Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2545/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-01-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 8, art. 9, art. 10 par. 1, art. 15, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3 w zw. z art. 11, art. 138 par. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 1 par. 1 i par. 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 134, art. 145 par. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, sędzia WSA Anna Szymańska, Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi Gminy W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Wojewody [...] na rzecz Gminy W. kwotę 121 (sto dwadzieścia jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Gmina [...] ("skarżąca") wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. utrzymującą w mocy decyzję Starosty W. z dnia [...] maja 2015 r., którą ustalono odszkodowanie w wysokości [...] zł na rzecz W. B. i W. M. za nieruchomość nabytą na rzecz Gminy [...] w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] obręb [...] – Zagościniec, o powierzchni [...] m² oraz zastrzeżono wypłatę odszkodowania na rzecz [...] z siedzibą w W. tytułem spłaty świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

Stan sprawy przedstawia się następująco:

Decyzją z dnia [...] maja 2015 r. Starosta W. ustalił odszkodowanie na rzecz W. B. i W. M. w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w Z., stanowiącą działkę o numerze ewidencyjnym [...] obręb [...] – Z., gmina [...], o pow. [...] m2 (jako ich własność), która zgodnie z decyzją Starosty W. z dnia [...] czerwca 2014 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, z mocy prawa przeszła na własność Gminy [...] oraz zastrzegł wypłatę odszkodowania na rzecz [...] z siedzibą w W. tytułem spłaty świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

W uzasadnieniu wskazał m. in. sposób, w jaki dokonano oceny parametrów działki, której dotyczy odszkodowanie, wybraną metodę wyceny oraz działania biegłego w tej mierze.

Od powyższej decyzji odwołała się skarżąca. W odwołaniu zarzuciła organowi niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku zweryfikowania poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny i dopuszczenie, jako głównego dowodu w postępowaniu, dokumentu zawierającego istotne uchybienia. Skarżąca wskazała, że biegły, opisując przeznaczenie nieruchomości, oparł się na studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], nie podając informacji o istnieniu, lub nie, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która jest równoważna studium, jednak zawiera bardziej szczegółowe informacje. Skarżąca zarzuciła opinii biegłego błędne ustalenie przeznaczenia gruntu, błędne ustalenie wartości naniesień (uwzględnienie także tych, które wykraczają poza obszar przedmiotu wyceny) oraz zasadność wyceny naniesień budowlanych w postaci wjazdu i chodnika. Skarżąca stwierdził także, że w opinii błędnie określono rynek lokalny nieruchomości podobnych oraz że brak jest wyjaśnień rzeczoznawcy dotyczących zróżnicowania przez niego cech rynkowych i nadanie im procentowego wpływu na wartość szacowanej nieruchomości.

Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania skarżącej, decyzją z [...] czerwca 2015 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty W. z [...] maja 2015 r. Wojewoda nie podzielił zarzutów skarżącej i wskazał, że określenie wysokości odszkodowania na podstawie innego dokumentu niż operat szacunkowy, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, jest niemożliwe, a organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego ze względu na posiadaną przez niego wiedzę specjalną. Obowiązkiem organu jest ocena takiego dokumentu pod względem formalnym. Wojewoda, po dokonaniu analizy materiału dowodowego ocenił, że zachował on aktualność i stwierdził, że biegły uzasadnił przedstawioną w operacie wycenę naniesień, a sam operat dopuścił jako wiarygodny dowód w sprawie. Organ stwierdził, że operat jest zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a także wiarygodny. Wojewoda podkreślił, że gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu są kwestionowane, na stronę, która je kwestionuje, przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego. W sprawie, odwołujący się nie wykazali w drodze przeciwdowodu wadliwości operatu szacunkowego, sporządzonego dla wyceny przedmiotowej nieruchomości, w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Gmina [...], w skardze na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2015 r. wniosła o jej uchylenie, zarzucając decyzji naruszenie prawa materialnego, tj. art. 7, art. 9, art. 77 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267, ze zm.) w związku z art. 134 ust. 2, art. 151, art. 153 i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 782) oraz w związku z § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109, ze zm.) poprzez odniesienie się, w skarżonej decyzji, przez organ odwoławczy, jedynie do części zarzutów skarżącego, dotyczących głównego dowodu w sprawie – operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego oraz błędne uznanie, że operat szacunkowy sporządzony dnia [...] listopada 2014 r. spełnia wymogi określone w powołanej wyżej ustawie, podczas gdy zawiera on błędy formalne:

1) wycenę nieruchomości przeprowadzono na podstawie błędnie przyjętego przeznaczenia wycenianej nieruchomości,

2) wycena została przeprowadzona na podstawie błędnie wytypowanych przez biegłego danych o transakcjach nieruchomościami podobnymi do wycenianej,

3) brak przedstawienia sposobu ustalenia cech rynkowych mających wpływ na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości oraz kryteriów, według których określono wielkości wpływu tych cech na ceny,

4) bezzasadnie wycenione zostały naniesienia budowlane w postaci wjazdu z kostki betonowej,

5) zakres wycenianego naniesienia budowlanego w postaci chodnika z płyt betonowych wykracza poza granice wycenianej nieruchomości,

6) niedostatecznie wyjaśniono sposób doboru cech rynkowych oraz procentowy wpływ tych cech na wartość szacowanej nieruchomości.

Wojewoda [...] – w odpowiedzi na skargę – wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [(Dz. U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.) - zwanej dalej: P.p.s.a.], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany – stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uwzględnił skargę. W konsekwencji uznał, że decyzja Wojewody [...] z [...] czerwca 2015 r. narusza prawo w stopniu kwalifikującym ją do wyeliminowania z obrotu prawnego. Tym samym – w wyniku analizy akt sprawy i treści wyżej wymienionej decyzji – Sąd stwierdził naruszenie przywołanych w zarzutach skargi i z urzędu przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 8, art. 9, art. 15, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a. oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Na wstępie należy zauważyć, że w przedmiotowej sprawie doszło do przejęcia nieruchomości na rzecz Gminy [...] oraz do ustalenia odszkodowania na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, w celu realizacji inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie drogi gminnej ul. [...] na odcinku od ul. [...] do ul. [...] w Z. gmina [...] na działkach mieszczących się w liniach rozgraniczających teren niezbędny do realizacji tej drogi, w tym działce ewidencyjnej nr [...]. Wywłaszczenie uregulowane w ustawie z 10 kwietnia 2003 r. jako nabycie z mocy prawa, rodzi po stronie wnioskodawcy (inwestora) obowiązek wypłaty odszkodowania. Jak wskazuje art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 tej ustawy, który w ust. 1 stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518), podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkową nieruchomości. Opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządza rzeczoznawca majątkowy (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z zasady ogólnej – dwuinstancyjności - postępowania administracyjnego unormowanej w art. 15 K.p.a. wynika, że sprawa administracyjna jest dwukrotnie rozpoznawana i rozstrzygnięta, co oznacza, że tak organ pierwszej instancji, jak organ odwoławczy mają obowiązek przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Przystępując do rozpatrzenia środka zaskarżenia organ odwoławczy dokonuje oceny materiału dowodowego zebranego i rozpatrzonego przez organ pierwszej instancji oraz zbadania ustaleń poczynionych przez ten organ. W wyniku przeprowadzonej oceny organ odwoławczy może określić zakres i kierunki dalszego postępowania wyjaśniającego w drugiej instancji. Oczywistym jest, że organ odwoławczy musi dokonać w toku postępowania odwoławczego oceny, w jakim zakresie w postępowaniu przed organem pierwszej instancji zebrano i rozpatrzono materiał dowodowy załatwianej sprawy. W przypadku, gdy materiał dowodowy został w toku postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego w pierwszej instancji zebrany w sposób wyczerpujący, organ odwoławczy ma obowiązek dokonać ponownej jego oceny i wydać orzeczenie co do istoty sprawy. W sytuacji, gdy organ odwoławczy uzna, iż postępowanie wyjaśniające organu pierwszej instancji obarczone jest nieznacznymi brakami, zobligowany jest w oparciu o przepis art. 136 K.p.a. przeprowadzić uzupełniające postępowanie wyjaśniające lub zlecić jego wykonanie organowi pierwszej instancji. Zatem zasadniczy cel postępowania odwoławczego sprowadza się do merytorycznego rozpatrzenia sprawy zakończonej decyzją albo postanowieniem organu pierwszej instancji. Co do zasady także rozstrzygnięcie organu odwoławczego ma charakter merytoryczny (art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a.) lub merytoryczno-reformacyjny (art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a.). Stanowi to bezpośrednią realizację zasady ekonomiki postępowania, gdyż służy przyspieszeniu załatwienia sprawy administracyjnej przez organy administracji publicznej, najpóźniej na etapie postępowania przed organem drugiej instancji. Temu samemu celowi służy instytucja przewidziana w przepisie art. 136 K.p.a. uprawniająca organ odwoławczy do przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie. Wyniki poczynionych ustaleń faktycznych i prawnych, jak wskazano wyżej, organ odwoławczy winien uzewnętrznić w uzasadnieniu wydanej decyzji administracyjnej spełniającym wymogi określone w art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a., zatem zawierającym jednoznaczne wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, a także przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił mocy dowodowej oraz wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów, które zadecydowały o treści decyzji. Organ musi zająć stanowisko wobec całego materiału dowodowego oraz uzasadnić jasno i należycie swoje zdanie, w tym w szczególności na jakiej podstawie uznał pewne fakty za udowodnione. Nadto w sposób wyczerpujący odnieść się do argumentów podnoszonych w środku zaskarżenia. Prawidłowe uzasadnienie rozstrzygnięcia powinno zatem umożliwiać stronie zapoznanie się z motywami, którymi kierował się organ, a także kontrolę prawidłowości rozstrzygnięcia przez sąd. Treść uzasadnienia winna obrazować szczegółowy tok rozumowania organu, które doprowadziło do wydania konkretnego rozstrzygnięcia oraz wskazywać i wyjaśniać przesłanki faktyczne, jakimi kierował się organ podejmując konkretne rozstrzygnięcie. W sprawie organy w zakresie ustalenia odszkodowania oparły się na operacie szacunkowym sporządzonym [...] listopada 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. G. Rzeczoznawca majątkowy wyceniając ów grunt – stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami – dokonał wyboru podejścia (zastosował podejście porównawcze) oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (zastosował metodę korygowania ceny średniej). Przedmiotowy operat szacunkowy – jako stanowiący dowód z opinii biegłego - stanowił zatem podstawowy dowód w sprawie i wymagał oceny w kontekście zasad ogólnych i przepisów postępowania dowodowego, tj. art. 7 w zw. z art. 77 i art. 80 K.p.a. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 października 2006r. (sygn. akt I OSK 417/2006, publ. LEX nr 281387) podkreślił, iż rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego oszacowania nieruchomości. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości opłaty decyduje organ. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny sporządzonej opinii. I chociaż zgodnie z art. 149 u.g.n. operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest wyłączną podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Regulacja ta nie zwalnia jednak organu administracji z oceny operatu szacunkowego, jak każdego dowodu zgromadzonego w sprawie w ramach postępowania dowodowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006r., sygn. akt OSK 459/05, publ. LEX nr 206473). Organy administracji mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, publ. LEX nr 206473). Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.), jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. W operacie rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, itp.) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości. Mając za podstawę powyższe Sąd doszedł do przekonania, że organ odwoławczy nie dokonał oceny całokształtu materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego, jako dowodu mającego miarodajny wpływ na ostateczny wynik sprawy. W wydanej decyzji Wojewoda najpierw przytoczył bowiem treść przepisów prawa mających zastosowanie w sprawie; następnie stwierdził, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, jako niedysponujący wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, a może dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Dalej odniósł się do zarzutu odwołania co do błędnie wycenionych naniesień, wskazując ostatecznie, że operat szacunkowy jest zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego i jako taki może stanowić dowód w zakresie określenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w myśl art. 80 K.p.a. Zatem przedstawiona treść uzasadnienia zaskarżonej decyzji dowodzi, że rozstrzygnięcie organu odwoławczego jest przedwczesne, nie podjęte po dogłębnej analizie sprawy, przede wszystkim dokonane bez rzetelnego rozpatrzenia odwołania wniesionego przez skarżącą od decyzji organu pierwszej instancji. Dlatego za zasadne należało uznać podnoszone w tym kontekście przez skarżącą naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarżąca w odwołaniu, oprócz zakwestionowania prawidłowości dokonanej wyceny z racji niewłaściwego uwzględnienia w niej naniesień budowlanych, zgłosiła konkretne zastrzeżenia co do dokonanej wyceny. Tymczasem organ nie odniósł się w ogóle do zarzutów dotyczących: - błędnego przyjęcia przez biegłego rzeczoznawcę przeznaczenia wycenianej nieruchomości, w tym informacji o istnieniu bądź braku, decyzji o warunkach zabudowy, która - jak wynika z zapisów art. 154 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami - ma status równoważny ze studium (pkt 4.2 operatu), - błędnego określenia przez rzeczoznawcę rynku lokalnego w zakresie wyceny – doboru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej j (pkt 7, str. 9 operatu), - braku dostatecznego wyjaśnienia przez biegłego sposobu dokonania wyceny nieruchomości w zakresie istotnych cech i ujęcia procentowego. Dalej obnosząc się też do wliczonej do wartości nieruchomości wartości naniesień i wyjaśnienia organu, że z racji tego, iż cały podjazd betonowy (między ogrodzeniem a asfaltem stanowi nakład dotychczasowego właściciela działki [...] określono wartość odtworzeniową całej budowli o powierzchni [...] m², jako że w całości zostanie usunięta, trzeba zauważyć, iż powinno zostać wyjaśnione czy naniesienie stanowi jedną nierozerwalną całość i jako takie musi być usunięte w całości, czyli również poza granicami działki przeznaczanej pod poszerzenie ul. [...], w przeciwnym razie uznać za błędną dotychczas wyliczona jego wartość. Nadto i tej części uzasadnienia zaskarżonej decyzji, w której organ odwoławczy twierdzi, że wówczas, gdy operat i wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu są kwestionowane przez stronę, to na nią przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu obalenia sporządzonego na zlecenie organu operatu szacunkowego. Według Sądu twierdzenie to jest jak najbardziej zasadne, niemniej w sytuacji zadośćuczynienia przez organ zasadom wszechstronnego wyjaśnienia sprawy, jak i uporczywego kwestionowania przez stronę operatu sporządzonego na zlecenie organu pomimo uprzednio uzyskanych wyjaśnień rzeczoznawcy, a nie zamiast, np. rozpoznania środka zaskarżenia. Zatem skarżąca mając prawo wniesienia odwołania, miała również prawo zgłoszenia w nim wszelkich zastrzeżeń wobec sporządzonego operatu szacunkowego, pomimo że przemilczała zawiadomienie o możliwości skorzystania z uprawnienia jakie daje art. 10 § 1 K.p.a., zaś organ obowiązek jego rozpatrzenia. Przede wszystkim organ winien zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego, który sporządzał operat szacunkowy o ustosunkowanie się do zastrzeżeń skarżącej i wówczas ocenić na podstawie art. 80 K.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego. Innymi słowy, organ jako niedysponujący wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły rzeczoznawca majątkowy, pozwalającymi w sposób przekonywujący odnieść się do zarzutów i treści odwołania, powinien zwrócić się do rzeczoznawcy, który sporządził sporny operat szacunkowy o ustosunkowanie się, chociażby na piśmie, do uwag, zastrzeżeń sformułowanych przez skarżącą pod adresem operatu, który sporządził. Organ jednak tego nie uczynił, tylko wskazał, że skarżąca mając zastrzeżenia powinna przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. To twierdzenie organu byłoby zasadne, ale dopiero po uprzednio przeprowadzonym postępowaniu wyjaśniającym z udziałem biegłego rzeczoznawcy (art. 136 K.p.a.). Wszystko to dowodzi, że doszło do naruszenia przepisów postępowania wymienionych na wstępie rozważań Sądu, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec tak przedstawiającej się wadliwości decyzji organu odwoławczego nie było możliwe skontrolowanie zaskarżonej decyzji pod względem prawidłowości zastosowania prawa materialnego i z tego względu Sąd uznał za przedwczesne odnoszenie się do sformułowanych w tym zakresie zarzutów i treści skargi. Ponownie rozpatrując sprawę, Wojewoda dokona całościowej oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. W wydanej decyzji wyjaśni swoje stanowisko w sposób jasny, niebudzący wątpliwości i przekonywujący. W uzasadnieniu aktu organ nie tylko powoła przepisy prawne mające zastosowanie w sprawie, ale też szczegółowo przedstawi motywy swojego rozstrzygnięcia i odniesie się do całokształtu sprawy, z uwzględnieniem stanowiska Sądu, argumentacji zawartej w odwołaniu od decyzji organu pierwszej, a dalej i skargi, po przedstawieniu jej przez skarżącą w postępowaniu odwoławczym. Rzeczą organu jest odnieść się wnikliwie do wszystkich podniesionych zarzutów zawartych w odwołaniu oraz rozstrzygnąć sprawę jeszcze raz w jej całokształcie. Przed wydaniem decyzji również organ umożliwi stronom wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, czyli zadośćuczyni zasadzie ogólnej unormowanej w art. 10 § 1 K.p.a. Podejmując rozstrzygnięcie organ weźmie też pod uwagę informację wynikającą z pisma [...] z [...] maja 2015 r. o spłacie przez W/ B/ i W. M. wierzytelności zabezpieczonej hipoteką. W tym stanie rzeczy, w punkcie I sentencji orzeczenia Sąd uchylił zaskarżoną decyzję na mocy art. 145 § 1 pkt lit. c P.p.s.a.; w punkcie II postanowił o kosztach postępowania sądowego na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 1 P.p.s.a.