Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 128/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2019-04-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151, art. 153, art. 170
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: par. 3 ust. 2, par. 4 ust. 1-4, par. 6 ust. 1-2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta (spr.) Sędzia WSA Maciej Busz Asesor sądowy WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 kwietnia 2019 r. sprawy ze skargi A.W.,.R.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] stycznia 2018 r. znak [...] nr [...] Prezydent Miasta [...] na podstawie art. 59 ust. 1 i 2 oraz art. 60 ust. 1 w związku z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm. zwanej dalej "u.p.z.p." - uw. Sądu) oraz na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z .2017 r. poz. 1257 ze zm. zwanej dalej "k.p.a." – uw. Sądu) po rozpatrzeniu wniosku A. i R. W. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z częścią garażową, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], arkusz [...], obręb [...], położonej w [...] przy ulicy [...].

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że teren objęty wnioskiem posiada 1040 m2 powierzchni. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym z częścią garażową. Przedmiotowe postępowanie dotyczy legalizacji zrealizowanej inwestycji polegającej na budowie ww. budynku, zlokalizowanego w głębi działki, w granicy trzech działek sąsiednich nr [...]. Budynek posiada dach płaski i wysokość ok. 5 m, w części jest dwukondygnacyjny, nad pozostałą częścią znajduje się strych (niepełna kondygnacja). Powierzchnia zabudowy wynosi 152 m2, co stanowi nie więcej niż 15% powierzchni działki. Szerokość elewacji frontowej budynku równa jest szerokości działki i wynosi ok. 23 m.

Organ I instancji wyjaśnił również, że w sprawie zapadły już dwa wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 24 marca 2016 r. sygn. akt IV SA/Po 874/15 oraz z dnia 21 czerwca 2017 r. sygn. akt IV SA/Po 264/17. Zastrzeżenia Sądu zawarte w ww. wyroku uwzględniono w ponownie przeprowadzonej analizie urbanistycznej. Uznano m.in., że wyznaczony w promieniu trzykrotnej szerokości frontu działki obszar analizowany jest wystarczający do przeprowadzenia analizy funkcji i parametrów sąsiedniej zabudowy. Przyjęto obszar w promieniu 69 m od granic terenu objętego wnioskiem. W analizie nie uwzględniono budynku centrum handlowego [...] przy ul. [...] nr [...], którego część leży w obszarze analizowanym, bowiem jest to budynek o zupełnie innej funkcji i charakterze niż zabudowa osiedla położona na zachód od ul. [...], jest to wielkopowierzchniowy obiekt handlowy, którego wymiary o powierzchni zabudowy ponad 25.000 m2. Tego typu budynki lokalizuje się obecnie wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto budynek ten w przeważającej części zlokalizowany jest poza przedłożoną mapą zasadniczą i nie wszystkie działki na których się on znajduje położone są w granicach wyznaczonego obszaru. W przeprowadzonej analizie nie uwzględniono budynków, dla których w archiwum Wydziału Urbanistyki i Architektury nie odnaleziono dokumentacji projektowanej i można przypuszczać że zostały one wzniesione w sposób nielegalny. W analizie uwzględniono jedynie legalną zabudowę przy ul. [...] nr [...], a więc budynek mieszkalny znajdujący się w części frontowej. W przypadku nieruchomości przy [...] nr [...] uwzględniono jedynie zabudowę zgodną z zatwierdzonym projektem budowlanym z 1996 r. (nie uwzględniono części usługowej). Z kolei w przypadku nieruchomości przy ul. [...] nr [...] brak jest dokumentacji archiwalnej dla dobudowy garażu (uwzględniono zatem tylko budynek mieszkalny, zgodnie z aktualna mapą zasadniczą).

Dalej organ wyjaśnił, że analizą objęto nieruchomości położone przy ul. [...] nr [...] oraz [...], przy ul. [...] nr [...] oraz przy ul. [...] nr [...].

W obszarze analizowanym występuje głównie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, jest to zabudowa wolnostojąca i bliźniacza, uzupełniona budynkami garażowymi i gospodarczymi. W obszarze analizowanym występują również budynki usługowe, przy ul. [...] nr [...], [...] nr [...], przy czym w odnalezionej dokumentacji archiwalnej w zasobach Wydziału Urbanistyki i Architektury nie odnaleziono dokumentacji projektowanej dla budynków usługowych przy ul. [...] nr [...] Zdaniem organu I instancji przedmiotowa inwestycja kontynuuje funkcję zabudowy mieszkaniowej występującej w obszarze analizowanym.

Linia zabudowy budynków położonych zarówno po wschodniej, jak i po zachodniej stronie ul. [...] jest bardzo regularna - wszystkie budynki na działkach sąsiednich znajdują się w odległości ok. 7 m od granicy pasa drogowego. Żadna z działek nie jest zabudowana budynkiem mieszkalnym sytuowanym w głębi działki, tym bardziej wzdłuż tylnej granicy nieruchomości. Dlatego zdaniem organu budynek na wnioskowanej działce nie stanowi kontynuacji linii zabudowy budynków sąsiednich, zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588; zwanego dalej "rozporządzeniem z 26 sierpnia 2003 r." – uw. Sądu). Linia zabudowy sąsiednich budynków przebiega w bardzo uporządkowany sposób, a budynek na działce nr [...] usytuowany w sposób odmienny zaburza układ urbanistyczny wytworzony przez zabudowę wzdłuż ul. [...]. W omawianej sytuacji, gdy wnioskowana inwestycja nie kontynuuje sposobu zagospodarowania sąsiednich działek w zakresie lokalizacji zabudowy na granicy z działkami sąsiednimi, nie znaleziono podstaw by taką zabudowę dopuścić na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r.

W obszarze analizowanym wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wynosi od 9% (ul. [...] nr [...]) do 29% (ul. [...] nr [...]). Średni wskaźnik intensywności zabudowy wynosi ok. 20%. Wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni terenu dla przedmiotowej inwestycji można ustalić na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r..

Występujące w obszarze analizowanym budynki posiadają szerokość elewacji frontowej od 8 m (ul. [...] nr [...]) do 16,5 m (ul. [...] nr [...]), średni wskaźnik - 12 m. Szerokość elewacji frontowej wnioskowanego budynku równa jest szerokości działki i wynosi 23 m. Przekracza zatem średnią szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%, zgodnie § 6 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. (średnia wynosi 12 m, a więc powinna wynosić maks. 14,4 m). Szerokości elewacji frontowych budynków na działkach sąsiednich wynosi: w zabudowie bliźniaczej od 8 m do 12 m, a budynków wolno stojących najczęściej od 8,5 m do 16,5 m. Jedynym budynkiem posiadającym większą szerokość elewacji frontowej jest budynek przy ul. [...] nr [...], którego elewacja ma szerokość 23 m. Jest to budynek zlokalizowany na działce o szerokości 32 m, a więc jego ściany szczytowe odsunięte są od granic działki na której się znajduje o 3 m (od północy) i 6 m (od południa). Wnioskowany budynek jest usytuowany w sposób odmienny, wypełniając całą szerokość działki. Ponadto w jego bezpośrednim otoczeniu występują budynki o dużo mniejszych szerokościach elewacji frontowych wynoszących od 8,5 m do 14 m. Budynek na wnioskowanej działce znacząco odbiega od szerokości elewacji sąsiedniej zabudowy. Dlatego dla planowanej inwestycji nie można ustalić tego parametru zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r.

W ocenie organu przedmiotowy budynek kontynuuje cechy w przypadku wysokości oraz dachu. Nie stanowi jednak kontynuacji sposobu zagospodarowania sąsiednich działek budowlanych - na działkach sąsiednich nie występują budynki mieszkalne lokalizowane w głębi działek, zabudowa mieszkaniowa położona jest w części frontowej nieruchomości kształtując linię zabudowy w sposób bardzo regularny, bez żadnych wyjątków. W głębi nieruchomości występują jedynie towarzyszące zabudowie mieszkaniowej budynki gospodarcze. Ponadto zabudowa w obszarze analizowanym lokalizowana jest na granicy z działkami sąsiednimi w przypadku budynków w zabudowie bliźniaczej albo w przypadku budynków gospodarczych lub garażowych sytuowanych w granicy ścianą o długości nie większej niż 10,5 m. Budynki mieszkalne w obszarze analizowanym (z wyjątkiem zabudowy bliźniaczej) nie są sytuowane bezpośrednio przy granicy z działkami sąsiednimi. Jedynym takim budynkiem jest budynek przy ul. [...] nr [...] zlokalizowany w granicy z działką sąsiednią ścianą o długości ok. 7 m.

Natomiast przedmiotowy budynek mieszkalny zlokalizowany jest w granicy trzech działek sąsiednich nr [...] ścianami o długości ok. 5 m, 7 m i 23 m. W obszarze analizowanym nie występuje zabudowa usytuowana w granicy trzech działek sąsiednich. Ponadto żaden z budynków (wzniesionych legalnie), tym bardziej żaden z budynków mieszkalnych nie przylega do sąsiedniej nieruchomości ścianą o długości 23 m, równej całej szerokości działki.

Wnioskowana inwestycja nie spełnia zadaniem organu warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji linii zabudowy i sposobu usytuowania budynków (a więc zagospodarowania terenu) oraz gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych (w tym szerokości elewacji frontowej).

W odwołaniu A. W. i R. W. (zwani dalej również "Skarżacymi") zarzucili decyzji Prezydenta Miasta naruszenie:

- art. 77 § 1 w związku z art. 7 k.p.a., poprzez błędne zastosowanie polegające na nieprawidłowym ustaleniu stanu faktycznego w postaci przyjęcia błędnej średniej szerokości elewacji frontowych budynku w obszarze analizowanym,

- art. 77 § 1 w związku z art 7 k.p.a., poprzez błędne zastosowanie polegające na nieprawidłowym ustaleniu stanu faktycznego w postaci błędnego przyjęcia, że w obszarze analizowanym brak jest nieruchomości o szerokości elewacji frontowej,

- art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w związku z § 6 ust. 1 rozporządzenia poprzez błędne zastosowanie polegające na przyjęciu, że nieruchomość skarżących jest zabudowana w sposób uniemożliwiający wydanie decyzji o warunkach.

W uzasadnieniu podnieśli, że w piśmie z dnia [...] listopada 2017 r. wykazali jakie są szerokości frontów budynków znajdujących się w minimalnym analizowanym obszarze, nawiązujących do przedmiotowego budynku. Dostarczyli również aktualną mapę w skali 1:500, na której widoczne są szerokości zabudowy frontów budynków oraz ich usytuowanie. Wynika z nich, że np.: posesja przy ul. [...] jest zabudowana budynkiem jednorodzinnym dwu mieszkalnym (bliźniak), którego front zabudowy wynosi 23 metry, a od granicy sąsiednich działek przerwa wynosi 1 metr czyli szerokość zabudowy jest równa frontowi zabudowy posesji na ul. [...]. Przy ul. [...] wybudowany jest budynek jednorodzinny dwu mieszkalny (typu bliźniak), którego szerokość frontu wynosi 24 metry i zabudowany jest od granicy do granicy sąsiednich działek. W przypadku [...] przy ul. [...] front zabudowy wynosi 430 metrów.

Wedle wiedzy Skarżących już w latach 50 - tych w analizowanym obszarze były dwie posesje, na których budynki usytuowane były w tylnej ich części. Jest to działka nr [...] przy ul. [...] oraz działka nr [...] od ul. [...]. Budynki na tych działkach były ze sobą połączone tylnymi ścianami i tworzyły tzw. bliźniak. W roku 1959 rozpoczęto rozbudowę budynku przy ul. [...] o 3 metry w stronę granicy posesji [...]. Na tę rozbudowę wyrazili zgodę ówcześni właściciele [...]. Rozbudowa budynku zakończyła się na początku lat 60- tych. Budynek w takich rozmiarach i kształcie istnieje do dnia dzisiejszego. Działkę nr [...] przy ul. [...] na początku lat 2000 wykupili właściciele (inwestorzy) [...]. Stare budynki znajdujące się na tej działce zostały wyburzone. Działkę przeznaczono na parking samochodowy dla klientów [...]. Tym samym została zlikwidowana zabudowa bliźniacza z budynkiem przy ul. [...].

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] decyzją z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] stycznia 2018 r.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium wyjaśniło, że było związane stanowiskiem Sądu wyrażonym w wyroku z dnia 21 czerwca 2017 r. sygn. akt IV SA/Po 264/17

Kolegium wskazało, że w analizowanym obszarze występuje funkcja mieszkaniowa jednorodzinna zgodna z funkcją planowanej inwestycji. Nieruchomość objęta wnioskiem posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - ul. [...]. W aktach sprawy brak wprawdzie stosowych opinii gestorów sieci o uzbrojeniu niezbędnych do realizacji inwestycji, jednakże w opinii organu powyższego braku nie można uznać za mające istotny wpływ na wynik dokonanego rozstrzygnięcia. Przedmiotowa działka nie wymaga również zgody na zmianę przeznaczenia z gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Dalej Kolegium stwierdziło, że określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów odrębnych, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, co zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń.

Kolegium uznało, że organ I instancji, stosownie do wytycznych zawartych w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 21 czerwca 2017 r. w analizie uwzględnił działki położone przy [...], także te które przecina linia obszaru analizowanego. Organ odwoławczy zaakceptował stanowisko organu I instancji o nieuwzględnieniu w sprawie budynku obiektu handlowego [...].

Zdaniem Kolegium zabudowa zlokalizowana w dalszej odległości od terenu inwestycji, poza granicami obszaru analizowanego, nie odpowiada parametrom zabudowy wnioskowanej, w szczególności w zakresie szerokości elewacji frontowej (brak budynku mieszkalnego jednorodzinnego o szerokości elewacji frontowej w wysokości 23m) czy sposobu zagospodarowania w granicach z działkami sąsiednimi (brak budynku mieszkalnego zlokalizowanego w tylnej i bocznych granicach działki). Ewentualne rozszerzenie obszaru analizowanego służyć musi ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego na danym terenie nie zaś poszukiwaniu obiektu o cechach i parametrach odpowiadających wnioskowi inwestorów.

Odnosząc się do kwestii linii zabudowy Kolegium wyjaśniło, że celem przepisów zawartych w § 4 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. jest wymóg aby inwestycja nie była sytuowana w mniejszej odległości od drogi publicznej niż ukształtowana dotychczasową zabudową, nie zaś w dalszej odległości. Legalizacja budynku mieszkalnego w głębi działki naruszałaby sposób zagospodarowania obszaru analizowanego. Przedmiotowa inwestycja powinna gabarytami i wymaganymi wskaźnikami nawiązywać przede wszystkim do zabudowy jednorodzinnej, zdecydowanie dominującej na terenie analizowanym. Inwestycja musi kontynuować sposób zagospodarowani obszaru analizowanego aby można było uznać, że nie będzie ona naruszała zastanego ładu przestrzennego. Z akt sprawy wynika, że w obszarze analizowanym nie ma budynku mieszkalnego usytuowanego w głębi działki, tym bardziej wzdłuż tylnej granicy nieruchomości. Dla rozstrzygnięcia sprawy bez znaczenia pozostaje podnoszona w odwołaniu okoliczność istnienia w latach 50 budynku połączonego tylną ścianą z budynkiem przy ul. [...]. Oceny dokonuje się oparciu o aktualny nie zaś archiwalny, sposób zagospodarowania obszaru analizowanego. Zarówno w obszarze analizowanym, jak i w dalszym sąsiedztwie brak jest budynku mieszkalnego zlokalizowanego w tylnej i bocznych granicach działek. Żaden z obiektów nie jest usytuowany w granicy trzech działek sąsiednich (tylnej i bocznych). Tym samym inwestycja nie będzie kontynuowała zasad zagospodarowania obszaru analizowanego.

Szerokość elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym wynosi średnio 12 m do maksymalnie 23 m dla budynku mieszkalnego (ul. [...]). Zabudowa jednorodzinna znajdująca się w obszarze analizy, w tym ta w bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji charakteryzuje się parametrami, zbliżonymi do ww. średniego wskaźnika. W wyniku realizacji inwestycji szerokość elewacji frontowej całej zabudowy przy ul. [...] wynosi 23 m i usytuowana będzie od granicy do granicy działki (terenu inwestycji). Organ odwoławczy podzielił stanowisko organu I instancji, że szerokość elewacji frontowej inwestycji odbiega od szerokości elewacji budynków sąsiednich. Zabudowa szeregowa czy bliźniacza nie może stanowić podstawy do wyznaczenia szerokości elewacji frontowej budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Niezależnie od powyższego nawet występująca w obszarze analizowanym zabudowa bliźniacza, wbrew twierdzeniom Skarżących, posiada szerokość 16m (ul. [...]), 18 m (ul. [...]) czy znacznie oddalona zabudowa bliźniacza przy [...] posiadająca łącznie 21 m, zatem niższą niż wnioskowana.

Dokonane przez organ I instancji ustalenia w zakresie pozostałych parametrów zabudowy obszaru analizowanego jak i wyniki analizy w tym zakresie organ odwoławczy zaakceptował w całości.

W konsekwencji Kolegium uznało, ze nie została spełniona przesłanka, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji szerokości elewacji frontowej i cech zagospodarowania obszaru analizowanego, gdyż w prawidłowo ustalonym obszarze analizowanym nie istnieje działka zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wyklucza to możliwość ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu A. W. i R. W. podnieśli, że przy ul. [...] szerokość elewacji frontowej budynku mieszkalnego wynosi 23 metry. Przy ul. [...] usytuowany jest budynek jednorodzinny dwumieszkaniowy (bliźniak) którego jednolity front zabudowy wynosi 23 metry. Na ulicy [...] oraz na ulicy [...] znajdują się jeszcze 3 budynki w zabudowie bliźniaczej, które posiadają podobną szerokość elewacji frontowej. W obszarze analizowanym są też budynki jednorodzinne w zabudowie wolnostojącej. Szerokość zabudowy budynku przy ul. [...] wynosi 18 m., przy ul. [...] wynosi 16,5 m., przy ul. [...] wynosi 14,5 m., przy ul. [...] wynosi 14,5 m. Niezrozumiałym jest więc wskazana przez organ wartość 12 m.

Skarżący podnieśli również, że budynek przy ul. [...] przylega z jednej strony do działki [...], a z drugiej strony do działki [...], czyli tak samo jak budynek na ul. [...]. Również budynek przy ul. [...] przylega jedną stroną do granicy działki [...]. Budynki na ul. [...] nie są oddalone od granic sąsiednich działek o 3 m., a tylko o około 1 metr.

Budynek przy ul. [...] został rozbudowany do granic sąsiednich działek tj. działki nr [...] i działki nr [...], za zgodą właścicieli tych działek. Dopiero teraz po upływie 60 lat od zabudowy działki nr [...] spadkobierczyni działki nr [...] nie podoba się decyzja jej ojca dana poprzednim właścicielom działki nr [...].

Skarżący powołali się na wyrok WSA w Poznaniu z dnia 27 czerwca 2011 r. sygn. akt IV SA/Po 866/10 w którym wskazano, że "przy błędnym rozumieniu normy prawnej wywiedzionej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. autorka analizy i organy obu instancji zdają się nawiązywać do sytuacji, w której Naczelny Sąd Administracyjny wskazywał, że zakaz zabudowy działki w "drugiej linii", musiałby być wprowadzony w wyraźnym postanowieniem planu zagospodarowania przestrzennego".

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

W piśmie z dnia [...] kwietnia 2019 r. uczestnik postepowania L. N. wniosła o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Dokonując kontroli zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji należało mieć na uwadze, że w sprawie zapadły już dwa wyroki sądu administracyjnego. Uwaga ta ma istotne znaczenie, gdyż zgodnie z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 z późn. zm.; zwanej dalej "p.p.s.a") ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Należy przy tym podkreślić, że użyte w przywołanym przepisie pojęcie "oceny prawnej" wykracza swym zakresem poza samą tylko "wykładnię prawa", gdyż zawiera się w nim nie tylko wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych, ale i sposobu ich stosowania (ewentualnie stwierdzenie niedopuszczalności ich zastosowania) w rozpoznawanej sprawie. Pojęcie to obejmuje zarówno krytykę sposobu zastosowania normy prawnej w zaskarżonym akcie, jak i wyjaśnienie, dlaczego stosowanie tej normy przez organ, który wydał dany akt, zostało uznane za błędne. Z kolei "wskazania co do dalszego postępowania" – stanowiąc z reguły konsekwencję oceny prawnej – dotyczą sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych (por. A. Kabat [w:] B. Dauter, B. Gruszczyński, A. Kabat, M. Niezgódka-Medek, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, wyd. VII, uw. 2, 4 i 9 do art. 153).

Z kolei moc wiążąca orzeczenia określona w art. 170 p.p.s.a. oznacza, że organy administracji muszą przyjmować, iż dana kwestia prawna kształtuje się tak, jak stwierdzono w prawomocnym orzeczeniu. Zatem w kolejnym postępowaniu, w którym pojawia się dana kwestia, nie może być już ona ponownie badana. Oznacza to zatem zakaz formułowania nowych ocen prawnych sprzecznych z dotychczasowym stanowiskiem sądu (por. Dauter Bogusław, Gruszczyński Bogusław, Kabat Andrzej, Niezgódka-Medek Małgorzata. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Komentarz do art. 170, Lex 2016; wyroki NSA z dnia 15 lutego 2011 r. sygn. akt II OSK 306/10, z dnia 10 lutego 2011 r. sygn. akt I OSK 1241/10 oraz z dnia 7 lutego 2013 r. sygn. akt II OSK 1865/11; http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Kontrola rozstrzygnięcia wydanego po ponownym rozpatrzeniu sprawy w pierwszej kolejności sprowadza się do oceny, czy organ podporządkował się wskazanym wytycznym i ocenie prawnej wyrażonej przez sąd, gdyż jest to główne kryterium poprawności nowo wydanej decyzji (wyrok NSA z dnia 20 kwietnia 2011 r. sygn. akt II OSK 729/10; http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z uwagi na powyższe zarówno organy administracji publicznej ponownie rozstrzygające sprawę, jak i Wojewódzki Sąd Administracyjny związany jest oceną wyrażoną w wydanych w niniejszej sprawie wyrokach.

Przypomnieć wobec tego należy, że w wyroku z dnia 24 marca 2016 r. sygn. akt IV SA/Po 874/15 Sąd uznał, że gdy ustalenie warunków zabudowy na dotyczyć inwestycji planowanej (już zrealizowanej) w granicy z sąsiednią działką (działkami), kryterium lokalizacji względem granic działek staje się jedną z cech zabudowy wymagającą rozstrzygnięcia w przeprowadzonej analizie kontynuacji funkcji oraz cech zabudowy. Określenie bowiem przez organ wydający decyzję o warunkach zabudowy usytuowania budynku na działce w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, w świetle § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 1422 z późn. zm.) prawnie dopuszczalne i wiążące dla innych organów, to jednak podjęcie takowego rozstrzygnięcie nie jest uprawnieniem organu, o jakim rozstrzyga on w granicach swobodnego uznania administracyjnego, lecz każdorazowo musi wynikać z realizacji ustawowego wymogu zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze. Sąd wskazał również, że już pobieżna analiza załącznika graficznego do decyzji odmownej Prezydenta Miasta oraz lektura jej uzasadnienia wskazują, że w obszarze analizowanym nie występuje zabudowa usytuowana w taki sposób, jak przedmiotowy budynek Skarżących. Sąd przesądził również, że wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego sygn. akt IV SA/Po 866/10 nie wiąże organów administracji publicznej w niniejszej sprawie.

Z kolei w wyroku z dnia 21 czerwca 2017 r. sygn. akt IV SA/Po 264/17 Sąd stwierdził, że powiększenie obszaru analizowanego umożliwiłoby porównywanie planowanej inwestycji z budynkami nie znajdującymi się w jej sąsiedztwie, lecz poza nim. Już sam zasięg proponowanego poszerzenia obszaru analizowanego (ponad trzykrotność minimalnego wymaganego promienia) pokazuje, że rzeczywistym celem takiego zabiegu nie jest optymalne wkomponowanie projektowanej zabudowy w istniejące otoczenie ("sąsiedztwo"), a jedynie "poszukiwanie" zabudowy umożliwiającej spełnienie zasady dobrego sąsiedztwa. Organ wadliwie jednak nie uwzględnił w dokonanej analizie działek, przez które przebiega granica obszaru analizowanego. Sąd dopuścił jednak odstępstwa od tej zasady np. w przypadku działek o dużych rozmiarach. Sąd dopatrzył się również uchybienia organu polegającego na przeprowadzeniu analizy przez organ I instancji na mapie, która w dniu rozstrzygania sprawy przez Kolegium zaskarżoną decyzją (2,5 roku od tej analizy) nie była już aktualna.

W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę organy administracji publicznej ponownie prowadząc postępowanie zastosowały się do zaleceń Sądu wynikających z ww. wyroków.

Przypomnieć należy, że zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w pięciu punktach tego przepisu. Pozytywne rozpatrzenie wniosku o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy możliwe jest jedynie gdy:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zasadnicze wątpliwości, jakie wyłoniły się na tym tle dotyczą spełnienie przesłanki dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Przepis ten uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Ład przestrzenny konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Z. Niewiadomski (red.), C.H.BECK, Wydanie 7, Warszawa 2013, s. 506).

Tym samym w toku postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy analizie poddane powinno być spełnienia przez nową zabudowę (w rozpoznawanej sprawie już istniejącą) wymagań kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy oraz zagospodarowania terenu w zakresie gabarytów, formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu.

W art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p. zawarto upoważnienie do ustalenia, w drodze rozporządzenia, sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego z uwzględnieniem sposobu ustalenia ustalania linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Upoważnienie to koresponduje ściśle z uregulowanym w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p wymogiem tzw. kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w przypadku budowy nowego obiektu budowlanego, na terenie na którym nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Arkadiusz Despot-Mładanowicz (w:) Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, (red.) Alicja Plucińska - Filipowicz, Marek Wierzbowski, LexisNexis, Warszawa 2014, s. 485).

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Prawodawca dodaje w § 3 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

W rozpoznawanej sprawie obszar analizowany został wyznaczony w promieniu 69 m, co stanowi trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem (3 x 23m). W dokonanej analizie organ uwzględnił również te działki, które tylko w części zostały objęte promieniem obszaru analizowanego. W ocenie Sądu takie działanie organu było w pełni uzasadnione i wynikało z wyroku wydanego w sprawie IV SA/Po 264/17.

Słusznie przyjęły organy administracji publicznej, aby z tak wyznaczonego obszaru analizowanego wyłączyć budynek centrum handlowego [...] przy ul. [...] nr [...] bowiem jest to budynek o zupełnie innej funkcji i charakterze niż zabudowa znajdująca się w pozostałem części obszaru analizowanego. Ponadto znaczna część budynku znajduje się poza obszarem analizowanym. Uwzględnienie wielkopowierzchniowego obiektu handlowego w analizie urbanistycznej w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego niewątpliwie zaburzyło by wyniki tej analizy pod kątem cech i gabarytów zabudowy.

Bezspornym w rozpoznawanej sprawie pozostaje, że przedmiotowa zabudowa kontynuuje funkcję zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, przeważającej w obszarze analizowanym. Uzasadniając wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy organy stwierdziły, że nie został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w zakresie kontynuacji linii zabudowy oraz szerokości elewacji frontowych.

Wyjaśnić wobec tego trzeba, że w myśl § 4 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiedniej przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3). Podkreślić przy tym jednak należy, że z § 4 ust. 4 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., wynika możliwość dopuszczenia innego wyznaczenia obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Zarówno ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak i rozporządzenie z 26 sierpnia 2003 r. nie zawierają legalnej definicji "linii zabudowy". Posługują się jedynie określeniem odpowiednio ustawa "linią zabudowy" bądź rozporządzenie wykonawcze "obowiązującą linią zabudowy". Przyjąć zatem należy, że linia zabudowy jest wyznacznikiem techniczno – budowlanym w planowaniu przestrzennym, który zgodnie z ustawą należy stosować tak do planów miejscowych, jak i do decyzji o warunkach zabudowy. Jest to linia określająca obszar dopuszczalnego (wymaganego prawem) położenia budynków, a zatem jest to odległość, w jakiej od granicy działki lub częściej drogi publicznej można zlokalizować i wybudować budynek. W celu zachowania ładu przestrzennego, linia zabudowy ustalana jest przede wszystkim od frontu nowej zabudowy, to jest od drogi publicznej, od której dla danej inwestycji przewiduje się główny wjazd (wejście). Tak rozumiana linia zabudowy z jednej strony zachowuje odległości nowej zabudowy od drogi publicznej, aby zapewnić bezpieczeństwo ruchu drogowego i ludności korzystającej z tej drogi, zaś z drugiej strony gwarantuje zapewnienie walorów wynikających z ładu przestrzennego. Usytuowanie obiektu "za tą linią", w głąb działki inwestora, jest często uzależnione od szeregu okoliczności konkretnej sprawy, np. zapewnienia wymaganych odległości od obiektów na działkach sąsiednich (wyrok NSA z dnia 13 lutego 2019 r. sygn. akt II OSK 672/17; http://orzeczenia. nsa.gov.pl).

Dodatkowo wskazać trzeba, że przepisach § 4 ust. 1-4 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. jest mowa o linii zabudowy w liczbie pojedynczej. Nie oznacza to jednak, że kierując się wykładnią gramatyczną, należy uznać te przepisy jako formułujące zakaz ustalenia więcej, niż jednej linii zabudowy. Ustalenie tego wymogu nie może być oderwane od okoliczności konkretnej sprawy. Jak zauważył Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 lutego 2018 r. sygn. akt II OSK 674/16 (http://orzeczenia. nsa.gov.pl), jeżeli lokalizacja planowanego budynku przewidywana jest na terenie inwestycyjnym, który graniczy z dwóch stron z pasami dróg publicznych, nie tylko dopuszczalne, ale konieczne jest ustalenie linii zabudowy dla obydwu stron. Podobna jest sytuacja, w której szereg działek dostępnych z tej samej drogi publicznej, jest zabudowanych w ten sposób, że nawet uwzględniając rozproszenie istniejącej zabudowy, da się wyróżnić dwa szeregi zabudowy: w pierwszym szeregu występuje zabudowa położona bliżej drogi publicznej, a w drugim szeregu istnieje zabudowa oddalona od tej drogi. Wówczas jedna linia zabudowy dla nowej zabudowy usytuowanej w oddaleniu od drogi publicznej, nawiązująca do "drugiego szeregu" zabudowy, wyznacza linię zabudowy od drogi publicznej.

W ocenie Sądu organy administracji publicznej rozpoznające niniejszą sprawę prawidłowo uznały, że zabudowa zlokalizowana na działce [...] nie kontynuuje linii zabudowy ustalonej w obszarze analizowanym. Z wyników analizy płynie wniosek, że linia zabudowy na działkach sąsiednich przebiega w sposób regularny, w odległości 7 m od granicy pasa drogowego. Natomiast przedmiotowa zabudowa została zlokalizowana w głębi działki nr [...] i w sposób jednoznaczny nie kontynuuje istniejącej już linii zabudowy. Ponadto słusznym jest stanowisko organów administracji, iż w rozpoznawanej sprawie nie było podstaw do ustalenia linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., bowiem żaden z budynków w obszarze analizowanym nie jest usytuowany wzdłuż tylnej granicy nieruchomości. Zdaniem Sądu w rozpoznawanej sprawie nie wystąpiły żadne konkretne okoliczności faktyczne mogące przemawiać za wyznaczeniem linii zabudowy w sposób odmienny od zasady wynikającej z § 4 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. Przekonującej argumentacji w tym zakresie nie przedstawili również Skarżący. W szczególności w ocenie Sądu nie sposób uznać aby w rozpoznawanej sprawie indywidualny interes Skarżących uznać za nadrzędny w stosunku społecznego jakim jest zachowanie ładu przestrzennego. Nie mogło odnieść zamierzonego przez Skarżących skutku odwoływanie się do wyroku sygn. akt IV SA/Po 866/10, bowiem przesądzone zostało już, że w rozpoznawanej sprawie organy administracji publicznej wyrokiem tym nie były związane. Dodatkowo wskazać trzeba, że stanowisko to zostało wyrażone, jeszcze przed wszczęciem przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta [...] postępowania w wyniku kontroli przeprowadzonej w dniu [...] czerwca 2013 r. oraz w stosunku do decyzji dotyczącej nadbudowy i rozbudowy istniejącego budynku.

Jako prawidłowe należało uznać również stanowisko organów w zakresie braku kontynuacji szerokości elewacji frontowej. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. W myśl § 6 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W rozpoznawanej sprawie szerokość elewacji frontowej budynku dla którego miałby być ustalone warunku zabudowy jest równa szerokości działki na której jest posadowiony i wynosi 23 m. Z analizy wynika (k. 437, 438), że szerokość elewacji frontowej dla poszczególnych nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi: ul. [...] – 10m, ul. [...] – 8m, ul. [...] – 16,5m, ul. [...] – 14m, ul. [...] – 8,5m, ul. [...] – 8m, ul. [...] – 8m, ul. [...] – 16m, ul. [...] – 23m, ul. [...] – 10,5m, ul. [...] – 14,5m, ul. [...] – 8,5m, ul. [...] – 13m, ul. [...] – 8m, ul. [...] – 9m, ul. [...] – 11,5,m, ul. [...] – 10m, ul. [...] – 16m, ul. [...] – 9m, ul. [...] – 12m, ul. [...] – 9m. Oznacza to, że średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 11,6 m. Natomiast maksymalna szerokość elewacji frontowej ustalona na podstawie § 6 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. wynosi 13,9 m. Prawidłowe było stanowisko organów, iż w rozpoznawanej sprawie brak było podstaw do ustalenia szerokości elewacji frontowej na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. W wynikach analizy wskazano, że budynek przy ul. [...] zlokalizowany jest na działce o szerokości 32m i inaczej niż w przypadku budynku objętego wnioskiem, jest on oddalony od granicy z nieruchomością sąsiednią. Powyższe koresponduje ze stanowiskiem Sądu wyrażonym w wyroku IV SA/Po 874/15, w którym Sąd wskazał, że lokalizowanie budynku przy granicy z działką sąsiednią każdorazowo musi wynikać z realizacji ustawowego wymogu zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze. Ponadto zlokalizowanie zabudowy w granicy z sąsiednią działką jest jedną z cech zabudowy, która powinna wynikać z przeprowadzonej analizy. Tego typu zabudowa na prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym nie występuje. Trafnie również zauważyło Kolegium, że zabudowa bliźniacza nie może stanowić punktu odniesienia dla przedmiotowej nieruchomości. Zabudowa taka kontynuuje wprawdzie funkcję zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, jednak cechy tego typu zabudowy odbiegają, od cech zabudowy budynku objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Ponadto na co słusznie zwrócono uwagę w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, zabudowa na która powoływali się Skarżący w toku postępowania, a następnie w skardze złożonej do wojewódzkiego sądu administracyjnego, oddalona jest od granic nieruchomości sąsiednich, co odróżnia ją od zabudowy objętej wnioskiem.

Zaznaczyć trzeba, że z § 6 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. wynika zasada, iż parametry szerokości elewacji frontowej ustala się w oparciu średnie wartości występujące w obszarze analizowanym. Wyjątkowo, możliwe jest odstępstwo od tej reguły, które uzasadnione być winno wynikami sporządzonej w sprawie analizy (§ 6 ust. 2). Taki stan prawny nie oznacza jednak, że parametry inwestycji, dla której ustalane są warunki zabudowy, mogą być określane przez odniesienie ich zawsze do wartości najwyższych (maksymalnych) występujących w obszarze analizowanym. Odstępstwo od parametrów średnich powinno być przekonywującymi przesłankami zawartymi w analizie urbanistyczno-architektonicznej. Naczelnym zaś celem planowania przestrzennego jest uwzględnianie wymagań ładu przestrzennego (art. 1 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.) (por. wyrok NSA z dnia 30 stycznia 2018 r., II OSK 1515/17; http;//orzeczenia.nsa.gov.pl). Tym samym z samego faktu, że w obszarze analizowanym występuje jeden budynek o podobnym parametrze, nie można jeszcze wywodzić, że możliwym będzie ustalenie parametru w wielkości wskazanej we wniosku. Dla zachowania ładu przestrzennego nie wystarczy, by określony parametr jedynie występował (choćby jednostkowo) w obszarze analizowanym. Przeczy temu treść regulacji, określonej w rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r., która formułuje zasady ustalania wskaźników zabudowy, nie dopuszczają tak dalekiej swobody.

Tym samym nie sposób podzielić argumentację Skarżących, iż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa o podobnym parametrze szerokości elewacji frontowej. Jest to bowiem przykład jednostkowy, odbiegający od zasady występującej w obszarze analizowanym, o cechach znacznie odbiegających od budynku objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Budynek przy ul. [...] posadowiony jest bowiem na większej działce, przez co nie wypełnia całej jej szerokości. Podobnie inne cechy wykazują wskazane przez Skarżących budynki przy [...] oraz [...].

W konsekwencji Sąd uznał, że decyzja Kolegium oraz poprzedzająca ja decyzja Prezydent Miasta [...] nie naruszają prawa w sposób uzasadniający uwzględnienie skargi.

W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.