Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 1036/14
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2015-12-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 29 ust. 1, art. 36 ust. 3 i ust. 4, art. 37 ust. 1 i 4
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Zofia Flasińska Sędziowie sędzia NSA Andrzej Jurkiewicz sędzia del. WSA Teresa Zyglewska /spr./ Protokolant starszy asystent sędziego Elżbieta Granatowska po rozpoznaniu w dniu 11 grudnia 2015 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej sprawy ze skargi kasacyjnej E. S. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 30 grudnia 2013 r. sygn. akt II SA/Lu 532/13 w sprawie ze skargi E. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną


UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 30 grudnia 2013 r. sygn. akt II SA/Lu 532/13 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie oddalił skargę E. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Powyższy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Kierownik Referatu Strategii i Rozwoju Urzędu Gminy G., działając z upoważnienia Wójta Gminy G., decyzją z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...]:

1. ustalił jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 13.095,04 zł (wskazując, że zobowiązana do jej uiszczenia jest E. S.) w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonych w K., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki nr [...], [...] i [...];

2. stwierdził, że uiszczenie opłaty planistycznej powinno nastąpić w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, na wskazany rachunek bankowy.

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wyjaśnił, że postanowieniem z dnia 21 marca 2012 r. wszczął postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w K. i oznaczonych (przed podziałem) jako działki: nr ew. [...] o pow. 0,5560 ha, nr ew. [...] o pow. 0,8100 ha oraz nr ew. [...] o pow. 1,7694 ha. Nieruchomości te - zgodnie z uchwałą Rady Gminy G. z dnia [...] kwietnia 2000 r. nr [...] - wchodziły bowiem w skład obszaru rolnego z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod uprawy ogrodnicze bez możliwości zabudowy (RP-4). Uchwała Rady Gminy G. z dnia [...] grudnia 2006 r. nr [...] w sprawie zmian I części zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego obowiązujących na obszarze gminy G. (Dz. Urz. Woj. Lub. z 2007 r. Nr 45, poz. 1063) zmieniła natomiast przeznaczenie tych działek, kwalifikując je jako grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o funkcji zagrodowej (RM). Uchwałą tą ustalono jednocześnie wysokość stawki procentowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jako 15 % wzrostu wartości nieruchomości.

Organ zaznaczył, że po wejściu w życie zmian w planie miejscowym, na mocy decyzji Wójta Gminy G. z dnia [...] maja 2009 r. oraz z dnia [...] lutego 2010 r., dokonano podziału nieruchomości. E. S. z nieruchomości stanowiących jej własność zbyła działki: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] oraz poszczególne udziały w innych działkach.

Obliczając wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości w związku ze zmianą ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego organ oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 7 września 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. G. W ocenie Wójta operat ten został wykonany w sposób prawidłowy. Dla określenia wartości nieruchomości rzeczoznawca przyjął w nim podejście porównawcze, polegające na dokonaniu analizy cen nieruchomości najbardziej zbliżonych pod względem lokalizacji, położenia, powierzchni i zagospodarowania, charakteru i intensywności zabudowy, dojazdu oraz infrastruktury technicznej. Organ podkreślił, że określony w operacie szacunkowym wzrost wartości nieruchomości uwzględnia tylko efekt uchwalenia zmian w planie, nie uwzględnia natomiast części składowych nieruchomości ani innych zmian wynikających np. z jej podziału. Wartość nieruchomości określono na poziomie cen z daty sprzedaży poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału. Stan faktyczny i prawny nieruchomości przyjęty został z daty zmiany planu, zaś ceny z dnia zbycia nieruchomości.

Mając na uwadze treść sporządzonego operatu, organ pierwszej instancji przyjął, że wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości wyniósł 87.300,00 zł. W konsekwencji, stosując określoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego piętnastoprocentową stawkę opłaty planistycznej, nałożył na E. S. obowiązek uiszczenia opłaty w wysokości 13.095,04 zł.

E. S. wniosła odwołanie od powyższej decyzji, domagając się jej uchylenia w całości i umorzenia postępowania, ewentualnie uchylenia tej decyzji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Odwołująca zarzuciła naruszenie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podniosła, że decyzją z dnia [...] maja 2009 r. organ pierwszej instancji zatwierdził podziały działek: 1) nr [...] na działki o nr: [...], [...] i [...]; 2) nr [...] na działki o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]; 3) nr [...] na działki o nr: [...], [...], [...], [...] [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...]. Wskazała również, że w dniu 10 sierpnia 2011 r. uiściła już opłaty planistyczne dla działek oznaczonych nr: [...], [...] i [...], których wysokość ustalona została decyzjami organu pierwszej instancji wydanymi w dniu [...] lipca 2011 r.

W ocenie odwołującej się powyższe działki, będące jej własnością, w chwili uchwalania zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie były podzielone i jako całe powinny być przedmiotem wyceny rzeczoznawcy, co w istocie miało miejsce w powołanych decyzjach. Sporządzenie nowego operatu dla działek wydzielonych i przyjęcie w operacie szacunkowym jako podstawy wyceny działki po dokonanym podziale - w sytuacji, gdy nie zostały uchwalone kolejne zmiany w planie zagospodarowania przestrzennego - czyni operat wadliwym i narusza § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Działką porównywalną w rozumieniu tego przepisu jest bowiem działka o wielkości porównywalnej z działką istniejącą w dniu wejścia w życie planu. Skoro zaś po tej dacie działka została podzielona na mniejsze działki, ustaloną kwotę opłaty planistycznej uznać należy za błędną. Wyceny nieruchomości dla celów ustalenia opłaty planistycznej należy bowiem – zdaniem strony – dokonywać w taki sposób, by nie została ona zakłócona przez inne czynniki, a przede wszystkim przez wzrost, bądź spadek wartości nieruchomości spowodowany podziałem dużej działki na mniejsze, stąd opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu.

Odwołująca się podniosła również, że organ pierwszej instancji ustalił jedną wspólną cechę dla trzech różnych działek, nie wskazując, o ile wartość każdej z nich wzrosła. Dodała, że z uzasadnienia decyzji wynika, iż organ potraktował trzy różne działki jako jedną nieruchomość, której wartość wzrosła o 87.300,00 zł. W jej ocenie ustalenie wartości tych nieruchomości w jednym postępowaniu i ustalenie obowiązku zapłaty jedną decyzją, było niedopuszczalne.

Odwołująca się wskazała ponadto na wadliwość decyzji pierwszoinstancyjnej w zakresie rozstrzygnięcia o terminie uiszczenia opłaty planistycznej. Stwierdziła, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie upoważniają organu do zawarcia w decyzji takiego zapisu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r. nr [...]:

1. uchyliło decyzję organu pierwszej instancji w całości;

2. ustaliło jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 13.095,00 zł (wskazując, że zobowiązana do jej uiszczenia jest E. S.) w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonych w K., oznaczonych w ewidencji gruntów jako działki o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...];

3. stwierdziło, że uiszczenie opłaty planistycznej powinno nastąpić na wskazany rachunek bankowy.

Organ odwoławczy podniósł, że powodem uchylenia decyzji pierwszoinstancyjnej była wadliwość jej sentencji polegająca na umieszczeniu w niej niewłaściwych numerów działek. Działki wskazane w rozstrzygnięciu organu pierwszej instancji nie były bowiem przedmiotem sprzedaży i to nie tych działek dotyczyło wszczęte postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej. Ponadto Kolegium uznało za wadliwe zakreślenie w sentencji decyzji terminu płatności przedmiotowej opłaty, przychylając się do twierdzenia odwołującej się, że przepisy prawa nie przewidują rozstrzygnięcia w tym zakresie. Dodatkowo organ pierwszej instancji – jak wskazało Kolegium

– nieprecyzyjnie określił kwotę opłaty jako 13.095,04 zł zamiast 13.095,00 zł.

Organ drugiej instancji wyjaśnił, że stan prawny przed podziałem stanowiły trzy graniczące ze sobą działki: nr [...] o pow. 5560 m2, nr [...] o pow. 8100 m2 i nr [...] o pow. 17694 m2. W dniu 14 kwietnia 2007 r. weszła w życie uchwała Rady Gminy G. nr [...] z dnia [...] grudnia 2006 r., zmieniająca miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Decyzją z dnia [...] maja 2009 r. organ pierwszej instancji, na wniosek odwołującej, zatwierdził natomiast podział działek: 1) nr [...] na działki o nr: [...], [...] i [...]; 2) nr [...] na działki o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]; 3) nr [...] na działki o nr: [...], [...], [...], [...] [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...].

Następnie, decyzją z dnia [...] lutego 2010 r. Wójt Gminy G. – również na wniosek E. S. – zatwierdził podział działek: 1) nr [...] na działki o nr: [...], [...], [...], [...], [...] i [...]; 2) nr [...]na działki o nr: [...],[...] i [...].

Wydzielone działki o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] zostały następnie w okresie od lutego do listopada 2011 r. sprzedane przez odwołującą się, co potwierdzają dołączone do akt sprawy akty notarialne.

Ustalając wzrost wartości powyższych nieruchomości w wyniku zmiany planu miejscowego Kolegium przyjęło za prawidłowe obliczenia dokonane w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym. Rzeczoznawca w operacie tym - stosując podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej - ustalił, że przedmiotowe nieruchomości przed zmianą planu były warte 131.180,00 zł (20,00 zł/m2). Z kolei ich wartość po zmianie planu miejscowego rzeczoznawca wycenił na kwotę 218.480,29 zł (33,31 zł/m2). W konsekwencji uznano, że wzrost wartości przedmiotowych działek wyniósł 87.300 zł (218.480,29 zł - 131.180,00 zł), dlatego też opłatę planistyczną, jako równowartość 15 % tej kwoty, ustalono na 13.095,00 zł.

W ocenie organu odwoławczego opłaty planistyczne w kwotach 4.232,25 zł, 2.300,40 zł oraz 2.753,85 zł, ustalone decyzjami Wójta Gminy G. nr [...], nr [...] i nr [....], wydanymi w dniu [...] lipca 2011 r., strona poniosła nie za działki o nr [...], [...] i [...] (jak wskazywałyby na to sentencje tych decyzji), lecz z powodu - odpowiednio - sprzedaży działek o nr: [...], [...] i [...], sprzedaży działki nr [...] oraz sprzedaży działek o nr [...] i [...], co wynika z uzasadnień powołanych decyzji.

Kolegium uznało również, że wbrew twierdzeniom odwołującej się, biegła wyceniła w operacie nie wartość całych działek o nr: [...], [..] i [...] przed zmianą planu, a wartość 1 m2 tych działek, odnosząc tę wartość do powierzchni działek o nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] sprzedanych przez E. S.

Kolegium nie znalazło podstaw do uznania, że został naruszony § 4 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazało, że biegła w operacie uwzględniła nieruchomości podobne, a nadto uwzględniła ich powierzchnię oddzielnie dla działek wziętych do porównań przed zmianą planu i po zmianie, co posłużyło do ustalenia współczynników korygujących. Jednocześnie organ odwoławczy przyznał rację organowi pierwszej instancji, że biegła nie brała pod uwagę wzrostu wartości działek spowodowanego ich podziałem, wskazując, że wynika to chociażby z porównania cen, jakie osiągnęła odwołująca się za poszczególne działki, które to ceny są znacznie wyższe od oszacowanej wartości działek.

Organ odwoławczy podkreślił również, że Wójt Gminy G. ustalił wspólną opłatę planistyczną nie dla trzech działek, jak wynikało z sentencji jego decyzji, lecz dla siedmiu działek, co potwierdza treść jego uzasadnienia. Takie ustalenie opłaty planistycznej Kolegium uznało za zgodne z prawem i jak najbardziej uzasadnione, skoro działki te są położne w pobliżu siebie w jednym kompleksie i sporządzono dla nich jeden operat szacunkowy.

E. S., reprezentowana przez adwokata, wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] kwietnia 2013 r., domagając się jej uchylenia z powodu naruszenia art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. polegającego na nierozpatrzeniu całokształtu materiału dowodowego oraz przeprowadzeniu wyłącznie formalnej oceny sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego, bez oceny jego zawartości merytorycznej, w sytuacji, gdy przy sporządzaniu operatu rzeczoznawca majątkowy dokonał niewłaściwego doboru nieruchomości stanowiących podstawę wyceny wartości rynkowej gruntu według jego przeznaczenia przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, naruszając przy tym przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie art. 107 K.p.a. oraz art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podtrzymała zarzuty wobec decyzji organu pierwszej instancji przedstawione w odwołaniu. Ponadto wskazała, że decyzja pierwszoinstancyjna wydana została przez Kierownika Referatu Strategii i Rozwoju, a z jej treści nie wynika, aby działał on w imieniu i na rzecz Wójta, pomimo, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej upoważniony jest wójt. Okoliczność ta, jak również fakt, że w nagłówku tej decyzji wskazano, że pochodzi ona z Urzędu Gminy G., świadczy o tym, że przedmiotowe rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne nie czyni zadość wymaganiom stawianym przez art. 107 § 1 K.p.a.

Ponadto skarżąca nie zgodziła się ze stanowiskiem Kolegium uznającym za prawidłowy sporządzony w sprawie operat szacunkowy. W jej ocenie dokonana przez organ ocena tego dowodu miała charakter lakoniczny, co miało wpływ na nieprawidłowe ustalenie wartości sprzedanych przez nią nieruchomości. Strona podniosła, że w sytuacji, gdy rzeczoznawca przyjął dla określenia wzrostu wartości nieruchomości podejście porównawcze, powinien w operacie szacunkowym wskazać cechy decydujące o podobieństwie porównywanych nieruchomości, co podkreśla art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca jednak tego nie uczynił. W konsekwencji skarżąca zakwestionowała dobór nieruchomości do porównania, twierdząc, że rzeczoznawca porównywał nieruchomości zbyt różniące się od siebie, by mogły stanowić podstawę do wyciągania średniej. Przyjęcie niewłaściwych nieruchomości do metody porównawczej wpłynęło zaś – w jej ocenie – na nieprawidłowe określenie wartości nieruchomości.

Skarżąca podniosła również, że przeznaczenie jej nieruchomości w nowym planie zagospodarowania przestrzennego niewiele się zmieniło w porównaniu do ich poprzedniego przeznaczenia. Nie osiągnęła ona zatem korzyści ze zbycia przedmiotowych działek, co organy powinny uwzględnić, mając na uwadze treść uchwały składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 grudnia 2009 r. (sygn. akt II OPS 3/09).

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wyrokiem z dnia 30 grudnia 2013 r. sygn. akt II SA/Lu 532/13 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie oddalił skargę E. S.

Sąd wskazał, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej u.p.z.p.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Możliwość ustalenia powyższej opłaty (tzw. renty planistycznej) jest ograniczona czasowo w ten sposób, że dochodzenie opłaty, a więc wszczęcie postępowania w tym przedmiocie powinno nastąpić w ciągu pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiany stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p.).

Sąd ocenił, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy powyższy termin został zachowany, ponieważ uchwała Rady Gminy nr [....] w sprawie zmian I części zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego obowiązujących na obszarze gminy G. (Dz. Urz. Woj. Lubelskiego Nr 45, poz. 1063 z dnia 15 marca 2007 r.) weszła w życie w dniu 14 kwietnia 2007 r., zaś postępowanie w sprawie zostało wszczęte postanowieniem Wójta Gminy G. z dnia [...] marca 2012 r.

Dalej Sąd wskazał, że w świetle niekwestionowanych ustaleń zaskarżonej decyzji, na skutek powyższej zmiany planu miejscowego przedmiotowe nieruchomości zostały przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową o funkcji zagrodowej (oznaczona symbolem RM), zaś przed tą zmianą były położone w obszarze rolnym z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod uprawy ogrodnicze bez możliwości zabudowy (RP-4). W powołanej uchwale Rada Gminy ustaliła też wysokość opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., na 15 % w stosunku do wzrostu wartości nieruchomości.

Sąd wywiódł dalej, że ustalenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu dokonano na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A. G. W jego ocenie, wbrew zarzutom skargi, pozytywna ocena powyższego dowodu dokonana przez organy administracji znajduje oparcie we wnikliwej i wszechstronnej jego analizie, co znalazło wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Nie jest zatem trafny zarzut naruszenia przepisów postępowania: art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. poprzez nierozpatrzenie całokształtu materiału dowodowego i przeprowadzenie wyłącznie formalnej oceny operatu szacunkowego, bez wnikania w jego zawartość merytoryczną. Sąd zauważył, że ustalając wartość nieruchomości przed zmianą planu biegła przyjęła najwyższą cenę 1 m2, jaka wystąpiła w transakcjach nieruchomościami przyjętymi do porównania. Z kolei, ustalając wartość nieruchomości po zmianie planu (w dacie sprzedaży), przyjęła kwotę 33,31 zł/m2, zbliżoną do najniższej spośród 15 nieruchomości objętych analizą jako podobne, gdzie ceny za tereny pod zabudowę zagrodową wahały się od 33,33 zł do 90,23 zł za 1 m2. Przyjęcie takich wartości gruntu przed i po uchwaleniu planu jest maksymalnie korzystne dla skarżącej, gdyż wzrost wartości nieruchomości jest w takim przypadku możliwie najmniejszy.

Sąd stwierdził, że argumentacja skargi, iż "... przeznaczenie terenu w nowym planie niewiele się zmieniło w porównaniu do poprzedniego przeznaczenia, co oznacza, że skarżąca nie osiągnęła korzyści ze zbycia przedmiotowych działek", jest nieprzekonująca. Organ odwoławczy trafnie zwrócił uwagę w tej mierze na fakt, że ceny za poszczególne działki, jakie uzyskała skarżąca sprzedając je (w formie aktów notarialnych poddanych analizie organu) w przeliczeniu na 1 m2 są znacznie wyższe od wartości 1 m2 gruntu przyjętej przez rzeczoznawcę w odniesieniu do stanu po zmianie planu. Z treści operatu wynika, że biegła określiła wzrost wartości nieruchomości tylko z powodu zmiany ich przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a nie wynikających z innych przyczyn, w szczególności z podziałów dokonanych po zmianie planu.

Sąd podkreślił, że w sytuacji, gdy po zmianie planu został dokonany podział nieruchomości i następnie właścicielka (skarżąca) dokonała sprzedaży niektórych z nowo powstałych działek, opłata planistyczna nie mogła być ustalona w odniesieniu do działki istniejącej w dacie zmiany planu, a więc przed podziałem, gdyż zgodnie z art. 36 ust 4 u.p.z.p warunkiem ustalenia opłaty jest zbycie nieruchomości.

W ocenie Sądu Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. zasadnie uchyliło decyzję pierwszoinstancyjną i prawidłowo określiło numery działek będących przedmiotem zbycia uzasadniającego ustalenie opłaty z tytułu wzrostu ich wartości na skutek zmiany planu. Organ pierwszej instancji w postanowieniu o wszczęciu postępowania z dnia [...] marca 2012 r. numery te podał prawidłowo, natomiast w sentencji decyzji z dnia [...] stycznia 2013 r. z niezrozumiałych względów wskazał stare numery działek, sprzed podziału: [...], [...], i [...], przy czym jeśli chodzi o działkę nr [...] dodatkowo się pomylił, podając w uzasadnieniu numer [...] (co jest oczywista omyłką) i powierzchnię 0,8100 ha, podczas gdy działka [...] powstała w wyniku podziału działki nr [...] decyzją z dnia [...] maja 2009 r., a powierzchnię 0,8100 ha miała właśnie działka nr [...] przed podziałem. Z uzasadnienia decyzji Wójta Gminy G. wynika jednak jednoznacznie, że ustalona opłata planistyczna dotyczy działek będących przedmiotem zbycia sześcioma aktami notarialnymi: 1) z dnia [...] lutego 2011 r. Rep. [...] - działka nr [...] o pow. 900 m2; 2) z dnia [...] marca 2011 r. Rep. [...] – działka nr [...] o pow. 900 m2 i działka nr [...] o pow. 900 m2; 3) z dnia [...] czerwca 2011 r. Rep. [...] – działka nr [...] o pow. 900 m2; 4) z dnia [...] czerwca 2011 r. [...] – działka nr [...] o pow. 1159 m2; 5) z dnia [....] października 2011 r. Rep. [...] – działka nr [...] o pow. 900 m2; 6) z dnia [...] listopada 2011 r. Rep. [...] – działka nr [...] o pow. 900 m2.

Zdaniem Sądu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. zaskarżoną decyzją naprawiło powyższe uchybienie organu pierwszej instancji.

Jak dalej wskazał Sąd, organ odwoławczy odniósł się do zarzutu strony skarżącej zawartego w odwołaniu i powtórzonego w skardze, że wcześniejszymi decyzjami zostały ustalone już opłaty planistyczne związane z przedmiotowymi działkami, które skarżąca uiściła, wobec czego nie widzi podstaw do ponoszenia ich po raz kolejny. Wnioski organu odwoławczego w tym względzie Sąd uznał za przekonujące. Dodatkowo wskazał, że działki nr [...] i nr [...] powstałe w wyniku podziału działki nr [...] były przedmiotem sprzedaży dopiero w dniach [...] października 2011 r. i [...] listopada 2011 r. Należało więc wykluczyć możliwość, aby opłata planistyczna ustalona jedną z decyzji z dnia [...] lipca 2011 r. mogła dotyczyć całej dawnej działki nr [...], skoro przed tą datą E. S. zbyła tylko jej część.

Sąd podzielił stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L., że nie stanowi naruszenia prawa sporządzenie jednego operatu szacunkowego dla kilku działek wyodrębnionych geodezyjnie i objęcie ich jedną decyzją o ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości na skutek zmiany planu miejscowego w sytuacji, gdy działki te położone są w pobliżu siebie, w jednym kompleksie. Jako prawidłowe Sąd cenił też wyeliminowanie błędnie zamieszczonego w decyzji organu pierwszej instancji rozstrzygnięcia o terminie płatności ustalonej opłaty planistycznej.

Za nietrafny Sąd uznał również zarzut wydania decyzji z dnia [...] stycznia 2013 r. przez niewłaściwy organ, stwierdzając, że nie ulega wątpliwości, że organem wydającym decyzję był Wójt Gminy, a wskazane przez skarżącą uchybienie nie było na tyle istotne, by uzasadniało uznanie decyzji organu pierwszej instancji za nieważną.

E. S., w dalszym ciągu reprezentowana przez tego samego adwokata, wniosła skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 30 grudnia 2013 r., zaskarżając wyrok Sądu pierwszej instancji w całości i zarzucając:

1. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynika sprawy, to jest art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c (autor skargi kasacyjnej mylnie oznaczył jednostki redakcyjne art. 145 wskazując, że zarzuca naruszenie art. 145 § 1 ust. 1 pkt 1 pkt a i c, jednakże nie budzi wątpliwości, że jego intencją było wskazanie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c) poprzez ich niezastosowanie w sytuacji, gdy organy pierwszej i drugiej instancji w toku prowadzonego postępowania administracyjnego dopuściły się:

a. naruszenia następujących przepisów prawa materialnego:

– art. 37 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 3 i art. 13 pkt 2 ustawy z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych poprzez ich nieprawidłową wykładnię, prowadzącą do uznania, że w przypadku skarżącej dochowano pięcioletniego terminu na zgłoszenie roszczenia o opłatę planistyczną,

– § 50 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 37 ust. 1 powołanej ustawy poprzez jego niewłaściwe zastosowanie do nieruchomości skarżącej wydzielonej dopiero po ponad 2 latach od dnia wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

– art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 155 ust. 1 pkt 3a tej ustawy drogą jego wadliwego zastosowania polegającego na przyjęciu na potrzeby wyceny nieruchomości w stanie nieodpowiadającym tutaj i bezpośrednio powyżej powołanemu przepisowi,

co miało istotny wpływ na wynik sprawy

b. i naruszenia następujących przepisów postępowania:

– art. 61 § 3 K.p.a. poprzez jego pominięcie,

– art. 136 K.p.a. i art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. poprzez wydanie przez organ drugiej instancji decyzji reformatoryjnej bez uwzględniania pierwotnego kształtu i powierzchni nieruchomości wynikających z dokumentów,

– art. 77 K.p.a. i art. 80 K.p.a. poprzez nierozpatrzenie całokształtu materiału dowodowego i pobieżną ocenę dokumentów obrazujących stan nieruchomości,

– art. 7, art. 8 i art. 9 K.p.a. poprzez ich pominięcie,

co mogło mieć istotny wpływ na wynika sprawy;

2. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik spawy, to jest art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez przeanalizowanie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie istoty sprawy jedynie poprzez pryzmat zarzutów zawartych w treści poprzedniej skargi do tego Sądu i nierozważenie znaczących dla niniejszej sprawy zagadnień związanych z publikacją uchwały o zmianie planu miejscowego i prawidłowością operatu szacunkowego.

Podnosząc powyższe zarzuty, E. S. wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz decyzji organów pierwszej i drugiej instancji.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), dalej powoływanej również jako P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania.

W przedmiotowej sprawie Sąd nie dopatrzył się zaistnienia enumeratywnie wymienionych w art. 183 § 2 P.p.s.a. przesłanek nieważności postępowania, zatem przedmiotową skargę kasacyjną należało rozpoznać w granicach zakreślonych podniesionymi w niej zarzutami.

Chociaż autor skargi kasacyjnej oparł ją wyłącznie na podstawie kasacyjnej wskazanej w art. 174 pkt 2 P.p.s.a. (naruszenie przepisów postępowania), to zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. w związku z naruszeniami przepisów prawa materialnego, podlegał rozpoznaniu według podstawy kasacyjnej określonej w art. 174 pkt 1 P.p.s.a. (naruszenie prawa materialnego). Przepis art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. ma bowiem w istocie charakter "instrukcji" dla Sądu, jakiej treści rozstrzygnięcie ma wydać, gdy uzna, że skargę należy uwzględnić. Jego naruszenie może stanowić samodzielną podstawę kasacyjną tylko wówczas, gdy Sąd, uznając, że skarga zasługuje na uwzględnienie, wyda orzeczenie oddalające skargę, lub gdy uznając, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, uwzględni ją. W przedmiotowej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca. Dokonana przez Sąd pierwszej instancji kontrola zaskarżonej decyzji dorowadziła do wniosku, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, dlatego nie było podstaw do wydania wyroku uchylającego decyzję.

Jeżeli wnoszący skargę kasacyjną zamierza zakwestionować dokonaną przez sąd administracyjny kontrolę zaskarżonej decyzji w zakresie obejmującym ocenę, czy przepis prawa materialnego (stanowiący wzorzec kontroli legalności decyzji administracyjnej) został prawidłowo wyłożony lub zastosowany przez organ administracji, to powinien postawić zarzut naruszenia prawa materialnego, a nie zarzut naruszenia przepisu postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a.) poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy – w ocenie autora skargi kasacyjnej – organy administracji naruszyły przepisy prawa materialnego.

Jakkolwiek zatem autor skargi kasacyjnej nieprawidłowo zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego w ramach podstawy kasacyjnej określonej w art. 174 pkt 2 P.p.s.a., to ponieważ szczegółowo wskazał te przepisy oraz podał, w jaki sposób zostały naruszone, Naczelny Sąd Administracyjny może odnieść się do nich jako podniesionych w ramach podstawy kasacyjnej określonej w art. 174 pkt 1 P.p.s.a. W ten sposób wyodrębniono zarzuty naruszenia następujących przepisów prawa materialnego: 1) art. 37 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm., dalej u.p.z.p.) w zw. z art. 3 i art. 13 pkt 2 ustawy z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych (Dz. U. z 2011 r. Nr 197, poz. 1172 ze zm., dalej u.o.a.n.); 2) § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p.; 3) art. 154 ust. 1 w zw. z art. 155 ust. 1 pkt 3 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651).

W pierwszej kolejności należało rozpoznać najdalej idący zarzut naruszenia prawa materialnego, to jest art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. w zw. z art. 3 i art. 13 pkt 2 u.o.a.n. Zasadność tego zarzutu czyniłaby bezprzedmiotowym rozpoznanie pozostałych, ponieważ oznaczałaby, że wobec wnoszącej skargę kasacyjną – wskutek upływu zawitego terminu 5 lat – niedopuszczalne było ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Wskazany zarzut naruszenia prawa materialnego ściśle wiąże się zarzutem naruszenia art. 134 § 1 P.p.s.a. w zakresie, w jakim autor skargi kasacyjnej podnosi nierozważenie zagadnień związanych z publikacją uchwały o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Oba te zarzuty są niezasadne.

Po pierwsze, na stronie 8 uzasadnienia zaskarżonego wyroku Sąd odniósł się do kwestii publikacji i wejścia w życie uchwały Rady Gminy G. z dnia [...] grudnia 2006 r. nr [...] w sprawie zmiany I części zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego obowiązujących na obszarze gminy G. dla obszarów wsi: A., K., K., W., Ż., Ć., M.. Prawidłowo podał datę publikacji uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym oraz ustalił datę jej wejścia w życie.

Po drugie, Sąd należycie wyłożył art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p. i prawidłowo stwierdził, że organy administracji zachowały wynikający z tych przepisów termin 5 lat.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 zd. 1 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 3 w zw. z art. 36 ust. 3 u.p.z.p. roszczenia z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Wedle natomiast art. 37 ust. 4 u.p.z.p. ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4.

Z powyższego wynika, że dochodzenie roszczeń, o których stanowi art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jest czasowo ograniczone. Wskazany pięcioletni termin jest bowiem terminem zawitym, co oznacza, że jego upływ pozbawia właściwy organ możliwości ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, zwanej także opłatą planistyczną.

Jednoznacznie brzmiąca treść art. 37 ust. 3 u.p.z.p. wskazuje, że miarodajna dla obliczenia, czy pięcioletni termin został zachowany jest data, w której plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące. Zgodnie z art. 29 ust. 1 u.p.z.p. uchwała rady gminy w sprawie uchwalenia planu miejscowego obowiązuje od dnia wejścia w życie w niej określonego, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa. Ponieważ mocą art. 27 u.p.z.p. zmiana planu miejscowego następuje w takim trybie, w jakim jest on uchwalany, również zmiana planu obowiązuje od dnia wejścia w życie określonego w uchwale zmieniającej, jednak nie wcześniej niż po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia jej w dzienniku urzędowym województwa.

Uchwała Rady Gminy G. z dnia [...] grudnia 2006 r. nr [....] w sprawie zmiany I części zmian miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego obowiązujących na obszarze gminy G. dla obszarów wsi: A., K., K., W., Ż., Ć., M. została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Wojewody Lubelskiego z dnia 15 marca 2007 r. (Nr 45, poz. 1063). W § 37 ust. 1 rzeczonej uchwały postanowiono, że obowiązuje ona po upływie 30 dni od daty ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego. Oznacza to, że zmiana planu miejscowego stała się obowiązująca w dniu 15 kwietnia 2007 r.

Zestawienie tej daty z datą doręczenia E. S. zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej (28 marca 2012 r.) nie pozostawia wątpliwości co do tego, że Sąd pierwszej instancji prawidłowo stwierdził, że w przedmiotowej sprawie termin pięcioletni na zgłoszenie roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości został przez organ administracji zachowany. Wprawdzie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku podano tylko datę wydania postanowienia o wszczęciu postępowania (21 marca 2012 r.), nie wskazując, kiedy doręczono je stronie, a także błędnie oznaczono datę wejścia w życie uchwały z dnia 18 grudnia 2006 r. (14 zamiast 15 kwietnia 2007 r.), jednakże pozostaje to bez jakiegokolwiek wpływu na prawidłowość stanowiska Sądu o zachowaniu przedmiotowego terminu.

Dla oceny zachowania wskazanego terminu całkowicie irrelewantne są natomiast podnoszone przez autora skargi kasacyjnej obowiązki wójta i wojewody w zakresie przedłożenia, a następnie ogłoszenia aktu prawa miejscowego w dzienniku urzędowym. Przepisy ustawy o ogłaszaniu aktów normatywnych i niektórych innych aktów prawnych dotyczące obowiązków organu prowadzącego dziennik urzędowy nie znajdowały zastosowania w postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją, dlatego Sąd pierwszej instancji nie mógł stwierdzić, że doszło do ich naruszenia.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej brak jest czytelnego odniesienia do zarzutu naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. w związku z wymienionymi w niej przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. W odniesieniu do większości z tych przepisów argumentacja przedstawiona przez autora skargi kasacyjnej pozwala jednak określić, na czym jego zdaniem wskazane naruszenia miały polegać.

Zgodnie z wymienionym w petitum skargi kasacyjnej art. 61 § 3 K.p.a. datą wszczęcia postępowania na żądanie strony jest dzień doręczenia żądania organowi administracji publicznej. Postępowanie w sprawie zakończonej zaskarżoną decyzją zostało wszczęte nie na żądanie strony, a z urzędu. Nie mogło więc dojść do naruszenia tego przepisu poprzez jego pominięcie, ponieważ nie miał on w sprawie zastosowania.

Z uzasadnienia skargi kasacyjnej, w którym autor skargi kasacyjnej wymienił (obok art. 136 i art. 138) art. 61 § 4 K.p.a., można jednak wnosić, że jego intencją było wskazanie na obowiązek uwzględnienia, przy ocenie zachowania terminu przewidzianego na zgłoszenie roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, daty doręczenia postanowienia o wszczęciu postępowania, a nie daty jego wydania. Zgodnie bowiem ze wskazanym przepisem o wszczęciu postępowania z urzędu lub na żądanie jednej ze stron należy zawiadomić wszystkie osoby będące stronami w sprawie. Jak już jednak wskazano, chociaż Sąd pierwszej instancji podał jedynie datę wydania postanowienia o wszczęciu postępowania, to różnica 7 dni pomiędzy tą datą a dniem doręczenia skarżącej rzeczonego postanowienia, nie miała znaczenia dla stwierdzenia, że pięcioletni termin został przez Wójta zachowany.

Uzasadnienie skargi kasacyjnej wskazuje, że jej autor naruszenia art. 61 § 4 K.p.a. upatruje także w nieprzedstawieniu skarżącej jasnej i czytelnej informacji na temat wszczęcia i przedmiotu postępowania. Z tej samej okoliczności wywodzi on naruszenie art. 7, art. 8 i art. 9 K.p.a. Z kolei naruszenie art. 136 i art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. wiąże z niedopuszczalnością wydania w okolicznościach przedmiotowej sprawy tzw. decyzji reformatoryjnej.

Zarówno fakt wszczęcia postępowania postanowieniem Wójta Gminy G. z dnia [...] marca 2012 r., jak i przedmiot postępowania przed organem pierwszej instancji oraz postępowania przed organem odwoławczym wynikają z akt postępowania administracyjnego. Okoliczności te zostały prawidłowo ustalone przez Sąd pierwszej instancji.

Jakkolwiek organ pierwszej instancji w osnowie decyzji z dnia [...] stycznia 2013 r. wadliwie oznaczył numery działek ewidencyjnych stanowiących nieruchomość, w związku wzrostem wartości której, ustalono opłatę, to zarówno z postanowienia o wszczęciu postępowania, jak i z uzasadnienia wskazanej decyzji jednoznacznie wynika, których działek dotyczyło postępowanie.

Jak prawidłowo wskazał Sąd pierwszej instancji na stronie 10 uzasadnienia zaskarżonego wyroku, Wójt w postanowieniu o wszczęciu postępowania z dnia [...] marca 2012 r. podał prawidłowe numery działek ([...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]). Te same numery wskazał w skierowanych do skarżącej pismach z 22 sierpnia i 5 grudnia 2012 r. Natomiast w osnowie decyzji z dnia [...] stycznia 2013 r. wymienił stare numery działek (sprzed podziału): [...] (sprzed podziału decyzją z dnia [...] lutego 2009 r.), [...] (sprzed podziału decyzją z dnia [...] maja 2009 r.) i [...]. Jeśli chodzi o ostatni z podanych numerów, organ pierwszej instancji dodatkowo się pomylił, podając w uzasadnieniu numer [...], co Sąd pierwszej instancji prawidłowo zakwalifikował, jako oczywistą omyłkę. Z akt sprawy wynika bowiem, że podaną przez organ powierzchnię działki (0,8100 ha) miała w istocie działka o numerze ewidencyjnym [...], z której decyzją z dnia [...] maja 2009 r. wydzielono m.in. działkę [...] o powierzchni 0,0900 ha.

Wójt wyraźnie jednak zaznaczył na początku uzasadnienia decyzji, że podane oznaczenia działek ([...], [...] i [...]) dotyczą stanu sprzed podziału, w dalszej zaś jego części powołał decyzje podziałowe i wyróżnił działki po podziałach - te same, które wskazał w postanowieniu o wszczęciu postępowania i w pismach kierowanych do strony w toku postępowania.

Wobec takich ustaleń, które znalazły odzwierciedlenie najpierw w uzasadnieniu decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] kwietnia 2013 r., a następnie w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, nie ma wątpliwości po pierwsze, co do tego, co było przedmiotem postępowania, a po drugie, co do tego, że przedmiot postępowania przed organami obu instancji był tożsamy (sprawa dotyczyła działek ewidencyjnych: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]).

W tej sytuacji należy zgodzić się z Sądem pierwszej instancji, że organ odwoławczy wydał prawidłowe rozstrzygnięcie, uchylając na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. decyzję organu pierwszej instancji oraz ustalając opłatę planistyczną i jednocześnie prawidłowo – zgodnie zawiadomieniem o wszczęciu postępowania - oznaczając działki ewidencyjne tworzące nieruchomość, z tytułu wzrostu wartości której ustalono tę opłatę.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, że błędne oznaczenie numerów działek w osnowie decyzji organu pierwszej instancji, nie dorowadziło ani do naruszenia art. 7, art. 8, art. 9 i art. 61 § 4 K.p.a., ani do naruszenia art. 136 i art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a. Zawarte na stronie 9 uzasadnienia skargi kasacyjnej twierdzenie wskazujące na to, że w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania podane inne numery dziełek niż w decyzjach organów obu instancji jest nieprawdziwe. Jedynie w decyzji organu pierwszej instancji błędnie oznaczono nieruchomość, podając numery działek sprzed podziałów. Uchybienie to zostało jednak konwalidowane w postępowaniu odwoławczym, zakończonym zaskarżoną do Sądu pierwszej instancji decyzją z dnia [...] kwietnia 2013 r., w której wskazano dokładnie te same numery działek, co w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania.

Za prawidłowe należy uznać również stanowisko Sądu pierwszej instancji, który za nietrafny uznał zarzut naruszenia art. 77 i art. 80 K.p.a.

Jak prawidłowo zauważył Sąd pierwszej instancji, na stronie 10 uzasadnienia zaskarżonego wyroku, warunkiem ustalenia opłaty planistycznej jest zbycie nieruchomości, co jednoznacznie wynika z powołanego wyżej art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Dlatego, jeżeli po zmianie planu, tak jak w przedmiotowej sprawie, dokonano podziału nieruchomości (decyzjami z dnia 20 maja 2009 r. i z dnia 22 lutego 2010 r.) i zbyte zostały nowo powstałe działki, stanowiące jedynie część nieruchomości, która podlegała podziałowi, to opłata planistyczna musi być ustalona dla nowo powstałych działek.

Jak wywiedziono powyżej, akta postępowania zakończonego decyzją zaskarżoną do Sądu pierwszej instancji nie pozostawiają wątpliwości, co do tego, że opłatę planistyczną ustalono dla działek: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Są to działki wydzielone wskazanymi decyzjami podziałowymi i zbyte przez skarżącą na podstawie umów sprzedaży, których odpisy znajdują się w aktach administracyjnych, i które szczegółowo zostały opisane w decyzjach organów obu instancji.

Odrębną kwestią jest natomiast związek dokonanych podziałów z wyceną nieruchomości przed i po zmianie planu.

Słusznie wywodzi autor skargi kasacyjnej, że wycenie podlegać powinny nieruchomości w kształcie sprzed podziałów. Na podstawie tak określonych wartości 1 m2 gruntu należy obliczyć wartość - przed i po zmianie planu - działek wydzielonych, a następnie zbytych, aby ostatecznie określić wzrost wartości nieruchomości.

Dlatego należy przyznać rację wnoszącej skargę kasacyjną, że w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę dokonanej wyceny błędnie wymieniono działkę [...], zamiast działki [...], z której została ona wyodrębniona na podstawie decyzji podziałowej z dnia [...] maja 2009 r. Niemniej jednak, wbrew wywodom autora skargi kasacyjnej, uchybienie to nie mogło mieć jakiegokolwiek wpływu na określoną przez rzeczoznawcę wartość 1 m2 gruntu, a w konsekwencji na ustalony wzrost wartości nieruchomości.

Z decyzji podziałowej z dnia [...] maja 2009 r. wynika, że powierzchnia działki [...] wynosiła 0,6049 ha (6049 m2), natomiast wydzielonej działki [...] - 0,5560 ha (5560 m2). Jak tymczasem prawidłowo wskazał Sąd pierwszej instancji na stronie 9 uzasadnienia zaskarżonego wyroku, wyceniając nieruchomości przy uwzględnieniu ich przeznaczenia przed zmianą planu biegła przyjęła do porównań 13 transakcji nieruchomościami gruntowymi rolnymi, będącymi przedmiotem prawa własności, z terenu gminy G. z okresu od [...] października 2010 r. do [...] stycznia 2012 r. o powierzchniach od 2800 m2 do 28000 m2, w których cena za 1 m2 wahała się od 1,14 zł do 20 zł. Ustalając wartość nieruchomości (20,00 zł) biegła przyjęła najwyższą cenę 1 m2, jaka wystąpiła w transakcjach nieruchomościami przyjętymi do porównania. Z kolei ustalając wartość nieruchomości po zmianie planu (w dacie sprzedaży) przyjęła kwotę 33,31 zł/m2 zbliżoną do najniższej spośród 15 nieruchomości o powierzchniach od 942 m2 do 14476 m2 objętych analizą jako podobne, gdzie ceny za tereny pod zabudowę zagrodową wahały się od 33,33 zł do 90,23 zł za 1 m2.

Mając powyższe na uwadze, a także uwzględniając fakt, że powierzchnie działek [...] (6049 m2) i [...] (5560 m2) zawierają się w tych samych przedziałach cech rynkowych wskazanych na stronie 8 operatu (przed zmianą planu: dobra – od 0,5 ha do 1 ha i po zmianie planu: średnia – powyżej 1.500 m2), należy stwierdzić, że wskazanie w operacie działki nr [...], zamiast o 489 m2 większej działki [...], pozostało bez wpływu na określanie ceny 1 m2 nieruchomości. Prawidłowa jest też konstatacja Sądu pierwszej instancji, że przyjęte w operacie wartości gruntu przed i po uchwaleniu planu były maksymalnie korzystne dla skarżącej, gdyż wzrost wartości nieruchomości był w takim przypadku możliwie najmniejszy.

W związku z powyższym także zarzut naruszenia art. 134 § 1 P.p.s.a. w zakresie, w jakim autor skargi kasacyjnej podnosi nierozważenie przez Sąd prawidłowości operatu szacunkowego oraz zarzut naruszenia art. 154 ust. 1 w zw. z art. 155 ust. 1 pkt 3 a ustawy o gospodarce nieruchomościami, należało uznać za niezasadne.

Zarzut naruszenia § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie mógł natomiast zostać uwzględniony, ponieważ przepis ten został uchylony z dniem 26 sierpnia 2011 r. mocą § 1 pkt 15 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r. Nr 165, poz. 985), zatem nie obowiązywał w dacie wszczęcia postępowania przez organem pierwszej instancji.

Z przedstawionych względów Naczelny Sąd Administracyjny nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi kasacyjnej, w związku z czym oddalił ją na podstawie art. 184 P.p.s.a.