Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1142/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-11-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: par. 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Chaciński (spr.) Sędziowie WSA Dorota Apostolidis WSA Przemysław Żmich Protokolant Zbigniew Dzierzęcki po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 listopada 2011 r. sprawy ze skargi D. Z. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2010 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; 3. zasądza od Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej na rzecz skarżącego D. Z. kwotę 457 (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2009 r. zezwolił na realizację inwestycji drogowej pod nazwą [...] do włączenia do istniejącej drogi [...] nr [...] w miejscowości K., na terenie gmin: P., K., miasto G., C.". Decyzją

tą została objęta m. in. nieruchomość składająca się z działek o numerach: [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, [...] o pow. [...] ha, położonych w gminie Miasta G., obręb [...], powiat m. G., dla której Sąd Rejonowy G. w G. [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą Nr [...]. Z treści księgi wieczystej wynika, że właścicielem powyższych działek był D. Z.

Z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna ([...] listopada 2009 r.), powyższa nieruchomość przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa.

Pismem z dnia 5 stycznia 2010 r. Wojewoda [...] wszczął postępowanie

w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działki nr: [...].

Następnie, po przeprowadzeniu postępowania, w tym rozprawy administracyjnej, Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] września 2010 r. nr [...] orzekł o ustaleniu na rzecz D. Z. odszkodowania w wysokości [...] zł za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa własności nieruchomości położonej w obrębie [...], gminie M. G., powiat g., oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, [...] o pow.[...] ha, [...]

o pow. [...] ha oraz [...] o pow. [...] ha, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania

w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył D. Z. podnosząc naruszenie art. 151 oraz art. 153 w zw. z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), poprzez dopuszczenie przez Wojewodę [...] jako dowodu w sprawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego. Wskazał, iż biegły do porównań

z nieruchomością wycenianą przyjął jedynie działki, których nabywcą była Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad, co oznacza brak atrybutu obrotu rynkowego. Odwołujący się stwierdził także, że organ pierwszej instancji naruszył art. 75 K.p.a. i art. 130 ust. 2 u.g.n. poprzez nieuzasadnione odrzucenie operatu szacunkowego autorstwa W. L., sporządzonego na jego zlecenie.

Po rozpatrzeniu tego odwołania Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Wojewody [...] z dnia [...] września 2010 r.

W uzasadnieniu Minister podniósł, iż zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji

w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm. – dalej: ustawa drogowa) nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa

w ust. 2 (linie podziału nieruchomości), stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu

na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18.

W myśl art. 18 ust. 1 ustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji

o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu tak ustalone odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. W myśl art. 134 ust. 1 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody

i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach

i cechach nieruchomości podobnych. Operat szacunkowy dla potrzeb postępowania

w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Natomiast § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia stanowi, iż w przypadku braku cen, o których mowa w ust. l, wartość gruntów określa się w sposób następujący:

wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów,

z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

2) wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %.

Przepisy ust. 1 i ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określania wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg z tym, że stan nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny – na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze odszkodowania (§ 36 ust. 4 rozporządzenia).

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...], stanowią [...] operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego K. M. w dniu [...] listopada 2009 r. Następnie rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu [...] marca 2010 r. dla działki nr [...] nowy operat szacunkowy, w którym ponownie oszacował wartość olch, błędnie określoną w operacie szacunkowym z dnia [...] listopada 2009 r. W operacie tym uwzględniono wartość [...], podczas gdy było ich [...]. W dniu [...] lipca 2010 r. rzeczoznawca sporządził kolejny operat dla działki nr [...] oraz pismem dnia [...] czerwca 2010 r. zaktualizował operaty szacunkowe dotyczące działek nr [...]. We wszystkich czterech operatach szacunkowych rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Do końcowej analizy porównawczej rzeczoznawca przyjął zbiór [...] transakcji nieruchomościami drogowymi. Osobno ustalił wartość składników budowlanych (budynek w [...]) posadowionych na działce nr [...], a wartość składników roślinnych oszacował na kwotę [...] zł.

Ostatecznie wartość działki nr [...] została oszacowana na kwotę [...] zł, działki nr [...] na kwotę [...] zł, działki nr [...] na kwotę [...] zł, natomiast działki nr [...] na kwotę [...] zł. Wartość wycenianej nieruchomości

w sumie wyniosła [...] zł.

Wysokość odszkodowania została powiększona o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości, stosownie do art. 18 ust. 1e pkt 3 ustawy drogowej, z tytułu wydania nieruchomości w ciągu 30 dni od dnia, kiedy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Zdaniem Ministra Infrastruktury analiza sporządzonego w sprawie operatu wskazuje, że odpowiada on obowiązującym w tej materii przepisom u.g.n.

i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Za nietrafny Minister uznał zarzut odwołania, jakoby przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości zostały uwzględnione transakcje nierynkowe. Dobrowolne umowy zawierane w celu nabycia nieruchomości pod budowę dróg spełniają bowiem kryterium transakcji rynkowych. Odnosząc się natomiast do operatu szacunkowego z dnia [...] marca 2009 r., przedłożonego przez stronę, Minister stwierdził, iż Wojewoda [...]

w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji odniósł się do tego opracowania i wyjaśnił powody, dla których odmówił uznania tego opracowania za dowód w sprawie. Prawidłowo przyjął, że przy sporządzaniu tego operatu rzeczoznawca majątkowy był zobligowany

w przypadku zaistnienia na analizowanym obszarze transakcji nieruchomościami podobnymi, przeznaczonymi pod budowę dróg publicznych, do zastosowania § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Natomiast w opracowaniu tym do porównań przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod usługi techniczno, relaksacyjno – handlowe. Wycena ta nie objęła także części składowych nieruchomości, tj. budynków oraz nasadzeń, dlatego też nie mogła stanowić podstawy ustalenia odszkodowania.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] kwietnia 2011 r. wniósł D. Z. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 151, art. 153 w zw. z art. 134 ust. 1 u.g.n. poprzez dopuszczenie jako dowodu w sprawie wadliwie sporządzonego operatu szacunkowego oraz naruszenie art. 75 K.p.a. oraz art. 130 ust. 2 u.g.n. poprzez nieuzasadnione odrzucenie operatu W. L.

W uzasadnieniu skarżący podniósł, że pomimo przekazywanych

w korespondencji organowi I instancji informacji o transakcjach, których przedmiotem były nieruchomości przeznaczone pod drogi ([...]) położone w tej samej dzielnicy, biegły do porównania przyjął jedynie działki, których nabywcą była GDDKiA. Takie podejście, zadaniem skarżącego, stanowi naruszenie art. 151 u.g.n. z powodu niewypełnienia żadnej ze wskazanych w tym przepisie przesłanek. W przypadku umów zawieranych przez GDDKiA zbywcy działali w sytuacji przymusowej z uwagi na zagrożenie wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego. Ponadto nie upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy, gdyż intencją właścicieli nie była sprzedaż.

Na terenie Gminy Miasta G. miały miejsce transakcje nieruchomościami podobnymi przeznaczonymi na cele drogowe (w rozumieniu § 36 rozporządzenia i art. 153 u.g.n.), co jest okolicznością bezsporną. Gmina Miasta G. zawierała takie umowy co jest bezsporne i łatwe do weryfikacji z uwagi na istnienie dostępnego dla rzeczoznawców systemu [...] prowadzonego przez [...] Towarzystwo Rzeczoznawców Majątkowych. Biegły M. pominął tę okoliczność i przyjął

do porównania tylko transakcje których stroną była GDDKiA, zawarte w oparciu o ofertę na podstawie jednej wyceny a nie w oparciu o rokowania (negocjacje). Stąd identyczne ceny jednostkowe wskazane w operacie p. M. Na marginesie skarżący zaznaczył, iż pojęcie analizy rynku lokalnego odnosi się do Gminy i Powiatu

co oznacza, iż operat winien uwzględniać transakcje drogowe z obszaru całej Gminy G., zawierane przez wszystkie podmioty publicznoprawne, a nie tylko przez GDDKiA.

Skarżący nie rozumie tez powodów, dla których operat rzeczoznawcy W. L. został pominięty.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie.

Następnie w obszernym piśmie procesowym z dnia 6 lipca 2011 r. skierowanym do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie pełnomocniczka skarżącego w uzupełnieniu skargi podniosła między innymi, iż w zestawieniu transakcji przyjętych do porównania rzeczoznawca majątkowy wyodrębnił z transakcji dotyczącej jednej nieruchomości kilka działek (np. [...]), które zostały sprzedane w jednym akcie notarialnym (rep. [...]). Ta sama sytuacja dotyczy działek nr [...] (rep. [...]) i działek nr [...] (rep. [...]), co oznacza, że rzeczoznawca nie przyjął do porównań kilkunastu transakcji nieruchomościami podobnymi, jak wymaga tego § 4 ust. 4 rozporządzenia z 2004 r.

Pismo to zawiera również zarzut, że organy pozostawiły bez rozpoznania zastrzeżenia skarżącego zgłaszane w trakcie postępowania, co do bezstronności rzeczoznawcy majątkowego. Skarżący podnosił bowiem, że K. M. pełni funkcję prezesa zarządu spółki z o.o. "[...]", która to spółka, zdaniem skarżącego, prowadzi pełną obsługę geodezyjno – kartograficzną na rzecz GDDKiA, co jest powodem do wyłączenia rzeczoznawcy w oparciu o art. 24 § 1 pkt 1 K.p.a., gdyż GDDKiA jest stroną postępowania.

Wszystkie te zastrzeżenia zostały podtrzymane przez skarżącego w pismach złożonych na rozprawie w dniu 30 listopada 2011 r. W pismach tych skarżący wskazuje także, że został pozbawiony warsztatu pracy, z czym wiążą się dodatkowe szkody, nie oszacowane w operacie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga ma usprawiedliwione podstawy.

Przede wszystkim zauważyć należy, że rzeczoznawca majątkowy ustanowiony przez organ jest biegłym, w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a. Skoro tak, to na podstawie art. 84 § 2 K.p.a. podlega wyłączeniu (nie może być autorem operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości), jeżeli w stosunku do niego zachodzą przesłanki określone w art. 24 K.p.a.

Już w piśmie z dnia 12 maja 2010 r. złożonym na rozprawie administracyjnej skarżący (w pkt 6 tego pisma) wskazywał, że rzeczoznawca majątkowy K. M. jest prezesem spółki "[...]", która w zakresie geodezyjnym prowadzi obsługę GDDKiA, czyli strony postępowania, i że może to być okoliczność mająca wpływ na obiektywizm biegłego. Odpowiadając na ten zarzut w piśmie z dnia 17 maja 2010 r. rzeczoznawca majątkowy stwierdził jedynie, że Wojewoda [...] nie jest stroną umowy pomiędzy spółką "[...]" a GDDKiA i nie może mieć dostępu do jej treści, a fakt istnienia takiej umowy nie ma wpływu na wycenę nieruchomości.

Mając takie informacje organy obydwu instancji w żaden sposób nie odniosły się do de facto wniosku skarżącego o wyłączenie rzeczoznawcy majątkowego w tej sprawie. W szczególności nie zbadały, czy prawdą jest, że rzeczoznawca majątkowy K. M. jest prezesem spółki "[...]" i czy spółka ta zawarła umowę

z GDDKiA, w związku z którą odnosi jakiekolwiek korzyści majątkowe. Ewentualne potwierdzenie takich okoliczności mogłoby stanowić podstawę do analizy przez organ, czy na gruncie art. 24 § 1 pkt 1 K.p.a. w zw. z art. 84 § 2 K.p.a. rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od wydania opinii w tej sprawie. Brak stanowiska organów w tej kwestii przesądza o naruszeniu art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a., gdyż sprawa nie została wszechstronnie wyjaśniona i oceniona w zakresie okoliczności, która mogła mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Poprawność operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości jest bowiem kwestią kluczową w postępowaniu dotyczącym odszkodowania za tę nieruchomość.

Ponadto, w ocenie sądu, słuszny jest zarzut skarżącego, że wszystkie operaty wykonane w tej sprawie, zostały sporządzone z naruszeniem § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Na dzień wydawania decyzji przez organ II instancji przepis ten brzmiał następująco: "Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego

ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się

w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości."

Zauważyć w związku z tym należy, że wskazany przepis mówi

o "nieruchomościach podobnych", a nie o "działkach ewidencyjnych podobnych". Zgodnie z art. 46 § 1 K.c. "nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności." Nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu otoczony od zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązywania do ksiąg wieczystych (uch. SN z dnia 27 grudnia 1994 r., III CZP 158/94, OSNC 1995, nr 4, poz. 59; zob. też S. Rudnicki, Sąsiedztwo nieruchomości. Problematyka prawna, Warszawa 1998, s. 76 i n. w kwestii rozgraniczenia nieruchomości). Ustawa o księgach wieczystych i hipotece zawiera formalną definicję nieruchomości (art. 24 ust. 1 u.k.w.). Nieruchomość może zatem składać się z kilku działek ewidencyjnych, jeśli stanowią one własność tego samego podmiotu, w otoczeniu nieruchomości innych podmiotów. Jeśli do tego dodamy, że § 4 ust. 4 rozporządzenia odwołuje się do cen transakcyjnych, warunków zawarcia transakcji oraz cech nieruchomości, to jasne jest, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań powinno zostać przyjęte kilkanaście nieruchomości będących przedmiotem odrębnych transakcji, zawieranych z różnymi podmiotami. Warunek ten nie jest spełniony, gdy do porównania przyjmuję się jedną transakcję (dokonaną jednym aktem notarialnym z tym samym podmiotem) dotyczącą tej samej (jednej) nieruchomości, składającej się z kilku działek, nawet jeśli działki wchodzące w skład nieruchomości wyceniane są osobno.

Jeśli w niniejszej sprawie zastosujemy powyższe kryteria, to okazuje się, że

w każdym z operatów zbiór nieruchomości przyjęty do porównań nie zawiera kilkunastu transakcji nieruchomościami podobnymi, albo przynajmniej wymagałoby to wyjaśnienia. Słusznie wskazuje skarżący, że z jednego aktu notarialnego pochodzą transakcje działkami wymienionymi pod pozycją od 7 do 13 w tabeli zawierającej "zestawienie wybranych transakcji z rynku nieruchomości". To samo dotyczy pozycji 2-3 i 14-15 tej tabeli. Jeśli przyjąć, co wymagałoby wyjaśnienia, że zamiast 11 transakcji wskazanych wyżej w rzeczywistości było ich 3, to zbiór transakcji nie zawiera kilkunastu pozycji. Miało to więc wpływ na wynik sprawy.

Sąd nie dopatrzył się za to naruszenia art. 151 ani art. 153 w zw. z art. 134 ust. 1 u.g.n. z uwagi na przyjęcie do porównań nieruchomości przeznaczonych pod drogi, nabywanych jedynie przez GDDKiA, z pominięciem nieruchomości o takim samym przeznaczeniu nabywanych przez Miasto G. Brzmienie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. z daty wydawania decyzji przez obydwa organy wymagało jedynie znajomości cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod drogi, bez względu na to, który podmiot publiczny (samorząd, czy Skarb Państwa) był nabywcą takich nieruchomości. Sama ówczesna regulacja zawarta w § 36 ust. 1 nie wzbudziła natomiast w orzecznictwie NSA zastrzeżeń, co do zgodności ze wskazanymi przez skarżącego przepisami u.g.n. "Brak jest dostatecznych podstaw do tego aby umowy mające za przedmiot grunty przeznaczone pod budowę dróg, wyłączać z kategorii umów rynkowych. Przeciwnie, kontrakty takie są elementem rynku nieruchomości, nawet jeżeli przyjąć, że mogą mieć pewne cechy szczególne. Nie sposób bowiem w szczególności założyć, że umowy o takim przedmiocie, tj. dotyczące nieruchomości zajmowanych pod drogi w każdym przypadku przyjmować będą cenę niższą od przyjmowanej w umowach dotyczących nieruchomości o innym przeznaczeniu. Przeciwnie, nie można wykluczyć, że nieruchomości te, np. z uwagi

na konieczność szybkiego ich pozyskania w celu budowy drogi, uzyskają cenę wyższą od nieruchomości nabywanej z innym przeznaczeniem. We wszelkich przypadkach nabywania nieruchomości w drodze umowy (także zajętych bądź przeznaczonych pod drogi), zawierane transakcje poprzedzane są rokowaniami. Ich celem jest osiągnięcie konsensusu pomiędzy obydwiema stronami. Wzajemna zgoda przybiera wówczas formę umowy. Do jej zawarcia strony przystępują w przekonaniu o należytym zabezpieczeniu własnych interesów majątkowych. Należy w związku z tym podkreślić, iż nawet specyfika niektórych rodzajów transakcji, z jaką można mieć wówczas

do czynienia, nie niweczy rynkowego charakteru obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi" (wyrok NSA z 23.09.2010 r. I OSK 1548/09, LEX nr 745080).

Co zaś się tyczy operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie strony

w dniu [...] marca 2009 r., to niezależnie od kontrowersji, czy operat sporządzony

na zlecenie strony może być uznany za opinię biegłego oraz czy był on poprawny (co zakwestionował organ II instancji), to w dniu rozstrzygania sprawy nie był już aktualny, gdyż upłynął rok od jego sporządzenia, i choćby z tego powodu nie mógł stanowić dowodu w sprawie.

Zastrzec również należy, że o dalszych ewentualnych roszczeniach odszkodowawczych zgłaszanych przez skarżącego, wykraczających poza samą wartość wywłaszczonej (przejętej z mocy prawa) nieruchomości, nie mogły orzekać organy administracji publicznej oraz sąd administracyjny. Nie jest też rolą niniejszego sądu ocena, czy dalsze roszczenia, a jeśli tak to jakie, są dopuszczalne przed sądem powszechnym.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ oceni, wedle wskazówek podanych wyżej, czy rzeczoznawca majątkowy K. M. nie podlega wyłączeniu w tej sprawie, czy zachodzi konieczność sporządzenia nowego (nowych) operatów szacunkowych uwzględniających również nowe brzmienie § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nadanego rozporządzeniem z dnia 14 lipca 2011 r.

W tej sytuacji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) P.p.s.a. w zw. z art. 135 P.p.s.a. orzeczono jak w pkt 1 sentencji. O wstrzymaniu wykonania decyzji orzeczono na podstawie art. 152 P.p.s.a., a o kosztach na podstawie art. 200 P.p.s.a., uwzględniając zmianę w strukturze organu II instancji.