Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 365/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2012-08-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Inne
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 67 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: art. 3
journal: Dz.U. 2001 nr 124 poz 1361
law: Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 11 października 2001 r. w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Sędziowie sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), sędzia WSA Mirosław Wincenciak, Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 07 sierpnia 2012 r. sprawy ze skarg Starosty Z. i Gminy Miasta Z. na decyzję P. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. z dnia [...] marca 2012 r. nr [...] w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. z dnia [...] stycznia 2012 roku numer [...]; 2. zasądza od P. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. na rzecz skarżących Starosty Z. oraz Gminy Miasta Z. kwoty po 500,00 (słownie: pięćset) złotych na rzecz każdego z nich tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.-


UZASADNIENIE

II SA/Bk 365/12

UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Z. z urzędu od 2008r. prowadził postępowanie dotyczące stanu technicznego budynku mieszkalno – usługowego położonego w Z. na działce nr [...] przy ulicy P. S.

W trakcie postępowania dokonano oględzin ustalając bardzo zły stan techniczny obiektu. W konsekwencji organ wydał następujące rozstrzygnięcia:

- na podstawie art. 62 ust. 3 prawa budowlanego z 1994 r. postanowieniem z [...].04.2008 r. nakazał M. M. i J. M. przedłożenie ekspertyzy stanu technicznego obiektu,

- na podstawie art. 69 prawa budowlanego z 1994 r., decyzją z [...].05.2008 r. nakazał wyżej wymienionym wyłączenie całości budynku z użytkowania oraz zarządził wykonanie doraźnego jego zabezpieczenia i umieszczenie informacji o zagrożeniu bezpieczeństwa oraz zakazie użytkowania.

Wobec niewykonania powyższych obowiązków – w dniu 04.07.2008 r. wystosowano do M. M. i J. M. upomnienie informując o możliwości skierowania sprawy na drogę postępowania egzekucyjnego.

W dalszym toku postępowania ustalono, że J. M. zmarł dnia 10.12.2004 r., natomiast z księgi wieczystej działki nr [...] (KW [...]) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Ł. wynika, że: w Dziale II "Własność" wpisany jest Skarb Państwa na podstawie postanowienia Sądu Powiatowego w Ł. z [...].08.1958 r. w sprawie II Ns I [...]; w Dziale III "Prawa, roszczenia i ograniczenia" wpisano, że powyższe postanowienie zostało uchylone w całości prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w Ł. z [...].12.1991 r. w sprawie I Ns [...]; w Dziale III wpisano ostrzeżenie, że stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej stał się niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Ustalono również, że w dniu [...].02.2003 r. Starosta Powiatowy w Z. wydał decyzję znak [...], którą wprowadził zmiany w ewidencji gruntów działki nr [...] poprzez wykreślenie M. M. jako właściciela i wpisanie M. M., J. M. i Urzędu Miejskiego w Z. jako władających działką. Powołując się na tę decyzję oraz dołączając wypis z rejestru gruntów aktualny na dzień 28.10.2010 r., w którym wskazano wyżej wymienione trzy podmioty jako władające działką nr [...] – Starosta Z. wystąpił do Sądu Rejonowego w Ł. Wydziału Ksiąg Wieczystych o ujawnienie w Dziale III osób władających działką według treści decyzji z [...].02.2003 r., który to wniosek został przez Sąd uwzględniony.

W oparciu o tak zgromadzony materiał dowodowy oraz potwierdzenie w trakcie powtórzonych oględzin bardzo złego stanu technicznego obiektu – Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z [...].05.2011 r. znak [...] wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 prawa budowlanego z 1994 r. nakazał M. M., Staroście Z. i Burmistrzowi Miasta Z. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości poprzez wykonanie szczegółowo opisanych w decyzji robót zabezpieczających i demontażowych. Przedmiotową decyzję uzupełniono w dniu [...].05.2011 r. o wskazanie, że obowiązek ma być wykonany solidarnie.

W dniu 03.06.2011 r. odbyło się spotkanie Burmistrza Z. i Starosty Z., bez udziału M. M., natomiast z udziałem przedstawicieli Inspektoratu Nadzoru Budowlanego i Urzędu Miasta Z. - dotyczące sposobu postępowania z budynkiem na działce nr [...]. Ustalono, że z uwagi na realne zagrożenie katastrofą budowlaną oraz brak możliwości wyjaśnienia sytuacji prawnej działki, na której się on znajduje – Burmistrz Z. i Starosta Z., mimo że nie dysponują tytułem prawnym do działki, na podstawie art. 752 k.c. w trybie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia zobowiązali się do wspólnego wykonania i poniesienia kosztów niezbędnych robót budowlanych oraz sporządzenia oceny technicznej, przy czym czynności te we wspólnym imieniu miał wykonać Burmistrz Z.

Następnie postanowieniem z [...].06.2011 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego na podstawie art. 81 "c" ust. 2 prawa budowlanego z 1994 r. nałożył solidarnie na M. M., Starostę Z. i Burmistrza Miasta Z. obowiązek dostarczenia oceny technicznej obiektu.

Powyższe postanowienie zaskarżył M. M., jednak postanowieniem z [...].07.2011 r. zostało ono utrzymane w mocy przez Inspektora Wojewódzkiego ze wskazaniem, że z akt wynika konieczność ustalenia niezbędnych do wykonania prac zabezpieczających budynek i tego obowiązku nie mogą podważyć zarzuty odwołującego się dotyczące zawartego porozumienia.

Wymagana ocena techniczna została przedłożona w październiku 2011 r.

W listopadzie 2011 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego uzyskał postanowienie P. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków uzgadniające rozbiórkę części spornego obiektu.

W dniu 29.11.2011 r. przeprowadzono w siedzibie Inspektoratu Powiatowego rozprawę w sprawie stanu technicznego budynku, która odbyła się bez udziału M. M. (stwierdzono, że do daty rozprawy poczta nie dostarczyła zwrotnego potwierdzenia odbioru zawiadomienia o rozprawie). W jej trakcie zarówno przedstawiciel Urzędu Miasta Z., jak i Starosta Z. oświadczyli, że reprezentowane przez nich podmioty nie czują się zobowiązane do wykonania rozbiórki obiektu. Wskazali, że Miasto Z. dwukrotnie bezskutecznie występowało o ustalenie na jego rzecz tytułu własności działki, natomiast Skarb Państwa utracił tytuł własności do niej, o czym świadczy wpis w KW 78.

W tych okolicznościach decyzją z [...].01.2012 r. znak [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Z. nakazał M. M., Miastu Z. i Staroście Z. dokonanie częściowej rozbiórki obiektu od strony ulicy M. oraz wykonanie szeregu czynności mających na celu jego zabezpieczenie. Określił termin wykonania robót na 02.04 – 02.07.2012 r.

Uzasadniając rozstrzygnięcie wskazał na ustalony w trakcie postępowania, w tym w oparciu o ekspertyzę techniczną i oględziny, niezadowalający, a w części zły, grożący katastrofą budowlaną stan obiektu, wywołany upływem czasu i niewykonywaniem remontów. Organ przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz wskazał, że w jego ocenie adresatami decyzji powinny być podmioty wymienione w księdze wieczystej działki tj. Skarb Państwa reprezentowany przez Starostę Z., Miasto Z. oraz M. M. Jako podstawę prawną decyzji organ wskazał art. 67 ust. 1 i 3 prawa budowlanego z 1994 r. oraz § 6 i 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 30.08.2004 r. w sprawie warunków i trybu postępowania w sprawach rozbiórek nieużytkowanych lub niewykończonych obiektów budowlanych.

Odwołania od tej decyzji złożyli Starosta Z. w imieniu Skarbu Państwa i Burmistrz Z.

Starosta zarzucił błędne przyjęcie, że Skarb Państwa jest właścicielem bądź zarządcą przedmiotowego budynku. W jego ocenie ujawnienie w księdze wieczystej działki nr [...] uchylenia postanowienia z [...].08.1958 r., na podstawie którego wpisano tytuł własności Skarbu Państwa oraz wpisanie w tej księdze ostrzeżenia o niezgodności ujawnionego stanu prawnego ze stanem rzeczywistym - w sposób wystarczający wyklucza ten podmiot z kręgu zobowiązanych do uregulowania stanu technicznego obiektu. Odwołujący się wskazał, że powyższe uchylenie miało miejsce na skutek wniosku poprzedniczki prawnej M. i J. M. – M. M., która legitymowała się pisemną umową nabycia działki zawartą bez zachowania formy aktu notarialnego. M. M. postanowieniem z [...].03.1946 r. Sąd Okręgowy w Ł. wprowadził w posiadanie działki. Wskazał też, że niepowodzeniem skończyły się podejmowane przez Skarb Państwa i Miasto Z. próby wpisania ich do księgi wieczystej jako podmiotów posiadających tytuł do działki. Zauważył, że ani Skarb Państwa ani Miasto Z. nie legitymują się obecnie jakimkolwiek tytułem do działki, a podjęte przez nich wspólne działania miały na celu rozwiązanie trudnej sytuacji związanej ze stanem technicznym obiektu. Zwrócił uwagę, że od 1946 r. faktycznie zarządcą działki była najpierw M. M., a obecnie jej syn M. M., który w 2006 r. zawarł umowę najmu części obiektu, następnie zaskarżył postanowienie zobowiązujące do sporządzenia ekspertyzy technicznej obiektu, co potwierdza, że akceptuje on swoje prawo do działki i obiektu. Natomiast Starosta i Miasto Z. podjęli próby rozwiązania trudnej sytuacji wyłącznie na zasadzie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.

W odwołaniu Burmistrz Z. wskazał, że przed wydaniem kwestionowanej decyzji organ nie ustalił w oparciu o wszechstronnie zgromadzony materiał dowodowy kto jest właścicielem, a kto zarządcą spornej działki. Oparł się wyłącznie na zapisach w księdze wieczystej, z których nie wynika, aby właścicielem lub zarządcą było Miasto Z. Nie ustosunkowano się również do dowodów przedłożonych przez przedstawiciela Miasta.

Decyzją z [...].03.2012 r. znak [...] P. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w B., po rozpoznaniu obydwu powyższych odwołań, uchylił zaskarżoną decyzję z [...].01.2012 r. w części dotyczącej określenia podmiotów zobowiązanych do wykonania robót budowlanych oraz terminów przystąpienia i zakończenia robót i w tym zakresie orzekł o nakazaniu wykonania spornych robót M. M., Gminie Miastu Z. oraz Powiatowi Z. w terminie od 14.05. do 14.08.2012 r. W pozostałej części utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu wskazał, że o ile prawidłowo organ I instancji ustalił zakres koniecznych do wykonania robót, o tyle nieprawidłowo określił krąg zobowiązanych. W ocenie organu odwoławczego niewątpliwie do tego kręgu należy M. M. oraz Gmina Miasto Z. jako podmioty wpisane do księgi wieczystej w charakterze władających. Ponadto Gmina Z. zobowiązała się do przedłożenia oceny technicznej obiektu oraz w zakresie zadań własnych ma obowiązek dbania o bezpieczeństwo obywateli, co wynika z art. 7 ust. 1 pkt 14 ustawy o samorządzie terytorialnym. Zdaniem organu prawidłowo do kręgu zobowiązanych powinno się również zaliczyć spadkobierców zmarłego J. M., jednak z uwagi na konieczność szybkiego rozpoznania sprawy ze względu na stan techniczny obiektu – odstąpiono od poszukiwania tych osób, zwłaszcza że mogą one w przyszłości wnosić o wznowienie postępowania. Skorygowano natomiast wskazanie trzeciego zobowiązanego podmiotu – Powiatu Z., bowiem ta jednostka, a nie Starosta – ma osobowość prawną. Zdaniem organu fakt wpisania ostrzeżenia do księgi wieczystej odnośnie tytułu prawnego Skarbu Państwa ma tylko ten skutek, że jest informacją o przysługującym roszczeniu. Dopóki nie zostanie ono rozstrzygnięte Skarb Państwa posiada tytuł prawny do działki i obiektu. Zmodyfikowano również wskazanie terminu wykonania obowiązków zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia z 30.08.2004 r. w sprawie warunków i trybu postępowania w sprawach rozbiórek nieużytkowanych lub niewykończonych obiektów budowlanych jako nie krótszy niż 6 tygodni licząc od dnia doręczenia decyzji o nakazie rozbiórki.

Do sądu administracyjnego wpłynęły dwie skargi od powyższej decyzji: Starosty Z. – zarejestrowana pod sygnaturą II SA/BK 365/12 oraz Gminy Miasta Z. – zarejestrowana pod sygnaturą II SA/Bk 366/12.

Starosta zarzucił decyzji naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7, 77 § 1 i 2 oraz art. 80 k.p.a., jak również art. 67 ust. 1 i 3 prawa budowlanego z 1994 r. i wniósł o jej uchylenie w części dotyczącej zobowiązania Powiatu Z. do wykonania obowiązków w niej nakazanych. Zdaniem skarżącego w postępowaniu nie brał udziału Powiat Z., ale Starosta Z. reprezentujący Skarb Państwa z mocy art. 23 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jego zdaniem nie ma jednak podstaw do zobowiązywania Starosty do podejmowania jakichkolwiek działań w stosunku do spornego budynku, bowiem Skarb Państwa nie dysponuje tytułem własności do działki, na której znajduje się budynek, a to wobec faktu: uchylenia orzeczenia, w oparciu o które wpisano go do księgi wieczystej jako właściciela, wpisania w księdze wieczystej jako władających M. M. i Urzędu Miasta w Z., wpisania do księgi wieczystej ostrzeżenia, że stan prawny w niej ujawniony nie jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Podkreślił, że Skarb Państwa nie dysponuje żadnym dokumentem świadczącym o tym, by kiedykolwiek zarządzał budynkiem. Natomiast włączył się do działań zabezpieczających obiekt na zasadzie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia ze względu na zapewnienie bezpieczeństwa terenu. Wskazał, że zachowanie M. M. w toku postępowania wskazuje, że rości sobie prawa do budynku, w związku z tym powinien być zobowiązany do wykonania stosownych czynności go dotyczących.

W odpowiedzi na tę skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację z uzasadnienia zaskarżonej decyzji.

W skardze złożonej przez Gminę Miasto Z. zarzucono naruszenie art. 67 ust. 1 prawa budowlanego z 1994 r. oraz art. 7 i 77 k.p.a. wskazując, że organ nie ustalił wszechstronnie stanu faktycznego sprawy, w tym osoby właściciela działki lub jej zarządcy, a z księgi wieczystej nie wynika, by podmioty wskazane w niej jako władający byli do tego uprawnieni solidarnie. Wskazano, że na działce nr [...] znajdowały się pierwotnie dwa budynki, co wynika z kopii mapy zasadniczej z 1956 r.: mieszkalny, będący przedmiotem sporu, położony przy ulicy P. S. [...], we władaniu M. i J. M. oraz mieszkalny przy ul. M. [...], którym władała Gmina Miasto Z. Ten ostatnio wymieniony został rozebrany w latach 90-tych. Zdaniem skarżącego nie ma podstaw by przyjmować, że również pozostałym budynkiem włada Gmina Miasto Z. Wskazał, że pojęcie "władającego" nie pokrywa się z pojęciem "właściciela" i "zarządcy". Władanie jest stanem faktycznym a zarządzanie stanem prawnym wynikającym z umów, aktów powierzenia, delegacji ustawowych. W przedmiotowej sprawie z księgi wieczystej wynika, że właścicielem działki jest Skarb Państwa. Również zgodził się skarżący z oceną Inspektora Wojewódzkiego, że ostrzeżenie dotyczące tytułu własności nie ma mocy jego wykluczenia. Wskazał, że błędnie utożsamiono w zaskarżonej decyzji prawo własności Skarbu Państwa z prawem własności Powiatu Z.

W odpowiedzi na tę skargę organ również wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację z uzasadnienia zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem wydanym na rozprawie w dniu 07.08.2012 r. sąd połączył do wspólnego rozpoznania sprawy II SA/Bk 365/12 ze skargi Starosty Z. na decyzję P. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. z [...].03.2012 r. oraz sprawę II SA/Bk 366/12 ze skargi Gminy Miasta Z. na tę samą decyzję, zakreślając jednocześnie sprawę II SA/Bk 366/12 w repertorium i postanawiając o dalszym prowadzeniu obydwu spraw pod sygnaturą II SA/Bk 365/12.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skargi podlegały uwzględnieniu z powodów częściowo w nich wskazanych, a częściowo uwzględnionych przez sąd z urzędu na podstawie art. 134 § 1 ustawy z 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270), powoływanej dalej jako p.p.s.a.

Materialnoprawną podstawą zaskarżonej decyzji jest przepis art. 67 ust. 1 i 3 ustawy z 07.07.1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.). W jego ustępie pierwszym wskazano, że jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, właściwy organ wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia. Z treści wskazanego przepisu wynika zatem wprost, że określone w nim obowiązki organ jest zobligowany nałożyć wyłącznie na dwie kategorie podmiotów: właściciela lub zarządcę. Użycie przez ustawodawcę spójnika "lub" wyrażającego – według zasad języka polskiego -przeciwstawienie połączonych tym spójnikiem zdań lub wyrażeń, ale niewykluczającego również ich współwystępowanie (vide "S. Dubisz, "Słownik poprawnej polszczyzny", Warszawa 2003, s. 474) oznacza, że adresatem obowiązków wskazanych w przepisie art. 67 ust. 1 prawa budowlanego może być zarówno właściciel, jak i zarządca, przy czym wystarczające jest ich nałożenie na jeden z dwojga tych podmiotów, co oczywiście zależy od stanu faktycznego konkretnej sprawy. W orzecznictwie wskazuje się jednak, że to na właścicielu w pierwszej kolejności ciążą obowiązki i odpowiedzialność za należyty stan techniczny obiektu, a odpowiedzialność ta przechodzi na zarządcę dopiero w sytuacji, gdy obowiązki takie bezspornie wynikają z umowy o zarządzanie nieruchomością lub wynikają bezpośrednio dla zarządcy z przepisów szczególnych (vide wyrok WSA we Wrocławiu z 04.10.2007 r., II SA/Wr 216/07, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl, powoływanej dalej w skrócie jako CBOSA).

Oznacza to w sprawie niniejszej, że w pierwszej kolejności organ powinien był ustalić podmiot będący właścicielem działki nr [...], a w jego braku dopiero ustalać zarządcę (konieczność poprawy stanu technicznego obiektu i usunięcia niebezpieczeństwa dla otoczenia wywoływanego przez jego stan techniczny pozostawała poza sporem). Tymczasem organy obydwu instancji, analizując zgromadzony materiał dowodowy przyjęły, że należy zobowiązać do częściowej rozbiórki obiektu i wykonania innych prac budowlanych - ujawnionych w księdze wieczystej działki jej właściciela oraz władających i to obydwie te kategorie podmiotów jednocześnie. Ustalenie to z uwagi na wynikający z materiału dowodowego stan faktyczny i prawny działki nie mogło się jednak ostać.

Kluczem do właściwego rozstrzygnięcia sprawy była, zdaniem sądu, prawidłowo odczytana treść księgi wieczystej działki nr [...] oraz prawidłowo rozumiane pojęcie zarządu na gruncie przepisów Rozdziału 6 prawa budowlanego, w tym art. 67 ust. 1 tej ustawy.

Nie ulega wątpliwości, że w Dziale II księgi wieczystej działki nr [...] zatytułowanym "Własność" wpisany jest Skarb Państwa, a wpis ten został dokonany na podstawie postanowienia Sądu Powiatowego w Ł. z 21.08.1958 r. w sprawie II Ns I. [...]. Zdaniem sądu przedmiotowy wpis podlega ochronie zgodnie z zasadą jawności materialnej ksiąg wieczystych, zwaną inaczej domniemaniem wiarygodności ksiąg wieczystych, które wynika z art. 3 ustawy z 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.), dalej jako ustawa z 1982 r. Księga wieczysta ujawnia stan prawny nieruchomości, dla której jest prowadzona i stan ten jest chroniony domniemaniem zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to działa od dnia dokonania wpisu prawa, a można je obalić wyłącznie udowadniając w osobnym postępowaniu np. w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, że stan prawny nieruchomości jest inny, niż to wynika z wpisu (vide S. Rudnicki, komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Lex Polonica, teza 3 do art. 3).

W sprawie niniejszej żadna ze stron nie wykazała w sposób wyżej powołany (orzeczeniem ustalającym niezgodność księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym), że wpisanie Skarbu Państwa jako właściciela w Dziale II jest niezgodne z prawdą. Brak jest również informacji o toczącym się lub zakończonym postępowaniu o ustalenie niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Stąd należało przyjąć, że podmiotem dysponującym tytułem własności do działki nr [...] jest ten podmiot, który figuruje w Dziale II Kw [...] i którego prawo nie zostało wykreślone, czyli Skarb Państwa.

Powyższej oceny nie może zmienić powoływanie się przez strony, w szczególności przez Starostę Z., na wpis (ostrzeżenie) w Dziale III księgi wieczystej zatytułowanym "Prawa, roszczenia i ograniczenia". Z treści ostrzeżenia wynika, że postanowienie w sprawie II Ns I [...], w oparciu o które ujawniono prawo własności Skarbu Państwa, zostało uchylone w 1991 r. w sprawie I Ns [...].

W piśmiennictwie dotyczącym problematyki ksiąg wieczystych zgodnie przyjmuje się jednak, że zasada jawności materialnej z art. 3 ustawy z 1982 r. nie ulega ograniczeniu poprzez wpis ostrzeżenia, bowiem działa dopóki, dopóty wpisane prawo nie zostanie wykreślone. Natomiast ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym wyłącza jedynie rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli ochronę nabywcy nieruchomości, natomiast nie powoduje uchylenia domniemania z art. 3 ustawy z 1982 r. (vide postanowienie Sądu Najwyższego z 06.04.2011 r., I CSK 367/10, Lex nr 960497). Jak stwierdził E. Gniewek "Domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczyste jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym funkcjonuje nieustannie aż do wykreślenia lub zmiany wpisu (art. 3 ust. 1 ustawy). Wykreślenie uruchamia domniemanie, że prawo wykreślone nie istnieje (art. 3 ust. 2 ustawy). Zmiana wpisu uruchamia domniemanie, że wpis dokonany po takiej zmianie jest zgodny z rzeczywistym stanem prawnym, a wykreślone przy tej zmianie prawo poprzednio wpisane nie istnieje. Nigdy zaś nie wyłącza domniemania zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym samo ostrzeżenie, choćby najbardziej prawdopodobne." (vide tenże autor: "Wpis ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym", Rejent 2003/10, s. 37 i n.).

Reasumując tę część rozważań stwierdzić trzeba, że w dacie rozstrzygania przez organ II instancji na podstawie art. 67 ust. 1 prawa budowlanego właścicielem działki nr [...] według księgi wieczystej był Skarb Państwa i to ten podmiot w pierwszej kolejności powinien być zobowiązany do wykonania czynności doprowadzających sporny obiekt do prawidłowego stanu technicznego. Ustalenie poczynione w tym zakresie przez organ I instancji (pomijając w tym miejscu ocenę trafności zobowiązania przez ten organ również innych podmiotów) było prawidłowe i skutkowało zobowiązaniem Starosty Z. - jako statio fisci Skarbu Państwa - do wykonania obowiązków na podstawie art. 67 ust. 1 prawa budowlanego. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 1, 21 oraz art. 23 ust. 1 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) nieruchomościami będącymi własnością Skarbu Państwa, które nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, gospodarują starostowie, wykonujący to zadanie jako z zadanie z zakresu administracji rządowej.

W tej sytuacji zupełnie niezrozumiała jest treść rozstrzygnięcia organu II instancji, który – wbrew brzmieniu Działu II księgi wieczystej ujawniającego Skarb Państwa jako właściciela działki nr [...] – przyjął, że jej właścicielem jest Powiat Z. oraz ustalił, że organ I instancji nieprawidłowo zobowiązał Starostę w imieniu Powiatu, podczas gdy powinien był zobowiązać do wykonania stosownych robót budowlanych Powiat. Inspektor Wojewódzki nie dość więc że błędnie odczytał treść księgi wieczystej i błędnie zrozumiał treść rozstrzygnięcia pierwszoinstancyjnego w zakresie zobowiązania Starosty Z. występującego jako statio fisci Skarbu Państwa, to w konsekwencji skierował decyzję do podmiotu niebędącego stroną w sprawie. Ta okoliczność stanowi o nieważności zaskarżonej decyzji w części dotyczącej zobowiązania Powiatu Z. (art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a.). Skład orzekający nie zdecydował się jednak na przedmiotowe stwierdzenie nieważności w oparciu o art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a. w związku z art. 156 § 1 pkt 4 k.p.a., a to z uwagi na brak możliwości wyodrębnienia nieważnej części zaskarżonego rozstrzygnięcia od pozostałej jego części, w której zobowiązano dwa inne podmioty na podstawie art. 67 ust. 1 prawa budowlanego, jak również z uwagi na dostrzeżenie innych nieprawidłowości decyzji I i II instancji, prowadzących w konsekwencji do ich wyeliminowania z obrotu prawnego.

Zdaniem sądu, o ile zobowiązanie Skarbu Państwa (występującego w jego imieniu jako statio fisci Starosty Z.) było w sprawie uzasadnione (w tej części organ I instancji ustalił zobowiązanego prawidłowo), to brak było podstaw prawnych do kierowania przedmiotowego zobowiązania wobec M. M. oraz Gminy Miasta Z. Organy błędnie przyjęły, że wpisanie tych podmiotów w księdze wieczystej jako władających działką nr [...] wraz z posadowionym na niej spornym budynkiem daje podstawę do potraktowania ich jako zarządców w rozumieniu art. 67 ust. 1 prawa budowlanego. Przedstawione rozumowanie jest nieprawidłowe

Pojęcie zarządcy nie zostało zdefiniowane w przepisach prawa budowlanego. W orzecznictwie przyjmuje się, że relacja między zarządcą nieruchomości a jej właścicielem opiera się na konstrukcji upoważnienia do działania w cudzej sferze prawnej. Ustanowienie zarządcy nieruchomości upoważnia go do wykonywania uprawnień i obowiązków w zakresie własności nieruchomości, z zarazem wyłącza kompetencję właściciela do zarządu nieruchomością, bowiem w jego miejscu i w jego sferze prawnej działa zarządca. On też dokonuje czynności prawnych, których skutki realizują się w sferze prawnej właścicieli nieruchomości, ale nie właściciel, lecz zarządca staje się stroną tych czynności (vide wyrok NSA z 03.02.2011 r., II OSK 245/10, CBOSA). Mając to na uwadze można zauważyć, że w orzecznictwie wskazuje się na konieczność formalnego traktowania pojęcia zarządu występującego w ustawie prawo budowlane, do którego zaliczyć należy wyłącznie: trwały zarząd w rozumieniu art. 43 – 50 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarząd wykonywany zgodnie z art. 184 - 190 tej ustawy (działalność zawodową prowadzoną na podstawie licencji) oraz zarząd rzeczą wspólną na podstawie art. 200 i następnych kodeksu cywilnego (vide wyrok NSA z 21.03.2012 r., II OSK 2586/10, CBOSA). Zgodzić się w związku z tym należy, że z zakresu przedmiotowego pojęcia zarządu (zarządcy), należy wykluczyć wszystkie podmioty, których władanie nieruchomością opiera się na innej podstawie niż wyżej wskazane formy władania, a więc przykładowo użytkownika, dzierżawcę czy najemcę (vide wskazany wyżej wyrok NSA w sprawie II OSK 245/10).

Odnosząc powyższe do sprawy niniejszej stwierdzić trzeba, że z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie nie wynika, by M. M. czy Gmina Miasto Z. posiadali przymiot zarządcy w wyżej wskazanym, formalnym rozumieniu tego pojęcia. Nie zmienia tej oceny okoliczność wpisania ich jako władających w księdze wieczystej działki nr [...]. Zauważyć należy, że z akt wynika dokonanie tego wpisu w oparciu o decyzję Starosty Powiatowego w Z. z [...].02.2003 r. o wprowadzeniu zmiany w ewidencji gruntów polegającej na ujawnieniu władania działką wobec przyjęcia przez ten organ faktu nieustalonego stanu prawnego działki (wynika to z podstawy rozstrzygnięcia - § 10 ust. 2 rozporządzenia z 29.03.2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, zgodnie z którym władanie ujawnia się wobec braku danych o właścicielach). A zatem przedmiotowe władanie nie jest odzwierciedleniem istnienia formalnie rozumianego zarządu. Stąd też M. M. i Gmina Miasto Z. wskazani w księdze wieczystej jako władający nie mogli być uznani za zarządców w rozumieniu art. 67 ust. 1 prawa budowlanego, a w konsekwencji nie powinni byli zostać uznani za podmioty zobowiązane na podstawie wskazanego przepisu do wykonania robót budowlanych przy spornym obiekcie - obok właściciela działki nr [...], czyli Skarbu Państwa, którego tytuł własności wynika z księgi wieczystej.

Reasumując stwierdzić należy, że zachodziły w sprawie podstawy do wyeliminowania decyzji zaskarżonej oraz poprzedzającej ją decyzji pierwszoinstancyjnej z obrotu prawnego. W obydwu bowiem bezpodstawnie obciążono obowiązkami z art. 67 ust. 1 prawa budowlanego M. M. i Gminę Miasto Z. uznając ich za zarządców nieruchomości, mimo że brak jest podstaw do takiego ustalenia. Nadto decyzja organu II instancji w części dotknięta jest wadą nieważności z uwagi na jej skierowanie do podmiotu niebędącego stroną w sprawie – Powiatu Z. a nie prawidłowo Skarbu Państwa reprezentowanego przez jego statio fisci - Starostę Z.

Tytułem wyjaśnienia wskazać należy, że mimo nieprawidłowego określenia podmiotów zobowiązanych do przedłożenia oceny technicznej obiektu również w postanowieniu z [...].06.2011 r. wydanym na podstawie art. 81 "c" ust. 2 prawa budowlanego – sąd, wobec wykonania tego zobowiązania w październiku 2011 r., uznał za bezprzedmiotowe eliminowanie z obrotu prawnego również i tego orzeczenia.

Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni przedstawioną w niniejszym uzasadnieniu ocenę prawną, ale przede wszystkim fakt wykonania zaskarżonej decyzji przed rozpoznaniem złożonej od niej skargi, co potwierdził pełnomocnik skarżącego podczas rozprawy w dniu 07.08.2012 r. (k. 115 verte). W tych okolicznościach organ powinien ocenić stan powstały na działce wskutek działań podjętych po wydaniu zaskarżonej decyzji i w celu jej wykonania oraz, w zależności od dokonanych ustaleń, orzec merytorycznie na podstawie art. 67 ust. 1 prawa budowlanego – odmawiając wydania nakazu dodatkowych, niezbędnych robót lub nakazując takie roboty jeśli stwierdzi taką konieczność, przy czym prawidłowo ustali wówczas podmiot zobowiązany do ich wykonania, kierując się wskazaniami zawartymi w niniejszym uzasadnieniu.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" w związku z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji.

Odstąpiono od orzekania o odsunięciu wykonania zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się wyroku – a to z uwagi na powoływane wyżej oświadczenie pełnomocnika strony skarżącej o jej wykonaniu.

W punkcie 2. wyroku orzeczono o zwrocie kosztów postępowania na podstawie art. 200 p.p.s.a.