Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1196/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2014-10-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 17, art. 134 ust. 1, art. 132 ust. 3a
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Włodzimierz Kowalczyk Sędziowie: WSA Dariusz Chaciński WSA Dariusz Pirogowicz (spr.) Protokolant starszy referent Tomasz Noske po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 października 2014 r. sprawy ze skargi M. S. i J. S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Wojewoda [...], po rozpatrzeniu odwołania M. S. i J. S., decyzją z [...] lutego 2014 r., nr [...] utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. z [...] grudnia 2013 r. nr [...] ustalającą na ich rzecz odszkodowanie w łącznej kwocie [...] zł, za nieruchomość wywłaszczoną orzeczeniem Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej Urząd Spraw Wewnętrznych z [...] października 1962 r., nr [...] na rzecz Skarbu Państwa, a położoną w P. przy ul. [...], oznaczoną dawniej jako działki nr [...],[...] o łącznej pow. [...] ha, zaś obecnie stanowiącej części działek nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...]ha,

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej Urząd Spraw Wewnętrznych orzeczeniem z [...] października 1962 r., orzekło o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości położonej w P. przy ul. [...] o pow. [...] ha, stanowiącej własność J. S. i A. S. z przeznaczeniem pod urządzenie ogrodów działkowych, za odszkodowaniem w kwocie [...] złotych. Orzeczenie to zostało utrzymane w mocy orzeczeniem Komisji Odwoławczej do Spraw Wywłaszczenia przy Ministrze Spraw Wewnętrznych z [...] marca 1963 r., nr [...]

W następstwie przeprowadzonego na wniosek A. S. postępowania nadzorczego, Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją z dnia [...] czerwca 2002 r. nr [...] stwierdził nieważność powyższych orzeczeń w części dotyczącej ustalonego odszkodowania, a odmówił stwierdzenia ich nieważności w części dotyczącej wywłaszczenia.

W związku z powyższym zaistniała konieczność ponownego ustalenia odszkodowania.

Przed wydaniem obecnie zakwestionowanych decyzji sprawa była dwukrotnie rozpoznawana przez organy.

Po raz pierwszy w sprawie odszkodowania za część gruntu stanowiącego wówczas własność gminy P. (o pow. [...] ha) rozstrzygał Starosta [...], który decyzją z [...] grudnia 2008 r., utrzymaną w mocy decyzją Wojewody [...] z [...] czerwca 2009 r. ustalił na rzecz spadkobierców J. S. i A. S., tj. M. S. i J. S. odszkodowanie w łącznej kwocie [...] złotych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 23 listopada 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 1287/09 stwierdził nieważność zaskarżonej decyzji i decyzji Starosty [...] uznając że z uwagi na to, iż do wypłaty odszkodowania zobowiązany jest Skarb Państwa, to nie istnieją przeszkody, aby Prezydent Miasta P. rozpatrzył sprawę ustalenia odszkodowania, mimo że nieruchomość stanowi własność Gminy [...]. Wskazał także na zasadność zastosowania w sprawie regulacji z art. 132 ust. 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. – o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.); przywoływanej dalej jako: "u.g.n."

Następnie Prezydent Miasta P. decyzją z [...] lutego 2012 r., utrzymaną w mocy decyzją Wojewody [...] z [...] kwietnia 2012 r. ustalił odszkodowanie za całą wywłaszczona nieruchomość w łącznej kwocie [...] zł, uwzględniając w tym odszkodowaniu zwaloryzowaną kwotę wypłaconego już odszkodowania.

Wyrokiem z dnia 18 stycznia 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 1084/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił te decyzje z uwagi na brak możliwości wykorzystania jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego – Z. M., który to rzeczoznawca powinien podlegać wyłączeniu na podstawie art. 24 § 1 pkt 6 k.p.a. w zw. z art. 84 § 2 k.p.a.(w związku z zainicjowanym wobec niego postepowaniem dyscyplinarnym). W wyroku tym - w kontekście zarzutu dotyczącego braku podstaw prawnych do orzekania w formie decyzji administracyjnej o zwrocie przez skarżących zwaloryzowanego odszkodowania oraz błędnego przyjęcia przez organ, że takowe odszkodowanie zostało wypłacone J. S. - Sąd zwrócił uwagę, że kwestia ta i zastosowanie w sprawie art. 132 ust. 3a u.g.n. została przesądzona prawomocnym wyrokiem z 23 listopada 2009 r. Niezależnie od powyższego Sąd zgodził się z organem, że w niniejszej sprawie należało przyjąć, że odszkodowanie ustalone w decyzji z 1962 r. zostało stronie wypłacone. W wytycznych zaś Sąd zobowiązał organ do zlecenia wykonania na potrzeby postępowania operatu szacunkowego innemu biegłemu.

W ty stanie rzeczy w ponownie prowadzonym postepowaniu Prezydent Miasta P. zlecił wycenę nieruchomości jak też dokonanie waloryzacji kwoty wypłaconego byłym właścicielom odszkodowania rzeczoznawcy majątkowemu J. S. Na tę okoliczność sporządziła ona stosowny operat szacunkowy w dniu [...] lipca 2013 r., który uzupełniła aneksem z [...] września 2013 r. Przy czym korekty wskazywane w aneksie odnosiły się do tych punktów operatu, w których zawarto informacje o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P., którym objęty był teren wywłaszczonej nieruchomości. Jeśli zaś chodzi o samą wycenę, to rzeczoznawca majątkowy dokonała jej w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej i przy zastosowaniu art. 134 ust. 3 u.g.n. W charakterze materiału porównawczego wykorzystała transakcje nieruchomości rolnymi położonymi w strefie peryferyjnej P., gdyż jej zdaniem odpowiadały one najbardziej ze względu na sposób wykorzystania, przeznaczenie i ówczesne położenie (także peryferyjne) wycenianej nieruchomości. Wskazywała także, że w dacie wywłaszczenia wyceniana nieruchomość wykorzystywana była rolniczo, a przepisy ustawy z dnia 9 marca 1949 r. o pracowniczych ogrodach działkowych (Dz.U. Nr 18, poz. 117 ze zm.) definiowały pojęcie pracowniczego ogrodu działkowego jako obszaru ziemi uprawnej, podzielonego na działki, wyposażonego w urządzenia niezbędne do uprawy działek oraz urządzenia społeczne. Z tego względu ustalony rynek obrotu nieruchomościami rolnymi był miarodajny dla ustalenia wartości odjętego prawa. W następstwie przeprowadzonego procesu szacowania ustaliła ona wartość nieruchomości na kwotę [...]złotych, a podlegającą zwrotowi kwotę uprzednio wypłaconego odszkodowania, po jej waloryzacji, na poziomie [...] złotych.

W toku postępowania ustosunkowując się do zastrzeżeń strony, rzeczoznawca przedłożyła obszerne wyjaśnienia co do przyjętej metodologii (pismo z 6.09.2013 r.). Przeprowadzono też rozprawę, na którą jednak nie stawili się ani strony, ani rzeczoznawca.

W tym stanie rzeczy Prezydent Miast P. decyzją z [...] grudnia 2013 r. w oparciu o powyższą wycenę, którą ocenił jako wiarygodną, ustalił kwotę należnego odszkodowania (po potrąceniu zwaloryzowanej kwoty pierwotnie wypłaconego odszkodowania) na [...] złotych i zobowiązał do jego wypłaty organ reprezentujący Skarb Państwa w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższego rozstrzygnięcie odwołanie wnieśli M. S. i J. S., kwestionując przede wszystkim wiarygodność operatu, a to ze względu na niewłaściwy dobór rynku porównawczego przy wycenie, tak pod względem przeznaczenia nieruchomości (rolniczego) jak i jego położenia. Kwestionowali także obowiązek uwzględnienia w odszkodowaniu kwoty zwaloryzowanego odszkodowania, orzeczonego i wypłaconej w oparciu o decyzję wywłaszczeniowo-odszkodowawczą

W następstwie rozpoznania tego odwołania Wojewoda [...] decyzją z [...] lutego 2014 utrzymał rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji w mocy.

Organ odwoławczy podzielił stanowisko Prezydenta Miasta P., jak też argumenty ponoszone przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym i piśmie z [...] września 2013 r., że do porównania na potrzeby wyceny wywłaszczonej nieruchomości należało wziąć pod uwagę nieruchomości znajdujące się w peryferyjnych dzielnicach P., gdyz nie można porównywać znajdujących się obecnie blisko centrum nieruchomości – jak chcieliby odwołujący. Miasto bowiem od czasu wywłaszczenia rozrastało się w różnych kierunkach, a zwłaszcza wzdłuż [...]. Zatem grunty znajdujące się obecnie na obrzeżach miasta odpowiadają wywłaszczonej w 1962 r. nieruchomości, która wówczas także znajdował się na takich obrzeżach. Organ podniósł ponadto, że zgodnie ze Studium Uwarunkowań i Zagospodarowania Przestrzennego Miasta P. zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta P. z [...] kwietnia 1998 r. nr [...], wyceniana nieruchomość znajduje się na terenie obszarów adaptacji rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Po wywłaszczeniu więc nadal grunty, jako przeznaczone pod ogrody działkowe, wykorzystywane były rolniczo. Wojewoda odwołał się przy tym do definicji pracowniczych ogrodów działkowych zawartej w ustawie z 9 marca 1949 r. Wskazał również na uznawanie wywłaszczonych gruntów, w świetle unormowań zawartych w § 67 i 68 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, poz. 454 ze zm.) oraz pkt 1 ppkt 1 załącznika nr 6 do tego rozporządzenia, za grunty orne. W związku z powyższym za niezasadne uznał zarzuty odwołania dotyczące niewłaściwego doboru nieruchomości porównawczych. Organ nie podzielił też poglądu odwołujących, iż art. 132 ust. 3a u.g.n. nie mógł mieć zastosowania w sprawie. W sytuacji bowiem, w której doszło do stwierdzenia nieważności decyzji o odszkodowaniu za wywłaszczona nieruchomość, lecz samo wywłaszczenie nadal pozostaje w mocy, to przy ustaleniu należnego obecnie odszkodowania należy uwzględnić kwotę odszkodowania już wypłaconego w przeszłości, oczywiście po jego waloryzacji na dzień ponownego orzekania. Przeciwna argumentacja, podnoszona przez strony, jest zdaniem Wojewody, nie do przyjęcia.

Dodatkowo organ odwoławczy wskazał, ze kwestia rozliczeń pomiędzy Skarbem Państwa a stronami z tytułu różnicy wypłaconego odszkodowania ustalonego decyzja z 2012 r., która to decyzja została uchylona wyrokiem Sądu, a obecnie ustalonym przez Prezydenta Miasta P. odszkodowaniem, nie jest przedmiotem niniejszego postępowania i w związku z tym organ odwoławczy do tych kwestii nie może się odnosić.

Na decyzję tę M. S. i J. St. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, żądając jej uchylenia jaka też uchylenia poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta P. z [...] grudnia 2013 r.

Zakwestionowanej decyzji zarzucali oni rażące naruszenie art. art.: 7, 77, 78, 80, 84 i 107 k.p.a. oraz art. art.: 4 pkt16 i 17, 118, 128 ust.1, 129 ust.5 pkt.3 , 130 ust.1 zdanie drugie, 132 ust.3a, 134 ust.4, 153 , 154 ust. 1, 156 i 157 oraz art. 233 u.g.n., a także rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - mających w istotnym stopniu wpływ na wynik sprawy, w szczególności poprzez:

- nie wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy przez Wojewodę [...] i oparcie się na błędnych ustaleniach I instancji nie mających potwierdzenia w faktycznym i prawnym stanie tej sprawy n.p. przyjęcie położenia wycenianej nieruchomości jakoby położonej na obrzeżach Miasta P. i wyszukiwanie jako nieruchomości podobnych nieruchomości położonych kilka kilometrów od nieruchomości wycenianej lub włączonych do P. w latach 1982r. lub 1997r. , pomimo że z oglądu Planu P. wynika, że przedmiotowa nieruchomość jest blisko śródmieścia;

- przyznanie odszkodowania nie spełniającego warunku "słusznego odszkodowania" w rozumieniu art.21 ust.1 Konstytucji RP; spowodowane bezkrytycznym przyjęciem błędnego operatu szacunkowego Pani J. S. jako podstawy ustalenia odszkodowania, a wydanego przez rzeczoznawcę z naruszeniem przepisów wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów wskazanego rozporządzenia, a w szczególności błędne przyjęcie jako nieruchomości podobnych nieruchomości z peryferii obecnego P. ( odległych o kilka kilometrów od wycenianej nieruchomości od granic Miasta n.p. z terenu dzielnicy G.włączonej do P. w 1997r.), aby zaniżyć wysokość odszkodowania do cen z daty wywłaszczenia (1962r.), zamiast zgodnie z art. 130 ust.1 zd. 2 u.g.n. wycenić wg cen z dnia decyzji o odszkodowaniu to jest z grudnia 2013r.

- nie ustosunkowanie się w do zarzutów do operatu z dnia [...] lipca 2013 r. zawartych w pismach do Prezydenta z [...] sierpnia 2013r., [...] października 2013 r. oraz [...] grudnia 2013r.; nie dokonanie jakiejkolwiek oceny prawidłowości i rzetelności, operatu szacunkowego z [...] lipca 2013r.r. - pomimo wskazania w tych moich pismach dowodów w postaci wyrysów z planów Miasta zaprzeczających m.in. tezie ,że przedmiotowa nieruchomość była na peryferiach (obrzeżach) ówczesnego Miasta P. i potwierdzających że ówczesny plan zagospodarowania przestrzennego (z [...].04.1961 r.) wskazywał przeznaczenie wywłaszczonego terenu na cele wypoczynkowe dla zaplanowanych do realizacji dużych osiedli mieszkaniowych dla potrzeb pracowników, budowanej od 1960 r. [...], stanowiąc infrastrukturę gospodarczą i społeczną planowanych w obrębie osiedli mieszkaniowych i będących warunkiem wywłaszczenia wg przepisów z 1949 r.

- nie zastosowanie art.134 ust.4 u.g.n. nakazującego zastosowanie alternatywnego ustalenia odszkodowania, czyli wycenę stosownie do charakteru ogrodów działkowych jako terenów rekreacyjno- wypoczynkowych i terenów wypoczynkowych przewidzianych w planie z 1 kwietnia 1961 r. ( wywłaszczeniowym) wbrew nawet opinii Komisji Arbitrażowej P.F.S. Rzeczoznawców Majątkowych nr [...] wydanej [...] września 2008 r. w tej sprawie;

- błędne zastosowanie art. 132 ust. 3a u.g.n., gdyż nawet wadliwie ustalone odszkodowanie w niniejszej sprawie jest wyższe niż dotychczas wszystkie razem wypłacone kwoty odszkodowania i powoduje to, że ten przepis nie ma zastosowania w sprawie;

- nie uwzględnienie wniosku skarżących o powołanie nowego rzeczoznawcy jako biegłego lub zlecenie dotychczasowej biegłej dokonanie wyceny tej nieruchomości z uwzględnieniem zasady prawnej o nieruchomościach podobnych jak najbliżej położonych nieruchomości wycenianej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

skarga nie ma usprawiedliwionych podstaw, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

Zakwestionowaną decyzją Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Prezydent Miasta P. z [...] grudnia 2013 r. orzekająca o ustaleniu na rzecz J. S. i M. S. (następców prawnych J. S. i A. S.) odszkodowania, za wywłaszczone na rzecz Skarbu Państwa orzeczeniem Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej Urzędu Spraw Wewnętrznych w W. z [...] października 1962 r. nieruchomości. A to w związku z uprzednim wyeliminowaniem ze skutkiem ex tunc ww. orzeczenia w części dotyczącej orzeczonego wówczas odszkodowania.

Ustalenie odszkodowania w niniejszej sprawie nastąpiło na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 Nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej: "u.g.n."). Przepisy regulujące kwestię odszkodowań zawarte są w Dziale III, rozdziale 5 tej ustawy oraz w Dziale V, rozdziale 1 poświęconym wycenie nieruchomości.

Art. 128 u.g.n., otwierający rozdział 5 Działu III, stanowi że odszkodowanie ma odpowiadać wartości prawa, którego uprawniony jest pozbawiony decyzją wywłaszczeniową. Natomiast art. 130 ust. 1, stanowiąc o wysokości odszkodowania, nakazuje ustalanie go według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu (zasada ta dotyczy także sytuacji, gdy o odszkodowaniu organ orzeka odrębna decyzją). Samo ustalenie wysokości następuje, w myśl ust. 2 ww. artykułu, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, ustawowo zwanej operatem szacunkowym (por. art. 156 ust. 1 u.g.n.). Stan nieruchomości, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona (art. 4 pkt 17 u.g.n.). Wartością, o której mowa w ww. przepisach jest zaś co do zasady, w myśl art. 134 ust. 1 u.g.n., wartość rynkowa, a więc najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych (art. 151 ust. 1 u.g.n.).

Czynniki, które z kolei rzeczoznawca musi brać pod uwagę przy szacowaniu nieruchomości wskazuje art. 154 ust. 1 u.g.n. i są to: rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Nieruchomości podobne natomiast to takie, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). W sytuacji gdy wraz z wywłaszczeniem zmienia się przeznaczenie nieruchomości, wartość nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania jeśli to przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Natomiast według alternatywny sposób użytkowania wówczas, jeżeli przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości (art. 134 ust. 4 u.g.n.). W przypadku zaś, gdy decyzja, na podstawie której wypłacono odszkodowanie, została następnie uchylona lub stwierdzono jej nieważność, osoba, której wypłacono odszkodowanie, lub jej spadkobierca są zobowiązani do zwrotu tego odszkodowania po jego waloryzacji na dzień zwrotu (art. 132 ust. 3a u.g.n.). Zasady waloryzacji tegoż odszkodowania określa art. 5 u.g.n. stanowiąc, że dokonywana ona ma być z zastosowaniem wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa GUS, w drodze obwieszczeń w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski". Do czasu jednak ogłoszenia przez Prezesa GUS wskaźników zmian cen nieruchomości waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez ten organ (por. art. 227 u.g.n.).

W rozpoznawanej sprawie istota sporu sprowadza się do oceny poprawności sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego – J.S. w dniu [...] lipca 2013 r. na potrzeby odszkodowania operatu szacunkowego wywłaszczonej nieruchomości, uzupełnionego aneksem z [...] września 2013 r. jak też kwestii uwzględnienia, na zasadzie art. 132 ust.3a u.g.n., w kwocie ostatecznie ustalonego odszkodowania zwaloryzowanej kwoty odszkodowania ustalonej w decyzji z 1962 r., a wypłaconej byłym właścicielom. Skarżący bowiem stoją na stanowisku, że w procesie wyceny rzeczoznawca wadliwie wykorzystała w charakterze materiału porównawczego transakcje nieruchomościami, które nie spełniają kryterium podobieństwa, a to ze względu na ich położenie oraz przeznaczenie, a także błędnie zastosował w sprawie tryb przewidziany w art. 134 ust.3 u.g.n., zamiast oszacować nieruchomość zgodnie z ustanowioną w ust. 4 tego artykułu zasadą korzyści. Uważają również, że w sprawie nie znajduje zastosowania norma z art. 132 ust.3a powołanej ustawy. W tym zaś zakresie odwołują się oni m.in. do uchwały składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 października 2000 r. sygn. akt OPS 12/00.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do tej ostatniej kwestii, przede wszystkim podnieść należy, że konieczność zastosowania w sprawie regulacji z art. 132 ust. 3a u.g.n., a więc uwzględnienia w kwocie ustalonego odszkodowania, zwaloryzowanej kwoty odszkodowania ustalonego wyeliminowaną z obrotu prawnego decyzją, została już przesądzona w wydanym w niniejszej sprawie prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 23 listopada 2009 r. sygn. akt I SA/Wa 1287/09. Na ten aspekt zwracał również uwagę tenże Sąd w kolejnym wydanym w sprawie wyroku z 18 stycznia 2013 r. sygn. akt I SA/Wa 1084/12, wskazując jednocześnie na wynikające z art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), związanie sformułowaną w wyroku z 2009 r. oceną prawną tak organów administracji publicznej jak i Sądu. Konsekwencją tegoż związania jest zaś to, że ani rozstrzygające ponownie sprawę organy, ani Sąd nie mogą tej oceny kwestionować, jak też formułować w tym zakresie nowych stanowisk (por. wyrok NSA z 21 maja 2014 r. sygn. akt I OSK 2684/12, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W tym stanie rzeczy już tylko z tych względów czynienie organom zarzutu, że bezprawnie zastosował w sprawie ww. przepis, a w konsekwencji w sposób nieuprawniony pomniejszyły wartość ustalonego odszkodowania o kwotę zwaloryzowanego odszkodowania ustalonego w roku 1962, nie znajduje jakichkolwiek usprawiedliwionych podstaw. Niezależnie od powyższego zauważyć należy, że taki sposób działania organów nie pozostaje w żaden sposób w sprzeczności z uchwałą składu 7 sędziów NSA z dnia 9 października 2000 r., gdyż ta podjęta została w odmiennym stanie prawnym, to jest w dacie gdy ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawierała regulacji zawartej w art. 132 ust. 3a.

Wbrew zarzutom skargi, organy prawidłowo ustaliły także stan faktyczny i w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oceniły wartość dowodową operatu szacunkowego z [...] lipca 2013 r., nie uchybiając w tym zakresie uregulowanej w art. 80 k.p.a. zasadzie swobodnej oceny dowodów. Okolicznością niesporną jest, że wywłaszczenie zrealizowane w roku 1962 miało na celu przeznaczenie nieruchomości stanowiących własność A. i J. S. pod utworzenie pracowniczych ogrodów działkowych i w dacie wywłaszczenia wykorzystywana była rolniczo.

Wobec nieodnalezienia części graficznej projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P., aktualnego na dzień wywłaszczenia, a zatwierdzonego uchwałą Prezydium Wojewódzkiej Rady Narodowej nr [...] z [...] kwietnia 1961 r., rzeczoznawca przyjął na potrzeby wyceny, że przeznaczenie nieruchomości w dacie wywłaszczenia było zgodne z celem wywłaszczenia Zważywszy bowiem na fakt, że w obowiązującym wówczas porządku prawnym pracownicze ogrody działkowe definiowane były jako obszar ziemi uprawnej, podzielony na działki, wyposażone w urządzenia niezbędne do uprawy działek oraz urządzenia społeczne i sanitarne przeznaczone do uzyskiwania ziemiopłodów na potrzeby własnego gospodarstwa domowego (por. art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 9 marca 1949 r. o pracowniczych ogrodach działkowych – Dz.U. Nr 19, poz. 117 ze zm.), tereny te także po wywłaszczeniu wykorzystywane były rolniczo. Mając przy tym na względzie to, że samo przeznaczenie pod ogrody działkowe terenu, nie oznaczało, że wywłaszczony obszar został wyposażony w infrastrukturę właściwa dla tego typu działek, rzeczoznawca ocenił, że przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenie nie spowodowało zwiększenia wartości nieruchomości. Zatem zastosowanie w sprawie znajdowała zasada ustalania wartości nieruchomości według jej aktualnego sposobu użytkowania (art. 134 ust. 3 u.g.n.). Taki sposób podejścia do wyceny wywłaszczonej nieruchomości został przez organy uznany za zgodny z prawem i ocenę tę skład orzekający w niniejszej sprawie podziela. Nie sposób bowiem uznać, jak chcieliby skarżący, że przeznaczenie nieruchomości pod ogrody działkowe spowodowało automatyczny wzrost jej wartości, a więc, że w sytuacji gdyby uwzględniając to przeznaczenie w roku 1962 właściciele nieruchomości dokonali zbycia gruntu uzyskali by za niego z tego tylko tytułu wyższą cenę. A tylko w takim wypadku dopuszczalne jest stosowania ustanowionej w ust.4 art. 134 u.g.n. tzw. zasady korzyści. Odwoływanie się zaś do aktualnego charakteru ogrodów działkowych jak terenów rekreacyjnych, a w konsekwencji uwzględnienie żądania skarżących przeprowadzenia wyceny według wartości gruntów o przeznaczeniu pod rekreację, prowadziłoby do ustalenia wartości odjętego prawa w oderwaniu od faktycznego uszczerbku majątkowego byłych właścicieli, jakiego doznali oni w efekcie wywłaszczenia, co stanowiłoby wręcz zaprzeczenie ustanowionej w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP zasady słusznego odszkodowania, a więc odszkodowania odpowiadającego co do zasady wartości utraconego prawa.

Powoływana natomiast w toku postępowania administracyjnego, jak też w skardze opinia Komisji Arbitrażowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w spr. [...] wydanej [...] września 2008 r. - wedle której przeznaczenie nieruchomości pod ogródki działkowe, spowodowało zwiększenie jej wartości - jako sformułowana na tle oceny operatu, który w okolicznościach niniejszej sprawy nie stanowił podstawy ustalenia odszkodowania, nie jest dla organu wiążąca. Nie zachodzi bowiem w tym wypadku okoliczność, o której mowa w art. 157 ust. 1a u.g.n., a więc utrata ważności operatu. Warto również zauważyć, że stanowisko prezentowane przez ten zespół, poza lakonicznym stwierdzeniem o zwiększeniu wartości nieruchomości w następstwie jej przeznaczenia pod ogródki działkowe nie zawiera jakiegokolwiek uzasadnienia tego poglądu. Zatem należy go oceniać wyłącznie w kategoriach subiektywnego przekonania autorów opinii, mającego w dużej mierze charakter spekulacji o istnieniu tego rodzaju zależności.

Wbrew zarzutom skargi także dobór próbki porównawczej na potrzeby wyceny, przyjęty przez rzeczoznawcę nie może być uznany za niemiarodajny.

Rzeczoznawca majątkowy – J. S. po dokonaniu analizy lokalnego rynku, tj. z rejonu miasta P. (a więc terenu na którym posadowiona jest także wywłaszczona nieruchomość), wyodrębniły do porównania 14 transakcji nieruchomościami rolnymi, zrealizowanymi w latach 2011 – 2013., a więc nieruchomościami z punktu widzenia stanu nieruchomości podobnymi do wycenianej działki. Wszystkie transakcje dotyczyły nieruchomości położonych obszarze peryferyjnym miast P., a więc takim obszarze, który w aspekcie układu urbanistycznego miasta, jest porównywalny dla położenia wywłaszczonej nieruchomości w latach sześćdziesiątych ub. wieku (tj. dzielnicy [...] który stanowił teren dawnej wsi [...] przyłączonej do granic administracyjnych miasta zaledwie dziewięć lat przed wywłaszczeniem). Taki sposób doboru nieruchomości podobnych nie budzi zastrzeżeń Sądu. Zważyć bowiem należy, że położenie nieruchomości, jako jedno z kryteriów podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., który musi być brany pod uwagę przy stosowaniu w toku wyceny podejścia porównawczego (jak miało to miejsce w niniejszej sprawie) nie może być wszak rozumiane jedynie jako zlokalizowanie nieruchomości porównywanej w pobliżu nieruchomości wycenianej, ale musi również uwzględniać otoczenie w jakim szacowane grunty się znajdowały w dacie wywłaszczenia - zwłaszcza w sytuacji, gdy o odszkodowaniu organ orzeka kilkadziesiąt lat po wywłaszczeniu. Zarówno zaś w operacie szacunkowym, jak też w piśmie z [...] września 2013 r. rzeczoznawca majątkowy w sposób obszerny przedstawiła informacje o rozwoju miasta P., począwszy od lat pięćdziesiątych ubiegłego wieku do czasów współczesnych wskazujący na umiejscowienie wycenianej nieruchomości w latach sześćdziesiątych w peryferyjnych częściach miasta. Przedstawiony przez nią rys historyczny rozwoju miasta nie budzi wątpliwości Sądu. W tym stanie rzeczy zarzuty skarżących, kwestionujące podobieństwo porównywanych nieruchomości, ze względu na ich położenie w obszarze peryferyjnym płocka, a nie centralnym (gdzie patrząc z obecnej perspektywy miasta ulokowane są wywłaszczone grunty), uznać należy za chybione.

W procesie szacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosowała metodę korygowania ceny średniej, a więc metodę polegającą na korekcie średniej ceny nieruchomości podobnych (która w niniejszej sprawie wynosiła 3,69 zł/m2) współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości, takich jak lokalizacja, dostępność komunikacyjna, uzbrojenie i ukształtowanie terenu oraz powierzchnia nieruchomości. W następstwie przeprowadzenia ww. korekt ustaliła wartość rynkową prawa własności gruntu nieruchomości obejmującej dawne działki nr [...]i [...] o łącznej pow. [...] ha na kwotę [...] złotych, przy cenie jednostkowej [...] zł/m2. Wartość ta przewyższała cenę średnią uzyskiwaną na rynku lokalnym za nieruchomości podobne do wycenianej i zbliżona była do ceny maksymalnej, w przyjętym za punkt wyjścia do wyceny materiale porównawczym, wynoszącej [...] zł/m2. Waloryzacja kwoty wypłaconego odszkodowania, dokonana została na podstawie rocznych wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych , co wobec braku opublikowania przez Prezesa GUS rocznych wskaźników zamian cen nieruchomości, było zgodne z art. 227 w zw. z art. 5 u.g.n.

Operat ten, zdaniem organów został sporządzony prawidłowo i przy poszanowaniu reguł ustanowionych w ustawy o gospodarce nieruchomościami jak też rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) Poprawność wyceny, z punktu widzenia zgodności z prawem zastosowanego podejścia i metody, przyjętych w operacie założeń, niewkraczających w obszar wiedzy specjalistycznej, nie budzi również zastrzeżeń Sądu. Został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, w dacie wydawania kwestionowanych decyzji był aktualny. Zaistniałe w nim pomyłki, które nie rzutowały na ustaloną wartość szacowanej nieruchomości, zostały skorygowane sporządzonym na tę okoliczność stosownym aneksem. W tok postępowania strony miały możliwość zgłoszenia uwag do sporządzonej wyceny, a do tych uwag rzeczoznawca się obszernie ustosunkowywał (vide pismo z [...] września 2013 r.). Przeprowadzono także rozprawę administracyjną. Faktem jest, że na tę rozprawę żadna ze stron się nie stawiła (vide protokół z rozprawy z [...] października 2013 r.), jednakże nie oznacza to, że prawa stron w zakresie zapewnienia im czynnego udziału na każdym etapie postępowania zostały naruszone.

Formułowane zaś przez skarżących w stosunku do operatu zastrzeżenia stanowią w istocie wyłącznie polemikę z ustaleniami rzeczoznawcy, niepopartą przekonującymi dowodami, które mogłyby skutecznie podważać jego wiarygodność. Przede wszystkim skarżący nie przedłożyli własnego kontroperatu jak też nie skorzystali z możliwości określonej w art. 157 ust. 1 u.g.n., tj. nie zwrócili się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu. To zaś prowadzić musi do wniosku, że zarzuty skargi odnoszące się do rzekomej jego wadliwości, w tym zarzuty odnoszące się do błędnej metodologii wyceny, są niezasadne.

Skoro zaś ustalona w oparciu o operat szacunkowy wysokość odszkodowania odpowiada wartości rynkowej odjętego prawa (pomniejszonego zgodnie z art. 132 ust. 3a u.g.n. o wartość zwaloryzowanego odszkodowania ustalonego i wypłaconego w oparciu o wyeliminowana z obrotu prawnego, w części dotyczącej odszkodowania, decyzję z 1962 r.), to nie można takiemu rozstrzygnięciu zarzucić braku zgodności z mającymi zastosowanie w sprawie przepisami prawa materialnego, w tym wskazywanymi w skardze art. art. 4 pkt 16 i 17, 118, 128 ust.1, 129 ust. 5 pkt 3, 130 ust.1 zdanie drugie, art. 132 ust.3a, 134 ust.4, 153 , 154 ust. 1, 156 i 157 oraz 233 u.g.n., a także zasadą słusznego odszkodowania. "Słuszne odszkodowanie" bowiem, zgodnie z utrwalonym orzecznictwem Trybunału Konstytucyjnego, to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości, choć nie zawsze musi oznaczać pełną jego ekwiwalentność (por. wyroki TK z dnia 14 marca 2000 r. K 5/99, z dnia 16 października 2012 r. K 4/10). Taki właśnie postulat, zdaniem Sądu, spełnia odszkodowania nawiązujące do realnej wartości odjętego prawa własności gruntu, pomniejszone o zwaloryzowaną kwotę odszkodowania już w przeszłości za wywłaszczenie wypłaconego.

Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 ustawy– Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.