Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 483/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2006-02-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Andrzej Przybielski Sędziowie: Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Protokolant Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 22 lutego 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 4 czerwca 2004 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

UZASADNIENIA

Prezydent Miasta decyzją z dnia 6 lutego 2004 r., na podstawie art. 104 k.p.a., art. 144 - 146 i art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j. t. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) oraz uchwały Rady Miasta Gdańska z dnia 30 kwietnia 1998r. (Nr LX/799/98) w sprawie udziału właścicieli nieruchomości oraz użytkowników wieczystych nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, ustalił dla A. i A. K., właścicieli nieruchomości położonej w G., przy ul. [...] (działka nr [...]), opłatę adiacencką w wysokości 3.117,30 zł z tytułu wzrostu wartości wyżej wymienionej nieruchomości powstałej w skutek wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej na tej ulicy.

W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z dokumentacją znajdującą się w aktach sprawy, ulica [...] w G. została uzbrojona w sieć kanalizacji sanitarnej ze środków Gminy Miasta. Odbiór końcowy i przekazanie inwestycji zgodnie z protokołem nastąpił w dniu 21 listopada 2001r.

Stosownie do art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, A. i A. K., właściciele nieruchomości położonej w G. przy ul. [...] (działka nr [...]) zobowiązani zostali do uczestnictwa w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej poprzez wniesienie na rzecz gminy opłaty adiacenckiej.

W dniu 14 listopada 2003r. wszczęte zostało postępowanie administracyjne w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wykonania przedmiotowego uzbrojenia w ulicy [...], obejmującej działkę nr [...]. Strony pouczone zostały o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym.

W dniu 18 listopada 2003 r. pan A. K. zapoznał się z aktami sprawy, operatem szacunkowym oraz szczegółowo poinformowano go o sposobie naliczenia opłaty oraz możliwości rozłożenia jej na raty.

Organ ponadto udzielił wyczerpującej odpowiedzi w piśmie z dnia 19 grudnia 2003r. na zarzuty wniesione przez pana A. K. dotyczące budowy wodociągu, wielkości nieruchomości oraz obciążenia kredytem hipotecznym, wyjaśniając, iż sprawa dotyczy naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wykonania sieci kanalizacji sanitarnej w ulicy [...]. Wyjaśniono, że zapis działu IV księgi wieczystej o obciążeniu nieruchomości kredytem hipotecznym nie ma wpływu na ustalenie i obciążenie właścicieli opłatą adiacencką.

Natomiast kwestia ustalenia zgodności zapisów w ewidencji gruntów i księgi wieczystej przekazana została do załatwienia Wydziałowi Geodezji jako właściwemu.

Następnie organ wskazał, iż dla celów ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej został sporządzony operat szacunkowy, który uwzględnił stan prawny na podstawie księgi wieczystej nr [...] oraz danych z ewidencji gruntów, z których jednoznacznie wynikało, że nieruchomość przy ul. [...] ma powierzchnię 1380 m 2. Nieruchomość położona przy ul. [...] (działka nr [...]) posiada przyłącze ze studnią kanalizacyjną z sieci usytuowanej na tej ulicy.

Ustalono, że wartość nieruchomości przed wybudowaniem infrastruktury technicznej określona została przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę: 101.085 zł, a po ich wybudowaniu na kwotę 111.476 zł zgodnie z art. 146 ust. 3 powołanej na wstępie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rada Miasta Gdańska Uchwałą nr LX/799/98 z dnia 30 kwietnia 1998r. ustaliła wysokość procentową stawki opłaty adiacenckiej, która wyniosła 30% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaka nieruchomość ma po ich wybudowaniu.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł A. K., żądając jej uchylenia bądź polubownego załatwienia sprawy.

W ocenie odwołującego się wybudowanie sieci kanalizacji sanitarnej na terenie jego działki spowodowało obniżenie jej wartości, zatem naliczona przez Gminę opłata adiacencka jest nienależna. Ponadto A. K. wskazał, iż nie udzielił on zgody na budowę przedmiotowej sieci kanalizacyjnej na swojej nieruchomości.

Wskazano także, iż przed rozpoczęciem budowy działka została wymierzona przez geodetów, a z pomiarów tych wynika zdaniem odwołującego się, iż część przedmiotowej działki wchodzi w pas drogowy. W związku z powyższym odwołujący się nie wykonywał ogrodzenia po granicy działki, lecz wykonał ogrodzenie "pomniejszając" obszar ogrodzonej działki o klin o powierzchni kilku metrów kwadratowych. Uczynił to, aby nie utrudniać przejazdu samochodów.

Po rozpatrzeniu środka zaskarżenia Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 4 czerwca 2004 r., na podstawie art. 138 § 1 k.p.a. oraz art. 144, art. 145 i art. 146 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm) utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w rzeczywistości wybudowany kanał sanitarny o przekroju 200 przebiega w pasie drogowym ul. [...] przy narożniku działki nr [...]. Wykonawca uzyskał zezwolenia na zajęcie pasa drogowego na czas budowy od Zarządu Dróg i Zieleni. Ulica po wykonaniu robót została doprowadzona do stanu poprzedniego i odebrana przez Zarząd Dróg i Zieleni .

Powyższe potwierdził operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. K., w którym ustalono, że cześć działki nie zajmuje pasa drogowego, tylko graniczy w jednym punkcie z działką stanowiącą drogę - ul. [...]. Do określenia powierzchni i kształtu działki przyjęto dane z ewidencji gruntów. Nadto biegła wyjaśniła, że studnia kanalizacji sanitarnej znajduje się na działce nr [...] w pobliżu z ul. [...], a sieć kanalizacji sanitarnej do której podłączona jest studnia przebiega w ulicy [...].

Odnosząc się natomiast do zarzutu strony organ drugiej instancji wskazał, że stosownie do treści art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich.

Organ stwierdził, że odbiór końcowy i przekazanie do eksploatacji inwestycji pod nazwą "Budowa kanalizacji sanitarnej na terenie W. S. w G. – zlewnia [...] wraz z przepompownią ścieków", nastąpiło w dniu 27 listopada 2001 r.

Ustalenie opłaty adiacenckiej dla A. i A. K. nastąpiło w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego – J. K.. Wyceny nieruchomości dokonano z uwzględnieniem przepisów art. 154 i 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 230, póz. 1924). Wyceny nieruchomości dokonano na dzień 22 października 2003 r. Wartość działki gruntowej przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej i po wybudowaniu kanalizacji ustalono na podstawie analizy cen transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie dzielnic G. W., S., Ś., P. (obszar W. S.), do porównania przyjęto ceny nieruchomości z 11 transakcji.

Przedmiotowa działka, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego Wyspy Sobieszewskiej, zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta Gdańska z dnia 28 października 1999 r., (publ. w Dz. Urz. Woj. Pomorskiego Nr 3, poz. 6.), przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinna wolnostojącą i bliźniaczą.

Kolegium uznało przedstawiony raport za rzetelny i zgodny z przepisami cyt. ustawy oraz rozporządzenia Rady Ministrów.

Zatem w ocenie organu drugiej instancji wzrost wartości nieruchomości, której współwłaścicielem są A. i A. K. z tytułu wybudowania urządzeń kanalizacji sanitarnej wynosi 10.391,00 zł. Stosownie do postanowień uchwały Rady Miasta Gdańska z dnia 30 kwietnia 1998 r. Nr LX/799/98 w sprawie udziału właścicieli nieruchomości oraz użytkowników wieczystych nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, Prezydent Miasta ustalił opłatę w wysokości 30% faktycznego wzrostu wartości nieruchomości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego, co stanowi kwotę 3.117,30 zł.

Odnosząc się do zarzutów Strony zawartych w odwołaniu, iż część działki nr [...] wchodzi w pas drogowy ul. [...], Kolegium wskazało, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie potwierdza podnoszonych zarzutów - z wyrysu mapy zasadniczej z ewidencji gruntów wynika jedynie, że działka nr [...] graniczy w jednym punkcie z ul. [...], jednak nie wchodzi w pas drogowy. Jednocześnie Kolegium wskazuje, że w przypadku, gdyby ponowne pomiary geodezyjne przedmiotowej działki wykazały, iż część działki "wchodzi" w pas drogowy, dla uregulowania stanu prawnego należałoby dokonać wydzielenia tej części i nabycia jej przez zarządcę drogi, w odrębnym postępowaniu.

Skargę na powyższa decyzję złożył A. K., żądając stwierdzenia jej nieważności.

W uzasadnieniu wskazał, iż przez nieruchomość położoną przy ul. [...], której jest właścicielem przeprowadzono nitkę kanalizacji sanitarnej bez jego zgody. Na potwierdzenie swojego stanowiska przedłożył kopie rysunku przedmiotowej działki sporządzone przez uprawnionego geodetę w dniu 5 marca 2004 r. Z rysunków wynika, iż działka nr [...] wchodzi klinem w pas drogowy ulicy [...].

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie oraz ponowiło argumentację faktyczna i prawną zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2).

Skarga nie podlegała uwzględnieniu bowiem zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa.

W niniejszej sprawie skarżący zarzucił organowi, iż nie miał on prawa ustalić opłaty adiacenckiej dla nieruchomości przy ul. [...] w G., bowiem wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej nie spowodowało wzrostu wartości jego nieruchomości, lecz jej zmniejszenie.

Na wstępie należy wyjaśnić, iż w aktach sprawy występują informacje o dwóch nitkach kanalizacji sanitarnej, jedna przechodzi przez ul. [...], natomiast druga przechodzi przez ulicę [...].

Dla niniejszej sprawy znaczenie ma wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej wzdłuż ulicy [...], bowiem powstanie na tej ulicy nitki kanalizacji sanitarnej spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości.

Stosownie do art. 143 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 nr 261 poz. 2603 ze zm.) obowiązek ponoszenia opłat adiacenckich dotyczyć może właścicieli nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne.

Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się urządzenie albo modernizację drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 u.g.n.).

Stosownie do art. 144 ust. 1 u.g.n. właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich.

Podstawowym warunkiem powstania obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej jest zatem fakt wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej i stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do tego urządzenia, co wpływa na wzrost wartości nieruchomości.

Natomiast kwestia ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej.

Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu.

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały.

Wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określają rzeczoznawcy majątkowi, według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 146 u.g.n.).

Jednorazową opłatę adiacencką określa wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze decyzji każdorazowo po urządzeniu lub modernizacji drogi albo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 1 u.g.n.).

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia urządzenia lub modernizacji drogi albo od stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej(art. 145 ust. 2 u.g.n.).

Przenosząc powyższe przepisy na grunt rozpoznawanej sprawy należy stwierdzić, że organ pierwszej instancji przeprowadzając przedmiotowe postępowanie nie naruszył przepisów postępowania administracyjnego i prawidłowo ustalił, a następnie obliczył opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej na skutek wybudowania sieci kanalizacji sanitarnej na ulicy [...] w G..

W dniu 30 kwietnia 1998 r. Rada Gminy Miasta Gdańsk podjęła uchwałę, w której ustaliła dla właścicieli nieruchomości (...) opłatę adiacencką w wysokości 30 % różnicy pomiędzy wartością jaką miała nieruchomość przed wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością jaką ma po ich wybudowaniu.

Odbiór kanalizacji sanitarnej wybudowanej wzdłuż ulicy [...] miał miejsce w dniu 27 listopada 2001 r.

Następnie Prezydent Miasta w dniu 6 lutego 2004 r. wydał decyzję ustalająca przedmiotową opłatę adiacencką, opierając się na operacie szacunkowy sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego - J. K..

Wyceny nieruchomości dokonano metodą skorygowania ceny średniej polegającej na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. W wyniku wyceny określono iż wartość działki nr [...] przed wybudowaniem kanalizacji sanitarnej wyniosła 101.085 zł, a po jej wybudowaniu 111.475 zł. Różnica wartości to 10.391 zł, natomiast 30 % tej kwoty to 3.117,30 zł.

W ocenie Sądu operat sporządzony został rzetelnie i zgodnie z wymaganymi przepisami.

Z akt sprawy jasno wynika, że wybudowanie urządzenia infrastruktury technicznej w postaci nitki kanalizacji sanitarnej oraz udostępnienia właścicielowi działki nr [...] korzystania z tego urządzenia po przez zainstalowanie przyłącza powoduje wzrost wartości nieruchomości położonej przy ul. [...] w G..

Odrębną kwestię natomiast stanowi, czy pas drogowy ulicy [...] leży w obszarze działki o nr [...] i ustalenie jaki ma to wpływ na postępowanie dotyczące ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej.

Należy wskazać, że powyższa okoliczność ta nie ma żadnego znaczenia dla określenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie.

Jakiekolwiek wątpliwości, które powstały w tej kwestii nie mają wpływu na określenie wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wybudowanie infrastruktury technicznej w ulicy [...].

Skarżący w odrębnym postępowaniu może domagać się ustalenia, czy rzeczywiście przedmiotowy fragment jego nieruchomości wchodzi w pas drogowy ulicy [...].

Ewentualne ustalenia stwierdzające, że fragment działki skarżącego znajduje się, bądź nie w pasie drogi ulicy [...] nadal nie będzie miało wpływu na obowiązek skarżącego, co do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wybudowania infrastruktury technicznej w ulicy [...]. Są to bowiem dwa różne postępowania administracyjne.

Z tych też przyczyn Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) oddalił skargę.