Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 255/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2014-09-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Kręcichwost-Durchowska (spr.) Sędziowie WSA Donata Starosta WSA Anna Jarosz Protokolant st. sekr. sąd. Monika Zaporowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 04 września 2014 r. sprawy ze skargi R. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta P. decyzją z dnia [...] maja 2013 r., nr [...] po rozpatrzeniu wniosku L. Z. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie wolnostojącej, przeznaczonych do realizacji na terenie działek [...] i [...], ark. [...], W., położonych przy ul. [...] [...] w P..

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że obszar analizowany wyznaczono w promieniu [...] m. Jest to odległość równa trzykrotnej szerokość frontu terenu wnioskowanego ([...],0 m). Zabudowa objęta takim promieniem ([...] m) jest wystarczająca dla określenia możliwości lokalizacji wnioskowanej inwestycji. Działki, przez które przebiega granica obszaru analizowanego, w przypadku gdy większa część ich zabudowy znajduje się w granicach obszaru analizowanego, uwzględniono w całości.

Następnie organ wskazał, iż planowana inwestycja kontynuuje funkcję mieszkalną jednorodzinną występującą w obszarze analizowanym. Organ I instancji podniósł również, iż obowiązującą linię zabudowy ustala się zgodnie z § 4.1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 – dalej jako rozporządzenie) jako kontynuację linii zabudowy w obszarze analizowanym lub zgodnie z § 4.4 w inny sposób, jeżeli wynika to z analizy. Organ wyjaśnił, iż linia zabudowy w obszarze analizowanym jest dość zróżnicowana - od zabudowy w odległości [...] m od frontowej granicy działki do zabudowy w odległości [...] m od frontowej granicy działki. Wnioskodawca wnosi o możliwość lokalizacji każdego z budynków w odległości [...] m od frontowej granicy terenu objętego wnioskiem. Wnioskowane działki położone są u zbiegu dwóch ulic. Analogicznie zlokalizowane są działki przy ul. [...], które posiadają linię zabudowy wycofaną o około [...] m w stosunku do linii zabudowy utworzonej przez pozostałe budynki znajdujące się przy ul. [...]. W związku z powyższym dla wnioskowanej inwestycji istnieje możliwość wyznaczenia linii zabudowy zgodnie z wnioskiem, ponieważ podobnie jak w przypadku działek przy ul[...] będzie ona wycofana o około [...] m w porównaniu z linią zabudowy wyznaczoną przez istniejące budynki przy ul. [...].

Następnie organ wskazał, iż zgodnie z § 5 pkt. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym dla całej zabudowy wynosi [...]% i zawiera się w granicach od minimum [...]% do maksymalnie [...]%. Wnioskowana inwestycja ma posiadać zabudowę (cała zabudowa kubaturowa łącznie) o wielkości około [...]% powierzchni działki, co jest co prawda mniejszą wartością od średniego procentu zabudowy jednorodzinnej w obszarze analizowanym, ale nawiązuje do powierzchni zabudowy działki sąsiedniej. Działki położone w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji posiadają wskaźnik zabudowy zbliżony do wnioskowanego - działka przy ul. [...] - 26,8%, ul. [...] - 26,7%, ul. [...] - 30,8%, ul. [...] - 30,2%.

Organ wyjaśnił, iż zgodnie z § 6 pkt. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych, istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20,0%. Można wyznaczyć (zgodnie z § 6 pkt. 2) inną szerokość elewacji niż średnia jeżeli wynika to z analizy. Średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi [...] m, szerokość elewacji zawiera się w granicach od minimum [...] m do maksymalnie [...] m. Projektowana zabudowa ma posiadać szerokość elewacji około [...] m (budynek projektowany na działce oznaczonej jako A) oraz około [...] m (budynek projektowany na działce oznaczonej jako B). Szerokości projektowanych elewacji nawiązuje do średnich szerokości elewacji z obszaru analizowanego, z tolerancją 20% dopuszczoną w rozporządzeniu.

W obszarze analizowanym przeważa wysokość budynków mieszkalnych jednorodzinnych około [...] m od poziomu terenu do najwyższego punktu dachu. Wnioskodawca wnosi o budynki wysokości około [...] m - wysokość mierzona na projektowanej obowiązującej linii zabudowy, co nawiązuje do wysokości budynku położonego na działce przy ul. [...] Planowana inwestycja kontynuuje wysokości budynków z obszaru analizowanego.

Odwołanie od powyższej decyzji złożył R. R. zarzucając jej:

1) naruszenie art. 7, 8, 77 ust. 1, 80 oraz 104 ust .2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013r. Nr 267 ze zm. - dalej jako "Kpa"), poprzez prowadzenie postępowania w sposób wadliwy, przy braku wszechstronnego rozpatrzenia zgromadzonych w sprawie dowodów, w tym braku wyciągnięcia prawidłowych wniosków z przeprowadzonej wizji lokalnej, co skutkowało wydaniem błędnej decyzji,

2) naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 4 ust. 1 rozporządzenia poprzez błędne określenie dopuszczalnej linii zabudowy,

3) naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 5 ust. 1 rozporządzenia poprzez błędne określenie wskaźnika powierzchni nowej zabudowy.

Odwołujący się wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i umorzenie postępowanie w pierwszej instancji w całości.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium po przytoczeniu treści przepisów prawa wskazało, iż oceniając postępowanie przeprowadzone przed organem I instancji w sprawie niniejszej, wskazać należy, że w sposób szczegółowy dokonano analizy działki objętej wnioskiem oraz obszaru wyznaczonego zgodnie z przepisami rozporządzenia. Z uwagi na sposób zagospodarowania terenu sąsiadującego z terenem objętym wnioskiem ustalono, iż planowana zabudowa spełnia warunki wynikające z zasady dobrego sąsiedztwa i mieści się w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów. W ramach przeprowadzonej analizy wyznaczono wokół działki, której dotyczy wniosek obszar analizowany w promieniu [...] m. Jest to minimalna odległość od granic działki, która posiada front o szerokości [...] m. Pozwala ona objąć teren tworzący urbanistyczną całość obejmujący działki położone na ul. [...], [...], [...], [...] i [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że organ I instancji prawidłowo ustalił, że w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji występuje zabudowa o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej. Za uzasadnione Kolegium uznało ustalenia dotyczące parametru linii zabudowy, wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działek, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu

W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego organ I instancji zasadnie stwierdził, że planowana inwestycja kontynuuje funkcje, parametry, cechy oraz wskaźniki zabudowy i zagospodarowania terenu. Teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, działka posiada zabezpieczone uzbrojenie wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Dla wykazania prawidłowości poszczególnych wskaźników przyjętych w decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, powołano zarówno właściwe przepisy ustawy, jak i rozporządzenia. Przyjęte w niniejszej decyzji parametry zabudowy wynikają z analizy funkcji, i zostały uzasadnione w treści analizy.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego ustalenia obowiązującej linii nowej zabudowy Kolegium uznało, że organ I instancji określił tę linię w sposób prawidłowy oraz uzasadnił przyjęte przez siebie rozstrzygnięcie. W szczególności wzięto pod uwagę, że linia zabudowy w obszarze analizowanym jest dość zróżnicowana - od zabudowy w odległości [...] m od frontowej granicy działki do zabudowy w odległości [...] m od frontowej granicy działki. Wnioskodawca wniósł o możliwość lokalizacji każdego z budynków w odległości [...] m od frontowej granicy terenu objętego wnioskiem. Wnioskowane działki położone są u zbiegu dwóch ulic. Analogicznie zlokalizowane są działki przy ul. [...], które posiadają linię zabudowy wycofaną o około [...] m w stosunku do linii zabudowy utworzonej przez pozostałe budynki znajdujące się przy ul. [...]. W związku z powyższym dla wnioskowanej inwestycji istnieje możliwość wyznaczenia linii zabudowy zgodnie z wnioskiem, ponieważ podobnie jak w przypadku działek przy ul. [...] będzie ona wycofana o około [...] m w porównaniu z linią zabudowy wyznaczoną przez istniejące budynki przy ul. [...] Argumenty podnoszone przez odwołującego się dotyczące niekorzystnej sytuacji właścicieli działki nr [...], położonej przy ul. [...] są bezpodstawne. Odległości od istniejącej zabudowy i granic działki wyznaczają przepisy prawa, zaś dokładne odległości od bocznych i tylnych granic działki regulowane są na etapie uzyskania pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt. 1 a - d ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając spełnienie wymagań podstawowych dotyczących:

- bezpieczeństwa konstrukcji,

- bezpieczeństwa pożarowego,

- bezpieczeństwa użytkowania,

- odpowiednich warunków higienicznych i zdrowotnych oraz ochrony środowiska.

Dopiero na tym etapie realizacji właściwy organ administracji architektonicznej bada, czy projekt budowlany odpowiada warunkom zawartym w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, póz. 690 ze zm.). Przy wydawaniu zaś decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe badanie zarzutów opartych na przepisach ustawy - Prawo budowlane. Na etapie decyzji o warunkach zabudowy ustala się jedynie obowiązującą linię nowej zabudowy w odniesieniu do odległości od pasa drogowego.

Organ podkreślił, że nie stanowią przeszkody w wydaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu względy słusznościowe, interesy faktyczne, subiektywnie pojmowane "zwiększenie uciążliwości warunków w jakich obecnie mieszkają" mieszkańcy nieruchomości sąsiednich. Decyzja o warunkach zabudowy zakreśla jedynie pewne ramy postępowania, ustala wymagania jakim powinna odpowiadać planowana inwestycja, wskazuje dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości, a jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. Wydanie pozytywnej dla inwestora decyzji o warunkach zabudowy nie decyduje jeszcze, iż inwestycja powstanie, gdyż dopiero po zatwierdzeniu projektu budowlanego i uzyskaniu pozwolenia na budowę, inwestor może przejść do realizacji zamierzenia, do tego czasu nie może podejmować żadnych czynności związanych z samą budową. I na tym też etapie badana będzie np. odległość planowanej zabudowy od bocznych i tylnej granicy działki oraz zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich, a także np. kwestie związane z zacienieni. Organ wyjaśnił, iż brak zgody właścicieli nieruchomości sąsiadujących na realizację spornej inwestycji nie ma znaczenia prawnego, gdyż nie może być przesłanką odmowy wydania decyzji. Organy administracji mogą działać wyłącznie na podstawie obowiązujących przepisów i w granicach przez nie wytyczonych. Dlatego też zgoda czy argumenty słusznościowe nie stanowią w niniejszym postępowaniu podstawy do wydania decyzji lub tez odmowy jej wydania. Jak zostało wyżej opisane, organ administracji nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeśli nie sprzeciwia się temu żaden przepis prawa i spełnione są przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kolegium dalej wyjaśniło, iż zgodnie z § 5 pkt. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W decyzji wskazano, co znajduje potwierdzenie także w treści przeprowadzonej analizy, że średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym dla całej zabudowy wynosi [...]% i zawiera się w granicach od minimum [...]% do maksymalnie [...]%.

Wnioskowana inwestycja ma posiadać zabudowę (cała zabudowa kubaturowa łącznie) o wielkości około [...]% powierzchni działki, co jest co prawda mniejszą wartością od średniego procentu zabudowy jednorodzinnej w obszarze analizowanym, ale nawiązuje do powierzchni zabudowy sąsiedniej. Działki położone w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji posiadają wskaźnik zabudowy zbliżony do wnioskowanego - działka przy ul. [...] - 26,8%, ul. [...] - 26,7%, ul. [...] - 30,8%, ul. [...] - 30,2%. Planowana inwestycja kontynuuje wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu działek z obszaru analizowanego.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł R. R. zarzucając jej:

1. naruszenie § 3. ust. 1 i 2 rozporządzenia poprzez utrzymanie w mocy decyzji I instancji, a tym samym błędne uznanie prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego,

2. naruszenie § 4. ust. 1. rozporządzenia poprzez utrzymanie w mocy decyzji I instancji, a tym samym błędne uznanie prawidłowości wyznaczenia linii zabudowy,

3. naruszenie § 5. ust 1. i 2. rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. l pkt 1. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, a tym samym uznanie za zgodny z przepisami wymiar oraz sposób ustalenia wymiaru szerokości elewacji frontowej,

4. naruszenie przepisu § 6. ust. 1 i 2. rozporządzenia, w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji polegające na zastosowaniu tych przepisów, w sytuacji, gdy nie znajdowały one zastosowania i tym samym przyjęcie, iż uzasadnionym jest odstępstwo od ogólnych zasad wyznaczenia szerokości elewacji frontowej.

Wskazując na powyższe strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz poprzedzającej decyzji organu I instancji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I instancji.

W uzasadnieniu skargi strona wskazała, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem przepisów ustalających wymagania dotyczące nowej zabudowy, jak również z naruszeniem ogólnych zasad prowadzenia postępowania administracyjnego, w związku z czym nie może się ostać w obiegu prawnym.

Strona podniosła, iż w analizie urbanistycznej przyjęto, że obszar analizowany równy jest 3-krotnej szerokości frontu objętego wnioskiem w odległości [...]metrów od jego granic. Jest to odległość równa 3-krotnej szerokości frontu inwestycji (3 x 51 metrów). Zgodnie zaś z przepisem § 3. ust. 2. rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się wokół działki, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejsza jednak niż 50 metrów. W niniejszej sprawie opisując granice obszaru analizowanego nie podano w ogóle szerokości frontu poszczególnych działek budowlanych o nr [...] i [...] objętych wnioskiem, co nie pozwala na ocenę co do skali odstępstwa od granic prawem określonych. Zauważyć należy, iż w analizie posłużono się określeniem trzykrotna szerokość frontu terenu inwestycji, a w rozporządzeniu mowa jest o trzykrotnej szerokości frontu działki budowlanej objętej wnioskiem. Oczywistym jest więc, że ma to wpływ na wyznaczenie granic obszaru analizowanego. Prawidłowe wyznaczenie granic jest podstawą do jakichkolwiek porównań w zakresie wytycznych rozporządzenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w uzasadnieniu wyroku z dnia 21 września 2011 r. w sprawie o sygn. akt IV SA/Po 410/11 wskazał, iż oznaczenie obszaru analizowanego w odniesieniu do niniejszej inwestycji w promieniu 153 metrów jest bardzo odległe. W tej szczególnej sprawie ma to na tyle znaczenie, że planowana zabudowa znajduje się już w otoczeniu wybudowanych domków jednorodzinnych albo w zabudowie wolnostojącej , albo bliźniaczej atrialnej, albo bliźniaczej. Przy czym obydwie działki przeznaczone pod budowę leżą w tej części ul. [...], która oddzielona jest od pozostałej części ulicy rozległym pasem zieleni porośniętym wysokimi drzewami. Tak więc analizowane gabarytów budynków posadowionych na ul. [...] poza tym pasem zieleni winno być również przez urbanistę uzasadnione. Nie uzasadniono w decyzjach i analizie dlaczego od takiego odstępstwa ustawowego doszło.

W ocenie strony organ II instancji utrzymując w mocy decyzję wydaną przez Prezydenta Miasta P. dopuścił się naruszenia § 4. ust. 1. rozporządzenia, poprzez uznanie za prawidłowe wyznaczenie linii zabudowy w przedmiotowej sprawie na podstawie danego przepisu. Organ wyznaczający linię zabudowy ma obowiązek zadbać o to, aby nastąpiła kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W okolicznościach niniejszej sprawy organ jednak wziął pod uwagę tylko maksymalne parametry długości, szerokości, wysokości oraz powierzchni zabudowy przyjęte dla różnych budynków i nie dokonał ich łącznej analizy.

W związku z powyższym podnieść należy, iż organ nie wziął pod uwagę faktu, iż działka nr [...] jest cofnięta w stosunku do działek sąsiednich, że względu na to, że od strony na ul. [...] znajduje się przyległy do tej działki parking publiczny. W związku z tym wyznaczenie 2m linii zabudowy od linii frontowej, w porównaniu do działek sąsiednich jest faktycznie znacznie większą odległością od linii, w której znajdują się budynki położone na działkach sąsiednich. Może zdarzyć się więc tak, że budynek wybudowany na działce nr [...] będzie i tak znacznie cofnięty w stosunku do budynków znajdujących się na działkach sąsiednich. Jeżeli zgodnie z wydaną decyzją, budynek zostanie zlokalizowany w obowiązującej linii zabudowy, jego budowa będzie niezgodna z przepisami budowlanymi, w szczególności z § 19 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002r. nr 75, poz. 690 ze. zm.). Zgodnie z treścią zaskarżonej decyzji, budynki będą oddalone od wielostanowiskowego parkingu o ok. 6 m, a według przepisów §19 ww. Rozporządzenia Ministra Infrastruktury powinny być lokalizowane w odległości minimum 10 metrów, a więc budynki będą znajdować się od parkingu w odległości prawie dwa razy mniejszej od obowiązującej.

Strona podniosła, iż budowa budynku na działce [...] w odległości 2 m od linii frontowej spowoduje zbyt bliskie i niedozwolone przepisami prawa usytuowanie obiektu od granicy działki [...].

Skarżący zwrócił również uwagę, iż wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Ponownie zatem podnieść należy, iż z zestawienia działek objętych analizą wynika, iż średni procent zabudowy działek znajdujących się w analizowanym terenie wynosi [...] %. Organ I instancji wyznaczył natomiast dla wnioskowanej inwestycji zabudowę (cała zabudowana kubatura łącznie) o wielkości [...] % powierzchni działki, nie uzasadniając takiego odstępstwa zgodnie z § 5 ust. 2 Rozporządzenia.

Wskazać należy, iż w ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych dopuszczalne jest odstępstwo od średniego wskaźnika wielkości dla obszaru analizowanego ale tylko gdy wynika to z analizy funkcji oraz cech zabudowy. Wystąpienie tych przesłanek organ powinien ustalić zgodnie z art. 7 Kpa, a w decyzji uzasadnić odstąpienie przez wskazanie na spełnienie przesłanek odstąpienia, co stanowi zasadniczy element uzasadnienia zgodnie z art. 107 § 3 Kpa Organ II instancji do przedmiotowego zarzutu odniósł się bardzo lakonicznie, wskazując, że wyznaczony wskaźnik zabudowy jest zbliżony do wielkości średniej oraz wskazał, że nawiązuje do powierzchni zabudowy sąsiedniej, działki położone przy ul. [...] ul. [...].

Dalej skarżący wskazał, iż szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Średnia szerokość elewacji frontowej dla niniejszego obszaru analizowanego wynosi [...] m. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia przy średniej szerokości [...] metra i możliwości tolerancji 20%, maksymalna dopuszczalna szerokość elewacji wynosi 12,6 metra. Należy stwierdzić, że § 6 ust. 2. Rozporządzenia dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej w zakresie kontynuacji parametrów i cech zagospodarowania terenu. Podkreślenia wymaga, iż odejście od średniej szerokości elewacji jest możliwe, lecz musi wynikać z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie ustalenia warunków zabudowy. Z taką sytuacja jednak nie mamy do czynienia w niniejszej sprawie, brak uzasadnienia dla odejścia od średniej szerokości elewacji frontowej, a przeprowadzona w tym zakresie analiza urbanistyczna oraz sporządzone uzasadnienie przez organ I instancji nie daje żadnych podstaw do przyjęcia, zgodnie ze stanowiskiem skarżącego szerokości elewacji frontowej segmentu w wysokości 13m i 15 m.

W piśmie procesowym z dnia [...] kwietnia 2014 r. uczestnik postępowania L. Z.odnosząc się do zarzutów skargi podniósł, iż nietrafne jest odwołanie w tej sprawie do wyroku WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 410/11. Sprawa ta dotyczyła inwestycji, która miała być zrealizowana na przedmiotowych działkach przez poprzedniego właściciela. Zamierzał on zbudować na tych działkach dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej z garażem podziemnym oraz wydzieloną częścią na działalność gospodarczą. Skutkiem tej inwestycji miało być powstanie dużego budynku bliźniaczego, znacznie przewyższającego parametrami okoliczne zabudowania na ul[...]. Obecny inwestor zamierza zbudować dwa budynki jednorodzinne, będące w całości kontynuacją zabudowy jednorodzinnej, mieszkaniowej, jaką charakteryzuje się ul. [...]. Odnosząc się do wskazanego wyżej parametru szerokości elewacji - organ przewidział 13 i 15 metrów szerokości elewacji każdego z domów planowanych przez wnioskodawcę. Są to wskaźniki znacznie mniejsze.

Zdaniem uczestnika organ wyznaczył obszar analizowany w sposób prawidłowy. Dalej strona wskazała, iż organ w sposób wyraźny uzasadnił, dlaczego uznaje, iż przedmiotowa inwestycja kontynuuje linię zabudowy. Wskazał na bardzo zróżnicowane parametry dotyczące linii zabudowy na przedmiotowym terenie (od 4-32 metrów od frontowej granicy działki). Odniósł się jednak również do najbliższej zabudowy. Wyjaśnił, iż wnioskowana działka jest położona u zbiegu dwóch ulic. Ponadto, z uwagi na istniejący parking, logicznym jest wycofanie inwestycji o około 2 metry w stosunku do budynków położonych przy ul. [...]. Organ porównał tę zabudowę do pobliskiej zabudowy położonej przy ul. [...]. Warto zwrócić uwagę, iż WSA w Poznaniu, rozpoznając sprawę IV SA/Po 410/11, przyjął iż takie wyznaczenie linii zabudowy, w związku z wycofaniem działki, jest prawidłowe. Zdaniem strony nie sposób przyjąć, iż mniejsze od średniego określenie obszaru zabudowy może stanowić naruszenie przepisów prawa.

Na rozprawie w dniu 4 września 2014 r. pełnomocnik skarżącego podtrzymał skargę i wniósł o uchylenie decyzji obu instancji.

Uczestnik postępowania wniósł o oddalenie skargi wskazując, że przed złożeniem wniosku o ustalenie warunków zabudowy konsultował się z mieszkańcami sąsiednich nieruchomości w tym ze skarżącym, którzy zgłosili swoje uwagi, które starał się spełnić. Ponadto uczestnik postępowania wskazał, iż budynek w którym mieszka skarżący nie jest mniejszy od projektowanego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej Ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 Ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej jak również zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczenia terenów na określone cele oraz ustalenia zasad ich zagospodarowania i zabudowy - przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę ich działań. Ustawodawca nakazuje w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględniać prawo własności ( art. 1). Prawo własności może być ograniczone tzw. władztwem planistycznym - ale wszelkie przepisy ograniczające prawo własności nie mogą być interpretowane rozszerzajaco. Ograniczenia prawa własności (wartości chronionej Konstytucją RP) mogą wyłącznie wynikać z ustaw. Decyzja może ograniczać prawo własności, ale wyłącznie wówczas, gdy u jej podstaw leży ustawa.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w sposób bardzo wyraźny akcentuje konstytucyjne prawo własności. Daje temu wyraz art. 6 ust. 2 stwierdzając, iż w granicach określonych ustawą "każdy ma prawo (...) do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny (zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu osób trzecich (...)". Wyrazem takiej polityki ustawodawcy jest niewątpliwie art. 56 mówiący o tym, iż "nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi". Przepis ten odpowiednio stosuje się do wszystkich decyzji o warunkach zabudowy ( art. 64 ust.1). Art. 60 i nast. ustawy określają przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jest to możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy.

Natomiast zgodnie z art. 59 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji warunków zabudowy.

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy łącznym spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, to jest:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Rozporządzenie to wydane zostało na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 i ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. To jednakże należy podkreślić, że analizy architektoniczno - urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy.

W myśl § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (por. wyroku WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, publ. LEX nr 394803). Jednak trzeba mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego.

W tym miejscu wskazać należy, iż w przedmiotowej sprawie organ przeprowadził analizę i prawidłowo wyznaczył obszar analizowany. Odnosząc się do zarzutu skargi wskazać należy, iż co prawda organ w uzasadnieniu decyzji nie wskazał szerokości frontu poszczególnych działek, to jednakże powyższe nie ma żadnego wpływu na wyznaczenie obszaru analizowanego. Załącznik decyzji stanowi między innymi mapa zasadnicza w skali 1:500, która pozwala na zweryfikowanie promienia obszaru analizowanego.

Strona uzasadniając zarzut błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego odwołała się do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 21 września 2011 r., sygn. akt IV SA/Po 410/11, który również rozpoznawał sprawę warunków zabudowy dla przedmiotowych działek ale w innym kształcie i z wniosku innego inwestora. Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że po pierwsze niniejszy wniosek, no co słusznie zwrócił uwagę uczestnik postępowania, dotyczy zupełnie innego zamierzenia inwestycyjnego. Po drugie wyżej wskazany wyrok został uchylony wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 kwietnia 2013 r., sygn. akt II OSK 116/12, który w uzasadnieniu wyroku jednoznacznie wskazał, iż obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo.

W uzasadnieniu wyroku Naczelny Sąd Administracyjny wskazał m.in., że § 3 ust. 1 i 2 cytowanego rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. określa jedynie minimalną wielkość obszaru analizowanego. Z niniejszej regulacji natomiast nie wynika, że niedopuszczalne jest wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż minimalna. Wskazać należy, że organ ustalając granice obszaru analizowanego powinien mieć na względzie ustawową zasadę dobrego sąsiedztwa, określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zasada dobrego sąsiedztwa powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego. Dlatego też pojęcie "działki sąsiedniej" – wbrew poglądowi zaprezentowanemu przez Sąd I instancji – należy interpretować szeroko, jako nieruchomość lub część nieruchomości położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Wobec tego nie można w sposób formalistyczny ograniczać sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Racjonalność urbanistyczna może bowiem wymagać szerszego określenia granic obszaru analizowanego celem wykazania spójności urbanistycznej planowanej inwestycji z obiektami budowlanymi już istniejącymi w sąsiedztwie (por. wyrok NSA z dnia 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07, publikowany w zbiorze LEX nr 488467). Wymaga podkreślenia to, że celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, co oznacza, że zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Wobec tego w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Ścieśniająca wykładnia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, według której decyzja o warunkach zabudowy oparta byłaby na analizie pewnej "podprzestrzeni" o jednorodnym zagospodarowaniu, stanowiącej wzorzec dobrego sąsiedztwa, jest niedopuszczalna w świetle zasady swobody gospodarowania terenem, którą normuje przepis art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (por. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, publikowany w zbiorze LEX nr 1145557).

W opisanych wyżej okolicznościach sprawy mając na uwadze przedstawione rozważania stwierdzić należy, iż brak jest podstaw, które uzasadniałyby twierdzenie, że minimalna granica obszaru analizowanego stanowi jednocześnie górną granicę tego obszaru. Sposób wyznaczenia granic tego obszaru nie stanowi sztywnej zasady, ważne jest jedynie aby jego granice nie były mniejsze niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem i nie mniejsza niż 50 m, co jest minimum (porównaj wyrok NSA z dnia 7 lipca 2011 r., sygn. akt II OSK 171/11, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie internetowej orzeczenia.nsa.gov.pl). Dlatego też nie ma podstaw do kwestionowania sposobu określenia granic obszaru analizowanego tym bardziej, że wbrew temu co przyjął Sąd I instancji w rozpoznawanej sprawie, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, granice obszaru analizowanego dla spornej inwestycji zostały wyznaczone zgodnie z § 3 ust. 2 powołanego wyżej rozporządzenia. Co do zasady wyznaczenie wokół działki budowlanej obszaru analizowanego nastąpiło w taki sposób, że działki budowlane, których dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, znajdują się w centrum tego obszaru. Jak już zaznaczono we wstępnej części niniejszego uzasadnienia przedmiotowa inwestycja ma być realizowana na dwóch działkach o nr [...] i [...] położonych przy ul. [...] w P.. Błędny jest pogląd Sądu I instancji, iż w przypadku, kiedy inwestor jako teren inwestycji wskazuje obszar dwóch przyległych do siebie działek, dla każdej z nich należy wyznaczyć odrębne obszary analizowane, a więc jak w tej sprawie dwa "obszary analizowane" odrębnie dla każdej z działek. Jak wynika z brzmienia art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzję o warunkach zabudowy wydaje się w przypadku planowanej zmiany zagospodarowania "terenu", a nie "działek budowlanych". Powyższe spostrzeżenie należy uwzględnić przy prawidłowej wykładni przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. i w konsekwencji przyjąć, że w przypadku inwestycji obejmującej dwie lub więcej działek, "trzykrotność szerokości frontu działki" powinna być rozumiana jako trzykrotność frontu wszystkich działek wchodzących w skład terenu objętego wnioskiem. W rozpoznawanej sprawie szerokość frontu działek nr [...] i [...] objętych wnioskiem wynosiła 51 m. Z tego względu obszar analizowany należało wyznaczyć w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość sumy frontów obu wskazanych działek objętych wnioskiem. Tym samym prawidłowo organ I instancji ustalił w przedmiotowej sprawie promień obszaru analizowanego w minimalnej odległości 153 m, a jednocześnie nie mniej niż 50 m.

Powyższy wyrok zapadł na gruncie innej sprawy i nie jest wiążący w niniejszej sprawie, to jednakże skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni aprobuje stanowisko w nim wyrażone.

Z powyższych względów uznać należy, że obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo.

Oceniając sporządzoną w niniejszej sprawie analizę zauważyć należy, iż zgodnie z § 9 ust. 2 rozporządzenia analiza, jako integralna część decyzji o warunkach, składa się z części opisowej i z części graficznej sporządzonej na mapie, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W przedmiotowej sprawie analiza składa się z części opisowej jak i graficznej. W ocenie składu orzekającego ustalenia zawarte w analizie zawierają konieczne w świetle rozporządzenia Ministra Infrastruktury dane, by w sposób odpowiadający jego normom wyznaczyć parametry nowej zabudowy.

Przechodząc do okoliczności niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została przeprowadzona w granicach prawidłowo wyznaczonego obszaru ( § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury). Ponadto z analizy tej bezsprzecznie wynika, iż w obszarze analizowanym znajduje się zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Oceniając kwestię kontynuacji funkcji podnieść należy, iż w obszarze analizowanym dominuje zabudowa mieszkalna jednorodzinny. W szczególności wskazać należy, iż na działkach sąsiednich znajduje się zabudowa mieszkalna. Zatem nie ulega wątpliwości, iż planowania inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji zabudowy.

Odnosząc się do kwestii ustalenia linii zabudowy, zdaniem Sadu powyższy parametr z uwagi na specyfikę położenia działki został ustalony prawidłowo. W szczególności wskazać należy, że wyznaczenie linii zabudowy od ul. [...] na 2 m pozwoli na usytuowanie obiektów w miarę w jednolitej linii. Należy zauważyć, co wynika z załącznika graficznego do decyzji, działka stanowiąca przedmiot inwestycji jest znacznie cofnięta od drogi, z uwagi na lokalizacje parkingu, w odniesieniu do działek sąsiednich. Ustalenie linii zabudowy w większej odległości niż uczynił to organ doprowadzi do usytuowania budynku w znacznie większej odległości od jezdni niż budynków na działkach sąsiednich, co w konsekwencji doprowadzi do zaburzenia istniejącej linii zabudowy.

Odnosząc się do kwestii linii zabudowy zwrócić należy uwagę, iż stosownie też do § 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4).

Strona skarżąca kwestionuje linię zabudowy z uwagi na fakt, iż takie wyznaczenie linii zabudowy doprowadzi do cofnięcia budynku w głąb działki. Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w przypadku braku planu miejscowego w sposób zgodny z przytoczonym wyżej § 4 rozporządzania nie oznacza konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii. Wyznaczenie linii zabudowy oznacza bowiem wytyczenie w tym zakresie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy. Prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie (por. wyrok NSA z dnia 8 lipca 2008 r. II OSK 779/07 Lex nr 447869 oraz wyrok NSA z dnia 5 sierpnia 2008 r. II OSK 967/07, Lex nr 488289). W konsekwencji, wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinno być możliwe dla każdej inwestycji, która nie przekracza linii zabudowy wyznaczonej w oparciu o istniejącą zabudowę. Należy bowiem zauważyć, iż celem zasady dobrego sąsiedztwa, wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest również zagwarantowanie ładu przestrzennego, który we wskazanym przepisie konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy. Jednocześnie jednak organy nie mogą przyjąć automatycznie prymatu ładu przestrzennego nad prawem własności. Pamiętać bowiem należy o wynikającej z art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy zasady wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy (wyrok z dnia 5 sierpnia 2008 r. sygn. akt II OSK 967/07, publ. www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Ponadto zwrócić należy, iż wyniki analizy uzasadniały ustalenie linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia. W uzasadnieniu organy w ślad za analizą wskazały, że wnioskowane działki położone są u zbiegu dwóch ulic. Analogicznie zlokalizowane są działki przy ul. [...], które posiadają linię zabudowy wycofaną o około 2,0 m w stosunku do linii zabudowy utworzonej przez pozostałe budynki znajdujące się przy ul. [...]. W związku z powyższym dla wnioskowanej inwestycji istnieje możliwość wyznaczenia linii zabudowy zgodnie z wnioskiem, ponieważ podobnie jak w przypadku działek przy ul. [...] będzie ona wycofana o około 2,0 m w porównaniu z linią zabudowy wyznaczoną przez istniejące budynki przy ul. [...]. Powyższe w ocenie sądu uzasadniało zastosowanie § 4 ust. 4 rozporządzenia.

W tym miejscu odnosząc się do zarzutu naruszenia § 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. nr 75, poz. 690 ze zm.) wskazać należy, iż zgodnie z powyższym przepisem odległość wydzielonych miejsc postojowych, w tym również zadaszonych, lub otwartego garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym, budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem hotelu, budynku opieki zdrowotnej, oświaty i wychowania, a także od placu zabaw i boiska dla dzieci i młodzieży, nie może być mniejsza niż: 1) 7 m - w przypadku do 4 stanowisk włącznie, 2) 10 m - w przypadku 5 do 60 stanowisk włącznie, 3) 20 m - w przypadku większej liczby stanowisk, z uwzględnieniem § 276 ust. 1 (ust. 1 cytowanego rozporządzenia). Natomiast w myśl § 19 ust. 2 omawianego rozporządzenia odległość wydzielonych miejsc postojowych lub otwartego garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 1) 3 m - w przypadku do 4 stanowisk włącznie, 2) 6 m - w przypadku 5-60 stanowisk włącznie, 3) 16 m - w przypadku większej liczby stanowisk.

Powyższy przepis dotyczy wydzielania nowych miejsc postojowych. Natomiast powyższy przepis w żadnym wypadku nie wprowadza żadnych ograniczeń w lokalizacji obiektu budowlanego w odniesieniu do już istniejącego parkingu. Przepisem regulującym usytuowanie budynku budowlanego na działce jest § 12 omawianego rozporządzenia.

Z powyższych względów zarzut naruszenia powyżej cytowanej regulacji nie mógł być uwzględniony.

Odnosząc się do ustalonej wysokości budynku wskazać należy, iż zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenie Ministra Infrastruktury wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym ( § 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4).

Jak wynika z analizy w obszarze analizowanym zabudowa mieszkalna jednorodzinna posiada wysokości 2 kondygnacji nadziemnych – od około 7,5 m do 9 m. W przedmiotowej sprawie organ określił wysokość budynków do 7,5 m do najwyższego punktu dachu w odniesieniu do rzędnej terenu 86,12 npm na obowiązującej linii zabudowy. Dalej organ wskazał, iż ze względu na zróżnicowane ukształtowanie terenu – spadek terenu dopuszcza się realizację trzeciej kondygnacji naziemnej od strony ogrodu – analogicznie jak istniejąca zabudowa na działce położonej przy ul. [...], a więc działką sąsiednią wąskim tego słowa znaczeniu.

Z powyższych względów uznać należy, że powyższy parametr ustalony został prawidłowo, co nie jest kwestionowane przez stronę skarżącą.

Również parametr powierzchni zabudowy ustalony przez organ na gruncie niniejszej sprawy nie budzi wątpliwości. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego.

W przedmiotowej sprawie jak wynika z analizy średnia wielkość zabudowy w obszarze analizowanym wynosi [...] %. Wobec powyższego ustalenie wskaźnika zabudowy na poziomie [...] %, zgodnie z wnioskiem inwestora odpowiada prawu. W ocenie Sądu przepisy rozporządzenia należy rozumieć w ten sposób, iż tylko zwiększenie intensywności zabudowy wymagałoby szczególnego uzasadnienia. Zwrócić należy uwagę, iż nawet gdyby organ określił wskaźnik zabudowy na 37 %, to powyższe dopuszczałoby lokalizację inwestycji gdzie wskaźnik wyniósłby 28 %.

Określenie wskaźnika wielkości zabudowy oznacza, iż zabudowa ta nie może być większa, co nie oznacza, że nie może być mniejsza. Ponadto na gruncie niniejszej sprawy wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy nawiązuje do zabudowy na działkach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie. Ja wynika z analizy działki położone w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji posiadają wskaźnik zabudowy zbliżony do wnioskowanego - działka przy ul. [...]- 26,8%, ul. [...] - 26,7%, ul. [...] - 30,8%, ul. [...] - 30,2%.

Takie ustalenie parametrów zabudowy uznać należy za prawidłowe ponieważ nie spowodują znacznego zwiększenia intensywności zabudowy w bezpośrednim sąsiedztwie.

Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury).

Jak wynika z analizy urbanistycznej średnia wielkość szerokości elewacji frontowej wynosi 12,4 m. Zatem maksymalna szerokości zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia wynosiłby 14,88 (12,4 + 20 % - 2,48). Zatem ustalenie szerokości elewacji frontowej na 13 m nie budzi wątpliwości. Wątpliwości budzić może ustalenie szerokości elewacji frontowej dla drugiego budynku na 15 m. Ustalenie takiej szerokości elewacji frontowej stanowi odstępstwo od zasady ogólnej.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, iż w analizie urbanistycznej są wymienione poszczególne działki i szerokość elewacji frontowych budynków na nich się znajdujących. Jak wynika z analizy na działkach po drugiej stronie drogi tj. na działkach [...] i [...] znajdują się budynki, których szerokość elewacji wynosi [...] m. Ponadto na działce bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji (ul. [...]) znajduje się budynek, której szerokość elewacji frontowej wynosi [...] m.

Wobec powyższego ustalenie parametru szerokości elewacji jednego z budynków na 15 m uznać należy za prawidłowe. Po pierwsze stanowi to niewielkie odstępstwo od zasad ogólnych, a ponadto zabudowa znajdująca się w pobliżu terenu inwestycja ma, co wskazano wyżej, znacznie większą szerokość elewacji frontowej.

W tym stanie rzeczy uznać należy, że parametry zabudowy zostały ustalone prawidłowo w oparciu o należycie sporządzoną analizę urbanistyczną.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 Ppsa skargę oddalił.