Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 316/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2017-06-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 98  ust. 3,  art. 129  ust. 1 i 5
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Klotz Sędziowie sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) sędzia WSA Grzegorz Saniewski Protokolant asystent sędziego Agnieszka Zakrzewska-Wiśniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi Miasta i Gminy B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty W. z dnia [...] września 2016 r. nr [...].


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] października 1994 r., znak: [...], Kierownik Urzędu Rejonowego we [...] zatwierdził geodezyjny podział nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym W. , gmina B. K. , stanowiącej własność G. i S. małż. U. . Na podstawie tej decyzji działka oznaczona numerem 183/47 o powierzchni 0,4040 ha została przeznaczona pod budowę ulicy do obsługi działek powstałych w wyniku tego podziału.

Wnioskiem z dnia [...] grudnia 2005 r. G. i S. małż. U. wystąpili do Starosty [...] o ustalenie i wypłatę odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

W odpowiedzi Starosta W. pismem z dnia [...] stycznia 2006 r. wezwał strony do przeprowadzenia rokowań mających na celu uzgodnienie wysokości odszkodowania i przedstawienie dokumentów potwierdzających przebieg tych rokowań, w terminie 2 miesięcy. W wyniku rokowań strony nie doszły jednak do porozumienia.

Wobec powyższego Starosta W. pismem z dnia [...] kwietnia 2006 r. zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w przedmiotowej sprawie, a następnie po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, decyzją z dnia [...] października 2006 r., znak: [...], ustalił na rzecz G. i S. małż. U. odszkodowanie za działkę oznaczoną numerem 183/47 o powierzchni 0,4040 ha, położoną w obrębie ewidencyjnym W., gmina B. K. w wysokości [...] zł.

Wojewoda K. - P. rozpatrując wniesione odwołanie, decyzją z dnia [...] stycznia 2007 r., znak: [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty [...] z dnia [...] października 2006 r., [...].

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie organu odwoławczego złożyli: Burmistrz B. K. oraz G. i S. małż. U..

Po rozpatrzeniu skargi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy wyrokiem z dnia [...] września 2007 r., sygn. II SA/Bd315/07 uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody K. - P..

W związku z powyższym Wojewoda K. - P. ponownie przeprowadził postępowanie odwoławcze i decyzją z dnia [...] grudnia 2007 r., znak WG/ DW.7221-2/1/06/07 uchylił decyzję Starosty [...] z dnia [...] października 2006 r., [...] w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Starosta W. po ponownym rozpatrzeniu sprawy wydał decyzję z dnia [...] września 2012 r., znak: [...], w której ustalił na rzecz G. i S. U. odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...] zł.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz B. K., a także S. U., zarzucając wydanej decyzji nieprawidłowe ustalenie kwoty odszkodowania i naruszenie przepisów regulujących postępowanie administracyjne.

Wojewoda K. - P. rozpatrując złożone odwołania, decyzją z dnia [...] listopada 2012 r., znak: [...], uchylił decyzję Starosty [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, wskazując na naruszenie przepisów postępowania administracyjnego i konieczność ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego w znacznym zakresie.

Starosta W., po przeprowadzeniu postępowania dowodowego wydał decyzję z dnia [...] września 2013 r., znak: [...], w której ponownie ustalił odszkodowanie w kwocie [...]zł na rzecz G. i S. U..

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz B. K., zarzucając wydanej decyzji nieprawidłowe ustalenie kwoty odszkodowania i naruszenie przepisów regulujących postępowanie administracyjne.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania, Wojewoda K. - P. decyzją z dnia [...] grudnia 2013 r., znak: [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] września 2013 r., znak: [...].

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy złożyła Gmina B. K..

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy wyrokiem z dnia [...] czerwca 2014 r., sygn. akt II SA/Bd 170/14 uchylił zaskarżoną decyzję i stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Sąd w uzasadnieniu wyroku wskazał, iż organ administracji publicznej dokonując oceny operatu szacunkowego winien wyjaśnić dopuszczalność uznania za nieruchomości podobne - nieruchomości wielokrotnie przewyższające powierzchnią badaną nieruchomość; uzasadnić dlaczego biegły przyjął, że wielkość nieruchomości ma jedynie 10% wpływu na jej wartość, pomimo znaczącej różnicy w wielkości branych pod uwagę nieruchomości, dopuszczalności zastosowania współczynników korygujących przy tak dużych różnicach w powierzchni nieruchomości, a także wyjaśnić przyczynę, dla której biegły sporządzając w/w operat szacunkowy powołał przepisy ustawy z dnia [...] kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

P. z dnia [...] listopada 2014 r. Wojewoda wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do powyższych zarzutów, a także wyjaśnienie kwestii aktualności sporządzonego operatu szacunkowego.

W odpowiedzi, pismem z dnia [...] grudnia 2014 r. rzeczoznawca majątkowy szczegółowo ustosunkował się do wszystkich podniesionych zarzutów, a także potwierdził aktualność operatu szacunkowego sporządzonego dnia [...] lipca 2012 r.

Wojewoda decyzją z dnia [...] marca 2015 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

P. z dnia [...] kwietnia 2015 r. pełnomocnik G. i S. U. poinformował, że S. U. zmarł w dniu [...] marca 2015 r.

W związku z powyższym Wojewoda K. - P. pismem z dnia [...] kwietnia 2015 r. wystąpił do Ministra Infrastruktury i Rozwoju o stwierdzenie nieważności decyzji z dnia [...] marca 2015 r.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2015 r., znak: [...] Minister Infrastruktury i Budownictwa stwierdził nieważność decyzji Wojewody z dnia [...] marca 2015 r.

Wojewoda decyzją z dnia [...] maja 2016 r. uchylił decyzję Starosty [...] z dnia [...] września 2013 r., znak: [...] i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Decyzją z dnia [...] września 2016 r., znak: [...] Starosta W. ustalił dla G. U., E. A. E. i A. J. U. odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł za działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym [...] o powierzchni 0,4040 ha, położoną w obrębie ewidencyjnym W., gmina B. K., która z dniem [...] października 1994 r. przeszła na własność M. K. z przeznaczeniem pod drogę gminną na podstawie decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego we [...] z dnia [...] października 1994 r., znak: [...].

Orzekający organ wskazał, że analizując stan faktyczny sprawy, a także stan prawny, uznał, że wycena przedmiotowej nieruchomości na kwotę [...]zł dokonana w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego jest prawidłowa - w świetle obowiązujących w tej materii przepisów, a w szczególności zgodna z dyspozycją art. 153 ust. 1 i art. 154 ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774, z późn. zm.).

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła Gmina B. K., zarzucając wydanemu rozstrzygnięciu naruszenie przepisów zawartych w art. 130 ust. 1 w zw. z art. 134 ust. 2 i 3 ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 6 k.p.a., polegające na nieuwzględnieniu stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, sposobu jej użytkowania i przeznaczenia, wnosząc o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.

Skarżąca podniosła, że dążąc do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, w myśl art. 134 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania Starostwo Powiatowe określiło wartość 1 m˛ na kwotę [...]zł, a przyjęta wartość rynkowa 1 m˛ jest wynikiem przyjęcia do porównania działek gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, podczas gdy rzeczoznawca wykazał, że istnieją ceny transakcyjne za nieruchomości, które są już przeznaczone pod budowę dróg i to one powinny być przyjęte do porównania.

Przyjęta stawka [...] zł za 1 m˛ zdaniem Gminy jest za wysoka jak za drogę osiedlową, ponieważ Gmina nabywając grunty pod drogi ponosiła jednostkową cenę transakcyjną w wysokości 9,92 - 14,72 za 1 m˛ w o. R. W. W., w B. Strefie Gospodarczej w P. za działki nr [...] o pow. 4188 m˛ w stawce [...] zł/m˛ , za dz. 199/4 o pow. 1669 m˛ i nr [...] o pow. 704 m˛ w stawce [...] zł/m˛.

Skarżąca zauważyła, że określenie wartości rynkowej, będącej zarazem, zgodnie z literą ustawy, wysokością należnego odszkodowania, w sposób przyjęty przez organ jest wielce problematyczne, gdyż cena 1 m˛ w powołanych przez Starostwo Powiatowe transakcjach waha się od kwoty [...]zł do kwoty [...]zł. Ponadto występuje korelacja pomiędzy powierzchnią sprzedawanej działki, a ceną osiąganą z jej sprzedaży za 1 m˛, która to jest niższa w przypadku większych działek. Powierzchnia działki, której wartość rynkowa podlega ustaleniu wynosi 4040 m˛, a zatem jest prawie 3, 4, a nawet 6-krotnie większa od działek przyjętych przez rzeczoznawcę w zestawieniu na którym oparł się organ wydając decyzję. Cena 1 m˛ działek zbliżonych obszarowo (od 3023 do 5500 m˛) do działki będącej przedmiotem decyzji wynosiła od [...] zł do [...] zł/m˛ .

W związku z powyższym w ocenie strony skarżącej niemożliwe jest precyzyjne ustalenie wartości nieruchomości przy pomocy zastosowanej w opinii metody, ponieważ analizie porównawczej winny być poddane przede wszystkim nieruchomości zbliżone obszarowo, a nadto nabywane na cele inwestycji drogowych, a nie jako nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne, gdzie jednym z elementów cenotwórczych jest np. dostęp do drogi publicznej.

Zdaniem odwołującej się, w realiach niniejszej sprawy przedmiotowa działka już w planach podziału była przeznaczona pod drogę osiedlową obsługującą przyległe, powstałe w wyniku tego samego podziału działki. W przeciwnym razie pozostałe działki nie miałyby komunikacji z drogą publiczną, a w konsekwencji sam podział byłby niedopuszczalny. Nieruchomość ta nie może być zatem traktowana jako działka nadająca się pod zabudowę np. jednorodzinną, tak jak to przyjął rzeczoznawca. Przedmiotem analizy rzeczoznawcy winny być nieruchomości zbliżone obszarowo o podobnej lokalizacji, nabywane pod inwestycje drogowe np. autostradę, a cena powinna być ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, czyli cen będących wynikiem rzeczywistych transakcji nieruchomości o podobnej lub zbliżonej powierzchni.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania, Wojewoda K. - P. decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r., znak: [...] N utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

P. z dnia [...] listopada 2016 r., znak: [...] Wojewoda wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do zarzutów zawartych w odwołaniu.

W odpowiedzi, pismem z dnia [...] grudnia 2016 r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do podniesionych zarzutów i wskazał, że operat został sporządzony zgodnie z prawem.

Organ odwoławczy uzasadniając swoje stanowisko w sprawie, podniósł, iż procedurę szacowania nieruchomości w omawianym zakresie szczegółowo normują przepisy wykonawcze do ustawy, zawarte § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), wskazując że wartość rynkową nieruchomości, w tym działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98 ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bez uwzględniania ustaleń decyzji. Przy tym w świetle art. 154 ust. 1 ustawy, przeznaczenie terenu ustala się na podstawie planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego.

W przedmiotowej sprawie, na podstawie zaświadczenia wydanego przez Urząd Miejski w B. K. z dnia [...] lipca 2012 r., [...], ustalono, że zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego M. K., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] z dnia [...] sierpnia 1992 r. Rady Gminy i M. oraz uchwałą Nr [...] Rady Gminy w B. K. z dnia [...] marca 1993 r. w sprawie zatwierdzenia zmiany w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy B. K., obowiązującym do dnia [...] grudnia 2002 r., działka oznaczona numerem 183/47 o powierzchni 0,4040 ha, położona w obrębie W., gmina B. K., na dzień wydania decyzji podziałowej z dnia [...] października 1994 r. przeznaczona była pod teren projektowany pod zagospodarowanie wielofunkcyjne z przewagą budownictwa jednorodzinnego (symbol: 33MN/UR/RPU).

W związku z powyższym w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2016 r., sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, będącym podstawą ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie, zdaniem Wojewody zasadnie przyjęto, iż przedmiotowa nieruchomość wchodziła w skład obszaru przeznaczonego pod zagospodarowanie wielofunkcyjne z przewagą budownictwa jednorodzinnego. Zgodnie bowiem z przepisem art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy dokonywaniu wyceny uwzględnia się przeznaczenie nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, bez uwzględnienia ustaleń zawartych w decyzji o podziale, tzn. przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości pod drogę dojazdową do działek powstałych w wyniku podziału.

Ponadto w piśmie z dnia [...] grudnia 2016 r. rzeczoznawca majątkowy wskazał, że przepisy zawarte w art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami definiują tzw. "zasadę korzyści" i nie pozostawiają wątpliwości co do procedury wyceny. Rzeczoznawca podkreślił, że w operacie szacunkowym dokonano analizy wartości cen gruntów przeznaczonych pod drogi i pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, która wykazała, iż wyższe ceny uzyskują grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkalną. W przedmiotowej sprawie dokonano zatem wyceny działki dla jej pierwotnego przeznaczenia, tj. gruntu wielofunkcyjnego z przewagą budownictwa jednorodzinnego, zgodnie z powołanymi wyżej przepisami. W tej sytuacji - w opinii rzeczoznawcy majątkowego, chybione są zarzuty M. K. zawarte w piśmie z dnia [...] października 2016 r. o niewłaściwym przyjęciu przeznaczenia działki. Zdaniem rzeczoznawcy, pozbawione podstaw są również twierdzenia pełnomocnika jakoby przed dokonaniem wydzielenia przedmiotowej działki nieruchomość przeznaczona była na drogę osiedlową, gdyż z dostarczonych przez Zleceniodawcę wyceny materiałów oraz przeprowadzonej przez autora operatu analizy wynika, że cała działka numer [...], położona była w obszarze przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkalną (oznaczenie 33 MN/UR/RPU) zaś swoją obecną funkcję uzyskała dopiero po uprawomocnieniu podziału działki numer [...] i przejściu z mocy prawa na własność Gminy.

Nieuzasadniony i niezrozumiały w świetle powyższych ustaleń i wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego jest - zdaniem organu odwoławczego - zarzut dotyczący nieuwzględnienia stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, sposobu jej użytkowania i przeznaczenia, podnoszony przez stronę odwołującą.

Odnosząc się natomiast do zarzutu dotyczącego uznania za nieruchomości podobne nieruchomości wielokrotnie przewyższających powierzchnią szacowaną nieruchomość, organ odwoławczy wskazał, iż w świetle art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 ww. ustawy, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast definicja nieruchomości podobnej zawarta jest w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym to przepisem przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (m.in. wielkość działki).

Wojewoda wyjaśnił, że wielkość działki nie jest zatem ani wyłącznym, ani też podstawowym kryterium podobieństwa nieruchomości, a w procesie wyceny należy uwzględnić także inne cechy świadczące o podobieństwie, m.in. położenie, przeznaczenie, stan prawny nieruchomości, dlatego też nie należy przeceniać znaczenia powierzchni nieruchomości. Na podstawie analizy przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, że przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej. Powyższa metoda wyceny nieruchomości polega na wyborze z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Współczynniki korygujące ustala się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne między sobą i nieruchomością wycenianą, a ponadto uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Organ II instancji wskazał również, że zestawienie transakcji nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową na terenie gminy B. K. w latach 2014-2016 wykorzystane w procesie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego początkowo obejmowało 29 nieruchomości. Ze względu na dużą rozpiętość cen z powyższego zestawienia usunięto cztery skrajne transakcje: dwie najwyższe i dwie najniższe. Ś. cena 1 m˛ dla tak określonego zestawienia wyniosła więc [...] zł.

W wyniku przeprowadzonej przez rzeczoznawcę majątkowego analizy na badanym rynku określono następujące cechy rynkowe: lokalizacja (50%), dojazd (25%) i powierzchnia nieruchomości (25%). Na tej podstawie ustalono zakresy dla poszczególnych czynników korygujących. Czynnikiem mającym największy wpływ na cenę nieruchomości jest zatem lokalizacja nieruchomości określająca usytuowanie nieruchomości w stosunku do drogi dojazdowej oraz bezpośrednie otoczenie nieruchomości (0,2204 - 0,8879). W przypadku powierzchni działki zakres ten zawierał się w przedziale od 0,1102 do 0,4439. Dla wycenianej nieruchomość przyjęto wartość współczynnika 0,1102. Uznano zatem, że nieruchomość podlegająca wycenie ma najmniej pożądaną wielkość i uwzględniono tę okoliczność w procesie wyceny. Wartość ustalonego w ten sposób współczynnika korygującego wyniosła więc 1,1083, a wartość rynkowa 1 m˛ powierzchni wycenianej działki gruntowej - [...] zł.

Ponadto zwrócono uwagę, że z wyjaśnień przedstawionych przez rzeczoznawcę majątkowego w piśmie z dnia [...] grudnia 2016 r. wynika, iż pojęcie "podobna", nie oznacza "tożsama". Różnice między nieruchomością wycenianą, a porównawczymi koryguje się stosownymi poprawkami. W przypadku przedmiotowego operatu cecha "powierzchnia działki" była jedną z trzech cech podobieństwa, przy czym jej waga w ogólnej sumie cech nie była najwyższa. Wprowadzenie w trakcie porównania odpowiedniej poprawki świadczy, iż stosunkowo duża powierzchnia wycenianej działki została przez rzeczoznawcę uwzględniona. W związku z powyższym rzeczoznawca majątkowy uznał, iż procedura wyceny jest prawidłowa.

Zdaniem Wojewody nie należy także przeceniać wpływu wielkości nieruchomości na jej cenę, gdyż z analizy przedstawionego zestawienia transakcji wynika, że najniższa cena (14,89 zł) dotyczy nieruchomości o stosunkowo dużej powierzchni (3000 m˛), natomiast najwyższa (60,00 zł) odnosi się nieruchomości o średniej powierzchni (1730 m˛) i wbrew temu co twierdzi odwołujący, nie jest tak, że to powierzchnia działki jest dominującym kryterium, mającym wpływ na jej cenę, bowiem czynnikami cenotwórczymi są bowiem także: lokalizacja i dojazd do nieruchomości, które zostały uwzględnione w procesie wyceny przy ustalaniu wysokości współczynnika korygującego.

Odnosząc się do zarzutu zawartego w złożonym odwołaniu Wojewoda zauważył także, że cena 1 m˛ działki zbliżonej obszarowo do działki będącej przedmiotem decyzji rzeczywiście wynosiła od [...] zł do [...] zł/m˛, ale w większości były to nieruchomości, których lokalizacja była "zadowalająca", natomiast wyceniana nieruchomość posiadała "bardzo dobrą" lokalizację.

W związku z powyższym, zgodnie z przyjętymi przez rzeczoznawcę majątkowego założeniami, wskazana cecha korzystnie wpłynęła na wartość rynkową szacowanej nieruchomości.

Po całościowej analizie operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2016 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, Wojewoda stwierdził, iż operat szacunkowy przyjęty jako dowód w przedmiotowej sprawie odpowiada wymogom przepisów prawa, w tym wymogom zawartym w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami i regulacjom zawartym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Reasumując organ odwoławczy stwierdził, że przedmiotowa decyzja została wydana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, a Starosta W. w sposób wyczerpujący zebrał i wnikliwie rozpatrzył cały materiał dowodowy - stosownie do przepisu art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Wojewoda wydając przedmiotową decyzję wziął również pod uwagę zasadę wynikającą z art. 12 k.p.a., zgodnie z którą organy administracji publicznej rozpatrując sprawę powinny działać możliwie wnikliwie i szybko, posługując się możliwie najprostszymi metodami prowadzącymi do załatwienia sprawy. Organ odwoławczy rozpatrując przedmiotową sprawę uwzględnił również to, iż w przypadku, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego na żądanie organu w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia [...] stycznia 2008 r., I SA/Wa 1833/07, LEX nr 351279). Pełnomocnik M. K. natomiast kwestionując wycenę sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego, nie przestawił innego dowodu w postaci aktualnej opinii rzeczoznawcy majątkowego, która mogłaby posłużyć za dowód w przedmiotowej sprawie.

Na uwzględnienie zdaniem organu odwoławczego nie zasługują też zarzuty dotyczące nieuwzględnienia stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, a także przyjęcia do porównania w procesie wyceny działek przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe.

W skardze do sądu Burmistrz B. K. w całości przytoczył swoją argumentację przedstawioną uprzednio już w odwołaniu od decyzji organu I instancji, zaskarżonej decyzji zarzucając naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwe jego zastosowanie, tj. art. 130 ust. 1 w zw. z art. 134 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 z późn. zm.) w zw. z art. 6 Kodeksu postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 23 z późn. zm.) poprzez nie uwzględnienie stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale, sposobu jej użytkowania i przeznaczenia i wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Skarżący ponownie podniósł, że dążąc do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, w myśl art. 134 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jako podstawę ustalenia wysokości odszkodowania Starostwo Powiatowe określiło wartość 1 m˛ na kwotę [...]zł, a przyjęta wartość rynkowa 1 m˛ jest wynikiem przyjęcia do porównania działek gruntowych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, podczas gdy rzeczoznawca wykazał, że istnieją ceny transakcyjne za nieruchomości, które są już przeznaczone pod budowę dróg i to one powinny być przyjęte do porównania.

Przyjęta stawka [...] zł za 1 m˛ zdaniem Gminy jest za wysoka jak za drogę osiedlową, ponieważ Gmina nabywając grunty pod drogi ponosiła jednostkową cenę transakcyjną w wysokości 9,92 - 14,72 za 1 m˛ w o. R. W. W., w B. Strefie Gospodarczej w P. za działki nr [...] o pow. 4188 m˛ w stawce [...] zł/m˛ , za dz. 199/4 o pow. 1669 m˛ i nr [...] o pow. 704 m˛ w stawce [...] zł/m˛.

Skarżąca zauważyła, że określenie wartości rynkowej, będącej zarazem, zgodnie z literą ustawy, wysokością należnego odszkodowania, w sposób przyjęty przez organ jest wielce problematyczne, gdyż cena 1 m˛ w powołanych przez Starostwo Powiatowe transakcjach waha się od kwoty [...]zł do kwoty [...]zł. Ponadto występuje korelacja pomiędzy powierzchnią sprzedawanej działki, a ceną osiąganą z jej sprzedaży za 1 m˛, która jest niższa w przypadku większych działek. Powierzchnia działki, której wartość rynkowa podlega ustaleniu wynosi 4040 m˛, a zatem jest prawie 3, 4, a nawet 6-krotnie większa od działek przyjętych przez rzeczoznawcę w zestawieniu na którym oparł się organ wydając decyzję. Cena 1 m˛ działek zbliżonych obszarowo (od 3023 do 5500 m˛) do działki będącej przedmiotem decyzji wynosiła od [...] zł do [...] zł/m˛ .

W związku z powyższym w ocenie strony skarżącej niemożliwe jest precyzyjne ustalenie wartości nieruchomości przy pomocy zastosowanej w opinii metody, ponieważ analizie porównawczej winny być poddane przede wszystkim nieruchomości zbliżone obszarowo, a nadto nabywane na cele inwestycji drogowych, a nie jako nieruchomości przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne, gdzie jednym z elementów cenotwórczych jest np. dostęp do drogi publicznej.

Zdaniem skarżącej, w realiach niniejszej sprawy przedmiotowa działka już w planach podziału była przeznaczona pod drogę osiedlową obsługującą przyległe, powstałe w wyniku tego samego podziału działki. W przeciwnym razie pozostałe działki nie miałyby komunikacji z drogą publiczną, a w konsekwencji sam podział byłby niedopuszczalny. Nieruchomość ta nie może być zatem traktowana jako działka nadająca się pod zabudowę np. jednorodzinną, tak jak to przyjął rzeczoznawca. Przedmiotem analizy rzeczoznawcy winny być nieruchomości zbliżone obszarowo o podobnej lokalizacji, nabywane pod inwestycje drogowe np. autostradę, a cena powinna być ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, czyli cen będących wynikiem rzeczywistych transakcji nieruchomości o podobnej lub zbliżonej powierzchni.

W odpowiedzi na skargę organ, nie znajdując podstaw do jej uwzględnienia, wniósł o jej oddalenie wskazując, że po ponownej analizie akt sprawy nie znalazł podstaw do zmiany zaskarżonej decyzji, ponieważ została ona podjęta zgodnie ze stanem faktycznym oraz w oparciu o obowiązujące przepisy prawa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

W pierwszej kolejności wymaga wyjaśnienia, iż wojewódzki sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu (decyzji administracyjnej czy postanowienia) w zakresie obejmującym ocenę jego zgodności z zobowiązującym prawem. W ramach tak określonej kognicji wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonego aktu jest możliwe jedynie w sytuacji stwierdzenia, iż w wyniku jego wydania doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub nastąpiło naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy lub dające podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm. - zwanej dalej "p.p.s.a.").

Rozpoznając niniejszą sprawę, należy zaznaczyć jest to kolejna decyzja w przedmiocie ustalenia odszkodowania. Wcześniej przedmiotem analizy Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, była decyzja Wojewody z [...] grudnia 2013r. który utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] września 2013 r., znak: [...].

Sąd uchylił tę decyzję. Oceniając zatem legalność zaskarżonej decyzji Sąd musiał mieć na uwadze treść unormowania zawartego w art. 153 p.p.s.a. Zgodnie z tym przepisem ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Związanie zaś oceną prawną oznacza, że ani organ administracji, ani sąd administracyjny, nie mogą w przyszłości formułować innych, nowych ocen prawnych, które pozostawałyby w sprzeczności z poglądem wcześniej wyrażonym w uzasadnieniu wyroku i mają obowiązek podporządkowania się mu w pełnym zakresie. Oceniając jednak wywiązanie się orzekających w sprawie organów z zaleceń zawartych w prawomocnym wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia [...] czerwca 2014 r., sygn. akt II SA/Bd 170/14 uwzględnić należy, że po wyroku, decyzja wydana przez organ odwoławczy została wyeliminowana z obrotu prawnego wskutek stwierdzenia jej nieważności (decyzji Wojewody z dnia [...] marca 2015 r). W rozpoznawanej sprawie doszło też do sporządzenia nowego operatu szacunkowego z dnia [...] sierpnia 2016 r., na podstawie którego ustalono odszkodowanie za działkę oznaczoną numerem ewidencyjnym [...] o powierzchni 0,4040 ha w łącznej wysokości [...] zł, gdyż poprzedni operat stał się nieaktualny. Zmienione zatem okoliczności faktyczne i prawne zwalniały sąd ze związania wynikającego z przytoczonego przepisu, dlatego bez znaczenia dla oceny legalności obecnie zaskarżonej decyzji, stały się wskazówki i zastrzeżenia WSA dotyczące dotychczasowej opinii biegłego.

Istota rozpoznawanej sprawy dotyczy ustalenia odszkodowania za grunt wydzielony pod budowę ulicy z nieruchomości objętej podziałem (na wniosek właściciela), który przeszedł na własność gminy na podstawie art. 10 ust. 1, 3 i 5 ustawy z dnia [...].04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 30 z 1991 r., poz. 127 ze zm.). Przepis art. 10 ust. 1 ww. ustawy, w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego we [...] z dnia [...].10.1994 r. zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 5, 4600 ha, stanowił, że podział nieruchomości może nastąpić, jeżeli jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Natomiast ustęp 5 art. 10 stanowił, że grunty wydzielone pod budowę ulic z nieruchomości objętej na wniosek właściciela podziałem przechodzą na własność gminy z dniem, w którym decyzja lub orzeczenie o podziale stały się ostateczne lub prawomocne, za odszkodowaniem ustalonym według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Z decyzji o podziale wynikało, że wydzielono z nieruchomości objętej podziałem, działki od nr [...] do 183/48 oraz działkę o numerze 183/47 o powierzchni 0,4040 ha. Działka ta została przeznaczona pod budowę ulicy dla obsługi działek powstałych wyniku podziału. Ponadto ustalono, że odszkodowanie miało zostać określone po przeprowadzeniu odrębnego postępowania. Właściciele nieruchomości uzyskali zatem uprawnienie do dochodzenia odszkodowania. Przepisy ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, stanowiące podstawę prawną decyzji podziałowej, nie dawały podstaw do odstąpienia od obowiązku ustalenia odszkodowania za przejmowane z mocy prawa nieruchomości.

Wraz z podziałem nieruchomości doszło do wydzielenia gruntu pod drogę o charakterze ogólnodostępnym, czyli takiej z przejęciem której przez gminę z mocy prawa, wiązał się obowiązek odszkodowawczy, o ile podział był zgodny z ustaleniami obowiązującego w dacie zatwierdzania projektu podziału, miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego. W niniejszej sprawie była to uchwała Nr [...] z dnia [...] sierpnia 1992 r. Rady Gminy i M. oraz uchwała Nr [...] Rady Gminy w B. K. z dnia [...] marca 1993 r. w sprawie zatwierdzenia zmiany w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy B. K., obowiązującym do dnia [...] grudnia 2002 r.

Jak wynika z uzasadnienia decyzji podziałowej plan ten wraz z planem realizacyjnym, zatwierdzonym decyzją burmistrza nr [...] z dnia [...] sierpnia 1994 r. określał przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, a działka nr [...] przeznaczona została pod budowę nowej ulicy, do obsługi działek powstałych w wyniku podziału. Z zastosowanej podstawy prawnej do wydania decyzji podziałowej wynikać zatem musiało, że podział był zgodny z ustaleniami obowiązującego w dacie zatwierdzania projektu podziału, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Rozstrzygając w rozpatrywanej sprawie, orzekający organ odwoływał się do ustaleń ogólnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie wyjaśniając jednak, czy w dniu podziału teren podlegający temu podziałowi, miał opracowany plan realizacyjny, który w jego ramach przewidywał wydzielenie drogi do projektowanych działek budowlanych. To zmieniałoby ustalenie, że w dniu podziału, zgodnie z planem cały teren projektowany był przeznaczony pod zagospodarowanie wielofunkcyjne z przewagą budownictwa jednorodzinnego, a zatem że odszkodowanie należało ustalić według wartości nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną,

W piśmie Burmistrza B. K. z dnia [...] kwietnia 2009 r. stwierdzono, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wraz z jego zmianą (uchwała Nr [...]/ 93 z dnia [...] marca 1993 r. - obowiązującego do [...] grudnia 2002 r.) działka nr [...] przeznaczona była pod budownictwo mieszkaniowo usługowe, natomiast w piśmie Burmistrza z dnia [...] lipca 2012 r. stwierdzono, że zgodnie z ustaleniami zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (obowiązującego do [...] grudnia 2002 r.) niezbędne było opracowanie planu realizacyjnego dla całości zamierzenia, łącznie z oczyszczalnią ścieków. Zmiana planu - uchwała Nr [...] z [...] marca 1993 r. miała miejsce przed wydaniem decyzji podziałowej w dniu [...] grudnia 1994 r. W piśmie burmistrza z [...] lipca 2012 r.określono, że działka nr [...] do [...] grudnia 2002 r. oznaczona była w planie jako - 33 MN/UR/RPU - teren projektowany pod zagospodarowanie wielofunkcyjne z przewagą budownictwa jednorodzinnego. Wynikało to jednak, jak stwierdzono w piśmie, z ogólnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Z tych okoliczności można wyciągnąć wniosek, że dla potrzeb zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości, został opracowany wymagany plan zagospodarowania przestrzennego i plan realizacyjny, który przewidywał wydzielenie drogi do projektowanych działek budowlanych - droga została wydzielona w postaci działki o numerze 183/47 o powierzchni 0,4040 ha 141 i 142.

Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia [...].08.2009 r., sygn. I OSK 1091/08 (dostępnym w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych), w dacie obowiązywania przepisu art. 10 ust. 5 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, nie było konieczne, aby działka drogowa przeznaczona do obsługi nowopowstałych działek zaliczona była w odpowiednim trybie do jednej z kategorii dróg publicznych. Ustawodawca w art. 10 ust. 5 ww. ustawy posłużył się pojęciem grunty wydzielone pod budowę "ulic", a nie określeniem pod budowę "dróg publicznych". Także na gruncie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiącego aktualny odpowiednik instytucji podziału nieruchomości na wniosek właściciela i związanego z podziałem wydzielania gruntu pod budowę dróg koniecznych dla zapewnienia wyodrębnianym działkom właściwej komunikacji, przyjęte jest, by zwrot "pod drogi publiczne" interpretować przy uwzględnianiu treści art. 93 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. jedynie jako przeznaczenie i możliwość zagospodarowania wydzielonych działek gruntu pod drogi publiczne, o których mowa w ustawie z dnia 21.03.1985r. o drogach publicznych. Nie chodzi zatem już o wybudowaną drogę, będącą drogą publiczną o określonej kategorii, klasie i parametrach technicznych, ani nawet o zaprojektowaną drogę, ale o planistyczne przeznaczenie wydzielonego w wyniku podziału nieruchomości gruntu pod drogę. (vide: wyrok NSA z dnia 29.11.2012 r., sygn. I OSK 1384/11, dostępny w CBOSA). Zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego wydzielenia gruntu pod drogę przy dokonanym w 1994 r. podziale nieruchomości wymaga zatem szczegółowego wyjaśnienia.

Podstawa prawna do uzyskania odszkodowania za działki wydzielone pod budowę ulicy przy podziałach nieruchomości dokonywanych w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, za które nie ustalono dotychczas odszkodowania, wynika wprost z art. 129 ust. 5 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten statuuje zasadę decyzyjnego ustalenia odszkodowania we wszystkich przypadkach, w których w przeszłości nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalonego odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie. Przepis ten należy odczytywać jako nakaz uregulowania roszczeń sprzed 1.01.1998 r. we wszystkich tych sprawach, w których doszło do przejęcia prawa własności bez ustalonego odszkodowania.

Art. 98 ust. 3 ustawy z 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami, stanowi odpowiednik instytucji opisanej art. 10 ust. 5 ustawy z 29.04.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości tj. przepisu, który stanowił podstawę prawną decyzji o podziale nieruchomości. Nowa ustawa regulując przejęcie z mocy prawa własności gruntów wydzielonych pod drogę publiczną, utrzymała obowiązek odszkodowawczy (wprowadzając jedynie wymóg negocjacji kwoty odszkodowania należnej za te grunty). Kiedy do uzgodnienia kwoty odszkodowania nie dojdzie, na wniosek właściciela nieruchomości (jego następców) ustala się i wypłaca odszkodowanie według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Zdarzeniem prawnym rodzącym obowiązek odpowiedzialności odszkodowawczej jest powstanie szkody, a więc zdarzenie związane z pozbawieniem podmiotu wywłaszczanego prawa własności nieruchomości. Przy decyzjach podziałowych jest to związane z momentem przejścia z mocy prawa na własność gminy, prawa własności gruntu wydzielonego pod budowę dróg.

Jeśli z decyzji podziałowej wydanej na wskazanej podstawie prawnej wynika, że podziału dokonano na podstawie ustaleń mpzp i jednocześnie skutkiem wydzielenia gruntu pod ulicę było przejście z mocy prawa własności tego gruntu na gminę, to wszelkie ustalenia wbrew podanym okolicznościom i skutkom prawnym wywołanym decyzją podziałową musiałyby być wnikliwie ustalone i uzasadnione. Jeśli właścicielem gruntu wydzielonego pod drogę stała się gmina, to mogło to nastąpić tylko w następstwie wydzielenia terenu pod drogi i tylko wówczas, gdy dokonano stosownego podziału nieruchomości, który wynikał i był zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przyjęcie zatem, że należy ustalić odszkodowanie na podstawie wartości rynkowej nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jest wysoce wątpliwie, a przynajmniej wymaga wnikliwej analizy faktycznej i prawnej, a tego organ zaniechał.

Odszkodowanie za działki gruntu wydzielone przy podziale nieruchomości pod drogi publiczne ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości (art. 98 § 3 zdanie ostatnie ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zatem podstawę ustalenia odszkodowania zawsze stanowi wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę, która nabyła uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami (vide: art. 130 ust. 2 w związku z art. 7 i art. 240 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest jednym z dowodów w sprawie, koniecznych do przeprowadzenia, który podlega, jak każdy dowód, ocenie organu administracji stosownie do dyspozycji art. 77 K.p.a. Organ ocenia zupełność, logiczność i wiarygodność takiego dowodu (vide: między innymi wyroki WSA w Warszawie z dnia 12.12.2007r. sygn. I SA/Wa 1484/07, Lex Nr 464055, NSA z dnia 26.01.2006r. sygn. II OSK 459/05, Lex Nr 206473 i z dnia 4.10.2006 r. sygn. I OSK 417/06, Lex Nr 281387). Treść operatu szacunkowego winna odpowiadać przepisowi § 56 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ustawa o gospodarce nieruchomościami i wymienione wyżej rozporządzenie wykonawcze regulują w sposób szczegółowy zasady wyceny nieruchomości. W myśl art. 134 ust. 1 – 4 podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135 ustawy, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wartość nieruchomości określa się według aktualnego sposobu użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia (odpowiednio podziału), nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli natomiast przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Wartość rynkową nieruchomości określić można przy zastosowaniu różnych podejść (porównawczego, dochodowego lub mieszanego), uzależnionych od przyjętych czynników wpływających na tę wartość, przy czym zgodnie z art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości określa się, co do zasady, przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego. Według zaś art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie o odszkodowanie za nieruchomość przeznaczoną lub zajętą pod inwestycję drogową, powinien odpowiadać przepisowi § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Lektura zapisów poszczególnych ustępów § 36 ww. rozporządzenia w ich wzajemnym powiązaniu, pozwala na wyprowadzenie wniosków, że przy szacowaniu nieruchomości przejętych z mocy prawa pod drogi przy podziale nieruchomości dokonywanym na podstawie art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązują następujące reguły:

. wycenia się wartość rynkową takich nieruchomości,

. wyceny dokonuje się według cen z daty ustalenia odszkodowania,

. wyceny dokonuje się według stanu nieruchomości z daty wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości a zatem bez uwzględnienia zmian spowodowanych decyzją o podziale

. wyceny dokonuje się według przeznaczenia nieruchomości ustalonego zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, bez uwzględnienia ustaleń decyzji.

Jednocześnie, zwrócić należy uwagę, że stosownie do art. 134 ust. 1 ustawy, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Oznacza to, że wartość rynkowa nieruchomości nie stanowi automatycznie wartości odszkodowania. Organ ustalając wartość odszkodowania jako tożsamą z wartością rynkową nieruchomości musi to uzasadnić. Organ I instancji całkowicie zignorował ten obowiązek, natomiast organ odwoławczy dokonał analizy, jednak w swym zakresie niedostatecznej.

Sporządzony na potrzeby kontrolowanego postępowania odszkodowawczego operat szacunkowy rzeczoznawcy został oceniony przez organy jako wiarygodny dowód wyceny rynkowej wartości działki wydzielonej pod drogę z gruntu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Sąd nie podziela takiej oceny. Przyjmując nawet hipotetycznie, że istnieją podstawy do ustalenia odszkodowania na podstawie wartości nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, to przyjęte do porównania działki musiałyby spełniać kryterium podobieństwa i uwzględniać czynniki korygujące, które niwelują występujące różnice, natomiast sporna działka oznaczona nr [...] o powierzchni 0,4040 ha ma nietypowy kształt (długa i wąska a w związku z tym niemożliwa do zagospodarowania zgodnie z przyjętym przeznaczeniem tj. jak dla działki budowlanej). W tym przypadku odmienności musiałyby być skorygowane miarodajnymi czynnikami korygującymi, a tych w rozpatrywanym przypadku zdaniem Sądu zabrakło. Trudno uznać za przekonujące, by w niniejszej sprawie istotnym kryterium korekty było położenie, czy dojazd. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy jest to dojazd do działki wykorzystywanej jako droga dojazdowa. Nie sposób uznać to za czynnik adekwatny w opisanej sytuacji do właściwej wyceny wartości nieruchomości.

W operacie nie wykazano zatem w sposób dostateczny właściwego doboru nieruchomości "podobnych" przyjętych do celów porównawczych (w tym przypadku – do określenia działki modelowej). Rzeczoznawca w szczególności nie wyjaśnił, dlaczego materiał porównawczy do wyceny stanowiły typowe, mieszkaniowe działki, gdy tymczasem przedmiotem wyceny uczyniono działkę długą i wąską a takie działki nigdy nie osiągnęłyby nawet średniej wartości działek pod zabudowę mieszkaniową, bo nie maja takiego potencjału. Należy podkreślić, że dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej, a wybór czynników korygujących musi być adekwatny do różnic pomiędzy wycenianą nieruchomością, a nieruchomościami przyjętymi do porównań. Podobieństwo obiektów nie może budzić wątpliwości, ponieważ zarówno strony, jak i organ, a także sąd muszą mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne (wyrok WSA w Olsztynie z 25.8.2009 r., II SA/Ol 701/09, CBOSA). Przez "nieruchomości podobne" należy przy tym rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość nieruchomości, musi podlegać stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na tę wartość (wyrok NSA z 08.02.2008 r., II OSK 2012/06, LEX nr 437627), dlatego w świetle art. 153 ust. 1 ugn na rzeczoznawcy spoczywa obowiązek wykazania, że wzięte do porównania nieruchomości są rzeczywiście podobne w rozumieniu tego przepisu.

W niniejszej sprawie przedłożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy został przyjęty bez zastrzeżeń przez organy administracji obu instancji, tymczasem, zdaniem Sądu, należało wnikliwie rozważyć, czy rzeczoznawca sporządził operat z poszanowaniem art. 153 ust. 1 ugn oraz § 4 ust. 3 rozporządzenia z 2004 r., a w konsekwencji rozważyć wezwanie autora operatu o dodatkowe wyjaśnienia w sygnalizowanych wyżej kwestiach a przede wszystkim wskazać okoliczności podane na wstępie związane z koniecznością wnikliwej oceny funkcji nieruchomości w miejscowym palnie zagospodarowania przestrzennego stanowiącego podstawę do wydania decyzji podziałowej. Brak wyjaśnienia wskazanych kwestii stanowi naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Z powyższych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm. - zwanej dalej "p.p.s.a.") należało orzec jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

Ponownie rozpatrując niniejszą sprawę należy wziąć pod uwagę poczynione powyżej rozważania i analizę powołanych przepisów i okoliczności, a sprawę rozstrzygnąć szczegółowo uzasadniając swoje stanowisko.