Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 2420/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2018-09-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 157
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Elżbieta Kremer (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Czesława Nowak-Kolczyńska Sędzia del. WSA Agnieszka Miernik Protokolant starszy asystent sędziego Maciej Kozłowski po rozpoznaniu w dniu 12 września 2018 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej K. S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 15 marca 2016 r. sygn. akt II SA/Lu 795/15 w sprawie ze skargi K. S. na decyzję Wojewody Lubelskiego z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod ulicę oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyrokiem z dnia 15 marca 2016 r., sygn. akt II SA/Lu 795/15 oddalił skargę K. S. na decyzję Wojewody Lubelskiego z dnia [...] sierpnia 2015 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod ulicę.

Wyrok zapadł na tle następujących okoliczności sprawy:

Decyzją Prezydenta Miasta Lublin z dnia [...] grudnia 2011 r. udzielono zezwolenia na realizację inwestycji drogowej obejmującej budowę drogi gminnej – ul. [...] w Lublinie, na odcinku od projektowanej ul. [...] do ul. [...]. Decyzją tą zatwierdzono również między innymi podział działki nr ewid. [...] o pow. [...]ha, stanowiącej współwłasność (w udziałach po 1/2 części) M. S. i K. S., w wyniku czego powstała działka nr [...] pow. [...]ha. W dniu 22 czerwca 2012 r., tj. w dacie, w której wspomniana decyzja stała się ostateczną, opisana wyżej działka nr [...], znajdująca się w liniach rozgraniczających inwestycji drogowej, przeszła z mocy prawa na własność Gminy Lublin.

Zawiadomieniem z dnia 31 lipca 2014 r. Prezydent Miasta Lublin poinformował strony o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za wskazaną nieruchomość.

Postanowieniem z dnia 1 września 2014 r. organ powołał S. Spółkę z o.o. z siedzibą w S. do wykonania opinii określającej wartość nieruchomości.

W dniu 13 października 2014 r. do organu I instancji wpłynął operat szacunkowy z dnia 9 października 2014 r. dotyczący omawianej działki nr ewid. [...], sporządzony w imieniu Spółki przez rzeczoznawcę majątkowego B. M.

W piśmie z dnia 8 grudnia 2014 r. M. S. i K. S. wnieśli uwagi dotyczące prawidłowości powyższego operatu.

Pismem z dnia 30 grudnia 2014 r. autorka operatu szacunkowego odniosła się do powyższych zastrzeżeń.

W piśmie skierowanym do organu w dniu 9 lutego 2015 r. M. S. i K. S. stwierdzili, że wspomniane pismo biegłego nie zawiera ustosunkowania się do podniesionych przez nich zarzutów poza przytoczeniem aktów prawnych, bagatelizowaniem błędów ujawnionych w operacie i wyciąganiem wniosków sprzecznych z danymi zawartymi w operacie. Ponadto – ich zdaniem – ceny nieruchomości przyjęte w operacie pomijają ceny najwyższe i nie uwzględniają cech spornej nieruchomości, przez co operat nie określa jej rzeczywistej wartości.

Prezydent Miasta Lublin decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r., nr [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w Lublinie, oznaczoną jako działka nr ewid. [...] o pow. [...]ha, przejętą pod drogę gminną - ul. [...] w Lublinie w wysokości 207.840 zł.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła K. S.

Wojewoda Lubelski decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy odniósł się do treści sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego i ocenił, że zawarta w tym operacie wycena nie budzi zastrzeżeń. Zdaniem organu, powyższa opinia biegłego jest logiczna i zupełna, zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy, a także została wykonana i podpisana przez uprawnioną osobę. Ponadto w operacie znajduje się szczegółowy opis podejmowanych kolejno działań służących ustaleniu wartości nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nieuwzględnienia w odszkodowaniu utraty wartości działki "odciętej" przez drogę, to jest działki nr [...] znajdującej się po drugiej stronie budowanej ul. [...], organ wskazał, że odszkodowanie przysługuje przede wszystkim za odjęcie prawa własności w drodze wywłaszczenia, a więc ustalane jest – stosownie do art. 130 ust. 1 i art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – na podstawie rynkowej wartości nieruchomości (lub jej części) stanowiącej przedmiot wywłaszczenia. Organ podkreślił, że przedmiotem wywłaszczenia jest część nieruchomości skarżącej wyodrębniona w działkę gruntu o nr ew. [...] o pow. [...]ha i dlatego odszkodowanie należne jest za tę właśnie część nieruchomości. Odszkodowanie nie obejmuje natomiast pozostałej części nieruchomości, skoro ta część nadal pozostaje we współwłasności skarżącej i M. S. Zdaniem organu, odszkodowania za tę część nieruchomości strony mogą dochodzić wyłącznie przed sądem cywilnym.

K. S. zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie powyższą decyzję w części ustalającej na jej rzecz odszkodowanie w wysokości 103.920 zł za udział 1/2 części opisanej działki nr ewid. [...]. Skarżąca podkreśliła, że przyjęty do wyceny operat szacunkowy jest dowolny, a także obarczony błędami logicznymi i metodologicznymi, gdyż nie uwzględnia cech rynkowych nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie oddalając skargę stwierdził, że analiza sporządzonego na zlecenie organu I instancji operatu szacunkowego pod względem formalnym, nie daje podstaw do stwierdzenia wystąpienia nieprawidłowości, które pozwoliłyby na uznanie go jako wadliwego dowodu w sprawie.

Sąd, powołując się m.in. na art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, art. 135 ust. 1, art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) wskazał, że rzeczoznawca dokonała analizy cen gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne na terenie miasta Lublin, ze szczególnym uwzględnieniem dzielnicy [...]. Autorka operatu swą analizą objęła okres od stycznia 2013 r. do października 2014 r. W związku z tym, że zebrane transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi dotyczyły lokalizacji w innych rejonach miasta niż nieruchomość szacowana, biegła uznała za najwłaściwsze oszacować przedmiotową działkę zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Biegła ustaliła, że w segmencie terenów niezabudowanych – w analizowanym okresie – ceny transakcyjne gruntów o podobnych cechach rynkowych do nieruchomości wycenianej kształtowały się na zbliżonym poziomie i zasadnie, mając powyższe na uwadze, nie korygowała cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu.

Sąd wskazał, że w celu określenia wartości rynkowej gruntu stanowiącego działkę nr [...], biegła utworzyła zbiór składający się z 8 transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, spośród których wybrała 3 transakcje nieruchomościami możliwie najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej, których ceny kształtowały się od 163,02 zł/m2 do 300,00 zł/m2. Na podstawie analizy przyjętych do porównań transakcji, rzeczoznawca ustaliła, że cechami, które miały największy wpływ na wartość rynkową gruntu były: przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lokalizacja, uzbrojenie terenu oraz dojazd do nieruchomości.

Zdaniem Sądu biegła prawidłowo oceniła znaczenie cech mających najistotniejszy wpływ na ustalenie wartości rynkowej wycenianego gruntu. Organ administracji nie posiada bowiem wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona.

W ocenie Sądu organy administracji wywiązały się należycie z powyższego obowiązku i prawidłowo oceniły, że treść przedłożonego operatu nie nasuwa zastrzeżeń co do jego prawidłowości zarówno od strony formalnej, jak i merytorycznej. Na podstawie ustaleń tego operatu przyznano byłym właścicielom odszkodowanie za wspomnianą działkę o powierzchni [...]m2 w wysokości ponad 200 tys. zł. Zastrzeżenia strony co do wielkości ustalonej tytułem odszkodowania sumy pieniężnej – w kontekście przyjętego w operacie zbioru nieruchomości podobnych – są nieuzasadnione. Do oszacowania wartości nieruchomości biegła przyjęła dostępne transakcje w zakresie sprzedaży nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zlokalizowanych w tym samym rejonie miasta, co nieruchomość podlegająca wycenie. Inaczej bowiem kształtują się ceny za grunty pod budownictwo w poszczególnych dzielnicach miasta. Decydują o tym, jak wskazała autorka operatu, zarówno cechy obiektywne lokalizacji, jak oddalenie od zakładów produkcyjnych oraz przemysłu, środowisko przyrodnicze, dostępność komunikacyjna, a także czynniki subiektywne, związane przykładowo z preferencjami nabywców podyktowanymi "modą" na niektóre dzielnice.

Biegła ustaliła również, że w okresie czasowym, przyjętym do badania cen na rynku nieruchomości, nie odnotowano transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi w wybranym obszarze miasta to jest w obrębach: 3 - [...], 4 - [...], 5 - [...], 6 - [...]. Jednocześnie w związku z tym, że zebrane transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi i ulice lokalne, przedstawione w operacie, dotyczyły lokalizacji w innych rejonach miasta niż nieruchomość szacowana, co do których inaczej kształtowały się ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod budownictwo, biegła uznała za najwłaściwsze oszacować działkę nr [...] przeznaczoną pod drogę lokalną ul. [...] w Lublinie, zgodnie z dyspozycją § 36 pkt 4 rozporządzenia. Przepis ten stanowi bowiem, że w przypadku gdy na realizacje inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomości, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.

Z ustaleń autorki operatu wynika, że w analizowanym przez nią okresie odnotowano dostateczną ilość transakcji kupna sprzedaży nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zlokalizowanych w obrębie 3 i 4 miasta Lublin, które przedstawiono w tabeli na stronach 14 i 15 operatu. Biegła wyjaśniła jednocześnie, że o wysokości cen w tych transakcjach decydują tendencje popytu i podaży, zaś cena jest wynikiem negocjacji między zainteresowanymi stronami, czyli wynikiem zderzenia subiektywnych ocen wartości danej nieruchomości. Obiektywną wartość rynkowa nieruchomości, jak podkreśliła, stanowi wartość uzyskana poprzez porównanie z realizowanymi na rynku cenami podobnych nieruchomości, po wyeliminowaniu transakcji ekstremalnych oraz takich których realizacja przebiegała w szczególnych warunkach np. przesunięty w czasie termin płatności. Podstawą takiej wyceny nie są zatem interesy nabywcy lub sprzedającego, ale ceny podobnych nieruchomości na wolnym rynku. W wybranym przedziale czasowym biegła stwierdziła brak wpływu czasu na zmiany cen transakcyjnych, uznając więc, że trend czasowy jest zerowy.

Zdaniem Sądu, trafnie oceniła rzeczoznawca charakter cech rynkowych nieruchomości przyjętych do wyceny. Zasadnie uwzględniła te cechy rynkowe nieruchomości, które miały znaczenie lokalne, to jest w sposób istotny kształtowały wartość przyjętych do wyceny nieruchomości. Dokonując zestawienia nieruchomości w parach porównawczych trafnie skorygowano ich wartość w ten sposób, że cena metra kwadratowego gruntu osiągnęła odpowiednio: 252,07 zł (zamiast poprzedniej kwoty 163,02 zł), 282,80 zł (w miejsce poprzedniej kwoty 248,56 zł) oraz 323,97 zł (zamiast poprzedniej sumy 300 zł), co obrazuje tabela zawarta na stronie 18 operatu. Z powyższego wynika, że cena jednostkowa metra kwadratowego gruntu była ustalana w oparciu o ceny w sposób istotny korzystniejsze aniżeli przed dokonaniem ich korekty, a ponadto znajdujące się w górnym przedziale zbioru cen ośmiu nieruchomości przyjętych do wyceny.

Do porównania autorka operatu przyjęła dostępne transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych. Sąd podkreślił, że na wartość tych nieruchomości składa się wiele czynników, należycie ocenionych w operacie, a to oznacza, że uwypuklonej przez skarżąca różnicy wielkości powierzchni wycenianej nieruchomości, odbiegającej od powierzchni nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny, nie można przypisać – mając na względzie opisane okoliczności, wzięte pod uwagę w operacie – istotnego znaczenia.

Autorka operatu porównała nieruchomość wycenianą kolejno z nieruchomościami wybranymi do procesu wyceny i określiła wielkość poprawek wynikających z różnicy cech pomiędzy tymi nieruchomościami. Następnie obliczyła skorygowaną poprawkami cenę jednostki porównawczej (1m2 gruntu) każdej nieruchomości przyjętej do porównań. Wartość jednostki porównawczej wycenianej nieruchomości obliczono jako średnią arytmetyczną ze skorygowanych cen jednostek porównawczych. Na podstawie dokonanych obliczeń rzeczoznawca określiła wartość 1m2 gruntu oznaczonego jako działka nr [...] na kwotę 286,28 zł, która mieści się w przedziale cen transakcyjnych nieruchomości podobnych przyjętych do zbioru stanowiącego podstawę wyceny, co po przemnożeniu przez powierzchnie gruntu przejętego pod drogę ([...]m2), dało wartość rynkową gruntu wynoszącą 207.840 zł (w zaokrągleniu).

Ponadto w toku postępowania skarżąca ani uczestnik postępowania nie zakwestionowali skutecznie prawidłowości sporządzonego na zlecenia organu I instancji operatu szacunkowego, którego ustalenia stanowiły podstawę do obliczenia wartości przyznanego im odszkodowania. Skarżąca i uczestnik postępowania stawiane zarzuty oparli jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę wydanej decyzji. Organy administracji szeroko odniosły się w uzasadnieniach swych decyzji do treści powyższego operatu szacunkowego, wskazując z jakich przyczyn operat ten oceniły jako prawidłowy, a wnioski końcowe ustalające kwotowy wzrost wartości nieruchomości poddanych analizie i wycenie, przyjęły bez zastrzeżeń jako dające podstawę do wyliczenia wysokości odszkodowania. Sąd nie dopatrzył się uchybień w rozumowaniu organów uznających wskazany operat za logiczny, zupełny oraz sporządzony zgodnie z przepisami prawa.

Sąd wyjaśnił, że nie uwzględnił wniosku skarżącej o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego – rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia rzeczywistej wartości rynkowej opisanej nieruchomości. Sąd bowiem zasadniczo nie prowadzi odrębnego – od przeprowadzonego przez organy administracji – postępowania dowodowego. Kontrolując legalność zaskarżonej decyzji Sąd opiera na materiale dowodowym zgromadzonym w postępowaniu przed organem administracji wydającym zaskarżoną decyzję (art. 133 § 1 P.p.s.a.). Jedynie wyjątkowo, gdy jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie, Sąd może przeprowadzić dowód uzupełniający z dokumentów na podstawie wskazanego wyżej przepisu art. 106 § 3 P.p.s.a. W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego nie stanowi dowodu z dokumentu, o którym mowa w art. 106 § 3 P.p.s.a., a więc nie mógł być przeprowadzony przez Sąd.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniosła K. S., zarzucając:

1) naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść orzeczenia, tj.:

2) art. 7, 77 k.p.a., art. 80 k.p.a., art. 84 § 1 k.p.a. art. 107 k.p.a. w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 17 września 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez wydanie decyzji, pomimo wadliwej wyceny polegającej na przyjęciu do porównania nieruchomości, nie będących nieruchomościami podobnymi,

3) art. 7, 8, 9 k.p.a. przez nieudzielenie informacji faktycznej i prawnej, że strona postępowania zgłaszająca uwagi, co do sposobu przeprowadzenia wyceny nieruchomości, może wystąpić w oparciu o art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, aby organizacja rzeczoznawców dokonała oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, w sytuacji gdy strona postępowania na żadnym etapie nie została pouczona o takim uprawnieniu, a okoliczność ta została podniesiona dopiero w uzasadnieniu decyzji wojewody i uzasadnieniu wyroku.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca kasacyjnie wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Lublinie oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna podlega oddaleniu, albowiem nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Z 2018 r., poz. 1302), zwanej dalej p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę wyłącznie nieważność postępowania, której przesłanki określone zostały w § 2 wymienionego przepisu.

Wobec niestwierdzenia przyczyn nieważności skargę kasacyjną należało rozpoznać w granicach przytoczonych w niej podstaw.

Wyjaśniając motywy podjętego rozstrzygnięcia przez Sąd kasacyjny, w pierwszej kolejności podkreślić należy, że postępowanie kasacyjne w niniejszej sprawie sprowadzało się wyłącznie do zbadania zasadności zarzutów przytoczonych w ramach powołanej podstawy kasacyjnej. Z uwagi na procesowy charakter sformułowanych zarzutów należy podkreślić, że skuteczność skargi kasacyjnej opartej na zarzucie stanowiącym podstawę kasacyjną z art. 174 pkt 2 p.p.s.a. zależy od tego, czy autor skargi kasacyjnej odnosi zarzuty do przepisów postępowania sądowoadministracyjnego, wskazuje te przepisy, uzasadnia ich naruszenie i wyjaśnia, jaki był możliwy, a istotny wpływ naruszenia wskazanych przepisów na wynik sprawy, a więc na treść wyroku. Podnosząc zarzuty naruszenia przepisów postępowania należy bowiem w uzasadnieniu wykazać, że gdyby nie doszło do naruszenia wskazanych w skardze kasacyjnej przepisów postępowania sądowoadministracyjnego, to treść wyroku byłaby odmienna.

Natomiast zarzuty sformułowane w skardze kasacyjnej ograniczają się do wskazania następujących przepisów, które zdaniem skarżącej naruszył Wojewódzki Sad Administracyjny, tj. art. 7, 77, 80, 84 § 1 oraz 107 k.p.a. w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7, 8, 9 k.p.a. w zw. z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Autor skargi kasacyjnej nie wskazuje, nie wyjaśnia, nie uzasadnia jakie przepisy postępowania sądowoadministarcyjnego naruszył Wojewódzki Sąd Administracyjny, a te przepisy mają zastosowanie przed sądem, a nie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Należy również zauważyć, że określenie wartości nieruchomości następuje zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami zawartymi w art. 149 do 156 oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Operaty szacunkowe sporządzane celem ustalenia odszkodowania za nieruchomość, które mają charakter opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a., sporządzane są zgodnie z zasadami określonymi w wskazanych wyżej przepisach. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych naruszeniach prawa albo gdy operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 października 2017 r., sygn. akt II FSK 2499/15). Stąd też próbując zakwestionować operat szacunkowy, co jest możliwe w bardzo ograniczonym zakresie, należy wskazać na naruszenie stosownych przepisów dotyczących sporządzania operatów szacunkowych, a na naruszenia takich przepisów w skardze kasacyjnej nie wskazano.

Natomiast zarówno organy administracyjne, jak i sądy rozpoznające sprawę mają jednak obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, który jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Powinny go więc ocenić pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Taka ocena operatu złożonego w przedmiotowej sprawie została dokonana, zarówno przez organy jak i Sąd I instancji, stąd też zarzuty dotyczące naruszenia art. 80 i art. 84 k.p.a. są niezasadne. Skarżąca kasacyjnie poprzez sposób i treść sformułowanych zarzutów kasacyjnych nie podważyła zaś prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jak i samej oceny tego operatu szacunkowego.

Odnosząc się zaś do zarzutu skargi kasacyjnej dotyczącego naruszenia art. 7, 8, 9 k.p.a. w zw. z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy stwierdzić, że zarzut ten nie mógł być podstawą uwzględnienia skargi.

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. podstawą uwzględnienia skargi może być tylko takie naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Nadto należy zauważyć, że przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. Nie można jednak przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, a ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że sformułowane zarzuty skargi kasacyjnej są niezasadne, a jak wskazano we wstępie Naczelny Sąd Administracyjny może rozpoznać sprawę tylko w granicach zarzutów.

Z tych przyczyn Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną na podstawie art. 184 p.p.s.a.