Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 937/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2019-12-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 61 ust. 1, art. 2 pkt 1, art. 52 ust. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 3 pkt 2a
journal: Dz.U. 2019 poz 1186
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.
article: art. 7, art. 8, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak Sędziowie Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj, Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.) Protokolant starszy inspektor sądowy Aneta Ciesielska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 grudnia 2019 r. sprawy ze skargi M. Z. i J. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

1. Wójt Gminy B. decyzją z dnia [...] r. Nr [...] ([...]) wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2018 poz. 2096 dalej przywoływana jako: "K.p.a.", w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust.1, art. 60 ust. 1, art. 61 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018r. poz. 1945), dalej przywoływana jako u.p.z.p., po rozpoznaniu wniosku M. i J. Z. (dalej przywoływani jako: "Skarżący"), w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji pod nazwą: Legalizacja samowoli budowlanej dla istniejącej zabudowy: budynku rekreacji wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, odmówił wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Organ wskazał, że ustalono, że teren działki nr [...] położonej w obrębie P., nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z czym zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu polegająca na legalizacji samowoli budowlanej dla istniejącej zabudowy: budynku rekreacji indywidualnej, studni wierconej oraz zbiornika na nieczystości ciekłe, wymaga ustalenia w drodze decyzji, warunków zabudowy.

W ocenie Organu jednak , nie można ustalić warunków zabudowy dla budowy budynku rekreacji indywidualnej z uwagi na fakt, iż żadna działka sąsiednia znajdująca się w obszarze analizy i dostępna jednocześnie z tej samej drogi publicznej nie jest zabudowana legalną zabudową. Ponadto inwestycja wymaga uzyskania zgody wodnoprawnej uzyskiwanej przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy.

Z powyższego, jak wskazał Organ, jasno i wyraźnie wynika, iż nie zostały spełnione przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 u.p.z.p., które to determinują wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

2. W odwołaniu z dnia 12.06.2019 r., Skarżący nie zgodzili się z treścią w/w decyzji. Zdaniem Skarżących organ niewłaściwie przeprowadził analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu.

3. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., nr [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a.; art. 59-64 w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.; § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Organ wskazał, że kontrola przeprowadzona w dniu [...]07.2015 r. przez pracowników Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. wykazała, że na działce nr [...] obręb P., gmina B., został wybudowany budynek rekreacji indywidualnej o wymiarach 6,0 m 5,50 m. Według stanu prawnego obowiązującego w dacie wszczęcia postępowania, budowa budynku wymagała zgłoszenia w organie administracji architektoniczno-budowlanej. Inwestor takiego zgłoszenia nie dokonał.

Organ podniósł, że z postanowienie Nr [...] z dnia [...] r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. wynika, że na przedmiotowej działce o nr ew. [...] został wybudowany bez zgłoszenia, o którym mowa w art. 29 ust. 1 pkt 2a P.b. budynek rekreacji indywidualnej przeznaczony do letniego wypoczynku, parterowy o wys. 7 m, pow. zabudowy 35 m2 szerokość elewacji frotowej 7,0 m, lekka konstrukcja nośna z drewna, fundamenty betonowe.

Organ, po przywołaniu przepisów prawa wskazał, że front działki nr [...], liczący ok. 17 m, znajduje się od strony południowej działki przy granicy z działką [...]. Granice obszaru analizowanego wyznaczone zostały w odległości 51 m, czyli w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla celów legalizacji (17 m x 3 = 51 m). Tym samym tak wyznaczony obszar analizy spełnia warunek minimalnego zakresu wokół terenu inwestycji.

W tak wyznaczonym obszarze analizy, nie ma żadnej legalnej zabudowy. Wszystkie budynki znajdujące się w obszarze analizy stanowią samowolę budowlaną. Nie mogą być zatem odniesieniem dla zabudowy objętej wnioskiem o legalizację.

Ponadto najbliższa zabudowa, poza obszarem analizowanym, znajduje się w odległości:

- ok. 50 m od strony płn.-zach - zabudowa mieszkalna jednorodzinna wolnostojąca (dz. nr [...]). Tego typu zabudowa nie może być odniesieniem dla zabudowy rekreacji indywidualnej, ze względu na odmienność funkcji. Nie można wyznaczyć parametrów dla zabudowy rekreacji indywidualnej na podstawie zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, wolnostojącej,

- ok. 170 m od strony płn-zach - zabudowa o charakterze letniskowym, rekreacji indywidualnej (dz. nr [...] i [...]) tożsama z funkcją i rodzajem zabudowy objętej wnioskiem Skarżących znajduje się poza obszarem analizy. Ponadto leży w znacznej odległości, bez kontekstu urbanistycznego względem działki nr [...],

- ok. 190 m od strony płn.-zach. zabudowa o charakterze pensjonatowym, hotelowym (dz. nr [...]), ze względu na odmienność funkcji, nie może być bezpośrednim odniesieniem przy ustaleniu cech wnioskowanej zabudowy letniskowej,

- ok. 550 m od strony płd.-zach. - zabudowa o charakterze wczasowym, rekreacji indywidualnej, lecz w całości będąca samowolą budowlaną, w związku z czym nie może być odniesieniem dla przedmiotowej inwestycji,

- ok. 1200 m od strony płd.- wsch. - zabudowa mieszkalna miejscowości K.,

- ok. 850 m od strony płn.- wsch. - budynki rekreacji indywidualnej w zespole zabudowy szeregowej, zabudowa mieszkalna jednorodzinna orz zagrodowa.

Opisana wyżej istniejąca zabudowa, znajdująca się w znacznej odległości od lokalizacji działki [...] objętej wnioskiem, w ocenie Organu nie może być wyznacznikiem dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Organ uznał, że nie można się odnosić do tak odległej zabudowy, nie mającej związku urbanistycznego z przedmiotową lokalizacją, przy braku jakiejkolwiek legalnej zabudowy w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym.

Działka nr [...] jest częścią zwartego obszaru urbanistycznego, który stanowią działki nr [...] oddzielone od strony północnej pasem drogi gminnej (dz. nr [...]) natomiast z pozostałych stron użytkami rolnymi (dz. nr [...], [...], [...]).

W ocenie Kolegium, zaskarżona decyzja została wydana na podstawie przepisów prawa, w oparciu o wyniki analizy architektoniczno-urbanistycznej i wynikającej z niej oceny, że będąca przedmiotem wniosku o wydanie decyzji zabudowa, nie odpowiada wymogom art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i w danej sytuacji nie mogła być inna (por.: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 6 grudnia 2018

II SA/Sz 1031/18).

Analiza architektoniczno-urbanistyczna jest zasadniczym dowodem w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, który może być obalony tylko przez wykazanie, że została wykonana niezgodnie z wymogami prawa, takimi jak: wadliwe wyznaczenie granic obszaru analizowanego czy niezgodne z warunkami wskazanymi w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) ustalenie parametrów techniczno-budowlanych inwestycji.

W tej sytuacji podniesiony w odwołaniu ogólnikowy zarzut, że organ niewłaściwie przeprowadził analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu, w ocenie Organu nie mógł być uwzględniony.

4. Niezadowoleni z treści rozstrzygnięcia skargę na powyższe rozstrzygnięcie wnieśli Skarżący, zarzucając naruszenie:

1). art. 60 ust. 1 pkt 1 i 5 u.p.z.p. oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez ich błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że przesłanki określone w tych przepisach nie zostały przez skarżących spełnione, co spowodowało utrzymanie w mocy decyzji Wójta Gminy B. nr [...] z dnia [...] o odmowie wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji: legalizacja samowoli budowlanej dla istniejącej zabudowy - budynek rekreacji indywidualnej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, działka nr [...], obręb P., gmina B.,

2). art. 60 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez sprzeczne z tymi przepisami:

- określenie granic obszaru analizowanego dla działki nr [...], co spowodowało, że w obszarze tym nie znalazła się zabudowa o kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu występującego na działce nr [...],

- nie uznanie, że budynek mieszkalny i budynek gospodarczy pełniące funkcję pensjonatu, czyli funkcję rekreacyjną, a znajdujące się na działkach o nr: nr [...] i [...] położonych w granicach obszaru analizowanego dla działki nr [...], stanowią kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu występującego na działce nr [...],

3). art. 8 K.p.a. z związku z art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej polegające na naruszeniu zasady równego traktowania obywateli przez władze publiczne, polegające w niniejszej sprawie na wydaniu decyzji o warunkach zabudowy dla właścicieli działek o nr: [...], [...] i [...], a utrzymanie w mocy decyzji odmawiającej wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla skarżących jako właścicieli działki nr [...], pomimo że wszystkie działki znajdują się w obszarze szczególnego zagrożenia powodzią i w obszarze chronionego krajobrazu "[...] Pas Nadmorski",

4). art. 6, art. 7, art. 77 §1 i art. 80 K.p.a. poprzez nie dokonanie wyczerpującego zgromadzenia materiału dowodowego w sprawie oraz nie zbadania stanu faktycznego sprawy, a w szczególności nieprawidłowe określenie granic obszaru analizowanego dla działki nr [...], co nie pozwoliło na ustalenie wszelkich okoliczności dla podjęcia prawidłowej decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku rekreacji indywidualnej na działce nr [...], obręb P., gmina B., oraz pominięcie załączonych do akt sprawy dokumentów, co w rezultacie spowodowało wydanie zaskarżonej decyzji,

5). art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez jego zastosowanie, w sytuacji, gdy decyzja Wójta [...] nr [...] z dnia [...]. o odmowie wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji: legalizacja samowoli budowlanej dla istniejącej zabudowy - budynek rekreacji indywidualnej wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, działka nr [...], obręb P., gmina B., była błędna i powinna zostać uchylona.

W oparciu o powyższe Skarżący wnieśli o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Organu I instancji.

Uzasadniając skargę wywiedli, że przepis § 3 ust. 2 ww. rozporządzenia wskazuje minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, natomiast granicę maksymalną organ wyznacza według własnego uznania mając na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy jak i zadeklarowaną w art. 6 ust. 2 pkt 1 tej ustawy zasadę wolności zagospodarowania terenu oraz wynikający z art. 2 pkt 1 tej ustawy aspekt ładu przestrzennego. Stanowisko powyższe znajduje potwierdzenie w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygn. akt: II OSK 1508/15, II OSK 2967/15, II OSK 779/17), których treść przytoczono.

Zdaniem Skarżących, w kontekście przedstawionej wyżej regulacji prawnej

i orzecznictwa, przeprowadzona dla potrzeb rozstrzygnięcia niniejszej sprawy analiza urbanistyczna jest nieprawidłowa. Przyjęcie bowiem granic obszaru analizowanego

w odległości 50 m spowodowało, że poza obszarem analizowanym znalazły się:

- zabudowa mieszkalna jednorodzinna wolnostojąca na działce nr [...],

- zabudowa o charakterze letniskowym, rekreacji indywidualnej na działkach

o nr: [...], [...],

- zabudowa o charakterze pensjonatowym, hotelowym na działce nr [...],

które wbrew stanowisku Organów orzekających w sprawie, mogą być odniesieniem do zabudowy rekreacji indywidualnej, ponieważ jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w powołanym wyżej wyroku sygn. akt II OSK 779/17 kontynuacja funkcji o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję.

Skarżący podkreślili również, że na działkach o nr [...], [...] i [...], znajdujących się w bliskiej odległości od działki nr [...], wybudowane zostały budynki mieszkalne na podstawie uzyskanych przez właścicieli działek pozwoleń na budowę, pomimo, że ich działki, tak jak działka skarżącego, położone są w obszarze chronionego krajobrazu "[...] Pas Nadmorski".

6. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymując stanowisko wyrażone

w zaskarżonej decyzji, wniósł o jej oddalenie jako bezzasadnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Skargę jako nieuzasadnioną należało oddalić.

7. Poddana w niniejszej sprawie kontroli legalności zaskarżonej decyzji, utrzymującej w mocy decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] r. odmawiającą ustalenia warunków zabudowy, wydana została na podstawie przepisów u.p.z.p.

8. Zgodnie z art. 61 ust. 1 tej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy,

o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Trafnie podkreśliło Kolegium, że dla pozytywnego wydania decyzji o warunkach zabudowy muszą być spełnione łącznie wszystkie wymienione w tym przepisie przesłanki. Określona w punkcie 1 art. 61 ust. 1 ustawy przesłanka kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych wyraża wprowadzoną przez ustawodawcę zasadę tzw. "dobrego sąsiedztwa", uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jak powszechnie przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie, celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Sposób ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 – dalej przywoływane jako "rozporządzenie".

Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 ustawy, jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana analizą architektoniczno- urbanistyczną. Zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy (w skali 1:500 lub 1:1.000), w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Niewątpliwie sporządzenie tego dokumentu ma więc fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.

W ocenie Sądu, w tej sprawie analiza została sporządzona prawidłowo. Część tekstowa jest zgodna z częścią graficzną, a z obu dokumentów jednoznacznie

wynika, że w obszarze analizowanym nie znajduje się żadna legalna zabudowa, brak jest więc możliwości określenia wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Przede wszystkim w analizowanym obszarze brak jest terenów z legalną zabudową rekreacyjną, które posiadałyby dostęp do tej samej drogi publicznej co działka inwestora.

9. W tym miejscu należy podkreślić, że zabudowa istniejąca, która tworzy tzw. dobre sąsiedztwo musi być zgodna z porządkiem prawnym, tj. nie można za nią uznać samowoli budowlanej. Sformułowanie "zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy" dotyczy jedynie takiej zabudowy, która powstała i jest użytkowana w zgodzie z obowiązującymi przepisami (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 13 marca 2014 r.,

sygn. akt IV SA/Wa 2931/14, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 24 października 2019 r. sygn. akt II SA/Sz 659/19). Tak więc przy sporządzaniu analizy i ocenie spełnienia warunków art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy organy administracji nie powinny uwzględniać obiektów wzniesionych lub użytkowanych niezgodnie z prawem, pomimo tego, że zakaz taki nie wynika bezpośrednio z treści przepisu. Taki sposób rozumowania wyznacza wykładnia systemowa i celowościowa. Tym samym orzekające w sprawie organy trafnie przyjęły, że do analizy porównawczej nie może być przyjęta zabudowa nielegalna, znajdująca się w obszarze analizowanym, a nieruchomości objęte analizą nielegalnie zabudowane, należy traktować jako teren niezabudowany.

W odpowiedzi na zarzuty skargi wyjaśnić należy, że zasadą jest, iż obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach (koncentrycznie) w równej odległości, a zatem granice tego obszaru powinny przyjąć kształt okręgu o promieniu nie mniejszym niż trzykrotna szerokość frontu działki i nie mniejszym niż 50 m. Wszelkie odstępstwa od powyższej zasady wymagają natomiast bardzo starannego i wnikliwego uzasadnienia. Przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary organ orzekający winien wykazać,

że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na danym obszarze, nie zaś jedynie poszukiwaniu takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora

(zob. wyrok WSA w Poznaniu z 8.12.2010 r., II SA/Po 721/10; wyrok WSA w Krakowie z 21.05.2012 r., II SA/Kr 1639/11).

10. W realiach niniejszej sprawy front działki to 17 m, zatem ustalenie granic obszaru analizowanego w odległości 51 m należy uznać za prawidłowe.

Nie sposób zgodzić się ze Skarżącymi, że ustalenie, iż przesłanka dobrego sąsiedztwa nie została spełniona, było następstwem błędnego wyznaczenia obszaru analizowanego poprzez ograniczenie go do trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem i tym samym doszło do naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 3 ust. 2 rozporządzenia.

Zdaniem Sądu, trafnie autor analizy urbanistycznej zwrócił uwagę, że działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (nr [...]) znajduje się poza obszarem analizowanym, a ponadto znajdująca się na niej zabudowa jest zabudową o innym przeznaczeniu niż budynek, którego wniosek dotyczy. Zabudowa domkiem (budynkiem) rekreacji indywidualnej nie stanowi kontynuacji funkcji zabudowy budynkiem jednorodzinnym. W ocenie Sądu, wymienione formy zabudowy nie są tożsame. Odnośnie powyższego przypomnieć należy, że zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186), ilekroć w ustawie jest mowa o budynku mieszkalnym jednorodzinnym - należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Stosownie do § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r., poz. 1065), przez zabudowę jednorodzinną należy rozumieć jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków, wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi. Natomiast w myśl § 3 pkt 7 tego rozporządzenia, ilekroć jest w nim mowa o budynku rekreacji indywidualnej - należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku. Rozporządzenie to przewiduje szereg różnic w zakresie wymogów względem budynków mieszkalnych jednorodzinnych i budynków rekreacji indywidualnej. Dla przykładu, działka budowlana, przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. Za równorzędne z przyłączeniem do sieci elektroenergetycznej i ciepłowniczej uznaje się zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnych źródeł energii elektrycznej i ciepła, odpowiadających przepisom odrębnym dotyczącym gospodarki energetycznej i ochrony środowiska (§ 26 ust. 1 i 2 cyt. rozporządzenia). Spełnienie tych warunków nie jest wymagane w przypadku działek przeznaczonych pod budowę budynków rekreacji indywidualnej oraz budynków inwentarskich i gospodarczych na wsi, jeżeli właściwy organ w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie określił takich wymagań (§ 26 ust. 5 cyt. rozporządzenia). Poza tym, § 27 cyt. rozporządzenia, dopuszcza wykorzystanie pod zabudowę zagrodową lub rekreacji indywidualnej działki budowlanej, która nie może być zaopatrzona w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi z sieci lub własnego ujęcia, pod warunkiem zapewnienia możliwości czerpania lub dostawy wody z ujęć położonych poza granicami działki. Ponadto, budynek mieszkalny i pozostałe wymienione w zdaniu pierwszym § 46 rozporządzenia powinny mieć indywidualną lub centralną instalację ciepłej wody. Warunek doprowadzenia ciepłej wody do umywalek nie dotyczy budynków w zabudowie zagrodowej i rekreacji indywidualnej. Dodatkowo budynek i pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi oraz inne budynki, jeżeli wynika to z ich przeznaczenia, powinny być wyposażone w instalacje (urządzenia) do ogrzewania pomieszczeń w okresie obniżonych temperatur, umożliwiające utrzymanie temperatury powietrza wewnętrznego odpowiedniej do ich przeznaczenia. Wymaganie to nie dotyczy budynków rekreacyjnych, użytkowanych wyłącznie w sezonie letnim (§ 49 rozporządzenia).

Z powyższych względów odwołanie się do istniejącej zabudowy jednorodzinnej przy ustalaniu warunków zabudowy dla budynku rekreacji indywidualnej, letniskowej nie jest właściwe i nie uzasadnia poszerzenia granic obszaru analizowanego tak, aby jego zakresem objąć wskazaną zabudowę, z założeniem, że pozwoli ona na określenie wymagań dla "nowej" zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Zasadnie też zostało wskazane w analizie urbanistycznej, że nie można odnosić się do zabudowy letniskowej na działkach nr [...],[...], na które wskazuje skarżący uzasadniając konieczność poszerzenia granic obszaru analizowanego, ponieważ znajdują się one w znacznej odległości i nie mają związku urbanistycznego z lokalizacją działki skarżącego.

11. Mając na uwadze powyższe Sąd doszedł do przekonania, że Organy obu instancji prawidłowo rozstrzygnęły, że planowana zabudowa terenu Skarżących nie spełnia warunku kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania, co stanowi wystarczającą przesłankę do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

12. Sąd nie dopatrzył się również naruszenia art. 8 K.p.a. w zw. z art. 32 Konstytucji RP - warunki zabudowy bowiem są ustalane indywidualnie dla każdej nieruchomości objętej wnioskiem, po spełnieniu wymagać określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

13. Zdaniem Sądu, wydanie kwestionowanej decyzji, wbrew temu co podniesiono w skardze, poprzedziło dokładne wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności mających znaczenie dla podejmowanego w sprawie rozstrzygnięcia (art. 7, 8, i 77 § 1 i art. 80 K.p.a.). W szczególności w uzasadnieniu decyzji zostało przedstawione stanowisko organu, wyjaśniono podstawy prawne decyzji z przytoczeniem przepisów prawa. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

14. Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325), skargę oddalił.