Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1080/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-11-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Drogi publiczne
Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1, art. 22, art. 23, art. 18 ust. 1e
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 130 ust. 2, art. 131, art. 134
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art. 10
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Czeluśniak Sędziowie : WSA Mariusz Kotulski WSA Agnieszka Nawara-Dubiel (spr.) Protokolant : sekretarz sądowy Małgorzata Piwowar po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 listopada 2015 r. sprawy ze skargi J.Z. na decyzję Wojewody z dnia 29 czerwca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania skargę oddala


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 17 września 2014 r. nr [...] Starosta orzekł

← w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w łącznej wysokości 46 695,00 zł za utratę prawa własności nieruchomości niezabudowanej wraz ze składnikami roślinnymi, obejmującej działki nr [...] o pow. 69 m2, nr [...] o pow. 960 m2, nr [...] o pow. 97 m2, nr [...] o pow. 19 m2, nr [...] o pow. 108 m2, położonej w jednostce ewidencyjnej S., obręb [...] na rzecz J. Z.,

← w pkt 2 o odmowie przyznania w ramach odszkodowania nieruchomości zamiennej w postaci części działki nr [...] o pow. 0,6003 ha, położonej w jedn. ewid. S., obręb [...], objętej księgą wieczystą [...], stanowiącej własność Skarbu Państwa w zarządzie Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K.,

← w pkt 3, 4 i 5 o podmiocie zobowiązanym do zapłaty tego odszkodowania, trybie oraz terminie jego zapłaty.

Ustalając wysokość w/w odszkodowania organ I instancji oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym w dniu 10 lipca 2014 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. K..

Odwołanie od decyzji organu I instancji złożył J. Z., nie zgadzając się z wysokością ustalonego odszkodowania, zarzucając autorowi sporządzonej wyceny nieruchomości m. in. nieustosunkowanie się do zgłoszonych przez stronę zarzutów do operatu szacunkowego, zaniżenie wartości przedmiotowej nieruchomości, błędną numerację stron operatu szacunkowego (od str. 12), uwzględnienie w wycenie działek o znacznie mniejszej powierzchni niż przedmiot wyceny, a także uwzględnienie w wycenie działek już wywłaszczonych, których cena zdaniem odwołującego jest zaniżona w stosunku do działek znajdujących się na tych samych terenach, lecz niepodlegających wywłaszczeniu.

Wojewoda [...] decyzją z dnia 29 czerwca 2015 r. znak [...] na podstawie art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 782) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty [...].

W uzasadnieniu decyzji Wojewoda wskazał, że podstawą nabycia przez Gminę nieruchomości, oznaczonej jako działki nr [...], nr [...], nr [...], położonej w jednostce ewidencyjnej S., obręb [...] stanowiły przepisy art. 12 ust. 1 i 4 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (zwane dalej: "specustawą drogową"), zgodnie z którymi decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, zaś nieruchomości lub ich części zajęte pod inwestycję drogową, a nie stanowiące dotychczas własności odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa - w przypadku zajęcia pod drogę krajową albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego - w razie zajęcia pod drogę odpowiednio: wojewódzką, powiatową lub gminną - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...] na dzień ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, właścicielem przedmiotowej nieruchomości był J. Z.. Działy III i IV w/w księgi wieczystej pozostawały wolne od wpisów.

Dalej Wojewoda przytoczył właściwe przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych a także § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Wskazał dalej, że w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy J. K. w operacie szacunkowym sporządzonym 10 lipca 2014 r. oszacował wartość nieruchomości położonej w jednostce ewidencyjnej S., obr. [...] oznaczonej jako działki nr [...], [...], [...] oraz [...] o łącznej pow. 0,1253 ha, przeznaczonej pod inwestycję drogową pn. "Budowa drogi gminnej [...] (...)"- na kwotę 46 695,00 zł.

Autor sporządzonej wyceny nieruchomości, ze względu na fakt, iż przedmiot wyceny w dniu określania stanu położony był w terenie przeznaczonym pod drogę oznaczonym symbolem KDD, mając na uwadze, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości (ponieważ było tożsame z celem wywłaszczenia), wykorzystując podejście porównawcze, wartość działki określił stosownie do zapisów art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tj. nieruchomościami, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Biegły do porównania przyjął cztery nieruchomości położone na terenie Gminy Mucharz i Gminy, położone na terenie analizowanego rynku lokalnego powiatu [...], co bez wątpienia zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu, wskazaną między innymi w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 października 2012 r. sygn. akt I OSK 1255/11 oraz WSA we Wrocławiu z dnia 7 kwietnia 2009 r. sygn. akt II SA/Wr 537/08. Powyższe poprzedzone było analizą nieruchomości przeznaczonych pod drogi gminne, drogi krajowe nr [...] i [...] oraz nieruchomości o charakterze drogowym, których charakter wynika z faktycznego przeznaczenia, zawarte pomiędzy osobami fizycznymi a gminą, osobami fizycznymi a Skarbem Państwa, jak również pomiędzy osobami fizycznymi. Jak wskazał biegły, na analizowanym rynku zauważono brak różnicy cen dla dróg różnych kategorii i dróg wewnętrznych, a także brak związku pomiędzy jakim stronami odbywa się transakcja. Organ odwoławczy również zauważył, iż biegły w sposób szczegółowy wyjaśnił podniesione w toku postępowania zarzuty do operatu szacunkowego zarówno w skierowanym do Starostwa Powiatowego w W. piśmie z 16 maja 2014 r. jak również w skierowanych do Urzędu Wojewódzkiego w K. pismach z 14 kwietnia 2015 r. oraz 22 maja 2015 r.

Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa normujące kwestię wyceny gruntów przyjętych pod drogi publiczne biegły, stosując metodę porównywania parami dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Wyboru czterech transakcji najbardziej podobnych do przedmiotu wyceny dokonał spośród zbioru czternastu transakcji nieruchomościami podobnymi zaistniałymi na rynku lokalnym.

Odnosząc się natomiast do zarzutów strony odwołującej wskazano, iż błędna numeracja stron operatu szacunkowego została przez autora operatu szacunkowego poprawiona na właściwą, jak również przy numerze każdej strony operatu szacunkowego biegły umieścił swój własnoręczny podpis.

Niezależnie od powyższego zwrócono uwagę, iż zarzut strony odwołującej dotyczący przyjęcia do analizy transakcji o znacznie mniejszych powierzchniach niż przedmiot wyceny nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ biegły po dokonanej analizie nie przyjął cechy "wielkość/powierzchnia działki" jako mającej wpływ na kształtowanie się cen analizowanego rynku nieruchomości.

Wojewoda zaznaczył, iż to biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego. jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 października 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 835/11). Jednocześnie wyboru nieruchomości porównawczych, a także wpływu poszczególnych cech rynkowych na analizowany rynek nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie specjalne uprawnienia i kwalifikacje. Niemniej jednak zgodnie z orzecznictwem sądowoadministracyjnym nieruchomości porównawcze powinny jednocześnie spełniać wymóg podobieństwa do przedmiotu wyceny co w niniejszym przypadku na podstawie przedstawionych powyższej informacji nie budzi wątpliwości organu odwoławczego. Tym samym kwestionowanie wyboru przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości drogowych, w kontekście przeprowadzonej szczegółowej analizy rynku o której mowa powyższej, należy uznać na nieuzasadnione.

Mając powyższe na uwadze nie ulega również wątpliwości, iż rzeczoznawca majątkowy dokonał właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględnił cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełnił również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W niniejszej sprawie biegły -rzeczoznawca majątkowy, kierując się posiadaną wiedzą specjalistyczną i doświadczeniem życiowym, wskazał w uzasadnieniu swojej opinii oraz późniejszych wyjaśnieniach przesłanki, na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Wojewody uzasadnienie zawarte w operacie szacunkowym jak i w późniejszych wyjaśnieniach jest wystarczające, aby stwierdzić prawidłowość - z punktu widzenia zasad logiki i doświadczenia życiowego - rozumowania przeprowadzonego w opinii, które doprowadziło do wydania przez biegłego opinii o takiej, a nie innej treści, zawartej w operacie szacunkowym z dnia 10 lipca 2014 r.

Następnie zgodzić się należało z organem I instancji który orzekł w pkt 2 zaskarżonej decyzji Starosty z dnia 17.09.2014 r. [...] o odmowie przyznania w ramach odszkodowania nieruchomości zamiennej w postaci części działki nr [...] o pow. 0.6003 ha, położonej w jedn. ewid. S., obręb [...], objętej księgą wieczystą [...], stanowiącej własność Skarbu Państwa w zarządzie Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K.. W zaskarżonej decyzji organ I instancji prawidłowo wskazał, iż wywłaszczenie w przedmiotowej sprawie nastąpiło na rzecz Gminy S., która jest jednostką samorządu terytorialnego, zatem działka nr [...] stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może stanowić nieruchomości zamiennej. W myśl art. 23 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz art. 131 ust 2 ugn właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości może zostać przyznana nieruchomości zamienna z zasobu Skarbu Państwa jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki. Skoro przedmiotowa nieruchomość została wywłaszczona i przejęta na własność przez Gminę (podmiotu zobowiązanego do zapłaty odszkodowania) to żądanie przyznania działki zamiennej z zasobu Skarbu Państwa nie znajduje żadnego uzasadnienia. Nie ma znaczenia podnoszona w ocenie odwołujących zaistniała okoliczność, iż "podmiot na rzecz, którego przechodzi wywłaszczona nieruchomość i podmiot, który jest inwestorem oraz beneficjentem czynności w żaden sposób nie mogą zostać uznane jako podmioty tożsame" czy też wskazanie, iż "W konsekwencji w sposób pośredni dochodzi do wywłaszczenia nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa". Decydujące znaczenie ma bowiem przejście przedmiotowej nieruchomości na rzecz Gminy a nie dokonywanie ustaleń kto jest rzeczywistym inwestorem inwestycji. Wywłaszczenie nieruchomości następuje na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego a w niniejszej sprawie wywłaszczenie miało miejsce na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Żadne przepisy obowiązującego prawa nie przewidują wywłaszczenia pośredniego jak to wywodzi strona odwołująca. Argumenty przedstawiane przez stronę odwołującą w kwestii możności przeniesienia nieruchomości z uwagi na brak tożsamości podmiotowej są zatem nieuprawnione.

Na zakończenie należy uznać za prawidłowe działanie Starosty polegające na braku powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości.

Na podstawie art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych: "W przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stalą się ostateczna - wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego."

Ze względu na fakt, iż w/w decyzji Starosty o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia 12 września 2013 r. [...] nie nadano rygoru natychmiastowej wykonalności termin 30 dni biegnie od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stalą się ostateczna, czyli w niniejszej sprawie od dnia 18 października 2013 r.

Odnosząc się do sformułowanego w tym zakresie zarzutu odwołania, Wojewoda zauważył, iż powiększenie odszkodowania wskazane w w/w przepisie stanowi rodzaj "premii" za zapewnienie przez stronę inwestorowi bezzwłocznego i nieograniczonego dostępu do nieruchomości, a okoliczność ta winna zostać miarodajnie wykazana przez dotychczasowego właściciela. W aktach przedmiotowej sprawy brak jest tymczasem dowodu o jakim mowa powyżej (tj. potwierdzającego, że w terminie 30 dni od dnia 18 października 2013 r. J. Z. uzewnętrznił swą wolę wydania przedmiotowej nieruchomości inwestorowi) a zatem brak jest podstaw do uznania, iż w przedmiotowej sprawie znajduje zastosowanie w/w przepis art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Należy przy tym bowiem zauważyć, iż pismem z dnia 15 kwietnia 2015 r. organ odwoławczy wystąpił do Urzędu Gminy jak i J. Z., reprezentowanego przez radcę prawnego Panią K. M. z prośbą o dostarczenie do akt sprawy dokumentów świadczących o uzewnętrznieniu przez J. Z. woli wydania w/w nieruchomości. Pismem z dnia 24 kwietnia 2015 r. [...] Urząd Gminy wskazał, iż J. Z. został poinformowany pismem z dnia 23 października 2013 r. nr [...] o ostateczności decyzji Starosty Nr [...] z dnia 12 września 2013 r. nr [...] oraz o możliwości uzyskania "bonusu" 5 % wartości nieruchomości. W w/w piśmie z dnia 23 października 2013 r. nr [...] Urząd Gminy poprosił również o kontakt w sprawie protokolarnego wydania działki bądź też złożenie stosownego oświadczenia o jej wydaniu (w/w pismo zostało odebrane pod adresem [...] w dniu 13.11.2013 r.). Jak poinformował Urząd Gminy na w/w omawiane pismo z dnia 23.10.2013 r. J. Z. nie udzielił odpowiedzi. Tym samym wobec powyższej okoliczności zarzut odwołania, iż strona postępowania nie była informowana, "że takie dokumenty winna była przedłożyć" nie znajduje uzasadnienia.

Należy również wskazać, iż na pismo Wojewody w tej kwestii z dnia 15 kwietnia 2015 r. do chwili wydania niniejszej decyzji J. Z., reprezentowany przez radcę prawnego Panią K. M. nie udzielił żadnej odpowiedzi.

Termin określony w przepisie art. 18 ust. 1e ww. ustawy jest terminem prawa materialnego, ma on charakter nieprzekraczalny i nie ma do niego zastosowania instytucja przywrócenia terminu. Uchybienie terminu wywołuje skutek w postaci wygaśnięcia praw lub obowiązków o charakterze materialno — prawnym, a odpowiednie uprawnienie przestaje przy tym przysługiwać niezależnie od tego, z jakiego powodu uprawniona osoba nie złożyła stosownego oświadczenia w wymaganym okresie czasu.

Tym samym wobec braku dowodów świadczących o wydaniu w/w nieruchomości w wymaganym okresie czasu przez dotychczasowego właściciela prawidłowe było działanie Starosty polegające na braku powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości przedmiotowej nieruchomości.

Odnosząc się do odpowiednich zarzutów odwołującego w tym zakresie zauważono, iż obowiązujące przepisy prawa nie przewidują obowiązku indywidualnego doręczania decyzji zrid właścicielom przeznaczonych pod inwestycję drogową nieruchomości a jedynie skierowanie do nich stosownego zaświadczenia o wydaniu takiej decyzji (jak wynika z akt sprawy zawiadomieniem z dnia 12 września 2013 r. [...] Starosta poinformował J. Z. o wydaniu decyzji Starosty z dnia 12 września 2013 r. nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, natomiast Urząd Gminy poinformował pismem z dnia 23 października 2013 r. nr [...] o uzyskaniu waloru ostateczności przez tą decyzję).

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przez organ l instancji art. 10 k.p.a. należy stwierdzić, iż nie zasługuje on na uwzględnienie. Stronom postępowania umożliwiono udział w postępowaniu na każdym jego etapie a przed wydaniem zaskarżonej decyzji Starosty pismem z dnia 18 sierpnia 2014 r. poinformowano o możliwości zapoznania z aktami sprawy oraz wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów. Zarzut niedoręczenia operatu szacunkowego nie znajduje również uzasadnienia bowiem organ I instancji nie ma obowiązku doręczenia operatów szacunkowych, które stanowią cześć akt, z którymi strony postępowania mają możliwość zapoznać się na każdym etapie postępowania.

Powyższą decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie J. Z., zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, a to:

(i) art. 10 § 1 k.p.a. poprzez brak zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu, a przede wszystkim nie odniesienie się do zagłoszonych przez stronę zarzutów do operatu szacunkowego;

(ii) art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1, art. 22 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 267) (dalej: "ustawa dot. inwestycji drogowych"), w zw. z art. 130 ust. 2 i art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. Nr 115, poz. 741) (dalej: "u.g.n.") poprzez ustalenie odszkodowania w wysokości nie odpowiadającej wartości rynkowej wywłaszczonych działek oraz oparcie rozstrzygnięcia o operat szacunkowy nie odpowiadający przepisom prawa;

(iii) art. 131 u.g.n. poprzez brak przyznania właścicielowi, którego nieruchomość objęto wywłaszczeniem, nieruchomości zamiennej;

(iv) art. 18 ust. le ustawy dot. inwestycji drogowych w zw. z art. 7, art. 8 i art. 9 k.p.a. poprzez nie przyznania odszkodowania powiększonego o kwotę równą 5% wartości Wywłaszczonych Działek.

Na podstawie tych zarzutów skarżący wniósł o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji w całości na zasadzie art. 145 § 1 p.p.s.a., a także o zasądzenie kosztów wedle prawem norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art.3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I Instancji jest prawidłowa a zarzuty skargi okazały się nieuzasadnione.

W pierwszej kolejności podnoszony jest zarzut naruszenia art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1, art. 22 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r., poz. 267), w zw. z art. 130 ust. 2 i art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. Nr 115, poz. 741) poprzez ustalenie odszkodowania w wysokości nie odpowiadającej wartości rynkowej wywłaszczonych działek oraz oparcie rozstrzygnięcia o operat szacunkowy nie odpowiadający przepisom prawa.

Zdaniem Sądu zarzut ten nie jest uzasadniony.

W pierwszej kolejności przywołać należy powyższe przepisy.

Zgodnie z art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 ust. 1 tej ustawy, wysokość odszkodowania, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Zgodnie z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Stosownie natomiast do art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Sposoby określania wartości nieruchomości oraz techniki i metody wyceny ustala rozporządzenie. Szczegółowe regulacje dotyczące sposobu ustalania odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych zawiera § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 nr 207 poz. 2109 ze zm.)

Z brzmienia § 36 rozporządzenia wynika, że w pierwszej kolejności (ust. 1) dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych – ustala się wartość rynkową nieruchomości. Dopiero jeżeli dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

Zgodnie z ust. 4 § 36 ww. rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Dalej wskazać należy, że podstawą zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji jest operat szacunkowy z dnia 10 lipca 2014 r., dlatego nie ma potrzeby dokonywania oceny operatu ze stycznia 2014 r. czy też dokonywania porównywania obu dokumentów.

Operat z dnia 10 lipca 2014r. jest prawidłowy, a argumenty i tok rozumowania przedstawiony przez biegłego w spornych kwestiach są jasne i prawidłowe.

W niniejszej sprawie wywłaszczono (uprzednio dokonując ich geodezyjnego podziału) części różnych działek skarżącego o łącznej powierzchni 1253 m2 . Działki te w miejscowy planie zagospodarowania przestrzennego Gminy położone były w obszarze oznaczonym symbolem KDD na terenie przeznaczonym pod drogę, a zatem cel wywłaszczenia nie zmienił ich przeznaczenia. Biegły dysponował dostateczną liczbą transakcji pod infrastrukturę drogową na lokalnym rynku nieruchomości – z terenu powiatu [...]. Działki przyjęte do porównania zostały opisane w sposób umożliwiający ich identyfikacje i rzeczywistą możliwość oceny, czy są to nieruchomości podobne. Spośród 14 nieruchomości biegły przyjął do porównania takie, których ceny były najwyższe, gdyż z 14 przedstawionych działek, cena 7 przekraczała kwotę 30 zł za 1 m2 (k. 7-8 operatu szacunkowego). Biegły nie uwzględnił nieruchomości o cenach w przedziale od 18,31 zł za 1 m 2 do 32.00 zł za 1 m 2 , natomiast tylko jedna z działek spośród 14 miała cenę wyższą niż cztery przyjęte do porównania i była to cena 37,78 za 1 m2. Jest to założenie biegłego zdecydowanie korzystne dla skarżącego. Do analizy przyjęto co prawda transakcje działkami o mniejszych powierzchniach niż przedmiot wyceny, ale biegły nie przyjął cechy jaką jest powierzchnia działki jako mającej wpływ na cenę nieruchomości.

Sąd nie dopatrzył się żadnych uchybień operatu, które mogłyby mieć wpływ na wynik sprawy.

Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 131 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak przyznania właścicielowi, którego nieruchomość objęto wywłaszczeniem, nieruchomości zamiennej.

Zgodnie z art. 23 specustawy drogowej oraz art. 131 ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości może zostać przyznana nieruchomości zamienna z zasobu Skarbu Państwa jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki.

Jak wynika zarówno z akt sprawy jaki i z treści decyzji organów obu instancji, skarżący oczekiwał nieruchomości zamiennej stanowiącej własność Skarbu Państwa (działka nr [...]), podczas gdy inwestorem inwestycji drogowej oraz tym samym właścicielem przejętych nieruchomości zobowiązanym do zapłaty odszkodowania stała się jednostka samorządu terytorialnego – Gmina. Nie mają przy tym znaczenia rozważania o tym, kto jest beneficjentem inwestycji i że jest nim Skarb Państwa. Przywołane przepisy tworzą bowiem w gruncie rzeczy nieskomplikowaną zasadę - ten podmiot, który staje się właścicielem nieruchomości jest obowiązany do zapłaty odszkodowania lub ewentualnie na żądanie właściciela może w zamian przyznać mu nieruchomość zamienną, ale wyłącznie z własnych zasobów.

Nie jest także uzasadniony zarzut naruszenia art. 18 ust. 1e specustawy drogowej w zw. z art. 7, art. 8 i art. 9 k.p.a. poprzez nie przyznania odszkodowania powiększonego o kwotę równą 5% wartości wywłaszczonych działek.

Zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tj. jednolity Dz.U. z 2013 poz. 687 ze zm.), w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Powiększenie odszkodowania o 5% przewidziane w cytowanym przepisie, wpisane jest w cel ustawy jakim jest znaczne przyspieszenie realizacji inwestycji drogowych. Ustawodawca zdecydował się na tego rodzaju "premię" czy też "zachętę" dla dotychczasowego właściciela z tytułu wcześniejszego, niż określony w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydania nieruchomości lub opróżnienia lokali i innych pomieszczeń. Za wydanie nieruchomości nie można jednak uznać pasywnej postawy właściciela, który oczekiwałby, że inwestor będzie w każdej chwili zainteresowany zajęciem nieruchomości. W przypadku posiadania przez byłych właścicieli jakiegokolwiek dokumentu, z którego wynikałaby, że dobrowolnie wydali nieruchomość, bądź zgodzili się na jej wydanie, powinny przedłożyć taki dowód do akt sprawy (tak WSA w Warszawie w wyroku z dnia 14 sierpnia 2013 r. sygn. I SA/Wa 1038/13). Pogląd ten Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę w całości podziela.

W niniejszej sprawie organ II Instancji przeprowadził w tym zakresie uzupełniające postępowanie dowodowe, zwracając się do Gminy pismem z dnia 15 kwietnia 2015r. o przekazanie wszelkich posiadanych w tym zakresie dokumentów (k. 28 akt adm. II Instancji). Pismem z dnia 24 kwietnia 2015r. Gmina przekazała Wojewodzie pismo Wójta Gminy z dnia 23 października 2013r., skierowane do skarżącego J. Z., w którym został on poinformowany o wydaniu ostatecznej z dniem 18 października 2013r. decyzji zezwalającej na realizacje inwestycji drogowej oraz o treści art. 18 ust. 1 e pkt. 3 specustawy drogowej. W piśmie zawarta jest także prośba o kontakt z urzędem Gminy bądź złożenie oświadczenia o wydaniu nieruchomości. Pismo zostało doręczone skarżącemu w dniu 13 listopada 2013r., jednak skarżący nie udzielił na nie odpowiedzi.

Nadto w dniu 8 czerwca 2015r. pełnomocnik skarżącego otrzymała pismo zawiadamiające o możliwości zapoznania się z aktami sprawy przed wydaniem decyzji przez organ II Instancji, z uprawnienia tego w dniu 16 czerwca 2015r. skorzystała, jednakże nie zostały złożone do akt sprawy ani przez skarżącego ani przez jego pełnomocnika żadne dokumenty świadczące o woli dobrowolnego wydania przez skarżącego nieruchomości w terminie 30 dni od doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji.

Tym samym prawidłowo organy nie znalazły podstaw do powiększenia odszkodowania o 5%.

Na koniec wreszcie wskazać należy, że nie jest uzasadniony zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. poprzez brak zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu, a przede wszystkim nie odniesienie się do zagłoszonych przez stronę zarzutów do operatu szacunkowego. Wskazać należy, że zarówno decyzja organu I jak i II Instancji szczegółowo operat analizuje, wszystkie zarzuty skarżącego były przedstawiane biegłemu celem zajęcia przez niego stanowiska w sprawie, a organy do zarzutów skarżącego i odpowiedzi biegłego odniosły się w swoich decyzjach. Okoliczność, że skarżący nie godzi się z takimi rozstrzygnięciami nie stanowi jeszcze naruszenia art. 10 Kpa, gdyż żadne działania organów nie spowodowały braku możliwości zapoznania się z operatem czy też składania do niego uwag, a tylko wówczas można byłoby mówić o takim naruszeniu. W piśmie skarżącego z dnia 1 sierpnia 2014r. (k. 190 akt adm.) znajduje się tylko jeden nowy zarzut do operatu – błędna numeracja stron. W pozostałym zakresie skarżący oświadczył, że podtrzymuje zarzuty dotychczasowe. Organ wezwał biegłego do poprawy numeracji stron operatu, co ten uczynił w dniu 11 sierpnia 2014r. (k. 191akt adm.) Tym samym nie jest prawdą twierdzenie zawarte w uzasadnieniu skargi, że organ nie doniósł się do wskazanych zarzutów.

Z wszystkich wymienionych wyżej względów skarga została oddalona na zasadzie art. 151 p.p.s.a.