Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 861/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2009-12-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 3, art. 138 7 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art.157 § 1, art. 134, art. 150 ust. 1-5, art. 151,
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Jarzembski (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Grzegorz Saniewski Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Protokolant Krzysztof Cisewski po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 listopada 2009 r. sprawy ze skargi Gminy Miasto [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2009 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...]stycznia 2009 r., nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia [...] listopada 2005 r. M. N. złożyła w Urzędzie Miasta w B. wniosek o odszkodowanie za zajęcie prawa własności nieruchomości położonej w B. przy ul. D. (KW nr [...], dz. nr [...] i [...], obręb [...]). Postanowieniem z dnia [...] maja 2006 r. nr [...] Wojewoda [...] wyłączył Prezydenta B. z prowadzenia sprawy i wyznaczył do jej rozpatrzenia Starostę B., który na podstawie art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 ust. 1-3a, art. 134 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2004 r. Dz. U. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), w zw. z art. 73 ust. 1, ust. 2 pkt 1, ust. 4 i ust. 5 ustawy z 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r., Nr 133, poz. 872 ze zm.), oraz art. 104 kpa decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r. [...] ustalił należne odszkodowanie w kwocie [...] zł. Organ wskazał, że odszkodowanie zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Przyjęty jako dowód operat jest zgodny z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż uwzględnia cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia i zagospodarowania. Wybór podejścia i metody wyceny został przez rzeczoznawcę wystarczająco uzasadniony.

Odwołanie wniósł Prezydent B. zarzucając naruszenia art. 130 i art. 134 ust. 1 i 2 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. i § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz art. 77 § 1 i art. 80 kpa. Podnosząc, że decyzja wydana została bez wystarczającej oceny zgromadzonego materiału dowodowego, do czego obliguje art. 77 § 1 i art. 80 kpa a przede wszystkim bez oceny zgodności z prawem czynności podejmowanych w procesie wyceny i że za niezgodne z obowiązującym prawem należy uznać przyjęcie jako podstawy wyceny zasad określonych treścią § 36 pkt 2 ww. rozporządzenia Rady Ministrów, wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji, względnie uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. – [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 73 ww. ustawy z dnia 13 października 1998 r. art. 130, art. 134 i art. 150 ust. 1 i 5, art. 151 ust. 1, art. 154, art. 156 ust. 1 i 3 i art. 157 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., § 36 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. oraz art. 21 ust. 2 Konstytucji, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Wg Wojewody odwołanie nie było zasadne i nie zasługiwało na uwzględnienie, zaś zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem i należało ją utrzymać w mocy. Organ I instancji w sposób prawidłowy przyjął jako dowód operat szacunkowy. Chociaż z akt sprawy nie wynika, aby organ I instancji zbadał zasadność zastosowania przez rzeczoznawcę metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 rozporządzenia, jednakże nie miało to wpływu na ostateczną treść rozstrzygnięcia. Nadto Wojewoda stwierdził, że w przestawionym operacie lakonicznie wskazano, iż rynek nie odnotował sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne, które z mocy prawa przeszły na własność jednostki samorządu terytorialnego i dlatego Wojewoda wystąpił do rzeczoznawcy o wyjaśnienie zastosowanych w operacie metod wyceny. Zapoznawszy się z odpowiedzią Wojewoda stwierdził, iż rzeczoznawca określając, w operacie wartość prawa własności części nieruchomości uwzględnił wszelkie wymagania wynikające z ww. rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. Nadto organ wskazał, że podobne stanowisko wyraził Zespół Ekspertów Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w opinii z dnia [...] listopada 2007 r. Zaleca się w niej stosowanie do określenia wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne § 36 ust. 2 ww. rozporządzenia, z uwagi na sprzeczność istniejącą pomiędzy § 36 ust. 1 rozporządzenia i art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Na powyższą decyzję Prezydent B. wniósł skargę zarzucając naruszenie prawa materialnego art. 134, art. 151 ust. 1 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. (j.t. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. poprzez jego niezastosowanie oraz naruszenie przepisów prawa procesowego, art. 7, art. 8 art. 77 i art. 80 kpa wnosząc o jej uchylenie oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji Starosty. W odpowiedzi na skargę Wojewoda podtrzymując w całej rozciągłości swoje rozstrzygnięcie i uzasadnienie wydanej decyzji, wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w B. zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153. poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności organów administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż zadaniem sądu administracyjnego jest zbadanie zgodności zaskarżonej decyzji z przepisami zarówno prawa materialnego jak i procesowego w odniesieniu do stanu faktycznego istniejącego w chwili wydania zaskarżonej decyzji.

Odnosząc to do niniejszej sprawy należy stwierdzić, że zadaniem Sądu było zbadanie zgodności zaskarżonej decyzji z przepisami ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (dalej w skrócie: Kpa), zbadanie zgodności decyzji z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm. dalej w skrócie: ustawa o gospodarce nieruchomościami) i przepisami wydanego w oparciu o delegację zawartą w art. 159 tej ustawy rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm. - dalej w skrócie: rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości), oraz zgodności zaskarżonej decyzji z przepisami ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 z późn. zm. – dalej w skrócie: ustawa Przepisy wprowadzające).

Jest oczywiste - niemniej należy to niniejszej sprawie wyraźnie podkreślić - że zupełnie pozbawiona znaczenia prawnego jest przywołana w niniejszej sprawie a przede wszystkim w zaskarżonej decyzji Opinia Zespołu Ekspertów Zawodowych Polskiej Federacji Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych na temat "Określenie wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne w świetle obowiązujących regulacji prawnych oraz potrzeby zamian w tym zakresie" z dnia [...] listopada 2007 r. (dalej w skrócie: Opinia). Należy bowiem kategorycznie stwierdzić, że nie jest to ani akt prawa powszechnie obowiązującego, ani też dokument o którym stanowi przepis art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten upoważnia wskazaną w nim organizację rzeczoznawców majątkowych do dokonywania oceny prawidłowości sporządzania operatu w konkretnej sprawie. Podkreślić jednak należy, że w niniejszej sprawie z akt bynajmniej nie wynika, żeby wskazana organizacja dokonała oceny prawidłowości sporządzania operatu szacunkowego właśnie w niniejszej sprawie. Gdyby tak było to ocena powyższego dokumentu byłaby zgoła inna i miałby on niewątpliwe istotne znacznie w sprawie. Dla porządku należy wspomnieć, że w Opinii przekraczając swoje uprawnienia w sposób kategoryczny wyrażono ogólny pogląd w odniesieniu do § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości, że "w obowiązującym stanie prawnym przepis ten nie ma zastosowania. Określenie wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne jest wykonywane wyłącznie dla celu ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości (gruntów). Mają w tej sytuacji zastosowanie przepisy art. 134 ust. 1-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zaś przepisem wykonawczym do tego artykułu jest wyłącznie przepis ust. 2 pkt 1 i 2 § 36 ww. rozporządzenia RM".

Odwołanie się przez organ w zaskarżonej decyzji do ww. Opinii jest oczywistym uchybieniem i stanowi ewidentne naruszenie prawa, co też i nie pozostało bez wpływu na treść zaskarżonej decyzji. Należy także zauważyć, że powyższy przepis był przedmiotem rozważań Trybunału Konstytucyjnego, który w wyroku z dnia 19 maja 2009 r. sygn. K 47/07 orzekł o zgodności § 36 ust. 5 w zw. z ust. 1 i ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z art. 92 ust. 1 w związku z art. 2 Konstytucji oraz art. 159 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Trybunał zatem przesądził, że wskazane unormowania rozporządzenia mieszczą się w granicach upoważnienia ustawy i służą jej wykonaniu. Nadto z tego wyroku Trybunału Konstytucyjnego wynika, że metody ustalenia wartości rynkowej nieruchomości zajętej pod drogę publiczną przewidziane w § 36 rozporządzenia pozostają w zgodzie z Konstytucją RP.

Powracając do obowiązującego prawa należy wskazać, że na mocy art. 73 ust. 4 ww. ustawy Przepisy wprowadzające, zasady tryb ustalania oraz wypłacania odszkodowania podlegają regułom określonym w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3).

Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się poprzez wycenę nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (ust. 2). Zgodnie natomiast z art. 150 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V tej ustawy.

Definicja wartości rynkowej zawarta została w art. 151 ust. pkt 1 i 2 ww. ustawy i oznacza, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Zgodnie zaś z art. 73 ust. 5 ustawy Przepisy wprowadzające, podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem.

Szczegółowe regulacje określające sposób szacowania wartości rynkowej gruntu zajętego lub przeznaczonego pod drogi publiczne zawiera ww. rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości. Określa ono m.in. kolejność wyboru materiału porównawczego dla celów dokonania wyceny, wskazując w pierwszym rzędzie na ceny transakcyjne, uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (§ 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości), a dopiero w przypadku braku takich celów, zezwala na odwołanie się do wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (§ 36 ust. 2 pkt 2 tego rozporządzenia). Dopiero zatem po ustaleniu, że nie występują na obszarze analizowanym transakcje porównywalne dotyczące nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne, możliwe jest przejście do metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 cytowanego rozporządzenia (vide także wyrok WSA w Poznaniu z dnia 20 sierpnia 2008 r. sygn. akt II SA/Po 97/08).

Operat szacunkowy stanowiący podstawowy środek dowodowy w sprawie, w ocenie Sądu nie spełnia wymogów określonych przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy M. B. powołana do sporządzenia operatu szacunkowego stwierdziła, że na przedmiotowym terenie brak jest transakcji zawartych w typowych warunkach rynkowych nieruchomościami przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi. Określiła więc wartość szacowanej nieruchomości na podstawie § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, zgodnie z którym wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50%.

Jak już wyżej wskazano, przepis ten stosuje się tylko w sytuacji, gdy brak cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wprawdzie w przedmiotowym operacie szacunkowym znalazło się stwierdzenie, że na podstawie badania segmentu rynku nieruchomości nie znaleziono transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości do wycenianej, dlatego tak określono wartość nieruchomości objętej zaskarżoną decyzją, jednakże rzeczoznawca majątkowy we wstępnych warunkach wyceny, nie wykazała że na rynku lokalnym w badanym przedziale czasowym nie przeprowadzono transakcji nieruchomości przeznaczonymi lub zajętymi pod drogi, przez co nie mogła wycenić tej nieruchomości stosownie do § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia. Brak takiego założenia powoduje, iż dokonana wycenia jest wadliwa, w szczególności w kontekście treści § 26 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, który dopuszcza możliwość przyjmowanie cen za nieruchomości podobne uzyskiwane na rynku regionalnym lub krajowym w przypadku, gdy wyceniania nieruchomość, ze względu na jej szczególne cechy i rodzaj nie jest przedmiotem obrotu na rynku lokalnym. W takiej sytuacji odstąpienie od zasady szacowania nieruchomości określonej w § 36 ust. 1 rozporządzenia powinno być przez rzeczoznawcę uzasadnione i poddane ocenie orzekających w sprawie organów - również w kontekście unormowania wynikającego z § 26 rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości.

Jest oczywiste, że ani przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, ani przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości nie definiują pojęcia rynku lokalnego i regionalnego. W orzecznictwie utrwalił się jednak pogląd, że przy zdefiniowaniu tych pojęć pomocne mogą być regulacje zawarte w aktach ustrojowych samorządowych (ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym i ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa). Z przywołanych unormowań można wprowadzić wniosek, że słowo "lokalny" odczytywać należy jako obszar gminy i powiatu a regionalny jako obszar województwa (vide m.in. np. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych we Wrocławiu z 7 kwietnia 2009 r. lI SA/Wr 537/08 w Warszawie z dnia 29 października 2008 r. I SA/Wa 1204/08).

Rzeczoznawca w swojej opinii wskazała, że rynek nieruchomości drogowych nie jest rynkiem wolnym, co powoduje, że ceny gruntów zajętych pod drogi nie odzwierciedlają wartości rynkowej nieruchomości zdefiniowanej w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nadto zapis § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości nie daje możliwości wyceny nieruchomości w zgodzie z zasadą korzyści określoną w art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy. Przyjęcie takiej oceny charakteru cen umów cywilnoprawnych, których przedmiotem są grunty zajęte pod drogi publiczne prowadzi w efekcie do uznania, że przepis § 36 ust.1 rozporządzenia jest przepisem martwym już od chwili jego ustanowienia. W tym wypadku nie dość, że biegła dokonuje oceny, do której nie jest uprawniona, to jeszcze interpretacja taka stałaby w oczywistej sprzeczności z zasadą racjonalności ustawodawcy oraz z zasadą, że system prawny jest spójny, logiczny i zupełny.

Zdaniem Sądu obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy było w pierwszej kolejności dokonanie dogłębnej analizy sektora rynku nieruchomości obejmującego grunty zajęte pod drogi publiczne w celu wyodrębnienia z niego zbioru nieruchomości podobnych z uwzględnieniem przepisu § 26 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Dopiero ustalenie, że rynek nieruchomości nie odnotował dostatecznej liczby umów cywilnoprawnych z zakresu przeniesienia własności gruntów zajętych pod drogi publiczne umożliwiało biegłej rezygnację z zawartej w § 36 ust. 1 tego rozporządzenia reguły określenia wartości wycenianej działki. Operat szacunkowy jest dokumentem, któremu przepisy procedury administracyjnej dają pełny walor dowodowy. Ale nie oznacza to jednak zwolnienia organu od własnego ustalenia jaką należność tytułem odszkodowania powinna wypłacić gmina, która przejęła grunty pod drogę. Aby do tego doprowadzić należy zgromadzić odpowiedni materiał dowodowy i dokonać jego właściwej oceny. Organ natomiast stosownie do art. 77 § 1 kpa obowiązany jest w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Prawidłowa weryfikacja i ocena dowodu wymaga wnikliwej analizy merytorycznej. Obowiązujące przepisy nie zwalniają organu od samodzielnego ustalenia odszkodowania. Wyniki analizy rynku w celu określenia wartości rynkowej gruntu dokonane przez uprawnione do tego podmioty stanowią dopiero podstawę do ustalenia odszkodowania.

Z akt sprawy wynika, że rzeczoznawca majątkowy w niniejszej sprawie analizę rynku - w ocenie Sądu zupełnie bezpodstawnie - ograniczyła do nieruchomości położonych na terenie Gminy B., nie sięgając w wbrew § 26 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości poza rynek lokalny. Podkreślając brak nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, tj. nieruchomości gruntowych niezabudowanych zajętych pod drogi publiczne wykluczyła możliwość, zastosowania możliwości zasad wyceny zgodnej z § 36 ust. 1. Określiła więc wartość szacowanej nieruchomości na podstawie § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, zgodnie z którym wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

Tymczasem zdaniem Sądu przed ustaleniem wartości nieruchomości w oparciu o § 36 ust. 2 pkt 2 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zobowiązany był wykazać brak możliwości określenia tej wartości na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia z uwzględnieniem przepisu § 26 rozporządzenia, czyli analizy rynku regionalnego, krajowego, a nawet zagranicznego. Brak analizy poszczególnych rynków, zgodnie z § 26 rozporządzenia, rodzi uzasadnione wątpliwości co do prawidłowości wykonanej wyceny i w konsekwencji ustalonej kwoty odszkodowania. Tej kwestii również nie rozważał organ, lecz w pełni zaakceptował zaproponowany przez biegłego sposób wyceny, nie badając wpływu pominięcia możliwości badania szerszego rynku, niż lokalny, na ustaloną wartość nieruchomości wycenianej i tym samym na rozstrzygnięcie, wbrew obowiązkowi wszechstronnego wyjaśnienia wszystkich aspektów sprawy.

Z podanych wyżej powodów Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że przy rozpoznawaniu niniejszej sprawy doszło do naruszenia ww. przepisów prawa materialnego poprzez jego błędną wykładnię, co miało istotny wpływ na wynik sprawy oraz do naruszenia przepisów postępowania tj. art. 7, 77 § 1, 80, 107 § 3 i 138 § 1 k.p.a., w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, co skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu l instancji. Dlatego Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku.

Rozstrzygnięcie zawarte w pkt 2 sentencji wyroku oparto w art. 152 p.p.s.a.

Wskazania do ponownego rozpatrzenia sprawy wynikają wprost z powyższych rozważań Sądu, przy czym przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ pierwszej instancji będzie miał na uwadze wszystkie wywiedzione wyżej okoliczności i doprowadzi do wydania rozstrzygnięcia zgodnego z przepisami prawa. W szczególności organ zgromadzi dowody, na podstawie których ustali wysokość odszkodowania w sposób zgodny z treścią art. 73 ustawy Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną zachowując przy tym reguły postępowania administracyjnego wynikające z Kodeksu postępowania administracyjnego oraz wynikające z przepisów art. 149-157 ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami przy zachowaniu wymogów ww. rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości, a stanowiska swoje uzasadni zgodnie z treścią art. 107 Kpa nie ograniczając się - jak to w dużej mierze miało miejsce w niniejszej sprawie - do przytoczenia w znacznej części treści przepisów i powtórzeń argumentacji rzeczoznawcy majątkowego.

W zakończeniu należy podkreślić, że wszystkie uwagi wynikające z niniejszego wyroku po myśli art. 153 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi mają charakter wiążący i muszą być w całości uwzględnione przy ponownym rozpoznaniu sprawy.