Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2139/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-09-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżone postanowienie

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Jarecka, , Sędzia WSA Bogusław Cieśla (spr.), Sędzia WSA Grzegorz Rudnicki, , Protokolant sekr. sąd. Piotr Czyżewski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 września 2020 r. sprawy ze skarg Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy [...] w W. oraz Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy [...] w W. na postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lipca 2019 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia obowiązku sporządzenia i przedłożenia ekspertyzy technicznej I. uchyla zaskarżone postanowienie, II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy [...] w W. kwotę 597 zł (pięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) oraz na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy [...] w W. kwotę 597 zł (pięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla [...] postanowieniem z dnia [...] marca 2019r., na podstawie art. 62 ust. 3 w związku z art. 81 c ust. 2 i art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r. poz. 1202 ze zm. ), nałożył na Miasto [...], Wspólnotę Mieszkaniową [...] i Wspólnotę Mieszkaniowa [...] obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego tarasu i kładek stanowiących elementy konstrukcji budynków wielorodzinnych z usługami przy [...] i [...] w W. w zakresie robót niezbędnych do wykonania w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Organ wskazał, że w 2010r. toczyło się postępowanie w sprawie stanu technicznego tarasu i kładek będących elementami konstrukcji budynków nr [...] i [...] przy [...] w W.

PINB [...] decyzją z dnia [...].07.2010 r. nakazał Miastu [...] oraz Wspólnotom Mieszkaniowym [...] i [...] w W., wyłączenie z użytkowania kładek oraz tarasów prowadzących do lokali użytkowych na parterze i I piętrze budynków oraz zarządził wydzielenie strefy zagrożenia, umieszczenie zawiadomienia o stanie zagrożenia życia i zdrowia ludzi oraz bezpieczeństwa mienia, jak również informacji o zakazie korzystania z przejścia pod tarasami i wejścia kładkami na tarasy, wykonanie doraźnych zabezpieczeń uniemożliwiających dostęp osób trzecich do strefy zagrożenia.

Decyzja ta wydana została na podstawie ekspertyzy konstrukcyjnej tarasów budynku [...] i [...] opracowanej w grudniu 2008 r. przez inż. J. M., w której wykazano zagrożenie spowodowane brakiem stateczności konstrukcji tarasów oraz kładek od strony wschodniej i zachodniej. W ekspertyzie określono stan techniczny tarasów jako niebezpieczny, grożący zawaleniem. To samo dotyczyło kładek - przejść komunikacyjnych od strony wschodniej i zachodniej.

W dniu 18.03.2016r. przedstawiciel Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego [...] przeprowadził czynności kontrolne podczas których ustalono, że tarasy od strony północnej ([...]) i południowej zostały wyremontowane, wykonano nowe nawierzchnie, nowe orynnowanie, naprawiono konstrukcję.

Kładka od strony zachodniej wyłączona jest z użytkowania poprzez przyspawane płaskowniki przy wejściu na schody (2 sztuki) oraz jeden od strony budynku, drugi odgięty, brak tabliczek ostrzegawczych i zakazujących użytkowania. Kładka w złym stanie technicznym.

Kładka od strony wschodniej w bardzo złym stanie - użytkowana. Liczne pęknięcia, widoczne zardzewiałe zbrojenie, barierka odchylona na zewnątrz ok. 6%. Fragmenty wyremontowanej balustrady mają wysokość 91 cm - od strony zachodniej. Stwierdzono zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia.

Pismem z dnia 31.03.2016r. Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...] poinformował, iż zabezpieczenie kładek przed dostępem osób trzecich, "zostanie zrealizowane na terenie powierzonym w gospodarowanie naszej jednostce organizacyjnej w terminie do dnia 8.04.2016r." Dodatkowo poinformowano, że obowiązek zabezpieczenia kładek zgodnie z obrysem nieruchomości leży również po stronie Wspólnot Mieszkaniowych Nieruchomości przy [...] i [...] w W., ponieważ są elementami konstrukcyjnymi tych budynków.

W dniu 21.02.2017r. przeprowadzono ponowną kontrolę kładek podczas której ustalono, że wykonano nowe zabezpieczenia z elementów systemowych ogrodzeniowych na wejściach na kładki, umieszczono tabliczki ostrzegawcze. Stan techniczny uległ pogorszeniu.

Podczas kolejnych oględzin kładek w dniu 9.08.2018r. stwierdzono niezmieniony stan techniczny w stosunku do protokołu z dnia 21.02.2017r. Zabezpieczenia w postaci siatek posiadają ubytki, a w części poziomej kładki zalega gruz. Dalsze zalewanie wodami opadowymi będzie powodować destrukcję konstrukcji, korozję elementów stalowych i odspajanie elementów konstrukcyjnych (słup - schody).

W dniu 5.03.2019r. odbyła się ponowna kontrola z udziałem przedstawicieli ZGN w Dzielnicy [...] oraz [...] Sp. z o.o. W trakcie oględzin stwierdzono zły stan techniczny kładek od strony podwórza. Kładki są zabezpieczone siatkami (na siatkach zalega gruz oraz elementy obróbek). Przy kładkach schody zabezpieczone przęsłem – brak znaków ostrzegawczych o zagrożeniu (siatki posiadają ubytki). Schody z poziomu terenu oraz słupy konstrukcyjne posiadają ubytki, nierówności, odspojenia zawilgocenia. Balustrada stalowa kładki jest wychylona na zewnątrz (kładka od strony wschodniej). Tarasy i galerie wyłożone płytkami chodnikowym (przy budynku widoczne ubytki izolacji pionowej) ponadto wiele z nich jest ruchomych o nieuregulowanym spadku. Obróbki galerii są skorodowane, zanieczyszczone różnorodnymi opadami. Spód galerii posiada liczne zawilgocenia, odpadające tynki.

W lokalu użytkowym od strony południowej (lokal [...])[...] - Fundacja, pomieszczenia pod galerią z widocznymi na stropach i ścianach śladami po silnych zaciekach - suche, pod podciągiem przy ścianie pęknięcia pionowe przechodzą w skośne na podłodze.

Wskazano wygrodzić teren przy schodach zewnętrznych między kładką a garażem od strony zachodniej oraz przy kładce od strony wschodniej w związku ze złym stanem technicznym konstrukcji murowanej kładek (odpadające elementy).

Wizualnie nie stwierdzono zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mierna, jednak dalsze zalewanie wodami opadowymi kładek, schodów może spowodować postępującą już destrukcję konstrukcji.

Do akt dołączono protokół okresowej rocznej kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy [...], w którym wskazano, iż taras od strony ulicy oraz nad przejściem pomiędzy budynkiem [...] a [...] na konstrukcji stalowej z wykończeniem w postaci płyt chodnikowych, znajdujący się poza obrysem budynku. Widoczne przecieki na spodniej części tarasu oraz w lokalach znajdujących się w jego sąsiedztwie (na parterze). Tarasy od strony podwórka oraz od strony budynku [...], w obrysie budynku wykończenie płyty chodnikowe. Widoczne zacieki pod tarasem w lokalu usługowym. Stan tarasów określono jako dostateczny oraz zalecono wykonać prawidłowo izolacje i warstwy wykończeniowe. Zweryfikować spadki i szczelność progów wejściowych, a także szczelność mocowania obróbek blacharskich tarasu.

Organ powołał notatkę służbową sporządzoną przez inspektor A. R. - Wydział Zasobów Lokalowych z dnia 20.09.2018r., z której wynikało, że "kolumny podtrzymujące tarasy komunikacyjne zwane antresolami, biegnące wzdłuż obu ww. budynków posadowione są na działce ew. nr [...] w obr. [...] (właściciel: Skarb Państwa, trwały zarząd: Zarząd dróg Miejskich) oraz dz. ew. [...] w obr. [...] (właściciel: Miasto [...]).

Z opinii Wydziału Prawnego Urzędu Dzielnicy [...] z dnia 5.07.2008r. wynikało, że zewnętrzne tarasy komunikacyjne (antresola) są stałymi elementami komunikacyjnymi związanymi ze ścianami budynku. Jest to część wspólna i obowiązek utrzymania tych tarasów komunikacyjnych (antresoli) spoczywa na Wspólnocie Mieszkaniowej. Natomiast, aby stwierdzić czy taras przylegający bezpośrednio do budynków (mieszczący się nad lokalem użytkowym) jest częścią wspólną należy ustalić przez kogo jest głównie użytkowany.

[...] Sp. z o.o. w piśmie z dnia 26.03.2010r. wyjaśniła, że taras, będący przedmiotem zainteresowania PINB-u stanowi jedyną drogę dojścia do lokali użytkowych usytuowanych na pierwszym piętrze budynków przy [...] i [...]. Właścicielem tych lokali jest miasto [...]. Każdy z budynków zlokalizowany jest na osobnej działce (odpowiednio nr [...] i [...]) odpowiadającej wielkością i kształtem obrysowi budynku. Na taras prowadzą m.in. schody znajdujące się przy szczytowych ścianach budynków. Schody te zlokalizowane są na oddzielnej działce o numerze [...], stanowiącej własność miasta [...].

W ocenie organu niezbędnym było nałożenie na właścicieli obiektów obowiązku przedłożenia ekspertyzy technicznej wskazującej sposób zabezpieczenia i naprawy tarasu i kładek będących elementami konstrukcji budynków przy [...] i [...] w W.

Pierwotnie tarasy komunikacyjne stanowiły stały element konstrukcyjny budynków, jednakże stanowią strop dla lokali znajdujących na parterze oraz jedyną drogę do lokali użytkowych usytuowanych na pierwszym piętrze przedmiotowych budynków. Lokale użytkowe stanowią własność miasta [...], a tarasy i kładki znajdują się poza obrysem budynków.

Zatem zdaniem organu odpowiedzialność za zły stan techniczny tarasów oraz kładek ponoszą zarówno Wspólnoty Mieszkaniowe [...] i [...] jak i Miasto [...].

Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości [...] w Warszawie wniosła zażalenie na postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia [...].03.2019 r.

Zarzuciła w nim brak dokładanego wyjaśnienia sprawy i wskazania w jakim zakresie poszczególne strony zobowiązane są do zabezpieczenia tarasów i kładek oraz poniesienia kosztów związanych z wykonaniem ekspertyzy. Domagała się uchylenia postanowienia.

W uzasadnieniu zażalenia wskazano, że ustalając odpowiedzialność poszczególnych stron za prawidłowy stan tarasów oraz kładek, organ powinien mieć na względzie treść art. 48 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane.

Część tarasów oraz kładki znajdują się poza obrysem budynku Wspólnoty, w związku z czym mogą przynależeć do gruntu m.st. Warszawy.

Zażalenie na postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia [...].03.2019 r. wniosło również Miasto [...] - Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy [...].

Zarzuciło naruszenie art. 61 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego w zw. z art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego w zw. z art 81c ust. 1 i 2 Prawa budowlanego w zw. z art. 47 § 1 i 2 k.c. poprzez nałożenie obowiązku na niewłaściwy podmiot.

Naruszenie art. 28 k.p.a. w zw. z art. 81 c ust. 1 i 2 Prawa budowlanego oraz art. 61 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego poprzez ich nieprawidłową wykładnię i skierowanie postanowienia do podmiotu niebędącego stroną postępowania.

Naruszenie art. 7 w zw. 77 § 1 i w zw. z 80 k.p.a. poprzez zaniechanie podjęcia czynności niezbędnych do przeprowadzenia postępowania dowodowego w sposób prawidłowy i wyczerpujący, błędne ustalenie stanu faktycznego.

Brak wskazania w jakim zakresie obciążone podmioty: Miasto [...], Wspólnota Mieszkaniowa [...] i Wspólnota Mieszkaniowa [...] - mają obowiązek przedstawienia ekspertyz stanu technicznego tarasu i kładek stanowiących elementy konstrukcji budynków wielorodzinnych.

W uzasadnieniu zażalenia wskazano, że analizowane tarasy i schody są częścią składową budynków, nie stanowią własności [...], ani nie są objęte zarządem ZGN w Dzielnicy [...].

Wspólnota mieszkaniowa posiada kompetencje do decydowania w sprawach dotyczących części wspólnych.

O tym, czy określone elementy stanowią części składowe rzeczy złożonej, rozstrzyga obiektywna ocena gospodarczego znaczenia istniejącego między nimi fizycznego i funkcjonalnego powiązania. Jeśli są one powiązane fizycznie i funkcjonalnie, tak że tworzą razem gospodarczą całość, stanowią części składowe jednej rzeczy złożonej, choćby całość ta dała się technicznie łatwo zdemontować (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2002 r. (sygn. akt: I C 5/02).

Skarżący wskazał, że nie jest właścicielem tarasów i schodów z uwagi na to, że stanowią one część składową nieruchomości - budynków będących własnością Wspólnot Mieszkaniowych. Tarasy i schody oddane są do użytku wszystkich mieszkańców budynków przy [...] i [...]. Miasto [...] jest wyłącznie właścicielem lokali wchodzących w skład Wspólnot.

Brak było wskazania przez organ w jakim zakresie, który z podmiotów ma obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego tarasu i kładek, co skutkuje brakiem możliwości wykonania przedmiotowego postanowienia.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem Nr [...] z dnia [...] lipca 2019 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, po rozpoznaniu zażaleń Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości Nr [...] przy [...] w W. oraz Miasta [...], na postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia [...].03.2019 r. - uchylił zaskarżone postanowienie w całości i na podstawie art. 62 ust. 3 ustawy z dnia 7.07.1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U z 2019 r., poz. 1186) oraz na podstawie art. 123 Kodeksu postępowania administracyjnego nałożył na Wspólnotę Mieszkaniową [...] w W. i Wspólnotę Mieszkaniową [...] w W. obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego tarasu i kładek stanowiących elementy konstrukcji budynków wielorodzinnych z usługami przy [...] i [...] w W., z podaniem zakresu robót niezbędnych do wykonania w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Wskazał, że ekspertyza winna być przedstawiono w terminie 2 - miesięcy od daty otrzymania postanowienia i wykonana przez osoby posiadające uprawnienia w specjalności konstrukcyjno-budowlanej, z załączeniem kopii uprawnień i aktualnego zaświadczenia o wpisie na listę członków samorządu zawodowego.

Uzasadniając postanowienie organ stwierdził, że w toku czynności kontrolnych przeprowadzonych w dniu 18.03.2016 r. ustalono, że tarasy od strony północnej ([...]) i południowej zostały wyremontowane, wykonano nowe nawierzchnie, nowe orynnowanie, naprawiono konstrukcję. Kładka od strony zachodniej wyłączona jest z użytkowania poprzez przyspawane płaskowniki przy wejściu na schody. Kładka jest w złym stanie technicznym.

Kładka od strony wschodniej w bardzo złym stanie - jest użytkowana. Liczne pęknięcia, widoczne zardzewiałe zbrojenie, barierka odchylona na zewnątrz ok. 6 %. Fragmenty wyremontowanej balustrady mają wysokość 91 cm - od strony zachodniej. Stwierdzono zagrożenie bezpieczeństwa ludzi i mienia.

W dniu 21.02.2017 r. przeprowadzona została ponowna kontrola w toku której ustalono, że wykonano nowe zabezpieczenia, umieszczono tabliczki ostrzegawcze. Stan techniczny kładek uległ pogorszeniu.

Kolejne czynności kontrolne przeprowadzone 9.08.2018 r. potwierdziły ustalenia kontrolne dokonane w dniu 21.02.2017 r.

W dniu 5.03.2019 r. odbyła się kontrola w trakcie której potwierdzono zły stan techniczny kładek (2 sztuki) od strony podwórza. Kładki są zabezpieczone siatkami (na siatkach zalega gruz oraz elementy obróbek) - skorodowane. Przy kładkach schody zabezpieczone przęsłem - brak tablic ostrzegawczych o zagrożeniu (siatki posiadają ubytki). Schody z poziomu terenu oraz słupy konstrukcyjne posiadają ubytki, nierówności, odspojenia elementów konstrukcyjnych, zawilgocenia. Balustrada stalowa kładki jest wychylona na zewnątrz (kładka od strony wschodniej). Tarasy i galerie wyłożone płytkami chodnikowymi, przy budynku widoczne ubytki izolacji pionowej, wiele płyt ruchomych o nieregulowanym spadku. Obróbki galerii są skorodowane, zanieczyszczone różnorodnymi opadami. Spód galerii posiada liczne zawilgocenia, odpadające tynki. W lokalu użytkowym od strony południowej (lokal [...]) "[...]" - fundacja, pomieszczenia pod galerią z widocznymi na stropach i ścianach śladami po silnych zaciekach - suche, pod podciągiem przy ścianie pęknięcie pionowe przechodzące w skośne na podłodze. Wskazano wygrodzić teren przy schodach zewnętrznych między kładką, a garażem od strony zachodniej oraz przy kładce od strony wschodniej w związku ze złym stanem technicznym konstrukcji murowanej kładek (odpadające elementy). Wizualnie nie stwierdzono zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia, jednak dalsze zalewanie wodami opadowymi kładek, schodów (tych z poziomu terenu przy drodze wewnętrznej i garażach) może spowodować postępującą już destrukcję konstrukcji.

Do akt sprawy dołączono protokół okresowej rocznej kontroli (grudzień 2018 r.) stanu technicznego budynku wielorodzinnego przy [...] w W.

Stan tarasów określono jako dostateczny oraz zalecono "wykonać prawidłowo izolacje i warstwy wykończeniowe. Zweryfikować spadki i szczelność progów wejściowych, a także szczelność mocowania obróbek blacharskich tarasu".

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, iż organ I instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy, jednak wątpliwości organu wzbudził krąg podmiotów zobowiązanych do wykonania postanowienia.

Zgodnie z art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego organ nadzoru budowlanego: "w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części".

Organ II instancji podzielił stanowisko organu powiatowego, co do konieczności sporządzenia fachowego opracowania technicznego, które oceni w sposób jednoznaczny stan techniczny tarasu i kładek i sposób usunięcia nieprawidłowości w nich stwierdzonych.

W ocenie organu zaistniały podstawy, aby stwierdzić możliwość występowania zagrożenia dla bezpieczeństwa ludzi i mienia. Z protokołu kontroli z dnia 5.03.2019 r. wynikało, że wizualnie nie stwierdzono zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia, jednak dalsze zalewanie wodami opadowymi kładek, schodów (tych z poziomu terenu przy drodze wewnętrznej i garażach) może spowodować postępującą destrukcje konstrukcji.

Niemożliwym jest dokonanie oceny stanu technicznego tarasu i kładek przez organ powiatowy we własnym zakresie, bez dokonania stosownych odkrywek, czy też badań oraz oceny poszczególnych elementów.

Zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować i utrzymywać obiekt w sposób zgodny z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska, jak też utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej.

Zdaniem organu II instancji zarówno taras jak i kładki stanowią część składową, a tym samym wspólną budynków są to elementy konstrukcji. Służą jako dojścia do lokali użytkowych usytuowanych na pierwszym piętrze budynków (są elementem komunikacyjnym), stanowiąc jednocześnie strop dla lokali użytkowych usytuowanych na parterze. Nie stanowią odrębnych obiektów budowlanych. Bez znaczenia pozostaje to, na jakim terenie usytuowane są kolumny je podtrzymujące.

Organ wojewódzki zauważył, że Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy [...] w [...] zleciła przeprowadzanie okresowych kontroli budynku (która swoim zakresem objęła także ocenę kładek i tarasu), poczuwając się tym samym do utrzymywania prawidłowego stanu technicznego.

Miasto [...] jest właścicielem poszczególnych lokali w budynkach i członkiem wspólnot mieszkaniowych. Nie mogło być uznane za adresata postanowienia.

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego nie podzielił stanowiska Wspólnot, jakoby kładki i taras nie stanowiły części wspólnych budynku z uwagi na ich umiejscowienie poza obrysem budynku oraz z uwagi na fakt, iż stanowią drogę dojścia do lokali stanowiących własność [...]. Kładki i taras stanowią drogę komunikacją, obsługują lokale znajdujące się w budynkach.

Bez względu na to kto jest właścicielem poszczególnych lokali, za odpowiedni stan techniczny tych elementów (kładki i taras) odpowiada wspólnota mieszkaniowa. Fakt, że znajdują się one poza obrysem budynku, nie świadczy o braku odpowiedzialności zarządcy budynków za ich utrzymanie. Kładki i taras nadal służą do prawidłowego korzystania z budynków, jako droga komunikacyjna, oraz są powiązane funkcjonalnie i techniczne z budynkami.

Zdaniem organu wojewódzkiego z uwagi na opisaną funkcję tarasu i kładek (służącą obsłudze dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych) zasadnym jest nałożenie obowiązku solidarnie na dwie wspólnoty mieszkaniowe.

Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...].07.2019r.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła:

1. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

a) art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali poprzez błędną wykładnię oraz art. 47 § 2 Kc poprzez błędne zastosowanie i uznanie, że taras i kładki stanowią część składową budynków - nieruchomość wspólną, podczas gdy powinny być uznane za części składowe gruntu na którym się znajdują, a zgodnie z art. 3 ust. 3 Prawa budowlanego za budowle,

b) art. 61 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego, art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego w związku z art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego oraz art. 48 i 191 Kc poprzez ich błędną wykładnię polegająca na uznaniu, iż właścicielem tarasu i kładek są Wspólnoty Mieszkaniowe podczas gdy zgodnie z art. 48 i 191 Kc obowiązek powinien dotyczyć [...] i Skarbu Państwa gdyż kładki usytuowane są na działce ew. [...], której właścicielem jest wyłącznie Miasto [...], a tarasy na działce ew. [...], której właścicielem jest Skarb Państwa.

2. Naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 7, 77, 80, 107 k.p.a. poprzez brak przeprowadzenia postępowania dowodowego w sposób prawidłowy i wyczerpujący, wydanie postanowienia na podstawie niepełnego i wadliwie ocenionego materiału dowodowego, błędnie ustalonego stanu faktycznego w zakresie określenia adresata obowiązku;

b) art. 28 k.p.a. poprzez jego nieprawidłową wykładnię i skierowanie postanowienia do podmiotu niebędącego stroną postępowania.

Domagała się uchylenia zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...].

W uzasadnieniu skargi wskazano, że budynek Wspólnoty Mieszkaniowej [...] powstał w latach 1961-1966 jako element większej inwestycji określanej jako "[...]".

Kładki zostały wybudowane jako osobna inwestycja, dla której sporządzono osobny projekt techniczny z dnia 30.05.1961r. (autor mgr. inż. J. L.). Konstrukcję mostka zaprojektowano jako ramę składającą się z dwóch słupów i rygla opartego na słupach i na przybudówce murowanej. Z rygla wypuszczono płytę dwuwspornikową szerokości 2,20 m. Mostki połączone zostały z gruntem, przy czym część najbardziej oddalona od budynku posadowiona została na wybudowanej z cegieł, przybudówce, zaś część środkowa i część stykająca się z budynkiem posadowiona została na połączonych z gruntem, filarach. Wszystkie te elementy posadowiono na działce ew. nr [...], stanowiącej własność [...].

Kładki nie są połączone z budynkiem mieszkalnym [...], na zasadzie wspornika, a jedynie jedna z kładek styka się z tym budynkiem.

W 2008 r. [...] - Zakład Gospodarowania Nieruchomościami dla Dzielnicy [...] zleciło przeprowadzenie ekspertyzy stanu technicznego konstrukcji tarasów i kładek. Ekspertyzę opracował rzeczoznawca inż. J. M.

Zarówno w przeszłości, jak i obecnie wszystkie czynności związane z zarządzaniem kładkami wykonywało [...] za pośrednictwem Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami dla Dzielnicy [...].

Od 2011 r. dostęp do kładek został zagrodzony. Do wszystkich lokali użytkowych znajdujących się na poziomie I piętra dostęp z poziomu ulicy jest możliwy za pomocą schodów zlokalizowanych z boku budynku [...] oraz z boku budynku [...].

Dodatkowo, od 2011 r., wszystkie lokale użytkowe znajdujące się na poziomie I piętra budynku mają dodatkowe, drugie drzwi, pozwalające na wejście do lokalu albo z klatki schodowej, albo z galerii znajdującej się od strony podwórza.

Dlatego niezrozumiałe jest powoływanie się na argument, że tarasy są jedyną drogą dojścia do lokali użytkowych znajdujących się na poziomie pierwszego piętra budynku.

Kładki, od 2011 r., nie pełnią w stosunku do budynku skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej żadnej funkcji, jako że są wyłączone z użytkowania. Nigdy nie były również, z uwagi na istnienie alternatywnych dróg dostania się do lokali użytkowych na I piętrze, elementem konstrukcyjnym niezbędnym do funkcjonowania budynku.

W 2010 r. [...] - Zakład Gospodarowania Nieruchomościami dla Dzielnicy [...] zleciło wykonanie projektu budowlanego pn. "[...] w W., przy [...],[...] i [...], zlokalizowanych na dz. Nr [...] z obrębu [...]", który opracował mgr inż. arch. K. W.

W opisie technicznym tego projektu w części 4.1 "Projekt budowlany - przeznaczenie, usytuowanie i funkcje budowli" stwierdzono, że tarasy od strony [...] o wysięgu 230-250 cm, mające "konstrukcję wspornikową", kładki łączące w/w tarasy ze schodami zewnętrznymi oraz schody zewnętrzne od strony zachodniej (od posesji nr [...]) z uwagi na swój stan techniczny przewidziane są do wyburzenia i rekonstrukcji. Ponieważ - jak wskazuje projektant - "nie jest możliwe odtworzenie w/w tarasów, jako wspornika zakotwiczonego w istniejącym wieńcu budynków - wprowadza się nowe tarasy, odcięte dylatacją od istniejących budynków, wsparte na słupach konstrukcyjnych, posadowionych na gruncie".

Skarżąca Wspólnota nie kwestionowała, że taras od strony ulicy [...], do 2011 r., był połączony z budynkiem za pomocą wspornika "zakotwiczonego w wieniec budynku".

W 2011r. zburzono dotychczasowe tarasy połączone z budynkiem na zasadzie wspornika i wybudowano nowe tarasy, posadowione na słupach połączonych z działką stanowiącą własność Skarbu Państwa. Nowy taras oddziela od budynku skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej szczelina, tzw. dylatacja.

Skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa nie brała udziału w żadnych czynnościach - ani faktycznych, ani prawnych - które miałyby związek z rozbiórką starych i budową nowych tarasów znajdujących się od strony ulicy [...]. Obecnie taras nie jest konstrukcyjnie związany z budynkiem.

Wprawdzie nowy taras może służyć jako element komunikacyjny dla lokali użytkowych na I piętrze, ale nie jest on niezbędny.

Skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa kwestionowała stanowisko [...]WINB, który uzasadniał obowiązek odpowiedzialności za stan techniczny tarasu i kładek, faktem przeprowadzenia w 2018 r., okresowej kontroli budynku i objęcie oceną kładek i tarasu.

Na podstawie art. 48 Kc kładki i taras stanowią część składową gruntu na którym się znajdują (a nie część składową budynków). Przedmiotowe kładki i taras należy uznać za budowle zgodnie z art. 3 ust. 3 Prawa budowlanego.

Miasto [...] i Skarb Państwa jako właściciele działek ew. [...] powinni być odpowiedzialni za stan techniczny przedmiotowych obiektów budowlanych.

Także Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości [...] w W. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z [...] lipca 2019 r.

Zaskarżonemu postanowieniu zarzuciła naruszenie:

1. art. 61, 62 ust. 3, art. 81 c ust. 1 i 2 Prawa budowlanego w związku z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali i art. 48 Kc poprzez nałożenie obowiązku, pomimo że tarasy i kładki nie stanowią części wspólnej nieruchomości, stanowią obiekt będący własnością [...] i Skarbu Państwa,

2. art. 61, 62 ust. 3, art. 81 c ust. 1 i 2 Prawa budowlanego w związku z art. 366, 367, 369 Kc poprzez nałożenie obowiązku solidarnie na Wspólnotę Mieszkaniową [...] oraz [...], pomimo, że nie są ze sobą powiązane, stanowią odrębne podmioty.

3. art. 124 kpa poprzez niewskazanie w jakim zakresie zobowiązany podmiot ma ewentualnie ponosić odpowiedzialność za wypełnienie obowiązku w stosunku do których tarasów i kładek,

4. art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 11, art. 77, art. 80 oraz art. 107 k.p.a., poprzez zaniechanie zawiadomienia Wspólnoty o terminie zapoznania się ze zmienioną i uzupełnioną dokumentacją, niezbadanie zebranego w sprawie materiału dowodowego, wydanie postanowienia na podstawie niepełnych i nieprawidłowo ocenionych dokumentów, w tym m.in. w oparciu o opinię prawną Wydziału Prawnego dla dzielnicy [...] z dnia 5 lipca 2008 r.

Wspólnota domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że organ II instancji nie dokonał prawidłowej analizy przepisów ustawy o własności lokali w celu stwierdzenia, czy kładki oraz tarasy stanowią część wspólną nieruchomości. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Taras i kładki służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, stanowiących własność [...]. Elementy te nie stanowią współwłasności poszczególnych mieszkańców Wspólnoty, gdyż stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa (działka nr [...]), bądź [...] (działka nr [...]).

Podmiotem który zlecał i wykonywał prace w obrębie tarasów było [...].

Organy bez podstaw faktycznych i prawnych obciążyły Wspólnotę [...] obowiązkiem wykonania ekspertyzy, a nadto obowiązek ten ustanowiły solidarnie dla dwóch Wspólnot. Do obciążenia dwóch niezależnych podmiotów prawa odpowiedzialnością solidarną konieczne jest istnienie przepisu, z którego wynika tego rodzaju odpowiedzialność.

Wspólnota Mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za części wspólne nie za części składowe nieruchomości innych właścicieli, brak jest podstaw prawnych do obciążenia Wspólnoty Mieszkaniowej [...] i [...] solidarnym obowiązkiem wykonania ekspertyzy.

Aby możliwe było wyegzekwowanie obowiązku konieczne jest wyspecyfikowanie która ze Wspólnot ma ewentualnie zlecić ekspertyzę co do określonych obiektów.

W toku postępowania przed organem II instancji była uzupełniania dokumentacja, pomimo tego skarżąca Wspólnota nie została powiadomiona o terminie i możliwości zapoznania się nowymi dokumentami.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w odpowiedzi na skargi wniósł o ich oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Przedmiotem kontroli jest badanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na jej wynik.

Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych wad w prowadzonym postępowaniu (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Sąd połączył odrębne skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] i Wspólnoty Mieszkaniowej [...] - do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia, gdyż dotyczyły one tego samego postanowienia.

Stosownie do dyspozycji art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego wskazanego jako podstawa materialoprawna nałożonego na skarżące Wspólnoty obowiązku, w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska – organ może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części.

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że organ I instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny z którego wynikała konieczność sporządzenia ekspertyzy technicznej dotyczącej stanu technicznego tarasu i kładek oraz sposobu usunięcia nieprawidłowości. Wątpliwości organu odwoławczego wzbudził natomiast krąg podmiotów zobowiązanych do wykonania nałożonego postanowieniem obowiązku.

Zdaniem Sądu stwierdzenia organu odwoławczego, co do prawidłowości zgromadzenia, a zwłaszcza oceny materiału dowodowego były przedwczesne.

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, że sporne kładki oraz taras stanowią części wspólne budynków mieszkalnych wielorodzinnych należących do skarżących Wspólnot, gdyż dzięki nim budynki mogą być użytkowane zgodnie z przeznaczeniem. Za ich utrzymanie w należytym stanie technicznym odpowiadają wspólnoty mieszkaniowe. Dlatego uchylił postanowienie organu I instancji wskazujące jako adresata również Miasto [...] i nałożył na obie Wspólnoty Mieszkaniowe obowiązek przedstawienia ekspertyzy

Na wstępie Wojewódzki Sąd Administracyjny pragnie podkreślić, że zarówno z opisu czynności faktycznych podejmowanych przez organy jak i z uzasadnień wydanych postanowień (gdzie przedstawiono historię postępowania na przestrzeni 10 lat) trudno ustalić stan faktyczny istniejący w dacie wydania postanowienia, a zwłaszcza zakres przedmiotowy zaskarżonego rozstrzygnięcia.

Z opisu podejmowanych przez organ czynności wynika, że po roku 2016 dotyczyły one głównie kładek. Sentencja postanowienia wskazuje jednak, że nałożony obowiązek przedstawienia ekspertyzy dotyczy tarasu rozumianego jako całość. Jednocześnie w uzasadnieniu postanowienia jak i w pismach stron mówi się również o antresolach, oraz o remoncie jaki miał miejsce w roku 2011.

Przypomnienia wymaga, że organ wskazał, iż w toku oględzin dokonanych 18.03.2016r. ustalono, że tarasy od strony północnej ([...]) i południowej zostały wyremontowane, wykonano nowe nawierzchnie, nowe orynnowanie, naprawiono konstrukcję. Takie twierdzenia wynikają również z pism Wspólnoty Mieszkaniowej [...], która wskazuje, że w 2011r. od strony [...] zburzono dotychczasowy taras i wybudowano nowy, który oddzielony jest od budynku skarżącej Wspólnoty dylatacją.

Organ nie sprecyzował, co w przedmiotowym stanie faktycznym objęte jest pojęciem tarasu, a stan faktyczny takiego sprecyzowania wymagał. Zatem nie wiadomo czy przedmiotem rozstrzygnięcia są tarasy od strony podwórza, czy od strony jezdni [...], czy rozstrzygnięcie dotyczy również tarasu odkrytego łączącego oba budynki. Nie określono, choćby w ogólny sposób przestrzennej lokalizacji tych części budynków, które objęte były rozstrzygnięciem.

Po analizie zgromadzonego materiału dowodowego organ wskazał, że od początku swojego istnienia, kładki i taras służyły do prawidłowego korzystania z przedmiotowych budynków, oraz że są one co najmniej funkcjonalnie powiązane z budynkami.

W ocenie Sądu należy zgodzić się z organem, że częściowe posadowienie kładek na działkach innych podmiotów nie powoduje, że stanowią one odrębne obiekty budowlane. Bez znaczenia było zatem, że kolumny je podtrzymujące nie znajdują się na trenie należącym do Wspólnot. Częściowe umiejscowienie fragmentu danego obiektu budowlanego poza działką właściciela nie powoduje, że automatycznie powstaje odrębny od budynku obiekt budowlany.

Skoro kładki i tarasy służyły od początku obsłudze komunikacyjnej lokali usługowych znajdujących się w budynkach Wspólnot, to powiązane są z nimi co najmniej funkcjonalnie tworząc również architektoniczną całość. Nie ma przy tym znaczenia okoliczność, że nie jest to jedyny sposób skomunikowania lokali i że obecnie kładki są zbędne dla funkcjonowania budynku. Bowiem sposób w jaki właściciel korzysta (bądź nie korzysta) z określonych części obiektu budowlanego, nie ma znaczenia w aspekcie obowiązku utrzymywania go w odpowiednim stanie technicznym.

Jednocześnie, organ nie odniósł się do technicznego aspektu powiązania kładek oraz trasów z budynkiem, co powoduje że nie można ocenić twierdzenia skarżącej o braku technicznego powiązania kładek jak również tarasu (po remoncie) z budynkami.

Nadto okoliczność, że w przeszłości czynności związane z zarządzaniem kładkami wykonywało [...] za pośrednictwem Zakładu Gospodarowania Nieruchomościami dla Dzielnicy [...] nie była istotna. Ocena stanu faktycznego w kontekście ustalenia podmiotów zobowiązanych do dbałości o należyty stan techniczny obiektu budowlanego, powinna być dokonywana w czasie wydawania rozstrzygnięcia przez organ.

Obowiązek wykonania przedmiotowej ekspertyzy, organ odwoławczy nałożył solidarnie na obie skarżące Wspólnoty. Powołał się przy tym na funkcję tarasu i kładek - służącą obsłudze dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Ten aspekt rozstrzygnięcia, Wspólnota Mieszkaniowa [...] nr [...] w W, kwestionowała już w zażaleniu. Mimo to, zarzut ten nie spotkał się z rzetelną oceną organu odwoławczego.

Zdaniem Sądu, do obciążenia dwóch niezależnych podmiotów prawa odpowiedzialnością solidarną, konieczne jest istnienie przepisu lub innej podstawy prawnej (np. umowy), z których wynikałaby tego rodzaju odpowiedzialność.

Z dotychczas zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że nie było podstaw prawnych do obciążenia Wspólnoty Mieszkaniowej [...] oraz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] solidarnym obowiązkiem wykonania ekspertyzy.

Każdy z budynków zlokalizowany jest na osobnej działce (nr [...] - Wspólnota [...] i nr [...] - Wspólnota [...]) odpowiadającej wielkością i kształtem obrysowi danego budynku. Jakkolwiek takie wydzielenie nieruchomości wspólnej w okolicznościach faktycznych sprawy rodzi wątpliwości, to jednak jest faktem. Należy również zauważyć, że choć istnieje taras łączący oba budynki, to znajduje się on w całości na działce nr [...] – należącej do Wspólnoty [...].

Przyjęcie odpowiedzialności solidarnej w tym przypadku prowadzi do sytuacji, że zobowiązano Wspólnoty do wykonania ekspertyzy technicznej również tych elementów budynku, które nie są ich własnością, a częścią innego obiektu budowlanego, położonego na innej nieruchomości.

Zatem prawidłowe rozstrzygnięcie, powinno polegać na wyszczególnieniu określonych części obiektów, za które odpowiada dana Wspólnota (możliwość wyegzekwowania nałożonego obowiązku).

Biorąc jednak pod uwagę ten aspekt sprawy, jej rozstrzygnięcie mogłoby wymagać wydania dwóch oddzielnych aktów, skierowanych do Wspólnot jako odrębnych podmiotów.

Powyższa ocena Sądu potwierdziła wadliwość zaskarżonego postanowienia, choć nie wszystkie zarzuty skarg zostały uznane za słuszne.

Zdaniem Sądu doszło do naruszenie przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 7, 77, 80, 107 k.p.a. poprzez brak oceny materiału dowodowego w sposób prawidłowy i wyczerpujący, brak dostatecznego sprecyzowania elementów budynku będących przedmiotem zaskarżonego rozstrzygnięcia. Nadto brak wskazania w jakim zakresie obciążone podmioty mają obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego tarasu i kładek stanowiących elementy konstrukcji ich własnych budynków.

Ponownie orzekając w sprawie [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego zobowiązany będzie uwzględniając powyższą ocenę prawną i dokonawszy w sposób prawidłowy wyczerpującej oceny materiału dowodowego, podejmie adekwatne rozstrzygnięcie.

Wobec powyższego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w pkt I sentencji wyroku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i 205 ww. ustawy.