Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 79/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2011-02-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędzia SO Jolanta Sudoł Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Dobroń po rozpoznaniu w dniu 23 lutego 2011 r. na rozprawie sprawy ze skargi B. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 listopada 2009 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Miasta z dnia 26 czerwca 2009 r., nr [...], 2. określa, że decyzje wymienione w punkcie 1 nie mogą być wykonane, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej B. D. kwotę 500,- (pięćset) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 26 czerwca 2009r. nr [...]Burmistrz Miasta W. na wniosek firmy P. H. R. D. G. i R. G. Sp. j. z siedzibą w Ł. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków hotelowo – apartamentowych na terenie działek nr [...] i [...] położonych przy ul. [...] we W. W szczególności organ ustalił następujące parametry nowej zabudowy: nieprzekraczalne linie zabudowy w odległości 6 metrów od zewnętrznych krawędzi jezdni sąsiadujących dróg gminnych, ustalił usytuowanie planowanych budynków zgodnie z rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, maksymalną powierzchnię zabudowy wynoszącą 50%, minimalną powierzchnię biologicznie czynną - 30 %, maksymalną wysokość zabudowy dla funkcji apartamentowej i mieszkaniowej liczoną od naturalnej rzędnej terenu 16,5 m- maksymalnie 4 kondygnacje nadziemne, zaś dla funkcji hotelowej 16,5m - maksymalnie 5 kondygnacji nadziemnych oraz dach płaski. Nadto dopuścił kondygnacje podziemne oraz zmianę ukształtowania terenu poprzez wykonanie nasypów i budowli ziemnych w sposób nie pogarszający stosunków wodnych na działkach sąsiednich. Jednocześnie orzekł, że nie określa szerokości elewacji frontowych.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że po zapoznaniu się z wnioskiem z dnia 5 lutego 2008r. i jego uzupełnieniem z dnia 4 marca 2008r., przeprowadzono analizę, o której mowa w §3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu. W toku postępowania zawiadomiono strony, rozpatrzono uwagi, wnioski i zastrzeżenia. W wyniku przeprowadzonej analizy stwierdzono, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdyż zostały spełnione warunki określone w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli B. D., H. i A. M. oraz G. G. nie zgadzając się z wydaniem decyzji.

Decyzją z dnia 9 listopada 2009r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu tej decyzji organ odwoławczy wskazał, że ze sporządzonej analizy wynika, że teren objęty planowaną inwestycją znajduje się w obszarze zabudowy mieszkaniowo - usługowej oraz turystycznej i rekreacyjnej, w bezpośrednim sąsiedztwie kompleksu hotelowo - apartamentowego. Zabudowa działek sąsiednich pozwala na stwierdzenie, że planowane przedsięwzięcie spełnia warunki wynikające z dobrego sąsiedztwa. Zaskarżona decyzja zawiera wszystkie wymagane przepisami art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym elementy. Organ I instancji szczegółowo określił zasady zabudowy wynikające z analizy, w tym linię zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrię dachu.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych przez strony w toku postępowania, organ odwoławczy stwierdził, że decyzja o warunkach zabudowy określa podstawowe parametry, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu o pozwolenie na budowę, stosownie do przepisów Prawa budowlanego. Stąd też podnoszone zarzuty nie mogą zostać rozstrzygnięte na obecnym etapie postępowania, jako że dotyczą kolejnego etapu procesu inwestycyjnego, jakim jest ubieganie się przez inwestora o pozwolenie na budowę. Stwierdził przy tym, że decyzja o warunkach zabudowy wytycza podstawowe kierunki ukształtowania projektowanej inwestycji w sposób wiążący projektanta obiektu oraz organ wydający pozwolenie na budowę.

Skargę na powyższą decyzję wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku B. D. domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta W.

Zarzuciła naruszenie art. 54 ustawy planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez zignorowanie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich, do których należy skarżąca, jako właścicielka apartamentu położonego w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji, naruszenie § 27 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez pozbawienie lokalu skarżącej oświetlenia dziennego dostosowanego do jego przeznaczenia, kształtu i wielkości oraz naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj. art. 107 § 1 Kpa w zw. z art. 11 Kpa poprzez zaniechanie wyjaśnienia przez organ przyczyn wyznaczenia takiego a nie innego obszaru analizowanego wokół działki, której dotyczył wniosek.

W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała, że w dacie nabywania swojego lokalu była informowana, że działki nr [...] i [...] nie będą w przyszłości zabudowane. Było to podstawowym warunkiem zakupu apartamentu. Planowana inwestycja spowodowuje spadek wartości lokalu skarżącej, a także pozbawienie dopływu światła dziennego i nasłonecznienia balkonu.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie i powtórzył argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

W piśmie z dnia 18 lutego 2011r. skarżąca stwierdziła, że nastąpiły zmiany w składzie osobowym stron postępowania w stosunku do stanu z daty wydania zaskarżonej decyzji. Wskazała osoby, które już nie są stronami oraz podmioty, które nabyły lokale w budynku przy ul. [...]. Jednocześnie wniosła o odroczenie rozprawy z powodu konieczności powiadomienia nowych uczestników. Dodatkowo przedstawiła zdjęcia zabudowy kompleksu zrealizowanego na działce [...] na okoliczność zobrazowania pogorszenia warunków bytowych oraz walorów rekreacyjnych lokali przy ul. [...] w przypadku zabudowy działek [...] i [...]. Podniosła też zarzut naruszenia art. 77 Kpa i 80 Kpa poprzez pominięcie, że na działce nr [...] znajduje się stosunkowo nowy i nie wymagający rozbiórki budynek oraz pominięcie przez organ odwoławczy, że organ I instancji rozpatrzył sprawę w oparciu o wniosek zawierający braki, gdyż do wniosku nie dołączono pozwoleń dotyczących budowy tego budynku.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, a więc polega na weryfikacji decyzji organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego.

Wojewódzki sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.). Oznacza to między innymi, że sąd nie może w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się jedynie do zarzutów sformułowanych w skardze, ale także powinien wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Zgodnie z art. 60 ust. 1 ustawy decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa

w art. 53 ust. 4 oraz uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów (art. 60 ust. 4).

Decyzja ta wydawana jest na wniosek strony. Stosownie zaś do art. 61 ust. 1 tej ustawy wydanie decyzji jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W dniu 26 sierpnia 2003 r. zostało wydane Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. nr164, poz.1589). W § 2 tegoż rozporządzenia ustalono sposób zapisywania ustaleń decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy. Ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu zapisuje się poprzez określenie sposobu użytkowania obiektów budowlanych i sposobu zagospodarowania terenu. Ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu.

Powyższe przepisy wyznaczają zakres postępowania niezbędnego dla rozpatrzenia przez organ wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Omawiana decyzja wytycza ogólne podstawowe kierunki projektowanej inwestycji budowlanej podlegające dalszym szczegółowym ustaleniom przewidzianym w prawie budowlanym i przepisach o warunkach technicznych. Dokonanie tych ustaleń na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy jest niezbędne dla ustalenia warunków w zakresie zabudowy, które będą obowiązujące dla inwestora, projektanta budowy i organu architektoniczno- budowlanego przy sporządzeniu projektu budowlanego i udzielaniu pozwolenia na budowę.

Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wynika, iż aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Przez działkę sąsiednią należy przy tym rozumieć nieruchomość lub jej cześć położoną w okolicy działki, na której ma być zrealizowana planowana inwestycja, tworzącej pewną urbanistyczną całość – innej dla każdego przypadku, której zdefiniowanie wymaga wiedzy urbanistycznej oraz analizy faktycznego stanu zagospodarowania i zabudowy danego terenu. Przy czym okolica ta nie może być pojmowana zbyt rozlegle, trzeba bowiem pamiętać, że posługując się pojęciem sąsiedztwa ustawodawca narzuca pewną bliskość (podobnie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 7 czerwca 2006 roku,

sygn. IV SA/Wa 920/05, Baza Orzeczeń LEX nr 230649 oraz Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 lutego 2006 roku, sygn. II OSK 551/05, Baza Orzeczeń LEX nr 194346).

Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu – chodzi bowiem o to aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia bowiem zmianę zagospodarowania przestrzennego terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów).

Reasumując - powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 950/04, Baza Orzeczeń LEX nr 171198, uzasadnienie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2005 roku, sygn. IV SA/Wa 946/04, Baza Orzeczeń LEX nr 214349 oraz komentarz Zygmunta Niewiadomskiego w: "Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz", Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2004, str. 493-503).

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. ( Dz.U. nr 164, poz.1588) określa sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Zgodnie z § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Z unormowania tego wynika, że podstawą analizy cech o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest mapa zasadnicza lub katastralna we wskazanej w przepisie skali. Prawidłowe bowiem oznaczenie obszaru analizowanego na mapie jest punktem wyjścia do określenia funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu objętego wnioskiem. Efektem prawidłowo dokonanej analizy na odpowiedniej mapie, jest tekstowy opis tego procesu, który nie może zostać zweryfikowany bez odniesienia do mapy, na podstawie której ustaleń dokonano. Stąd też zgodnie z § 9 rozporządzenia warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (ust. 1). Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (ust. 2).

Stwierdzić zatem należy, że w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy analiza stanowi podstawowy oraz niezbędny dowód, w oparciu o który organ dokonuje istotnych ustaleń.

Z załącznika nr 3 do decyzji organu I instancji stanowiącego część graficzną analizy wynika, że od strony północnej obszar analizowany został wyznaczony w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem działki. Obszar ten ma być wyznaczony wokół działki, a więc trzykrotna szerokość powinna być dodana z każdej strony działki. Już to stwierdzenie dyskwalifikuje podjęte przez organy obu instancji decyzje. Nadto wskazać należy, że organy obu instancji nie wyjaśniły w jaki sposób został ustalony w niniejszej sprawie obszar analizowany. Nie wynika to również z części tekstowej analizy stanowiącej załącznik nr 2 do decyzji organu I instancji. Brak w decyzjach organów obu instancji wyjaśnień dotyczących sposobu wytyczenia tego obszaru powoduje, iż ta kwestia wymyka się spod kontroli Sądu. Brak ten stanowi naruszenie art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, zgodnie z którym uzasadnienie decyzji winno zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów na których się oparł oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Zasadny jest zatem podniesiony w skardze zarzut naruszenia przepisów postępowania poprzez zaniechanie wyjaśnienia sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego.

Poza tym należy mieć na uwadze, że przy ustalaniu szczegółowych wymagań dla nowej zabudowy konieczne jest zachowanie wskazań ustawodawcy, co do sposobu obliczania tych wielkości, jak i kolejności ich stosowania. Generalnie ustawodawca jako zasadę wskazuje wyznaczanie średnich parametrów, co dotyczy zwłaszcza szerokości elewacji frontowej, wskaźnika wielkości powierzchni, natomiast linii zabudowy oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenia tych parametrów istniejącej zabudowy sąsiedniej. We wszystkich przypadkach dopuszczalne jest wyznaczenie innych parametrów, jednakże musi to wynikać z analizy.

W szczególności zaś z § 5 tego rozporządzenia wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Zgodnie natomiast z § 7 cyt. rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość tą mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się co do zasady jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.

W ocenie Sądu rozstrzygając niniejszą sprawę, organy uchybiły wymogom wynikającym w przytoczonych wyżej przepisów.

Przede wszystkim z nieznanych przyczyn organ I instancji nie ustalił szerokości elewacji frontowej, a podjętego w tym zakresie rozstrzygnięcia w ogóle nie uzasadnił. Zdaniem Sądu pominięcie przez organ tego parametru również dyskwalifikuje decyzję o warunkach zabudowy. Z analizy wynika, że średnia szerokość elewacji frontowych sąsiednich budynków wynosi 18m. Wskazać nadto należy, że organ odwoławczy nie dostrzegł tego braku. Co więcej, organ odwoławczy stwierdził w swojej decyzji, że organ I instancji szczegółowo określił zasady zabudowy wynikające z analizy, w tym linię zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrię dachu.

Nadto w zaskarżonej decyzji ustalono wskaźnik powierzchni zabudowy wynoszący 50%. Z analizy wynika, że jest to maksymalny wskaźnik w granicach obszaru analizowanego, natomiast średnia wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki w granicach obszaru analizowanego wynosi 35%. W tej sytuacji brak jest podstaw do uznania, że wskaźnik ten został wyznaczony prawidłowo. Wyznaczenie innego niż średni wskaźnika wymaga szczegółowego uzasadnienia w sporządzonej analizie, a następnie wydanej przez organ decyzji. Takiego zaś uzasadnienia nie zawiera ani sporządzona w niniejszej sprawie analiza, ani też wydane przez orzekające organy administracji decyzje.

W decyzjach organów obu instancji, a także w analizie, brak jest w ogóle uzasadnienia sposobu wyznaczenia linii zabudowy, skutkiem czego ustalenia w tym zakresie nie sposób poddać kontroli. To samo dotyczy ustalonych wysokości dla planowanej zabudowy.

W ocenie Sądu, w świetle powyższych rozważań, ustalenie parametrów nowej zabudowy narusza art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz cytowanego wyżej rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Stwierdzić przy tym należy, że nie są zasadne pozostałe zarzuty podniesione w skardze oraz piśmie skarżącej z dnia 18 lutego 2011r. I tak, jak prawidłowo stwierdził organ odwoławczy, przepisy Prawa budowlanego, w tym także przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, mają zastosowanie na etapie sporządzania projektu budowlanego i udzielania pozwolenia na budowę. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy orzeka na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przepisów wykonawczych do tej ustawy. Stąd też nie może naruszyć przepisów prawa budowlanego w zakresie dostępu światła do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Wskazać przy tym należy, że wbrew zarzutowi skargi w decyzji ustalającej warunki zostały zawarte ustalenia dotyczące wymagań w zakresie ochrony osób trzecich, w tym także w zakresie dostępu do światła, poprzez stwierdzenie, że projekt budowlany powinien zawierać analizę nasłonecznienia i zacienienia na działkach sąsiednich.

W niniejszym postępowaniu nie mogą odnieść skutku twierdzenia skarżącej o zapewnieniu jej w dacie nabywania lokalu, że działki nr [...] i [...], na których ma być realizowana przedmiotowa inwestycja, nie będą w przyszłości zabudowane, co było podstawowym warunkiem zakupu przez nią apartamentu.

Nie ma również znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy czy na nieruchomości objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy znajduje się jakaś zabudowa, czy też nie. Brak informacji w tym zakresie oraz pozwoleń na budowę nie stanowi zatem wady wniosku o wydanie decyzji.

Wskazane przez skarżącą w piśmie z dnia 18 lutego 2011r. zmiany dotyczące właścicieli lokali w budynku przy ul. [...] nie powodują wbrew twierdzeniom skarżącej automatycznie zmian stron postępowania przed sądem.

Zgodnie z treścią art. 33 § 1 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi osoba, która brała udział w postępowaniu administracyjnym, a nie wniosła skargi, jeżeli wynik postępowania sądowego dotyczy jej interesu prawnego, jest uczestnikiem tego postępowania na prawach strony. Zgodnie natomiast z § 2 tego artykułu udział w charakterze uczestnika może zgłosić również osoba, która nie brała udziału w postępowaniu administracyjnym, jeżeli wynik tego postępowania dotyczy jej interesu prawnego, a także organizacja społeczna, o której mowa w art. 24 § 5, w sprawach innych osób, jeżeli sprawa dotyczy zakresu jej statutowej działalności.

Przy ustalaniu stron postępowania przed sądem administracyjnym uwzględnia się więc podmioty, które brały udział w postępowaniu administracyjnym. Zbycie przez uczestnika postępowania administracyjnego lokalu po wydaniu decyzji nie pozbawia go zatem przymiotu strony w postępowaniu sądowoadministracyjnym. Nabywca lokalu może natomiast zgłosić swój udział w sprawie i stać się dodatkowym uczestnikiem. Z tych względów nie wystąpiły podstawy do odroczenia rozprawy w dniu 23 lutego 2011r. i dlatego też Sąd oddalił wniosek skarżącej w tym przedmiocie.

Zbycie lokali będzie miało natomiast wpływ na ustalenie stron prowadzonego ponownie postępowania przez organ I instancji, który to winien zapewnić udział w prowadzonym postępowaniu nabywcom sprzedanych lokali mieszkalnych w przedmiotowym budynku.

Mając na uwadze powyższe rozważania Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że zaskarżona decyzja oraz decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały zarówno z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

jak i z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i z tych przyczyn, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

Nadto podstawie art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że decyzje te nie mogą być wykonane.

Wobec uwzględnienia skargi Sąd na podstawie art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi zasądził od organu na rzecz skarżącej zwrot kosztów postępowania przyjmując stosownie do treści art. 205 § 1 tej ustawy, że na koszty te składa się uiszczony przez skarżącą wpis sądowy.

Z uwagi na uwzględnienie skargi sprawa będzie ponownie rozpoznawana przez organ I instancji, który winien uwzględnić powyższe uwagi przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. Zgodnie bowiem z treścią art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia.