Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 291/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2012-08-29 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: § 3 ust. 2, § 4-7
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: § 12 ust. 2, § 18
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Tomasz Grossmann Sędzia WSA Jakub Zieliński Protokolant St. sekretarz sądowy Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 sierpnia 2012 r. sprawy ze skargi A. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] 2012 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy; oddala skargę


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 28 maja 2010 r. sygn. akt II SA/Po 133/10 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, po rozpoznaniu skargi A. D., uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] 2009 r. Nr [...] i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta K. z dnia [...] 2009 r. Nr [...] znak: [...] ustalającą na rzecz "A." [...] w K. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie pawilonu handlowego, na nieruchomości położonej w K. przy ul. S., działka nr [...].

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Sąd uznał, że organy administracji publicznej rozstrzygając przedmiotową sprawę dokonały wadliwej oceny sporządzonej analizy urbanistycznej, co w konsekwencji doprowadziło do wadliwości decyzji o warunkach zabudowy.

Sąd wskazał, że zgodnie z zapisem w części tekstowej analizy funkcji oraz cech zagospodarowania terenu, sporządzonej na potrzeby toczącego się postępowania, zasięg obszaru analizowanego wyznaczono na 51 m. Tymczasem zgodnie z zapisem znajdującym się w decyzji o warunkach zabudowy z dnia 18 września 2009 r. obszar poddany analizie został wyznaczony na 71,1 m. Różnica w obszarze analizowanym oraz w obszarze zakreślonym w decyzji o warunkach zabudowy, skutkuje wadliwością kwestionowanej decyzji. Bezsprzeczne jest bowiem twierdzenie, że wielkość obszaru analizowanego ma wpływ na wyniki dokonanej analizy urbanistycznej – nie ulega najmniejszej wątpliwości, że analiza zabudowy w odległości 71,1 m oraz 51,0 m może skutkować otrzymaniem sprzecznych, a niekiedy wykluczających się wyników. Równocześnie jedynie wyniki analizy umożliwiają odpowiedź na pytanie, czy planowana inwestycja jest możliwa do zrealizowania. Tym samym organy administracji publicznej zobowiązane są oprzeć swoje rozstrzygnięcie w oparciu o doręczoną analizę urbanistyczną i nie są uprawnione do zmieniania jej zakresu w dalszym toku prowadzonego postępowania.

Równocześnie Sąd zaznaczył, że zgodnie ze sporządzoną analizą urbanistyczną na obszarze analizowanym średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy do powierzchni działki wynosi 22,3%. Tymczasem w treści decyzji Burmistrza Miasta K. ustalono, że łączna powierzchnie zabudowy w stosunku do powierzchni działki, na której znajdować się ma planowana inwestycja, może wynosić do 60%. Sąd podkreślił, że tak znaczne odstępstwo w dopuszczonej wielkości zabudowy mogłoby mieć miejsce jedynie w sytuacji, gdy byłoby ono do pogodzenia z zasadą dobrego sąsiedztwa. Tymczasem ani Kolegium ani organ I instancji nie odnieśli się do powyższej kwestii w treści kwestionowanego rozstrzygnięcia. W szczególności niemożliwe jest rozstrzygnięcie, czy na obszarze poddanym analizie, zakreślonym w treści decyzji jako 71,1 m, występujący wskaźnik wielkości zabudowy odbiega od wskaźnika zabudowy wykazanego w treści analizy urbanistycznej. Stąd jedynie prawidłowe zakreślenie wielkości obszaru analizowanego umożliwi wskazanie, czy planowana inwestycja jest dopuszczalna w świetle ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp).

Sąd podkreślił, iż z wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt. 1 upzp zasady dobrego sąsiedztwa wynika również obowiązek odniesienia się przez organy administracji publicznej do dominującej, na obszarze objętym analizą urbanistyczną, funkcji nieruchomości. Jak wynika z części tekstowej załączonej do akt administracyjnych analizy, dominującą funkcją zabudowy obszaru analizowanego, jest funkcja mieszkaniowa. W ocenie Sądu stwierdzenie powyższe nie wyklucza możliwości zlokalizowania, na analizowanym terenie, inwestycji o przeznaczeniu usługowym, realizującej w istocie podstawowe potrzeby mieszkańców. Jednakże dopuszczenie możliwości istniejącej zabudowy usługowej powinno zostać poprzedzone dokonaniem oceny jej wpływu na obszar analizowany. W szczególności rozważenia wymaga wielkość prowadzonej działalności usługowej, jak również jej obsługa komunikacyjna. Rozbudowa istniejącego budynku przyczyni się do zwiększonego ruchu ulicznego związanego z obsługą istniejącego sklepu. Okoliczność powyższa nie może ujść uwadze organu administracji publicznej, który w zakresie przewidzianym art. 7, art. 77 oraz art. 107 § 3 kpa, powinien odnieść się do powyższej kwestii w treści rozstrzygnięcia. Jedynie rozważanie wszystkich okoliczności sprawy umożliwi odpowiedź na pytanie, czy planowana inwestycja w zakresie rozbudowy istniejącego punktu usługowego, nie spowoduje naruszenia ładu urbanistycznego oraz zasad dobrego sąsiedztwa analizowanego obszaru.

Sąd uznał też trafność zarzutu naruszenia § 4 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym, jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Analiza część graficznej decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] 2009 r., wskazuje, że planowana inwestycja stanowi przedłużenie istniejącej, na działce nr [...], zabudowy, przy czym jest ona zlokalizowana w bliższej odległości od drogi (pasa drogowego) niż zabudowa sąsiadującej działki nr [...]. Tym samym wbrew dyspozycji § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, organy orzekły o przedłużeniu linii zabudowy budynku zlokalizowanego bliżej pasa drogowego. Sąd podkreślił, że na gruncie powołanego powyżej rozporządzenia dopuszczalne jest wyznaczenie linii zabudowy w kształcie wynikającym z kwestionowanej decyzji, bowiem uznając, że budynek na działce nr [...] jest samodzielnym budynkiem, w odniesieniu do zabudowy na działce nr [...], nie można argumentować, że przepis § 4 ust. 3 rozporządzenia ma w tym przypadku zastosowanie. Powyższe musi jednakże znaleźć swoje odzwierciedlenie w treści decyzji. Brak wykazania zasadności wytyczenia proponowanej linii zabudowy, jako przedłużenia istniejącej na działce nr [...] zabudowy, musi być interpretowany jako naruszenie zasad postępowania administracyjnego, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Sąd nie podzielił zarzutu braku zgody właściciela działki sąsiedniej na zlokalizowanie planowanej inwestycji w granicy. Sąd wskazuje, że zgodnie z obowiązującym stanem prawnym zgoda powyższa nie jest wymagana. Jednakże dopuszczenie możliwości zlokalizowania budynku w granicy musi znaleźć swoje odzwierciedlenie zarówno w zebranym materiale dowodowym, jak i w treści rozstrzygnięcie. W powyższym świetle brak odniesienia się do powyższej kwestii w treści rozstrzygnięcie organu II instancji uznać należało za naruszenie art. 107 § 3 kpa. Nie podzielił też zarzutu wadliwego określenia, w treści kwestionowanej decyzji, udziału powierzchni biologicznie czynnej na działce oznaczonej nr [...]. W treści rozstrzygnięcia wskazano bowiem, że udział powyższy ma wynosić co najmniej 10%, co nie powoduje iż udział powyższy nie może być większy. Równocześnie, wbrew twierdzeniom skarżącej, zastrzeżenie powyższe nie powoduje, iż inwestor jest uprawniony do zwiększenia procent zabudowy ponad wskaźnik zakreślony w treści decyzji o warunkach zabudowy.

Sąd stwierdził też, że A. D. została dopuszczona do udziału w toczącym się postępowaniu jako właścicielka działki nr [...], a więc działki bezpośrednio sąsiadującej z działką na której planowana jest inwestycja. Tymczasem zgodnie ze znajdującym się w aktach sprawy wypisie z rejestru gruntów, właścicielami działki nr [...] są A. i P. H.. Oznacza to, że organy administracji publicznej rozpatrzyły odwołanie od decyzji organu I instancji, nie wyjaśniając, czy osoba je składająca posiada w sprawie przymiot strony. Brak powyższy mógłby skutkować nieważnością postępowania odwoławczego, stąd aczkolwiek kwestia braku interesu prawnego po stronie A. D. nie była przez inwestora podnoszona, tym niemniej prowadząc ponownie postępowanie organ I instancji winien powyższe wyjaśnić.

Sąd podkreślił też, że w przypadku postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy, pojęcie strony postępowania musi być rozumiane w sposób szeroki i obejmuje swoim zasięgiem nie tylko podmioty władające nieruchomościami bezpośrednio sąsiadującymi z terenem, na którym planowana jest inwestycja, ale również właścicieli nieruchomości położonych w strefie oddziaływania planowanej inwestycji. W każdej sprawie o ustalenie warunków zabudowy o interesie prawnym, a co za tym idzie przymiocie strony, innych poza inwestorem, osób, decydują okoliczności konkretnej sprawy związane z rodzajem, rozmiarem oraz stopniem i zakresem uciążliwego oddziaływania zamierzonej inwestycji na otoczenie. W każdej zatem konkretnej sprawie tego rodzaju organ wydający decyzję, ustalając krąg osób, które mają interes prawny w sprawie, musi badać czy – a jeśli tak, to jak daleko sięgać będzie oddziaływanie planowanej inwestycji oraz jego charakter. Tymczasem organy rozstrzygając przedmiotową sprawę zaniechały ustalenia kręgu osób mających interes prawny w toczącym się postępowaniu, ograniczając ilość stron postępowania jedynie do wnioskodawców oraz użytkownika działki sąsiadującej. Działanie powyższe musi zostać poddane krytyce, gdyż w rzeczywistości może prowadzić do wykluczenia z postępowania osób posiadających w sprawie przymiot strony.

Sąd nakazał, by organ ponownie rozpoznając spraw, w oparciu o prawidłowo sporządzoną analizę urbanistyczną, rozważył, czy planowana inwestycja jest do pogodzenia z istniejącą zabudową w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu jak również jego przeznaczenia. Organy powinny również wyjaśnić charakter prawny udziału w postępowaniu A. D. oraz prawidłowo zakreślić wszystkie strony toczącego się postępowania.

W wyniku ponownego rozpoznania sprawy Burmistrz Miasta K. decyzją z dnia [...] 2011 r. Nr [...] ustalił na rzecz "A." [...] w K. warunki zabudowy dla rozbudowy i przebudowy pawilonu handlowego na nieruchomości położonej w K. przy ul. S., działka nr [...].

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż wyjaśnił charakter prawny udziału w postępowaniu A. D. oraz zakreślił wszystkie strony tegoż postępowania. Wskazał, że w dniu 8 kwietnia 2011 r. Prezes zarządu "A." [...] w K. zmodyfikował wniosek w części dotyczącej nazwy inwestycji na rozbudowę i przebudowę pawilonu handlowego oraz powierzchni usługowej, która po przebudowie zwiększy się o 10 m2 i będzie wynosić 95 m2.

Burmistrz zaznaczył następnie, że ponownie przeprowadzono analizę urbanistyczną, zakreślając obszar analizowany w promieniu 71,1 m od działki objętej wnioskiem. Nieprzekraczalną linię zabudowy od strony ul. S. wyznaczono jako przedłużenie linii zabudowy wyznaczonej przez istniejący pawilon, a od strony ul. S. – 4 m od granicy działki z drogą. Ze względu na specyficzne usytuowanie działki i rozbudowywanego obiektu (na skrzyżowaniu ulic) oparto się na przepisie § 4 ust. 4 rozporządzenia.

Wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczono na 60%, kierując się przepisem § 5 ust. 2 rozporządzenia. Wyjaśniono, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 22,3 %, jednakże dotyczy on zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z budynkami gospodarczymi sytuowanymi w głębi działek. Przedmiotowa inwestycja zaś ma funkcję usługową stopnia podstawowego, dlatego procent powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki jest zdecydowanie większy niż średni.

Szerokość elewacji frontowej części dobudowywanej określono na 5,6 m i łącznie z szerokością elewacji frontowej istniejącego pawilonu mieści się w przedziale szerokości elewacji frontowych istniejących obiektów w obszarze analizowanym. Podobnie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, którą ustalono na 4,5 m, jako nieprzewyższającą wysokości istniejącego już pawilonu.

Odnosząc się do zarzutów stron dotyczących kwestii obsługi komunikacyjnej Burmistrz wskazał, iż przedmiotowa rozbudowa i przebudowa pawilonu ma głównie na celu poprawę warunków higieniczno-sanitarnych istniejącego obiektu. Wynika to z zaleceń służb sanitarno-higienicznych i jest niezbędne dla dalszego prawidłowego funkcjonowania obiektu. W wyniku przebudowy powierzchnia sprzedażowa zwiększy się jedynie o ok. 10 m2, co poprawi komfort obsługi klientów. Pawilon ten służy mieszkańcom osiedla od kilkudziesięciu lat i jest niezbędny w strukturze zaopatrzenia okolicznej ludności w podstawowe produkty żywnościowe i gospodarcze. Planowana rozbudowa i przebudowa nie zwiększą ruchu ulicznego związanego z zaopatrzeniem w towar. Organ wyjaśnił, że ze względu na osiedlowy charakter sklepu obsługuje on również klientów pieszych. Dodał też, że konieczność rozbudowy obiektu do granicy z działką sąsiednią (nr [...]) wynika z jego istniejącego układu funkcjonalnego. Rozbudowa służy głównie polepszeniu warunków socjalnych zatrudnionych pracowników, a istniejący węzeł socjalny znajduje się w północno-zachodniej części pawilonu.

A. D. wniosła odwołanie od powyższej decyzji. Zarzuciła organowi I instancji naruszenie art. 4 ust. 2, art. 60 ust. 1 w zw. z art. 59 ust. 1 upzp, § 4 ust. 1, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7 ust. 1 i § 8 ust. 1 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., a także art. 104 i 107 kpa. Odwołująca podniosła, iż nie wyraża zgody na rozbudowę pawilonu do granicy z należącą do niej działki, bowiem wpłynie to negatywnie na estetykę należącego do odwołującej budynku mieszkalnego, co spowoduje obniżenie jego wartości.

Ponadto wskazała, że określenie wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki jest niezgodna ze stanem faktycznym, ponieważ obecna zabudowa już wynosi 60% powierzchni. Zdaniem odwołującej mapki dostarczone przez urząd są niezgodne z istniejącym stanem faktycznym. W związku z tym zażądała przeprowadzenia kontrolnych pomiarów geodezyjnych mających na celu zweryfikowanie map i zinwentaryzowanie stanu faktycznego zabudowy na działce nr [...]. Podała też, że w planach zabudowy w momencie parcelacji działek był to kiosk osiedlowy. Nie wydaje się również, by rozbudowa pawilonu handlowego była zasadna mając na uwadze, że większość mieszkańców osiedla robi zakupy w okolicznych marketach, bowiem ceny tam są niższe.

Odwołująca podniosła też, że nie wydaje się jej, by przy obecnym zagospodarowaniu działki możliwe było zachowanie minimum 10% powierzchni działki jako powierzchni biologicznie czynnej.

Zdaniem A. D. nieprawidłowo określono też gabaryty i wysokość projektowanej zabudowy. Doprowadzi ona do zasłonięcia jej budynku, hałas w nim oraz ograniczenie i zaciemnienie widoczności z okien. Ponadto mur sklepu będzie przylegał do schodów wejściowych do jej domu.

Odnosząc się ustalenia nowej linii zabudowy odwołująca wskazała, że nie została przyjęta linia zabudowy z linią jej domu. Nowy sposób określenia linii zabudowy doprowadzi do zabudowy zasłaniającej jej dom i zaciemnienia podwórka.

Podniosła też, że dla projektowanej rozbudowy pawilonu handlowego nie przewidziano parkingów. Obecnie już zaś kliencie sklepu parkują na przejściu dla pieszych. Z kolei samochody ciężarowe wjeżdżając z towarem notorycznie uszkadzają dojazd do jej posesji. Odwołująca zaznaczyła, że w zaskarżonej decyzji nakazano wyznaczenie miejsca postojowego dla samochodu dostawczego. Zdaniem odwołującej nie ma takiej możliwości, ponieważ sklep usytuowany jest na skrzyżowaniu ulic S. i S.. Od strony ul. S. istnieje przejście dla pieszych, zaś od strony ul. S. obowiązuje zakaz zatrzymywania pojazdów. Z kolei na terenie działki po rozbudowie nie będzie też możliwości wyznaczenia miejsca parkingowego.

W odpowiedzi na odwołanie "A." [...] wskazało, że A. wyraziła zgodę na budowę budynku odwołującej w granicy z działką A. Odnosząc się do zarzutów odwołującej dotyczących hałasu i dyskomfortu związanego z istnieniem sklepu A. podała, że wcześniej istniał pawilon handlowy, a dopiero później odwołująca wybudowała dom. Ustosunkowując się do kwestii miejsc parkingowych A. stwierdziła, że planowana inwestycja nie zwiększy ruchu ulicznego, gdyż sklep ma charakter osiedlowy i obsługuje głównie klientów pieszych. To zaś samochody mieszkańców posesji odwołującej blokują i utrudniają ruch uliczny oraz dostawę towarów do pawilonu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. po rozpoznaniu odwołania A. D. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Zdaniem Kolegium przedmiotowa inwestycja nie koliduje z istniejąca zabudową w obszarze analizowanym. Odnośnie parametrów nowej zabudowy Kolegium stwierdziło, że przepisy rozporządzenia dopuszczają stosowanie odstępstw i inne wyznaczenie danego parametru dla nowej zabudowy (§ 4 ust. 4, § 5 ust. 2, § 6 ust. 2, § 7 ust. 4). Organ odwoławczy zaznaczył, że nie jest przy tym konieczna zgoda właścicieli działki sąsiedniej na rozbudowę w granicy działki. Reasumując Kolegium stwierdziło, że brak jest przesłanek do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

A. D. wniosła skargę na powyższą decyzję organu odwoławczego, zarzucając mu rażące naruszenie: art. 6-11 kpa, art. 77, art. 80, art. 107 kpa, art. 1, art. 2, art. 59-61 upzp oraz przepisów rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. W uzasadnieniu skargi skarżąca powtórzyła wywody zawarte w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Nadto wskazała, że w obszarze analizowanym występuje wyłącznie zabudowa mieszkaniowa, a zabudowa handlowa znajduje się jedynie na działce nr [...]. Nie ma więc żadnej innej zabudowy poza projektowaną, która mogłaby stanowić punkt odniesienia do ustalenia parametrów planowanej do realizacji rozbudowy. W związku z tym całkowicie zignorowane zostały normy wynikające z przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp oraz przepisów § 4 ust. 3, § 5 ust. 1, § 6 ust. 1, § 7 ust. 1 i § 8 ust. 1 rozporządzenia. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że niespełnienie choćby jednej przesłanki z wymienionych w art. 61 ust. 1 upzpz musi prowadzić do wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy.

Skarżąca podniosła też, że organ odwoławczy pomimo sformułowanego zarzutu nie odniósł się do kwestii zapewnienia na działce objętej inwestycją odpowiedniej ilości miejsc parkingowych dla obsługi sklepu, zarówno dla klientów, jak i obsługi sklepu. Zdaniem skarżącej nie jest poprawny również zapis w decyzji organu I instancji mówiący, iż w zakresie wymagań dotyczących interesów osób trzecich – wszelkie szkody wynikłe podczas realizacji inwestycji w stosunku do osób trzecich pokryje inwestor.

W odpowiedzi Samorządowe Kolegium Odwoławcze w L. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

W piśmie procesowym z 21 czerwca 2012 r. skarżąca wskazała, że istniejąca zabudowa handlowa już jest dla niej i sąsiadki od strony ul. S. K. S. uciążliwa, a rozbudowanie obiektu znacznie pogorszy ich warunki bytowe oraz spowoduje radykalną utratę wartości nieruchomości. Skarżąca wskazała też, że w wyniku pomiaru hałasu w okolicy sklepu Wojewódzki Inspektora Ochrony Środowiska Delegatura w L. stwierdził przekroczenie dopuszczalnego poziomu hałasu w porze nocnej. Ponadto proponowana rozbudowa w znacznej części zasłoni ścianę frontową domu skarżącej, gdzie znajduje się wejście oraz okno do pokoju, co spowoduje ograniczony dostęp światła. Ściana pawilonu zasłoni zupełnie wejście do budynku skarżącej, a z okna na ścianie frontowej skarżąca będzie miała widok na dach budynku. Zdaniem skarżącej nie można zgodzić się też z twierdzeniem Kolegium, że nie jest wymagane zwiększenie zapotrzebowania na miejsca postojowe, gdyż rozbudowa powierzchni sprzedażowej wynosi tylko 10%. Skarżąca wskazała, że pawilon usytuowany jest na skrzyżowaniu ulic i brak miejsc parkingowych powoduje, że klienci parkują samochody na przejściu dla pieszych lub w innych miejscach niedozwolonych co powoduje duże zagrożenie i niebezpieczeństwo dla ruchu.

W kolejnym piśmie z dnia 20 sierpnia 2012 r. skarżąca powtórzyła dotychczasowe wywody. Skarżąca dołączyła zdjęcia obrazujące dostawę towaru do przedmiotowego pawilonu handlowego i sposób parkowania w jego otoczeniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga okazała się bezzasadna, bowiem zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane zgodnie z prawem.

W pierwszej kolejności należy zauważyć, że przepis art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270), dalej: p.p.s.a. wskazuje, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Tak organy administracji publicznej, jak i sąd ponownie rozpoznając sprawę zobowiązane były mieć na względzie, iż Sąd wyrokiem z dnia 28 maja 2010 r. sygn. akt II SA/Po 133/10 uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w L. z dnia [...] 2009 r. i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta K. z dnia [...] 2009 r. ustalającą na rzecz "A." [...]w K. warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Istotne jest przy tym jakiej oceny prawnej dokonał w powołanym wyroku Sąd oraz jakie dał wytyczne co do dalszego prowadzenia postępowania. Otóż, co wymaga podkreślenia, Sąd nie wykluczył możliwości ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, a jedynie wskazał na liczne wady, zwłaszcza w zakresie przeprowadzonej przez organ I instancji analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Nakazał, by organ ponownie rozpoznając spraw, w oparciu o prawidłowo sporządzoną analizę urbanistyczną, rozważył, czy planowana inwestycja jest do pogodzenia z istniejącą zabudową w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, jak również jego przeznaczenia. Sąd szczegółowo wykazał wady przeprowadzonego postępowania. Wskazał na nieścisłości co do wyznaczenia granic obszaru analizowanego (w decyzji 71,1 m, w analizie 51 m), brak wyjaśnienia, dlaczego dopuszczono, by wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyniósł 60%, przy średnim wskaźniku w obszarze analizowanym wynoszącym 22,3%. Sąd wskazał też, że nie można wykluczyć funkcji usługowej w zabudowie mieszkalnej, ale powinno się dokonać oceny wpływu tej zabudowy zwłaszcza w zakresie jej wielkości i obsługi komunikacyjnej w obszarze analizowanym. Dokonując oceny wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy rozbudowywanego pawilonu jako przedłużenie istniejącej, na działce nr [...], zabudowy, w bliższej odległości od drogi (pasa drogowego) niż zabudowa sąsiadującej działki nr [...] Sąd stwierdził, że organy orzekły wbrew dyspozycji § 4 ust. 3 rozporządzenia. Jednocześnie Sąd podkreślił, że na gruncie rozporządzenia dopuszczalne jest wyznaczenie linii zabudowy w kształcie wynikającym z kwestionowanej decyzji, bowiem uznając, że budynek na działce nr [...] jest samodzielnym budynkiem, w odniesieniu do zabudowy na działce nr [...], nie można argumentować, że przepis § 4 ust. 3 rozporządzenia ma w tym przypadku zastosowanie. Powyższe musi jednakże znaleźć swoje odzwierciedlenie w treści decyzji. Brak wykazania zasadności wytyczenia proponowanej linii zabudowy, jako przedłużenia istniejącej na działce nr [...] zabudowy, musi być interpretowany jako naruszenie zasad postępowania administracyjnego, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd nakazał również ustalenie kręgu stron niniejszego postępowania, w tym ustalenie, czy przymiot strony ma skarżąca A. D..

Dokonując oceny wydanych w toku ponownie przeprowadzonego postępowania decyzji Burmistrza K. z dnia [...] 2011 r. i decyzji SKO w L. z dnia [...] 2012 r. stwierdzić należy, iż organy orzekające zastosowały się do oceny prawnej i wytycznych zawartych w powołanym wyżej wyroku Sądu z dnia 28 maja 2010 r. sygn. akt II SA/Po 133/10, jednocześnie nie naruszyły przepisów prawa materialnego i procesowego, które mogłyby mieć wpływ na wynik sprawy.

Przechodząc do oceny legalności kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji na wstępie stwierdzić trzeba, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym podkreśla się, iż przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa) (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005r., sygn. akt IV SA/Wa 950/04 , LEX nr 171198 ). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 tejże ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów)." Zwraca się w nim też słusznie uwagę - uwzględniając ratio legis art. 61 upzp, że przepis ten ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, co jednak nie może prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa własności, inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Akcentuje nadto niedopuszczalność zawężającego rozumienia pojęcia kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników, których rozumienie nie może ograniczać się tylko do zezwalania na powstanie w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi (por. wyrok NSA z 17 kwietnia 2007r., sygn. akt II OSK 646/06 , LEX nr 322329 i wyrok NSA z 16 października 2007r., sygn. akt II OSK 1401/06, LEX nr 394807).

W świetle brzemienia powyższych przepisów nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, o ile spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 – 5 upzp. Spełnienie wymogów z art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp następuje już wówczas, gdy co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, znajdująca się w obszarze analizowanym jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla nowej zabudowy przy zastosowaniu wprowadzonych przez ustawodawcę zobiektywizowanych standardów decydujących o spełnieniu wymogów zachowania ładu przestrzennego. O ile w tym obszarze znajduje się już obiekt lub obiekty o podobnej co zamierzona inwestycja funkcji oraz zbliżonych parametrach, zaś nie zachodzą negatywne przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2- 5 upzp - brak podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Rzeczą organu administracji publicznej jest wówczas jedynie wkomponowanie inwestycji w istniejące otoczenie, przy uwzględnieniu zasad określonych w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej: rozporządzenie). Akt ten wydano na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6-7 upzp.

Wyjaśnić należy, iż zasady ogólne nie pozwalają na wprowadzenie w akcie wykonawczym pozaustawowych przesłanek ograniczających prawo własności w kierunku umożliwiających wydanie decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Z powyższą regułą pozostaje w zgodzie zarówno brzmienie art. 61 ust. 6-7 upzp, jak i treść powołanego uprzednio aktu wykonawczego , które w tytule oraz § 1 wskazuje, że określa ono jedynie sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dotyczy to między innymi wymagań w zakresie ustalania: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Przepisy zawarte w rozporządzeniu nie pozostawiają organom administracji publicznej swobody co do ustalenia lub odmowy ustalenia warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji, a także sposobu i zasad określenia stosownych wymagań. Powyższe wynika zarówno ze wskazanego uprzednio już przedmiotu regulacji dokonanej aktem wykonawczym do norm ustawowych, jak i wykładni przepisów zawartych w § 2-8. W szczególności zważyć należy na niemal kompletne uregulowanie w przepisach wykonawczych kwestii ustalenia obszaru analizowanego, co ma zasadnicze znaczenie dla wykonania w sposób zobiektywizowany ciążących na organie administracji publicznej obowiązków dotyczących ustalenia warunków zabudowy dla zamierzonej inwestycji. I tak, stosownie do § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Zgodnie zaś z § 2 pkt 5 - ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o froncie działki - należy przez to rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę.

Przechodząc do okoliczności niniejszej sprawy stwierdzić należy w pierwszej kolejności, że inwestor w toku ponownie prowadzonego postępowania zmodyfikował, a właściwie sprecyzował wniosek określając, że inwestycja dotyczy rozbudowy i przebudowy pawilonu handlowego oraz w części dotyczącej powierzchni usługowej, która po przebudowie wynosić będzie ok. 95 m2. Zaznaczył, że z istniejącego budynku przeniesiona zostanie część socjalna i magazynowa do części projektowanej (pismo z 8.04.2011 r.).

Dokonując oceny, czy w niniejszej sprawie organy prawidłowo uznały, iż został spełniony wymóg, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 upzp należy mieć na uwadze szczególną uwarunkowania analizowanego obszaru, zastany na nim charakter zabudowy, rodzaj i rozmiary inwestycji. Z analizy urbanistycznej wynika, że w obszarze tym dominuje funkcja mieszkaniowa, a jedynie na działce objętej inwestycją istnieje funkcja usługowa oraz na działce nr [...] – funkcja mieszkaniowa z usługami. Trzeba zaznaczyć, że przedmiotowy pawilon handlowy istnieje od kilkudziesięciu lat na działce nr [...] przy skrzyżowaniu ul. S. i S. w K. i spełnia on funkcję uzupełnienia funkcji mieszkalnej w obszarze. Zważywszy zatem na fakt, że przedmiotowa inwestycja obejmuje jedynie rozbudowę i przebudowę przedmiotowego pawilonu, bez zmiany funkcji obiektu, nie było potrzeby w niniejszej sprawie dokonywanie oceny, czy dopuszczalna jest funkcja usługowa (handlowa) w granicach obszaru analizowanego.

Trzeba bowiem zauważyć, że warunek kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, to znaczy w taki sposób, że tylko wówczas nie jest on spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie daje się z nią w praktyce pogodzić (por. wyrok NSA z dnia 2 października 2008 r., sygn. akt II OSK 1104/07, Legalis i wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., sygn. akt II OSK 1909/08, Legalis), przy czym przez kontynuację funkcji rozumie się także uzupełnienie funkcji dotychczasowej (por. wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2009 r., sygn. akt II OSK 1909/08, Legalis). W piśmiennictwie przyjmuje się, że kontynuacja funkcji oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu (w tym użytkowania obiektów). Można to porównać do sytuacji, w której istniałby na danym obszarze plan miejscowy określający przeznaczenie terenu takie, jakie warunkuje istniejąca zabudowa. Powstaje więc pytanie, w którym momencie funkcja ta przestaje być zachowana. Jako zasadę można przyjąć, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa jest dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Z momentem wykazania sprzeczności przestaje być ona dopuszczalna. Jeżeli istniejąca zabudowa i to w obrębie tej samej nieruchomości realizuje funkcję usługową oznacza to, że nie ma przeszkód ku temu, by rozbudowa obiektu miała ten sam charakter. Nie przeszkadza temu, a wręcz jest typowe i uzasadnione, istnienie również w bezpośrednim sąsiedztwie terenów mieszkaniowych. Oczywistym bowiem jest, że na terenach mieszkaniowych dopuszczalne są obiekty o innych funkcjach (oświatowe, sakralne, usługowe itp.), które uzupełniają funkcję wiodącą.

W kontekście powyższego należało jedynie dokonać oceny, czy wskaźniki, cechy i parametry przedmiotowej rozbudowy i przebudowy pawilonu spełniają wymogi określone w przepisach rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. Trzeba przy tym zaznaczyć, że konieczne było uwzględnienie odmiennej specyfiki funkcji przedmiotowego obiektu od pozostałych obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym.

W pierwszej kolejności zważyć należy, że organ I instancji, stosując się do wytycznych Sądu zawartych w wyroku z dnia 28 maja 2010 r. sygn. akt II SA/Po 133/10, z w zgodzie z § 3 ust. 2 rozporządzenia wyznaczył granice obszaru analizowanego. Przepis ten stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Wziąwszy pod uwagę, że szerokość frontu działki nr [...] wynosi 22,7 m prawidłowo granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 71,1 m od każdego z narożników działki.

Linię rozbudowywanej części pawilonu również wyznaczono prawidłowo. Trzeba pamiętać, że Sąd w wyroku z 28 maja 2010 r. wskazał, iż na gruncie rozporządzenia dopuszczalne jest wyznaczenie linii zabudowy w kształcie wynikającym z kwestionowanej decyzji (decyzja Burmistrza z dnia [...] 2009 r.), bowiem uznając, że budynek na działce nr [...] jest samodzielnym budynkiem, w odniesieniu do zabudowy na działce nr [...], nie można argumentować, że przepis § 4 ust. 3 rozporządzenia ma w tym przypadku zastosowanie. Powyższe musi jednakże znaleźć swoje odzwierciedlenie w treści decyzji. Brak wykazania zasadności wytyczenia proponowanej linii zabudowy, jako przedłużenia istniejącej na działce nr [...] zabudowy, musi być interpretowany jako naruszenie zasad postępowania administracyjnego, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. W decyzji organu I instancji z dnia [...] 2011 r. określono, że nieprzekraczalna linia zabudowy od strony ul. S. biegnie po przedłużeniu zabudowy wyznaczonej przez istniejący pawilon handlowy, zaś od strony ul. S. 4 m od granicy działki z ul. S.. Przy czym w decyzji dodano, że lokalizacja projektowanej rozbudowy nie może przekroczyć w granicy z działką nr [...] na długości istniejącego w granicy działki budynku mieszkalnego i w zbliżeniu na odległość 1,5 m od granicy z tą działką na długość do 2,5 m w kierunku frontu działki i 6 m w kierunku granicy z działką nr [...]. W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że zastosowano przepis § 4 ust. 4 rozporządzenia ze względu na specyficzne usytuowanie działki i rozbudowywanego obiektu na skrzyżowaniu ulic S. i S.. W ocenie Sądu wyjaśnienia te uznać należy za wystarczające. Trzeba zauważyć, że organ uwzględnił fakt, iż obiekt pawilonu handlowego jest usytuowany bliżej ul. S. niż budynek mieszkalny skarżącej. W związku z powyższym dopuszczając – na co wyraził zgodę Sąd w powołanym wyżej wyroku – na usytuowanie rozbudowywanej części pawilonu inaczej, aniżeli określa to przepis § 4 ust. 3 rozporządzenia, bowiem po przedłużeniu istniejącej linii frontu pawilonu, jednocześnie dopuścił rozbudowę w granicy z działką nr [...] jedynie na długości istniejącego w granicy budynku mieszkalnego, zaś w pozostałym zakresie dopuścił uskok – od frontu i z tyłu działki w odległości 1,5m od granicy działki nr [...] i w odległości od dotychczasowych zabudowy na odległość 2,5 m (od frontu) i 6 m (od strony dz. nr [...]). W ocenie Sądu, uwzględniając specyfikę istniejącego budynku pawilonu i lokalizację działki, na której jest on usytuowany, rozwiązanie takie jest dopuszczalne i uzasadnione i nie narusza tak przepisu § 4 ust. 3 i 4 rozporządzenia, jak również § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Ostatnio powołany przepis stanowi, że sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W ocenie Sądu Burmistrz K. wyjaśnił wyczerpująco, dlaczego uzasadnione jest taka właśnie lokalizacja przedmiotowej części obiektu.

Jednocześnie trzeba zaznaczyć, że kwestie dotyczące nasłonecznienia działki i dostępu do światła dziennego budynku mieszkalnego należącego do skarżącej nie podlegają ocenie w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, lecz na późniejszym etapie inwestycyjnym – w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 7 kwietnia 2010 r., II SA/Łd 694/09, wyrok WSA w Poznaniu z dnia 21 października 2010 r., II SA/Po 144/09, dostępne na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Sąd nie ma również zastrzeżeń co do ustalenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni zabudowy na poziomie 60%. W myśl § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Ust. 2 tegoż artykułu określa, że dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Zważyć należy, iż przeprowadzonej analizy wynika, że średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy wynosi wprawdzie 22,3%, jednakże został on określony w przeważającej mierze dla działek o zabudowie mieszkalnej. Jak już wskazywano w analizowanym obszarze znacząco dominuje zabudowa mieszkalna. Zważywszy, że zabudowa ta ma w przeważającej większości charakter wolnostojący średni wskaźnik kształtuje się na takim poziomie. Trzeba mieć jednak na uwadze, że po pierwsze przedmiotowa zabudowa dotyczy innej funkcji aniżeli dominująca w obszarze analizowanym funkcja mieszkaniowa, co upoważnia do odmiennego spojrzenie na wielkość wskaźnika powierzchnia zabudowy. Trzeba mieć bowiem na uwadze, iż odmiennie kształtuje się sposób zagospodarowania działek o funkcji mieszkaniowej z domami wolnostojącymi (zasadniczo niższy wskaźnik powierzchni zabudowy) w stosunku do działek o funkcji przemysłowej, handlowej, czy usługowej (wyższy wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy). Ponadto należy też dostrzec, że znajdująca się w najbliższym sąsiedztwie działka skarżącej o nr [...] jest zabudowana w 45%, a więc również znaczącą odbiega od wielkości średniego wskaźnika powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym. Trudno zatem uznać, by znaczne rozbieżności co do wielkości wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki występujące w analizowanym obszarze nie uzasadniały przyjęcia dla przedmiotowej inwestycji wskaźnika na poziomie 60%.

Sąd uznał również za prawidłowe określenie szerokości dobudowywanej części elewacji frontowej. Przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia dopuszcza wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, aniżeli na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej. Średnia szerokość elewacji frontowych w obszarze analizowanym wynosi 10,8 m. Tymczasem szerokość elewacji frontowej określono na przeszło 25 m (maks. 5,6 ma mieć część rozbudowywana). Oczywistym jednak jest, że dopuszczalne jest by obiekt o funkcji handlowej (pawilon spożywczy) był większy (również w zakresie szerokości elewacji frontowej) od pozostałych, istniejących w analizowanym obszarze domów mieszkalnych. Trudno bowiem, by w obszarze zabudowy mieszkalnej, wszelkie inne obiekty o funkcji uzupełniającej (np. oświatowej, sakralnej, usługowej, czy handlowej) były zbliżone gabarytami i parametrami do zabudowy mieszkalnej. Działki, w obrębie których lokalizuje się takie obiekty muszą być odpowiednio, często odmiennie niż działki budowlane mieszkaniowe, zagospodarowane, jak też obiekty te, by spełniać swoją funkcję, muszą posiadać odpowiednie gabaryty i parametry, wynikające w większości z norm techniczno-budowlanych. Należy również stwierdzić, że wysokość rozbudowywanej części przedmiotowego obiektu (4,5 górna krawędź elewacji frontowej) została ustalona zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia, bowiem organ nawiązał do wysokości istniejącego już pawilonu handlowego na tej samej działce.

Sąd nie podziela też zarzutów skargi w zakresie rzekomych wad dotyczących zapewnienia obsługi komunikacyjnej dla przedmiotowej inwestycji. Wskazać należy, iż w decyzji z [...] 2011 r. Burmistrz K. określił, iż w ramach działki należy zapewnić miejsce postojowe dla samochodu dostawczego. Dodać należy, iż organ w uzasadnieniu decyzji stwierdził, iż w wyniku rozbudowy i przebudowy powierzchnia sprzedażowa pawilonu handlowego zwiększy się jedynie o 10 m2 (na podstawie oświadczenia inwestora), co nie zwiększy ruchu ulicznego związanego z zaopatrzeniem sklepu w towar. Ponadto zaś ze względu na osiedlowy charakter sklepu obsługuje on głównie klientów pieszych. Wyjaśnić należy w pierwszej kolejności, że decyzja o warunkach zabudowy winna uwzględniać w swojej treści kwestie, w których do jej treści odsyłają przepisy techniczno-budowlane, w tym rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Wśród kwestii, w których rozporządzenie w sprawie warunków technicznych odsyła do ustaleń decyzji o warunkach zabudowy, znajduje się m.in. określenie ilości miejsc postojowych dla samochodów osobowych. Wynika to z § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Stosownie do § 18 ust. 1, zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Natomiast zgodnie z § 18 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Z powołanej treści przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych wynika zatem, że określenie liczby miejsc postojowych dla samochodów osobowych jest niezbędnym elementem, który musi znaleźć się w rozstrzygnięciu decyzji o warunkach zabudowy (por.; wyrok WSA w Krakowie z dnia 21 września 2011 r. II SA/Kr 1489/10, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie ma przy tym podstaw prawnych do twierdzenia, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy powinna precyzyjnie określać minimalną liczbę miejsc parkingowych. Przepis art. 54 pkt 2 lit. c) upzp nie precyzuje sposobu określania ilości miejsc parkingowych dla nowych inwestycji i nie ma w obowiązującym systemie prawnym żadnego przepisu szczególnego, który nakazywałby wskazanie określonej liczby miejsc parkingowych w zależności od planowanego sposobu zagospodarowania terenu (por. wyrok NSA z dnia 9 lipca 2009 r., II OSK 129/08, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Podzielić należy stanowisko zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 5 kwietnia 2012 r. (wyrok nieprawomocny, dostępny na stronie internetowej: http://orzeczenia.nsa.gov.pl), zgodnie z którym liczba i sposób urządzenia miejsc postojowych powinny być dostosowane, zgodnie z § 18 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki, do przeznaczenia i sposobu zabudowy działki budowlanej i uwzględniać potrzeby zarówno stałych jak i okresowych użytkowników takiej działki, w tym korzystających z jej zabudowy. Uregulowanie tej kwestii powinno zapewnić praktyczną, a nie tylko teoretyczną realizację rzeczywistej potrzeby parkowania samochodów. Wpływa to w oczywisty sposób nie tylko na ilość tych miejsc i sposób ich realizacji, ale także na ich położenie. Jakkolwiek z obowiązujących przepisów nie można wyprowadzić jednoznacznej normy, że miejsca te muszą być bezwzględnie zlokalizowane na tej samej działce, dla której ustalone są warunki zabudowy, to niewątpliwie ich położenie powinno zapewnić praktyczną realizację potrzeb parkingowych. Oznacza to, że co najwyżej powinny być one usytuowane w takiej odległości i miejscu od działki budowlanej aby mogły rzeczywiście ją obsługiwać.

Mając powyższe na względzie Sąd pragnie stwierdzić, że organy orzekające w niniejszej sprawie prawidłowo przyjęły, że zapewnienie miejsca postojowego dla samochodu dostawczego dla przedmiotowej inwestycji spełnia wymóg określony w art. 52 pkt 2 lit. c w zw. z art. 64 ust. 1 upzp oraz § 18 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Odnosząc się do twierdzeń skarżącej jakoby nie było możliwości zapewnienia na działce objętej inwestycją miejsca postojowego dla samochodu dostawczego wskazać należy, że rzeczą inwestora jest, aby projekt budowlany i projekt zagospodarowania nieruchomości został sporządzony w taki sposób, aby możliwe było usytuowanie na działce nr [...] miejsca postojowego dla samochodu dostawczego. Zważywszy zaś na niewielkie rozmiary rozbudowy pawilonu (powiększenie o 95 m2, z czego powierzchni handlowej o ok. 10 m2) oraz fakt, iż służy on głównie potrzebom pobliskich mieszkańców, rację miały organy orzekające, iż inwestycja nie spowoduje zwiększenia ruchu, który wymagałby stworzenie miejsc parkingowych dla klientów sklepu. Niedopuszczalne przy tym byłoby nakładanie na inwestora obowiązku zapewnienia nowych miejsc postojowych dla pawilonu handlowego już istniejącego, jedynie "przy okazji" jego niewielkiej rozbudowy.

W ocenie Sądu organy orzekające prawidłowo uznały, że ziściły się również pozostałe przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 upzp. Działka nr [...] ma dostęp do drogi publicznej – ul. S. i S. (art. 61 ust. 1 pkt 2 upzp) Istniejący pawilon handlowy posiada wystarczające uzbrojenie również dla planowanej rozbudowywanej jego części (art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp). Teren objęty inwestycją nie wymagał uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, bowiem nie stanowi gruntu rolnego. Inwestycja nie narusza też przepisów odrębnych.

Rację należy przyznać skarżącej, iż organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji nie ustosunkował się w sposób wyczerpujący do sformułowanych przez nią w odwołaniu zarzutów, ani nie wyjaśnił rzetelnie – poza przedstawieniem stanowiska organu I instancji - własnego stanowiska w sprawie. Tym samym naruszył przepisy postępowania art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 kpa. Zważywszy jednak na wnikliwość z jaką organ I instancji przeprowadził w ponownie prowadzonym postępowaniu analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która doprowadziła do wydania decyzji z [...] 2011 r. oraz uwzględniwszy ocenę Sądu co do prawidłowości tego rozstrzygnięcia, uznać należy, że naruszenia przez Kolegium przepisów postępowania nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy.

Mając powyższe na względzie Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi i dlatego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270) oddalił skargę.