Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 631/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-06-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Wesołowska Sędziowie: WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) WSA Przemysław Żmich Protokolant specjalista Inga Szcześniak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 czerwca 2019 r. sprawy ze skargi Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Inwestycji i Rozwoju decyzją z dnia [...] października 2018r. nr [...] po rozpatrzeniu odwołania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad od decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] marca 2018r. orzekającej w pkt 1) o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł, na rzecz G. M. za nieruchomość położoną w [...], w obrębie [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła "[...] " zadanie "[...]" do węzła "[...]" zadanie "[...]"- od węzła "[...]" (z węzłem km około [...]) do węzła [...] (z węzłem km około [...]) o długości ok. [...] km odcinek [...] od km [...] do km [...]; w pkt 2) o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę [...] zł; w pkt 3) o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego w punktach 1 i 2 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] października 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna w

pkt. I) Uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] marca 2018 r., w zakresie pkt 3 i orzekł w tym zakresie poprzez ustalenie, w miejsce uchylenia, zapisu:

"3. zobowiązuję Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna."

pkt II) W pozostałym zakresie utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ przedstawił następująco stan sprawy:

Nieruchomość położona w [...], w obrębie [...], oznaczona jako działka nr [...] o pow. [...] ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] października 2017 r., o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] marca 2018 r. nr: [...], została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła "[...]" do węzła "[...]" Zadanie "[...]" - od węzła [...] (z węzłem km około [...]) do węzła [...] (z węzłem km około [...]) o długości ok. [...] km odcinek [...] od km [...] do km [...].

Decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2018 r, Wojewoda [...] orzekł w pkt 1) o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł. na rzecz G. M. za nieruchomość położoną w [...], w obrębie [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczoną pod budowę drogi ekspresowej [...] na odcinku od węzła "[...]" zadanie "[...]" do węzła "[...]" zadanie "[...]"- od węzła "[...]" (z węzłem km około [...]) do węzła [...] (z węzłem km około [...]) o długości ok. [...] km odcinek [...] od km [...] do km [...]": w pkt 2 o powiększeniu ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę [...] zł; w pkt 3 o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego w punktach 1 i 2 odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] października 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, podnosząc, że operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości sporządzony został nieprawidłowo. Wskazano, że wartość nieruchomości została oszacowana na podstawie transakcji drogowych dla nieruchomości zlokalizowanych w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej. Zdaniem odwołującego wartość nieruchomości powinna zostać oszacowana na podstawie transakcji drogowych wydzielonych z terenów rolnych, a w przypadku braku takich transakcji, nieruchomości powinny zostać wycenione na podstawie transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród nieruchomości przyległych, tj. tereny zieleni urządzonej.

Ponadto podniósł, iż biegła przyznała błędną ocenę cechy rynkowej "warunki zagospodarowania działki" jako "korzystne". W ocenie strony ograniczenie w zagospodarowaniu działki stanowi jej położenie w zasięgu strefy oddziaływania istniejącej linii wysokiego napięcia, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W związku z powyższym, zdaniem odwołującego, ocena powinna być na poziomie "niekorzystnym", w stosunku do nieruchomości przyjętych do porównań.

Rozpoznając odwołanie organ podniósł, że:

zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474), dalej: specustawa drogowa, nieruchomości wskazane w decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18.

W myśl art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Stosownie natomiast do treści art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomość jest operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] grudnia 2017 r., przez rzeczoznawcę majątkowego J. C. (nr uprawnień [...]).

Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r., sygn. Akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA).

Rzeczoznawca majątkowy wskazał, że wyceniana nieruchomość położona jest w peryferyjnej części [...] przy ulicy [...]. Bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości stanowiły działki niezabudowane, użytkowane rolniczo. W niewielkiej odległości znajdowała się, zabudowa mieszkaniowa.

Ponadto ustalono, że działka nr [...] została wydzielona z niezabudowanej działki nr [...] o kształcie czworokąta, ogrodzonej ogrodzeniem z siatki na słupkach drewnianych. Na działce urządzone było składowisko materiałów sypkich. Nieruchomość posiadała dostęp do drogi o nawierzchni asfaltowej - ulicy [...]. Leżała na terenach uzbrojonych w sieci energii elektrycznej, wodociągowej i gazowej.

Autorka operatu szacunkowego ustaliła, że zgodnie z uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulicy [...], przedmiotowa nieruchomość była położona na terenach dróg i ulic ekspresowych oznaczonych na rysunku planu symbolem [...].

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości.

Na potrzeby wyceny dokonano analizy rynku nieruchomości drogowych w mieście [...], ze szczególnym uwzględnieniem [...], w latach 2015 - 2017.

Odnotowano kilkadziesiąt transakcji kupna sprzedaży nieruchomości przeznaczonych lub wykupionych pod drogi publiczne. Żadna z nich nie dotyczyła [...]. W związku z tym wydłużono okres badania cen o cały 2015 rok oraz rozszerzono badanie o inne dzielnice [...].

W tabeli na str. 11 operatu zestawiono 8 transakcji nieruchomościami z dzielnic: [...], [...], [...] i [...], których ceny wahały się od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, przy cenie średniej [...] zł/m2. Z przyjętego zbioru wybrano trzy najbardziej podobne nieruchomości do przedmiotu wyceny oraz dokonano ich szczegółowej charakterystyki.

Autorka operatu ustaliła, że na wartość tego typu nieruchomości wpływ mają przede wszystkim takie cechy jak; lokalizacja - 35%, otoczenie i sąsiedztwo - 15%, wyposażenie w sieć infrastruktury technicznej - 25%, dostępność komunikacyjna - 15%, warunki zagospodarowania działki - 10%.

Następnie dokonała zestawienia nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą z uwzględnieniem przyjętych cech rynkowych oraz obliczyła sumy poprawek korygujących. Wartość przedmiotowej nieruchomości ustalono na kwotę [...] zł.

W myśl art. 1.34 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121, ze zm.), dalej: ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ugn wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 209, poz. 2107 ze zm.), w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Rozpatrując zgromadzony w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2017 r., organ wskazał, iż zawiera on wszystkie elementy wymagane powyższymi przepisami. Biegła prawidłowo zastosowała procedurę wyceny określoną w § 36 ust. 4 rozporządzenia.

Z uwagi na możliwość wykorzystania do wyceny transakcji drogowych do porównań prawidłowo przyjęte zostały nieruchomości o tym samym przeznaczeniu co nieruchomość wyceniana. Autorka operatu wyjaśniła przyjęty przez nią wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzowała przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłej spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Dlatego tez organ uznał, że procedura szacowania przedmiotowej nieruchomości przeprowadzona została prawidłowo, a samo subiektywne odczucie strony w zakresie zawyżenia odszkodowania nie może skutkować uznaniem operatu szacunkowego za wadliwy. Powyższe potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 4 sierpnia 2016 r. w sprawie o sygn. Akt II SA/Łd 456/16 wskazując, że przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny, jeżeli nie jest poparte obiektywnie weryfikowalnymi dowodami nie jest wystarczające dla skutecznego podważenia wiarygodności sporządzonego operatu szacunkowego.

Także zdaniem organu Wojewoda [...] prawidłowo powiększył odszkodowanie o 5% wartości nieruchomości. Ze zgormadzonego materiału dowodowego wynika, że zawiadomienie o wydaniu przez Wojewodę [...] decyzji Nr [...] z dnia [...] października 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostało doręczone G. M. w dniu 23 października 2017 r. Natomiast oświadczenie G. M. o wydaniu przedmiotowej działki nr [...] zostało doręczone inwestorowi w dniu 27 października 2017 r.

W odniesieniu do zarzutu dotyczącego nieprawidłowego oszacowania wartości nieruchomości na podstawie transakcji drogowych nieruchomości zlokalizowanych w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, organ wskazał, że pismem z dnia 8 marca 2018 r. biegła wyjaśniła, że wszystkie działki sąsiadujące z szacowaną nieruchomością przeznaczone są pod budownictwo mieszkaniowe i usługowe. Ponadto wskazano, że wyceniana działka położona jest bezpośrednio przy ul. [...], gdzie znajdują się niezbędne media, w bliskiej odległości od zabudowy, co w przypadku braku inwestycji drogowej umożliwiłoby uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Zatem biegła podtrzymała swoją wycenę.

Dodatkowo organ wskazał, że zgodnie z §36 ust. 4 rozporządzenia obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego, w przypadku szacowania nieruchomości przeznaczonej pod drogi, jest przyjęcie do porównań nieruchomości o tożsamym przeznaczeniu. Dopiero stwierdzenie, że transakcje nieruchomościami drogowymi na analizowanym rynku nie występują, upoważnia rzeczoznawcę majątkowego do przyjęcia do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

Tym samym organ odwoławczy w pełni podzielił złożone przez rzeczoznawcę

majątkowego wyjaśnienia w tym zakresie.

Natomiast odnosząc się do zarzutu dotyczącego błędnego przyjęcia poziomu cechy rynkowej "warunków zagospodarowania działki" poprzez pominięcie czynnika, że nieruchomość znajdowała się w zasięgu strefy oddziaływania istniejącej linii wysokiego napięcia, organ wskazał, że w operacie, opisując przedmiot wyceny biegła wskazała, że działka leżała na terenach uzbrojonych m.in. w sieć energii elektrycznej. Zatem nie można uznać, że autorka operatu przy wycenie pominęła fakt istnienia linii energetycznych w zasięgu wycenianej nieruchomości. Z analizy operatu szacunkowego wynika jednoznacznie, że zlokalizowanie nieruchomości na terenach uzbrojonych, w sieć energetyczną, w opinii biegłej, nie miało wpływu na zmianę oceny ww. cechy rynkowej. Zauważyć wypada, że dwie z trzech transakcji porównawczych wybranych przez biegłą dotyczyły nieruchomości położnych na terenach uzbrojonych w sieć energetyczną, co jednak nie przyczyniło się do przyznania im oceny niższej niż "korzystna".

Dlatego tez organ uznał, że wyjaśnienia biegłej są spójne i logiczne oraz w pełni uzasadniają dokonany przez biegłą dobór nieruchomości porównawczych oraz przeprowadzoną ocenę cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości.

Organ zwrócił uwagę, że czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy polegające na wycenie nieruchomości, wymagają, a już zwłaszcza w zakresie sposobu wyceny, wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie ma podstaw ani możliwości podważania. To rzeczoznawca kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia l0 lipca 2015 r., sygn. akt I OSK 2546/13, publ. CBOSA). Stosownie zaś do art. 175 ust 1 ugn rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek wykonywać swoją zawodową działalność zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19 marca 2015 r., sygn. akt IV SA/Wa 143/15, publ. CBOSA, wskazał, że skoro rzeczoznawca majątkowy dokonując w ramach obowiązujących przepisów prawnych wyceny nieruchomości wykorzystuje zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również działa w oparciu o obowiązujące go standardy zawodowe i kodeks etyki - to ocena prawidłowości sporządzenia takiego operatu szacunkowego powinna być dokonywana z dużą ostrożnością.

Odwołujący nie załączył do odwołania żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości sporządzonej wyceny na potrzeby ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Nadto dodać należy, że jeżeli skarżący uznał, iż sporządzony na zlecenie organu wojewódzkiego operat szacunkowy budzi jego wątpliwości powinien był przedłożyć przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art.157 ugn) lub operat szacunkowy sporządzony na jego zlecenie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lipca 2014r.,

sygn. akt I OSK 2498/13, publ. CBOSA). Strona z tego uprawnienia jednak nie skorzystała.

Jednocześnie organ wskazał, iż decyzją z dnia [...] marca 2018 r, nr: [...], Minister Inwestycji i Rozwoju zmienił decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] października 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, która z tym dniem stała się ostateczna.

Wobec powyższego organ uchylił decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] marca 2018 r. w zakresie zobowiązania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] października 2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanie się ostateczna i orzekł o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia wydania niniejszej decyzji, a w pozostałym zakresie utrzyma zaskarżoną decyzję w mocy.

Na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] października 2018 r. skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył Skarb Państwa – Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad zarzucając jej naruszenie: art.7, art.77 i art.80 K.P.A. wnosząc o jej uchylenie.

W uzasadnieniu podniesiono, że:

Nieruchomość, będąca przedmiotem ustalenia odszkodowania, została objęta decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...].10.2017 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa drogi ekspresowej [...]" do w. "[...]" Zadanie [...].

Wojewoda [...] w postępowaniu ustalił odszkodowanie za nieruchomość położoną w [...] w obrębie [...] oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] ha w wysokości [...] zł powiększonego o 5% (łącznie [...] zł) na rzecz G. M. na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...].12.2017 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego J. C. (nr uprawnień [...]). Skarżący podnosi, że operat, stanowiący część materiału dowodowego, zawiera następujące uchybienia:

W ocenie Skarżącego rzeczoznawca błędnie przyjął poziom ceny rynkowej warunki zagospodarowania działki jako "korzystne". Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na przedmiotowej działce występuje strefa oddziaływania istniejącej linii wysokiego napięcia , która stanowi utrudnienie w zagospodarowaniu działki. Oznacza to, zdaniem Skarżącego, że nieruchomość wyceniania pod względem tej cechy winna zostać oceniona na poziomie "niekorzystnym". Tym samym doszło do nieuzasadnionego zawyżenia poziomu tej cechy.

Oczywiście błędnym jest zawarte w uzasadnieniu skarżonej decyzji stwierdzenie, że istnienie na działce linii wysokiego napięcia oraz z tym związanej strefy ograniczonego wykonania (czynnik obniżający wartość nieruchomości) równoznaczne jest z uzbrojeniem działki w sieć elektryczną (czynnik podwyższający wartość nieruchomości).

Wymienione uchybienia przełożyły się na zawyżenie wartości przyznanego odszkodowania, zaś organy obu instancji orzekające w sprawie na jego podstawie nie zauważyły tego faktu.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko dodając, iż z operatu szacunkowego wynika, iż w ocenie biegłej istnienie na nieruchomości linii energetycznej nie wywołało konieczności obniżenia oceny rynkowej "warunki zagospodarowania".

Dodatkowo pismem z dnia 8 marca 2018 r. biegła, mając na uwadze przeznaczenie, sąsiedztwo, dojazd i dostępne media wskazała, że szacowana działka spełniałaby wymagania niezbędne do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, oraz że wbrew twierdzeniom skarżącej strony Minister Inwestycji i Rozwoju nie utożsamiał istnienia linii energetycznej na nieruchomości z uzbrojeniem działki w sieć elektryczną, a jedynie zestawił ten fakt z ceną cechy rynkowej "warunki zagospodarowania działki" i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływa na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art.134§1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018r. poz.1302) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Rozpatrując sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów skargę należy uznać za niezasadną.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż decyzja wydana przez Ministra Inwestycji i Rozwoju oraz utrzymana nią w mocy decyzja Wojewody [...] w zakresie pkt 1 i pkt 2 oraz uchylająca tę decyzję w zakresie pkt 3 i zobowiązującą GDDKiA do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna nie naruszają przepisów prawa w sposób, który mógłby mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy.

W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że działka nr [...] o powierzchni [...]ha położona w [...] przeszła z mocy prawa na własność Skarbu Państwa.

Materialnoprawną podstawę wydania przedmiotowych decyzji stanowiły m.in. przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2018r., poz.1474) – dalej: "specustawa drogowa", a także ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. – dalej: "u.g.n.".

Stosownie do treści art.12 ust. 5 specustawy drogowej do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosować należy odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art.18. Zgodnie z art.18 ust.1 tej ustawy odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W niniejszej sprawie podstawę do ustalenia odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2017 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego J. C.

Oceniając ten operat organy orzekające w sprawie niniejszej uznały, że ustalona w nim wartość nieruchomości przejętej na rzecz Skarbu Państwa jest ustalona prawidłowo i zgodnie z prawem, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Sąd podziela stanowisko organu co do prawidłowości operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania.

Analiza powyższego operatu szacunkowego wskazuje, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny, przeznaczenie (zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – uchwała [...] z [...] kwietnia 2014 r. przedmiotowa nieruchomość była położona na terenach dróg i ulic ekspresowych, a jej sąsiedztwo stanowiły niezabudowane działki użytkowane rolniczo, a obok znajdowała się zabudowa mieszkaniowa) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej do ustalenia odszkodowania).

Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art.18 specustawy drogowej przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania przez organ pierwszej instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia [...] października 2017 r. i wartość gruntu z uwzględnieniem poziomu cen z daty wydania decyzji ustalającej wysokości odszkodowania. Analizą biegły objął ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych za okres od stycznia 2015 r. do dnia wyceny.

Prawidłowo, zdaniem Sądu, biegły uwzględniając treść art. 134 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zastosował zasadę korzyści przy ustalaniu wartości rynkowej gruntu na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, wobec ustalenia po dokonaniu analizy rynku zarówno niezabudowanych nieruchomości rolnych, jak też nieruchomości gruntowych nabywanych na realizację inwestycji drogowych, że ceny nieruchomości rolnych są znacznie niższe.

Z treści operatu szacunkowego z dnia [...] grudnia 2017 r. wynika, że biegły mając na uwadze przepis art.152 i 153 ust.1 u.g.n. i małą ilość transakcji dotyczących nieruchomości drogowych określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami.

Dla potrzeb wyceny dokonał analizy rynku nieruchomości drogowych w W., ze szczególnym uwzględnieniem [...] w latach 2015-2017. Ponieważ kilkadziesiąt transakcji kupna nieruchomości w W. pod drogi publiczne nie dotyczyło [...], biegły rozszerzył badanie rynku o inne dzielnice [...] ([...], [...], [...] i [...]), których ceny wahały się od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, średnio [...] zł/m2. Dokonał tez zestawienia nieruchomości porównanych z nieruchomością wycenianą z uwzględnieniem cech rynkowych oraz poprawek korygujących określając wartość wycenionego 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł. tj. całość nieruchomości na kwotę [...] zł.

Biegły ustalił, że przeznaczenie szacowanej nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, w związku z czym uwzględniając zasadę korzyści, stosownie do treści art.134 ust.4 u.g.n. wartość gruntu określił według alternatywnego sposobu użytkowania. Jak wyjaśnił biegły, uwzględnił on zbiór nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej.

W ocenie Sądu przedstawiona wyżej wycena jest prawidłowa, a zatem mogła być wykorzystana do ustalenia wysokości odszkodowania w rozpatrywanej sprawie. Skarżący nie przedstawił żadnego dowodu mogącego świadczyć o wadliwości operatu szacunkowego. Z materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy wbrew twierdzeniu Skarżącego nie wynika, aby na działce nr [...] znajdowała się linia wysokiego napięcia . Skarżący nie uwiarygodnił także, że znajdująca się w pobliżu taka linia stanowiłaby utrudnienia w zagospodarowaniu spornej działki, które miałyby wpływ na jej wartość. Określając wartość działki biegły wiedział o powyższych cechach.

Sąd podziela stanowisko organu, że wycena nieruchomości dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego wymaga wiadomości specjalnych i wiedzy specjalistycznej, której organ ani Sąd nie ma możliwości podważenia. Podważyć taką wycenę może jedynie inny operat lub opinia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych po jego zbadaniu. Skarżący takich dowodów nie przedłożył.

Sąd podziela stanowisko, że subiektywne przekonanie skarżącego o nieprawidłowości sporządzonej oceny, jeśli nie jest poparte obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, nie jest wystarczające dla skutecznego podważenia sporządzonego operatu szacunkowego (vide wyrok WSA z Łodzi z 4 sierpnia 2016 r., sygn.. akt II SA/Łd 456/16).

Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie wskazanych wyżej przepisów jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. Prowadzi to do wniosku, że organ rozpatrując taki dowód powinien stosować się do ogólnych reguł postępowania dowodowego, wyrażonych m.in. w art. 7,77 §1 i art. 80 k.p.a. Ponadto co nie jest bez znaczenia pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach jeśli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa, albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, oceny w świetle wiedzy specjalistycznej zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości, jakimi posługują się rzeczoznawcy nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (zob. podobnie wyrok NSA z dnia 18 czerwca 2013 r., sygn. akt I OSK 291/12).Wynika z tego, że ocenie organu administracji ani sądu administracyjnego, nie może wprost podlegać prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie jego przydatność jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzeczenia.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cechach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Szczegółowe zaś rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposób określania wartości nieruchomości, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa powołane rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Podkreślić trzeba, że przewidziana w atr.157 u.g.n. możliwość zwrócenia się o dokonanie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych oceny prawidłowości sporządzenia operatu pozostaje w dyspozycji każdej ze stron. Z żądaniem takim może zatem wystąpić nie tylko zamawiający operat (w tej sprawie organ), ale również może to być osoba, wobec której zamawiający posługuje się wyceną. (tak: S.Kalus (w:) Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz. pod red. G.Bieńka, Warszawa 2011, s.667, podobnie G.Bieniek (w:) Nieruchomości. Problematyka prawna. Warszawa 2013, s.1022). Nic więc nie stało na przeszkodzie, by potrzebę weryfikacji operatu szacunkowego w trybie art.157 ust.1 u.g.n. zgłosił w niniejszej sprawie sam skarżący. Z uprawnienia tego jednak nie skorzystał, nie przedstawił też kontroperatu, co pozwoliłoby organowi na ocenę innego sposobu podejścia do tych samych uwarunkowań, czyniąc realną potrzebę zweryfikowania przedstawionego operatu w drodze postępowania przed organizacją zawodową rzeczoznawców. Podkreślić raz jeszcze należy, że dostrzeżona przez organ potrzeba weryfikacji operatu szacunkowego w tym trybie musi być wynikiem powziętych przez ten organ wątpliwości, których źródłem mogą być przedstawione przez stronę konkretne dowody, których strona w rozpoznawanej sprawie nie przedłożyła. Dlatego też Sąd uznał, że organy orzekające zasadnie przyjęły, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy jest wiarygodnym dowodem w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania.

Nieusprawiedliwione tym samym okazały się zarzuty skargi dotyczące naruszenia wskazanych w niej przepisów postępowania, jak i przepisów prawa materialnego. Wobec tego sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy jest wiarygodnym dowodem w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania. W ocenie Sądu organ zgromadził wystarczający materiał dowodowy do rozstrzygnięcia sprawy i dokonał jego wszechstronnej oceny.

Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.