Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 292/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2018-07-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 133, art. 113,
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: art. 114
journal: Dz.U. 2017 poz 1007
law: Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1007).

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dorota Chobian (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Armański, Asesor WSA Agnieszka Banach, Protokolant Starszy inspektor sądowy Katarzyna Tuz-Stando, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 lipca 2018r. sprawy ze skargi A. R. na decyzję Wojewody z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie umorzenia postępowania administracyjnego i ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości uchyla zaskarżoną decyzję.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] Prezydent Miasta po rozpatrzeniu wniosku A.R. ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości 160676 za prawo własności nieruchomości gruntowej oznaczonej w ewidencji jako działki nr [...] o pow. 0,0067 ha i nr [...] o pow. 0,0278, położonej w K. przy zbiegu ul. Ż. i P., stanowiącej część działki oznaczonej nr [...] ujawnionej w HIP [...], która na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji została przejęta z mocy przez Gminę, odmówił A.R. przyznania odszkodowania za tę nieruchomości natomiast przyznał to odszkodowanie nieznanemu z miejsca pobytu R. J. T.

Decyzją z [...] Wojewoda po rozpatrzeniu odwołania A.R. uchylił tę decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia wskazując, że zarzuty dotyczące tego, że osobą uprawnioną do otrzymania odszkodowania jest A.R. nie są zasadne, natomiast decyzja podlega uchyleniu z uwagi na konieczność ustalenia, czy R. T. żyje oraz ustalenia kręgu podmiotów, którym na dzień ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji przysługuje prawo własności.

Na skutek wniesionej przez A.R. skargi, wyrokiem z 23 maja 2017 r. w sprawie II SA/Ke 175/17 WSA w Kielcach uchylił zarówno decyzję Wojewody jak i decyzję organu I instancji uznając za wadliwe zawarte w uzasadnieniu organu II instancji wytyczne w zakresie ustalenia, że właścicielem nieruchomości jest R. T.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy, decyzją z [...] Prezydent Miasta umorzył postępowanie prowadzone "wobec" A.R. , umorzył także postępowanie prowadzone "wobec" nieustalonych spadkobierców R. T., ustalił odszkodowanie w wysokości 165915 zł i zobowiązał Prezydenta Miasta – Dyrektora Miejskiego Zarządu Dróg do wystąpienia do Sądu Rejonowego z wnioskiem o zezwolenie na złożenie odszkodowania do depozytu sądowego. W uzasadnieniu organ ten wskazał, że w wyniku przeprowadzonych ustaleń w zakresie stanu prawnego nieruchomości doszedł do wniosku, że na podstawie istniejących dokumentów, w związku z licznymi wątpliwościami wynikającymi z rozbieżności i nieścisłości w ich treści, nie może w sposób niebudzący wątpliwości ustalić, komu przysługiwał tytuł prawny do nieruchomości: czy A.R. czy też nieustalonym spadkobiercom R. T. Wskazał także, że organ nie jest uprawniony do rozstrzygania w sprawie o ustalenie odszkodowania o tym, komu przysługuje prawo własności w sytuacji, gdy prawo to nie wynika wprost z księgi wieczystej lub istniejących dokumentów. Takiego ustalenia można dochodzić w trybie art. 189 kpc. Dlatego też za zasadne uznał zakończenie postępowania poprzez orzeczenie o ustaleniu odszkodowania dla nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym.

Wojewoda zaskarżoną obecnie decyzją z [...] po rozpatrzeniu odwołania A.R. od powyższej decyzji, sprostowanej postanowieniem Prezydenta Miasta z [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 12 ust. 4 pkt 2, ust. 4a, ust. 4f i ust. 5, art. 18 ust. 1, art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r., poz. 1496), a także art. 8, art. 113 ust. 6 oraz art. 118a ust. 3 w związku z art. 133 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zmianami), dalej ugn, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że decyzją z [...] Prezydent Miasta zezwolił na realizację inwestycji drogowej dla zadania pn. "Rozbudowa i przebudowa ulicy Ż. w K". Decyzja ta stała się ostateczna 11 października 2011 r., a objęte nią nieruchomości przeszły na własność Gminy. W liniach rozgraniczających teren inwestycji znalazły się m.in. działki nr [...]/o pow. 0,0117 ha i nr [...] o pow. 0,2024 ha, stanowiące część dawnej parceli nr [...] o pow. 0,1499 ha, oznaczonej na planie parcelacyjnym nieruchomości ozn. K. HIP [...] z [...]. Zgodnie z danymi ujawnionymi w ewidencji gruntów właścicielem działek nr [...]/i nr [...]/4 był Skarb Państwa.

A.R., spadkobierca S. R. 25 lipca 2014 r. złożył wniosek dotyczący ustalenia odszkodowania za część działki nr [...] objętej HIP [...], przejętej na mocy ww. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Wojewoda podkreślił, że organ I instancji na podstawie mapy do regulacji stanu prawnego oraz załączonych do niej wykazu synchronizacyjnego i wykazu zmian danych ewidencyjnych nr [...] z 23 lipca 2015 r., sporządzonych w celu precyzyjnego ustalenia powierzchni i oznaczenia, w nawiązaniu do aktualnej ewidencji gruntów miasta K. obr. 0023, części dawnej parceli nr [...], ustalił, że obecne działki: nr [...] o pow. 0,0067 ha (część działki nr [...]/1) i nr [...] o pow. 0,0278 ha (część działki nr [...]) stanowią części dawnej parceli nr [...] o pow. 0,1499 ha, objętej dawną księgą hipoteczną HIP [...]. Parcela nr [...] o łącznej powierzchni 0,1499 ha (w tym 0,1046 ha - plac i 0,0453 ha - ulica) oznaczona na planie parcelacyjnym nieruchomości B. Nr HIP [...], sporządzonym w 1932 r., stanowiła własność Spółdzielczego Stowarzyszenia Mieszkaniowego Pracowników Umysłowych "..." w K. Obecne działki nr [...] i nr [...] stanowią część tego terenu parceli nr [...] o pow. 0,0453 ha, który zgodnie z tym planem, przeznaczony został pod nowoprojektowane ulice. Plan ten został zatwierdzony Uchwałą Rady Miejskiej z dnia [...], której umocowanie do tej czynności wynikało z art. 57 w zw. z art. 52 Rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli. Zgodnie z klauzulą zamieszczoną na tym planie parcelujący właściciel lub prawonabywcy mieli obowiązek przekazania miastu bezpłatnie na własność grunty przeznaczone pod projektowane ulice i place i urządzenia ich swoim kosztem, według wskazówek Wydziału Technicznego Magistratu.

Następnie aktem notarialnym Rep. [...] zeznanym w księdze umów HIP [...] - tom III, z nieruchomości tej została sprzedana przez przedstawicieli ww. Stowarzyszenia na rzecz R. J. T. a działka oznaczona nr [...], która została odłączona do odrębnej księgi hipotecznej HIP nr [...]. Przy sprzedaży nabywca złożył w § 4 oświadczenie, że przekazuje miastu K. bezpłatnie do ogólnego użytku pod nowoprojektowaną ulicę przestrzeń o powierzchni 453 m2 i zobowiązuje się do urządzenia na tej przestrzeni własnym kosztem ulicy w ciągu 2 lat, licząc od 20 marca 1939 r. Akt został zatwierdzony przez władze administracyjne decyzją z [...].

Nieruchomość uregulowana w HIP [...] na podstawie aktu zeznanego w tej księdze za nr [...], została sprzedana przez R. a T. a na rzecz L. W. W. z S. Jednak z treści aktu notarialnego zawartego w tej księdze wynika, że przedmiotem nabycia była, zgodnie z § 2 umowy, nieruchomość opisana w § 1 aktu jako składająca się z placu o powierzchni 1046 m2 (bez powierzchni gruntu przekazanej pod ulicę), domu drewnianego w pół surowym stanie, studni i ogrodzenia. Ponadto w § 5 tej umowy nabywająca oświadczyła, że "nabywaną tym aktem nieruchomość dobrze na miejscu zna, jak również znany jest jej stan hipoteczny tej nieruchomości...", a w § 6 strony zaręczyły, że "umowa niniejsza została spisana zgodnie z prawdą i wyczerpująco, i że żadnych umów ubocznych nie zawarły". Decyzja Sądu z [...] zatwierdziła ww. umowę. L. W. z S. została ujawniona w dziale II Hip [...] jako właścicielka uregulowanej w tej księdze nieruchomości.

W akcie zeznanym w ww. księdze za nr [...] L. W. w § 1 potwierdziła, że jest właścicielką całej uregulowanej w tej księdze nieruchomości przy ulicy róg W. i P., składającej się z placu o powierzchni 1046 m2, oznaczonego na planie nr [...], i z pobudowanych na placu tym zabudowań, studni i parkanów. Ponadto w § 2 umowy oświadczyła, że całą opisaną powyżej nieruchomość w tym stanie powierzchni i granicach, w jakich takową nabyła, posiada i posiadać ma prawo a również ze wszystkimi do nieruchomości tej odnoszącymi się prawami, korzyściami i przynależnościami sprzedaje współstawającemu J. S. Jednocześnie w § 5 aktu notariusz uprzedził strony o tym, że akt niniejszy otrzyma moc prawną dopiero po zatwierdzeniu go przez władze administracyjne, i że w tym celu wypis aktu tego winien być w ciągu dwóch tygodni od dnia dzisiejszego przedstawiony do Starosty Miejskiego pod skutkami nieważności umowy. Jak stwierdza wpis na stronie 12 księgi umów warunek ten nie został jednak spełniony, w związku z czym decyzją z [...] Wydziału Hipotecznego Sądu Okręgowego, akt sprzedaży nr [...] został zawieszony, a J. S. nigdy nie został ujawniony w dziale II Hip. [...] jako właściciel.

Niemniej jednak w umowie kupna-sprzedaży z [...] zawartej w Kancelarii p.o. Notariusza D. Rep. Nr [...] w § 1 J. S. oświadczył, że jest właścicielem opisanej wyżej nieruchomości. Ponadto w § 5 tego aktu S.R. z J. zobowiązała się wykonać zobowiązanie zawarte w punkcie 1 działu III księgi hipotecznej nr [...]. S.R.z J. została wpisana do działu II tej księgi jako właścicielka nieruchomości na podstawie powyższej umowy kupna-sprzedaży.

Następstwo prawne po S. R. z J. wykazał A.R. - postanowienie Sądu Rejonowego z 24 listopada 1998 r. sygn. akt VII Ns 723/98. Obecnie nabyta tym aktem przez S.R. nieruchomość, stanowi dwie odrębne nieruchomości o łącznej pow. 0,1059 ha uregulowane w dwóch odrębnych księgach wieczystych.

Wojewoda zaznaczył, że organ I instancji uwzględniając uwagi zawarte w wyroku WSA w Kielcach z 23 maja 2017 r. dokonał analizy zapisu zawartego w dziale III księgi hipotecznej nr [...]: "Czyni się wzmiankę, że właściciel uregulowanej w tej księdze nieruchomości przekazał miastu K. bezpłatnie do ogólnego użytku pod nowoprojektowaną ulicę z działki N [...], przestrzeń 453 m2 i że właściciel tej nieruchomości zobowiązał się własnym kosztem urządzić ulicę na takiej przestrzeni, jaka przylega do jego parceli podług wskazówek Wydziału Technicznego Zarządu Miejskiego w ciągu 2 lat, licząc od dnia 20 /III.1939 r. Wpisano na mocy aktu zeznanego w księdze [...] za N 11 i wniosku zeznanego w tej księdze dnia [...] i decyzji z dnia [...]"

Zgodnie z § 4 aktu, na podstawie którego R. J. T. nabył nieruchomość od Spółdzielczego Stowarzyszenia Mieszkaniowego Pracowników Umysłowych "K." w K., kupujący przekazał ww. przestrzeń na rzecz Gminy Miasta "stosownie do klauzuli uczynionej przez Magistrat miasta na powołanym planie". Natomiast w treści uchwały Rady Miejskiej z [...] zatwierdzającej plan parcelacyjny nieruchomości będącej własnością Spółdzielni mieszkaniowej pod nazwą "K." zawarto warunek polegający na zobowiązaniu właścicieli lub nowonabywców w przeciągu 2 lat od daty zatwierdzenia niniejszej parcelacji do urządzenia wszystkich ulic według wskazówek Wydziału Technicznego oraz na przekazaniu miastu aktem notarialnym bezpłatnie do użytku publicznego wszystkich ulic i placów po ich urządzeniu.

Wojewoda zwrócił uwagę, że z powyższego wynika, że obowiązek urządzenia wszystkich ulic powinien być spełniony do 17 marca 1934 r. Zgodnie z art. 64 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 16 lutego 1928 r. o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli, zmienionym ustawą z dnia 14 lipca 1936 r., przeniesienie na osoby trzecie prawa własności działek utworzonych wskutek parcelacji było zabronione przed urządzeniem ulic, dróg, placów, skwerów i parków, do czego właściciel został zobowiązany. Wobec tego organ I instancji powziął wątpliwość, czy Spółdzielcze Stowarzyszenie Mieszkaniowe Pracowników Umysłowych "K." w K. mogło samowolnie zmienić powyższy termin i skutecznie przenieść zobowiązanie, o którym mowa powyżej, na nabywcę działki w 1939 r., tj. na R. J.T.

Ponadto organ I instancji rozważając, czy aktem notarialnym z 7 kwietnia [...] R. J. T. , w związku z brakiem oświadczenia przedstawiciela miasta o przyjęciu złożonej przez niego w umowie z [...] oferty darowizny części parceli nr [...] o pow. 453 m2 przeznaczonej pod ulicę, zbywając nieruchomość uregulowaną w księdze Hip. [...] na rzecz L. W., skutecznie zbył również jej część przeznaczoną pod ulicę, doszedł do wniosku, że R. J. T. nie mógł sprzedać tej części nieruchomości niniejszą umową, gdyż był związany złożoną przez siebie ofertą darowizny, do przyjęcia której zgodnie z ustawą z dnia 27 października 1933 r. - Kodeks zobowiązań (art. 357) mogło dojść w każdym czasie. Przedmiotem niniejszej umowy była nieruchomość składająca się z placu o powierzchni 1046 m2 (zatem bez powierzchni gruntu przekazanej pod ulicę). W omawianej umowie nie ma też żadnej wzmianki o tym, że nabywczyni przejmuje zobowiązania, które ciążyły na dotychczasowym właścicielu ani w zakresie przekazania Miastu przestrzeni o pow. 453 m2 pod nowoprojektowaną ulicę (bo ten obowiązek już wykonał w 1939 r.), ani w zakresie obowiązku urządzenia tej ulicy na własny koszt. Ponadto w dacie nabycia nieruchomości przez L.W. upłynął już, określony we wpisie w dziale III, termin (2 lata od 20 marca 1939 r.), do realizacji tego obowiązku, tym samym nie mogła ona przejąć takiego zobowiązania. R. T. w 1939 r. nabył niezabudowaną parcelę, a w momencie zbycia na nieruchomości znajdował się już dom mieszkalny, w którym jak wynika z treści umowy z 1942 r. zamieszkiwała jego matka. W ocenie organu I instancji można domniemywać, że R. T. , w zakreślonym terminie dwóch lat, wywiązał się również z obowiązku urządzenia ulicy, chociażby w celu zapewnienia sobie dojazdu do własnej nieruchomości.

Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia oraz rozbieżności i nieścisłości w treści analizowanych dokumentów Prezydent Miasta nie mógł jednoznacznie stwierdzić, że przymiot strony w niniejszym postępowaniu posiada wnioskodawca oraz, że takie uprawnienie przysługuje nadal nieustalonym spadkobiercom R. J. T., dlatego wszczęte w stosunku do nich postępowanie umorzył zgodnie z art. 105 kpa.

Następnie Wojewoda wskazał, że podstawowym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania jest sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, w którym opisana nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą ustalenia wysokości odszkodowania. Z uwagi na fakt, że opinia o wartości nieruchomości z 5 lipca 2016 r. straciła ważność, dla potrzeb niniejszego postępowania rzeczoznawca majątkowy 16 listopada 2017 r. sporządził operaty szacunkowe, w których wartość nieruchomości położonej w obrębie 0023 miasto, oznaczonej jako działki: nr [...] o pow. 0,0067 ha i nr [...] o pow. 0,0278 ha, oszacował na łączną kwotę 165.915 zł.

Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego błędnego ustalenia stanu prawnego nieruchomości Wojewoda podzielił wątpliwości organu I instancji co do uznania A.R. za właściciela nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem i ustalenia na jego rzecz odszkodowania. Stwierdził, że na podstawie zgromadzonych w aktach sprawy dokumentów oraz licznych rozbieżności i nieścisłości w ich treści, nie można w sposób niebudzący wątpliwości ustalić, komu na datę 11 października 2011 r. przysługiwał tytuł prawny do nieruchomości. Analiza dokumentów, z których A.R. wywodzi prawo własności do nieruchomości, w szczególności zapisów księgi hipotecznej nr [...], w tym aktów notarialnych zeznanych w tej księdze i będących podstawą wpisu kolejnych właścicieli rodzi pytanie, czy J. S. na podstawie umowy kupna-sprzedaży z [...] skutecznie przeniósł własność na rzecz matki A.R. , biorąc pod uwagę fakt, że akt kupna-sprzedaży z [...] zawarty między L. W. a J. S., decyzją Wydziału Hipotecznego Sądu Okręgowego w z [...] został zawieszony wobec zastrzeżenia § 5 tego aktu. Wspomniany akt moc prawną miał otrzymać dopiero po jego zatwierdzeniu przez władze administracyjne, co wobec powyższej decyzji Sądu nie nastąpiło, a J. S., wbrew temu co oświadczył w § 1 umowy z [...]nie był wpisany jako właściciel w dziale II księgi hipotecznej nr [...]. W takiej sytuacji pojawia się pytanie, czy właścicielem spornej nieruchomości nie pozostaje nadal L. W.? Przy czym nadal wątpliwe jest, komu przysługuje tytuł prawny do przestrzeni o pow. 453 m2 przeznaczonej pod ulice, o której mowa w dziale III księgi hipotecznej nr [...], biorąc pod uwagę fakt, że w dacie zatwierdzenia planu parcelacyjnego (17 marca 1932 r.) obowiązek urządzenia wszystkich ulic spoczywał na ówczesnym właścicielu, czyli Spółdzielni mieszkaniowej pod nazwą "K.", która powinna go wykonać do 17 marca 1934 r., natomiast umową z [...], wbrew zakazowi wynikającemu ze zmienionego ustawą z dnia 14 lipca 1936 r. rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 16 lutego 1928 o prawie budowlanym i zabudowaniu osiedli (art. 64), zbyła nieruchomość na rzecz R. J. T. Przedmiotem kolejnych umów kupna- sprzedaży była nieruchomość opisana, jako składająca się z palcu o pow. 1046 m2 (bez przestrzeni o pow. 453 m2 przeznaczonej pod ulice, a nie cała nieruchomość o pow. 1499 m2).

Wobec powyższego powoływanie się przez odwołującego na rękojmię publiczną wiary ksiąg wieczystych jest nieuzasadnione, gdyż ochroną prawną wynikającą z rękojmi są objęte wyłącznie czynności prawne polegające na rozporządzeniu prawem rzeczowym, które jest ujawnione w księdze. S.R. "nabyła" nieruchomość od J. S., który nigdy nie był wpisany w ww. księdze jako właściciel.

Zdaniem Wojewody nie ulega wątpliwości, że o istniejącym prawie do nieruchomości nie może przesądzać brak urządzenia księgi wieczystej, czy ujawnienia zmian w ewidencji gruntów, niemniej jednak może to świadczyć o braku realizacji obowiązków, które związane są z własnością nieruchomości, tj. m.in. obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości, ujawnienie swojego prawa do nieruchomości w ewidencji gruntów. Natomiast ani A.R. , ani jego spadkodawca S.R. nie poczuwali się do realizacji tych obowiązków, mimo że uważali się za właścicieli nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem. Ponadto we wniosku z 25 lipca 2014 r. o ustalenie odszkodowania A.R. twierdził, że jest właścicielem działki nr [...], która nie była objęta decyzją z [...].

Ponadto Prezydent Miasta słusznie zaznaczył w swojej decyzji, że nie jest właściwy do rozstrzygania w postępowaniu odszkodowawczym o tym, komu przysługuje prawo własności do przejętej nieruchomości, w sytuacji, gdy prawo to nie wynika wprost z księgi wieczystej lub istniejących dokumentów. Takiego ustalenia strona może dochodzić np. w postępowaniu cywilnym. Dlatego postępowanie w niniejsze należało umorzyć, a sporną nieruchomość uznać za nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym. W takim przypadku złożenie kwoty odszkodowania do depozytu sądowego wydaje się uzasadnione, bowiem nie jest wiadome, kto był uprawniony do otrzymania tego odszkodowania w chwili wywłaszczenia nieruchomości. Kończąc Wojewoda nie zgodził się z twierdzeniem odwołującego, że organ I instancji nie zastosował się do zaleceń zawartych w wyroku z 23 maja 2017 r.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję, domagając się jej uchylenia oraz uchylenia decyzji organu I instancji, A.R. zarzucił błędne ustalenie stanu prawnego nieruchomości będącej przedmiotem postępowania.

W uzasadnieniu skargi jej autor podniósł, że jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, co potwierdza również organ I instancji, stan prawny nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania był na dzień wydania decyzji ZRiD, uregulowany w dawnej księdze wieczystej HIP [...], w której jako właściciel ujawniona była matka skarżącego S.R.

Zdaniem skarżącego nietrafny jest argument Wojewody, że wobec niewpisania do księgi hipotecznej HIP [...] J.S. jako właściciela, nieuzasadnione jest powoływanie się przez skarżącego na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, bowiem powoływanie się na tę rękojmię nie wynika z prawa J.S.a z ujawnionego w tej księdze prawa własności S.R., które to prawo było ujawnione, i to z niego wywodzi skarżący rękojmię publiczną wiary ksiąg wieczystych.

Dalej wnoszący skargę podniósł, że sporna nieruchomość stanowi część parceli [...] ujawnionej w księdze hipotecznej [...]. Fakt ten potwierdza mapa do regulacji stanu prawnego, znajdująca się w aktach sprawy. Zatem, skoro na dzień wydania decyzji ZRiD, stan prawny nieruchomości uregulowany był w HIP [...], a w dziale drugim księgi, jako właściciel ujawniona jest S. z J. R. matka skarżącego, to on właśnie, na mocy postanowienia o nabyciu praw do spadku Sądu Rejonowego w Kielcach z 24 listopada 1998 r. stał się właścicielem urządzonej w tej księdze nieruchomości, w tym także stanowiącej część nieruchomości przeznaczonej pod drogę. Skarżący podał, że posiadaną działkę budowlaną podzielił na dwie części darując je swoim dzieciom. Natomiast cześć parceli, będąca przedmiotem zobowiązania zawartego w dziale III księgi, pozostała nadal w Hip [...]. Skarżący zaznaczył, że wątpliwości, co do ewentualnego przysługującego Miastu prawa własności posiadał również organ prowadzący postępowanie. Dodał, że ponieważ w dziale II księgi hip. [...] nadal figurował, jako właściciel, a sporządzona dokumentacja geodezyjna potwierdziła, że działki objęte postępowaniem o ustalenie odszkodowania odpowiadają części nieruchomości nr [...] urządzonej w hip. [...], nie powinno budzić wątpliwości, że jemu powinno przysługiwać odszkodowanie. Treść § 5 aktu notarialnego, na mocy, którego S.R. zobowiązała się do realizacji zobowiązania działu III, wskazuje również na fakt, że niniejszym aktem, oprócz własności działki budowlanej, nabyła ona również zobowiązanie przekazania na rzecz Gminy części działki nr [...] przeznaczonej pod nowoprojektowaną drogę, która de facto na odcinku ul. Ż. (dawna W.) w miejscu usytuowania przedmiotowych działek, zaczęła funkcjonować, jako droga dopiero po 2006 r. (do tego czasu była użytkowana przez kolejnych nabywców nieruchomości urządzonej w HIP [...].

Autor skargi także zauważył, że organ prowadzący ewidencję gruntów, zakładając najprawdopodobniej w latach 60 ewidencję, ujawnił całą działkę stanowiącą pas drogowy istniejącej ul. Ż. i jednocześnie wyodrębnioną kiedyś część pod planowaną budowę drogi, działka ta przed decyzją ZRiD miała numer 698, dla której jako właściciela ujawniono Skarb Pastwa. Zatem, zarówno skarżący jak i jego matka nie mieli podstaw do płacenia podatków. W ich świadomości było zobowiązanie zawarte w księdze hipotecznej. Jak jednak wykazało postępowanie, nie doszło do przeniesienia własności na rzecz Gminy.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie niesporne jest to, że ustalone odszkodowanie dotyczy nieruchomości stanowiącej część dawnej parceli oznaczonej numerem [...], objętej księgą HIP [...]. Jak wynika z notatki urzędowej sporządzonej w dniu 4 lipca 2018r., księga ta nie została do tej pory zamknięta, a jako właściciel nieruchomości księgą tą objętej figuruje cały czas S. z J. R. Zostało również w sprawie udowodnione, że A.R. jest jedynym spadkobiercą S.R., (postanowienie Sądu Rejonowego w Kielcach z 24 listopada 1998 r.).

Spór w niniejszej sprawie dotyczy kwestii, czy prawidłowo organy uznały, że w sprawie mamy do czynienia z nieruchomością o nieuregulowanym stanie prawnym, a co za tym idzie, czy prawidłowo nakazały złożenie odszkodowania do depozytu sadowego.

Na wstępie zauważyć należy, że odszkodowanie zostało ustalone w związku z wydaniem decyzji o realizacji inwestycji drogowej na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Zgodnie z art. 12 ust. 5 tego aktu, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18, który m.in. w ust. 1 stanowi, że jego wysokość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Ponadto art. 23 stanowi, że w sprawach nieuregulowanych w niniejszym rozdziale (tj. rozdziale 3 tej ustawy zatytułowanym "Nabywanie nieruchomości pod drogi"), stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

O złożeniu sumy odszkodowania do depozytu sądowego stanowi art. 133 ugn, zgodnie z którym, odszkodowanie wpłaca się do depozytu sądowego, jeżeli: 1) osoba uprawniona odmawia jego przyjęcia albo wypłata odszkodowania natrafia na trudne do przezwyciężenia przeszkody lub 2) odszkodowanie za wywłaszczenie dotyczy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Stosownie do art. 113 ust. 4 u.g.n., jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, przy jej wywłaszczeniu przyjmuje się inne dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości oraz służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości. Z kolei w myśl ust. 5, w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, przy jej wywłaszczeniu, przyjmuje się służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości. Natomiast art. 113 ust. 6 ugn stanowi, że przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomości, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe. Z kolei według art. 113 ust. 7 ugn przepis ust. 6 stosuje się również, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie żyje i nie przeprowadzono lub nie zostało zakończone postępowanie spadkowe.

Przedstawione wyżej przepisy stanowią kompletną regulację w zakresie określenia kategorii sytuacji wymagających złożenia odszkodowania do depozytu sądowego. W szczególności wynika z nich, że aby uznać, że odszkodowanie za wywłaszczenie dotyczy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym konieczne jest wykazanie, że nieruchomości ta nie ma ani księgi wieczystej, ani zbioru dokumentów ani też innych dokumentów stwierdzających prawa do nieruchomości.

Organy w niniejszej sprawie uznały, że nieruchomość nie ma księgi wieczystej ani zbioru dokumentów, zaś istniejące dokumenty nie pozwalają na jednoznaczne ustalenie właściciela i dlatego uznały, że odszkodowanie należy złożyć do depozytu.

Stanowisko organów jest błędne.

Przede wszystkim nie można zgodzić się z ustaleniem, że nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej w rozumieniu art. 113 ust. 4 ugn. Jak już była o tym mowa na wstępie, nieruchomość, za którą ustalone zostało odszkodowanie, w całości objęta jest księgą HIP [...]. Księga ta została założona przed wojną, w związku z nabyciem przez R. T. nieruchomości o powierzchni 1499 m2. Zgodnie z art. LIV § 1 dekretu z dnia 11 października 1946 r. Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz. U. Z 1946 r., Nr 57, poz. 321) księgi hipoteczne (gruntowe, wieczyste), istniejące w chwili wejścia w życie prawa o księgach wieczystych, stają się z tą chwilą księgami wieczystymi w rozumieniu tego prawa. Dekret z 11 października 1946 r. Prawo o księgach wieczystych utracił moc w związku z wejściem w życie ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (obecnie t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1007). Zgodnie z art. 114, zawartym w dziale III tej ustawy, zatytułowanym "Zmiany w przepisach obowiązujących, przepisy przejściowe i końcowe", księgi wieczyste istniejące w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy stają się księgami wieczystymi w rozumieniu tej ustawy. W art. 125 ust. 2 została zawarta delegacja dla Ministra Sprawiedliwości do określenia, w drodze rozporządzenia, terminu utraty mocy prawnej ksiąg wieczystych założonych przed dniem wejścia w życie dekretu z dnia 11 października 1946 r. - Prawo o księgach wieczystych, zasad prowadzenia tych ksiąg do czasu utraty przez nie mocy prawnej, zasad zakładania nowych ksiąg wieczystych dla nieruchomości, których księgi wieczyste utraciły moc prawną, oraz zasad zwalniania od opłat sądowych w sprawach związanych z utratą mocy prawnej ksiąg wieczystych. Na podstawie tej delegacji zostało wydane rozporządzenie z 14 lipca 1986 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych założonych przed dniem 1 stycznia 1947 r. oraz utraty mocy prawnej niektórych takich ksiąg (Dz. U. z 1986 r., Nr 28, poz. 141). W myśl § 1 tego rozporządzenia, księgi wieczyste założone przed dniem 1 stycznia 1947 r., zwane dalej "księgami dawnymi" prowadzi się według przepisów obecnie obowiązujących, jeżeli przepisy poniższe nie stanowią inaczej. Zgodnie z § 5 ust. 1 tego samego aktu, z dniem 1 stycznia 1989 r. tracą moc prawną i podlegają zamknięciu z urzędu księgi dawne nie zawierające w działach odpowiadających działowi drugiemu, trzeciemu i czwartemu obecnej księgi wieczystej wpisów dokonanych po dniu 31 grudnia 1946 r. Z kolei w myśl § 6 ust. 1 rozporządzenia księgi dawne, które utraciły moc prawną stosownie do § 5 ust. 1, zachowują znaczenie dokumentów.

Z powyższych regulacji a contrario wynika, że jeżeli w księdze dawnej, a więc założonej przed 1 stycznia 1947 r., po dniu 31 grudnia 1946 dokonano wpisu w dziale odpowiadającym między innymi działowi drugiemu, taka księga nie traci mocy prawnej, nie podlega zamknięciu, prowadzi się ją według przepisów obecnie obowiązujących i przede wszystkim, co wynika z art. 115 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, stała się ona księgą wieczystą w rozumieniu tej ustawy.

Jak już była o tym mowa na wstępie, księga HIP [...] do chwili obecnej nie została zamknięta, tak więc nie mogła być również zamknięta w dacie, kiedy stała się ostateczna decyzja zezwalająca na realizację inwestycji drogowej, w wyniku której doszło do wywłaszczenia części dawnej działki nr [...] objętej tą księgą. Zauważyć należy, że księga nie mogła utracić mocy, skoro na podstawie aktu notarialnego z 1948 r. została w niej ujawniona, jako właściciel, S.R. Stosownie bowiem do art. 25 ust. 1 pkt 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, dział drugi księgi wieczystej obejmuje między innymi wpisy dotyczące własności. Tak więc w tym przypadku do wpisu w dawnej księdze w rozumieniu przepisów powołanego wyżej rozporządzenia z 14 lipca 1986 r. doszło po 31 grudnia 1946 r.

Ponieważ ani ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji drogowych w zakresie dróg publicznych ani też ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje samodzielnie pojęcia "księgi wieczystej", dlatego też, zdaniem Sądu, nie może budzić żadnych wątpliwości, że pojęcie to zostało użyte w art. 113 ustawy o gospodarce nieruchomościami w takim samym znaczeniu, jakie wynika z obowiązującej ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Tak więc dawna księga, która nie utraciła mocy jest księgą wieczystą w rozumieniu tej ustawy, do której mają zastosowanie wszystkie jej przepisy, w tym art. 3 ust. 1, zgodnie z którym domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Z przepisem tym koreluje regulacja zawarta w art. 113 ust. 4 ugn, z której wynika kolejność dowodów, na podstawie których organ ma obowiązek ustalić komu przysługuje tytuł własności do nieruchomości. W pierwszej kolejności jest to księga wieczysta, gdy takiej nie ma - zbiór dokumentów, a dopiero wówczas, gdy nie ma także zbioru dokumentów, inne dokumenty stwierdzające prawo do nieruchomości. Tymczasem w niniejszej sprawie organy bezzasadnie uznały, że nieruchomość nie ma księgi wieczystej, a zawarte w księdze HIP [...], na podstawie których została w niej ujawniona jako właściciel S.R., zostały podważone w tym znaczeniu, że organy zakwestionowały prawidłowość dokonanego na ich podstawie wpisu prawa własności, dodatkowo pouczając skarżącego, że może skorzystać z trybu przewidzianego w art. 189 kpc.

Zdaniem Sądu ani regulacja zawarta w art. 113 ani też w art. 133 u.g.n. nie uprawnia organu do kwestionowania prawidłowości wpisu w księdze wieczystej i wynikającego z tej księgi domniemania, o którym mowa w zacytowanym wyżej art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych. Poza tym, zgodnie z art. 4 tej samej ustawy, przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania, tak wiec okoliczność, że nieruchomość od jakiegoś czasu nie pozostawała w posiadaniu skarżącego jest bez znaczenia, podobnie jak fakt, że nie płacił on podatków i nie złożył wniosku o ujawnienie go w ewidencji gruntów. Podkreślenia wymaga, że organy w niniejszej sprawie nie dysponowały - poza decyzją zezwalającą na realizację inwestycji drogowej, na skutek której zmienił się stan prawny nieruchomości (jej własność przeszła na Gminę) - żadnymi dokumentami, z których wynikałoby, że po 1948 roku, w którym poprzedniczka prawna skarżącego nabyła nieruchomość i została ujawniona w księdze HIP [...], a przed 11 października 2011 r. (data, kiedy decyzja o realizacji inwestycji drogowej stała się ostateczna) doszło do zmiany stanu prawnego tej nieruchomości.

Reasumując, stanowisko organu, że odszkodowanie dotyczy nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym narusza art. 113 ust. ust. 4 ugn, zaś nakazanie złożenia go do depozytu sądowego art. 133 pkt 2 tej samej ustawy (przy niespornej okoliczności, że nie zachodzi w sprawie sytuacja przewidziana w pkt. 1 tego artykułu). Jak wskazał NSA w wyroku z 23 stycznia 2018 r. w sprawie I OSK 1771/17 (dostępnym w internetowej bazie orzecznictwa sądów administracyjnych) wyliczenie zawarte w art. 113 ust. 5-7 ugn jest swoistym wyjątkiem od reguły nakazującej wypłacenie odszkodowania podmiotom wywłaszczonym. Wyjątki od reguły nie mogą być interpretowane rozszerzająco, zgodnie z regułą exceptiones non sunt extendendae. Stanowisko to skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela. Dlatego też skarga podlegała uwzględnieniu, o czym Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r., poz. 1302).

Ponownie rozpoznając sprawę organ winien wyeliminować stwierdzone naruszenie prawa i orzec zgodnie z obowiązującymi przepisami, przy uwzględnieniu przedstawionej wyżej ich wykładni.