Wyrok WSA w Opolu, sygn. akt II SA/Op 253/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu
Data orzeczenia: 2020-11-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6182 Zwrot wywłaszczonej nieruchomości i rozliczenia z tym związane
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 140, art. 150 ust. 1, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kmiecik Sędziowie Sędzia WSA Daria Sachanbińska Sędzia WSA Krzysztof Sobieralski (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 30 listopada 2020 r. sprawy ze skargi P. G. na decyzję Wojewody Opolskiego z dnia 30 czerwca 2020 r., nr [...] w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości i ustalenia wysokości odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu przez P. G. (zwanego dalej: "skarżącym") jest decyzja Wojewody Opolskiego (dalej: "Wojewoda", "organ", "organ odwoławczy") z dnia 30 czerwca 2020 r., nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Starosty Oleskiego z dnia 24 stycznia 2020 r., nr [...], orzekającą o zwrocie na rzecz skarżącego wywłaszczonych nieruchomości położonych w [...], oznaczonych w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr: a, b i c, AR_[...], (przed modernizacją operatu ewidencji gruntów i budynków miasta [...] jako działki nr: d, e i f, AR_[...]), obręb [...], a stanowiących własność Gminy [...], oraz ustalającą wysokość odszkodowania podlegającego zwrotowi w kwocie 45.725 zł.

Skarga została wniesiona w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Wnioskiem z dnia 2 marca 2009 r. R. G. zwróciła się do Starosty Oleskiego o zwrot nieruchomości położonej w [...], stanowiącej obecnie własność Gminy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki o numerach: d, e, f. Podniosła, że mimo upływu 10 lat od zawarcia umowy kupna-sprzedaży przedmiotowej nieruchomości nie został zrealizowany cel, na który została ona nabyta.

Decyzją z dnia 30 marca 2009 r., nr [...], Starosta Oleski odmówił zwrotu żądanej nieruchomości.

W wyniku wniesionego odwołania Wojewoda Opolski, decyzją z dnia 30 czerwca 2009 r., nr [...], uchylił decyzję Starosty i umorzył postępowanie organu pierwszej instancji wskazując, że wobec przeniesienia prawa własności tej nieruchomości w drodze umowy sprzedaży organ pierwszej instancji nie miał podstaw do merytorycznego rozpatrzenia sprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu, po rozpoznaniu skargi R. G. na decyzję Wojewody Opolskiego z dnia 30 czerwca 2009 r., wyrokiem z dnia 9 listopada 2010 r. (sygn. akt II SA/Op 425/10), uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody Opolskiego i poprzedzającą ją decyzję Starosty Oleskiego uznając, że zbycie nieruchomości w drodze sprzedaży było równoznaczne z wywłaszczeniem nieruchomości. Wyrok ten zaskarżyła Gmina [...] wnosząc skargę kasacyjną, którą Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 2 lutego 2012 r. (sygn. akt I OSK 278/11) oddalił, podtrzymując w całości argumentację Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu.

W związku z powyższym, Starosta Oleski decyzją z dnia 21 sierpnia 2012 r., nr [...], orzekł o przeniesieniu prawa własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz R. G. i ustalił wysokość zwaloryzowanej należności tytułem zwrotu należnego Gminie [...] odszkodowania. Od decyzji tej R. G. wniosła odwołanie, zarzucając organowi błędną interpretację przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109, z późn. zm.), zwanego dalej rozporządzeniem z 21 września 2004 r. W następstwie rozpoznania odwołania Wojewoda Opolski uchylił zaskarżoną decyzję z dnia 21 sierpnia 2012 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Starosta Oleski decyzją z dnia 5 września 2013 r., nr [...], orzekł o zwrocie nieruchomości na rzecz R. G. (pkt 1) i ustalił wysokość waloryzowanej należności tytułem zwrotu odszkodowania należnego Gminie [...] w kwocie 46.550 zł (pkt 2) oraz rozłożył spłatę należności na 10 równych rat płatnych do dnia 31 października kolejnego roku, począwszy od 2013 r. (pkt 3).

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem, R. G. wniosła kolejne odwołanie podnosząc zarzut błędnej interpretacji przepisów art. 140, art. 150 ust. 1, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 655 ze zm.; obecnie Dz. U. z 2020 r. poz. 65 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n." oraz przepisów rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., w szczególności paragrafów: 3 pkt 2, 4 pkt 3, 5 pkt 2, 18, 19, 26.

Decyzją z dnia 29 listopada 2013 r. Wojewoda Opolski na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 poz. 256 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a.", uchylił w całości decyzję organu pierwszej instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia temu organowi. Wojewoda wyjaśnił, że Starosta Oleski określając wysokość odszkodowania prawidłowo zastosował przepisy ustawy i ustalając wysokość odszkodowania oparł się na operacie szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego K. O. z dnia 20 lipca 2013 r., jednak przed wydaniem decyzji nie dokonał wszechstronnego zbadania zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i nie ustalił prawidłowo stanu faktycznego w zakresie niewykorzystania przedmiotowej nieruchomości na cele wywłaszczeniowe, co skutkowało nieprawidłowym sporządzeniem operatu szacunkowego.

W wyniku skargi wniesionej przez Gminę [...], Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu wyrokiem z dnia 31 marca 2014 r., sygn. akt II SA/Op 26/14, uchylił zaskarżoną decyzję. Sąd stwierdził, że nie zaistniały przyczyny wydania decyzji kasacyjnej określone w 138 § 2 K.p.a., gdyż w ramach postępowania wyjaśniającego organ pierwszej instancji zgromadził dostępne, a mające zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia w sprawie materiały dowodowe, do których organ odwoławczy merytorycznie się nie odniósł, a jedynie wyraził swoje wątpliwości. Sąd uznał, że organ odwoławczy obowiązany był dokonać oceny tego materiału dowodowego i przeprowadzić uzupełniające postępowanie dowodowe, jeżeli w jego ocenie zachodziła taka potrzeba. W szczególności, uznając stanowisko rzeczoznawcy, a co za tym idzie organu pierwszej instancji za nieumotywowane i niewystarczające, winien skorzystać z regulacji art. 136 K.p.a., która pozwala na zwrócenie się do rzeczoznawcy majątkowego o uzupełnienie operatu poprzez wyjaśnienie wszelkich zgłaszanych przez odwołującą wątpliwości.

Następnie Wojewoda Opolski wydał decyzję z dnia 1 października 2014 r., nr [...], którą utrzymał w mocy decyzję Starosty Oleskiego z dnia 5 września 2013 r.

W wyniku rozpoznania skargi wywiedzionej od powyższej decyzji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu wyrokiem z dnia 17 marca 2015 r., sygn. akt II SA/Op 590/14, uchylił zaskarżoną decyzję. W wyroku tym Sąd stwierdził, że oceniając ponownie ten sam materiał dowodowy przed wydaniem zaskarżonej decyzji, organ odwoławczy zrezygnował z wyjaśnień w obrębie warstwy operatu i uznał ustalenia biegłego za prawidłowe, czym naruszył przepisy art. 136 K.p.a, a tym samym nie zastosował się też w pełni do zaleceń Sądu zawartych w wyroku z dnia 31 marca 2014 r., co uzasadnia stwierdzenie, że doszło do naruszenia art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.), zwanej dalej "P.p.s.a.". Nadto, wydając zaskarżoną decyzję nie zwrócił uwagi na sposób ustalenia w decyzji organu pierwszej instancji terminu rozpoczęcia spłaty należności tytułem zwrotu odszkodowania. W punkcie 3 osnowy decyzji określono bowiem, że raty roczne płatne są do dnia 31 października każdego kolejnego roku kalendarzowego począwszy od 2013 r. W ocenie Sądu, decyzja powinna orzekać o terminach zwrotu określonych zgodnie z art. 9 u.g.n., który w sposób sztywny określa termin wykonalności decyzji i nie przewiduje żadnych jego modyfikacji przez organy orzekające. Określenie rozpoczęcia biegu terminu od 2013 r. nie znajdowało zatem oparcia w wyżej przytoczonych przepisach i nastąpiło z naruszeniem art. 9 oraz art. 141 ust. 2 u.g.n. Wadliwość decyzji organu pierwszej instancji w tej części organ odwoławczy winien skorygować w ramach kompetencji wynikających z art. 138 § 2 K.p.a.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy, decyzją z dnia 9 września 2015 r., nr [...], Wojewoda Opolski uchylił w całości decyzję Starosty Oleskiego z dnia 5 września 2013 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania temu organowi, natomiast Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu wyrokiem z dnia 28 stycznia 2016 r., sygn. akt II SA/Op 495/15, oddalił skargę Gminy [...] wywiedzioną od tej decyzji Wojewody Opolskiego.

Następnie, Starosta Oleski decyzją z dnia 1 czerwca 2016 r, nr [...] umorzył postępowanie w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki: nr a, nr b i nr c (przed modernizacją operatu ewidencji gruntów i budynków miasta [...] nr d, nr e i nr f), o łącznej powierzchni 0,5076 ha.

Na skutek rozpoznania odwołania wywiedzionego od powyższej decyzji przez Gminę [...] oraz P. G., decyzją z dnia 14 kwietnia 2017 r., nr [...], Wojewoda Opolski uchylił zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia, wskazując, że organ ten nie wykonał wiążących w sprawie zaleceń sądu.

W wyniku ponownie przeprowadzonego postępowania, po uzupełnieniu dokumentacji o wydruk księgi wieczystej [...] oraz kserokopię aktu notarialnego z dnia 2 grudnia 2014 r., Repertorium A nr [...] - umowy darowizny oraz umowy majątkowej małżeńskiej, Starosta Oleski decyzją z dnia 17 sierpnia 2017 r., nr [...], kolejny raz umorzył postępowanie w przedmiocie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Z kolei Wojewoda Opolski decyzją z dnia 2 lutego 2018 r. rozpoznając odwołanie Gminy [...] oraz P. G., uchylił decyzję Starosty Oleskiego z dnia 17 sierpnia 2017 r. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Organ odwoławczy stwierdził, że Starosta Oleski nie określił w sposób prawidłowy stron przedmiotowego postępowania oraz nie dokonał wszechstronnej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Zalecono również, aby rozważył możliwość zawieszenia postępowania w sprawie do czasu uzgodnienia treści księgi wieczystej.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Starosta Oleski, decyzją z dnia 24 stycznia 2020 r., nr [...], działając na podstawie art. 136 ust. 3, art. 137 ust. 1, art. 139, art. 140 ust. 1-3, art. 141, art. 142 ust. 1 oraz art. 217 ust. 2 u.g.n., orzekł o zwrocie na rzecz P. G. własności nieruchomości położonej w [...], oznaczonej geodezyjnie jako działki nr: a, b i c, AR_[...] (przed modernizacją operatu ewidencji gruntów i budynków miasta [...] nr d, nr e i nr f), o łącznej powierzchni 0,5076 ha, stanowiącej własność Gminy [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta KW [...]. Jednocześnie organ ustalił wysokość odszkodowania podlegającego zwrotowi w wysokości 45.725,00 zł (pkt 1) i rozłożył płatność tej należności na 10 równych rocznych rat po 4.572,50 zł (pkt 2), z których pierwsza jest płatna w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się decyzji, a następne w terminie do dnia 31 marca każdego kolejnego roku kalendarzowego, począwszy od roku następnego po roku, w której decyzja się uprawomocni. Raty, jak wskazał organ, podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski, a w razie zwłoki lub opóźnienia w uiszczeniu którejkolwiek z rat naliczone będą odsetki na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Natomiast wierzytelność Gminy [...] wynikająca z decyzji Starosty Oleskiego z dnia 24 stycznia 2020 r., nr [...], wraz z odsetkami, podlega zabezpieczeniu poprzez ustanowienie na nieruchomości hipoteki na rzecz Gminy [...].

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł P. G., zarzucając zaskarżonej decyzji błędną interpretację art. 140 w związku z art. 217 ust. 2, art. 150 ust. 1, art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 3 pkt 2, § 4 pkt 3, § 18, § 19 pkt 1, § 26, § 36 pkt 1 i pkt 2, § 39 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w zakresie obejmującym pkt 2 decyzji dotyczącej kwoty należności tytułem zwrotu wymienionych działek. Jednocześnie odwołujący wskazał, że nie zgłasza zastrzeżeń do pozostałych punktów decyzji.

W replice na pismo Starosty Oleskiego z dnia 18 lutego 2020 r. skarżący wskazał ponadto, że jego odwołanie nie dotyczy sprzeciwu co do określenia stanu nieruchomości z dnia wywłaszczenia i z dnia zwrotu, gdyż w tej kwestii w pełni podziela ustalenia Starosty Oleskiego, że nieruchomość ta była i nadal jest gruntem rolnym. Jego sprzeciw dotyczy art. 140 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym przy ustalaniu kwoty odszkodowania do zwrotu, nie uwzględnia się planów związanych z tym gruntem (które zresztą nie zostały zrealizowane) - brak jest podstaw prawnych do twierdzenia, że w dacie wywłaszczenia grunt ten był drogami i cmentarzem, gdyż tak zapisano w planach. W ocenie odwołującego, nieprawidłowe jest stanowisko Starosty Oleskiego, iż kwotę odszkodowania do zwrotu należy liczyć według celu, na który te grunty rolne przeznaczono w planach, a nie według stanu faktycznego z dnia wywłaszczenia i z dnia zwrotu. W piśmie tym zakwestionował również wartość oszacowanego odszkodowania, gdyż jak stwierdził nie odzwierciedlają one realnej wartości rynkowej. Stwierdził również, że podtrzymuje wszystkie swoje argumenty podniesione w odwołaniu i wnosi o zmianę poczynionych w decyzji Starosty Oleskiego ustaleń co do oszacowania wartości odszkodowania.

W wyniku rozpoznania odwołania, opisaną na wstępie decyzją z dnia 30 czerwca 2020 r., nr [...], Wojewoda Opolski utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ zauważył, że odwołanie zostało zaskarżone tylko w części dotyczącej pkt 2 decyzji, dlatego z mocy art. 16 K.p.a. rozstrzygnięcie, od którego nie wniesiono skutecznie odwołania, staje się ostateczne. Podkreślił, że analizując treść decyzji Starosty Oleskiego skupił się więc na tych kwestiach, które dotyczą ustalenia wysokości odszkodowania podlegającego zwrotowi. W dalszej kolejności organ przypomniał, że decyzja Starosty Oleskiego z dnia 24 stycznia 2020 r. została wydana po uchyleniu przez Wojewodę Opolskiego decyzji z 17 sierpnia 2017 r., nr [...], dlatego ponownie prowadząc postępowanie organ pierwszej instancji dokonał wizji lokalnej w terenie, w czasie której potwierdzono wcześniejsze ustalenia, że cel, na jaki Skarb Państwa nabył przedmiotową nieruchomość, nie został zrealizowany, i że obecnie stanowi ona grunt rolny. Wskazał też Wojewoda, że w sprawie zastosowanie znajduje art. 216 ust. 2 pkt 3 u.g.n., zgodnie z którym przepisy rozdziału 6 działu III tej ustawy stosuje się odpowiednio do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. Następnie organ przytoczył treść przepisów art. 140 oraz art. 217 ust. 2 u.g.n. normujące kwestie związane z ustaleniem wysokości podlegającego zwrotowi odszkodowania. Przedstawiając zasady zwrotu nieruchomości i ustalania oraz rozkładania na raty odszkodowania, Wojewoda wyjaśnił równocześnie, że waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie, dokonuje się stosowanie do art. 5 u.g.n., przy zastosowaniu wskaźników zmian cen nieruchomości ogłaszanych przez Prezesa GUS w drodze obwieszczenia w Monitorze Polskim. Zaznaczył ponadto, że dotychczas nie ogłoszono przewidzianych w ww. przepisie wskaźników zmian cen nieruchomości, w związku z tym waloryzacji, między innymi, wypłaconych odszkodowań należy dokonać przy zastosowaniu wskaźników cen towarów i usług konsumpcyjnych ogłaszanych przez Prezesa GUS. Dodał również, że przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się natomiast skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. W dalszej kolejności organ podał, że zeznania świadka – J. B. - biegłego rzeczoznawcy, która dokonała wyceny przedmiotowej nieruchomości w 1987 r., nie przyczyniły się do wyjaśnienia sprawy, albowiem świadek z uwagi na upływ czasu nie potrafiła precyzyjnie wskazać zasad i przepisów obowiązujących przy sporządzaniu wyceny, oraz które stosowała przy realizacji takich zleceń. Dlatego w przedmiotowej sprawie podstawą ustalenia wysokości odszkodowania jest operat szacunkowy sporządzony 29 października 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. G., który został wykonany prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz nie zawierał błędów i omyłek. Organ podkreślił, że biegły odniósł się również do zastrzeżeń wniesionych przez P. G., podtrzymując swoją opinię oraz wskazując na zasady i przepisy obowiązujące przy ustalaniu wartości nieruchomości podlegającej zwrotowi na rzecz właściciela wywłaszczonej nieruchomości. Dodał ponadto, że oświadczenie, na które powołuje się P. G. w piśmie z dnia 21 listopada 2019 r. nie zostało złożone do akt sprawy prowadzonej przez Starostę Oleskiego i nigdy nie zostało przekazane przez organ wyższej instancji. W dalszej kolejności, odwołując się do treści art. 174, art. 175, art. 150, art. 154 u.g.n., organ wywodził, że szczegółowe zasady dotyczące sporządzania wycen zawarto w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Pokreślił, że celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości podlegającej zwrotowi na rzecz poprzedniego właściciela i ustalenie na tej podstawie wysokości odszkodowania podlegającego zwrotowi. Podniósł też, że w procesie wyceny zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości ustalane zgodnie z art. 154 u.g.n. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). W przedmiotowej sprawie, rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wojewoda wyjaśnił, że przy metodzie porównywania parami stosuje się procedurę postępowania polegającą na: określeniu rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość; określeniu rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych; sporządzeniu charakterystyki wycenianej nieruchomości z opisem jej cech rynkowych; wyborze do porównania co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki; utworzeniu par porównawczych i nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości; wyliczeniu poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami porównawczymi; określeniu wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej, jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych; określeniu wartości nieruchomości wycenianej, jako średniej arytmetycznej z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeżeli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. W dalszej kolejności Wojewoda podał, że ze względu na specyficzną funkcję nieruchomości i brak transakcji gruntami pod cmentarze na rynku lokalnym (dot. działki oznaczonej nr b) rzeczoznawca majątkowy objął analizą obszar rynku ponadlokalnego (woj. opolskie, śląskie oraz zachodnią część woj. małopolskiego); odnośnie do transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi, badaniem objął obszar powiatu oleskiego oraz obszar powiatów sąsiadujących (dot. działek nr a i c). Analiza rynku nieruchomościami przeznaczonymi pod cmentarze wykazała niewielką ilość transakcji tego rodzaju nieruchomościami, co spowodowało konieczność wydłużenia okresu badania rynku - od 2017 r. do września 2019 r. W okresie analizy rynku transakcyjnego ww. nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy zaobserwował nieznaczny dodatni trend cenowy na poziomie 1,47% i w związku z tym przy określaniu wartości gruntu przeznaczonego pod teren cmentarza skorygowano ceny z tytułu upływu czasu (przyjęty trend zmiany cen 1,47%). W odniesieniu do "nieruchomości drogowych", rzeczoznawca majątkowy zaobserwował nieznaczny dodatni trend cenowy na poziomie 1,50% i w związku z tym przy określaniu wartości gruntu przeznaczonego pod drogę skorygowano ceny z tytułu upływu czasu (przyjęty trend zmiany cen: 1,50%). W badanym okresie, jak zaznaczył biegły, odnotowano około 70 transakcji "nieruchomościami drogowymi", wśród których wystąpiła wystarczająca liczba transakcji wykazujących znaczny stopień podobieństwa do części wycenianej nieruchomości przeznaczonej pod drogi, pozwoliło to określić wartość nieruchomości stosownie do ust. 4 § 36 rozporządzenia, tj. z uwzględnieniem cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. W dalszej kolejności Wojewoda wskazał, że badanie przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wykazało, że na dzień wyceny działka nr a znajduje się na terenie oznaczonym w planie symbolem 1KD-D (tereny dróg publicznych dojazdowych) oraz 1TK (tereny obsługi transportu samochodowego), działka nr c na terenie oznaczonym symbolem 2KD-D (tereny dróg publicznych dojazdowych), a działka nr b: 12ZC (tereny cmentarzy) i w nieznacznej części 3KD-D (tereny dróg publicznych dojazdowych). Natomiast na dzień wywłaszczenia nieruchomości (sprzedaży) przedmiotowa nieruchomość objęta była decyzją Naczelnika Miasta i Gminy w [...] z dnia 5 września 1987 r., nr [...], zatwierdzającą plan realizacyjny zagospodarowania m.in. przedmiotowych działek cmentarzem i drogami dojazdowymi. Podkreślił, że w procesie wyceny zasadnicze znaczenie ma przeznaczenie nieruchomości ustalane zgodnie z art. 154 u.g.n. W myśl przepisów art. 140 ust. 2 u.g.n. biegły powinien zatem ustalić wartość rynkową nieruchomości w dniu zwrotu. W przedmiotowej sprawie nie nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości, dlatego zastrzeżenia zgłoszone w odwołaniu, dotyczące wyceny nieruchomości według sposobu użytkowania nieruchomości w dniu podpisania aktu notarialnego (tj. tereny rolne), Wojewoda uznał za niezasadne. Dodał, że zarówno w dniu wywłaszczenia, jak i w dniu zwrotu sporna nieruchomość przeznaczona była w części pod cmentarz komunalny oraz w części pod drogi dojazdowe. Nie nastąpiła, zatem zmiana przeznaczenia nieruchomości. Ponadto rzeczoznawca zobowiązany był uwzględnić zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przyjąć do porównania transakcje o przeznaczeniu odpowiednio: pod cmentarze i drogi dojazdowe. Określając wagi poszczególnych cech rynkowych nieruchomości w celu ich porównania z nieruchomością wycenianą - odrębnie dla każdej z działek podlegających wycenie, biegły sporządził wykaz (zbiór) nieruchomości podobnych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny (po odrzuceniu skrajnych cen transakcyjnych), dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Po sporządzeniu opisu nieruchomości przyjętych do porównania, biegły określił wartość nieruchomości. Wojewoda zaznaczył, że wybór nieruchomości podobnych przyjętych do porównania w analizowanym przypadku spełnia warunki transparentności i daje możliwość ich zweryfikowania zarówno przez organ prowadzący postępowanie, jak i strony tego postępowania. Znane są bowiem zarówno daty dokonania transakcji, położenie nieruchomości, obręb, jak i ceny i powierzchnie gruntu. Łączna wartość nieruchomości stanowi kwotę 91.450,00 zł, w tym: wartość działki b o pow. 0,4214 ha - 75.800,00 zł; wartość działki a o pow. 0,0542 ha - 10.600,00 zł, a wartość działki oznaczonej nr c o pow. 0,0320 ha - 5.590,00 zł. Wartość rynkowa nieruchomości według stanu z dnia wywłaszczenia jest równa wartości według stanu z dnia zwrotu i wynosi 91.450,00 zł. Dlatego, jak wskazał biegły rzeczoznawca, stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia nie różnił się od stanu z dnia zwrotu. Odwołując się do treści umowy sprzedaży z dnia 21 grudnia 1987 r. Wojewoda wskazał, że przedmiotowa nieruchomość w dacie jej sprzedaży była niezabudowana, niezalesiona i niewydzierżawiona, użytkowana jako teren upraw polowych. Stan ten nie uległ zmianie albowiem również w dacie wyceny nieruchomość była niezabudowana, niezalesiona oraz użytkowana rolniczo. Mając na uwadze powyższe Wojewoda stwierdził, że analiza sporządzonego operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zdaniem Wojewody, biegły wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Prawidłowo opisał także i uzasadnił dobór nieruchomości podobnych. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Odnosząc się do zarzutów P. G. w zakresie przyjętych do wyceny nieruchomości, organ wskazał, że określenie wag poszczególnych cech rynkowych nieruchomości zostało przez biegłego dokonywane na podstawie analizy i obserwacji rynku, z uwzględnieniem preferencji klientów. Określając kwotę odszkodowania podlegającego zwrotowi Starosta Oleski w pierwszej kolejności miał obowiązek ustalić zwaloryzowaną wysokość odszkodowania, uwzględniając przy tym art. 217 ust. 2 u.g.n. i biorąc pod uwagę zapisy art. 140 ust. 3 u.g.n., a następnie uwzględnić ewentualne zmiany wartości nieruchomości zgodnie z art. 140 ust. 4 tej ustawy. Zwaloryzowana kwota odszkodowania za nieruchomość oznaczoną numerem: a, b i c o pow. 0,5076 ha, ustalona na dzień 31 grudnia 2019 r. wyniosła 57.738,17 zł i została obliczona prawidłowo. Starosta Oleski przyjął do obliczeń odpowiednie wskaźniki oraz właściwie dokonał przeliczenia wysokości odszkodowania w poszczególnych latach. Wojewoda wyjaśnił, że w dniu 21 grudnia 1987 r. H. F. sprzedała nieruchomość za kwotę 1.249.617,00 zł. Dyspozycja wypłaty tej kwoty nastąpiła dnia 28 grudnia 1987 r. i od tej daty obliczono kwotę zwaloryzowanego odszkodowania. Waloryzacja otrzymanej kwoty odszkodowania za dni pozostające do końca 1987 r. została obliczona przy wykorzystaniu rocznego wskaźnika cen towarów i usług na rok 1987 opracowanego przez GUS. W 1987 r. wskaźnik ten wynosił 1,252; za okres od dnia 28 grudnia 1987 r. do dnia 31 grudnia 1987 r. - 1,002, co podniosło wysokość wypłaconej kwoty o 2.498,23 zł do wysokości 1.252.116,23 zł. Następnie kwotę tę Starosta Oleski zwaloryzował za lata od 1988 r. do 2019 r. Po przeliczeniu oraz uwzględnieniu denominacji kwota podlegająca zwrotowi na koniec 2019 r. wyniosła 73.139,51 zł. Ponieważ zwrotowi podlega tylko część nieruchomości (0,5076 ha z 0,6440 ha), kwota odszkodowania podlegająca zwrotowi została proporcjonalnie zmniejszona i ostatecznie do zwrotu pozostaje kwota 57.738,17 zł. Wobec faktu, iż naliczona kwota przekracza połowę wartości rynkowej przedmiotowych działek, ustalonej w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę łączną 91.450,00 zł, organ pierwszej instancji ustalił wysokość należnej do zwrotu kwoty na 45.725,00 zł, co stanowi 50% aktualnej wartości nieruchomości.

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem, skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu wniósł P. G. Zarzucił decyzji Wojewody naruszenie art. 7, art. 77 § 1 K.p.a. oraz niewłaściwą interpretację art. 140 ust 4 i 5 w związku z art. 140 ust 2, art. 154 ust 1, art. 4 ust 16 u.g.n., pominięcie przepisów wykonawczych, tj. uchwały Wojewódzkiej Rady Narodowej w [...] z dnia 7 października 1985 r., Nr 50/YII/85 oraz korespondujące z nią Zarządzenie Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej z dnia 18 września 1982 r. w sprawie cen, warunków i trybu sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych (M.P. z 1982 r. nr 23, poz. 205), wniósł o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania sądowego.

W uzasadnieniu kwestionował ustalenia organów co do przyjętego sposobu wyliczenia wartości nieruchomości. Wskazał, że płatności, które zostały dokonane od 2014-2015 r. Gmina zwróciła w 2019 r. bez odsetek a nakłady i wydatki, jakie poniósł na przywrócenie odzyskanego pola do kultury rolniczej oraz koszty notarialne bezpodstawnie utracono. Podkreślił, że w piśmie z dnia 21 listopada 2019 r. zwrócił uwagę na fakt przywrócenia pierwotnego stanu nieruchomości po wycięciu 39 drzew. Informował, że poczynione na podstawie decyzji z 2013 r. prace zmieniły charakter działki, zatem rzeczoznawca do wyceny przyjął grunt w dobrej kulturze rolniczej, co podniosło jego wartość. Kwestia ta nie została natomiast przez organy rozważona. W ocenie skarżącego, przepis art. 140 ust. 4 u.g.n. stanowi podstawę do skorygowania dokonanej wyceny, a stanowisko takie prezentowane jest również w orzecznictwie sądowoadministracyjnym. W dalszej kolejności, odnosząc się do stanowiska Wojewody, że przejęcie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa nastąpiło po wydaniu decyzji Naczelnika Miasta i Gminy [...] z dnia 5 września 1987 r., która potwierdza plan zagospodarowania działek na cel publiczny, skarżący wyjaśnił, że dopiero po wydaniu ww. decyzji Naczelnika Miasta i Gminy [...] wszczęto procedurę wywłaszczania, a po uzgodnieniach z właścicielami działek, w tym z jego ciotką – H. F., podpisano protokół uzgodnień z 12 listopada 1987 r., po czym Naczelnik Miasta i Gminy [...] wydał decyzję z dnia 11 grudnia 1987 r. zatwierdzającą podział działek. Jednakże wydzielenie 4 działek, zdaniem skarżącego, nie zmieniło ich charakteru, gdyż nadal pozostały one gruntem ornym, co wynika z treści § 1 pkt a i b aktu notarialnego. Dlatego podtrzymał wszystkie swoje argumenty podniesione w odwołaniu odnośnie do wyceny sporządzonej na podstawie operatu szacunkowego. Wskazał również, że organ pominął dowód z przesłuchania J. B., pełniącej 30 lat temu funkcję biegłego rzeczoznawcy z listy Wojewody [...], który zdaniem skarżącego, jest spójny i potwierdza, że biegła ta wyceniała grunty rolne. Podkreślił, że biegła nie oświadczyła, iż najpierw ustalała wartość nieruchomości a dopiero potem kwotę odszkodowania. To pracownik organu zadając pytania kluczył wokół słów, pytał czy rozumie słowa "wycena", "wartość". Biegła potwierdziła ostatecznie, że wyceniała nieruchomość rolną. Wskazała również, że organy zupełnie pominęły treść obowiązującej w 1987 r. uchwały Wojewódzkiej Rady Narodowej w [...] z dnia 7 października 1985 r., Nr 50/YII/85 oraz zarządzenia Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywieniowej z dnia 18 września 1982 r. w sprawie cen, warunków i trybu sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych, w szczególności nie wyjaśniono, dlaczego przy aktualnej wycenie odszkodowania nie uwzględniono zasad, według których grunt był zabierany. W dalszej kolejności skarżący omówił przepisy obowiązujące w dacie wywłaszczenia oraz przedstawił własne obliczenia dotyczące kwoty odszkodowania dla wywłaszczonej nieruchomości. W ocenie skarżącego, biegła J. B. w wycenie uwzględniała wartość bonitacyjną, czyli klasy gruntu, zatem do wyceny przyjęła grunt rolny. W wycenie gruntów pozostałych nie ma możliwości uwzględnienia klas gruntu, a odszkodowanie za pozostałe grunty niewspółmiernie odbiega od faktycznie uzyskanego odszkodowania. Wynosiło ono 1.190.112,00 zł i zostało podwyższone o 5% przez organy samorządowe za dobrowolną sprzedaż, co było zgodne z § 3 uchwały, na podstawie którego organy samorządowe mogły podwyższyć oszacowaną wartość odszkodowania do 10% za umowne przejęcie nieruchomości. Końcowo skarżący przywołał wyroki sądów administracyjnych, które jego zdaniem, potwierdzają, że odszkodowanie przysługuje według stanu z dnia wywłaszczenia.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Opolski podtrzymał w całości argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Pismem z dnia 5 listopada 2020 r. Gmina [...], reprezentowana przez pełnomocnika, wniosła o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r., poz. 2167 ze zm.) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity: Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm. - dalej: P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Badana jest zatem wyłącznie legalność aktu administracyjnego, czyli prawidłowość zastosowania przepisów prawa do zaistniałego stanu faktycznego, trafność wykładni tych przepisów oraz prawidłowość zastosowania przyjętej procedury. Sąd nie ma zatem możliwości merytorycznego orzekania w sprawie rozstrzygniętej przez organy administracji publicznej aktami administracyjnymi poddanymi jego kontroli.

Na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a., uwzględnienie skargi na decyzję następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi sąd ją oddala zgodnie z art. 151 P.p.s.a.

Sposób rozpoznania sprawy przez sąd administracyjny regulują dwa przepisy: art. 134 oraz art. 135 P.p.s.a. Stosownie do treści art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, co istotne, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a, który nie miał w sprawie zastosowania. Przy czym, przeprowadzając kontrolę, sąd bierze pod uwagę stan faktyczny oraz stan prawny istniejący w momencie podejmowania przez organ administracji kontrolowanego aktu administracyjnego. Natomiast zgodnie z art. 135 P.p.s.a., sąd stosuje przewidziane ustawą środki (w odniesieniu do decyzji sankcję wzruszalności lub sankcję nieważności) w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Zaskarżona decyzja Wojewody Opolskiego oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji odpowiadają prawu, zatem skarga, jako nieuzasadniona, podlega oddaleniu.

Postępowanie w sprawie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości zostało wszczęte na wniosek R. G. z dnia 2 marca 2009 r., w której uprawnienia wszedł jej następca prawny P. G. Granice materialne rozpoznawanej sprawy wyznaczają przepisy art. 136-142 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, nadal zwanej "u.g.n.".

Zgodnie z art. 136 ust. 3 u.g.n. poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej nieruchomości albo części wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej części, jeżeli, stosownie do przepisu art. 137, nieruchomość lub jej część stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ gospodarujący zasobem nieruchomości. Warunkiem zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej nieruchomości albo części wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej części jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej stosownie do art. 140. W myśl art. 137 ust. 1 u.g.n. nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli: 1) pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo 2) pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. Stosownie do treści art. 140 ust. 1-4 u.g.n., w razie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości poprzedni właściciel lub jego spadkobierca zwraca Skarbowi Państwa lub właściwej jednostce samorządu terytorialnego, w zależności od tego, kto jest właścicielem nieruchomości w dniu zwrotu, ustalone w decyzji odszkodowanie, a także nieruchomość zamienną, jeżeli była przyznana w ramach odszkodowania. Odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2 u.g.n., nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa. Jeżeli zwrotowi podlega część wywłaszczonej nieruchomości, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do powierzchni tej części nieruchomości. Jeżeli zwrotowi podlega udział w wywłaszczonej nieruchomości albo w jej części, zwracaną kwotę odszkodowania ustala się proporcjonalnie do wielkości udziału. W razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie, ustalone stosownie do ust. 2, pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości. Przepisy ust. 3 i 3a stosuje się odpowiednio.

Należy przy tym podkreślić, że zasada zwrotu nieruchomości, która nie została użyta na ten cel publiczny, który był przesłanką jej wywłaszczenia, ma rangę konstytucyjną i jest oczywistą konsekwencją art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, który dopuszczając wywłaszczenie jedynie na cele publiczne tworzy nierozerwalny związek pomiędzy określeniem tych celów w decyzji o wywłaszczeniu i faktycznym sposobem użycia wywłaszczonej rzeczy. Nakłada to obowiązek dopuszczenia zwrotu wywłaszczonej nieruchomości w tych wszystkich przypadkach, gdy nie zostanie ona wykorzystana na cel publiczny, który był przesłanką jej wywłaszczenia. Zasada ta jest z kolei konsekwencją wyjątkowego i szczególnego charakteru instytucji wywłaszczenia, które powinno być stosowane tylko w sytuacjach koniecznych, uzasadnionych celami publicznymi, a celów tych nie można realizować za pomocą innych środków prawnych (por. wyroki Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 marca 2000 r., P 5/99, OTK ZU 2000/2/60, z dnia 3 kwietnia 2008 r., K 6/05, OTK-A 2008/3/41, Dz. U. Nr 59, poz. 369, z dnia 24 października 2001 r., SK 22/01, OTK 2001/7/216). W orzeczeniu z dnia 22 października 1993 r. (sygn. akt SA/Kr 477/93; CBOSA), Naczelny Sąd Administracyjny przyjął, że zasadniczym elementem przy rozstrzyganiu sprawy o zwrot nieruchomości jest ustalenie celu wywłaszczenia. O tym bowiem, czy nieruchomość stała się zbędna, decyduje cel, na który została wywłaszczona. Z kolei istota "zbędności" polega na tym, że cel wywłaszczenia nie jest (i nie był) zrealizowany.

W realiach niniejszej sprawy należy jednak mieć na uwadze treść art. 153 P.p.s.a., zgodnie z którym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. W granicach rozpoznawanej sprawy zapadły już bowiem dwa prawomocne wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu: z dnia 31 marca 2014 r. (sygn. akt II SA/Op 26/14) oraz z dnia 17 marca 2015 r. (sygn. akt II SA/Op 590/14). Dlatego też Sąd, orzekając obecnie, w pierwszej kolejności musiał zbadać, czy organy administracji obu instancji zastosowały się do oceny i wskazań sformułowanych w poprzednich orzeczeniach.

W pierwszym z powołanych wyroków Sąd wskazał, że organ odwoławczy nie dokonał pełnej oceny materiału dowodowego zgromadzonego przez organ pierwszej instancji i nie rozważył ewentualności przeprowadzenia uzupełniającego postępowania dowodowego, w szczególności wobec wątpliwości zgłaszanych do operatu szacunkowego. W drugim wyroku Sąd stwierdził, że organ odwoławczy naruszył dyspozycję art. 153 P.p.s.a., gdyż oceniając ponownie ten sam materiał dowodowy zrezygnował z ustaleń w obrębie operatu szacunkowego i uznał ustalenia biegłego za prawidłowe. Ponadto Wojewoda Opolski nie zwrócił uwagi na sposób ustalenia w decyzji organu pierwszej instancji terminu rozpoczęcia spłaty należności tytułem zwrotu odszkodowania. W punkcie 3 osnowy decyzji określono bowiem, że raty roczne płatne są do dnia 31 października każdego kolejnego roku kalendarzowego począwszy od 2013 r. W ocenie Sądu, decyzja powinna orzekać o terminach zwrotu określonych zgodnie z art. 9 u.g.n., który w sposób sztywny określa termin wykonalności decyzji i nie przewiduje żadnych jego modyfikacji przez organy orzekające. Określenie rozpoczęcia biegu terminu od 2013 r. nie znajdowało zatem oparcia w wyżej przytoczonych przepisach i nastąpiło z naruszeniem art. 9 oraz art. 141 ust. 2 u.g.n.

W tym miejscu należy odnotować, że nie wzbudzała zastrzeżeń Sądu poprawność stosowania w sprawie przepisów u.g.n., stanowiących materialnoprawną podstawę żądania zwrotu nieruchomości zbędnej na cele wywłaszczenia, tj. art. 136, art. 137 i art. 216 u.g.n. i nie miał on wątpliwości co do zasadności żądania zwrotu znacznej części terenu objętego wnioskiem, podkreślając przy tym, iż teren ten dotychczas jest niewykorzystany na cel publiczny i jest niezagospodarowany.

W ponownie prowadzonym postępowaniu organy obu instancji w pełni zastosowały się do oceny i wskazań Sądu. W szczególności zakwestionowały wartość operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. O. z dnia 20 lipca 2013 r. Starosta Oleski przesłuchał w charakterze świadka J. B. biegłą rzeczoznawcę, która dokonała pierwotnej wyceny nieruchomości w 1987 r. Organy uznały jednak, że zeznania świadka nie przyczyniły się do wyjaśnienia sprawy, gdyż z uwagi na upływ czasu świadek nie potrafiła precyzyjnie wskazać zasad i przepisów obowiązujących i wykorzystanych przy sporządzaniu wyceny. Dlatego podstawą rozstrzygnięcia jest kolejny operat szacunkowy sporządzony dnia 29 października 2019 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. G. Organy obu instancji szczegółowo przeanalizowały przedstawiony operat i dały temu wyraz w obszernych uzasadnieniach wydanych decyzji, co zostało opisane w części sprawozdawczej niniejszego uzasadnienia. W ocenie Sądu, operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń, a postępowanie organów obu instancji stanowi pełną realizację wskazań Sądu wyrażonych we wcześniejszych orzeczeniach wydanych w granicach rozpoznawanej sprawy. Organy prawidłowo zastosowały przepisy prawa materialnego i spełniły wszelkie wymogi prawa procesowego.

Z treści skargi wynika, że P. G. w zasadzie nie godzi się z wysokością odszkodowania podlegającego zwrotowi. W jego ocenie, kwotę odszkodowania do zwrotu należy liczyć nie według celu, na który nieruchomości były i są przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (pod drogi i pod cmentarze), lecz według stanu faktycznego istniejącego w chwili wywłaszczenia i w momencie ich zwrotu. Skarżący wyjaśnia, że - jego zdaniem - w momencie wywłaszczenia nieruchomość stanowiła grunt rolny i została wyceniona jako grunt rolny, zatem w chwili zwrotu również powinna zostać wyceniona jako grunt rolny. Wbrew treści zeznań, przesłuchanej w charakterze świadka, biegłej J. B. skarżący twierdzi, że biegła wskazała, iż przed wywłaszczeniem dokonywała wyceny gruntów rolnych, zatem brak jest podstaw do twierdzenia, że nieruchomość w chwili wywłaszczenia "była drogą i cmentarzem".

Wybór podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości określa art. 154 ust. 1-3 u.g.n. Stosownie do treści tych unormowań, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dopiero w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie w sposób niebudzący wątpliwości ustalono przeznaczenie nieruchomości w uchwale Nr XLII/257/09 Rady Miejskiej w [...] z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów położonych w rejonie ulic: [...], [...], [...] i [...] w [...] Z analizy zapisów tego aktu prawa miejscowego wynika, że na dzień wyceny działka nr a znajduje się na terenie oznaczonym w planie symbolem 1KD-D (tereny dróg publicznych dojazdowych) oraz 1TK (tereny obsługi transportu samochodowego), działka nr c na terenie oznaczonym symbolem 2KD-D (tereny dróg publicznych dojazdowych) a działka nr b: 12ZC (tereny cmentarzy) i w nieznacznej części 3KD-D (tereny dróg publicznych dojazdowych). Natomiast na dzień wywłaszczenia nieruchomości (sprzedaży) przedmiotowa nieruchomość objęta była decyzją Naczelnika Miasta i Gminy w [...] z dnia 5 września 1987 r., nr [...], zatwierdzającą plan realizacyjny zagospodarowania m.in. przedmiotowych działek cmentarzem i drogami dojazdowymi. Zarówno w chwili wywłaszczenia nieruchomości, jak i w chwili dokonywania wyceny oraz podejmowania rozstrzygnięcia obowiązywały akty planistyczne, które w tożsamy sposób określały przeznaczenie wywłaszczanych i następnie zwracanych nieruchomości. Zatem stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia nie różnił się od stanu z dnia zwrotu. Dodatkowo należy jedynie odnotować, że przedmiotowa nieruchomość zarówno w chwili zawierania umowy sprzedaży (w trybie wywłaszczeniowym), jak i w chwili wyceny była niezabudowana, niezalesiona i niewydzierżawiona oraz użytkowana rolniczo. Z uwagi na unormowanie art. 154 ust. 1-3 u.g.n. faktyczne użytkowanie nieruchomości nie mogło być brane pod uwagę przy szacowaniu nieruchomości. Dlatego zarzuty skarżącego nie mogły zostać uwzględnione.

Mając na uwadze powyższe Sąd uznał, że skarga jest nieuzasadniona i na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzekł jak w sentencji.