Wyrok NSA, sygn. akt II GSK 968/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-02-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 134 § 1, art. 141 § 4
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 175 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: § 27 ust. 1, § 28 ust. 1 i 2 oraz § 55 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Małgorzata Rysz Sędzia NSA Joanna Kabat-Rembelska Sędzia del. WSA Bartłomiej Adamczak (spr.) Protokolant Marcin Chojnacki po rozpoznaniu w dniu 16 lutego 2017 r. na rozprawie w Izbie Gospodarczej skargi kasacyjnej E. J. P. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 28 września 2015 r. sygn. akt VI SA/Wa 1168/15 w sprawie ze skargi E. J. P. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lutego 2015 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania kary dyscyplinarnej wobec rzeczoznawcy majątkowego oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 28 września 2015 r. (sygn. akt VI SA/Wa 1168/15) Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę E. J. P. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lutego 2015 r. (nr [...]) w przedmiocie orzeczenia kary dyscyplinarnej.

Sąd I instancji orzekał w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Pismem z dnia 22 września 2011 r. Minister Infrastruktury zawiadomił o wszczęciu wobec rzeczoznawcy majątkowego – E. J. P. (dalej zwanej: "stroną", "skarżącą"), postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej w związku z pismami: T. Ł., B. i A. B. oraz M. S., którzy zwrócili się o wszczęcie postępowania w związku z

nieprawidłowym sporządzeniem przez skarżącą operatów szacunkowych z dnia 31 sierpnia i dnia 21 września 2010 r., które zostały wykonane na zlecenie Gminy

Miasta [A.] na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego gruntu w związku ze wzrostem wartości nieruchomości.

Po przeprowadzeniu postępowania Minister Transportu, Budownictwa i

Gospodarki Morskiej decyzją z dnia [...] listopada 2013 r. (nr [...]) orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego (strony) kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Organ wskazał, że Komisja Odpowiedzialności Zawodowej po zapoznaniu się z materiałem dowodowym i przeprowadzonym postępowaniu wyjaśniającym uznała, że strona wykonując czynności szacowania zawarte w ww. operatach szacunkowych naruszyła przepisy art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 i art. 175 ust. 1 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2015 r. poz. 782 –

dalej jako: "u.g.n.") oraz § 28 ust. 2 i § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm. – dalej: "rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r."). Wobec powyższego Komisja wystąpiła do Ministra o

zastosowanie wobec strony, kary dyscyplinarnej określonej w art. 178 ust. 2 pkt 3

u.g.n., tj. zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Rozstrzygając sprawę organ wskazał, że skarżąca w sporządzonych trzech operatach szacunkowych przyjęła do wyceny prawa własności gruntu dla potrzeb aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste dziewięć transakcji, w tym jedną transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, cztery transakcje udziałami w

gruncie przy sprzedaży lokali mieszkalnych wyodrębnionych w nieruchomości

wspólnej, pięć spośród przyjętych transakcji dotyczyło gruntów o powierzchni od 14 m2 do 39 m2, natomiast cztery nieruchomości porównawcze miały powierzchnie: 219 m2,

303 m2, 1.289 m2 i 2.598 m2.

Organ wyjaśnił, że stwierdzone nieprawidłowości dotyczyły przyjęcia do analizy porównawczej 9 nieruchomości o bardzo zróżnicowanych powierzchniach, co

świadczy o braku podobieństwa tych nieruchomości i stanowi naruszenie przepisu art. 153 ust. 1 u.g.h. Do wyceny przyjęto – wbrew § 27 rozporządzenia z dnia

21 września 2004 r. – jedną transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu nie wykazując przy tym, że na rynku właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako

przedmiotu prawa własności (bowiem dla potrzeb określania wartości nieruchomości gruntowej w przypadku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu przyjmuje się ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych

jako przedmiotu prawa własności - § 28 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.). Stwierdzono, że przyjęcie do porównań transakcji udziałami w gruncie przy sprzedaży lokali mieszkalnych wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej stanowiło rażące naruszenie art. 151 ust. 1 u.g.h., gdyż z powyższego przepisu wynika, że

wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji

przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy i upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Ponadto w ww. operatach nieruchomości porównawcze nie zostały opisane,

brak było także ich charakterystyk w odniesieniu do ustalonych cech rynkowych, co stanowiło naruszenie § 55 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Strona nie uwzględniła wpływu niekorzystnego sąsiedztwa przy wycenie jednej z nieruchomości

i tym samym nie wykonała szacowania ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności, czym naruszyła art. 175 ust. 1 u.g.h. Stosując przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej podejście porównawcze, metodę porównywania parami, skarżąca przyjmowała bez żadnego uzasadnienia, w sposób dowolny i uznaniowy, bez zachowania jakiejkolwiek logiki wielkości poprawek

kwotowych korygujących ceny ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne

od nieruchomości wycenianej.

Organ stwierdził, że dostrzeżone błędy były na tyle istotne, że orzeczenie kary upomnienia czy nagany nie byłoby nie adekwatne do jej winy, natomiast uzasadniając wymiar kary organ stwierdził, że wybrano najkrótszy okres zawieszenia uprawnień zawodowych uznając, że spowoduje to, iż w przyszłości rzeczoznawca majątkowy nie będzie popełniał błędów stwierdzonych w przedmiotowej sprawie.

Strona złożyła wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy podnosząc, że

orzeczona kara jest niewspółmierna do zarzucanych naruszeń prawa, niesprawiedliwa

i nieobiektywna. Dodatkowo wyjaśniła również uwarunkowania czynności dokonanych

w operatach szacunkowych i oświadczyła, że czynności te były prawidłowe w

odniesieniu do lokalnego rynku.

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] lutego 2015 r. (nr [...]) - działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm. - dalej jako: "k.p.a."), w związku z § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 22 września 2014 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U. z 2014 r., poz. 1257) - utrzymał w mocy ww. decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] listopada 2013 r.

Organ drugiej instancji wskazał, że wybór nieruchomości do porównań nie może być dowolny. Rzeczoznawca majątkowy powinien ten wybór uzasadnić. Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny wprawdzie koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekty

te muszą dotyczyć nieruchomości podobnych. Minister nie znalazł uzasadnienia dla stwierdzenia strony, zgodnie z którym nie zauważono różnic w cenach sprzedaży

prawa własności i prawa użytkowania wieczystego gruntu. Wskazał też, że podawane przez skarżącą informacje o transakcjach dotyczących nieruchomości

niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną nie są

ze sobą spójne.

Odnosząc się do twierdzeń strony, że rynek [...] nie różnicuje cen nabycia prawa własności i użytkowania wieczystego gruntu, co potwierdzają wieloletnie

badania tego rynku w trakcie wykonywania wycen, organ odwoławczy wskazał, że nie wiadomo o jakie badania chodzi. Natomiast z zestawienia przyjętych do porównania transakcji wynika, że średnia cena prawa własności jest prawie o 100% niższa niż cena prawa użytkowania wieczystego. Operaty szacunkowe nie zawierają także opisów nieruchomości przyjętych do porównań, także w odniesieniu do ustalonych cech rynkowych. Organ poddał w wątpliwość fakt przyjęcia do porównania transakcji dotyczących nieruchomości położonych w ścisłym centrum miasta, w sytuacji gdy ceny tych transakcji są kilkakrotnie wyższe niż ceny transakcji pozostałych.

Wbrew zarzutom strony Minister uznał, że wielkość działki ma istotny wpływ na cenę. Z analizy rynku nieruchomości przedstawionej w operatach szacunkowych nie wynika brak zależności między ceną jednostkową, a wielkością powierzchni,

przeciwnie, ceny jednostkowe nieruchomości o mniejszych powierzchniach są zdecydowanie niższe. Rzeczoznawca majątkowy powinien w sposób jednoznaczny wyjaśnić kwestię dopuszczalności uznania za nieruchomości podobne nieruchomości wielokrotnie różniących się powierzchnią od nieruchomości badanej. Ewentualnie dopuszczalność zastosowania korygujących współczynników przy tak dużych

różnicach powierzchni winna zostać szczegółowo omówiona przez rzeczoznawcę majątkowego.

Uwzględniając całość zebranego materiału dowodowego organ drugiej instancji wskazał, że skarżąca nie była w stanie wykazać, w jaki faktycznie sposób dotarła do końcowego wyniku wyceny. Szczególnie naganne i nieprofesjonalne było wykonanie operatów szacunkowych na podstawie transakcji porównawczych wątpliwej

przydatności dla celu wyceny i przy zastosowaniu bliżej nieokreślonej metody

obliczania poprawek. Czynności zawarte w operatach nie były prawidłowe nie tylko w odniesieniu do [...] rynku nieruchomości, ale żadnego lokalnego rynku.

Po rozpoznaniu skargi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm. – dalej: "p.p.s.a.") -

oddalił skargę.

W ocenie Sądu I instancji skarżąca nie przedstawiła żadnych okoliczności, które mogłyby postawić w innym świetle wykonane przez nią czynności zawodowe w postaci

3 operatów szacunkowych: 1/ "Operatu szacunkowego wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, położonej w [...] przy ul. [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni 3.545 m2", sporządzonego w dniu 31 sierpnia 2010 r., a zakwestionowanego przez T. Ł. oraz B. i A. B.; 2/ "Operatu szacunkowego wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, położonej w [...], ul. [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni 9.532 m2", sporządzonego w dniu 21 września 2010 r., a zakwestionowanego przez M. S.; 3/ "Operatu szacunkowego wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, położonej w [...], ul. [...], stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni 2.575 m2", sporządzonego w dniu 21 września 2010 r., a

zakwestionowanego przez M. S. Operaty te wykonano na zlecenie Gminy Miasta [A.] na potrzeby aktualizacji opłaty rocznej z tytułu prawa użytkowania wieczystego gruntu.

Sąd I instancji wskazał, że zgodnie z art. 175 ust. 1 u.g.h. stanowiącym jedną z podstaw materialnoprawnych zaskarżonej decyzji, rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i ust. 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie

nieruchomości. Zasady wyceny nieruchomości dla potrzeb oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i aktualizacji opłaty z tego tytułu uregulowane

zostały w przepisach szczególnych, tj. rozporządzeniu z dnia 21 września 2004 r. W

tym wypadku mają zastosowanie § 27-29 tego rozporządzenia. Z § 28 rozporządzenia wynika, że na potrzeby ustalenia ceny nieruchomości gruntowej niezabudowanej oddawanej w użytkowanie wieczyste oraz aktualizacji opłat z tego tytułu określa się jej wartość jako przedmiotu prawa własności, stosując podejście porównawcze, a przy określaniu wartości stosuje się, z zastrzeżeniem § 27, ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jako przedmiotu prawa własności. Jeżeli na rynku nieruchomości właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości brak

jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, ale

dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa własności określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami

nieruchomości jako przedmiotu prawa własności a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości (§ 27

rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.).

Skarżąca dokonując wyceny nieruchomości w trzech wskazanych operatach szacunkowych przyjęła do wyceny nieruchomości 9 transakcji: jedną transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, cztery transakcje udziałami w

gruncie przy sprzedaży lokali mieszkalnych wyodrębnionych w nieruchomości

wspólnej, pięć spośród przyjętych transakcji dotyczyło gruntów o powierzchni od 14 m2 do 39 m2, natomiast cztery nieruchomości porównawcze miały powierzchnie: 219 m2,

303 m2, 1.289 m2 i 2.598 m2. W zbiorze transakcji stanowiących podstawę wyceny znalazła się transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu, jednakże skarżąca nie wskazała zgodnie § 27 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.,

dlaczego przyjęła do wyceny tę transakcję i nie określiła wzajemnych relacji między

ceną prawa do użytkowania wieczystego a ceną nieruchomości, jak prawa własności

do czego była zobowiązana na podstawie § 27 rozporządzenia z dnia 21 września

2004 r.

Co ważne, Komisja Odpowiedzialności Zawodowej nie uznała wyjaśnień

skarżącej złożonych na posiedzeniu, że transakcje przyjęte do wyceny były to

wszystkie transakcje na badanym rynku, gdyż we wcześniejszych pismach skarżąca wskazywała, że wybrano właśnie te transakcje, kierując się potrzebą odpowiedniego zróżnicowania skali opłat i ustalania ich właściwego poziomu na obszarze całego

miasta, a Sąd I instancji to stanowisko w pełni podzielił przyjmując, że skoro dokonano wyboru nieruchomości do wyceny w skali całego miasta, to istniał materiał

porównawczy do dokonania takiej oceny i z tego powodu należało przyjąć, że organ prawidłowo przyjął, że przy dokonaniu wyceny doszło do naruszenia § 28 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Ponadto, Sąd I instancji stwierdził, że cechą charakterystyczną przepisów

ustawy dotyczących szacowania wartości nieruchomości jest taka ich konstrukcja, że wydają się one uwzględniać tylko ceny uzyskiwane w przypadku sprzedaży nieruchomości (lub też zakładają, że szacowanie będzie prowadzone tak, jakby nieruchomość miała zostać sprzedana). Taki też jest cel regulacji zawartej w art. 151 u.g.n., dlatego też za sprzeczne z tym przepisem jest przyjęcie przez skarżącą do porównania transakcji z udziałami w gruncie przy sprzedaży lokali.

W ocenie Sądu I instancji za nieprawidłowe należało uznać przyjęcie do wyceny

9 nieruchomości o zróżnicowanej mocno powierzchni. Przez nieruchomości podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. Warunkiem zastosowania tego podejścia jest wiedza o cenach i cechach nieruchomości podobnych, umożliwiająca dokonanie oceny różnic występujących pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami, które były przedmiotem obrotu na rynku. Cechami różniącymi nieruchomość wycenianą od nieruchomości podobnych mogą być np.: wielkość, przeznaczenie w planie

miejscowym, dostępność, lokalizacja, użytkownicy, walory estetyczne, standard wyposażenia. Duże różnice w powierzchni porównywanych nieruchomości świadczą

o braku podobieństwa nieruchomości.

Sąd zgodził się, że doszło do naruszenia art. 153 ust. 1 u.g.h., z którego wynika, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu,

iż wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne,

które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli

są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosowanie podejścia porównawczego wymaga zawarcia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym szczegółowego uzasadnienia przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego. Sąd I instancji zgodził się ze

stanowiskiem organów, że nieruchomości porównywane nie zostały przez skarżącą opisane i brak było ich charakterystyki w odniesieniu do ustalonych cen rynkowych, co naruszało § 55 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r.

Sąd I instancji stwierdził także, że skarżąca przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przy ul. [...] nie uwzględniła wpływu na cenę tej nieruchomości niekorzystnego sąsiedztwa [...] czym naruszyła art. 175 u.g.h. Podobnie błędne było zastosowanie przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej podejścia porównawczego, metodą porównania parami, w której to metodzie skarżąca przyjmowała w sposób dowolny i uznaniowy, bez zachowania jakiejkolwiek logiki wielkości poprawek kwotowych korygujących ceny ze względu na cechy różniące nieruchomości wyceniane. Wyjaśnienia złożone przez skarżącą w tym zakresie są niezrozumiałe, ponieważ skarżąca wskazuje, że nie dokonała czystego wyliczenia matematycznego lecz dochodziła do oszacowania poprzez analizę i swoje doświadczenie oraz porównując wartości gruntów pod budownictwo jednorodzinne.

W ocenie Sądu I instancji słuszne było stanowisko organów, że skarżąca

przyjęła do porównań szereg transakcji budzących poważne wątpliwości co do wystąpienia przy ich zawieraniu szczególnych uwarunkowań wpływających na cenę

lub dotyczących ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej, nie wspominając o

tych okolicznościach w treści operatu szacunkowego. Działanie skarżącej w ramach czynności zawodowych przy sporządzaniu przedmiotowego operatu stanowiło rażące naruszenie zasady szczególnej staranności czynności rzeczoznawcy majątkowego.

W ocenie Sądu wszystkie ustalenia dokonane w toku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego znalazły potwierdzenie w zebranym materiale

dowodowym. W uzasadnieniach decyzji obu instancji zostały wskazane podstawy prawne zapadłych rozstrzygnięć, fakty które organ uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł oraz przyczyny, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Zebrany materiał dowodowy, pozwalał na wystarczającą i wszechstronną ocenę czynności zawodowych skarżącej pod kątem naruszenia przez skarżącą zasad ujętych w art. 175 u.g.n., tym samym Sąd I instancji

nie stwierdził, aby zaskarżona decyzja naruszała art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 107 § 1 i § 3 oraz art. 80 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Postępowanie dyscyplinarne dotyczące rzeczoznawców majątkowych ma za zadanie wykazanie, czy osoba uprawniona do szacowania nieruchomości przy wykonywaniu tych czynności wypełniła obowiązki wynikające z art. 175 u.g.h., tj. czy szacowania nieruchomości dokonała zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla

charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Sąd I instancji podkreślił, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce gruntami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego, a zalecenie stosowania standardów dotyczących szacowania nieruchomości ma służyć sporządzaniu operatu

szacunkowego na zobiektywizowanych i jednolitych podstawach zapewniających

wysoki poziom wiedzy zawodowej przy uwzględnieniu innych dziedzin wiedzy odnoszącej się do istoty i celu wyceny.

Odnośnie orzeczonego wymiaru kary dyscyplinarnej Sąd I instancji uznał, że

organ w zaskarżonej decyzji szczegółowo wyjaśnił jakie okoliczności zostały wzięte

pod uwagę w tym zakresie, akcentując rażące naruszenie przepisów zarówno rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., jak i ustawy o gospodarce

nieruchomościami. Sąd podzielił w tym zakresie stanowisko organu, że kara ta jest współmierna do zaistniałych przewinień, jakich skarżąca dopuściła się wykonując swój zawód jako zawód zaufania publicznego.

E. J. P. zaskarżyła opisany wyżej wyrok skargą kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego wnosząc o jego uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła na podstawie art. 174 pkt 2 i art. 145 § 1

pkt 1 lit. c/ p.p.s.a. naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 134 § 1 p.p.s.a. w zw.

z § 8 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości (Dz. U.

Nr 11, poz. 66 – dalej jako: "rozporządzenie w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej") poprzez wyznaczenie pierwszego terminu

posiedzenia zespołu do przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w terminie krótszym niż 30 dni od doręczenia zawiadomienia skarżącej, co mogło mieć istotny

wpływ na wynik sprawy; a także naruszenie art. 141 § 4 p.p.s.a. na skutek nie wzięcia pod uwagę całokształtu materiału dowodowego oraz braku odniesienia się do

wszystkich zarzutów skargi.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw i dlatego podlega oddaleniu.

Stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny

rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania, a mianowicie sytuacje enumeratywnie wymienione w § 2

tego przepisu. W rozpoznawanej sprawie nieważność postępowania nie wystąpiła.

Skargę kasacyjną, w granicach której operuje Naczelny Sąd Administracyjny, zgodnie z art. 174 p.p.s.a., można oprzeć na podstawie naruszenia prawa

materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie (pkt 1) lub

na podstawie naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 2). Wywołane skargą kasacyjną postępowanie

przed Naczelnym Sądem Administracyjnym podlega zasadzie dyspozycyjności i nie polega na ponownym rozpoznaniu sprawy w jej całokształcie, lecz ogranicza się do rozpatrzenia poszczególnych zarzutów przedstawionych w skardze kasacyjnej w

ramach wskazanych podstaw kasacyjnych. Istotą tego postępowania jest bowiem weryfikacja zgodności z prawem orzeczenia wojewódzkiego sądu administracyjnego

oraz postępowania, które doprowadziło do jego wydania zasadniczo w świetle

zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego postawione - w ramach

podstawy kasacyjnej wskazanej w art. 174 pkt 2 p.p.s.a. – zarzuty kasacyjne są nietrafne, a zaskarżony wyrok nie narusza prawa.

Najdalej idącym zarzutem kasacyjnym jest zarzut naruszenia art. 141 § 4

p.p.s.a., do którego należy się odnieść się w pierwszej kolejności. Wyjaśnić należy, że przepis ten określa niezbędne elementy, jakie powinno zawierać uzasadnienie wyroku,

a mianowicie: zwięzłe przedstawienie stanu sprawy, zarzutów podniesionych w

skardze, stanowisk pozostałych stron, podstawę prawną rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie; a jeżeli w wyniku uwzględnienia skargi sprawa ma być ponownie rozpatrzona przez organ administracji, uzasadnienie powinno ponadto zawierać wskazania co do dalszego postępowania.

W skardze kasacyjnej uzasadniając ten zarzut skarżąca podniosła, że w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie zamieszczono omówienia wszystkich

zarzutów dotyczących merytorycznej oceny sposobu sporządzania przedmiotowych operatów szacunkowych dla potrzeb aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, gdyż oceniając postępowanie rzeczoznawcy w zakresie czynności szacowania określonych w tych operatach nieruchomości, Sąd I instancji dokonał ich oceny pod kątem zarzutu naruszenia art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 175 ust. 1

u.g.n. i § 27 ust. 1, § 28 ust. 1 i 2 oraz § 55 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., podczas gdy w skardze podniesiono też zarzut § 22 ust. 1 tego

rozporządzenia. Z kolei zarzut naruszenia § 55 ust. 2 rozporządzenia z dnia

21 września 2004 r. jest nieuzasadniony, gdyż niezamieszczenie części danych, które

z punktu celu wyceny nie mają znaczenia, nie przesądza o naruszeniu wskazanych w uzasadnieniu wyroku przepisów prawa i – wbrew stanowisku Sądu I instancji – nie prowadzi do braku charakterystyki w odniesieniu do ustalonych w operacie cen rynkowych.

Odnosząc się do tak sformułowanych i postawionych zarzutów kasacyjnych

należy wyjaśnić, że w orzecznictwie przyjmuje się, iż wadliwość uzasadnienia wyroku może stanowić przedmiot skutecznego zarzutu kasacyjnego naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. zasadniczo w sytuacji, gdy nie zawiera ono stanowiska odnośnie stanu faktycznego przyjętego za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia (zob. uchwała 7 sędziów NSA z dnia 15 lutego 2010 r., sygn. akt II FPS 8/09), jak również, gdy sporządzone jest w sposób uniemożliwiający instancyjną kontrolę zaskarżonego

wyroku (por. np.: wyrok NSA z dnia 12 października 2010 r., sygn. akt II OSK 1620/10; wyrok NSA z 5 kwietnia 2012 r., sygn. akt I FSK 1002/11). Uchybieniem, mającym

wpływ na rezultat kontroli kasacyjnej zaskarżonego orzeczenia, jest bowiem uzasadnienie, w którym ocena o zgodności/niezgodności z prawem zaskarżonego

aktu formułowana jest bez (gruntownego) odniesienia się do okoliczności konkretnego stanu faktycznego sprawy, albowiem w tego rodzaju sytuacji nie jest możliwe zrekonstruowanie przebiegu operacji logicznej, rezultatem której jest przyjęcie konkretnego kierunku interpretacji i zastosowania konkretnych przepisów prawa w okolicznościach konkretnego stanu faktycznego sprawy (por. np. wyrok NSA z dnia 11 stycznia 2011 r., sygn. akt I GSK 685/09). Przyjmuje się też, że przepis art. 141 § 4 p.p.s.a. należy interpretować w ten sposób, iż sąd I instancji powinien odnieść się do wszystkich zarzutów skargi, choć nie można uznać, że sąd ten ma zawsze obowiązek odnieść się do każdego z argumentów, które w przekonaniu strony skarżącej świadczą

o zasadności danego zarzutu, bowiem wystarczy, gdy z wywodów sądu wynika, dlaczego w jego ocenie, nie doszło do naruszenia prawa wskazanego w skardze (zob. wyrok NSA z dnia 16 listopada 2016 r., sygn. akt I FSK 390/15, LEX nr 2177122).

W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego uzasadnienie kwestionowanego wyroku Sądu I instancji zostało sporządzone prawidłowo, zgodnie z art. 141 § 4

p.p.s.a., a zatem wyrok poddaje się kontroli instancyjnej. Sąd prawidłowo przytoczył i wyjaśnił podstawę prawną rozstrzygnięcia, czyli art. 151 p.p.s.a. w powiązaniu z mającymi w tej sprawie zastosowanie przepisami prawa materialnego tj. przede wszystkim art. 175 ust. 1 u.g.n. Uzasadnienie jest precyzyjne i nie nastręcza sądowi kasacyjnemu wątpliwości interpretacyjnych. Sąd I instancji stwierdził, że w operacie szacunkowym sporządzonym przez E. J. P. nieprawidłowo przeprowadzono charakterystykę i analizę rynku nieruchomości, do wyceny przyjęto nieruchomości niespełniające warunku podobieństwa do nieruchomości wycenianej,

w sposób niespójny określono cechy rynkowe i siłę ich oddziaływania (np. nie biorąc pod uwagę wpływu niekorzystnego sąsiedztwa dla nieruchomości wycenianej czy przyjmowania w sposób dowolny i uznaniowy, bez zachowania jakiejkolwiek logiki wielkości poprawek kwotowych korygujących ceny ze względu na cechy różniące nieruchomości wyceniane). W związku z tym Sąd podzielił stanowisko Ministra, że

błędy i uchybienia popełnione przez skarżącą przy sporządzaniu operatu

szacunkowego jednoznacznie potwierdzają, iż wykazała się ona brakiem szczególnej staranności oraz wskazują na zaniechania rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych, dających podstawę do orzeczenia wymiaru kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego na okres 3 miesięcy.

Co więcej, odnosząc się do podniesionych w skardze kasacyjnej zarzutów przypomnieć również należy, że zgodnie z art. 174 pkt 2 p.p.s.a. skargę kasacyjną

można oprzeć na podstawie naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Obowiązkiem wnoszącego skargę

kasacyjną jest zatem nie tylko wskazanie przepisu postępowania, który jego zdaniem został naruszony, lecz konieczne jest również wykazanie istotnego wpływu tego naruszenia na wynik sprawy.

Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że autor skargi kasacyjnej nie wyjaśnił jaki wpływ miało zarzucane naruszenie na wynik sprawy. W tej mierze, obowiązkiem strony wnoszącej skargę kasacyjną było wykazanie, że gdyby do zarzucanego naruszenia przepisu postępowania nie doszło, to wynik sprawy byłby inny, albowiem stwierdzone uchybienie było na tyle istotne, że kształtowało lub współkształtowało

treść kwestionowanego rozstrzygnięcia. Skuteczne podniesienie zarzutu naruszenia prawa procesowego wymaga zatem wykazania istnienia związku przyczynowego

między zarzucanym naruszeniem a treścią rozstrzygnięcia. Pominięcie tego istotnego elementu zarzutu naruszenia przepisów postępowania sprawia, że także z tej

przyczyny nie może on przynieść oczekiwanego przez stronę wnoszącą skargę kasacyjną rezultatu.

Brak jest również podstaw do skutecznego podważenia wyroku z powodu rzekomego naruszenia przez Sąd art. 134 § 1 p.p.s.a. w związku z § 8 ust. 1 rozporządzenia w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Z uzasadnienia skargi kasacyjnej wynika, że naruszenie wymienionych przepisów

polega na tym, że Sąd I instancji kontrolując z naruszeniem art. 134 § 1 p.p.s.a. zgodność z prawem zaskarżonej decyzji, nie dostrzegł naruszenia przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej przepisu § 8 ust. 1 rozporządzenia w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, w odniesieniu do

nieprawidłowości wyznaczenia terminu pierwszego posiedzenia zespołu, który nie

może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 30 dni od doręczenia osobie, wobec której wszczęto postępowanie, zawiadomienia o wszczęciu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Skarżąca podnosi, że zawiadomienie o pierwszym posiedzeniu zespołu tej Komisji wyznaczone na dzień 29 listopada 2013 r. zostało wysłane do skarżącej pismem z dnia 27 października 2013 r., a zatem z uchybieniem terminu określonego w § 8 ust. 1 rozporządzenia w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Według skarżącej naruszenie to mogło mieć istotny

wpływ na wynik sprawy, bowiem prowadziło do skrócenia okresu niezbędnego do przygotowania się przed składaniem wyjaśnień przed Komisją. Sąd I instancji

stwierdził natomiast, że Minister nie naruszył przepisów postępowania

administracyjnego oraz, że postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone prawidłowo.

W związku z tak sformułowanym zarzutem Naczelny Sąd Administracyjny zauważa, iż § 8 ust. 1 rozporządzenia w sprawie postępowania z tytułu

odpowiedzialności zawodowej stanowi, że: "Termin pierwszego posiedzenia zespołu

nie może być wyznaczony wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia doręczenia osobie, wobec której wszczęto postępowanie, zawiadomienia o wszczęciu postępowania z

tytułu odpowiedzialności zawodowej". Dla zachowania terminu, o którym mowa w powołanym przepisie, nie ma więc znaczenia data doręczenia osobie, wobec której prowadzone jest postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej, zawiadomienia

o terminie pierwszego posiedzenia zespołu. Istotne jest jedynie, by zawiadomienie o wszczęciu postępowania nastąpiło co najmniej 30 dni przed wyznaczeniem terminu pierwszego posiedzenia zespołu. W rozpoznawanej sprawie ten warunek został spełniony, gdyż zawiadomienie o wszczęciu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej datowane na dzień 23 września 2011 r., zostało doręczone skarżącej 30 września 2011 r., zaś termin pierwszego posiedzenia Zespołu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej wyznaczono na dzień 29 listopada 2011 r. (to zawiadomienie o tym terminie skarżąca odebrała 2 listopada 2011 r.), a zatem

pomiędzy datą doręczenia skarżącej zawiadomienia o wszczęciu postępowania a

dniem wyznaczenia pierwszego posiedzenia Komisji pozostawał ponad 30-dniowy

okres czasu.

Mając to na uwadze należy stwierdzić, że wbrew stanowisku skarżącej, Sąd I instancji nie miał podstaw do przyjęcia, iż w toku postępowania wyjaśniającego doszło

do naruszenia § 8 ust. 1 rozporządzenia w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Z powołanych przyczyn Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a., oddalił skargę kasacyjną, jako pozbawioną usprawiedliwionych podstaw.