Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2700/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-02-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 134 ust. 1, 3 i 4
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: par. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia del. SO Aleksandra Westra (spr.), sędzia WSA Wanda Zielińska-Baran, Protokolant st. ref. Agnieszka Jastrzębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 lutego 2018 r. sprawy ze skargi Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia oraz ustalenie odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] 2. zasądza od Ministra Infrastruktury na rzecz skarżącego Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad kwotę 680 (sześćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją Nr [...] z [...] maja 2006 r. Wojewoda [...] ustalił lokalizację dla inwestycji – budowy obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] od km [...] do km [...] wraz z przebudową infrastruktury technicznej. Zgodnie z treścią tej decyzji, pod inwestycję została przeznaczona m.in. nieruchomość położona w gminie [...], obręb [...], oznaczona jako działka ew. nr [...] o pow. 0,4197 ha., należąca do H.S. i J.S.

W związku z koniecznością wydania rozstrzygnięcia o wywłaszczeniu Nieruchomości, związaną z brakiem porozumienia co do nabycia jej w drodze umowy, Wojewoda zawiadomieniem z [...] kwietnia 2013 r. wszczął postępowanie administracyjne w sprawie wywłaszczenia. W toku tego postępowania został przez biegłego rzeczoznawcę J. C. sporządzony operat szacunkowy, datowany na [...] sierpnia 2016 r. Pismem z [...] października 2016 r. GDDKiA zgłosił uwagi do tego operatu, kwestionując dobór nieruchomości przez biegłą poprzez uwzględnienie w analizie transakcji przekraczających 2-letni okres od daty wyceny. Ponadto GDDKiA wskazało na pominięcie w wykazie, porównaniach i obliczeniach transakcji o kwotach niższych, co zawyżyło tym samym średnią cenę za metr kwadratowy gruntu. W odpowiedzi na powyższe uwagi biegła w piśmie z [...] października 2016 r. zaznaczyła, że wobec ograniczonej liczby transakcji nieruchomościami drogowymi – 2 przypadki – na wyznaczonym rynku i w zakreślonym horyzoncie czasowym, włączono do porównania transakcje, które dotyczyły nieruchomości podobnych i przekraczały wyznaczony 2-letni okres o miesiąc. Ponadto biegła zaznaczyła, że w toku sporządzania operatu, bada ona także poziom cen działek sąsiednich do wycenianej, którymi w tym przypadku były grunty budowlane. W przypadku niniejszej sprawy, kierując się doświadczeniem życiowym i poczuciem sprawiedliwości społecznej, odrzuciła ona transakcje nieruchomości drogowych, których ceny znacznie odbiegały od cen innych działek na lokalnym rynku.

Następnie Wojewoda decyzją Nr [...] z [...] stycznia 2017 r., wydaną na podstawie art. 16 ust. 1 i 2, art. 18 i art. 23 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (tj. Dz.U. 2017 poz. 1496; dalej: specustawa) w związku z art. 104 i art. 107 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2017 r. Nr 127; dalej: k.p.a.) orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa Nieruchomości i ustalił odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w wysokości 548 380,00 zł, przyznał ww. odszkodowanie stosownie do posiadanych udziałów w Nieruchomości, tj. na rzecz H.S. (udział 2/8) w kwocie 137 095,00 zł, oraz na rzecz H. i J.S. (udział 6/8) w kwocie 411 285,00 zł, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad (dalej także: GDDKiA, Skarżący) do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym ww. decyzja będzie podlegała wykonaniu.

W uzasadnieniu decyzji Wojewoda wskazał, że dla potrzeb postępowania sporządzony został przez biegłego rzeczoznawcę operat szacunkowy, wedle którego wartość Nieruchomości wynosiła 548 380 zł. Organ I instancji uznał ten dowód za wiarygodne źródło oceny wartości i na jego podstawie określił wysokość odszkodowania.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył GDDKiA, wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu odwołania podniesiono zarzut nieprawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego będącego głównym dowodem w sprawie, co spowodowało w efekcie niewłaściwe określenie wysokości odszkodowania za wywłaszczenie. Nieprawidłowości miały przejawiać się w przyjęciu do porównania transakcji spoza okresu badania cen transakcyjnych, zakreślonego przez samą biegłą, a także taką selekcję transakcji nieruchomości nabywanych pod budowę dróg, która uwzględniała jedynie wysokie ceny. Dodatkowo zarzucono biegłej złamanie zasady doboru nieruchomości podobnych poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości o pow. 17 m2 i cenie za metr 206,29 zł./m2 przy jednoczesnym uwzględnieniu transakcji dotyczącej działki o powierzchni 2102 m2 i cenie 118,93 zł./m2.

Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją nr [...], wydaną [...] sierpnia 2017 r. utrzymał w mocy zaskarżona decyzję Wojewody. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia w pierwszej kolejności Minister wskazał, że samo postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone prawidłowo i w zgodzie z przepisami k.p.a. oraz specustawy.

Przechodząc do oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego Minister wskazał, że jego zdaniem został on przygotowany zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej Rozporządzenie). Biegła ustaliła, że wyceniana działka jest położona w miejscowości [...], gminie [...], a jej bezpośrednie sąsiedztwo stanowią nieruchomości użytkowane rolniczo oraz zabudowa zagrodowo-mieszkaniowa. Przedmiotowa działka została wydzielona z działki nr [...] użytkowanej rolniczo. Na dzień [...] maja 2006 r. wyceniana działka miała kształt wielokąta, była niezabudowana, nieogrodzona, użytkowana rolniczo. Położona była na terenach uzbrojonych w sieć energetyczną wodociągową i gazową. Na dzień wizji lokalnej wyceniana działka stanowiła fragment układu ruchu drogowego, drogi serwisowej obsługującej obwodnicę [...]. Rzeczoznawca ustaliła, że zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy [...], zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] grudnia 2003 r., przedmiotowa działka znajdowała się na terenie przeznaczonym pod drogę serwisową obsługującą obwodnicę [...], oznaczonym symbolem [...].

Na potrzeby wyceny dokonano analizy rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne, położonych na terenie województwa [...] ze szczególnym uwzględnieniem powiatu [...] w okresie od lutego 2014 r. do sierpnia 2016 r. Wobec odnotowania w zakreślonym okresie i na wskazanym obszarze jedynie dwóch transakcji dotyczących tego typu działek, rozszerzono badanie rynku o kilka powiatów województwa [...] położonych w zbliżonej lokalizacji. Zestawienie transakcji przyjętych do porównania zamieszczono w operacie. Ceny wybranych nieruchomości o zbliżonej lokalizacji na tak określonym rynku wynosiły od 100,00 zł/m2 do 206,29 zł/m2, przy cenie średniej 147,38 zł/m2.

Wskazano, że biegła prawidłowo przyjęła do porównania transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym bowiem takie jest przeznaczenie tej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Podano, że biegła wyczerpująco wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu GDDKiA, Minister wskazał, że w przypadkach uzasadnionych, możliwe jest przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Zdaniem organu odwoławczego, biegła w sposób wystarczający uzasadniła konieczność poszerzenia materiału badawczego, ponieważ znaleziono jedynie 2 transakcje pasujące do wymagań przygotowywanego operatu. Wobec powyższego, uwzględnienie transakcji nieruchomości podobnej do wycenianej, jedynie nieznacznie wykraczającej poza zakreślone ramy czasowe, nie może zostać zakwalifikowane jako naruszenie przepisów upoważniające do podważenia całego operatu. Z tego samego powodu – niewielkiej ilości transakcji nieruchomości drogowych przeprowadzonych na badanym obszarze – za zasadne uznano wyjaśnienia biegłej co do poszerzenia granic rozpatrywanego rynku. Jednocześnie Minister zaznaczył, że dobrane zostały nieruchomości podobne do wycenianej. Organ powołał, że w piśmie z dnia [...] października 2016 r. biegła stwierdziła, że w obrocie były transakcje drogowe o cenach niższych niż przedstawione w operacie szacunkowym, jednak wyceniając działki drogowe należy wziąć również pod uwagę ceny działek o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. W przypadku przedmiotowej nieruchomości były to grunty budowlane, których ceny w gminie [...] kształtują się na poziomie od 100 zł/m2 do 250 zł/m2. W związku z tym biegła, kierując się wieloletnim doświadczeniem zawodowym, odrzuciła transakcje drogowe odbiegające znacząco od cen działek na lokalnym rynku jako nieporównywalne.

Minister przy dokonywaniu powyższej oceny zaznaczył, że sporządzenie opinii wymaga wiedzy specjalistycznej, której brak organom, zatem nie ma podstaw ani możliwości skutecznego podważania wniosków w niej zawartych, a ponadto biegły ma obowiązek wykonywać swoją zawodową działalność zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej. Dodatkowo Minister zaznaczył, że odwołujący nie przedstawił własnego przeciwdowodu w sprawie.

GDDKiA złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na powyższą decyzję Ministra, w której wniósł o jej uchylenie oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji Wojewody. W skardze podniesiono zarzuty naruszenia:

– art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 121; dalej: u.g.n.) polegające na ich błędnej wykładni w kontekście oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z 11 sierpnia 2016 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego J.C.;

– art. 7 i 77 k.p.a. polegające na niewyjaśnieniu lub jedynie pobieżnym wyjaśnieniu okoliczności sprawy.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że biegła sporządziła swoją opinie w sposób nieprawidłowy, co doprowadziło do zawyżenia przyznanego odszkodowania. W pierwszej kolejności Skarżący wskazał na rozbieżności w opisie działek bezpośrednio sąsiadujących z wycenianą Nieruchomością, raz opisując je jako działki z zabudową mieszkaniowo-zagrodową, a w innym miejscu jako zabudowane wyłącznie mieszkalnie. Ponadto wskazano na wybiórczą selekcję nieruchomości przyjętych do porównania, przy jednoczesnym braku wyjaśnienia w samej treści operatu powodów odrzucenia niektórych transakcji. Dodatkowo GDDKiA wskazał na błędny opis sąsiadujących z wycenianą Nieruchomością działek, które według uchwały Rady Miejskiej w [...] nr [...] z [...] marca 2004 r. są działkami przeznaczonymi wyłącznie do działalności rolniczej lub przeznaczonymi pod układ drogowy. Ponowiono także zarzut przyjęcia do porównania transakcji spoza zakreślonych ram czasowych, a także brak podobieństwa działek przyjętych do porównania w celu uzyskania wyceny (ze względu na 2 krotną różnicę w cenie za metr), jak również pominięcie niektórych nieruchomości z niższą ceną niż przyjęte do porównania. Wskazano przykłady transakcji dotyczących działek: nr [...] z obrębu [...] gm. [...], pow. 949 m2 (akt notarialny z [...] czerwca 2016 r.; Rep. [...]; cena transakcyjna 15.535 zł, co daje cenę 16,37 zł/m2) oraz nr [...] z obrębu [...] gm. [...], pow. 1900 m2; udział 60/256 (akt notarialny z [...] października 2015 r., Rep. [...]; cena transakcyjna 7.926,57 zł, co daje cenę 17,80 zł/m2). Wszystkie powyższe odstępstwa w ocenie Skarżącego nie zostały w sposób dostateczny wyjaśnione przez biegłą ani w samym operacie, ani w odpowiedzi na zarzuty. Ponadto GDDKiA podniósł, że we wcześniejszych trzech operatach sporządzanych na potrzeby niniejszego postępowania na zlecenie Wojewody Nieruchomość była wyceniana na kwotę ok. 4-krotnie niższą niż w kwestionowanym operacie.

W odpowiedzi na skargę Minister wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Dokonana sądowa kontrola zaskarżonego aktu wykazała konieczność zastosowania w niniejszej sprawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zgodnie z przywołanym przepisem zaskarżony akt podlega uchyleniu, jeżeli Sąd stwierdzi naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy i inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zarzuty skargi w zakresie naruszenia art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7 i 77 k.p.a. są uzasadnione.

Podstawą materialnoprawną wydania zaskarżonej decyzji były przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2016 poz. 2147 ze zm.).

Zgodnie z art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Natomiast zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Ponadto w myśl § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 Nr 207, poz. 2109 ze zm.), w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z art. 152 ust. 2 u.g.n. wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Natomiast w myśl art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Powołać również należy, że stosownie do § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

W przedmiotowej sprawie nie budzi wątpliwości drogowe przeznaczenie wywłaszczanej nieruchomości. Zgodnie bowiem z obowiązującym w dniu 9 maja 2006 r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy [...], zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] grudnia 2003 r., przedmiotowa działka położona była w dacie wydawania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji na terenie przeznaczonym pod drogę serwisową obsługującą obwodnicę [...], oznaczonym symbolem [...]. Prawidłowo więc rzeczoznawca, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, winna określić wartość nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcji drogowych. Takie transakcje zostały bowiem ujawnione na rynku. W sposób wyczerpujący zostało wyjaśnione w toku postępowania administracyjnego dlaczego rozszerzono badany rynek o kilka powiatów województwa [...] położonych w zbliżonych lokalizacjach oraz przyjęto transakcje pochodzące z okresu nieznacznie przekraczającego 2 lata od dokonania wyceny. Organ odwoławczy szczegółowo wypowiedział się w tym przedmiocie w uzasadnieniu decyzji i w tym zakresie zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. Jednak analiza zaskarżonej decyzji prowadzi do wniosku, że organ naruszył zasady prowadzenia postępowania dowodowego wynikające z art. 7 i 77 k.p.a., nie dokonując należytej weryfikacji sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Zgodzić się należy ze stwierdzeniem, że organ nie jest władny do dokonywania merytorycznej oceny złożonej opinii w sprawie albowiem nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, ale jego obowiązkiem jest zweryfikowanie, czy złożony operat spełnia wszelkie wymogi formalne wynikające z przepisów ustawy u.g.n. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W przedmiotowej sprawie nie budzi wątpliwości, że wartość nieruchomości winna zostać określona przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych ponieważ takie zostały ujawnione. Jednak z wyjaśnień biegłej złożonych w piśmie z dnia [...] października 2016 r. wynika w sposób jednoznaczny, że biegła wyceniając działki drogowe wzięła również pod uwagę ceny działek o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, czyli budowlanym o cenach od 100 do 250 zł./m2 (dlatego odrzuciła istniejące w obrocie transakcje drogowe o cenach niższych niż przedstawione w operacie). Biegła podała, że kierując się wieloletnim doświadczeniem zawodowym, poczuciem sprawiedliwości, odrzuciła transakcje drogowe odbiegające znacząco od cen działek na lokalnym rynku jako nieporównywalne. Organ odwoławczy w żaden sposób nie zweryfikował tych wyjaśnień biegłej, uznając, że nie ma podstaw do kwestionowania sporządzonego operatu. Podkreślić należy, że z treści przepisów rozporządzenia (§ 36 ust. 4) wynika jednoznacznie obowiązek określenia wartości nieruchomości na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Dopiero w sytuacji, gdy nie na w obrocie takich transakcji, dopuszczalne jest określenie wartości przy przyjęciu przeznaczenia nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych. W przedmiotowej sprawie nie było żadnych podstaw do określania wartości nieruchomości w oparciu o ceny nieruchomość przyległych, albowiem były ujawnione transakcje drogowe i one winny stanowić podstawę sporządzenia wyceny. Nie było też żadnych prawnych podstaw uzasadniających odrzucenie przez biegłą innych transakcji drogowych z powodu tego, że odbiegały znacząco cenowo do cen działek na lokalnym rynku, skoro to właśnie nieruchomości z transakcji drogowych winny stanowić podstawę do wyliczenia wartości nieruchomości i to one stanowiły rynek lokalny. Wskazać należy, że przepisy ustawy u.g.n. oraz rozporządzenia w sposób jednoznaczny precyzują wymogi dla sporządzania operatu oraz kryteria wyceny. Ustawodawca w żadnym akcie prawnym nie odwołuje się do poczucia sprawiedliwości. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca nie tylko wbrew przepisom prawa odrzuciła odnalezione na rynku transakcje drogowe o cenach najniższych (nie przedstawiając ich w ogóle w operacie), ale również przy dokonywaniu porównania z transakcji przedstawionych w operacie, wybrała transakcje o najwyższych cenach. Powyższe przesądza zdaniem Sądu o tym, że wycena została sporządzona nieprawidłowo, niezgodnie z zasadami wynikającymi z art. 153 ust. 1 u.g.n., co miało niewątpliwie wpływ na ustalenie końcowego wyniku wartości nieruchomości i ustaloną kwotę należnego odszkodowania. Ponadto wątpliwości budzi również kwesta doboru i przyjęcia nieruchomości o cenie dwukrotnie przewyższającej ceny za metr innych nieruchomości (transakcja nr 5) w aspekcie podobieństwa nieruchomości określonego w art. 4 pkt. 16 ustawy u.g.n. Wskazać w tym miejscu należy, że kwesta podobieństwa nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego ma kluczowe znaczenie i z tych względów w opinii winien znajdować się na tyle szczegółowy opis zarówno nieruchomości przyjętych do podstawy wyceny, jak też tych odrzuconych, by było możliwe zweryfikowanie poprawności dokonanej w tym zakresie analizy. W zakresie tej nieruchomości były zgłaszane zarzuty w toku postępowania, ale pomimo tego faktu organ nie wyjaśnił tej kwestii.

Mając powyższe na względzie, uznać należy, że organy prowadząc postępowanie naruszyły zasady określone w art. 7, 77 § 1 k.p.a., nie dokonując szczegółowej weryfikacji sporządzonego operatu w aspekcie zgodności jego sporządzenia z przepisami art. 153 ust. 1 u.g.n., oraz § 36 ust. 4, § 55 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, co skutkowało wydaniem decyzji i przyznaniem odszkodowania przy braku prawidłowego ustalenia wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości, a więc z naruszeniem art. 134 ust. 1 u.g.n.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ winien zgromadzić pełen materiał dowodowy zlecając sporządzenie nowego operatu szacunkowego zgodnie z przepisami ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego. Po dokonaniu weryfikacji sporządzonego operatu co do jego zgodności z wymogami wynikającymi z przepisów prawa, możliwe będzie wydanie decyzji w sprawie. Z uwagi na stwierdzone nieprawidłowości i wady operatu skutkujące koniecznością sporządzenia nowej opinii, zasadne było uchylenie zarówno zaskarżonej decyzji jak i jej poprzedzającej.

Z powyższych względów Sąd na zasadzie art. 145 § 1 pkt. 1 lit. a i c p.p.s.a. orzekł jak na wstępie.

O kosztach orzeczono na podstawie art. art. 200 p.p.s.a. Na zasądzone koszty składały się uiszczony wpis od skargi oraz wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika zasądzone w stawce minimalnej, zgodnie z § 14 ust. 1 pkt 1c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22.10.2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.