Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2609/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-08-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie: WSA Małgorzata Boniecka-Płaczkowska (spr.) WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant starszy sekretarz sądowy Artur Dobrowolski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 sierpnia 2014 r. sprawy ze skargi J.K. i G. K. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 11 września 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] września 2013 r. nr [...] Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej po rozpatrzeniu odwołania G. K. i J.K., od decyzji Wojewody [...] z [...] kwietnia 2013 r. nr [...], orzekającej o odszkodowaniu utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...].

W uzasadnieniu organ wskazał, że nieruchomość położona w gminie C., obręb [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] z [...] stycznia 2011 r. nr [...] o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012, zmienioną w części decyzją Ministra Infrastruktury z [...] listopada 2011 r. nr [...], została przeznaczona pod inwestycję polegającą na przebudowie zaplecza rozgrzewkowo-treningowego Stadionu [...] w C.

Decyzją z [...] kwietnia 2013 r. nr [...] Wojewoda [...] orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za udział wynoszący [...] części w prawie własności nieruchomości położonej w gminie C., obręb [...], oznaczonej jako działki nr [...], nr [...], nr [...], i nr [...], przeznaczonej pod realizację przedsięwzięcia EURO 2012 polegającego na przebudowie zaplecza rozgrzewkowo-treningowego Stadionu [...], w pkt 2 ustalił odszkodowanie na rzecz G. K. w wysokości [...] zł za udział wynoszący 10/48 części, na rzecz J. K. w wysokości [...] zł za udział wynoszący 10/48 części, na rzecz M. C. w wysokości [...] za udział wynoszący 2/48 , na rzecz K. G. w wysokości [...] za udział wynoszący 2/48, na rzecz B.O. w wysokości [...] za udział wynoszący 2/48, na rzecz A. O. w wysokości [...] zł za udział wynoszący 1/48 części, na rzecz R. S. w wysokości [...] zł za udział wynoszący 1/48 części i na rzecz Miasta C. – wierzyciela hipotecznego ujawnionego w dziale [...] – w wysokości 0,00 zł, w pkt 3 zobowiązał Zarząd Województwa [...] do wypłaty odszkodowania jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył G. K. działający w imieniu własnym oraz w imieniu J. K.

W odwołaniu skarżący podniósł, iż Wojewoda [...] nie oznaczył nieruchomości na podstawie art. 24 ust. 1 pkt 6 ustawy z 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej EURO 2012. Zarzucono, że decyzja w całości dotyczy gruntów zajętych przy pomocy czynów zakazanych w art. 127 kodeksu karnego i nie dotyczy gruntów zajętych na podstawie art. 24a ust. 3 ustawy i w granicach art. 24a ust. 3 ustawy z 7 września 2007 r.

Zarzucono, że organ pierwszej instancji nie ustalił wartości jednego metra nieruchomości w sposób nakazany w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości oraz zaniżył wartość nieruchomości 11,9 razy w stosunku do średniej wartości sześciu stadionów w W., K., P., W., G. i C.

Ponadto odwołujący podniósł, iż przyznana mu w decyzji kwota [...] zł jest zapłatą za współudział w czynach zakazanych z art. 127 kodeksu karnego, zaś Wojewoda [...] zmusza go do popełnienia czynów z art. 127 kodeksu karnego i zachęca go do pozbawienia Skarbu Państwa ww. kwoty. Zarzucono również naruszenie art. 7 i art.31 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.

Wskazano, że decyzja o odszkodowaniu jest nieważna z mocy prawa, gdyż została wydana bez podstawy prawnej, bowiem w dniu 6 marca 2013 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 2 w związku z art.1 ust. 1 ustawy z 31 sierpnia 2012 r. o zmianie ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej EURO 2012 są niezgodne z art. 2 Konstytucji, przez co ustawa z 7 września 2007 r. przestała obowiązywać z dniem 31 grudnia 2012 r.

Odwołujący wskazał, że zwrócił się do Wojewody [...] z ofertą alternatywną sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w wysokości 14 400 zł za metr kwadratowy oraz ofertą dzierżawy za okres EURO za niewielkim czynszem, jednakże organ wojewódzki zignorował kupno nieruchomości.

Po rozpatrzeniu odwołania i zbadaniu sprawy, Minister wskazał, że zgodnie z art. 24a ust. 1 ustawy z 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) decyzją o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 zatwierdza się podział nieruchomości. Mapy z projektami podziału nieruchomości stanowią integralną część decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012. Linie rozgraniczające teren ustalone decyzją o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012 stanowią linie podziału nieruchomości (ust. 2). Nieruchomości, o których mowa w art. 24 ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012 stała się ostateczna (ust. 3).

W myśl art. 24e ust. 1 ustawy z 7 września 2007 r. za nieruchomości oraz ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości, o której mowa w art. 24 a ust. 3 oraz w art. 24d ust. 3, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między spółką celową lub innym właściwym podmiotem, a dotychczasowym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości.

Zgodnie z art. 24e ust. 2 tej ustawy jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012 stała się ostateczna, nie dojdzie do uzgodnienia, w którym mowa w ust. 1, wysokość odszkodowania ustala wojewoda w drodze decyzji, w terminie 30 dni od dnia wszczęcia postępowania. Postępowanie o ustalenie wysokości odszkodowania wszczyna się niezwłocznie po upływie terminu na dokonanie uzgodnienia, o którym mowa w pierwszym zdaniu.

Minister wyjaśnił, że pismem z 10 stycznia 2012 r. Zarząd Województwa [...] zawiadomił Wojewodę [...], iż nie doszło w terminie ustawowym do uzgodnienia z dotychczasowymi współwłaścicielami wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod inwestycję EURO 2012 r.

W trakcie prowadzonego postępowania organ pierwszej instancji na podstawie odpisu księgi wieczystej Nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w C. ustalił, że nieruchomość stanowiła przed nabyciem z mocy prawa na rzecz Województwa [...], własność następujących współwłaścicieli: G. G. w 10/48 części, K. G. w 10/48 części, G. K. w 10/48 części, J.K. w 10/48 części, M.C. w 2/48 części, K. G. w 2/48 części, B. O. w 2/48 części, A.O. w 1/48 części, R. S. w 1/48 części.

Ponadto ustalono, że dział III księgi wieczystej był wolny od wpisów, zaś dział IV zawierał następujące wpisy: hipoteka przymusowa zwykła w wysokości 1,17 zł tytułem kosztów remontu na rzecz Skarbu Państwa (Prezydium Miejskiej Rady Narodowej Wydział Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w C.) oraz hipoteka przymusowa zwykła w wysokości 180,23 zł tytułem kosztów remontu na rzecz Skarbu Państwa (Przedsiębiorstwa [...] w C.).

Wobec faktu, iż w stosunku do G. G. i K.G. została uzgodniona kwota odszkodowania Wojewoda [...] pismem z 14 marca 2012 r. zawiadomił pozostałe strony o wszczęciu postępowania odszkodowawczego za przejęcie ich udziałów we własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz Województwa [...].

Minister wskazał, że na potrzeby ustalenia odszkodowania został sporządzony w dniu 7 lutego 2013 r. operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego W. L. (uprawnienia nr [...]), w którym wartość prawa własności całej nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha oszacowano na kwotę [...] zł.

Minister wyjaśnił, że stosowanie do art. 24e ust. 3 ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1 i 2, ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012 przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, albo w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

W myśl art. 134 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 tej ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Na podstawie art. 154 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Stosownie do art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2 , uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Minister podkreślił, że z powyższego wynika, iż w procesie wyceny zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości, ustalane zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl ww. przepisów należy więc w pierwszej kolejności ustalić, czy nieruchomości objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku studium bądź decyzją o warunkach zabudowy, ewentualnie jaki był faktyczny sposób wykorzystywania tej nieruchomości. Dopiero pod względem tak ustalonego przeznaczenia szacowanej nieruchomości możliwy będzie dobór nieruchomości porównawczych.

Organ wskazał, że w rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca majątkowy wyceniając grunt zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Podejście porównawcze stosuje się wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

Organ stwierdził, że autorka operatu ustaliła, iż wyceniana nieruchomość stanowi część zaplecza rozgrzewkowo-treningowego Stadionu [...]. Znajduje się na niej część boiska z trawy sztucznej, część kortów tenisowych oraz boiska do koszykówki, część boiska trawiastego oraz fragmenty ogrodzeń, piłkochwytów, dróg i parkingów. Ponadto w północnej części nieruchomości znajduje się przepompownia ścieków stanowiąca własność [...] Przedsiębiorstwa [...]. Przepompownia usytuowana jest w obniżeniu terenu od strony Alei H. Jest odrębnie ogrodzona. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – H. o charakterze lokalnym. Działki posiadają wydłużony, nieregularny kształt. Stanowią część kompleksu sportowego. Teren płaski z niewielkimi skarpami stanowiącymi element zagospodarowania. Najbliższe otoczenie nieruchomości stanowi Stadion [...], w tym, jego zaplecze administracyjno-hotelowe oraz tereny rekreacyjne. Dalsze otoczenie stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, usługowej i handlu wielkopowierzchniowego. Nieruchomość posiada dostęp do energii elektrycznej, wody, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, sieci teletechnicznej, gazowej i sieci cieplnej.

Rzeczoznawca majątkowy ustaliła, iż dla terenu gdzie znajduje się wyceniana nieruchomość istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty uchwałą Rady Miejskiej w C. nr [...] z [...] października 2004 r. Zgodnie z ustaleniami planu miejscowego analizowane działki są zlokalizowane na terenie oznaczonym symbolami US, UP/P/ G, ZZ – tereny zabudowy usługowej.

Biegła wskazała, że przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji objęta była miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wyznaczającym dla niej funkcję zgodną z aktualnym na tę datę sposobem użytkowania. Zgodny z przeznaczeniem w planie i sposobem użytkowania był również cel wywłaszczenia. Tym samym, biorąc pod uwagę art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość określono dla aktualnego sposobu jej użytkowania.

Rzeczoznawca majątkowy stwierdziła, że analiza rynku lokalnego rozumianego jako obszar miasta C. nie dała rezultatu w zakresie obrotu nieruchomościami podobnymi, to jest zabudowanymi podobnymi obiektami sportowymi, które mogłyby stanowić podstawę porównania w podejściu porównawczym. Podobnie, brak jest na rynku lokalnym rynkowych stawek czynszu za obiekty podobne, które można by było zastosować do wyceny w podejściu dochodowym.

Powyższe uzasadniło poszerzenie analizy do rynku regionalnego rozumianego jako obszar województwa [...]. Specyfika przedmiotu wyceny, a jednocześnie jego ponadlokalny charakter, uniemożliwiła jednak i na tak rozumianym rynku znalezienia transakcji nieruchomościami podobnymi, czy też czynszów za ich odpłatne użytkowanie.

Biorąc pod uwagę powyższe oraz zapis art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami w niniejszym opracowaniu, z uwagi na brak możliwości określenia wartości rynkowej nieruchomości, określono wartość odtworzeniową nieruchomości, tj. oddzielnie określono wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych.

Biegła podała, iż z uwagi na specyfikę przedmiotu wyceny i rzadkość obrotu gruntami podobnymi, jak też stagnację na rynku nieruchomości analizą objęto transakcje od początku 2010 r., uzasadniając tym samym rozszerzenie okresu, w którym zawarto transakcje nieruchomościami podobnymi. Autorka operatu wskazała, że na rynku lokalnym, w C. grunty przeznaczone pod usługi występowały w obrocie sporadycznie, większość transakcji dotyczyła gruntów mieszkaniowo-usługowych. Zakresem analizy objęto tym samym obszar całego województwa [...], za czym przemawia również ponadlokalny charakter wycenianych gruntów.

Do porównań przyjęto transakcje prawem własności gruntów nabywanych pod usługi sportu i rekreacji, które uznano za podobne. W tabeli na str. 26 operatu zestawiono zbiór 4 transakcji nieruchomościami z terenów miasta T., D. G., C. oraz C., zawartych w latach 2010-2012.

Na podstawie analizy rynku oraz preferencji nabywców wyznaczono cechy najbardziej wpływające na cenę nieruchomości. Przyjęto następujące cechy i ich wagi: lokalizacja nieruchomości – 30%, uwarunkowania komunikacyjne, ekspozycja – 20%, konfiguracja terenu – 15%, utrudnienia w zagospodarowaniu – 15%, bezpośrednie otoczenie – 20%. Dokonano także szczegółowego opisu przyjętych cech rynkowych.

Ze zbioru transakcji wybrano 3 transakcje nieruchomości o najbardziej zbliżonych cechach do wycenianej działki oraz dokonano ich szczegółowej charakterystyki z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych. Następnie w tabelach na str. 27-28 operatu szacunkowego porównano nieruchomość szacunkową z trzema nieruchomościami porównawczymi oraz obliczono wartości poprawek korygujących z uwzględnieniem wag cech rynkowych.

Wartość 1 m2 powierzchni nieruchomości niezabudowanej obliczono na kwotę [...] zł, zaś wartość gruntu całej nieruchomości obliczono na kwotę [...] zł.

Z uwagi na znajdujące się na wycenianej nieruchomości składniki budowlane dokonano oszacowania ich wartości w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia, techniką wskaźnikową, co przedstawiono w tabelach na str. 29-30 operatu. Wartość składników budowlanych oszacowano na kwotę [...] zł.

Ponadto dokonano oszacowania wartości składników roślinnych w postaci drzew i krzewów, które zestawiono w tabelach na str. 31-32 operatu. Wartość składników roślinnych oszacowano na kwotę [...] zł.

Minister podniósł, że operat szacunkowy z [...] lutego 2013 r. został sporządzony prawidłowo, odpowiada on obowiązującym przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r.

Tym samym, w ocenie organu nie znajdują uzasadnienia zarzuty strony kwestionujące wysokość przyznanego odszkodowania.

Minister stwierdził, że ustalając wysokość odszkodowania, stosownie do posiadanych udziałów w przedmiotowej nieruchomości, organ wojewódzki prawidłowo nie uwzględnił wartości znajdującej się na nieruchomości przepompowni ścieków wraz z ogrodzeniem, powołując się na art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, z którego wynika, że urządzenie służące do doprowadzenia lub odprowadzenia płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Zgodnie z art. 24e ust. 5 suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 8 i 9 i w wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Organ wyjaśnił, że w celu ustalenia następcy prawnego wierzyciela hipotecznego oraz wysokości wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wojewoda pismem z 15 marca 2013 r. wystąpił do Prezydenta Miasta C. wykonującego zdania z zakresu administracji rządowej o wskazanie następcy prawnego i podanie wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką.

Pismem z [...] kwietnia 2013 r., nr [...] Prezydent Miasta C. poinformował, że następcą prawnym wierzyciela hipotecznego ujawnionego w dziale IV jest Miasto C. – Zakład Komunalny Przedsiębiorstwo [...] w C., natomiast hipoteka wskazana w dziale IV księgi wieczystej Nr [...] została spłacona przez G. K. 22 maja 2000 r.

Wobec tego, organ orzekł o przyznaniu na rzecz Miasta C. jako wierzyciela hipotecznego odszkodowania w wysokości 0,00 zł, bowiem w chwili orzekania o odszkodowaniu taka właśnie była wysokość wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Za bezzasadne Minister uznał zarzuty strony jakoby organ pierwszej instancji nie oznaczył nieruchomości na podstawie art. 24 ust. 1 pkt 6 ustawy z 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej EURO 2012.

Jak bowiem wynika wprost z pkt VI decyzji Wojewody [...] z [...] stycznia 2011 r. o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012 przedmiotowe działki oznaczone zostały stosownie do powołanego przez stronę przepisu. Stąd brak jest podstaw do kwestionowania skutku prawnego w postaci nabycia własności tych nieruchomości przez Województwo [...].

Podniesiony w odwołaniu zarzut, iż decyzja o odszkodowaniu z [...] kwietnia 2013 r., w którym stwierdzono, że art. 2 w zw. z art. 1 ust. 1 ustawy z 31 sierpnia 2012 r. o zmianie ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej EURO 2012 są niezgodne z art. 2 Konstytucji RP, jest nieuzasadniony.

Przepis, którego niezgodność z Konstytucją orzekł Trybunał Konstytucyjny dotyczył bowiem projektowanej nowelizacji ustawy z 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej EURO 2012. Nie ma natomiast wpływu na moc obowiązującą przepisów tej ustawy dotyczących zasad ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które na podstawie ostatecznych decyzji lokalizacyjnych przyjęte zostały pod realizacje obiektów niezbędnych do realizacji finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej EURO 2012.

Na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej skargę złożyli J. K. i G. K. W skardze oraz pismach procesowych skarżący zarzucili naruszenie przepisów § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych w zw. z art. 7 Konstytucji poprzez zaniżenie wartości 1 m kw. gruntu. Zarzucili, że zaskarżona decyzja została wydana poza granicami prawa z art. 24e ust. 1, art. 24a ust. 3 w zw. z art. 24 ust.1 pkt 6 i art. 24 ust.1 pkt 1 ustawy z 7 września 2007 r. w zw. z art. 2, art. 7, art. 31 ust.3 i art. 21 ust. 2 Konstytucji.

Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji i zasądzenie kosztów postępowania. Alternatywnie wnieśli m. in. o ustalenie przez Sąd: "pola powierzchni gruntu, dla którego strony nie ustaliły wartości 1 m kw. powierzchni – w sposób wskazany w treści skargi (str. 2 i 3), ustalenie przez Sąd, że strony ustaliły wartość rynkową gruntu na 3000 zł za 1 m kw., ustalenie na rzecz skarżących odszkodowania za bezpodstawne i nielegalne "przepisanie prawa własności" w kwocie po [...], zawiadomienie organów ścigania, gdyż wykonanie decyzji skutkować będzie zaistnieniem czynów z art. 127 Kodeksu karnego.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z 25 lipca 2014 r. skarżący popierając skargę wnieśli o zmianę decyzji o odszkodowaniu i zasądzenie przez Sąd odszkodowania od Województwa [...] na rzecz skarżących w kwotach po [...] zł. Jako podstawę żądania wskazali:, że "na podstawie art. 23 ust.1 uoE oraz poza granicami prawa art. 24a ust.3 uoE, to jest bez przejścia prawa własności na rzecz Województwa [...], na podstawie art. 24a ust.3 uoE organy władzy publicznej wydały decyzję o lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012 (..)". Zarzucili, że decyzja ta została wydana bez zgody skarżących oraz że jest wadliwa. Skarżący zarzucili także, że Wojewoda wydając decyzję lokalizacyjną nie wydał decyzji o zmianie własności przedmiotowej nieruchomości. To samo dotyczy wydania decyzji odszkodowawczej. Skarżący zarzucili także naruszenie prawa własności, praw obywatelskich i konstytucyjnych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów art. 24 ust.1 pkt. 1 i pkt. 6, art 24a ust. 3 ustawy z 7 września 2007 r. zmierzają do podważania decyzji lokalizacyjnej. Otóż przepis art. 24 ust.1 pkt 1 i 6 stanowi, że decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 zawiera w szczególności linie rozgraniczające teren (pkt.1) i oznaczenie nieruchomości lub ich części, według katastru nieruchomości, które stają się własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego (pkt6). Z kolei art. 24a ust.3 ustawy stanowi, że nieruchomości, o których mowa w art. 24 ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednio Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 stała się ostateczna. Zarzuty naruszenia powyższych przepisów skarżący wiążą z naruszeniem przepisów Konstytucji tj. art. 2 (Rzeczpospolita Polska jest demokratycznym państwem prawnym, urzeczywistniającym zasady sprawiedliwości społecznej), art. 7 (organy władzy publicznej działają na podstawie i w granicach prawa), art. 21 ust.2 (wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem) i art. 31 ust 3 (ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony środowiska, zdrowia i moralności publicznej, albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw). Jednakże zważyć należy, że decyzja lokalizacyjna nie jest przedmiotem niniejszego postępowania i wobec tego nie może podlegać ocenie Sądu. Jedynie ubocznie wskazać należy, że z decyzji lokalizacyjnej z [...] stycznia 2011 r. wynika wprost, że realizacja wskazanej w niej inwestycji nastąpi na nieruchomościach o numerach m.in. [...],[...],[...] i [...]. Działka nr [...] podzielona została na działki nr [...] i [...] (str. 3 decyzji), a działka nr [...] została przejęta pod realizację inwestycji. Jak wynika z pkt I decyzji linie rozgraniczające nieruchomości oznaczono kolorem zielonym na mapie stanowiącej załącznik nr 1 będący integralną częścią decyzji. Zgodnie z art. 24a ust.1 i ust.2 ustawy decyzją o ustaleniu lokalizacji zatwierdza się podział nieruchomości, a linie rozgraniczające teren stanowią linie podziału nieruchomości. Wobec tego zarzuty nieokreślenia działek, ich powierzchni i granic, które przeszły na własność Województwa [...], z którymi skarżący wiążą także wadliwość decyzji odszkodowawczych są niezasadne. Przejęcie własności nastąpiło na skutek wydania ostatecznej decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia EURO 2012 r. Z kolei odszkodowanie ustalone zostało na podstawie decyzji, której podstawą wydania były obowiązujące przepisy prawa.

Zauważyć należy, że ustalenie odszkodowania w niniejszej sprawie nastąpiło w trybie art. 24e ustawy z 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA Euro 2012 oraz art. 134 ustawy z 21 sierpnia 1997 r., o gospodarce nieruchomościami, który ma kluczowe znaczenie dla ustalenia wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 tej ustawy, wartość rynkowa nieruchomości. W myśl art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku.

Zgodnie z art. 24e ust 1 ustawy z 7 września 2007 r. za nieruchomości, o których mowa w art. 24a ust. 3 oraz w art. 24d ust. 3, przysługuje odszkodowanie. Przepis art. 24e ust. 3 stanowi, że wysokość odszkodowania, o którym mowa w ust. 1 i 2, ustala się na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu uzgodnienia, o którym mowa w ust. 1, albo w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Natomiast zgodnie z art. 24f ustawy w sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale stosuje się przepisy ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Ustalenie odszkodowania nastąpiło zgodnie z przepisem art. 24e ust. 3 zd. 1 ustawy o Euro oraz art. 134 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W niniejszej sprawie podstawą ustalenia odszkodowania był operat z [...] lutego 2013 r. sporządzony przez rzeczoznawcę W. L. Jak wynika z operatu i ustaleń organów wyceniana nieruchomość stanowi część zaplecza rozgrzewkowo- treningowego Stadionu [...]. Znajduje się na niej część boiska ze sztucznej trawy, część kortów tenisowych, część boiska do koszykówki, część boiska trawiastego fragmenty ogrodzeń, piłko chwytów, dróg i parkingów. W północnej części nieruchomości jest przepompownia ścieków będąca własnością [...] Przedsiębiorstwa [...].

Jak wynika z art. 154 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (która zgodnie z art. 24f ustawy z 7 września 2007 r. ma zastosowanie w sprawach nie uregulowanych w ustawie), wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przeznaczenie w planie zagospodarowania ma więc istotne znaczenie dla wyceny nieruchomości, jako jeden z elementów mających wpływ na tę wycenę. Jak wynika z akt sprawy, przedmiotowa nieruchomość w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej położona była na obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą Rady Miejskiej w C. nr [...] z [...] października 2004 r. Zgodnie z planem teren, na którym położone są sporne działki oznaczony jest symbolem US, UP/P, G, Z – tj. tereny zabudowy usługowej. Przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji objęta była planem wyznaczającym dla niej funkcję zgodną z aktualnym na tę datę sposobem użytkowania.

Z uwagi na charakter nieruchomości – obiekt sportowy i brak tego typu transakcji na rynku lokalnym biegła analizą objęła rynek regionalny, rozumiany jako obszar województwa [...]. Biegła dokonała wyceny określając wartość odtworzeniową nieruchomości tj. oddzielnie określiła wartość gruntu i oddzielnie jego części składowych. Do porównań przyjęła transakcje gruntów nabywanych pod usługi sportu i rekreacji. Wyceniając grunt zastosowała podejście porównawcze metodę porównywania parami a wartość składników budowlanych i roślinnych oszacowała w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia. Wyznaczyła też cechy wpływające na cenę nieruchomości. Zastosowana metoda i podejście są prawnie dopuszczalne i wyłącznie rzeczoznawca, w granicach obowiązującego prawa, decyduje o wyborze podejścia i metody oraz o doborze nieruchomości do porównania. Sposób wyceny znajduje uzasadnienie w przepisach art. 24e ust. 3 ustawy w zw. z art. 134, 135 151, 152 i 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 21 rozporządzenia wykonawczego. Wprawdzie organ przytoczył treść przepisu § 36 ust. 6 pkt 3 rozporządzenia (przytaczając wszystkie regulacje mogące mieć zastosowanie przy ustalaniu odszkodowania na podstawie ustawy z 7 września 2007 r.), jednakże jak wyżej wskazano, wycena nabytej przez Województwo [...] nieruchomości została dokonana poprzez określenie wartości odtworzeniowej, a nie w trybie wyżej wskazanego przepisu. Należy bowiem podnieść, że regulacja zawarta w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów odnosi się wyłącznie do określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi, względnie linie kolejowe (§ 37 rozporządzenia). Wykluczona jest zatem możliwość wykorzystania ustanowionych w tym przepisie zasad do wyceny gruntów przejętych na inny cel niż realizacja inwestycji drogowych lub kolejowych. Wobec tego zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisu § 36 ust.6 pkt 3 rozporządzenia są nieskuteczne, bowiem przepis ten nie był w sprawie stosowany przy wycenie nieruchomości i ustalaniu odszkodowania.

Organy obydwu instancji dokonały wnikliwej analizy operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę słusznie uznając, że jest on zgodny z obowiązującymi przepisami. Organy nie naruszyły wiec wskazanych w skardze przepisów prawa materialnego. Zarzuty skargi są polemiką z treścią zaskarżonej decyzji. Skarżący nie zgadzając się z ustalonym odszkodowaniem nie przedstawili dowodów w tym operatu, w którym wysokość ustalonego odszkodowania byłaby diametralnie inna.

Prawidłowo organy nie uwzględniły w kwocie odszkodowania wartości przepompowni ścieków, która zgodnie z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, jako wchodząca w skład przedsiębiorstwa nie stanowi części składowych nieruchomości.

Organy obydwu instancji nie naruszyły przepisów Konstytucji. Wbrew zarzutom skargi organy te działały na podstawie i w granicach prawa (zarzut naruszenia art. 2 i 7 Konstytucji), gdyż podstawą wydania decyzji były przepisy ustaw: z 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz kodeksu postępowania administracyjnego. Przejęcie nieruchomości nastąpiło na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 wydanej na podstawie ustawy z 2007 r. (zarzut naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji). Chybiony jest także zarzut naruszenia art. 31 ust. 3 Konstytucji. Przepis ten odnosi się do ochrony konstytucyjnych wolności i praw. Zaskarżoną decyzją prawa te nie zostały naruszone, gdyż przejęcie nieruchomości nastąpiło na podstawie ustawy, w interesie publicznym i za słusznym odszkodowaniem.

Poza oceną Sądu w niniejszej sprawie pozostają żądania: "zapłaty odszkodowania za wydaną poza granicami prawa decyzję lokalizacyjną" i ustalenie na rzecz skarżących odszkodowania za bezpodstawne i nielegalne "przepisanie prawa własności" w kwocie po [...] oraz ustalenie przez Sąd "pola powierzchni gruntu, dla którego strony nie ustaliły wartości 1 m kw. powierzchni", a także określenie, że strony ustaliły wartość rynkową gruntu na 3000 zł za 1 m kw. Sąd może w niniejszej sprawie kontrolując legalność decyzji odszkodowawczej wydawać rozstrzygnięcia w granicach sprawy i określone w przepisie art. 145 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, a wyżej wskazane żądania nie mieszczą się kognicji sądów administracyjnych – art. 3 tej ustawy.

Mając na uwadze wszystkie wyżej omówione okoliczności Sąd orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.