końcowe.

Podobne zastrzeżenia należy odnieść do tego, iż rzeczoznawca nie zamieścił opisu nieruchomości wskazanych jako nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej.

Organ nie odniósł też do zarzutu skarżącej, wniesionego już w odwołaniu, iż w danych zawartych w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej w W. nie figuruje działka wskazana przez rzeczoznawcę jako nieruchomość nr ewidencyjnej [...].

Skarżąca miała zatem rację twierdząc, że organ nie odniósł się w sposób wystarczający do podnoszonych uwag dotyczących niewłaściwego doboru przez biegłego działek do wyceny oraz przyjęcia niewłaściwej powierzchni szacowanej nieruchomości.

Organ w sposób pobieżny ocenił przedstawiony mu operat. Należy podkreślić, iż skarżąca już od początku kwestionował dobór działek, twierdząc iż wybrano te nie nadające się do porównania ze względu na ich przeznaczenie lub znacznie różniące się powierzchnią od szacowanej nieruchomości.

Jeżeli organ miał w tym zakresie wątpliwości winien był zażądać bardziej precyzyjnych wyjaśnień ze strony biegłego, a w razie gdyby to okazało się niewystarczające skorzystać z prawa określonego w art. 157 ust. 1 u.g.n. (poddanie operatu ocenie Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych). O potrzebie takiej zewnętrznej weryfikacji operatu decyduje przy tym nie tyle samo żądanie strony postępowania, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia.

Organy wydały zaskarżone decyzje z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.), co mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Wskazane przepisy - w ocenie WSA - zobowiązują organy do wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności związanych z daną sprawą w celu ustalenia stanu faktycznego zgodnego z rzeczywistością. W tym celu organy winny podjąć z urzędu wszelkie niezbędne czynności zmierzające do zebrania pełnego materiału dowodowego.

Dostrzeżone uchybienia operatu szacunkowego wskazują na naruszenie przez organy w sposób istotny przepisów odnoszących się do postępowania dowodowego (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.) i obligowały Sąd do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy administracji będą zobowiązane dostosować czynności procesowe zmierzające do uzupełnienia operatu szacunkowego w kierunku zakreślonym powyżej przez Sąd.

Mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 135 p.p.s.a. orzekł jak w pkt 1 sentencji. Na mocy art. 152 p.p.s.a. orzeczono, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku jak w pkt 2 wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a. jak w pkt 3.