Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1131/12
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2013-12-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Skarbu Państwa
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 1,7 ust. 1 pkt 3, art. 11 ust. 1,2,4,5, art. 27
journal: Dz.U. 2005 nr 169 poz 1418
law: Ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej   Polskiej
article: par. 4 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 141 par. 4, art. 183 par. 1 i 2, art. 184
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Małgorzata Borowiec sędzia NSA Irena Kamińska sędzia del. NSA Zygmunt Zgierski (spr.) Protokolant asystent sędziego Łukasz Mazur po rozpoznaniu w dniu 4 grudnia 2013 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J.M. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 stycznia 2012 r. sygn. akt I SA/Wa 1590/11 w sprawie ze skargi J.M. na decyzję Ministra Skarbu Państwa z dnia 14 czerwca 2011 r. nr [...] w przedmiocie potwierdzenia prawa do rekompensaty 1) oddala skargę kasacyjną 2) zasądza od J.M. na rzecz Ministra Skarbu Państwa kwotę 180 (słownie: sto osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

I OSK 1131/12

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 26 stycznia 2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uwzględnił skargę J.M. i uchylił decyzję Ministra Skarbu Państwa z dnia 14 czerwca 2011 r. w przedmiocie potwierdzenia prawa do rekompensaty – w części, w której utrzymywała ona w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia 17 stycznia 2011 r. co do osoby J.M..

W uzasadnieniu wyroku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie przytoczył następujące okoliczności faktyczne i prawne.

Decyzją z dnia 17 stycznia 2011 r. Wojewoda [...] potwierdził J.M. oraz B.M. prawo do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej. W uzasadnieniu decyzji organ stwierdził, że wnioskodawcy spełnili przesłanki wynikające z ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 169, poz. 1418 ze zm.).

Od ww. decyzji odwołanie złożył J.M., wnosząc o jej uchylenie. Wskazał, że pozostawiona poza granicami RP nieruchomość nie znajdowała się w województwie tarnopolskim (jak wynika z ustaleń organu I instancji oraz przedłożonego do akt sprawy operatu szacunkowego z dnia 30 maja 2008 r.), tylko w województwie lwowskim, jak to zostało stwierdzone w operacie szacunkowym z dnia 14 września 1974 r. sporządzonym przez A.W.

Decyzją z dnia 14 czerwca 2011 r. Minister Skarbu Państwa utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy wskazał w uzasadnieniu rozstrzygnięcia, że z orzeczenia Państwowego Urzędu Repatriacyjnego w [...] z dnia 11 czerwca 1945 r. wynika, że A.K. pozostawił poza obecnymi granicami RP: 0,56 ha sadu, dom mieszkalny murowany piętrowy, o wymiarach 13 x 16 m, kryty blachą oraz budynek gospodarczy.

Z operatu szacunkowego z dnia 14 września 1974 r., załączonego na wcześniejszym etapie postępowania (sporządzonego w oparciu o nieobowiązujące w chwili wydania zaskarżonej decyzji przepisy) wynika, że nieruchomość pozostawiona przez A.K. w [...] położona była w województwie lwowskim.

Natomiast z przedwojennej mapy województwa tarnopolskiego załączonej do operatu szacunkowego z dnia 30 maja 2008 r. wynika, że miejscowość [...] położona była w województwie tarnopolskim.

Minister podniósł, że operat szacunkowy z dnia 14 września 1974 r. nie może stanowić podstawy do obliczenia wartości pozostawionych poza obecnymi granicami nieruchomości. Przepisy, w oparciu o które został sporządzony, nie są bowiem w obowiązującym stanie prawnym podstawą do wyliczenia wartości rekompensaty za pozostawione mienie. Dowodem na okoliczność ustalenia wartości pozostawionych nieruchomości, a następnie wysokości rekompensaty, może być operat szacunkowy uwzględniający wymagania ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. Konieczna jest zatem wycena pozostawionych składników majątkowych w oparciu o właściwe wskaźniki, o których mowa w art. 11 ust. 2 ustawy. Operat szacunkowy nie uwzględniający tych wskaźników (tak jak miało to miejsce w przypadku wyceny z dnia 14 września 1974 r.) jest wadliwy, a tym samym nie może stanowić podstawy wyliczenia wysokości rekompensaty.

W ocenie organu odwoławczego bezsporne jest, że A.K. pozostawił nieruchomość w [...]. Miejscowość ta z kolei, jak wynika ze znajdującej się w aktach sprawy mapy, położona była w województwie tarnopolskim. Brak jest zatem uzasadnionych podstaw do kwestionowania ustaleń faktycznych zawartych w zaskarżonej decyzji. Wojewoda [...] obliczył bowiem wysokość rekompensaty mając na względzie współczynnik właściwy dla województwa tarnopolskiego (0,76).

Na decyzję ostateczną skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył J.M.. Wskazał, że choć uczestniczył w postępowaniu, to jednak nie był jego wnioskodawcą, a Wojewoda bezpodstawnie wezwał go do złożenia operatu szacunkowego. Zatem decyzja została wydana z uwzględnieniem operatu złożonego przez osobę nieuprawnioną.

Ponadto skarżący podniósł, że organ winien uwzględnić operat sporządzony w dniu 14 września 1974 r., z którego wynika, że [...] położony był w województwie lwowskim, a nie w województwie tarnopolskim, jak wskazano w operacie z dnia 30 maja 2008 r. Przyjęcie przez organy, że pozostawiona nieruchomość położona była w województwie tarnopolskim prowadzi do zastosowania przelicznika mniej korzystnego, a wobec tego do niższej wyceny pozostawionego mienia. Ponadto, zdaniem skarżącego, nieprawidłowe jest przyjęcie przez rzeczoznawcę jako rynku porównywalnego dla [...] miasta [...], które liczy mniej mieszkańców. W jego ocenie rynkiem porównywalnym powinien być [...].

Uwzględniając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że skarga jest zasadna z innych przyczyn, niż w niej podniesione.

Nie negując prawidłowości ustaleń organów obydwu instancji, że skarżący spełnia przesłanki do potwierdzenia mu prawa do rekompensaty, Sąd I instancji uznał, że organ odwoławczy nie był uprawniony do wydania decyzji o utrzymaniu w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej w odniesieniu do skarżącego w sytuacji, gdy w odwołaniu zmienił on żądanie w zakresie formy realizacji prawa do rekompensaty. W toku postępowania przed organem I instancji skarżący domagał się bowiem zaliczenia wartości nieruchomości pozostawionej poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej na poczet ceny sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa, prawa użytkowania wieczystego przysługującego Skarbowi Państwa albo opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub opłaty za przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa. O takim żądaniu orzekał organ I instancji. Tymczasem w odwołaniu skarżący zmienił swoje pierwotne żądanie, wnosząc o zrealizowanie prawa do rekompensaty w formie świadczenia pieniężnego. Taka forma realizacji prawa przewidziana jest w art. 13 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. Tymczasem organ odwoławczy, choć miał taki obowiązek, nie uwzględnił zmodyfikowanego żądania w swoim rozstrzygnięciu.

Odnosząc się zaś do zarzutów skargi, Sąd I instancji uznał je za niezasadne. Skarżący wraz z bratem był wnioskodawcą, gdyż po śmierci matki D.M. (która wnioskiem z 8 marca 1990 r. wszczęła postępowanie), poparł wniosek jako spadkobierca i działał także w imieniu brata jako jego pełnomocnik. Skarżący złożył do akt sprawy operat szacunkowy sporządzony na swoje zlecenie przez rzeczoznawcę J.K.

Za prawidłowe Sąd uznał także stanowisko organów odnośnie do niemożności uwzględnienia w sprawie operatu sporządzonego w 1974 r., gdyż nie spełnia on wymogów określonych przepisami ustawy z 8 lipca 2005 r. Także pogląd, że organy powinny przyjąć do wyliczeń położenie [...] w województwie lwowskim a nie tarnopolskim, gdyż jest to korzystniejsze dla strony, nie jest prawidłowy. Organy mają obowiązek rzeczywistego ustalenia miejsca położenia pozostawionej poza granicami Polski nieruchomości. Miasto [...] położone było na terenie województwa tarnopolskiego i dlatego wskaźnikiem do ustalenia wartości pozostawionej nieruchomości jest, zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy, współczynnik 0,76 (obszar porównywalny - woj. [...]e).

Od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 26 stycznia 2012 r. skargę kasacyjną wniósł J.M. Zaskarżając wyrok w całości zarzucił mu:

1/ błędną wykładnię i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie art. 10 i art. 11 ustawy o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej;

2/ naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy:

- art. 7, 8, 9, 10, 12, 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., poprzez oparcie rozstrzygnięcia na niewłaściwie ustalonym, niepogłębionym i nieadekwatnym dla sprawy materiale dowodowym,

- art. 141 § 4 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, poprzez uchylenie decyzji wyłącznie ze względu na zmianę przez skarżącego żądania w zakresie formy realizacji prawa do rekompensaty, w sytuacji, gdy skarżący wykazał, że postępowanie organów dotknięte było wadami, które uniemożliwiły prawidłowe ustalenie stanu faktycznego w sprawie.

Wskazując na powyższe naruszenia autor skargi kasacyjnej wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji, a także o zasądzenie, kosztów postępowania.

Uzasadniając zarzut naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. skarżący podniósł, że Sąd bezkrytycznie uznał, że został on uznany przez organy za wnioskodawcę, podczas gdy stosownych dokumentów, ani woli przyłączenia się do wniosku B.M. i P.D., nie złożył. Fakt, że na wezwanie organu przedstawił postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku po swojej matce D.M., czy że sprawie występował jako pełnomocnik brata, nie oznacza, że wyraził chęć poparcia wniosku o realizację prawa do rekompensaty za mienie zabużańskie.

Uzasadniając z kolei zarzuty naruszenia art. 7, 8, 9,10, 12, 77 § 1 k.p.a. skarżący stwierdził, że organ oparł swe ustalenia na budzącym wątpliwości operacie szacunkowym z 2008 r. Operat sporządzony przez J.K. został, w jego ocenie, wadliwie wykonany. Wskazał jednocześnie na prawidłowy, jego zdaniem, operat szacunkowy sporządzony w 1974 r., w którym prawidłowo uznano, że [...] znajdował się na terenie województwa lwowskiego. Natomiast operat wykonany przez J.K. wadliwie stwierdzał, że [...] leżał w obrębie województwa tarnopolskiego. Autor skargi kasacyjnej wskazał, że miasto [...] faktycznie w latach 1918-1939 należało do województwa tarnopolskiego, jednakże w latach 1939-1991 leżało już w obrębie województwa lwowskiego.

Wadliwość operatu przejawia się również w tym, że do wyliczenia wartości pozostawionego mienia przyjęto miejscowość o liczbie mieszkańców znacząco mniejszej, niż posiada [...]. Rzeczoznawca bowiem określił liczbę ludności [...] na ok. 15 000 mieszkańców, gdy tymczasem w roku 2008 liczba mieszkańców wynosiła ok. 22 400. Konsekwencją zaniżonej liczby mieszkańców jest porównanie miasta [...] do miasta [...], w którym liczbę mieszkańców rzeczoznawca określił na 14 000. W ocenie skarżącego biegły zastosował błędną metodę. Operat szacunkowy sporządzony na potrzeby wyliczenia wartości mienia pozostawionego poza granicami RP powinien zaś spełniać wymagania stawiane przez ustawę o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przyjęty w sprawie niniejszej dokument nie spełnia tych wymogów.

Ponadto Sąd I instancji, stosownie do art. 141 § 4 k.p.a., nie zastosował się do obowiązków na nim spoczywających, mianowicie nie zawarł wytycznych co do dalszego postępowania.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), dalej p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie nie występują, enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 ustawy, przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego. Dlatego też, przy rozpoznawaniu sprawy, Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej.

Biorąc po uwagę tak uregulowany zakres kontroli instancyjnej sprawowanej przez Naczelny Sąd Administracyjny, stwierdzić należy, że skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Zarzuty skargi kasacyjnej opierają się praktycznie na trzech argumentach, mimo sformułowania w niej zarzutów naruszenia wielu przepisów, czy to procesowych, czy prawa materialnego. Po pierwsze, jej autor podnosi, że J.M. nie był wnioskodawcą w postępowaniu w sprawie potwierdzenia prawa do rekompensaty za mienie pozostawione poza obecnymi granicami RP. Z tego powodu organ nie mógł wziąć pod uwagę przy orzeczeniu potwierdzającym prawo do rekompensaty i wyliczeniu wysokości tej rekompensaty operatu szacunkowego złożonego przez J.M.. Po drugie, autor skargi kasacyjnej podnosi, że miejscowość [...], mimo że do początku II wojny światowej znajdowało się w województwie tarnopolskim, od rozpoczęcia wojny do 1991 r. leżało już w województwie lwowskim i takie właśnie położenie tej miejscowości należało przyjąć do wyliczenia wysokości rekompensaty. Po trzecie zaś, w skardze kasacyjnej zakwestionowano prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego z 2008 r., podnosząc, że przyjęta do porównania miejscowość [...] ma zdecydowanie mniej ludności, niż miejscowość [...]. Stąd przyjęcie cen transakcyjnych osiągniętych ze sprzedaży nieruchomości w [...] nie może stanowić prawidłowej podstawy do obliczenia wartości nieruchomości pozostawionej w [...].

Odnosząc się do pierwszego argumentu przywołać należy treść art. 27 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 169, poz. 1418 ze zm.), w myśl którego postępowania w sprawach potwierdzenia prawa do rekompensaty wszczęte i niezakończone przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy prowadzi się na podstawie jej przepisów.

W niniejszej sprawie pierwszy wniosek o realizację uprawnień wynikających z faktu pozostawienia mienia poza obecnymi granicami kraju złożyła D.M. (matka J.M.) pismem z dnia 8 marca 1990 r. W toku postępowania, w wyniku zmian w stanie prawnym regulującym kwestie mienia pozostawionego poza granicami RP, w odpowiedzi na wezwanie organu, J.M., pismem z dnia 27 stycznia 2005 r., wprost stwierdził, by potraktować to pismo jako "uzupełnienie wniosków składanych przez moich antenatów w sprawie mienia zabużańskiego". Nie sposób zatem uznać, by J.M., jako spadkobierca pierwotnej wnioskodawczyni, składając wniosek o takiej niebudzącej wątpliwości treści, nie wstąpił do prowadzonego postępowania jako jego strona i wnioskodawca zarazem. Tak zresztą traktowany był przez organ prowadzący dalej postępowanie i nie kwestionował wówczas swojego statusu. Skoro zatem w myśl cytowanego wyżej art. 27 ustawy o realizacji prawa do rekompensaty sprawy niezakończone prowadzone mają być na podstawie przepisów tej ustawy, to również na jej gruncie J.M. musiał być potraktowany jako wnioskodawca i zasadnie organ wezwał go, na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 3 ustawy, do dołączenia do wniosku operatu szacunkowego, który zresztą złożył.

Drugą kwestią podnoszoną w skardze kasacyjnej, podkreślaną zresztą konsekwentnie w trakcie postępowania administracyjnego, jak i w skardze do Sądu I instancji, jest przynależność miejscowości [...] do odpowiedniego województwa. Sprawa ta ma swój finansowy wymiar, od położenia miejscowości, w której pozostawiono mienie, zależy bowiem, w myśl art. 11 ust. 1 i 2 oraz 5 ustawy o realizacji prawa do rekompensaty, wysokość tej rekompensaty. Jeśli bowiem pozostawione mienie leżało w miejscowości w województwie lwowskim – jego wartość należało obliczyć przyjmując wartość podobnej nieruchomości leżącej obecnie w województwie podkarpackim i mnożąc tę wartość przez współczynnik 1. Jeśli zaś pozostawione mienie leżało w województwie tarnopolskim - przyjmować należy wartość nieruchomości podobnej na terenie województwa małopolskiego mnożąc ją przez współczynnik 0,67, bądź na terenie województwa podkarpackiego, dla którego współczynnik wynosi 0,76. Stąd ewentualne położenie nieruchomości w przedwojennym województwie lwowskim rzutowałoby obecnie na wyższą wartość pozostawionej nieruchomości, niż gdyby znajdowała się ona na terenie województwa tarnopolskiego.

Autor skargi kasacyjnej zdaje się jednak nie dostrzegać, że kwestia ta nie zależy od uznania organu, czy też od określenia jej położenia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. Stąd nie ma znaczenia, że w znajdującym się w aktach sprawy operacie szacunkowym z 1974 r. rzeczoznawca majątkowy A.W. zawarł stwierdzenie, że [...] znajdował się na terenie województwa lwowskiego. Dodać zresztą od razu należy, że biegły zaznaczył wówczas, że chodzi o teren ówczesnego ZSRR. Tymczasem kwestia położenia pozostawionego mienia i miejscowości, w której owo mienie zostało, musi odnosić się do rzeczywistego stanu ukształtowanego podziałem terytorialnym Rzeczpospolitej Polskiej. Określa to wyraźnie art. 1 ustawy o realizacji prawa do rekompensaty, w myśl którego ustawa określa zasady realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w wyniku wypędzenia z byłego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jego opuszczenia w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r. Tak więc położenie miejscowości w granicach Rzeczypospolitej Polskiej determinuje, który ze współczynników z art. 11 ust. 2 ustawy należy przyjąć do obliczenia wartości pozostawionego mienia. Bez znaczenia przy tym pozostaje okoliczność, czy po zaanektowaniu tych terenów przez okupanta, dokonał on innego podziału terytorialnego. Liczy się stan, który istniał w granicach Państwa Polskiego. Prawidłowo zatem Sąd I instancji przyjął, że [...] znajdował się na terenie województwa tarnopolskiego, co zresztą ustaliły w niebudzący wątpliwości sposób organy prowadzące postępowanie.

Ostatnią z podnoszonych w skardze kasacyjnej spraw jest kwestia poprawności operatu szacunkowego, na podstawie którego organy obliczyły wartość prawa do rekompensaty.

Niewątpliwie operat szacunkowy sporządzony na potrzeby wyceny nieruchomości zabużańskiej musi spełniać wymogi stawiane przez ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), w szczególności przez przepisy zawarte w Dziale IV (Wycena nieruchomości) Rozdział 1 (Określanie wartości nieruchomości), a także przez rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Tym niemniej wycena wartości nieruchomości pozostawionych poza granicami kraju kilkadziesiąt lat wcześniej cechuje się oczywiście pewną specyfiką, którą ustawodawca zawarł w przepisach ustawy o realizacji prawa do rekompensaty, które stanowią lex specialis wobec ogólnych zasad wyceny nieruchomości.

Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o realizacji prawa do rekompensaty wartość rynkową nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się na podstawie nieruchomości podobnych, położonych na obszarze porównywalnych rynków lokalnych funkcjonujących obecnie w Rzeczypospolitej Polskiej. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne, zbywane w miejscowości o zbliżonej liczbie mieszkańców, porównywalnym stopniu urbanizacji i charakterze administracyjnym do miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, położonej na obszarze województwa lub miasta wydzielonego, o którym mowa w ust. 2, z uwzględnieniem współczynników określających różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast w okresie przed 1939 r., z zastrzeżeniem ust. 4. Zgodnie zaś z ust. 5 ww. art. 11 wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się według stanu na dzień ich pozostawienia oraz według cen albo kosztów odtworzenia na dzień sporządzenia wyceny.

Tak więc w sprawie wyceny nieruchomości zabużańskiej rzeczoznawca nie ma wyboru, zobligowany jest do zastosowania podejścia porównawczego, o którym mowa w § 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Z kolei wyboru metody szacowania dokonuje, w myśl art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W niniejszej sprawie biegły wybrał metodę porównywania parami, która w kontekście warunków przewidzianych w art. 11 ust. 1 ustawy o realizacji prawa do rekompensaty, jest najwłaściwsza. Wyłącznie w przypadku braku cen transakcyjnych przy określaniu wartości budowli, budynków lub części tych budynków określa się ich wartość odtworzeniową, a więc możliwe jest zastosowanie innego podejścia do wyceny (art. 11 ust. 4 ustawy). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Stąd nie można, jak próbował to uczynić w skardze kasacyjnej jej autor, negować metody porównywania parami, przytaczając zasady przypisane do metody korygowania ceny średniej, o której mowa w § 4 ust. 4 rozporządzenia.

Bezzasadne jest też negowanie wyboru do porównań cen osiągniętych ze sprzedaży nieruchomości z jednej tylko miejscowości. W art. 11 ust. 1 ustawy o realizacji prawa do rekompensaty ustawodawca wyraźnie zezwolił na taki zabieg, stwierdzając w zdaniu drugim ww. przepisu, że przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne, zbywane w miejscowości o zbliżonej liczbie mieszkańców. Użycie liczby pojedynczej nie pozostawia wątpliwości, że do porównań mogą być użyte ceny nieruchomości zbytych na terenie jednej tylko miejscowości.

Nie można również, wbrew zarzutom skargi kasacyjnej, mieć zastrzeżeń do miejscowości wybranej przez rzeczoznawcę jako miejscowości podobnej do [...]. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ma to być miejscowość o zbliżonej liczbie mieszkańców, porównywalnym stopniu urbanizacji i charakterze administracyjnym do miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona.

Autor skargi kasacyjnej podnosząc, że [...] liczy ponad 22 000 mieszkańców a [...] tylko 14 000, nie przyjął do wiadomości okoliczności, że liczbę mieszkańców miejscowości, w której pozostawiono mienie, należy oceniać według stanu z okresu jej pozostawienia. Skoro bowiem, w myśl art. 11 ust. 4 ab initio ustawy o realizacji prawa do rekompensaty, wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się według stanu na dzień ich pozostawienia, to oczywiste jest, że ów stan nieruchomości odnosi się również do liczby mieszkańców miejscowości, w której nieruchomość się znajdowała, w dacie opuszczenia nieruchomości. A według powszechnie dostępnych danych, z których korzystał także rzeczoznawca majątkowy, ludność [...] przed wojną wynosiła kilkanaście tysięcy mieszkańców, a więc wartość ta była bardzo zbliżona do obecnej liczby ludności [...] (ok. 14 000). W wycenie autor zawarł również informacje pozwalające uznać, że nieruchomości te były do siebie podobne również pod innymi względami, jak np. znajdowały się tam urzędy państwowe, instytucje finansowe, edukacyjne, czy zakłady przemysłowe.

Tak więc, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, prawidłowo Sąd I instancji przyjął, w ślad za organami, że operat szacunkowy z 2008 r., przedłożony przecież przez skarżącego i wykonany na jego zlecenie, wykonany został rzetelnie i w sposób pozwalający na jego pozytywną ocenę pod względem formalnym. Skoro zaś skarżący nie przestawił kontrwyceny, z której wynikałaby odmienna wartość pozostawionej nieruchomości, nie było żadnych podstaw, by negować wartość tego dowodu w sprawie.

Odnosząc się zaś do ostatniego zarzutu, dotyczącego naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a., poprzez brak wskazań co do dalszego postępowania, Naczelny Sąd Administracyjny zauważa, że Sąd I instancji uchylił zaskarżony wyrok w części dotyczącej formy realizacji przyznanego prawa do rekompensaty, z uwagi na zmianę wniosku w tym zakresie, dokonaną w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Wskazania co do dalszego postępowania dotyczyły więc wyłącznie konieczności uwzględniania tego zmienionego wniosku o rekompensatę w formie świadczenia pieniężnego. Uwzględniając skargę Sąd I instancji nakazał organowi odwoławczemu rozstrzygnąć ponownie sprawę uwzględniając zmodyfikowane roszczenie skarżącego, co całkowicie wypełnia treść normy nakazującej, by w uzasadnieniu wyroku uwzględniającego skargę zawrzeć wskazania co do dalszego postępowania.

Wobec powyższego Sąd, na podstawie art. 184 p.p.s.a., orzekł jak w pkt 1 sentencji.

O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 204 pkt 1 p.p.s.a.