Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 126/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2009-05-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzje I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1, 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par3 -par 9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Tuszyńska (spr.) Sędziowie NSA Anna Szkodzińska WSA Aldona Gąsecka-Duda Protokolant: Joanna Obrał po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 maja 2009 r. sprawy ze skargi W. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 25 listopada 2008 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego W. S. kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2008 r. Wójt Gminy G. , na podstawie art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 i 4 i art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) w zw. z § 1 - 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) na wniosek B.G. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa budynku mieszkalnego, jednorodzinnego z garażem wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działce nr 1 w miejscowości G. wraz z budową zjazdu z drogi gminnej nr [...] stanowiącej działkę nr [...] w miejscowości G. na teren inwestycji". Integralną część decyzji stanowiły załączniki: Nr 1 – "warunki zabudowy oraz wyniki analizy arabistyczno-architektonicznej", Nr 2 – "linie rozgraniczające teren inwestycji wraz z częścią graficzną wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej, przedstawione na mapie zasadniczej w skali 1:1000".

W uzasadnieniu organ wskazał, że dla terenu inwestycji brak jest aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. W wyniku przeprowadzonego postępowania stwierdzono, że zostały spełnione łącznie przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazano przy tym, że teren inwestycji działka nr 1 jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Gminy G. , który na podstawie art. 87 ust. 3 ww. ustawy utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r., co zostało stwierdzone na podstawie wyrysu oraz wypisu z ww. planu. Jako grunty orne klasy [...] o powierzchni 801 m2 działka wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Planowane zamierzenie nie narusza postanowień ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę posiadającą wymagane ustawą uprawnienia. Następnie organ odniósł się do zastrzeżeń wniesionych w toku postępowania przez W.S. w przedmiocie zacienienia jego nieruchomości oraz naruszenia prawa służebności gruntowej. Organ podał, że kwestie dotyczące zacieniania sąsiednich działek nie stanową zagadnienia rozpatrywanego na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Natomiast odnośnie drugiego zarzutu wskazał, że z aktu notarialnego z dnia [...] 1985 r. wynika, że służebność przechodu, przejazdu i przegonu została ustanowiona pasem szerokości całych działek nr 2 i 3 do działki 4 , będącej własnością W.S. na rzecz jej każdoczesnych właścicieli i posiadaczy. Działka inwestycji nr 1 nie jest obciążona służebnością na rzecz działki 1.

Odwołanie od powyższej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wniósł W.S. , zarzucając jej naruszenie art. 7, art. 10, art. 77 § 1, art. 78 §1, art. 107 § 1 i 3 kpa, art. 2 Konstytucji RP oraz art. 61 ust. 1 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W uzasadnieniu podniósł, że nie został spełniony warunek dotyczący uzbrojenia działki, w aktach sprawy nie ma bowiem umów o których mowa w art. 61 ust. 5 ustawy. Nadto, z przedłożonej analizy nie wynika w jaki sposób przebiega linia zabudowy wzdłuż drogi gminnej nr [...] a między częścią tekstową, a graficzną analizy zachodzi sprzeczność. Załączona mapa jest nieczytelna, nie odzwierciedla też istniejącego stanu rzeczy. Podkreślił, że organ nie zwrócił uwagi, że inwestycja ma zostać zrealizowana w pasie zieleni ciągnącym się wzdłuż działki drogowej nr [...]. Zarzucił, że projektowana inwestycja jest sprzeczna z rozporządzeniem w sprawie warunków jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zwłaszcza w zakresie odległości budynku od granicy działki. Naruszenia zasady określonej w art. 10 kpa, odwołujący się upatrywał w nie poinformowaniu go o zgromadzeniu materiału dowodowego przed wydaniem decyzji. Organ winien był także rozważyć uciążliwość jaka wiąże się z inwestycją, zwłaszcza jej wpływ na środowisko. Nadto organ nie przeprowadził dowodu na okoliczność, czy działka 1 nie powstała z działki o nr 2 i 3.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] listopada 2008 r. (znak: [...] , na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 3-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ wskazał, że - w jego ocenie - decyzja wydana przez organ I instancji jest prawidłowa. W wyniku przeprowadzonego postępowania administracyjnego ustalono, że spełnione są wszystkie warunki wskazane w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odnosząc się do zarzutu braku uzbrojenia, organ odwoławczy wskazał, że w aktach sprawy znajdują się informacje pochodzące od dostawców mediów potwierdzające istnienie uzbrojenia niezbędnego na potrzeby realizacji zamierzonej inwestycji. Nadto, organ odwoławczy wskazał, że zgodność projektowanej inwestycji z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie jest badana na etapie postępowania o uzyskanie pozwolenia na budowę. Niemniej jednak, zgodnie z powołanym rozporządzeniem możliwe jest sytuowanie budynku w odległości 3 m od granicy działki. Kolegium nie dopatrzyło w postępowaniu organu I instancji naruszenia zasady zapewnienia stronie czynnego udziału. Wskazało, że strony zostały zawiadomione o wszczęciu postępowania, możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz możliwości wnoszenia uwag i zastrzeżeń, a także poinformowano je o wystąpieniu do zarządcy drogi o uzgodnienie projektu decyzji. Nadto, Kolegium podało, że inwestycja nie została zliczona do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Powołując się na treść art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stwierdziło, że ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu nie ogranicza możliwości korzystania z istniejącej służebności gruntowej. Decyzja nie narusza również art. 2 Konstytucji RP.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] listopada 2008 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł W.S., , zarzucając jej naruszenie art. 7, art. 10, art. 77 § 1, art. 78 §1, art. 107 § 1 i 3 kpa, art. 2 Konstytucji RP oraz art. 61 ust. 1 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skarżący podał, że organ odwoławczy nie ustosunkował się do zarzutów podniesionych w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi. Organ odwoławczy podtrzymał swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji. Pokreślił, że nie dostrzegł podnoszonych przez skarżącego sprzeczności w dokumentacji zgromadzonej przez organ I instancji. Z uwagi na brak wpływu okoliczności obciążenia nieruchomości służebnością na ustalenie warunków zabudowy, nie został przeprowadzony przez Kolegium dowód w celu ustalenia, czy działka nr 1 powstała z działek 2 i 3 .

Uczestnik postępowania B.G. w piśmie z dnia 25 marca 2009 r. wniósł o oddalenie skargi. Wyjaśnił w nim, że działka nr 1 , której jest właścicielem nie jest obciążona służebnością na rzecz skarżącego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 ustawy).

W związku z powyższym z urzędu stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają przepisy prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy i przepisy prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy.

Rozważania należy rozpocząć od zacytowania przepisu art. 52 ust.2 (w związku z art.64 ust.1) ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80 poz.717), który określa wymogi formalne wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Zgodnie z nim wniosek powinien zawierać:

1) określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000;

2) charakterystykę inwestycji, obejmującą:

a) określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów,

b) określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,

c) określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

W aktach administracyjnych niniejszej sprawy na k. [...] znajduje się wniosek inwestora z dnia 8.01.2008 r. o ustalenie warunków zabudowy inwestycji. Nie wskazano w nim gabarytów projektowanych obiektów budowlanych, nie określono zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków.

Dołączona do wniosku mapa (k.[...]) również nie odpowiada warunkom wymienionym w art.52 ust.2 ustawy. Mapa nie posiada pieczęci o przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, nie zawiera określenia granic terenu objętego wnioskiem. Jest natomiast opatrzona pieczęcią, że nie może służyć do celów projektowych.

W związku z tym stwierdzić należy , że wniosek inwestora nie odpowiadał wymaganiom określonym w przepisie art.52 ust.2 ustawy.

Nieuzupełnienie braków formalnych wniosku w zakreślonym terminie winno skutkować pozostawieniem wniosku bez rozpoznania (art.64 kpa).

Stosownie do treści art.61 ust.1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W związku z tym podnieść należy, że przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (zob. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004, str. 500).

W świetle wymogów określonych w punkcie 4 omawianego przepisu niezrozumiałym jest twierdzenie organu, że "teren inwestycji działka nr 1 jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Gminy G. , który na podstawie art. 87 ust. 3 ww. ustawy utracił moc z dniem 31 grudnia 2003 r., co zostało stwierdzone na podstawie wyrysu oraz wypisu z ww. planu. Jako grunty orne klasy [...]o powierzchni 801 m2 działka wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne." Nadto, w przedłożonych aktach administracyjnych brak jest wyrysuj i wypisu z planu, na który powołuje się organ.

W myśl ustępu piątego art.61 ustawy warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

Z dołączonego do wniosku pisma [...]SA z dnia 19.11.2007 r., [...] Sp. z o.o. w T. z dnia 15.11.2007 r. , Zakładu Gospodarki Komunalnej w G. z dnia 8.11.2007 r. wynika, że warunek ten został spełniony.

W dalszej części rozważań podnieść należy, że uzupełnieniem regulacji zawartej w art.61 ustawy są przepisy rozporządzenia wykonawczego z dnia 26 sierpnia 2003r (Dz.U.03.164.1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Przepisy tego rozporządzenia wyznaczają zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie ustalenia warunków zabudowy.

W myśl § 3 rozporządzenia , w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Organ przystępując do ustalenia granic obszaru w celu przeprowadzenia analizy powinien zachować powyższe wymogi, precyzyjnie wskazując sposób wyliczenia trzykrotnej szerokości frontu działki (pamiętając, że jest to minimalna odległość, gdyż ustawodawca nie określił maksymalnej wielkości obszaru analizowanego), podając numery działek, w jakich ten obszar się zamyka, informacje te zamieszczając w części tekstowej analizy. Wyznaczone parametry i wskaźniki zabudowy muszą bezwzględnie znaleźć potwierdzenie w wynikach analizy, stanowiących załączniki (tekstowy i graficzny) do decyzji. Umotywowania wymaga również przyjęty przez organ sposób wyznaczenia tych parametrów.

Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela pogląd zaprezentowany przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 kwietnia 2007 r. II OSK 657/06, że działką sąsiednią jest każda działka znajdująca się w obrębie obszaru analizowanego, wyznaczonego na podstawie przepisu § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy.

Przepis § 4 omawianego rozporządzenia stanowi, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Trzeba mieć przy tym na względzie, że pojęcie działki sąsiedniej należy odnosić do nieruchomości położonych wokół tej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy tj. takich, które tworzą pewną urbanistyczną całość (interpretacja funkcjonalna), nie zaś do tych tylko, które graniczą z nią w sensie fizycznym (bezpośrednia styczność).

Z punktu [...] znajdującej się w aktach administracyjnych analizy wynika, że linię zabudowy ustalono jako "3 m od działki drogowej nr [...]" przez porównanie linii zabudowy tylko jednej działki nr 5 bez ustalenia czy jest ona zgodna z przepisami odrębnymi. W związku z tym podnieść należy, że zgodnie z przepisem art.43 ust.1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych ( tekst jednolity: Dz.U. 2007 Nr 19, poz. 115 z późn. zm. ), obiekty budowlane przy drogach powinny być usytuowane w odległości od zewnętrznej krawędzi jezdni: co najmniej 6 m od drogi gminnej i co najmniej 8 m od drogi powiatowej. Na marginesie dodać również należy, że nie wiadomo na jakiej podstawie organy przyjęły, że droga stanowiąca działkę nr ew. [...] jest drogą gminną, skoro w wypisie z ewidencji gruntów wskazano, że jest własnością Skarbu Państwa.

Z § 5 rozporządzenia wynika, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W znajdującej się na k.[...] akt administracyjnych części tekstowej analizy nie podano, które działki uznane zostały za sąsiednie i dokładnie które zostały wzięte do porównań. Jedynie w punkcie 7 analizy wymieniono przykładowo 10 numerów działek sąsiednich. Zabudowa tych działek była przedmiotem analizy wyłącznie dla ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy.

Treść § 6 rozporządzenia wskazuje , że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W przedmiotowej analizie szerokość elewacji frontowej została wyznaczona w oparciu o porównanie tylko 3 działek, m.in. działki 6 – nie wymienionej w punkcie końcowym analizy jako działka sąsiednia.

Według § 7 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Stosownie zaś do § 8 rozporządzenia określić należy również geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) , odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

W punktach 3 e i 3 f analizy, dotyczących ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu w ogóle nie wskazano porównywanych działek.

Stosownie do przepisu art.54 pkt 3) w związku z art.64 ust.1ustawy decyzja o

ustaleniu warunków zabudowy winna określać linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1. Z kolei zgodnie z § 9 rozporządzenia , wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Przepisy te wskazują, że prawodawca odróżnia jako odrębne dokumenty samą decyzję o warunkach zabudowy ( zawierającą część tekstową i graficzną, którą stanowi kopia mapy z oznaczonymi liniami rozgraniczającymi teren inwestycji ) od załączników, za które uznaje wyniki analizy obejmujące tekst oraz część graficzną. Nie ma, zdaniem Sądu, przeszkód, aby linie rozgraniczające teren inwestycji i wyniki analizy w części graficznej umieszczone zostały na jednej mapie (spełniającej oczywiście odpowiednie warunki) i stanowiły jeden załącznik do decyzji. Warunkiem jest jednak, aby ów załącznik przedstawiał w sposób czytelny wszystkie wymagane dane. Podobnie rzecz ma się z załącznikiem tekstowym: jeżeli ma to być jeden dokument, to wyraźnie w nim muszą być oddzielone wiążące dla organu budowlanego warunki zabudowy i niewiążące wyniki analizy.

Załącznik Nr 1 do decyzji warunków tych nie spełnia.

Nadto zauważyć należy, że pomimo uchylenia przez organ odwoławczy postanowienia uzgadniającego zarządcy drogi z dnia [...].03.2008 r. i umorzenia postępowania w tym zakresie, w załączniku Nr [...] decyzji organu I instancji powołano się na to uzgodnienie, a organ treści wymaganych w uzgodnieniu (oczywiście, gdyby ustalił, że działka nr ew. [...] stanowi drogę gminną) nie zamieścił w uzasadnieniu decyzji.

Wreszcie, zauważyć należy, że załączniki decyzji nie zostały podpisane przez organ. Jest to wadliwe, gdyż załącznik do decyzji powinien spełniać te same wymagania co sama decyzja, a więc zawierać również podpis i pieczęć organu (por wyrok NSA z dnia 16.12.2008 r. II OSK 1624/07).

Organ odwoławczy uchybień popełnionych przez organ I instancji nie dostrzegł. Jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji organ odwoławczy, wbrew obowiązkowi wynikającemu z zasady dwuinstancyjności, nie tyle po raz drugi rozstrzygnął merytorycznie sprawę, co odniósł się do zarzutów odwołania.

Oczywistym jest, że wskazany wyżej rodzaj uchybień, mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Prawidłowe ustalenie obszaru analizowanego, działek sąsiednich przyjętych do porównań, precyzyjne ustalenie cech zabudowy i jej gabarytów na działkach sąsiednich w ewidentny sposób mogło wpłynąć na ustalenie warunków zabudowy w przedmiotowej decyzji.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy rzeczą organu będzie wydanie decyzji po wyeliminowaniu wskazanych wyżej uchybień.

Dlatego też , na podstawie art.145 § 1 pkt 1 a) i c) ppsa należało orzec jak w sentencji.

.

.