Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1503/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2019-01-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.59 ust. 1 , art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Sędziowie : Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi L. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2018 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Burmistrz Brzeska decyzją z dnia 6 lipca 2018 r. nr [...] działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4 oraz art. 61 w związku z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz na podstawie art. 104 K.p.a. na wniosek M. T. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji obejmującej przebudowę, rozbudowę i nadbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego na terenie obejmującym działkę nr [...] w B..

Od tej decyzji odwołanie wniosła L. B. zarzucając, ze planowana inwestycja narusza jej interes prawny poprzez zmniejszenie wartości nieruchomości, pogorszenie komfortu życia, pogorszenie właściwości użytkowych domu w zabudowie bliźniaczej. Dodatkowo wskazała, że naruszony zostanie ład przestrzenny.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie decyzją z dnia 23 sierpnia 2018 r. nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu organ stwierdził, że zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, konkretyzującej treść konstytucyjnie zagwarantowanego prawa własności, każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Stosownie do treści art. 4 ust. 2 pkt. 2 w/w ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1) ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Ze znajdującej się w aktach sprawy analizy sporządzonej przez architekta wynika, iż organ prawidłowo wyznaczył obszar analizowany (tj. w odległości trzykrotnej szerokości obecnego frontu działki) i przeprowadził analizę zabudowy oraz jej parametrów. W analizie organ wskazał, że planowana inwestycja dotyczy istniejącego budynku mieszkalnego i nie zmieni się funkcja zabudowy. W analizie organ stwierdził, iż planowana inwestycja stanowiła będzie kontynuacje funkcji i z taką konkluzją należy się zgodzić. Kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, co w niniejszej sprawie ma miejsce. Planowana inwestycja polega na rozbudowie istniejącego domu mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, a więc jest tożsama z zabudową dominującą w obszarze analizowanym. W analizie architekt wskazał, iż elewacje frontowe wytworzone przy ul. W. nie zmienią się, albowiem na działkę nr [...] wjazd odbywał się będzie od ul. G. (dz. nr [...]) i inwestor nie planuje zmiany elewacji budynku od ul. W. . Jak wskazano w analizie, istotnym tu jest zachowanie elewacji frontowych od ul. W. i one pozostaną takie same. W tym kontekście planowana inwestycja nie zburzy zastanego w tym miejscu ładu przestrzennego. Dlatego też, według oceny Kolegium, w niniejszej sprawie mamy do czynienia z kontynuacją funkcji. W orzecznictwie sądów administracyjnych wielokrotnie podkreślano, że interpretacja przepisów dotyczących ustalania warunków zabudowy powinna uwzględniać ochronę własności i wolność zagospodarowania. Zwrócić tu należy uwagę, iż prawo do zabudowy jest podstawowym prawem związanym w wykonywaniem prawa własności nieruchomości. Administracyjny zakaz uniemożliwiający wykonanie tego prawa, niejednokrotnie prowadzi do faktycznego pozbawienia właściciela przysługującego mu prawa. W praktyce sytuacja taka może prowadzić do tego, że wykonywanie prawa własności w stosunku do nieruchomości sprowadzać się może wyłącznie do obowiązku ponoszenia przez właściciela danin publicznych związanych z posiadaniem nieruchomości. Szczegółowy sposób ustalenia parametrów zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W myśl § 4 w/w rozporządzenia: Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Jak wynika z analizy, linie zabudowy zarówno od strony ul. W. jak i od strony ul. G. wyznacza istniejący budynek. W istocie zatem zachowana zostanie istniejąca już linia zabudowy. Jak wynika z dokumentacji technicznej przedłożonej przez inwestora rozbudowa budynku dotyczy wyłącznie od strony ul. G. , gdzie inwestor planuje rozbudować dom o garaż. Zgodnie z § 5 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W analizowanym obszarze średni wskaźnik wynosi ok 27 %. W decyzji wskaźnik ten przyjęto na poziomie do 30 %. Przyjęty wskaźnik jest niewiele większy od średniego , ale też nie jest najwyższy w porównaniu z budynkami jakie występują w obszarze analizy. Zdaniem Kolegium ustalony wskaźnik zabudowy jest prawidłowy i wynika z tego, że inwestor planuje rozbudować swój budynek mieszkalny. Nie ma podstaw do tego aby niweczyć zamiar inwestor poprzez ograniczanie wskaźnika zabudowy do 27. W analizie stwierdzono, że planowana inwestycja dotyczy rozbudowy istniejącego budynku, a istniejący wjazd na działkę znajduje się od ul. W. . Inwestor planuje, że nowy i jedyny wjazd będzie znajdował się od ul. G. , a więc od tej strony znajdowała się też będzie elewacja frontowa. Dalej architekt sporządzający analizę stwierdził: "Szerokości elewacji która znajduje się od ul. W. pozostanie bez zmian a to dla ładu przestrzennego analizowanego terenu jest tak naprawdę istotne, natomiast wnioskowana większa niż średnia szerokość elewacji frontowej (23 m), która powstanie od ul. G. , nie będzie miała negatywnego wpływu na ład przestrzenny analizowanego terenu, zwłaszcza, że budynek stojący po drugiej stronie posiada dokładnie 23m". Dlatego też w decyzji wyznaczono elewację frontową na 20 m z tolerancją do 20 %. Wskaźnik ten jest wyższy od średniej występującej w obszarze analizy (ok. 10 m), jednak zdaniem Kolegium organ uzasadnił to odstępstwo wskazując, że zwiększenie wskaźnika zabudowy nie będzie miało negatywnego wpływu na ład przestrzenny analizowanego obszaru. Z mapy wynika, że ściany budynków znajdujących się od ul. G. , występujących na działkach nr [...] i [...] posiadają szerokość ok 20 m. A zatem rozbudowany budynek, w zakresie szerokość elewacji frontowej, będzie dopasowany do tych budynków. Jak ustalono inwestor M. T. we wniosku ubiega się o zabudowę o wysokości elewacji frontowej równej 7,8 m oraz 4,45 m. Elewacja frontowa znajdować się będzie od ul. G. , a budynek sąsiedni który znajduje się na działce nr [...] jest wysoki na około 9m i jest zakończony (od ul. G. ) ścianą szczytową z dobudowanym zadaszeniem schodów terenowych. Inwestor chce pozostawić rodzaj dachu zbliżony do obecnego, a więc ze spadkiem w kierunku zachodnim ale chce także rozbudować (budynek) o dodatkową bryłę z dachem płaskim. Jak wykazano w analizie, nie jest konieczne podnoszenie elewacji frontowej (od ul. G. ) i nawiązywanie się z jej wysokością do budynku znajdującego na działce nr [...]. Budynki te oddalone są od siebie, natomiast istotne jest to, aby podstawowa bryła budynku przede wszystkim tworzyła harmonię z bryłą budynku sąsiedniego, który znajduje się na działce nr [...]. Rozbicie przedmiotowego budynku na dwie bryły i wyznaczenie dla nich oddzielnych parametrów nie zakłóci ładu przestrzennego analizowanego terenu, ponieważ na większości sąsiednich budynków znajdują się "rozczłonkowane" elewacje tworzące np. dodatkowe zadaszenia zewnętrznych schodów czy okapy garaży. Taka sytuacja ma też miejsce bezpośrednio po drugiej stronie ulicy w budynku położonym na działce nr [...]. W oparciu o te ustalenia organ ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej – od 6 m do 8 m (okap) dla głównej bryły budynku oraz od 4 m do 5 m dla bryły bocznej z dachem płaskim z funkcją tarasu. W analizie wskazano, że w tym obszarze występuje zróżnicowana geometria dachów o średniej wysokości zabudowy wynoszącej około 9,2 m. Większość dachów jest dwu lub wielospadowa o średnim kącie nachylenia głównych połaci dachowych Wynoszącym ok. 23°. Na budynku sąsiednim położonym w granicy z przedmiotowym budynkiem (na działce nr [...]) kąt połaci dachowej wynosi około 10° i to do niego (z punktu widzenia ładu przestrzennego) będzie najkorzystniejsze nawiązanie się z parametrami dachu. Dalej w analizie wskazano: "We wniosku inwestor ubiega się o zabudowę o wysokości 9,8 m i 4,45 m, z dachem jednospadowym oraz płaskim i ze spadkiem równym 13st. Z przedstawionej koncepcji wynika, iż inwestor chciałby "rozbić" przedmiotowy budynek na dwie bryły, jedną "główną" z dachem spadzistym, nawiązującą się do zabudowy sąsiedniej, oraz drugą -"boczną" jednokondygnacyjną zakończoną tarasem. Zdaniem sporządzającego powyższą analizę, podział ten nie będzie zakłócał ładu przestrzennego analizowanego terenu, gdyż bryła "główna" nieznacznie różni się od stanu istniejącego i nawiązuje do pozostałej zabudowy (pod warunkiem wypuszczenia okapu w stronę ul. W. ), natomiast bryła "boczna" jest stosunkowo niska a więc w żaden sposób nie przytłoczy oraz nie zdominuje swoją formą otaczającej zabudowy". W oparciu o powyższe wyznaczono na "głównej bryle budynku" dach jednospadowy od 9 m do 10m (ale nie więcej niż budynek sąsiedni położony na dz. nr [...]), o spadku połaci dachowej mieszczącej się w przedziale od 13° do 20° i z wypuszczonym okapem (jak w budynku położonym na dz. nr [...]). Bryła boczna o wysokości od 4 m do 5 m z dachem płaskim z funkcją tarasu. Według oceny Kolegium ustalone w decyzji parametry są prawidłowe, albowiem ustalono je zgodnie przepisami w/w rozporządzenia tj. w oparciu o parametry zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Parametry inwestycji ustalone zostały na podstawie kryteriów wynikających z rozporządzenia, bez uciekania się do zbyt ogólnej i dowolnej interpretacji. Warunki z art. 61 ust. 2-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, są w niniejszej sprawie również spełnione. Teren objęty inwestycją ma bezpośredni dostęp do drogi gminnej ul. W.. Dodatkowo inwestor posiada decyzję Burmistrza Brzeska z 16 maja 2018 r. zezwalająca na lokalizację zjazdu indywidualnego z drogi publicznej ul. G. (dz. nr [...]). Teren objęty wnioskiem ma zapewniony dostęp do sieci infrastruktury, albowiem na działce objętej wnioskiem funkcjonuje dom mieszkalny. Sieci te uwidocznione są również na mapie zasadniczej pochodzącej z zasobu geodezyjnego Powiatu Brzeskiego. Warunek z art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy również jest spełniony z uwagi na fakt, że działka nr [...] nie jest działką rolna, a dodatkowo znajduje się w granicach administracyjnych miasta B.. Planowana inwestycja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi. Uwzględniając powyższe ustalenia, zachodzą podstawy do uwzględnienia wniosku inwestora. Jak bowiem stwierdzono, planowane przedsięwzięcie mieści się w granicach sposobu użytkowania budynków w sąsiedztwie, a parametry zabudowy ustalone zostały w oparciu o parametry budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Zdaniem Kolegium zaskarżona decyzja, wbrew twierdzeniu strony odwołującej, nie ma wpływu na interes osób trzecich, który na tym etapie postępowania jest badany wyłącznie w zakresie sposobu zagospodarowania. Decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga co do zasady o możliwości zabudowy z punktu widzenia urbanistycznego z uwzględnieniem zasad zagospodarowania terenu. Decyzja, o której mowa w art. 59 ustawy, stanowi jedynie promesę uprawniającą do uzyskania pozwolenia na budowę na warunkach w niej określonych. Akt ten nie upoważnia do realizacji zamierzonej inwestycji, ale jest podstawą do ubiegania się o pozwolenie na budowę na terenie wskazanym w decyzji. Zarzut dotyczący uciążliwości planowanej inwestycji, a tym samym art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, na etapie ustalania warunków zabudowy jest więc w niniejszej sprawie przedwczesny i winien być podnoszony w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Reasumując organ stwierdził, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, lecz decyzją związaną, co wynika z treści art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym, nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Jeżeli zatem wniosek inwestora dotyczy inwestycji, która jest zgodna z przepisami w/w ustawy jak i przepisami odrębnymi, to w zasadzie organ nie ma podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Przy czym odmowa ustalenia warunków zabudowy musi opierać się na sprzeczności zamierzenia inwestycyjnego z przepisem prawa nakładającym wprost konkretne ograniczenia. W odwołaniu wskazano, iż inwestycja przyczyni się do powstania uciążliwości na działkach sąsiednich, gdzie funkcjonuje zabudowa mieszkaniowa. L. B. wskazała na to, że planowana inwestycja zmniejszy wartość jej nieruchomości, przyczyni się do pogorszenia komfortu życia i właściwości użytkowych domu. Nie lekceważąc tych obaw, trzeba jednak wskazać, że wszelkie techniczne aspekty inwestycji rozstrzygane będą na etapie postępowania o pozwolenie na budowę. Innymi słowy o tym czy dana inwestycja będzie mogła być zlokalizowana ze względu na przepisy prawa budowlanego, będzie rozstrzygane na etapie postępowania o pozwolenie na budowę. To na tym etapie postępowania organ bada, czy realizacja budynku nie spowoduje ponadnormatywnego wpływu inwestycji na działki sąsiednie.

Na tę decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła L. B. zarzucając naruszenie:

1/ art. 7 w związku z art. 77 § 1 K.p.a. poprzez brak dokładnego wyjaśnienia kwestii dostępu (dojazdu) do działki nr [...] z ulicy G. która to ulica na odcinku przebiegającym wzdłuż przedmiotowej działki (tj. biegnącym przez działkę [...]) stanowi ciąg pieszy niedostępny dla samochodów, zagrodzony słupkami;

2/ art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 8 rozporządzenia poprzez dopuszczenie dla części budynku dachu płaskiego z funkcją tarasu, choć w analizowanym obszarze dominują dachy spadziste.

W konkluzji wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnowie wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentacje zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia.

Przedmiotem kontroli sądu w niniejszym postępowaniu jest ocena legalności decyzji ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na przebudowie, nadbudowie i rozbudowie istniejącego budynku mieszkalnego. Zasadniczo nową bryłę tego obiektu ma stanowić garaż przyległy do istniejącego już budynku mieszkalnego, garaż o dachu płaskim, który to dach ma pełnić także funkcję tarasu. W ocenie skarżącego, geometria tego płaskiego dachu burzy ład architektoniczny otoczenia. Zarzuty strony skarżącej dotyczą też braku wykazania, że decyzja zezwalająca na lokalizację zjazdu z ul. G. na działkę objętą wnioskiem jest ostateczna, oraz dotyczą analizy, która której ustalenia są w ocenie skarżącego wadliwe. W ocenie sądu zarzuty skargi nie znajdują usprawiedliwionych podstaw.

Tytułem wstępu wskazać należy, iż zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej ustawa) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio.

Przepis art. 61 ust. 1 mówi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalając na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodną uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o które mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Jak wynika z wyżej przytoczonych przepisów, każda zmiana zagospodarowania terenu lub zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego czy jego części, wymaga uzyskania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Decyzja ustalająca te warunku jest wydawana przez organ administracji na zasadzie związania administracyjnego – po ustaleniu, że zamierzenie inwestycyjne lub projektowany sposób użytkowania obiektu spełnia warunki określone w art. 61 ustawy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy poprzedzać musi postępowanie wykazujące, iż wnioskowane zamierzenie spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, to znaczy, że będzie nawiązywało do funkcji, jaka na danym obszarze występie tj. funkcji zabudowy mieszkaniowej, usługowej przemysłowej itp., oraz parametrów cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Ustaleń tych organ dokonuje na podstawie analizy urbanistyczno-architektonicznej. Analizę tę sporządza uprawniony architekt lub urbanista, któremu także ustawa powierza sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy (art. 60 ust 4 ustawy), sama zaś analiza stanowi podstawowy dowód, jaki w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organ administracji przeprowadza. Stanowi także załącznik do decyzji, jest zatem objęta jej treścią.

Dokonując oceny postępowania przeprowadzonego przez organ I instancji a utrzymanego w mocy orzeczeniem organu odwoławczego, sąd nie dopatrzył się uchybień skutkujących koniecznością eliminacji skarżonej decyzji z obrotu prawnego. Dotychczasowa funkcja dla planowanej rozbudowy nie zmieni się. Będzie to nadal funkcja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Funkcja ta stanowi kontynuację funkcji, jaka dominuje tak w obszarze analizy jak i z innych działek dostępnych do tej samej drogi publicznej tj. funkcji zabudowy mieszkaniowej. Spełniony został zatem warunek o którym mowa w art. 61 ust 1 pkt 1 w zakresie kontynuacji funkcji.

Odnośnie zaś parametrów zamierzenia inwestycyjnego, to jak wynika z analizy linia zabudowy a właściwie linie zabudowy, gdyż przedmiotowy obiekt zlokalizowany jest na zbiegu ulic G. i W. , pozostają niezmienne to stanu aktualnego, Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki to 30 % a więc nieznacznie przekracza wartość średnia tego wskaźnika z obszaru analizy (27%). W ocenie sądu tak nieznaczne przekroczenie wskaźnika w stosunku do wartości średniej z obszaru analizy, nie wymaga pogłębionej argumentacji w analizie architektoniczno-budowlanej i aczkolwiek sąd dostrzega tu pewną powierzchowność rozważań w tym przedmiocie (w konsekwencji w także w decyzji) uchybienie to nie wpływa na rozstrzygniecie sprawy, nie stanowi zatem podstawy do eliminacji skarżonej decyzji z obrotu prawnego. W tym względzie sąd ma na uwadze także rodzaj inwestycji, jakiej decyzja ta dotyczy tj. inwestycji o stosunkowo niewielkich rozmiarach, która nie ingeruje znacząco na otoczenie. Szczegółowość rozważań organu (wcześniej urbanisty) przy tego typu inwestycji nie musi być tak kompleksowa i szczegółowa jak przy inwestycjach, które w sposób znaczący wkraczają (mają wkroczyć) w zastany na danym obszarze ład architektoniczny powodując jego istotne zmiany.

Szerokość elewacji frontowej od strony ul. G. (dotychczas front działki zlokalizowany był od strony ul. W. ) to 23 m. - przekracza zatem średnią z obszaru analizy ale, jak wynika z analizy w obszarze tym (po drugiej stronie drogi ) występuje zabudowa o takim samym, parametrze. Ustalenie tego parametru na takim poziomie nie będzie zatem negatywnie wpływało na ład przestrzenny w obszarze analizy, skoro w bliskim sąsiedztwie jest zlokalizowany obiekt o takim parametrze.

Wysokość krawędzi elewacji frontowej budynku – bryły o funkcji mieszkalnej to 6 m. do 8 m. (w nawiązaniu do wysokości budynku na działce nr [...] – działki skarżących) zaś bryły bocznej 4 m. do 5 m. Parametr ten nie był negowany przez skarżącego, aczkolwiek zauważyć należy, iż ustalanie dopuszczalnej wysokości bryły bocznej (garażu) wydaje się być zabiegiem zbytecznym. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku jej gzymsu lub attyki to parametr wspólny dla całego zamierzenia objętego wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Oznacza on dopuszczalną wysokość obiektu. Jeżeli bryła tego obiektu nie jest jednolita, to poszczególne części (bryły) tego obiektu nie mogą przytroczyć wartości maksymalnej określonej jako wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku jej gzymsu lub attyki. Tym niemniej dodatkowe ograniczenie inwestora w możliwości kształtowania planowanej zabudowy nie budzi większych zastrzeżeń, tym bardziej, jeżeli on sam okoliczności tej nie kwestionuje.

Skarżący kwestionuje geometrię dachu dla części budynku o funkcji garażu, jako dachu płaskiego w sytuacji, kiedy w obszarze analizy występują dachy spadziste. Stwierdzenie to wydaje się być prawdziwe, jeżeli chodzi o dachy budynków jednorodzinnych, bo z całą pewnością nie dotyczy to zabudowy wielorodzinnej jaka w obszarze analizy występuje. Tym niemniej dach ten to zarazem taras dla części budynku o funkcji mieszkaniowej. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ma zapewnić zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa, ale nie może nadmiernie, w sposób nieuzasadniony ograniczać inwestora w możliwości zagospodarowania tereny – co za tym idzie, wykonywaniu prawa własności. Budowa przylegającego do bryły głównej (budynku mieszkalnego) garażu, którego dach pełnić ma funkcję tarasu dla części o funkcji mieszkaniowej, nie można odbierać jako sprzeczności nie dającej się pogodzenia z ładem przestrzennym, gdyż należało by wykluczyć możliwość realizacji jakichkolwiek tarasów o ile tarasy w budynkach na obszarze analizy by nie występowały. Tak rygorystyczne rozumienie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w ocenie sądu nie znajduje usprawiedliwionych podstaw. Jeżeli dla głównej bryły budynku decyzja ustala geometrię dachu jako dachu spadzistego to dopuszczenie dachu płaskiego, jako jednocześnie tarasu dla tego budynku, przepisów rozporządzenia nie narusza.

Ustosunkowując się do zarzutu braku wykazania, że decyzja zezwalająca na lokalizację zjazdu z ul. G. na działkę objętą wnioskiem jest ostateczna wskazać należy, iż jest on całkowicie bezzasadny. Jednym z warunków o których mowa w art.61 ust 1 ustawy, warunków od spełnienia którego uzależnione jest wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest warunek, by teren objęty wnioskiem o wydanie tej decyzji miał dostęp do drogi publicznej. Dostępność do drogi publicznej definiowany jest przez art. 2 pkt 14 ustawy. Przepis ten mówi, iż ilekroć w ustawie jest mowa o dostępie do drogi publicznej należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Kwestia dostępności do drogi publicznej jest przedmiotem rozbieżności w orzecznictwie, mianowicie czy musi być to dostęp zagwarantowany prawnie (por. wyrok NSA w wyroku z dnia 5 marca 2013 r. II OSK 2078/11 a także WSA w Warszawie w wyroku z dnia 17 stycznia 2017 r. IV SA/Wa 2374/16, WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 13 stycznia 2016 r. II SA/Po 1009/15 oraz WSA w Krakowie w wyrokach z dnia 4 października 2017 r. II SA/Kr 230/17 oraz z dnia 11 lutego 2014 r. II SA/Kr 988/13), czy wystarczy dostęp jedynie faktyczny (por. wyroki NSA z 23 listopada 2016 r. II OSK 370/15, z dnia z dnia 23 listopada 2016 r. II OSK 370/15, z dnia 17 kwietnia 2015 r. II OSK 2199/13), czy też, że inwestor musi mieć co najmniej zgodę właściciela drogi wewnętrznej na skomunikowanie działki objętej zamierzeniem inwestycyjnym z drogą publiczną (wyroki NSA z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt II OSK 9/10, z dnia 13 listopada 2010 r. sygn. akt II OSK 1625/09, z dnia 17 lutego 2009 r. sygn. akt II OSK 184/08, z 8 lipca 2009 r., sygn. II OSK 1102/08). Żadnych jednak wątpliwości nie ma w tej kwestii, że na etapie ustalania warunków zabudowy inwestor nie musi wykazać się decyzją i to ostateczną o zezwoleniu na zjazd z drogi publicznej na teren przyszłej inwestycji. Są to kwestie rozważanie dopiero na etapie pozwolenia na budowę. Dostępność do drogi publicznej na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy to potencjalna możliwość skomunikowania terenu inwestycji z drogą publiczną. Jeżeli teren inwestycji przylega do drogi publicznej a kategoria tej drogi nie wyklucza możliwości urządzenia z niej zjazdu na przyległą działkę (nie jest to autostrada czy droga ekspresowa) przyjmuje się, że teren ten ma dostęp do drogi publicznej bez konieczności wykazywania jakichkolwiek innych okoliczności.

Mając na uwadze powyższe okoliczności na mocy art. 151 P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.