Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 746/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2015-12-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1 par 1
journal: Dz.U. 2014 poz 1647
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jednolity
article: art. 153, art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 77par 1 i art. 80, art. 107 par 3, art. 138
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 157 ust. 1, ust. 1a
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.),, Sędzia WSA Maria Mysiak, Protokolant starszy sekretarz sądowy Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi K. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy Ustronie M., po ponownym rozpatrzeniu sprawy, decyzją z dnia [...] r., nr[...] , wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267), zwanej dalej "K.p.a." oraz art. 98a i 148 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.),w zw. z uchwałą Nr XXXVII/254/2010 Rady Gminy Ustronie Morskie z dnia 29 marca 2010 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Województwa Zachodniopomorskiego z 2010 r. Nr 41, poz. 862) ustalił dla K. W. opłatę adiacencką w kwocie [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym [...] (przed podziałem - działka nr[...] ; po podziale-działki nr[...] ), w związku z podziałem zatwierdzonym decyzją Wójta Gminy nr[...] , z dnia [...] r.

W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że opłata adiacencka ustalona została na podstawie art. 98a ust. 1 i 1 a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz uchwały Rady Gminy Ustronie Morskie Nr XXXVII/254/2010z dnia 29 marca 2010 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości. Organ ten stwierdził, że zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego różnica wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale wynosi [...] zł (wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła [...] zł, natomiast jej wartość po podziale wynosi [...] zł), w związku z tym opłata adiacencka obliczona wg stawki 30% różnicy - stosownie do powołanej wyżej uchwały Rady Gminy Ustronie Morskie - wynosi [..] zł.

Nie zgadzając się powyższym rozstrzygnięciem K. W. w dniu

[..] r złożył odwołanie. W odwołaniu podniósł, że w jego ocenie, nie ma możliwości ustalenia, czy nastąpił wzrost wartości przedmiotowej działki wskutek jej podziału, tj. czy zachodzą przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckięj z powodu niewywiązana się przez rzeczoznawcę z zaleceń zawartych w wyroku WSA

w Szczecinie z dnia 10 lipca 2014 r. i z decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. Ponadto, zgłosił szereg zastrzeżeń do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz do dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy, uzyskanych w toku ponownie prowadzonego przez organ pierwszej instancji postępowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] r., nr[...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. i art. 98a ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, po rozpatrzeniu odwołania K. W. , utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Kolegium przedstawiło dotychczasowy stan sprawy i stwierdziło,

że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego bezspornie wynika, że podział geodezyjny działki nr [...] w [...] nastąpił na wniosek jej właściciela i został zatwierdzony decyzją Wójta Gminy nr [..] z dnia [...]r. W wyniku tego podziału z działki nr [...] wydzielono pięć działek oznaczonych: nr [...] o pow. [..] , nr [...] o pow. [...] ha, nr [..] o pow. [..] ha, nr [...] o pow. [..] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha. Projekt podziału, jako zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, został pozytywnie zaopiniowany przez Wójta Gminy [...] postanowieniem z dnia [...]r., nr[...] .

Organ odwoławczy podał, że podstawą wszczęcia i prowadzenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest, stwierdzony obiektywnie przez rzeczoznawcę majątkowego, wzrost wartości nieruchomości, spowodowany jej podziałem. Środkiem dowodowym w tym postępowaniu jest opinia o wartości nieruchomości, sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego.

W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy – M. K. przy sporządzaniu wyceny, analizie poddała transakcje obiektami podobnymi do przedmiotu wyceny pod względem wybranych cech rynkowych, mających największy wpływ na ceny transakcyjne. W celu ustalenia poprawki na trend czasowy analizie poddano transakcje zawarte na lokalnym rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod usługi turystyki z mieszkalnictwem w latach 2010-2013 oraz w IV kwartale 2009 r. W wyniku przeprowadzonej analizy lokalnego rynku (rozszerzonego o inne nadmorskie miejscowości, takie jak:[...] ) stwierdzono, że ceny transakcyjne nieruchomości tego typu co działka nr [...] przed podziałem kształtują się w przedziale od [..] zł w przeliczeniu za m² powierzchni gruntu. Wartość 1 m² gruntu przed podziałem, skorygowana trendem czasowym oraz przy uwzględnieniu wpływu cech rynkowych na wartość szacowanej nieruchomości, została określona w operacie szacunkowym na kwotę [..] zł/m². Przy wycenie wartości przedmiotowej nieruchomości po podziale - autorka operatu na podstawie własnych analiz i znajomości rynku oraz zawartych cen transakcyjnych określiła cechy rynkowe, mające wpływ na ceny nieruchomości, a wśród nich: lokalizację ogólną, wielkość działki, sąsiedztwo, uzbrojenie terenu, warunki dojazdu, ograniczenia. W wyniku analizy i dokonanych obliczeń wartość działki nr [...] rzeczoznawca określiła na kwotę [..] zł za 1 m² gruntu, działki nr [...] na kwotę [...] zł/m², działki nr [...] na kwotę [..] zł/m², natomiast działki nr [...] na kwotę [...] zł/m². Działki te mogą być przeznaczone

na realizację zabudowy usług turystycznych z lokalizacją zabudowy mieszkaniowej

i usługowej. Natomiast działka nr [...] ma inny charakter, nie może być bowiem przeznaczona pod zabudowę, jej wydzielenie było niezbędne dla powstania działek

nr [...] , jako działek budowlanych, którym zapewniono dostęp do drogi publicznej poprzez wydzieloną drogę wewnętrzną, stanowiącą działkę nr[...] . W tej sytuacji wartość tej działki nie została oszacowana.

Wartość działki nr [...] po jej podziale geodezyjnym została określona w operacie szacunkowym na kwotę [...] zł. Rzeczoznawca stwierdził, że po przeprowadzonej analizie lokalnego rynku transakcji tego typu nieruchomościami co przedmiot wyceny, należy przyjąć, że otrzymany wynik mieści się w przedziale cen transakcyjnych nieruchomości, objętych analizą i odzwierciedla aktualną relację między popytem i podażą na lokalnym rynku. Otrzymane wyniki szacowania przedmiotowej nieruchomości wskazują na to, że jej podział spowodował wzrost wartości o ok. 6 %. Do operatu sporządzonego dnia [...]r. jego autorka sporządziła klauzulę aktualności dnia [...] r.

Kolegium zauważyło, że analiza akt sprawy wykazała, że organ I instancji, mając na uwadze zalecenia zawarte w decyzji z dnia [...] r., jak i wskazówki WSA w S. zawarte wyroku z dnia 10 lipca 2014 r., zwrócił się do rzeczoznawcy o wyjaśnienie wątpliwości dotyczących opracowanego operatu szacunkowego.

W dodatkowych wyjaśnieniach autorka operatu odniosła się do nich w piśmie z dnia

[...] r., przekazanym również stronie przez organ pierwszej instancji.

W piśmie tym rzeczoznawca podkreśliła, że stosując podejście porównawcze, jest zobowiązana do uwzględniania zmian poziomu cen wskutek upływu czasu, a ponieważ zbiory nieruchomości porównawczych do wyceny, przed i po podziale, pochodziły z różnych przedziałów czasowych, to dla każdego z badanych przedziałów czasowych określono odrębnie trend czasowy. Do wyceny działek nr [...] wykorzystano transakcje z [...] r., których ceny skorygowano współczynnikiem 1,17 % w skali miesiąca, zaś do wyceny działek nr [...] wykorzystano transakcje z okresu: [...] r., których ceny utrzymywały się na podobnym poziomie. Wobec tego przy wycenie nieruchomości przed podziałem ceny transakcyjne nie zostały skorygowane o upływ czasu.

Organ odwoławczy podał także, że z akt sprawy wynika, że celem omówienia wszelkich wątpliwości zgłaszanych przez stronę, organ I instancji w dniu [...] r. przeprowadził rozprawę administracyjną z udziałem skarżącego oraz rzeczoznawcy majątkowego. W toku jej trwania autorka operatu szczegółowo ustosunkowała się do licznych zastrzeżeń skarżącego, odnoszących się do sporządzonego operatu, jak również do klauzuli jego aktualności. Dodatkowo w piśmie z dnia [...] r. wyjaśniła kwestię wydzielenia działki nr [...] na drogę wewnętrzną, zapewniającą dostęp do drogi publicznej.

Kolegium w całości podzieliło stanowisko rzeczoznawcy majątkowego. W ocenie Kolegium dodatkowe wyjaśnienia autorki operatu są logiczne, zrozumiałe i wiarygodne, a zatem mają wartość dowodową w tej sprawie.

Kolegium stwierdziło nadto, że operat ww. wraz z dodatkowymi wyjaśnieniami rzeczoznawcy uznać należy za dowód potwierdzający wzrost wartości nieruchomości, w przyjętej w zaskarżonej decyzji wysokości. W takim zaś wypadku to na stronę przechodzi ciężar przeprowadzenia przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. O możliwości tej skarżący został poinformowany przez organ I instancji, nie skorzystał z niej jednak i nie wystąpił ze zleceniem do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Skoro zatem taki przeciwdowód nie został przedstawiony w rozpatrywanej sprawie, to brak jest podstaw do zakwestionowania mocy dowodowej tego operatu, sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę dnia [...] r., potwierdzającego wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, spowodowany jej podziałem geodezyjnym.

W ocenie organu odwoławczego, powyższe prowadzi do stwierdzenia, że fakt wzrostu wartości nieruchomości wynikający z dokonanego podziału działki nr [...]

w [...] został udowodniony, zaś zastrzeżenia co do operatu mają jedynie walor polemiczny.

Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium za prawidłowe uznało potwierdzenie aktualizacji opracowanego w dniu [...] r. operatu, dokonane przez jego autorkę w dniu [...] r. w formie klauzuli. Klauzula ta, wbrew zarzutom strony, zawiera wszelkie niezbędne informacje, świadczące o tym, jakiego operatu i jakiej nieruchomości dotyczy.

Powyższa decyzja została zaskarżona przez K. W. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w S..

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji jako naruszającej prawo, poprzez niewykonanie obowiązku zbadania przedstawionego operatu pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami oraz oceny czy jest on logiczny i zupełny i czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków.

K. W. zarzucił, że rzeczoznawca w sporządzonych operatach manipuluje danymi. Ponadto, wniósł o dołączenie do materiału dowodowego operatu

z dnia [...] r., naliczającego rentę planistyczną dla działek [...] obręb [...] oraz pisma rzeczoznawcy z dnia [...] r., a także o zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania.

Zdaniem skarżącego, nie jest możliwe jednoznaczne ustalenie, czy nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek jej podziału również z powodu nie wywiązania się przez rzeczoznawcę z zaleceń wyroku WSA w Szczecinie z dnia 10 lipca 2014 r.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia [...] r. skarżący, podtrzymując w pełni żądania i twierdzenia zgłoszone w skardze, dodał, że w sprawie budzi wątpliwości spełnienie przez zaskarżoną decyzję przesłanki wymienionej w art. 98 a ust.1ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego, ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

W niniejszej sprawie decyzja Wójta Gminy

nr z dnia [...]r., zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna i prawomocna w dniu [...] r., a to zdaniem skarżącego oznacza, że prawomocna decyzja dotycząca naliczenia opłaty adiacenckiej musiałaby zapaść do dnia [...] r. Skoro tak się nie stało, to zarówno nieprawomocna decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r., nr[...] , jak i poprzedzająca ją nieprawomocna decyzja Wójta Gminy [...] z dnia [...] r., nr [...] winny zostać uchylone, a następnie postępowanie umorzone.

W piśmie procesowym z dnia [...] r. Kolegium wyjaśniło,

że powoływanie się przez skarżącego na upływ trzyletniego terminu dotyczącego ustalenia przez właściwy organ opłaty adiacenckiej, o którym mowa w art. 98 a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zasługuje na uwzględnienie. Termin ten bowiem w niniejszej sprawie został zachowany. Z akt sprawy wynika bowiem,

co również przyznaje skarżący, że decyzja zatwierdzająca podział działki nr [...]

w [...], stała się ostateczna w dniu [...] r., natomiast decyzja ostateczna ustalająca opłatę adiacencką z tego tytułu, będąca przedmiotem zaskarżenia, wydana została w dniu [...] r. Tym samym ustalenie przedmiotowej opłaty decyzją ostateczną nastąpiło przed upływem terminu przedawnienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w S. z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014r., poz. 1647), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2012r. poz. 270), zwanej "P.p.s.a."

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy w przedmiocie wymierzenia K. W. opłaty adiacenckiej. Zaskarżona obecnie decyzja jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji wydane zostały po ponownym rozpatrzeniu sprawy, w następstwie uchylenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z dnia 10 lipca 2014r.,sygn.akt II SA/Sz 50/14, decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. ustalającej dla K. W. opłatę adiacencką z tytułu podziału nieruchomości.

Mając na uwadze, iż w przedmiocie niniejszej sprawy tutejszy Sąd wypowiedział się już w prawomocnym wyroku z dnia 10 lipca 2014r. sygn. akt II SA/Sz 50/14 wyjaśnić należy znaczenie prawne tej okoliczności.

Stosownie do art. 153 P.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Przez ocenę prawną rozumie się powszechnie wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich stosowania w rozpoznawanej sprawie. Dotyczy ona zatem właściwego zastosowania konkretnego przepisu prawa w indywidualnej sprawie. Wskazania natomiast co do dalszego postępowania stanowią z reguły konsekwencję oceny prawnej i dotyczą sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy. Mają one na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz nakreślenie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie w celu uniknięcia wadliwości tego postępowania (por. Bogusław Dauter: Zarys metodyki pracy sędziego sądu administracyjnego, wydanie 5, Warszawa 2014 str.404). Z treści przytoczonego przepisu wynika, iż zarówno organy administracyjne, których działanie było przedmiotem skargi, jaki i sąd orzekający w sprawie, ilekroć dana sprawa będzie ponownie przez nie rozpoznawana, będą związane oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi w orzeczeniu tego sądu, jeżeli nie zostanie ono uchylone lub nie ulegną zmianie przepisy prawne na podstawie, których ten sąd orzekał. Jeśli więc organ lub inna strona postępowania z taką oceną i wskazaniami się nie zgadza, to powinna zakwestionować za pomocą właściwych środków odwoławczych dane orzeczenie, w którym zawarta jest ocena prawna i wskazania, które uważa

za niezgodne z prawem. Po uprawomocnieniu się zaś tego orzeczenia, stosownie

do art. 170 ustawy P.p.s.a. zawarte w nim stanowisko wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy i inne organy państwowe, a w przypadkach w ustawie przewidzianych także inne osoby. Jeśli więc dane orzeczenie nie zostanie zakwestionowane w drodze właściwego środka odwoławczego i w efekcie się ono uprawomocni, wówczas kwestie prawne przesądzone w takim orzeczeniu i wskazania w nim zawarte są wiążące dla organów administracyjnych orzekających w sprawie, tego sądu, jak i innych organów, nie wyłączając sądu II instancji rozpatrującego ewentualnie skargę kasacyjną na kolejny wyrok dotyczący tej samej sprawy.

W uzasadnieniu wyroku z dnia [...] r. wydanego w niniejszej sprawie, Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja, w zakresie oceny operatu szacunkowego, wydana została z naruszeniem przepisów postępowania (art. 7, art. 77 § 1,art. 80, art. 107 § 3 oraz art. 138 K.p.a.), a naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sad wskazał, że organ odwoławczy rozpatrując ponownie sprawę winien w szczególności dokonać oceny przydatności operatu szacunkowego oraz odnieść się do wszystkich zarzutów przedstawionych przez stronę w postępowaniu odwoławczym, jak i w skardze.

Na skutek powyższego wyroku, Kolegium uchyliło decyzję organu I instancji

i przekazało sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Obecnie przedmiotem kontroli Sądu jest kolejna decyzja Wójta Gminy, wymierzająca K. W. opłatę adiacencką i utrzymującą ją w mocy decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K..

W ocenie Sądu, organy obu instancji, zastosowały się do oceny prawnej

i wskazówek wyrażonych w prawomocnym wyroku z dnia 10 lipca 2014r. sygn. akt

II SA/Sz 50/14.

Z akt sprawy wynika, że organ pierwszej instancji po zwrocie akt przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K., zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego M. K. o odniesienie się do wątpliwości wskazanych

przez Sąd w wyroku z dnia [...] r. Rzeczoznawca w piśmie z dnia [...] r. odniósł się do poszczególnych kwestii operatu szacunkowego. Ponadto klauzulą z dnia [...] r. stwierdził, iż operat szacunkowy z dnia [...] r., w którym określono wartość nieruchomości gruntowej oznaczonej nr dz. [...] położonej w [...] gm. Ustronie Morskie na kwotę [...] zł przed podziałem i na kwotę [..] po podziale, jest aktualny. W dniu [..] r. Wójt Gminy z udziałem K. W. i rzeczoznawcy M. K. przeprowadził rozprawę administracyjną. Dodatkowo, pismem z dnia [...] r., rzeczoznawca odniósł się do dowodu przedstawionego przez stronę skarżącą w postaci aktu notarialnego sprzedaży działki nr[..] . Z powyższej dokumentacji wynika,

że rzeczoznawca przedstawił w jaki sposób dokonał analizy rynku nieruchomości. Wyjaśnił, że transakcja na stronie 11 operatu w wysokości [...] zł /m2 została odrzucona jako rażąco odbiegająca od pozostałych cen nieruchomości i nie wykorzystano jej do obliczeń. Odnosząc się do kwestii zmian cen nieruchomości przyjętych do obliczeń rzeczoznawca wyjaśnił, że stosując podejście porównawcze jest on zobowiązany do uwzględniania zmian poziomu cen wskutek upływu czasu, a ponieważ zbiory nieruchomości porównawczych do wyceny, przed i po podziale pochodziły z różnych przedziałów czasowych, odrębnie określono trend czasowy. Do wyceny działek nr [...] wykorzystano transakcje z [...] r., które skorygowano współczynnikiem 1,17% w skali miesiąca, a do wyceny działek nr [...] wykorzystano transakcje z okresu[...] ., których ceny utrzymywały się na podobnym poziomie. Dlatego też, przy wycenie tych nieruchomości przed podziałem, ceny transakcyjne nie zostały skorygowane o upływ czasu. Rzeczoznawca wyjaśnił również skarżącemu sposób wyceny działek, które mają bezpośredni dostęp do drogi publicznej i działek, których dostęp przebiega przez drogę wewnętrzną.

Operat szacunkowy, odpowiadający przepisom art. 149-159 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ma podstawowe znaczenie

w postępowaniu dotyczącym ustalenia wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału nieruchomości. Jednakże, stosownie do art. 80 Kodeksu postepowania administracyjnego, organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Nie ulega wątpliwości, że sporządzenie opinii o wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych w rozumieniu art. 84 § 1 K.p.a., dlatego zgodnie z art. 7 ustawy

o gospodarce nieruchomościami, jej sporządzenie, w formie operatu szacunkowego, należy do rzeczoznawcy majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy występujący

w postępowaniu administracyjnym w roli biegłego zobowiązany jest nie tylko do sporządzenia opinii o wartości nieruchomości, ale również do wyjaśnienia organowi prowadzącemu postępowanie i stronie postępowania wszystkich zarzutów i wątpliwości zgłoszonych w postępowaniu do tej opinii, o których wyjaśnienie organ lub strona wystąpi do rzeczoznawcy. W rozpoznawanej sprawie organy orzekające wydały zaskarżoną decyzję na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę M.K. oraz obszernych wyjaśnień rzeczoznawcy do tego operatu.

W ocenie Sądu, dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy złożone przed organem orzekającym, wyczerpująco udzielają odpowiedzi na dostrzeżone w toku wcześniejszej kontroli Sądu wątpliwości. Twierdzenie skarżącego, iż stanowisko organu nie w pełni odnosi się do zgłaszanych przez niego zarzutów, nie jest równoznaczne z uznaniem, iż zaskarżona decyzja jest wadliwa. Wyjaśnić należy, że jeśli organ orzekający wyjaśnienia rzeczoznawcy, w ramach art. 80 K.p.a. uznał za wystarczające, stronie skarżącej przysługiwała możliwość poparcia swoich zarzutów dodatkowym dowodem w postaci oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 i ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Skarżący z takiego uprawnienia, mimo pouczenia w tym zakresie przez organ pismem z dnia 1 grudnia 2014r., nie skorzystał.

Odnosząc się do zarzutu niewłaściwej formy aktualizacji operatu szacunkowego wskazać należy, że w myśl art. 156 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Natomiast zgodnie z § 58 ust. 1 rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U z 2004 r. Nr 207 poz. 2109), potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do niego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat szacunkowy podpisuje go, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego (§ 57 ust. 1 ww. rozporządzenia).Sporządzona w rozpoznawanej sprawie aktualizacja operatu nie narusza w żaden sposób obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa.

Ustalenie opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie, wbrew zarzutom skarżącego, nastąpiło z zachowaniem terminu, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W rozpoznawanej sprawie decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości z dnia [...]r. stała się prawomocna w dniu

30 października 2012 r. Zgodnie z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 listopada 2013 r. sygn. akt I OPS 6/13 (dostępnej na stronie internetowej https://cbois.nsa.gov.pl/), o zachowaniu trzyletniego terminu dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ustawy, w przypadku zakończenia postępowania decyzją organu odwoławczego, decyduje data wydania decyzji ostatecznej przez organ odwoławczy.

W niniejszej sprawie zaskarżona decyzja ostateczna, tj. decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wydana została w dniu 27 kwietnia 2015 r. Natomiast trzyletni termin, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ww. ustawy,

w rozpoznawanej sprawie upływa dopiero w dniu [...] r.

Reasumując, zdaniem Sądu stwierdzić należy, że Kolegium stosując się wytycznych Sądu zawartych w wyroku z dnia 10 lipca 2014 r., rzetelnie i wyczerpująco, zgodnie z art. 7, art. 77 i art. 80 K.p.a., oceniło operat szacunkowy oraz odniosło się do zarzutów strony skarżącej podnoszonych w toku postępowania administracyjnego prawidłowo stwierdzając ich bezzasadność, co oznacza, że zaskarżona decyzja nakładająca na K. W. o opłatę adiacencką odpowiada prawu, a zatem wniesiona skarga nie jest zasadna.

Mając na względzie wszystkie przedstawione powyżej okoliczności Wojewódzki Sąd Administracyjny w S., na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalił skargę.