Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 76/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2017-09-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 53 ust. 4 pkt 2, art. 56, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: par. 3, par. 4 ust. 1, par. 7 ust. 3, par. 8
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 5 pkt 9 i 14, art. 6 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2134
law: Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody - tekst jedn.
article: art. 7, art. 10 par. 1, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Sędziowie Sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak (sprawozdawca), Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Sekretarz sądowy Agata Jakimiuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 września 2017 r. sprawy ze skargi L. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością spółki komandytowej z siedzibą na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...], nr[...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze - po rozpatrzeniu odwołania L. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki komandytowej z siedzibą w J. od decyzji nr [...] Prezydenta Miasta L. z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy - na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm., obecnie: t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm. - dalej jako "k.p.a.") w związku z art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 778 ze zm., obecnie: t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073 ze zm. - dalej jako "u.p.z.p.") oraz § 3 ust. 1 i § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 - dalej jako "rozporządzenie"), utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy przedstawił następująco okoliczności faktyczne i prawne sprawy:

Powołaną na wstępie decyzją z dnia [...] organ I instancji, po rozpatrzeniu wniosku J. D. z dnia [...] czerwca 2016 r., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na budowie budynku galerii usługowo-handlowej o powierzchni sprzedaży do 1500 m2 na działce oznaczonej numerem ewidencyjnym [...] (obr. [...] – S., ark. mapy 4) położonej przy ul. W. w L. W ramach ustalonych warunków zabudowy przedsięwzięcia określono m.in.:

a) nieprzekraczalną linię nowej zabudowy - oznaczając ją linią koloru niebieskiego na załączniku graficznym nr 1 do decyzji,

b) wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki -jako max. 34,0% przy udziale min. 20% powierzchni biologicznie czynnej,

c) szerokość elewacji frontowej budynku (łącznie) - jako max. 60,0 m,

d) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku) - jako max. 8,5 m w poziomie attyki,

e) geometrię dachu - jako dach płaski attykowy.

Obsługa komunikacyjna terenu inwestycji została natomiast ustalona od ul. W. (działka nr ew. [...] - droga wojewódzka) na warunkach uzgodnionych z Zarządem Dróg i Mostów w L. w piśmie z dnia [...] sierpnia 2016 r. znak: [...]. Jednocześnie organ administracji zobowiązał inwestora do zapewnienia w granicach inwestycji miejsc postojowych dla samochodów, w ilości niezbędnej dla obsługi funkcji, tj. min. 1 miejsce postojowe na 25 m2 powierzchni użytkowej usług, w tym 5 % stanowisk dla osób niepełnosprawnych.

Projekt decyzji został ponadto uzgodniony z Miejskim Konserwatorem Zabytków w L. w drodze postanowienia z dnia [...] znak: [...]. W tym kontekście organ administracji zaznaczył, że w procesie inwestycyjnym należy uwzględnić okoliczność, iż część terenu inwestycji położona jest w obszarze stanowiącym stanowisko archeologiczne nr [...], ujęte w gminnej ewidencji zabytków, a tym samym objęte ochroną konserwatorską.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ stwierdził, że przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p., wykazała możliwość realizacji inwestycji zgodnie z ww. warunkami.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła L. Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w J., domagając się uchylenia tego rozstrzygnięcia w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Odwołanie zostało oparte na następujących zarzutach:

- naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 10, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie;

- naruszenia art. 109 § 1 k.p.a. w zw. z § 9 ust. 2 rozporządzenia poprzez jego niezastosowanie,

- naruszenie art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.

W uzasadnieniu odwołania pełnomocnik Spółki poinformował, iż jest ona właścicielem działki sąsiadującej z terenem inwestycji i czuje się zagrożona projektowaną inwestycją, uznając ją za realne zagrożenie dla korzystania z przysługującego jej prawa własności. Korzystanie bowiem z nowopowstałego obiektu przez masową klientelę stanowić będzie dyskomfort oraz uciążliwość dla właścicieli sąsiednich nieruchomości, a także wpłynie negatywnie na wartość tychże działek ze względu na kłopotliwe sąsiedztwo (hałas do późnych godzin, wibracje, liczne śmieci oraz zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi z uwagi na wzmożony ruch samochodowy, zanieczyszczenie środowiska). Zdaniem pełnomocnika Spółki planowana inwestycja nie spełnia warunku tzw. "dobrego sąsiedztwa" zaś lakoniczne uzasadnienie decyzji organu I instancji nie spełnia zarówno wymagań stawianych przez prawo materialne regulujące zasady wstępnego etapu procesu inwestycyjnego, jak i postępowania procesowego. Strona zwróciła uwagę, że nie doręczono jej analizy urbanistycznej (z czego wynika jej zarzut wskazujący na naruszenie art. 109 § 1 k.p.a. w zw. z § 9 ust. 2 rozporządzenia), co uniemożliwiło jej weryfikację ustaleń dokonanych przez organ.

Dodatkowo strona odwołująca zarzuciła naruszenie art. 10 § 1 k.p.a. podnosząc, że nie zapewniono jej czynnego udziału w każdym stadium postępowania zakończonego kwestionowaną decyzją. Nie została bowiem poinformowana o zebraniu materiału dowodowego sprawy i możliwości zapoznania się z nim oraz wniesienia uwag i zastrzeżeń.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało powyższe odwołanie za bezzasadne i w konsekwencji utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, wskazując w uzasadnieniu, że art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, według zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, co ma na celu zachowanie ładu przestrzennego, czyli takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość. Zasada ta określa zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistyczno-architektonicznym. Ustalenie warunków zabudowy powinna poprzedzać analiza urbanistyczna terenu, przeprowadzona przez organ właściwy do wydania decyzji o warunkach zabudowy, w myśl przepisów § 3 ust. 1 rozporządzenia. W celu ustalenia warunków zabudowy właściwy organ wyznacza zatem wokół inwestowanej działki obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Z treści ust. 2 tego artykułu wynika natomiast, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów, przy czym przez "front działki" należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia).

W tym kontekście Kolegium stwierdziło, że niezrozumiały jest zarzut odwołania odnoszący się do analizy urbanistycznej, a mianowicie do umieszczenia części graficznej wyników analizy na tej samej mapie, co mapa zawierająca linie rozgraniczające teren inwestycji. Zaznaczone linie rozgraniczające obrazują tylko położenie terenu inwestycji w granicach obszaru analizowanego i jako takie znajdują się również na załączniku graficznym (załącznik nr 1 do decyzji), co odpowiada wymogom formalnym prawa. Organ podkreślił, że analiza taka została sporządzona, a jej części tekstowa i graficzna zostały zamieszczone w aktach sprawy - stosownie do wymogu § 3 ust. 2 rozporządzenia.

Organ odwoławczy zaaprobował sposób określenia w decyzji organu I instancji poszczególnych parametrów projektowanej zabudowy. Wyjaśnił, że parametry te uwzględniają średnie wskaźniki danych wielkości w obszarze analizowanym, z możliwością zastosowania odstępstw przewidzianych w rozporządzeniu. Obowiązująca linia nowej zabudowy została wyznaczona w nawiązaniu do zabudowy na działce nr ewid. [...], na której znajduje się budynek usługowy, w odległości 5 m od granicy pasa drogowego. Kolegium podkreśliło, że ustalenie to nie narusza art. 43 ust. 1 pkt 3b ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2015 r. poz. 460 ze zm., obecnie: t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 1440 ze zm.), w myśl którego obiekty budowlane przy drogach wojewódzkich powinny być sytuowane od zewnętrznej krawędzi jezdni w odległości co najmniej 8 m w terenie zabudowanym. Organ uwzględnił przy tym specyficzne cechy geometryczne terenu inwestycji.

Z kolei wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu ustalono jako 34%, co mieści się w zakresie wielkości tego wskaźnika dla zabudowy usługowej w obszarze analizowanym wynoszącym od 21,8% do 36,1%.

Organ odwoławczy zaakceptował także ustalenie szerokości elewacji frontowej projektowanego budynku jako maksymalnie 60 m. Wyjaśniło, że jest to górna granica tego parametru występująca w obszarze analizowanym (szerokość elewacji frontowej budynków zlokalizowanych wzdłuż ul. W. wynosi od 25 m do 60 m, dając średnią 37,3 m), jednak ustalenie to uwzględnia cechy geometryczne nieruchomości objętej wnioskiem.

Analiza obszaru zagospodarowania wykazała ponadto, że występujące w tym obszarze budynki usługowe przykryte dachami płaskimi oraz wielopołaciowymi o nachyleniu połaci dachowych do 20° z kalenicami na wysokości 10,0 m. Prawidłowo - w ocenie Kolegium - ustalono wysokość kalenicy przedmiotowego budynku jako 8,5 m, co odpowiada cechom i parametrom zabudowy sąsiedniej.

Odnosząc się do argumentów odwołania Kolegium stwierdziło, że dostrzega nader lakoniczne uzasadnienie decyzji organu I instancji. Uznało jednak, że konkretne ustalenia parametrów nowej zabudowy, mające oparcie w wynikach analizy urbanistycznej, pozwala na ich weryfikację i przyjęcie, że decyzja w tym zakresie nie narusza przepisów prawa.

Organ II instancji podkreślił również, że zgodnie z art. 63 ust. 2 u.p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. W ocenie organu odwoławczego treść przywołanego przepisu świadczy o tym, że w sprawie nie doszło do naruszenia art. 6 ust. 1 u.p.z.p., tym bardziej, że decyzja o warunkach zabudowy nie stanowi też podstawy do rozpoczęcia robót budowlanych. Zastrzeżenia strony odwołującej dotyczące negatywnego wpływu inwestycji na otoczenie organ uznał zatem za przedwczesne. Konkurencja w zakresie tej samej działalności nie należy natomiast do argumentów o prawnym charakterze, a tym - według przypuszczeń organu - kierowała się Spółka wnosząc odwołanie.

W ocenie Kolegium decyzja organu I instancji została doręczona stronie odwołującej w sposób prawidłowy. Niezałączenie do egzemplarza decyzji doręczonego stronie części graficznej i tekstowej analizy funkcji nie stanowi zaś naruszenia prawa, które mogło skutkować uchyleniem kwestionowanej decyzji. Strona wiedziała bowiem o wszczętym postępowaniu administracyjnym i przy dołożeniu minimum staranności, reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, mogła bez większych trudności zapoznać się nie tylko z wynikami analizy, ale też z całym materiałem dowodowym. Zdaniem Kolegium, w tej sytuacji brak doręczenia analizy obszaru oraz powiadomienia o możliwości zapoznania się z całością materiału zgromadzonego przez organ, bez wykazania jakich to czynności procesowych rzutujących na wynik sprawy strona nie mogła dokonać, nie zasługuje na uwzględnienie.

W złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skardze na opisaną wyżej decyzję ostateczną L. Sp. z o.o. Sp. k. w J. - reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika - sformułowała takie same zarzuty, jak wcześniej w odwołaniu od decyzji organu I instancji, odnosząc je na tym etapie postępowania do zaskarżonej decyzji drugoinstancyjnej. Strona skarżąca wniosła przy tym o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji, a nadto o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu skargi Spółka podtrzymała twierdzenie, że inwestycja projektowana na działce nr ewid. [...] przy ul. W. w L., stanowi zagrożenie dla jej praw i interesów wynikających z prawa własności do działki sąsiedniej. Korzystanie z planowanego obiektu handlowego przez masową klientelę będzie bowiem stanowiło dla właścicieli nieruchomości sąsiednich znaczący dyskomfort oraz uciążliwość, dodatkowo prowadząc do spadku wartości tych nieruchomości przez wzgląd na kłopotliwe sąsiedztwo (hałas do późnych godzin, wibracje, liczne śmieci oraz zagrożenie dla bezpieczeństwa ludzi z uwagi na wzmożony ruch samochodowy, zanieczyszczenie środowiska). W ocenie Spółki potencjalni nabywcy nieruchomości, wiedząc o zaskarżonej decyzji, która stwarza realną, potencjalną możliwość zrealizowania inwestycji, z pewnością nie będą skłonni inwestować w nieruchomości w tym rejonie miasta.

Autor skargi podtrzymał także zarzut wskazujący na doręczenie skarżącej Spółce decyzji organu I instancji w nieprawidłowej formie. Podkreślił, że wyniki analizy urbanistycznej stanowią integralną części decyzji o warunkach zabudowy. Tymczasem organ I instancji zaniechał doręczenia nie tylko części graficznej wyników analizy urbanistycznej oraz map, ale również części opisowej wyników analizy.

Uzasadniając zarzut naruszenia przepisów art. 7 i art. 77 k.p.a. strona skarżąca podniosła, że organ I instancji nie próbował nawet wyjaśnić, czy planowana inwestycja będzie miała jakikolwiek wpływ na nieruchomości zlokalizowane w jej sąsiedztwie oraz, jak wydana decyzja wpłynie na możliwość korzystania z tych nieruchomości. Natomiast Samorządowe Kolegium Odwoławcze w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji w pełni działania Prezydenta Miasta L. poparło, stwierdzając, że co prawda dostrzega lakoniczne uzasadnienie decyzji Prezydenta, jednakże uznaje, że konkretne ustalenia parametrów nowej zabudowy, mające oparcie w wynikach analizy urbanistycznej, pozwalają na ich weryfikację i przyjęcie, iż decyzja w tym zakresie nie narusza przepisów prawa. Powyższe oznacza, że organ odwoławczy akceptuje w pełni działania organu I instancji sprzeczne z prawem, a tym samym dopuszcza jego naruszenia.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Podczas przeprowadzonej w dniu 27 kwietnia 2017 r. rozprawy sądowej stawiła się M. U.-W., która złożyła w imieniu Stowarzyszenia "W. B." w L. wniosek o dopuszczenie do udziału w sprawie w charakterze uczestnika postepowania. W uzasadnieniu wniosku Stowarzyszenie oświadczyło, że sprzeciwia się decyzji dotyczącej wybudowania centrum handlowego przy ul. W. w L. Podniosło, że na pobliskich terenach, położonych w "otulinie O. B.", od zawsze istnieje niska zabudowa, głównie jednorodzinna.

Postanowieniem z dnia [...] czerwca 2017 r. Sąd dopuścił Stowarzyszenie "W. B." w L. do udziału w sprawie w charakterze uczestnika postepowania.

Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna. Przeprowadzona kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji z dnia [...] wykazała bowiem, iż rozstrzygnięcia te nie naruszają przepisów prawa materialnego, ani też przepisów prawa procesowego w stopniu dającym podstawy do ich wyeliminowania z obrotu prawnego. Podkreślić przy tym należy, że stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm. - dalej jako "p.p.s.a.") Sąd badał legalność ww. rozstrzygnięć nie będąc związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontrolowanych decyzji jest ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji budowlanej polegającej na realizacji budynku galerii usługowo-handlowej o powierzchni sprzedaży do 1500 m2 na działce nr ewid. [...] położonej przy ul. W. w L. Materialnoprawną podstawę tych rozstrzygnięć stanowiły przepisy u.p.z.p., która to ustawa określa zasady kształtowania polityki przestrzennej, a także zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy, przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań (art. 1 ust. 1).

Poza sporem pozostaje, że dla terenu objętego planowaną inwestycją nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W związku z tym bezsporne jest również, że realizacja przedmiotowego przedsięwzięcia wymagała uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z kolei art. 64 ust. 1 w zw. z art. 56 u.p.z.p. stanowi, że właściwy organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, iż decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją związaną. Jeśli wniosek o ustalenie dotyczy inwestycji, której lokalizacja pozostaje w zgodzie z przepisami u.p.z.p. oraz z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych, jak również czyni zadość warunkom formalnym, organ właściwy w sprawie winien wydać decyzję pozytywną (zob. T. Bąkowski, Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Zakamycze 2004, s. 220-222).

W ocenie Sądu organy administracji zasadnie w niniejszej sprawie uznały, że inwestycja objęta wnioskiem J.-F. D. spełnia łącznie warunki wymienione w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Analiza materiału dowodowego w szczególności potwierdza zasadność stanowiska organów, iż projektowana inwestycja wpisuje się w funkcję zabudowy istniejącej na danym obszarze. Już bowiem chociażby na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji zlokalizowana jest zabudowa usługowa. Na działce nr ewid. [...] - sąsiadującej z inwestowaną działką nr [...] od strony południowej i dostępnej z tej samej drogi publicznej - zlokalizowany jest należący do strony skarżącej sklep L. Z kolei na działce nr [...], sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji od strony północnej, zlokalizowany jest budynek hotelowy, a więc również obiekt o funkcji usługowej. W obrębie obszaru analizowanego występują też inne obiekty usługowe, jak np. warsztaty samochodowe, biura i sklepy. Funkcja usługowa, w jaką wpisuje się obiekt objęty wnioskiem inwestora, w sposób oczywisty nie koliduje przy tym z dominującą w obrębie obszaru analizowanego formą zabudowy, tj. zabudową mieszkaniową jednorodzinną i wielorodzinną, stanowiąc jej uzupełnienie (funkcję towarzyszącą).

Bezsporne jest także, że teren planowanej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, tj. działki nr ewid. [...] stanowiącej drogę wojewódzką - ul. W. Możliwość włączenia do ww. drogi publicznej ruchu drogowego spowodowanego zmianą zagospodarowania terenu inwestycji została przy tym uzgodniona z Zarządem Dróg i Mostów w L. (pismo z dnia [...] sierpnia 2016 r. znak: [...] - k. 90 akt adm. I inst.).

Kwestią sporną nie jest także fakt, iż uzbrojenie terenu pod planowaną inwestycję jest wystarczające dla funkcjonowania projektowanej galerii, a także, że teren ten nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne zgodnej z ustawą z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1161 ze zm.).

Inwestycja nie narusza również wymogów wynikających z przepisów odrębnych. Jako, że część terenu inwestycji jest objęta ochroną konserwatorską ze względu na wyznaczone na tym obszarze stanowisko archeologiczne nr [...], ujęte w gminnej ewidencji zabytków, projekt decyzji organu I instancji - stosownie do art. 53 ust. 4 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. - wymagał uzgodnienia z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków. Warunek ten został w toku postepowania spełniony, albowiem postanowieniem z dnia [...] nr [...] (k. 94 akt adm. I inst.) Miejski Konserwator Zabytków w L. - wykonując na mocy porozumienia nr [...] z dnia [...] marca 2012 r. zawartego pomiędzy Wojewodą L. i Gminą L. zadania realizowane przez L. Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków - bez zastrzeżeń uzgodnił projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

W kontekście zgodności projektowanej zabudowy działki nr [...] z przepisami odrębnymi wypada odnieść się także do twierdzenia uczestnika postępowania - Stowarzyszenia "W. B." w L., które zastrzeżenia względem realizacji przedmiotowej inwestycji podparło argumentem, iż ww. działka zlokalizowana jest w "otulinie O. B.".

Bezspornym pozostaje, że działka inwestycyjna znajduje się w bliskim sąsiedztwie O. B., funkcjonującego jako jednostka organizacyjna U. M. C.-S. w L. (§ 10 ust. 1 pkt 6 Statutu UMCS uchwalonego przez Senat UMCS na posiedzeniu w dniu 14 czerwca 2006 r.) Użytego przez uczestnika postępowania w kontekście owego sąsiedztwa pojęcia "otulina" nie sposób jednak odczytywać inaczej, jak wyłącznie określenie potoczne. Należy bowiem zauważyć, że prawną definicję otuliny zawiera art. 5 pkt 14 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2134 ze zm. - dalej jako "u.o.p."). W myśl tego przepisu otuliną jest strefa ochronna granicząca z formą ochrony przyrody i wyznaczoną indywidualnie dla formy ochrony przyrody w celu zabezpieczenia przed zagrożeniami zewnętrznymi wynikającymi z działalności człowieka.

Formy ochrony przyrody, do których odnosi się przytoczona definicja, zostały przez ustawodawcę enumeratywnie wymienione w art. 6 ust. 1 u.o.p. W myśl tego przepisu formami ochrony przyrody są: parki narodowe, rezerwaty przyrody, parki krajobrazowe, obszary chronionego krajobrazu, obszary Natura 2000, pomniki przyrody, stanowiska dokumentacyjne, użytki ekologiczne, zespoły przyrodniczo-krajobrazowe, ochrona gatunkowa roślin, zwierząt i grzybów.

Ustawa o ochronie przyrody zawiera również definicję ogrodu botanicznego, stanowiąc w art. 5 pkt 9, że ogrodem takim jest urządzony i zagospodarowany teren wraz z infrastrukturą techniczną i budynkami funkcjonalnie z nim związanymi, będący miejscem ochrony ex situ, uprawy roślin różnych stref klimatycznych i siedlisk, uprawy roślin określonego gatunku oraz prowadzenia badań naukowych i edukacji.

Z powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, że ogród botaniczny nie jest formą ochrony przyrody, i jako taki nie posiada indywidualnie wyznaczonej strefy ochronnej, tj. otuliny w rozumieniu art. 5 pkt 14 u.o.p. Tym samym nieruchomości sąsiadujące z ogrodem botanicznym nie stanowią - z racji owego sąsiedztwa - otuliny i nie są objęte ograniczeniami w sposobie ich zagospodarowania, które dotyczą terenów otulin. Okoliczność, iż inwestowana działka nr ewid. [...] znajduje się w sąsiedztwie Ogrodu Botanicznego UMCS w L., nie niesie więc za sobą ograniczeń w możliwości jej zagospodarowania zgodnie z wnioskiem inwestora.

Stwierdzić należy, że w utrzymanej w mocy zaskarżoną decyzją decyzji pierwszoinstancyjnej w sposób prawidłowy określone zostały warunki i wymagania ładu przestrzennego. Nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczono - stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia - jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działce sąsiedniej o nr ewid. [...], w odległości 5 m od granicy pasa drogowego. Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - jako że na działkach sąsiednich wysokość ta przebiega tworząc uskok - została określona jako pośrednia wartość tego parametru dla zabudowy usługowej w obszarze analizowanym - co odpowiada dyspozycji § 7 ust. 3 rozporządzenia. Sąd nie ma również podstaw by kwestionować pozostałe parametry projektowanej inwestycji określone w decyzji organu pierwszej instancji, tj. wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej. Określone w tym zakresie warunki mieszczą się bowiem w granicach wartości tych parametrów występujących w obszarze analizowanym. Również określona geometria dachu projektowanego budynku (dach płaski attykowy) - zgodnie z § 8 rozporządzenia - uwzględnia wyniki analizy obszaru zagospodarowania, w obrębie którego występują tego rodzaju pokrycia dachowe.

W kontekście powyższych ustaleń podkreślić trzeba, że również sama granica obszaru analizowanego wyznaczona na załączniku graficznym decyzji organu I instancji, została ustalona w sposób prawidłowy. Odległość tej granicy od inwestowanej działki bezspornie bowiem przekracza trzykrotną szerokość jej frontu, która - jak wyjaśniły organy - wynosi 127 m. Tym samym odległość ta przekracza również minimalną wartość 50 m, spełniając wymogi sformułowane w § 3 ust. 2 rozporządzenia.

Załączniki decyzji organu I instancji (analiza kontynuacji funkcji zamierzonego przedsięwzięcia w formie tekstowej i graficznej), spełniają przy tym wymogi określone w § 9 rozporządzenia. Zostały podpisane przez tę samą osobę działającą z upoważnienia Prezydenta Miasta L., która podpisała decyzję. Nadto załączniki te zostały oznaczone w taki sposób, że ich związek z przedmiotową decyzją nie budzi żadnych wątpliwości. Doręczenie decyzji stronie skarżącej bez wskazanych załączników (co stanowi zasadniczy zarzut skargi) rzeczywiście należy traktować w kategoriach uchybienia procesowego, jednak - jak słusznie uznał organ odwoławczy - nie jest to uchybienie, które może mieć istotny wpływ na wynik sprawy i skutkować uchyleniem wydanej w sprawie decyzji, jeżeli tylko organ zapewnił stronom możliwość udziału w postępowaniu, w tym zapoznania się z całością dokumentacji w jego siedzibie (por. wyrok Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 października 2009 r., sygn. akt IV SA/Wa 735/09, Lex nr 574172; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 20 października 2010 r., sygn. akt II SA/Po 399/10, Lex nr 754400).

W niniejszej sprawie powyższe wymogi postępowania administracyjnego - wbrew twierdzeniu skarżącej Spółki - zostały zachowane. Do odmiennych wniosków nie może prowadzić okoliczność, iż przed wydaniem decyzji w obu instancjach nie zawiadomiono stron - zgodnie z art. 10 § 1 k.p.a. - o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym i wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Strona skarżąca nie wykazała bowiem, by uchybienia te uniemożliwiły jej podjęcie konkretnej czynności procesowej, a tylko w takiej sytuacji zarzut naruszenia powyższego przepisu mógłby odnieść skutek (por. postanowienie NSA z dnia 22 marca 2012 r., sygn. akt II GSK 431/12, Lex nr 1145527).

Sąd nie podziela również zarzutów skargi wskazujących na nieprawidłowości przeprowadzonego przez organy obu instancji postępowania dowodowego. Organy w sposób rzetelny, a zarazem wystarczający dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy ustaliły jej stan faktyczny, zachowując przy tym wymogi wynikające z przepisów art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji spełnia przy tym wymogi z art. 107 § 3 k.p.a., uzupełniając przy tym braki uzasadnienia decyzji organu I instancji. Podkreślić przy tym należy, że lakoniczność uzasadnienia decyzji pierwszoinstancyjnej, dostrzeżona przez Kolegium, choć istotnie stanowiła uchybienie dyspozycji art. 107 § 3 k.p.a., nie mogła prowadzić do uchylenia tej decyzji w postępowaniu odwoławczym, skoro samo rozstrzygnięcie organu I instancji było prawidłowe. Utrzymanie w mocy w takiej sytuacji decyzji organu I, przy jednoczesnym zwróceniu uwagi na nieistotne braki jej uzasadnienia i ich uzupełnieniu - wbrew twierdzeniu strony skarżącej - nie stanowiło akceptacji działania sprzecznego z prawem.

Reasumując stwierdzić należy, że brak jest podstaw do uwzględnienia rozpoznawanej skargi. Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji nie są bowiem obarczone wadami, które w świetle art. 145 p.p.s.a. dawałyby podstawę do wyeliminowania tych rozstrzygnięć z obrotu prawnego.

W tym stanie rzeczy Sąd, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.