Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 1099/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2016-04-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 1 pkt 1, art. 130 ust. 2, art. 132, art. 134
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Sędzia WSA Izabela Paluszyńska (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] października 2015 r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę; oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] Starosta [...], wskazując na art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2013 r., poz. 267 z późn. zm., obecnie Dz. U. z 2016 r. poz. 23, dalej jako K.p.a.) w związku z art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, art. 132 ust. 2, art. 132 ust. 3a i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015 r., poz. 782 z późn. zm., obecnie Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm., dalej jako u.g.n.) oraz wskazując, że działa na wniosek P. i H., małż. M. (dalej jako Wywłaszczeni):

1. ustalił na rzecz Wywłaszczonych odszkodowanie w łącznej kwocie 137 189,54 zł. za utracone prawo własności nieruchomości [...] - wydzielonej dla celów realizacji inwestycji drogowych - budowy dróg publicznych - dróg gminnych,

2. odmówił ustalenia odszkodowania za prawo własności nieruchomości [...],

3. określił, że ustalone odszkodowanie zostanie wypłacone przez Miasto [...] na rzecz Wywłaszczonych jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Starosta zastrzegł, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

Uzasadniając decyzję napisał, że Wywłaszczeni pismem z dnia [...] czerwca 2013 r. wystąpili w wnioskiem o ustalenie odszkodowania za utracone prawo własności nieruchomości – działek [...]. Przedmiotowe działki gruntu na podstawie ostatecznej decyzji podziałowej z dnia [...] lutego 2010 r. zostały wydzielone pod budowę terenów komunikacji - dróg gminnych. Podział nieruchomości został dokonany zgodnie z zapisami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] grudnia 2008 r. W treści decyzji wskazano również wymagania dotyczące terenów komunikacyjnych. Obowiązujące w dacie wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Gminy [...] określało, że przedmiotowy obszar został przeznaczony pod tereny rozwojowe zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

Starosta ocenił, że wniosek o ustalenie odszkodowania z tytułu utraty prawa własności nieruchomości wydzielonych pod drogi publiczne jest uzasadniony, ponieważ zostały spełnione przesłanki określone w art. 98 u.g.n. Biegła sporządziła operat w dniu [...] grudnia 2013 r. Przeanalizowała rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi, czyli rynek nieruchomości dla aktualnego, jak i alternatywnego sposobu korzystania z nieruchomości dla działek gruntu o przeznaczeniu drogowym oraz części działek o mieszanym przeznaczeniu. Analizą objęto początkowo okres dwóch lat poprzedzających datę wyceny. W pierwszej kolejności biegła dokonała analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi na obszarze Miasta i Gminy. Przedmiotowa analiza wykazała kilka wykupów gruntów podobnych do wycenianego. Mając powyższe na uwadze biegła dokonała rozszerzenia badanego rynku na obszar Powiatu [...] (dalej jako Powiat), na tereny gmin przyległych do miasta [...] celem zniwelowania ewentualnych nierynkowych zachowań nabywcy lub sprzedawcy. Z analizy wyłączono gminy takie jak [...]. Biegła przyjęła trend czasowy na poziomie zerowym, co zostało uzasadnione niewielkimi zmianami ceny nieruchomości "drogowych" w okresie objętym przedmiotowym badaniem.

Biegła wykazała istnienie transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej na obszarze Powiatu i wskazała, że ceny najwyższe osiągnęły grunty stanowiące poszerzenie ulic głównych, przejazdowych przez miejscowość oraz położone przy terenach zabudowanych. Najniższe ceny dotyczyły dróg lokalnych, o niższej intensywności wykorzystania, zlokalizowanych w otoczeniu terenów mniej zurbanizowanych.

Wyceny dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Do porównań zostało wybranych 17 transakcji z obszaru Powiatu, które spełniały w sposób największy kryterium podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Najniższą cenę transakcyjną (53,00 zł/m2) zanotowano w grudniu 2011 r. za nieruchomość [...], w otoczeniu średnio zorganizowanym, działka stanowi przedłużenie ulicy obsługującej zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Najwyższą cenę transakcyjną (113,33 zł/m2) zanotowano we wrześniu 2012 r. za nieruchomość [...], w otoczeniu terenów mieszkaniowych jednorodzinnych i aktywizacji gospodarczej. Cena średnia 1 m2 wyniosła 74,54 zł.

Biegła przyjęła do porównań nieruchomości podobne w myśl przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n., a więc nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych rzeczoznawca określiła 3 cechy najbardziej wpływające na cenę nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi oraz wyznaczyła ich wagi w następujących proporcjach: lokalizacja ogólna - 45%, lokalizacja szczegółowa - 35%, intensywność wykorzystania drogi - 20%.

Wyceniane działki gruntu o przeznaczeniu komunikacyjnym charakteryzują się: korzystną lokalizacją ogólną, korzystną lokalizacją szczegółową, średnią intensywnością wykorzystania drogi.

W wyniku przeprowadzenia analizy wartość prawa własności 1 m2 gruntu o przeznaczeniu komunikacyjnym, przy zastosowaniu współczynników korygujących, została określona na poziomie 107,26 zł.

Drugim rodzajem rynku przyjętym do porównań był rynek nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Analizą objęto w pierwszej kolejności transakcje z obszaru Gminy, lecz ostatecznie rynek został rozszerzony o inne gminy Powiatu. Biegła ponownie przyjęła zerowy trend czasowy, ponieważ na badanym rynku nie wykazała zmian cen związanych z upływem czasu. Do porównań zostały przyjęte nieruchomości złożone z jednej działki lub kilku tworzących łączność gospodarczą oraz lokalizacyjnie położone w rejonach najbardziej podobnych do przedmiotowej lokalizacji. Do porównań przyjęto 6 transakcji, a do bezpośrednich porównań wybrano 3 transakcje położone na obszarze gmin: [...]. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych rzeczoznawca określiła 5 cech najbardziej wpływających na cenę nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz wyznaczyła ich wagi w następujących proporcjach: lokalizacja ogólna -30%,, lokalizacja szczegółowa - 20%, uzbrojenie techniczne, drogi dojazdowe- 10%, powierzchnia nieruchomości - 15%, funkcja, możliwości zagospodarowania, uciążliwości - 25%. Wyceniane działki gruntu o przeznaczeniu mieszkaniowym charakteryzują się: korzystną lokalizacją ogólną, korzystną lokalizacją szczegółową, korzystnym uzbrojeniem technicznym i drogami dojazdowymi, średnią powierzchnią nieruchomości, przeciętną funkcją, możliwościami zagospodarowania, uciążliwościami.

W wyniku przeprowadzenia analizy wartość prawa własności 1 m2 gruntu o przeznaczeniu mieszkaniowym, przy zastosowaniu współczynników korygujących, została określona na poziomie 175,35 zł.

Całkowita wartość prawa własności nieruchomości wynosi 351 993,00 zł. Działka nr [...] ma powierzchnię o przeznaczeniu komunikacyjnym 0.0703 ha i wartość zgodną z opinią: 75 403,75 zł; powierzchnia działki o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wynosi 0.0082 ha i wartość zgodna z opinią to 14 378,70 zł. Działka nr [...] ma powierzchnię o przeznaczeniu komunikacyjnym 0.0424 ha i wartość zgodną z opinią: 45 478,24 zł; powierzchnia działki o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wynosi 0.0011 ha wartość zgodna z opinią to 1 928,85 zł.

Starosta oceniając przedmiotowy operat szacunkowy uznał, iż został on sporządzony zgodnie z przepisami i zawiera wszystkie składniki wymienione w § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm., dalej jako Rozporządzenie). W ocenie Starosty, biegła zawarła w operacie szacunkowym informacje istotne z punktu widzenia celu dla którego została sporządzona ww. wycena oraz słusznie określiła uwarunkowania merytoryczne i uzasadniła przyjęte rozwiązania. Konsekwencją przeprowadzonej analizy stanu prawnego i faktycznego było przyjęcie przez biegłą do porównań nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod drogi oraz nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, ponieważ takie przeznaczenie nieruchomości wycenianej zostało zdeterminowane aktami planistycznymi.

Starosta zastrzegł, że przyznanie odszkodowania zgodnie z żądaniem Wywłaszczonych nie jest możliwe. Byli właściciele nieruchomości wystąpili o przyznanie odszkodowania za działki gruntu o numerach: [...]. W ocenie Starosty zaistniały przesłanki do ustalenia odszkodowania za działki nr [...] i nr [...], ponieważ są to działki bezsprzecznie wydzielone pod poszerzenie dróg publicznych. Status działek nr [...] - nr [...] nie jest natomiast bezsporny. Zgodnie z treścią postanowienia z dnia [...] października 2009 r. Burmistrz zaopiniował pozytywnie projektowany podział nieruchomości przy założeniu, że podział może nastąpić pod warunkiem, że przy zbywaniu nowo wydzielonych działek zostanie ustanowiona służebność gruntowa na działkach oznaczonych numerem 14 i numerem 15 (odpowiadające aktualnie działkom nr: [...] - nr [...]) stanowiących drogi wewnętrzne lub nastąpi sprzedaż wydzielanych działek wraz ze sprzedażą w prawie do działek gruntu stanowiących drogi wewnętrzne. Omawiany zapis nie znalazł się co prawda w treści decyzji podziałowej, lecz nie było to konieczne, ponieważ treść postanowienia jest wiążąca przy wydawaniu decyzji zatwierdzającej projekt podziału, a ta decyzja w podstawie prawnej, jak i w uzasadnieniu przywołuje art. 99 u.g.n., który stanowi, że jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Starosta ocenił, że z powyższego wynika, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], w toku postępowania o stwierdzenie w części nieważności decyzji podziałowej, słusznie orzekło w decyzji z dnia [...] października 2014 r. nr [...] o stwierdzeniu nieważności zapisów w punkcie drugim decyzji podziałowej, stwierdzających, iż działki nr [...] i nr [...] zostały przeznaczone pod drogę publiczną. W istocie bowiem nie jest możliwym przeznaczenie tych działek pod cel publiczny, ponieważ mają one stanowić drogę wewnętrzną, która pozostanie własnością Wywłaszczonych, na której zostanie ustanowiona służebność drogowa lub Wywłaszczeni będą sprzedawać udziały w ww. działkach gruntu wraz z prawem własności działek wydzielonych pod zabudowę mieszkaniową. Starosta podkreślił, że przyjęte stanowisko znajduje uzasadnienie w utrwalonej linii orzeczniczej Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok NSA z dnia 15 maja 2014 r., sygn. I OSK 2548/12, wyrok NSA z dnia 10 września 2014 r., sygn. 1 OSK 229/13).

Od opisanej decyzji, odwołanie wniosło Miasto [...], zastępowane przez zawodowego pełnomocnika. Pełnomocnik, chociaż określiła, że zaskarża decyzję w części obejmującej punkt pierwszy i trzeci, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez ponowne określenie wysokości odszkodowania po uprzednim zleceniu sporządzenia nowego operatu. Pełnomocnik zarzuciła naruszenie przepisów postępowania:

1. art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. poprzez nienależytą i nierzetelną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, przejawiającą się m.in. w:

a. błędnej ocenie operatu w zakresie prawidłowości doboru transakcji w celu określenia wartości nieruchomości zajętej pod drogi publiczne, tj. przyjęciu, że: biegła dokonała właściwej oceny w zakresie podobieństwa nieruchomości będącej przedmiotem postępowania z nieruchomościami przyjętymi do porównania na potrzeby wyceny, przyjmując do analizy nieruchomości o bardzo zróżnicowanych powierzchniach i spoza rynku lokalnego; przyjęciu, że uzasadnionym było przyjęcie do ostatecznego porównania aż 17 transakcji nieruchomościami drogowymi, co w sposób bezpośredni wpłynęło na ustalenie ceny jednostkowej za grunt na zbyt wysokim poziomie i wielkość współczynnika korygującego.

b. błędnej ocenie operatu w zakresie prawidłowości doboru transakcji w celu określenia wartości nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym pomimo iż biegła nie przeprowadziła w operacie żadnej analizy porównawczej nieruchomości przy przyjętej metodzie porównywania parami;

c. błędnej ocenie operatu w zakresie, w jakim Starosta uznał, że biegła w sposób prawidłowy i rzetelny określiła wielkość atrybutów waloryzujących oraz w zakresie w jakim Starosta uznał, że uzasadnionym było dokonanie wyceny działek nr [...] i [...] w części jako drogi, a w części jako nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym.

Pełnomocnik zarzuciła także naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 154 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n. w związku z § 36 ust. 1 w związku z § 4 ust. 4 Rozporządzenia poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że biegła dokonała właściwego doboru transakcji w celu określenia wartości nieruchomości zajętej pod drogę publiczną, w szczególności, że:

a. dokonała właściwej oceny w zakresie podobieństwa nieruchomości będącej przedmiotem postępowania z nieruchomościami przyjętymi do porównania na potrzeby wyceny, przyjmując do analizy nieruchomości o bardzo zróżnicowanych powierzchniach i spoza rynku lokalnego;

b. uzasadnionym było przyjęcie do ostatecznego porównania aż 17 transakcji nieruchomościami drogowymi, co w sposób bezpośredni wpłynęło na ustalenie ceny jednostkowej za grunt na zbyt wysokim poziomie i wielkość współczynnika korygującego;

c. w sposób prawidłowy i rzetelny określiła wielkość atrybutów waloryzujących;

d. uzasadnionym było dokonanie odrębnej wyceny nieruchomości w części jako przeznaczonej pod drogę publiczną, a w części pod zabudowę mieszkaniową (działki nr [...] i [...]),

e. nie przeprowadziła w operacie żadnej analizy porównawczej nieruchomości przy przyjętej metodzie porównywania parami - co do części nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

Uzasadniając pełnomocnik napisała, że dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, wartość danej nieruchomości wprawdzie koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Jednym z kryterium decydującym o podobieństwie nieruchomości jest ich położenie. Biegła przyjęła do porównania transakcje nieruchomościami m.in. w [...]. Tylko trzy transakcje pochodzą z terenu Gminy. Taki dobór transakcji - całkowicie dowolny - budzi wątpliwości.

Dalej pełnomocnik wskazała na siedem transakcji nieruchomościami drogowymi, jakie miały miejsce w okresie analizowanym przez biegłą w operacie, na terenie Gminy, każdorazowo wskazując na położenie działki, powierzchnię, cenę transakcyjną, cenę za 1 m2 oraz numer repertorium. Oceniła, że ceny przywołanych transakcji w sposób znaczący odbiegają od cen jakie analizowała biegła na innych rynkach, przy czym zastrzegła, że nie odnosi się do atrybutu powierzchni nieruchomości. Podkreśliła, że w zestawieniu znalazła się nieruchomość sąsiadująca z nieruchomością podlegająca wycenie w niniejszym postępowaniu. Cena zbycia nieruchomości jest niższa ponad 10- krotnie od ceny nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym. Nadto do porównania przyjęto nieruchomości o powierzchniach z przedziału od 12 m2 aż do 1320 m2 (tabela nr 1) - ponad 100-krotna rozpiętość - oraz o powierzchniach z przedziału od 9542 m2 do 40996 m2 (tabela nr 2) - ponad 4-krotna rozpiętość. Dobór taki należy uznać za całkowicie dowolny. Dobór transakcji przyjętych do porównania - ich ilość i ceny jednostkowe - wprost wpływa na wielkość przyjętej ceny minimalnej, ceny maksymalnej i ceny średniej, co z kolei wpływa na wielkość przyjętego współczynnika korygującego, od 0,711 do 1,520. Zawyżona cena minimalna, cena maksymalna oraz cena średnia spowodowała ustalenie bardzo rozbieżnych współczynników korygujących: maksymalnego i minimalnego. To z kolei doprowadziło do ustalenia średniego współczynnika na poziomie 1,439. Nie sposób zatem przyjąć, by przyjęte do porównania nieruchomości były dobrane właściwie, skoro zaistniała potrzeba skorygowania ceny średniej aż o około 44%. Dopuszczalność zastosowania korygujących współczynników przy tak dużych różnicach powierzchni winna zostać szczegółowo omówiona przez rzeczoznawcę.

Biegła nie wykazała w jaki sposób ustaliła powierzchnię terenu z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową, a jej wyjaśnienia nie są wystarczające. W ocenie Odwołującego rzetelne wskazanie powierzchni o przeznaczeniu pod budownictwo mieszkaniowe mogłoby nastąpić w oparciu o pomiary geodezyjne wykonane w terenie przez uprawnionego geodetę. Określenia wartości nieruchomości dokonał organ I instancji, mnożąc przez ustalone ceny jednostkowe nieruchomości (za drogi publiczne i za zabudowę mieszkaniową) wielkość powierzchni nieruchomości o danym przeznaczeniu. Takie matematyczne działania nie mają nic wspólnego z wyceną nieruchomości, której winien dokonać biegły, dysponując wiedzą specjalistyczną w tym zakresie i czyniąc to w odniesieniu do nieruchomości podobnych.

Biegła nie wyjaśniła w jaki sposób ustaliła wagi procentowe poszczególnych atrybutów waloryzujących, a dalej na jakiej podstawie dokonała charakterystyki wycenianej nieruchomości w oparciu o przyjęte przez siebie kryteria. Ponadto pełnomocnik oceniła, że operat opracowany został niezgodnie z obowiązującymi rzeczoznawców majątkowych Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. Dokonany dobór transakcji nie uwzględnia właściwości fizycznych nieruchomości, a to m.in. ich powierzchni.

Decyzją z dnia [...] października 2015 r. nr [...] Wojewoda Wielkopolski, wskazując na art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając napisał, że Starosta niewadliwie ustalił, iż skutek przejścia prawa własności działek zajętych pod drogi nastąpił w odniesieniu do działek oznaczonych numerami [...] i [...]. W odniesieniu do powyższych działek zostały spełnione przesłanki do ustalenia odszkodowania za utracone prawo własności, zawarte w art. 98 ust. 3 u.g.n. Powyższy skutek nie nastąpił natomiast w odniesieniu do działek oznaczonych numerami: [...] i [...], co wynika z decyzji SKO z dnia [...] października 2014 r.

Wojewoda napisał, że po przeanalizowaniu operatu doszedł do przekonania, że operat jest wiarygodnym dowodem. Spełnia on wymogi formalne, o których mowa w § 56 i § 57 Rozporządzenia. Biegła przeanalizowała również możliwość zastosowania zasady korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 4 u.g.n. Jeśli chodzi o przeznaczenie planistyczne nieruchomości, biegła ustaliła, iż działki [...] oraz [...] zostały przeznaczone w części pod zabudowę jednorodzinną mieszkaniową, a w części pod cel komunikacyjny. Odnośnie przyjętej metody wyceny, zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej (dla przeznaczenia komunikacyjnego) oraz metodę porównywani parami (dla przeznaczenia mieszkaniowego). Wojewoda nie zgodził się z zarzutem odwołania, jakoby dobrane do porównań nieruchomości nie stanowiły katalogu nieruchomości podobnych. Wojewoda podkreślił, że stosownie do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Nie sposób zgodzić się z twierdzeniem, że pod pojęciem rynku lokalnego rozumie się przede wszystkim obszar gminy. Przepisy u.g.n. ani przepisy Rozporządzenia nie precyzują pojęcia rynku nieruchomości i posługują się jedynie sformułowaniami: "rynek", "rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości" albo "lokalny rynek nieruchomości" przeciwstawiając ten ostatni pojęciu "regionalnego lub krajowego rynku nieruchomości (§ 26 ust. 1 i 2 Rozporządzenia). Biegła była uprawniona do przyjęcia transakcji z obszaru Powiatu, natomiast już sam wybór konkretnych nieruchomości z badanego rynku znajdował się w gestii rzeczoznawcy jako osoby posiadającej wiedzę specjalistyczną. Subiektywnie wyselekcjonowane przez odwołującą się transakcje, do których doszło w tym czasie na obszarze Gminy, gdzie jednostkowe ceny za m2 były niższe od tych uzyskanych w transakcjach dobranych do porównań przez biegłą (co z oczywistych względów jest korzystne dla odwołującej) nie mogą w żaden sposób świadczyć o wadliwości sporządzonej opinii.

Wojewoda nie zgodził się z zarzutem dotyczącym powierzchni nieruchomości dobranych do porównań i podkreślił, że przy wycenie gruntów komunikacyjnych cecha powierzchni nie stanowi istotnego atrybutu cenotwórczego. Na rynku nieruchomości komunikacyjnych nie jest to niezależny atrybut świadczący o walorach nieruchomości. Nie wymaga wiedzy specjalnej to, że nabywca prywatny zaoferuje prywatnemu zbywcy wyższą cenę za nabywaną nieruchomość mającą dogodne cechy takie jak: powierzchnia, kształt, walory użytkowe, możliwości inwestycyjne, gdyż w ten sposób może wykorzystać daną nieruchomość w różny sposób. Jednak dla podmiotu publicznego, który ma wybudować na danym gruncie drogę nie ma w istocie znaczenia jaka jest powierzchnia tego gruntu, bowiem bez względu na jej powierzchnię taka nieruchomość przydatna jest jedynie na cel komunikacyjny. O tym, iż cecha powierzchnia nie stanowi istotnego atrybutu cenotwórczego może również świadczyć to, iż w ocenianym operacie wśród transakcji w tabeli nr 1 znalazła się działka gruntu o przeznaczeniu komunikacyjnym o pow. 12 m2 oraz działka o pow. 104 m2, z tej samej gminy, za które uzyskano identyczną cenę 75.00 zł za 1m2.

Wojewoda nie dopatrzył się przymiotu dowolności w doborze nieruchomości podobnych przeznaczonych pod mieszkalnictwo, przyjętych przez biegłą do bezpośrednich porównań. Odwołująca zakwestionowała również dobór 17 transakcji nieruchomościami drogowymi, w sytuacji w której w jej ocenie należało ograniczyć liczbę transakcji do wymaganego minimum (11), wynikającego z przepisów Rozporządzenia. Z literalnego brzmienia § 4 ust. 4 Rozporządzenia wynika, że rzeczoznawca stosując metodę korygowania ceny średniej jest zobowiązany przyjąć do porównań co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, a więc co najmniej jedenaście. Wojewoda ocenił, że dobranie większej liczby nieruchomości przez rzeczoznawcę nie jest sprzeczne w powołanym przepisem i wskazał, że ostateczny dobór 17 transakcji został poprzedzony eliminacją wartości skrajnych, na co biegła wyraźnie wskazała w treści operatu. Ponadto, jak wynika z wyjaśnień złożonych przez biegłą w toku postępowania, transakcje zostały wyłonione ze znacznie większego zbioru. Nadto, wbrew zarzutom odwołania, w operacie został przedstawiony proces wyceny przy zastosowaniu metody porównywania parami nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Stosowne wyliczenia zawiera załącznik do operatu.

W ocenie Wojewody również zarzut odnoszący się do ustalenia powierzchni terenu o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową nie zasługiwał na uwzględnienie. Biegła w swych wyjaśnieniach wskazała, iż zakres funkcji terenu został ustalony na podstawie zapisów decyzji o warunkach zabudowy, a konkretnie na podstawie treści decyzji w której w zakresie ulicy [...] zapisano rezerwę pasa o szerokości 9.00 metrów na poszerzenie ulicy. Biegła przeniosła te odległości na rysunek stanowiący załącznik do decyzji oraz uwzględniając szerokość działek [...] i [...] uzyskała wielkości wskazane w operacie na str. 11. Stosownych pomiarów dokonano z kolei na podstawie mapy zasadniczej stanowiącej podkład do załącznika do decyzji o warunkach zabudowy. Ponadto zawarte w operacie założenie, iż skoro wyceniane działki miały różne przeznaczenie w dacie podziału, to wyceny należy dokonać w ten sposób, iż pewną jej część wyceni się osobno z uwzględnieniem przeznaczenia mieszkaniowego, a pozostałą z uwzględnieniem przeznaczenia drogowego jest logiczne i przekonujące i nie stoi w opozycji do obowiązujących przepisów. Również fakt, iż organ dokonał ostatecznych działań matematycznych w treści skarżonej decyzji - z uwagi na okoliczność, iż za dwie z wycenianych działek z uwagi na decyzję SKO, odszkodowanie nie zostało ostatecznie ustalone - jest poprawne i wynika ze specyfiki przedmiotowej sprawy. Wszak to organ administracji decyduje ostatecznie o wysokości odszkodowania na podstawie wartości nieruchomości oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 130 ust. 2 u.g.n.).

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu Gmina [...], zastępowana przez fachową pełnomocniczkę, wniosła o uchylenie obu wydanych w sprawie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji, lub o uchylenie decyzji Wojewody i przekazanie sprawy temu organowi. Pełnomocnik podkreśliła, że Wojewoda podzielił stanowisko organu I instancji w zakresie dokonanej oceny materiału dowodowego zebranego w sprawie i oceniła, że organ wyższego stopnia nie odniósł się w sposób wyczerpujący do zastrzeżeń sformułowanych w odwołaniu. Pełnomocnik powtórzyła zarzuty zawarte w odwołaniu, w tym zarzut naruszenia przepisów postępowania:

1. art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a. poprzez nienależytą i nierzetelną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, przejawiającą się m.in. w:

a. błędnej ocenie operatu w zakresie prawidłowości doboru transakcji w celu określenia wartości nieruchomości zajętej pod drogi publiczne, tj. przyjęciu, że: biegła dokonała właściwej oceny w zakresie podobieństwa nieruchomości będącej przedmiotem postępowania z nieruchomościami przyjętymi do porównania na potrzeby wyceny, przyjmując do analizy nieruchomości o bardzo zróżnicowanych powierzchniach i spoza rynku lokalnego; przyjęciu, że uzasadnionym było przyjęcie do ostatecznego porównania aż 17 transakcji nieruchomościami drogowymi, co w sposób bezpośredni wpłynęło na ustalenie ceny jednostkowej za grunt na zbyt wysokim poziomie i wielkość współczynnika korygującego,

b. błędnej ocenie operatu w zakresie prawidłowości doboru transakcji w celu określenia wartości nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym pomimo iż biegła nie przeprowadziła w operacie żadnej analizy porównawczej nieruchomości przy przyjętej metodzie porównywania parami;

c. błędnej ocenie operatu w zakresie, w jakim Starosta uznał, że biegła w sposób prawidłowy i rzetelny określiła wielkość atrybutów waloryzujących, oraz w zakresie w jakim Starosta uznał, że uzasadnionym było dokonanie wyceny działek nr 760 i 763 w części jako drogi, a w części jako nieruchomości o przeznaczeniu mieszkaniowym.

Pełnomocnik zarzuciła także naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 154 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 u.g.n. w związku z § 36 ust. 1 w związku z § 4 ust. 4 Rozporządzenia poprzez nieuzasadnione przyjęcie, że biegła dokonała właściwego doboru transakcji w celu określenia wartości nieruchomości zajętej pod drogę publiczną, w szczególności, że:

a. dokonała właściwej oceny w zakresie podobieństwa nieruchomości będącej przedmiotem postępowania z nieruchomościami przyjętymi do porównania na potrzeby wyceny, przyjmując do analizy nieruchomości o bardzo zróżnicowanych powierzchniach i spoza rynku lokalnego;

b. uzasadnionym było przyjęcie do ostatecznego porównania aż 17 transakcji nieruchomościami drogowymi, co w sposób bezpośredni wpłynęło na ustalenie ceny jednostkowej za grunt na zbyt wysokim poziomie i wielkość współczynnika korygującego;

c. w sposób prawidłowy i rzetelny określiła wielkość atrybutów waloryzujących;

d. uzasadnionym było dokonanie odrębnej wyceny nieruchomości w części jako przeznaczonej pod drogę publiczną, a w części pod zabudowę mieszkaniową (działki nr [...] i [...]),

e. nie przeprowadziła w operacie żadnej analizy porównawczej nieruchomości przy przyjętej metodzie porównywania parami - co do części nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

W odpowiedzi na skargę organ administracji wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z dnia 28 stycznia 2016 r. sygn. akt II SA/Po 1099/15 Sąd odmówił wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga jest bezzasadna.

Na wstępie należy podkreślić, że zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270, z późn. zm.; dalej jako P.p.s.a.) kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu. Kontrola sądu nie obejmuje natomiast zasadniczo oceny wypełniania przez organy administracji tzw. pozasystemowych kryteriów słusznościowych, w szczególności kierowania się zasadami współżycia społecznego, ani kryteriów celowościowych, takich jak realizacja określonej polityki stosowania prawa administracyjnego (por. wyrok NSA z 25.09.2009 r., I OSK 1403/08, Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej w skrócie: "CBOSA").

Kontrolując zaskarżoną decyzję Wojewody w tak zakreślonych granicach kognicji Sąd nie dopatrzył się przy jej wydaniu naruszeń prawa, które w świetle art. 145 § 1 p.p.s.a. skutkowałyby koniecznością uchylenia albo stwierdzenia nieważności tego aktu, względnie stwierdzenia jego wydania z naruszeniem prawa. W szczególności, w ocenie Sądu, organy administracji w należyty sposób zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy niezbędny do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, i na tej podstawie dokonały prawidłowych ustaleń co do okoliczności faktycznych istotnych dla jej rozstrzygnięcia. Ustalenia te Sąd w pełni podziela i czyni integralną częścią swoich ustaleń.

Materialnoprawną podstawę decyzji administracyjnych zapadłych w niniejszej sprawie stanowiły przepisy u.g.n., z jej art. 98 na czele. W myśl art. 98 ust. 1 zdanie pierwsze u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe – z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Zgodnie z art. 98 ust. 2 u.g.n. właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej praw gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa do działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Podstawą wpisu tych praw do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział. Z kolei art. 98 ust. 3 u.g.n. stanowi, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 u.g.n. stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

W świetle cytowanych przepisów prawo do odszkodowania powstaje tylko w sytuacji, gdy w związku z dokonanym na wniosek właściciela podziałem nieruchomości dochodzi do wydzielenia działki lub działek gruntu pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie albo krajowe. Definicję "drogi publicznej" zawiera ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2013 r. poz. 260 z późn. zm.; dalej jako u.d.p.), która w art. 1 stanowi, że drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. W świetle art. 2 ust. 1 u.d.p. drogi publiczne dzielą się na cztery kategorie – wyróżnione ze względu na funkcję danej drogi w sieci drogowej – tj. drogi krajowe, wojewódzkie, powiatowe i gminne. Ustawa o drogach publicznych określa także zasady i tryb nadawania drodze odpowiedniej kategorii, a w szczególności przesądza, że status drogi krajowej nadawany jest rozporządzeniem właściwego ministra (zob. art. 5 ust. 2 u.d.p.), natomiast drogi wojewódzkiej, powiatowej oraz gminnej – w drodze uchwały organu stanowiącego właściwej jednostki samorządu terytorialnego (zob.: art. 6 ust. 2, art. 6a ust. 2 oraz art. 7 ust. 2 u.d.p.). Drogi, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg są drogami wewnętrznymi (art. 8 ust. 1 u.d.p.).

Nie budzi wątpliwości konkluzja Wojewody, że w sprawach z zakresu odszkodowania za działki przejęte pod drogi publiczne w pierwszej kolejności należy ustalić, czy nieruchomość objęta postępowaniem przeszła na własność danej jednostki samorządu terytorialnego. Starosta słusznie wskazał, że w decyzji podziałowej zostały wydzielone działki pod drogi publiczne. Trafnie przy tym określił, że pod drogi publiczne zostały wydzielone tylko działki nr [...] i [...], co wynika jednoznacznie z decyzji SKO w [...] z dnia [...] października 2014 r. Wskazaną decyzją SKO stwierdziło nieważność decyzji podziałowej, w części, w której Burmistrz określił status nowowydzielonych (wówczas) działek nr [...] i [...] jako przeznaczonych pod drogę publiczną gminną (k. 314). Decyzja SKO została utrzyma w mocy decyzją tegoż organu z dnia [...] kwietnia 2015 r. (k. 345). W odniesieniu do działek nr [...] i [...] zostały zatem spełnione przesłanki do ustalenia odszkodowania za utracone prawo własności, zawarte w art. 98 ust.3 u.g.n. Nie ma wątpliwości, iż przedmiotowe działki przeszły na własność Gminy z przeznaczeniem pod drogi z mocy prawa z chwilą uzyskania przymiotu ostateczności przez decyzję podziałową, i pozostają własnością Gminy. W konsekwencji, za działki gruntu nr [...] i nr [...] przysługuje odszkodowanie.

Zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. odszkodowanie przysługuje w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W sprawie zostały przeprowadzone rokowania, bezskuteczne (k. 15, 19, 44). Słusznie zatem zostało przeprowadzone postępowanie w celu ustalenia wysokości należnego odszkodowania.

Podstawowym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy, sporządzony w dniu [...] grudnia 2013 r., z potwierdzoną aktualnością. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. W orzecznictwie NSA dominuje pogląd, który skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni podziela, że w przypadku oceny operatu szacunkowego, zakres kontroli (oceny) tego dowodu jest ograniczony. Operat szacunkowy stanowi bowiem sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie do szacowania nieruchomości. Organ rozpoznający sprawę nie posiada natomiast wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Ma zatem obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym: czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny. Oznacza to, że prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada rzeczoznawca majątkowy (por. wyrok NSA z dnia 11 marca 2016 r. sygn. akt I OSK 1359/14 i przywołane tam orzecznictwo tego Sądu; CBOSA).

Sąd podziela ocenę organów obu instancji, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat jest wiarygodnym dowodem. Rzeczoznawca w zgodzie z wymogami § 55, § 56 i § 57 Rozporządzenia umieścił w operacie wszystkie informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazał podstawy prawne i uwarunkowania dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawił tok swoich obliczeń oraz wynik końcowy. Rzeczoznawca prawidłowo przedstawił sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym nie uchybił dokonanej analizie i charakterystyce rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Sąd w pełni podziela stanowisko Wojewody, dotyczące poszczególnych zarzutów odwołania co do operatu i zastrzega, że argumenty odwołania zostały powtórzone w skardze. W związku z tym Sąd stwierdza, że zarzuty skargi są bezzasadne, dokładnie z powodów opisanych przez organ wyższego stopnia. Operat jest czytelny, spójny i logiczny, nie zawiera niejasności. Zarazem Sąd krytycznie ocenia postawę Skarżącej, która wiedząc o sporządzaniu operatu szacunkowego przez biegłego, dopiero na etapie odwołania od decyzji zasygnalizowała posiadanie wiedzy o wysokości odszkodowań za działki przejęte pod drogi publiczne. Subiektywnie wyselekcjonowane przez Skarżącą transakcje nie mogły samodzielnie przesądzić o wadliwości sporządzonego operatu. Sąd zaznacza, że Skarżąca nie zaprezentowała opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.) i powtarza, że Skarżąca nie zaoferowała biegłemu swojej wiedzy na temat nieruchomości ocenionych przez Skarżącą jako nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianych. Nie można założyć, co sugeruje Skarżąca, że ustalenie odszkodowań za działki przejęte pod drogi publiczne na obszarze gminy dyskwalifikuje wycenę, skoro transakcje nie zostały wzięte pod uwagę przez biegłego. Z art. 151 ust. 1 u.g.n. wynika, że w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia najbardziej prawdopodobnej jej ceny, możliwej do uzyskania na rynku, przy czym Sąd podkreśla swoją aprobatę dla stanowiska organów obu instancji, że biegła była uprawniona do doboru nieruchomości podobnych zarówno z obszaru Gminy jak i z obszaru Powiatu, bowiem zarówno przepisy u.g.n. jak i Rozporządzenia nie zawierają definicji pojęcia "rynek nieruchomości", posługując się jedynie sformułowaniami: "rynek", "rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości" albo "lokalny rynek nieruchomości" przeciwstawiając ten ostatni pojęciu "regionalnego" lub "krajowego" rynku nieruchomości (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 10 listopada 2015 r. sygn. akt II SA/Bd 1182/15 i wskazane tam orzecznictwo, w tym orzeczenie cytowane przez Wojewodę; CBOSA). Sąd stwierdza, że organy postąpiły prawidłowo, odmawiając stwierdzenia naruszenia zasad sporządzania operatu przez biegłą.

Wojewoda słusznie napisał, że biegła w swych wyjaśnieniach wskazała, że zakres funkcji terenu został ustalony na podstawie zapisów decyzji o warunkach zabudowy, a konkretnie na podstawie treści decyzji w której zapisano rezerwę pasa o szerokości 9.00 metrów na poszerzenie ulicy. Biegła przeniosła te odległości na rysunek stanowiący załącznik do decyzji oraz, uwzględniając szerokość działek nr [...] i nr [...], uzyskała wielkości powierzchni do celu komunikacji i mieszkaniowej jednorodzinnej (s. 11 operatu, k. 198 akt adm.). Powierzchnia pod zabudowę mieszkaniowa, nie została więc, jak podnoszono w skardze, ustalona dowolnie. Skoro wyceniane działki miały różne przeznaczenie w dacie podziału, to biegła postąpiła prawidłowo, wyceniając część działki z uwzględnieniem przeznaczenia mieszkaniowego, a pozostałą część z uwzględnieniem przeznaczenia komunikacyjnego. Zgodnie z art. 154 ust. 1 i 2 wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania dokonuje rzeczoznawca, uwzględniając m.in. przeznaczenie nieruchomości ustalone na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (planu miejscowego dla przedmiotowych działek nie uchwalono).

W niniejszej sprawie działki gruntu zostały wydzielone pod drogi publiczne na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. Zgodnie z § 36 ust.6 Rozporządzenia przy określaniu wartości tych działek odpowiednio stosuje się przepisy ust. 1- 4 z tym, że stan nieruchomości, z których wydzielono te działki gruntu, przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia w sytuacji, gdy na realizacje inwestycji drogowej została przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycje drogową – wartość rynkową określa się przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a w przypadku, gdy to nie jest możliwe – przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych. Zgodnie z ust. 5 § 36 rozporządzenia – przez decyzję, o której mowa w ust. 1, 2, 4 rozumie się decyzję o warunkach zabudowy. Biegła słusznie więc przyjęła przeznaczenie gruntów z decyzji o warunkach zabudowy z 18.12.2008r. W tej decyzji, jak wyżej wskazano przedmiotowe nieruchomości przeznaczone były pod drogi gminne z wyłączeniem pasa o szerokości 9m. To część działek, jak słusznie uznała biegła, nie była w decyzji o warunkach zabudowy przeznaczona pod inwestycję drogową. Do jej przeznaczenia prawidłowo więc przyjęto pozostałą poza funkcją dróg publicznych (KD) funkcję terenu tj. zabudowę mieszkaniową jednorodzinna (M).

Biegła wykazała, że przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości. Średnie ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogę są niższe od cen średnich na rynku gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową.

Do wyceny nieruchomości biegła zastosowała: dla przeznaczenia komunikacyjnego – podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej, dla przeznaczenia mieszkaniowego – zastosowała podejście porównawcze metodą porównywania parami. Słusznie organ II instancji uznał za bezzasadny zarzut przyjęcia przez biegłą dla przeznaczenia komunikacyjnego 17 zamiast 11 nieruchomości. W § 4 ust. 4 rozporządzenia wskazano na przyjęcie do porównania kilkunastu, a więc minimum jedenastu nieruchomości. Przyjęcie 17 – sto, po odrzuceniu skrajnych, na co wskazała biegła na str. 20 operatu, nie stanowi naruszenia prawa.

Wbrew zarzutom skargi biegła nie ograniczyła się do wskazania nieruchomości przyjętych do porównania i wybranej metody, a wskazała proces wyceny przy zastosowaniu (do przeznaczenia mieszkaniowego) metody porównywania parami nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową ( tabela A, str. 28 operatu).

Kwestionowanie zastosowanej przez biegłą metody wyceny, doboru nieruchomości czy też przyjętych współczynników korygujących oraz ich wag jest możliwe tylko wtedy, gdy istotnie rzeczoznawca naruszył zasady sporządzania operatu, popełnił błędy logiczne, które podważają przydatność dla celów wyceny sporządzonego opracowania. Taka sytuacja w niniejszej sprawie miejsca nie miała. Biegła nie naruszyła w tym zakresie przepisów ustawy ani rozporządzenia, uzasadniła swoje stanowisko w operacie, nie popełniła błędów logicznych, operat nie zawierał sprzeczności, nie przedłożono kontroperatu.

Nadto Sąd w pełni aprobuje dokonanie ostatecznych obliczeń przez organ I instancji, skoro odszkodowanie zostało ustalone za dwie z czterech wycenianych działek. W sytuacji ustalenia odszkodowania za niektóre tylko z wycenianych działek, nieracjonalne byłoby oczekiwanie, aby organ dodatkowo zażądał wykonania prostych obliczeń przez biegłego, wydłużając jedynie prowadzone przez siebie postępowanie.

Sumując nie doszło do naruszenia przepisów, w tym przepisów wskazanych w skardze. W tym stanie rzeczy Sąd orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 P.p.s.a.