Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1830/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2006-01-24 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Krystyna Napiórkowska, Sędziowie sędzia WSA Jarosław Stopczyński (spr.),, asesor WSA Anna Szymańska, Protokolant Julia Dobrzańska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 stycznia 2006 r. sprawy ze skargi T. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2005 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzją Burmistrza T. z dnia [...] maja 2005r. Nr [...] ustalającą z urzędu jednorazową opłatą w wysokości 10 784 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 2560 m² znajdującej się w miejscowości P., która stanowiła własność T. M.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organu II – ej instancji wskazano m.in., że w dniu [...] marca 2000r. Rada Gminny w T. podjęła uchwałę Nr [...] w sprawie zmian miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy T.

W § 32 tej uchwały ustalono, że w wyniku zmian planu stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będzie się równać 25%.

Nieruchomość wymieniona w decyzji organu I – ej instancji na dzień jej zbycia stanowiła własność T. M. i znajdowała się na terenie objętym w/w uchwałą. Przed uchwaleniem zmian planu stanowiła ona obszar o priorytecie funkcji rolniczych, natomiast po jego uchwaleniu przeznaczenie nieruchomości uległo zmianie. Stała się ona bowiem terenem przeznaczonym pod zabudowę zagrodową i mieszkalnictwo. T. M. aktem notarialnym z dnia 7 czerwca 2002r. zbyła tą nieruchomość. W związku jednak ze zmianą przeznaczenia nieruchomości wzrosła jej wartość. Zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym przez uprawnionego biegłego rzeczoznawcę majątkowego z kwoty 12 083 zł do kwoty 55 219 zł. Z powyższych względów w oparciu o przepisy art. 36 ust. 4 i 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003.r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717) w związku z wyżej wymienioną uchwałą Rady Gminy w T. Nr [...] ustalono jednorazową opłatę planistyczną w kwocie 10 784 zł – (55 219zł – 12 083zł) x 25% = 10 784zł.

W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego decyzja organu I – ej instancji była prawidłowa.

Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego, a właściciel zbywa tą nieruchomość wójt, burmistrz lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę w drodze decyzji i po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być jednak wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Ów wzrost z kolei ustala się na dzień jej zbycia i stanowi on różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Opłata o której mowa może zostać (zgodnie z przepisem art. 37 ust. 3 i 4) nałożona w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Powstanie obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej uzależnione jest więc od zaistnienia dwóch przesłanek:

1. zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lub jego zmiany.

2. zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu.

Oceniając postępowaniu organu I – ej instancji z punktu widzenia formalnoprawnego, również nie stwierdzono uchybień skutkujących koniecznością uchylenia jego decyzji.

T. M. uczestniczyła bowiem w przeprowadzonej z udziałem biegłego rzeczoznawcy wizji mającej na celu ustalenie wartości nieruchomości. Protokół z tej wizji został przez nią podpisany. Zainteresowana została w sposób prawidłowy powiadomiona o wszczęciu postępowania, oraz o możliwości zgłaszania wszelkich uwag i ewentualnej dokumentacji związanej z nieruchomością. Poinformowano ją również o możliwości zapoznania się z wykonanym operatem szacunkowym dotyczącym określenia wartości jednorazowej opłaty z tytułu sprzedaży nieruchomości.

W kwestii zarzutu dotyczącego opieszałość organu I – ej instancji Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, iż termin "bezzwłocznie" wskazany w art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ma charakter instrukcyjny,zaś ustawa nie przewiduje żadnych sankcji za ustalenie opłaty w terminie późniejszym. Wskazano również, że biegły rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy w celu ustalenia opłaty wziął pod uwagę wartość rynkową nieruchomości z uwzględnieniem przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu i według cen z dnia jej zbycia tj. daty zawarcia aktu notarialnego.

Nie mogła więc mieć znaczenia data faktycznego przekazania aktu notarialnego organowi I - ej instancji, albowiem biegły rzeczoznawca wziął pod uwagę dane dotyczące tak nieruchomości wycenianej jak i nieruchomości porównywanych z dnia dokonania transakcji sprzedaży.

Decyzję organu II – ej instancji zaskarżyła T. M. podnosząc, iż została wydana wbrew obowiązującym aktualnie przepisom oraz uchwałom. Zdaniem skarżącej uchwała Rady Gminy w T. Nr [...], na którą powołały się organy obu instancji była nieaktualna wtedy kiedy wyliczono opłatę planistyczną. Poza tym poddała ona w wątpliwość fakt istnienia tejże uchwały, a to ze względu na to że pracownicy Urzędu Gminy odmówili jej udostępnienia.

Skarżąca oświadczyła również, że ma zastrzeżenia do operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego m.in. dlatego, że nie jest w stanie zrozumieć dlaczego musi uiścić 25% jednorazowej opłaty od kwoty określonej przez biegłego, a nie 10% od kwoty wymienionej w akcie notarialnym zgodnej z rzeczywistą ceną zbycia działki. Z uzasadnienia skargi wynika nadto, że skarżąca nie akceptuje rozważań organu II – ej instancji, które odnoszą się do wykładni pojęcia "niezwłocznie" jakie zawarte jest w przepisie art. 37 ust. 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Podnosi wreszcie fakt naruszenia przez organy przepisów art. 35 § 1, 2 i 3, art. 36 § 1 i 2, art. 73 § 2, 106 § 3 i 6 oraz art. 132 kpa.

Powołując powyższe argumenty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko.

Sąd zważył, co następuje:

Skarga jest niezasadna i jako taka została oddalona.

W przedmiotowej sprawie ma zastosowanie przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 z 2003r. poz. 717) w jego brzmieniu pierwotnym oraz § 1 pkt 1, § 6 i § 32 uchwały Nr [...] Rady Gminy w T. z dnia [...] marca 2000r. (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...] z 2000r. poz. [...]).

Pierwszy z powołanych przepisów stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tą nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokości opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Z kolei uchwała Rady Gminy w T. Nr [...] przewidywała zmianę przeznaczenia działek rolnych lub ich określonych części położonych m.in. we wsi P. na tereny zabudowy zagrodowej i mieszkalnictwo (§ 1 pkt.1).

W paragrafie 32 ustalono natomiast, że w wyniku uchwalenia zmian planu stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będzie się równać 25%.

Przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym o treści wyżej przytoczonej obowiązywał w dacie sprzedaży przez skarżącą nieruchomości, której dotyczyła zaskarżona decyzja. Z kolei uchwała Rady Gminy w T. z dnia [...] marca 2000r. Nr [...] weszła w życie po upływie 14 dni od dnia ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa [...] czyli z dniem 25 maja 2000r. (§ 36 tejże uchwały).

Oznacza to, iż w przypadku spornej nieruchomości miały zastosowanie wszystkie w/w przepisy.

Nie miała jednak zastosowania uchwała Rady Miejskiej w T. z dnia [...] grudnia 2003r. Nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. Nr [...] z 2004r., poz. [...]), albowiem weszła ona w życie po upływie 14 dni od daty jej ogłoszenia w dzienniku urzędowym województwa [...] tj. z dniem 17 kwietnia 2004r., co oznacza iż jej przepisy mogły być stosowane wyłącznie do tych zdarzeń, które miały miejsce po dniu 16 kwietnia 2004r.

Przepisy tej uchwały w tym zwłaszcza jej § 43 były bardziej korzystne dla jej adresatów. Wobec wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy T. przewidywały bowiem wysokość stawki procentowej służącej naliczeniu opłaty z tego tytułu na 10%. Z oczywistych względów ( z powodu daty wejścia w życie) zarówno ta uchwała jak i żadna inna na którą powołuje się skarżąca nie mogły mieć zastosowania w przedmiotowym stanie faktycznym.

Bezpodstawne są również zarzuty kierowane pod adresem operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę.

Artykuł 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 261 z 2004r. poz. 2603) stanowi, że Rada Ministrów określi w drodze rozporządzenia szczegółowe zasady wyceny nieruchomości, oraz zasady i tryb sporządzenia operatu szacunkowego.

W oparciu o ten przepis Rada Ministrów wydała w dniu 21 września 2004r. Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 z 2004r. poz. 2109). Paragraf 50 tego rozporządzenia oraz jego rozdział drugi dotyczą określenia wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny.

Jednym z wielu możliwych podejść pozwalających na określenie wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty planistycznej jest podejście porównawcze przy którym można stosować m.in. metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust 2 i 4 w/w rozporządzenia). Z treści operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie wynika, że biegły rzeczoznawca zastosował właśnie tą metodę. Oznacza to, że zarówno on jak i organy obu instancji nie musiały brać pod uwagę ceny transakcyjnej wymienionej w notarialnej umowie sprzedaży, mocą której skarżąca zbyła nieruchomość. Poza tym podkreślić trzeba, że wysokość opłaty ustalona została przez biegłego na dzień sprzedaży nieruchomości.

Sąd nie podziela również tezy, jakoby w sprawie doszło do naruszenia przepisu art. 37 ust 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez wadliwą interpretację pojęcia "bezzwłocznie".

Jak słusznie podkreśla organ II – ej instancji ma ono charakter instrukcyjny i nie wiąże się z koniecznością dochowania jakiegokolwiek terminu w znaczeniu prawnomaterialnym.

Określenie "niezwłocznie" nie wiążę się więc z żadnymi granicami stricto czasowymi i ma charakter bardziej porządkujący, zaś jego istotą jest obligowanie organu do działania bez zbędnej zwłoki.

Jedyną cezurą czasową jest tu natomiast okres 5 letni który przewiduje art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pozwalający na skuteczne zgłaszanie roszczeń o których mowa w art. 36 ust. 3 lub 4 tejże ustawy.

Porównanie z jednej strony daty decyzji organu I – ej instancji, z drugiej zaś daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego w dniu 15 marca 2000r. pozwala na uznanie, iż nie doszło do przekroczenia terminu o którym wyżej mowa.

Poczynione rozważania prowadzą do wniosku, ze chybione są również i te zarzuty skarżącej, które odnoszą się do rzekomego naruszenia przez organy obu instancji przepisów kpa wymienionych w uzasadnieniu skargi.

Podstawą rozstrzygnięcia Sądu jest przepis art. 151 ppsa.