Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 747/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2012-10-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 144 ust. 1, art. 145, art. 4 pkt 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 7 i art. 146
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Mysiak, Sędziowie Sędzia NSA Henryk Dolecki, Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.), Protokolant Małgorzata Płocharska-Małys, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 października 2012 r. sprawy ze skargi B. S. i T. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., nr [...] , wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., nr 98, poz. 1071 ze zm.) oraz art. 143 ust. 1 i 2, art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i 2, art. 146 ust.1, 1a, ust. 2 i 3, art. 150 ust. 5, art. 154 ust. 1, ust. 2 i 3, art.156 ust. 1 i 1a, art. 157 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania T. i B. S. o decyzji Wójta Gminy z dnia [...] r., znak: [...] w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty adiacenckiej należnej Gminie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr[...] , położonej w obrębie ewidencyjnym [...] w gminie – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Kolegium przedstawiło stan faktyczny sprawy, z którego wynikało, że organ pierwszej instancji ustalił jednorazową opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, którą T. i B. S. - właściciele działki nr [...] zobowiązani byli uiścić na rzecz Gminy . Podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej był, stwierdzony w operacie szacunkowym z dnia [...] r., przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego S. M., wzrost wartości tej nieruchomości wskutek wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej i grawitacyjno-tłocznej oraz stworzeniem możliwości podłączenia do nich działki nr [...].

Nie zgadzając się z zapadłym w sprawie rozstrzygnięciem, T. i B. S. wnieśli od niej odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego . W ocenie strony odwołującej się brak było podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej w tak dużej wysokości. Odwołujący się wskazali, że kwestionują dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego wycenę nieruchomości i wnieśli zarzuty do operatu szacunkowego. Zdaniem strony ceny działek w gminie spadły na skutek ogłoszenia planów wybudowania elektrowni atomowej w [...] . Podali nadto, że gmina nie wykonała przyłącza z działki do wykonanej kanalizacji sanitarnej grawitacyjno -tłocznej. Tym samym naliczenie opłaty adiacenckiej jest niezasadne i przedwczesne. T. i B. S. wskazali także, że od [...] r. nie są właścicielami ww. działki.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania, w uzasadnieniu decyzji z dnia [...] r., nr [...] . wskazało, że możliwość ustalenia przez organ wykonawczy gminnej jednostki samorządu terytorialnego opłaty adiacenckiej powstaje już na tej tylko podstawie, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek rzeczywistego wybudowania danego urządzenia infrastruktury technicznej. Zgodnie bowiem z przepisem art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Wybudowanie sieci wodociągowej, sieci kanalizacyjno-sanitarnej drogi skutkuje wzrostem wartości rynkowej danej nieruchomości i powoduje możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej.

Kolegium wskazało dalej, że w niniejszej sprawie okolicznością niewątpliwą i całkowicie bezsporną jest to, że na skutek wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej grawitacyjno-tłocznej z przyłączami, przepompowniami ścieków, liniami energetycznymi oraz przyłączami wodociągowymi w [...] i stworzenia możliwości korzystania z tych urządzeń, zwiększyła się wartość rynkowa majątku strony. Zdaniem organu jest to przesądzające dla możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej.

Organ odwoławczy podkreślił, że samo jedynie tylko stworzenie takiej możliwości, czyli np. wybudowanie publicznej sieci wodociągowej, sieci kanalizacyjnej, wybudowanie drogi przesądza o powstaniu obowiązku uiszczenia opłaty. Opłata ta ma bowiem charakter obligatoryjny (obowiązkowy), wynikający bezpośrednio z aktu prawa powszechnie obowiązującego, jakim jest ustawa, a jej obowiązek istnieje niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomości w ogóle korzysta, bądź ma zamiar korzystać z wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej. Ważne jest stworzenie możliwości korzystania z wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej.

Zdaniem Kolegium z akt sprawy bezspornie wynika, że protokolarny odbiór końcowy inwestycji "Budowa sieci kanalizacji sanitarnej grawitacyjno - tłocznej z przyłączami, przepompowniami ścieków P1, P2, P3, P4, P5, liniami energetycznymi oraz przyłączami wodociągowymi do przepompowni w miejscowości [...] ", zrealizowanej w ramach inwestycji pn. "Uporządkowanie Gospodarki Wodno-ściekowej na terenie Gminy " i przekazania do użytkowania - wykonanych dla Gminy - nastąpił w dniu [...] r. Z dokumentacji wynika, że przedmiotowa inwestycja została zrealizowana. Natomiast z zaświadczenia Z. Spółki z o.o. z siedzibą w [...] z dnia [...] r. - podpisanego przez Prezesa Zarządu A. J. - wynika, że na skutek zrealizowania przedmiotowej inwestycji istnieje możliwość podłączenia działki nr [...] do wybudowanej sieci. Ponadto z zaświadczenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr [...] z dnia[...] . wynika, że przyjęto zawiadomienie o zakończeniu budowy przedmiotowej inwestycji. W zaświadczeniu tym stwierdzono, że ze zgromadzonej dokumentacji i złożonych oświadczeń wynika, iż ww. inwestycja została wykonana zgodnie z ustaleniami i warunkami.

Organ odwoławczy podał, że artykuł 144 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami nakłada na właściciela gruntów wręcz obowiązek partycypowania w kosztach budowy dróg, urządzeń komunalnych, kanalizacyjnych, energetycznych, gazowych i innych, stosownie do wzrostu wartości tych gruntów, wywołanego wybudowaniem tej drogi, bądź urządzeń. Przepis ten stanowi, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zgodnie z art. 145 ust. 1 ustawy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2 ww. ustawy. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 2). Zatem, aby możliwe było naliczenie opłaty adiacenckiej, muszą zaistnieć łącznie następujące przesłanki:

- określenie w drodze uchwały rady gminy (miasta) stawki procentowej opłaty

adiacenckiej (nie wyższej niż 50%),

- zrealizowanie inwestycji zakończonej podpisaniem protokołu końcowego odbioru

robót oraz stworzeniem możliwości podłączenia się do wybudowanych urządzeń

lub korzystania z wybudowanej drogi,

- wzrost wartości nieruchomości gruntowej z tytułu budowy drogi, bądź też budowy

poszczególnego urządzenia infrastruktury technicznej stwierdzony w operacie

szacunkowym przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego.

W ocenie Kolegium, wyżej wymienione przesłanki zaistniały w niniejszej sprawie, wobec tego powstały także przesłanki do ustalenia w decyzji administracyjnej opłaty adiacenckiej.

Organ podkreślił, że zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej jest ten właściciel nieruchomości, który uzyskał zwiększenie użyteczności nieruchomości i w jego wyniku wzrost jej wartości, a więc ten, któremu prawo własności do nieruchomości przysługuje w chwili stworzenia warunków podłączenia do urządzenia. W niniejszej sprawie T. i B. S. uzyskali zwiększenie użyteczności nieruchomości i w jego wyniku wzrost jej wartości, albowiem prawo własności do nieruchomości przysługiwało im w chwili stworzenia warunków podłączenia do urządzenia. Dopiero bowiem w dniu [...] r. przenieśli oni prawo własności nieruchomości - i to na rzecz swoich dzieci: S. S. i J. S. - w drodze umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego Rep. [...] z dnia [...] r. W świetle powyższego zarzuty odwołujących się w tym zakresie Kolegium uznało za niezasadne.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie zgodziło się ze stanowiskiem strony, że wymierzenie opłaty adiacenckiej możliwe jest dopiero wówczas, gdy zostanie wybudowane przez gminę przyłącze. Zdaniem organu, to bowiem osoba ubiegająca się o przyłączenie nieruchomości do sieci wodociągowej, czy też kanalizacyjnej obowiązana jest, na własny koszt, zapewnić wybudowanie przyłącza wodociągowego, bądź też kanalizacyjnego. W tej sytuacji za nieaktualną przy rozpatrywaniu przedmiotowej sprawy musi być uznana uchwała NSA w Warszawie z dnia 5 czerwca 2000r., sygn. OPK 4/00, która dotyczyła stanu prawnego sprzed dnia wejścia w życie ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków, tj. z dnia 14 stycznia 2002r. Uchwała ta została wydana w oparciu o przepisy ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo wodne oraz obowiązujące wówczas akty wykonawcze. Zatem, w ocenie Kolegium, brak przyłącza nie może stanowić negatywnej przesłanki do wymierzenia opłaty adiacenckiej. W świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami nie było potrzeby odnoszenia się, czy też badania tej okoliczności. Za niezasadny uznać należy zatem zarzut skarżących, iż nie wykonano żadnych prac w zakresie podłączenia sieci kanalizacyjnej oraz że nie wykonano również odpowiedniego odgałęzienia do działki skarżącego. Kolegium stwierdziło, że w niniejszej sprawie niewątpliwie nastąpiło wybudowanie nowego urządzenia infrastruktury technicznej - sieci kanalizacji sanitarnej, jednocześnie stworzone zostały także warunki do podłączenia i korzystania z wybudowanej sieci. Nie ma przy tym przesądzającego znaczenia okoliczność, że ( jak podnieśli odwołujący się) nie wykonano odpowiedniego odgałęzienia do ich działki.

Organ odwoławczy podał również, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 150 ust. 5 ww. ustawy, określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Zatem obligatoryjnym i jedynym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia konkretnej wysokości opłaty adiacenckiej jest wycena sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Wycena ta jest pisemną opinią dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę, związane z określeniem wartości nieruchomości. Zasadniczym, a właściwie jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej jest właśnie operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie bowiem z art. 154 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Odnosząc się do zarzutu odwołujących się odnośnie do sposobu wyceny organ odwoławczy wyjaśnił, że przeprowadził dodatkowe postępowanie wyjaśniające i dowodowe w celu wszechstronnego wyjaśnienia sprawy. W odpowiedzi na zarzuty odwołujących się, rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] r. wniósł szczegółowe wyjaśnienia co do metody sporządzenia operatu szacunkowego.

W opinii Kolegium szczególnie istotna jest przy tym okoliczność, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zdaniem organu, operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...] ) pod względem formalnym jest poprawny i zgodny z obowiązującymi przepisami, posiada tym samym wartość dowodową.

Organ odwoławczy zauważył nadto, że wycena wartości przedmiotowej nieruchomości została niewątpliwie dokonana przez uprawnionego do tego rzeczoznawcę majątkowego (uprawnienia nr [...] ). Z analizy materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Wnioski wynikające ze sporządzonego operatu są logiczne i jednoznacznie potwierdzają okoliczność, że wartość prawa własności nieruchomości gruntowej wzrosła. Operat szacunkowy złożony w przedmiotowej sprawie odpowiada ustawowym wymogom, spełnia warunki określone w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004r., nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Kolegium podało, że zgodnie z opinią rzeczoznawcy, różnica w wartości nieruchomości przed i po budowie sieci kanalizacji sanitarnej, grawitacyjno-tłocznej z przyłączami, przepompowniami ścieków wyniosła [...] zł (wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń wynosiła 247.961 zł, po wybudowaniu – [...] zł). Natomiast na podstawie uchwały nr XIX/97/2004 Rady Gminy z dnia 21 maja 2004r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopom. z 2004r. Nr 50, poz. 934) ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej w wysokości 20 % wzrostu wartości nieruchomości. Zatem 20 % z kwoty [...] zł stanowi kwotę [...] zł. Opłatę adiacencką ustalono w takiej właśnie wysokości.

W ocenie organu przedstawione przez biegłego wyliczenia ewidentnie wskazują, że wzrosła wartość działki nr [...] przy dokonywaniu jej wyceny dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. W wycenie wartość prawa własności gruntu określono podejściem porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami. Dokonując tego rzeczoznawca przyjął do porównania transakcje niezabudowanymi nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu i położeniu oraz zbliżonej funkcji i lokalizacji na terenie miejscowości , z dostępem i bez dostępu do wybudowanej infrastruktury technicznej.

Oceniając operat szacunkowy słusznie, zdaniem Kolegium, nie znaleziono podstaw do zakwestionowania sporządzonej wyceny nieruchomości, a operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie spełnia opisane wyżej kryteria poprawnej wyceny. W wykonanym operacie szacunkowym wskazano bowiem właściwe podstawy prawne oraz podstawy metodologiczne jego sporządzenia. Zbadano szczegółowo stan prawny przedmiotowej nieruchomości, opisano nieruchomość według stanu przed i po wybudowaniu drogi, wskazano i uzasadniono sposób i metodę wyceny. Dokonano również prawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, zatem operat odpowiada wymogom technicznym określonym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Organ odwoławczy wyjaśnił nadto, że przy dokonywaniu wyceny rzeczoznawca uwzględnił warunki lokalne nieruchomości wpływające na jej wartość, tj.: lokalizację (szczegółowe położenie nieruchomości, sąsiedztwo zabudowy i dojazdu) określono jako przeciętną. Funkcja nieruchomości podstawowa - usługowo-mieszkaniowa. Kształt i topografia nieruchomości - przeciętne. Dostęp do infrastruktury technicznej - dobry (sieć kanalizacji sanitarnej, sieć wodociągowa, energia elektryczna). Rzeczoznawca podkreślił, że nieruchomość przed wybudowaniem infrastruktury technicznej miała niższą wartość, niż po jej wybudowaniu. Przyjęta wartość nieruchomości gruntowej odpowiada aktualnemu poziomowi cen rynkowych na lokalnym rynku.

Reasumując Kolegium uznało, że wzrost wartości nieruchomości oraz wysokość tego wzrostu został należycie udowodniony, a ustalenia stanu faktycznego sprawy nie budzą wątpliwości. Strona miała zapewniony czynny udział w toczącym się postępowaniu administracyjnym.

B. i T. S. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego (uzupełnioną następnie pismami procesowymi z dnia [...] r.), zarzucając jej, że:

- bezpodstawnie ustalono, że istnieją podstawy faktyczne i prawne, by w przypadku działki nr [...] doszło do wzrostu jej wartości w wyniku wybudowania instalacji kanalizacyjnej i grawitacyjno-tłocznej;

-nieprawidłowo wyliczono wysokość opłaty adiacenckiej, przyjmując za podstawę jej wyliczenia wartość działki nr [...] ustalonej w operacie sporządzonym przez biegłego;

- bezpodstawnie przyjęto, że na gminie nie ciąży obowiązek faktycznego umożliwienia wykorzystania wybudowanych instalacji, poprzez wykonanie przykanalików oraz przeprowadzenia kanalizacji z drugiej strony ulicy.

Mając powyższe na uwadze B. i T. S. wnieśli o uchylenie decyzji organu pierwszej i drugiej instancji oraz o zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżący wskazali, że instalacja położona została po drugiej stronie drogi, a gmina nie dokonała przekopu pod drogą, aby doprowadzić instalacje do działki nr [...] . Nie wykonano również przykanalików i urządzenia umożliwiającego wpięcie się do instalacji. Zdaniem skarżących, powyższe oznacza, że aby właściciel działki [...] mógł wykorzystać wybudowane przez gminę instalacje, to musi na koszt własny sporządzić dokumentację projektową, wystąpić do gminy o pozwolenie na budowę celem przeprowadzenia inwestycji, następnie przeprowadzić przekop pod drogą, zakupić i położyć rury, wykonać przykanaliki, zakupić i podłączyć urządzenia, które umożliwi wpięcie się do kanalizacji tłocznej, pracującej pod ciśnieniem. Na sfinansowanie powyższych strat musieliby wydać około [...] tysięcy złotych. Tym samym by "zarobić" [...] zł (ustalony przez organy wzrost wartości nieruchomości po wybudowaniu instalacji) musieliby wydać [..] tysięcy złotych. W świetle powyższego, w opinii skarżących, nie doszło do wzrostu wartości ww. działki.

Zdaniem skarżących, nieprawidłowo wyliczona została wartość działki nr [...] , organy, bowiem organy nie wzięły pod uwagę faktycznej wyceny wynikającej z aktu notarialnego oraz indywidualnych cech ww. działki (kabla energetycznego nad środkiem działki i bardzo bliskiej obecności zabudowań gospodarczych).

B. i T. S. podkreślili, że właściciele działek powinni poprzez prawidłowo naliczone opłaty adiacenckie partycypować w kosztach budowy infrastruktury, ale pod warunkiem, że będą mogli z tej infrastruktury faktycznie korzystać.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi z powodu braku przesłanek do uznania, że zaskarżona decyzja jest niezgodna z prawem.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje :

Stosownie do treści art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd ten kontroluje zgodność z prawem decyzji administracyjnych organów administracji publicznej.

Kontrola ta obejmuje prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni. Tym samym sąd nie może oprzeć kontroli o kryterium słuszności, czy poczucia sprawiedliwości społecznej.

Rozpoznając skargę w powyższym zakresie, sąd uznał, że organy administracji, orzekając w niniejszej sprawie, prawidłowo ustaliły stan faktyczny i prawidłowo zastosowały do niego właściwe przepisy prawa.

Przedmiotem rozpoznania w niniejszej sprawie jest decyzja, na podstawie której ustalono skarżącym opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr [...] , położoną w obrębie ewidencyjnym [...] i w gminie , spowodowanego wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej w postaci sieci kanalizacji sanitarnej i grawitacyjno -tłocznej oraz stworzeniem możliwości podłączenia do nich.

Z treści skargi, jak i z treści pism wniesionych przez skarżących w niniejszej sprawie wynika, że istota sporu dotyczy kwestii zasadności ustalenia przez organy opłaty adiacenckiej oraz jej wysokości.

Na wstępie wskazać należy, że regulacja prawna dotycząca opłaty adiacenckiej z tytułu udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej znajduje się w Rozdziale 7 Działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm. - zwanej w dalszej części uzasadnienia jako "ustawa").

Zgodnie z art. 144 ust. 1 ww. ustawy właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Definicję opłaty adiacenckiej zawiera z kolei art. 4 pkt 11 ustawy wskazując, że jest nią opłata związana ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatą ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Przy czym przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 ustawy).

Powyższe przepisy jednoznacznie zatem wskazują, że jakkolwiek zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty, w tym np. urządzeń kanalizacyjnych należy do zadań własnych gminy, to działalność ta nie zawsze jest dla mieszkańców bezpłatna. Omawiana regulacja wprost bowiem uprawnia gminy do zrekompensowania sobie nakładów poniesionych na budowę sieci kanalizacji sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej, właśnie kosztem mieszkańców. Prawo do żądania opłat na rzecz gminy w związku z wybudowaniem ww. infrastruktury technicznej ma podłoże w tym, że wykonaniu takiej inwestycji towarzyszy wzrost wartości nieruchomości, której stworzono warunki do korzystania z tej infrastruktury. W świetle powyższego, skoro podmiot publiczny ma udział w kształtowaniu nowej - wyższej wartości nieruchomości poprzez wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej, to przysługuje mu z tego tytułu prawo do obciążenia właściciela opłatą adiacencką. Podkreślić bowiem trzeba, że opłata adiacencka, to nic innego jak świadczenie z tytułu korzyści, jakie odnosi właściciel z faktu przeprowadzenia przez gminę w terenie, na którym położona jest działka, takich działań, które zwiększą jej wartość. W przedmiotowej sprawie tym działaniem było wbudowanie sieci kanalizacji sanitarnej i grawitacyjno-tłocznej oraz stworzeniem możliwości podłączenia do nich działki nr [...] .

Odnosząc się do kwestii zasadności obciążania właścicieli działek zauważyć trzeba, że z treści art. 145 ww. ustawy wynika możliwość odstąpienia od tej opłaty. Przepis ten stanowi bowiem, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może w drodze decyzji określić wysokość opłaty adiacenckiej, jednak nie wcześniej niż po powstaniu warunków podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej i nie później niż w ciągu trzech lat od dnia, w którym powstały te warunki. Oznacza to, że organ wykonawczy gminy może w drodze decyzji ustalić opłatę adiacencką, lecz nie musi rozstrzygać w tym przedmiocie. W związku z tym to od organu zależy, czy z tego uprawnienia skorzysta. Skoro jednak powyższy przepis przyznaje organowi wykonawczemu gminy kompetencję do nałożenia opłaty adiacenckiej, to nie można temu organowi czynić zarzutu, że korzysta z przyznanego mu prawa w tym zakresie.

Mając powyższe na względzie wskazać należy, że Sąd nie mógł ocenić przesłanek, jakimi kierował się organ wszczynając postępowania w przedmiocie spornej opłaty, czy działania Rady Gminy w zakresie ustalenia wysokości stawki procentowej przedmiotowej opłaty. Uchwała w powyższej sprawie jest aktem prawa miejscowego podlegającym odrębnemu zaskarżeniu i dopóki obowiązuje, organ wykonawczy gminy związany jest jej treścią, tzn. nie może ustalić opłaty w innej stawce niż wskazana w uchwale.

Reasumując, w ocenie Sądu, zaskarżona decyzja odpowiada prawu, gdyż w sprawie spełnione zostały warunki do nałożenia na skarżących opłaty adiacenckiej. Fakt wybudowania przedmiotowej sieci i urządzeń jest bezsporny i znajduje uzasadnienie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Z akt sprawy wynika bowiem, że protokolarny odbiór końcowy inwestycji "Budowa sieci kanalizacji sanitarnej grawitacyjno - tłocznej z przyłączami, przepompowniami ścieków P1, P2, P3, P4, P5, liniami energetycznymi oraz przyłączami wodociągowymi do przepompowni w miejscowości [...] i", zrealizowanej w ramach inwestycji pn. "Uporządkowanie gospodarki wodno-ściekowej na terenie Gminy " i przekazania do użytkowania nastąpił w dniu [...] r. Natomiast z zaświadczenia Z. Spółki z o.o. z siedzibą w [...] z dnia [...] r. wynika, że na skutek zrealizowania przedmiotowej inwestycji istnieje możliwość podłączenia działki nr [...] do wybudowanej sieci. Ponadto z zaświadczenia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr [...] z dnia [...] r. wynika, że przyjęto zawiadomienie o zakończeniu budowy przedmiotowej inwestycji.

Zauważyć przy tym należy, że zgodnie z poglądami prezentowanymi w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, które sąd w składzie orzekającym podziela dla ustalenia opłaty adiacenckiej istotne jest to, że właścicielom nieruchomości stworzono warunki do korzystania z wybudowanego urządzenia infrastruktury technicznej. Nie ma znaczenia natomiast to, czy właściciel nieruchomości skorzysta z możliwości istniejących w wyniku wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej. Istotne jest bowiem, to że uzyskuje on zwiększenie użyteczności nieruchomości, a w konsekwencji wzrost jej wartości co uprawnia do pobrania opłaty adiacenckiej jako daniny publicznej na rzecz gminy. Wskazać też trzeba, że nie wybudowanie przez gminę przykanalików w ramach ułożonej kanalizacji samo przez się nie może oznaczać, że generalnie wartość nieruchomości nie wzrosła, bo już samo jej położenie na terenie uzbrojonym w infrastrukturę techniczną wpływa na cenę rynkową działki.

Nie zasługują też zdaniem Sądu na uwzględnienie zarzuty skarżących odnośnie do nieprawidłowego ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Została ona bowiem zdaniem Sądu ustalona w oparciu o wycenę rzeczoznawcy majątkowego sporządzoną zgodnie z obowiązującymi przepisami tj. przepisami Rozdziału 1 Działu IV ustawy (w zw. z art. 7 i art. 146) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Wartość nieruchomości, której dotyczy ustalona opłata adiacencka, przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej w postaci sieci kanalizacji sanitarnej i grawitacyjno- tłocznej i po jej wybudowaniu określona została przez rzeczoznawcę majątkowego przy zastosowaniu metody porównywania parami. Dokonując tego rzeczoznawca przyjął do porównania transakcje niezabudowanymi nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu i położeniu oraz zbliżonej funkcji i lokalizacji na terenie miejscowości, z dostępem i bez dostępu do wybudowanej infrastruktury technicznej. Przy dokonywaniu wyceny rzeczoznawca uwzględnił warunki lokalne nieruchomości wpływające na jej wartość, tj.: lokalizację (szczegółowe położenie nieruchomości, sąsiedztwo zabudowy i dojazdu) określono jako przeciętną. Funkcja nieruchomości podstawowa - usługowo-mieszkaniowa. Kształt i topografia nieruchomości - przeciętne. Dostęp do infrastruktury technicznej - dobry (sieć kanalizacji sanitarnej, sieć wodociągowa, energia elektryczna). Podkreślił, że nieruchomość przed wybudowaniem infrastruktury technicznej miała niższą wartość niż po jej wybudowaniu.

Opracowanie rzeczoznawcy nie budzi również zastrzeżeń Sądu odnośnie sformułowanych w nim wniosków.

Zgodnie z ustaleniami biegłego wartość działki nr [...] po wybudowaniu infrastruktury technicznej wzrosła o kwotę [...] zł, co przy zastosowaniu 20% stawki daje wartość [...] zł należnej opłaty adiacenckiej.

Bez znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest fakt zbycia przedmiotowej nieruchomości w dniu [...] r. na rzecz dzieci skarżących : S. . oraz J. S..

Jakkolwiek w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego początkowo prezentowano pogląd, że decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej można skierować jedynie do właściciela nieruchomości z chwili wydawania tej decyzji (por. wyrok NSA z 26.01.1995 r. sygn. akt I SA 2528/93 i z 16.01.2002 r. sygn. akt I SA 1433/00), o tyle w aktualnym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie budzi wątpliwości okoliczność, iż elementem przesądzającym o dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości, dlatego zobowiązanym do uiszczenia tej opłaty powinien być właściciel nieruchomości z chwili zaistnienia wzrostu wartości (por. uchwała NSA z 22.11.1999 r. sygn. akt OPK 21/99, publik. w ONSA z 2000 r. Nr 2 poz. 56, uchwała NSA z 9.10.2000 r. sygn. akt OPK 8/00, publik. w ONSA z 2001 r. Nr 1 poz. 15, wyrok NSA w składzie 7 sędziów z 11.01.2010 r. sygn. akt I OPS 5/09, wyrok NSA z dnia 9.09.2010, sygn. akt I OSK 1063/10 – publ. http:// orzeczenia.nsa.gov.pl). Wprawdzie powołane orzeczenia, z wyjątkiem ostatniego, dotyczą ustalenia opłaty adiacenckiej w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału, to jednak nie zmienia faktu, że także w tych orzeczeniach przyjęto, że zobowiązanego do uiszczenia opłaty należy wiązać z odnoszeniem korzyści w postaci wzrostu wartości nieruchomości, a wzrost ten jest efektem ustawowo określonej okoliczności - w rozpatrywanej sprawie stworzeniem warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej.

Mając powyższe na względzie Sąd uznał zaskarżoną decyzję za zgodną z prawem i skargę oddalił na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270).