Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1870/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-03-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 66 ust 1 pkt 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.), , Sędzia WSA Jolanta Augustyniak – Pęczkowska, Sędzia WSA Grzegorz Rudnicki, Protokolant spec. Agnieszka Wrzodak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 marca 2019 r. sprawy ze skargi J. J. R. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] czerwca 2018 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego oddala skargę


UZASADNIENIE

Sygnatura akt VIISA/Wa 1870/18

UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] decyzją z dnia [...] listopada 2017 r., Nr [...], na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 i art. 83 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.) po zbadaniu stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego na działce nr ew. [...] z obr. [...] przy ul. [...] w [...] - nakazał J. R. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego na działce nr ew. [...] z obr. [...] przy ul. [...] w [...], poprzez:

1. wykonanie zadaszenia ochronnego nad dojściem do budynku,

2. wyłączenie dostępu do bezpośredniego otoczenia ścian podłużnych (wschodniej i zachodniej), w terminie 1 miesiąca od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna.

3. wbudowanie układu ściągów stalowych dla ścian nośnych,

4. wzmocnienie 28 krokwi nad południową połową budynku, poprzez dodanie jednostronnych nakładek,

5. wymianę 12 krokwi,

6. częściową wymianę deskowania dachu nad całym budynkiem,

7. wymianę stropu drewnianego, belkowego nad południową połową II piętra budynku,

8. wymianę pokrycia dachu na całej powierzchni połaci,

9. wymianę rynien i rur spustowych,

10. wymianę obróbek blacharskich i wykonanie brakujących obróbek blacharskich,

11. rozbiórkę i odbudowę kominów ceglanych,

12. zbicie i wymianę odparzonych tynków zewnętrznych,

13. termo-renowację ścian zewnętrznych.

w terminie 12 miesięcy od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu organ podał, że Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] [...] wnioskiem z [...].01.2016 r. zwrócił się o wydanie stosownej decyzji dotyczącej dachu budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w [...]. Zarządca podnosił, że występował do właściciela budynku – J. J. R. o wyrażenie zgodny na przeprowadzenie remontu dachu ale otrzymywał odpowiedź negatywną.

Z oceny stanu technicznego budynku z dnia [...].09.2009 r. wynikało, że wymaga on wzmocnienia ścian i stropów w miejscu spękań i naprawy tynków. Dach jest w stanie awaryjnym, przecieka w wielu miejscach powodując zacieki na sufitach pomieszczeń na najwyższej kondygnacji, następuje niszczenie drewnianych elementów konstrukcji i desek pod pokryciem z papy. Wymagana jest natychmiastowa wymiana pokrycia dachowego. Brak obróbek blacharskich na krawędzi płyty balkonowej i odpadający tynk. Zalecono wykonanie izolacji termicznej i przeciwwilgociowej ścian.

Podczas kontroli nieruchomości w dniu [...].02.2016 r. ustalono, że budynek ma konstrukcję tradycyjną murowaną, stropy Kleina, drewnianą dwupołaciową więźbę dachową krytą papą, ławy fundamentowe murowane, ceglane. Budynek posiada trzy kondygnacje nadziemne i poddasze nieużytkowe oraz podpiwniczenie. Budynek powstał około 1936 r.

Ogólny stan techniczny i estetyczny obiektu organ ocenił jako dostateczny, wskazują że niektóre elementy wymagają natychmiastowego remontu. Konstrukcja dachu, jest w stanie awaryjnym. Stwierdzono liczne przecieki widoczne na poszyciu, więźbie dachowej i stropie klatki schodowej oraz miejscowe zbutwienie elementów konstrukcyjnych. Pokrycie dachu z papy wraz z obróbkami blacharskimi kwalifikuje się do wymiany. Trzony kominowe powyżej poziomu dachu w dużym stopniu są zdegradowane. Stwierdzono odspojenie się ściany szczytowej od strony frontowej tj. ul. [...] (szczelina pionowa). Bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia nie stwierdzono.

Podczas kontroli pełnomocnik właściciela budynku wskazał, iż stan techniczny budynku jest zły. Naruszona jest konstrukcja fundamentów i ścian o czym świadczą liczne spękania pionowe i ukośne na elewacji budynku. Nastąpiło również zdeformowanie otworów okiennych i drzwiowych. Pełnomocnik wnioskował o sporządzenie aktualnej oceny technicznej przez Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] [...] wraz z oceną opłacalności remontu budynku.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, że właściciel przedmiotowego budynku nie zgadzając się na przeprowadzenie remontu dachu od 2009 r. przyczynił się do pogłębiającej się degradacji budynku.

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...], na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, postanowieniem z [...].03.2016 r. nałożył na J.J.R. obowiązek przedstawienia ekspertyzy technicznej określającej stan techniczny budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w [...].

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, po rozpatrzeniu zażalenia J. R., postanowieniem z [...].05.2016 r., Nr [...] uchylił to postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Pismem z [...].09.2016r. Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] [...] poinformował organ, że w lokalu nr [...] zarwał się sufit w małym pokoju. Zlecono doraźną naprawę dachu.

Przedstawiciel Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego [...] w związku z informacją telefoniczną z Centrum Kryzysowego przeprowadził kontrolę stanu technicznego stropu. Ustalono, że w lokalu nr [...], usytuowanym pod strychem, doszło do uszkodzenia stropu. Widoczny był otwór w stropie. Zakazano użytkować pokój dziecięcy i strych do czasu oceny stanu technicznego stropu nad ostatnią kondygnacją.

Następnie [...].09.2016 r. organ przeprowadził kontrolę stanu technicznego lokali znajdujących się na ostatniej kondygnacji ww. budynku mieszkalnego. Stwierdzono, że możliwe jest dalsze zniszczenie stropów i odpadanie tynków w pokojach mieszkalnych.

Z uwagi na ustalenie, że istnieje zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia w lokalu nr [...] i nr [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z [...].09.2016 r. Nr [...], nakazał Zakładowi Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] [...] opróżnić lokal mieszkalny nr [...] i nr [...].

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego [...] postanowieniem z [...].09.2016 r. Nr [...] nałożył na Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] [...] obowiązek przedstawienia ekspertyzy technicznej określającej stan techniczny budynku, a [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z [...].11.2016 r., Nr [...], utrzymał to postanowienie w mocy.

Zakład Gospodarowania Nieruchomościami przedłożył w dniu [...].09.2017 r. ekspertyzę analizy stanu technicznego budynku przy ul. [...] w [...] z maja 2017 r., sporządzoną mgr inż. bud. ląd. S. W. J..

Z powyższej ekspertyzy technicznej wynikało, że stan techniczny budynku nie odpowiada aktualnym wymaganiom dotyczącym budynków mieszkalnych. Ze względu na bezpieczeństwo użytkowania budynku, do czasu wykonania rozbiórki i odbudowy zniszczonych części kominów, zalecono pilnie wykonanie zadaszenia ochronnego nad dojściem do budynku i wyłączenie dostępu do bezpośredniego otoczenia ścian podłużnych (wschodniej i zachodniej).

Zalecono obserwację pionowych ścian poprzez kontrolny pomiar geodezyjny. Ponadto, podano specyfikację robót potrzebnych do doprowadzenia budynku do stanu zgodnego z prawem.

Zalecono: wbudowanie układu ściągów stalowych dla ścian nośnych, wzmocnienie 28 krokwi nad południową połową budynku, poprzez dodanie jednostronnych nakładek, wymianę 12 krokwi, częściową wymianę deskowania dachu nad całym budynkiem, wymianę stropu drewnianego, belkowego nad południową połową II pietra budynku, wymianę pokrycia dachu na całej powierzchni połaci, wymianę rynien i rur spustowych, wymianę obróbek blacharskich i wykonanie brakujących obróbek blacharskich, rozbiórkę i odbudowę kominów ceglanych, zbicie i wymianę odparzonych tynków zewnętrznych oraz termo-renowację ścian zewnętrznych.

Dalej organ wskazał, że zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane za stan techniczny budynku odpowiada właściciel lub zarządcy budynku.

Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego zobowiązany jest do zapewnienia utrzymania odpowiedniego stanu technicznego i estetycznego obiektu w celu niedopuszczenia do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Ponadto, zgodnie z art. 62 ustawy Prawo budowlane obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli. Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli okresowej obiektu, usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi albo bezpieczeństwa mienia.

Stosownie do art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może:

1) zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia.

Wobec stwierdzonego nieodpowiedniego stanu technicznego przedmiotowego budynku, na podstawie art. 66 ustawy Prawo budowlane, organ nakazał właścicielowi wykonać prace naprawcze w celu zapewnienia bezpieczeństwa jego użytkowania.

Obowiązki dotyczące utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym w pierwszej kolejności, spoczywają na właścicielu obiektu.

Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] [...] jest jedynie administratorem nieruchomości, a jak ustalono pogłębiająca się degradacja budynku spowodowana jest w dużej mierze brakiem zgodny właściciela J. R. na przeprowadzenie remontu dachu.

J. R. wniósł odwołanie od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia [...] listopada 2017 r., zarzucając naruszenie art. 61 w zw. z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego poprzez zaniechanie nałożenia obowiązków na zarządcę obiektu budowlanego - Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...], a nałożenie ich na niego.

W uzasadnieniu odwołania wskazał, że początkowo organ uznał, że Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] [...] ma status zarządcy obiektu. Organ nie wyjaśnił przesłanek zmiany postrzegania sytuacji procesowej ZGN z "zarządcy" na "administratora".

Zarządca budynku posiada odpowiednio większe środki i możliwości techniczne w porównaniu z właścicielem, który jest osobą starszą i schorowaną.

Obciążenie go obowiązkami wskazanymi w decyzji stoi w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. Zarząd nad budynkiem został odebrany mu przez władzę publiczną w 1962 r., potem budynek doprowadzono do awaryjnego stanu technicznego poprzez brak remontów, dewastację.

Właściciel po jego formalnym odzyskaniu nieruchomości nie czerpie jakichkolwiek pożytków z tytułu najmu, czynsze (w tym fundusz remontowy) odprowadzane są do Dzielnicy [...]. Władztwo nad nieruchomością jest iluzoryczne i formalne. Sprzeciw wobec zamiaru przeprowadzenia remontu związany był z tym, że ZGN chciał, aby to właściciel pokrył w całości koszty, a w przeciwnym razie obiekt miał zostać obciążony hipoteką.

Nie jest zgodne z interesem społecznym i słusznym interesem właściciela, aby to on ponosił ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości w sytuacji, gdy podmiotem odpowiedzialnym za stan obecny jest zarządca.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] czerwca 2018r., Nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257) oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1332) po rozpatrzeniu odwołania J. R. od decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia [...] listopada 2017r., nakazującej J. R. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego przy ul. [...] w [...] - uchylił zaskarżoną decyzję w części dotyczącej pkt 13, to jest wykonania termo-renowacji ścian zewnętrznych i w tym zakresie umorzył postępowanie, w pozostałej zaś części utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że sprawa była już przedmiotem orzekania przez organy nadzoru budowlanego.

Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] listopada 2016r. Nr [...] nakładające na zarządcę nieruchomości - ZGN obowiązek przedłożenia w terminie 4 miesięcy ekspertyzy technicznej określającej stan techniczny budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w [...].

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 16 listopada 2017r., sygn. akt: VII SA/Wa 11/17, uchylił to postanowienie. Zwrócił uwagę na fakt, że znany jest właściciel nieruchomości.

W dniu [...] września 2017 r. Zakład Gospodarowania Nieruchomościami przedłożył ekspertyzę stanu technicznego budynku przy ul. [...] w [...] z maja 2017r., sporządzoną przez mgr inż. S. W. J..

Nie ulega wątpliwości, iż obiekt znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym. Okoliczność ta została stwierdzona podczas czynności kontrolnych przeprowadzonych w dniach: [...] lutego 2016r., [...] września 2016r. i [...] września 2016r., jak również w ekspertyzie stanu technicznego budynku z maja 2017r. Nadto J.R. nie kwestionował złego stanu technicznego budynku.

Podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowił art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Zgodnie zaś z art. 61 ustawy Prawo budowlane za stan techniczny obiektu odpowiada właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.

W przepisie art. 66 w związku z art. 61 Prawa budowlanego określono krąg podmiotów zobowiązanych do utrzymania obiektu budowlanego, którymi są właściciel lub zarządca obiektu, ale kolejność wyboru przez organ adresata obowiązków nie została jednoznacznie unormowana. Rozstrzygnięcie w tym zakresie zależy od stanu faktycznego i prawnego ustalonego w danej sprawie.

Nieruchomość przy ul. [...] w [...] została na mocy decyzji Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej [...] z dnia [...] stycznia 1963r. oddana w zarząd [...] - obecnie Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami Dzielnicy [...] [...].

Właścicielem nieruchomości jest obecnie J.R., o czym świadczy postanowienie Sądu Rejonowego [...] z dnia 7 września 2007r., sygn. akt II Ns 813/07, stwierdzające nabycie spadku po E. R..

Zakład Gospodarowania Nieruchomościami Dzielnicy [...] [...] bezskutecznie wzywał J. R. do przejęcia zarządu nieruchomością. W Sądzie powszechnym toczy się sprawa o przekazanie właścicielowi zarządu spornym obiektem.

Sąd Rejonowy [...] wyrokiem z dnia 2 grudnia 2016r. zobowiązał J.R. do złożenia oświadczenia o przejęciu zarządu nieruchomością o nr ew. [...] z obr. [...], przy ul. [...] w [...], wyrok nie jest prawomocny.

Postępowanie toczy się obecnie przed Sądem Okręgowym w [...] XXVII Wydział Cywilny Odwoławczy i oczekuje na wyznaczenie terminu rozprawy apelacyjnej.

Organy nadzoru budowlanego nie ustalają podmiotu ponoszącego winę za zły stan techniczny obiektu, jak też kwestii cywilnych dotyczących zarządzania nieruchomością.

Właścicielem nieruchomości jest J. R., co wynika z nabycia spadku po zmarłym E.R. (postanowienie Sądu rejonowego z dnia [...] września 2007 r., [...]), a także zostało potwierdzone nieprawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego z dnia [...] grudnia 2016 r., którym zobowiązano go do przejęcia zarządu nieruchomością.

W orzecznictwie sądowo - administracyjnym dominuje pogląd, że przyjęta w art. 61 Prawa budowlanego kolejność podmiotów, na których ciąży obowiązek, nie jest przypadkowa. Za nakładaniem obowiązków w sprawie stanu technicznego w pierwszej kolejności na właściciela obiektu przemawia to, że prawo własności daje najszersze władztwo nad rzeczą, szczególnie w sytuacji kiedy nie ulega wątpliwości kto jest właścicielem obiektu (wyroki WSA w Lublinie z 22 sierpnia 2017 r., II SA/Lu 1174/16, wyrok WSA w Krakowie z dnia 14 lipca 2017 r., II SA/Kr 5/17, wyrok NSA z dnia 5 października 2007 r., II OSK 1310/06).

Skoro znany jest właściciel nieruchomości, nadto zobowiązano J.R. do przejęcia zarządu, natomiast awaryjny stan techniczny obiektu, powoduje zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia, koniecznym było merytoryczne rozpatrzenie sprawy.

Z materiału dowodowego wynika, iż właściciel obiektu unika wykonywania obowiązków z zakresu utrzymania przedmiotowego budynku w odpowiednim stanie technicznym, m.in. nie zgadzając się na przeprowadzenie remontu w 2009 r., czym przyczynił się do pogłębiającej degradacji budynku.

Fakt, iż skarżący nie wyraża woli władania sporną nieruchomością pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie. Obowiązek przewidziany w art. 66 Prawa budowlanego nie jest uzależniony od posiadanych przez właściciela środków finansowych pozwalających na jego wykonanie.

Odnosząc się do zakresu obowiązków wymienionych w zaskarżonej decyzji, organ odwoławczy wskazał, że jakkolwiek termo-renowacja została wymieniona w zaleceniach ekspertyzy z maja 2017r., to jednak nakładane na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego obowiązki muszą mieć charakter naprawczy..

Wykonanie termo-renowacji ścian zewnętrznych stanowi modernizację budynku poprzez wykonanie nowego elementu, którego wcześniej obiekt nie posiadała, a nie jest niezbędne do przywrócenia jego odpowiedniego stanu technicznego.

Z uwagi na powyższe, organu II instancji uchylił decyzję w części dotyczącej pkt 13 i w tym zakresie umorzył postępowanie, w pozostałej zaś części utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

J. J. R. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] czerwca 2018 r.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 61 w zw. z art. 66 ustawy Prawo budowlane poprzez nałożenie na niego obowiązku remontu nieruchomości przy ul. [...] w [...], gdy obowiązek ten powinien być nałożony na zarządcę - Zakład Gospodarowania Nieruchomościami, wskazał także na brak nakazania opróżnienia budynku i jego rozbiórki

Domagał się uchylenia decyzji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skargi podnosił, iż nie jest prawdą, że nie wyraził zgody na przeprowadzenie remontu. W piśmie z dnia [...].10.2015 r. skierowanym do ZGN [...] oświadczył, że "właściciel nie wyraża zgody na przeprowadzenie jakichkolwiek remontów budynku, które obciążały by właściciela budynku oraz obciążały by hipotekę nieruchomości".

Ponownie podniósł, że od roku 1963 nie czerpał z nieruchomości żadnych pożytków, nie podpisywał żadnych umów najmu, nie ingerował w zarząd budynkiem przez podmioty publiczne.

ZGN [...] wystąpił o przekazanie zarządu właścicielowi dopiero kiedy została naruszona konstrukcja budynku. Za stan techniczny budynku, współodpowiedzialność ponosi ZGN [...] razem z inwestorem budującym w sąsiedztwie budynek. Budowa była prowadzona w taki sposób, że doprowadziła do naruszenia fundamentów.

ZGN [...] próbował wymusić na właścicielu remont dachu za jego pieniądze, aby ukryć zaniedbania jakich dopuścił się zarządzając budynkiem.

Od 1963 r. nie były wykonywane remonty dachów, kominów, elewacji (poza próbą zatarcia pęknięć po 2006 r., spowodowanych zniszczeniem kamienicy przez dewelopera). ZGN nie wyegzekwował od dewelopera żadnych działań naprawczych, ani odszkodowania.

Obecnie budynek nadaje się do rozbiórki. Potwierdza to Burmistrz Dzielnicy [...] w piśmie z dnia [...] maja 2018 r., w którym stwierdza, że odkupienie nieruchomości, jest nieuzasadnione ekonomicznie, że względu na konieczność rozbiórki budynku. Niezrozumiałe jest postępowanie o przymuszenie właściciela do remontu.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 2188) sądy administracyjne powołane są do kontroli zgodności z prawem działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania administracyjnego, nie będąc przy tym związanym granicami skargi, stosownie do treści art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz.1302 ze zm., zwanej dalej "p.p.s.a.").

Biorąc pod uwagę powyższe kryteria Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie i podlega oddaleniu.

Stan faktyczny sprawy, a zwłaszcza techniczny budynku przy ul. [...] w [...] był zasadniczo niesporny. Nie ulegało wątpliwości, iż obiekt znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym.

Okoliczność ta została stwierdzona podczas oględzin w dniach: [...] lutego 2016r., [...] września 2016r. i [...] września 2016r., jak również w ekspertyzie analizy stanu technicznego budynku przy ul. [...] w [...] z maja 2017r., sporządzonej przez inż. S. W.J..

J. R. nie kwestionował złego stanu technicznego budynku, lecz zarzucał błędne określenie adresata obowiązków mających na celu usunięcie tego stanu.

Faktem jest, że nieruchomość przy ul. [...] w [...] została oddana w zarząd [...] - obecnie Zakład Gospodarowania Nieruchomościami Dzielnicy [...] [...] - na podstawie decyzji Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej [...] z dnia [...] stycznia 1963r.

Natomiast aktualnie właścicielem nieruchomości jest J. R.. Zakład Gospodarowania Nieruchomościami Dzielnicy [...] [...] wzywał J. R. do przejęcia zarządu nieruchomością, jednak bezskutecznie.

Działając z powództwa Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami, Sąd Rejonowy [...] wyrokiem z dnia [...] grudnia 2016r. zobowiązał J. R. do złożenia oświadczenia o przejęciu zarządu nieruchomością przy ul. [...] w [...], wyrok nie jest prawomocny. Postępowanie toczy się przed Sądem Okręgowym w [...] XXVII Wydział Cywilny Odwoławczy.

Zasadnie organ II instancji uznał, iż fakt, że skarżący nie wyraża woli władania nieruchomością pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. Nałożenie obowiązków na podstawie art. 66 Prawa budowlanego nie jest uzależnione od posiadania przez zobowiązanego środków finansowych pozwalających na ich wykonanie.

Słusznie również [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, że termo-renowacja wymieniona w zaleceniach ekspertyzy z maja 2017r., nie mieści się kategorii robót niezbędnych do przywrócenia odpowiedniego stanu technicznego budynku. Obowiązki muszą mieć bowiem charakter naprawczy, mający na celu przywrócenie obiektu do stanu używalności oraz zachowania substancji budowlanej w odpowiednim stanie technicznym odpowiadającym jego funkcjom.

Podstawę materialnoprawną decyzji stanowił art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.), zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego nakazuje – w drodze decyzji – usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

W myśl art. 61 ww. ustawy, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:

1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 (m.in. utrzymywać w należytym stanie technicznym);

2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury.

Zatem ustawa Prawo budowlane, na podstawie której organy administracji nałożyły na skarżącego nakaz usunięcia niewłaściwego stanu technicznego, w przepisie art. 61 - jako zobowiązanych do utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 tej ustawy, wskazała właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.

Wymieniając na pierwszym miejscu właściciela, ustawodawca wskazał kolejność adresatów, którzy są zobowiązani utrzymać i użytkować obiekt. Prawo własności jest prawem dającym najszersze władztwo nad rzeczą i wobec tego do właściciela w pierwszej kolejności należy kierować nakazy z art. 66 ustawy. Stanowisko takie istniało również w orzecznictwie ukształtowanym jeszcze na gruncie ustawy z dnia 24 października 1974 r. - Prawo budowlane.

Określenie w sposób alternatywny w omawianych przepisach osób odpowiedzialnych za stan techniczny obiektów budowlanych nie oznacza, że organy administracji w oderwaniu od okoliczności faktycznych sprawy mają bez uzasadnienia pominąć jedną z nich. Odnosi się to zwłaszcza do sytuacji, w których niejasny bądź niepełny jest stan własności nieruchomości, a nie budzi wątpliwości, kto jest zarządcą. W piśmiennictwie zwraca się uwagę na konieczność nakładania obowiązków na podmioty według kolejności wymienionej w przepisie art. 61 (zob. Komentarz do Prawa budowlanego pod redakcją Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006. str. 592).

Jednocześnie należy zaznaczyć, że w przepisie art. 61 Prawa budowlanego ustawodawca wskazał właściciela lub zarządcę, a więc posłużył się alternatywą co oznacza, że obowiązki w trybie art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 Prawa budowlanego mogą być nałożone również na oba podmioty łącznie. Niemniej jednak w sytuacji, gdy stan własnościowy był jednoznaczny, adresatem nakazu nałożonego na podstawie powołanych przepisów Prawa budowlanego może być tylko właściciel obiektu budowlanego.

Skoro do wykonania niezbędnych robót budowlanych przy przedmiotowym budynku mieszkalnym niezbędna jest zgoda jego właściciela, a jej brak ma decydujące znaczenie dla możliwości wykonania tychże robót, to zasadnie organ nadzoru budowlanego uznał, że J. J. R. i powinien być adresatem nakazów przewidzianych w art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane.

W tym postępowaniu nie doszło do naruszenia przepisów postępowania ani prawa materialnego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę jako nieuzasadnioną.