Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2801/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-03-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 134 ust. 2, art. 151, art. 153, art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara (spr.), Sędziowie sędzia WSA Alina Balicka, sędzia WSA Katarzyna Golat, Protokolant ref. staż. Aleksandra Larkiewicz, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 marca 2016 r. sprawy ze skargi A. F., E. F., M. F. i M. F. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa solidarnie na rzecz skarżących A. F., E. F., M. F. i M. F. kwotę 5440 (pięć tysięcy czterysta czterdzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. - Kodeks postępowania administracyjnego po rozpatrzeniu odwołania M. i E. małżonków F., M. F. i A. F., reprezentowanych przez pełnomocnika adwokata L. M., od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] marca 2015r., znak: [...], orzekającej o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. i E. małżonków F., M. F. oraz A. F., w kwotach po 179.407,90 zł w łącznej wysokości 538.223,70 zł, za udziały wynoszące po 1/3 części w nieruchomości położonej w gminie G., w obrębie [...], stanowiącej działki nr [...] o pow. 0,0144 ha, nr [...] o pow. 0,2820 ha, nr [...] o pow. 2,3950 ha, nr [...] o pow. 0,2002 ha i nr [...] o pow. 0,1405 ha, przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczoną pod inwestycję drogową polegającą na budowie drogi ekspresowej nr [...], odcinek węzeł [...] (droga krajowa - klasa [...]) na terenie województwa [...] i [...] oraz zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] lipca 2015 roku nr [...] ww decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2015 roku utrzymał w mocy.

W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny.

Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] grudnia 2013r., znak [...], zmienioną decyzją Ministra infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] października 2014r., znak: [...], zatwierdził projekt budowlany i udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej nr [...], odcinek węzeł [...] (droga krajowa - klasa [...]) na terenie województwa [...] i [...].

Decyzją z dnia [...] marca 2015r., znak: [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 538.223,70 zł, na rzecz skarżących M. i E. małżonków F., M. i A. F. w kwotach po 179.407,90 zł za udziały wynoszące po 1/3 części powyższej nieruchomości przeznaczonej pod ww inwestycję drogową, która w dniu przejęcia na rzecz Skarbu Państwa stanowiła współwłasność skarżących w powyższych udziałach oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W toku postępowania o ustalenie odszkodowania za nieruchomość przejętą na cele inwestycji drogowej organ zlecił dokonanie określenia wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu [...]. W związku z powyższym biegły określił wartość przedmiotowej nieruchomości w operacie szacunkowym z dnia 10 marca 2014 r. według stanu z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (tj. z dnia [...] grudnia 2013 r.) i według jej aktualnej wartości rynkowej na łączną kwotę 447.295,00 zł, z czego kwotę 428.133,00 zł za grunt i kwotę 19.162,00 zł za zniszczone plony upraw jednorocznych. Z uwagi na zakwestionowanie powyższej opinii jak i złożenie do organu przez strony postępowania kontropertu z dnia 14 lipca 2014 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego [...], Wojewoda [...] pismem z dnia 24 września 2014 r. wniósł do S. w B. o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 28 lipca 2014 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego [...] oraz operatu szacunkowego z dnia 14 lipca 2014 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego [...].

S. w B. stwierdziło, że wskazane operaty nie powinny stanowić podstawy ustalenia odszkodowania z tytułu przejęcia nieruchomości pod drogę [...]. Komisja wskazała, iż zawierają one błędy stanowiące odstępstwa od przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, mające istotny wpływ na określoną wartość rynkową nieruchomości.

Wobec powyższego Wojewoda [...] ponownie zlecił sporządzenie opinii przez dotychczasowego rzeczoznawcę [...] z uwzględnieniem uwag i zastrzeżeń Komisji Opiniującej S. w B.

Ostatecznie biegły określił wartość przedmiotowej części nieruchomości w operacie szacunkowym z dnia 31 stycznia 2015 r., stanowiącym podstawę wydanej decyzji, według stanu z dnia wydania decyzji zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (tj. z dnia [...] grudnia 2013 r.) i według jej aktualnej wartości odtworzeniowęj na łączną kwotę 512.594,00 zł, z czego 493.432,00 zł to wartość rynkowa gruntu, a 19.162,00 zł to wartość odtworzeniowa upraw rzepaku.

Biegły ustalił, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w sąsiedztwie terenów rolnych i zabudowy siedliskowej. Nieruchomość jest niezabudowana i nieogrodzona. Teren działek jest płaski. Dojazd do działek drogą relacji [...] oraz drogami gruntowymi. Dostęp do urządzeń infrastruktury technicznej w zasięgu działek (poza działką nr [...]). Działki uprawiane są rolniczo - uprawa rzepaku (poza działką nr [...]). Badając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonym uchwalą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia [...] , działki położone były częściowo na terenie przewidzianym pod trasę obejścia [...] w ciągu drogi ekspresowej nr [...], częściowo na terenie osadniczym na glebach pod ochroną (symbol [...]), a częściowo na terenie osadniczym (symbol [...]). Wartość gruntu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Wartość nasadzeń ustalono natomiast metodą odtworzeniową.

Biegły wyjaśnił, że ceny gruntów drogowych są wyższe od cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę osadniczą, siedliskową i zagrodową.

Z uwagi na niewielką ilość transakcji nieruchomościami drogowymi poszerzył rynek o teren powiatów [...] i ościennych oraz objał transakcje w okresie 3 lat od dnia wyceny. Szacując wartość rynkową przedmiotowej działki autor operatu szacunkowego określił cechy, jak: lokalizacja, infrastruktura dla drogi i przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych.

Do ostatecznej analizy porównawczej biegły przyjął 3 transakcje nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi.

Najniższą cenę, tj. 14,43 zł/m2 uzyskała nieruchomość o pow. 700 m2, położona w gminie [...], w obrębie [...]. Natomiast najwyższą cenę, tj. 21 zł/m2 uzyskała nieruchomość o pow. 143 m2, położona w gminie [...], w obrębie [...].

Wojewoda [...] wydając decyzję z dnia [...] marca 2015r., z uwagi na zachowany ustawowy termin do wydania nieruchomości, należne odszkodowanie powiększył o kwotę 25.629,70 zł, co stanowi 5% kwoty 512.594,00 zł. i ostatecznie ustalił wysokość odszkodowania na łączną kwotę 538.223,70 zł.

W czasie postępowania administracyjnego pełnomocnik stron występował o powołanie nowego biegłego i zlecenie mu wykonania operatu szacunkowego, na co organ I instancji nie wyraził zgody uznając, iż powyższy operat, stanowiący podstawę decyzji odszkodowawczej, zawiera czytelne uzasadnienie w jaki sposób zostały określone cechy rynkowe oraz ich wagi procentowe dla nieruchomości wycenianej, w tym opisy i oceny nieruchomości porównawczych o cenach maksymalnych i minimalnych. Umożliwiło to weryfikację procedury obliczeniowej i poprawności wyniku końcowego. Operat ten zawiera w swojej treści spójne zestawienie ustalonych cech rynkowych wycenianej nieruchomości i przypisanych jej wag z opisami i charakterystykami nieruchomości porównawczych. Pozwala to organowi również prześledzić cały proces wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz jej rezultat końcowy. Organ stwierdził również, iż powyższy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi, jak również nie zawiera żadnych niejasności ani pomyłek i posiada wszystkie elementy wymagane przez obowiązujące przepisy prawa. W ocenie organu opinia biegłego jest spójna, logiczna i konsekwentna, a wyjaśnienia biegłego złożone w toku postępowania zasługują na uwzględnienie. Organ dał też wiarę wyjaśnieniom biegłego złożonym w toku postępowania, uznając je za spójne i logiczne i odwołują się do treści obowiązujących przepisów prawa.

Pełnomocnik skarżących wniósł odwołanie od powyższej decyzji, zarzucając zaniżenie wartości nieruchomości poprzez przyjęcie do porównań nieruchomości niepodobnych do nieruchomości wycenianej, w szczególności ze względu na lokalizację i powierzchnię działek porównawczych. Odwołujący zarzucili ponadto, że organ wojewódzki, pomimo wniosków stron, do wyceny przedmiotowej nieruchomości ponownie powołał tego samego biegłego, którego operat szacunkowy został w całości zakwestionowany przez S. w B. Zdaniem stron, biegły taki, powinien zostać wyłączony z uwagi na uzasadnione obawy co do jego fachowości i rzetelności. Odwołujący się zarzucili także organowi wojewódzkiemu naruszenie art. 107 § 3 Kpa poprzez brak precyzyjnego wyjaśnienia podstawy prawnej zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając wniesione odwołanie, Minister Infrastruktury i Rozwoju wskazał, że dostrzeżone w toku postępowania przed organem pierwszej instancji uchybienia zostały skorygowane i biegły dostosował się do wskazań S. i sporządził prawidłowo operat szacunkowy. Również Minister nie dopatrzył się aby biegły ponownie nie mógł sporządzić operatu szacunkowego o wartości nieruchomości w niniejszej sprawie albowiem jak ustalił, [...] uzyskał wymagane uprawnienia zawodowe i jest wpisany do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych, jest osobą uprawnioną do szacowania nieruchomości i brak jest podstaw ustawowych do jego wyłączenia od niniejszej sprawy.

Skargę na powyższą decyzję wnieśli M. i E. małżonkowie F., Marek F. i A. F. reprezentowani przez pełnomocnika adw. L. M. zarzucając zaskarżonej decyzji i decyzji Wojewody [...] naruszenie:

1) przepisu art. 138 § pkt. 1 kpa w zw. z art. 7 kpa w zw, z art. 77 § 1 kpa w zw. z art. 78 § 1 i 2 kpa. art. 80 kpa oraz art 84 § 1 kpa poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Wojewody [...] w sytuacji, gdy przy jej wydawaniu doszło do naruszeń prawa skutkujących koniecznością jej uchylenia, które znalazły wyraz w:

a) odmowie przeprowadzenia wnioskowanych przez skarżącego dowodów z dokumentu - operatu szacunkowego sporządzonego przez [...] oraz powołania nowego biegłego rzeczoznawcy majątkowego celem sporządzenia nowego operatu

b) braku wyczerpującego, rzetelnego i wszechstronnego rozpatrzenia materiału zgromadzonego w toku postępowania w szczególności poprzez niewyjaśnienie przez organ podniesionych przez skarżących nieścisłości operatu szacunkowego, który stanowił główny dowód w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym.

2) przepisu art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 24 kpa poprzez dokonanie ich błędnej wykładni i zastosowania polegających na uznaniu, że stanowią one podstawę prawną odmowy przeprowadzenia dodatkowego dowodu z opinii biegłego.

3) przepisu art. 77 § 1 kpa w zw. z art. 78 § 1 i 2 kpa, art. 80 kpa oraz art 84 § 1 kpa art. 107 § 3 kpa poprzez oddalenie zgłoszonego w odwołaniu wniosku dowodowego o przeprowadzenie dowodu z dokumentu - decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2010 r.,sygn. [...] w aktach sprawy sygn. [...] oraz brak ustosunkowania się do tego działania w uzasadnieniu decyzji.

Z uwagi na powyższe w imieniu mocodawców wniósł o:

1) uchylenie zaskarżonej decyzji wraz z z utrzymaną nią w mocy decyzją Wojewody [...] i przekazanie sprawy organowi I Instancji do ponownego rozpoznania.

2) zasadzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych oraz opłaty skarbowej od pełnomocnictwa

Minister Infrastruktury i Rozwoju w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 p.p.s.a. polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu.

Skarga jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów postępowania w postaci art. 7 i 77 §1 kpa oraz art. 107 § 3 kpa w związku z art. 134 ust. 2, 151, 153, 154 ugn oraz § 36 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a naruszenie to miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Na wstępie należy podzielić ogólną uwagę organu zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że co do zasady organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy. Należy jednak zgodzić się ze skarżącymi, że powyższe nie zwalnia organu od obowiązku przeprowadzenia rzetelnej i wnikliwej oceny w zakresie rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego i wartości przyjętych przez rzeczoznawcę w zakresie, które ma fundamentalne znaczenie dla przyjętej wartości stanowiącej kwotę odszkodowania. Wręcz przeciwnie, aby organ administracji mógł w sposób właściwy ocenić, czy operat został sporządzony w sposób prawidłowy także pod względem formalnym powinien odnieść się do zarzutów formułowanych w sposób precyzyjny przez stronę i w tym zakresie ustalić, czy dotyczą one przede wszystkim poprawności formalnej ale też zawartości merytorycznej. Należy pamiętać, że rozstrzygając w postępowaniu administracyjnym, również w zakresie odszkodowania przy udziale rzeczoznawcy majątkowego, organ administracji publicznej zobligowany jest mieć na uwadze słuszny interes obywateli oraz uwzględniać interes społeczny, w szczególności zaś powinien zmierzać do realizacji zasady prawdy obiektywnej. Dlatego też trafność rozstrzygnięcia w każdym indywidualnym przypadku wymaga szczegółowego zbadania i rozważenia wszelkich argumentów, które stanowiłyby podstawę do przyjęcia określonego stanowiska. Wydając decyzję organ jest zobowiązany do podejmowania wszelkich kroków niezbędnych w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Zobowiązany jest również do wyczerpującego zebrania, rozpatrzenia i oceny całego materiału dowodowego zgodnie z treścią art. 77 § 1 i art. 80 kpa oraz do uzasadnienia według wymogów określonych w art. 107 § 3 kpa. W rezultacie sądowa kontrola prawidłowości podjętej decyzji przy zastosowaniu wskazanego na wstępie kryterium legalności, obejmuje w szczególności badanie, czy wydanie decyzji zostało poprzedzone prawidłowo przeprowadzonym postępowaniem, z zachowaniem przepisów procedury administracyjnej, a to zarówno przepisów szczegółowych, jak i zasad ogólnych określonych w rozdziale drugim działu I kodeksu postępowania administracyjnego. Sąd kontroluje zatem, czy w toku tego postępowania podjęto wszelkie niezbędne kroki dla dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, czy zebrano wszystkie dowody w celu ustalenia istnienia bądź nieistnienia ustawowych przesłanek decyzji oraz czy podjęte na ich podstawie rozstrzygnięcie nie wykracza poza granice określone przepisami prawa, innymi słowy, czy nie nosi cech dowolności.

Ponadto należy mieć na uwadze, że zasada dwuinstancyjności postępowania wyrażona w art. 15 kpa nie sprowadza się wyłącznie do instancyjnej kontroli prawidłowości rozstrzygnięcia podjętego przez organ I instancji, ale także, a nawet przede wszystkim, do ponownego rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej w jej całokształcie, w tym również z wykorzystaniem przez organ II instancji instytucji określonej w art. 136 kpa umożliwiającej uzupełnienie postępowania dowodowego, o ile jest to niezbędne do końcowego załatwienia sprawy.

Jak słusznie podniesiono w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. akt I OSK 852/07 rzeczoznawca ma pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, skoro organ dokonuje tego określenia na podstawie sporządzonego przez niego operatu szacunkowego, jednakże nie stanowi to o związaniu organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, bowiem o wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. To na organie spoczywa zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Gdyby zatem przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości powodowała uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności np. zwracając się do innego rzeczoznawcy o dokonanie wyceny tej samej nieruchomości lub do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (co miało już miejsce w przedmiotowym postępowaniu) o ocenę prawidłowości sporządzonego operatu. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym utrwalony jest pogląd, że na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny na podstawie art. 80 k.p.a. wartości dowodowej operatu szacunkowego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13 marca 2008 r. sygn. I OSK 374/07). Również wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania należący do rzeczoznawcy majątkowego nie oznacza, że rzeczoznawca działa tu w sposób dowolny, gdyż w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić swoje stanowisko (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r. sygn. I OSK 852/07). W orzecznictwie tym niekwestionowany jest również pogląd, że operat szacunkowy nie ma mocy decyzji wydanej przez właściwy organ administracji publicznej. Jest to bowiem opinia biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym - uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy (wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt I OSK 379/10).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy należy zauważyć, że zasadne są zarzuty skarżących dotyczące braku wyczerpującego, rzetelnego i wszechstronnego rozpatrzenia materiału zgromadzonego w toku postępowania w szczególności poprzez niewyjaśnienie przez organ podniesionych przez skarżących nieścisłości operatu szacunkowego, który stanowił główny dowód w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym. Minister lakonicznie odniósł się do podniesionych okoliczności zdawkowo przedstawiając swoje stanowisko.

Należy w tym miejscu wskazać, iż z godnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. Dz. U. z 2013 r., poz. 687) nieruchomości, o których mowa w art. lf ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18. Stosownie do art. 18 ust. 1 powyższej ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015r., poz. 782) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Stosownie do § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004i\ w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W procesie wyceny zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości drogowej ustalane zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z pominięciem wskazań decyzji lokalizacyjnej. W myśl aktualnie obowiązujących przepisów należy więc w pierwszej kolejności ustalić, czy nieruchomość objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ewentualnie studium bądź decyzją o warunkach zabudowy. Dopiero pod względem tak ustalonego przeznaczenia szacowanej nieruchomości możliwy będzie dobór nieruchomości porównawczych. Przedmiotowa nieruchomość, zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy [...], znajdowała się w obszarze przeznaczonym pod drogi, tj. pod przewidywaną trasę obejścia [...] w ciągu drogi ekspresowej nr [...] oraz na terenie przeznaczonym pod zabudowę siedliskową. Rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania z działkami przeznaczonymi pod drogi nieruchomości nabywane na cele drogowe oraz określił wartość działek przeznaczonych pod zabudowę siedliskową dokonując analizy transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. Autor operatu wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Jednakże w ocenie Sądu wyrażona przez biegłego opinia jest błędna i nie powinna zostać uwzględniona. Niezrozumiałym jest bowiem i nie można zgodzić się ze stanowiskiem rzeczoznawcy który uznał, iż na terenie powiatu [...] oraz powiatów ościennych nie zanotowano transakcji gruntami nabywanymi pod drogi krajowe spełniające kryterium podobieństwa, stąd konieczność poszerzenia rynku podlegającego badaniu. Z opinii S. w B. wynika, zgodnie z informacją Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, że na terenie województwa [...] w latach 2011-2014 miały miejsce 55 umowy nabycia gruntów pod drogi krajowe. Nadto, nie może także pozostawać bez znaczenia dla oceny kryterium podobieństwa nieruchomości okoliczność, że poddane analizie transakcje dotyczą nieruchomości zdecydowanie mniejszych od nieruchomości podlegających wycenie. Biegły szacując wartość przedmiotowego gruntu uwzględnił nieruchomości o powierzchni największej 1,358 ha a najmniejszej 143 m.kw i jako trzeciej o powierzchni 700 m.kw., w sytuacji kiedy opinia dotyczy działek gruntu odpowiednio o powierzchniach: 4,3369 ha, 3,0321 ha, 7,6458 ha. Działki podlegające wycenie posiadają zdecydowanie wyższy areał a pomimo tego powyższy fakt nie został w treści opinii uwzględniony, okoliczność ta nie została przez rzeczoznawcę skorygowana żadnymi współczynnikami. Z uwagi na zdecydowaną różnicę i odmienność działek wycenianych z działkami "porównanwczymi", zdaniem Sądu, w sposób oczywisty zostało naruszone kryterium podobieństwa.

Należy wskazać, iż standardy postępowania administracyjnego wymagają, by organ wyjaśnił zgłaszane przez stronę odwołującą się wątpliwości. Wymóg dysponowania przez organ w toku postępowania wiadomościami szczególnymi, wiążący się z powołaniem biegłego nie oznacza, że organ jest zobowiązany do uwzględnienia wniosków operatu bez zastrzeżeń i nieuzależniania przyjęcia za zasadne tych wniosków od poprawności operatu. Tych obowiązków organ w rozpatrywanej sprawie nie dotrzymał.

W toku postępowania skarżący wskazywali na wadliwości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do wydania zaskarżonej decyzji, akcentując ostatecznie w odwołaniu wadliwość opinii sporządzonej przez ww biegłego z dnia 15 stycznia 2015 r. Pełnomocnik odwołujących się ponawiał wniosek o powołanie nowego (innego) biegłego, jednak pisma te pozostały bez odpowiedzi.

W ocenie Sądu, wątpliwości podnoszone przez skarżących nie zostały wyjaśnione w sposób jasny i niepozostawiający zastrzeżeń co do faktycznej wartości nieruchomości, a organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie zawarł wywodu, który umożliwiłby ocenę wiarygodności operatu szacunkowego. Nie przeprowadził zatem wystarczającej kontroli operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę do wydania decyzji.

Natomiast nie zasługuje na uwzględnieni zarzut skargi dotyczący nie rozpoznania wniosku o przeprowadzenie dowodu ze złożonego operatu szacunkowego biegłej [...] z dnia 14 lipca 2014 r. albowiem powyższy operat był już przedmiotem badania przez S., które uznało go, na równie z operatem biegłego [...] również za wadliwy. Wobec powyższego nie było zasadne uwzględnienie dowodu, który mocą przepisu z art. 157 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami został wyeliminowany opinią S. w B.

Podobnie nie zasadnym jest zarzut nie przeprowadzenia dowodu z decyzji Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2010 r., sygn. [...] w aktach sprawy sygn. [...], dotyczącej przyznania odszkodowania za inną nieruchomość, przejętą z mocy prawa, albowiem przy ustalaniu odszkodowania organ opiera się o stosowny operat szacunkowy sporządzany na użytek konkretnego postępowania i do konkretnej nieruchomości, zgodnie z powołanymi wyżej przepisami. Inne zaś opinie nie mają znaczenia, dotyczą bowiem innych nieruchomości i jeśli nawet położonych w bliskim sąsiedztwie, to istotnym jest indywidualizacja operatu szacunkowego, uwzględniającego cechy charakterystyczne wyłącznie szacowanej nieruchomości.

Odnośnie zarzutu strony dotyczącego nie powołania innego biegłego wskazać należy, że zgodnie z art. 176 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zgodnie natomiast z art. 24 § 1 pkt 4 i 5 pracownik organu administracji publicznej podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu w sprawie w której był świadkiem lub biegłym albo był lub jest przedstawicielem jednej ze stron, albo w której przedstawicielem strony jest jedna z osób wymienionych w pkt 2 i 3; w której brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji.

Mając na uwadze powyższe wskazać należy, że organ wojewódzki nie był zobligowany przepisami prawa do powołania kolejnego biegłego rzeczoznawcy majątkowego, albowiem nie zaistniała w stosunku do biegłego jedna z powołanych wyżej okoliczności.

W ocenie Sądu, wątpliwości podnoszone przez skarżącego nie zostały wyjaśnione w sposób jasny i niepozostawiający zastrzeżeń co do faktycznej wartości nieruchomości, a organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie zawarł wywodu, który umożliwiłby ocenę wiarygodności operatu szacunkowego. Nie przeprowadził zatem wystarczającej kontroli operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę do wydania decyzji.

Mając na uwadze powyższe, Sąd doszedł do przekonania, że sprawa wymaga ponownej analizy, gdyż w postępowaniu administracyjnym nie zostały prawidłowo wyjaśnione i zweryfikowane wszystkie istotne okoliczności, niezbędne do jej prawidłowego rozstrzygnięcia (art. 7 i 77 § 1 K.p.a.). Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ winien uwzględnić ocenę prawną zawartą w niniejszym uzasadnieniu (tj. ocenić operat według wskazanych wyżej kryteriów i odnieść się do zarzutów strony oraz do wniosków dowodowych, z uwzględnieniem art. 78 K.p.a.), podejmując stosowne kroki mające na celu usunięcie dostrzeżonych przez Sąd uchybień postępowania.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. orzekł, jak w punkcie pierwszym sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i 205 tej ustawy w punkcie drugim sentencji wyroku.