Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1754/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-12-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust 4, art 37ust 1 i 6
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Dnia 15 grudnia 2020 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Piotr Korzeniowski (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Joanna Borkowska Sędzia WSA Marzena Milewska - Karczewska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 15 grudnia 2020 roku sprawy ze skargi E. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2020 roku nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (dalej: SKO w [...], Kolegium, organ II instancji, organ odwoławczy, organ) w decyzji z [...] lipca 2020r., znak [...] wydanej na podstawie art. 2 ustawy z 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (tekst jedn.: Dz. U. z 2015r., poz. 1659) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r., Kodeksu postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz.U. z 2020 r., poz. 256, dalej: k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania E. K. (dalej: stron, skarżąca) od decyzji Burmistrza Miasta [...] (dalej: organ I instancji) z 27 maja 2020 r. znak [...] ustalającej opłatę planistyczną w kwocie 128 218,95 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,4254 ha wskutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla wybranych obszarów miasta [...] położonych w strefach: północno-centralnej, wschodniej i przemysłowej – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Decyzja była wynikiem następujących ustaleń i oceny prawnej.

W dniu [...] listopada 2018 r. weszła w życie zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: m.p.z.p.) miasta [...] dla wybranych obszarów miasta [...] położonych w strefach północno-centralnej, wschodniej i przemysłowej, uchwalona w uchwale Rady Miejskiej w [...] nr [...] z [...] października 2018 r. (Dz.Urz. Woj. [...]. z 2018 r. poz. [...][...]), która ustaliła przeznaczenie działki ewid. nr [...], jako: 1MWU - przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i zabudowa usługowa z zakresu usług handlu detalicznego, działalności biurowej i administracyjnej, oświaty, nauki, edukacji, odnowy biologicznej i ochrony zdrowia, opieki społecznej, sportu i rekreacji, kultury, projektowania i pracy twórczej, gastronomii, turystyki (w tym zbiorowego zamieszkania) oraz usług rzemieślniczych; przeznaczenie uzupełniające: lokale usługowe z zakresu usług określonych w przeznaczeniu podstawowym. Do dnia wejścia w życie obowiązującego m.p.z.p. nieruchomość stanowiąca przedmiot postępowania objęta była m.p.z.p. terenów budownictwa mieszkaniowego z usługami podstawowymi w mieście [...] pod nazwą osiedle "[...]", uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej w [...] Nr [...] z [...] maja 1996 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...] z [...] lipca 1996 r.) i znajdowała się w obszarach oznaczonych symbolami: KS - teren komunikacji kołowej: - lokalizacja placu postojowego i parkingów dla samochodów osobowych - możliwość realizacji garażu dla samochodów osobowych w podziemiu placu postojowego, Z - teren zieleni urządzonej; Część działki przeznaczona pod projektowaną ulicę oraz zgodnie z obowiązującym m.p.z.p. terenów budownictwa mieszkaniowo-usługowego "[...]" w [...], zatwierdzonym uchwalą Rady Miejskiej w [...] nr[...] z [...] grudnia 1997 r. (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...], poz. [...] z [...] marca 1998 r.), część działki nr [...] znajdowała się w obszarach oznaczonych symbolami: U - teren zabudowy usługowej z funkcją mieszkaniową: - zabudowa piętrowa z poddaszami pod stromym dachem; - lokalizacja usług w parterze; - dopuszczenie na piętrze i poddaszu funkcji usługowych i mieszkaniowych; KS - teren komunikacji kołowej: - lokalizacja placu postojowego i parkingów dla samochodów osobowych - możliwość realizacji garażu dla samochodów osobowych w podziemiu placu postojowego, Z - teren zieleni urządzonej.

Do Urzędu Miejskiego w [...] z Kancelarii Notarialnej wpłynęła umowa sprzedaży – akt notarialny Rep. [...] z [...] maja 2019 r., dotycząca zbycia przez E. K. działki oznaczonej nr ewid. [...].

W dniu 30 września 2019 r. wszczęte zostało z urzędu postępowanie w sprawie naliczenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości wyżej wymienionych nieruchomości.

W decyzji z [...] maja 2020 r. znak [...] organ I instancji ustalił E. K. opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,4254 ha wskutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla wybranych obszarów miasta [...] położonych w strefach: północno-centralnej, wschodniej i przemysłowej.

W uzasadnieniu decyzji z [...] maja 2020 r. organ I instancji wskazał, że bezsprzeczny jest fakt, że właścicielka wskazanej działki – E. K. w dniu 6 maja 2019 r. zbyła tę nieruchomość (dowód : akt notarialny Rep. [...]). W dniu [...] listopada 2018 r. weszła natomiast w życie zmiana planu miejscowego, wskutek czego wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła, co ustaliła rzeczoznawca majątkowy. Zaistniały zatem podstawy prawne do naliczenia opłaty planistycznej określone w przepisie art. 36 ust. 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Od decyzji organu I instancji w piśmie z 9 maja 2020 r. strona złożyła odwołanie, w którym podniosła, że kwota ustalonej opłaty jest rażąco zawyżona, zaś rzeczoznawca błędnie ustaliła wzrost wartości działki wskutek zmiany planu miejscowego. Zdaniem skarżącej, rzeczoznawca zaniżyła wartość działki przed zmianą planu, nie dołożyła należytej staranności w ustaleniu stanu działki w przeszłości, nie poparła swego stanowiska rzetelnymi dowodami, nie przeprowadziła wywiadu terenowego, przyjęto do porównania nieruchomości peryferyjne, o dużo mniejszej cenie jednostkowej (mniej atrakcyjnie położone, bez dostępu do asfaltowej drogi), zaniżyła też wartość terenów komunikacji kołowej. Działka w uprzednio obowiązującym planie miała różne przeznaczenia, jednakże rzeczoznawca przyjęła najniższe ceny dla budownictwa mieszkaniowego. Przed zmianą planu objęta sporem nieruchomość miała dużą wartość - dostęp do wszystkich mediów (sieć energetyczna, kanalizacyjna, wodociągowa i gazowa), bezpośredni dostęp do ul. [...], bliska odległość do trasy krajowej nr [...], bliskość obiektów handlowych popularnych sieci. Tym sposobem (zaniżając cenę przed zmianą planu) doprowadziła do tego, że zawyżyła wzrost wartości wskutek zmiany planu. Została również zawyżona wartość działki po zmianie planu miejscowego - przyjęto do porównania m.in. działki położone w [...] i [...], gdzie ceny nieruchomości są wyższe.

Tym samym cena 1 m2 została zawyżona - rzeczoznawca bezzasadnie wzięła cenę ze sprzedaży działki przez skarżącą i nie uwzględniła cen najniższych. Ponadto strona podkreśliła, że ceny z aktów notarialnych nie powinny wiązać organu orzekającego, a pod uwagę dla obliczenia opłaty planistycznej powinny wiązać organ ceny rynkowe.

W uzasadnieniu decyzji z 3 lipca 2020 r. SKO w [...] wskazało, że w aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy, na którym oparł się organ I instancji, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – B. H.. Rzeczoznawca dokonując wyceny wartość działki przed zmianą planu określiła jako sumę wartości rynkowych powierzchni obszarów wycenianej działki o różnym przeznaczeniu terenu (KS, Z i U). Zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami według stanu z dnia wejścia w życie planu i poziomu cen z 6 maja 2019 r. Natomiast wartość nieruchomości po zmianie planu miejscowego określono przyjmując oznaczenie terenu jako 1 MW (przyjęto stan z tej samej daty i ten sam poziom cen, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami). Określając wartość działki przed zmianą planu rzeczoznawca przyjęła do porównania dla funkcji U - działki położone w [...] przy ul. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] (transakcje z przedziału 2016-2018 r.); jako cechy rynkowe zostały przyjęte: lokalizacja (30%), uzbrojenie terenu (30%), droga dojazdowa (10%), powierzchnia działki (10%), lokalizacja względem infrastruktury miejskiej (handel usługi) -10%) i utrudnienia w wykorzystaniu działki (10%). W ten sposób ustaliła wartość tej części działki na kwotę 162 889,00 zł. Określając wartość części działki oznaczonej symbolem Z podniosła, że w analizowanym okresie została odnotowana jedynie jedna transakcja gruntami przeznaczonymi pod teren zieleni urządzonej (transakcja z terenu [...]; nie odnotowano transakcji z miast sąsiednich, tj. [...] i [...]). Działka nr [...] jest niezalesiona, niezadrzewiona i niezakrzewiona (wartość jej stanowi wyłącznie grunt). "W przypadku braku transakcji dla określenia wartości gruntu przyjmuje się, że wartość 1m2 gruntu jest równa 50% wartości 1m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Grunty przyległe to teren zabudowy usługowej z funkcją mieszkaniową."

Dlatego też biegła określiła wartość tej części gruntu (po 114,63 zł/m2) na kwotę 45 297,00 zł. Określając wartość gruntu dla funkcji KS rzeczoznawca zauważyła, że odnotowana została w [...] tylko jedna transakcja w badanym okresie, dlatego rozszerzyła analizę na transakcje wolnorynkowe z obszaru [...] i [...] (kilka transakcji). Jako cechy rynkowe zostały przyjęte : lokalizacja ogólna (30%), lokalizacja w obrębie miasta (30 %), infrastruktura techniczna (20%), droga (20%). W ten sposób ustaliła wartość tej części działki na kwotę 220 726,00 zł. Całość działki nr [...] przed zmianą planu została określona na kwotę ogólną 428 894,00 zł (162 889,00 zł + 45 279,00 zł + 220 726, 00 zł).

Według organu odwoławczego, określając wartość działki po zmianie planu (tylko jedna funkcja oznaczona symbolem 1 MW), rzeczoznawca dokonała analizy lokalnego rynku nieruchomości i stwierdziła, że transakcje dotyczyły głównie gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z usługami, a przede wszystkim pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (ceny w granicach od 61,19 zł/m 2 do 186,98 zł/ m2). Opłata planistyczna od wzrostu wartości działki nr [...] wskutek zmiany planu została określona w wysokości 15 % i wyniosła 128 218,95 zł (słownie: sto dwadzieścia osiem tysięcy dwieście osiemnaście zł i 95/100).

W skardze skarżąca zaskarżyła decyzję SKO w [...] z [...] lipca 2020 r., utrzymującą w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji z [...] maja 2020 r. w sprawie ustalenia opłaty planistycznej, wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości, na skutek zmiany m.p.z.p. Miasta [...] i sprzedaży działki nr ewid. [...] przed upływem 5 lat po wejściu m.p.z.p.

W skardze wniesiono o: 1. Uchylenie wskazanej decyzji SKO utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji z 27 maja 2020 r., ustalającą rażąco zawyżoną opłatę planistyczną wynoszącą 128 218, 95 zł (słownie: sto dwadzieścia osiem tysięcy dwieście osiemnaście złotych dziewięćdziesiąt pięć groszy). 2. Uchylenie decyzji SKO, wydanej z naruszeniem przepisów ustawy o finansach publicznych z 27 sierpnia 2009 r. - art. 64. 3. Uchylenie decyzji z tytułu nie rozpatrzenia przez SKO w [...] zarzutu naruszenia art. 64 ustawy o finansach publicznych z 27 sierpnia 2009 r. 4. Wstrzymanie wykonania decyzji na podstawie art. 130 § 1 i § 2 k.p.a. 5. Zasądzenie kosztów postępowania sądowego od Urzędu Miasta [...].

W uzasadnieniu skargi wskazano, że organ I instancji w decyzji z [...] maja 2020r. pominął inne przepisy zawarte w systemie prawnym odnośnie naliczenia i egzekwowania opłaty planistycznej, o czym stanowi art. 64 ustawy o finansach publicznych z 27 sierpnia 2009 r. Przepis ten stanowi o ulgach w spłacie zobowiązań z tytułu niepodatkowych należności budżetowych o charakterze publicznoprawnym, do których należy opłata planistyczna. Zdaniem skarżącej, w decyzji z [...] maja 2020r. organ I instancji przy naliczaniu opłaty planistycznej powinien zastosować wszystkie możliwe przepisy prawne w przedmiotowej sprawie. W decyzji z [...] maja 2020 r. organ I instancji jak również SKO w [...] w decyzji z [...] lipca 2020 r. zastosowali jeden przepis tj. art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie skarżącej, zastosowanie tylko tego artykułu jest rażącym uderzeniem w pojedynczą osobę przez organ I instancji, bez pouczenia w decyzji organu I instancji o możliwości starania się przez skarżącą o udzielenie ulg w spłacie tak wysokiej kwoty opłaty planistycznej. Według skarżącej, o zaniżonej wartości działki nr [...] przed zmianą m.p.z.p., świadczy fakt, że Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Budownictwa Mieszkaniowo-Usługowego "[...]" w [...] zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr [...] z [...] grudnia 1997 r. (Dz.U. Woj. [...]. nr [...] poz. [...] z [...] marca 1998 r.) wyodrębnił na terenie omawianej działki następujące symbole: U- teren zabudowy usługowej z funkcją mieszkaniową o pow. 1421 m², - zabudowa piętrowa z poddaszami, - lokalizacja usług w parterze, - dopuszczenie na piętrze i poddaszu funkcji usługowych i mieszkaniowych, - KS- teren komunikacji kołowej (705 m²) - lokalizacja placu postojowego i parkingów osobowych w podziemiu placu postojowego, możliwość realizacji garaży w podziemiu. KS - teren komunikacji kołowej (510 m²) i (828 m²). Z - Teren zieleni urządzonej (195 m²).

W ocenie skarżącej, rzeczoznawca zaniżyła wartość wykazanych terenów, to jest uznając 114,63 zł za m² pod budownictwo mieszkaniowe. Cena ta jest dużo wyższa według rozeznania rynkowego. Metoda porównawcza z terenami położonymi w głębi osiedla Wiejska z innymi działkami położonymi w dużo gorszych peryferyjnych częściach miasta, w dużo mniej atrakcyjnych miejscach, gdzie brak ulic o nawierzchni asfaltowej jest chybiona. Zaniżyła też znacząco wartość wskazanych wyżej terenów komunikacji kołowej, które powinny być zbliżone do wartości terenów zabudowy oznaczonych symbolem U. Rzeczoznawca zawyżyła natomiast wartość przedmiotowej działki po wejściu m.p.z.p.

Na ustalenie wartości działek nie są brane faktyczne wartości nieruchomości. Rzeczoznawca objęła analizą obszar miasta [...], gdzie położona jest działka [...]i miasto [...] i [...]. Skarżąca uważa, że ceny działek w tych miastach są wyższe ze względu na bliższe położenie od Warszawy, wielkość i liczbę ludności. Nieruchomość ta miała zarówno przed jak i po zmianie m.p.z.p. tę samą bardzo korzystną lokalizację, dostęp do infrastruktury miejskiej, uzbrojenie terenu, dostęp do drogi, ulicę asfaltową, teren był ogrodzony, możliwości inwestycyjne. Sąsiedztwo było korzystne - to zabudowa wielorodzinna i jednorodzinna. W operacie szacunkowym cena za 1 m² jest zawyżona. Rzeczoznawca skorygowała ceny najwyższe tj. 274,84 zł/1m², 370,00 zł/1m², 260,44 zł/1m². Przy czym uwzględniła bezzasadnie cenę ze sprzedaży działki, nie uwzględniając cen niższych tj. kwoty 179,65 zł/1m², ceny 70,00 zł/1m² ceny 100,00 zł/1m².

W odpowiedzi na skargę SKO w [...] wniosło o jej oddalenie i podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada, czy organ administracji orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.; dalej: p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Materialnoprawą podstawę zaskarżonego do Sądu rozstrzygnięcia stanowiły przepisy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r. poz. 293 ze zm., dalej: u.p.z.p.).

Przedmiotem sądowej kontroli w niniejszym postępowaniu była decyzja SKO w [...] z [...] lipca 2020 r., znak[...] utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta [...] z [...] maja 2020 r., znak [...] ustalającą na rzecz skarżącej opłaty planistycznej we wskazanej wysokości.

Sąd w składzie orzekającym, dokonując kontroli legalności zaskarżonego rozstrzygnięcia – w oparciu o powołane przepisy i w granicach sprawy – doszedł do przekonania, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja SKO w [...] nie została wydana z naruszeniem przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a także z naruszeniem przepisów prawa procesowego, mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Organy rozpoznały sprawę w zakresie, który należał do ich kompetencji, gdyż dokonały czynności zmierzających do ustalenia, na rzecz skarżącej opłaty planistycznej prawidłowo określonej wysokości.

W niniejszej sprawie zaistniały przesłanki do naliczenia opłaty planistycznej związanej ze zmianą planu miejscowego, ponieważ zostały spełnione przesłanki określone w art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

Z dniem [...] listopada 2018 r. weszła w życie zmiana m.p.z.p. miasta [...] dla wybranych obszarów miasta [...]. W niniejszej sprawie nie jest sporne, że właścicielka działki nr [...] zbyła tę nieruchomość na rzecz osoby trzeciej na podstawie umowy sprzedaży z 6 maja 2019 r., (akt notarialny Rep. [...]. 12-19 akt adm.). Określając wzrost wartości nieruchomości związaną ze zmianą planu miejscowego organ I instancji oparł się na wycenie sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego – B. H., która w operacie szacunkowym z 20 grudnia 2019 r. określiła wartość rynkową prawa własności nieruchomości – działki ew. nr [...] położonej w [...] w obrębie [...] – [...] dla potrzeb ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem Zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wybranych obszarów miasta [...], położonych w strefach: północno-centralnej, wschodniej i przemysłowej, uchwaloną uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr [...] z [...] października 2018 r. (Dz.Urz. Woj. [...]. z 2018 r. poz. [...]).

Rzeczoznawca ustaliła, że wartość omawianej nieruchomości przed zmianą planu wynosiła 428 894,00 zł, zaś wskutek zmiany planu wzrosła do kwoty

1 283 687,00 zł, co dało wzrost w kwocie 854 793,00 zł. Opłata z tego tytułu (15 % od wzrostu wartości) wyniosła 128 218,95zł. Wskazać należy, że nieruchomość, tj. działka oznaczona w ewidencji gruntów numerem [...] położona w [...] przed zmianą planu miejscowego położona była na terenie oznaczonym w uprzednio obowiązującym planie na obszarze oznaczonym symbolami: KS (komunikacja kołowa), Z (zieleń miejska) oraz U (teren zabudowy usługowej z funkcją mieszkaniową). Po zmianie planu jest to teren oznaczony symbolem 1MWU - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługowa. Jako daty istotne dla operatu szacunkowego rzeczoznawca wskazała: data na którą określono wartość przedmiotu wyceny (06.05.2019 r.); data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny (26.11.2018 r.); data dokonania oględzin nieruchomości (10.12.2019 r.). Stan techniczno-użytkowy przedmiotu wyceny określono na dzień 26 listopada 2018 r. po przeanalizowaniu informacji z dostępnych źródeł, przeprowadzeniu wywiadu terenowego i dokonaniu wizji lokalnej (k. 47 akt adm.).

Określając metodę wyceny rzeczoznawca uwzględniła charakter nieruchomości, cel wyceny, założenia planistyczne, dostępność danych o transakcjach kupna sprzedaży na lokalnym rynku nieruchomości o cenach podobnych do nieruchomości wycenianej oraz przepisy prawne (k. 43 akt adm.).

Bezzasadne są zarzuty skargi odnoszące się do naruszeń przepisów postępowania związanych z ustaleniem stanu faktycznego. Stan faktyczny, który legł u podstaw ustalenia na rzecz skarżącej opłaty planistycznej wynikającej ze wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 69/33 o powierzchni 0,4254 ha, na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został prawidłowo ustalony przez orzekające organy.

Jak wynika z treści operatu szacunkowego (k. 43 akt adm.), wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości działki ewid. [...] przed wejściem w życie Zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wybranych obszarów miasta [...], położonych w strefach północno-centralnej, wschodniej i przemysłowej uchwalona uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr [...] z [...] października 2018 r. określono jako sumę wartości rynkowych powierzchni obszarów dz. ew. 69/33 o różnym przeznaczeniu terenu (obszar KS: 510 m² + 828 m² + 705 m² = 2043m², Z: 595 m² + 195 m² = 790 m²; U = 1421 m²), łączna powierzchnia 4254 m². Wartość określono w podejściu porównawczym metodą porównywania parami według stanu z dnia wejścia w życie ww. planu tj. 26 listopada 2018 r. i poziomu cen z dnia 6 maja 2019 r. (k. 43 akt adm.).

Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości działki ewid. [...] po wejściu w życie Zmiany Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego wybranych obszarów miasta [...], położonych w strefach: północno-centralnej, wschodniej i przemysłowej uchwaloną uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr [...] z [...] października 2018 r. określono przyjmując przeznaczenie terenu 1MW – 4254m². Wartość określono w podejściu porównawczym metodą porównywania parami według stanu z dnia wejścia w życie ww. planit j. [...] listopada 2018 r. i poziomu cen z dnia 6 maja 2019 r.

W tabeli na str. 14-15 operatu szacunkowego rzeczoznawca przedstawiła analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w tym analizę rynku lokalnego. Analizą objęto miasto [...] na obszarze którego położona jest przedmiotowa działka gruntu nr ewid. [...] oraz [...] i [...]

Rzeczoznawca na str. 16 operatu szacunkowego wyjaśniła, że w celu ustalenia charakteru i poziomu zmiany wartości wynikającej ze zmiany planu zagospodarowania przestrzennego potrzebna jest analiza sprzedanych nieruchomości. Opiera się ona na rozpoznaniu i porównaniu ze sobą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jego zmiany lub stanu istniejącego przez wejściem w życie tego planu. Podstawą analizy jest zmiana funkcji, w wyniku której, w większości przypadków, zmienia się również wartość nieruchomości. Rzeczoznawca na str. 16 operatu szacunkowego wyjaśniła, że w zależności od tego czy następuje zmiana funkcji, następuje wzrost lub spadek wartości nieruchomości. W przypadku gdy funkcja nie zmienia się, wartość nieruchomości pozostaje taka sama.

W pkt 11.1. (str.18-25) operatu szacunkowego przedstawiono sposób określenia wartości rynkowej działki ewid. nr [...] przed wejściem w życie zmiany m.p.z.p. wybranych obszarów miasta [...], położonych w strefach północno-centralnej, wschodniej i przemysłowej, uchwaloną uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr [...]z [...] października 2018 r.

W pkt 11.2 (str. 25-29) operatu szacunkowego przedstawiono określenie wartości rynkowej działki ewid. nr [...] po wejściu w życie zmiany m.p.z.p. wybranych obszarów miasta [...], położonych w strefach: północno-centralnej, wschodniej i przemysłowej, uchwaloną uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr [...] z [...] października 2018 r.

Wynik końcowy wyceny i analizy wyników przedstawiono w pkt 12 (str.29-30) operatu szacunkowego.

SKO w [...] dokonało szczegółowej analizy operatu szacunkowego sporządzonego przez specjalistkę z zakresu szacowania nieruchomości - rzeczoznawcę majątkowego B. H. i prawidłowo nie stwierdziło, aby przedmiotowa wycena naruszała czy to obowiązujące prawo, czy to standardy w zakresie szacowania nieruchomości. Organ odwoławczy nie miał podstaw do przeprowadzenia merytorycznej oceny zawartości operatu szacunkowego.

Skarżąca kwestionuje wycenę dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego B. H. (nr uprawnień [...]) uznając subiektywnie, że wartość działki przed zmianą planu została zaniżona, zaś po tej zmianie zawyżona. Skarżąca nie podważyła w sposób skuteczny wiarygodności operatu szacunkowego, ponieważ nie przedłożyła kontrdowodu w postaci innej wyceny, z której wynikałoby, że wskutek zmiany planu miejscowego nie doszło w ogóle do wzrostu wartości lub też doszło, ale w mniejszej wysokości. Rzeczoznawca z uwagi na to, że na terenie [...] wystąpiła wyłącznie jedna transakcja obejmująca grunty oznaczone symbolem KS - przed zmianą planu, miała podstawy, aby rozszerzyć obszar badań na miejscowości sąsiednie, tj. [...] i [...]. Dokonując określenia wartości nieruchomości po zmianie planu, rzeczoznawca (w przeciwieństwie do tego, co podnosi skarżąca) nie brała do porównań nieruchomości z [...] i [...]. Do obliczeń przyjęto ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości gruntowe przeznaczone pod zabudowę wielorodzinną zamieszczone w tabeli nr 7, tj. nieruchomości z terenu [...] (ul. [...] oraz ul. [...]).

Zdaniem Sądu, w aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy, który został oceniony przez orzekające organy zgodnie z obowiązującymi przepisami. Organy oceniły, że przedmiotowa wycena działki ewid. nr [...] jest logiczna i wiarygodna, a przedstawione wyliczenia są poprawne. Z tych powodów orzekające w sprawie organy miały podstawę do przyjęcia przedmiotowej wyceny jako dokumentu, na podstawie którego prawidłowo określono wysokość opłaty planistycznej. Rzeczoznawca dokonując wyceny wartość działki przed zmianą planu określiła jako sumę wartości rynkowych powierzchni obszarów wycenianej działki o różnym przeznaczeniu terenu (KS, Z i U). Zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami według stanu z dnia wejścia w życie planu i poziomu cen z 6 maja 2019 r. (data sprzedaży nieruchomości). Wartość nieruchomości po zmianie planu miejscowego określono przyjmując oznaczenie terenu jako 1 MW (przyjęto stan z tej samej daty i ten sam poziom cen, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami). Określając wartość działki przed zmianą planu rzeczoznawca przyjęła do porównania dla funkcji U - działki położone w [...] przy ul. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] (transakcje z przedziału 2016-2018 r.); jako cechy rynkowe zostały przyjęte: lokalizacja (30%), uzbrojenie terenu (30%), droga dojazdowa (10%), powierzchnia działki (10%), lokalizacja względem infrastruktury miejskiej (handel usługi)-10%) i utrudnienia w wykorzystaniu działki (10%). W ten sposób rzeczoznawca ustaliła wartość tej części działki na kwotę 162 889,00 zł. Określając wartość części działki oznaczonej symbolem Z wskazała, że w analizowanym okresie została odnotowana jedynie jedna transakcja gruntami przeznaczonymi pod teren zieleni urządzonej (transakcja z terenu [...]; nie odnotowano transakcji z miast sąsiednich, tj. [...] i [...]). Działka nr [...] jest niezalesiona, niezadrzewiona i niezakrzewiona (wartość jej stanowi wyłącznie grunt). Dlatego biegła określiła wartość tej części gruntu (po 114,63 zł/m2) na kwotę

45 297,00 zł. Określając wartość gruntu dla funkcji KS rzeczoznawca zauważyła, że odnotowana została w [...] tylko jedna transakcja w badanym okresie, dlatego rozszerzyła analizę na transakcje wolnorynkowe z obszaru [...] i [...] (kilka transakcji). Jako cechy rynkowe zostały przyjęte: lokalizacja ogólna (30%), lokalizacja w obrębie miasta (30%), infrastruktura techniczna (20%), droga (20%). W ten sposób ustalona została wartość tej części działki na kwotę 220 726,00 zł. Całość działki nr [...] przed zmianą planu została zatem określona na kwotę ogólną 428 894,00 zł (162 889,00 zł + 45 279,00 zł +

220 726 zł).

Określając wartość działki po zmianie planu (tylko jedna funkcja oznaczona symbolem 1 MW), rzeczoznawca dokonała analizy lokalnego rynku nieruchomości i stwierdziła, że transakcje dotyczyły one głównie gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z usługami, a przede wszystkim pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (ceny w granicach od 61,19 zł/m 2 do 186,98 zł/ m 2). W badanym okresie miały miejsce 3 transakcje gruntami przeznaczonymi pod zabudowę wielorodzinną - ceny 1 m 2 to rozpiętość między 179,65 zł, a 370,00 zł. Odnotowana została też jedna transakcja obejmująca nieruchomość przeznaczoną pod zabudowy wielorodzinną, dotyczącą podwórka wokół już istniejącego budynku - cena 1 m wyniosła 69,63 zł. Biegła przyjęła do porównania 3 transakcje (z 2019 r.), gdzie ceny 1 m 2 wyniosły: 179,65 zł, 370,00 zł (cena max) i 203,33 zł. Jako cechy rynkowe przyjęto: sąsiedztwo (20%), parametry działki (30%), dostęp do infrastruktury miejskiej (20%), dostęp do drogi (10%), uzbrojenie terenu (10%) i możliwości inwestycyjne (10%). Cena 1 m 2 została określona na 301,76 zł, co dało wartość działki po zmianie planu na kwotę 1 283 687,00 zł. Wzrost wartości rynkowej przedmiotu wyceny na skutek zmiany planu został określony na kwotę 854 793,00 zł, (słownie: osiemset pięćdziesiąt cztery tysiące siedemset dziewięćdziesiąt trzy zł)

(1 283 687,00 zł – 428 894,00 zł). Rzeczoznawca podkreśliła ponadto, że wartość nieruchomości wskutek zmiany planu, gdzie wyceniana działka została przeznaczona pod zabudowę wielorodzinną wzrosła, ponieważ działki na ten cel są najdrożej sprzedawane w stosunku do działek przeznaczonych na inne cele. Opłata planistyczna od wzrostu wartości działki nr [...] wskutek zmiany planu została określona w wysokości 15% i wyniosła 128 218,95 zł (słownie : sto dwadzieścia osiem tysięcy dwieście osiemnaście zł i 95/100).

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ II instancji szczegółowo wyjaśnił w jaki sposób i na jakiej podstawie została ustalona opłata planistyczna we wskazanej wysokości. Sąd nie stwierdził zarzucanego w skardze nieprawidłowego uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Podkreślenia wymaga, że strona na żadnym etapie postępowania, nie przedłożyła kontrdowodu w odniesieniu do operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego – B.H.

W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest pogląd, który podziela Sąd orzekający w tym składzie, według którego "Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Jak jednak wielokrotnie wyjaśniano w orzecznictwie ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe" (por. wyrok NSA z 13 grudnia 2018r., sygn. II OSK 414/18, LEX nr 2611325).

Zdaniem Sądu, subiektywna ocena skarżącej w zakresie zaniżenia wartości działki ewid. nr [...] przed zmianą m.p.z.p. oraz w zakresie zawyżenia wartości przedmiotowej działki po wejściu w życie m.p.z.p., nie mogła spowodować odstąpienia od ustalenia opłaty planistycznej w wysokości 128 218, 95 zł.

W ocenie Sądu, postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało przeprowadzone w sposób prawidłowy, z poszanowaniem zasad ogólnych uregulowanych w k.p.a. Organy zgromadziły wymagany przepisami prawa materiał dowodowy, dokonały jego wszechstronnej oceny, a zawarta w uzasadnieniu decyzji argumentacja jest logiczna i przekonująca. Organy obu instancji w wyniku dokonanych ustaleń i prawidłowej wykładni przepisów prawa materialnego, w sposób zasadny zastosowały art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 u.p.z.p.

Wbrew wszystkim zarzutom skarżącej zdaniem Sądu, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wykazał, że opłata planistyczna w wysokości 128 218,95 zł została ustalona prawidłowo. Zdaniem Sądu, SKO w [...] w sposób w pełni przekonujący wskazało argumenty przemawiające za ustaleniem opłaty planistycznej w wysokości 128 218,95 zł

Według Sądu, sposób przeprowadzenia postępowania dowodowego przez organ I instancji oraz wydane na jego podstawie decyzje obydwu organów, nie pozostają w sprzeczności z obowiązującym prawem materialnym oraz proceduralnym. Z tego powodu nie zasługiwały na uwzględnienie zarzuty skargi.

Wbrew stanowisku skarżącej organ odwoławczy odniósł się do zarzutu odwołania dotyczącego naruszenia art. 64 ustawy z 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2019 r. poz. 869 ze zm., dalej: u.f.p.) na str. 7 uzasadnienia decyzji z 3 lipca 2020 r., znak [...].

Nie zasługiwał także na uwzględnienie zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 64 u.f.p., ponieważ przepis art. 64 u.f.p. nie stanowił podstawy orzekania w niniejszej sprawie. Art. 64 u.f.p. stwarza możliwość umarzania z urzędu oraz na wniosek w całości środków publicznych stanowiących niepodatkowe należności budżetowe o charakterze publicznoprawnym, a także odraczanie terminu spłaty tych należności i rozkładanie ich na raty. Regulacje art. 64 u.f.p. łącznie z art. 55, 56, 57 i 57a u.f.p. oraz przepisami art. 67a o.p. i innych ustaw odnoszących się do konkretnych danin publicznych tworzą zespół ulg w zapłacie dochodów publicznych. Z powyższego wynika, że kontrolowana przez Sąd sprawa nie obejmowała przedmiotu określonego w art. 64 u.f.p., ponieważ dotyczyła ustalenia opłaty planistycznej. Na orzekających w niniejszej sprawie organach ciążył obowiązek ustalenia opłaty planistycznej po stwierdzeniu zaistnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. oraz w art. 37 ust. 1 i 6 u.p.z.p. Możliwość umarzania z urzędu oraz na wniosek w całości środków publicznych stanowiących niepodatkowe należności budżetowe o charakterze publicznoprawnym, a także odraczanie terminu spłaty tych należności i rozkładanie ich na raty nie było przedmiotem ocenianego przez Sąd postępowania w niniejszej sprawie.

W ocenie Sądu, organ odwoławczy wydając zaskarżoną decyzję nie naruszył przepisów prawa materialnego i procesowego. Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.