Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 383/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-09-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju, Pracy i Technologii
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 §1 pkt 1 lit. a i lit. c
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 7 art 77 § 1 art 80
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz, Sędziowie: sędzia WSA Jolanta Dargas, sędzia WSA Monika Sawa (spr.), , po rozpoznaniu w dniu 16 września 2021 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi K. K. na decyzję Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia [...] grudnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...]; 2. zasądza od Ministra Rozwoju i Technologii na rzecz skarżącego K. K. kwotę 7400 (siedem tysięcy czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Rozwoju, Pracy i Technologii (dalej jako "Minister") decyzją z [...] grudnia 2020 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania K. K. (dalej jako "skarżący"), utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] (dalej jako "Wojewoda") z [...] czerwca 2020 r. nr [...] ustalającą na rzecz skarżącego odszkodowanie w wysokości 113 908,20 zł za nieruchomość położoną w obrębie [...] - Z., gmina M., powiat [...], oznaczoną jako dz. nr [...] o pow. [...] ha.

Decyzja wydana została w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Wojewoda decyzją z [...] maja 2019 r. nr [...] zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi ekspresowej [...], odc. koniec obwodnicy [...]: część nr [...]: odc. realizacyjny [...] (węzeł "S." obecnie "K. - bez węzła – J. (węzeł: "K1" obecnie "J." - bez węzła) (dalej jako "zrid"). Decyzja ta objęła m.in. przedmiotową nieruchomość.

Wojewoda decyzją z [...] czerwca 2020 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania za przedmiotową nieruchomość w wysokości 113 908,20 zł. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że powołany w toku postępowania rzeczoznawca majątkowy L. K. sporządził operat szacunkowy określający wartość odtworzeniową nieruchomości na łączną kwotę 108 484,00 zł, w tym: wartość prawa własności gruntu - 104 942,00 zł; wartość składników roślinnych - 3.542,00 zł. Jak wynika przy tym z akt sprawy, choć właściciel zawiadomił inwestora o chęci wydania nieruchomości po terminie określonym w art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (wówczas Dz.U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm., obecnie Dz.U. z 2020 r. poz. 1363 ze zm.), powoływanej dalej jako "specustawa drogowa", to jednak faktycznie wydał tę nieruchomość w terminie. Ze względu na to ustaloną kwotę odszkodowania podwyższono o 5% wartości nieruchomości, tj. o 5 424,20 zł. W konsekwencji wysokość odszkodowania wyniosła 113 908,20 zł i wobec braku obciążenia nieruchomości prawami rzeczowymi osób trzecich przysługuje w całości właścicielowi.

W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący wniósł o jej uchylenie, zarzucają Wojewodzie ustalenie odszkodowania na podstawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego, pomijając przedstawiony przez niego kontroperat dotyczący

przedmiotowej nieruchomości. Zdaniem skarżącego, przyjęte przez biegłego do porównania nieruchomości nie spełniają wymogu podobieństwa. Znaczna różnica w obu wycenach wynika z faktu, że biegły dokonał wyceny w oparciu o grunty rolne, nazywając je drogowymi, a rzeczoznawca P. D. w oparciu o grunty drogowe. Skarżący zarzucił Wojewodzie powierzchowną ocenę operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu, sprowadzającą się do bezkrytycznej akceptacji operatu, podczas gdy ocena wyceny przygotowanej na zlecenie strony obejmuje szereg zarzutów, w tym z obszaru wiedzy specjalistycznej (dotyczących doboru nieruchomości porównawczych i zakresu określenia cech rynkowych). Tym samym skarżący podtrzymał swoje zastrzeżenia do operatu obejmujące wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości i wpływu cech cenotwórczych na wartość nieruchomości, a także dołączył do odwołania stanowisko biegłego P. D. Ponadto wskazał, że Wojewoda odmówił przeprowadzenia rozprawy administracyjnej w celu wyjaśnienia sprawy przy udziale autorów opinii o odmiennych poziomach cen.

Minister decyzją z [...] grudnia 2020 r. utrzymał w mocy decyzję z [...] czerwca 2020 r. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy z [...] sierpnia 2019 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego L. K. Pismem z [...] września 2020 r. biegły potwierdził aktualność opracowania. Jak ustalił biegły, przedmiotowa nieruchomość położona jest wśród gruntów rolnych. Działka stanowiła tereny niezabudowane i pozbawione uzbrojenia terenu. W bezpośrednim otoczeniu nieruchomości znajdują się grunty użytkowane rolniczo. Na dzień wydania decyzji o zrid, stanowiła ona użytkowany grunt orny (z uprawą pszenicy) i choć nie obowiązywał dla niej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy M., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy M. nr [...] z [...] grudnia 2002 r. ze zm., wyceniana nieruchomość położona była na terenie oznaczonym jako RP – tereny rolnicze. Analiza rynku nieruchomości gruntowych nabywanych i przeznaczonych na inwestycje drogowe oraz gruntów rolnych, dokonana przez biegłego, wykazała, że ceny gruntów rolnych są niższe od cen gruntów wykupowanych pod inwestycje drogowe. Stąd przeznaczenie działki rolnej pod drogę zwiększa jej wartość. W związku z tym biegły określił wartość rynkową nieruchomości gruntowej dla alternatywnego sposobu użytkowania jako podstawy określenia wysokości odszkodowania, posługując się transakcjami dotyczącymi gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Do wyceny gruntu wybrano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Biegły przeanalizował rynek nieruchomości drogowych na terenie rynku lokalnego w okresie 2 lat poprzedzających datę wyceny. Na tak określonym rynku nie odnotowano wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi, dlatego zakres badania rynku rozszerzono na tereny powiatów [...]. W wyniku analizy wyodrębniono kilkadziesiąt transakcji dotyczących działek niezabudowanych przeznaczonych na cele drogowe. Ceny gruntów drogowych na analizowanym obszarze były bardzo rozproszone i kształtowały się od ok. 3,00 zł/m2 do 15,00 zł/m2, natomiast do celów wyceny wyłoniono 4 nieruchomości najbardziej podobne z przedziału cenowego od 9,08 zł/m2 do 11,88 zł/m2. Po przeprowadzonej analizie biegły stwierdził stabilizację cen w okresie ich badania, zatem nie aktualizował ich trendem czasowym. Biegły ustalił, że dla rynku najważniejsze znaczenie mają następujące atrybuty wraz z odpowiadającymi wagami: lokalizacja ogólna nieruchomości (waga 50%) oraz położenie szczegółowe i otoczenie (waga 50%). Następnie opisał transakcje przyjęte do porównania oraz określił wartość współczynników kwotowych i obliczył wartość 1m2 szacowanego gruntu na kwotę 9,85 zł/m2, co pozwoliło na określenie wartości całego gruntu na 104.942,00 zł. Wartość składników roślinnych wycenił na 3.542,00 zł. Łączna wartość prawa własności nieruchomości wyniosła 108.484,00 zł. Oceniając powyższy operat szacunkowy Minister uznał, że nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania, bowiem jest zgodny z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), powoływanego dalej jako "rozporządzenie z 21 września 2004 r.", oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (wówczas Dz.U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.), powoływanej dalej jako "u.g.n." Odnosząc się do przedłożonego w toku postępowania przez skarżącego kontroperatu z [...] stycznia 2020 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. organ zauważył, że biegły ten wskazał, że nieruchomość położona jest w miejscowości Z., w odległości około 12 km od J., w bezpośrednim sąsiedztwie gruntów rolnych niezabudowanych oraz zabudowy siedliskowej wsi Z. Droga krajowa nr [...] znajduje się w odległości około 1,5 km. Działka była użytkowana rolniczo i zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy M., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy M. z [...] grudnia 2002 r. stanowiła obszar rolniczy. Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, dokonana przez ww. rzeczoznawcę majątkowego wykazała, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne są wyższe od cen nieruchomości przeznaczonych pod rolę. Stąd kierując się zasadą korzyści, oszacowanie wartości nieruchomości oparto na nieruchomościach o przeznaczeniu drogowym w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W wyniku analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zebrano 16 transakcji, których ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od 9,08 zł do 64,00 zł za 1m2 gruntu. Do porównania przyjęto 8 transakcji. Rzeczoznawca ustalił, że głównymi czynnikami cenotwórczymi są: lokalizacja ogólna (waga 54,34%), otoczenie nieruchomości (waga 33,73%) oraz przeznaczenie (waga 11,93%). W ten sposób określił wartość 1 m2 gruntu na 26,63 zł, co pozwoliło na określenie jego wartości na 283.716,00 zł. Wartość utraconych pożytków biegły oszacował na 4.252,00 zł. Łączną wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy P. D. określił na 287.968,00 zł. Zdaniem organu, przedłożony przez skarżącego operat, w konfrontacji z brzmieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia z 21 września 2004 r. pozwala stwierdzić, że zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiają jego wykorzystywanie dla celu ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Jakkolwiek biegły, mając na uwadze, że ceny transakcyjne nieruchomości drogowych są wyższe od cen transakcyjnych nieruchomości rolnych, określił wartość nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, to uzasadnione wątpliwości wzbudza dobór nieruchomości porównawczych, a dokładniej otoczenie oraz położenie nieruchomości przyjętych do porównania. Większość bowiem nieruchomości położona była na terenie miast będących siedzibą powiatu, zaś wyceniana nieruchomość leży w odległości około [...] km od K., tj. siedziby powiatu. Ponadto otoczenie nieruchomości porównawczych stanowiły głównie tereny zabudowane, zagospodarowane, z zabudową mieszkaniowo-usługową oraz usługową, natomiast otoczenie wycenianej nieruchomości stanowiły tereny rolne, niezabudowane. W konsekwencji Minister uznał, że Wojewoda prawidłowo ocenił przedłożony przez stronę operat szacunkowy z [...] stycznia 2020 r. wskazując, że nie może on stanowić podstawy określenia wartości przedmiotowej nieruchomości. Przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. transakcje nieruchomościami nie spełniają warunku podobieństwa określonego w art. 4 pkt 16 u.g.n., przez co określona na ich podstawie wartość nieruchomości nie może być uznana za poprawną. Odnosząc się do zarzutu odwołania, że powołany na zlecenie organu biegły nie przyjął do porównania nieruchomości podobnych, organ wskazał, że biegły ten dokonał analizy transakcji z rynku gruntów drogowych oraz ustalił cechy rynkowe istotne dla oceny wartości nieruchomości. Rzeczoznawca stwierdził, że ceny transakcyjne na badanym rynku kształtowały się głównie w zależności od lokalizacji ogólnej nieruchomości oraz położenia szczegółowego i stopnia zurbanizowania otoczenia. Nieruchomości przyjęte do porównania zostały wytypowane zgodnie z przedstawioną przez biegłego analizą rynku i odzwierciedlały charakterystykę cech rynkowych, wpływających na wartość nieruchomości. Biegły wskazał, że otoczenie nieruchomości drogowych ma duży wpływ na uzyskiwane przez nie ceny, oraz rozgraniczył nieruchomości drogowe w otoczeniu rolnym, których ceny były znacząco niższe od nieruchomości drogowych w otoczeniu zabudowy. Przedstawiona charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównania wskazuje, że nieruchomości wybrane przez biegłego są podobne do nieruchomości wycenianej zarówno pod względem ich lokalizacji, tj. są oddalone od miasta powiatowego, oraz ich otoczenia, gdyż są położone w sąsiedztwie terenów rolnych, tak jak wyceniane działki. Zdaniem organu, bezzasadny jest również zarzut przyjęcia do porównania transakcji nieprzeznaczonych pod drogi, tj. gruntów przeznaczonych pod rezerwę pod zabudowę zagrodową lub rolnych. Biegły wyjaśnił bowiem, że analizą objęto rynek obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, wydzielonymi z terenów rolnych nie inwestycyjnych. Prawidłowo przyjął zatem, że cel nabycia niewątpliwie w sposób znaczący kształtuje poziom ceny transakcyjnej, co powoduje, że w zbiorze cen porównawczych można uwzględniać również ceny transakcyjne nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych. Odnosząc się natomiast do kwestii nieprzeprowadzenia rozprawy administracyjnej Minister stwierdził, że przepisy specustawy drogowej nie przewidują obligatoryjnego przeprowadzenia rozprawy administracyjnej w postępowaniu odszkodowawczym.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skardze na powyższą decyzję skarżący wniósł o uchylenie decyzji obu instancji, zarzucając im naruszenie:

1. art. 80 w zw. z art. 7 i art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (wówczas Dz.U. z 2020 r. poz. 256 ze zm.), powoływanej dalej jako "K.p.a.", poprzez niepodjęcie wszelkich niezbędnych czynności zmierzających do ustalenia właściwej wartości należnego skarżącemu odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, wybiórczą ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów, w tym w szczególności:

a) wydanie decyzji na podstawie pobieżnej i bezkrytycznej analizy operatu szacunkowego porządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego L. K.;

b) brak należytego rozpatrzenia pozostałych zgromadzonych w sprawie dowodów w tym w szczególności operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. oraz zarzutów i wniosków skarżącego przedstawionych w trakcie postępowania;

2. art. 107 § 3 w zw. z art. 8 § 1 i art. 11 K.p.a. poprzez niedostateczne uzasadnienie faktyczne decyzji, które zawierać powinno, m.in. dokładne wyjaśnienie przyczyn, z powodu których organ niektórym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, co narusza zasadę pogłębiania zaufania do organów administracji publicznej oraz przekonywania stron do wydawanych rozstrzygnięć;

3. art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji Wojewody z [...] czerwca 2020 r.

W obszernym uzasadnieniu skargi przywołano argumentację na poparcie powyższych zarzutów.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, jednak z innych przyczyn niż w niej podniesione.

Materialnoprawną podstawę kontrolowanej decyzji stanowił art. 18 specustawy drogowej oraz odpowiednio stosowane, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 tej ustawy, przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 2 u.g.n. dla ustalenia wysokości odszkodowania konieczne jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, przybierającej w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. formę operatu szacunkowego. Jest to podstawowy dowód w sprawie o odszkodowanie. Ma on walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 K.p.a. Ta zaś, jak każdy dowód w sprawie, powinna zostać zweryfikowana i oceniona, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., przez organ administracji zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Przy respektowaniu oczywiście wymagających wiedzy specjalistycznej wniosków wyprowadzonych w opinii, których samodzielne podważenie przez organ administracji publicznej (a więc podmiot tej wiedzy specjalistycznej pozbawiony) nie jest możliwe. Obowiązkiem organu było zatem przede wszystkim skonfrontowanie jej z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa (co do przyjętego podejścia, metody szacowania oraz wymaganych elementów operatu), a ponadto dokonanie jej oceny pod kątem spójności przyjętych założeń, ich logiczności, ewentualnych niejasności czy braków.

Tego rodzaju oceny operatu sporządzonego na potrzeby postępowania odszkodowawczego prowadzonego w sprawie zakończonej zaskarżoną decyzją, organy obu instancji wprawdzie dokonały, jednak wyprowadzone przez nie konkluzje, co do zgodności operatu z obowiązującymi przepisami prawa i przydatności w sprawie, okazały się błędne.

Przede wszystkim uszło uwadze organów, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy wycena przyjętej pod inwestycję drogową działki w oparciu o rynek transakcji nieruchomościami drogowymi pozostaje w sprzeczności z obowiązującymi w tej materii przepisami rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., w tym w szczególności jego § 36. Ma to natomiast o tyle istotne znaczenie, że przepis ten, jak podkreśla się w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, jest przepisem szczególnym regulującym kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i ma w tym względzie charakter lex specialis w odniesieniu do pozostałych unormowań odnoszących się do wyceny wywłaszczonych nieruchomości (por. wyrok NSA z 9 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 823/15; LEX nr 2299212).

W sprawie bezsporne jest, że dla dz. nr [...] w dacie wydania decyzji o zrid, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, natomiast zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy M., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy M. nr [...] z [...] grudnia 2002 r. ze zm., wyceniana nieruchomość położona była na terenie oznaczonym jako RP – tereny rolnicze i tak też była użytkowana, bowiem jak ustalił biegły stanowiła ona użytkowany grunt orny (z uprawą pszenicy). Działka położona jest przy tym wśród gruntów rolnych i stanowi teren niezabudowany i pozbawiony uzbrojenia. Przeznaczenie nieruchomości jest z kolei jedną z cech, które musi brać pod uwagę rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny. Wynika to wprost z § 36 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r., zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń ww. decyzji.

Uzasadniając w niniejszej sprawie wycenę ww. działki w oparciu o rynek nieruchomości drogowych rzeczoznawca odwoływał się do unormowanej w art. 134 ust. 4 u.g.n. "zasady korzyści" (str. 12 operatu), zgodnie z którą w sytuacji, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania ustala się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Reguła ta jednak w procesie szacowania gruntów przejętych w trybie specustawy drogowej, nieprzeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogi, ma zastosowanie wyłącznie przy ustalaniu procentowego wzrostu wartości wycenianej nieruchomości, według zasad określonych w § 36 ust. 3 rozporządzenia z 21 września 2004 r. Przepis ten przewiduje mianowicie, że w sytuacji, w której przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się w następujący sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni; 2) wartość nieruchomości zajętych pod drogi publiczne stanowi iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni - powiększony, na podstawie badania rynku nieruchomości, nie więcej niż o 50%.

Oczywistym jest przy tym, że "zasada korzyści" ustalona w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu z 21 września 2004 r. nie może być stosowana łącznie. Jeśli zatem, jak w rozpoznawanej sprawie, przeznaczenie wynikające z decyzji o zrid spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości (znajdującej się w dacie wydania tej decyzji zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy na terenie oznaczonym jako RP – tereny rolnicze), to wykluczona była możliwość ustalania jej wartości w oparciu o analizę transakcji nieruchomościami nabywanymi pod drogi, jak wynikałoby to z art. 134 ust. 4 u.g.n. W takim bowiem przypadku wino to nastąpić według transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele rolne (a więc o tożsamym przeznaczeniu jak grunt wyceniany), przy powiększeniu ustalonej na bazie tego rodzaju reprezentatywnej próbki jej wartości o nie więcej niż 50%, a więc na zasadach określonych w § 36 ust. 3 rozporządzenia z 21 września 2004 r. To natomiast, o jaki konkretnie procent wartość ma zostać zwiększona ww. wartość, ustala się właśnie w oparciu o dane dotyczące transakcji nieruchomościami drogowymi (por. wyrok NSA z 10 lipca 2019 r. sygn. akt I OSK 2430/17; LEX nr 2720335). W takiej sytuacji nie znajduje również zastosowania przywoływany w zaskarżonej decyzji § 36 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r., przewidujący możliwość uwzględniania w procesie wyceny cen transakcyjnych "nieruchomości drogowych". Mógłby on bowiem stanowić podstawę szacunku jedynie wówczas, gdyby przedmiotowa nieruchomość na dzień wydania decyzji skutkującej wywłaszczeniem była przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę publiczną. Okoliczność ta jest bowiem warunkiem koniecznym do jego zastosowania (por. wyroki NSA: z 21 lutego 2019 r. sygn. akt I OSK 691/17, LEX nr 2639352; z 9 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 823/15; LEX nr 2299212).

Taka zaś sytuacja w rozpoznawanej sprawie nie miała miejsca. Powyższe dyskwalifikuje zatem opartą na ww. regulacji, a także wprost zastosowanej przewidzianej w art. 134 ust. 4 u.g.n. zasadzie korzyści, wycenę działki dokonaną przez biegłego L. K. w operacie szacunkowym z [...] sierpnia 2019 r., jako miarodajny dowód w sprawie. Podobna sytuacja ma miejsce w przypadku przedłożonego przez skarżącego operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego P. D. który również wyceny przedmiotowej nieruchomości dokonał w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi, stosując zasadę korzyści.

Z tych względów ustalenie na podstawie operatu szacunkowego z [...] sierpnia 2019 r. odszkodowania powoduje, że zaskarżona decyzja Ministra oceniana być musi jako wydana z istotnym naruszeniem ww. przepisów prawa materialnego, co prowadzić musi do jej uchylenia, jak też uchylenia opartej na tym samym operacie decyzji Wojewody z [...] czerwca 2020 r. Naruszenie tych przepisów było z kolei wynikiem wadliwej oceny ww. dowodu i naruszenia przez organy orzekające w sprawie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.

Rozpatrując ponownie sprawę organ zleci ponowną wycenę przejętej nieruchomości innemu rzeczoznawcy majątkowemu, a po jej sporządzeniu umożliwi zapoznanie się z nią stronom postępowania. Na bazie tak poszerzonego materiału dowodowego, ocenionego zgodnie za zasadą swobodnej oceny dowodów, podejmie w sprawie stosowne rozstrzygniecie, którego treści skład orzekający obecnie nie przesądza.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) oraz art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.), orzekł jak w sentencji wyroku. W przedmiocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 265). Na powyższe koszty składają się wynagrodzenie pełnomocnika skarżącego w kwocie 5 400 zł oraz wpis sądowy od wniesionej skargi w wysokości 2 000 zł.

Rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym miało miejsce w związku zobowiązywaniem stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19. Zgodnie bowiem z art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 r. poz. 1842 ze zm.) przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a brak jest możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Taka zaś sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie, bowiem rozpoznanie sprawy stało się konieczne z uwagi na datę wpływu skargi do sądu i dotychczasowy okres oczekiwania stron na zakończenie postępowania sądowego. Brak było jednocześnie możliwości przeprowadzenia rozprawy na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku.