Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 826/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2011-11-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: par. 4 ust. 1-3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 12, art. 77 par. 1, art. 107 par. 3,
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Adam Matuszak Sędziowie Sędzia WSA Hanna Raszkowska (spr.) Sędzia WSA Marzenna Glabas Protokolant Sekretarz sądowy Grzegorz Knop po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 listopada 2011 r. sprawy ze skargi M. K. i M. K. oraz A. M. i P. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 28 lipca 2006 r. Wójt Gminy S. ustalił solidarnie M.

i M.K. oraz P. i A.M. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości działki nr "[...]", w wysokości 4.436,00 zł, w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem nieruchomości i zobowiązał do jej uiszczenia w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Wójt wskazał, że na mocy postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego fragmentów wsi P. w gminie S., zatwierdzonego uchwałą Nr "[...]", przedmiotowa działka o dotychczasowym przeznaczeniu częściowo rolnym, częściowo pod projektowaną plażę i częściowo pod drogę została przeznaczona na cele projektowanych usług turystyki zorganizowanej związanej z wypoczynkiem nad jeziorem i sportami wodnymi, objętej w planie zagospodarowania przestrzennego symbolem "UT 2". W dniu 1 czerwca 2005 r. przedmiotowa działka została sprzedana. Powyższe, stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), obligowało organ pierwszej instancji do ustalenia opłaty, której wysokość, zgodnie z § 8 powołanej uchwały, ustalono jako 20 % jej wartości. Określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia 16 czerwca 2006 r. wartość działki o powierzchni 2.800 m², wynosiła przed zmianą w planie miejscowym 80.760,00 zł, zaś po zmianie w planie miejscowym 102.940,00 zł.

Decyzją z dnia 8 lutego 2007 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. uchyliło powyższą decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Kolegium wskazało na wątpliwości co do prawidłowości i terminu wszczęcia postępowania wobec P. i A.M. oraz na wadliwość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

Wójt Gminy S. decyzją z dnia 6 maja 2009 r. ponownie ustalił M. i M.K. oraz P. i A.M. solidarnie jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wysokości 3.103,00 zł, w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem nieruchomości i zobowiązał do jej uiszczenia w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. W uzasadnieniu Wójt stwierdził, że ponowna wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego została dokonana zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, wobec czego uznał ją za właściwą do celów poboru jednorazowej opłaty. Zaznaczył, że strony postępowania zostały zawiadomione o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym sprawy, lecz nie skorzystały z tego prawa. Wartość części działki o powierzchni 1.000 m², określona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z dnia 16 stycznia 2009 r., wynosiła przed zmianą w planie miejscowym 14.070,00 zł, zaś po zmianie w planie miejscowym 54.100,00 zł.

Decyzją z dnia 28 września 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło powyższą decyzję z dnia 6 maja 2009 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Kolegium zarzuciło, że rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo przyjął, że naliczenie opłaty planistycznej zasadne było tylko w stosunku do części działki o pow. 1.000 m², przeznaczonej przed zmianą planu na cele rolne. Wyjaśnienia, w ocenie Kolegium, wymagało ponadto przeznaczenie działki przed uchwaleniem planu miejscowego, wynikające z rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 8 października 1991 r. Kolegium nie podzieliło natomiast zarzutu przedawnienia możliwości ustalenia jednorazowej opłaty i wskazało, że uchwała "[...]" została ogłoszona w dniu 16 sierpnia 2001 r. i weszła w życie w dniu 31 sierpnia 2001 r. Decyzja z dnia 28 lipca 2006 r. została odebrana przez M.K. w dniu 8 sierpnia 2006 r., natomiast A. i P.M. zawiadomienie o wszczęciu postępowania w przedmiotowej sprawie z dnia 20 czerwca 2006 r. doręczono zgodnie z wymogami art. 44 K.p.a. w dniu 3 lipca 2006 r., na adres wskazany przez nich dnia 1 czerwca 2005 r. w Kancelarii Notarialnej w W., gdzie zbyli udział w przedmiotowej działce oraz w odwołaniu z dnia 23 maja 2009 r. Kolegium zaznaczyło, że w toku postępowania nie wskazali oni, aby w okresie lipiec-sierpień 2006 r. posiadali inny adres zamieszkania.

Wójt Gminy S. decyzją z dnia 17 maja 2010 r. orzekł o pobraniu od M. i M.K. oraz P. i A.M. po 1.899,80 zł tytułem jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości i nakazał stronom jej uiszczenie w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. W uzasadnieniu stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 26 lutego 2010 r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, wobec czego stanowił właściwą podstawę poboru jednorazowej opłaty. Wskazał, że wartość części działki o powierzchni 1.400 m², określona przez rzeczoznawcę majątkowego w tym operacie szacunkowym, wynosiła przed zmianą w planie miejscowym 18.928,00 zł, zaś po zmianie w planie miejscowym 37.926,00 zł. Opłatę ustalono w wysokości 20 % jej wartości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 25 października 2010 r. uchyliło decyzję Wójta Gminy S. z dnia 17 maja 2010 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Kolegium podniosło, że z operatu szacunkowego wynikało, iż działka była zlokalizowana w planie miejscowym na obszarze przeznaczonym pod teren upraw rolnych (1.000 m²), drogę (400 m²) i teren projektowanego kąpieliska na potrzeby wsi (1.400 m²). Zgodnie ze zmianą planu działka przeznaczona została pod projektowane usługi turystyki zorganizowanej związanej

z wypoczynkiem nad jeziorem i sportami wodnymi. Rzeczoznawca majątkowy uznał, że dla części działki o pow. 1.400 m² nie nastąpiła zmiana przeznaczenia i zasadnym było naliczenie opłaty planistycznej tylko dla części działki przeznaczonej przed zmianą planu na cele rolne i drogę. W ocenie Kolegium, ustalenie wzrostu wartości nieruchomości

i wyliczenie związanej z tym opłaty, powinno dotyczyć całej działki. Wywiodło, że przeznaczenie jednej nieruchomości pod dwie różne funkcje ma wpływ na jej wartość jako całości. Nie można było zatem uznać, że w takiej sytuacji nieruchomość składa się

z dwóch części o rożnych przeznaczeniach, a jej wartość jest równa sumie wartości obu części. Kolegium stwierdziło, że rzeczoznawca majątkowy winien szacować ewentualny wzrost wartości całej działki, a nie jej część, skoro cała działka była objęta ustaleniami planu i jako całość została zbyta.

Wójt Gminy S. decyzją z dnia 19 kwietnia 2011 r. orzekł o pobraniu od M. i M.K. oraz P. i A.M. po 1.482,60 zł tytułem jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości i nakazał stronom jej uiszczenie w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. W uzasadnieniu stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 12 listopada 2010 r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, wobec czego stanowił właściwą podstawę poboru jednorazowej opłaty. Wartość części działki o powierzchni 2.800 m², określona przez rzeczoznawcę majątkowego w tym operacie szacunkowym, wynosiła przed zmianą w planie miejscowym 56.854,00 zł, zaś po zmianie w planie miejscowym 71.680,00 zł. Opłatę ustalono w wysokości 20 % jej wartości.

W złożonym odwołaniu M. i M.K. zarzucili, że błędnie została określona wartość nieruchomości. Uchwalenie planu miejscowego nie wpłynęło bowiem na wzrost jej wartości, gdyż przeznaczenie faktyczne działki nie uległo zmianie. Podali, że działka ma kształt równoległoboku o kącie ostrym ok. 30°, ograniczona była z trzech stron drogą gruntową, a cała jej powierzchnia służyła, do czasu ogrodzenia działki, za ciągi jezdne skracające drogę przejazdu. Zarzucili, że przyjęte przez rzeczoznawcę obszary

o różnym przeznaczeniu wynikały wyłącznie ze szkiców na mapie. Ponadto, rzeczoznawca dokonując w 2010 r. oględzin w terenie stwierdził występowanie linii energetycznej, która przebiegała nad wschodnią granica działki, nie ustalił jednak, że wcześniej zmieniono przebieg tej linii, co miało znaczący wpływ na zagospodarowanie działki. Ponadto wskazali, że przeznaczenie w planie miejscowym przedmiotowej działki na cele usług turystyki zorganizowanej z wypoczynkiem i sportami wodnymi odbiega od rzeczywistych właściwości działki, gdyż organ pierwszej instancji nie zadbał o możliwość dostępu do akwenu wodnego i rozwój infrastruktury koniecznej do stworzenia warunków na ten cel (drogi dojazdowe, zagospodarowanie plaży). Działka nie posiada więc cech fizycznych i ekonomicznych dla funkcji "usług turystyki zorganizowanej z wypoczynkiem

i sportami wodnymi". Odwołujący się zarzucili także, że operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami

i rozporządzenia wykonawczego. Przyjęte przez rzeczoznawcę do oceny nieruchomości porównawcze nie były bowiem nieruchomościami podobnymi i nie mogły być brane pod uwagę przy określaniu wartości nieruchomości. Nieruchomości porównawcze nr 1 i nr 3 (po uchwaleniu planu) mają powierzchnię dwukrotnie mniejszą od powierzchni nieruchomości wycenianej. Ponadto rzeczoznawca majątkowy nie odrzucił cen skrajnych, co spowodowało, że wycena została sporządzona wadliwie. Stwierdzili również, że różnice w przyjmowanych przez organ pierwszej instancji wycenach świadczą o braku możliwości wiarygodnego określenia wartości przedmiotowej działki, gdyż nie było podobnej nieruchomości, ani nie było podobnych transakcji.

Decyzją z dnia 29 lipca 2011 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy powyższą decyzję organu pierwszej instancji. Kolegium nie podzieliło stanowiska odwołujących się, że przedmiotowa działka nie zmieniła przeznaczenia i stwierdziło, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów wsi P. z nieruchomości przeznaczonej częściowo: pod uprawy rolne, drogę i teren projektowanego kąpieliska działka ta uzyskała przeznaczenie pod teren projektowanego kąpieliska na potrzeby wsi, na cele projektowanych usług turystyki zorganizowanej z wypoczynkiem nad jeziorem i sportami wodnymi. Wzrost wartości działki potwierdził operat szacunkowy, którym określono jej wartość na dzień sprzedaży, tj. 1 czerwca 2005 r. W ocenie Kolegium, wycena została sporządzona zgodnie z zasadami określonymi

w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109). Organ odwoławczy podał, że do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości rzeczoznawca przyjął podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wskazał czynniki, które miały wpływ na cenę działki przed i po uchwaleniu planu miejscowego oraz wyjaśnił, że wzrosła wartość 1 m² przedmiotowej nieruchomości o kwotę 14.8265 zł. Kolegium wskazało ponadto, że do zawartych w piśmie z dnia 5 marca 2011 r. uwag odwołujących się rzeczoznawca majątkowy odniósł się

w piśmie z dnia 22 marca 2011 r. podając, że ze względu na ograniczoną liczbę transakcji nieruchomości przeznaczonych pod usługi turystyki zasadnym było przyjąć do wyceny wszystkie nieruchomości porównawcze. Dodał, że podczas oględzin w terenie stwierdził występowanie linii energetycznej, która jednak przebiega nad wschodnią granicą działki, nie utrudniając jej zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem.

W złożonej skardze M. i M.K. oraz P. i A.M. zarzucili, że Kolegium, z naruszeniem art. 8 K.p.a., w decyzjach wydawanych w toku postępowania administracyjnego zajmowało odmienne stanowiska odnośnie do zasad szacowania wartości nieruchomości oraz prawidłowości wszczęcia postępowania w sprawie i czynnego udziału stron w tym postępowaniu. Ponadto, pominęło, że organ pierwszej instancji nie uwzględniał uwag organu odwoławczego, zawartych w decyzjach kasatoryjnych. Skarżący podnieśli też, że w sprawie naruszono art. 12 K.p.a., gdyż organ pierwszej instancji pierwszą decyzję w sprawie wydał po upływie roku od daty sprzedaży nieruchomości i około miesiąc przed upływem pięcioletniego okresu od daty uchwalenia planu miejscowego. W ocenie skarżących, operat szacunkowy z dnia 12 listopada 2010 r. jest dokumentem niewiarygodnym, gdyż brak w nim rzetelnego opisu stanu faktycznego,

a rzeczoznawca przyjął wadliwe założenia. Zarzucili, że Kolegium w zaskarżonej decyzji bezkrytycznie przyjęło twierdzenia rzeczoznawcy majątkowego, co w ich ocenie narusza art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. Kolegium nie wzięło pod uwagę, że nieruchomości ta jest otoczona przez działki prywatne, nie posiada dostępu do zbiornika wodnego, gdyż działki są ogrodzone i uniemożliwiają dostęp do jeziora. W tej sytuacji zapisana w planie miejscowych funkcja "usług turystyki zorganizowanej z wypoczynkiem i sportami wodnymi" jest niemożliwa do zrealizowania. Podali, że przedmiotowa nieruchomość przed zmianą planu i po jego zmianie była wykorzystywana w ten sam sposób.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje.

Uchwałą "[...]" z dnia 28 czerwca 2001 r. uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego fragmentów wsi "[...]".

Powyższym aktem prawa miejscowego, który obowiązuje od dnia 31 sierpnia

2001 r., ustalono m.in., że należąca do skarżących działka nr x stanowi teren przeznaczony pod projektowane usługi turystyki zorganizowanej związanej z wypoczynkiem nad jeziorem i sportami wodnymi. W sprawie nie jest sporne, że działka ta, zgodnie z ustaleniami poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi "[...]" stanowiła teren przeznaczony pod uprawy rolne, drogę i teren projektowaną plażę na potrzeby wsi.

Skarżący w dniu 1 czerwca 2005 r. sprzedali niezabudowaną nieruchomość o pow. 0,28 ha, położoną w miejscowości P. (działka nr x), na terenie objętym ustaleniami tego planu miejscowego.

Kwestią sporną jest zasadność zastosowania w przedstawionym stanie faktycznym art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Przedmiotowa opłata jest pobierana

w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i 4 powołanej ustawy).

Wobec takiego brzmienia cytowanych przepisów niezbędne było bezsporne ustalenie, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało wzrost wartości nieruchomości, która następnie została zbyta w okresie 5 lat od dnia uchwalenia planu miejscowego czyli, że istnieje związek przyczynowy miedzy uchwaleniem (zmianą) planu miejscowego a wzrostem wartości nieruchomości objętej tym planem.

Przede wszystkim stwierdzić należy, że nie nastąpiło przedawnienie terminu do poboru spornej opłaty. Przepis art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy bowiem rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien (ma prawo) w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin 5 lat,

o którym mowa w art. 37 ust. 3, należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń

w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 cytowanej ustawy), a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie (tak NSA w wyroku z dnia 4 lutego 2011 r., w sprawie II OSK 207/10, LEX nr 753419).

Uchwała nr "[...]" z dnia 28 czerwca 2001 r. obowiązuje od dnia 31 sierpnia 2001 r., gdyż została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa W. Nr 66, poz. 1093 w dniu 16 sierpnia 2001 r., wobec czego do dnia 31 sierpnia 2006 r. organ pierwszej instancji był uprawniony do skutecznego wszczęcia postępowania w sprawie poboru jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Z akt administracyjnych wynika, że przed upływem tego terminu skarżącym doręczono, w trybie art. 44 K.p.a., zawiadomienie o wszczęciu postępowania w przedmiotowej sprawie. Dodać należy, że M. i M.K. doręczono również decyzję organu pierwszej instancji z dnia 28 lipca 2006 r.

W rozpoznawanej sprawie prawidłowo organy obu instancji uznały, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości skarżących. Powyższego ustalenia dokonano w oparciu o operat szacunkowy z dnia 12 listopada 2010 r. Należy podzielić ocenę, że został on sporządzony przez uprawnioną osobę i spełnia wymogi zawarte w rozporządzeniu Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca majątkowy podał, że wycenę nieruchomości przed zmianą planu miejscowego wykonał przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania nieruchomości parami. Zgodnie z § 4 ust. 1 - 3 powołanego rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Rzeczoznawca przyjął, że przedmiotowa działka była położona zgodnie planem zagospodarowania przestrzennego na obszarze przeznaczonym: pod teren upraw rolnych (1.000 m2), drogę (400 m²) i teren projektowanego kąpieliska na potrzeby wsi (1.400 m²). Po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego działka położona jest na obszarze przeznaczonym pod projektowane usługi turystyki zorganizowanej związanej

z wypoczynkiem nad jeziorem i sportami wodnymi. Analizy dokonał na podstawie transakcji kupna-sprzedaży, które miały miejsce w latach 2003-2005, na terenie gminy S. Rzeczoznawca nie stwierdził transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi i wyjaśnił, że wartość działek gruntu zajętych pod drogi publiczne należało określić się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni. Wśród gruntów przyległych przed zmianą planu

o przeważającym przeznaczeniu były tereny rolne. Rzeczoznawca zbadał średni poziom cen nieruchomości przeznaczonych na ten cel o małych powierzchniach. Wskazał, że

w zależności od cech rynkowych znacznie wpływających na cenę, ceny te kształtowały się średnio od 6 do 12 zł/m². Analizując natomiast rynek lokalny działek przeznaczonych pod usługi turystyki o małych powierzchniach rzeczoznawca majątkowy przyjął, że średni poziom cen kształtował się od 17 do 40 zł/m². Rzeczoznawca uwzględnił przy wycenie działki przeznaczonej przed uchwaleniem planu pod teren upraw rolnych i drogę, jako czynniki wpływające na wartość działki: lokalizację (40 %), powierzchnię gruntu (30 %)

i uzbrojenie (30 %), zaś dla części przeznaczonej pod teren projektowanego kąpieliska na

i pod projektowane usługi turystyki zorganizowanej związanej z wypoczynkiem nad jeziorem i sportami wodnymi: powierzchnię gruntu (40 %), uzbrojenie (20 %), dostępność komunikacyjną (20 %) i inne cechy (20 %). Transakcje zaktualizował trendem czasowym. W wyniku wyceny, stwierdził, że wartość 1 m² działki przeznaczonej pod teren upraw rolnych i drogę przed zmianą planu wynosiła 13,52 zł, a wartość 1 m² działki przeznaczonej przed uchwaleniem planu pod teren projektowanego kąpieliska na potrzeby wsi była równa 27,09 zł. Po zmianie planu wartość 1 m² działki wynosiła 25,60 zł. Na tej podstawie rzeczoznawca majątkowy określił, że wartość rynkowa nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego wynosiła 56.854 zł, zaś po uchwaleniu planu - 71.680 zł.

Zasadnie więc przyjęto, że wzrost wartości nieruchomości o kwotę 14.826 zł był konsekwencją wyłącznie zmiany przeznaczenia szacowanej nieruchomości w planie miejscowym. Ponieważ zgodnie z § 8 uchwały stawka procentowa służąca naliczeniu opłaty planistycznej dla terenów oznaczonych symbolem "UT 2" wynosi 20 %, prawidłowo ustalono wysokość jednorazowej opłaty planistycznej w kwocie 2.965,20 zł.

Uwzględniając powyższe, prawidłowo zaskarżoną decyzją utrzymano w mocy decyzję organu pierwszej instancji, gdyż w stanie faktycznym sprawy zaistniały przesłanki do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku

z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących prawidłowości wyceny wyjaśnić należy, że rzeczoznawca uwzględnił kształt działki i przebieg linii energetycznej, gdyż podał w opisie nieruchomości wycenianej, że ma ona kształt zbliżonym do rombu, a nad jej wschodnią granicą przebiega linia energetyczna, która nie utrudnia zagospodarowania działki. Należy zauważyć, że już w operacie szacunkowym z dnia 16 czerwca 2006 r. inny rzeczoznawca majątkowy również podał, że linia energetyczna przebiega przy wschodniej granicy działki i nie utrudnia zagospodarowania działki.

Nie można uznać za uzasadniony zarzut naruszenia zaskarżoną decyzją art. 77

§ 1 K.p.a. przez zaniechanie dokonania ustaleń co do faktycznego wykorzystywania nieruchomości. Przepisy powoływanego wyżej rozporządzenia nie przewidują bowiem uwzględniania tej okoliczności przy wycenie gruntu. Ponadto, fakt otoczenia przedmiotowej nieruchomości ogrodzonymi działkami nie wyklucza możliwości zagospodarowania tej nieruchomości w przyszłości zgodnie z jej przeznaczeniem. Zauważyć też należy, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek lub braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W rozpoznawanej sprawie Kolegium dokonało prawidłowej oceny operatu szacunkowego z dnia 12 listopada 2010 r., czemu dało wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zgodnie z art. 107 § 3 K.p.a.

Wyjaśnić również należy, że rozbieżności w sporządzonych w sprawie operatach szacunkowych nie wynikały z baraku możliwości dokonania wiarygodnej oceny szacowanej nieruchomości, lecz z faktu błędnego szacowania wartości tylko części przedmiotowej nieruchomości. Dodać należy, że skarżący zbyli przedmiotową nieruchomość za kwotę 120.000 zł, a więc niemal dwukrotnie wyższą niż wyliczona przez rzeczoznawcę majątkowego w przyjętym przez organy administracji operacie szacunkowym (71.680 zł),

a cena sprzedaży, zgodnie ze złożonym przed notariuszem oświadczeniem skarżących, odpowiadała średnim wartościom rynkowym nieruchomości na tym terenie.

Sąd nie stwierdził w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Naruszenie przez organ pierwszej instancji zasady szybkości postępowania administracyjnego i art. 35 § 1 - 3 i art. 36 K.p.a. nie miało istotnego wpływu na wynik sprawy. Natomiast art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm.) obliguje sąd do uchylenia decyzji lub postanowienia w całości albo w części tylko, w sytuacji gdy Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Stwierdzić również należy, że fakt wszczęcia kontrolowanego postępowania po upływie ponad roku od daty sprzedaży nieruchomości nie stanowi naruszenia prawa. Ustawodawca nie zobligował organu gminy do bezzwłocznego pobierania opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lecz zakreślił granicę pięcioletniego terminu od dnia uchwalenia planu miejscowego.

Na marginesie wyjaśnić skarżącym należy, że uchylenie przez Kolegium decyzji organu pierwszej instancji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia temu organowi, nie wyklucza prawa stron postępowania do wniesienia skargi do sądu administracyjnego na decyzję organu odwoławczego, o czym prawidłowo Kolegium pouczało strony w swoich decyzjach.

W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności zaskarżonej decyzji z prawem, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153, poz. 1270, ze zm.), skargę należało oddalić.