Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1417/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-02-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 59 i nast
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par 1-9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art 7 , art 287 , art 77 par 1 , art 80 , art 107
journal: Dz.U. 1960 nr 30 poz 168
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
article: art 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Magda Froncisz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski po rozpoznaniu w dniu 25 lutego 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] października 2020 r., znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z 27 lipca 2020 r., nr [...], po rozpatrzeniu wniosku R. B., ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Nadbudowa i przebudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego dla powiększenia powierzchni mieszkalnej (z wykorzystaniem poddasza) oraz dobudowa zewnętrznej klatki schodowej na działkach nr [...] i [...] obr. [...] przy ul. [...] w K.".

Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji wskazał art. 59 ust. 1, art. 60 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r., poz. 293), dalej "u.p.z.p." oraz § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588), dalej "rozporządzenie".

W uzasadnieniu decyzji organ przywołał treść zastosowanych przepisów prawa, a także wskazał, że spełnione zostały w sprawie przesłanki dotyczące ustalenia warunków zabudowy (art. 61 ust. 1 u.p.z.p.), a dokonane w postępowaniu uzgodnienia (Ministra Środowiska, Marszałka Województwa M., Wydziału Kształtowania Środowiska Urzędu Miasta K. w zakresie ochrony środowiska, Wydziału ds. Jakości Powietrza Urzędu Miasta K. w zakresie ochrony powietrza, Zarządu Dróg Miasta K. w zakresie planowanej obsługi komunikacyjnej) były pozytywne.

Organ I instancji wskazał, że w piśmie z 11 maja 2020 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa [...], jako współwłaściciel i zarządca nieruchomości składającej się z działki nr [...] wniosła uwagi odnośnie planowanego zamierzenia inwestycyjnego, wnioskując równocześnie o odmowę wydania decyzji w przedmiotowej sprawie. Spółdzielnia zakwestionowała zwiększenie maksymalnej wysokości kalenicy inwestycji o ca 2 m (do ca 11 m), co jej zdaniem spowoduje pogorszenie nasłonecznienia po zachodniej stronie budynku Spółdzielni na dolnych kondygnacjach. Odnosząc się do powyższego organ I instancji wskazał, że podniesione uciążliwości nie mogą być badane i weryfikowane na etapie ustalania warunków zabudowy.

Do przedmiotowej decyzji zostały dołączone stanowiące jej integralną część: załącznik nr 1 - warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, załącznik nr 2 - część graficzna warunków zabudowy, załącznik nr 3 - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej oraz załącznik nr 4 - część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej.

Odwołanie od ww. decyzji organu I instancji złożyła Spółdzielnia Mieszkaniowa im[...] w K., wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji. Odwołująca zakwestionowała zwiększenie maksymalnej wysokości kalenicy inwestycji, a także dobudowanie klatki schodowej od strony południowo-wschodniej budynku jednorodzinnego, które - jej zdaniem - może naruszyć wymagane przepisami prawa odległości ścian od granic nieruchomości.

Zdaniem odwołującej nie można zapominać, że decyzja o warunkach zabudowy jest dla organu wydającego pozwolenie na budowę wiążąca, więc budynek o podwyższonej kalenicy będzie mógł powstać, ograniczając tym samym dostęp światła dla mieszkańców zachodnich mieszkań przy ul. [...] w K..

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 5 października 2020 r. znak [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 u.p.z.p., § 1-9 rozporządzenia oraz art. 127 § 2 w związku z art. 17 pkt 1 i art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm.), dalej "K.p.a.", utrzymało zaskarżoną decyzję w całości w mocy.

W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wyjaśnił, że postępowanie wszczęto na wniosek inwestora złożony 19 grudnia 2019 r., zmodyfikowany 28 stycznia 2020 r., 15 kwietnia 2020 r., 22 kwietnia 2020 r. i 8 czerwca 2020 r. Wskazał, że na podstawie zgromadzonych w trakcie postępowania materiałów dowodowych ustalono, że planowane zamierzenie spełnia łącznie przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zaś projekt decyzji przygotowała osoba uprawniona po myśli art. 60 ust. 4 u.p.z.p.

Organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji odniósł się szczegółowo do zastrzeżeń i uwag strony - Spółdzielni Mieszkaniowej im[...] w K. - wobec inwestycji, wyjaśniając cele i zasady ustalania warunków zabudowy ze wskazaniem, że podniesione uwagi dotyczące uciążliwości wynikających z inwestycji będą mogły być rozpatrzone na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, to jest w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę.

Kolegium przywołało treść art. 6 ust. 2 pkt. 1, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Wskazało, że teren inwestycji obejmujący działki nr [...] i [...] obr. [...] posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...]. W aktach sprawy znajduje się też oświadczenie inwestora, że zapotrzebowanie na media dla planowanej inwestycji zostanie pokryte z istniejących przydziałów mediów zgodnie z załączonymi do akt umowami z gestorami poszczególnych sieci (na zasadzie istniejącego przyłącza wod.- kan. oraz instalację wewnętrzną poprzez jej rozbudowę i rezerwy techniczne; energię elektryczną w oparciu o istniejące przyłącze elektroenergetyczne i rozbudowę instalacji wewnętrznej; czynnik grzewczy w oparciu o przyłącze gazowe i rozbudowę wewnętrznej instalacji gazowej), zaś sposób odprowadzania wód opadowych pozostanie zgodny z dotychczasowym.

Istniejące uzbrojenie terenu - w tym w zakresie obsługi komunikacyjnej od ul. [...] (zgodnie z opinią zarządcy ww. dróg publicznych Zarządu Dróg Miasta K. z 8 stycznia 2020 r.) - jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, zaś w załączniku nr 1 do decyzji pkt II.4 lit. f ustalony został wskaźnik liczby miejsc postojowych dla projektowanego zamierzenia - zgodnie z art. 54 pkt 2c w zw. z art. 64 ust. 1 i art. 67 ust. 3 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589) oraz przy uwzględnieniu wytycznych ujętych w uchwale Nr [...] Rady Miasta K. z dnia 29 sierpnia 2012 r. Program obsługi parkingowej dla miasta K..

Teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne z uwagi na treść art. 10a ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zaś decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Zatem spełnione zostały przesłanki wynikające z art. 61 ust. 2-5 u.p.z.p.

Następnie organ II instancji omówił kwestię spełnienia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., tzw. zasady dobrego sąsiedztwa.

Kolejno organ odwoławczy uzasadnił twierdzenie, że analiza prawidłowo wyznaczonego obszaru wykonana 10 czerwca 2020 r. (k. nr 359-381 akt) odpowiada wymogom obowiązującego prawa, a wydana na jej podstawie decyzja zasadnie wskazuje na możliwość ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. Opisał graficzną i tekstową część analizy oraz jej wnioski.

Stwierdził, że projektowana nadbudowa i przebudowa istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz dobudowa klatki schodowej stanowić będzie uzupełnienie dla występujących w obszarze analizowanym obiektów o funkcji mieszkaniowej.

Organ odwoławczy nie znalazł też żadnych podstaw do negowania rozważań analizy w zakresie cech zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, które dały podstawę do ustalenia w badanej decyzji parametrów dla planowanej inwestycji. Obszernie i szczegółowo omówił wszystkie ustalone parametry i wskaźniki, w tym udział powierzchni biologicznie czynnej.

Organ II instancji odniósł się w szczególności do kwestionowanych w odwołaniu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i lokalizacji klatki schodowej w granicy działki (terenu inwestycji).

Rekapitulując organ II instancji wskazał, że ustalone w decyzji parametry znajdują odzwierciedlenie w stanie i cechach zabudowy zlokalizowanej w badanym obszarze. Zastosowane regulacje określające wyjątkowe sposoby wyznaczenia parametrów zostały należycie umotywowane w wynikach analizy, a organ I instancji określił w badanej decyzji szczegółowe warunki zabudowy wynikające z przeprowadzonych uzgodnień i opinii organów współdziałających w sprawie, a także warunki w zakresie ochrony zieleni, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii. Określono także warunki w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji.

Spółdzielnia Mieszkaniowa im[...] w K. wniosła na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 5 października 2020r. znak [...], skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj. :

- art. 7 w zw. z art. 77 i art. 80 K.p.a. poprzez brak wszechstronnego i dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz działanie wbrew zasadzie "dobrego sąsiedztwa", a w szczególności poprzez niezbadanie uwarunkowań faktycznych i prawnych działki mającej zapewnić dostęp do drogi publicznej,

- art. 28 K.p.a. poprzez brak uwzględnienia mieszkańców budynku mieszkaniowego przy ul. [...] w K. jako stron,

- art. 35 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2020 r., poz. 1333), dalej "P.b.", poprzez brak kompletnego projektu budowlanego zamierzonej inwestycji.

Zaskarżając kwestionowaną decyzję w całości, wobec postawionych zarzutów, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta K. z 27 lipca 2020 r.

Skarżąca przywołała treść art. 6 ust 2 pkt 2 u.p.z.p. Podniosła, że interes mieszkańców budynku przy ul. [...], reprezentowanych przez Spółdzielnię Mieszkaniową im. [...], został naruszony poprzez zapis w przedmiotowych warunkach zabudowy: "Wysokość kalenicy ustala się w przedziale od 9,5 m do 11 m". Zwiększenie maksymalnej wysokości kalenicy o 2 m (do ca 11m), powoduje pogorszenie nasłonecznienia w godzinach popołudniowych mieszkań zlokalizowanych po zachodniej stronie budynku przy ul. [...]. Problem ten, będzie dotyczył głównie mieszkań zlokalizowanych na dolnych kondygnacjach.

Skarżąca zwróciła uwagę, że zgodnie z art. 64 w zw. z art. 55 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy jest dla organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę wiążąca. W związku z tym wszelkie warunki określone w tej decyzji muszą być zachowane w pozwoleniu na budowę. Nie można twierdzić, że decyzja ustalająca warunki zabudowy zawiera tylko ogólne ramy przyszłej inwestycji, ponieważ określa ona najważniejsze parametry nowej zabudowy, takie jak wysokość, powierzchnia zabudowy i gabaryty budynku. Parametry te są najistotniejsze pod względem oddziaływania na nieruchomości sąsiednie.

Skarżąca podniosła też, że wbrew odwołaniu od decyzji WZ Nr [...] i późniejszemu odwołaniu do SKO (znak [...]) i przede wszystkim braku prawomocnego pozwolenia na budowę, inwestor rozpoczął prace budowlane na działkach nr [...] i [...] obr. [...] przy ul. [...]. Budowa w obecnym momencie zmierza ku końcowi. Spółdzielnia Mieszkaniowa im. [...] dnia 17 września 2020 r. złożyła oficjalną skargę do Państwowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w K. i otrzymała zwrotnie potwierdzenie rozpoczęcia sprawy [...] Powyższe działania jednoznacznie demonstrują stosunek inwestora do prawa budowlanego i do prawidłowego sposobu realizowania zamiaru budowlanego.

Skarżąca wskazała również, że współwłaścicielami nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...] zabudowanej budynkiem wielorodzinnym przy ul. [...] są skarżąca i właściciele 55 wyodrębnionych lokali mieszkalnych w tym budynku (vide [...]). Wszyscy oni powinni być stroną postępowania administracyjnego, co nie wynika z wykazu instytucji i osób, które otrzymały przedmiotową decyzję. Zgodnie z art. 8 K.p.a. postępowanie administracyjne prowadzone winno być w sposób budzący zaufanie, a w tym przypadku zachodzi obawa, że błędnie został wyznaczony krąg stron przez niepoinformowanie właścicieli wszystkich wyodrębnionych lokali mieszkalnych w nieruchomości przyległej do planowanej inwestycji, co stanowi rażące uchybienie. Każdy ze współwłaścicieli nieruchomości przy ul. [...] ma interes prawny i powinien być stroną toczącego się postępowania, ponieważ zakres przedmiotowej sprawy w sposób bezpośredni dotyczy ich własności.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, odniosło się do zarzutów skargi i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 2167) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), dalej "P.p.s.a.", odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. Regułą jest, że w ramach kontroli działalności administracji publicznej przewidzianej w art. 3 P.p.s.a. sąd jest uprawniony do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.), zaś jedynym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 P.p.s.a. Orzekanie w granicach sprawy (art. 135 P.p.s.a.) oznacza sprawę będącą przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność, jako pochodną określonego stosunku administracyjnoprawnego i odbywa się z uwzględnieniem ówcześnie obowiązujących przepisów prawa. Stosownie natomiast do treści art. 145 § 1 P.p.s.a. w przypadku, gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Z istoty kontroli wynika, że legalność zaskarżonej decyzji podlega ocenie przy uwzględnieniu stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie podejmowania zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Mając na uwadze wskazane powyżej kryterium legalności Sąd - w wyniku kontroli zaskarżonej decyzji - stwierdził, że jest ona zgodna z prawem, a zarzuty skargi nie mogły przynieść zamierzonego skutku. Sąd stwierdził również, że mające istotny wpływ na wynik sprawy ustalenia faktyczne poczynione przez organ odwoławczy są prawidłowe i Sąd przyjmuje je za własne.

Należy też wyjaśnić, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz.U. z 2020 r., poz. 491 ze zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2. Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany. Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.; dalej: ustawa o COVID), w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz.U. z 2020 r., poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących (ust. 2). Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3). W niniejszej sprawie Przewodniczący II Wydziału WSA w Krakowie, zarządzeniem z dnia 21 stycznia 2021 r. (k. 23), wyznaczył na dzień 25 lutego 2021r. posiedzenie niejawne Sądu w składzie trzech sędziów.

Przeprowadzenie rozprawy w niniejszej sprawie stanowiłoby nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących, a jednocześnie nie ma technicznych możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość, z bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Skierowanie sprawy na posiedzenie niejawne w trybie wyżej opisanym, nie wymaga zgody stron postępowania, a dokonywane jest jednoosobowo przez Przewodniczącego Wydziału. Nadto zgodnie z § 1 pkt 1 zarządzenia nr 61 Prezesa Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 16 października 2020 r., z dniem 17 października 2020 r., w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Krakowie odwołane zostały rozprawy przy jednoczesnym utrzymaniu działalności orzeczniczej Sądu w trybie rozpoznawania spraw na posiedzeniach niejawnych. Zarządzenie dostępne jest na stronie internetowej WSA w Krakowie. Z powyższych względów nie było możliwości wyznaczenia rozprawy.

Skierowanie niniejszej sprawy do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów umożliwiło jej rozstrzygnięcie bez szkody dla wyjaśnienia sprawy. Przy tym wyjaśnić należy, że rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym nie prowadzi do pominięcia argumentacji skarżącej, bowiem podnoszone przez nią argumenty, podobnie jak argumenty skarżonego organu i uczestników postępowania, są rozważane przez Sąd w oparciu o akta sprawy oraz złożone skargi i inne pisma procesowe. Z tych względów Sąd rozpoznał na podstawie cytowanego powyżej art. 15zzs4 ust. 3 ustawy o COVID sprawę na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów.

Przedmiotem kontroli w niniejszym postępowaniu sądowoadministracyjnym jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, wydana na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. ustalającą warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Nadbudowa i przebudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego dla powiększenia powierzchni mieszkalnej (z wykorzystaniem poddasza) oraz dobudowa zewnętrznej klatki schodowej na działkach nr [...] obr. 2 [...] przy ul. [...] w K.".

Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Została wydana przez organ właściwy do rozpatrzenia sprawy, w postępowaniu pozbawionym wad procesowych mających wpływ na jego rozstrzygnięcie.

Bezspornym w sprawie było, że działki określone we wniosku i zaskarżonych decyzjach nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy zostało zatem prawidłowo przeprowadzone na zasadach i w trybie określonym w art. 59 i n. u.p.z.p.

Nie było również przedmiotem sporu, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa, w tym jednorodzinna, obiekty infrastruktury technicznej, drogi publiczne i drogi wewnętrzne, zatem projektowane zamierzenie i jego funkcja mieszkalna jednorodzinna stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym. Przeprowadzona analiza urbanistyczna wykazała, iż teren objęty wnioskiem posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej (ul. [...]) przez istniejący zjazd. Obsługę komunikacyjną zaplanowano poprzez istniejący zjazd, zatem projektowane uzbrojenie terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy jest wystarczające dla realizacji planowanego zamierzenia budowlanego.

Teren objęty wnioskiem nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Powyższe ustalenia nie budzą też wątpliwości Sądu.

Skarżąca w skardze i odwołaniu sformułowała 6 zarzutów:

1. nieuprawnione zwiększenie maksymalnej wysokości kalenicy inwestycji, co skutkować ma zacienieniem budynku skarżącej,

2. dobudowanie klatki schodowej od strony południowo-wschodniej budynku jednorodzinnego, które może naruszyć wymagane przepisami prawa odległości ścian od granic nieruchomości,

3. działanie wbrew zasadzie "dobrego sąsiedztwa", w szczególności poprzez niezbadanie uwarunkowań faktycznych i prawnych działki mającej zapewnić dostęp do drogi publicznej,

4. brak uznania mieszkańców budynku mieszkaniowego przy ul. [...] jako stron,

5. naruszenie art. 35 P.b. poprzez brak kompletnego projektu budowlanego zamierzonej inwestycji,

6. inwestor przed uzyskaniem pozwolenia na budowę przystąpił do realizacji inwestycji.

Należy tu podkreślić, że wszelkie przesłanki wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy i okoliczności determinujące jej treść zostały należycie opisane w analizie architektoniczno – urbanistycznej i uzasadnieniach obu decyzji, nie były w sprawie kwestionowane przez strony, są bezsporne i nie budzą wątpliwości Sądu.

Natomiast wskazane wyżej zarzuty skargi Sąd uznał za bezzasadne, co też we właściwy sposób umotywowało Kolegium w uzasadnieniu swojej decyzji i odpowiedzi na skargę.

Należy pamiętać, że przedmiotowe zamierzenie to nadbudowa, przebudowa i dobudowa (rozbudowa) istniejącego budynku mieszkalnego, bez zmiany istniejącej funkcji mieszkalnej (jednorodzinnej). Zatem kontynuacja funkcji (zasada dobrego sąsiedztwa) jest oczywista, zaś z analizy architektoniczno – urbanistycznej i opinii zarządcy dróg publicznych Zarządu Dróg Miasta K. z 8 stycznia 2020 r. jednoznacznie wynika, że projektowane uzbrojenie terenu objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (działki nr [...] i [...] obr. [...]) jest wystarczające dla realizacji planowanego zamierzenia budowlanego, w szczególności w zakresie obsługi komunikacyjnej, bowiem komunikacja zaplanowana jest poprzez istniejący zjazd. Dlatego też teren inwestycji niewątpliwie ma dostęp do drogi publicznej.

Natomiast co do spełnienia zasady dobrego sąsiedztwa należy wskazać, że w obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które pozwalają na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Są to m. in. działki nr [...], [...], [...] obr[...]. Zatem Kolegium słusznie uznało, że wywiedzione w oparciu o dokument analizy stwierdzenie decyzji pierwszoinstancyjnej co do kontynuacji przez nową inwestycję funkcji istniejącej w obszarze analizowanym zasługuje na uwzględnienie, jako że znajduje potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym.

Przechodząc do dalszej oceny legalności zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji przypomnieć trzeba, że podstawowym instrumentem kształtowania ładu przestrzennego są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego pozwalające w sposób kompleksowy i spójny kształtować ład przestrzenny na większym spójnym architektonicznie i urbanistycznie obszarze. Preferencja miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wynika także z faktu, że odgórne zasady kształtowania ładu przestrzennego przez władzę publiczną stanowią ingerencję w prawo własności chronione w aktach prawa powszechnie obowiązującego. Ograniczenia prawa własności w drodze ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego są ograniczeniami wynikającymi z aktów prawa powszechnie obowiązującego, podczas gdy warunki zabudowy kształtowane w akcie administracyjnym mają charakter norm indywidualnych i konkretnych. Z powyższego wynika, że kształtowanie ładu przestrzennego w drodze indywidualnych decyzji administracyjnych ma charakter wyjątkowy - w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (art. 3 ust. 1, art. 4 ust. 1 oraz art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Zatem w świetle u.p.z.p. kształtowanie ładu przestrzennego w drodze planu jest zasadą, zaś w drodze indywidualnych decyzji administracyjnych – jest wyjątkiem od zasady.

Zgodnie z art. 4 ust. 2 u.p.z.p. w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Stwierdzenie to potwierdza brzmienie art. 59 ust. 1 u.p.z.p.

Z drugiej strony, prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, a nie decyzją uznaniową. Oznacza to, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, a rozstrzygnięcie podejmowane po przeprowadzeniu postępowania jest warunkowane całkowicie ustalonym stanem faktycznym i przepisami prawa. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 października 2010 r., sygn. II OSK 1542/09 – powołane orzeczenia są dostępne w centralnej bazie orzeczeń sądów administracyjnych na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Wynika to z treści art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którymi nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 tej ustawy nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Jak słusznie wskazał organ odwoławczy, uprawniony do nieruchomości może zagospodarować ją dowolnie, w zakresie obowiązującego prawodawstwa. Elementem konstytucyjnie chronionego w polskim systemie prawnym prawa własności nieruchomości jest zatem wolność jej zagospodarowania. Niemniej jednak wolność ta realizowana jest w ramach istniejącego porządku prawnego formułującego wymogi, których spełnienie umożliwia dopiero jej realizację.

Stosownie do art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jednym z warunków, jakie powinien spełnić wnioskodawca celem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, jest określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. tzw. "zasada dobrego sąsiedztwa", zgodnie z którą co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zasada ta określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze.

Stosownie do § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej (terenu inwestycji), której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa m. in. w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wyniki tej analizy, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 powyższego rozporządzenia).

Dokonując oceny, czy w rozpoznawanej sprawie zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w postępowaniu organ I instancji uprawniony urbanista zgodnie z powyższym przepisem wytyczył obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie powyższych warunków (analizę architektoniczno – urbanistyczną).

Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia, granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Stosownie zaś do § 2 pkt 5 rozporządzenia front działki to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

W niniejszej sprawie wokół działki objętej wnioskiem wyznaczony został obszar analizowany, którego granice ustalono w odległości ok. 57 m od granic obszaru planowanego do zainwestowania. Jest to odległość nie mniejsza niż 3-krotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, rozumianego zgodnie z § 2 pkt 5 ww. rozporządzenia, wynosząca ok. 19 m.

Jak trafnie stwierdził organ odwoławczy, analiza architektoniczno – urbanistyczna w niniejszej sprawie sporządzona została zgodnie z zasadami wynikającymi z rozporządzenia i precyzyjnie opisuje zarówno zagospodarowanie terenu w obszarze objętym analizą, charakter obszaru, jak i sposób kształtowania się zabudowy oraz cechy tej zabudowy, zaś wyprowadzone na podstawie analizy wnioski (część tekstowa wyników analizy) znajdują pełne uzasadnienie w świetle poczynionych w toku analizy ustaleń. Analiza zawiera część graficzną - mapę poświadczoną za zgodność z oryginałem przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, na której prawidłowo zakreślono granice obszaru analizowanego w odległości. Obszar o tożsamych granicach został wyznaczony na zał. nr 4 do decyzji obejmującym część graficzną wyników analizy. Twierdzenia zawarte w analizie są spójne i adekwatnie oddają sposób dotychczasowego zagospodarowania obszaru analizy.

W wyczerpującej części tekstowej analizy podano, że teren inwestycji znajduje się w północno-zachodniej części miasta, w pobliżu węzła komunikacyjnego [...]. Obszar analizowany obejmuje swymi granicami przenikające się dwa rodzaje zabudowy: jednorodzinną i wielorodzinną. Opisano cechy zabudowy jednorodzinnej, w tym tej zlokalizowanej po dwóch stronach ul. [...] i w drugiej linii zabudowy. Nadto opisano sposób zagospodarowania terenu inwestycji wyjaśniając, że zabudowany jest budynkiem mieszkalnym usytuowanym w drugiej linii zabudowy, w bliskim sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej i dwóch wysokich bloków wielorodzinnych.

Przechodząc do oceny poszczególnych ustalonych parametrów i wskaźników, należy wskazać, że odnośnie linii zabudowy zasadnie wskazano na podstawie wyników analizy, że teren inwestycji przylega do ul. [...] tylko wąskim pasem o szerokości ok. 7,5 m, który na długości ok. 30 m stanowi jedynie drogę dojazdową w głąb dz. nr [...], gdzie znajduje się budynek nr [...], który ma być rozbudowywany i przebudowywany. Odległość tego budynku od krawędzi jezdni wynosi ok. 36 m. Z uwagi na jasno sprecyzowany zakres i miejsce inwestycji, które dotyczą istniejącego budynku, organy obu instancji trafnie stwierdziły, że inwestycja pozostaje bez wpływu na przebieg istniejącej linii zabudowy wzdłuż ul. [...]. Z racji zakresu inwestycji jak też usytuowanie części zabudowanej w oddaleniu od ul. [...] usprawiedliwione było odstąpienie od wyznaczenia linii zabudowy na podstawie zasadniczych metod ustalania linii z § 4 ust. 1-3 rozporządzenia. Odstąpienie od wyznaczenia linii zabudowy jest akceptowane w orzecznictwie sądowoadministracyjnym w przypadku zabudowy usytuowanej w głębi danego kwartału zabudowy, w oddaleniu od drogi publicznej, a taka właśnie sytuacja zachodzi w tej sprawie.

Z kolei wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy (obejmujący istniejącą i projektowaną powierzchnię zabudowy) w stosunku do powierzchni terenu inwestycji organ I instancji prawidłowo wyznaczył w przedziale od ok. 14% (stan istniejący) do 17% w oparciu o przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia, czyli jako dopuszczalne odstąpienie od ustalenia tego parametru według zasady, tj. na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, jeśli jest to uzasadnione wynikami analizy.

W analizie i jej wynikach podano wskaźnik wielkości zabudowy do powierzchni działki dla wszystkich działek z obszaru analizowanego. Została też obliczona średnia tego parametru z całego obszaru wynosząca 28%, która jest tożsama ze średnią tego parametru wyliczoną bez uwzględnienia zespołu parterowych garaży na dz. nr [...] (27%) i zabudowy składającej się z dwóch bloków wielorodzinnych i budynku jednorodzinnego na dz. nr [...] (33%). Górna wartość przedziału uwzględnia niewielką skalę inwestycji, która poprzez dobudowę klatki schodowej zwiększy omawiany parametr o maksymalnie 3%, tj. do 17%. Z wyników analizy wynika, że w obszarze analizowanym wskaźniki zabudowy mieszczą się w przedziale od 12% - dz. nr [...] do 63% - dz. nr [...], przy czym w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji wynoszą: 30%- dz. nr [...]% - dz. nr [...], 38% - dz. nr [...], 34% - dz. nr [...] 33% - dz. nr [...]. W tych realiach wyznaczony górny poziom wskaźnika zabudowy dla terenu inwestycji nawiązuje do dolnych parametrów występujących w obszarze analizowanym. Tym samym przyjęte w decyzji rozstrzygnięcie zostało należycie uzasadnione wynikami analizy, co czyniło zasadnym zastosowanie przepisu § 5 ust. 2 rozporządzenia. Przyjęcie wartości dla nowej zabudowy na poziomie ustalonym w decyzji nie stanowi prostego odwzorowania jednej wartości z analizowanego obszaru, lecz wynika też z istniejącego niskiego poziomu zainwestowania nieruchomości objętej wnioskiem inwestora, pozwalając poprzez niewielkie jego powiększenie, harmonijnie wpisać projektowaną zabudowę w istniejący układ urbanistyczny.

Dla terenu inwestycji został prawidłowo ustalony udział powierzchni biologicznie czynnej na poziomie min. 60%. W analizie architektoniczno – urbanistycznej wyjaśniono, że w badanym obszarze nasycenie powierzchniami biologicznie czynnymi wynosi od 19% - dz. nr [...] przez ok. 37% - dz. nr [...] do ok. 48% dz. nr [...] i ok. 80% - dz. nr [...] Parametr ten na terenie inwestycji obecnie wynosi ok. 67%. Zatem przyjętą w decyzji wartość, przy braku regulacji sposobu wyznaczania tego parametru w obowiązujących przepisach prawa, Sąd uznał za ustalenie dostatecznie uzasadnione.

Szerokość elewacji części frontowej nowej zabudowy (od strony północnej) została ustalona w decyzji łącznie dla części istniejącej i projektowanej w przedziale od stanu istniejącego, tj. ok. 11 m do 13.5 m. Parametr ten wyznaczono zgodnie z § 6 ust. 2 rozporządzenia, czyli inaczej aniżeli średnia wartość szerokości elewacji frontowej z obszaru analizowanego z uzasadnieniem w wynikach analizy. W wynikach analizy zaś wyjaśniono, że szerokości frontowe zabudowy z obszaru są zróżnicowane. Podano szerokości zabudowy występującej w obszarze analizowanym mieszczące się w przedziale od 9,5 m - dz. nr [...] do 17 m - budynki wielorodzinne na dz. nr [...], łączna szerokość elewacji budynków na dz. nr [...] Na podstawie danych z całego obszaru wyliczono średnią tego parametru wynoszącą 13,5 m, co z uwzględnieniem tolerancji ± 20% daje przedział 10,8 m - 16,2 m. Wyjaśniono przy tym, że z uwagi na szerokość terenu inwestycji w rejonie budynku nr [...] i niewielkie rezerwy terenu pomiędzy budynkiem i bocznymi granicami dz. nr [...], nie jest możliwe odwzorowanie maksymalnej wartość ww. przedziału. Tym samym wystarczająco zostało uzasadnione odstąpienie od wyznaczenia tego parametru na podstawie § 6 ust. 1 rozporządzenia. Jednocześnie wyznaczona w decyzji górna wartość szerokości elewacji frontowej uwzględniająca obecnie istniejącą zabudowę przedmiotowej działki i jej szerokość jest prawidłowa. Nawiązuje bowiem do parametru średniego 13,5 m i jest zbliżona do zabudowy jednorodzinnej występującej w otoczeniu terenu inwestycji (dz. nr [...] - 11 m, [...] - 12 m, [...] - 15 m, [...] - 11,5 m).

Odnośnie zamiaru dobudowania klatki schodowej od strony południowo-wschodniej budynku jednorodzinnego, co może naruszyć wymagane przepisami prawa odległości ścian od granic nieruchomości (zarzut nr 2 skargi), należy stwierdzić, jak słusznie wskazał organ odwoławczy, że z wyników analizy wynika, iż kilka budynków w sąsiedztwie terenu inwestycji jest zlokalizowanych w granicach działek (budynki na dz. nr [...], dz[...], [...], dz. nr [...]). W związku z tym projektowana klatka schodowa może kontynuować tę cechę, aczkolwiek z charakterystyki inwestycji przedstawionej przez inwestora nie wynika zamiar lokalizacji tej części budynku w granicy z działkami sąsiednimi.

Należy podkreślić, że projekt budowlany składany na etapie postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę, winien pozostawać w zgodzie z przepisami Prawa budowlanego i rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (w tym wymaganych odległości ścian obiektu). Kwestia ta jest jednak badana dopiero na kolejnym etapie inwestycyjnym, a to w sprawie o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, dlatego zarzut odwołania i skargi, wskazujący na potencjalną możliwość naruszenia przez inwestycję przepisów regulujących odległości ścian od granic nieruchomości, jest w niniejszej sprawie bezzasadny.

Bezzasadny jest też zarzut nr 5 skargi, naruszenia art. 35 P.b., bowiem przepis ten jednoznacznie wskazuje na obowiązek przedłożenia projektu budowlanego przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, a zatem dopiero na następnym etapie procesu inwestycyjnego. Projekt budowlany nie mógł być zatem wymagany przez organ ustalający warunki zabudowy.

Podobnie, co do zarzutu nr 1 dotyczącego ograniczenia nasłonecznienia lokali w budynku skarżącej, to kwestie nasłonecznienia i przesłaniania regulowane są w ww. rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych i badane są na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę.

Natomiast samo wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy, jej gzymsu lub attyki, do okapu w przedziale od 7 m do 8 m, zaś do kalenicy w przedziale od 9,5 m do 11 m, nastąpiło prawidłowo na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy, który dopuszcza rezygnację z zastosowania zasadniczych metod wyznaczania tego parametru z § 7 ust. 1-3 rozporządzenia, jeżeli znajduje to uzasadnienie w wynikach analizy.

W analizie zobrazowano dokładnie sposób kształtowania się wysokości budynków w obszarze analizowanym podając ich wysokości frontowe. Zaobserwowano, że okapy zabudowy jednorodzinnej mieszczą się w przedziale od ok. 3,5 m - dz. nr [...] do 7 m - dz. nr [...] i 7m i 8 m - dz. nr [...], zaś kalenice w przedziale od ok. 8 m - dz. nr [...] do ok. 11,5 m - dz. nr [...]. Budynki wielorodzinne na dz. nr [...] mają wysokość gzymsu na poziomie ok. 33,5 m. Z danych ujętych w analizie wynika, że na działkach sąsiednich wysokości okapów budynków wynoszą: [...] - ok. 5,5 m, [...] - ok. 4,5 m, 7 m i 8 m, [...] - ok. 5,7 m, [...] - ok. 6,5 m, natomiast kalenicy przebiegają na wysokości: [...] - ok. 9,5 m, [...] - ok. 11 m, [...] - ok. 10 m, [...] - ok. 8,5 m. Przedstawione dane co do wysokości elewacji frontowej na działkach sąsiednich wykluczają więc możliwość zastosowania podstawowego sposobu wyznaczania wysokości elewacji frontowej z § 7 ust. 1 rozporządzenia, czyli wyznaczenia tego parametru jako przedłużenie wysokości na działkach sąsiednich.

Z kolei zgodnie z § 7 ust. 3 rozporządzenia, jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Z analizy wynika, że średnia wysokości budynków do okapu w obszarze analizowanym wynosi ok. 6 m, a średnia wysokość głównej kalenicy budynków w tym obszarze wynosi ok. 9,5 m.

Takie wartości wysokości słusznie nie zostały uznane za właściwe dla planowanej inwestycji, ponieważ już obecnie nadbudowywany budynek nr [...] ma okap na wysokości ok. 6,5 m i kalenicę na wysokości ok. 8,5 m, zaś najbliższy kontekst przestrzenny terenu inwestycji pozwala na zwiększenie tych parametrów. Powyższe dane obrazujące wysokości okapów i kalenic budynków z najbliższego sąsiedztwa terenu inwestycji dowodzą, że okap i kalenica w przedziale określonym w decyzji prawidłowo do nich nawiązują, zwłaszcza do zabudowy jednorodzinnej na dz. nr [...] i dz. nr [...]. Wobec tych danych wysokościowych Sąd stwierdził, że zasadnie organ I instancji uwzględnił, co organ odwoławczy słusznie zaakceptował, przy wyznaczaniu wysokości przedmiotowego budynku dla planowanej inwestycji jego najbliższy kontekst przestrzenny, dostosowując do niego parametry projektowanej inwestycji.

Sąd podzielił zdanie organu II instancji, że z analizy nie wynikają żadne uwarunkowania przestrzenne, które mogłyby wskazywać na konieczność ustalenia omawianego parametru na niższym poziomie - jak twierdzi skarżąca. Przeciwnie -przyjęte w decyzji rozwiązanie pozwala na zharmonizowanie pod względem wysokości nowej zabudowy z wysokością zabudowy na działkach sąsiednich. Podsumowując, przedstawione dane jednoznacznie potwierdzają, że parametry wysokościowe ustalone decyzją nie odbiegają od cech zabudowy już występującej w badanym obszarze - przeciwnie, znajdują w nich swoje uzasadnienie.

Wreszcie jeżeli chodzi o geometrię dachu, organy prawidłowo uzasadniły ustalenie dla planowanej inwestycji dach skośny, dwuspadowy, wielospadowy (z wyłączeniem dachu łamanego) o symetrycznym układzie połaci, kąt nachylenia połaci dachu głównego 25°-35°, z dopuszczeniem doświetlenia poddasza oknami połaciowymi lub/i lukarnami z dachami skośnymi, jednospadowymi o kącie nachylenia połaci od 15° do 35° lub dachem płaskim. Z kolei dla projektowanej zewnętrznej klatki schodowej ustalono dach skośny, jednospadowy, dwuspadowy, wielospadowy o kącie nachylenia połaci od 15° do 35° lub dach płaski.

W analizie zaprezentowano w sposób szczegółowy geometrię dachów zabudowy z obszaru analizowanego, w tym zabudowy na działkach stanowiących bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji. Z danych tych wynika, że w obszarze występuje zabudowa z dachami spadzistymi, dach płaski ma jedynie budynek na dz. nr [...] i bloki wielorodzinne. Kąty nachylenia połaci wynoszą od 15° do 45°. Mając na uwadze powyższe informacje Sąd podzielił stanowisko organów o prawidłowości wyznaczonej w decyzji geometrii dachu.

Podsumowując Sąd wskazuje, że ustalone w decyzji parametry i wskaźniki znajdują odzwierciedlenie w stanie i cechach zabudowy zlokalizowanej w badanym obszarze. Zastosowane regulacje określające wyjątkowe sposoby wyznaczenia parametrów zostały należycie umotywowane w wynikach analizy i uzasadnieniach decyzji, zgodnie z art. 107 K.p.a., wraz z odwołaniem się do uzasadnienia ujętego w wynikach analizy stanowiących załącznik do decyzji. Właściwie wyjaśniono też powody, dla których dowód ten został uznany za miarodajny w sprawie. Organ odwoławczy prawidłowo zaakceptował również określenie przez organ I instancji szczegółowych warunków zabudowy wynikających z przeprowadzonych uzgodnień i opinii organów współdziałających w sprawie, a także warunki w zakresie ochrony zieleni, ochrony wód i gospodarki wodnej, geologii oraz infrastruktury technicznej i komunikacji, a także liczby miejsc parkingowych.

Odnosząc się do zarzutu nr 4, to jest braku uznania mieszkańców budynku mieszkaniowego przy ul. [...] jako stron postępowania, należy wskazać, że zasadnie Kolegium w odpowiedzi na skargę podniosło, iż w postępowaniu niniejszym, zgodnie z powszechną w tego typu wypadkach i akceptowaną praktyką, interesy właścicieli wyodrębnionych lokali reprezentowała skarżąca, jako zarządca nieruchomości. Jak najbardziej możliwe jest przy tym wykazanie legitymacji procesowej właściciela konkretnego lokalu, ale musiałby on wykazać swój interes prawny w rozumieniu art. 28 K.p.a. W przedmiotowej sprawie żaden z ww. właścicieli nawet nie wnioskował o uznanie go za stronę. Tym samym ten zarzut skargi okazał się chybiony. Nie sposób przyjąć a limine, jak chce tego skarżąca, że wszyscy właściciele lokali w budynku przy ul. [...] w K. mają interes prawny i powinni być stronami kontrolowanego w tej sprawie postępowania administracyjnego.

Końcowo należy wskazać, odnośnie zarzutu nr 6, że kwestia prowadzenia inwestycji bez uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, nie mieści się w kompetencji organów procedujących sprawę o ustalenie warunków zabudowy oraz leży poza granicami kontroli sądowej w niniejszej sprawie. Skarżąca, jak sama wskazała w skardze, dokonała interwencji, informując o tym właściwy organ nadzoru budowlanego. Zagadnienie to jednak nie może wpłynąć na wynik sprawy niniejszej.

Odnosząc się do argumentacji skargi, że zgodnie z art. 64 w zw. z art. 55 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy jest dla organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę wiążąca, a w związku z tym wszelkie warunki określone w tej decyzji muszą być zachowane w pozwoleniu na budowę, to należy zgodzić się ze skarżącą, że decyzja ustalająca warunki zabudowy zawiera ogólne ramy przyszłej inwestycji, a także określa najważniejsze parametry nowej zabudowy, takie jak np.: wysokość. Parametry te, istotne pod względem oddziaływania na nieruchomości sąsiednie, są jednak wyznaczone w sposób zakresowy, a przyjęcie konkretnej ich wartości w decyzji o pozwoleniu na budowę, musi być zgodne z przepisami techniczno-budowlanymi i nie naruszać uzasadnionych interesów osób trzecich.

Podsumowując, wobec braku stwierdzenia przez Sąd naruszenia art. 61 u.p.z.p. oraz przepisów rozporządzenia w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz wobec oparcia decyzji na prawidłowej analizie urbanistyczno-architektonicznej sporządzonej w toku postępowania przed organem I instancji, rozstrzygnięcie organu odwoławczego należy uznać za trafne i zgodne z prawem. Ustalone w sprawie warunki zabudowy terenu zapewniają kontynuację cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w obszarze analizy, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, a zatem wkomponowanie zamierzenia inwestycyjnego w istniejący układ urbanistyczny.

Sąd uchyla zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. tylko w razie zaistnienia istotnych wad w przeprowadzonym postępowaniu, jeżeli mogły one mieć wpływ na wynik sprawy lub w razie naruszenia przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy.

W niniejszej sprawie Sąd, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, nie dostrzegł uchybień uzasadniających wyeliminowanie jej z obrotu prawnego. Organ II instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny i prawny sprawy oraz dokonał właściwej wykładni przepisów prawa, a skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

W tym stanie rzeczy Sąd oddalił skargę, o czym orzekł jak w sentencji wyroku, na podstawie art. 151 P.p.s.a.