Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2271/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2006-05-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jarosław Stopczyński, Sędziowie asesor WSA Aneta Opyrchał, asesor WSA Anna Szymańska (spr.), Protokolant Artur Dral, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 maja 2006 r. sprawy ze skargi L. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2005 r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. - skargę oddala -


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2005 r. Burmistrz Miasta i Gminy P. na podstawie art. 36 ust. 3 i ust. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139 ze zm.) ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...], uregulowanej w KW nr [...], która na dzień zbycia stanowiła własność L. M., w wysokości 179 197,00 zł.

W uzasadnieniu wskazano, iż w dniu 18 lutego 1998 r. Rada Miejska w P. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania dla wsi J. Uchwała ta została opublikowana we właściwym dzienniku urzędowym w dniu 29 września 1998 r. W powyższej uchwale określona została stawka procentowa w wysokości 20% służąca naliczaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Nieruchomość przed uchwaleniem planu znajdowała się na terenie upraw rolnych ([...]), natomiast po uchwaleniu planu stanowi teren przeznaczony pod zabudowę usługową oraz zabudowę mieszkaniową. W dniu 3 marca 1999 r. nieruchomość została zbyta przez L. M.

Dnia [...] kwietnia 2001 r. Burmistrz Gminy P. wydał decyzję ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 196 092, 00 zł. Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymująca w mocy powyższą decyzję została uchylona wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 czerwca 2003 r. Naczelny Sąd Administracyjny wskazał na szereg uchybień proceduralnych oraz na wadliwie sporządzony operat.

Wskutek ponownego rozpatrzenia sprawy i sporządzenia nowego operatu szacunkowego, decyzją z dnia [...] września 2004 r. Burmistrz Miasta i Gminy P. ustalił dla L. M. rentę planistyczną w wysokości 179 197,00 zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło powyższą decyzję twierdząc, iż organ I instancji nie wyjaśnił kwestii nakładów poniesionych na nieruchomość. Organ I instancji wezwał zatem L. M. do przedstawienia dowodów na okoliczność poniesienia przez niego nakładów na nieruchomość. W myśl art. 36 ust. 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym rentę planistyczną pomniejsza się o zwaloryzowaną wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości pomiędzy uchwaleniem lub zmianą planu, a datą jej zbycia, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości.

Jak podniósł organ, zostało zawarte w dniu 5 lipca 1999 r. porozumienie między K. Sp. z o.o. w P., a Gminą P. w sprawie partycypacji w budowie infrastruktury gminy. Porozumienie to nie dotyczy nakładów ponoszonych przez L. M. Nakłady te poniósł przyszły właściciel nieruchomości. W ocenie organu wystarczy wniesienie wniosku w przedmiocie ustalenia renty planistycznej, aby został przerwany termin 5 lat, o którym mowa w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym. Wystarczy, że gmina przedstawi swoje roszczenie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości czyli zostanie wszczęte w tym przedmiocie postępowanie. Postępowanie zostało wszczęte 6 listopada 2000 r., a zatem przed upływem 5 lat od uchwalenia planu, zatem nie można uznać, iż jest bezprzedmiotowe. Ponadto do renty planistycznej nie stosuje się ordynacji podatkowej.

Do ustalenia renty przyjęto wartość nieruchomości ustaloną w operacie szacunkowym z dnia 31 lipca 2004 r.

Wskutek odwołania wniesionego przez L. M. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] września 2005 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu wskazano, iż termin pięcioletni do naliczenia opłaty planistycznej, o którym mowa w art. 36 ust. 6 i 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, został zachowany. Postępowanie bowiem w sprawie ustalenia opłaty zostało wszczęte w dniu 6 listopada 2000 r., a więc przed upływem 5 lat od uchwalenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego z dnia [...] lutego 1998 r. Kolegium stwierdziło, iż do opłat z tytułu tzw. renty planistycznej nie mają zastosowania przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.). Uznało, iż organ I instancji prawidłowo wyjaśnił kwestię nakładów poczynionych na przedmiotową nieruchomość między uchwaleniem zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, a datą jej zbycia.

W skardze do sądu administracyjnego L. M. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, a także art. 7 kpa i 77 kpa.

W uzasadnieniu wskazano, iż uchwalenie zmiany planu nie jest wystarczającą przesłanką do ustalenia renty planistycznej. Niezbędne jest wykazanie, że wzrost wartości nieruchomości został spowodowany wyłącznie zmianą lub uchwaleniem tego planu. W ocenie skarżącego organy nie wykazały w sposób wystarczający, iż pomiędzy uchwaleniem planu, a wzrostem wartości nieruchomości zachodzi bezpośredni związek przyczynowy. Wzrost wartości terenu został zaś spowodowany nie uchwaleniem planu, lecz nakładami poczynionymi przez przyszłego właściciela gruntu. Fakt poniesienia tych nakładów nie został w sposób należyty uwzględniony w operacie szacunkowym. Ponadto decyzja nakazująca pobranie opłaty została wydana po upływie 5 letniego terminu do zgłoszenia roszczenia skonkretyzowanego w ostatecznej decyzji administracyjnej.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, odwołując się do argumentacji zawartej w uzasadnieniu zaskarżonego aktu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zostało wszczęte w dniu 6 listopada 2000 r., a zatem pod rządami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 1999 r., Nr 15, poz. 139 ze zm.). W chwili orzekania przez organy obowiązywała ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Stosownie jednakże do art. 85 ust. 1 powołanej ostatnio ustawy, do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie tej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Ponieważ w sprawie nie ostała się decyzja ostateczna, bowiem wydawane rozstrzygnięcia zostały uchylone w trybie kontroli instancyjnej lub sądowej, trafnie organy przyjęły, iż podstawę materialnoprawną orzekania będą stanowić przepisy uchylonej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Stosownie do art. 36 ust 3 tej ustawy jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Przesłanką warunkującą naliczenie renty planistycznej jest zatem wzrost wartości nieruchomości spowodowany – jak podniesiono w skardze – wyłącznie uchwaleniem planu.

W ocenie Sądu operat szacunkowy stanowiący podstawę do ustalenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu został prawidłowo oceniony przez organy jako spełniający wymogi dowodu w postępowaniu administracyjnym. Co prawda operat ten wadliwie powołuje się na normy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mimo, iż podstawą orzekania była ustawa poprzednio obowiązująca, nie mniej jednak ze względu na analogiczne uregulowanie tej materii w obydwu aktach, wadliwość powyższa nie mogła mieć wpływu na treść samego operatu. Z operatu powyższego wynika, iż wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego wynosiła 1 917 630 zł., zaś po 2 813 616 zł. Zarzut skargi, iż wzrost wartości został spowodowany nie uchwaleniem planu, lecz nakładami poczynionymi na przedmiotową nieruchomość nie może się ostać. Otóż z operatu wynika, iż nieruchomość po zmianie planu była wyceniona bez uwzględnienia owych nakładów – niezależnie od tego przez kogo poczynionych. Nakłady te to sieć wodociągowa i kanalizacyjna. Na str. 14 operatu natomiast rzeczoznawca podał, iż przy wycenie była brana pod uwagę działka w stanie nieuzbrojonym. Nadto wyraźnie stwierdzono, iż nakłady poczynione po uchyleniu planu nie miały wpływu na ustaloną wartość (str. 15 operatu szacunkowego). Tym samym zostało wykazane w postępowaniu administracyjnym, iż wzrost wartości nieruchomości do poziomu wycenionego w operacie był wynikiem wyłącznie zmiany przeznaczenia gruntu, nie zaś nakładów na niego poczynionych.

Poza wszystkim organy prawidłowo przyjęły, iż podstawą do pomniejszenia opłaty mogłyby być nakłady poniesione przez dotychczasowego właściciela nieruchomości. Tymczasem, co jest bezsporne, wydatki na uzbrojenie działki zostały poniesione przez nabywcę, nie zaś przez skarżącego.

Trafnie organy uznały, iż w postępowaniu o ustalenie renty planistycznej nie znajduje zastosowania ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 ze zm.). Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 listopada 2001 r. (sygn. akt II SA/6d 1948/01, OSP 2003/ 2/16) wskazujący, iż przepisy ordynacji podatkowej mają zastosowanie w świetle orzecznictwa sądów administracyjnych należy uznać za pogląd odosobniony. Otóż Naczelny Sąd Administracyjny jednolicie przyjmuje, iż przepisy ordynacji podatkowej nie mają zastosowania przy opłacie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Nie zasługuje również na uwzględnienie pogląd, iż organ musi wydać decyzję ostateczną w przedmiocie renty planistycznej w okresie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący. Orzecznictwo sądów administracyjnych wypracowało wykładnię przepisu art. 36 ust. 6 i 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Otóż bieg terminu 5 lat zostaje przerwany przez wszczęcie postępowania administracyjnego. Nie ma natomiast znaczenia data wydania decyzji w tym przedmiocie, zarówno ostatecznej, jak i nieostatecznej.

Zarzut naruszenia art. 7 kpa i 77 kpa także nie jest trafny. Organ pierwszej instancji w ocenie Sądu wyczerpująco zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy, jak również ustosunkował się do wszystkich zarzutów i wniosków skarżącego. Uzasadnienie decyzji spełnia także wymogi art. 107 § 3 kpa. Zarzut naruszenia ostatnio powołanego przepisu mógłby zostać przypisany rozstrzygnięciu Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jednakże powyższe uchybienie nie miało żadnego wpływu na wynik sprawy.

Sąd z urzędu badając legalność zaskarżonej decyzji także nie dopatrzył się naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego, które mogłyby skutkować uchyleniem zaskarżonego aktu.

Mając powyższe na uwadze, na zasadzie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), orzeczono jak na wstępie.