Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 979/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2016-01-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2014 poz 1647
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jednolity
article: art. 3 par. 2, art. 134 par. 1, art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 36 ust. 4,  , art. 37 ust. 3 i 4,11
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj,, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Aneta Ciesielska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi S. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi S. B. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K., z dnia [...]r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] r. w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Zaskarżona decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

S. B. była właścicielką działki gruntu, oznaczonej numerem [..] o powierzchni [...] ha, położonej w S., gmina [...], przeznaczonej i wykorzystywanej na działalność rolniczą, zgodnie z poprzednio obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc obowiązującą z dniem 31 grudnia 2003 r.

Uchwałą Rady Gminy Ustronie Morskie z dnia 22 października 2010 r. nr XLIII/302/2010 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu ewidencyjnego Sianożęty i części obrębu Bagicz działka o numerze [...] znalazła się na terenie oznaczonym symbolem [...] z przeznaczeniem pod zabudowę usług turystycznych z możliwością lokalizacji zabudowy mieszkaniowej oraz częściowo na terenie oznaczonym [..] – droga publiczna gminna. Dla terenów oznaczonych symbolem UTM stawkę, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalono na poziomie 25%.

Decyzją z dnia [...] r., nr [...] Wójt Gminy zatwierdził podział nieruchomości, między innymi działki oznaczonej nr [...] o powierzchni [...] ha na działki o numerach [...] o powierzchni [...] ha, [...] o powierzchni [...] ha, [...] o powierzchni [...] ha i [...] o powierzchni [...] ha. Na skutek dokonanego podziału działka oznaczona numerem [...] leży częściowo na terenie oznaczonym [...] i częściowo na terenie [...], natomiast działki [...] i [...] na terenie oznaczonym symbolem [...].

Aktem notarialnym z dnia [...] r. repertorium A numer [...], S. B. zbyła działki oznaczone numerem [...] i [...] oraz udział do 2/7 (dwóch siódmych) części we własności działki gruntu nr [...], stanowiącej ciąg pieszo – jezdny.

W związku ze zbyciem działek oznaczonych numerami [...], [...] i udziału w działce [...], Wójt Gminy wszczął postępowanie celem ustalenia wysokości opłaty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.). Decyzją z dnia [...] r. Wójt Gminy ustalił dla S. B. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości składającej się z działek o numerach [...] i [...] o łącznej powierzchni [..] ha i udziału 2/7 części w działce [...] o powierzchni [...] ha,, położonych w obrębie S., gmina [...], w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu ewidencyjnego S. u części obrębu B. i zbyciem prawa własności tych nieruchomości przed upływem 5 lat od uchwalenia zmian tego planu. W uzasadnieniu organ określił wysokość opłaty planistycznej w kwocie [...] zł i wskazał w jaki sposób została ona wyliczona.

Organ I instancji podkreślił, że na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą jej przeznaczenia. Wartość nieruchomości przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określił rzeczoznawca, a sporządzony operat uwzględnia fakt lokalizacji nieruchomości w stosunku do drogi publicznej, położenia w otoczeniu gruntów niezabudowanych, uzbrojenia w sieć wodociągową i elektryczną, które to okoliczności miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości. W ocenie organu operat sporządzony, przez osobę uprawnioną, jest wiarygodny, nie zawiera błędów czy pomyłek, a zatem zawarte w nim dane stanowiły podstawę do ustalenia wysokości opłaty planistycznej.

Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu została ustalona na poziomie [...] zł, to jest [...] zł za 1 m2, przy przyjęciu przeznaczenia nieruchomości na cele rolnicze, wynikającego z poprzednio obowiązującego planu, jak również faktycznego jej wykorzystania. Wartość nieruchomości po uchwaleniu miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego ustalono na kwotę [...] zł, to jest [...] zł za 1 m2, biorąc pod uwagę aktualne przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę usług turystycznych z lokalizacją zabudowy mieszkaniowej i usługowej (dla działek o numerach [...] i [...]) oraz częściowo pod poszerzenie drogi publicznej (dla działki nr [...]).

Skarżąca wniosła odwołanie od decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. podnosząc, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej toczyło się inne postępowanie i wydana w toku tego postępowania decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego stoi w sprzeczności z decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r.

Skarżąca wskazała, że na skutek toczącego się uprzednio postępowania wydana została decyzja z dnia [...] r., która pozostaje w obrocie prawnym. W związku z powyższym decyzja z dnia [...] r. powinna zostać uchylona, a niniejsze postępowanie powinno zostać umorzone jako bezprzedmiotowe. Skarżąca podniosła również, że nie wyjaśniono rozbieżności w cenie 1 m2 przyjętych w operatach z 2013 i 2014 r. W ocenie skarżącej wycena nieruchomości została dokonana nieprawidłowo, bowiem do naliczenia opłaty planistycznej i opłaty adiacenckiej przyjęto te same działki, a rzeczoznawca uchylał się od udzielenia odpowiedzi na postawione w toku postępowania pytania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. po rozpatrzeniu odwołania skarżącej, decyzją z dnia [...] r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Decydujące znaczenie ma dzień zbycia nieruchomości, bowiem musi to nastąpić przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Stosownie do treści art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustała się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia, terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

W myśl art. 37 ust. 11 tejże ustawy - do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do podmiotów uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zasady zaś wyceny nieruchomości uregulowane zostały w przepisach działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami w rozdziale 1, a w art. 175 tej ustawy ustawodawca odesłał także do zasad wyceny określonych w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych,

Przepis art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Kolegium wskazało, że w niniejszej sprawie był już wcześniej sporządzony operat szacunkowy, jednak został on przez rzeczoznawcę wycofany w związku z wątpliwościami dotyczącymi tego, czy ocena wzrostu wartości nieruchomości powinna uwzględniać również zmianę wartości nieruchomości spowodowaną jej podziałem dokonanym już po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wątpliwość ta została rozstrzygnięta przez Ministerstwo Infrastruktury Technicznej, na wniosek Środkowopomorskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w K. Z pisma Ministerstwa z dnia 27 marca 2014 r. wynika, że opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu.

Kolegium wskazało, że dla rzeczoznawcy majątkowego oznaczało to, iż należy określić wartość rynkową 1 m2 działki nr [...], w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy uwzględnieniu jej przeznaczenia, wynikającego z uchwalonego planu i faktycznego sposobu użytkowania i przeznaczenia w planie miejscowym, który utracił swoją obowiązującą moc.

Kolegium wyszczególniło jakimi kryteriami kierowało się dokonując oceny operatu i argumentowało, że wycena została sporządzona zgodnie z zasadami wynikającymi z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), który stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Kolegium uznało za bezsporne, iż zapisy nowego planu zagospodarowania przestrzennego zmieniły przeznaczenie nieruchomości, co z kolei przesądza o tym, że ziściły się przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej. W ocenie Kolegium nie ulega wątpliwości, że przeznaczenie nieruchomości stanowiącej działkę oznaczoną nr [..] (w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego) było korzystniejsze w stosunku do planu poprzednio obowiązującego. Opłata planistyczna jest wynikiem wzrostu wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który tak określił przeznaczenie nieruchomości, że jej wartość rynkowa uległa podwyższeniu.

Kolegium nie podzieliło zarzutu odnoszącego się do uwzględnienia w operacie z dnia [...] r. trendu czasowego co do części działek z operatu sporządzonego dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej, uznało bowiem, że nie wpływa to na właściwe oszacowanie wartości nieruchomości ze względu na cel jakiemu ma służyć operat.

Organ podniósł również, że subiektywne przekonanie strony o tym, że wartość nieruchomości nie została ustalona właściwie, nie przesądza o tym, że operat został sporządzony w sposób nierzetelny. Powołując się na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008 r. sygn. akt I SA/Wa 1833/07, organ wywodził, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjęła się zasada, według której, jeżeli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, to wówczas ma możliwość przedłożenia organowi przeciwdowodu w postaci innego operatu, bądź opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Oznacza to, że jeżeli operat szacunkowy wraz z dodatkowymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy oraz jego ocena są w dalszym ciągu kwestionowane, to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców. W ocenie Kolegium, skoro strona nie przedstawiła takiego przeciwdowodu, to również z tej przyczyn brak jest podstaw do zakwestionowania prawidłowości operatu sporządzonego w niniejszej sprawie.

Organ nie ustosunkował się do zarzutów dotyczących pozostawania w obrocie prawnym decyzji z dnia [...] r.

Analiza akt postępowania prowadzi do wniosku, że w sprawie ustalenia opłaty planistycznej toczyło się postępowanie zakończone wydaniem przez Wójta Gminy decyzji z dnia [...] r., którą organ ustalił skarżącej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Skarżąca wniosła odwołanie od tej decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jednak jak wynika z akt sprawy odwołanie nie zostało przekazane do rozpatrzenia organowi II instancji, z uwagi na fakt, iż rzeczoznawca, na skutek opisanych wyżej wątpliwości dotyczących uwzględnienia w ocenie zmiany wartości działki na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, również zmiany wartości spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Jednocześnie organ I instancji nie wyeliminował z obrotu prawnego własnej decyzji z dnia [...] r. i po uzyskaniu kolejnego operatu uwzględniającego uwagi zawarte w piśmie Ministerstwa Infrastruktury Technicznej, z dnia 27 marca 2014 r., wydał w dniu [...]r. kolejną decyzję ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Na skutek odwołania od tej decyzji, złożonego przez S. B., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] r. uchyliło zaskarżoną decyzję w części dotyczącej punktu 2, nadają mu jednocześnie nowe brzmienie i utrzymało decyzję w mocy w pozostałym zakresie. Następnie decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uchyliło własną decyzję z dnia [...]r. oraz decyzję Wójta Gminy z dnia [...] r. W uzasadnieniu decyzji Kolegium wskazało, że przyczyną uchylenia obu decyzji było podniesienie przez stronę w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. okoliczności, iż w niniejszej sprawie została wydana przez Wójta Gminy, decyzja z dnia [...] r. Kolegium uznało zatem, że konieczne jest zbadanie przez organ I instancji, czy decyzja ta została uchylona, czy też w dalszym ciągu pozostaje ona w obrocie prawnym.

W związku z orzeczeniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. Wójt Gminy decyzją z dnia [...] r. uchylił, na podstawie art. 154 § 1 K.p.a., własną decyzję z dnia [...] r., wskazując w uzasadnieniu, że w związku z wycofaniem przez biegłego rzeczoznawcę operatu szacunkowego, dotyczącego nieruchomości, który to operat stanowił podstawę ustalenia wysokości opłaty planistycznej, konieczne stało się uchylenie decyzji ustalającej tę opłatę.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S. S. B. podniosła zarzuty niezbadania wszystkich okoliczności sprawy, w szczególności niewyjaśnienia, czy operaty i pozostałe materiały dowodowe w sprawie są zgodne z ze stosowanymi przepisami, czy są one logiczne i zupełne i nie zawierają niejasności, pomyłek, braków, a przede wszystkim czy są one wiarygodne oraz braku pełnego uzasadnienia decyzji i niewskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, przyczyn, z których innym dowodom odmówił wiarygodności, jak również niewyjaśnienie podstawy prawnej decyzji z przytoczeniem przepisów prawa.

W uzasadnieniu skarżąca ponownie powołała się na fakt, iż w tej sprawie w obiegu pozostają dwie decyzje, to jest decyzja z dnia [...] r. i decyzja zaskarżona. W jej ocenie zatem zaskarżona decyzja została wydana przedwcześnie. Powołując się na orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...]r. skarżąca podniosła, że, gdy w obiegu prawnym pozostaje kilka decyzji dotyczących tej samej sprawy, zawsze należy uchylać decyzję późniejszą, zatem zaskarżona decyzja powinna zostać uchylona.

Skarżąca wywodziła także, że organ naruszył jej prawa, bowiem rzeczoznawca nie udzielił odpowiedzi na wszystkie kierowane przez nią pytania. Wskazała, że w jej ocenie operat został sporządzony nierzetelnie o czym świadczą rozbieżności w cenie działek w operatach z 2013 r. i 2014 r., a także na rozbieżności dotyczące ustalenia wartości nieruchomości widniejące w operacie sporządzonym dla celów opłaty adiacenckiej i operacie, na podstawie którego ustalono opłatę planistyczną.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania argumentując, że w jej ocenie nie ma możliwości jednoznacznego ustalenia, czy na skutek wprowadzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości wzrosła, a tym samym brak jest podstaw do ustalenia czy zachodzą przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej i jej wysokości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. zważył co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, iż zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów, wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) - dalej: "P.p.s.a.", sprawowana jest przez sądy administracyjne w oparciu o kryterium zgodności z prawem. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji według wskazanych wyżej kryteriów wykazała, że nie narusza ona prawa, a podniesione w skardze zarzuty okazały się nietrafne.

Przedmiotem skargi jest decyzja, którą organ utrzymał w mocy decyzję ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem prawa własności nieruchomości przed upływem 5 lat od uchwalenia planu. W pierwszej kolejności należało zatem zbadać, czy ziściły się przesłanki warunkujące ustalenie opłaty planistycznej.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199 ze zm.), dalej "u.p.z.p.", jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Przesłankami ustalenia opłaty planistycznej są zatem:

1) uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zmiana planu już istniejącego,

2) wzrost wartości nieruchomości pozostający w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu,

3) zbycie nieruchomości, której wartość na skutek uchwalenia lub zmiany planu wzrosła,

Dla ustalenia opłaty planistycznej przesłanki, o których mowa wyżej muszą zostać spełnione łącznie.

W niniejszej sprawie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony uchwałą Rady Gminy z dnia 22 października 2010 r. nr XLIII/302/2010 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obrębu ewidencyjnego S. i części obrębu B. , opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Zachodniopomorskiego nr 133 poz. 2667 z dnia 23 grudnia 2010 r.). Uchwała weszła w życie z dniem 23 stycznia 2011 r.

Poza sporem pozostaje okoliczność, iż na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmianie uległo przeznaczenie nieruchomości położonej w S., oznaczonej w dacie wejścia w życie planu numerem [...]. Na podstawie poprzednio obowiązującego planu działka miała przeznaczenie rolnicze i tak była wykorzystywana. Po zmianie planu działka znalazła się na terenie oznaczonym symbolem [..] z przeznaczeniem pod zabudowę usług turystycznych z możliwością lokalizacji zabudowy mieszkaniowej oraz częściowo na terenie oznaczonym [...] – droga publiczna gminna.

Zaistniały zatem przesłanki do wszczęcia postępowania w celu ustalenia opłaty planistycznej, bowiem zmiana przeznaczenia nieruchomości w taki sposób, jak wynika to z akt postępowania prowadzi do wzrostu wartości nieruchomości, chociażby ze względu na związaną z tym zmianę sposobu jej użytkowania. Dopuszczalne bowiem stało się zlokalizowanie na nieruchomości zabudowy związanej z obsługą ruchu turystycznego i zabudowy mieszkaniowej. O zasadności ustalenia opłaty decyduje natomiast ustalenie przez biegłego rzeczoznawcę wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu, przy czym operat szacunkowy winien być sporządzony zgodnie z regułami określonymi w art. 37 ust. 11 u.p.z.p., który stanowi, że odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Art. 149 i następne ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n.", określają zasady określania wartości nieruchomości, z uwzględnieniem celu dla jakiego operat jest sporządzany. Na tej podstawie organ gminy ustala opłatę planistyczną, jako procentową stawkę wzrostu wartości nieruchomości, która nie może przekraczać 30% kwoty, o którą wzrosła wartość nieruchomości. W niniejszej sprawie, stosownie do § 19 uchwały stawka dla terenów oznaczonych symbolem UTM wynosi 25%.

W niniejszej sprawie opłata planistyczna została ustalona na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] r., sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę, który określił wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu na kwotę [...] zł, a po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę [..] zł Wzrost wartości nieruchomości wyniósł w tym przypadku [...] zł, 25% tej kwoty to [...] zł.

Stosownie do art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. zgłoszenie roszczeń z tytułu opłaty planistycznej może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 u.p.z.p.). W niniejszej sprawie termin do zgłoszenia roszczeń z tytułu opłaty planistycznej został zachowany.

Sąd nie podzielił zarzutu skargi odnoszącego się do nieprawidłowej, zdaniem skarżącej, oceny przedstawionych operatów szacunkowych, w szczególności pod względem ich spójności, zupełności i wiarygodności, w kontekście innych zgromadzonych w sprawie dowodów, a także tego, czy nie zawierają one pomyłek i braków. Odnosząc się do tak postawionego zarzutu wskazać należy, że podstawą do ustalenia opłaty planistycznej był operat szacunkowy z dnia [...] r., brak było zatem podstaw do badania innych załączonych do akt operatów, które nie stanowiły podstawy do ustalenia opłaty. Sąd dostrzega okoliczność, iż w sprawie został sporządzone kolejno dwa operaty dotyczące ustalenia opłaty planistycznej. Zważyć jednak należy, że biegła wycofała się z ustaleń zwartych w operacie sporządzonym w dniu [...] r. Było to związane z wątpliwościami odnoszącymi się do sposobu obliczenia stopy wzrostu wartości działek, w związku z dokonanym po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podziałem nieruchomości, a także zbycia tylko części powstałych na skutek podziału działek.

W związku z wyartykułowaną w decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. tezą, iż wycena dla celów ustalenia opłaty planistycznej powinna oddawać rzeczywistą modyfikację wartości nieruchomości, powstałą wyłącznie na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bez jednoczesnego uwzględnienia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej innymi czynnikami np. podziałem nieruchomości na mniejsze działki, biegła podjęła działania zmierzające do ustalenia jednoznacznej wykładni zasad sporządzania operatu szacunkowego w takim przypadku.

Skoro zatem sporządzony został nowy operat szacunkowy z uwzględnieniem powyższego stanowiska, które sąd w pełni podziela, to brak jest podstaw do badania operatu, który utracił walor wiążący i nie stanowił podstawy do ustalenia opłaty planistycznej. W tej sytuacji sąd badał jedynie, czy twierdzenia organu odnoszące się do oceny operatu z dnia [...] r. znajdują oparcie zarówno w samym operacie jak i zgromadzonym materiale dowodowym.

Biegła wskazała jakimi przesłankami kierowała się dokonując oceny wartości nieruchomości, w szczególności dotyczyło to położenia nieruchomości, wielkości powierzchni, uzbrojenia, warunków dojazdu oraz sąsiedztwa. Cechy te miały wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych analizowanych przez biegłą nieruchomości. Biegła dokonała wyczerpującej i zgodnej z przepisami analizy zmierzającej do ustalenia wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w ocenie sądu brak jest podstaw do kwestionowania tych ustaleń. Zważyć bowiem należy, że podnoszone przez skarżącą zarzuty odnoszą się do rozbieżności pomiędzy danymi przyjętymi dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej i dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej.

Jak słusznie zauważyła skarżąca cel sporządzenia operatu jest w takim przypadku odmienny, inne są również przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej. Jak już wyżej wspomniano opłata planistyczna, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. odnosi się do wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast stosownie do art. 146 ust. 1 u.g.n. ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Siłą rzeczy zatem w obu przypadkach badane są inne parametry, co rozważania na temat wzrostu wartości nieruchomości, przyjętych założeń i ich porównania czyni bezprzedmiotowym.

Uzasadnienie zaskarżone decyzji jest obszerne i zawiera zarówno opis stanu faktycznego jak również wskazanie z jakich przyczyn organ uznał, że operat szacunkowy, stanowiący podstawę ustalenia opłaty planistycznej został sporządzony prawidłowo. Brak jest zatem podstaw do wywodzenia, że zaskarżonej decyzji nie spełnia wymogów, o których mowa w art. 107 § 3 K.p.a.

Niezasadny okazał się również podniesiony w uzasadnieniu skargi zarzut, iż w obrocie prawnym pozostaje decyzja Wójta Gminy z dnia [...] r., bowiem Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., decyzją z dnia [...] r. uchyliło zarówno własną decyzję z dnia [...] r. jak również wskazaną wyżej decyzję Wójta Gminy i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Z tych względów na podstawie art. 151 P.p.s.a sąd skargę oddalił.