Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 624/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2010-03-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 37 ust. 1, art. 36 ust 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Łucja Franiczek (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Protokolant Grzegorz Śliwa, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 marca 2010 r. sprawy ze skargi R. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1) uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta R. z dnia [...] r. nr [...] oraz orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącego kwotę 368 (trzysta sześćdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Aktem notarialnym z dnia [...] r. R. Z. zawarł umowę sprzedaży działki nr 1 o pow. [...] m2, stanowiącej zgodnie z klasyfikacją, grunty orne i łąki trwałe, niezabudowaną, a położoną w R. przy ul. [...] za cenę [...]zł. Działka ta zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą Rady Miasta R. z dnia [...] r. Nr [...] ( Dz. Urzęd. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...]r.), położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o symbolu [...].

W związku z tym pismem z dnia [...]r. Prezydent Miasta R. powiadomił R. Z. o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości tejże nieruchomości. Kolejnym pismem z dnia [...] r. zawiadomiono zaś o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym i zgłoszenia wniosków w terminie 7 dni.

Następnie decyzją z dnia [...] r. nr [...], podjętą z up. Prezydenta Miasta R. orzeczono o ustaleniu na rzecz R. Z. jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości działki nr 1 w kwocie [...]zł. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ I instancji powołał przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). W uzasadnieniu organ administracji wskazał, że zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego R. S., sporządzonym w dniu [...] r. wartość gruntu wg faktycznego sposobu wykorzystywania, czyli działki niezabudowanej, stanowiącej teren rolny, wynosi [...]zł. Natomiast wartość gruntu dla terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wg przeznaczenia działki w świetle obowiązującego planu miejscowego, wynosi [...] zł. stąd też wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...]zł, co przy zastosowaniu 10 % stawki, określonej w § 72 uchwały w sprawie miejscowego planu, daje kwotę opłaty planistycznej wynoszącej [...]zł.

Organ I instancji zaakcentował też, że stronie umożliwiono zapoznanie się z zebranym materiałem dowodowym, do którego jednak nie wniesiono żadnych uwag.

W odwołaniu od decyzji R. Z. wniósł o jej uchylenie i umorzenie postępowania.

Jego zdaniem, organ I instancji dokonał wadliwej wykładni prawa materialnego, przyjmując że w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, dopuszczalne jest ustalenie opłaty planistycznej dla działki, co do której Prezydent Miasta R. wydał w dniu [...]r. decyzję o ustaleniu warunków zabudowy zgodnie z którą teren przeznaczony był do realizacji zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Powołując się na dołączoną kserokopię decyzji odwołujący się zarzucił, że decyzja ta nie utraciła ważności w związku z utratą mocy poprzedniego planu miejscowego w dniu [...]r. W tej zaś sytuacji brak podstaw do naliczenia opłaty jednorazowej, gdyż uchwalenie nowego planu miejscowego nie skutkowało zmianą przeznaczenia gruntu, wpływającą na wzrost ceny nieruchomości. W konsekwencji, błędnie też zastosowano przy ustalaniu opłaty przepis § 50 ust. 3 rozp. Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując do porównania faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu z 2006 r., podczas gdy jeszcze przed tą datą zbyta działka miała charakter budowlany zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy z 1999 r. Wreszcie, odwołujący się wskazał na nierzetelność operatu szacunkowego, polegającą na przyjęciu, że dla jego działki nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i stwierdzeniu, że w "starym" planie działka miała przeznaczenie 63 ZL (teren lasów chronionych), a dopiero w wyniku uchwalenia nowego planu uzyskała przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową. Wbrew dyspozycji art. 153 ust. 1 zd. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca nie wykazał w operacie, aby uwzględniono czynnik zmiany poziomu cen nieruchomości wskutek upływu czasu, co na przestrzeni lat 2006 – 2007 było powszechne. Nadto, w analogicznej sprawie dla działki sąsiedniej nr 2, przyjęto znaczenie mniejszy wzrost cen, co zdaniem odwołującego się świadczy o naruszeniu reguł z art. 8 i 9 kpa. Dla poparcia stanowiska odwołujący się wniósł o dopuszczenie dowodów, dołączonych do odwołania i wyznaczenie rozprawy przed Kolegium.

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji jako zgodnej z prawem. Organ II instancji uznał, że przywołana decyzja o warunkach zabudowy z 1999 r. wygasła z dniem [...] r., co wynika z jej treści i w związku z tym po tej dacie nie może wywoływać żadnych skutków prawnych. Kolegium nie podzieliło też zarzutów co do prawidłowości operatu szacunkowego. W ocenie organu, rzeczoznawca wykazał bowiem wzrost wartości działki z powodu zmiany jej przeznaczenia w planie miejscowym, przy czym wzrost ten ma charakter obiektywny, stąd też bez znaczenia jest cena, jaką strony ustaliły w umowie. Organ II instancji uznał też, że w niniejszym postępowaniu nie może odnieść się do oceny innej decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej dla działki sąsiedniej. Brak też podstaw prawnych do uwzględnienia wniosku o przeprowadzenie rozprawy zgodnie z art. 89 § 1 kpa. Z tych względów odwołania nie uwzględniono.

W skardze do sądu administracyjnego R. Z. ponawiając zarzuty i argumentację zawartą w odwołaniu, wniósł o uchylenie decyzji Kolegium i zasądzenie kosztów postępowania. Skarżący dodatkowo wskazał też na naruszenie art. 8 i 89 kpa, poprzez nieuwzględnienie jego wniosku o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej i zaniechanie w szczególności przesłuchania rzeczoznawcy, który sporządził operaty szacunkowe co do wartości sąsiadujących ze sobą działek nr 1 i 2, przyjmując różną wysokość tychże zbytych nieruchomości. Nadto, skarżący domagał się przeprowadzenia dowodu z akt II SA/Gl 148/09, dotyczącej renty planistycznej z tytułu zbycia działki nr 2.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie z przyczyn wskazanych w motywach zaskarżonej decyzji.

W kolejnym piśmie skarżący wniósł o połączenie spraw z obydwu skarg i zawieszenie postępowania do czasu rozpatrzenia przez Trybunał Konstytucyjny pytania prawnego w sprawie II SA/Kr 778/07.

Wniosek o połączenie sprawy oddalono postanowieniem z dnia 10 grudnia 2009 r.

Rozpoznając skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje :

Z mocy wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. akt P/58/08, przepis art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), stanowiący materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji, w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomo zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonych przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, został uznany za niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP.

Powyższy wyrok Trybunału Konstytucyjnego został ogłoszony w Dzienniku Ustaw Nr 24, poz. 124 z 2010 r. i wszedł w życie z dniem 15 lutego 2010 r. Wyrok ten z mocy art. 190 ust. 1 Konstytucji, ma walor powszechnie obowiązujący. Oznacza to związanie nim składu orzekającego i nie ma znaczenia fakt, że utrata mocy przepisu nastąpiła w wyniku orzeczenia, wydanego już po wniesieniu skargi.

Orzeczenie przez Trybunał Konstytucyjny o niezgodności z Konstytucją aktu, na podstawie którego wydana została decyzja, stanowi zaś przesłankę wznowieniową z art. 145 a § 1 kpa.

W sytuacji, gdy na decyzję ostateczną wniesiono skargę do sądu administracyjnego, co dotyczy niniejszej sprawy, strona nie może uruchomić trybu nadzwyczajnego w terminie, określonym w § 2 tego przepisu. Stąd też do stwierdzenia przesłanki wznowieniowej zobligowany jest sąd administracyjny, co zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), stanowi podstawę uwzględnienia skargi poprzez uchylenie decyzji.

W niniejszej sprawie skarżący kwestionując wzrost wartości zużytej działki nr 1 w wyniku wejścia w życie planu miejscowego, uchwalonego przez Radę Miasta R. w dniu [...] r. Nr [...], powołał się na tożsame przeznaczenie tej działki na cele budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego w świetle dołączonej do odwołania decyzji Prezydenta Miasta R. z dnia [...] r. nr [...] o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Aczkolwiek trafnie Kolegium zauważyło, że decyzja ta utraciła ważność z dnia [...]r., to jednak z jej treści wynika, że zapadła zgodnie z ustaleniami planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta R., zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...]r., ogłoszoną w Dz. Urzęd. Woj. Kat. Nr [...], poz. [...] ( z późn. zm.).

W decyzji tej stwierdzono, że nieruchomość położona jest na terenach zabudowy mieszkaniowej mieszanej ( symbol planu [...]).

Prezydent Miasta R. kolejną decyzją z dnia [...]r. nr [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości, w wyniku którego wydzielono m.in. przedmiotową działkę nr 1, w której również przywołano jej położenie na terenach zabudowy mieszkaniowej mieszanej ( symbol placu [...]).

Treść tych decyzji – przeczy ustaleniom o przeznaczeniu nieruchomości w opinii rzeczoznawcy, w której podano, że poprzednio był to teren 63 ZL – teren lasów chronionych.

Oznacza to, że w świetle przywołanych decyzji przedmiotowa działka w poprzednio obowiązującym planie była przeznaczona pod zabudowę, co zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego wyklucza możliwość ustalenia opłaty planistycznej w związku z uchwaleniem planu miejscowego z 2006 r., nawet w sytuacji przerwy pomiędzy uchwaleniem tego planu a uchwałą mocy planu z 1994 r.

Pozostałe zarzuty skarżącego nie miały już znaczenia dla wyniku sprawy.

Stąd też decyzje organów obydwu instancji nie mogły się ostać i podlegały uchyleniu na podstawie przywołanej wyżej regulacji.

Orzeczenie o niewykonalności zaskarżonej decyzji oparto na przepisie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O kosztach postępowania, obejmujących wpis sądowy w kwocie 368 zł, rozstrzygnięto na wniosek skarżącego po myśli art. 200, art. 205 § 1 i art. 209 tej ustawy.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy niezbędne będzie jednoznaczne ustalenie przeznaczenia działki nr 1 w świetle poprzednio obowiązującego na tym terenie planu miejscowego. O ile przeznaczenie to nie uległo zmianie w związku z uchwaleniem nowego planu, brak podstaw do ustalenia opłaty planistycznej na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z 2003 r. w związku ze zbyciem działki przez skarżącego, co winno skutkować umorzeniem postępowania w tym przedmiocie na podstawie art. 105 § 1 kpa.