Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1516/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-12-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 16, art. 153 ust. 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
article: art. 7, 10, 77 par. 1, 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Kaja Angerman (spr.), Sędziowie sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj, sędzia WSA Anita Wielopolska-Fonfara, Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 3 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi L. P. i L. P. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2013 r. nr [...], 2. zasądza od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz L. P. i L. P. solidarnie kwotę 1.395 (jeden tysiąc trzysta dziewięćdziesiąt pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

IV SA/Wa 1516/15

UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z dnia [...] marca 2015r. po rozpatrzeniu odwołania L. i L. P. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2013r., znak: [...], orzekającą o: ustaleniu odszkodowania w wysokości 35.989,00 zł za nieruchomość przejętą z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, położoną w gminie A., obrębie J., oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,6865 ha. przeznaczoną pod budowę obwodnicy A. w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła A. do węzła S.) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła S. do węzła L.), zaliczeniu ustalonego odszkodowania na spłatę świadczenia głównego zabezpieczonego hipoteką wraz z odsetkami na rzecz [...] w A., powiększeniu ustalonej kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości tj. 1.799,45 zł i przyznaniu jej na rzecz Państwa L. i L. P., zgodnie z art. 18 ust. 1 e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Powyższe rozstrzygnięcie było wynikiem następujących ustaleń organu.

Nieruchomość położona w gminie A., obręb J., oznaczona jako działka nr [...] o pow. 0,6865 ha, decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] grudnia 2012r., znak: [...], o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] lutego 2013r., znak:[...], została przeznaczona pod budowę obwodnicy A. w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła A. do węzła S.) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła S. do węzła L.). Organ odwoławczy wskazał, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2013r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. W dniu [...] grudnia 2014r. biegły potwierdził aktualność ww. operatu szacunkowego.

Biegły ustalił, że działka nr [...] powstała z podziału działki nr [...] o pow. 6,0826 ha, która zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowiła grunty rolne zabudowane, łąki trwale, nieużytki, pastwiska trwałe i grunty orne. Na przedmiotowej działce znajduje się kanalizacja drenarska, która jak wyjaśnił biegły, nie podlega wycenie, gdyż zostanie przebudowana w ramach realizowanej inwestycji drogowej.

Ponadto dla działki nr [...] przed podziałem, decyzją Nr [...] z dnia [...] stycznia 2010r., ustalono lokalizację inwestycji celu publicznego obejmującego budowę kanalizacji sanitarnej grawitacyjno-pompowej w J. Zgodnie z oświadczeniem rzeczoznawcy majątkowego, stanowiącym załącznik do operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2013r., realizacja ww. inwestycji nie wpływa na wartość przedmiotu wyceny.

W piśmie z dnia [...] lipca 2013r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż koszt realizacji melioracji szczegółowej, polegającej na drenowaniu łąk, jest dofinansowywany z budżetu Państwa. Na terenie gminy A. w obrębie J. melioracja drenarska była wykonana w latach 1987 - 1989 oraz 1992 - 1993 i uległa w całości zamortyzowaniu, a zatem nie podlega odrębnej wycenie. Wartość przedmiotu wyceny z wykonaną melioracją drenarską określono przyjmując do porównań działki zmeliorowane lub działki, które nie wymagały melioracji. Gmina A. nie posiada uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak ustalił biegły, na terenie gminy A. obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy A., przyjęte uchwalą Rady Gminy A. Nr [...] z dnia [...] lutego 2000r., zgodnie z którym i przedmiotowa działka położona jest w strefie funkcjonalno - przestrzennej "R" - tereny rolnicze. Mając na uwadze przeznaczenie planistyczne nieruchomości oraz cel wyceny rzeczoznawca majątkowy w pierwszej kolejności dokonał analizy lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Wskazano jednocześnie, że rynek gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne w obszarze rynku lokalnego, regionalnego, a także krajowego jest coraz bardziej ograniczony, ponieważ w świetle obowiązujących przepisów nabycie nieruchomości drogowych nie następuje w drodze sprzedaży w formie aktu notarialnego lecz z mocy prawa w trybie decyzji wywłaszczeniowej. W wyniku analizy rynku odnotowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale od 25,00 zł/m2 do 88,24 zł/m2. Średnia cena tego rodzaju nieruchomości wynosiła 48,19 zł/m2. Na stronie 15 operatu szacunkowego biegły wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych. Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) brak jest jednak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Wobec powyższego, do wyceny zastosowano procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. W sytuacji gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomości. Wysokość tej stawki stanowi odzwierciedlenie różnicy, jaka występuje na rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a cenami transakcyjnymi dotyczącymi nieruchomości o charakterze drogowym. Po uwzględnieniu powyższej analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określono z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50%. W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy A. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 19 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 20 operatu szacunkowego. Ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od 20.920,50 zł/ha do 35.000,00 zł/ha, przy cenie średniej wynoszącej 28.414,21 zł/ha (na stronie 20 operatu szacunkowego omyłkowo wskazano cenę zł/m2, kiedy prawidłowo winno być zł/ha, omyłka ta nie ma znaczenia dla oszacowanej wartości nieruchomości). Rzeczoznawca majątkowy wskazał również, iż najniższą cenę jednostkową uzyskała działka gruntu o powierzchni 7,17 ha, położona w gminie A., obręb nr [...], która stanowiła grunt rolny niezabudowany, płaski o kształcie prostokątnym, wydłużonym. Położona była w otoczeniu terenów rolnych i rozproszonej zabudowy siedliskowej. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą żwirową utwardzoną, w pobliżu drogi asfaltowej. Natomiast najwyższą cenę jednostkową uzyskała nieruchomość o powierzchni 1,00 ha, położona w gminie A., obręb nr [...]. Działka ta stanowiła grunt rolny niezabudowany, płaski o kształcie prostokątnym. Położona była w otoczeniu terenów rolnych i leśnych oraz rozproszonej zabudowy siedliskowej. Dojazd do nieruchomości odbywał się drogą żwirową utwardzoną. Biegły ustalił, iż ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od następujących cech rynkowych: położenia - waga 50%, dostępności komunikacyjnej - waga 20%, rodzaju użytków - waga 15% oraz poziomu kultury rolnej - waga 15%. Cechy działki wycenianej zostały przez biegłego ocenione na najwyższym poziomie wobec czego cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu najwyższego współczynnika na poziomie 1,23. Wartość 1 ha wycenianej działki określono zatem w wysokości 34.949,48 zł. Ostatecznie biegły określił wartość wycenianej nieruchomości, oznaczonej jako działka nr 71/1 o pow. 0,4209 ha, położonej w gminie A., obręb J. na kwotę 35.989,00 zł.

W ocenie organu Wojewoda [...], prawidłowo przyznał powyższą kwotę w całości na rzecz wierzyciela hipotecznego - [...] w A., gdyż wysokość zadłużenia hipoteki ustanowionej na przedmiotowej nieruchomości, na dzień wydania decyzji odszkodowawczej, przewyższała wysokość ustalonego odszkodowania. Wobec spełnienia przesłanek określonych w art. 18 ust. le ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, Wojewoda [...] prawidłowo podwyższył odszkodowanie o 5% wartości prawa własności z tytułu wcześniejszego wydania przedmiotowych działek (pismo Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad z dnia [...] lutego 2013r, znak [...]).

Organ odwoławczy wskazał, że na potrzeby postępowania odszkodowawczego przeprowadzono dodatkową analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości drogowych. W piśmie z dnia [...] września 2013r. rzeczoznawca majątkowy przedstawił wykaz dodatkowych transakcji drogowych z rynku lokalnego i regionalnego obejmującego teren województwa [...]. W wyniku analizy transakcji na ww. rynku, obejmującej lata 2011 - 2013, przedstawiono 7 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, z których żadna nie mogła być uznana za nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wszystkie z ww. nieruchomości stanowiły grunty niezabudowane, 4 z wskazanych nieruchomości stanowiły grunty o niewielkiej powierzchni od 59 m2 do 65 m2, 2 kolejne miały powierzchnię 416 m2 i 436 m2, natomiast powierzchnia ostatniej z nieruchomości wynosiła 2205 m2. Odnotowane transakcje dotyczyły nieruchomości położonych w bliskiej odległości od centrów miast (B., S., C., G.), w otoczeniu gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, letniskową czy też terenów rekreacyjno-turystycznych, zabudowę siedliskową, a także produkcyjno-usługową. Wydzielone zostały głównie z działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i przeznaczone pod drogi wewnętrzne dojazdowe do posesji prywatnych lub poszerzenie dróg gminnych. Jak wskazał biegły powierzchnie wszystkich działek oraz ich cechy fizyczne nie są porównywalne z działkami przejętymi pod budowę obwodnicy A. Przy piśmie z dnia [...] lutego 2014r. Wojewoda [...] dostarczył do organu, celem uzupełnienia materiału dowodowego, wykaz obejmujący dane dotyczące nieruchomości z terenu województwa [...], nabytych przez jednostki samorządu terytorialnego na cele drogowe. Analiza ww. danych wykazała, iż jedna z odnotowanych transakcji dotyczy nieruchomości nabytej na podstawie umowy darowizny (nieruchomość oznaczona jako działki nr [...] o łącznej po w. 0,0529 ha, położona w gminie D., obręb D.). W przypadku innej nieruchomości rokowania odnośnie ceny nie zostały jeszcze zakończone (nieruchomość oznaczona jako działka [...] o pow. 0,0095 ha, położona w obrębie K., gmina C.). Powyższe nieruchomości nie mogłyby zatem w ocenie organu stanowić nieruchomości porównawczych. Pozostałe odnotowane transakcje dotyczą działek o stosunkowo niewielkich powierzchniach od 12 m2 do 567 m2, tylko jedna z działek posiada większą powierzchnię 1789 m2. Przedmiotowe nieruchomości położone są w niewielkich odległościach od centrów miast (S. i N. położone blisko B., B. i O. położone blisko S., W. położona przy granicy miasta Z.) lub w korzystnych lokalizacjach w miejscowościach letniskowych (działki nr [...], położone we wsi D.), na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (działka nr [...] położona we wsi N.). Wśród nieruchomości drogowych odnotowanych na badanym rynku znalazła się także nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] położona w obrębie S. Jak wynika z opisu wieś S. leży przy granicy z [...] Parkiem Narodowym, zachodnia część wsi położona jest na złożach kruszywa budowlanego - aktualnie wydobywanego. Na badanym rynku odnotowano również transakcję dotyczącą działki nr [...] położonej w miejscowości B. oraz transakcje dotyczące działek położonych w miejscowościach N. i N. Miejscowość B. położona jest wzdłuż drogi krajowej nr [...] relacji [...] – [...], która stanowi ważny szlak komunikacyjny. Miejscowości N. i N. leżą natomiast w bliskiej odległości od ww. drogi.

Organ odwoławczy wywiódł, że po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego Pana J. M. oraz Wojewodę [...], doszedł do przekonania, że sporządzonemu w sprawie operatowi szacunkowemu nie można zarzucić takich uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. W sprawie bezsporne jest, że zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy A., przyjętym uchwałą Rady Gminy A. Nr [...] z dnia [...] lutego 2000r., przedmiotowa działka położona jest w strefie funkcjonalno - przestrzennej "R" - tereny rolnicze. Takie też było otoczenie wycenienie nieruchomości, co potwierdza dodatkowo dokumentacja fotograficzna zamieszczona w operacie szacunkowym. Decyzją z dnia [...] lutego 2010r., znak: [...] Wójt Gminy A. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie i przebudowie istniejącego budynku gospodarczego ze zmianą sposobu użytkowania budynek mieszkalny w zabudowie zagrodowej. W sytuacji, kiedy wyceniana nieruchomość objęta jest jednocześnie studium oraz decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w pierwszej kolejności należy wziąć pod uwagę ustalenia wynikające z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja ta ma bowiem charakter indywidualny i konkretny, ustala ona sposób zagospodarowania terenu pod budowę określonej inwestycji. W ocenie organu odwoławczego wydana decyzja nie zmienia rolniczego charakteru tego gruntu.

Biorąc powyższe pod uwagę organ stwierdził, iż ww. decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...] lutego 2010r. nie określiła nowego przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, która nadal stanowi grunt rolniczy. Należy wyjaśnić, że jak wynika z treści przytoczonych wyżej przepisów, rzeczoznawca majątkowy przeprowadzając wycenę nieruchomości na podstawie § 36 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jest zobligowany do jednoczesnego uwzględnienia treści art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Obowiązkiem biegłego jest zbadanie czy cel wywłaszczenia zwiększa wartość nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, o którym mowa w art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, konieczne jest przyjęcie przez rzeczoznawcę majątkowego sytuacji, w której przedmiotem wyceny będzie nieruchomość przeznaczona pod inwestycję drogową. Znajdzie tutaj odpowiednie zastosowanie sposób wyceny określony w przywołanym § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W takim przypadku w pierwszej kolejności uzasadnione będzie przyjęcie do porównań z nieruchomością wycenianą nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Dopiero brak transakcji nieruchomościami drogowymi uprawnia rzeczoznawcę majątkowego do posłużenia się przy wycenie segmentem rynku o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Nie bez znaczenia w warunkach rozpatrywanej sprawy pozostaje przy tym treść § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który wyraźnie wskazuje, iż rzeczoznawca majątkowy analizą obejmuje nie tylko rynek lokalny, ale też regionalny odpowiadający danej nieruchomości. Każda nieruchomość jest nierozerwalnie związana z obszarem, na którym się znajduje. Nie można jej przenieść na obszar innego rynku. Zarówno ustawa o gospodarce nieruchomościami jak i rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie zawierają definicji rynku lokalnego i regionalnego. Jednocześnie należy wskazać, iż przepis § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest przepisem szczególnym, regulującym kompleksowo kwestie określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne i nie odsyła do § 26 rozporządzenia (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2011 roku, sygn. akt I OSK 488/11, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 stycznia 2012 roku, sygn. akt I OSK 1468/11, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 lutego 2011 roku, sygn. akt I OSK 497/10).

Tym samym przy poszukiwaniu transakcji porównawczych rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest do zbadania rynku lokalnego i ewentualnie regionalnego. Nie jest natomiast możliwe rozszerzenie analizy rynku na krajowy rynek nieruchomości, a w konsekwencji przyjęcie do porównania nieruchomości położonych choćby w sąsiednim województwie, przejętych np. pod budowę obwodnicy [...]. Nadto przeprowadzając analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości biegły obowiązany jest zawsze uwzględniać kwestie podobieństwa nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych odnotowanych na analizowanym rynku. Przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić cechy wpływające na wartość nieruchomości na danym rynku transakcyjnym. Dobór tych cech oraz samych transakcji porównawczych pozostawiony jest rzeczoznawcy majątkowemu. Jest to wiedza specjalistyczna, wymagająca znajomości rynku transakcyjnego, której organy nie mogą podważyć. Przedkładając powyższe na stan niniejszej sprawy, należy wskazać, że w celu przeprowadzenia analizy zasady korzyści rzeczoznawca majątkowy zbadał lokalny i regionalny rynek nieruchomości drogowych. Biegły stwierdził jednak, że charakterystyka nieruchomości drogowych odnotowanych na badanym rynku wskazuje, że nie można ich uznać za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. Nie ulega wątpliwości, że skoro przedmiotem wyceny jest działka o pow. 0,6865, położona w strefie terenów rolniczych, której otoczenie stanowią grunty rolne oraz zabudowa siedliskowej, to błędne byłoby przyjęcie do porównania nieruchomości drogowych o znacznie mniejszych powierzchniach, położonych w bliskiej odległości od centrów miast a przede wszystkim wydzielonych z działek o przeznaczeniu budowlanym i znajdujących się w bezpośrednim otoczeniu terenów przeznaczonych pod budownictwo. W opinii organu odwoławczego, przyjęcie przez biegłego jako materiału porównawczego nieruchomości tak bardzo różniących się od przedmiotu wyceny groziłoby ryzykiem wystąpienia dużego błędu w wykonanych obliczeniach i co za tym idzie wpłynęło negatywnie na wiarygodność ostatecznego wyniku wyceny.

Szczegółowe wyjaśnienia biegłego zawarte w operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2013r. oraz w piśmie z dnia [...] września 2013r., a także dodatkowe badania [...] rynku drogowego przeprowadzone przez Wojewodę [...], przekonują organ odwoławczy, że odnotowane transakcje nieruchomościami drogowymi nie spełniały kryteriów podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie mogły zostać przyjęte do porównań. Ze względu na treść § 36 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego brak było też możliwości wykorzystania do porównań transakcji pochodzących z innych regionów Polski, w tym z terenu województwa [...]. Wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych, do porównań prawidłowo przyjęto nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. rolnym. Wybrane transakcje nieruchomościami rolnymi pochodziły z rynku lokalnego obejmującego ściśle gminę właściwą dla miejsca położenia wycenianej nieruchomości i miały miejsce w latach 2011-2012. Z opisu transakcji o cenie minimalnej i maksymalnej wynika, że odznaczały się one podobieństwem do nieruchomości wycenianej. Z uwagi na wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami rolnymi na rynku lokalnym brak było podstaw do poszukiwania tego rodzaju transakcji na rynku regionalnym, tj. w okolicach oddalonego B., położonego przy drodze łączącej [...] z [...]. Stąd wybór transakcji porównawczych uznać należy za prawidłowy. Słusznie też dokonano zwiększenia uzyskanej wartości o 50% (§ 36 ust. 3 ww. rozporządzenia). Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W toku postępowania przed Ministrem Infrastruktury i Rozwoju do akt sprawy dołączono dowód z dokumentu w postaci opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] września 2014r., Nr [...]. Przedmiotowa opinia została opracowana na zlecenie Ministra Infrastruktury i Rozwoju w celu dokonania oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte na rzecz Skarbu Państwa, w trybie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, na potrzebę realizacji inwestycji polegającej na budowie obwodnicy A. w ciągu drogi krajowej nr[...](na odcinku od węzła A. do węzła S.) i drogi ekspresowej S. (na odcinku od węzła S. do węzła L.). Komisja Arbitrażowa przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, po przeanalizowaniu przedmiotowego operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] marca 2013r. przez rzeczoznawcę majątkowego Pana J. M. oraz innych dokumentów stwierdziła m.in., że opiniowany operat może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, gdyż nie zawiera błędów, stanowiących odstępstwa od przepisów prawa, w istotny sposób wpływających na wartość nieruchomości. Badany operat szacunkowy zawierał wycenę prawa własności nieruchomości gruntowej, położonej, podobnie jak nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania w gminie A. Organ odwoławczy, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu wskazał, że subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości ww. nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Tym bardziej, że strona w toku całego postępowania nie powołała żadnych wiarygodnych dowodów, które mogłyby podważyć ustalenia biegłego. Nie przedstawiono alternatywnej opinii o wartości nieruchomości ani nie skorzystano z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Organ zauważył, że podniesiony przez skarżących spadek wartości pozostałej działki nie mógł być objęty ani operatem szacunkowym, ani decyzją odszkodowawczą. Obowiązujące przepisy przewidują bowiem ustalenie w drodze decyzji odszkodowania odpowiadającego jedynie wartości nabytego prawa własności lub użytkowania wieczystego. Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003r. wyraźnie wskazuje, iż odszkodowanie należy się za nieruchomość rozumianą jako grunt wraz z jego częściami składowymi. Odszkodowanie ustala się wg wartości nieruchomości, a nie szkody, jaką poniesie skarżący wskutek utraty tej nieruchomości. Odnosząc się zaś do przedstawionych przez odwołujących zaświadczeń dotyczących przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości wskazać trzeba, że nie mają one zupełnie wpływu na wynik rozstrzygnięcia sprawy. Z zaświadczenia Wójta Gminy A. z dnia [...] lipca 2014r. wynika, że podstawową funkcją zagospodarowania przedmiotowej nieruchomości jest gospodarka rolna i leśna. Funkcją uzupełniającą może stać się wielokierunkowa działalność gospodarcza w tym przemysłowa, mieszkaniowa, usług, komunikacji i infrastruktury technicznej. Dostrzec trzeba, że przyjęta przez biegłego funkcja nieruchomości jako rolna wynikała nie tylko z wydanego zaświadczenia Wójta Gminy A., ale także z wypisu z rejestru gruntów oraz z urządzonej dla nieruchomości księgi wieczystej nr [...]. Organ odwoławczy wskazał, że sposobu użytkowania gruntu jako gruntu rolnego nie kwestionowano podczas oględzin nieruchomości. Odnosząc się do nadesłanych przez skarżących wyjaśnień [...] Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w [...] z dnia [...] września 2014r. organ zauważył, iż stanowią one jedynie ogólną interpretację przepisów dotyczących wyceny nieruchomości. Przedmiotowe wyjaśnienia nie dotyczą bezpośrednio stanu faktycznego niniejszej sprawy zatem nie mogą poddawać w wątpliwość ustaleń poczynionych w niniejszym postępowaniu.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli L. P. i L. P. zaskarżając decyzję w całości i wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] ewentualnie o nakazanie zmiany decyzji i ustalenie odszkodowania w wysokości odpowiadającej rzeczywistej wartości wywłaszczonej nieruchomości.

W uzasadnieniu skargi podnieśli, że nie otrzymali zawiadomienia stosownie do treści art. 10 kpa o zebraniu dowodów i możliwości zapoznania się z nimi i wypowiedzenia się więc zostali zaskoczeni decyzją z dnia [...] marca 2015r., gdyż pismo skarżących z dnia [...] marca 2015r. minęło się w drodze z zaskarżoną decyzją. Zawiadomienia z dnia [...] marca 2015r. nie można uważać za wypełniające obowiązek organu z art. 10 kpa. Wskazali, iż od początku podnosili, że operat jest błędny, oparty na niepełnej analizie rynku nieruchomości, powodujący nie doszacowanie przedmiotu wartości nieruchomości przejętej przez Skarb Państwa, tym samym krzywdzący uprzednich właścicieli.

Analiza lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne jest niepełna, obejmuje bowiem 4 transakcje, tymczasem rzeczoznawca majątkowy powołany przez Wojewodę w sprawie W. M. wskazał 13 transakcji nieruchomości drogowych, w tym w obrębie R. gm. A. gdzie cena 1m2 działki wyniosła 31,05 zł. Minister uzupełniał materiał dowodowy w tym zakresie, jednak ograniczył się do danych dot. transakcji drogowych od Wojewody [...] odnoszących się do dróg krajowych względnie wojewódzkich. Należało zażądać od powiatu a. i gmin wykazu transakcji pod drogi powiatowe i gminne.

Okoliczność, że najczęściej transakcje te dotyczyły działek małych nie może oznaczać wykluczenia, że działki te są podobne do działki szacowanej. Zdaniem skarżących wyceniana działka może być porównywana do nieruchomości położonych w niewielkich odległościach od miast względnie w korzystnych lokalizacjach w miejscowościach letniskowych wbrew ustaleniom zawartym w zaskarżonej decyzji. Nieporozumieniem jest ustalenie, że nie można porównać przedmiotowej nieruchomości do działek w miejscowości B., N. i N. jako leżących w bliskiej odległości od drogi krajowej [...]stanowiącej ważny szlak komunikacyjny (str. 9 decyzji)

Skarżący są zdania, że w sprawie zachodzi możliwość uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Okoliczność, że rynek gruntami pod drogi publiczne jest coraz bardziej ograniczony, gdyż zamiast sprzedaży następuje wywłaszczenie, nie może obciążać uprzednich właścicieli. W ten sposób metoda wynikająca z § 36 ust. 4 rozp. z biegiem czasu stanie się martwa. Traktowanie właścicieli w sposób różny w zależności od czasu inwestycji wydaje się być działaniem niezgodnym z Konstytucją. Pilnej weryfikacji wymaga zatem rozszerzenie definicji pojęcia rynek lokalny i regionalny w stosunku do przytaczanych wyroków. Skarżący proponują pod pojęciem rynku regionalnego odczytywać obszar danego województwa i województw sąsiadujących. Nie można zgodzić się ze stanowiskiem, że przy poszukiwaniu transakcji rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest do zbadania rynku lokalnego i ewentualnie regionalnego. Treść § 36 ust. 2 obliguje rzeczoznawcę do objęcia analizą nie tylko rynku lokalnego, ale też regionalnego.W sprawie rzeczoznawca przyjął do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych tj. grunty rolne, a wartość rynkową określił w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że z opisu transakcji o cenie minimalnej i maksymalnej wynika, że odznaczały się one podobieństwem do nieruchomości wycenianej. Z uwagi na wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami rolnymi na rynku lokalnym brak było podstaw do poszukiwania tego rodzaju transakcji na rynku regionalnym tj. w okolicach oddalonego B. położonego przy drodze łączącej [...] z [...]. Stąd wybór transakcji porównawczych należy uznać za prawidłowy. Zdaniem skarżących powyższe ustalenie jest niezgodne z rzeczywistością i stanem prawnym. Rynek lokalny nie powinien obejmować ściśle gminy właściwej dla miejsca położenia wycenianej nieruchomości, lecz między innymi także wymienione okolice B., jako że gmina ta leży w tym samym powiecie biorąc pod uwagę, że tylko 4 wyselekcjonowane nieruchomości w miarę odpowiadają powierzchnią przy braku danych o innych cechach trudno pogodzić się z oceną, że wybór transakcji porównawczych należy uznać za prawidłowy. Niezrozumiałym jest także sposób ustalenia cech rynkowych wpływających na wartość nieruchomości i określenie wagi tych cech. Wskaźnik korygujący mógłby być znacznie wyższy – tak jak w operacie rzeczoznawcy W. w sprawie pana W. M. W postępowaniu przed Ministrem do akt dołączono dowód w postaci opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] września 2014r. Organ wskazał, że badany operat szacunkowy zawiera wycenę prawa własności nieruchomości gruntowej, położonej podobnie jak nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania w gminie A. Organ odwoławczy po dokonaniu analizy akt sprawy wskazał, że nie miał podstaw do uznania, iż postępowanie w sprawie ustaleń odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo.

Skarżący podnieśli, że przedmiotowa opinia jest jednak zbyt ogólnikowa. Słusznie zatem Wojewoda [...] w sprawie W. M. nie ograniczył się do tej opinii, wyznaczył rzeczoznawcę M. W., który dokonując wyceny tą samą metodą jaką zastosował rzeczoznawca w niniejszej sprawie ustalił wartość nieruchomości o około 100% przewyższającą wartość ustaloną przez rzeczoznawcę J. M. Uzasadniony jest więc wniosek o dołączenie dokumentacji dotyczącej sprawy W. M. Organ odwoławczy powoływał się na w/w sprawę oraz ustalił, że wycena dotyczyła prawa własności nieruchomości położonej podobnie jak nieruchomość skarżących. Nieruchomości te są nie tylko podobne, ale prawie tożsame. Dlatego odszkodowanie o 100% niższe jest nieuzasadnione i krzywdzące.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

W ocenie sądu skarżący słusznie zarzuca, iż decyzja organu odwoławczego została wydana z naruszeniem przepisów prawa procesowego. Organ II instancji po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego oraz Wojewodę [...] ocenił, że operat szacunkowy spełnia wymagania formalne i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących i stanowi dostateczną podstawę do rozstrzygnięcia o wysokości odszkodowania. Zdaniem sądu ta ocena jest jednak niedostateczna i przedwczesna.

Przede wszystkim należy wskazać, że w uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy powołuje się na materiał dowodowy zgromadzony po sporządzeniu przez rzeczoznawcę operatu z dnia [...] kwietnia 2013r. tj. pismo rzeczoznawcy z dnia [...] września 2013r., w którym uzupełnił swoją opinię o informacje dotyczące dodatkowych transakcji drogowych z rynku lokalnego i regionalnego, a także pismo Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2014r. zawierające wykaz danych dotyczących nieruchomości z terenu województwa [...], nabytych przez jednostki samorządu terytorialnego na cele drogowe. Te informacje oraz wnioski rzeczoznawcy, a także ocena charakteru nieruchomości dokonana przez sam organ stanowiły m.in. jedną z podstaw do oceny, że operat szacunkowy nie zawiera uchybień. Tymczasem w aktach administracyjnych nadesłanych do sądu wraz z odpowiedzią na skargę składających się z 1 teczki, 1 skoroszytu i 1 pliku brak jest tych dokumentów. O ile skarżący w skardze nie kwestionują uzupełnienia materiału dowodowego o informację dotyczącą transakcji wskazanych przez Wojewodę [...], o tyle odnosząc się do treści operatu szacunkowego, wskazują, że rzeczoznawca wymienił tylko 4 transakcje drogowe, które jego zdaniem miały miejsce i których ocena doprowadziła do ustaleń, że na rynku lokalnym i regionalnym nie było transakcji dotyczących podobnych nieruchomości drogowych. Sąd nie dysponując tym materiałem, nieznanym prawdopodobnie również skarżącym, nie może ocenić prawidłowości dokonanych w oparciu o ten materiał ustaleń organu. Należy również podkreślić, że oceny braku podobieństwa nieruchomości drogowych wskazanych przez Wojewodę [...] dokonał organ samodzielnie, nie opierając się na analizie dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego, który to przede wszystkim winien odnieść się do tej kwestii i uzasadnić rzetelnie swoją ocenę. Wątpliwości sądu co do prawidłowości tej lakonicznej oceny budzi zwłaszcza wykluczenie transakcji dotyczącej nieruchomości położonych w miejscowościach N., N. i B., znajdujących się w pobliżu drogi krajowej nr [...], a więc jak wskazał organ, ważnego szlaku komunikacyjnego, z uwagi na to, że wyceniana nieruchomość również położona była bezpośrednio przy ważnym szlaku komunikacyjnym tj. drodze wojewódzkiej nr [...].

W ocenie sądu wbrew twierdzeniom organu operat szacunkowy właściwie nie zawiera opisu nieruchomości podobnych, poza wskazaniem ich powierzchni oraz opisem nieruchomości, która uzyskała najniższą i najwyższą cenę, co uniemożliwia dokonanie oceny czy prawidłowo dokonano wyboru transakcji porównawczych. Ogólnikowy opis powodów uznania nieruchomości za niepodobne również wskazuje na niewyjaśnienie istotnych w sprawie okoliczności, czego organ nie dostrzegł.

Kwestia podobieństwa nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, które może być stosowane do nieruchomości o zbliżonych cechach ma kluczowe znaczenie i z tych względów w opinii winien zawsze znajdować się na tyle szczegółowy opis zarówno nieruchomości przyjętych jako podstawę do wyceny, jak też tych odrzuconych, by możliwe było zweryfikowanie poprawności dokonanej w tym zakresie analizy. Biegły winien również szczegółowo wyjaśnić przesłanki jakimi kierował się decydując o zakwalifikowaniu do porównania określonych nieruchomości, a odrzuceniu innych.

Stosownie do art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Ze względu na treść art. 153 ust. 1 w/w ustawy podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Dlatego też istotne znaczenie dla zastosowania tego podejścia ma również prawidłowe określenie cech rynkowych wpływających na wartość. W ocenie sądu określone przez rzeczoznawcę cechy rynkowe, które mają wpływ na cenę nieruchomości na analizowanym rynku mogą budzić wątpliwości. Biegły poddał analizie rynek niezabudowanych nieruchomości rolnych, gdyż nieruchomość wyceniana według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy położona jest w strefie funkcjonalno – przestrzennej "R" – tereny rolnicze. Przyjęte przez biegłego cechy rynkowe charakterystyczne dla typowej nieruchomości rolnej takie jak: położenie, dostępność komunikacyjna, rodzaj użytków i poziom kultury rolnej organ ocenił za prawidłowe ze względu na podstawową funkcje zagospodarowania wycenianej nieruchomości jaką jest gospodarka rolna. Funkcja ta wynikała zarówno z zaświadczenia wydanego przez Wójta Gminy A. z dnia [...] lipca 2014r., jak też z wypisu z rejestru gruntów oraz z urządzonej księgi wieczystej. Przeznaczenia tego nie zmieniła również decyzja o warunkach zabudowy z dnia [...] lutego 2010r. dotycząca zabudowy zagrodowej, a więc związanej z prowadzeniem gospodarstwa rolnego.

W ocenie sądu, zważywszy na to, że wyceniana nieruchomość położona jest w strefie funkcjonalno – przestrzennej "R" – rolniczej, której to funkcji podstawowej, towarzyszy funkcja uzupełniająca: wielokierunkowa działalność gospodarcza w tym przemysłowa, mieszkaniowa, usług, komunikacji i infrastruktury technicznej, organ winien był rozważyć i wyjaśnić dlaczego zaproponowany przez rzeczoznawcę dobór cech rynkowych był prawidłowy, także pod kątem tej funkcji uzupełniającej. W związku z tym, czy na pewno prawidłową cechą rynkową była cecha odnosząca się do poziomu kultury rolnej.

Należy podkreślić, że w niniejszej sprawie organ odwoławczy zaliczył do materiału dowodowego i poddał ocenie opinię Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z dnia [...] września 2014r. Nr [...] sporządzoną w celu dokonania oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego przez tego samego biegłego dotyczącego nieruchomości położonej podobnie jak wyceniana, w gminie A. Materiał ten stanowił zatem również podstawę oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego w niniejszej sprawie. Organ odwoławczy jednak wybiórczo potraktował potrzebę posiłkowania się materiałem dowodowym z innej sprawy, bowiem ocenę uzupełniającego materiału dowodowego w tym zakresie ograniczył do pozytywnej opinii, nie przeprowadzając dowodu czy ta pozytywna opinia skutkowała także ustaleniem odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez tego samego biegłego, który wyceniał wartość nieruchomości w niniejszej sprawie i jakie były przesłanki ustalenia wysokości odszkodowania w tamtej, sprawie dotyczącej podobnej nieruchomości.

Słusznie zarzucają skarżący, że organ naruszył zasadę określoną w art. 10 kpa, nie powiadamiając skarżących przed wydaniem decyzji o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów. Zawiadomienia z dnia [...] marca 2015r. nie można uznać za wypełnienie tego obowiązku, w sytuacji gdy organ gromadził po tej dacie materiał dowodowy, nawet w sytuacji gdy skarżąca zapoznała się z aktami sprawy w dniu [...] grudnia 2014r. Nie otrzymując takiego zawiadomienia mieli prawo wnioskować, że pismo z dnia [...] marca 2015r. , zawierające istotną w ich ocenie informację dla rozstrzygnięcia sprawy zostanie rozpatrzone przez organ. Pismo wpłynęło do organu w dniu [...] marca 2015r., a zatem przed wydaniem decyzji przez organ odwoławczy.

W związku z tym niezwykle istotną nieprawidłowością w prowadzonym przez organ odwoławczy postępowaniu był brak rozważenia zarzutu podniesionego przez skarżących w piśmie z dnia [...] marca 2015r., w którym wskazano, że operat szacunkowy sporządzony przez tego samego biegłego, którego metoda opracowania operatu została pozytywnie oceniona w opinii Komisji Arbitrażowej dotyczącej nieruchomości podobnej położonej w gminie A. (sprawa W. M.) stanowiącej również materiał dowodowy w przedmiotowej sprawie, została w tej odrębnej sprawie zakwestionowana i nie stanowiła podstawy ustalenia wypłaconego odszkodowania. Niewątpliwie organ odwoławczy powołując się na materiał dowodowy z tamtej sprawy, powinien konsekwentnie ocenić nowe okoliczności dowodowe i ich wpływ na niniejszą sprawę.

Z tych przyczyn sąd uznał, że w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania tj. art. 7, 10, 77 § 1, 80 K.p.a., gdyż organ nie ustalił w sposób wyczerpujący stanu faktycznego sprawy oraz nie odniósł się do okoliczności istotnych dla sprawy, co mogło mieć wpływ na jej wynik, a także do naruszenia zasady czynnego udziału strony w postępowaniu i swobodnej oceny dowodów.

W tej sytuacji dodatkową istotną okolicznością, która może mieć wpływ na wynik sprawy jest dopuszczony przez sąd dowód w postaci operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2015r. sporządzonego na zlecenie skarżących, a dotyczącego przejętej na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], opartego na tej samej metodzie określenia wartości rynkowej nieruchomości (podejście porównawcze) polegającej na porównaniu nieruchomości rolnych, której wynik odbiega istotnie od operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszej sprawy. Mimo, że operat uwzględnia transakcje dokonywane w przedziale 2014 – 2015r., to jednak nie wydaje się możliwe, by ceny nieruchomości wzrosły tak gwałtownie, by różnica w wycenie wartości nieruchomości obiektywnie mogła wynieść 100%. Niewątpliwie istotne znaczenie dla wyniku sprawy może mieć również dopuszczony przez sąd dowód w postaci sporządzonej na zlecenie skarżących przez [...] Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych opinii dotyczącej prawidłowości sporządzenia przez J. M. operatu szacunkowego z dnia [...] kwietnia 2013r., stanowiącego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Opinia ta zawiera negatywną ocenę operatu, z uwagi na szereg nieprawidłowości, w tym niezwykle istotny zarzut przyjęcia przez biegłego nieprawidłowej procedury szacowania.

Tak istotna różnica co do wartości rynkowej tej samej nieruchomości oraz negatywna ocena podważająca merytoryczną prawidłowość operatu, powoduje konieczność przeprowadzenia nowego dowodu z opinii innego rzeczoznawcy w ponownie przeprowadzonym postępowaniu.

Z uwagi na to, że dostrzeżone naruszenia przepisów postępowania wymagają dokonania ponownej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, zagwarantowanie stronie prawa do dwukrotnego rozpatrzenia i rozstrzygnięcia sprawy przez dwa różne organy administracji (art. 15 K.p.a.), skutkowało koniecznością uchylenia zarówno zaskarżonej, jak i utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji.

W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji. O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 2 powołanej ustawy.