Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 45/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2017-04-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 107 par. 3, art. 80, art. 138 par. 2
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 61 ust. 1, 6, art. 52 ust. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 4, par. 3 ust. 1,2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 43 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 1440
law: Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sylwester Miziołek (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Dorota Chobian, Sędzia WSA Jacek Kuza, Protokolant Starszy inspektor sądowy Urszula Opara, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 kwietnia 2017r. sprawy ze skargi [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Powyższe rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Pismem z dnia 21 września 2015r., skierowanym do organu I instancji, i [...] wnieśli o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z pomieszczeniem garażowym, na działkach o nr ewid. [...]przy ul. [...], w miejscowości [...], gmina [...].

Decyzją z dnia 28 [...] Wójt Gminy [...] ustalił warunki zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji, wskazując m. in. że linia zabudowy będzie przebiegać min. 2 m od północnej granicy działek nr ewid. 436, 437 i 438, które zgodnie z projektem rozbudowy drogi będą przejęte przez tę Gminę.

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania i [...], uchyliło ww. decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie wskazano na konieczność uzupełnienia wniosku inwestora poprzez dokładny i wyczerpujący sposób zagospodarowania terenu inwestycji, właściwe oznaczenie obszaru oddziaływania planowanej inwestycji. Kolegium zwróciło ponadto uwagę, że sporządzona na potrzeby niniejszej sprawy analiza urbanistyczno-architektoniczna pozbawiona jest szczegółowych danych z obszaru analizowanego dotyczących wyliczenia średnich wskaźników linii zabudowy od granicy frontowej działki, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki, powierzchni biologicznie czynnej, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i jej gzymsu lub attyki dla tego obszaru.

Decyzją z dnia [...] Wójt Gminy [...] ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z pomieszczeniem garażowym, na działkach o nr ewidencji gruntowej [...]przy ul. [...] w miejscowości [...], gmina [...]. W pkt 4 podjętego rozstrzygnięcia określono m. in.:

a) linię zabudowy jako min. 9,0 m od istniejącej linii rozgraniczającej drogi,

b) wskaźnik wielkości powierzchni nowej budowy – max. 0,25,

c) wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej min. 0,65,

d) szerokości elewacji frontowej – od 10 do 15 m z tolerancją do 20 %

e) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej i jej gzymsu lub attyki dla tego obszaru – od 3,5 do 5,0 m.

W kolei w pkt 11 określono linie rozgraniczające teren inwestycji – zgodnie z załącznikiem nr 2 do decyzji, wskazując na przebieg linii zabudowy w odległości min. 9,0 m od istniejącej linii rozgraniczającej drogi.

W podstawie prawnej organ I instancji powołał art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, 4, art. 61, art. 54 w zw. z art. 64 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015r. poz. 199 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p.).

Odwołanie wnieśli [...], zaskarżając ww. decyzję w części pkt 4 a, oraz pkt 11 i wskazując w tym zakresie – w odniesieniu do ustalenia linii zabudowy – na naruszenie: art. 7, 77 § 1 K.p.a., art. 59 ust. 1 w zw. z art. 61 ust. 1 i 6 u.p.z.p. w zw. z § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem. Dodatkowo odwołujący wskazali na naruszenie art. 77 § 1 w zw. z art. 78 § 1 K.p.a. poprzez brak przeprowadzenia wnioskowanych przez strony dowodów, zgłoszonych w piśmie z dnia 14 lipca 2016r., związanych z ustaleniem rzeczywistej odległości istniejącej zabudowy od pasa drogowego – w sytuacji gdy wnioski dowodowe dotyczyły okoliczności mających istotne znaczenie dla sprawy. Końcowo odwołujący się powołali się na naruszenie art. 107 § 1 i 3 K.p.a. poprzez brak przedstawienia przez organ przyczyn, z których uznano, że linia zabudowy powinna zostać określona na 9,0 m od istniejącej linii rozgraniczającej drogi – w szczególności w sytuacji, gdy podane w "Analizie istniejącej zabudowy" dane nie znajdują odzwierciedlenia w rzeczywistym stanie rzeczy. Zdaniem stron zasadną i charakterystyczną dla projektowanych budynków mieszkalnych linią zabudowy pod względem ilości budynków w każdym pasie zabudowy, ich stanu technicznego, a także zgodności z przepisami odrębnymi jest linia zabudowy od 6,5 m do 12,5 m.

Mając na uwadze powyższe zarzuty odwołujący się wnieśli:

- na podstawie art. 138 §1 pkt 2 K.p.a. o – uchylenie ww. decyzji w zakwestionowanej części i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez ustalenie linii nowej zabudowy na działkach objętych wnioskiem z uwzględnieniem przedłużenia linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, w odległości 6,5 m od linii rozgraniczającej drogi

- ewentualnie, w przypadku nieuwzględnienia ww. wniosku, na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. o - uchylenie zaskarżonej decyzji w zakwestionowanej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

- na podstawie art. 136 K.p.a. o przeprowadzenie dowodu z wyników pomiarów geodezyjnych, przeprowadzonych na przedmiotowym terenie w dniu 17 maja 2016r. przez geodetów działających na zlecenie Gminy [...].

Kolegium, utrzymując w mocy zakwestionowaną decyzję, stwierdziło, że organ I instancji uzupełnił materiał dowodowy, wyeliminował wskazane wcześniej uchybienia, a rozstrzygnięcie to – wbrew zarzutom odwołania – nie budzi zastrzeżeń z punktu widzenia legalności. Decyzja nie narusza bowiem przepisów u.p.z.p., ani przepisów odrębnych, zaś organ I instancji prawidłowo dokonał analizy, o której mowa w przepisie § 3 ust. 1 rozporządzenia i w granicach obszaru, o jakim mowa w § 3 ust. 2 rozporządzenia. Na podstawie wyników tej analizy została ustalona kontynuacja funkcji oraz parametry nowej zabudowy.

Ustosunkowując się do zarzutów odwołania w zakresie niewłaściwego ustalenia linii zabudowy Kolegium powołało się na § 4 rozporządzenia, podkreślając że z ww. analizy urbanistycznej wynika, że istniejąca linia zabudowy wzdłuż ul. [...] tworzy uskok i jest oddalona od granicy drogi od 4,0 do 37 m po obu stronach drogi. Istniejący przy tej ulicy układ urbanistyczny budynków mieszkalnych tworzy trzy pasy zabudowy, a mianowicie:

1. budynki mieszkalne nr 3, 3A, 6, 8, 46 oddalone od 3,0 do 7,0 m od linii rozgraniczającej,

2. budynki mieszkalne nr 1, 10, 12, 20, 22, 26A, 26B, 32, 44 oddalone od 9,0 do 15,0 m od drogi i usytuowane vis a vis projektowanych budynków mieszkalnych,

3. budynki mieszkalne oddalone od drogi od 24,0 m do 37,0 m (16, 44A, 48).

W konsekwencji, biorąc pod uwagę ilość budynków, ich stan techniczny, zgodność z przepisami dotyczącymi odległości od krawędzi drogi min. 6,0 m oraz usytuowanie tych obiektów (tj. naprzeciwko projektowanych budynków mieszkalnych) za najbardziej charakterystyczny dla istniejącej zabudowy w analizie prawidłowo uznano pas od 9,0 m do 15,0 m. Podkreślono przy tym, że istniejąca linia zabudowy przebiega tworząc uskok, a linia ta jest bardzo zróżnicowana, gdyż wynosi ona od 4,0 m do 37,0 m. Tym samym organ odwoławczy uznał, że ustalona w decyzji o warunkach zabudowy linia zabudowy uwzględnia wymagania ładu przestrzennego, bowiem nawiązuje do ukształtowanej już przestrzennie linii zabudowy, na której usytuowane są elewacje frontowe istniejących budynków zrealizowanych na tym fragmencie ww. ulicy.

Odnosząc się do określonych w zakwestionowanej decyzji parametrów projektowanej zabudowy wskazano, że zostały one wyznaczone w sposób dopuszczony przez przepisy rozporządzenia, bowiem wynikają one z przeprowadzonej analizy, a nadto w uzasadnieniu decyzji zawarta została argumentacja przemawiająca za takim właśnie ich ustaleniem. Organ odwoławczy powołał się przy tym na szczegółowe wyjaśnienia biegłego.

W konsekwencji Kolegium podzieliło założenie poczynione w analizie odnośnie przebiegu istniejącej linii jezdni w oparciu o załączone do akt mapy. Jednocześnie za niezasadny uznano wniosek o przeprowadzenie dowodu z wyników pomiarów geodezyjnych przeprowadzonych na przedmiotowym terenie w dniu 17 maja 2016r. i dokonanie ustaleń w zakresie odległości zabudowy mieszkaniowej od linii rozgraniczającej działkę drogową. W tym zakresie wskazano na przyjęcie linii zaznaczonej jako linia przerywana na mapach załączonych zarówno do wniosku, jak i decyzji o warunkach zabudowy. Końcowo zwrócono uwagę, odnośnie wyznaczenia linii zabudowy, że wnioskiem objęta jest budowa 14 budynków mieszkalnych – wobec czego konieczne jest uwzględnienie ładu przestrzennego, dla którego budowa tej inwestycji będzie miała znaczenie.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach wnieśli [...], zarzucając decyzji organu odwoławczego naruszenie:

1. art. 59 ust. 1 w zw. z art. 61 ust. 1 i 6 u.p.z.p. w zw. z § 4 ust. 1 rozporządzenia poprzez ich niewłaściwe zastosowanie polegające na ustaleniu linii zabudowy:

- nie w oparciu o istniejącą linię zabudowy, a na podstawie nierzeczywistych odległości istniejących zabudowań od linii pasa drogowego, w szczególności w sytuacji, gdy skarżący wskazali i uzasadnili, dlaczego przyjęte przez organy odległości nie znajdują odzwierciedlenia w faktycznym przebiegu linii zabudowy i pasa drogowego;

- w sposób nieadekwatny do istniejącej linii zabudowy, bez uwzględnienia charakteru i funkcji istniejącej zabudowy oraz odległości zabudowy mieszkaniowej od linii pasa drogowego;

2. art. 7, 77 § 1 K.p.a. poprzez przeprowadzenie ustaleń w zakresie linii nowej zabudowy w oparciu o dane fikcyjne, bez uwzględnienia rzeczywistych odległościach zabudowań od pasa drogowego, pomimo że skarżący przedstawili uzasadnione zarzuty dotyczące analizy przeprowadzonej przez urbanistę, które to zarzuty byłyby łatwe do zweryfikowania w toku postępowania dowodowego;

3. art. 77 § 1 w zw. z art. 78 § 1 w zw. z art. 136 K.p.a. poprzez nie wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, na skutek nie przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego wnioskowanego przez skarżących, chociaż wnioskowane dowody były dostępne organowi II instancji i pozwoliłby na szybką weryfikację zgłaszanych przez skarżących zastrzeżeń dotyczących ustaleń dowodowych organu I instancji;

4. art. 107 § 1 i 3 K.p.a. poprzez brak zawarcia w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji przyczyn, dla których organ II instancji uznał, że linia zabudowy powinna zostać określona na 9,0 m od istniejącej linii rozgraniczającej drogi, w szczególności w sytuacji, gdy organowi I instancji wiadomym jest, że podane w "Analizie istniejącej zabudowy" dane nie znajdują odzwierciedlenia w rzeczywistym stanie rzeczy;

5. art. 107 § 1 i 3 w zw. art. 8 K.p.a. poprzez brak zawarcia w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji przyczyn, z uwagi na które organ II instancji uznał, że na mapach zasadniczych dołączonych przez wnioskodawców zaznaczony został przebieg istniejącej jezdni linią przerywaną, podczas gdy na przedłożonych przez wnioskodawców mapach takich oznaczeń nie było, co narusza zaufanie wnioskodawców do władzy publicznej w zakresie ustalenia, co było faktycznie podstawą wydanej decyzji i czy przedłożone przez wnioskodawców dokumenty nie były w sposób nieuprawniony modyfikowane.

Mając na uwadze powyższe skarżący wnieśli o uchylenie w całości decyzji organów obu instancji – na podstawie art. 145 §1 pkt. 1 lit. a i c p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. oraz o zasądzenie na swoja rzecz kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

Na rozprawie sądowej pełnomocnik skarżących poparł skargę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016r. poz. 718 ze zm.), zwanej dalej ustawą P.p.s.a., wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy P.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności. W rozpatrywanej sprawie zostały bowiem spełnione wszystkie niezbędne przesłanki konieczne do wydania prawidłowej decyzji o warunkach zabudowy, określone w ustawie z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012r. poz. 647 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p.

Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, utrzymująca w mocy decyzję organu I instancji z dnia [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z pomieszczeniem garażowym, na działkach o nr ewid. [...] przy ul. [...], w miejscowości [...], gmina [...].

Przechodząc do znajdujących zastosowanie w niniejszej sprawie przepisów należy przytoczyć art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p., zgodnie z którym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jak ma to miejsce w niniejszej sprawie) określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Tytułem wstępu zaznaczyć trzeba, że zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w wyniku wniesienia przez inwestorów (będących obecnie skarżącymi) odwołania od decyzji Wójta Gminy [...] z dnia [...]., którego zarzuty ograniczały się do błędnego, ich zdaniem, ustalenia linii zabudowy (zakwestionowano jedynie wydany w tym zakresie pkt 4 a oraz pkt 11 rozstrzygnięcia organu I instancji). Mianowicie, jak konsekwentnie twierdzą skarżący, parametr ten został błędnie ustalony jako min. 9,0 m od istniejącej linii rozgraniczającej drogę, podczas gdy ich zdaniem powinien wynosić od 6,5 m do 12,5 m. Tym samym, wobec niespornego charakteru pozostałych, zasadniczo pozytywnych dla inwestorów, ustaleń warunków zabudowy, ujętych w decyzji I-instancyjnej (których nie zakwestionowano w odwołaniu), przedmiotem przedstawionych poniżej rozważań będą jedynie kwestie związane z ustaleniem linii zabudowy.

Powracając do treści cyt. na wstępie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy zwrócić uwagę, że przepis ten wprowadza do polskiego systemu prawnego zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania przestrzennego terenu sąsiedniego (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne, Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2006, str. 491). Tym samym planowana inwestycja nie może odbiegać od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy (por. wyrok NSA z 17.05.2007r., sygn. akt II OSK 646/06, LEX nr 322329). Stwierdzenie, czy planowana inwestycja spełnia wymogi ładu przestrzennego musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na którym planowana jest inwestycja. W powyższym zakresie art. 61 ust. 6 u.p.z.p. odsyła do rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem.

Podkreślenia wymaga, że decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że jeżeli wszystkie warunki, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zostały spełnione, organ ma obowiązek ustalić warunki zabudowy. Tak właśnie stało się w niniejszej sprawie – w której wydano pozytywną dla inwestorów decyzję, dopuszczającą planowane przedsięwzięcie – z tym że skarżący:

- kwestionują "oddalanie na 9 m linii zabudowy budynków mieszkalnych od linii rozgraniczającej drogi (które) powoduje ograniczenia w projektowaniu i zabudowie, zmuszając inwestora do projektowania i budowania bardzo "płytkich" budynków albo do budowy w zbliżeniu lub w granicy z działką sąsiednią",

- argumentując, że "ograniczenia te prowadzą do niewłaściwego wykorzystania terenu pod względem ekonomicznym", a "brak możliwości zabudowy na kilkudziesięciu procentach terenu w stosunku do linii zabudowy 6,5 m ogranicza również prawa właścicielskie inwestora".

W konsekwencji skarżący przyznają, że możliwa jest obecnie realizacja przedmiotowej inwestycji, z tym że ustalony przez organ sporny parametr powoduje konieczność przyjęcia przez nich określonych rozwiązań funkcjonalno-architektonicznych. Jakkolwiek szerokość nieruchomości inwestorów wynosi ok. 470 m, to jej głębokość jedynie 21 m.

W tym zakresie należy wyjaśnić, że celem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2).

Nadmienić zarazem trzeba, że do kwestii parametru linii zabudowy – zasadniczej z punktu widzenia skarżących – organ odwoławczy odnosił się już w poprzednio wydanej na podstawie art. 138 § 2 K.p.a. decyzji z dnia [...] (k. 182-194). Mianowicie, w uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia wskazano, że poprzednia analiza urbanistyczno-architektoniczna pozbawiona jest szczegółowych danych z obszaru analizowanego dotyczących wyliczenia średnich wskaźników linii zabudowy od granicy frontowej działki. W konsekwencji, w ponownie prowadzonym postępowaniu uzyskano sporządzoną przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia nową "Analizę istniejącej zabudowy – Część II" (k. 202-205). Z dokumentacji tej, sporządzonej zgodnie z wymogami rozporządzenia, wynika że:

- po pierwsze, analizę przeprowadzono w kierunku wschodnim na długości ok. 1.450 m oraz w kierunku zachodnim na długości ok. 1.450 m w pasie o szerokości ok. 90 m od osi drogi w kierunku północnym i w pasie o szerokości ok. 90 m w kierunku południowym,

- po drugie, projektowane budynki zlokalizowano w pierwszej linii zabudowy – wobec czego w analizie uwzględniono budynki mieszkalne znajdujące się najbliżej drogi.

Przede wszystkim jednak autor analizy stwierdził, że istniejący układ urbanistyczny budynków mieszkalnych tworzy trzy pasy zabudowy, a mianowicie:

1. budynki mieszkalne nr 3, 3A, 6, 8, 46 są oddalone od 3,0 do 7,0 m od linii rozgraniczającej drogę (zaledwie pięć budynków),

2. budynki mieszkalne nr 1, 10, 12, 20, 22, 26A, 26B, 32, 44 jest oddalone są od 9,0 do 15,0 m od drogi i usytuowane vis a vis projektowanych budynków mieszkalnych (dziewięć budynków),

3. budynki mieszkalne nr 16, 44A, 48 są oddalone od drogi od 24,0 m do 37,0 m (trzy budynki).

Dane te, stosownie do zaleceń zawartych w decyzji Kolegium z dnia 30 marca 2016r., potwierdza szczegółowa tabela odległości dla każdego z ww. budynków (k. 200-201).

W konsekwencji powyższych ustaleń za prawidłowe należy uznać zawarte w zaskarżonym rozstrzygnięciu stwierdzenia organu odwoławczego, że istniejąca linia zabudowy wzdłuż ul. [...] tworzy uskok, będąc oddalona od granicy drogi w różnych odległościach.

Odnosząc się do zarzutów skarżących, kwestionujących ww. szczegółowe dane, należy odwołać się do prawidłowych wyjaśnień biegłego, będącego osobą dysponującą wiedzą specjalistyczną (k. 256), z których wynika że:

- na mapach zasadniczych, w tym na mapie dostarczonej przez wnioskodawcę zaznaczono przebieg istniejącej jezdni linią przerywaną (taki zapis widnieje, wbrew zarzutowi pkt 5 skargi, w prawej, dolnej części mapy z napisem "Leśna" koloru czerwonego i taką też linią przerywaną, k. 5)

- w analizie przyjęto tę linię jako rzeczywisty pas jezdni o szerokości ok. 4,0 m do 4,5 m i od niej odmierzana była odległość do budynków,

- istniejące linie rozgraniczające drogi są niezgodne z przebiegiem własności poszczególnych działek; na drogę składają się bowiem działki gminy, jak i innych właścicieli przyległych nieruchomości z uwagi na niewystarczającą szerokość dla pasa drogowego, tj. ok. 3,0 do 5,0 działki gminy; stąd też rozbieżności w odległości usytuowania budynków na mapie i w rzeczywistości – z uwagi na fakt, że droga jest drogą nieurządzoną, a Gmina [...] ma w planach jej rozbudowę.

W tym miejscu należy przytoczyć treść § 4 rozporządzenia, zgodnie z którym:

1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązująca linii nowej zabudowy ustala się jako kontynuacja linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Zaznaczyć zarazem trzeba, że Kolegium prawidłowo określiło minimalną odległość budynków od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi gminnej na 6 m. Stanowisko to znajduje bowiem potwierdzenie w art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2016r. poz. 1440 ze zm.). Ma to istotne znaczenie z punktu widzenia argumentacji przedstawionej w skardze, gdyż – jak wynika z tabeli analizy (k. 201) – cztery budynki położone przy ul. [...] położone są bliżej niż określają to obowiązujące przepisy (nr 3, 3A, 6 – 5 m, nr 8 – 4 m). W tym kontekście nie mogła odnieść skutku argumentacja inwestorów, przedstawiona także w piśmie z dnia 14 lipca 2016r. (k. 245), kwestionująca wyeliminowanie – wobec niezgodności z przepisami odrębnymi (§ 4 ust. 2 rozporządzenia) – budynków nr 6 i 8 z analizy charakteru i funkcji nieruchomości sąsiednich. Nie można zarazem tracić z oczu istoty stanu faktycznego niniejszej sprawy, w którym na łączną liczbę 17 budynków mieszkalnych położonych w analizowanym obszarze przy ul. [...]:

- jedynie znikoma część położona jest w odległości mniejszej (od 3,0 do 7,0 m) niż ustalona decyzją organu I instancji jako minimalna linia zabudowy (9,0 m),

- zaś większość (dziewięć budynków) – usytuowana naprzeciwko przewidzianych czternastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych – jest oddalona od 9,0 do 15,0 m od drogi,

- przy czym pozostałe trzy budynki mieszkalne są dużo bardziej oddalone od drogi - od 24,0 m do 37,0 m.

W tym miejscu należy przytoczyć stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 lipca 2013r. o sygn. akt II OSK 610/12 (dostępne w internetowej bazie orzeczniczej NSA) – które tut. Sąd, w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, w całości podziela, cyt: "celem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Oznacza to, że w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory na konkretnym obszarze. Nadto wskazać trzeba, iż regulację stanowiącą zabezpieczenie na wypadek wystąpienia konkretnej sytuacji, która nie da się rozstrzygnąć z uwzględnieniem unormowań § 4 ust. 1-3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r., zawiera przepis § 4 ust. 4, dopuszczając, a więc w istocie co do zasady wyjątkowo i w szczególnie uzasadnionych przypadkach inne rozwiązanie w zakresie ustalenia linii zabudowy".

Uwzględniając treść cyt. orzeczenia stwierdzić trzeba, że w przedmiotowej sprawie zasadnie wyznaczono minimalną linię zabudowy na 9 m – co w pełni uzasadniono w treści zaskarżonej decyzji, powołując się przy tym na ustalenia zawarte w prawidłowo sporządzonej analizie. Mianowicie, Kolegium, wyjaśniając uznanie za najbardziej charakterystyczny dla istniejącej zabudowy pasa zabudowy mieszkaniowej od 9,0 m do 15,0 m, prawidłowo wskazało na ilość tych budynków, ich stan techniczny, zgodny z obowiązującymi wymogami odstęp od krawędzi drogi oraz ich usytuowanie.

W tym zakresie należy zwrócić uwagę na specyfikę odcinka ul. [...] – na którym docelowo ma powstać aż 14 budynków mieszkalnych – gdzie, po przeciwnej stronie drogi, znajduje się obecnie aż 9 budynków, oddalonych od 9,0 do 15,0 m od drogi. Ubocznie wskazać trzeba, że przedmiotowa droga jest obecnie nieurządzona i bardzo wąska. W konsekwencji, jak wskazał autor analizy (k. 246)., szerokość działek gminnych, wynoszących w niektórych miejscach tylko 3,0 m, jest niewystarczająca dla pasa drogowego. W tym zakresie skarżący przyznają, że gmina dopiero planuje w tym miejscu realizację inwestycji drogowej.

Bez wątpienia zatem planowane przez inwestorów przedsięwzięcie – w tak dużym rozmiarze i o wnioskowanej linii zabudowy jedynie 6,5 m od krawędzi jezdni – będzie miała znaczenie dla istniejącego przy ul. [...] ładu przestrzennego. W tym kontekście zaznaczyć trzeba, że inwestycja opisana we wniosku o ustalenie warunków zabudowy powinna dostosować się do lokalnych, już istniejących, uwarunkowań – w granicach przewidzianych przepisami rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – nie zaś kształtować je na nowo, ingerując w zastany ład przestrzenny.

Odnosząc się do zarzutów skargi wyjaśnić należy, że zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem ratio legis art. 61 u.p.z.p. jest ochrona ładu przestrzennego – co ma na celu powstrzymanie zabudowy o parametrach niedających się pogodzić z już istniejącą zabudową na terenach, gdzie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po dogłębnej analizie akt administracyjnych oraz treści zaskarżonej decyzji – która, wbrew zarzutom skargi, spełnia wszelkie wymogi art. 107 § 3 K.p.a. – nie budzi wątpliwości Sądu, że organy obu instancji w sposób właściwy zabezpieczyły realizację tej zasady w prowadzonym postępowaniu. Spełnione zostały bowiem wszystkie przesłanki do wydania decyzji z określeniem kwestionowanego przez inwestorów ww. parametru. Organy obu instancji podjęły wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli (art. 7 K.p.a.). Jednocześnie w sposób właściwy wywiązały się z wymogu dążenia do wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy (art. 77 § 1 K.p.a.), a zebrany materiał dowodowy oceniły stosownie do reguł wskazanych w art. 80 K.p.a. W prowadzonym postępowaniu nie poprzestano na sporządzonej analizie, lecz po zgłoszeniu przez inwestorów uwag w piśmie z dnia 14 lipca 2016r, uzyskano dodatkowe, w pełni przekonujące, spójne i rzetelne wyjaśnienia jej autora, dysponującego wiedzą specjalistyczną i opierającego się w tym zakresie na odpowiedniej dokumentacji geodezyjnej, w tym na mapie załączonej do wniosku przez inwestora. Tym samym brak było podstaw do przeprowadzenia dowodu z wyników pomiarów geodezyjnych przeprowadzonych na przedmiotowym terenie w dniu 17 maja 2016r. Ubocznie dodać należy, że nawet gdyby przyjąć stanowisko inwestorów co do nieznacznych różnic w ustalonych przez organy odległościach od drogi istniejących przy ul. [...] budynków (główny zarzut skargi), to w świetle opisanej wyżej specyfiki zabudowy analizowanego terenu oraz dużego rozmiaru planowanej inwestycji, nie mogły one odnieść skutku. W tym zakresie należy przypomnieć, że inwestorzy domagają się ustanowienia linii zabudowy na 6,5 m – co jest wartością jedynie o 0,5 m większą od wynikającego z obowiązujących przepisów odstępu od drogi gminnej.

Mając na uwadze, że organy prawidłowo ustaliły stan faktyczny niniejszej sprawy, a następnie w sposób niewadliwy dokonały jego subsumpcji do ustalonych w przytoczonych przepisach przesłanek ustalenia warunków zabudowy, brak jest podstaw by przyjąć, że proces decyzyjny stosowania tych regulacji przebiegł nieprawidłowo i zarazem, aby wieńcząca go zaskarżona decyzja była wadliwa.

Skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy P.p.s.a.