Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 300/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2018-06-07 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 17; art. 153 ust.1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art. 37 ust.6; art. 36 ust.1,ust. 4 i ust.12;
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
article: art. 151; art. 145 par.1 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2017 poz 1369
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec,, Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Protokolant Referent stażysta Kinga Górka, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi A. W., A. H. W., W. W. i D. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...], nr. [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego W. W. kwotę 402 (czterysta dwa) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 20 grudnia 2017r. Prezydent Miasta C. ustalił A. W., A. W., W. W. oraz D. T. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł dla każdego z nich z tytułu zbycia w dnia 9 grudnia 2016 r. działki nr [...] położonej przy Al. [...] w C. oraz wskazał, że opłatę należy wnieść w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji na rachunek bankowy urzędu Miasta C.. Organ wyjaśnił, że stosownie do art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust.6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. W. opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei, stosownie do treści art. 37 ust. 1 ww. ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W rozpoznawanej sprawie Uchwałą Rady Miasta C. Nr [...] z dnia 27 marca 2013 r. wprowadzono zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta C. dla obszaru w rejonie ulic Kolejowa - Aleja [...] - Rampa B. (ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego z dnia 9 maja 2013 r., poz. 2477), w której ustalono także stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu, w wysokości 30%. Następnie aktem notarialnym z dnia 9 grudnia 2016 r. strony zbyły działkę nr [...] położoną przy Al. [...] w C.. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną po uchwaleniu zmiany planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przed jej uchwaleniem, na podstawie operatu szacunkowego z dnia 6 października 2017 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł 66890 zł, co przy zastosowaniu stawki procentowej w wysokości 30% daje kwotę opłaty w wysokości 20067 zł.

Po rozpoznaniu odwołania byłych właścicieli Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzję organu I instancji utrzymało w mocy. Zdaniem organu odwoławczego w sprawie zastosowano właściwe przepisy, a ustalenie wartości nieruchomości po uchwaleniu planu i przed jego uchwaleniem nie nasuwa wątpliwości. Zdaniem organu odwoławczego przedstawiony w sprawie operat jest zgodny z obowiązującymi przepisami w tym zakresie, jest logiczny i zupełny. Wycenę nieruchomości, w sporządzonym w niniejszej sprawie operacie szacunkowym, rzeczoznawca majątkowy przeprowadził w podejściu porównawczym przy zastosowaniu metody porównywania parami. W wyniku dokonanej wyceny, rzeczoznawca majątkowy określił wartość nieruchomości według zmienionego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod UC-1 (tereny zabudowy usługowej, w tym obiekty handlowe o pow. sprzedaży powyżej 2000 m2 - około 3A części) i pod ZP-7 (tereny zieleni urządzonej) na sumę 143373 zł oraz wartość nieruchomości przed uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zieleń publiczną (ZP-18) na sumę 76483 zł. Zatem w przypadku przedmiotowej działki różnica wynosi 66890 zł. Organ podkreślił, że rzeczoznawca nie oblicza renty planistycznej, a jedynie określa wyżej podane dwie wartości tej samej nieruchomości - opłata planistyczna, to jak wyżej wskazano 30% określonej różnicy wartości i wynosi 20067 zł. Określając wartość nieruchomości przed zmianą planu rzeczoznawca podał, że po analizie rynku w C. nie odnotowano transakcji nieruchomości przeznaczonych pod zieleń, dlatego wycenę gruntu o takim przeznaczeniu wykonano z wykorzystaniem zaleceń § 45 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - dla określenia wartości gruntu przyjmuje się, że wartość 1 m˛ gruntu jest równa 50% wartości 1 m˛ gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Rzeczoznawca wskazał, że przewagę obszarową wśród gruntów przyległych stanowią tereny przeznaczone pod przemysł. Dlatego spośród odnotowanych transakcji obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod przemysł, po odrzuceniu danych nieprzydatnych, utworzono zbiór transakcji nieruchomości możliwie najbardziej podobnych do wycenianej składającej się z trzech nieruchomości. Określoną wartość jednostki porównawczej skorygowano współczynnikiem korekcyjnym, ze względu na szczególną mniej korzystną cechę nieruchomości wycenianej wykraczającą poza cenę rynkową nieruchomości przyjętych do zbioru tj. brak dostępu do drogi publicznej. Określona wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej w przeliczeniu na jednostkę porównawczą wyniosła 31,02 zł/m2, tj. według przeznaczenia w starym planie pod zieleń publiczną w wysokości 50% wartości przeznaczenia przeważającego wśród gruntów przyległych (przemysł), bowiem na rynku lokalnym nie odnotowano transakcji gruntami przeznaczonymi pod zieleń. Natomiast określając wartość nieruchomości po zmianie planu tj. pod usługi z udziałem zieleni rzeczoznawca odnotował transakcje obrotu nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi przeznaczonymi pod usługi handlu wielkopowierzchniowego, po odrzuceniu danych nieprzydatnych, utworzył zbiór transakcji nieruchomości możliwie najbardziej podobnych do wycenianej składający się z trzech nieruchomości. Wartość jednostki porównawczej skorygowano współczynnikiem korekcyjnym, ze względu na szczególną mniej korzystną cechę nieruchomości wycenianej wykraczającą poza cechy rynkowe nieruchomości przyjętych do zbioru tj. utrudnienie w zagospodarowaniu ze względu na usytuowanie przy północnej granicy kanału c.o. Określona wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej w przeliczeniu na jednostkę porównawczą wyniosła 58,14 zł/m˛ tj. po uchwaleniu zmiany planu czyli wg przeznaczenia pod usługi i handel wielkopowierzchniowy o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m˛ z udziałem zieleni mieści się w przedziale cen uzyskanych za nieruchomości podobne (50,03-90,20 zł/m˛). Rzeczoznawca brał zatem pod uwagę zarówno brak dostępu do drogi publicznej czy też ograniczenia wpisane w dziale III księgi wieczystej, a także uwzględnił sieć centralnego ogrzewania usytuowaną wzdłuż północnej granicy działki od strony nasypu, na całej jej długości w pasie o szerokości około 6,0 m, z podziemną komorą ciepłowniczą o wymiarach 4,0 x 4,5 m w narożu. Powyższe potwierdza, zdaniem Kolegium, że rzeczoznawca w sposób wszechstronny i wnikliwy dokonał analizy w tym zakresie.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego A. W., A. W., W. W. oraz D. T. zarzucili decyzji kolegium wadliwą ocenę sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Wskazali, że zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W operacie szacunkowym należało zatem wskazać znane cechy decydujące o podobieństwie. Są to, jak wynika z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z przedłożonego w sprawie operatu można się natomiast dowiedzieć jedynie o tym, gdzie nieruchomości porównywalne są położone i jaką mają powierzchnię w przypadku określenia wartości według starego planu oraz położenie, dojazd dostęp do infrastruktury i potencjał inwestycyjny wynikający z uwarunkowań planistycznych w przypadku określenia wartości według nowego planu. Ponadto rzeczoznawca do bezpośrednich porównań przyjął transakcje starsze, niż dwa lata poprzedzające datę sprzedaży nieruchomości oraz młodsze, bo zawarte po dacie 9 grudnia 2016 roku, w obrocie: osoba prawna - osoba fizyczna, o zupełnie innych cechach i parametrach jakościowych - transakcja nr 2 zawarta 31 marca 2014 roku, transakcja nr 3 zawarta 13 marca 2014 roku. Tymczasem na lokalnym rynku w okresie od 9 grudnia 2014 roku do dnia 9 grudnia 2016 roku zanotowano dostateczną liczbę transakcji w obrocie prywatnym gruntami niezabudowanymi, jakie rzeczoznawca mógł wykorzystać przy sporządzaniu wycenianej nieruchomości. Skarżący zwrócili uwagę, że rzeczoznawca przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości po zmianie planu do bezpośrednich porównań przyjął trzy transakcje, w tym dwie transakcje położone w odległości 9 i 25 metrów od nieruchomości wycenianej (w stronę ulicy [...] (symbol terenu UC-1 i ZP-7)) dokonując poprawek w wysokości + 50% zakresu kwotowego za położenie i lokalizację szczegółową oraz dojazd i dostęp do infrastruktury, gdzie te nieruchomości mają lepszy dojazd i dostęp, bowiem położone są w bliższym sąsiedztwie drogi wewnętrznej oraz w bliższej odległości od obiektu C. , niż nieruchomość wyceniana, której dostęp do Al. [...] ogranicza działka numer [...]. Poza tym ul Al. [...] w rejonie działki wycenianej tj. nr [...], położona jest na kilkumetrowym wzniesieniu, zatem dokonywanie poprawek kwotowych za wymienione cechy na plus jest niezgodne z rzeczywistością. Skarżący przedstawili własne wyliczenie wartości nieruchomości, z której wynika, że cena jednostkowa wynosi 55,20 zł za m˛, a po skorygowaniu współczynnikiem korekcyjnym 0,9 z tytułu utrudnienia w zagospodarowania ze względu na usytuowanie przy północnej granicy kanału c.o 49,7 zł za m˛. Ostatecznie oplata planistyczna powinna wynieść 13 823,00 zł. Ponadto zauważyli, że zbyta została nieruchomość, dla której częściowo zmieniono plan, a częściowo pozostał on w tym samym zakresie, zatem dla obliczenia renty planistycznej należałoby ustalić wzrost wartości tylko tej części nieruchomości, w stosunku do której dokonana została zmiana. Przekonywali, że organy zaniechały przeprowadzenia samodzielnej oceny prawidłowości operatu szacunkowego i w konsekwencji błędnie przyjęły, że wycena sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego mogła stanowić podstawę do ustalenia wysokości opłaty planistycznej. W świetle powyższego należy uznać, że operat szacunkowy, stanowiący podstawowy środek dowodowy w sprawie, zawiera istotne uchybienia, nie spełnia bowiem wymogów określonych przepisami prawa, a w szczególności rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko w sprawie i wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest uzasadniona, chociaż większość podniesionych w niej zarzutów nie jest sluszna. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U z 2017r. poz. 1073 ze zmianami ) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W sprawie określenia opłaty planistycznej konieczne jest zatem ustalenie, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia lub zmiany planu, a więc że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu. W rozpoznawanej sprawie wspomniany związek nie budzi żadnych wątpliwości. Na skutek Uchwały Rady Miasta Chełm Nr XXIX/334/13 z dnia 27 marca 2013 r. wprowadzającej zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Chełm dla obszaru w rejonie ulic Kolejowa - Aleja Przyjaźni - Rampa Brzeska (ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego z dnia 9 maja 2013 r., poz. 2477) nieruchomość skarżących znalazła się na obszarze przeznaczonym pod zabudowę usługową, w tym pod obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m˛ - symbol UC – 1 oraz tereny zieleni urządzonej o symbolu ZP-7. Dotychczas działka znajdowała się na obszarze przeznaczonym wyłącznie pod zieleń publiczną ZP-18, co dawało nikłe możliwości jej zagospodarowania. Zgodnie z art. 37 ust.12 ustawy w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie zatem z art. 156 ust. 1 tej ustawy wyceny nieruchomości dla potrzeb ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, który powinien zostać sporządzony zgodnie ze szczegółowymi zasadami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U.2004r. Nr 207, poz.2109). Bez wątpienia operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (zob. art. 174 i nast. ustawy oraz wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 grudnia 2002r., sygn. akt SK 20/01). To rzeczoznawcy majątkowi wybierają właściwe podejście oraz metody i techniki szacowania, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cechach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych ( art. 154 ust. 1 ustawy ). W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Organ rozstrzygający sprawę jest zobligowany ocenić czy jest on zgodny z odnośnymi przepisami, jak również czy jest logiczny i zupełny. Tylko bowiem operat spełniający warunki formalne i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Natomiast nie podlegają bezpośredniej kontroli organów szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy ( wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2013 r., sygn. akt I OSK 291/12 opubl. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądow Administracyjnych). Możliwość badania operatu w tym zakresie przewiduje natomiast art. 157 ust. 1 ustawy, według którego oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, przy czym postępowanie określone w tym przepisie dotyczy wyłącznie oceny prawidłowości sporządzenia operatu, a jego rezultatem nie może być dokonanie określenia wartości przedmiotu oceny. Zastosowanie tej ścieżki przez organ powinno mieć miejsce zawsze, gdy przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości. Nie można jednak generalnie przyjmować, że obowiązek taki obciąża zawsze organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza, gdy nie przedkłada żadnego opracowania, z którego wynikałyby inne wnioski, niż z operatu sporządzonego na żądanie organu, a ogranicza się do własnych argumentów. Co więcej, skarżący nie żądali odwołania się do takiej opinii, mającej zweryfikować prawidłowość sporządzonego operatu. Z tych też powodów żadną miarą nie sposób przyjąć, aby podstawą zakwestionowania operatu stanowiły odmienne od przyjętego przez biegłego, techniki szacowania uznane za prawidłowe przez samych skarżących. Tak jest natomiast w rozpoznawanej sprawie, gdzie skarżący przedstawili własny sposób wyliczenia ceny za m˛ nieruchomości po zmianie planu, uznając przyjęte przez biegłą kryteria porównawcze dotyczące położenia i lokalizacji oraz dojazdu i dostępu do infrastruktury nieruchomości porównywanych nr 2 i 3 za błędne. W pierwszym wypadku położenie i lokalizacja ich zdaniem powinno zamiast średniego być oznaczone jako dobre, dostęp do infrastruktury średnie, zamiast słabego i potencjał średni, zamiast słabego. Natomiast przy nieruchomości 3 położenie i lokalizacja dobra, zamiast średniej, dostęp średni, zamiast słabego i potencjał średni, zamiast słabego. W konsekwencji zakwestionowano poprawki zastosowane przez biegłą + 10,05 przy położeniu i lokalizacji i + 4,02 przy dostępie do infrastruktury. Należy wskazać, że zgodnie z art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego, kosztowego albo mieszanego. Biegła przyjęła podejście porównawcze metodę porównania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy.). Zgodnie z §4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U nr 207, poz. 2109 ) przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Z uwagi na znaczenie, jakie nadaje się kwalifikacji nieruchomości jako podobnej do wycenianej, podobieństwo nieruchomości nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Trzeba dodać, że definicję legalną "nieruchomości podobnej" zawiera art. 4 pkt 16 tej ustawy. W myśl tego przepisu nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Natomiast przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (art. 4 pkt 17 u.g.n.). Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony (wyrok NSA z dnia 8 lutego 2008 r., II OSK 2014/06 opubl. w CBOSA). Co istotne, jak wynika z powyższego, warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości. Podane przez biegłą nieruchomości porównawcze, służące do wyceny nieruchomości przed zmianą planu jak i po jego zmianie takim warunkom odpowiadają. W planie, podobnie jak działka wyceniana, dwie z nich także są położone w obszarze o dwóch funkcjach usługowej i zieleni, podobne jest także ich otoczenie, co pośrednio potwierdzili także skarżący wskazując, że są położone w odległości 9 i 25 m od działki wycenianej. Dlatego też biegła podała transakcje dotyczące nieruchomości przeznaczonych pod usługi handlu wielkopowierzchniowego zawarte w 2016r., a więc w tym samym czasie kiedy została sprzedana przedmiotowa nieruchomość, oraz transakcje nieruchomości przeznaczonych na handel rozdrobniony. Koncentrując się na pierwszych z nich opisała ich przeznaczenie w planie, położenie i lokalizację szczegółową, dojazd, uzbrojenie terenu i kształt oraz ustaliła cechy rynkowe i określiła wielkości ich wpływu na zróżnicowanie cen transakcyjnych. Dokonując analizy porównawczej pomiędzy podmiotową nieruchomością, a innymi porównawczymi wskazała wartości poszczególnych cech dotyczących nieruchomości wycenianej i wpływ jaki miała każda cecha na wartość działki. Wskazała, że położenie i lokalizacja średnia – oznacza położenie w dzielnicy przemysłowej położonej blisko centrum, lecz w głębi w rejonie głównej drogi, ale usytuowanej na nasypie, a dobra – położenie we frontowej części dzielnicy przemysłowej położonej blisko centrum bezpośrednio przy głównym trakcie komunikacyjnym, przechodzącym w drogę krajową, lecz usytuowanym na nasypie. Z kolei za slaby dostęp do infrastruktury biegła uznała brak dostępu do drogi publicznej, dojazd przez sąsiednią działkę w pobliżu podstawowe media, średni zaś to brak dostępu do drogi publicznej, dojazd przez sąsiednią działkę, ale na krótkim odcinku w pobliżu podstawowe media, ale po przeciwne stronie głównej drogi, również pełne. Potencjał słaby oznacza udział zieleni powyżej 25%, średni zaś to udział zieleni do 25%. Sporządzona charakterystyka nieruchomości wycenianej określa jej położenie i lokalizację jako dobrą, dojazd i dostęp do infrastruktury średni. Z opisu natomiast przyjętej do porównania działki nr 2 wynika, że odpowiada ona ocenie średniej, jeśli chodzi o położenie, o słabym dojeździe i słabym potencjale przy 40% udziale zieleni. Z kolei działka nr 3 odpowiada położenie średniemu, słabemu dojazdowi i słabym potencjale przy 30% udziale zieleni. Wszystkie trzy działki przyjęte do porównania zostały opisane, podano ich powierzchnię, położenie, datę transakcji, stan prawny, przeznaczenie w planie, cenę sprzedaży i cenę za 1m˛. Wbrew stanowisku skarżących biegła skorygowała wartość jednostki porównawczej współczynnikiem korygującym 0,9 ze względu właśnie na utrudnienia w zagospodarowaniu ze względu na usytuowanie przy północnej granicy kanału c.o. Ustalając wartość nieruchomości przed zmianą planu biegła także stworzyła zbiór nieruchomości podobnych wyjaśniając, że w obrocie rynkowym nie odnotowano ani jednej transakcji dotyczącej nieruchomości przeznaczonej pod zieleń publiczną w strefie przemysłowej, a więc odpowiadającej przeznaczeniu działki nr [...]. Dlatego stosownie do § 45 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego analizowała rynek o przeznaczeniu przeważającym pośród gruntów przyległych czyli pod przemysł, składy, bazy i usługi. Stąd też, tworząc zbiór nieruchomości podobnych do wycenianej sięgnęła do transakcji sprzed dwóch lat. W takim przypadku dla określenia wartości gruntu przyjmuje się, że wartość 1m˛ gruntu jest równa 50% wartości 1m˛ gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Również tutaj biegła stworzyła zbiór trzech nieruchomości podobnych podając datę transakcji, położenie, powierzchnię, cenę, cenę za m˛ oraz opisując każdą z nich z uwzględnieniem przeznaczenia w planie, lokalizacji szczegółowej, dojazdu, uzbrojenia terenu i kształtu. Ustaliła 2 cechy różniące - położenie i lokalizację szczegółową oraz powierzchnię i w oparciu o nie dokonała oceny nieruchomości wycenianej i porównywanych. Także w tym przypadku wartość jednostki porównawczej skorygowano współczynnikiem korygującym K=0,9 ze względu na brak dostępu do drogi publicznej. Ustalona w ten sposób wartość nieruchomości przed uchwaleniem zmiany planu nie budziła zastrzeżeń również skarżących, skoro kwotę 76 483 zł wskazaną w operacie zastosowali przy własnych obliczeniach należnej opłaty planistycznej.

Wątpliwość budzi jednak ustalenie wartości przedmiotowej nieruchomości po zmianie planu. Z operatu wynika jednoznacznie, że po zmianie planu działka skarżących, jak już wspomniano, została w 76,5% przeznaczona pod zabudowę usługową oraz w 23,5% zieleń publiczną. Przed zmianą planu cała działka nr [...] była przeznaczona pod zieleń publiczną. Według biegłej po zmianie planu na części nieruchomości, nadal przeznaczonej pod zieleń obejmującą ok. 0,0580ha, nie nastąpiła zmiana przeznaczenia. Nowe ustalenia plan wprowadził natomiast na obszarze 0,1886ha. Podobne przeznaczenie mają dwie z trzech działek przyjętych do oceny porównawczej. W przypadku pierwszej położonej przy Al. [...] o powierzchni 873m˛ pod usługi przeznaczony jest teren o powierzchni 60%, pozostała część pod zieleń W przypadku drugiej z działek o powierzchni 599m ˛, także położonej przy Al. [...] powyższe proporcje wynoszą odpowiednio 70% i 30%. Jakkolwiek przyjąć trzeba, że nawet gdyby zmiana przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dotyczyła tylko części nieruchomości, wycena powinna dotyczyć całej nieruchomości, to zasadne jest, aby w przypadku, gdy położona jest ona w obszarach różnych stref planu miejscowego obliczenie wartości nieruchomości powinno uwzględniać określoną funkcję. Wniosek taki płynie ze stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonego w wyroku z dnia 6 czerwca 2017r. ( II OSK 2526/15 , por. także wyrok NSA z dnia 21 lipca 2018r. II OSK 1070/16 opubl. w CBOSA ), zdaniem którego w razie położenia nieruchomości na obszarach różnych funkcji, nie ma przeszkód, aby rzeczoznawca podzielił wycenianą działkę na dwie części pod względem funkcji, a następnie wycenił każdą z części, a otrzymane kwoty dodał do siebie uznając, że suma ta stanowi wartość całej nieruchomości. Zdaniem sądu uzasadnieniem takiego stanowiska jest, że nieruchomość może być podzielona na dwie części zgodnie z funkcjami wyznaczonymi planem miejscowym, które po geodezyjnym wyodrębnieniu mogą bowiem być, w rezultacie tego przeznaczenia, samodzielnymi przedmiotami obrotu cywilnego. Jak podkreślono, zasada wyceny zgodnie z wartością rynkową działki, ujęta w art. 151 ust. 1 ustawy wymaga, aby wycena ta uwzględniała faktyczne realia możliwości sprzedaży. Jeśli zatem w ocenie bieglej część nieruchomości nie zmieniła swojego przeznaczenia, uzasadnione jest przekonanie, że jej wartość w tej części także nie uległa zmianie. Tymczasem przy wyliczeniu wartości działki po zmianie planu wartość jednostki porównawczej, po korekcie wynoszącej 58,14 zł za m˛ , zastosowano do całości działki o powierzchni 2466m˛. Wydaje się zatem, że według biegłej zachowanie dotychczasowego przeznaczenia części działki pozostawało bez wpływu na jej wartość oszacowaną tak, jakby cała przeznaczona była pod usługi. W ten jednak sposób nie oddano jednak potencjału rynkowego nieruchomości, a sama jej wartość nie jest wiarygodna. To zaś oznacza, że operat nie ma przydatności dowodowej. Organ powinien zwrócić się do biegłej o wyjaśnienie tej kwestii i ponowne dokonać oceny operatu. Mimo bowiem, że organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego jego obowiązkiem jest przestrzeganie reguł postępowania określonych w kpa. Na organie, stosownie do art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., ciąży zatem obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności i merytorycznej poprawności sporządzonej opinii. Organ ma obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego jak każdego innego dowodu, a ocena ta musi co najmniej potwierdzić, że operat jest logiczny, spójny i zupełny, a jego konstrukcja musi umożliwiać organowi kontrolę przeprowadzonego przez rzeczoznawcę procesu wyciągania wniosków. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności, organ winien zażądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. W postępowaniu administracyjnym nie można bowiem bezkrytycznie przyjmować żadnego dowodu, nawet jeżeli dowodem tym jest opinia wymagająca wiadomości specjalnych.

Warto wskazać, że w innej sytuacji, niż będąca przedmiotem rozpoznania, a dotyczącej zbycia części nieruchomości po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, orzecznictwo dopuszczając nałożenie opłaty na właściciela nieruchomości, wskazuje na konieczność skorygowania w operacie wartości nieruchomości sprzedanej w zakresie powierzchni bądź ustalać wzrost poprzez dokonanie wyceny nieruchomości według stanu, przeznaczenia i powierzchni przed uchwaleniem planu oraz wyceny takiej samej nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia w nowym planie, a następnie stosunkowo do powierzchni części nieruchomości sprzedanej określać opłatę z art. 36 ust. 4 ustawy ( wyrok NSA z 18 listopada 2016r. II OSK 344/15 opubl. w CBOSA ). Należało zatem wyjaśnić również, na co zwracali uwagę skarżący, czy opłata powinna zostać ustalona w stosunku do powierzchni całej działki, czy tylko w stosunku do tej jej części, której przeznaczenie zmieniło się w związku z wejściem w życie zmiany planu.

Trzeba także dodać, że nie było podstaw do ustalenia terminu wniesienia opłaty – 30 dni licząc od dnia uprawomocnienia się decyzji, wskazując jednocześnie numer rachunku bakowego Gminy. W orzecznictwie jednoznacznie wskazuje się, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie dają podstaw do ustalenia terminu do uiszczenia tzw. renty planistycznej. Nie daje do tego podstaw również brzmienie art. 107 § 1 kpa, określające obligatoryjne składniki decyzji administracyjnej ( wyrok NSA z dnia 27 czerwca 2017r. II OSK 1883/16 opubl. w CBOSA ).

Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit. a) i c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U z 2017r. poz. 1369 ) należało uchylić zarówno zaskarżoną decyzję jak i decyzję Prezydenta Miasta C.. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w związku z art. 205 § 1 wspomnianej ustawy. Obejmują one zwrot wpisu od skargi w kwocie 402 zł.