Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 558/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2013-11-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 3a, art. 95 pkt 7
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, Sędziowie sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk,, sędzia WSA Mirosław Wincenciak (spr.), Protokolant st. sekretarz sądowy Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 listopada 2013 r. sprawy ze skargi J. i M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] maja 2013 r. nr [...] w przedmiocie podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza Z. z [...].04.2013 r. nr [...], 2. stwierdza, że wymienione decyzje nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżących J. i M. K. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] maja 2013 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Z. z dnia [...] kwietnia 2013 r., nr [...] odmawiającą Państwu J. i M. K. zatwierdzenia podziału nieruchomości położonych w obrębie P., oznaczonych numerami działek [...], zgodnie z przedłożoną mapą podziału, tj. na działki o nr [...].

Rozstrzygnięcie zapadło na tle następującego stanu faktycznego:

J. i M. małżonkowie K. zwrócili się z wnioskiem do Burmistrza Z. o dokonanie podziału ich nieruchomości położonych na terenie miejscowości P., gm. Z. Wskazali, że podział dokonywany jest w celu wydzielenia działek budowlanych w zakresie niezbędnym do korzystania z budynków mieszkalnych oraz że projektowane do wydzielenia działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Organ I instancji wskazał, że w sprawie sporządzono operat techniczny podziału nieruchomości, który został [...] grudnia 2012 r. przyjęty do państwowego zasobu kartograficznego a nieruchomość jest położona na terenie, na którym nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ zauważył, że przedmiotowe działki powstały w wyniku podziału nieruchomości oznaczonych numerami geod. [...], na mocy decyzji Burmistrza Z. z [...] lutego 2011 r., nr [...]. Jednak zdaniem organu w sprawie nie zostały spełnione przesłanki wynikające z art. 4 pkt 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm., dalej również u.g.n.), gdyż cztery budynki mieszkalne zlokalizowane na nowo wydzielonych działkach o nr geod. [...] o powierzchni 0,1500 ha, [...]o powierzchni 0,1600 ha, [...]o powierzchni 0,1819 ha, [...] o powierzchni 0,1600 ha są w trakcie budowy, zatem proces inwestycyjny nie zakończył się, a grunt nadal ma charakter rolny. Niniejszy podział powoduje również wydzielenie niezabudowanych działek rolnych o nr geod. [...] o powierzchni 0,1500 ha i [...] o powierzchni 0,1805 ha. W ocenie organu I instancji, zatwierdzenie podziału w istniejącym stanie faktycznym i prawnym nie mieści się w dyspozycji art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz naruszałoby wyjątek stosowania tej ustawy odnoszący się do wydzielania działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha oraz zapisy art. 92 ustawy. Podział nieruchomości w tym stanie w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. jest, zdaniem organu, przedwczesny.

W odwołaniu od decyzji Skarżący zarzucili, że organ nie dostrzega art. 92 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie zgodzili się z tezą organu, że podział spornych działek odbywałby się z pogwałceniem ograniczeń z art. 92 tej ustawy. Wskazali, że działki te ze względu na wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej i wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na nich, są działkami budowlanymi.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze podzielając stanowisko organu I instancji przytoczył treść przepisu art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami i stwierdził, że jego literalna wykładnia prowadzi do wniosku, że możliwe jest dokonanie podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w razie braku owego planu – niezależnie od warunków określonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jedynie w celu wydzielenia jednej działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Organ przyjął, że art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami pozwala twierdzić, że w jednym czasie możliwe jest prowadzenie postępowania, którego celem jest wydzielenie z nieruchomości gruntowej tylko jednej działki budowlanej. Wydzielenie z takiej nieruchomości kolejnej działki budowlanej możliwe byłoby dopiero po uprawomocnieniu się decyzji o wydzieleniu pierwszej działki. Skoro właścicielem zabudowanych kilkoma budynkami działek o nr geod. [...] jest jeden podmiot, przepis ten nie znajduje zastosowania.

Z treści art. 4 pkt 3a w powiązaniu z art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami organ wywiódł, że definicja działki budowlanej dotyczy działki gruntu zabudowanej, a więc odnosi się do etapu po zabudowaniu działki. Oznacza to, że nie zawiera ona wymogu realizacji obiektów budowlanych, gdyż są one już zrealizowane i istnieją na wydzielonej działce a prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce nie jest obwarowane żadnymi innymi przepisami prawa. Skoro w stanie faktycznym sprawy cztery budynki mieszkalne zlokalizowane na działkach nr [...] są w trakcie budowy, zatem proces inwestycyjny nie zakończył się a grunt nadal ma charakter rolny.

SKO podzieliło stanowisko organu I instancji, że podział powoduje również wydzielenie niezabudowanych działek rolnych o nr geod. [...] o powierzchni 0,1500 ha, [...] o powierzchni 0,1805 ha, co w świetle art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest niedopuszczalne.

Odnosząc się do zarzutu odwołania organ stwierdził, że samo zabudowanie działek budynkami mieszkalnymi nie przesądza, iż są to działki budowlane w rozumieniu art. 4 pkt 3a cyt. ustawy.

Nie godząc się z tym rozstrzygnięciem Państwo J. i M. K. złożyli na nie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wnosząc o uchylenie tej decyzji, jak również ją poprzedzającej decyzji Burmistrza Z. Skarżonej decyzji zarzucili naruszenie:

I. przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.

- art. 6 w zw. z art. 107 §3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r. poz. 261, dalej: k.p.a.) poprzez błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, brak rozważenia wszystkich okoliczności sprawy ograniczające się jedynie do wskazania przepisów prawa, a w konsekwencji orzeczenie bez wskazania na jakich przesłankach oparto rozstrzygnięcie;

- art. 8 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez wadliwą ocenę całokształtu materiału dowodowego w sprawie, co doprowadziło do naruszenia zasady pogłębiania zaufania do organów władzy publicznej;

- art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niezebranie i nierozpatrzenie w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, co skutkowało naruszeniem zasady prawdy obiektywnej;

II. przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.

- art. 4 pkt 3a w zw. z art. 95 pkt 7 u.g.n. poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że sporne działki mają charakter rolny, gdyż tak stanowią wypisy z rejestru gruntów, a samo zabudowanie przedmiotowych działek budynkami mieszkalnymi nie przesądza o budowlanym charakterze tychże działek, podczas gdy organ winien zwrócić uwagę, czy wydzielane działki mają odpowiednią wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej by następnie pod tym kątem stwierdzić czy projektowany podział umożliwi skarżącym prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych i urządzeń wzniesionych na tychże działkach, gdyż art. 95 pkt 7 u.g.n. należy interpretować zgodnie z ustawową definicją działki budowlanej, zawartą w art. 4 pkt 3a u.g.n.

- art. 95 pkt 7 u.g.n. poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że przepis ten nie może stanowić podstawy wniosku o podział działek ozn. nr geod. [...] podczas gdy odmowa zatwierdzenia podziału z tego powodu, że Skarżący wniósł o wydzielenie więcej niż jednej działki, a każda z nich jest niezbędna do korzystania z innego budynku mieszkalnego nie może sprowadzać się wyłącznie do językowej wykładni tego przepisu, przy pominięciu wykładni celowościowej i systemowej;

- art. 3 pkt 2 i 2a ustawy prawo budowlane poprzez niezastosowanie i pominięcie regulacji, które definiują pojęcie budynku i budynku mieszkalnego, co doprowadziło do przyjęcia przez organ, że budynki po wybudowaniu muszą zostać zainwentaryzowane i oddane do użytku, aby Skarżący mógł w trybie art. 95 pkt 7 u.g.n. uzyskać zatwierdzenie podziału należących do niego nieruchomości, w przeciwnym wypadku należy rozumieć, że budynki są w trakcie budowy i nie jest spełniona przesłanka wynikająca z tego przepisu. Tymczasem Skarżący zakończyli budowę tzw. stanu surowego czterech budynków mieszkalnych zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym i pozwoleniem na budowę. Ustawowe definicje budynku oraz budynku mieszkalnego nie zawierają zaś postanowień co do konieczności oddania budynku do użytku aby móc zdefiniować budynek jako mieszkalny, takiego warunku nie przewiduje też przepis art. 95 pkt 7 w zw. z art. 4 pkt 3a u.g.n.

W uzasadnieniu skargi Skarżący podnosili, że dokonana przez organy wykładnia art. 95 pkt 7 u.g.n. jest nietrafna. Może bowiem wystąpić sytuacja, kiedy skutkiem podziału dokonywanego w celach wymienionych w art. 95 tej ustawy będzie wydzielenie nie tylko działki lub działek gruntu służących celom wskazanym w tym przepisie, ale także wydzielenie pozostałej części dzielonej nieruchomości, gdzie ta pozostała część nie musi spełniać wymogów określonych z art. 95 u.g.n.

Podnieśli też, że decydujące znaczenie z punktu widzenia regulacji art. 95 pkt 7 u.g.n. powinno mieć to, że pozostałe nowowydzielone działki są zabudowane, a wnioskowany podział służyłby głównemu celowi tego przepisu. Wydzielenie działki niezabudowanej o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha jest w takiej sytuacji dopuszczalne, gdyż służy celowi głównemu tj. wydzieleniu działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Zdaniem Skarżących wykładnia dokonana przez organy jest dowolna i sprzeczna z wykładnią prezentowaną w orzecznictwie. W efekcie zmierza do utrudnienia im zakończenia realizacji inwestycji polegającej na budowie 10 budynków mieszkalnych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Należy zauważyć, że stan faktyczny sprawy jest bezsporny. Nie budzi zwłaszcza wątpliwości to, że nieruchomość, na której zlokalizowane są działki poddawane podziałowi jest położona na terenie, na którym nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów sporne działki opisywane są jako grunty orne (k. [...]akt admin.). Sporne działki o nr [...] powstały w wyniku podziału nieruchomości oznaczonych numerami geod. [...]. W odniesieniu zaś do działek [...] Wójt Z. wydał decyzję z [...] grudnia 2007 r. nr [...] ustalającą warunki zabudowy inwestycji polegającej na budowie 10 budynków mieszkalnych wraz z infrastrukturą techniczną (k. [...] akt admin.). W dacie wydawania decyzji na nowo wydzielonych działkach o nr [...] zlokalizowane były 4 budynki mieszkalne w stanie surowym zamkniętym.

Przedmiotem sporu jest natomiast wykładnia przepisów art. 95 pkt 7 u.g.n. oraz art. 4 pkt 3a u.g.n., w szczególności zaś to, czy w stanie faktycznym tej sprawy jest możliwy podział nieruchomości zgodnie z żądaniem Skarżących, czy dzielone działki spełniają definicję działki budowlanej w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz to, czy w wyniku podziału możliwe jest również wydzielenie działki niezabudowanej. Zdaniem organów, wykładnia powołanych przepisów uniemożliwia pozytywne rozpatrzenie wniosku Skarżących o podział nieruchomości.

W pierwszej kolejności należy jednak wyjaśnić kwestię dopuszczalności podziału nieruchomości, które w rejestrze gruntów stanowią grunty orne. W myśl regulacji art. 92 ust. 1 i 2 u.g.n. przepisów o podziałach nieruchomości nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha (ust. 1). Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). Z przedmiotowego zakresu stosowania przepisów o podziale nieruchomości określonego w art. 92 ust. 1 u.g.n. wynika domniemanie powszechności ich stosowania do wszelkich nieruchomości, z wyraźnym wskazaniem na wyłączenie ich stosowania wobec nieruchomości rolnych lub leśnych, których taki charakter wynika z ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo z ich wykorzystania na takie cele, gdzie wykorzystanie to jest odzwierciedlone stosownymi zapisami w katastrze nieruchomości, którego rolę pełni ewidencja gruntów i budynków – zgodnie z art. 224 u.g.n. Ustawowe wyłączenie stosowania przepisów u.g.n. do podziału nieruchomości rolnych i leśnych posiada wyjątki, polegające na objęciu przepisami ugn podziału nieruchomości rolnych i leśnych w trzech przypadkach:

- gdy brak jest planu miejscowego, ale nieruchomość rolna lub leśna objęta została decyzją o warunkach zabudowy na inne cele niż rolne lub leśne,

- gdy dokonanie podziału nieruchomości rolnej lub leśnej spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędącymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych,

- gdy dokonanie podziału nieruchomości rolnej lub leśnej spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha – art. 93 ust. 2a i 3a ugn.

Wyłączenie stosowania u.g.n. wobec nieruchomości rolnych i leśnych wynika z faktu, że zagospodarowanie tych nieruchomości na cele rolne i leśne nie jest zależne od spełnienia jakichkolwiek dodatkowych warunków planistycznych dotyczących położenia tych nieruchomości, ich konfiguracji lub wyposażenia w infrastrukturę techniczną. Rolnicze i leśne wykorzystanie nieruchomości stanowi swoisty rodzaj pierwotnego ich zagospodarowania. Dla rolniczego lub leśnego wykorzystywania nieruchomości nie określa się jakichkolwiek kryteriów w planie miejscowym lub w decyzji o warunkach zabudowy. Nie jest więc konieczne dokonywanie sformalizowanej oceny dopuszczalności podziałów nieruchomości rolnych i leśnych w procedurze administracyjnej, poza wyjątkami wskazanymi powyżej.

Wynika stąd, że przepisy rozdziału o podziale nieruchomości można zastosować gdy brak jest planu miejscowego, ale nieruchomość rolna lub leśna objęta została albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzją o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 u.p.z.p.).

W tej sprawie istotne znaczenie ma to, że w odniesieniu do działek [...], z której decyzją z [...] lutego 2011r. Burmistrz Z. wydzielił sporne działki o nr [...] (k. [...] akt admin.) Wójt Z. wydał decyzję z [...] grudnia 2007 r. nr [...] ustalającą warunki zabudowy inwestycji polegającej na budowie 10 budynków mieszkalnych wraz z infrastrukturą techniczną. Skoro sporne nieruchomości objęto decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie ma przeszkód prawnych aby te nieruchomości objąć podziałem uregulowanym w rozdziale I działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pomimo ujęcia w rejestrze gruntów jako grunty orne, sporne nieruchomości, z uwagi na objęcie ich decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie są już nieruchomościami wykorzystywanymi na cele rolne i leśne w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 95 pkt 7 u.g.n. niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Definicja działki budowlanej została zawarta w art. 4 pkt 3a u.g.n. Z regulacji tej wynika, że ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

Niewątpliwie warunkiem koniecznym uznania działki za działkę budowlaną jest jej zabudowanie. Organy przyjęły, że skoro definicja działki budowlanej dotyczy działki gruntu zabudowanej, to odnosi się do etapu po zabudowaniu działki. Definicja ta nie zawiera wymogów realizacji obiektów budowlanych, gdyż obiekty te są już zrealizowane i istnieją na wydzielanej działce. W związku z tym organy przyjęły, że skoro cztery budynki mieszkalne zlokalizowane na nowo wydzielonych działkach są w trakcie budowy, to proces inwestycyjny nie zakończył się a grunt ma nadal charakter rolny. Sąd nie podziela takiego stanowiska.

Przyjmuje się, że pojęcie działki budowlanej zamieszczone w ustawie o gospodarce nieruchomościami służyć ma ustaleniu, jaka powinna być działka gruntu, by mógł na niej stać budynek, który już na niej stoi. Ma to umożliwić dokonanie odpowiednich zmian tych działek, które nie spełniają wymogów podanych w definicji zamieszczonej w art. 4 pkt 3a u.g.n. - tj. których wielkość, cechy geometryczne, brak dostępu do drogi publicznej oraz niedostateczne wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej uniemożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z położonych na nich budynków i urządzeń.

Wskazuje się, że o takim podejściu świadczą następujące przepisy ustawy:

- art. 95 pkt 2 u.g.n., umożliwiający wydzielenie działki budowlanej wokół budynku wzniesionego przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu - niezależnie od ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- art. 95 pkt 7 u.g.n., dopuszczający wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu - niezależnie od ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (zob. E. Bończak – Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, opubl. w LEX, komentarz do art. 4, pkt 5.).

Przyjmując takie rozumienie tego pojęcia brak jest podstaw by przyjąć, że skoro proces inwestycyjny nie został zakończony to działki nie można uznać za budowlaną. Przepisy nie określają, w jakim stanie powinny pozostawać budynki, by przyjąć, że działka, na której są zlokalizowane, spełnia kryteria działki budowlanej. Zauważyć należy, że przepis art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane budynek definiuje jako obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Mając powyższe na uwadze, a także ratio legis definicji działki budowlanej jakie stanowi ocena, czy działka ta z punktu widzenia istniejącej na niej zabudowy może być prawidłowo i racjonalnie zagospodarowana, w ocenie Sądu należy przyjąć, że wystarczającym jest, jeśli na działce posadowiony jest budynek w stanie surowym zamkniętym. Formułowanie zaś wymogu zakończenia procesu inwestycyjnego nie znajduje, zdaniem Sądu, oparcia w obowiązujących przepisach prawa.

Odnośnie zaś interpretacji art. 95 pkt 7 u.g.n. to obszernie do tego przepisu odniósł się Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z 16 października 2013 r., sygn. I OSK 1027/12. Wskazał że przepis art. 95 pkt 7 u.g.n. stanowi lex specialis w stosunku do ogólnych zasad obowiązujących przy podziale nieruchomości, gdyż reguluje jeden z przypadków, w których - pomimo braku planu zagospodarowania przestrzennego albo niezależnie od jego ustaleń lub ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - jest dopuszczalny podział nieruchomości. Przypadek, o którym mowa w w/w przepisie, dotyczy wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. NSA podkreślił, że prawo do dzielenia rzeczy własnej jest prawem przysługującym właścicielowi, a wynikającym z samej istoty prawa własności. Wskazał, że w myśl art. 140 kodeksu cywilnego, właściciel rzeczy ma prawo korzystać z rzeczy zgodnie ze społecznym przeznaczeniem swego prawa i rzeczą rozporządzać, choć oczywiście w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Zdaniem NSA, przepisy ograniczające prawa właściciela w jego prawie własności, a więc w tym przypadku w uprawnieniu do podziału rzeczy nieruchomej, nie mogą być w żadnym stopniu interpretowane w sposób rozszerzający. Wręcz przeciwnie, tego rodzaju przepisy muszą być zawsze wykładane w sposób ścisły i precyzyjny (art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej).

Zgodnie ze stanowiskiem NSA zaprezentowanym w cyt. wyroku, przypadek uregulowany w art. 95 ust. 7 u.g.n. dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości (niezależnie od istnienia lub ustaleń planu miejscowego) pod warunkiem spełnienia określonego celu. Jest nim wydzielenie "działki budowlanej, niezbędnej" do korzystania z budynku mieszkalnego. Oznacza to, że jest możliwe, aby z dotychczasowej działki zostały wydzielone dwie lub więcej działek budowlanych, które będą niezbędne do korzystania ze znajdujących się na ich powierzchni budynków, ale jest również dopuszczalne, by z istniejącej dotąd jednej działki została wydzielona tylko jedna działka budowlana, która będzie niezbędna do korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego zaś reszta z dzielonego gruntu będzie stanowiła działkę odrębną, powstałą na skutek powyższego wydzielenia. Powstanie przy tym tej ostatniej działki nie jest oczywiście celem podziału, określonego w art. 95 ust. 7 u.g.n., ale jest to po prostu jego konsekwencją. Omawiany przepis służy bowiem utworzeniu dla już istniejącego budynku mieszkalnego działki gruntu o takich parametrach, które będą zgodne z wymaganiami, jakie winny być spełnione, jeśliby budynek ten był obecnie budowany. Celem więc wydzielenia owej działki jest powstanie działki budowlanej (art. 4 ust. 3a u.g.n.), której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe, bezkonfliktowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń na niej położonych (por. E. Bończak – Kucharczyk, Komentarz do art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, LEX 2013 oraz M. Wolanin - "Podziały i scalenia nieruchomości" Wyd. CH.BECK, Warszawa 2011 str. 187 i nast.). Sąd orzekający w pełni podziela zaprezentowany wyżej pogląd i przyjmuje go za własny.

W konsekwencji Sąd Wojewódzki prezentuje stanowisko, że nie ma przeszkód, aby w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami dokonać podziału nieruchomości w taki sposób, że w jego wyniku powstanie działka zabudowana oraz działka niezabudowana. Nie znajduje natomiast uzasadnienia twierdzenie organu, że w jednym czasie możliwe jest prowadzenie postępowania, którego celem jest wydzielenie z nieruchomości gruntowej tylko jednej działki budowlanej.

Reasumując: orzekające w sprawie organy dokonały błędnej wykładni przepisów prawa materialnego, tj. art. 4 pkt 3a i art. 95 pkt 7 oraz art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Naruszenie zaś przepisów postępowania polegało na tym, że organy nie wyjaśniły czy wskazywane przez skarżących obiekty są w tzw. stanie zamkniętym surowym.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. (tekst jedn. Dz. U. z 2012r. poz. 270 ze zm., dalej p.p.s.a.) Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz, z mocy art. 135 p.p.s.a. poprzedzającą jej wydanie decyzję Burmistrza Z. z [...] kwietnia 2013r. O niewykonalności decyzji Sąd orzekł na podstawie art. 152, zaś o kosztach postępowania orzekł na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a. oraz §2 ust. 1 i 2, §14 ust. 2 pkt 1 lit. "c" rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (tekst jedn. Dz. U. z 2013r. poz. 490).

Orzekając ponownie organy uwzględnią stanowisko Sądu zaprezentowane w uzasadnieniu tego wyroku.