Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt III SA/Kr 1001/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2012-05-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6219 Inne o symbolu podstawowym 621
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Prezydent Miasta
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony akt
Powołane przepisy: article: Art. 146 par. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: Art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 pkt 1 i 3
journal: Dz.U. 2001 nr 71 poz 733
law: Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Piotr Lechowski Sędziowie WSA Elżbieta Kremer (spr.) WSA Maria Zawadzka Protokolant Honorata Kuźmicka-Wełna po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 maja 2012 r. sprawy ze skargi A. Z., C. Z. na akt Prezydenta Miasta zawarty w piśmie z dnia 13 czerwca 2011 r. nr [...] w przedmiocie odmowy przedłużenia umowy najmu lokalu socjalnego I. uchyla zaskarżony akt, II. przyznaje od Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na rzecz adwokata M. T. – J. Kancelaria Adwokacka ul. [...] w K kwotę 240,00 (słownie: dwieście czterdzieści) złotych tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, podwyższoną o stawkę podatku od towarów i usług obowiązującą dla tego rodzaju czynności w dniu orzekania.


UZASADNIENIE

Wyrokiem Sądu Rejonowego Wydział I Cywilny z dnia 26 stycznia 2005r. sygn. akt [...] nakazano C. i A. Z. aby opuścili i opróżnili z rzeczy lokal mieszkalny położony przy ul. A w K. Sąd ustalił, że w/w przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, którego obowiązek zapewnienia ciąży na Gminie.

W wyniku realizacji wyroku orzekającego eksmisję, Prezydent Miasta wydał w dniu 18.04.2008r. skierowanie znak [...] uprawniające C. i A. Z. do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego nr [...] położonego w budynku na os. B w K na czas oznaczony tj. na okres jednego roku, na zasadach czynszu socjalnego, która wygasła w dniu 17.11.2010r. Lokal obejmował jeden pokój, kuchnię oraz pomieszczenie przynależne o powierzchni użytkowej 35,04 m kw, w tym powierzchnia pokoju 19,39 m kw.

C. i A. Z., uprzednio poinformowani przez organ o możliwości przedłużenia umowy najmu na następny okres, o ile znajdują się w sytuacji uzasadniającej zawarcie umowy, złożyli w dniu 19.11.2010r. stosowny wniosek. Wniosek zawierał między innymi oświadczenie, że nie zbyli lub nie utracili tytułu prawnego do lokalu lub budynku mieszkalnego w całości lub w części oraz nie przekazali nieodpłatnie tytułu prawnego do lokalu lub budynku mieszkalnego w całości lub w cześci.

W odpowiedzi na wniosek Prezydent Miasta pismem z dnia 13 czerwca 2011r. znak [...] (doręczonym A. Z. w dniu 15.06.2011r.) odmówił realizacji wniosku, wyjaśniając, że procedury wyłaniania osób uprawnionych do skorzystania z pomocy mieszkaniowej Gminy zostały określone w uchwale Nr [...] Rady Miasta z dnia 24 października 2007r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy (Dz. Urz. Woj. z 5 grudnia 2007r., Nr 850, poz. 5589). Umowę najmu lokalu socjalnego, po upływie oznaczonego w niej czasu przedłuża się na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie umowy. Organ wyjaśnił przy tym, że chodzi o sytuację gdy wnioskodawca nie może zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych w innym lokalu oraz osiąga niskie dochody. W sprawie zachodzą jednak jak wyjaśnił organ okoliczności uzasadniające odmowę przedłużenia umowy najmu, gdyż C. Z. aktem notarialnym z 17.11.2009 r. rep. A nr [...] darowała wnukowi C. Z. zabudowaną nieruchomość położona w M przy ul. C. Wartość nieruchomości określono na kwotę 200,00o zł, która to kwota w przypadku ewentualnej sprzedaży umożliwiłaby zaspokojenie potrzeb wnioskodawców. Okoliczność ta zgodnie z § 30 ust. 8 w/w uchwały podstawę do odmowy przedłużenia umowy najmu, stanowiąc formę przekazania nieodpłatnie w całości lub w części tytułu prawnego do lokalu, budynku mieszkalnego lub innej nieruchomości, umożliwiającego samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na rzecz osoby, która wobec wnioskodawcy, małżonka lub osoby objętej wnioskiem, posiada potencjalny obowiązek alimentacyjny, osoby spokrewnionej albo powinowatej.

Po otrzymaniu w/w pisma C. oraz A. Z. wnieśli pismem z dnia 27.06.2011r. (data wpływu do organu w dniu 04.07.2011r.) wezwanie do usunięcia naruszenia prawa. W treści wezwania, nie zgadzając się z argumentacją organu odmowy przedłużenia umowy najmu, podnieśli, iż organ nie wziął pod uwagę, iż darowizna nieruchomości w M nie dotyczy A. Z., który jest stroną umowy najmu lokalu na os. B. Oświadczył on, że nigdy nie zbywał żadnej nieruchomości, nie figuruje w w/w akcie notarialnym a co więcej, nie miał wiedzy o zdarzeniu polegającym na darowaniu nieruchomości. Jeśli chodzi o C. Z. skarżący podnieśli, że jej podpis złożony pod wnioskiem mieszkaniowym powinien być uznany za nieważny ze względu na stan zdrowia (podeszły wiek, problemy ze wzrokiem). Wyjaśniając kwestię darowania przez nią nieruchomości – podali, że faktycznie przedmiotem darowizny była sama konstrukcja domu, bez dachu, bez wartości, co nie powinno mieć znaczenia dla oceny możliwości zaspokojenia przez budynek ten potrzeb mieszkaniowych.

Prezydent Miasta odpowiadając na w/w wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, pismem z dnia 21.07.2011r. (doręczonym C. Z. w dniu 26.07.2011r.) podtrzymał stanowisko w sprawie, informując, iż wobec braku tytułu prawnego do zajmowanego lokalu skarżący winni go opuścić a do czasu opuszczenia lokalu są zobowiązani uiszczać odszkodowanie w wysokości określonej w zarządzeniu Nr [...] Prezydenta Miasta z dnia 28 lipca 2009r. w sprawie określenia zasad ustalenia wysokości odszkodowania za zajmowanie bez tytułu prawnego lokalu wchodzącego w skład zasobu mieszkaniowego Gminy oraz zasad odstąpienia od procedury eksmisyjnej.

C. i A. Z. wnieśli następnie pismem z dnia 29.08.2011r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na w/w akt Prezydenta Miasta z dnia 13 czerwca 2011r. znak [...], wnosząc o uchylenie zaskarżonego aktu. Uzasadnienie skargi stanowiło relację skarżących z okoliczności opuszczenia przez nich mieszkania przy ul. A w K.

Pełnomocnik skarżących w piśmie z dnia 07.02.2012r. precyzując zarzuty skargi, wniósł o stwierdzenie bezskuteczności zaskarżonej czynności, wyjaśniając na wstępie kwestie zachowania terminu do wniesienia skargi w ten sposób, że pismo skarżących z dnia 27.06.2011r. należy traktować jako wezwanie organu do usunięcia naruszenia prawa, odpowiedź na wezwanie została odebrana przez skarżących w dniu 02.08.2011r. a skarga została przesłana do Sądu w dniu 01.09.2011r. za pośrednictwem organu. Następnie pełnomocnik przedstawił zarzuty naruszenia przez zaskarżony akt prawa materialnego poprzez błędną wykładnię i w konsekwencji niewłaściwe zastosowanie art. 4 ust. 1 i 2 w zw. z art. 14 ust. 1 i art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 pkt 1 i 3 i art. 23 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r.o ochronie lokatorów, mieszkaniowym zasobie Gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2001r., Nr 71, poz. 733) poprzez wprowadzenie w § 30 ust. 8 uchwały Rady Miasta bez dostatecznej podstawy prawnej kryteriów zawierania umów najmu lokalu socjalnego, odmiennych od tych, które wynikają z norm zawartych w wymienionych wyżej przepisach , co skutkowało odmową przedłużenia umowy najmu lokalu socjalnego skarżącym, naruszenia art. 32 i 75 Konstytucji poprzez przyjęcie, że przepis uchwały § 30 ust. 8 w/w uchwały stanowi przejaw pozaustawowego podjęcia działań utrudniającym skarżącym zaspokojenie ich potrzeb mieszkaniowych i jest sprzeczny z zasada równości, co skutkowało odmową przedłużenia umowy najmu lokalu socjalnego, naruszenia art. 7 Konstytucji poprzez przyjęcie, że wyniku uchwalenia § 30 ust. 8 uchwały doszło do przekroczenia granic samodzielności gminy poprzez ograniczenie realizacji ciążącego na niej ustawowego obowiązku (art. 14 ust. 1 ustawy) i skutkowało odmową przedłużenia umowy najmu lokalu socjalnego skarżącym a także zarzucono naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik postępowania tj. art. 9 kpa z uwagi na niepouczenie skarżących o przysługujących im środkach zaskarżenia czynności organów a także treści art. 52 § 3 p.p.s.a. Precyzując zarzuty skargi pełnomocnik w zakresie przepisów postępowania administracyjnego zauważył, że organy administracyjne mają szczególny obowiązek informacji wobec osób nieporadnych, którymi są skarżący (wiek, stan zdrowia) a polski kodeks postępowania administracyjnego odrzuca zasadę ignorantia iuris nocet i nakazuje pouczyć stronę o przysługujących jej prawach, a niedopełnienie przez organ obowiązku pouczenia strony należy traktować jako takie naruszenie prawa, które miało wpływ na wynik sprawy.

W zakresie naruszenia prawa materialnego pełnomocnik uściślił, iż zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, które ma obowiązek ustalić gmina na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego nie powinny cechować się dowolnością. Jak podał pełnomocnik, przepis art. 21 ust. 3 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów stanowi o kryteriach pierwszeństwa w wyborze osób, a nie o kryteriach wykluczających osoby spełniające warunki przedmiotowe. Z tego względu Rada gminy nie jest uprawniona do określenia kryteriów wykluczających osoby, spełniające warunki zamieszkiwania i dochodu do przedłużenia umowy najmu lokalu socjalnego, jak uczyniła to w przedmiotowej sprawie. Wskazał, że treść art. 4 ust. 2 i art. 21 ust. 3 w/w ustawy nie daje podstaw, aby do uchwały wprowadzać unormowania, które postawią w niekorzystnej sytuacji i bezpodstawnie zróżnicują sytuację osób znajdujących się w podobnych warunkach materialnych i mieszkaniowych, które być może kwalifikowałyby się do ubiegania się o wynajem lokali gminnych w świetle uregulowań uchwały, gdyby nie wprowadzono niekorzystnych dla nich postanowień. Jedynymi kryteriami winny być niezaspokojenie potrzeb mieszkaniowych i niskie dochody. Wyłączenie natomiast z kręgu osób uprawnionych do ubiegania się o wynajem lokalu z gminnego zasobu mieszkaniowego osób, które posiadają tytuł prawny do innego lokalu skutkuje nierównym traktowaniem podmiotów cechujących się takimi samymi cechami. Ponadto wyłączenie z kręgu osób uprawnionych do przedłużenia najmu osób, które zbyły lub przekazały nieruchomość stanowi wyraz odniesienia się do stanów przeszłych natomiast winno się uwzględniać aktualną sytuację strony. Szczególnie pełnomocnik podkreślił znaczenie zadania gminy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członkom wspólnoty samorządowej między innymi w formie najmu. Skarżący stanowią taką wspólnotę, co ma potwierdzać fakt zameldowania ich na pobyt stały w lokalu przy osiedlu B.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej odrzucenie z uwagi na niepoprzedzenie skargi wezwaniem do usunięcia naruszenia prawa, ewentualnie o oddalenie ze względów podanych w uzasadnieniu pisma Prezydenta z dnia 13.06.2011r. W piśmie z dnia 11.04.2011r. organ uzasadniając ponownie wniosek o odrzucenie skargi podał, że w jego ocenie postępowanie w przedmiocie przedłużenia umowy najmu lokalu socjalnego niesie ze sobą w każdym przypadku skutki cywilnoprawne. O ile pierwszy etap o zakwalifikowaniu i umieszczeniu na liście osób oczekujących na zawarcie umowy najmu nosi cechy działania administracyjnego organu to drugi etap - przedstawienie oferty lokalu i zawarcie umowy najmu (jak też jej przedłużenie) wiąże się z cywilnoprawną sferą działania organu. W efekcie organ przyjął, że odmowa ponownego zawarcia umowy najmu nie jest aktem z zakresu administracji publicznej i tym samym nie podlega kognicji sądu administracyjnego.

Odpowiadając na powyższe argumenty pełnomocnik skarżących w piśmie z dnia 23.04.2012 r., nie zgadzając się z argumentacją organu, zauważył w ślad za uchwałą Trybunału Konstytucyjnego sygn. akt w 10/93 z 27 września 1994r., że działalność gminy również w odniesieniu do mienia komunalnego nie opiera się wyłącznie na przepisach prawa cywilnego, ale ze względu na publicznoprawny status gmin i mienia komunalnego działalność ta opiera się na przepisach prawa samorządowego. Stąd działania i akty prawne podejmowane przez organy samorządu terytorialnego mogą być kwalifikowane jako działania z zakresu wykonywania administracji publicznej, mimo, że zmierzają do wywołania w przyszłości określonych skutków cywilnoprawnych, jeżeli tym działaniom nadawana jest forma charakterystyczna dla aktów administracyjnych. Tak więc nie można w ocenie pełnomocnika skarżących z góry przyjąć, że czynność prawna, która pozostaje lub może pozostawać w związku ze sprawa cywilną nie jest sprawą z zakresu administracji publicznej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Wojewódzki Sąd Administracyjny zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – p.p.s.a (Dz. U. nr 153, poz. 1270) sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej a stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jednocześnie w oparciu o art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a Sąd rozstrzyga

w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną .

Na wstępie wyjaśnienia wymaga stan prawny dotyczący zasad najmu lokali mieszkalnych z mieszkaniowego zasobu gminy. Mianowicie ustawą z dnia 2 lipca 1994r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych zostało uchylone prawo lokalowe z 1974r., a wraz z nim szczególny tryb najmu. Dotychczasowy najem lokali, który powstał na podstawie decyzji administracyjnej z mocy ustawy przekształcił się w najem na podstawie umowy. Wprowadzono zasadę, że źródłem stosunku najmu jest wyłącznie umowa najmu, ustawa nie zawiera podstawy prawnej do wydawania decyzji administracyjnych w sprawach lokali mieszkalnych należących do zasobu gminy. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. z 2005r. Nr 31, poz.266 uchyla ustawę z dnia 2 lipca 1994r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, odnośnie zaś gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy zawiera szczegółową delegację w art.21. I tak art.21 ust.1 ustawy zobowiązuje radę gminy do uchwalenia: 1) wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy; 2) zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001r. kontynuuje przyjętą w 1994r. zasadę, że najem gminnych lokali mieszkalnych następuje na podstawie umowy najmu i ustawa nie zawiera podstawy prawnej do wydawania decyzji administracyjnych.

Również w orzecznictwie sądowym od szeregu lat dominował pogląd, że sprawy dotyczące najmu lokali z mieszkaniowego zasobu gminy mają charakter cywilnoprawny. Istotną rolę, dla ukształtowania się tego poglądu odegrała uchwala Sądu Najwyższego z dnia 5 listopada 1997r. podjęta w składzie siedmiu sędziów ( III ZP 37/97) w której sformułowano pogląd że " wybór osoby do zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego z mieszkaniowego zasobu gminy nie jest aktem lub czynnością z zakresu administracji publicznej w rozumieniu art.16 ust.1 pkt 4 ustawy z dnia 11 maja 1995r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym ( Dz.U. Nr 74, poz.368 ze zm.) "OSNP 1998/7/200 Podobne stanowisko prezentowane było w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego i wojewódzkich sądów administracyjnych.

Zasadnicza zmiana w dotychczasowym orzecznictwie nastąpiła wraz z podjęciem przez Naczelny Sąd Administracyjny następującej uchwały w składzie siedmiu sędziów z dnia 21 lipca 2008r. ( I OPS 4/08) " Uchwała zarządu dzielnicy miasta odmawiająca zakwalifikowania i umieszczenia na liście osób oczekujących na najem lokalu z mieszkaniowego zasobu gminy, w tym także lokalu będącego pracownią służącą prowadzeniu działalności w dziedzinie kultury i sztuki, jest aktem z zakresu administracji publicznej, o którym mowa w art.3 § 2 pkt 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270 ze zm.) " LEX nr 400065. Przedmiotowa uchwała zapadła na tle stanu faktycznego powstałego w Warszawie. Ustawa z dnia 15 marca 2002r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy ( Dz.U. Nr 41, poz.361 ze zm.) określa w odrębny sposób status gminy Warszawa, w której dzielnice jako jednostki pomocnicze gminy wykonują w konkretnym zakresie zadania gminy. Do zakresu działania dzielnic należy m.in. utrzymanie i eksploatacja gminnych zasobów lokalowych, a organem wykonawczym dzielnicy jest zarząd. Stąd też w powołanej uchwale NSA z dnia 21 lipca 2008r. przedmiotem analizy i oceny jest uchwała zarządu dzielnicy, która została zakwalifikowana jako akt z zakresu administracji publicznej z art.3 § 2 pkt 6 ustawy p.p.s.a.. Struktura pozostałych gmin w Polsce jest odmienna, a zadania z zakresu najmu lokali z mieszkaniowego zasobu gmin należą do organu wykonawczego gminy. Nadto podejmowane na podst. art 21 ust.3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowych zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2001r., Nr 142, poz.1591 z późn.zm.) uchwały rad gmin określające zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, mogą zawierać różne (ale mieszczące się w granicach prawa ) rozwiązania. Stąd też stosowanie uchwały składu siedmiu sędziów NSA z dnia 21 lipca 2008r. wymaga, aby w każdym przypadku dostosować ją do treści obowiązującej w danej gminie uchwały rady gminy w sprawie zasad wynajmowania lokali. Natomiast kwestią bezsporną jest, że zmiana stanowiska w orzecznictwie zapoczątkowana wskazaną uchwałą nie oznacza, że w sprawach dotyczących lokali mieszkalnych z mieszkaniowego zasobu gminy organ może wydawać decyzje administracyjne.

Obowiązująca w K uchwała Nr [...] Rady Miasta z dnia 24 października 2007r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy m.in. w dziale V reguluje postępowanie po wygaśnięciu umowy najmu zawartej na czas oznaczony, zaś pierwszy przepis tego działu § 30 określa zasady ogólne., w tym jakie są warunki zawarcia ponownej umowy, oraz kiedy dopuszcza się odmowę zawarcia takiej umowy. Zdaniem Sądu pisemne zawiadomienie wnioskodawcy, że nie spełnia przesłanek określonych w uchwale do zawarcia ponownej umowy najmu, a wręcz spełnione są przesłanki uzasadniające odmowę zawarcia ponownej umowy, w rozpoznawanej sprawie jest to pismo Prezydenta Miasta z dnia 13 czerwca 2011r. nr [...] w przedmiocie odmowy przedłużenia umowy najmu lokalu socjalnego, jest to akt z zakresu administracji publicznej, który dotyczy uprawnień wynikających z przepisów prawa miejscowego, o jakim mowa w art.3 § 2 pkt 4 ustawy p.p.s.a.

Wniesienie skargi na taki akt Prezydenta powinno być zgodnie z art.52 § 3 ustawy p.p.s.a. poprzedzone wezwaniem organu na piśmie , w terminie 14 dni od dowiedzenia się o podjęciu takiego aktu, do usunięcia naruszenia prawa. W rozpoznawanej sprawie tryb poprzedzający wniesienie skargi został zachowany. Pismo skarżących z dnia 27 czerwca 2011r. , wniesione po otrzymaniu pisma z dnia 13 czerwca 2011 stanowi zdaniem Sądu wezwanie do usunięcia naruszenia prawa. Stąd też skarga mogła być merytorycznie rozpoznana.

Skarga zasługiwała na uwzględnienie, aczkolwiek nie wszystkie zarzuty podnoszone w skardze były zasadne. Mając jednak na uwadze, że Sąd rozstrzyga

w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną skarga została uwzględniona.

Podstawowym zagadnieniem prawnym wymagającym wyjaśnienia jest kwestia wykładni przepisów uchwały Nr [...] Rady Miasta z dnia 24 października 2007r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy, w oparciu o które organ stwierdził iż zachodzą przesłanki do odmowy zawarcia ponownej umowy najmu tj § 30 ust.8 oraz § 20 ust.5.

Zgodnie z § 30 ust.8 Dopuszcza się odmowę zawarcia ponownej umowy najmu w sytuacji, gdy wnioskodawca, jego małżonek albo osoba objęta wnioskiem, po dniu 3 października 2003r.:

- zbyli lub utracili tytuł prawny do lokalu, budynku mieszkalnego lub innej nieruchomości w całości bądź w części, uzyskując w zamian ekwiwalent umożliwiający samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych;

- przekazali nieodpłatnie w całości lub w części tytułu prawny do lokalu, budynku mieszkalnego lubianej nieruchomości umożliwiający samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na rzecz osoby, która wobec nich posiada potencjalny obowiązek alimentacyjny, osoby spokrewnionej albo powinowatej.

Wskazany przepis § 30 ust.8 reguluje dwie odrębne, samodzielne podstawy prawne, które uzasadniają odmowę zawarcia ponownej umowy najmu. Wskazane podstawy prawne mają różny zakres przedmiotowy i podmiotowy. W pierwszym przypadku chodzi o takie czynności prawne prowadzące zbycia (utraty tytułu prawnego) które mają charakter odpłatny, albowiem zbywający otrzymuje w zamian ekwiwalent, który umożliwia mu samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Kwestia podmiotu na rzecz którego następuje zbycie nie ma prawnego znaczenia. Jeśli zaś chodzi o przedmiot zbycia to może to być lokal, budynek mieszkalny lub inna nieruchomość. W tym przypadku uchwała nie określa charakteru tej nieruchomości, może to być tym samym każda nieruchomość gruntowa, a więc zarówno nieruchomość zabudowana jak i niezabudowana, niezależnie również czy jest nieruchomość np. budowlana, rolna. W tym przypadku istotne jest, że w wyniku zbycia osoba zbywająca uzyskuje ekwiwalent, który może jej umożliwić samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Natomiast drugi przypadek z ust.8 dotyczy nieodpłatnego przekazania , a więc takiej sytuacji gdy przekazujący nie otrzymuje ekwiwalentu (np. zawiera umowę darowizny). Jednak różnica pomiędzy pierwszym, a drugim przypadkiem nie dotyczy tylko nieodpłatnego lub odpłatnego charakteru, ale sięga dalej i obejmuje również zakres podmiotowy i przedmiotowy. Mianowicie w tym przypadku przedmiotem nieodpłatnego przekazania (w całości lub w części ) jest tytuł prawny do lokalu, budynku mieszkalnego lub innej nieruchomości umożliwiający samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Inny jest zatem zakres przedmiotowy niż w pierwszym przypadku, albowiem w przypadku nieodpłatnego przekazania , obok przekazania lokalu lub budynku mieszkalnego, bierze się pod uwagę nie każdą nieruchomość, ale tylko taką która umożliwia samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Nadto w tym przypadku to nieodpłatne przekazanie ma nastąpić na rzecz wskazanych podmiotów tj. osób posiadąjących potencjalny obowiązek alimentacyjny, osoby spokrewnionej albo powinowatej.

Aby można było powołać się na § 30 ust. 8 uchwały jako podstawę do odmowy zawarcia ponownej umowy najmu, musi być spełniony jeden z dwóch wskazanych przypadków. Każdy z tych przypadków stanowi samodzielną odrębną podstawę odmowy i nie można kreować nowej podstawy odmowy opartej o wybrane elementy z tych dwóch przypadków.

Przechodząc do rozpoznawanej sprawy bezsporne jest, że C. Z. zawarła umowę darowizny z wnukiem C. Z. Mając zatem na uwadze, że umowa darowizny ma charakter nieodpłatny, a także fakt, że obdarowany jest wnukiem rozważany może być tylko drugi przypadek wymieniony w § 30 w ust.8 uchwały. Dla ustalenia, czy spełniona została hipoteza normy zawartej w tym przepisie, konieczne jest ustalenie co było przedmiotem umowy darowizny. A zatem czy przedmiotem darowizny był lokal, budynek mieszkalny, lub inna nieruchomość umożliwiająca samodzielne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. A więc nie jakakolwiek nieruchomość jak w pierwszym przypadku ust. 8, ale nieruchomość która umożliwiała samodzielnie zaspokojenie potrzeb. Z przedłożonego aktu notarialnego wynika, że przedmiotem darowizny była nieruchomość położona w M przy ul. C o pow. 0,0579 ha. Z stwierdzeń stron zawartych akcie notarialnym wynika, że część składową nieruchomości stanowi całkowicie zniszczony, nie nadający się do użytkowania, murowany, piętrowy budynek mieszkalny w stanie surowym otwartym, bez dachu. Z aktu notarialnego wynika, również że strony umowy podały wartość nieruchomości na kwotę 200 000 zł .

Organ w piśmie z dnia 13 czerwca 2011r. odmawiając zawarcia ponownej umowy najmu wskazał na § 30 ust.8 uchwały równocześnie podając, że C. Z. aktem notarialnym darowała wnukowi C. Z. zabudowaną nieruchomość położoną w M przy ul. C, a której wartość została ustalona na kwotę 200 000 zł, która to kwota w sytuacji gdyby nieruchomość została sprzedana umożliwiłaby zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Tym samym organ nieprawidłowo zastosował § 30 ust.8 uchwały, albowiem wykreował nową podstawę odmowy, której przepis ten nie przewiduje. W przedmiotowej sprawie zawarta została umowy darowizny na rzecz wnuka, stąd też mógł mieć zastosowanie ewentualne przypadek drugi z ust. 8 gdyby się okazało, że darowana nieruchomość umożliwiała zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych.

Mając powyższe na uwadze w rozpoznawanej sprawie doszło do naruszenia § 30 ust.8 uchwały. Jeśli zaś chodzi o § 20 ust. 5 uchwały, na który organ dodatkowo się powołał z uwagi, że oświadczenia wnioskodawców zawarte na stronie 10 wniosku zawierają nieprawdę, należy stwierdzić co następuje. Zgodnie z § 20 ust.5 uchwały "Złożenie przez wnioskodawcę oświadczeń zawierających nieprawdziwe dane lub zatajenie danych dotyczących własnej sytuacji mieszkaniowej materialnej, w zakresie wymaganym uchwała, skutkuje odstąpieniem od realizacji jego wniosku ". Przede wszystkim należy stwierdzić, że treść wniosku mieszkaniowego, a w szczególności treść oświadczeń jakie obejmuje wniosek powinien być zgodny z przepisami samej uchwały. Jak wynika z formularza wniosku części IV dotyczącej oświadczeń, który podpisali skarżący, zawarte oświadczenia dotyczyły nie zbycia, lub nie utracenia tytułu prawnego do lokalu lub budynku mieszkalnego w całości lub w części, podobnie oświadczenie o nie przekazaniu nieodpłatnie tytułu prawnego do lokalu lub budynku mieszkalnego w całości lub w części. Tym samym oświadczenia te dotyczyły tylko lokalu lub budynku mieszkalnego nie obejmowały zaś innych nieruchomości. Nadto należy jeszcze zwrócić uwagę, na § 17 ust. 5 uchwały, który określa, że niezbędnym elementem wniosku jest złożenie przez wnioskodawcę oraz wszystkie pełnoletnie osoby objęte wnioskiem oświadczeń wskazanych w ust.5 pkt 1 do 3 uchwały. W wymienionych oświadczeniach nie ma oświadczenia dotyczącego posiadanych wcześniej tytułów prawnych do lokali , budynków, nieruchomości. Powyższe okoliczności wskazują, że kwestia rodzajów oświadczeń i ich treści jakie wymagane są we wnioskach mieszkaniowych pozostaje sporna w stosunku do przepisów uchwały. W takich okolicznościach powoływanie się na § 20 ust.5 uchwały jest niezasadne.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny działając na podstawie art. 146 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. z 2012. 270 ) uwzględnił skargę, o kosztach orzeczono zgodnie z art.250 powołanej ustawy.