Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 873/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2019-03-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 778
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 12 marca 2019 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 kwietnia 2017 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Skarga A. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 kwietnia 2017 r., nr [..], wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy:

Wójt Gminy, działając na wniosek A.G. z dnia 26 maja 2015 r., decyzją z dnia 2 marca 2016 r., nr [..], ustalił sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na legalizacji budowy budynku letniskowego (legalizacja odstępstw od projektu pierwotnego) oraz nadbudowie poddasza użytkowego wraz z legalizacją budowy muru oporowego, legalizacją budowy budynku gospodarczego, legalizacją oczka wodnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, na działce nr [..], obręb [..], gmina S.

W decyzji tej Wójt określił rodzaj inwestycji jako: legalizacja budowy budynku letniskowego (legalizacja odstępstw od projektu pierwotnego, zrealizowanych po katastrofie budowlanej) oraz nadbudowa poddasza użytkowego wraz z legalizacją budowy muru oporowego, legalizacją budowy budynku gospodarczego, legalizacją oczka wodnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną a funkcję zabudowy jako: zabudowa rekreacji indywidualnej.

Określając warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy Wójt wskazał: przeznaczenie działki - teren działki nr [..] w liniach rozgraniczających inwestycji przeznacza się pod zabudowę rekreacji indywidualnej (letniskową); powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji - od 7% do 115%, powierzchnia biologicznie czynna - minimum 50% powierzchni terenu inwestycji; linia zabudowy – zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1. Określając wymagania dla nowej zabudowy dla budynku letniskowego Wójt wskazał: szerokość elewacji frontowej - 8,83 m z tolerancją ± 20%; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu, attyki – od 5 m do 6,5 m; dach dwuspadowy, ze spadkiem głównych połaci od a=40°do 45°; kalenica główna równoległa do frontu działki, na poziomie od 8,5 m do 9,5 m; ilość kondygnacji naziemnych - maksymalnie 2 kondygnacje. Określając wymagania dla nowej zabudowy dla budynku gospodarczego Wójt wskazał: szerokość elewacji frontowej - do 7 m; wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu, attyki - do 5 m; dach dwuspadowy, ze spadkiem głównych połaci do 450; kalenica główna równoległa do frontu działki, na poziomie do 5 m; ilość kondygnacji naziemnych - maksymalnie 1 kondygnacja. Określając wymagania dla nowej zabudowy dla muru oporowego Wójt wskazał: wymiary długość 11,7 m i szerokość 0,38 m a dla oczka wodnego: powierzchnia do 13,0 m2, głębokość do 1,2 m.

W decyzji tej Wójt określił także warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej wskazując m.in., że teren inwestycji znajduje się w granicach Obszaru Chronionego Krajobrazu wyznaczonego w granicach, którego obowiązują ustalenia uchwały nr 1161/XLVII/10 Sejmiku Województwa z dnia 28 kwietnia 2010 r. w sprawie obszarów chronionego krajobrazu (Dz.Urz.Woj.. Nr 80, poz. 1455) oraz w granicach Otuliny Parku Krajobrazowym w granicach, którego obowiązują ustalenia uchwały nr 147/VII/11 Sejmiku Województwa z dnia 27 kwietnia 2011 r. w sprawie Parku Krajobrazowego (Dz.Urz.Woj.. Nr 66, poz. 1462). Z uwagi na zakaz zabudowy w 100,0 m od zbiorników wodnych część terenu inwestycji (zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1) jest wyłączona z zainwestowania zgodnie z uchwałą nr 1161/XLVII/10 Sejmiku Województwa z dnia 28 kwietnia 2010 r. w sprawie obszarów chronionego krajobrazu (Dz.Urz.Woj.. Nr 80, poz. 1455). Istniejące oczko wodne jest obiektem, który zmienił rzeźbę terenu w stopniu niewielkim. Nie ma wpływu na teren poza granicami nieruchomości. Umocnienie murem oporowym wynika z deniwelacji terenu.

W decyzji tej Wójt określił także warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich oraz obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji wskazując m.in., że obsługa komunikacyjna będzie się odbywać z drogi prywatnej zlokalizowanej na działce nr [..] poprzez teren działki [..] (ustanowiona służebność - akt notarialny Repertorium A Nr [..] z dnia 16 października 2012r.) do drogi publicznej zlokalizowanej na działce nr [..] i podkreślając, że w zagospodarowaniu terenu inwestycji należy przewidzieć min. jedno miejsce postojowej lub garażowe dla samochodów.

Od decyzji Wójta Gminy skarżący wniósł odwołanie, domagając się zmiany zaskarżonej decyzji oraz odmówienia ustalenia warunków zabudowy dla zaplanowanej na terenie działki nr [..] inwestycji, względnie uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Decyzji organu I instancji skarżący zarzucił naruszenie: art. 59 ust. 1 w zw. z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez wydanie decyzji dla inwestycji polegającej na legalizacji budynku letniskowego; art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 54 pkt 1 i art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez brak wyjaśnienia w decyzji, jakiego projektu pierwotnego mają dotyczyć odstępstwa objęte żądaniem legalizacji i to w sytuacji, gdy wnioskujący nie był stroną żadnego postępowania, w którym złożono i zatwierdzono projekt budowy na działce nr [..]; art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 2 pkt 3 i § 4 – 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – poprzez widełkowe lub maksymalne określenie wskaźników nowej zabudowy.

W piśmie z dnia 31 marca 2015 r. A. G. podał, że od 2010 r. od katastrofy budowlanej, stara się o doprowadzenie do należytego stanu technicznego i zgodności budynku z prawem, a decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna do zakończenia zawieszonej procedury w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego. Obiekt jest częściowo zrealizowany i wymaga zabezpieczenia. Celem legalizacji obiektu została również uiszczona opłata legalizacyjna w wysokości 25 000,00 zł.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 12 kwietnia 2017 r., wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r., poz. 778 ) – zwanej dalej u.p.z.p., utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 2 marca 2016 r.

Uzasadniając wydaną decyzję Kolegium podkreśliło, że przedmiotowa sprawa dotyczy ustalenia sposobu zagospodarowania terenu i warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na legalizacji budowy budynku letniskowego (legalizacja odstępstw od projektu pierwotnego) oraz nadbudowie poddasza użytkowego, wraz z legalizacją budowy muru oporowego, legalizacją oczka wodnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na działce nr [..], obręb [..], gmina S. na wniosek A. G. Dla działki nr [..] decyzją z dnia 14 stycznia 1998 r. zostało wydane pozwolenie na budowę domku letniskowego wraz z przyłączami. Przedmiotowy wniosek jest kolejnym, mającym na celu doprowadzenie do legalizacji zabudowy przedmiotowej działki, po katastrofie budowlanej z 2010 r. Wnioskodawca ubiega się o umożliwienie odbudowy obiektu z wykorzystaniem pozostałości po katastrofie budowlanej dotyczącej legalnego obiektu budowlanego. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego prowadzi, wszczęte z urzędu, postępowanie w sprawie obiektu budowlanego usytuowanego na działce nr [..]. W toku postępowania ustalono, że Z. G. wykonała samowolnie w budynku roboty budowlane. Postanowieniem z dnia 6 maja 2015 r. postępowanie to zostało zawieszone do czasu rozpatrzenia zagadnienia wstępnego przez Wójta Gminy tj. wydania ostatecznej decyzji w przedmiocie warunków zabudowy dla przedmiotowego budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W ocenie Kolegium fakt, że pierwotne pozwolenie na budowę zostało wydane na Z. G., a wnioskującym obecnie o ustalenie warunków zabudowy jest A. G. nie może stanowić przeszkody do wydania decyzji w tej sprawie. Ustawa nie ogranicza bowiem kręgu osób uprawnionych do występowania z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

Następnie Kolegium oceniło, że sporządzona dla potrzeb niniejszej sprawy analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu spełnia warunki określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz.1588), precyzyjnie określając sposób wyznaczenia obszaru jak i zastaną w tym obszarze zabudowę. Na podstawie § 4 rozporządzenia wyznaczono obowiązującą linię nowej zabudowy zgodnie z załącznikiem graficznym, tak jak wskazano w analizie w odległości 7,5 m od linii rozgraniczającej drogi nr [..]. Wyjaśniono również, że linia zabudowy na sąsiednich działkach tworzy uskok, dlatego też przyjęto linię zabudowy budynku bardziej oddalonego od pasa drogi. Nie dopuszczono możliwości usytuowania zabudowy w zbliżeniu do granic z sąsiednimi działkami budowlanymi. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wyznaczono wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu na poziomie od 7% do 15 % wskazując w analizie, że właśnie w takim przedziale mieści się wartość tego parametru w sąsiedztwie. Odnośnie szerokości elewacji frontowej budynku, wyjaśniono w analizie, że w obszarze analizowanym szerokość ta wynosi od 8,5 m do 9,5 m, natomiast średnia wartość 8,83 m. Wyznaczenie to zgodne jest z § 6 ust. 1 rozporządzenia. Natomiast w przypadku budynku gospodarczego ustalono szerokość elewacji frontowej na poziomie do 7 m, wskazując, że budynek ten ma służyć pomocniczo do budynku o podstawowej funkcji i dla zachowania ładu przestrzennego wystarczy jeśli nie przekroczy najmniejszej szerokości elewacji frontowej sąsiednich budynków letniskowych. W ocenie Kolegium sporządzający analizę przekonująco wyjaśnił, czym kierował się ustalając ten wskaźnik. Ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu, attyki od 5 m do 6,5 m w budynku letniskowym szczegółowo wyjaśniono w analizie, wskazując, że w takim przedziale mieści się wartość tego parametru w sąsiedztwie. Odnośnie ustalenia tego wskaźnika dla budynku gospodarczego do 5 m, uzasadniono tak jak w przypadku przyjętej szerokości, charakterem tego budynku. Geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) wyznaczono na podstawie geometrii dachów budynków w analizowanym obszarze, które zawierają się w przedziale od a = 40° do 45°, a wysokość kalenic głównych od 8,5 m do 9,5 m.

Reasumując, Kolegium stwierdziło, że w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy można stwierdzić, że zostały spełnione przesłanki wskazane w art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p., umożliwiające ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Ustalenie tych warunków zostało poprzedzone odpowiednią analizą urbanistyczną i w ocenie Kolegium pozwoli zachować ład przestrzenny na przedmiotowym terenie.

We wniesionej do Sądu skardze na powyższą decyzję A. G. zarzucił wydanie jej z naruszeniem:

- art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 48 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane;

- art. 52 w zw. z art. 64, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. - przez jego błędne zastosowanie i bezzasadne utrzymanie w mocy decyzji Wójta Gminy z dnia 2 marca 2016 r. wobec ustalenia, że w stosunku do A. G. nie zostało wszczęte przez organ nadzoru budowlanego żadne postępowanie legalizacyjne w trybie art. 48 Prawa budowlanego;

- art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 i 2, art. 54, art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 36a, art. 48, art. 49a i 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego - poprzez brak wyczerpującego przeprowadzenia postępowania dowodowego oraz w konsekwencji nienależyte rozpoznanie sprawy i to w sytuacji znanej organowi z urzędu okoliczności (art. 77 § 4 k.p.a.), że przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego toczą się od 2011 r. dwa odrębne postępowania legalizacyjne wszczęte wobec Z. G.: jedno dotyczące nielegalnej nadbudowy budynku letniskowego oraz budowy muru oporowego jako pozostałości po nakazanej rozbiórce stropu garażu (wraz z kotłownią) dobudowanego nielegalnie do tego budynku po katastrofie budowlanej z 2010 r., drugie dotyczące nielegalnej budowy budynku gospodarczego i oczka wodnego na działce nr [..].

Uzasadniając podniesione zarzuty skarżący wskazał, że w świetle treści art. 48 i art. 49 Prawa budowlanego nie było i nie jest dopuszczalne prowadzenie postępowania na rzecz A. G. o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji opisanej w jego wniosku z dnia 26 maja 2015 r. skoro nie on jest sprawcą samowoli budowlanej na tym terenie i nie toczy się wobec niego jakiekolwiek postępowanie legalizacyjne oraz nie został on wezwany przez organ nadzoru budowlanego do przedłożenia decyzji o warunkach zabudowy tego terenu w oparciu o powołane wyżej przepisy. Nie zostało też legalnie przeniesione na A. G. "pierwotne" pozwolenia na budowę budynku letniskowego na działce nr [..] w O. z dnia 14 stycznia 1998 r. wydane na rzecz Z. G.

Skarżący podkreślił także, że znany jest z urzędu obu organom fakt, że zakres dokonanej po katastrofie budowlanej z roku 2010 nielegalnej zabudowy działki nr [..] w O. obejmuje także budowę garażu z kotłownią przy granicy z działką skarżącego nr [..] (w odległości 1, 5m od jej granicy), zespolonego z wybudowanym na niej budynkiem letniskowym, co świadczy o rozbudowie tego budynku. Garaż ten (wraz z pomieszczeniem kotłowni) nadal istnieje na tym terenie i po wszczęciu postępowania legalizacyjnego została zakończona jego budowa przez zamknięcie jego wejścia wrotami. Rozbudowany w ten sposób budynek letniskowy zajmuje na działce nr [..] powierzchnię 145,03 m2. Skoro zaś przed katastrofą powierzchnia zabudowana legalnie budynkiem letniskowym wynosiła 57,19 m2, a po jego nielegalnej rozbudowie przez Z. G. w roku 2010 wynosi 145,03 m2, to powierzchnia zabudowana tylko tym obiektem stanowi 24,17% powierzchni działki nr [..].

Skarżący wskazał ponadto, że nielegalna zabudowa wykonana przez Z. G. w roku 2010 w sposób sprzeczny z przepisami chroniącymi Park Krajobrazowy zasadniczo zmieniła rzeźbę działki nr [..] przez dokonanie na niej głębokich wykopów pod budowę garażu z kotłownią, nadal istniejącego na tym terenie. Przed samowolną budowę garażu (przed katastrofą budowlaną z roku 2010) nie istniała na działce nr [..] taka "deniwelacja" (różnica w wysokości pomiędzy najniżej i najwyżej położonym punktem), która wymagałaby umocnienia i zabezpieczenia przed osuwiskami. Tym bardziej, że we wcześniejszych rozstrzygnięciach o warunkach zabudowy tego terenu, wydanych na rzecz Z. G. (uchylonych prawomocnymi wyrokami WSA w Gdańsku) organy stwierdziły, że brak jest na nim zagrożenia osuwiskami, a zatem brak jest też potrzeby budowy muru oporowego i to w niedopuszczalnym zbliżeniu do działki skarżącego (nr [..]), co nadto organ sam przyznał w zaskarżonej decyzji w jej integralnej część, tj. w analizie, że takie zbliżenie jest wykluczone przez "widełkowe" (od do) określenie wskaźników nowej zabudowy lub przez ich określenie, jako wskaźników maksymalnych (do), co prowadzi do ich określenia w sposób niejednoznaczny, umożliwiający ich zmianę w dowolny sposób, czego nie dopuszczają te przepisy prawa.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 27 września 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 390/17, wydanym na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2017 r., poz. 1369 z późn. zm.) - zwanej dalej p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy z dnia 2 marca 2016 r.

Uzasadniając wydany wyrok Sąd wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest na etapie poprzedzającym wystąpienie inwestora o pozwolenie na budowę, a tym samym może dotyczyć wyłącznie planowanego przedsięwzięcia budowlanego, a nie inwestycji już realizowanej. W przypadku zaś rozpoczęcia robót budowlanych inwestor nie może z własnej inicjatywy domagać się wydania decyzji o warunkach zabudowy, lecz musi wykazać, że działa w celu wykonania obowiązku nałożonego na niego postanowieniem wydanym przez organ nadzoru w trybie legalizacji samowoli budowlanej, albowiem sytuacja taka wynika wyraźnie z przepisów prawa budowlanego (art. 48 ust. 3 pkt 1 Prawa budowlanego). Dalej Sąd wskazał, że z uwagi na to, że A. G. nie był stroną postępowania legalizacyjnego dotyczącego inwestycji objętej wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, tym samym niedopuszczalne było wydanie decyzji o warunkach zabudowy na tego wnioskodawcę. W stosunku do tej inwestycji stroną postępowania dotyczącego warunków zabudowy mogła być wyłącznie Z. G., to jest osoba będąca stroną postępowania legalizacyjnego.

Od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 27 września 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 390/17, Z. G. wniosła skargę kasacyjną i Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 24 października 2018 r., sygn. akt II OSK 793/18, uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku do ponownego rozpoznania.

Naczelny Sąd Administracyjny uznał bowiem, że pogląd Sądu I instancji o niedopuszczalności złożonego w niniejszej sprawie przez A.G. wniosku jest zbyt rygorystyczny i nie znajduje dostatecznego uzasadnienia.

Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił przy tym, że Sąd I instancji naruszył art. 63 ust. 1 w zw. z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. a naruszenie to wynikało z błędnego założenia, że wniosek złożony przez A. G. dotyczył tylko i wyłącznie legalizacji już w całości zrealizowanych robót budowlanych, mimo że wnikliwa analiza tego wniosku powinna doprowadzić Sąd I instancji do zajęcia stanowiska, że przedmiotem tej sprawy jest, między innymi, ustalenie warunków zabudowy dla przyszłej zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na budynek letniskowy. To bowiem budynek letniskowy, a nie mieszkalny został wybudowany w oparciu o pozwolenie na budowę z dnia 14 stycznia 1998 r. nr [..] i to właśnie budynek letniskowy uległ katastrofie budowlanej w 2010 r. W tym zakresie organy nieprecyzyjnie określiły zakres inwestycji wskazując, że warunki zabudowy dotyczą "legalizacji budowy budynku letniskowego (legalizacji odstępstw od projektu pierwotnego)" niepotrzebnie wskazując, że legalizacja ta miałaby na celu odstąpienie od pierwotnego pozwolenia na budowę, skoro owe pierwotne pozwolenie na budowę (z 1998 r.) nie mogło już stanowić podstawy do realizacji robót budowlanych po 2010 r.

Ponadto, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, nie można pominąć tego, że w tej sprawie po uzyskaniu warunków zabudowy, A.G. przeniósł decyzję ustalającą warunki zabudowy z dnia 2 marca 2016 r. na swoją żonę Z. G. Wprawdzie przeniesienie to nastąpiło decyzją z dnia 21 kwietnia 2017 r. już po wydaniu w tej sprawie decyzji przez organ odwoławczy, ale skutkiem takiego rozstrzygnięcia było uzyskanie warunków zabudowy przez Z. G., co do której nie ulega wątpliwości, że jest ona właścicielką nieruchomości stanowiącej działkę nr [..] i inwestorem robót budowlanych na tej działce, a także że wobec tej osoby było prowadzone postępowanie legalizacyjne na podstawie art. 48 Prawa budowlanego.

W takiej sytuacji, w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego zaskarżony wyrok zawierający rygorystyczne stanowisko Sądu I instancji niweczyłby podstawowy argument w oparciu, o który Z. G. mogłaby niezależnie do zamierzonej zmiany sposobu użytkowania budynku z mieszkalnego na letniskowy, także wykorzystać decyzję ustalającą warunki zabudowy w postępowaniu legalizacyjnym. Natomiast kwestia oceny, na ile taka decyzja pozwalałaby w przyszłości na zalegalizowanie robót budowlanych i jakich robót pozostaje poza zakresem tej sprawy i nie podlega w tej sprawie ocenie.

Podsumowując, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że opisane we wniosku z dnia 26 maja 2015 r. złożonym przez A. G. zamierzenie inwestycyjne nie obejmowało jedynie parametrów już istniejących obiektów, ale przede wszystkim parametrów dla przyszłych robót budowlanych obejmujących te obiekty. W tej sprawie wniosek o ustalenie warunków zabudowy obejmował ustalenie warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania budynku oraz robót budowlanych, które w znacznym zakresie miały być wykonywane dopiero w przyszłości. W takim zaś przypadku trafnie zarzuca strona skarżąca kasacyjnie, że art. 63 ust. 1 w zw. z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. nie wprowadza zakazu ustalania warunków zabudowy nawet w przypadku, gdy dany obiekt budowlany został wybudowanym, ale wnioskodawca zamierza uzyskać warunki zabudowy dla przyszłego użytkowania lub przyszłych robót budowlanych dotyczących danego obiektu.

Z uwagi na powyższe, Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skarga kasacyjna jest zasadna i na podstawie art. 185 § 1 p.p.s.a. uchylił zaskarżony wyrok wraz z przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku,, wskazując, że obowiązkiem Sądu powinno być dokonanie merytorycznej kontroli decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy przyjmując, że dopuszczalnym było złożenie wniosku przez A. G. Dopiero po dokonaniu takiej kontroli, Sąd I instancji winien wydać w sprawie orzeczenie.

Rozpoznając sprawę ponownie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zaskarżona decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 kwietnia 2017 r. jak i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy z dnia 2 marca 2016 r. są zgodne z prawem.

Dokonując powyższej oceny Sąd, stosownie do treści art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) – zwanej dalej p.p.s.a., uwzględnił ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 24 października 2018 r., sygn. akt II OSK 793/18.

Żądanie A.G. zawarte we wniosku z dnia 26 maja 2015 r. a dotyczące przyszłej zmiany sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na budynek letniskowy oraz budowy muru oporowego, budowy budynku gospodarczego i oczka wodnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, na działce nr [..], obręb [..], gmina S., wymagało ustalenia warunków zabudowy.

Zgodnie bowiem z treścią art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis zaś art. 63 ust. 1 w zw. z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku sygn. akt II OSK 793/18, nie wprowadza zakazu ustalania warunków zabudowy nawet w przypadku, gdy tak jak w niniejszej sprawie, dany obiekt budowlany został wybudowany ale wnioskodawca zamierza uzyskać warunki zabudowy dla przyszłego użytkowania lub przyszłych robót budowlanych dotyczących danego obiektu.

Zaplanowana przez A. G. na terenie działki nr [..] inwestycja spełniała warunki umożlwiające wydanie dla niej decyzji o warunkach zabudowy.

Przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. stanowi bowiem, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przy czym, wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok NSA z dnia 18 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 657/06, Lex nr 322451). Niespełnienie choćby jednego z tych warunków musi prowadzić do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie bowiem z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 – 5 u.p.z.p. Analiza urbanistyczno – architektoniczna stanowi podstawowy dokument, w oparciu o który wydawana jest decyzja ustalająca warunki zabudowy. Wyniki tej analizy, jej rzetelność, kompletność i zgodność z zapisami rozporządzenia przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania prowadzonego w celu ustalenia warunków zabudowy.

W ocenie Sądu, stanowiąca podstawę kontrolowanej w niniejszej sprawie decyzji analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została przeprowadzona w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym.

Ustawodawca pozostawił bowiem organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie w § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Przez "front działki", stosownie do § 2 pkt 5 tego rozporządzenia należy rozumieć zaś część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia wskazuje minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu – granicę maksymalną organ wyznacza z kolei według własnego uznania, mając na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jak i zadeklarowaną w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasadę wolności zagospodarowania terenu oraz w art. 2 pkt 1 tej ustawy aspekt ładu przestrzennego. Określenie minimalnej wielkości obszaru analizowanego daje możliwość wyznaczenia go w większym rozmiarze, jeśli jest to uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku a organ w decyzji dotyczącej warunków zabudowy zobowiązany jest precyzyjnie wyjaśnić dlaczego wyznaczył właśnie taki obszar analizowany (por. wyrok NSA z dnia 8 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 919/07, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Logiczna bowiem interpretacja przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia, jako przepisu wykonawczego do art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nakazuje uznać, że określone w nim odległości pomimo użycia zwrotu "w odległości nie mniejszej niż" stanowią w zasadzie limit (górną granicę) rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa ("działki sąsiedniej") jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach (zob. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 14 stycznia 2010 r., sygn. akt II SA/Bk 637/09, Lex nr 559708).

Z przeprowadzonej dla potrzeb niniejszej sprawy analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że obszar analizowany wyznaczono w niniejszej sprawie zgodnie z wymogiem § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Ustalono go bowiem wokół działki nr [..] w promieniu 60 m, przy szerokości frontu działki, przylegającego do drogi, z której odbywa się główny wjazd na działkę, wynoszącej około 20 m.

Ze stanowiącej podstawę kontrolowanej decyzji analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że planowana na działce nr [..] zmiana sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na budynek letniskowy oraz budowa muru oporowego, budowa budynku gospodarczego i oczka wodnego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Przede wszystkim bowiem, zgodzić się należy z orzekającymi w sprawie organami, że w obszarze analizowanym znajduje się co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Chodzi zatem o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Tak określona kontynuacja istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Powyższa regulacja ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa oznacza zatem konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Reasumując - powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa, jak i planowany nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, powinny odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Organ ten musi zatem najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, a następnie ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 24 lutego 2005 r., sygn. IV SA/Wa 950/04, LEX nr 171198). Przy czym, kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., oznacza, że nowa zabudowa musi się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza więc zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze (zob. wyrok NSA z dnia 29 listopada 2018 r., sygn. akt II OSK 52/17, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Kontynuacja funkcji nie oznacza tożsamości zabudowy a niesprzeczność (zob. wyrok WSA w Łodzi z dnia 18 października 2018 r., sygn. akt II SA/Łd 460/18, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Mając powyższe na uwadze zgodzić należy się z orzekającymi w sprawie organami, że zaplanowana przez A.G. zabudowa działki nr [..] wpisuje się w stan istniejącej dotychczas w wyznaczony w sprawie obszarze analizowanym zabudowy zarówno pod względem architektonicznym jak i urbanistycznym. Jak bowiem wskazano w analizie w obszarze tym występuje zabudowa rekreacji indywidualnej (letniskowa). W analizie wskazano także, że choć w sąsiedztwie nie ma budynku o funkcji gospodarczej to zaplanowany przez wnioskującego budynek ma służyć pomocniczo do obsługi budynku o podstawowej funkcji na terenie inwestycji i dlatego też powinien on być dostrzegalnie mniejszy od budynku o podstawowej funkcji (letniskowego). Wobec powyższego, dla zachowania ładu przestrzennego wystarczy, jeśli wnioskowany budynek gospodarczy nie przekroczy najmniejszej szerokości elewacji frontowej sąsiednich budynków letniskowych, wynoszącej 8,5 m, oraz najmniejszej możliwej szerokości wnioskowanego budynku letniskowego, wynoszącej 7,06 m. Wskazano przy tym, że nie jest zasadne wyznaczenie dolnej granicy dla budynku gospodarczego ponieważ im mniejsze będą jego gabaryty, tym mocniej będzie zaakcentowania różnica pomiędzy budynkami o podstawowej funkcji w obszarze analizy (letniskowymi) a budynkiem o funkcji pomocniczej (gospodarczym).

Wyznaczone przez Wójta Gminy wskaźniki nowej zabudowy znajdują przy tym potwierdzenie w sporządzonej analizie a ponadto spełniają wymogi określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z § 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się co do zasady jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4).

Dla planowanej na działce nr [..] inwestycji Wójt ustalił linię zabudowy zgodnie z załącznikiem graficznym tj. w odległości 7,5 m od linii rozgraniczającej drogi nr [..]. W analizie wyjaśniono przy tym, że teren inwestycji położony jest przy drodze prywatnej (działka nr [..]), która poprzez działkę nr [..] posiada dostęp do drogi publicznej zlokalizowanej na działce nr [..]. Przy drodze nr [..] linia sąsiedniej zabudowy przebiega w odległości 3 m (działka nr [..]), 7,5 m (działka nr [..]) i 6,5 m (działka nr [..]), licząc od linii rozgraniczającej tej drogi. Wyznaczona dla planowanej inwestycji nieprzekraczalna linia zabudowy w odległości 7,5 m od linii rozgraniczającej drogi nr [..] stanowi kontynuację linii zabudowy z sąsiedniej działki nr [..] a ponieważ linia zabudowy na sąsiednich działkach tworzy uskok przyjęto linię nowej zabudowy jako kontynuację linii zabudowy budynku bardziej oddalonego od pasa drogowego, na co zezwala ust. 4 § 3 rozporządzenia. Wyznaczenie dla zaplanowanej przez wnioskującego inwestycji jednej linii zabudowy nie budzi zastrzeżeń Sądu, gdyż zabudowa "na zapleczu" lub "na tyłach" istniejącej zabudowy jest możliwa bez potrzeby ustalania kolejnej linii zabudowy. Jedynym wówczas wyznacznikiem powinno być to, czy nowa zabudowa jest możliwa do skorelowania z zabudową na obszarze analizowanym w zakresie ładu przestrzennego (zob. wyrok NSA z dnia 16 marca 2011 r., sygn. akt II OSK 498/10, https://orzeczenia.nsa.gov.pl), do czego w analizie się odniesiono.

Przepis § 5 rozporządzenia stanowi, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2). Z rozporządzenia wynika zasada, że parametry zabudowy objętej decyzją o warunkach zabudowy ustala się w oparciu średnie wartości występujące w obszarze analizowanym.

Dla zaplanowanej na terenie działki nr [..] inwestycji Wójt ustalił wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki od 7% do 15%. W analizie ustalono, że w takim przedziale mieści się wartość rozpatrywanego parametru w sąsiedztwie. Na działce nr [..] wskaźnik ten wynosi bowiem 7%, na działce nr [..] - 11% a na działce nr [..] - 15%.

Przepis § 6 rozporządzenia stanowi, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (ust. 1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 2).

Dla zaplanowanego na terenie działki nr [..] budynku letniskowego Wójt wyznaczył szerokość elewacji frontowej – 8,83 m ± 20% a dla budynku gospodarczego – do 7 m. W analizie ustalono, że średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi 8,83 m i wyjaśniono, że ponieważ w sąsiedztwie nie ma budynku o funkcji gospodarczej to nie jest uzasadnione wymaganie, aby wnioskowany budynek gospodarczy odwzorowywał szerokość elewacji frontowej sąsiednich budynków o innej funkcji – rekreacji indywidualnej. Jest to niewielki budynek mający służyć pomocniczo do obsługi budynku o podstawowej funkcji na terenie inwestycji. Powyższa relacja powinna znaleźć odbicie w gabarytach budynków tj. budynek towarzyszący (gospodarczy) powinien być dostrzegalnie mniejszy od budynku o podstawowej funkcji (letniskowego). Wobec powyższego, jak wskazano, dla zachowania ładu przestrzennego wystarczy, jeśli wnioskowany budynek gospodarczy nie przekroczy najmniejszej szerokości elewacji frontowej sąsiednich budynków letniskowych, wynoszącej 8,5 m, oraz najmniejszej możliwej szerokości wnioskowanego budynku letniskowego, wynoszącej 7,06 m (8,83 m z zastosowaniem tolerancji 20% "w dół"). Wskazano przy tym, że nie jest zasadne wyznaczenie dolnej granicy dla budynku gospodarczego, ponieważ im mniejsze będą jego gabaryty, tym mocniej będzie zaakcentowana różnica pomiędzy budynkami o podstawowej funkcji w obszarze analizy (letniskowymi) a budynkiem o funkcji pomocniczej (gospodarczym).

Z przepisów § 7 rozporządzenia wynika zaś, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Wysokość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (ust. 2). Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Prawodawca nie definiuje wprawdzie pojęcia wysokości elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki jednakże odwołując się do zasad wykładni językowej należy przyjąć, iż pojęcie to oznacza odległość od najwyższego widocznego punktu w budynku do średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (por. wyrok NSA z dnia 1 września 2009 r., sygn. akt II OSK 1336/08, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Dla zaplanowanego na działce nr [..] budynku letniskowego Wójt ustalił wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, gzymsu, attyki – od 5 m do 6,5 m, określając jednocześnie ilość kondygnacji naziemnych – maksymalnie 2 kondygnacje, a dla budynku gospodarczego – do 5 m, określając jednocześnie ilość kondygnacji naziemnych – maksymalnie 1 kondygnacja. W analizie ustalono, że budynki w obszarze analizy posiadają wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na poziomie od 5 m do 6,5 m a średnia tego parametru wynosi 5,83 m. Wskazano przy tym, że w przypadku budynku gospodarczego uzasadnione jest wyznaczenie mniejszej wartości, ze względów tożsamych co powołanych przy wyznaczaniu szerokości elewacji frontowej dla budynku gospodarczego.

Przepis § 8 rozporządzenia stanowi nadto, że geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Dla zaplanowanego na działce nr [..] budynku letniskowego Wójt ustalił dach dwuspadowy ze spadkiem głównych połaci od 400 do 450, kalenica główna równoległa do frontu działki na poziomie od 8,5 m do 9,5 m. Dla zaplanowanego zaś na działce nr [..] budynku gospodarczego Wójt ustalił dach dwuspadowy ze spadkiem głównych połaci do 450, kalenica główna równoległa do frontu działki na poziomie do 5 m. Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym występują budynki posiadające dachy dwuspadowe o kącie nachylenia od 400 do 450 , których kierunek głównej kalenicy względem frontu działki ułożony jest równolegle a wysokość głównej kalenicy wynosi od 8,5 m do 9,5 m.

Należy wskazać ponadto, że w decyzji o warunkach zabudowy parametry nowej zabudowy nie muszą być określone wyłącznie konkretną liczbą. Mogą być również określone poprzez wskazanie ich dolnej i górnej granicy, gdyż taki sposób określenia wielkości danego parametru jest na tyle precyzyjny, że są dla organu wydającego pozwolenie na budowę wiążący. W równym stopniu pogląd ten, odnosi się do określenia wielkości poszczególnych parametrów nowej zabudowy za pomocą użycia zwrotu "około". Określone w ten sposób parametry nowej zabudowy nie będą stwarzały po stronie organu architektoniczno-budowlanego konieczności ustalania ich konkretnej wielkości, ani ich interpretacji, bowiem zezwalają one tylko na niewielkie od nich odstępstwa (tolerancję). Określenie w decyzji o warunkach zabudowy parametrów nowej zabudowy przez użycie sformułowań takich jak: "maksymalnie"; "do"; "od-do"; "około" jest dopuszczalne, bowiem decyzja ustalająca warunki zabudowy odpowiada jedynie na pytanie, czy planowane przedsięwzięcie jest możliwe do realizacji na danym terenie (por. wyrok NSA z dnia 7 czerwca 2011 r., sygn. akt II OSK 952/10, https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z przeprowadzonej analizy wynika także, że działka nr [..] ma dostęp do drogi publicznej zlokalizowanej na działce nr [..], teren objęty analizą obszaru posiada infrastrukturę techniczną wystarczającą dla zabezpieczenia potrzeb planowanej inwestycji a ponadto teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Z tych wszystkich względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, nie dopatrując się jakiegokolwiek naruszenia przez orzekające w sprawie organy prawa, oddalił wniesioną w niniejszej sprawie skargę jako bezzasadną na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.).