Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1579/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-01-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 154
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Wesołowska Sędziowie: WSA Jolanta Dargas WSA Tomasz Szmydt (spr.) Protokolant specjalista Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi Parafii [...] w [...] na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Parafia [...] w J. złożyła skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] kwietnia 2014r. nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2013r. nr [...]

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym.

Nieruchomość położona w gminie A., [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2012r., nr [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013r., nr [...], została przeznaczona pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...]).

Decyzją z dnia [...] czerwca 2013 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz Parafii [...] w [...] w kwocie [...] zł za nieruchomość położoną w gminie [...], oznaczoną jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczoną na budowę obwodnicy Augustowa w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...]) podwyższeniu odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł z tytułu wcześniejszego jej wydania oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła Parafia [...] w [...], kwestionując wysokość ustalonego odszkodowania. Odwołujący się podniósł, że rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny w oparciu o ceny gruntów rolnych, podczas gdy przedmiotowa nieruchomość przeznaczona została pod budowę drogi krajowej i jej wartość powinna zostać określona na poziomie cen jakie uzyskują nieruchomości położone w sąsiedniej gminie - przejmowane pod obwodnicę [...] - około [...] m2. Skarżący podniósł też, że wartość działek została zaniżona w porównaniu do sąsiadujących działek rolnych położonych już w granicy Miasta [...], które były wycenione na [...] zł za m2. Odwołujący się wskazał, że rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny w oparciu o ceny gruntów rolnych, podczas gdy przedmiotowa nieruchomość przeznaczona została pod budowę drogi krajowej i jej wartość powinna zostać określona na poziomie cen jakie uzyskują nieruchomości położone w obrębie miasta A.. Zdaniem skarżącego dokonano zawężenia analizy rynku - bez uwzględnienie całości rynku lokalnego i regionalnego oraz pominięto wyceny innych porównywalnych nieruchomości.

Odwołujący podniósł również, że zaskarżona decyzja narusza konstytucyjne prawo właściciela do uzyskania słusznego i sprawiedliwego odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości.

Minister Infrastruktury i Rozwoju, w odpowiedzi na odwołanie, wskazał, że w myśl art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ugn wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zawarta w tym przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w gminie [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2013 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. (uprawnienia nr [...]).

Biegły ustalił, że działka nr [...] powstała z podziału działki nr [...] o pow. [...] ha, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła grunty orne i łąki trwałe, działka nr [...] jest niezabudowana z nasadzeniami w postaci drzewostanu, jej otoczenie stanowią grunty rolne przy drodze do wsi P.. Dojazd do nieruchomości możliwy jest drogą utwardzoną asfaltową.

Działka nr [...] o pow. [...] ha w całości przeznaczona była pod grunty orne, jest niezabudowana z nasadzeniami w postaci drzewostanu, jej otoczenie stanowią grunty rolne przy drodze do wsi P.. Dojazd do nieruchomości możliwy jest drogą asfaltową.

Działka nr [...] powstała z podziału działki nr [...] o pow. [...] ha, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła nieużytki, pastwiska trwale i grunty orne, działka nr [...] jest niezabudowana, jej otoczenie stanowią grunty rolne przy drodze do wsi P. Dojazd do nieruchomości możliwy jest drogą asfaltową.

Działka nr [...] powstała z podziału działki nr [...]o pow. [...] ha, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła łąki trwałe, nieużytki, pastwiska trwale i grunty orne, działka nr [...] jest niezabudowana, jej otoczenie stanowią grunty rolne przy drodze do wsi P.. Dojazd do nieruchomości możliwy jest drogą asfaltową.

Działki nr [...] i nr [...] powstały z podziału działki nr [..] o pow. [...] ha, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła łąki trwałe, nieużytki, pastwiska trwale i grunty orne, działki nr [...] i nr [...] są niezabudowane, ich otoczenie stanowią grunty rolne przy drodze do wsi P.. Dojazd do nieruchomości możliwy jest drogą asfaltową.

Na terenie działek nr [..] i [..] znajdują się kanalizacja drenarska, sieć wodociągowa śr. 110 mm, linia telefoniczna podziemna, linia energetyczna napowietrzna WN, na terenie działki nr [...] kanalizacja drenarska, słup energetyczny WN (Kratownica) z linią energetyczną, nr [...] i nr [...] kanalizacja drenarska, nr [...] - kanalizacja drenarska, sieć wodociągowa śr. 110 mm, linia telefoniczna podziemna.

Zdaniem biegłego infrastruktura nie podlega wycenie, gdyż zostanie przebudowana w ramach realizowanej inwestycji drogowej.

W piśmie z dnia 5 sierpnia 2013r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż koszt realizacji melioracji szczegółowej, polegającej na drenowaniu łąk, jest dofinansowywany z budżetu Państwa. Według informacji uzyskanych z Wojewódzkiego Zarządu Melioracji i Urządzeń Wodnych w [...], w powiecie augustowskim dofinansowanie drenowania łąk z budżetu Państwa wynoszą 80 % kosztu inwestycji. Należna odpłatność właściciela gruntu po zakończeniu inwestycji jest rozkładana na raty: na 3 lata przy kwocie do [...] zł oraz na 15 lat przy kwocie powyżej [...] zł. Na terenie gminy A. w [...] melioracja drenarska była wykonana w latach 1987 - 1989 oraz 1992 - 1993 i uległa w całości zamortyzowaniu, a zatem nie podlega odrębnej wycenie. Wartość przedmiotu wyceny z wykonaną melioracją drenarską określono przyjmując do porównań działki zmeliorowane lub działki, które nie wymagały melioracji. Właściwe funkcjonowanie melioracji drenarskiej na pozostałej części działki, z której wydzielona została szacowana nieruchomość, zapewnia wykonawca inwestycji.

W powyższym piśmie z dnia 5 sierpnia 2013 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż część linii magistralnych mediów: wody, energii elektrycznej i sieci telefonicznej nie stanowią własności właściciela gruntu, nie posiadają wpływu na wartość gruntu i zostaną przebudowane w ramach realizacji inwestycji drogowej na koszt inwestora budowy. Linie te zostały wybudowane przez ich dysponentów za zgodą właściciela(li) działek i służą zaspokojeniu ogółu mieszkających na terenie poszczególnych gmin.

Ponadto na działce nr [...] znajduje się zagajnik z robinii akacjowej o wys. 6m na powierzchni [...] m2 o gęstości powyżej 60% powierzchni, na działce nr [...] znajduje się zagajnik [...], na powierzchni [...] m2 o gęstości powyżej 60% powierzchni, a na działce nr [...] znajduje się zakrzewienie [...] na powierzchni [...] m2, gęstości od 31% do 60% powierzchni.

Z treści wpisów w dziale III księgi wieczystej nr [...] prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości przez Sąd Rejonowy w [...]wynika, iż nieruchomość obciążona jest ograniczonym prawem rzeczowym w postaci nieodpłatnej służebności gruntowej drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej - działki nr [...], polegającej na prawie przejazdu i Przechodu po działce nr [...] pasem szerokości [...] oznaczonym kolorem zielonym linią przerywaną na projekcie podziału nieruchomości, zaewidencjonowanym po nr [...] w starostwie powiatowym w [...] do drogi publicznej.

Jednakże, jak wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 25 kwietnia 2013 r., ww. prawo nie wpływa na wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości.

Gmina A. nie posiada uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak ustalił biegły, na terenie gminy A. obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy A., przyjęte uchwałą [...] zgodnie z którym przedmiotowa działka położona jest w strefie funkcjonalno - przestrzennej. "R" - tereny rolnicze.

Mając na uwadze przeznaczenie planistyczne nieruchomości oraz cel wyceny rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności dokonał analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Wskazano jednocześnie, że rynek gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne w obszarze rynku lokalnego, regionalnego, a także krajowego jest coraz bardziej ograniczony, ponieważ w świetle obowiązujących przepisów nabycie nieruchomości drogowych nie następuje w drodze sprzedaży w formie aktu notarialnego lecz z mocy prawa w trybie decyzji wywłaszczeniowej. W wyniku analizy rynku odnotowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale od [...] zł/m2. Średnia cena tego rodzaju nieruchomości wynosiła [...] zł/m2.

Na stronie 16 operatu szacunkowego biegły wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych.

Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) brak jest jednak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.

Wobec powyższego, do wyceny zastosowano procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne.

W sytuacji gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomości. Wysokość tej stawki stanowi odzwierciedlenie różnicy, jaka występuje na rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a cenami transakcyjnymi dotyczącymi nieruchomości o charakterze drogowym. Po uwzględnieniu powyższej analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określono z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50%.

W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej.

W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 ww. rozporządzenia).

Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy A. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 19 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 20 operatu szacunkowego. Ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od [...] do [...], przy cenie średniej wynoszącej [...] zł/ha (na stronie 20 operatu szacunkowego omyłkowo wskazano cenę zł/m2, kiedy prawidłowo winno być zł/ha, omyłka ta nie miała jednak znaczenia dla oszacowanej wartości nieruchomości).

Rzeczoznawca majątkowy wskazał również, iż najniższą cenę jednostkową uzyskała działka gruntu o powierzchni [...] ha, położona w gminie A., obręb nr [...], która stanowiła grunt rolny niezabudowany, płaski o kształcie prostokątnym, wydłużonym. Położona była w otoczeniu terenów rolnych i rozproszonej zabudowy siedliskowej. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą żwirową utwardzoną, w pobliżu drogi asfaltowej. Natomiast najwyższą cenę jednostkową uzyskała nieruchomość o powierzchni [...] ha, położona w gminie A., obręb nr [...], Działka ta stanowiła grunt rolny niezabudowany, płaski o kształcie prostokątnym. Położona była w otoczeniu terenów rolnych i leśnych oraz rozproszonej zabudowy siedliskowej. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą żwirową utwardzoną.

Biegły ustalił, iż ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od następujących cech rynkowych: położenia - waga 50%, dostępności komunikacyjnej - waga 20%, rodzaju użytków - waga 15% oraz poziomu kultury rolnej - waga 15%.

Cechy działki wycenianej zostały przez biegłego ocenione na najwyższym poziomie wobec czego cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu najwyższego współczynnika na poziomie 1,23. Wartość 1 ha wycenianej działki określono zatem w wysokości [...] zł.

Wartość rynkowa działki gruntu nr [...] wyniosła [...] zł, działki nr [...] wyniosła [...] zł, działki nr [...] wyniosła [...] zł, działki nr [...] wyniosła [...] zł, działki nr [...] wyniosła [...] zł, a działki nr [...] wyniosła [...] zł. Ponadto na działce nr [...] i nr [...] znajduje się zagajnik z robinii akacjowej, a na działce [...] znajduje się zadrzewienie z [...]. Miąższość grubizny bez kory drzew wyliczono na podstawie "Tablic pomocniczych leśniczego" wydanych na zlecenie Naczelnego Zarządu Lasów Państwowych, a aktualną cenę drewna z uwzględnieniem klas wymiarowych przyjęto na podstawie Zarządzenia nr [...] Nadleśniczego Nadleśnictwa [...] z dnia [..] stycznia 2013r. w sprawie cennika na drewno w sprzedaży detalicznej. Wartość drzewostanu na działce nr [..] wynosi [...] zł, na działce nr [..] zł, a na działce nr [...] wynosi [..] zł.

Ostatecznie biegły określił wartość wycenianej nieruchomości, oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, położone w gminie A. obręb [...] na kwotę [...] zł.

Wobec spełnienia przesłanek określonych w art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, Wojewoda [...] podwyższył odszkodowania o 5% wartości prawa własności z tytułu wcześniejszego wydania przedmiotowych działek (pismo Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad z dnia [..] lutego 2013r., [...]).

Na potrzeby postępowania odszkodowawczego przeprowadzono dodatkową analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych.

W piśmie z dnia 20 września 2013r. rzeczoznawca majątkowy przedstawił wykaz dodatkowych transakcji drogowych z rynku lokalnego i regionalnego obejmującego teren województwa [...]. W wyniku analizy transakcji na ww. rynku, obejmującej lata 2011 - 2013, przedstawiono 7 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, z których żadna nie mogła być uznana za nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wszystkie z ww. nieruchomości stanowiły grunty niezabudowane, 4 z wskazanych nieruchomości stanowiły grunty o niewielkiej powierzchni od [...], 2 kolejne miały powierzchnię [...] m2 i [...] m2, natomiast powierzchnia ostatniej z nieruchomości wynosiła [...] m2. Odnotowane transakcje dotyczyły nieruchomości położonych w bliskiej odległości od centrów miast ([...]), w otoczeniu gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, letniskową czy też terenów rekreacyjno-turystycznych, zabudowę siedliskową a także produkcyjno-usługową. Wydzielone zostały głównie z działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i przeznaczone pod drogi wewnętrzne dojazdowe do posesji prywatnych lub poszerzenie dróg gminnych. Jak wskazał biegły powierzchnie wszystkich działek oraz ich cechy fizyczne nie są porównywalne z działkami przejętymi pod budowę obwodnicy A.

Przy piśmie z dnia 10 lutego 20ł4r. Wojewoda [...] dostarczył do organu, celem uzupełnienia materiału dowodowego, wykaz obejmujący dane dotyczące nieruchomości z terenu województwa podlaskiego, nabytych przez jednostki samorządu terytorialnego na cele drogowe.

Analiza ww. danych wykazała, iż jedna z odnotowanych transakcji dotyczy nieruchomości nabytej na podstawie umowy darowizny (nieruchomość oznaczona jako działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [..], nr [...], o łącznej po w. [...] ha, położona w gminie D.). W przypadku innej nieruchomości rokowania odnośnie ceny nie zostały jeszcze zakończone (nieruchomość oznaczona jako działka [..] o pow. [...] ha, położona w obrębie K.). Powyższe nieruchomości nie mogłyby zatem stanowić nieruchomości porównawczych.

Pozostałe odnotowane transakcje dotyczą działek o stosunkowo niewielkich powierzchniach od [...] m2, tylko jedna z działek posiada większą powierzchnię [...]m2. Przedmiotowe nieruchomości położone są w niewielkich odległościach od centrów miast [...]) lub w korzystnych lokalizacjach w miejscowościach letniskowych (działki nr [...], [...] i [...] położone we wsi D.), na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (działka nr [...] położona we wsi N). Wśród nieruchomości drogowych odnotowanych na badanym rynku znalazła się także nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] położona w obrębie [...]. Jak wynika z opisu wieś S. leży przy granicy z [...], zachodnia część wsi położona jest na złożach kruszywa budowlanego - aktualnie wydobywanego. Na badanym rynku odnotowano również transakcję dotyczącą działki nr [...] położonej w miejscowości B. oraz transakcje dotyczące działek położonych w miejscowościach N. i N.. Miejscowość B. położona jest wzdłuż drogi krajowej nr [..] relacji [...], która stanowi ważny szlak komunikacyjny. Miejscowości N. i N. leżą natomiast w bliskiej odległości od ww. drogi.

Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. oraz Wojewodę [...] organ odwoławczy przyjął, że sporządzonemu w sprawie operatowi szacunkowemu nie można zarzucić takich uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie.

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] kwietnia 2014r. nr [...], utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2013r. nr [...]

Parafia [...] w J. złożyła skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [.,..] kwietnia 2014r. nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2013r. nr [...] zarzucając naruszenie:

1. art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 k.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia na opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę, w stosunku do którego prowadzone jest postępowanie dyscyplinarne w związku ze I; sporządzeniem operatu szacunkowego w niniejszej sprawie,

2. art. 7 w zw. z art. 80 k.p.a. poprzez błędną ocenę prawidłowości operatu szacunkowego, co doprowadziło do nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości,

3. art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 4 i art. 80 k.p.a. poprzez nieprawidłowe ocenienie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę jako nieprzeprowadzenie z urzędu dowodu z opinii innego biegłego, nieskierowanie opinii do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców,

4. art. 77 § 4 k.p.a. poprzez żądanie od strony dowodu na potwierdzenie okoliczności znanych organowi z urzędu i poprzez niezwrócenie uwagi strony na te fakty, mimo iż organ z urzędu posiadał informacje o nieprawidłowościach we wszystkich operatach szacunkowych, co bez inicjatywy dowodowej strony powinno sprawić, że poweźmie on wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, a co za tym idzie, podejmie kroki w celu ich usunięcia poprzez dopuszczenie z urzędu dowodu z opinii innego biegłego sądowego lub z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych,

5. art 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez nieprawidłowe sporządzenie decyzji polegające na:

1. niewskazaniu, w jaki sposób organ ocenił prawidłowość operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, w szczególności w kontekście posiadania przez organ informacji własnych o nierzetelności wszystkich operatów sporządzonych w ramach inwestycji Obwodnicy [...],

2. niewyjaśnienie w uzasadnieniu istoty sprawy, a powołanie się jedynie na wyjaśnienia rzeczoznawcy oraz na prawidłowość stanowiska organu I instancji,

3. nieodniesienie się do wszystkich zarzutów wskazywanych przez skarżącego w odwołaniu toku postępowania,

6. art. 84 w związku z art. 7 i art. 12 oraz art. 136 k.p.a. poprzez zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego lub zaniechanie skierowania operatu do oceny przez organizację rzeczoznawców majątkowych na okoliczność wartości nieruchomości prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego i obciążenie skarżącego negatywnymi skutkami tego zaniechania polegającymi na przyjęciu, że kwestionując ustalenia opinii biegłego skarżący powinien przedłożyć jako dowód operat szacunkowy, który odmiennie określałby zmianę wartości nieruchomości na skutek jej podziału, co miało istotny wpływ na treść decyzji,

7. a w konsekwencji naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu instancji w sytuacji, w której zachodziły podstawy do uchylenia tej decyzji w całości oraz przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpoznania z uwagi na uchybienia Wojewody w zakresie przeprowadzenia postępowania dowodowego (zaniechanie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego lub oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców) i oceny dowodu opinii biegłego stanowiącej operat szacunkowy, co miało istotny wpływ na wynik sprawy,

8. art. 15 k.p.a. w zw. z art. 78 Konstytucji poprzez nierozpatrzenie ponownie istoty sprawy, a ograniczenie się do dokonania prawidłowości rozstrzygnięcia organu I instancji,

II. naruszenie prawa materialnego poprzez naruszenie:

1. art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez nieuwzględnienie drenażu wywłaszczonej działki przy wycenie jej wartości z powołaniem się na nieprzydatność tej instalacji dla budowy obwodnicy, w sytuacji gdy wyceniana w tym postępowaniu winna być wartość rynkowa nieruchomości, bez względu na to, czy późniejsza inwestycja wykorzysta jej walory,

2. art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 56 ust. 1 pkt 1 Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej jako "Rozporządzenie") poprzez nieprawidłowe sporządzenie opisu wycen inny i nieruchomości,

3. art. 153 ust. 1 w zw z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 56 ust. 1 pkt 9 Rozporządzenia poprzez sporządzenie nieprawidłowej, niepełnej analizy rynku nieruchomości,

4. art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 ust. 3 Rozporządzenia poprzez nieumiejętne zastosowanie procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej związane z powyżej wskazanych popełnionymi błędami przy oznaczaniu wartości, którymi posługuj! się ta metoda - przy przyjęciu nieprawidłowych danych, niemożliwe było uzyskanie prawidłowego wyniku,

5. art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz §56 ust. 1 pkt 9 Rozporządzenia poprzez nieprawidłowe określenie wartości nieruchomości, co jest konsekwencją powyżej wskazanymi popełnionych błędów metodologicznych,

6. § 36 ust. 2 i ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.),

7. art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez nieuwzględnienie przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami,

8, a w konsekwencji naruszenie art. 21 ust. 2 Konstytucji poprzez przyznanie kwoty odszkodowania, która nie może zostać uznana za słuszne odszkodowanie.

Ponadto, skarżący wniósł o:

1. dopuszczenie dowodu z opinii Komisji Arbitrażowej Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wyceny Nieruchomości w [...] na okoliczność błędów w operacie szacunkowym nieruchomości, które powodują, że operat ten nie mógł zostać użyty jako podstawa ustalenia wysokości należnego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość,

2. dołączenie do niniejszej sprawy akt postępowania prowadzonego w stosunku do rzeczoznawcy J. M. przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej działającej przy Ministrze Infrastruktury i Rozwoju i dopuszczenie dowodu z dokumentów znajdujących się w aktach tego postępowania na okoliczność, że operat szacunkowy będący podstawą ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszym postępowaniu został sporządzony nierzetelnie oraz przez rzeczoznawcę podlegającego wyłączeniu.

3. dopuszczenie dowodu z dokumentów dołączonych do skargi na okoliczności w niej wskazane.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie.

W piśmie procesowym z dnia 2 czerwca 2014 r. pełnomocnik skarżącego wniósł pismo zatytułowane "Uzupełnienie skargi".

Dnia 11 grudnia 2014r. wpłynął do Sądu odpis postanowienia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [..] grudnia 2014r. o wznowieniu postępowania zakończonego decyzją ww. Ministra z dnia [...] marca 2014r. nr [...].

Na rozprawie w dniu 13 stycznia 2014 r. Sąd postanowił oddalić wnioski dowodowe.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Oceniając skargę zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami należało przyjąć, że podlega ona oddaleniu w całości.

W przedmiotowym postępowaniu spornym jest, czy organy administracji ustalając wysokość odszkodowania mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego J. M., uznając sporządzony przez niego operat szacunkowy za zgodny z obowiązującymi przepisami prawa.

Wydanie przez organ decyzji odszkodowawczej w oparciu o ten operat, w ocenie Sądu, nie może zostać uznane za naruszenie prawa.

Oceniając niniejsze postepowanie w pierwszym rzędzie należało odnieść się do konstrukcji "słusznego odszkodowania" wynikającej z art. 21 ust. 2, art. 1 Pierwszego Protokołu do Konwencji Praw Człowieka i Obywatela oraz art. 16 Karty Praw Podstawowych. Przydatne w tym zakresie jest odwołanie się do stanowiska Europejskiego Trybunału Praw Człowieka, który uznaje że warunki uzyskania odszkodowania, określone w przedmiotowych aktach prawa są przedmiotem oceny w kontekście zgodności zakwestionowanych środków prawnych z zasadą sprawiedliwej równowagi oraz w szczególności pod kątem tego czy nie stanowią nieproporcjonalnie wysokiego obciążenia dla skarżącego. W związku z tym , wywłaszczenie nieruchomości bez wypłacenia kwoty w sposób rozsądny odpowiadającej wartości tej nieruchomości będzie stanowiło nieproporcjonalną ingerencję, która nie może być uzasadniona zgodnie z art. 1 Pierwszego Protokołu Konwencji. Przywołany artykuł nie gwarantuje jednak prawa do otrzymania pełnego odszkodowania we wszystkich okolicznościach ponieważ uprawnione cele służące ochronie interesu publicznego mogą uzasadniać wypłatę odszkodowania w kwocie niższej niż pełna wartość rynkowa (patrz Efstahiou, Michaldis i Motek Amerika przeciwko Grecji, The Holy Monasteries v. Greece, judgment of 9 December 1994, Series A no. 301-A, pp. 34-35, §§ 70-71, Vistnins and Perepjolkins przeciwko Łotwie Application no. 71243/01).

Trybunał Konstytucyjny w pierwszych orzeczeniach, wydanych jeszcze przed wejściem w życie Konstytucji RP z 1997 r., podkreślał, że odszkodowanie powinno być w pełni ekwiwalentne, to znaczy powinno dać osobie wywłaszczanej możliwość "odtworzenia" rzeczy przejętej przez państwo (por. orzeczenia z: 8 maja 1990 r., sygn. K. 1/90, OTK 1990 poz. 2; 19 czerwca 1990 r., sygn. K. 2/90, OTK 1990 poz. 3, i powołane tam orzeczenia sprzed 1989 r.). W orzeczeniach późniejszych, interpretując już pojęcie "słusznego odszkodowania" z art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, Trybunał prezentował stanowisko bardziej umiarkowane, zgodnie z którym odszkodowanie powinno być tylko w sposób racjonalny "związane" z wartością wywłaszczonej nieruchomości, co nie oznacza, że w każdym wypadku musi ono dokładnie odpowiadać tej wartości. Pogląd ten po raz pierwszy został wyrażony w wyroku z 20 lipca 2004 r., sygn. SK 11/2002, dotyczącym odszkodowań za wywłaszczenie na cele drogowe, którego fragmenty warto w tym miejscu przytoczyć in extenso. Trybunał Konstytucyjny podkreślił w tej sprawie, że nieprzypadkowo w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP "prawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne" (odszkodowanie), który ma bardziej elastyczny charakter. Należy zatem przyjąć, że mogą istnieć szczególne sytuacje, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za "słuszne" również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Niedopuszczalne jest natomiast ograniczanie wymiaru odszkodowania w sposób arbitralny". W celu ustalenia znaczenia pojęcia "słuszne odszkodowanie" należy "uwzględnić również kontekst następstw ustalenia odszkodowania dla budżetu państwa. Wywłaszczenie następuje wszakże na cele publiczne, to znaczy ze względu na dobro wspólne. Racjonalność działania nie pozwala ustawodawcy na dokonywanie wywłaszczenia w taki sposób, który ze względu na deklarowane cele publiczne zagrażałby ich osiągnięciu powodując skutki trudne do udźwignięcia przez budżet państwa. W świetle postanowień Konstytucji RP pojęcie słusznego odszkodowania odnosi się do konieczności wyważenia interesu publicznego i prywatnego, do zachowania właściwych proporcji w zakresie ograniczeń, których doznają właściciele. Z tego punktu widzenia odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, natomiast odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie "słuszne"".

Nawiązując do stanu faktycznego sprawy będącej przedmiotem rozpoznania należało wskazać, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków czy niejasności. Operat zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 rozporządzenia. W procesie wyceny biegły przyjął prawidłowo istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. 10 grudnia 2012 r. (data wydania zezwolenia realizacyjnego). Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu o zaświadczenie wójta Gminy [...] z 28 maja 2013 r. Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku. Przy tym analiza rynku objęła transakcje z ostatnich dwóch lat. Zgodnie z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Rzeczoznawca przyjął rynek gminy i powiatu jako "rynek lokalny" oraz "regionalny" jako rynek województwa. Dalsza część analizy rynku zawiera charakterystykę rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, która wykazała brak ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej oraz analizę rynku nieruchomości gruntowych na obszarze budowy obwodnicy [...]. Zdaniem Sądu, powyższa analiza spełnia wymogi wynikające tak z ugn, jak i rozporządzenia i nie sposób wskazać, że uznanie tej analizy za prawidłową stanowiło naruszenie prawa.

Biegły przedstawił wybór podejścia i metody – tj. podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej jaką dysponował biegły. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

W oparciu o 19 transakcji nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne w gminie A. ustalono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości. Biegły ustalił również wartość nasadzeń oraz odniósł się do kwestii drenów melioracyjnych na gruncie. W sytuacji kiedy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, to zawarta w skardze polemika z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Zważyć również należy, że powoływanie się przez skarżącego i organ na opinie organizacji zawodowych dotyczących wyceny innych nieruchomości nie ma dla sprawy żadnego znaczenia, dokumenty te nie są dowodami w rozumieniu art. 106 § 3 Ppsa. Samo subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

W sytuacji, kiedy organ uznaje, że operat jest prawidłowy to nie ma żadnych podstaw, aby zlecać kolejną opinię, czy też kierować operat do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W przedmiotowej sprawie Minister w żadnym razie nie naruszył zasad prowadzenia postępowania odwoławczego. Tym samym niezasadne są zarzuty skargi. Od strony prawnej Sąd nie znajduje żadnych podstaw do kwestionowania przyjętego przez organy operatu w granicach zarzucalności zdefiniowanej w art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Ppsa.

Samo subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Rekonstrukcja normy prawnej kształtującej zasadę przyznania słusznego odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi musi być dokonana z uwzględnieniem art. 134 ust. 3-4 ugn oraz § 36 rozporządzenia. Niezwykle pomocnym w tym procesie jest wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10, w którym wyjaśniono, że "obecnie zakres tej regulacji został dostosowany do zakresu ustawy o inwestycjach drogowych, która jest wprost powołana w § 36 ust. 1 rozporządzenia. Uwzględniono fakt, że ustawa ta nie przewiduje już umownego trybu nabywania nieruchomości. Powtórzono wyrażoną w uchylonym § 36 ust. 4 rozporządzenia zasadę uwzględniania stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji. Ponadto przepis nakazuje wziąć pod uwagę przeznaczenie nieruchomości, które powinno być ocenione zgodnie z art. 154 ugn, bez uwzględnienia ustaleń decyzji. W ocenie Trybunału, nowa formuła § 36 rozporządzenia niewątpliwie ułatwia zidentyfikowanie normy postępowania rządzącej określaniem wartości nieruchomości nabywanych pod budowę dróg". Okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalania odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi ma więc okoliczność, czy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nieruchomość była przeznaczona na ten cel. Jeżeli tak jest to dopuszczalne będzie zastosowanie zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 ugn i określenie wysokości odszkodowania według tzw. alternatywnego sposobu korzystania ustalanego na podstawie cen nieruchomości nabywanych pod drogi.

Dalsza część uzasadnienia powołanego orzeczenia Trybunału w sposób nie pozostawiający wątpliwości wyjaśnia zagadnienie uwzględniania przeznaczenia nieruchomości pod drogi: "Trybunał jeszcze raz podkreśla, że przepis ten odnosi się do nieruchomości rzeczywiście przeznaczonych (już, czy - wcześniej) pod budowę dróg. Nie mamy więc do czynienia z fikcyjnym założeniem, lecz ze sposobem określenia zakresu zastosowania tego przepisu. Przypadki objęte wnioskiem Rzecznika, a zatem wywłaszczenia nieruchomości jeszcze nieprzeznaczonych pod budowę drogi, objęte są treścią § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, który - wbrew zarzutom - nie stosuje fikcji przeznaczenia gruntu pod drogę, lecz - wyraźnie i wprost - nakazuje uwzględnienie stanu nieruchomości "na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej", a cen - na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Zakres zastosowania obu kwestionowanych przepisów jest rozłączny, a sposób określania odszkodowania dostosowany do dwóch różnych sytuacji: nieruchomości drogowej (ust. 1) i o innym przeznaczeniu (ust. 4). (...) Trybunał zwraca uwagę, że zmieniony § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, nadal - prawidłowo - odsyła do stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji, tak jak czynił to uchylony § 36 ust. 4. Dodanie, że chodzi o "przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji" - w świetle ustawowej definicji "stanu nieruchomości" - należy uznać za superfluum, czyli powtórzenie tego, co jest już powiedziane w pierwszej części przepisu.".

Skarżący zarzucał, iż biegły nieprawidłowo przyjął, iż na rynku regionalnym nie występuje wystarczająca ilość drogowych poprzez błędne rozumienie rynku regionalnego. Tymczasem w przedmiotowej sprawie tak naprawdę kwestia ta nie miała żadnego wpływu na ustalenie wartości. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia nie może mieć zastosowania w tej sprawie, bowiem dotyczy wyłącznie nieruchomości, które na dzień wydania decyzji zrid już były przeznaczone pod inwestycję drogową, tj. zgodnie z art. 154 ugn przeznaczenie takie wynikało z treści zapisów planu zagospodarowania przestrzennego, zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W niniejszej sprawie w dniu wydania zezwolenia realizacyjnego w obowiązującej uchwale Rady Gminy [...] r., zmienionej uchwałą Rady Gminy [...] z [...] lipca 2008 r., nr [...] - Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] przedmiotowe działki położone są na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze.

Skoro w dniu wydania decyzji zrid przeznaczenie nieruchomości nie było drogowe, biegły przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nie mógł zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia (klasyczna zasada korzyści), natomiast prawidłowo należało wycenę oprzeć na przepisie § 36 ust. 3 tego rozporządzenia (mała zasada korzyści). Analiza cen nieruchomości drogowych miała tylko to znaczenie, aby wskazać, że na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) jest wyższa niż nieruchomości wykorzystywanych dotychczasowego na cele rolne. Wynik tej analizy posłużył do podwyższenia odszkodowania o wielkość maksymalną przewidzianą w ust. 3 § 36 rozporządzenia.

Za nieusprawiedliwiony należało uznać zarzut naruszenia art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 k.p.a. w przedmiocie wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego. Stosownie do art. 84 § 2 zd. 1 k.p.a. biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24. Z kolei w myśl art 24 § 1 pkt 6 k.p.a., biegły podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu z powodu której wszczęto przeciw niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne. Przywołać należy również art. 176 ugn, z którego wprost wynika, że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. Z akt sprawy nie wynika, aby w dniu sporządzenia operatu prowadzone było postępowanie dyscyplinarne przeciwko J. i M. w związku z wyceną sporządzoną na użytek niniejszej sprawy. Z związku z tym, że postępowanie dotyczące odpowiedzialność zawodowej przeciwko J. M. nie dotyczyło jego opinii sporządzonej w niniejszej sprawie, brak było podstaw do uwzględnienia zarzutu skargi w tym zakresie. Zarzut skargi dotyczący naruszenia przepisów o wyłączeniu biegłego byłby zasadny, gdyby przed sporządzeniem operatu (np. z związku z wejściem biegłego na szacowaną nieruchomość) zostało wszczęte postępowanie dyscyplinarne. W rozpoznawanej sprawie sytuacja taka nie miała miejsca. Tym samym, w ocenie Sądu, biegły mógł sporządzić na zlecenie organu operat szacunkowy.

Wnioski dowodowe nie miały żadnego znaczenia dla niniejszej sprawy i nie podlegały uwzględnieniu.

Organ, dysponując prawidłowym operatem, miał podstawy ustalić w jego oparciu odszkodowanie. Sąd nie znalazł żadnych uchybień, których stopień uzasadniałby w świetle art. 145 Ppsa uchylenie zaskarżonej decyzji. Ustalone odszkodowanie nie musi mieć charakteru w pełni akceptowalnego przez skarżącego. Nie zawsze jest tak, że ustalone odszkodowanie pozwoli na nabycie takiej samej nieruchomości w danym miejscu. Ustalenie wartości rynkowej, która nie jest obiektywnym bytem – a tylko najbardziej prawdopodobną cenę zdaniem biegłego i zazwyczaj bywa sporne, gdyż - jak to ilustruje stan sprawy Wiśniewska przeciwko Polsce - szacowanie przez kilku biegłych przynosi zwykle odmienne rezultaty. Z pewnością brak podstaw do przyjęcia, że - w razie istnienia rozbieżnych opinii rzeczoznawców co do wartości gruntu - odszkodowaniem słusznym jest to, które odpowiada szacunkowi akceptowanemu przez właściciela. Ponadto, fluktuacja cen rynkowych powoduje, że odwołanie się do nich nie zawsze daje wywłaszczonym gwarancję uzyskania odszkodowania pozwalającego na odtworzenie stanu sprzed wywłaszczenia, a zatem – ekwiwalentnego (vide Trybunał Konstytucyjny w powołanym wyżej wyroku z dnia 14 października 2012 r.). Dlatego też zarzut naruszenia Art. 21 § 2 Konstytucji RP jest całkowicie nieuzasadniony.

Mając na uwadze powyższe Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270), orzekł jak w sentencji.