Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2444/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-09-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 134 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda Sędziowie: WSA Mirosław Gdesz WSA Marek Wroczyński (spr.) Protokolant referent stażysta Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 września 2013 r. sprawy ze skargi K. L. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] października 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2011 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącego K. L. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Syg. akt I SA/Wa 2444/12

Uzasadnienie

Decyzją nr [...] z dnia [...] października 2012 roku Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Wodnej biorąc za podstawę art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego( DZ.U z 2000 roku, nr 98, poz. 1071 ze zm. dalej jako k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania K. L. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2011 roku, orzekającej o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość, stanowiącą uprzednio własność K. L., położoną w obrębie [...], gm. G., oznaczoną jako działki [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha z przeznaczeniem pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] na odcinku [...] (węzeł [...]) – [...] (początek obwodnicy) w ramach budowy drogi ekspresowej [...] – [...], przyznającej ustalone odszkodowanie na rzecz Banku [...] z siedzibą w W. z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej kaucyjnej ustanowionej na przejętej na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości, a także zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2011 roku.

Podstawą wydania decyzji były następujące ustalenia faktyczne i ocena prawna.

Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] grudnia 2010 roku udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie drogi krajowej nr [...] na odcinku [...] w ramach budowy drogi ekspresowej [...] [...].

Decyzją z [...] listopada 2011 roku Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł, za przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomość, stanowiącą uprzednio własność K. L., położoną w obrebie [...], gm. G., oznaczoną jako działki [...] o pow. [...] ha oraz [...] o pow. [...] ha z przeznaczeniem pod rozbudowę drogi krajowej nr [...] na odcinku [...], przyznał ustalone odszkodowanie na rzecz Banku [...] w W. z tytułu wygaśnięcia hipoteki umownej kaucyjnej ustanowionej na przejętej na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości.

Od decyzji organu I Instancji odwołał się K. L. kwestionując wartość dowodową operatu szacunkowego i wysokość ustalonego na jego podstawie odszkodowania.

W odwołaniu skarżący podnosił, że przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego do porównań ceny nieruchomości nie odzwierciedlają cen rynkowych, poprzez przyjęcie do porównań cen nieruchomości uzyskanych przy sprzedaży gruntów pod drogi, a nie gruntów przeznaczonych pod usługi.

Wskazywał, że przedmiotowe działki zostały wydzielone z nieruchomości przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego pod usługi( U/P) a nie z nieruchomości stanowiących drogi oraz, że otoczenie wywłaszczonych działek stanowią grunty o dominującym przeznaczeniu pod zabudowę usługową.

Zdaniem skarżącego ceny działek zabieranych pod drogi zawierają formę przymusu i nie odzwierciedlają cen rynkowych i są niższe od wydzielonych pod działalność gospodarczą.

Skarżący zarzucał również błędną wycenę składników budowlanych- wjazdu typu ciężkiego, bramy przesuwanej – opiewającej na kwotę [...] zł, która została wyceniona na kwotę [...] zł. Podnosił, że poniósł nakłady na wykonanie zjazdu na działkę [...] w wysokości [...] zł, które nie zostały uwzględnione oraz jego zdaniem wyceniany trawnik spełniał klasę II (cena [...] zł/m²) – murawa często koszona i nawadniana, brak chwastów dwuliściennych i zanieczyszczeń ciał obcych. Natomiast w operacie szacunkowym trawnik jest szacowany na kwotę po [...] zł za metr kwadratowy w niższej kategorii (IV kategoria).

W ocenie skarżącego powinien zostać uwzględniony i naliczony podatek VAT od składników budowlanych ujętych w przedmiotowym operacie.

Organ rozpoznając odwołanie wskazał, że zgodnie z art. 12 ust.4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych( DZ.U z 2008 roku, nr 193, poz. 1194 ze zm. dalej jako ustawa o szczególnych zasadach realizacji inwestycji drogowych) nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust.1 pkt 6 stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji.

W myśl art. 134 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (DZ.U z 2010 roku, nr 102, poz. 651 ze zm. dalej jako ustawa o gospodarce nieruchomościami) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Następnie organ wskazał, że stosownie do art. 134 ust.3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z jego przeznaczenia.

Stosownie zaś do treści art. 154 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, położenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Dla potrzeb ustalenia odszkodowania w dniu 12 lipca 2011 roku został sporządzony operat szacunkowy określający wartość nieruchomości oznaczonej jako działki nr nr [...] o pow. [...] ha i [...] o pow. [...] ha na kwotę [...] zł. Przy piśmie procesowym z dnia 25 lipca 2012 roku autorka operatu potwierdziła aktualność sporządzonego opracowania.

Wartość gruntu została oszacowana w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami.

Rzeczoznawca wskazała, że przedmiot wyceny położony jest bezpośrednio przy drodze krajowej, w otoczeniu zabudowy usługowo-mieszkaniowej, z dogodnym dojazdem ulicą asfaltową. Wyceniane działki są niezabudowane, ale zostały wydzielone z nieruchomości zabudowanej budynkami handlowo – usługowymi w ramach jednej posesji. Wskazano, że na wycenianej nieruchomości znajdują się – ogrodzenie ze słupków stalowych z kształtownika, brama przesuwana, lampa parkowa, utwardzenie – wjazd z kostki brukowej z krawężnikami, pylon reklamowy na podbudowie betonowej, a ponadto znajdują się składniki roślinne w postaci drzew, krzewów oraz trawnik. Szacowany grunt jest uzbrojony w sieć energetyczną, wodociągową, gazową, telefoniczną.

Badając przeznaczenie nieruchomości rzeczoznawca stwierdziła, że dla terenu na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy G. Przedmiotowe działki leżą w obszarze przeznaczonym pod usługi, oznaczone symbolem U/P.

Biegła przeprowadziła analizę cen lokalnego rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne oraz analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę zagrodową, jednorodzinną i usługową powiatu [...].

Z analizy wynika, że ceny transakcyjne gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne kształtowały się do [...] zł/ m² za działki w otoczeniu zróżnicowanym – terenów niezabudowanych i rozproszonej zabudowy jednorodzinnej, od [...] zł do [...] zł/m² w otoczeniu terenów zabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę mieszkalno-usługową uzbrojonych w sieć elektryczną, wodociągową i gazową i pojedynczo do [...] zł/m² za działkę przeznaczoną pod usługi oraz [...] i [...] zł/m² o najlepszej lokalizacji w miejscowości graniczącej z L., bezpośrednio przy drodze krajowej – wydzielone z nieruchomości zabudowanej lub przeznaczonej pod zabudowę. W miejscowościach nie graniczących z miastem, odległych od miasta ponad 10 km w rejonie dróg krajowych odnotowano pojedyncze transakcje.

Natomiast jak wynika z analizy cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę zagrodową, jednorodzinną i usługową biegła odnotowała najwyższą cenę w miejscowości P. [...] zł/m² w 2010 roku.

Na potrzeby wyceny dokonano badania transakcji obrotu gruntami niezabudowanymi, przeznaczonymi pod drogi publiczne, położonymi w powiecie [...] (w powiecie [...] nie odnotowano żadnej transakcji na terenach wiejskich), wydzielonymi z terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkalno- usługową w otoczeniu częściowo zagospodarowanym.

Zestawiono 18 transakcji nieruchomościami zawartymi w latach 2010 – 2011 z L. oraz terenów gmin: N., W. i S. Z przyjętego zbioru wybrano nieruchomości o cenie minimalnej i cenie maksymalnej. Na podstawie analizy rynku lokalnego wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki. Następnie rzeczoznawca zestawiła cechy nieruchomości wycenianej w odniesieniu do cech rynkowych trzech nieruchomości porównawczych, określono wartości współczynników korygujących.

W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca uznała, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości. W świetle art. 134 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia.

Organ wskazał, że w przepisach tych ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. zasadę korzyści, wychodząc z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym jeśli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania, lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia nieruchomości na cel publiczny.

Określenie wartości nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, o którym mowa w art. 134 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami konieczne jest przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego sytuacji w której przedmiotem wyceny będzie nieruchomość przeznaczona pod inwestycję drogową. W tej sytuacji znajdzie odpowiednie zastosowanie sposób wyceny określony w § 36 ust.4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 roku (DZ.U nr 207, poz. 2109 ze zm. dalej jako rozporządzenie).

Zdaniem organu ocena sporządzonego operatu szacunkowego w kontekście przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów rozporządzenia pozwala uznać, że został on sporządzony prawidłowo.

Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu wybranej przez rzeczoznawcę metody wyceny, organ wskazał, że o wyborze podejścia i metody szacowania decyduje rzeczoznawca, a zastosowana metod jest prawnie dopuszczalna.

Odnośnie zarzutów co do wyboru nieruchomości porównawczych wskazano, że w K. rynek obrotu niezabudowanymi działkami gruntu przeznaczonymi pod usługi jest słabo rozwinięty, a w badanym okresie od sierpnia 2009 roku do czerwca 2011 roku nie odnotowano żadnej transakcji tego rodzaju, a zanotowano tylko cztery transakcje pod tereny mieszkalne i usługi. Ceny tych transakcji kształtowały się na poziomie od [...] zł/m² do [...] zł/m² .

Na rynku lokalnym odnotowano zaś szereg transakcji nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod inwestycje drogowe, głównie pod drogę krajową ekspresową stanowiącą obwodnicę [...] i [...].

Organ podzielił stanowisko rzeczoznawcy, że wyliczona w wysokości [...] zł/m² wartość metra kwadratowego gruntu położonego w K. jest ceną rynkową.

W odniesieniu do wyceny składników budowlanych wskazał, że wartość bramy przesuwnej o długości [...] m została określona na podstawie cen obiektów budowlanych zawartych w biuletynie BCO cz. II – obiekty inżynieryjne( II kwartał 2011 roku). Obliczona wartość bramy uwzględnia koszty materiałów i robocizny pomniejszone o koszty zużycia.

Organ wskazał, że skarżący podczas lustracji nieruchomości nie przedstawił żadnych dokumentów, które wskazywałyby, że brama została wykonana na indywidualne zlecenie za kwotę wyższą niż wynika z przeprowadzonych wyliczeń.

W zakresie zarzutu nie uwzględnienia kosztów wykonanego przez skarżącego wjazdu organ wskazał, że wydatek poczyniony przez niego w wysokości [...] zł na wjazd na nieruchomość znajdował się poza granicami szacowanych działek nr [...] i [...] i z tego powodu nie mógł być wliczony do kosztów odszkodowania. Przedmiotowy zjazd wykonany przez skarżącego zdaniem organu znajdował się na działce nr ew. [...].

Nadto inwestor zgodnie z decyzją o lokalizacji zobowiązał się do odtworzenia zjazdów na swój koszt.

Organ wskazał, że do odszkodowania została wliczona wartość utwardzenia z kostki i krawężniki na kwotę [...] zł.

W odniesieniu do oszacowania wartości trawnika organ stanął na stanowisku, że mimo iż oględziny miały miejsce w styczniu to zalegający na części działki śnieg nie uniemożliwił biegłej oceny stanu trawnika.

Na trawniku nie stwierdzono urządzeń nawadniających, a nadto przedmiotowy trawnik położony jest w bliskiej odległości od drogi krajowej co powodowało, że oddziaływały na niego emitowane spaliny i zanieczyszczenia. W tych okolicznościach organ podzielił stanowisko rzeczoznawcy o zaliczeniu trawnika do IV kategorii i przyjęciu wartości [...] zł/m².

W odniesieniu do zarzutu nie uwzględnienia podatku VAT od składników budowlanych znajdujących się na szacowanych nieruchomościach organ podniósł, że wartość odszkodowania nie obejmuje podatków i opłat lokalnych oraz innych obciążeń związanych z realizacją umowy. Natomiast koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego przyjęto w wysokości 3% i zostały uwzględnione w wycenie.

Organ również nie zgodził się z zarzutem skarżącego, że nie uwzględniono całej powierzchni wywłaszczonych działek. Łączna powierzchni wywłaszczonych działek wynosiła [...] m² i za taką powierzchnię zostało przyznane odszkodowanie za grunt.

Skargę na decyzję organu odwoławczego wniósł K. L.

Zaskarżonej decyzji zarzucał naruszenie:

a) art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 10 § 1 kpa poprzez bezpodstawne pominięcie dowodów zgłoszonych przez stronę;

b) art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a w szczególności przez:

1. niepodjęcie czynności mających na celu ustalenie na jakiej działce położony jest zjazd do posesji;

2. niepodjęcie czynności mających na celu ustalenie stanu murawy;

3. niepodjęcie czynności mających na celu ustalenie faktycznej wartości bramy wjazdowej;

dokonanie błędnych ustaleń faktycznych poprzez:

1. przyjęcie, że zjazd usytuowany był na działce nr ew. [...], która w dniu wydania zaskarżonej decyzji już nie istniała;

2. przyjęcie, że murawa na działkach ew. [...] i [...] należała do IV klasy, podczas gdy należał do II klasy;

3. przyjęcie, że brama wjazdowa była warta [...] zł podczas gdy faktyczna wartość wynosiła [...] zł

c) art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie wszechstronnej, a przede wszystkim obiektywnej analizy materiału dowodowego zebranego w niniejszej sprawie poprzez przekroczenie swobodnej oceny dowodów, wyrażające się oparciem tylko na operacie szacunkowym z pominięciem pozostałych dowodów;

d) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. porzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu pierwszej instancji

2) naruszenie przepisów prawa materialnego tj:

a) art. 134 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprawidłową ocenę wartości nieruchomości tj. murawy oraz bramy wjazdowej poprzez uznanie wartości z katalogów, a nie indywidualnej wartości rynkowej;

b) art. 128 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wywłaszczenie z prawa własności bez wypłaty odszkodowania odpowiadającego wartości tych praw tj. nakładów poniesionych na zjazd;

c) § 36 ust. 1 rozporządzenia poprzez niewłaściwe określenie stanu nieruchomości w postaci błędnego uznania, iż zjazd był usytuowany na działce o nr ew. [...] która w dniu wydawania decyzji już nie istniała;

d) art. 21 ust.2 Konstytucji RP – naruszenie prawa strony do słusznego odszkodowania.

Z uwagi na powyższe skarżący wnosił o;

1. uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji;

2. zasądzenie kosztów postępowania;

3. zobowiązanie organ do sporządzenia nowego operatu szacunkowego dla przedmiotowych nieruchomości

W uzasadnieniu przedmiotowej skargi wskazywał, że organ nie dopełnił ciążącego na nim obowiązku zgromadzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego do czego organ jest zobowiązany na podstawie art. 7, art. 77 § 1 k.p.a.

Zdaniem skarżącego organ błędnie uznał, że zjazd znajduje się na działce nr [...], a nie na działkach [...] i [...], które zostały przejęte przez Skarb Państwa.

Organ winien uznać, iż wjazd jest usytuowany na wywłaszczonych działkach, tym bardziej że skoro organ uznał, że brama wjazdowa znajduje się na przejętych działkach. Nadto skarżący wskazywał, że działka o wskazywanym numerze [...] nie istnieje ponieważ został dokonany podział tej działki na działki o numerach [...], [...] i [...].

Organ dokonując oceny gdzie położony jest przedmiotowy zjazd oparł się tylko na stanowisku biegłej i nie wziął pod uwagę dowodów w postaci projektu budowlanego zjazdu do obiektów położonych na działce nr [...] w miejscowości K., projektu czasowej organizacji ruchu na czas budowy zjazdu do obiektów położonych na działce [...], kosztorysu powykonawczego na kwotę [...] zł

W związku z błędną oceną położenia wykonanego zjazdu skarżący podnosił, że został pozbawiony należnego mu w tym zakresie odszkodowania.

Skarżący również wskazywał, że organ błędnie uznał, że trawa znajdująca się na trawniku winna zostać zaliczona do II kategorii a nie jak uznał organ do IV kategorii jakości.

Powołując się na publikację Krzysztofa Zmarlickiego - Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich wskazywał, że murawy IV kategorii to trawy koszone i sporadycznie nawadniane z występującymi chwastami i innymi pojedynczymi zanieczyszczeniami. Do kategorii II zaś należą trawy często koszone i nawadniane, bez chwastów dwuliściennych i zanieczyszczeń w postaci ciał obcych. Podnosił, że murawa znajdująca się na przedmiotowych działkach stanowiła front salonu [...]. Ze względu na swoje reprezentacyjne położenie murawa musiała być szczególnie zadbana, często podlewana i koszona.

W tym zakresie organ poprzestał na dokonanej przez rzeczoznawcę ocenie w sytuacji gdy podczas oględzin murawa w 80% przykryta była śniegiem.

Następnie skarżący podniósł, że błędnie została oszacowana wartość bramy wjazdowej, która została wyceniona na kwotę [...] zł. Błędnie zostało pominięte, że brama została wykonana na indywidualne zamówienie, a koszt był większy niż uwzględniono w operacie szacunkowym.

Skarżący na dowód wysokości poniesionych kosztów przedstawił faktury za wykonanie bramy na łączną kwotę [...] zł.

Skarżący wskazywał, że okoliczność iż rzeczoznawca jest z zakresu wyceny nieruchomości jest ekspertem w swojej dziedzinie i dysponuje odpowiednią wiedzą specjalistyczną nie zwalnia organów administracji publicznej od obowiązku samodzielnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego.

W niniejszym postępowaniu w ocenie skarżącego dowody zgłoszone przez skarżącego zostały pominięte a postępowanie dowodowe zostało tylko ograniczone do bezkrytycznego przyjęcia oceny dokonanej w opinii.

W odpowiedzi na skargę organ wnosił o jej oddalenie podtrzymując dotychczas zaprezentowaną argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), Sąd sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (legalności). Ocenie Sądu podlega zatem zgodność aktów administracyjnych (w tym przypadku decyzji) zarówno z przepisami prawa materialnego, jak i procesowego. Kontrola sądów administracyjnych ogranicza się więc do zbadania, czy organy administracji w toku rozpoznawanej sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Ocena ta dokonywana jest według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

Zgodnie z art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 dalej jako p.p.s.a.), Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Nie może przy tym wydać orzeczenia na niekorzyść strony skarżącej, chyba, że dopatrzy się naruszenia prawa skutkującego stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności.

Sąd dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji przeprowadza ocenę zgodności decyzji z prawem. W szczególności istotne jest ustalenie, czy w postępowaniu przed organami administracyjnymi zostały dostatecznie i w sposób prawidłowy wyjaśnione okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Ustalenie, iż okoliczności te nie zostały w zostały w sposób prawidłowy wyjaśnione uniemożliwia dokonanie oceny, czy zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, w szczególności, czy nastąpiło naruszenie przepisów prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy( por. wyrok NSA z dnia 10 lutego 1981 roku, syg. akt S.A. 910/80, ONSA 1981, nr 1, poz. 7).

Decyzja jest zgodna z prawem, jeżeli odpowiada przepisom postępowania administracyjnego, jak też uregulowaniom prawa materialnego( por. wyrok NSA z 7 października 2002 roku, syg. akt II SA 2554/04, LEX nr 77 220).

Skarżący K. L. wnosząc skargę zarzucał zaskarżonej decyzji zarówno naruszenie przepisów postępowania poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego, co w konsekwencji spowodowało dokonanie błędnych ustaleń faktycznych jak i przepisów prawa materialnego – odpowiednio art. 128 ust.1 i art. 134 ust.1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieprawidłową ocenę wartości murawy trawnika, bramy wjazdowej oraz brak odszkodowania za wjazd na nieruchomość.

Zdaniem sądu w pierwszej kolejności należy odnieść się do zarzutów naruszenia przepisów postępowania.

Błędne zastosowanie (bądź niezastosowanie) przepisów materialnoprawnych pozostaje bowiem - co do zasady - w ścisłym związku z ustaleniami stanu faktycznego sprawy. W konsekwencji oznaczać to będzie brak możliwości skutecznego powoływania się na zarzut niewłaściwego zastosowania prawa materialnego, o ile równocześnie nie zostaną także zakwestionowane ( poprzez zarzuty procesowe) ustalenia faktyczne, na których oparto skarżone rozstrzygnięcie( por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 11 grudnia 2008 roku, II FSK 1315/07, LEX nr 530445).

Do kontroli subsumcji danego stanu faktycznego pod zastosowany przepis prawa materialnego można przejść dopiero wówczas, gdy okaże się, że stan faktyczny przyjęty jest prawidłowy albo nie został skutecznie podważony (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 listopada 2010 roku, II GSK 619/09, LEX nr 746099).

Zgodnie z art. 145 §1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. Sąd uwzględni skargę jeśli doszło do innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Takim ,,innym naruszeniem przepisów postępowania’’ jest między nieuwzględnienie całokształtu materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy. Skarżący może w skardze podjąć próbę podważenia ustaleń faktycznych poczynionych przez organ, kwestionując zarówno poprawność dokonanej oceny dowodów, jak i wyprowadzonych z niej wniosków oraz zarzucając pominięcie faktów mających w jego ocenie istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy.

Należy zauważyć, że określenie użyte w art. 145 § 1 pkt 1 lit.c) p.p.s.a. nie obejmuje tych naruszeń prawa procesowego, które dają podstawę do wznowienia postępowania i stanowią podstawę do uwzględnienia skargi na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b) p.p.s.a.(por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25 kwietnia 2008 roku, II OSK 227/07, LEX nr 505278).

Odnosząc te rozważania do realiów niniejszej sprawy należy w części stawiane zarzuty zaskarżonej decyzji w tym zakresie uznać za zasadne.

Należy zauważyć, iż organ w zaskarżonej decyzji w całości swoje ustalenia faktyczne oparł na ustaleniach poczynionych przez rzeczoznawcę, który wykonywał specjalistyczną opinię na zlecenie organu.

W zakresie stawianego przez skarżącego zarzutu, iż przyznane odszkodowanie nie obejmuje wartości nakładów na grunt w postaci zjazdu organ powołał się i podzielił stanowisko biegłej, że nakłady te znajdują się poza wywłaszczonymi działkami nr nr [...] i [...].

Poza uwagą i oceną organu pozostały zgłoszone i zebrane dowody w postaci dokumentacji budowlanej i geodezyjnej, kosztorysu powykonawczego wykonanego zjazdu na działkę nr [...].

Skarżący również wskazuje, że biegła niewłaściwe określiła granicę wywłaszczonych działek. Podnosił, że skoro łącznie wywłaszczono [...] m², to biorąc pod uwagę, że na [...] m² znajdował się trawnik to na pozostałej części znajdowało się utwardzenie z kostki brukowej w tym wjazd i za te nakłady w całości należy mu się odszkodowanie.

W ocenie Sądu nie można uznać, że samo powołanie się przez organ na stanowisko biegłej jest wystarczające i nie narusza swobodnej oceny dowodów.

Opinia biegłego jest dowodem, który ma służyć ocenie okoliczności faktycznych pod kątem posiadanych przez biegłego wiadomości specjalnych, natomiast nie może być sama w sobie źródłem materiału faktycznego sprawy.

Organ dysponując materiałem dowodowym w postaci wyżej powołanej dokumentacji w kontekście stawianych zarzutów przez skarżącego nie może nie odnieść się do tych dowodów i dokonać ich oceny. Nieuwzględnienie całokształtu materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy jest naruszeniem przepisów postępowania(art. 7, art. 77 § 1 k.p.a), a wada ta poddaje w wątpliwość trafność rozstrzygnięcia, gdy część materiału dowodowego zostaje pominięta i nieomówiona w uzasadnieniu decyzji.

Również w ocenie Sądu stanowisko organu, że odszkodowanie za grunt dotyczy całej wywłaszczonej powierzchni (działek nr [...] i [...]) nie obala zarzutu skarżącego, że pozostała poza trawnikiem część działek miała utwardzenie. Jak wynika z opinii rzeczoznawcy utwardzenie obejmuje obszar [...] m² co powoduje, że pozostaje nie do końca wyjaśniona kwestia pozostałych [...] m² wywłaszczonego gruntu, który według skarżącego był utwardzony i stanowił wykonany wcześniej zjazd.

W świetle zarzutu skarżącego iż nie otrzymał on odszkodowania za znajdujące się na wywłaszczonej powierzchni utwardzenie, to poczynione ustalenia faktyczne należy uznać za niepełne, nie pozwalające jednoznacznie przesądzić kwestii przebiegu granic wywłaszczonych działek, a co za tym idzie powierzchni działki, która jest utwardzona.

Rację należy przyznać skarżącemu, że ustalenie organu iż zjazd wykonany w 2005 roku przez skarżącego znajdował się na działce nr [...] pozostaje w sprzeczności ze stwierdzeniem, iż pozostawał on poza granicami działek wywłaszczonych.

Działka nr [...] została podzielona na działki nr nr [...], [...] (wywłaszczone) i nr [...]. Z tego względu tak naprawdę to nie wiadomo na której części dawnej działki [...] miałby być usytuowany zjazd.

To obowiązkiem organu jest poczynienie ustaleń faktycznych, których prawidłowość kontroluje sąd administracyjny.

Odnosząc się do zarzutów skargi w zakresie błędnej wyceny wartości bramy wjazdowej należy zauważyć, że w toku postępowania administracyjnego skarżący co prawda na etapie wykonywania opinii przez rzeczoznawcę nie przedstawił dowodów, że brama została wykonana na indywidualne zamówienie i jaki był rzeczywisty koszt wykonania przedmiotowej bramy wjazdowej.

W dalszym toku postępowania ze złożonej dokumentacji projektu budowlanego zjazdu do obiektów położonych na działce nr [...] wynika, że zakres prac obejmował między innymi wykonanie i montaż bramy przesuwnej.

Faktycznie to na organie zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a. ciąży obowiązek wyczerpującego zebrania materiału dowodowego i jego rozpatrzenia.

W zaistniałej sytuacji organ posiadając dowody - dokumenty obrazujące zakres robót budowlanych - winien przeprowadzić postępowanie wyjaśniające celem ustalenia rzeczywistych kosztów poniesionych na wykonanie bramy wjazdowej przez skarżącego.

W ocenie sądu pominięcie w tym zakresie przedmiotowych dowodów samo w sobie stanowi naruszenie zasad swobodnej oceny dowodów, co mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania.

Organ również w tym wypadku błędnie uznał, że stanowisko rzeczoznawcy, iż w czasie gdy sporządzała opinię skarżący nie przedstawił dowodów na indywidualne wykonanie bramy jest decydujące dla rozstrzygnięcia tej kwestii.

Organ rozpoznając odwołanie od decyzji pierwszoinstancyjnej winien rozpoznać sprawę w jej całokształcie, uwzględniając całość materiału dowodnego, w tym dowody przedstawione w dalszym toku postępowania.

Kolejny zarzut przedstawiony przez skarżącego odnosił się do błędnej oceny klasy murawy trawnika, która znajdowała się na wywłaszczonych działkach.

Organ podzielił stanowisko biegłego, iż trawnik znajdujący na przedmiotowej nieruchomości należy zaliczyć do IV kategorii murawy, z uwagi na jego usytuowanie (przy drodze krajowej), co powodowało jego zanieczyszczenie, brak urządzeń nawadniających.

Organ nie zgodził się z zarzutem, że oględziny trawnika w styczniu, gdy na jego znacznej części zalegał śnieg nie pozwalały na prawidłową ocenę jego jakości.

Należy zauważyć, że opinia biegłego podlega jak inne dowody ocenie, lecz należy uznać, że ocena ta różni się z uwagi na kryteria, które stanowią poziom wiedzy biegłego, podstawy teoretyczne opinii, sposób motywowania sformułowanego w niej stanowiska oraz stopień stanowczości wyrażonych w niej ocen, a także zgodność z zasadami logiki i wiedzy powszechnej.

Zdaniem Sądu jak wyżej podniesiono ocena biegłego jest oceną specjalisty lecz winna w jasny i racjonalny sposób argumentować przyjętą ocenę.

Zdaniem Sądu skoro biegły jako opracowanie naukowe do oceny klasy i jakości trawnika na wywłaszczonej nieruchomości przyjął pracę Krzysztofa Zmarlickiego – ,,Określenie wartości plantacji kultur wieloletnich’’, to winien przyjęte w tym opracowaniu kryteria zaliczania przedmiotowego trawnika do IV klasy racjonalnie uzasadnić.

Słusznie zauważa skarżący, powołując się na wyżej powołane opracowanie, iż decydującym kryterium oceny klasy trawnika jest częstotliwość koszenia, nawadnianie, występowanie chwastów dwuliściennych i innych zanieczyszczeń.

Nie sposób nie zgodzić się ze skarżącym, że okres zimowy może nie w pełni dawać możliwość analizy tych kryteriów, a przynajmniej powołana przez organ opinia w sposób jednoznaczny tego nie wyjaśnia, a organ w tym zakresie nie czyni dodatkowych ustaleń poza przywołaniem uzupełniającego stanowiska biegłego.

W związku z powyższym należy w tym zakresie podzielić zarzuty podniesione w skardze, co do bezkrytycznego powtórzenia stanowiska zajętego przez biegłego rzeczoznawcę.

Zdaniem Sądu ocena organu administracji publicznej w zakresie wartości wywłaszczonych działek o nr nr [...] i [...] zasługuje na akceptację.

Opinia biegłej, która stanowiła podstawę ustalenia wartości została sporządzona w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisy rozporządzenia. Jej aktualność została potwierdzona w 2012 roku.

Operat został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Przeprowadzono analizę cen lokalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne oraz analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę zagrodową, jednorodzinną i usługową w miejscowościach powiatu [...].

Biegła przyjęła, że cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości do porównania przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe.

Skarżący zasadniczo w swojej skardze nie podnosił i nie stawiał żadnych zarzutów zaskarżonej decyzji co ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczony grunt - działki nr [...] i [...].

Z tych względów i zauważonych uchybień Sąd biorąc za podstawę przepisy art. 145 §1 pkt 1 lit.c) p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzje organu pierwszej instancji z uwagi na uchybienia przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W ocenie Sądu dopiero niewadliwe ustalenia faktyczne w sprawie mogą doprowadzić do prawidłowego zastosowania przepisów prawa materialnego.

Organ ponownie rozpoznając sprawę uwzględni stanowisko sądu zawarte w przedmiotowym uzasadnieniu.

Na podstawie art. 152 p.p.s.a. orzeczno o wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji, a przepis art. 200 w związku z art. 205 § 1 p.p.s.a. stanowił podstawę zwrotu kosztów postępowania sądowego.