Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 834/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2010-07-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 3, ust. 4, ust. 6, art. 87 ust. 3
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 58, art. 24 par. 3, art. 26 par. 3, art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 4 ust. 4, par. 50 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 152 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 145 ust. 1 pkt 1 litc. c, art. 152, art. 200, art. 205 par. 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: par. 18 ust. 1 pkt 1 lit. a, par. 6 pkt 6
journal: Dz.U. 2002 nr 163 poz 1348
law: Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Kwiecińska Sędziowie Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Sędzia WSA Jakub Zieliński (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lipca 2010r. sprawy ze skargi A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ; I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy K. z dnia [...] r. znak [...] II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu na rzecz skarżącego A.K. kwotę 5.617,- (pięć tysięcy sześćset siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. stwierdza, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. /-/ J.Zieliński /-/ M.Kwiecińska /-/ D.Rzyminiak-Owczarczak


UZASADNIENIE

W dniu 25 października 2002 r. A. K. zawarł umowę sprzedaży, której przedmiotem była między innymi nieruchomość stanowiąca działkę o nr [...]. Z tego powodu Wójt Gminy K. wszczął postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty należnej w wyniku wzrostu wartości ww. nieruchomości, a w dniu [...] 2003r. wydał decyzję ustalającą przedmiotową opłatę - w kwocie 145.784,62 zł.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł A. K. W dniu [...]2003r. działając na podstawie art. 132 § 1 k.p.a. Wójt Gminy K. uchylił zaskarżoną decyzję, wskazując w uzasadnieniu, iż w operacie szacunkowym zostały popełnione błędy, nie precyzując bliżej o jakie uchybienia chodziło.

W dniu [...] r. Wójt Gminy K. wydał decyzję ustalającą opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości sprzedanej przez A. K. na kwotę 140.141,22 zł.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł A. K., zarzucając, iż sporządzony przez biegłą A. P. operat szacunkowy zawierał błędy. A. K. złożył jednocześnie wniosek o przywrócenie terminu do wniesienia przedmiotowego odwołania.

Postanowieniem z dnia [...] 2006r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie art. 123, art. 124, art. 39, art. 42, art. 43, art. 44, art. 58, art. 59 § 1 k.p.a. odmówiło przywrócenia terminu do wniesienia odwołania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpoznaniu wniosku A. K. o ponowne rozpatrzenie sprawy, utrzymało w mocy rozstrzygnięcie z [...] 2006r.

Na decyzję tą skargę wniósł A. K.. Wyrokiem z dnia 18 października 2006r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] 2006r.

Decyzją z dnia [...] 2007r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. uchyliło zaskarżoną decyzję Wójta Gminy K. z dnia [...] 2003r. w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez organ I instancji.

Po kolejnym rozpoznaniu sprawy, w dniu [...] 2008r. Wójt Gminy K. wydał ma podstawie art. 104 § 1 k.p.a., art. 85 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, (Dz.U. nr 80 z 2003r. poz. 717 z późn. zm) oraz art. 36 ust. 3, 4, 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, (Dz.U z 1999r. nr 15, poz. 139 z późn. zm) oraz § 29 uchwały nr [...] Rady Gminy K. z dnia [...] 1998r. (Dziennik Urzędowy Województwa Poznańskiego [...]) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi P., w obszarze terenów zainwestowanych, decyzję ustalającą opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr ewidencyjny gruntu [...], sprzedanej przez A. K. na kwotę 136.062,76 zł.

Odwołanie od ww. decyzji wniósł pełnomocnik A. K. zarzucając:

- naruszenie art. 36 ust. 3, 6, 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, wskazując na brak podstaw do wydania decyzji w oparciu o przepisy ww. ustawy, a to w świetle art. 85 i art. 89 obecnie obowiązującej ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

- przekroczenie pięcioletniego terminu od uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego, do zgłoszenia roszczenia dotyczącego opłaty planistycznej;

- naruszenie art. 25 k.p.a. polegające na wydaniu aktu administracyjnego przez organ podlegający wyłączeniu oraz sporządzenie operatu szacunkowego przez osobę podlegającą wyłączeniu;

- błędy zawarte w operacie szacunkowym;

- naruszenie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, przejawiające się w uznaniu, iż wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ustalić należy w oparciu o wartość nieruchomości podobnych z dnia 25 października 2002r a nie dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to jest z dnia 12 czerwca 1998r.

Decyzją z dnia [...] 2009r. wydaną na podstawie art. 127 § 2, art. 138 § 1 k.p.a. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż wyjaśnienia zawarte w opinii rzeczoznawcy pozwalają w sposób jednoznaczny ocenić sposób szacowania nieruchomości i metodę dojścia do ustalonej w opinii wartości nieruchomości przed i po podziale. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało przy tym za w pełni zasadne wydanie decyzji przez Organ I instancji - na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, a wskazany w art. 36 ust. 6 i 7 ww. ustawy termin wniesienia roszczenia o zapłatę, winien być interpretowany w ten sposób, iż w terminie 5 lat od daty, w której plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący, organ winien zgłosić roszczenie czyli zawiadomić stronę o wszczęciu postępowania administracyjnego zmierzającego do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. uznało jako bezzasadny zarzut skarżącego dotyczący nieuwzględnienia wniosku o wyłączenie Wójta Gminy K., ponadto uznało, iż przyjęcie cen transakcyjnych nieruchomości rolnych, przez autorkę operatu szacunkowego, nastąpiło zgodnie z zasadami metody porównawczej.

Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. skargę wniósł pełnomocnik A. K., zarzucając:

- naruszenie art. 36 ust. 3, 6, 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, w zw z art. 85 i art. 89 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przejawiającym się w przyjęciu, iż dopuszczalne jest ustalenie wobec A. K. opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, gdy prawidłowa wykładnia i zastosowanie winny doprowadzić do wniosku, iż konstytutywny charakter aktu administracyjnego ustalającego opłatę planistyczną, jak i fakt wydania decyzji w sprawie w dniu 14 maja 2003r. powoduje, iż w świetle art. 85 i art. 89 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie ma podstaw prawnych do wydania decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty w oparciu o uchyloną ustawę o zagospodarowaniu przestrzennym;

- naruszenie art. 36 ust. 3, 6, 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, przejawiające się w przyjęciu, iż zgłoszenie roszczenia nastąpiło w ciągu 5 lat od uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania terenu, gdy prawidłowa wykładnia i zastosowanie ww. przepisów winny doprowadzić do wniosku, iż "zgłoszeniem roszczenia" jest wydanie decyzji wymierzającej należności, a zatem jako takie nastąpiło po upływie 5 lat od uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania terenu;

- naruszenie art. 24 § 3 k.p.a. w zw z art. 26 § 3 k.p.a. polegające na wydaniu aktu administracyjnego przez organ I instancji podlegający wyłączeniu;

- naruszenie art. 84 § 2 zd. 1 k.p.a. w zw. z art. 24 § 3 k.p.a. polegające na sporządzeniu operatu przez osobę podlegającą wyłączeniu;

- naruszenie art. 7 i 77 k.p.a. przejawiające się w przyjęciu jako podstawy faktycznej sporządzenia operatu nieruchomości nie spełniających przesłanki "podobieństwa" o której mowa w § 4 ust. 1 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego;

- art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, przejawiające się w uznaniu, iż do obliczenia wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalić należy w oparciu o wartość nieruchomości podobnych z dnia 25 października 2002r. a nie dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to jest z dnia 12 czerwca 1998r.

W konkluzji skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi II instancji, ewentualnie o zwrócenie się do Trybunału Konstytucyjnego z zapytaniem w sprawie zgodności art. 36 ust. 7 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, w zakresie w jakim przepis ten odsyła do odpowiedniego stosowania art. 36 ust. 6 cyt. Ustawy, określającego termin zgłoszenia roszczenia z art. 2, art. 7, art. 64, art. 217 Konstytucji RP oraz wynikającymi z tych przepisów zasadami ochrony własności oraz zasadą określoności przepisów prawa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga pełnomocnika A. K. okazała się zasadna, jednak nie wszystkie podniesione w niej zarzuty zasługiwały na uwzględnienie.

Bezpodstawnym jest w szczególności zarzut skarżącego opierający się na przyjęciu, iż skoro w momencie wejścia w życie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003r (ustawa rozpoczęła obowiązywać 10 lipca 2003r.) decyzja Organu I instancji z dnia 14 maja 2003r. była prawomocna, to po przywróceniu terminu do wniesienia odwołania oraz po uchyleniu tej decyzji, stosowana być winna nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003r. Argumentacja taka mogłaby być rozważana w przypadku, gdyby do uchylenia decyzji doszło w wyniku np. wznowienia postępowania – jako trybu nadzwyczajnego. Uchylenie decyzji na skutek odwołania, do którego wniesienia termin został stronie przywrócony, nie jest takim nadzwyczajnym trybem. Chodzi tu bowiem o typową sytuację, gdy na przeszkodzie do wniesienia odwołania legło zdarzenie, o którym mowa w art. 58 k.p.a. które wskazuje, iż strona nie dochowała terminu do dokonania czynności bez swojej winy. W każdym takim przypadku mamy do czynienia z sytuacją, w której, gdyby nie zaistnienie takiej przeszkody, strona dochowałaby terminu do dokonania czynności (np. wniesienia odwołania). Pod względem skutków prawnych, uchylenie decyzji organu I instancji z dnia [...] 2003r. jest tożsame do hipotetycznej sytuacji, gdyby uchylenie decyzji nastąpiło w wyniku wniesienia w terminie odwołania od decyzji. Przeciwne stanowisko – zaprezentowane w skardze – powodowałoby nierówne traktowanie podmiotów występujących w analogicznych postępowaniach administracyjnych, a w skrajnych wypadkach mogłoby nawet dochodzić do manipulacji skutkujących stosowaniem przepisów innej ustawy, według których dane zagadnienie prawne winno być rozstrzygnięte.

Nie ma racji skarżący zarzucając, iż do zachowania terminu wskazanego w art. 36 ust. 6 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, konieczne jest wydanie prawomocnej decyzji, a nie jedynie wszczęcie postępowania administracyjnego. To stanowisko stoi w sprzeczności z ugruntowanym w orzecznictwie poglądem, iż wszczęcie postępowania administracyjnego zmierzającego do ustalenia opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości, przerywa bieg przedmiotowego 5-cio letniego terminu. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 marca 2009r. sygn. akt II OSK 438/08 LEX nr 525858,)

Nie sposób odnieść się do zarzutu naruszenia Konstytucji RP w zakresie regulacji zawartej art. 36 ust. 6-7 ustawy o planowaniu przestrzennym. Zarzut ten nie został bliżej uzasadniony, a Sąd z urzędu takiej sprzeczności nie stwierdził. W szczególności niezasadnym jest odwoływanie się przez skarżącego do prawa daninowego. Kwestia ta była przedmiotem rozważań Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu w uzasadnieniu wyroku z dnia 16 grudnia 2008r. (sygn. II SA/Po 723/08).

W toku rozprawy przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym, w dniu 14 lipca 2010r. skarżący powołał się również na orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010r. (sygn. akt P 58/08). Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał jednak, iż ww. orzeczenie odnosi się do innej – aniżeli zaistniała w przedmiotowej sprawie – sytuacji, gdy uprzednio uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przedmiotowej sprawie nie doszło do takiej sytuacji, a nowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony, zanim upłynął ww. termin, a więc przed utratą mocy uprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Już ta okoliczność wskazuje jednoznacznie, iż opisane powyżej orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego – wbrew zarzutom skarżącego – nie może odnosić się do niniejszej sprawy.

Sąd nie podzielił zarzutu skarżącego, dotyczącego przyjętej w operacie daty, dla której ustalono wartość przedmiotowej nieruchomości. Pełnomocnik A. K. wykazywał, że biegła obowiązana była do porównania wartości nieruchomości między dniem 11 czerwca 1998r. kiedy nie posiadała ona przeznaczenia, a dniem 12 czerwca 1998r. kiedy już takie przeznaczenie posiadała, (k. 7 akt sądowych). Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w ust. 2, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w ust. 3, ustala się na dzień jej zbycia. Z kolei w § 50 ust 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U 2004 nr 207, poz. 2109) wskazano, iż: przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia (...) opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie. Zgodnie z ust. 2 ww. przepisu przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny z dnia zbycia nieruchomości. Tak więc w tym zakresie operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo.

Nie ma racji skarżący przekonując, iż w przedmiotowej sprawie doszło do naruszenia art. 24 § 3 k.p.a. w zw z art. 26 § 3 k.p.a. Wyłączenie pracownika organu administracji publicznej może nastąpić w sytuacjach wskazanych w art. 24 k.p.a. Skarżący nie wykazał aby w przedmiotowej sprawie zaistniała którakolwiek z okoliczności przewidzianych w tym przepisie.

Nie podlegała również wyłączeniu biegła sporządzająca operat szacunkowy. Żaden przepis nie przewiduje wyłączenia biegłego tylko dlatego, że w kolejnych postępowaniach sporządzał lub brał udział w sporządzaniu opinii. Również w toku kolejnego rozpoznania sprawy organ I instancji będzie musiał rozstrzygnąć, czy wystarczającym będzie uzupełnienie przez biegłą E. J. sporządzonego operatu szacunkowego, wg wytycznych Sądu, czy też należy dopuścić dowód z opinii innego biegłego, który sporządzi nowy operat szacunkowy.

Operat szacunkowy podlega ogólnym zasadom oceny dowodów. Oznacza to, że zarówno sądy administracyjne jak i organy administracyjne mają obowiązek ocenić - na podstawie art. 80 k.p.a. - dowodową wartość operatu szacunkowego. Dowód ten winien w przypadku opłaty planistycznej wykazywać różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia tego terenu, obowiązującego przed zmianą planu. Złożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu wykonawczym, w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, (por. wyrok NSA z 27 lutego 2008r. sygn. akt II OSK 103/07).

W przedmiotowej sprawie Sąd dopatrzył się istotnych wad operatu szacunkowego, sporządzonego przez E. J., których nie dostrzegły orzekające w sprawie organy obu instancji. Z operatu szacunkowego wynika w szczególności, iż przy określaniu wartości nieruchomości gruntowej rolnej i przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, a dla określenia wartości nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę zagrodową zastosowano podejście porównawcze, metodę porównania parami, nadto dla określenia wartości gruntu poddano analizie ceny transakcyjne nieruchomości podobnych.

Analiza Tabeli nr 1 – dot. nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny użytkowane rolniczo - (str. 10 operatu szacunkowego), wynika, iż biegła przyjęła do porównania jedynie 10 nieruchomości, mimo, iż zgodnie ze standardami (§ 4 ust 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz.U. z 2004r. nr 207, poz 2019) metoda skorygowanej ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych (charakteryzujących się szczególnym podobieństwem do nieruchomości badanej), przyjętych do porównań. Tym samym już w tym miejscu naruszone zostały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, (Dz.U z 2004r. nr 261. poz. 2603) oraz ww. rozporządzenia wykonawczego.

Ponadto – co nader istotne – już pobieżna ocena przyjętych do porównania nieruchomości (Tabela nr 1) poddaje pod wątpliwość, czy przyjęte do porównania nieruchomości spełniają kryterium szczególnego podobieństwa do nieruchomości badanej. Oczywistym jest, iż w przyjętym przez biegłą przedziale czasowym mogło nie być innych podobnych do badanej nieruchomości, usytuowanych w pobliżu, które byłyby przedmiotem transakcji. Informacja taka winna jednak znaleźć się w operacie szacunkowym, jako uzasadnienie odstępstwa od reguły i przyjęcia do porównania nieruchomości położonych w znacznej odległości od nieruchomości badanej. W operacie szacunkowym. W przedmiotowej sprawie takiej informacji jednak nie ma i nie sposób rozeznać się jakie było kryterium doboru porównywanych nieruchomości. Nie potrzeba przy tym wiedzy specjalnej aby stwierdzić, iż z punktu widzenia rynku nieruchomości, transakcje sprzedaży nieruchomości w gminie K. ze szczególnym uwzględnieniem miejscowości P., położonej w bezpośrednim sąsiedztwie miasta P., autostrady A2 i drogi krajowej Poznań - Wrocław oraz nieruchomości w miejscowości G. gmina K., różniły się diametralnie. Również wielkość porównywanych w Tabeli nr 1 nieruchomości różni się znacząco. Okoliczności wskazane powyżej winny zostać w sporządzonym operacie szacunkowym precyzyjnie wyjaśnione, a do porównania winny być zakwalifikowane nieruchomości najbardziej podobne, spośród wszystkich będących przedmiotem transakcji w badanym okresie.

Podobne zarzuty należy postawić w przypadku porównania nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami. Mimo, iż z operatu szacunkowego wynika, że i w tym przypadku biegła zastosowała metodę badawczą – podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, biegła zestawiła do porównania nie kilkanaście, lecz jedynie siedem nieruchomości, w tym kilka znacznie odbiegających położeniem i wielkością w stosunku do nieruchomości badanej.

Biegła naruszając przepis art. 152 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, nie wyjaśniła w operacie szacunkowym trafności wyboru przyjętych metod badawczych – przypomnieć należy, że zastosowano różne metody badawcze, dla różnych – z punktu widzenia ich przeznaczenia – nieruchomości. Nie kwestionując w tym miejscu zasadności takiej decyzji biegłej, Sąd zważył, iż kwestia ta musi zostać precyzyjnie wyjaśniona, w sposób dający organom prowadzącym postępowanie administracyjne, możliwość kontroli tej decyzji biegłej. Sporządzony przez biegłą operat szacunkowy kwestii tej nie wyjaśnia i w obecnym stanie nie pozwala niestety na wykluczenie zarzutu dowolności przyjętych metod badawczych.

O ile biegła szczegółowo przeanalizowała kwestię wartości gruntów przeznaczonych w ramach badanej nieruchomości pod drogi, przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, o tyle próżno szukać takiej wyceny wartości nieruchomości po zmianie planu miejscowego. Nie można przy tym zgodzić się z twierdzeniem biegłej przyjętym w piśmie z dnia 8 kwietnia 2008r., iż grunt przeznaczony pod drogę stanowi zaledwie 11 % (całości nieruchomości, przyp. Sądu), co nie jest znaczną częścią. Zdanie to jest prawdziwe jedynie w stosunku do nieruchomości o nr [...], z której następnie wydzielono i sprzedano działkę o nr [...]. Z wypisu z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (pismo Urzędu Gminy K. z dnia 30 października 2007r.), wynika, iż z ogólnej wielkości działki nr [...], aż ok. 1790 m2 było przeznaczonych pod drogi - wg planu miejscowego z 1986r. i aż ok. 1856 m2 – wg planu miejscowego z 1998r. Powyższe wskazuje, że nie 11% jak wskazuje biegła ale ponad 18% tej nieruchomości było przewidziane pod drogi. Do tej okoliczności biegła się nie odniosła, a to przecież sprzedaż nieruchomości o nr [...] spowodowała wszczęcie postępowania administracyjnego, w tym sporządzenie operatu szacunkowego. W świetle treści wskazanego powyżej pisma biegłej z dnia 8 kwietnia 2008r. i wskazanej powyżej rażącej różnicy danych zawartych w tej korespondencji i danych rzeczywistych, w kolejnym postępowaniu koniecznym będzie odniesienie się do tych różnic i precyzyjne wskazanie, czy procentowo wskazana część nieruchomości [...] przeznaczona pod drogi, może być określona użytym przez biegłą – w ww. korespondencji - sformułowaniem "znaczna część" nieruchomości, a jeżeli tak, to jakie są wnioski biegłej co do ceny części nieruchomości przeznaczonej pod drogi.

Konstatując powyższe należy podkreślić, iż w przedmiotowym postępowaniu opinia biegłej była najistotniejszym dowodem w sprawie. Powyżej opisane uchybienia w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego, musiały skutkować – na podstawie art. 145 pkt. 1 lit. c) uchyleniem zaskarżonej decyzji, a także uchyleniem poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. Organy obu instancji nie dostrzegając wskazanych powyżej uchybień w zakresie sporządzenia operatu szacunkowego dopuściły się istotnych uchybień proceduralnych (art. 80 k.p.a.), mogących mieć wpływ na treść wydanych w obu instancjach decyzji.

Na podstawie art. 152 p.p.s.a. Sąd orzekł, iż zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.

W toku kolejnego rozpoznania sprawy, organ I instancji winien zadbać, by uzupełniony lub sporządzony na nowo operat szacunkowy, był zgodny z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, (Dz.U z 2004r. nr 261. poz. 2603) oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz.U. z 2004r. nr 207, poz 2019), a w szczególności uwzględniał wskazane w niniejszym uzasadnieniu wytyczne.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200, art. 205 § 2 p.p.s.a. w zw. z § 18 ust. 1 pkt 1 lit a), w zw z § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, (Dz. U. z 2002r, nr 163, poz. 1348).

/-/ J.Zieliński M.Kwiecińska /-/ D.Rzyminiak-Owczarczak

Za nieobecnego sędziego korzystającego

z urlopu uzasadnienie wyroku podpisał

sędzia D.Rzyminiak-Owczarczak

MK