Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1064/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-01-11 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 59 ust.1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Agnieszka Nawara-Dubiel Sędziowie: WSA Mirosław Bator (spr.) WSA Iwona Niżnik-Dobosz Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 14 czerwca 2017 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz skarżącego S. K. kwotę 980 (dziewięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 13 marca 2012 r. nr [...] działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 1-9 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy oraz art. 104 K.p.a. po rozpatrzeniu wniosku A. L. oraz M. L. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i naziemnymi miejscami postojowymi na działkach nr [...] i [...] obr. [...] wraz z infrastrukturą techniczną na działkach nr [...],[...],[...] obr. [...] wraz z budową wjazdu na działkach nr [...],[...],[...] obr. [...] przy ul. [...] w K.". W uzasadnieniu wskazano, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym w art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ uzyskał wymagane opinie i uzgodnienia. W toku postępowania ustalono, że spełnione zostały łącznie przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Do decyzji zostały dołączone, stanowiące jej integralną część: Załącznik nr [...] - warunki zabudowy, Załącznik nr [...] - część tekstowa wyników analizy urbanistyczno - architektonicznej, Załącznik nr [...] - część graficzna warunków zabudowy, Załącznik nr [...] - część graficzna wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej.

Od opisanej wyżej decyzji organu I instancji, odwołanie złożył S. K. oraz Z. K. niebędąca stroną postępowania. Odwołanie zostało złożone z uchybieniem ustawowego terminu, jednak wraz z nim złożono wniosek o przewrócenie terminu do jego złożenia. Postanowieniem z dnia 22 czerwca 2012 r. sygn. [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze odmówiło S. K. przywrócenia terminu do wniesienia odwołania stwierdzając jednocześnie, że odwołanie Z. K. jest niedopuszczalne ze względu na fakt, iż nie posiada ona w przedmiotowym postępowaniu statusu strony. Na skutek skargi złożonej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zapadł wyrok z dnia 29 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Kr [...], w którym uchylono zaskarżone postanowienie Kolegium. Po przeprowadzeniu czynności dowodowych wskazanych przez Sąd i ponownym rozpatrzeniu wniosku o przywrócenie terminu do wniesienia odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wydało postanowienie z dnia 8 sierpnia 2013 r. sygn. [...], w którym po raz kolejny odmówiło przywrócenia S. K. terminu do wniesienia odwołania. Na skutek złożonej skargi postanowienie to zostało wyrokiem WSA w Krakowie z dnia 9 stycznia 2014 r. sygn. akt II SA/Kr [...] uchylone. Złożona przez inwestora skarga kasacyjna od tego wyroku została wyrokiem NSA z dnia 17 grudnia 2015 r. sygn. akt II OSK [...] oddalona. Mając na uwadze uwagi i zalecenia Sądów zawarte w ww. wyrokach Samorządowe Kolegium Odwoławcze, postanowieniem z dnia 30 marca 2016 r. przywróciło S. K. termin do złożenia odwołania w przedmiotowej sprawie. Pismem z dnia 4 kwietnia 2016 r. zawiadomiono strony o prowadzeniu postępowania odwoławczego w przedmiotowej sprawie. W złożonym odwołaniu podniesiono, że teren inwestycji znajduje się w obszarze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wybudowany 4 - kondygnacyjny budynek wielorodzinny będzie "psuł" architekturę tego terenu i zasłaniał widoczność z domów jednorodzinnych. Poza tym podniesiono, że ul. [...] jest wąską drogą wewnętrzną, która nie może stanowić obsługi komunikacyjnej dla budynku wielorodzinnego. Sprzeciwiono się także realizacji garażu podziemnego, ze względu na obawę o stabilność budynku odwołującego się. Zakwestionowano także przedmiotową inwestycję ze względu na konieczność wycięcia pod jej realizację znajdujących się na terenie inwestycji drzew. Podniesiono także, że na skutek realizacji inwestycji warunki korzystania z nieruchomości odwołującego się ulegną pogorszeniu, a jej wartość spadnie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 14 czerwca 2017 r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w części obejmującej załącznik nr [...] pkt [...], załącznik nr [...] pkt [...] e, załącznik nr [...] pkt [...] tiret drugie, załącznik nr [...] pkt [...] tiret czwarte oraz załącznik nr [...] pkt 2d tiret piąte i szóste i załącznik nr [...] pkt 2e tiret czwarte i w tym zakresie orzeka w następujący sposób:

- pkt [...] załącznika nr [...] otrzymuje brzmienie: "Ustala się wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej: dla segmentu zlokalizowanego w północnej części terenu objętego wnioskiem (dz. nr [...] i [...]) w przedziale od 7,7 m do 9,8 m przy zastosowaniu dachu połaciowego, natomiast w przedziale od 10 m do 13 m do górnej krawędzi attyki w przypadku zastosowania dachu płaskiego. Dla segmentu zlokalizowanego w południowej części terenu objętego wnioskiem (dz. nr [...] i [...]) w przedziale od 4,3 m do 6,6 m przy zastosowaniu dachu połaciowego, natomiast w przedziale od 8 m do 10 m do górnej krawędzi attyki w przypadku zastosowania dachu płaskiego. Wysokości te wyznaczono zgodnie z § 7 ust. 4 Rozporządzenia. Powyższe wysokości mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku zgodnie z § 7 ust. 2 Rozporządzenia".

- pkt [...] załącznika nr [...] otrzymuje brzmienie: " Dla nowej zabudowy ustala się następujące zasady kształtowania geometrii dachu: kąt nachylenia połaci dachowych od 30°do 45°; wysokość głównej kalenicy dla segmentu zlokalizowanego w północnej części terenu objętego wnioskiem (dz. nr [...] i [...]) w przedziale od 10 m do 13m, dla segmentu zlokalizowanego w południowej części terenu objętego wnioskiem (dz. nr [...] i [...]) w przedziale od 8 m do 10 m; układ połaci dachowych: dach dwuspadowy lub wielospadowy, doświetlenie w formie okien połaciowych i/lub lukarn. Forma dachu jw. nie wyklucza możliwości wprowadzenia na fragmentach obiektu dachu płaskiego (w tym różnego rodzaju świetlików) tworzących akcenty kompozycyjne; kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki: równoległy lub prostopadły, przy czym kalenica główna dachu winna być usytuowana równolegle do dłuższego boku rzutu prostokątnego budynku; dopuszcza się dach płaski. Parametry te wyznaczono zgodnie z § 8 Rozporządzenia".

- pkt [...] tiret drugie załącznika nr [...] otrzymuje brzmienie:

"Pod względem ochrony zieleni:

W procesie inwestycyjnym należy bezwzględnie chronić następujące drzewa: Jesion rosnący przy południowej granicy działki nr [...]; Jesion rosnący przy budynku gospodarczym na działce nr [...]. Należy odpowiednio zabezpieczyć na czas budowy drzewa i krzewy (korony, pnie, systemy korzeniowe) na terenie budowy.

- prace ziemne oraz inne prace wykonywane ręcznie, z wykorzystaniem sprzętu mechanicznego lub urządzeń technicznych, wykonywane w obrębie korzeni, pnia lub korony drzewa lub w obrębie korzeni lub pędów krzewu, przeprowadza się w sposób najmniej szkodzący drzewom lub krzewom.

- należy dążyć do zachowania jak największej ilości rosnących na terenie planowanej inwestycji drzew i krzewów ozdobnych,

Zgodnie z przepisami ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody:

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew, których obwód pnia na wysokości 130 cm nie przekracza:

a/ 100 cm - w przypadku topoli, wierzb, kasztanowca zwyczajnego, klonu jesionolistnego, klonu srebrzystego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego,

b/ 50 cm - w przypadku pozostałych gatunków drzew; (art. 83 f ust. l1pkt 3 lit. a i b)

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewu albo krzewów rosnących w skupisku, o powierzchni do 25 m2 (art. 83f ust. 1 pkt 1)

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie krzewów na terenach pokrytych roślinnością pełniącą funkcje ozdobne, urządzoną pod względem rozmieszczenia i doboru gatunków posadzonych roślin, z wyłączeniem krzewów w pasie drogowym drogi publicznej, na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków oraz na terenach zieleni (art. 83f ust. 1 pkt 2)

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów, które rosną na nieruchomościach stanowiących własność osób fizycznych i są usuwane na cele niezwiązane z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 83f ust. 1 pkt 3a),

- nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzew lub krzewów owocowych, z wyłączeniem rosnących na terenie nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub na terenach zieleni.

W pozostałych przypadkach o możliwości usunięcia lub przesadzenia kolidujących z planowaną inwestycją drzew i krzewów, ostatecznie rozstrzyga zezwolenie, o którym mowa w art. 83 w związku z art. 83a ust. 1 ustawy o ochronie przyrody.

W przypadku, gdy wymagane jest uzyskanie zezwolenia na usunięcie drzewa lub krzewu z terenu nieruchomości wymagana jest zgoda właściciela tej nieruchomości Wniosek należy złożyć do właściwego organu tj. Prezydenta Miasta K. działającego przez Wydział Kształtowania Środowiska UMK, lub, w przypadku zaistnienia okoliczności, o których mowa w art. 90 ust. l i 2 ustawy o ochronie przyrody, do Marszałka Województwa [...], działającego przez Dyrektora Zespołu Parków Krajobrazowych Województwa [...].

Przed złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę inwestor może wystąpić do Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z wnioskiem o wydanie uzgodnienia w zakresie ochrony środowiska pod kątem ochrony zieleni, jeżeli uzyskanie tego dokumentu jest niezbędne do decyzji o pozwoleniu na budowę.

Podstawa prawna: art. 83, art. 83a, art. 83b, art. 83 c, art. 83d, art. 83e, art. 83f, art. 84, art. 85, art. 86, art. 87 ust. 3-8, art. 87a, art. 90 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t. jedn. Dz. U. z 2016 r. poz. 2134 ze zm.)".

- pkt. [...] tiret czwarte załącznika nr [...] otrzymuje brzmienie: "Zgodnie z "Programem obsługi parkingowej dla Miasta K.", przyjętym uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z dnia 29 sierpnia 2012 r. dla przedmiotowej lokalizacji i rodzaju zabudowy ustala się następujące wskaźniki liczby miejsc postojowych dla samochodów osobowych jako minimalne: 1,2 miejsca postojowego/1 mieszkanie.

Miejsca postojowe inwestor winien zrealizować we własnym zakresie, poza pasami drogowymi dróg publicznych".

- pkt 2d tiret piąte i szóste załącznika nr [...] otrzymuje brzmienie: "Pierwszy segment o wysokości do okapu mieszczącej się w przedziale od 7,7 m do 9,8 m (w razie zastosowania dachu połaciowego) lub w przedziale 10 m — 13 m do górnej krawędzi attyki (w przypadku zastosowania dachu płaskiego), mieszczący cztery kondygnacje nadziemne należy zlokalizować w północno - zachodniej części terenu objętego wnioskiem (dz. nr [...] i [...]). Drugi segment o wysokości do okapu mieszczącej się w przedziale od 4,3 m do 6,6 m (w razie zastosowania dachu połaciowego) lub w przedziale 8 m - 10 m do górnej krawędzi attyki (w przypadku zastosowania dachu płaskiego), mieszczący trzy kondygnacje nadziemne należy zlokalizować w południowej części terenu objętego wnioskiem (dz. nr [...] i [...]). Wysokość elewacji dla przedmiotowej inwestycji ustalono w oparciu o wysokości budynków znajdujących się na działkach usytuowanych w obszarze analizowanym oraz w odpowiedzi na wniosek inwestora. Parametry te pozostają w zgodzie z zasadą kontynuacji wysokości istniejących w obszarze budynków jednorodzinnych i wielorodzinnych (o małych gabarytach)".

- pkt 2 e tiret czwarte załącznika nr [...] otrzymuje brzmienie: "Mając na uwadze charakter proponowanej inwestycji (rysunki koncepcji Inwestora) oraz zasady kształtowania ładu przestrzennego, w tym oparte o koncepcję kontynuacji formy, a także istniejące w tym terenie architektoniczne tendencje - można uznać, że właściwa dla planowanego obiektu będzie forma dachu wielopołaciowego lub dwuspadowego, o kalenicy położonej na wysokości 10 m - 13 m w przypadku segmentu pierwszego w północnej części terenu inwestycji, oraz w przedziale 8 m - 10 m w przypadku segmentu drugiego w południowej części terenu inwestycji,, w układzie równoległym lub prostopadłym do ulicy, ponadto dopuszcza się dach płaski".

W pozostałym zakresie utrzymano zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, że ustalenie przez organ prowadzący postępowanie tego, jaki rodzaj zabudowy dominuje w analizowanym obszarze, pozwala następnie na określenie warunków zabudowy dla nowej inwestycji. Zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 u.p.z.p.- nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Oznacza to, że po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Instrument wydawania decyzji ustalających warunki zabudowy - jako dopuszczalny w odniesieniu do obszarów nieobjętych planem miejscowym - stanowi równoprawne źródło kształtowania sposobu zagospodarowania konkretnego obszaru. Nie ulega wątpliwości, że w ramach władztwa planistycznego - uchwalając plan miejscowy - organy gminy w sposób kompleksowy i zazwyczaj dotyczący większego terenu określają przyszłe przeznaczenie danego terenu, kreując jednocześnie rozwój gminy lub jej części. Z kolei decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest pod kątem konkretnie zdefiniowanego zamierzenia, a proces dochodzenia do pozytywnych konkluzji kształtujących dany stosunek administracyjny odbywa się na podstawie zasady dobrego sąsiedztwa, a więc poprzez nawiązanie do zabudowy istniejącej w tzw. obszarze analizowanym. W przedmiotowej sprawie stan faktyczny został ustalony na podstawie analizy architektoniczno-urbanistycznej sporządzonej przez osobę uprawnioną w rozumieniu art. 60 ust. 4 u.p.z.p. mgr inż. arch. [...], datowanej nadzień 14 listopada 2011 r. Analiza obejmuje część tekstową i graficzną. Analiza została w toku postępowania odwoławczego na wezwanie Kolegium zaktualizowana, uzupełniona i doprecyzowana aneksem z dnia 15 maja 2017 r. W aneksie tym potwierdzono w szczególności, że przeprowadzona w 2011 r. analiza zachowała swoją aktualność pomimo, iż stan zagospodarowania obszaru analizowanego uległ od tamtego czasu pewnym zmianom. Punktem odniesienia dla kształtowania poszczególnych parametrów nowej zabudowy była bowiem zabudowa bezpośrednio sąsiadująca z terenem inwestycji, a w tym zakresie nie zaszły w obszarze żadne istotne zmiany. Celem weryfikacji przesłanki ustalenia warunków zabudowy określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Analiza zawiera część tekstową i graficzną. W analizie wskazano, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania na terenie działek nr [...] i [...] obr [...] jedn. ew. Podgórze przy ul. [...] w K. wyznaczono obszar analizowany w odległości przekraczającej trzykrotność długości frontu terenu inwestycji -jego boku przylegającego do ul. [...], z której będzie odbywał się zjazd na teren inwestycji. Poszerzenie granic obszaru analizowanego uzasadniono w analizie potrzebą uwzględnienia faktu, że teren inwestycji położony jest na styku dwóch obszarów o całkowicie różnym charakterze zabudowy - z jednej strony enklawy budynków jednorodzinnych, stanowiących obudowę ulic [...] i [...], z drugiej terenu intensywnej zabudowy wielorodzinnej dostępnej przede wszystkim od ul. [...], związanej z os. [...]. Powoduje to, że teren inwestycji winien być zabudowany przy uwzględnieniu charakteru obu tych obszarów stanowiąc strefę przejściową. Stąd też potrzeba uwzględnienia szerszego kontekstu urbanistycznego niż .minimalny wymagany w Rozporządzeniu. Sposób ustalenia frontu terenu inwestycji jak również wyznaczenia obszaru analizowanego nie budzi zastrzeżeń, wynika bowiem z analizy i został w niej uzasadniony. Ze sporządzonej analizy wynika, że teren inwestycji położony jest w [...] części K., w rejonie ulic [...]. Obszar analizowany cechuje wysokie nasycenie zielenią zarówno wysoką jak i niską. Jest to teren ulegający stopniowym przekształceniom z terenu o charakterze podmiejskiego osiedla domów jednorodzinnych w teren zabudowany intensywniej, budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Tendencję tę potwierdza także aneks do analizy sporządzony w toku postępowania odwoławczego, z którego wynika, iż od czasu sporządzenia analizy w obszarze analizowanym powstały nowe budynki, przede wszystkim wielorodzinne, choć nie w najbliższym sąsiedztwie terenu inwestycji. Bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji stanowią budynki jednorodzinne. Analizując funkcję zabudowy w obszarze analizowanym podano, że występuje w nim zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, wielorodzinna, drogi publiczne oraz obiekty infrastruktury technicznej. W związku z powyższym uznano, że planowane zamierzenie, jako obejmujące budowę budynku wielorodzinnego o niewielkiej skali stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy zastanej w obszarze analizowanym. W załączniku nr [...] do decyzji podano działki spełniające warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wymieniając działki nr [...] i [...] obr. [...]. Działki te zabudowane są budynkami wielorodzinnymi, a jak wynika z załącznika graficznego dostępne są z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji - ul. [...]. Nie budzi zatem wątpliwości, że warunek kontynuacji funkcji zabudowy został w przedmiotowej sprawie spełniony. Stosownie do § 5 Rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. W przedmiotowej sprawie wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do sumy powierzchni terenu inwestycji został określony w decyzji w przedziale od 22% do 30% w oparciu o przepis § 5 ust. 2 Rozporządzenia. Dodatkowo ustalono minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 40%. Analiza obejmuje wykaz wszystkich działek w obszarze analizowanym wraz z wskaźnikami powierzchni zabudowy na nich występującymi. Wynika z niego, że średni wskaźnik z obszaru analizy wynosi 29,3%, natomiast średni wskaźnik obliczony dla zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej o gabarytach zbliżonych do budynków jednorodzinnych wynosi 22%. Wyniki te uznano za właściwe ograniczenia przedziału, w jakim mieścić ma się ustalony wskaźnik dla inwestycji przedmiotowej. Konstatację tę potwierdzono w sporządzonym w toku postępowania odwoławczego aneksie wskazując, że nowopowstała w obszarze analizowanym zabudowa znajduje się w takiej odległości od terenu inwestycji, że jej powstanie nie powinno zmieniać parametrów dla przedmiotowej inwestycji ustalonych na podstawie dotychczasowego stanu zagospodarowania obszaru analizy. Przedstawione uzasadnienie, jak i przyjęte ustalenia, Kolegium uznaje za prawidłowe.

Stosownie do § 6 Rozporządzenia szerokość elewacji frontowej wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Jednak dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Średnia z obszaru analizowanego została obliczona na ok. 15 m, przy czym dla zabudowy wielorodzinnej wynosi ona ok. 59 m. Autorka analizy wskazała jednak na zasadność odstąpienia w przedmiotowej sprawie od reguły ogólnej na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia i wyznaczenie dopuszczalnej szerokości w przedziale 11 - 25 m dla każdego z dwóch odrębnych segmentów przedmiotowego budynku, które połączone będą jedynie garażem podziemnym. Uzasadniając to ustalenie w analizie oraz w aneksie sporządzonym w toku postępowania odwoławczego wskazano po pierwsze na potrzebę uwzględnienia najbliższego sąsiedztwa terenu inwestycji, jakie stanowią budynki jednorodzinne. Po drugie uwzględnienia wymaga charakter planowanego budynku, który będzie obiektem wielorodzinnym. Po trzecie wskazano, że budynki wielorodzinne w obszarze analizowanym z reguły projektowane są w ten sposób, aby zmniejszając ich wysokość jednocześnie zwiększać ich szerokość i powierzchnię przy jednoczesnym rozczłonkowaniu bryły, co powoduje wrażenie mniejszych gabarytowo obiektów. Wskazano także na potrzebę stworzenia swoistej strefy przejściowej pomiędzy zabudową jednorodzinną a wielorodzinną i w tym kontekście na potrzebę uwzględnienia parametrów znajdujących się najbliżej budynków -jednorodzinnego na działce [...] (jak wskazano w aneksie do analizy obecnie [...]) oraz wielorodzinnego na dz. nr [...]. Mając na uwadze wszystkie powyższe okoliczności, a także wyliczenia analizy, ustalono dopuszczalny przedział, w jakim kształtować mogą się elewacje frontowe dwóch segmentów planowanego budynku przyjmując dolną granicę przedziału na poziomie 11 m w nawiązaniu do szerokości elewacji budynku na dz. nr [...], natomiast górną na poziomie szerokości elewacji pojedynczego segmentu budynku na dz. nr [...]. Podane uzasadnienie za przyjęciem odstępstwa Kolegium uznaje za przekonujące, a wywody i dane podane w analizie za kompletne i rzetelne. Szerokość elewacji frontowej została zatem w przedmiotowej sprawie ustalona prawidłowo. Stosownie do § 7 ust. 1 Rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jeżeli wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Dopuszcza się inny sposób wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy. Jeśli chodzi o wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, ustalono go w przedmiotowej sprawie jedynie dla wariantu, w którym inwestor realizowałby dach płaski. Ponieważ dopuszczono jednak także stosowanie dachu połaciowego przeprowadzona analiza i jej wyniki dotknięte były brakiem, który wymagał uzupełnienia. Na wezwanie Kolegium analiza została zatem uzupełniona o ustalenia dotyczące wysokości przedmiotowego budynku do okapu, co będzie istotne w sytuacji, w której inwestor zdecyduje się na realizację dachu połaciowego. Na podstawie aneksu do analizy architektoniczno - urbanistycznej z dnia 15 maja 2017 r. dołączonego do akt sprawy ustalono, iż wysokość ta winna zawierać się w przedziale od 7,7 m do 9,8 m dla segmentu wyższego oraz od 4,3 m do 6,6 m dla segmentu niższego, realizowanego od strony zabudowy jednorodzinnej. Ustalenia te, jako wynikające z analizy i w niej uzasadnione, a także nawiązujące do wysokości budynków z obszaru analizowanego, w tym z najbliższego sąsiedztwa, Kolegium uznaje za prawidłowe. Na ich podstawie Kolegium wprowadziło również stosowne zapisy do załącznika nr [...] i nr [...] do decyzji, tak, aby ustalone warunki zabudowy były kompletne. Jeśli chodzi natomiast o geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i jej kierunek względem frontu działki oraz układ połaci dachowych), to zgodnie z § 8 Rozporządzenia ustala się ją na podstawie geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym. W przedmiotowej sprawie ustalono dla planowanej inwestycji alternatywnie dach połaciowy lub dach płaski, wykazując, że zarówno dachy spadziste jak i płaskie występują w obszarze analizowanym. W razie zastosowania dachu połaciowego wysokość kalenicy ustalono na poziomie 10 - 13 m dla wyższego segmentu oraz 8 - 10 m dla segmentu niższego, kąt nachylenia połaci dachowych ustalono w przedziale 30° - 45°, dopuszczono doświetlenie poddaszy oknami połaciowymi lub lukarnami. Kierunek głównej kalenicy ustalono jako dowolny z zastrzeżeniem, że główna kalenica winna być sytuowana równolegle do dłuższego boku rzutu prostokątnego budynku. Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym występują zarówno dachy płaskie jak i połaciowe, wysokości kalenic kształtują się na poziomie od 8 do 9 m przy budynkach jednorodzinnych, a na poziomie 13 - 21 m dla budynków wielorodzinnych, kąt nachylenia połaci dachowych występujący w obszarze analizy kształtuje się w przedziale 10° - 45°, występują poddasza doświetlane oknami połaciowymi i lukarnami, kalenice główne budynków przebiegają równolegle lub prostopadle do frontów działek. Z powyższego wynika, że ustalona geometria dachu nawiązuje do dachów występujących w obszarze analizowanym, co powoduje jednocześnie, że ustalenie jest zgodne z § 8 Rozporządzenia. Przyjęte ustalenia wynikają przy tym z analizy. Podsumowując, sporządzona w sprawie analiza wraz z dołączonym w toku postępowania odwoławczego aneksem jest kompletna i przekonująca i może być uznana za wiarygodny dowód na spełnienie podstawowej przesłanki ustalenia warunków zabudowy wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jak wykazano, ustalone na jej podstawie parametry przyszłej zabudowy ustalone zostały prawidłowo. Jeśli chodzi o warunki w zakresie ochrony zieleni, zostały one oparte o przepisy ustawy o ochronie przyrody obowiązujące w dacie orzekania przez organ I instancji. Ponieważ już po wydaniu kwestionowanej decyzji przepisy ustawy o ochronie przyrody w zakresie ochrony zieleni i zasad dotyczących ewentualnej wycinki drzew znajdujących się na terenie inwestycji uległy zmianie, Kolegium w tym zakresie uchyliło decyzję organu I instancji. Na podstawie nowych przepisów ustawy o ochronie przyrody oraz pozyskanej w toku postępowania odwoławczego aktualnej opinii Wydziału Kształtowania Środowiska UMK z dnia 25 kwietnia 2017 r. Kolegium orzekło w tym zakresie merytorycznie, wprowadzając do decyzji o warunkach zabudowy zapisy zgodne z aktualnym stanem prawnym regulującym ww. kwestię, obejmującym bezwzględnie wiążące reguły dotyczące ewentualnej wycinki znajdujących się na terenie inwestycji drzew. Kwestionowana decyzja nie zawierała także wiążących ustaleń co do wymaganej liczby miejsc parkingowych. Na podstawie aneksu do analizy oraz "Programem obsługi parkingowej dla Miasta K.", przyjętym uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z dnia 29 sierpnia 2012 r. Kolegium ustaliło wiążąco wymaganą liczbę miejsc postojowych przyjmując wskaźnik 1,2 miejsca w przeliczeniu na jedno mieszkanie, zastrzegając, że miejsca postojowe mają zostać zrealizowane poza pasami dróg publicznych. Jednocześnie zauważyć należy, ze organ I instancji, odnosząc się do treści wniosku inwestora, dopuścił realizację w ramach inwestycji garażu podziemnego. Ustalenia te pozwalają na realizację zawartego w decyzji wymogu, aby inwestor zapewnił wymaganą ilość miejsc parkingowych w obrębie terenu inwestycji. Ustalono, że przedmiotowe zamierzenie inwestycyjne ma pośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...], poprzez drogę wewnętrzną ul. [...], pozostającą w zarządzie ZIKiT. Powyższe wynika z pozyskanej opinii zarządcy drogi z dnia 24 października 2011 r. Jeśli chodzi o przesłankę ustalenia warunków zabudowy określoną w art. 61 ust. 1 pkt 3, tj. warunek aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu inwestycji było wystarczające dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego, na gruncie przedmiotowej sprawy nie budzi obecnie wątpliwości, że inwestor dysponuje aktualnymi warunkami technicznymi podłączenia nieruchomości do poszczególnych sieci infrastruktury technicznej. Na wezwanie Kolegium inwestor uzupełnił bowiem akta sprawy o aktualne warunki przyłączenia inwestycji do sieci elektroenergetycznej (informacja techniczna [...] S.A. z dnia 18 lipca 2016 r.), gazowej (informacja techniczna [...] Sp. z o.o. z dnia 18 lipca 2016 r.), wodociągowej i kanalizacyjnej (informacja techniczna MPWiK S.A. z dnia 23 czerwca 2016 r.). Jeśli natomiast chodzi o uzbrojenie terenu w zakresie drogi dojazdowej, spełnienie tego warunku potwierdza pozytywna opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 24 października 2011 r. (karta 77), wydana po zawarciu z inwestorem umowy na rozbudowę układu drogowego mającego stanowić obsługę komunikacyjną inwestycji (umowa z dnia 12 października 2011 r. nr [...] karty 72 - 76). Z opinii tej wynika, że projektowane uzbrojenie w zakresie drogi uznać należy za wystarczające dla obsługi przedmiotowego zamierzenia, a jego obsługa komunikacyjna ma się odbywać od drogi publicznej ul. [...] poprzez planowaną do rozbudowy drogą wewnętrzną ul. [...] oraz projektowany w ramach inwestycji zjazd. W ramach umowy o przebudowę układu drogowego inwestor zobowiązał się dostosować ul. [...] do parametrów ciągu pieszo - jezdnego o szerokości 5 m i nawierzchni utwardzonej wraz z odwodnieniem i oświetleniem. Na gruncie przedmiotowej sprawy nie budzi wątpliwości, że teren inwestycji nie wymaga zgody, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4 u.p.z.p., oraz że przedmiotowa decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, te zatem przesłanki ustalenia warunków zabudowy uznać należy za spełnione. Kolegium wskazało, że z przepisów u.p.z.p. nie wynika wymóg przeprowadzenia na terenie inwestycji wizji lokalnej. Zaniechanie jej przeprowadzenia nie stanowi zatem uchybienia, które mogłoby mieć wpływ na wynik niniejszego postępowania. Istotą decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest określenie sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego. Decyzja ta, co wynika w sposób jednoznaczny z przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie rodzi praw do terenu, jak również nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Samo wydanie takiego aktu administracyjnego nie powoduje żadnej zmiany w sferze praw rzeczowych. Decyzja ta nie ma bowiem mocy ograniczania cudzych praw do nieruchomości. Sama decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie uprawnia do rozpoczęcia prac budowlanych i stanowi jedynie o możliwości wykonania inwestycji planowanego rodzaju na przedmiotowej nieruchomości określając jednocześnie wskazane przepisami prawa warunki, jakie inwestycja ta ma spełniać. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy stanowi promesę dla pozwolenia na budowę i nie przesądza, że inwestycja taka powstanie. W toku postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę, ocenie organu podlegać będzie zgodność projektu budowlanego z przepisami techniczno - budowlanymi. Organ administracji architektoniczno - budowlanej działając na podstawie właściwych przepisów Prawa budowlanego dokona analizy, czy projekt budowlany nie narusza interesów osób trzecich. Jeżeli przedłożony projekt budowlany (projekt architektoniczno - budowlany i projekt zagospodarowania działki) będzie naruszał właściwe w sprawie przepisy szeroko pojmowanego Prawa budowlanego, nie będzie możliwości pozytywnego załatwienia sprawy o wydanie pozwolenia na budowę. Kwestie związane z samą realizacją planowanej inwestycji nie są zatem objęte zakresem niniejszego postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy.

Na tą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł S. K. zarzucając naruszenie:

1/ art. 77 § 1 K.p.a. w związku z art. 104 K.p.a. w związku z art. 136 § 1 K.p.a. w związku z art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 1 – 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu poprzez przyjęcie, że dla określenia miejsc postojowych wystarczy wskazanie, że inwestor zobowiązany jest zapewnić liczbę miejsc postojowych wg wskaźnika 1,2 miejsca w przeliczeniu na jedno mieszkanie, przy czym z uwagi na możliwość budowy garażu podziemnego inwestor zobowiązany jest zapewnić we własnym zakresie poza pasami drogowymi dróg publicznych miejsca postojowe dla zapewnienia prawidłowego funkcjonowania inwestycji;

2/ art. 77 § 1 K.p.a. w związku z art. 104 K.p.a. w związku z art. 136 § 1 K.p.a. w związku z art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 1 - § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. oraz § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy poprzez przyjęcie, że linia zabudowy powinna przebiegać wyłącznie przy zachowaniu odległości 6 m od granicy działki nr [...] obr. [...] z działką drogową z pominięciem odległości od działki dawnej [...];

3/ art. 77 § 1 K.p.a. w związku z art. 104 K.p.a. w związku z art. 136 K.p.a. w związku z art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 1 - § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. oraz § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa (...) poprzez przyjęcie, ze minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej na poziomie 40% dopuszczając wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, co powinno wynikać z analizy;

4/ art. 77 § 1 K.p.a. w związku z art. 104 K.p.a. w związku z art. 136 § 1 K.p.a. w związku z art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy i § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa (...) poprzez przyjecie, że wskaźnik elewacji frontowej wysokość winna zawierać się w przedziale od 7,7 m do 9,8 m dla segmentu wyższego oraz 4,3 do 6,6 m dla segmentu niższego;

5/ art. 77 § 1 K.p.a. w związku z art. 104 K.p.a. w związku z art. 136 § 1 K.p.a. w związku z art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 6 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa (...) poprzez przyjęcie, że wskaźnik geometrii dachu połaciowego wysokość kalenicy na poziomie 10 – 13 m dla wyższego segmentu oraz 8 – 10 m dla segmentu niższego kąt nachylenia połaci dachowych ustalono w przedziale 30- 45 stopni, co jest wynikiem analizy obszaru, którego dotyczy wniosek.

W konkluzji skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację użytą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania.

Przedmiotem kontroli sądu w niniejszym postępowaniu jest ocena legalności decyzji ustalającej warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego o nazwie budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i naziemnymi miejscami postojowymi. Organ II instancji wydał decyzję reformacyjną ustalając w niej parametry dla dwu segmentów planowanej zabudowy (w północnej i południowej części terenu) w zakresie dopuszczalnej wysokości budynków (dwóch) i geometrii dachu. Pozostałe zapisy zreformowanej decyzji dotyczyły kwestii ochrony zieleni i miejsc parkingowych.

Zgodnie z dyspozycją art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1073; zm.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1566. (dalej ustawa) zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Przepis art. 64 ust 4 ustawy stanowi, iż przepisy art. 51 ust. 3, art. 52, art. 53 ust. 3-5a i 5d, art. 54, art. 55 i art. 56 stosuje się odpowiednio do decyzji o warunkach zabudowy. Z kolei art.55 ustawy przesadza, iż decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę.

Przepisy ustawy wprost przesądzają, iż decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest wiążąca dla organu administracji architektoniczno-budowlanej przy wydawaniu decyzji o pozwolenie na budowę i ocenie projektu budowlanego. Organ winien wykazać zgodność projektu budowlanego z ustaleniami zawartymi w decyzji o warunkach zabudowy. Zapis o podobnym charakterze zawarty jest także w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 z późn. zm.). Mianowicie art. 35 ust 1 pkt 1 tej ustawy stanowi, iż przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko. Jak zasadnie wskakuje Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 czerwca 2017 r. II OSK [...] związanie wynikające z art. 55 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oznacza nie tylko obowiązek organu budowlanego wynikający z art. 35 ust. 1 pkt 1 p.b. (sprawdzenia zgodności projektu budowlanego z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy), lecz oznacza przede wszystkim zakaz postępowania wbrew oznaczonym wymogom decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Ustalenie tych warunków w decyzji o warunkach zabudowy to nie tylko oznaczenie parametrów samego planowanego obiektu, ale także ustalenie innych warunków i zasad, które powinna spełniać planowana inwestycja. Wynika to z funkcji decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, która polega na określeniu dopuszczalności danego zamierzenia inwestycyjnego z punktu widzenia przepisów prawa, oraz na wskazaniu warunków i zasad, którym inwestycja powinna odpowiadać.

Wprawdzie decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ma odmienny charakter od decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego – jest to decyzja, która określa urbanistyczno-architektoniczne ramy, w jakich dane przedsięwzięcie może być realizowane, to jednak jest jednym z etapów procesu inwestycyjnego. Na dalszym etapie tego procesu decyzja ta warunkować będzie konkretne rozwiązania zawarte w projekcie budowlanym i przez pryzmat decyzji o pozwoleniu na budowę oraz przepisów regulujących podstawy do jej wydania - także w aspekcie techniczno-budowlanym, właściwy organ oceniał będzie konkretne rozwiązania zawarte w projekcie budowlanym w zakresie ich zgodności z decyzją o ustaleniu warunków zabudowy. W tym znaczeniu decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie może abstrahować od rozwiązań i regulacji zawartych w ustawie Prawo budowlane. Jednym ze wskazań, jakie z tych reguł wynika jest wypracowana przez orzecznictwo koncepcja, iż wadliwym jest wydanie pozwolenia na budowę dla obiektów budowlanych (budynków) tj. więcej niż jednego obiektu, które jako część wspólną mają jedynie garaż podziemny, w sytuacji kiedy pozwolenie dotyczy tylko jednego obiektu. Zgodnie bowiem z art. 2 pkt 3 ustawy Prawo budowlane ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Jeżeli zatem mamy do czynienia z wieloma obiektami, które są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach to fakt ich połączenia na poziomie podziemnym nie czyni z nich jednego obiektu. Są to odrębne obiekty budowlane jodynie funkcjonalnie ze sobą związane. W tym sensie nie może być traktowany jako jeden budynek, zespół obiektów (dwa lub więcej) niepołączonych ze sobą częściami naziemnymi w stopniu pozwalającym na stwierdzenie, że jest to jeden obiekt w sensie architektonicznym.

Jak wskazuje Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w wyroku z dnia 8 października 2013 r. II SA/Kr [...] "w istocie obiekty, nazywane "segmentami", mają stanowić dwa budynki odrębne, niepołączone (nad powierzchnią ziemi) z budynkiem istniejącym. To, że wszystkie trzy budynki mają być "połączone" kondygnacją podziemną oznacza jedynie funkcjonalne ich powiązanie, a nie przesądza o rodzaju zamierzonej inwestycji. Warto też zwrócić uwagę, że w kontekście zagospodarowania przestrzennego, ładu urbanistycznego, parametrów zabudowy, istotne znaczenie mają właśnie obiekty nad powierzchnią ziemi, a nie ich części podziemne". Stanowisko to potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny który oddalił skargę kasacyjną od w/w wyroku wyrażając taki sam pogląd prawny jak zaprezentowane wyżej przez WSA w Krakowie (wyrok z 15 czerwca 2016 r. II OSK [...]).b Także w wyroku z 20 października 2016 r. II SA/Kr [...] Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wskazuje, iż połączenie budynków kondygnacją podziemną, oznacza jedynie funkcjonalne ich powiązanie, a nie przesądza o rodzaju inwestycji. W związku z tym obiekty niepołączone nad powierzchnią ziemi, a połączone kondygnacją podziemną stanowią odrębne budynki. Za wadliwość ustaleń w decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji nazwanej budową budynku (jednego) mieszkalnego wielorodzinnego, gdy w istocie postępowanie dotyczyło dwóch budynków połączonych jedynie garażem podziemnym Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie uznał w prawomocnym wyroku z dnia 1 kwietnia 2016 r. II SA/ Kr [...]. Konkludując należy wskazać, iż nie jest dopuszczalnym wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę dla budynków połączonych jedynie garażem podziemnym, gdy zamierzenie nazwane jest budową jednego tylko obiektu. W konsekwencji nie jest dopuszczalnym ustalenie warunków zabudowy dla takiego przedsięwzięcia.

W niniejszej sprawie organ wprawdzie ustala parametry zabudowy dla dwóch "segmentów" planowanej zabudowy, ale w ocenie sądu nie można uznać, że są to segmenty ale odrębne obiekty. Treść decyzji w wyrzeczeniu ustala warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego (jednego) jest sprzeczna dalszą rozbudowaną częścią i z uzasadnieniem. Wynika bowiem z niego, że przedsięwzięcie dotyczy budowy dwóch architektonicznie niezależnych obiektów połączonych jedynie garażem podziemnym (str. 8 uzasadnienia decyzjo II instancji) a więc które w rozumieniu ustawy Prawo budowlane są odrębnymi obiektami budynkami. W oparciu o taką decyzję właściwy organ nie mógłby legalnie wydać decyzji o pozwoleniu na budowę. Jak mowa wyżej, z uwagi na fakt, że i planowane zamierzenie w rozumieniu ustawy Prawo budowlane to w istocie budowa dwóch budynków (wg. ustaleń organu II instancji), pozwolenie na budowę musiało by dotyczyć właśnie dwóch budynków, tymczasem wiążąca decyzja o warunkach zabudowy ustala te warunki dla budynku a zatem jednego obiektu. W tym stanie rzeczy skarżona decyzja jak i też poprzedzająca ją decyzja organu I instancji jako wadliwe winny zostać wyeliminowane z obrotu prawnego.

Ponownie rozpoznając sprawę organ może wydać decyzję o ustaleniu warunków zabudowy dla przedmiotowego przedsięwzięcia jedynie po korekcie wniosku o jej wydanie dokonanej przez inwestora. Postępowanie o ustalenie warunków zabudowy toczy się bowiem na wniosek i wnioskiem organ jest związany w zakresie rodzaju przedsięwzięcia dla którego warunki zabudowy ustala.

W tym stanie rzeczy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a także 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji.