Wyrok NSA, sygn. akt II GSK 1/13
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2014-03-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: § 4, § 18
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 7 ust. 1 pkt 3, art. 11 ust. 1 i 3-4
journal: Dz.U. 2005 nr 169 poz 1418
law: Ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej   Polskiej
article: art. 2, art. 149, art. 150 ust. 1 pkt 1 i 2,  art. 151 ust. 1 i 2, art. 154, art. 156 ust. 1, art. 158, art. 159, art. 174 ust. 2, art. 175 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/, art. 174 pkt 1, art. 184
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący Sędzia NSA Jan Bała Sędzia NSA Małgorzata Korycińska (spr.) Sędzia del. WSA Inga Gołowska Protokolant Anna Ważbińska po rozpoznaniu w dniu 12 marca 2014 r. na rozprawie w Izbie Gospodarczej skargi kasacyjnej M. K. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. z dnia 29 sierpnia 2012 r. sygn. akt I SA/Wa 1040/12 w sprawie ze skargi M. K. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

I

Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. oddalił skargę M. K. na decyzję Ministra Infrastruktury z [...] kwietnia 2010 r. w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia.

Stan sprawy przyjęty przez Sąd I instancji przedstawiał się następująco:

zadaniem rzeczoznawcy było sporządzenie operatu szacunkowego dotyczącego określenia wartości rynkowej nieruchomości pozostawionej za granicą, położonej

w osadach M. i Z., gmina D., powiat n. (województwo n.) na terenie obecnej B. Na tę okoliczność skarżący sporządził operat szacunkowy z [...] listopada 2007 r., co do treści którego, zostały zgłoszone zarzuty: określenia wartości nieruchomości w sposób niewłaściwy, tj. niezastosowanie odpowiedniego podejścia oraz metody wyceny wskazanej w § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: rozporządzenie z 2004 r.) oraz nieuwzględnienia współczynnika określającego różnice w poziomie rozwoju gospodarczego województw, wynikającego z art. 11 ust. 2 pkt 7 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418 ze zm., dalej: ustawa zabużańska). W związku z tym ustaleniami Minister Infrastruktury decyzją z 11 maja 2009 r. nałożył na skarżącego karę dyscyplinarną w postaci nagany.

M. K. wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy wskazując, że zastosowana w operacie szacunkowym metodyka nie jest sprzeczna z art. 149 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603; dalej: u.g.n. lub ustawa o gospodarce nieruchomościami), a jedynie odmienna, na dowód czego załączył pismo Ministerstwa Skarbu Państwa.

Minister Infrastruktury po ponownym rozpatrzeniu sprawy decyzją z [...] kwietnia 2010 r. uchylił własną decyzję z [...] maja 2009 r. i orzekł, zgodnie z wnioskiem Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (KOZ), o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia. W uzasadnieniu organ wskazał, że skarżący wykonując czynności szacowania nie wypełnił obowiązków,

o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. w stopniu uzasadniającym zastosowanie kary dyscyplinarnej. Wprawdzie skarżący naruszył art. 149 u.g.n. oraz § 4 rozporządzenia

z 2004 r., a także art. 10 ust. 1 ustawy zabużańskiej, jednakże złagodzenie wymiaru kary dyscyplinarnej wynikało z uwzględnienia faktu, że mając wątpliwości co do przepisów dotyczących wyceny mienia zabużańskiego, rzeczoznawca majątkowy występował kilkakrotnie do Ministra Skarbu Państwa o dokonanie ich interpretacji, a otrzymane odpowiedzi mogły wprowadzić go w błąd.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. wyrokiem z 25 listopada 2010 r.

I SA/Wa 1254/10 uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję z [...] maja 2009 r. stwierdzając, że z uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie wynika, czy rzeczoznawca majątkowy nie wypełnił wszystkich obowiązków wymienionych w art. 175 ust. 1 u.g.n., czy tylko niektórych z nich, a jeżeli tak, to których i w jaki sposób.

Na skutek skargi kasacyjnej wniesionej przez Ministra Infrastruktury Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 26 kwietnia 2012 r., sygn. akt II GSK 452/11 uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w W. Naczelny Sąd Administracyjny za usprawiedliwiony uznał zarzut naruszenia art. 141 § 4 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270; dalej: p.p.s.a.). W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zostało sporządzone zgodnie z przywołanymi wymogami ustawowymi, naruszona została także konstrukcja uzasadnienia, nadto Sąd I instancji stawiając organowi administracji publicznej zarzut wadliwości uzasadnienia zaskarżonej decyzji - mimo specyfiki i odmienności postępowania o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego - nie przedstawił argumentacji, która stanowiła podstawę do postawienia zarzutu, że organ nie zaprezentował własnych ustaleń, co do stwierdzonych naruszeń, w sytuacji, gdy dysponował ustaleniami i wynikami postępowania wyjaśniającego Komisji.

Ponownie rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w W., wyrokiem objętym skargą kasacyjną, oddalił skargę. Stwierdził, że wymierzając skarżącemu karę dyscyplinarną upomnienia Minister Infrastruktury oparł się na wynikach postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej (art. 195 a § 1 u.g.n.). Za najpoważniejszy zarzut KOZ uznała brak zastosowania § 4 rozporządzenia z 2004 r., co stosownie do art. 178 ust. 1 i 2 u.g.n. uzasadniało zastosowanie jednej z kar dyscyplinarnych.

Wobec powyższego, Sąd I instancji uznał, że należało odpowiedzieć na pytanie, czy uzasadniony był zarzut naruszenia przez skarżącego § 4 rozporządzenia z 2004 r. Przepis ten, zamieszczony w rozporządzeniu Rady Ministrów wydanym na podstawie art. 159 u.g.n., określa metody szacowania nieruchomości stosowane w podejściu porównawczym, a są to metody: porównywania parami, korygowania ceny średniej

i analizy statystycznej rynku. Podejście porównawcze, które posługuje się tymi metodami wyceny, służy do określenia wartości rynkowej nieruchomości (obok podejścia dochodowego – art. 152 ust. 3 zdanie pierwsze u.g.n.). Z art. 11 ust. 1 zd. pierwsze ustawy zabużańskiej wynika, że co do zasady określa się wartość rynkową nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, na podstawie nieruchomości podobnych, z uwzględnieniem dalszej części art. 11, co wskazuje, że przy wycenie zastosowanie powinno znaleźć podejście porównawcze (art. 153 ust. 1 u.g.n.), a w jego ramach metody określone w § 4 rozporządzenia z 2004 r.

Sąd I instancji za niezasadny uznał zarzut skarżącego, że art. 11 ustawy zabużańskiej w całości stanowi lex specialis odnośnie metod wyceny rynkowej wartości nieruchomości wynikających z u.g.n., a § 4 rozporządzenia z 2004 r., jako przepis wykonawczy do u.g.n., nie może mieć zastosowania do innej ustawy, jeśli ona sama do stosowania tego przepisu nie odsyła. W ocenie Sądu przepis rozporządzenia

w niniejszej sprawie służy właściwemu wykonaniu przepisów u.g.n., mających zastosowanie do wyceny wartości rynkowej nieruchomości. Brak zastosowania tych metod wyceny, które wynikają z § 4 rozporządzenia z 2004 r., stanowił jego naruszenie, obok naruszenia powołanych przepisów u.g.n.: art. 149, art. 152 ust. 3 zd. pierwsze, art. 153 ust. 1 wskazujących na zastosowanie podejścia porównawczego przy określaniu rynkowej wartości nieruchomości, co prowadzi do wniosku, że orzeczenie

o zastosowaniu wobec skarżącego jednej z kar dyscyplinarnych nie narusza art. 195a ust. 1 u.g.n.

W podstawie prawnej wyroku Sąd I instancji powołał art. 151 p.p.s.a.

II

M. K. zaskarżył wyrok Sądu I instancji w całości zarzucając mu naruszenie:

1. przepisów postępowania, których uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania, tj.:

a) art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 141 § 4 p.p.s.a. w zw. z art. 7, 8, 77 § 1, 107 § 3 k.p.a. i art. 178 ust. 1 i 2 w zw. z art. 175 ust. 1 u.g.n. poprzez oddalenie skargi w związku z błędnym przyjęciem przez sąd I instancji, że organ:

- prowadził postępowanie w sposób budzący zaufanie do organów państwa,

- podjął niezbędne działania w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego,

- wyjaśnił przesłanki, którymi kierował się przy wydaniu decyzji,

- dokonał właściwej oceny zebranych dowodów i nie przekroczył swobodnej ich oceny, konsekwencją czego było dokonanie prawidłowych ustaleń faktycznych, a w szczególności, że zgromadzony materiał dowodowy pozwalał na przyjęcie, iż postępowanie skarżącego związane ze sporządzeniem operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2007 r. uzasadniało zastosowanie wobec niego kary upomnienia,

b) art. 151 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. w zw. z art. 141 § 4 p.p.s.a. w zw. z art. 195a ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 178 ust. 1 i 2 w zw.

z art. 175 ust. 1 poprzez całkowite pominięcie i nierozważenie przez sąd I instancji w toku postępowania, czy w sytuacji, gdy przepis prawa nie jest jasny, jest interpretowany i stosowany odmiennie, organ postępowania uprawniony był do zarzucenia skarżącemu naruszenia przepisu art. 149 u.g.n. oraz § 4 Rozporządzenia z 2004 r. oraz art. 175 ust. 1 u.g.n. i w konsekwencji pociągnięcie go do odpowiedzialności zawodowej oraz zastosowanie kary dyscyplinarnej;

2. Naruszenie prawą materialnego, tj. art. 11 ust. 1 ustawy zabużańskiej przez jego błędną wykładnię oraz art. 149 u.g.n. w zw. z § 4 Rozporządzenia z 2004 r. przez ich niewłaściwe zastosowanie i w rezultacie przyjęcie, że przy wycenie "wartości rynkowej nieruchomości" pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w wyniku wypędzenia z byłego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jego opuszczenia w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r. znajdują zastosowanie, poza ogólną normą art. 11

ust. 1 ustawy zabużańskiej, także zasady wynikające z § 4 Rozporządzenia

z 2004 r.

Podnosząc te zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku

w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu do ponownego rozpoznania; ewentualnie - w przypadku zaistnienia okoliczności określonych w art. 188 p.p.s.a. - uchylenie zaskarżonego wyroku w całości oraz orzeczenie co do istoty i uchylenie zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2010 r. w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawczy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia oraz poprzedzającej ją decyzji Ministra Infrastruktury z dnia [...] maja 2009 r. oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu kasacyjnym według norm przepisanych.

III

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie została oparta na usprawiedliwionych podstawach.

Kontroli instancyjnej sprawowanej w jej granicach poddany został wyrok, w którym Sąd I instancji wyraził pogląd, że przy sporządzeniu operatu szacunkowego dotyczącego mienia zabużańskiego zastosowanie mają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a ściślej rzecz ujmując rozdziału 1 Działu IV tej ustawy,

z uwzględnieniem treści art. 11 ustawy zabużańskiej. W skardze kasacyjnej, w oparciu o podstawę kasacyjną, o której stanowi art. 174 pkt 1 p.p.s.a., jej autor zwalcza ten pogląd wywodząc, że "całość regulacji dotyczących wyceny nieruchomości zabużańskich jako specyficznego przedmiotu wyceny" została zawarta w ustawie zabużańskich, a tym samym "do wyceny nieruchomości nie stosuje się przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami". Z poglądem zaprezentowanym w ocenianym zarzucie skargi kasacyjnej nie można się zgodzić.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami określa m.in. zasady wyceny nieruchomości (art.1 ust. 1 pkt 7). Zgodnie z art. 149 tej ustawy, zawartym w Dziale IV – Wycena nieruchomości - rozdziale 1 - Określenie wartości nieruchomości – przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scaleniu i wymianie gruntów. W myśl natomiast art. 150 ust. 1 pkt 1 i 2

w związku z ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości rynkowej i określenia wartości odtworzeniowej dokonują rzeczoznawcy majątkowi,

o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V. Z kolei stosownie do art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Z jasnej treści powołanych przepisów wynika, że ustawodawca właśnie w tym akcie prawnym zawarł regulację obejmującą zasady określenia wartości nieruchomości bez względu na jej położenie i cel wyceny, jak również wskazał podmiot uprawniony do dokonania wyceny oraz jej formę – operat szacunkowy. Wynika nadto, co już wskazano, że zasady określenia wartości nieruchomości zawarte w rozdziale 1 Działu IV nie mają zastosowania jedynie do określenia wartości nieruchomości w związku

z realizacją ustawy o scaleniu i wymianie gruntów. W każdej zatem innej sytuacji,

w której rzeczoznawca majątkowy ma określić wartość rynkową lub odtworzeniową nieruchomości zobligowany jest do stosowania odpowiednich przepisów rozdziału 1 Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pojęcia wartości rynkowej i wartości odtworzeniowej zostały zdefiniowane

w ustawie o gospodarce nieruchomościami – odpowiednio w art. 151 ust. 1 i art. 151 ust. 2 tej ustawy. Natomiast art. 152 ust. 2 stanowi, że wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W myśl ust. 3 tego artykułu przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami reguluje także zasady nabywania uprawnień zawodowych w zakresie szacowania wartości nieruchomości, i definiuje pojęcie rzeczoznawcy majątkowego, stanowiąc w art. 174 ust. 2, że rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów rozdziału 4 działu V ustawy.

Przenosząc zasadę określoną w art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami na regulację zawartą w ustawie zabużańskiej, zauważyć należy, że celem wyceny wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej jest ustalenie wysokości rekompensaty w jednej z form określonych zgodnie z art. 13 ust. 1 tej ustawy, a wskazanej przez wnioskodawcę. Obowiązek przedłożenia przez wnioskodawcę operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym została określona wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami RP, wynika z treści art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy zabużańskiej, a konkretyzowany jest w postanowieniu wojewody, o którym mowa w art. 7 ust. 1 tej ustawy. W powołanym art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy zabużańskiej ustawodawca posłużył się pojęciami zdefiniowanymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami – operat szacunkowy i rzeczoznawca majątkowy. Również pojęciami z ustawy o gospodarce nieruchomościami operuje ustawodawca w art. 11 ust. 1 i ust. 4 ustawy zabużańskiej,

w których mowa jest odpowiednio o wartości rynkowej i wartości odtworzeniowej.

Z kolei art. 11 ust. 3 ustawy zabużańskiej, odnoszący się do wartości nieruchomości stanowiącej lasy lub plantacje kultur wieloletnich, stanowi w zdaniu drugim, że przy określeniu wartości gruntu stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów została zdefiniowana w § 18 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, wydanego na podatnie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nie budzi przy tym wątpliwości, że ustawa zabużańska nie zawiera definicji wyżej wskazanych pojęć, co z uwagi na klauzulę generalną zawartą w art. 149 ustawy

o gospodarce nieruchomościami byłoby zbędne. Nie jest też sporne, że ustawa zabużańska nie reguluje podejść, metod i technik wyceny, a zatem tych kwestii, które uregulowane są w rozdziale I Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami i w akcie wykonawczym wydanym na podstawie art. 159 tej ustawy. Z tych powodów za nietrafne należy uznać twierdzenie, że "całość regulacji dotyczącej wyceny nieruchomości zabużańskich" ustawodawca uregulował w ustawie zabużańskiej. Nieusprawiedliwiony jest z tych samych względów pogląd, że przepisy rozdziału I Działu IV nie mają w ogóle zastosowania do wyceny wartości nieruchomości zabużańskiej.

Nieuprawnionym jest, co najmniej z dwóch powodów, opierania poglądu przeciwnego na argumencie, że "ustawodawca w treści ustawy zabużańskiej w zakresie obejmującym metodykę wyceny nieruchomości nie posłużył się klauzulą odsyłającą wskazującą, że w sprawach nieuregulowanych tą ustawą stosuje się przepisy ustawy

o gospodarce nieruchomościami". Po pierwsze, stosowanie przy określeniu wartości nieruchomości przepisów rozdziału I Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika wprost z art. 149 tej ustawy. Po wtóre, w ustawie zabużańskiej ustawodawca posłużył się klauzulą wyłączającą stosowanie niektórych przepisów rozdziału I Działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiąc w art. 10 ust. 2 ustawy zabużańskiej, że do operatów szacunkowych, o których mowa w ust. 1 nie stosuje się art. 156 ust. 3 oraz art. 158 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Oba te przepisy zawarte są w rozdziale regulującym określenie wartości nieruchomości, przy czym pierwszy z nich stanowi, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W myśl natomiast drugiego z przepisów – art. 158 ustawy

o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawcy majątkowi przekazują,

z uwzględnieniem art. 175 ust. 3, organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia. Gdyby przyjąć za skarżącym, że do ustalenia wartości nieruchomości zabużańskiej nie mają w ogóle zastosowania przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (rozdziału I Działu IV) to wyłączenie, o którym mowa w art. 10 ust. 2 ustawy zabużańskiej pozbawione byłoby sensu.

Naczelny Sąd Administracyjny oczywiście dostrzega specyfikę określenia wartości mienia zabużańskiego i odmienność unormowań obejmujących dokonanie określenia wartości rynkowej i odtworzeniowej wynikającą z porównania treści art. 150 ust. 2 i 3 oraz art. 151 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami z treścią art. 11 ust. 1, 2 i 4 ustawy zabużańskiej. Jednakże, jak słusznie zauważył Sąd I instancji, specyfika ta nie obejmuje odejścia od podejść, metody i technik wyceny określonych

w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu z 2004 r. Tego zdaje się nie dostrzegać autor skargi kasacyjnej wywodząc z treści art. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, że ustawa zabużańska ma pierwszeństwo stosowania przed ustawą o gospodarce nieruchomościami. Pogląd skarżącego byłby uprawniony wówczas, gdyby ustawa zabużańska regulowała podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości, a tego nie czyni.

Przepis art. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że ustawa nie narusza innych ustaw w zakresie dotyczącym gospodarki nieruchomościami. Użyte

w nim określenia "nie narusza" należy rozumieć w ten sposób, że przepisy innych ustaw wymienione przykładowo w art. 2 tej ustawy, jak i w tym przepisie niewymienione, są przepisami odrębnymi i jako takie mają pierwszeństwo w stosowaniu. Warunkiem zatem koniecznym do uznania, że mamy do czynienia z przepisem odrębnym jest istnienie w innej ustawie, niż ustawa o gospodarce nieruchomościami, przepisów określających podejścia, jakie mają mieć zastosowanie do wyceny nieruchomości (art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami) oraz metody tej wyceny (rozporządzenie z 2004 r.). Skoro ustawa zabużańska nie zawiera przepisów regulujących te zagadnienia, to z treści art. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie można skutecznie wywodzić, że ma ona pierwszeństwo przy ustaleniu podejść i metod wyceny nieruchomości.

Z przedstawionych powodów za nieusprawiedliwiony należało uznać zarzut naruszenia art. 11 ust. 1 ustawy zabużańskiej oraz art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 4 rozporządzenia z 2004 r.

Naczelny Sąd Administracyjny za nieusprawiedliwione uznał także zarzuty skargi kasacyjnej postawione w obrębie podstawy kasacyjnej, o której stanowi art. 174 pkt 2 p.p.s.a. Zarzuty te sprowadzają się uzasadnieniu skargi kasacyjnej, w istocie, do dwóch kwestii:

- wadliwości uzasadnienia zaskarżonej decyzji polegającej na oparciu się przez organ "wyłącznie na ocenie prawnej dokonanej przez KOZ" i zaniechaniu dokonania

w tym zakresie "własnych przekonujących ustaleń, w tym w odniesieniu do argumentacji obejmującej wykładnię i wzajemną relację przepisów art. 11 ust. 1 ustawy zabużańskiej i § 4 rozporządzenia z 2004 r.";

- braku rozważań w uzasadnieniu wyroku Sądu I instancji, czy w sytuacji, gdy istnieje rozbieżność stanowisk, co do prawidłowości stosowania przy sporządzeniu operatu szacunkowego przepisów rozporządzenia z 2004 r. możliwe było pociągnięcie skarżącego do odpowiedzialności zawodowej.

Odnosząc się do tak uzasadnionych zarzutów zauważyć należy, że poza sporem pozostaje, że dokonując wyceny nieruchomości zabużańskiej skarżący nie posłużył się metodami wyceny rynkowej wartości nieruchomości stosowanymi

w podejściu porównawczym określonymi w § 4 rozporządzenia z 2004 r. W świetle uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie budzi również wątpliwości, że w zaniechaniu zastosowania § 4 rozporządzenia z 2004 r. organ upatrywał podstawę do nałożenia na skarżącego kary dyscyplinarnej przyjmując, że doszło do naruszenia zasad wynikających z przepisów prawa, a do ich przestrzegania zobligowany jest rzeczoznawca majątkowy mocą przepisu art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

To, że kwestia stosowania rozporządzenia z 2004 r. do wyceny nieruchomości zabużańskich nie jest jednoznaczna w piśmiennictwie i budziła wątpliwości skarżącego nie może mieć znaczenia dla przyjęcia, że doszło do uchybienia obowiązkowi określonemu w art. 175 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pominięcie podejść, metod i technik przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami

i rozporządzeniu z 2004 r. i zastosowanie do obliczeń średniej arytmetycznej wybranych cen transakcyjnych prowadzące do ustalenia ceny średniej, a nie do określenia wartości nieruchomości jest okolicznością niezakwestionowaną w skardze kasacyjnej. Oznacza to, że nieodniesienie się w uzasadnieniu decyzji do argumentacji obejmującej wykładnię i wzajemną relację przepisów art. 11 ust. 1 ustawy zabużańskiej i § 4 Rozporządzenia

z 2004 r. nie można uznać za wadliwość, skutkującą po stronie Sądu I instancji obowiązkiem jej uchylenia w oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.

Naczelny Sąd Administracyjny nie podziela poglądu autora skargi kasacyjnej, że w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd nie odniósł się do istnienia podstaw do nałożenia kary dyscyplinarnej za naruszenie przepisu budzącego wątpliwości interpretacyjne. Sąd I instancji wskazał wszak, że o karze decyduje obiektywne kryterium naruszenia prawa.

Wobec braku usprawiedliwionych podstaw kasacyjnych Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.