Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 364/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2020-09-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135, art. 200
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 61 ust. 1-5
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
article: par. 3 ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder, asesor sądowy WSA Barbara Romanczuk (spr.), Protokolant specjalista Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 września 2020 r. sprawy ze skargi R. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] marca 2020 r. nr [...] w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Prezydenta Miasta S. z dnia [...] grudnia 2019 r., numer [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. na rzecz skarżącego R. R. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z [...] czerwca 2019 r., zmodyfikowanym [...] lipca 2019 r. R. R. zwrócił się do Prezydenta Miasta S. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy nieruchomości położonej w S., oznaczonej na mapie ewidencji gruntów numerem geodezyjnym [...], dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego, przebudowie ze zmianą sposobu użytkowania istniejącego budynku gospodarczego wraz z rozbudową na cele usługowe (warsztat z częścią socjalno-biurową), niezbędną infrastrukturą techniczną i elementami zagospodarowania terenu.

Decyzją z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...] Prezydent Miasta S. odmówił ustalenia warunków zabudowy na realizację opisanego wyżej przedsięwzięcia.

Wskazał, że teren objęty wnioskiem jest zabudowany budynkiem gospodarczym o powierzchni 35 m2 , stanowi grunty rolne klasy RV i RIV oraz tereny pastwisk trwałych Ps VI, od zachodu graniczy z ulicą [...], a po przeciwnej stronie z zabudową garażową z zespołów murowanych oraz blaszaków, od wschodu i północy graniczy z terenami rolnymi, a od strony południowej z działką rolną zabudowaną murowanym budynkiem, co do którego toczy się postępowanie w sprawie rozbiórki. Organ przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze wyznaczonym wokół działki objętej wnioskiem celem oceny spełnienia warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945 ze zm.), dalej: ustawa planistyczna. Ustalono, że działka wnioskodawcy nie spełnia wymagania z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej, bowiem na analizowanym obszarze brak jest co najmniej jednej działki o podobnej funkcji, dostępnej z tej samej drogi publicznej. Natomiast spełniono pozostałe wymogi tego przepisu, tj. dostępu do drogi publicznej, wystarczającego uzbrojenia terenu, braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne oraz zgodności z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 2 – 5 ustawy planistycznej). Zdaniem organu pierwszej instancji, niespełnienie jednej z przesłanek wydania decyzji o warunkach zabudowy wyklucza możliwość wydania takiej decyzji.

Decyzja pierwszoinstancyjna zawiera trzy załączniki, tj. mapę w skali 1:1000 obrazującą linie rozgraniczające teren inwestycji oraz wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (część tekstowa i graficzna).

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli J. R., W. R. oraz B. R., w zakresie braku załączników. Natomiast R. R. (inwestor) skarżonemu aktowi administracyjnemu zarzucił:

1. wydanie z rażącym naruszeniem art. 6 k.p.a. w zw. z art. 107 § 1 pkt 6 k.p.a. w zw. z art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku, poprzez jej wadliwe uzasadnienie oraz arbitralne, nieuzasadnione i sprzeczne z prawem ustalenie warunków zabudowy na działce objętej decyzją,

2. naruszenie w sprawie art. 7 i 77 § 1 k.p.a. ze względu na niezebranie i nierozpatrzenie przez organ w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, czyli niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy,

3. nieuwzględnienie w analizie istniejącej zabudowy na działce nr [...], znajdującej się w wyznaczonym obszarze terenu objętego analizą,

4. sporządzenie dwóch różnych analiz funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w postępowaniu administracyjnym poprzedzającym jej wydanie, przy czym organ nie wskazał, na której się oparł przy wydaniu decyzji. "Wydana decyzja zawiera hybrydę dwóch analiz, zatem organ nie może merytorycznie rozstrzygnąć sprawy o ustalenie warunków zabudowy (naruszenie art. 7, 77 § 1 i 75 § 1 k.p.a.).",

5. wadliwe określanie przez organ sposobu ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy, w tym: wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu pod zabudowę, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych),

6. chybiony argument organu wykorzystany do utrzymania decyzji odmownej, którym jest lokalizacja zjazdu,

7. brak zamieszczenia w formie tekstowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu,

8. celowe wprowadzenie inwestora w błąd poprzez podanie w uzasadnieniu, że wnioskował on o poszerzenie terenu analizy o enklawę zabudowań dostępną tylko z ul. [...].

Decyzją z dnia [...] marca 2020 r. znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Kolegium wskazało, że możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy istnieje wyłącznie w sytuacji łącznego spełnienia warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy planistycznej. W celu ustalenia, czy warunki te spełnia inwestycja wnioskowana, na podstawie § 3 ust. 1 rozporządzenia wyznaczono wokół działki wnioskodawców obszar analizowany w odległości trzykrotności szerokości frontu tej działki (szerokość frontu 27,49 m, trzykrotność 82,5 m), nie mniejszej niż 50 m. Ustalono, że obszar ten jest wystarczający do przeprowadzenia analizy urbanistycznej. Analiza nie wykazała istnienia działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej mogącej służyć za punkt odniesienia dla określenia kontynuacji funkcji i parametrów na działce inwestycyjnej zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej). Kolegium podkreśliło, że okoliczności wpływające na wielkość obszaru analizowanego muszą służyć zagwarantowaniu ładu przestrzennego, bowiem obszar nie może ulegać "rozciągnięciu" celem poszukiwania takich funkcji, cech i parametrów zabudowy aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach zawnioskowanych do realizacji. Kolegium podkreśliło związany charakter decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Wskazało jednocześnie, że zasadnicza cześć obszaru objętego analizą, położona w kierunku północnym, południowym i wschodnim od działki inwestora tworzy swego rodzaju enklawę terenów rolnych, na których nie sposób odnaleźć działki zabudowanej w sposób umożliwiający określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy. Organ II instancji podkreślił, że koncepcja przyszłego planu zagospodarowania przestrzennego obejmująca działkę inwestora pozostaje w sprzeczności z charakterem inwestycji, w zakresie zabudowy mieszkaniowej. W tych okolicznościach bezzasadne jest rozszerzanie obszaru analizowanego i ujęcia w analizie wskazywanych przez skarżącego działek dostępnych z tej samej drogi publicznej, pomimo potencjalnej zbieżności funkcji posadowionych na nich pojedynczych budynków, stanowiących jedyną zabudowę tego typu w przedmiotowym kwartale. Końcowo wskazał, iż w sprawie były sporządzane dwie analizy, co wynikało ze zgłaszanych przez inwestora zastrzeżeń, ale obie miały takie same wnioski.

Skargę na decyzję organu odwoławczego z dnia [...] marca 2020 r. złożył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego R. R., który zarzucił:

I. naruszenie przepisów postępowania:

1. naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, a w szczególności: art.6, art. 7, art. 11, art. 75 § 1, art. 76 i art. 77 § 1 k.p.a. ze względu na niezebranie i nierozpatrzenie przez organ w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego, czyli niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz dowolnej ocenie zgromadzonego materiału dowodowego

2. naruszenie art. 8 i 107 § 3 k.p.a. przez nienależyte uzasadnienie zaskarżonej decyzji z uwagi na zawarcie w nim zbyt ogólnych stwierdzeń, co uniemożliwia realizację zasady pogłębiania zaufania obywateli do organów państwa oraz uniemożliwia dokonanie kontroli zaskarżonej decyzji, w szczególności niewyjaśniania manipulacji aktami sprawy przez organ I instancji przez organ drugiej instancji.

II. naruszenie przepisów prawa materialnego:

1. Obrazę przepisów postępowania - art. 53 ust. 3 z zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 2 pkt. 5 oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczącej nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, nr 164, poz. 1588) poprzez błędne oznaczenie obszaru analizowanego, a w konsekwencji nieprawidłowe przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także poprzez opracowania dwóch sprzecznych ze sobą analiz funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i nie wskazaniu w decyzji o wydanie warunków zabudowy, na której oparł się organ wydając decyzję.

2. naruszenie przepisów § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez przeprowadzenie analizy urbanistycznej w nieprawidłowy sposób.

3. naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury poprzez błędne ustalenie obszaru analizowanego w skutek uwzględnienia jedynie części niektórych nieruchomości (np. [...]), a pozostawienie pozostałych nieruchomości poza obszarem analizowanym (działka [...]), co w konsekwencji doprowadziło do uzyskania niewłaściwych wyników analizy przeprowadzonej na przedmiotowym obszarze i nieuzasadnionego przyjęcia przez organ, że planowana zabudowa nie jest zgodna z zasadą dobrego sąsiedztwa.

Na tej podstawie wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji, bądź stwierdzenie nieważności decyzji obu instancji czy też uwzględnienie skargi i stwierdzenie wydania decyzji organu II instancji z naruszeniem prawa. Wniósł także o zasądzenie kosztów postępowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. wniosło o oddalenie skargi podtrzymując swoją argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga podlega uwzględnieniu, bowiem zaskarżona decyzja jak i poprzedzająca jej wydanie decyzja pierwszoinstancyjna zapadły z naruszeniem przepisów mającym istotny wpływ na wynik sprawy, a także z naruszeniem przepisów prawa materialnego.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy powinno być poprzedzone przeprowadzeniem postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020 r. poz. 293 ze zm., zwanej dalej ustawy planistycznej), przy zachowaniu warunków z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, nr 164, poz. 1588). Jednym z koniecznych warunków wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest spełnienie tzw. zasady dobrego sąsiedztwa (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej), zgodnie z którą co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, powinna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych, zastanych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, co ma na celu zachowanie ładu przestrzennego. Spełnienie warunku dobrego sąsiedztwa ocenia się na tzw. obszarze analizowanym. Granice tego obszaru wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy planistycznej, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

W sprawie niniejszej wyznaczono obszar analizowany (załącznik do decyzji pierwszoinstancyjnej) według trzykrotnej szerokości frontu działki (3 x 27,37 m = 82,5 m). Skarżący w odwołaniu słusznie wskazywał, że ww. minimalnej wielkości nie zachowano, choćby z tego względu, że mimo, iż część działki o strony drogi objęta jest miejscowym planem, do wyznaczania obszaru analizowanego, powinna być wzięta cała działka skarżącego, a nie tylko jej część, nie objęta planem, co też organ I instancji ostatecznie uwzględnił w wydanej decyzji.

Biorąc pod uwagę powyższe wyznaczenie obszaru analizowanego jako trzykrotności szerokości frontu działki może okazać się niewystarczające, co uzasadnia powiększenie tego obszaru. Przy czym należy wskazać, iż do decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy został dołączony załącznik graficzny w zakresie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, który jest w ogóle nie czytelny, co nie może mieć miejsca, bo stanowi integralną część decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Ponadto w aktach znajduje się klika analiz funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wprawdzie niektóre z nich zostały określone jako projekty i zapewne ostatnia z nich została przyjęta jako podstawa dołączonego do decyzji załącznika nr 2 tj. wyników tej analizy, jednakże organ dla jasności zgromadzonego materiału dowodowego powinien wskazać wprost, która została ostatecznie przez niego uwzględniona.

Podkreślić także należy, że granice obszaru analizowanego nie mogą być "rozciągane" bez ograniczeń tylko po to, aby wydać inwestorom decyzję o warunkach zabudowy. Jednakże, zdaniem sądu, sprawa niniejsza nie dotyczy takiej sytuacji. Przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia wskazuje, że trzykrotność szerokości frontu działki, nie mniej niż 50 m, jest to wielkość minimalna. Przepis ten nie zawiera zakazu wyznaczania obszaru analizowanego poza trzykrotną szerokość frontu działki. Wyjście poza tą wielkość nie jest również wyjątkiem od zasady ustalania granic obszaru analizowanego jako trzykrotności szerokości frontu działki. Ustalenie tych granic szerzej powinno być brane pod uwagę w zależności od okoliczności konkretnej sprawy i zawsze gdy uzasadnia to dążenie do zachowania urbanistycznej całości. Innymi słowy, jeśli okoliczna zabudowa umożliwia określenie kontynuacji funkcji, to należy to uwzględnić a nie ograniczać wielkości obszaru analizowanego do wielkości minimalnych. Wyjście poza minimum, tj. poza trzykrotność szerokości frontu, ma służyć zagwarantowaniu ładu przestrzennego.

Jak wskazują skarżący, a jest to widoczne również na załącznikach do decyzji odmownej Prezydenta Miasta S. oraz z pozostałego zgromadzonego materiału, na terenie wokół działki inwestycyjnej występują głównie tereny rolnicze, z jednej strony budownictwo wielorodzinne, w trakcie budowy, zespół garaży, który nie ma dostępu do tej samej drogi publicznej, ale też poszerzenie obszaru analizowanego spowoduje też konieczność przeanalizowania istniejącej pod drugiej stronie drogi zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, oczywiście przy zachowaniu wymogów określonych w art. 61 ust. 1 ustawy planistycznej.

Racjonalność urbanistyczna w tej sytuacji nakazuje zatem poszerzenie obszaru analizowanego dla inwestycji skarżącego tak, aby uzyskać wszechstronny obraz zabudowy na terenie sąsiadującym z działką inwestycyjną. Przy zabudowie rozproszonej i o różnym charakterze należy bowiem przy wyznaczaniu obszaru analizowanego uwzględnić, że trzykrotna szerokość frontu działki może być niewystarczająca dla uzyskania obrazu tej zabudowy.

Budzi zatem wątpliwość, czy rozpoznając wniosek skarżącego z dnia [...] czerwca 2019 r. inicjujący niniejsze postępowanie faktycznie organy kierowały się zamiarem uwzględnienia pewnej urbanistycznej całości. Ograniczyły bowiem obszar analizowany do wielkości minimalnej, a przy poszerzeniu go zaledwie o kilkanaście metrów mogły uzyskać zupełnie inny wynik obejmując granicami tego obszaru zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Nie czyniąc tego, zastosowały organy przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia w sposób formalistyczny, nieuwzględniający całokształtu okoliczności sprawy i dążenia do uzyskania efektu urbanistycznej całości, dopuszczając się tym samym naruszenia art. 8 § 1 K.p.a. Należy mieć na uwadze, że zabudowa obrzeżach miast często stanowi zabudowę rozproszoną i różni się od bardziej skoncentrowanej zabudowy miejskiej, co powinno znaleźć swój wyraz w odpowiednim wyznaczeniu granic obszaru analizowanego. Rozszerzenie obszaru analizowanego w sprawie niniejszej w taki sposób, aby obejmowało min. działkę [...] oraz działkę [...] i zabudowy na nich, nie byłoby więc ani nadmierne, ani nieograniczone, ani dowolne mimo, że objęta jest ona miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Tym bardziej, iż została ona określona jako zabudowa usługowa, w tym handlowa (Symbol 44 U).

Ponadto organu powinny mieć na uwadze, że działka inwestora położona jest na terenie, w stosunku do którego podjęta została uchwała nr [...] Rady Miejskiej w S. z dnia [...] listopada 2017 r. w sprawie przystąpienia do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale też przeanalizować Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta S., gdzie jak wskazuje skarżący, działka znajduje się w jednostce strukturalnej C oraz jednostce podstawowej C15 i czy faktycznie funkcje te zostały określone na zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, tereny produkcyjno – usługowe. Zarzuty te zostały podniesione m.in. w odwołaniu, a organ II instancji się do nich nie ustosunkował. Studium wprawdzie daje jedynie wytyczne dla organów planistycznych, niemniej może jednak stanowić pewne wytyczne, jak dany obszar zostanie zakwalifikowany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Tym bardziej, iż organ I instancji powoływał się na koncepcje planu zagospodarowania przestrzennego, która odmiennie regulują tą kwestię.

Sąd zwraca także marginalnie uwagę, że skoro ulica [...] jest drogą publiczną, gminną i posiada nazwę, to ta okoliczność świadczy o zamiarach planistycznych, budowlanych lub innych związanych z zagospodarowaniem terenu przy tej drodze przez władze gminne, nawet jeżeli jest to droga klasy G. Teren przy tej drodze jest zatem traktowany jako potencjalny do zagospodarowania, tym bardziej, że organ sam wskazał, iż planowana jest droga dojazdowa, do nieruchomości leżących po tej samej stronie co skarżącego. Racjonalność urbanistyczna nie wyklucza zatem umożliwienia kontynuowania zabudowy rozproszonej.

Zdaniem sądu, o granicach obszaru analizowanego powinien przesądzać, oprócz treści § 3 ust. 2 rozporządzenia, po pierwsze: warunek zachowania ciągłości urbanistycznej terenu, uwzględniającej uwarunkowania funkcjonalne, środowiskowe, kulturowe, kompozycyjno – estetyczne, po drugie: konieczność uzyskania pełnej wiedzy co do możliwości kontynuacji funkcji i cech kształtowania nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a po trzecie, nie mniej istotne, uwzględnienie zasady wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Należy powołać się na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 października 2017 r. w sprawie II OSK 2711/15, w którym wskazano, że o wielkości obszaru wyznaczonego do analizy, jak i o wielkości "rozciągnięcia" tego obszaru w określonym kierunku mogą decydować m.in. takie względy jak istnienie zabudowy w określonym kierunku od działki inwestycyjnej, oddzielenie działek przyjętych do analizy drogą publiczną, różnorodność zabudowy, duże odległości między budynkami znajdującymi się na sąsiednich działkach (wyrok dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Sąd w składzie rozpoznającym sprawę niniejszą pogląd powyższy w całości podziela.

Reasumując, nieprawidłowe wyznaczenie granic obszaru analizowanego, bez uwzględnienia obowiązującego na terenie sąsiadującym z działką skarżących ładu przestrzennego, wyznaczanego przez rodzaj zabudowy i wzajemne odległości między tą zabudową (różnorodną), spowodowało wydanie decyzji zaskarżonej i decyzji pierwszoinstancyjnej z naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy planistycznej i § 3 ust. 2 rozporządzenia. Zbyt rygorystyczne i formalistyczne wyznaczenie granic obszaru analizowanego, wyłącznie jako granic minimalnych, nie może zostać zaakceptowane przez sąd, bowiem stanowi o braku dążenia do niewyczerpującego zbadania sprawy w jej całokształcie (naruszenie art. 6, 7 i art. 77 § 1 K.p.a.). Doprowadziło to do błędnych, bo przedwczesnych, ustaleń w zakresie braku możliwości zabudowy działki skarżącego. Uchybienia te niewątpliwie mają wpływ na wynik sprawy, a ich zakres – kluczowy dla końcowego wyniku sprawy - zobowiązywał sąd do uchylenia decyzji organów obydwu instancji celem respektowania w ponownie przeprowadzonym postępowaniu zasady dwuinstancyjności postępowania.

Ponownie rozpoznając wniosek skarżącego z dnia [...] czerwca 2019 r., na skutek niniejszego wyroku, organ pierwszej instancji wyznaczy wokół działki inwestycyjnej obszar analizowany i przeprowadzi analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu z uwzględnieniem oceny prawnej sądu i uwag sformułowanych w niniejszym uzasadnieniu.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325) orzeczono jak w sentencji.

O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w/w ustawy, przy czym koszty te stanowi wpis od skargi.