Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 398/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2017-09-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Pazdykiewicz po rozpoznaniu w dniu 13 września 2017 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi E. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 17 października 2016 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z 5 września 2016 r. Wójt Gminy ustalił na wniosek J.P. warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej rozbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego o taras na działce nr [..] położonej w miejscowości C., gm. C.

W decyzji określono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, w tym:

warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, funkcję zabudowy oraz zagospodarowania terenu;

określono wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki: maksymalnie 67,6 % - wskazując, że szerokość elewacji frontowej budynku pozostaje bez zmian,

przewidziano, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku ma pozostać, jak dotychczas;

geometrię dachu ustalono: bez zmian,

wskazano na warunki wynikające z ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej

wskazano, że teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Ustalając warunki zabudowy uwzględniono, że działka której dotyczy inwestycja leży w obszarze Specjalnej Ochrony Ptaków Natura 2000 [..], terenie otuliny Parku Narodowego "[..]", terenie [..] Parku Krajobrazowego, a w związku z tym projektowane użytkowanie i zagospodarowanie terenu nie może stanowić źródła zanieczyszczeń dla środowiska wodno - gruntowego. W świetle decyzji przy realizacji i użytkowaniu terenu należy zastosować takie rozwiązania techniczne, technologiczne i organizacyjne, które ograniczą negatywny wpływ na środowisko, ze wskazaniem, iż na etapie projektowania realizacji inwestycji należy uwzględnić właściwości geotechniczne i hydrologiczne gruntu.

Z decyzji wynika, że planowane zamierzenie nie jest zaliczane do przedsięwzięć mogących zawsze lub mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie określenia rodzaju przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 71).

Ponadto określono warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji.

Decyzja określa również wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich przewidując, że wnioskowana inwestycja:

nie może pogorszyć warunków użytkowania sąsiednich nieruchomości w zakresie dostępu do drogi publicznej dla innych nieruchomości a także możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej oraz ze środków łączności, dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, zabudowa i zagospodarowanie terenu;

nie może powodować uciążliwości powodowanych przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie, zabudowa i zagospodarowanie terenu nie może powodować uciążliwości w zakresie zanieczyszczenia powietrza, wody i gleby.

Odstąpiono od określenia warunków ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych.

Decyzja przewiduje, że przed uzyskaniem pozwolenia na budowę należy uzgodnić architekturę budynku oraz kolorystykę zastosowanych rozwiązań w Urzędzie Gminy.

W decyzji określono również linie rozgraniczające teren inwestycji oraz nieprzekraczalną linię zabudowy określono na mapie w skali 1:1000 stanowiącej załącznik nr 1.

Na terenie działki nr [..] nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2016 r., poz. 778 ze zm. – zwanadalej "ustawą") w przypadku braku planu miejscowego inwestycja lokalizowana jest w drodze decyzji o warunkach zabudowy a jej wydanie jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków zawartych w art. 61 ust. 1 ustawy.

W celu określenia parametrów nowej zabudowy w przedmiotowej sprawie zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania teren w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 z 2003 r. – zwane dalej "rozporządzeniem") dla działki nr [..] wyznaczono obszar analizowany i przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w w/w art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Granice obszaru analizowanego wyznaczone w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla terenu działki [..] wyniosły ok. 90,0 m (3 x 30,0 m szerokość frontu działki z którego odbywa się wjazd na działkę).

Z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzonej przez osobę mającą uprawnienia wynika, że planowana inwestycja polegająca na przebudowie i rozbudowie istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o taras na terenie działki nr [..] położonej w miejscowości C. spełnia wszystkie warunki zawarte w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: planowana inwestycja stanowi uzupełnienie istniejącej zabudowy, działka posiada dostęp do drogi publicznej, teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne stosownie do zapisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (j.t. Dz.U. z 2015 r., poz. 909 ze zm.), a istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Zamierzenie nie narusza przepisów odrębnych dotyczących ochrony przyrody związanych z położeniem działki nr [..] na terenie Obszaru Specjalnej Ochrony Ptaków Natura 2000 "[..], na terenie [..] Parku Krajobrazowego oraz terenie otuliny Parku Narodowego "[..]". Realizacja inwestycji stanowić będzie uzupełnienie istniejącej funkcji i nie wpłynie niekorzystnie na stan i funkcjonowanie środowiska przyrodniczego. Planowana inwestycja nie jest również zaliczana do przedsięwzięć mogących zawsze lub mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko w związku z czym nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach i nie podlega konieczności przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko.

Projekt decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, jak wskazano, został przekazany do uzgodnień do Dyrektora Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych, Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska, Dyrektora Parku Narodowego "[..]" oraz do zarządcy drogi gminnej.

Po uzyskaniu uzgodnień: Dyrektora Parku Narodowego "[..]" z 12 lipca 2016 r., Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska z 20 lipca 2016 r. oraz Dyrektora Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych Województwa na podstawie art. 53 ust. 5 ustawy organ I instancji wydał decyzje pozytywną.

W odwołaniu od powyższej decyzji E. P. zarzuciła, iż wskaźnik zabudowy działki [..] na poziomie 67,6% określono sprzecznie ze średnim wskaźnikiem zabudowy wskazanym w analizie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu (22,8 %), jak również z decyzją o warunkach zabudowy wydaną w dniu 28 listopada 2007 r. (nr [..]) dla tej samej działki (wydanej na wniosek tej samej osoby ), gdzie maksymalną powierzchnię zabudowy określono na poziomie 25,8%.

Zdaniem strony za wadliwe uznać należy zwiększenie wskaźnika zabudowy bez wskazania innej działki o podobnej powierzchni zabudowy i bez potwierdzenia, czy działka ta (zabudowa na niej) spełnia podobną funkcję jak w przedmiotowej sprawie.

Strona podniosła, że z załączonej do decyzji mapy wynika, iż żadna z działek zabudowanych o funkcji mieszkaniowej nie posiada tak wysokiego wskaźnika. Podnoszenie zatem w decyzji, iż taki procent zabudowy uzasadnia kształt działki jest w ocenie strony rażąco zbyt ogólne.

Powyższe, zdaniem strony może prowadzić do tego, iż kolejni właściciele nieruchomości z sąsiedztwa również otrzymają warunki zabudowy na poziomie zabudowania terenu 67,6%, co doprowadzi do zabudowy charakteryzującej ścisłe centra miast i w sposób rażący naruszy ład urbanistyczny dla przedmiotowego obszaru. Równie nie zrozumiałe dla strony jest tłumaczenie, iż zabudowa średnia (22,8%) jest mniejsza od zabudowanej działki o około 5% co ma uzasadnia zwiększenie procentu zabudowy spornej działki do 67,6%, tj. prawie o 300 %.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 17 października 2016 r. utrzymało w mocy decyzje Wójta Gminy z 5 września 2016 r. uznając, że decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego i procesowego.

Uwzględniając, iż w sprawie kwestią sporu jest weryfikacja w decyzji o warunkach zabudowy dla rozbudowy tarasu i jego powierzchnia - co kwestionuje strona zarzucając, że poczynione ustalenia są niedopuszczalne - Kolegium wskazało, że stanowisko takie nie zasługuje na uwzględnienie.

Wymaga bowiem podkreślenia, że nie ma żadnych podstaw, które uzasadniałyby zakaz ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy określenia że projektowane przedsięwzięcie może być przybliżone do granicy działki sąsiedniej. Zgodnie z treścią art. 54 pkt 2 lit. a. w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy w decyzji o warunkach zabudowy określa się m.in. warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Wszystko wskazuje, że na działkach objętych analizą występują podobne obiekty.

W sytuacji, gdy na działkach znajdujących się w analizowanym obszarze ustalono podobną zabudowę należało dopuścić możliwość jednoznacznego określenia w decyzji o warunkach zabudowy parametrów inwestycji, jak w decyzji organu I instancji. Skoro przy tym decyzja obejmuje w istocie rozbudowę tarasu, Kolegium nie stwierdziło konieczności określenia takich parametrów jak wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i szerokość elewacji frontowej budynku do którego ma być dobudowany taras, skoro nie jest objęty zmianą. Projektowana zmiana nie wpływa na linię zabudowy.

Zdaniem Kolegium taras sam w sobie jako element budynku, nie stanowi elementu mającego wpływ na przestrzeń i zagospodarowanie terenu. Jego kształt i wielkość ma znaczenie dla architektury budynku nie zaś przestrzeni. W odniesieniu do zarzutów odwołania wypada więc dodać, iż nic nie wskazuje, aby realizacja tarasu miała zaburzyć istniejący ład przestrzenny. Wystąpiły zasadne podstawy uznania, iż tak taras, jak intensywność zabudowy nawiązuje do istniejącej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji.

Kolegium w tym zakresie podkreśliło, iż przesłankę kontynuacji funkcji odniesiono do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w szerokim rozumieniu pojęcia "działka sąsiednia". W zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy.

Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć sensu largo, zgodnie z wykładnią systemową i funkcjonalną, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu.

Reasumując w tej części, restrykcyjna, ze względu na interes publiczny literalna redakcja art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wskazywana przez odwołującą nie może prowadzić do automatycznego uznania prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności, niezależnie od tego, jakie są okoliczności i wymogi konkretnej sprawy. Każda następna zmiana warunków zabudowy na analizowanym terenie wymagać będzie indywidualnie nowej analizy, stosownie do planowanej zabudowy, stąd nie jest zasadna obawa o możliwość zaburzenia ładu przestrzennego poprzez nieuzasadnione zwiększenie powierzchni zabudowy.

Ograniczenia w ustaleniu warunków zabudowy nie daje wcześniej wydana decyzja wydana dla domu, gdzie ustalono niższy wskaźnik powierzchni podlegającej zabudowie. Ustalenia wynikające z wcześniej przeprowadzonego postępowania nie wiążą w ówcześnie wydanej decyzji i nie wykluczają ustaleń aktualnej analizy urbanistycznej, biorąc pod uwagę możliwa zmianę zagospodarowania przestrzennego.

Podkreślił organ odwoławczy, że ustalenia dokonane w tym zakresie są wiążące dla organu architektoniczno-budowlanego, co jednak nie oznacza, iż organ architektoniczny będąc związany warunkami zabudowy jest zwolniony od badania zgodności z prawem projektowanej inwestycji w zakresie poddanym jego właściwości. Ta jednak kwestia nie podlega badaniu i ocenie w niniejszym postępowaniu (por. wyrok NSA z 7. 04. 2009 , sygn.. akt II OSK 503/08). Podobnie z uwagi na powyższe nie ma znaczenia dla finalnego ustalenia warunków zabudowy możliwość zacienienia działki odwołującej się mającym powstać tarasem.

Skargę na powyższą decyzję wniosła E. P. domagając się uchylenia obu wydanych w sprawie decyzji.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że analiza zaskarżonej decyzji wskazuje , iż dopuszcza się wskaźnik zabudowy działki [..] na poziomie 67,60 % co jest sprzeczne ze średnim wskaźnikiem zabudowy wskazanym w analizie ( 22,80 %) jak również z decyzją o warunkach zabudowy wydaną w dniu 28 listopada 2007r. dla tej samej działki ( wydanej na wniosek tej samej osoby ) gdzie maksymalną powierzchnię zabudowy określono na poziomie 25,8%. Z załączonej do decyzji mapy wynika , iż żadna z działek zabudowana zabudową mieszkaniową nie posiada tak wysokiego wskaźnika. Zdaniem skarżącej argumentacja, iż taki procent zabudowy uzasadnia kształt działki jest wręcz kuriozalne i w sposób rażący zbyt ogólne. Powyższe może prowadzić do tego, iż właściciel działki [..] też otrzyma warunki zabudowy na poziomie zabudowania terenu 67,60% i kolejni sąsiedzi takie warunki otrzymają - co doprowadzi do zabudowy charakteryzującej ścisłe centra miast i w sposób rażący naruszy ład urbanistyczny dla przedmiotowego obszaru. Równie niezrozumiałe jest dla skarżącej tłumaczenie, iż ponieważ zabudowa średnia ( 22,8 % ) jest mniejsza od zabudowanej działki ( 28,2 %) tj. o około 5% -to uzasadnia zwiększenie procentu zabudowy do 67,60 % tj. prawie o 300 % .

Powoływanie się przy tym przez SKO, iż wystarczającym powodem do wydania przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy dla rozbudowy budynku mieszkalnego jest to, iż podobny wskaźnik zabudowy posiada jedna z kilkudziesięciu działek z obszaru analizowanego ( dodatkowo na co nie wskazuje już SKO zabudowana całkowicie inną zabudową tj. -budynkiem hotelowym) w sposób oczywisty nie spełnia wymogów uzasadnienia odstępstwa od wartości średnich, tak samo jak nie uzasadnia tego rzekomy kształt działki. Powoływanie się na kształt działki, przy podejmowaniu decyzji o warunkach zabudowy, w sposób rażący odbiegający od wartości średnich, mogłoby mieć miejsce tylko i wyłącznie wtedy gdyby bez osiągnięcia tych wartości nie można by wybudować budynku zgodnego z przepisami prawa budowlanego. W przedmiotowej sprawie już mamy odstępstwo - budynek został wybudowany na granicy, wprowadzanie dodatkowego odstępstwa od wartości średnich zwiększając powierzchnię zabudowy do wartości maksymalnej dotyczącej całkowicie innej zabudowy i wielokrotnie przewyższającej wartość średnią nie ma żadnego uzasadnienia, jest sprzeczne z ładem urbanistyczny i tym samym sprzeczne z prawem. Równie kuriozalne jest twierdzenie SKO, iż budowa tarasu nie wpływa na ład urbanistyczny. W przedmiotowej sprawie nie mamy do czynienia z tarasem ziemnym, bo na budowę takiego w ogóle nie jest potrzebne pozwolenia na budowę - wystarczające byłoby zgłoszenie, tylko z tarasem będącym elementem budynku położonym prawie 2 metry nad ziemią - na całej długości położonym na granicy z działką sąsiednią - co całkowicie zmienia istniejącą bryłę budynku i bez wątpienia wpływa na ład urbanistyczny, jak również na działkę sąsiednią będącą własnością skarżącej.

W odpowiedzi na skargę Kolegium podtrzymało własne rozstrzygniecie i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Na wstępie wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2062 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 17 października 2016 r. utrzymująca w mocy decyzje Wójta Gminy z 5 września 2016 r. w przedmiocie warunków zabudowy dla inwestycji obejmującej rozbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego o taras na działce nr [..] położonej w miejscowości C., gm. C.

Zgodnie z treścią art. 59 ust 1 ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Art. 61 ust. 1 ustawy wyjaśnia, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, Lex nr 322451; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 1076/10, Lex nr 753402). Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. red. Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, Wydawnictwo C.H. Beck, s. 489).

Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określono w rozporządzeniu. W rozporządzeniu tym określono wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Zgodnie z § 5 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2).

Kwestią sporną w niniejszej sprawie jest prawidłowość wyznaczonego na podstawie § 5 ust. 2 rozporządzenia wskaźnika nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki.

Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu stanowiącej załącznik decyzji organu I instancji wynika, że średni wskaźnik tej wielkości dla obszaru analizowanego wynosi 22,8 % natomiast maksymalny 67,6% - właściwy dla działki nr [..]. Zatem przyjęty w niniejszej sprawie wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki 67,6% ma odpowiednik w analizowanym obszarze.

W ocenie Sądu istotne znaczenie w przedmiotowej sprawie ma okoliczność, iż warunki zabudowy w niniejszej sprawie określone zostały dla zamierzenia inwestycyjnego w postaci rozbudowy istniejącego budynku o taras. Budowa tarasu niewątpliwie służy celom mieszkaniowym inwestora, mamy zatem w tej sprawie do czynienia z kontynuacją funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu. Zdaniem Sądu tego rodzaju zamierzenie inwestycyjne nie wpływa w sposób istotny na przestrzeń i zagospodarowanie terenu i nie narusza tym samym ładu przestrzennego. Z tego powodu uzasadnione było przyjęcie dla planowanej inwestycji maksymalnego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, to jest 67,6%.

W tej sytuacji bez znaczenia jest podniesiona w skardze okoliczność, iż wskaźnik ten odpowiada maksymalnemu wskaźnikowi na działce nr [..], na której nie występuje zabudowa mieszkaniowa.

Podkreślić należy, że rozumienie kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy traktować szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która nakazuje rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień inwestora po to, by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu, czyli niedającą się z nią w praktyce pogodzić. W przypadku wątpliwości co do rozumienia kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu należy te wątpliwości rozstrzygać, mając na uwadze zasadę wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy (wyrok NSA z dnia 25 kwietnia 2013 r., II OSK 2611/11, LEX nr 1559654).

Sąd uznał również, że wydana w niniejszej sprawie decyzja o warunkach zabudowy spełnia wszystkie wymagania, o których mowa w art. 54 ustawy, a który ma zastosowanie w sprawie na podstawie art. 64 ust.1 tej ustawy. Decyzja ta określa bowiem: 1) rodzaj inwestycji; 2) wymagania wynikające z przepisów szczególnych; 3) warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego; 4) warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi; 5) warunki ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej; 6) warunki w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej; 7) wymagania dotyczące interesów osób trzecich, 9) wymagania dotyczące uzgodnienia projektu budowlanego.

Mając powyższe na uwadze, Sąd doszedł do przekonania, że warunki zabudowy zostały ustalone prawidłowo, a decyzje organów obu instancji są zgodne z prawem.

Z tych wszystkich względów, nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji.