Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 46/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2007-06-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność decyzji I i II instancji
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Mirosława Włodarczak-Siuda Sędziowie Sędzia NSA Iwona Tomaszewska (spr.) Asesor WSA Arkadiusz Windak Protokolant Joanna Białas - Gołąb po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 czerwca 2007r. sprawy ze skargi G. i M. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości I. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Starosty [...] z dnia [...]r. Nr [...] w części rozstrzygnięcia zawartego w pkt IV zobowiązującego D. i Z. małżonków K. do wydania zgody Skarbowi Państwa – Staroście [...] na wykreślenie w księdze wieczystej nr [...] ([...]) hipoteki i rozstrzygnięcia w pkt VI stwierdzającego wygaśnięcie hipoteki i orzeka, że w tej części zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; II. oddala skargę w pozostałej części.


UZASADNIENIE

Starosta Powiatu [...] decyzją z dnia [...]r., Nr [...], orzekł o wywłaszczeniu G. i M. małżonków S. z prawa własności nieruchomości zabudowanej stanowiącej działkę położonej w [...] nr [...], o powierzchni [...] m2 , dla której Sąd Rejonowy w [...], prowadzi księgę wieczystą nr [...], za odszkodowaniem w kwocie [...] złotych, dla realizacji celu publicznego – modernizacja i rozbudowa przejścia granicznego pomiędzy Rzeczypospolitą Polską a Niemcami, gminie [...].

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...]r., Nr [...], po rozpatrzeniu odwołania G. i M. S. – uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej odszkodowania i ustalił wysokość odszkodowania na kwotę [...] zł, w pozostałym zakresie zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy.

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie Ośrodek Zamiejscowy w [...], wyrokiem z dnia 26 czerwca 2002r., sygn.akt SA/Sz 1901/2001 po rozpatrzeniu skargi G. i M. S., uchylił zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu tego wyroku stwierdzono, że w zestawieniu z zebranymi dowodami, budzi wątpliwości uwzględnienie wartości rynkowej budynku magazynowego przy ustaleniu wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Budynek magazynowy jest częściowo zlokalizowany na działce skarżących Nr [...] oraz na działce Nr [...] będącej przedmiotem odrębnej własności. Sąd wskazał dalej, że : "powierzchnia zabudowy tego budynku w około 48% znajduje się na sąsiedniej nieruchomości. Wzniesienie budynku lub innego urządzenia trwale związanego z gruntem powoduje zgodnie z zasadą superficies solo cedit, że właściciel gruntu staje się właścicielem wzniesionego budynku lub innego urządzenia. Tym samym uznać więc należy, że tytuł prawny skarżących do części budynku magazynowego znajdującego się na działce Nr [...] budzi wątpliwości. Skoro odszkodowanie powinno odpowiadać wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości wywłaszczonego prawa, to przyznanie odszkodowania w rozpoznawanej sprawie za budynek magazynowy, który nie stanowił w całości własności skarżących jest przedwczesne. Tylko w tym zakresie postępowanie prowadzone przez organy obu instancji wymaga dodatkowego wyjaśnienia i uzupełnienia".

Wojewoda [...] postanowieniem z dnia [...]r., z urzędu zawiesił postępowanie w sprawie wywłaszczenia G. i M. S., do czasu uregulowania stanu prawnego budynku magazynowego, posadowionego w części na nieruchomości objętej wywłaszczeniem i wystąpił do Starosty [...] o uregulowanie stanu prawnego tego budynku.

W dniu [...]r. inwestor Wojewoda [...] złożył do Starosty [...] wniosek o wydanie decyzji zezwalającej na niezwłoczne zajęcie przedmiotowej nieruchomości i nadanie tej decyzji rygoru natychmiastowej wykonalności ze względu na ważny interes społeczny i dla zabezpieczenia gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami.

Starosta [...] decyzją z dnia [...]r., [...] – udzielił inwestorowi zezwolenia na niezwłoczne zajęcie zabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m2 położonej w [...] i nadał decyzji rygor natychmiastowej wykonalności ze względu na interes społeczny.

Sąd Rejonowy w [...] wyrokiem z dnia [...]r. w sprawie [...] z powództwa Skarbu Państwa – Starosty [...] przeciwko G. i M. S. – ustanowił służebność budynku posadowionego na nieruchomościach sąsiednich oznaczonych działkami nr [...] i nr [...] położonych w [...], którą to służebnością obciążył nieruchomość oznaczoną w rejestrze gruntów jako działka nr [...] stanowiącą własność Skarbu Państwa na rzecz nieruchomości władającej oznaczonej jako działka [...] stanowiącej własność G. i M. S. Zakres służebności budynku Sąd ustalił w ten sposób, że jest nią ta część nieruchomości obciążonej, która znajduje się pod budynkiem wraz z prawem wstępu na pas gruntu o szerokości 1,5 metra biegnący wzdłuż ścian budynku, celem zapewnienia prawidłowego korzystania z budynku.

Powyższy wyrok uprawomocnił się w dniu [...]r.

Następnie, Wojewoda [...] postanowieniem z dnia [...]r., [...] podjął zawieszone z urzędu postępowanie w przedmiocie wywłaszczenia. Na postanowienie to G.i M. S. wnieśli zażalenie, Minister Infrastruktury postanowieniem z dnia [...]r. utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.

W dniu [...]r. Wojewoda [...] wydał decyzję, [...], którą uchylił zaskarżoną decyzję Starosty [...] z dnia [...]r., [...] w przedmiocie wywłaszczenia G. i M. S. i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Starosta Powiatu [...] decyzją z dnia [...]r., [...], podstawie art. 112, art. 113 ust. 1, art. 121 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1 i art. 132 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), orzekł o :

1) wywłaszczaniu na rzecz Skarbu Państwa G. i M. małż. S. z prawa własności nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] ha obręb geodezyjny [...], dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi księgę wieczystą nr [...] (dawna [...]).

Wywłaszczenie następuje dla realizacji celu publicznego modernizacji i rozbudowy przejścia granicznego pomiędzy Rzeczpospolitą Polską a Republiką Federalną Niemiec w [...], zgodnie z decyzją Wójta Gminy [...] o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Nr [...] z dnia [...], Wz [...];

2) ustalił wysokość odszkodowania na kwotę [...] zł, które jest równe wartości nieruchomości określonej [...]r, zwaloryzowanej na dzień wydania niniejszej decyzji,

3) odszkodowanie zostanie wypłacone w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stanie się ostateczna i prawomocna, w następujący sposób:

1) z odszkodowania, o którym mowa w pkt 2, potrąca się kwotę [...] zł tj. odszkodowanie, które zostało przyznane G. i M. S. decyzją Wojewody [...] z dnia [...]r. i wypłacone w [...]r., zwaloryzowane na dzień wydania niniejszej decyzji;

2) pozostała kwota odszkodowania [...] zł zostanie przekazana na rachunek Komornika Sądowego Rewiru [...] zgodnie z zajęciem wierzytelności i prawa z dnia [...]r. sygn.akt [...] oraz z dnia [...]r. sygn.akt [...], na spłatę zadłużenia G. i M. S. wobec wierzycieli D. i Z. małż. K.,

4) zobowiązał D. i Z. małż. K. do wydania zgody Skarbowi Państwa – Staroście [...] na wykreślenie w księdze wieczystej nr [...] ([...]) hipoteki wpisanej na ich rzecz, w terminie 7 dni od dnia kiedy niniejsza decyzja stanie się ostateczna i prawomocna;

5) odszkodowanie, o którym mowa w pkt 2 zostanie zwaloryzowane na dzień jego wypłaty;

6) stwierdził wygaśnięcie:

a) hipoteki zwykłej w kwocie [...] zł wpisanej na rzecz {...]Banku [...];

b) hipoteki kaucyjnej do kwoty [...] zł. wpisanej na rzecz [...] Banku [...],

c) hipoteki zwykłej wpisanej na rzecz Z. J., Z. S. wspólników spółki cywilnej "A, w związku ze spłatą przez G. i M. S. zadłużenia zabezpieczonego tymi hipotekami, zgodnie z dokumentami znajdującymi się w księdze wieczystej, o której mowa w pkt 1;

7) przejęcie nieruchomości nastąpi protokołem zdawczo – odbiorczym w

terminie 14 dni od dnia kiedy niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Organ pierwszej instancji w uzasadnieniu decyzji przedstawił szczegółowo dotychczasowy tok sprawy i wskazał, że przy ponownym rozpatrzeniu sprawy ustalił, iż :

1) wartość rynkowa wywłaszczonej nieruchomości określona w [...]r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, zwaloryzowana na dzień wydania niniejszej decyzji wynosi [...] zł,

2) zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, zatem wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jest równa wartości nieruchomości;

3) zgodnie z wypisem z dnia 7 kwietnia 2006r. z księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości, właścicielami nieruchomości – na zasadzie małżeńskiej, współwłasności ustawowej są G. i M. S.

Dział III tej księgi (prawa, roszczenia, ciążąwy, ograniczenia) zawiera wpis dotyczący wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego oraz ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości na wniosek wierzycieli D. i Z. małż. K.

Dział IV księgi (hipoteki) zawiera wpis hipotek ustanowionych na rzecz : [...] Banku [...] S.A w [...] – hipoteka zwykła w kwocie [...] zł i hipoteka kaucyjna [...] zł, na rzecz Z. J. i Z. S. wspólników spółki cywilnej "A" – hipoteka zwykła w kwocie [...] zł wraz z odsetkami oraz na rzecz D. i Z. małż. K. – hipoteka przymusowa do kwoty [...] zł.

W dalszej części uzasadnienia organ I instancji wskazał, że [...] BANK [...] (obecnie BANK Milenium S.A. w [...]) pismem z dnia [...]r. wyraził zgodę na wykreślenie hipotek zabezpieczających jego wierzytelności i Starosta [...] w dniu [...]r. złożył wniosek o wykreślenie hipotek. Natomiast należności małż. S. wobec Z.J. i Z.S. wyegzekwował komornik z odszkodowania przyznanego decyzją organu I instancji z dnia [...]r. a wypłaconego [...]r.

Dotychczas nie została spłacona hipoteka przymusowa kaucyjna zabezpieczająca wierzytelność D. i Z. małż. K. Zgodnie z art. 128 ust. 2, jeżeli na wywłaszczonej nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego są ustanowione inne prawa rzeczowe, odszkodowanie zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Dlatego spłata hipoteki ustanowionej na rzecz małż. K. winna nastąpić poprzez zmniejszenie kwoty odszkodowania przysługującego G. i M. S. Z uwagi na to, że część wierzytelności małż. K. została zabezpieczona wpisem hipoteki przymusowej kaucyjnej do kwoty [...] zł w księdze wieczystej nr [...] (dawna [...]) prowadzonej dla wywłaszczonej nieruchomości, dlatego organ I instancji zobowiązał małż. K. do wydania zgody Skarbowi Państwa – Staroście [..] na wykreślenie tej hipoteki.

Organ I instancji wskazał też, że obecnie, po rozbudowie i modernizacji przejścia granicznego w [...] i po zmianie organizacji ruchu dla samochodów ciężarowych, wywłaszczona nieruchomość znalazła się na terenie tego przejścia. Zgodnie ze stanowiskiem Prezesa GUS oraz Komendanta Straży Granicznej, taki stan jest nieprawidłowy, gdyż utrudnia pracę służb granicznych. Dlatego istnieje konieczność wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości. Ponadto, wywłaszczenie nieruchomości pozwoli na dokończenie zaplanowanej modernizacji i rozbudowy przejścia.

G. i M. S. w odwołaniu od tej decyzji wnieśli o jej uchylenie jako wydanej niezgodnie z obowiązującym prawem.

Odwołujący się zarzucili, że :

1) organ I instancji ponownie rozpatrując sprawę całkowicie pominął rokowania, które powinny poprzedzać wywłaszczenie;

2) organ I instancji określając kwotę odszkodowania wziął pod uwagę tylko operat szacunkowy z [...]r., którego ponadto przez ponad rok nie udostępnił stronom do wglądu, przez co pozbawił strony możliwości skorygowania tej wyceny. Zgodnie z k.p.c. jeżeli nastąpiły istotne zmiany w stanie nieruchomości, przez co należy również rozumieć zmiany na rynku wtórnym obrotu nieruchomościami, można wnosić o urealnienie wartości takiej nieruchomości. Dlatego powinna zostać sporządzona nowa wycena nieruchomości;

3) bezpodstawnie potrącono kwotę [...] zł z przyznanego odszkodowania, gdyż kwota, którą dotychczas otrzymali jako zaliczkę wynosi [...] zł. Skarżący zakwestionowali, też łączne potrącenie – z kwoty głównej – [...] zł. Powstała ona bowiem w wyniku opieszałości i nieudolności urzędników urzędu wojewódzkiego i są to odsetki karne. Wypłata tych pieniędzy nastąpiła dopiero po 3 miesiącach od uprawomocnienia się decyzji Wojewody;

4) organ I instancji błędnie uznał, że Naczelny Sąd Administracyjny uchylił decyzję Wojewody z dnia [...]r. tylko w części, Sąd uchylił decyzję w całości. Sprawa spornego budynku magazynowego nie jest uregulowana, bowiem sąd prowadzący księgi wieczyste w 2005 roku oddalił wniosek Starosty o wpis służebności gruntowej z powodu nieistnienia księgi wieczystej dla działki [...]. Dlatego organ I instancji wydał decyzję bezpodstawnie i niezgodnie z prawem,

5) zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy jest tylko instrumentem pomocniczym a nie "dyktatem" którego nie można przekroczyć. Ustawa obliguje i upoważnia zarazem Starostę (a nie rzeczoznawcę) do określenia wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 130 tej ustawy, podstawę odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości przy uwzględnieniu aktualnego sposobu jej użytkowania. Wartość rynkowa określona przez rzeczoznawcę powinna być powiększona przez Starostę o koszty zmiany charakteru użytkowania. W tym przypadku jest to utrata źródła utrzymania obojga małżonków, którzy na nieruchomości prowadzili działalność gospodarczą. Należałoby również uwzględnić koszt przeprowadzki oraz adaptacji w nowym miejscu zamieszkania. Oparcie się tylko na suchej wycenie rzeczoznawcy byłoby możliwe w przypadku dobrowolnej, a nie podjętej pod przymusem czynności cywilnoprawnej tj. sprzedaży na wolnym rynku.

Odwołujący się wskazali ponadto, że wielokrotnie proponowali różne rozwiązania celowe, zatem nieprawdą jest, że nie chcieli dojść do porozumienia. Ponadto w Ich ocenie wywłaszczenie nieruchomości na wskazany cel jest nieaktualne. Po przystąpieniu Polski do porozumienia z [...], nie będzie kontroli Straży Granicznej. Postawione zaś w ramach modernizacji przejścia budynki wykorzystywane są w 10 procentach, a jeden nawet rozebrano. Wywłaszczenie jest nielogiczne i nikomu niepotrzebne. Wiadomo też jest, że na przejściu żadne prace budowlane nie będą już prowadzone.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...]r., [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 112, art. 113 ust. 1, art. 121 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania G. i M. S. od decyzji Starosty [...] z dnia [...]r., [...] o wywłaszczeniu nieruchomości zabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w [...], obręb [...], posiadającej księgę wieczystą Nr [...] – utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy w uzasadnieniu swojej decyzji wskazał, że postępowanie o wywłaszczenie było poprzedzone rokowaniami w myśl art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które zakończyły się niepowodzeniem, z powodu braku zgody stron co do proponowanej ceny nabycia przedmiotowej nieruchomości oraz przedstawił szczegółowo dotychczasowy tok postępowania.

Wojewoda ustalił, że organ I instancji ponownie rozpatrując sprawę podjął działania związane z realizacją zaleceń Sądu zawartych w wyroku NSA OZ w [...] z dnia 26 czerwca 2002r. sygn.akt SA/Sz 1901/2001 i w decyzji organu odwoławczego z dnia [...]r., [...].

W związku z powyższym wyrokiem Sądu Rejonowego w [...] z dnia [...]r. (sygn.akt [...]) została ustanowiona służebność gruntowa dla budynku magazynowego posadowionego częściowo na działce nr [...] będącej własnością małż. S. oraz na działce nr [...] stanowiącej własność Skarbu Państwa.

Sąd Rejonowy w [...] zawiadomieniem z dnia [...]r. poinformował, że w KW [...] prowadzonej m.in. dla działki nr [...] stanowiącej własność Skarbu Państwa wpisano służebność budynku posadowionego na nieruchomościach sąsiednich, oznaczonych jako działka nr [...] opisana w KW [...] (dawna [...]) oraz działka [...] opisana w KW [...], ustanowioną na rzecz właściciela działki nr [...] jako nieruchomości władającej, a obciążającą działkę nr [...], natomiast w KW [...] (dawna [...]) prowadzonej dla działki [...] wpisano służebność budynku posadowionego na nieruchomościach sąsiednich, oznaczonych jako działka nr [...], ustanowioną na rzecz właściciela działki nr [...] jako nieruchomości władającej, a obciążającą działkę nr [...].

Ponadto biegły rzeczoznawca majątkowy sporządził z dniem [...]r. aktualną wycenę nieruchomości, w której określił jej wartość rynkową.

W tych okolicznościach organ I instancji w oparciu o art. 112, art. 113 ust. 1, art. 121 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1 i art. 132 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami w dniu [...]r. wydał zaskarżoną decyzję.

Odnosząc się do zarzutów przedstawionych w odwołaniu Wojewoda stwierdził, że wbrew twierdzeniom stron organ I instancji nie naruszył art. 114 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przed wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego i wydaniem decyzji w dniu [...]r., Starosta Policki podjął w pierwszej kolejności rokowania zmierzające do nabycia w drodze umowy praw do nieruchomości. Rokowania te zakończyły się niepowodzeniem wobec znacznej rozbieżności stanowisk stron, co do ceny nabycia nieruchomości. Także po przedstawieniu kolejnej oferty przedłożonej po rozpatrzeniu poprzednich wycen przez Komisję Arbitrażową Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych i po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego w trybie art. 115 ust. 2 tej ustawy, organ I instancji wszczął postępowanie wywłaszczeniowe.

Organ odwoławczy nie podzielił również zarzutu, że organ I instancji nie udostępnił operatu szacunkowego sporządzonego na dzień [...]r. oraz, że ustalając odszkodowanie oparł się tylko na tym operacie, bowiem skarżący zostali zawiadomieni pismem z [...]r. o możliwości zapoznania się z dokumentami. Wartość wywłaszczonej nieruchomości została ustalona w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami na podstawie ustalenia jej wartości rynkowej. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględniono rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Dokonano analizy rynku lokalnego, pod względem obszarowym i czasowym.

Wojewoda wskazał, że operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie i podlega ocenie jak każdy inny dowód z zachowaniem zasad tej oceny określonych w kodeksie postępowania administracyjnego, z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i wydanego na mocy art. 156 tej ustawy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W ocenie organu odwoławczego, w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym zostały szczegółowo i poprawnie opisane wszystkie dane niezbędne do prawidłowej wyceny. Określono wartość nieruchomości analizując rynek, opisując metodę wyceny i określając wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Dlatego za chybiony organ uznał zarzut co do uwzględnienia innych – dodatkowych kosztów poniesionych przez skarżących w związku z wywłaszczeniem, gdyż takich kosztów przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie przewidują. Reasumując Wojewoda uznał, że organ I instancji prawidłowo ustalił wysokość odszkodowania po uzyskaniu opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego określającego wartość nieruchomości.

Ponadto Wojewoda stwierdził, że z akt sprawy bezspornie wynika, iż kwota [...] zł tj. odszkodowanie które zostało przyznane decyzją organu II instancji z dnia [...]r. i w tymże roku wypłacone, została zwaloryzowana na dzień wydania zaskarżonej decyzji, bez naliczania jakichkolwiek odsetek (stosowne wyliczenie w aktach), zaś ta decyzja została wyrokiem NSA OZ w [...] z dnia 29 maja 2002r. uchylona w całości.

Za niezasadny uznano też zarzut, że cel wywłaszczenia nie jest już aktualny, gdyż o wywłaszczeniu nieruchomości decyduje przeznaczenie ich w planach zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne. Realizowana przez Skarb Państwa inwestycja "Modernizacja przejścia granicznego w [...]" jest zgodna z przeznaczeniem w planie zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy w [...] z [...]r. ze zm., zgodnie z którym wywłaszczona nieruchomość położona jest na terenie drogowego przejścia granicznego [...] – [...] i obecnie znajduje się na obszarze tego przepisu.

G i M. S. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w [...] wnieśli o uchylenie decyzji Wojewody [..] z dnia [...]r.

Skarżący zarzucili, że organ odwoławczy nie wziął w ogóle pod uwagę zarzutów podniesionych w odwołaniu, które uzasadniały uchylenie tej decyzji.

Organ I instancji wydał w dniu [...]r. decyzję o wywłaszczeniu powołując się na jakieś, bliżej niesprecyzowane "zalecenia" Naczelnego Sądu Administracyjnego. Uznał tym samym, że prowadzone postępowanie toczy się nadal. Zdaniem skarżących, jest to ewidentne niezrozumienie faktu, że Sąd uchylił decyzję Wojewody. Wojewoda zaś, słusznie nakazał rozpatrzenie sprawy od początku.

Organ I instancji pominął jednak fazę rokowań i negocjacji w celu ustalenia kwoty odszkodowania, co stanowi naruszenie art. 114 ust. 1 ustawy zgodnie z którym organ ten powinien dążyć do nabycia nieruchomości w drodze umowy cywilnoprawnej.

Skarżący zarzucili też naruszenie art. 130 ust. 1 ustawy, zgodnie z którym wysokość odszkodowania ustala się według stanu wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji i według jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu.

W niniejszej sprawie organ powołał się na wycenę sporządzoną w [...]r., a więc już nieaktualną, gdyż ważność jej upływa z okresem 12 miesięcy od sporządzenia. Ponadto, w ciągu [...]r. nastąpiły olbrzymie zmiany (wzrost cen ok. 40%) na rynku obrotu nieruchomościami. Te wszystkie okoliczności uzasadniały żądanie sporządzenia nowej aktualnej wyceny.

W ocenie skarżących, przedmiotowa nieruchomość jest warta [...] zł i takiej kwoty oczekują jako odszkodowania.

Skarżący uznali też, za kardynalne naruszenie przepisów ustawy przez organy obu instancji przy ustalaniu wysokości "słusznego" odszkodowania, oparcie się wyłącznie na operacie szacunkowym wartości nieruchomości. Organy nie rozumieją przepisów, które wyraźnie mówią, iż wysokość odszkodowania ustala i wypłaca Starosta, uwzględniając wiele czynników. Jednym z nich jest (pomocniczo) operat szacunkowy. Starosta nie dopuścił możliwości jakiegokolwiek odstępstwa od wyceny, nie uwzględnił charakteru wywłaszczonej nieruchomości, prowadzonej na niej działalności gospodarczej oraz innych kosztów np. przeprowadzki.

Tak więc, to rzeczoznawca majątkowy ustalił wartość odszkodowania, a nie Starosta.

Za niezgodne z prawem skarżący uznali też częściowe waloryzowanie wypłaconego odszkodowania.

Przy wypłacie odszkodowania obowiązuje zasada normalizmu. Wskazali ponadto, że wypłacono im kwotę [...] zł, a nie jak utrzymuje Starosta [...] zł, przy czym odszkodowanie wpłaca się jednorazowo a nie w ratach. Kwota [...] zł została wypłacona jako odsetki karne za trzymiesięczną zwłokę w wypłacie II raty.

Wojewoda [...]odpowiadając na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Pełnomocnik uczestników postępowania D.i Z.K. wniósł o oddalenie skargi argumentując, że "takie rozstrzygnięcie zapewni zaspokojenie roszczeń uczestników z tytułu przedwstępnej umowy kupna sprzedaży".

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Skarga okazała się w części zasadna, chociaż z innych przyczyn niż w niej podniesiono.

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153 poz. 1269 ze zm.) kontrola sądowa zaskarżonej decyzji sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem.

Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi – (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) – zwanej dalej P.p.s.a.

Na gruncie niniejszej sprawy przede wszystkim stwierdzić należy, że zgodnie z art. 153 P.p.s.a., ocena prawa i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu Sądu wiążą w sprawie ten Sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia.

Z cytowanego przepisu wynika zatem, że chybiony jest stawiany skargą zarzut naruszenia przez organ I instancji procedury wywłaszczeniowej.

Przypomnieć trzeba, że Naczelny Sąd Administracyjny Ośrodek Zamiejscowy w [...] wyrokiem z dnia 26 czerwca 2002r. w sprawie o sygn.akt SA/Sz 1901/2001, po rozpatrzeniu skargi G. i M. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...]r., którą to decyzję Wojewoda uchylił decyzję Starosty [...] z dnia [...]r. w części dotyczącej wysokości przyznania odszkodowania (bowiem organ I instancji nie uwzględnił wartości budynku magazynowego) i ustalił odszkodowanie uwzględniające wartość pominiętego budynku magazynowego – uchylił decyzję organu odwoławczego. Sąd uznał, że wobec nieuregulowanego stanu prawnego budynku magazynowego, przyznanie odszkodowania za ten budynek było przedwczesne i tylko w tym zakresie postępowanie prowadzone przez organy obu instancji wymaga dodatkowego wyjaśnienia i uzupełnienia.

Z powyższego wyroku wynika zatem, że Sąd uznał, iż wywłaszczenie nieruchomości skarżących na cel publiczny co do zasady odpowiada prawu, a przy ponownym rozpatrzeniu sprawy należy ustalić stan prawny budynku magazynowego, a następnie, w należności od tych ustaleń, ustalić odszkodowanie które powinno odpowiadać wartości wywłaszczonej nieruchomości.

Wojewoda związany z mocy art. 153 P.p.s.a. powyższym wyrokiem, decyzją z dnia [...]r. uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Wskazując, że należy wyjaśnić i uzupełnić postępowanie dotyczące budynku magazynowego.

Dlatego nie jest trafny zarzut skarżących, że w świetle decyzji Wojewody organ I instancji winien był prowadzić postępowanie "od początku", to jest podjąć czynności przed wszczęciem postępowania o wywłaszczenie przewidziane w art. 114 ust. 1 i art. 115 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. rokowania i wyznaczenie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy.

Rację mają skarżący co do zasady, że ustawa z dnia [...]r, o gospodarce nieruchomościami uzależnia dopuszczalność wywłaszczenia od podjęcia uprzednio próby nabycia prawa własności nieruchomości w drodze umowy sprzedaży dokonanej na zasadzie i w formie określonej w kodeksie cywilnym. Dlatego przepis art. 114 ust. 1 tej ustawy stanowi, że wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego (z zastrzeżeniem ust. 2 i ust. 3), należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy prawa określonych w art. 112 ust.3 przeprowadzonymi między Starostą a właścicielem (użytkowaniem wieczystym) nieruchomości. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a przy tym może nastąpić po bezskutecznym upływie dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, o której mowa w art. 114, ust.1, wyznaczonego przez Starostę na piśmie właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu), który to termin liczy się od zakończenia rokowań.

W świetle powyższych przepisów nie ulega wątpliwości, że po wszczęciu z urzędu postępowania o wywłaszczenie, organ prowadzący to postępowanie nie ma umocowania w obowiązujących przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami by ponownie podejmować czynności przewidziane dla fazy przed wszczęciem postępowania o wywłaszczenie nawet wówczas, gdy rokowania odbyły się sześć lat temu.

Wprawdzie teoretycznie rzecz ujmując strony mogą nawet po wszczęciu postępowania z urzędu o wywłaszczenie dojść do porozumienia i zawrzeć stosowną umowę kupna-sprzedaży, jednakże możliwość taka zależna jest od woli stron i nie jest równoznaczna z obowiązkiem powtórzenia rokowań.

W tych okolicznościach organy związane wytycznymi Sądu prawidłowo podjęły czynności w celu ustalenia stanu prawnego budynku magazynowego i ustalenia należnego skarżącym odszkodowania. Nietrafne również są zarzuty i wywody skargi kwestionujące wysokość ustalonego odszkodowania.

Zgodnie z art. 128 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczenie nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw.

Przytoczony przepis zawiera podstawową zasadę kształtującą zakres odpowiedzialności odszkodowawczej za wywłaszczoną nieruchomość zgodnie z którą, odszkodowanie powinno odpowiadać wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości wywłaszczonego prawa, przy czym zgodnie z art. 134 ust.1 tej ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art.135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 151 ust.1 tej ustawy wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Przy określaniu wartości nieruchomości rynkowej uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtuje się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust.2). Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust.3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości , zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikający z tego przeznaczenia (art. 134 ust.4).

Stosownie do art. 130 ust.1 ustawy o wywłaszczeniu nieruchomości, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

W ocenie Sądu, wysokość przyznanego skarżącym odszkodowania została ustalona prawidłowo, zgodnie z art. 130 ust.2 tej ustawy tj. po uprzednim uzyskaniu opinii rzeczoznawcy, który jest ustawowo uprawniony do określenia wartości nieruchomości (art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Trafnie podnieśli skarżący, że opinia rzeczoznawcy wydana w formie operatu szacunkowego nie ma charakteru wiążącego, i jest dowodem który podlega ocenie właściwego organu. Zgodzić się też trzeba ze skarżącymi, że istotnie organ I instancji w uzasadnieniu swojej decyzji nie dokonał oceny tego dowodu.

Błąd ten jednakże dostrzegł i usunął organ odwoławczy, który dokonał oceny operatu szacunkowego z zachowaniem zasad oceny dowodów określonych w kodeksie postępowania administracyjnego, z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i wydanego na mocy art. 156 tej ustawy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz.2109 ze zm.). Wojewoda – w ocenie Sądu – trafnie uznał, że określając wartość nieruchomości rzeczoznawca dokonał szczegółowej analizy rynku, opisał metodę wyceny i określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu, podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Wskazać też trzeba, że przy ustalaniu wysokości odszkodowania na skutek wywłaszczenia uwzględnia się rzeczywisty uszczerbek majątkowy (damnum emergens), lecz to odszkodowanie nie obejmuje utraconych korzyści, gdyby wywłaszczenia nie było (tzn., lucnem cessans), jak również innych wydatków poniesionych przez wywłaszczanego związanych np. z przeprowadzką i zmianą miejsca zamieszkania.

Podkreślić należy, że skarżący nie przedstawili żadnych konkretnych zarzutów odnośnie sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego a subiektywne ich przekonanie o wyższej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości operatu szacunkowego.

Zgodnie z art. 130 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Badając zgodność z prawem zaskarżonej decyzji Sąd dostrzegł, że organ I instancji w jej pkt 2 wysokość ustalonego odszkodowania określił jako równowartość nieruchomości określoną w grudniu [...]r. i zwaloryzowaną na dzień wydania decyzji .

Należało zatem rozważyć czy jest to istotny błąd mający wpływ na wynik sprawy i wymagający uchylenia decyzji , czy też jest to lapsus językowy wynikający z daty sporządzenia operatu szacunkowego.

W ocenie Sądu organ powinien był w pkt 2 decyzji wskazać ustaloną wartość odszkodowania jako równą wartości nieruchomości na dzień wydania decyzji, co w odniesieniu do samej kwoty odszkodowania nie powodowałoby żadnej zmiany w rozstrzygnięciu. Przytoczony wyżej przepis musi byś bowiem stosowany łącznie przepisami dotyczącymi sporządzania i uwzględniania operatów szacunkowych. Prawdopodobieństwo tego, że operat szacunkowy sporządzony będzie na dzień wydania decyzji lub w dniu nieznacznie tylko wcześniejszym jest znikomy. Dlatego ustawodawca ustanowił w art. 156 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami reguły określające dopuszczalne czasowe granice wykorzystywania operatu do celu dla którego został sporządzony.

Zgodnie z art. 156 ust.3 tej ustawy, operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Z treści operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie wynika, że został on sporządzony [...]r., a zatem wbrew odmiennym twierdzeniom skarżących - mógł być wykorzystany w dacie orzekania przez organ ustalający wysokość odszkodowania tj. [...]r., o ile nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Zarówno organy obu instancji jak i sami skarżący nie wskazali na etapie postępowania administracyjnego na takie okoliczności, które oceniane z punktu wiedzenia wymogów z art. 154 w związku z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dawałyby podstawę do korekty tego operatu z uwagi na wzrost wartości nieruchomości .

Przeciwnie, w świetle ustosunkowania się organu I instancji do zarzutów odwołania ([...]r., do którego strona się również ustosunkowała) przyjąć trzeba, że kwestia ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości pomiędzy datą sporządzenia operatu, a wydaniem decyzji ustalającej wysokość odszkodowania była przedmiotem analizy organu I instancji. Organ ten stwierdził, że "obserwowany wzrost cen nieruchomości na rynku wtórnym w II i III kwartale br. ([...]r.) dotyczył przede wszystkim działek pod zabudowę i lokali mieszkalnych.

Natomiast specyficzne położenie wywłaszczonej nieruchomości, a w związku z tym brak możliwości dalszej rozbudowy oraz trwające postępowanie wywłaszczeniowe powodowało, że wartość tej nieruchomości nie wzrasta, a dokonana waloryzacja kwoty wartości nieruchomości na dzień wydania decyzji utrzymywała jej wartość na nie zmienionym poziomie".

W tej sytuacji nie ma wątpliwości, że wysokość ustalonego odszkodowania odpowiada wartości wywłaszczonej nieruchomości na dzień wydania decyzji mimo. że operat został sporządzony na dzień [...]r. Waloryzacja ustalonego w dacie operatu odszkodowania dokonana na dzień wydania decyzji, nie pozbawia skarżących uprawnienia do waloryzacji odszkodowania ustalonego w decyzji I instancji do wysokości odpowiedniej na dzień zapłaty tego odszkodowania.

W myśl bowiem art.132 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość odszkodowania ustalona w decyzji o wywłaszczaniu podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty.

Waloryzacji, o której mowa w art. 132 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie można mylić z odsetkami za zwłokę w przypadku opóźnienia w terminie zapłaty odszkodowania określonym w art. 132 ust.1 tej ustawy.

Przechodząc do kolejnych zarzutów skargi wyjaśnić trzeba, że przedmiotem skargi do Sądu jest decyzja o wywłaszczeniu określonej w niej nieruchomości i ustalająca odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość.

Z treści tej decyzji nie wynika, aby orzeczono w niej ratalną wypłatę odszkodowania. Kwestia wykonania decyzji jest zagadnieniem odrębnym i nie podlega kontroli Sądu na etapie badania zgodności z prawem decyzji wywłaszczeniowej. Z tych względów bezprzedmiotowe dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy sądowo-administracyjnej są wywody skargi odnoszące się do kwestii związanych z wykonaniem decyzji, zwłaszcza z realizacją odszkodowania.

Wprawdzie w skardze tego nie podniesiono, jednakże z treści odwołania wynika, że zdaniem małż. S. cel wywłaszczenia "jest nieaktualny". Podnieść należy, że w świetle poglądów doktryny (por. Ustawa o gospodarce nieruchomościami – Komentarz; G.Bieniek, St.Kalus, Z. Marmaj, E.Mzyk – Wyd. Praw. Lexix-Nexis – W-wa 2005r. str. 398) i orzecznictwa sądowoadministracyjnego (por. wyrok NSA z 22.06.2001r., I SA 242/00, wyrok NSA z 2.12.2003r., I SA 1332/02), brak jest ustawowych przesłanek do orzeczenia wywłaszczenia nieruchomości, jeżeli określony cel inwestycyjny został już zrealizowany w całości.

W związku z powyższym twierdzeniem skarżących, Sąd rozważył, czy w świetle zebranych dowodów przez organy orzekające i dokonanych przez te organy ustaleń, stanowisko organu odwoławczego, który zarzutu tego nie uwzględnił odpowiada prawu.

Z uzasadnienia decyzji organu I instancji wynika, że "obecnie, po rozbudowie i modernizacji przejścia granicznego w [...] i po zmianie organizacji ruchu dla samochodów ciężarowych, wywłaszczona nieruchomość znalazła się na terenie tego przejścia. Taki stan, zgodnie ze stanowiskiem Prezesa GUC oraz Komendanta Straży Granicznej, jest nieprawidłowy, ponieważ utrudnia pracę służb granicznych, dlatego nadal istnieje konieczność wywłaszczenia przedmiotowej nieruchomości. Ponadto, wywłaszczenie nieruchomości pozwoli na dokończenie zaplanowanej modernizacji i rozbudowy tego przejścia".

Na rozprawie, pełnomocnik organu odwoławczego oświadczył, że planowana inwestycja na nieruchomości skarżących nie jest realizowana z uwagi na toczące się postępowanie administracyjne .

Z powyższych okoliczności wynika zatem, że w dacie zaskarżonej decyzji cel publiczny, a więc cel wywłaszczenia nie został osiągnięty, skoro inwestycja nie została zakończa.

Jak już to zostało wyżej wskazane, Sąd z mocy art. 134 § 1 P.p.s.a. nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, a to oznacza, że Sąd z urzędu uwzględnia wszelkie naruszenie prawa przy wydaniu decyzji .

Stosownie do art. 119 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości, poza elementami określonymi w art. 107 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, powinna zawierać:

1) ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana;

2) określenie przedmiotu wywłaszczenia przez podanie oznaczenia nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości;

3) określenie praw podlegających wywłaszczeniu;

4) wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości;

5) wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości;

6) zobowiązanie do zapewnienia lokali, o których mowa w art. 116 ust. 1 pkt 5;

7) ustalenie wysokości odszkodowania.

Przytoczony przepis art. 119 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami określa elementy, jakie poza wskazanymi w art. 107 § 1 kpa powinna zawierać decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości.

W ocenie Sądu, powyższy przepis nie zawiera normy uprawniającej organ do zamieszczenia w decyzji "zobowiązania wierzycieli do wydania zgody Skarbowi Państwa – Staroście [...] na wykreślenie hipoteki" i "stwierdzenia o wygaśnięciu hipoteki". Dlatego decyzja organu I instancji w pkt 4 i 6 oraz decyzja organu odwoławczego utrzymująca w tej części tę decyzję, zostały wydane bez podstawy prawnej (art. 156 § 1 pkt 1 Kpa), co skutkuje na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, stwierdzenie w tej części nieważności tych decyzji .

W pozostałym zakresie, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd skargę jako nieuzasadnioną oddalił.