Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 386/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2007-03-08 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień (spr.), Asesor WSA Renata Kubot-Szustowska, Protokolant Tomasz Furmanek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 marca 2007 r. sprawy ze skargi A. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, 3, 4, 5, 6, 11 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. z 2003r., Nr 80, poz. 717 ze zm.) w związku z uchwałą Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 5 lipca 2000r. Nr XLIII/821/2000 zmieniającą miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi w części obejmującej obszar działek o numerach 191/6, 191/2, 191/3 i 192/1, w obrębie [...], w pasie 100m od ulicy A., ustalił jednorazową opłatę w wysokości [...] dla A. i I. M., właścicieli zbytej nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A., oznaczonej jako działka nr 191/6 o powierzchni [...], w obrębie[...], uregulowanej w księdze wieczystej KW [...], w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym zmianą miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego, tzw. opłata planistyczna.

W uzasadnieniu decyzji organ podniósł między innymi, iż wskazana wyżej nieruchomość znajduje się na terenie, na którym obowiązywał miejscowy plan ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta Ł., zatwierdzony uchwałą nr LVII/491/93 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 2 czerwca 1993r.

Nieruchomość ta objęta była ustaleniami dla jednostki urbanistycznej [...] – tereny o użytkowaniu rolnym. Plan ten dopuszczał lokalizację nowej zabudowy mieszkaniowej, przy równoczesnym spełnieniu określonych planem warunków.

W świetle tej regulacji przedmiotowa nieruchomość posiadała trzy różne przeznaczenia:

- droga – [...]

- tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej –[...]

- tereny o użytkowaniu rolnym –[...].

Po zmianie planu, wprowadzonej uchwałą Rady Miejskiej Łodzi nr XLIII/821/2000 z dnia 5 lipca 2000r. w części obejmującej obszar działek o numerach 191/6, 191/2, 191/3 i 192/1, część nieruchomości położonej przy ul. A. wchodzi w skład obszaru oznaczonego symbolem [...]– przeznaczenie pod lokalizację funkcji związanych z działalnością gospodarczą z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej, natomiast część - plan przeznacza na teren publiczny oznaczony symbolem [...].

W związku z powyższym po zmianie planu cała nieruchomość posiada trzy różne przeznaczenia:

- droga –[...]

- tereny działalności gospodarczej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej –[...],

- tereny o użytkowaniu rolnym –[...]

A. i I. M. w dniu [...] dokonali sprzedaży nieruchomości znajdującej się w Ł. przy ul. A., oznaczonej jako działka 191/6, a więc przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 roku ( Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm. ) jeśli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a jej właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedają tę nieruchomość wójt, burmistrz, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Organ podniósł, że ze sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę w toku postępowania administracyjnego operatu szacunkowego wynika, iż po zmianie w planie zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o [...].

Wobec powyższego, w ocenie organu, spełnione zostały trzy niezbędne przesłanki warunkujące naliczenie opłaty planistycznej, tj.:

- nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i określenie stawki procentowej opłaty,

- zbycie nieruchomości nastąpiło w okresie 5 lat od dnia obowiązywania zmiany planu,

- na skutek zmiany planu wartość nieruchomości wzrosła, co zostało wykazane w operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę.

Obliczenie opłaty planistycznej nastąpiło stosownie do § 11 uchwały Rady Miejskiej w Łodzi nr XLIII/821/2000 z dnia 5 lipca 2000 roku, ustalającego procentową stawkę wzrostu wartości nieruchomości na poziomie 30% od wzrostu wartości ([...]).

Od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. złożyli I. i A. M.

Wnieśli o unieważnienie zaskarżonej decyzji oraz nakazanie udostępnienia wszystkich dokumentów dotyczących sprawy.

W uzasadnieniu wskazali, iż nie zapewniono im dostępu do zebranej w sprawie dokumentacji. Podnieśli także, iż mimo zgłaszanych w toku postępowania wniosków, organ nie udostępnił im kopii operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie. Poza tym odwołujący się nadmienili, iż wielkość działki oraz jej przeznaczenie nie pozwalają wycenić 1 m2 działki na więcej niż 30 zł. Infrastruktura przedmiotowej działki była wykonana z ich środków i dodatkowa wartość działki nie jest zasługą zmiany planu. Położenie w pobliżu byłego i planowanego wysypiska śmieci wpływa również niekorzystnie na wycenę.

Pismem z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wezwało strony do wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego, przedstawienia swojego stanowiska i ewentualnego zgłoszenia wniosków dowodowych.

W odpowiedzi na wezwanie I. i A. M. pismem z dnia [...] podnieśli, iż:

- raport z wyceny na str. 5 zawiera błędy obliczeniowe, przy obliczeniu powierzchni działki, na której istniała możliwość zabudowy szerokość działki w odległości 100m od ulicy A. wynosi 44m a nie 45,

- w pkt. 5 (str. 7 raportu) oszacowanie wartości nieruchomości podano wartość nieruchomości przed zmianą planu, po zmianie planu oraz różnicę wartości. Dane te oraz ich uzasadnienie nie pozwalają na jednoznaczne stwierdzenie, czy w wycenie uwzględniono fakty:

a/ brak możliwości odczytania, na której części nieruchomości nastąpił wzrost nieruchomości i o ile,

b/ część działki, objęta zmianą planu, położona w pasie 50 m od ulicy posiadała prawo zabudowy – cena za 1m2 działki siedliskowej z prawem zabudowy kształtowała się na terenie osiedla N. przed zmianą planu na poziomie ok. 30-45 zł.,

c/ poziom cen gruntów rolnych, według wiedzy strony, kształtował się na poziomie wyższym niż 3 zł ( 10-15zł ),

d/ przez działkę przebiega linia energetyczna SN oraz kanalizacja sanitarna. Uzbrojenie to zostało położone na działce przed zmianą planu i wymagana jest dla nich strefa ochronna, co w znacznym stopniu ogranicza prawo użytkowania i zdecydowanie zmniejsza prawo zabudowy terenu, którego przeznaczenie uległo zmianie,

e/ brak odniesienia się w raporcie do faktu istnienia na terenie osiedla N. wysypiska śmieci, co w sposób radykalny obniżyło wartość wszystkich nieruchomości na tym terenie.

Ponadto strona podniosła, iż brak dostępu do wyceny uniemożliwia zapoznanie się z wyceną specjalisty innego niż autor oraz, że żądanie udostępnienia wyceny nie powinno budzić wątpliwości w świetle ustawy o dostępie do informacji publicznej.

Wobec treści powyższego pisma Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. zwróciło się do autora sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego o ustosunkowanie się do zarzutów stron.

Pismem z dnia [...] rzeczoznawca majątkowy K. W. odniosła się do stawianych przez strony zarzutów i stwierdziła brak przesłanek do wykonania opinii uzupełniającej w celu dokonania aktualizacji wyceny.

Pismem z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. wezwało strony do wypowiedzenia się co do zebranego w sprawie materiału dowodowego, przedstawienia swojego stanowiska i ewentualnego zgłoszenia wniosków dowodowych.

W odpowiedzi na nie skarżący pismem z dnia [...] wyjaśnili, że zajmą stanowisko na piśmie w terminie 14 dni, a następnie pismem z dnia [...], złożonym osobiście w organie w dniu [...], I. i A. M. wnieśli o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej w celu umożliwienia przedstawienia argumentów podnoszonych w piśmie z dnia [...].

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

W obszernym uzasadnieniu Kolegium podzieliło ustalenia i stanowisko zajęte przez organ I instancji i wskazało, iż w niniejszej sprawie zachodzą przesłanki skutkujące ustaleniem opłaty planistycznej, określone w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Określenie wartości nieruchomości przedstawione w operacie szacunkowym zostało sporządzone w sposób prawidłowy przez uprawnionego rzeczoznawcę.

W ocenie organu odwoławczego nie budzi wątpliwości, iż zmiana planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała wzrost wartości nieruchomości, będącej w dniu wejścia w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, tj. w dniu 16 września 2000 roku, przedmiotem własności I. i A. M., jak również nie budzi wątpliwości, iż strony dokonały zbycia swojego prawa własności.

Dokonane oszacowanie wartości nieruchomości jest prawidłowe, odpowiada regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, a samą wartość nieruchomości przed i po podziale nie można uznać za zawyżoną, gdyż rzeczoznawca majątkowy opisał wszystkie czynniki korygujące i odniósł się do cech rynkowych szacowanej nieruchomości, w tym również do poszczególnych możliwości jej zagospodarowania.

Kolegium zwróciło uwagę, iż wzrost wartości nieruchomości jest spowodowany przede wszystkim zmianą planu na części działki o powierzchni ok.[...] z przeznaczenia rolnego, na cele działalności gospodarczej, zaś w przypadku części przeznaczonej na cele budowlane ujawniła się tendencja malejąca, z 55 zł za 1 m2 do 48 zł za 1 m2.

Zdaniem organu określenie wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego zostało dokonane zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami, w sposób rzetelny, natomiast skarżący nie przedstawili żadnych wniosków dowodowych mających uzasadnić ich twierdzenie, iż operat sporządzony został wadliwie.

Ponadto organ odwoławczy wskazał, iż stronie zapewniono czynny udział w postępowaniu i miała ona możliwość zapoznania się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, w tym ze stanowiskiem rzeczoznawcy majątkowego, odnoszącym się do zgłoszonych przez skarżących uwag i zarzutów.

Odnośnie wniosku strony o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej organ uznał, iż wniosek ten strona złożyła po upływie terminu wyznaczonego w wezwaniu organu z dnia [...] i wobec tego nie zachodzi konieczność rozstrzygania wniosku.

W dniu 8 kwietnia 2006 roku A. i I. M. poprzez swego pełnomocnika w osobie adwokata złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi na wskazaną wyżej decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...].

Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając:

- naruszenie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez:

a) wydanie decyzji ustalającej wysokość opłaty planistycznej na kwotę [...] pomimo nie wystąpienia przesłanki związku przyczynowego pomiędzy zmianą planu miejscowego, a wzrostem wartości nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A.,

b) przyjęcie za podstawę ustaleń wadliwie sporządzonej wyceny dokonanej w oparciu o nierynkowe ceny za 1 m2,

- naruszenie art. 73 § 1 w zw. z art. 7,8,9,10,11,12 kpa w szczególności poprzez nie zapewnienie stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania, a zwłaszcza bezzasadnego ograniczenia możliwości sporządzenia odpisu wyceny znajdującej się w aktach sprawy.

Skarżący wnioskowali ponadto o wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji.

W uzasadnieniu skargi I. i A. M. podnieśli, iż jedną z przesłanek określoną w przepisie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest wystąpienie wzrostu wartości nieruchomości, który to wzrost wartości musi pozostawać w bezpośrednim związku przyczynowym ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego.

W niniejszej sprawie przesłanka ta, w ich ocenie, nie została spełniona, a przynajmniej nie została wykazana przez organy rozstrzygające sprawę.

Zdaniem skarżących wzrost wartości nieruchomości nie nastąpił bowiem w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, lecz spowodowany został znacznymi nakładami poniesionymi przez skarżących oraz ogólnym wzrostem cen nieruchomości wywołanym wejściem Polski do Unii Europejskiej.

Zakwestionowano ponadto ustalenia zawarte w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym, podnosząc m.in., iż ceny wskazane przez rzeczoznawcę w sporządzonym operacie szacunkowym sprzed i po zmianie planu, pozostają w oderwaniu od realiów rynku obrotu nieruchomościami.

Skarżący wskazali nadto na naruszenie przez organy art. 73 § 1 kpa poprzez nie wydanie im kserokopii operatu szacunkowego, co - wbrew dyspozycji art. 74 kpa - nie nastąpiło w drodze postanowienia.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z dnia 24 maja 2006 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi odrzucił skargę I. M. z uwagi na niezachowanie terminu do jej wniesienia. Natomiast skardze A. M. nadano bieg i została przekazana do merytorycznego rozpoznania.

Postanowieniem WSA z dnia 20 lipca 2006r. odmówiono ponadto wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji.

Zażalenie na to rozstrzygnięcie oddalone zostało postanowieniem NSA z dnia 9 listopada 2006r.

Na rozprawie w dniu 8 marca 2007 roku, poprzedzającej wydanie w sprawie wyroku, pełnomocnik skarżącego A. M. poparł wniesioną skargę.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

W myśl art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie:

1/ uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi:

a/ naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b/ naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c/ inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

2/ stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3/ stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach.

Z wymienionych przepisów wynika, iż sąd bada legalność zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Wychodząc z tych przesłanek Wojewódzki Sąd Administracyjny nie uwzględnił skargi, gdyż nie stwierdził, aby zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji naruszały przepisy prawa materialnego lub przepisy postępowania administracyjnego w sposób wpływający na wynik sprawy, co w myśl art. 145 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi mogłoby stanowić podstawę do ich uchylenia.

Podstawę materialnoprawną w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm. ).

Stosownie do treści art. 36 ust. 4 wskazanej ustawy - jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W myśl art. 37 ust. 1 cytowanej ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty planistycznej może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące ( art. 37 ust. 3 i 4 ustawy ).

Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (art. 37 ust. 5 ).

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5 ( art. 36 ust. 6 ustawy ).

W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami ( art. 37 ust. 11 ).

Powyższe stanowi, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4 ustawy, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( tekst jedn. Dz.U. Nr 261 z 2004r., poz. 2603 ze zm. ), tj. uregulowań zawartych w Dziale IV obejmującym Wycenę nieruchomości, Rozdziale 1 dotyczącym Określenia wartości nieruchomości ( art. 149 i nast. ).

Tak więc do określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami wraz z wydanym w oparciu o delegację ustawową, wynikającą z art. 159 tejże ustawy, aktem wykonawczym w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W rozpoznawanej sprawie poza sporem pozostaje fakt, iż A. i I. M. zbywając swą nieruchomość w dniu [...], uczynili to w czasie krótszym niż 5 lat od wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mocą którego dokonano zmiany przeznaczenia terenu, na którym znajdowała się należąca do skarżących działka. W następstwie tej zmiany część powierzchni działki skarżących z dotychczasowego przeznaczenia na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i terenów o użytkowaniu rolnym została przeznaczona pod lokalizację funkcji związanych z działalnością gospodarczą z dopuszczeniem funkcji mieszkaniowej.

Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej zostało wszczęte postanowieniem z dnia [...].

Istotę sporu między stronami stanowi wielkość wzrostu wartości nieruchomości skarżących w następstwie uchwalenie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W tym zakresie organy obu instancji oparły się na ustaleniach wynikających z operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

W ocenie Sądu postępowanie w niniejszej sprawie prowadzone było w sposób prawidłowy i pozwalający na wydanie decyzji w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy.

Opłata planistyczna została ustalona zgodnie z zasadami określonymi w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 151 ust. 1 pkt 1 i ust. 5 oraz 151 – 156 ustawy.

Zgodnie z art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami określenia wartości rynkowej dokonuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Określa ją się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2 ).

Stosownie do treści art. 151 ust. 1 - wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:

1/ strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2/ upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich ( art. 152 ust. 2 ).

Podejście porównawcze, zastosowane w niniejszej sprawie, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych ( art. 153 ust. 1 ).

Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych ( art. 154 ).

W myśl art. 156 ustawy - rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Sąd podziela stanowisko organów, iż operaty szacunkowe złożone w przedmiotowej sprawie, odpowiadają ustawowym wymogom, a biegły spełnia warunki określone w art. 174 i nast. ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Dokonując ustalenia wartości przedmiotowych działek rzeczoznawca majątkowy K. W. przyjęła do porównania działki o takim samym przeznaczeniu zarówno przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po jej zmianie, jak działki podlegające oszacowaniu, podobne do nieruchomości wycenianej, przy jednoczesnym uwzględnieniu lokalizacji i atrakcyjności lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu, uzbrojenia powierzchni i parametrów działki. Stosując podejście porównawcze rzeczoznawca przyjął dopuszczalne metody szacowania - porównywania parami i korygowania ceny średniej.

Przedstawionej wycenie, zdaniem Sądu, nie można skutecznie zarzucić ani zaniżenia wartości działek przed zmianą planu, ani zawyżenia ich wartości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca K. W. wyjaśniła przyczyny wyboru podejścia i metody wyceny, a także uwzględniła istotne dane porównywanych przy wycenie nieruchomości.

Opinia w sposób jednoznaczny wskazuje na to, iż zmiana przeznaczenia terenu spowodowała oczywisty wzrost jego wartości.

W toku postępowania administracyjnego sporządzony operat szacunkowy nie został skutecznie zakwestionowany przez skarżących, mimo że mieli oni możliwość zapoznania się z jego ustaleniami. Skarżący nie złożyli żadnego innego operatu sporządzonego przez biegłego posiadającego uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Gdyby takowy był przez skarżących złożony, a jednocześnie wskazywałby na znaczną rozbieżność pomiędzy wartościami tej samej nieruchomości, zaistniałaby wówczas możliwość skorzystania z unormowania zawartego w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który pozwala na dokonanie oceny prawidłowości przedstawionych wycen przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Zarzuty skarżących wobec ustalenia wartości metra kwadratowego nieruchomości o rolnym przeznaczeniu przed i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego nie mogą być uznane za uzasadnione w świetle tego, co zastało powiedziane powyżej. Zarzuty te mają wyłącznie charakter polemiczny i nie wnoszą nowych elementów do postępowania.

Ustalony przez organy wzrost wartość nieruchomości uwzględnia wskazania zarówno przepisu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nadto pozostaje w zgodzie z przytoczonymi powyżej wskazaniami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Na wysokość ustalonej przez organ opłaty planistycznej nie mogą mieć także wpływu wskazywane przez skarżących inwestycje poczynione przez nich na przedmiotowej nieruchomości. W świetle obowiązującego stanu prawnego wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości między uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości nie ma wpływu na wysokość ustalonej opłaty planistycznej, a rzeczoznawca nie brał ich pod uwagę. Z dniem 22 września 2004 roku uchylony został bowiem art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który to przepis obligował organy do pomniejszenia ustalonej opłaty o dokonane przez strony inwestycje zwiększające wartość nieruchomości.

Dlatego też, zdaniem Sądu, w świetle zebranego i prawidłowo przez organ ocenionego materiału dowodowego, w związku z uchwałą Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 5 lipca 2000r. Nr XLIII/821/2000 zmieniającą miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta Ł. w części obejmującej obszar działek o numerach 191/6, 191/2, 191/3 i 192/1, w obrębie [...], w pasie 100m od ulicy A., nastąpiła zmiana wartości przedmiotowej nieruchomości.

Procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości dotycząca wysokości opłaty planistycznej została ustalona w § 11 tejże uchwały na 30%.

Należy przy tym zwrócić uwagę na fakt, iż wartość przedmiotowej nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego została przez rzeczoznawcę określona na kwotę [...], natomiast z aktu notarialnego z dnia [...] i poprzedzającego go aktu z [...] wynika, iż wartość gruntu – bez naniesień w postaci budynku hurtowni i budynku mieszkalnego przeznaczonego do rozbiórki – wynosi [...].

Potwierdza to, w ocenie Sądu, prawidłowość ustaleń wynikających z operatu szacunkowego, a jednocześnie pozwala przyjąć, iż zarzuty skarżącego dotyczące wadliwie sporządzonej wyceny dokonanej w oparciu o nierynkowe ceny za 1 m2 działki gruntu, są bezzasadne.

W ocenie Sądu bezzasadny jest także zarzut skargi dotyczący naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, tj. art. 73 § 1 w związku z art. 7, 8, 9, 10, 11, 12 kpa, odnoszący się w szczególności do naruszenia zasady czynnego udziału strony w postępowaniu.

Z akt administracyjnych sprawy bezspornie wynika, iż strony były informowane o każdym stadium postępowania, miały możliwość przeglądania akt, a także sporządzania z nich notatek i odpisów. Przed wydaniem decyzji zarówno organ I instancji, jak i organ odwoławczy umożliwił stronom wypowiedzenie się co do zebranych w sprawie dowodów zgodnie z art. 10 kpa. Ponadto podkreślić należy, iż organy w sposób właściwy odnosiły się do wszystkich pism procesowych strony, w sposób szczegółowy ustosunkowując się do zawartych w nich zarzutów.

Organ odwoławczy udzielił stronie dodatkowego terminu do wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego, przedstawienia swego stanowiska i ewentualnie zgłoszenia wniosków dowodowych.

W związku z pismem I. i A. M. z dnia [...] Kolegium dodatkowo zwracało się do rzeczoznawcy K. W. o ustosunkowanie się do podniesionych w piśmie uwag.

Rzeczoznawca odniosła się do stawianych zarzutów, stwierdzając jednocześnie, iż w sprawie nie zachodzi potrzeba aktualizacji wyceny ( k. 17 akt ).

W ocenie Sądu bezzasadny jest ponadto zarzut ograniczenia możliwości sporządzenia odpisu wyceny znajdującej się w aktach.

Strona otrzymała bowiem raport z wyceny nieruchomości, wielokrotnie miała możliwość zapoznania się z całokształtem materiału dowodowego znajdującego się w aktach, w tym z operatem szacunkowym i miała zapewnione prawo sporządzania notatek lub odpisów. Sąd , w składzie rozpoznającym przedmiotową skargę, podziela stanowisko organu zawarte w zaskarżonej decyzji, iż organ administracji państwowej nie ma obowiązku sporządzania i wydawania stronie postępowania kserokopii dokumentów. Rola organu kończy się na zapewnieniu stronom możliwości korzystania z przeglądania akt, sporządzania z nich notatek i odpisów, pozostawiając im te uprawnienia do własnej realizacji ( por. np. wyrok NSA z dnia 29 marca 2001r. sygn. IISA 2580/00 – Wokanda 2002/1/26 i wyrok NSA z dnia 5 lipca 2005r. sygn. GSK 898/04 – LEX 190721 ).

W tym stanie rzeczy Sąd nie dopatrzył się ani w materiałach sprawy, ani we wskazanej wyżej argumentacji skarżącego podstaw do uznania, iż zaskarżona decyzja narusza prawo w stopniu, który mógłby mieć wpływ na wynik sprawy i dlatego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), oddalił skargę, jako nieuzasadnioną.

.