Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 197/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2022-07-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.
article: art. 154 ust. 1, art. 156 ust. 1, art. 157, art. 134 ust.  3-4
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 75 § 1, art. 84, art. 7, art. 77 § 1 i art. 80
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: § 36 ust. 1, 4
journal: Dz.U. 2021 poz 555
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sylwester Miziołek (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Renata Detka, Sędzia WSA Jacek Kuza, Protokolant Starszy inspektor sądowy Joanna Dziopa, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 lipca 2022 r. sprawy ze skargi M. S. i M. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa przez Gminę [...] prawa własności nieruchomości.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Decyzją z 22 listopada 2019 r. Starosta [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ul. [...], budowie oświetlenia ulicznego i kanalizacji deszczowej oraz przebudowie gazociągu średniego ciśnienia, wodociągu i linii elektroenergetycznych. W decyzji zatwierdzono podział nieruchomości położonej w obrębie 0013, miasto [...], oznaczonej jako działka: nr [...]o pow. 0,0791 ha na działki: nr [...]/1 o pow. 0,0008 ha, nr [...]/2 o pow. 0,0054 ha i nr [...]/3 o pow. 0,0729 ha. Prawo własności do nieruchomości na dzień ostateczności ww. decyzji, tj. 27 grudnia 2019 r., organ I instancji ustalił na podstawie księgi wieczystej, w której jako współwłaściciele na zasadzie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej ujawnieni zostali M. i M. małż. S..

Decyzją z [...] Starosta [...] orzekł o ustaleniu na rzecz ww. byłych współwłaścicieli odszkodowania w wysokości 107.174,55 zł – za przejęcie z mocy prawa przez Gminę [...] prawa własności nieruchomości, przeznaczonej na realizację opisanej na wstępie inwestycji drogowej.

Wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego jako suma wartości rynkowej oraz wartości składników budowlanych i roślinnych na łączną kwotę 102.071 zł , w tym wartość:

gruntu - 15.063,52 zł, tj. 242,96 zł/m2,

składników budowlanych -10.557,29 zł,

składników roślinnych - 76.450,54 zł.

Odwołanie od ww. decyzji wniósł Burmistrz Miasta i Gminy [...], zgłaszając m.in. zastrzeżenia co do wyceny składników roślinnych - tui w kwocie po 1.600 zł za jedną sztukę o wysokości ok. 3,5 do 4 m.

Decyzją z [...] Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta i Gminy [...], uchylił ww. decyzję organu I instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, z uwagi na konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego, a także zbadania czy zostały spełnione przesłanki warunkujące powiększenie wysokości odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Wskazano również że skoro nieruchomość tylko w części jest przeznaczona pod teren zabudowy jednorodzinnej i pensjonatowej, a w pozostałej pod tereny dróg i ulic klasy dojazdowej, to uznanie, że nieruchomościami podobnymi są takie, które w m.p.z.p. przeznaczone są wyłącznie pod tereny zabudowy, w tym także usługowej, budzi uzasadnione wątpliwości.

Starosta [...], po uzyskaniu kolejnego operatu szacunkowego (sporządzonego przez innego rzeczoznawcę) wydał 8 października 2021 r. decyzję o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. i M. małż. S. w wysokości 41.281,00 zł za przejęcie z mocy prawa przez Gminę [...] - prawa własności nieruchomości - nr [...]/1 o pow. 0,0008 ha i nr [...]/2 o pow. 0,0054 ha, przeznaczonej na realizację ww. inwestycji drogowej.

W odwołaniu od ww. decyzji M. i M. małż. S. podnieśli zarzuty naruszenia art. 130 ust. 1, 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., art. 128 ust. 1 u.g.n., art. 21 ust. 2 Konstytucji RP oraz art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a.

Pismem z 24 listopada 2021 r. organ odwoławczy zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o odniesienie się do zgłoszonych w odwołaniu uwag do wyceny oraz pisemne wyjaśnienie wątpliwości, które pojawiły się po analizie operatu szacunkowego przez tutejszy organ. Biegła udzieliła odpowiedzi i szczegółowych wyjaśnień dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego w piśmie z 9 grudnia 2021 r., podtrzymując w całości swoje dotychczasowe stanowisko. W zakresie uwag organu II instancji biegła wyjaśniła, że brak w obrocie nieruchomości podobnych do szacowanej działki uniemożliwił określenie wartości rynkowej nieruchomości. W związku z tym określiła wartość odtworzeniową i dla potrzeb wyceny tą metodyką przeprowadziła analizę kształtowania się cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, co pozwoliło ustalić wartość rynkową gruntu oraz koszty odtworzenia składników budowlanych i roślinnych.

Wojewoda [...], utrzymując w mocy zakwestionowane rozstrzygnięcie, powołał art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., art. 12 ust. 4 pkt 2, art. 12 ust. 4f, art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz. U. z 2022r., poz. 176) oraz art. 130 ust. 2 u.g.n. W uzasadnieniu wskazano, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa przez Gminę [...] prawa własności ww. nieruchomości stanowi ww. ostatni sporządzony operat szacunkowy z 25 czerwca 2021 r., podkreślając że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności takie elementy jak cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Organ odwoławczy szczegółowo omówił przedmiotowy operat, zwracając uwagę na ustalenia rzeczoznawcy majątkowego co do tego, że wartość części działki nr [...]/2 o pow. 11 m2 (przeznaczonej w m.p.z.p. pod zabudowę wielofunkcyjną) dla przeznaczenia drogowego znajduje się na znacznie niższym poziomie niż dla przeznaczenia pod zabudowę wielofunkcyjną. W związku z tym część działki nr [...]/2 o pow. 11 m2 została wyceniona zgodnie z przeznaczeniem w m.p.z.p. tj. na podstawie nieruchomości podobnych - pod zabudowę wielofunkcyjną. Natomiast wartość działki nr [...]/1 o pow. 8 m2 oraz części działki nr [...]/2 (43 m2) została określona zgodnie z celem wywłaszczenia tj. na podstawie bazy porównawczej nieruchomości drogowych. Łączna wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 41.281 zł, w tym: 7.756 zł wartość rynkowa gruntu, 11.661 zł wartość składników budowlanych i 21.864 zł wartość składników roślinnych. Ponadto wskazano, że właściciele nie złożyli oświadczenia o wydaniu nieruchomości inwestorowi, a do 4 października 2021 r. nie rozpoczęto realizacji inwestycji. W niniejszej sprawie nie doszło do wydania nieruchomości w terminie określonym w art. 18 ust. 1e ww. specustawy drogowej, wobec czego Starosta [...] prawidłowo nie powiększył odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości (co miało miejsce w poprzednio uchylonej decyzji).

Wojewoda [...], dokonując oceny operatu szacunkowego, przytoczył przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 4, § 55 ust. 2 rozporządzenia, § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555), zwanego dalej "rozporządzeniem". Uwzględniono zarazem wyjaśnienia biegłej zaprezentowane w pismach z 20 lipca 2021 r. (przed organem I instancji) i 9 grudnia 2021r., stwierdzając że sporządzony operat jest zupełny i zawiera wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. Tym samym, zdaniem organu odwoławczego, brak jest podstaw do zakwestionowania prawidłowości oszacowania wartości wycenianej nieruchomości. Biegła, uwzględniając obowiązujące przepisy rozporządzenia przeanalizowała rynek nieruchomości drogowych na terenie powiatu [...], a z uwagi na brak transakcji podobnych, prawidłowo rozszerzyła analizę na teren województwa [...] oraz niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę wielofunkcyjną na obszarze miasta [...], stwierdzając że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Z uwagi na wymogi art. 134 ust. 3-4 u.g.n. za zasadne Wojewoda uznał dokonanie wyceny części działki nr [...]/2 (11 m2) w oparciu o transakcje nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę wielofunkcyjną, na terenie gminy [...]. Z kolei wyceny działki nr [...]/1 i części działki nr [...]/2 (43m2) biegła dokonała zgodnie z przeznaczeniem planistycznym tj. pod drogi. Opinia biegłej spełnia, zdaniem organu, wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych, dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych. Stosownie do treści § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne do dokonywania wyceny, wskazuje podstawy prawne, rozwiązania merytoryczne, przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. Operat przedstawia jednoznacznie wniosek z wyceny w sposób umożliwiający zrozumienie wyrażanych przez biegłego opinii, a jego całość stanowi opracowanie spójne, logiczne mogące stanowić wiarygodny wartości nieruchomości – wobec czego mógł on stanowić podstawę do wysokości należnego stronie odszkodowania. Wojewoda zaznaczył, że ani strona postępowania ani organ nie może wskazywać które transakcje rzeczoznawca powinien przyjąć do porównań lub odrzucić. O podobieństwie nieruchomości decyduje biegły, który posiada w tym zakresie niezbędną wiedzę i doświadczenie, dysponuje informacjami, zdobytymi w wyniku przeprowadzonych badań i analizy rynku. Rzeczoznawca majątkowy w toku wyceny stwierdziła, że z uwagi na brak występowania na badanym rynku nieruchomości z porównywalnymi składnikami roślinnymi i budowlanymi, zgodnie z art. 135 u.g.n. wartość przedmiotu wyceny określiła jako wartość odtworzeniową, stanowiącą sumę wartości rynkowej przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej oraz wartości składników budowlanych i roślinnych oszacowanych w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia. Wartość składników roślinnych określiła na podstawie opracowań: "Określenie wartości roślin ozdobnych" wyd. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy 2018 r., "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich" - K. Zmarlicki, 2017r. oraz "Wskaźniki do szacowania upraw ogrodniczych" - PFSRM 2020 r., które są wykorzystywane przy określania wartości składników jeśli nieruchomość została wywłaszczona. Biorąc pod uwagę powyższe zapisy w operacie i wyjaśnienia biegłej w toku postępowania organ odwoławczy stwierdził, że wycena składników budowlanych i roślinnych oparta została na prawidłowych podstawach metodologicznych i przeprowadzona w sposób prawidłowy. Ponadto, wydanie decyzji odszkodowawczej zostało poprzedzone dokładnym wyjaśnieniem wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia, a ocena materiału dowodowego również nie nosi cech dowolności. Natomiast jeśli odwołujący mieli zastrzeżenia co do prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny, to mogli skorzystać z trybu określonego w art. 157 u.g.n., z czego nie skorzystali. Odwołujący się nie przedłożyli również w toku postępowania przeciwdowodu w postaci kontroperatu.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach M. i M. małż. [...] zarzucili ww. decyzji organ odwoławczego naruszenie:

1. prawa materialnego, a to art. 130 ust 1 i 2 u.g.n. poprzez błędne ustalenie wysokości odszkodowania pieniężnego za prawo własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]/1 o pow. 0.0008 ha i [...]/2 o pow 0,0054 ha;

2. art 128 ust. 1 u.g.n. i art. 21 ust. 2 Konstytucji RP poprzez ustalenie wartości odszkodowania w sposób zaniżony, po cenie, która nie odpowiada wartości rynkowej przejętego gruntu, zaniżenie wartości nasadzeń roślinnych o kwotę ponad 50.000 zł,

3. art 7, 77 i 80 K.p.a. poprzez brak poddania opinii biegłego wszechstronnej analizy przez organy obu instancji, brak oceny wiarygodności i mocy dowodowej operatu szacunkowego, brak zbadania, czy operat jest logiczny, zupełny i wiarygodny.

Organ, zdaniem skarżących, bezkrytycznie przyjął za prawidłowe twierdzenia biegłej, jakoby brak było do porównania cen nieruchomości przeznaczonych na zabudowę pensjonatową, wobec czego w wycenie przyjęto do porównania nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym – co pozostaje w sprzeczności z konstatacją biegłej, że działki położone w strefie uzdrowiskowej nabywane są pod zabudowę inwestycyjno-pensjonatową. Nieruchomości przyjęte do wyceny zostały, w opinii skarżących, źle dobrane. Na rynku lokalnym istnieje wiele ogłoszeń o ofertach sprzedaży nieruchomości w najbliższej okolicy i dochodzi do zawarcia umów sprzedaży po cenach co najmniej 240 zł/m². Biegła nie odniosła się do zarzutu, że 22 stycznia 2021 r. rodzice skarżącego zakupili od Gminy [...] dwie nieruchomości o powierzchni 0,0209 ha za cenę 49.600 zł, czyli Gmina [...] wycenia grunty w tej samej strefie A na 237 zł/ m2. Poprzedni operat dotyczący przedmiotowych nieruchomości, o którym mowa w uchylonej decyzji z 11.12.20202 r. ocenił wartość odszkodowania na kwotę 102.071 zł, gdzie cena gruntu wyniosła 15.063,52 zł, wartość odtworzeniowa części składowych gruntów w postaci obiektów budowalnych – 10.557,29 zł oraz składników roślinnych w kwocie 76.450,54 zł. W porównaniu do poprzedniego operatu wartość odszkodowania jest obecnie niższa o 60 %, co czyni operat niewiarygodnym, zarówno biorąc pod uwagę ceny za m² nieruchomości, jak i kwoty wartości odtworzeniowej obiektów budowlanych i nasadzeń roślinnych. Organ jednakże nie ustosunkował się do tych zarzutów, twierdząc że poprzedni operat był nieprawidłowy. W wyniku analizy rynku biegły wydający poprzednią opinię wyselekcjonował do porównania trzy nieruchomości z dziesięciu transakcji z okresu dwudziestu miesięcy przed datą jako najbardziej podobne do wycenianej nieruchomości. Wartość 1 m² działek objętych decyzją została ustalona jako średnia arytmetyczna z wartości uzyskanych w poszczególnych parach porównawczych i wartość ta wyniosła 242,96 zł. Uzyskana wartość jednostkowa gruntu mieściła się w przedziale cen jednostkowych nieruchomości przyjętych porównań, co świadczyło o poprawności wyceny. Natomiast obecna wycena jest zaniżona poprzez to, że rzeczoznawca, badając rynek nieruchomości, rozszerzył obszar analizy na cały teren województwa, wbrew przepisom ustawy oraz zasadom sporządzania operatu. Czym innym są nieruchomości położonych w różnych terenach województwa [...] (60 - 130 zł za 1 m²), a czym innym zaś cena nieruchomości położonych w strefie A uzdrowiska [...], gdzie ceny rynkowe nieruchomości są o wiele większe i nie można uznać nieruchomości przyjętych za podstawę wyceny do porównania jako nieruchomości podobne. Do tych zarzutów Wojewoda [...], ani biegła nie ustosunkowali się. Zaniżona została również kwota odszkodowania w części przyznanej za składniki roślinne. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji zupełnie nie wynika, dlaczego cena za te elementy składowe gruntu została ustalona na tak niską kwotę w porównaniu do poprzedniej wyceny. Wywłaszczony grunt obsadzony był dojrzałymi, dwudziestoletnimi tujami w liczbie 46 sztuk. Ustalenie obecnie ceny jednej rośliny za stawkę kilkanaście zł jest niemiarodajne do wartości estetycznych drzewa, jego rozmiarów, nakładu, upływu czasu i środków finansowych, jakie skarżący poświecili na ich wyhodowanie. Wartość odtworzeniowa drzew wynosi, zdaniem skarżących, 1.600 zł za sztukę i taka cena powinna być przyjęta w wycenie. Wojewoda [...] nie odniósł się w uzasadnieniu decyzji do zarzutów odwołania w części, w jakiej skarżący kwestionowali wartość nasadzeń roślinnych i składników budowlanych. Ograniczył się jedynie do przytoczenia twierdzeń biegłej na temat tego, że wartość tych składników wyceniono na podstawie dostępnych na rynku opracowań i publikacji – zaniechał więc zbadania tych kwestii, czym naruszył 7, 77 i 80 K.p.a.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko i szczegółowo odnosząc się do zarzutów skargi.

Na rozprawie sądowej 20 lipca 2022r. pełnomocnik M. S. poparł skargę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje uwzględnienie.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 328 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej kontroli zaskarżonej decyzji Sąd nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania w stopniu mającym, bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W niniejszej sprawie przedmiotem oceny Sądu była legalność decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. jedn. Dz. U z 2018 poz. 1474).

Bezspornym w sprawie jest, że ostateczną decyzją z 22 listopada 2019 r. Starosta [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ul[...] budowie oświetlenia ulicznego i kanalizacji deszczowej oraz przebudowie gazociągu średniego ciśnienia, wodociągu i linii elektroenergetycznych. W decyzji zatwierdzono podział nieruchomości położonej w obrębie 0013, miasto [...], oznaczonej jako działka: nr [...]o pow. 0,0791 ha na działki: nr [...]/1 o pow. 0,0008 ha, nr [...]/2 o pow. 0,0054 ha i nr [...]/3 o pow. 0,0729 ha. Z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Gminę [...] prawa własności działek nr [...]/1 o pow. 0,0008 ha i nr [...]/2 o pow. 0,0054 ha, zgodnie z treścią art. 12 ust. 4a ww. specustawy skarżącym przysługuje odszkodowanie, którego wysokość ustala organ wydający decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi art. 134 ust. 1 u.g.n., w myśl którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Z kolei szczegółowe zasady dotyczące wyceny nieruchomości, w tym nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207. poz. 2109 ze zm.), zwane dalej "rozporządzeniem". Jak wynika z § 36 ust. 1 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z kolei § 36 ust. 4 rozporządzenia stanowi, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy u.g.n. oraz ww. rozporządzenia znajdują zastosowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., na podstawie odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy, w myśl którego do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie natomiast z art. 18 ust. 1 specustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Kluczowy dowód w sprawie o odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości stanowi zatem operat szacunkowy, który w myśl art. 156 § 1 u.g.n. jest opinią o wartości nieruchomości, którą rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie. Jakkolwiek operat szacunkowy jest autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to jednak przy jego sporządzaniu ani rzeczoznawca majątkowy, ani organ administracji publicznej nie mają pełnej swobody przy określaniu wartości nieruchomości, a muszą stosować się do przyjętych przez ustawodawcę regulacji prawnych zawartych w u.g.n. i rozporządzeniu. Dopiero w ramach tych unormowań biegły – posługując się posiadanymi wiadomościami specjalnymi – dokonuje danej wyceny. Istotne przy tym jest, by operat szacunkowy odpowiadał z jednej strony wymogom prawnym, a z drugiej – był zrozumiały, logiczny i przejrzysty.

W wyroku z 24 kwietnia 2014 r. o sygn. akt I OSK 2342/12 (dostępnym w internecie na stronie na orzeczenia.nsa.gov.pl) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, choć oczywiście nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, to może, a nawet powinna, obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony, a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie (w rozumieniu art. 75 § 1 K.p.a.) i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Szczegółowe rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa powoływane wyżej rozporządzenie, wydane na podstawie upoważnienia zawartego w art. 159 u.g.n.

Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie wskazanych wyżej przepisów jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ, rozpatrując taki dowód, powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Z drugiej jednak strony, konieczne jest uwzględnienie okoliczności, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto - co nie jest bez znaczenia - pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (zob. art. 174 i nast. u.g.n. oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2002 r., sygn. akt SK 20/01). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, kiedy zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z 18 czerwca 2013 r. o sygn. akt I OSK 291/12, publ. j.w.). Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania (zob. wyrok NSA z 31 marca 2011 r. o sygn. akt I OSK 778/10, dostępny j.w.). Ponadto, zasadę swobodnej oceny dowodów organu administracji modyfikuje art. 157 ust. 1 u.g.n. Przepis ten należy rozumieć w taki sposób, że jeżeli organ nabierze wątpliwości merytorycznych co do prawidłowości ocen specjalistycznych zawartych w operacie szacunkowym, to – skoro nie jest władny do rozstrzygnięcia tych wątpliwości samodzielnie – powinien zwrócić się o dokonanie weryfikacji operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

W niniejszej sprawie organy, ustalając wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość, oparły się na operacie szacunkowym z 25 czerwca 2021 r., przy czym skarżący konsekwentnie powołują się na uprzednio sporządzony operat szacunkowy, pomimo że decyzją z [...] Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta i Gminy [...], uchylił bazującą na tej wycenie decyzję Starosty [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji – właśnie z uwagi na konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego. Informacyjnie wskazać trzeba, że wyszacowana wówczas suma wartości rynkowej oraz wartości składników budowlanych i roślinnych wyniosła 102.071 zł, przy czym sama wartość składników roślinnych wyniosła 76.450,54 zł (46 sztuk tuj). Jest to o tyle istotne, że we wskazaniach co do okoliczności, jakie należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy (zdanie drugie art. 138 § 2 K.p.a.) zwrócono uwagę:

- na konieczność zbadania, czy zostały spełnione przesłanki warunkujące powiększenie wysokości odszkodowania o 5 % wartości nieruchomości (art. 18 ust. 1e pkt 3),

- że skoro na badanym rynku była wystarczająca ilość transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości o takim samym, mieszanym przeznaczeniu zgodnym z określonym w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zwanym dalej "m.p.z.p.", to wybór do porównań nieruchomości o innym przeznaczeniu, tj. nieruchomości z prawem do zabudowy, poddaje pod wątpliwość, czy kryteria doboru i ostateczny dobór nieruchomości do porównań był właściwy i uzasadniony;

- skoro nieruchomość tylko w części jest przeznaczona pod teren zabudowy jednorodzinnej i pensjonatowej, a w pozostałej pod tereny dróg i ulic klasy dojazdowej, to uznanie, że nieruchomościami podobnymi są takie, które w m.p.z.p. są takie, które w m.p.z.p. przeznaczone są wyłącznie pod tereny zabudowy, w tym także usługowej, budzi uzasadnione wątpliwości.

W toku ponownie prowadzonego postępowania organ I instancji uzyskał operat szacunkowy innego rzeczoznawcy majątkowego, w którym łączna wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę 41.281 zł, w tym: 7.756 zł wartość rynkowa gruntu, 11.661 zł wartość składników budowlanych i 21.864 zł wartość składników roślinnych.

Mając na uwadze szczegółowo uzasadnione stanowisko organów obu instancji – które przeanalizowały sporządzony 25 czerwca 2021 r. operat szacunkowy nie sposób podzielić zarzutów skarżących co do:

- nieprawidłowego doboru nieruchomości przyjętych do wyceny, oparcie się przy porównaniu do nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym

- braku odniesienia się do zarzutu, że w 22 stycznia 2021 r. rodzice skarżącego zakupili od Gminy [...] dwie nieruchomości o powierzchni 0,0209 ha za cenę 49.600 zł, czyli Gmina [...] wycenia grunty w tej samej strefie A na 237 zł/ m2.

- obniżenia, w oparciu o obecnie sporządzoną wycenę, wartości odszkodowania o 60 %, przy czym same składniki roślinne uprzednio wyceniono na 76.450,54 zł (obecnie jedynie 21.864 zł), wartość odtworzeniowa każdej tui wynosi, zdaniem skarżących, 1600 zł za sztukę;

- zaniżenia wartości z wyceny poprzez to, że rzeczoznawca, badając rynek nieruchomości, rozszerzył obszar analizy na cały teren województwa (gdzie ceny są niższe), wbrew przepisom ustawy oraz zasadom sporządzania operatu.

Sąd w całości podziela stanowisko organu odwoławczego, że operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawnioną, posiadającą wiedzę specjalistyczną, uwzględnia przedmiot i zakres wyceny, jej cel oraz podstawę, w sposób wystarczający i zgodny z obowiązującymi w tym zakresie cyt. przepisami rozporządzenia. W operacie szacunkowym w sposób prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości o przeznaczeniu drogowym.

Zgodnie z § 36 rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej która została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 4).

W sporządzonym operacie szacunkowym w sposób bezsporny ustalono, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość położona przy ulicy [...] w południowo-zachodniej części miasta, w pobliżu zabudowy uzdrowiskowej. Bezpośrednie otoczenie nieruchomości to tereny niezabudowane oraz działki zabudowane głównie domami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Szacowane działki stanowią część nieruchomości zabudowanej, zagospodarowanej i ogrodzonej o korzystnym kształcie. Na nieruchomości znajdowały się składniki budowlane i nasadzenia roślinne. Na dzień wydania decyzji z 22 listopada 2019 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa nieruchomość była objęta m.p.z.p. dla południowej części [...], zgodnie z którym działka nr [...]/1 na powierzchni 8 m2 i część działki nr [...]/2 na powierzchni 43 m2 położone są na terenie przeznaczonym pod drogi, zaś część działki nr [...]/2 na powierzchni 11 m2 na terenie przeznaczonym pod "zabudowę jednorodzinną i pensjonatową". Z uwagi na przeznaczenie części działki nr [...]/2 (43 m2) oraz całej powierzchni działki nr [...]/1 (8 m2) w m.p.z.p. pod drogi do porównań przyjęto transakcje nieruchomościami "drogowymi". Natomiast dla pozostałej części działki nr [...]/2 (11 m2) przeznaczonej w m.p.z.p. pod "zabudowę jednorodzinną i pensjonatową" określając ją jako zabudowa wielofunkcyjna, biegła mając na uwadze treść art. 134 ust. 3-4 u.g.n. biegła dokonała analizy rynku nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę wielofunkcyjną oraz pod drogi. Mając na uwadze możliwość zastosowania tzw. zasady korzyści dla części działki nr [...]/2 w pierwszej kolejności biegła zbadała rynek lokalny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę wielofunkcyjną obejmujący obszar miasta [...]. Badaniem objęła dane z okresu 2 lat do dnia wyceny. Wyłoniła 14 transakcji nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę wielofunkcyjną i ustaliła, że ceny nieruchomości zawierały się w przedziale od 103,97 zł/m2 do 236,44 zł/m2, zaś cena średnia wyniosła 138,41 zł/m2. Biegła wskazała cechy rynkowe, mające wpływ na wartość nieruchomości oraz określiła ich wagi: lokalizacja nieruchomości (waga cechy 40%), sąsiedztwo i otoczenie (20%), zagospodarowanie terenu (30%) i uzbrojenie terenu (10%). Obliczyła wartości współczynników korygujących i określiła wartość 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości na kwotę 183,46 zł. Następnie rzeczoznawca majątkowy zbadała rynek nieruchomości drogowych na terenie powiatu [...] i rozszerzyła go, zgodnie z § 26 rozporządzenia, na obszar województwa [...] w okresie 2 lat do dnia wyceny. Na rynku lokalnym obejmującym powiatu [...] w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę nie odnotowano żadnej podobnej transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości. Natomiast na przyjętym po rozszerzeniu obszarze w okresie ostatnich dwóch lat wystąpiło kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami "drogowymi", a ich zbiór przedstawiono na stronie nr 18 operatu szacunkowego, wyłoniono 16 transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od 60,00 zł/m2 do 130,00 zł/m2, natomiast cena średnia wyniosła 84,65 zł/m2. Biegła podała cechy rynkowe, mające wpływ na wartość nieruchomości oraz określiła ich wagi: lokalizacja nieruchomości (waga cechy 35%), stopień zurbanizowania otoczenia (25%), uzbrojenie terenu (25%) i cechy indywidualne (15%). Po obliczeniu współczynników korygujących określiła wartość 1m2 gruntu wycenianej nieruchomości na kwotę 112,50 zł rzeczoznawca majątkowy ustaliła, że wartość części działki nr [...]/2 o pow. 11 m2 (przeznaczonej w m.p.z.p. pod zabudowę wielofunkcyjną) dla przeznaczenia drogowego znajduje się na znacznie niższym poziomie niż dla przeznaczenia pod zabudowę wielofunkcyjną. W związku z tym część działki nr [...]/2 o pow. 11 m2 została wyceniona zgodnie z przeznaczeniem w m.p.z.p. tj. na podstawie nieruchomości podobnych - pod zabudowę wielofunkcyjną. Natomiast wartość działki nr [...]/1 o pow. 8 m2 oraz części działki nr [...]/2 (43 m2) została określona zgodnie z celem wywłaszczenia tj. na podstawie bazy porównawczej nieruchomości drogowych. Wartości składników budowlanych znajdujących się na nieruchomości biegła określiła jako wartość odtworzeniową, w oparciu o koszt odtworzenia elementów, pomniejszonych o stopień zużycia tych części składowych i skorygowanych o wskaźnik regionalny dla województwa [...]. Dla celów oszacowania składników biegła wykorzystała aktualne publikacje tj. Katalog Scalone budynków i budowli nr 135 według cen I kwartału 2021 roku opublikowany WACETOB, Katalog Cen Jednostkowych Robót i Obiektów Inwestycyjnych (BISTYP, II kwartał 2021 r.) oraz Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych część II, zeszyt nr 33/2021 (SECOCENBUD II kwartał 2021 r). Dodatkowo do określenia wysokości stopnia zużycia wykorzystano publikację Politechniki Krakowskiej na temat oceny stanu technicznego budynków i budowli.

W piśmie z 9 grudnia 2021 r., biegła, w odpowiedzi na wezwanie organu odwoławczego i uwagi skarżących, podtrzymała swoje stanowisko, dodając m.in.

- że w przepisach u.g.n. (art. 134 ust. 3 i ust. 4) ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. "zasadę korzyści", wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczona powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (art. 134 ust. 3), lecz wartość określona dla alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny (art. 134 ust. 4); w związku z powyższym, dla potrzeb wyceny przeprowadzono analizę kształtowania się cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych na cele realizacji budownictwa drogowego oraz na cele budownictwa wielofunkcyjnego, w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających datę wyceny;

w zakresie uwagi co do tego, że nieruchomość położona jest w strefie uzdrowiskowej oraz że rzeczywiste ceny transakcyjne w tej strefie wynoszą ponad 240 zł za m² - że z zapisu na str. 9 operatu dotyczącego wniosków po dokonaniu analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo na terenie miasta [...] wynika, że ceny transakcyjne nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym jednorodzinnym, pensjonatowym i usługowo - mieszkaniowym są na zbliżonym poziomie; biorąc pod uwagę uzdrowiskowy charakter miasta działki o przeznaczeniu mieszkaniowym nabywane są głównie pod inwestycje (mieszkania na wynajem dla pensjonariuszy); w związku z tym oraz z faktem, że brak jest transakcji działkami wyłącznie pod zabudowę pensjonatową, do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości biegła wybrała transakcje o mieszanym przeznaczeniu (pensjonatowym, mieszkaniowym i mieszkaniowo-usługowym), określiła je jako zabudowa wielofunkcyjna; po szczegółowej analizie wszystkich dostępnych transakcji wyselekcjonowano zbiór transakcji podobnymi działkami, które posłużyły do oszacowania wartości rynkowej prawa własności gruntu (str. 15 operatu);

co do załączonego do odwołania aktu notarialnego sprzedaży dwóch działek za cenę jednostkową 237zł/m² - że w tym przypadku zaszły szczególne warunki zawarcia transakcji, gdyż działka nr 322/2 jest zabudowana budynkiem gospodarczym przez właściciela nieruchomości sąsiedniej tj. R. i J. małż. S., natomiast działka nr 568/4 jest niezabudowana, ale użytkowana przez właściciela nieruchomości sąsiedniej tj. R. i J. małż. S., dodatkowo obie działki zostały nabyte na polepszenie warunków zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej;

że brak w obrocie nieruchomości podobnych do szacowanej działki uniemożliwił określenie wartości rynkowej nieruchomości; w związku z tym określiła wartość odtworzeniową i dla potrzeb wyceny tą metodyką przeprowadziła analizę kształtowania się cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych co pozwoliło ustalić wartość rynkową gruntu oraz koszty odtworzenia składników budowlanych i roślinnych;

prawidłowa powierzchnia trawnika wynosi 30 m2, a w protokole nastąpiła pomyłka, wskazując, że szacowana działka posiada powierzchnię 54 m2 i część tj. 30 m2 obsiana jest trawą;

wartość roślin określiła na podstawie opracowań: "Określenie wartości roślin ozdobnych" - wyd. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w Bydgoszczy 2018r., "Szacowanie wartości ogrodniczych plantacji kultur wieloletnich" - K. Zmarlicki, 2017r. oraz "Wskaźniki do szacowania upraw ogrodniczych" - PFSRM 2020 r.;

- stopień zużycia składników budowlanych oszacowała na podstawie analizy oceny stanu technicznego, z uwzględnieniem roku budowy, oceny zużycia w trakcie oględzin oraz oceny prowadzenia gospodarki remontowej; posłużyła się również publikacją Politechniki Krakowskiej na temat oceny stanu technicznego budynków i budowli.

Uwzględniając powyższe organ odwoławczy uznał ww. operat szacunkowy za prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa – którą to ocenę Sąd w pełni podziela. W uzasadnieniach wydanych w sprawie decyzji przedstawiono szczegółową i przekonującą analizę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym operatu szacunkowego, który stanowi podstawę ustalenia odszkodowania oraz odniesiono się do kwestii budzących zastrzeżenia skarżących. W rezultacie dokonana przez organy ocena operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie odpowiada prawu. Wskazać przy tym trzeba, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani braków czy niejasności. Powszechnie przyjmuje się, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a. stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. Podobnie zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzenie analizy stanowi wiedzę specjalną o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Zaprezentowaną w powyższym zakresie przez skarżącą argumentację należało zatem uznać jedynie za polemikę z ustaleniami rzeczoznawcy, która w realiach niniejszej sprawy nie mogła doprowadzić do skutecznego podważenia operatu szacunkowego sporządzonego na użytek niniejszej sprawy. Trzeba przy tym zauważyć, że skarżąca nie przedstawiła własnego kontroperatu. Trudno natomiast zarzucać organowi niezwrócenie się – w trybie art. 157 u.g.n. – do organizacji zawodowej rzeczoznawców, w sytuacji, gdy zgodnie z jego stanowiskiem operat szacunkowy spełnia przewidziane prawem wymogi formalne oraz nie posiada żadnych braków, niejasności czy pomyłek.

Końcowo podkreślenia wymaga, że w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zarówno Sąd, jak i organ administracji nie są zobligowani do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad szacowania, ponieważ są to reguły z zakresu wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z 17 marca 2014 r. o sygn. akt I SA/Wa 1834/13, wyrok WSA w Kielcach z 20.02.2020 r. o sygn. akt II SA/Ke 627/19, dostępne j.w.).

Reasumując, zdaniem Sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący i należyty, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono właściwie. Zostały także prawidłowo zinterpretowane, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.