Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 114/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2022-03-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 ust. 2, art. 146 ust. 3
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 6
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Elżbieta Lemańska (spr.), Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder, asesor sądowy WSA Barbara Romanczuk, Protokolant sekretarz sądowy Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 marca 2022 r. sprawy ze skargi A. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] listopada 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącej A. C. kwotę 201 (dwieście jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] listopada 20021 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy J. z [...] sierpnia 2021 r. znak [...], którą ustalono A. C. opłatę adiacencką z tytułu podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej.

Decyzje wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Zawiadomieniem z [...] lipca 2021 r. Wójt Gminy J. poinformował A. C. o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej jej działkę o nr [...] położoną w obrębie N. w gminie J., spowodowanego budową sieci kanalizacji sanitarnej grawitacyjno-pompowej z odgałęzieniami wraz z zasilaniem energetycznym przepompowni ścieków i sieci wodociągowej, a w konsekwencji stworzeniem warunków technicznych do korzystania z tych sieci.

W trakcie postępowania właścicielka działki wniosła o zaliczenie na poczet opłaty poniesionych kosztów wykonania przykanalika (przedstawiła kserokopię faktury oraz wydruk potwierdzenia zapłaty).

Decyzją z [...] sierpnia 2021 r. Wójt ustalił A. C. opłatę adiacencką w wysokości 5 020 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową opisanej wyżej sieci kanalizacji sanitarnej i wodociągowej.

W uzasadnieniu decyzji Wójt wskazał, że [...] stycznia 2019 r. Gmina J. dokonała odbioru końcowego robót związanych z budową ww. sieci, natomiast [...] stycznia 2019 r. zawiadomiła Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. o zakończeniu budowy. Organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu, zatem zawiadomienie stało się ostateczne [...] stycznia 2019 r. i tego dnia powstały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 145 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2020 r., poz. 1990), dalej: u.g.n.

Wzrost wartości nieruchomości, według stanu na dzień [...] stycznia 2019 r., ustalono na podstawie operatu szacunkowego opracowanego [...] czerwca 2021 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. G. W ocenie organu, operat został sporządzony zgodnie z zasadą szczególnej staranności oraz odpowiada ustawowym kryteriom z art. 154 i art. 151 u.g.n. Przyjęta metoda wyceny nieruchomości nie budzi wątpliwości, a przedstawione przesłanki jej zastosowania wykazano w sposób przejrzysty, logiczny i mający odniesienie do realiów lokalnego rynku obrotu nieruchomościami. Organ podkreślił uwzględnienie danych o transakcjach wolnorynkowych sprzedaży nieruchomości na terenie rynku lokalnego - powiatu b., w tym w gminie J., w tym w obrębie N. na transakcjach zawartych od 2017 r. do daty stworzenia warunków do korzystania z sieci ([...] stycznia 2019 r.). Zdaniem Wójta, oszacowanie wartości nieruchomości według stanu przed i po budowie wodociągu i kanalizacji biegły poprzedził analizą rynku nieruchomości, które odpowiednio posiadały dostęp do niepełnej infrastruktury i posiadały dostęp do pełnej infrastruktury oraz uwzględnił cechy nieruchomości, które mają wpływ na poziom cen uzyskiwanych na rynku lokalnym. Wybrane do obliczeń nieruchomości gruntowe charakteryzują się cechami zbliżonymi do nieruchomości wycenianej, a analiza obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi oraz informacje z lokalnego rynku nieruchomości pozwoliły stwierdzić, że w okresie analizowanym nie ma możliwości ustalenia jednoznacznego trendu zmiany cen. W konsekwencji Wójt przyjął wyliczoną przez rzeczoznawcę kwotę wzrostu wartości nieruchomości jako podstawę naliczenia opłaty adiacenckiej (art. 145 ust. 1 u.g.n.). Kwotę opłaty ustalono w wysokości 50% różnicy między wartością nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury technicznej a jej wartością obecną, w oparciu o uchwałę nr [...], która obowiązywała w dniu stworzenia warunków technicznych do podłączenia do sieci, tj. [...] stycznia 2019 r. Nie uwzględnił organ wniosku o zaliczenie na poczet opłaty adiacenckiej nakładów poniesionych na wykonanie "przykanalika", argumentując powołaniem się na orzecznictwo sądów administracyjnych i treść art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz.U. 2020, poz. 2078 ze zm.).

Odwołanie wniosła A. C., która zakwestionowała rzetelność sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego w zakresie sposobu rozumienia i zastosowania przez biegłego metody korygowania ceny średniej oraz opisu cech nieruchomości przyjętych do porównania, co uniemożliwia ustalenie wpływu tych cech na cenę transakcyjną oraz porównanie wycenianej nieruchomości do nieruchomości uwzględnionych w analizie rynku. Wywiodła, że z analizy operatu wynika, iż nieruchomość szacowana z dostępem do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej jawi się jako "gorsza" pod względem kształtu, warunków geotechnicznych, warunków dojazdu, dostępu do sieci gazowej w stosunku do nieruchomości średniej, a mimo to ustalono za nią wyższą cenę jednostkową niż cena średnia (odpowiednio 88, 69 zł/m2 i 85, 30 zł/m2). W pozostałym zakresie zarzuciła, iż: w operacie cena jednostkowa rośnie wraz ze wzrostem powierzchni gruntów, a powinno być odwrotnie; rzeczoznawca nie ustalił wpływu na wartość nieruchomości rodzaju kanalizacji (ogólnospławna, grawitacyjno-pompowa); nie uwzględniono procedury ekstrapolacji, co ma bezpośredni wpływ na wynik wyceny (błędnie określono wartości ceny minimalnej i maksymalnej, a w efekcie błędnie określono wymiar poprawek ze względu na poszczególne cechy rynkowe).

W piśmie z [...] września 201 r. SKO w B. zwróciło się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do zarzutów odwołania.

W odpowiedzi z [...] października 2021 r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do zgłoszonych zastrzeżeń.

W piśmie z [...]. listopada 2021 r. A. C. wskazała, że rzeczoznawca potwierdził zgłaszane przez nią wątpliwości co do poprawności operatu szacunkowego.

Zaskarżoną decyzją z [...] listopada 2021 r. SKO utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji, w tym podzieliło jego ocenę odnośnie operatu szacunkowego jako wiarygodnego dowodu mogącego stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. Kolegium identycznie jak organ pierwszej instancji wskazało, że w obrębie geodezyjnym N. doszło do budowy sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. W dniu [...] stycznia 2019 r., po upływie terminu na wniesienie sprzeciwu do zawiadomienia o zakończeniu budowy, stworzono warunki podłączenia do sieci nieruchomości stanowiącej działkę nr 45 o powierzchni 3000 m2, której właścicielką w ww. dacie była A. C. Organ odwoławczy wskazał przepisy art. 143 ust. 1, art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i 2, art. 146 ust. 1, 1a i 3, art. 4 pkt 16 i 17, art. 148b u.g.n., a także § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2021 r. poz. 555), dalej: rozporządzenie i wywiódł, że wzrost wartości nieruchomości ustalono na podstawie operatu szacunkowego, w którym rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, przyjmując za jednostkę porównawczą 1 m2 powierzchni gruntu. Zdaniem Kolegium, biegły uzasadnił wybór podejścia i metody wynikami analizy rynku, na którym wyselekcjonował powyżej 10 transakcji nieruchomościami o zbliżonych atrybutach rynkowych, tj. położonych w granicach jednego rynku lokalnego - terenu powiatu b., w tym w gminie J. oraz dotyczących sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności gruntów (z pominięciem wartości części składowych nieruchomości - § 40 rozporządzenia). W ten sposób biegły zawęził ilość atrybutów rynkowych uwzględniając, że głównym atrybutem analizy cenotwórczej w przedmiotowym przypadku jest możliwość korzystania z wybudowanej sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej oraz wpływ tej zmiennej na kształtowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej na lokalnym rynku. Dalej SKO wskazało, że uwzględniono okres zbieżny z dniem, w którym stworzono warunki do korzystania z wybudowanych sieci, ustalając zerowy trend zmiany cen nieruchomości. Wyodrębniono na podstawie analizy rynku dwie grupy nieruchomości: bez dostępu do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej (A) oraz z dostępem do tych sieci (B), przy czym każda grupa składa się z 12 nieruchomości z cechami cenotwórczymi takimi jak położenie, usytuowanie/sąsiedztwo, parametry fizyczne, powierzchnię, dojazd, infrastrukturę techniczną. Kolegium powtórzyło za operatem, iż wybrane do obliczeń nieruchomości gruntowe charakteryzują się cechami zbliżonymi do nieruchomości wycenianej, w okresie analizowanym nie ma możliwości ustalenia jednoznacznego trendu zmiany cen. Odnosząc się zaś do stanowiska strony (zgłoszonych w toku postępowania zastrzeżeń do treści operatu) organ odwoławczy w całości przytoczył wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z [...] października 2021 r. Następnie przedłożony operat jak i wyjaśnienia biegłego ocenił jako klarowne, spójne i logiczne, znajdujące pokrycie w zgromadzonym materiale dowodowym. Pozwoliło to Kolegium sformułować stanowisko, iż operat jest prawidłowy pod względem formalnym. Wyjaśniło również, iż należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu (w zakresie wiedzy specjalistycznej biegłego czyli co do metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania), która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). O taką ocenę może wystąpić każdy, z tym że nie ciąży taki obowiązek na organie, jeśli operat nie budzi jego wątpliwości. Zdaniem Kolegium, strona nie wystąpiła o ocenę specjalistyczną operatu, oparła zarzuty na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz samodzielnej analizie operatu szacunkowego, co jednak należy uznać jedynie za polemikę z ustaleniami biegłego, niepopartą rzetelnym dowodem. Kolegium podzieliło również w całości ustalenia i ocenę prawną organu pierwszej instancji odnośnie możliwości zwrotu stronie kosztów wykonania przykanalika.

Skargę na decyzję Kolegium złożyła do sądu administracyjnego A. C. Zarzuciła naruszenie przepisów postępowania: art. 7, art. 8, art. 77 § 1, art. 78, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy przez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności stanowiących podstawę rozstrzygnięcia, a także naruszenie przepisów prawa materialnego - art. 4 pkt 11 i pkt 16 oraz art. 153 u.g.n. przez ich niezastosowanie.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Wskazał, że zarzuty skargi nie zawierają żadnych nowych okoliczności, zaś kwestionowanie prawidłowości operatu szacunkowego powinno nastąpić przez przedstawienie przeciwdowodu w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.) lub innego operatu, do którego organ musiałby się ustosunkować, czego skarżąca nie dokonała.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga podlega uwzględnieniu przez uchylenie zaskarżonej decyzji, bowiem sformułowana w niej ocena prawna jest wewnętrznie sprzeczna.

Zaskarżona decyzja datowana jest na [...] listopada 2021 r., decyzja pierwszoinstancyjna na [...] sierpnia 2021 r., zaś postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało wszczęte z urzędu na skutek doręczenia stronie w dniu [...] lipca 2021 r. zawiadomienia o jego wszczęciu. W trakcie trwania postępowania administracyjnego (w całym tym okresie), w szczególności w dacie wydawania decyzji w obydwu instancjach, obowiązywały przepisy art. 145 i art. 146 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu nadanym przez art. 1 pkt 21 i 22 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1509) - z mocą obowiązującą od 23 sierpnia 2017 r. Brzmienie tych przepisów w dacie wszczęcia i zakończenia kontrolowanego postępowania jest następujące:

- art. 145 - wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 1); wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 2);

- art. 146 - ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej (ust. 1); ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (ust. 1a); wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (ust. 2); w odniesieniu do nieruchomości położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, o której mowa w rozdziale 5 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, wysokość opłaty, o której mowa w ust. 2, wynosi nie więcej niż 75% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu (ust. 2a); wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (ust. 3).

Kluczowe w sprawie jest, zgodnie z powyższymi regulacjami, że wszczęcie postępowania może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 2 zdanie pierwsze u.g.n.) oraz że wartość nieruchomości ustala się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (at. 146 ust. 3 u.g.n.).

Nie wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, aby powyższe przepisy w ww. brzmieniu zostały zastosowane. Na s. 3 i 4 decyzji Kolegium powołało przepisy art. 145 ust. 2 i art. 146 ust. 3 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym przed 23 sierpnia 2017r., tzn. wskazało, iż decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej może być wydana w terminie do 3 lat od stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci, zaś wartość nieruchomości ustala się według cen z dnia wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. To niewątpliwe uchybienie podlegało ocenie sądu z punktu widzenia jego wpływu na wynik sprawy. Sąd stwierdza, że gdyby doszło wyłącznie do wskazania nieaktualnego brzmienia przepisu art. 145 ust. 2 u.g.n., to sytuację tę można by ocenić jako niemającą istotnego wpływu na wynik sprawy. Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało bowiem wszczęte w sprawie niniejszej przed upływem trzech lat od stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci (stworzenie warunków organ przyjął na dzień 25 stycznia 2019 r., wszczęcie postępowania nastąpiło w lipcu 2021 r.). Uchybienie organu odwoławczego nie ograniczało się jednak wyłącznie do wskazania błędnego brzmienia art. 145 ust. 2 u.g.n., bowiem nie tylko ten przepis ale i art. 146 ust. 3 u.g.n. został wskazany w nieprawidłowym brzmieniu, a nadto nastąpiło to nie jednokrotnie ale w przypadku art. 146 ust. 3 u.g.n. ponownie na s. 4 decyzji. W tych okolicznościach nie można przyjąć, iż nie doszło do wpływu tego uchybienia na wynik sprawy. Okoliczność przytoczenia w nieprawidłowym (nieaktualnym) brzmieniu dwóch przepisów mających w sprawie zastosowanie, przy tym przepisu art. 146 ust. 3 u.g.n. nawet dwukrotnie w uzasadnieniu prawnym decyzji (a jest to przepis kluczowy dla oceny prawidłowości wyceny zawartej w operacie) - nie pozwala sądowi przyjąć, iż mamy do czynienia wyłącznie z oczywistą omyłką czy brakiem staranności, jako naruszeniami niemającymi istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia. Jednocześnie bowiem Kolegium oceniło sporządzony operat szacunkowy jako prawidłowy pod względem formalnym i mogący stanowić, wraz z udzielonymi przez biegłego wyjaśnieniami, podstawę ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Operat ten jest jednak sporządzony według innego stanu prawnego niż przepisy wskazane przez Kolegium (s. 5 i 6 operatu – biegły dokonał wyceny na dzień stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do sieci). Wewnętrzna sprzeczność decyzji polega więc na tym, że Kolegium zastosowało przepisy u.g.n. w nieobowiązującym brzmieniu do oceny operatu sporządzonego w innym stanie prawnym, a jednocześnie skonkludowało o poprawności i przydatności operatu jako dowodu. Tej sprzeczności sąd nie może wyeliminować własną oceną, bowiem oznaczałoby to zastąpienie organu we wszechstronnym wyjaśnieniu sprawy oraz zastosowaniu właściwych przepisów (subsumcji). Tymczasem to organ ma obowiązek kierować się zasadą legalizmu (działać na podstawie przepisów prawa art. 6 K.p.a.), czyli stosować przepisy obowiązujące w dacie orzekania, jeśli przepisy intertemporalne nie stanowią inaczej, a także jest zobowiązany wszechstronnie ocenić materiał dowodowy, ten który jest niezbędny z punktu widzenia właściwych przepisów prawa (zasada swobodnej oceny dowodów – art. 7 K.p.a.). Wskazanie w uzasadnieniu prawnym, jako wzorca prawnego oceny stanu faktycznego, przepisów od kilku lat nieobowiązujących, które nie mogły mieć w sprawie zastosowania (w przypadku art. 146 ust. 3 u.g.n. wskazanie dwukrotne), jest przypadkiem poważnego uchybienia zasadzie legalizmu i nie pozwala na uznanie, że rozpoznanie sprawy odbyło się z należytą starannością i bez naruszenia prawa. Skoro organ stosuje inne przepisy niż te, w oparciu o które sporządzono główny dowód w sprawie, a jednocześnie stwierdza prawidłowość tego dowodu, nie sposób mówić o właściwym rozpoznaniu sprawy. Należy wskazać, że stwierdzone naruszenie prawa materialnego (art. 145 ust. 2 i art. 146 ust. 3 u.g.n.) i procesowego (art. 6 i 7 K.p.a.) miało wpływ na wynik sprawy także i z tej przyczyny, że zastosowanie właściwych przepisów prawa należy w pierwszej kolejności do organu administracji publicznej, którego działalność sąd administracyjny kontroluje ale jej nie zastępuje (art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.), dalej: P.p.s.a. Jeśli organ nie zastosował właściwych przepisów, wywiera to konsekwencje na całą ocenę prawną przez niego sformułowaną.

Ponownie rozpoznając sprawę na skutek niniejszego wyroku Kolegium zastosuje przepisy u.g.n. we właściwym brzmieniu i wszechstronnie oceni materiał dowodowy, w szczególności operat szacunkowy i wyjaśnienia rzeczoznawcy, zgodnie z zasadami prawdy obiektywnej, swobodnej oceny dowodów i uznania faktów za udowodnione na podstawie całokształtu materiału dowodowego (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.). Uzasadnienie decyzji sformułuje zgodnie z wymaganiami art. 107 § 3 K.p.a.

Powód uchylenia zaskarżonej decyzji czyni bezprzedmiotowym ustosunkowanie się do zarzutów skargi dotyczących metodologii sporządzania i oceny operatu szacunkowego. To będzie mogło nastąpić, gdy organ wyeliminuje stwierdzone uchybienia. Jedynie wskazać należy, iż sąd podziela w całości stanowisko Kolegium (pełniące w istocie rolę zasady ogólnej), że wiadomości specjalne, którymi dysponuje biegły, nie podlegają weryfikacji organu (art. 84 K.p.a. – dowód z opinii biegłego jest dopuszczany, gdy niezbędne jest sięgnięcie do wiadomości specjalnych). Oceniając operat organ powinien więc odróżnić elementy operatu dające się zweryfikować przez organ ustalający opłatę adiacencką od elementów opartych na wiedzy specjalistycznej, które podlegają weryfikacji wyłącznie przez osoby dysponujące taką wiedzą. Ocena jednak, czy takie odróżnienie nastąpiło w sprawie oraz czy było prawidłowe nie może być sformułowana w uzasadnieniu niniejszego wyroku, gdyż jest przedwczesna.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a. Sąd zasądził od organu na rzecz skarżącej uiszczony wpis od skargi w kwocie 201 zł.