Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 442/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2007-07-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji

SENTENCJA

Dnia 17 lipca 2007 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda-Lenczewska, Sędzia NSA Grzegorz Szkudlarek, Protokolant Asystent sędziego Tomasz Naraziński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 lipca 2007 roku sprawy ze skargi S.W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], Nr [...] znak [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz S.W. kwotę 200 zł (dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...] Prezydent Miasta Ł. na podstawie art. 1 ust. 1, art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459) odmówił S.W. przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 39/41, oznaczonej jako działka o nr ewidencyjnym 34/10 w obrębie [...] stanowiącej własność Gminy Ł. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że we wniosku z dnia 27 października 2006 roku S.W. wystąpiła o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 39/41. Zgodnie natomiast z art. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, przekształcenie może mieć miejsce, jeśli dotyczy nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych. Z przedstawionej zaś przez wnioskodawczynię dokumentacji wynika, że na podstawie zawartej w dniu [...] w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży nabyła nieruchomość na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej od likwidatora Zakładów [...] A. Ustalono, że na nieruchomości usytuowany jest budynek gospodarczy (hala magazynowo – produkcyjna) z dobudowaną częścią mieszkalno – biurową, oznaczoną w Ewidencji Gruntów symbolem Ba – czyli działka zabudowana, teren przemysłowy. Zatem w ocenie organu nie zostały spełnione przesłanki określone w powołanym przepisie warunkujące możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Od powyższej decyzji S.W. wniosła odwołanie, w którym podniosła, że zakupiona w 1998 roku nieruchomość nie stanowiła budynku produkcyjnego tylko budynek garażowy, który nie nadawał się i nadal nie nadaje się jako budynek produkcyjny. Podniosła, iż w chwili obecnej usytuowany na nieruchomości budynek wykorzystywany jest jako garaż i pomieszczenie gospodarcze dla wolnostojącego budynku mieszkalnego. Wskazała, iż na nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 39/41 usytuowany jest jeden budynek, gdyż do garażu dobudowano trzy ściany domu jednorodzinnego.

Decyzją z dnia [...], nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji w mocy. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podniósł, że wnioskodawczyni jest użytkownikiem wieczystym gruntu położonego w Ł. przy ul. A 39/41 oznaczonego jako działka o nr ewidencyjnym 34/10 o powierzchni 0, 1498 ha, nabytego w dniu [...] na podstawie aktu notarialnego od likwidatora Zakładów [...] A w Ł. Jak wynika, ż aktu notarialnego na wskazanej powyżej działce znajduje się murowany budynek jednokondygnacyjny, niepodpiwniczony, pokryty blachą wraz z pomostem samochodowym, który wnioskodawczyni nabyła na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, o czym świadczy wpis dokonany w ewidencji działalności gospodarczej Referatu Handlu i Usług Delegatury Ł. Urzędu Miasta w Ł. - B S.W. Nabyta nieruchomość została zatem zakupiona na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, a twierdzenie, że nabyta nieruchomość nie zmieniła przeznaczenia potwierdza operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca majątkowy potwierdził, że przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem gospodarczym o powierzchni 366 m2 z dobudowaną częścią mieszkalno – biurową posiadającą powierzchnię 93 m2 . Odwołując się do treści art. 1 ust. 1 i 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości organ odwoławczy podkreślił, że zarówno fakt prowadzenia przez skarżącą działalności gospodarczej, jak i zapis w akcie notarialnym potwierdzającym zawarcie umowy sprzedaży w dniu [...] powodują, że w rozpoznawanej sprawie nie można uznać, że przedmiotowa Zamieszkiwanie natomiast na terenie obiektu przez wieczystego użytkownika nie nieruchomość spełnia wymogi, o których mowa w powołanym przepisie. zmienia zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. przeznaczenia gruntu na mieszkalny lub przeznaczony na cele mieszkalne. Niemożność dokonania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w trybie ustawowym nie przekreśla jednak szans strony na nabycie prawa własności nieruchomości w trybie cywilnoprawnym na mocy przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.)

W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi skarżąca podnosząc zarzut naruszenia art. 1 ust. 1 oraz art. 3, ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości oraz art. 107 § 3 k.p.a, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazała, że ze względu na fakt, że nieruchomość położona w Ł. przy ul. A 39/41 składa się z części mieszkalnej i gospodarczej nabycie nieruchomości jako fragmentu przedsiębiorstwa nie stoi na przeszkodzie w przekształceniu jej na cele mieszkaniowe i dokonanie adaptacji pomieszczeń zakładu na pomieszczenia służące osobom fizycznym. Podniosła, iż bezspornym w rozpoznawanej sprawie jest fakt, że kupiła garaż i pomieszczenie to nadal użytkowane jest jako garaż. Organy prowadzące postępowanie nie zbadały natomiast przyjmując wbrew przedstawionym dokumentom, że nieruchomość stanowi teren przemysłowy.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podtrzymując stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd nie przejmuje sprawy administracyjnej do końcowego załatwienia, lecz ma jedynie ocenić działalność organu orzekającego.

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla decyzję w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność decyzji w całości lub części. Stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 § 1 i § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270), zwanej w dalszej części rozważań p.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.).

Rozpatrując skargę w tak zakreślonej kognicji oraz analizując dokumenty zawarte w aktach administracyjnych, Sąd stwierdził, iż skarga zasługuje na uwzględnienie, jakkolwiek z innych jeszcze przyczyn niż zostały w niej podniesione.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz.U. Nr 175, poz. 1459) przewiduje między innymi możliwość przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowane garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę w prawo własności.

Odmowa przekształcenia nastąpiła w istocie z uwagi na to, że w ocenie organów grunt jest zabudowany również budynkiem gospodarczym halą magazynowo-produkcyjną. Ten cel gospodarczy zabudowy wynika w ocenie organu z aktu notarialnego nabycia nieruchomości w 1998 roku, operatu szacunkowego wydanego w sprawie we wrześniu 2004 roku oraz oznaczenia działki symbolem "Ba" co oznacza teren przemysłowy uwidoczniony w wypisie również z 2004 roku. Organy administracji zauważają, że na nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny dobudowany do budynku gospodarczego jednak jego powierzchnia ma 93 m2 , co w stosunku do powierzchni budynku gospodarczego – niemieszkalnego 366 m2 przemawia za odmową przekształcenia prawa użytkowania wieczystego, co w ocenie organów pozwala również postawić tezę, ze cała nieruchomość wykorzystywana jest na cele prowadzenia działalności gospodarczej i jest na niej prowadzona działalność gospodarcza.

Nie można podzielić argumentacji przedstawionej w zaskarżonej decyzji.

Po pierwsze przepis art. 1 ust. 1 cytowanej ustawy nie wprowadza stosunku proporcji metrażu zabudowy znajdującej się na gruncie dla potrzeb ustalenia celu dla jakiego jest nieruchomość wykorzystywana. Ten stosunek proporcji organy administracji wprowadziły do swych rozważań jako dodatkową przesłankę komentowanego przepisu.

Nie trudno wyobrazić sobie sytuację, w której nieruchomość jest zabudowana budynkami gospodarczymi o znacznie większej powierzchni, lecz nieużywanymi jak i budynkiem mieszkalnym wykorzystywanym na cele mieszkaniowe. Skarżąca z całą pewnością zamieszkuje na nieruchomości i nie prowadzi działalności gospodarczej od stycznia 2005 roku, a budynek gospodarczy będący w istocie garażem wykorzystuje na garażowanie własnych pojazdów. Wniosek natomiast o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego złożyła 27 października 2006 roku.

Organy przyjęły jako materiał dowodowy w tej sprawie zapisy aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości z 1998 roku jako dowód na cel gospodarczego wykorzystania nieruchomości, oraz potwierdzenie powyższego faktu na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb sprawy we września 2004 roku.

Należy zauważyć, że przez osiem i pół roku od nabycia nieruchomości do daty wydania zaskarżonej decyzji cel wykorzystania obiektów znajdujących się na działce mógł ulec zmianie, mogło to również nastąpić w okresie od września 2004 roku – data operatu do daty złożenia wniosku o przekształcenie w październiku 2006 roku. Organy jednak nie sprawdziły przed wydaniem decyzji jaki jest faktyczny cel wykorzystywania zabudowań znajdujących się na nieruchomości, mając na przykład możliwość dokonania oględzin nieruchomości. Organ odwoławczy wręcz stwierdza, że na nieruchomości jest prowadzona działalność gospodarcza i to dlatego, że taki zapis jest w akcie notarialnym z 1998 roku.

W żadnej mierze organy administracji nie odniosły się do przedłożonego dowodu w postaci wypisu z rejestru gruntów z [...], gdzie nieruchomość skarżącej została przekwalifikowana z gruntu o symbolu "Ba" na grunty o symbolu "B" i twierdzeń skarżącej zaprezentowanych w tym zakresie w odwołaniu oraz odnoszących się do zaniechanej działalności gospodarczej.

W sprawie wymaga rozważenia jak interpretować omawiany przepis art. 1 ust. 1 ustawy w następujących sytuacjach: 1. gdy część nieruchomości jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe, a część ma charakter gospodarczy; 2. gdy na nieruchomości są tylko zabudowania gospodarcze ale wykorzystywane na cele mieszkaniowe; 3. co stanowi o charakterze nieruchomości pierwotny cel jej nabycia czy aktualny w dacie złożenia wniosku sposób – cel wykorzystania.

Odpowiedzi na postawione pytania należy udzielić stosując komentowany przepis, wpierw jednak organy administracji winny ustalić stan faktyczny w sposób niebudzący wątpliwości. Brak takich ustaleń w ocenie Sądu stanowi naruszenie zasady wyrażonej w art. 7 Kpa - prawdy obiektywnej oraz będący wyrazem tej zasady nakaz wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego (art. 77 Kpa).

Stosownie do art. 7 Kpa w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli.

Z wynikającym z cytowanego przepisu obowiązkiem dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy jest związany obowiązek ustanowiony w art. 77 § 1 Kpa. Zgodnie z przywołanym przepisem organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy.

Ustalenie powyższych okoliczności winno nastąpić zgodnie z art. 75 § 1 Kpa, tj. poprzez przeprowadzenie wszelkich dopuszczonych przez prawo dowodów np. dowodu z dokumentów oględzin nieruchomości, zeznań świadków i samego skarżącego, nie zaś jedynie w oparciu o dokumenty sporządzone przed wniesieniem wniosku.

Powyższe ustalenia będą rzutować na właściwe zastosowanie prawa materialnego na gruncie omawianej ustawy.

Niezależnie jednak od treści decyzji organy uzasadnią ją zgodnie z wymogami art. 107 § 3 K.p.a. przedstawiając uzasadnienie faktyczne i prawne zapadłej decyzji z wszechstronnym rozważeniem okoliczności faktycznych i prawnych.

Naruszenie przepisu art. 107 § 3 K.p.a. niezależnie od innych uchybień procesowych stanowi samoistną podstawę do uchylenia decyzji administracyjnej.

Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 litera a) i litera c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.

Z uwagi natomiast na charakter prawny rozstrzygnięcia (nie ma przymiotu wykonalności), nie znaleziono podstaw do orzekania w przedmiocie jego wykonania, w trybie art.152 p. p. s. a.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.