Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 717/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2011-12-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1 i  2, art. 101 - 108
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 101
journal: Dz.U. 2001 nr 142 poz 1591
law: Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - t. jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Janina Guść (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Kowalczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi Spółki A. z siedzibą w [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 20 czerwca 2011 r., nr [...] w przedmiocie zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia 3 grudnia 2010 r. Spółka "A" złożyła do Wójta Gminy wniosek o zaopiniowanie proponowanego podziału nieruchomości - działki nr [...] położonej w obrębie K., gmina S., w zakresie zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Wójt Gminy, postanowieniem z dnia 18 stycznia 2011 r. nr [...], wydanym na podstawie art. 93 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.), zaopiniował negatywnie wstępny projekt podziału działki nr [...], obręb geodezyjny K., gmina S.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że działka nr [...] we wsi K. objęta jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów wsi B., B., C., D., D., G., J. H., K., K. H., K., K., K., L., Ł. H., Ł., P., R., S., S. H., W., Z. gmina S. uchwalonego uchwałą Rady Gminy z dnia 25 października 2006 r. nr [...], ogłoszonego w Dzienniku Urzędowym Województwa [...], zmienionego uchwałą z dnia 10 listopada 2009 r. nr [...], opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa [...]. W wyniku proponowanego podziału działki nr [...] powstałyby działki od nr [...] do nr [...]. Jednakże, w ocenie organu, zgodne z ustaleniami planu jest jedynie wydzielenie działki nr [...], będącej drogą dojazdową (KDD) oraz działki nr [...], stanowiącej teren zabudowy letniskowej (9.89.UTL – o powierzchni 1660 m2), gdyż wydzielenie tych działek jest zgodne z liniami rozgraniczającymi teren. Zaś projektowane do wydzielenia działki nr [...] i nr [...] stanowią w części teren zabudowy letniskowej (9.89.UTL), a w części teren zieleni krajobrazowo - ekologicznej (9.173.ZKE). Ustalenia dla terenu 9.173.ZKE zawarte w karcie terenu 9.162.ZKE-9.180.ZKE w punkcie 4a stanowią, iż dopuszcza się podziały wzdłuż linii rozgraniczających tereny, w związku z czym, nanoszenie linii podziału na terenie (9.173.ZKE) jest sprzeczne z ustaleniami planu miejscowego. Ustalenia dla terenu 9.89.UTL zawarte w karcie terenu 9.83.UTL.-9.131.UTL określają minimalną powierzchnię wydzielanej działki budowlanej - dla zabudowy letniskowej 1500 m2. Warunku tego nie spełnia teren przeznaczony pod zabudowę letniskową w obrębie projektowanej działki [...], gdyż powierzchnia zabudowy letniskowej wynosi ok. 600 m2. Ponadto Wójt zaznaczył, iż w § 1 ust 4 zmiany do planu miejscowego przyjętej uchwałą nr [...] z dnia 10 listopada 2009 r. określono, że minimalna powierzchnia terenu dla realizacji jednego budynku mieszkalnego wolnostojącego oraz budynku zabudowy letniskowej musi wynosić minimum 1000 m2, co przy powierzchni 600 m2 przeznaczonej pod zabudowę na działce [...] spowodowałoby brak możliwości realizacji zabudowy na tej działce.

Mając powyższe na uwadze organ stwierdził, iż proponowany podział nieruchomości – działki nr [...] jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Na postanowienie organu I instancji zażalenie wniosła Spółka "A", domagając się jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia. W ocenie odwołującej się zaskarżone postanowienie wydane zostało z naruszenia prawa, w szczególności przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. Nr 86, poz. 736). Zdaniem odwołującej się, plan jedynie wskazuje, że podział wzdłuż linii rozgraniczającej tereny byłby zgodny z planem, a nie, że tak dokonany podział jest jedynym możliwym do przeprowadzenia. Twierdzenie takie potwierdza fakt, iż w planie ustalono kąta położenia granic działek w stosunku do pasa drogowego od O stopni do 90 stopni, a nie wyłącznie O stopni. Ponadto, odwołująca się zaznaczyła, iż zapis w planie dotyczący minimalnej powierzchni działki dla zabudowy letniskowej – 1500 m2 nie obowiązuje, gdyż zmiana planu w 2009 r. wprowadziła inne ustalenie, zgodnie z którym minimalna powierzchnia terenu dla realizacji jednego budynku musi wynosić 1000 m2, a zatem projekt podziału na działki o powierzchni 2920 m2, 1660 m2, 3061 m2 jest zgodny z planem miejscowym. Jednocześnie odwołująca się podniosła, iż w planie miejscowym nie ma podstaw do określenia warunków podziału na działki budowlane. W planie miejscowym określa się jedynie szczegółowe warunki scalenia i podziału nieruchomości, do których zastosowanie ma rozporządzenie z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, postanowieniem z dnia 20 czerwca 2011 r. sygn. akt [...], wydanym na podstawie art. 93 ust. 1 - 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie organu I instancji.

Organ wyjaśnił, iż zgodnie z przepisem art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu, przy czym zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 2 ustawy). Zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta a opinię tę wyraża się w formie postanowienia (art. 93 ust. 4 i 5 ustawy). Z art. 93 ust. 2 ustawy wynika, iż przy zatwierdzeniu projektu podziału organ musi przede wszystkim uwzględnić przeznaczenie terenu określone w planie miejscowym i z tego punktu widzenia ocenić, czy projekt podziału realizuje to przeznaczenie i czy służy temu przeznaczeniu. Dodatkowym kryterium dopuszczalności zatwierdzenia podziału jest określona wprost przez ustawodawcę konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek właśnie zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Zgodność podziału z planem miejscowym będzie zachodziła, gdy przedstawiony projekt podziału nie będzie naruszał zapisów planu.

Organ odwoławczy wskazał, iż ze wstępnego projektu podziału działki nr [...] wynika, że w wyniku jej podziału mają powstać następujące działki: nr [...] o powierzchni 2920 m2, nr [...] o powierzchni 3061 m2, nr [...] o powierzchni 575 m2 (działka drogowa), nr [...] o powierzchni 1660 m2. Z obowiązującego na przedmiotowym terenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Gminy z dnia 25 października 2006 r. nr [...] wynika, iż proponowana do wydzielenia działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym w planie KDD (drogi i ulice dojazdowe), działka nr [...] położona jest na terenie oznaczonym 9.89.UTL (teren zabudowy letniskowej), działka nr [...] i nr [...] położone są w części na terenie 9.89.UTL i w części na terenie 9.173.ZKE (zieleń krajobrazowo - ekologiczna). Powierzchnia wydzielonej działki nr [...] przeznaczona w planie na zabudowę letniskową (UTL) wynosi 600 m2. W karcie terenu 9.162.ZKE-9.180.ZKE obręb K. w pkt 4 dopuszczono podziały nieruchomości jedynie wzdłuż linii rozgraniczających tereny. W § 3 ust. 3 pkt 3 planu ustalono, że szczegółowe zasady podziału nieruchomości określone w ustaleniach szczegółowych w § 4 w kartach terenów dotyczą nowych wydzieleń. W karcie terenu 9.83.UTL-9.131.UTL obręb K. w pkt 4 lit. a również dopuszczono podziały nieruchomości jedynie wzdłuż linii rozgraniczających tereny a w pkt 4 lit. c określono minimalną powierzchnię wydzielanej działki budowlanej dla zabudowy letniskowej, która ma wynosić 1500 m2. Zgodnie zaś z § 2 ust. 6 pkt 5 uchwały minimalna powierzchnia wydzielanej działki budowlanej to wielkość powierzchni nowowydzielanej działki budowlanej ustalona w pkt 4 w kartach terenu, która nie dotyczy działek pod urządzenia infrastruktury technicznej, drogi oraz ciągi pieszo - jezdne i przejścia piesze. W uchwale Rady Gminy z dnia 10 listopada 2009 r. nr [...] (Dz. Urz. z 2009 r. nr 166, poz. 3199) zmieniono m.in. zasady intensywności zabudowy działek i ustalono, że minimalna powierzchnia terenu dla realizacji jednego budynku mieszkalnego wolnostojącego oraz budynku zabudowy letniskowej musi wynosić minimum 1000 m2. Z planu wynika, że liniami rozgraniczającymi oznaczono tereny o jednakowych zasadach zagospodarowania przeznaczone pod określoną grupę funkcji według klasyfikacji strefowej (§ 2 ust. 3 uchwały).

Mając powyższe na uwadze, organ stwierdził, iż proponowany podział nieruchomości – działki nr [...] jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego na przedmiotowym terenie. W planie na terenie 9.162.ZKE-9.180.ZKE oraz 9.83.UTL-9.131.UTL dopuszczono podziały jedynie wzdłuż linii rozgraniczających tereny. Projektowane zaś do wydzielenia działki nr [...] i nr [...] stanowią w części teren zabudowy letniskowej i w części teren zieleni krajobrazowo-ekologicznej, co jest niezgodne z zasadami podziału określonymi w planie. Tylko podział nieruchomości wzdłuż linii rozgraniczającej tereny byłby bowiem zgodny z planem. Kolegium wskazało, że takie rozumienie powyższego zapisu planu potwierdza ustalenie w § 3 ust. 1 pkt 3 uchwały zasady, że we wszystkich strefach funkcyjnych dopuszcza się utrzymanie dróg wydzielonych geodezyjnie, które nie zostały wydzielone w planie liniami rozgraniczającymi. Ponadto z planu wynika, że minimalna powierzchnia wydzielanej działki budowlanej dla zabudowy letniskowej musi wynosić 1500 m2. Zaś powierzchnia wydzielonej działki nr [...] przeznaczona w planie pod zabudowę letniskową (UTL) wynosi 600 m2 (pozostała część działki jest przeznaczona w planie na zieleń krajobrazowo - ekologiczną). Organ stwierdził, iż zapis w planie odnośnie minimalnej powierzchni dla zabudowy letniskowej w wielkości 1500 m2 nie uległ zmianie i nadal obowiązuje. Zmiana wprowadzona w uchwale nr [...] Rady Gminy z dnia 10 listopada 2009 r. dotyczy bowiem zasad intensywności zabudowy działek a nie minimalnej powierzchni wydzielanej działki budowlanej. Intensywność zabudowy dotyczy minimalnej powierzchni terenu dla realizacji jednego budynku mieszkalnego wolnostojącego oraz budynku zabudowy letniskowej i zgodnie z ustaleniami planu musi wynosić minimum 1000 m2. Z kolei minimalna powierzchnia wydzielanej działki budowlanej to wielkość powierzchni nowowydzielanej działki budowlanej. W przypadku wydzielonej działki nr [...] przy powierzchni 600 m2 przeznaczonej w planie pod zabudowę letniskową brak jest możliwości realizacji zabudowy zgodnie z ustaloną minimalną intensywnością zabudowy tj. 1000 m2.

Organ odwoławczy wskazał ponadto, iż w § 3 ust. 3 pkt 3 uchwały ustalono, że szczegółowe zasady podziału nieruchomości określone w ustaleniach szczegółowych w § 4 w kartach terenów dotyczą nowych wydzieleń. Zasady określone w § 4 pkt 4 karty terenu 9.83.UTL-9.131.UTL obr. K. dotyczą również podziału nieruchomości, a nie tylko scalania nieruchomości i ponownego podziału, o którym mowa w art. 101 i 102 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustalenia przedmiotowego planu w ogóle nie określają warunków scalania nieruchomości, a jedynie warunki podziału nieruchomości. Zgodnie zaś z przepisami działu III rozdziału 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału i scalenia nieruchomości dokonuje się według ustaleń planu, co oznacza, że treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego determinuje możliwość podziału nieruchomości.

Na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wniosła Spółka "A" domagając się uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Skarżąca podtrzymała zarzuty przedstawione w zażaleniu wniesionym na postanowienie organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem i polega na weryfikacji decyzji organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego.

Kontroli Sądu w niniejszej sprawie poddane zostało postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, utrzymujące w mocy postanowienie Wójta Gminy, mocą którego negatywnie zaopiniowano wstępny projekt podziału działki nr [...], obręb geodezyjny K., gmina S., z uwagi na sprzeczność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W ocenie Sądu zaskarżone postanowienie jest zgodne z prawem.

Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonego postanowienia stanowił art. 93 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.) - zwanej dalej ustawą, zgodnie z którym podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego.

Ustawodawca w art. 93 ust. 2 ustawy wskazał, iż badanie zgodności z ustaleniami planu w myśl art. 93 ust. 1 ustawy, dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Stwierdzenie to oznacza, że przy opiniowaniu wstępnego projektu podziału organ obowiązany jest uwzględnić przeznaczenie terenu określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i z tego punktu widzenia ocenić, czy projekt podziału realizuje to przeznaczenie. Tym samym kryterium dopuszczalności podziału z punktu widzenia zgodności z planem jest konieczność badania możliwości przyszłego zagospodarowania nowo utworzonych działek, zgodnie z celem i przeznaczeniem nieruchomości w planie miejscowym. Organ właściwy do wydania opinii w sprawie podziału oraz do wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości ma obowiązek ustalenia okoliczności faktycznych stanowiących przesłanki podziału, w szczególności celu podziału oraz zamierzonego przeznaczenia działek powstałych w wyniku podziału. Istota rozstrzygnięcia organu sprowadza się w tej sytuacji do skonkretyzowania ustaleń planu w odniesieniu do zamierzonego podziału, sposobu zagospodarowania działek uzyskanych w rezultacie podziału i oceny, czy ustalenia te są zgodne z projektowanym podziałem. Intencją takiego rozwiązania jest, aby podział nieruchomości nie niweczył celów planowania przestrzennego i sposobów wykorzystania gruntów określonych w planie miejscowym (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 stycznia 2002 r., sygn. akt I SA 1400/00, LEX nr 81990). Organ w ramach dokonywanej oceny zgodności podziału z ustaleniami planu musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy proponowany przez wnioskodawcę projekt podziału służy realizacji celu i przeznaczenia określonego w planie, a więc czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu określonego w planie miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości (vide: E. Mzyk (w:) G. Bieniek (red.), S. Kalus, E. Mzyk, Z. Marmaj, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz, Warszawa 2007 r., str. 351 i n.). Ocena ta powinna dotyczyć całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 lutego 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 1800/2007, LEX nr 353159). Ewidencyjny podział nieruchomości musi być zgodny zarówno z częścią graficzną, jak i z częścią tekstową planu miejscowego. Dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w planie zagospodarowania przestrzennego.

W analizowanym stanie faktycznym skarżąca przedstawiła Wójtowi Gminy do zaopiniowania wstępny projekt podziału nieruchomości – działki nr [...], położonej w obrębie K., gmina S. na działki: nr [...] - o powierzchni 2920 m2, nr [...] - o powierzchni 3061 m2 (z czego powierzchnia przeznaczona pod zabudowę letniskową ma wynosić około 600 m2), nr [...] - o powierzchni 575 m2 (działka drogowa) oraz nr [...] - o powierzchni 1660 m2.

W sprawie bezsporne jest, iż w odniesieniu do nieruchomości, co do której zaplanowano podział, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego fragmentów wsi B., B., C., D., D., G., J. H., K., K. H., K., K., K., L., Ł. H., Ł., P., R., S., S. H., W., Z. gmina S., uchwalony uchwałą Rady Gminy S. z dnia 25 października 2006 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...]) i zmieniony uchwałą z dnia 10 listopada 2009 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...]).

Zgodnie z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

- działka nr [...] położona będzie na terenie oznaczonym 9.89.UTL (teren zabudowy letniskowej),

- działka nr [...] na terenie oznaczonym KDD (drogi i ulice dojazdowe),

- zaś działki o nr [...] i [...] w części na terenie oznaczonym 9.89.UTL (teren zabudowy letniskowej) a w części na terenie oznaczonym 9.173.ZKE (teren zieleni krajobrazowo – ekologicznej).

Ustalenia szczegółowe miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu 9.89.UTL zawarte w karcie terenu 9.83.UTL-9.131.UTL wskazują, iż możliwy jest podział nieruchomości jedynie wzdłuż linii rozgraniczających tereny (pkt 4a) i przewidują, że minimalna powierzchnia wydzielanej działki budowlanej dla zabudowy letniskowej ma wynosić 1500 m2 (pkt 4c). W wyjaśnieniu pojęć użytych w planie, w § 2 ust. 6 pkt 5 planu wskazano, iż przez minimalna powierzchnię wydzielanej działki budowlanej rozumieć należy wielkość powierzchni nowowydzielanej działki budowlanej ustaloną w § 4 w kartach terenów, która nie dotyczy działek pod urządzenia infrastruktury technicznej, drogi oraz ciągi pieszo – jezdne i przejścia piesze.

Ustalenia szczegółowe dla terenu 9.173.ZKE przewidziane w karcie terenu 9.162.ZKE-9.180.ZKE dopuszczają podział nieruchomości wzdłuż linii rozgraniczających tereny (pkt 4a).

Stanowisko orzekających w sprawie organów, zgodnie z którym jedynie proponowany podział na działkę nr [...] i nr [...] jest zgodny z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś podział na działki [...] i [...] nie odpowiada przyjętym w tym planie ustaleniom, jest uzasadnione.

Wydzielenie działek o nr [...] i nr [...] jest zgodne z liniami rozgraniczającymi teren a ponadto ich przeznaczenie i wielkość jest zgodna z ustaleniami planu.

Natomiast wydzielenie działek o nr [...] i nr [...] nastąpiło z naruszeniem linii rozgraniczających ustalonych w planie a powierzchnia działki nr [...] nie spełnia warunku określonego w zapisach planu.

Powierzchnia zarówno działki Nr [...] jak i działki Nr [...], znajduje się na terenie dwóch jednostek planistycznych o różnych przeznaczeniu, częściowo na terenie przeznaczonym pod zabudowę letniskową (jednostka 9.89. UTL), częściowo na terenie przeznaczonym pod zieleń krajobrazowo–ekologiczną (jednostka 9.173 ZKE). Przez teren obu działek przebiega linia rozgraniczająca tereny o różnym przeznaczeniu planistycznym. Jest to sprzeczne z zawartym w planie warunkiem dokonywania podziałów nieruchomości uznającym za dopuszczalne jedynie podziały wzdłuż linii rozgraniczających tereny. Celem takiego zapisu było, by w wyniku podziału powstawały działki o jednorodnym przeznaczeniu. Stanowisko skarżącego, iż taki zapis planu wskazuje jedynie, iż podział dokonany wzdłuż linii rozgraniczających tereny byłby zgodny z planem, nie zaś, że podział taki jest jedynym możliwym do przeprowadzenia, nie jest w niniejszej sprawie uzasadnione. Taki zapis planu niewątpliwie wyklucza bowiem możliwość dokonania podziału nieruchomości w taki sposób, który narusza linie rozgraniczającą tereny i prowadzi do powstania działek o mieszanym przeznaczeniu, tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie.

Sąd uznał za niezasadne stanowisko skarżącego, iż zapis w planie dotyczący podziału nieruchomości odnosi się wyłącznie do warunków scalania i podziału nieruchomości. Aczkolwiek § 4 karty terenu prawodawca zatytułował jako "Zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości", niemniej z treści zarówno § 3 pkt 3 planu jaki i zapisów § 4 wynika, że zapis § 4a, iż dopuszczalne są jedynie podziały wzdłuż linii rozgraniczających tereny, nie dotyczy wyłącznie szczególnej procedury scalania i podziału nieruchomości uregulowanej w art. 102 - 108 ustawy o gospodarce nieruchomościami, lecz dokonywania każdego podziału nieruchomości. W § 3 ust. 3 planu zatytułowanym "Zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości" wskazano, iż

1) nie ustala się szczegółowych zasad podziału nieruchomości dla terenów lasów i terenów rolniczych, podziałów należy dokonywać zgodnie z przepisami odrębnymi

2) w planie nie wyznacza się granic obszarów wymagających obowiązkowo przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości

3) szczegółowe zasady podziału nieruchomości określone w ustaleniach szczegółowych w § 4 kart terenu dotyczą nowych wydzieleń.

Natomiast zapisy § 4 karty terenu w punktach od a do e dotyczą w istocie wyłącznie podziału, a nie scalania nieruchomości – sposobu jego dokonania z zachowaniem linii rozgraniczających, parametrów dojazdów, minimalnej powierzchni działek budowlanych dla zabudowy letniskowej, szerokości frontu działek budowlanych dla zabudowy letniskowej oraz kąta położenia granic działek w stosunku do pasa drogowego. Zapis § 3 ust. pkt 3 planu nie ogranicza zasad podziału nieruchomości jedynie do procedury scaleniowej. Z uregulowań powyższych wynika, iż celem prawodawcy było, by postanowienia § 4 karty terenu dotyczyły szczegółowych zasad dokonywania każdego podziału nieruchomości, a nie wyłącznie podziału dokonywanego po scaleniu nieruchomości.

Podkreślić należy, iż co do zasady podział nieruchomości dokonywany jest w postepowaniu administracyjnym w ramach postępowania podziałowego. Postępowanie scaleniowo-podziałowe z art. 101 ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzające szczególny tryb scalenia i podziału nieruchomości, jest w istocie wyjątkiem od tej zasady. Stanowi ono zbiorczy podział wielu scalonych nieruchomości na określonym obszarze, dokonywany w sytuacji, gdy zainteresowanych podziałem jest wielu właścicieli lub użytkowników wieczystych. Istotą tego postępowania jest uniknięcie wielu odrębnych postępowań podziałowych. Scalenie i podział nieruchomości skutkuje połączeniem wielu dotychczasowych nieruchomości w jeden obszar i następnie dokonaniem podziału tego obszaru na nowe działki odpowiadające wymogom planu miejscowego przy jednoczesnym wydzieleniu nieruchomości pod drogi obsługujące obszar podlegający scaleniu i podziałowi. (vide: Ewa Bończak-Kucharczyk Komentarz do art.101 ustawy o gospodarce nieruchomościami LEX)

Interpretacja, iż prawodawca uregulował w planie jedynie sposób podziału działek w tym szczególnym postepowaniu i zaniechał określenia tego sposobu odnośnie zwykłego postępowania podziałowego, jest w ocenie Sądu, sprzeczna z celem tego unormowania i nieracjonalna. Wskazać należy, iż w planie nie przewidziano obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości, scalenie takie, zgodnie z art. 102 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mogłoby być zatem dokonane jedynie na wniosek właścicieli lub użytkowników wieczystych posiadających, ponad 50 % powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem. Ograniczenie przewidzianych w § 4 karty terenu warunków podziału prowadziłaby do niezasadnego różnicowania sytuacji właścicieli nieruchomości w zakresie dokonywania podziału nieruchomości po scaleniu, w stosunku do innych podmiotów domagających się podziału nieruchomości, bez przeprowadzania takiej procedury.

Z zapisu § 4c karty terenu wynika, iż minimalna powierzchnia wydzielanej działki budowlanej dla zabudowy letniskowej wynosi 1500 m2. Powstała w wyniku podziału działka Nr [...] - o powierzchni 3061 m2 nie spełnia tego wymogu, powierzchnia przeznaczona na tej działce pod zabudowę letniskową ma bowiem wynosić około 600 m2.

Zarzut skarżącego, iż powierzchnia działki budowlanej dla zabudowy letniskowej wynosi 1000, a nie 1500 m2, nie jest uzasadniony. W § 1 pkt 4 uchwały z dnia 10 listopada 2009 r. nr [...] przewidziano, że minimalna powierzchnia terenu dla realizacji jednego budynku mieszkalnego wolnostojącego oraz budynku zabudowy letniskowej musi wynosić minimum 1000 m2, a ustalenie to nie dotyczy działek o powierzchni poniżej 1000 m2 wydzielonych przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy z dnia 25 października 2006 r. nr [...]. Zapis ten nie dotyczy bowiem powierzchni wydzielanych działek, lecz odnosi się do intensywności zabudowy. Nadto wskazać należy, iż powierzchnia terenu letniskowego – około 600 m2, nie spełnia ani wymogu 1500 m2, ani wskazywanego przez skarżącego wymogu 1000 m2.

Rozstrzygnięcie w sprawie zgodności wstępnego projektu podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego ma charakter związany a tym samym organ opiniujący nie ma swobody w ocenie przesłanek, od których zależy stwierdzenie zgodności podziału z planem (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 10 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Go 43/10, Lex nr 606627). Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i ustalenia w nim zawarte (w tym odnośnie linii rozgraniczających) są wiążące na terenie, dla którego został uchwalony. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego i możliwość zmiany ustaleń w nim zawartych dopuszczalna jest jedynie poprzez zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przy zachowaniu procedury przewidzianej przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), względnie poprzez kwestionowanie zgodności z prawem zapisów planu w trybie przewidzianym w art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r., Nr 142, poz. 1591 ze zm.). W niniejszym postępowaniu ani zatem organy orzekające, ani też sąd administracyjny nie były władne do podważania i kontrolowania zapisów planu miejscowego.

Mając powyższe na uwadze należało stwierdzić, iż proponowany przez skarżącą podział nieruchomości – działki nr [...], położonej w obrębie K., gmina S. jest niezgodny z obowiązującym na tym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a tym samym zaskarżone postanowienie odpowiada prawu.

Z powyższych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę oddalił.