Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1669/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2020-08-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska,, Sędzia WSA Renata Siudyka, Protokolant starszy referent Barbara Urban, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 sierpnia 2020 r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. w L. na decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę.


UZASADNIENIE

Pismem z 11 kwietnia 2011 r. skarżąca A Sp. z o.o. z siedzibą w L. zwróciła się do Burmistrza Miasta L. o ustalenie i wypłatę odszkodowania za działki nr 1, 2 oraz 3 oraz o zwrot nakładów na uzbrojenie w postaci drogi z odwodnieniem, sieci wodociągowej oraz kanalizacji sanitarnej. Do wniosku dołączono operat szacunkowy opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego K. D. Wniosek w zakresie odszkodowania za działki i zwrot nakładów na uzbrojenie w postaci drogi z odwodnieniem przekazano wedle właściwości Staroście [...].

Decyzją z dnia [...] r., wydaną na podstawie art. 98 ust. 3, art. 11 ust. 1, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1 i ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a i ust. 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie tekst jednolity: Dz. U. 2014, poz. 518 z późn. zm. zwanej dalej u.g.n.) Starosta, po rozpatrzeniu wniosku ustalił odszkodowanie w wysokości 30.584,00 zł za nieruchomość położoną w L., oznaczoną jako działka nr 2. Odszkodowanie to zostało ustalone w oparciu o operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego W. Ś., którego wyliczenia organ w pełni zaakceptował. Jednocześnie odmówił ustalenia odszkodowania za nieruchomości oznaczone jako działki nr 1 i 3 oraz za nakłady na drogę z odwodnieniem, znajdujące się na działce 2. Organ I instancji stanął na stanowisku, iż odszkodowanie przysługuje jedynie za grunty przejęte w wyniku podziału pod drogi publiczne, a działki o nr 1 oraz 3 takiego statusu nie posiadały i nie posiadają. Odnośnie natomiast nakładów na drogę z odwodnieniem Starosta stwierdził, iż jej budowa została zakończona po wydaniu decyzji o podziale nieruchomości, a nadto urządzenie odwadniające stanowi samowolę budowlaną, wobec czego odszkodowanie za ww. nakłady nie przysługuje.

W odwołaniu Spółka zarzuciła naruszenie:

- art. 98 ust. 1 i 3, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1 i ust. 5 pkt 1, art. 134 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n.;

- art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym;

- art. 1, art. 8 i art. 16 ustawy o drogach publicznych;

- art. 21 ust. 1 i 2 Konstytucji RP;

- art. 7, art. 8, art. 76, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 3 k.p.a.;

- art. 1 protokołu nr 1 Konwencji o Ochronie Praw Człowieka.

Uzasadniając zarzuty Spółka wskazała, iż choć powyższe dwie działki nie posiadają statusu dróg publicznych, to są one ogólnodostępne, pełnią faktycznie funkcję dróg publicznych, a budowa i utrzymanie dróg zgodnie z ustawą o samorządzie gminnym należy do gminy. Powołała się przy tym na wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu z 6 listopada 2007 r., zgodnie z którym przeznaczenie gruntu prywatnego pod drogę ogólnodostępną i połączoną z siecią dróg publicznych prowadzi do faktycznego wywłaszczenia i musi skutkować przyznaniem stosownego odszkodowania, a także na wyrok WSA w Warszawie sygn. akt I SA/Wa 1834/07. Podniosła nadto, iż działka nr 1 stanowi poszerzenie ulicy [...] , która jest drogą publiczną, a organ I instancji nie przeprowadził stosownego postępowania dowodowego w tym zakresie. Wskazała, że rozpoczęcie budowy nawierzchni ww. dróg nastąpiło w oparciu o prawomocne pozwolenia na budowę i rozpoczęło się jeszcze w roku 2006, co uzasadnia żądanie zwrotu nakładów na te drogi poniesionych przez Spółkę. Odnośnie natomiast urządzenia odwadniającego Spółka wskazała, iż jego budowa nastąpiła w oparciu o stosowne pozwolenie wodnoprawne i nie wymagała odrębnego pozwolenia na budowę. Zarzuciła także bezzasadne pominięcie dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu przez rzeczoznawców D. B. i A. K., niewyjaśnienie w decyzji powodów pominięcia tego dowodu, a także bezzasadne przyjęcie jako dowodu operatu szacunkowego sporządzonego przez W. Ś., który to operat, zdaniem strony, nie spełnia ustawowych wymogów. Wskazała nadto, iż o treści ww. operatu szacunkowego dowiedziała się dopiero 30 października 2013 r. i nie miała możliwości ustosunkowania się do jego treści.

Decyzją z dnia [...] r. Wojewoda Śląski utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu zrelacjonował przebieg postępowania administracyjnego i przytoczył odnośne przepisy, wskazując m.in., iż zgodnie z treścią art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Stosownie natomiast do brzmienia art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem; jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Jak następnie wskazał Wojewoda, nieruchomość oznaczona jako działka o nr 2 przeszła z mocy prawa na własność Gminy [...] na postawie decyzji Burmistrza Gminy [...] z [...]r. nr [...]zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka 4 oraz 5 o łącznej powierzchni 2,3526 ha, k.m. 1 obrębu [...], dokonanego na wniosek Spółki. Teren obejmujący ww. działkę zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w L. nr [...] z [...] r. przeznaczony był pod drogi publiczne, wobec czego zastosowanie znalazł przepis art. 98 ust. 1 u.g.n. Powyższe okoliczności nie były w toku postępowania kwestionowane przez strony.

Strony nie kwestionowały również okoliczności, iż działki oznaczone nr 1 i 3, które powstały w wyniku podziału działki nr 6 zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta L. z [...] r. nr [...], nie były położone na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi publiczne, znajdowały się natomiast na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Jak wynika z planów realizacyjnych osiedla, drogi te umożliwiają dostęp do dróg publicznych właścicielom sąsiednich działek.

Stosownie do brzmienia art. 98 ust. 1 i ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na własność gminy przechodzą jedynie nieruchomości zajęte pod drogę publiczną. Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych do dróg gminnych zalicza się drogi o znaczeniu lokalnym niezaliczone do innych kategorii, stanowiące uzupełniającą sieć dróg służących miejscowym potrzebom, z wyłączeniem dróg wewnętrznych. Zaliczenie do kategorii dróg gminnych następuje w drodze uchwały rady gminy po zasięgnięciu opinii właściwego zarządu powiatu. Jak jednak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z ww. decyzji podziałowych, drogi zlokalizowane na tych działkach są położone poza terenami przeznaczonymi pod drogi publiczne, ani też nie zostały zaliczone do kategorii tych dróg na mocy uchwały organów gminy. Wbrew twierdzeniom odwołującej, nie są to drogi służące zaspokajaniu potrzeb miejscowych, a jedynie potrzeb właścicieli działek wydzielonych w procesie inwestycyjnym budowy osiedla w postaci dostępu do drogi publicznej. Ich dostępność wynika jedynie z faktu, że nie zostały one ogrodzone przez właściciela nieruchomości, który dobrowolnie odstąpił od ograniczenia możliwości korzystania z nich przez podmioty trzecie. Spełniają zatem definicję dróg wewnętrznych w rozumieniu art. 8 ustawy o drogach publicznych.

Wojewoda wskazał następnie, że powołany przez Spółkę wyrok ETPC z 6 listopada 2007 r. sygn. akt 22531/05 dotyczył stanu prawnego sprzed 15 lutego 2000 r., kiedy to znowelizowano art. 98 ust. 1 u.g.n. precyzując, iż dotyczy jedynie nieruchomości zajętych pod drogi publiczne. W tym stanie rzeczy jako niezasadny należy uznać zarzut naruszenia przepisów prawa w zakresie wyżej wymienionym. Niezasadne są także twierdzenia strony, iż obowiązek wypłaty odszkodowania za przedmiotowe działki wynika z zasad słuszności i sprawiedliwości społecznej. Gmina ma obowiązek zaspokajania zbiorowych potrzeb mieszkańców, nie zaś zapewniania indywidualnego dostępu każdej nieruchomości do drogi publicznej.

Jak kolejno wskazał Wojewoda, organ I instancji, ustalając wysokość należnego odszkodowania za działkę nr 2, oparł swe rozstrzygnięcie na operacie szacunkowym sporządzonym 20 maja 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. Ś.. Aktualność operatu została potwierdzona przez rzeczoznawcę 15 lipca 2014 r. Stosownie do treści art. 150 ust. 2 u.g.n. dla nieruchomości, które mogą być przedmiotem obrotu ustala się jej wartość rynkową. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.) mającym w niniejszej sprawie odpowiednie zastosowanie na mocy § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Zdaniem Wojewody, biegły przy sporządzaniu operatu szacunkowego stosował się do obowiązujących w tym przedmiocie przepisów prawa. Jako niezasadny należy bowiem uznać podniesiony w odwołaniu zarzut naruszenia art. 98 ust. 3 w zw. z art. 130 ust. 1 u.g.n. poprzez nieuwzględnienie nakładów poczynionych na drogę znajdującą się na działce nr 2, która przeszła z mocy prawa na własność gminy. Odesłanie w art. 98 ust. 3 in fine ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego: "Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości", nie otwiera przedmiotowo zakresu ustalenia odszkodowania. Odesłanie to dotyczy zasad i trybu, zakres przedmiotowy jest wyznaczony w art. 98 ust. 3 w związku z art. 98 ust. 1 u.g.n., który stanowi wyraźnie, iż odszkodowanie przysługuje za działki gruntu (tak np. wyrok NSA z 13 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2594/12).

Jednakże wskutek skargi Spółki wyrokiem z dnia 8 maja 2015 r. sygn. akt II SA/Gl 89/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uchylił decyzje organów obydwu instancji.

Sąd nie podzielił jednak przekonania skarżącej, że skoro jej zdaniem działki nr 1 i 3 stanowią działki ogólnodostępne to tym samym winno jej przysługiwać za działki te stosowne odszkodowanie. Pomijając bowiem nawet kontrowersje pomiędzy orzekającymi w sprawie organami a skarżącą Spółką czy istotnie działki mają charakter ogólnodostępny, czy też jak się wydaje dostępność ta zależy od doraźnej woli właściciela, podkreślenia wymaga, iż art. 98 ust. 1 u.g.n. nie posługuje się ogólnym pojęciem działek ogólnodostępnych lecz w brzmieniu obowiązującym od 15 lutego 2000 r. precyzyjnie wskazuje, że chodzi jedynie o drogi publiczne szczegółowo wyliczając następnie, iż drogi te to drogi gminne, powiatowe, wojewódzkie i krajowe. Nie ulega zaś wątpliwości, iż jak wynika z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz z decyzji podziałowych, drogi zlokalizowane na tych działkach są położone poza terenami przeznaczonymi pod drogi publiczne, nie została też podjęta żadna uchwała kwalifikująca ww. działki do którejkolwiek z wyliczonych w art. 98 ust. 1 u.g.n. kategorii dróg, a tym samym sposób ich faktycznego użytkowania czy dostępności w świetle przywołanej normy nie ma znaczenia prawnego. Bezzasadnym jest w tej mierze przywoływanie wyroku Trybunału Praw Człowieka z 6 listopada 2007 r. albowiem dotyczył innego stanu prawnego i w żadnej mierze artykułu 98 ust. 1 u.g.n. w znowelizowanym brzmieniu nie zakwestionował. Nie do zaakceptowania są też wywody Spółki, iż w istocie nastąpiło jej "faktyczne wywłaszczenie" albowiem to na jej wniosek i zgodnie z jej wolą wydano decyzję podziałową. Niejasnym jest natomiast, czy istotnie (argument taki pojawił się w trakcie postępowania, nie został jednak rozważony przez organy w uzasadnieniach podjętych decyzji, ani też powtórzony w skardze), działka nr 1 w części stanowi poszerzenie drogi publicznej, zawarty w aktach rysunek nie jest bowiem w tej mierze jednoznaczny. Gdyby bowiem sytuacja taka miała miejsce organy winny by ją rozważyć w kontekście art. 98 ust. 1 zdanie 3 u.g.n.

Sąd nie podzielił też twierdzeń Spółki dotyczących odwodnienia. Słusznie bowiem organ II instancji wskazał, że stosownie do art. 98 ust. 3 u.g.n. odszkodowanie przysługuje za działkę gruntu wydzieloną pod przyszłą drogę, nie zaś za wybudowanie na niej drogi bądź jej odwodnienia w całości bądź części. Trafnie też Wojewoda zauważył, że zawarte w art. 98 ust. 3 in fine u.g.n. odesłanie do przepisów o wywłaszczeniu dotyczy jedynie zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości, nie otwiera natomiast przedmiotowo zakresu ustalenia odszkodowania, który to zakres jest wyznaczony w art. 98 ust. 3 w związku z art. 98 ust. 1 u.g.n., wskazujących wyraźnie, iż odszkodowanie przysługuje za działki gruntu (tak np. przywołany w decyzji wyrok NSA z 13 maja 2014 r., sygn. akt I OSK 2594/12).

Niejasnym jest natomiast, i w tej części podzielić należy argumentację Spółki, z jakiego powodu organ I instancji początkowo zlecił sporządzenie operatu szacunkowego rzeczoznawcom D. B. i A.K., następnie po upływie roku A. K. przedłożyła do operatu tego aneks, zaś organ zlecił rzeczoznawcy W. Ś. sporządzenie nowego operatu i oparł decyzję swą na operacie sporządzonym przez rzeczoznawcę ostatnio wymienionego, a nie na operacie sporządzonym wcześniej. Przyczyny takiego postępowania nie zostały przez Starostę wskazane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, pomimo zarzutów w tej mierze zawartych w odwołaniu nie odniósł się do kwestii tej także Wojewoda w wydanej przez siebie decyzji drugoinstancyjnej, pomijając kwestię poprzedniego operatu milczeniem. Do sprawy pierwszego operatu Wojewoda odniósł się dopiero w odpowiedzi na skargę wskazując, iż operat ten "obejmował łącznie działki nr 2, 1 i 3, wobec czego nie mógł stanowić on podstawy ustalenia odszkodowania". Twierdzenie to uznać należy za niezrozumiałe albowiem wspomniany wyżej aneks do operatu (z dnia 13 grudnia 2012 r.) wskazuje w części końcowej wartość, wg wyliczeń autorek, każdej działki z osobna. Brak jakichkolwiek w tej mierze wyjaśnień w obydwu decyzjach czyni niemożliwym ocenę prawidłowości ustalonego odszkodowania zwłaszcza, że rozbieżność co do wartości rynkowej działki 2 w obydwu operatach jest znaczna (we wspomnianym powyżej aneksie wynosi ona 57.951,00 zł podczas gdy rzeczoznawca W. Ś. wartość tę określił jako wynosi 30.584,00 zł).

W ramach ponownego postępowania Sąd polecił, aby organ ponownie rozpoznał sprawę, w razie spowodowanej upływem czasu utraty aktualności operatów zlecając sporządzenie kolejnego operatu, wyjaśnił kwestie pominięte w dotychczasowym postępowaniu, a następnie wydał prawidłową decyzję, wszechstronnie ją motywując w uzasadnieniu.

Skargę kasacyjną Wojewody oddalono na mocy wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 września 2017 r. sygn. akt I OSK 2485/15. W motywach wyroku wskazano, że sprawa sądowa co do istoty została prawidłowo rozpoznana, a dokonana przez WSA ocena odpowiada prawu.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji decyzją z dnia [...] r. orzekł o ustaleniu dla Spółki odszkodowania za działkę nr 2, która stała się własnością Gminy [...] w kwocie 42.724 zł, zobowiązując Gminę do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od daty ostateczności decyzji oraz odmówił ustalenia odszkodowania za działki nr 1 i 3.

W uzasadnieniu organ I instancji zrelacjonował przebieg dotychczasowego postępowania oraz wyjaśnił, że poprzednia decyzja została wydana na podstawie operatu szacunkowego W. Ś., gdyż operat szacunkowy rzeczoznawczyń obejmował wszystkie trzy działki, objęte wnioskiem, a więc nie mógł stanowić podstawy ustalenia odszkodowania wyłącznie za działkę, która przeszła na własność Gminy na mocy decyzji podziałowej, wydanej na wniosek Spółki, zgodnie z planem miejscowym przeznaczonej pod drogi publiczne dojazdowe – 1473 KDd. Wobec braku uzgodnienia co do wysokości odszkodowania, należało ustalić jego wysokość w decyzji. Mając na uwadze wytyczne Sądu organ zlecił opracowanie nowego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu K, W.. Operat ten sporządzono w dniu 22 maja 2018 r. Zdaniem organu, operat ten został sporządzony zgodnie z wymogami § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. oraz art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (obecnie Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.).

Przy dokonaniu wyceny zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wg aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, który jest tożsamy z przeznaczeniem w planie miejscowym. Stąd rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych nabywanych pod inwestycje drogowe na terenie miasta [...] w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę.

Mając na względzie obowiązujące przepisy prawne ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 powołanego wyżej rozporządzenia, w ocenie organu operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i może stanowić dowód w sprawie.

W dniu 20 sierpnia 2018 r. przeprowadzono rozprawę administracyjną na której pełnomocnicy Spółki wnieśli o 21 dniowy termin na zapoznanie się z treścią operatu szacunkowego. Pismem z dnia 7 września 2018 r. pełnomocnik Spółki przedstawiła zastrzeżenia do niniejszego operatu. Pełnomocnik Spółki uznała, iż rzeczoznawca majątkowy: nie dokonał pełnego i poprawnego zestawienia stanu faktycznego oraz charakteru nieruchomości z jej rzeczywista wartością oraz stanem i charakterem; operat wykonał w sposób fragmentaryczny oraz ogólnikowy; nie przedstawił szczegółowej interpretacji, z której wynikać winno w jaki sposób dokonano przeanalizowania rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi, jak powyższe wpłynęło na ustalenie cen rynkowych jak również nie dokonał wszechstronnej oceny wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych; w oparciu o jakie kryteria oraz cechy dokonał wyboru nieruchomości podobnych, z którymi dokonano porównania; zabrał do porównania nieruchomości których, powierzchnie są znacznie mniejsze od nieruchomości wycenianej; do porównania parami zabrał trzy nieruchomości bez szczegółowego uzasadnienia, w oparciu o jakie kryteria dokonano takiego wyboru; zabrał nieruchomości przeznaczone do porównania, które stanowią kwoty zaniżone; dokonał opisu wycenianej nieruchomości w sposób ogólnikowy, nie uwzględnił w określanej wartości nieruchomości wycenianej, wartości poczynionych przez spółkę nakładów. Pismem z dnia 9 października 2018 r. przesłano rzeczoznawcy majątkowemu zastrzeżenia, celem złożenia wyjaśnień. Dnia 3 grudnia 2018 r. biegły złożył pisemne wyjaśnienia ustosunkowując się do zarzutów skierowanych pod adresem przedmiotowej wyceny. Wyjaśnił, iż przyjęte w toku szacowania nieruchomości porównawcze, spełniają warunki nieruchomości podobnej zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a szacowana wartość rynkowa przedmiotu wyceny zgodnie z przyjętą metodą wyceny stanowi najbardziej prawdopodobną ceną możliwą do uzyskania na rynku. W związku z czym nieruchomości, których warunki zawarcia transakcji nie spełniły warunków określonych w art. 151 ww. ustawy, oraz były mało wiarygodne lub ich cena transakcyjna była mało wiarygodna nie zostały przyjęte do dalszej wyceny. Rzeczoznawca majątkowy podkreślił również, iż głównym kryterium w doborze transakcji porównawczych przyjętych do operatu jest przeznaczenie nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego bądź studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z tym dla nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny przeznaczonych pod tereny dróg zastosowano nieruchomości porównawcze, których przeznaczenie w miejscowym planie bądź studium stanowiło przeznaczenie pod drogi. Rzeczoznawca w swych wyjaśnieniach podkreślił również, iż wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z tym, biegły dokonał wyceny przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównania parami. Ponadto rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż kluczowym elementem w procesie wyceny jest dobór takich cech nieruchomości, które wpływały na wartość rynkowa przyjętych do porównania nieruchomości, z wykorzystaniem zastosowanych metod. Nieruchomości porównawcze nie muszą być identyczne do przedmiotu wyceny, jednakże różnice dla nich występujące muszą zostać skorygowane w toku wyceny. Prócz tego w wyjaśnieniach podkreślił, że w operacie szacunkowym podano numery ewidencyjne jak i obręb nieruchomości przyjętych do porównania, natomiast opis nieruchomości przyjętych do porównania i opis cech rynkowych, wyjaśnia sposób i ocenę poszczególnych nieruchomości porównawczych, jak też nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny. Odnośnie natomiast do liczby transakcji przyjętych do porównania w próbce reprezentatywnej to spełnia ona wymogi rzetelnej wyceny, a zarzut "uwzględnienia większej liczby nieruchomości dla celów porównania w celu uzyskania bardziej reprezentatywnego wyniku" nie jest niczym uzasadniony. Biegły wyjaśnił, iż w operacie szacunkowym zamieszczono informację o braku wpływu czasu na ceny transakcyjne, a tym samym aktualizacja cen na datę wyceny jest bezpodstawna. Podkreślono również, że wielkość powierzchni jako czynnik dla analizowanego typu nieruchomości nie ma wpływu na wartość, gdyż analizując rynek nie zauważono korelacji pomiędzy ceną transakcyjną a powierzchnią nieruchomości. Ponadto należy podkreślić, że cecha nieruchomości w postaci jej wielkości, nie jest wyszczególniona wprost w definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Odnośnie do zarzutów wyceny gruntu bez nakładów, to fakt ten wynika z zakresu umowy na sporządzenie przedmiotowego operatu.

Dnia 14 stycznia 2019 r. pełnomocnik Spółki pismem z dnia 10 stycznia 2019 r. złożyła odpowiedź na niniejsze wyjaśnienia podtrzymując w całości swoje zastrzeżenia co do operatu szacunkowego. Pismem z dnia 28 stycznia 2019 r. organ przesłał pismo pełnomocnika rzeczoznawcy majątkowemu wnosząc o przygotowanie wyjaśnień na rozprawę administracyjną, powiadamiając jednocześnie o fakcie, iż termin ten zostanie określony w odrębnej korespondencji. Pismem z dnia 28 stycznia 2019 r. zawiadomiono strony o rozprawie administracyjnej 26 lutego 2019 r. Kierujący rozprawą administracyjną przedstawił stan faktyczny niniejszej sprawy, Przedstawiciel Spółki podtrzymała stanowisko wyrażone w pismach z dnia 7 września 2018 r. i 10 stycznia 2019 r. ws. operatu szacunkowego sporządzonego dla działki nr 2. Ponadto spółka nie zmieniła swojego stanowiska o ustalenie odszkodowania za działkę 1 i 3 na karcie mapy 1 obręb [...]. Na niniejszej rozprawie przedstawiciel Spółki wniosła o sprawdzenie pomiędzy jakimi podmiotami miały miejsce transakcje podane jako próba reprezentatywna. Rzeczoznawca uznał, że na niniejsze pytanie ustosunkuje się pisemnie w terminie 14 dni od dnia dzisiejszego. Przedstawiciel wniosła o wyjaśnienie następujących kwestii, a mianowicie; wskazanie przez rzeczoznawcę majątkowego jak były nabywane działki przeznaczone na cele drogowe. Biegły wyjaśnił, że w przyjętej próbce nie występują transakcje stanowiące udział nieruchomości drogowych. Przedstawiciel wzniósł również o wyjaśnienie na jakiej podstawie stwierdzono, że nie ma potrzeby uzgodnienia trendu czasowego. Biegły wyjaśnił, iż nie istnieje taka potrzeba z uwagi na mała liczbę transakcji występującej na lokalnym rynku. Ponadto rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że za najbardziej podobne uznał nieruchomości położone w obrębie miasta tożsamym z obrębem lokalizacji wycenianej działki. Przedstawiciel Spółki zadał pytanie o wyjaśnienie, na jakiej podstawie biegły uznał, że brak jest korelacji pomiędzy ceną transakcyjną a powierzchnią działki. Rzeczoznawca wskazał że odpowiedz znajduje się na stronie 13 przedmiotowego operatu szacunkowego, a mianowicie działki o mniejszych powierzchniach były sprzedawane na podobnym poziomie jak nieruchomości o dużych powierzchniach przy podobnych lokalizacjach. Poza tym rzeczoznawca majątkowy ustosunkowując się do pisma z 10 stycznia 2019 r. wyjaśnił, iż metoda porównania parami w podejściu porównawczym uwarunkowana była liczbą nieruchomości porównawczych przyjętych z rynku lokalnego. Ewentualne zastosowanie metody ceny średniej - sugerowane przez przedstawiciela Spółki w piśmie z dnia 10 stycznia 2019 r, uwarunkowane jest liczbą przyjętych nieruchomości porównawczych, które musi wynosić min. 11-12 transakcji.

Organ I instancji ustalił, że działka nr 1 na karcie mapy 1 obręb [...] o pow. 0,1347 ha, powstała również w wyniku podziału zatwierdzonego wyżej wymienioną decyzją podziałową. Działka ta w planie zagospodarowania przestrzennego nie była przeznaczona pod drogę publiczną na dzień wydania decyzji. Z treści decyzji podziałowej również nie wynika, jakoby działka ta była wydzielona pod drogę publiczną. Dopiero z planu zagospodarowania przestrzennego miasta L. zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...] r. teren gruntu obejmujący działkę nr 1 został określony jako 9MN - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i 142 KDd - drogi publiczne-dojazdowe. Z informacji przesłanej pismem Urzędu Miejskiego w L. nr [...] z dnia 14 sierpnia 2018 r. wynika, że tylko część zachodnia przedmiotowej działki jest przeznaczona w planie pod drogi publiczne - poszerzenie ul. [...] . Wobec powyższego, gdyby nawet faktycznie działka ta była zajęta pod poszerzenie ulicy to kwestia ewentualnego odszkodowania musi zostać ustalona w odrębnym postępowania. Wnioskodawca w rozpatrywanym wniosku oraz korespondencji składanej do niniejszej sprawy żąda ustalenia odszkodowania za całą działkę nr 1.

Działka nr 3 na karcie mapy 1 obręb S. powstała z podziału działki nr 6 zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta L. nr [...] z dnia [...] r. Grunt ten zgodnie z zapisami planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dniu wydania decyzji znajdował się na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, nie był zaś przeznaczony pod drogi publiczne.

Zgodnie z zapisami art, 98 ust, 1 i ust, 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, na własność gminy przechodzą tylko te nieruchomości, które zajęte są pod drogę publiczną. Ustawa o drogach publicznych z dnia 21 marca 1985 r. w art. 7 określa, że do dróg gminnych zalicza się drogi o znaczeniu lokalnym niezaliczone do innych kategorii, stanowiące uzupełniającą sieć dróg służących miejscowym potrzebom, w wyłączeniem dróg wewnętrznych. Zaliczenie drogi do drogi gminnej następuje uchwałą rady gminy, po zaciągnięciu opinii właściwego zarządu powiatu. W drodze uchwały rady gminy następuje ustalenie przebiegu istniejących dróg kategorii gminnej. Natomiast drogi, drogi rowerowe, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych, a także niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg są drogami wewnętrznymi zgodnie z art. 8 ust. 1 i 2 ustawy o drogach publicznych. Zgodnie z ww. art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, odszkodowanie nie przysługuje za działki ogólnodostępne a jedynie za działki zajęte pod drogi publiczne w brzmieniu obowiązującym od 15 lutego 2000 r. Szczegółowo wylicza się w nim jakich dróg dotyczy: gminnych, powiatowych, wojewódzkich. Jak wynika z decyzji podziałowych oraz planu zagospodarowania przestrzennego, drogi zlokalizowane na działkach nr 1 i 3 są położone poza terenami przeznaczonymi pod drogi publiczne. Wydzieleniu działek pod drogi publiczne przesądza przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego. Decyzja wydzielająca działkę nr 1 o pow. 0,1347 w żaden sposób nie precyzuje w jaki sposób ma zostać użytkowana przedmiotowa działka. Natomiast działka nr 3 o pow. 0,0790 ha powstała w wyniku podziału zatwierdzonego decyzja z [...] r. zgodnie z treścią decyzji "..stanowiąca drogę, powinna stanowić współwłasność właścicieli nowo powstałych działek..." jednocześnie określając jej charakter spornej działki. W przypadku określenia wysokości odszkodowania treść decyzji zatwierdzającej podział powinna jasno precyzować, pod jaką kategorię drogi publicznej został grunt wydzielony. O charakterze działek wydzielonych pod drogi przesadza treść decyzji podziałowej, gdyż to na jej podstawie przechodzą działki z mocy prawa na własność gminy. Powołane działki 1 i 3 nie wchodzą w skład żadnej z kategorii dróg publicznych. Wydzielenie ich pod ciąg komunikacyjny, nie mający charakteru publicznego nie ma w tej sytuacji żadnego znaczenia, a norma prawna art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie daje podstaw do ustalenia odszkodowania za ten grunt. Nie została również podjęta żadna uchwała zaliczająca sporne działki do kategorii dróg przywołanych w art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym nie ma znaczenia prawnego ich faktyczne użytkowanie i dostępność w świetle przytoczonej ustawy.

Wnioskodawca wniósł również o ustalenie odszkodowania za nakłady za drogę z odwodnieniem. Po przeanalizowaniu zebranych dokumentów między innymi dołączonych do pisma z dnia 8 lutego 2013 r. organ stwierdził, że budowa drogi na działce nr 2 objęta była projektem budowlanym zatwierdzonym decyzją Starosty [...]kiego nr [...] z dnia [...] r. udzielającą pozwolenia na budowę osiedla mieszkaniowego domów jednorodzinnych - II etap w L. przy ul. [...] . Zakończenie budowy II etapu osiedla zostało zgłoszone przez inwestora zawiadomieniem z dnia 29 lutego 2008 r. (data wpływu do Starostwa Powiatowego w L. w dniu 20 marca 2008 r.). Potwierdza te fakty również Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w L. w piśmie nr [...] z dnia 26 lipca 2013 r. Natomiast podział geodezyjny działek nr 4 i 5 oznaczonych na mapie 1 obręb [...], w wyniku którego została wydzielona pod gminną drogę publiczną działka nr 2 o pow. 0,0894 ha, został zatwierdzony decyzją nr [...] z dnia [...] r. Burmistrza Miasta L., czyli przed datą zgłoszenia zakończenia budowy II etapu osiedla domów jednorodzinnych. Odesłanie do art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie otwiera przedmiotowo zakresu ustalenia odszkodowania. Zakres ten jest wyznaczony a art. 98 ust. 3 w związku z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że odszkodowanie przysługuje za działki gruntu. Zatem zdaniem organu, zakresem odszkodowania nie są objęte poczynione na gruncie nakłady, tym bardziej, te poczynione po przejściu jej na Gminę [...].

Zgodnie z ustaleniami podczas rozprawy administracyjnej z dnia 26 lutego 2019 r. pismem z dnia 15 marca 2019 r. rzeczoznawca majątkowy przedstawił transakcje sprzedaży nieruchomości podobnych wykorzystanych w procesie szacowania nieruchomości. Pismem z dnia 9 kwietnia 2019 r. przesłano stronom wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego.

Pismem z tego samego dnia, działając w oparciu o art. 10 Kodeksu postępowania administracyjnego, powiadomiono strony o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym oraz o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów. Strony nie skorzystały z przysługującego im prawa.

Zatem zgodnie z art. 98 ust. 3 w związku z art. 132 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do zapłaty ustalonego odszkodowania w kwocie 42 724,00 zł zobowiązane jest Miasto [...], ponieważ działka nr 2 oznaczona na mapie 1 w obrębie [...], została wydzielona pod drogę gminną w L..

W odwołaniu od decyzji Spółka ponowiła zarzuty i argumentację zawartą w odwołaniu od poprzedniej decyzji, akcentując ogólnodostępny charakter działek, co do których odmówiono ustalenia odszkodowania. Stąd też przeznaczenie gruntu w planie miejscowym nie zwalnia gminy z powinności wykonywania jej zadań. Jak ustalił organ część działki nr 1 została przeznaczona pod poszerzenie drogi publicznej (124 KDd). Stąd też odszkodowanie przysługiwało za całą działkę.

Zdaniem Spółki, sporządzony operat nie spełnia też wymogu art. 134 ustawy oraz rozp. z 2004 r., bowiem nie uwzględniono nakładów, poczynionych na nieruchomości w postaci urządzeń infrastruktury technicznej (sieci wodociągowe i sanitarne). Bez znaczenia jest zaś fakt, czy urządzenia te stanowią tzw. samowolę budowlaną. Dla poparcia stanowiska przywołano orzecznictwo sądowe. Stąd też Spółka domagała się uwzględnienia poczynionych nakładów i ustalenia odszkodowania za dwie pozostałe działki.

Jednakże zaskarżona decyzją odwołania nie uwzględniono.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między nim a właściwym organem. W sytuacji natomiast gdy - jak miało to miejsce w badanej sprawie - do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości, opisanych w dziale III, rozdziale 5 ww. ustawy.

Zastosowanie znajduje wówczas przepis art. 130 powołanego aktu prawnego, zgodnie z którym w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, wysokość odszkodowania ustala się, według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale. Obligatoryjnym warunkiem ustalenia przez starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej odszkodowania jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości w postaci operatu szacunkowego, który powinien być sporządzony zgodnie z wymogami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 z późn. zm.).

W badanej sprawie, wbrew zarzutom odwołania, nie ulega wątpliwości, że obecnie przesłanki dla ustalenia odszkodowania w trybie art. 129 ust. 5 pkt 1 ustawy zostały spełnione wyłącznie w odniesieniu do działki nr 2.

W treści decyzji podziałowej z [...] r. nr [...] wskazano bowiem wyraźnie, iż działka ta stanowi drogę, która zgodnie z art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przechodzi na własność Gminy [...], a stan ten znalazł odzwierciedlenie w treści księgi wieczystej [...] w której jako właścicielka ww. działki (na podstawie powołanej decyzji podziałowej) ujawniona została Gmina [...].

W odniesieniu do działki nr 1 brak takiej wzmianki w decyzji podziałowej, a w obejmującej ją księdze wieczystej [...] nadal jako właściciel ujawniona jest Spółka A . Jak wynika z akt postępowania przedmiotowa działka znajduje się wprawdzie obecnie - zgodnie z aktualnie obowiązującym planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego miasta [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej z [...] r. nr [...] - częściowo na terenie oznaczonym symbolem 142 KDd, oznaczającym drogi publiczne - dojazdowe (pismo Urzędu Miasta [...] z 14 sierpnia 2018 r. nr [...]), jednak nie stanowi to podstawy dla ustalenia odszkodowania za całą tę działkę (w związku z podziałem zatwierdzonym decyzją z [...] r. nr [...]). Żądanie ustalenia takiego odszkodowania na podstawie art. 98 byłoby zasadne dopiero w przypadku wydania na wniosek Spółki ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział działki nr 1, w wyniku którego jej część zostałaby wydzielona pod drogę publiczną i w konsekwencji przeszła - na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami - na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Wówczas, w odniesieniu do tej jej części (stanowiącej już odrębną działkę) możliwe i zasadne byłoby prowadzenia postępowania w przedmiocie ustalenia odszkodowania (o ile strony wcześniej nie doszłyby do porozumienia w tej kwestii).

Za całkowicie nieuzasadnione Wojewoda uznał również żądanie ustalenia odszkodowania za działkę nr 3 powstałą z podziału działki nr 6 zatwierdzonego decyzją z [...] r. nr [...]. W decyzji tej wskazano bowiem wyraźnie, iż działka ta powinna stanowić współwłasność właścicieli nowopowstałych działek jako zabezpieczenie dojazdu do drogi publicznej. Ponadto z postanowienia Burmistrza Miasta [...] z [...] r. nr [...] opiniującego pozytywnie projekt podziału wynika, iż jest on zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w L. z [...] r. nr [...], zgodnie z którym (cały) teren podziału oznaczony jest symbolem 10 MN, oznaczającym zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W księdze wieczystej obejmującej działkę nr 3, jako jej właściciel ujawniona jest Spółka A , a do jej argumentów dotyczących kwestii ogólnej dostępności tej działki obszernie odniósł się już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 8 maja 2015 r. wyjaśniając, iż art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami "nie posługuje się pojęciem działek ogólnodostępnych, lecz precyzyjnie wskazuje, że chodzi jedynie o drogi publiczne szczegółowo wyliczając następnie, iż drogi te to drogi gminne, powiatowe, wojewódzkie i krajowe ".

W świetle powyższego, w ocenie Wojewody, w aktualnie istniejącym stanie faktycznym i prawnym, prawidłowo zaskarżoną decyzją odmówiono ustalenia odszkodowania za działki nr 1 i nr 3.

Ustalając wysokość odszkodowania za działkę nr 2 organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego K. W. (uprawnienia nr [...]), sporządzonym z 22 maja 2018 r., którego aktualność potwierdzono 22 maja 2019 r. Klauzula potwierdzająca aktualność operatu szacunkowego została na wezwanie organu odwoławczego - stosownie do wymogu wynikającego z art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami - uzupełniona pismem biegłego z 9 września 2019 r. o analizę potwierdzającą, że od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych łub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 tej ustawy.

Wartość rynkową gruntu określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, obejmując badaniem rynek lokalny rozumiany jako miasto [...], nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi, w okresie 2,5 roku przed sporządzeniem wyceny, wskazując jednocześnie, iż badany rynek jest stabilny i nie zachodzi konieczność korygowania cen z uwagi na upływ czasu (str. 13 operatu). Po uwzględnieniu stosownych poprawek wartość szacowanego gruntu określono na kwotę 42.724,00 zł.

Do zarzutów Spółki dotyczących niewystarczającego wykazania w treści operatu, w jaki sposób dokonano analizy rynku, braku wystarczającego uzasadnienia wyboru tych, a nie innych nieruchomości do porównań, przyjęcia do porównań nieruchomości o znacznie mniejszej powierzchni niż powierzchnia działki wycenianej oraz dokonania wyceny metodą porównywania parami, biegły odniósł się obszernie w toku rozprawy, która miała miejsce 26 lutego 2019 r. oraz pismami z 28 listopada 2018 r. i z 12 marca 2019 r.

Organ odwoławczy powołał się na wyjaśniania biegłego, że analizy dokonano w oparciu o rynek nieruchomości podobnych - w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przyjmując jako decydujące kryterium przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (co uznać należy za zgodne z art. 153 i art. 154 powołanej ustawy). Analizą objęto zatem rynek gruntów przeznaczonych pod drogi. Przyjęty sposób wyceny (metoda porównywania parami) wynika z ograniczonej ilości (6) transakcji odnotowanych na badanym rynku (aby możliwe było zastosowanie metody korygowania ceny średniej konieczne jest minimum 11 transakcji). Nieruchomości przyjęte ostatecznie do porównań uznane zostały za najbardziej podobne do wycenianego gruntu, z uwagi na ich położenie "tożsame z obrębem przedmiotu wyceny". Biegły zwrócił przy tym uwagę, iż nieruchomości przyjęte do porównań nie muszą być identyczne z przedmiotem wyceny. Istota wyceny metodą porównywania parami polega bowiem na tym, że występujące różnice są (jak uczyniono to w operacie) korygowane stosownymi poprawkami. Natomiast zróżnicowanie nieruchomości porównawczych pod względem ich wielkości nie miało znaczenia, gdyż przeprowadzając analizę transakcji kupna-sprzedaży "nieruchomości podobnych tak na rynku właściwym jak też na rynkach równoległych, podobnych do rynku właściwego dla przedmiotu wyceny, nie zauważono korelacji pomiędzy ceną transakcyjną a powierzchnią nieruchomości. " Autor operatu wyjaśnił również, że żadna z transakcji, w oparciu o które dokonano wyceny, nie dotyczyła (co sugerowała Spółka) nabycia udziałów w drogach wewnętrznych dojazdowych (nie były to tzw. transakcje wiązane).

Wprawdzie organ administracji dokonuje oceny opinii o wartości nieruchomości, jak każdego innego dowodu w sprawie, jednak pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego, a ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca i tylko on (posiadając szeroką swobodę ustanowioną z woli ustawodawcy) decyduje również o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 2 grudnia 2016 r. sygn. II SA/Gl 370/16, wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z 12 grudnia 2017 r. sygn. II OSK 746/17 i z 8 lutego 2019 r. sygn. I OSK 1205/18). Mając na względzie powyższe, oraz poczynione w sprawie ustalenia, po dokonaniu analizy opinii biegłego oraz przyjmując udzielone przez niego wyjaśnienia, w ocenie Wojewody, opinia ta została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa oraz jest kompletna, logiczna i spójna. Brak zatem podstaw do jej kwestionowania.

Odnosząc się natomiast do żądania ustalenia odszkodowania za nakłady (odwodnienie) poczynione na działce nr 2 organ wskazał, iż kwestia ta została już przesądzona w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach 8 maja 2015 r. sygn. II SA/Gl 89/15, w którym wyraźnie wskazano, iż "Sąd nie podziela twierdzeń Spółki dotyczących odwodnienia. Słusznie bowiem organ II instancji wskazuje, że stosownie do art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie przysługuje za działkę gruntu wydzieloną pod przyszłą drogę, nie zaś za wybudowanie na niej drogi bądź odwodnienia w całości lub w części. Trafnie też Wojewoda Śląski zauważa, że zawarte w art. 98 ust. 3 in fine odesłanie do przepisów o wywłaszczeniu dotyczy jedynie zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości, nie otwiera natomiast przedmiotowo zakresu ustalenia odszkodowania, który to zakres jest wyznaczony w art. 98 ust. 3 w związku z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazujących wyraźnie, iż odszkodowanie przysługuje za działki gruntu" (str. 9 i 10 wyroku). Zgodnie z art. 153 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone przez Sąd wiążą w sprawie zarówno ten sąd, jak i organ, którego działanie (zaniechanie lub przewlekłe prowadzenie postępowania) było przedmiotem zaskarżenia, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

Z tych względów organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

W skardze do sądu administracyjnego Spółka ponawiając dotychczasowe zarzuty i argumentację, wniosła o uchylenie decyzji organów obydwu instancji i zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, akcentując związanie wyrokiem tut. Sądu, w świetle którego odszkodowanie przysługuje tylko za grunt.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona.

Prawidłowo organ odwoławczy wskazał na związanie oceną prawną, wyrażoną w wyżej przywołanym wyroku tut. Sądu, skoro od daty jego wydania stan prawny nie uległ zmianie. Przywołane przez skarżącą orzecznictwo nie mogło zatem odnieść skutku.

Dla ustalenia skutku w postaci przejścia z mocy prawa własności działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub ich poszerzenie, miarodajny jest stan z daty wydania ostatecznej decyzji podziałowej. W niniejszej sprawie podział nieruchomości skarżącej nastąpił na podstawie decyzji z dnia [...] r. wyżej powołanej. Wówczas pod drogę publiczną przeszła z mocy prawa jedynie działka nr 2, jako że jedynie ta przeznaczona była na cel publiczny. Pozostałe dwie działki wydzielone na mocy decyzji podziałowej z dnia [...] r., mimo ogólnodostępnego charakteru, nie miały takiego przeznaczenia w planie miejscowym, czego dowodzi fakt, że skarżąca nadal ujawniona jest jako ich właściciel w księdze wieczystej.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy wyjaśniono też, że przeznaczenie części działki nr 1 pod poszerzenie drogi publicznej, nastąpiło dopiero w przywołanym przez organy planie miejscowym z 2010 r. a więc uchwalonym dwa lata później niż decyzja podziałowa.

Skoro skutek prawny w postaci przejścia własności następuje z dniem ostateczności decyzji podziałowej, w niniejszej sprawie nie ma zastosowania art. 98 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (obecnie Dz. U. z 2020 r. poz. 65). Ustalenie odszkodowania winno zatem nastąpić w innym trybie.

Bez znaczenia prawnego jest argumentacja Spółki, iż doszło do faktycznego wywłaszczenia nieruchomości. Kwestia ta została bowiem przesądzona wyżej przywołanym wyrokiem tut. Sądu, podobnie jak i brak zastosowania wyroku Trybunału, który dotyczył innego stanu prawnego. Przywołane w skardze orzecznictwo nie mogło zatem podważyć oceny prawnej, wyrażonej w wyrokach tut. Sądu.

Wbrew twierdzeniom skarżącej, organy administracji, jak i skład orzekający w niniejszej sprawie związani byli też poglądem co do sposobu ustalania odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 ustawy. Sąd w poprzednim wyroku wyraźnie wykluczył możliwość przyznania odszkodowania za wybudowanie drogi oraz jej odwodnienie, wskazując że przysługuje wyłącznie za działkę gruntu. Nie mogła zatem odnieść skutku argumentacja skarżącej, że zarówno odwodnienie, jak i sieć wodociągowa i sanitarna stanowią część składową gruntu z mocy art. 191 w zw. z art. 47 ust. 1 kodeksu cywilnego. Urządzenia infrastruktury technicznej mogą stanowić własność właściciela gruntu, o ile nie wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Zgodnie z art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość odszkodowania ustala się wg stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji podziałowej, a wartość wg cen z dnia wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 kwietnia 2018 r. sygn. akt I OSK 2560/16, LEX nr 2542992).

Jak ustalił organ I instancji, zawiadomienie o zakończeniu budowy osiedla nastąpiło pismem z dnia 29 lutego 2008 r., a więc rok później, niż data ostateczności decyzji podziałowej z 2007 r. Zatem w żadnym wypadku nie chodzi o stan nieruchomości wycenianej. Na tej podstawie trafnie organy administracji przyjęły, że operat spełnia wymogi ustawy oraz przywołanego wyżej rozp., a zatem winien on stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za grunt, nabyty z mocy prawa pod drogę publiczną.

Z tych wszystkich względów nie stwierdzając naruszenia prawa materialnego, ani też uchybienia regułom procedury w stopniu skutkującym wznowieniem tego postępowania, bądź mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny skargę oddalił jako nieuzasadnioną na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).