Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 284/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-10-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130  ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 36  ust. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mirosław Gdesz Sędziowie: Sędzia WSA Marta Kołtun-Kulik Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 października 2013 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej X na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...] Wojewoda [...] po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta L. od decyzji Starosty Powiatu [...] orzekającej o ustaleniu odszkodowania za nieruchomość położoną w L., oznaczoną jako działki nr ewid. [...] i nr [...], utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie Wojewoda [...] przedstawił następujący stan faktyczny i prawny sprawy:

Wnioskiem z dnia [...] października 2005 r. B. C. zwróciła się do Starosty [...] o ustalenie i wypłatę odszkodowania za nieruchomość położoną w L. oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu [...], o powierzchni [...] m2, zajętą pod drogę publiczną gminną [...] w L.

Decyzją z dnia [...] maja 2007 r., nr [...] Wojewoda [...] stwierdził nabycie przez gminę z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. prawa własności ww. nieruchomości.

Następnie po przeprowadzeniu stosownego postępowania dowodowego oraz rozprawy administracyjnej, Starosta Powiatu [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2010 r. ustalił odszkodowanie za przedmiotowy grunt w kwocie [...] zł na rzecz byłych właścicieli przedmiotowej nieruchomości B. i J. C.

Na skutek złożonego w sprawie odwołania, Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] marca 2010 r. znak [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji wskazując na naruszenie przepisu art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego. Wojewoda wskazał, że organ pierwszej instancji nie wyjaśnił w sposób wyczerpujący i usuwający wszelkie wątpliwości, okoliczności faktycznych istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, ponieważ przyjął jako dowód operat szacunkowy, który w ocenie organu odwoławczego nie spełnił wymogów przewidzianych przepisami prawa.

Ponownie rozpatrując sprawę Starosta Powiatu [...] zlecił wykonanie nowej wyceny przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu W. K. i po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej, decyzją z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania za działki zajęte pod drogi publiczne ul. [...] i [...] w L.

Decyzja powyższa została następnie zakwestionowana zarówno przez B. i J. C. jak i przez Prezydenta Miasta L. zobowiązanego do wypłaty odszkodowania.

Po rozpatrzeniu odwołań stron postępowania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2011 r. ponownie uchylił rozstrzygnięcie Starosty [...] wskazując na niewystarczające wyjaśnienie wszystkich wątpliwości dotyczących sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a także brak kontroli operatu szacunkowego w zakresie jego zgodności z przepisami prawa. Organ odwoławczy uznał ponadto za niedopuszczalne uczestnictwo w rozprawie administracyjnej osoby, która nie jest biegłym w danej sprawie, lecz występuje jedynie w charakterze reprezentanta biegłego.

W ponownie prowadzonym przed Starostą Powiatu [...] postępowaniu sporządzony został operat szacunkowy w dniu [...] marca 2012 r. przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego W. K. Po analizie zebranego w sprawie materiału dowodowego Starosta Powiatu [...] decyzją z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...] ustalił odszkodowanie w kwocie [...] zł za nieruchomość położoną w L. oznaczoną jako działki nr [...] i [...] uznając, że operat szacunkowy z dnia [...] marca 2012 r. sporządzony został zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa.

Od decyzji tej odwołanie do organu wyższego stopnia złożył Prezydent Miasta L. zarzucając Staroście [...] oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości oraz uchybienia proceduralne mogące mieć wpływ na sposób rozstrzygnięcia sprawy tj. naruszenie przepisów art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy.

Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. wydaną po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta L., Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] podzielając tym samym stanowisko organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy danych w operacie szacunkowym z dnia [...] marca 2012 r. zastosowała się do dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując podejście porównawcze – metodę korygowania ceny średniej biorąc do porównań rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych położonych na obszarze miasta L. przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Autorka operatu ze zbioru dostępnych transakcji wybrała próbkę 11 transakcji umów kupna sprzedaży reprezentatywnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Biorąc pod uwagę zawartą w operacie opinię oraz fakt, że na terenie rynku lokalnego nie występowały w porównywalnym okresie transakcje sprzedaży działek przeznaczonych i zajętych pod drogi publiczne, organ odwoławczy uznał, że biegła właściwie zastosowała metodę wyceny, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych kierowała się ich podobieństwem do działki szacowanej.

Odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących wątpliwości, co do wadliwego zdaniem strony, doboru transakcji nieruchomościami podobnymi, Wojewoda [...] wskazał na przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego zgodnie, z którym do zastosowanego w ocenianym operacie podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się transakcje z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Tym samy ww. zarzuty odwołania Wojewoda [...] uznał za nieuzasadnione.

W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia [...] marca 2012 r. jest spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilości i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe.

Odnosząc się zaś do kwestii dwukrotnego określenia ceny przedmiotowej nieruchomości w postępowaniu prowadzonym przez organ pierwszej instancji, Wojewoda [...] zauważył, że operat szacunkowy z dnia [...] maja 2011 r. sporządzony został wg starych przepisów, obowiązujących przed wejściem w życie zmiany teksu Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Operat ten nie mógł zatem stanowić dowodu w niniejszej sprawie. Również przedłożony przez stronę operat szacunkowy z dnia [...] czerwca 2011 r. nie mógł w ocenie organu odwoławczego stanowić dowodu w sprawie, bowiem od daty jego sporządzenia do daty wydania rozstrzygnięcia w sprawie minęło ponad 12 miesięcy, zaś jego aktualność nie została potwierdzona. Poza tym zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Jednocześnie Wojewoda wskazał na brak skorzystanie przez stronę postępowania z możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Niezgadzając się z rozstrzygnięciem organu Gmina Miejska L. wniosła skargę do Wojewódzkiego sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając organowi:

- naruszenie art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 3 w zw. z § 36 ust. 2 okt 2 w zw. z § 36 ust.5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości, stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...] i [...] z obrębu ewidencyjnego [...], co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym na rozstrzygnięcie sprawy;

- naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 w zw. z art. 107 § 1 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nie wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji.

Odpowiadając na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję z punktu widzenia jej zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji. Ponadto sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – powoływana dalej jako "ppsa").

Dokonując kontroli w niniejszej sprawie, Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przede wszystkim wskazać należy, że z materiału dokumentacyjnego zgromadzonego w niniejszej sprawie wynika, że Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] maja 2007 r., stwierdził nabycie przez gminę z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r., prawa własności nieruchomości położonej w L., oznaczonej jako działki nr ewid. [...] i nr [...]. Decyzja ta podjęta została w oparciu o przepis art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawę reformującą administrację publiczną (Dz. U. z 1998 r. Nr 133, poz. 872 ze zm.), zgodnie z którym nabycie nieruchomości następuje za odszkodowaniem, które stosownie do treści ust. 4 tego przepisu, ustalane jest na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od 1 stycznia 2001 r. do 31 grudnia 2005 r. Nie ulega wątpliwości, że w sprawie niniejszej wniosek taki został złożony w terminie przez byłych właścicieli tej nieruchomości B. i J. małżonków C.

Ustalenie wysokości ww. odszkodowania następuje natomiast, stosownie do treści przepisu art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) – powoływana dalej jako "ugn", po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

W rozpatrywanej sprawie opinia taka sporządzona została na zlecenie organu prowadzącego postępowanie w dniu [...] marca 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. K. Opinia ta stanowiła podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Dokonując wyceny, rzeczoznawca majątkowy zastosowała podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd nie dopatrzył się aby opinia powyższa sporządzona była w sposób wadliwy bądź uniemożliwiający ustalenie odszkodowania na jej podstawie.

W tym miejscu wskazać należy na przepis § 36 ust. 4 czytany w związku z ust. 6 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, zgodnie z którym w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z tym, że w przypadku nieruchomości, o których mowa w art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r., stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień 29 października 1998 r. i nie uwzględnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem.

W sprawie niniejszej rzeczoznawca majątkowy wskazała, że na terenie rynku lokalnego nie ma transakcji nieruchomościami drogowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne, a na terenie Powiatu [...] brak jest transakcji gruntami drogowymi spełniającymi warunek podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn (str. 7 operatu). Wobec braku takich transakcji prawidłowo zatem, rzeczoznawca majątkowy "użyła" do wyceny transakcji nieruchomości przyległych. Dokonując zaś wyceny za podstawę przyjęła jedenaście transakcji, co wypełnia z kolei dyspozycję przepisu § 4 pkt 4 powoływanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. Operat szacunkowy sporządzony został zatem, zdaniem Sądu, w sposób prawidłowy i odpowiadający prawu.

Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi w tym naruszenia przepisu art. 153 ugn w zw. z § 4 ust. 2 i ust. 3 w zw. z § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z § 36 ust. 5 rozporządzenia poprzez przyjęcie zawyżonej wartości nieruchomości, Sąd uznał, iż jest on niezasadny. Ze sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego wprost bowiem wynika, że cena 1 m2 przyjęta za podstawę do ustalenia wartości wycenianej nieruchomości stanowi cenę pośrednią między ceną najniższą tj. [...]zł/m2, a ceną najwyższą tj. [...]zł/m2 nieruchomości przyjętych do porównań.

Na aprobatę nie zasługuje również zaprezentowany przez stronę skarżącą w uzasadnieniu skargi pogląd, jakoby w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym biegła zaprzeczała własnemu twierdzeniu, że brak jest transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, poprzez wskazanie, iż występowały transakcje dotyczące dróg wewnętrznych na terenie wiejskim. Nie można bowiem stawiać znaku równości pomiędzy drogami wewnętrznymi znajdującymi się na terenie wiejskim z drogami publicznymi położonymi na terenie miejskim. Wskazanie natomiast na te transakcje świadczy, zdaniem Sądu, o rzetelnej analizie rynku sporządzonej przez biegłą rzeczoznawcę.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.