Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 113/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2007-10-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędziowie: Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski (spr.) Sędzia WSA Janina Guść Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 10 października 2007 r. na rozprawie sprawy ze skargi A. B. i A. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...], nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 25 stycznia 2006 r., nr [...] i [...], Prezydent Miasta, na wniosek P. K. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie istniejącego na działce nr [...] budynku, budowie budynku wielorodzinnego na działce nr [...], a także budowie infrastruktury technicznej i obsługi komunikacyjnej. W zaskarżonej decyzji organ pierwszej instancji określił ustalenia dotyczące: warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej, ochrony interesów osób trzecich, a także warunki wynikające z przepisów odrębnych oraz wymagane uzgodnienia i opinie projektu budowlanego. W decyzji odniesiono się także do wymogów w zakresie ochrony dziedzictwa kulturowego i zbytków oraz dóbr kultury współczesnej, a w uzasadnieniu wyjaśniono, że spełnione zostały warunki wynikające z art. 61 ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym.

Od decyzji odwołali się G. i R. O. Zdaniem skarżących przyjęcie tak wysokiego wskaźnika zabudowy oznacza, że będzie musiał powstać budynek prawie dwukrotnie większy od tego, który istnieje obecnie i w efekcie nowa zabudowa nie będzie harmonijna z zabudową istniejącą od wielu lat. Skarżący zakwestionowali dopuszczalność rozbudowy istniejącego budynku, a także budowy nowego budynku wielorodzinnego. W ocenie skarżących organ pierwszej instancji błędnie określił granice obszaru analizowanego, a wskazane w niej budynki wielorodzinne stanowią pojedyncze przypadki i nie są dostępne z tej samej drogi publicznej, co działka, której dotyczy zamierzenie inwestycyjne. Ponadto, w decyzji nie wskazano obowiązującej linii zabudowy, a jedynie linię nieprzekraczalną, naruszono art. 107 § 3 k.p.a. w zakresie prawidłowego uzasadnienia decyzji, a w postępowaniu dodatkowo jeszcze naruszono art. 10 k.p.a. i art. 35 k.p.a.

Rozpoznając odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 28 grudnia 2006 r., [...], uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że zaskarżona decyzja i poprzedzające ją postępowanie dotknięte są wadami, które uniemożliwiają utrzymanie jej w obrocie prawnych. Rozstrzygnięcie wniosku P. K. o ustalenie warunków zabudowy działki położonej przy ul. [...] [...] i [...] w G. wymaga ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w zakresie powiadomienia i zapewnienia uczestnictwa wszystkich stron, prawidłowego ustalenia obszaru analizowanego, linii nowej zabudowy, szerokości elewacji frontowej, a przede wszystkim jednoznacznego sprecyzowania wniosku inwestora w zakresie inwestycji, której dotyczy.

Wskazano, iż w postępowaniu nie brali udziału współwłaściciele nieruchomości, której dotyczy wniosek, H. M. i A. M., a zatem zachodzi podstawa do uchylenia kwestionowanej decyzji.

Z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, iż organ pierwszej instancji nie wyjaśnił, jaki przyjął zakres obszaru badanego. Jak wynika to z załącznika graficznego do analizy przyjęto wyłącznie działki mieszczące się w płaszczyźnie terenu ograniczonej ul. [...]. Nie wyjaśniono, w jaki sposób wyznaczono obszar analizowany (3-krotna szerokość frontu działki czy jedynie 50 metrów) i dlaczego pominięto działki położone po przeciwnej stronie ulicy. Ponadto, specyficzny kształt nieruchomości, której dotyczył wniosek już przy pobieżnej analizie rysunku określającego zakres obszaru analizowanego wyklucza zarówno przyjęcie 3-krotnej szerokości frontu działki, jak i odległości 50 m. Innymi słowy, przy zastosowaniu którejkolwiek z metod nie jest możliwe "uzyskanie" takiego zakresu obszaru podlegającego analizie, jaki uzyskał organ pierwszej instancji. Ponadto, przy analizie obszarowej organ nie wziął pod uwagę, że wyłącznie dwie działki z uwzględnionych 10 zabudowane są w sposób określony jako "zabudowa wielorodzinna". W przypadku odmiennego ustalenia zakresu obszaru analizowanego - zgodnie z zasadami wskazanymi powyżej - stosunek procentowy zabudowy wielorodzinnej do jednorodzinnej jest jeszcze mniejszy, gdyż wszystkie inne działki, które zostałyby uwzględnione określane są jako "zabudowa jednorodzinna". Tak przynajmniej wynika z kserokopii mapy załączonej do odwołania. Tego rodzaju okoliczność organ pierwszej instancji zobligowany był uwzględnić przy rozstrzyganiu sprawy, albowiem istotnym dla oceny dopuszczalności inwestycji jest ustalenie funkcji jaka powinna być kontynuowana w przypadku nowej inwestycji (art. 61 ust. l pkt l ustawy). Jeżeli dominująca funkcją w obszarze analizowanym jest funkcja zabudowy jednorodzinnej to okoliczność ta powinna zostać uwzględniona przy rozstrzyganiu sprawy.

Podkreślono, iż z załączonej do odwołania G. i R. O. kserokopii mapy sytuacyjnej wynika, iż budynki wielorodzinne stanowią w obszarze sąsiedztwa działki przy ul. [...] [...] pojedyncze przypadki. Co więcej, działki na których są one posadowione nie są dostępne z tej samej drogi publicznej. Obie te okoliczności w istotny sposób podważają zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa w zaskarżonej decyzji. Za uzasadniony uznano zatem należy błędnego określenia obszaru analizowanego zawarty w odwołaniu skarżących.

W ocenie Kolegium, z materiału dowodowego zebranego w sprawie nie wynika w żaden sposób w oparciu o co ustalono linię zabudowy. Nawet pobieżna analiza obszaru przyjętego do analizy daje podstawę do wniosku, iż linia zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok (vide: zabudowa na działkach nr [...], [...],[...],[...] i [...]). Ponadto, za wadliwe uznano określenie linii nowej zabudowy w ten sposób, iż planowana rozbudowa nie może wykraczać poza istniejącą linię zabudowy budynku. Z uwagi na specyficzny kształt działek nie jest możliwe określenie w ten sposób linii zabudowy działki nr [...]. Nie wiadomo wiec, czy linia zabudowy dotyczy jedynie inwestycji polegającej na rozbudowie czy także budowy nowego budynku. Dodatkowo, podkreślić też należy, iż sformułowanie "nie może wykraczać poza istniejącą linie zabudowy" nie jest tożsame z określeniem obowiązującej linii nowej zabudowy. Zapis dot. zakazu wykraczania (czyli w zasadzie nieprzekraczalnej linii zabudowy) oznacza w zasadzie dopuszczalność zabudowy na terenie całej działki poza wskazaną linią. Obowiązująca linia nowej zabudowy ogranicza ją do linii frontu zabudowy ustalonej na podstawie zabudowy sąsiedniej. Innymi słowy, określa ona miejsce, w którym zabudowa musi się zacząć, a nie miejsce, którego nie może ona przekroczyć. Organ wskazał, iż obligatoryjnym elementem decyzji o warunkach zabudowy jest również określenie szerokości elewacji frontowej, od czego organ pierwszej instancji odstąpił. Stwierdzono jedynie, iż "szerokość elewacji frontowej - istniejąca - bez zmian". Tego rodzaju działanie stanowi rażące naruszenie prawa i samo w sobie uzasadnia uchylenie decyzji. Żaden z przepisów rozporządzenia nie przewiduje możliwości nie określenia szerokości elewacji frontowej dla zamierzonego budynku. Częścią zamierzenia inwestycyjnego jest przecież budowa budynku wielorodzinnego i pominięcie jednego z istotnych warunków decyzji stanowi rażące naruszenie prawa.

Zaznaczono, iż w zaskarżonej decyzji organ, w części dotyczącej warunków obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej przyjął, iż ,,na terenie działki objętej wszczęciem postępowania przewidzieć należy miejsca postojowe dla samochodów, kierując się wytycznymi: 1,5 miejsca postojowego/1 lokal mieszkalny". Ani w treści wniosku, ani w samej decyzji nie ma żadnego określenia, ile przewidziano lokali mieszkalnych w ramach nowej inwestycji. Zapis ten jest więc całkowicie niewykonalny. Nie da się bowiem wykonać tak określonych warunków w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej, skoro liczba lokali mieszkalnych nie jest znana. Organ odwoławczy wskazał, iż należałoby zrezygnować z tego zapisu bądź wezwać inwestora do doprecyzowania wniosku w tym zakresie.

Skargę na powyższą decyzję złożyli A. i A. B. wnosząc o jej uchylenie i umorzenie postępowania. Skarżący zarzucili, iż organ odwoławczy rozpoznał odwołanie wniesione po terminie. Z treści skargi wynika, iż skarżący kwestionuje brak wzięcia udziału w postępowaniu wszystkich stron w rozumieniu art. 28 k.p.a., wzięcie do analizy zbyt małego obszaru oraz niewystarczające sformułowanie wniosku inicjującego niniejsze postępowanie. Skarżący zarzucił brak jednolitości w rozstrzygnięciach organu odwoławczego, który w podobnych sprawach, w tożsamych okolicznościach faktycznych i prawnych nigdy nie formułował takich zarzutów pod adresem organów pierwszej instancji, jak w niniejszej sprawie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację sformułowaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Obszernie ustosunkowując się do zarzutów skargi organ odwoławczy stwierdził, iż nie zasługują one na uwzględnienie. Odnosząc się do nieterminowości wniesionego odwołania organ odwoławczy stwierdził, iż samo rozpatrzenie odwołania jest wystarczającym "odniesieniem się" do informacji co do uchybienia terminowi wniesienia odwołania. Badając zachowanie terminu do wniesienie odwołania Kolegium ustaliło, iż cztery z sześciu osób wnoszących środek zaskarżenia uchybiły temu terminowi i wydało w tych sprawach odpowiednie postanowienia (postanowienia z dnia 13 października 2006 r. w sprawach o sygnaturach: [...] i [...] - w aktach organu odwoławczego). W kwestii ustalenia kręgu stron przedmiotowego postępowania organ wyjaśnił, iż wbrew ustawowemu obowiązkowi w postępowaniu pierwszonstancyjnym nie poczyniono żadnych ustaleń w tym zakresie, co zaskarżoną decyzję uczyniło wadliwą.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego sposobu określenia obszaru podlegającego analizie wyjaśniono, iż w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium szeroko odniosło się do zwrotu "wokół działki" właśnie z uwagi na niezrozumienie tego pojęcia przez pracowników organu pierwszej instancji. Nie zgodzono się z założeniem przyjętym w piśmie Kierownika Referatu Wydziału Architektoniczno - Budowlanego UM w G. z dnia 4 lipca 2006 r., na które powoływał się skarżący, iż pojęcie "wokół działki" jest nieprecyzyjne. Wskazano, iż z reguł znaczeniowych przyjmowanych w języku powszechnym jednoznacznie wynika, że wyrażenie wokoło/wokół komunikuje, że to, o czym mowa w zdaniu, ma miejsce ze wszystkich stron czegoś lub kogoś znajdującego się w środku. Skoro wokół działki budowlanej wyznaczyć należy tzw. obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejsza niż 50 metrów to oczywistym jest, że działka, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy musi znajdować się w środku tego obszaru, tj. być położona w jego centralnym miejscu, w równej odległości od wszystkich granic tego obszaru. Realizacja poglądu przedstawionego w przywołanym piśmie nie ma żadnego uzasadnienia prawnego i prowadzić może do dowolnego określania obszaru analizowanego, a w konsekwencji do manipulowania ustaleniami faktycznymi.

W odniesieniu do zarzutu braku jednolitego stanowiska SKO w G. w kwestiach dotyczących warunków zabudowy wskazać należy, iż nie ma to bezpośredniego wpływu na ocenę legalności decyzji wydawanych przez poszczególne składy orzekające Kolegium. Każda decyzja ostateczna podlega zaskarżeniu do sądu administracyjnego i w pełni zapewnione są prawne możliwości weryfikacji jej prawidłowości. Nie budzi też żadnych wątpliwości teza, iż poszczególne składy Kolegium nie są związane oceną prawną ani poglądami innych składów. Na zasadność stanowiska skarżących w żaden sposób nie wskazuje jedno zdanie z uzasadnienia w innej sprawie. Nie jest jasne jaki był w tej sprawie stan faktyczny i czego dotyczyło rozstrzygnięcie. Ponadto, skarżący odwołuje się do wskaźników zabudowy obliczonych na podstawie średniej wskaźników obszaru analizowanego, który w ocenie Kolegium został źle określony. Niezasadne jest twierdzenie, iż wskaźnik powierzchni zabudowy obliczony na podstawie średniej wskaźników z obszaru analizowanego gwarantuje dostosowanie gabarytów nowych budynków do zabudowy istniejącej w sąsiedztwie, skoro to sąsiedztwo określono nieprawidłowo. W zakresie ostatniego z zarzutów dotyczącego sprecyzowania wniosku inwestora w zakresie liczby mieszkań i związanych z tym miejsc postojowych stwierdzono, że warunki zabudowy ustalane są dla konkretnej inwestycji i nie jest obojętne, ile mieszkań będzie w budynku. Z tego względu wniosek inwestora powinien być odpowiednio sprecyzowany, tak by decyzja odnosiła się do konkretnego zamierzenia inwestycyjnego. Za nieporozumienie uznać należy twierdzenie, iż decyzja o warunkach zabudowy może być podstawą do doprecyzowania wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Podsumowując organ odwoławczy wskazał, iż wbrew twierdzeniom skarżącego zebrany materiał dowodowy nie daje na obecnym etapie postępowania podstaw do twierdzenia, iż ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji jest możliwe i z tego względu konieczne było wydanie decyzji kasacyjnej i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Art. 1 § 1 oraz art. 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) stanowi, iż sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej.

Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

Wbrew zarzutom skargi organ administracji drugiej instancji rozstrzygając sprawę dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych, prowadził postępowanie w zgodzie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego oraz zastosował właściwe przepisy prawa materialnego

Przede wszystkim na wstępie należy ustalić zakres i charakter zamierzonych inwestycji. We wniosku P. K. wniósł o ustalenie warunków zabudowy na działkach o nr ewidencyjnych [...] i [...] dla inwestycji polegających na "budowie budynku wielorodzinnego i rozbudowie istniejącego budynku wielorodzinnego". Z tak sformułowanego wniosku nie wynikało wprost czy chodzi o dwie różne inwestycje – rozbudowę istniejącego budynku i budowę nowego – każdej z nich odrębnie na innej działce czy o jedną inwestycję na dwóch działkach. Z decyzji organu I instancji wynik, że ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla dwóch różnych zamierzeń inwestycyjnych: rozbudowy istniejącego budynku na działce nr [...] oraz budowy budynku wielorodzinnego na działce nr [...]. Ze względu na to, że strona skarżąca nie kwestionuje takiego rozstrzygnięcia należy przyjąć, iż decyzja organu I instancji zapadła zgodnie ze złożonym wnioskiem.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze należy stwierdzić, że zasadne jest stanowisko organu odwoławczego w zakresie nieprawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego, a co za tym idzie niemożności przeprowadzenia w zgodny z prawem sposób analizy zabudowy na tym terenie.

Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.03.80.717 ze zm.) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Wg art. 61 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, zwanej dalej u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w tym przepisie warunków, wśród których jest wymóg ustalenia czy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Na podstawie ust. 6 tego przepisu Minister Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003r. wydał rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588). § 3 ust. 1 tego rozporządzenia stanowi, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Zgodnie z ust. 2. tego przepisu rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. (na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1.000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2.000) w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

W świetle tego przepisu uznać należy, że sposób wyznaczenia obszaru analizowanego, uwidoczniony w załączniku graficznym do decyzji organu I instancji nie spełnia wymagań wskazanych w rozporządzeniu. Obszar analizowany wyznaczony bowiem został w kwartale znajdującym się między ulicami [...], [...] i [...], przy czym front przedmiotowej działki przylega do ul. [...]. Zatem pominięty został obszar po przeciwnej stronie tej ulicy co powoduje, że przedmiotowa działka nie znajduje się w środku obszaru analizowanego lecz na jego skraju. W tej sytuacji obszar, którego stan zagospodarowania organ powinien był szczegółowo zbadać przed wydaniem decyzji, nie został umiejscowiony wokół terenu inwestycji, a tym samym nie został wyznaczony właściwie, zgodnie z wymogami § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Zgodnie przepisem § 3 ust. 2 tego rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległościach nie mniejszych niż trzykrotna szerokość frontu działki oraz 50m. Zatem wyznaczone obszary analizowane dla każdej z inwestycji (rozbudowy istniejącego budynku na działce nr [...] i budowy nowego budynku na działce [...]) mogłyby ale nie musiałyby się pokrywać. Najważniejsze jest spełnienie wymogu zachowania minimalnych odległości od granic działki oraz to by obszar analizowany otaczał wokół teren inwestycji. Zwrócić tu trzeba także uwagę na to, że obszar analizowany nie może zbytnio przekraczać wyznaczonych przepisem minimalnych odległości od terenu działki, tak by uwzględniał pewną całość urbanistyczną ale i pojęcie sąsiedztwa.

Z treści akt sprawy nie można wyprowadzić wniosku co do wpływu wadliwości wyznaczenia obszaru analizowanego i jego analizy na zasadność orzeczenia organu I instancji i nie można wykluczyć, że dysponując analizą zgodną z wymaganiami określonymi w/w przepisami prawa należałoby orzec tak samo. Jednakże Sąd zobowiązany jest do uznania, ze dysponując wadliwą analizą (opartą na analizie niewłaściwie ustalonego obszaru analizowanego) organ i instancji nie miał możliwości rzetelnego zbadania stanu zagospodarowania otoczenia inwestycji. Oznacza to, że organ I instancji orzekł nie wyjaśniając wszystkich okoliczności, które należało wziąć pod uwagę. To zaś stanowi naruszenie przepisów postępowania takich jak art.art. 7, 77 i 80 K.p.a. W tej kwestii Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego i już tylko z tego powodu za zasadne uznaje uchylenie decyzji organu I instancji w trybie art. 138 § 2 K.p.a.

Odnosząc się do zarzutu podniesionego w skardze, że obszar analizowany był wystarczający, trzeba stanowczo stwierdzić, iż zarzut ten nie jest zasadny. Nie ma tu żadnego znaczenia stanowisko kierownika referatu Urbanistyki U M w G. Przytoczony wyżej przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) nie pozostawia żadnej wątpliwości co do sposobu ustalania obszaru analizowanego i wbrew stanowisku skarżącego obejmuje wszystkie formy zabudowy. Nie tylko budowę nowego obiektu lecz także rozbudowę obiektów budowlanych już istniejących. Wszak tak przy budowie nowego obiektu jak i rozbudowie niezbędne jest ustalenie czy będzie ona na obszarze analizowanym odpowiadała sąsiedniej zabudowie chociażby pod względem takich wymogów określonych w art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. jak kontynuacja funkcji, parametry, cechy i wskaźniki zabudowy, w tym gabarytów i form architektonicznych.

Jeśli idzie o właściwe ustalenie stron postępowania to organ I instancji rozpoznając ponownie sprawę będzie zobowiązany do takiego ustalenia na podstawie zbadania odpowiednich dokumentów.

Nadto wskazać trzeba, że z załącznika graficznego obrazującego położenie obszaru analizowanego wynika, że poza działką nr [...]( na której realizowana jest objęta decyzją organu I instancji inwestycja rozbudowy ), nie ma innej działki sąsiedniej oznaczonej symbolem MW , czyli z zabudową wielorodzinną, która jest dostępna z tej samej drogi publicznej, tj. ul. [...]. Dwie działki zabudowane budynkami wielorodzinnymi, oznaczone symbolem MW posiadają dostęp do innej ulicy, a to do ul. [...]. Powyższe wskazuje na niezgodne z przepisem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. przeprowadzenie analizy. Nie można natomiast przewidzieć wyników analizy, która byłaby przeprowadzona na prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym.

Odnieść się tu trzeba także do kwestii prawidłowości ustaleń organu I instancji dotyczących linii zabudowy. Jeśli idzie o linię zabudowy dla inwestycji na działce nr [...] polegającą na rozbudowie to mimo niezręczności sformułowania zawartego w pkt 2.a.2. decyzji określono, że obowiązuje linia zabudowy wyznaczona dla istniejącej już zabudowy.

Natomiast odstąpienie od określenia linii zabudowy dla inwestycji na działce nr [...] tylko dlatego, że jest nie przylega bezpośrednio do drogi jest niezgodne z przepisem § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), wg którego można wyznaczyć inną niż wynikającą z ust.1-3 tego przepisu linię zabudowy. Wymaga to wszak przeprowadzenia stosownej analizy i dania temu wyrazu w uzasadnieniu decyzji czego organ I instancji nie uczynił.

Wskazać tu trzeba, że rację ma skarżący, iż zabudowa mieszkaniowa tak jednorodzinna jak i wielorodzinna jest zabudową mieszkaniową. Jednakże zabudowa wielorodzinna różni się od jednorodzinnej w sposób zasadniczy, ze względu na funkcję i cechy zabudowy. Wbrew stanowisku skarżącego § 2 pkt 1lit. a rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) nie stawia znaku równości między zabudową jednorodzinną a wielorodzinną, ani nie znosi różnicy między nimi. Powoływanie się przez skarżącego na stanowiska Samorządowego Kolegium Odwoławczego wyrażane w innych sprawach nie mogą wpłynąć na rozstrzygnięcie Sadu, gdyż Sąd nie może kontrolować tych spraw.

Reasumując należy stwierdzić, że wadliwe przeprowadzenie przez organ I instancji analizy, naruszenie art. 61 ust. 1pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowani i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.03.80.717 ze zm.), § 3 ust. 1 i 2 i § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) oraz art. art. 7, 77, 80 K.p.a. uzasadniało decyzję organu odwoławczego w trybie art. 138 § 2 K.p.a., gdyż rozstrzygnięcie sprawy wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania w znacznej części.

Rozpoznając ponownie sprawę organ I instancji będzie zobligowany do przeprowadzenia właściwej analizy prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego mając na uwadze zasady dobrego sąsiedztwa, gwarantującego zachowanie ładu przestrzennego przez takie ukształtowanie przestrzeni, które stworzy harmonijną całość oraz uwzględni w odpowiednich relacjach uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo- społeczne. Tak by nowa zabudowa i rozbudowa odpowiadała charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej.

Mając na uwadze wyżej wskazane względy Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz., 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.