Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 2703/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2022-03-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Nadzór budowlany
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Stwierdzono nieważność zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej
Oddalono skargę w części
Powołane przepisy: article: art. 51 ust 5
journal: Dz.U. 2020 poz 1333
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.
article: art. 46 § 1 i 2
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Izabela Ostrowska, Sędziowie sędzia WSA Joanna Gierak-Podsiadły, sędzia WSA Jolanta Augustyniak-Pęczkowska (spr.), , Protokolant spec. Agnieszka Wrzodak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 marca 2022 r. sprawy ze skargi (...) i (...) na decyzję (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia (...) listopada 2021 r. nr (...) w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego 1. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (...) nr (...) z dnia (...) września 2021 r. w części określającej termin wykonania obowiązku; 2. w pozostałym zakresie oddala skargę; 3. zasądza od (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżących (...) i (...) solidarnie kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (WINB) decyzją z [...] listopada 2021 r. nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 83 ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U z 2020r. poz. 1333 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania J. M. i J.Ć.- utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla m. [...] (PINB) z [...] września 2021 r. Nr [...], odmawiającą zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego budynku mieszkalnego jednorodzinnego przy ul. [...] w [...] (dz. ew. nr [...] obr. [...]) i nakazującą przywrócenie - w terminie 4 miesięcy od dnia kiedy decyzja stanie się ostateczna - ww. budynku do stanu poprzedniego tj. stanu zgodnego z projektem budowlanym zatwierdzonym decyzją Naczelnika Miasta [...] z [...] grudnia 1989r. nr [...].

Organ wskazał, że 31.10.2017r wpłynął wniosek o przeprowadzenie kontroli ww. budynku. Dnia 5.01.2018r. PINB przeprowadził kontrolę, która wykazała garaż będący częścią ww. budynku (3,6m x 8,9m) z zadaszeniem o konstrukcji drewnianej na słupach murowanych 4,2 m od budynku przy ul. [...].

Na wezwanie PINB inwestorzy złożyli ocenę techniczną, które następnie uzupełnili. Kontrola 7.05.2019r. potwierdziła poprzednie ustalenia, a także, że obiekt wybudowano na mocy decyzji z 1989r. nr [...] Niemniej dokonano odstępstw: podwyższono budynek do 8,54m i zmieniono kształt dachu, wykonano garaż w miejscu wiaty garażowej w ostrej granicy z nieruchomością przy ul. [...] i 4,2 m od budynku na tej nieruchomości oraz balkon od południa.

Decyzją z [...] maja 2019r. PINB nałożył obowiązek złożenia projektu budowlanego zamiennego i doprowadzenie do stanu zgodnego z prawem w zakresie odległości (1,5 m) tarasu od granicy z działką ew. nr [...]. Decyzją z [...].07.2019r. WINB uchylił w/w decyzję i - na mocy art. 51 ust. 1 pkt 3 w zw. z art. 51 ust. 7 Prawo budowlane - nałożył obowiązek złożenia - w terminie 6 miesięcy - projektu budowlanego zamiennego.

WSA w Warszawie prawomocnym wyrokiem z 4.02.2020r. VII SA/Wa 2082/19 oddalił skargę.

Dnia 27.08.2020r. skarżący złożyli projekt zamienny. Postanowieniem z [...].01.2021 r. PINB dla m.[...] wezwał skarżących do usunięcia braków i nieprawidłowości w dokumentacji. W odpowiedzi złożono projekt zamienny.

Organ odwoławczy podzielił ustalenia i stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji, że skarżący nie wywiązali się z nałożonego obowiązku. Projekt zamienny jest niezgodny z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12.04.2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z § 12 ust. 4 pkt 3 ww. rozporządzenia, w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi. Natomiast garaż leży w ostrej granicy z nieruchomością przy ul. [...] i ma długość 8,9m. Zasadnym byłoby jego skrócenie do 6,5m, czego projekt budowlany zamienny nie przewiduje.

W myśl § 12 ust. 6 pkt 1 rozporządzenia odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy łub pochylni - z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych. Nad garażem znajdującym się w ostrej granicy wykonano natomiast zadaszony taras. Ponadto, w projekcie zamiennym błędnie przyjęto (pkt 4 opisu technicznego), że taras nie musi spełniać ww. odległości gdyż skarżący nabyli działkę sąsiednią nr. ew. [...] (nie złożono dokumentu potwierdzającego ten fakt)

[...]WINB wyjaśnił, że posiadanie przez właściciela własności dwóch sąsiednich działek nie może wpływać na wyłączenie oceny ich zgodności z projektem przepisami techniczno-budowlanymi. Świadczy o tym sam § 12, w którym zastosowano minimalne odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną (wyjątek w ust. 10), przez co należy rozumieć każdą działkę budowlaną, a nie tylko niebędącą własnością inwestora. Takie rozumienie przepisu naruszałoby art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego. Rozporządzenie jest aktem wykonawczym do ustawy i w randze aktów normatywnych stoi niżej ustawy, a więc przepisy rozporządzenia nie mogą naruszać przepisów ustawy.

Ponadto, zgodnie z § 28 ust. 2 rozporządzenia w przypadku budynków niskich lub budynków, dla których nie ma możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej, dopuszcza się odprowadzenie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników retencyjnych. Zadaszenie tarasu posiada spadek na działkę nr [...] (przekrój B-B, rzut elewacji południowej). Zasadna i w tym zakresie jest zatem odnośnie nabycia własności działki sąsiedniej.

[...]WINB podniósł, że postępowanie wszczęto w zakresie odstępstw od decyzji Naczelnika Miasta [...]nr [...], która obejmowała działkę ew. nr [...], a nie działkę nr [...]. Projekt zamienny obejmującego również działkę ew. nr [...] wykracza poza obszar uwzględniony w pozwoleniu pierwotnym, co jest niedopuszczalne.

Kończąc , organ wyjaśnił, że wykonanie czynności nakazanych na mocy art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego nie jest prawem lecz obowiązkiem inwestora, z którym ustawodawca wiąże określone skutki. Konsekwencją ich niewykonania -przez co należy rozumieć także złożenie projektu zamiennego nieodpowiadającego przepisom jest zastosowanie art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego (wyrok WSA w Warszawie z 15.04.2021 r., sygn. VII SA/Wa 415/21).

Skargę na powyższą decyzję złożyli pp. Ć. zarzucając:

- nierozpoznanie wszystkich zarzutów odwołania, niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy, w tym zmiany stanu prawnego i faktycznego nieruchomości, bez przeprowadzenia pełnego postępowania dowodowego, a w rezultacie przyjęcie wniosków nie znajdujących poparcia w dowodach, przy interpretacji przepisów niekorzystnej dla skarżących tj. z naruszeniem art. 6, art. 7, art. 7a, art. 8 i art. 77 § 1 k.p.a.;

- brak właściwej oceny materiału dowodowego, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, co narusza art. 80, art. 81, art. 85 kpa, w tym pominięcie, że skarżący stali się właścicielami sąsiedniej niezabudowanej nieruchomości, na której nie ma obecnie zabudowań;

- brak podstawy prawnej do odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego, i nieprawidłowe przyjęcie, że Skarżący nie usunęli braków projektu zamiennego,

- przedwczesność nakazu przywrócenia stanu poprzedniego wobec niezakończonego postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego,

- brak podstawy prawnej do wydania nakazu przywrócenia stanu poprzedniego,

- nieustalenie "stanu poprzedniego" i pominięcie, że budynek nigdy nie był zrealizowany zgodnie z pierwotnym projektem, a więc istnieje w "stanie poprzednim",

- art. 51 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 Prawo budowlane poprzez wydanie decyzji nieadekwatnej do ustalonego stanu prawnego i faktycznego, co wskazano wyżej,

- § 12 i § 3 pkt 1a rozporządzenia poprzez niewyjaśnienie co stanowi działkę budowlaną i jej granicę, a w rezultacie dokonanie błędnej oceny spełnienia w projekcie wymagań obowiązujących przepisów,

- pominięcie, że aktualny plan miejscowy dopuszcza budowę obiektów bliźniaczych, co narusza § 12 ust. 2 rozporządzenia;

- braki uzasadnienia faktycznego i prawnego uniemożliwiające pełną ocenę poprawności ustalenia i oceny stanu faktycznego, co narusza art. 107 Kpa,

- art. 153 p.p.s.a. poprzez wydanie decyzji nieodpowiadającej ocenie prawnej, że dalsze postępowanie ma być prowadzone na podstawie art. 53 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, zawartej w wyroku sygn. akt VII SA/Wa 2082/19.

Skarżący wnieśli m.in. o uchylenie decyzji organów obu instancji i zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi wskazali, że skoro w wyroku WSA uznał, że mamy obowiązek opracowania projektu zamiennego - w myśl art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, to dalsze orzeczenia powinny uwzględniać tę podstawę prawną. Obowiązek złożenia projektu zamiennego skarżący wykonali.

Obie decyzje nie wskazują podstawy prawnej właściwej dla takiego orzeczenia, co może świadczyć o wydaniu nakazów bez podstawy prawnej, a zatem o wadzie nieważności zaskarżonych decyzji.

Ponadto, skoro nie była zakończona sprawa zatwierdzenia projektu zamiennego, to nie było podstaw do wydawania decyzji łączonej - nakazania przywrócenia stanu pierwotnego. Żaden z przepisów art. 51 Prawa budowlanego decyzji takiej nie przewiduje w takim stanie faktycznym.

Zdaniem stron, decyzja oparto na błędnych ustaleniach faktycznych, skutkujących błędnym zastosowaniem prawa materialnego. Skarżący nabyli bowiem nieruchomość sąsiednią. Przestał zatem istnieć problem odległości od granicy działki, bo obie nieruchomości stały się jedną działką budowlaną w rozumieniu § 3 pkt 1a rozporządzenia. Nabyta działka jest niezabudowana - na co skarżący przedstawiali dowody - natomiast plan miejscowy dopuszcza budowę budynków bliźniaczych. Okoliczności tych nie wzięto pod uwagę.

Ponadto, nie sprecyzowano zakresu nakazanych czynności. Stan poprzedni musi być przyjmowany jako stan z konkretnej daty. Zakres robót nie może być domniemany, bo naruszałoby to zaufanie do stabilności i treści decyzji. Decyzje wydają się zatem być niewykonalne, a więc obarczone wadą nieważności. Organy niesłusznie utożsamiają stan poprzedni ze stanem z pierwotnego projektu. Poprzedni inwestor nigdy nie wybudował domu całkowicie zgodnego z pozwoleniem na budowę. Potwierdzają to uzyskane przez PINB zdjęcia lotnicze. Stan obecny należałoby uznać zatem za stan pierwotny.

O rozpoznaniu sprawy bez należytej wnikliwości świadczy też zawarcie w decyzji PINB - na ostatniej stronie - danych innej osoby i innej nieruchomości.

Właściciel sąsiedniej nieruchomości także po wszczęciu postępowań nie zgłaszał zastrzeżeń. Budowa obiektu przy granicy lub w zbliżeniu do granicy, zgodnie z orzecznictwem NSA musi uwzględnić konstytucyjny obowiązek równego traktowania stron i ochrony własności (art. 32 i 64 Konstytucji RP), jak i art. 144 k.c. W tym przypadku już wcześniej nastąpiło wyważenie interesów stron, gdyż inwestycja nie narusza uzasadnionego interesu właściciela działki sąsiedniej, gdyż jego budynek był w znacznej odległości od przedmiotowego budynku. Po nabyciu działki sąsiedniej, w granicy której został wybudowany przedmiotowy budynek ustały wszystkie przyczyny wynikające z przepisów, w tym Prawa budowlanego dotyczącego lokalizacji budynku w granicy działki. Obecnie jesteśmy właścicielami terenu budowlanego składającego się z dwóch działek ewidencyjnych gruntu, który stanowi jedną działkę budowlaną. Uporczywe trwanie nadzoru budowlanego dla sytuacji zaistniałej sprzed zakupu sąsiedniej działki jest niezgodne z art. 7 i 8 k.p.a. Takie działanie szkodzi naszemu żywotnemu interesowi. Wbrew ustalonym zasadom dotyczącym orzekania w oparciu właściwe przepisy kpa i o stan aktualnie istniejący na działce, a nie ustalony przed kilku laty, PINB w dla m. [...] podejmuje decyzję wbrew zdrowemu rozsądkowi, który powinien towarzyszyć obowiązującym przepisom. Na poparcie ww. stanowiska skarżący powołali orzecznictwo (wyrok NSA z 21 lutego 2012 r. sygn. akt II OSK 2312/10 LEX nr 1138137). Powyższa wykładnia powinna mieć zastosowanie w tej sprawie.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył jak poniżej.

Stosownie do art. 145 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm. - dalej p.p.s.a.) w wypadku, gdy sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem.

Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. Wobec wynikającej z tego przepisu zasady oficjalności, przyjmuje się, że jeżeli w postępowaniu administracyjnym popełniono uchybienia na tyle istotne, i oczywiste zarazem, to - bez względu na treść zarzutów skargi - powinny być one dostrzeżone i uwzględnione przez sąd administracyjny.

Opisana sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie, bowiem zaskarżone decyzje w części zostały wydane bez podstawy prawnej, a zatem dotknięte są wadą nieważności, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. Stanowiący ich podstawę materialnoprawną art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego nie przewiduje określenia terminu wykonania określonych w nim nakazów (zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do

stanu poprzedniego), co wynika wprost z jego treści. W orzecznictwie wskazuje się, że art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego nie daje w żadnym wypadku podstawy prawnej do określenia terminu rozbiórki, czy doprowadzenia do stanu poprzedniego obiektu budowlanego, a w konsekwencji taka decyzja podlega wykonaniu z dniem, w którym stała się ostateczna. Jeżeli natomiast po tym dniu nie zostanie wykonana dobrowolnie przez inwestora, właściwy organ ma prawo podjąć czynności egzekucyjne (zob. wyrok NSA z 6 listopada 2019 r. sygn. il OSK 3107/17, LEX nr 2768850; wyrok NSA z 5 października 1999 r. sygn. IV SA 1502/97, LEX nr 47792). Kwestia określenia terminu wykonania rozbiórki była ponadto przedmiotem oceny Naczelnego Sądu Administracyjnego, co prawda odnośnie art. 48 Prawa budowlanego, niemniej tożsamego konstrukcyjnie z art. 51 ust. 1 cyt. ustawy - który w składzie 7 sędziów 1 czerwca 1998 r. podjął uchwałę o sygn. akt OPS 2/98 (ONSA 1998, Nr 4, poz. 108), w której stwierdził, że w wydanej na podstawie art. 48 ustawy - Prawo budowlane decyzji nakazującej rozbiórkę obiektu budowlanego nie można ustalić terminu jej wykonania z powołaniem się na art. 15 § 1 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. W konsekwencji, zastosowanie w takiej sytuacji znajduje zasada ogólna trwałości decyzji administracyjnych, wynikająca z art. 16 k p a., a z której wynika, że nakaz ten powinien zostać zrealizowany z dniem, kiedy ostateczna stała się decyzja o nim orzekająca. Powyższe skutkuje uznaniem, że decyzji ostatecznej służy tzw. domniemanie legalności, które z kolei oznacza, że decyzja jest ważna i powinna być wykonywana dopóty, dopóki nie zostanie zmieniona, uchylona lub nie zostanie stwierdzona jej nieważność przez właściwy organ i z zachowaniem właściwego trybu postępowania (por. wyrok NSA z 14 kwietnia 2017 r. sygn. I OSK 1545/15, LEX nr 2289679).

2 podanych przyczyn Sąd stwierdził nieważność zaskarżonych decyzji w opisanej w wyroku części.

Natomiast w pozostałym zakresie skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Ewidentne niewywiązanie się przez skarżących z obowiązków nałożonych na mocy art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego musiało skutkować wydaniem przez organ nadzoru budowlanego decyzji w trybie art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego. Przez niewykonanie obowiązku, o którym mowa w art. 51 ust. 5 Prawo budowlane, należy bowiem rozumieć również przypadek, kiedy został wprawdzie sporządzony i przedstawiony projekt budowlany zamienny, jednak nie może być on zatwierdzony, albo ze względu na jego sprzeczność z planem, bądź decyzją o warunkach zabudowy, czy z uwagi na sprzeczność z przepisami techniczno - budowlanymi, bądź wtedy gdy nie odpowiada on wymogom prawa (zob. wyrok WSA w Gdańsku z 31 sierpnia 2018 r. sygn. II SA/Gd 489/18, LEX nr 2540139).

Złożony w niniejszej sprawie projekt zamienny nie usuwa stanu niezgodności z prawem, skoro nadal sytuuje garaż o niezmienionej długości sprzecznie z § 12 ust. 4 pkt 3 warunków technicznych, a wykonany nad nim taras i zadaszenie wbrew zapisom § 12 ust. 6 cyt. rozporządzenia, czego nie przewidywał projekt budowlany zatwierdzony decyzją Naczelnika Miasta [...] z dnia 31 grudnia 1989r. Przypomnieć należy, że stosownie do § 12 ust. 4 warunków technicznych w zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 dopuszcza się budowę budynku gospodarczego lub długości nie większej niż 6,5 m (długość spornego garażu wynosi 9,07 m) i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi. Natomiast stosownie do § 12 ust. 6 pkt 1 odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż 1,5 m od okapu gzymsu zwróconego w stron tej granicy, a także balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni - z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych. Tymczasem nad garażem - w granicy z działką sąsiednią nr [...] - projekt zamienny przewiduje zadaszony taras, o dachu jednospadowym, bez rynien, ze spadkiem na ww. działkę. Przedstawiony do zatwierdzenia w takim kształcie projekt zamienny niewątpliwie nie doprowadziłby opisanej inwestycji do zgodności z przepisami. Wymóg wynikający z art. 36 a ust. 2 Prawa budowlanego nie pozbawia inwestora prawa do zatwierdzenia zamiennego projektu budowlanego, który będzie już obejmował dokonane uprzednio nielegalnie istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego, ale pod warunkiem, że będą one zgodne z prawem.

Nie można było podzielić stanowiska skarżących również co do tego, że organy nie wskazały jakie konkretnie czynności mają być wykonane w celu doprowadzenia inwestycji do stanu poprzedniego. Decyzja organu powiatowego nie pozostawia bowiem wątpliwości, że ma to być stan zgodny z prawem, a w tej konkretnej sprawie z projektem budowlanym zatwierdzonym decyzją Naczelnika Miasta [...] z [...] grudnia 1989r. nr [...].

Należy ponadto podkreślić, że projekt zamienny sporządzony i przedłożony w trybie art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego ma zastępować w całości pierwotne pozwolenie na budowę i stanowiący jego integralną część projekt budowlany, w tym - co oczywiste - projekt zagospodarowania terenu, a skoro tak, to nie może obejmować innej działki inwestycyjnej niż ta, której to pierwotne pozwolenie na budowę dotyczyło. Pozwolenie na budowę wydawane jest bowiem na konkretny teren definiowany jako: nieruchomość gruntowa, częściej działka gruntu, czy też działka budowlana w rozumieniu ustawy z 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - art. 4 odpowiednio w pkt 1, 3 i 3a ustawy, względnie działka ewidencyjna w rozumieniu ustawy z 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne. Prawo budowlane nie definiuje pojęcia "działka budowlana. Nie można przy tym pominąć, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjęte jest rozumienie pojęcia nieruchomości gruntowej, aprobujące podstawowe znaczenie jej formalnoprawnego wyodrębnienia w księdze wieczystej (zob. wyrok SN wyrok z 30 października 2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201). Podnosi się, że graniczące z sobą działki gruntu, będące własnością tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Przepis art. 46 § 2 k.c. stanowiący, że prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy, nie jest dostatecznym argumentem na rzecz tezy, że przedmiot ksiąg wieczystych nie pokrywa się z nieruchomością gruntową w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Wręcz przeciwnie, przez nawiązanie do instytucji ksiąg wieczystych unormowanej poza Kodeksem cywilnym, zawiera on w istocie wskazanie, że zarówno w art. 46 § 1 k.c., jak i w odrębnych przepisach regulujących prowadzenie ksiąg wieczystych, chodzi o tę samą nieruchomość. Sąd Najwyższy uznał, że księga wieczysta jest czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., gdyż pozwala na skonkretyzowanie, kto jest właścicielem wydzielonego obszaru. Odmienne ujęcie tego zagadnienia byłoby zresztą równoznaczne z przekreśleniem funkcji ksiąg wieczystych, zaś uznanie księgi wieczystej za czynnik wyodrębniający nieruchomość najlepiej zapewnia bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami(zob. też wyrok NSA z 6 czerwca 2017 r. sygn. II OSK 460/17, LEX nr 2351684).

Działka inwestycyjna (nr [...] – [...]) również w ujęciu prawnorzeczowym i wieczystoksięgowym nie stanowi zatem jednej nieruchomości gruntowej wraz z działką sąsiednią (nr. [...] [...]), którą skarżący nabyli.

Nie miał również znaczenia dla rozstrzygnięcia fakt, na który powoływali się skarżący, że budynek od początku, to jest przez uprzednich inwestorów został zrealizowany z opisanymi odstępstwami. Skarżący są bowiem następcami prawnymi zbywców, ponoszą zatem wszelkie konsekwencje ich działań podjętych sprzecznie z prawem.

Chybiony okazał się także zarzut naruszenia art. 153 p.p.s.a. poprzez wydanie decyzji nieodpowiadającej ocenie prawnej zawartej w wyroku WSA o sygn. akt VII SA/Wa 2082/19 to jest, że dalsze postępowanie ma być prowadzone na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Podstawa prawna, którą powołał Sąd dotyczyła bowiem pierwszego etapu postępowania naprawczego, natomiast jego kolejnym etapem jest zatwierdzenie, bądź odmowa zatwierdzenia przedstawionego projektu zamiennego, co zostało już wyżej wyjaśnione. Skoro złożony przez skarżących projekt zamienny - z podanych wyżej przyczyn - nie mógł być zatwierdzony, to organy miały obowiązek zastosować art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego.

Kończąc Sąd wyjaśnia, że z uwagi na tryb, w jakim toczyło się niniejsze postępowanie, to jest art. 51 Prawa budowlanego, nie było możliwe zastosowanie do legalizacji "istotnych odstępstw" ustawy Prawo budowlane z 1974r., bowiem przepis intertemporalny - art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego z 1994 r. odnosi się do sytuacji zastanych w dniu wejścia w życie ustawy, ale wyłącznie tych które wypełniały hipotezę art. 48 tej ustawy.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie orzekł jak w pkt 1 wyroku- na podstawie art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a. - a w pkt 2 na podstawie art. 151 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na mocy art. 200 p.p.s.a.