Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 376/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2005-08-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 36 ust. 4,  art. 37 ust. 1,3,4,6
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym : Przewodniczący : Sędzia WSA - Anna Siedlecka po rozpoznaniu w dniu 12 sierpnia 2005 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi D. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w J. G. z dnia 18 kwietnia 2005 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości położonej w Ż. w granicach działki nr [...] oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 18 stycznia 2005 r. Nr [...] Wójt Gminy B., działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz § 14 uchwały Rady Gminy B. Nr [...] z dnia 26 września 2001 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w gminie B., obręb Ż., przeznaczonego pod eksploatację złoża piaskowców ciosowych "W. [...]", ustalił D. C. (zbywcy nieruchomości) jednorazową opłatę w wysokości 32.325,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej we wsi Ż., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 5,44 ha, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazane zostało, że przedmiotowa nieruchomość, oznaczona jako działka nr [...], w ogólnym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy B., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] z dnia 20 października 1989 r. w sprawie zatwierdzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy B., przeznaczona była do użytkowania rolniczego.

Zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Gminy B. z dnia 26 września 2001 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w gminie B., obręb Ż., przeznaczonego pod eksploatację złoża piaskowców ciosowych "W. [...]", nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości. Teren obejmujący działkę nr [...], oznaczony symbolem PE, przeznaczony jest na cele związane z eksploatacją piaskowca. Zmiana przeznaczenia nieruchomości spowodowała wzrost jej wartości, co wynika z operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 29 lipca 2004 r. przez rzeczoznawcę majątkowego. Umową zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 9 września 2003 r. repertorium A nr [...] D. C. zbyła przedmiotową nieruchomość za cenę 163.200,00 zł. Sprzedaż nieruchomości nastąpiła więc przed upływem 5-ciu lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy, co stanowi podstawę do naliczenia renty planistycznej. Opłatę tą ustala się według stawki 30 %, o czym stanowi § 14 uchwały Rady Gminy B. z dnia 26 września 2001r. Biegły ustalił, iż wartość działki [...], po uchwaleniu planu miejscowego wynosi 160.960,00 zł, natomiast przed zmianą tego planu wartość tej działki wynosiła 53.210,00 zł. A zatem wartość działki wzrosła o 107.750,00 zł. Różnica wartości nieruchomości (107.750,00 zł) pomnożona przez stawkę procentową (30%), stanowi kwotę 32.325,00 zł określaną jako renta planistyczna, należna gminie.

Na skutek wniesionego przez D. C. odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. G. decyzją z dnia 18 kwietnia 2005 r. Nr [...] utrzymało w mocy skarżoną decyzję. Następnie postanowieniem z dnia 23 czerwca 2005 r. Nr [...] organ odwoławczy sprostował z urzędu w wymienionej decyzji oczywiste omyłki, polegające na omyłkowym napisaniu w uzasadnieniu decyzji zamiast - "organ I instancji" wpisano nieprawidłowo -"Burmistrz Karpacza", oraz zamiast "D. C." wpisano mylnie -"Z. C.".

Organ odwoławczy powołując się na art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu nadanym po nowelizacji ustawą z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych ustaw - art. 10 pkt 3 (Dz. U. Nr 141, poz. 1492) wskazał, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydenta miasta pobiera od właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym, nie wyższym niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Opłatę taką można ustalić przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana weszły w życie.

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży ( art. 37 ust. 1), i stanowi ona różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Przy czym podstawę do ustalenia wysokości opłaty stanowi operat szacunkowy określający wartość nieruchomości, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Rozpatrując sprawę, organ odwoławczy stwierdził, że:

1. uchwałą z dnia 26.09. 2002 r. Nr [...] Rady Gminy B. uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w gminie B., obręb Ż., przeznaczonego pod eksploatację złoża piaskowców ciosowych "W. [...]" obejmującego działkę nr [...],

2. przed uchwaleniem planu wymienionego w pkt 1, przedmiotowa nieruchomość gruntowa w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy B. przeznaczona była do użytkowania rolniczego,

3.sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nastąpiła przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie przepisów planu miejscowego, albowiem plan miejscowy

zaczął obowiązywać od dnia 15 marca 2002 r., natomiast umowa sprzedaży została zawarta w dniu 9.09. 2003 r.,

4. w przedmiotowej sprawie został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy określający wartość działki nr [...], zarówno przed zmianą jej przeznaczenia , jak i po zmianie jej przeznaczenia – na dzień jej sprzedaży, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym,

5. ustalona przez organ I instancji opłata (renta planistyczna) w kwocie 32.325,00 zł jest wyliczona prawidłowo.

Tym samym, organ odwoławczy nie znalazł podstaw do uchylenia decyzji organu I instancji.

Jednocześnie organ wyjaśnił, iż podniesione w odwołaniu kwestie dotyczące procedury obowiązującej przy uchwalaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie mogą zostać poddane ocenie przez Kolegium. Sprawy te nie są bowiem rozstrzygane w trybie decyzyjnym i wobec tego nie podlegają kontroli instancyjnej przez samorządowe kolegia odwoławcze. Kwestie te były poddane już ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodka Zamiejscowego we Wrocławiu, który oddalił skargę D. C. w przedmiocie odrzucenia przez Radę Gminy B. zarzutu do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, D. C. zarzuca organowi administracji naruszenie :

1) art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu przestrzennym,

2) naruszenie art. 7, art. 8 i art. 11 kpa, tj. zasady słuszności i sprawiedliwości, praworządności oraz zasadę zaufania do organów administracji poprzez wyjaśnienie stronom zasadności przesłanek, którymi kierują się przy załatwianiu sprawy.

W związku z powyższym skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organu II instancji i zasądzenie kosztów postępowania.

Podstawowy zarzut skargi dotyczy braku uzasadnienia organu II instancji co do wcześniejszego (w postępowaniu odwoławczym) zarzutu strony "o przyznanie 3% wymiaru renty planistycznej".

Drugi zarzut, jaki został zawarty w odwołaniu, odnosi się do występowania w imieniu skarżącej przez Pana M. z wnioskiem o przekształcenie nieruchomości o pow. 5,44 ha, której była właścicielką, a nie jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, że właścicielem tej nieruchomości była Z. C.

W dalszym ciągu pozostają aktualne zarzuty sformułowane w odwołaniu, a dotyczące braku udzielenia zgody przez skarżącą Panu M. do składania w jej imieniu wniosków co do planu zagospodarowania przestrzennego.

W dalszej części skargi D. C. zarzuca, iż w trakcie postępowania administracyjnego zmierzającego do ustalenia wartości nieruchomości, nie udostępniono skarżącej operatu szacunkowego, ani żadnych innych dokumentów celem zapoznania się ze sposobem naliczenia wartości nieruchomości, zatem nie mogła skutecznie kwestionować zawarte w nim zapisy.

Skarżąca nie może pogodzić się z wyliczoną przez biegłego wartością przedmiotowej nieruchomości przyjętą przed zmianą planu. Uważa, że "powszechnie wiadomym jest, że w sąsiedniej gminie we wsi R. w 2002r. za 1 ha gruntów płacono po 40 tyś. zł" a nie jak przyjęto w wielkości 9781,25 zł. Skarżąca proponowała przyjęcie ceny 25 tyś zł za 1 ha, ale propozycja ta nie została przyjęta.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w J. G. wniosło o jej oddalenie, z przyczyn podanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy dodał ponadto, że zgłoszone zarzuty przez skarżącą nie są słuszne i nie znajdują potwierdzenia w materiale dowodowym sprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje :

Skarga nie jest zasadna.

Sądowa kontrola decyzji administracyjnych polega na badaniu pod względem ich zgodności z prawem, a więc zgodności z przepisami prawa materialnego, jak i przepisami prawa procesowego. Tylko w przypadku stwierdzenia naruszenia prawa przez organy orzekające w sprawie, Sąd władny jest wzruszyć zaskarżoną decyzję.

Z istoty sądowej kontroli decyzji administracyjnych wynika, że sąd orzeka wedle stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie wydania zaskarżonego aktu, a wynikającego z akt administracyjnych sprawy. Przy czym, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

Podstawę materialnoprawną wydania zaskarżonej decyzji, co prawidłowo podały organy orzekające w sprawie, stanowiły przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37

ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).

Z przepisów tych, które zostały przytoczone szczegółowo w treści zaskarżonej decyzji, wynika obowiązek ustalenia opłaty zbywcy nieruchomości przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (renty planistycznej – 37 ust. 6 powołanej ustawy) oraz sposób jej obliczenia ( art. 37 ust. 1).

Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 12 wymienionej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w miejscowym planie określa się obowiązkowo stawki procentowe, na podstawie, których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4.( w poprzednio obowiązującym stanie prawnym kwestię tą określał podobnie art. 10 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym – t.j. Dz. U. z 1999 Nr 15, poz. 139 ze zm.).

Z załączonego do akt sprawy, obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu położonego w gminie B., obręb Ż., przeznaczonego pod eksploatację złoża piaskowców ciosowych "W. [...]", uchwalonego uchwałą Rady Gminy B. z dnia 26 września 2001 r. (Dz. Urz. Woj. D. z dnia 28 lutego 2002 r., poz. 589) wynika, że Rada Gminy B. uchwaliła w § 14 stawkę procentową, służącą naliczeniu przez Wójta Gminy B. opłaty(renty planistycznej) w wysokości 30%.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego gminy jest aktem prawa miejscowego(art. 14 ust. 8 powołanej ustawy) i stanowi źródło prawa powszechnie obowiązującego na terenie gminy, której dotyczy ( art. 87 ust. 2 Konstytucji RP). A zatem, jako źródło prawa powszechnie obowiązującego na ternie gminy, wiąże organy administracji publicznej załatwiające sprawy indywidualne w formie decyzji administracyjnej.

W niniejszej sprawie Wójt Gminy B. obowiązany był zastosować, przy ustalaniu skarżącej opłaty z tytułu wzrostu wartości sprzedanej nieruchomości nr [...] w Ż., stawkę 30 % wynikającą z przepisu prawa miejscowego.

Wskazać przy tym należy, że wójt nie miał możliwości do zastosowania innej stawki procentowej niż wynika to z planu zagospodarowania przestrzennego. Wójt jest bowiem organem gminy stosującym prawo, nie zaś je stanowiącym.

Zgodnie z art. 88 ust. 1 Konstytucji RP, warunkiem wejścia w życie aktów prawa miejscowego jest ich ogłoszenie, co w niniejszej sprawie nastąpiło poprzez publikację uchwały Nr [...] Rady Gminy B. z dnia 26 września 2001 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu w Dzienniku Urzędowym Województwa D. w dniu 28 lutego 2002 r.

Nie jest przy tym kwestią sporną, w rozpoznawanej sprawie, fakt zmiany przeznaczenia działki nr [...] położonej w Ż. pod eksploatację piaskowca, gdyż w poprzednio obowiązującym stanie prawnym nieruchomość ta przeznaczona była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy B. (Uchwała Nr [...] Gminnej Rady Narodowej w B. z dnia 20 października 1989 r.) pod uprawy rolne.

Dodać należy, że powołane w treści uzasadnienia wyroku przepisy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowią system wzajemnych rozliczeń gminy i właściciela (użytkownika wieczystego) z tytułu zmiany wartości nieruchomości. O ile roszczenia właściciela nieruchomości, której wartość uległa obniżeniu na skutek zmiany planu, dochodzone są na drodze cywilnoprawnej, o tyle roszczenia gminy w stosunku do właściciela, w przypadku wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany planu dochodzone są w trybie publicznoprawnym (administracyjnoprawnym).

Sąd dokonując oceny zaskarżonej decyzji stwierdza, że organy prowadzące postępowanie nie naruszyły obowiązującej w tym zakresie procedury administracyjnej, w szczególności wymienionych w skardze zasad ogólnych kpa, ani też zasady czynnego udziału skarżącej w trakcie prowadzenia postępowania administracyjnego. Organ zawiadomił bowiem skarżącą o wszczęciu postępowania w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości sprzedanej nieruchomości, zawiadomił również o możliwości zapoznania się z wyceną zbytej nieruchomości, a także potrzebie złożenia dodatkowych wyjaśnień w sprawie. Zakwestionowana przez skarżącą w postępowaniu administracyjnym cena była przedmiotem ponownej analizy rzeczoznawcy majątkowego, w świetle zgłoszonych zarzutów. Biegły podtrzymał oszacowaną wartość działki nr [...] położonej w Ż., załączając tabelę wykazu działek podlegających obrotowi, które analizował i przyjął do porównania.

W tych okolicznościach bezpodstawny jest zarzut braku możliwości zapoznania się strony z operatem szacunkowym i kwestionowania jego treści. Nie znajduje także żadnego uzasadnienia zarzut dotyczący dokonania nieprawidłowej wyceny działki. Zaś kwestie dodatkowe podnoszone w skardze a dotyczące zamieszczenia w zaskarżonej decyzji błędnych sformułowań, znajdują wyjaśnienie w postanowieniu Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 23 czerwca 2005 r. Nr [...] prostującym oczywiste omyłki zaskarżonej decyzji.

I wreszcie okoliczności związane z należytą czy też nienależytą reprezentacją skarżącej w postępowaniu planistycznym, nie mają żadnego związku z toczącym się postępowaniem administracyjnym zmierzającym do

wydania decyzji ustalającej rentę planistyczną i nie mogły być przedmiotem kontroli organu odwoławczego , ani też sądu administracyjnego w niniejszym postępowaniu. Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy. Oznacza to, że nie może swoimi ocenami prawnymi wkraczać w sprawę inną w stosunku do tej, która była albo powinna być przedmiotem postępowania przed organem administracji i wydanych w nim aktów. Granice tej bowiem sprawy administracyjnej wyznaczają zakres sadowej kontroli wykonywania administracji publicznej, o której mowa w art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych(Dz. U. Nr 153, poz. 1269).

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.