Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 2575/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-02-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 194-195a; art. 178 ust. 1 i ust. 2; art. 175 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
journal: Dz.U. 2008 nr 11 poz 66
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców  majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Pamela Kuraś-Dębecka (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Agnieszka Łąpieś-Rosińska Sędzia WSA Joanna Wegner Protokolant ref. staż. Robert Mirończyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lutego 2020 r. sprawy ze skargi M. L. na decyzję Ministra Finansów, Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2019 r. nr [...] w przedmiocie zawieszenia uprawnień zawodowych 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] czerwca 2019 r., 2. zasądza od Ministra Rozwoju na rzecz M. L. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] października 2019 r. Minister Finansów, Inwestycji i Rozwoju (wcześniej Minister Inwestycji i Rozwoju, dalej "Minister") utrzymał w mocy swoją poprzednią decyzję z [...] czerwca 2019 r., którą zawiesił uprawnienia zawodowe rzeczoznawcy majątkowego M. L. (dalej "Skarżąca", "Rzeczoznawca" ) na okres 3 miesięcy.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym.

I.

W październiku 2017 r. Minister zawiadomił Skarżącą o wszczęciu wobec niej postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej jako rzeczoznawcy majątkowego. Jednocześnie Minister przekazał sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (dalej "Komisja") celem przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Jako powód wszczęcia postępowania Minister wskazał skargę przedstawioną przez B. B. w związku ze sporządzeniem przez Skarżącą operatu szacunkowego pn. "[...]".

Z treści operatu szacunkowego wynika, że został sporządzony na zlecenie Skarbu Państwa – [...] Urzędu Wojewódzkiego, a celem wyceny było "oszacowanie wartości prawa własności nieruchomości, która stanowić będzie podstawę ustalenia odszkodowania należnego dotychczasowemu właścicielowi za utratę posiadanego przez niego prawa w związku z ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ". Oszacowana wartość nieruchomości wyniosła 791 452,00 zł.

II.

Komisja, po przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, ustaliła, że Skarżąca wykonując czynności szacowania zawarte w ww. opracowaniu naruszyła przepisy prawa obowiązujące w dacie wykonania czynności objętych niniejszym postępowaniem w stopniu uzasadniającym zastosowanie art. 178 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204, z późn, zm.), dalej: "u.g.n.".

W ocenie Komisji Rzeczoznawca naruszyła przepisy art. 153 ust. 1 oraz art. 175 ust. 1 u.g.n. oraz § 3 ust. 2, § 4 ust. 4, § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 i ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), dalej "rozporządzenie".

Mając to na uwadze Komisja wystąpiła o zastosowanie wobec Skarżącej kary dyscyplinarnej wskazanej w art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n., tj. kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

III.

Decyzją z [...] czerwca 2019 r. Minister orzekł o zastosowaniu wobec Skarżącej jako rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Omawiając uchybienia operatu Minister podzielił w całości stanowisko Komisji.

Zdaniem Ministra Rzeczoznawca wykonując czynności szacowania opisane w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2016 r. nie wypełniła obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n.

Organ podkreślił, że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy powinien dołożyć wszelkich starań, aby podejmowane przez niego działania dokumentowane w operacie szacunkowym nie budziły jakichkolwiek wątpliwości co do ich poprawności i zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Tym samym operat szacunkowy powinien zawierać wszelkie niezbędne informacje, umożliwiające jego weryfikację.

Zdaniem Ministra Rzeczoznawca w rażący sposób nie zachowała szczególnej staranności podczas wykonywania czynności zawodowych, które stoi w sprzeczności z podstawowymi zasadami wyceny nieruchomości. Jak wynika z zebranego w sprawie materiału dowodowego Rzeczoznawca już na wstępie nie wykazała się starannością w udokumentowaniu stanu zagospodarowania nieruchomości. Stan nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustaliła, jak wskazała w operacie szacunkowym, na podstawie materiałów przekazanych jej przez zamawiającego oraz dodatkowych dokumentów przekazanych jej przez pełnomocnika właściciela nieruchomości. Analogiczne zastrzeżenia dotyczą naniesień budowlanych znajdujących się na wycenianej nieruchomości. Rzeczoznawca bazowała na informacjach zawartych w operacie szacunkowym innego rzeczoznawcy majątkowego, przy czym nie załączyła do operatu szacunkowego żadnych z otrzymanych materiałów, na których opierała swoje ustalenia. W związku z powyższym nie ma możliwości weryfikacji poczynionych przez nią ustaleń. Ponadto nie scharakteryzowała miejscowości, w której położona jest wyceniana nieruchomość. Jest to istotne, gdyż lokalizacja nieruchomości jest jedną z podstawowych cech nieruchomości wpływających w znacznym stopniu na jej wartość.

Minister wskazał, że Rzeczoznawca nie dokonała analizy możliwości wyceny w podejściu dochodowym lub porównawczym. Rzeczoznawca majątkowy wybrała podejście kosztowe i określiła wartość odtworzeniową, jednakże niedostatecznie uzasadniła swój wybór. W tym miejscu powinna wnikliwie przeanalizować transakcje pod kątem podobieństwa do przedmiotu wyceny. Dopiero w przypadku braku transakcji umożliwiających dokonanie wyceny w podejściu porównawczym lub dochodowym, przy zastosowaniu których określa się wartość rynkową nieruchomości, możliwe było skorzystanie z dyspozycji § 36 ust. 2 rozporządzenia i dokonanie wyceny przy wykorzystaniu podejścia kosztowego. Niewątpliwie wymagało to stosownego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Rzeczoznawca nie zbadała w sposób prawidłowy rynku nieruchomości. Określiła co prawda badany obszar rynku lokalnego – [...] i regionalnego - teren województwa [...], jednakże nie ujęła w badaniu terenów bezpośrednio przylegających do [...]. Uzasadniła to brakiem podobieństwa z uwagi na wielkość miejscowości. Natomiast w dalszej części zaprzeczyła sama sobie tworząc zbiór nieruchomości porównawczych, zamieszczając w nim zarówno nieruchomości położone na terenie dużych, jak i małych miast. Jednocześnie nieprawidłowo przyjęła do analizy transakcje nieruchomościami, z których kilka dotyczy udziałów w nieruchomości. Brakuje także informacji, czy transakcje dotyczyły nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne czy prywatne, a także określenia kategorii tych dróg.

Rzeczoznawca nie ustrzegła się także błędów w doborze cech w stosunku do charakteru nieruchomości przyjętych do porównań. Zastrzeżenia budzi skalowanie w obrębie cech "lokalizacja" "sąsiedztwo" i "charakter drogi". Nie zamieściła żadnych obliczeń, ani analiz potwierdzających przyjęcie konkretnych cech i ich zakresu.

Opisane błędy miały bezpośredni wpływ na wykonanie dalszych czynności zawodowych. Rzetelnie wykonane czynności w zakresie prawidłowego opisu nieruchomości wycenianej pod względem cech rynkowych, odgrywają zasadniczą rolę w procesie wyceny nieruchomości. Cechy rynkowe, ich wagi i stany nie mają uniwersalnego charakteru, bowiem są to parametry konkretnego rynku nieruchomości, przyjętego dla potrzeb wyceny. Wynikają one z analizy indywidualnych cech nieruchomości w zbiorze transakcji przyjętym dla potrzeb szacowania, prowadzonej pod kątem ustalenia, które z nich i w jakim stopniu wpływają na zróżnicowanie cen.

Dodatkowo wykorzystywanie nieaktualnych cenników do wyceny naniesień budowlanych, jest również istotnym uchybieniem, co świadczy niewątpliwie o naruszeniu art. 175 ust. 1 u.g.n.. Ponadto, opinia o wartości nieruchomości nie może budzić żadnych wątpliwości, tym bardziej jeśli jest wykonywana w celu ustalenia odszkodowania za nieruchomość. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy powinien mieć na uwadze, że zawód, jaki wykonuje, ma bezpośredni wpływ na sprawy majątkowe klientów oraz osób trzecich i w związku z tym wymaga nie tylko specjalistycznej wiedzy, ale również ostrożności w podejmowanych działaniach.

Zdaniem Ministra , stwierdzone błędy i uchybienia wpłynęły na orzeczenie wobec Rzeczoznawcy kary o znacznej dolegliwości, tj. zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy. Powyższe nieprawidłowości powodują, że nie jest możliwe orzeczenie łagodniejszej kary dyscyplinarnej w postaci nagany, czy też upomnienia. Nie dopatrzono się również okoliczności łagodzących.

Biorąc pod uwagę rodzaj i zakres stwierdzonych naruszeń w wykonywaniu obowiązków zawodowych Minister przychylił się do wniosku Komisji i zastosował karę zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Orzekając taką karę dyscyplinarną uwzględniono w pierwszej kolejności, że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Operat szacunkowy powinien zawierać wszelkie niezbędne informacje, umożliwiające jego weryfikację. Rzeczoznawca w rażący sposób nie zachowała szczególnej staranności podczas wykonywania czynności zawodowych, które stoi w sprzeczności z podstawowymi zasadami wyceny nieruchomości.

IV.

Po rozpatrzeniu wniosku o ponowne rozpoznanie sprawy Minister utrzymał w mocy swoją decyzję.

Minister nie uwzględnił stanowiska Skarżącej i ponownie powtórzył swoją argumentację zawartą w decyzji z [...] czerwca 2019 r.

Ustosunkowując się do zastrzeżenia Rzeczoznawcy, że decyzja jest krzywdząca ponieważ "dotyczy wycofanego operatu szacunkowego" wskazał, że ta okoliczność nie może spowodować, że rzeczoznawca majątkowy uniknie odpowiedzialności dyscyplinarnej. Wycofanie operatu szacunkowego z obrotu prawnego nie oznacza, że rzeczoznawca majątkowy nie wykonywał żadnych czynności zawodowych podlegających ocenie w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej

Przytaczając przepisy u.g.n. Minister stwierdził, że operat szacunkowy powinien zawierać wszelkie niezbędne informacje, umożliwiające jego weryfikację. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy powinien mieć na uwadze, że zawód, jaki wykonuje, ma bezpośredni wpływ na sprawy majątkowe klientów oraz osób trzecich i wymaga nie tylko specjalistycznej wiedzy, ale również ostrożności w podejmowanych działaniach.

Zdaniem Ministra kara dyscyplinarna w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych w zakresie szacowania nieruchomości na okres 3 miesięcy, wymieniona w art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n., jest odpowiednia bowiem Rzeczoznawca przy sporządzaniu operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2016 r. naruszyła w sposób rażący przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości, jak również nie zachowała szczególnej staranności podczas wykonywania zakwestionowanych czynności zawodowych.,

Ponadto Rzeczoznawca powinna mieć na uwadze, że wykonuje zawód o dużej doniosłości społecznej, noszący znamiona zawodu zaufania publicznego. Czynności wykonywane przez rzeczoznawcę majątkowego są związane z gospodarowaniem mieniem znacznej wartości. Dlatego też prawidłowość wykonania tych czynności ma istotne znaczenie, przede wszystkim ze względu na prawne i finansowe konsekwencje przejmowania przez Skarb Państwa nieruchomości stanowiącej wcześniej własność osoby fizycznej. Stwierdzone powyżej nieprawidłowości w pracy rzeczoznawcy majątkowego, ich zakres i ciężar gatunkowy powodują, że nie jest możliwa zmiana kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy na inną o łagodniejszym wymiarze. Orzeczona w decyzji kara jest dolegliwa, lecz zakres i rodzaj popełnionych uchybień jest dość istotny, co szczegółowo wykazano i opisano w uzasadnieniu. Jednocześnie w przedmiotowej sprawie nie dopatrzono się okoliczności łagodzących, powodujących orzeczenie kary upomnienia lub nagany. Nie ma również podstaw do umorzenia postępowania. Minister podkreślił, że osoba wykonująca zawód zaufania publicznego, powinna wystrzegać się wykonywania czynności zawodowych w sposób mogący podważać wiarygodność dokonanych czynności zawodowych przy wycenie nieruchomości. Rzeczoznawca powinna gruntownie przemyśleć swoje postępowanie i nie dopuścić do popełnienia podobnych błędów podczas wykonywania pracy zawodowej w przyszłości.

V.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie M. L. zarzuciła rażące naruszenie przepisów postępowania oraz prawa materialnego mających istotny wpływ na wynik sprawy tj.;

1) art. 45 ust. 1 Konstytucji w związku z § 16 rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10 lutego 2014 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych (Dz. U. z 2019 r. poz. 981), dalej "r.p.o.z.", poprzez prowadzenie postępowania przez 1 rok i 10 miesięcy, czyli z nieuzasadnioną zwłoką; art. 35 § 1 i 3 oraz art. 36 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096, z późn. zm.), dalej: "kpa.", poprzez jego niezastosowanie polegające na prowadzeniu postępowania w czasie dłuższym niż przewiduje k.p.a. oraz niezawiadomieniu skarżącej o zwłoce w załatwieniu sprawy i nie określeniu skarżącej nowego terminu zakończenia sprawy (wszczęcie postępowania w dniu [...] października 2017 r. - wydanie pierwszej decyzji [...] czerwca 2019 r.),

2) art. 175 ust. 1 w związku z art. 178 ust. 2 u.g.n., poprzez ocenę szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności z naruszeniem zasady praworządności, poprzez niepodjęcie przez organ z urzędu niezbędnych czynności, poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a także załatwienie jej bez uwzględniania interesu społecznego i słusznego interesu obywateli, a także poprzez bezkrytyczne przyjęcie zarzutów podniesionych w zawiadomieniu przy jednoczesnym zakwestionowaniu wszystkich wyjaśnień rzeczoznawcy,

3) zarzut naruszenia:

a) przepisu art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n., poprzez zastosowanie wobec strony skarżącej niewspółmiernie wysokiej kary dyscyplinarnej w stosunku do stopnia naruszenia przepisu art. 175 ust. 1 u.g.n.,

b) przepisów postępowania, polegający na uznaniu, iż rzekome błędy w wycenie sporządzonej przez skarżącą miały wpływ na treść wyceny nieruchomości, podczas gdy organ nie prowadził postępowania dowodowego (a tym samym nie było dowodów w sprawie na tę okoliczność) i nie dokonał ustaleń, iż rzekome błędy miały wpływ na wartość wyceny, a tym samym dokonał własnych ustaleń w tym zakresie nie wskazując na jakich dowodach się oparł,

c) art. 175 ust. 1 u.g.n., poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, iż operat szacunkowy został sporządzony przez skarżącą poprzez wykonywanie czynności szacowania niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa - tj. rażącym naruszeniem przepisów prawa poprzez niedochowanie szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych,

d) przepisów postępowania, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., poprzez pominięcie uchybień w postępowaniu organu przy wydaniu zaskarżonej decyzji, w szczególności polegających na naruszeniu art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. przez brak szczegółowych rozważań co do wysokości wymierzenia kary z kategorii kar określonych w art. 178 ust. 2 u.g.n.,

4) § 12 ust. 1 r.p.o.z., poprzez prowadzenie posiedzenia w sposób, który nie umożliwiał wyjaśnienia wszelkich okoliczności sprawy,

5) art. 195a ust. 1 w związku z art. 178 ust. 2 u.g.n., w związku z art. 107 § 3 k.p.a., przez niewłaściwe zastosowanie, bowiem organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji nie uzasadnił, dlaczego zastosował wobec skarżącego karę dyscyplinarną w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy,

6) art. 8 k.p.a., poprzez prowadzenie postępowania w sposób dyskredytujący zaufanie obywateli do organów Państwa i podważający świadomość prawną obywateli,

7) art. 107 § 3 k.p.a., poprzez pominięcie w uzasadnieniu decyzji oceny faktów mogących mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy,

8) art. 35 § 1 i 3 oraz art. 36 k.p.a., poprzez jego niezastosowanie polegające na prowadzeniu postępowania w czasie dłuższym niż przewiduje kodeks oraz niezawiadomieniu skarżącego o zwłoce w załatwieniu sprawy i nie określeniu skarżącemu nowego terminu zakończenia sprawy,

9) art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a., polegające na nie wyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy,

10) art. 7 w związku z art. 77 k.p.a., poprzez nierozpoznanie istoty sprawy i błędne ustalenie stanu faktycznego w sprawie,

11) art. 175 ust. 1 u.g.n., poprzez błędne przyjęcie, iż skarżąca niewłaściwe dokonała sporządzenia operatu dotyczącego przedmiotu oszacowania,

12) art. 178 ust. 2 u.g.n., poprzez nałożenie kary w postaci zaprzestania wykonywania działalności zawodowej, a także przemyślenia dotychczasowego sposobu realizacji czynności szacowania nieruchomości i nie doprowadzenia do popełnienia podobnych błędów w przyszłości,

13) art. 153 ust. 1 u.g.n., poprzez pominięcie przez organ, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego,

14) § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), dalej; "rozporządzenie", poprzez nieuzasadnione uznanie, że rzeczoznawca przeprowadziła analizę rynku w sposób nieprawidłowy,

15) § 4 ust. 4 rozporządzenia w związku z art. 154 ust. 1 u.g.n., poprzez pominięcie przez organ, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości; wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości,

16) art. 178 ust. 1 w związku z art. 175 ust. 1 u.g.n., w związku z art. 107 i art. 140 k.p.a., poprzez uznanie, że zarzuty opisane w skarżonej decyzji wskazują na brak szczególnej staranności po stronie rzeczoznawcy w sytuacji, gdy w uzasadnieniu decyzji w żaden sposób nie wskazano kryteriów oceny szczególnej staranności,

17) art. 178 ust. 1 w związku z art 175 ust. 1 u.g.n., w związku z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, poprzez przyjęcie, że rzeczoznawca ma obowiązek zawrzeć w operacie ustalenie cech rynkowych i ich stanów.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonych decyzji w całości, stwierdzenie, że zaskarżone decyzje nie podlegają wykonaniu oraz zasądzenie kosztów postępowania.

Minister w odpowiedzi na skargę, wnosząc o oddalenie skargi, podtrzymał argumentację zaprezentowaną w uzasadnieniu skarżonej decyzji.

Ponadto Minister poinformował, że postanowieniem z dnia [...] listopada 2019 r. wstrzymał z urzędu wykonanie zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna aczkolwiek nie wszystkie zarzuty skargi zostały uwzględnione.

Przystępując do oceny zarzutów skargi należy zauważyć, że postępowanie prowadzone z tytułu odpowiedzialności zawodowej ma szczególny charakter. Organ administracji publicznej wydając rozstrzygnięcie w przedmiocie odpowiedzialności zawodowej, tj. decyzję o zastosowaniu kary dyscyplinarnej opiera ją na dowodach zgromadzonych w aktach sprawy, a więc na dowodach zebranych przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej w trakcie postępowania wyjaśniającego. Prowadząc takie postępowanie organ stosuje się do przepisów postępowania administracyjnego zawartych w Kodeksie postępowania administracyjnego, jak również regulacji wynikających z art. 194 - 195a u.g.n. oraz przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami (Dz.U. Nr 11, poz. 66). Jeśli dojdzie do stwierdzenia niewypełnienia obowiązków, szczegółowo wymienionych w art. 178 ust. 1 u.g.n., istnieje obowiązek nałożenia kary. Natomiast rodzaj i wysokość kary dyscyplinarnej, która zostanie orzeczona należy już do uznania organu, zgodnie z art. 178 ust. 2 u.g.n.

Rozpoznając skargę Sąd uwzględnił zarzuty dotyczące wymiaru kary dyscyplinarnej orzeczonej wobec Skarżącej.

Przede wszystkim Sąd zwrócił uwagę, że na podstawie uzasadnienia zaskarżonej decyzji, a także zebranego w sprawie materiału dowodowego nie można w żaden sposób ustalić dlaczego ukaranie Skarżącej karą zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy jest adekwatną karą do stwierdzonego uchybienia polegającego na sporządzeniu spornego operatu w sposób wadliwy.

Podkreślić przy tym należy, że wszczęte postępowanie dyscyplinarne obejmowało tylko jeden zakwestionowany operat szacunkowy, dotyczący: "Oszacowania wartości prawa własności nieruchomości, która stanowić będzie podstawę ustalenia odszkodowania należnego dotychczasowemu właścicielowi za utratę posiadanego przez niego prawa w związku z ustawą z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ".

Po drugie, z akt sprawy nie wynika też jaki był dotychczasowy przebieg kariery zawodowej Skarżącej, w szczególności czy była wcześniej karana dyscyplinarnie.

W art. 178 ust. 2 u.g.n. ustawodawca przewidział sankcje, w postaci pięciu rodzajów kar dyscyplinarnych, o różnym stopniu dolegliwości. Kary te pogrupować można na dwie podstawowe kategorie, tj.: 1) kary dyscyplinarne o mniejszej dolegliwości, które nie pozbawiają rzeczoznawcy majątkowego możliwości wykonywania czynności rzeczoznawstwa (upomnienie i nagana), oraz 2) kary dyscyplinarne skutkujące odebraniem rzeczoznawcy prawa do wykonywania czynności zawodowych na określony czas lub do ponownego uzyskania uprawnień.

Sąd zauważa, że wybór przez organ orzekający rodzaju kary z art. 178 ust.2 u.g.n. wobec rzeczoznawcy majątkowego, nie może być dowolny. Wskazać należy, że gradacja kar dyscyplinarnych przewidziana w tym przepisie od upomnienia do pozbawienia uprawnień zawodowych wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia ustawowych obowiązków, jest właśnie ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego a także fakt np. uprzedniego ukarania czy też dotychczasowego przebiegu kariery zawodowej rzeczoznawcy.

Zdaniem Sądu, Minister należycie nie uzasadnił dlaczego wobec Skarżącej winna być orzeczona kara zawieszenia prawa do wykonywania zawodu, która co do zasady jest kara dolegliwą bowiem pozbawia osobę ukaraną możliwości wykonywania zawodu, a nie wymierzył np. kary upomnienia.

Co prawda Minister wskazał, że jego zdaniem doszło do naruszenia przepisów rozporządzenia oraz u.g.n., co oznacza, że rzeczoznawca nie dochował szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru wykonywanych czynności oraz rażąco naruszył standardy zawodowe.

Jednak z drugiej strony Minister w żaden sposób nie wyjaśnił, jak wskazane uchybienia przekładają się na wymiar kary i dlaczego karę zawieszenia uznał za adekwatną przy stwierdzonych przewinieniach, które sprowadzały się do:

1) błędnego opisu stanu nieruchomości,

2) uchybień przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości,

3) niepełnej analizy rynku, w tym braku przytoczenia transakcji sprzedaży oraz operowanie nieaktualnym cennikiem.

Tymczasem organ administracji, orzekając o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, powinien wziąć pod uwagę, oprócz ciężaru gatunkowego naruszenia obowiązków zawodowych i standardów zawodowych, ich rozmiaru i zakresu, także inne okoliczności o charakterze osobistym, przebiegu dotychczasowej kariery zawodowej, fakt uprzedniej karalności.

Brak w tym zakresie oceny w uzasadnieniu decyzji powoduje, że Sąd nie może przeprowadzić kontroli przesłanek, jakimi kierował się organ uznając daną karę za adekwatną.

Ocena postawy osobistej rzeczoznawcy majątkowego podlegającego odpowiedzialności zawodowej może stanowić dodatkowe kryterium zastosowania określonej kary dyscyplinarnej (por. wyrok NSA z dnia 4 czerwca 2009 r., sygn. akt II GSK 1018/08, dostępny na www.orzeczenia.nsa.gov.pl, który dotyczy odpowiedzialności pośredników w obrocie nieruchomościami, ale analogicznie uregulowanej jak odpowiedzialności rzeczoznawców). W piśmiennictwie dotyczącym zasad odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych podkreśla się również, że w art. 175 ust. 1 u.g.n. wskazuje się na obowiązek wykonywania czynności rzeczoznawstwa zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, standardami zawodowymi, zasadami etyki oraz ze szczególną starannością. W związku z tym niezależnie od odpowiedzialności za naruszenie przepisów prawa określających zasady wyceny, standardów zawodowych lub zasad etyki, weryfikowany jest także stopień staranności, a zatem wina rzeczoznawcy majątkowego. W wyroku z 9 listopada 2017 r. Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że: "Samo tylko gołosłowne określenie uchybień "rażącymi" nie jest wystarczającym uzasadnieniem zastosowanej kary, podobnie jak wskazanie naruszonych przepisów. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie wynika również, czy organ wymierzając karę brał pod uwagę postawę osobistą rzeczoznawcy, w tym dotychczasowy sposób wykonywania zawodu".( sygn. akt II GSK 269/16)

Zdaniem Sądu organ w swoim rozstrzygnięciu nie wykazał, że wymierzona kara dyscyplinarna za stwierdzone naruszenia w pracy rzeczoznawcy majątkowego jest adekwatna do stopnia zawinienia.

W zakresie orzekania o wymiarze kary dyscyplinarnej nie jest wystarczające uzasadnienie hasłowe, ogólne, tak samo jak nie jest wystarczające przytoczenie uchybień stwierdzonych w toku postępowania na okoliczność wymiaru kary. Organ nakładając karę powinien wskazać, dlaczego orzeka karę taką a nie inną, i powinien to wyczerpująco uzasadnić.( por. wyrok WSA w Warszawie o sygn. akt VI SA/Wa 427/17)

Oczywiście wybór rodzaju kary nie może być dowolny. Gradacja kar dyscyplinarnych przewidzianych w ustawie wskazuje, że podstawowym kryterium zastosowania odpowiedniej kary do rozmiaru niewypełnienia obowiązków, o których mowa w art. 175 u.g.n., jest właśnie ciężar gatunkowy naruszeń obowiązków zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego i ewentualne skutki tych naruszeń dla podmiotu, na rzecz którego wykonywane były czynności szacowania nieruchomości oraz skutki dla interesu społecznego polegającego między innymi na utrzymaniu wysokiego zaufania publicznego do tego zawodu.

W ocenie Sądu w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji brak jest przekonującego stanowiska organu co do wyboru wobec Skarżącej kary zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, w sytuacji gdy w pierwszej kolejności zastosowanie znaleźć powinny kary dyscyplinarne o mniejszej dolegliwości, które nie pozbawiają rzeczoznawcy majątkowego możliwości wykonywania czynności rzeczoznawstwa (upomnienie i nagana).

Z uwagi na powyższe okoliczności Sąd uznał, że usprawiedliwione są te zarzuty skargi, które opierają się na zakwestionowaniu wysokości nałożonej kary.

W szczególności chodzi o zarzut naruszenia art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n., poprzez zastosowanie wobec Skarżącej niewspółmiernie wysokiej kary dyscyplinarnej w stosunku do stopnia naruszenia przepisu art. 175 ust. 1 u.g.n., a także wiążące sie z tym zarzutem zarzuty z pkt 5 - 7 petitum skargi oraz z pkt 9, pkt 10 i pkt 12 petitum skargi.

Z oczywistych względów nie mogło dojść do naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. bowiem Minister tego przepisu nie stosował w rozpoznawanej sprawie.

Natomiast zarzuty skargi pod adresem przewlekłości postępowania podlegają rozpoznaniu przez sąd administracyjny w innym trybie, zatem w niniejszej sprawie nie mogły być przedmiotem badania.

Uznając zatem, że w niniejszej sprawie zostały naruszone wskazane wyżej przepisy prawa, bowiem obciążono rzeczoznawcę majątkowego surową karą dyscyplinarną zawieszenia prawa do wykonywania zawodu, bez wnikliwego rozważenia, czy kara łagodniejsza nie byłaby adekwatna w niniejszej sprawie, Sąd doszedł do przekonania, że zaistniały podstawy do uchylenia zaskarżonych decyzji.

Stwierdzając zatem naruszenie przepisów postępowania, Sąd nie wypowiadał się w kwestii naruszenia prawa materialnego, bowiem przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ administracji publicznej dokona powtórnie ustaleń materialnoprawnych mając na względzie cały zgromadzony materiał dowodowy z jednoczesnym odniesieniem się do przedstawionych przez Skarżącą zarzutów.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Minister będzie również zobowiązany do szczegółowego uzasadnienia wysokości kary z punktu widzenia wskazanych wyżej przesłanek, chyba, że ostatecznie uzna, że w ogóle nie zachodzą przesłanki do nałożenia kary dyscyplinarnej.

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

W oparciu o art. 200, art. 205 § 1 oraz art. 209 p.p.s.a., Sąd zasądził od organu na rzecz Skarżącej kwotę 200 zł, stanowiącą wartość uiszczonego wpisu od skargi.