Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1027/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-12-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 130, art. 154 ust. 1, art. 157
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Emilia Lewandowska (spr.) Sędziowie: WSA Gabriela Nowak WSA Elżbieta Sobielarska Protokolant starszy sekretarz sądowy Aleksandra Borkowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 grudnia 2013 r. sprawy ze skargi T.B. na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2012 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżącej T.B. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, decyzją z dnia

[...] marca 2013 r. nr [...], utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] sierpnia 2012 r. o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz T.B. za działkę gruntu o numerze ewidencyjnym [...], położoną w K. w obr. [...], jedn. ewid. [...], która z mocy prawa przeszła

na własność Skarbu Państwa z dniem 5 czerwca 2009 r.

Z ustaleń organu wynika, że podstawą dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej działki gruntu stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu 20 marca 2012 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M.L.. Biegła wskazała, że w trakcie wizji w dniu 7.03.2012 r. stwierdzono, że na nieruchomości zrealizowano projektowaną inwestycję i w związku z tym stan nieruchomości ustalono na datę wydania decyzji Wojewody [...] z [...].01.2009 r. o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej na podstawie materiałów dostarczonych przez zleceniodawcę. Wskazano, że na działce znajdował się garaż z blachy i budynek gospodarczy, część budynku garażowego z blachy o pow. zabudowy [...] m2, budynek inwentarski wybudowany ok. 1960 r., garaż murowany, ogrodzenie boczne z płaskowników,

na podmurówce betonowej, oparte na słupach metalowych oraz składniki roślinne: migdałowiec w wieku 15 lat i 2 szt. hibiskusa w wieku ok. 10 lat. Dla terenu,

na którym jest położona wyceniona działka, w dacie wyceny, nie był sporządzony plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań

i kierunkowego zagospodarowania Miasta K. działka nr [...] leży częściowo

na terenie przeznaczonym pod drogę oraz częściowo na terenie przeznaczonym

pod zabudowę mieszkaniową o niskiej intensywności.

W badanym operacie szacunkowym rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Stwierdzono jednocześnie,

że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia,

nie powoduje zwiększenia jej wartości, zatem nie wymaga dodatkowej korekty.

Dla uzyskania materiału porównawczego autorka zbadała rynek gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Obszarem badań objęto rynek miasta K. w okresie od marca 2010 r. do dnia wyceny. W tabeli na str. 16 zestawiono

15 transakcji porównawczych z obrębu [...], zawartych w latach 2010-2011. Wartość gruntu oszacowano na kwotę [...] zł, wartość składników budowlanych

na kwotę [...] zł i wartość nasadzeń roślinnych na kwotę [...] zł.

Organ przytoczył treść przepisów art. 6 ust. 1 i ust. 3, art. 12 ust. 4 pkt 1 i art. 18 ust. 1 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 134, art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospoadarce nierichomościami a także przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i stwierdził, że operat szacunkowy wypełnia dyspozycje

tych przepisów a zatem może stanowić podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w nieniejszej sprawie.

Podniesioną przez skarżącą w odwołaniu kwestię nieuwzględnienia wartości studni kopanej oraz części ogrodzenia organ uznał za nieuzasadnioną,

gdyż ze znajdującego się w aktach sprawy protokołu z czynności egzekucyjnych z dnia 6 sierpnia 2010 r. jak i z protokołu z wizji lokalnej sporządzonego 13.01.2010 r.

i podpisanego przez skarżącą wynika, iż na szacowanym gruncie brak było

tych składników budowlanych. Podobnie sytuacja taka jest odnoście wyceny krzewów winogron.

Zarzut skarżącej wpisania tej samej daty sporządzenia drugiej wersji operatu szacunkowego, który został zmodyfikowany po 2 miesiącach od sporządzenia pierwszej wersji z 20 marca 2012 r. jest w ocenie organu nieuzasadniony, gdyż stosownie

do art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Zatem wpisanie ponownie tej samej daty w kolejnym operacie

nie stanowi istotnego uchybienia.

W skardze na decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej T.B. zarzuciła:

1. naruszenie przepisów art. 2, art. 8, art 21 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 64 ust. 1 i ust. 2

i ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. w związku

z art. 6 Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności w związku z art. 1 Protokołu Dodatkowego Nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka

i Podstawowych Wolności (Dz. U. z 1995 r., nr 36, poz. 175 z późniejszymi zmianami) w związku z art. 12 ust. 4 b i ust. 5 w związku z art. 18 ust. 1 ustawy

z dnia 10 kwietnia 2003 r. – o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w związku z art. 156 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez naruszenie powołanych przepisów Ustawy Zasadniczej i naruszenie interesu prawnego strony, polegającego

na pozbawieniu własności nieruchomości strony i na uniemożliwianiu uzyskania

w terminie ustalenia i wypłaty odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość;

Podniesione naruszenie skutkuje "rażącym naruszeniem prawa stanowiąc jedną

z przesłanek stwierdzenia nieważności inkryminowanej decyzji.

2. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, w szczególności art. 7

i art. 9 oraz art. 10, art. 11 kodeksu postępowania administracyjnego, a także art. 77 § 1 i art. 81 kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez nie wyjaśnienie dostatecznie sprawy, a także brak należytego i wyczerpującego informowania strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie

jej praw i obowiązków oraz nie dopełnienie obowiązku wyczerpującego zebrania

i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także nie zapewnienie możności wypowiedzenia się strony, co do przeprowadzonycch dowodów;

3. naruszenie przepisów postępowania: tj. art. 107 § 3 kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez nie wyjaśnienie dostatecznie sprawy i zasadności przesłanek, którymi kierował się Organ wydając przedmiotową decyzję, tj. braku rzetelnego uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji, poprzez pominięcie istotnych kwestii.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o chylenie zaskarżonej decyzji

oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...], ewentualnie o stwierdzenie nieważności tych decyzji oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko wyrażone o zaskarzonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Skarga jest uzasadniona gdyż decyzje organów obu instancji naruszają prawo

w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

W sprawie został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego M.L. w dwóch wersjach i obie wersje noszą tę samą datę – 20.03.2012 r. W pierwszej wersji tego operatu rzeczoznawca określiła wartość rynkową działki nr [...] na kwotę [...] zł, w tym wartość składnika gruntowego

na [...] zł. Ten operat był przedmiotem rozprawy administracyjnej, z udziałem autorki, w dniu 15 maja 2012 r. Na rozprawie pełnomocnik Prezydenta Miasta K., zgłosił zastrzeżenia do operatu w zakresie przyjęcia przez rzeczoznawcę cechy dobrej w odniesieniu do atrybutu – droga dojazdowa w sytuacji gdy dojazd

do tej nieruchomości odbywa się przez drogę służebną co uzasadnia, zdaniem

tej strony, przyjęcie cechy: zła. Rzeczoznawca wyjaśniła na rozprawie, że sporządzając operat szacunkowy miała wiedzę, że dojazd do nieruchomości odbywa się drogą służebną ale przyjęła maksymalny poziom cechy – droga dojazdowa – stosując zasadę korzyści dla wywłaszczonego.

Po rozprawie, pismem z 22 maja 2012 r., organ I instancji zobowiązał rzeczoznawcę

do poprawienia operatu z dnia 20 marca 2012 r. poprzez uwzględnienie zastrzeżenia zgłoszonego na rozprawie administracyjnej przez pełnomocnika Prezydenta Miasta K..

W wykonaniu tego zlecenia rzeczoznawca sporządziła drugą wersję operatu z dnia

20 marca 2012 r. W wyniku przyjęcia cechy – droga dojazdowa – wycenianej nieruchomości, zgodnie ze zleceniem organu, wartość rynkowa wycenionej nieruchomości została okreslona na [...] zł, w tym grunt na [...] zł. Organ ustalił w decyzji wysokość odszkodowania według tej drugiej wersji operatu tj. na kwotę niższą.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejście oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Należy mieć na uwadze, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych

przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Zastrzeżenia zgłoszone

na rozprawie administracyjnej przez jedną ze stron – zobowiązanego do zapłacenia odszkodowania Prezydenta Miasta K., do pierwszej wersji operatu dotyczyły właśnie wiadomości specjalnych. Rzeczoznawca wyjaśniła dlaczego przyjęła maksymalny poziom jednej z cech wycenionej nieruchomości, a mianowicie kierowała się zasadą korzyści dla wywłaszczonego.

Zlecając rzeczoznawcy sporządzenie operatu we wskazany w zleceniu sposób organ I instancji dokonał nieuprawnionej ingerencji w operat w zakresie zastrzeżonym wyłącznie dla rzeczoznawców majątkowego bo dotyczącym wiadomości specjalnych

i tę właśnie wersję operatu, sporządoną według wskazań organu, przyjął jako podstawę ustalenia odszkodowania. Wskazana w tej wersji operatu wartość szacowanej nieruchomości jest niekorzystna dla wywłaszczonej właścicielki w porównaniu

z pierwszą wersją operatu. Mając zastrzeżenia do operatu organ powinien zastosować środki dowodowe przewidziane prawem, a mianowicie zlecić sporządzenie operatu innemu rzeczoznawcy albo wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego

przez M.L., stosownie do treści art. 157 ust. 1 u.g.n. "Nakazując" rzeczoznawcy sporządzenie operatu w wersji przez siebie wskazanej organ naruszył zasadę swobodnej oceny dowodów określoną w art. 80 k.p.a. Operat sporządzony według wskazań organu nie może stanowić podstawy do ustalenia wyskości odszkodowania zgodnie z art. 130 ust. 2 u.g.n. Nadto organ w ogóle nie uzasadnił dlaczego przyjął do ustalenia odszkodowania drugą wersję operatu i dlaczego nie może być ustalone odszkodowanie według pierwszej wersji operatu szacunkowego, korzystniejszej dla wywłaszczonej właścicielki oraz dlaczego w tej sprawie nie może być zastosowana zasada korzyści dla wywłaszczonego, przyjęta przez rzeczoznawcę

w pierwszej wersji operatu.

Podniesione wyżej nieprawidłowości operatu szacunkowego wskazują iż organ

I instancji nie wyjaśnił sprawy wyskości należnego odszkodowania w sposób pozwalający na jej rozstrzygnięcie zgodnie z prawem czym naruszył art. 7, art. 77 § 1

i art. 80 k.p.a. i co uzasadniania jej uchylenie.

Organ odwoławczy w ogóle powyższych mankamentów operatu nie dostrzegł

i utrzymał w mocy wadliwą decyzję czym naruszył art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.

a co uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji.

Z uwagi na powyższe tj. z uwagi na to, że operat w oparciu, o który organ ustalił odszkodowanie nie mógł być wykorzystany dla tego celu zbędną stała się ocena zasadności pozostałych zarzutów skargi.

Ponownie rozpoznając sprawę organ przede wszystkim zleci sporządzenie nowego operatu szacunkowego, który zostanie sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i dokona oceny całokształtu materiału dowodowego zgodnie z zasadami procesowymi wyrazonymi w art. 7, art. 8, art. 9, art. 10 § 1,

art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.

Z powyższych względów Sąd na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 152

i art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł

jak w sentencji wyroku.