Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 766/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2013-10-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Czerwiński, Sędziowie WSA sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, sędzia WSA Agnieszka Wójcik (spr.), Protokolant ref. staż. Paweł Smulski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 września 2013 r. sprawy ze skargi L. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżącego L. M. kwotę 3.523,- (trzy tysiące pięćset dwadzieścia trzy) złote tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

L. M. wniósł do Sądu skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2013 r. znak: [...] utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza B. z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie sprawy.

Burmistrz . pismem z dnia 18 października 2007 r. (doręczonym w dniu 24 października 2007 r.) zawiadomił L. M. o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej we wsi P., gmina B., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Przedmiotowa działka do dnia 31 grudnia 2003 r. tj. okresu obowiązywania planu zagospodarowania przestrzennego gminy B. zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] czerwca 1993 r. (Dz. U. Woj. [...] Nr [...] z dnia [...] września 1993 roku poz. [...]), położona była na terenach rolnych d. [...] (symbol planu [...]). Od dnia 1 stycznia 2004 r. do czasu uchwalenia w dniu [...] kwietnia 2005 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka ta, zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów określona była jako grunty orne i użytkowana była rolniczo.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy B. dla części wsi P. uchwalonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy B. z dnia [...] kwietnia 2005 roku (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2005 r.), działka nr [...] leży na terenie oznaczonym symbolem U - tereny centrum usługowego.

L. M. w dniu [...] lipca 2007 r. sprzedał przedmiotową nieruchomość.

Decyzją z dnia [...] listopada 2007 r. Nr [...] Burmistrz B. orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty dla L. M. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej we wsi P., gmina B., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] stycznia 2008 r., znak: [...], utrzymało w mocy decyzję z dnia [...] listopada 2007 r.

Na skutek skargi wniesionej przez L. M., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 19 czerwca 2008 r. sygn. akt IV SA/Wa 507/08 oddalił skargę.

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 6 października 2009 r. sygn. akt: II OSK 1498/08, uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie prawomocnym wyrokiem z dnia 26 kwietnia 2010 r. sygn. akt IV SA/Wa 2140/09 uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] stycznia 2008 r. i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza B. z dnia [...] listopada 2007 r.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Sąd zalecił organowi pierwszej instancji wyjaśnienie sprzeczności pomiędzy stwierdzeniem zawartym w treści operatu szacunkowego, iż "uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego spowodowało niewielki wzrost wartości nieruchomości, gdyż część tego wzrostu nastąpiła w momencie uchwalenia studium", a niemal dwukrotnym wzrostem wartości nieruchomości. W ocenie Sądu nie wiadomym było, czy stwierdzenie to stanowi informację o wzroście cen nieruchomości po uchwaleniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości, gdy grunty te - jak podaje - stanowiły teren upraw rolnych (przed uchwaleniem planu) i wartość gdy zostały przeznaczone pod centrum usługowo - produkcyjne. Wyjaśnienia wymagało, czy okoliczność faktycznego wzrostu wartości nieruchomości miała wpływ na wartość nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę.

Sąd wskazał również, że konieczne jest ustalenie bezpośredniego związku przyczynowego pomiędzy zmianą przeznaczenia nieruchomości, jaka nastąpiła w wyniku wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie uchwalenia tego planu.

Ponadto Sąd zaakcentował, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego. Dowód ten winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz być aktualny, zgodnie z art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Burmistrz B. decyzją z dnia [...] stycznia 2011 r. Nr [...] orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty dla L. M. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej we wsi P., gmina B., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł L. M.

Burmistrz B., na podstawie art. 132 K.p.a. uchylił własną decyzję z dnia [...] stycznia 2011 r.

Następnie decyzją z dnia [...] lutego 2012 r. Nr [...] Burmistrz B. orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty dla L. M. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej we wsi P., gmina B., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Po rozpatrzeniu odwołania L. M. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] lutego 2013 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że w niniejszej sprawie zostały spełnione przesłanki określone w art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.).

Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] października 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego inż. Z. J. Organ podniósł, że przepis art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dotyczący ważności i aktualności operatu szacunkowego nie odnosi się do operatów szacunkowych sporządzanych na potrzeby ustalenia tzw. renty planistycznej. W ocenie organu wartość nieruchomości określona dla celu naliczenia takiej opłaty ma aspekt historyczny, gdyż wartość ta zawsze winna odnosić się do dnia sprzedaży nieruchomości (art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Na dzień sprzedaży ustalane są wszelkie inne czynniki kształtujące wartość nieruchomości, a upływ czasu nie wpływa na prawidłowość operatu szacunkowego sporządzonego dla tego celu. Ponadto, zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego od dnia sporządzenia operatu szacunkowego do chwili wydania decyzji nie nastąpiła jakakolwiek zmiana uwarunkowań prawnych, o której mowa w powołanym art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami, mająca wpływ na wynik sprawy.

Dalej organ wskazał, w niniejszej sprawie nie było konieczne ustalenie relacji wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. do wartość nieruchomości określonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. Organ podkreślił, że faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania terenu był identyczny jak przeznaczenie tej nieruchomości określone w planie zagospodarowania przestrzennego gminy B. zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] czerwca 1993 r.

Dokonując oceny operatu szacunkowego organ podniósł, że rzeczoznawca majątkowy, stosownie do treści art. 154 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonał wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił wartość przedmiotowego gruntu zarówno przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego, jak i po zmianie przeznaczenia tej nieruchomości.

Dla określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej faktycznym sposobem wykorzystywania po wygaszeniu mocy obowiązującej planu zagospodarowania przestrzennego gminy B. zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia [...] czerwca 1993 r. rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami, przyjmując do porównań 3 transakcje prawem własności nieruchomości wykorzystywanych rolniczo. Dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wskazał na rodzaj i liczbę cech różnicujących obiekty porównawcze oraz podał wagę każdej z tych cech. Wybrano: lokalizację (30%), sąsiedztwo, uwarunkowania prawne (10%), infrastruktura techniczna (15%), dojazd, rodzaj nawierzchni drogi, komunikacja (15%), walory działki, powierzchnia gruntu, kształt (10%), możliwości inwestycyjne, uwarunkowania planistyczne danego gruntu (20%). Wymienione atrybuty rynkowe zostały uwzględnione przy szacowaniu wartości przedmiotowej nieruchomości.

Natomiast przy szacowaniu wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej, przyjmując do porównań 11 transakcji działkami, na których dopuszczono zabudowę usługową i usługowo-mieszkaniową. W celu zobiektywizowania procesu wyceny biegły wybrał cechy rynkowe wpływające na ceny nieruchomości pochodzących z lokalnego rynku transakcyjnego oraz wagi tych cech. Posiłkując się badaniami i obserwacjami preferencji potencjalnych nabywców ustalono następujący rodzaj cech rynkowych: atrakcyjność lokalizacji (20%), dostępność komunikacyjna (20%), sąsiedztwo (10%), uzbrojenie (20%), kształt i wielkość działki (20%), funkcja w planie, możliwości inwestycyjne, uwarunkowania prawne (10%). Atrybuty te uwzględnione zostały w procesie wyceny.

Zastosowane metodologie wyceny nie budziły żadnych zastrzeżeń organu odwoławczego. W ocenie Kolegium podejście porównawcze stosuje, się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W przedmiotowej sprawie do porównań wybrane zostały transakcje nieruchomościami, które spełniają kryterium podobieństwa stosowanie do definicji zawartej w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. O podobieństwie nieruchomości decydują takie cechy jak położenie, stan prawny, przeznaczenie i sposób korzystania. Natomiast inne cechy nieruchomości, w tym powierzchnia, mogą determinować ich podobieństwo, o ile rzeczoznawca majątkowy uzna, że cecha taka wpływa na wartość nieruchomości na badanym rynku transakcyjnym. Najlepiej byłoby używać do porównań transakcji nieruchomościami o cechach identycznych z nieruchomością wycenianą, jednakże z uwagi na ogromne zróżnicowanie rynku nieruchomości, jest to praktycznie niemożliwe.

Pozostałe zarzuty dotyczące mocy dowodowej operatu szacunkowego postawione w odwołaniu przez L. M., organ uznał za chybione. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego brak było podstaw do uznania, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy zawiera błędy, które wpływałyby na wynik wyceny.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2013 r. wniósł L. M.

Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucił naruszenie art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a., art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 80 k.p.a.

W pierwszej kolejności skarżący podniósł, organ administracyjny nie odniósł się do wskazanego w odwołaniu zarzutu przedawnienia. Skarżący stoi na stanowisku, że Burmistrz B. wydając w dniu [...] lutego 2012 r. decyzję ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wydał ją po upływie terminu określonego w art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ uchwała zatwierdzająca plan zagospodarowania przestrzennego weszła w życie z dniem [...] stycznia 2006 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji nie wzięło pod uwagę, że instytucja przedawnienia znajduje zakorzenienie w art. 2 Konstytucji RP i wynikającej z niej zasadzie bezpieczeństwa jednostki.

Dalej, skarżący L. M. poddał w wątpliwość, jaką moc dowodową ma operat szacunkowy w oparciu, o który ustalana została wartość działki przed uchwaleniem i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący wywiódł, że organy orzekające w sprawie dokonały bezkrytycznej oceny operatu szacunkowego. Tymczasem w ocenie skarżącego nie zostało wyjaśnione, dlaczego rzeczoznawca dla określenia wartości nieruchomości po wejściu w życie planu zagospodarowania przestrzennego wziął pod uwagę nieruchomość, która nie posiada żadnej wspólnej cechy z nieruchomością wycenianą. Niezrozumiała dla skarżącego jest również okoliczność posłużenia się do porównania wartości nieruchomości wycenianej transakcjami dokonanymi po zbyciu tej nieruchomości (wycenianej). Rzetelność poprzedniego operatu sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości, została zakwestionowana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 26 kwietnia 2010 r. w sprawie o sygn. akt IV SA/Wa 2140/09.

W powyższym wyroku Sąd wskazał również na fakt objęcia nieruchomości wycenianej studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Skarżący wskazał, że studium jest aktem polityki przestrzennej gminy i określa założenia polityki rozwoju przestrzennego gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania przestrzennego, jak również służy koordynacji ustaleń planów miejscowych oraz informuje mieszkańców, przedsiębiorców i inwestorów zewnętrznych o zamierzeniach władz lokalnych i wskazuje obszary atrakcyjne inwestycyjnie lub turystycznie. Plany miejscowe ustalające przeznaczenie konkretnych terenów oraz warunki zabudowy i zagospodarowania muszą być zgodne ze studium. Przeznaczenie wycenianej nieruchomości w studium na cele usługowo - produkcyjne powoduje, że wartość nieruchomości była większa od typowych gruntów rolnych nie mających takiego przeznaczenia.

Zdaniem skarżącego powyższe nieprawidłowości oraz okoliczność nie dopuszczenia i przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego stanowiło rażące naruszenie przepisów postępowania tj. art. 7, art. 77 § 1, art. 78 i art. 80 k.p.a.

W konsekwencji skarżący L. M. wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza B. oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w odpowiedzi na skargę podtrzymało stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć wpływ na wynik sprawy.

Przy czym, stosownie do treści art. 134 § 1 p.p.s.a. sądy rozstrzygają w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związanymi zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, a zatem oceniają legalność decyzji również z urzędu. Sąd ma zatem obowiązek skontrolować zaskarżone rozstrzygnięcie z punktu widzenia jego legalności, czyli zgodności z wszystkimi przepisami prawa (materialnego, procesowego i ustrojowego), które w sprawie mają zastosowanie i powinien wziąć to pod uwagę nie tylko w kontekście podniesionych w skardze zarzutów.

Zgodnie zaś z treścią art.153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia. Oznacza to, że ani organ administracji, ani sąd administracyjny nie mogą, w tej samej sprawie, w przyszłości formułować nowych ocen prawnych, które pozostawałyby w sprzeczności z poglądem wcześniej wyrażonym w uzasadnieniu wyroku i mają obowiązek podporządkowania się mu w pełnym zakresie. Ocena prawna traci moc wiążącą tylko w przypadku zmiany prawa, zmiany istotnych okoliczności faktycznych sprawy, zaistniałych po wydaniu wyroku, oraz w wypadku wzruszenia we właściwym trybie orzeczenia zawierającego ocenę prawną.

Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji sąd uznał, że skarga jest zasadna, aczkolwiek z innych przyczyn niż podniesione w skardze.

Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2013 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza B. z dnia [...] lutego 2012 r. ustalającą jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działki nr [...] o powierzchni [...] ha, położonej we wsi P., w wysokości [...] zł, dla L. M., w związku ze zbyciem tej nieruchomości.

W niniejszej sprawie ustalono, że dla terenu obejmującego działkę nr [...] obowiązują postanowienia planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego gminy B. w części wsi P., zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w B. z dnia [...] kwietnia 2005 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...] z dnia [...] grudnia 2005 r.), według których przedmiotowa nieruchomość przeznaczona została pod tereny centrum usługowego - U. Według poprzednio obowiązującego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego gminy B., uchwalonym w dniu [...] czerwca 1993 r., który utracił ważność z dniem 31 grudnia 2002 r., działka nr [...] położona we wsi P. gmina B., z której w wyniku podziału powstała działka o numerze ewidencyjnym [...] była oznaczona jako tereny rolne d. [...].

Niesporny pozostaje także fakt zbycia przedmiotowej nieruchomości w dniu [...] lipca 2007 r. przez L. M., a więc przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący.

Materialnoprawną podstawę decyzji stanowił art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., nr 80, poz. 717 ze zm.), zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Z przywołanego przepisu wynika, że właściwy organ administracji publicznej zobowiązany jest w drodze decyzji administracyjnej do ustalenia opłaty, określanej potocznie mianem "renty planistycznej", gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze - wzrośnie wartość nieruchomości w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Po drugie - nastąpi zbycie nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Kwestią sporną i niedostatecznie wyjaśnioną przez organ odwoławczy jest to, czy uchwalenie "nowego" miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przeznaczenie działki nr [...] spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w wysokości określonej w zaskarżonej decyzji, w szczególności w związku z zakwestionowaniem w odwołaniu prawidłowości sporządzonej wyceny.

Podstawą stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości była operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] października 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego inż. Z. J. Wartość nieruchomości według obowiązującego planu, wyliczony w sporządzonym dla potrzeb niniejszego postępowania operacie, rzeczoznawca majątkowy wycenił na kwotę [...] zł, natomiast wartość tej nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem wygasłego planu rzeczoznawca majątkowy wycenił na kwotę [...] zł.

Podkreślić należy, że opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy jest zasadniczym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej. W myśl art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, a więc przepisy rozdziału I działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.), zwanej dalej u.g.n.

Mając na uwadze powyższe Sąd stwierdził, że opinia o wartości nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, w dacie orzekania przez organ odwoławczy była nieaktualna. Zgodnie bowiem z art. 156 ust. 2 i 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie tego okresu po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Nie sposób zgodzić się, ze stanowiskiem Samorządowego Kolegium Odwoławczego wyrażonym w zaskarżonej decyzji, że termin ważności operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby ustalenia opłaty planistycznej nie ma znaczenia. Odnosząc się do wątpliwości organu co do wykładni art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i tego, czy przepis ten ma zastosowanie także do ustalenia wysokości renty planistycznej, wskazać należy, że wolą ustawodawcy, wyrażoną w art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym było to, że do ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia renty planistycznej należy ściśle stosować przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, w tym dotyczące m.in. zasad określania wartości nieruchomości. Sąd orzekający w niniejszej sprawie podziela stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone w wyroku z dnia 6 września 2012 r. w sprawie o sygn. akt II OSK 1097/12 (to orzeczenie oraz orzeczenia powołane poniżej dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych dostępne pod adresem http://orzeczenia.nsa.gov.pl), w którym wywiedziono, że przepis art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie odsyła do odpowiedniego stosowania przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zatem nie dopuszczalna jest modyfikacja przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W powołanym orzeczeniu wyrażono pogląd – w pełni akceptowany przez skład orzekający, że celem art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w kontekście ustalenia renty planistycznej, może być dostosowanie operatu szacunkowego do nowego stanu wiedzy rzeczoznawcy majątkowego. W ciągu roku od sporządzenia operatu szacunkowego rzeczoznawca majątkowy mógł bowiem uzyskać informacje o porównywalnych transakcjach z chwili sprzedaży nieruchomości i w związku z tym mogło się okazać, że ustalony wzrost wartości nieruchomości w rzeczywistości jest inny. Przy czym wzrost ten będzie inny nie dlatego, że zmieniła się wartość nieruchomości, ale dlatego że uległa zmianie wiedza o tej wartości.

Operat szacunkowy znajdujący się w aktach sprawy - sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego inż. Z. J. na potrzeby przedmiotowej sprawy -datowany jest na dzień [...] października 2011 r., natomiast decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. - jako organu II instancji - wydana została w dniu [...] lutego 2013 r. a więc po upływie 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu. Pamiętać należy, że termin, o którym mowa w art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, znajduje zastosowanie nie tylko w stosunku do orzekającego na podstawie sporządzanego w sprawie operatu szacunkowego organu I instancji, ale również organu odwoławczego, a to z uwagi na obowiązującą w postępowaniu administracyjnym dwuinstancyjność postępowania i merytoryczne kompetencje organu odwoławczego (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 sierpnia 2010 r. w sprawie o sygn. akt. I OSK 1371/09).

W ocenie Sądu operat szacunkowy sporządzony na potrzeby rozpoznawanej sprawy stracił swą aktualność, a organ nie żądając jej potwierdzenia oparł na nim swoje rozstrzygnięcie. W konsekwencji Sąd stwierdził, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie sprzecznie z art. 156 ust. 3 i ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami uczyniło podstawą swoich ustaleń nieaktualny operat szacunkowy. Bez potwierdzenia aktualności operatu organ nie powinien był formułować żadnych wiążących konkluzji, sprowadzających się do jednoznacznego stwierdzenia, że organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił wzrost wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty planistycznej.

Zaznaczyć należy, że uchylając poprzednio wydane w sprawie rozstrzygnięcia organów administracji, w wyroku z dnia 26 kwietnia 2010 r. Sąd sformułował wytyczne co do dalszego postępowania, związane z potrzebą przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, mającego na celu ustalenie opłaty planistycznej, w tym wskazywał na wymogi operatu szacunkowego.

Organ powinien mieć na uwadze, że operat rzeczoznawcy majątkowego ma moc prawną opinii biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., i podlega ocenie jako element materiału dowodowego (art. 80 k.p.a.), z ograniczeniem wynikającym z treści art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ma zatem obowiązek zweryfikować operat szacunkowy w takim jego zakresie i treści, w jakim nie wymaga owa kontrola posiadania wiadomości specjalnych. Organ, ma w szczególności możliwość dokonania oceny czy zastosowanie różnych metod przy wycenie nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu jest prawidłowe, czy i jaki wpływ na wartość nieruchomości mają poczynione nakłady na nieruchomość.

Tym samym dodatkowo należy wskazać, iż w celu rzetelnego rozpoznawania sprawy organ winien w sposób nie budzący żadnych wątpliwości wyjaśnić wszelkie jej aspekty tak, aby wzrost wartości nieruchomości związany z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą był obiektywny, tzn. że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowić ma niepodważalny dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia jednorazowej opłaty. Tymczasem w ocenie Sądu sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat zawiera pewne dane, które organ winien był wyjaśnić, bowiem mogły one mieć wpływ na wartość wyceny. I tak w pierwszej kolejności należy wskazać, że biegły, na co zwraca uwagę strona skarżąca do porównań parami w celu oszacowania wartości nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wybrał nieruchomości, których wszystkie transakcje sprzedaży miały miejsce już po wejściu w życie planu miejscowego, tj. po [...].01.2006 r. Rzeczoznawca nie wyjaśnił jednak powodu takiego postępowania, co ma prawo budzić w stronie skarżącej wątpliwości w odniesieniu do wyniku oszacowania przedmiotowej nieruchomości przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego.

Ponadto w ocenie Sądu słusznie strona skarżąca podnosi, iż operat zawiera wnioski wewnętrznie sprzeczne. Np. Biegły na stronie 17 operatu pisze: "Zainteresowaniem cieszą się jedynie grunty o małej powierzchni", przy czym wcześniej stwierdza na stronie 15: "poszukiwane są większe areały gruntów" i że zaobserwowano "wzrost popytu na duże nieruchomości gruntowe". Na stronie 14 znajdujemy tezę: "Grunty o większym areale mają niższy poziom cen", a dalej na stronie 15 jest wniosek: powierzchnia gruntów nie wpływa w sposób znaczący na jego cenę". Ponadto w operacie znajduje się stwierdzenie, że nieruchomość przed wejściem w planu nie była uzbrojona, bo nie miała dostępu do mediów komunalnych.

Skarżący kwestionuje jednak to stanowisko, podnosząc, że biegły nie wziął pod uwagę oświadczeń skarżącego, że granicy szacowanej nieruchomości na dzień wejścia w życie planu znajdowały się wszystkie media będące jego własnością : wodociąg, kanalizacja, stacja uzdatniania wody, ciepłociąg, system rowów dla odprowadzania wód opadowych, stacja [...] dostarczająca energię elektryczną, gazociąg i linia telefoniczna, o czym świadczyć ma wyszczególnienie zawarte w akcie notarialnym z dnia [...].01.2002 r. Rep [...] dotyczącym nabycia działki [...], z której na mocy decyzji podziałowej została wyodrębniona działka [...]. Powyższe w ocenie strony skarżącej świadczy o tym, że zbyta przez niego działka - wbrew stwierdzeniom z operatu - miała przed wejściem w życie planu miejscowego w dniu [...].01.2006 r. dogodny dostęp pełnego uzbrojenia, przy czym linia energetyczna [...] przechodziła i wchodzi do tej pory przez szacowaną nieruchomość. Szczegółową lokalizację uzbrojenia technicznego działki [...] przedstawia zaś inwentaryzacyjna mapa zasadnicza archiwalna dołączona do akt sądowych sprawy jako zał. nr 4 do pisma skarżącego z dnia 20 września 2013r., prowadzona do dnia [...].02.2006 która przedstawia ten sam stan infrastruktury, co mapa będąca załącznikiem uchwały. Szacując wartość nieruchomości działki na dzień wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca nie wziął także pod uwagę faktu obecności na niej studni głębinowej wybudowanej w roku 1994 na mocy decyzji [...]. Jej obecność w ocenie skarżącego jest czynnikiem podwyższającym wartość nieruchomości, ale nie uwzględnionym przy wycenie. Biegły nie wziął również przy wycenie ruchomości przed wejściem w życie planu faktu, że nieruchomość miała dostęp do linii wysokiego napięcia [...], a więc możliwość nieograniczonego dostępu do energii elektrycznej światłowodów zbudowanych na tej linii. Skarżący wskazał, że wykorzystał te atuty i zbudował w oparciu o tę linię [...] swoją stację transformatorową [...] w celu zaopatrzenia całego terenu w energię. Właśnie ta możliwość w jego ocenie zdecydowała o wartości terenu jeszcze przed wejściem w życie planu.

Powyższe kwestie nie zostały w ocenie Sądu wyjaśnione przez organ, tym samym w ocenie Sądu rozpoznając ponownie sprawę winien on ustalić czy mogły one mieć wpływ na wartość wyceny.

Podkreślić przy tym należy, iż przedmiotowa sprawa rozpoznawane jest już od kilku lat, w sprawie tej ten sam rzeczoznawca wykonał 3 operaty, które drastycznie różnią się od siebie wartością nieruchomości przed wejściem w życie planu i po.

Powyższe ma zatem prawo budzić wątpliwości skarżącego co sposobu prowadzenia postępowania przez organy, podważając jego zaufanie do nich co z kolei narusza art. 8 k.p.a.

Tym samym w ocenie Sądu rozpoznając ponownie sprawę organ winien wyjaśnić w sposób nie budzący żadnych wątpliwości wszystkie aspekty tej sprawy i rzetelnie ustalić w sposób przekonujący zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 6 października, sygn. akt II OSK 1498/08 wydanym w związku z toczącym się postępowaniem, czy wzrost wartości nieruchomości wskazany przez biegłego został spowodowany tylko wejściem w życie planu miejscowego, czy też inne czynniki (np. nakłady poczynione przez skarżącego w rozbudowę infrastruktury) spowodowały ten wzrost

Wobec wskazanych uchybień, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. a i c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W.

Na podstawie art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd orzekł, iż uchylona decyzja nie może zostać wykonana, co ma skutek do dnia uprawomocnienia się wyroku.

O kosztach postępowania sąd orzekł na podstawie art. 200 w związku z art. 205 §1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.