Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 633/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-09-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk (spr.), , Sędzia WSA Tomasz Janeczko, Sędzia WSA Mirosław Montowski, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 1 września 2021 r. sprawy ze skargi R Z na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] stycznia 2021 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oddala skargę


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia 16 października 2019 roku, zmodyfikowanym w dniu 14 sierpnia 2020 roku, [...] sp. z o.o. sp. k. (zwana dalej: "Inwestorem") zwróciła się do Zarządu Dzielnicy [...] o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej wraz z infrastrukturą techniczną i zagospodarowaniem terenu na działkach ew. nr [...],[...] i [...] z obrębu [...] przy ul. P. w Dzielnicy [...] w W. Teren inwestycji o łącznej powierzchni 0,1190 ha obejmuje:

a) działkę nr ew. [...] z obrębu [...] o powierzchni 0,0129 ha;

b) działkę nr ew. [...] z obrębu [...] o powierzchni 0,1060 ha;

c) działkę nr ew. [...] z obrębu [...] o powierzchni 0,0001 ha.

Po przeprowadzeniu postępowania, w tym sporządzeniu analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, Zarząd Dzielnicy [...] wydał w dniu [...] września 2020 roku decyzję o warunkach zabudowy nr [...] (sygn. akt [...]), którą ustalił warunki zabudowy ww. inwestycji. Organ określił w decyzji m.in. warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu, w tym warunki i wymagania dotyczące ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki ochrony środowiska i zdrowia, warunki w zakresie infrastruktury technicznej, warunki obsługi w zakresie komunikacji. Analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy została przeprowadzona w oparciu o art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.). Zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku (Dz.U. z 2003 r., poz. 1588, nr 164) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 741 t.j.). W wyniku przeprowadzonej analizy obszaru, która stanowi Załącznik nr 2 do Decyzji Nr [...] z dnia [...] września 2020 roku, określone zostały warunki zabudowy. Przeprowadzona analiza wykazała możliwość realizacji planowanego zamierzenia po spełnieniu wymogów wynikających z przepisów prawa budowlanego. W analizie określono m.in. linię zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wysokość i szerokość górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrię dachu, wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł R. Z. – właściciel sąsiednich działek o numerach ewidencyjnych [...],[...] oraz [...] z obrębu ewidencyjnego numer [...], położonych w W. przy ulicy K. i F. – reprezentowany przez radcę prawnego G. L., zarzucając naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2004 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.) poprzez uznanie, że ustalenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej na działkach ewidencyjnych o numerach [...],[...] oraz [...] z obrębu [...] przy ulicy P. w W. wypełnia ustawowe wymagania dotyczące nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu na wskazanych wyżej działkach, pomimo że na działkach sąsiadujących, oznaczonych numerami [...],[...],[...],[...],[...] oraz [...] istnieje obecnie jedynie standardowa zabudowa jednorodzinna (nie-bliźniacza), a cały obszar zamknięty ulicami: P., K. i F., podobnie jak obszar na wschód od ulicy P. i obszar na zachód od ulicy F. ma charakter obszaru o niewielkiej intensywności zabudowy, zaś obiekt, jaki planuje wybudować inwestor na działkach ewidencyjnych o numerach [...],[...] oraz [...] z obrębu [...], w połączeniu z inwestycją, którą ten sam inwestor realizuje na działce o numerze ewidencyjnym [...], w sposób całkowity i nieodwracalny zmieni charakter całego obszaru.

Wskutek rozpatrzenia wniesionego odwołania, Samorządowe Kolegium odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] stycznia 2021 roku, numer [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu Kolegium wskazało, że wyznaczenie obszaru analizowanego przez organ pierwszej instancji zostało przeprowadzone prawidłowo. Wskazano, że teren inwestycji położony jest na obszarze, w którym znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, stąd planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację funkcji występującej w sąsiedztwie. Odnosząc się do zarzutu sformułowanego w odwołaniu podkreślono, że nie można uznać za brak kontynuacji funkcji zamiaru budowy dwóch budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej zamiast w zabudowie wolnostojącej. Na potwierdzenie przedstawionej tezy powołano się na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, w świetle którego kontynuacja funkcji w myśl w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i nie kolidujące z nią, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Zatem, kontynuacja funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, względnie zagospodarowania terenu, a wystarczające jest, gdy nowa zabudowa (bądź zagospodarowanie terenu) nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 17 lipca 2020 r., sygn. II OSK 450/20).

Po dokonaniu analizy zebranego materiału dowodowego Kolegium stanęło na stanowisku, że zaproponowane rozwiązania przestrzenne nawiązywać będą do bliskiego sąsiedztwa.

W ocenie organu odwoławczego w sprawie w sposób nie budzący wątpliwości poprzez sporządzoną analizę wykazano, że zamierzenie inwestycyjne spełnia warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskaźnik powierzchni zabudowy ustalono w wysokości średniej występującej w obszarze analizowanym. Nie można zatem uznać, że planowana inwestycja będzie odbiegała intensywnością od zabudowy istniejącej w sąsiedztwie. Ponadto wszystkie pozostałe parametry mieszczą się w zakresach występujących w obszarze analizowanym.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2021 roku, numer [...], wniósł do tut. Sądu R. Z. reprezentowany przez radcę prawnego G. L. (zwany "skarżącym"). Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2004 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.) poprzez uznanie, przez organy wydające w niniejszej sprawie decyzje w pierwszej i drugiej instancji, że ustalenie warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu dla Inwestycji wypełnia ustawowe wymagania dotyczące nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu na wskazanych wyżej działkach, pomimo że na działkach sąsiadujących w stosunku do działek, na terenie których ma być realizowana Inwestycja, oznaczonych numerami [...],[...],[...],[...],[...] oraz [...], istnieje obecnie jedynie standardowa zabudowa jednorodzinna (nie-bliźniacza), a cały obszar zamknięty ulicami: P., K. i F. na terenie Dzielnicy [...], podobnie jak obszar na wschód od ulicy P. i obszar na zachód od ulicy F. ma charakter obszaru o niewielkiej intensywności zabudowy, zaś obiekt, jaki planuje wybudować inwestor na działkach ewidencyjnych o numerach [...],[...] oraz [...] z obrębu [...], w połączeniu z inwestycją, która ten sam inwestor realizuje na działce o numerze ewidencyjnym [...], w sposób całkowity i nieodwracalny zmieni charakter całego tego obszaru.

W uzasadnieniu skargi zakwestionowano ustalenie Samorządowego Kolegium odwoławczego odnośnie do uznania, że Inwestycja będzie stanowiła kontynuację funkcji występującej w sąsiedztwie w myśl art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2004 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.). W ocenie skarżącego, Kolegium całkowicie pominęło okoliczności podnoszone w uzasadnieniu odwołania od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] września 2020 r. Podniesiono, że na działkach sąsiadujących, oznaczonych numerami: [...],[...],[...],[...] oraz [...] istnieje obecnie jedynie standardowa zabudowa jednorodzinna (nie-bliźniacza) oraz, że obszar ten charakteryzuje się niewielką intensywnością zabudowy, zaś obiekt, jaki planuje wybudować Inwestor na działkach o nr ew. [...],[...] i [...] w połączeniu z inwestycją, którą ten sam Inwestor realizuje obecnie na działce nr ew. [...], w sposób całkowity i nieodwracalny zmieni charakter całego tego obszaru. W ocenie skarżącego kwestionowana decyzja o warunkach zabudowy daje w praktyce Inwestorowi możliwość wybudowania osiedla mieszkaniowego wielorodzinnego, gdyż inwestycja na działkach nr ew.: [...],[...],[...] i [...] może doprowadzić do powstania łącznie 7 domów jednorodzinnych (łącznie 4 budynki w zabudowie bliźniaczej) i jedynie z pozoru stanowi zabudowę jednorodzinną. Zdaniem skarżącego realizacja decyzji o warunkach zabudowania godzić będzie w obecny stan rzeczy i zmieni nieodwracalnie istniejący ład przestrzenny.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz decyzji Zarządu Dzielnicy [...] Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] września 2020 r., w całości.

Samorządowego Kolegium Odwoławcze w W. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, gdyż powiela argumentację zawartą we wniesionym uprzednio odwołaniu, które zostało rozpatrzone.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie wskazać należy, że materialnoprawną podstawę kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji, stanowiły przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej "u.p.z.p.").

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., którego naruszenie zarzuca skarżący: wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W pkt 1 cytowanego przepisu została uregulowana tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, która wyraża się w kontynuacji funkcji istniejącej zabudowy oraz jej cech architektonicznych i urbanistycznych. Wynika z niej konieczność dostosowania nowej zabudowy do zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) oraz architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów), wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan zabudowy dotychczasowej. W konsekwencji zasada ta uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu, od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja ta ma o tyle istotne znaczenie, że jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego - zdefiniowanego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Sposób ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku (Dz.U. z 2003 r., poz. 1588, nr 164) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W świetle § 3 ust. 1 wskazanego Rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Sporządzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu ma zatem kluczowe znaczenie, co oznacza że dokument ten w znacznej mierze przesądza o wynikach całego postępowania prowadzonego w przedmiocie warunków zabudowy, niejako determinując treść wydawanej przez organ decyzji. Jest ona zatem podstawowym elementem postępowania wyjaśniającego, stanowiącym jeden z głównych elementów materiału dowodowego. Co więcej, jej treść nie tylko pozwala stwierdzić, czy w danej sprawie zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, ale też umożliwia dokonanie kontroli prawidłowości działania organów administracji. Z tego też względu powinna ona być sporządzona w sposób kompleksowy i szczegółowy, a przy tym jasno i jednoznacznie wskazywać, jakie kryteria oceny przyjął jej autor i dlaczego wyznaczył takie, a nie inne wskaźniki dla nowej zabudowy. Wyznaczone w wyniku analizy parametry oraz sprecyzowane na jej podstawie wnioski, powinny zaś wynikać z opisanego w jej części tekstowej rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (tj. na istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych (por. wyrok WSA w Poznaniu z 14 lutego 2019 r., II SA/Po 877/18, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z kolei zgodnie z § 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku (Dz.U. z 2003 r., poz. 1588, nr 164) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, niniejsze rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy;

2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu;

3) szerokości elewacji frontowej;

4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki;

5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

W ocenie Sądu, analiza zagospodarowania obszaru, stanowiąca Załącznik nr 2 do Decyzji Nr [...] z dnia [...] września 2020 roku, odpowiada ww. warunkom i została sporządzona w sposób prawidłowy, a ustalenia poczynione w oparciu o nią są wystarczające do rozstrzygnięcia sprawy. Do analizy, na podstawie której ustalono parametry dla nowej zabudowy, przyjęto działki leżące w wyznaczonym obszarze, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Wskazać należy, że w Załączniku nr 2 do Decyzji Nr [...] z dnia [...] września 2020 roku ustalono wskaźniki nowej zabudowy na podstawie i w granicach ww. przepisów prawa. Ponadto teren posiada dostęp do drogi publicznej – ul. K. i P. Projektowane uzbrojenie terenu inwestycji jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, co potwierdzają informacje uzyskane od Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w [...] S.A. – w zakresie zaopatrzenia w wodę z wodociągu miejskiego i odprowadzania ścieków do kanalizacji miejskiej – oraz od I. sp. z o.o. – w zakresie zaopatrzenia w energię elektroenergetyczną z sieci miejskiej. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele rolnicze. Decyzja jest również zgodna z przepisami odrębnymi, a to m.in. ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 roku o ochronie przyrody (Dz.U. z 2020 r., poz. 55), ustawą z dnia 27 kwietnia 2001 roku Prawo ochrony środowiska (Dz.U. z 2019 r., poz. 1396 ze zm.), ustawą z dnia 3 października 2008 roku o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz.U. z 2018 r., poz. 2081 ze zm.), Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 roku w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. z 2019 r., poz. 1839), ustawą z dnia 3 lutego 1995 roku o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1161).

Jednocześnie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego utrwalił się pogląd, że niedopuszczalne jest zawężające rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników użytego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. dla zdefiniowania tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, sprowadzające się tylko do zezwalania na powstanie w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi. Zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym (np. budownictwa jednorodzinnego), a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju (np. wielorodzinnego), oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego. Inaczej rzecz ujmując kontynuacja parametrów i cech zabudowy nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, wystarczające jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym. Ponadto jedynym kryterium definiującym budynek mieszkalny jako jednorodzinny jest możliwość wydzielenia nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego. Wielkość budynku, ilość przewidzianych w nim pomieszczeń i ich rozkład oraz domysły, że budynek ten może w przyszłości być łatwo przekształcony, np. w budynek mieszkalny wielorodzinny lub budynek zamieszkania zbiorowego, nie stanowią kryteriów, które można brać pod uwagę dokonując kwalifikacji planowanej inwestycji jako budynku mieszkalnego jednorodzinnego. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 maja 2019 roku, sygn. II OSK 1816/17, LEX nr 2841316, por. także wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 czerwca 2011 roku, sygn. II OSK 952/10, LEX nr 992669).

Tymczasem główne zarzuty skarżącego koncentrują się na braku kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, a tym samym niespełnieniu przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., co w konsekwencji, w jego ocenie, daje Inwestorowi możliwość wybudowania osiedla mieszkaniowego wielorodzinnego, podczas gdy na wyznaczonym obszarze istnieje jedynie zabudowa jednorodzinna.

W tym miejscu raz jeszcze należy wskazać, że decyzja nr [...] o warunkach zabudowy wydana przez Zarząd Dzielnicy [...] w dniu [...] września 2020 roku została wydana w oparciu o prawidłowo sporządzoną analizę zagospodarowania obszaru, która daje podstawę do stwierdzenia, że nowa zabudowa odpowiadać będzie charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Wbrew zatem przekonaniom skarżącego nowa zabudowa nie musi być tożsama z już istniejącymi obiektami na danych obszarze, a jedynie powinna być dostosowana do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych terenu przy zachowaniu wymogów ładu przestrzennego, co na kanwie niniejszej sprawy zostało zachowane i w sposób wyczerpujący poddane analizie przez organ pierwszej instancji.

Z uwagi na powyższe, w ocenie Sądu, organy obu instancji słusznie uznały, że sporządzona w niniejszej sprawie analiza oraz pozostały materiał dowodowy, pozwalają na ustalenie warunków zabudowy opisanych w decyzji organu pierwszej instancji, co jednocześnie uzasadnia stwierdzenie, że nie doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a wydana decyzja spełnia wymogi nakazane przepisami prawa.

Przypomnieć ponownie należy, iż obszar analizowany wyznaczono w oparciu o § 3 wskazanego Rozporządzenia, przyjmując front działek od ul. K. W tak wyznaczonym obszarze znajdują się również budynki w zabudowie bliźniaczej.

Nie można nie dostrzec pewnej niestaranności sporządzonej analizy zagospodarowania obszaru. Niemniej znajdujące się w niej skreślenia i poprawki nie dotyczą parametrów kwestionowanych w niniejszym postępowaniu.

Reasumując, Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego, czy to procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

Z tych wszystkich względów Sąd oddalił skargę w całości na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 t.j.)