Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 2997/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-07-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 11 ust. 1, ust. 4,
journal: Dz.U. 2005 nr 169 poz 1418
law: Ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej   Polskiej
article: par. 56 ust. 1 pkt 7
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 153 ust. 1, art. 135 ust. 5 i 6, art. 175 ust. 1, ust. 2 i 4, art. 178 ust. 2 pkt 3
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Głowacka-Klimas Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Kozik Sędzia WSA Henryka Lewandowska-Kuraszkiewicz (spr.) Protokolant sekr. sąd. Katarzyna Zielińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 lipca 2016 r. sprawy ze skargi A. S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] września 2015 r. nr [...] w przedmiocie zastosowania wobec rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej oddala skargę w całości


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2015 r., nr [...]wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 127 § 3 ustawy z dnia

14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r.,

poz. 267 z późn. zm., dalej: k.p.a.) Minister Infrastruktury i Rozwoju po rozpatrzeniu wniosku A. S. (dalej: strona, zainteresowany, skarżący, rzeczoznawca majątkowy) o ponowne rozpatrzenie sprawy, uchylił decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2011r., [...], orzekającą o zastosowaniu wobec strony jako rzeczoznawcy majątkowego kary dyscyplinarnej - zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy i orzekł o zastosowaniu wobec zainteresowanego kary dyscyplinarnej - zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Do wydania powyższej decyzji doszło w oparciu o następujące ustalenia:

Wspomnianą decyzją z dnia [...] listopada 2011 r. Minister Infrastruktury orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego A. S. kary dyscyplinarnej - zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 6 miesięcy.

Na skutek wniosku zainteresowanego o ponowne rozpatrzenie sprawy Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej przekazał sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej (w skrócie: KOZ) w celu ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Po jego przeprowadzeniu ustalono, że rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu [...] maja 2008 r. na zlecenie [...][...]Cel wyceny sformułowano: "określenie wartości nieruchomości pozostawionych za granicą w wyniku działań II wojny światowej na obszarze obecnie nie wchodzącym w skład Państwa Polskiego jako podstawy do wydania przez wojewodę decyzji stwierdzającej wartość pozostawionego mienia". Wartość pozostawionej nieruchomości rzeczoznawca określił na kwotę [...]zł.

Wojewoda [...] dwukrotnie wzywał zainteresowanego do zajęcia stanowiska co do przyjętych założeń w procesie wyceny. Rzeczoznawca przedłożył nowy operat szacunkowy z dnia [...] października 2008 r. w miejsce dotychczasowego z dnia [...] maja 2008 r., korygując błędy rachunkowe oraz zamieniając podejście z kosztowego na porównawcze. Wartość nieruchomości wycenił na [...]zł.

Pismem z dnia [...] marca 2009 r. Wojewoda [...] wystąpił do KOZ z wnioskiem o ustalenie, czy działania rzeczoznawcy majątkowego były zgodne z zasadami etyki zawodowej, a operat szacunkowy z dnia [...] października 2008 r. został sporządzony zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tej czynności.

Ponadto, Wojewoda [...] poinformował, iż strona nie odpowiedziała na pismo z dnia [...] listopada 2008 r. i nie udzieliła żadnych wyjaśnień. Dodatkowo w piśmie z dnia [...] lutego 2010 r. Wojewoda [...] zgłosił wątpliwości czy operat z dnia [...] maja 2008 r. nie stanowi powielenia, co najmniej od strony nr 1 do nr 13, operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2008 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego [...]. Oba operaty szacunkowe: z dnia [...] maja 2008 r., jak i z dnia [...] maja 2008 r. dotyczyły tej samej nieruchomości, zostały sporządzone dla tego samego celu i na zlecenie tego samego zamawiającego.

Minister Infrastruktury i Rozwoju, stwierdził, że w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] października 2008 r. wycenie podlegała nieruchomość pozostawiona w miejscowości [...], powiat [...] , poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, składająca się z: 20 ha gruntu, sadu owocowego (190 drzew), domu drewnianego mieszkalnego o wymiarach 17,5 x 10,0 x 2,7 m, stodoły i obory o wymiarach 37,3 x 18,0 x 4,0 m, świniarni o wymiarach 12,8 x 5,0 x 2,5 m, spichrza z piwnicą o wymiarach 8,0 x 5,0 x 3,0 m, ustępu, studni, ogrodzenia o długości 1000 m, żywopłotu z akacji żółtej o długości 200 m, żywopłotu ze świerka i brzozy o długości 420 m.

W punkcie 4 operatu szacunkowego z dnia [...] października 2008 r. pt. "Analiza rynku lokalnego" strona napisała: "Dla potrzeb wyceny została przeprowadzona analiza rynku na terenie województwa [...] w zakresie zawartych transakcji sprzedaży podobnych nieruchomości". Następnie zaś stwierdziła, że "Ceny niektórych nieruchomości rolnych sprzedanych na terenie powiatów [...] i [...] były bardzo wysokie (odnotowano transakcje z cenami ponad [...] zł/ha) ze względu na możliwość ich późniejszego przekształcenia w nieruchomości agroturystyczne oraz nieruchomości aktywizacji gospodarczej, co jest niewątpliwym czynnikiem rynkowym. W związku z tym, w operacie szacunkowym zastosowano transakcje sprzedaży nieruchomości rolnych użytkowanych rolniczo bez możliwości ich przekształcenia zakładając, że nieruchomość szacowana nie miała również możliwości przekształcenia w celu prowadzenia działalności agroturystycznej lub aktywizacji gospodarczej. Analiza wykazała, że w okresie kilku miesięcy poprzedzających datę ustalenia wartości nieruchomości pozostawionej, tj. od grudnia 2007 r. do października 2008 r. w powiecie [...] zanotowano transakcje sprzedaży nieruchomości rolnych złożonych z gruntów rolnych i siedliska z zabudową mieszkalno-gospodarczą: prawa własności gruntów rolnych o powierzchni od 15,0 ha do 40,0 ha, których ceny wynosiły od [...]zł/ha do [...]zł/ha; prawa własności siedlisk rolniczych zabudowanych obiektami mieszkalnymi i gospodarczymi drewnianymi oraz murowanymi w cenach od [...] zł/m2 do [...] zł/m2 powierzchni użytkowej zabudowy". Zainteresowany też podał: "Wyselekcjonowano cztery nieruchomości, które zostały sprzedane na terenie powiatu [...] i [...] w okresie od grudnia 2007 r. do maja 2008 r.". Natomiast w pkt 5 tego samego operatu określił obszar analizowanego rynku: "Do porównania wyselekcjonowano cztery nieruchomości o wysokim stopniu podobieństwa do nieruchomości szacowanej, tj. składających się z gruntów rolnych o obszarze od 17,0 ha do 39,8 ha i działki siedliskowej z zabudową mieszkalno-gospodarczą o porównywalnych lokalizacjach we wsiach powiatu [...]województwa [...] ".

Minister zauważył, że zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418, z późn. zm., dalej: ustawa z 8 lipca 2005 r.) należało określić wartość rynkową nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej na podstawie nieruchomości podobnych, położonych na obszarze porównywalnego rynku lokalnego funkcjonującego obecnie w RP. W omawianym przypadku za porównywalne do województwa wileńskiego należało przyjąć województwo podlaskie, z uwzględnieniem współczynnika 0,64 określającego różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw w okresie przed 1939 r. lub województwo mazowieckie z uwzględnieniem współczynnika 0,41. Określenie wartości odtworzeniowej nieruchomości było możliwe jedynie w przypadku braku cen transakcyjnych, o których mowa w ust. 1, o czym stanowi art. 11 ust. 4 ww. ustawy z 8 lipca 2005 r. W świetle powyższego organ odwoławczy za uzasadniony uznał zarzut skarżącego w części dotyczącej "sposobu wyselekcjonowania nieruchomości przyjętych do porównań".

Natomiast zainteresowany niejednoznacznie określił obszar analizowanego rynku porównywalnego. Zdaniem organu z treści operatu szacunkowego można się jedynie domyślać, że obejmuje on obszar trzech powiatów: [...]. Ponadto Minister zauważył, że strona odnotowała na analizowanym rynku jedynie 4 transakcje, dotyczące nieruchomości rolnych zabudowanych, które następnie wykorzystała do wyceny.

W odpowiedzi z dnia [...] sierpnia 2009 r. na zobowiązanie KOZ, skarżący wymienił 25 "wybranych nieruchomości rolnych, z których wyselekcjonowano nieruchomości porównawcze", z obszaru trzech wymienionych wyżej powiatów, przy czym ujęto w nim zarówno nieruchomości zabudowane, jak i niezabudowane. Transakcje pochodziły z okresu od lutego 2007 r. do listopada 2008 r. Organ odwoławczy zaś zauważył, że z treści operatu szacunkowego wynikało, że analizą rynku objęto okres "od grudnia 2007 r. do maja 2008 r.". Organ powziął wątpliwości co do faktycznie przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości, dla potrzeb sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] października 2008 r. Zamieszczona w operacie szacunkowym analiza była niewystarczająca, w szczególności informacja o jedynie 4 transakcjach, które zostały zawarte w badanym okresie od grudnia 2007r. do maja 2008 r. Natomiast w trakcie postępowania przekazał wykaz transakcji nieruchomości, które miały miejsce w innym okresie (od lutego 2007 r. do listopada 2008 r.) niż wskazany w operacie szacunkowym. Przekazana informacja uzupełniająca nie znalazła żadnego odzwierciedlenia w operacie szacunkowym.

Niezależnie od powyższego Minister podkreślił, że w swych wyjaśnieniach strona nie wskazała kryteriów, którymi kierowała się przy wyborze tylko 4 nieruchomości i dlaczego pominięto w analizie ceny transakcyjne nieruchomościami niezabudowanymi, które według przekazanego wykazu miały miejsce. Było to bardzo istotne w sytuacji, gdy zainteresowany oddzielnie dokonał oszacowania gruntów od siedliska.

Minister Infrastruktury i Budownictwa podkreślił, że analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny nie była wyczerpująca i dostosowana do wymagań art. 11 ust. 1 ustawy z 8 lipca 2005 r. Ponadto rzeczoznawca majątkowy naruszył także § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn. zm., dalej: rozporządzenie z 21 września 2004 r.), gdyż nie zamieścił wyczerpującej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Nie ujął w operacie szacunkowym także informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, jak wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, wymaganych na podstawie § 55 ust. 2 rozporządzenia z 21 września 2004 r. Rzeczoznawca majątkowy nie zamieścił informacji niezbędnych przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w szczególności dotyczących transakcji odnotowanych na badanym rynku nieruchomości.

Odnosząc się do stanowiska strony, Minister stwierdził, że analiza w operacie szacunkowym z dnia [...] października 2008 r. jest pobieżna, czasami niespójna, a przede wszystkim nie odnosi się do celu i sposobu wyceny.

Co do krytycznych argumentów strony odnośnie analizy rynku lokalnego w operacie [...], organ podkreślił, że prowadzone postępowanie dotyczyło wyłącznie odpowiedzialności zawodowej [...]jako rzeczoznawcy majątkowego, w tym oceny czynności zawodowych wykonanych przez niego, a nie innego rzeczoznawcy majątkowego.

Następnie przedstawiając elementy składowe pozostawionej nieruchomości, organ stwierdził, że zainteresowany przyjął jako podstawę szacowania 4 nieruchomości o cenach transakcyjnych: [...]. Przy każdej z tych cen wskazał, że "w treści aktu notarialnego opisano cenę siedliska na kwotę (...) oraz gruntów rolnych na kwotę". Oznaczało to, że: [...]

Minister wyjaśnił, że zainteresowany następnie wartość nieruchomości pozostawionej obliczył jako sumę wartości części zabudowanej o powierzchni 0,3 ha (nazwanej jako wartość siedliska), wartości gruntów rolnych oraz "wartości drzew i krzewów owocowych". Wartość części zabudowanej określił w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, na podstawie czterech jednostkowych "cen siedlisk wyodrębnionych z cen transakcyjnych, tj.: [...]Wartość gruntów rolnych określił tą samą metodą na podstawie jednostkowych "cen gruntów rolnych", wyodrębnionych z cen transakcyjnych, tj.: [...] Naruszył w ten sposób art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm., dalej: u.g.n.) charakteryzujący podejście porównawcze. W ocenie organu, podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W omawianej sytuacji natomiast podział szacowanej nieruchomości nie odpowiadał wymaganiom, o których mowa w powołanym przepisie i świadczył o jego naruszeniu. Taki podział nie miał również jakichkolwiek podstaw w postanowieniu Wojewody Wielkopolskiego o potwierdzeniu prawa do rekompensaty. Skarżący napisał w operacie szacunkowym, że "w materiałach dostarczonych przez zleceniodawcę obszar działki siedliskowej nie został określony. Na podstawie ilości, rodzaju i sposobu użytkowania budynków założono szacunkowo, że działka siedliskowa w [...] miała obszar 3.000 m2 i na działce tej znajdowały się wszystkie zabudowania". Stwierdzenie to, zdaniem Ministra, w żaden sposób nie uzasadniało przyjętego sposobu postępowania. Ponadto z wyodrębnionych z cen transakcyjnych nieruchomości "cen siedlisk" i "cen gruntów rolnych", nie można było uznać za rynkowe, gdyż nie były wynikiem relacji popytu i podaży, a mającej subiektywny charakter deklaracji stron przy sporządzaniu aktów notarialnych. Wykorzystanie tych cen do wyceny było sprzeczne z art. 151 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Minister stwierdził, że określając wartość rynkową nieruchomości pozostawionej należało oprzeć się na podobnych obiektach porównawczych, stanowiących nieruchomości rolne wraz z siedliskami, a nie przeprowadzać proces wyceny poprzez nieuprawniony umowny podział nieruchomości, tym bardziej, że zainteresowany dysponował informacjami o transakcjach dotyczących nieruchomości rolnych o zbliżonej wielkości i zabudowaniami o podobnych funkcjach do nieruchomości wycenianej.

Minister zauważył, że skarżący wynik końcowy wyceny powiększył o "wartość drzew i krzewów owocowych stanowiących składnik szacowanej nieruchomości", określoną w podejściu kosztowym. Natomiast przy wycenie sadu owocowego rzeczoznawca majątkowy był zobowiązany kierować się art. 11 ust. 3 ustawy z 8 lipca 2005 r. Przy określaniu wartości gruntu należy stosować metodę wskaźników szacunkowych gruntów, a przy określaniu wartości drzewostanu i kultur wieloletnich - art. 135 ust. 5 i 6 u.g.n. Wartość gruntu zaś zainteresowany określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego, przyjmując przy tym do obliczeń nieprawidłowe ceny.

W ocenie organu odwoławczego skarżący nie wypełnił wymagań zawartych w art. 175 ust. 1 u.g.n., bowiem nie zachował szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności szacowania w przedmiotowej sprawie.

Minister potwierdził stanowisko Wojewody [...], że treść operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2008 r., sporządzonego przez stronę jest powieleniem treści operatu szacunkowego wykonanego wcześniej przez rzeczoznawcę majątkowego [...]. Zauważył, że faktycznie zapisy w wielu miejscach porównywanych operatów szacunkowych są identyczne. Dotyczy to spisu treści punktów: [...] (poza zamieszczoną tabelą) oraz 6.3. Natomiast w pkt 4. "Analiza rynku lokalnego" różnica dotyczyła: okresu analizy (od stycznia 2006 r. do maja 2008 r. - operat szacunkowy [...], od października 2007 r. do maja 2008 r. - operat szacunkowy [...]), powierzchni gruntów (od 4,0 ha do 13,0 ha - operat szacunkowy [...], od 3,0 ha do 16,9 ha - operat szacunkowy [...]), cen transakcyjnych: (od [...]zł/ha do [...]zł/ha - operat szacunkowy [...] , od [...]zł/ha do [...]zł/ha - operat szacunkowy strony). Pozostałe zapisy w operatach szacunkowych były ze sobą zbieżne, z wyjątkiem wskaźników cenowych, tj. kosztów jednostkowych budowy nowych obiektów i stopni zużycia technicznego. Układ operatu szacunkowego, nazwy poszczególnych rozdziałów i podrozdziałów oraz dane dotyczące opisu nieruchomości, w ocenie organu, były identyczne w obu operatach szacunkowych, natomiast stopnie zużycia i wskaźniki cenowe były różne, co w konsekwencji prowadziło do odmiennych wartości określonych przez rzeczoznawców majątkowych: [...]. Zwrócił też Minister uwagę na identyczne błędy pisarskie, np. w tytule opracowania, które zostało wykorzystane przy sporządzeniu operatu szacunkowego i nazwisku autora tego opracowania. Organ nie wykluczył, że identyczny opis pozostawionej nieruchomości mógł wynikać z dostarczonych przez zamawiającego dokumentów, czy też zapisów na płycie CD, do których mogła mieć dostęp również [...]. Jednakże identyczny układ operatu szacunkowego, nazwy rozdziałów oraz treści w nich zawarte, nie opisujące w sposób bezpośredni pozostawionych obiektów, jak również identyczne błędy pisarskie, wskazywały według organu, że rzeczoznawca majątkowy postąpił nieetycznie.

Odnosząc się do argumentacji strony, Minister stwierdził, że opis przedmiotu wyceny z podaniem danych opisujących nieruchomość może być identyczny. Nie oznacza to jednak, że całe rozdziały poświęcone nie tylko opisowi nieruchomości, ale również podstawom prawnym wyceny, analizie rynku nieruchomości, zastosowanym podejściom, metodom i technikom wyceny mogą być jednakowe, co do poszczególnych wyrazów, interpunkcji, a nawet błędów pisarskich. Z kolei twierdzenie, że wszystkie operaty szacunkowe wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych są podobne do siebie, gdyż nakazuje to wprost treść § 56 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. mogłoby być według organu zasadne, o ile operaty nie byłyby identyczne. Ponadto zauważył, że przepisy prawa określają, jakie elementy powinien zawierać operat szacunkowy, ale nie wskazują, że np. w punkcie 4 operatu szacunkowego należy zamieścić analizę rynku nieruchomości, jak to miało miejsce w obydwu operatach szacunkowych, a punkt 5 należy zatytułować "Zastosowane podejście, metody i techniki wyceny" i zamieścić identyczne zdania, w takiej samej kolejności, itp. Zainteresowany ani jego pełnomocnik nie uzasadnili, dlaczego całe rozdziały były identyczne, co do treści zdań, ich kolejności, znaków interpunkcyjnych. Gubili się też w swoich wyjaśnieniach, gdyż we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy stwierdzono: "dane które są identyczne w obu operatach zostały dostarczone na płycie CD przez krewnego zleceniodawcy". W tej sytuacji należałoby uznać, że zleceniodawca również wybrał podejście, metodę i technikę wyceny oraz sporządził analizę rynku, a rzeczoznawca majątkowy wpisał tylko kwoty liczbowe. Taka linia obrony, zdaniem Ministra, stawiała stronę także w niekorzystnym świetle i zaprzeczała jego profesjonalizmowi. Rzeczoznawca majątkowy przy wykonywaniu działalności zawodowej powinien kierować się zasadą bezstronności, wyrażoną w art. 175 ust. 1 u.g.n. Operat szacunkowy jako finalny efekt wykonanych czynności szacowania powinien być w całości sporządzony przez rzeczoznawcę, gdyż stanowi podstawę odpowiedzialności zawodowej. Tym samym rzeczoznawca majątkowy powinien być autorem każdego sformułowania.

Zdaniem organu odwoławczego, opisane wyżej działania rzeczoznawcy majątkowego były niezgodne z zasadami etyki zawodowej, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n. Poza tym zainteresowany nie zweryfikował otrzymanych danych i powtórzył uchybienia rzeczoznawcy majątkowego [...]. W ten sposób wykazał się brakiem szczególnej staranności, określonej w cytowanym przepisie.

Odnosząc się do zawartego we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy żądania przeprowadzenia dowodu z zeznań świadka na okoliczność "udostępnienia skarżącemu danych operatu [...]i celu zlecenia", organ uznał, że okoliczność ta nie miała znaczenia w sprawie, zwłaszcza, że w przedmiotowym postępowaniu nie zajmowano się kwestią, kto miał dostęp do operatu szacunkowego [...]. Nie było ważne też, w jaki sposób zainteresowany wszedł w posiadanie operatu szacunkowego sporządzonego przez [...], a fakt umieszczenia w treści swojego operatu szacunkowego kilkunastu stron z opracowania [...]. Okoliczność ta była bezsporna, nie kwestionowana przez stronę oraz jej pełnomocnika.

Organ nie podzielił stanowiska strony, że żaden przepis prawa nie zawiera zasad etyki zawodowej, a zainteresowany nie naruszył jedynego dokumentu regulującego te kwestie - Kodeksu etyki zawodowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, gdyż w jego treści nie ma mowy o powieleniu pracy merytorycznej innego rzeczoznawcy majątkowego, ani naruszenia dóbr intelektualnych innego rzeczoznawcy majątkowego. W ocenie Ministra rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zawodowych zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardów zawodowych, ze szczególną starannością oraz zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności, stosownie do treści art. 175 ust. 1 u.g.n. Choć przepisy prawa nie zakazują rzeczoznawcom majątkowym kopiowania pracy innego rzeczoznawcy majątkowego, lecz nie oznacza to, że takie postępowanie jest dopuszczalne. Organ oceniający pracę rzeczoznawcy majątkowego musi takie postępowanie uznać za naganne, nieetyczne i bezdyskusyjnie karać.

Co do innych naruszeń przypisanych zainteresowanemu we wcześniejszej decyzji: niewypełnienia obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych, o którym mowa w art. 175 ust. 2 u.g.n. oraz obowiązku posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych, o którym mowa w art. 175 ust. 4 u.g.n., Minister zauważył, że z dniem 1 stycznia 2014 r, nastąpiła istotna zmiana przepisów u.g.n., która stanowi, że w postępowaniu z tytułu odpowiedzialności zawodowej nie uwzględnia się wypełnienia powyższych obowiązków. Skoro zatem rzeczoznawca majątkowy nie może być ukarany z powodu niewypełnienia obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych oraz obowiązku posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych, to w przedmiotowej sprawie w dalszej ocenie rzeczoznawcy majątkowego organ nie uwzględnił powyższych okoliczności.

Co do wysokości kary - KOZ po ponownym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, wnioskowała o zastosowanie kary dyscyplinarnej zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, na podstawie art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n. Mając na uwadze nieuwzględnienie niewypełnienia przez zainteresowanego obowiązku stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych oraz obowiązku posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zawodowych, Minister przychylił się do wniosku KOZ i orzekł karę dyscyplinarną zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, którą uznał za właściwą, adekwatną do stwierdzonych uchybień w pracy rzeczoznawcy majątkowego (ich ilości, ciężaru gatunkowego stwierdzonych uchybień przepisów prawa). Organ podkreślił, że wszystkie szczegółowo opisane powyżej uchybienia miały wpływ na wymiar kary dyscyplinarnej.

Zauważył, że w wycenie nieruchomości najistotniejsza jest analiza rynku nieruchomości. Prawidłowo przeprowadzona analiza jest podstawą ustalenia wartości wycenianej nieruchomości. Błędy i uchybienia w tym zakresie przekładają się na całość wykonanych czynności zawodowych. W przedmiotowej sprawie zamieszczona analiza była pobieżna, czasami niespójna, a przede wszystkim nie odnosiła się do celu i sposobu wyceny. Rzeczoznawca majątkowy nie uzasadnił, dlaczego wybrał tylko konkretne 4 transakcje. Nie wskazał kryteriów, którymi kierował się przy tym wyborze. Istotny był także sposób wyceny, a mianowicie podzielenie wycenianej nieruchomości na grunt rolny oraz siedlisko, które rzeczoznawca majątkowy wycenił oddzielnie. Brak było racjonalnego uzasadnienia dla takiego postępowania. Tym bardziej, że do wyceny nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wybrał 4 transakcje obejmujące sprzedaż siedliska wraz z gruntem rolnym. Brak konsekwencji przy zastosowanym sposobie wyceny wynikał także z podziału cen transakcyjnych w przypadku wybranych 4 transakcji, na ceny transakcyjne siedliska i ceny transakcyjne gruntu rolnego. W oparciu o podzielone w ten sposób ceny zainteresowany dokonał odrębnej wyceny gruntu rolnego i siedliska. Poza tym wynik końcowy rzeczoznawca majątkowy powiększył o "wartość drzew i krzewów owocowych stanowiących składnik szacowanej nieruchomości", którą określił w podejściu kosztowym. Takie postępowanie było sprzeczne z art. 11 ust. 3 ustawy z 8 lipca 2005 r. Ponadto w ocenianym dokumencie nastąpiło powtórzenie treści kilkunastu stron z operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego. Konfrontacja treści powyższych operatów szacunkowych była niekorzystna dla skarżącego. Zdaniem organu, przedstawione błędy były na tyle istotne, że nie było możliwe orzeczenie innej kary, np. nagany. Jedynie czasowe zawieszenie uprawnień zawodowych uznał za karę odpowiadającą stwierdzonym uchybieniom.

Minister podkreślił, że operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie uwarunkowań dokonanych czynności, czego nie wypełniła strona. Dlatego w przyszłości rzeczoznawca majątkowy powinien zwrócić szczególną uwagę na przedstawienie wyczerpującej analizy rynku nieruchomości, z podaniem kryteriów doboru nieruchomości przyjętych do porównań. Organ uznał, że orzeczenie kary dyscyplinarnej zawieszenia uprawnień zawodowych powinno spowodować, że zainteresowany zmieni swoje postępowanie i nie popełni więcej takich błędów, jak stwierdzone w tym postępowaniu.

Na powyższą decyzję A. S. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, na podstawie art. 50 § 1 w zw. z art. 3 § 2 pkt 1) w zw. z art. 52 § 1 oraz art. 53 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012, poz. 270 z późn. zm.; dalej: p.p.s.a.). Rozstrzygnięcie zaskarżył w części orzekającej o zastosowaniu kary dyscyplinarnej zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy.

Zgodnie z art. 57 § 1 pkt 3) p.p.s.a. zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

1) art. 6 k.p.a. i art. 7 k.p.a. poprzez uchybienie zasadzie legalności i praworządności działania organów administracji publicznej wynikające z naruszania prawa materialnego i procesowego przy rozstrzyganiu niniejszej sprawy;

2) art. 8 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do władzy publicznej;

3) art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 127 § 3 k.p.a. i art. 140 k.p.a. poprzez niezrozumiałe i niepełne uzasadnienie zaskarżonej decyzji, w którym nie zostały omówione wszystkie zarzuty podniesione przez skarżącego we wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy z dnia [...] grudnia 2011 roku - w szczególności w zakresie naruszenia art. 46 § 1 k.c.;

4) art. 136 k.p.a., art. 75 § 1 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 78 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a.:

- poprzez nienależyte przeprowadzenie postępowania dowodowego; brak wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego niezbędnego do rozstrzygnięcia sprawy i oparcie znacznej części rozstrzygnięcia na poglądach Komisji Odpowiedzialności Zawodowej;

- poprzez nieuwzględnienie żądania skarżącego dotyczącego przeprowadzenia dowodu z zeznań świadka [...];

5) art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. w zw. z art. 127 § 3 k.p.a. poprzez orzeczenie o zastosowaniu wobec skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy, w sytuacji gdy zasadnym było nieorzekanie wobec skarżącego kary dyscyplinarnej;

6) art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 i art. 175 ust. 1 u.g.n. poprzez błędne przyjęcie, że skarżący dopuścił się naruszenia norm zawartych w wyżej wymienionych przepisach;

7) art. 178 ust. 2 pkt 3) u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie i orzeczenie wobec skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy oraz stwierdzenie, że orzeczona kara jest właściwa, adekwatna do ewentualnie stwierdzonych uchybień w postępowaniu skarżącego;

8) art. 11 ust. 1 ustawy z 8 lipca 2005 r. poprzez nieuprawniony zarzut dokonania przez skarżącego oszacowania nieruchomości niezgodnie z tą normą;

9) art. 11 ust. 3 ustawy z 8 lipca 2005 r. poprzez błędne przyjęcie, że skarżący przy sporządzaniu operatu szacunkowego był zobowiązany kierować się powyższym przepisem;

10) § 55 ust. 2, § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia z 21 września 2004 r. poprzez nieuprawnione ustalenie, iż skarżący sporządził operat z naruszeniem powyższych przepisów.

Podniósł, że sformułowane powyżej zarzuty naruszenia prawa procesowego i materialnego miały istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając na uwadze przedstawione zarzuty wnosił o uchylenie zaskarżonej decyzji w części orzekającej o zastosowaniu kary dyscyplinarnej zawieszenia uprawnień zawodowych na okres 3 miesięcy oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W piśmie procesowym z dnia [...] czerwca 2016 r. stanowiącym replikę na odpowiedź Ministra na skargę, zainteresowany podtrzymał swoje argumenty.

Na rozprawie w dniu [...] lipca 2016 r. pełnomocnik skarżącego zgłosił także zarzut niezgodności z Konstytucją RP art. 194 ust. 3 u.g.n. zastosowanego w kwestionowanym rozstrzygnięciu z uwagi na dobór członków KOZ według kryteriów nieopartych na ustawie (w rozumieniu konieczności przynależności do organizacji zawodowych).

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga A. S. nie zasługuje na uwzględnienie.

Podstawą materialnoprawną decyzji był m.in. przepis art. 175 ust. 1 u.g.n. W myśl tego przepisu rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 (określanie wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością) i 3a (sporządzanie opracowań i ekspertyz niestanowiących operatu szacunkowego, szczegółowo wymienione w pkt 1-8), zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Według tego przepisu opisane czynności, w tym sporządzanie operatu szacunkowego powinny być wykonywane: zgodnie z zasadami wynikającymi z: przepisów prawa, standardów zawodowych, zasad etyki zawodowej; ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności; z zachowaniem zasady bezstronności.

Gdy chodzi o definicję standardów zawodowych, to według art. 4 pkt 14 u.g.n. należy przez nie rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, ustalone zgodnie z przepisami prawa. Z kolei w myśl art. 175 ust. 6 u.g.n. standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Co do charakteru i mocy obowiązującej standardów przyjmuje się, że nie są one obowiązującym powszechnie prawem. Dlatego ich ewentualne naruszenie czy nieuwzględnienie nie może być traktowane jako naruszenie prawa. Ustawodawca stanowiąc w art. 175 ust. 1 u.g.n., m.in., że rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania szacowania nieruchomości zgodnie ze standardami zawodowymi, uznał je za zasady określające poziom norm, na których powinien opierać się operat szacunkowy. Odnoszą się one tak do podmiotu sporządzającego wycenę, jak i przedmiotu wyceny. Zalecenie stosowania standardów dotyczących szacowania nieruchomości ma służyć sporządzaniu operatu szacunkowego na zobiektywizowanych i jednolitych podstawach zapewniających wysoki poziom wiedzy zawodowej przy uwzględnieniu innych dziedzin wiedzy odnoszącej się do istoty i celu wyceny (wyrok NSA z dnia 8 czerwca 2006 r., sygn. akt I OSK 956/05, Lex nr 266353, P. Wojciechowski, Komentarz do art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomościami, WK 2015).

Z kolei zasady etyki zawodowej stanowią nakazy określonego zachowania, wynikające jednak nie z przepisów prawa, ale z przyjętego w danej grupie zawodowej systemu wartości. Zasady etyki zawodowej znajdują swoje podstawy w zasadach moralnych powszechnie akceptowanych w danym społeczeństwie. Zasady etyki zawodowej pozwalają na ocenę zachowań członków danej grupy ze względu na kryteria moralne, tj. służą do oceny tych zachowań jako dobrych lub złych, słusznych lub niesłusznych. Z etyki zawodowej wywieść można nakaz rzetelnego stosowania wiedzy, obiektywność, bezstronność, a także wszystkie działania, które prowadzą do niekwestionowanej budowy prestiżu zawodowego (por. P. Wojciechowski, tamże).

Ponadto rzeczoznawca majątkowy, zgodnie z art. 175 ust. 1 u.g.n. zobowiązany został do wykonywania czynności rzeczoznawstwa, ze szczególną starannością, właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności. Szczególną staranność należy rozumieć jako zaostrzone kryterium wzorca w postaci wymagania od rzeczoznawcy specjalnego zachowania, właściwego dla profesjonalisty. Szczególna staranność stawia dalej idące wymagania niż należyta staranność.

W świetle powyższych reguł należało ocenić czynności skarżącego, tj. operaty szacunkowe sporządzone w dniu [...] maja 2008 r. i w dniu [...] października 2008 r. Organ właśnie takiej oceny i prawidłowej – dokonał.

Organ wyszedł z prawidłowego założenia (nie kwestionowanego przez skarżącego), że oba operaty zostały sporządzone na zlecenie [...]w celu określenia wartości nieruchomości pozostawionych za granicą w wyniku działań II wojny światowej na obszarze obecnie nie wchodzącym w skład Państwa Polskiego jako podstawy do wydania przez wojewodę decyzji stwierdzającej wartość pozostawionego mienia. Tą nieruchomością był folwark [...], gmina [...]. Zasady określania wartości wskazanych nieruchomości zawiera art. 11 ustawy z 8 lipca 2005 r., którego ust. 1 stanowi, że wartość rynkową nieruchomości pozostawionej poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej określa się na podstawie nieruchomości podobnych, położonych na obszarze porównywalnych rynków lokalnych funkcjonujących obecnie w RP. Przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się przeciętne ceny transakcyjne uzyskane za nieruchomości podobne, zbywane w miejscowości o zbliżonej liczbie mieszkańców, porównywalnym stopniu urbanizacji i charakterze administracyjnym do miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, położonej na obszarze województwa lub miasta wydzielonego, o którym mowa w ust. 2, z uwzględnieniem współczynników określających różnice w poziomie rozwoju gospodarczego tych województw lub miast w okresie przed 1939 r., z zastrzeżeniem ust. 4.

Przede wszystkim przepis ten wskazuje, że należy określić wartość rynkową takiej nieruchomości. W myśl art. 151 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 10 ustawy z 8 lipca 2005 r. wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy (pkt 1); upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (pkt 2).

Wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego (art. 152 ust.3 u.g.n.). Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.).

Natomiast przez nieruchomość podobną, z mocy art. 4 pkt 16 u.g.n. należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Tymi przepisami także skarżący powinien był kierować się podczas wyceny nieruchomości – folwarku [...], a która powinna była znaleźć odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Zgodnie bowiem z § 55 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 u.g.n. czyli wycenę nieruchomości (przez nią należy rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości). Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 cyt. rozporządzenia). Nadto, zgodnie z § 56 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny (pkt 1); określenie celu wyceny (pkt 2); podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości (pkt 3); ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości (pkt 4); opis stanu nieruchomości (pkt 5); wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości (pkt 6); analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny (pkt 7); wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania (pkt 8); przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (pkt 9). Złożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu wykonawczym w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 27 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 103/07, Lex nr 479032). Dane te muszą być możliwe do zweryfikowania. Biegły korzystając z umów w celu ustalenia ceny, w razie wątpliwości strony co do wiarygodności dokonanych ustaleń, może wskazać źródła przyjętych do dokonania obliczeń ustaleń - w tym numery i daty zawartych aktów notarialnych (por. wyroki: WSA w Gdańsku z dnia 12 maja 2010 r., sygn. akt IISA/Gd 44/10, Lex nr 678080, WSA w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 1225/10, Lex nr 753467).

Prawidłowo organ ocenił, że kontrolowane operaty szacunkowe (z dnia [...] maja 2008 r. i [...] października 2008 r.) nie odpowiadały wymogom merytorycznym oraz formalnym stawianym przez cytowane przepisy. Podstawowym i zasadnym argumentem przemawiającym na niekorzyść skarżącego było niewykonanie przezeń pełnej analizy rynku nieruchomości.

Zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia z 21 września 2004 r. określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

Wycenia miała dotyczyć mienia znajdującego się poza granicami Państwa Polskiego i dlatego z mocy art. 11 ust. 2 ustawy z 8 lipca 2005 r. za porównywalne województwa i miasta wydzielone, z uwzględnieniem współczynników, o których mowa w ust. 1, uznawało się: w przypadku woj. wileńskiego: województwo podlaskie (współczynnik 0,64), woj. mazowieckie (współczynnik 0.41).

Minister Infrastruktury uznał, podzielając stanowisko KOZ, że skarżący w operacie z dnia [...] października 2008 r. niejednoznacznie określił rynek nieruchomości, który podlegał analizie. Zainteresowany powinien wskazać, z jakich powiatów umowy podlegały analizie i dlaczego. Skarżący raz wskazywał na transakcje z powiatów: [...], by innym razem wspominać o transakcjach z powiatu [...]. Zainteresowany, posiadając tak niewielkie dane, mógł dokonać analizy rynku [...], czego w ogóle nie uczynił, bo nie odzwierciedla tego operat. Podobnie było z okresem, w którym podlegały analizie transakcje: w operacie grudzień 2007 r. – maj 2008 r., w wykazie przedstawionym w postępowaniu wyjaśniającym w sierpniu 2009 r.: luty 2007 – listopad 2008 r., choć drugi operat opatrzony został datą – [...] października 2008 r. Zatem różnice w okresach czasu podlegających badaniu w przedstawionych dokumentach były bardzo duże. Niezrozumiałym pozostaje, dlaczego zainteresowany nie ujął nieruchomości z wykazu w operacie szacunkowym i nie przeprowadził na ich przykładzie wyselekcjonowania nieruchomości przyjętych do porównań z nieruchomością wycenianą. Nadto skarżący nie określił kryteriów, według których dokonał wyboru 4 nieruchomości następnie porównywanych z przedmiotową. Nieruchomości te nie zostały opisane w sposób jasny i wyczerpujący, pozwalający na spójną ich analizę.

Zainteresowany ponadto dokonał podziału wycenianej nieruchomości na działkę siedliskową i grunty rolne. Wycena dotyczyła folwarku. Z przedstawionych dokumentów nie wynikało, aby działka siedliskowa została wyodrębniona. Potwierdzał to wyrys z planów gruntów prywatnego folwarku [...], gdzie na gruntach wyodrębniono: pasiekę, łąkę las i drogę przecinającą działkę w poprzek. Z wyrysu nie wynikało, aby przy drodze były zlokalizowane zabudowania. Skarżący przyjął, że siedlisko miało powierzchnię 0,3 ha, podczas gdy z wykazu pochodzącego z 1 września 1939 r. wynikało, że ogrody i place zabudowane zajmowały 2,1135 ha. Przy tym dwie spośród czterech transakcji dotyczyły nieruchomości zabudowanych budynkami z bali drewnianych, krytymi dachówkami ceramicznymi bądź o konstrukcji drewnianej pokrytym trzciną, a jednocześnie budynki te zostały współcześnie postawione. Nie była to więc zabudowa powszechna, podczas gdy budynek w [...] był standardowy, powszechnie występujący przed II wojną światową na terenie wsi położonych we wschodnich rejonach Polski. Doprowadziło to niewłaściwego, niepełnego i niespójnego określenia wartości wycenianej nieruchomości. Prawidłowy był także zarzut organu, że skarżący naruszył art. 46 § 1 k.c., który stanowi, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Wyceniana nieruchomość zaś, jak prawidłowo zauważył Minister, nie składała się z odrębnych działek (siedliskowej i niezabudowanej). Określenie wartości rynkowej nieruchomości bowiem opiera się na założeniu, że nieruchomość podlegająca szacowaniu może być przedmiotem obrotu w stanie, w jakim jest, a nie sumą kilku transakcji.

Podobnie nieuzasadniony okazał się zarzut niezgodnej z treścią art. 11 ust. 3 ustawy z 8 lipca 2005 r. wyceny drzew i krzewów owocowych. Według powołanego przepisu wartość nieruchomości stanowiących lasy lub plantacje kultur wieloletnich określa się jako sumę wartości gruntu i odpowiednio wartości drzewostanu albo kultur wieloletnich. Przy określaniu wartości gruntu stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów, a przy określaniu wartości drzewostanu i kultur wieloletnich stosuje się przepisy art. 135 ust. 5 i 6 u.g.n.

Co do zarzutu powielenia treści operatu szacunkowego wykonanego przez innego rzeczoznawcę, organ szczegółowo przedstawił podobieństwa między operatem skarżącego z[...]maja 2008 r. a operatem sporządzonym przez rzeczoznawcę [...]. Skarżący podobieństw tych nie potrafił zasadnie wytłumaczyć. Z pewnością argumentem takim nie może być twierdzenie strony o identyczności wszystkich operatów, gdyż chociażby przepisy dotyczące wyceny nieruchomości i zawartości operatu - tej koncepcji przeczą. Skorzystanie przez skarżącego z płyty CD zawierającej jakoby ustalenia zleceniodawcy także przemawiały na niekorzyść strony, skoro operat ma obrazować wycenę nieruchomości i ma być autorstwa rzeczoznawcy majątkowego.

W tych warunkach Sąd uznał, że zarzuty skargi oparte na naruszeniu art. 195a u.g.n. i art. 178 ust. 2 pkt 3 u.g.n. nie znalazły potwierdzenia w materiale dowodowym zgromadzonym w sprawie.

Nie można podzielić także pozostałych zarzutów skargi zawartych w pkt 1 – 6 skargi. Zarzuty te dotyczą naruszenia przepisów procedury i są konsekwencją podstawowego zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego, o których była mowa wyżej. W ocenie Sądu całe postępowanie wyjaśniające przeprowadzono zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów w zakresie szczegółowych zasad i trybu przeprowadzania postępowania wyjaśniającego z tytułu odpowiedzialności zawodowej oraz stosowania kar dyscyplinarnych z tego tytułu, a organ uzasadnił swoją decyzję wynikiem tego postępowania. Brak jest zatem podstaw do uwzględnienia zarzutu naruszenia obowiązku wnikliwego wyjaśnienia sprawy i naruszenia art. 107 k.p.a. przez brak należytego ustosunkowania się do podnoszonych zarzutów. Zdaniem Sądu strona nie przedstawiła okoliczności innych niż badane, które mogłyby mieć wpływ na wynik postępowania wyjaśniającego. Wbrew stanowisku skarżącego Sąd nie dopatrzył się także uchybień procesowych, opisanych w skardze, które mogłyby stanowić powód uchylenia zaskarżonej decyzji.

Nieusprawiedliwiony okazał się również zarzut niezgodności z Konstytucją RP przepisów dotyczących powoływania i postępowania przed KOZ. Przede wszystkim należy zauważyć, że organem decyzyjnym jest właściwy minister do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. W myśl art. 194 ust. 2 u.g.n. KOZ przeprowadza postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a. Okoliczność, że w myśl art. 194 ust. 3 u.g.n. minister powołuje i odwołuje, w drodze zarządzenia, Komisję Odpowiedzialności Zawodowej z udziałem osób wskazanych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości, nie oznacza, że podmiot ten nie ma umocowania, a regulacja ta jest niezgodna z Konstytucją RP. Ponadto to minister wymierza karę rzeczoznawcy, a KOZ jedynie wnioskuje o rodzaj i wysokość kary. Należy przy tym zauważyć, że w delegacji ustawowej umocowującej ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej m.in. do wydania rozporządzenia określającego sposób i tryb przeprowadzania postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, sposoby ustalania i rodzaje kosztów tego postępowania, organizację Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oraz regulamin jej działania, wysokość wynagrodzenia członków Komisji Odpowiedzialności Zawodowej i obrońców z urzędu oraz sposób jego ustalania, zawartej w art. 197 u.g.n., niezakwestionowanej przez skarżącego stwierdza się, że chodzi także o zapewnienie obiektywnej oceny skarg na działalność osób, którym nadano uprawnienia. Potwierdza to rozporządzenie wykonawcze, w którym przewidziano wyłączenie poszczególnych członków KOZ na podstawie § 6 i 7 rozporządzenia z 11 stycznia 2008 r. w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości. Zatem sposób wyboru, kompetencje i działanie KOZ zostały uregulowane ustawowo. Natomiast uregulowanie zawarte w art. 194 ust. 3 u.g.n. odnosi się do faktycznej czynności powoływania członków KOZ (Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej powołuje i odwołuje, w drodze zarządzenia, Komisję Odpowiedzialności Zawodowej z udziałem osób wskazanych przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości.).

Ustosunkowując się do zarzutów skargi odnośnie orzeczonego wymiaru kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego na okres 3 miesięcy Sąd uznał wymierzona skarżącemu kara nie narusza przepisów prawa. Zdaniem Sądu, organ w decyzji szczegółowo wyjaśnił jakie okoliczności zostały wzięte pod uwagę w tym zakresie, akcentując rażące naruszenie przepisów zarówno rozporządzenia z 21 listopada 2004 r. Wbrew argumentom skarżącego kara ta jest współmierna do zaistniałych przewinień, jakich rzeczoznawca dopuścił się wykonując swój zawód jako zawód zaufania publicznego. Kara ta, jak słusznie wskazał organ, będzie również miała działanie prewencyjne tak aby nie doszło w przyszłości do podobnych uchybień.

Reasumując powyższe stwierdzić należy, iż zaskarżona decyzja nie narusza także unormowań kodeksu postępowania administracyjnego, w tym w szczególności art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 78 § 1 oraz 80 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wnioskowany przez skarżącego dowód z przesłuchania świadka nie spełniał wymogów z art. 78 § 1 k.p.a., gdyż dotyczył okoliczności nie mającej znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Ustalona we wskazany sposób sytuacja faktyczna i jej implikacje prawne uzasadniały nałożenie na skarżącego kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia uprawnień zawodowych rzeczoznawcy majątkowego na okres 3 miesięcy.

Wobec powyższego skargę należało oddalić na podstawie art. 151 p.p.s.a.