Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 791/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2014-11-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.98 ust.3, art.153 ust.1, art.154 ust.1, art. 157 ust.1, art. 130 ust.2, art. 240 ust.2
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 26, par. 36 ust. 1 i ust.4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.),, sędzia WSA Mirosław Wincenciak, Protokolant st. sekretarz sądowy Marta Anna Lawda, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 listopada 2014 r. sprawy ze skargi J. K.-C. i T. C. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] czerwca 2014 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod ulicę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda P.decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r., nr[...], utrzymał w mocy decyzję Starosty B. z dnia [...] marca 2014 r., znak[...], w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość przejętą na własność Gminy S., położoną w obrębie G., gm. S., oznaczoną numerami geodezyjnymi działek: nr [...] i nr [...]o łącznej powierzchni 0,0408 ha.

Decyzja Wojewody P. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

Decyzją Burmistrza S. z dnia [...] marca 2009 r., znak:[...], zatwierdzony został podział nieruchomości położonej w obrębie G. gm. S. oznaczonej w ewidencji gruntów nr geod. [...] o pow. 0,0885 ha oraz nr [...]o pow. 0,0886 ha, w wyniku którego powstały m.in. działki oznaczone nr geod. [...] i nr [...].

W wyniku prowadzonych negocjacji nie doszło do uzgodnienia wysokości odszkodowania za wydzielone działki pomiędzy właścicielem, a właściwym organem, w związku z czym dotychczasowi właściciele złożyli wniosek o przyznanie odszkodowania zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Starosta B. decyzją z [...] marca 2014 r. ustalił na rzecz T. C. i J. K.– C. odszkodowanie za nieruchomość oznaczoną jako działki nr [...] i [...] o łącznej pow. 0,0408 ha położonej w obrębie G., gmina S., przejętą na własność Gminy S.w wyniku dokonanego podziału. Odszkodowanie ustalono w wysokości 29.278.00 zł, na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym sporządzonym w dniu [...] lipca 2013 r. Do wypłaty odszkodowania w terminie określonym w decyzji zobowiązano Burmistrza S.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Burmistrz S. nie zgadzając się z wysokością ustalonego odszkodowania za przedmiotową nieruchomość i argumentując, że wartości działek zostały zawyżone.

Odwołanie od decyzji organu I instancji wnieśli również T. C. oraz J. K. – C. zarzucając nieprawidłowości przy sporządzaniu wyceny przedmiotowej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Odwołujący wskazali, że wycena ich nieruchomości znacząco odbiega od poprzednio prowadzonych na terenie Gminy S. wycen dotyczących wywłaszczenia i zawiera liczne błędy.

Wojewoda P. po rozpatrzeniu obu odwołań decyzją z dnia [...] czerwca 2014 r. orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonego rozstrzygnięcia. W uzasadnieniu organ w pierwszej kolejności przypomniał, że za przejęte pod drogi działki przysługuje właścicielowi nieruchomości odszkodowanie, którego wysokość, stosownie do art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, uzgadniają: były i aktualny właściciel, a gdy do uzgodnienia nie dojdzie, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zasady i tryb ustalania i wypłacania odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości zawarte są w rozdziale 5 działu III ustawy. Organ podkreślił jednocześnie, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W sporządzonym zaś na potrzeby niniejszego postępowania operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że w dniu wydania decyzji podziałowej, działki o nr [...] i [...]były przeznaczone w planie miejscowym pod drogi gminne, a więc ich wartość oszacowano podejściem porównawczym, przy uwzględnieniu zanotowanych na rynku lokalnym cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Organ zaakcentował jednocześnie, że w związku z tym, że na terenie obrębów G. i Zaścianki, w okresie poprzedzającym wycenę, nie były notowane transakcje kupna sprzedaży nieruchomości drogowych, rzeczoznawca trafnie rozszerzył rynek lokalny na teren kilku gmin powiatu białostockiego. W ocenie organu, sporządzony w niniejszym postępowaniu operat szacunkowy został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami i może stanowić podstawę do ustalenia rzeczywistej wartości przedmiotowych działek.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku wnieśli T. C. i J. K.– C., w której zaskarżonej decyzji zarzucili:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego, a mianowicie § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, poprzez niewłaściwe określenie wartości rynkowej gruntów przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, podczas gdy z opinii wynika, iż do porównania przyjęto zbyt małą liczbę transakcji, a trzy przyjęte przez biegłego nie są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, m.in. ze względu na lokalizację oraz stan otoczenia i infrastrukturę, natomiast zgodnie z przepisem § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia w sytuacji, gdy określenie wartości nie jest możliwe przy zastosowaniu porównania cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych;

2) naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, a mianowicie art. 7, 77 § 1, 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez naruszenie zasady prawdy obiektywnej i swobodnej oceny dowodów, w tym niewłaściwej ocenie wartości dowodowej operatu szacunkowego, co dotyczy zarówno podejścia jak i metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego oraz zgodności ze stosownym przepisem w sytuacji, gdy wycenę nieruchomości oparto na niewłaściwej przesłance wynikającej z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia, co w konsekwencji doprowadziło organ administracji publicznej do wydania rozstrzygnięcia sprzecznego z interesem społecznym oraz słusznym interesem obywateli poprzez ustalenie rażąco niskiej kwoty odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

W oparciu o powyższe, skarżący wnieśli o:

• uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania,

• zasądzenie od Wojewody Podlaskiego na rzecz skarżących kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Wojewoda P. w odpowiedzi na skargę podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa zarówno materialnego, jak i przepisów postępowania administracyjnego. Zatem kontrola sądowoadministracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżony akt nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest natomiast według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania aktu, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Ponadto, zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270, dalej: "p.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zakres tej kontroli wyznaczają zatem nie zarzuty skargi, ale granice sprawy administracyjnej rozstrzygniętej przez organ zaskarżonym aktem. Podkreślenia przy tym wymaga, że uszczegółowieniem zasady niezwiązania sądu granicami skargi jest przepis art. 135 p.p.s.a., zgodnie z którym, sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia. Działania takie służyć mają bowiem zapewnieniu ostatecznego i pełnego załatwienia sprawy, czyli stworzenia takiego stanu, w którym w obrocie prawnym nie będzie funkcjonował żaden akt organu administracji publicznej niezgodny z prawem.

W przedmiotowej sprawie istota zagadnienia sprowadza się do oceny przez Sąd prawidłowości sposobu ustalenia wysokości przyznanego odszkodowania. Skarżący wskazują bowiem na wadliwość przedłożonego operatu szacunkowego dotyczącego działek nr [...] i [...], który w ich ocenie zaniża kwotę ustalonego odszkodowania.

Zasady ustalenia wysokości odszkodowania zostały określone w art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.; dalej: u.g.n.), zgodnie z którym odszkodowanie za grunty wydzielone pod drogi publiczne ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Stosownie do treści art. 130 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji. Zatem podstawę ustalenia odszkodowania zawsze stanowi wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, czyli osobę, która nabyła uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości w trybie ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 130 ust. 2 w związku z art. 7 i art. 240 ust. 2 u.g.n.). Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest niezbędnym i podstawowym, a także jedynym dowodem, pozwalającym na ustalenie wartości nieruchomości. Żaden inny dokument, nawet ten który występował w toku postępowania podziałowego, nie może mieć znaczenia dla ustalenia wysokości odszkodowania w trybie art. 98 ust. 3 u.g.n. Organ ocenia zupełność, logiczność i wiarygodność takiego dowodu. Pomimo, iż organ nie jest uprawniony do kontrolowania operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych, to jednak jest zobowiązany do zweryfikowania podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Przedłożony operat szacunkowy stanowi bowiem dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie organu, tak jak każdy dowód, z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05 oraz wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06).

Podkreślić jednocześnie należy, że operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zasady i tryb ich sporządzania uregulowany został w rozdziale 1 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109). Stosownie zaś do treści art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ponadto, zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy prawidłowo sporządzony powinien zawierać, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Ponadto, jak wynika z § 56 rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: 1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny; 2) określenie celu wyceny; 3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; 4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; 5) opis stanu nieruchomości; 6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; 7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; 8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; 9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Z powołanych przepisów wynika, że wartość nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego sporządzanego na potrzeby każdego konkretnego postępowania. Niedopuszczalne jest natomiast określanie wysokości odszkodowania na podstawie operatów sporządzonych na rzecz innych postępowań administracyjnych (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 29 czerwca 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 184/12 oraz wyrok WSA w Olsztynie z dnia 6 grudnia 2011 r., sygn. akt II SA/Ol 890/11). Organ decydujący o wysokości odszkodowania nie jest jednak, jak podkreślono już wyżej, związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości wysokości odszkodowania i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Wskazać w tym miejscu również należy, że stosownie do treści art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

W przedmiotowej sprawie decydujące znaczenie ma regulacja § 36 ust. 1 rozporządzenia, z której wynika, że wartość rynkową nieruchomości wydzielonych pod drogi publiczne określa się przyjmując ich stan z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości dzielonej z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości dzielonej zgodnie z art. 154 u.g.n. Jeżeli jednak na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych (§ 36 ust. 4 rozporządzenia).

Sporządzony na potrzeby kontrolowanego postępowania odszkodowawczego operat szacunkowy rzeczoznawcy B. R. prawidłowo został oceniony przez organy jako wiarygodny dowód wyceny rynkowej wartości działek [...] i [...] wydzielonych pod drogi z gruntu przeznaczonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego części gminy S., zatwierdzonego uchwałą nr [...] 1[...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] kwietnia 2004 r. W sporządzonym operacie rzeczoznawca wyjaśnił, że ponieważ w dniu wydania decyzji w/w działki były przeznaczone w planie miejscowym pod drogi gminne, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość rynkową przeznaczonych pod drogę publiczną działek oszacowano w analizie porównawczej, przy uwzględnieniu zanotowanych na rynku lokalnym cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, rozszerzając rynek lokalny o obręby położone na obszarze gmin W., C., K. i Z.

W ocenie Sądu, nie budzi wątpliwości dopuszczalność objęcia przedmiotem badania rynku powiatowego, albowiem rynek ten obok rynku gminnego stanowi rynek lokalny, o którym mowa w § 26 rozporządzenia w sprawie wyceny. Stąd też, skoro na terenie gminy S. obręb G. i Z., w okresie poprzedzającym wycenę, nie były notowane transakcje sprzedaży nieruchomości drogowych, to rzeczoznawca zasadnie rozszerzył rynek lokalny na teren innych gmin powiatu białostockiego, tj. C., S., W., J. K. i Z.

Z analizy operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca odnotował 13 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi, podobnych do siebie pod względem położenia, powierzchni i kształtu działki, dostępu do uzbrojenia i przeznaczenia. Do analizy przyjął 3 nieruchomości, których ceny kształtowały się w przedziale od 45,00 zł do 100,00 zł w przeliczeniu na m² powierzchni gruntu. Po uwzględnieniu cech porównawczych, cena średnia wyniosła 71,76 zł/m2. Po przemnożeniu ceny średniej przez powierzchnię obu działek, dało to kwotę 14.639 zł za działkę o nr [...] i kwotę 14.639 zł za działkę nr [...] – łącznie kwotę 29.278 zł.

Niezasadny jest w ocenie Sądu zarzut skargi odnośnie naruszenia § 36 ust. 4 omawianego rozporządzenia w zw. z art. 153 ust. 1 u.g.n. Z aktualnie obowiązującej treści § 36 rozporządzenia wynika, że wartość rynkową nieruchomości wywłaszczonej lub przejętej z mocy prawa pod drogę publiczną określa się na podstawie cen transakcyjnych właściwych dla wycenianej nieruchomości. Szczególna regulacja w stosunku do tej zasady zawarta jest w § 36 ust. 4 rozporządzenia i dotyczy nieruchomości, która w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej była przeznaczona pod inwestycję drogową. W tym wypadku w pierwszej kolejności wartość rynkową takiej nieruchomości określa się na podstawie cen transakcyjnych właściwych dla wycenianej nieruchomości, czyli nieruchomości drogowe i dopiero wówczas gdy nie jest to możliwe wartość takiej nieruchomości określa się na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości przeważających wśród gruntów przyległych, czyli cen właściwych dla nieruchomości o innym przeznaczeniu niż drogowe. Aktualnie obowiązująca szczególna regulacja dotycząca nieruchomości, które w dniu wydania decyzji były przeznaczone pod inwestycją drogową musi prowadzić do wniosku, że pod pojęciem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych należy rozumieć kwoty uzyskane z tytułu odszkodowania. Jak słusznie wskazano w wyroku NSA z dnia 19 kwietnia 2013 r., sygn. akt I OSK 2065/11, zasadą w określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych lub zajętych pod drogi publiczne, wynikającą z § 36 ust. 1 rozporządzenia jest stosowanie podejścia porównawczego, ale przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Wyjątkiem zaś od tej zasady jest ust. 2 powołanego paragrafu, który jednak może mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy na rynku nie było transakcji dotyczących gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. W stanie faktycznym niniejszej sprawy biegły byłby uprawniony do dokonania wyceny w oparciu o § 36 ust. 2 rozporządzenia dopiero wtedy, gdyby nie było transakcji żadnego rodzaju nieruchomości drogowych, przeznaczonych lub zajętych (por. wyrok NSA z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I OSK 2674/12). Skoro jednak takie nieruchomości były, biegły był związany regulacją z § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Zdaniem Sądu, niezasadny jest także zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 7 k.p.a., art. 77§ 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. Wskazane przepisy oraz art. 8 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. nakazują organom wyjaśnienie istotnych kwestii po wyczerpującym zebraniu, rozpatrzeniu i ocenie całego materiału dowodowego oraz kierowanie się przy tym zasadą prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, a ponadto elementy powyższe mają znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Obowiązkiem każdego organu administracji jest zatem wyczerpujące wskazanie okoliczności faktycznych i prawnych, którymi kierował się przy podejmowaniu rozstrzygnięcia, w szczególności uzasadnienie winno zawierać ocenę zebranego w postępowaniu materiału dowodowego, dokonaną przez organ wykładnię stosowanych przepisów oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa. Nieustalenie przez organy w ramach toczącego się postępowania lub pominięcie w uzasadnieniu decyzji okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, może stanowić przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy.

W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie, organy nie dopuściły się takiego naruszenia. Skarżący powyższy zarzut łączą z nieprawidłowym, w ich ocenie, zastosowaniem w sprawie § 36 ust. 4 rozporządzenia, ale Sąd nie podziela argumentacji przez nich przedstawionej. Podkreślenia bowiem wymaga, że biegły ustalił, że w badanym okresie na rynku lokalnym zanotowano trzynaście transakcji sprzedaży nieruchomości drogowych. Spośród nich biegły przyjął do szacowania trzy działki, które są najbardziej podobne do szacowanych. W stanie faktycznym niniejszej sprawy szacowane działki mają status drogi gminnej i znajdują się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku działek przyjętych do porównania, dwie z nich znajdują się na terenach objętych studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, zaś jedna na obszarze, którego dotyczy decyzja o warunkach zabudowy. Dwie z tych działek mają status dróg gminnych, zaś jedna jest działką nabytą pod drogę dojazdową wewnętrzną. Przyjęte zatem przez rzeczoznawcę do porównania działki są nieruchomościami drogowymi w rozumieniu art. 36 ust. 4 cyt. rozporządzenia.

Skarżący kwestionują podobieństwo wycenianych działek do trzech nieruchomości wybranych przez rzeczoznawcę majątkowego. Argument ten nie wydaje się być również przekonujący. Realizacja zasady ustalania odszkodowań zgodnie z art. 36 ust. 4 rozporządzenia jest możliwa jedynie przy przyjęciu szerokiej interpretacji pojęcia "ceny transakcji drogowych". Przyjmując ceny porównawcze w procesie wyceny należy uwzględnić ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych na cele drogowe w dokumentach planistycznych lub też ceny nieruchomości, których charakter drogowy wynika z faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości. Uwzględniając wpływ jaki na cenę transakcyjną nieruchomości ma przeznaczenie wynikające z dokumentów, nie można jednocześnie pomijać faktu, że pojęcie "cen transakcyjnych nieruchomości drogowych" jest w omawianym przypadku determinowane przede wszystkim celem wywłaszczenia. Cel nabycia niewątpliwie w sposób znaczący kształtuje poziom ceny transakcyjnej, co powoduje, że w zbiorze cen porównawczych należy w omawianym przypadku uwzględnić również ceny transakcyjne nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych. Tak się więc stało i w tym przypadku. Biegły przyjął do porównania transakcje gruntami o przeznaczeniu drogowym, czyli tożsamym, jak wyceniane działki.

Ponadto zauważenia wymaga, że szacowane działki mają po 204 m2, a ich kształt jest lekko wydłużony, zbliżony do prostokąta. Nieruchomość położona jest na terenie rolnym z rozproszoną nową zabudową jednorodzinną, w odległości kilkudziesięciu metrów na północ od drogi krajowej B. – B. i w odległości ok. 200 m na wschód od skupiska zabudowy jednorodzinnej wsi G., zlokalizowanej na przedmieściach B. Jako działki porównawcze biegły wziął do analizy działkę o nr [...]o pow. 436 m2, położoną w C., o wydłużonym kształcie, położoną na peryferyjnym osiedlu, działkę o nr [...] o pow. 226 m2, położoną w W., o kształcie zwartym, położoną na skraju osiedla peryferyjnego oraz działkę o nr [...] o pow. 135 m2, położoną w K., o kształcie wąskim wydłużonym, położoną pośród skupiska zabudowy, w pobliżu granicy B.

Jak więc z powyższego widać, wzięte do porównania działki są najbardziej podobne do działek szacowanych spośród trzynastu działek ustalonych przez biegłego. Działki pozostałe bardziej odbiegają od działek przedmiotowych zarówno powierzchnią i kształtem, położeniem, dostępem do uzbrojenia i przeznaczeniem. Z art. 4 pkt 16 u.g.n. wynika, że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Biegły uzasadnił wybór działek wziętych do porównania, organy oceniły prawidłowość tego wyboru, to samo też czyni Sąd w niniejszej sprawie. Strona skarżąca kwestionując ten wybór nie wskazuje, które z pozostałych działek znajdujących się na liście są bardziej podobne do działek wycenianych.

Zauważenia także wymaga, że biegły wycenił wartość 1 m2 szacowanej nieruchomości (obu działek) nie w oparciu o zsumowanie cen 1 m2 nieruchomości porównawczych i podzielenie przez trzy, tylko najpierw dokonał stosownej korekty cen tych nieruchomości w oparciu o parametry: powierzchnia – kształt, położenie, wyposażenie w urządzenia infrastrukturalne, przeznaczenie. Dopiero tak uzyskane wartości skorygowane zsumował i następnie podzielił przez trzy, co w efekcie dało cenę 1 m2 powierzchni szacowanej w wysokości 71,76 zł. Przy zastosowaniu powyższej metody cena 1 m2 nieruchomości branych do porównania nie ma decydującego znaczenia dla określenia wartości 1 m2 po skorygowaniu. I tak, dla działki nr [...]przy cenie 56,74 zł za 1 m2 wartość skorygowana wyniosła 75,75 zł, dla działki nr [...] przy cenie 100 zł za 1 m2 wartość skorygowana wyniosła 75,36 zł, a dla działki nr [...] przy cenie 45 zł za 1 m2 wartość skorygowana wyniosła 64,18 zł.

W ocenie Sądu, orzekające w sprawie organy administracji, dokonując oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, a zwłaszcza operatu szacunkowego z dnia 6 lipca 2013 r., nie naruszyły przepisów postępowania. Organy obu instancji prawidłowo uznały, że wycena ta nie zawiera merytorycznych błędów, została sporządzona rzetelnie i fachowo, a operat odzwierciedla wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości.

W tym miejscu zauważenia tylko wymaga, że z art. 157 ust. 1 u.g.n. wynika, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. W stanie faktycznym niniejszej sprawy ani skarżący, ani organ o taką ocenę nie występowali, jednakże nie można z tego tytułu postawić organowi żadnego zarzutu. Z wnioskiem takim, celem zawarcia umowy o ocenę operatu, mogły bowiem wystąpić również same skarżące będąc o takiej możliwości poinformowane, czego jednak nie uczyniły.

Reasumując, zdaniem Sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący i prawidłowy, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono właściwie. Mające natomiast zastosowanie w sprawie przepisy zostały także należycie zinterpretowane i zastosowane. Sąd nie doszukał się też naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.