Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 89/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2017-06-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: *Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 138 par. 1 pkt 3,  art. 28
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Filipowicz-Kremis, Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek (spr.), Sędzia WSA Władysław Kulon, Protokolant: asystent sędziego Bartłomiej Hamadyk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi M. W. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. z dnia [...]., nr [...] w przedmiocie umorzenia postępowania odwoławczego od decyzji o nakazie usunięcia nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego budynku mieszkalnego I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we W. na rzecz strony skarżącej kwotę 497 zł (słownie: czterysta dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowalnego we Wrocławiu (dalej DWINB), po zbadaniu odwołania M. W., od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowanego powiatu grodzkiego J. (dalej PINB) z dnia [...] r., zobowiązującej Wspólnotę Mieszkaniową przy ul. W. w J., do usunięcia w terminie do 31 grudnia 2016r. nieprawidłowości dotyczących stanu technicznego budynku mieszkalnego, poprzez wykonanie wskazanych w sentencji robót budowanych w ganku wejściowym do lokalu nr [...] w tym budynku - na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. umorzył postępowanie odwoławcze.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że dyspozycja art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. znajduje zastosowanie w sytuacji wniesienia środka zaskarżenia przez podmiot który, nie będąc faktycznie stroną postępowania, twierdzi, że oprotestowane rozstrzygnięcie dotyczy jego interesu prawnego lub obowiązku, lub też, gdy organ I instancji pomimo braku w przypadku tego podmiotu w danej sprawie interesu prawnego lub obowiązku, uznał go za stronę. Wówczas organ II instancji zobowiązany jest rozpoznać taki środek zaskarżenia. Jeżeli jednak w wyniku jego rozpoznania stwierdzi, że podmiot ten nie ma w danej sprawie indywidualnego interesu prawnego lub obowiązku, zobligowany jest postępowanie odwoławcze umorzyć. Organ wyjaśnił, że stanowisko takie zajął NSA w uchwale z dnia 5 lipca 1999 r. (OPS 16/98), w której przedstawił następującą tezę: "Stwierdzenie przez organ odwoławczy, iż wnoszący odwołanie nie jest stroną w rozumieniu art. 28 k.p.a., następuje w drodze decyzji o umorzeniu postępowania odwoławczego na podstawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a.."

W dalszych wywodach DWINB stwierdził, że w myśl art. 28 k.p.a., stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Kluczowym dla zawartej w art. 28 k.p.a. definicji strony jest więc użyte przez ustawodawcę pojęcie interesu prawnego. Interes prawny strony wynika z przepisów prawa materialnego. Interes ten, odróżnić należy od interesu faktycznego, tzn. stanu, kiedy to konkretny podmiot jest wprawdzie zainteresowany określonym sposobem załatwienia sprawy, ale nie może tego zainteresowania poprzeć odwołaniem do przepisów prawa materialnego. Interes faktyczny nie tworzy zatem legitymacji procesowej (zob. wyrok NSA z dnia 30 listopada 1993 r., II SA 1783/93). A zatem do uzyskania przez określony podmiot przymiotu strony nie wystarczy wykazanie jakiegokolwiek interesu, lecz musi to być interes prawny, sankcjonowany przepisami prawa materialnego.

Przenosząc powyższe na grunt badanej sprawy, organ odwoławczy zauważył, że przedmiotowe postępowanie wszczęte zostało w sprawie stanu technicznego budynku położonego na terenie dz. nr 261/1 przy ul. W. w J.. Procedurę dotyczącą stanu technicznego obiektów budowlanych określają zaś przepisy rozdziału 6-tego ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j.Dz.U.2016.290 ze zm.). W myśl art. 61 ww. ustawy, obiekt budowlany należy utrzymywać i użytkować zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2, tj. należy go użytkować w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Naruszenie wskazanych wyżej obowiązków skutkuje przewidzianymi w art. 62 i następnych sankcjami w postaci adekwatnego do stanu faktycznego konkretnej sprawy nakazu, np. określonego w art. 66 omawianej ustawy nakazu usunięcia stwierdzonych w zakresie stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części nieprawidłowości. W art. 61 Prawo budowlane ustawodawca wyraźnie określił natomiast krąg podmiotów zobowiązanych do utrzymania obiektu budowlanego w odpowiedniej kondycji - są nimi właściciel oraz zarządca obiektu budowlanego.

Wskazując na powyższe uregulowania DWINB zauważył jednocześnie, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia ze wspólnotą mieszkaniową, którą tworzą właściciele poszczególnych lokali (w tym Skarżąca. Organ stwierdził, że jest tzw. mała wspólnota, która jednak przyjęła zasady reprezentacji na podstawie art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j.Dz.U.2015.1892), powołując w drodze uchwały z dnia 8 maja 2008 r. dwuosobowy zarząd. Zgodnie natomiast z art. 6 ustawy o własności lokali, ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Sposób przedstawienia wspólnoty mieszkaniowej we wzmiankowanym przepisie pozwala na przypisanie jej podmiotowości prawnej, w tym procesowej, mimo że nie jest ona wyposażona w osobowość prawną. Z woli zatem ustawodawcy wspólnota funkcjonuje jako podmiot praw i obowiązków, a jej zadaniem, wyznaczonym ustawa, jest zarząd nieruchomością wspólna, czyli tzw. współwłasnością przymusową, na którą składają się ułamkowe udziały właścicieli poszczególnych lokali w częściach wspólnych.

W ocenie organu, powyższe jest o tyle istotne dla sprawy będącej przedmiotem rozpatrzenia, że podmiotowość prawna wspólnoty mieszkaniowej sprawia, że w postępowaniach administracyjnych z zakresu Prawa budowlanego, jeśli ich przedmiot dotyczy części wspólnych budynku, pod pojęciem właściciela kryje się wspólnota mieszkaniowa, nie zaś właściciele poszczególnych lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności. Innymi słowy, właściciele poszczególnych lokali w budynku, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa, będący tym samym współwłaścicielami części wspólnych budynku, uczestniczą w obrocie prawnym, w zakresie dotyczącym części wspólnych budynku, za pośrednictwem instytucji wspólnoty mieszkaniowej.

Według DWINB powyższe oznacza, że w sprawach administracyjnych - w zakresie, w jakim obowiązki odnoszą się do części wspólnych obiektu - przymiotem właściciela legitymuje się wspólnota mieszkaniowa. Stąd też akty administracyjne, w tym decyzje organów nadzoru budowlanego, nie mogą być adresowane we wskazanym przypadku do właścicieli poszczególnych lokali.

Kwestia reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej została zaś uregulowana w art. 18 i nast. ustawy o własności lokali. Mając na uwadze ww. przepisy organ wywiódł, że w przypadku dokonania przez członków wspólnoty, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie, wyboru zarządu, o którym mowa w art. 21 ust. 1 ww. ustawy, kieruje on sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Ewentualne spory między właścicielami lokali a wspólnotą mieszkaniową na tle niewłaściwej czy nierzetelnej reprezentacji interesów właściciela lokalu przez wspólnotę są rozstrzygane na drodze cywilnoprawnej (art. 25). Zdaniem organu istotne przy tym jest, że uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej oraz właścicieli poszczególnych lokali nie są wobec siebie konkurencyjne - właściciel odrębnego lokalu ma status strony w sprawach dotyczących tego lokalu i wówczas może występować w sprawie, w której strona jest również wspólnota. Co więcej, zgodnie z wyrażonym w wyroku z dnia 30 czerwca 2010 r. stanowiskiem Naczelnego Sądu Administracyjnego, jeśli "członek wspólnoty wykaże swój indywidualny, własny interes prawny, to istnieje podstawa, aby mógł wystąpić jako strona zainteresowana w postępowaniu administracyjnym w sprawie, w której może wystąpić także wspólnota" (II OSK 729/09).

Zdaniem organu odwoławczego z opisaną powyżej sytuacją nie mamy jednak do czynienia w niniejszym przypadku. Postępowanie dotyczy bowiem stanu technicznego budynku położonego na terenie dzialki nr 261/1 przy ul. W. w J., tj. całego obiektu, nie zaś wyłącznie lokalu Skarżącej, a w takim postępowaniu, jak wyżej wyjaśniano, przymiot strony przysługuje co do zasady jedynie wspólnocie mieszkaniowej lub zarządcy. Skarżąca natomiast - jako właściciel jednego z lokali - nie wykazała w oparciu o przepisy prawa materialnego, ani w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, ani też w odwołaniu, że posiada w sprawie indywidualny interes prawny, uprawniający ją do udziału w przedmiotowym postępowaniu w charakterze strony obok wspólnoty, skupiając się w zasadzie na zarzutach wobec organu I instancji - dotyczących realizacji w toku postępowania przepisów procedury administracyjnej, jak również wobec właściciela lokalu mieszkalnego nr 3 - niezgodnego z zatwierdzonym projektem budowlanym wykonania robót budowlanych, wpływających niekorzystnie i destrukcyjnie na zabytkowy ganek, tj. zagadnienia objętego przez organ I instancji odrębnym postępowaniem.

W konsekwencji DWINB stwierdził, że postępowanie administracyjne w sprawie stanu technicznego budynku położonego na terenie działki nr 261/1 przy ul. W. w J., nie dotyczy interesu prawnego czy też obowiązku Skarżącej. W efekcie skarżącej nie przysługuje także prawo wniesienia odwołania od decyzji PINB nr [...] z dnia [...] r. , gdyż zgodnie z art. 127 § 1 k.p.a., praw to przysługuje wyłącznie stronie postępowania. Jakkolwiek Skarżąca jest jednym z członków zarządu wspólnoty, to jednak odwołanie od ww. decyzji organu I instancji wniosła w imieniu własnym. Wynika to jednoznacznie zarówno z formy, jak i z treści odwołania, w nagłówku którego Skarżąca podaje wyłącznie własne imię i nazwisko oraz adres zamieszkania - nie zaś dane wspólnoty, oraz pod którym podpisuje się we własnym imieniu - nie w imieniu wspólnoty (brak pieczątki wspólnoty; brak wskazania, że Skarżąca jest członkiem zarządu wspólnoty i występuje w jej imieniu). Przedstawione okoliczności, determinują według organu konieczność zastosowania w sprawie art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a..

Nie godząc się z powyższą decyzją, w skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego M. W. wniosła o: 1/ uchylenie zaskarżonej decyzji w całości; 2/ uznanie za bezpodstawne wyłączenie jej jako strony z postępowania; 3/ nakazanie organowi przeprowadzenie ponownego postępowania wyjaśniającego uwzględniającego wszystkie okoliczności sprawy, w tym: włączenie skarżącej na prawach strony; uwzględnienie stanowiska konserwatora zabytków w zakresie konieczności likwidacji nieprawidłowo wykonanego tarasu, brak zgody dla P. K. od Wspólnoty na wykonanie robót budowlanych na dachu ganku budynku; popełniania przez P. K. samowoli budowlanej. Zaskarżonej decyzji M. W. zarzuciła:

1. sprzeczność ustaleń D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego ze stanem faktycznym, w wyniku czego organ popełnił szereg istotnych błędów mających wpływ na prawidłowe rozstrzygnięcie sprawy;

2. błędne umorzenie postępowania odwoławczego poprzez uznanie że skarżąca nie jest stroną postępowania;

3. złamanie przez organ I instancji zasady praworządności ustanowionej w artykule 7 Konstytucji RP, w sytuacji gdy organ wyższej instancji uchylił poprzednio zaskarżoną decyzję organu instancji w całości, ten ponownie nie odnosi się do okoliczności istotnych dla właściwego rozstrzygnięcia sprawy;

4. pominięcie przez organ I instancji zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 k.p.a., która jest naczelną zasadą postępowania, bowiem ma ona wpływ na ukształtowanie całego postępowania. Z zasady tej wynika obowiązek organu wyczerpującego zbadania wszystkich okoliczności faktycznych związanych z określoną sprawą aby w ten sposób stworzyć jej rzeczywisty obraz i uzyskać podstawę do trafnego zastosowania przepisów prawa. Z zasady tej wynikają również dla organu administracji publicznej obowiązki: określenie z urzędu jakie dowody są niezbędne dla ustalenia stanu faktycznego sprawy; organ związany jest żądaniem strony nie mogąc z urzędu dokonać zmiany tej kwalifikacji; organ jest zobowiązany w całości rozstrzygnąć żądanie.

W odpowiedzi na skargę strona przeciwna wniosła o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie wyznaczonej na dzień 7 czerwca 2017 r. pełnomocnik skarżącej wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji. Przedstawiła dowód w postaci decyzji Wojewody D. z dnia [...] r. o stwierdzeniu nieważności decyzji Prezydenta J. z dnia [...] r., nr [...], zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej P. K. pozwolenia na przebudowę lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku przy ul. W. w J.. Według oświadczenia stron "można powiedzieć" że w budynku jest 8 lokali.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.) - w skrócie jako "u.p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontrolę zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Według art. 145 § 1 u.p.p.s.a w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Dodać należy, że z mocy art. 134 § 1 u.p.p.s.a sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną ale związany jest granicami sprawy, w której rozstrzyga.

Dokonując kontroli legalności zaskarżonego aktu w granicach kompetencji przysługujących sądowi administracyjnemu na podstawie wyżej wymienionych ustaw, Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja wydana została bowiem z naruszeniem przepisów prawa procesowego, które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Należy zauważyć, że podstawą prawną kontrolowanej decyzji jest przepis art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. Badając prawidłowość zastosowania ww. przepisu przez organ odwoławczy, Sąd stwierdził, że doszło do naruszenia zasad postępowania administracyjnego, tj. art. 138 § 1 pkt 3, a także art. 105 oraz art. 7, art. 11, art. 77, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a., naruszenie to zaś miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z przepisem art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. organ odwoławczy wydaje decyzję w której umarza postępowanie odwoławcze. Artykuł ten uprawnia organ II instnacji do podjęcia decyzji o umorzeniu postępowania odwoławczego, gdy postępowanie to stało się bezprzedmiotowe. Ponieważ przepis art. 138 § 1 pkt 3 k.p.a. nie określa przyczyn umorzenia postępowania odwoławczego, w każdej indywidualnej sprawie przyczyny bezprzedmiotowości postępowania należy poszukiwać z uwzględnieniem treści art. 105 k.p.a. Zatem bezprzedmiotowość postępowania odwoławczego będzie miała miejsce wtedy m.in., gdy organ odwoławczy w toku postępowania ustali, że wnoszący odwołanie nie jest stroną w sprawie (art. 127 § 1 k.p.a.).

W rozpoznawanej sprawie organ drugiej instancji po analizie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego stwierdził, że postępowanie odwoławcze podlega umorzeniu z uwagi na fakt, że wnosząca odwołanie M. W. nie posiada przymiotu strony w postępowaniu w sprawie usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego zlokalizowanego na działce nr 261/1 przy ul. W. w J., poprzez wykonanie robót budowlanych w ganku wejściowym do lokalu nr [...] ww. budynku. Brak przymiotu strony skarżącej organ wywiódł z faktu, że jest ona właścicielem jednego z lokali znajdującego się w przedmiotowym budynku, postępowanie dotyczy zaś stanu technicznego całego obiektu budowlanego a nie lokalu skarżącej.

Zdaniem organu, w postępowaniu dotyczącym stanu technicznego budynku przymiot strony - co do zasady - przysługuje jedynie wspólnocie mieszkaniowej lub zarządcy. Skarżąca, jako właściciel jednego z lokali, nie wykazała zaś w oparciu o przepisy prawa materialnego, że posiada w sprawie indywidulany interes prawny uprawniający ją do udziału w przedmiotowym postępowaniu jako strony - obok wspólnoty mieszkaniowej. Przyjmując powyższe stanowisko, organ oparł się na poglądzie, że w postępowaniach z zakresu prawa budowlanego, gdy ich przedmiot dotyczy części wspólnych budynku, pod pojęciem właściciela kryje się wspólnota mieszkaniowa, nie zaś właściciele poszczególnych lokali stanowiących przedmiot odrębnej własności. W takiej sytuacji właściciele odrębnych lokali uczestniczą w obrocie prawnym w zakresie części wspólnych budynku, za pośrednictwem instytucji wspólnoty mieszkaniowej. W konsekwencji organ stanął też na stanowisku, że w sprawach administracyjnych - w zakresie w jakim obowiązki odnoszą się do części wspólnych obiektu - przymiotem właściciela legitymuje się jedynie wspólnota mieszkaniowa reprezentowana zgodnie z art. 18 i następnym ustawy o własności lokali.

W ocenie Sądu przedstawiony wyżej pogląd, prowadzący w istocie do umorzenia postępowania odwoławczego, po odniesieniu do okoliczności rozpatrywanej sprawy, nie może być uznany za trafny.

Wskazać bowiem należy, że przepisy materialnoprawne stanowiące podstawę rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji zawarte zostały w rozdziale 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, zatytułowanym "utrzymanie obiektów budowlanych". Z przepisów tych wynika jednoznacznie, że adresatem decyzji w zakresie prawidłowego utrzymania obiektów budowlanych może być jedynie właściciel obiektu budowlanego lub jego zarządca. Obowiązek związany z utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego ciąży bowiem na właścicielu lub zarządcy obiektu. Podkreślenia wymaga, że przyjęta przez ustawodawcę kolejność podmiotów, na których ciąży obowiązek, nie jest przy tym przypadkowa. Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko zaprezentowane w wyroku z dnia 5 października 2007 r. (sygn. akt II OSK 1310/06, publ. Lexis.pl nr 2581086), w którym Naczelny Sąd Administracyjny uznając, że prawo własności jest prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą, wskazał, że do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 Prawa budowlanego.

W rozpoznawanej sprawie budynek mieszkalny położony przy ul. W. w J. jest obiektem w którym wyodrębnione zostały lokale mieszkalne. W takiej sytuacji, zgodnie z art. 6 ustawy o własności lokali (dalej u.w.l) wszyscy właściciele których lokale wchodzą w skład wskazanej nieruchomości, tworzą wspólnotę mieszkaniową.

Zaznaczyć jednak należy, że formalne powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie oznacza, że wspólnota funkcjonuje, ponieważ faktyczne zawiązanie wspólnoty następuje z chwilą wyboru zarządu wspólnoty bądź powierzenia zarządu nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej w oparciu o art. 18 ust. 1 u.w.l. W niniejszej sprawie nie zostało wyjaśnione, czy mamy do czynienia z tzw. małą wspólnotą mieszkaniową (do 7 lokali), czy też z tzw. dużą wspólnotą (gdy liczba lokali przekracza 7). Z akt nie wynika bowiem ile lokali w momencie wydania zaskarżonego rozstrzygnięcia zostało wyodrębnione. Na podstawie uchwały Wspólnoty z dnia 8 maja 2008 r. w sprawie powołania członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej wnioskować można, że w dacie jej podjęcia wyodrębnionych zostało pięć lokali, jednakże informacja ta nie została zweryfikowana przez organy na dzień wydania decyzji. Z koli według oświadczenia skarżącej złożonego na rozprawie, obecnie może to być więcej niż pięć lokali. Powyższa okoliczność faktyczna pozostaje w bezpośrednim związku z kwestią reprezentacji Wspólnoty. Zgodnie bowiem z art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. W takim zaś przypadku zastosowanie znajdzie art. 18 ust. 3 u.w.l., który stanowi, że jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale, tj. rozdziale 4 u.w.l. zatytułowanym "Zarząd nieruchomością wspólną". Według art. 19 u.w.l., jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Do zarządu nieruchomością wspólną w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych, odpowiednie zastosowanie znajduje zatem m.in. art. 199 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2016 r. 380 ze zm.), zwanej dalej "K.c", zgodnie z którym do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Powyższe oznacza, że w przypadku tzw. małych wspólnot, adresatem nakazów z art. 62 Prawo budowlane, podobnie jak i z art. 66 Prawa budowlanego, muszą być wszyscy współwłaściciele przedmiotowej nieruchomości. Natomiast w przypadku tzw. dużych wspólnot - przesądzone zostało - że adresatem tego rodzaju decyzji może być tylko zarząd wspólnoty o którym mowa w art. 21 ust. 1 u.w.l., który kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz.

Na podstawie zgromadzonych w niniejszej sprawie akt administracyjnych nie da się jednak ustalić, nie tylko to, czy mamy do czynienia z tzw. małą czy też dużą wspólnotą, ale również w jaki sposób sprawowany jest zarząd przedmiotową nieruchomością. Stwierdzenie organu zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, iż w niniejszej sprawie członkowie wspólnoty dokonali wyboru zarządu o którym mowa w art. 21 u.w.l, nie zostało poparte wskazaniem konkretnego aktu o wyborze tego zarządu i nie znajduje pełnego oparcia w zgormadzonym materiale dowodowym. W dokumentach znajduje się jedynie przywoływana już uchwała z dnia 8 maja 2008 r. w sprawie powołania członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej w osobach M. W. oraz P. K. ale uchwała ta nie została podpisana przez wszystkich właścicieli lokali (brak podpisu właściciela lokalu nr [...]). Dowód ten przed jego ewentualnym uwzględnieniem powinien być więc oceniony przez organ w kontekście przepisów obowiązujących w dacie jego podjęcia i pod względem skuteczności. Takiej oceny jednak organ odwoławczy przed stwierdzeniem, że doszło do wyboru zarządu, małej wspólnoty mieszkaniowej, nie przeprowadził.

Nadto z żadnego z włączonych do akt sprawy dokumentów nie wynika, aby właściciele lokali oddali zarządzenie nieruchomością profesjonalnemu zarządcy zawierając z nim umowę o zarządzanie nieruchomością. Nie wynika także, aby we wskazanej w art. 18 u.w.l formie aktu notarialnego ustanowili zarząd wspólnoty rozumiany jako organ zarządzający wspólnoty mieszkaniowej, taki, o jakim mowa w art. 21 u.w.l.

Przedstawione wyżej okoliczności powinny być wyjaśnione i uwzględnione także przy ocenie interesu prawnego skarżącej. Inaczej bowiem przedstawia się ta ocena w przypadku tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej a inaczej w przypadku tzw. dużej wspólnoty. W przypadku małej wspólnoty, która nie powołała zarządu w formie określonej w art. 18 ww. ustawy, wyszczególnione w decyzji nakazy dotyczące części wspólnych powinny być skierowane do wszystkich współwłaścicieli, co niewątpliwie rzutuje także na ocenę interesu prawnego skarżącej. W takim przypadku uznać należało będzie, że jako współwłaściciel nieruchomości posiada ona interes prawny uprawniający ją do udziału w postępowaniu oraz korzystania ze środków zaskarżenia. Sąd nie kwestionuje w tym miejscu, że w niniejszej sprawie powstała ex lege wspólnota mieszkaniowa. Chodzi bowiem o brak faktycznego zawiązania wspólnoty z uwagi na brak skutecznego powołania zarządu wspólnoty lub i niepowierzenie zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej w określonej art. 18 ust. 1 u.w.l. formie. Zauważyć przy tym należy, że współwłaściciele nie są zobligowani do powołania zarządu. Przepis art. 19 u.w.l. określa jedynie w jaki sposób sprawowany jest zarząd nieruchomością wspólną, a nie na wspólnotą mieszkaniową. Z przepisów Kodeksu cywilnego (art. 199-209) wynika, że zarządcami nieruchomości są wszyscy współwłaściciele. Jeżeli zatem okaże się, że nie został skutecznie wyłoniony zarząd d Wspólnoty Mieszkaniowej, to poddana kontroli decyzja, powinna być skierowana do wszystkich współwłaścicieli, którzy są jednocześnie zarządcami.

Powyższe okoliczności nie zostały uwzględnione przez organ przy badaniu interesu prawnego skarżącej, co powoduje, że naruszony został przepis art. 7, art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. oraz art. 107 § 3 w związku z art. 105 i 138 § 1 pkt 3 k.p.a.

Z powyższych względów uznać należało, że zaskarżona decyzja wydana została naruszeniem prawa procesowego mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Okoliczność ta obliguje Sąd do uchylenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.