Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 1283/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2015-05-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 pkt 1 lit c i art. 152
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 4 pkt 16, art. 156 ust 1
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grzegorz Jankowski, Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj (spr.),, Sędzia NSA Elżbieta Makowska, Protokolant starszy sekretarz sądowy Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 maja 2015r. sprawy ze skargi Gminy R. na decyzję Wojewody z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu pozbawienia prawa własności nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty G. z dnia [...] nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wojewoda na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267) w związku z art. 98, art. 129 ust. 5 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania Wójta Gminy reprezentowanego przez radcę prawnego M. S. od decyzji Starosty z dnia [...] r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania na rzecz K. R. i R. R. z tytułu przejścia z mocy prawa na własność Gminy R. nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha położonej w obrębie [...] gmina R., zajętej pod drogę gminną - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Powyższa decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym.

W dniu [...] r. między R. R. a reprezentantami Gminy R. zawarto umowę przyrzeczenia, na podstawie której Gmina R. zobowiązała się do wykupu gruntów rolnych pod budowę kolektora ściekowego grawitacyjnego i tłocznego, będących własnością R. R. oraz wypłacenia z tego tytułu odszkodowania. Strony umowy ustaliły ponadto, wypłatę odszkodowania na rzecz R. R. za zajęcie gruntów o powierzchni [...] m2 pod drogę publiczną (gminną) w kwocie [...] zł (przed denominacją). W umowie zapisano dodatkowo, że w przypadku wystąpienia różnic w powierzchni działki związanych z późniejszym geodezyjnym podziałem nieruchomości, wynikła z tego różnica kwot zostanie rozliczona między stronami umowy – według aktualnych wycen biegłego.

Decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego z [...] r. zatwierdzono podział działki nr [...] położonej w obrębie Ś. gmina R. o powierzchni [...] ha, stanowiącej własność K. i R. R. na działki o numerach [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] o powierzchni [...] ha. Decyzja stała się ostateczna z dniem [...] r.

W dniu [...] r. R. R. skierował do Wójta Gminy R. pismo zatytułowane "podanie", w którym wniósł o wypłacenie odszkodowania za działkę nr [...] o powierzchni [...] ha położoną w obrębie R. przejętą pod budowę drogi.

Z uwagi na to, że stronom nie udało się porozumieć w kwestii kwoty odszkodowania, Wójt Gminy R. postanowił przekazać sprawę ustalenia wysokości odszkodowania za część działki nr [...] o powierzchni [...] ha Staroście G.

Decyzją z dnia [...] r. Starosta G. ustalił wysokość odszkodowania na rzecz K. R. i R. R. z tytułu przejścia z mocy prawa na własność Gminy R. nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha, położonej w obrębie R. zajętej pod drogę gminną - na kwotę [...] zł, co odpowiada wartości części przedmiotowej działki o powierzchni [...] m2.

W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że podstawą powyższego wyliczenia jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego G. R. Zdaniem organu operat ten jest prawidłowym i wiarygodnym dowodem, pozwalającym ustalić w sposób właściwy wysokość odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Wójt Gminy R., podnosząc m.in., że Gmina R. zleciła w [...] r. wycenę działki drogowej, przejętej na podstawie decyzji o podziale, która położona jest w okolicy działki nr [...] i rzeczoznawca wycenił wartość tej nieruchomości na kwotę [...] zł za m2. Wobec tego przyjęta przez organ I instancji wartość nieruchomości nr [...] stanowczo odbiega od wartości nieruchomości ustalonej w wymienionym wyżej przypadku.

Wojewoda decyzją z dnia [...] r. uchylił wymienione wyżej rozstrzygnięcie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

W treści uzasadnienia Wojewoda wskazał na braki dotyczące procedury wyceny, które w jego ocenie poddają w wątpliwość wartość dowodową operatu sporządzonego na zlecenie Starosty. W związku z tym Wojewoda zobowiązał organ I instancji do uzupełnienia treści operatu szacunkowego przez biegłego o dodatkowe dane i analizy, w szczególności dotyczące badania tzw. "zasady korzyści", wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a następnie do zbadania czy tak poprawiony operat może stanowić dowód w sprawie.

Na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] r. uzupełnionego aneksem z dnia [...] r. Starosta wydał w dniu [...] r. decyzję, ustalającą odszkodowanie na rzecz K. R. i R. R. z tytułu przejścia z mocy prawa na własność Gminy R. nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha położonej w obrębie R. gmina R. zajętej pod drogę gminną w wysokości [...] zł, co odpowiada części przedmiotowej działki o powierzchni [...] m2. W uzasadnieniu Starosta wskazał, że operat szacunkowy z dnia [...] r. uzupełniony aneksem z dnia [...] r., wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego G. R. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny Nieruchomości, spełnia wymogi formalne i stanowi rzetelny dowód w sprawie ustanowienia odszkodowania za wywłaszczoną z mocy prawa nieruchomość.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Wójt Gminy R., zarzucając temu rozstrzygnięciu m.in. niezastosowanie się do zaleceń Wojewody zawartych w decyzji z dnia [...] r. poprzez brak uwzględnienia w wycenie transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości drogowych jak również brak objęcia analizą nieruchomości z sąsiedztwa działki wydzielonej pod drogę oraz uwzględnienia, że zostały wydzielone z działek o dużej powierzchni.

Opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] r. nr [...] Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Zdaniem organu II instancji, z uwagi na treść operatu szacunkowego z dnia [...] r. uzupełnionego aneksem z dnia [...] r. pod kątem zgodności z przepisami prawa oraz procedurą wyceny brak jest podstaw do uznania odwołania strony za zasadne.

W ocenie tego organu, aneks do operatu szacunkowego zawiera niezbędną analizę rynku nieruchomości oraz badanie "zasady korzyści" ujętej w art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Biegły wyraźnie wskazał, że zgromadzone dane o transakcjach nieruchomościami drogowymi nie pozwalają na ich wykorzystanie na potrzeby przedmiotowej wyceny. Nieruchomości drogowe, których dotyczą transakcje nie mogą bowiem stanowić nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami ze względu na niewielką ich ilość, położenie (transakcje dotyczą różnych powiatów) a przede wszystkim dużą rozpiętość cenową – od [...] zł za m2 do [...] zł za m2. W ocenie biegłego szczególnie duże różnice cen transakcyjnych nieruchomości drogowych mogą zniekształcić rynek co uniemożliwia prawidłowe określenie wartości rynkowej nieruchomości wycenianej.

Realizując zalecenia Wojewody zawarte w treści decyzji z dnia [...] r. biegły zbadał "zasadę korzyści" i stwierdził, że zasada ta w przedmiotowej sprawie nie obowiązuje ponieważ cel wywłaszczenia nieruchomości (pod budowę ulicy) jest tożsamy z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki nr [...], obowiązującym w dniu wydania decyzji podziałowej.

Biegły – wobec braku rynku nieruchomości drogowych – oparł swoje wyliczenia przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, tj. w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe oraz mieszkaniowo-pensjonatowe na obszarze gminy R.

Odnosząc się do zastrzeżeń strony dotyczących braku objęcia analizą nieruchomości z sąsiedztwa działki wydzielonej pod drogę, uwzględnienia że zostały one wydzielone z działek o dużej powierzchni oraz nieuwzględnienia przez rzeczoznawcę wpływu na wartość stopnia uzbrojenia drogi w infrastrukturę jak również stopnia zabudowy działek sąsiednich w dniu wydania decyzji podziałowej, organ II instancji uznał, że jest to wkraczanie skarżącego w obszar wiedzy specjalistycznej zarezerwowanej dla wyłącznej właściwości biegłego i z tego względu nie może być podstawą do zakwestionowania wartości dowodowej operatu, na którym swoje rozstrzygnięcie oparł organ I instancji. Podobna sytuacja ma miejsce również w przypadku przestawionego przez stronę kontroperatu z dnia [...] r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego G. K. W ocenie organu II instancji operat szacunkowy przedstawiony przez stronę różni się względem operatu sporządzonego na potrzeby Starosty przede wszystkim celem. Pierwszy z nich został bowiem sporządzony na potrzeby uzgodnienia wysokości odszkodowania między właścicielem a Gminą natomiast drugi w związku z prowadzonym postępowaniem administracyjnym w celu ustalenia odszkodowania. Pierwszy cel sugeruje, że operat może być wykorzystany do przeprowadzenia negocjacji celem zawarcia umowy cywilnoprawnej a drugi wyraźnie wskazuje, że może być wykorzystany wyłącznie na potrzeby prowadzonego postępowania odszkodowawczego.

W ocenie organu II instancji operat sporządzony na zlecenie Starosty spełnia wymogi niniejszego postępowania co do celu wyceny, doboru nieruchomości porównawczych, zgodności z przepisami prawa oraz procedurą wyceny.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosła Gmina reprezentowana przez pełnomocnika, zarzucając jej naruszenie przepisów § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami a także przepisów proceduralnych art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego.

Zdaniem skarżącej organ błędnie przyjął, że duża rozpiętość cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, niewielka ilość transakcji nieruchomości drogowych oraz położenie nieruchomości drogowych w różnych powiatach uniemożliwiają uznanie nieruchomości drogowych, których dotycząc transakcje, za nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 ust. 16 o gospodarce nieruchomościami. Za ubogi segment rynku uznano 30 transakcji tymczasem określając wartość przedmiotu wyceny w oparciu o ceny sprzedaży działek o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych rzeczoznawca wyselekcjonował jedynie 12 transakcji obrotu tego rodzaju nieruchomościami.

Zdaniem skarżącej wycena na podstawie cen sprzedaży działek o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest możliwa dopiero wtedy gdy nie można określić wartości przedmiotu wyceny na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Niezrozumiałe jest pominięcie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych z uwagi na ich dużą rozpiętość skoro cena nie stanowi jednej z przesłanek przesądzających o podobieństwie nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji przy czym stan nieruchomości to to zgodnie z art. 4 pkt 17 cytowanej ustawy także stan otoczenia nieruchomości w tym wielkość charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Z treści operatu nie wynika by uwzględniał on stan nieruchomości w dacie wydania decyzji, w szczególności nie wzięto pod uwagę stopnia wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stanu techniczno-użytkowego nieruchomości. Rzeczoznawca nie wziął też pod uwagę, że w dacie [...] r. działki przyległe do wycenianej nieruchomości miały powierzchnię znacząco większą, niż w momencie gdy rzeczoznawca określał ich wartość.

Zdaniem skarżącej, ustalenia poczynione przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z [...] r., uzupełnionym aneksem z dnia [...] r. budziły w toku postepowania wątpliwości skarżącej czemu dała wyraz w odwołaniu z [...] r. O ile słuszne jest twierdzenie organu II instancji, że negowanie wartości dowodowej operatu szacunkowego w zakresie wiadomości specjalnych winno opierać się na opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o tyle pozbawione podstaw jest twierdzenie, że to skarżąca powinna dostarczyć opinię, o której mowa w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Poza tym organ nie może wywodzić negatywnych skutków z nieprzedstawienia przez stronę określonych dowodów skoro nie wzywał strony do przedstawienia takich dowodów. Skoro tak to obowiązek przeprowadzenia dowodu ciążył na samym organie.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

W oparciu o przepis art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz. U. z 2012 r. poz. 270) sądowa kontrola zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w § 2 tego przepisu sprawowana jest według kryterium zgodności z prawem. Zgodnie z art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego albo inne naruszenie prawa procesowego, które mogło mieć wpływ na rozstrzygnięcie (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi) zaskarżone orzeczenie podlega wówczas wyeliminowaniu z obrotu prawnego, sąd administracyjny nie ma natomiast kompetencji do merytorycznego orzekania w sprawie.

Badając legalność zaskarżonej decyzji, w oparciu o wyżej przywołane przepisy i w granicach sprawy, stwierdzić należy, że została ona wydana z naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec powyższego skargę należało uwzględnić.

Z akt rozpoznawanej sprawy wynika, że główną kwestię sporną w sprawie stanowi wysokość odszkodowania należnego właścicielom nieruchomości położonej w obrębie R. – K. R. i R. R. od Gminy R. z tytułu przejścia z mocy prawa wspomnianej nieruchomości na własność tejże Gminy.

W toku postępowania pierwszoinstancyjnego wysokość odszkodowania została ustalona przez Starostę G. na kwotę [...] zł, a ustalenie to nastąpiło na podstawie sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego G. R. - operatu szacunkowego z dnia [...] r. oraz uzupełnienia tego operatu z dnia [...] r. i aneksu do tego operatu z dnia [...] r. Nie zgadzając się m.in. z taką wysokością odszkodowania, Wójt Gminy R. wniósł odwołanie do Wojewody Z.

Organ odwoławczy co prawda nie podzielił argumentów strony skarżącej jednak dopatrzył się braków dotyczących procedury wyceny, które uszły uwadze organu I instancji, a które poddają w wątpliwość wartość dowodową operatu sporządzonego na zlecenie starosty. Wojewoda uznał, że treść operatu szacunkowego wymaga uzupełnienia przez biegłego o dodatkowe dane i analizy. Rzeczoznawca majątkowy, sporządzając operat na zlecenie Starosty pominął bowiem istotną kwestię badania tzw. "zasady korzyści" wynikającej z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce gruntami. Zgodnie z tą zasadą biegły winien poprzedzić dobór nieruchomości porównawczych analizą czy dla wywłaszczonego korzystniejsza jest wartość nieruchomości z uwzględnieniem aktualnego czy alternatywnego sposobu użytkowania. W związku z powyższym rzeczoznawca powinien był poprzedzić sporządzenie wyceny badaniem czy na rynku istnieją ceny transakcyjne nieruchomości drogowych i czy mogą one stanowić nieruchomości porównawcze. Jeśli takich cen transakcyjnych nie ma lub nie mogą stanowić nieruchomości porównawczych rzeczoznawca przyjmuje przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.

Mając na uwadze powyższe zalecenia organ I instancji przy ponownym rozpoznaniu sprawy uzyskał uzupełnienie operatu rzeczoznawcy majątkowego Grzegorza Rosowskiego. W aneksie do operatu z dnia [...] r., rzeczoznawca wskazał, że stosownie do § 36 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – przyjął do bazy cen transakcyjnych ceny sprzedaży działek gruntu o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, które to przeznaczenie określił w toku analizy jako tereny projektowanej zabudowy mieszkalno-pensjonatowej. Rzeczoznawca pominął w operacie szacunkowym zapisy dotyczące analizy cen transakcyjnych nieruchomości drogowych z uwagi na fakt, że takich transakcji (mogących w danym przypadku stanowić nieruchomości podobne) nie odnotował. W ramach uzupełnienia operatu szacunkowego dokonał on ponownej analizy rynku lokalnego, na którym nie odnotował transakcji mogących w danym przypadku stanowić nieruchomości podobne w oparciu, o które mógłby przeprowadzić proces oszacowania. W związku z powyższym szczegółowej analizie poddał rynek regionalny (województwo zachodniopomorskie). Rzeczoznawca wyszukał w badanym okresie (ostatnich trzech lat) około 30 transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości drogowych z czego około 25 % transakcji zlokalizowanych było na terenie powiatu polickiego, po około 15 % na terenie powiatu m. Ś. i powiatu kołobrzeskiego, po około 10 % w powiatach myśliborskim i stargardzkim, pozostałe pojedyncze transakcje miały miejsce na terenie powiatów goleniowskiego, gryfińskiego, gryfickiego i łobeskiego. Rzeczoznawca zwrócił uwagę na bardzo dużą rozpiętość zaobserwowanych cen transakcyjnych – od około[...] zł/m2, przy czym w toku analizy nie stwierdził wszystkich zależności wpływających na tak dużą rozbieżność cenową. Przy tak zniekształconym i ubogim segmencie rynku nie ruchomości – zdaniem rzeczoznawcy – nie sposób jest przyjąć do bazy cen transakcyjnych, transakcji dotyczących nieruchomości drogowych, jako podstawę do określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, gdyż nie spełniają one warunku podobieństwa zgodnie z treścią art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W oparciu o powyższe stanowisko Starosta G. ponownie ustalił wysokość odszkodowania w kwocie wynikającej z operatu szacunkowego z dnia[...] r.

Podzielając stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zawarte w wyroku z dnia 26 kwietnia 2013 r. (I OSK 1958/11) należy stwierdzić, że treść § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie pozostawia wątpliwości, że znajduje on pierwszeństwo zastosowania w każdym przypadku gdy na analizowanym terenie miały miejsce transakcje, których przedmiotem były nieruchomości przeznaczone lub zajęte pod drogi publiczne. Dopiero brak możliwości przyjęcia cen transakcyjnych uzyskiwanych ze sprzedaży gruntów pozwala na przyjęcie metody wskazanej w § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia.

Eliminując możliwość porównania występujących transakcji rzeczoznawca winien zawrzeć szczegółowy opis badanych nieruchomości, z uwzględnieniem tych cech, które skutkują niemożliwością uznania działek za podobne. W omawianej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny za bezpodstawne uznał przyjęcie przez rzeczoznawcę a priori, że w przypadku występowania tylko jednego nabywcy na rynku lokalnym transakcje kupna sprzedaży nieruchomości drogowych nie mają w pełni charakteru rynkowego.

Zdaniem Sądu analogiczna sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie bowiem rzeczoznawca nie wyjaśnił w operacie w sposób przekonujący przyjęcia braku transakcji rynkowych gruntów przeznaczonych pod drogi, mogących zostać uznane za podobne. Wyjaśnienia tej kwestii zawarte w dokumencie uznać należy za niewystarczające, nadmiernie lakonicznie.

Odnosząc się do argumentu skarżącego, że z treści operatu nie wynika by rzeczoznawca uwzględnił stan nieruchomości w dacie [...] r. (wskazanej na stronie 2 aneksu do operatu) należy stwierdzić, że jest on po części uzasadniony. Co prawda w uzupełnieniu operatu z dnia [...] r. rzeczoznawca wskazał, że stan techniczno-użytkowy nieruchomości na wskazaną datę ustalił w oparciu o mapę zasadniczą [...] r., z której wynika, że działka na ww. datę była niezabudowana, przebiegały przez nią sieci przesyłowe a wzdłuż zachodniej granicy działki przebiegała droga, jednak z powyższego nie wynika, czy rzeczoznawca wziął pod uwagę fakt, że w dacie [...] r. niektóre działki przyległe do wycenianej nieruchomości miały powierzchnię znacząco większą niż w momencie gdy rzeczoznawca ustalał ich wartość.

W tym stanie sprawy, rozpatrywanie przez Sąd zarzutów co do merytorycznej poprawności operatu szacunkowego sporządzonego dnia z dnia [...] r. byłoby przedwczesne.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy, organy uzupełnią postępowanie z uwzględnieniem wskazanych wyżej uwag Sądu, dokonując szczegółowych ustaleń w zakresie możliwości określenia wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W zależności od dokonanych ustaleń organ rozważy czy w tym wypadku niezbędna jest ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o jakiem mowa w art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Należy przy tym podzielić pogląd wyrażony w uzasadnieniu wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r. (I SA/Wa 1833/07), zgodnie z którym w przypadku gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądnie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze. zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.