Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 35/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2013-03-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność decyzji I i II instancji w części
Oddalono skargę w pozostałej części
Powołane przepisy: article: art. 36, art. 37
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 150 ust. 5, art. 157
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 75 par. 1, art. 77 par. 1, art. 78 par. 1 i 2, art. 80, art. 84 par. 1, art. 107 par. 3, art. 156 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 135, art. 145 par. 1 pkt 2, art. 151, art. 206
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Sędziowie Sędzia NSA Witold Falczyński (sprawozdawca),, Sędzia NSA Krystyna Sidor, Protokolant Starszy asystent sędziego Agnieszka Wąsikowska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 marca 2013 r. sprawy ze skargi Sp. z o. o. w C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji oraz decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...]., nr [...] w części określającej termin wniesienia opłaty; 2. w pozostałej części oddala skargę; 3. zasądza na rzecz Sp. z o. o. w C. od Samorządowego Kolegium Odwoławczego kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem częściowego zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2012 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] – po rozpatrzeniu odwołania "A" Spółki z ograniczona odpowiedzialnością z siedzibą w C. od decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] października 2012 r., nr [...], którą organ ten ustalił dla "A" Sp. z o.o. w C. jednorazową opłatę w wysokości 109.474,25 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (działki nr [...] w C. o powierzchni 3634 m2) na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego oraz wskazał, że opłatę tę należy wnieść w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji – utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium wyjaśniło, że postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte na wniosek "A" Sp. z o.o. w C. z dnia [...] września 2012 r., w którym przedsiębiorstwo to zwróciło się do Prezydenta Miasta C. o wydanie decyzji ustalającej wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...] w C. o powierzchni 0,3634 ha. Wnioskująca o ustalenie przedmiotowej opłaty Spółka była właścicielem powyższej nieruchomości, którą zbyła na mocy aktu notarialnego Rep. A Nr [...] z dnia [...] lipca 2012 r. Działka ta – jak wyjaśnił organ odwoławczy – w myśl postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w C. z dnia [...] grudnia 2001 r., nr [...] – położona była w obszarze oznaczonym symbolem C4 MW-47 przeznaczonym pod zabudowę wielorodzinną oraz częściowo symbolem C4 ZP-53 przeznaczonym pod zieleń izolacyjną oraz usługi komunikacji - parkingi i garaże. Na skutek podjęcia przez Radę Miejską w C. uchwał: z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...] oraz z dnia [...] stycznia 2012 r., nr [...], zmieniających miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, obszar ten został oznaczony symbolem UC-18 i przeznaczony pod podstawowe usługi handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. § 30 powołanej uchwały z dnia [...] sierpnia 2011 r. ustalił stawkę jednorazowej opłaty pobieranej w razie zbycia nieruchomości zlokalizowanej w obszarze oznaczonym symbolem U lub UC, której wartość w związku z podjęciem przedmiotowej uchwały wzrosła, jako 25 % wzrostu tej wartości.

W ramach postępowania wyjaśniającego organ I instancji zlecił przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy z zakresu wyceny nieruchomości. Na podstawie sporządzonego w dniu [...] września 2012 r. operatu szacunkowego organ stwierdził, że w wyniku uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość omawianej nieruchomości wzrosła o 437.897,00 zł. W związku z tym powołaną na wstępie decyzją Prezydent Miasta [...] ustalił dla "A" Sp. z o.o. opłatę planistyczną w kwocie 109.474,25 zł, a więc zgodnie z określoną w planie stawką procentową tejże opłaty (25 % wzrostu wartości nieruchomości), określając w punkcie II. sentencji termin do wniesienia powyższej opłaty na 14 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji jednocześnie wskazując, że wpłaty tej należności należy dokonać na rachunek bankowy Urzędu Miasta C.

W odwołaniu od decyzji organu I instancji Spółka "A" wniosła o jej uchylenie w całości i umorzenie postępowania, ewentualnie orzeczenie co do istoty sprawy poprzez ustalenie renty planistycznej w innej wysokości. Strona zarzuciła organowi I instancji wydanie decyzji w oparciu o wadliwy operat szacunkowy, który wskazywał, że na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości jej dawnej nieruchomości o kwotę 437.897,00 zł, tj. o blisko 100 %, co – w ocenie Spółki "A" - nie jest możliwe. Odwołująca wniosła o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego z dnia [...] czerwca 2010 r., wskazującego inną (wyższą) niż ustalona przez organ wartość nieruchomości będącej przedmiotem sprawy sprzed zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.

Następnie w piśmie z dnia [...] listopada 2012 r. strona podtrzymała swoje odwołanie i wniosła o uchylenie decyzji organu I instancji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia temu organowi, alternatywnie wnioskowała o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu "szacowania nieruchomości".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] po rozpatrzeniu powyższego odwołania utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, podkreślając, że operat szacunkowy z dnia [...] września 2012 r. sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, odpowiada wymogom wynikającym z obowiązujących przepisów prawa oraz powszechnych krajowych zasad wyceny i standardów zawodowych rzeczoznawców. Rzeczoznawca zastosował prawidłowe i dopuszczalne prawem metody wyceny nieruchomości, stosując podejście porównawcze metodą porównywania parami. Operat szacunkowy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Wyliczone przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości zostały należycie udokumentowane i stanowić mogły podstawę do wydania merytorycznej decyzji w przedmiotowej sprawie.

W ocenie Kolegium organ I instancji zasadnie zatem przyjął, że wartość przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 448.799,00 zł, zaś po jego uchwaleniu – 886.696,00 zł. Organ odwoławczy podkreślił nadto, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Kolegium odniosło się również do powołanego przez odwołującą się spółkę operatu szacunkowego sporządzonego przez Biuro Wyceny Nieruchomości J. P. stwierdzając, że cel i data sporządzenia zawartej w nim wyceny, jej aktualność oraz powierzchnia analizowanego obszaru dyskwalifikują ten operat jako materiał dowodowy w niniejszej sprawie. W ocenie Kolegium, wszystkie istotne w sprawie okoliczności zostały zatem wyjaśnione, a ustalająca opłatę planistyczną decyzja organu I instancji jest prawidłowa.

Od powyższej ostatecznej decyzji skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie wniósł pełnomocnik "A" Sp. z o.o., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji organu I instancji. Strona skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie art. 80 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości działki nr [...] w C. z kwoty 448.799,00 zł do kwoty 886.696,00 zł, a ponadto art. 75 § 1 oraz art. 78 § 1 i 2 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie wnioskowanego przez stronę dowodu z opinii biegłego.

Pełnomocnik skarżącej Spółki, podkreślił, że nie kwestionuje co do zasady możliwości poboru renty planistycznej, jednak uważa, że w przedmiotowej sprawie wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił, a jeśli nawet nastąpił, to nie w wysokości przyjętej przez organy. Zdaniem strony sporządzony na zlecenie organu I instancji operat szacunkowy jest nieprawidłowy. Wskazuje on bowiem, że na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do blisko 100% wzrostu wartości dawnej nieruchomości Spółki, podczas gdy wzrost taki byłby realny jedynie w przypadku "przekształcenia" przeznaczenia gruntu. Ponadto operat ten nie uwzględnia specyfiki rynku nieruchomości na terenie C., który charakteryzuje się nikłym popytem na nieruchomości przeznaczone pod handel czy usługi, a zatem zmiana przeznaczenia nieruchomości będącej przedmiotem sprawy nie wpływa znacząco na zmianę jej wartości.

Strona skarżąca podniosła, że dysponuje operatem szacunkowym sporządzonym w czerwcu 2010 r. na potrzeby zabezpieczenia kredytu bankowego, który podważa poprawność operatu sporządzonego na zlecenie organu I instancji, bowiem wskazuje wyższą o 36 zł (za metr kwadratowy) pierwotną wartość przedmiotowej nieruchomości. Wskazała ponadto, że Kolegium nie rozpoznało jej wniosku o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, który miał na celu wykazać zasadność argumentacji, iż przyjęty przez organ I instancji wzrost wartości nieruchomości jest zawyżony.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Na wstępie podnieść należy, że zgodnie z art. 134. § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), dalej "p.p.s.a.", sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Brak związania zarzutami i wnioskami skargi oznacza, że sąd może uwzględnić skargę z powodu innych uchybień niż te, które przytoczono w tym piśmie procesowym, jak również np. stwierdzić nieważność zaskarżonego aktu, mimo, że skarżący wnosił o jego uchylenie.

Przedmiotem rozpoznawanej skargi jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2012 r., utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] października 2012 r., którą organ ten (w pkt 1) ustalił dla "A" Sp. z o.o. w C. jednorazową opłatę w wysokości 109.474,25 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr ewid. [...] o powierzchni 3634 m2, zlokalizowanej w C. - na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego oraz (w pkt 2) określił termin uiszczenia przedmiotowej należności.

Dokonując kontroli powyższych decyzji w granicach wyznaczonych powołanym na wstępie art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd doszedł do przekonania, że podlegają one stwierdzeniu nieważności w części określającej termin zapłaty nałożonej na "A" Sp. z o.o. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest pogląd, iż przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), dalej "u.p.z.p.", dotyczące opłaty planistycznej, nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty planistycznej (por. m.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 21 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 606/11, publ. CBOSA oraz z dnia 24 maja 2012 r., sygn. akt II OSK 401/11, publ. CBOSA). Podkreślić należy, że organ administracji publicznej może ustalić w decyzji termin wykonania określonego obowiązku wyłącznie wówczas, gdy przewidują to przepisy prawa. Podstawą prawną każdej decyzji administracyjnej - zarówno nakładającej obowiązki, jak i przyznającej uprawnienia - mogą być wyłącznie przepisy prawa powszechnie obowiązującego. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż decyzja podlega wykonaniu z dniem, w którym staje się ostateczna i od tej daty wierzyciel może podjąć określone działania celem przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego, po wcześniejszym doręczeniu stronie upomnienia.

W związku z powyższym należy uznać, że decyzja wydana w niniejszej sprawie przez organ I instancji, w zakresie objętym punktem 2, rozstrzygającym o terminie uiszczenia opłaty planistycznej, została wydana bez podstawy prawnej. Wydanie decyzji bez podstawy prawnej skutkuje zaś - w myśl art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. - stwierdzeniem jej nieważności. Z kolei utrzymanie w mocy przez organ odwoławczy decyzji pierwszoinstancyjnej w zakresie, w jakim była ona dotknięta wadą nieważności, oznacza rażące naruszenie prawa, co również stanowi przyczynę stwierdzenia nieważności decyzji zgodnie z art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi wniesionej przez "A" Sp. z o.o. z siedzibą w C., Sąd doszedł do wniosku, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] października 2012 r. są zgodne z prawem w pozostałej części (ustalającej wysokość nałożonej opłaty), a zatem skarga w tym zakresie nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Ustalenie opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4, może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z ust. 4 u.p.z.p.).

W świetle ust. 11 art. 37 powołanego przepisu, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), dalej "u.g.n.").

W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje, że do dnia 15 grudnia 2011 r. przeznaczenie działki nr [...] położonej przy Al. [...] w C. określone było w Miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta C. zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej w C. z dnia [...] grudnia 2001 r., nr [...] (Dz. Urz. Woj. Lub. z dnia 11 lutego 2002 r. Nr 7, poz. 255), według którego działka ta położona była w obszarze oznaczonym symbolem: C4.MW-47, przeznaczonym pod zabudowę wielorodzinną oraz w części obszaru C4.ZP-53 przeznaczonym pod zieleń izolacyjną oraz usługi komunikacji – parkingi, garaże.

Nie ulega również wątpliwości, że działka ta została objęta uchwałą Rady Miasta C. z dnia [...] sierpnia 2011 r., nr [...] w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta C. dla obszaru w rejonie Alei [...] i ul. W. (Dz. Urz. Woj. Lubelskiego z dnia 15 listopada 2011 r. Nr 172, poz. 2717), zmienioną następnie uchwałą Rady Miasta C. z dnia [...] stycznia 2012 r., nr [...] (Dz. Urz. Woj. Lub. z dnia 29 marca 2012 r. poz. 1309). Uchwały te zmieniły przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w ten sposób, że znalazła się ona w obszarze oznaczonym symbolem UC-18, przeznaczonym pod usługi handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2.

W § 30 ust. 1 pkt 1 powołanej uchwały z dnia [...] sierpnia 2011 r. ustalono stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., tj. opłaty planistycznej, na 25% wzrostu wartości nieruchomości.

Z zamieszczonego w aktach administracyjnych niniejszej sprawy odpisu aktu notarialnego umowy sprzedaży Rep. A Nr [...] wynika, iż "A" Sp. z o.o. w C. w dniu [...] lipca 2012 r. zbyła działkę nr [...] za kwotę 861.000,00 zł. Zatem zbycie nastąpiło przed upływem 5 lat od dnia wejścia w uchwały w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta C., zmieniającej przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości.

Ze sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego A. W. na zlecenie Urzędu Miasta C. operatu szacunkowego z dnia [...] września 2012 r., wynika, że wartość rynkowa przedmiotowej działki przed uchwaleniem zmiany planu miejscowego wynosiła 448.799,00 zł, natomiast po jej uchwaleniu wynosi 886.696,00 zł. Zatem wzrost wartości nieruchomości wyniósł 437.897,00 zł, co przy zastosowaniu stawki opłaty planistycznej 25 % daje kwotę tej opłaty w wysokości 109.474,25 zł.

W ocenie Sądu, dokonana przez Kolegium ocena prawidłowości sporządzenia tego operatu szacunkowego nie nosi znamion dowolności.

W świetle art. 84 § 1 k.p.a., gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii. Organ ocenia opinię biegłego swobodnie na podstawie zasad wiedzy, nie jest zatem związany tą opinią. Może ją przyjąć, jeśli uzna ją za trafną, ale może ją całkowicie lub częściowo zdyskwalifikować i przyjąć odmienną, własną, opartą na nauce lub doświadczeniu. Inny słowy, dowód z opinii biegłego podlega ocenie organu – tak jak każdy dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 października 2009 r., I OSK 1444/08, niepubl.). Zgodnie z art. 150 ust. 5 u.g.n. w zw. z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. dla określenia wartości nieruchomości w związku z ustaleniem opłaty planistycznej konieczne jest dokonanie jej wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego.

W ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie powyższe wymogi proceduralne zostały zachowane, a tym samym bezzasadny jest zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 80 k.p.a. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji jasno i wprost wynika, że organ dokonał oceny sporządzonego operatu, w wyniku której uznał, że może on stanowić podstawę naliczenia opłaty planistycznej. Również zdaniem Sądu operat i jego ustalenia nie budzą wątpliwości i stanowić mogły dowód w przedmiotowej sprawie.

W tym miejscu podkreślić należy, iż wskazana ocena operatu jako dowodu może dotyczyć tylko kwestii, które poddają się weryfikacji z odwołaniem do ustalonych w u.p.z.p. i przepisach wykonawczych zasad i standardów sporządzania operatu, np. zastosowania metody czy kompletności treści. Nie jest natomiast pozostawiona ocenie organu administracji kwestia prawidłowości merytorycznej operatu, gdyż wymaga ona wiedzy fachowej. Operat jest szczególnym materiałem sprawy, do jego sporządzenia wymagana jest wiedza fachowa, weryfikowana przez udzielanie licencji rzeczoznawcom, dlatego też art. 157 u.g.n. przewiduje szczególny sposób dokonywania oceny operatu jedynie przez organizację zawodową rzeczoznawców, która to droga przez skarżącą spółkę nie została wykorzystana.

W związku z powyższym nie zasługują na uwzględnienie podnoszone przez stronę skarżącą zarzuty posłużenia się przez rzeczoznawcę niewłaściwą metodą szacowania, gdyż za takie należy uznać podnoszone w uzasadnieniu skargi argumenty nieuwzględnienia specyfiki lokalnego rynku nieruchomości. Ani bowiem przepisy u.g.n., ani rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) nie nakładają na rzeczoznawcę obowiązku posługiwania się określoną metodą. Nie można zatem z góry wykluczyć skorzystania przez autora operatu szacunkowego (biegłego) z jednego ze sposobów szacowania wartości nieruchomości wymienionych w tym rozporządzeniu bądź innej metodyki, która pozwala na prawidłowe ustalenie wartości nieruchomości. Podkreślić należy, iż zastosowane przez biegłego podejście porównawcze i metoda porównywania parami w sposób prawidłowy oddaje uwarunkowania rynku lokalnego odnosząc szacowane wartości nieruchomości do cen uzyskiwanych na rynku lokalnym. Dokonując wyboru określonego podejścia i metod szacowania nieruchomości rzeczoznawca obowiązany jest jedynie uzasadnić swój wybór, przy czym - jak już wskazano - posiada pełną autonomię w zakresie tego wyboru.

Zdaniem Sądu wybrana przez rzeczoznawcę A. W. metoda wyceny przedmiotowej nieruchomości została należycie uzasadniona. Z operatu wynika jednoznacznie, iż wybór ten został poprzedzony i poparty przeprowadzoną analizą rynku.

Sąd nie podziela także zarzutów dotyczących naruszenia art. 75 § 1 oraz art. 78 § 1 i 2 k.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie wnioskowanego przez stronę dowodu z opinii biegłego. Na gruncie przedmiotowej sprawy skarżąca Spółka, kwestionując ustalenia przeprowadzonego na zlecenie organu I instancji operatu, przedłożyła operat szacunkowy dotyczący ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości, sporządzony na jego zlecenie w dniu [...] czerwca 2010 r. przez Biuro Wyceny Nieruchomości J. P., wnioskując w odwołaniu od decyzji organu I instancji o przeprowadzenie dowodu z powyższego operatu szacunkowego.

Należy podkreślić, iż przedłożony przez skarżącego operat nie mógł mieć wpływu na wynik rozpoznawanej sprawy. W myśl bowiem art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Pomimo tego Samorządowe Kolegium Odwoławcze poddało analizie przedłożony operat szacunkowy stwierdzając, iż obejmuje on działki gruntu tylko częściowo objęte przedmiotową decyzją, o łącznej powierzchni 34.460 m2 (jest to więc obszar wielokrotnie większy niż powierzchnia działki nr [...]) i został sporządzony dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytobiorcy. Słusznie zatem organ odwoławczy uznał, że cel, data sporządzenia wyceny, jej aktualność i powierzchnia obszaru analizowanego dyskwalifikują wnioskowany operat jako materiał dowodowy w przedmiotowej sprawie. Mając powyższe na uwadze uznać należy, iż organ odwoławczy ustosunkował się w sposób prawidłowy do wniosku dowodowego strony skarżącej i prawidłowo uzasadnił dlaczego nie uwzględnił wnioskowanego dowodu w toku postępowania odwoławczego. Jednocześnie słusznie uznał, iż przeprowadzanie dowodu z innej, kolejnej opinii biegłego nie jest zasadne. W myśl bowiem art. 78 § 1 k.p.a. żądanie strony dotyczące przeprowadzenia dowodu należy uwzględnić, jeżeli przedmiotem dowodu jest okoliczność mająca znaczenie dla sprawy, zaś w myśl § 2 tego przepisu, organ administracji publicznej może nie uwzględnić żądania przeprowadzenia dowodu, jeżeli dotyczy on okoliczności już stwierdzonych innymi dowodami, chyba, że mają one znaczenie dla sprawy. W ocenie Sądu z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia na gruncie przedmiotowej sprawy. Organ odwoławczy prawidłowo i wyczerpująco wykazał, iż przeprowadzenie kolejnego dowodu z operatu szacunkowego nie jest w sprawie konieczne, gdyż przeprowadzony przez organ I instancji dowód, jako prawidłowy i kompletny może stanowić podstawę rozstrzygnięć w sprawie. Wnioskowany przez stronę skarżącą dowód dotyczy okoliczności ustalonych już za pomocą innego dowodu, uznanego słusznie przez organ za wiarygodny. Organ odwoławczy mógł zatem na podstawie art. 78 § 2 k.p.a. nie uwzględnić żądania skarżącej Spółki w tym zakresie.

Podsumowując należy wskazać, że wobec argumentów przywołanych w początkowej części uzasadnienia Sąd zobowiązany był stwierdzić nieważność decyzji organów obu instancji w części określającej termin do wniesienia opłaty planistycznej. Sąd nie dopatrzył się natomiast naruszenia przez organy przepisów prawa w pozostałej części decyzji. Organy przeprowadziły bowiem postępowanie zgodnie z regułami wynikającymi z przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., a także przytoczonych wyżej przepisów szczególnych zawartych w u.p.z.p. oraz prawidłowo ustaliły stan faktyczny sprawy nie naruszając przy tym wskazywanych przez skarżącego norm art. 75 § 1 i art. 78 k.p.a. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji odpowiadają ponadto wymogom określonym w art. 107 § 3 k.p.a.

Z tych wszystkich też względów Sąd, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a. w zw. z art. 156 § 1 k.p.a. oraz w zw. z art. 135 p.p.s.a orzekł, jak w pkt I sentencji wyroku. Pkt II sentencji znajduje zaś umocowanie w art. 151 p.p.s.a.

Wobec tego, że skarga została uwzględniona tylko w części dotyczącej określenia terminu uiszczenia opłaty planistycznej, które to uchybienie nie było przez stronę skarżącą podnoszone, zaś co do istoty rozstrzygnięcia skargę oddalono, Sąd w oparciu o przepis art. 206 p.p.s.a. zasądził na rzecz skarżącej Spółki tylko część poniesionych przez nią kosztów postępowania.