Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 958/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-05-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędzia NSA Barbara Kamieńska (spr.) Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Protokolant sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 maja 2006 r. przy udziale sprawy ze skargi TBS Spółki z o.o. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...]r. Nr [...] w przedmiocie nakazu wykonania określonych robót budowlanych; o d d a l a s k a r g ę /-/ W. Batorowicz /-/ E. Podrazik /-/ B. Kamieńska


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...]r., wydaną na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1, 2 ustawy z dnia 07 lipca 1994r. Prawo budowlane (tj. Dz. U. z 2003r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) i art. 104 kpa, nakazał TBS Spółce z o.o. z siedzibą w W. – zarządcy budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego przy ul. [...] w W. – naprawienie w tym budynku komina (grupy kominowej) oraz zakazał jego użytkowania do czasu wykonania naprawy.

W uzasadnieniu powołano się na informację uzyskaną od jednego z mieszkańców budynku E.W., połączoną z wnioskiem o zbadanie, czy połączenie przez Z.W., właścicielkę jednego z lokali, pieca c.o. w piwnicy jest zgodne z przepisami. Podczas kontroli dokonanej w dniu [...]r. potwierdziło się, że Z.W. ma zamontowany w piwnicy piec c.o. na opał stały, służący do ogrzewania jej mieszkania położonego na I piętrze, z tym, że założył go poprzedni właściciel lokalu. Do transakcji kupna – sprzedaży lokalu doszło aktem notarialnym z dnia [...]r. Na założenie instalacji c.o. (etażowej) wyraziła poprzedniemu właścicielowi zgodę TBS Spółka z o.o. pismem z dnia [...]r.

Skoro jednak z przedłożonej przez zarządcę budynku opinii z dnia [...]r. – sporządzonej przez mistrza kominiarskiego Z.K. po sprawdzeniu grupy kominowej do której podłączony jest kocioł węglowy c.o. – wynika, że "przewód ten jest nieszczelny pomiędzy sąsiadującymi kanałami oraz poniżej dachu – na strychu (...). Do czasu naprawy tej grupy kominowej zabrania się korzystania ze wszystkich piecy grzewczych do tych kominów połączonych", to należało polecić zarządcy budynku usunięcie tych nieprawidłowości.

Odwołanie od tej decyzji wniosła Spółka z o.o. TBS zarzucając, iż organ orzekający nie wskazał podstawy prawnej obciążenia zarządzającego kosztami usunięcia nieprawidłowości i "w swojej decyzji całkowicie pominął właścicieli budynku, a ograniczył się tylko do zarządzającego". Tymczasem w przepisach rozdziału VI Prawa budowlanego ustawodawca w pierwszej kolejności zawsze wymienia właściciela obiektu budowlanego.

Skarżący podkreślił, że nie wyjaśniono, czy montaż instalacji c.o. był samowolą budowlaną. Dopiero po ustaleniu tej kwestii można stwierdzić, czy przedłożone przez Z.W. opinie kominiarskie były wystarczające do uruchomienia korzystania z instalacji. Zarządca nie mógł udzielić pozwolenia na podstawie tego pieca, lecz określił warunki, po spełnieniu których udzieli zgody na montaż.

W ocenie odwołującego się, nakazanie zarządcy usunięcie nieprawidłowości wskazanych w decyzji, jednoznacznie z wykonaniem remontu komina, nie znajduje uzasadnienia prawnego. Zakaz użytkowania komina jest wprawdzie uzasadniony, ale powinien być skierowany do właścicieli lokali względnie – członków wspólnoty mieszkaniowej.

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego nie podzielił tych argumentów i decyzją z dnia [...]r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Na uzasadnienie konieczności naprawy przewodów kominowych, stanowiących grupę kominową, w budynku mieszkalnym nr [...] przy ul. [...] oraz ich użytkowania organ drugiej instancji powołał opinię mistrza kominiarskiego Z.K. W ocenie organu musiał być wydany zakaz użytkowania przewodów kominowych do czasu ich uszczelnienia, bo "nieszczelność przewodów kominowych stanowi zagrożenie dla zdrowia mieszkańców".

Wprawdzie właściciele lokali położonych w budynku nr [...] przy ul. [...] w W. tworzą wspólnotę mieszkaniową, ale nie do nich należało zaadresować obowiązek naprawy przewodów kominowych i zakaz ich używania do czasu naprawy, ponieważ umową z dnia [...]r. Wspólnota Mieszkaniowa powierzyła zarząd skarżącemu określając, że jest to zarząd w rozumieniu art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl tego przepisu zarządzanie nieruchomością polega między innymi na zapewnieniu bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że grupa kominowa jest częścią wspólną budynku mieszkalnego, a więc odpowiedzialnym za bezpieczeństwo mieszkańców i naprawę przewodów, będących w złym stanie technicznym jest zarządca. Zarządca dysponuje funduszem remontowym i pobiera należności z tytułu opłat i zaliczek określonych w § 3 umowy, w tym "za wykonywanie badań kominiarskich i innych, których przeprowadzenie wynika z obowiązujących przepisów lub decyzji organów nadzoru".

Powyższa decyzja jest przedmiotem skargi wniesionej do Sądu Administracyjnego przez TBS Sp. z o.o. Skarżący powtórzył i rozbudował argumentację przedstawioną w odwołaniu zarzucając, że nie wskazano mu podstawy prawnej ani uzasadnienia decyzji "w zakresie wyboru podmiotu zobowiązanego do określonego działania".

Gdyby chodziło o przepis art. 61 Prawa budowlanego, to przepis ten wskazuje, że adresatami nakazów są "właściciel lub zarządca obiektu budowlanego". Kolejność ta nie jest przypadkowa i w całym rozdziale 6 konsekwentnie zachowana. Użycie przez ustawodawcę spójnika "lub" upoważnia organ do nakazania określonego zachowania jednemu z tych podmiotów, a także wszystkim jednocześnie, nie upoważnia go natomiast do dowolnego wyboru tego podmiotu.

Organ drugiej instancji nie ustalił tak ważnej kwestii, jaką jest istnienie, lub nie, funduszu remontowego, z którego może być sfinansowane wykonanie nakazanej naprawy, czy też zakresu kompetencji zarządcy nieruchomości. Sformułowanie decyzji o nakazie naprawy komina (grupy kominowej) może wskazywać na to, że to zarządzający ma na własny koszt przeprowadzić nakazany remont. W ocenie skarżącego, obowiązek kierowany do zarządzającego powinien uwzględnić fakt, iż stroną wszelkiego rodzaju zobowiązań w przypadku zarządzania nieruchomością jest wspólnota – właściciel nieruchomości, a nie zarządca (art. 185 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). To właśnie właściciele lokali – członkowie wspólnoty mieszkaniowej są zobowiązani pokrywać koszty remontów części nieruchomości wspólnej. Natomiast zarządzający ma, wynikający z umowy i ustaw, obowiązek zorganizowania tego przedsięwzięcia, ale nie sfinansowania go.

Nadto, stosownie do art. 185 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządca nieruchomości działa na podstawie umowy o zarządzanie zawartej z podmiotem, któremu przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej.

Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o oddalenie skargi.

W toku postępowania sądowoadministracyjnego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego przesłał Sądowi pismo TBS z dnia [...]r., adresowane do organu nadzoru budowlanego, informujące, że właściciele lokali – członkowie wspólnoty nie wyrazili zgody na zlecenie przez zarządzającego wykonania koniecznego remontu komina. W związku z brakiem jakiegokolwiek zrozumienia co do powagi sytuacji oraz obowiązków wypływających z prawa własności lokali nasza firma z dniem dzisiejszym wypowiada zarząd w.w. nieruchomością" (k. 9 i 10 akt sądowych).

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest uzasadniona.

W myśl art. 61 Prawa budowlanego z 1994r., właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2. Jedną z tych zasad jest utrzymywanie obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym. Dopóki właściciel lub zarządca utrzymują i użytkują obiekt budowlany w zgodzie z tymi zasadami, dopóty zbędna jest ingerencja organów nadzoru budowlanego.

Skoro w rozpoznawanej sprawie zły stan techniczny kominów budynku mieszkalnego nr [...] przy ul. [...] w W. nie jest przez stronę skarżącą kwestionowany, a organy nadzoru budowlanego poczyniły ustalenia w tym zakresie właśnie na podstawie opinii mistrza kominiarskiego z dnia [...]r. dostarczonej przez TBS (k. 10 akt administracyjnych) – wydanie w drodze decyzji nakazu usunięcia nieszczelności kominów znajduje uzasadnienie w przepisie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego. Kanały i przewody spalinowe oraz dymowe w budynku powinny być utrzymane w stanie technicznym zapewniającym skuteczne i niezawodne ich funkcjonowanie; w okresie użytkowania tych kanałów i przewodów należy zapewniać ich drożność i szczelność (§ 26 ust. 1, ust. 2 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. Nr 74, poz. 836).

Sporną kwestią jest natomiast skierowanie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości do zarządcy – skarżącej Spółki TBS, a nie do właścicieli lokali odrębnych i współwłaścicieli części wspólnych nieruchomości – czy też do wspólnoty mieszkaniowej utworzonej przez współwłaścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości.

W ocenie Sądu organy nadzoru budowlanego dokonały właściwego wyboru adresata decyzji (patrz wyrok NSA z 15 lutego 1999r. II SA 317/98 opubl. Lex Nr 46643). Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" w W. utworzona przez właścicieli lokali położonych w budynku umową z dnia [...]r. powierzyła bowiem skarżącej Spółce zarządzanie nieruchomością precyzując w § 1 ust. 2 ustawy, że "zarząd, o którym mowa w umowie stanowi zarząd w rozumieniu art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r." (umowa – k. 32 akt administracyjnych). W świetle tych przepisów ustawy oraz postanowień umowy przez zarządzanie obiektem budowlanym należy rozumieć podejmowanie czynności z zakresu bieżącej konserwacji i utrzymania obiektu. Zarządzanie nieruchomością polega bowiem między innymi na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość (art. 185 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Do obowiązków zleceniodawcy umowa o zarządzanie nieruchomością z dnia [...]r. zalicza między innymi wykonywanie bieżącej konserwacji elementów nieruchomości wspólnej, organizowanie, zlecanie i nadzorowanie remontów na nieruchomości wspólnej oraz usuwanie awarii i ich skutków na nieruchomości wspólnej, a także uszkodzeń elementów powodujących bezpośrednie niszczenie budynku (§ 2 g i k).

Okoliczność, że zarządca w świetle powołanych uregulowań ustawowych działa "ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby" oznacza, iż zarządca jest przedstawicielem Wspólnoty w rozumieniu art. 95 kc. Stosownie bowiem do § 2 art. 95 kc "czynność prawna dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania pociąga za sobą skutki bezpośrednio dla reprezentowanego". Zatem dokonując czynności prawnej zarządca sam dokonuje czynności prawnej, tyle, że czyni to w imieniu reprezentowanego i z bezpośrednimi skutkami dla reprezentowanego. Podobnie się dzieje z czynnościami faktycznymi dokonywanymi przez zarządcę.

Nie ma istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy podnoszona i zaistniała w toku postępowania sądowoadministracyjnego okoliczność wypowiedzenia zarządu przez skarżącego z dniem [...]r. (k. 60 akt sądowych), ponieważ Sąd kontroluje zgodność z prawem zaskarżonej decyzji biorąc pod uwagę stan faktyczny i prawny istniejący w dacie wydania tej decyzji ([...]r.) a nie z chwili wyrokowania.

Przepisy art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego nie uzależniają wydania nakazów od istnienia po stronie właściciela lub zarządcy środków finansowych, pozwalających na ich wykonanie (patrz uzasadnienie wyroku NSA z 13 litego 1998r. IV SA 757/96 – Lex 43310).

Rozstrzyganie sporów zaistniałych między stronami sprawy o zarządzanie nieruchomością, w tym sporów o finansowanie wydatków pieniężnych na utrzymanie budynku w należytym stanie technicznym nie należy do organów administracji publicznej.

Należy też przypomnieć, że naruszenie obowiązku utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym stanowi wykroczenie (art. 92 ust. 2 Prawa budowlanego).

Organ odwoławczy nie miał obowiązku odniesienia się do orzeczonego przez organ I instancji na podstawie art. 66 § 2 Prawa budowlanego zakazu użytkowania komina do czasu jego naprawy, gdyż, jak podkreślono w odwołaniu i powtórzono w skardze – przedmiotem odwołania była tylko pierwsza część sentencji decyzji.

Z tych względów, na podstawie art. 151 Prawa o Postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji

/-/ W. Batorowicz /-/ E. Podrazik /-/ B. Kamieńska

jw