Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 427/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2014-01-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 140, art. 144
journal: Dz.U. 1964 nr 16 poz 93
law: Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.
article: art. 5 ust. 1 pkt 9
journal: Dz.U. 2010 nr 243 poz 1623
law: Ustawa  z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jednolity.
article: par. 12 ust. 4 pkt 2
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
article: par. 3 ust. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1589
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji  inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy
article: art. 135, art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 152, art. 153, art. 200, art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 77, art. 80, art. 107, art. 113 par. 2
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Bartłomiej Adamczak Sędzia WSA Felicja Kajut Protokolant: Starszy sekretarz sądowy Agnieszka Szczepkowska po rozpoznaniu w dniu 15 stycznia 2014 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi T. S. na decyzję Wojewody z dnia 9 kwietnia 2013 r., nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta z dnia 20 grudnia 2012 r., nr [...], 2. określa, że wymienione w punkcie pierwszym wyroku decyzje nie mogą być wykonane, 3. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącego T. S. kwotę 774 (siedemset siedemdziesiąt cztery) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta, decyzją z dnia 19 września 2006 r., zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorowi – K. B. pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku oraz budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na terenie działki nr [...], km [...], oraz działki nr [...] i [...] obręb G. przy ul. Ł. [...].

Wojewoda, decyzją z dnia 29 listopada 2006 r., uchylił decyzję organu I instancji i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpoznania, z uwagi na niespełnienie warunku określonego w punkcie 2a decyzji o warunkach zabudowy, zgodnie z którym wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki winien wynosić 30,4% oraz warunków rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r., nr 75, poz. 690 ze zm.) – dalej w skrócie jako "rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.".

Po przedstawieniu przez inwestora poprawionego projektu budowlanego, Prezydent Miasta, decyzją z dnia 2 lutego 2007 r., zatwierdził projekt budowlany i udzielił K. B. pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku oraz budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Decyzją z dnia 30 marca 2007 r. Wojewoda, po rozpoznaniu odwołania G. i T. S., utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 2 lutego 2007 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, wyrokiem z dnia 28 listopada 2007 r., sygn. akt II SA/Gd 425/07, uchylił decyzję Wojewody z dnia 30 marca 2007 r. jak również poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia 2 lutego 2007 r.

W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, że zaskarżona decyzja dotyczy pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy granicy z działką skarżących i przylegającego do znajdującego się przy tejże granicy budynku jednorodzinnego skarżących. Takie usytuowanie przedmiotowego obiektu budowlanego na działce zakwestionowali skarżący zarówno w odwołaniu, jak i skardze. Natomiast organy obu instancji rozstrzygając niniejszą sprawę nie zajęły się tą kwestią. W wydanych w sprawie decyzjach brak jest ustaleń i rozważań dotyczących lokalizacji przedmiotowej inwestycji przy granicy z działką skarżących. W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że sprawa nie została wyjaśniona w sposób prawidłowy, umożliwiający podjęcie rozstrzygnięcia a organy naruszyły w związku z tym ogólne zasady postępowania, w szczególności art. 7 i 77 § 1 k.p.a.

Sąd wskazał, że w kwestii usytuowania budynku przy granicy działki zastosowanie mógł mieć w niniejszej sprawie § 12 ust. 3 pkt 1 lub 2 ewentualnie § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. Nadto kwestia usytuowania budynku przy granicy z nieruchomością sąsiednią winna być rozstrzygana w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane, przepisów konstytucyjnych o ochronie prawa własności oraz przepisów art. 140 i art. 144 k.c. Dokonując oceny usytuowania budynku przy granicy z nieruchomością sąsiednią, organ winien był zatem odnieść się do interesów inwestora oraz interesów skarżących w kontekście przepisów prawa budowlanego, prawa sąsiedzkiego, konstytucyjnego prawa ochrony własności a ocena ta winna zostać zawarta w uzasadnieniu decyzji, tak aby Sąd miał możliwość dokonania kontroli podjętego przez organy rozstrzygnięcia.

Prezydent Miasta, decyzją z dnia 20 maja 2008 r., ponownie zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorowi pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku oraz budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Organ wskazał, że lokalizacja budynku zgodna jest z § 12 ust. 4 pkt 2, § 13, § 60, § 271 i § 273 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., a inwestycja nie narusza ochrony interesów osób trzecich w rozumieniu art. 5 ustawy - Prawo budowlane, jak również nie ogranicza możliwości zagospodarowania działki sąsiedniej w sposób zgodny z przepisami, której rozmiary determinują usytuowanie budynku przy granicy.

Wojewoda, decyzją z dnia 1 października 2008 r., po rozpoznaniu odwołania G. i T. S., uchylił decyzję Prezydenta Miasta z dnia 20 maja 2008 r. i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Organ odwoławczy stwierdził m.in., że organ I instancji nie ustosunkował się do kwestii usytuowania budynku przy granicy działki z nieruchomością sąsiednią w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane nakazujący zapewnienie poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, szczególnie w zakresie § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktur z dnia 12 kwietnia 2002 r.

Prezydent Miasta, decyzją z dnia 2 lutego 2009 r., ponownie zatwierdził przedmiotowy projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę wyjaśniając, że przedstawiony projekt budowlany jest zgodny z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy wydaną w dniu 16 listopada 2005 r., jak również z § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., gdyż na sąsiedniej działce, bezpośrednio przy granicy działki istnieje budynek mieszkalny ze ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych. Organ wyjaśnił, że § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia nie określa zakresu przylegania ani wielkości ściany projektowanej w stosunku do wielkości ściany istniejącej. Przepis ten stanowi, że ściana projektowana może przylegać do ściany istniejącej, nie określając gabarytów budynku projektowanego w stosunku do budynku istniejącego ani nie narzucając zakresu przylegania ścian, a zatem dopuszcza, aby ściana budynku projektowanego była wyższa lub szersza od ściany budynku istniejącego bezpośrednio przy granicy, jeżeli z przepisów § 13, § 60, § 271 i § 273 rozporządzenia nie wynikają inne wymagania. Organ I instancji wskazał, że inwestycja ta nie narusza interesów osób trzecich w rozumieniu art. 5 ustawy - Prawo budowlane, albowiem nie pozbawia stron dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, a także - dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Projektowany budynek posiada własną samodzielną konstrukcję i nie narusza własności terenu sąsiedniego, nie ogranicza też możliwości zagospodarowania działki sąsiedniej w sposób zgodny z przepisami, której rozmiary determinują usytuowanie budynku również przy granicy.

Od powyższej decyzji odwołali się G. i T. S. Decyzja Prezydenta Miasta utrzymana została w mocy decyzją Wojewody z dnia 7 maja 2009 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że zarzut dotyczący niezachowania harmonijności całości obszaru wokół inwestycji jest niezasadny. Znajdująca się w aktach sprawy dokumentacja zdjęciowa wskazuje, że powstający budynek mieszkalny na działce nr [...] nie odbiega stylem oraz wielkością od budynków mieszkalnych znajdujących się w sąsiedztwie. Nie można też zarzucić niezachowania proporcji projektowanego obiektu w stosunku do obiektów już istniejących. Wojewoda podkreślił, że większość budynków sąsiednich posiada trzy kondygnacje i wysokością oraz gabarytami nie odbiegają one od projektowanego budynku mieszkalnego. Wprawdzie znajdujący się na granicy z działką nr [...] budynek mieszkalny odwołujących się jest budynkiem parterowym, jednak mimo to nie można inwestorowi odmówić prawa zabudowy obiektem wyższym, niż bezpośrednio sąsiadujący z nim budynek mieszkalny. Wojewoda wskazał ponadto, że projekt budynku wielorodzinnego na działce nr [...] przy ul. Ł. spełnia wytyczne zawarte w decyzji Prezydenta Miasta z dnia 16 listopada 2005 r., o warunkach zabudowy, która została wydana w oparciu o przeprowadzoną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla obszaru sąsiadującego z terenem inwestora i dopuściła budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 22 października 2009 r., sygn. akt II SA/Gd 360/09, wydanym na skutek skargi G. i T. S., uchylił decyzję Wojewody z dnia 7 maja 2009 r. jak również poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia 2 lutego 2009 r.

W uzasadnieniu Sąd wskazał, że organy administracji architektoniczno – budowlanej obu instancji, związane oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania, zawartymi w wyroku z dnia 28 listopada 2007 r., sygn. akt II SA/Gd 425/07, nie zadośćuczyniły obowiązkowi wynikającemu z art. 153 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, albowiem postępowanie wyjaśniające kwestię dopuszczalności usytuowania spornego budynku przy granicy działki sąsiedniej nie zostało przeprowadzone w takim zakresie, w jakim polecił to uczynić Sąd. Przeprowadzona przez organ I instancji i zaaprobowana przez Wojewodę w decyzji z dnia 7 maja 2009 r. ocena dopuszczalności usytuowania przy granicy ograniczona do zgodności z warunkami technicznymi oraz poprzedzona badaniem, że uzasadnione interesy właścicieli działki sąsiedniej polegające na zapewnieniu dostępu do drogi publicznej, zapewnieniu naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz zgodnego z przepisami nasłonecznienia pokoi mieszkalnych, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności nie jest wyczerpująca. Sąd wskazał, że zabrakło w niej rozważenia interesów inwestora i właścicieli działki sąsiedniej w świetle tzw. "prawa sąsiedzkiego", z uwzględnieniem konstytucyjnej zasady równości stron. Sąd wskazał, że pozwolenie na budowę przy granicy nieruchomości może być wydane wyłącznie wyjątkowo, gdy istnieją po temu szczególnie uzasadnione przyczyny. Organ administracji architektoniczno-budowlanej rozpoznający sprawę o udzielenie pozwolenia na budowę, mając na uwadze treść art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane, powinien rozważyć interes właściciela sąsiedniej nieruchomości, przy granicy której ma powstać obiekt budowlany w świetle przepisów art. 140 i art. 144 k.c. Treść tych przepisów wskazuje wprawdzie na to, że nie ma zakazu budowy przy granicy nieruchomości sąsiedniej, jak też warunku uzyskania na taką budowę zgody sąsiada, jednakże bynajmniej nie oznacza to, że orzekający w sprawie organ administracji publicznej w sposób dowolny rozstrzyga o pozwoleniu na budowę, albo że jest związany wyłącznie przepisami o warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zaś tylko od woli inwestora zależy określenie usytuowania obiektu i jest ono wiążące dla organu. Wydanie pozwolenia na budowę wymaga w takiej sytuacji uwzględnienia słusznego interesu stron postępowania, co oznacza, że pozytywnie można rozstrzygnąć wniosek tylko tej strony, która wykaże w toku postępowania, że budowa przy granicy z nieruchomością sąsiednią nie zakłóci korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

Jednocześnie Sąd uznał za prawidłową dokonaną przez organy wykładnię treści § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., zgodnie z którą powierzchnia ściany budynku przylegająca do granicy nieruchomości nie musi odpowiadać powierzchni budynku znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości.

Sąd wskazał, przy ponownym rozpatrywaniu sprawy właściwy organ uwzględniając uwagi Sądu winien przeprowadzić pogłębione postępowanie wyjaśniające w ramach art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy - Prawa budowlanego, w zakresie kwestii dopuszczalności usytuowania spornego obiektu przy granicy z działką skarżących, uwzględniając zasady ochrony prawa własności wynikającej z art. 140 k.c. oraz zasady równości stron.

W toku ponownego postępowania T. S. zarzucił, że pierwotny projekt obiektu przewidywał usytuowanie budynku w odległości 3 m od granicy z jego działką, na prośbę K. B. zamurował on okna istniejące w ścianie na granicy, będąc przekonany, że budynek inwestora będzie stał 3 m od granicy z jego działką.

Prezydent Miasta, decyzją z dnia 20 maja 2010 r., po raz kolejny zatwierdził projekt budowlany i udzielił K. B. pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku oraz budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Organ ustalił, że budynek mieszkalny wielorodzinny (pięciomieszkaniowy) usytuowany jest przy granicy z działką nr [...] przy ul. O. [...]. Z dołączonego do projektu budowlanego orzeczenia technicznego, wykonanego przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia w specjalności konstrukcyjno-budowlanej m.in. do oceniania i badania stanu technicznego obiektów budowlanych wynika, że budynek na działce przy ul. Ł. [...] nie ma wpływu na konstrukcję istniejącego budynku sąsiedniego przy ul. O. Na poszczególnych rzutach kondygnacji naniesiona została rzeczywista granica pomiędzy działkami nr [...] i [...]. Po dokonanej przez projektanta korekcie w zakresie usytuowania budynku w stosunku do granicy, ściana nowego budynku usytuowana jest na granicy działki sąsiedniej, co uzyskano po pogrubieniu jej o warstwę styropianu. Rozwiązanie takie, w ocenie organu, jest zgodne z § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., gdyż na sąsiedniej działce, bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych. Przepisy, według stanu prawnego na dzień złożenia wniosku, nie określają zakresu przylegania ani wielkości ściany projektowanej w stosunku do wielkości ściany istniejącej. Na działce sąsiedniej, przy ul. O. [...], istnieje bezpośrednio przy granicy budynek mieszkalny ze ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych. Dobudowa do tej ściany nie spowoduje naruszenia przepisów rozporządzenia.

Organ ustalił, że w skład projektu budowlanego, będącego przedmiotem zatwierdzenia, wchodzą techniczne badania podłoża gruntowego wykonane przez rzeczoznawcę w zakresie geotechniki inż. K. S., z których wynika, że możliwa jest zabudowa działki przy ul. Ł. [...], przy posadowieniu budynku nie głębiej niż 3 m pod poziomem terenu. W ocenie organu, warunek powyższy został spełniony w projekcie budowlanym, dlatego też nie zaszła potrzeba zlecania dodatkowej opinii w tym zakresie. W ocenie organu, nie ma przesłanek, które wskazywałyby na immisję wód gruntowych czy podskórnych z działki inwestora ma działkę G. i T. S. z powodu posadowienia nowego budynku na granicy obu posesji. Projekt uwzględnia istniejące warunki wodno-gruntowe i może stanowić podstawę do wydania pozwolenia na budowę.

Organ wskazał, że inwestycja nie narusza interesów osób trzecich w rozumieniu art. 5 ustawy - Prawo budowlane, a mianowicie nie pozbawia stron dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, a także dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Projektowany budynek posiada własną samodzielną konstrukcję, nie narusza własności terenu sąsiedniego. Nie ogranicza również możliwości zagospodarowania działki sąsiedniej w sposób zgodny z przepisami, której rozmiary determinują usytuowanie budynku również przy granicy. W projekcie przewidziano lokalizację śmietnika wewnątrz budynku, zachowując wymagane przepisami odległości od granic działki. Ponadto budowa przy granicy działki nie zakłóci korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

Wojewoda decyzją z dnia 15 września 2010 r., uchylił decyzję Prezydenta Miasta z dnia 20 maja 2010 r. i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Organ odwoławczy wskazał, że organ I instancji przyjmując ekspertyzę techniczną wykonaną przez rzeczoznawcę w zakresie geotechniki nie powiadomił stron o jej wpłynięciu i o możliwości zapoznania się z nowym materiałem dowodowym, przez co naruszył art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 10 k.p.a. Organ I instancji nie odniósł się szczegółowo do oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 listopada 2007 r., sygn. akt II SA/Gd 425/07 i z dnia 22 października 2009 r., sygn. akt II SA/Gd 360/09, szczególnie w zakresie konieczności przeprowadzenia pogłębionego postępowania wyjaśniającego w ramach art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane, w zakresie kwestii dopuszczalności usytuowania spornego obiektu przy granicy z działką skarżących. Organ odwoławczy zarzucił nadto, że organ I instancji nie odniósł się do wniosku uczestników postępowania z dnia 26 marca 2010 r. o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy budowlanego w zakresie geotechniki na okoliczność ustalenia, czy przedłożony projekt budowlany spełnia normy z zakresu brawa budowlanego i warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki, pod kątem możliwego teoretycznego nacisku budynku na grunt i ewentualnego oddziaływania tego nacisku na nieruchomość uczestników postępowania.

Prezydent Miasta, decyzją z dnia 27 czerwca 2011 r., ponownie zatwierdził projekt budowlany i udzielił K. B. pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku i budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z przyłączami wod.-kan., odprowadzeniem wód opadowych, przyłączem gazowym, wewnętrzną instalacją gazową, instalacją elektryczną i teletechniczną, na terenie działki nr [...] km [...] obręb G., przy ul. Ł. [...] oraz działki nr [...] i [...], km [...] obręb G.

Uzasadniając wydane rozstrzygnięcie organ wskazał, że ponownie wnikliwie przeanalizował zebrane dokumenty w sprawie, biorąc pod uwagę art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane, w zakresie kwestii dopuszczalności usytuowania spornego obiektu przy granicy z działką skarżących, uwzględniając zasady ochrony prawa własności wynikającej z art. 140 i art. 144 k.c. W ocenie organu, przedłożony przez inwestora projekt budowlany spełnia normy z zakresu prawa budowlanego i warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki pod kątem możliwego teoretycznego nacisku na grunt i ewentualnego oddziaływania tego nacisku na nieruchomość uczestników postępowania. Projekt budynku mieszkalnego wielorodzinnego przewiduje lokalizację budynku na nieruchomości stanowiącej własność inwestora a konstrukcja w projektowanym budynku została tak rozwiązana, że obciążenia z budynku (ze słupów) zostały przekazane na elementy konstrukcyjne budynku (słupy i podciągi) znajdujące się w osi wewnętrznej budynku przesuniętej od osi ściany przy działce skarżących o 296 cm, co wskazuje, że projektowany budynek nie ma wpływu na konstrukcję istniejącego budynku. Organ stwierdził, że w niniejszej sprawie nie zostały naruszone normy Prawa budowlanego i warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki, przez co nie doszło do naruszenia interesów osób trzecich. Projekt został wykonany i sprawdzony przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia i zawiera wymagane uzgodnienia. Budynek mieszkalny nie stanowi inwestycji wymagającej uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia a inwestor złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Od decyzji Prezydenta Miasta z dnia 27 czerwca 2011 r. odwołanie wnieśli G. i T. S., domagając się jej uchylenia i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. W ocenie odwołujących się zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem art. 153 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 138 § 2 zdanie 2 k.p.a., polegającym na zlekceważeniu oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania zawartych w wydanych w sprawie wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. Odwołujący się zarzucili naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a., polegające na niewyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności sprawy i zaniechaniu wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia pełnego materiału dowodowego w sprawie. Podnieśli oni zarzuty naruszenia prawa materialnego art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane w zw. z art. 21 ust. 1, art. 32 ust. 1 i art. 64 Konstytucji RP oraz art. 140 i art. 144 k.c., polegającego na nieposzanowaniu uzasadnionych interesów skarżących, na nierównym traktowaniu wnioskodawcy i skarżących oraz na naruszeniu ich prawa własności oraz naruszenia § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w zw. z art. 140, art. 144 i art. 5 k.c., polegającego na przyjęciu, że wnioskodawca wprowadzając w błąd skarżących co do zakresu zamierzonej inwestycji, korzysta z ochrony prawnej, mogąc usytuować ścianę budynku na granicy nieruchomości.

Po rozpatrzeniu odwołania, Wojewoda, decyzją z dnia 18 października 2011 r., utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia 27 czerwca 2011 r.

Organ odwoławczy ustalił, że w ekspertyzie geotechnicznej wykonanej przez K. S. - rzeczoznawcę w zakresie geotechniki, wykazano, że budynek zaprojektowano powyżej wody gruntowej na poziomie fundamentów sąsiedniego budynku i w istniejących warunkach gruntowo-wodnych nie ma możliwości na wybijanie wody gruntowej ze względu na nacisk obiektu na grunt, a zalewanie piwnicy budynku przy ul. O. [...] wodą wynika z innych przyczyn. Również, w piśmie Geologa Powiatowego Urzędu Miasta z dnia 19 maja 2011 r., nr [...], wskazano, że wykonanie budynku przy ul. Ł. [...] zgodnie z przedłożonym projektem budowlanym, nie powinno spowodować zmian w kierunku odpływu wód gruntowych a tym samym negatywnie oddziaływać na grunty sąsiednie i powodować zalewania piwnic budynku zlokalizowanego przy ul. O. [...]. Z kolei odwołujący się twierdząc, że ekspertyzy te nie są miarodajne, nie wykazali i nie przedłożyli nowej ekspertyzy, która podważałaby opinie zarówno rzeczoznawcy ds. geotechniki jak i opinię Geologa Powiatowego Urzędu Miejskiego.

Organ odwoławczy uznał za niezasadny zarzut skarżących, że projektowany sposób zabudowania nieruchomości przez inwestora nie jest zgodny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem przysługującego mu prawa własności i nie mieści się w granicach wyznaczonych przez zasady współżycia społecznego, gdyż ingerencja w prawo własności odwołujących się jest bardzo wyraźna i daleka (naruszenie art. 140 k.c.) oraz narusza korzystanie nieruchomości odwołujących się ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno - gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych (naruszenie art. 144 k.c.). Organ wyjaśnił, że przedłożony projekt budowlany oraz załączona dokumentacja zdjęciowa wraz ze zdjęciami satelitarnymi wykazuje, że projektowane zamierzenie inwestycyjne z uwagi na szerokości działek znajduje się w terenie działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi bliźniaczymi, co potwierdzają znajdujące się budynki mieszkalne na działkach nr: [...] i [...], [...], [...] i [...] oraz nr [...] i [...]. Jak wykazuje dokumentacja zdjęciowa i satelitarna wszystkie te budynki stylem i wielkością oraz gabarytami zbliżone są do projektowanego budynku inwestora na działce przy ul. Ł. [...]. Natomiast budynek na działce nr [...] przy ul. O. [...], będący własnością G. i T. S., posadowiony w granicy z działką nr [...] przy ul. Ł., jest budynkiem substandardowym, znacznie odbiegającym swoim okresem użytkowania, wyglądem i wielkością od budynków znajdujących się w tym terenie. Posiada przede wszystkim nietypową w tym terenie bryłę, wysokość i gabaryty i posadowiony jest 3 m poniżej poziomu terenu ulicy, co świadczy o tym, że znacznie odbiega od typowej miejskiej zabudowy mieszkaniowej. Zdaniem organu, ze społeczno-gospodarczego punktu widzenia, niezasadnym i krzywdzącym byłoby wymuszenie na inwestorze przez organy administracji architektoniczno-budowlanej odsunięcia się z projektowanym budynkiem od granicy z działką nr [...], a także narzucenie utrzymania wielkości budynku mieszkalnego zbliżonej do wielkości budynku skarżących. Zastosowane w projekcie rozwiązanie zgodne jest z przepisami Prawa budowlanego, w tym z przepisem § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., gdyż na sąsiedniej działce, bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych. Przepisy te, według stanu prawnego na dzień złożenia wniosku, nie określały zakresu przylegania ani wielkości projektowanej ściany w stosunku do wielkości ściany istniejącej. Projekt budowlany przewiduje trzykondygnacyjny budynek mieszkalny czterorodzinny z 7 miejscami garażowymi w kondygnacji piwnicznej o wysokości 9,34 m (warunki zabudowy dopuszczają budynek o trzech kondygnacjach i wysokości do 11,0 m), natomiast z uwagi na znajdujący się budynek w granicy działki, w pasie o szerokości 3 m od granicy działek nr [...] i [...], zaprojektowana wysokość budynku wynosi 5,55 m, czyli tylko jedną kondygnację więcej niż istniejący budynek skarżących. Budynek przy ul. O. [...] przylega do granicy od strony wschodniej, tym samym, jak wykazał także organ I instancji, zostaną zachowane przepisy §§ 13 i 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., zapewniające naturalne oświetlenie pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi oraz zapewniające zgodne z przepisami nasłonecznienie pokoi mieszkalnych. Organ wskazał, że usytuowanie budynku przy ul. Ł. [...] przy granicy działki umożliwi w przyszłości jakiekolwiek działania inwestycyjne na sąsiedniej działce nr [...] przy ul. O. [...]. Bezsprzecznie inwestor jest właścicielem działki budowlanej przewidzianej pod zabudowę mieszkaniową gdzie w granicy działki znajduje się sąsiedni budynek mieszkalny, różny charakterem, wielkością i wyglądem od pozostałej zabudowy, jednak inwestorowi przysługuje prawo zabudowy własnej działki obiektem o charakterze zbliżonym do obiektów już istniejących na tym terenie, różnym od obiektu sąsiadującego. Organ wyjaśnił, że planowana inwestycja zgodna jest z decyzją Prezydenta Miasta z dnia 16 listopada 2005 r. ustalającą warunki zabudowy, znajduje się w terenach zabudowy miejskiej miasta G., gdzie na terenach budowlanych zachodzą procesy inwestycyjne, które często znacznie podwyższają wartości sąsiednich nieruchomości i nie naruszają tzw. prawa sąsiedzkiego. Organu odwoławczy uznał za niezasadny zarzut, że projektowany budynek mieszkalny czterorodzinny będzie uciążliwie oddziaływał na sąsiednią nieruchomość, spowoduje zmiany charakteru otoczenia oraz obniży jego estetykę. Organ wskazał, że planowany budynek stanowi mały dom mieszkalny i nie będzie w sposób negatywny oddziaływał na otoczenie a wszelkie uciążliwości nie będą przekraczać dopuszczalnych norm ochrony środowiska i nie będą występować poza granicami działki.

Odnośnie zarzutów dotyczących uciążliwości wynikających z następstwa planowanej liczby miejsc parkingowych i zwiększenia ruchu komunikacyjnego organ wyjaśnił, że w części piwnicznej przewiduje się jedynie ogółem 7 miejsc parkingowych, gdzie dojazd do budynku odbywa się drogą publiczną i wjazd do garażu usytuowany jest w odległości ponad 5 m od budynku odwołujących się a projekt zagospodarowania został pozytywnie zaopiniowany przez Wydział Inżynierii Ruchu Urzędu Miasta. W ocenie organu projektowana zabudowa na działce inwestora nie zakłóci także korzystania z nieruchomości odwołujących się w zakresie odprowadzenia wód opadowych z budynku, ponieważ projekt budowlany przewiduje odprowadzenie wód opadowych w kierunku posesji inwestora na działce nr [...].

Organ uznał za niezasadny zarzut skarżących, że wnioskodawca wprowadził ich w błąd przez zmianę zakresu zamierzonej inwestycji i obecnie korzysta z faktu zamurowania okien przez skarżących, mogąc usytuować ścianę przy granicy działki. Organ wyjaśnił, że właściciel nieruchomości ma prawo zbudować i zmieniać swoje plany inwestycyjne zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa na każdym etapie postępowania administracyjnego, co nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze, organ odwoławczy stwierdził, że organ I instancji nie naruszył, wskazanych w odwołaniu od decyzji, przepisów postępowania ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi jak i przepisów postępowania administracyjnego. Ponadto w pełni ustosunkował się do kwestii usytuowania budynku przy granicy działki z nieruchomością sąsiednią w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane nakazujący zapewnienie poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich szczególnie w zakresie § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w kontekście art. 140 i art. 144 k.c. wskazanego w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 listopada 2007 r. sygn. akt SA/Gd 425/07 i z dnia 22 października 2009 r. sygn. akt. II SA/Gd 360/09.

Na decyzję Wojewody skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wniósł T. S., domagając się uchylenia zarówno zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

Wyrokiem z dnia 30 maja 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 949/11, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił decyzję Wojewody z dnia 18 października 2011 r. oraz poprzedzająca ją decyzję Prezydenta Miasta z dnia 27 czerwca 2011 r.

W uzasadnieniu wyroku Sąd stwierdził, że w niniejszej sprawie zasadniczą kwestią sporną między stronami była możliwość realizacji obiektu inwestora na granicy nieruchomości, przylegającego do obiektu budowlanego położonego na sąsiedniej nieruchomości, stanowiącego własność G. i T. S. Wielkość obiektu inwestora znacznie przekracza bowiem wielkość budynku na sąsiedniej nieruchomości, co zdaniem G. i T. S. narusza ich prawo własności.

Sąd stwierdził, że zachodnia ściana spornego wielorodzinnego budynku, zlokalizowanego na działce nr [...] przy ul. Ł. [...] w G., została zaprojektowana bezpośrednio przy granicy z działką sąsiednią nr [...] przy ul. O. [...], w ten sposób, że przylega ona do ściany budynku mieszkalnego jednorodzinnego znajdującego się na tej działce. Ściana budynku mieszkalnego jednorodzinnego znajdującego się na działce nr [...], do której przylega ściana budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr [...] nie posiada otworów okiennych ani drzwiowych a sporny budynek od strony działki nr [...] został zaprojektowany w ten sposób, że nie przylega całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce.

Sąd zważył, że sprawa dotycząca zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku oraz budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego była już dwukrotnie rozpoznawana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku. W wyroku z dnia 28 listopada 2007 r. Sąd ten wskazał, że organ rozpoznający sprawę winien uwzględnić art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane, przepisy konstytucyjne o ochronie prawa własności, jak również przepisy art. 140 i art. 144 k.c. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 22 października 2009 r. wskazał, że dokonana przez organ interpretacja dopuszczalności spornej budowy przy granicy z działką sąsiednią w świetle § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. jest prawidłowa. Jednakże, organ powinien przeprowadzić pogłębione postępowanie wyjaśniające w ramach art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane w zakresie kwestii dopuszczalności usytuowania spornego obiektu przy granicy z działką skarżących, uwzględniając zasady ochrony prawa własności wynikającej z art. 140 k.c. oraz zasady równości stron . Sąd ten wskazał, że w okolicznościach niniejszej sprawy, w której ściana przylegającego projektowanego budynku wielomieszkaniowego pozostaje w znacznej dysproporcji do ściany budynku skarżących (jednorodzinnego, jednokondygnacyjnego), a wyjazd z garażu podziemnego projektowanego budynku przylega do wyjścia do budynku sąsiedniego, istnieje konieczność uwzględnienia słusznego interesu stron postępowania. Sąd ten wskazał też, że pozytywnie można rozstrzygnąć wniosek tylko tej strony, która wykaże w toku postępowania, że budowa przy granicy z nieruchomością sąsiednią nie zakłóci korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

Sąd wskazał na treść przepisów art. 5 ust. 1 pkt 9 oraz art. 35 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy - Prawo budowlane oraz wyjaśnił, że zastosowany przez orzekające w sprawie organy przepis § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w brzmieniu, zgodnie z którym: jeżeli na sąsiedniej działce bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy tej granicy, przylegającej do istniejącej ściany, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej, nie wskazywał, że ściana budynku usytuowanego bezpośrednio przy granicy działki ma przylegać do istniejącej ściany budynku na działce sąsiedniej całą powierzchnią. Treść tego przepisu umożliwiała dwie interpretacje, że oba obiekty winny przylegać do siebie na całej powierzchni oraz interpretację, zgodnie z którą wymóg przylegania był spełniony także w sytuacji, gdy przylegające ściany różniły się wielkością.

Sąd podkreślił, że wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wydanie pozwolenia na budowę dla przedmiotowej inwestycji został złożony przez inwestora w dniu 22 maja 2006 r. Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 marca 2009 r. zmieniającym rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2009 r. nr 56 poz. 46) zmieniono unormowanie w tym zakresie. Obecnie § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia stanowi, że w zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w §§ 13, 60 i 271-273, dopuszcza się sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem, że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej. Zgodnie z § 2 ust. 1 tego rozporządzenia zmieniającego, przepisów rozporządzenia nie stosuje się, jeżeli przed dniem jego wejścia w życie został złożony wniosek o pozwolenie na budowę lub odrębny wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i wnioski te zostały opracowane na podstawie dotychczasowych przepisów. Zatem w niniejszej sprawie znajduje zastosowanie przepis rozporządzenia w poprzednim brzmieniu.

Sąd zważył, że orzekający w niniejszej sprawie jest związany stanowiskiem, że

– po pierwsze, usytuowanie obiektu na granicy nieruchomości jest zgodne z § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., albowiem Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 22 października 2009 r. przesądził w niniejszej sprawie, że wymóg § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., jest spełniony, wskazując, iż przepis ten nie wymaga, by ściana projektowanego budynku miała wielkość odpowiadającą wielkości ściany budynku istniejącego na sąsiedniej nieruchomości,

– po drugie, organ rozpoznając sprawę o udzielenie pozwolenia na budowę, przy granicy nieruchomości powinien rozważyć ją nie tylko w świetle przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., ale w sprawie istnieje konieczność rozważenia interesów właścicieli sąsiednich nieruchomości w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane, przepisy Konstytucji RP o ochronie prawa własności, jak również normy art. 140 i art. 144 k.c.

W ocenie Sądu organy w wydanych w sprawie decyzjach nie wykonały prawidłowo zaleceń zawartych w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 listopada 2007 r., jak i z dnia 22 października 2009 r., w zakresie dopuszczalności usytuowania spornego obiektu przy granicy z działką skarżącego, z punktu widzenia ochrony prawa własności nieruchomości sąsiedniej.

Sąd zważył, że w rozpoznawanej sprawie organ I instancji nie dokonał w wydanej decyzji ustaleń faktycznych dotyczących oceny realizacji inwestycji przy granicy nieruchomości w kontekście art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane, przepisów Konstytucji RP o ochronie prawa własności, jak również norm art. 140 i art. 144 k.c., ani nie rozważył w uzasadnieniu decyzji szczegółowo tych kwestii. Organ wskazał, że w niniejszej sprawie nie zostały naruszone normy Prawa budowlanego i warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki, przez co nie doszło do naruszenia interesów osób trzecich. Organ I instancji dokonał oceny interesów właścicieli sąsiedniej nieruchomości w kontekście przepisów prawa administracyjnego, natomiast ocena interesów stron z punktu widzenia przepisów o ochronie prawa własności została, wbrew wytycznym zawartym w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 22 października 2009 r. dokonana ogólnikowo.

Sąd zważył też, że organ II instancji dokonał uzupełnienia takiej oceny. Ocena tej kwestii została jednak oparta na ustaleniach faktycznych dokonanych z naruszeniem zasad postępowania administracyjnego określonych w art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Wyrażone w decyzji organu II instancji stanowisko, że co do zasady, możliwa jest realizacja przy granicy nieruchomości inwestycji odbiegającej gabarytami od budynku znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości jest słuszne. Dokonana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 22 października 2009 r. wykładnia normy § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. dopuszcza taką zabudowę.

Zdaniem Sądu, w wyroku z dnia 22 października 2009 r., słusznie wskazał Sąd na wyjątkowość dopuszczalności zabudowy przy granicy nieruchomości z punktu widzenia ochrony prawa własności i przepisów prawa sąsiedzkiego, jednak przepisy prawa cywilnego dotyczące prawa własności i jego ochrony nie wykluczają takiej możliwości.

Przytaczając treść art. 140 i art. 144 k.c. Sąd zważył, że prawo własności nie jest prawem absolutnym i podlega szeregu ograniczeniom, w tym związanym z uwzględnieniem interesów innych podmiotów. W przypadku własności nieruchomości istnieje konieczność wyważenia sprzecznych wielokrotnie interesów właścicieli sąsiednich nieruchomości związanych z korzystaniem z nieruchomości, w tym z jej zabudową. Zbliżenie obiektu budowlanego do granicy ogranicza uprawnienia właścicieli takich nieruchomości w stosunku do standardów przyjętych przy zabudowie nieruchomości domami jednorodzinnymi, oddalonymi od granicy nieruchomości o 4 m. Odstąpienie od takiego standardu ochrony własności nieruchomości ma uzasadnienie w przypadku takiego samego ograniczenia uprawnień właścicieli sąsiednich nieruchomości. Sytuacji takiej odpowiada aktualne brzmienie przepisu § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.

Przypadek taki, w ocenie Sądu, nie zachodzi w niniejszej sprawie. Nie oznacza to jednak, wbrew stanowisku skarżącego, że przepisy o ochronie prawa własności, w tym przepisy prawa sąsiedzkiego, każdorazowo wykluczają możliwość zabudowy przy granicy nieruchomości obiektu, którego gabaryty są większe, w stosunku do obiektu istniejącego na działce sąsiedniej. Zależy to bowiem od okoliczność konkretnej sprawy. Stanowisko skarżącego, że w zakresie zbliżenia do granicy, między sąsiednimi nieruchomościami musiała istnieć równowaga nie jest w świetle stanu prawnego, jaki znajdował zastosowanie w niniejszej sprawie, uzasadnione.

Sąd zważył, że z art. 140 i 144 k.c. wynika, iż korzystanie z nieruchomości, odbywa się zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności, a właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Stosunki między właścicielami sąsiednich nieruchomości i zakres wpływu na nieruchomość sąsiednią zależą zatem m.in. od społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa własności nieruchomości i stosunków miejscowych. Dokonując oceny możliwości zabudowy przy granicy nieruchomości przez inwestora w niniejszej sprawie należało zatem wziąć pod uwagę te aspekty. Rozważania organu II instancji w tym zakresie są słuszne. Organ winien ustalić, w jaki sposób wykorzystywane są nieruchomości na tym obszarze, jakie jest ich przeznaczenie, jaka jest wielkość zrealizowanych na nieruchomościach obiektów budowlanych i sposób zabudowy, czy są one zbliżone do granicy, w jaki sposób, jaką powierzchnią. Po dokonaniu tych ustaleń organ winien ocenić czy wielkość obiektu inwestora i zbliżenie obiektu do granicy odpowiada sposobowi zabudowy na tym terenie. Jeżeli gabaryty innych budynków na tym obszarze są porównywalne z gabarytami obiektu inwestora i w okolicy przeważa zabudowa przy granicy, a budynek skarżącego jest obiektem zdecydowanie odbiegającym wielkością od sposobu zabudowy na tym terenie, to okoliczności te mogą przemawiać za dopuszczeniem możliwości realizacji przez inwestora przy granicy nieruchomości obiektu o większych gabarytach od budynku znajdującego się na nieruchomości sąsiedniej. Wniosek taki winien być jednak poprzedzony szczegółowymi ustaleniami i wnikliwą oceną.

Sąd wskazał ponadto, że co prawda w aktualnym stanie prawnym przepis § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. wyklucza możliwość zabudowy przy granicy obiektu o innych parametrach niż znajdujący się na sąsiedniej nieruchomości, niemniej jest ona dopuszczalna w związku z treścią normy § 12 ust. 2 rozporządzenia, który dopuszcza sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Ocena w tym zakresie odbywa się aktualnie w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy, a więc poprzedzającym decyzję o pozwoleniu na budowę, niemniej prawodawca dopuszcza możliwość zbliżenia obiektu do granicy mimo braku spełnienia wymogów § 12 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia. Wbrew stanowisku skarżącego możliwość taka nie jest zatem, co do zasady, wykluczona.

W ocenie Sądu organ winien dokonać oceny powyższej kwestii w oparciu o zabudowę na działkach znajdujących się w sąsiedniej okolicy, w tym w obszarze analizowanym wyznaczonym w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy, przy czym badany obszar może obejmować większy teren. Zdaniem Sądu ustalenia organu odwoławczego w tym zakresie są ogólnikowe i nie zostały oparte na zebranym przez organ materiale dowodowym. Wojewoda w uzasadnieniu wydanej decyzji wskazał, że ustalenia dotyczące gabarytów sąsiednich budynków sposobu zabudowy oparł na znajdującej się w aktach dokumentacji zdjęciowej wraz ze zdjęciami satelitarnymi. Organ nie powołał konkretnych akt kart, na których znajdowała się dokumentacja zdjęciowa umożliwiająca dokonanie takich ustaleń. W aktach znajduje się dokumentacja zdjęciowa w tym zakresie ograniczająca się do zdjęć satelitarnych (vide: k. 8, 9 akt organu II instancji). Zdjęcia te nie mogły stanowić podstawy dokonania ustaleń i oceny dotyczącej wielkości budynków bowiem w oczywisty sposób nie wynika z nich najistotniejszy w niniejszej sprawie gabaryt budynków, a mianowicie ich wysokość. Ponadto w aktach administracyjnych znajdują się fotografie obrazujące stanu budynku inwestora i skarżącego, które nie dawały podstawy do poczynienia ustaleń odnośnie charakteru innej zabudowy na tym terenie. Z fotografii oznaczonych jako karta 30 akt organu I instancji nie wynika natomiast jakie obiekty są na nich przedstawione, nadto dotyczą one jedynie dwóch budynków i nie mogą stanowić podstawy oceny charakteru zabudowy na tym terenie G. Także sporządzona dla potrzeb inwestycji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dołączona do projektu budowlanego nie daje możliwości ustalenia gabarytów poszczególnych budynków znajdujących się w sąsiedztwie. Sporządzona analiza nie zawiera bowiem szczegółowych informacji na temat gabarytów poszczególnych budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, ograniczając się do zbiorczego wskazania przedziału wysokości obiektów w obszarze analizowanym. Materiał dowodowy, na który powołał się organ nie umożliwiał dokonania ustaleń niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy.

Nadto Sąd wskazał na konieczność wyjaśnienia kwestii zgodności projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy w zakresie linii zabudowy. Z projektu budowlanego zdaje się wynikać, że projektowany budynek nie jest położony przy przewidzianej w decyzji o warunkach zabudowy linii zabudowy, lecz cofnięty w głąb nieruchomości. Kwestia ta winna podlegać wyjaśnieniu. Sąd nie podzielił przy tym wyrażonego w orzecznictwie stanowiska, że linia zabudowy przewidziana w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma charakter linii nieprzekraczalnej. Linia zabudowy w urbanistyce określa dopuszczalne lub wymagane położenie budynków. Linia ta może mieć charakter obowiązującej linii zabudowy wyznaczającej nakazane położenie ściany frontowej budynków bądź nieprzekraczalnej linii zabudowy, wyznaczającej obszar, za którym dopuszcza się wznoszenie budynków. Pojęcie linii zabudowy nie zostało zdefiniowane w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazać jednak należy, że w § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588) jest mowa o wyznaczeniu przez organ obowiązującej linii zabudowy. Przepis ten stanowi, że obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Także z treści przepisu § 4 ust. 2 i 3 tego rozporządzenia wynika, że prawodawca na gruncie rozporządzenia wskazuje na linię zabudowy o charakterze obowiązującym.

W ocenie Sądu, dla zapewnienia ładu przestrzennego wielokrotnie niezbędne będzie sztywne określenie w planie zagospodarowania przestrzennego czy też decyzji o warunkach zabudowy usytuowania obiektów budowlanych. Przykładowo, w przypadku zabudowy przy głównych ulicach miast, bądź w miejscach gdzie już istniejąca zabudowa jest uporządkowana wzdłuż jednej linii zabudowy, niewątpliwie celowym jest określenie obowiązującej linii zabudowy. W takiej sytuacji dopuszczenie możliwości budowy obiektu w jakiejkolwiek odległości od drogi publicznej wybranej przez inwestora, nie mniejszej niż określona linią zabudowy, może niewątpliwie prowadzić do naruszenia ładu przestrzennego.

Sąd wskazał przy tym, że wyznaczenie linii zabudowy nie ma na celu zachowania odległości budynku od drogi. W tym bowiem zakresie obowiązują uregulowania art. 43 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2007 r. nr 19 poz. 115 ze zm.). Celem wyznaczenia linii zabudowy jest zatem wyłącznie zapewnienie ładu przestrzennego.

Zdaniem Sądu stanowisko, że prawodawca posługując się w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pojęciem obowiązującej linii zabudowy miał na myśli wyłącznie nieprzekraczalną linię zabudowy, nie znajduje uzasadnienia w treści przepisów ustawy o planowaniu przestrzennym jak i cytowanego rozporządzenia. Przeciwnie użycie w treści rozporządzenia słowa "obowiązująca" przemawia raczej za oznaczaniem przez organ w decyzji na podstawie przepisów rozporządzenia linii zabudowy sztywno wyznaczonej.

W ocenie Sądu, ochrona prawa własności nie stanowi argumentu na poparcie stanowiska, że linia zabudowy winna mieć charakter linii nieprzekraczalnej, a nie obowiązującej. Zgodnie z art. 140 k.c. właściciel może korzystać z rzeczy w granicach określonych przez ustawy. Do ustaw takich należy ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która w art. 1 ust. 2 pkt 1 stanowi, że w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się wymagania ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 ust. 1 tej ustawy). Ustawa ta ogranicza wykonywanie prawa własności nieruchomości w daleko idący sposób. W szczególności zawiera ona unormowania wpływające na możliwość zabudowy nieruchomości oraz funkcję obiektów posadowionych na nieruchomości. W kontekście takich unormowań ustawy, wyznaczenie linii zabudowy o charakterze obowiązującym nie stanowi znacznego ograniczenia uprawnień właściciela nieruchomości. Może ono natomiast mieć zasadnicze znaczenie dla zapewnienia wymogów ładu przestrzennego.

W ocenie Sądu, możliwa jest również interpretacja, zgodnie z którą pojęcie linii zabudowy użyte w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w rozporządzeniu wykonawczym do tej ustawy, należy wykładać w sposób tożsamy z pojęciem używanym w urbanistyce. Pojęcie obowiązującej linii zabudowy w rozporządzenia wskazywałoby w takim przypadku jedynie na linię "która obowiązuje inwestora" – bądź jako linia sztywno wyznaczona bądź jako linia nieprzekraczalna. Za przyjęciem takiego rozumienia prawnego tego pojęcia przemawiają argumenty celowościowe. W przypadku braku jednolitej linii zabudowy na danym terenie i braku możliwości osiągnięcia regularności w tym zakresie, może okazać się, że z punktu widzenia ładu przestrzennego, wyznaczenie sztywnej linii zabudowy nie jest konieczne. Przy takiej interpretacji pojęcia linii zabudowy organ winien jednak w decyzji o warunkach zabudowy określić wyraźnie czy wyznaczona linia zabudowy ma charakter obowiązujący czy też nieprzekraczalny.

Zdaniem Sądu organ wydający pozwolenie na budowę winien wyjaśnić tę kwestię. W treści w niniejszej sprawie decyzji o warunkach zabudowy brak jest zapisu o charakterze wyznaczonej linii zabudowy. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy mógł zgodnie z treścią rozporządzenia potraktować ją jako linię obowiązującą i sztywno oznaczoną. Uwzględniając wyrażoną w orzecznictwie sądowoadministracyjnym interpretację linii zabudowy – jako linii nieprzekraczalnej, organ mógł też nadać jej taki charakter. Inwestor może w tej sytuacji zwrócić się, w celu wyjaśnienia istniejących wątpliwości, do organu, który wydał decyzję o warunkach zabudowy o wyjaśnienie wątpliwości co do treści decyzji, w trybie art. 113 § 2 k.p.a. W sytuacji ustalenia, że linia zabudowy miała charakter linii sztywno obowiązującej – organ winien w niniejszej sprawie wnikliwie rozważyć, czy nie zachodzi sprzeczność projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy, z uwagi na niespełnienie wymogu położenia budynku przy linii zabudowy.

Sąd uznał za niezasadne zarzuty dotyczące konsekwencji zamurowania przez skarżącego okna w jego budynku. Okoliczności te nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Organ ocenia bowiem dopuszczalność zabudowy przy granicy nieruchomości na podstawie okoliczności istniejących w dacie wydawania decyzji. Wcześniejsze uzgodnienia stron w tym zakresie nie mają znaczenia dla oceny wniosku inwestora o pozwolenia na budowę, mogą co najwyżej uzasadniać rozstrzygnięcie sporu o charakterze cywilnym przez sąd powszechny.

Sąd wskazał, że w toku ponownego rozpatrzenia sprawy, organ winien nadto szczegółowo odnieść się do kwestii zgłoszonego przez skarżącego wniosku o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy celem ustalenia nacisku planowanego budynku na grunt i oddziaływania tego nacisku na budynek skarżącego. Organ nie wyjaśnił tej kwestii w sposób prawidłowy. Skarżący w piśmie z dnia 26 marca 2010 r. oraz w odwołaniu wskazywał na konieczność zbadania nacisku budynku planowanego przez inwestora na grunt i oddziaływania w ten sposób na budynek skarżącego, przylegający do budynku planowanego. Wnioski skarżącego w tym zakresie nie ograniczały się do kwestii wód gruntowych, która została podana jedynie jako przykład możliwego wpływu inwestycji na obiekt skarżącego. Oba budynku graniczące ze sobą zdecydowanie różnią się gabarytami, a skarżący obawia się o możliwość negatywnego wpływu sąsiedniego obiektu na jego budynek. Kwestia ta winna być przez organ szczegółowo rozważona. Podnoszona przez organ konieczność pokrycia kosztów ewentualnej opinii biegłego nie może pozbawiać skarżącego prawa skutecznego złożenia wniosku o dopuszczenie dowodu z tej opinii. Wskazać także należy, że strona nie może zostać pozbawiona prawa zgłaszania wniosków o dopuszczenie dowodów na poparcie tez przeciwnych od wynikających z dotychczas zebranego materiału dowodowego. Kwestia ta winna być natomiast rozważona przez organ w kontekście ewentualnego nałożenia na stronę obowiązku pokrycia kosztów przeprowadzenia dowodu w trybie przepisów art. 262- 264 k.p.a.

Zdaniem Sądu zarzut skargi naruszenia przepisów k.p.a. przez przyjęcie, jako dowodu w sprawie, pisemnego oświadczenia złożonego przez wnioskodawcę w piśmie z dnia 23 lutego 2010 r. nie jest uzasadniony, pismo to zostało bowiem przez organ potraktowane jako uzasadnienie zlokalizowania obiektu przy granicy, a nie materiał dowodowy stanowiący podstawę dokonania ustaleń.

Decyzją z dnia 20 grudnia 2012 r., nr [...], wydana na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4, art. 36 ustawy – Prawo budowlane, Prezydent Miasta ponownie zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorowi – K. B. pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku oraz budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego na terenie działki nr [...], km [...], oraz działki nr [...] i [...] obręb G. przy ul. Ł. [...]

W uzasadnieniu decyzji wyjaśnił, że ocena naruszenia uzasadnionych interesów osób trzecich w rozumieniu art. 5 ustawy – Prawo budowlane uzależniona jest od ustalenia, czy wzniesienie obiektu budowlanego odpowiada normom Prawa budowlanego, warunkom techniczno - budowlanym, oraz czy planowana inwestycja nie powoduje uciążliwości dla otoczenia. Również zasada ochrony interesów osób trzecich podlega ograniczeniom wynikającym z ustaw, w tym również Prawa budowlanego, tym samym jeżeli decyzja o pozwoleniu budowę nie wykazuje sprzeczności z tymi wymogami, to dolegliwości dla otoczenia wynikające z realizacji przedsięwzięcia nie stanowią naruszenia uzasadnionych interesów osób trzecich. Zasada ochrony interesów osób trzecich nie może zatem prowadzić do sytuacji, w której to osoby trzecie, a nie inwestorzy - właściciele nieruchomości, decydować będą o dopuszczalności wybudowania obiektu budowlanego czy miejscu jego posadowienia - nie można bowiem doprowadzić do sytuacji w której uprawnienia właściciela nieruchomości sąsiedniej całkowicie ograniczają uprawnienia inwestora. Ochrona interesów osób trzecich, zawarta w art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane nie może sięgać również tak daleko, by uniemożliwić inwestorowi realizację zamierzenia budowlanego, gdy jest ono zgodne z przepisami. Zgodnie z art. 4 ustawy - Prawo budowlane każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Powyższa regulacja nawiązuje również do treści art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jest również rozwinięciem i konkretyzacją zasady wyrażonej w art. 140 k.c., w myśl której właściciel może, z wyłączeniem innych osób, m.in.: korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Istotnie właściciel nieruchomości powinien przy wykorzystaniu swego prawa powstrzymać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno - gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Ochrona interesów osób trzecich obejmuje bardzo szeroki wachlarz zagadnień z zakresu oddziaływania jednej nieruchomości na drugą i to nie tylko w zakresie zachowania przepisów techniczno-budowlanych, niemniej ochrona ta nie może sięgać tak daleko, by uniemożliwić inwestorowi realizacje zamierzenia budowlanego, gdy jest ono zgodne z przepisami, co wynika wprost z art. 35 ust. 4 ustawy - Prawo budowlane.

Zdaniem organu pierwszej instancji w rozpoznawanej sprawie bezspornym jest, że objęty decyzją o pozwoleniu na budowę projekt budowlany jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, a inwestor wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Skarżący powołując się na naruszenie jego interesów, gdzie realizacja zamierzenia budowlanego zakłócałby korzystanie z nieruchomości skarżącego ponad przeciętną miarę, nie wykazał skutecznie naruszenia jakiegokolwiek przepisu prawa, nie wykazał również realnych uciążliwości związanych z korzystaniem z jego nieruchomości, spowodowanych przez realizację przedmiotowej inwestycji. Szczegółowa analiza natomiast zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego daje podstawy do uznania, że przedmiotowe zamierzenie budowlane nie powoduje kolizji z możliwością swobodnego zagospodarowania i korzystania z działki będącej własnością skarżącego. Bezspornym jest – w ocenie organu - że co do zasady, możliwa jest realizacja przy granicy nieruchomości inwestycji odbiegającej gabarytami od budynku znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości (§ 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r.), przy czym również przepisy prawa cywilnego dotyczące prawa własności i jego ochrony nie wykluczają takiej możliwości, tym samym stanowisko skarżącego (jak wskazano w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 30 maja 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 949/11 ), iż w zakresie zbliżenia do granicy, miedzy sąsiednimi nieruchomościami musi istnieć równowaga nie jest w świetle stanu prawnego, jaki znajdował zastosowanie w niniejszej sprawie uzasadnione. Analiza zabudowy znajdującej się w sąsiedniej okolicy przeprowadzona na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dokonanej w związku z wydaną dla przedmiotowej inwestycji decyzją o warunkach zabudowy prowadzi do jednoznacznych ustaleń, z których wynika, że powstający budynek mieszkalny realizowany zostaje na obszarze, na którym posadowienie budynku mieszkalnego na granicy nieruchomości sąsiedniej nie odbiega od stosunków miejscowych. Ocena natomiast wskaźnika zabudowy, czy też wysokości budynku została dokonana w postępowaniu dotyczącym wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Oceniając zgodność projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy, organ pierwszej instancji wskazał, że charakter linii zabudowy w wydanej w sprawie decyzji o warunkach zabudowy został określony poprzez odwołanie się do załącznika graficznego decyzji, który jednoznacznie wskazuje, że przyjęta linia zabudowy ma charakter maksymalnej nieprzekraczalnej linii zabudowy (z zastosowaniem normy PN-B-01027:2002 oznaczenie graficzne zabudowy), tym samym organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę nie miał wątpliwości w zakresie zgodności projektu budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy, tym bardziej, że z załączonej do decyzji o warunkach zabudowy analizy wynika, że na terenie objętym analizą brak jest wyznaczonej jednolitej linii zabudowy, w związku z powyższym nie istniała konieczność wyznaczenia sztywnej linii zabudowy.

Odnosząc się natomiast do wniosku skarżącego w zakresie dopuszczenia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy celem ustalenia nacisku planowanego budynku na grunt i oddziaływania tego nacisku na budynek skarżącego organ pierwszej instancji wskazał, że zgodnie z art. 84 k.p.a. jeżeli w rozstrzyganej sprawie, zdaniem organu prowadzącego postępowanie, wymagane są wiadomości specjalne, organ ten może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie stosownej opinii. Z treści tego przepisu wynika jednoznacznie, że skorzystanie z opinii biegłego przy rozstrzyganiu sprawy administracyjnej jest fakultatywne (uznaniowe), niemniej ograniczone do sytuacji wymagających dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy wiadomości specjalnych, przy czym to organ podejmuje decyzję czy posiadana wiedza w danej sprawie jest wystarczająca do wydania decyzji kończącej postępowanie. Dowód z opinii biegłego powinien być dopuszczony wówczas, gdy po przeprowadzeniu postępowania dowodowego co do okoliczności faktycznych okaże się, że pełna ocena jego wyników wymaga bliższego poznania reguł istniejących w danej dziedzinie bądź pojawią się kwestie budzące poważne wątpliwości organu prowadzącego postępowanie administracyjne. Zgodnie z art. 78 k.p.a., strona ma prawo zwrócić się do organu o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego, jednak nie jest to żądanie o charakterze wiążącym, organ prowadzący postępowanie nie jest zatem związany wnioskiem strony o powołanie biegłego dla ustalenia okoliczności, która w sposób nie budzący wątpliwości może być ustalona przez organ na podstawie dokumentów sprawy. Bez względu na charakter i rodzaj opinii biegłego, organ administracyjny nie jest tą opinią związany w jakimkolwiek stopniu. Dowód z opinii biegłego, jak każdy inny dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ administracyjny z uwzględnieniem całokształtu materiału zgromadzonego w sprawie, gdy uzna ją za trafną może ją całkowicie przyjąć, bądź zanegować twierdzenia w niej zawarte, tym samym, jeżeli w przekonaniu organu materiał dowodowy jest wystarczający dla prawidłowego wydania decyzji administracyjnej, dopuszczenie dowodu z opinii biegłego mogłoby jedynie prowadzić do przewlekłości postępowania.

Zdaniem organu pierwszej instancji ponowna analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w sposób dostateczny i wystarczający dla prawidłowego wydania decyzji administracyjnej w przedmiotowej sprawie, wykluczyła możliwość negatywnego oddziaływania przedmiotowej inwestycji na budynek skarżącego wskutek nacisku planowanego budynku. W skład projektu budowlanego będącego przedmiotem zatwierdzenia wchodzą techniczne badania podłoża gruntowego wykonane przez rzeczoznawcę w zakresie geotechniki inż. K. S., z których wynika, że możliwa jest zabudowa działki przy ul. Ł. [...], w opracowywanym terenie występują grunty zdolne przejąć obciążenia bezpośrednio od fundamentów budynku, z zaleceniem posadowienia budynku nie głębiej niż 3,0 m pod poziomem terenu. Warunek powyższy został spełniony w projekcie budowlanym. Inwestor przedłożył ponadto do akt sprawy dodatkową ekspertyzę techniczną wykonaną przez rzeczoznawcę w zakresie geotechniki, z której wynika, że budynek przy ul. Ł. [...] zaprojektowano powyżej wody gruntowej na poziomie fundamentów sąsiedniego budynku. Rzeczoznawca stwierdził, że w istniejących warunkach gruntowo-wodnych nie ma możliwości na wybijanie wody gruntowej ze względu na nacisk obiektu. Akta sprawy zawierają również orzeczenie techniczne sporządzone przez mgr inż. J. G. w celu oceny wpływu budowanego budynku na działce nr [...] na konstrukcję istniejącego budynku przy ul. O., z której wynika brak wpływu projektowanego budynku na konstrukcję istniejącego sąsiedniego budynku (będącego własnością skarżącego ). W aktach sprawy znajduje się również opinia Geologa Powiatowego z dnia 20 maja 2011 r. potwierdzająca, że wykonanie budynku na posesji przy ul. Ł. [...], zgodnie z przedstawionym projektem budowlanym, nie powinno spowodować zmian w kierunku odpływie wód gruntowych ani piętrzenia tych wód a tym samym negatywnie oddziaływać na grunty sąsiednie i powodować zalewania piwnic budynku zlokalizowanego na posesji przy ul. O. [...]. Ponadto ustalono, że konstrukcja w projektowanym budynku została tak zaprojektowana, że obciążenia z budynku (ze słupów) zostały przekazane na elementy konstrukcyjne budynku (słupy i podciągi) znajdujące się w osi wewnętrznej budynku przesuniętej od osi ściany przy działce skarżących o 296 cm co wskazuje, że projektowany budynek nie ma wpływu na konstrukcję istniejącego budynku skarżących, co potwierdził również organ II instancji w decyzji z dnia 15 września 2010 r.

Organ pierwszej instancji wskazał, że projekt został wykonany i sprawdzony przez osoby posiadające odpowiednie uprawnienia i zawiera wymagane uzgodnienia. Budynek mieszkalny nie stanowi inwestycji wymagającej uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Inwestor złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Inwestycja została w znacznej części zrealizowana, a jej forma architektoniczna nawiązuje do istniejącej zabudowy, tworząc harmonijną całość i nie narusza ładu przestrzennego, a dalsze opóźnianie dokończenia inwestycji stanowi dla inwestora niepowetowaną stratę materialną.

W odwołaniu od powyższej decyzji G. i T. S. ponownie zarzucili decyzji Prezydenta Miasta z dnia 20 grudnia 2012 r. naruszenie:

– art. 153 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 138 § 2 k.p.a. polegające na zlekceważeniu (nieuwzględnieniu) oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 listopada 2007 r., z dnia 22 października 2009 r., w decyzji Wojewody z dnia 15 września 2010 r. oraz wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 30 maja 2012 r.,

– art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. polegające na niewyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności sprawy i zaniechaniu wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie,

– art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane polegające na błędnym przyjęciu, że projekt budowlany zgodny jest z decyzją Prezydenta Miasta z dnia 16 listopada 2005 r. o warunkach zabudowy,

– art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane w zw. z art. 21 ust. 1 i art. 32 ust. 1 i art. 64 Konstytucji RP oraz art. 140 i art. 144 k.c. polegające na nieposzanowaniu uzasadnionych interesów skarżących, na nierównym traktowaniu wnioskodawcy i skarżących oraz naruszeniu prawa własności skarżących,

– § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w zw. z art. 140 i art. 144 k.c. oraz art. 5 k.c. polegające na przyjęciu, że wnioskodawca wprowadzając w błąd skarżących co do zakresu zamierzonej inwestycji, korzysta z ochrony prawnej, mogąc usytuować ścianę budynku na granicy nieruchomości.

W ocenie skarżących organ I instancji nie przeprowadził postępowania dowodowego w wymaganym zakresie i po raz kolejny nie zastosował się do wiążącej oceny prawnej oraz udzielonych przez sąd wskazówek co do dalszego postępowania.

Decyzją z dnia 9 kwietnia 2013 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., Wojewoda utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu Wojewoda stwierdził że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie a zebrany materiał dowodowy oraz przeprowadzona ponowna analiza całości akt sprawy oraz dodatkowe wyjaśnienia zawarte w decyzji organu I instancji zostały wykonane zgodnie z zaleceniami wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 30 maja 2012 r.

W ocenie organu odwoławczego interpretacja normy art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane może uzasadniać sięganie w celu ochrony interesów właścicieli sąsiedniej nieruchomości do norm spoza systemu prawa administracyjnego - norm prawa cywilnego, w takiej sytuacji, gdy przepisy prawa administracyjnego nie regulują zabezpieczenia interesów określonej kategorii. Natomiast w sytuacji, gdy w przepisach prawa budowlanego zakres interesów innych osób pozostających w obszarze oddziaływania obiektu został wyraźnie unormowany, brak jest podstaw do poszukiwania dalej idącej ochrony w przepisach prawa cywilnego. Zastosowanie tych przepisów wyłączyłoby uprawnienia właściciela do zabudowy nieruchomości wynikających z przepisów prawa administracyjnego. Interes właściciela sąsiedniej nieruchomości przed budową obiektu przy granicy, chroniony jest jedynie w takim zakresie, jaki wynika z unormowania § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., a opieranie w takiej sytuacji rozstrzygnięcia kwestii budowy na granicy na normie art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane oraz przepisów kodeksu cywilnego, regulujących kwestie prawa sąsiedzkiego, nie znajduje uzasadnienia.

Wojewoda wyjaśnił, że w jaki sposób wykorzystywane są nieruchomości na tym obszarze, jakie jest ich przeznaczenie, jaka jest wielkość zrealizowanych na nieruchomościach obiektów budowlanych i sposób zabudowy został, jak podkreśla organ I instancji, ściśle przeanalizowany na etapie dużo wcześniejszym, czyli przed wydaniem decyzji Prezydenta Miasta z dnia 16 listopada 2005 r. o warunkach zabudowy, która to dopuszcza inwestycję w postaci budynku wielorodzinnego na działce nr [...] przy ul. Ł. [...] w G. Załączona do decyzji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzona przez osobę uprawnioną, wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów i architektów, zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazuje, że w analizowanym obszarze znajdują się nieruchomości zabudowane budynkami o funkcji mieszkalnej, w tym wielorodzinnej wraz z towarzyszącymi nielicznymi budynkami gospodarczymi. Średni wskaźnik w stosunku do powierzchni działki wynosi 30,4 % przy maksymalnym dla tego terenu wynoszącym 53 %. Również wysokość budynków jest zróżnicowana i wynosi od 1 do 3 kondygnacji - od 5,0 m do 11,0 m. Tak więc wskazane w decyzji o warunkach zabudowy warunki i wymagania ochrony i kształtowania terenu w tym: wskaźnik wielkości zabudowy wynoszący 34,4 %, szerokość elewacji do 11 m od ul O. i do 17 m od ul. Ł. z tolerancją 20% oraz wysokość zabudowy do 3 kondygnacji i 11 m, zostały określone na podstawie wcześniejszej analizy nie tylko działki sąsiedniej skarżących. Ponadto podkreślić należy, że organy architektoniczno-budowlane wydające decyzje pozwolenia na budowę nie posiadają kompetencji do badania tej decyzji. Organem odwoławczym właściwym do badania decyzji o warunkach zabudowy jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Decyzja Prezydenta Miasta z dnia 16 listopada 2005 r. o warunkach zabudowy, jest decyzją ostateczną i nie została zaskarżona przez strony postępowania w tym skarżących. Przedłożony projekt budowlany w żaden sposób nie narusza obowiązujących przepisów ustawy - Prawo budowlane, co Sąd wskazywał już w wyrokach w tej sprawie, oraz ustaleń decyzji o warunkach zabudowy zarówno w zakresie wielkości budynku, jego wysokości oraz szerokości i długości. Jednocześnie należy podkreślić, że to skarżący posiadają budynek mieszkalny w granicy z działką inwestora, do którego zgodnie z obowiązującymi na dzień wydania decyzji przepisami i warunkami zabudowy doprojektowano budynek mieszkalny czterorodzinny. Lokalizacja planowanego budynku w granicy działki jak i wielkość styku obu budynków nie narusza w żaden sposób obowiązujących przepisów prawa i nie sposób uznać, że budowa budynku pozostaje w sprzeczności ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności nieruchomości. Obie nieruchomości - inwestora i skarżących, będą bowiem wykorzystywane głównie jako nieruchomości o charakterze mieszkaniowym. Jeżeli przepisy prawa zezwalają właścicielowi na określony sposób korzystania z nieruchomości, to właściciele innych nieruchomości nie mogą, powołując się na własne prawo własności, dążyć do ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości danego właściciela. W szczególności, dążenie przez właściciela budynku, usytuowanego w granicy z nieruchomością sąsiednią do uniemożliwienia posadowienia budynku na sąsiedniej nieruchomości, również w granicy nieruchomości, a więc na styku z jego budynkiem, należy ocenić jako nieuzasadnioną ingerencję w prawo własności służące właścicielowi nieruchomości sąsiedniej, a ponadto jako naruszające gwarantowaną zasadę równości podmiotów wobec prawa. Dotychczasowe postępowanie skarżących jednoznacznie dąży do nierównego i niesprawiedliwego traktowania własności inwestora.

Organ odwoławczy podzielił również stanowisko organu I instancji w zakresie interpretacji linii zabudowy wskazanej w decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie bowiem z § 3 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, podstawowe jednobarwne oznaczenia graficzne dotyczące granic i linii regulacyjnych, a także elementów zagospodarowania przestrzennego, przeznaczone do stosowania w części graficznej decyzji, o których mowa w ust. 1, stosuje się zgodnie z Polską Normą PN-B-01027 z dnia 11 lipca 2002 r. Zastosowane w decyzji z dnia 16 listopada 2005 r. o warunkach zabudowy, w załączniku graficznym oznaczenie graficzne wskazuje jednoznacznie, że jest to nieprzekraczalna linia zabudowy.

Odnośnie kwestii dotyczącej przeprowadzenia niezależnego dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy celem ustalenia nacisku planowanego budynku na grunt i oddziaływania tego nacisku na grunt skarżących, Wojewoda stwierdził, że w powyższym postępowaniu niezasadne jest wykonanie dodatkowej opinii niezależnego biegłego rzeczoznawcy ds. geotechnicznych, bowiem znajdujące się w projekcie budowlanym badania gruntu i orzeczenie techniczne wykonane przez konstruktora mgr inż. J. G. "O możliwości budowy projektowanego budynku przy granicy z istniejącym budynkiem" oraz załączona do akt ekspertyza geotechniczna wykonana przez K. S. - rzeczoznawcę w zakresie geotechniki, a także pismo Geologa Powiatowego Urzędu Miasta z dnia 19 maja 2011 r. są w zupełności wystarczające do uznania przez organy architektoniczno-budowlane, że nacisk projektowanego budynku na grunt oraz wody gruntowe nie będą miały negatywnego wpływu na grunty sąsiednie, na konstrukcję budynku skarżących oraz nie będzie zalewania piwnic sąsiedniego budynku. Każdy rzeczoznawca wykonuje opinie w oparciu o specjalistyczne badania, zgodnie ze sztuką i obowiązującą wiedzą techniczną w ramach posiadanych uprawnień, nie sugerując się podmiotem zlecającym. Opinia geotechniczna służy do skonkretyzowania warunków gruntowych na terenie inwestora. Osobą właściwą i uprawnioną do oceny wpływu planowanej inwestycji na nieruchomość sąsiednią z uwzględnieniem warunków gruntowych jest konstruktor oraz sprawdzający, posiadający zdolność do pełnienia samodzielnych funkcji technicznych zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane. Ponadto osoba sporządzająca orzeczenie techniczne staje się jednocześnie uczestnikiem procesu projektowego i zgodnie z art. 20 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane odpowiada za złożone oświadczenie o wykonaniu orzeczenia zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Również pracownicy organu architektoniczno-budowlanego oceniający materiał dowodowy w ramach posiadanych kompetencji i wiedzy potrafią ocenić prawidłowość przedłożonych dokumentów. Zebrany materiał dowodowy dokumentuje wszystkie ustalenia dokonane przez organy architektoniczno-budowlane w przedmiotowej sprawie. Przy założeniu, że projekt przewidujący budowę inwestycji w granicy działki jest niewłaściwy, należałoby zawsze odmówić pozwolenia na budowę aby uniknąć ryzyka zaskarżenia. Nie jest to jednak rozwiązanie zasadne, tym bardziej, że prawo dopuszcza budowę w granicy zgodnie z warunkami technicznymi (nie naruszając własności sąsiedniej), szczególnie w przypadku, gdy na granicy sąsiedniej taki obiekt już istnieje. Również skarżący w całym procesie administracyjno-sądowym nie wskazali konkretnego dowodu naruszenia prawa, popartego odrębnymi badaniami i orzeczeniami, oraz negatywnego wpływu zrealizowanej inwestycji na ich nieruchomość.

Zdaniem Wojewody organ I instancji wydając decyzję o pozwoleniu na budowę z dnia 20 grudnia 2012 r. nie naruszył, wskazanych przez skarżących, przepisów postępowania ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, jak i przepisów postępowania administracyjnego oraz w pełni ustosunkował się do kwestii usytuowania budynku przy granicy działki z nieruchomością sąsiednią w oparciu o art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane nakazujący zapewnienie poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich szczególnie w zakresie § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w kontekście art. 140 i art. 144 k.c. wskazanego w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 listopada 2007 r., z dnia 22 października 2009 r. i z dnia 30 maja 2012 r.

W skardze na powyższą decyzję T. S. zarzucił jej naruszenie:

– art. 153 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz art. 138 § 2 zd. 2 k.p.a. polegające na zlekceważeniu (nieuwzględnieniu) oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania wyrażonych w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 listopada 2007 r., z dnia 22 października 2009 r., w decyzji Wojewody z dnia 15 września 2010 r. oraz wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 30 maja 2012 r.,

– art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. polegające na niewyjaśnieniu wszystkich istotnych okoliczności sprawy i zaniechaniu wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie,

– art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy - Prawo budowlane polegające na błędnym przyjęciu, że projekt budowlany zgodny jest z decyzją Prezydenta Miasta z dnia 16 listopada 2005 r. o warunkach zabudowy,

– art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane w zw. z art. 21 ust. 1 i art. 32 ust. 1 i art. 64 Konstytucji RP oraz art. 140 i art. 144 k.c. polegające na nieposzanowaniu uzasadnionych interesów skarżących, na nierównym traktowaniu wnioskodawcy i skarżących oraz naruszeniu prawa własności skarżących,

– § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w zw. z art. 140 i art. 144 k.c. oraz art. 5 k.c. polegające na przyjęciu, że wnioskodawca wprowadzając w błąd skarżącego co do zakresu zamierzonej inwestycji, korzysta z ochrony prawnej, mogąc usytuować ścianę budynku na granicy nieruchomości

Wskazując na powyższe zarzuty wniósł o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz o zasądzenie od organu, na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu skargi podniósł, że organy nie przeprowadziły postępowania dowodowego w wymaganym zakresie oraz nie zastosowały się do wiążącej oceny prawnej oraz wskazań sądu co do dalszego postępowania. W szczególności wytycznych nie spełnia analiza, czy projekt budowlany narusza zasady ochrony prawa własności wynikającej art. 140, art. 144 k.c., zasady równości oraz przepisy "prawa sąsiedzkiego". Nadal brakuje analizy zawierającej szczegółowe informacje na temat sposobu zabudowy oraz gabarytów poszczególnych budynków znajdujących się w sąsiedniej okolicy. Zdaniem skarżącego nie została wyjaśniona kwestia nacisku projektowanego budynku na grunt i oddziaływania tego nacisku na nieruchomość skarżących, a przeprowadzenie opinii przez geologa powiatowego nie czyni zadość wnioskowi skarżącego o przeprowadzenie opinii biegłego w zakresie geotechniki na tę okoliczność. Skarżący ocenił jako sprzeczne z decyzja o warunkach zabudowy przyjęcie przez organ, że linia zabudowy ma charakter linii nieprzekraczalnej. Podniósł ponadto, że to inwestor powinien dostosować się do istniejącej zabudowy skarżących, a nie odwrotnie. Posiłkowanie się przez Wojewodę istniejącą zabudową w okolicy również nie ma decydującego znaczenia – najistotniejsza jest zabudowa sąsiednia, czyli skarżących. Wskazał też, że inwestor nie zawiadomił skarżącego, że ma zamiar budować na granicy i zażądał zamurowania okien, czego skarżący by nie uczynił, gdyby znał rzeczywiste zamiary inwestora.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację oraz stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 1 października 2013 r. inwestor K. B. wniósł o oddalenie skargi. Zdaniem inwestora organ przeprowadził wymagane przepisami prawa analizy, czy wznoszony przez niego obiekt oddziałuje szkodliwie na nieruchomość skarżącego. Dla prawidłowego wydania decyzji nie jest konieczna opinia biegłego. Projektowany budynek nie narusza wymogów prawa ani ograniczeń wynikających z decyzji o warunkach zabudowy. W ocenie inwestora twierdzenia skarżącego o zakłóceniu korzystania z jego nieruchomości są gołosłowne.

Pismem z dnia 2 stycznia 2014 r. skarżący, przedkładając opinię kominiarską, wskazał, że – jego zdaniem – wynika z niej, że wskutek inwestycji wnioskodawcy, skarżący zmuszony był zaprojektować i wykonać przedłużenie przewodów kominowych, co narusza jego prawo własności.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Dokonując kontroli legalności wydanych w sprawie decyzji, Sąd stosownie do treści art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), nie jest związany granicami skargi.

W niniejszej sprawie organy obu instancji nie rozstrzygnęły zasadniczej spornej między stronami kwestii możliwości realizacji obiektu inwestora na granicy nieruchomości, przylegającego do obiektu budowlanego położonego na sąsiedniej nieruchomości, stanowiącego własność G. S. (uczestniczki postępowania) i T. S. (skarżącego). Było to konsekwencją braku uwzględnienia wiążącej oceny prawnej oraz wskazań co do dalszego postępowania zawartych w wydanych w sprawie wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 28 listopada 2007 r., z dnia 22 października 2009 r., a w szczególności w wyroku z dnia 30 maja 2012 r.

Sprawa dotycząca zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na rozbiórkę istniejącego budynku oraz budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. Ł. [...] w G. była już dwukrotnie rozpoznawana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku.

W wyroku z dnia 28 listopada 2007 r. Sąd ten wskazał, że organ rozpoznający sprawę winien uwzględnić art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane, przepisy konstytucyjne o ochronie prawa własności, jak również przepisy art. 140 i art. 144 k.c.

Z kolei w wyroku z dnia 22 października 2009 r. wskazał, że dokonana przez organ interpretacja dopuszczalności spornej budowy przy granicy z działką sąsiednią w świetle § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. jest prawidłowa. Jednakże, organ powinien przeprowadzić pogłębione postępowanie wyjaśniające w ramach art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy - Prawo budowlane w zakresie kwestii dopuszczalności usytuowania spornego obiektu przy granicy z działką skarżących, uwzględniając zasady ochrony prawa własności wynikającej z art. 140 k.c. oraz zasady równości stron . Sąd wskazał, że w okolicznościach niniejszej sprawy, w której ściana przylegającego projektowanego budynku wielomieszkaniowego pozostaje w znacznej dysproporcji do ściany budynku skarżących (jednorodzinnego, jednokondygnacyjnego), a wyjazd z garażu podziemnego projektowanego budynku przylega do wyjścia do budynku sąsiedniego, istnieje konieczność uwzględnienia słusznego interesu stron postępowania. Sąd ten wskazał, że pozytywnie można rozstrzygnąć wniosek tylko tej strony, która wykaże w toku postępowania, że budowa przy granicy z nieruchomością sąsiednią nie zakłóci korzystania z sąsiedniej nieruchomości ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości.

Natomiast w wyroku z dnia 30 maja 2012 r. Sąd wyjaśnił, że w niniejszej sprawie znajduje zastosowanie przepis § 12 ust. 4 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w poprzednim brzmieniu, zgodnie z którym: jeżeli na sąsiedniej działce bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy tej granicy, przylegającej do istniejącej ściany, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej. Oznacza to, że wymóg określony w tym przepisie jest spełniony, albowiem przepis ten nie wymaga, by ściana projektowanego budynku miała wielkość odpowiadającą wielkości ściany budynku istniejącego na sąsiedniej nieruchomości,

W ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie organy obu instancji nie dokonały w wydanych decyzjach prawidłowych i wyczerpujących ustaleń faktycznych dotyczących oceny realizacji przedmiotowej inwestycji przy granicy nieruchomości w kontekście art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane, przepisów Konstytucji RP o ochronie prawa własności, jak również norm art. 140 i art. 144 k.c., ani nie rozważyły w uzasadnieniach decyzji szczegółowo tych kwestii.

W szczególności podkreślić należy, że organ odwoławczy, wbrew ocenie prawnej zawartej w wydanych w sprawie wyrokach, wskazał, że interes prawny właściciela sąsiedniej nieruchomości przed budową obiektu przy granicy, chroniony jest jedynie w takim zakresie, jaki wynika z unormowania § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., a opieranie w takiej sytuacji rozstrzygnięcia tej kwestii na normie art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane oraz przepisach Kodeksu cywilnego, regulujących kwestie prawa sąsiedzkiego, nie znajduje uzasadnienia. Sąd w wydanych w sprawie wyrokach w sposób jednoznaczny ocenił, jako niezbędne dokonanie analizy możliwości realizacji przedmiotowej inwestycji przy granicy nieruchomości w kontekście art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy – Prawo budowlane, przepisów Konstytucji RP o ochronie prawa własności, jak również norm art. 140 i art. 144 k.c.

Również twierdzenia organu odwoławczego, w których podnosił, że wielkość zrealizowanych na przedmiotowym obszarze obiektów budowlanych i sposób ich zabudowy został już przeanalizowany w toku postępowania zakończonego decyzją o warunkach zabudowy, a w szczególności w sporządzonej w jego ramach analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, w sposób jednoznaczny wykazują, że organ odwoławczy odstąpił od wiążącej oceny oraz wskazań zawartych w wyroku tutejszego Sądu z dnia 30 maja 2012 r. Organ odwoławczy dokonał bowiem badania cech zabudowy na terenie sąsiadującym z nieruchomości objętą inwestycją wyłącznie pod kątem średnich wskaźników zabudowy ustalonych w powyższej analizie architektoniczno-urbanistycznej. W konsekwencji wyjaśnienia swe ograniczył do wyznaczonego w decyzji o warunkach zabudowy obszaru analizowanego. Ponadto dokonał jedynie przedstawienia średniego wskaźnika powierzchni zabudowy, wysokości budynków oraz szerokości elewacji wynikających z decyzji o warunkach zabudowy obliczonych dla nieruchomości objętych obszarem analizowanym.

Jak wynika jednoznacznie z oceny prawnej zawartej w wyroku z dnia 30 maja 2012 r., rzeczą organów rozstrzygających niniejsza sprawę było szczegółowe ustalenie i wnikliwa ocena, w jaki sposób wykorzystywane są nieruchomości w sąsiadującej okolicy, jakie jest ich przeznaczenie, jaka jest wielkość zrealizowanych na nieruchomościach obiektów budowlanych i sposób zabudowy, czy są one zbliżone do granicy, w jaki sposób, jaką powierzchnią. Po dokonaniu tych ustaleń organ winien ocenić czy wielkość obiektu inwestora i zbliżenie obiektu do granicy odpowiada sposobowi zabudowy na tym terenie. Jeżeli gabaryty innych budynków na tym obszarze są porównywalne z gabarytami obiektu inwestora i w okolicy przeważa zabudowa przy granicy, a budynek skarżącego jest obiektem zdecydowanie odbiegającym wielkością od sposobu zabudowy na tym terenie, to okoliczności te mogą przemawiać za dopuszczeniem możliwości realizacji przez inwestora przy granicy nieruchomości obiektu o większych gabarytach od budynku znajdującego się na nieruchomości sąsiedniej. Sąd podkreślił, że treść art. 140 i art. 144 k.c. dają podstawę do twierdzenia, iż stosunki między właścicielami sąsiednich nieruchomości i zakres wpływu na nieruchomość sąsiednią zależą zatem m.in. od społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa własności nieruchomości i stosunków miejscowych. W konsekwencji Sąd uznał, że organ winien dokonać oceny powyższej kwestii w oparciu o zabudowę na działkach znajdujących się w sąsiedniej okolicy, w tym w obszarze analizowanym wyznaczonym w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy, przy czym badany obszar może obejmować większy teren.

Ograniczenie przez organy odwoławczy dokonanej, w powyższym zakresie, analizy wyłącznie do sposobu zabudowy nieruchomości wynikającego z danych zawartych w decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla przedmiotowej inwestycji, w sposób oczywisty nie realizuje wyżej opisanej oceny prawnej oraz wskazań co do dalszego postępowania zawartych w wyroku tutejszego Sądu z dnia 30 maja 2012 r. Z kolei organ pierwszej instancji w zakresie badania sposobu zabudowy nieruchomości sąsiednich całkowicie odwołał się do analizy dokonanej w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Ponadto organy obu instancji nie dokonały żadnej oceny przedmiotowej sprawy pod względem tego, czy na sąsiednim terenie (również poza granicami obszaru analizowanego) występuje zabudowa w zbliżeniu do granic nieruchomości, w jaki sposób zrealizowano ewentualne zbliżenie oraz na jakiej powierzchni ściany przylegających budynków pokrywają się. Ustalenia te, w świetle wyżej przytoczonej treści uzasadnienia wyroku z dnia 30 maja 2012 r. były kluczowe dla rozstrzygnięcia sprawy. Dopiero bowiem po ustaleniu tych okoliczności faktycznych sprawy organy były władne prawidłowo ocenić, czy wielkość obiektu inwestora i zbliżenie obiektu do granicy odpowiada sposobowi zabudowy na tym terenie, a w konsekwencji, czy dopuszczalna jest realizacji przez inwestora przy granicy nieruchomości obiektu o większych gabarytach od budynku znajdującego się na nieruchomości sąsiedniej. Podkreślić należy także, że Sąd w ww. wyroku zaznaczył, że sporządzona dla potrzeb inwestycji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dołączona do projektu budowlanego nie daje możliwości ustalenia gabarytów poszczególnych budynków znajdujących się w sąsiedztwie. Sporządzona analiza nie zawiera bowiem szczegółowych informacji na temat gabarytów poszczególnych budynków znajdujących się w obszarze analizowanym, ograniczając się do zbiorczego wskazania przedziału wysokości obiektów w obszarze analizowanym.

Organy winny wziąć pod uwagę również to, że mimo dopuszczenia przez przepisy prawa – zarówno administracyjnego, jak i cywilnego oraz konstytucyjnego – zabudowy przy granicy nieruchomości, to niewątpliwie słusznie wskazywał Sąd, w wyrokach wydanych w niniejszej sprawie na wyjątkowość dopuszczalności takiej zabudowy z punktu widzenia ochrony prawa własności i przepisów prawa sąsiedzkiego.

Twierdzenie organu odwoławczego, jako organu administracji architektoniczno-budowlanej, o braku kompetencji do badania decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla przedmiotowej inwestycji, niewątpliwie słuszne, wynikało jednak z niezrozumienia dokonanej w ww. wyroku Sądu oceny prawnej istotnych zagadnień przedmiotowej sprawy. Z tego powodu nie mogło stanowić podstawy do odstąpienia od powyższej oceny prawnej. Podkreślić należy, że na skutek wydanych w sprawie wyroków, organy rozpatrujące sprawę nie były zobowiązane do kontroli zgodności z prawem decyzji Prezydenta Miasta z dnia 16 listopada 2005 r. o warunkach zabudowy, lecz do dokonania oceny sposobu zabudowy na sąsiadujących nieruchomościach pod innym kątem, niż to zostało ocenione w tej decyzji, a zakres badania został przez orzekające Sądy znacznie poszerzony. Celem tak sformułowanych wskazań co do dalszego postępowania było ustalenie czy zachodzi podstawa do realizacji przedmiotowej inwestycji w świetle wymogów art. 140 k.c 1 144 k.c.. Niewykonanie tych wskazań stanowiło naruszenie art. 153 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, a tym samym przepisów art. 7, art. 77, art. 80 oraz art. 107 § 1 i 3 k.p.a.

Prezydent Miasta jak i Wojewoda, wydając kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje, związani byli oceną prawną i wytycznymi zawartymi w wyrokach wydanych w niniejszej sprawie. Stosownie bowiem do treści art. 153 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność były przedmiotem zaskarżenia. Konsekwencją związania Sądu oceną prawną wyrażoną w prawomocnym wyroku jest to, że stanowisko Sądu I instancji, który rozpoznaje skargę strony od ponownego orzeczenia organu administracyjnego, powinno odpowiadać ocenie prawnej tegoż Sądu, wyrażonej w poprzednim orzeczeniu, a Sąd ten nie może formułować nowych ocen prawnych, które pozostawałyby w sprzeczności z wyrażonym wcześniej poglądem.

Organy obu instancji nie ustaliły w rezultacie w sposób dokładny stanu faktycznego sprawy z uwagi na brak wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, a wniosków w tym zakresie nie zawarły w uzasadnieniach wydanych decyzji. W konsekwencji poczynione ustalenia o nawiązywaniu formy architektonicznej projektowanego budynku do istniejącej zabudowy i tworzeniu harmonijnej całości (twierdzenia organu pierwszej instancji) oraz braku sprzeczności budowy budynku ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności nieruchomości (twierdzenia organu odwoławczego) należało uznać za dowolne, wymykające się spod ochrony zapewnionej przez wyrażoną w art. 80 k.p.a. zasadę swobodnej oceny dowodów oraz co najmniej przedwczesne.

Nawiązując do opisanych powyższej uchybień organów obu instancji, należało jednocześnie stwierdzić, że bezzasadne były twierdzenia skarżącego, iż inwestor w przedmiotowej sprawie powinien dostosować się do istniejącej zabudowy skarżącego oraz że posiłkowanie się istniejącą w okolicy zabudową na ma decydującego znaczenia. Zarzuty w ten sposób sformułowane prowadzą do odstąpienia od wiążącej oceny prawnej oraz wskazań co do dalszego postępowania zawartych w wydanych w sprawie wyrokach Sądu, a w szczególności w wyroku z dnia 30 maja 2012 r.

W ocenie Sądu organy prawidłowo oceniły okoliczność zgodności przedłożonego projektu budowlanego z wydaną dla inwestycji decyzji o warunkach zabudowy w zakresie zachowania linii zabudowy. Usytuowanie projektowanego budynku w głębi nieruchomości było dopuszczalne, albowiem organy prawidłowo ustaliły, że określona w decyzji o warunkach zabudowy linia zabudowy ma charakter linii nieprzekraczalnej, a nie linii obowiązującej. Sąd wydając wyrok z dnia 30 maja 2012 r. ocenił, że ochrona prawa własności nie stanowi argumentu na poparcie stanowiska, że linia zabudowy winna mieć charakter linii nieprzekraczalnej, a nie obowiązującej. Podkreślił jednak, że możliwa jest również interpretacja, zgodnie z którą pojęcie linii zabudowy użyte w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w rozporządzeniu wykonawczym do tej ustawy, należy wykładać w sposób tożsamy z pojęciem używanym w urbanistyce. Pojęcie obowiązującej linii zabudowy w rozporządzenia wskazywałoby w takim przypadku jedynie na linię "która obowiązuje inwestora" – bądź jako linia sztywno wyznaczona bądź jako linia nieprzekraczalna. Za przyjęciem takiego rozumienia prawnego tego pojęcia przemawiają argumenty celowościowe. W przypadku braku jednolitej linii zabudowy na danym terenie i braku możliwości osiągnięcia regularności w tym zakresie, może okazać się, że z punktu widzenia ładu przestrzennego, wyznaczenie sztywnej linii zabudowy nie jest konieczne. Przy takiej interpretacji pojęcia linii zabudowy organ winien jednak w decyzji o warunkach zabudowy określić wyraźnie czy wyznaczona linia zabudowy ma charakter obowiązujący czy też nieprzekraczalny. Zdaniem Sądu organ wydający pozwolenie na budowę winien wyjaśnić tę kwestię. W niniejszej sprawie w treści decyzji o warunkach zabudowy brak jest zapisu o charakterze wyznaczonej linii zabudowy. Organ wydający decyzję o warunkach zabudowy mógł zgodnie z treścią rozporządzenia potraktować ją jako linię obowiązującą i sztywno oznaczoną. Uwzględniając wyrażoną w orzecznictwie sądowoadministracyjnym interpretację linii zabudowy – jako linii nieprzekraczalnej, organ mógł też nadać jej taki charakter. Sąd uznał, że inwestor może, lecz nie musi (podkreślenie Sądu), w takiej sytuacji zwrócić się, w celu wyjaśnienia istniejących wątpliwości, do organu, który wydał decyzję o warunkach zabudowy o wyjaśnienie wątpliwości co do treści decyzji, w trybie art. 113 § 2 k.p.a.

W ocenie Sądu, w obecnym składzie, organy wnikliwie rozważyły, odwołując się do treści § 3 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, wskazującego, że podstawowe jednobarwne oznaczenia graficzne dotyczące granic i linii regulacyjnych, a także elementów zagospodarowania przestrzennego, przeznaczone do stosowania w części graficznej decyzji, o których mowa w ust. 1, stosuje się zgodnie z Polską Normą PN-B-01027 z dnia 11 lipca 2002 r. Norma ta jednoznacznie wskazuje, że zastosowane w decyzji z dnia 16 listopada 2005 r. o warunkach zabudowy, w załączniku graficznym oznaczenie graficzne wskazuje, że linię zabudowy dla przedmiotowego budynku wyznaczono jako nieprzekraczalną. Zarzut niezgodności zaskarżonej decyzji z decyzja o warunkach zabudowy należało z tych względów ocenić jako bezzasadny.

Również zarzut nie przeprowadzenia przez organy rozstrzygające niniejszą sprawę dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy z zakresu geotechniki na okoliczność ustalenia, czy przedłożony przez inwestora projekt budowlany spełnia normy z zakresu prawa budowlanego pod kątem możliwego nacisku budynku na grunt i ewentualnego oddziaływania tego nacisku na nieruchomość (budynek) skarżącego, należało ocenić jako bezzasadny. Organy w sposób prawidłowy wykazały, że – wobec wyczerpującego wyjaśnienia powyższej kwestii – przeprowadzenie opinii biegłego w tym zakresie nie jest uzasadnione. Słusznie organy wskazały na znajdujące się w projekcie budowlanym badania gruntu i orzeczenie techniczne wykonane przez konstruktora mgr inż. J. G. "O możliwości budowy projektowanego budynku przy granicy z istniejącym budynkiem" oraz załączoną do akt ekspertyzę geotechniczną wykonaną przez K. S. - rzeczoznawcę w zakresie geotechniki, a także pismo Geologa Powiatowego Urzędu Miasta z dnia 19 maja 2011 r. Sąd podziela stanowisko organów, że opracowania te są w zupełności wystarczające do uznania, że nacisk projektowanego budynku na grunt oraz wody gruntowe nie będą miały negatywnego wpływu na grunty sąsiednie, na konstrukcję budynku skarżących oraz nie będzie występowało zalewanie piwnic sąsiedniego budynku. Bezpodstawnie skarżący podważa wiarygodność opinii sporządzonej przez Geologa Powiatowego. Skarżący na żadnym etapie postępowania nie przedłożył własnej specjalistycznej opinii, która podważałaby znajdujące się w aktach sprawy opracowania, która to opinia wykazywałaby negatywny wpływ inwestycji na ich nieruchomość. Twierdzenia skarżącego, jako nie znajdujące potwierdzenia w zgromadzonym materiale dowodowym (w tym zakresie zgromadzonym w sposób wyczerpujący), nie mogły być uwzględnione.

Bezzasadnie podnosił również skarżący, ze istotne dla przedmiotowej sprawy są konsekwencje uprzedniego zamurowania przez skarżącego okna w jego budynku. Okoliczności te nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Organ ocenia bowiem dopuszczalność zabudowy przy granicy nieruchomości na podstawie okoliczności istniejących w dacie wydawania decyzji. Wcześniejsze uzgodnienia stron w tym zakresie nie mają znaczenia dla oceny wniosku inwestora o pozwolenia na budowę, mogą co najwyżej uzasadniać rozstrzygnięcie sporu o charakterze cywilnym przez sąd powszechny. Na taka ocenę tej kwestii wskazywał już Sąd w wyroku z dnia 30 maja 2012 r.

Okoliczność zalecenia zaprojektowania i wykonania przedłużenia przewodów kominowych w budynku skarżącego, wynikając z opinii kominiarskiej przedłożonej przez skarżącego do akt sprawy winna zostać oceniona przez organy administracji przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, pod kątem prawidłowości rozwiązań projektowych dla przedmiotowej inwestycji w zakresie oddziaływania na nieruchomość skarżącego.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił wydane w sprawie decyzje. W toku ponownego rozpatrzenia sprawy organ winien uwzględnić wskazania i ocenę prawną wyrażoną w uzasadnieniu wyroku.

Na podstawie art. 152 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd orzekł, że uchylone decyzje nie mogą być wykonane.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.