Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 907/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2019-11-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art 134 ust. 3
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Elżbieta Mazur - Selwa /spr./ Sędziowie NSA Małgorzata Wolska WSA Joanna Zdrzałka Protokolant specjalista Anna Mazurek - Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 listopada 2019 r. sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia [...] czerwca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod realizację inwestycji drogowej I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Starosty z dnia [...] września 2018 r. nr [...]; II. zasądza od Wojewody na rzecz strony skarżącej Gminy kwotę 7417 zł /słownie: siedem tysięcy czterysta siedemnaście złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem kontroli jest decyzja Wojewody ( dalej: "Wojewoda", "organ odwoławczy" lub "organ II instancji") z dnia [...] czerwca 2019 r., nr [...] utrzymująca w mocy decyzję Starosty ( dalej: "organ I instancji") z dnia [...] września 2018 r. znak: [...] ustalającą odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną w operacie ewidencji gruntów i budynków gminy , obręb [...] , jako działki nr 3057/7 o pow. 0,8402 ha oraz nr 3058/9 o pow. 0,0202 ha, przeznaczoną pod realizację inwestycji drogowej pn. "Budowa drogi gminnej - S. w miejscowości wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną" na rzecz Państwowego Gospodarstwa Leśnego Lasy Państwowe – Nadleśnictwo.

Z uzasadnienia decyzji i akt sprawy wynika, że Starosta decyzją Nr [...] z [...] czerwca 2018 r. znak: [...], orzekł o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa drogi gminnej - S. w miejscowości wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną". Decyzja stała się ostateczna w dniu 2 sierpnia 2018 r. ( dowód klauzula ostateczności).

Po przeprowadzeniu postępowania Starosta decyzją z dnia [...] września 2018 r. znak: [...] , ustalił w ust. 1 odszkodowanie za przejęcie prawa własności nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków gminy , obręb 0009 , jako działki nr 3057/7 o pow. 0,8402 ha oraz nr 3058/9 o pow. 0,0202 ha w wysokości 171 908,00 zł (słownie złotych: sto siedemdziesiąt jeden tysięcy dziewięćset osiem 00/100). W decyzji wskazano, że wypłaty ustalonego odszkodowania dokona Burmistrz Gminy , jednorazowo w terminie 14 dni od dnia ostateczności decyzji.

W odwołaniu Burmistrz Gminy reprezentujący Gminę zarzucił naruszenie: art. 134 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204, z późn. zm.; dalej: "u.g.n.") poprzez nieprawidłowe zastosowanie określonej w tym przepisie zasady korzyści, § 36 ust. 1 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.; dalej: "rozporządzenie") poprzez jego niezastosowanie oraz art. 7, 77 i 107 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego ( Dz.U. z 2018 r., poz. 1296 ze zm.; dalej: "K.p.a.") przez naruszenie zasady przestrzegania praworządności oraz braku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego.

Powyższych zarzutów nie podzielił organ II instancji, który zaskarżoną decyzją utrzymał decyzję organu I instancji w mocy.

Powołując kolejno przepisy wskazał, że na podstawie art. 12 ust. 4 z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2018 r. poz. 1474; dale: "specustawa") nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych, z dniem w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem, o którym mowa w art. 18, ustalonym w odrębnej decyzji odpowiednio przez wojewodę lub starostę.

Do ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania z zastrzeżeniem art. 18 stosuje się odpowiednio przepisy u.g.n.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje zgodnie z treścią art. 130 ust. 2 u.g.n. po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Na podstawie art. 134 ust. 1 ww. ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości.

Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 u.g.n.).

W myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Stosownie do art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n. w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Zdaniem organu odwoławczego decyzja organu I instancji jest wyrazem prawidłowo powołanych i zastosowanych przepisów.

Wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego geodetę.

Operat szacunkowy odpowiada wymogom formalnym. Rzeczoznawca badając przeznaczenie planistyczne ustalił, że teren, na którym położona jest wyceniana działka nie został objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami zawartymi w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta i Gminy , przyjętym Uchwałą Nr [...] z [...] maja 2002 r. szacowany grunt położony jest w strefie leśnej oznaczonej w studium symbolem "L" - są to obszary kompleksów leśnych wraz z niewielkimi terenami użytków zielonych i osadnictwa.

Do oszacowania przyjął metodą porównywania parami.

Dokonał analizy kształtowania się cen nieruchomości o przeznaczeniu leśnym oraz nieruchomości przeznaczonych pod tereny drogowe na rynku lokalnym obejmującym gminę , okresem badania obejmując cały rok 2018. Z uwagi na to, że na badanym rynku w przyjętym okresie nie znalazł transakcji nieruchomościami leśnymi, przeanalizował rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele rolne.

W wyniku tych ustaleń stwierdził, że korzystniejsza z punktu widzenia wywłaszczonego jest wycena z uwzględnieniem nieruchomości drogowych (cena średnia = 20,73 zł/m2), a nie rolnych (cena średnia = 6,32 zł/m2) ponieważ przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, co stanowiło podstawę przyjęcia zasady korzyści, o której mowa w art 134 ust. 4 u.g.n.

Do określenia wartości przedmiotu wyceny przyjął 4 transakcje nieruchomościami drogowymi podobnymi do wycenianej, których ceny wahały się w zakresie od 19,95 zł/m do 22,96 zł/m", cena średnia - 20,73 zł/m2. Dodatkowo stwierdził, że uzyskane informacje z analizy wskazują na brak wpływu czasu na ceny transakcyjne.

Ustalił również cechy rynkowe wpływające na poziom cen wraz z określeniem wag tych cech. Przy ustalaniu wag cech rynkowych oraz procentowego wpływu poszczególnych cech nieruchomości na jej wartość rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będących przedmiotem wyceny mają następujące cechy: lokalizacja (waga 40 %), dostępność komunikacyjna (waga 30 %) oraz sposób użytkowania (waga 30 %). Obliczając wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określił wartość 1 m2 na kwotę 19,98 zł.

Zdaniem organu II instancji w wycenie uwzględniono wszystkie okoliczności istotne dla oceny wartości nieruchomości, a zawarte w operacie wnioski logicznie wynikają z opisu stanu faktycznego, operat nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, które mogłyby podważać zaufanie co do jego rzetelności natomiast twierdzenia uzasadnione są odnośnymi analizami.

Zastosowana metoda porównywania parami najbardziej oddaje wartość wycenianych działek, przy uwzględnieniu wszystkich istotnych dla wartości przesłanek z art. 134 ust. 2 u.g.n. Rzeczoznawca dysponował wystarczającą ilością transakcji nieruchomości zbliżonych pod względem podobieństwa, położnych na rynku lokalnym, co dawało odpowiednie spektrum dla przeprowadzenia wyceny metodą porównywania parami.

Odnosząc się do zarzutów wskazał, że w orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że jeżeli wartość nieruchomości określona według jej przeznaczenia na cel wywłaszczenia byłaby wyższa od wartości określonej według aktualnego sposobu użytkowania, to w takiej sytuacji ustawodawca przyznał osobom wywłaszczonym prawo korzyści w postaci ustalenia odszkodowania na podstawie przeznaczenia nieruchomości - według tych kryteriów, które zwiększają wartość nieruchomości (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 kwietnia 2016 r., sygn. I OSK 1686/14, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 14 maja 2018 r. II SA/Kr 292/18). Na poparcie twierdzeń przytoczono również wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie w wyroku z 27 stycznia 2017 r., sygn. II SA/Rz 890/16, w którym Sąd wskazał, że gdy stosując § 36 rozporządzenia rzeczoznawca dochodzi do wyceny mniej korzystnej dla wywłaszczanego, niż gdyby wyceniać w oparciu o art. 134 ust. 3 i ust. 4 u.g.n., to bezwzględnie należy stosować przepisy ustawowe. Trzeba bowiem przyjąć, że norma wynikająca z § 36 rozporządzenia nie może naruszać regulacji ustawowej wynikającej z przepisu art. 134 ust. 4 u.g.n.

Organ II instancji podkreślił przy tym, że strona odwołująca nie podjęła próby udowodnienia, że wartość przedmiotowej nieruchomości może być odmienna poprzez przedłożenie operatu szacunkowego zamówionego i sporządzonego we własnym zakresie, ani innej opinii sporządzonej przez uprawniony podmiot, która podważyłaby wiarygodność operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie szacunkowym wartość nieruchomości jest nieprawidłowa nie świadczy o wadliwości dokonanej wyceny.

W skardze do Sądu strona skarżąca zarzuciła naruszenie:

a) art. 134 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 4 zd. 1 rozporządzenia poprzez jego zastosowanie i nieprawidłowe ustalenie wartości przejętej na własność nieruchomości, a tym samym wysokości odszkodowania z tego tytułu, tj. z uwzględnieniem transakcji nieruchomościami drogowymi, podczas gdy w przedmiotowej sprawie za prawidłową należało uznać wycenę w oparciu o poziom średnich cen transakcyjnych dokonywanych na nieruchomościach o przeznaczeniu jako tereny lasów, a zatem jako nieruchomości analogicznych względem przedmiotu wyceny, gdyż wyceniana nieruchomość zgodnie z przeznaczeniem w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy leżała w strefie oznaczonej literą "L");

b) § 36 ust. 1 i 3 rozporządzenia w zw. z art. 12 ust. 5 specustawy poprzez ich niezastosowanie, a w rezultacie nieprawidłowe ustalenie wartości przejętej na własność nieruchomości wg jej przeznaczenia zgodnie z celem wywłaszczenia (tj. pod drogi), zamiast - zgodnie z § 36 ust. 3 tego rozporządzenia - w oparciu o wartość przejętych nieruchomości według ich aktualnego (tj. sprzed przejęcia) przeznaczenia z uwzględnieniem ewentualnego powiększenia tej wartości, odpowiednio, na podstawie badania rynku nieruchomości, o współczynnik korygujący nie wyższy niż 50%;

c) art. 18j) ( powinno być art powinno być art 18 ust 1j ustawy) i art. 20b ust. 2 specustawy i w rezultacie brak zmniejszenia wysokości przysługującego odszkodowania o kwotę równą wartości drewna pozyskanego z wycinki drzew i krzewów, o której mowa w art. 20b ust. 2 specustawy, mimo iż decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zarządzanej przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe na podstawie ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach;

2) mające istotny wpływ na wynik sprawy naruszenie przepisów postępowania, a to:

a) art. 7, art. 77 § 1, art. 78 § 1, art. 80 i art. 84 § 1 K.p.a. poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego w wyniku niedopuszczenia dowodu z dodatkowego operatu szacunkowego mimo niezgodności z prawem operatu złożonego do akt i zaliczonego w poczet dowodów;

b) art. 107 § 1 pkt 2 K.p.a. poprzez dowolność i niekompletność wydanej decyzji przejawiającą się w nieumieszczeniu na decyzji daty dziennej jej wydania;

c) art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez niezasadne utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji.

Na tych podstawach wniosła o:

1) uchylenie zaskarżonej decyzji w całości;

2) ewentualnie - uchylenie zaskarżonej decyzji w całości wraz z poprzedzającą ją decyzją organu

3) zasądzenie na rzecz skarżącego od Wojewody kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm prawem przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Odnosząc się do postawionych zarzutów wskazał, że w większości stanowią one powtórzenie zarzutów odwołania, do których organ II instancji odniósł się w decyzji. Odnośnie zarzutu naruszenia art 18 ust. 1j specustawy wskazał, że na stronie 5 operatu szacunkowego biegły wyjaśnił, że w związku z faktem, iż decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zarządzanej przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe, drzewostan znajdujący się na wywłaszczanych działkach nie został wyceniony, zatem nie może być mowy o naruszeniu art 18j specustawy.

Wojewódzki Sąd administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

W świetle brzmienia art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.; dalej: "P.p.s.a.") sądy administracyjne badają, czy kwestionowana decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego lub procesowego w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy albo dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego. Ponadto badają, czy organ administracji nie dopuścił się uchybień skutkujących nieważnością decyzji.

Zgodnie zaś z art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując kontroli w wyżej zakreślonych granicach Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja oraz decyzja I instancji naruszają przepisy prawa w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

Przedmiot kontroli dotyczy ustalenia odszkodowanie za nieruchomość przeznaczoną pod realizację inwestycji drogowej.

W sprawie bezsporne jest, że decyzją z dnia[...] czerwca 2018 r., nr [...]Starosta działając w oparciu o przepisy specustawy zezwolił Burmistrzowi na realizację inwestycji drogowej na działkach nr ewid. 3057/7, 3058/9. Nie ma również wątpliwości, że decyzja ta stała się ostateczna co dało organowi asumpt do ustalenia przedmiotowego odszkodowania na podstawie art 12 ust. 4b specustawy. Nie ma w sprawie doniosłości prawnej fakt niewielkiego przekroczenia wskazanego w tym przepisie terminu 30 dni do wydania decyzji odszkodowawczej. Z akt wynika, że decyzja stała się ostateczna z dniem 2 sierpnia 2018 r., decyzja o odszkodowaniu wydana zaś w dniu 4 września 2018 r., podczas gdy ostatni dzień tego terminu przypadał na 3 września ( 1 i 2 były dniami wolnymi do pracy). W orzecznictwie przyjmuje się, że termin ten ma charakter procesowy, a więc może być przedłużany ( patrz wyrok WSA w Białymstoku z dnia 20 października 2015 r., sygn. akt II SAB/Bk 60/15).

Spór natomiast sprowadzał się do ustalenia odszkodowania. Postawione decyzji zarzuty nieprawidłowego zastosowania przepisów prawa materialnego tj. art 134 ust.3 u.g.n., § 36 ust. 1 i 3 rozporządzenia i wynikającej z tych przepisów zasady korzyści okazały się skuteczne.

Zgodnie z § 36 rozporządzenia wydanego na podstawie art 159 u.g.n. wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 i Nr 199, poz. 1227 oraz z 2009 r. Nr 72, poz. 620) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji ( ust.1).

2. W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

3. W przypadku gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób:1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,

2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni

- powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Powyższy przepis określa kolejność etapów dokonywania wyceny.

Użyte w pierwszej kolejności, w § 36 ust. 2 rozporządzenia określenia "rynku lokalnego" i "rynku regionalnego" nie zostały zdefiniowane przez prawodawcę. Zasadą jest, że pod pojęciem "rynku lokalnego" rozumie się obszar gminy lub powiatu, a "rynek regionalny" odnoszony jest do obszaru województwa. W sytuacji, gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest kierować się danymi rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych ( patrz wyrok NSA z dnia 1 czerwca 2017 r., sygn. akt I OSK 2311/15). Kolejny etap to rozliczenie kosztowe. Gdy porównanie wartości według dotychczasowego przeznaczenia z wartością według celu wywłaszczenia okaże się korzystniejsze dla celu wywłaszczenia, w ust. 3 przepisu przewidziano szczególny sposób wyliczenia wartości. Dopiero gdy okaże się, że powyższy sposób określenia wartości nieruchomości prowadzi do naruszenia zasady korzyści, organ jest uprawniony do bezpośredniego stosowania art 134 ust. 4 u.g.n. i do ustalenia wartości nieruchomości według przeznaczenia pod inwestycję drogową, według zasady, że norma wynikająca z § 36 rozporządzenia nie może naruszać regulacji ustawowej wynikającej z przepisu art 134 ust. 4 u.g.n. Podstawą orzekania będzie w takim przypadku bezpośrednio art 134 ust. 4 u.g.n., a nie § 36 ust. 4 rozporządzenia. ( wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Rz 890/16 ). Proces wykładni i stosowania powyższych przepisów powinien znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniach decyzji.

Brak ustaleń dotyczących wcześniejszych etapów wyceny wartości z § 36 rozporządzenia i ich omówienia, tak w opinii, a następnie decyzjach organów, nie upoważnia do zastosowania zasady korzyści z art 134 ust. 4 u.g.n.

W niniejszej sprawie organy bez szerszego uzasadnienia zaakceptowały stanowisko biegłego, który na podstawie analizy rynku lokalnego stwierdził brak transakcji nieruchomości o przeznaczeniu leśnym i ustalił tą wartość w oparciu o odnotowane na tym rynku transakcje nieruchomościami rolnymi.

Rynek nieruchomości poddanych badaniu w operacie szacunkowym został określony jako rynek Gminy . Nie poddano analizie rynku regionalnego. Nie odnotowując na rynku lokalnym transakcji nieruchomościami leśnymi, biegły przeszedł do porównania wartości nieruchomości rolnych, a następnie stosując bezpośrednio zasadę korzyści przyjął wartość odszkodowania na podstawie cen nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia.

Zastosowany przez biegłego sposób wyceny zaakceptowany przez organy nie odpowiada wskazanej wcześniej kolejności ustalania wartości. Zasada korzyści nie została uzasadniona wyeliminowaniem wcześniejszych etapów ustalania wartości nieruchomości.

Podkreślić przy tym należy, że operat szacunkowy stanowi opinię, która jak każdy dowód podlega ocenie organu. O ile biegły jest uprawniony do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, i stwierdzenia w niej wiadomości specjalnych- art 154 u.g.n., to ocena tej opinii pod względem formalnym, jak również prawnym pozostawiana zostaje organom.

Słuszny okazał się również zarzut naruszenia art 18 ust. 1j i art 20 b ust. 2 specustawy. Naruszenie to nie polegało jednak, jak zarzucała strona skarżąca, na braku zmniejszenia wysokości przysługującego odszkodowania o kwotę równą wartości drewna pozyskanego z wycinki drzew i krzewów, o której mowa w art 20 b ust. 2 specustawy, ale na nieprawidłowym zastosowaniu tych przepisów. Organy także w tym przypadku zaakceptowały nieprawidłowe stanowisko biegłego, który ustalając wysokość odszkodowania zaznaczył, że nie uwzględnił znajdującego się na nieruchomości drzewostanu. Tymczasem w art 18 ust. 1 specustawy wprowadzono zasadę, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w art 12 ust. 4a ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Kolejne ustępy określają sytuacje, kiedy zmniejsza się kwotę odszkodowania ( o kwotę równą wartości ograniczonych praw rzeczowych, jeśli takie prawa obciążały nieruchomość). W przypadku gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości zarządzanej przez Państwowe Gospodarstwo Leśne Lasy Państwowe wysokość przysługującego odszkodowania zmniejsza się o kwotę równą wartości drewna pozyskanego z wycinki drzew i krzewów, o której mowa w art. 20b ust. 2.

W przepisie nie ma mowy o nieuwzględnieniu drzewostanu, ale o zmniejszeniu kwoty odszkodowania o kwotę wartości drewna. Prawidłowe wyliczenie powinno polegać na ustaleniu wartości, a następnej jej obniżeniu o równowartość pozyskanego drzewa, które prowadzić może do odmiennych wyników.

Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, że organy prowadząc postępowanie naruszyły art 7, 77 § 1 i 80 K.p.a., co skutkowało naruszeniem przepisów prawa materialnego §36 ust. 1-4 rozporządzenia w zw. z art 134 ust. 4 u.g.n. Obligowało to Sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji w oparciu o art 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art 134 P.p.s.a., jak też decyzji organu I instancji na podstawie art 135 P.p.s.a. O kosztach Sąd orzekł na podstawie art 200 i 205 § 1 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz.U. z 2018 r., poz. 265 ).