Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2623/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-03-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 217
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 15
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk, Sędziowie sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik (spr.), sędzia WSA Tomasz Stawecki, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 20 marca 2020 r. sprawy ze skargi [...] S.A. z siedzibą w K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] września 2019 r. znak [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z [...] września 2019 r., znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej: "SKO", "organ II instancji") -na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (dalej: "k.p.a.") - po rozpatrzeniu zażalenia [...] S.A (dalej: "skarżąca", "Spółka") na postanowienie Starosty [...] (dalej: "Starosta" "organ I instancji") z [...] marca 2019 r., nr [...] w sprawie odmowy wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu, utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

Zaskarżone postanowienie zapadło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

Wnioskiem z [...] lutego 2019 r., [...] S.A. wystąpiła do organu I instancji o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] i [...] przy ul. D. w K. na działce nr ew. [...], obręb [...], jednostka ewidencyjna K.- miasto.

Ww. postanowieniem z [...] marca 2019 r., Starosta odmówił wydania zaświadczenia w zakresie żądanym przez wnioskodawcę. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że "z analizy przedłożonej dokumentacji wynika, iż w budynku [...] inwestor chce ujawnić 2 lokale powstałe z podziału jednego z lokali, tym samym budynek ma stać się z budynku mieszkalnego czterolokalowego, pięciolokalowy. Pozwolenie na budowę było wydane w dniu [...] listopada 1997 roku, decyzją numer [...] przez Burmistrza Miasta i Gminy K. i dotyczyło (zgodnie z ówcześnie obowiązującymi warunkami technicznymi) budowy budynku mieszkalnego czterolokalowego. To samo dotyczy zgłoszenia oddania do użytkowania. Art. 2 ust.1c ustawy o własności lokali stanowiący, że "odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie ma zastosowania do budynków, które zostały wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed dniem [...] lipca 2003 r.", należy czytać łącznie z definicją obowiązującą przed dniem 11 lipca 2003 r., kiedy to weszła w życie ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz.718), która wprowadziła nową definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jako budynku o maksymalnej liczbie dwóch lokali. W dniu wydania pozwolenia na budowę definiowało to rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, gdzie w § 3 pkt 4 wpisano, że ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o zabudowie jednorodzinnej - rozumie się przez to budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespól takich budynków w układzie: wolnostojącym, bliźniaczym, szeregowym, atrialnym a także budynek mieszkalny zawierający nie więcej niż 4 mieszkania lub zespół takich budynków. Art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali stanowi, że " ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy." Z kolei ust. 1b. stanowi, że "Przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą." Zatem organ dokonał oceny zgodności wniosku o ustanowienie samodzielności lokalu z pozwoleniem na budowę, który mówił o budynku czterolokalowym oraz zgłoszeniem użytkowania, które potwierdzało wykonanie robót zgodnie z zatwierdzonym projektem z odstępstwem jedynie odnośnie podniesienia połaci dachowej, przez co podwyższono budynek i zwiększono jego kubaturę. Po przeprowadzonej analizie stwierdzono, że wniosek jest niezgodny z decyzją o pozwolenie na budowę i skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Zatem, organ nie może wydać zaświadczenia o samodzielności lokalu [...] i [...]. W tym miejscu można jeszcze raz zaznaczyć, że decyzja Burmistrza Miasta i Gminy K. nr [...] była wydana w dniu [...] listopada 1997 r., czyli po [...] stycznia 1995 r. Zatem organ jest zobowiązany do zbadania zgodności wniosku o samodzielność lokalu zarówno z pozwoleniem na budowę i skutecznie dokonanym zgłoszeniem jak i miejscowym planem zagospodarowania. W tym wypadku pozwolenie na budowę było wydane w oparciu o decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. nr [...] z dnia [...] marca 1997 r., o warunkach zabudowy. Obecnie na tym terenie obowiązuje uchwała Nr [...] Rady Miejskiej K. z dnia [...] kwietnia 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gruntów terenu "[...]", gdzie § 11 stanowi, że teren inwestycyjny oznaczony symbolem MNLs przeznaczony jest pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną na dziatkach leśnych, czyli wydzielenie piątego lokalu jest również niezgodne z obecnie obowiązującym planem (...)".

Od wskazanego wyżej postanowienia Starosty [...] z [...] marca 2019 r. zażalenie w ustawowym terminie wniosła [...] S.A.

Postanowieniem z [...] września 2019 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy postanowienie organu I instancji.

W pierwszej kolejności SKO podniosło, że zaświadczenie wydaje się w granicach żądania wnioskodawcy, w ramach którego organ administracyjny obowiązany jest do potwierdzenia tylko tych faktów albo stanu prawnego które wynikają z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. Ze zmodyfikowaną sytuacją mamy do czynienia w przypadku postępowania o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu.

Po przywołaniu art. 217 k.p.a. organ II instancji stwierdził, że brzmienie tego przepisu wskazuje, iż organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie, jeżeli przepis prawa wymaga urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego oraz jeżeli osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego. Zatem zaświadczeniem w rozumieniu k.p.a. jest urzędowe potwierdzenie w formie pisemnej obiektywnie istniejącego (aktualnie lub w przeszłości) stanu rzeczy (faktycznego lub prawnego), dokonane przez organ administracji publicznej na żądanie zainteresowanej osoby, której interes oparty jest na prawie (por. Z. Kmiecik, Charakter prawny zaświadczenia a możliwość ustalania weryfikacji jego treści, PiP, 2004 r. Nr 10, str. 58). Oznacza to, że zaświadczenia są aktami, które potwierdzają istnienie uprawnień czy obowiązków, określonych (tzn. stworzonych lub ustalonych) uprzednio indywidualnym aktem prawnym. SKO wskazało więc, że postępowanie to może zakończyć się w trojaki sposób: 1) przez wydanie zaświadczenia dotyczącego stanu faktycznego lub stanu prawnego, którego potwierdzenia żąda osoba zainteresowana, 2) przez odmowę w ogóle wydania zaświadczenia, 3) przez odmowę wydania zaświadczenia o żądanej treści z powodu niepotwierdzenia się w toku postępowania wyjaśniającego istnienia stanu faktycznego lub prawnego, którego potwierdzenia żąda osoba ubiegająca się o zaświadczenie.

Dalej organ II instancji przytoczył za Starostą brzmienie art. 2 ust. 1a i 1c. ustawy o własności lokali oraz wskazał, że zgodnie z art. 2 ust. 2 ww. ustawy "Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne." Spełnienie powyższych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia (ar. 2 ust. 3 ustawy).

Zaświadczenie o samodzielności lokalu jest więc dokumentem urzędowym potwierdzającym, że dany lokal spełnia wymogi samodzielności lokalu. Jest ono niezbędne dla dokonania czynności wydzielenia lokalu, jako samodzielnej nieruchomości lokalowej z nieruchomości głównej. Wydzielenie zaś lokalu jako odrębnej nieruchomości jest niezbędne do ustanowienia dla danego lokalu prawa odrębnej własności. Pod pojęciem budynku mieszkalnego jednorodzinnego przepisy ustawy Prawo budowlane nakazują rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielna całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30% całkowitej powierzchni budynku (art. 3 pkt 2a ustawy). SKO podniosło, że warunek dotyczący możliwości wydzielenia nie więcej niż dwóch lokali w budynku jednorodzinnym koresponduje z treścią art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Jak już bowiem podniesiono, z regulacji tej wynika, że odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne.

Dalej organ II instancji podniósł, że oś sporu i istota rozstrzygnięcia organu I instancji sprowadza się do określenia jakie przesłanki, i w jaki sposób winien badać w obecnym stanie prawnym starosta celem wydania żądanego zaświadczenia. Zdaniem organu II instancji kluczowy w sprawie niniejszej jest art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Przepis ten został dodany przez ustawę z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości i wszedł w życie 11 września 2017 r. w brzmieniu: "Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. Odrębną nieruchomość w budynku mieszkalnym jednorodzinnym mogą stanowić co najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne". SKO stwierdziło, że w piśmiennictwie przedmiotowy ustęp 1a zdanie pierwsze, w brzmieniu wprowadzonym nowelizacją z 2017 r. stanowił próbę ustawowego wyjaśnienia kwestii niejednolicie ujmowanych w judykaturze sądowoadministracyjnej, przy rysującej się jednak przewadze podejścia odmiennego niż przyjęte w omawianym przepisie. Dotyczył on nie kryterium samodzielności, lecz ustanowienia odrębnej własności samodzielnego lokalu, do tego wyłącznie mieszkalnego. Nie został bowiem redakcyjnie powiązany z ust. 3, wobec czego na podstawie tego ostatniego przepisu starosta nadal miał stwierdzić w formie zaświadczenia jedynie spełnienie wymagań samodzielności (a w przypadku domu jednorodzinnego uwzględnić ponadto brak możliwości wystąpienia więcej niż dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych) i także żaden inny przepis nie zobowiązywał go do sprawdzenia, czy ustanowienie odrębnej własności lokalu będzie zgodne z obowiązującym planem miejscowym albo decyzją o warunkach zabudowy oraz z pozwoleniem na użytkowanie (M. Stanek-Sobczak, Jak ustanawiać odrębną własność lokalu mieszkalnego po 11 września 2017 r., "Rzeczpospolita" z 15.10.2017 r.). Brak redakcyjnego powiazania z ustępem 3 powodował, iż badanie przesłanek sformułowanych w ust. 1 a nie było możliwe w postępowaniu o wydanie zaświadczenia a dopiero na etapie ustanawiania odrębnej własności w jednym z dopuszczalnych trybów.

Następnie SKO stwierdziło, że w obecnym brzmieniu art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali mówi o zaświadczeniu starosty stwierdzającym spełnienie stanu faktycznej samodzielności w znaczeniu "technicznym" (tj. zgodnym z definicją samodzielności sformułowaną w ust. 2), ale także zaistnienie przesłanek samodzielności sformułowanych w ust. 1a. (chyba że starosta stwierdzi, że przepis ten nie znajduje zastosowanie na mocy ust. 1b) i w ust. 1c. zdanie pierwsze (możliwość wydzielenia nie więcej niż dwóch lokali). Zdaniem SKO nie ulega wątpliwości, że starosta, w ramach postępowania, którego efektem ma być wydanie zaświadczenia, powinien zbadać nie tylko spełnienie przez lokal wymogu samodzielności, ale także, z wyjątkiem wskazanym w ust. 1b, zgodność projektowanego ustanowienia odrębnej własności lokalu, zarówno mieszkalnego, jak i użytkowego, z: 1) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w jego braku z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; 2) pozwoleniem na budowę albo, odpowiednio do wymagań Prawa budowlanego, skutecznie dokonanym zgłoszeniem zamiaru podjęcia robót budowlanych oraz 3) pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym, znów odpowiednio do przepisów Prawa budowlanego, zawiadomieniem o zakończeniu budowy (Izdebski Hubert (red ), Ustawa o własności lokali. Komentarz, opublikowano: WKP 2019).

Organ II instancji podkreślił, że celem badania przez organ I instancji nie jest ocena zgodności całej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bądź z innymi dokumentami planistycznymi, w tym sensie, iż starosta ma powtarzać i dublować postępowanie prowadzące do wydania pozwolenia na budowę. Z ustawy o własności lokali w brzmieniu mającym zastosowanie do sprawy niniejszej w żadnym wypadku nie wynika, aby starosta przejął w tym zakresie uprawnienia w zakresie całej inwestycji oraz jej technicznych parametrów. Wynika to wprost z odpowiednich przepisów, bowiem punktem odniesienia co do badania zgodności z miejscowym planem zagospodarowania w procesie budowlanym jest cała inwestycja, natomiast w postępowaniu o wydanie zaświadczenia punktem odniesienia tej zgodności jest ustanowienie odrębnej własności lokalu. Nie oznacza to jednak, iż wnioski wypływające z tych dwóch postępowań w wielu miejscach nie będą tożsame.

SKO podniosło, że skoro staroście przyznano kompetencje do oceny zgodności ustanowienia odrębnej własności lokalu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jako organowi wyspecjalizowanemu to ocena ta już z samego założenia musi być pogłębiona pod względem specjalistycznej wiedzy budowlanej, architektonicznej i planistycznej. Przyjęcie odmiennej koncepcji wprost podważałoby zamierzenia ustawodawcy co do nowelizacji przepisu. Takiej oceny dokonał Starosta w niniejszej sprawie co znalazło wyraz w zaskarżonym postanowieniu. Jak podniósł organ II instancji, ocena ta jest prawidłowa albowiem ustanowienie odrębnej własności lokalu na terenie "[...]" jest niezgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który dopuszcza jedynie zabudowę mieszkalną jednorodzinną na działkach leśnych. Dlatego też według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie może, w chwili obecnej, zostać wydzielony piąty lokal. Tym samym SKO podkreśliło, że nie można sankcjonować sytuacji, w myśl której inwestycja na terenie "[...]" jest niezgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a zgodnym z miejscowym planem zagospodarowania jest w świetle art. 2 ustawy ustanowienie odrębnej własności lokalu w takiej zabudowie. Interpretacja taka byłaby hipotetycznie dopuszczalna przed nowelizacją ustawy gdzie starosta za zadanie miał jedynie zbadać techniczną samodzielność lokalu.

Skargę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła [...] S.A. w W., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, domagając się uchylenia zaskarżonego postanowienia. Skarżąca zarzuciła organowi naruszenie przepisów:

1) postępowania administracyjnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 107 k.p.a. w zw. z art. 126 k.p.a. poprzez lakoniczność uzasadnienia postanowienia, brak wskazania jakie fakty organ uznał za udowodnione i na podstawie jakich dowodów;

2) postępowania administracyjnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 11 k.p.a. poprzez naruszenie zasady wyjaśniania zasadności przesłanek, którymi organ kierował się przy rozstrzyganiu sprawy z uwagi na fakt, że uzasadnienie postanowienia koncentrowało się jedynie na prześledzeniu zmian ustawodawstwa zgodnego z zakresem zażalenia na przestrzeni kilku ostatnich lat;

3) postępowania administracyjnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 35 k.p.a. poprzez załatwianie niniejszej sprawy w ciągu pięciu miesięcy, podczas gdy wskazany przepis zobowiązuje organ do załatwienia sprawy w terminie miesiąca;

4) postępowania administracyjnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 k.p.a. poprzez naruszenie zasady praworządności i nieuwzględnienie sprzeczności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla gruntów terenu [...] objętego uchwałą NR [...] [...] z dnia [...] kwietnia 2004 roku Rady Miejskiej K. dla terenu działek [...],[...],[...] w obrębie [...] K. ze stanem faktycznym ukształtowanym w następstwie realizacji inwestycji na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę Burmistrza Miasta i Gminy K. nr [...] z dnia [...] marca 1997 r.

5) postępowania administracyjnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 36 k.p.a. poprzez brak zawiadomienia o zwłoce w załatwieniu sprawy, co w konsekwencji powoduje milczące załatwienie sprawy zgodnie z wnioskiem zażalenia;

6) postępowania administracyjnego, które miało wpływ na wynik sprawy, poprzez niewezwanie strony do zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie w toku postępowania administracyjnego, co przyczyniło się do nieprzedstawienia kluczowego w sprawie dowodu, który strona mogła przedstawić dopiero po wszczęciu postępowania, tj. opinii uzupełniającej r.pr. adw. prof. H. I.;

7) art. 2 ust. 1c oraz 2 w zw. z ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na błędnym uznaniu, że ograniczenie to stosujemy do przedmiotowego budynku oraz uznanie, że warunkiem wydania przez organ zaświadczenia o samodzielności lokali mieszkalnych jest konieczność dostarczenia przez Skarżącego dodatkowych, niewymaganych przepisami prawnymi dokumentów oraz dokonywanie ustalenia czy zaszły przesłanki do wyodrębnienia samodzielnych lokali, podczas gdy kwestia ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, nie podlega badaniu w postępowaniu wyjaśniającym poprzedzającym wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu, a w szczególności nie stanowi kryterium oceny spełniania przez dany lokal przesłanki samodzielności.

8) postępowania administracyjnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7a § 1 k.p.a. poprzez naruszenie zasady orzekania na korzyść strony w sytuacji istnienia wątpliwości interpretacyjnych odnośnie wykładni norm objętych art. 2 ust. 1 c oraz 2 w zw. z ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

W uzasadnieniu skarżąca rozwinęła powyższe zarzuty.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonym postanowieniu

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd bada, czy organ administracji, orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie zaś z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, dalej: "p.p.s.a.") sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57 a.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżone orzeczenie odpowiada przepisom prawa, a zarzuty skargi nie wykazały tego rodzaju nieprawidłowości, które uzasadniałyby jego uchylenie.

Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie było postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. utrzymujące w mocy postanowienie Starosty [...] o odmowie wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu nr [...] i [...] przy ul. D. w K. na działce nr ew. [...] obręb [...], jednostka ewidencyjna K. miasto.

Na wstępie należy wyjaśnić, że w myśl art. 217 § 1 i § 2 k.p.a., organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie. Zaświadczenie wydaje się, jeżeli: 1) urzędowego potwierdzenia określonych faktów lub stanu prawnego wymaga przepis prawa; 2) osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

Wobec powyższego, wydanie stosownego zaświadczenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej uzależnione jest przede wszystkim od ustalenia samodzielności lokalu, którego dotyczy wniosek, oraz zgodności projektowanego ustanowienia odrębnej własności lokalu z aktami, o których mowa w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r.

Samodzielność (art. 2 ust. 2 ustawy), która warunkuje możliwość wyodrębnienia własności lokalu, jest przedmiotem dość jednoznacznego orzecznictwa zarówno sądowoadministracyjnego, jak i sądów powszechnych. Generalnie przyjmuje się, że przez samodzielność należy rozumieć odrębność techniczną – lokal jest oddzielony od pozostałych lokali i innych części budynku, a korzystanie i używanie lokalu mieszkalnego jest niezależne od korzystania z innych lokali (zob. np. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 1 lutego 2011 r., sygn. akt I OSK 1479/10; z dnia 25 stycznia 2011 r., sygn. akt I FSK 294/10; z dnia 14 kwietnia 2014r., sygn. akt I OSK 908/13; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 30 stycznia 2013 r., sygn. akt II SA/Wr 719/12). Przepis art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali wyraźnie nakazuje jego odpowiednie stosowanie również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy wskazać należy, że zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali (dodanym ustawą z dnia 20 lipca 2017 r.) "Ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu mieszkalnego następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem."

Natomiast według art. 2 ust. 2 ww. ustawy "Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne."

Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 1a - 2, stwierdza starosta w formie zaświadczenia (art. 2 ust. 3 ustawy). Tak więc, w toku postępowania o wydanie zaświadczenie, starosta powinien zbadać nie tylko spełnienie przez lokal wymogu samodzielności, ale także, z wyjątkiem wskazanym w ust. 1b, zgodności projektowanego ustanowienia odrębnej własności lokalu, zarówno mieszkalnego, jak i użytkowego z: 1) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w jego braku z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu; 2) pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem 3) pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

Zdaniem Sądu, art 2 ust. 1a oraz art 2 ust. 2 ustawy o własności lokali należy odczytywać łącznie, tak więc tylko lokale spełniające przesłanki określone w obu tych przepisach, mogą zostać uznane za lokale samodzielne.

Jak wynika z akt postępowania administracyjnego projekt i budowa trzech budynków mieszkalnych ([...],[...],[...]) i budynku gospodarczego na terenie działek nr ew. [...],[...],[...] w obrębie [...] przy ul. D. r. ul. D. w K. zostały zatwierdzone w dniu [...] listopada 1997 r. decyzją Burmistrza Miasta i Gminy K. nr [...], sprostowaną postanowieniem Starosty [...] z [...] lutego 2006 r. oraz [...] września 2006 r., czyli po 1 stycznia 1995 r. (późniejsze odstępstwa od projektu dotyczyły jedynie podniesienia połaci dachowej). Wobec tego prawidłowo organy obu instancji przyjęły, że wniosek o samodzielność lokali (nr [...] i [...] w budynku [...]) mających powstać z podziału jednego lokalu należy ocenić zarówno z pozwoleniem na budowę i skutecznie dokonanym zgłoszeniem jak i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nadmienić w tym miejscu należy, że budynek czterolokalowy (według projektu z 1997) zgodnie z zamiarem inwestora ma stać się budynkiem pięciolokalowym.

Z analizy organów wynika, że działka inwestycyjna nr ew. [...] objęta jest ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gruntów terenu, "[...]" (uchwała Rady Miejskiej K. z [...] kwietnia 2004 r., nr [...]). Zgodnie z § 11 planu teren inwestycyjny oznaczony jest symbolem MNLs, co oznacza, że teren ten przeznaczony jest pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną na działkach leśnych". Zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlanego przez budynek mieszkalny jednorodzinny rozumieć należy budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Dlatego też Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, że wydzielenie piątego lokalu w budynku B jest niezgodne z obecnie obowiązującym planem.

W konsekwencji, podniesione zarzuty w skardze (w tym również dotyczące kwestii dołączonej do zażalenia opinii) nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Nie można bowiem w rozpatrywanej sprawie postawić organom zarzutu ani naruszenia przepisów postepowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik tej sprawy, ani też naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mających wpływ na jej wynik.

Kierując się powyższą argumentacją, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie - na podstawie art. 151 p.p.s.a. - orzekł jak w sentencji.

Sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3.