Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 680/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2016-11-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1, art. 176.
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 24
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 4 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak (spr.) Sędzia WSA Edyta Podrazik Protokolant St. sekretarz sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 03 listopada 2016 r. sprawy ze skargi J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] 2016 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę


UZASADNIENIE

Wójt Gminy P. decyzją z [...] 2016 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 98a ust. 1, art. 147 ust. 1 i 2 i art. 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 roku, poz.1774 tekst jednolity ze zmianami), uchwały Rady Gminy P. z dnia 30 stycznia 2013 roku nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dziennik Urzędowy Województwa [...]) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego:

1. Ustalił J. M. zam. O. , opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o pow. 1,3743 ha położonej w O., objętej Księgą Wieczystą nr [...] prowadzoną w Sądzie Rejonowym w W., oznaczonej jako działki nr: [...] o pow. 0,0948 ha, [...] o pow. 0,0557 ha, [...] o pow. 0,0516 ha, [...] o pow. 0,0727 ha, [...] o pow. 0,0752 ha, [...] o pow. 0,0464 ha, [...] o pow. 0,0508 ha, [...] o pow. 0,0681 ha, [...] o pow.0,0707 ha, [...] o pow. 0.0567 ha, [...] o pow. 0,0486 ha, [...] o pow. 0,0495 ha, [...] o pow. 0,0886 ha, [...] o pow. 0,0886 ha, [...] o pow. 0,0825 ha, [...] o pow. 0,0756 ha, [...] o pow. 0,1512 ha, [...] o pow. 0,0533 ha, [...] o pow.0,0094 ha i [...] o pow.0,0843 ha, spowodowanego zatwierdzeniem podziału części nieruchomości oznaczonej działką nr [...] o pow. 1,2900 ha.

2. Ustaloną opłatę rozłożył na cztery raty, płatne na oznaczony rachunek bankowy Gminy P., następująco:

a) pierwsza rata w kwocie: [...] zł płatna po upływie 14 dni, licząc od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna ,

b) druga, trzecia i czwarta rata w wysokości po [...] zł każda wraz z oprocentowaniem równym stopie redyskonta weksli stosownym przez Narodowy Bank Polski, płatne w terminach odpowiednio do 30 czerwca 2017 r., 30 czerwca 2018 r. oraz 30 czerwca 2019 r., bez uprzedniego wezwania z zastrzeżeniem naliczenia odsetek ustawowych w przypadku opóźnienia w zapłacie,

3. Określił, iż zabezpieczenie należności z tytułu opłaty adiacenckiej rozłożonej na raty nastąpi przez ustanowienie hipoteki w kwocie [...]zł wraz z oprocentowaniem równym stopie redyskonta weksli stosownym przez Narodowy Bank Polski, na nieruchomości dla której w Sądzie Rejonowym w W. prowadzona jest księga wieczysta nr [...] Zobowiązano stronę do ustanowienia hipoteki w kwocie [...]zł wraz z oprocentowaniem równym stopie redyskonta weksli stosownym przez Narodowy Bank Polski w terminie 14 dni od daty kiedy decyzja stanie się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu w Księdze Wieczystej.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ szczegółowo opisał przebieg postępowania wskazując, iż na wniosek J. M., będącego właścicielem nieruchomości położonej w O. objętej Księgą Wieczystą nr [...] prowadzoną w Sądzie Rejonowym w W., oznaczonej jako działki nr [...] i [...] o pow. 1,3743 ha, Wójt Gminy P. ostateczną decyzją z dnia [...] 2013 roku zatwierdził podział części tej nieruchomości oznaczonej działką nr [...] o pow. 1.2900 ha na działki oznaczone nr: [...] o pow. 0,0948 ha, [...] o pow. 0,0557 ha, [...] o pow. 0,0516 ha, [...] o pow. 0,0727 ha, [...] o pow. 0,0752 ha, [...] o pow. 0,0464 ha, [...] o pow. 0,0508 ha, [...] o pow. 0,0681 ha, [...] o pow. 0,0707 ha, [...] o pow. 0.0567 ha, [...] o pow. 0,0486 ha, [...] o pow. 0,0495 ha, [...] o pow. 0,0886 ha, [...] o pow. 0,0886 ha, [...] o pow. 0,0825 ha, [...] o pow. 0,0756 ha, [...] o pow. 0,1512 ha, [...] o pow. 0,0533 ha i [...] o pow. 0,0094 ha. Działki oznaczone numerami: [...], [...], [...], [...] zostały wydzielone pod komunikację publiczną: drogi gminne (planowane ulice dojazdowe, pieszojezdne, lokalne i parkingi). W związku z powyższym dnia 09 lipca 2013 roku zostało wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Dalej organ wyjaśnił, iż wzrost wartości ww. nieruchomości został ustalony w oparciu o operat szacunkowy przygotowany przez biegłego rzeczoznawcę M. C.. Przytoczono również obszerne wyjaśnienia biegłego dotyczące zgłaszanych zarzutów strony postępowania, a odnoszące się do sporządzonego operatu.

W dalszej części uzasadnienia Wójta Gminy P. przytoczył treść przepisów stanowiących podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, tj. art. 98a ust. 1, 1a, 3, art. 147 ust. 1-2, art. 148 ust. 1 i 3 oraz art. 153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 ust 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 2007, poz. 2109 ze zm.).

Przechodząc od analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, Wójt Gminy P. wskazał, iż biegły przeanalizował rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele realizacji inwestycji letniskowo-usługowo-mieszkaniowych z zapleczem infrastrukturalnym. Analizę rynku rozszerzył na obszar województwa. W procedurze wyceny nie zastosowano poprawki uwzględniającej zmiany cen w czasie. Analiza danych z tabeli na stronie 14 operatu nie daje podstaw do twierdzenia o istniejącym trendzie spadkowym. Organ uznał, iż dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych jest właściwy. Biegły opisał nieruchomości podobne w taki sposób, że jest możliwość ich zidentyfikowania. Określono więc cechy charakteryzujące nieruchomości przyjęte do porównania.

Dalej organ wyjaśnił, iż dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca majątkowy badał rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod dominująca zabudowę letniskową i mieszkaniową z towarzyszeniem funkcji pokrewnych i pomocniczych - duże powierzchnie przed podziałem. Analiza wykazała, że na tym rynku nieruchomości zawarto w analizowanym okresie kilkanaście transakcji gruntami o podobnej specyfice i areałach, które to grunty wykazały wystarczające podobieństwo do przedmiotowej nieruchomości, stąd zostały one wykorzystane do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości. Transakcje te biegły przedstawił w tabeli na stronie 15 i 16 operatu. Ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od 13,80 zł/m2 do 34,28 zł/m2 i na ich podstawie biegły wyznaczył przedział cenowy ?C = 20,48 zł/m2. Z kolei dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości po podziale, rzeczoznawca majątkowy badał rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod dominującą zabudowę letniskową i mieszkaniową z towarzyszeniem funkcji pokrewnych i pomocniczych - duże powierzchnie po podziale. Nieruchomość po podziale, po odjęciu części przeznaczonej pod drogi publiczne, ma powierzchnię 11.138 m2, a poszczególne działki posiadają powierzchnię od 94 m2 do 1512 m2, zatem biegły do analizy przyjął segment rynku nieruchomości niezabudowanych, gruntów inwestycyjnych z wydzielonymi działkami o powierzchniach predysponujących dla inwestycji letniskowych i mieszkaniowych. Zestawienie zarejestrowanych transakcji biegły przedstawił w tabeli na stronie 16 operatu. Ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od 15.36 zł/m2 do 42,28 zł/m2. Na zdefiniowanym rynku nieruchomości zawarto w analizowanym okresie kilkanaście transakcji gruntami z naniesioną siatką granic, na podstawie których wyznaczono przedział cenowy ?C = 26,92 zł/m2. Dalej organ wyjaśnił, iż po zastosowaniu (opisanych przez organ) współczynników korygujących, rzeczoznawca określił wartość rynkową nieruchomości przed podziałem, która wynosi [...] zł i wartość rynkową nieruchomości po podziale, która wynosi [...] zł. Różnica pomiędzy wartością nieruchomości po podziale a jej wartością przed podziałem wynosi [...] zł.

Zdaniem Wójta Gminy P. dokonana przez biegłego wycena jest ważna i może być wykorzystana jako dowód z opinii biegłego. Sporządzony operat szacunkowy spełnia warunki formalne określone w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Zaznaczono także, iż strona miała możliwość kwestionowania operatu szacunkowego i wniesienia ewentualnych uwag, co uczyniła. Biegły odniósł się do wszystkich kwestii podnoszonych przez pełnomocnika strony. Organ uznał wyjaśnienia biegłego za wystarczające, a ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości przed i po podziale nie wzbudziła jego wątpliwości.

Odnosząc się do uwag podnoszonych przez stronę, Wójt Gminy P. nie podzieli zarzutu ogólnikowego uzasadnienia dotyczącego doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych. Biegły rozpatrywał nieruchomości będące przedmiotem obrotu rynkowego a ocena transakcji wykazała podobieństwo do przedmiotowej nieruchomości, podobieństwo dotyczy również funkcji i warunków zabudowy nieruchomości. Dobór nieruchomości oraz wykonane procedury obliczeniowe są jasne i nie wymagają bardziej szczegółowej charakterystyki. Organ uznał, że dobór transakcji porównawczych jest wystarczająco uzasadniony w operacie szacunkowym. Opis poszczególnych cech, przez pryzmat których dokonano oceny nieruchomości podobnych, również został zamieszczony w opinii.

Wójt podzielił także wyjaśnienia biegłego dotyczące warunków geotechnicznych, jak też dostępności komunikacyjnej wycenianej nieruchomości. Jak wynika z operatu, biegły zastosował odpowiednie poprawki ze względu na te cechy.

Dalej organ stwierdził, że bezpodstawny jest też zarzut pełnomocnika w zakresie wzrostu wartości działki gruntu nr [...], na której znajduje się budynek mieszkalny Niesłuszne jest twierdzenie strony, że dochodzenie do wartości nieruchomości powinno odbywać się poprzez określenie wartości poszczególnych, powstałych po podziale działek gruntu. Założenie, że wycena nieruchomości składającej się z pewnej ilości działek gruntu jest tożsama z wartością poszczególnych działek gruntu mogących stanowić odrębne nieruchomości, jest niepoprawne, nie jest zgodne z przepisami i wykładnią Samorządowego Kolegium Odwoławczego (dalej SKO w L.). W przedmiotowej sprawie wycenie podlega nieruchomość o mieszanym letniskowo - usługowo - mieszkaniowym przeznaczeniu z towarzyszeniem funkcji uzupełniających usług lub innej infrastruktury oraz określonej struktury użytkowej i geodezyjnej. Organ uznał bowiem za niebudzące wątpliwości wyjaśnienie biegłego, że działka nr [...] jako element nieruchomości została uwzględniona w procesie wyceny i ten udział nie miał wpływu na wzrost wartości, gdyż jej istnienie w strukturze nieruchomości zostało wliczone w wartość zarówno przed jak i po podziale. Z tych też przyczyn nietrafny był również zarzut strony dotyczący wyceny działki numer [...] przeznaczonej na plac utwardzony z zielenią i lokalizacją pojemników do zbiórki wyselekcjonowanych odpadów oraz dotyczący wyceny działek oznaczonych numerami [...], [...] i [...] przeznaczonych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na tereny usług i działalności inwestycyjnej związanej z turystyką, sportem i rekreacją, a także wyceny działek oznaczonych numerami [...] i [...] - sąsiadujących z działką [...]. Wskazano nadto, iż działka [...] stanowi zaledwie 0,08% wycenianej nieruchomości.

Za nieuzasadniony organ uznał także zarzut dot. nieuwzględnienia w wycenie działek wydzielonych pod drogi, bowiem przepis art. 98a ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyraźnie wskazuje, że do określenia wartości nieruchomości, za równo według stanu przed podziałem jak i po podziale, nie uwzględnia się powierzchni działek wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.

Mając na względzie postanowienia uchwały Rady Gminy P. nr [...] z dnia 30 stycznia 2013 roku organ ustalił, iż opłata adiacencka wynosi [...] zł x 30% = [...] zł. Uwzględniając wniosek strony o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty, organ wyjaśnił, iż miał na względzie jej sytuację dochodowa oraz to, iż toczy się postępowanie w sprawie ustalenia na rzecz J. M. odszkodowania za grunty przejęte w wyniku podziału pod drogi publiczne oraz ceny działek letniskowych w W. i O..

Odwołanie o powyższej decyzji wniósł J. M., reprezentowany przez r.pr. T. D., zarzucając, iż:

1. Organ I instancji nie wykonał wiążących ten organ jednoznacznych i bezwzględnych zaleceń kierunkowym wynikających z decyzji SKO w L. z dnia 27 maja 2015 r. w sprawie oznaczonej sygnaturą [...], a zawartych w uzasadnieniu decyzji. Nadto, organ w dużej części nie wykonał wcześniejszych obowiązków nałożonych poprzednią decyzją SKO w L. z [...] 2013r. w sprawie o sygnaturze [...]

2. Wydając zaskarżoną decyzję i sporządzając jej pisemne uzasadnienie, organ bezkrytycznie oparł się na opinii biegłego M. C. z listopada 2015r. oraz na pisemnych uwagach i wyjaśnieniach tego biegłego z 7 grudnia 2015 r., nieomal całkowicie ignorując uwagi i zastrzeżenia wyrażone przez stronę w pismach z 1 i 2 grudnia 2015 r. oraz z 4 lutego 2016r.

3. Przyjęty za podstawę decyzji operat szacunkowy różni się zasadniczo od operatów szacunkowych sporządzanych poprzednio w tym postępowaniu, jednakże - zdaniem strony - obarczony jest starymi i nowymi istotnymi wadami.

Ponadto zarzucono:

4. Brak formalny uzasadnienia decyzji polegający na niewskazaniu - wbrew jednoznacznej dyspozycji art. 107 § 3 kpa - powodów z których organ I instancji nie uznał argumentów strony, zwłaszcza co do zastrzeżeń zgłoszonych w piśmie z dnia 2 czerwca 2014r., praktycznie uniemożliwia stronie merytoryczną polemikę z argumentami przyjętymi przez organ I instancji, skoro organ ten argumentów takich nie przywołał w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

5. Skoro nadal jest aktualny pierwszy wniosek o rozłożenie opłaty adiacenckiej na rat, wraz z zastrzeżeniem strony, iż wniosek ten zostanie sprecyzowany przez stronę, gdy uzyska ona informację o wysokości ewentualnej opłaty adiacenckiej - decyzja w zakresie rozłożenia opłaty adiacenckiej jedynie na cztery raty jest przedwczesna, całkowicie dowolna i wydana w sposób uniemożliwiający stronie obronę jej słusznych praw. Strona, która nie zna jeszcze wysokości zobowiązania podatkowego, nie może wypowiedzieć na temat ilości wnioskowanych rat i terminów płatności tychże rat.

Prowadząc postępowanie odwoławcze SKO w L. zwróciło się do biegłego M. C. o uzupełnienie operatu szacunkowego z listopada 2015 r. poprzez szczegółowy opis nieruchomości gruntowych o cenie minimalnej i maksymalnej uwzględnionych zarówno przed podziałem jak i po podziale. Pismem z dnia 18 maja 2016r. M. C. złożył uzupełnienie do raportu, określając w nim opis nieruchomości gruntowych o cenie minimalnej i maksymalnej.

Pismem z 17 czerwca 2016 r. pełnomocnik J. M. wniósł o wyłączenie biegłego z uwagi na uzasadnione obawy co do jego bezstronności.

SKO w L. decyzją z [...] 2016 r., nr [...], utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy.

W uzasadnieniu decyzji, po przedstawieniu przebiegu postępowania, organ odwoławczy przytoczył treść art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a następne zauważył, iż przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W ocenie Kolegium wskazane wyżej przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej zostały w przedmiotowej sprawie spełnione i opisane w uzasadnieniu decyzji organu I instancji.

Organ odwoławczy oceniając sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat stwierdził, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna. Operat szacunkowy sporządzono w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami, zaś określonej w nim wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Według Kolegium biegły uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości. Organ odwoławczy zaznaczył, iż w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Bez stosownego przeciwdowodu, nie jest możliwe kwestionowanie przyjętych do porównań nieruchomości podobnych. Ponieważ strona nie przedłożyła żadnego innego przeciwdowodu jako chybiony należy uznać zarzut bezkrytycznego oparcia się przez organ I instancji na sporządzonym operacie.

Według Kolegium niezasadny pozostaje również zarzut, jakoby organ I instancji nie wypełnił zaleceń kierunkowych wskazanych w poprzednich decyzjach SKO w L.. W końcu organ I instancji powołał nowego biegłego dla wyceny nieruchomości i na podstawie zupełnie nowego materiału dowodowego ponownie orzekł w niniejszej sprawie.

Organ odwoławczy jako nieuzasadniony uznał także zarzut przedwczesnego rozstrzygnięcia organu o rozłożeniu naliczonej opłaty adiacenckiej na raty, zwłaszcza że pełnomocnik J. M. w piśmie z dnia 16 grudnia 2015r. podtrzymał wniosek o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty. Z treści art. 147 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi wprost, że co do zasady warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Zdaniem organu odwoławczego za niezasadny uznać należało również wniosek pełnomocnika powołany w piśmie z dnia 17 czerwca 2016r. o wyłączenie biegłego M. C. od udziału w niniejszym postępowaniu. Organ odwoławczy nie dopatrzył się w treści opinii, a także w treści dalszych pism biegłego okoliczności uzasadniających jego wyłączenie.

Skargę na powyższą decyzję wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu J. M., zarzucając naruszenie:

1. art. 7 K.p.a. - polegające na niepodjęciu istotnych kroków niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy z uwzględnieniem interesu społecznego oraz ważnego interesu skarżącego,

2. art. 8 w związku z art. 34 §2 i art. 24 §3 K.p.a. - polegające na nieuwzględnieniu wniosku skarżącego o wyłączenie od udziału w sprawie biegłego M. C., co wprost narusza zasadę działania organów administracji państwowej w taki sposób, aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa,

3. art.107 § 3 K.p.a. , polegające na niewskazaniu - wbrew jednoznacznej dyspozycji art. 107 §3 K.p.a. - powodów dla których SKO w L. nie uznało argumentów skarżącego, co utrudnia skarżącemu merytoryczną polemikę z argumentami przyjętymi przez organ II instancji, skoro organ ten argumentów takich nie przywołał w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

4. art. 110 w związku z art. 61 § 1 K.p.a., polegające na przekroczeniu zakresu orzekania wynikającego z decyzji Wójta Gminy P. z dnia [...] 2013r. o wszczęciu postępowania o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości działki numer [...] położonej w O., poprzez akceptację wymierzenia przez organ I instancji opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości działki numer [...] położonej w O., która to działka nie była objęta niniejszym postępowaniem.

Rozwijając zarzuty strona skarżaca wskzała, iż mimo zaleceń zawartych we wcześniejszej decyzji SKO w L. z [...] 2015 r. , organ I instancji nie wyjaśnił stanu faktycznego dotyczącego występowania na rynku loklanym (terenie gminy P.) transakcji działek gruntowych o przeznaczeniu letniskowym. Decyzja z Wójta Gminy P. z [...] 2016 r. zawiera w tym zakresie szerg sprzecznosci do których nie odniósł się organ II instancji.

Ponadto Kolegium nie odniosło się szczegółowo do zarzutów strony skarżącej kierowanych do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Tak samo jak organ I instancji, Kolegium nie uzasadniło dlaczego zarzuty podnoszone przez stronę są nietrafne. Skarżący wskazał, iż podnoszone zarzuty nie dotyczyły tylko operatu, ale także pisma biegłego z 18 maja 2016 r.

Według skarżącego decyzja Wójta Gminy P. z [...] 2016r. powiela błąd zawarty w operacie szacunkowym z listopada 2015r., polegający na uwzględnieniu w wycenie działki numer [...], jako działki posiadającej taką samą wartość, jak pozostałe działki przeznaczone pod budownictwo letniskowe, powiela błąd zawarty w operacie szacunkowym z listopada 2013r., polegający na uwzględnieniu w wycenie działek numer [...],[...] i [...], jako działek posiadających taką samą wartość, jak pozostałe działki przeznaczone pod budownictwo letniskowe. Decyzja ta nie ustosunkowuje się w żaden sposób do kwestionowanego przez skarżącego stwierdzenia rzeczoznawcy jakoby ulica [...] w O. była "swego rodzaju deptakiem" - gdy w rzeczywistości jest to ruchliwa droga powiatowa pozbawiona w zasadniczej części nawet chodnika.

Zdaniem skarżącego biegły w piśmie z 18 maja 2016 r. wyraził krytyczne i lekceważące uwagi wobec strony postępowania i zgłaszanych przez nią uwag, co budzi uzasadnione wątpliwości co do jego bezstronności. Tymczasem Kolegium nie uwzględniło winsoku strony o wyłączenie biegłego, uzasadniając to w lakoniczny sposób.

Zarzucono także, iż SKO w L. nie ustosunkowało się w jakikolwiek sposób do zarzutu skarżącego, iż - jak wynika wprost z decyzji Wójta Gminy P. z dnia 12 lutego 20i6r. - opłata adiacencka wymierzona tą decyzją obejmuje także działkę nr [...] o powierzchni 0,08.43 ha, która to działka nie była przedmiotem jakiegokolwiek postępowania podziałowego. Jedynym łącznikiem pomiędzy działką [...], a podlegającą podziałowi działką oznaczoną w momencie wszczęcia tego postępowania numerem [...] było to, że obydwie te działki zapisane były do tej samej księgi wieczystej. Zdaniem skarżącego nie do przyjęcia jest stanowisko, iż wartość działki [...], która nie podlegała podziałowi , wzrosła o kwotę [...]zł.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie sądowo administracyjnej przeprowadzonej 3 listopada 2016 r. skarżący oraz jego pełnomocnik podtrzymali skargę i jej zarzuty. Skarżący podkreślił, że działka nr [...] nigdy nie była przedmiotem podziału.

Wojewódźki Sąd Administarcyjny w P. zważył, co następuje.

Skarga okazała się niezasadna.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2016 r. poz. 1066) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2016 r. poz. 718), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony.

Badając legalność zaskarżonej decyzji w tak zakreślonych granicach Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego nie narusza przepisów prawa.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem oceny jest legalność wymierzonej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, przy czym badaniu podlega także operat szacunkowy, stanowiący podstawę wyliczeń. Skarżący zarzuca organom obu instancji niewłaściwą ocenę tego dowodu, co w jego ocenie miało istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż skutkowało poczynieniem nieprawidłowych ustaleń w zakresie określenia wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału i ostatecznie rzutowało na ustalenie opłaty adiacenckiej, a w dalszej kolejności na jej wysokość.

Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji stanowił art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.). Zgodnie z ust. 1 powyższego artykułu, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Jednocześnie w ramach prowadzonego postępowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W rozpatrywanej sprawie z ustaleń organów obu instancji wynika, że podjęcie rozstrzygnięć określających wysokość opłaty adiacenckiej poprzedzone było ostateczną decyzją podziałową nieruchomości z dnia [...] 2013 r., wydaną na wniosek skarżącego. W dacie wydania decyzji organu I instancji obowiązywała uchwała Rady Gminy P. z dnia [...] 2013 roku nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, zgodnie z którą na terenie Gminy P. opłata adiacencka stanowi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale. Ustalenie kwoty należnej opłaty nastąpiło w oparciu o aktualny operat szacunkowy sporządzony w dniu 18 listopada 2015 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, w którym ustalona została wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale oraz wynikający z różnicy między tymi wartościami wzrost wartości nieruchomości.

Jak już wyżej wskazano, operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem określającym wysokość opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Nie oznacza to jednak, że nie podlega on ocenie organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, mają zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 §1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z powołanych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Kontrola ta nie może ograniczać się jedynie do spełniania przez operat warunkowo formalnych, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Dlatego uznać należy, że organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracyjny, jak i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok WSA w Kielcach z 16 marca 2016 r., sygn. akt II SA/Ke 1072/15 – dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Weryfikacji w trybie art. 80 k.p.a. i art. 84 k.p.a. podlega zatem wyłącznie prawidłowość sporządzenia operatu, a w szczególności to, czy nie zawiera on nieścisłości, błędów metodologicznych, rachunkowych, czy jest jasny. Za niedopuszczalne uznać zatem należy kwestionowanie przyjętej metodologii wyceny, zastosowanych wzorów i wartości poszczególnych składników tych wzorów. W świetle powyższego zarzuty dotyczące uwzględnienia w procesie wyceny wartości działek nr [...], [...], [...] na takim samym poziomie, jak działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe (letniskowe) już z tej przyczyny nie mogły odnieść zamierzonego skutku. W tym miejscu wskazać należy, iż w powyższym zakresie operat może być podważony przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., poprzez poddanie operatu pod ocenę organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Mając powyższe regulacje prawne na uwadze Sąd rozpatrujący niniejszą sprawę uznał, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego M. C. z dnia 18 listopada 2015 r. mógł stanowić podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skarżącego na skutek jej podziału. W tym miejscu odnieść należy, się do zarzutu nie uwzględnienia przez organ wniosku skarżącego o wyłączenie rzeczoznawcy majątkowego M. C. w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej. Sąd zauważa, iż wniosek ten został złożony po sporządzeniu operatu, a strona skarżąca argumentowała, iż przyjęta w operacie metodologia wyceny – niewłaściwe zakreślenie rynku, była wadliwa i doprowadziła do zawyżenia wartości mających wpływ na wysokość ustalonej opłaty. Są to zatem zarzuty natury merytorycznej, dotyczące nie osoby rzeczoznawcy, lecz warsztatu jego pracy, które co do zasady podlegają ocenie w trybie ww. przepisów. Tymczasem zgodnie z art. 176 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. Strona nie przedstawiła w odwołaniu i skardze żadnych argumentów, które uprawdopodobniłyby okoliczności powodujące konieczność wyłączenia rzeczoznawcy w postępowaniu administracyjnym, który nie był autorem wcześniejszych operatów, które stanowiły podstawę do wydania decyzji przez organ I instancji, następnie uchylonych przez SKO w L.. W tym miejscu wskazać należy, iż treści art. 157 ust. 1 u.g.n. wynika jednoznacznie, iż możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców zależy od inicjatywy strony, która winna zlecić a następnie przedłożyć organowi przeciwdowód w postaci kontropinii organizacji zawodowej rzeczoznawców. Skutków braku działań strony w postaci przedłożenia kontropinii dotyczy również wyrok WSA w Warszawie z dnia.27. 04. 2006 r. w sprawie I SA/Wa 1622/05 (LEX nr 222029), zgodnie z którym: 1. Organ nie ma obowiązku przeprowadzania dowodu przedstawionego przez stronę, jeżeli w jego ocenie wniosek dowodowy strony dotyczy okoliczności dostatecznie wyjaśnionych w danym postępowaniu. 2. Postępowanie przewidziane w przepisie art. 157 u.g.n. ma na celu ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W jego wyniku nie dochodzi do określenia wartości nieruchomości przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W przypadku zaistnienia różnic w wycenie nieruchomości organ może również zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu. Jeżeli zatem strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to winna wnioskować o sprawdzenie prawidłowości sporządzenia operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Z tej możliwości skarżący jednak nie skorzystał.

Przechodząc dalej do kontroli operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy w tak zakreślonych granicach wyjaśnić należy, iż zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Z analizy załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego wynika, iż dla dokonania wyceny nieruchomości zastosowano w tym przypadku podejście porównawcze.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Podejście porównawcze stosuje się więc wówczas, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się następnie ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy zastosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. W rozpatrywanym przypadku biegły zastosował metodę korygowania ceny średniej. Dokonując wyboru materiału porównawczego rzeczoznawca miał na uwadze przeznaczenie wycenianych nieruchomości w obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą nr [...] Rady Gminy P. z dnia [...].2012 r. oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Osiedla Letniskowego O. – W. nad Jeziorem W. (uchwała Rady Gminy P. z dnia 14 kwietnia 1999 r. Nr [...]) i zgodnie z zapisami tych aktów planistycznych, jak również położenia przedmiotowej nieruchomości, dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjął segment rynku nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele realizacji inwestycji letniskowo-usługowo-mieszkaniowych z zapleczem infrastrukturalnym. Z uwagi na deficyt występowania w obrocie nieruchomości podobnych na terenie obrębu O., analizę rozszerzono na teren gminy, a w dalszej kolejności całego powiatu, a następnie na teren całego województwa wielkopolskiego, ze szczególnym uwzględnieniem zachodniej strefy (str. 12 operatu). Sąd nie znalazł podstaw, aby takie działanie zakwestionować z punktu widzenia zasad logiki.

Rzeczoznawca w operacie oraz w jego uzupełnieniu (pisma z 7 grudnia 2015 r. oraz z 18 maja 2016 r.) przedstawił sposób ustalenia opłaty adiacenckiej, także w aspekcie uwag wnoszonych przez skarżącego,.

Rzeczoznawca na stronach 14 operatu przedstawił zestawienia odnotowanych w latach 2013 – 2015 transakcji gruntami pod zabudowę mieszkaniową i odrębnie letniskową na terenie gminy P.. Wyjaśnił następnie, z jakich przyczyn rynek ten rozszerzył terytorialnie. Sąd wskazuje, iż dla wyceny nieruchomości po podziale biegły do wyceny przyjął nieruchomości wielkoobszarowe podzielone, bowiem przyjęcie sposobu sugerowanego przez stronę (wycenę nieruchomości po podziale jako sumę wartości poszczególnych działek składających się na jej powierzchnię) byłoby nie tylko niezgodne z wcześniejszymi wskazaniami zawartymi w nie zaskarżonej decyzji SKO w L. z dnia [...] 2013 r. nr [...] oraz decyzji tego organu z dnia [...] 2015 r. nr [...], jak i z powołanymi w tych decyzjach wyrokami sądów administracyjnych, w tym w sprawach o sygn. akt IV SA/Po 559/13 , IV SA/Po 1110/12 (Lex nr 1287181). Zatem i z tej przyczyny kwestionowanie w skardze nie uwzględnienia przeznaczenia działek nr [...], [...] i [...] pod infrastrukturę towarzyszącą nie ma żadnego znaczenia. Okoliczność, że pierwszy z rzeczoznawców wypowiadających się w formie operatu w niniejszej sprawie zastosował inną metodologię nie ma żadnego znaczenia dla sprawy wyceny wobec kasacyjnych decyzji Kolegium oraz zawartych w nich wskazań co do postępowania dowodowego. Podkreślenia wymaga, że rzeczoznawca majątkowy J. P. odmówił sporządzenia wyceny według wskazań zawartych w decyzjach kasacyjnych SKO w L., kwestionując stanowisko sądów administracyjnych dotyczące sposoby wyceny wartości nieruchomości po podziale (k. 308 akt admin.). W tych okolicznościach organ I instancji prawidłowo powołał nowego rzeczoznawcę majątkowego dla sporządzenia operatu szacunkowego. Należy w tym m miejscu podkreślić, że orzecznictwo sądów administracyjnych dopuszcza obie metody wyceny nieruchomości po podziale, lecz co do zasady przyjmuje się, że metoda przyjęta przez rzeczoznawcę J. P. może być stosowana po stwierdzeniu braku znalezienia jako materiału porównawczego pól inwestycyjnych z naniesioną siatką podziału geodezyjnego. Takie stanowisko można znaleźć min. w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 15 lipca 2016 r. o sygn. akt I OSK 2679/14, z dnia 22 lipca 2014 roku, I OSK 2948/12 i z 5 lutego 2014 roku, I OSK 1123/12 (dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Skoro w realiach przedmiotowej sprawy rzeczoznawca majątkowy M. C. znalazł materiał porównawczy i uznał, że może sporządzić operat szacunkowy zgodnie z wskazaniami wynikającymi z decyzji SKO w L., ocena tego operatu podlega regułom wyżej opisanym.

Biegły wyjaśnił, iż oszacowana wartość rynkowa jest wynikiem analizy rynku lokalnego, a służące do jej ustalenia wskaźniki są wynikiem wyrażonych liczbowo relacji obserwowanych na rynku nieruchomości i nie mają charakteru uznaniowego. Uwzględniając cechy rynkowe wycenianej nieruchomości oszacowana wartość odpowiada realiom rynkowym i jest wiarygodna, ponieważ odzwierciedla stan oraz tendencje występujące na lokalnym rynku o podobnym charakterze, na dzień wyceny. Biorąc pod uwagę charakter nieruchomości, oraz jej lokalizację i stan rynku biegły ocenił, że może ona osiągnąć określoną wartość po odpowiednim okresie czasu potrzebnym na wyeksponowanie jej na rynku. Określona w operacie szacunkowym wartość gruntu uwzględnia przede wszystkim lokalizację i otoczenie, wielkość i potencjał inwestycyjny. W ramach pozyskanych danych dokonano analizy struktury użytkowej działek po podziale. Łączny teren objęty wyceną wynosi 11.138 m2, co stanowi wszystkie działki (z pominięciem gruntu docelowo stanowiącego drogi publiczne). Jak wynika z obliczeń zamieszczonych powyżej wartość 1 m2 gruntu w przeliczeniu na całą nieruchomość (11.138 m2) kształtuje się na poziomie 34,21 zł po podziale oraz 29,17 zł przed podziałem, co uwzględnia strukturę nieruchomości obejmującej m.in. funkcję letniskową, usługową, mieszkaniową oraz przeznaczenie uzupełniające. Biegły zwrócił uwagę, że w obrębie nieruchomości podobnych również występowały pokrewne funkcji, co jest właściwe dla większości tzw. pól inwestycyjnych, w obrębie których przy wydzieleniu działek pod zabudowę występują funkcje dodatkowe uzupełniającej, które zaspokajają zapotrzebowanie dominującego charakteru nieruchomości. Powyższa zależność została uwzględniona w opinii poprzez odpowiednią korektę z tytułu warunków zabudowy gruntu. Wzrost wartości spowodowany podziałem nieruchomości, określony na poziomie zł/m2. Łączny wzrost wartości nieruchomości wynosi [...] zł, co stanowi ok. 15%. Oszacowanie wartości rynkowej przedstawione w operacie szacunkowym jest przejrzyste oraz odzwierciedlające tendencje na rynku, a określone wartości możliwe do zaakceptowania, biorąc pod uwagę stan rynku nieruchomości oraz wzrost cen w ostatnich latach. W obszarze nieruchomości gruntowych podzielonych na działki i sprzedawanych w ramach całych kompleksów zasadniczo rzadko obserwuje się transakcje rynkowe. Najczęściej dochodzi do sprzedaży kilku lub kilkunastu działek w ramach inwestycji kapitałowej w nieruchomość, dokonywanej przez inwestorów indywidualnych. Do wyceny działki po podziale, analizowany rynek rozszerzono również do nieruchomości składających się z kilku działek sprzedawanych w ramach kompleksu. Zastosowanie do wyceny po podziale, transakcji nieruchomościami z naniesionymi granicami geodezyjnymi, jest prawidłowe z punktu widzenia metodologicznego i daje poprawne wyniki. Nieuzasadnione byłoby oszacowanie wartości poszczególnych działek normatywnych powstałych po podziale, ponieważ nie stanowią one odrębnych nieruchomości, podobnych do nieruchomości wycenianej Przyjęcie do porównania po podziale działek normatywnych wypaczyłoby wynik oszacowania oraz było niewspółmierne do rzeczywistego wzrostu wartości.

W tym stanie rzeczy należy zgodzić się z organem odwoławczym, że w toku postępowania administracyjnego sporządzony został operat szacunkowy, który mógł stanowić podstawę określenia wzrostu wartości nieruchomości po dokonanym jej podziale. Operat wykonała bowiem osoba posiadająca stosowne kompetencje, w prawnie przewidzianej formie, zawierając w nim konieczne, wskazane przez prawo informacje. Wycena została dokonana przy wykorzystaniu podejścia i metody znanych prawu, a ich wybór został w sposób przekonywujący uzasadniony. Proces ustalający wartość nieruchomości skarżącego został przeprowadzony w sposób poddający się kontroli i uwzględniał jasno określone kryteria oraz ich wagę. Taki operat - zgodnie z art. 98a ust. 1 w związku z art. 146 ust. 1a ustawy - zasadnie stanowił podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Podsumowując Sąd uznał, że organy orzekające w sprawie wnikliwie, wszechstronnie i rzetelnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Przekonująco uzasadniły swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów i nie naruszyły obowiązującego prawa. W sprawie wykazano, iż nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Wynikiem podziału jest w tym przypadku wydzielenie działek budowlanych oraz działek pod infrastrukturę techniczną w celu funkcjonalnego, racjonalnego, a co za tym idzie lepszego wykorzystania powstałych działek budowlanych. Każdy taki wzrost wartości nieruchomości rozumianej jako pole inwestycyjne powoduje wzrost jej ceny na rynku obrotu nieruchomości i stanowi podstawę do rozłożenia korzyści płynących z zwiększenia atrakcyjności rynkowej działek zarówno na właściciela, jak i na organ administracji publicznej. Należy podkreślić, że opłata adiacencka to świadczenie z tytułu korzyści, jakie odnosi właściciel bądź użytkownik wieczysty z faktu przeprowadzenia w terenie, na którym położona jest działka, takich działań, które zwiększają jej wartość rynkową (por. J. Szachułowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska, Gospodarka Nieruchomościami. Komentarz, Wydawnictwo Prawnicze Lexis Nexis 2003).

Również odnosząc się do zarzutów strony w kwestii operatu szacunkowego Sąd podziela wyczerpujące stanowisko organu drugiej instancji w przedmiotowej sprawie. W przedmiotowej sprawie wycenie podlega nieruchomość o mieszanym letniskowo - usługowo - mieszkaniowym przeznaczeniu z towarzyszeniem funkcji uzupełniających usług lub innej infrastruktury oraz określonej struktury użytkowej i geodezyjnej. Działka nr [...] jako element nieruchomości skarżącego zapisanej w tej samej księdze wieczystej została uwzględniona w procesie wyceny, co jednakże nie miało wpływu na wzrost wartości, gdyż jej istnienie w strukturze nieruchomości zostało wliczone w wartość zarówno przed jak i po podziale. Powyższe wynika z wyjaśnień biegłego i zostało prawidłowo ocenione przez organy obu instancji.

Należy także mieć na uwadze i to, że wprowadzając z dniem 11 kwietnia 2011 r. nowe brzmienie art. 7 k.p.a. ustawodawca zdecydował się na przełamanie dotychczas obowiązującej zasady wyjaśniania z urzędu przez organ wszystkich okoliczności stanu faktycznego sprawy. Przepis art. 7 k.p.a. w obecnie obowiązującym brzmieniu wskazuje, że istotną rolę w wyjaśnianiu prawdy obiektywnej ma strona, szczególnie w postępowaniu toczącym się z urzędu i zmierzającym do nałożenia na stronę określonego obowiązku. Tym samym strona winna składać wnioski dowodowe i dowodzić faktów korzystnych dla siebie. Polemika z ustaleniami dokonanymi w operacie, nie poparta żadnym dowodem sporządzonym w prawnie przepisanej formie świadczącym o wadliwości merytorycznej sporządzonego operatu szacunkowego, nie może przynieść pożądanego rezultatu.

Dokonując zatem analizy oraz oceny przedmiotowego operatu organ administracji nie naruszył przepisów postępowania, w szczególności reguł określonych przepisem art. 80 kpa, statuującego zasadę swobodnej oceny dowodów.

Tym samym za trafne uznać należy stanowisko Kolegium co do tego, że przedmiotowy operat jest wiarygodny i zgodny z przepisami ustawy i z przepisami wykonawczymi, obowiązującymi w dacie decyzji ustalającej wysokość opłaty, a w postępowaniu administracyjnym jego wiarygodność i prawidłowość nie została podważona.

Sąd nie podzielił również zarzutów dotyczących przedwczesnego rozstrzygnięcia o sposobie rozłożenia należności na raty. Rację ma organ odwoławczy, iż dysponując wnioskiem skarżącego w tym zakresie, uwzględnienie tego wniosku oraz ocena na jakich warunkach spłata należności ma mieć miejsce, należała do Wójta Gminy P.. Organ ten ocenił sytuację materialną strony mając na uwadze obiektywną okoliczność, jaką jest pozyskanie przez nią w przyszłości odszkodowania za działki przeznaczone, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, pod drogi publiczne. Powyższa okoliczność jest znana organowi z urzędu, jako że jak wynika z uzasadnienia decyzji (str. 18) przed Starostą W. toczy się postępowanie dotyczące ustalenia odszkodowania za grunty o powierzchni 2605 m2, a rzeczoznawca oszacował wartość tych gruntów na kwotę [...]zł. Organ jednocześnie wskazał, że ceny działek przeznaczonych pod budownictwo letniskowe położonych w O. i W. na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Osiedla Letniskowego O. – W. nad Jeziorem W. kształtują się na poziomie średnio [...] zł za 1 m2, zaś obiektywnie strona ma możliwość sprzedaży wydzielonych działek gruntu i uregulowania należności wobec gminy. Zauważyć należy, iż spłata rat została rozciągnięta w czasie, do 30 czerwca 2019 roku.

Mając na względzie powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę jako niezasadną oddalił.