Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 205/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2015-08-26 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 156 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Janina Guść Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 26 sierpnia 2015 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skarg M. L. i M. L. na decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 lutego 2015 r. nr [..]-[...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżone decyzje, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz skarżących M. L. i M. L. kwotę 5958 (pięć tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt osiem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

M. i M. L. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 lutego 2015 r., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy z dnia 12 czerwca 2014 r., Nr [...], którą ustalono dla skarżących opłatę w wysokości 6.117,00 zł z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości gruntowej [...] (KW [...], działka nr [...]) w miejscowości B., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zaskarżoną decyzję podjęto w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Rada Miejska uchwałą Nr [...] z dnia 20 lipca 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części wsi B. ograniczonego od północy granicą wsi, od wschodu granicą wsi i drogą na B., od południa granicą wsi, od strony zachodniej w południowej części B. granicą wsi, w północnej części linią wysokiego napięcia, gmina Ż. (Dz. Urz. Woj. Pom. nr 101, poz. 2065 z dnia 28 września 2006 r.), ustaliła stawkę procentową opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu (tzw. renty planistycznej) na 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W planie tym działka skarżących oznaczona nr [...] została przeznaczona pod teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (strefa A6.MN.).

Decyzją z dnia 15 marca 2007 r., nr [...], Burmistrz Gminy zatwierdził projekt podziału działki nr [...] stanowiącej własność małżonków L. na działki od nr [...] do nr [...], pod warunkiem ustanowienia służebności drogowej.

Umową sprzedaży z dnia 21 maja 2008 r., Rep. [..], M. i M. L. sprzedali wydzieloną z działki nr [...], działkę nr [...].

Decyzją z dnia 20 lutego r., Burmistrz Gminy ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości dla części nieruchomości gruntowej nr [...] (KW [...], dz. nr [...]) położnej w miejscowości B. W następstwie rozpoznania odwołania skarżących od wskazanej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 15 października 2012 r., nr [...], uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. SKO stwierdziło nieprawidłowe przyjęcie przez rzeczoznawcę stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego oraz niewystarczające ustalenia w przedmiocie faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości w tym okresie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 31 lipca 2013 r., w sprawie o sygn. akt II SA/Gd 716/12, oddalił skargę wniesioną od decyzji kasacyjnej.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy Burmistrz Gminy decyzją z dnia 12 czerwca 2014 r., nr [...], ustalił skarżącym opłatę w wysokości 6.117,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej stanowiącej po podziale działkę nr [...] położoną w miejscowości B. na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W decyzji określono również termin 14 dni od dnia, kiedy decyzja stania się ostateczna, w którym tą opłatę należało uiścić. Z uzasadnienia decyzji wynika, że w toku ponownego rozpatrywania sprawy opracowano operat szacunkowy uwzględniający uwagi organu odwoławczego. Autor operatu szacunkowego dokonał wyceny nieruchomości według stanu istniejącego na dzień wejścia w życie planu miejscowego - wycenił działkę przed jej podziałem. Skorygowano również porównywane w wycenie nieruchomości podobne, uzasadniając jednocześnie logiczność i poprawność dokonanej analizy i przedstawionych wniosków. Organ uznał za prawidłowe ustalenia operatu w zakresie faktycznego sposobu wykorzystania zbywanej nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego, poparte dowodami w postaci zdjęć satelitarnych z ówczesnego okresu oraz obowiązującego wówczas planu z opisem funkcji terenu. Wzrost wartości nieruchomości obliczono jako różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem na podstawie operatu szacunkowego z dnia 29 listopada 2013 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. U. Wzrost wartości w przypadku ww. nieruchomości wyniósł 20.390,00 zł, co przy zastosowaniu stawki renty planistycznej w wysokości 30% dało kwotę opłaty w wysokości 6.117,00 zł. Rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił przy obliczaniu opłaty planistycznej wzrostu wartości nieruchomości wynikającego z ich podziału. Określił przedmiot wyceny i jego stan oraz wartość nieruchomości, zarówno przed uchwaleniem planu, jak i po jego uchwaleniu.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli M. i M. L., kwestionując sporządzony na potrzeby sprawy operat szacunkowy. Skarżący mieli zastrzeżenia do przyjętej w operacie ceny nieruchomości przed uchwaleniem planu, która w ich ocenie nie była adekwatna do realiów rynkowych. Zarzucili też, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu została zaniżona.

Rozpoznając odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 9 lutego 2015 r., nr [...], utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając rozstrzygnięcie SKO wyjaśniło, że według miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego wsi B. obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość stanowiła tereny rolne, położone w strefie rolno-osadniczej oznaczonej jako RP MR (k. 9 operatu). Według natomiast planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą Nr XLV/748/2006 Rady Miejskiej z dnia 20 lipca 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru części wsi B., wskazana działka przeznaczona została jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - strefa A6.MN. (k. 7 operatu). Ustalono również, że pomiędzy 31 grudnia 2003 r. a 28 października 2006 r. nieruchomość nie była objęta planem miejscowym. Zgodnie z ustaleniami rzeczoznawcy nieruchomość wykorzystywana była rolniczo. Potwierdzono okoliczność podziału działki nr [...] m.in. na działkę nr [...] oraz okoliczność zbycia wydzielonej działki umową notarialną z dnia 21 maja 2008 r. Wobec tego organ uznał, że zaistniały przesłanki do ustalenia renty planistycznej. Szacunki rzeczoznawcy majątkowego w zakresie wzrostu wartości nieruchomości z powodu wejścia w życie planu oceniono jako prawidłowe. Według SKO sporządzony operat szacunkowy stanowi dowód pozwalający na uznanie, że oszacowany przez biegłego wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego jest prawidłowy. Zapisy operatu nie budziły zastrzeżeń pod względem merytorycznym i formalnym. SKO uznało wyjaśnienia zawarte w opinii rzeczoznawcy za umożliwiające w sposób jednoznaczny odtworzenie sposobu szacowania nieruchomości i metody dojścia do ustalonej w opinii wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planu. Sposób wyliczenia opłaty przez organ pierwszej instancji w oparciu o przedłożoną wycenę był prawidłowy. Wzrost wartości na skutek uchwalenia planu wyniósł 20.390 zł, a 30% z tej kwoty to 6.117,00 zł. Rzeczoznawca prawidłowo przyjął, że przed uchwaleniem planu nieruchomość stanowiła grunt faktycznie użytkowany jako grunt rolny (str. 10 operatu). Odnotował także rolne przeznaczenie nieruchomości w planie, który wygasł w 2003 r. Rzeczoznawca wskazał, że duże obszary sąsiadujące z nieruchomością były uprawiane i służyły gospodarce rolnej. W ewidencji sklasyfikowano ją jako użytki rolne (RIVa, RV, B/Ps IV, N). Biegła zwróciła uwagę, że nieruchomość została przez skarżących nabyta w drodze przekazania gospodarstwa rolnego i zabudowana jest budynkami dla potrzeb rolnictwa. Podczas oględzin nieruchomości, a także na podstawie dostępnych zdjęć satelitarnych, rzeczoznawca potwierdził rolne przeznaczenie nieruchomości. Podkreślono, że po utracie mocy przez plan miejscowy w odniesieniu do nieruchomości nie zaszły żadne zmiany. Jak ustaliła biegła na terenie nieruchomości nie stwierdziła żadnych przesłanek świadczących o innym niż rolnicze wykorzystaniu nieruchomości. Kolegium uznało, że wobec opisanego przez biegłego stanu nieruchomości brak było podstaw do tego, aby przyjąć, że faktyczny sposób wykorzystania terenu przed uchwaleniem planu był inny, niż przez nią przyjęty. Z całą pewnością nie był to teren faktycznie wykorzystywany pod zabudowę mieszkaniową. Na działce nie znajdowała się żadna zabudowa, nie zmieniono jej przeznaczenia ustalając dla niej warunki zabudowy. Tym samym nie można było przyjąć, że nieruchomość powinna zostać wyceniona inaczej niż nieruchomość rolna. Wskazano, że na str. 14 operatu znajduje się zestawienie transakcji nieruchomościami rolnymi wykorzystanymi do szacunku przez rzeczoznawcę. Są one podobne do nieruchomości wycenianej pod względem lokalizacji oraz powierzchni. Z zestawienia wynika, że średnia cena gruntu rolnego wynosiła 17,25 zł/m2. Na str. 16 wskazano nieruchomości porównawcze pod zabudowę mieszkaniową wykorzystane przy wycenie. Z szacunku wynika, że średnia cena nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, lokalizacji i powierzchni wynosi 60,07 zł/m2. Dokonując oszacowania wartości nieruchomości wycenianej, rzeczoznawca dokonał jej porównania z nieruchomościami porównawczymi, a występujące różnice skorygował przy zastosowaniu współczynników korekcyjnych. W rezultacie wartość gruntu rolnego oszacował na kwotę 21,03 zł, a gruntu pod zabudowę mieszkaniowo-usługową na kwotę 43,61 zł. Wartości uzyskane przez biegłego są zbliżone do średnich wartości uzyskiwanych przy transakcjach nieruchomościami podobnymi i mieszczą się między wartościami minimalnymi i maksymalnymi odnotowywanymi na rynku nieruchomości.

SKO nie podzieliło zastrzeżeń odwołujących uznając, że rzeczoznawca we właściwy sposób określił rynek nieruchomości, na którym przeprowadzono badanie cen transakcyjnych i dokonał prawidłowego doboru nieruchomości podobnych. Organ dał wiarę wyjaśnieniom rzeczoznawcy, który przedstawił powody, dla których rozszerzył rynek nieruchomości porównawczych do przyległych powiatów. Wyjaśnił rzeczoznawca, że od lat prowadzi monitoring transakcji nieruchomościami na terenie gminy Ż. i w związku z tym posiada pełną bazę transakcji oraz wiedzę o lokalnym rynku nieruchomości. Jeżeli, w jego ocenie, na rynku lokalnym nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji nieruchomościami podobnymi, miał prawo poszerzyć rynek, na którym poszukiwał nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca dodatkowo wyjaśnił, że niektóre z transakcji nieruchomościami rolnymi, z terenu B. nie były transakcjami "rynkowymi", co zobowiązywało go z kolei do ich odrzucenia tych transakcji. SKO nie podzieliło zarzutów odnoszących się do pkt 8.1. operatu wyjaśniając, że rzeczoznawca w celu odtworzenia wszelkich procesów mogących kształtować wartość wycenianej nieruchomości, skrupulatnie oszacował jej wartość przy przyjęciu jej przeznaczenia w "starym" planie miejscowym, co odzwierciedlają wyliczenia w punkcie 8.1. Szacunek odnosi się do rolnego przeznaczenia gruntu. Kolejny punkt 8.2. szacuje wartość nieruchomości bez planu miejscowego, ale przy przyjęciu rolnego sposobu wykorzystania. Uzyskane wartości z szacunku 8.1. i 8.2. są tożsame, co oznacza że od utraty mocy przez stary plan do uchwalenia nowego planu miejscowego, nie zaszły żadne zmiany wpływające na jej wartość. Zarzuty odnoszące się do treści planu i wskazujące na jego nieprawidłowość pozostają poza zakresem rozpoznania sprawy. Odnośnie sporządzonego do operatu szacunkowego aneksu SKO wyjaśniło, że rzeczoznawca dokonał zmiany polegającej na wyeliminowaniu z jego treści przepisu § 50 rozporządzenia, który został uchylony. Nie miało to jednak wpływu na wycenę, albowiem cała procedura szacowania wartości nieruchomości sporządzona została zgodnie z przepisami prawa.

W skardze na powyższą decyzję M. i M. L. reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika wnieśli o:

1) stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji w zakresie, w jakim utrzymuje ona w mocy decyzję Burmistrza Gminy z 12 czerwca 2014 r. (nr [...]) co do określenia terminy płatności opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości,

2) uchylenie zaskarżonej decyzji w pozostałym zakresie,

3) stwierdzenie nieważności decyzji Burmistrza Gminy z 12 czerwca 2014 r. (nr [...]) w zakresie rozstrzygnięcia co do terminu zapłaty opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na podstawie przepisu art. 135 p.p.s.a.

4) uchylenie decyzji Burmistrza Gminy z 12 czerwca 2014 r. (nr [...]] w pozostałym zakresie na podstawie przepisu art. 135 p.p.s.a., ewentualnie zaś:

5) uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Gminy z 12 czerwca 2014 r. (nr [...]) w całości, oraz

6) orzeczenie, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do dnia uprawomocnienia się wyroku,

7) zasądzenie od organu na rzecz skarżących kosztów postępowania, w tym wynagrodzenia radcy prawnego, według norm przepisanych, przy uwzględnieniu opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 34 zł,

8) rozpoznanie sprawy w postępowaniu uproszczonym,

9) wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji na podstawie przepisu art. 61 § 3 p.p.s.a.,

10) przeprowadzenie uzupełniającego dowodu z dokumentów w postaci decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego i decyzji Wójta Gminy:

a) Nr [...] z dnia 9 lutego 2015 r., utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy z dnia 12 czerwca 2014 r. nr [...], o wymierzeniu renty planistycznej w kwocie 6.312 zł,

b) Nr [...] z dnia 9 lutego 2015 r., utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy z dnia 12 czerwca 2014 r. nr [...], o wymierzeniu renty planistycznej w kwocie 8.202 zł,

c) Nr [...] z dnia 9 lutego 2015 r., utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy z dnia 12 czerwca 2014 r. nr [...], o wymierzeniu renty planistycznej w kwocie 8.820 zł,

d) Nr [...] z dnia 9 lutego 2015 r., utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy z dnia 12 czerwca 2014 r. nr [...], o wymierzeniu renty planistycznej w kwocie 8.238 zł,

e) Nr [...] z dnia 9 lutego 2015 r., utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy z dnia 12 czerwca 2014 r. nr [...], o wymierzeniu renty planistycznej w kwocie 16.224 zł,

f) Nr [...] z dnia 9 lutego 2015 r., utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy z dnia 12 czerwca 2014 r. nr [...], o wymierzeniu renty planistycznej w kwocie 8.157 zł,

znajdujących się w aktach spraw nadesłanych z Samorządowego Kolegium Odwoławczego do sądu wraz przekazaniem skarg na poszczególne decyzje, na okoliczność łącznej wysokości jednorazowych opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wymierzonych skarżącym.

Zaskarżonej decyzji skarżący zarzucili:

1/ naruszenia przepisu art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako u.p.z.p.) oraz przepisu art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji określającej termin płatności jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wprowadzonego mocą uchwały Rady XLV/748/2006 Rady Miejskiej z dnia 20 lipca 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru części wsi B., ograniczonego od północy granicą wsi, od wschodu granicą wsi i drogą na B., od południa granicą wsi i od strony zachodnie w południowej części B. granicą wsi, w północnej części linia wysokiego napięcia (dalej jako m.p.z.p.), podczas, gdy brak jest podstaw dla określenia tego terminu, co powodowało konieczność przyjęcia, że decyzja organu I instancji została w tym zakresie wydana bez podstawy prawnej (art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.), zaś utrzymanie jej w mocy w tym zakresie rażąco narusza prawo (art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a.),

2/ naruszenia przepisów art. 37 ust. 1 u.p.z.p. oraz art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a. w związku z art. 84 k.p.a. oraz przepisu art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji wymierzającej rentę planistyczną jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanej bez uwzględnienia możliwości wykorzystania nieruchomości w celach innych niż rolnicze przed wejściem w życie m.p.z.p., co miało wpływ na wynik sprawy i doprowadziło do wadliwego przyjęcia kryteriów wyceny nieruchomości przed wejściem w życie m.p.z.p., a w konsekwencji do błędnego określenia wzrostu wartości nieruchomości,

3/ naruszenia przepisów art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. oraz art. 80 k.p.a. w związku z art. 84 k.p.a. oraz przepisu art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji wymierzającej rentę planistyczną jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanej na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. U., pomimo przekroczenia terminu określonego przepisem art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako u.g.n.) oraz powinności dostrzeżenia w nim następujących uchybień, podważających jego wiarygodność i moc dowodową:

a) wadliwego doboru nieruchomości podobnych,

b) braku wskazania kryteriów pozwalających przypisach poszczególne oceny danym cechom nieruchomości, kształtującym jej wartość,

c) nieuwzględnieniu przy dokonywaniu wyceny wpływu na wartość nieruchomości obciążenia jej 2 służebnościami przejazdu i przechodu oraz ograniczeń związanych z usytuowaniem linii energetycznej, co miało wpływ na wynik sprawy i doprowadziło do błędnego uznania operatu szacunkowego, sporządzonego w sprawie, za wiarygodny i obdarzony mocą dowodowe, a w konsekwencji do oparcia na nim rozstrzygnięcia pomimo powinności dostrzeżenia jego wadliwości.

W uzasadnieniu skargi skarżący rozwinęli argumentację przemawiającą za zasadnością każdego z zarzutów. W odniesieniu do bezpodstawnego wyznaczenia terminu uiszczenia opłaty wskazano, że przepisy art. 36 ust. 4 u.p.z.p. oraz art. 37 ust. 1-11 u.p.z.p. nie dają podstawy dla określania w drodze decyzji administracyjnej terminu płatności renty planistycznej. Burmistrz Gminy nie był zatem uprawniony do orzekania w przedmiocie terminu płatności tej opłaty. Podstawą do wyznaczenia terminu płatności może być bowiem tylko przepis prawa materialnego, zawierającego upoważnienie do ukształtowania stosunku w zakresie terminu płatności. Takiego przepisu nie zawierają regulacje u.p.z.p. dotyczące renty planistycznej, co wyklucza dopuszczalność orzekania przez organy administracji w powyższej kwestii.

W odniesieniu do ustaleń w zakresie faktycznego wykorzystania nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego, skarżący stwierdzili, że nadużyciem było uznanie nieruchomości za faktycznie wykorzystywanej rolniczo, podczas gdy zarówno przed, jak i po ustaleniu planu na wskazanym terenie można było wznosić zabudowę mieszkaniową. Organ administracyjny był zobowiązany ustalić, czy na przedmiotowym terenie można było realizować zabudowę mieszkaniową jednorodzinną np. poprzez ustalenie, czy dla sąsiednich działek wydawano decyzje o warunkach zabudowy oraz czy istniała możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy w odniesieniu do przedmiotowej działki skarżących. Powyższe jest tym istotniejsze, że biegła wskazała w operacie szacunkowym, że w pobliżu nieruchomości znajduje się zabudowa zagrodowa i zabudowa jednorodzinna (punkt 5.3 operatu szacunkowego). Wskazuje to na spełnienie przesłanki dobrego sąsiedztwa, określonej w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., co nakazuje rozważenie możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy przed wejściem w życie m.p.z.p. To przełożyło się również na wynik wyceny nieruchomości w kontekście uwzględnianych przez rzeczoznawcę majątkowego cech nieruchomości. Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości o przeznaczeniu rolnym, rzeczoznawca majątkowy wskazał, że 50 % wagę przyznał cesze "przydatność rolnicza". Rzeczoznawca majątkowy ustalił również, że nieruchomości stanowiła grunty rolne klas IV i V oraz nieużytki (punkt 5.2 operatu szacunkowego), zatem grunty średnie i słabe, niepodlegające ochronie przed przeznaczeniem na cele nierolnicze na podstawie przepisów ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Wskazuje to na możliwość spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 4 i 5 u.p.z.p. Zaniechanie dokonania oceny możliwości zagospodarowania nieruchomości przed wejściem w życie m.p.z.p. podważa prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego i ustalenia na tej podstawie wysokości wzrostu wartości nieruchomości na skutek wejścia w życie m.p.z.p. Wymierzenie renty planistycznej jest zatem przedwczesne, skoro nie zostało ono oparte na wyczerpujących ustaleniach dotyczących stanu faktycznego sprawy.

W ocenie skarżących, nieuwzględnienie w operacie szacunkowym możliwości zabudowania nieruchomości przed wejściem w życie m.p.z.p. przesądza o wadliwości tego dowodu. Błędnie zatem organy obu instancji uznały go za wiarygodny i obdarzony mocą dowodową. Poza tym skarżący zarzucili niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych. W operacie szacunkowym przyjęto do porównania nieruchomości w ten sposób, że wielkość nieruchomości przed wejściem w życie m.p.z.p. ustalono na podstawie danych dotyczących nieruchomości o powierzchni od 10.100 m2 do 40.800 m2 (punkt 6.1 operatu szacunkowego), zaś ich średnia powierzchnia wynosiła 20.577,13 m2. W przypadku wyceny nieruchomości po wejściu w życie m.p.z.p., do porównania przyjęto nieruchomości o powierzchni od 5.000 m2 do 30.194 m2, zaś ich średnia powierzchnia wynosiła 11.390,07 m2. Nieruchomości o tak dużych różnicach w powierzchni nie mogą być uznane za podobne w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. Ponadto, rzeczoznawca majątkowy nie dokonał oceny nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania celem ustalenia ceny średniej, względem cech ich wartości, które sam określił w operacie. W konsekwencji, nie jest możliwym ustalenie, czy nieruchomości przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego wymagały uprzedniej korekty ceny za 1 m2 z uwagi na różnice w poszczególnych cechach między nieruchomością wycenianą a nieruchomością przyjętą do porównania.

Rzeczoznawca nie uszczegółowił nadto kryteriów oceny każdej z cech nieruchomości, co uniemożliwiało ich weryfikację. Wobec braku kryteriów, które pozwalałyby na zakwalifikowanie nieruchomości do poszczególnych ocen, nie jest możliwe ustalenie czym kierował się rzeczoznawca majątkowy przypisując poszczególne oceny dla danych cech. Ustalenia te są zatem dowolne i nie mogą stanowić podstawy dla ustalenia wysokości wzrostu nieruchomości na skutek wejścia w życie m.p.z.p.

W operacie szacunkowym, rzeczoznawca majątkowy pominął wpływ na wartość nieruchomości obciążających ją 2 służebności drogowych (punkt 5.1 operatu szacunkowego) oraz przebiegu linii energetycznej. Rzeczoznawca majątkowy wyłączył z zakresu wyceny część nieruchomości, której dotyczy plan miejscowy przewidujący ograniczenia związane z lokalizacją gazociągu, jednak nie uwzględnił wpływu obciążenia nieruchomości służebnościami przejazdu i ograniczeń związanych z istnieniem linii energetycznej. Rzeczoznawca majątkowy nie dokonał bowiem ustalenia, czy nieruchomości przyjęte do porównania również cechowały się takimi obciążeniami i ograniczeniami w korzystaniu ani nie pomniejszył obliczonej wartości nieruchomości o wartość tych czynników.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W odniesieniu do ustalenia terminu uiszczenia opłaty wyjaśniono, że do opłaty stanowiącej niepodatkową należność budżetową o charakterze publiczno-prawnym należy stosować art. 47 § 1 Ordynacji podatkowej w związku z art. 67 ustawy o finansach publicznych, wobec czego zasadnie określono termin płatności tej opłaty. Podobnie ustosunkowano się do zarzutu braku aktualności operatu szacunkowego wyjaśniając, że rzeczoznawca potwierdził jego aktualność. Podkreślono, że sprawy z udziałem skarżących w podobnym stanie faktycznym, przy wycenie rzeczoznawcy wykonanej przy zachowaniu tych samych standardów, były już przedmiotem orzekania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, który oddalił wniesione skargi (wyroki z dnia 31 lipca 2013 r. w sprawach sygn. akt II SA/Gd 711-717/12).

Postanowieniami z dnia 26 sierpnia 2015 r. wydanymi na rozprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku połączył z rozpoznawaną w przedmiotowym postępowaniu sprawą o sygnaturze akt II SA/Gd 205/15 sprawy zarejestrowane pod sygnaturami akt: II SA/Gd 206/15, II SA/Gd 207/15, II SA/Gd 208/153, II SA/Gd 209/15, II SA/Gd 210/15 i II SA/Gd 211/15, w celu ich łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

W sprawie o sygn. akt II SA/Gd 206/15 przedmiotem zaskarżenia uczyniono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 lutego 2015 r., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy z dnia 12 czerwca 2014 r., nr [...], którą ustalono skarżącym opłatę planistyczną w wysokości 6.312,00 zł z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości gruntowej nr [...], stanowiącej działkę nr [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, i zobowiązano do jej uiszczenia w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W sprawie o sygn. akt II SA/Gd 207/15 przedmiotem zaskarżenia uczyniono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 lutego 2015 r., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy z dnia 12 czerwca 2014 r., nr [...], którą ustalono skarżącym opłatę planistyczną w wysokości 8.202,00 zł z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości gruntowej nr [...], stanowiącej działkę nr [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, i zobowiązano do jej uiszczenia w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W sprawie o sygn. akt II SA/Gd 208/15 przedmiotem zaskarżenia uczyniono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 lutego 2015 r., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy z dnia 12 czerwca 2014 r., nr [...], którą ustalono skarżącym opłatę planistyczną w wysokości 8.820,00 zł z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości gruntowej nr [...], stanowiącej działkę nr [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, i zobowiązano do jej uiszczenia w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W sprawie o sygn. akt II SA/Gd 209/15 przedmiotem zaskarżenia uczyniono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 lutego 2015 r., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy z dnia 12 czerwca 2014 r., nr [...], którą ustalono skarżącym opłatę planistyczną w wysokości 8.238,00 zł z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości gruntowej nr [...], stanowiącej działkę nr [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, i zobowiązano do jej uiszczenia w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W sprawie o sygn. akt II SA/Gd 210/15 przedmiotem zaskarżenia uczyniono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 lutego 2015 r., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy z dnia 12 czerwca 2014 r., nr [...], którą ustalono skarżącym opłatę planistyczną w wysokości 16.224,00 zł z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości gruntowej nr [...], stanowiącej działkę nr [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, i zobowiązano do jej uiszczenia w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

W sprawie o sygn. akt II SA/Gd 211/15 przedmiotem zaskarżenia uczyniono decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 lutego 2015 r., nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy z dnia 12 czerwca 2014 r., nr [...], którą ustalono skarżącym opłatę planistyczną w wysokości 8.157,00 zł z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości gruntowej nr [...], stanowiącej działkę nr [...], na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, i zobowiązano do jej uiszczenia w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

We wszystkich decyzjach wydanych przez Burmistrza Gminy jako organ pierwszej instancji, jak również w decyzjach odwoławczych Samorządowego Kolegium Odwoławczego wydanych w sprawach o sygn. akt od II SA/Gd 206/15 do 211/15 zajęto stanowisko tożsame, jak w rozstrzygnięciach organów obu instancji podjętych w sprawie o sygn. akt II SA/Gd 205/15. Organy stanęły na stanowisku, że zaistniały wszystkie przesłanki aktualizujące ustalenie opłaty planistycznej w związku ze sprzedażą przez skarżących działek powstałych po podziale działki nr [...].

We wszystkich wskazanych sprawach skarżący sformułowali w odwołaniach i skargach tożsame, jak w przypadku wskazanych powyżej w sprawie o sygn. akt II SA/Gd 205/15, zarzuty podważające stanowisko zajęte przez organy administracji. Sprowadzają się one do głównego zarzutu braku przesłanek ustalenia opłaty planistycznej z powodu braku wzrostu jej wartości w związku z uchwaleniem planu, albowiem według skarżących nieruchomości te mogły być również przed uchwaleniem planu wykorzystywane mieszkaniowo a nie tylko rolniczo oraz braku podstawy prawnej do określenia terminu uiszczenia opłaty planistycznej. Skarżący zarzucają również uchybienia operatowi szacunkowemu stanowiącemu podstawę ustalenia wysokości opłaty planistycznej, a mianowicie jego nieaktualność w dacie orzekania w instancji odwoławczej, niewłaściwy dobór nieruchomości podobnych, niewskazanie kryteriów oceny cech nieruchomości oraz nieuwzględnienie obciążeń nieruchomości w postaci służebności i ograniczeń wynikających z przebiegu linii energetycznej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga podlega uwzględnieniu, albowiem zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy, aczkolwiek nie wszystkie zarzuty skargi były uzasadnione.

W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że sąd wydał uzasadniane rozstrzygnięcie po rozpoznaniu kilku połączonych spraw pozostających ze sobą w związku, polegającym na tym, że wszystkie one dotyczyły wzrostu wartości nieruchomości działki nr [...] w związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2006 r. Z tego powodu zapadłe rozstrzygnięcie dotyczy wszystkich połączonych spraw jednocześnie.

Kontrolowane postępowanie administracyjne o ustalenie opłaty planistycznej odbywało się na warunkach i w trybie przewidzianym w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015, poz. 782 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p., oraz na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., a także z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Procedurę podjęcia kwestionowanych rozstrzygnięć regulują również przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), zwanej dalej k.p.a.

Z przedstawionego zbiorczo i niespornego w tym zakresie stanu faktycznego chronologia zdarzeń w przedmiotowych sprawach przedstawia się w ten sposób, że działka nr [...] położona w Ż. objęta była miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy przyjętym uchwałą nr XVIII/99/91 Rady Gminy i Miasta z dnia 19 grudnia 1991 r. (Dz. Urz. Woj. Gd. nr 2, poz. 6) i położona w strefie rolno – osadniczej oznaczonej symbolem RP MR, określonej jako tereny rolne z istniejącą zabudową siedliskową, w której dopuszczono realizację nowej zabudowy siedliskowej i gospodarczej, niezbędnej do prowadzenia prawidłowej gospodarki rolniczej.

W okresie od dnia 1 stycznia 2003 r. do dnia 28 października 2006 r., to jest od dnia utraty mocy obowiązującej przez plan z 1991 r. do dnia wejścia w życie planu nowego z 2006 r., przedmiotowa nieruchomość nie była objęta planem miejscowym i nie odnosiły się do niej żadne ustalone zasady zagospodarowania przestrzennego.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego części wsi B. ograniczonego od północy granicą wsi, od wschodu granicą wsi i drogą na B., od południa granicą wsi, od strony zachodniej w południowej części B. granicą wsi, w północnej części linią wysokiego napięcia, gmina Ż., przyjętym przez Radę Miejską uchwałą Nr XLV/748/2006 z dnia 20 lipca 2006 r. (Dz. Urz. Woj. Pom. nr 101, poz. 2065 z dnia 28 września 2006 r.), nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] posiada następujące przeznaczenie: A6.MN – teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, 04.KDD – teren dróg dojazdowych oraz A10,11.ZP, WS – tereny zieleni urządzonej i wód powierzchniowych. W uchwale o planie ustalono stawkę procentową opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem bądź zmianą planu na 30% wzrostu wartości.

Po wejściu w życie planu miejscowego, w dniu 15 marca 2007 r. Burmistrz zatwierdził projekt podziału działki nr [...] na działki oznaczone nr od [...] do [...] pod warunkiem ustanowienia służebności drogowej.

Następnie, na podstawie notarialnych umów sprzedaży zawartych w okresie od maja 2007 r. do maja 2008 r. skarżący dokonali zbycia działek powstałych z podziału działki nr [...], tzn. działek o nr [...]-[...].

W tak ustalonym stanie faktycznym organ administracji po powzięciu informacji o zawarciu przez skarżących umów sprzedaży wskazanych działek, wszczął postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Należy też podkreślić, że niniejsze połączone sprawy są skutkiem ponowionych postępowań administracyjnych, wobec tego że uprzednio zapadło szereg rozstrzygnięć kasacyjnych Samorządowego Kolegium Odwoławczego uchylających do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji decyzji wymierzających opłatę planistyczną w stosunku do przedmiotowej nieruchomości.

W oparciu o operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego A. U. organ ustalił, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] w wyniku uchwalenia w dniu 20 lipca 2006 r. planu zagospodarowania przestrzennego i w oparciu o tak poczynione ustalenia określił wysokość opłat planistycznych stojąc na stanowisku odmiennym od skarżących, że nastąpił wzrost wartości tej nieruchomości w związku z wejściem w życie planu, z uwagi na to, że faktyczny sposób jej użytkowania był rolniczy, natomiast działka ta w nowym planie uzyskała przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W tej sytuacji organ za niewątpliwą przyjął zmianę przeznaczenia działki w nowym planie.

Mając na względzie zarzuty skargi, to właśnie kwestia oceny spełnienia warunków uprawniających do ustalenia opłaty planistycznej w przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowej pozostaje w niniejszym postępowaniu sporna. Głównym bowiem zarzutem skarg jest błędne ustalenie organów, że w związku z wejściem w życie planu miejscowego nastąpił wzrost wartości działki skarżących nr [...].

Sąd jednak podzielił stanowisko organów w tym zakresie, przychylając się do oceny, że nastąpiła zmiana przeznaczenia działki nr [...] po wejściu w życie planu miejscowego.

Materialnoprawną podstawą kwestionowanych w postępowaniu rozstrzygnięć jest przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można nałożyć w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 u.p.z.p.) - pod warunkiem że doszło do zbycia nieruchomości objętej planem przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p). W przedmiotowym postępowaniu w oparciu o art. 37 ust. 4 u.p.z.p. - art. 37 ust. 3 u.p.z.p. stosuje się odpowiednio. Oznacza to, że postępowanie w sprawie opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem albo zmianą planu może być wszczęte w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 250/2010, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Z powyższych przepisów wyłaniają się następujące warunki nałożenia opłaty planistycznej:

1. wzrost wartości nieruchomości,

2. związek przyczynowy pomiędzy uchwaleniem bądź zmianą planu a wzrostem wartości nieruchomości,

3. sprzedaż nieruchomości,

4. wszczęcie postępowania w sprawie opłaty planistycznej w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

W przedmiotowej sprawie bezspornym jest, że nastąpiła sprzedaż nieruchomości powstałych po podziale działki nr [...] oraz, że organy wszczęły postępowanie w przedmiocie opłaty planistycznej w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu z 2006 r. Pozostałe przesłanki ustalenia opłaty planistycznej pozostawały sporne pomiędzy organami a skarżącymi, którzy konsekwentnie w toku postępowania administracyjnego zaprzeczali wzrostowi wartości działki nr [...] w związku z uchwaleniem nowego planu.

Z przepisu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży.

Przepis art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w kwestiach zasad szacowania wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości opłaty planistycznej odsyła do stosowania przepisów o gospodarce nieruchomościami, a zatem do u.g.n.

Zgodnie z art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Wobec tego przyjmuje się jednolicie w judykaturze, że jest to podstawowy dowód w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej. Opinia rzeczoznawcy winna określać, jaką cenę można by uzyskać za daną nieruchomość, gdyby plan miejscowy nie został uchwalony bądź zmieniony oraz rynkową cenę nieruchomości według przeznaczenia przypisanego w nowym planie. Porównanie tak ustalonych wartości daje odpowiedź na pytanie czy w związku ze zmianą przeznaczenia nieruchomości w nowym planie nastąpiła zmiana wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Również jednolicie przyjmuje się w orzecznictwie sądowoadministracyjnym, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005, LEX nr 206473).

Operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w przywołanym rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2012/06, LEX nr 437627).

Kontrolując kwestionowane w przedmiotowym postępowaniu rozstrzygnięcia sąd uznał, że sporządzone operaty szacunkowe zawierały uchybienia, które miały wpływ na ustalony w nich szacunkowy wzrost wartości nieruchomości i w związku z tymi uchybieniami nie mogły stanowić prawidłowej podstawy do ustalenia opłaty planistycznej. Wyjaśnienie natury dostrzeżonych uchybień poprzedzić jednak należy kilkoma uwagami natury ogólnej odnośnie operatów szacunkowych, albowiem nie wszystkie zarzuty skarżących skierowane do operatów potwierdziły się.

Przede wszystkim w ocenie sądu nie potwierdził się pierwszy z zarzutów dotyczący aktualności operatu w dacie orzekania w instancji odwoławczej. Zgodnie z dyspozycją art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W ust. 4 art. 156 stanowi się, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Takowe potwierdzenie aktualności każdego z operatów w niniejszej sprawie nastąpiło w toku postępowania odwoławczego. W każdej z połączonych spraw klauzulą z dnia 16 stycznia 2015 r. rzeczoznawca majątkowy A. U. potwierdziła aktualność operatów szacunkowych sporządzonych w dniu 29 listopada 2013 r. Organ odwoławczy prawidłowo uznał więc to potwierdzenie za wystarczające do przyjęcia w świetle dyspozycji art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. aktualności operatów szacunkowych z dnia 29 listopada 2013 r. i procedowania z uwzględnieniem ich wartości dowodowej.

Sąd nie dostrzegł również uchybień rzeczoznawcy w ustaleniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uwaleniem planu, które okazało się zbieżne z przeznaczeniem wynikającym z planu uchwalonego w 1991 r. Organy za rzeczoznawcą przyjęły prawidłowo, że przeznaczenie działki nr [...] przed uchwaleniem planu należało oceniać według jej faktycznego sposobu wykorzystania, albowiem pomiędzy utratą mocy obowiązującej przez plan z 1991 r., a wejściem w życie planu z 2006 r. wskazana działka nie była objęta żadnymi regulacjami planistycznymi. Oceny tej dokonano zatem zgodnie z dyspozycją art. 37 ust. 1 u.p.z.p., który nakazuje oceniać wzrost wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. W przedmiotowej sprawie faktyczny sposób wykorzystania działki nr [...] ustalono na podstawie oględzin, danych z ewidencji gruntów, w której działkę [...] sklasyfikowano jako grunty rolne, a także na podstawie danych z dostępnych dokumentów i historycznych zdjęć satelitarnych. Wszystko to potwierdziło rolnicze wykorzystanie wskazanej działki. Brak było jakichkolwiek danych świadczących o tym, że nieruchomość mogła być wykorzystywana w inny sposób. Nie stwierdzono wykorzystywania na cele mieszkaniowe, usługowe, rekreacyjne, przemysłowe, składowe, magazynowe, leśne czy drogowe. Nie stwierdzono również, ażeby dla wskazanej działki przed wejściem w życie nowego planu uzyskano decyzję ustalającą warunki zabudowy. Natomiast sugerowana przez skarżących analiza możliwości zabudowy przedmiotowej działki w kontekście możliwości zabudowy działek sąsiednich prowadziłaby do czysto hipotetycznych spekulacji, podczas gdy przez faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości w świetle ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy rozumieć wyłącznie stan rzeczywisty nieruchomości przed uchwaleniem planu, a nie potencjalne możliwości jej zagospodarowania (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 listopada 2014 r., sygn. akt II OSK 1146/13, dostępny na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Istotą opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest konieczność każdorazowego odprowadzenia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości części zysku, jaki uzyskał z jej sprzedaży dzięki jej administracyjnemu przeznaczeniu (w planie) na cele bardziej korzystne rynkowo. Zysk ten wyraża się w różnicy wartości ustalonej przez rzeczoznawcę dla nieruchomości z uwzględnieniem nowo nadanego administracyjnego przeznaczenia oraz wartości ustalonej dla dotychczasowego administracyjnego przeznaczenia (tj. według poprzednio obowiązującego planu), a w braku takiego przeznaczenia - według faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości, względnie z zastosowaniem art. 87 ust. 3a u.p.z.p. – według przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Sąd zaznacza, że sugerowana w skardze możliwość zabudowy zagrodowej czy jednorodzinnej z uwagi na sąsiedztwo jest wobec braku decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej działki całkowicie hipotetyczna i nie może stanowić wystarczającego dowodu dla ustalenia innego sposobu użytkowania wycenianej nieruchomości niż rolne. Dodatkowo należy zauważyć, że zabudowa zagrodowa nie jest tożsama z zabudową mieszkaniową przewidzianą w planie, chociażby z uwagi na intensywność zabudowy.

Według sądu rzeczoznawca, a za nim organy administracji orzekające w sprawie sprostały wymaganiom powołanych przepisów, ustalając wzrost wartości nieruchomości uwzględniły przeznaczenie działki nr [...] przed wejściem planu według prawidłowo ustalonego faktycznego sposobu jej wykorzystania.

Podobnie sąd nie przychylił się do zarzutów skargi dotyczących nieprawidłowego doboru nieruchomości podobnych przyjętych do porównania przy wycenie.

Przede wszystkim należy podkreślić okoliczność mającą istotne znaczenie w sprawie, że działki będące przedmiotem sprzedaży dokonanej przez skarżących w maju 2007 r. i w maju 2008 r. powstały w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej działkę o nr [...] o powierzchni 67.987 m2, dokonanego na mocy decyzji Burmistrza Gminy z dnia 15 marca 2007 r. zatwierdzającej podział, a więc już po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W takim stanie faktycznym, jaki zaistniał w przedmiotowych sprawach należy odwołać się do jednolitego stanowiska judykatury co do tego, że opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jak istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 listopada 2008 r., sygn. akt II OSK 1316/07 oraz z dnia 28 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1517/07, dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że zasadą jest, że cenę uwzględnia się z czasu sprzedaży działki, ale renta planistyczna może uwzględniać wyłącznie tylko tę część wzrostu ceny działki, która jest konsekwencją wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Opłata planistyczna pobierana jest bowiem od wzrostu wartości działki z tytułu nowego przeznaczenia terenu w planie. Wzrost wartości dotyczy terenu zarówno przed podziałem, jak i po jego przeprowadzeniu. Organ nie może uwzględniać w kwocie renty planistycznej efektu podziału dużej działki skoro zostaje sprzedana część dawnej dużej działki, to adekwatnie ułamkowa będzie kwota opłaty (tak też Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 1 sierpnia 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 316/12 oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16 lipca 2013 r., sygn. akt IV SA/Wa 268/13, dostępne w na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W konsekwencji "porównywalną działką" w rozumieniu § 4 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest działka o wielkości porównywalnej z działką istniejącą w dniu wejścia w życie planu. Jeżeli więc po wejściu w życie planu działka została podzielone na zdecydowanie mniejsze działki, to zgodne z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i § 4 ust. 4 rozporządzenia jest ustalanie kwoty opłaty planistycznej na podstawie cen sprzedaży innych działek o wielkości porównywalnej z działką istniejącą w dniu wejścia w życie planu.

Działając zgodnie z powyższą, niekwestionowaną zasadą rzeczoznawca przy wycenie wzrostu wartości działki nr [...] nie uwzględnił jej podziału mającego miejsce po wejściu w życie nowego planu, ale przyjął do porównania działki duże zarówno o przeznaczeniu rolniczym, do oszacowania wartości przed wejściem planu, jak i działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, do wyceny wartości działki po wejściu w życie planu. Ze względu na wielkość działki szacowanej wielkości działek przyjętych do porównania zostały odpowiednio skorygowane stosownym współczynnikiem korygującym.

Z operatu wynika, że dokonując szacunków rzeczoznawca przyjął jako metodę podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej. Przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W operacie rzeczoznawca wyjaśnił i dostatecznie uzasadnił wybór nieruchomości podobnych, wybór rynku, z którego transakcje nieruchomościami porównywał oraz prawidłowo scharakteryzował cechy nieruchomości mające wpływ na ich wartość. Do cech tych zaliczył lokalizację, sąsiedztwo, potencjał inwestycyjny, uzbrojenie i powierzchnię. Mając powyższe na uwadze rzeczoznawca zgromadził do porównań grupę transakcji działkami o podobnych cechach do nieruchomości szacowanej, a pojawiające się odchylenia od tych cech skorygował odpowiednio współczynnikami korygującymi. Takiej korekty współczynnikami korygującymi rzeczoznawca dokonał w odniesieniu do powierzchni nieruchomości. Działka szacowana bowiem stanowi działkę dużą, dlatego też zgromadzone do porównania transakcje zarówno nieruchomościami o przeznaczeniu rolnym i mieszkaniowym skorygowano odpowiednio współczynnikami korygującymi cechę powierzchni - 0,072 w odniesieniu do nieruchomości rolnych i 0,060 w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Sąd uznał, że korekty cech istotnych nieruchomości podobnych dokonano zgodnie z przepisem § 4 ust. 4 rozporządzenia, który stanowi, że przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Dla zebranych transakcji określono również prawidłowo trend czasowy, przyjmując do szacowania transakcje z okresu od stycznia 2007 do grudnia 2008 r. w odniesieniu do nieruchomości rolnych, a od stycznia 2007 r. do maja 2009 r. w odniesieniu do nieruchomości mieszkaniowych. Zważyć należy bowiem, że transakcje sprzedaży poszczególnych działek dokonywane były przez skarżących w rocznym odstępie czasu: pierwsza transakcja miała miejsce w dniu 8 maja 2007 r., a ostatnia w dniu 21 maja 2008 r.

We wskazanym zakresie organ odwoławczy dokonał prawidłowej oceny operatów szacunkowych.

Niepodważalną jednak wadą operatów, której nie dostrzegły rozstrzygające sprawy organy administracji, jest brak uwzględnienia przy wycenie nieruchomości okoliczności obciążenia działki nr [...] służebnościami drogi, ustanowionymi w 2001 r. i 2003 r. Służebności te ujawniono w księdze wieczystej nieruchomości w Dziale III "Ciężary i ograniczenia", zostały również zaznaczone w operatach w opisie nieruchomości. Niemniej ani z ustaleń organu ani z treści operatów nie wynika, żeby uwzględniono przy wycenie dyspozycję § 38 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepis ten stanowi w § 1, że przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. (podkreślenie sądu).

W sporządzonych operatach charakteryzując szacowaną nieruchomość uwzględniono natomiast okoliczność przechodzenia przez część wschodnią działki nr [...] gazociągu wysokiego ciśnienia. Obszar ten wyłączono z wyceny, albowiem objęty jest innym planem miejscowym. Nie odnotowano jednak skutku obciążenia działki nr [...] ograniczonymi prawami rzeczowymi poprzez wyjaśnienie chociażby w zakresie doboru nieruchomości podobnych. Z operatów, poza przytoczeniem zapisów Działu III księgi wieczystej i odnotowaniem zapisów dotyczących służebności nie wynika, ażeby rzeczoznawca rozważał wpływ obciążenia służebnościami drogowymi na zmianę wartości działki nr [...].

Zgodnie z treścią § 38 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego (ust. 2). Reguła uwzględniania istniejących obciążeń nieruchomości wywłaszczonej wprowadza obowiązek uwzględniania tych obciążeń w celu zmniejszenia wartości nieruchomości. W konsekwencji brak wyjaśnienia w operatach, czy obciążenie nieruchomości służebnościami drogowymi miało wpływ na zmianę wartości nieruchomości stanowi istotną wadę operatów, która nie pozwala uznać ich za przekonywający, główny dowód w postępowaniach o ustalenie opłaty planistycznej. Podważa bowiem wiarygodność ustalonych opłat, która jest wynikiem zastosowania stawki procentowej opłaty do wyniku różnicy wartości nieruchomości przed i po wejściu w życie planu. Uchybienie organu w tym zakresie sprowadza się do naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., polegającego na braku wszechstronnej oceny dowodowej operatów oraz przedwczesne przyjęcie, że mogą one stanowić wiarygodne źródło danych dotyczących wartości szacowanej nieruchomości. Uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W tym względzie zarzut skargi należy uznać za zasadny. Natomiast w odniesieniu do zarzutu braku uwzględnienia przebiegającej przez działkę nr [...] linii energetycznej wyjaśnić należy, że ani z operatów szacunkowych, ani z innych dowodów zgromadzonych w sprawie nie wynika, aby jakakolwiek linia energetyczna przebiegała przez nieruchomość skarżących bądź w jej sąsiedztwie. Okoliczność ta nie była przedmiotem rozważań organów rozstrzygających w sprawach, nie była też akcentowana przez skarżących w toku postępowań administracyjnych. Zatem wobec podniesienia tej kwestii przez skarżących dopiero w skardze i przy braku materiału dowodowego potwierdzającego ten zarzut, organom administracji nie można w tym względzie postawić żadnego zarzutu procesowego. Niewątpliwie jednak okoliczność ta będzie musiała zostać wyjaśniona przy ponownym rozpatrzeniu sprawy.

Ustosunkowując się na koniec do podstawowego i najdalej idącego zarzutu skargi, dotyczącego wydania decyzji bez podstawy prawnej w części dotyczącej terminu płatności opłaty planistycznej, sąd uznał go za niezasadny. Tym samym nie mógł też zostać uwzględniony wniosek skargi o stwierdzenie nieważności decyzji w tej części. Dokonując kontroli legalności zaskarżonych decyzji sąd administracyjny z mocy art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) nie jest związany zarzutami ani wnioskami skargi.

Należy zatem wyjaśnić, że opłata planistyczna jest należnością o charakterze publicznoprawnym, która stanowi dochód budżetu gminy. Ocenia się ją jako niepodatkową należność budżetową w rozumieniu art. 60 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 885). Stosownie do treści art. 67 tej ustawy, "Do spraw dotyczących należności, o których mowa w art. 60, nieuregulowanych niniejszą ustawą stosuje się przepisy ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267) i odpowiednio przepisy działu III ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749, z późn. zm.)."

Według sądu oznacza to, że w kwestiach nieuregulowanych w k.p.a. zastosowanie odpowiednie winny znaleźć przepisy Ordynacji podatkowej działu III. Przepisy k.p.a. nie zawierają żadnych odrębnych uregulowań w zakresie terminu płatności należności o charakterze pieniężnym ustalonych albo też określonych w decyzjach administracyjnych. Ordynacja podatkowa natomiast w art. 47 § 1 stanowi, że termin płatności podatku wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego. Zważywszy, że opłata planistyczna stanowi niepodatkową należność budżetową w rozumieniu art. 60 ustawy o finansach publicznych, należy stosować do spraw dotyczących tej należności nieuregulowanych ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przepisy k.p.a. i odpowiednio przepisy działu III Ordynacji podatkowej. Brak uregulowania terminu płatności opłaty planistycznej zarówno w u.p.z.p. jak i w k.p.a. pozwala na odpowiednie zastosowanie regulacji art. 47 § 1 Ordynacji podatkowej. Tym samym organy administracji określając 14-dniowy termin do uiszczenia opłaty planistycznej działały na podstawie przepisu prawa.

Co do oceny prawnej w tym zakresie sąd orzekający w niniejszej sprawie nie był związany tezą sformułowaną przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 21 czerwca 2012 r., w sprawie o sygn. akt II OSK 606/11 (przywołanym w skardze), w myśl której przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące opłaty planistycznej nie dają w szczególności podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty. W sprawie tej Naczelny Sąd Administracyjny odnosił się do legalności decyzji administracyjnych, co do których z mocy art. 115 ustawy z dnia 27 sierpnia 2009 r. Przepisy wprowadzające ustawę o finansach publicznych (Dz. U. nr 157, poz. 1241 ze zm.), przepis art. 67 ustawy o finansach publicznych z 2009 r. nie miał zastosowania. Zastosowanie natomiast miały przepisy ustawy z dnia 30 czerwca 2005 r. o finansach publicznych, które nie przewidywały odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów działu III Ordynacji podatkowej w odniesieniu do niepodatkowych należności budżetowych. Zgodnie bowiem z dyspozycją art. 115 ustawy - Przepisy wprowadzające ustawę o finansach publicznych do spraw dotyczących niepodatkowych należności budżetowych, o których mowa w art. 60 ustawy wymienionej w art. 1, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe.

Zatem w okolicznościach faktycznych, w których zapadło orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego oznaczone sygn. akt II OSK 606/11 sprawa ustalenia opłaty planistycznej, wszczęta przed dniem 1 stycznia 2010 r., zgodnie z art. 115 ust. 1 ustawy z 2009 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o finansach publicznych, nie podlegała pod zakres przepisów działu III Ordynacji podatkowej.

W kontrolowanych obecnie sprawach postępowanie o ustalenie opłaty planistycznej wszczęte zostało z urzędu zawiadomieniami dokonanymi w dniu 29 sierpnia 2011 r., czyli po wejściu w życie ustawy o finansach publicznych z 2009 r., co uzasadniało odpowiednie stosowanie przepisów działu III Ordynacji podatkowej, w tym przepisów o terminach płatności.

Skoro, jak to już wskazano, z mocy art. 67 ustawy o finansach publicznych do spraw należności takich jak dochody pobierane przez samorządowe jednostki budżetowe na podstawie odrębnych ustaw (art. 60 pkt 7 ustawy o finansach publicznych), czyli niewątpliwie opłat planistycznych, stosuje się odpowiednio przepisy działu III Ordynacji podatkowej, to znajdzie również w zakresie terminu zapłaty należności zastosowanie przepis art. 47 Ordynacji podatkowej. Stanowiąc, że termin zapłaty wynosi 14 dni od dnia doręczenia decyzji ustalającej wysokość zobowiązania podatkowego, w sposób odpowiedni kreuje ona w przedmiotowej sprawie podstawę prawną określenia 14 – dniowego terminu płatności ustalonej decyzją ostateczną opłaty planistycznej.

Biorąc wszystko to pod uwagę i uwzględniając zarzut skargi sprowadzający się do naruszenia § 38 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), Wojewódzki Sąd Administracyjny działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżone decyzje Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

O kosztach postępowania podlegających zasądzeniu na wniosek skarżących sąd orzekł w oparciu o art. 200 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi i § 6 pkt 6 w związku z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1349 ze zm.). Podlegała zasądzeniu solidarnie na rzecz M. i M. L. kwota 5.958 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania, na które składają się zwrot zsumowanych kwot wpisów w połączonych sprawach w łącznej wysokości 2.324 zł, wynagrodzenie pełnomocnika uwzględniające pomoc prawną udzieloną we wszystkich połączonych sprawach w wysokości 3.600 zł oraz zwrot opłaty skargowej od pełnomocnictw w wysokości 34 zł.

Z uwagi na wykazane istotne uchybienie, sprawy opłat planistycznych wskutek odwołań skarżących zostaną ponownie rozpatrzone przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Uwzględniając przedstawioną ocenę prawną, w warunkach aktualności sporządzonego operatu, organ przeprowadzając postępowanie dowodowe uzupełniające przede wszystkim ustali w drodze zlecenia wyjaśnienia autorce operatu szacunkowego, czy i w jaki sposób uwzględniła kwestię obciążenie nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym, a więc czy i w jaki sposób zastosowała się do wymogu wynikającego z § 38 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Podobnie przedmiotem wyjaśnienia przez organ powinna być kwestia przebiegu linii energetycznej przez przedmiotową nieruchomość bądź w jej sąsiedztwie i ocena wpływu ewentualnego przebiegu takiej linii na wartość działki nr [...] i dobór nieruchomości podobnych. Stosownie do poczynionych ustaleń organ podejmie decyzje rozstrzygające w sprawach.