Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2290/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-04-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93  ust. 1, 2 i 3,  art. 99
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Iwona Kosińska Sędziowie WSA Anna Falkiewicz-Kluj WSA Gabriela Nowak (spr.) po rozpoznaniu w dniu 23 kwietnia 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi [...] Sp. z o. o. Sp. komandytowa w P. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] sierpnia 2020 r. nr [...] w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

I SA/Wa 2290/20

UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2020 r. nr [...] po rozpoznaniu zażalenia złożonego przez spółkę "I[...]" sp. z.o.o sp. kom., na postanowienie Wójta Gminy D. z dnia [...] maja 2020 r., nr [...] którym zaopiniował negatywnie wstępny projekt podziału działek numer [...] i [...], uwidocznionych w księdze wieczystej nr [...], położonych w miejscowości R., stanowiących własność spółki "I[...]" spółka z o.o. sp. kom. – utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

Przedmiotowe postanowienie wydane zostało w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne:

W dniu [...] marca 2020 roku do Wójta Gminy D. wpłynął wniosek złożony przez spółkę "I[...]" sp z o.o. sp. kom z/s ul. [...], [...] P. dotyczący zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości składającej się z działek nr [...] i [...] położonych w miejscowości R.

Organ ustalił, że powierzchnia całkowita działek nr [...] i [...] wynosi [...] ha (dz nr [...] - [...]ha; dz nr [...] - [...]ha). Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów działki te zostały sklasyfikowane jako grunty orne [...], [...], rolne grunty zadrzewione i zakrzaczone [...], [...], oraz lasy [...] i [...].

Przedmiotowe działki znajdują się na terenie dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjęty Uchwałą Rady Gminy D. Nr [...] z dnia [...] listopada 2004 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy D. dla części wsi R. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] grudnia 2004).

Zgodnie z w/w planem działki będące przedmiotem podziału znajdują się w terenach:

- zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, letniskowej i pensjonatowej, oznaczonej na rysunku planu symbolem [...], [...], [...], [...];

- dróg i ulic, oznaczonych na rysunku planu symbolem [...], [...], [...] i [...]

- lasów, oznaczonych na rysunku planu symbolem [...] i [...].

Organ zwrócił uwagę, że zgodnie z § 13 pkt 2 Uchwały Rady Gminy D. Nr [...] z dnia [...] listopada 2004 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] grudnia 2004 roku) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy D. dla części wsi R. według standardów obowiązujących w strefach działań przy podziale gruntów na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej [...] ustalona została wielkość działek od [...] - [...] m 2 i szerokości minimum [...] m.

Złożony projekt podziału działek nr [...] i [...] położonych w miejscowości R. gm. D. przewiduje powstanie w sumie [...] nowych działek ewidencyjnych , w tym:

- [...] działek to działki wydzielone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, letniskową i pensjonatową;

- [...] działki to działki o przeznaczeniu leśnym;

- [...] działki to działki przeznaczone pod drogi wewnętrzne;

- [...] działki to działki wydzielone-pod drogi dojazdowe gminne.

Według wskazanego przez wnioskodawcę rozwiązania działki powstałe na terenie przeznaczonym w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinna, letniskową i pensjonatową będą posiadały dostęp do drogi publicznej poprzez dz nr [...] (na której to zostanie ustanowiona służebność gruntowa, dalej poprzez drogi wewnętrzne oraz drogi gminne dojazdowe).

Przedmiotowa służebność miałaby zostać ustanowiona na terenie leśnym, w pasie o szerokości [...] metrów wzdłuż wschodniej granicy działki nieodpłatnie i na czas nieoznaczony , na rzecz każdoczesnych właścicieli działek o nr [...] do [...]. Miała by uprawniać do przejazdu i przechodu, a także do korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie przeprowadzania przez nią wszelkich urządzeń infrastruktury technicznej oraz budowy, eksploatacji, konserwacji, modernizacji, napraw i remontów instalacji doprowadzających media.

Zgodnie z informacją wnioskodawcy zawartą w piśmie z dnia [...] kwietnia 2020 roku teren ten nie jest obecnie zakrzewiony ani zadrzewiony oraz znajduje się na nim fizycznie istniejąca droga.

Organ uznał projekt podziału działek o nr ewidencyjnym [...] i [...] położonych w miejscowości R. gm. D. za niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru administracyjnego R. gmina D.

Głównym powodem negatywnej opinii był proponowany sposób zapewnienia dostępu do drogi publicznej poprzez wskazanie, że wydzielone działki położone na terenie budowlanym uzyskają dostęp do drogi publicznej poprzez służebność gruntową ustanowioną na działce oznaczonej na wstępnym projekcie podziału nr [...].

Organ podkreślił, że zgodnie z planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego działka ta znajduje się na terenie oznaczonym jako tereny lasów (oznaczone na rysunku planu symbolem [...]).

Zgodnie z § 4 części opisowej planu - w granicach planu ustala się następujące przeznaczenie terenów; tereny lasów bez prawa zabudowy budynkami, oznaczone na rysunku planu symbolem [...]. Podstawowe przeznaczenie terenów pod łasy w rozumieniu ustawy o lasach.

Dozwolona jest lokalizacja niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej, urządzeń i obiektów służących gospodarce leśnej.

Mając powyższe na uwadze teren leśny należy użytkować zgodnie z jego przeznaczeniem, wynikającym wprost ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego.

Ustanawiając służebność na terenie leśnym, która tak naprawdę, w praktyce sprowadzi się do wyznaczenia drogi wewnętrznej spowoduje wykorzystanie tej części działki na cele niezgodne z ich przeznaczeniem w planie miejscowym.

Proponowane rozwiązanie będzie bowiem służyło obsłudze komunikacyjnej działek, które usytuowane będą na terenie o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, letniskową i pensjonatową. Nie będzie natomiast służyło celowi leśnemu, który to został przypisany tejże działce w planie miejscowym.

Nawet, jeśli grunt leśny pozbawiony jest cech typowych dla lasu tj. drzewostanu, roślinności leśnej czy też runa leśnego to okoliczność ta nie powoduje, że grunt taki utracił swój charakter.

Zgodnie z treścią ustawy z dnia 28 września 1991 roku o lasach (Dz.U. z 2020r., poz.148) lasem jest każdy grunt, który spełnia prawne przesłanki wymienione w art. 3 pkt 1 lub pkt 2 w/w ustawy, bez względu na to czy, na gruncie tym znajduje się roślinność leśna.

Organ dodatkowo wskazał, że przedstawione na wstępnym projekcie podziału działki o nr [...], [...], [...], [...] proponowane do wydzielenia jako drogi dojazdowe gminne nie przebiegają dokładnie w tych samych miejscach, które przewidział dla nich plan miejscowy. Wydzielenie ich w miejscach proponowanych przez wnioskodawcę spowodowałoby usytuowanie przebiegu tych dróg częściowo w terenach zabudowy mieszkaniowej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2020 r. nr [...] po rozpoznaniu zażalenia złożonego przez spółkę "I[...]" sp. z.o.o sp. kom., na postanowienie Wójta Gminy D. z dnia [...] maja 2020 r. – utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie.

Organ odwoławczy podtrzymał w całości argumentację przedstawioną przez organ I instancji.

Wskazał, że z propozycji podziału oraz ustaleń obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że projektowana działka o nr [...] przylega bezpośrednio do drogi publicznej i w całości położona jest na terenie oznaczonym [...], który zgodnie z powołanym wyżej przeznaczeniem obejmuje tereny lasów bez prawa zabudowy budynkami, a podstawowym jego przeznaczeniem jest las w rozumieniu ustawy o lasach. Plan przewiduje, że w tym terenie dozwolona jest lokalizacja niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej, urządzeń i obiektów służących gospodarcze leśnej (§ 4 ust. 5 tekstu planu).

Zgodnie z oznaczeniem graficznym i opisem przedstawionym na mapie ze wstępnym projektem podziału oraz wyjaśnieniami skrzącego , na projektowanej działce nr [...] w jej części wschodniej ma być docelowo ustanowiona służebność przechodu i przejazdu o szer. 5,0 m mająca na celu zapewnienie dostępu do drogi publicznej nieodpłatnie i na czas nieoznaczony na rzecz każdoczesnych właścicieli działek o nr od [...] do [...].

Organ odwoławczy wskazał, iż zgodnie z zamysłem strony żalącej służebność w tej formie "będzie też uprawniała do korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie przeprowadzania przez nią wszelkich urządzeń infrastruktury technicznej (w tym urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 k.c.) oraz budowy, eksploatacji, konserwacji, modernizacji, napraw i remontów instalacji doprowadzających media. "

Zdaniem organu ustanowienie służebności w zakresie określonym przez stronę w praktyce sprowadzi się do wyznaczenia drogi wewnętrznej, co spowoduje wykorzystanie tej części działki o nr [...] niezgodnie z przeznaczeniem. Taki sposób

zapewnienia dostępu do drogi publicznej będzie służył obsłudze komunikacyjnej działek, które usytuowane będą na terenie o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, letniskową i pensjonatową. Nie będzie natomiast służyło celowi leśnemu, który to został przypisany temu terenowi w planie miejscowym.

Zdaniem Kolegium, przeciwko możliwości ustanowienia projektowanej służebności gruntowej na obszarze działki nr [...] o przeznaczeniu leśnym, w rozumieniu ustawy o lasach, przemawia wprost zapis miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zawarty w § 4 ust. 5 tekstu planu, który brzmi "Tereny lasów bez prawa zabudowy budynkami, oznaczone na rysunku planu symbolem [...]. Podstawowe przeznaczenie terenów pod lasy w rozumieniu ustawy o lasach. Dozwolona jest lokalizacja niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej, urządzeń i obiektów służących gospodarce leśnej."

Powołany zapis planu jest jednoznaczny i nie wymaga interpretacji. Dlatego zarzut strony, iż wszelkie nieścisłości czy wątpliwości w sprawie powinny być interpretowane na korzyść strony, nie znajduje zastosowania w niniejszej-sprawie-(odpowiedni art. 7a k.p.a.).

Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że projektowane wykorzystanie części działki nr [...] (chociaż w niewielkim fragmencie), jako przechodu i przejazdu wraz z możliwością wykorzystania jej do przesytu mediów służących zaopatrzeniu terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowa jednorodzinną, letniskową i pensjonatową stoi w sprzeczności z celami gospodarki leśnej w rozumieniu ustawy o lasach.

Przypomniał, że zasadniczym warunkiem dokonania podziału nieruchomości jest jego zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dlatego proponowany przez skarżącego sposób zapewnienia dostępu do drogi publicznej po gruncie leśnym (nawet poprzez służebność przechodu i przejazdu w rozumieniu art. 93 ust. 3 i art. 99 ustawy) prowadziłby do obejścia zawartych w nim ustaleń, a tym samym do naruszenia art. art. 93 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przeznaczenie gruntu, przez który przebiegać ma planowana służebność przechodu i przejazdu musi również odpowiadać ustaleniom w planie, który na takie wykorzystanie zezwala racji określonego sposobu wykorzystania i zagospodarowania. Zatem, wyznaczanie służebności drogowej w terenach przeznaczonych np. pod zabudowę mieszkaniową czy usługową dopuszcza zapewnienie w tej formie dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 93 ust. 3 w zw. z art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednak w rozpoznawanej sprawie taka sytuacja nie zachodzi.

Wskazał, że dodatkowym argumentem przemawiającym za negatywną opinią do wstępnego projektu podziału według organu I instancji jest sposób wydzielenia 4 działek o projektowanych nr [...], [...], [...] i [...], które to działki mają być przeznaczone pod drogi dojazdowe gminne, oznaczone w planie symbolami; [...], [...], [...] i [...].

Kolegium, za organem I instancji stwierdziło, że projektowane wydzielenie działek pod przedmiotowe drogi faktycznie nie pokrywa się z ich przebiegiem uwidocznionym w planie miejscowym określonym naniesionymi liniami rozgraniczającymi, co powoduje, że zaproponowany przebieg tzw. działek drogowych o nr: [...], [...], [...] i [...] zaprojektowany został po terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, letniskową i pensjonatową (MP). Nadto, granice projektowanych działek budowlanych nr [...] i [...] oraz działki nr [...] - wydzielone pod drogę wewnętrzną prywatną obejmują fragmentarycznie swym zakresem również teren leśny ([...]).

Skargę na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2020 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła spółka "I[...]" sp. z.o.o sp. kom.

Zaskarżonemu postanowieniu oraz poprzedzającemu go rozstrzygnięciu zarzucała naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego mających istotny wpływ na wynik sprawy:

1) art. 7, 77 § 1 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (dalej jako: kpa) w zw. z art. 93 ust. 1, 2 i 3 w zw. z art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako: ugn) w zw. z § 4 ust. 5 uchwały nr [...] Rady Gminy D. z dnia [...] listopada 2004 roku w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy D. dla części wsi R. poprzez błędne ich zastosowanie będące skutkiem pominięcia istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych i prawnych, tj. że:

- przedmiot ocenianego postępowania jest ograniczony i sprowadza się do badania zgodności podziału z planem w aspekcie przeznaczenia terenu oraz możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu;

- z uwagi na tożsamość właściciela na moment zatwierdzenia wnioskowanego podziału wszystkie projektowane działki mają zapewniony dostęp do drogi publicznej;

- ustawowe zastrzeżenie niedopuszczalności dokonania podziału nieruchomości, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej, należy odnieść do chwili, w której działki te będą zbywane;

- w obecnym stanie prawnym brak jest podstaw do ustalania w treści decyzji podziałowej, konkretnego sposobu (przebiegu) służebności mających zapewnić wymagany dostęp do drogi publicznej, ani nawet wskazania działek, na jakich mają zostać ustanowione;

co doprowadziło do niezasadnego badania przez organy obu instancji, zgodności z ustaleniami planu wykorzystania służebności przechodu i przejazdu przez projektowaną do wydzielenia działkę o przeznaczeniu leśnym i w efekcie negatywnego zaopiniowania wnioskowanego podziału;

2) § 4 ust 5 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy D. w zw. z art. 93 ust. 1 i 2 ugn w zw. z art. 7, 77 § 1, 80 i art. 107 § 3 kpa, poprzez błędną wykładnię i zastosowanie § 4 ust. 5 miejscowego planu, będące konsekwencją niezasadnego pominięcia przez organy administracji, reguł wykładni planu oraz zasad wynikających z ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach i w efekcie bezpodstawne przyjęcie przez nie, że:

- z ww. przepisu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy wyprowadzić nakaz wykorzystania istniejącej drogi do celów gospodarki leśnej i temu może jedynie służyć ustanawiana na trenie leśnym służebność;

- zakres projektowanej służebność, świadczy o sprzeczności zaproponowanego podziału z leśnym przeznaczeniem wskazanym w planie dla dz. nr [...],

co doprowadziło do negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału;

3) art. 8 § 1 i art. 9 kpa i wynikających z tych przepisów zasad, tj. zasady zaufania do organów władzy publicznej i obowiązku dbałości przez nie o interesy stron postępowania, poprzez prowadzenie postępowania w przedmiocie wykraczającym poza ustawowo określony zakres oraz przyjęcie niekorzystnej dla skarżącej interpretacji zapisów planu miejscowego;

4) art. 6 kpa poprzez naruszenie wyrażonej w tym przepisie zasady legalności, polegające na wydaniu postanowień naruszających przepisy prawa.

W związku z tak postawionymi zarzutami, wnosił o uchylenie zaskarżonego postanowienia i poprzedzającego go rozstrzygnięcia Wójta Gminy D.

W uzasadnieniu skargi skarżąca wskazała, że zostało pominięte przez organy obu instancji, że na dzień zatwierdzenia podziału, wydzielane działki będą miały zapewniony dostęp do drogi publicznej. Powyższe gwarantuje tożsamość właścicielska wszystkich dzielonych działek (z wyłączeniem tych przeznaczonych na gminne drogi dojazdowe), fakt bezpośredniego dostępu jednej z nich do drogi publicznej oraz możliwość dojazdu do pozostałych istniejącą drogą leśną. Dostęp ten zapewniony byłby więc w taki sam sposób w jaki obecnie jest wykonywany i nic w tym zakresie nie uległoby zmianie.

Zdaniem skarżącej spółki wydzielone bez dostępu do drogi publicznej działki gruntu mogą istnieć dopóty, dopóki będą pozostawały własnością dotychczasowego właściciela.

Wskazała, że w decyzji podziałowej umieszcza się jedynie zastrzeżenie konieczności zapewnienia dostępu do drogi publicznej wydzielonym działkom gruntu, bez wskazywania konkretnych rozwiązań projektowych.

Skarżąca podkreśliła, że pośredni dostęp do drogi publicznej nie musi istnieć w chwili dokonywania podziału ewidencyjnego, ale dopiero w chwili podziału prawnego nieruchomości, tj. zbycia wydzielonych działek gruntu.

Zdaniem skarżącej nie można zgodzić się, że zapis planu zagospodarowania przestrzennego "Tereny lasów bez prawa zabudowy budynkami, oznaczone na rysunku symbolem [...]. Podstawowe przeznaczenie terenów pod lasy w rozumieniu ustawy o lasach. Dozwolona jest lokalizacja niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej, urządzeń i obiektów służących gospodarce leśnej", świadczył o sprzeczności ewentualnej przyszłej służebności z planem. Z przepisu tego absolutnie nie wynika zakaz ustanawiania służebności przechodu i przejazdu na terenach leśnych -służyć gospodarce leśnej mają jedynie urządzenia infrastruktury technicznej i urządzenia (pozostające poza sferą badania w toku postępowania podziałowego), bądź niesprecyzowane obiekty. Nie może podlegać wątpliwości, że służebność przechodu i przejazdu obiektem nie jest. Warunku postawionego przez zapisy miejscowego planu , nie musi więc spełniać.

Organ w odpowiedzi na skargę wnosił o jej oddalenie i podtrzymał w całości argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji nie naruszają prawa.

Zasady podziału nieruchomości reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 z późn. zm.) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663). Postępowanie podziałowe składa się z dwóch etapów. Pierwszy etap obejmuje opiniowanie wstępnego projektu podziału przez organ gminy. Następnie - w razie uzyskania pozytywnej opinii w przedmiocie wstępnego projektu podziału - następuje zatwierdzenie w drodze decyzji administracyjnej przez wójta (burmistrza) prezydenta miasta projektu podziału sporządzonego przez jednostkę wykonawstwa geodezyjnego.

Stosownie do treści art. 93 ust. 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. W razie braku tego planu stosuje się przepisy art. 94. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu.

Zgodnie zaś z art. 93 ust. 3 tej ustawy podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Nie ustanawia się służebności na drodze wewnętrznej w przypadku sprzedaży wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną. Przepisu nie stosuje się w odniesieniu do projektowanych do wydzielenia działek gruntu stanowiących części nieruchomości, o których mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6.

Z powołanych przepisów jednoznacznie zatem wynika, że warunkiem dopuszczalności podziału nieruchomości jest jego zgodność z ustaleniami planu miejscowego, a zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Jednocześnie podział musi gwarantować każdej z nowo wydzielanych działek gruntu dostęp do drogi publicznej. Opiniując wstępny projekt podziału nieruchomości organ administracji musi zatem zbadać czy proponowane do wydzielenia działki mają zapewniony dostęp do drogi publicznej i czy w związku z tym nadają się do zagospodarowania zgodnie z ich przeznaczeniem. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, że brak dostępu projektowanej do wydzielenia działki musi być oceniany według stanu z daty opiniowania wstępnego projektu podziału. Podział jest zatem dopuszczalny, gdy nieruchomość ma takie parametry i powierzchnię, że daje się zagospodarować zgodnie z przewidywaniami planu i jednocześnie ma zapewniony dostęp do drogi publicznej.

W orzecznictwie oraz w doktrynie ugruntowało się stanowisko, że brzmienie art. 93 ust. 3 ugn wskazuje na kolejność uwzględniania określonych sposobów ustalania dostępu do drogi publicznej. Najpierw powinien być to dostęp bezpośredni (zd. 1), następnie, na co wskazuje zd. 2 (po średniku), wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem odpowiednich służebności, a dopiero w ostatniej kolejności, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem, należy rozważyć ustanowienie innych służebności drogowych przy czym przepisy zawarte w art. 93 ust. 3 ugn i w art. 99 ugn dotyczą ustanowienia służebności zapewniającej dostęp do drogi publicznej na gruncie stanowiącym własność wnioskującego o podział.

W rozpoznawanej sprawie organy obu instancji uznały, że brak było podstaw do pozytywnego zaopiniowania przedstawionego wstępnego projektu podziału działek nr [...] i [...] położonych w miejscowości R. gm. D. w sumie na [...] nowych działek ewidencyjnych bowiem wydzielone w wyniku podziału działki nie spełniają warunków określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy D. i nie będą mogły być zagospodarowane zgodnie z ustaleniami planu zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy D. Nr [...] z dnia [...] listopada 2004 r. (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] grudnia 2004 roku) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy D. dla części wsi R.

Jak wskazano nowo wydzielone działki nie będą miały dostępu do drogi publicznej.

Zdaniem Sądu stanowisko organów jest prawidłowe. Z analizy znajdującego się w aktach sprawy graficznego załącznika przedstawiającego propozycję podziału ww. nieruchomości jednoznacznie wynika, że proponowane do wydzielenia działki nie posiadają dostępu do drogi publicznej.

Według koncepcji skarżącej działki powstałe na terenie przeznaczonym w planie miejscowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinna, letniskową i pensjonatową będą posiadały dostęp do drogi publicznej poprzez dz nr [...] na której to zostanie ustanowiona służebność gruntowa, dalej poprzez drogi wewnętrzne oraz drogi gminne dojazdowe. Przy czym zgodnie z planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym jako tereny lasów (oznaczone na rysunku planu symbolem [...]).

Głównym powodem negatywnej opinii był proponowany sposób zapewnienia dostępu do drogi publicznej poprzez wskazanie, że wydzielone działki położone na terenie budowlanym uzyskają dostęp do drogi publicznej poprzez służebność gruntową ustanowioną na działce oznaczonej na wstępnym projekcie podziału nr [...] czyli na terenie leśnym, w pasie o szerokości 5 metrów wzdłuż wschodniej granicy działki nieodpłatnie i na czas nieoznaczony , na rzecz każdoczesnych właścicieli działek o nr [...] do [...].

Zgodzić należy się z organem, że projekt podziału działek o nr ewidencyjnym [...] i [...] położonych w miejscowości R. gm. D. jest nie niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru administracyjnego R. gmina D.

Zgodnie z § 4 części opisowej planu - w granicach planu ustala się następujące przeznaczenie terenów; tereny lasów bez prawa zabudowy budynkami, oznaczone na rysunku planu symbolem [...]. Podstawowe przeznaczenie terenów pod łasy w rozumieniu ustawy o lasach. Teren leśny należy użytkować zgodnie z jego przeznaczeniem, wynikającym wprost ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego. Ustanawiając służebność na terenie leśnym, która w praktyce sprowadzi się do wyznaczenia drogi wewnętrznej spowoduje wykorzystanie tej części działki na cele niezgodne z ich przeznaczeniem w planie miejscowym.

Zdaniem Sądu nie ulega wątpliwości, że przedstawiona propozycja podziału ww. nieruchomości nie spełnia warunku określonego w art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczącego konieczności zapewnienia projektowanym działkom dostępu do drogi publicznej.

Wydane w sprawie rozstrzygnięcia organów obu instancji są więc zgodne z prawem. Słusznie organy orzekające uznały, że proponowany podział jest sprzeczny z art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i należało zaopiniować go negatywnie.

Sąd nie podziela stanowiska skarżącej, że dostęp do drogi publicznej nie musi istnieć w chwili dokonywania podziału ewidencyjnego, ale dopiero w chwili podziału prawnego nieruchomości, tj. zbycia wydzielonych działek gruntu.

Taki tok rozumowania nie znajduje oparcia ani w cytowanych przepisach prawa ani w orzecznictwie sądowoadministracyjnym.

Nie można również zgodzić się ze skarżącą, że z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego absolutnie nie wynika zakaz ustanawiania służebności przechodu i przejazdu na terenach leśnych.

Zapis planu jest jednoznaczny i nie budzi wątpliwości interpretacyjnych, gdyż § 4 ust. 5 planu brzmi "Tereny lasów bez prawa zabudowy budynkami, oznaczone na rysunku planu symbolem [...]. Podstawowe przeznaczenie terenów pod lasy w rozumieniu ustawy o lasach. Dozwolona jest lokalizacja niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej, urządzeń i obiektów służących gospodarce leśnej."

Należy również mieć na uwadze, że przedstawione na wstępnym projekcie podziału działki o nr [...], [...], [...], [...] proponowane do wydzielenia jako drogi dojazdowe gminne nie przebiegają dokładnie w tych samych miejscach, które przewidział dla nich plan miejscowy. Wydzielenie ich w miejscach proponowanych przez wnioskodawcę spowodowałoby usytuowanie przebiegu tych dróg częściowo w terenach zabudowy mieszkaniowej.

Organy obu instancji słusznie uznały, że projekt podziału działek o nr ewidencyjnym [...] i [...] położonych w miejscowości R. gm. D. jest niezgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru administracyjnego R. gmina D.

Rozpoznając przedmiotową sprawę Sąd nie dopatrzył się naruszenia wskazanych w skardze przepisów k.p.a. Postępowanie przeprowadzone zostało zgodnie z zasadami określonymi w kodeksie.

W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.