Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1640/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2012-02-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Mariusz Kotulski (spr.) Protokolant: Maciej Żelazny po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 lutego 2012 r. sprawy ze skargi M.T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 11 sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 20 maja 2011r., nr: [....] po rozpatrzeniu wniosku L.K. reprezentowanego przez pełnomocnika Ł.J. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "Budowa budynku biurowo-usługowego z garażem podziemnym, z naziemnymi miejscami parkingowymi i układem drogowym, stacją transformatorową i infrastrukturą techniczną na dz. nr [....] obr. [....] wraz z dwoma wjazdami (w tym jeden dla celów ochrony przeciw pożarowej) oraz infrastrukturą techniczną na dz. nr [....] obr. [....] przy ul. [....] w K".

Od powyższej decyzji odwołanie złożył M.T. reprezentowany przez adwokata W.N. wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 11 sierpnia 2011r., znak: [....] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 20 maja 2011r., nr: [....] .

W uzasadnieniu napisano, że w ocenie Kolegium, sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna odpowiada wymogom formalnym, o których mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Obszar analizowany określono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia. Zdaniem Kolegium przedmiotowa analiza opisuje sposób zagospodarowania terenu oraz występujące w obszarze analizowanym parametry.

Następnie SKO w K. odnosząc się do zarzutów skarżącego wskazało, iż wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją zabudowy już istniejącej na analizowanym obszarze. W konsekwencji, w opinii organu odwoławczego, nie jest zasadnym twierdzenie skarżącego, iż dopuszczalna zabudowa ogranicza się tylko do obiektu tożsamego z obiektami istniejącymi.

W ocenie Kolegium planowane zamierzenie inwestycyjne (budynek biurowo-usługowy) nie będzie stanowić elementu obcego w istniejącej zabudowie kształtującej się wzdłuż ulicy L. , co więcej planowana inwestycja stanowić będzie uzupełnienie w już ukształtowanym ładzie urbanistyczno-architektonicznym w ramach obszaru analizowanego. Ponadto SKO w K. podkreśliło, iż w obszarze analizowanym występują budynki o cechach i gabarytach zabudowy usługowej, których parametry mogą stanowić kontynuację dla wnioskowanej inwestycji, co jednoznacznie wykazano w znajdującej się w aktach sprawy analizie urbanistyczno-architektonicznej oraz sporządzonych na jej podstawie wynikach stanowiących załącznik decyzji organu I instancji.

Dodano również, że wskazane przez skarżącego M.T. błędne uwzględnienie w załączniku nr 3 do decyzji dotyczące zabudowy na działce nr [....] obr. [....] należy zinterpretować jako oczywistą omyłkę, która nie ma wpływu na ocenę charakterystyki i parametrów zabudowy istniejącej na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym. Podkreślenia wymaga, iż wskaźniki i parametry zabudowy zlokalizowanej w obszarze analizowanym zostały uwzględnione w zestawieniu stanowiącym załącznik analizy urbanistyczno-architektonicznej znajdującej się w aktach niniejszej sprawy. W konsekwencji Kolegium nie znalazło faktycznych podstaw do kwestionowania przyjętych przez organ I instancji wskaźników i parametrów zabudowy występujących w obszarze analizowanym.

Następnie Kolegium wyjaśniło, że w obszarze analizowanym niewątpliwie istnieją działki sąsiednie, pozwalające na kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, w szczególności przylegające bezpośrednio do terenu inwestycji działki nr [....].[....] obr. [....] jedn. ewid. [....] . W obszarze analizowanym funkcją dominującą jest zabudowa usługowa i zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, a zatem, zdaniem organu II instancji, funkcja wnioskowana, tj. zabudowa usługowa jest zgodna z funkcją dostępną z tej samej drogi publicznej.

W dalszej kolejności SKO w K. podniosło, że w rozpatrywanej sprawie obowiązującą linię zabudowy ustalono zgodnie z zasadami ogólnymi na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jako kontynuację linii zabudowy budynków na dz. nr nr [....] . Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono do 63% w oparciu o średni wskaźnik w obszarze analizowanym, a zatem na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia. Niezależnie od podniesionych przez M.T. zarzutów w przedmiocie wskaźnika na działce nr [....] , w ocenie Kolegium, nie budzi wątpliwości zestawienie tabelaryczne działek znajdujących się w obszarze analizowanym zawierające wskaźniki urbanistyczne, w tym wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy. Wyliczony przez urbanistę wskaźnik średni wynoszący 63 % wynika ze średniej, a Kolegium uznało za prawidłowy taki sposób określenia powyższego parametru.

Szerokość elewacji frontowej określono jako przedłużenie pierzei przy ul. [....] do 58 m na podstawie § 6 ust. 2 w/w rozporządzenia. W wynikach analizy organ I instancji podniósł, że wskazane jest wykorzystanie całej szerokości wnioskowanej działki, dla zabudowy plombowej z wykorzystaniem istniejącej głębokości zabudowy wraz z utrzymaniem wewnętrznej przestrzeni zielonej, łączącej się z otwartą podobną przestrzenią działek. Kolegium nie zakwestionowało takiego sposobu ustalenia przedmiotowego wskaźnika stwierdzając, że został on uzasadniony przez organ I instancji i znalazł podstawę w świetle regulacji rozporządzenia wykonawczego.

Organ odwoławczy odnosząc się z kolei do wskaźnika wysokości elewacji frontowej, wskazał, że określono go w pierzei ul. [....] do wysokości elewacji frontowej bezpośrednio przylegającego budynku przy ul. [....] na dz. nr [....] , lecz nie wyżej niż 18 m. W głębi działki nr [....] tj. w północnej części tej działki nawiązano do zabudowy na działce nr [....] (ul......), lecz nie wyżej niż 18 m. Generalnie, maksymalna wysokość zabudowy wynosi do 22 m, a więc w opinii Kolegium, nie przekracza parametrów występujących w obszarze analizowanym.

Kolegium podkreśliło również, że zaskarżona decyzja organu I instancji zawierała prawidłowo sporządzone załączniki obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno-urbanistycznej oraz załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar analizowany. Nadmieniono, iż konstrukcja prawna regulacji z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego nie pozwala orzekającemu w sprawie organowi administracji publicznej na odmowę ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie jest zgodne z przepisami odrębnymi. Po stronie potencjalnego inwestora istnieje prawo podmiotowe do domagania się wydania takiej decyzji, jeżeli planowane zamierzenie spełnia wymogi prawne. Sporządzona ponownie w toku postępowania przed organem I instancji analiza architektoniczno-urbanistyczna pozwoliła na ustalenie warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia z poszanowaniem wymogów ustawodawstwa z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego.

W konkluzji organ II instancji stwierdził, że zaskarżona decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie naruszyła przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia wykonawczego do tej ustawy, a postępowanie przeprowadzono z zachowaniem wymaganych procedur k.p.a., w tym zasad ogólnych procedury administracyjnej. Kolegium nie podzieliło w tym zakresie zarzutów strony odwołującej w przedmiocie naruszenia zasady prawdy obiektywnej, zasady przekonywania stron oraz zasady pogłębiania zaufania. Decyzja została w sposób prawidłowy uzasadniona, a z ustaleń organu I instancji wynikało, że zamierzenie realizowało przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 11 sierpnia 2011r., znak: [....] złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie M.T. , reprezentowany przez adwokata W.N. . W skardze zarzucono naruszenie przepisów postępowania:

• art. 6, 7, 8, 11, 77 § 1 , 80, 107 § 3, 15 k.p.a. mające wpływ na rozstrzygnięcie sprawy,

oraz przepisów prawa materialnego:

• art. 61 ust. 1 pkt. 1 i 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2007r. (Dz. U 2003.80.717 z późniejszymi zmianami),

• § 3, 4, 5, 6, 7, 8, § 9 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003.164.1588),

poprzez ich niewłaściwe zastosowanie.

Wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji organu II instancji, oraz uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że z analizy skarżonej decyzji wynika, iż SKO w K. w swoim rozstrzygnięciu rozpatrzyło przedmiotową sprawę tylko w odniesieniu do zarzutów przedstawionych przez stronę w odwołaniu od decyzji I instancji. Brak w treści uzasadnienia II instancji nawiązania do całokształtu materiału dowodowego oraz wszechstronnej analizy decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego.

Podniesiono naruszenie art. 7 i 77 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego zbadania sprawy pod względem faktycznym i prawnym co doprowadziło zdaniem skarżącego do naruszenia zasady prawdy obiektywnej przewidzianej w art. 11 k.p.a.

Następnie podniesiono, że wbrew temu co stwierdził zarówno organ I instancji, jak i II instancji, działką sąsiednią nie jest działka nr [....] , gdyż nie jest dostępna z tej samej drogi publicznej.

Dalej wskazano, że w decyzji organu I instancji nigdzie nie wskazał ile wynosi szerokość frontu działki, a odczytanie wartości z mapy jest nieprecyzyjne. Organ również nie wskazał czy trzykrotność szerokości frontu działki przekracza 50 m. W związku z tym, zdaniem skarżącego, nie wiadomo gdzie właściwie powinny być wyznaczone granice obszaru analizowanego oraz które działki powinien on zawierać. Nie wiadomo czemu przyjęto taką, a nie inną wielkość obszaru. Powyższe, w ocenie skarżącego, doprowadziło do naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Skarżący zakwestionował również parametry i wskaźniki wyznaczone przez organy wymagane rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego.

W skardze stwierdzono, iż odnośnie wskaźnika powierzchni zabudowy organ powołał jedynie działkę nr [....] obr. [....] oraz działkę nr [....] , które znajdują się poza granicami obszaru analizowanego, dodatkowo ustalając wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu na do 63 % – co zdaniem skarżącego jest niezbyt precyzyjne.

Odnośnie wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej na przedmiotowej działce – skarżący podniósł, że organ nie wskazał jak kształtuje się ta powierzchnia na innych działkach w obrębie obszaru analizowanego.

Kolejne zarzuty dotyczyły ustalenie przez organ szerokości działki frontowej – zdaniem skarżącego brak wyjaśnienia dlaczego organ wyznaczył ten wskaźnik zgodnie z § 6 ust. 2 w/w rozporządzenia a nie zastosował zasady ogólnej z ust. 1 oraz wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki – zdaniem skarżącego samo sformułowanie przez organ "nie wyżej" nie służy zapewnieniu architektonicznego ładu, pozostawiając inwestorowi możliwość uznaniowego doprecyzowania wskaźnika od "de facto 0 m". Skarżący dodał w tym miejscu, że przy wyznaczaniu wartości powyższego parametru organ odniósł się jedynie do działek nr nr [....] . Podobnie przy wyznaczeniu geometrii dachu – również powołano się jedynie na dwie działki sąsiednie (nr....) – a sposób w jaki to zrobiono nie jest zdaniem skarżącego ani konkretny ani też jednoznaczny.

W końcowej części skargi stwierdzono, że obie zaskarżone decyzji pozostawiają inwestorowi zbyt dużą swobodę w zakresie ustalania parametrów inwestycji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. podtrzymało swoje dotychczasowe stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji z dnia 11 sierpnia 2011r., znak: [....] wnosząc o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Zaś w myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), powoływanej dalej jako p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż Sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, tj. jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 p.p.s.a.).

Sąd rozpoznający sprawę nie może zmienić zaskarżonej decyzji, a jedynie uwzględniając skargę, uchyla ją bądź stwierdza jej nieważność, ewentualnie niezgodność z prawem. W przypadku zaś, gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 tejże ustawy podlega oddaleniu.

Wychodząc z tych przesłanek, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie nie uwzględnił skargi, gdyż stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów postępowania administracyjnego ani przepisów prawa materialnego.

Przedmiotem niniejszego postępowania sądowoadministracyjnego jest kwestia oceny prawidłowości rozstrzygnięcia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. w przedmiocie utrzymania w mocy decyzji Prezydenta Miasta K. ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na "Budowie budynku biurowo-usługowego z garażem podziemnym, z naziemnymi miejscami parkingowymi i układem drogowym, stacją transformatorową i infrastrukturą techniczną na dz. nr [....] obr. [....] wraz z dwoma wjazdami (w tym jeden dla celów ochrony przeciw pożarowej) oraz infrastrukturą techniczną na dz. nr [....] obr. [....] przy ul. [....] w K". W toku postępowania administracyjnego pierwotny wniosek (zarejestrowany w dniu 22.04.2009r.) został zmodyfikowany (w dniu 21.09.2009r. oraz skorygowaniem tytułu inwestycji i jej koncepcją z dnia 27.10.2009r.) poprzez korektę zakresu inwestycji w obrębie działki nr [....] obr. [....] . Zmodyfikowany teren inwestycji znalazł swoje odzwierciedlenie w załączniku nr 2 do decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 20.05.2011r. W wyniku tej zmiany organ dokonał korekty kręgu stron postępowania (ograniczenia o właścicieli działki nr .... obr.....).

Kontrola sądowa przeprowadzona w niniejszej sprawie nie wykazała naruszenia prawa, a w szczególności art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.), ani też rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588).

Podstawę prawną rozpoznania i rozstrzygnięcia niniejszej sprawy stanowią przepisy: ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, powoływane w dalszej części rozważań jako u.p.z.p., aktu wykonawczego do tej ustawy, tj. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej jako rozporządzenie).

Sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak w niniejszej sprawie, ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy na wniosek inwestora (art. 4 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 59 ust.1 i art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.).

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust.5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 omawianej ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 tejże ustawy;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi ( art. 61 ust. 1 u.p.z.p.).

Zasada tak zwanego "dobrego sąsiedztwa" opisana w przywołanym przepisie art.61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 tejże ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę, jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005r., IV SA/Wa 950/04, LEX nr 171198).

Pamiętać należy, iż zasadę "dobrego sąsiedztwa" trzeba rozumieć szeroko, tzn. przez działki sąsiednie rozumieć należy także te, które nie graniczą ze sobą bezpośrednio, a zatem wszystkie działki znajdujące się w wyznaczonym, na podstawie przepisów wykonawczych do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obszarze analizowanym (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2005 r., II SA/Bk 677/04, niepubl.).

Na podstawie analizy takiego obszaru organ sprawdza, czy planowana inwestycja spełnia łącznie wszystkie warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego pozwala na wskazanie, które z sąsiadujących działek stanowią punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Obszar analizowany wyznaczany jest na podstawie § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wyznaczenie obszaru analizowanego i tym samym przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy przez organ pierwszej instancji odpowiada wymaganiom cytowanego rozporządzenia.

Obszar analizowany - to teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcje i cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania (§ 2 pkt 4 rozporządzenia). Zgodnie z § 3 tego rozporządzenia właściwy organ wyznacza obszar analizowany wokół działki, której dotyczy wniosek, a granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki.

Front działki - to część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5).

Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy Sąd nie podzielił zarzutu skarżącego odnośnie błędnego wyznaczenia przez organy obszaru analizowanego, gdyż w ocenie Sądu, został on wyznaczony zgodnie z wymogami przepisu § 3 rozporządzenia - granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki zaznaczając to na kopii mapy ewidencyjnej gruntów w skali 1:1000. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w tym zakresie stwierdzić należy, że wyznaczenie granic obszaru analizowanego nastąpiło zgodnie z treścią wyżej przywołanego przepisu tj. w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki (a biorąc pod uwagę szerokość frontu działki, a także skalę mapy nastąpiło to w odległości większej niż 50 m). Zakres, granice i prawidłowość wyznaczenie obszaru analizowanego nie budzą żadnych wątpliwości oraz zastrzeżeń Sądu.

Odnośnie zarzutu strony skarżącej, iż "w zakresie wskaźnika zabudowy Organ powołuje jedynie działkę numer [....] obr. [....] oraz działkę nr [....] , które są poza granicami obszaru analizowanego", to jednoznacznie stwierdzić należy, iż organ I instancji nie powołuje tych działek ani w treści decyzji z dnia 20.05.2011r., ani w warunkach zabudowy (załącznik nr 1 do decyzji z 20.05.2011r.). Działki te w kontekście wskaźnika zabudowy znalazły się w treści w "Wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej część tekstowa" przygotowanej przez mgr inż. arch. M.O. (załącznik nr 3 do decyzji z 20.05.2011r.). Mowa jest tam o działce nr ew. [....] obr. [....] i dz. nr ew. [....] . Jednak ze szczegółowego zestawienia zabudowanych działek obszaru analizy dołączonego do analizy urbanistyczno-architektonicznej z 24.06.2009r. wynika jednoznacznie, że działki te (nr....) w ogóle nie były brane do wyznaczenia wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek. Wskazane tam działki znajdują się w obrębie [....] . Wprawdzie zatem, rację ma skarżący, wskazując na położenie działek nr [....] obr. [....] poza granicami obszaru analizowanego, jednak działki te w ogóle nie były brane pod uwagę przy wyznaczaniu wskaźnika powierzchni zabudowy. Słusznie więc SKO w K. uznało, iż przywołanie tych działek w treści wyników analizy należy zinterpretować jako oczywistą omyłkę, która nie miała wpływu na ocenę charakterystyki i parametrów zabudowy istniejącej na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym. Sąd podzielając ten pogląd uznał, iż nie jest to uchybienie mogące skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji.

Co do zarzutów związanych z wyznaczeniem wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej na 25%, to podnieść należy, iż ani ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani cyt. wyżej rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. nie określają sposobu ustalania wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, ani też wymogu zamieszczania tego wskaźnika w decyzji ustalającej warunki zabudowy.

Kwestią wymagającą krótkiego objaśnienia są podnoszone przez skarżącego okoliczności związane z wyznaczeniem w sprawie o ustalenie warunków zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy (tj. obowiązującej linii zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości oraz wysokości elewacji frontowej).

W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że wydanie kwestionowanej decyzji o warunkach zabudowy zostało poprzedzone analizą funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzoną na podstawie przepisów wskazanego już rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. przez osoby uprawnione (zob. art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu). Należy również podkreślić, że charakterystyka istniejącej na danym terenie w tzw. obszarze analizowanym zabudowy i określenie w odniesieniu do niej cech nowej zabudowy należy do wiedzy urbanistycznej. Organ administracji dokonuje jedynie kontroli prawidłowości sporządzenia analizy pod kątem jej kompletności, prawidłowości zastosowanych przepisów, jej wniosków i uzasadnienia itp. Zdaniem Sądu, analiza będąca podstawą rozstrzygnięcia Prezydenta Miasta K. w sprawie ustalenia warunków zabudowy, odpowiada przepisom prawa.

Nietrafny jest zarzut skarżącego naruszenia przez organy administracyjne w przedmiotowej sprawie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., albowiem w analizowanym obszarze bezsprzecznie istnieją działki sąsiednie, które pozwalają na kontynuacje funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu, w szczególności przylegające bezpośrednio do terenu inwestycji działki nr [....] i [....] . Należy podkreślić, iż w obszarze analizowanym funkcją dominującą jest zabudowa usługowa oraz zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i z tego powodu wnioskowana funkcja tzn. zabudowa usługowa jest zgodna z funkcją dostępną z tej samej drogi publicznej.

W tym miejscu Sąd nawiązując do zarzutu skarżącego, że działka nr [....] nie jest działką sąsiednią podkreśla raz jeszcze, że przez pojęcie działki sąsiedniej dla wyznaczenia wskaźników zabudowy nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość. "Działka sąsiednia to nieruchomość lub jej część położona w granicach "analizowanego obszaru", tworzącego urbanistyczną całość, który należy określić dla każdego przypadku oddzielnie (art.61 ust.1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym)" – wyrok NSA z 3.12.2008r., sygn. akt II OSK 1520/07. Niezależnie od powyższego, to w sposób nie budzący wątpliwości, uznać należy, iż przy ul. [....] znajdują się działki dostępne z tej samej drogi publicznej zabudowane w sposób umożliwiający określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Co więcej działka nr [....] przy ul. [....] w K. przylega do działki objętej ustaleniem warunków zabudowy. Mając na uwadze, iż przedmiotowa działka jest położona w centrum miasta, w zabudowie śródmiejskiej, to nie sposób pominąć, aby wskaźniki planowanej zabudowy nie uwzględniały zabudowy umiejscowionej na działkach przylegających do działki objętej decyzją w.z. – zwłaszcza, że działka nr [....] zamyka pierzeję od strony ul. [....] . W konsekwencji wskaźniki planowanej zabudowy powinny być określone przede wszystkim odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich np. nr [....] przy ul. [....] . Jest to jak najbardziej właściwe, gdyż planowana inwestycja, stanowiąc kontynuację zabudowy pierzejowej musi swoimi parametrami, szczególnie od strony frontowej, wprost nawiązywać do zabudowy na sąsiedniej działce, aby zapewnić ład przestrzenny i kontynuację układu urbanistycznego. "Przez dostosowanie nowej zabudowy do zabudowy istniejącej należy rozumieć kontynuację szeroko rozumianej funkcji zabudowy i jej cech architektonicznych." – wyrok WSA w Poznaniu z 26.08.2009r., sygn. akt IV SA/Po 295/09. Należy poprzez nawiązanie do cech zabudowy istniejącej (np. na działkach bezpośrednio przyległych), zapewnić warunki do kształtowania pewnych walorów kompozycyjno – estetycznych (por. wyrok WSA w Warszawie z 27.05.2009r., sygn. akt IV SA/Wa 1704/08. Trudno sobie wyobrazić precyzyjniejszą kontynuację funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu – co nakazuje czynić art.61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu terenu.

Odnosząc się następnie do zarzutu skargi dotyczącego obowiązującej linii zabudowy, Sąd stwierdził, że ustalono ją zgodnie z zasadami ogólnymi na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia, jako kontynuację linii zabudowy budynków na dz. nr [....] . Obiekty te tworzą zabudowę pierzejową w śródmiejskim układzie urbanistycznym. W sposób oczywisty linia zabudowy musiała zatem być wyznaczona jako kontynuacja obowiązującej linii zabudowy wyznaczonej przez budynki umiejscowione na w/w działkach. Brak jest jakichkolwiek podstaw do wyznaczanie odmiennej linii zabudowy. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono do 63 % w oparciu o średni wskaźnik w obszarze analizowanym – czyli w opinii Sądu zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia.

Kwestionowana przez skarżącego nieprawidłowa szerokość elewacji frontowej nie znajduje potwierdzenia w zgromadzonym w sprawie materiale. Określono ją jako przedłużenie pierzei przy ul. [....] do 58 m na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia. Słusznie wskazał organ I instancji w wynikach analizy, że wskazane jest wykorzystanie całej szerokości wnioskowanej działki, dla zabudowy plombowej z wykorzystaniem istniejącej głębokości zabudowy wraz z utrzymaniem wewnętrznej przestrzeni zielonej, łączącej się z otwartą podobnie przestrzenią działek.

Prawidłowo ustalono także w decyzji o warunkach zabudowy wysokość elewacji frontowej. Jej wysokość określona została do wysokości elewacji frontowej bezpośrednio przylegającego budynku przy ul. [....] na dz. nr [....] , lecz nie wyżej niż 18 m. W głębi działki nr [....], tj. w północnej części tej działki nawiązano do zabudowy na działce nr [....] – tj. przy ul. [....] , lecz nie wyżej niż 18 m. Ogólnie, maksymalna wysokość zabudowy wynosi do 22 m i wyznaczono ją zdaniem Sądu zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia.

Nie jest również uzasadniony zarzut skarżącego odnoszący się do ustalenia przez organy administracyjne kwestii geometrii dachu. Zdaniem Sądu decyzja o ustalająca warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji na działce nr [....] obr. [....] w sposób konkretny określiła wymagania w tym zakresie.

Odnośnie wyżej wskazanych elementów podnieść należy, iż ze względów pragmatycznych nie jest możliwe określanie w sposób bezwzględny przyszłych parametrów inwestycji, żądając w ten sposób by architekt zaprojektował później obiekt dokładnie zgodnie z tymi ustaleniami (nawet jak jest to niemożliwe), gdyż odstępstwo od nich nie byłoby możliwe, a organ architektoniczno-budowlany musiałby tę zgodność z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy wyegzekwować. Organ ustalając warunki zabudowy powinien więc określać maksymalne, dopuszczalne, graniczne warunki zabudowy. Co więcej ustalone w niniejszej sprawie warunki zabudowy zostały zaakceptowane poprzez pozytywne uzgodnienie [....] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z 5.02.2010r. – co biorąc pod uwagę, iż mamy do czynienia z działką leżącą w obrębie układu urbanistycznego [....] wpisanego do rejestru zabytków i objętą obszarem uznanym za pomnik historii "[....] – historyczny zespół miasta" zarządzeniem Prezydenta RP z 8.09.1994r., w niniejszej sprawie jest szczególnie istotne.

Z urzędu Sąd dostrzega, iż w myśl art. 61 ust. 1 pkt 3 i 5 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeżeli istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Zgodnie zaś z art. 61 ust. 5 ustawy warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Zauważyć w związku z tym należy, że informacja techniczna MPWiK w K. z dnia 4 marca 2009r. (k.14 a.adm.) utraciła ważność po upływie 2 lat od jej wydania. Informacja odnośnie do możliwości przyłączenia do sieci ciepłowniczej wydana została w dniu 12 marca 2009r. (k.12 a. adm.) i zachowała ważność przez 2 lat, co oznacza, że w dniu wydawania zaskarżonej decyzji również nie była aktualna. Jednak skład orzekający podziela pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 marca 2010r., sygn. akt II OSK 467/09, iż w sytuacji, w której na ostatnim etapie postępowania niektóre uzgodnienia i warunki techniczne straciły ważność, to nie mamy do czynienia z istotną wadliwością polegającą na naruszeniu w/w przepisu.

Podsumowując Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja SKO w K. z dnia 11 sierpnia 2011r., znak: [....] utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 20 maja 2011r., nr: [....] o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego na działce nr [....] obr. [....] odpowiada prawu i w związku z tym biorąc pod uwagę powyższe rozważania na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzeczono o oddaleniu skargi, wobec braku podstaw do jej uwzględnienia.