Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 408/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2022-02-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 3 ust. 1 pkt 2
journal: Dz.U. 2019 poz 1314
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Diana Trzcińska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Magdalena Dobek-Rak Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 9 lutego 2022 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi E. M. – P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 19 kwietnia 2021 r., nr [...] w przedmiocie przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę.


UZASADNIENIE

E. M. (obecnie E. M.-P.) wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 19 kwietnia 2021 r., którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta z 7 marca 2013 r. w przedmiocie przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Prezydent Miasta decyzją z 7 marca 2013 r. orzekł o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności działki zabudowanej oznaczonej nr [..] o pow. 380 m2 przy ul. Z. i Z., dla której prowadzona jest w Sądzie Rejonowym księga wieczysta KW nr [..], na rzecz m.in. E. M. Organ uznał, że biorąc pod uwagę, iż przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana domem mieszkalnym, dotychczasowi użytkownicy wieczyści spełnili dyspozycje art. 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, co umożliwia przekształcenie prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na przedmiotowym gruncie w prawo własności.

Skarżąca od tej decyzji złożyła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego odwołanie wskazując, że zapis dotyczący jej udziału w części dotyczącej gruntu związanego z jej lokalem w G. przy ul. Z. jest zawyżony, skoro jej lokal ma pow. 50,33 m2, a jej udział w gruncie został określony jako 11/100 części działki nr [..].

Kolegium poinformowało E. M., że ta sytuacja wymaga przeprowadzenia postępowania sądowego przed sądem powszechnym o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Odwołująca się wraz z pismem z 5 maja 2014 r. przesłała do Kolegium odpis pozwu z załącznikami dotyczącymi postępowania sądowego o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, opatrzonego prezentatą Sądu Rejonowego.

Kolegium na podstawie art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. zawiesiło postępowanie odwoławcze w przedmiotowej sprawie, do czasu uprzedniego rozstrzygnięcia zagadnienia wstępnego przez sąd powszechny.

Następnie Sąd Rejonowy prawomocnym postanowieniem z 23 listopada 2020 r., sygn. [..] umorzył postępowanie w sprawie ww. pozwu skarżącej o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

W konsekwencji, Kolegium postanowieniem z 14 kwietnia 2021 r. podjęło zawieszone postępowanie, po czym decyzją z 19 kwietnia 2021 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z 7 marca 2013 r. w przedmiocie przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności.

W ocenie Kolegium, choć sąd powszechny nie rozstrzygnął zagadnienia wstępnego, które było bezwzględną przesłanką do rozpatrzenia odwołania E. M., odwołania tego nie można pozostawić bez rozpoznania, skoro w postępowaniu administracyjnym zostało ono wniesione przez stronę w terminie, a następnie postępowanie odwoławcze zostało zawieszone w urzędu. Zawieszenie postępowania stworzyło stronie odwołującej się możliwość wykazania przed sądem powszechnym zagadnienia prejudycjalnego w zakresie swoich roszczeń i korekty uprawnień prawnorzeczowych związanych z udziałem w nieruchomości gruntowej oraz zmiany decyzji o przekształceniu jej udziału w sprawie użytkowania wieczystego w prawo własności w odpowiedniej części działki nr [..] przy ul. Z. w G. W sytuacji, gdy Sąd Rejonowy umorzył postępowanie w sprawie prejudycjalnej, należy zdaniem Kolegium uznać, że E. M. nie wykazała podstaw do zmiany decyzji Prezydenta Miasta z dnia 7 marca 2013 r.

E. M. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 19 kwietnia 2021 r. zarzuciła organowi naruszenie w szczególności art. 1, art. 3 ust. 1 pkt 2 i art. 4 ust. 1 i 2 ustawy z 29 lipca 2005 r o przekształceniu prawa wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 83) poprzez błędne zastosowanie przepisów prawnych. Wniesiono przy tym o uchylenie zaskarżonej decyzji i dopuszczenie dowodu z akt sprawy Sadu Rejonowego, sygn. akt [..] oraz z opinii z 9 października 2019 r. biegłego sądowego mgr inż. R. G. na okoliczność ustalenia wysokości udziału skarżącej we współwłasności nieruchomości i z treści zobowiązania Sądu z 30 października 2019 r. skierowanego do pełnomocnika skarżącej na okoliczność wykazania pełnego zrozumienia przez Sędziego Referenta ustaleń opinii sądowej. Zdaniem skarżącej decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego została wydana bez należytej analizy stanu faktycznego i prawnego oraz bez wnikliwej analizy materiału zgromadzonego w toku postępowania administracyjnego, postępowania sądowego i bez pochylenia się ze zrozumieniem nad istotą sprawy. W ocenie skarżącej rozstrzygniecie Sądu Rejonowego nie miało charakteru decyzji prejudycjalnej, a decyzja Prezydenta Miasta mogła być w każdej chwili zmieniona, gdyż nie była decyzją ostateczną i niezmienną. Opinia biegłego sadowego jednoznacznie potwierdziła zastrzeżenia skarżącej wykazując, że przypisywany przez Gminę lokalowi mieszkalnemu nr [..] udział we współwłasności nieruchomości w wysokości 11/100 nie znajduje uzasadnienia w dokonanych ustaleniach, a udział związany z tym lokalem wynosi 0,0551 lub 6/11.

W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie wskazując m.in., że Sąd Rejonowy jest sądem pierwszej instancji i od jego rozstrzygnięcia można złożyć stosowny środek zaskarżenia, wnosząc o rozstrzygnięcie przez sąd drugiej instancji. Skoro strona tego nie uczyniła, nie można przerzucać skutków tego zaniechania na organ administracyjny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga okazała się niezasadna.

Sąd kontrolował pod względem zgodności z prawem decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującą w mocy decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działkę zabudowaną domem mieszkalnym, oznaczoną nr [..] o powierzchni 380 m2, położoną przy ul. Z. i Z Kwestią poddaną rozwadze organu odwoławczego był ustalony przez organ I instancji udział w tym prawie przysługujący E. M. (obecnie M.-P.), gdyż skarżąca wykazywała, że udział ten nie wynosi 11/100, lecz mniej (6/11).

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t. j. Dz.U. z 2019 r., poz. 1314), dalej jako ustawa o przekształceniu, obowiązującej w dacie orzekania przez Prezydenta Miasta, decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wydaje wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego. Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja, o której mowa w ust. 1, stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej (ust. 2). Decyzja o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie narusza praw osób trzecich.

Nie może przy tym budzić wątpliwości, że podstawą ustaleń organu w sprawie przekształcenia jest treść księgi wieczystej, w której wskazane są dane dotyczące właścicieli i przysługujących im udziałów w przekształcanym prawie. Posłużenie się tą dokumentacją daje pewność prawidłowości ujawnionych w niej danych, gdyż zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz.U. z 2019 r., poz. 2204), dalej jako u.k.w.h., w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych). Ponadto, w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności. Roszczenie o usunięcie niezgodności może być ujawnione przez ostrzeżenie. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia (art. 10 ust. 1 i 2).

Z powyższego wynika także, że prowadząc postępowanie przekształceniowe, organ administracji nie ma kompetencji do weryfikacji i kwestionowania treści księgi wieczystej. Treść decyzji administracyjnej przekształcającej prawo użytkowania wieczystego w prawo własności jest uwarunkowana treścią księgi wieczystej i w postępowaniu administracyjnym wykluczona jest jakakolwiek kontrola treści wpisów w tej księdze zawartych (por. wyrok NSA z 1 kwietnia 2008 r., sygn. akt I OSK 533/07, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Podważenie zapisów księgi wieczystej i uwzględnienie nowych danych jest możliwe tylko w przypadku ujawnienia rozbieżności poprzez ostrzeżenie dokonywane na podstawie orzeczenia właściwego sądu.

W niniejszej sprawie skarżąca, jako właścicielka lokalu mieszkalnego nr [..] kl. [..] w budynku przy ul. Z. w G., o pow. 50,33 m2, posiadała udział w prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości. Prowadząc postępowanie Prezydent, na podstawie księgi wieczystej nr [..] ustalił, że skarżącej w związku z tym przysługuje udział 11/100. Kwestionując te ustalenia strona wystąpiła do sądu powszechnego z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym na podstawie art. 10 u.k.w.h. Postępowanie to jednak nie zakończyło się wydaniem przez sąd ostrzeżenia o niezgodności treści księgi, gdyż postanowieniem z 23 listopada 2019 r., sygn. akt [..] Sąd Rejonowy umorzył to postępowanie z uwagi na niezgłoszenie wniosku o podjęcie postępowania w ciągu trzech miesięcy od daty postanowienia o zawieszeniu tego postępowania wydanego na podstawie art. 177 § 1 pkt 6 k.p.c.

W tym stanie rzeczy, rozpoznając odwołanie, którego istotą było zakwestionowanie ustalonego udziału E. M. w przekształcanym prawie użytkowania wieczystego związanego z lokalem nr [..] kl. [..], Kolegium nie mogło uwzględnić tych zarzutów we własnym zakresie, a kwestia ewentualnego nieprawidłowego ustalenia w decyzji przekształceniowej udziału tej strony nie mogła stanowić podstawy do wyeliminowania decyzji Prezydenta z obrotu prawnego. Organ ten bowiem nadal związany był treścią księgi wieczystej nr [..], ta zaś wskazywała na udział skarżącej w nieruchomości wspólnej, która stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w wysokości 11/100 (por. rubryka 1.11.1 lp. 6 Kw nr [..] według stanu z daty orzekania przez organ I instancji), tak jak wskazał w decyzji Prezydent. Podważenie ustaleń w zakresie udziałów w prawie rzeczowym, wynikających z treści księgi wieczystej nie należy bowiem do kompetencji organów administracji.

Także Sąd orzekający, rozpoznając niniejszą skargę, jest związany treścią księgi i nie może kwestionować ujawnionych w niej danych, nawet jeżeli mogą one okazać się niezgodne ze stanem rzeczywistym. Działania takie pozostają poza kompetencjami administracji – zarówno na poziomie organów, jak i Sądu. Tylko bowiem odpowiednie orzeczenie sądu powszechnego i wpis ostrzeżenia mogą być prawnie wiążące i prowadzić do podważenia prawidłowości ustaleń organu I instancji.

W związku z tym Sąd nie mógł także uwzględnić wniosku o przeprowadzenie i dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa z 9 października 2019 r. na okoliczność udziału skarżącej w powierzchni użytkowej budynków przy ul. Z. [..] i [..], sporządzony na potrzeby postępowania przed sądem powszechnym o uzgodnienie treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym. Dokument ten sporządzony został w innym postępowaniu, a co więcej – ze względu na wydane w nim postanowienie o umorzeniu, nie podlegał merytorycznej weryfikacji przez sąd powszechny, który był władny na jego podstawie uwzględnić powództwo i dokonać wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej. W tej sytuacji nie jest możliwe uwzględnienie ww. opinii w niniejszym postępowaniu, gdyż de facto przyjęcie poczynionych tam ustaleń prowadziłoby do podważenia przez sąd administracyjny treści księgi wieczystej nr [..], do czego nie jest uprawniony.

Mając to na uwadze Sąd stwierdził, że kwestionowana decyzja Kolegium odpowiada prawu, gdyż organ odwoławczy nie mógł uwzględnić zarzutów podnoszonych przez stronę w zakresie prawidłowości wyznaczenia przysługującego jej udziału w przekształcanym prawie użytkowania wieczystego z pominięciem wymaganej do tego procedury uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, do której przeprowadzenia uprawniony jest sąd powszechny. Wobec tego zasadne było orzeczenie o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji z 7 marca 2013 r. Oceny tej nie zdołały również podważyć zarzuty skargi, co wynika z przedstawionych wyżej rozważań prawnych.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjny (t. j. Dz. U. z 2022 r., poz. 329), oddalił skargę jako niezasadną.