Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2875/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-03-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Insfrastruktury i Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 5 pkt 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Agnieszka Wójcik, Sędziowie sędzia WSA Grzegorz Rząsa, sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Protokolant st. sekr. sąd. Paweł Konopelski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 marca 2018 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta R. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...]sierpnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] (dalej "zaskarżoną decyzją") Minister Infrastruktury i Budownictwa (dalej także "Minister"), po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta [...] (dalej "Prezydenta") od decyzji Wojewody [...] (dalej "Wojewody") z dnia [...]marca 2017 r., znak: [...], orzekającej:

- w pkt 1 o ustaleniu na rzecz J.P. i A.P. odszkodowania w wysokości 1 049 780,00 zł za prawo własności nieruchomości położonej w [...], obrębie B[...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi [...] - [...] - Etap III - km [...] - km [...],

- w pkt 2 o ustaleniu odszkodowania na rzecz A.P. w kwocie 110 419,00 zł za ograniczone prawo rzeczowe do ww. nieruchomości,

- w pkt 3 o powiększeniu odszkodowania ustalonego w pkt. 1 o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę 52 489,00 zł,

- w pkt 4 o powiększeniu odszkodowania ustalonego w pkt 1 o kwotę 10.000,00 zł zgodnie z art. 18 ust. 1f ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych,

- w pkt 5 o zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] do wypłaty ustalonego w pkt 1 i 2 oraz powiększonego w pkt 3 i 4 odszkodowania,

orzekł w następujący sposób:

I) uchylił decyzję Wojewody z dnia [...] marca 2017 r. w części dotyczącej pkt 3 i 5 i w tym zakresie orzekł o:

1) odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych,

2) zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] do wypłaty odszkodowania na rzecz:

a. J.P. i A.P. w kwocie 1 059 780,00 (słownie: jeden milion pięćdziesiąt dziewięć tysięcy siedemset osiemdziesiąt złotych 00/100) za prawo własności nieruchomości położonej w [...], obrębie B[...], oznaczonej jako działka nr [...]o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi [...] - [...]- Etap lii - km [...] - km [...] oraz

b. A.P. w kwocie 110 419,00 zł (słownie: sto dziesięć tysięcy czterysta dziewiętnaście złotych 00/100) z tytułu wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego ustanowionego na ww. nieruchomości.

II) W pozostałym zakresie utrzymał decyzję Wojewody w mocy.

II. Stan sprawy, poprzedzający wydanie przez Ministra zaskarżonej obecnie decyzji z dnia [...] sierpnia 2017 r. przedstawia się następująco:

1. Nieruchomość położona w [...], obrębie [...] oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] lipca 2016 r. znak: [...], której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, została przeznaczona pod budowę regionalnej drogi [...] - [...] - Etap III - km [...] - km [...]. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem 24 sierpnia 2016 r.

2. Decyzją odszkodowawczą z dnia [...] marca 2017 r. Wojewoda orzekł, jak wskazano na wstępie.

3. Pismem z dnia 4 kwietnia 2017 r. Prezydent wniósł do Ministra odwołanie od decyzji Wojewody z dnia [...] marca 2017 r., podnosząc co następuje: (-) operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania został sporządzony wadliwie, (-) biegły zbyt powierzchownie bowiem przeprowadził analizę rynku lokalnego i regionalnego co w efekcie doprowadziło do wyceny w oparciu o wartość odtworzeniową a nie w oparciu o wartość rynkową nieruchomości, (-) powiększenie odszkodowania o 5% wartości nieruchomości było nieprawidłowe, nastąpiło bowiem wyłącznie na podstawie znajdującego się w aktach sprawy oświadczenia z dnia 5 września 2016 r. o wydaniu nieruchomości na rzecz inwestora, które zostało złożone przed upływem 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Jak jednak wskazał odwołujący się, zgodnie z informacją przekazaną Wojewodzie [...] w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości faktyczne władztwo nad nieruchomością nie przeszło na rzecz inwestora w terminie wskazanym w art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ponieważ nieruchomość ta została wydana dopiero w dniu 23 lutego 2017 r.

III. Jak już wskazano, zaskarżoną obecnie decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r. Minister rozpatrzył odwołanie Prezydenta od decyzji Wojewody z dnia [...] marca 2017 r., w części reformując tę decyzję, a w części utrzymując ją w mocy.

Uzasadniając orzeczenie odwoławcze, Minister wskazał w szczególności, co następuje:

1. Podstawę dla ustalenia w niniejszej sprawie – na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.), dalej "specustawy drogowej" - wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość położoną w [...], obrębie [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha stanowi operat szacunkowy z dnia 17 listopada 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P.T. (uprawnienia nr 2109).

Biegły ustalił, że wyceniana działka nr [...] ma kształt wielokątny, korzystny, teren działki jest płaski. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkiem garażowym i garażowo - gospodarczym, szczegółowo opisanymi na str. 12-15 operatu szacunkowego z dnia 17 listopada 2016 r. Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości stanowi zwarta zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz tereny niezabudowane, w niewielkiej odległości od działki znajduje się również przystanek komunikacji miejskiej oraz myjnia samochodowa. W większej odległości znajduje się cmentarz oraz kopalnia [...].

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta [...] dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ulicy [...] do ulicy [...], zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się częściowo na terenie oznaczonym jako F1KDGP - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (około 85% pow. działki), a częściowo w terenie oznaczonym jako MZ - tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej (około 15% pow. działki).

Biegły wyjaśnił, iż biorąc pod uwagę, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów planistycznych jest częściowo zgodne a częściowo odmienne od ich przeznaczenia wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg, jak i nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym: częściowo drogowym i częściowo mieszkaniowym jednorodzinnym.

Powyższa analiza wykazała, że podobne nieruchomości o charakterze mieszkaniowym osiągają niższe ceny od będących przedmiotem obrotu w rozpoznawanym okresie na rynku regionalnym nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym. Wobec powyższego biegły w myśl tzw. "zasady korzyści" wartość całej nieruchomości określił w oparciu o nieruchomości podobne o przeznaczeniu drogowym.

Ze względu natomiast na stwierdzenie braku występowania w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych i co za tym idzie brak możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, określono wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości, odrębnie wyceniając grunt i części składowe.

W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Natomiast przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku lokalnym obejmującym miasto \Ś oraz na rynku regionalnym obejmującym województwo [...], w okresie od listopada 2014 r. do listopada 2016 r.

Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór 22 transakcji, których ceny wahały się od 46,89 zł/m2 do 140,45 zł/m2, przy cenie średniej 95,51 zł/m2, z których szczegółowej charakterystyce poddano nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej opisane na str. 28-29 operatu szacunkowego.

W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Do ww. cech zaliczono: położenie (waga 40%), otoczenie (waga 35%) oraz topografię (waga 25%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych.

Pozwoliło to na oszacowanie wartości 1 m2 gruntu na kwotę 110,82 zł/m2, natomiast całej powierzchni działki na kwotę 575 156,00 zł.

Wartość wszystkich składników budowlanych została oszacowana zgodnie z metodologią wskazaną na str. 31-38 operatu szacunkowego na kwotę 552 675,00 zł.

Natomiast wartość wszystkich składników roślinnych oszacowano zgodnie z metodologią wskazaną na str. 38 - 43 operatu szacunkowego na kwotę 32 368,00 zł.

Wartość służebności mieszkania przy uwzględnieniu wieku osoby uprawnionej, prognozowanej długości dalszego trwania życia, wyznaczonej wartości odtworzę ni owej nieruchomości, rentowności długoterminowych, bezpiecznych lokat na rynku kapitałowym, możliwego do uzyskania dochodu z tytułu dzierżawy nieruchomości oraz współczynnika współkorzystania określono na kwotę 110 419,00 zł.

Pozwoliło to na łączne oszacowanie wartości działki nr [...] (pomniejszonej o wartość ograniczonego prawa rzeczowego) na kwotę 1 049 780,00 zł i w takiej kwocie Wojewodą [...] ustalił odszkodowanie, które następnie powiększył o kwotę 52 489,00 zł, stanowiącą 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej oraz o kwotę 10 000 zł na podstawie art. 18 ustlpf specustawy drogowej.

2. Aby dokonać oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej u.g.n. i rozporządzenia.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się. według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzę niową.

Zgodnie zaś z § 36 ust 4 rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Z kolei w myśl § 38 ust. 2 ww. rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia 17 listopada 2016 r., należy wskazać, iż nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania.

Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn oraz rozporządzenia. W omawianym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż wyceniana nieruchomość częściowo była przeznaczona pod inwestycję drogową, a częściową pod budownictwo mieszkaniowe, zatem po uwzględnieniu zasady korzyści wobec wyższej cenności nieruchomości drogowych wartość przedmiotowej nieruchomości została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4 rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe.

Z kolei wobec niewystarczającej liczby odnotowanych transakcji nieruchomościami spełniającymi kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych, wartość przedmiotowej działki została oszacowana w oparciu o metodę odtworzeniową jako suma wartości rynkowej gruntu oraz wartości odtworzeniowej jego części składowych.

Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Jako obszar badanego rynku w przypadku nieruchomości drogowych w pierwszej kolejności przyjęto teren całego miasta [...], jednakże z uwagi na odnotowanie jedynie sześciu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, analizę rozszerzono na obszar województwa [...], biorąc pod uwagę nieruchomości położone w miastach wchodzących w skład [...] Okręgu Przemysłowego o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast.

Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu zarzutu dotyczącego określenia wartości nieruchomości metodą odtworzeniową wskazać należy, iż tut. organ nie miał żadnych podstaw uważać, że metodologia przyjęta przez biegłego jest wadliwa.

Należy wskazać, że zgodnie z art. 135 ust. 1-4 ugn, jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeń iową. Tak więc wartość odtworzeniowa nieruchomości powinna być zastosowana przez biegłego tylko wtedy, gdy nie można oszacować nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego, porównawczego ani mieszanego, czyli tylko wtedy, gdy nie można oszacować wartości rynkowej nieruchomości. Należy mieć przy tym na uwadze, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że z uwagi na brak odnotowania na badanym rynku transakcji nieruchomościami o podobnych częściach składowych, wartość nieruchomości ustalono w oparciu o metodę odtworzeniową.

Zarówno w operacie szacunkowym jak i w piśmie z dnia 15 lutego 2017 r. P. T. wskazał, iż w okresie dwóch lat wstecz od daty sporządzenia wyceny nie odnotowano na lokalnym, jak również regionalnym rynku nieruchomości obrotu nieruchomościami zabudowanymi podobnymi budynkami mieszkalnymi usytuowanymi w przeważającej części na gruntach przeznaczonych pod drogi. Wynika to zarówno ze znikomej liczby tego typu nieruchomości występujących na rynku nieruchomości jak i dużego prawdopodobieństwa wywłaszczenia nieruchomości pod planowaną inwestycję drogową co zniechęca potencjalnych kupujących. Biegły wskazał również, że nieruchomość wyceniana o przeznaczeniu pod komunikację nie spełnia przesłanki podobieństwa względem nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny o charakterze inwestycyjnym, mieszkaniowym, zatem tego typu nieruchomości nie mogą być przyjmowane do porównań.

Powyższe wywody rzeczoznawcy majątkowego uzasadniają za prawidłową oszacowaną przez niego wartość odtworzeniową przejętej nieruchomości wobec braku możliwości określenia jej wartości rynkowej.

3. Za chybiony uznać też należy argument wskazany przez Prezydenta, iż w innych operatach sporządzonych dla tej samej inwestycji do oszacowania wartości nieruchomości została wykorzystana inna metoda. Wymaga podkreślenia, że operat szacunkowy stanowi opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania, uwzględniające cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości i jak długo operat taki jest wykonany prawidłowo, nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla zupełnie innych działek. Tym bardziej, iż wiedzą znaną tut. organowi z urzędu jest, fakt iż w operatach szacunkowych wykonanych przez innych biegłych występują także działki, dla których sporządzono wycenę na potrzeby realizacji tej samej inwestycji o innym przeznaczeniu w dokumentach pianistycznych niż wyceniane na potrzeby niniejszego postępowania działki. Wobec powyższego nie jest możliwe podważenie wartości dowodowej operatu szacunkowego z dnia 17 listopada 2016 r. w oparciu o wycenę przeprowadzoną dla innych nieruchomości.

4. Należy zauważyć, że w aktach sprawy znajduje się także operat szacunkowy sporządzony dla tej samej nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych U. W. i E.W. w dniu 19 sierpnia 2016 r.

Analizując jednak ww. operat szacunkowy organ doszedł do wniosku, że nie może on stanowić podstawy wyceny, z uwagi na nieprawidłowości i niejasności w nim zawarte.

Wątpliwości organu przede wszystkim budzi fakt, że rzeczoznawcy majątkowi w swej opinii z dnia 19 sierpnia 2016 r. przyjęły nieruchomości niepodobne do wycenianej. Przeprowadzając analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości biegły obowiązany jest zawsze uwzględniać kwestie podobieństwa nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych odnotowanych na analizowanym rynku. Stosownie do treści art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Zgodnie z przyjętym w orzecznictwie sądowoadministracyjnym stanowiskiem, nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości.

Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić cechy wpływające na wartość nieruchomości na danym rynku transakcyjnym. Dobór tych cech oraz samych transakcji porównawczych pozostawiony jest rzeczoznawcy majątkowemu. Jest to wiedza specjalistyczna, wymagająca znajomości rynku transakcyjnego, której organy nie mogą podważyć. Dobór cech powinien być jednak właściwie uzasadniony. Ostatecznie rzeczoznawca majątkowy, analizując na potrzeby wyceny dany rynek i uzasadniając swoje stanowisko, ustala jednoznacznie jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, a w przypadku ich odmienności koryguje cechy tych nieruchomości stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającymi z ustalonych różnic w nieruchomościach. Pamiętać jednak należy, że korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Pomimo bowiem możliwości zastosowania przez biegłego korekt ze względu na różnice pomiędzy dobranymi nieruchomościami, a nieruchomością wycenianą podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne.

Na str. 10 operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowi zacytowały prawidłową definicję nieruchomości podobnej, po czym nie do końca się do niej zastosowały, pomijając przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Na tej samej stronie rzeczoznawcy majątkowi wskazały, że poszukiwały nieruchomości podobnych pod wzgiędem położenia, prawa własności oraz sposobu korzystania, pomijając ujęte wprost w przepisie - przeznaczenie nieruchomości i niejako przemilczając tę kwestię. Rzeczoznawca majątkowy P.T. natomiast w swojej opinii o wartości przedmiotowej nieruchomości, przeprowadził analizę rynku pod kątem poszukiwania nieruchomości podobnych także pod względem przeznaczenia, a ta analiza wykazała ich brak, w związku z powyższym stosując pełną definicję nieruchomości podobnej stwierdził, brak na badanym rynku nieruchomości podobnych (o przeznaczeniu w przeważającej części pod drogę, zabudowanych budynkiem mieszkalnym) w związku z powyższym prawidłowo stwierdził brak możliwości wyceny wartości rynkowej nieruchomości i ustalił wartość odtworzeniową nieruchomości. Jednocześnie należy zauważyć, że rzeczoznawcy majątkowi w ł swojej opinii doszły do takich samych wniosków, stwierdzając brak na lokalnym i regionalnym rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, zabudowanych budynkiem mieszkalnym, jednak z niezrozumiałych dla organu przyczyn uznały, pomimo istnienia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowani przestrzennego, że przeznaczenie w planie nie ma znaczenia i skoro nieruchomość jest wykorzystywana pod zabudowę to takie przeznaczenie ma pierwszeństwo przed planem. Tutejszy organ nie zgadza się z takim stanowiskiem, ponieważ żaden przepis prawa nie uprawnia do pomijania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego i określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Jeśli nieruchomość leży na terenie, dla którego miejscowy plan przewiduje przeznaczenie drogowe to nie jest ona w żaden sposób podobna do nieruchomości, dla której plan dopuszcza np. zabudowę mieszkaniową. Plan miejscowy decyduje bowiem generalnie o profilu i sposobie zagospodarowania konkretnych terenów. Nadaje im funkcje drogowe, mieszkaniowe, usługowe, techniczno-produkcyjne, mieszane ftp. Może określać granice obszarów zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a także zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane. Wprowadzając np. dla danego obszaru parametr minimalnej powierzchni działki budowlanej, plan miejscowy w istocie przesądza o możliwości rozpoczęcia na konkretnej działce nowej inwestycji budowlanej lub dokonania podziału danej nieruchomości. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może też ustalić lokalne warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym również linie zabudowy i gabaryty obiektów, a także maksymalne lub minimalne wskaźniki intensywności zabudowy. Ustalenia te mogą np. narzucić albo wykluczyć zwartą zabudowę, a także określić wysokość nowych budynków.

Plan miejscowy może; " również całkowicie wykluczyć docelowe komercyjne zagospodarowanie nieruchomości. Występujecie/ sytuacji, gdy ustalenia planu wyznaczają konkretnym obszarom funkcje terenów przeznaczonych do realizacji celów publicznych, terenów rekreacyjno-wypoczynkowych albo wręcz wprowadzają zakaz zabudowy, motywowany koniecznością ochrony środowiska, ochrony przyrody albo ochrony gruntów rolnych i leśnych. Dlatego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma tu kluczowe znaczenie, a nieruchomości porównawcze powinny mieć podobną funkcje wyznaczona przez plan. Natomiast w żaden sposób nie jest podobna do siebie działka o funkcji drogowej z działką o funkcji z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub po prostu mieszkaniowej. Powyższe budzi wątpliwości co do rzetelności sporządzonej przez biegłe wyceny nieruchomości ponieważ porównanie nieruchomości o innym przeznaczeniu niewątpliwie ma wpływ na wartość 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości.

Poza tym nie do końca jasny jest dla organu dokonany przez rzeczoznawców majątkowych podział funkcjonalny nieruchomości, co raczej wydaje się potwierdzać brak nieruchomości podobnych.

Do podziału funkcjonalnego dokonanego przez rzeczoznawców majątkowych U.W. i E.W. odniósł się w swoich wyjaśnieniach z dnia 15 iutego 2017 r., biegły P.T., który stwierdził, że taki fikcyjny podział powinien być także możliwy do zrealizowania w rzeczywistości. Dokonał on także symulacji takiego podziału przy pomocy portalu mapowego - [...] Systemu Informacji Przestrzennej oraz narzędzi i pomiaru powierzchni, dzięki czemu, również w ocenie tutejszego organu dowiódł, że przyjęte do wyceny dane i założenia są błędne. Na skutek takiego podziału bowiem powstała działka zabudowanej

budynkiem mieszkalnym o bardzo niekorzystnym kształcie, który utrudnia jej racjonalne wykorzystanie w południowo- środkowej części. W dalszej części wyjaśnieni biegły P.T. zamieścił tabelę z której wynika, że w operacie szacunkowym z dnia 19 sierpnia 2016 r., biegłe przyjęły do porównań nieruchomości przeznaczone pod tereny o charakterze inwestycyjnym, mieszkaniowym, a nawet usługowym. Wobec czego należy stwierdzić, że nieruchomości te były niepodobne do przedmiotu wyceny, a nawet cała baza porównawcza była zbyt różnorodna. Biegły wskazał także na błędy w opisie cech nieruchomości przyjętych do porównań, które miały wpływ na wartość nieruchomości, z których wynika, że nieruchomości przyjęte do bazy zostały wyselekcjonowane w sposób nieprawidłowy, a niektóre są wręcz rażąco niepodobne.

Co najistotniejsze jednak rzeczoznawcy majątkowi nie uwzględniły przepisów ugn wskazujących na konieczność uwzględnienia w wycenie nieruchomości faktu jej wywłaszczenia na cel publiczny i przeznaczenia z tego wynikającego czyli tzw. "zasadę korzyści". Biegły P.T. wskazał, że badanie rynku wykazało, że nieruchomości nabywane na cele drogowe osiągają wyższe cechy niż nieruchomości nabywane na cele mieszkaniowe.

Podkreślić należy, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejmowanej na cele dróg publicznych kluczowe znaczenie ma zdefiniowanie nieruchomości podobnych wg których określana będzie wartość przejmowanej nieruchomości. W tej materii mechanizm wyceny zawarty jest w art. 134 ust. 3- 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który możemy określić jako "zasadę korzyści". Zasada ta polega na przyjęciu takich parametrów nieruchomości stanowiących podstawę wyceny, które będą najkorzystniejsze dla wywłaszczanego. W ramach tej zasady występują dwa pojęcia: aktualny sposób użytkowania oraz alternatywny sposób użytkowania nieruchomości, wynikający z celu wywłaszczenia. Pierwsze z pojęć - "aktualny sposób użytkowania" oznacza oszacowanie wartości nieruchomości wg faktycznego stanu nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Drugie z pojęć, tj. "alternatywny sposób użytkowania" nakazuje wycenę nieruchomości przy uwzględnieniu ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny. Każdorazowo zatem biegły ma obowiązek przeprowadzić badanie rynku nieruchomości, które wskaże, który wariant wyceny będzie korzystniejszy i tym samym pozwoli uzyskać wyższe odszkodowanie.

Powyższe oznacza, że U.W. E.W. powinny były uwzględnić zwiększenie wartości nieruchomości wynikające z jej drogowego przeznaczenia.

Powyższe oznacza, że operat sporządzony przez biegłe w dniu 19 sierpnia 2016 r. nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania.

Natomiast brak jest podstaw do uznania, że odszkodowanie ustalone na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Wojewody [...] zostało ustalone nieprawidłowo.

5. Wojewoda [...] słusznie także przyznał odszkodowanie w wysokości 110 419,00 zł, za ograniczone prawo rzeczowe na rzecz A.P., którego wartość została prawidłowo oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wobec faktu, że przejęta nieruchomość zabudowana jest budynkiem mieszkalnym Wojewoda [...] słusznie powiększył ustalone odszkodowanie o kwotę 10 000 zł na podstawie art. 18 ust. 1f specustawy drogowej.

6. Z kolei odnosząc się do zarzutów dotyczących podniesienia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania do dyspozycji inwestora, należy stwierdzić, że zasługują one na uwzględnienie. W ocenie organu odwoławczego bowiem Wojewoda [...] niezasadnie podwyższył odszkodowanie w tym zakresie. Mając na uwadze powyższe należało uchylić zaskarżoną decyzję Wojewody [...] w części dotyczącej pkt 3 i 5 i w tym zakresie orzec o odmowie powiększenia odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy drogowej oraz o zobowiązaniu Prezydenta Miasta [...] do wypłaty odszkodowania na rzecz J.P. i A.P. w kwocie 1 059 780,00 za prawo własności nieruchomości położonej w [...], obrębie [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę regionalnej drogi [...] - [...] - Etap III - km [...] - km [...] oraz na rzecz A.P. w kwocie 110 419,00 zł, a w pozostałej części utrzymać zaskarżoną decyzję w mocy.

IV. Pismem z dnia 27 września 2017 r. Prezydent wniósł do tut. Sądu skargę na decyzję Ministra z dnia [...]marca 2017 r., podnosząc przeciwko tej decyzji następujące zarzuty:

- naruszenia art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 130 ust. 2, 134 i 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że opinia sporządzona przez biegłego P.T. jest prawidłowa natomiast opinia biegłych U.W. i E.W. z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny,

- art. 7, 77 i 84 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w sytuacji gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny nie zasięgnięto opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalną a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorów tegoż operatu.

Uzasadniając w/w zarzuty, Prezydent wskazał w szczególności, co następuje:

W sytuacji, w której w aktach sprawy znajdują się dwie opinie rzeczoznawców wykonane z zastosowaniem różnych metod i prezentujące znaczną rozbieżność w wartości wyceny nieruchomości będącej przedmiotem postępowania organ administracji powinien powołać innego biegłego lub biegłych celem wydania nowej opinii lub oceny tych złożonych do akt sprawy a względnie w razie powzięcia wątpliwości co do prawidłowości jednej z opinii - uzyskanie stosownego stanowiska autorów tejże opinii (co do której istnieją przedmiotowe wątpliwości). Obowiązkiem organu jest bowiem wyjaśnienie wszelkich wątpliwości, w szczególności jeżeli znajdujące się w materiale dowodowym opinie biegłych nie są ze sobą zgodne.

W przypadku uzyskania dwóch opinii rozbieżnych w istotnych kwestiach - co do sposobu metodologii ich sporządzania - oparcie w decyzji na jednej opinii bez wyjaśnienia sprzeczności z drugą jest nieprawidłowe. W przypadku istnienia dowodu z dokumentu o wyniku odmiennym od opinii ww. biegłego, w ocenie skarżącego argumentacja przyjęcie jednego, a odrzucenie drugiego stanowiska wymaga wiedzy specjalnej. W takiej sytuacji dla rozstrzygnięcia sprawy potrzebne jest, zgodnie z dyspozycją art. 84 kpa, przeprowadzenie trzeciej opinii rzeczoznawców (dowodu przez osobę posiadającą wiedzę specjalną), ustosunkowującej się do rozbieżnych stanowisk względnie szczegółowego odniesienia się do treści ich obu czego jednak nie uczyniono.

Dodać należy, iż w odwołaniu od decyzji Wojewody [...] skarżący podnosił, że zasadą jest ustalanie wartości odszkodowania w oparciu o wartość rynkową nieruchomości, a dopiero wówczas gdy nie można wartości rynkowej określić ze względu na rodzaj nieruchomości jeżeli tego rodzaju nie występują w obrocie, stosuje się metodę odtworzeniową. Skarżący zwrócił również uwagę na fakt, iż Wojewoda w równolegle prowadzonych postępowaniach wobec podobnych nieruchomości do nieruchomości o których mowa w niniejszej sprawie stosowano metodę rynkową. Minister w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazał na nietrafność tej argumentacji podnosząc, iż operat szacunkowy stanowi opracowanie o dużym stopniu zindywidualizowania uwzględniający cechy dla tej konkretnej nieruchomości i jak długo operat taki jest wykonany prawidłowo nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla zupełnie innych działek. Z przedmiotowym stanowiskiem nie można się do końca zgodzić. Jak się wydaje, jeżeli organ prowadzący postępowanie, posiada z urzędu wiedzę na temat wycen nieruchomości o podobnych walorach jak w przypadku nieruchomości będącej przedmiotem danego postępowania, gdzie zastosowano inną metodę wyceny, powinien w ocenie skarżącej skonfrontować posiadaną wiedzę z operatem złożonym do akt sprawy.

Przy przyjęciu prawidłowości operatu U.W. i E.W., znajdującego się w aktach niniejszej sprawy różnica pomiędzy wysokością odszkodowania ustalonego przez Wojewodę [...] a wysokością łącznego odszkodowania ustaloną w oparciu o tenże operat to kwota 357.393 zł.

V. W odpowiedzi na skargę, udzielonej w piśmie z dnia 31 października 2017 r., organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stawisko w sprawie.

VI. Na rozprawie w dniu 21 marca 2017 r. pełnomocnik Skarżącego wniósł o przeprowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego z decyzji Ministra z dnia [...] sierpnia 2017 r. i z dnia [...] lutego 2018 r. oraz wydanych w tych sprawach decyzji pierwszej instancji na okoliczność wadliwej wyceny budynków posadowionych na wywłaszczonej nieruchomości według podejścia odtworzeniowego, a nie porównawczego. Sąd postanowił przeprowadzić w/w dowód w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

VII. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), dalej p.p.s.a. sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem jej zgodności z prawem.

Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] sierpnia 2017 r. nie narusza przepisów prawa w sposób upoważniający Sąd do jej wyeliminowania z obrotu prawnego.

Uwzględnienie przez wojewódzki sąd administracyjny skargi na orzeczenie organu administracji jest dopuszczalne tylko w razie stwierdzenia w toku kontroli tego orzeczenia naruszeń prawa wymienionych w art.145 § 1 p.p.s.a.

W świetle przywołanego przepisu sąd administracyjny:

1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do zastosowania w niniejszej sprawie środków o których mowa powyżej, Sąd nie stwierdził.

VIII. Kontrola legalności zaskarżonej do Sądu decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa prowadzi do następujących wniosków:

1. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego było ustalenie odszkodowania z tytułu przejścia nieruchomości na własność podmiotu publicznego w związku z objęciem jej postanowieniami decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Przejście przedmiotowej nieruchomości na własność Województwa nastąpiło zatem na podstawie art.12 ust.4 pkt 1 specustawy drogowej, podczas gdy przepisami właściwymi w zakresie ustalenia należnego odszkodowania są przepisy art.12 ustr.4a, ust.4f, ust.5, ust.5, art.18 ust.1, ust.1e pkt 1 i art.22 ust.1 w/w ustawy oraz art.128 ust.1, art.130 ust.2, art.134 ust.1, 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami a także §36 ust.1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Orzekające w sprawie organy obu instancji ustaliły wysokość należnego odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy z wyceny przejętej nieruchomości, sporządzony na zlecenie organu I instancji w dniu 17 listopada 2016 r., nie znajdując podstaw do zakwestionowania wiarygodności tego dowodu. W/w stanowisko organów Sąd w pełni udziela, uznając zarzuty skargi za nietrafne.

2. W przedmiotowym operacie zawarto następujące ustalenia:

(i) Na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiot wyceny był objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i znajdował się częściowo na terenie przeznaczonym pod drogi publiczne klasy "główna ruchu przyspieszonego" (około 85% pow. działki), a częściowo w terenie oznaczonym jako tereny ekstensywnej zabudowy mieszkaniowej (około 15% pow. działki);

(ii) Częściowa zgodność oraz częściowa niezgodność przeznaczenia wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem nieruchomości zgodnym z celem wywłaszczenia obligowała rzeczoznawcę do ustalenia cen zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg, jak i nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym: częściowo drogowym i częściowo mieszkaniowym jednorodzinnym;

(iii) Z analizy tej wynika, że podobne nieruchomości o charakterze mieszkaniowym osiągają niższe ceny od będących przedmiotem obrotu w rozpoznawanym okresie na rynku regionalnym nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym - wobec powyższego biegły w myśl tzw. "zasady korzyści" wartość całej nieruchomości określił w oparciu o nieruchomości podobne o przeznaczeniu drogowym;

(iv) Ze względu natomiast na stwierdzenie braku występowania w obrocie dostatecznej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryterium podobieństwa, o porównywalnych częściach składowych i co za tym idzie brak możliwości wyznaczenia wartości rynkowej nieruchomości, określono wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości - odrębnie wyceniając grunt i części składowe;

(v) W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej (str.28 – 30 operatu);

(vi) W celu wyceny części składowych nieruchomości zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę wskaźnikową (str.31 – 38 operatu);

(vii) Wartość składników roślinnych wyznaczono na zasadach uregulowanych w art.135 u.g.n. (str.38 – 43 operatu);

(vii) Wartość służebności mieszkania wyznaczono wg metodologii wskazanej na str.43 – 45 operatu szacunkowego).

Istota zarzutów skargi sprowadza się do kwestionowania wiarygodności operatu szacunkowego, sporządzonego na zlecenie Wojewody w szczególności w zakresie ustalenia przez rzeczoznawcę wyceny części składowych przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Skarżącego rzeczoznawca wadliwie zastosował w tym zakresie metodę kosztów odtworzenia w miejsce wyznaczenia wartości rynkowej dla nieruchomości łącznie z częściami składowymi. Skarżący zarzuca Ministrowi nieuwzględnienie przy ocenie stanu faktycznego sprawy: (-) ustaleń operatu szacunkowego sporządzonego dla tej samej nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych U.W. i E.W. w dniu 19 sierpnia 2016 r., (-) faktu, iż w innych, podobnych postępowaniach odszkodowawczych ustalano wartość części składowych nieruchomości na zasadach rynkowych.

Zdaniem Skarżącego w szczególności występowanie w sprawie dwóch różnych operatów szacunkowych, formułujących diametralnie różne wnioski co do wartości tej samej nieruchomości, winno obligatoryjnie skutkować powołaniem przez organy odszkodowawcze kolejnego biegłego, który wydałby ostateczną opinię w sprawie. Sąd jednakże nie podziela tak daleko idącego stanowiska. Oczywiście nie sposób odmówić trafności spostrzeżeniu, że sytuacja, o której mowa powyżej, winna stanowić asumpt do rozważenia przez organ i takiej ewentualności (tj. zlecenia kolejnego operatu), niemniej nie ma dostatecznych przesłanek do przyjęcia, iż jest to środek w każdym przypadku obligatoryjny. Bezspornym jest bowiem, iż: (-) na organie odszkodowawczym ciąży w pierwszej kolejności obowiązek dokonania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego konkurencyjnego w stosunku do operatu zleconego przez organ, (-) ocena ta może doprowadzić do zakwestionowania w/w wartości dowodowej (wiarygodności) operatu (powyższe wymaga szczegółowego uzasadnienia) z jednoczesnym uznaniem wiarygodności operatu pierwotnego, sporządzonego na zlecenie organu. Sytuacja tego rodzaju miała miejsce w niniejszej sprawie, w której organ odwoławczy szczegółowo wyjaśnił (na str.6 – 8 uzasadnienia zaskarżonej decyzji), dlaczego odmówił wiarygodności operatowi konkurencyjnemu (przyjęcie do wyceny nieruchomości niepodobnych do wycenianej, wątpliwości co do przyjętego podziału funkcjonalnego nieruchomości, nieuwzględnienie zasady korzyści). Zastrzeżenia te Sąd orzekający obecnie w pełni podziela, podobnie jak i w pełni podziela pozytywną ocenę organów odszkodowawczych co do wiarygodności i prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu, na którym oparto ustalenia faktyczne w rozpatrywanej sprawie.

Wystarczającej podstawy do zakwestionowania w/w wniosków nie może stanowić również przedłożona przez Skarżącego, na etapie postępowania sądowego, dokumentacja w postaci decyzji odszkodowawczych Ministra, dotyczących innych nieruchomości niż występująca w niniejszej sprawie, gdzie rzeczoznawcy przyjęli inne metody wyceny niż przyjęte w operacie, o którym mowa powyżej. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż: (-) każda ze spraw odszkodowawczych rządzi się swoją własną specyfiką, wynikającą przede wszystkim z charakteru wycenianej nieruchomości, (-) sam fakt oparcia w/w wycen na innych przesłankach niż występujące w niniejszej sprawie nie stanowi przesłanki do przyjęcia, iż to właśnie ten, odmienny sposób wyceny nieruchomości jest prawidłowy w przeciwieństwie do sposobu przyjętego w rozpatrywanej sprawie.

Uznać w tej sytuacji należy, iż skuteczne zakwestionowanie przez Skarżącego wiarygodności operatu, na którym oparły się organy odszkodowawcze, orzekające w niniejszej sprawie, wymagało podjęcia przez Skarżącego kroków, o których mowa w art.157 u.g.n., czego Skarżący zaniechał.

Z powyższych względów Sąd oddalił skargą na podstawie art.151 p.p.s.a.