Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 671/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-07-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 i 94
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: art. 65
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: SNSA Joanna Tuszyńska SWSA Agnieszka Nawara - Dubiel (spr.) SWSA Tadeusz Kiełkowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 17 lipca 2018 r. sprawy ze skargi "K". Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 16 marca 2018 r., znak [...] w przedmiocie opinii w sprawie wstępnego projektu podziału nieruchomości skargę oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta Krakowa postanowieniem z dnia 3 stycznia 2018 r. nr [...] działając na podstawie art. 93 ust. 4 i 5, art. 94 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. 2016 poz. 2147 ze zm.), art.123 K.p.a. po rozpoznaniu skorygowanego wniosku firmy pod nazwą "K". spółka z o. o. spółka komandytowa działającej przez komplementariusza firmę pod nazwą "K". spółka z o.o. z siedzibą w K. , negatywnie zaopiniował wstępny projekt podziału działek nr [...] i [...] obr. [...] w K. według załącznika graficznego stanowiącego integralną część postanowienia, jako niezgodny zobowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru "Osiedle [...]" w kontekście celu wniosku.

W uzasadnieniu opinii organ I instancji podał, że nie można stwierdzić o zgodności zaproponowanego podziału z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, które to ustalenia zarezerwowane dla terenu ZPp.9 nie dopuszczają możliwości realizacji zabudowy na przedmiotowym terenie. Podział ten, jak podniesiono w uzasadnieniu postanowienia, służyć będzie, co wskazano we wniosku, wydzieleniu działek pod zabudowę mieszkaniową. Zdaniem organu I instancji na nowo wydzielonych działkach, w związku z planowaną zabudową wielorodzinną nie będzie możliwości realizacji ustaleń planu np. poprzez zachowanie minimalnego wskaźnika terenu biologicznie czynnego 90%, czy też zachowania maksymalnej powierzchni zabudowy na poziomie 20 m2. Ponadto wskazano, że w wydzielanym terenie oznaczonym w planie symbolem KDD.4 zaproponowano miejsca postojowe, które wobec ustaleń planu miejscowego nie zostały dopuszczone do realizacji w terenach dróg publicznych. Organ I instancji wskazał także, że zaproponowany wstępny projekt podziału nieruchomości nie uwzględnia przebiegu linii rozgraniczającej teren ZPp.9 od terenu KDD.4.

Wobec powyższych ustaleń organ I instancji uznał, że nie zostanie spełniona podstawowa ustawowa przesłanka zgodności podziału z planem miejscowym pod kątem przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Organ I instancji wskazał, że niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego (art. 95 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Na powyższe postanowienie zażalenie złożyło "K".. W uzasadnieniu zażalenia wskazano, że postanowienie wydane zostało z naruszeniem art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazano, że organ I instancji opiniując podział wyszedł poza kompetencje przyznane mu przez art. 93 ust. 1 i 2 ustawy. Zdaniem odwołujących organ winien sprawdzić czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości. W zażaleniu wskazano, że inwestor na wskazanych działkach planuje zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, realizowaną w oparciu o ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, wydaną przed obowiązywaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednakże zabudowa ta jeszcze nie powstała. Powstanie planowanej inwestycji nie jest pewne zarówno pod względem prawnym jak i faktycznym.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. postanowieniem z dnia 16 marca 2018 r. nr [...] działając na podstawie art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. w związku z art. 144 K.p.a. utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Oznacza to, że przy opiniowaniu projektu podziału organ obowiązany jest uwzględnić przeznaczenie terenu określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i z tego punktu widzenia ocenić, czy projekt podziału realizuje to przeznaczenie, a także czy służy temu przeznaczeniu.

Z akt sprawy wynika, że w dniu 24 listopada 2017 r. "K". Spółka z.o.o. zwróciło się do organu I instancji z wnioskiem o zatwierdzenie podziału nieruchomości składającej się z działek nr [...] i nr [...] obr. [...] jedn. ewid. [...], której jest właścicielem. We wniosku tym wskazano, że podział nieruchomości następuje w celu wydzielenia działki pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego oraz regulacji granicy wzdłuż działki stanowiącej ul. T.. Wyjaśniono, że powstające w wyniku podziału działki będą miały zapewniony dostęp do drogi publicznej - ul. T. oraz wskazano, że nieruchomość ta nie jest wpisana do rejestru zabytków. Do przedmiotowego wniosku Inwestor dołączył kserokopie decyzji: o ustaleniu warunków zabudowy z dnia 21.12.2005 r. dla zamierzenia inwestycyjnego pn: :zespół mieszkaniowe - usługowy wraz z infrastrukturą techniczną, o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla w/w zamierzenia inwestycyjnego (etap I część a i część B) z dnia 12.09.2007 r. oraz zatwierdzającą projekt budowlany dla w/w zamierzenia inwestycyjnego (etap II) z dnia 05.12.2016 r.

W przedmiotowej sprawie, zgodnie z ustaleniami obowiązującego dla przedmiotowego terenu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "Osiedle [...]" zatwierdzonego Uchwałą Nr XXXIX/1938/17 Rady Miasta Krakowa z dnia 5 lipca 2017 r. działka podlegająca podziałowi nr [...] obr. [...] znajduje się w terenach zieleni urządzonej wewnątrzosiedlowej oznaczonych na rysunku planu symbolem ZPp.9 oraz w terenach dróg publicznych klasy dojazdowej oznaczonych na rysunku planu symbolem KDD.4, natomiast działka nr [...] obr. [...] znajduje się w terenach dróg publicznych klasy dojazdowej oznaczonych na rysunku planu symbolem KDD.4.

Na wstępnym projekcie podziału działki nr [...] zaprojektowano działki: nr [...] o pow. 0,5248 ha, nr [...] o pow. 0,6972 ha i nr [...] o pow. 0,0003 ha. Dla działki nr [...] zaprojektowano działki: nr [...] o pow. 0,0028 ha i nr [...] o pow. 0,0097 ha. Jak wynika z treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego celem planu jest przede wszystkim uporządkowanie struktury przestrzennej osiedla, ochrona przez zainwestowaniem przestrzeni publicznych, w tym terenów zieleni wewnątrzosiedlowej, ochrona właściwości przyrodniczych i krajobrazowych Parku [...] oraz wewnątrzosiedlowych zespołów zieleni urządzonej, a także poprawa układu komunikacyjnego. Zgodnie z § 22 ust. 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla trenu oznaczonego w planie "ZPp.9" wyznaczono tereny zieleni urządzonej wewnątrzosiedlowej o podstawowym przeznaczeniu pod zieleń towarzyszącą obiektom budowlanym. Jako przeznaczenie uzupełniające dla tego terenu ustalono możliwość lokalizacji min. placów zabaw (ogródków jordanowskich), terenowych urządzeń sportu i rekreacji, obiektów sanitarnych.

Natomiast w zakresie kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu dla terenu "ZPp.9" ustalono, iż minimalny wskaźnik terenu powierzchni biologicznie czynnego wynosi 90%, dla obiektów sanitarnych: maksymalna całkowita powierzchnia zabudowy - 20 m2, maksymalna wysokość zabudowy - 4 m; powierzchnia placów zabaw (ogródków jordanowskich) i terenowych urządzeń sportu i rekreacji nie może stanowić więcej niż 5% powierzchni terenu; wprowadzono zakaz zadaszeń nad placami zabaw (ogródkami jordanowskimi) i terenowymi urządzeniami sportu i rekreacji.

SKO w K. wyjaśniło, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego następuje ustalenie przeznaczenia terenu, a także określenie sposobów zagospodarowania terenu. Z art. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują wraz z innymi przepisami sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Ograniczenia prawa własności nie mogą być interpretowane rozszerzające (wyroki WSA w Gdańsku z dnia 6 maja 2015 r. sygn. akt II SA/Gd 64/15). Badanie zgodności podziału z planem miejscowym wymaga więc uprzedniego dokonania jego wykładni, skoro jest to akt prawa miejscowego. Przy interpretacji przepisów planu miejscowego należy stosować wszelkie obowiązujące reguły wykładni prawa, a więc wykładnię systemową, celowościową i gramatyczną. Przepis art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowiący materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy przewiduje, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Z art. 93 ust. 4 ustawy wynika natomiast, że zgodność proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, z wyjątkiem podziałów, o których mowa w art. 95, opiniuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Kolegium stwierdziło, że zaproponowany wstępny podział nieruchomości składających się z działki nr [...] i nr [...] obr. [...] nie jest zgodny ustaleniami zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym w dniu 5 lipca 2017 r. Zaproponowany przez wnioskodawcę podział nieruchomości w żaden sposób nie służy realizacji przeznaczenia terenu w planie. Jak wcześniej bowiem wskazano w planie miejscowym działka nr [...] położona jest w terenie zieleni urządzonej wewnątrzosiedlowej, gdzie należy zachować, w myśl ustaleń planu, minimalny wskaźnik terenu biologicznie czynnego na poziomie 90%, maksymalna powierzchnia całkowita zabudowy nie może przekraczać 20 m2. Zatem, badając zgodność proponowanego podziału nieruchomości z powyższymi zapisami w planie miejscowym nie można uznać, że podział służyć ma wskazanemu w planie przeznaczeniu. Jak wynika bowiem zarówno z treści pierwotnego wniosku z dnia 24 listopada 2017 r., jak i z treści uzupełnienia wniosku z dnia 20 grudnia 2017 r. podział działki nr [...] i nr [...] służyć ma wydzieleniu działek pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. Oczywistym zatem jest fakt, iż skoro na nowo wydzielonych działkach, na których planowana jest zabudowa wielorodzinna, niemożliwym będzie zachowanie żadnego z parametrów wynikających z planu miejscowego dla wnioskowanego terenu.

W zażaleniu podniesiono, iż planowana zabudowa jeszcze nie powstała, a jej powstanie nie jest pewne zarówno pod względem prawnym jak i faktycznym. Ponadto w uzupełnieniu zażalenia podniesiono, że wnioskowany podział ma na celu wydzielenie działek zgodnie z zapisami obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium podkreśliło, że w piśmie z dnia 25 stycznia 2018 r. skierowanym do organu strona wskazała, iż wnosi o pilne rozstrzygnięcie sprawy z uwagi na fakt, iż brak rozstrzygnięcia uniemożliwia zawarcie stosownych umów z nabywcami lokali mieszkalnych. Pismo to, zdaniem organu odwoławczego, potwierdza fakt, że celem podziału jest wydzielanie działek pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego, co zostało zresztą wskazane we wniosku.

Organ odwoławczy wskazał, że bez znaczenia dla sprawy pozostaje fakt, iż w sprawie nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania zostały wydane decyzje ustalające warunki zabudowy oraz zatwierdzające projekt budowlany i udzielające pozwolenia na budowę. Wyjaśnić bowiem trzeba, że decyzja o ustalaniu warunków zabudowy jest brana pod uwagę w postępowaniu podziałowym jedynie w sytuacji, gdy teren objęty wnioskiem nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Fakt, iż inwestor posiada ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę, mimo wprowadzenia planu miejscowego, oznacza, że może realizować ustalone w decyzji zamierzenie inwestycyjne, bez względu na ustalenia w planie. Niemniej powyższego stwierdzenia nie można odnieść do przedmiotowej sprawy, gdyż proponowany podział, jak wynika to z powołanych wyżej przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, musi być zgodny z ustaleniami planu zarówno w kwestii przeznaczenia terenu jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek zgodnie z planem. Natomiast jeżeli chodzi o działkę nr [...] Kolegium uznało, iż słusznie zwrócił uwagę organ I instancji, iż w myśl zapisów planu (§ 24) w ramach terenów KDD.4 o podstawnym przeznaczeniu pod drogi publiczne wskazano, że w terenach dróg publicznych dopuszcza się lokalizację obiektów i urządzeń budowlanych infrastruktury technicznej, niezwiązanej funkcjonalnie z drogami, obiektów związanych z obsługą pasażerów w ramach zagospodarowania przystanków komunikacji miejskiej, zieleni towarzyszącej, obiektów małej architektury, co oznacza, że planowane przez wnioskodawcę w tym miejscu miejsca postojowe nie zostały przez ten plan dopuszczone.

W związku z powyższym w sprawie tej należało uznać, że tak zaproponowany projekt podziału działki nr [...] i [...] nie jest zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że należało uznać za zasadną negatywną opinię wstępnego projektu podziału.

Na powyższe postanowienie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosło "K". Spółka z.o.o. Spółka komandytowa zarzucając naruszenie art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. poprzez zignorowanie stanu faktycznego z dnia wydania zaskarżonego postanowienia.

W uzasadnieniu strona skarżąca wskazała, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie odniosło się do stanu faktycznego istniejącego w dniu wydawania postanowienia. Co prawda opiniując wniosek, organy sprawdziły czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości, co samo w sobie jest prawidłowe, jednak odniosły się do stanu faktycznego przyszłego (i niepewnego), zamiast uwzględnić stan faktyczny z dnia wydawania postanowienia. Otóż w dniu wydawania postanowienia przez SKO działki objęte wnioskiem były (i są nadal) niezbudowane, a zatem projekt podziału stwarza hipnotyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu określonego w planie miejscowym, po zatwierdzeniu podziału nieruchomości.

Odnośnie rzekomej niezgodność miejsc postojowych z zapisami KDD.4 miejscowego planu, strona skarżąca wyjaśniła, że zabudowa, w tym miejsca postojowe, jeszcze nie powstały, a ich powstanie nie jest pewne zarówno pod względem prawnym jak i faktycznym. Niezależnie od powyższego planowane miejsca postojowe (jeśli powstaną), to będą częścią inwestycji a nie terenu dróg publicznych.

W konkluzji wniesiono o uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 3 stycznia 2018 r.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zwartą w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Niniejsza sprawa została rozpoznana w postępowaniu uproszczonym, bowiem zgodnie z art. 119 pkt 3 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 z późn. zm.) — dalej określanej jako "p.p.s.a." — sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli przedmiotem skargi jest postanowienie wydane w postępowaniu administracyjnym, na które przysługuje zażalenie. Do tej właśnie kategorii należy zaskarżone w niniejszej sprawie postanowienie, a zatem sprawę rozpoznano na posiedzeniu niejawnym, bez wyznaczania rozprawy.

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 2188 z późn. zm.) stanowi, iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.) dalej zwana p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy). Z brzmienia art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Skarga nie jest uzasadniona, a zaskarżone postanowienie odpowiada prawu.

Art. 93 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 121 z późn. zm.) usytuowany został w dziale III, rozdziale ustawy, pt. "Podziały nieruchomości". Art. 93 określający warunki dopuszczalności podziału nieruchomości stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. (ust. 1) Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. (ust. 2).

Nie ulega zatem wątpliwości, że zgodność z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (przez co ustawodawca rozumie przeznaczenie terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu) jest podstawowym kryterium opinii w przedmiocie projektu podziału.

W tym zakresie prawidłowe są wszystkie wywody zawarte w zaskarżonym postanowieniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. , odnoszące się zarówno generalnie do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i do oceny zgodności zamierzonego podziału z ustaleniami mpzp "Osiedle [...]". Nie ma zatem potrzeby przytaczania ich w tym miejscu ponownie.

Nie ulega także wątpliwości, że podział następuje w celu realizacji inwestycji – budowy zespołu mieszkaniowo – usługowego etap I i II, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 12 września 2007 r. nr [...] oraz decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z dnia 5 grudnia 2016 r. nr [...] zatwierdzających projekt budowlany oraz udzielających pozwolenia na budowę dla w/w zamierzenia inwestycyjnego; a także poprzedzającej decyzji o warunkach zabudowy z dnia 21 grudnia 2005 r. nr [...] Wszystkie te decyzje zostały dołączone do wniosku z dnia 24 listopada 2017r. i znajdują się w aktach sprawy. Po wydaniu przez Prezydenta Miasta Krakowa postanowienia z dnia 7 grudnia 2017r. po raz pierwszy opiniującego negatywnie projekt podziału, skarżąca skorygowała wniosek, rezygnując ze wskazania, że wniosek spowodowany jest planowaną inwestycją. Nowy wniosek ponownie zaopiniowany został negatywnie przez Prezydenta Miasta Krakowa (postanowienie organu I Instancji z dnia 3 stycznia 2018 r.), a na etapie postępowania odwoławczego, po złożeniu zażalenia, skarżąca w piśmie z dnia 25 stycznia 2018 r. ponaglając organ II Instancji do wydania rozstrzygnięcia w sprawie wskazała, że jego brak uniemożliwi jej zawarcie umów z nabywcami lokali mieszkalnych, a to spowoduje dotkliwe konsekwencje ekonomiczne dla spółki. Zestawienie treści pierwotnego wniosku i treści przytoczonego pisma w ocenie Sądu jednoznacznie wskazuje, że organy uprawnione były do oceny planowanego podziału zgodnie z planami inwestycyjnymi skarżącej tj. w celu wydzielenia działek pod budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Tym samym hipotetyczne rozważania dotyczące tego, że teren obecnie jest niezabudowany, a inwestycja niepewna, nie mogły być wzięte przez organ pod uwagę, ponieważ mogłyby prowadzić jedynie do obejścia prawa. Przypomnieć przy tym kolejny raz należy, że organ opiniujący jest obowiązany badać zarówno przeznaczenie terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek, co oznacza, że jest obowiązany badać zamierzony stan przyszły, a nie istniejący w dacie wydawania opinii.

Wskazać w tym miejscu należy, że fakt uzyskania decyzji o warunkach zabudowy a następnie decyzji o pozwoleniu na budowę przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego postanowienia są odmienne od zatwierdzonego projektu budowlanego, uprawnia inwestora do realizacji dokładnie takiej inwestycji, jaka została zatwierdzona w pozwoleniu na budowę. Wynika to z art. 65 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 z późn. zm.). Przepis ten ma charakter wyjątkowy, a jego celem jest gwarancja realizacji tzw. praw dobrze nabytych. Regulacja ta nie oznacza jednak wyjątków dalej idących, w tym w szczególności nie oznacza, że w takiej sytuacji zmieniają się zasady podziału nieruchomości w ten sposób, że podział nieruchomości może być niezgodny z planem.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami tylko w art. 95 przewiduje możliwość podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wymienia przy tym enumeratywnie przypadki w których może to nastąpić, a to:

1) zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;

2) wydzielenie działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;

3) wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;

4) realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z przepisów niniejszej ustawy lub z odrębnych ustaw;

5) realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;

6) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej;

6a) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej;

6b) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego albo decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji w zakresie CPK w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym;

6c) wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych;

7) wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego;

8) wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

Ustawodawca nie przewidział zatem takiego wyjątku, który mógłby mieć zastosowanie w sprawie niniejszej.

Tym samym zaskarżone postanowienie jest prawidłowe a skarga jako bezzasadna została oddalona na zasadzie art. 151 p.p.s.a.