Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2697/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-01-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 134 ust 3, 4
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Aneta Dąbrowska, Sędziowie sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara, sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran (spr.), Protokolant sekr. sąd. Julia Durka, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2015 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] kwietnia 2015 r., nr [...], o ustaleniu odszkodowania na rzecz M. S. za udział 9/18 części, na rzecz Ewy B. S. za udział 4/18 części, na rzecz K. S. za udział 4/18 części i na rzecz B. S. za udział 1/18, w nieruchomości oznaczonej jako działka ew. nr [...] z obrębu [..], o pow. 192 m2 i jako działka ew. nr [...] z obrębu [...], o pow. 358 m2 zajęte pod drogi publiczne - ul. [...] i ul. [...] w [...].

Decyzja ta została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

W dniu [...] października 2002 r. do Starosty [...] wpłynął wniosek M. S., E.S., K. S. i B. S. o ustalenie na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną ( Dz. U. nr 133, poz. 872 ze zm.) odszkodowania przedmiotową, nieruchomość zajętą pod drogę publiczną gminną - ulicę [...] w [...].

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2005 r., nr [...] stwierdził nabycie przez Gminę [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości położonej w [...] zajętej pod część ul. [...], oznaczonej jako działka ew. nr [...], z obrębu [...] o pow. 192 m2. Decyzją z dnia [...] sierpnia 2005 r., nr [...], Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez Gminę [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości położonej w [...] zajętej pod część ul. [...] oznaczonej jako działka ew. nr [...], z obrębu [...], o pow. 358 m2.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2007 r., nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję Starosty [...] z dnia [...] sierpnia 2006 r., nr [...] o ustaleniu odszkodowania w oparciu o wycenę przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowego A. W. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Kolejną decyzją z dnia [...] maja 2010 r., nr [...], Starosta [...] w oparciu o operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. ustalił na rzecz wnioskodawców odszkodowanie za przedmiotowe nieruchomości. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2010 r" nr [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 28 lutego 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 1712/11, oddalił skargę Gminy [...], zaś Naczelny Sąd Administracyjny uznał skargę kasacyjną Gminy za zasadną i wyrokiem z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 961/11, uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy WSA w Warszawie wyrokiem z dnia 25 maja 2012 r., sygn. akt 486/12, uchylił decyzję organów obu instancji.

Starosta [...] zlecił rzeczoznawcy majątkowemu T. O. wykonanie nowych operatów szacunkowych, który sporządził odrębne opinie dla dwóch działek nr [...] i nr [...], określając ich wartość na łączną kwotę 109 626,00 zł. Decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r., nr [...] w oparciu o te operaty szacunkowe ustalił wysokość odszkodowania. Decyzja ta na skutek odwołania Gminy [...] została decyzją Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2013 r., nr [...], uchylona a sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Na zlecenie Starosty [...] nowy operat szacunkowy sporządził rzeczoznawca majątkowy W. K.. W dniu [...] lutego 2015 r. została przeprowadzona przez organ rozprawa administracyjna w obecności stron postępowania i rzeczoznawcy majątkowego. Pełnomocnik Gminy [...] oświadczył, że nie wnosi uwag do sposobu wyceny i metody przyjętej w operacie do określenia wartości przedmiotowego gruntu, natomiast odnośnie wysokości odszkodowania wypowie się w terminie 14 dni od daty otrzymania zawiadomienia w trybie art. 10 k.p.a. Organ pismem z dnia [...] marca 2015 r. zawiadomił strony o możliwości składania uwag i wniosków do zebranego materiału dowodowego.

Prezydent Miasta [...] pismem z dnia [...] marca 2015 r. poinformował Starostę, że jest skłonny zapłacić za przedmiotową nieruchomość odszkodowanie w wysokości 142,88 zł/m2 gruntu. Informacja ta została przekazana stronom postępowania

Starosta [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r., nr [...], ustalił odszkodowanie na rzecz M. S. wysokości 43.656,00 zł za udział 9/18 części w nieruchomości, na rzecz E. S. wysokości 19.402,67 zł za udział 4/18 części w nieruchomości, na rzecz K. S. za udział 4/18 części w nieruchomości i na rzecz B. S. za udział 1/8 części w nieruchomości zajętej pod drogi publiczne - ul. [...] i ul. [...], oznaczone jako działka ew. nr [...] o pow. 192 m2 oraz działka ew. nr [...] o pow. 358 m2 w obrębie [...].

Od tej decyzji Prezydent [...] złożył odwołanie, kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania.

Wojewoda [...] zaskarżoną decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r., utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia [...] grudnia 2014 r., stwierdzając, że zarzut podniesiony w odwołaniu nie daje podstaw do uchylenia decyzji organu I instancji. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ II instancji powołał art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. stwierdzając, że wniosek o wypłatę odszkodowania został złożony w ustawowym terminie.

Wojewoda wskazał, że w zakwestionowanym przez stronę operacie nie dopatrzył się istotnych zastrzeżeń co do jego nieprawidłowości. Nie stwierdził braków formalnych, błędów obliczeniowych ani wewnętrznych niespójności, pozwalających na zakwestionowanie ustaleń operatu pod względem formalno-prawnym. Z operatu wynika, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego m. [...] zatwierdzonego uchwałą nr [...] z dnia [...] października 2001 r. ( Dz. Urz. Woj. [...]. z 2001 r.nr [...], poz. [...]) wyceniane działki miały przeznaczenie drogowe o symbolu 69 KUL i 73 KUL. Wycenia nieruchomość położona jest w liniach rozgraniczających drogę, przyległą do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oznaczoną symbolem MNL i MNI. Rzeczoznawca majątkowy – W. K. wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określiła metodą korygowania ceny średniej, przyjmując do wyceny transakcje gruntów o przeznaczeniu drogowym na rynku rozszerzonym, wobec braku takich transakcji w [...]. Autora operatu do sporządziła zestawienie 17 transakcji nieruchomościami podobnymi, które zostały dokonane w okresie od stycznia 2013 r. do sierpnia 2014 r. Wojewoda za niezasadny uznał zarzut odwołania, że cechy rynkowe " sąsiedztwo" i "lokalizacja szczegółowa" różnią się od siebie jednie pozornie, wskazując, że "otoczenie" dotyczy sąsiedztwa nieruchomości, a nie jej samej, zaś "lokalizacja szczegółowa" odnosi się bezpośrednio do działki wycenianej. Organ podkreślił, że o doborze atrybutów rynkowych decyduje rzeczoznawca majątkowy.

Wojewoda wskazał, iż pewne wątpliwości może budzić jednie stwierdzony w tabeli górnej na str. 11-12 znaczny rozrzut powierzchni nieruchomości porównawczych ( 10 m2 - 3864 m2). Jednakże rzeczoznawca majątkowy nie stwierdził w trakcie analizy rynku znaczącego wpływu wielkości działki drogowej ne jej cenę, gdyż w przeciwnym razie przyjęłaby stosowną cenę rynkową.

Wojewoda stwierdził, że dobór nieruchomości porównawczych należy do kompetencji autora wyceny, zaś sporządzony operat wobec braku istotnych uchybień, jest przydatny i wiarygodny jako dowód o wartości ww. nieruchomości.

Na powyższą decyzję Gmina Miejska [...] wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę, zarzucając jej naruszenie art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 3 w zw. § 36 ust. 6 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działki ew. nr [...] z obrębu [...] o pow. 192 m2 położonej pod drogą publiczną ul. [...] w [...] i nr [...] w obrębie [...] o pow. 358 m2 zajętej pod drogę gminną ul. [...] w [...], co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy, a także art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 kpa, poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

Pełnomocnik stron skarżącej wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji. W motywach skargi wskazano, że błędy w operacie spowodowały znaczne zawyżenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, a tym samym zawyżyły wysokość określonego w decyzji Starosty [...] należnego odszkodowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego. Zgodnie z art. 134 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Sąd badając legalność zaskarżonego aktu nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga nie jest zasadna, bowiem zaskarżona decyzja narusza przepisów

prawa.

W niniejszej sprawie bezsporne jest, że ostateczną decyzją Wojewody [...] z dnia [...] 2005 r. stwierdzone zostało nabycie przez Gminę [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości - położonej w [...], zajętej pod część ul. [...], oznaczonej w ew. jako działka nr [...], z obr. [...], o pow. 192 m2 oraz ostateczną decyzją [...] z dnia [...] sierpnia 2005 r. stwierdzone zostało nabycie przez Gminę [...] z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności nieruchomości - położonej w [...], zajętej pod część ul. [...], oznaczonej w ew. jako działka nr [...] , z obr. [...], o pow. 358 m2 w trybie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. - Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.). Zgodnie z art. 73 ust. 4 powołanego aktu, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2 za nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, nie stanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, które z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Wniosek o odszkodowanie został złożony w ustawowym terminie. Istota sporu dotyczy natomiast wysokości przyznanego odszkodowania - zawyżonego w ocenie skarżącej Gminy.

Kluczowe znaczenie dla oceny zaskarżonej decyzji ma zatem przepis art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami - określającej zasady ustalania wysokości słusznego odszkodowania. Zgodnie z ww. art. 134 ust. 3 wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, to wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4 ugn). Przy tym przepisy te nie mówią o przeznaczeniu ustalanym w decyzji o wywłaszczeniu, lecz o przeznaczeniu ustalanym uprzednio przed wywłaszczeniem. W sytuacji odszkodowania za nieruchomości przejęte w trybie powoływanego uprzednio art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. chodzi o sposób użytkowania w dacie 29 października 1998 r. nieruchomości przyległych, które decydują o doborze nieruchomości do porównania - jeżeli wycena jest dokonywana w podejściu porównawczym. Wobec powyższego należy przyjąć, iż ustalając wartość rynkową nieruchomości właściwe jest uwzględnienie przeznaczenia nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia (przejęcia), jedynie w sytuacji, gdy wzięcie pod uwagę tej okoliczności spowoduje zwiększenie wartości rynkowej nieruchomości. Zgodnie z § 36 ust. 4 w zw. z ust. 6 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przy czym, przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

W niniejszej sprawie wysokość odszkodowania została ustalona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] września 2014 r. Organy obu instancji przyjęły, że operat ten może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania i ocenę tę Sąd w pełni podziela.

Jak wynika z treści operatu rzeczoznawca wartość przedmiotowej nieruchomości określił w oparciu o § 36 ust. 6 pkt 1 w zw. z ust. 4 ww. rozporządzenia. Rzeczoznawca ustalił, że na rynku lokalnym nie wystąpiły transakcje nieruchomościami drogowymi spełniającymi warunek transakcji "rynkowych", natomiast wystąpiły na rynku regionalnym, co w sposób szczegółowy uzasadnił. Wartość nieruchomości biegły oszacował przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod drogi. Wyceny dokonano w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Do porównań przedmiotowych działek ewidencyjnych rzeczoznawca wybrał 17 transakcji nieruchomościami. Autor operatu wyodrębnił ich cechy, które najbardziej wpływały na cenę rynkową, tj.: położenie (10%), lokalizacja szczegółowa (30%), sąsiedztwo (10%), jakość drogi dojazdowej (25%) oraz uzbrojenie (25%). Ponadto ustalił wpływ czasu na ceny nieruchomości i uwzględnił ten wskaźnik w szacowaniu wartości nieruchomości, stosując współczynnik korekcyjny 1,014 z przedziału 0,90-1,10 zgodnie z pkt 6.1 Noty Interpretacyjnej nr 1. W rezultacie określił wartość rynkową działki ewidencyjnej [...], z obrębu [...], o pow. 192 m2 na kwotę 30480 zł, zaś działki nr [...], z obrębu [...], o pow. 358 m2 na kwotę 56832 zł. Łączna wartość rynkowa gruntu obu działek wynosi 87 312 zł.

Sąd nie znajduje podstaw do kwestionowania prawdziwości twierdzeń rzeczoznawcy majątkowego zawartych w przedłożonej przez niego opinii. Operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Z jego treści wynika, że przez rzeczoznawcę zostały poczynione ustalenia, iż na badanym i zdefiniowanym rynku wystąpiły transakcje nieruchomościami drogowymi spełniającymi warunek "rynkowości". Należy stwierdzić, że zastosowana przez biegłego metoda i podejście są prawnie dopuszczalne. Stan nieruchomości został, zgodnie z § 36 ust. 6 i ust. 4 powołanego rozporządzenia, przyjęty na dzień 29 października 1998 r. Jednocześnie rzeczoznawca wyjaśnił zastosowane podejście i sposób wyceny. Wyjaśnić należy, że operat szacunkowy, jako opinia biegłego, w rozumieniu art 84 § 1 kpa, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości, to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. W tym zakresie nie można czynić organom obu instancji zarzutu oparcia się na opinii naruszającej ten przepis. W sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, zawarta w skardze polemika z przyjętą metodą wyceny i wkraczanie w wiadomości specjalne nie zasługuje na uwzględnienie. Zważyć również należy, że skarżący nie przedłożył własnej, aktualnej kontrwyceny, która określiłaby inną niż ustalona przez rzeczoznawcę wartość odjętego prawa, co z kolei mogłoby rzutować na ocenę przez organ wiarygodności przedmiotowego operatu. Nie dostarczył także opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, kwestionującej poprawność rzeczonego operatu. Samo zaś subiektywne przekonanie przedstawicieli gminy o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Z powyższych względów, zarzuty skargi należy uznać za całkowicie nieuzasadnione - ponieważ zaskarżona decyzja jak również decyzja organu I instancji nie naruszają prawa. Organy obu instancji, wbrew skardze, zachowaniem zasad określonych art. 7, 8, 11 i 77 § 1 k.p.a. wnikliwie zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, a uzasadnienia decyzji spełniają ustawowe wymogi, określone w art. 107 § 1 i 3 kpa.

Mając na powyższe na względzie Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.