Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 441/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2018-11-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 7, art. 98, art. 130, art. 153
journal: Dz.U. 2018 poz 121
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity
article: par. 3, 4,  36, 38
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędzia WSA Izabela Paluszyńska (spr.) Protokolant st. sekr. sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 listopada 2018 r. sprawy ze skargi Miasta L. na decyzję Wojewody z dnia [...] kwietnia 2018r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za utracone prawo własności oddala skargę


UZASADNIENIE

Wojewoda decyzją z dnia [...] kwietnia 2018r. nr [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257, dalej k.p.a.), w zw. z art. 98 ust, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121), zwanej dalej u.g.n., po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza M. L. utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z [...] grudnia 2017 r., znak [...], w przedmiocie ustalenia na rzecz A. I. sp. z o.o. odszkodowania za nieruchomości położone w L., oznaczone w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z arkusza mapy 5 obrębu [...], objęta księgą wieczystą nr [...] oraz działki nr [...], [...], [...], [...] i [...] z arkusza mapy 2 obrębu [...], objęte księgą wieczystą nr [...]

Rozstrzygnięcia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Decyzją z [...] lutego 2014 r.. znak [...], (k. 62-24 akt organu I instancji) Burmistrz M. L. zatwierdził podział nieruchomości położonej w L. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z arkusza mapy 5 obręb L. na działki nr [...] o powierzchni 101 m2 oraz [...] o powierzchni 1600m2. Przedmiotowa decyzja stała się ostateczna z dniem 4 marca 2014 r. Następnie decyzją z 15 kwietnia 2014 r., znak [...], (k. 65-66 akt organu I instancji) Burmistrz M. L. zatwierdził podział nieruchomości położonej w L., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] z arkusza mapy 2 obrębu Lasek na działki:

- nr [...] o powierzchni 2938 m2 ;

- nr [...] o powierzchni 39 m2 ;

- nr [...] o powierzchni 525 m2;

- nr [...] o powierzchni 3553 m2;

- nr [...] o powierzchni 1193 m2;

- nr [...] o powierzchni 1133 m2 ,

- nr [...] o powierzchni 1131 m2 ;

- nr [...] o powierzchni 1128 m2 ;

- nr [...] o powierzchni 1125 m2;

- nr [...] o powierzchni 1122 m2 ;

- nr [...] o powierzchni 1105 m2;

- nr [...] o powierzchni 996 m2 ;

- nr [...] o powierzchni 882 m2 ;

- nr [...] o powierzchni 1871 m2 ;

- nr [...] o powierzchni 118 m2 ;

- nr [...] o powierzchni 645 m2 .

Przedmiotowa decyzja stała się ostateczna z dniem 30 kwietnia 2014 r.

Wnioskiem z 15 lipca 2015 r. (k. 33-35 akt organu I instancji), A. I. sp. z o.o. (dalej jako spółka lub uczestnik) wystąpiła o ustalenie odszkodowania za utraconą własność nieruchomości położonych w L., oznaczonych jako działka nr [...] z arkusza mapy 5 obrębu [...], oraz działki nr [...], [...], [...], [...] i [...] z arkusza mapy 2 obrębu [...], z uwagi na fakt, że negocjacje prowadzone między ich byłym właścicielem a M. L. zakończyły się niepowodzeniem.

Pismem z 28 lipca 2015 r. (k. 52 akt organu I instancji) spółka doprecyzowała złożony wniosek poprzez wskazanie, że za działki nr [...], [...] i [...] zostało wypłacone odszkodowanie za grunt, natomiast postępowanie administracyjne ma dotyczyć ustalenia odszkodowania za nakłady znajdujące się na ww. działkach w dacie wydania decyzji podziałowej.

Jak wynika z akt sprawy toczące się pomiędzy Burmistrzem M. L. a spółką w 2015r. rozmowy w sprawie odszkodowania nie zakończyły się powodzeniem.

Postanowieniem z 27 sierpnia 2015 r., znak [...], (k. 84 akt organu I instancji) Starosta P. powołał biegłego rzeczoznawcę majątkowego - p. J. W., w celu wykonania opinii ustalającej wartość nieruchomości objętych niniejszym postępowaniem.

W dniach 22 września 2015 r. oraz 27 stycznia 2017 r. biegły rzeczoznawca majątkowy sporządził dwa operaty szacunkowe - jeden dotyczący ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie na rzecz M. L. nakładów budowlanych na nieruchomości drogowej położonej w L., oznaczonej jako działki nr [...], [...] oraz [...] z arkusza mapy 2 obrębu Lasek, a drugi dotyczący ustalenia odszkodowania za przejęcie na rzecz M. L. prawa własności nieruchomości położonych w L., oznaczonych jako działki nr [...] oraz [...] z arkusza mapy 2 obrębu Lasek, a także działki nr [...] z arkusza mapy 5 obrębu Lasek, z uwzględnieniem nakładów.

Dnia 4 listopada 2015 r. odbyła się rozprawa administracyjna, w której udział wzięli przedstawiciele M. L., spółki i rzeczoznawca majątkowy,.

Następnie biegły rzeczoznawca majątkowy sprostował powyższe operaty szacunkowe w zakresie daty stanu przedmiotu wyceny.

Pismem z 15 lutego 2016 r., znak [...], (k. 407 akt organu I instancji), Burmistrz M. L. wniósł o wyznaczenie dodatkowego terminu wizji w terenie. Wskazał m.in., że poprzednie oględziny miały miejsce 16 września 2015 r,, a podczas wizji w terenie będzie możliwe potwierdzenie stanu zużycia nawierzchni w okresie od września do chwili obecnej. Burmistrz M. L. zakwestionował wartość oszacowanych nakładów w postaci przepompowni ścieków i podziemnych hydrantów, a także wysokość dodatku na koszty projektowania i nadzoru.

Decyzją z [...] lutego 2016 r., znak [...], (k. 408-415 akt organu I instancji), Starosta P. ustalił odszkodowanie za nieruchomości objęte niniejszym postępowaniem w łącznej kwocie [...](słownie: [...]

Odwołanie od tej decyzji wnieśli A. I. sp. z o,o. oraz Burmistrz M. L..

Następnie decyzją z [...] października 2016 r., znak [...], (k. 504-510 akt organu I instancji) Wojewoda uchylił ww. decyzję w całości i przekazał sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Pismem z 27 grudnia 2016 r., nr [...], (k. 566 akt organu I instancji) Sąd Rejonowy Poznań-Stare M. w P. przekazał kserokopie:

1) aktu notarialnego z 20 listopada 2014 r., nr rep. A [...], w którym ustanowiona została na rzecz E. O. sp. z o.o. służebności przesyłu na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], objętej księgą wieczystą nr [...];

2) aktu notarialnego z 19 października 2012 r., nr rep. A [...], w którym ustanowione zostało na rzecz A. S.A. prawo użytkowania m.in. na nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], objętej księgą wieczystą nr [...]

Następnie pismem z 9 stycznia 2017 r., nr [...], Sąd Rejonowy Poznań-Stare M. w P. przekazał kserokopię aktu notarialnego z 30 października 2013 r., rep. A [...].

Pismem z 9 stycznia 2017 r., nr [...], (k. 613 akt organu I instancji), Sąd Rejonowy w P. Poznań-Stare M. przekazał kserokopię aktu notarialnego z dnia 28 stycznia 2014 r., rep. A [...]. Ponadto pismem z 9 stycznia 2017 r., nr [...], (k. 623 akt organu I instancji), Sąd Rejonowy Poznań-Stare M. w P. przekazał kserokopię:

1) aktu notarialnego z 31 stycznia 2013 r., rep. A nr [...], w którym zostało ustanowione na rzecz A. S.A. prawo użytkowania na nieruchomości oznaczonej jako działka [...], objętej księgą wieczystą nr [...];

2) aktu notarialnego z 12 lutego 2013 r., rep. A nr [...], w której została ustanowiona na rzecz E. O. sp. z o.o. służebność przesyłu na nieruchomości oznaczonej jako działka [...], objętej księgą wieczystą nr [...]

Pismem z 8 lutego 2017 r.. nr [...], (k. 638 akt organu i instancji) A. S.A. poinformowała, że:

- na działkach [...], [...], [...], [...] i [...] z arkusza mapy 2 obrębu Lasek w dniu 15 kwietnia 2014 r. (tj. w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział działki nr [...]) nie było urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych będących własnością Aquanet S.A.;

- na działce nr [...] z arkusza mapy 5 obrębu Lasek w dniu 17 lutego 2014 r. (tj. w dniu wydania decyzji zatwierdzającej podział działki nr [...] na działki [...] i [...]) nie było urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych będących własnością A. S.A.

Pismem z 20 lutego 2017 r., znak [...], (k. 639 akt organu I instancji), Polska Spółka Gazownictwa sp. z o.o. poinformowała, że:

- na działkach [...], [...], [...], [...] i [...] z arkusza mapy 2 obrębu [...] w dniu wydania decyzji podziałowej [...] sp. z o.o. Oddział Zakład Gazowniczy w P. nie posiadała sieci gazowej;

- na działce nr. [...] z arkusza mapy 5 obręb L. [...] sp. z o.o. Oddział Zakład Gazowniczy w P. posiadała sieć gazową średniego ciśnienia dn 125 mm PE wybudowaną w roku 2013 na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z 2 stycznia 2013 r., nr [...] W dniu wykonania dokumentacji geodezyjnej z inwentaryzacji powykonawczej sieci gazowej działka nr [...] była oznaczona jako działka ni' [...].

W toku gromadzenia materiału dowodowego pozyskana została ww. decyzja o pozwoleniu na budowę (k. 645-646 akt organu I instancji).

Pismem z 10 marca 2017 r., znak [...], (k. 655 akt organu I instancji), E. O. sp. z o.o. Oddział Dystrybucji P. poinformowała, że:

- na działce [...] w dacie wydania decyzji podziałowej znajdowała się linia kablowa nn- 0,4kV typu YAKY 4x120mm2;

- na działce nr [...] w dacie wydania decyzji podziałowej znajdowała się linia napowietrzna [...] typu [...],

- na działce nr [...] znajdowała się linia napowietrzna nn-0,4kV typu AL. 4x50 mm2 + A1. 1x25 mm2.

Pismem z 27 marca 2017 r. (k. 656 akt organu I instancji) pełnomocnik A. I. sp. z o.o. oświadczył, że sieć gazowa na działce nr [...] została sfinansowana i wykonana przez gestora sieci.

Pismem z 24 marca 2017 r., znak [...], (k. 660 akt organu I instancji), E. O. sp. z o.o. Oddział Dystrybucji P. poinformował, że:

- na działce nr [...] znajduje się linia napowietrzna nn-0,4kV typu A1. 4x50 + 1x25 pobudowana w 2011 r.;

- na działce nr [...] znajduje się linia napowietrzna nn-0,4kV typu A1. 4x50 + 1x25 pobudowana w 2011 r.;

- na działce nr [...] znajduje się linia kablowa nn-0,4kV typu YAKY 4x120 pobudowana w 2015 r. oraz linia napowietrzna [...] typu AFL pobudowana w 1970 r.;

- na działce nr [...] znajduje się linia kablowa nn-0,4kV typu YAKY 4x120

pobudowana w 2013 r.:

- na pozostałych działkach objętych niniejszym postępowaniem nie znajduje się

infrastruktura elektroenergetyczna należąca do Spółki.

Pismem z 7 kwietnia 2017 r. (k. 661 akt organu I instancji) pełnomocnik A. I. sp. z o.o. oświadczył, że sieć energetyczna na działce nr [...] została sfinansowana i wybudowana przez gestora sieci.

Postanowieniem z 16 maja 2017 r., znak [...], (k. 665 akt organu I instancji) Starosta P. powołał biegłego rzeczoznawcę majątkowego - p. K. L. - celem sporządzenia operatu szacunkowego wyceniającego wartość nieruchomości objętej niniejszym postępowaniem.

Dnia 19 lipca 2017 r. sporządzone zostały dwa operaty szacunkowe:

- operat szacunkowy określający wartość części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z arkusza mapy 5 obrębu Lasek;

- operat szacunkowy określający wartość części nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...], [...], [...], [...] i [...].

Dnia 7 września 2017 r. odbyła się kolejna rozprawa administracyjna, w której udział wzięli m.in. prezes A. I., pełnomocnik Burmistrza i rzeczoznawca majątkowy. Z protokołu ww. rozprawy administracyjnej (k. 720-721 akt organu i instancji) wynika, że w toku rozprawy administracyjnej strony zgłosiły zastrzeżenia do operatu szacunkowego. Biegły rzeczoznawca majątkowy zobowiązał się do przeanalizowania operatów szacunkowych pod kątem zgłoszonych zastrzeżeń.

Następnie dnia 28 września 2017 r. biegły rzeczoznawca majątkowy sporządził nowe operaty szacunkowe dotyczące:

- określenia wartości części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] z arkusza mapy 5 obrębu L. (k. 723-767 akt organu I instancji);

- określenia wartości części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], [...], [...], [...] i [...] z arkusza mapy 2 obrębu L. (k. 768-808 akt organu i instancji).

Pismem z 13 października 2017 r., znak [...] (k. 810 akt organu I instancji) Starosta P. zawiadomił strony o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Pismem z 27 października 2017r., znak [...], Burmistrz M. L. zakwestionował wysokość ustalonego przez rzeczoznawcę majątkowego odszkodowania.

Pismem z 6 listopada 2017r. (k. 822 akt organu I instancji) biegły rzeczoznawca majątkowy odniósł się do powyższych zastrzeżeń Burmistrza M. L..

Starosta P. decyzją z dnia [...] grudnia 2017 r. nr [...] podstawie art. 98 ust. 3, art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130, art. 132 ust. 1a i 2, art. 134 u.g.n. w zw. z art. 104 K.p.a. ustalił na rzecz A. I. sp. z o.o. odszkodowanie w łącznej kwocie [...]zł (słownie: [...] złote [...]), obejmujące kwoty:

[...] zł ([...] złote [...]) tytułem wartości nakładów budowlanych znajdujących się na działkach nr [...], [...], [...], [...] i [...],

- [...] zł ([...] [...]) tytułem wartości gruntu działek nr [...] i [...],

- [...] zł ([...]) tytułem wartości gruntu i nakładów budowlanych znajdujących się na działce nr [...].

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w przedmiotowej sprawie zasadne jest ustalenie odszkodowania na rzecz A. I. sp. z o.o. Po pierwsze w obiegu prawnym funkcjonują ważne ostateczne decyzje zatwierdzające podziały nieruchomości. Po drugie z wnioskiem o ustalenie odszkodowania wystąpił podmiot uprawniony tj. były właściciel nieruchomości a prowadzone rokowania dotyczące ustalenie odszkodowania zakończyły się wynikiem negatywnym. Po trzecie strony nie uzgodniły wysokości odszkodowania za ww. działki wraz z nakładami budowlanymi z wyjątkiem działek nr [...], [...], [...] (bez nakładów), za które zostało wypłacone odszkodowanie w łącznej kwocie [...]zł. Po czwarte nastąpił skutek ex lege w konsekwencji właścicielem ww. nieruchomości stało się M. L.. Przedmiotowe działki zostały wydzielone pod drogi publiczne. Organ w decyzji szczegółowo omówił sposób i wysokość ustalonego odszkodowania w dwóch operatach K. L. z 28 września 2017r., które uznał za prawidłowe, tj. zgodne z przepisami dotyczącymi wyceny nieruchomości, prawidłowo uzasadnione, nie zawierające niejasności, pomyłek i braków. . Rzeczoznawca dokonała wyceny według stanu na dzień zatwierdzenia podziału. Wyceny nieruchomości nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...] dokonano stosując podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej w łącznej kwocie [...]zł, tj. [...] zł/m2 przy uwzględnieniu cen nieruchomości, przeznaczonych pod komunikację, położonych w L. i w gminie [...]. Organ podał, że z uwagi na fakt, że na działkach nr [...], [...], [...], [...] i [...] w dacie podziału znajdowały się nakłady w postaci instalacji wodno – kanalizacyjnej oraz nawierzchni z kostki typu poz. – bruk ich wartość została określona na kwotę [...]zł. Oszacowanie działki nr [...] nastąpiło również metodą korygowania ceny średniej przy podejściu porównawczej w kwocie [...]zł tj. [...] zł/m2. Oszacowanie nastąpiło przy uwzględnieniu cen nieruchomości przeznaczonych pod komunikację, położonych w L. i w gminie [...]. Z uwagi na fakt, że na tej działce w dacie podziału również znajdowały się nakłady w postaci instalacji wodno – kanalizacyjnej oraz nawierzchnia z kostki poz – bruk ich wartość została oszacowana na kwotę [...]zł. Rzeczoznawca określiła cechy i wagi cech wpływających na wartość gruntu. Wskazała również, że dla nieruchomości drogowych ograniczone prawa rzeczowe zapisane w księgach wieczystych nie mają wpływu na wartość wycenianych działek. W toku postępowania rzeczoznawca odniosła się do zgłaszanych przez Burmistrza M. L. zastrzeżeń. Zdaniem organu rzeczoznawca prawidłowo przyjęła do porównań transakcje nieruchomościami drogowymi. Zarówno bowiem aktualny sposób użytkowania tych nieruchomości jak i ich przeznaczenie, zgodne z celem wywłaszczenia, są tożsame. Analiza rynku lokalnego wykazała zaś, że na terenie L. brakuje wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami podobnymi, zatem obszar poszukiwań rozszerzono o gminę [...]. Organ I instancji wskazał, że zgodnie z art. 132 ust. 1a u.g.n. w sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stała się ostateczna. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego (art. 132 ust. 2 u.g.n.).

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Burmistrz M. L. wskazując, że organ nie rozpatrzył materiału dowodowego w sposób wyczerpujący i nie odniósł się do wskazówek poczynionych przez Wojewodę w decyzji z [...] października 2016 r., co doprowadziło do tego, że organ ustalił odszkodowanie w zawyżonej kwocie w oparciu o wadliwie wykonany i oceniony materiał dowodowy, w tym operat szacunkowy, naruszając tym samym art. 7 i 77 § 1 k.p.a.

Opisaną we wstępie decyzją Wojewoda utrzymał w mocy rozstrzygnięcie Starosty z [...] grudnia 2017 r.

W uzasadnieniu wskazał treść przepisów znajdujących zastosowanie w niniejszej sprawie i podał, że negocjacje w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości i nakłady zakończyły się negatywnie.

Wojewoda dokonał analizy obydwu operatów szacunkowych z 28 września 2017 r. Organ wskazał, że operaty szacunkowe, zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. pozostają aktualne na dzień orzekania w niniejszej sprawie, albowiem termin 12 miesięcy, o którym mowa w tym przepisie jeszcze nie upłynął. W związku z tym podlegają one dalszej analizie. Wymagania formalne, którym musi sprostać operat szacunkowy, określone są w § 56 i § 57 rozporządzenia w sprawie wyceny. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania w zasadzie zawiera wszystkie wskazane w tych przepisach elementy. Zostały one ponadto sprawdzone pod względem rachunkowym, pod kątem jego kompletności i spójności logicznej. Wojewoda zwrócił się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do zarzutów odwołania, co rzeczoznawca wykonała.

W kwestii ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości biegła rzeczoznawca majątkowy wskazała w operatach szacunkowych, że ujawnione w księdze wieczystej ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości nie wpływają na wartość wycenianych działek, gdyż w żaden sposób nie ograniczają możliwości użytkowania gruntów zgodnie z udokumentowaniem planistycznym i odniósł się do tej kwestii również w złożonych organowi odwoławczemu i omówionych wyżej wyjaśnieniach. Brak wpływu ograniczonych praw rzeczowych na wartość nieruchomości drogowych jest ponadto również znany organowi odwoławczemu z dotychczasowej praktyki orzeczniczej.

Odnosząc się do zarzutu wadliwego doboru nieruchomości podobnych oraz pominięcia wskazanych w odwołaniu transakcji Wojewoda podał, że nieruchomości przyjęte do porównań są nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, zgodnie z §4 pkt 1 rozporządzenia. Biegła wyjaśniła, że z uwagi na niewielką ilość transakcji tego typu rozszerzył analizę na obszar gminy [...], o podobnej cenności gruntów, pozyskując informacje z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w P. oraz z urzędów gmin powiatu poznańskiego. Wyjaśniła również, że szczegółowa analiza transakcji nie wykazuje wpływu kategorii drogi na wartość jednostkową gruntu. Biegła wyjaśniła również, że w kwestii zarzutu oszacowania łącznej wartości działek nr [...], [...], [...], [...] i [...] zamiast każdej działki z osobna, zgodnie z obowiązującymi przepisami brak jest podstaw do prowadzenia procesu szacowania dla każdej działki osobno z uwagi na fakt, że działki te stanowią jedną nieruchomość. Odniosła się także do braku zastosowania tzw. zasady korzyści wskazując, że przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie spowodowało zwiększenia jej wartości.

Organ wskazał, że biegła odniosła się do zarzutu błędnej oceny intensywności wykorzystania drogi, podając, że przyjęła je na poziomie średnim z uwagi na fakt obsługiwania docelowo kilkunastu działek. Podała, że na oceną atrybuty nie wpływa fakt czy obsługiwane docelowo działki są zabudowane czy też nie.

Odnosząc się do kwestii nakładów biegła wyjaśniła, że jednym z podejść ich wyceny jest podejście kosztowe, metodą kosztów odtworzenia. Do zadań rzeczoznawcy nie należy analizowanie czy nakłady są wykonane zgodnie z obowiązującymi normami. Wycenie podlegają nakłady w stanie, w jakim znajdowały się w dniu wydania decyzji podziałowej. Oszacowanie wartości nakładów budowlanych w postaci sieci kanalizacyjnej, wodociągowej i przepompowni nastąpiło na podstawie otrzymanej od byłego właściciela oraz przedstawiciela M. L. dokumentacji technicznej, wyszczególnionej w piśmie biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Biegła wyjaśniła również, że dokumentacja nie została dołączona do operatu, nie ma bowiem konieczności jej powielana w sytuacji gdy jest dostępna w firmie skarżącej i siedzibie Urzędu M. L.. Podała, że przepompownię oszacowała na podstawie cen ofertowych z uwagi na brak takiego obiektu w katalogach branżowych. Do wyceny przyjęła dane techniczne zgodne z projektem budowlanym. Przedstawicie skarżącej oświadczył, że była ona na datę wydania decyzji podziałowej wybudowana i kompletnie wyposażona w urządzenia zgodnie z projektem. Fakt czy przepompownia na datę wyceny była czynna czy nie, nie ma żadnego wpływu na jej wartość.

W kwestii zarzutu niezasadnego rozszerzenia badanego rynku na obszar wykraczający poza M. L., organ wskazał, że należy mieć na względzie § 26 pkt 1 rozporządzenia w sprawie wyceny. Zgodnie z tym przepisem przy określaniu wartości nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości lub w przypadku braku stawek czynszu na tym rynku, można przyjmować odpowiednio ceny transakcyjne lub stawki czynszu uzyskiwane za nieruchomości podobne na regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości. Przedmiotowe rozporządzenie nie definiuje wprawdzie pojęcia rynku lokalnego, jednakże w zdefiniowaniu pojęcia "lokalny" pomocne mogą być regulacje zawarte w aktach ustrojowych samorządu terytorialnego, tj. ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1875 z późn. zm.), ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz. U. z 2017 r., poz. 1868 z późn. zm.) oraz ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa (Dz. U. z 2017 r., poz. 2096 z późn. zm,). Z przywołanych unormowań można wprowadzić wniosek, że słowo lokalny odczytywać należy jako obszar gminy i powiatu, a regionalny jako obszar województwa. Podobne stanowisko zajął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 czerwca 2017 r., sygn. akt I OSK 2329/15, Legalis nr 1652181 stwierdzając, że pod pojęciem "rynku lokalnego" użytego w § 26 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) należy rozumieć obszar gminy lub powiatu. W świetle powyższego stwierdzić należy, że biegły rzeczoznawca majątkowy nie wyszedł poza granice rynku lokalnego.

Odnosząc się do kwestii oszacowania przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego łącznej wartości działek nr [...], [...], [...], [...] i [...], organ odwoławczy podzielił stanowisko wyrażone przez biegłego.

Organ II instancji przyjął również wyjaśnienia biegłego dotyczące niezastosowania w procesie wyceny zasady korzyści, o której mowa w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. z uwagi na tożsamość przeznaczenia przejętych działek w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z celem wywłaszczenia. Również przywołane w decyzji wyjaśnienia biegłego rzeczoznawcy majątkowego dotyczące atrybutu waloryzującego "intensywność wykorzystania drogi" organ II instancji przyjął, uznając jej za wystarczające.

Natomiast odnosząc się do zarzutów odwołania dotyczących błędów w zakresie wyceny nakładów organ odwoławczy stwierdził, że ta kwestia znajduje się w obszarze wiadomości specjalnych a w tym zakresie, zgodnie z art. 157 u.g.n., uprawnioną do oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego jest organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W toku analizy operatów szacunkowych sporządzonych na potrzeby niniejszego postępowania organ odwoławczy nie powziął wątpliwości, które uzasadniałyby skorzystanie przez niego z tego trybu. Natomiast strona, kwestionując ustalenia operatu - powinna przedstawić dowody na tę okoliczność. Środkiem dowodowym może być np. operat szacunkowy wykonany przez innego rzeczoznawcę, szacujący wartość tej samej nieruchomości. Ponadto strona uprawniona była także odwołać się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, celem oceny prawidłowości operatu sporządzonego na zlecenie organu administracji. Biegły posiada wiadomości specjalne z danej dziedziny i w oparciu o nie wycenia nieruchomość. Zatem jego status zbliżony jest do zawodu zaufania publicznego, (patrz Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 4 września 2013 r., sygn. akt: I SA/Wa 2308/12, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Reasumując, organ odwoławczy doszedł do przekonania, że operaty szacunkowe sporządzone na potrzeby niniejszego postępowania, w powiązaniu z dodatkowymi wyjaśnieniami biegłego rzeczoznawcy majątkowego są poprawne pod względem formalnym, zostały sporządzone przez uprawnioną osobę, są kompletne i logicznie spójne. Zawierają one jednak uchybienia natury rachunkowej w zakresie wartości nakładów. W operacie szacunkowym sporządzonym dla działek nr [...], [...], [...], [...] i [...] wartość instalacji wodno-kanalizacyjnej, bez uwzględnienia stopnia zużycia została wyceniona przez biegłego na kwotę [...]zł, natomiast zgodnie z obliczeniami poczynionymi przez organ II instancji, polegającymi na zsumowaniu wyszczególnionych w operacie szacunkowym wartości cząstkowych, powinna ona wynosić [...] zł. Z kolei wartość nawierzchni, bez uwzględnienia stopnia zużycia, została wyceniona przez biegłego na kwotę [...]zł, zaś zgodnie z opisanymi wyżej obliczeniami organu winna ona wynosić [...] zł.

Analogiczne niezgodności występują również w operacie szacunkowym sporządzonym dla działki nr [...]. Wartość nawierzchni, bez uwzględnienia stopnia zużycia, została wyceniona przez biegłego na kwotę [...]zł, zaś zgodnie z opisanymi wyżej obliczeniami organu II instancji, jej wartość winna wynieść [...] zł. Z kolei wartość instalacji wodnokanalizacyjnej, bez uwzględnienia stopnia zużycia, została wyceniona przez biegłego na kwotę [...]zł, podczas gdy z obliczeń organu wynika, że wartość ta powinna wynieść [...] zł.

Tym niemniej, z uwagi na zasadę zakazu reformationis in peius, powyższe nie może skutkować uchyleniem decyzji organu I instancji i ustaleniem zmienionej w ten sposób kwoty odszkodowania z uwagi na fakt, że takie rozstrzygnięcie byłoby niekorzystne dla odwołującego się, którym w niniejszej sprawie był wyłącznie Burmistrz M. L.. Również wydanie decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. stanowiłoby w ocenie organu odwoławczego obejście powyższego zakazu.

W skardze do WSA M. L. zaskarżyło decyzję Wojewody w całości, wskazując że odszkodowanie zostało ustalone w zawyżonej wysokości na podstawie wadliwych wycen rzeczoznawcy majątkowego, zarzucając (wobec operatu): źle przyjęte podobieństwo nieruchomości; brak ustalenia, że nakład w postaci przepompowni był wykonany a jeżeli tak to w jakim zakresie, nie powołanie biegłego z zakresu wiedzy specjalistycznej do oszacowania wartości nakładów budowlanych; biegła pomyliła ceny wyceny, pomięto art. 128 ust. 2 u.g.n. - nie zmniejszono wysokości odszkodowania o kwotę ustanowionych ograniczonych praw rzeczowych; naruszenie § 3 w zw. z § 56 ust. 7 rozporządzenia poprzez wadliwa analizę rynku i wybiórczy dobór materiału transakcyjnego; pominięte zostały transakcje w L. a analizowane w K. ; naruszenie art. 154 ust. 1 poprzez błędny dobór metody oszacowania, naruszenie § 4 pkt 4 rozporządzenia poprzez niezgodne z przepisem prowadzenia procedury szacowania . W operacie nie ma opisanych cech i warunków zawarcia transakcji.- nie można ich zidentyfikować; niezastosowanie przez biegłego zasady korzyści z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n; niezbadanie przez biegłego zależności między cechami dróg takimi jak jej wykorzystanie; wątpliwy sposób przeprowadzenia oszacowania wartości nakładów przez biegłą i sposób i prawidłowość dokonania obmiarów.

W odpowiedzi na skargę uczestnik postępowania A. I. i wojewoda wnieśli o jej oddalenie. Obecni na rozprawie przed tut. sądem pełnomocnicy ww. podmiotów podtrzymali swoje stanowisko, wnosząc o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj.: Dz.U. z 2017r., poz. 2188), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi, ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi - przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2018r. poz. 1302), zwanej dalej p.p.s.a., kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Zaskarżoną decyzją Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] z dnia 1 grudnia 2017r., który ustalił na rzecz A. I. sp. z o.o. (spółka lub uczestnik) odszkodowanie w łącznej kwocie [...]zł obejmującej kwoty:

- [...] zł tytułem wartości gruntu działek nr [...], [...],

- [...] zł tytułem wartości nakładów budowlanych znajdujących się na działkach nr [...], [...], [...], [...] i [...]

- [...] zł tytułem wartości gruntu i nakładów budowlanych znajdujących się na działce nr [...]

Bezsporne w sprawie było ustalenie, iż decyzjami podziałowymi wydanymi na podstawie art. 93 ust. 1, art. 96 ust. 1 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (wówczas Dz.U. z 2010.651, obecnie tj, Dz.U. 2018.121, powoływanej dalej jako u.g.n.) dokonano podziału nieruchomości A. I. sp. z o.o , działki nr [...] położonej w L. (decyzja z 15.04.2014 r.) i działki nr [...] położonej w L. (decyzja z dnia 17.02.2014 r.) zgodnie z art. 98 ust 1 u.g.n. z dniem w którym decyzje o podziale stały się ostateczne ( t.j. odpowiednio 4 marca 2014r. i 30.04.2018r.) grunt wydzielony pod drogi publiczne stanowiący działki nr [...], [...], [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni 4880m2 i działkę [...] o pow. 101m 2 stał się własnością M. L.. Nie była również przedmiotem sporu okoliczność, że spółka, jako była właścicielka ww. działek ma legitymację do żądania odszkodowania w trybie art. 98 u.g.n.

Zgodnie z art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. Ust. 3 przywołanego artykułu stanowi, że za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Bezsporne w niniejszej sprawie było również to, że negocjacje zakończyły się niepowodzeniem i spółka 15.07.2015 r. wniosła o ustalenie odszkodowania za utracone prawo własności działek nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. W toku postępowania doprecyzowała wniosek domagając się odszkodowania za działki nr [...], [...] i [...] z nakładami oraz za nakłady budowlane znajdujące się na działkach nr [...], [...] i [...]. Za grunty działek nr [...], [...] i [...] (bez nakładów) M. L. wypłaciło spółce odszkodowanie.

Zgodnie natomiast z art. 130 ust. 1 u.g.n. wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Art. 130 ust. 2 tej ustawy stanowi, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Z treści ostatniego z przywołanych przepisów a także z art. 7 u.g.n. wynika, że w postępowaniu administracyjnym w sprawie o ustalenie odszkodowania za wywłaszczenie (przejęcie z mocy prawa) nieruchomości, kluczowym i podstawowym dowodem jest opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, ustawowo określana jako operat szacunkowy.

Istotę sporu w niniejszej sprawie stanowi wartość dowodowa sporządzonej opinii rzeczoznawcy majątkowego K. L., określającej wartość wywłaszczonych nieruchomości.

Podkreślić należy, że to do organu administracji publicznej, orzekającego w przedmiocie odszkodowania, należy ocena czy stronie przysługuje odszkodowanie. Operat szacunkowy stanowi opinię ustalonego stanu faktycznego sporządzoną w oparciu o wiedzę specjalistyczną rzeczoznawcy majątkowego. Organ natomiast ma obowiązek w ramach prowadzonego postępowania ustalić stan faktyczny całej sprawy objętej tym postępowaniem i dokonać prawidłowej subsumpcji pod właściwe przepisy prawa. Operat stanowi - jako dowód - pomoc dla organu przy ustalaniu wysokości odszkodowania i wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony wywłaszczonej, i winien spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - zwane dalej "rozporządzeniem". Tylko operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy. Organy administracji publicznej obowiązane są dokonać oceny operatów szacunkowych pod względem formalnym oraz ocenić ich wartość dowodową, stosownie do art. 80 k.p.a. Ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego - wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością. Należy jednakże podkreślić, że rzeczoznawca, dokonując wyceny określonej nieruchomości, powinien nie tylko bardzo starannie dobierać transakcje, służące jako materiał porównawczy, lecz również sporządzić operat szacunkowy w taki sposób, żeby operat - będąc jednym z dowodów w sprawie, był zrozumiały i służył celom, dla których został sporządzony (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 961/11; Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 6 marca 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 46/13, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 1682/10 oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 lutego 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 869/08 - wszystkie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.gov.pl).

Biegły powinien mieć na względzie, że sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości. Niezbędne jest więc dokładne wyjaśnienie sposobu, w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków, gdyż umożliwia to ocenę prawidłowości tego dowodu.

Odnosząc powyższe rozważania do oceny niniejszej sprawy zauważyć należy, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy spełnia wskazane wyżej wymogi. W toku postępowania skarżąca była prawidłowo zawiadamiana i pouczana, organ zobowiązywał biegłą do odniesienia się do zarzutów strony, co biegła czyniła. Biegła odniosła się również do zarzutów skarżącej na rozprawie administracyjnej.

W operacie szacunkowym dotyczącym działek: nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] rzeczoznawca majątkowy uwzględniła stan nieruchomości na dzień 15 kwietnia 2014 roku. Natomiast wyceny działki nr [...] dokonano według stanu na dzień 17 lutego 2014 roku.

Z operatu szacunkowego z dnia 28 września 2017 roku wynika, że w dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział działki nr [...], tj. dnia 15 kwietnia 2014 roku, obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Miasta Luboń - "Lasek - rejon ul. Nowiny" (uchwała nr XLIX/263/2010 z dnia 30 września 2010 roku Rady Miasta Luboń, Dz. Urz. Woj. Wlkp. z dnia 22 grudnia 2010 r. Nr 256, poz. 4760). Zgodnie z zapisami ww. planu przedmiotowe działki położone były na obszarze przeznaczonym: działka nr [...] - pod drogi publiczne klasy dojazdowej z zielenią izolacyjną (1KDD/Zi), działka nr [...] - pod drogi publiczne lokalne (2KDL), nr [...] - pod drogi publiczne klasy dojazdowej z zielenią izolacyjną (2KDD/ZI), nr [...] - pod drogi publiczne lokalne (4KDL), nr [...] - pod drogi publiczne zbiorcze (KDZ).

Biegła wskazała, że otoczenie działek nr [...] i nr [...] stanowiły tereny niezabudowane użytkowane rolniczo oraz pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

Biegły rzeczoznawca dokonała wyceny gruntów stosując podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej, w łącznej kwocie [...]złotych, tj. [...] zł/m2. Oszacowanie nastąpiło przy uwzględnieniu cen nieruchomości przeznaczonych pod komunikację, położonych w L. i w gminie [...] (12 nieruchomości, k.19 operatu). Transakcje sprzedaży pochodzą z okresu dwóch lat poprzedzających datę wyceny, a trend czasowy przyjęto na poziomie 0%. Na działkach: nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] w dacie podziału znajdowały się nakłady w postaci instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz nawierzchni z kostki typu poz-bruk. Wartość powyższych nakładów budowlanych została określona w łącznej kwocie [...]złotych. Łącznie wartość nieruchomości wynosi [...] zł.

Natomiast w operacie szacunkowym z dnia 28 września 2017 r. dotyczącym działki nr [...] biegła wskazała, że w dacie podziału działki nr [...], tj. dnia 17 lutego 2014 roku, obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego M. L. - "Lasek-Północ" (uchwała nr XXXIX/203/2001 z dnia 25 września 2001 roku Rady Miasta Luboń, Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2001 r. Nr [...], poz. 2991). Zgodnie z zapisami ww. planu działka nr [...] położona była na obszarze przeznaczonym pod ciąg pieszy (2Kx). W ww. wycenie wskazano również, że otoczenie działki nr [...] stanowiły tereny niezabudowane użytkowane rolniczo oraz pojedyncza zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Oszacowania powyższego gruntu dokonano, stosując podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej, w łącznej kwocie [...]złotych, tj. [...] zł/m2. Oszacowanie nastąpiło przy uwzględnieniu cen nieruchomości przeznaczonych pod komunikację, położonych w L. i w gminie [...]. Transakcje sprzedaży pochodzą z okresu dwóch lat poprzedzających datę wyceny, a trend czasowy przyjęto na poziomie 0%. Na działce nr [...] w dacie podziału również znajdowały się nakłady w postaci instalacji wodno-kanalizacyjnej oraz nawierzchnia z kostki typu poz-bruk. Wartość powyższych części składowych gruntu została określona w łącznej kwocie [...]zł.

Biegła z zakresu szacowania nieruchomości w obu opracowaniach określiła cechy wpływające na wartość gruntu na badanym rynku nieruchomości oraz wagi procentowe poszczególnych cech. Rzeczoznawca majątkowy wyróżniła trzy cechy najbardziej wpływające na wartość nieruchomości oraz wyznaczyła ich wagi w następujących proporcjach: lokalizacja ogólna - 35 %, intensywność wykorzystania drogi - 25 %, a także sąsiedztwo i otoczenie oraz rodzaj gruntów otaczających - 40 %.

Zgodnie z ustaleniami dokonanymi w ww. opiniach, wyceniane nieruchomości oznaczone jako działki: nr [...], nr [...] i nr [...], charakteryzują się następującymi cechami: lokalizacja ogólna - dobra, intensywność wykorzystania drogi - średnia, sąsiedztwo i otoczenie oraz rodzaj gruntów otaczających - średnie.

Biegła zaznaczyła również, że ograniczone prawa rzeczowe zapisane w działach ksiąg wieczystych: KW nr [...] oraz KW nr [...], nie wpływają na wartość wycenianych działek.

Biegła obliczyła, że wartość odszkodowania przysługującego A. I. Sp. z o.o. wynosi [...] złotych, tj. [...] złotych (grunt oraz nakłady na działce nr [...]) i [...] złote (grunt -działki: nr [...] i nr [...] oraz nakłady na działkach: nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...]).

Zdaniem Sądu sporządzony w sprawie operat spełniał wymogi wskazane w rozporządzeniu i mógł być podstawą do wydania decyzji o odszkodowaniu na rzecz spółki.

Odnosząc się do zarzutów skargi w ocenie Sądu nie zasługują one na uwzględnienie. Co istotne biegła w pismach z listopada 2017 r. i lutego 2018 r. odniosła się do zarzutów skarżącej. Przede wszystkim wskazać należy, ze biegła legitymuje się odpowiednimi uprawnieniami, które pozwalały jej na wykonanie operatu szacunkowego również w zakresie oszacowania wartości nakładów budowlanych (art. 156 ust. 1 u.g.n.)

Odnosząc się do zarzutów skarżącej, w piśmie z 6.11.2017r. biegła wyjaśniła, że do obliczeń przyjęła nieruchomości podobne przeznaczone na tereny komunikacji w mieście L., z uwagi na niewielką ilość transakcji tego typu analizę rozszerzyła na obszar powiatu p. ze szczególnym naciskiem na gminy przylegające do granic P., o podobnej cenności gruntów, tj. o obszar gminy [...]. Kwestionując ustalenia biegłej skarżąca nie wykazała, aby w L. była znaczna ilość transakcji wystarczająca do analizy. W skardze wskazała tylko trzy takie transakcje w L., nadto z porównania wskazanych przez skarżącą transakcji i tych w operacie nie można wyciągnąć wniosku, że w K. ceny odbiegały od cen w L. w tego typu transakcjach. Biegła na rozprawie administracyjnej 7.09.2017r. wyjaśniła, że transakcja za [...] zł za m2 odbiegała od cen transakcyjnych, została więc odrzucona, co jest zgodne ze stosowaną przez biegłego metodą. Biegła wyjaśniła także , że dane dotyczące transakcji pozyskała z Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i urzędów gmin. I podała, że zastosowała do wyceny wartości nieruchomości podejście porównawcze metoda korygowania ceny średniej. Zarzut skarżącej, że powinna przyjąć metodę porównywania parami był bezzasadny. Zauważyć w tym miejscu należy, że zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (por. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 229/15).

Wspomniana wyżej reguła, że organy i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, stopnia zużycia nakładów czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 746/17).

Wskazane wyżej zarzuty skarżącej w istocie sprowadzały się więc do ingerencji w wiedzę specjalną biegłej, co nie mogło odnieść zamierzonego przez skarżącą skutku. Skarżąca wskazując na niewielką ilość transakcji podobnych w L. potwierdziła ustalenia biegłej, że tych transakcji nie było wystarczająco wiele. Zasadnym więc było rozszerzenie rynku o gminy przyległe do P.. Biegła wskazała źródła wiedzy o transakcjach, co nie budzi wątpliwości. Poszukiwała więc tych danych w ośrodkach wskazanych w skardze. Do analizy przyjęła 12 transakcji i jak wynika z tabeli 12 na str. 19 operatu ceny za m2 tych nieruchomości z gminy [...] nie odbiegały od cen z gminy L.. Brak uwzględnienia trzech wskazanych w skardze transakcji z L. oraz dwóch o najniższych cenach (k. 7) nie podważa wartości operatu. Biegły bowiem w zakresie swoich kompetencji dokonuje analizy rynku i wyboru nieruchomości do porównania, jego zadaniem jest wycena nieruchomości a nie poszukiwanie metod pozwalających na wskazanie ceny jak najniższej. Przyjęte przez biegłą nieruchomości do porównania odpowiadają definicji nieruchomości podobnych z art. 4 ust. 16 u.g.n.

Skarżąca podnosiła, że w dniu wydania decyzji podziałowych 17.02.2014r. i 15.04.2014r. szacowane nieruchomości obciążone były służebnościami. W jej ocenie służebności wpływają na wartość przedmiotowych działek. Ustosunkowując się do powyższego biegła wskazała, że wbrew twierdzeniom skarżącej nie ma to wpływu na wartość, nadto w piśmie z dnia 16.02.2018r. podała, że z uwagi na charakter gruntu (drogi) służebności nie ograniczają w żaden sposób możliwości użytkowania, co nie budzi wątpliwości. Wskazać bowiem należy, że zgodnie z § 38 ust. 1 i 2 rozporządzenia przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Przy określaniu wartości nieruchomości obciążonej ograniczonym prawem rzeczowym jej wartość pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa, równej zmianie wartości nieruchomości, spowodowanej następstwami ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego. Z powołanych przepisów rozporządzenia, określającego kluczowe kwestie związane z wyceną praw do nieruchomości, jednoznacznie wynika, że ograniczone prawa rzeczowe uwzględniane są w procesie wyceny jeżeli wpływają na zmianę wartości nieruchomości. Nie jest więc tak jak wskazała skarżąca, że w każdym wypadku ma to wpływ na wartość gruntu. Ciągi medialne na wywłaszczanych działkach drogowych nie wpływają na możliwość korzystania z tych nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia. Nie budzi więc wątpliwości stwierdzenie biegłej ,że do takiej zmiany nie doszło i błędnym byłoby ustalanie wartości tego prawa, jak również jego wpływu na wartość odszkodowania. Wskazać nadto należy, że w toku całego postępowania administracyjnego oraz w postępowaniu przed Sądem nie wykazano, że wartość ograniczonego prawa rzeczowego wpływa na wartość nieruchomości. To, że właściciel gruntu musi się liczyć z wystąpieniem awarii czy konieczności napraw ciągów medialnych nie oznacza, że obniża to wartość nieruchomości.

Nie zasługiwał również na uwzględnienie zarzut naruszenia § 3 w zw. z § 56 ust. 7 rozporządzenia poprzez wadliwą analizę rynku i wybiórczy dobór materiału transakcyjnego, albowiem kwestie te leżą w zakresie wiadomości specjalnych biegłego. Z tych samych względów nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut naruszenia § 4 pkt 4 rozporządzenia.

Stosownie do art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Natomiast zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. - § 4 ust. 4 rozporządzenia. Przy czym w myśl art. 4 pkt 16 u.g.n. przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Na stronie 19 operatu szacunkowego dot. działek [...], [...], [...], [...] i [...] umieszczono zestawienie 12 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych z nieruchomością stanowiącą przedmiot szacowania. W dalszej części operatu szacunkowego określono cechy rynkowe i ich wagę ( str. 20-21) – oczywista omyłkę pisarską w tym zakresie biegła skorygowała (pismo z 16.02.2018r.) oraz dokonano korygowania ceny średniej nieruchomości (str. 21). W operacie dotyczącym działki nr [...] na str 17 umieszczono zestawienie 12 transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą, następnie określono cecy rynkowe i ich wagę ze sprostowaniem omyłki i dokonano korygowania ceny średniej nieruchomości (k. 17-19)

W tym zakresie zatem operat szacunkowy pod względem formalnym jak i materialnym jest prawidłowy.

Skarżąca zarzucała także naruszenie art. 154 ust. 1 poprzez błędny dobór metody oszacowania. I te zarzuty nie zasługują na uwzględnienie. Słusznie uznano, że kwestia dotycząca oceny i wyliczenia nakładów przez biegłą znajduje się w obszarze wiadomości specjalnych biegłego. Biegła wyjaśniła także na podstawie jakich dokumentów oszacowała wartość nakładów. Wybór metody leży w gestii biegłego, a podważyć to może tylko opinia rzeczoznawców lub kontroperat. Skarżąca nie przedłożyła zaś kontroperatu, ani nie odwołała się do organizacji rzeczoznawców w tym zakresie. W związku z tym zarzuty skarżącej nie zasługują na uwzględnienie W niniejszej sprawie biegła do wyceny nakładów zastosowała podejście kosztowe, metodą kosztów odtworzenia. Biegła wskazała, że względu na istniejące na nieruchomości nakłady (przepompownia) brak było na rynku lokalnym nieruchomości rodzajowo podobnych sprzedanych bądź oferowanych do sprzedaży. Konsekwencją tego stanu rzeczy było więc ustalenie w procesie wyceny wartości odtworzeniowej nieruchomości, która to wartość z mocy art. 135 ust. 2 i 3 u.g.n. stanowiła sumę wartości rynkowej gruntu (a więc ceny gruntu możliwej do uzyskania w obrocie wolnorynkowym) oraz wartości jego części składowych, wg kosztów ich odtworzenia lub zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części (art. 151 ust. 2 u.g.n. i § 21 ust. 2 rozporządzenia), a więc hipotetycznych kosztów wytworzenia "repliki" znajdujących się na gruncie obiektów infrastruktury technicznej, z uwzględnieniem rodzaju zastosowanych materiałów, rozwiązań konstrukcyjnych i funkcjonalnych pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. Biegła uzasadniła więc wybór stosowanej metody, jak i dobór nieruchomości do porównania.

Do wyceny przepompowni przyjęła dane techniczne zgodne z projektem budowlanym i oświadczenie, że przepompownia na datę wydania decyzji podziałowej była wybudowana i kompletnie wyposażona w urządzenia, zgodnie z projektem. To czy przepompownia na dzień wydania decyzji była zbędna z uwagi na niezamieszkały teren i nie była czynna nie ma wpływu na zasadność oszacowania nakładów. Nie była bowiem wyceniana przepompownia "w ruchu" a jej wartość odtworzeniowa. Biegła również nie była zobligowana do ustalenia czy nakłady ( w tym powierzchnie utwardzone) były wykonane prawidłowo i z odpowiednich materiałów. Szacowała bowiem koszt tych nakładów z uwzględnieniem stopnia zużycia. W tym zakresie oraz przy szacowaniu nakładów na sieci i przepompownię wycena została dokonana w oparciu o kosztorys nakładczy na podstawie katalogu KNR, w którym wskazano wielkość poszczególnych elementów ustalonych w oparciu o projekt wykonawczy, zestawienie powierzchni nakładów sporządzone przez uprawnionego geodetę, opinię geotechniczną podłoża gruntowego wraz z ekspertyzą techniczną i raport techniczny dotyczący nawierzchni na ul. [...]. Zestawienie powierzchni nakładów stanowi załącznik do operatu, pozostała dokumentacja źródłowa została przez biegłą dokładnie opisana wraz z miejsce jej udostępnienia ( u zainteresowanych operatem: skarżącej i M. L.). Biegła wyjaśniła również, że do szacowania nakładów budowlanych przyjęła właściwe podstawy kosztorysowe pochodzące z [...]. Biegła w pismach z 28.09. 2017 i 16.02.2018r. wyjaśniła, że dokonywała wyceny nakładów zgodnie z przepisami rozporządzenia i w związku z tym nie było przesłanek do obniżenia wartości nakładów z uwagi na niespełnianie parametrów czy z uwagi na brak czynnej przepompowni. To, że odbiór przepompowni nastąpił 24.02.2016r. nie oznacza, że przepompownia na dzień wydania decyzji podziałowej nie była kompletna. Skarżąca nie przedstawiła żadnych dowodów na okoliczność, że musiała po wydaniu decyzji podziałowej dokonać dodatkowych nakładów czy uzupełnienia wyposażenia przepompowni, co ewentualnie wskazywać by mogło na niekompletność tego nakładu. Wskazując, że biegła nie oceniła przy ustalaniu wartości nakładów prawidłowości ich wykonania skarżąca pominęła fakt, że biegła ustaliła w operacie wartość odtworzeniową tych części składowych gruntu, które były równe kosztom ich odtworzenia przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do ich wzniesienia z uwzględnieniem stopnia ich zużycia. Jej zadaniem nie było dokonywanie oceny czy nakłady zostały lub zostaną wykorzystane w takim stanie w jakim zostały przejęte. Biegała dokonała oględzin, w operatach znajduje się dokumentacja fotograficzna z zapisem " dokumentacja fotograficzna na datę wizji lokalnej". Wycena konkretnych robót związanych z poczynieniem nakładów wynikała z raportów technicznych, opinii geotechnicznych i ekspertyzy technicznej dotyczącej konstrukcji nawierzchni drogowej. Poza kwestionowaniem wyceny skarżąca nie przedstawiła żadnych argumentów przemawiających za zasadnością jej twierdzeń. Większość stawianych przez nią zarzutów dotyczyła wiadomości specjalnych jakimi dysponuje biegły. A jak już wyżej wskazano biegła w zakresie swoich kompetencji posiadała uprawnienia do szacowania również wartości nakładów.

W tym zakresie należy wskazać za Naczelnym Sądem Administracyjnym (w wyroku z dnia 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1894/12), że "pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości i nakładów w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. W przedmiotowej sprawie skarżąca kontroperatu nie przedłożyła, organ nie znalazł w operacie takich wad, które wykluczałyby jego zasadność. Zdaniem sądu stanowisko organu było prawidłowe. Operat wykonany został prawidłowo. Do zastrzeżeń zgłoszonych przez skarżącą w toku postępowania rzeczoznawca się merytorycznie odniosła.

Brak przedstawienia kontroperatu szacunkowego z którego wynikałyby inne wartości, co mogłoby powodować wątpliwości co do sporządzonej w sprawie opinii, uprawnia organy do oparcia się na uznanych przez siebie za wiarygodne opracowaniach. Ingerencja w merytoryczną część opracowania właściwie deprecjonowałaby operaty szacunkowe jako opinie biegłych wymagając jednocześnie by organ dysponował wiedzą specjalistyczną pozwalającą mu na daleko idącą ocenę zawartości operatu. Założenie, że organ dysponuje w takim stopniu wiedzą specjalistyczną czyniłoby rolę biegłego zbędnym w postępowaniu, albowiem organ dysponujący wiedzą specjalną sam mógłby ustalać okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Konstatacja taka byłaby wprost sprzeczna z modelem postępowania w tym zakresie przewidzianym w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W braku przedstawienia przez stronę materiałów pozwalających powziąć uzasadnione wątpliwości, co do miarodajności wyceny organ nie jest zobligowany do przeprowadzenia dowodu z opinii kolejnego biegłego, w celu kontroli ustaleń rzeczoznawcy majątkowego pierwotnie powołanego w sprawie roli biegłego.

Sąd orzekający zasadniczo stoi na stanowisku, że skutecznym sposobem ewentualnego podważenia operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie jest przedstawienie przez stronę kontroperatu, czy chociażby złożenie wniosku o weryfikację prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca.

Jednakże - w sytuacji, gdy organ sam nie dostrzega potrzeby wystąpienia z urzędu do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o weryfikację prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego - jego obowiązkiem jest zobowiązanie rzeczoznawcy majątkowego do odniesienia się do zarzutów zawartych w odwołaniu, a dotyczących operatu. Jak bowiem trafnie się przyjmuje przed wydaniem decyzji organ odwoławczy powinien zwrócić się do rzeczoznawcy, aby ten odniósł się do zarzutów strony. Rzeczoznawca może również złożyć wyjaśnienia odnośnie sporządzonego operatu w obecności stron postępowania. Wynika to z art. 79 §2 k.p.a., zgodnie z którym strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, zadawać pytania biegłym i składać wyjaśnienia. Pisemna forma operatu szacunkowego nie wyklucza żądania przez organ administracji wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonego operatu w obecności stron postępowania. Prawo do udziału strony w przeprowadzeniu dowodu, zagwarantowane w art. 79 §2 k.p.a., jest uszczegółowieniem ogólnej zasady zapewnienia stronie czynnego udziału w każdym stadium postępowania zawartej w art. 10 § 1 kpa (por. wyrok NSA z dnia 3 marca 2010 r., II OSK [...], dostępne w CBOSA)". W przedmiotowej sprawie odbywały się rozprawy z udziałem rzeczoznawcy, rzeczoznawca odnosił się również pisemnie do przedstawionych zarzutów. K. L. była drugim rzeczoznawcą sporządzającym operaty w niniejszej sprawie. Wojewoda prawidłowo ocenił przedstawione argumenty i wydał rozstrzygnięcie, prawidłowo oceniając niezasadność zgłaszanych zarzutów. W kontrolowanej sprawie nie zostały podjęte przez stronę skarżącą jakiekolwiek czynności mające na celu weryfikację operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych. Skarżąca kwestionując operat nie przedłożyła bowiem kontroperatu, jak również nie złożyła wniosku o weryfikację prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Skarżąca podnosiła również, że biegła oszacowała jedną wartość jednostkową dla wszystkich działek ([...] [...], [...], [...], [...]) pomimo różnic cech i przeznaczenia działek, a winna oszacować każdą działkę indywidualnie. Sąd wskazuje, iż nie było podstaw do szacowania osobnego bo jest to jedna nieruchomość, która została wywłaszczona (art. 130 ust. 1 i art. 134 ust. 1 u.g.n.). To, że jednak z działek (17/4) zawiera również zieleń izolacyjną nie oznacza, że ma inne niż drogowe przeznaczenie. Warto też podkreślić, że podobieństwo porównywanych nieruchomości z art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza, że mają to być działki identyczne.

Co się tyczy zasady korzyści z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. biegła wyjaśniła (stanowisko to też przyjęły organy), że w niniejszej sprawie brak jest podstaw do jego zastosowania gdyż przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia nie spowodowało zwiększenia jej wartości. Uzasadnia to niezastosowanie tej zasady.

Biegła podała także, iż w operatach szacunkowych atrybut "intensywności wykorzystania drogi" przyjęto na poziomie "średnim" z uwagi na fakt obsługiwania docelowo kilkunastu działek. Na ocenę atrybutu nie wpływa fakt, czy obsługiwane docelowo działki są zabudowane czy nie. Biegła skorygowała także omyłkę pisarską (pismo z 16 lutego 2018 r. z "nieruchomości" na "działki"). Zatem zarzuty skarżącej w tym zakresie nie zasługiwały więc na uwzględnienie.

.. Sumując, Sąd dokonując kontroli zaskarżonych decyzji doszedł do wniosku, ze odpowiadają one prawu a zarzuty skargi okazały się bezzasadne.

Z powyższych względów Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.

Wniosek uczestnika o zasądzenie kosztów postępowania nie podlegał uwzględnieniu z uwagi na to, że stosownie do treści art. 199 p.p.s.a. strony ponoszą koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Przepisy art. 200 – 210 p.p.s.a. regulujące zwrot kosztów postępowania między stronami, nie przewidują możliwości zasądzenia kosztów postępowania na rzecz uczestników niebędących skarżącymi lub skarżącymi kasacyjnie. Wskazana przez uczestnika uchwała NSA z 19.11.2012r. (II FPS [...]) nie ma "odpowiedniego zastosowania" w niniejszej sprawie dotyczy bowiem inaczej uregulowanych kosztów ponoszonych w postępowaniu przed NSA.