Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 154/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2021-07-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98, art. 130 ust. 2
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Asesor sądowy Marcin Małek Protokolant Sekretarz sądowy Marzena Okoń po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 lipca 2021 r. sprawy ze skargi J. L. na decyzję Wojewody z dnia [...] listopada 2020 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do sądu decyzją z [...] r., po rozpatrzeniu odwołania J. L. (dalej jako: skarżący), Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...]. w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą na własność Powiatu [...].

Decyzja została wydana w następującym stanie sprawy:

Decyzją Burmistrza Miasta Ł. z [...] r., zatwierdzono na wniosek skarżącego projekt podziału nieruchomości położonej w Ł. u zbiegu ulic M. i W., oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...] o pow. 1,3371 ha. Działka została podzielona na działki: nr [...] o pow. 0,0142 ha, nr [...] o pow. 0,4290 ha i nr [...] o pow. 0,8939 ha. Nowopowstała działka nr [...] została przeznaczona pod poszerzenie pasa drogowego drogi powiatowej nr [...] przy ul. [...] w Ł. i na podstawie art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990, ze zm.; dalej jako: u.g.n.) przeszła na własność Powiatu Ł. z mocy prawa, w dniu w którym ww. decyzja Burmistrza stała się ostateczna, tj. [...] r.

Pismem z 9 stycznia 2018 r. skarżący wystąpił z wnioskiem o wypłatę odszkodowania za działkę nr [...]. W toku negocjacji w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania skarżący zaproponował kwotę 110 zł/m2, natomiast rzeczoznawca powołany przez organ określił wartość 1 m2 nieruchomości na kwotę 33,21 zł.

W związku z brakiem uzgodnienia ceny nieruchomości organ I instancji wszczął postepowanie administracyjne w celu ustalenia wysokości odszkodowania. W toku postepowania skarżący złożył wniosek o wykup pozostałej części działki, gdyż w jego opinii nie ma możliwości posadowienia na niej budynków, przez co utraciła ona wartość. Organ odmówił wykupu pozostałej części nieruchomości, gdyż jak uzasadnił jest ona zbędna na zadania prowadzone przez powiat a właściciel nieruchomości miał wiedzę na temat sposobu zagospodarowania działki w dniu jej zakupu.

Decyzją z [...] Starosta Ł. ustalił wysokość odszkodowania za działkę nr [...] w łącznej kwocie 144.472 zł. W wyniku odwołania skarżącego, decyzją z [...] Wojewoda uchylił decyzję Starosty

i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Przyczyną rozstrzygnięcia był brak zgody rzeczoznawcy na dokonanie aktualizacji operatu szacunkowego z 16 lutego 2018 r. Sprzeciw A. L. od decyzji Wojewody został oddalony prawomocnym wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 19 listopada 2019 r. (II SA/Lu 575/19).

W celu określenia aktualnej wartości nieruchomości Starosta powołał rzeczoznawcę majątkowego, który przedłożył operat szacunkowy z [...] czerwca 2020 r. Biegły oszacował wartość 1 m2 na kwotę 40 zł, co dało wartość całej działki w kwocie 154.440 zł. Wartość drzewostanu znajdującego się na działce określił na kwotę 3 018 zł. Na podstawie tych ustaleń, decyzją z [...] r. Starosta ustalił odszkodowanie za działkę nr [...] w kwocie 157.458 zł.

Od powyższej decyzji skarżący wniósł odwołanie, zarzucając naruszenie szeregu przepisów postępowania administracyjnego przez niezebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego, a także nieprzeprowadzenie dowodu z przesłuchania strony. Zarzuty dotyczyły przede wszystkim oparcia się na opinii rzeczoznawcy obarczonej szeregiem błędów (m.in. wadliwy dobór kręgu nieruchomości podobnych, brak uzasadnienia wysokości zastosowanego współczynnika korygującego).

W kolejnym piśmie procesowym pełnomocnik skarżącego podtrzymał zarzuty odwołania i wniósł o przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego z 25 marca 2019 r. sporządzonego na zlecenie skarżącego dla przedmiotowej działki przez rzeczoznawcę majątkowego.

W piśmie z 27 października 2020 r. powołany przez organ rzeczoznawca odniósł się do zarzutów skarżącego, stwierdzając, że nie ma podstaw do skorygowania sporządzonego przez siebie operatu.

Po rozpatrzeniu odwołania, wskazaną na wstępie decyzją z [...] r. Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty z [...] r.

Uzasadniając rozstrzygnięcie Wojewoda stwierdził, że stanowiący podstawę do ustalenia odszkodowania operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Ł. K. jest spójny, zawiera wszelkie elementy przewidziane przepisami prawa, przyjęte w nim założenia wyceny nieruchomości, w tym krąg nieruchomości podobnych, przyjęte podejście oraz metoda wyceny są prawidłowe i w sposób jasny i logiczny uzasadnione, operat nie zawiera błędów rachunkowych. Z ustaleń biegłego wynika, że wyceniana nieruchomość znajduje się na terenie przeznaczonym w planie miejscowym na utrzymanie i realizację dróg publicznych klasy drogi głównej (ulica W.). Biegły oszacował wartość według aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, gdyż przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości. Rzeczoznawca dysponował wystarczającą ilością danych dotyczących transakcji nieruchomości drogowych aby określić wartość nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych. Ze zbioru przyjął do porównań 3 najbardziej podobne, stanowiące podstawę wyceny.

Zarzuty skarżącego co do sporządzonego operatu zostały wyczerpująco wyjaśnione przez biegłego. Z wyjaśnień tych wynika, że współczynnik korygujący K został zastosowany zgodnie ze standardami zawodowymi, na poziomie 0,9. Współczynnik ten jest stosowany w uzasadnionych przypadkach np. gdy cechy nieruchomości wycenianej wykraczają poza cechy rynkowe. Przyczyny zastosowania współczynnika przez biegłego zostały wyjaśnione w operacie. W świetle obowiązujących przepisów wybór nieruchomości porównawczych stanowi wyłączną kompetencję rzeczoznawcy majątkowego. Do porównań zostały wybrane nieruchomości drogowe podobne do wycenianej zgodnie z art. 4 pkt. 16 u.g.n. Kryteria doboru zostały wskazane w operacie. Do porównań przyjęto nieruchomości zlokalizowane na terenie miasta Ł., w otoczeniu gruntów o zróżnicowanym charakterze - budowlanych i rolnych. Transakcje gruntami "drogowymi" wydzielonymi z gruntów o jednolitym budowlanym charakterze nie zostały pominięte w analizie rynku, lecz nie zostały włączone do zbioru porównawczego ze względu na brak podobieństwa. Biegły zwrócił również uwagę, że wyceniana działka jest przeznaczona pod drogę publiczną a jej grunty przyległe są przeznaczone pod realizację i utrzymanie zabudowy zagrodowej i usług nieuciążliwych, tereny rolne, realizację i utrzymanie terenów lasów. Chybiony jest zarzut nieuwzględnienia utraty wartości pozostałej po podziale działki

nr [...], gdyż przedmiot postępowania dotyczy wyłącznie działki nr [...] i biegły został powołany do wyceny wartości wyłącznie tej nieruchomości.

Odnosząc się do przedłożonego przez stronę operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego R. B., Wojewoda stwierdził, że operat ten zawiera rażące błędy, mające bezpośredni wpływ na określoną wartość nieruchomości. Oprócz błędów piśmienniczych lub błędnie przytoczonych przepisów prawa, rzeczoznawca popełnił podstawowe błędy rachunkowe, odnoszące się do kwestii kryteriów korygujących opartych na cechach rynkowych. Operat zawiera ponadto sprzeczne zapisy w sprawie tych kryteriów. Ponadto biegły nie zawarł w swoim opracowaniu opisu nieruchomości porównawczych, który umożliwiłby weryfikację oceny cech nieruchomości porównawczych. Wojewoda wskazał, że biegły obliczył wartość

1 m2 nieruchomości na kwotę 76,06 zł, natomiast przy przyjętych przez biegłego parametrach prawidłowa wartość powinna wskazywać kwotę 33,11 zł/m2. Jest to wartość dużo niższa od wartości oszacowanej przez biegłego powołanego przez organ. Ponadto opinia jest opatrzona jest datą 25 marca 2019 r., a zatem upłynęło ponad 12 miesięcy od jego sporządzenia, co w świetle art. 156 ust. 4 u.g.n. wymagałoby potwierdzenia aktualności operatu przez biegłego. W związku z brakiem potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego oraz faktem, że przedłożony operat szacunkowy zawiera liczne niejasności, pomyłki i braki w sposób istotny wpływające na cenę nieruchomości, nie miał on dla organu odwoławczego wartości dowodowej.

W skardze do sądu administracyjnego na decyzję Wojewody pełnomocnik J. L. zarzucił naruszenie:

(1) art. 134 ust. 1, art. 150 ust. 1 i 2 oraz art. 151 ust. 1 u.g.n., polegające na ustaleniu wysokości odszkodowania, pomimo tego, że organ nie dysponował wystarczającymi informacjami do prawidłowego określenia wartości rynkowej nieruchomości i oparł swoje ustalenia wyłącznie na podstawie sporządzonej opinii rzeczoznawcy majątkowego - Ł. K., co miało istotny wpływ na wynik sprawy;

(2) art. 7, art. 77 oraz art. 80 k.p.a., polegające na braku podjęcia działań niezbędnych dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości należnego odszkodowania, poprzez oparcie głównych ustaleń w sprawie wyłącznie na podstawie kwestionowanej przez stronę opinii rzeczoznawcy majątkowego, co skutkowało wydaniem decyzji z naruszeniem prawa i pokrzywdzeniem interesu skarżącego;

(3) art. 7 w zw. z art. 77 k.p.a., poprzez niezebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego, w szczególności nieprzeprowadzenie od początku postępowania dowodowego przez organ II instancji, a ponadto dokonanie jego oceny w sposób dowolny, a nie swobodny, z naruszeniem zasady obiektywizmu, pomijając tym samym interes społeczny i słuszny interes obywatela;

(4) art. 7 w zw. z art. 86 k.p.a., poprzez nieprzeprowadzenie dowodu z przesłuchania strony, w sytuacji kiedy pozostały niewyjaśnione okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie decyzji Wojewody oraz poprzedzającej ją decyzji Starosty; o zobowiązanie Starostwa do udzielenia informacji, kto jest właścicielem nieruchomości oznaczonej jako działka nr ew. [...] położonej w Ł. i złożenia tytułu prawnego stanowiącego podstawę jego nabycia na okoliczność cen uzyskiwanych za przejęte w drodze wywłaszczenia nieruchomości podobne przeznaczonych pod drogi publiczne; o przeprowadzenie dowodu z opinii niezależnego rzeczoznawcy majątkowego, na okoliczność ustalenia wartości rynkowej spornej nieruchomości; o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania skarżącego na okoliczność utraty wartości działek powstałych po podziale i uzasadnienia jego żądań w zakresie odszkodowania; o zasądzenie od organu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył co następuje:

Skarga podlega oddaleniu, gdyż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

Istota sporu prawnego w rozpoznawanej sprawie sprowadza się do prawidłowości ustalenia wysokości odszkodowania za działkę nr [...], powstałą w wyniku podziału nieruchomości zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta Ł. z

[...] r. Na skutek podziału działka, wydzielona pod poszerzenie drogi powiatowej, przeszła z mocy prawa na własność Powiatu Ł. .

Dla porządku należy przypomnieć, że w sytuacji, w której nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania pomiędzy właścicielami a właściwym organem, odszkodowanie ustalane jest w drodze decyzji, przy zastosowaniu zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości, co obejmuje m.in. konieczność zasięgnięcia opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 98 ust. 3 i art. 130 ust. 2 u.g.n.). Prawidłowa ocena opinii rzeczoznawcy jest kluczowym czynnikiem determinującym prawidłowość ustalenia odszkodowania. Cała argumentacja skarżącego zmierza do podważenia prawidłowości opinii rzeczoznawcy, co miało doprowadzić do wadliwego ustalenia stanu faktycznego sprawy, stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia – ustalenia wysokości odszkodowania.

Sąd nie podziela tych zarzutów, gdyż nie można zarzucić rzeczoznawcy błędów metodologicznych podważających wartość operatu, a w konsekwencji nie można również zarzucić organom błędnej oceny operatu.

Choć operat szacunkowy, stanowiący opinię biegłego w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego (art. 84), podlega ocenie, jak każdy element materiału dowodowo, trzeba jednak mieć na uwadze jego specyfikę. Konieczność powołania biegłego jest determinowana faktem, że organ nie dysponuje odpowiednimi wiadomościami specjalnymi dla poczynienia kluczowych dla sprawy ustaleń faktycznych (w rozpoznawanej sprawie – oszacowania wartości nieruchomości). Nie zmienia tej oceny fakt, że w analizowanym przypadku nakaz skorzystania z opinii biegłego wynika wprost z przepisu prawa (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Ustawodawca wprowadzając tą regulację kierował się tymi samymi względami – brakiem odpowiedniej wiedzy specjalistycznej po stronie organów, które maja ustalić wysokość odszkodowania w oparciu o wartość nieruchomości. Ta konstatacja determinuje zakres oceny tego elementu materiału dowodowego. Niewątpliwie organ ma obowiązek ocenić opinię (w tym wypadku operat) z punktu widzenia prawidłowości formalnej (w tym zastosowania prawnie określonej metodologii sporządzania operatu), logiki, spójności, zgodności z doświadczeniem życiowym. Jednakże ani organ, ani sąd administracyjny, nie mogą wkraczać w istotę wiadomości specjalnych, bo nimi nie dysponują.

Zastosowana przez rzeczoznawcę metodologia, w szczególności właściwe określenie rynku i dobór nieruchomości porównawczych, jak również właściwy dobór czynników korygujących i przypisanie im odpowiedniej wagi mieści się w sferze wiadomości specjalnych, wiedzy fachowej biegłego (rzeczoznawcy), co do której tak organ, jak i sąd administracyjny kontrolujący legalność działania organu, mają ograniczone możliwości wkraczania, z uwagi na brak wiadomości specjalnych.

Przesądza o tym również treść art. 154 ust. 1 u.g.n., wskazująca, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Oczywiście są w tym zakresie pewne determinanty prawne, do których należy: konieczność uwzględnienia celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stanu nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.), konieczność uwzględnienia bardziej szczegółowych dyrektyw, odnoszących się do konkretnego celu wyceny wyznaczonego przedmiotem postępowania (w rozpoznawanej sprawie - § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; Dz. U. z 2021 r., poz. 555), respektowanie ogólnych założeń danego podejścia (porównawczego, dochodowego lub kosztowego) do szacowania danej nieruchomości (art. 153) czy dyrektyw wynikających z legalnych definicji pewnych pojęć – w szczególności nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 9 u.g.n.).

Dyrektywy prawne niewątpliwie stanowią wzorce oceny operatu przez organy wydające w sprawie, a następnie wzorce kontroli sądowej tych decyzji. Trzeba jednak mieć na uwadze fakt, że dyrektywy te są z założenia dość ogólne. Specyfika operatu sprawia, że nie da się w sposób sztywny i szczegółowy uregulować metodologii stosowanej przez biegłego (rzeczoznawcę). Konieczność sięgnięcia po wiadomości specjalne zakłada pewien stopień zaufania do rzetelności i wiedzy biegłego i wymaga pozostawienia mu pewnej swobody, niezbędnej z uwagi na specyfikę wiedzy specjalistycznej, nie poddającej się ujęciu w sztywne ramy prawne.

W związku z tym, poza wykazaniem naruszenia regulacji prawnych determinujących w sposób ogólny metodologię stosowaną przez rzeczoznawcę, podważenie prawidłowości operatu wymaga wykazania takich błędów, które wynikają z kwestii mieszczących się w granicach tego, co jest w stanie ocenić organ, a następnie skontrolować sąd – spójności, logiki, zgodności z doświadczeniem życiowym etc.

W rozpoznawanej sprawie Sąd nie dostrzegł ani naruszenia prawnych dyrektyw sporządzania operatu, ani błędów w zakresie spójności, logiki czy zgodności z doświadczeniem życiowym. Nie było zatem podstaw do uznania, że organy wadliwie oceniły operat i oparły się na wadliwym źródle kluczowych dla sprawy ustaleń faktycznych.

Jak wynika z treści operatu, biegły określił wartość odtworzeniową nieruchomości (z uwagi na stan jej zagospodarowania – działka porośnięta drzewostanem), w odniesieniu do gruntu określił jego wartość rynkową przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Przy podejściu porównawczym z oczywistych względów kluczowego znaczenia nabiera właściwy dobór materiału porównawczego, tj. nieruchomości odpowiadających definicyjnym kryteriom nieruchomości podobnej (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Dobór materiału porównawczego został przez biegłego uzasadniony w sposób w pełni przekonujący, poparty argumentami merytorycznymi, odwołującymi się do wszechstronnej analizy rynku nieruchomości. Pomimo ograniczonego zakresu rynku obrotu cywilnoprawnego gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne, biegły odnotował wystarczającą liczbę transakcji, aby dokonać pośród nich doboru materiału porównawczego. Zakres cenowy transakcji był dość rozległy (od 40 do 200 zł za m2), ale biegły przekonująco uzasadnił zawężenie przedziału do kwot 40-60 zł za m2 koniecznością pominięcia transakcji dotyczących nieruchomości położonych wewnątrz zorganizowanych osiedli, blisko strefy centralnej miasta i oparciem się na transakcjach odnoszących się do nieruchomości położonych w obszarach słabiej zurbanizowanych (s. 11). Działanie to było w pełni uzasadnione w świetle cech charakterystycznych nieruchomości wycenianej – położona w mieście, ale już przy granicy z obszarem wiejskim, peryferyjnie, w odległości ponad 3 km od strefy centralnej miasta (s. 2 operatu). Ponieważ biegły nie stwierdził na rynku wpływu czasu na ceny jednostkowe, w pełni akceptowalne było ujęcie w materiale porównawczym cen dotyczących dwóch transakcji z 2015 r. Opis nieruchomości wybranych przez biegłego (s. 15) wskazuje, że spełniały one definicyjne cechy nieruchomości podobnej w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. (należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość). Były to niezabudowane działki gruntu, przeznaczone na realizacje lub utrzymanie dróg publicznych, zlokalizowane w mieście Ł., w otoczeniu gruntów o zróżnicowanym charakterze – budowlanym i rolnym (s. 15). Podnoszone przez pełnomocnika skarżącego zarzuty wadliwego doboru nieruchomości podobnych do porównania są w tej sytuacji niezasadne.

W ocenie Sądu w pełni przekonujące są również wywody biegłego w kwestii cech rynkowych, które determinują ceny transakcyjne nieruchomości. Biegły wskazał wyłącznie na jedną taką cechę – położenie, przyjmując dwie jej wartości (zadowalające lub przeciętne – w dalszej części operatu biegły posługuje się pojęciem: średnie). Ponieważ konkluzje biegłego zostały uzasadnione argumentami wynikającymi z analizy rynku (s. 8-12), nie sposób w tym zakresie dopatrzeć się żadnego uchybienia metodologii sporządzania operatu czy arbitralności ocen. Jeszcze raz trzeba podkreślić, że rozważania w tym zakresie prowadzone są w obszarze wiedzy specjalistycznej, która z założenia dysponuje tylko biegły, a nie organy czy sąd. Zakwestionowanie opinii w tym zakresie wymagałoby znalezienia błędów logicznych czy sprzeczności konkluzji z doświadczeniem życiowym. W analizowanym przypadku żadnych takich błędów nie można przypisać biegłemu.

Sposób zastosowania kryterium położenia do skorygowania cen nieruchomości porównywanych (s. 16 operatu) nie budzi żadnych wątpliwości. Sąd nie znajduje również podstaw do formułowania zastrzeżeń wobec zastosowanego przez biegłego współczynnika korygującego K. Biegły przekonująco uzasadnił zarówno potrzebę zastosowania współczynnika, jak i jego wielkość, leżącą w dolnej granicy wielkości wskazywanej w standardach zawodowych rzeczoznawców (specyficzne cechy nieruchomości wykraczające poza określony zakres cenowy). Nawet dla laika, ale mającego doświadczenie życiowe, trafny jest argument, że konieczne jest zastosowanie dodatkowej korekty, ze względu na lokalizację wycenianej nieruchomości w znacznie większym oddaleniu do strefy centralnej Ł. niż wszystkie nieruchomości porównawcze. Tej cechy nie odzwierciedlają podstawowe kryteria kształtujące ceny nieruchomości na rynku w odniesieniu do nieruchomości dobranych jako materiał porównawczy (s. 17 operatu), stąd konieczność zastosowania dodatkowej korekty, tak aby uzyskać wartość jak najbliższą potencjalnej cenie rynkowej, jaką można byłoby uzyskać za wycenianą nieruchomość (art. 151 ust. 1 u.g.n.).

W tej sytuacji organy prawidłowo uznały, że operat sporządzony przez biegłego K. stanowi w pełni wiarygodne źródło ustaleń faktycznych co do wartości spornej nieruchomości.

Prawidłowo został również oceniony materiał dowodowy przedstawiony przez stronę, tj. operat sporządzony na zlecenie skarżącego przez biegłego R. B.. Błędy pisarskie czy nieprawidłowości w przytaczaniu przepisów nie są istotne, ale dwie istotne wady deprecjonują wartość dowodową tego dokumentu. Po pierwsze biegły B. nie zawarł opisu nieruchomości porównawczych (w odróżnieniu do biegłego K.). W efekcie nie sposób dokonać weryfikacji oceny cech nieruchomości porównawczych i stwierdzić, czy biegły dobrał prawidłowo materiał porównawczy. Po drugie, istotne błędy pojawiają się w odniesieniu do przyjętych przez biegłego kryteriów korygujących ceny nieruchomości podobnych. W trzech tabelach (s. 14-16) biegły przydał poszczególnym cechom różne wartości (położenie – 50% lub 40%; stan prawny – 10% lub 20%). Co gorsza, biegły popełnił błędy przy stosowaniu tych kryteriów, przy czym są to błędy, które rzutują na wielkość otrzymanych kwot. Błąd dotyczy cechy "Sposób korzystania". W przypadku nieruchomości wycenianej cesze tej biegły przypisał wartość: "dobra", natomiast wszystkim trzem nieruchomościom porównawczym – wartość: "bardzo dobra". Skoro tak, należało konsekwentnie dokonać korekty cen wyjściowych nieruchomości porównawczej o zakres kwoty przypisany tej cesze (28,64 zł). Takiej operacji biegły nie przeprowadził (vide: tabela na s. 16 operatu), co doprowadziło do zawyżenia wartości każdej z trzech nieruchomości porównawczych, a w konsekwencji do zawyżenia ceny średniej. Nawet przy tym doborze nieruchomości porównawczych, średnia cena za 1 m2 wyniosłaby 47,42 zł, a nie 76,06 zł, jak przyjął biegły. W tej sytuacji kwestia braku aktualizacji operatu nie ma już w istocie znaczenia. Wojewoda zasadnie odmówił wartości dowodowej operatowi przedstawionemu przez skarżącego.

Konkludując: stan faktyczny sprawy został przez organy ustalony w sposób prawidłowy, nie doszło do naruszenia przepisów postępowania, treść rozstrzygnięcia jest zgodna z przepisami prawa materialnego.

Podniesione w skardze zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Operat sporządzony przez biegłego K. stanowił wiarygodne źródło dla ustalenia kluczowej dla rozstrzygnięcia kwestii wartości rynkowej nieruchomości, z kolei operat przedstawiony przez skarżącego obarczony był zbyt istotnymi wadami, aby można go było uznać za wartościowy materiał dowodowy. Zarzuty naruszenia zasad postępowania dowodowego (zasady prawdy materialnej, swobodnej oceny dowodów) są niezasadne. Całkowicie chybiony jest zarzut braku przeprowadzenia dowodu z przesłuchania strony, jak również związane z tym zarzutem argumenty odnoszące się do nieuwzględnienia w kwocie ustalonego odszkodowania utraty wartości działki nr [...], która pozostała własnością skarżącego po podziale nieruchomości. Odszkodowanie, będące przedmiotem zaskarżonego rozstrzygnięcia, ma odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości, która przeszła w wyniku podziału na własność podmiotu publicznego. Chodzi zatem o wartość rynkową działki utraconej przez właściciela. Żaden obowiązujący przepis nie przewiduje, aby odszkodowanie obejmowało również inne szkody, w tym wynikające ze zmniejszenia (jak twierdzi skarżący) wartości tej części nieruchomości, która pozostała po podziale własnością osoby ubiegającej się o odszkodowanie. Na marginesie jedynie można odnotować, że w przypadku klasycznego wywłaszczenia, ustawodawca wprowadził przysługujące wywłaszczonemu roszczenie o wykup pozostałej po wywłaszczeniu części nieruchomości, jeżeli nie nadaje się ona do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele (art. 113 ust. 3 u.g.n.). Nie ma jednak żadnego przepisu, który przewidywałby odpowiednie stosowanie tej regulacji w odniesieniu do ekspropriacyjnych skutków podziału nieruchomości, nota bene dokonywanego na wniosek właściciela. W tej sytuacji przesłuchanie strony jest zupełnie bezwartościowe w perspektywie ustalania faktów mających znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy. Jedynym istotnym faktem jest wartość rynkowa nieruchomości, którą ustala się w oparciu o opinię biegłego. Wniosek, że przesłuchanie strony miałoby mieć znaczenie dla ustalania wartości nieruchomości w takich okolicznościach jest wręcz nielogiczny. Co więcej, nawet gdyby istniały podstawy prawne do uwzględnienia przy odszkodowaniu szkody wynikającej ze spadku wartości nieruchomości, która pozostała własnością skarżącego (aczkolwiek takich podstaw nie ma), wysokość tej szkody musiałby ustalić biegły. Nie sposób racjonalnie twierdzić, że źródłem koniecznych ustaleń w tym zakresie miałoby być przesłuchanie strony.

Na rozprawie w dniu 29 lipca 2021 r. Sąd odmówił przeprowadzenia dowodów wnioskowanych w skardze. Pomijając całkowitą nieprzydatność dowodu z przesłuchania strony dla ustalania stanu faktycznego sprawy, zarówno dowód z przesłuchania strony, jak i dowód z opinii biegłego są niedopuszczalne w postępowaniu przed sądem administracyjnym. Sąd administracyjny nie dokonuje samodzielnych ustaleń faktycznych, a jedynie kontroluje prawidłowość ustaleń faktycznych, w oparciu o które została wydana zaskarżona decyzja administracyjna. Jedynym dopuszczalnym dowodem w postepowaniu sądowoadministracyjnym, jest uzupełniający dowód z dokumenty, przeprowadzany wówczas, gdy jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie (art. 106 § 3 p.p.s.a.).

Podniesiony w skardze argument, jakoby skarżący powziął informacje, że podobna do niego działka został wykupiona za dwukrotnie wyższą cenę, jest nieweryfikowalny, nie wiadomo, na czym się opiera. Nie ma żadnych podstaw prawnych do tego, aby sąd zobowiązywał organ do udzielenia informacji w tym zakresie. To rolą skarżącego było przedstawienie stosownych wniosków dowodowych (zawierających precyzyjne informacje pozwalające na przeprowadzenie dowodu) w toku postępowania administracyjnego.

Mając powyższe na uwadze, nie znajdując podstaw do zakwestionowania legalności zaskarżonej decyzji, sąd oddalił skargę, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2020 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, ze zm.).