Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 1019/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2014-11-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Dudek, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz (sprawozdawca), Protokolant Referent Bartłomiej Maciak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 listopada 2014 r. sprawy ze skargi H. K. i B. K. na postanowienie S K O w L. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie pozytywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału działki oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z dnia 16 września 2013 r., nr [...], po rozpoznaniu zażalenia H. i B. małżonków K., utrzymało w mocy postanowienie wydane z upoważnienia Wójta Gminy [...] z dnia 5 sierpnia 2013 r., nr [...], pozytywnie opiniujące wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr ewid. 552/7, położonej w [...].

W uzasadnieniu tego postanowienia Kolegium wyjaśniło, że Wójt Gminy [...] wskazanym wyżej postanowieniem pozytywnie zaopiniował wstępny projekt podziału nieruchomości położonej w [...], obręb [...], oznaczonej jako działka nr 552/7, stanowiącej własność H. i B. K. Organ pierwszej instancji podniósł, iż według ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], uchwalonego uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia 13 września 2002 r. w sprawie uchwalenia I etapu zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy [...], dzielona nieruchomość znajduje się w obrębie terenu oznaczonego symbolem "MNj" — teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Przez teren tej nieruchomości przebiegają – według ustaleń planu – dwie projektowane drogi gminne, oznaczone symbolami "KDG-D". Docelowa szerokość pasa drogowego istniejących i projektowanych dróg na terenie zabudowy, według planu, wynosi minimum 10 m w liniach rozgraniczających, a powierzchnia nowo wydzielanych działek budowlanych w terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MNj) powinna wynosić od 800 do 1500 m2. Wójt wskazał, że przedłożony wstępny projekt podziału nieruchomości zakłada wydzielenie działek nr nr ewid. 552/11 i 552/13, które zostaną dołączone do nieruchomości wydzielonych w 2011 r. w celu utworzenia dróg gminnych o szerokości 10 m w liniach rozgraniczających. Wskutek podziału powstaną również działki nr nr ewid. 552/10 o powierzchni 0,12 ha oraz nr 552/12 o powierzchni 0,13 ha, które pozostaną w dotychczasowym zagospodarowaniu jako działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Powyższe przeznaczenia terenu są, w ocenie organu pierwszej instancji, zgodne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a gabaryty działek umożliwiają ich zagospodarowanie zgodnie z przeznaczeniem. Jednocześnie organ wskazał, że nowo powstałe działki posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

Utrzymując w mocy postanowienie organu pierwszej instancji wskazanym na wstępie postanowieniem z dnia 8 października 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podzieliło stanowisko organu pierwszej instancji i jego argumentację. Kolegium podkreśliło, że wbrew twierdzeniom H. i B. małżonków K. z uwagi na to, że dokonanie podziału należącej do skarżących nieruchomości nastąpiło w związku z realizacją celu publicznego organ pierwszej instancji był uprawniony do wszczęcia z urzędu postępowania w przedmiocie podziału tej nieruchomości i wydania opinii o zgodności wstępnego projektu podziału z planem miejscowym.

Skargę do Sądu na powyższe postanowienie Kolegium złożyli H. i B. małżonkowie K., wnosząc o uchylenie postanowień wydanych przez organy obu instancji. Zaskarżonemu postanowieniu skarżący zarzucili:

1) naruszenie art. art. 6, 7, 8, 9, 10, 11, 77 oraz "innych" przepisów K.p.a. wskutek:

- nieuwzględnienia całokształtu przepisów prawnych służących załatwieniu sprawy,

- prowadzenia postępowania w sposób nie budzący zaufania jego uczestników do władzy publicznej,

- zaniechania podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, w tym niepodjęcia czynności sprawdzających (np. jakie są inne możliwe rozwiązania komunikacyjne w tej części osiedla) ani wyjaśniających, a także niezwrócenia się do skarżących o udzielenie dodatkowych informacji,

- niezebrania i nierozpatrzenia całości materiału dowodowego,

- prowadzenia postępowania w sposób nie uwzględniający słusznego interesu skarżących,

- niewzięcia pod uwagę wszystkich okoliczności sprawy, w tym pominięcia podstawowego dla sprawy faktu prywatnej własności działki nr 552/7 i istnienia innych wariantów utworzenia dojazdów do działek sąsiednich, a tym samym braku konieczności dokonywania podziału działki (ewentualnie dokonywania tak dalece idącego podziału z utworzeniem aż dwóch dróg dojazdowych),

- niedokonania oceny materiału dowodowego w sposób wszechstronny,

- niezapewnienia skarżącym możliwości pełnego uczestniczenia w postępowaniu administracyjnym,

- braku wyjaśnienia skarżącym motywów wydania postanowienia;

2) naruszenie art. 97 ust. 3 w związku z art. 93 ust. 1, ust. 4 i ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich błędną wykładnię, wskutek pozytywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr ewid. 552/7, stanowiącej własnością prywatną skarżących w celu utworzenia aż dwóch dróg dojazdowych, w sytuacji, kiedy takie zamierzenie nie ma żadnego uzasadnienia faktycznego i prawnego, jak też logicznego i nie jest niezbędne.

Skarżący podkreślili, że nie zostali przez nikogo zawiadomieni o tak drastycznych zmianach w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, które zostały uchwalone przez Radę Gminy [...] 13 września 2002 r. Ponadto, jak wskazali skarżący, pracownicy Urzędu Gminy [...] nie poinformowali ich o projektowanym podziale opisanej wyżej nieruchomości, stanowiącej ich własność ani nie przedstawili alternatywnych wariantów wytyczenia dróg. W pierwszej kolejności Wójt obowiązany był rozważyć i wdrożyć – w ramach wstępnego projektu podziału nieruchomości – wariant mniej uciążliwy dla skarżących. W ich ocenie dla realizacji zapisów planu wystarczającym byłoby wytyczenie poprzez teren działki nr ewid. 552/7 dojazdu do dalej położonych działek, który to dojazd stanowiłby jedną drogę. Zainteresowani właściciele działek mają bowiem już zapewniony obecnie odpowiedni dojazd, z którego korzystają. Działanie organu świadczy o tym, iż Wójt "pilnuje" interesów grupy kilku właścicieli dalej położonych działek, którzy dzielą swoje działki i przekształcają je z rolnych na działki budowlane z przeznaczeniem na sprzedaż. Projektowany podział działki skarżących doprowadzi do "zrujnowania spokoju" na tej działce.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżone postanowienie prawa nie narusza.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonego postanowienia stanowił art. 93 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.). Zgodnie z tymi przepisami, podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, przy czym zgodność ta musi dotyczyć zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Należy zauważyć, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy stanowi akt prawa miejscowego, którego celem jest ustalenie przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenie sposobów ich zagospodarowania i zabudowy (art. 14 ust. 1 i ust. 8 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz. U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.).

Z uwagi na rangę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonywany w drodze decyzji administracyjnej podział nieruchomości musi więc uwzględniać warunki zawarte w tym akcie generalnym, po to, by przyszli, nowi właściciele, którzy nabędą wydzielone działki, mogli z nich korzystać, zgodnie z ich przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania, określonymi w planie. Opiniując zatem zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym.

Z powyższego wynika, że dla wyrażenia opinii w przedmiocie zgodności podziału nieruchomości z planem miejscowym, organ zobowiązany jest do ustalenia, jakie jest przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym i czy istnieje możliwość wykorzystania powstałych w wyniku podziału działek zgodnie z przeznaczeniem.

W ocenie Sądu prawidłowe jest wyrażone w zaskarżonym postanowieniu stanowisko Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], że proponowany przez skarżących projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr ewid. 552/7, położonej w [...] jest zgodny z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...], zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy [...] nr [...] z dnia 13 września 2002 r. w sprawie uchwalenia I etapu zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy [...] ([...]).

W świetle ustaleń planu, co potwierdza znajdujący się w aktach administracyjnych sprawy wyrys z tego planu, stanowiąca własność skarżących działka nr ewid. 552/7, położona w [...], obręb 23 [...], położona jest w granicach obszaru oznaczonego symbolem "MNj" — teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Ze wspomnianego wyrysu wynika wyraźnie, że w planie miejscowym zaprojektowano dwie drogi gminne o symbolu "KDG-D", które przecinają przez obszar przebiegają działkę nr ewid. 552/7 (k. 3 akt adm. I inst.). Przyjęty przez organy administracji podział działki tej działki jest zgodny z powyższymi zapisami planu miejscowego. W wyniku tego podziału, jak wynika z załącznika graficznego do decyzji organu pierwszej instancji, wydzielone zostaną dwie działki ewidencyjne o numerach 552/11 i 552/13, które będą dołączone do wydzielonych w 2011 r. w celu utworzenia dróg gminnych działek o numerach ewidencyjnych 554/11 i 554/14. Powierzchnia tych działek umożliwia spełnienie wymogu planu miejscowego co do zachowania minimalnej szerokości 10 m w liniach rozgraniczających projektowanych dróg gminnych na terenach zabudowanych (§ 13 ust. 1 pkt 4 ppkt 15 planu miejscowego).

W wyniku podziału wydzielone mają być także działki nr nr ewid. 552/10 o powierzchni 0,12 ha oraz nr 552/12 o powierzchni 0,13 ha, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Jak prawidłowo wskazały organy, powierzchnia tych działek spełniać będzie minimalne wymogi w tym zakresie dotyczące działek budowlanych na terenie oznaczonym w planie symbolem "MNj" (por. § 13 ust. 2 pkt 3 lit. a planu miejscowego).

Odnosząc się do zarzutów skarżących, iż wspomniane wyżej zapisy planu miejscowego są niekorzystne dla skarżących z ekonomicznego punktu widzenia, wskazać trzeba, że zarzuty te pozostają bez znaczenia dla sprawy. Należy podkreślić, że zarówno Sąd orzekający w niniejszej sprawie, jak i organy administracji, które podejmowały kwestionowane przez strony postanowienia dotyczące podziału działki skarżących są związane treścią powyższych zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy [...]. Plan ten, jak wskazano wyżej, stanowi akt prawa miejscowego, który w sposób wiążący ustala przeznaczenia terenów oraz określa sposoby ich zagospodarowania i zabudowy. Dopóki opisane wyżej (niekorzystne dla skarżących) unormowania planu miejscowego nie zostaną podważone w przewidziany prawem sposób, nie mogą być one skutecznie kwestionowane w postępowaniu dotyczącym podziału nieruchomości skarżących. Skarżąca H. K. wyjaśniła zresztą na rozprawie przed Sądem w dniu 4 listopada 2014 r., że wraz z mężem była współwłaścicielką działki nr ewid. 552/7 w czasie, gdy był uchwalany obowiązujący aktualnie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lecz nie kwestionowała wówczas jego zapisów. Wniosek o zmianę planu miejscowego został przez nich złożony dopiero w 2012 r., to jest wtedy, gdy "dowiedzieli się" oni o istnieniu niekorzystnych dla nich zapisów planu k. 32 akt sąd.).

Na wynik sprawy nie mogą mieć więc wpływu zarzuty skarżących dotyczące nieracjonalności rozwiązań wynikających z obowiązującego planu miejscowego ani tego, że jak twierdzą, nie zostali oni prawidłowo powiadomieni o treści planu miejscowego.

Wskazać zatem trzeba, skoro organy administracji wykazały, że proponowany podział jest zgodny z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], obowiązującymi na obszarze, w którym położona jest objęta podziałem działka ewidencyjna skarżących, to prawidłowo zaopiniowały pozytywnie ten podział na podstawie art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o gospodarce nieruchomościami. Niewątpliwie bowiem ewidencyjny podział nieruchomości pełni funkcję służebną wobec miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (zob. M. Wolanin [w:] J. Jaworski i inni, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2011, s. 533).

Niezasadne są także zarzuty skarżących co do naruszenia przepisów postępowania. Organy administracji obu instancji ustaliły i oceniły stan faktyczny w sprawie w sposób zgodny z wymogami art. art. 7, 77 § 1 i 80 K.p.a., a organ odwoławczy również zgodnie z art. 136 K.p.a. W toku postępowania administracyjnego zapewniono skarżącym prawo do czynnego udziału w tym postępowaniu. Organ pierwszej instancji zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w przedmiocie podziału, umożliwiono nadto stronom zapoznanie się i wypowiedzenie się co do materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. Uzasadnienia postanowień organów obu instancji odpowiadają wymaganiom wynikającym z art. 107 § 3 w związku z art. 126 K.p.a. Sąd nie dopatrzył się także naruszenia w niniejszej sprawie zasad podstawowych K.p.a. określonych w art. 6 (zasada legalności), art. 7 (zasada uwzględnienia interesu społecznego i słusznego interesu obywateli), art. 8 (zasada zaufania), art. 9 (zasada informowania) i art. 11 (zasada przekonywania).

Z tych względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), skargę oddalił.