Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 224/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2017-06-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 124 ust. 1, art. 128 ust. 4
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 43 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), sędzia WSA Mirosław Wincenciak, Protokolant st. sekretarz sądowy Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 czerwca 2017 r. sprawy ze skargi W. P. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] lutego 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej oddala skargę


UZASADNIENIE

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] lutego 2017 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty S., wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] grudnia 2016 r., znak .., w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty dla W. P. odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość położoną w obrębie B., gmina S., oznaczoną numerem geodezyjnym działki nr [...] o pow. 0,3446 ha, nr [...] o pow. 1,3581 ha i nr [...] o pow. 1,3106 ha, dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP, w tym: z tytułu szkód tymczasowych w produkcji rolniczej oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej.

Decyzja Wojewody P. wydana została przy następujących ustaleniach stanu faktycznego i ocenie prawnej sprawy.

Decyzją Starosty S., wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] stycznia 2014 r., znak [...], utrzymaną w mocy decyzją Wojewody P. z dnia [...] marca 2014 r., nr [...], ograniczono sposób korzystania z nieruchomości położonej w obrębie B., gmina S., oznaczonej jako działki o nr geod. [...] o pow. 0,3446 ha, nr [...] o pow. 1,3581 ha i nr [...] o pow. 1,3106 ha, stanowiącej własność W. P., poprzez zezwolenie dla P. S.A. w K. (dalej: spółka) na założenie i przeprowadzenie przez wymienione działki dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. - Granica RP.

Wnioskiem z dnia [...] października 2015 r., w oparciu o art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 u.g.n., spółka wystąpiła do Starosty S. wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, o ustalenie wysokości odszkodowania należnego W. P., z tytułu szkód rzeczywistych na gruncie oraz zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z założeniem i przeprowadzeniem przedmiotowej linii.

Starosta S. decyzją z dnia [...] września 2016 r., znak: [...], ustalił stosowne odszkodowanie, ale Wojewoda P. decyzją z dnia [...] listopada 2016 r., nr [...], uchylił zaskarżoną decyzję w całości i sprawę przekazał do rozpoznania organowi I instancji.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Starosta S. decyzją z dnia [...] grudnia 2016 r., znak: [...], ustalił na rzecz W. P. odszkodowanie za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość położoną w obrębie B. W., gmina S., oznaczoną numerem geodezyjnym działki nr [...] o pow. 0,3446 ha, nr [...] o pow. 1,3581 ha i nr [...] o pow. 1,3106 ha, dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP, w tym: z tytułu szkód tymczasowych w produkcji rolniczej oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej. Wysokość odszkodowania ustalono według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu ograniczenia praw do nieruchomości, tj. [...] stycznia 2014 r. oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu na kwotę 27.150,00 zł. Jednocześnie Starosta S. zobowiązał spółkę do jednorazowej zapłaty odszkodowania na rzecz W. P.

W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ wyjaśnił, że w przedmiotowej sprawie odszkodowanie oparte na treści art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest następstwem decyzji starosty z dnia [...] stycznia 2014 r., nr [...], ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, które nastąpiło zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego na obszarze umożliwiającym realizację odcinka trasy dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV Ełk - Granica RP na terenie gminy S., zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy S. z dnia [...] marca 2013 r., Nr XXIX/247/13 (Dz. Urz. Woj. Podl. z dnia 16 kwietnia 2013 r., poz. 1876), w którym nieruchomość tę przeznaczono pod budowę dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP, a jego obowiązek powstał z chwilą zrealizowania inwestycji.

Dalej organ wskazał, że z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy wynika, że prace budowlane związane z założeniem i przeprowadzeniem przedmiotowej linii elektroenergetycznej na działkach nr [...] zostały zakończone. W związku z powyższym wszczęto postępowanie o ustalenie odszkodowania i wyznaczono na dzień [...] stycznia 2016 r. termin rozprawy administracyjnej z udziałem stron i świadków. Na rozprawę zgłosili się pełnomocnicy inwestora, wykonawcy oraz właściciele nieruchomości. Na rozprawie przesłuchano też świadka i sporządzono stosowny protokół.

W ocenie organu dowodem określającym wysokość odszkodowania jest operat szacunkowy, który jest podstawą ustaleń faktycznych i podlega ocenie organu administracji prowadzącego postępowanie. Powołany przez organ rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr [...] sporządził na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2016 r. w zakresie określenia wartości szkód tymczasowych w produkcji rolniczej oraz wartości szkody z tytułu zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z realizacją opisanej wyżej inwestycji. Po dokonaniu wizji lokalnej, w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy, rzeczoznawca majątkowy opisał, że wyceniana działka nr [...] stanowi grunty rolne i posiada dostęp do drogi gminnej o nawierzchni żwirowej. Działka nr [...] stanowi użytki: pastwiska trwałe i grunty orne klasy VI i posiada dostęp do drogi gminnej o nawierzchni żwirowej. Grunty użytkowane są w części jako pastwiska trwałe, w części jako grunty orne, w części jako teren złoża "[...]" – koncesja z [...] sierpnia 2010 r. Wg. aktualnego stanu użytkowania część zasobu żwiru w działce została wybrana – powierzchnia 30 m x 40 m, co stanowi około 10% areału. Działka ta nie jest użytkowana rolniczo. Natomiast działka nr [...] to teren złoża "B." – koncesja z [...] sierpnia 2010 r., posiada ona dostęp do drogi gminnej żwirowej. Rzeczoznawca wyjaśnił także, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przebieg linii 400 kV w granicach działki nr geod. [...] oznaczony jest symbolem R (teren rolniczy), natomiast przebieg linii w granicach działek nr [...] oznaczony jest symbolem PG (teren górniczy) i mieści się w granicach pasa technologicznego.

Zdaniem organu, w oparciu o opinię rzeczoznawcy należy stwierdzić, że zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek budowy ww. linii elektroenergetycznej jest wynikiem ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości w pasie gruntu wskazanym w decyzji starosty ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości. Zależy ona od czterech czynników (§ 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r.) a mianowicie: zmiany warunków korzystania z nieruchomości, zmiany przydatności użytkowej nieruchomości, trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n. Odnośnie wycenianych działek rzeczoznawca wskazał, że pierwszy i drugi czynnik w przypadku gruntów rolnych jest pomijany. Dokonał natomiast analizy trzeciego czynnika i wskazał, że w przypadku działek nr [...] lokalizacja linii elektroenergetycznej wpływa na sposób korzystania z gruntu rolnego tylko w strefie oddziaływania linii. Analizując zaś czwarty czynnik biegły stwierdził, iż skutki udostępnienia są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi. Ostatecznie rzeczoznawca majątkowy wartość szkody wyliczył na łączna kwotę 27.150,00 zł w tym:

1) wartość szkód tymczasowych powstałych wskutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej na kwotę 2.881,00 zł (odszkodowanie za utracone pożytki: zniszczoną trawę kośną, za rekultywację gruntu rolnego we własnym zakresie przez właściciela gruntu, za szkody z powodu zmniejszenia zdolności produkcyjnej w okresie porekultywacyjnym) – jest to odszkodowanie zmniejszone o wypłaconą właścicielowi przekazem pocztowym kwotę 1.183 zł,

2) wartość szkody z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w kwocie 24.269,00 zł (trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości w pasie technologicznym na pow. 898 m2 - na działce nr [...], 4.060 m2 - na działce nr [...] i 4.002 m2 – na działce nr [...]).

Dalej organ wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy wartość przedmiotowej nieruchomości określił stosując podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej do ustalenia ceny 1 ha gruntów użytkowanych rolniczo oraz metodę porównywania nieruchomości parami do wyceny części gruntów rolnych położonych na obszarze ze złożami kruszywa naturalnego – żwiru i nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową. Autor operatu dla oszacowania wartości rynkowej nieruchomości dokonał analizy transakcji nieruchomości (w okresie od 2014 r. do 2016 r., które zamieszczone zostały w tabeli na str. 29, 32 oraz 33-34 operatu), położonych na terenie gminy S. Wskazał on, że działka nr [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego położona jest częściowo na obszarze oznaczonym symbolem 19 R (ok.55%) oraz część działki w obszarze 61 MNR (ok. 45%), natomiast działki nr [...] - położone są na obszarze oznaczonym w planie symbolem PG (tereny górnicze). Rzeczoznawca majątkowy wartość nieruchomości określił przyjmując do analizy ceny transakcyjne nieruchomości rolnych, transakcje dla gruntów rolnych położonych na obszarze udokumentowanych zasobów kruszywa oraz transakcje gruntami pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną w gminie S. o zbliżonych cechach do nieruchomości wycenianych. Przy wycenie wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa uwzględnił w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.

Odwołanie od decyzji Starosty S. wniósł W. P.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] lutego 2017 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty S. z dnia [...] grudnia 2016 r. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ odwoławczy omówił zasady ustalania odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości i przytoczył w tym zakresie treść przepisów art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, art. 154 i art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.; dalej: "u.g.n."). Wojewoda wskazał, że wysokość odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości powinna obejmować dwa elementy: wartość poniesionych szkód oraz zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek trwałego usytuowania na niej urządzeń przesyłowych. Ponadto ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Zdaniem Wojewody, organ pierwszej instancji dokonał wnikliwej analizy znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego zarówno pod względem formalnym jak i merytorycznym i trafnie uznał, że jest on prawidłowy. W toku postępowania umożliwiono stronom zapoznanie się z jego treścią oraz złożenie uwag i zastrzeżeń. Organ ten zastosował się także do zaleceń organu odwoławczego wyrażonych w decyzji kasacyjnej z dnia [...] listopada 2016 r. i w tym celu zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do zarzutów podniesionych odnośnie sporządzonego operatu szacunkowego. Biegła wyjaśniła, że transakcja dotycząca działki nr [...] w obrębie B. została odrzucona, ponieważ zgodnie z przeznaczeniem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działka ta położona jest częściowo na obszarze 32PG oraz częściowo na obszarze 55MNR i częściowo na obszarze 91KDW i 92KDW. Dlatego też z przytoczonego wyżej powodu transakcja ta, jako posiadająca niejednolite przeznaczenie - to znaczy nie tylko PG, została odrzucona. Z kolei dla działek o zróżnicowanym przeznaczeniu, tj. działka nr geod. [...] (ok. 10% złoża wyeksploatowano) i [...] (przeznaczenie 19R i 61MNR), została ustalona cena średnioważona.

Dalej organ wskazał, że za niezasadny należy uznać zarzut naruszenia art. 128 ust. 4 u.g.n. poprzez brak uwzględnienia w ramach ustalenia odszkodowania określonych w nim czynników, albowiem kwestia ta została wyjaśniona na stronie 37 operatu szacunkowego. Biegła wyjaśniła, że skutki udostępnienia są niemożliwe do określenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi. Także odnośnie zarzutu, że biegła obliczając kwotę o jaką zmniejszyła się wartość nieruchomości, przyjęła tylko część powierzchni nieruchomości a nie całą nieruchomość, organ wyjaśnił, że przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości użyła ona specjalistycznych wzorów, w których ujęta jest m.in. powierzchnia pasa ograniczonego sposobu korzystania jak i powierzchnia nieruchomości (s. 37-39). Dobór zaś odpowiedniej metody szacowania jak i dobór wzorów należy do wiedzy specjalistycznej biegłego jakim jest rzeczoznawca. Organ administracji publicznej nie może wkraczać i podważać doboru wzorów ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Oceny operatu pod względem prawidłowości jego sporządzenia może dokonać wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.)

Zdaniem organu niezasadny jest również zarzut braku uwzględnienia przez rzeczoznawcę majątkowego, iż wybudowanie dwutorowej napowietrznej linii 400 kV uniemożliwiło prowadzenie działalności gospodarczej poprzez wydobywanie kopalin. Z obowiązującego planu miejscowego wynika bowiem, że działki o nr geod. [...] położone są na obszarze 33PG, czyli przeznaczone są na tereny górnicze. Na terenie tym ustala się m.in. eksploatację kruszywa naturalnego z obszaru górniczego przy zachowaniu przepisów odrębnych i ustaleń niniejszej uchwały. Z art. 128 ust. 4 u.g.n. wynika, że do odszkodowania wlicza się również zmniejszoną wartość nieruchomości, jeżeli wynikała ona z przeprowadzonych przewodów elektrycznych. Zmniejszenie tej wartości musi nastąpić w wyniku zrealizowanej inwestycji, a nie ograniczeń wynikających z planu zagospodarowania przestrzennego. Odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości czy też zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, jeżeli ta wynika z zapisu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powinno być dochodzone przez właściciela nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 1 u.p.z.p. Ponadto na nieruchomości skarżącego nie zostały usadowione urządzenia infrastruktury technicznej, co oznacza, że nie nastąpiła zmiana warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiana przydatności użytkowej nieruchomości. Ponadto biegła wyjaśniła, że strona nie zgłosiła zarzutu, iż podczas prac budowlanych linii oraz po wybudowaniu dwutorowej napowietrznej linii 400kV niemożliwe było prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie wydobywania kopalin. Natomiast na nieruchomości brak było maszyn, a stwierdzono tylko, że na jej części złoże jest wyeksploatowane, a powierzchnię tę ustalono na podstawie pomiarów i określono na około 10%. Właściciel nieruchomości wypowiedział się do protokołu, że w najbliższym czasie zlecona zostanie inwentaryzacja geodezyjna złoża, ale po oględzinach ograniczył się jedynie do zarzutów odnośnie prawidłowości operatu szacunkowego.

Dalej organ wyjaśnił, że niezasadny jest zarzut naruszenia § 36 rozporządzenia, albowiem przepis ten nie ma zastosowania przy ustalaniu odszkodowania za szkody i zmniejszenie wartości nieruchomości spowodowane ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości.

Jako niezasadny organ uznał także zarzut dotyczący braku dopuszczenia dowodu z innego operatu szacunkowego. Obowiązek taki po stronie organu zaistniałby dopiero wtedy, gdyby organ w toku przeprowadzonej kontroli operatu podważyłby jego logiczność i kompletność, natomiast subiektywne odczucie strony nie może skutkować obligatoryjnym obowiązkiem organu do przeprowadzenia dowodu z kolejnej opinii biegłego. Natomiast strona, która ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, posiada również ustawowe prawo wyrażone w art. 157 u.g.n. do skorzystania z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. W stanie faktycznym sprawy skarżący z możliwości tej nie skorzystał.

W ocenie organu odwoławczego brak było także podstaw do zawieszenia postępowania z uwagi na złożenie przez skarżącego skargi do Ministra Infrastruktury i Budownictwa na działalność rzeczoznawcy majątkowego E. E. Stosownie do brzmienia art. 98 § 1 k.p.a. organ administracji publicznej może zawiesić postępowanie, jeżeli wystąpi o to strona, na której żądanie postępowanie zostało wszczęte, a nie sprzeciwiają się temu inne strony oraz nie zagraża to interesowi społecznemu. Niniejsze postępowanie o ustalenia odszkodowania zostało wszczęte na wniosek P. S.A. w K. z dnia [...] października 2015 r. Także złożenie skargi na działalność rzeczoznawcy majątkowego nie nakłada na organ obligatoryjnego zawieszenia postępowania z mocy art. 97 § 1 k.p.a., gdyż wskazana okoliczność nie wyczerpuje żadnej z przesłanek wskazanych w tym przepisie.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, wniósł W. P., w której zarzucił naruszenie prawa poprzez:

1) niewłaściwy dobór nieruchomości przyjętych do porównania, w tym naruszenie art. 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), poprzez zaniechanie przyjęcia do wyceny przedmiotowej nieruchomości cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na regionalnym lub krajowym rynku nieruchomości w sytuacji, gdy faktycznie nieruchomości te mają udokumentowane zasoby kruszywa co też biegła stwierdza w sporządzonym operacie szacunkowym, przy czym na stronie 32 operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego w tabeli przyjętych do porównania nieruchomości z udokumentowanymi złożami kruszywa działka nr [...] w obrębie B. została odrzucona z powodu, iż ma niejednolity charakter, przy czym i tak biegła nie wskazuje, czy pozostałe nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę mają jednolity charakter co opiniowana nieruchomość i znajdują się w niej pokłady złoża kruszców naturalnych tak jak przedmiot opiniowany. Działka znajduje się około 150 metrów od wycenianych nieruchomości i znajduje się tam w części złoże oznaczone w planie zagospodarowania przestrzennego, jako 32 PG – a to powoduje, że biegła celowo pomija najbardziej korzystane nieruchomości, które są działkami sąsiednimi z opiniowaną nieruchomością by zaniżyć cenę, a to powoduje, że można wywieść wnioski, że działa na korzyść PSE. Skarżący nie zgadza się, iż działka ma niejednolity charakter, wobec tego winna być odrzucona, bowiem działki przyjęte do wyceny w większości mają niejednolity charakter. Skoro działka ta posiada wartość wyższą i dopuszcza wydobywania kopalin to uznać należy, że jest działką bardziej podobną do wycenianej niż nieruchomości rolne, bez możliwości wydobywania kopalin - które zostały przyjęte do porównania przez rzeczoznawcę;

2) art. 15 k.p.a. poprzez brak odniesienia się do wszystkich zarzutów skarżącego przez Wojewodę P. wywiedzionym odwołaniem, a w szczególności nie odniesienie się, czy rzeczoznawca w sposób prawidłowy zastosował obniżenie wartości nieruchomości tylko dla części nieruchomości;

3) stosowanie nierównej wykładni prawa dla osób, których nieruchomości są obciążone Iinią 400 kV poprzez uznanie, iż rzeczoznawca majątkowy sporządził operat w sposób prawidłowy, gdy w tożsamej sprawie dla działki położnej w obrębie B., gmina S. Wojewoda P. uchylił decyzję uznając, iż rzeczoznawca obowiązany jest do wyjaśnienia powodu obliczenia utraty wartości nieruchomości wyłącznie dla pasa technologicznego, a nie dla całej nieruchomości, w szczególności, że inny rzeczoznawca sporządzający opinie dla potrzeb Urzędu Miejskiego w S. obciążonych tą linią ustalał, iż obniżenie wartości nieruchomości w związku z wybudowaną linią ma miejsce dla całej działki;

4) brak rozstrzygnięcia przez Wojewodę P. w przedmiocie złożonego wniosku o zawieszenie postępowania do czasu rozpatrzenia skargi złożonej przez skarżącego do Ministra Infrastruktury i Budownictwa w przedmiocie złożonego i sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do wydania i ustalenia odszkodowania w decyzji Starosty S., a który został sporządzony wbrew zasadom prawa i z ich naruszeniem, a nade wszytko z uwagi na liczne błędy i nieprawidłowości nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania za wybudowanie w/w infrastruktury przez PSE;

5) organ nie ustalił odszkodowania z tytułu lokalizacji naziemnego elementu, utraconego rocznego dochodu brutto (PDB), składającego się z rocznego kosztu dodatkowej pracy sprzętu mechanicznego (Ksm) i rocznego utraconego dochodu z powierzchni gruntu zajętego pod naziemnych elementem infrastruktury technicznej (Wpl). Tego rodzaju ustalenie byłoby zgodne z § 43 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny, który nakazuje uwzględnić zmianę warunków korzystania z nieruchomości;

6) naruszenie art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 6, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez niewłaściwe przyjęcie, iż opiniowane nieruchomości uległy obniżeniu tylko w części, tam gdzie jest wybudowana linia 400 kV, natomiast jest ona bez wpływu na pozostałą cześć nieruchomości pomimo, iż dla całej działki gruntu prowadzona jest jednak jedna księga wieczysta i obciążenie wybudowaną linią wpływa na wartość całej działki, a nie tylko jej części, co w konsekwencji doprowadziło do nieprawdziwego przyjęcia i wycenę przez rzeczoznawcę majątkowego tylko części nieruchomości, co skutkowało niewłaściwym ustaleniem należnego odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości działek ewidencyjnych [...] położnych w B. w sytuacji, gdy przepis art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje wprost, iż odszkodowanie ustala się za obniżenie wartości całej nieruchomości, i tak jest w rzeczywistości, a nie jak wskazuje biegła w swojej opinii na stronie 14, że przedmiotem wyceny jest część nieruchomości, bowiem nie ma wskazanego sposobu dojazdu oraz w księdze wieczystej jest obciążona cała nieruchomość, a nie tylko jej część jak sugeruje rzeczoznawca;

7) brak orzeczenia, iż do skutków opóźnienia się w realizacji decyzji mają zastosowania przepisy kodeksu cywilnego poprzez zapłatę odsetek ustawowych w przypadku uchybienia terminu płatności odszkodowania przez PSE;

8) naruszenie art. art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 2, art. 130 ust. 1 i 2, art. 132 ust. 1a, 2 i 6, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami poprzez oparcie swojej decyzji na opinii, która jest wykonana w sposób naruszający prawo i nie podjęcie podstawowych kroków celem jej zweryfikowania i dołożenia należytej staranności by biegła odniosła się do wszystkich zastrzeżeń właściciela nieruchomości;

9) naruszenie art. 80 k.p.a. poprzez błędne ustalenie, iż organ nie jest uprawniony i zobowiązany do dokonania oceny operatu szacunkowego w sytuacji, gdy to organ posiadając wykształconą kadrę urzędniczą i specjalistów jest w stanie to uczynić, w szczególności, iż organ ocenia, czy operat zostały wykonany zgodnie z prawem, a do tego, czy zgodnie z rozporządzeniem i ustawami;

10) naruszenie art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 56 ust. 1 pkt 7 Rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez sporządzenie operatu szacunkowego wbrew przepisom prawa, w tym poprzez wykonanie nieprawidłowej, niepełnej i nierzetelnej analizy rynku nieruchomości, co doprowadziło do ustalenia nieprawidłowej wartości nieruchomości stanowiących własność składającego skargę oraz poprzez brak uwzględnienia w ramach ustalenia szkody następujących czynników, a wynikających wprost z przepisu, to jest: zmianę warunków korzystania z nieruchomości - pkt 1; zmianę przydatności użytkowej nieruchomości - pkt 2; trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości - pkt 3; skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy - pkt 4 (ust.3). Wartość poniesionych szkód a objętych przepisami prawa zostały pominięte przez rzeczoznawcę i nie określone w operacie szacunkowym, w szczególności, iż nastąpiła zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, bowiem w dniu wydania decyzji było prowadzone wydobycie żwiru przez skarżącego to jest działalność gospodarcza, a w chwili obecnej jest to niemożliwe ze względu na przepisy BHP i niemożliwość przebywania pod tą linią;

11) naruszenie z § 3 ust. 2 rozporządzenia z 21 września 2004 r. określanie wartości nieruchomości poprzez nie wykonanie analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek, czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, co do postawionego słupa z uwzględnieniem, iż T. M. w związku z posadowionym słupem zmuszony był do ponoszenia dodatkowych kosztów w uprawie;

12) art. 7, 77 § 1, 107 § 3 k.p.a. poprzez zaniechanie wyczerpującego i wszechstronnego zbadania stanu faktycznego sprawy, w sposób nie uwzględniający ani interesu społecznego, ani skarżącego, co skutkowało wydaniem decyzji przez Starostę S. o ustaleniu i przyznaniu odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości, a nadto poprzez niedostateczne i niepełne uzasadnienie decyzji, niedostateczne wyjaśnienie podstaw, ograniczające się do przytoczenia przepisów prawa i stwierdzenia, że operat szacunkowy rzeczoznawcy może być wykorzystany do celu, dla którego dowód został przeprowadzony oraz poprzez oparcie się na operat szacunkowy rzeczoznawcy, która wyceniła wartość odszkodowania;

13) art. 84 § 1 k.p.a. poprzez brak oceny przez organ operatu rzeczoznawcy majątkowego i ograniczenie się do powołania konkluzji zawartej w operacie rzeczoznawcy pomimo tego, iż organ zobowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparł tę konkluzję, brak w operacie wyliczeń i wskazania toku procesu wyceniania nieruchomości oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie i ustaleniu odszkodowania;

14) naruszenie art. 10 k.p.a. poprzez uniemożliwienie odwołującemu wypowiedzenia się do odpowiedzi na zarzuty rzeczoznawcy majątkowego, które były lekceważeniem odwołującego się, bowiem zabrakło odpowiedzi na wszystkie jego zarzuty i uznanie przez organ, iż rzeczoznawca majątkowy odpowiedział na wszystkie podnoszone kwestie.

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji jej poprzedzającej, w całości, a także o zawieszenie postępowania sądowego do czasu rozpatrzenia jego skargi złożonej w trybie art. 178 u.g.n. do Ministra Infrastruktury i Budownictwa oraz skierowanie operatu rzeczoznawcy majątkowego E. E., celem jego weryfikacji, do P. Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych.

W uzasadnieniu skargi skarżący opisał przebieg postępowania, przywołał i omówił mające zastosowanie w sprawie przepisy oraz opisał stanowiska doktryny i judykatury dotyczące przedmiotu sprawy. Jego zdaniem, oprócz odszkodowania za zaistniałe szkody właścicielowi i użytkownikowi wieczystemu przysługuje także odszkodowanie za zmniejszenie się wartości nieruchomości, jeżeli takie zmniejszenie nastąpiło, na skutek działań stanowiących nieograniczonego w czasie zajęcia nieruchomości. Ustawodawca nie dzieli nieruchomości tylko wskazuje, iż należy się odszkodowanie za obniżenie wartości całej nieruchomości. Zatem w niniejszej sprawie biegła nie miała podstawy do wyliczenia obniżenia wartości tylko za część nieruchomości.

Dalej skarżący podniósł, że w przedmiotowej opinii rzeczoznawca winien ustalić i zbadać pola elektromagnetyczne celem ustalenia przekroczenia ich wartości dopuszczalnych dla obszarów dostępnych dla ludzi i wartości graniczne dla lokalizacji budynków mieszkalnych i możliwości wydobywania kopalin, a także ustalić, czy normy hałasu nie przekraczają dopuszczalnych poziomów zarówno w dzień jak i w nocy. Rzeczoznawca tego nie uczynił i nie odniósł się do zastrzeżeń w tym przedmiocie. Natomiast rolą organu administracji jest ocena sporządzonej wyceny pod względem zachowania warunków formalnych dokumentu i logiki wywodu, oraz wkraczanie w sferę wiedzy specjalistycznej. Stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Organ administracji może natomiast domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy. Na organie spoczywa także obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie. W szczególności, iż rzeczoznawca miał ustalić odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości, a nie jej cześć biegnącą pod linią. Nie mają wobec tego uzasadnienia twierdzenia, iż odwołujący nie podniósł tych okoliczności wcześniej, bowiem to organ administracji zgodnie z art. 8 i 9 k.p.a. obowiązany był wezwać do powyższych czynności wyjaśniając, jakie konsekwencje prawne będą z tego tytułu.

Dalej skarżący wyjaśnił, że k.p.a. przewiduje konieczność rozpatrzenia roszczeń, które były zgłoszone w każdym etapie postępowania, a stan faktyczny i prawny obowiązany jest ustalić biegły. Rzeczoznawca za pośrednictwem organu nie skierował żadnego pisma do skarżącego, z którego wynikałyby jego wątpliwości w zakresie szacowania doznanych szkód, a to powoduje, iż na każdym etapie może on składać wnioski i wyjaśnienia w tym zakresie. Powyższe oznacza, że organ powinien podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Mógł więc żądać wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. W sytuacji zaś uznania, że przedłożony operat rzeczoznawcy majątkowego sporządzony został niezgodnie z przepisami prawa materialnego, bądź z przepisami wykonawczymi, organ miał możliwość zlecenia wykonania kolejnego operatu innemu rzeczoznawcy majątkowemu.

Zdaniem skarżącego organ uchylił się z obowiązku rzetelnej i wnikliwej oceny operatu pod kątem obowiązujących przepisów prawa, w tym zastosowanego podejścia i metody. W realiach tej sprawy organ uchylił się od dokonania tej oceny w odniesieniu do wartości ustalonego odszkodowania za obniżenie wartości nieruchomości. Skarżący w pismach wskazał na nieprawidłowości i błędy w operatach, w szczególności poprzez odrzucenie nieruchomości najbardziej podobnej, to jest sąsiedniej w operacie, a przyjęcie działek rolnych, w których nie ma podłoży kopalin. Wskazał też, iż rzeczoznawca nie wziął pod uwagę parametrów złoża, pomimo tego, iż była koncesja na wydobycie i skarżący rozpoczął wydobywanie. Rzeczoznawca nie odniosła się także do kwestii, czy zgodnie z przepisami BHP będzie można wydobywać złoże, co wpływa na wielkość szkody. Podkreślił też, iż było także wiele innych nieprawidłowości wskazanych w tych pismach, a które skarżący wnosił, by były częścią integralną jego odwołania.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga jest niezasadna i podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 718; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem postępowania było ustalenie odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Przysługuje ono uprawnionemu podmiotowi na mocy z art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147; dalej u.g.n.). Zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie zaś do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (zob. art. 134 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 1 tego aktu stanowiący, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: (1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; (2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Z kolei z § 43 ust. 3 rozporządzenia wynika, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: (1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; (2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; (3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; (4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, że operat szacunkowy jest istotnym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.).

Zdaniem Sądu, przedmiotowy operat szacunkowy pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Zastosowanie przyjętego podejścia wyceny i jej metody zostało opisane i uzasadnione. Organy zasadnie więc uznały, że wycena przedmiotowej nieruchomości została wykonana prawidłowo.

Sąd nie podziela zarzutu skargi dotyczącego naruszenia art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. w zakresie mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Wskazane przepisy oraz art. 8 k.p.a. i art. 80 k.p.a. nakazują organom wyjaśnienie istotnych kwestii po wyczerpującym zebraniu, rozpatrzeniu i ocenie całego materiału dowodowego oraz kierowanie się przy tym zasadą prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, a ponadto elementy powyższe mają znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Obowiązkiem każdego organu administracji jest bowiem wyczerpujące wskazanie okoliczności faktycznych i prawnych, którymi kierował się przy podejmowaniu rozstrzygnięcia, w szczególności uzasadnienie winno zawierać ocenę zebranego w postępowaniu materiału dowodowego, dokonaną przez organ wykładnię stosowanych przepisów oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa. Nieustalenie przez organy w ramach toczącego się postępowania lub pominięcie w uzasadnieniu decyzji okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, może stanowić przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy.

W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie, organy nie dopuściły się takiego istotnego naruszenia. Podstawowym dowodem w niniejszym postępowaniu był bowiem operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, w którym zawarto wszystkie kwestie potrzebne do wyliczenia szkody poniesionej przez skarżącego w związku z wybudowaniem przedmiotowej linii energetycznej. Stawianie w skardze zarzutów niewyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, niedostatecznego wyjaśnienia podstaw oraz oparcie się na wadliwym operacie majątkowym, uznać należy za niezasadne. To samo dotyczy zarzutów podniesionych w pkt 9 i w pkt 13 skargi w zakresie naruszenia art. 80 k.p.a. i art. 84 § 1 k.p.a. Organy bowiem dokonały oceny przedmiotowego operatu w wymaganym prawem zakresie i swoje rozstrzygnięcia oparły na tym dowodzie. Kwestią inną natomiast jest to, czy organy oceniając przedmiotowy operat szacunkowy zrobiły to z należytą starannością i czy odniosły się w pełni do stawianych przez skarżącego temu operatowi, zarzutów. Sąd podziela częściowo zarzuty skarżącego dotyczące naruszenia art. 15 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a. w zakresie takim, że organ odwoławczy nie odniósł się w pełni do jego zarzutów i wniosków. W szczególności uzasadnienie decyzji tego organu sprowadza się do przywołania zastosowanych przepisów i omówienia zasad odnoszących się do wyliczania odszkodowania oraz podtrzymania ustaleń organu I instancji. Brak jest w nim rozpoznania sprawy od początku, zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego. Pamiętać jednak trzeba, że zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. sąd może uwzględnić skargę tylko wtedy, gdy stwierdzi inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W sprawie niniejszej natomiast stwierdzone naruszenie takiego wpływu nie miało. Szczegółowa analiza w tym względzie nastąpi przy omawianiu zarzutów dotyczących prawa materialnego.

Jako niezasadny należy uznać także zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 10 k.p.a. Biegła odpowiedziała na zarzuty skarżącego w piśmie z dnia [...] listopada 2016 r., zaś organ zwrócił się do skarżącego w piśmie z dnia [...] listopada 2016 r., w trybie art. 10 § 1 k.p.a., z zawiadomieniem o możliwości zapoznania się z aktami sprawy oraz wypowiedzenia się co do zebranych dowodów oraz zgłoszonych żądań. Powyższe pismo skarżący odebrał osobiście w dniu [...] grudnia 2016 r. i w zakreślonym terminie 7 dni, a nawet do dnia wydania decyzji w dniu [...] grudnia 2016 r., żadnych wniosków nie złożył.

Sąd nie uznaje także za zasadny zarzutu z pkt 4 skargi odnośnie braku zawieszenia postępowania administracyjnego. Wprawdzie postanowienie w tym przedmiocie nie zostało przez organy wydane, jednakże organ odwoławczy precyzyjnie się do tej kwestii odniósł i wyjaśnił, a Sąd przychyla się do tego stanowiska, że brak było podstaw do zawieszania postępowania zarówno na podstawie art. 98 § 1 k.p.a., jak i na podstawie art. 97 § 1 k.p.a. Brak więc stosownego rozstrzygnięcia przez organy w tym przedmiocie nie stanowi, w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a., istotnego naruszenia przepisów postępowania, które by mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Sąd nie podziela także stanowiska skarżącego wyrażonego w pkt 3 skargi, że dla rozstrzygnięcia w sprawie niniejszej znaczenie mógł mieć jakiś inny operat szacunkowy sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego dla innej nieruchomości znajdującej się w tym samym obrębie, co przedmiotowa nieruchomość. Z art. 130 ust. 2 u.g.n. wynika bowiem wprost, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Skoro zgodnie z art. 157 ust. 2 u.g.n. sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1, to tym bardziej podstawy takiej nie może stanowić inny operat sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego dla innej nieruchomości.

Jako niezasadne, w ocenie Sądu, uznać należy zarzuty skargi wskazane w pkt 5 i w pkt 11. Strona skarżąca wskazuje bowiem, że na jej nieruchomości posadowiony został jakiś element naziemny (słup) i w związku z tym poniosła ona dodatkowe szkody związane z utrudnieniami w pracy sprzętu i utraconym dochodem. Tymczasem jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, budowa przedmiotowej linii nad nieruchomością skarżącego sprowadziła się do tego, że nad trzema działkami skarżącego przebiega jedynie linia w pasie technologicznym, natomiast na żadnej z tych działek nie posadowiono jakiegokolwiek elementu naziemnego, w tym słupa. Zresztą w zarzucie z pkt 11 jest odniesienie do nieruchomości T. M., który nie jest przecież właścicielem przedmiotowej nieruchomości, ani też nie jest stroną niniejszego postępowania. Powyższe wskazuje zatem na omyłkowe przytoczenie zarzutu z innej skargi w innej sprawie.

Jako niezasadny należy uznać zarzut skarżącego z pkt 1 i z pkt 10 skargi dotyczący naruszenia art. 153 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. i w zw. z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia poprzez sporządzenie operatu szacunkowego wbrew przepisom prawa, w tym poprzez wykonanie nieprawidłowej i nierzetelnej analizy rynku nieruchomości, który nie uwzględnił właściwej wartości rynkowej nieruchomości, jej stanu, położenia i sposobu użytkowania. Przeznaczenie nieruchomości zostało określone już w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako teren oznaczony symbolem 33PG (teren górniczy) – gdy chodzi o działki nr [...] oraz symbolem 19R (ok. 55% - teren rolniczy) i 61MNR (ok. 45 % - grunty pod zabudowę mieszkalną) – gdy chodzi o działkę nr [...]. Przebieg linii energetycznej w granicach pasa technologicznego przez działkę nr [...] oznaczony jest symbolem R, zaś przebieg ten przez działki nr [...] oznaczony jest symbolem PG. Powyższe wiązało rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzaniu operatu i organy przy orzekaniu. Rzeczoznawca precyzyjnie ustalił także miejsce położenia nieruchomości skarżącego oraz przeznaczenie gruntów sąsiednich. Ustalając cenę 1 ha działki nr [...] w części o przeznaczeniu rolnym, rzeczoznawca majątkowa wzięła do porównania działki podobne o zbliżonych cechach z terenu powiatu suwalskiego z gminy S., gdzie najniższa wartość za 1 ha wynosiła kwotę 30.000,00 zł, a najwyższa kwotę 60.000,00 zł. Przy uwzględnieniu parametrów i cech ocenianej nieruchomości, wartość 1 ha wyniosła kwotę 47.998,64 zł, a zatem plasuje się powyżej cen średnich występujących na analizowanym obszarze. Jeśli zaś chodzi o ustalenie ceny 1 ha działki nr [...] w części o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkalną, to rzeczoznawca majątkowa wzięła do porównania działki podobne o zbliżonych cechach z terenu powiatu suwalskiego z gminy S., gdzie najniższa wartość za 1 ha wynosiła kwotę 240.000,00 zł (24 zł/m2), a najwyższa kwotę 538.000,00 zł (53,8 zł/m2). Przy uwzględnieniu parametrów i cech ocenianej nieruchomości, wartość 1 ha tej części działki wyniosła kwotę 508.200,00 zł (50,82 zł/m2), a zatem plasuje się blisko ceny maksymalnej występującej na analizowanym obszarze. Biorąc zatem pod uwagę różne ceny 1 ha dla dwóch części działki nr [...], łączną cenę 1 ha dla tej działki biegła wyliczyła na kwotę 255.089,24 zł (patrz: str. 36 operatu). Jeśli zaś chodzi o ustalenie ceny 1 ha działek o nr [...], które mają przeznaczenie górnicze (obszary o udokumentowanych zasobach kruszywa), rzeczoznawca majątkowa wzięła do porównania transakcje dotyczące 6 działek podobnych o zbliżonych cechach z terenu powiatu suwalskiego, z pośród których wyłoniła 3 z obrębów K., T. i S. i wartość tę ustaliła na kwotę 120.355,04 zł. Z uwagi natomiast na fakt, że w działce nr [...] część złoża w około 10 % jest wyeksploatowana, wartość 1 ha tej działki ustalono jako średnio ważoną cenę 1 ha gruntu ze złożem i gruntu rolnego i określono ją na kwotę 113.119,40 zł.

Skarżący niezasadnie zarzuca, że rzeczoznawca majątkowa wzięła do porównania działki, które nie są podobne do jego działek. W szczególności dotyczy to kwestii działek o przeznaczeniu górniczym. W piśmie z dnia [...] sierpnia 2016 r. i z dnia [...] września 2016 r. złożył on zastrzeżenia do przedmiotowego operatu (k. 15 i 21 akt adm.), a biegła się do nich ustosunkowała (k. 17 i k. 26 akt adm.). W jej ocenie transakcja dotycząca działki o nr [...] została odrzucona z porównania, gdyż w planie miejscowym położona jest ona na obszarze 32PG oraz częściowo na obszarze 55MNR i częściowo na obszarze 91KDW i 92KDW (drogi). Ma więc ona przeznaczenie niejednolite. W ocenie Sądu, wprawdzie wyjaśnienia biegłej w tym względzie są krótkie, ale zasługują na uznanie, gdyż rzeczywiście obie działki o nr [...] mają przeznaczenie jednolite (33PG), a zatem działka o nr [...] nie jest do nich podobna. Oceny tej nie zmienia nawet fakt, że jak wskazała biegła, w przypadku działki o nr [...], ze względu na jej wyeksploatowanie w ok. 10 %, cenę jej należało wyliczać jako średnioważoną (90% przeznaczenie PG i 10 % przeznaczenie R).

Niezasadny jest także zarzut skarżącego podniesiony w pkt 8 skargi, iż biegła nie odniosła się do wszystkich jego zastrzeżeń zgłoszonych do operatu majątkowego. Jak już bowiem wskazano wyżej, biegła odniosła się do tych zastrzeżeń w dwóch pismach. W piśmie z dnia [...] września 2016 r. odniosła się, chociaż do niektórych zarzutów skrótowo, ale jednak do wszystkich zarzutów z pisma skarżącego z dnia [...] sierpnia 2016 r. W kolejnym piśmie z dnia [...] września 2016 r. skarżący wniósł m.in. o zobowiązanie biegłej do odpowiedzi na jego zarzuty z punktów 1 i 7 pisma z dnia [...] sierpnia 2016 r. Biegła w piśmie z dnia [...] listopada 2016 r. odniosła się do tych zastrzeżeń, a także do pozostałych zastrzeżeń z pisma z dnia [...] września 2016 r. Podkreślenia przy tym wymaga, że skarżący pośród zastrzeżeń do operatu (kierowanych do biegłej) nie zgłosił zastrzeżenia, które zostało następnie podniesione w formie zarzutu w pkt 4 odwołania, tj., że wzięte do porównania przez biegłą nieruchomości winny mieć udokumentowane zasoby kruszywa. W pkt 1 skargi skarżący zarzuca zaś, że biegła nie sprecyzowała, czy wzięte do porównania działki mają jednolity charakter i czy znajdują się na nich złoża kruszcu.

Zdaniem Sądu, stanowisko skarżącego jest niezasadne. Jak trafnie bowiem wskazano w wyroku WSA w Białymstoku z dnia 14 marca 2014 r., sygn. akt II SA/Bk 958/13, organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Bez stosownego przeciwdowodu, nie jest możliwe kwestionowanie przyjętych do porównań nieruchomości podobnych.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy mamy więc do czynienia z operatem rzeczoznawcy majątkowego, który na s. 33 operatu dosyć szczegółowo opisuje wzięte do porównania działek o nr [...], zawierających złoża kruszcu, trzy działki i je charakteryzuje, a pośród tych cech jednoznacznie wskazuje dla tych działek "Parametry złoża. Powierzchnia działki". Na s. 32 operatu biegła wprost napisała, że wybrano do porównania transakcje gruntami rolnymi, położonymi na obszarach udokumentowanych zasobów kruszywa naturalnego (nie objętych ustaleniami m.p.z.p.). Także ceny za 1 ha tych działek w wysokościach 114.583,33 zł, 119.402,99 zł i 97.472,07 zł jednoznacznie wskazują, że nie są to ceny działek typowo rolnych, gdyż dla tych ceny kształtują się na wysokości od 30.000 zł do 60.000 zł. Jak więc z powyższego widać, biegła jednoznacznie wskazuje, że na trzech wziętych do porównania działkach znajdują się udokumentowane zasoby kruszywa naturalnego. Zarzuty więc skarżącego w tym względzie podniesione w skardze, jak również wcześniej kierowane do organu odwoławczego, zważywszy, że nie zostały one skierowane do biegłej, chociaż skarżący dwukrotnie składał zastrzeżenia do jej operatu, należy potraktować jako zwykłą polemikę z prawidłowymi ustaleniami operatu, niepopartą żadnym dowodem, a zatem w żaden sposób go nie podważającą.

Sąd nie podziela zarzutów skargi dotyczących składników wyliczonej szkody. Jak trafnie wskazano w wyroku WSA w Szczecinie z dnia z dnia 19 maja 2016 r., sygn. akt II SA/Sz 45/16, odszkodowanie przewidziane w art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. nie ma charakteru cywilnoprawnego. Wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości przedmiotowego odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale V dział III u.g.n. Regulacja tam zawarta nie przewiduje żadnego odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów Kodeksu cywilnego i nie daje podstaw do stosowania w drodze analogii rozwiązań cywilnoprawnych do instytucji prawa administracyjnego. Stąd niezasadny jest zarzut podniesiony w pkt 7 skargi odnośnie odsetek ustawowych. Uszczerbek majątkowy (szkoda), jakiego doznaje właściciel na skutek ograniczenia jego prawa własności w trybie art. 124 u.g.n., jest wynikiem legalnego działania administracji, co w sposób oczywisty różni omawiane odszkodowanie od odszkodowania funkcjonującego w prawie cywilnym dotyczącego np. bezumownego korzystania z nieruchomości. Zauważenia też wymaga, że jak wskazano w postanowieniu SN z dnia 5 października 2016 r., sygn. akt III CSK 328/15, w razie otrzymania przez przedsiębiorcę przesyłowego na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami decyzji administracyjnej, przyznającej prawo wstępu i korzystania z cudzej nieruchomości, na której są posadowione urządzenia przesyłowe, nie jest potrzebne występowanie o ustanowienie służebności przesyłu, a nawet nie ma tytułu do ustanawiania wówczas takiej służebności, gdyż przedsiębiorca ma w postaci decyzji uprawnienie do ingerencji w cudze prawo własności w takim samym zakresie, w jakim nastąpiłoby to na podstawie służebności. Decyzja administracyjna nie jest z kolei potrzebna, jeżeli właściciel nieruchomości wyrazi zgodę na odpłatne lub nieodpłatne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego i zostaje zawarta między nim a właścicielem swoista umowa, podobna do użyczenia lub umowy najmu. W razie więc ustanowienia służebności przesyłu drogą umowy lub przez wydanie orzeczenia sądowego należy określić wynagrodzenie (art. 3852 k.c.), a w wypadku decyzji administracyjnej, poprzedzonej zgodą właścicieli nieruchomości lub bez tej zgody, powinno zostać wypłacone odszkodowanie, określone również na drodze administracyjnej. Te ostanie odszkodowanie (w postępowaniu administracyjnym), z mocy art. 128 ust. 4 u.g.n., powinno odpowiadać tylko wartości poniesionych szkód, a ponadto, jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Z racji przedstawionych powyżej, w postępowaniu administracyjnym szkoda nie może być wyliczana w ten sam sposób jak wyliczane jest wynagrodzenie w postępowaniu cywilnym w sytuacji ustanowienia służebności przesyłu. Odszkodowanie administracyjne nie obejmuje więc m.in. rekompensaty za zgodę właściciela na funkcjonowanie linii energetycznej, z tytułu wpisania obciążenia do księgi wieczystej, czy też z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowa wyliczyła zarówno odszkodowanie związane z poniesionymi przez skarżącego szkodami, jak i odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości. W zakresie pierwszej szkody biegła precyzyjnie określiła składniki odszkodowania (s. 40 - 44 operatu), które objęły odszkodowanie za utracone pożytki (zniszczoną trawę kośną), odszkodowanie za rekultywację gruntu rolnego we własnym zakresie przez właściciela i odszkodowanie za szkody z powodu zmniejszenia zdolności poprodukcyjnej w okresie po rekultywacji. Z kolei w zakresie zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości (k. 37 – 39 operatu) biegła przytoczyła czynniki z § 43 ust. 3 pkt 1 – 4 rozporządzenia i dokładnie je omówiła. Następnie wyjaśniła, że w przypadku gruntów rolnych zmiana warunków korzystania z nieruchomości jest pomijana. W zakresie czynnika trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości biegła uznała, że on istnieje, a następnie dokonała jego analizy. Jeśli zaś chodzi o czynnik czwarty, tj. skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania w przyszłości nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii linii elektroenergetycznej, to biegła wyjaśniła, że obciąża on nieruchomość, jednakże skutki udostępniania są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi.

Dalej biegła wyjaśniła, że wyliczenie zmniejszenia wartości nieruchomości jest możliwe poprzez zsumowanie cząstkowych wartości szkód, wg. § 43 ust. 3 rozporządzenia albo sposobem parametrycznym przy zachowaniu określonych wzorów, które wskazała i szczegółowo opisała. Analizując operat (s. 37 – 39) zauważyć można, że biegła odstąpiła od wyliczenia zmniejszenia wartości nieruchomości na podstawie czynników opisanych w § 43 ust. 3 pkt 1-4 rozporządzenia i przeszła na jej wyliczenie w oparciu o sposób parametryczny. Wskazała przy tym, że w przypadku działek o nr [...] lokalizacja linii elektroenergetycznej wpływa na sposób korzystania z gruntu tylko w strefie oddziaływania linii, a zatem zastosowano wzór wskazany w operacie pod pkt b). Dalej biegła przeprowadziła analizę czynników wpływających na zmniejszenie wartości nieruchomości i dokonała wyliczenia tego zmniejszenia. Pośród przedstawionych czynników i współczynników wziętych do obliczeń, znalazł się średnioważony współczynnik obniżenia wartości działki nr [...] w wysokości 0,29, jak również współczynnik Sz, którego wartość zwiększono o 20%, a który dotyczy skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów przewodów i urządzeń, stosownie do art. 124 ust. 6 u.g.h.

Odnosząc się do stanowiska rzeczoznawcy oraz zarzutu skarżącego zauważyć należy, że zarówno z wypisów z ewidencji gruntów dla działek nr [...], jak i z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego przedmiotowe działki, wynika jednoznacznie, jakie jest ich przeznaczenie w pasie technologicznym. Ani sam przebieg nad tymi działkami przedmiotowej linii (ze względu na wysokość linii nad ziemią), ani oddziaływanie linii polem elektromagnetycznym, nijak nie wpłynie na możliwość wykorzystywania tych działek w pasie technologicznym i tym bardziej poza tym pasem, zgodnie z dotychczasowym ich przeznaczeniem, czyli jako działki rolnej w przypadku działki nr [...] i jako działek o przeznaczeniu górniczym w przypadku działek nr [...]. Sąd nie podziela przy tym stanowiska skarżącego, że inwestycja uniemożliwi mu eksploatację złóż kruszywa na działkach o nr [...] z uwagi na niebezpieczeństwa wynikające z przebiegu tej linii. Zakres dopuszczalnych pól elektromagnetycznych określony został w Załączniku nr 1, Tabela 1 rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 30 października 2003 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów pól elektromagnetycznych w środowisku oraz sposobów sprawdzania dotrzymania tych poziomów (Dz. U. z 2003 r. Nr 192, poz. 1883). Kwestie związane z sytuowaniem budynków przeznaczonych na pobyt ludzi w strefach oddziaływania pola elektromagnetycznego, sytuowania stanowisk pracy, składowisk wyrobów i materiałów lub maszyn i urządzeń bezpośrednio pod napowietrznymi liniami elektroenergetycznymi, a także dotyczące składowania materiałów bezpośrednio pod elektroenergetycznymi liniami napowietrznymi regulują: rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1422), rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 6 lutego 2003 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny pracy podczas wykonywania robót budowlanych (Dz. U. z 2003 r. Nr 47, poz. 401), rozporządzenie Ministra Pracy i Polityki Socjalnej z dnia z dnia 26 września 1997 r. w sprawie ogólnych przepisów bezpieczeństwa i higieny pracy (Dz. U. z 2003 r. Nr 169, poz. 1650). Nie jest więc tak jak twierdzi skarżący, że ustawodawca wyeliminował możliwość przebywania, czy też wykonywania jakichkolwiek prac pod takimi liniami. Zauważenia przy tym wymaga, że zanim powstała przedmiotowa inwestycja, inwestor musiał uzyskać pozytywną decyzję o warunkach środowiskowych, w której były rozważane kwestie oddziaływania tej linii energetycznej (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 807/16). Ponadto, jak stwierdził sąd w powyższej sprawie, a skład niniejszy Sądu podziela to stanowisko, zakres oddziaływania inwestycji energetycznych na środowisko nie może być elementem odszkodowania ustalonego w tej sprawie. Z kolei pozostałe ograniczenia wynikające z istnienia linii i utrudnienia z tym związane zostały przewidziane w planie miejscowym i nie mogą być przedmiotem analizy w sprawie niniejszej.

W tym miejscu zauważenia wymaga, że jak wynika z operatu, czynniki określone w § 43 ust. 3 pkt 3 i 4 rozporządzenia zostały przez biegłą uwzględnione w szczegółowo opisanym i uzasadnionym wzorze na s. 37-39 operatu. Zdaniem Sądu podkreślenia wymaga, że wprawdzie z art. 124 ust. 4 u.g.n. wynika, że wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody, ale przepis ten dotyczy innej kwestii niż określanie na mocy § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia, zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., w którym uwzględnia się m.in. skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Skutki te, o ile zaistnieją, muszą zostać wyliczone przy określeniu obniżenia wartości nieruchomości. Były one, co wynika z operatu, niemożliwe do wyliczenia przez biegłą na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości, ale zostały wyliczone przy zastosowaniu sposobu parametrycznego. Natomiast rzeczywiste każdorazowe wyrządzenie szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 u.g.n., określone będzie po wystąpieniu szkody i rodzić będzie odpowiedzialność odszkodowawczą względem osoby uprawnionej – w tym przypadku skarżącego będącego właścicielem nieruchomości.

Sąd nie podziela także zarzutu skarżącego dotyczącego naruszenia art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 u.g.n. poprzez ustalenie odszkodowania nieodpowiadającego wartości poniesionych szkód na skutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej przez jego nieruchomość. Sąd przychyla się do stanowiska organów, że w niniejszym postępowaniu należało szacować tylko szkody i utratę wartości nieruchomości ze względu na realizację inwestycji, a nie ze względu na objęcie nieruchomości skarżącego planem miejscowym, w którym zaznaczono przebieg przedmiotowej linii energetycznej. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 778), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: (1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo (2) wykupienia nieruchomości lub jej części. Jak trafnie podniesiono w wyroku NSA z dnia 18 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 344/15, renta planistyczna ma wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Zmniejszenie zatem wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co znajduje potwierdzenie w wyroku NSA z dnia 8 lutego 2000 r., sygn. akt I SA 356/99 oraz wyroku WSA w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 807/16). Dodatkowo wskazać należy, że kwestia renty planistycznej rozpatrywana jest w innym postępowaniu przez inne organy, a zatem organy gdyby nawet chciały, to nie mogły w sprawie niniejszej rozstrzygać w tym zakresie.

Sąd nie podziela także zarzutu skarżącego z pkt 6 skargi odnośnie naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie przyjęcia do obliczeń tylko części nieruchomości w granicach pasa technologicznego zamiast całej nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że w decyzji Starosty S. z dnia [...] stycznia 2014 r. dotyczącej przedmiotowych nieruchomości oznaczonych nr [...] zawarte są zapisy dotyczące ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, gdzie jednoznacznie wskazano, że ograniczenia te polegają w szczególności na uprawnieniu do wstępu na nieruchomość w celu wykonania w obszarze pasa technologicznego prac budowlano – montażowych oraz innych czynności, a także wykonania czynności związanych z konserwacją, usuwaniem awarii i eksploatacją przedmiotowej linii elektroenergetycznej. Z powyższych zapisów nie wynika, aby ograniczenie dotknęło całą powierzchnię tych działek, gdyż obejmuje ono tylko szerokość tych działek w pasie technologicznym i to zarówno na etapie budowania linii, jak i jej konserwacji. Inwestor na podstawie uzyskanej decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z przedmiotowych nieruchomości nie jest uprawniony do korzystania z działek skarżącego w zakresie ponad szerokość pasa technologicznego wynoszącego po 35 m od osi linii w każdą stronę. Słusznie zatem organy przyjęły w ślad za operatem rzeczoznawcy majątkowego, że w grę mogło wchodzić odszkodowanie liczone dla części nieruchomości, na której nastąpiło ograniczenie. Jak trafnie bowiem podniesiono w wyroku NSA z dnia 4 października 2016 r., sygn. akt I OSK 897/16, ustalanie odszkodowania z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości jest sytuacją szczególną, w której nie zawsze można brać pod uwagę całą nieruchomość, tak jak w przypadku wywłaszczenia nieruchomości polegającego na odjęciu tytułu własności. Istotna jest ta część nieruchomości, która została objęta ograniczeniem wynikającym z inwestycji liniowej.

Sąd podziela natomiast stanowisko organu odwoławczego, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zatem ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2068/12). A zatem zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (por. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 229/15). Powyższe w ocenie niniejszego składu orzekającego oznacza, że ani organy administracji publicznej orzekające w sprawie, ani obecnie Sąd, nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia odszkodowania dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wspomniana wyżej reguła, że organ i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie m.in. prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12). Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14).

W stanie faktycznym niniejszej sprawy oba organy uznały, że operat został sporządzony prawidłowo i nie było potrzeby występowania przez nie do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jego ocenę. W ocenie Sądu brak jest podstaw do uznania, że działaniem tym naruszyły one przepisy postępowania i że mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tym bardziej, że skarżący także nie wystąpił do wskazanej organizacji o taką ocenę, ani nie przedłożył też żadnej innej opinii, która dawałaby podstawę do przyjęcia, że sporządzony operat dotknięty jest jakimiś wadami merytorycznymi.

W tym miejscu podkreślenia także wymaga, że wniosek skarżącego o zawieszenie postępowania sądowego do czasu rozpatrzenia jego skargi wniesionej do Ministra Infrastruktury i Budownictwa, podlegał oddaleniu, gdyż nie wystąpiła żadna z przesłanek określonych w art. 123 i 124 § 1-4 p.p.s.a.

Nie mogły być uwzględnione także wnioski skarżącego o skierowanie przez Sąd przedmiotowego operatu do oceny przez P. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, czy też zwrócenie się do tego Stowarzyszenia o udzielenie informacji odnośnie oceny prawidłowości wyliczenia odszkodowania tylko dla części nieruchomości znajdującej się w pasie technologicznym, gdyż z mocy art. 106 § 3 p.p.s.a., sąd może przeprowadzić tylko dowody uzupełniające z dokumentów, a zawnioskowane dowody dokumentami nie są.

Reasumując, zdaniem Sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami, mimo wykazanych przez Sąd naruszeń, zostało przeprowadzone w sposób na tyle wyczerpujący, że wystarczyło to do prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy. Właściwie zgromadzono i oceniono także materiał dowodowy. Prawidłowo również zinterpretowano, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.