Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 647/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2018-12-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 § 1, art. 135, art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 12 ust. 4a, ust. 5,
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1-5, art. 151, art. 152 ust. 1, ust 3, art. 153 ust 1, art. 154, art. 159
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: § 36, § 3 ust. 2, § 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 77 § 1, art. 80, art. 84 § 1, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 20 grudnia 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Asesor WSA Jan Szuma Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 grudnia 2018 roku sprawy ze skargi D. L. na decyzję Wojewody W. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] roku, nr [...] Starosta Ś. udzielił Gminie Ś. zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, polegającą na budowie drogi gminnej - łącznika ulicy Szkolnej w Ś. wraz z kanalizacją deszczową i oświetleniem ulicznym. Jednocześnie organ orzekł o przejściu na własność Gminy Ś. z mocy prawa wydzielonej pod pas drogowy działki nr [...] o powierzchni [...]ha, powstałej z podziału działki nr [...], dla której Sąd Rejonowy w Ś. prowadzi księgę wieczystą KW nr [...] jako własność Gminy Ś. a która to nieruchomość przed podziałem zapisana była w księdze wieczystej KW nr [...] jako współwłasność następujących osób: B. A.S. (udział [...]); K. A. L. (udział [...]); D. W. L. [...] (udział [...]). Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...] r., w którym Wojewoda W. wydał ostateczną decyzję znak [...] utrzymującą w mocy powyższą decyzję.

Starosta Ś. wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za ww. nieruchomość i zawiadomił o tym fakcie strony postępowania.

Decyzją z dnia [...] r., sygn. akt [...] , Starosta Ś. na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm.) oraz art. 12, art. 18, art. 22 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1496 ze zm.) w związku z art. 129 ust. 1 i 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 132 oraz art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) ustalił na rzecz B.A. S., K. A. L. oraz D. W. L. odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł za nieruchomość, która z mocy prawa z dniem 21 listopada 2014 r. stała się własnością Gminy Ś., przeznaczoną na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie łącznika ulicy Szkolnej w Ś. wraz z kanalizacją deszczową i oświetleniem ulicznym, stanowiącą działkę ewidencyjną numer [...] o powierzchni [...] ha, powstałą z podziału działki nr [...], dla której Sąd Rejonowy w Ś. prowadzi obecnie księgę wieczystą KW nr [...] jako własność Gminy Ś., a która to nieruchomość przed podziałem zapisana była w księdze wieczystej KW nr [...] jako współwłasność wskazanych osób, w tym:

a) dla B. A. S. posiadającej udział w nieruchomości wynoszący [...] kwotę w wys. [...] zł,

b) dla K. A. L. posiadającego udział w nieruchomości wynoszący [...] kwotę w wys. [...] zł,

c) dla D. W. L. posiadającego udział w nieruchomości wynoszący [...] kwotę w wys. [...] zł.

W uzasadnieniu wyjaśniono, że wysokość odszkodowania za nieruchomość ustalono według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, w oparciu o wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego B. N. w operacie szacunkowym z dnia 15 maja 2017 r., w którym określono wartość rynkową nieruchomości na kwotę [...] zł. Organ dokonał oceny operatu szacunkowego i uznał, iż został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i standardami zawodowymi, jest rzeczowy i logiczny, stąd został dopuszczony jako dowód w niniejszej sprawie.

Od decyzji Starosty Ś. z [...]. znak [...] odwołanie złożył jeden z współwłaścicieli nieruchomości, D. L., działający przez pełnomocnika, r. pr. P. K. Zdaniem odwołującego organ:

• przyjął błędne założenia zawarte w operacie szacunkowym w postaci dokonania wyceny w oparciu o metodę porównawczą, na potrzeby której przyjęto transakcje nieruchomościami będącymi skutkiem decyzji wywłaszczeniowych, co zdaniem odwołującego wyklucza przyjęcie tych transakcji do porównania;

• błędnie przyjął założenia zawarte w operacie szacunkowym, zgodnie z którymi transakcje dokonane na potrzeby operatu dokonane zostały w drodze przymusu, jakim jest wydanie decyzji administracyjnej, w związku z czym nie stanowią odzwierciedlenia transakcji rynkowych, dokonywanych w drodze swobodnej negocjacji;

• przyjął błędne założenia zawarte w operacie szacunkowym w postaci oparcia wyceny na transakcjach nieruchomościami drogowymi, które zdaniem odwołującego wyłączone są z obrotu prawnego;

• naruszył przepisy postępowania administracyjnego poprzez brak dostatecznego sposobu dokonania wyceny.

Decyzją z dnia [...]roku, nr [...], Wojewoda W., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 poz. 1257, zwanej dalej "k.p.a.") w związku z art. 16 ustawy z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r., poz. 935), po rozpatrzeniu odwołania p. D. L. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podał, że Starosta Ś. w zaskarżonej decyzji wskazał, że zweryfikowano treść operatu pod kątem zgodności z prawem jego sporządzenia, tj. m.in. w zakresie zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny. Zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru podejścia, metody i techniki wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Organ odwoławczy dokonał oceny operatu szacunkowego z 15 maja 2017 r. i stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo wycenił wartość przedmiotowej nieruchomości, a omawiany operat może być podstawą do ustalenia odszkodowania. Jak wskazał w piśmie z dnia 12 marca 2018 r. rzeczoznawca majątkowy, zgodnie z art. 128 u.g.n., odszkodowanie ma odpowiadać wartości prawa, którego uprawniony jest pozbawiony w związku z decyzją wywłaszczeniową. Organ nie zgodził się, że nie jest możliwe przyjęcie na potrzeby wyceny nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Zdaniem odwołującego drogi stanowią res extra commercium (rzeczy wyłączone z obrotu) z uwzględnieniem, że istnieje różnica między nieruchomościami przeznaczonymi planistycznie pod drogę, a nieruchomościami faktycznie sprawującymi taką funkcję.

Przedmiotowa nieruchomość oznaczona jako działka nr [...], KW nr [...], sklasyfikowana została jako nieruchomość przeznaczona pod drogę zgodnie z Uchwałą Rady Miasta Ś. Nr [...] z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla tzw. Bramy Miasta. Rzeczoznawca majątkowy B. N. prawidłowo dokonała doboru na potrzeby wyceny, transakcje nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu, występujące na rynku lokalnym. Wykorzystany w sprawie operat szacunkowy wraz z wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego w swojej treści był spójny w zakresie doboru nieruchomości podobnych i ustalonych cech rynkowych wycenianej nieruchomości. W trakcie postępowania przed organem pierwszej instancji nie został przez stronę przedłożony kontroperat, ani żaden inny dokument wskazujący na prawidłowość zarzutów zawartych w odwołaniu. Podstawą orzekania przez organ administracji publicznej był rzetelny materiał dowodowy zebrany w toku postępowania. Cechę taką należało przypisać będącemu dowodem w sprawie operatowi szacunkowemu, który w opinii zarówno organu pierwszej jak i drugiej instancji sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego w sposób prawidłowy, tj. zgodny z przepisami prawa i fachową wiedzą specjalistyczną. W zakresie ustalenia odszkodowania organ władzy publicznej nie dysponuje uznaniem administracyjnym, ograniczając się wyłącznie do orzekania w zakresie legalności sporządzenia fachowej opinii przez osobę posiadającą przewidziane przepisami prawa uprawnienia do jej wykonania.

W przedmiotowej sprawie kwestia podwyższenia odszkodowania o 5% wartości nie była sporna, a oczywistym było, że w związku ze złożeniem odwołania od decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a następnie skargi na decyzję organu odwoławczego i skargi kasacyjnej na wyrok WSA, nie wyrażono zgody na dobrowolne wydanie nieruchomości, w związku z tym podwyższenie odszkodowania o 5% nie było zasadne w myśl art. 18 ust. le specustawy drogowej. W zakresie pozostałych współwłaścicieli nieruchomości również zabrakło dokumentów uzasadniających podwyższenie kwoty odszkodowania o 5%.

W skardze na decyzję Wojewody W. pełnomocnik D. L. wskazał na naruszenie przepisów postępowania (mające istotny wpływ na wynik sprawy), a w szczególności:

1. art. 77 § 1 w zw. z art. 80 § 1 k.p.a. - poprzez przyjęcie przez organ bezkrytycznie ustaleń biegłego, bez dokonania samodzielnej oceny czy nieruchomości przyjęte przez biegłego do porównania spełniają kryteria podobieństwa do nieruchomości wycenianych, tym samym przyznanie temu dowodowi wiarygodności bez dokonania rzetelnej oceny tego dowodu w kontekście całokształtu materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie; nie dokonanie oceny operatu pod względem jego przejrzystości, precyzji, szczegółowości opisu danych niezbędnych do oceny przez stronę i organ czy nieruchomości przyjęte do porównania są rzeczywiście podobne do ocenianych w myśl przepisów ustawy;

2. art. 153 ust. 1, art. 4 pkt 16 i art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - przez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu prawidłowości operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca majątkowy, przy wycenie metodą porównawczą, wybrał do porównania nieruchomości o nieznanym położeniu, co uniemożliwiło skarżącemu ocenę czy wzięte do porównania nieruchomości spełniają kryteria "nieruchomości podobnych" do wycenianej, podczas gdy przyjęcie przez biegłego do porównania nieruchomości nie będących podobnymi do nieruchomości wycenianej powinno skutkować odmową przyznania waloru wiarygodności dowodu w postaci operatu szacunkowego i w konsekwencji uchyleniem zaskarżonej decyzji organu;

Ponadto pełnomocnik skarżącego wskazał na naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez jego błędną wykładnię a w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie, a w szczególności poprzez:

1) naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami a w szczególności art. 134 a także naruszenie przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a w szczególności § 4, poprzez przyjęcie, iż zastosowana przez biegłego wycena nieruchomości określiła wartość rynkową nieruchomości, podczas gdy dokonana wycena opierała się nie na zastosowaniu metody porównawczej, gdyż wycena została oparta na cenach uzyskanych w wyniku zawarcia transakcji będących skutkiem decyzji o wywłaszczeniach nieruchomości, które nie stanowią cen będących odpowiednikiem cen rynkowych;

2) naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami a w szczególności art. 134 a także naruszenie przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a w szczególności § 5, poprzez przyjęcie, iż źródłem informacji o cenach transakcyjnych były informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości, gdyż ceny transakcji podane w opinii zostały uzyskane w drodze przymusu, jakim jest decyzja o wywłaszczenia, a nie w drodze swobodnej negocjacji;

3) naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami a w szczególności art. 151 i 152 a także naruszenie przepisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a w szczególności § 36 ust. 1-4, poprzez przyjęcie, do wartości porównawczej nieruchomości wywłaszczonych pod drogi publiczne, podczas gdy ww. przepisy art. 152 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami wykluczają z ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, które nie mogą być przedmiotem obrotu (do jakich należą drogi publiczne) oraz z uwagi na normę przepisu art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami określającej kryteria wartości rynkowej, której nie można zastosować do wartości nieruchomości wyłączonych z obrotu prawnego;

4) naruszenie przepisów postępowania art. 7 , 77 § 1, 80 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego i prawnego w odniesieniu do wskazania dowodów stanowiących podstawę podjętego rozstrzygnięcia. W decyzji brak jest dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny, która z kolei uniemożliwia z kolei dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego.

Wobec powyższego pełnomocnik wniósł o uchylenie decyzji Wojewody W. z dnia [...] roku oraz uchylenie decyzji Starosty Ś. z dnia [...] roku w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość, która z mocy prawa z dniem [...] roku stała się własnością Gminy Ś.

W uzasadnieniu skargi argumentowano, że wycena wartości odszkodowania za grunt przejęty z mocy prawa na realizację inwestycji drogowej opierała się na ustaleniu "ceny transakcyjnej uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne". Tymczasem dla uzyskania tejże wartości problemem jest zmniejszająca się liczba transakcji dotyczących nieruchomości o przeznaczeniu "drogowym". Nabycia nieruchomości w drodze umów cywilnoprawnych dotyczą obecnie tylko nieruchomości objętych decyzjami lokalizacyjnymi wydanymi przed [...] r. Podane więc w operacie ceny będące podstawą do ustalenia ceny transakcyjnej, z realnymi cenami transakcyjnymi wiele wspólnego nie mają. Są one w istocie zbiorem kwot odszkodowania, które wypłacono właścicielom za grunty przy zastosowaniu których nie da się sprostać wymaganiom ustawodawcy.

Sporządzona na potrzeby sprawy wycena działki nr [...] przyjęła do analizy transakcje o przeznaczeniu pod drogi, które potraktowała jako zbiór nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiący podstawę wyceny, czyli jako nieruchomości podobne, które po odrzuceniu wartości skrajnych mieszczą się w zakresie cenowym od [...] do [...] zł/m2. Według skarżącego nie widomo dlaczego odrzucono nieruchomości o skrajnych wartościach podczas gdy w wycenie nie chodzi o przeciętną wartość nieruchomości wycenianej, a o jej wartość rynkową, możliwą cenę do uzyskania na rynku. Wyceniająca rozszerzyła obszar badania o transakcje z gminy Ś. i miasto Ś. W, ale tylko o transakcje o cenności na poziomie dwóch nieruchomości ze Ś., czyli około [...] zł/m2 gruntu. Dobór transakcji do zbioru jedenastoelementowego, był bardzo tendencyjny, podczas gdy na rynku lokalnym rozszerzonym, w przyjętym okresie przeprowadzono przynajmniej kilka transakcji, których cenność przekraczała kwotę nawet [...] zł/m2, a zbliżone były do kwoty [...] zł/m2. Wyceniająca nie wykazała się szczególną starannością właściwą oraz zasadami etyki zawodowej i nie kierowała się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Skarżący zlecił wykonanie prywatnej wyceny nieruchomości, która została załączona do niniejszej skargi jako dokument porównawczy, który w przypadku uchylenia przedmiotowej decyzji może być podstawą do zmiany decyzji.

Zdaniem skarżącego uszło uwadze organu I instancji, iż w przywoływanym rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przewidziano jeszcze inny sposób wyceny, które organ winien zastosować wartość gruntów wydzielonych lub zajętych pod drogi faktycznie powinna być określona na poziomie cen gruntów, z których wykrojono tereny pod drogę, która to praktyka jest odpowiednia, logiczna, trafna i sensowna. Mające odpowiednie zastosowanie w sprawie przepisy § 36 ust. 1-4 rozporządzenia jako zasadę wprowadzają ustalenie wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonych lub przejętych z mocy prawa na cele drogowe. Zasady ustalania wartości rynkowej określają przepisy § 36 ust. 1, 3 i 4, odnoszące się do różnych stanów faktycznych. Dopiero, gdy ustalenie wartości rynkowej nie jest możliwe, albowiem dane z rynku lokalnego i regionalnego są niewystarczające, wartość określa się w podejściu kosztowym, które służy określeniu wartości odtworzeniowej art. 152 u.g.n. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia, mający zastosowanie w stwierdzonym stanie faktycznym, jako zasadę wprowadza określenie wartości rynkowej w oparciu o przeznaczenie gruntów przeważające wśród gruntów przyległych, co służy realizacji ekwiwalentności odszkodowania, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi. Rzeczoznawca w operacie nie wykluczyła możliwość ustalenia ceny rynkowej w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi, podając dane z terenu powiatu. Przepisy § 36 ust. 1 i 4 dotyczą ustalenia wartości rynkowej, zatem zastosowanie znajdują zarówno przepis art. 152 ust. 2 u.g.n. wykluczający z ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, które nie mogą być przedmiotem obrotu (do jakich należą drogi publiczne) oraz przepis art. 151 ust. 1 u.g.n. określający kryteria wartości rynkowej. Natomiast brak transakcji nieruchomościami drogowymi nie czyni niemożliwym ustalenia wartości rynkowej na podstawie § 36 ust. 4 rozporządzenia. Przepis ten bowiem jako zasadę przyjmuje określanie wartości rynkowej w oparciu o grunty przyległe. W pierwszej kolejności przedmiotem analiz winien być przy tym rynek lokalny, a dopiero w następnej kolejności rynek regionalny, taką kolejność analizy uzasadnia przepis § 26 ust. 1 rozporządzenia. Brak transakcji działkami drogowymi na rynku lokalnym uzasadnia sięgnięcie po transakcje działkami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych na tym rynku, albowiem prowadzi to do ustalenia ceny rynkowej. Brak takich transakcji dopiero uzasadnia rozszerzanie badania na rynek regionalny, a następnie ustalenie wartości nie rynkowej, ale odtworzeniowej, zgodnie z § 36 rozporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 13 maja 2015 r. I OSK 2227/13).

Skarżący podniósł również naruszenie przepisów postępowania art. 7 , 77 § 1, 80 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego i prawnego w odniesieniu do wskazania dowodów stanowiących podstawę podjętego rozstrzygnięcia. W decyzji brak jest dostatecznego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny, która z kolei uniemożliwia dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu szacunkowego oraz zabrakło wskazania z jakiego zbioru danych korzystał biegły a także jego źródła, a także pisemnego uzasadnienia sposobu wyboru transakcji poza miejscowością Ś. Biegła w operacie szacunkowym przyjęła do analizy transakcje o przeznaczeniu pod drogi, jako zbiór nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiący podstawę wyceny, czyli jako nieruchomości podobne.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, wskazując na niezasadność podniesionych w niej zarzutów.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest nieuzasadniona.

Sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. z 2018 roku, poz. 2107 ze zm.). Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 roku poz. 1302 ze zm.) wynika, że sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to między innymi, że sąd administracyjny nie musi w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się tylko do zarzutów sformułowanych w skardze, ale może wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu. Zgodnie zaś z art. 135 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie z wyżej wskazanymi kryteriami, należało uznać, że odpowiada ona prawu i nie ma podstaw do pozbawienia jej mocy wiążącej.

W myśl art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r. poz. 2031) - dalej w skrócie jako "ustawa", organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydaje następnie decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego. W przedmiotowej sprawie materialnoprawną podstawę ustalenia odszkodowania stanowił przepis art. 12 ust. 5 ustawy, zgodnie z którym do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, za przejęte z mocy prawa nieruchomości, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 ustawy. Na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 ustawy, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ww. ustawy, zastosowanie znajdują zasady określone w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm.) - dalej w skrócie jako "u.g.n.", a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - dalej w skrócie jako "rozporządzenie". Przede wszystkim zastosowanie znajduje art. 130 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wynika z tego, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości, kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, ustawowo określana jako operat szacunkowy.

Organ administracji publicznej orzekający w przedmiocie odszkodowania ocenia czy stronie przysługuje odszkodowanie. Operat szacunkowy stanowi opinię sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny całej sprawy objętej tym postępowaniem i dokonać prawidłowej subsumpcji pod właściwe przepisy prawa. Operat stanowi pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, a zatem winien spełniać wymogi formalne określone w ww. rozporządzeniu. Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić ich wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego – wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Należy jednakże podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat – będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyroki NSA z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 961/11; wszystkie dostępne na stronie http://orzeczenia.gov.pl).

Należy wskazać, że rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu i logiki wywodu, ale bez możliwości dowolnego przyjęcia, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (wyroki NSA z dnia 3 grudnia 2013 r., sygn. akt II OSK 1611/12, Lex 1530598; wyrok NSA z dnia 8 stycznia 2016 r., sygn. akt I OSK 364/15).

Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 k.p.a.). Dowód z opinii biegłego jako jedyny nie jest oceniany z punktu widzenia wiarygodności, lecz podlega uznaniu - bądź nie - przez decydenta procesowego (organ administracji publicznej, sąd). Konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego (wyrok NSA z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2085/11). Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie (wyrok NSA z dnia 3 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 481/09, Lex 597629). Operat powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze .Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Powyższe oznacza, że organ powinien podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest jednakże wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. Bez wątpienia zaś w sytuacji, gdy organ uznaje, że przedłożony operat rzeczoznawcy majątkowego sporządzony został niezgodnie z przepisami prawa materialnego, bądź z przepisami wykonawczymi, ma możliwość zlecenia wykonania kolejnego operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu.

Szczegółowe zasady określania wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne opisane zostały w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, dalej "rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości"), które ma znaczenie w niniejszej sprawie. Zgodnie z tym przepisem: 1. Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji; 2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym; 3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%; 4. W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio; 5. Przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2 i 4, rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej; 6. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zajętych lub przejętych pod drogi, a w szczególności: 1) przy określaniu wartości nieruchomości lub ich części dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872, ze zm.), z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r.; nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem, 2) przy określaniu wartości działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, 3) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 24e ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej , przy określaniu wartości nieruchomości nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym że wszystkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości przyjmuje się na dzień zawarcia umowy, 5) przy określaniu wartości nieruchomości wydzielonych lub zajętych pod drogi wewnętrzne. W myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń ww. decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Rzeczoznawca majątkowy przy wycenie takich nieruchomości uwzględnia zatem w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy czym decydujące dla określenia wartości nieruchomości jest przeznaczenie, jakie nieruchomość miała przed dniem wydania decyzji lokalizacyjnej np. decyzji ustalającej warunki lokalizacji drogi. W przypadku, gdy wywłaszczona (przejęta z mocy prawa) nieruchomość - już przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej - uzyskała przeznaczenie drogowe, to wówczas zastosowanie znajduje dyspozycja z § 36 ust. 4 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W odniesieniu do regulacji zawartej w § 36 ust. 4 rozporządzenia podkreślić trzeba, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była już przeznaczona pod inwestycję drogową (np. na podstawie ustaleń planu miejscowego, tak jak miało to miejsce w niniejszej sprawie), wycena rozpoczyna się od porównania transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Biegły sporządzający operat szacunkowy powinien zatem przedstawić rynek transakcji dotyczący nieruchomości drogowych oraz szczegółowo opisać przyczyny, dla których określone transakcje powinny być przyjęte do wyceny lub też odrzucone (wyrok NSA z dnia 5 listopada 2014 r., sygn. akt I OSK 1395/13).

W świetle powyższego należy wskazać, że zgodnie z art. 152 ust. 1 i 3 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1); przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (ust. 3). Z art. 151 ust. 1 u.g.n. wynika zaś, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Podejście porównawcze polega zatem na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). W literaturze podkreśla się, że to właśnie to podejście, jako uwzględniające najpełniej warunki rynkowe, powinno być preferowane do określania wartości rynkowej, ale tylko pod warunkiem dostępności bazy cenowej i dysponowania przez rzeczoznawcę cenami transakcyjnymi uzyskanymi dotychczas na rynku za nieruchomości porównywalne (por. S. Kalus [w:] Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, (red.) G. Bieniek, Warszawa 2011, str. 648).

Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje wskazywane już wyżej rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wydane na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 u.g.n. Rozporządzenie to określa w § 1 rodzaje podejść, metod i technik wyceny nieruchomości, rozumianej jako określanie wartości nieruchomości polegające na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Konsekwencją takiego ujęcia jest wynikający z § 3 ust. 2 rozporządzenia obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji.

W orzecznictwie administracyjnym zwrócono szczególną uwagę na wynikający z tych przepisów obowiązek rzeczoznawcy majątkowego poprzedzenia procesu wyceny "wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na dostępnych danych, analizą cen występujących na tym rynku" (por. wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r., sygn. I OSK 417/06). W rozporządzeniu znajduje się również uszczegółowienie zasad stosowania podejścia porównawczego zawarte w § 4. W przepisach tych wskazano, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4).

Istotą podejścia porównawczego jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Podejście to nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Podobieństwo to, a tym samym wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wyjaśnienie w sporządzanym operacie szacunkowym. Bez tego brak jest bowiem możliwości kontroli poprawności zastosowania podejścia porównawczego.

W celu kontroli dokonanej przez organy oceny dowodu z operatu szacunkowego ocenę tę w istocie musiał przeprowadzić również Sąd. W świetle powyższych rozważań kluczowym dla prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie było wnikliwe przeanalizowanie przez organy obu instancji, czy nieruchomości wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego jako podobne do nieruchomości wycenianej rzeczywiście posiadały cechy pozwalające uznać je za nieruchomości o zbliżonych właściwościach do nieruchomości porównywanej. Drugim równie istotnym zagadnieniem w niniejszej sprawie było dokonanie oceny prawidłowości postępowania organów obu instancji w zakresie pełnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego.

Wyniki oceny nie dają podstaw do kwestionowania stanowiska organów administracji. Z treści zaskarżonej decyzji wynika jednoznacznie, że organ odwoławczy, jak również organ pierwszej instancji, jako podstawę ustaleń faktycznych przyjęły operat szacunkowy z dnia [...] r. określony przez rzeczoznawcę majątkowego B. N. Sporządzony w sprawie operat szacunkowy określa przedmiot, zakres i cel wyceny; wskazuje podstawy formalne i materialnoprawne, w oparciu o które został wykonany, a także źródła danych. Biegły szczegółowo opisał stan nieruchomości na dzień [...] roku (dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) uwzględniając jej status prawny, lokalizację, czynniki środowiskowe, parametry fizyczne oraz przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy Ś., które są tożsame z celem, na jaki została przeznaczona zgodnie z decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Biegły wskazał i wyjaśnił wybór podejścia, metody i techniki szacowania. Przedmiotowa nieruchomość, oznaczona jako działka o numerze [...] położoną w Ś., wydzieloną z działki o nr [...] pod pas drogowy, która objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej z dnia 28 sierpnia 2008 roku, nr [...]. Zgodnie z ustaleniami ww. planu miejscowego nieruchomość ta przeznaczona została w części pod tereny dróg. Oceniając operat szacunkowy sporządzony na potrzebę niniejszej sprawy w świetle powyższych rozważań za prawidłowe należało uznać ustalenie, że dla dokonania wyceny przedmiotowej nieruchomości przyjęto porównania nieruchomości przeznaczone pod inwestycje drogowe. Co do zasady zatem rzeczoznawca majątkowy, a w konsekwencji także każdy z organów trafnie zastosowali w niniejszej sprawie przepis art. 154 u.g.n., przyjmując do porównania nieruchomości o przeznaczeniu takim samym jak przeznaczenie ww. nieruchomości ustalone zgodnie z obowiązującym w dacie wydania ww. decyzji miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, tj. nieruchomości drogowe. Rzeczoznawca majątkowy w rozpoznawanej sprawie zastosowała podejście porównawcze oparte na założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były dotychczas przedmiotem obrotu rynkowego. Zastosowano przy tym metodę korygowania ceny średniej, a więc porównano nieruchomość, która była przedmiotem wyceny i która miała określone cechy rynkowe, od których zależała jej cena, z kilkunastoma nieruchomościami o podobnych cechach rynkowych, których ceny, jakie uzyskano za nieruchomości przeznaczone pod drogi w najbliższej okolicy. Nie ulega wątpliwości, że podstawę ustalenia wartości nieruchomości stanowi jej stan, przez który rozumieć należy stan jej zagospodarowania, stan prawny tej nieruchomości i stan techniczno-użytkowy. Te same aspekty powinny być zatem uwzględnione przy doborze nieruchomości porównywalnych. Ponadto powinny być uwzględniane cechy rynkowe tych nieruchomości odnoszące się do rodzajów nieruchomości, ich rozmiarów, lokalizacji, przeznaczenia w planie miejscowym, dostępności, walorów środowiskowych itp.

W operacie szacunkowym przedstawiona została analiza i charakterystyka rynku nieruchomości, przy uwzględnieniu nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. W obliczu konkluzji, organ przeprowadził wycenę przy uwzględnieniu sposobu użytkowania, czyli w oparciu o nieruchomości podobne o przeznaczeniu typowo drogowym. Do wyceny zostało przyjęte jedenaście nieruchomości porównawczych. Zostały one precyzyjnie opisane i zestawione z nieruchomością wycenianą jakie nieruchomości przeznaczone pod drogi w najbliższej okolicy od wycenianej nieruchomości. W wyniku końcowym biegły przyjął, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi [...] zł; na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, tj. na dzień [...] roku. Wniosek ten ani poprzedzająca go analiza nie budzą wątpliwości; w ocenie Sądu są spójne i logiczne. W konsekwencji prawidłowe są poczynione na ich podstawie ustalenia faktyczne.

W ocenie Sądu organy administracji publicznej trafnie zidentyfikowały przepisy składające się na materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia i dokonały prawidłowej ich wykładni. W konsekwencji niezasadnie zarzucono wadliwość operatu szacunkowego z uwagi na przyjęcie przez biegłego nieprawidłowej metodologii a w konsekwencji naruszenie art. 134 ust. 1-5, art. 151, art. 152 art. 153 ust 1, art. 154 ust 1 u.g.n. Prawidłowo określona została również wysokość odszkodowania. Organ wywiązały się zatem w tym zakresie z obowiązków procesowych wynikających z art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Warto zaznaczyć, że jeśli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, a w ślad za tym - dokonana przez niego wycena nieruchomości - nie były dla strony satysfakcjonująca, to powinna ona przedłożyć organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też zlecić ocenę kwestionowanego operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała regulacja u.g.n. Z akt sprawy wynika że skarżący z prawa takiego nie skorzystał w trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego. Wobec powyższego uznać należało, że analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi.

Dodatkowo Sąd wyjaśnia, że przedłożony do skargi operat szacunkowy sporządzony na prywatne zlecenie skarżącego przez innego rzeczoznawcę majątkowego dla potwierdzenia twierdzeń skarżącego nie mógł podważyć prawidłowości rozstrzygnięć. Należy zwrócić uwagę, że w tym operacie biegły przyjął do porównania cztery działki sprzedawane w roku 2008 za cenę znacznie odbiegającą od cen działek porównywalnych co doprowadziło do nieuzasadnionej opinii o należnym wyższym odszkodowaniu. Wskazać należy, że nie ma żadnych uzasadnionych przesłanek aby do porównania dobierać działki będące przedmiotem transakcji w tak odległym czasie, Analiza rynku lokalnego rozumianego jako rynek gminy i powiatu dokonana w operacie będącego podstawą rozstrzygnięć pozwoliła wybrać [...] transakcji działek podobnych przeznaczonych pod drogi w okresie od [...] do [...]r. , a więc w bliskim czasie dla ustalenia wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości tj. na dzień [...] r.

Reasumując skarżący nie zdołał wykazać aby doszło do naruszenia wskazanych w skardze przepisów prawa.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.