Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 296/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2021-10-21 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 15(4) ust. 3
journal: Dz.U. 2020 poz 374
law: Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych  chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych
article: art. 1 par 1 1, par 2
journal: Dz.U. 2021 poz 137
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j.
article: art. 3 par 2 pkt 2, art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 157 par 1 , art. 156 par 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 1 ust. 1b pkt 3
journal: Dz.U. 2019 poz 1314
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 21 października 2021 r. sprawy ze skargi T. R. i W. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 18 stycznia 2021 roku, nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej powoływane jako "Kolegium" lub "organ administracji"), po rozpatrzeniu wniosku T. R. oraz W. G. (dalej powoływani też jako "Skarżący"), orzekło o odmowie stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta S. z dnia 6 września 2010 r. znak: [...], [...] w przedmiocie odpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w S. przy ul. [...], oznaczonej numerem działki [...] z obrębu 6 Pogodno o powierzchni 726 m2 (dalej powoływanej jako "Nieruchomość"), stanowiącej przedmiot własności gminy Miasto S., dla której Sąd Rejonowy w S. prowadzi księgę wieczystą KW nr [...] w prawo własności.

Jak podał w uzasadnieniu powyższej decyzji organ administracji, na mocy decyzji z dnia [...] r. Prezydent Miasta S. (powoływane dalej jako: "decyzja przekształceniowa") orzekł o odpłatnym przekształceniu we własność prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości przysługującego:

- Janinie i M. J. na zasadzie wspólności ustawowej, w udziale do [...] części, jako w prawie związanym z własnością lokalu nr [...],

- M. i M. Ś. na zasadzie wspólności ustawowej, w udziale do [...] części, jako w prawie związanym z własnością lokalu nr [...],

- T. R. i W. G., na zasadzie wspólności ustawowej, w udziale do [...] części, jako w prawie związanym z własnością lokalu użytkowego (U).

Prezydent Miasta S. ustalił też opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, udzielił stosownych bonifikat od ustalonej opłaty oraz ustanowił hipoteki przymusowe.

Od powyższej decyzji żadna ze stron nie wniosła odwołania wskutek czego stała się ona ostateczna i prawomocna.

Pismem z dnia 7 grudnia 2020 r., Skarżący zażądali stwierdzenia nieważności decyzji przekształceniowej, zarzucając przedmiotowemu rozstrzygnięciu nieprawidłowe przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności Nieruchomości, na której w 2005 r. zakończono dobudowę budynku – receptury stanowiącej część składową lokalu użytkowego usytuowanego na parterze budynku.

Wskazali w powyższym zakresie, że Gmina Miasto S. dokonała przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności Nieruchomości w nieuregulowanym stanie prawnym oraz pozostawiła nieruchomość budynkową i gruntową w nieuregulowanym stanie prawnym, który wywołał dla nich trwałe negatywne skutki nie dające się skorygować.

Skarżący wskazali, iż kwestionowana we wniosku decyzja została wydana z naruszeniem:

- art. 1 ust. 1b pkt 3 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1314 – dalej powoływanej jako "ustawa przekształceniowa"),

- art. 16 i art. 155 i 156 pkt 3, pkt 5 i pkt 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 735 z późn. zm. – dalej powoływana jako k.p.a.)

Wywodzili też, że kwestionowaną we wniosku decyzją przekształceniową uniemożliwiono im zakończenie innego postępowania administracyjnego, w wyniku którego, z wniosku Wojewódzkiego Inspektora Farmaceutycznego apteka miała być przekształcona w aptekę z recepturą-typu A. Ów skutek był następstwem niemożliwości wpisania w księdze wieczystej własności rozbudowanej części apteki.

W ocenie skarżących decyzja przekształceniowa została wydana z wadą prawną albowiem wydano ją przy nieprawidłowych udziałach w gruncie i budynku. Dotyczyła ona budynku, z którego gmina wyodrębniała lokale i nieruchomości gruntowej i na której powstał budynek w celu powiększenia powierzchni użytkowej apteki. Błąd w wyliczeniu udziałów w "prywatyzowanym" przez gminę budynku ma istotny wpływ na stosunki własnościowe w nieruchomości i skutkuje brakiem możliwości wpisania do ksiąg wieczystych prawidłowych udziałów oraz powiększenia powierzchni lokalu użytkowego do [...] m2. Dlatego też, w ocenie wnioskodawców, gmina powinna była odmówić przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu we własność do czasu uregulowania stanu prawnego nieruchomości.

Wnioskodawcy zaznaczali dodatkowo, że w czasie rozpatrywania wniosku z 2008 r. o przekształcenie, oraz w trakcie wydawania decyzji przekształceniowej, było prowadzone postępowaniu o ujawnienie w Miejskim Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej oraz w księgach wieczystych zwiększonej powierzchni lokalu użytkowego (z [...] m2) lecz fakt ten nie został uwzględniony. Tymczasem istnienia dobudowy do istniejącego budynku w chwili przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu we własność nieruchomości oraz nieuregulowanych udziałów w samym budynku nie można było nie uwzględnić, gdyż dobudowana receptura stanowiła własność Skarżących.

Wnioskodawcy zaznaczali, że w trakcie realizacji dobudowy w [...] r., Gmina dokonała sprzedaży lokalu mieszkalnego usytuowanego na piętrze budynku o powierzchni [...] m2 z udziałem [...] w częściach wspólnych budynku i użytkowaniu wieczystym gruntu. W powyższym akcie notarialnym gmina oświadczyła, że sprzedaje ostatni lokal mieszkalny w budynku. Gminie pozostało 325 udziałów w powierzchni budynku znajdującej się w piwnicy z przyziemiem i w strychu oraz w gruncie. Gmina pozostawiła sobie zatem powierzchnie w strychu i w piwnicy, z których nie mogła wywodzić udziałów w budynku i gruncie. Nadto udziały nie zostały wówczas wyrównane [...]. W tym stanie rzeczy zdaniem wnioskodawców powinny były być sporządzone aneksy do aktów notarialnych dla nabywców lokali użytkowego (parter budynku) jak i mieszkalnego nr [...] (piętro budynku). Pomimo tego, w trakcie przygotowania dobudowanej receptury do odbioru przez Państwowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, w dniu 1 czerwca 2004 r. Gmina Miasto S. sprzedała na mieszkanie pomieszczenia w przyziemiu stanowiące część powierzchni piwnicy z udziałem [...] w częściach wspólnych budynku i współużytkowaniu wieczystym gruntu.

Wnioskodawcy nadmienili, że w tym samym roku tj. 31 sierpnia 2004 r. Gmina sprzedała [...] m2 powierzchni strychu bez zgody wspólnoty do lokalu 2 na piętrze. W tym czasie trwało też postępowanie sygn. IIC/1408/03 w Sądzie Rejonowym o ustalenie stanu prawnego nieruchomości i było wniesione ostrzeżenie do Ksiąg Wieczystych o toczącym się postępowaniu, o czym gmina wiedziała. Znała uzasadnienie sądu do orzeczenia, że powierzchnia strychu nie może być przez gminę sprzedana.

Skarżący podkreślali, że po przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gminie pozostało ostatecznie [...] udziałów w nieruchomości mimo, że w decyzji przekształceniowej stwierdzono, że przekształca się nieruchomość gruntową o powierzchni [...] m2, czyli [...] (całość). W decyzji przekształceniowej nie ma też informacji, że gminie pozostało [...] udziałów a jako beneficjentów decyzji wpisano wyłącznie właścicieli lokali w udziałach: lokal użytkowy - [...], lokal nr [...] - [...], lokal nr [...] - [...]. Wniosek o wpis decyzji do KW też nie uwzględniał [...] udziałów gminy. Tymczasem po przekształceniu użytkowania wieczystego nie powinno pozostać [...] udziałów bo są to udziały bez lokalu, które powstały bo gmina przyznawała udziały częściom niesamodzielnym budynku i dokonywała prywatyzacji lokali przy różnych powierzchniach całkowitych budynku.

Wnioskodawcy oświadczyli też, że strych stanowił nieruchomość wspólną, a zatem na jego nabycie zgodę musiała wyrazić wspólnota mieszkaniowa. Zarówno zmiana przeznaczenia części wspólnej, jak również związana z nią zmiana wysokości udziałów we współwłasności części wspólnej, są czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd i do ich podjęcia potrzebna była zgoda wszystkich współwłaścicieli. Dodali, że nie byli stroną przy sprzedaży na rzecz właścicieli lokalu nr [...] powierzchni wspólnych w strychu, a wręcz sprzeciwiali się tej sprzedaży. Było to ingerencją w sferę praw obywatela chronionej powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. Niezachowanie normatywnego warunku uzyskania zgody od pozostałych właścicieli na sprzedaż tych powierzchni musi być - zdaniem wnioskodawców - oceniona jako rażące naruszenie prawa w rozumieniu art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., tak samo jak przekształcanie użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości w nieuregulowanym stanie prawnym.

Wnioskodawcy podkreślili, że w momencie przekształcenia użytkowania wieczystego gruntu na własność, grunt miał nieuregulowany stan prawny, bo na gruncie oprócz budynku z [...] r. o powierzchni zabudowy [...], z nieuregulowanymi udziałami tj. [...], [...], [...] i [...] pozostawione z niesamodzielnych powierzchni strychu, istniał budynek którego budowę rozpoczęto w 1997 r. a pozwolenie na użytkowanie uzyskano w 2005 r. dla receptury apteki o powierzchni zabudowy [...] m2 i powierzchni użytkowej [...] m2. Budynek ten powstał nakładem właścicieli lokalu użytkowego. Zaznaczyli, że od 2005 r. starali się o wpis zwiększonej powierzchni w MODGiK, aby następnie ujawnić lokal w księdze wieczystej. Wpis do MODGiK został dokonany w 2018 r. z uwagą, że udział dla tego lokalu wynosi [...] w częściach wspólnych i został wyliczony z powierzchni [...] m2. Natomiast do chwili obecnej sąd wieczystoksięgowy nie chce wpisać zmiany powierzchni lokalu z [...] m2 z uwagi na nieuregulowany stan prawny nieruchomości i nieprawidłowe udziały.

Wobec powyższego zdaniem wnioskodawców przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu na własność okazało się postępowaniem przeciwko własności. Grunt o nieuregulowanych udziałach z zakończoną rozbudową apteki, nieujawnioną w księgach wieczystych Prezydent Miasta S. sprzedał pozostałym członkom wspólnoty w udziałach, bez wydzielenia gruntu pod dobudowanym budynkiem tak jak by tego budynku na tym gruncie nie było, a który powstał nakładem właścicieli lokalu apteki i jest recepturą apteki. W tym stanie rzeczy właściciele lokali nr [...] i nr [...], licząc na łatwy zysk, wywodzą roszczenia o zapłatę za grunt, powiększone o wartość nieruchomości w kwocie około [...] tys. zł mimo tego, że nie partycypowali w kosztach budowy.

Wobec powyższego, zdaniem skarżących, uzasadnione jest uznanie za nieważną kwestionowanej decyzji, aby przekształcenie mogło nastąpić zgodnie z prawem i z zachowaniem własności.

Kolegium rozstrzygając w wywołanej powyższym wnioskiem sprawie wyjaśniło, że wśród powyżej wymienionych przesłanek nieważności decyzji ostatecznej, należało rozważyć przede wszystkim przesłankę "rażącego naruszenia prawa", którego Skarżący upatrują w tym, iż przedmiotowa decyzja o odpłatnym przekształceniu prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości w prawo jej własności, została wydana przy nieprawidłowym określeniu przez organ udziałów jakie posiadali ówcześni jej użytkownicy wieczyści (a obecnie właściciele) w prawie do gruntu i nieruchomości budynkowej, co miało spowodować naruszenie prawa własności wnioskodawców. Jak przyjęło Kolegium artykułowana przez wnioskodawców nieprawidłowość związana była przede wszystkim z pominięciem przez organ faktu wykonania przez wnioskodawców dobudowy do istniejącego budynku w celu powiększenia apteki w oparciu o pozwolenie budowlane z dnia 16 października 1997 r., a także błędnym określeniu wielkości poszczególnych udziałów w "starym budynku". Powyższe w ocenie wnioskodawców świadczy o wadzie prawnej decyzji z dnia 6 września 2010 r., albowiem wydano ją przy nieuregulowanym stanie prawnym.

Oceniając czy opisywane przez Skarżących obszernie okoliczności dają się zakwalifikować jako rażące naruszenie prawa, Kolegium po przytoczeniu rozumienia powyższej kwalifikowanej wady decyzji ostatecznej w orzecznictwie i literaturze wskazało, że decyzja której stwierdzenia nieważności domagają się wnioskodawcy znajduje swoją podstawę prawną w przepisach ustawy przekształceniowej. Powyższa ustawa reguluje kwestie uzyskiwania własności nieruchomości gruntowej przez jej użytkowników wieczystych. Zakres przedmiotowy i podmiotowy zastosowania ustawy określa jej art 1. Zauważono, że w treści wniosku o stwierdzenie nieważności wnioskodawcy poza wskazaniem na art. 1 ust. 1b pkt 3 ustawy przekształceniowej, nie wskazują na przepisy, które w ich ocenie decyzja z dnia 6 września 2010 r. w sposób rażący narusza. Podany przez wnioskodawców art. 1 ust. 1b pkt 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiący, iż przepisu ust. 1 nie stosuje się do nieruchomości, wobec których toczy się postępowanie administracyjne, mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycję celu publicznego, został dodany ustawą z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. Owa zmiana obowiązuje od dnia 9 października 2011 r. Tym samym przepis ten nie obowiązywał w dacie wydania decyzji, której stwierdzenia nieważności domagali się wnioskodawcy. Wskazano, iż należy mieć na względzie, że badając decyzję w postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 156 § 1 k.p.a., organ nadzoru dokonuje oceny zgodności decyzji z prawem w świetle przepisów ustawy obowiązującej w dacie jej wydania. Dlatego brak było podstaw do oceny zgodności przedmiotowej decyzji z treścią wskazanego przez wnioskodawców art. 1 ust. 1b pkt 3 ustawy przekształceniowej.

Kolegium nadmieniło też, iż nie zauważa rażącego naruszenia przepisów przez decyzję z dnia 6 września 2010 r. Decyzja ta dotyczyła całego prawa użytkowania wieczystego, objęto nią wszystkich współużytkowników wieczystych Nieruchomości, którzy stali się współwłaścicielami nieruchomości w udziałach jakie związane były z lokalami stanowiącymi ich własność, których wielkość wynikała z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, jak i z treści księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości gruntowej. Zaznaczono, że w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece zawarte zostało domniemanie prawne, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Nadmieniono również, iż organ administracji nie ma możliwości, aby w toku postępowania, jakie przed nim się toczy, dokonywać odmiennych ustaleń prawnych od tych, jakie wynikają z prawomocnych orzeczeń sądowych, w tym z wpisów dokonanych w księdze wieczystej.

Odnosząc się do stanowiska wnioskodawców o wadliwym określeniu wielkości udziałów w decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z dnia 6 września 2010 r. Kolegium wskazało, że w postępowaniu nieważnościowym organ nie prowadzi postępowania administracyjnego co do meritum sprawy zakończonej decyzją ostateczną. Postępowanie to nie służy bowiem ponownemu rozpoznaniu sprawy w jej całokształcie, a jedynie zbadaniu pod kątem wystąpienia kwalifikowanych wad prawnych decyzji, wymienionych w art 156 § 1 k.p.a. Dlatego też podnoszone przez wnioskodawców okoliczności związane z wadliwym w ich ocenie określeniem wysokości udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości, nie stanowią podstawy do stwierdzenia nieważności weryfikowanej decyzji.

W zakresie żądania stwierdzenia nieważności decyzji na podstawie art. 156 § 1 pkt 5 i pkt 7 k.p.a. organ administracji wyjaśnił, że nie może być mowy o zaistnieniu takiej przesłanki nieważności, bowiem brak jest przepisu, który w swej treści w określonej sytuacji przewidywałby nieważność decyzji o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo jej własności, na taki przepis nie wskazują też sami wnioskodawcy.

Odnośnie przesłanki nieważności określonej w art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a. nadmieniono, iż niewykonalność decyzji oznacza, że rozstrzygnięcie z przyczyn prawnych bądź faktycznych nie może zostać wykonane. Przy czym niewykonalność ta musi istnieć już w dacie jego wydania, zaś przeszkody powodujące niewykonalność winny trwać cały czas, aż do czasu stwierdzenia jej nieważności. W ocenie Kolegium również i ta przesłanka nieważności decyzji nie wystąpiła, nie można bowiem uznać, że decyzja, na mocy której doszło do odpłatnego przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo jej własności jest decyzją niewykonalną z przyczyn prawnych bądź faktycznych, w rozumieniu tego przepisu.

Pismem z dnia 1 marca 2021 roku, rezygnując z prawa wystąpienia z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy do organu administracji, T. R. i W. G., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wnieśli skargę do sądu administracyjnego.

W ocenie Skarżących powyższa decyzja rażąco narusza przepisy prawa, a przede wszystkim art. 156 § 1 pkt 2, 5 i 7 k.p.a. w związku z naruszeniem przepisów prawa materialnego i postępowania, mającego istotne znacznie w sprawie, tj. w odniesieniu do:

I. prawa materialnego, w szczególności:

1) art. 1 ust. 1 w zw. z art. 3 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy przekształceniowej (w brzmieniu obowiązującym w czasie wydania decyzji przez organ I instancji) poprzez przyjęcie, iż dokonane przez organ I instancji przekształcenie użytkowania wieczystego Nieruchomości w prawo własności, przy nieuregulowanym stanie prawnym nieruchomości, nie narusza rażąco prawa, podczas gdy przekształcenie dokonane zostało przy nieuregulowanym stanie udziałów w budynku i gruncie, tj.:

- z pominięciem istniejącej w chwili przekształcenia dobudowy receptury aptecznej do należącego do Skarżących lokalu użytkowego nr [...] (dalej "apteka"), który to lokal wyodrębniony został z posadowionego na gruncie budynku, pomimo istnienia pozwolenia na dobudowę receptury i pozwolenia na jej użytkowanie,

- brak ujawnienia (usterka wpisu) na dzień pokształcenia w księdze wieczystej [...] udziałów przypadających właścicielom lokalu mieszkalnego nr [...], na skutek braku zawarcia w umowie o przyłączanie dodatkowej części nieruchomości z dnia 31 sierpnia 2004 r. zapisu dotyczącego przeniesienia na powyższe osoby udziałów w użytkowaniu wieczystym,

- wywodzone przez Gminę Miasto S. [...] udziałów, w sytuacji gdy brak było stosownego lokalu, z którym związane byłyby udziały.

2) art. 4 ust. 1 ustawy przekształceniowej – poprzez przyjęcie przez organ odwoławczy, że organ I instancji dokonując przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności przy nieprawidłowo uregulowanych udziałach nie naruszył rażąco prawa, na skutek wadliwego ustalenia dla osób, na rzecz których dokonano przekształcenia, opłaty z tytułu przekształcenia. tj. nie odpowiadającej rzeczywistym ich udziałom w gruncie;

3) art. 140 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny w zw. z art. 64 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej - poprzez niedostrzeżenie przez organ II instancji, iż decyzja organu I instancji wydana została z rażącym pogwałceniem prawa własności, polegającym na przekształceniu gruntu o nieregulowanym stanie prawnym (błędnie wyliczonych i nieujawnionych udziałach), z zakończoną rozbudową apteki, nieujawnioną w księgach wieczystych, który sprzedano pozostałym członkom w udziałach, bez wydzielania gruntu pod dobudowanym nakładami finansowymi skarżących budynkiem (receptury aptecznej), uniemożliwiając tym im samym wpis do ksiąg wieczystych własności dobudowanej części budynku;

4) art. 35 ust. 1 w zw. z art. 1 ust. 1 w zw. z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - poprzez niestwierdzanie przez Organ odwoławczy nieważności decyzji organu I instancji, pomimo iż utrzymanie decyzji rażąco narusza prawo, bowiem uniemożliwia ujawnienie w księgach wieczystych własności receptury aptecznej dobudowanej do apteki należącej do skarżących i wpisania do ksiąg wieczystych prawidłowych udziałów, tj. po powiększeniu powierzchni lokalu użytkowego z [...]

5) art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali (bądź art. 199 k.c. w przypadku tzw. małej wspólnoty) - poprzez sprzedaż przez Gminę Miasto S. właścicielom lokalu mieszkalnego nr [...] należących do części wspólnych pomieszczeń (strychu) o powierzchni użytkowej [...] m2 (udziały [...]) - bez zgody Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w S. (współwłaścicieli), pomimo, iż do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwala właścicieli lokali (współwłaścicieli) wyrażająca zgodę na dokonanie lej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

II. przepisów postępowania, mających istotny wpływ na wynik sprawy, przede wszystkim:

1) art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. w zw. z art. 100 k.p.a. - poprzez przyjęcie przez organ odwoławczy, że organ I instancji nie był zobowiązany do zawieszenia postępowania o przekształcenie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej w prawo własności, w sytuacji gdy podczas rozpatrywania wniosku jednocześnie toczyło się postępowanie w Miejskim Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w S. i w księgach wieczystych, o ujawnienie zwiększonej powierzchni lokalu użytkowego (o [...] m2), co miało istotny wpływ na wynik sprawy, bowiem stanowiło rażące naruszenie prawa skutkujące tym, iż decyzję przekształceniową wydano przy nieuregulowanym stanie prawnym nieruchomości (błędnie wyliczone i nieujawnione udziały);

2) art. 6 k.p.a. w zw. z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zw. z art. 7 Konstytucji RP - poprzez niedostrzeżenie przez organ II instancji, iż organ I instancji naruszył zasadę działania na podstawie i w granicach prawa, w tym przyznanych kompetencji, dokonując samodzielnego "sprostowania" na potrzeby przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności błędnego wpisu udziałów [...] w księdze wieczystej, gdy kompetencja ta należy do sądu cywilnego, a co miało doniosłe skutki w postaci wydania decyzji przekształceniowej w oparciu o nieistniejący wpis [...] udziałów w księgach wieczystych;

3) art. 7 k.p.a. - poprzez uznanie przez organ II instancji, że zaniechanie przez organ I instancji podjęcia z urzędu wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego (zawieszenia postępowania i wyjaśnienia i uregulowania kwestii błędnego wyliczenia udziałów w nieruchomości) nie godzi w zasadę praworządności i nie stanowi rażącego naruszenia prawa, co skutkowało niezałatwieniem sprawy przy uwzględnianiu słusznego interesu Skarżących (zwiększenia powierzchni użytkowej ich lokalu o dobudowaną własnymi nakładami do apteki recepturę o powierzchni użytkowej [...] m2) i interesu społecznego (rozbudowa apteki o recepturę jako inwestycja na cel publiczny), a co miało istotny wpływ na wynik sprawy ponieważ decyzję przekształceniową wydano przy nieuregulowanym stanie prawnym nieruchomości (błędnie wyliczone i nieujawnione udziały).

4) art. 8 k.p.a. - poprzez przejęcie przez organ odwoławczy, że organ I instancji wydając decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu, co miało miejsce już po zakończeniu dobudowy receptury aptecznej do apteki, będąc związany pozwoleniem z dnia 16 października 1997 r. na dobudowę receptury do istniejącej apteki - nie działał w sposób całkowicie podważający zaufanie do organów władzy publicznej, rażąco naruszając prawo, natomiast organ I instancji dokonał przekształcenia przenosząc własność budynku i poczynionych na niego nakładów finansowych przez Skarżących na gminę i pozostałych współwłaścicieli;

5) art. 104 § 1 w zw. z art. 158 § 1 w zw. z art. 80 k.p.a. - poprzez nierozpoznanie sprawy co do istoty i dokonanie przez organ II instancji dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodów w sprawie, tj. nie pochylenie się nad kwestią wadliwości przekształcenia w świetle zarzutów dotyczących nieprawidłowych udziałów (nierównych, nieujawnionych w księgach wieczystych w czasookresie przekształcenia) w budynku i gruncie, co miało fundamentalne znacznie dla sprawy.

Wskazując na powyższe pełnomocnik Skarżących zawnioskował o:

1) stwierdzenie na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a. nieważności decyzji,

2) zobowiązanie w oparciu o art. 145a § 1 p.p.s.a. organu I instancji do wydania w określonym terminie decyzji lub postanowienia wskazując sposób załatwienia niniejszej sprawy lub jej rozstrzygnięcie,

3) ewentualnie o uchylenie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a i c p.p.s.a zaskarżonej decyzji w całości bądź stwierdzenie na podstawie pkt 3 wydania decyzji z naruszeniem prawa.

W piśmie z 4 sierpnia 2021 r. Skarżący, wskazując na wolę uzupełnienia argumentacji wskazali, że decyzja rażąco narusza art. 1 ust. 1 ustawy przekształceniowej, albowiem w chwili rozstrzygania sprawy przez organ I instancji przekształceniu ulec mogły jedynie nieruchomości: zabudowane na cele mieszkaniowe, zabudowane garażami, przeznaczone pod ww. zabudowę i nieruchomości rolne. Tymczasem decyzja przekształceniowa obejmowała nieruchomość zabudowaną częściowo na cele użytkowe (niemieszkalne) - tj. aptekę wraz z dobudowaną do niej recepturą apteczną. Do przekształcenia doszło więc mimo, iż nie została spełniona ustawowa przesłanka przedmiotowa. Ów katalog rodzajów nieruchomości mogących ulec przekształceniu miał charakter zamknięty co potwierdza orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z 8 grudnia 2011 r., w sprawie o sygn. akt. P 31/10.

Natomiast w piśmie z 19 października 2021 r. pełnomocnik Skarżących, również wskazując na wolę uzupełnienia stasiowska podał, iż zgodnie z literalnym brzmieniem art. 1ustaw 1 ustawy przekształceniowej Nieruchomość nie mogła być przekształcona ponieważ była zabudowana w istotnej części na cele użytkowe, bowiem był posadowiony na niej lokal użytkowy. Nowelizacja ustawy przekształceniowej z 2005 r. nastąpiła dopiero na mocy ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 187, poz. 1110). Dokonano wówczas zmiany brzmienia art. 1 ustawy przekształceniowej z 2005 r. Nowelizacja z 2011 r. m.in. rozszerzyła prawo do przekształcenia na każdy rodzaj nieruchomości, niezależnie od jej funkcji lub przeznaczenia. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność nieruchomości mogli wystąpić także użytkownicy wieczyści zabudowanych nieruchomości komercyjnych innych niż garaże, którzy nie zostali wymienieni w pierwotnym brzmieniu ustawy przekształceniowej z 2005 r. - obowiązującym przed dniem wejścia w życie nowelizacji z 2011 r.

W ocenie pełnomocnika Skarżących w celu określenia, czy nieruchomość jest zabudowana na cele mieszkaniowe, należy sięgnąć do definicji legalnych w innych przepisach. Wykładni pojęcia "na cele mieszkaniowe" należy dokonywać z uwzględnieniem wykładni systemowej, w tym definicji budynku mieszkalnego. I tak, przepis art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, stanowi, że pod pojęciem budynku mieszkalnego jednorodzinnego należy rozumieć budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielnie całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Apteka należąca do Skarżących wraz z dobudowaną recepturą apteczną, liczyła faktycznie w chwili przekształcenia aż 153,61 m2. Nawet bez ujawnienia receptury, udziały lokalu użytkowego wynosiły [...]. tj. 37,5%. Lokal taki przekraczał 30% powierzchni całkowitej budynku.

Wskazał też, że wydanie decyzji przekształceniowej przy nie regulowanych udziałach (o czym organ I instancji miał pełnię wiedzy), powoływanie się przez organy l i II instancji na rękojmię wiary ksiąg wieczystych jest całkowicie nieuzasadnione. Nabycie tytułu własności do danej nieruchomości w drodze przekształcenia prawa użytkowania wieczystego (tj. jednostronnej czynności organu administracji publicznej) nie jest chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych, bowiem nie dotyczy nabywania prawa własności w drodze czynności cywilnoprawnej. Przekształcenie nie jest czynnością prawną, lecz jedynie jednostronną czynnością organu administracji publicznej, a więc przepisy o rękojmi nie powinny znajdować zastosowania. Nadto w chwili przekształcenia w księdze wieczystej widniało ostrzeżenie toczącym się postępowaniu o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Organ administracji przekazując skargę Sądowi wniósł o jej oddalenie przedstawiając swoje stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:

Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. 2020 r. poz. 374 ze zm.) w związku z wystąpieniem przesłanek w przepisie tym wymienionych.

Sąd rozpoznał skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego albowiem sprawuje wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolowanie działalności administracji publicznej pod kątem jej zgodności z prawem (art.1 §1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. z 2021 r. poz. 137). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3 §2 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm. – zwanej dalej "p.p.s.a.").

Przystępując do rozpatrzenia skargi należy w pierwszej kolejności zauważyć, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego zapadła w postępowaniu nadzwyczajnym, zainicjowanym poprzez wystąpienie jednej ze stron kwestionowanej decyzji z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji ostatecznej. Wobec argumentacji przedstawianej przez Skarżących i ich pełnomocnika w skardze oraz w późniejszych pismach oraz opisywania Kolegium mianem "organu odwoławczego" lub "organu Ii instancji" należy w tym miejscu podkreślić, iż w toczącym się w następstwie powyższego wniosku postępowaniu SKO nie działało jako organ odwoławczy, lecz jako organ nadzoru, właściwy do rozpatrzenia sprawy w trybie nadzwyczajnym na podstawie art. 157 § 1 k.p.a.

Powyższe ma podstawowe znacznie dla oceny prawidłowości skarżonej decyzji albowiem o ile rolą organu odwoławczego rozstrzygającego w sprawie nie zakończonej decyzją ostateczną jest ponowne rozpatrzenie sprawy w jej całokształcie, o tyle przedmiotem postępowania administracyjnego w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji ostatecznej jest jedynie zbadanie, czy kwestionowana decyzja nie jest dotknięta wadą prawną wymienioną w art. 156 § 1 k.p.a. Organ nadzoru jest w tym przypadku kontrolerem prawidłowości samej decyzji administracyjnej. Działanie organu w tym postępowaniu wymaga więc zupełnie innego podejścia niż w postępowaniu zwykłym. Nastawione powinno być wyłącznie na poszukiwanie najcięższych wad, o których mowa w art. 156 § 1 k.p.a. To zaś również oznacza, że żadne inne uchybienia, nawet jeśli mają miejsce, nie mogą być w tym postępowaniu uwzględnione, bo nie mogą prowadzić do stwierdzenia nieważności badanej decyzji..

Jak trafnie dostrzegł Naczelny Sad Administracyjny w wyroku z 17 listopada 2020 r., I OSK [...]: postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji jako postępowanie nadzwyczajne służy wyłącznie ocenie, czy przy wydaniu decyzji nie doszło do nadzwyczajnych, tzw. kwalifikowanych naruszeń prawa, które uzasadniają podważenie mocy decyzji ostatecznej. Przedmiotem postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności jest więc ocena, czy decyzja została wydana w sytuacjach wyliczonych enumeratywnie w art. 156 § 1 k.p.a..

W skardze wskazano na trzy uregulowane w art. 156 § 1 k.p.a. podstawy wzruszenia decyzji ostatecznej poprzez stwierdzenie jej nieważności tj:.

- art. 156 §1 pkt 2 – decyzja wydana została bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa;

- art. 156 §1 pkt 5 - decyzja była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały;

- art. 156 §1 pkt 7 - decyzja zawiera wadę powodującą jej nieważność z mocy prawa.

Mając na względzie, że poddana weryfikacji przez Kolegium decyzja została wydana w dniu 6 września 2010 r., a organ administracji orzekał w postępowaniu nieważnościowym w dniu 18 stycznia 2021 r., istotne znacznie ma również art. 156§ 2 k.p.a. stanowiący (w brzmieniu aktualnym na dzień orzekania), iż nie stwierdza się nieważności decyzji z przyczyn wymienionych w § 1 pkt 1, 3, 4 i 7, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło dziesięć lat, a także gdy decyzja wywołała nieodwracalne skutki prawne.

Zatem bez względu na zasadność ponoszonego zarzutu dotyczącego naruszenia art. 156 §1 pkt 7 k.p.a., nie było dopuszczalne stwierdzenie nieważności kwestionowanej decyzji przekształceniowej na podstawie tego przepisu. Ewentualne potwierdzenie zasadności zarzutów w tym zakresie, dawało podstawy co najwyżej do stwierdzenia wydania zaskarżonej decyzji z naruszeniem prawa oraz wskazania okoliczności, z powodu których organ nie stwierdził nieważności decyzji (art. 158§2 k.p.a.)

We wniosku Skarżący zarzucali wydanie decyzji przekształceniowej z naruszeniem art. 1 ust. 1b pkt 3 ustawy przekształceniowej, przy czym ową wadliwość decyzji skarżący wiążą z "wadą prawną decyzji", która miała polegać na błędnym wyliczeniu udziałów w "prywatyzowanym" przez gminę budynku. Skarżący wskazywali też w tym zakresie "nieuregulowany stan prawny Nieruchomości", co także ich zdaniem uniemożliwiało wydanie decyzji przekształceniowej. Skarżący eksponowali także okoliczności dotyczące legalności działań gminy w zakresie zbywania poszczególnych lokali mieszkalnych, pomieszczeń w budynku a wraz z nimi udziałów w Nieruchomości w tym w częściach wspólnych. Wreszcie ich zastrzeżenia budził fakt, iż po wydaniu decyzji przekształceniowej Gmina pozostała właścicielem Nieruchomości w części [...] mimo, że nie posiada prawa własności żadnego z lokali. Wreszcie, rażącego naruszenia prawa, Skarżący upatrywali w niezachowaniu obowiązku uzyskania przez Gminę zgody od pozostałych właścicieli na sprzedaż powierzchni w budynku.

Kolegium rozstrzygając w sprawie ustaliło, iż wskazany jako rażąco naruszony przepis materialnoprawny tj. art. 1 ust. 1b pkt 3 ustawy przekształceniowej nie obowiązywał w dacie orzekania przez Prezydenta Miasta S.. Mając na względzie brak wskazania innych przepisów materialnoprawnych będących podstawą wydania kwestionowanej decyzji, Kolegium poszukiwało innych przepisów, które miałyby zostać naruszone kwestionowaną wnioskiem skarżących decyzją.

Natomiast odnosząc się do zarzutów dotyczących wysokości udziałów poszczególnych użytkowników wieczystych będących stronami decyzji, Kolegium stwierdziło, iż brak jest możliwości, aby w toku postępowania organu administracji, dokonywał odmiennych ustaleń prawnych od tych, jakie wynikają z prawomocnych orzeczeń sądowych, w tym z wpisów dokonanych w księdze wieczystej. Przy czym uznało końcowo w tym zakresie, że podnoszone przez Skarżących okoliczności związane z wadliwym w ich ocenie określeniem wysokości udziałów w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości, nie stanowią podstawy do stwierdzenia nieważności weryfikowanej decyzji.

Rozstrzygając w powyższym zakresie, w pierwszej kolejności należy zauważyć, iż trafnie organ administracji dostrzegł, że wskazywany przez strony art. 1 ust. 3b ustawy przekształceniowej stanowiący, iż przepisu ust. 1 (tj. przepisu określającego przesłanki przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności) nie stosuje się do: nieruchomości, wobec których toczy się postępowanie administracyjne, mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycję celu publicznego, został dodany do powyższej ustawy przez art. 2 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2011, Nr 187 poz.1110) z dniem 9 października 2011 r. Stąd niewątpliwie wskazywany we wniosku przepis ustawy przekształceniowej nie obowiązywał 6 września 2010 r. tj. w dacie wydawania decyzji przez Prezydenta Miasta S.. Tym samym nie mogło być mowy o jego naruszeniu w toku postępowania przekształceniowego.

W zakresie w jakim Skarżący podnoszą zarzuty co do nieuregulowanego stanu prawnego Nieruchomości, warto zauważyć, iż pod pojęciem nieuregulowanego stanu prawnego w postępowaniu administracyjnym należy rozumieć sytuację, gdy nieruchomość objęta postępowaniem nie ma założonej księgi wieczystej oraz brak jest innych dokumentów umożliwiających ustalenie prawa własności. Można także mówić o nieuregulowanym stanie prawnym w sytuacji, gdy dotychczasowy właściciel działki zmarł, a po jego śmierci nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe. Tym samym nie jest ustalone prawo własności nieruchomości. Żadna z powyższych sytuacji nie wystąpiła w badanej sprawie. Właścicielem nieruchomości była gmina natomiast, w księdze wieczystej odzwierciedlone były prawa poszczególnych użytkowników wieczystych, przy czym wynikały one także z innych dokumentów i umów zawieranych z gminą, a ich treść została uwzględniona przy orzekaniu przez Prezydenta Miasta S., czego dowodzi treść skarżonego rozstrzygnięcia.

W postępowaniu przekształceniowym gwarancją tego, iż pomiędzy stronami nie istnieje spór co do zakresu posiadanego prawa, a ich interesy zostaną należycie rozważone, było jego prowadzenie dopiero po wystąpieniu z wnioskiem przez wszystkich użytkowników wieczystych danej nieruchomości. Postępowanie zakończone decyzją badaną przez Kolegium w postępowaniu nieważnościowym toczyło się z wniosku wszystkich współużytkowników wieczystych, w tym także z wniosku Skarżących, którzy w stosownym piśmie z 21 lipca 2008 roku, domagali się przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności i informowali między innymi, że są uprawnieni do nieodpłatnego przekształcenia prawa wieczystego użytkowania w prawo własności zgodnie z artykułem 5 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Przedkładali też wówczas do wniosku załączniki w postaci między innymi odpisu z księgi wieczystej stwierdzającej aktualny stan prawny nieruchomości (wniosek z 21 lipca 2008 roku – verte).

Ustalenie udziałów wszystkich stron postępowania które ulegały przekształceniu we własność, nastąpiło w ostatecznej decyzji. Tak dokonane ustalenie, zbieżne z ujawnionym później w księdze wieczystej, nie było kwestionowane przez żadną ze stron w szczególności poprzez wniesie odwołania, żądanie sprostowania czy uzupełnienia decyzji. Także żadna ze stron, mimo niewątpliwej wiedzy o toku postępowania przekształceniowego, nie wnioskowała o jego zawieszenie wskazując czy to na wolę uzyskania przed zakończeniem rozstrzygnięć dotychczas niezakończonych roszczeń / spraw cywilnych lub administracyjnych.

Stąd nie sposób było uznać za uprawnione zarzutów zaistnienia kwalifikowanych wad w tym zakresie. Przy czym podkreślić należy, iż nie było rolą ani organu dokonującego przekształcenia, ani też organu nadzoru weryfikującego aktualnie jego decyzję w trybie nieważnościowym, ewentualne rozstrzyganie sporów co do wysokości udziału poszczególnych użytkowników wieczystych / właścicieli. Skoro w dacie orzekania nieruchomość miała założoną księgę wieczystą, a ponadto organ dysponował dokumentami dla poczynienia ustaleń co do zakresu prawa przysługującego wszystkim użytkownikom wieczystym, brak było podstaw do dokonywania dodatkowych ustaleń, w tym zakresie a dodatkowe działania, w tym zawieszanie postępowania bez wniosku stron, godziłyby w zasadę niezwłoczności załatwiania spraw administracyjnych.

Co do zarzutów dotyczących naruszenia przez organ przepisów postępowania, w zakresie wywodzonego obowiązku zawieszenia przez Prezydenta Miasta S. postępowania przekształceniowego z uwagi na toczące się przed organami geodezyjnymi postępowanie o ujawnienie zwiększonej powierzchni lokalu użytkowego, nie sposób dopatrzyć się aby taka okoliczność miała stanowić jedną z przesłanek obligatoryjnego zawieszenia postępowania z urzędu opisaną w art. 97 ust. 1 k.p.a.

Także inne zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania nie dawały się zakwalifikować jako rażące naruszenie prawa, szczególnie w sytuacji gdy skarżący biorąc czynny udziału w postępowaniu przekształceniowym w żaden sposób nie artykułowali potrzeby weryfikacji opisywanych w skardze okoliczności oraz nie skorzystali z prawa wniesienia odwołania od decyzji. Warto przy tym nadmienić, iż wyrok sądu administracyjnego przywoływany przy skardze (tj. wyrok WSA w Gdańsku z 9 lutego 2011 r. sygn. akt. II SA/Gd [...]) dotyczy weryfikacji działań organów administracji dokonywanych w zwykłym postępowaniu, w którym jedna z stron skorzystała z prawa dowodzenia swoich racji w postępowaniu odwoławczym i skargowym, sygnalizując konieczność poczynienia dodatkowych ustaleń. Takiej weryfikacji decyzji nie można, jak to czyni pełnomocnik Skarżących, odnosić do postępowania nadzwyczajnego (nieważnościowego), które jako dotyczące ingerencji w zasadę trwałości decyzji ostatecznych ma zupełnie inny zakres i charakter. Stąd nie sposób uznać aby Kolegium naruszyło prawo odmawiając stwierdzenia nieważności z opisanych wyżej przyczyn.

Podobnie nie sposób twierdzić, iżby rażące naruszanie prawa miało stanowić wywodzone "pominięcie istniejącej w chwili przekształcenia dobudowy receptury aptecznej" należącej do Skarżących. Nie było bowiem rolą organu rozpatrującego wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego rozstrzyganie kwestii nakładów poczynionych przez poszczególnych użytkowników wieczystych na gruncie mającym stanowić przedmiot współwłasności i to w sytuacji gdy żaden z nich nie zgłaszał swoich zastrzeżeń lub roszczeń.

Jeśli chodzi o twierdzenia Skarżących zawarte w pismach wnoszonych na etapie postępowania sądowego a oparte głównie na zarzucie, iż w decyzji będącej przedmiotem weryfikacji przez organ nadzoru naruszono art. 1 ust. 1 ustawy przekształceniowej, albowiem w chwili rozstrzygania sprawy przez Prezydenta Miasta S. przekształceniu ulec mogły jedynie nieruchomości: zabudowane na cele mieszkaniowe, zabudowane garażami, przeznaczone pod ww. zabudowę i nieruchomości rolne, a tymczasem decyzja przekształceniowa obejmowała nieruchomość zabudowaną częściowo na cele użytkowe - wbrew twierdzeniom pełnomocnika Skarżących – stanowią one nie uzupełnienie wcześniejszego stanowiska, lecz całkiem nowy zarzut, który nie był podnoszony na etapie weryfikacji decyzji ostatecznej. Wobec powyższego z oczywistych przyczyn nie był on przedmiotem rozważań Kolegium odzwierciedlonych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji tego organu.

Sąd dostrzega w tym zakresie, że w sprawie jest bezspornym, iż stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy przekształceniowej, osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogły wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Wbrew twierdzeniom Skarżących w ówczesnym stanie prawnym nie budziło wątpliwości, że z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić zarówno właściciele lokali mieszkalnych, jak i lokali o innym przeznaczeniu. Nie można przy tym tracić z pola widzenia, że Nieruchomość, jak wynika z wpisu do księgi wieczystej, była zabudowana "budynkiem mieszkalnym przeznaczonym na cele mieszkalne". Innymi słowy w budynku tym funkcja mieszkalna była przeważająca, co potwierdzają zarówno powierzchnie poszczególnych lokali jak i wysokości udziałów przysługujących ich użytkownikom wieczystym. Nieruchomość znajdowała się przy tym na obszarze, dla którego studium kierunków zagospodarowania przestrzennego przewidywało przeznaczenie pod mieszkalnictwo. Zresztą przedmiotowy "mieszany" charakter Nieruchomości został uwzględniony w treści decyzji przekształceniowej, przy czym organ ze zrozumiałych przyczyn rozwinął powyższe zagadnienie w zakresie podstaw udzielenia bonifikaty poszczególnym użytkownikom wieczystym lokali mieszkalnych.

Przy ocenie zastosowanego rozumienia przepisów ustawy przekształceniowej, na kanwie powoływanego przez skarżących orzecznictwa TK, należy mieć też na względzie, iż ustawa przekształceniowa ingerowała w wykowywane prawa własności przez gminę a zatem to ten podmiot miałby podstawy do kwestionowania konstytucyjności przyjętych w niej zasad. To gmina została bowiem zobowiązana do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, nawet wbrew jej woli, co w oczywisty sposób ograniczało jej prawo własności.

Jeśli chodzi o twierdzenia skarżących oparte na zarzucie, iż jako beneficjentów decyzji wpisano wyłącznie właścicieli lokali w udziałach natomiast nie wykazano udziałów należących do gminy, za prawidłowe należy uznać stanowisko Kolegium, iż decyzja dotyczyła całego prawa użytkowania wieczystego i objęto nią wszystkich współużytkowników wieczystych Nieruchomości, którzy stali się współwłaścicielami nieruchomości w udziałach jakie związane były z lokalami. Natomiast udział gminy (10/1000) jako należący do właściciela Nieruchomości nie mógł podlegać przekształceniu. Przy czym wbrew twierdzeniom Skarżących owa wartość udziału winka też z sentencji decyzji albowiem wymieniono w niej wszystkie przekształcane w prawo własności udziały (lokal użytkowy - [...], lokal nr [...] - [...], lokal nr [...] - [...] w sumie [...]).

Co do zarzutów Skarżących dotyczących sposobu zbywania przez gminę poszczególnych części Nieruchomości bez zgody pozostałych właścicieli, co w świetle zarzutów skarżących miałoby przesądzać o nieważności decyzji przekształceniowej na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a., warto wskazać, iż zarzuty powyższe dotyczą naruszenia norm prawa cywilnego i mogą być dochodzone w odpowiednim trybie (tj. cywilnym). W toku zbywania lokali gmina działała jako właściciel, nie zaś jako organ administracji stosujący k.p.a. a ocena sposobu gospodarowania Nieruchomością oraz nabywania poszczególnych lokali i udziałów z nich związanych, nie mogła być przedmiotem rozstrzygania w decyzji przekształceniowej.

Jeśli chodzi o zarzut niewykonalności decyzji (art. 156 § 1 pkt 5 k.p.a.), co jak wynika z treści wniosku Skarżący wiążą z brakiem możliwości wpisania do ksiąg wieczystych ich zdaniem prawidłowych udziałów oraz powiększenia powierzchni lokalu użytkowego do 153,61 m2, tak opisanego zarzutu nie daje się zakwalifikować jako przesłanki stwierdzenia nieważności opisanej w powyższym przepisie, co trafnie zauważyło Kolegium.

Podobnie zasadnie organ administracji stwierdził, że żaden z ponoszonych zarzutów nie dawał podstaw do uznania, iż w sprawie mógłby mieć zastosowanie art.; 156 § 1 pkt 7 k.p.a.

Nie dopatrując się zatem w zaskarżonej decyzji organu nadzoru naruszeń prawa podnoszonych w skardze Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.

Wszystkie powołane w uzasadnieniu orzeczenia dostępne są w Internecie na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl.