Wyrok WSA w Opolu, sygn. akt II SA/Op 401/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu
Data orzeczenia: 2017-01-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 54, art. 59 ust. 1,  art. 60 ust. 1,  art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Janowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Teresa Cisyk Sędzia WSA Elżbieta Kmiecik Protokolant Referent stażysta Sebastian Żytkiewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi K. A. i W. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 30 grudnia 2015 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiot zaskarżenia w niniejszej sprawie sądowoadministracyjnej stanowi decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 30 grudnia 2016 r., nr [...], którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta Sosnowca z dnia 2 listopada 2015 r., [...], ustalającą dla U. D. i A. D. warunki zabudowy, polegające na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w bryłach budynków wraz z infrastrukturą techniczną, na działkach nr: a i b, obręb [...] przy ul. [...] w [...].

Skargi na ww. decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach wnieśli K. A. oraz W. O. Skarga K. A. została zarejestrowana w repertorium sądowym SA pod sygnaturą akt II SA/Gl 157/16, natomiast skarga W. O. została wpisana do tego repertorium pod sygnaturą akt II SA/Gl 164/16. Postanowieniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, wydanym na podstawie art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718, dalej przywoływana jako P.p.s.a.), sprawę ze skargi W. O. połączono ze sprawą ze skargi K. A., celem wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Postanowieniem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 sierpnia 2016 r., sygn. akt II OW 49/16, do prowadzenia przedmiotowej sprawy został wyznaczony Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu.

Zaskarżoną decyzję poprzedziło postępowanie o następującym przebiegu.

U. D. oraz A. D. wnioskiem z dnia 3 listopada 2014 r. zwrócili się do Prezydenta Sosnowca o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków jednorodzinnych, podpiwniczonych z garażem dwustanowiskowym w bryle budynku wraz infrastrukturą techniczną. W toku postępowania organ pierwszej instancji wystąpił do właściwych organów o uzyskanie stosownych zezwoleń, po czym decyzją z dnia 2 listopada 2014 r. uwzględnił żądanie strony i wydał decyzję w przedmiocie warunków zabudowy, zgodnie z żądaniem wnioskodawców.

Przywołana wyżej decyzja Prezydenta Sosnowca nr [...], zawierała:

1) ustalenia dotyczące warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego określające:

- obowiązującą linię zabudowy, którą wyznacza elewacja frontowa budynku istniejącego na działce nr a, co oznacza zakaz zabudowy pomiędzy tą linią a krawędzią jezdni i nie oznacza, że projektowana zabudowa musi do tej linii przylegać,

- wielkość powierzchni zabudowy - maksymalnie 27 % powierzchni działek inwestycyjnych (dotyczy łącznie zabudowy istniejącej i projektowanej),

- wielkość powierzchni biologicznie czynnej - minimum 50 % powierzchni działek inwestycyjnych,

- szerokość elewacji frontowej: 9,85 m ± 20 % i maksymalnie do 16,50 m dla drugiego budynku z zachowaniem podziału elewacji na segmenty o szerokości maksymalnej 11,82 m, czyli 9,85 m + 20 %,

- geometrię dachu (dotyczy obu planowanych budynków) - dach wielospadowy o jednakowych, symetrycznych połaciach i jednakowym kącie ich nachylenia wynoszącym 35° ± 5°, kalenica główna prostopadła do frontu działek,

- wysokość kalenicy głównej (dotyczy obu planowanych budynków) - 9,0 m ± 0,5 m,

- wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (dotyczy obu planowanych budynków) - 4 m ± 1 m (nie dotyczy orientacji szczytowej).

2) Ustalenia dotyczące ochrony środowiska i zdrowia ludzi wskazujące na zachowanie maksymalnie istniejącej zieleni, w przypadku konieczności wycinki drzew uzyskanie zgody Wydziału Ochrony Środowiska i Rolnictwa Urzędu Miejskiego w [...].

3) Ustalenia dotyczące obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji:

- dostawa energii elektrycznej - zgodnie z oświadczeniem A S.A.,

- dostawa wody - zgodnie z pismem B w [...] S.A.,

- odprowadzenie ścieków sanitarnych do rozwiązania we własnym zakresie zgodnie z obowiązującymi przepisami,

- wody opadowe odprowadzane do sieci kanalizacji deszczowej lub w sposób inny zgodny z obowiązującymi przepisami,

- komunikacja: na teren nieruchomości dojazd z drogi publicznej (ul. [...] - działka nr c) bezpośredni, ze zjazdu istniejącego.

4) Decyzja ta zobowiązywała wnioskodawców do:

- usytuowania obiektów budowlanych w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni ulicy (droga gminna) zgodnie z art. 43 ustawy o drogach publicznych z dnia 21 marca1985 r. (tj. - Dz. U. z 2013 r. poz. 260 ze zm.),

- do uzyskania zgody na umieszczenie infrastruktury technicznej w pasie drogowym ulicy zgodnie z art. 39 ust. 3 ustawy z dnia 21.03.1985 r. o drogach publicznych (tj. - Dz. U. z 2013 r., poz. 260 ze zm.).

- zapewnienia na terenie działek inwestycyjnych minimum dwóch miejsc postojowych dla samochodów osobowych, z możliwością uwzględnienia jednego z nich w garażu, dla każdego z dwóch planowanych budynków jednorodzinnych.

Wskazywała również, że inwestycja nie może naruszać występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w szczególności w zakresie:

- pozbawienia dostępu do drogi publicznej,

- ograniczenia możliwości korzystania z drogi publicznej,

- ograniczenia możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności,

- ograniczenia dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,

- ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie,

- zabezpieczenie przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby.

5) Decyzja organu pierwszej instancji podawała w odniesieniu do warunków w zakresie ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych, że Dyrektor Okręgowego Urzędu Górniczego w [...], postanowieniem nr [...], z dnia 11 grudnia 2014 r., uzgodnił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla Inwestycji położonej w granicach terenu górniczego "[...]"[...] "C" Sp. z o.o. w [...], przy uwzględnieniu możliwości wystąpienia następujących czynników geologiczno- górniczych w przedmiotowym rejonie, informując, że:

- aktualnie brak jest wpływów wywołanych dokonaną eksploatacją górniczą, a w okresie ważności koncesji nie planuje się prowadzenia eksploatacji górniczej, która swoimi wpływami objęłaby opiniowany teren,

- rzędna zwierciadła wód gruntowych może znajdować się na głębokości około 2,0 m poniżej powierzchni terenu,

- wstrząsy górotworu spowodowane działalnością górniczą, które mogą generować drgania gruntu o przyspieszeniu do 60 mm/s2, zgodnie z rejestrem zawierającym informacje o terenach zagrożonych ruchami masowymi ziemi oraz mapami osuwisk zagrożonych ruchami masowymi ziemi opracowanym przez Państwowy Instytut Geologiczny - Państwowy Instytut Badawczy Oddział Górnośląski im. ST. Doktorowicza Hrebnickiego - teren na którym planowana jest inwestycja nie jest obszarem predysponowanym do wystąpienia ruchów masowych.

6) W odniesieniu do warunków w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych orzeczono, że: nie ustala się dla części działek inwestycyjnych nr a i nr b, obręb [...] wg rejestru gruntów oznaczonych jako użytek B; zaś dla części działek inwestycyjnych nr a i nr b, obręb [...], wg rejestru gruntów oznaczonych jako użytek rolny RVI, zgodnie z art. 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (tj. - Dz. U. z 2013 r. poz. 1205 ze zm.) wyłączenie z produkcji użytku rolnego może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie. Wydanie decyzji następuje przed uzyskaniem pozwolenia na budowę.

7) Linie rozgraniczające teren inwestycji - wyznaczone zostały na mapie stanowiącej załącznik do decyzji.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ pierwszej instancji stwierdził, że inwestycja polegająca na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w bryłach budynków wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr a, nr b, obręb [...] przy ul. [...] w [...], w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - stosownie do art. 4 ust. 2 i art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie Dz. U. z 2016 r. nr 778 z późn. zm., dalej przywoływana jako u.p.z.p.) - wymaga określenia sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy decyzją o warunkach zabudowy. Prezydent Miasta Sosnowca wyjaśnił, że w toku przygotowywania decyzji przeprowadzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze wyznaczonym zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588).

Organ podał, że do analizy przyjęty został obszar wokół działek inwestycyjnych wyznaczony odległością 75 m - trzykrotnej szerokości ich frontu - poszerzony do granic działek i zaznaczony na załączniku graficznym. Jest to obszar, którego wielkość i sposób zabudowy pozwalał ustalić warunki dla nowej zabudowy. Wywodził, że w analizowanym obszarze występuje w większości wolno stojąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, uzupełniona zabudową garażową i gospodarczą. Ponadto w obszarze analizy znajdują się budynki o funkcji handlowo-usługowej, na działkach nr d i nr e. Przyjął, że planowana budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w bryłach budynków wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr a, b, obręb [...] przy ul. [...] w [...], jest zgodna z funkcją występującą w analizowanym obszarze.

Określając linie rozgraniczające teren inwestycji organ odnotował, że stosownie do przepisu art. 54 pkt 3 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., decyzja o ustaleniu warunków zabudowy winna określać linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1, stąd określono je zgodnie z wymogiem rozporządzenia i załącznikiem graficznym z wniosku inwestora.

Obowiązującą linią nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem, wyznaczono jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Dlatego obowiązującą linię zabudowy dla inwestycji wyznacza elewacja frontowa budynku istniejącego na działce nr a, co oznacza zakaz zabudowy pomiędzy tą linią a krawędzią jezdni i nie oznacza, że projektowana zabudowa musi do tej linii przylegać.

W decyzji organu pierwszej instancji dla planowanej inwestycji ustalono, że wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki inwestycyjnej wyniesie maksymalnie 27% powierzchni działek inwestycyjnych (dotyczy zabudowy istniejącej i projektowanej). Odnotowano, że jest to wartość zbliżona do wskaźnika zabudowy dla działek nr f (26,3%), nr g (27,6%) i nr h (28,9%), umożliwiająca realizację inwestycji zgodnie z wnioskiem. Ustalono wielkość powierzchni biologicznie czynnej na minimum 50% powierzchni działek inwestycyjnych, wyjaśniając, że jest to standardowa wielkość powierzchni biologicznie czynnej dla zabudowy jednorodzinnej dla miasta [...].

Prezydent Miasta Sosnowca zaznaczył, że z przeprowadzonej analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że szerokość elewacji frontowych analizowanej zabudowy kształtuje się od 2 m do 28 m, przy czym średnia szerokość elewacji frontowych dla funkcji podstawowej na działce wynosi 9,63 m, dla funkcji uzupełniającej 4,58 m. Parametr szerokości elewacji frontowych dla inwestycji ustalono więc w odniesieniu do szerokości elewacji frontowych budynków mieszkalnych w analizowanym terenie, które zawierają się w przedziale od 5 m do 18 m, a ich wartość średnia wynosi 9,85 m.

W tych okolicznościach ustalono szerokości elewacji frontowej dla inwestycji na 9,85 m ± 20 % (jest to wartość średnia dla analizowanego terenu i zgodna z wnioskiem). Jednocześnie zauważono, że wprawdzie wnioskowany dla drugiego budynku parametr 16,50 nie jest niezgodny z parametrem średnim, jednakże w analizowanym obszarze występują budynki o szerokości elewacji frontowej powyżej średniej (na działkach nr i i nr j - 16 m, na działkach nr k i nr l - 2x9m=18m-2 budynki w zabudowie bliźniaczej), zatem ustalono dla drugiego budynku, zgodny z wnioskiem parametr 16,50 m szerokości elewacji frontowej, z zachowaniem podziału elewacji na segmenty o szerokości maksymalnej 11,82 m, czyli 9,85 m + 20 %.

W kwestii geometrii dachu odnotowano, że budynki mieszkalne w analizowanym obszarze posiadają dachy o zróżnicowanej geometrii - występują dachy płaskie, jednospadowe, dwuspadowe oraz wielospadowe, a także kopertowe. Kalenice równoległe lub prostopadle do osi jezdni. Kąty nachylenia połaci dachowych do około 45°.

Wobec powyższego, dla planowanych dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w bryłach budynków ustalono, zgodnie z wnioskiem inwestora, geometrię dachów: dachy wielospadowe o jednakowych, symetrycznych połaciach i jednakowym kącie ich nachylenia wynoszącym 35° ± 5°. Kalenice główne prostopadłe do frontu działek, bowiem tak ustalone parametry nawiązują do geometrii dachów budynków znajdujących się w analizowanym obszarze, w najbliższym otoczeniu działek inwestycyjnych.

W odniesieniu do wysokość elewacji frontowej podano, że w obszarze analizy występują budynki o zróżnicowanej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, w przedziale od 2 m do 7,5 m do gzymsu lub attyki. Wartość średnia tego parametru wynosi dla funkcji podstawowej na działce 4,57 m, dla funkcji uzupełniającej 2,64 m.

Z tych względów parametr wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono w nawiązaniu do wysokości elewacji budynków mieszkalnych w analizowanym terenie, które zawierają się w przedziale od 3 m do 7,5 m, a ich wysokość średnia wynosi 4,80 m. Dla planowanej inwestycji ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie 4 m ± 1 m, (dotyczy obu planowanych budynków) - zgodnie z wnioskiem (nie dotyczy orientacji kalenicowej), wyjaśniając, że jest to wartość zbliżona do średniej dla analizowanego terenu.

Co do wysokości kalenic w analizowanym terenie powiedziano, że kształtują się od 3,5 m do 9 m, przy wartości średniej wynoszącej 6,71 m dla funkcji podstawowej na działce i 3,5 m dla funkcji uzupełniającej. Z tych powodów parametr wysokości kalenicy ustalono w odniesieniu do wysokości kalenic budynków mieszkalnych w analizowanym terenie, które zawierają się w przedziale od 5 m do 9 m, a ich wysokość średnia wynosi 6,97 m. W konsekwencji, ustalono wysokość kalenicy dla planowanej inwestycji na poziomie 9,0 m ± 0,5 m (dla obu planowanych budynków). Argumentując, że wysokość ta mieści się w przedziale wysokości kalenic w analizowanym obszarze i nawiązuje do wysokości kalenic budynków zlokalizowanych na działkach o numerach ewidencyjnych m (9,0 m), oraz n (8,5 m), o (8,5 m), p i j (8,5 m) i umożliwi realizację inwestycji zgodnie z wnioskiem.

Organ pierwszej instancji dowodził, że zgodnie z art. 53 ust. 3 u.p.z.. przeprowadzono analizę obowiązujących przepisów mogących mieć wpływ na ten rodzaj inwestycji, planowanej na określonym we wniosku terenie. Dokonano analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji a w aktach sprawy znajdują się stosowne wypisy z rejestru gruntów.

Organ podkreślił, że teren inwestycji nie jest objęty obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, przy czym w planie miejscowym, który utracił moc na podstawie art. 87 ustawy o planowaniu przestrzennym, teren inwestycji nie był przeznaczony na realizację zadań rządowych. Zaakcentował, że zgodnie z przepisami art. 60 ust. 4 u.p.z.p. projekt decyzji został sporządzony przez osobę uprawnioną. Po przytoczeniu treści art. 61 u.p.z.p. skonstatował, że wnioskowane zamierzenie spełnia łącznie wszystkie warunki wymienione w tym przepisie.

Nadto w swojej decyzji Prezydent Sosnowca nadmienił, że w trakcie postępowania uwagi, skargi i wnioski do sprawy wniósł W. O. (notatki służbowe z dnia 20 listopada 2014 r. i 9 grudnia 2014 r., skarga/wniosek z dnia 3 grudnia2014 r.), żądając m.in. wezwania wnioskodawców do określenia dokładnej lokalizacji planowanych obiektów budowlanych i wyłączenia inspektora prowadzącego sprawę, Naczelnika Wydziału oraz Prezydenta Miasta Sosnowca, od prowadzenia przedmiotowej sprawy, a także informując o fakcie złożenia przez inwestora wielu wniosków dotyczących inwestycji planowanych na przedmiotowych działkach. Organ wytłumaczył, że stronie udzielono odpowiedzi pismem z dnia 27 listopada 2014 r., informując, iż określenie dokładnej lokalizacji obiektu budowlanego następuje na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. W przekonaniu organu, w niniejszej sprawie nie wystąpiły wyszczególnione w art. 24 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2013 r. poz. 267 ze zm., dalej jako K.p.a.) przesłanki do wyłączenia pracowników organu. Wnioskodawca w żaden sposób nie uprawdopodobnił też istnienia okoliczności niewymienionych w art. 24 § 1 K.p.a., które mogłyby wywołać wątpliwości co do bezstronności pracowników. W ocenie organu, nie może za taką okoliczność być uznawany fakt, iż wnioskodawca nie jest zadowolony z podejmowanych przez pracowników czynności w toku postępowania, bądź nie zgadza się z poszczególnymi rozstrzygnięciami organu. Dodano, iż wniosek o wyłączenie pracownika organu na podstawie art. 24 § 3 K.p.a., winien zawierać co najmniej wskazanie danych pozwalających na identyfikację pracownika i okoliczności niewymienionych w art. 24 § 1 K.p.a., które mogłyby wywołać wątpliwości co do bezstronności pracownika, przy czym okoliczności te winny być uprawdopodobnione. Zgłoszonych przez W. O. wniosków organ nie mógł uznać za mogące wywołać skutek w postaci wyłączenia pracownika od udziału w postępowaniu. Samo przeświadczenie o stronniczości pracowników organu, bez wskazania na okoliczności powodujące wątpliwości co do ich bezstronności nie może bowiem skutkować uznaniem wniosku za zasadny.

Równocześnie odnotowano, że postanowieniem z dnia 27 listopada 2014 r. Prezydent Miasta Sosnowca wyłączył od udziału w postępowaniu inspektora K. S. i wyznaczył do prowadzenia ww. sprawy inspektora B. W., zaś postanowieniem z dnia 12 grudnia 2014 r. Prezydent Miasta Sosnowca odmówił wyłączenia od udziału w postępowaniu Naczelnika Wydziału Planowania Przestrzennego – A. K.

Ponadto w decyzji wyjaśniono, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zabraniają występować tym samym inwestorom z wnioskami o wydanie dowolnej liczby decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla różnych inwestycji na tej samej działce budowlanej. Jednocześnie zwrócono uwagę, że postanowieniem z dnia 23 kwietnia 2015 r. (znak [...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach odmówiło wyłączenia Prezydenta Miasta Sosnowca i wyznaczenia innego organu do prowadzenia postępowania w przedmiotowej sprawie.

W uzasadnieniu decyzji odniesiono się także do wniosku W. O. o zawieszenie przedmiotowego postępowania, przypominając, że postanowieniem z dnia 2 października 2015 r. Prezydent Miasta Sosnowca odmówił zawieszenia postępowania w przedmiotowej sprawie.

Dodatkowo zaznaczono, że W. O. nie wnosił merytorycznych uwag do postępowania, wskazując jedynie, m. in., że obszar do analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu "wyznaczony został niezgodnie z prawem", szerokość elewacji frontowej jednego z obiektów "ustalono rażąco niezgodnie z prawem", że na żadnej z map dołączonych do akt sprawy nie zaznaczono dwóch planowanych budynków, a tylko jeden, że akta sprawy nie są trwale ponumerowane oraz, że z tabeli parametrów do analizy zabudowy winien być usunięty obiekt znajdujący się pod pozycją nr 8, ponieważ uwzględnianie parametrów tego obiektów "niewątpliwie narusza prawo".

Odnosząc się do tak sformułowanych uwag strony, organ ponowił swoje stanowisko, że granice obszaru analizowanego zostały określone zgodnie z § 3 pkt. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w odległości trzykrotnej szerokości frontu działek objętych wnioskiem (25 m x 3 = 75 m). Parametr szerokości elewacji frontowych dla inwestycji ustalono w odniesieniu do szerokości elewacji frontowych budynków mieszkalnych w analizowanym terenie, które zawierają się w przedziale od 5 m do 18 m. Ustalone parametry - 9,85 m ± 20 % i maksymalnie do 16,50 m dla drugiego budynku z zachowaniem podziału elewacji na segmenty o szerokości maksymalnej 11,82 m, czyli 9,85 m + 20 % zawierają się w tym przedziale.

Wyjaśniono, że decyzja o warunkach zabudowy nie określa lokalizacji obiektów względem granic działki, dlatego nie jest wymagane zaznaczanie planowanych budynków na załącznikach mapowych, określenie dokładnej lokalizacji obiektu budowlanego następuje na etapie projektowania, poprzedzającego postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę dla inwestycji. Brak jest przepisów, które w toku prowadzonego postępowania obligowałyby do numerowania kart akt. W tabeli parametrów do analizy zabudowy znajdują się wszystkie obiekty zlokalizowane w analizowanym obszarze i żaden z tych obiektów nie może być z tabeli usunięty. Jednocześnie zwrócono uwagę, iż warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego dla inwestycji wyznaczono wyłącznie w odniesieniu do znajdujących się w obszarze analizy budynków mieszkalnych.

Przedmiotowa decyzja zawierała pouczenie, że nie rodzi praw do terenu i nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 u.p.z.p.). Podano też, że wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do. "terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją, ustalającą warunki zabudowy (art. 63 ust. 4 u.p.z.p.), a jeśli dla terenu objętego niniejszą decyzją uchwalony zostanie plan miejscowy, którego ustalenia będą inne niż zawarte w decyzji przedmiotowej, w przypadku gdy na inwestycję objętą decyzją niniejszą nie została wydana decyzja pozwolenia na budowę, organ który wydał decyzję stwierdzi jej wygaśnięcie - zgodnie z wymogami art. 65 ust 1 u.p.z.p. Dodano też w pouczeniu, że należy spełnić wymagania określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (obecnie Dz. U. z 2015 r. poz. 1422), ewentualnie uzyskać zgodę na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych.

Z ww. rozstrzygnięciem nie zgodzili się W. O. oraz K. A., wnosząc odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach. We wniesionym środku zaskarżenia strona podniosła, że nie zgadza się na realizację ww. inwestycji, gdyż narusza ona treść art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach, opisaną na wstępie decyzją z dnia 30 grudnia 2015 r., nie znalazło podstaw do uwzględnienia odwołania.

Na wstępie swoich wywodów organ odwoławczy stwierdził, że zgodnie z art. 4 ust. 2 u.p.z.p. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dowodził, że przepis ten, pozostaje w ścisłym związku z art. 59 ust. 1 przedmiotowej ustawy zgodnie z którym, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 u.p.z.p., wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Biorąc pod uwagę przedmiot postępowania SKO uznało, że inwestor musi spełnić enumeratywnie wymienione w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wymogi, tak aby móc zrealizować przedmiotową inwestycję. W jego przekonaniu, inwestor spełnił wszystkie określone przez ustawodawcę warunki. Tym samym, zgodnie z dyspozycją z art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. nie można było odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Powyższe wynika z faktu, że decyzja ustalająca warunki zabudowy nie jest wydawana w oparciu o uznanie administracyjne. W sytuacji, gdy wszystkie wymagane przepisami prawa warunki zostaną spełnione, organ lokalizacyjny jest zobligowany wydać decyzję pozytywną. Po analizie akt sprawy Kolegium stwierdziło, że przesłanki ustawowe (art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p.) zostały spełnione.

Organ lokalizacyjny ustalił parametry techniczne zgodnie z treścią wniosku złożonego przez inwestorów, każdy z nich, tj.: linia zabudowy, powierzchnia zabudowy, szerokość elewacji frontowej, geometria dachu, wysokość elewacji frontowej zostały szczegółowo uzasadnione oraz znajdują odzwierciedlenie w sporządzonej analizie. W przypadku określenia szerokości elewacji frontowej dla jednego z budynków organ lokalizacyjny oparł się na treści art. § 6 ust. 2 ww. rozporządzenia, który dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Organ pierwszej instancji, w ocenie Kolegium, dopełnił ww. obowiązku, wyjaśniając ustalenie ww. parametru zgodnie z wnioskiem inwestora tj. 16,5 m. Podobnie organ ten postąpił przy określeniu linii zabudowy, powołując się na § 4 ust. 4 rozporządzenia. Odnośnie pozostałych parametrów technicznych Kolegium wskazało, iż każdy z nich został należycie opisany w analizie funkcji oraz cech zabudowy, a ich poszczególne wartości odpowiednio uzasadnione w treści decyzji organu pierwszej instancji. Zatem, w ocenie Kolegium, został spełniony warunek zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Przedmiotowa inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej, tj. do ulicy [...].

Wobec powyższego, przesłanka ustawowa zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. również została spełniona. Odnotowano, że do akt sprawy inwestor przedłożył zapewnienia o dostarczeniu mediów na teren wnioskowanej inwestycji, przy czym na kanwie przedmiotowego postępowania istotne było jedynie wskazanie przez inwestora, że projektowane lub istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego. Zatem, Kolegium uznało, iż także warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p został spełniony. Na podstawie akt przedmiotowej sprawy, SKO nadmieniło, że dla wnioskowanej inwestycji nie jest wymagane uzyskanie zgody na zmianę lub przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 4 i 5 u.p.z.p.).

Wobec powyższego, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach stwierdziło, że organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Decyzja zawiera wszystkie niezbędne załączniki, tj. graficzny i opisowy, sporządzone we właściwej skali oraz należycie opisane. Także, w ocenie organu odwoławczego, została w sposób bezsporny wykazana kontynuacja funkcji zabudowy. W analizowanym obszarze występuje w większości wolno stojąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, uzupełniona zabudową garażową i gospodarczą.

Natomiast odnosząc się do kwestii zażalenia na postanowienie Prezydenta Miasta Sosnowca z dnia 2 października 2015 r., Kolegium podtrzymało stanowisko organu pierwszej instancji w tym zakresie. Wyjaśniło w tym kontekście, że na wniosek U. i A. D. zostało wszczęte postępowanie, którego zakres przedmiotowy dotyczył ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w bryłach budynków wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr a, b, obręb [...] przy ul. [...] w [...]. Zatem nie można było zawiesić rzeczonego postępowania, powołując się na rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego, które to dotyczyło całkowicie innego postępowania. Sam fakt, że postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę dotyczy obiektu wzniesionego już na działce, na której ma powstać ww. inwestycja nie może stanowić podstawy do jego zawieszenia, gdyż proceduralnie są to dwa, odrębne, niezależne od siebie postępowania administracyjne.

Odnośnie wniosku o wyłączenie, na żądanie strony, od udziału w przedmiotowym postępowaniu Naczelnika Wydziału Planowania Przestrzennego tj. A. K. oraz inspektora B. W., Kolegium wyjaśnia, że strona winna wykazać w sposób bezsporny, na czym polegać miała stronniczość tych osób w toku procedowania przedmiotowej sprawy. Po analizie akt sprawy, Kolegium stwierdziło, że nie zachodzą żadne przesłanki ustawowe warunkujące ich wyłączenie.

Ustosunkowując się do uwag podniesionych przez odwołujących się, Kolegium wyjaśniło, iż przedmiotem niniejszego postępowania jest ustalenie, czy na danym terenie, w określonych warunkach, może powstać wnioskowana inwestycja. Następnie wskazało, że decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi jedynie decyzję informującą, decyzja ta stanowi szczegółową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować. Podkreśliło przy tym, że zgodnie z art. 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Z treścią decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia 30 grudnia 2015 r. nie zgodzili się K. A. oraz W. O.

We wniesionej do Sądu skardze K. A. domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania. Decyzji SKO w Katowicach z dnia 30 grudnia 2015 r. zarzuciła naruszenie:

1. art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a., albowiem w sprawie winien znaleźć zastosowanie art. 138 § 2 K.p.a. oraz naruszenie art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 K.p.a, polegające na braku uchylenia decyzji organu pierwszej instancji, w tym z uwagi na brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz zaakceptowaniu wadliwych ustaleń dotyczących stanu faktycznego oraz brak odniesienia do zarzutów,

2. art. 15 K.p.a., albowiem SKO nie przeprowadziło własnego postępowania w zakresie większości spornych kwestii - pomimo jasnych zarzutów odwołania - brak w decyzji SKO własnych analiz i rozważań,

3. art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, polegające na uwzględnieniu w analizie obiektów budowlanych niemających dostępu do wspólnej drogi publicznej (ul. [...]), a nie tylko obiektów mających dostęp do tej samej drogi publicznej (ul. [...]),

4. § 6 ust. 1 i 2 w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

5. § 8 ww. rozporządzenia, albowiem ustalenie geometrii dachu, w tym wysokości kalenicy do pułapu 9,5 m narusza ww. przepis z uwagi na to, że średnia wartość wynosi 7 m, a na obszarze analizowanym brak jest parametru powyżej 9 metrów, a nawet 8, co winno było być zbadane, jednak organ nie zgromadził stosownych materiałów.

Podniosła, że żaden z budynków, wbrew temu co stwierdzono w zaskarżonej decyzji, nie posiada kalenicy na wysokości 9 m, poza spornym garażem na samochody dostawcze (decyzja budowlana z 16 listopada 2009 r. nr [...] - decyzje o warunkach zabudowy dla tego obiektu unieważniono), a zatem w przedmiotowej sprawie należało wydać decyzje odmowną, tym bardziej, że nie wynika, gdzie budynki mają być sytuowane, a do tego raz jest mowa o dwóch a raz w istocie o trzech budynkach, co czyni decyzję całkowicie niezrozumiałą.

W. O. również wniósł o uchylenie skarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając naruszenie:

1. art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a, albowiem w sprawie winien znaleźć zastosowanie art. 138 § 2 K.p.a. oraz naruszenie art. 7, 77 § 1 K.p.a., polegające na braku uchylenia decyzji organu pierwszej instancji z uwagi na brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz zaakceptowaniu wadliwych ustaleń dotyczących stanu faktycznego,

2. art. 15 K.p.a., albowiem SKO nie przeprowadziło własnego postępowania w zakresie większości spornych kwestii - pomimo jasnych zarzutów odwołania,

3. art. 107 § 3 K.p.a. - albowiem pomimo jednoznacznie wskazanych zarzutów, w tym wyliczeń matematycznych parametrów obiektów SKO nawet nie opisało zarzutów,

4. art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p., polegające na uwzględnieniu w analizie obiektów budowlanych niemających dostępu do wspólnej drogi publicznej (ul. [...]), a nie tylko obiektów mających dostęp do tej samej drogi publicznej (ul. [...]). Zgodnie bowiem z ww. przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej (ul. [...]), jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

5. § 6 ust. 1 i 2 w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., ponieważ ustalona szerokość elewacji frontowej 16,5 m dla jednego z budynków jest znacznie większa, a wywody analizy w tym względzie są całkowicie arbitralne i do tego niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym.

Podniósł, że warunki zabudowy ustalono dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w bryłach budynków, a zatem do analizy należało "brać" takie budynki a nie wszystkie, lub co najmniej wskazać, które budynki mają garaże w bryłach budynków, a które w ogóle nie mają. W jego przekonaniu, w decyzji nie wskazano, w jakich bryłach powstaną garaże i o jakiej będą funkcji i wielkości, a przecież ma to istotne znaczenie z punktu widzenia dalszego procesu budowlanego. Ponadto w decyzji organu pierwszej instancji oraz w zaskarżonej decyzji należało bezwzględnie wskazać, jakie garaże mają znajdować się w bryłach budynków (czy na samochody osobowe, czy dostawcze, lub inne - takie było żądanie odwołania, całkowicie pominięte przez SKO ), a czego w ogóle nie zrobiono, tak jak i nie określono powierzchni garaży, ani stosunku ich powierzchni do powierzchni mieszkalnej, a co ma znaczenie dla tego, czy w sprawie będzie trzeba wydać pozwolenie budowlane czy tylko dokonać zgłoszenia. Zakwestionował stwierdzenia organu, iż pewne kwestie będą ustalane na etapie wydawania pozwolenia na budowę. Co oznacza, że przesądzono w decyzji o warunkach zabudowy o konieczności uzyskania pozwolenia na budowę, bez wyjaśnienia dlaczego jest ono wymagane. Ponadto, jego zdaniem, SKO winno było uchylić decyzje organu pierwszej instancji choćby z tego powodu, że organ ten wskazał, iż w obszarze analizowanym elewacje frontowe mają szerokość zbliżoną lub większą, od wnioskowanego obiektu, a co jak samo SKO wywiodło w decyzjach z 8 czerwca 2011 r. stwierdzających nieważność warunków zabudowy (decyzji Prezydenta Miasta Sosnowca z 6 i 8 lutego 2009 r.) dla bliźniaczego garażu na samochody dostawcze na przedmiotowych działkach nie polegało na prawdzie. Powyższa kwestia ma istotne znaczenie także dla tego, że ta dokładnie szerokość elewacji frontowej, tj. 16,5 m powiela szerokość spornego od ponad 5 lat obiektu garażu na samochody dostawcze i ma służyć legalizacji obiektu o charakterze gospodarczym. Nadto zarzucił, że Prezydent Miasta Sosnowca samowolnie zmodyfikował wniosek inwestorów, chcąc budować dom w "bryle obiektu dwustanowiskowego" tj. garażu na samochody dostawcze, a co spowodowało wyłączenie tego organu od sprawy. Obecnie, poprzez nadużycie i obejście prawa, organ próbuje "zalegalizować" wcześniejsze swoje własne rażące naruszenie prawa.

Wskazał ponadto, że SKO odrębnym postanowieniem w sprawie budynku o szerokości frontu 16,5 m umorzyło postępowanie, wobec okoliczności, że nie można ustalać warunków zabudowy dla obiektu istniejącego oddanego do użytkowania. Natomiast inwestorzy i Prezydent Miasta Sosnowca, który został od analogicznej sprawy wyłączony usiłują ustalić w procedurze zwyczajnej warunki zabudowy, nie czekając na finał sprawy o legalność decyzji budowlanej z dnia 16 listopada 2009 r. nr [...], co narusza prawo, a orzekanie przez Prezydenta Miasta Sosnowca pozostaje w sprzeczności z wcześniejszym wyłączeniem organu przez SKO.

6. § 8 ww. rozporządzenia, albowiem ustalenie geometrii dachu, w tym wysokości kalenicy do pułapu 9,5 m narusza ww. przepis z uwagi na to, że średnia wartość wynosi 7 m, a na obszarze analizowanym brak jest parametru powyżej 9 metrów, a nawet 8, co winno było być zbadane, jednak organ nie zgromadził, jak już wskazano pomimo wniosków stosownych materiałów w postaci dokumentacji architektoniczno-budowlanej.

7. § 4 ww. rozporządzenia, albowiem z akt sprawy nie wynika, gdzie budynki mają być sytuowane, a do tego raz jest mowa o dwóch a raz w istocie o trzech budynkach, co czyni decyzję całkowicie niezrozumiałą.

Zwrócił uwagę że w swoich decyzjach organy wyznaczały linie zabudowy a obecnie tego nie czynią. Dodał, że "skoro Prezydent Miasta Sosnowca mógł wydać decyzję budowlaną dla 400 m² obiekt garażu na samochody dostawcze, mając jako podstawę jedynie dwie odrębne decyzje o warunkach zabudowy na dwa odrębne obiekty po 200 m² każdy, a dodatkowo uzyskiwał parametry obu garaży, które nie istniały, porównując je do siebie w chwili w której żaden z nich nie istniał, to w tego typu sprawie należy założyć, że wszystko w istocie jest możliwe". Z tych też względów, w jego przekonaniu, konieczne jest ustalenie linii zabudowy lub co najmniej linii rozgraniczających poszczególne inwestycje (jest kilka innych wniosków o warunki zabudowy na tych samych działkach, czego także pomimo wniosków organy obu instancji nawet nie analizowały), co można bez większego trudu zrobić, ale czego organy ani inwestorzy nie chcą uczynić, pomimo, że istnieją w tym przypadku uzasadnione względy.

Podkreślał, że w pierwszej kolejności winien był być rozpoznany przez SKO wniosek o wyłącznie organu, a dopiero potem pracowników. Działania odwrotne dodatkowo uprawdopodabniają brak obiektywizmu Prezydenta Sosnowca, zważywszy, że stwierdzenie nieważności decyzji budowlanej nr [...] dla garażu na samochody dostawcze oznaczać będzie konieczność wypłaty odszkodowania, co także dowodzi zasadności wniosku o wyłączenie. Zauważył, organ w istocie proceduje nie tylko w sprawie inwestorów, ale i we własnej sprawie, nie czekając na procedurę legalizacyjno-naprawczą.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1066), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Z tego też powodu, w postępowaniu sądowym nie mogą być brane pod uwagę argumenty natury słusznościowej czy celowościowej. Badana jest wyłącznie legalność aktu administracyjnego, czyli prawidłowość zastosowania przepisów prawa do zaistniałego stanu faktycznego, trafność wykładni tych przepisów oraz prawidłowość zastosowania przyjętej procedury. Sąd dokonuje oceny legalności decyzji według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dniu jej wydania.

Stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

Przeprowadzona przez Sąd kontrola legalności zaskarżonej decyzji nie wykazała, aby przy jej wydaniu doszło do naruszenia przepisów prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie. Zdaniem Sądu, decyzja ta jest zgodna z prawem, a podniesione w skardze zarzuty nie zasługują na uwzględnienie.

Przypomnienia wymaga, że do Sądu została zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach, ustalająca na rzecz U. D. i A. D. warunki zabudowy inwestycji, polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w bryłach budynku wraz z infrastrukturą techniczną na działkach: nr a i nr b, obręb [...], przy ul. [...] w [...].

Celem postępowania prowadzonego w tym przedmiocie jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Wskazać przy tym należy, że zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt 1 cyt. wyżej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nadal zwanej w skrócie "u.p.z.p.", każdy ma prawo, w granicach określonych prawem, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny. W swoim działaniu musi jednak mieć na uwadze chroniony prawem interes publiczny oraz interes osób trzecich, a także warunki ustalone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy. W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa, w sposób dowolny. Co prawda, musi to uczynić zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, jednak postanowienia w niej zawarte stanowią konkretyzację przepisów, które należy wykładać na korzyść uprawnień inwestora (por. np. wyrok WSA w Łodzi z dnia 16 grudnia 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 917/14; wyrok WSA w Poznaniu z dnia 1 kwietnia 2015 r., sygn. akt II SA/Po 786/14, dostępne na stronie internetowej - Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej CBOSA).

Komentowana ustawa reguluje także zasady ustalenia warunków zabudowy. Zgodnie z jej art. 4 ust. 1 i ust. 2 pkt 2, ustalenie przeznaczenia terenu oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje, co do zasady, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku - w decyzji o warunkach zabudowy. Tę ogólną konkluzję potwierdza art. 59 ust. 1 u.p.z.p., w świetle którego zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ, w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach cyt. wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwanego w skrócie "rozporządzeniem" lub "rozporządzeniem wykonawczym".

Wskazany przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. określa w punktach od 1 do 5 przesłanki, których dopiero łączne spełnienie pozwala wydać decyzję o warunkach zabudowy. Natomiast brak spełnienia choćby jednej z nich stanowi podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Do przesłanek tych ustawodawca zaliczył: kontynuację istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech i wskaźników architektonicznych i urbanistycznych (pkt 1), dostęp do drogi publicznej (pkt 2), wystarczające uzbrojenie terenu dla zamierzenia budowlanego (pkt 3), brak potrzeby uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (pkt 4) oraz zgodność z przepisami odrębnymi (pkt 5).

Istotne w niniejszej sprawie jest to, że art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza zasadę dobrego sąsiedztwa, z której wynika obowiązek dostosowania nowej zabudowy do cech zabudowy już istniejącej na danym terenie, przy uwzględnieniu kontynuacji funkcji tej zabudowy. Zmiana zagospodarowania terenu uzależniona jest zatem od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (por. wyrok NSA z dnia 15 stycznia 2010 r., sygn. akt II OSK 987/09, CBOSA). Zasada ta ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego przez takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Innymi słowy, komentowana zasada nakazuje dostosowanie planowanej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym oraz architektonicznym. Równocześnie podkreślenia wymaga, że z woli ustawodawcy zasada ta odnosi się wyłącznie do zabudowy nowej (por. wyrok WSA w Opolu z dnia 6 maja 2008 r., sygn. akt II SA/Op 412/07, CBOSA). Realizacji omawianej zasady służą przepisy rozporządzenia wykonawczego, które określają sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy. Określenie w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dla nowej zabudowy poprzedzają ustalenia faktyczne dotyczące zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich w stosunku do działki objętej wnioskiem. W celu dokonania tych ustaleń faktycznych organ wyznacza obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Na analizę w tak określonym zakresie nie może wpłynąć to, że pewne fragmenty badanego obszaru objęte są ustaleniami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, wyznacza się obszar analizowany, którego granice określa się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (w skali 1:500 lub 1:1000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Na gruncie tego przepisu trafnie wywodził m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku (wyrok z dnia 28 stycznia 2009 r., sygn. akt II SA/Gd 585/08; wyrok z dnia 3 grudnia 2014 r., sygn. akt II SA/Gd 516/14, CBOSA), że ustawodawca pozostawił organom administracji pewną swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając przy tym, że ma on obejmować teren wokół działki; nie musi być w kształcie koła, ale w każdym kierunku w odległości co najmniej równiej trzykrotnej szerokości frontu działki. Ze względu na zasadę dobrego sąsiedztwa, nie jest wykluczone ustalenie obszaru analizowanego w rozmiarach większych niż minimalne, określone w rozporządzeniu, jednak ze szczegółowym uzasadnieniem, że służy to ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego na danym obszarze. Z kolei, zgodnie z definicją ustawową, przez "ład przestrzenny" należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 u.p.z.p.). W piśmiennictwie podkreśla się, że komentowane pojęcie, jakkolwiek niedookreślone, stanowi samoistną podstawę do rekonstrukcji norm prawnych i ma charakter bezpośrednio obowiązujący organy w procesie kształtowania i prowadzenia polityki przestrzennej. Sąd administracyjny ma możliwość kontroli interpretacji tego pojęcia przez organ administracji na tle danego stanu faktycznego i zastąpienia oceny dokonanej przez organ własną oceną (patrz: Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, str. 7-8, wyd. C. H. Beck, Warszawa 2011 r.).

W stanie faktycznym niniejszej sprawy spór między stronami dotyczył m.in. prawidłowości dokonanej analizy pod kątem kontynuacji zabudowy, w tym również zgodnego z prawem ustalenia granic obszaru analizowanego.

Z "Analizy funkcji cech zabudowy i zagospodarowania terenu" (zwana w skrócie "analizą"), stanowiącej załącznik nr 3 do decyzji organu pierwszej instancji, wynika, że do analizy przyjęty został obszar wokół działek inwestycyjnych wyznaczony odległością 75 m, trzykrotnej szerokości ich frontu, poszerzony do granic działek.

Wskazany obszar przedstawiono na odpowiedniej mapie, co łącznie świadczy o zachowaniu warunków z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia. Sąd podziela przy tym stanowisko wyrażone przez NSA w wyroku z dnia 20 maja 2011 r. w sprawie o sygn. akt II OSK 1426/10, na który powołano się w zaskarżonej decyzji, że § 3 rozporządzenia wykonawczego nie wymaga, by w sytuacji, gdy obszar analizowany wyznaczono w sposób spełniający podstawowe kryteria tego przepisu, czyli w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem, należało w decyzji szczegółowo uzasadniać przyjęcie tego podstawowego kryterium. W świetle powyższego, za bezzasadne należało uznać zarzuty skarżących o celowym poszerzeniu obszaru analizowanego, tak, aby objąć teren zabudowy budynkami podanymi we wniosku inwestora. Odpowiedzi na wątpliwości skarżących w tym zakresie udziela cytowany powyżej § 3 rozporządzenia wykonawczego. Organy zastosowały ten przepis wprost i dlatego nie zachodziła konieczność uzasadnienia podjętego stanowiska. Podkreślić w tym miejscu trzeba, że prawo dopuszcza możliwość poszerzenia, a nie zawężenia granic obszaru analizowanego, i tylko w przypadkach poszerzenia obszaru wymagane jest uzasadnienie.

Dokonując dalszej oceny zaskarżonej decyzji wskazać należy, że wyznaczając obszar analizowany, zgodnie z § 3 rozporządzenia wykonawczego, obowiązkiem organu jest przeprowadzenie analizy funkcji i cech zabudowy planowanej na tle zabudowy istniejącej. Z załączonej do decyzji Prezydenta Miasta Sosnowca analizy wynika, że w analizowanym obszarze występuje w większości wolno stojąca zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, uzupełniona zabudową garażową i gospodarczą. Ponadto w obszarze analizy znajdują się budynki o funkcji handlowo-usługowej, na działkach nr d i nr e.

Natomiast planowana inwestycja obejmuje właśnie budowę budynków mieszkalnych.

Mając na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, pamiętać trzeba, że powstająca w pobliżu zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i formy architektoniczne obiektów budowanych) zabudowy już istniejącej. W wyroku z dnia 16 stycznia 2015 r., sygn. akt II OSK 222/14 (CBOSA), NSA trafnie stwierdził, że zasada dobrego sąsiedztwa za swój przedmiot czyni zabudowę znajdującą się w otoczeniu planowanej inwestycji. Orzekające organy winny zatem zbadać, czy zabudowa ta może stanowić punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", natomiast sam brak akceptacji dla wnioskowanej zabudowy ze strony skarżących nie mieści się w ramach prawnych przeszkód do uwzględnienia wniosku inwestora i wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Obowiązkiem organów administracji było więc ustalenie, czy planowana nowa funkcja nie pozostaje w sprzeczności z istniejącą funkcją zabudowy. W tym zakresie Sąd stwierdził, że organy obu instancji poprawnie uznały, iż przedmiotowa inwestycja (budynki mieszkalne) pozostaje w zgodzie z zastaną już funkcją zabudowy, skoro na analizowanym obszarze, określonym na minimalnym poziomie, występują jednorodzinne budynki mieszkalne. Dla ustalenia ciągłości funkcji zabudowy wystarczające jest bowiem stwierdzenie, że przynajmniej jedna nieruchomość na terenie analizowanym posiada taką funkcję, jaka wynika z wniosku inwestora. Organy prawidłowo ustaliły, że taki przypadek ma miejsce w niniejszej sprawie. Celem kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu w oparciu o zasadę dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego. Planowana budowa dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w bryłach budynków wraz z infrastrukturą techniczną na działach nr a i nr b, obręb [...] jest zgodna z funkcją występująca na analizowanym obszarze.

Stanowisko przeciwne skarżących w tej kwestii stoi w sprzeczności z zasadą wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Zaakcentować przyjdzie, powołując się na wykładnię systemową (ochrona prawa własności, zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy) oraz celowościową (ratio legis u.p.z.p. jest ochrona ładu przestrzennego, nie zaś drastyczne ograniczenie zabudowy tam, gdzie nie ma planu miejscowego), należy w sposób szeroko interpretować zarówno pojęcie działki sąsiedniej, jak i kontynuacji funkcji. Przepis art. 61 u.p.z.p. ma na celu powstrzymywanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą oraz nałożenie na inwestora warunków w postaci konieczności dostosowania nowej zabudowy do cech urbanistycznych zabudowy zastanej. W konsekwencji powiedzianego dotychczas, Sąd uznał za bezpodstawny zarzut dotyczący naruszenia § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia wykonawczego w zw. z art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Sąd uznał ponadto, że organy nie naruszyły przepisów dotyczących ustalenia dla inwestycji obowiązującej linii zabudowy. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wskazane "przedłużenie" oznacza kontynuację (robienie tego dalej) dotychczasowej linii zabudowy, jaka występuje na działkach zabudowanych, położonych możliwie najbliżej nieruchomości, dla której ustala się warunki zabudowy. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 4 ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 4 ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (§ 4 ust. 4).

W okolicznościach sprawy wyznaczona linia zabudowy wyznacza elewacja frontowa budynku istniejącego na działce nr a, co oznacza zakaz zabudowy pomiędzy tą linią a krawędzią jezdni. Zdaniem Sądu, określona w niniejszej sprawie linia zabudowy uwzględnia formę architektoniczną zamierzenia budowlanego, kształt i wymiary działki, również nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi. Jednocześnie stwierdzić należy, że żądanie skarżących dotyczące wyznaczenia linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia, nie zasługiwało na uwzględnienie. W tym zakresie wyjaśnić należy, że ustalenie linii zabudowy stosownie do postanowień zawartych w § 4 pkt 4 rozporządzenia, tj. w inny sposób, może nastąpić tylko w sytuacji, gdy brak jest podstaw do ustalenia linii zabudowy w sposób, o którym mowa w § 4 pkt 1-3 rozporządzenia. Skoro w przedmiotowej sprawie ustalenie linii nowej zabudowy nastąpiło w oparciu o zapisy § 4 ust. 1 rozporządzenia, to zarzut ten jako bezzasadny podlegał oddaleniu.

Odnośnie koniecznych do ustalenia wskaźników i parametrów zabudowy organ pierwszej instancji podał, że na terenie podlegającym analizie wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji mieści się w granicach od 3,3 do 46,3% (średnio – 18%). Dla planowanej inwestycji ustalono, że wskaźnik powierzchni zabudowy do powierzchni działki inwestycyjnej wyniesie maksymalnie 27%, (dotyczy zabudowy istniejącej i projektowanej), co jest wartością zbliżoną do wskaźnika zabudowy dla działek nr f (26,3%), nr g (27,6%) i nr h (28,9), co z kolei jest zgodne z § 5 rozporządzenia, stanowiącym, że wskaźnik powierzchni nowej zabudowy zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego.

Nie budzi zastrzeżeń Sądu, określenie szerokości elewacji frontowej, zważywszy na treść przepisu § 6 rozporządzenia, który stanowi, że szerokości elewacji frontowej, znajdującej się od frontu działki wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działka w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%. Z przeprowadzonej analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że szerokość elewacji frontowych analizowanej zabudowy kształtuje się od 2 m do 28 m, przy czym średnia szerokość elewacji frontowych dla funkcji podstawowej na działce wynosi 9,63 m, dla funkcji uzupełniającej 4,58 m. Parametr szerokości elewacji frontowych dla inwestycji ustalono w odniesieniu do szerokości elewacji frontowych budynków mieszkalnych w analizowanym terenie, które zawierają się w przedziale od 5 m do 18 m, a ich wartość średnia wynosi 9,85 m. Ustalono szerokości elewacji frontowej dla inwestycji na 9,85 m ± 20 % (jest to wartość średnia dla analizowanego terenu i zgodna z wnioskiem). Ponieważ w analizowanym obszarze występują budynki o szerokości elewacji frontowej powyżej średniej (na działkach nr p i nr j - 16 m, na działkach nr k i nr l – 2x9m=18m - 2 budynki w zabudowie bliźniaczej), ustalony dla drugiego budynku, zgodny z wnioskiem, parametr 16,50 m szerokości elewacji frontowej, z zachowaniem podziału elewacji na segmenty o szerokości maksymalnej 11,82 m, czyli 9,85 m + 20 %, jest zgodny z § 6 rozporządzenia.

Odnosząc się do prawidłowości ustaleń wysokości elewacji frontowej, zauważyć przyjdzie, że według § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako: przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa.

W obszarze analizy występują budynki o zróżnicowanej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, w przedziale od 2 m do 7,5 m do gzymsu lub attyki. Wartość średnia tego parametru wynosi dla funkcji podstawowej na działce 4,57 m, dla funkcji uzupełniającej 2,64 m. Parametr wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono w odniesieniu do wysokości elewacji budynków mieszkalnych w analizowanym terenie, które zawierają się w przedziale od 3 m do 7,5 m, a ich wysokość średnia wynosi 4,80 m. Dla planowanej inwestycji ustalono wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie 4 m ± 1 m (dotyczy obu planowanych budynków). Jest to wartość zbliżona do średniej dla analizowanego terenu, stąd Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania powyższych ustaleń.

Natomiast co do wysokości kalenic w analizowanym terenie, to wedle organu kształtują się od 3,5 m do 9 m, przy wartości średniej wynoszącej 6,71 m dla funkcji podstawowej na działce i 3,5 m dla funkcji uzupełniającej. Parametr wysokości kalenicy ustalono w odniesieniu do wysokości kalenic budynków mieszkalnych w analizowanym terenie, które zawierają się w przedziale od 5 m do 9 m, a ich wysokość średnia wynosi 6,97 m.

Ustalano wysokość kalenicy dla planowanej inwestycji na poziomie 9,0 m ± 0,5 m (dla obu planowanych budynków). Wysokość ta mieści się w przedziale wysokości kalenic w analizowanym obszarze. Nawiązuje ona do wysokości kalenic budynków zlokalizowanych na działkach o numerach ewidencyjnych: m (9,0 m), oraz n (8,5 m), o (8,5 m), p i j (8,5 m), co pozostaje w zgodzie z § 7 rozporządzenia.

W ocenie Sądu, prawidłowe jest również ustalenie, na podstawie § 8 rozporządzenia, geometrii dachu, odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Niewątpliwie, geometria dachu powinna nawiązywać do form istniejących, występujących na obiektach o różnym przeznaczeniu (mieszkalnym, usługowym, handlowym), tworząc z nimi harmonijną całość w myśl zasad wynikających z ustawy. Z analizy wynika, że na przedmiotowym obszarze zabudowa jest zróżnicowana, występują dachy płaskie, jednospadowe, dwuspadowe, wielospadowe, a także kopertowe. Kalenice równoległe lub prostopadle do osi jezdni. Kąty nachylenia połaci dachowych do około 45°. Dla planowanych dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami w bryłach budynków ustalono geometrię dachów: dachy wielospadowe o jednakowych, symetrycznych połaciach i jednakowym kącie ich nachylenia wynoszącym 35° ± 5°. Kalenice główne prostopadłe do frontu działek. Ustalone parametry nawiązują do geometrii dachów budynków znajdujących się w analizowanym obszarze, w najbliższym otoczeniu działek inwestycyjnych.

Odrębnego odnotowania wymaga, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest zależne m.in. od tego, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Sąd podzielił stanowisko organów administracji o spełnieniu w niniejszej sprawie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., że inwestor załączył do wniosku o wydanie decyzji dokumenty potwierdzające możliwość przyłączenia budynków do sieci elektroenergetycznej oraz także zapewnienie przyłączenia do sieci wodociągowej. Nadto przedmiotowa inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej z istniejącego zjazdu, tj. od ul. [...], a więc przesłanka ustawowa określona w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. również została spełniona.

Należy zgodzić się zatem ze stanowiskiem Kolegium, że badana decyzja o warunkach zabudowy zawiera wszystkie konieczne elementy, stosownie do wymogów z art. 54 u.p.z.p. Zaznaczenia też wymaga, że projekt decyzji o warunkach zabudowy sporządzony został przez osobę będącą członkiem Śląskiej Okręgowej Izby Architektów, co z kolei stanowi o wypełnieniu wymogu z art. 60 ust. 4 u.p.z.p.

Dostrzec przyjdzie, że jeśli wskazany we wniosku warunek zabudowy znajduje uzasadnienie w wynikach analizy urbanistycznej, a projekt decyzji zostanie uzgodniony z właściwymi wskazanymi w ustawie organami uzgadniającymi, to organ nie może odmówić jego ustalenia tylko dlatego, że jest to niewygodne, czy niekorzystne dla właściciela nieruchomości sąsiedniej ze względu na jego plany, czy z jakichkolwiek innych względów. Kwestie ochrony ewentualnych interesów osób trzecich wynikające z przepisów ustawy Prawo budowlane są bowiem rozstrzygane na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę, wtedy też dojdzie do konkretyzacji rozwiązań chroniących interesy osób trzecich.

Zaznaczyć w tym miejscu należy, że ustalenie warunków zabudowy jest etapem wstępnym realizacji inwestycji, służącym uzyskaniu odpowiedzi na pytanie, czy zamierzenie to może być w ogóle podjęte na danym obszarze jako zgodne z przepisami szczegółowymi, określającymi porządek urbanistyczny i sposób zagospodarowania terenu, w które nowa zabudowa ma się wkomponować. Ma ono więc charakter rozstrzygnięcia ogólnego, zakreślającego ramy, które dopiero muszą być doprecyzowane w dalszej fazie procesu inwestycyjnego, czyli w decyzji o pozwoleniu na budowę, zatwierdzającej konkretne parametry inwestycji podane w projekcie budowlanym, opracowanym zresztą z uwzględnieniem wymogów ustalonych w decyzji w sprawie warunków zabudowy. Decyzja w przedmiocie warunków zabudowy, jak trafnie stwierdziły organy obu instancji, nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Nie uprawnia też do prowadzenia robót budowlanych, nie rozstrzyga kwestii usytuowania projektowanego obiektu na terenie nieruchomości, ani zagadnień techniczno-budowlanych podlegających przepisom prawa budowlanego, lecz nakłada obowiązek wykonania projektu zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Nie znajdując podstaw do uwzględnienia podniesionych w skardze zarzutów naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, w tym art. 24 § 1 K.p.a. Sąd również nie podzielił zarzutu naruszenia prawa materialnego. Ustalone w zaskarżonej decyzji warunki zabudowy stanowią bowiem logiczną konsekwencję prawidłowych ustaleń faktycznych i prawidłowego zastosowania wskazanych na wstępie niniejszych rozważań norm prawa materialnego.

W tym stanie rzeczy skargę należało oddalić, na podstawie art. 151 P.p.s.a.