Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1286/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2017-04-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 157 ust. 1 i 1a
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 7,80,107 par. 3
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Małgorzata Borowiec (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Wiesław Morys Sędzia del. WSA Marian Wolanin Protokolant: starszy asystent sędziego Łukasz Mazur po rozpoznaniu w dniu 4 kwietnia 2017 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej J.B. i D.B. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 stycznia 2015 r. sygn. akt I SA/Wa 1572/14 w sprawie ze skargi J.B. i D.B. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1) uchyla zaskarżony wyrok, zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia 24 września 2013 r. nr [...]; 2) zasądza od Ministra Infrastruktury i Budownictwa solidarnie na rzecz J.B. i D.B. kwotę 854 (słownie: osiemset pięćdziesiąt cztery) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 13 stycznia 2015 r. sygn. akt I SA/Wa 1572/14 oddalił skargę J.B. i D.B. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 marca 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Wojewoda [...] decyzją z dnia 10 grudnia 2012 r. nr [...], zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 15 lutego 2013 r. nr [...], zezwolił na realizację inwestycji drogowej, a nieruchomości położone w gminie [...], oznaczone jako działki nr [...] o pow. [...] ha (obręb [...] objęta KW Nr [...]) i nr [...] o pow. [...] ha (obręb [...], objęta KW Nr [...]), zostały przeznaczone pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa.

Następnie Wojewoda [...] decyzją z dnia 24 września 2013 r. nr [...]:

1) ustalił wartość w/w nieruchomości na łączną kwotę [...] zł, zgodnie z operatami szacunkowymi rzeczoznawcy majątkowego sporządzonymi w dniu 8 lipca 2013 r.;

2) ustalił odszkodowanie na rzecz J. i D.B. w wysokości [...] zł za przejęte z mocy prawa prawo własności w/w nieruchomości oraz na rzecz Banku [...] S.A. Oddział w [...] w wysokości 286.000 zł z tytułu wygaśnięcia obciążenia hipotecznego ustanowionego na w/w nieruchomościach;

3) zobowiązał Dyrektora Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad Oddział w [...] do wypłaty odszkodowania na rzecz J. i D.B. oraz Banku [...] S.A. Oddział w [...] w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji J. i D. B. wnieśli odwołanie do Ministra Infrastruktury i Rozwoju, w którym wskazali na nieprawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego. Zarzucili przyjęcie do porównań nieruchomości niepodobnych do przedmiotu wyceny oraz naruszenie § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w zakresie braku analizy rynku regionalnego. Ponadto zwrócili uwagę na brak powiększenia ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości oraz że działka, która pozostała przy właścicielu w wyniku przejęcia wywłaszczonych nieruchomości, nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania i powinna zostać nabyta przez zarządcę drogi. Odwołujący zarzucili również naruszenie art. 10 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz. U. z 2013 r., poz. 267, dalej w skrócie K.p.a.) oraz wydanie decyzji w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone przez biegłego, w stosunku do którego zostało wszczęte postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej.

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia 27 marca 2014 r. nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia 24 września 2013r. nr [...] i:

1) ustalił odszkodowanie na rzecz J. i D.B. w wysokości [...] zł za przejęte z mocy prawa prawo własności nieruchomości położonych w gminie [...], oznaczonych jako działki nr [...] o pow. [...] ha (obręb [...] objęta KW Nr [...]) i nr [...] o pow. [...] ha (obręb [...], objęta KW Nr [...]), przejętych z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczonych pod budowę obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]);

2) ustalił odszkodowanie na rzecz Banku [...] S.A. w wysokości [...] zł z tytułu wygaśnięcia obciążenia hipotecznego ustanowionego na w/w nieruchomościach ;

3) zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania na rzecz J. i D.B. oraz Banku [...] S.A. Oddział w [...] w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji.

W uzasadnieniu decyzji podał, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j.: Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm., dalej w skrócie "specustawa drogowa"), nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18.

W świetle art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do art. 18 ust. 1c tej ustawy, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art.12ust.4 lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2010 r., poz. 651 ze zm., dalej w skrócie "u.g.n.") wynika, że wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zawarta w w/w przepisie tzw. "zasada korzyści" wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Szczegółowe zasady wyceny określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Minister Infrastruktury i Rozwoju wskazał, że z treści księgi wieczystej nr [...], prowadzonej dla nieruchomości oznaczonej nr [...] wynika, że w Dziale IV wpisano hipotekę umowną zwykłą w kwocie [...] zł z tytułu zabezpieczenia kredytu na rzecz Banku [...] S.A. Oddział w [...], a także wpisano hipotekę umowną łączną kaucyjną w kwocie [...] zł z tytułu spłaty wierzytelności na rzecz Banku [...] S.A. Oddział w [...]. W dziale III ww. księgi wpisano ograniczone prawo rzeczowe na rzecz J. i P. B. Ponadto z treści księgi wieczystej nr [...], prowadzonej dla nieruchomości, z której wydzielono działkę nr [...], w Dziale IV wpisano hipotekę umowną zwykłą w kwocie [...] zł z tytułu zabezpieczenia kredytu na rzecz Banku [...] S.A. Oddział w [...], a także wpisano hipotekę umowną zwykłą w kwocie [...] zł i hipotekę umową łączną kaucyjną w kwocie [...] zł na rzecz Banku [...] S.A. Oddział w [...]. W dziale III księgi uwidocznione zostało prawo pierwokupu działki nr [...] przysługujące M.J. w razie zbycia działki nr [...]. Ponadto w toku postępowania odwoławczego uzyskano informację od wierzyciela hipotecznego, że wysokość zadłużenia na dzień 25 lutego 2014 r. wynosiła łącznie [...] zł.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowią dwa operaty szacunkowe z dnia 8 lipca 2013 r., sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego [...], który opisując nieruchomość wyjaśnił, że działka nr [...] powstała z podziału działki zabudowanej, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła grunty rolne zabudowane, grunty orne, pastwiska, łąki, nieużytki, sady. Działka była zasiana pszenicą ozimą, a także rosły na niej brzoza brodawkowata oraz jodła pospolita. Na działce była również droga utwardzona żwirowa długości 80 m i szerokości 4 m. Działka jest położona w otoczeniu gruntów rolnych, ok. 600 m od zabudowy siedliskowej. Otoczenie nieruchomości stanowiły grunty rolne przy zabudowie siedliskowej. Dojazd do nieruchomości odbywa się drogą asfaltową. Znajdująca się na nieruchomości kanalizacja drenarska nie podlega wycenie, gdyż zostanie przebudowana w ramach realizowanej inwestycji drogowej.

Natomiast działka nr [...] powstała z działki zabudowanej, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła grunty rolne zabudowane, pastwiska grunty orne, nieużytki. Otoczenie nieruchomości stanowiły grunty rolne przy zabudowie siedliskowej. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą żwirową. Na działce znajdowało się ogrodzenie z siatki stalowej na słupkach metalowych, brama i droga żwirowa. Stwierdzono również nasadzenia tui i świerków, sosnę oraz zasiane zboże ozime i trawę. Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się linia energetyczna i sieć wodociągowa, które nie podlegają wycenie, gdyż zostaną przebudowane w ramach realizowanej inwestycji drogowej. Rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 12 sierpnia 2013 r. w pkt 2 wyjaśnił, że linie magistralne mediów nie stanowią własności właściciela gruntu i nie wpływają na wartość nieruchomości. Odnosząc się do urządzeń melioracji wodnych stwierdził, że co prawda stanowią własność właściciela gruntu, jednakże były one wykonywane w latach siedemdziesiątych, osiemdziesiątych i dziewięćdziesiątych z udziałem środków z budżetu państwa i uległy w całości zamortyzowaniu, wobec czego nie przedstawiają wartości i nie podlegają wycenie. Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy podał, że wartość działek będących przedmiotem wyceny z wykonaną melioracją drenarską określono przyjmując do porównań nieruchomości zmeliorowane lub te, które nie wymagały melioracji.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że działki nr [...] i nr [...] w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej były położone na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lecz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...], przyjętego uchwałą [...] z dnia 19 czerwca 2000 r. i zmienionego uchwałą Rady Gminy [...] Nr [...] z dnia 1 lipca 2008 r., przedmiotowe działki położone są na obszarze rozwojowym, w strefie rolniczej ("C"). Ponadto podał, że dla działki nr [...] została w dniu 24 lipca 2006 r. wydana decyzja na budowę otwartego oraz zamkniętego zbiornika na płynne odchody zwierzęce. Rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym wyjaśnił, że budowa zbiorników nie wpływa na zmianę przeznaczenia działki w dokumentach planistycznych, wpływa jedynie na zagospodarowanie działki, ale nie znajduje się w zasięgu realizowanej inwestycji drogowej, w związku z powyższym nie podlega wycenie i nie wpływa na wartość przedmiotu wyceny.

Biorąc pod uwagę fakt, że celem wywłaszczenia nieruchomości jest realizacja inwestycji drogowej, rzeczoznawca majątkowy, stosownie do art. 134 ust. 4 u.g.n., dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne na rynku lokalnym i regionalnym. W wyniku analizy rynku odnotowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale od 25,00 zł/m² do 88,24 zł/ m². Średnia cena tego rodzaju nieruchomości wynosiła 48,19 zł/m². Na stronie 15 operatów szacunkowych rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych. Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) brak jest dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Wobec powyższego, do wyceny zastosowano procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne.

W sytuacji, gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50% (§ 36 ust. 3 w/w rozporządzenia). Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomości. Wysokość tej stawki stanowi odzwierciedlenie różnicy, jaka występuje na rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a cenami transakcyjnymi dotyczącymi nieruchomości o charakterze drogowym. Po uwzględnieniu powyższej analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określono z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50%.

W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy [...] w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 12 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 20 obu operatów szacunkowych.

Ostatecznie rzeczoznawca majątkowy określił łączną wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] – w wysokości [...] zł, a działki nr [...] – [...] zł.

Na potrzeby postępowania odszkodowawczego została przeprowadzona dodatkowa analiza lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych. W pismach z dnia 20 września 2013 r. i z dnia 16 października 2013 r. rzeczoznawca majątkowy przedstawił wykaz dodatkowych transakcji drogowych z rynku lokalnego i regionalnego, obejmującego teren województwa [...]. W wyniku analizy tych transakcji, obejmującej lata 2011 - 2013, przedstawiono 9 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, z których żadna nie mogła być uznana za nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Powierzchnie wszystkich działek oraz ich cechy fizyczne nie są bowiem porównywalne z działkami przejętymi pod budowę obwodnicy [...].

Wojewoda [...] przy piśmie z dnia 10 lutego 2014 r. skierowanym do Ministra, w celu uzupełnienia materiału dowodowego załączył wykaz obejmujący dane dotyczące nieruchomości z terenu województwa [...], nabytych przez jednostki samorządu terytorialnego na cele drogowe.

Organ odwoławczy uznał, że sporządzonym w sprawie operatom szacunkowym nie można zarzucić takich uchybień, które na ich podstawie nie pozwalałyby w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. Szczegółowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego zawarte w operatach szacunkowych z dnia 8 lipca 2013 r. oraz w pismach z dnia 20 września 2013 r. i z dnia 16 października 2013 r., a także dodatkowe badania [...] rynku drogowego przeprowadzone przez Wojewodę [...], pozwoliły na przyjęcie, że odnotowane transakcje nieruchomościami drogowymi nie spełniały kryteriów podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. i nie mogły zostać przyjęte do porównań. Uwzględniając treść § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego brak było również możliwości wykorzystania do porównań transakcji pochodzących z innych regionów Polski, w tym z terenu województwa warmińsko-mazurskiego. Autor operatów wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Operaty szacunkowe spełniają wszystkie wymogi formalne określone w cyt. rozporządzeniu Rady Ministrów i opierają się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operaty szacunkowe nie zawierają wad powodujących naruszenie przepisów u.g.n. i w/w rozporządzenia.

Minister Infrastruktury i Rozwoju za bezzasadne uznał podniesione w odwołaniu zarzuty dotyczące prawidłowości przeprowadzonej wyceny. Stwierdził, że strony w toku całego postępowania nie powołały żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia rzeczoznawcy majątkowego. Nie przedstawiły alternatywnej opinii o wartości nieruchomości, ani nie skorzystały z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.). Odnosząc się do wniosku stron dotyczącego wykupu pozostałej przy właścicielu części nieruchomości wyjaśnił, że nie jest to kwestia rozstrzygana w niniejszym postępowaniu. Warunki lokalizacji inwestycji oraz podziału nieruchomości były przedmiotem rozpoznania w postępowaniu lokalizacyjnym, które zakończyło się wydaniem ostatecznej decyzji. Ustosunkowując się do kwestii braku powiększenia odszkodowania o kwotę 5% wskazał, że właściciel nieruchomości nie udowodnił, aby doszło do jej wydania w terminie uprawniającym do uzyskania bonusu. Wojewoda [...] pismem z dnia 22 sierpnia 2013 r. poinformował strony o zgromadzeniu materiału dowodowego potrzebnego do załatwienia sprawy oraz pouczył je o prawie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz o prawie do składania wyjaśnień, wniosków i dowodów na poparcie swoich stanowisk, a także o możliwości zapoznania się z posiadanym materiałem dowodowym. Skarżący w piśmie z dnia 20 września 2013 r. zwrócił się do organu o przedłużenie terminu na zapoznanie się z aktami sprawy, jednak w piśmie tym nie wskazał na żadne konkretne powody do dalszego przedłużania prowadzenia postępowania.

Powyższa decyzja stała się przedmiotem skargi D. i J. B. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Skarżący zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1) art. 134 ust. 1 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i błędne określenie wartości rynkowej nieruchomości, odbiegające od rzeczywistej wartości nieruchomości;

2) art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. poprzez ich nieuzasadnione niezastosowanie, prowadzące do wyceny zajętych nieruchomości według aktualnego sposobu ich użytkowania, bez uwzględnienia, iż planowana inwestycja drogowa znacząco wpływa na wartość wywłaszczonych nieruchomości, w takim przypadku wartość nieruchomości powinna być określona także dla alternatywnego sposobu użytkowania;

3) art. 154 ust. 1 u.g.n. w związku z art. 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., poprzez nieprawidłowe sporządzenie opisu wycenianych nieruchomości, polegające na pominięciu m.in. takich kwestii, jak szczegółowe położenie terenu, kształt działki, dojazd do niej, a nawet bonitacja gleby;

4) art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 u.g.n. oraz § 56 ust. 1 pkt 7 w/w rozporządzenia, poprzez sporządzenie nieprawidłowej, tj. niepełnej analizy rynku nieruchomości, polegające na ograniczeniu się wyłącznie do obszaru województwa, pomijając transakcje na terenach graniczących z Gminą [...], gdzie dokonywane były wywłaszczenia nieruchomości;

5) art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 3 w/w rozporządzenia, poprzez niewłaściwe i nieumiejętne zastosowanie procedury podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które powiązane z podnoszonymi zarzutami, dotyczącymi błędów przy oznaczeniu wartości, którymi posługuje się ta metoda, wskazują na przyjęciu nieprawidłowych danych, co w konsekwencji uniemożliwiało uzyskanie prawidłowego wyniku;

6) art. 154 ust. 1 w zw. z art. 135 ust. 5 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 3 w/w rozporządzenia, poprzez nieprawidłowe podejście przyjęte przy wycenie drzewostanu, polegające na przyjęciu jako podstawy wyceny wartości drewna, a nie kosztów zalesienia oraz kosztów pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia oraz pominięcia wartości linii energetycznej, stanowiącej własność skarżących;

7) art. 4 ust. 16 u.g.n. oraz § 56 ust. 1 pkt 9 w/w rozporządzenia, poprzez nieprawidłowe określenie wartości wywłaszczonych nierówności, co jest konsekwencją podnoszonych przez stronę skarżącą błędów metodologicznych;

8) § 36 ust. 1 w/w rozporządzenia, poprzez niekompletną analizę rynku dokonaną przez biegłego rzeczoznawcę, wykonaną na potrzeby operatów szacunkowych, a także niewłaściwe, niekompletne i wybiórcze zbadanie dokonanych transakcji, bez dokonania ich opisów i sposobu prowadzenia rynku;

9) art.18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j.: Dz. U. z 2013 r., poz. 687), przez jego niewłaściwe zastosowanie i niepowiększenie należnego odszkodowania o 5% ustalonej wartości nieruchomości.

Ponadto skarżący zarzucili naruszenie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, które miały niewątpliwy wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 w zw. z art. 77, art. 107 § 3, art. 8, art. 9 w zw. z art. 80, art., 6 i art. 8 w zw. z art. 227, art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2, art. 77 § 4, art. 84 w zw. z art. 7 i 136, art. 138 § 1 pkt 1, art. 36 § 1 i art. 97 § 1 pkt 4 w zw. z art. 123 K.p.a.

Wskazując na powyższe zarzuty wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji. Minister Infrastruktury i Rozwoju w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Skarżący w piśmie z dnia 23 lipca 2014 r. wnieśli o dopuszczenie dowodu z akt administracyjnych Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przy Ministrze Infrastruktury i Rozwoju nr [...] wskazując, że Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia 10 lipca 2014 r. orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego [...], wykonującego operat szacunkowy, będący podstawą ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie, kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia.

W kolejnym piśmie z dnia 24 października 2014 r. skarżący wnieśli o dopuszczenie dowodu z akt administracyjnych Wojewody [...] nr [...] na okoliczność niewłaściwego ustalenia wartości nieruchomości. W powołanej sprawie właściciele sąsiednich nieruchomości otrzymali znacznie większe odszkodowanie, mimo iż są to nieruchomości podobne.

Minister Infrastruktury i Rozwoju w piśmie z dnia 22 grudnia 2014 r. wniósł o oddalenie wniosków dowodowych skarżących oraz o dopuszczenie dowodu z dokumentu opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia 13 października 2014 r. nr [...].

Skarżący w piśmie z dnia 22 grudnia 2014 r. podtrzymali dotychczasowe zarzuty oraz podnoszoną argumentację.

Poza skargą J.B. i D.B. udział w postępowaniu sądowo administracyjnym zgłosił Prokurator Prokuratury Okręgowej w [...], który wniósł o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz podzielił większość zarzutów zawartych w skardze.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na rozprawie w dniu 7 stycznia 2015r. dopuścił dowód uzupełniający z dokumentów w postaci decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10 lipca 2014 r. oraz oddalił pozostałe wnioski dowodowe skarżących i organu zawarte w pismach procesowych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. W uzasadnieniu wyroku podał, że istota sporu sprowadza się do rozważenia, czy organy administracji publicznej, ustalając wysokość odszkodowania za przedmiotowe działki, mogły oprzeć się na operatach szacunkowych sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego [...], przyjmując, że są one zgodne z obowiązującymi przepisami prawa.

W ocenie Sądu pierwszej instancji, przedmiotowe operaty szacunkowe zostały sporządzone i podpisane przez uprawnioną do tego osobę, nie zawierają pomyłek, ani istotnych braków, czy niejasności. Zawierają wszystkie konieczne elementy wymagane § 56 w/w rozporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny prawidłowo przyjął istotne daty dla procesu wyceny, a w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. 10 grudnia 2012 r. (data wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej). Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu o zaświadczenie Wójta Gminy [...]. Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiotowe nieruchomości były położone na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, lecz Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] przyjętym uchwałą Rady Gminy [...] z dnia 19 czerwca 2000 r., nr [...], zmienioną uchwałą z dnia 1 lipca 2008 r., nr [...]), zgodnie z którym przedmiotowe działki są położone w strefie tereny rolnicze. Ponadto decyzją z dnia 24 lipca 2006 r. zezwolono na budowę otwartego, szczelnego zbiornika na płynne odchody zwierzęce oraz zamkniętego szczelnego zbiornika na płynne odchody zwierzęce. Powyższe nie wpływa jednak na planistyczną zmianę przeznaczenia działki – jako grunty rolne.

Rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny dokonał analizy rynku, która objęła transakcje z ostatnich dwóch lat. Zgodnie z § 3 ust. 2 cyt. rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Rzeczoznawca przyjął rynek gminy i powiatu jako "rynek lokalny" oraz "regionalny" jako rynek województwa. Dalsza część analizy rynku zawiera charakterystykę rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, która wykazała brak ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej oraz analizę rynku nieruchomości gruntowych na obszarze budowy obwodnicy [...].

Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, powyższa analiza spełnia wymogi wynikające zarówno z przepisów ustawy u.g.n., jak i w/w rozporządzenia i nie sposób wskazać, że uznanie tej analizy za prawidłową stanowiło naruszenie prawa.

Ponadto rzeczoznawca majątkowy przedstawił wybór podejścia i metody wyceny, tj. podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej jaką dysponował. W oparciu o 12 transakcji działkami niezabudowanymi w gminie [...] ustalono cechy mające wpływ na wartość nieruchomości oraz ich wagi. Rzeczoznawca majątkowy ustalił również wartość drzewostanu i upraw na działce nr [...] oraz nasadzeń i wartości rynkowej trawy na działce nr [...]. W sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego, zawarta w skardze polemika skarżących z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Powoływanie się przez skarżących i organ na opinie organizacji zawodowych dotyczące wyceny innych nieruchomości nie ma w tej sprawie żadnego znaczenia albowiem te dokumenty nie są dowodami w rozumieniu art. 106 § 3 P.p.s.a. Samo subiektywne przekonanie osób zainteresowanych uzyskaniem jak najwyższego odszkodowania o nieprawidłowości sporządzonej w tym celu wyceny, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że w sytuacji w której organ uznaje , że operat szacunkowy jest prawidłowy to nie ma podstaw aby zlecać sporządzenie kolejnego operatu, czy też kierować przedmiotowy operat do oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W rozpoznawanej sprawie Minister nie naruszył zasad prowadzenia postępowania odwoławczego. Z tego względu zarzuty skargi okazały się niezasadne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie znalazł również podstaw do kwestionowania przyjętych przez organ operatów szacunkowych od strony prawnej.

Rekonstrukcja normy prawnej kształtującej zasadę przyznania słusznego odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi musi być dokonana z uwzględnieniem art. 134 ust. 3-4 u.g.n. oraz § 36 w/w rozporządzenia. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 16 października 2012 r., sygn. akt K 4/10, wyjaśnił, że "obecnie zakres tej regulacji został dostosowany do zakresu ustawy o inwestycjach drogowych, która jest wprost powołana w § 36 ust. 1 rozporządzenia. Uwzględniono fakt, że ustawa ta nie przewiduje już umownego trybu nabywania nieruchomości. Powtórzono wyrażoną w uchylonym § 36 ust. 4 rozporządzenia zasadę uwzględniania stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji. Ponadto przepis nakazuje wziąć pod uwagę przeznaczenie nieruchomości, które powinno być ocenione zgodnie z art. 154 u.g.n., bez uwzględnienia ustaleń decyzji. W ocenie Trybunału, nowa formuła § 36 rozporządzenia niewątpliwie ułatwia zidentyfikowanie normy postępowania rządzącej określaniem wartości nieruchomości nabywanych pod budowę dróg. Okolicznością o podstawowym znaczeniu dla ustalania odszkodowania za nieruchomości przejmowane pod drogi jest to, czy w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nieruchomość była przeznaczona na ten cel. Jeżeli tak jest to dopuszczalne będzie zastosowanie zasady korzyści wynikającej z art. 134 ust. 4 u.g.n. i określenie wysokości odszkodowania według tzw. alternatywnego sposobu korzystania ustalanego na podstawie cen nieruchomości nabywanych pod drogi. Dalsza część uzasadnienia powołanego orzeczenia Trybunału w sposób niepozostawiający wątpliwości wyjaśnia zagadnienie uwzględniania przeznaczenia nieruchomości pod drogi: "Trybunał jeszcze raz podkreśla, że przepis ten odnosi się do nieruchomości rzeczywiście przeznaczonych (już, czy – wcześniej) pod budowę dróg. Nie mamy do czynienia z fikcyjnym założeniem, lecz ze sposobem określenia zakresu zastosowania tego przepisu. Przypadki objęte wnioskiem Rzecznika, a zatem wywłaszczenia nieruchomości jeszcze nieprzeznaczonych pod budowę drogi, objęte są treścią § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny, który - wbrew zarzutom - nie stosuje fikcji przeznaczenia gruntu pod drogę, lecz - wyraźnie i wprost - nakazuje uwzględnienie stanu nieruchomości "na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej", a cen - na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu. Zakres zastosowania obu kwestionowanych przepisów jest rozłączny, a sposób określania odszkodowania dostosowany do dwóch różnych sytuacji: nieruchomości drogowej (ust. 1) i o innym przeznaczeniu (ust. 4). (...) Trybunał Konstytucyjny wskazał, że zmieniony § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, nadal – prawidłowo – odsyła do stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji, tak jak czynił to uchylony § 36 ust. 4. Dodanie, że chodzi o "przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji" – w świetle ustawowej definicji "stanu nieruchomości" – należy uznać za superfluum, czyli powtórzenie tego, co jest już powiedziane w pierwszej części przepisu".

Skarżący zarzucili, że rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo przyjął, iż na rynku regionalnym nie występuje wystarczająca ilość transakcji drogowych z uwagi na błędne rozumienie rynku regionalnego. Tymczasem w niniejszej sprawie ta kwestia nie miała żadnego wpływu na ustalenie wartości nieruchomości. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia nie może mieć zastosowania w tej sprawie, albowiem dotyczy wyłącznie nieruchomości, które na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej były już przeznaczone pod inwestycję drogową, tj. zgodnie z art. 154 u.g.n. przeznaczenie takie wynikało z treści zapisów planu zagospodarowania przestrzennego, zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W rozpoznawanej sprawie w dniu wydania zezwolenia realizacyjnego w obowiązującej uchwale Rady Gminy [...] nr XVII/108/2000 z dnia 19 czerwca 2000 r., zmienionej uchwałą Rady Gminy [...] z dnia 1 lipca 2008 r., nr XVII/81/08 - Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy [...] przedmiotowe działki są położone na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze.

Skoro w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczenie nieruchomości nie było drogowe, rzeczoznawca majątkowy przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nie mógł zastosować § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia (klasyczna zasada korzyści), natomiast prawidłowo należało oprzeć wycenę na przepisie § 36 ust. 3 tego rozporządzenia (mała zasada korzyści). Analiza cen nieruchomości drogowych miała tylko to znaczenie, aby wskazać, że na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) jest wyższa niż nieruchomości dotychczas wykorzystywanych na cele rolne. Wynik tej analizy posłużył do podwyższenia odszkodowania o wielkość maksymalną przewidzianą w ust. 3 § 36 rozporządzenia.

Sąd pierwszej instancji za nieusprawiedliwiony uznał również zarzut naruszenia art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 K.p.a. w przedmiocie wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego. Stosownie do art. 84 § 2 zd. 1 K.p.a., biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24 K.p.a. Z kolei w świetle art. 24 § 1 pkt 6 K.p.a., biegły podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu z powodu której wszczęto przeciw niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne. Z art. 176 u.g.n., wynika, że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 K.p.a. Z akt sprawy nie wynika, aby w dniu sporządzenia operatów szacunkowych było prowadzone przeciwko J.M. rzeczoznawcy majątkowemu postępowanie dyscyplinarne w związku z wyceną sporządzoną na użytek niniejszej sprawy. Zarzut skargi dotyczący naruszenia przepisów o wyłączeniu biegłego byłby zasadny w przypadku, gdyby przed sporządzeniem operatu (np. z związku z wejściem biegłego na szacowaną nieruchomość) zostało wszczęte postępowanie dyscyplinarne. W rozpoznawanej sprawie taka sytuacja nie wystąpiła. Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie , rzeczoznawca majątkowy [...] mógł zatem sporządzić na zlecenie organu operaty szacunkowe. Ponadto zauważyć należy, iż decyzja Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 10 lipca 2014 r. o zastosowaniu wobec [...] kary dyscyplinarnej w postaci upomnienia została wydana w wyniku postępowania prowadzonego po złożeniu skarg przez 59 osób. Minister uznał, że potwierdzenie znalazła mała część zarzutów zgłoszonych w skargach, szczegółowo określonych w tej decyzji. Natomiast nie uznał, że znalazły potwierdzenie zarzuty podniesione przez skarżących D. i J. B.

Reasumując Sąd pierwszej instancji stwierdził, że organ, dysponując prawidłowymi operatami szacunkowymi, miał podstawy do ustalenia w oparciu o nie stosownego odszkodowania, którego wysokość nie musi być przez skarżących w pełni akceptowalna. Nie zawsze bowiem ustalone odszkodowanie pozwoli na nabycie takiej samej nieruchomości w danym miejscu.

Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej w skrócie "P.p.s.a."), skargę oddalił.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku do Naczelnego Sądu Administracyjnego wnieśli D. i J. B., reprezentowani przez radcę prawnego i zaskarżając wyrok w całości zarzucili:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1) art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm., dalej w skrócie "u.g.n."), poprzez jego błędną wykładnię, polegającą na uznaniu, iż biegły dokonał właściwej wyceny nieruchomości, w sytuacji, gdy wartość wycenionej nieruchomości zajętej pod budowę obwodnicy odbiega od jej rzeczywistej wartości rynkowej, tj. odszkodowanie jest znacznie zaniżone;

2) art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, prowadzące do uznania, iż właściwym sposobem wyceny zajętych nieruchomości będzie wyłącznie ich aktualny sposób użytkowania bez uwzględnienia, że planowana inwestycja drogowa znacząco wpływa na wartość wywłaszczonych nieruchomości. W takim przypadku wartość nieruchomości powinna być określona także dla alternatywnego sposobu użytkowania, którego nie ma w sporządzonych operatach szacunkowych;

3) art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na uznaniu za zgodne z przepisami operatów szacunkowych w sytuacji, gdy biegły rzeczoznawca przy ich sporządzaniu pominął kwestie takie jak: szczegółowe położenie terenu, kształt działki, dojazd do niej, a nawet bonitację gleby, oraz – co jest szczególnie istotne z punktu widzenia skarżących – biegły pominął kwestię, iż wywłaszczone grunty były w całości zmeliorowane, co znacząco wpływa na wartość nieruchomości;

4) art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 u.g.n. i § 56 ust. 1 pkt 7 w/w rozporządzenia, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i oparcie orzeczenia na nieprawidłowej, tj. niepełnej analizie rynku nieruchomości, polegające na ograniczeniu się wyłącznie do obszaru województwa, pomijając transakcję na terenach graniczących z Gminą [...], gdzie dokonywane były wywłaszczenia nieruchomości pod budowę obwodnic [...].

5) art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 3 w/w rozporządzenia, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i oparcie operatów szacunkowych na niewłaściwie i nieumiejętnie zastosowanej procedurze podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej, które powiązane z podnoszonymi zarzutami dotyczącymi błędów przy oznaczaniu wartości, którymi posługuje się ta metoda, wskazują na przyjęcie nieprawidłowych danych, co w konsekwencji uniemożliwiało uzyskanie prawidłowej wyceny wywłaszczonej nieruchomości;

6) art. 154 ust. 1 w zw. z art. 135 ust. 5 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 3 w/w rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ich błędne niezastosowanie, polegające na przyjęciu jako podstawy wyceny wartości drewna, a nie kosztów zalesienia oraz kosztów pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia oraz pominięcia wartości linii energetycznej stanowiącej własność skarżących, na co wskazuje znajdujące się w aktach sprawy pismo PGE;

7) art. 4 ust. 16 u.g.n. oraz § 56 ust. 1 pkt 9 w/w rozporządzenia, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, co doprowadziło do nieprawidłowego określenia wartości wywłaszczonych nieruchomości, co jest konsekwencją podnoszonych przez stronę skarżącą błędów metodologicznych;

8) § 36 ust. 1 w/w rozporządzenia, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przeprowadzeniu niekompletnej analizy rynku dokonanej przez biegłego rzeczoznawcę, wykonanej na potrzeby operatów szacunkowych, a także niewłaściwe, niekompletne i wybiórcze zbadanie dokonanych transakcji, bez dokonania ich opisów i sposobu przeprowadzenia analizy rynku. Tym samym, w ocenie skarżących, analiza rynku dokonana na potrzeby sporządzonych operatów szacunkowych jest niekompletna i nie obejmuje szeregu transakcji, które miały miejsce na analizowanym obszarze, o których informacje uzyskała strona, a biegły rzeczoznawca uznał, iż w ogóle takich transakcji nie było. Błędy te w konsekwencji doprowadziły do ustalenia nieprawidłowej wartości rynkowej wywłaszczonych nieruchomości,

9) § 56 w/w rozporządzenia, poprzez jego błędną wykładnię prowadzącą do uznania przez Sąd pierwszej instancji, że sporządzony przez biegłego operat szacunkowy zawiera wszystkie wymagane przepisami elementy, w sytuacji, gdy strona wskazała na szereg uchybień m.in. brak uwzględnienia przez biegłego wartości linii energetycznej stanowiącej własność skarżącej, a także fakt iż rzeczoznawca do wyceny przyjął 12 transakcji, które były działkami niezabudowanymi w gminie [...], podczas gdy nieruchomości skarżących były działkami rolnymi, ale zabudowanymi, co oznacza iż nie były nieruchomościami podobnymi;

10) art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j.: Dz. U. z 2013 r., poz. 687), poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i niepowiększenie należnego odszkodowania o kwotę 5% ustalonej wartości nieruchomości, mimo że decyzji na realizację inwestycji drogowej był nadany rygor natychmiastowej wykonalności, a skarżący nie czynili przeszkód w objęciu wywłaszczonej nieruchomości przez inwestora.

II. naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, tj.

1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 P.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 i art. 107 ust. 3 K.p.a., poprzez oparcie się przez organ na operatach szacunkowych zawierających liczne błędy, mające istotny wpływ na określenie wartości nieruchomości, a które to w ocenie strony nie mogą stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości;

2) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 P.p.s.a. w zw. z art. 8, art. 9 w zw. z art. 80 K.p.a., poprzez przeprowadzenie postępowania administracyjnego z naruszeniem zasady pogłębiania zaufania uczestników do organów administracji, brakiem informowania stron o ich prawach i obowiązkach, a także dokonanie przez organ dowolnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, polegającej na oparciu się na nierzetelnie sporządzonych operatach szacunkowych;

3) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 P.p.s.a. w zw. z art. 6 i art. 8 w zw. z art. 227 K.p.a., poprzez wydanie decyzji w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone przez biegłego, w stosunku do działalności którego w dniu 10 września 2013 r. zostało wszczęte z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej;

4) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 P.p.s.a. w zw. z art. 24 § 1 pkt 6 oraz art. 84 § 2 K.p.a., a także art. 176 u.g.n., poprzez ich niezastosowanie i wydanie decyzji w oparciu o operaty szacunkowe sporządzone przez biegłego, podlegającego wyłączeniu od prowadzenia danej sprawy, z uwagi na fakt wszczęcia wobec niego postępowania dyscyplinarnego z tytułu odpowiedzialności zawodowej przy sporządzaniu operatów szacunkowych na potrzeby przedmiotowej inwestycji;

5) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 P.p.s.a. w zw. z art. 77 § 4 K.p.a., poprzez przerzucenie na stroną ciężaru dowodowego w postaci podważenia sporządzonego operatu szacunkowego, w sytuacji, gdy to zadaniem organu jest takie zebranie materiału dowodowego, aby strona nie miała żadnych wątpliwości co do wyników postępowania dowodowego;

6) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 P.p.s.a. w zw. z art. 84 , 7 i 136 K.p.a., poprzez nieuzupełnienie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w postaci dopuszczenia dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, w przypadku gdy dotychczasowy biegły podlegał wyłączeniu, a sporządzony przez niego operat szacunkowy zawiera błędy dyskwalifikujące jego wartość merytoryczną;

7) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 P.p.s.a. w zw. z art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji wydanej w oparciu o niekompletny materiał dowodowy, opracowany przez rzeczoznawcę podlegającego wyłączeniu od udziału w sprawie z uwagi na prowadzone postępowanie dyscyplinarne;

8) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 P.p.s.a. w zw. z art. 36 § 1 K.p.a., poprzez niepoinformowanie stron o przyczynach zwłoki w rozpoznawaniu odwołania;

9) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 P.p.s.a. w zw. z art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a. w zw. z art. 123 k.p.a., poprzez niewydanie przez organ odwoławczy postanowienia w przedmiocie zawieszenia postępowania, mimo stosownego wniosku strony skarżącej o zawieszenie postępowania;

10) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 174 pkt 2 oraz art. 106 § 3 P.p.s.a., poprzez nieuzasadnione oddalenie wniosków dowodowych skarżących zawartych w złożonych pismach procesowych, w sytuacji, gdy podnoszone w nich argumenty jednoznacznie wskazują, iż sporządzone przez biegłego operaty szacunkowe są nierzetelne, a dopuszczenie zgłoszonych przez stronę skarżącą dowodów istotnych do wyjaśnienia wątpliwości nie spowodowałoby nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie.

Wskazując na powyższe podstawy kasacyjne skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i rozpoznanie przedmiotowej skargi w trybie art.188 P.p.s.a., a w konsekwencji o uchylenie zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 27 marca 2014 r. nr [...] oraz poprzedzającej jej decyzji Wojewody [...] z dnia 24 września 2013 r. nr [...] oraz zasądzenie od organu na rzecz strony skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów postępowania kasacyjnego oraz kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje, według norm przepisanych, powiększonych o kwotę 34 zł z tytułu opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa, ewentualnie – z ostrożności procesowej – wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie od organu na rzecz strony skarżącej zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podali, iż w ich ocenie kwota odszkodowania wynikająca z operatów szacunkowych i określona w zaskarżonych decyzjach nie jest odszkodowaniem słusznym, o którym mowa w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Wskazali, że wprawdzie pojęcie słusznego odszkodowania jest definicją nieostrą, to jednak zestawiając podnoszone przez stronę skarżącą błędy popełnione przez rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzaniu przedmiotowych operatów szacunkowych, nie mogą być podstawą do ustalenia odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. W postępowaniu wywłaszczeniowym podstawowym dowodem, mającym znaczenie dla rozstrzygnięcia, jest operat szacunkowy, który w niniejszej sprawie został sporządzony w sposób budzący co najmniej wątpliwość skarżących co do jego rzetelności i prawidłowości dokonanych w nim ustaleń. W stosunku do rzeczoznawcy majątkowego zostało wszczęte z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Już sam fakt wszczęcia postępowania dyscyplinarnego powinien rzutować na okoliczność, że sporządzone na potrzeby niniejszego postępowania operaty szacunkowe nie mogą być podstawą do wydawania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za nieruchomości zajęte pod realizację inwestycji drogowej. Przepis art. 176 u.g.n., przy określaniu przesłanek wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego od udziału w szacowaniu nieruchomości, nie posługuje się konstrukcją odpowiedniego stosowania art. 24 K.p.a., lecz bezpośredniego. Jeżeli zatem przyczyną decyzji kasatoryjnej organu drugiej instancji są uchybienia w postępowaniu dowodowym związane z opinią biegłego, wówczas biegły ten nie powinien ani wydawać nowej opinii w sprawie w ponownym postępowaniu pierwszoinstancyjnym, ani uzupełniać w nim swojej wcześniejszej opinii, lecz podlegać wyłączeniu, stosownie do art. 176 u.g.n. w zw. z art. 24 § 1 pkt 4 i 5 K.p.a. Natomiast organ odwoławczy nie tylko, że nie wyłącza rzeczoznawcy majątkowego, to jeszcze zwraca się do niego o wyjaśnienia w sprawie. Tym samym, w sprawie zaistniała przesłanka do wznowienia postępowania, o której mowa w art. 145 § 1 pkt 3 K.p.a., które to naruszenie w myśl art. 145 § 1 pkt 1 lit. b P.p.s.a. powinno skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji. Zdaniem autora skargi kasacyjnej, wbrew twierdzeniom Sądu, nie można od strony skarżącej wymagać, aby z odpowiednim wyprzedzeniem przewidziała niezgodne z przepisami działania rzeczoznawcy majątkowego i podjęła działania mające na celu jego zdyscyplinowanie w postaci postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej. Skoro D. i J. B. podpisali się pod wnioskiem o wszczęcie postępowania dyscyplinarnego i rzeczoznawca majątkowy został ukarany, to te ustalenia powinny rzutować na kwestię wyłączenia go od udziału w sprawie, gdyż w niniejszej sprawie został ukarany za działalność związaną z przedmiotową inwestycją tj. budową obwodnicy [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku węzła [...] do węzła [...]).

W niniejszej sprawie operaty szacunkowe nie określiły alternatywnej wartości wynikającej z nowego przeznaczenia nieruchomości, przez co wysokość odszkodowania została znacząco zaniżona, a rzeczoznawca majątkowy naruszył, wynikającą z art. 134 u.g.n. - zasadę przeznaczenia nieruchomości. Biegły w ogóle nie odniósł się do kwestii alternatywnego sposobu użytkowania, co ma wpływ na wysokość odszkodowania. To nie na stronie skarżącej ciąży obowiązek wykazania nieprawidłowości w operacie szacunkowym. Skoro operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 K.p.a., to ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Skoro zatem D. i J. B. podnieśli szereg zarzutów dotyczących nieprawidłowości przy sporządzaniu operatów szacunkowych, to rolą organu odwoławczego - zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania - jest wyjaśnienie kwestii, a nie wskazywanie wyłącznie na brak podważenia operatu np. poprzez kontroperat. Ponadto skarżący kasacyjnie podali, że przedmiotowe operaty szacunkowe przyjęły nieprawidłowo, że na rynku regionalnym nie występuje wystarczająca ilość transakcji drogowych, co skutkowało dokonaniem wyceny, jako działki rolnej z podwyższeniem wartości o 50%. Dane przedstawione przez rzeczoznawcę majątkowego były niekompletne, co wskazują skarżący zamieszczając powyższe dane w tabeli, zawartej w skardze do Sądu pierwszej instancji. Rzeczoznawca majątkowy także błędnie określił rozumienie rynku regionalnego. Jako rynek regionalny przyjął wyłącznie teren województwa [...], na którym - jego zdaniem - miały miejsce tylko 4 transakcje drogowe. Dopiero na etapie postępowania odwoławczego przyznał, że miały miejsce także inne transakcje, lecz organ odwoławczy uznał, że nie były to nieruchomości podobne do wywłaszczanych. Rzeczoznawca majątkowy oparł swoje ustalenia o akty notarialne, podczas gdy większość wywłaszczeń jest dokonywana na podstawie decyzji wywłaszczeniowych, do których dostęp mają organy i w tym też zakresie postępowanie dowodowe powinno być powtórzone. Zdaniem skarżących kasacyjnie, nie sposób pominąć geograficzny aspekt analizowanego rynku. Gmina [...] graniczy z województwem warmińsko-mazurskim, a w pobliskim regionie miały miejsce wywłaszczenia pod budowę obwodnic takich miast jak [...], gdzie wartość poszczególnych nieruchomości była dużo większa. Ponadto, przyjmując do zbadania także wskazywane przez skarżących wywłaszczenia – to ilość transakcji byłaby z pewnością wystarczająca do zastosowania § 36 ust. 1 cyt. rozporządzenia Rady Ministrów i zastosowania metody podejścia porównawczego, co doprowadziłoby do zwiększenia wartości nieruchomości. Operat szacunkowy zawiera także błędy przy przyjęciu wyceniania nieruchomości, jako nieruchomości rolnej, gdyż nawet sam opis został sporządzony nieprawidłowo, bowiem rzeczoznawca całkowicie pominął cechy, takie jak: położenie terenu, kształt działki, dojazd do niej, a nawet bonitację gleby, ograniczając się wyłącznie do podstawowych kryteriów, tj. numeru i powierzchni działki, ceny transakcyjnej oraz funkcji w miejscowym planie (przy czym większość działek takiego planu nie miała). Rzeczoznawca majątkowy wyceniając nieruchomości wywłaszczone pod budowę drogi krajowej, powinien rozszerzyć zakres badania rynku, gdyż ograniczenie badania nieruchomości wyłącznie do okolic Gminy [...] spowodowało rażące dysproporcje w wysokości odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone pod budowę obwodnicy [...] i [...].

Autor skargi kasacyjnej stwierdził także, iż zaskarżona decyzja odszkodowawcza w sposób zupełnie nieuzasadniony pozbawiła D. i J. B. powiększenia wysokości należnego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w [...] w wyroku z dnia 3 kwietnia 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 768/11 wyraził pogląd, że przesłanki do uzyskania podwyższonego o 5% odszkodowania są spełnione także wtedy, gdy bez czynionych przez byłego właściciela nieruchomości przeszkód dochodzi do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi, zanim dotychczasowy właściciel zostanie zawiadomiony o wydaniu decyzji rodzącej obowiązek wydania nieruchomości. Skarżący nie czynili żadnych przeszkód w objęciu nieruchomości przez inwestora, dlatego wymaganie od nich, aby uzewnętrznili swoją wolę przekazania nieruchomości uznać należy za całkowicie chybione. Rzeczoznawca majątkowy przyjął jako podstawę wyceny wartość drewna, pomijając koszty zalesienia i pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia, tym samym naruszając art. 154 ust. 1 w zw. z art. 135 ust. 5 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Dokonując wywłaszczeń rzeczoznawca majątkowy zaniechał wyceny napowietrznej linii energetycznej wskazując, że nie stanowi ona własności skarżących, i dlatego też nie podlega wycenie, w sytuacji gdy linia - wbrew twierdzeniom rzeczoznawcy - nie stanowi własności zakładu energetycznego, tylko stron. Tym samym powinna ona zwiększyć wartość nieruchomości, a także rzeczoznawca powinien doliczyć koszty budowy urządzeń. Skoro w operatach szacunkowych rzeczoznawca majątkowy pomiął te kwestie, to tym samym dopuścił się rażącego zaniżenia wartości nieruchomości.

Pełnomocnik skarżących kasacyjnie w piśmie procesowym z dnia 30 marca 2017 r., na podstawie art. 106 § 3 P.p.s.a. wniósł o dopuszczenie dowodu w postaci dokumentu – sporządzonej w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w [...] z dnia 19 grudnia 2016 r., dotyczącej prawidłowości sporządzenia zawierającego negatywną ocenę operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego [...] z dnia 8 lipca 2013 r., przyjętego za podstawę określenia wartości nieruchomości w niniejszej sprawie.

Naczelny Sąd Administracyjny na rozprawie w dniu 4 kwietnia 2017 r. na podstawie art. 106 § 3 i 5 w związku z art. 192 P.p.s.a., postanowił dopuścić w/w dowód.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm., dalej w skrócie "P.p.s.a."), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania, której przesłanki enumeratywnie wymienione w art. 183 § 2 P.p.s.a. w niniejszej sprawie nie występują. Oznacza to, że przytoczone w skardze kasacyjnej przyczyny wadliwości prawnej zaskarżonego wyroku determinują zakres kontroli dokonywanej przez Sąd drugiej instancji, który w odróżnieniu od wojewódzkiego sądu administracyjnego nie bada całokształtu sprawy, lecz tylko weryfikuje zasadność zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej.

Skarga kasacyjna zasługuje na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie podane w niej zarzuty są zasadne.

Sąd pierwszej instancji prawidłowo uznał, że w sprawie brak było podstaw do wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego [...] z dokonywania wyceny nieruchomości, ponieważ podnoszone przez stronę skarżącą prowadzone wobec niego postępowanie dyscyplinarne nie dotyczyło czynności dokonywanych w rozpatrywanej sprawie. Z art. 24 § 1 pkt 6 K.p.a. w zw. z art. 176 u.g.n. wynika, że przesłanką wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego jest wszczęcie przeciwko niemu postępowania dyscyplinarnego z powodu sprawy, w której uczestniczył w roli biegłego.

Zamierzony przez autora skargi kasacyjnej skutek odniosły natomiast te zarzuty, które dotyczą braku dokonania zarówno przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, jak i organy administracji publicznej, oceny operatów szacunkowych przyjętych za podstawę ustalenia odszkodowania w kontekście zastrzeżeń D. i J. B., kwestionujących poprawność wykazania przez rzeczoznawcę majątkowego adekwatności nieruchomości przyjętych do porównań wobec nieruchomości wycenianych, zgodnie z art. 4 pkt 16 i art. 134 ust. 2 u.g.n.

Sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku przedstawił opis czynności rzeczoznawcy majątkowego wynikających z operatów szacunkowych, nie rozważył jednak zarzutów skargi w zakresie podnoszonych ich wadliwości, szczególnie dotyczących prawidłowości przyjęcia stanu wycenianej nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej oraz dokonania analizy rynku nieruchomości przyjętych do porównań i spełnienia przez te nieruchomości ustawowego warunku podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Wskazać należy, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie nie rozważył również zarzutu nieprawidłowego oszacowania wartości nasadzeń istniejących na nieruchomości w kontekście wymagań określonych w art. 135 ust. 5 u.g.n. oraz zarzutu naruszenia § 56 ust. 1 pkt 9 cyt. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W tym zakresie poprzestał na ogólnikowych stwierdzeniach o braku wadliwości oszacowania wartości nieruchomości i niewkraczaniu w wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego.

Tymczasem zauważyć należy, iż odniesienie się przez Sąd pierwszej instancji do zarzutów skargi polega na ich rozważeniu przez pryzmat przepisów prawa normujących procedurę wyceny nieruchomości i jej prawidłowego udokumentowania w operacie szacunkowym. W rozpoznawanej sprawie zarówno Sąd, jak i organy administracji publicznej orzekające w sprawie, nie mogły uchylić się od oceny wartości dowodowej operatów szacunkowych przez pryzmat przepisów prawa normujących ich sporządzanie, szczególnie w przypadku zgłoszenia przez stronę skarżącą zarzutów kwestionujących zgodność tych operatów z konkretnie określonymi przepisami obowiązującego prawa. Na organach administracji publicznej spoczywa, wynikający z art. 7, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a., obowiązek przedstawienia przyczyn, z powodu których odmówiono uwzględnienia zarzutów stron. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie był natomiast zobowiązany do oceny, czy organy administracji wypełniły obowiązek wyjaśnienia wszystkich istotnych okoliczności w sprawie (art. 7 K.p.a.) i czy dały wyraz swoim ustaleniom i ocenom w uzasadnieniu decyzji (art. 107 § 3 K.p.a.), szczególnie wobec nieuwzględnionych przez organy orzekające zarzutów podnoszonych przez skarżących, dotyczących operatów szacunkowych. Dokonywanie tego rodzaju oceny nie oznacza bowiem ingerencji w ustalenia i oceny zawarte w operacie szacunkowym, lecz jest przejawem funkcji kontrolnej działalności orzeczniczej administracji publicznej przez pryzmat zgodności z przepisami prawa określającymi postępowanie organu, w tym postępowanie dowodowe, oraz sposób rozstrzygnięcia sprawy. Rozważenie zarzutów skarżących nie zawsze prowadzi do ich uwzględnienia. Uznanie jednak zarzutów za niezasadne, bez uprzedniego ustosunkowania się do ich treści i rozważenia przez pryzmat obowiązującego prawa, nie jest dopuszczalne.

Zgodnie z art. 154 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Z regulacji zawartej w cyt. przepisie wynika, że to na rzeczoznawcy majątkowym spoczywa obowiązek dokonania wyboru takiej metodologii wyceny, która będzie adekwatna przede wszystkim do celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, jej przeznaczenia w planie miejscowym, a w razie jego braku w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku ich braku uwzględnienie faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. W świetle zaś § 56 ust. 1 cyt. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, operat szacunkowy powinien zawierać elementy wymienione w tym przepisie, służące przedstawieniu sposobu dokonania wyceny nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie obowiązkiem Sądu pierwszej instancji było zatem sprawdzenie, czy organy orzekające w sprawie w sposób wystarczający oceniły, szczególnie przez pryzmat zarzutów D. i J. B., spełnienie w przyjętych za dowody wartości nieruchomości operatach szacunkowych obowiązków wynikających z powołanego art. 154 ust. 1 u.g.n. i § 56 ust. 1 cyt. rozporządzenia.

zawierającej negatywną ocenę operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego [...] z dnia 8 lipca 2013 r., przyjętego za podstawę określenia wartości nieruchomości w niniejszej sprawie.

Ponadto wskazać należy, iż w niniejszej sprawie, po wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie i wniesieniu skargi kasacyjnej do Naczelnego Sądu Administracyjnego – w dniu 19 grudnia 2016 r. została wydana, w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., przez [...] Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w [...] ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego [...] z dnia 8 lipca 2013 r., przyjętego za podstawę określenia wartości nieruchomości i ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Przedmiotowa ocena została przedłożona przez autora skargi kasacyjnej przy piśmie procesowym z dnia 30 marca 2017 r. Stosownie do treści art. 157 ust. 1a u.g.n., operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, traci charakter opinii o wartości nieruchomości dopiero od dnia wydania tej oceny. Oznacza to, że przyjęty w tej sprawie za dowód wartości nieruchomości jeden z operatów szacunkowych utracił charakter takiej opinii dopiero z dniem 19 grudnia 2016 r., a więc już po wydaniu wyroku przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w dniu 13 stycznia 2015 r. Z tego względu nie mogła być ona uznana za powodującą utratę charakteru opinii o wartości nieruchomości przez operat szacunkowy na dzień orzekania przez organy administracji.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego stwierdzić jednak należy, iż przedmiotowa ocena potwierdza zasadność części zarzutów zgłaszanych przez D. i J. B. zarówno w toku postępowania administracyjnego, jak i w skardze do Sądu pierwszej instancji. Nierozważenie tych zarzutów w postępowaniu administracyjnym, a następnie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, mogło mieć zatem istotny wpływ na wynik sprawy.

W konsekwencji Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że wskazane uchybienia pozwalały na zastosowanie w sprawie art. 188 P.p.s.a. – uchylenie zaskarżonego wyroku i rozpoznanie skargi, poprzez uchylenie decyzji organów obu instancji w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w sposób spełniający wymagania określone w art. 7, art. 80 i art. 107 § 3 K.p.a., w szczególności poprzez ustosunkowanie się przez organy administracji publicznej do zarzutów D. i J. B. i dokonanie oceny ich zasadności w kontekście przepisów prawa normujących wycenę nieruchomości i sposób jej dokumentowania operatem szacunkowym. Organy przy ponownym rozpoznaniu sprawy uwzględnią przedstawioną ocenę prawną.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200, art. 203 pkt 1 i art. 209 P.p.s.a. oraz art. 205 § 2 P.p.s.a. w związku z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c oraz pkt 2 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j.: Dz. U. z 2013, poz. 490 ze zm.).