Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 390/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2006-10-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Asesor WSA Ewa Cisowska-Sakrajda, Asesor WSA Arkadiusz Blewązka (spr.), Protokolant Anna Łuczyńska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 października 2006 roku sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją Nr[...], z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. po rozpatrzeniu odwołania J. K. od decyzji Burmistrza Gminy A. Nr [...] z dnia [...] w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, działając na podstawie przepisów art. 138 par. 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 roku, Nr 98, poz. 1071 ze zm.), art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 roku, Nr 80, poz. 717 ze zm.), utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu powyższej decyzji organ odwoławczy wskazał, iż decyzją Nr [...] z dnia [...] Burmistrz Gminy A. – po przeprowadzeniu wszczętego z urzędu postępowania – ustalił wobec J. K. jednorazową opłatę w wysokości 1.764,00 złotych z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w gminie A., oznaczonej jako działka nr 67/1 o powierzchni 1.866 metrów kwadratowych, położonej w obrębie S., spowodowanej zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu tejże decyzji organ pierwszej instancji wskazał, iż ustalenie opłaty nastąpiło w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwalą Rady Miejskiej w A. Nr XXVII/242/04, z dnia 16 grudnia 2004 roku (Dz. Urz. Województwa [..]. z 2005 roku, Nr 76, poz. 759) i wzrostem z tego tytułu wartości przedmiotowej nieruchomości oraz jej zbyciem przez J. K. w dniu 25 kwietnia 2005 roku na podstawie aktu notarialnego Rep, A. [..] Od powyższej decyzji organu pierwszej instancji – z zachowaniem ustawowego terminu – J. K. złożył odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. wnosząc o pisemne zawiadomienie o terminie rozprawy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. rozpatrując przedmiotową sprawę wskazało, iż zgodnie z przepisem art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Oplata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Dalej organ odwoławczy wskazał, iż wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się, stosownie do przepisu art. 37 ust. 1 tejże ustawy, na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłaty można żądać w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust 3 w związku z ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Organ wskazał również, iż stosownie do treści ust. 5 tegoż przepisu, notariusz jest obowiązany, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy zbycia nieruchomości, w formie aktu notarialnego, przesłać zarządowi gminy wypis z tego aktu. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego.

Biorąc pod uwagę powyższe regulacje, organ odwoławczy stwierdził, iż przesłankami uzasadniającymi pobranie opłaty są:

1) zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego,

2) wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą (bądź uchwaleniem) planu zagospodarowania przestrzennego,

3) zbycie nieruchomości przez właściciela tub użytkownika wieczystego,

4) w uchwale rady gminy (rady miasta) o zmianie, bądź uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego została określona stawka procentowa, przy czym nie może być ona wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości,

5) decyzja o ustaleniu opłaty jednorazowej wydana zostanie w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana stała się obowiązująca.

Następnie organ wskazał, iż jak to wynika ze stanu faktycznego niniejszej sprawy, działka nr 67/1, położona w gminie A., w obrębie S., stanowiąca własność J. K. znajdowała się pod rządem poprzedniego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy A., uchwalonego przez Radę Gminy i Miasta w A. uchwałą Nr VI/38/90, z dnia 28 listopada 1990 roku (Dz. Urz. Województwa [...] Nr 20, poz. 163) na obszarach przeznaczonych na cele upraw rolnych. Po zmianie tego planu, wprowadzonej uchwałą Rady Miejskiej w A. Nr XXVII/242/04, z dnia 16 grudnia 2004 roku (Dz. Urz. Województwa [....] z 2005 roku, Nr 76, poz. 759) uległo zmianie przeznaczenie tego terenu i przedmiotowa nieruchomość weszła w skład obszaru przeznaczonego na cele budownictwa mieszkaniowego, jednorodzinnego i siedliskowego (obszar oznaczony symbolem U6/MN/MR). Zmiany te zostały uwidocznione w rejestrze gruntów.

Następnie organ wskazał, iż bezspornym pozostaje, że w dniu 25 kwietnia 2005 roku, a więc po zmianie planu J. K. zbył A. G. i S. G. nieruchomość oznaczoną jako działka nr 67/1, o powierzchni 1866 metrów kwadratowych, położoną w gminie A. w obrębie S. (umowa sprzedaży w formie aktu notarialnego Rep. A[...]) za kwotę 18.660,00 złotych.

Organ odwoławczy wskazał również, iż pismem z dnia 9 stycznia 2006 roku J. K. zawiadomiony został o wszczęciu przez organ pierwszej instancji postępowania w sprawie ustalenia należnej opłaty.

Organ odwoławczy wskazał również, iż stosownie do treści przepisu art. 37 ust. 11 powołanej powyżej ustawy, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami Wzrost wartości działki na skutek zmiany planu ocenił rzeczoznawca majątkowy E. K. w sporządzonym w dniu 21 listopada 2005 roku operacie szacunkowym. Jak wynika z tejże wyceny, wartość przedmiotowej nieruchomości przed zmianą planu wynosiła 6.900,00 złotych, zaś po zmianie planu 18.660,00 złotych, co stanowi różnicę w kwocie 11 760,00 złotych.

W ocenie organu odwoławczego, oszacowanie wartości nieruchomości w przedmiotowej sprawie zostało dokonane stosownie do obowiązujących przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 270, poz. 2109 ze zm.).

Następnie organ podniósł, iż przy tak zgromadzonym materiale dowodowym wysokość renty planistycznej wynosi 1.764,00 złotych, co stanowi wynik matematycznego wyliczenia procentowego wzrostu wartości nieruchomości na dzień jej zbycia, przy uwzględnieniu stawki 15 % wynikającej z przepisu par. 216 wspomnianej uchwały Rady Miejskiej w A. Nr XXVII/242/04, z dnia 6 grudnia 2004 roku.

Tym samym, w ocenie organu odwoławczego zostały spełnione wszystkie przesłanki ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek zmiany planu miejscowego i zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym zmiana planu weszła w życie.

Wobec powyższych ustaleń organ odwoławczy konkludował, iż trudno podzielić zarzut odwołującego się, co do braku słuszności decyzji podjętej przez organ pierwszej instancji.

Ponadto organ odwoławczy wskazał, iż brzmienie przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprost wskazuje, iż organ administracji ustalając opłatę jednorazową nie wydaje decyzji w granicach uznania administracyjnego, bowiem ustawodawca używając określenia "pobiera" nałożył na organ jednoznacznie brzmiący obowiązek.

Jednocześnie organ odwoławczy wyjaśnił, iż zgodnie z przepisem art. 17 ust 1 ustawy z dnia 12 października 1994 roku o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U z 2001 roku, Nr 79, poz.856 ze zm.) orzeczenia Kolegium zapadają na posiedzeniu niejawnym. Wobec takiego uregulowania, strona nie mogła uczestniczyć w posiedzeniu organu odwoławczego, które odbyło się w dniu 16 marca 2006 roku i tym samym spełnienie prośby wyrażonej w odwołaniu o pisemnym zawiadomieniu o terminie rozprawy stało się niemożliwe. Ponadto organ wskazał, iż zgodnie z przepisem art. 89 par. 1 k.p.a., organ administracji publicznej przeprowadzi w toku postępowania rozprawę w każdym przypadku, gdy zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania bądź osiągnięcie celu wychowawczego albo gdy wymaga tego przepis prawa. Organ powinien przeprowadzić rozprawę, gdy zachodzi potrzeba uzgodnienia interesów stron oraz gdy jest to potrzebne do wyjaśnienia sprawy przy udziale świadków lub biegłych albo w drodze oględzin. Zdaniem Kolegium, określone w powyższej normie prawnej przesłanki uzasadniające przeprowadzenie rozprawy, w rozpatrywanej sprawie nie zachodziły.

Mając powyższe na względzie, wobec braku naruszeń prawa procesowego i materialnego w postępowaniu organu pierwszej instancji, organ odwoławczy nie znalazł podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji i orzekł jak w sentencji.

W dniu 12 kwietnia 2006 roku skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. wywiódł J. K. wskazując z ubolewaniem, iż sprawa rozstrzygnięta została na posiedzeniu niejawnym. Skarżący wskazał, iż przez to nie mógł bronić się we własnej sprawie, tak samo, jak nie może dogadać się Urzędem Gminy w A. w sprawie podwyższenia wartości działki.

Skarżący podniósł, iż nie zgadza się ze stanowiskiem uznającym wzrost wartości jego działki. Wskazał, iż wartość działki rolnej określona przez rzeczoznawcę majątkowego E. K. na kwotę 3,70 złotych za metr kwadratowy, jest celowo zaniżona. W ocenie skarżącego w następstwie przekształcenia działki rolnej na budowlaną nie nastąpił jakikolwiek wzrost jej wartości. Skarżący powołał się na treść akty notarialnego Rep A nr [...] wskazując, iż zbywając działkę rolną o nr 67/6 położoną w miejscowości S. w gminie A. uzyskał cenę około 10 złotych za metr kwadratowy. Wskazał nadto, iż Urząd Skarbowy w Z. wartość działki tej oszacował na kwotę około 15,00 złotych za metr kwadratowy.

Skarżący wniósł o przesłuchanie przez sądem w charakterze świadka rzeczoznawcę majątkowego E. K.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie wywodząc jak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 3 par. l ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) (w skrócie: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują w zakresie swojej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej. Analogiczne unormowanie zawiera art. 1 par. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.), który stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi przez kontrolę działalności administracji publicznej. Oznacza to, iż Sąd bada legalność zaskarżonej decyzji pod kątem jej zgodności z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej.

Stosownie do unormowania zawartego w art. 145 p.p.s.a., sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie

1. uchyla decyzję w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy,

2. stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach,

3. stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

W następstwie rozpoznania skargi wniesionej w niniejszej sprawie, nie będąc ograniczonym zarzutami i wnioskami skargi oraz przywołaną podstawą prawną (art. 134 par. 1 p.p.s.a.) Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w zaskarżonej decyzji uchybień zarówno w sferze zastosowanego prawa materialnego, jak i procesowego. Tym samym wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi należało ją oddalić. (art. 151 p.p.s.a.).

Istota obowiązku uregulowanego w przepisie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 roku, Nr 80, poz. 717 ze zm.) sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości stosownej opłaty, w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu, bądź jego zmiany (vide: wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 1999 roku w sprawie sygn. akt IV SA 899/97, opublikowany w LEX Nr 47308). Stosownie bowiem do treści powyższego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Odnosząc się do sposobu ustalenia tejże opłaty należy wskazać, iż jej wysokość ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Zaś wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 tejże ustawy). Opłatę można ustalać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 omawianej ustawy). Natomiast w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 tejże ustawy).

Powyższe uregulowanie prawne dopełnia treść przepisu par. 216 pkt 1) uchwały Rady Miejskiej w A. Nr XXVII/242/04, z dnia 6 grudnia 2004 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy A. (Dz. Urz. Województwa [..] z 2005 roku, Nr 76, poz. 759) wskazującego na wysokość stawki procentowej służącej naliczaniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości.

Wszystkie powyższe elementy uzasadniające nałożenie na skarżącego opłaty planistycznej zostały przez organy prawidłowo przywołane i nie budzą uwag krytycznych. Nie ulega bowiem wątpliwości, iż skarżący zbywając swą nieruchomość w dniu 25 kwietnia 2005 roku uczynił to w czasie krótszym niż 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mocą którego dokonano zmiany przeznaczenia terenu, na którym znajdowała się należąca do skarżącego działka. W następstwie tej zmiany działka skarżącego z rolnej stała się budowlaną.

Jedynym elementem postępowania, który wywołuje krytykę skarżącego jest wielkość wzrostu wartości jego nieruchomości w następstwie uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W powyższym zakresie organy obu instancji oparły się na ustaleniach operatu szacunkowego sporządzonego na potrzeby niniejszego postępowania przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Jak już o tym była mowa powyżej w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tejże wartości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 tejże ustawy). Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 roku, Nr 261, poz. 2603 ze zm.) stanowi, iż jej przepisy tyczące wyceny nieruchomości stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów (art. 149 tejże ustawy).

W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się między innymi określenia jej wartości rynkowej. Wartość tą określa się dla tych nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 tejże ustawy). Ustawodawca definiując pojęcie wartości rynkowej nieruchomości wskazał, iż jest to najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, iż :

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. (art. 151 tejże ustawy )

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 152 i art. 153 ust. 1 omawianej ustawy).

Ustawa stanowi nadto, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, między innymi zawarte w umowach (art. 154 ust. 1 i art. 155 ust. 1 pkt 7 omawianej ustawy).

Przechodząc na grunt niniejszej sprawy wskazać wypada, iż ustalony wzrost wartość nieruchomości uwzględnia wskazania zarówno przepisu art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nadto pozostaje w zgodzie z przytoczonymi powyżej wskazaniami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nie budzi wątpliwości, iż operat szacunkowy opracowany został w toku niniejszego postępowania przez rzeczoznawcę majątkowego, spełniającego kryteria, o których mówią przepisy art. 150 ust. 5, w związku z art. 174 – 178 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca ów sporządzając operat szacunkowy posłużył się dla ustalenia wartości nieruchomości metodą porównawczą i przeprowadził badanie wartości gruntów rolnych na podstawie 20 transakcji dotyczących gruntów na terenie gminy A. w okresie od 2003 roku do 2005 roku. Analizowana ilość transakcji bez wątpienia uzasadnia wybór porównawczej metody określenia wartości nieruchomości.

Operat wskazywał, iż w 2003 roku wystąpił średni wzrost cen gruntów na poziomie 5 %, zaś w larach 2004 – 2005 około 6% rocznie. Wielkości te posłużyły do skorygowania cen badanych transakcji. Ponadto rzeczoznawca dokonał oceny średniej ceny z grupy reprezentatywnej analizowanych nieruchomości przy uwzględnieniu takich czynników jak: powierzchnia i kształt działki, ogólna lokalizacja, uzbrojenia w media, dojazd (dostępność), bezpośrednie otoczenie i sąsiedztwo, wskazując szczegółowo w jakim zakresie określony współczynnik korygujący miał wpływ na określenie ceny metra kwadratowego. Pozwoliło to na ustalenie ceny maksymalnej metra kwadratowego dla grupy reprezentatywnej analizowanych nieruchomości na kwotę 4,6 złotego i ceny minimalnej w wysokości 2,7 złotego. Ustalona w ten sposób cena średnia metra kwadratowego grupy reprezentatywnej analizowanych nieruchomości na kwotę 3,7 złote pozostaje w zgodzie z zawartymi powyżej wskazaniami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

Zarzuty skarżącego wobec ustalenia wartości metra kwadratowego nieruchomości o rolnym przeznaczeniu nie mogą być uznane za uzasadnione w świetle tego co zastało powiedziane powyżej. Zarzuty te mają wyłącznie charakter polemiczny i nie wnoszą nowych elementów do postępowania. Ponadto w toku postępowania administracyjnego skarżący nie domagał się oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o której mówi przepis art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a tylko w takim trybie istniała możliwość zakwestionowania ustaleń operatu.

Mając powyższe na uwadze powyższe argumenty, na podstawie przepisu art. 151 p.p.s.a. skargę należało oddalić.