Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 517/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-01-16 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art.66 ust. 1 pkt 3
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Cieśla, , Sędzia WSA Ewa Machlejd (spr.), Asesor WSA Karolina Kisielewicz, Protokolant st.sekr.sąd Sylwia Rosińska- Czaykowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 stycznia 2018 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...] na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] stycznia 2017 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości uchyla zaskarżoną decyzję


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla [...] decyzją Nr [...]z dnia [...] listopada 2016 r. nakazał na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. 2016 r. poz. 290) Wspólnocie Mieszkaniowej [...]w [...] usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego przy ul. [...]w [...], w zakresie:

1. tarasów, poprzez:

• rozebranie wszystkich warstw tarasowych od góry do poziomu płyty konstrukcyjnej wraz z rozebraniem obróbek blacharskich na krawędziach otwartych;

• zerwanie ocieplenia na ścianie budynku w pasie o szerokości 40 cm nad płytą tarasową;

• zerwanie warstw wykończeniowych na pełnej, żelbetowej barierce tarasu;

• oczyszczenie podłoża;

• wyrównanie odsłoniętej powierzchni ściany budynku z pustaków ceramicznych przez przeszpachlowanie mineralną, sztywną zaprawą uszczelniającą;

• naprawa ewentualnych ubytków betonu na odsłoniętej powierzchni barierki betonowej przy użyciu szpachlówki mineralnej do betonu;

• wyprofilowanie na płycie tarasowej spadków - ułożenie warstwy spadkowej;

• zamontowanie bocznego wpustu tarasowego w miejscu dawnego wyjścia koryta do kosza spustowego;

• ułożenie paraizolacji z wyprowadzeniem na ścianę budynku i barierkę betonową na wysokość 20 cm i połączeniem z bocznym tarasowym;

• ułożenie na papie maty drenażowej grubości 4 mm;

• ułożenie na macie drenażowej warstwy izolacji termicznej ze styropianu ekstrudowanego xps300 grubości co najmniej 10cm;

• zamontowanie drugiego wpustu tarasowego bocznego w poziomie izolacji termicznej;

• zagruntowanie powierzchni poziomych ściany budynku i barierki pasami o szerokości 25 cm;

• ułożenie membrany izolacyjnej w wywinięciem na ściany i połączeniem z drugim wpustem;

• uszczelnienie krawędzi membrany na ścianie i barierce;

• odtworzenie zewnętrznej izolacji termicznej na ścianie budynku i warstwy wykończeniowych;

• odtworzenie warstwy wykończeniowych na betonowej barierce;

• ułożenie na tarasie płytek tarasowych na podstawkach i na matach membranowych lub geowłókninie;

2. balkonów poprzez:

• rozebranie wszystkich warstw balkonowych od góry do poziomu płyty konstrukcyjnej wraz z rozebraniem obróbek blacharskich na krawędziach otwartych;

• zerwanie ocieplenia na ścianie budynku w pasie o szerokości 40 cm nad płytą balkonową;

• zerwanie warstw wykończeniowych na pełnej, żelbetowej barierce balkonu;

• oczyszczenie podłoża;

• wyrównanie odsłoniętej powierzchni ściany budynku z pustaków ceramicznych przez przeszpachlowanie mineralną, sztywną zaprawą uszczelniającą;

• naprawa ewentualnych ubytków betonu na odsłoniętej powierzchni barierki betonowej przy użyciu szpachlówki mineralnej do betonu;

• wyprofilowanie na płycie balkonowej spadków - ułożenie warstwy spadkowej;

• zamontowanie krawędziowej obróbki blacharskiej;

• ułożenie warstwy izolacji termicznej ze styropianu ekstrudowanego XPS300 o grubości 6 cm;

• zagruntowanie powierzchni poziomych ściany budynku i barierki pasami o szerokości 25 cm;

• ułożenie membrany izolacyjnej z wywinięciem na ściany; uszczelnienie krawędzi membrany na ścianie i barierce;

• odtworzenie zerwanej izolacji termicznej na ścianie budynku i warstwy wykończeniowych;

• odtworzenie warstwy wykończeniowych na betonowej barierce; ułożenie na balkonie płytek tarasowych na podstawkach i na matach membranowych lub geowłókninie;

w terminie 18 miesięcy.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że postępowanie zostało wszczęte na skutek pisma właścicieli lokalu nr [...] w budynku przy ul. [...]w [...], w sprawie "przesiąkania wody opatowej poprzez taras mieszkania sąsiedniego i elewację budynku do wewnątrz mieszkania oraz braku interwencji/działań zmierzających do naprawy wskazanej usterki ze strony Zarządu Wspólnoty oraz Administracji budynku".

Do akt sprawy został przedłożony roczny protokół z przeglądu budynku mieszkalnego przy ul. [...] w [...], sporządzony w październiku 2015 r. Z niniejszego opracowania technicznego wynika, że budynek przy ul. [...] w [...], wykorzystywany jest zgodnie z przeznaczeniem. "Stan techniczny elementów objętych przeglądem nie stanowi zagrożenia dla życia i bezpieczeństwa przebywających w nim ludzi oraz zagrożenia dla budynku. Ogólny stan elementów narażonych na szkodliwe działanie czynników atmosferycznych i innych czynników eksploatacyjnych w budynku jest zróżnicowany. Występują elementy, których stan termiczny jest dobry, ale też elementu wymagające remontu". W wyniku przeprowadzonego przeglądu stwierdzono szereg nieprawidłowości i wydano zalecenia.

Upoważniony przedstawiciel tut. Inspektoratu w dniu [...]lipca 2016 r. przeprowadził czynności kontrole (protokół nr [...]). W trakcie oględzin ustalono, że odprowadzenie wody przy zewnętrznej krawędzi tarasu przynależnego do lokalu nr [...] przy barierce odbywa się za pomocą korytka odprowadzającego wodę do rury spustowej obudowanej. Na tarasie brak widocznych uszkodzeń warstwy wykończeniowej płytek. Stwierdzono miejscowe uszkodzenie - spoin (fug) oraz miejscowe odspojenie płytek cokołowych. Natomiast podczas oględzin lokalu nr [...] stwierdzono, że purchle, zacieki na ościeżach okna i drzwi balkonowych, które zlokalizowane są w okolicy odprowadzenia wody z lokalu nr [...] do rury spustowej. Prawdopodobna przyczyną zacieków w lokalu nr [...] przy drzwiach balkonowych może być nieszczelność w odprowadzeniu wody do rury spustowej lub zapchanie się odpływu wody.

Przy piśmie z dnia [...] sierpnia 2016 r. Wspólnota Mieszkaniowa [...] w [...], przedłożyła do akt sprawy kopię ekspertyzy technicznej na temat stanu balkonów i tarasów w budynku [...] w zespole mieszkaniowym przy ul. [...] w [...], sporządzoną w lipcu 2016 przez dr inż. L. H., rzeczoznawcy budowlanego CRRB GUNB nr [...], legitymującego się przynależnością MOIIB o nr ew. [...]. W niniejszym opracowaniu autor stwierdził, że "z porównania informacji z analizy dokumentacji projektowej i wykonanych odkrywek wynika, że na etapie wykonawstwa starano się naprawić błędy projektowe w odniesieniu do izolacji przeciwwodnych balkonów i tarasów. W przypadku balkonów, które w dokumentacji projektowej były pozbawione jakiejkolwiek izolacji przeciwwodnej, wprowadzono izolacje podpłytkową w postaci elastycznej membrany. W przypadku tarasu, oprócz izolacji podpłytkowej wprowadzono paroizolację na płycie konstrukcyjnej w postaci warstwy papy. Pomimo podjęcia prób zmierzających do wyeliminowania błędów projektowych, sposób i jakość ich wykonania budzi poważne wątpliwości. W przypadku izolacji podpłytkowej, wykonanej najprawdopodobniej z materiału na bazie żywic syntetycznych (...). W obu przypadkach izolacje podpłytkowe były zbyt cienkie, aby skutecznie chronić warstwy balkonowe/tarasowe przed przenikaniem wody opadowej. Zarówno na tarasie jak i balkonie płytki ceramiczne zostały przyklejone w sposób pozwalający na powstanie bezpośrednio pod nimi pustych przestrzeni. W przestrzeniach tych gromadzi się woda, co i w okresie zimowym prowadzi do odspajania się płytek od podłoża. Na tarasie zaobserwowano większe zawilgocenie w głębszych jego warstwach oraz zawilgocenie papy wywiniętej na ścianę budynku oraz styropianu który się z nią stykał. Wskazuje to wyraźnie, że na poziom tarasu woda dostaje się również z wyższych części budynku, spływając po ścianie pod izolacją termiczną. Woda ta gromadzi się na papie skąd nie ma możliwości odpływu, ponieważ odwodnienie tarasu jest realizowane tylko z powierzchni wykładziny ceramicznej, za pomocną koryta wyprowadzonego poza obrys trasu do kosza nad rurą spustową. Oczyszczenie wpustu jest możliwe tylko prze otwarcie od góry kosza. Kosz ten jest bardzo trudno dostępny - spoza tarasu, z daszku nad balkonem na niższej kondygnacji. Jest rozwiązanie nie technologiczne. Podobnie sytuacja przedstawia się na balkonie. Izolacja podpłytkową jest wyprowadzona na ścianę, na izolację termiczną, na wysokość cokołu. W tym przypadku woda spływająca pod izolację termiczną ściany może zawilgacać głębsze warstwy balkonowe oraz infiltrować do wnętrza mieszkania, co potwierdzają ślady zawilgoceń na ościeżach. Na podstawie wykonanych odkrywek i analizy zebranych informacji w przypadku balkonów i tarasów można wskazać na dwie drogi ich zawilgocenia: nieskuteczną, zbyt cienką izolację podpłytkową; napływ wody z wyższych kondygnacji pod izolacją termiczną elewacji budynku. W przypadku tarasu mogą dochodzić jeszcze przecieki z koryta odwadniającego, w miejscach styków poszczególnych segmentów. Ponadto daszki nad balkonami na najwyższej kondygnacji wymagają przebudowy i poprawnego przeprofilowania spadków. (...) Z przeprowadzonych badań, wynika, że balkony i tarasy są w stanie kwalifikującym je do generalnego remontu polegającego na całkowitym rozebraniu wszystkich warstw i wykonaniu nowych. W przypadku tarasów przebudowy wymaga również sposób odwodnienia."

Organ wskazał, że zgodnie z art. 61 ustawy Prawo budowlane to właściciel lub zarządca budynku jest obowiązany użytkować obiekt budowlany w sposób zgodny z jego przeznaczeniem wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych sprawności technicznej oraz zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. Organ zaznaczył, że konsekwencją stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego jest podjęcie przez organ nadzoru budowlanego decyzji w trybie art. 66 ust. 1 ustawy Prawa budowlanego, który stanowi, że w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo jest w nieodpowiednim stanie technicznym, bądź powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Organ wskazał, iż autor przedłożonej ekspertyzy technicznej wskazał, że "z przeprowadzonych badań, wynika, że balkony i tarasy są w stanie kwalifikującym je do generalnego remontu polegającego na całkowitym rozebraniu wszystkich warstw i wykonaniu nowych. W przypadku tarasów przebudowy wymaga również sposób odwodnienia". Po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w [...][...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją nr [...]z dnia [...] stycznia 2017 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy wskazał, że nałożony obowiązek usunięcia nieprawidłowości stanu technicznego budynku został nałożony na podstawie zaleceń wynikających z ekspertyzy technicznej, którą przygotował rzeczoznawca budowlany na zlecenie wspólnoty Mieszkaniowej. W dokumentacji tej zostały stwierdzone nieprawidłowości jakie występują w obrębie balkonów i tarasów oraz określono, jakie roboty budowlane należy wykonać w celu ich usunięcia (ekspertyza techniczna sporządzona w lipcu 2016 r. przez rzeczoznawcę dr. inż. L. H..

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie Wspólnota Mieszkaniowa [...] zarzucała naruszenie art5. 108 ust. 3 kpa, 7, 77, 78 kpa, w szczególności poprzez przyjęcie, że eksperckie rozstrzygnięcie w zakresie technologii wykonania remontu jest wiążące dla organu.

Skarżąca zarzucała naruszenie a rt. 140 kc i 142 kc poprzez ingerencję narzucającą właścicielom sposób wykonania remontu.

Skarżąca podniosła, że nie neguje konieczności przeprowadzenia remontu tarasów i balkonów od strony południowej w budynku 10 kondygnacyjnym, 8 piętrowym (61) w tym tarasów i balkonów przynależących do lokali wspólnotowych w klatkach oznaczonych odpowiednio numerami 1, 2, 3 od strony patio (południowej).

Wspólnota podjęła kroki prawne i gromadzi nakład finansowy jak też zakupiła szczegółowe projekty wykonawcze. Natomiast podnosiła, że decyzja wymusza ponoszenie nieuzasadnionych kosztów bardzo drogiej technologii przy jednoczesnym różnicowaniu właścicieli na gorszych i lepszych.

Wspólnota zarzucała, że w 2015 r. przeprowadziła 1 etap remontu balkonów w 6 klatce opierając się na tańszej technologii.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podnosząc, że zarzuty i wywody skargi stanowią jedynie polemikę w zajętym przez organ stanowiskiem.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje.

Skarga jest zasadna.

Zaskarżona decyzja została wydana na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 prawa budowlanego, zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego nakazuje w drodze decyzji usuniecie stwierdzonych nieprawidłowości. W przepisie tym jest mowa o nieprawidłowościach powstałych w trakcie użytkowania obiektu budowlanego, które są z reguły wynikiem zużycia technicznego obiektu budowlanego lub zdarzeń mających miejsce po oddaniu obiektu do użytkowania. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym zwraca się uwagę, że przepis art. 66 powinien mieć zastosowanie, wtedy, gdy obiekt budowlany jest nieprawidłowo eksploatowany, a jego stan jest wynikiem zaniechania, niedbalstwa, bierności właściciela lub zarządcy, zużycia obiektu budowlanego, do którego dochodzi w miarę upływu czasu, a niekiedy nieodpowiedniego użytkowania. Stan ten może być także wynikiem naruszenia przepisów techniczno-budowlanych (np. wyroki NSA z dnia: 20 listopada 2012 r., II OSK 1279/11, Lex nr 1291888; 5 stycznia 2011 r. II OSK 1980/09, Lex nr 952992; 17 czerwca 2011 r. II OSK 1100/10. Lex nr 992473). Należy dodać, że decyzja wydana w oparciu o art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane jest decyzją związaną tzn. zaistnienie przesłanek wskazanych w tym przepisie, w niniejszej sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku wielorodzinnego, obliguje organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji o nakazaniu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

W rozpoznawanej sprawie skarżąca nie kwestionuje, że budynek mieszkalny wielorodzinny znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym. Wynika to zresztą z ekspertyzy technicznej przedstawionej przez Wspólnotę w postępowaniu w tej sprawie.

Kwestią sporną jest natomiast sposób usunięcia nieprawidłowości.

Norma zawarta w art. 66 Prawa budowlanego służy usunięciu nieprawidłowości stwierdzonych przez organ nadzoru budowlanego w zakresie stanu technicznego obiektu (art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego).

Już roczny przegląd budynku w październiku 2015 r. sporządzony przez mgr. inż. D.D. stwierdzał, że w budynku Wspólnoty balkony wykonano w postaci płyty żelbetowej, zaś balustrady są częściowo stalowe, ażurowe a częściowo pełne, żelbetowe. Podniebienia płyt i ściany balustrad pełnych wykończono tynkiem cienkowarstwowym, tak, jak elewacje. Posadzki wykonano z płytek ceramicznych. Na podniebieniach płyt balkonowych i w dolnych częściach balustrad pełnych występują zacieki i wykwity soli. Widoczne są ślady wycieków spod posadzek na obróbkach blacharskich. W części balkonów płytki posadzek są odspojone od podłoża. Występują rysy poziome na styku- balustrady-pełnej z płytą. Część balkonów jest aktualnie remontowana. W trakcie rozbierania posadzek stwierdzono zbyt cienką hydroizolację. Wszystkie warstwy posadzki były namoknięte. Nie stwierdzono uszkodzeń płyty. Według autora opracowania stan techniczny płyt balkonowych i balustrad jest dobry, stan techniczny posadzek, w tym hydroizolacji - zły, zaś stan techniczny tynków na podniebieniach i balustradach - zadowalający lub dostateczny. Z opisu zawartego w pkt 4.3 ww. opracowania wynika, że tarasy występują na przedostatnich kondygnacjach. W budynku [...]jest też taras nad częścią parteru mieszczącą lokale użytkowe. Na tarasach przedostatnich kondygnacji wykonano posadzki, jak na balkonach. Balustrady są stalowe, ażurowe. Na obróbkach blacharskich stwierdzono wycieki spod posadzek. Występują odparzenia płytek. Według posiadanej dokumentacji użytkowej budynku występują przecieki wody do mieszkań. Stan techniczny posadzek i hydroizolacji tarasów jest zły. Nie stwierdzono uszkodzeń ani śladów zużycia bal strad. Ich stan-techniczny jest dobry. Na tarasie nad lokalami użytkowymi wykonano posadzkę w systemie odwróconym. W wykonanej próbie szczelności tego tarasu nie stwierdzono przecieków wody. Balustrada jest pełna, żelbetowa bądź murowana, pokryta tynkiem cienkowarstwowym. Nie stwierdzono uszkodzeń ani śladów zużycia balustrady. Stan techniczny tego tarasu jest dobry. W ww. opracowaniu w pkt 4.14 zawarto ponadto opis zjawiska związanego z występowaniem zawilgocenia w lokalach mieszkalnych nr [...] i [...] i [...].

Organ powiatowy protokolarnie potwierdził występowanie zacieków w lokalu nr [...], spowodowanych prawdopodobnie niewłaściwie wykonaną izolacją balkonu przynależnego do lokalu nr [...] lub nieszczelnością w odprowadzeniu wody do rury spustowej lub zapchaniem się odpływu wody.

Z ekspertyzy technicznej wynika, że zespół ww. budynków został oddany do użytkowania na przełomie lat 2003/2004. Pierwszy przegląd okresowy pięcioletni przeprowadzono w styczniu 2008 r. W przeglądzie tym nie odnotowano problemów z zawilgoceniem tarasów i balkonów. Problemy z zalewaniem mieszkań, przeciekami balkonów w budynku [...] nasiliły się w latach 2010-2014. Jedną z przyczyn tego zjawiska jest przenikanie wody z najwyższych kondygnacji pod izolacją termiczną ścian zewnętrznych. W ww. opracowaniu przeprowadzono oględziny w zakresie udostępnionego tarasu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr [...] (usytuowanego na VII piętrze) i balkonu przynależnego do lokalu mieszkalnego nr[...] (usytuowanego na VI piętrze). Z ww. opracowania ponadto wynika, że na elewacji budynku zaobserwowano ślady zacieków i napraw (co obrazuje fot. 7.1.2 na str. 10). Zaobserwowano też ślady zacieków na balkonach (co obrazuje fot. 7.1.3 na str. 11). Opiniodawca zwrócił poza tym uwagę na brak spadków na daszkach nad najwyżej położonymi balkonami, wskutek czego na daszkach tworzą się zastoiny wody, która napływa też na ścianę budynku. W zawartym w pkt 8 ekspertyzy podsumowaniu opiniodawca wskazał, że z porównania uzyskanych informacji, analizy dokumentacji projektowej i wykonanych odkrywek wynika, że na etapie wykonawstwa starano się naprawić błędy projektowe w odniesieniu do izolacji przeciwwodnych balkonów i tarasów. W przypadku balkonów, które w dokumentacji projektowej były pozbawione jakiejkolwiek izolacji przeciwwodnej, wprowadzono izolacje podpłytową w postaci elastycznej membrany. W przypadku tarasów, oprócz izolacji podpłytkowej, wprowadzono paroizolację na płycie konstrukcyjnej w postaci warstwy papy. Pomimo podjęcia prób zmierzających do wyeliminowania błędów projektowych, sposób i jakość ich wykonania budzi poważne wątpliwości. W przypadku izolacji podpłytkowej, wykonanej najprawdopodobniej z materiału na bazie żywic syntetycznych, nie udało się ustalić nazwy ani producenta. Z materiałów tego typu dostępnych na rynku większość wymaga ułożenia w warstwie o grubości co najmniej 2 mm. Sporadycznie zdarzają się wyroby o minimalnej grubości aplikacji wynoszącej 1,6 mm. W przypadku tarasu zmierzona grubość powłoki izolacyjnej wyniosła niespełna 0,7 mm, a na balkonie wahała się od 1,20 do 2,15. W obu przypadkach izolacje podpłytowe były zbyt cienkie, aby skutecznie chronić warstwy balkonowe/tarasowe przed przenikaniem wody opadowej. Zarówno na tarasie, jak i balkonie płytki ceramiczne zostały przyklejone w sposób pozwalający na powstanie bezpośrednio pod nimi pustych przestrzeni. W przestrzeniach tych gromadzi się woda, co i w okresie zimowym prowadzi do odspajania się płytek od podłoża. Na tarasie zaobserwowano większe zawilgocenie w głębszych jego warstwach oraz zawilgocenie papy wywiniętej na ścianę budynku oraz styropianu, który się z nią stykał. Wskazuje to wyraźnie, że na poziom tarasu woda dostaje się również z wyższych części budynku, spływając po ścianie pod izolacją termiczną. Woda ta gromadzi się na papie skąd nie ma możliwości odpływu, ponieważ odwodnienie tarasu jest realizowane tylko z powierzchni wykładziny ceramicznej, za pomocą koryta wyprowadzonego poza obrys tarasu do kosza nad rurą spustową. Oczyszczenie wpustu jest możliwe tylko przez otwarcie od góry kosza. Kosz ten jest bardzo trudno dostępny - spoza tarasu, z daszku na balkonem na niższej kondygnacji. Jest to rozwiązanie nie technologiczne. Podobnie sytuacja przedstawia się na balkonie. Izolacja podpłytkowa jest wyprowadzona na ścianę, na izolację termiczną, na wysokość cokołu. W tym przypadku woda spływająca pod izolacją termiczną ściany może zawilgacać głębsze warstwy balkonowe oraz infiltrować do wnętrza mieszkania, co potwierdzają ślady zawilgoceń na ościeżach (opinia rzeczoznawcy).

Opiniodawca na podstawie wykonanych odkrywek i analizy zebranych informacji w przypadku balkonów i tarasów wskazał na dwie drogi ich zawilgacania: nieskuteczną, zbyt cienką izolacje podpłytkową oraz napływ wody z wyższych kondygnacji pod izolacją termiczną elewacji budynku. W przypadku tarasu mogą dochodzić jeszcze przecieki z koryta odwadniającego, w miejscach styków poszczególnych segmentów.

W opinii rzeczoznawcy budowlanego także daszki nad balkonami na najwyższej kondygnacji wymagają przebudowy i poprawnego przeprofilowania spadków. Obserwowane zjawiska: zawilgocenie papy i styropianu na ścianie budynku, wycieki wody znad ościeżnicy okna, wskazują, że pomimo podejmowanych działań naprawczych, w dalszym ciągu występuje zjawisko przepływu wody w styku między izolacją termiczną a ścianą na elewacjach budynku. Z przeprowadzonych badań, wynika, że balkony i tarasy są w stanie kwalifikującym je do generalnego remontu, polegającego na całkowitym rozebraniu wszystkich warstw i wykonaniu nowych. W przypadku tarasów przebudowy wymaga również sposób odwodnienia.

W sentencji zaskarżonej decyzji organ powiatowy wskazał zakres prac naprawczych jakie należy wykonać w celu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego balkonów i tarasów budynku mieszkalnego, wielorodzinnego (oznaczonego symbolem [...]), przy czym jest on identyczny (tożsamy) z zaleceniami określonymi w pkt 10.1 i 10.2 ww. ekspertyzy technicznej.

O ile ustalenia co do stanu technicznego obiektu jak i sama konieczność nie budzą wątpliwości o tyle należy się zgodzić ze skarżącym, że sposób usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości wskazany w decyzji jest zbyt szczegółowy.

Organ odwoławczy omówił szczegółowo zakres stwierdzonych nieprawidłowości i w tym zakresie Sąd nie kwestionuje ustaleń i zaleceń organu.

Natomiast należy uznać za zasadny zarzut skargi, co do możliwości wyboru alternatywnej technologii odtworzeniowej, co do której skarżący przedstawił opracowanie techniczne uszczegóławiające.

Wspólnota zleciła opracowanie szczegółowego projektu wykonawczo-technologicznego remontu balkonów i tarasów w budynkach na terenie nieruchomości przy ul. [...]w [...] i otrzymała taki projekt wraz z kosztem inwestorskim [...].12.2016 r., który opiewał na kwotę 460.541,07 zł. Alternatywny projekt wykonany na zlecenie Wspólnoty opiewa na kwotę 428.221,95 zł. Obowiązek wykonania robót budowlanych ma charakter naprawczy i zmierza do celu, którym jest zapewnienie utrzymania obiektu budowlanego w należnym stanie technicznym.

W ocenie Sądu decyzja z art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego powinna zobowiązywać do usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości i zawierać ich opis, natomiast inwestor jest uprawniony do wskazywania bardziej szczegółowego sposobu ich usunięcia, jeżeli może być on wykonany w różnych technologiach.

Przy czym już sama decyzja wydana w trybie przepisu art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego stanowi wystarczającą podstawę i legitymację do podjęcia przez zobowiązany podmiot określonych robót budowlanych. Decyzja powinna więc określić zakres obowiązków nałożonych na adresata przy uwzględnieniu zarówno kontroli jak i ustaleń ekspertyzy technicznej co nie oznacza, że organ nie może uwzględnić wniosków inwestora co do sposobu wykonania robót szczególnie jeśli sposób ten jest wskazany w opracowaniu alternatywnym, ale o mniejszych kosztach wykonania.

Inwestor posiada bowiem uprawnienia właścicielskie, które organ powinien wziąć pod uwagę o ile zmierzają one do celu jakim jest utrzymanie należytego stanu obiektu, a nie jedynie mają na celu obniżenie uzasadnionych kosztów.

Z powyższych względów Sąd uchylił zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 pkt a ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.