Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1046/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2018-02-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 51 ust. 5
journal: Dz.U. 2017 poz 1332
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski, Sędzia WSA Andrzej Matan, Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 21 lutego 2018 r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. Sp. K. w K. na decyzję Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Katowicach z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie doprowadzenia do stanu poprzedniego obiektu budowlanego oddala skargę.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia 6 maja 2013 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy [...] w K. zwróciła się do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. o wszczęcie postępowania administracyjnego i doprowadzenie do stanu zgodnego z dokumentacją inwestycji zrealizowanej przez "A" Sp. z o.o. Sp.k. w K. przy ulicy [...]. Zdaniem Wspólnoty przedmiotowe roboty zostały wykonano z odstępstwami od decyzji Prezydenta Miasta K. nr [...] r. z dnia [...] r. o warunkach zabudowy oraz wydanej w oparciu o te warunki decyzji tegoż Prezydenta nr [...] z dnia [...] r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej inwestorowi pozwolenia na przebudowę i zmianę sposobu użytkowania cukierni znajdującej się na parterze budynku zlokalizowanego na działce nr [...] przy ul. [...] w K., na lokal biurowy.

Po przeprowadzeniu oględzin, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K., wydanym na podstawie art. 61a Kodeksu postępowania administracyjnego, postanowieniem z dnia [...] r. odmówił wszczęcia postępowania w przedmiotowej sprawie, stojąc na stanowisku, że nie doszło do istotnych odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego. Postanowienie to zostało uchylone przez Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Katowicach postanowieniem z dnia [...] r.

Wobec powyższego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. wszczął i przeprowadził postępowanie, a następnie przywołując treść art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, decyzją nr [...] z dnia [...] r. zobowiązał inwestorkę "A" Sp. z o.o. S.k. w K. do sporządzenia i przedłożenia w terminie do 31 sierpnia 2014 r. projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmianę wynikającą z dotychczas wykonanych robót budowlanych, w konsekwencji stwierdzając, że roboty budowlane zostały zrealizowane z istotnym odstępstwem w rozumieniu art. 36a ust. 1 w związku ust. 5 pkt 7 Prawa budowlanego.

W następstwie wniesionego od tej decyzji przez Spółkę odwołania, Śląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] r. utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji co do obowiązku przedłożenia w ustalonym terminie projektu budowlanego zamiennego, a uchylił obowiązek przedłożenia nowej decyzji o warunkach zabudowy. W uzasadnieniu tej decyzji organ odwoławczy podzielił stanowisko organu powiatowego, co do tego, że odnośnie objętych postępowaniem okien doszło do istotnego odstępstwa od warunków ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy oraz uzgodnienia dokonanego przez konserwatora zabytków.

Kolejną decyzją z dnia [...] r., wydaną na podstawie art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. nakazał "A" Sp. z o.o. S.k. w K. doprowadzić obiekt przy ul. [...] w K. do stanu poprzedniego przez zamontowanie w lokalu na parterze oficyny trzech okien odwzorowujących stolarkę istniejącą. W uzasadnieniu tej decyzji organ orzekający stwierdził, że w przedłożonym projekcie budowlanym zamiennym odwzorowano faktycznie zamontowane okna, a nie okna odpowiadające decyzji o warunkach zabudowy, co oznacza, że nałożony na inwestorkę obowiązek nie został zrealizowany.

W następstwie wniesionego od tej decyzji przez inwestorkę odwołania, Śląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] r. uchylił decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. i przekazał mu sprawę do ponownego rozpatrzenia, zwracając uwagę w uzasadnieniu na nieprecyzyjność określenia obowiązku w wymienionej decyzji organu pierwszej instancji, co do treści projektu zamiennego. W szczególności z decyzji tej nie wynikało, że projekt zamienny powinien być zgodny z decyzją o warunkach zabudowy oraz nie ustalono, czy objęty legalizowanymi robotami budowlanymi obiekt jest wpisany do gminnej ewidencji zabytków i w konsekwencji, czy zatwierdzenie projektu zamiennego zgodnie z art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego nie wymaga uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. decyzją nr [...] z dnia [...] r., wydaną na podstawie art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego nakazał "A" Sp. z o.o. S.k. w K. doprowadzenie do stanu poprzedniego obiektu budowlanego przy ul. [...] w K. przez zamontowanie w lokalu na parterze oficyny trzech okien odwzorowujących stolarkę wcześniej istniejącą o wymiarach 100cm x 200cm z optycznym podziałem na cztery części, w miejsce trzech okien o wymiarach 100cm x 240cm z optycznym podziałem na osiem części.

Rozpatrując odwołanie od powyższej decyzji złożone przez "A" Sp. z o.o. S.k. w K. Śląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] r. utrzymał w mocy decyzję organu powiatowego, podkreślając w uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia, iż po przeanalizowaniu treści obowiązujących, a mogących mieć ewentualnie w sprawie zastosowanie przepisów Prawa budowlanego uznał, że podstawowym problemem wymagającym rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie było ustalenie, czy organ nadzoru budowlanego miał podstawę i obowiązek wymagania od inwestora przedstawienia dokumentów wskazujących na posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w postępowaniu legalizacyjnym prowadzonym na podstawie art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego.

Organ odwoławczy stwierdził, że w razie wątpliwości co do posiadania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane organ nadzoru budowlanego nie jest w postępowaniu legalizacyjnym pozbawiony możliwości badania tej kwestii. W konsekwencji za odpowiadającą prawu należało uznać decyzję organu pierwszej instancji. Okoliczność niewykazania się przez inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przesądza o obligatoryjnym zastosowaniu przez organ art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego. Zatem za prawidłowe uznać należało nakazanie doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego, tj. sprzed wykonanych robót budowlanych, tak by przywrócić nieruchomości jej pierwotną formę, o co wnioskuje Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] w K.

Wobec wniesienia skargi do sądu, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 13 stycznia 2016 r. sygn. akt II SA/Gl 809/15 uchylił zarówno wymienioną powyżej decyzję Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego jak i poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. nr [...] z dnia [...] r. W uzasadnieniu Sąd stwierdził, iż decyzje obu instancji podjęte zostały z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podniósł, iż nie jest w sprawie kwestionowane, że przy realizacji robót budowlanych objętych pozwoleniem na budowę z dnia [...] r. doszło do istotnego odstępstwa od zatwierdzonego pozwoleniem na budowę projektu budowlanego. Dalej Sąd wywiódł, że na gruncie rozpoznawanej sprawy możliwość wydania, opartej na treści art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego zależy od spełnienia trzech koniecznych warunków, tj. 1/ od stwierdzenia zgodności wykonanych robót z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (art. 35 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego), 2/ od wykazania się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane (odpowiednio stosowana treść art. 32 ust. 4 pkt 2, art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego) oraz 3/ od uzyskania uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków (art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego). W niniejszej sprawie spełnienie ostatniego z tych warunków w ogóle nie było przedmiotem ustaleń i rozważań organów orzekających, co jednak przy stwierdzeniu przez organy braku dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie było istotne, gdyż brak spełnienia drugiego z wymienionych powyżej warunków mogło stanowić samodzielną podstawę odmowy zatwierdzenia projektu budowlanego. W zakresie spełnienia pierwszego z wymienionych warunków, w ocenie Sądu, organy nadzoru zostały związane stanowiskiem Prezydenta Miasta K. wyrażonym w zaświadczeniu nr [...] z dnia [...] r., potwierdzającym zgodność objętych postępowaniem robót z obowiązującym porządkiem planistycznym. Kwestią do wyjaśnienia pozostają warunki wskazane w punktach drugim i trzecim. Gdy chodzi o dysponowanie nieruchomością na cele budowlane, to mimo niejednolitego w tym zakresie orzecznictwa, zdaniem Sądu zasadnie organy nadzoru jednym z warunków zatwierdzenie przedłożonego projektu budowlanego zamiennego uczyniły okoliczność wykazania się przez inwestorkę prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Jednak w ocenie Sądu z dostępnych akt sprawy nie wynika w sposób dostateczny, że skarżąca prawem takim nie dysponuje, gdyż materiał dowody nie jest pełny i nie został należycie omówiony i oceniony. Z uwagi na brak w zgromadzonym materiale dowodowym dokumentów przesądzających o statusie własnościowym nieruchomości przy ulicy [...] w K., można tylko domniemywać, że działka nr [...] i znajdujący się na niej budynek stanowi współwłasność, ale brak jest informacji czy na tej nieruchomości istnieje tzw. "mała wspólnota mieszkaniowa" Nie ustalono też, które części budynku stanowią lokal przynależny skarżącej (w rozumieniu art. 2 ust. 2 i ust 4 ustawy o własności lokali), a które stanowią nieruchomość wspólną (w rozumieniu art. 3 ust. 2 tej ustawy). Nie można też jednoznacznie przesądzić charakteru objętych postępowaniem okien, a w szczególności nie ustalono czy skarżąca posiadała prawo do powiększenia otworów okiennych. Wobec niewyjaśnienia i nierozważenia kwestii wielkości wspólnoty, treści aktów notarialnych o ustanowieniu odrębnych własności poszczególnych lokali (udziały współwłaścicieli we współwłasności) nieruchomości wspólnej oraz sposobu zarządu nieruchomością wspólną brak możliwości odniesienia się do sposobu wyrażenia przez wspólnotę zgody na prace budowlane dotyczące nieruchomości wspólnej. Nie sposób przy tym ocenić formalnej ważności uchwały członków Wspólnoty nr [...] z dnia [...] r., na którą powoływała się skarżąca. Tak więc w ponownym postępowaniu organy winny wyjaśnić i rozważyć w pierwszej kolejności czy objęte postępowaniem roboty budowlane dotyczą i w jakim zakresie nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, a jeśli tak, to wyjaśnienia wymaga wielkość wspólnoty i sposób zarządu nieruchomością wspólną. Sąd podsumował, że o ile skarżąca wykaże, że legitymuje się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane, to w sprawie winien mieć zastosowanie przepis art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego.

Prowadząc ponownie postępowanie wyjaśnienia w sprawie złożyła Wspólnota Mieszkaniowa oraz inwestorka przedmiotowych robót budowlanych. Wspólnota podkreśliła, iż zaskarżyła do Sądu uchwałę nr [...] z dnia [...] r. Po uzupełnieniu postępowania, decyzją nr [...] z dnia [...] r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K., przywołując w podstawie prawnej art. 51 ust. 5 ustawy Prawo budowlane, nakazał "A" Sp. z o.o. S.k. doprowadzenie do stanu poprzedniego obiektu budowlanego przy ul. [...] w K. przez zamontowanie w lokalu nr 1 na parterze oficyny trzech okien odwzorowujących stolarkę wcześniej istniejącą o wymiarach 100cm x 200cm z optycznym podziałem na cztery części, w miejsce trzech okien o wymiarach 100cm x 240cm z optycznym podziałem na osiem części. W uzasadnieniu wyjaśnił, że spółka "A" jako inwestor wymieniła okna w lokalu nr 1 w budynku oficyny przy ul. [...] w K., na podstawie decyzji Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia [...] r. zatwierdzającej projekt budowlany oraz udzielającej pozwolenia na przebudowę i zmianę sposobu użytkowania cukierni na lokal biurowy. Decyzja ta poprzedzona była decyzją Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia [...] r. o warunkach zabudowy, w której w punkcie IV "Warunki w zakresie dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej" znalazł się zapis, zgodnie z którym stolarkę okienną w obrębie podwórza należy projektować z odwzorowaniem stolarki istniejącej. W trakcie postępowania ustalono zaś, że trzy okna zamontowane w budynku oficyny, o wymiarach 100 cm x 240 cm i podziale optycznym na osiem części, są niezgodne z zatwierdzonym projektem, który przewidywał okna o wymiarach 100 cm x 200 cm, podzielone optycznie na cztery części. Niezgodność ta jest przypadkiem istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę, przy czym istotne odstąpienie polega na niezgodności wymienionej stolarki okiennej z decyzją o warunkach zabudowy. Zgodnie z zaświadczeniem Prezydenta Miasta K. nr [...] r. przedmiotowe okna nie naruszają postanowień obowiązującego dla tego terenu miejscowego planu zagospodarowania (dla rejonu ulicy [...] i [...]) przyjętego uchwałą Rady Miasta K. nr [...] z dnia [...] r.).

Jednak warunkiem koniecznym zalegalizowania istotnego odstępstwa jest zgoda Wspólnoty Mieszkaniowej. Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy [...], to według ustawy o własności lokali tzw. duża wspólnota. Wprawdzie Spółka dołączyła do akt sprawy uchwałę nr [...], z dnia [...] r. wyrażającą zgodę na powiększenie trzech otworów okiennych (...). Wniesiony przez Zarząd Wspólnoty pozew o uchylenie tej uchwały, Sąd Okręgowy w K. II Wydział Cywilny wyrokiem z dnia [...] r. oddalił, ale na skutek apelacji Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia [...] r. uchylił wymienioną powyżej uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej. W tych okolicznościach, wobec braku zgody Wspólnoty Mieszkaniowej na legalizację istotnego odstąpienia, należało orzec zgodnie z art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego jak w sentencji.

W odwołaniu od powyższej decyzji "A" Sp. z o.o. Sp.k w K. wniosła o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Zdaniem Spółki stanowisko organu wyrażone w uzasadnieniu decyzji narusza dyspozycję art. 51 ust. 1 pkt 3 oraz art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego. Wskazała, że inwestor w terminie i zgodnie z nałożonym zobowiązaniem w decyzji z dnia [...] r. przedłożył projekt budowlany zamienny, stąd nie doszło do wyczerpania dyspozycji z art. 51 ust. 1 pkt 5 cytowanej ustawy. Przywołując wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 kwietnia 2009 r., sygn. akt II OSK 532/08 Spółka podkreśliła, że doprowadzenie do zgodności z prawem wykonanych już robót budowlanych powinno nastąpić w zakresie wymagań wynikających z prawa administracyjnego a nie cywilnego. Dodała, że inwestor legitymował się tytułem prawnym - prawem własności - uprawniającym do wykonania robót budowlanych. Jednocześnie podkreśliła, że organ nie wskazuje w jaki zakresie ewentualna zgoda jest konieczna i czy obejmuje wszelkie elementy okien, jego stolarki i otworów okiennych, czy też niektóre z nich. Zdaniem skarżącej przyjmując, że owa zgoda jest wymagana, to winna ona dotyczyć jedynie części wspólnych, do które niewątpliwie nie można zaliczyć ramy okiennej i jej wewnętrznego podziału.

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. Śląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Po dokładnym zrelacjonowaniu dotychczasowego przebiegu postępowania oraz dokładnym opisaniu uzupełnionego materiału dowodowego organ odwoławczy przypomniał, iż postępowanie prowadzone jest w sprawie istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego w trybie art. 51 Prawa budowlanego, a zasadniczy obowiązek organów nadzoru budowlanego w postępowaniu naprawczym, o którym mowa w art. 50 i art. 51 ustawy polega na rozstrzygnięciu o tym, co należy uczynić, aby określone roboty budowlane (obiekt budowlany) doprowadzić do stanu zgodnego z prawem. Następnie organ zacytował treść art. 50 i art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy podkreślając, iż projekt budowlany zamienny podlega merytorycznej ocenie organu tak jak projekt pierwotny, co oznacza, że przed wydaniem decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego sprawdza go zgodnie z obowiązującymi przepisami (art. 34). Dopiero w razie spełnienia tych wymagań organ może, na podstawie art. 51 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, wydać decyzję zatwierdzającą projekt budowlany zamienny. W przypadku niewykonania obowiązku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 właściwy organ wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego (ust. 5 art. 51).

Dalej organ przypomniał, że w przedmiotowej sprawie wypowiedział się już Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z dnia 13 stycznia 2016 r. sygn. akt II SA/Gl 809/15. Odwołał się do treści art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi podkreślając, iż ocena prawa i wskazania co do dalszego postępowania wiążą w sprawie organy, których działania, bezczynności lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Przytaczając treść rozstrzygnięcia Sądu organ wojewódzki podkreślił, iż organy nadzoru zostały związane ustaleniem Sądu co do zgodności wykonanych robót budowlanych z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zaświadczeniem Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia [...] r., które potwierdza zgodność objętych postępowaniem robót z obowiązującym porządkiem planistycznym. Dla zatwierdzenia przedłożonego projektu zamiennego warunkiem niezbędnym jest wykazanie się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W ponownie przeprowadzonym postępowaniu ustalono, że w budynku przy ulicy [...] wydzielono 30 odrębnych lokali oraz powołany został Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zgodnie z art. 20 ustawy o własności lokali. Uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia [...] r. nr [...] dot. zgody na powiększenie otworów okiennych w lokalu nr 1 z wysokości 2,00m do 2,40m przez rozebranie części murków podokiennych w wysokości 40cm (...) została uchylona wyrokiem Sadu Apelacyjnego w K. z dnia [...] r. sygn. akt [...], a Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej konsekwentnie podtrzymuje stanowisko, iż nie wyraża zgody na dokonane odstępstwo od zatwierdzonego projektu budowlanego. Z dotychczasowych ustaleń - postanowienie z dnia [...]r. wynika, że Śląski Konserwator Zabytków w Katowicach wskazał, że "stolarkę okienną w obrębie podwórza należy projektować z odwzorowaniem stolarki istniejącej, wtórne kraty należy zlikwidować". Dodał przy tym w piśmie z dnia [...] r., że "wykonane okna pod względem wysokości oraz podziału odbiegają od zatwierdzonych w dokumentacji projektowej oraz nie są odwzorowaniem stolarki istniejącej w okresie formułowania wytycznych konserwatorskich (...)", co podtrzymał w postanowieniu z dnia [...] r. stwierdzając jednocześnie, że w ramach postępowania legalizacyjnego organ nadzoru budowlanego winien samodzielnie dokonywać ocen w sprawie, a uzgodnienie z konserwatorem dotyczy jedynie sytuacji, w których roboty mają zostać dopiero wykonane, a nie sytuacji, w których już zostały zrealizowane.

Organ odwoławczy podkreślił, iż podziela stanowisko Sądu Apelacyjnego zawarte w wyroku z dnia [...] r., iż rozmiar otworów okiennych ma wpływ na elewację budynku, a tym samym na części wspólne nieruchomości. Stanowisko to zbieżne jest także ze stanowiskiem Śląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. W świetle uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia [...] r. dot. zgody na powiększenie trzech otworów okiennych w lokalu nr 1 - organ stwierdził, że zasadne jest utrzymanie w mocy nałożonego decyzją organu pierwszej instancji obowiązku doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego poprzez montaż okien o dawnych rozmiarach (tj. 100x200cm). Także zasadne w ocenie organu, jest nałożenie obowiązku wykonania stolarki okiennej z optycznym podziałem na cztery części, w miejsce wykonanej na osiem części, co wynika m.in. ze stanowiska Konserwatora Zabytków.

W skardze do sądu administracyjnego na powyższą decyzję, działająca przez pełnomocnika "A" Sp. z o.o. S. k. zarzuciła decyzji utrzymującej w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] r. naruszenie:

- przepisów prawa materialnego, tj. art. 51 ust. 5 związku z art. 51 ust. 1 pkt 3 ustawy Prawo budowlane poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i błędną wykładnię, skutkujące nakazaniem skarżącej przywrócenia stanu poprzedniego obiektu budowlanego przy ulicy [...] w K. poprzez zamontowanie w lokalu nr 1 na parterze oficyny trzech okien odwzorowujących stolarkę wcześniej istniejącą o wymiarach 100cm x 200cm z optycznym podziałem na cztery części, w miejsce trzech okien o wymiarach 100cm x 240cm z optycznym podziałem na osiem części, podczas gdy prace budowlane w postaci wymiany stolarki okiennej, nie dotyczyły nieruchomości wspólnej, gdyż za część wspólną można uznać jedynie elewację budynku,

- naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 7, art. 77 § 1 , art. 107 § 3 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez brak wyczerpującego oraz swobodnego rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz uznanie, że skarżąca nie wykazała się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane, podczas gdy materiał dowodowy potwierdza (akty notarialne) prawo do wykonywania prac budowlanych w postaci wymiany stolarki okiennej.

Mając na uwadze powyższe wniosła o uchylenie tej decyzji i decyzji ją poprzedzającej oraz zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu Spółka odwołała się od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 stycznia 2016 r, a następnie stwierdziła, że rozpatrując ponownie sprawę tak Powiatowy jak i Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego podkreślili, że warunkiem koniecznym zalegalizowania istotnego odstąpienia jest w praktyce zgoda Wspólnoty Mieszkaniowej na zatwierdzenie projektu budowlanego zamiennego. W ocenie skarżącej stanowisko organów, iż uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia [...] r. przez Sąd Apelacyjny przesądza o braku zgody Wspólnoty na legalizację istnego odstąpienie przez inwestora od pierwotnego projektu budowlanego narusza dyspozycję art. 51 ust. 5 w związku z art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Cytując zapis art. 51 ust. 1 pkt 7 ustawy skarżąca podkreśliła, iż inwestorka w wyznaczonym terminie przedłożyła właściwy projekt budowlany zamienny, który uwzględniał dokonane zmiany, a w związku z tym doszło do wyczerpania dyspozycji art. 51 ust. 5 wymienionej ustawy. Wydana w sprawie decyzja nakazująca przywrócenie stanu poprzedniego ingeruje w działania inwestorki, na które nie była wymagana zgodna Wspólnoty Mieszkaniowej, tj. wymiany stolarki okiennej. Legitymowała się bowiem inwestorka prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a zgoda Wspólnoty wymagana była tylko do prac wchodzących w zakres elewacji stanowiącej część wspólną nieruchomości - tj. powiększenia otworu okiennego w elewacji, którego wielkość nie musi być tożsama z wielkością stolarki okiennej. Zdaniem skarżącej brak zgodny Wspólnoty dotyczy wyłącznie powiększenia otworu w elewacji zewnętrznej, a nie rodzaju stolarki okiennej. Skarżąca podkreśliła, że o ile Wspólnota nie wyraziła zgody na powiększenie otworów w elewacji, o tyle nie mogła nie wyrazić zgody na samą wymianę okien w wymiarach nieco większych aniżeli okna poprzednie, gdyż w tym zakresie inwestorka nie potrzebowała zgody Wspólnoty. W związku z powyższym decyzja nakazująca przywrócenie stanu poprzedniego winna ewentualnie dotyczyć wyłącznie zakresu prac budowlanych, do których wykonania inwestorka potrzebowała zgody Wspólnoty, a więc wyłącznie otworów wykonanych w elewacji zewnętrznej. W tym zakresie organy nadzoru nie rozstrzygnęły.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, wskazując, iż rozstrzygnięcie jest zasadne i prawidłowe. W pełni podtrzymał swojej stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu 21 lutego 2018 r. pełnomocnik skarżącej Spółki podtrzymał skargę i zawartą w niej argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpatrując niniejszą sprawę zważył, co następuje :

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Przeprowadzona w niniejszej sprawie kontrola zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej w aspekcie zarzutów podniesionych w skardze oraz wziętych pod rozwagę przez Sąd z urzędu wykazała, iż odpowiadają one prawu, nie naruszają bowiem ani przepisów materialnoprawnych ani przepisów procedury.

Nie może w niniejszej sprawie być kwestionowany fakt, iż przy realizacji robót budowlanych objętych pozwoleniem na budowę z dnia [...] r prowadzonych przez skarżącą Spółkę doszło, w zakresie objętym niniejszym postępowaniem, do istotnego odstępstwa od decyzji Prezydenta Miasta K. nr [...] r. z dnia [...] r. o warunkach zabudowy oraz wydanej w oparciu o te warunki decyzji tegoż Prezydenta nr [...] z dnia [...] r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej inwestorowi pozwolenia na przebudowę i zmianę sposobu użytkowania cukierni znajdującej się na parterze budynku zlokalizowanego na działce nr [...] przy ul. [...] w K., na lokal biurowy. Zasadnie zatem w tym zakresie organy nadzoru prowadziły postępowanie w trybie art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowanego zobowiązując inwestorkę "A" Sp. z o.o. Sp.k. do sporządzenia i przedłożenia w określonym terminie projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmianę wynikającą z dotychczas wykonanych (decyzja nr [...] z dnia [...] r.)

Wprawdzie inwestorka w wyznaczonym terminie złożyła projekt budowlany zamienny, ale Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. decyzją nr [...] z dnia [...] r., wydaną na podstawie art. 51 ust. 5 Prawa budowlanego nakazał "A" Sp. z o.o. S.k. w K. doprowadzenie do stanu poprzedniego obiektu budowlanego przy ul. [...] w K. przez zamontowanie w lokalu na parterze oficyny trzech okien odwzorowujących stolarkę wcześniej istniejącą o wymiarach 100cm x 200cm z optycznym podziałem na cztery części, w miejsce trzech okien o wymiarach 100cm x 240cm z optycznym podziałem na osiem części, a Śląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] r. utrzymał w mocy tę decyzją podzielając stanowisko, iż odmowa udzielenia przez Wspólnotę Mieszkaniową zgody, uniemożliwia organowi wydanie decyzji na zalegalizowanie przedmiotowych okien. W wyniku złożonej skargi wyrokiem z dnia 13 stycznia 2016 r. sygn. akt II SA/Gl 809/15 rozstrzygnięcia te zostały uchylone a Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu stwierdził, że na gruncie rozpoznawanej sprawy możliwość wydania, opartej na treści art. 51 ust. 4 Prawa budowlanego, decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego zależy od spełnienia trzech koniecznych warunków, a mianowicie:

1/ od stwierdzenia zgodności wykonanych robót z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego (art. 35 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego),

2/ od wykazania się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane (odpowiednio stosowana treść art. 32 ust. 4 pkt 2, art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego) oraz

3/ od uzyskania uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków (art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego).

Jednocześnie Sąd w wyroku tym przesądził, że wobec przedstawienia przez Spółkę zaświadczeniem Prezydenta Miasta K. nr [...] r., według którego przedmiotowe okna nie naruszają postanowień obowiązującego dla tego terenu miejscowego planu zagospodarowania (dla rejonu ulicy [...] i [...]) przyjętego uchwałą Rady Miasta K. nr [...] z dnia [...] r.), potwierdzona została zgodność zamierzenia z obowiązującym planem miejscowym, a stąd do wyjaśnienia i ustalenia pozostały kwestie wskazane w punktach drugim i trzecim, czyli wykazanie się przez Spółkę prawem dysponowania nieruchomością na budowlane oraz uzgodnieniem z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Jak stwierdził Sąd w wymienionym wyroku warunkiem koniecznym dla zalegalizowania istotnego odstępstwa jest zgoda Wspólnoty Mieszkaniowej. Mimo niejednolitego w tym zakresie orzecznictwa sądów administracyjnych zasadnie organy nadzoru jednym z warunków zatwierdzenie przedłożonego projektu budowlanego zamiennego uczyniły okoliczność wykazania się przez inwestorkę prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wbrew stanowisku skarżącej doprowadzenie do zgodności robót budowlanych na podstawie art. 51 ustawy Prawo budowlane powinno nastąpić nie tylko w zakresie wynikającym z przepisów prawa cywilnego, a także prawa administracyjnego. Jednak na podstawie dostępnego i zgromadzonego materiału dowodowego nie wynikało w sposób dostateczny czy skarżąca prawem takim dysponuje czy też nie dysponuje. Stąd w ponownym postępowaniu organ powiatowy, związany wskazaniami powyższego wyroku, w pierwszej kolejności poczynił ustalenia w tym kierunku. Wynika z nich, iż Wspólnota Mieszkaniowa przy ulicy [...], to według ustawy o własności lokali tzw. duża wspólnota. Zatem dla wyrażenia zgody na wykonanie zakwestionowanych robót budowlanych niezbędna jest uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej. Wprawdzie Spółka dołączyła do akt sprawy uchwałę nr [...], z dnia [...] r. w której wyrażono zgodę na powiększenie trzech otworów okiennych (...), jednak wskutek pozwu wniesionego przez Zarząd Wspólnoty o uchylenie tej uchwały, ostatecznie Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia [...] r., w wyniku apelacji od wyroku Sądu Okręgowego w K. II Wydział Cywilny z dnia [...] r., uchylił kwestionowaną uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej. W tych okolicznościach zatem Wspólnota Mieszkaniowa nie wyraziła zgody na legalizację istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego polegającego na powiększeniu przedmiotowych okien z wielkości 100 cm x 200 cm na okna o wielkości 100 cm x 240 oraz zmianie ich optycznego podziału na osiem części, w miejsce istniejących dotychczas okien podzielonych optycznie na cztery części, a stąd inwestorka – spółka "A" nie wykazała prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Odnosząc się do twierdzenia skargi, iż skarżąca legitymowała się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a to z racji prawa własności lokalu nr 1, zaś zgoda Wspólnoty wymagana była tylko do prac wchodzących w zakres elewacji stanowiącej część wspólną nieruchomości - tj. powiększenia otworu okiennego w elewacji, a nie do wielkości czy rodzaju stolarki okiennej, stwierdzić trzeba, że powiększenie wielkości stolarki okiennej z dotychczasowej wielkości 100cm x 200cm do nowej – kwestionowanej w tym postępowaniu wielkości 100cm x 240 cm jest ingerencją w część wspólną nieruchomości, czyli w elewację zewnętrzną. Wszak wstawienie okien o wielkości (wysokości) 240cm w miejsce wcześniej istniejących okien o wielkości (wysokości) 200cm, wymagało uprzedniego rozebrania części muru zewnętrznego. Stanowiła wprost o tym uchylona wyrokiem Sądu Apelacyjnego w K. uchwała nr [...] podjęta przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej ("...poprzez rozebranie części murków podokiennych o wys.40cm z wykonaniem szczebliny i pasa optycznego z zachowaniem podziału osiowego elewacji zgodnie z projektem budowlanym ....". Wbrew twierdzeniom skarżącej także rodzaj stolarki – w zakresie optycznego podziału dotychczasowych okien zamiast na cztery części – to na osiem części ma wpływ na elewację budynku, na jej wygląd, a tym samym na części wspólne nieruchomości. Stanowisko powyższe zbieżne jest także ze stanowiskiem Śląskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Jak wynika bowiem z dostępnego materiału dowodowego - postanowieniem z dnia [...]r. - Śląski Konserwator Zabytków w Katowicach wskazał, że "stolarkę okienną w obrębie podwórza należy projektować z odwzorowaniem stolarki istniejącej, wtórne kraty należy zlikwidować". Jednocześnie w piśmie z dnia [...] r. stwierdził on, że "wykonane okna pod względem wysokości oraz podziału odbiegają od zatwierdzonych w dokumentacji projektowej oraz nie są odwzorowaniem stolarki istniejącej w okresie formułowania wytycznych konserwatorskich (...)". Stanowisko to Śląski Konserwator Zabytków podtrzymał w postanowieniu z dnia [...] r.

Uwzględniając powyższe, po dokładnym sprawdzeniu i ocenie przedłożonego projektu zamiennego w świetle art. 34 i art. 32 Prawa budowlanego oraz stwierdzeniu, iż nie spełnia on zawartych tam wymagań organ nie mógł, na podstawie art. 51 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, wydać decyzji zatwierdzającej. Pomimo zatem przedłożenia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego dokonane zmiany, to wobec braku zgody na te zmiany Wspólnoty Mieszkaniowej przy ulicy [...] w K. doszło do wyczerpania dyspozycji art. 51 ust. 5 ustawy Prawo budowlane, a stąd decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. jest słuszna i odpowiada prawu.

Dopiero bowiem w sytuacji spełnienia wymagań, określonych w art. 35 ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, organ nie może odmówić wydania decyzji o zatwierdzeniu projektu zamiennego

W tych okolicznościach, wbrew stanowisku skarżącej, trzeba stwierdzić, że organy przeprowadziły prawidłowo postępowanie w trybie art. 51 Prawa budowlanego. Przedłożony w sprawie materiał dowodowy został zebrany w sposób wyczerpujący zgodnie ze wskazaniami i zaleceniami poprzedzającego wyroku tut. Sądu oraz zawartymi w przepisach art. 7 i art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego. Zebrany w sprawie materiał dowodowy potwierdził w sposób nie budzący wątpliwości, iż w niniejszej sprawie nie może dojść do legalizacji wykonanych robót budowlanych, co musiało skutkować wydaniem na podstawie art. 51 ust. 5 ustawy Prawo budowlane decyzji nakazującej inwestorce doprowadzenie obiektu budowlanego przy ulicy [...] w K. do opisanego w niej stanu poprzedniego.

W konsekwencji przedstawionych wyżej wywodów Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie uwzględnił skargi i na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.