Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 991/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2020-09-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Grossmann Sędzia WSA Józef Maleszewski Asesor sądowy WSA Katarzyna Witkowicz-Grochowska (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 września 2020 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] września 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w K. kwotę [...]zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] września 2019r. nr [...] działając na podstawie art. 17 pkt. 1, art. 127 § 2 oraz art. 138 § 1 pkt. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t. Dz. U. z 2018 r. poz. 2096 ze zm. - dalej k.p.a.), po rozpoznaniu odwołania Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w K. od decyzji Prezydenta Miasta K. z [...] lipca 2019 r. nr [...] znak: [...] w sprawie ustalenia rzecz K. Ż. prowadzącego działalność gospodarczą jako Spółka A warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z podziemną kondygnacją garażową oraz miejscami postojowymi wraz z wewnętrznym układem komunikacyjnym, na terenie położonym w K., przy ul. [...], oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr [...] (obręb [...]), orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji organu I instancji.

W uzasadnieniu wskazano, że wniosek K. Ż. prowadzącego działalność gospodarczą jako Spólka A o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji został pierwotnie rozpoznany decyzją Prezydenta Miasta K. z [...] lutego 2019r. nr [...] znak: [...], którą ustalono warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem. Odwołanie od w/w decyzji złożyła Spółka B oraz Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]". Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] kwietnia 2019 r., znak: [...] uchyliło decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] lutego 2019 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu powyższej decyzji wskazano, że sporządzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu nie zawiera żadnych danych wyjściowych dotyczących poszczególnych parametrów dla każdej zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym.

Organ I instancji po ponownym przeanalizowaniu sprawy zaskarżoną decyzją ustalił warunki zabudowy zgodnie z wnioskiem i stwierdził, że w sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. z 2018r. poz. 1945 ze zm. - dalej u.p.z.p.). określając warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy Prezydent Miasta K. wskazał:

1. powierzchnię zabudowy od 350 m˛ do 420 m˛,

2. szerokość elewacji frontowej max 25 m,

3. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej jaj gzymsu lub attyki max 29 m

4. geometria dachu - dach płaski, krawędź dachu prostopadła lub równoległa do frontu działki,

5. wysokość projektowanego budynku przy dachu płaskim liczona od poziomu terenu do górnej krawędzi attyki do 29m,

6. liczba i funkcja lokali - max 40 mieszkań.

7. nieprzekraczalna linia zabudowy dla projektowanego zgodnie z oznaczeniem na załączniku graficznym,

8. intensywność zabudowy jako wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni terenu inwestycji od 0,23 do 0,28,

9. udział powierzchni biologicznie czynnej na min. 10% powierzchni terenu inwestycji.

Dalej organ I instancji ustalając warunki w zakresie obsługi technicznej wskazał, że zaopatrzenie w energię elektryczną i gaz ziemny w uzgodnieniu z zarządcami sieci. Zaopatrzenie w ciepło zalecono zastosowanie proekologicznych systemów ogrzewania, nie powodujących uciążliwego dla otoczenia zanieczyszczenia powietrza atmosferycznego pyłami, sadzami oraz wykluczające możliwość spalania (ogrzewania gazowe, olejowe, elektryczne lub zaopatrzenie w ciepło z miejskiej sieci cieplnej).

Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" w K. (dalej Skarżąca) w odwołaniu wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W jej ocenie zaskarżona decyzja jest powieleniem poprzedniej decyzji i nie uwzględnia żadnego z zastrzeżeń zgłoszonych przez strony postępowania. Zdaniem odwołującej w przypadku parametru intensywności zabudowy organ I instancji w żaden sposób nie uzasadnił przyjętego odstępstwa. Zdaniem Skarżącej w przypadku planowanej inwestycji organ I instancji winien wziąć pod uwagę § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (j.t. Dz.U. z 2019r. poz. 1065 – dalej rozporządzenie z 2002r.), który dotyczy określenia powierzchni biologicznie czynnej. Zdaniem Skarżącej planowana inwestycja zakłóci istniejący ład przestrzenny i będzie ingerencją w interesy właścicieli sąsiednich nieruchomości. Skarżąca wniosła o poszerzenie granic obszaru analizowanego i podkreśliła, że nie można się zgodzić z organem I instancji, że standard i charakter drogi dojazdowej nie ma znaczenia dla ustalenia warunków zabudowy. W ocenie Skarżącej błędów popełnionych w tym zakresie nie będzie można usunąć na żadnym dalszym etapie postępowania, a ich skutki mogą się okazać zasadnicze dla bezpieczeństwa ludzi i mienia.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji Kolegium stwierdziło, że organ I instancji zastosował się do wytycznych zawartych w decyzji z [...] kwietnia 2019 r. oraz prawidłowo zastosował obowiązujące przepisy prawa. Kolegium wskazało, że szerokość frontu działki nr [...] wynosi ok. 28,0 m, zatem trzykrotność frontu działki wynosi ok. 84,00 m. Organ I instancji wyznaczył obszar analizowany w odległości minimalnej, tak aby objąć pewną całość urbanistyczną. W obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz usługowa. W związku z tym, że planowana inwestycja polega na budowie budynku mieszkaniowego wielorodzinnego spełniony został warunek kontynuacji funkcji.

Zdaniem Kolegium organ I instancji dokonał szczegółowej analizy planowanej inwestycji pod kątem spełnienia wymogów co do parametrów technicznych. W pierwszej kolejności organ I instancji ustalił dla planowanej inwestycji linię zabudowy. Zgodnie z treścią § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588 – dalej rozporządzenie z 2003r.), obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Istniejące budynki w obszarze analizowanym, usytuowane po tej samej stronie drogi, co planowana inwestycja, zlokalizowane są w różnych odległościach od tej drogi, tj. ok. 10 m i 12 m. Dla wnioskowanej inwestycji organ I instancji ustalił linię zabudowy w oparciu o położenie budynku znajdującego się na działce nr [...]. Zgodnie z treścią § 5 ust. 1 rozporządzenia z 2003r., wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni poszczególnych działek w obszarze objętym analizą wynosi 0,21. W przypadku planowanej inwestycji organ I instancji zastosował odstępstwo od ogólnej zasady uregulowane w § 5 ust. 2 rozporządzenia z 2003r. Organ I instancji dla planowanej inwestycji przyjął wskaźnik intensywności zabudowy w przedziale nieco większym niż średnia wartość. Uzasadnił to tym, że działki znajdujące się w obszarze analizowanym cechują się dużo większą powierzchnią, co ma wpływ na obniżenie intensywności zabudowy.

Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, że na obniżenie wartości intensywności zabudowy wpływa intensywność zabudowy działek sąsiednich, które powierzchnią znacznie przeważają działkę inwestycyjną. W ocenie Kolegium ustalona intensywność zabudowy nie zaburzy istniejącego ładu przestrzennego. W odniesieniu do parametru szerokości elewacji frontowej organ I instancji ustalił, że średnia wartość tego parametru dla budynków znajdujących się w obszarze analizowanym wynosi 38 m. Organ I instancji mógł zastosować odstępstwo od ogólnej zasady i ustalić dla planowanego budynku szerokość do 25 m. Organ I instancji uzasadnił to tym, że teren pod wnioskowaną inwestycję jest mniejszy niż sąsiednie działki, wobec czego można było ustalić szerokość na poziomie 25 m. W związku z tym nie zaburzy to harmonii obszaru analizowanego. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia z 2003r., wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wynosi 29,5 m. Wnioskowana wysokość budynku mieszkaniowego wielorodzinnego wynosi 29 m, a zatem nie przekracza średniej wartości. Spełniony został również parametr związany z geometrią dachu. W obszarze analizowanym występują budynki z dachami płaskimi, ułożone prostopadle lub równolegle do granicy między działkami. Stąd przyjęcie dla planowanego budynku dachu płaskiego, ułożony prostopadle lub równolegle do bocznych granic działki wpisuje się w istniejący ład przestrzenny. Planowana inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez projektowany zjazd. Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji. Teren objęty planowaną inwestycją nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych zgodnie z art. 10 a ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2017 r., poz. 1161). Organ I instancji zweryfikował wniosek także pod kątem zgodności planowanej inwestycji z odrębnymi przepisami. W tym zakresie również zostały spełnione wszystkie przesłanki.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium stwierdziło w jego ocenie planowana inwestycja spełnia wszystkie przesłanki z art. 61 u.p.z.p. a organ I instancji prawidłowo przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w tym szczegółowo uzasadnił w jaki sposób ustalił poszczególne parametry. Kolegium przeanalizowało teren objęty analizą, który w istocie obejmuje tylko dwie działki zabudowane zabudową wielorodzinną. Pozostały teren to zabudowa usługowa obejmująca targ. Nadto organ I instancji wyznaczając obszar analizowany musi kierować się regulacją zawartą w § 3 ust. 2 rozporządzenia z 2003r. Organ właściwy w sprawach warunków zabudowy ma możliwość rozszerzenia granic obszaru analizowanego jeżeli uzna, że istnieje taka potrzeba do właściwego obrazu stanu zagospodarowania, jednakże nie ma takiego obowiązku. Dalej Kolegium wskazało, że warunki techniczne w budownictwie wskazują obecnie, iż na działkach budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Co do zasady zatem informacja dot. udziału powierzchni biologicznie czynnej powinna wynikać z postanowień planu miejscowego. Zważywszy na fakt, iż decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga o możliwości zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, uznać należy, że parametr ten powinien być wskazany w treści decyzji o warunkach zabudowy. W zaskarżonej decyzji organ I instancji wskazał powierzchnię biologicznie czynną. Jak wynika ze sporządzonych analiz organ I instancji zarówno w przypadku decyzji z [...] lutego 2019 r., jak i decyzji z [...] lipca 2019 r. przyjął powierzchnie biologicznie czynną w wysokości 10 %.

Spółdzielnia Mieszkaniowa [...]" kwestionując powyższą decyzję wniosła skargę do Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Poznaniu domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie prawa materialnego a w szczególności:

. art. 1 ust. 2 w zw. z art. 2 pkt 1 up.z.p. przez nieuwzględnienie wymagań ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury oraz walorów architektonicznych i krajobrazowych,

. art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez przyjęcie z naruszeniem tego przepisu, że działka nr [...] ma dostęp do drogi publicznej poprzez ustanowioną na jej rzecz służebność, skarżąca wskazała przy tym, że przejazd po działce nr [...] został ograniczony do pojazdów o masie do 3,5 tony i pasa o szerokości 5 m licząc od wschodniej granicy działki nr [...], co trudno uznać za przejazd odpowiedni chociażby z uwagi na zapewnienie dojazdu w trakcie budowy,

. art. 59 ust. 1 u.p.z.p. przez błędną jego wykładnię sprowadzająca się do stwierdzenia, że decyzja o warunkach zabudowy w przypadku braku planu miejscowego pozwala samodzielnie wskazywać (ustalać) w decyzji taki parametr jak powierzchnia biologicznie czynna, z pominięciem obowiązujących w tym zakresie przepisów (§ 39 rozporządzenia z 2002r.),

. art. 61 ust. 1 pkt 1, 2 i 5 u.p.z.p. przez przyjęcie, że działki sąsiednie są zabudowane wysokimi budynkami wielorodzinnymi w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu oraz że teren ma dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, oraz że decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi,

. § 3 ust. 2, § 4 ust. 1, § 5 ust. 1 i § 6 ust. 1 rozporządzenia z 2003r. przez nieuwzględnienie potrzeby poszerzenia granic obszaru analizowanego, wyznaczenie linii zabudowy, wskaźnika intensywności zabudowy (wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki) i szerokości elewacji frontowej niezgodnie z rozporządzeniem z 2003r. i nieuzasadnione zastosowanie odstępstw od tych parametrów, w ocenie skarżącej niewystarczającym jest stwierdzenie, że wartość intensywności nowej zabudowy może być znacząco zwiększona a szerokość elewacji frontowej może być o [...] mniejsza z uwagi na to, że działki sąsiednie powierzchnia znacznie przewyższają działkę inwestycyjną,

. § 39 rozporządzenia z 2002r. przez jego niezastosowanie i nieuzasadnione odstąpienie od wymogu urządzenia co najmniej 25 % powierzchni działki jako powierzchni terenu biologicznie czynnego, który zdaniem Skarżącej nie jest możliwy do osiągnięcia na działce nr [...].

Skarżąca zaskarżonym decyzjom zarzuciła również naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, tj. art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. przez niedopuszczenie do postępowania w sprawie osób (odrębnych właścicieli lokali w nieruchomościach sąsiednich), które powinny być stronami tego postępowania oraz naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy przez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy i błędną ocenę zgromadzonych w sprawie dokumentów i ustalonego stanu faktycznego, w tym w szczególności stwierdzenie, że organ I instancji w obu decyzjach przyjął powierzchnię biologicznie czynną w wysokości 10 % podczas gdy w treści decyzji nr [...] Prezydenta Miasta K. z [...].02.2019 r., którą dysponuje Spółdzielnia w rozdziale II w ust. 1 w poz. 1.4 wyraźnie zapisano: "udział powierzchni biologicznie czynnej - min. 25 % powierzchni terenu inwestycji".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie, lecz nie wszystkie jej zarzuty są zasadne.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019r., poz. 2325 ze zm. - dalej "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Ewentualne stwierdzenie uchybień w działaniu administracji publicznej obliguje sąd do uchylenia decyzji, stwierdzenia jej nieważności, bądź też stwierdzenia wydania decyzji z naruszeniem prawa (art. 145 § 1 p.p.s.a.). Sąd administracyjny, kontrolując działalność administracji publicznej, pozostaje zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. związany granicami sprawy, a nie granicami skargi.

Kontroli legalności w niniejszej sprawie poddano decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. w sprawie ustalenia na rzecz K. Ż. prowadzącego działalność gospodarczą jako Spólka A warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z podziemną kondygnacją garażową oraz miejscami postojowymi wraz z wewnętrznym układem komunikacyjnym, na terenie położonym w K., przy ul. [...], oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr [...] (obręb [...]).

Na wstępie Sąd za zasadne uznał odniesienie się do zarzutu dotyczącego naruszenie przez organy orzekające w sprawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. polegającego na niedopuszczeniu do postępowania w sprawie osób (odrębnych właścicieli lokali w nieruchomościach sąsiednich), które powinny być stronami tego postępowania,. W tym zakresie Sąd zauważa, że zasada, iż właściciela lokalu stanowiącego odrębny przedmiot własności reprezentuje zarządca nieruchomości, którym w niniejszej sprawie jest spółdzielnia mieszkaniowa, nie wyklucza możliwości, iż właściciel lokalu może być stroną postępowania i to zarówno o ustalenie warunków zabudowy jak i o wydanie pozwolenia na budowę, jeżeli wykaże swój indywidualny interes prawny w konkretnej sprawie. Warunkiem uznania go za stronę jest, zatem wykazanie własnego, zindywidualizowanego interesu prawnego w danej sprawie, co w niniejszym przypadku nie miało miejsca. W orzecznictwie sądowym dotyczącym spraw rozstrzyganych na gruncie prawno-rzeczowym dominujący jest pogląd w kwestii występowania w tych sprawach właścicieli lokali tak w zasobach spółdzielni mieszkaniowych, jak i wspólnot mieszkaniowych, skoro sprawy te właśnie dotyczą praw tychże właścicieli. Jednakże w sprawach o charakterze publiczno-prawnym, a takimi właśnie są sprawy z dziedziny zagospodarowania przestrzennego, czy też prawa budowlanego, co do zasady to zarząd spółdzielni mieszkaniowej lub odpowiednio zarząd wspólnoty mieszkaniowej występuje wykonując ustawowo powierzone zadania reprezentacji nie tylko spółdzielni, czy wspólnoty mieszkaniowej, ale także w stosunku do wszystkich podmiotów posiadających wyodrębnione lokale. Co do zasady członków spółdzielni mieszkaniowych w postępowaniach przed organami, jak i przed sądem, reprezentuje spółdzielnia mieszkaniowa, a w wyjątkowych tylko sytuacjach przymiot strony mają sami członkowie, co wynika z utrwalonego orzecznictwa sądowego (zob. wyrok NSA z 13.10.2016 sygn. akt II OSK 3356/14, wyrok NSA z dnia 3 lipca 2001 r. sygn. akt IV SA 1610/99; wyrok NSA z dnia 15 marca 2006 r. sygn. akt II OSK 634/05; wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 2006 r. sygn. akt II OSK 794/05; wyrok NSA z dnia 8 maja 2009 r. sygn. akt II OSK 722/08, wyrok NSA z dnia 5 sierpnia 2010 r. sygn. akt II OSK 1283/09; wyrok NSA z dnia 5 marca 2010 r. sygn. akt II OSK 494/09 - dostępne orzeczenia.nsa.gov.pl dalej "CBOSA"). W rozpoznawanej sprawie w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy brała udział m. in. Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" w K. ., co wbrew zarzutom nie narusza prawa i zapewnia udział właścicieli lokali mieszkalnych położonych w budynkach znajdujących się w należących do niej nieruchomościach.

Przechodząc do zasadniczej oceny zasadności skargi wskazać należy, materialnoprawną podstawą wydanych w sprawie rozstrzygnięć stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j.t. z 2018r. poz. 1945 ze zm. - dalej "u.p.z.p."), z której wynika, że każdy ma prawo, w granicach określonych tą ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Osoba uprawniona do nieruchomości może ją zagospodarować w zakresie obowiązującego prawa w sposób dowolny. Co do zasady, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., czyli gdy:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. poz. 139, ze zm.), o której mowa w art. 88 ust. 1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Niespełnienie jednej ze wskazanych przesłanek czyni wydanie decyzji o warunkach zabudowy niedopuszczalnym. Natomiast jeśli planowana inwestycja czyni zadość wszystkim przesłankom i brak jest innych przepisów sprzeciwiających się danej inwestycji, organ jest obowiązany do ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji.

W przedmiotowej sprawie kluczowe znaczenie ma odpowiedź na pytanie, czy organ zasadnie uznał, że planowania inwestycja spełnia wymóg dobrego sąsiedztwa, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Celem normy zawartej w tym przepisie jest bowiem zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany, jako urbanistyczną całość. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące na konkretnym obszarze. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (kontynuacja gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej (zob. wyrok NSA z dnia 20 marca 2012 r., sygn. akt II OSK 10/11, CBOSA). W zakresie kontynuacji funkcji mieści się zatem taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy.

W judykaturze przyjmuje się szerokie rozumienie pojęcia sąsiedztwa zastosowanego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co ma prowadzić w istocie do czynienia przez właściwy organ takich poszukiwań na danym terenie, objętym analizą urbanistyczną, która umożliwi uwzględnienie wniosku inwestora (por. wyroki NSA: z dnia 3 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1520/07, z dnia 31 maja 2010r. sygn. akt II OSK 860/09 - CBOSA). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, jako takiego ukształtowania przestrzeni, który tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Przesłankę kontynuacji funkcji należy odnieść do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w szerokim rozumieniu pojęcia "działka sąsiednia". Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć sensu largo, zgodnie z wykładnią systemową i funkcjonalną, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, a przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. (por. wyrok NSA z 18 czerwca 2008 r., sygn. akt II OSK 58/07, LEX nr 465665).

Stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi ładu przestrzennego, musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym inwestycja jest planowana. Zwrócić również należy uwagę, że analiza urbanistyczna jako główny dowód w sprawie ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości, układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych. Odrębnie sporządzone wyniki tej analizy, ich rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania. Wyniki analizy stanowią swego rodzaju streszczenie, podsumowanie i wyciągnięcie wniosków z samej analizy. Dlatego też w aktach postępowania administracyjnego musi znaleźć się taka analiza i to zawierająca część tekstową i graficzną.

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia z 2003r. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000 – w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 1 rozporządzenia z 2003r).

Przez front działki - należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia z 2003r.). W uzasadnieniu decyzji organu I instancji i w analizie funkcji oraz cech zabudowy wskazano, że przyjęta szerokość elewacji frontowej wnioskowanej działki wynosi 28 m, w związku z czym działając zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia wyznaczono minimalny obszar w odległości 84 m od granic działki objętej wnioskiem. Analizowany teren obejmuje zatem działki o nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]. W obszarze analizowanym znajduje się zabudowa usługowa oraz dostępna z tej samej drogi publicznej zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna położona na działkach nr [...], nr [...] i nr [...].

W ocenie Sądu zgromadzone w sprawie dokumenty co do zasady pozwalają podzielić pogląd Samorządowego Kolegium Odwoławczego o dopuszczalności planowanej przez inwestora zabudowy i sposobie wyznaczania jej parametrów. Niewątpliwie w decyzji o warunkach zabudowy znalazły się wszystkie postanowienia wynikające z przepisów § 4 - 8 rozporządzenia z 2003r. W obszarze analizowanym dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej brak spójnej linii zabudowy wyznaczonej przez istniejące budynki. Wyznaczając linię zabudowy od strony drogi dojazdowej na 10 m nawiązano do zabudowy na działce nr [...] i [...]. Wprawdzie organ uzasadnił to dość lakonicznie, jednak biorąc pod uwagę całość analizy, a także to, że teren inwestycji znajduje się w zabudowie miejskiej, a w obszarze analizowanym istnieje już podobna zabudowa wielorodzinna, nie może to stanowić podstawy do uchylenia przedmiotowej decyzji. W konsekwencji ustalenie linii zabudowy w sposób przedstawiony w decyzji, w ocenie Sądu pozwoli na zachowanie ładu przestrzennego w obszarze analizowanym.

W dalszej kolejności, stosownie do regulacji § 5 rozporządzenia z 2003r., należało określić wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy. Przywołany przepis wskazuje, iż rzeczony parametr w stosunku do powierzchni nowej zabudowy działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1 rozporządzenia z 2003r.), przy czym dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy (§ 5 ust. 2 rozporządzenia z 2003r.).

Organ ustalił wskaźnik zabudowy na zasadzie § 5 ust. 2 rozporządzenia z 2003r. od 0,23 do 0,28. Średnia wielkość wskaźnika powierzchni zabudowy obliczona dla całej zabudowy w obszarze wynosi 0,21. W ocenie Sądu, organy orzekające w sprawie prawidłowo przyjęły dla planowanej inwestycji wskaźnik intensywności zabudowy w przedziale nieco większym niż średnia wartość. Jak słusznie wskazało bowiem Kolegium działki znajdujące się w obszarze analizowanym cechują się dużo większą powierzchnią, co ma wpływ na obniżenie intensywności zabudowy. Ustalenie powierzchni zabudowy dla przedmiotowej inwestycji w przedziale od 0,23 do 0,28, pomimo przekroczenia średniej wartości, nie zaburzy ładu przestrzennego. W ocenie Sądu, ustalony przez Kolegium wskaźnik w ramach tzw. widełek operujących zarówno wartością maksymalną jak i minimalną jest dopuszczalne a zarazem wystarczające w celu ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich. Zagrożeniem tych interesów może być bowiem projektowanie w sąsiedztwie zabudowy zbyt wysokiej, zbyt szerokiej itp., nie zaś zabudowy zbyt niskiej lub zbyt wąskiej, zatem zagrożenie wybudowania budynku znacznie mniejszego, w okolicznościach niniejszej prawy, który naruszałby istniejący ład przestrzenny, jest ściśle teoretyczne. Zwrócić należy również uwagę, że skonkretyzowanie parametrów dotyczących planowanej inwestycji nastąpi na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego tj. w decyzji zezwalającej na budowę i zatwierdzającej projekt budowlany, oczywiście z uwzględnieniem określonych w decyzji o warunkach zabudowy maksymalnych wielkości. Pogląd taki został już wyrażony w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego między innymi w wyroku z dnia 28 września 2012 r. sygn. akt II OSK 1134/11, wyroku NSA z dnia 21 lipca 2015 r. sygn. akt II OSK 3038/13, wyroku NSA z dnia 24 czerwca 2015 r. sygn. akt II OSK 2827/13, wyroku NSA z dnia 10 lutego 2015 r. sygn. akt II OSK 691/14 oraz wyroku NSA z dnia 15 września 2015r. sygn. akt II OSK 1508/15 (CBOSA).

Kolejnym elementem decyzji o warunkach zabudowy jest określenie przez organ szerokości elewacji frontowej, której wyznaczenie normuje przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia z 2003r. Zgodnie z jego treścią szerokość elewacji frontowej, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%, przy czym na mocy § 6 ust. 2 rozporządzenia z 2003r. dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, gdy wynika to z analizy. Szerokość elewacji frontowej w niniejszej sprawie została wyznaczona na zasadach owego odstępstwa w przedziale do 25 m, bowiem jak wskazał organ mieszczą się one w przedziale istniejących szerokości elewacji frontowych na obszarze analizowanym (od 12 m do 64 m). W ocenie Sądu argumentacja organu jest dopuszczalna, bowiem w obszarze analizowanym istnieje różnorodna zabudowa i wyznaczanie średniej szerokości elewacji frontowej ze średniej arytmetycznej byłoby niewłaściwym automatyzmem. Wskazana przez organ szerokość elewacji frontowej ma więc odniesienie w zabudowie istniejącej i nie wprowadza żadnej nowej wartości, która stanowiłaby dysproporcję dla istniejącego ładu przestrzennego.

W decyzji o warunkach zabudowy ustalić należy także wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zgodnie z postanowieniami § 7 rozporządzenia z 2003r., co do zasady, jako przedłużenie górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4). W analizie wskazano, iż w obszarze analizowanym wysokości górnej krawędzi elewacji frontowych budynków zawierają się w przedziale od 29 m do 30 m. Powołując się na brzmienie § 7 ust. 4 rozporządzenia z 2003r. organ ustalił wartość rzeczonego wskaźnika do 29 m zgodnie z wnioskiem. Podobnie jak w przypadku wcześniej omawianych parametrów, nie można i w tym zakresie czynić organowi zarzutu naruszenia prawa, skoro przepis rozporządzenia dopuszcza odstępstwo pod wskazanym warunkiem. W sprawie niniejszej warunek ten został spełniony, gdyż wyznaczenie wskazanej w rozstrzygnięciu wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wynika z analizy urbanistycznej, w szczególności wobec faktu, że wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych budynków zlokalizowanych na obszarze analizowanym dla zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej dochodzi do 30 m.

Końcowym elementem decyzji wynikającym z treści § 8 rozporządzenia są postanowienia odnoszące się do geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachy w stosunku do frontu działki), którą ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. W decyzji organ ustalił dla planowanej inwestycji dach płaski z krawędzią dachu prostopadłą lub równoległą do frontu działki, a więc w sposób zgodny z występującym w obszarze analizowanym.

Reasumując dotychczasowe uwagi, w ocenie Sądu, organy wyjaśniły wnikliwie i wszechstronnie okoliczności niezbędne dla rozstrzygnięcia sprawy. Sporządzona dla potrzeb niniejszej sprawy analiza jest prawidłowa, odpowiada bowiem wszystkim zasadom jej sporządzenia zawartym w przytoczonym powyżej rozporządzeniu. W szczególności zawiera ona nie tylko część opisową i graficzną, które pozwalają w sposób jasny i czytelny ustalić i wyliczyć niezbędne dane, co czyni niezasadnym zarzuty skargi w tym powyższym zakresie. Sąd wbrew zarzutom skargi nie dopatrzył się także w powyższej kwestii uchybień mogących stanowić podstawę do wyeliminowania z obrotu prawnego kwestionowanej decyzji. Tym samym, wbrew zarzutom skargi, brak jest podstaw do zakwestionowania ustaleń i wywodów poczynionych przez organ w zakresie dotyczącym funkcji, cech i parametrów nowej zabudowy.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego określenia w decyzji powierzchni biologicznie czynnej jako min 10% powierzchni terenu inwestycji wskazać należy, że określenie parametru powierzchni biologicznie czynnej powinno nastąpić w związku z wyznaczeniem parametru wielkości powierzchni zabudowy. Z treści przepisów u.p.z.p. nie wynika by ten parametr miał być obligatoryjnie ustalony w decyzji o warunkach zabudowy, a ponadto przepisy prawa nie precyzują metody ustalania tego parametru. Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej nie został wymieniony w § 1 rozporządzenia z 2003r. Jest to następstwem tego, że w ostatnio wymienionym przepisie stanowiącym ustawową delegację do określenia sposobu ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie został wymieniony taki wskaźnik, jako podlegający określeniu. Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej został natomiast wspomniany w § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. z 2003r. Nr 164, poz.1589). Z przepisu tego wynika, że ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się poprzez określenie parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w szczególności określenie linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, a także gabarytów i wysokości projektowanej zabudowy, w tym szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu. W związku z taką regulacją należy zauważyć, że obowiązek określenia powierzchni biologicznie czynnej został wskazany jedynie w rozporządzeniu regulującym techniczne aspekty związane z wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu. Ustalenie zatem parametru powierzchni biologicznie czynnej w sposób, który nie narusza ustaleń w zakresie obligatoryjnego parametru intensywności zabudowy, przy jego określeniu w decyzji jako minimalny, a więc dopuszczający odchylenie w górę oznacza, że ustalenie tego parametru w wysokości innej niż oczekują skarżący nie jest uchybieniem istotnym i nie może doprowadzić do uchylenia wydanej decyzji. Naruszenie wskazywanego przez skarżącą § 39 rozporządzenia z 2002r. z uwagi na to, iż przepis ten nie jest stosowany na etapie wydawania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy również nie może dorowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego naruszenia art. 2 pkt 14 u.p.z.p. stwierdzić należy, że w decyzji organu I instancji wskazano, że obsługa komunikacyjna terenu odbywać się będzie z ul. [...] poprzez projektowany zjazd z działki nr [...], na której ustanowiono służebność drogową na rzecz działki nr [...]. Organy orzekające w sprawie wbrew zarzutom skargi słusznie uznały zatem, że ustanowienie służebności drogowej na rzecz działki nr [...] co od zasady spełnia warunek o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 14 u.p.z.p. przez "dostęp do drogi publicznej" rozumie się bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Tylko przy ocenie bezpośredniego dostępu danego terenu do drogi publicznej należy mieć na uwadze przepisy ustawy o drogach publicznych. W przypadku natomiast innego dostępu, ustawodawca nie stawia wymagań co do rodzaju szlaku komunikacyjnego, który ten dostęp realizuje. W orzecznictwie podkreśla się, że bez znaczenia dla ustalenia warunków zabudowy jest więc okoliczność czy dostęp do drogi publicznej odbywa się za pośrednictwem drogi o odpowiednich parametrach technicznych, czy też np., za pomocą drogi w ogóle nieutwardzonej (por. wyroki WSA w Białymstoku z dnia 23.09.2010 r., I SA/Bk 426/10, Lex Nr 752310, wyrok WSA w Lublinie z dnia 22.10.2009 r., I Sa/Lu 446/09, Lex Nr 573790, wyrok WSA w Warszawie z dnia 26.11.2009 r., IV SA/Wa 1433/09, Lex Nr 589444, wyrok NSA z dnia 2.11.2010 r., I OSK 1625/09, Lex Nr 746693). Kwestia szerokości szlaku drożnego oraz jego maksymalnych obciążeń, podobnie jak możliwość wykonania zjazdu z drogi publicznej w strefie ronda [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] oraz placu manewrowego na nieruchomości wbrew stanowisku wyrażonemu w skardze podlega zatem badaniu na późniejszym etapie procesu inwestycyjnego w postępowaniu o pozwolenie na budowę, wtedy bowiem stosowane będą przepisy techniczne rozporządzenia z 2002r, które określają parametry dojścia i dojazdu do działki budowlanej i do budynków.

W tym miejscu zwrócić należy jednak uwagę na fakt, iż organy orzekające w sprawie oceniając dostęp działki nr [...] do drogi publicznej oraz szerokość elewacji frontowej nie dokonały oceny treści ustanowionej na działce nr [...] służebności drogowej. Odwołując się do załączonego do wniosku o ustalenie warunków zabudowy treści działu I-SP księgi wieczystej nr [...] (k. 33 akt adm.) dotyczącej działki nr [...] wskazać należy, że na rzecz właściciela tej działki ustanowiono nieograniczoną w czasie służebność gruntową polegającą na prawie przechodu i przejazdu pojazdami o masie całkowitej do 3,5 tony po wewnętrznej drodze działki nr [...] od ul. [...] przez pas szerokości 5m i długości 38 m˛ licząc od wschodniej granicy działki nr [...]. Dysponując tej treści służebnością inwestor przedstawił projekt zagospodarowania działki nr [...] wskazując główny wjazd na działkę od strony zachodniej, co znalazło odzwierciedlenie załączniku graficznym do decyzji o warunkach zabudowy z [...] lipca 2019r. W wydanej decyzji o warunkach zabudowy wskazano, że obsługa komunikacyjna terenu inwestycji odbywać się będzie z ul. [...] poprzez projektowany zjazd z działki nr [...]. Wskazując ten zjazd od strony zachodniej organy orzekające w sprawie nie oceniły zatem, czy możliwym jest wytyczenie dojazdu do nieruchomości nr [...] zgodnie z wnioskiem inwestora. W tym miejscu wskazać należy, że Spółka B w odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta K. z [...] lutego 2019r. nr [...] znak: [...] (k. 145 akt) oraz w piśmie procesowym z [...] czerwca 2019r. (k. 195 akt adm.) wskazywała, że właściciel działki nr [...] nie posiada służebności przejazdu i przechodu na całej działce nr [...], co oznacza że przedstawiony na mapie wjazd nie jest objęty przedmiotową służebnością. W tym miejscu wskazać należy, że Spółka B. w odwołaniu od decyzji Prezydenta Miasta K. z [...] lutego 2019r. informowała, że skarżący planuje ustanowić dodatkową służebność, która będzie pokrywała się z linią planowanego budynku. Wskazana wyżej okoliczność ustanowienia dodatkowej służebności nie została jednak potwierdzona w materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie. W obecnym stanie faktycznym sprawy nie można zatem ustalić czy możliwym jest zrealizowanie przez inwestora głównego wjazdu na działkę nr [...] w sposób wskazany w decyzji o warunkach zabudowy, skoro inwestor nie dysponuje służebnością przejazdu i przechodu na całej długości działki [...], aż do projektowanego zjazdu na działce [...].

Kolejnym uchybieniem dostrzeżonym przez Sąd było zaniechanie wyjaśnienia czy istotnie spełniony został wymóg przewidziany w art. 61 ust. 3 u.p.z.p. tj. czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z.p., warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że celem tego przepisu nie jest uzależnienie wydania decyzji o warunkach zabudowy od faktycznego istnienia niezbędnego uzbrojenia terenu, a jedynie zagwarantowanie, że powstanie takie uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z projektowanych obiektów budowlanych. Przy czym wystarczające jest przedłożenie przez inwestora zapewnienia gestorów sieci o możliwości podłączenia do sieci (por. wyrok NSA z 30.11.2012 r., II OSK 1371/11, CBOSA).

Planowana inwestycja to budynek wielorodzinny z miejscami postojowymi. W zakresie infrastruktury technicznej (pkt II ppkt 3 lit e-g decyzji) – Prezydent Miasta K. nie wskazał na jakiej podstawie (w oparciu o jakie dowody) uznał, iż teren, na którym położona jest działka nr [...] posiada uzbrojenie w niezbędną infrastrukturę techniczną, wystarczającą dla zamierzenia inwestycyjnego wg parametrów wskazanych w decyzji. W pkt 3 lit e-g decyzji Prezydent Miasta K. podaje, że zaopatrzenie w energię elektryczną i gaz ziemny następuje na warunkach określonych przez zarządcę sieci. Określając obsługę w zakresie zaopatrzenia w ciepło dopuszczono zaopatrzenie w ciepło z miejskiej sieci cieplnej.

W niniejszej sprawie przedmiotem inwestycji była budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego w którym inwestor zgodnie z wnioskiem przewidział 40 lokali mieszkalnych, co znalazło odzwierciedlenie w pkt II ppkt 1.1 lit f decyzji organu I instancji. Tymczasem uwadze organów orzekających w sprawie uszło, że w warunkach przyłączenia do sieci gazowej sporządzonej przez Spółkę B (k. 36-38 akt adm.) określając rodzaj i ilość urządzeń gazowych, które będą podłączane do instalacji gazowej przewidziano 20 szt. kotłów gazowych co i cw o mocy 24 kW o łącznej mocy 480 kW. W określonych przez Spólkę C w K. warunkach nr [...] (k. 3-6 akt adm.) określając warunki przyłączenia do sieci ciepłowniczej węzła cieplnego, znajdującego się budynku mieszkalnym na działce nr [...] obreb [...] przy ul. [...] w K. wskazano dane dotyczące obiektu określając powierzchnię ogrzewanych w planowanym budynku mieszkalnym wielorodzinnym na 600 m˛, a kubaturę ogrzewanych pomieszczeń na 1620 mł. Spółka D w warunkach przyłączenia do sieci elektroenergetycznej z [...].08.2017r. (k. 13 akt adm.) wskazał moc przyłączeniową na 83 kW dla 20 mieszkań, co wynika z treści załącznika nr [...] do warunków przyłączenia (k. 8 akt adm.). Znajdujące się w aktach sprawy pismo Spółki E. z dnia [...].06.2018r. (k. 32 akt adm.) informujące, że istnieje możliwość zasilania w wodę i odprowadzenia ścieków z nieruchomości przy ul. [...] dz. nr [...] nie określa parametrów tej inwestycji, wskazując że szczegółowe warunki przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej zostanie określone na etapie po otrzymaniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. W świetle tych dokumentów trudno jest zatem ustalić na jakiej podstawie organy orzekające w sprawie ustaliły iż teren, na którym położona jest działka nr [...] posiada uzbrojenie w niezbędną infrastrukturę techniczną, wystarczającą dla projektowanego zamierzenia inwestycyjnego obejmującego zgodnie z wnioskiem 40 mieszkań. Wszystko to najwyraźniej uszło uwagi organów obu instancji, skoro żaden z nich nie zażądał od Inwestora przedłożenia nowego, niewadliwego zapewnienia.

Z uwagi na stwierdzone powyżej uchybienia zasadnym jest uchylenie zaskarżonej decyzji. Zarazem Sąd uznał, że na obecnym etapie wyjaśnienia sprawy nie sposób jeszcze stwierdzić ewentualnego wystąpienia przesłanek, o których mowa w art. 138 § 2 k.p.a., a które uzasadniałyby sięgnięcie przez Sąd po środki z art. 135 p.p.s.a. i w efekcie uchylenie także decyzji organu I instancji. Powyższe nie wyklucza możliwości zastosowania przez SKO przepisu art. 138 § 2 k.p.a., jeżeli ustalenia poczynione przez ten organ w toku ponownego rozpatrywania sprawy, dadzą ku temu dostateczną podstawą. Kolegium może bowiem skorzystać z dyspozycji art. 136 § 1 k.p.a. i zlecić przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełniania dowodów i materiałów w sprawie organowi I instancji.

Kolegium w ramach ponownie prowadzonego postępowania ustali jaka jest obowiązująca i aktualna treść przysługującej inwestorowi służebności gruntowej i na tej podstawie określi, czy możliwym jest przyjęcie miejsca wjazdu zgodnie z wnioskiem Inwestora. W tym zakresie wskazanym jest wezwanie Inwestora do precyzyjnego wyjaśnienia powyższej okoliczności, celem ustalenia, że inwestycja ma zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez służebność gruntową przejazdu i przechodu. W zależności od dokonanych ustaleń lub ewentualnej zmiany wniosku w tej części przez Inwestora organ wyda odpowiednie rozstrzygnięcie w sprawie. Organ odwoławczy dokona również oceny, czy na podstawie znajdujących się w aktach dokumentów wystawionych przez gestorów sieci elektrycznej, gazowej i ciepłowniczej zagwarantowano powstanie uzbrojenia pozwalającego na prawidłowe korzystanie z projektowanych obiektów budowlanych zgodnie z liczbą i funkcją lokali wskazanych w decyzji organów I instancji. W przypadku uznania, że organ I instancji przedwcześnie uznał, że został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. organ odwoławczy wezwie Inwestora do przedłożenia zapewnień wystawionych przez gestorów sieci o możliwości podłączenia do sieci obiektu budowlanego o ilości lokali zgodnych z decyzją organu I instancji.

Mając na względzie powyższe Sąd uznając, że stwierdzone i opisane wcześniej naruszenia przepisów prawa materialnego mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) p.p.s.a uchylił zaskarżoną decyzję, jak w punkcie 1 wyroku.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a., zasądzając w punkcie 2 wyroku na rzecz skarżącej Spółdzielni zwrot kosztów postępowania, na które składa się uiszczony wpis od skargi w wysokości [...] zł zgodnie z § 2 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 16 grudnia 2003r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2003r. Nr 221, poz. 2193 ze zm.).