Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 626/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2018-11-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 98a ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 6 listopada 2018 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski Sędziowie Sędzia WSA Magdalena Sieniuć Sędzia WSA Tomasz Adamczyk (spr.) Protokolant st. specjalista Lidia Porczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 listopada 2018 roku sprawy ze skargi T. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz T.O. kwotę 405 (czterysta pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. a.tp.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. w przedmiocie ustalenia T. O. opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości z tytułu ich podziału.

W uzasadnieniu powyższej decyzji przedstawiono dotychczasowy przebieg postępowania.

Geodeta Miejski działając z upoważnienia Prezydenta Miasta K. decyzją oznaczoną na wstępie ustalił właścicielowi nieruchomości położonej w K. obręb geodezyjny Ł. ozn. nr ew. działek : 23/1 o pow. 0,4412 ha i 24/1 o pow. 0,4328 ha opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału w wysokości 13.490,00 zł.

Podział tej nieruchomości został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia [...] lutego 2016 r. Decyzja ta stała się ostateczna 19 lutego 2016r. Organ I instancji wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Zawiadomieniem z dnia 21.08.2017 r. Rada Miasta K. uchwałą nr [...] z dnia 9 lutego 2010 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału ustaliła stawkę procentową w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Uchwała weszła w życie z dniem l kwietnia 2010r. (Dz. Urz. Woj. Łódzkiego z 2010r. nr 74, poz. [...]).

Odwołanie od decyzji ustalającej opłatę adiacencką złożył T. O. z zachowaniem terminu do jego wniesienia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. w pierwszej kolejności podkreśliło, że organ I instancji jedną decyzją ustalił opłatę adiacencką w stosunku do dwóch nieruchomości (posiadają odrębne księgi wieczyste). Sprawa opłat była tożsama pod względem podmiotowym i przedmiotowym, dotyczyła podziałów zatwierdzonych jedną decyzją podziałową dla tego samego właściciela nieruchomości. Nie istniały – w ocenie organu - przeszkody formalnoprawne wykluczające możliwość wszczęcia, w oparciu o art. 61 k.p.a., jednego postępowania administracyjnego, a następnie orzeczenie w jednej decyzji administracyjnej o należnej opłacie adiacenckiej dla dwóch nieruchomości.

Przechodząc do meritum wskazano, że z dniem 23 sierpnia 2017r. został znowelizowany art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018, poz. 121 - dalej "u.g.n." ), ustawą z dnia 20 lipca 2017 r., o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017r. póz. 1509), a w rozpatrywanej sprawie do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem podstawę materialnoprawną stanowi art. 98 a u.g.n. w brzmieniu sprzed nowelizacji. Wyjaśniono, że wg stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania decyzji przez Kolegium wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Powołując się następnie na treść art. 146 ust. 1a i art. 98a ust. 1a u.g.n. podkreślono, że podstawą stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J.C. na dzień 19 maja 2017 r.

Zdaniem organu ustalenie wartości nieruchomości przed jej podziałem i po podziale wymaga wiadomości specjalnych, którymi organ nie dysponuje. Podważany przez skarżącego operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z wymogami formalnymi określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz nie zawiera wad prowadzących do stwierdzenia naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy sporządzony został w sposób prawidłowy i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, tj. wskazuje przedmiot i zakres wyceny, podstawy prawne opracowania operatu, opis i określenie stanu nieruchomości, wskazanie przyjętej metody i podejścia, określenie nieruchomości, które stanowiły punkt odniesienia dla dokonanych przez rzeczoznawcę ustaleń, określenie współczynników korygujących.

Zdaniem SKO, organ nie może ingerować w merytoryczną cześć operatu, ponieważ w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n.

W ocenie Kolegium nie zasługują na uwzględnienie zarzuty odwołującego odnoszące się do przyjęcia do porównania niewłaściwych nieruchomości i przedziału czasowego, którego dotyczyła analiza transakcji. W niniejszej sprawie biegły zastosował podejście porównawcze.

Powołując się na treść art. 153 ust. 1 u.g.n. podkreślono, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu , że wartość ta odpowiada cenom , jakie uzyskano za nieruchomości podobne , które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wywołane upływem czasu. W ocenie organu biegła prawidłowo dokonała w wydanym opracowaniu porównania nieruchomości podobnych do będących przedmiotem oceny , przy zastosowaniu współczynników korygujących. Zarzuty odwołującego względem operatu szacunkowego uznano za polemikę z ustaleniami biegłego niepopartą rzetelnym dowodem.

W ocenie Kolegium brak jest podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości operatu szacunkowego, nie znaleziono podstaw do stwierdzenia aby ustalony wzrost wartości nieruchomości został sporządzony niezgodnie z regułami, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu. Organ podkreślił, że nie może ingerować w merytoryczną część operatu ponieważ w zakresie wymaganych wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez uprawniony podmiot stosowanie do art. 157 ust 1 u.g.n. Strona takiego opracowania nie przedłożyła.

Z powyższych przyczyn uznano, że odwołanie od decyzji organu I instancji nie zasługuje na uwzględnienie.

Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniósł T.O.

Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucono naruszenie przepisów postępowania, tj. brak spełnienia przesłanki wynikającej z art 98 a ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2016 r. poz.2147 ze zm.), mianowicie brak zaistnienia faktycznego wzrostu wartości rynkowych przedmiotowych nieruchomości, powstałych wskutek dokonanego podziału, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci: obrazy art.7 k.p.a. w związku z art. 77 par. 1 k.p.a. w związku z art. 78 par. 1 k.p.a. , przez co nie zbadano w sposób wyczerpujący materiału dowodowego i nie ustalono wszystkich okoliczności faktycznych, na których powinno być oparte rozstrzygnięcie.

Wobec powyższego wniesiono o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji administracyjnej oraz decyzji organu I instancji na podstawie art. 156 k.p.a., oraz zasądzenie na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi jej autor podkreślił, że dokonany podział nie miał w swym założeniu na celu maksymalizacji wartości działek, a jedynie był wynikiem dostosowania do ustaleń wynikających z planu zagospodarowania. Podział nie stworzył wartości dodanej nowo powstałych działek jak również nie miał wpływu na uzbrojenie działek i dostępność do dróg publicznych.

Zdaniem skarżącego materiał do porównań zebrany w operacie szacunkowym jest niewłaściwie dobrany, a wręcz wadliwie wyselekcjonowany, nie zawiera informacji adekwatnych do celu w jakim miał być użyty.

W ocenie podatnika operat szacunkowy zawiera szereg sprzeczności, błędów i niekonsekwencji. Wobec tego w mojej opinii wyliczenia wynikające z tego materiału są niezgodne z rzeczywistością i nie mogą stanowić podstawy do wydania decyzji administracyjnej .

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył , co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie aczkolwiek nie wszystkie zawarte w niej zarzuty należało podzielić. Istota sporu pomiędzy stronami sprowadza się do dwóch zagadnień –po pierwsze odpowiedzi na pytanie, czy – jak twierdzą organy obu instancji – sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, a co za tym idzie jasny, logiczny i spójny, a tym samym mógł stanowić podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej, czy też – jak twierdzi strona skarżąca – operat dotknięty jest błędami, które dyskwalifikują jego wartość dowodową i przydatność w niniejszym postępowaniu. Po drugie – jaki jest zakres oceny operatu szacunkowego przez organy administracji .

Rozstrzygając spór w zakresie oceny operatu szacunkowego należy na wstępie wskazać, iż konieczność przestrzegania przez organy orzekające w sprawie podstawowych standardów procedowania zakreślonych brzmieniem art. 7, art. 8, art. 9, art. 10, art. 77 § 1, art. 81 oraz art. 107 § 3 K.p.a. w toku postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty adiacenckiej nabiera szczególnego znaczenia, ponieważ rzeczona opłata w rozumieniu art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 in fine u.g.n. ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to niewątpliwie jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodność opinii rzeczoznawcy majątkowego z przepisami prawa jest o tyle istotna, że wpływa ona bezpośrednio na treść decyzji kształtującej prawa i obowiązki stron postępowania. Zatem wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zwiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. W tym miejscy należy odnotować ,że nie ma racji skarżący , że organ jest uprawniony skorzystać z innego dowodu albowiem wedle art. 84 §1 kpa , na który to przepis się powołuje , przewidziano w nim fakultatywność skorzystania z wiadomości specjalnych. Zdaniem strony organy dysponując "(...) kompendium wiedzy na temat kształtowania się lokalnego rynku nieruchomości (...) a także faktów i dowodów przytoczonych przez stronę (...)" powinny zignorować dowód w postaci opinii biegłego , który zdaniem autora skargi nie był niezbędny. W ocenie sądu zarzut ten jest niewłaściwy albowiem przepis art. 146 ust. 1a ugn jest przepisem szczególnym , który nie pozostawia organowi wyboru wówczas kiedy ustala opłatę adiacencką , nakazując przeprowadzić dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Natomiast zdaniem sądu bezwzględnie , ocena operatu powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 K.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149 – 159 u.g.n, normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej jako: "rozporządzenie"). Tym samym nietrafny jest pogląd organu , iż skoro skarżący nie skorzystał z trybu oceny prawidłowości operatu w oparciu o regulację art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami organy zwolnione są z obowiązku samodzielnej oceny tego operatu na podstawie art. 80 kpa. W judykaturze przyjmuje się ,że operat szacunkowy stanowi wprawdzie sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, ale jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 K.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 kwietnia 2013 roku, sygn. akt: I OSK 1930/11).

Wobec tego to na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności może żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 31 stycznia 2012 roku, sygn. akt: I OSK 2085/11). Tylko operat szacunkowy spełniający zarówno warunki formalne , jak i oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości od nieruchomości wycenianej i właściwym ustalaniu współczynników korygujących , może stanowić podstawę rozstrzygnięcia spraw ( por. wyroki NSA z 6.08.2008 r. sygn. akt I OSK 852/07 czy też z 12.01.2011 r. sygn. akt I OSK 379/10 ). W świetle tych poglądów , akceptowanych przez sąd rozpoznający przedmiotową sprawę , twierdzenie organu w zaskarżonej decyzji , iż organ nie może ingerować w merytoryczną część operatu ( str. 5 decyzji ) jest nieprawidłowe, ograniczające się do tezy , iż jego ocena może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych , po myśli art. 157 ust. 1 u.g.n.

Zdanie sądu sposób ustalenia wzrostu wartości nieruchomości wskutek ich podziału nie należy do uznania rzeczoznawcy , lecz jest to kwestia prawidłowości zastosowania prawa materialnego. W rozpoznawanej sprawie treść uzasadnienia decyzji organu pierwszej jak i drugiej instancji prowadzi do jednoznacznego wniosku, że uchyliły się one od rzetelnej oceny wartości dowodowej sporządzonego dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej, operatu szacunkowego.

Przechodząc do oceny wydanej decyzji z punktu widzenia mających w sprawie zastosowanie przepisów prawa materialnego odwołać się należy do regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami a przesądziwszy , że podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej jest uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, odwołać się należy do tego opracowania , śledząc jego ocenę dokonaną przez organ , w kontekście uwag zgłaszanych przez stronę a także w ramach badania ex officio zgodności z obowiązującymi przepisami prawnymi. Jak stanowi art. 154 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości , przeznaczenie w planie miejscowym , stan nieruchomości oraz dane dostępne o cenach , dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Ustawodawca wyposażył rzeczoznawcę w uprawnienie do domagania się od właściwych instytucji informacji , które zamierza wykorzystać w operacie , czyniąc to w art. 155 u.g.n. Jak wynika z elaboratu biegła skorzystała z metody szacowania parami opisanej w art. 153 ust. 1 u.g.n., a więc podejścia porównawczego , wykorzystując w tym celu do porównania nieruchomości podobne. Przepis art. 4 pkt 16 cytowanej ustawy zawiera legalną definicję nieruchomości podobnej – przez co należy rozumieć nieruchomość , która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny , ze względu na położenie , stan prawny, przeznaczenie , sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Z kolei cytowane rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w § 4 pkt 1 stanowi ,że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Są to istotne regulacje , które z uwagi na ich normatywne znaczenie w procesie opracowywania operatu – szacunku , muszą być poddane kontroli organu wówczas kiedy , wykorzystuje podjęte na ich podstawie opracowanie , stanowiące podstawę ustalenia opłaty a więc kiedy ingeruje w sferę praw majątkowych właściciela nieruchomości. Taki też obowiązek spoczywa również na sądzie administracyjnym - czy organ kontrolę taką przeprowadził dając temu stosowany wyraz w uzasadnieniu decyzji.

Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika ,że organ w ogóle takiej kontroli nie przeprowadził zasłaniając się brakiem kompetencji . Jest to stanowisko całkowicie bezzasadne, o czym wskazano już wcześniej.

Skarżący zarzuca , iż do porównania przyjęto działkę , która jest objęta badaniem , jest to działka nr 23/3 ( vide tabela 6 ) , co koliduje z odpowiednimi regulacjami pranymi . Okoliczność ta została zupełnie zignorowana przez organ . Tymczasem słusznie powołuje się strona na § 4 cytowanego Rozporządzenia , iż przy podejściu porównawczym , konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Tymczasem biegła do porównania przyjęła nieruchomość , która jest przedmiotem oceny. Niewątpliwie jest to wada wydanego elaboratu bowiem sposób dojścia do ustalenia ceny nieruchomości pozostaje w sprzeczności ze sposobem jego sporządzenia. W Tabeli nr 2 w poz. 6 wskazano na działkę przyjętą do porównania, która de facto jest przedmiotem oceny, jest to nieruchomość szczegółowo opisana jako oznaczona lit "C" ( str. 20 ), i jako taka w Tabeli 6 uznana za wybraną do porównania , lit "A" . Ten sposób stosowania przyjętej metody porównywania parami , która wykorzystuje biegła narusza regulację art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 u.g.n. oraz powołany § 4 cyt. Rozporządzenia, które wyłączają z porównywania nieruchomość będącą przedmiotem wyceny , nawet jeśli była ona już przedmiotem obrotu .

Kolejną wadą przedstawionego opracowania jest przyjęcie przez rzeczoznawcę do szacowania jednego zbioru (bazy transakcji) i wyliczenie na tej podstawie ceny na użytek ustalenia wartości nieruchomości przed i po podziale, co narusza wskazane wyżej przepisy art. 4 pkt 16 i 17 oraz art. 153 ust. 1 ustawy oraz § 4 rozp. wykonawczego. Określenie wartości nieruchomości przed jej podziałem winno bazować na transakcjach nieruchomości o powierzchni podobnej, zaś po podziale stanowić sumę wartości działek o mniejszej powierzchni, zbliżonej do poszczególnych wydzielonych działek. Zatem rzeczoznawca majątkowy dysponując bazą danych, winna wyodrębnić dwa zbiory i odrębnie dla każdego z nich określić cenę rynkową jako iloczyn ceny średniej oraz sumę wartości czynników korygujących i współczynnika korekcyjnego. W razie wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości, biegła winna uzasadnić precyzyjnie przyczyny doboru transakcji. Okoliczność takiego oszacowania nieruchomości wynika wprost z operatu i jest wyartykułowana w decyzji Prezydenta Miasta K. z [...] r. ( pierwsza instancja) na stronie (58) 25 in fine w zdaniu ,cyt. " Do szacowania wartości ww. działek ( po podziale – przypis tut. Sądu) użyto tych samych transakcji co do działek przed podziałem". Organ II instancji tezy te akceptował , skoro utrzymał w mocy rozstrzygnięcie Prezydenta Miasta K.

Powyższe wady prawne operatu szacunkowego dyskwalifikują jego wartość dowodową, a tym samym nie mógł on stanowić podstawy ustaleń faktycznych organów co do wzrostu wartości nieruchomości, a w konsekwencji – ustalenia opłaty adiacenckiej , na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy. Aczkolwiek organy obydwu instancji podjęły działania celem uzyskania wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego co do sposobu wyceny, jednak nie dostrzegły istotnej wady operatu poprzez określenie wartości nieruchomości przed i po podziale na podstawie bazy transakcji tych samych nieruchomości, niespełniających w oczywisty sposób wymogu podobieństwa z uwagi na wielkość (powierzchnię). Zatem zasadnie skarżąca zarzuciła także naruszenie art. 7, 77 § 1 i 80 kpa, bowiem wadliwość operatu szacunkowego stanowi o nienależytym wyjaśnieniu okoliczności faktycznych sprawy, co mogło mieć istotny wpływ na jej wynik. Nie jest rzeczą strony wykazanie, że nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości wskutek jej podziału, bowiem z uwagi na charakter opłaty adiacenckiej (daniny publicznej), to organ administracji winien udowodnić spełnienie przesłanek ustawowych.

Także akceptowanie operatu , który narusza w sposób oczywisty założenia wykorzystywanej metody , wynikające z obowiązujących regulacji prawnych poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości wycenianej, jest pogwałceniem respektowania zasady prawdy obiektywnej oraz słusznego interesu obywatela , który oczekuje , iż administracja w jego sprawie będzie działała zgodnie z obowiązującym prawem , nie faworyzując żadnego z interesów, co w tej sprawie wydaje się być wątpliwe. Skoro wady operatu dyskwalifikują jego moc dowodową, nie jest możliwe uzupełnienie wydanej w sprawie opinii, gdyż biegła podlega wyłączeniu stosownie do art. 176 ustawy w zw. z art. 24 § 1 pkt 4 i 5 kpa (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2015 r., sygn. akt I OSK 2636/14).

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ odwoławczy podejmie stosowane działania celem zlecenia sporządzenie operatu szacunkowego innemu rzeczoznawcy. Operat ten winien zawierać wycenę wartości nieruchomości przed podziałem dla odrębnego zbioru podobnych działek z uwzględnieniem ich powierzchni, zaś po podziale sumę wartości poszczególnych działek opartych na badaniu rynku nieruchomości podobnych do podzielonej już nieruchomości – przy uwzględnieniu powierzchni i innych cech mniejszych działek, powstałych po podziale a także wykluczy ze zbioru działek przyjmowanych do porównania działki oceniane.

Z tych względów podzielając część zarzutów skargi Sąd uchylił zaskarżoną decyzję jako wydaną z naruszeniem prawa materialnego wskutek uchybienia regułom procedury administracyjnej, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302). O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art.200 p.p.s.a.

dc