Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1148/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2015-10-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędziowie: WSA Paweł Darmoń WSA Beata Łomnicka (spr.) Protokolant: specjalista Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 października 2015 r. sprawy ze skargi M.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 28 lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości skargę oddala.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 28 lipca 2015 r. nr [...] po rozpoznaniu odwołania skarżącego – M. S. od decyzji nr [...] Prezydenta Miasta K. z dnia 26 lutego 2015 (nr sprawy [...]) orzekającej o ustaleniu jednorazowej opłaty w stosunku do skarżącego - zbywcy części nieruchomości gruntowej położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], o pow. [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej w dniu zbycia KW Nr [...], jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości [...] zł, na mocy:

- art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2015.199);

- art. 151 - 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014.782);

- art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a.;

utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Prezydent Miasta K. decyzją wydaną w oparciu o art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 oraz art. 87 ust. 3 a cytowanej wyżej ustawy, ustalił dla zbywającego część nieruchomości – M. S., jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość tej opłaty wyniosła [...] zł. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia streszczono dotychczasowy przebieg postępowania. W szczególności podano, iż w dniu 27 listopada 2009 r. skarżący umową zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] dokonał sprzedaży części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą Nr [...] W oparciu o informację Biura Planowania Przestrzennego oraz w oparciu o własne informacje stwierdzono, że przedmiotowa nieruchomość podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru O. - zatwierdzonego uchwałą Nr XClII/932/05 Rady Miasta Krakowa z dnia 9 listopada 2005 r. ze zm. wynikającymi z rozstrzygnięcia nadzorczego Wojewody Małopolskiego, obowiązującego od dnia 06.02.2006 r., zgodnie z którym znajduje się w terenie w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej i bliźniaczej oznaczonym na rysunku planu symbolem 10MN; bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie, tj. przed dniem 6 lutego 2005 r., przedmiotowa część nieruchomości nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139, ze zm.) plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. w dniu 1 stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po 1 stycznia 2003 r. Z treści § 31 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 %, a dla terenów stanowiących własność Gminy Miejskiej Kraków - 0 %. Sprzedaż przedmiotowej części nieruchomości nastąpiła w dniu 27 listopada 2009 r., a zatem po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie powyższego planu miejscowego. Organ następnie wyjaśnił zasady i podstawy naliczenia jednorazowej opłaty zawarte w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 i 4 omawianej ustawy. Podał jakie przesłanki muszą zaistnieć, aby opłata taka została ustalona.

Organ wskazał, iż jedną z nich jest zbycie przez dotychczasowego właściciela, przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego, nieruchomości lub jej części, bądź też posiadanego udziału w nieruchomości.

Przeniesienie prawa własności części nieruchomości nastąpiło w dniu 27 listopada 2009 r. Zgodnie zatem z przesłankami niezbędnymi do ustalenia renty planistycznej, tj., określeniem w uchwale stawek procentowych wzrostu wartości nieruchomości, jak i faktem zbycia nieruchomości przez dotychczasowego właściciela, które nastąpiło przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu, koniecznym stało się ustalenie, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości po wejściu w życie przedmiotowego planu.

Organ podniósł, iż zlecono sporządzenie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowemu Ł .i G. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiotowa część nieruchomości (działka nr [...]) powstała w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą Nr [...], która to działka nr [...] powstała w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą Nr [...], która to działka nr [...] powstała z kolei w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej księgą wieczystą Nr [...], tj. po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie.

Organ I Instancji, który w uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia, w sposób szczegółowy, dokonał omówienia przepisów prawa, na podstawie których sporządzono operat, wskazał równocześnie, że zgodnie z art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i standardy zawodowe rzeczoznawców, z uwzględnieniem art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a upzp.

Organ powołał treść art. 87 ust. 3 a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Organ wskazał, iż na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, iż wartość przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. jest większa niż wartość przedmiotowej części nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej części nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie zastosowanie ma art. 87 ust. 3 a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 37 ust. 1 zdanie drugie i co za tym idzie wzrost wartości przedmiotowej części nieruchomości stanowi różnice między wartością przedmiotowej części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie, jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa i wynosi [...] zł. Zgodnie z § 31 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 %, a dla terenów stanowiących własność Gminy Miejskiej Kraków - 0 %. W związku z powyższym w odniesieniu do przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) jest możliwe ustalenie renty planistycznej. Wysokość renty planistycznej w odniesieniu do przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) ustalono w następujący sposób. Do ustalonego wzrostu wartości, który wynosi [...] zł, odniesiono stawkę procentową wynikającą z uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie, tj. 30 %, uzyskując w ten sposób następującą wysokość renty planistycznej [...] zł. Z uwagi na fakt, iż skarżący umową zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] dokonał sprzedaży części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi [...]zł.

Od decyzji tej w przewidzianym terminie odwołanie wniósł skarżący, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy- na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a i przeprowadzenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wzrostu wartości nieruchomości skarżącego stanowiącej działkę ewidencyjna o nr [...], ewentualnie

wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji - na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. w celu przeprowadzenia dowodu z uzupełniającej opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego na okoliczność ustalenia wzrostu wartości nieruchomości skarżącego stanowiącej działkę ewidencyjną o nr [...].

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 4 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że oceniając wzrost wartości nieruchomości należy przyjąć jej stan z dnia wejścia w życie planu miejscowego, podczas gdy przedmiotem wyceny wzrostu wartości nieruchomości powinna być nieruchomość zbyta, będąca przedmiotem transakcji, która stała się podstawą do naliczenia opłaty planistycznej. W sytuacji zbycia części innej nieruchomości zmieniają się bowiem rodzaje jej cech rynkowych, a więc parametrów, które są podstawą wyceny wzrostu wartości nieruchomości jak położenie, powierzchnia, sąsiedztwo, kształt, dostępność komunikacyjna i możliwość zagospodarowania.

Zarzucono również naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na treść zaskarżonej decyzji, a mianowicie: art. 77 § 1 i 80 k.p.a., poprzez dokonanie przez organ nieprawidłowej oceny wartości dowodu w postaci przedłożonego do akt sprawy operatu szacunkowego, sporządzonego przez biegłego Ł. G. i oparcie się na nim przy wydaniu zaskarżonej decyzji, podczas gdy:

organ nie dostrzegł, że wyceny po podziale dokonano na podstawie cen transakcyjnych za nieruchomości, które nie były nieruchomościami podobnymi do nieruchomości, która powinna być przedmiotem wyceny tj. do działki o nr [...];

organ błędnie przyjął, że dokonany na wniosek strony podział nieruchomości może powodować wzrost wartości wycenianej części nieruchomości;

c) organ przyjął, że wskazana w umowie sprzedaży, [...], zawartej w dniu 27 listopada 2009r. cena sprzedaży działki nr [...] nie ma charakteru ceny rynkowej, wobec tego nie może stanowić podstawy do ustalenia wysokości renty planistycznej;

d) organ uznał, że dane, na których podstawie biegły ustalił cechy rynkowe nieruchomości porównywalnych pozwalają na uzyskanie precyzyjnych informacji o transakcjach przyjętych przez biegłego na potrzeby sporządzenia oszacowania;

e) organ przyjął, że przeprowadzona przez biegłego analiza rynku nieruchomości obejmująca okres od grudnia 2007 r. do października 2010 r. może stanowić podstawę oszacowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wskazało, że przedmiotowa decyzja oparta została, na prawidłowo zrealizowanych przesłankach zawartych w przepisach materialno - prawnych, tj. art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak też jest zgodna z zasadami zawartymi w przepisach procesowych, bowiem jej sentencja zawiera prawidłowo określoną podstawę prawną, zaś uzasadnienie jako niezmiernie szczegółowe, odpowiada regułom jego sporządzenia zawartym w przepisie art. 107 § 3 k.p.a.

Organ I instancji w uzasadnieniu rozstrzygnięcia podał wszystkie informacje i wyjaśnienia związane z prowadzonym postępowaniem, jak i wydanym rozstrzygnięciem. Omówił też bardzo szczegółowo przeprowadzony dowód w sprawie - operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego Ł. G. W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z sytuacją polegającą na tym, że w wyniku uchwalenia planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość.

Wówczas - zgodnie z treścią przywołanych wyżej przepisów - wójt, burmistrz albo prezydent miasta, pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokość opłaty nie może być wyższa, niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Kolegium podkreśliło, iż skoro ustawodawca przesądza o istnieniu obowiązku wniesienia opłaty w wyżej opisanych okolicznościach, to zakres swobody w orzekaniu o jej wysokości przez właściwy organ doznaje ograniczenia w skutek zawartych w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym zasad jej orzekania.

Tak więc dochodzenie roszczeń jest czasowo ograniczone. Zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyłącza m. innymi dochodzenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin ten ma charakter terminu zawitego i jako taki nie podlega przywróceniu. Również w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu zmieniającego dotychczasowe przeznaczenie nieruchomości, co spowodowało wzrost jej wartości - musi zostać wszczęte przez organ administracji postępowanie o ustalenie od zbywcy nieruchomości, jednorazowej opłaty.

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży - co wynika z art. 37 ust. 1 zd. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Natomiast stan nieruchomości oceniany jest z daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Co do zasad określania wartości nieruchomości oraz do osób uprawnionych do określania tych wartości, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W rozpatrywanej sprawie operat szacunkowy został wykonany według zasad i metod zapisanych w cytowanych powyżej aktach prawnych i należy uznać go za dowód w niniejszej sprawie, na podstawie którego dokonano wyceny nieruchomości dla ustalenia, czy istotnie nastąpił wzrost wartości nieruchomości przedmiotowej nieruchomości. W operacie wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i stosuje się je, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Metoda porównywania parami polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości mając na uwadze trzy jej stany, tj. jej wartość, jaką prezentowała ona w czasie, gdy obowiązywały ustalenia ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, wygasłego 31 grudnia 2003 r., wartość jaką posiadała, gdy nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania (czyli wg. faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości), oraz wartość, jaką posiada ona obecnie, czyli pod rządami obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ I instancji dokonał szerokiej weryfikacji prawidłowości sporządzonego dowodu wartości nieruchomości. Jest to tym bardziej istotne, że operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego jest istotnym dowodem w postępowaniu administracyjnym, którego przedmiotem jest określenie i nałożenie na stronę obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanego ze zmianą lub uchwaleniem nowego planu miejscowego.

Organ wskazał, iż wobec tego, zgodnie z art. 80 k.p.a. operat szacunkowy podlega ocenie przez organ prowadzący postępowanie, obejmującej zwłaszcza formalną prawidłowości jego struktury oraz badanie merytoryczne pod kątem przestrzegania zasad logiki i wewnętrznej spójności.

Organ podkreślił, iż w operacie tak jak i w treści samej decyzji, dokonano uzasadnienia dla przyjęcia wykazanych nieruchomości do zbioru nieruchomości porównawczych, które z założenia, tak jak to wskazano powyżej, winny być podobne.

Dokonano uzasadnienia przyjętej przez rzeczoznawcę skali ocen atrybutów korygujących, szczególnie do tych cech, które różnią nieruchomość wycenianą z nieruchomościami przyjętymi do porównań.

Mając na uwadze nieruchomości przyjęte do porównań a stanowiące bazy, jak i nieruchomości wybrane z baz, jako nieruchomości podobne i stanowiące pary do nieruchomości wycenianej - zostały one prawidłowo opisane.

Również sam wybór nieruchomości podobnych stanowiących bazę został uzasadniony, co pozwala na weryfikacje, na ile nieruchomości wzięte do porównań wykazują podobieństwo pod względem prawnym, fizycznym i funkcjonalnym do nieruchomości wycenianej, co równocześnie nie pozwalana kontrolę prawidłowości wartości końcowych.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż przedmiotowa część nieruchomości (działka nr [...]) podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie, zatwierdzonego uchwałą Nr XCIII/932/05 Rady Miasta Krakowa z dnia 9 listopada 2005 r., ze zmianami wynikającymi z rozstrzygnięcia nadzorczego Wojewody Małopolskiego Nr PN.II.0911-329-05 z dnia 13 grudnia 2005 r. (Dz. Urz. Woj. Małopolskiego z dnia 6 stycznia 2006 r. Nr 2, poz. 18), obowiązującego od dnia 6 lutego 2006 r., zgodnie z którym znajdują się w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej i bliźniaczej oznaczonym na rysunku planu symbolem 10MN. Z uwagi na fakt, iż bezpośrednio przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie nie obowiązywał plan miejscowy, rzeczoznawca majątkowy, przy określaniu wartości przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) dla ustalenia renty planistycznej, przyjął faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego. Faktyczny sposób wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie jako teren w części pomocnej zabudowany częścią budynku gospodarczego w złym stanie technicznym, w pozostałej części niezabudowany, rzeczoznawca majątkowy określił na podstawie dokonanych oględzin przedmiotowej nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił ponadto, iż do dnia 1 stycznia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość (działka nr [...]) podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa, zatwierdzonego uchwałą Nr YII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z dnia 16 grudnia 1994 r. Nr 24, poz. 108), zmieniającą uchwałę Nr XXXVII/229/88 Rady Narodowej Miasta Krakowa z dnia 25 kwietnia 1988 r. w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa (Dz. Urz. Woj. Krakowskiego z 1988 r. Nr 12, poz. 62, z 1990 r. Nr 27, poz. 214, z 1991 r. Nr 18, poz. 124, z 1992 r. Nr 14, poz. 94, z 1993 r. Nr 9, poz. 40), zgodnie z którym znajdowała się w Obszarze Tras Komunikacyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem KT/L 1/2, Obszarze Mieszkaniowym - M4 oznaczonym na rysunku planu symbolem M4 303, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 11, nr 13, nr 16 i nr 20 oraz Obszarze Rolnym oznaczonym na rysunku planu symbolem RP 123, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 4, nr 9, nr 16 i nr 20.

Wobec powyższych ustaleń w celu ustalenia czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie spowodowało wzrost wartości części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha obr. [...] jedn. ewid. Podgórze, objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą nr [...], rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]), jako przedmiotu prawa własności, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 6 lutego 2006 r. oraz cen z dnia zbycia przedmiotowej części nieruchomości, tj. 27 listopada 2009 r.: pierwszej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie, drugiej - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) przed uchwaleniem powyższego planu miejscowego oraz trzeciej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w miejscowym planie ogólnym Miasta Krakowa;.

Rzeczoznawca określił na poziomie [...] zł/m2 wartość jednostkową przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice- Zachód w Krakowie stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie wynosi [...] zł. Z kolei na poziomie [...] zł/m2 określono wartość jednostkowa przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie, a wartość rynkową przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie określono na kwotę [...]zł. Natomiast na poziomie [...] zł/m2 określono wartość jednostkową przedmiotowej nieruchomości (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa stanowi reprezentatywną wartość dla analizowanego rynku. Wartość rynkowa przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa wynosi [...] zł. W związku z powyższym na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, iż wartość przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa jest większa niż wartość przedmiotowej części nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości przedmiotowej części nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie zastosowanie ma art. 87 ust. 3 a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 37 ust. 1 zdanie drugie i co za tym idzie wzrost wartości przedmiotowej części nieruchomości stanowi różnicę między wartością przedmiotowej części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa i wynosi [...] zł.

Zgodnie z § 31 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 %, a dla terenów stanowiących własność Gminy Miejskiej Kraków - 0 %.

Organ stwierdził, że w odniesieniu do przedmiotowej części nieruchomości (działki nr [...]) jest możliwe ustalenie renty planistycznej. Do ustalonego wzrostu wartości, który [...] zł należało odnieść stawkę procentową wynikającą z uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie, tj. 30 %, uzyskując w ten sposób następującą wysokość renty planistycznej [...] zł. Z uwagi na fakt, iż skarżący umową zawartą w formie aktu notarialnego Repertorium A Nr [...] dokonał sprzedaży części nieruchomości gruntowej, położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha obr. [...] jedn. ewid. [...], objętej - w dniu zbycia - księgą wieczystą Nr [...], jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosi [...] zł.

Kolegium Odwoławcze podzieliło pogląd Organu I instancji, iż, skoro wzrost wartości nieruchomości ma być spowodowany wyłącznie uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to koniecznym jest przyjęcie stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, gdyż w ten sposób na wzrost wartości nieruchomości nie będą miały wpływu czynniki rzutujące na wartość nieruchomości, które zaistniały po dacie wejścia w życie powyższego planu miejscowego, np. podział nieruchomości.

Kolegium Odwoławcze nie podzieliło również zarzutu dotyczącego naruszenia art. 77 § 1 i 80 kodeksu postępowania administracyjnego, poprzez dokonanie przez organ nieprawidłowej oceny wartości dowodu w postaci przedłożonego do akt sprawy operatu szacunkowego, sporządzonego przez biegłego Ł. G. i oparcie się na nim przy wydaniu zaskarżonej decyzji.

Organ podkreślił, iż wszystkie trzy wartości rynkowe przedmiotowej części nieruchomości zostały określone w operacie szacunkowym na ten sam dzień (dzień zbycia przedmiotowej części nieruchomości, tj. 27 listopada 2009 r.). W związku z powyższym dla określenia wartości rynkowych przedmiotowej części nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie, z uwagi na zbliżone daty transakcji i stabilizację cen na analizowanym segmencie rynku w okresie od maja 2009 r. do listopada 2009 r. oraz od listopada 2009 r. do października 2010 r. rzeczoznawca majątkowy odstąpił od korygowania cen ze względu na upływ czasu na datę określenia wartości, tj. datę zbycia przedmiotowej części nieruchomości.

Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na powyższą decyzję wniósł skarżący.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania względnie uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy - a mianowicie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199), poprzez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że dla określenia wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem umowy sprzedaży z dnia 27 listopada 2009 r., [...], należy przyjąć stan nieruchomości z dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice- Zachód w Krakowie, tj. z dnia 6 lutego 2006 r. Podczas gdy przedmiotem transakcji była działka nr [...], wydzielona geodezyjnie po wejściu w życie powołanego planu miejscowego z działki nr [...] Z chwilą zbycia jej przez skarżącego, działki nr [...] stała się odrębną nieruchomością, o odmiennych cechach rynkowych, tj. położenie, powierzchnia, sąsiedztwo, dostępność komunikacyjna, możliwość zagospodarowania i kształt.

Zdaniem skarżącego brak przesłanek by przyjąć, iż przedmiotem wyceny może być nieruchomość sprzed zawarcia umowy sprzedaży, szczególnie w sytuacji, kiedy nie została ona zbyta w całości. Jest to bowiem inna nieruchomość niż ta której wzrost wartości jest oceniany w niniejszej sprawie i której sprzedaż stała się podstawą do naliczenia opłaty planistycznej. "Nieruchomością" na potrzeby wyceny w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest więc również wyodrębniona geodezyjnie cześć nieruchomości, będąca przedmiotem zbycia.

Naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik a mianowicie:

art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, podczas gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, co uzasadniało uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie mu sprawy do ponownego rozpatrzenia;

art. 77 § 1 i 2 i art. 80 k.p.a., poprzez niedokonanie przez Organ prawidłowej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, sporządzonego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego Ł. G. Organ nie dostrzegł bowiem, że biegły dokonał wyceny nieruchomości po podziale (działka nr [...]), na podstawie cen transakcyjnych za nieruchomości nie będące nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej;

c) art. 7 w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez błędne przyjęcie, że każdy podział geodezyjny nieruchomości powoduje wzrost jej wartości, a w konsekwencji zaniechanie przez Organ czynności zmierzających do wyjaśnienia, czy fakt wyodrębnienia działki nr [...] z istniejącej w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki nr [...], faktycznie skutkował wzrostem wartości wycenianej nieruchomości.

Skarżący podniósł, iż przedmiotem wyceny biegłego była działka ewidencyjna nr [...], z której po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydzielona została wyceniana działka nr [...]. Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny to zupełnie inna nieruchomość, niż ta będąca przedmiotem sprzedaży, o odmiennych cechach rynkowych tj. położenie, powierzchnia, sąsiedztwo, dostępność komunikacyjna, możliwość zagospodarowania i kształt, a zatem wszystkich tych parametrach, które są podstawą wyceny wzrostu wartości nieruchomości.

Zestawienie cech rynkowych działki o nr [...] i cech rynkowych działki o nr [...] przedstawia się następująco:

1. powierzchnia:

a. działka o nr [...] ha;

b. działka o nr [...] ha;

2. dostęp do drogi publicznej:

a. działka o nr [...]- bezpośredni dostęp do drogi publicznej;

b. działka o nr [...]- pośredni dostęp do drogi publicznej przez współwłasność

działki drogowej;

3. kształt:

a. działka o nr [...]- kształt nieregularny;

b. działka o nr [...]- kształt prostokąta;

4. sposób zagospodarowania:

a. działka o nr [...] działka częściowo zabudowana częścią budynku gospodarczego stanowiącego kurnik w przeciętnym/ złym stanie technicznym, w pozostałej części niezabudowana;

b. działka o nr [...]- działka niezabudowana;

5. otoczenie nieruchomości:

a. działka o nr [...]- w bezpośrednim otoczeniu zlokalizowana pojedyncza zabudowa mieszkaniowa, budynek usługowy- drukarnia, budynki gospodarcze;

b. działka o nr [...]- w bezpośrednim otoczeniu zlokalizowana jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz budynki gospodarcze;

6. przeznaczenie:

a. w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego:

działka o nr [...]- zabudowa mieszkaniowa [...]%, zabudowa usługowa komercyjna [...]%;

działka o nr [...]- zabudowa mieszkaniowa w całości;

b. faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości:

działka o nr [...]- część północna działki zabudowana częścią budynku gospodarczego, w pozostałej części niezabudowana;

w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa:

c. w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa:

działka o nr [...]- obszar rolny [...]%, obszar mieszkaniowy- [...]%, obszar tras komunikacyjnych- [...]%;

działka o nr [...]- obszar rolny.

Skarżący wskazał, iż brak ustawowych przesłanek by przyjąć, że podstawą wyceny może być zupełnie inna nieruchomość, niż ta będąca przedmiotem transakcji, w szczególności nieruchomość sprzed dokonania podziału, kiedy nie została ona zbyta w całości

Skarżący podniósł, iż z chwilą zbycia przez niego działki nr [...], była ona odrębną nieruchomością, o odmiennych cechach rynkowych, tj. położenie, powierzchnia, sąsiedztwo, dostępność komunikacyjna, możliwość zagospodarowania i kształt. Skoro zatem wyceniana nieruchomość powstała z części innej nieruchomości (działki nr [...]), to przedmiotem wyceny nie może być nieruchomość sprzed dokonania podziału i zbycia, bo jest to inna nieruchomość, niż ta której wzrost wartości powinien być oceniany.

Zdaniem skarżącego z powyższych względów organ dokonał błędnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego, sporządzonego przez biegłego Ł. G. Biegły ustalił wartość wycenianej nieruchomości po podziale, na podstawie cech transakcyjnych nieruchomości nie będących nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej. Wartość rynkowa prawa własności działki nr [...] została bowiem obliczona proporcjonalnie w stosunku do wartości nieruchomości sprzed podziału, czyli działki nr [...] o odmiennych cechach rynkowych.

W ocenie skarżącego na potrzeby ustalenia renty planistycznej nie można pomijać geodezyjnego podziału nieruchomości i utożsamiać nieruchomości istniejącej w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, z nieruchomością utworzoną po tej dacie w wyniku podziału.

Skarżący wskazał, iż skoro więc doszło do geodezyjnego podziału działki nr [...], możliwość taką musiał przewidywać miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice- Zachód w Krakowie. W wyniku wyodrębnienia geodezyjnego działki nr [...], z działki nr [...], wydzielona działka zachowała przeznaczenie przypisane w planie dla tej nieruchomości.

Zdaniem skarżącego w toku postępowania administracyjnego Organ powinien podjąć wszystkie niezbędne czynności zmierzające do dokładnego wyjaśnienia, czy w wyniku wyodrębnienia działki nr [...] z istniejącej w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działki nr [...], faktycznie doszło do wzrostu wartości wycenianej nieruchomości. W sytuacji gdy dokonany po wejściu w życie planu miejscowego podział geodezyjny nie wpłynął na wzrost wartości wycenianej nieruchomości, pominięcie przez Organ tego podziału i przyjęcie za podstawę wyceny nieruchomości, która nie była przedmiotem transakcji, tj. działki nr [...], nie pozwala na ustalenie jej faktycznej wartości rynkowej, stanowiącej podstawę obliczenia wysokości renty planistycznej.

W odpowiedzi nas skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zwarzył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – dalej powoływana jako p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia.

Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania.

Rozpoznając sprawę w tak zakreślonych granicach stwierdzić należy, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Jak wynika ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, przedmiotowa nieruchomość podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód, zatwierdzonego uchwałą Nr XClII/932/05 Rady Miasta Krakowa z dnia 9 listopada 2005 r. ze zmianami wynikającymi z rozstrzygnięcia nadzorczego Wojewody Małopolskiego, obowiązującego od dnia 06.02.2006 r., zgodnie z którym znajduje się w terenie w terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej i bliźniaczej oznaczonym na rysunku planu symbolem 10MN.

Ponadto bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie, tj. przed dniem 6 lutego 2005 r., przedmiotowa część nieruchomości nie podlegała ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139, ze zm.) plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. w dniu 1 stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po 1 stycznia 2003 r.

Z treści § 31 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie wynika, iż stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi 30 %, a dla terenów stanowiących własność Gminy Miejskiej Kraków - 0 %.

Bezsporną okolicznością jest, że sprzedaż przedmiotowej działki [...] o powierzchni [...] ha nastąpiła w dniu w dniu 27 listopada 2009 r., a zatem po dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie powyższego planu miejscowego.

Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2015.199.), zwanej dalej w skrócie "u.p.z.p." obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, to jest wzrostu wartości nieruchomości jako skutku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu (lub zmiany istniejącego planu miejscowego).

Na organach wykonawczych gmin ciąży obowiązek wykazania, że w wyniku wejścia w życie planu miejscowego nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości mający bezpośredni związek przyczynowy z przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu. Wzrost wartości musi mieć charakter obiektywny, wynikający z przeprowadzonego dowodu, jakim jest operat szacunkowy. W tym postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją, obowiązek ten został przez organy administracji spełniony.

Art. 37 ust. 1 ustawy stanowi, iż wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

W niniejszej sprawie zastosowanie ma jednak art. 87 ust. 3 a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 37 ust. 1 zdanie drugie i co za tym idzie wzrost wartości przedmiotowej części nieruchomości stanowi różnice między wartością przedmiotowej części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie, jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa.

Organy prowadzące kontrolowane postępowanie trafnie uznały, że istniały podstawy do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej.

Kolejnym krokiem było ustalenie, czy w wyniku wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości przedmiotowej działki. Zasady określania wartości nieruchomości oraz do osoby uprawnione do określania tych wartości regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz wydane na jej podstawie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Stosownie do § 50 ust. 1 tego rozporządzenia wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed uchwaleniu planu, oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego.

Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W ocenie Sądu wybór metody wyceny dokonany w kontrolowanym postępowaniu przez rzeczoznawcę nie budzi zastrzeżeń, pozwoliła ona bowiem biegłemu na przeanalizowanie podobnych transakcji dotyczących nieruchomości położonych na terenie Krakowa i ustalenie średniej wartości rynkowej 1m2 działki po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice – Zachód w Krakowie i wartości rynkowej prawa własności działki [...] przy uwzględnieniu przeznaczenia w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa.

Skoro w toku postępowania ustalono, że przedmiotowa działka po uchwaleniu planu w całości znajduje się w obszarze zakwalifikowanym jako 10 MN tj. teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej i bliźniaczej, to w ocenie Sądu należało podzielić ustalenia zawarte w operacie i zaakceptowane przez organy prowadzące postępowanie, że zmiana wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości była spowodowana uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Odnośnie zarzutu, że wycena biegłego obejmowała działkę nr [...]z której po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydzielona została działka nr [...], Sąd w niniejszym składzie w pełni podziela ugruntowany pogląd, iż opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie (art.36 ust.4 u.plan.zagos.prz. w związku z § 4 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego). Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jak istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (wyrok NSA 19.11.2008 II OSK 1316/07). Uwadze skarżącego umknęło, że podstawową okolicznością jaka podlegała ustaleniu w niniejszym postępowaniu to odpowiedź na pytanie czy wobec wejścia w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości nieruchomości tym planem objętych. Co istotne, chodzi o wartość nieruchomości istniejących w dacie wejścia w życie nowego planu. Z okoliczności bezspornych sprawy wynika, że w dacie 6 lutego 2006 r. czyli w dniu wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie istniała nieruchomość składająca się z działki nr [...], dla której prowadzona była księga wieczysta o nr [...]. Działka o nr [...] w tej dacie nie istniała albowiem geodezyjnie została wydzielona z działki nr [...] dopiero z chwilą jej podziału, co bezspornie miało miejsce po dacie 6 lutego 2006 r. Dopiero skutkiem dokonanej czynności prawnej i przeniesienia jej własności na nowego nabywcę czyli na podstawie umowy sprzedaży z dnia 27 listopada 2009 r. Rep. A nr [...] powstała nowa, odrębna nieruchomość obejmująca działkę nr [...] dla której aktualnie prowadzona jest księga wieczysta nr [...] Poza przedmiotem postępowania pozostawała więc kwestia ustalenia wartości poszczególnych części (działek) powstałych z podziału działki nr [...] po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie. Przy czym zauważyć należy, że wartości rynkowe poszczególnych działek powstałych z podziału mogą być różne, właśnie ze względu na ich powierzchnię, kształt, dostęp do drogi publicznej czy istniejącą już infrastrukturę, na co sam skarżący zwraca słusznie w skardze uwagę. Są to jednak czynniki odnoszące się do innych działek, nie istniejących jeszcze w dacie wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru Opatkowice - Zachód w Krakowie.

Ponadto Sąd stwierdził, że kwota opłaty ustalona zaskarżoną decyzją ([...]zł) była prawidłowa, ponieważ została wzięta pod uwagę powierzchnia zbywanej nieruchomości ([...] ha) oraz wartość 1 m2 tj. [...] zł. Skoro zaś w rozpatrywanym przypadku stawka służąca naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu wynosiła 30%, to obliczenie wysokość należnej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości było prawidłowe.

Podkreślić trzeba też, że w toku kontrolowanego postępowania administracyjnego skarżący był uprawniony do przedstawienia innej wyceny spornej nieruchomości, ale nie przedłożył żadnego opracowania, które podważałoby wycenę dokonaną w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu.

Mając na uwadze powyższe, Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem i oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.