Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1521/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-03-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 3  , art. 134 , art. 145 , art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7 , art. 156
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 36 , art. 37
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Iwona Niżnik-Dobosz (spr.) Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Kazimierz Bandarzewski Protokolant: specjalista Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 marca 2016 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Produkcyjnej "[...]" w Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 8 października 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej skargę oddala.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia 8 października 2015 r. sygn. akt [...] na podstawie:

- art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2013 r. poz. 267);

- art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2015 r., poz. 199);

po rozpatrzeniu odwołania strony skarżącej - Rolniczej Spółdzielni Produkcyjnej [...]" w Z. z siedzibą w Ł. - w likwidacji, od decyzji Burmistrza T. z 24 sierpnia 2015 r., znak: [...] w pkt. 1 ustalającej wysokość jednorazowej opłaty planistycznej na rzecz Gminy T. w wysokości 2.235,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości Z. w gminie T. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,1164 ha i udziału wynoszącego 1/21 części w nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,3441 ha, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy T. dla wsi: [...] ,[...] ,[...] oraz w pkt 2. nakładającej obowiązek uiszczenia określonej wyżej kwoty w dniu, kiedy decyzja Burmistrza T. stanie się ostateczna na rachunek bankowy Urzędu Miejskiego w T. lub w kasie Urzędu Miejskiego w T. ,

utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Powyższe rozstrzygnięcia zapadły w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Aktem notarialnym z 21 kwietnia 2011 r. Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna "[...] " w Z. z siedzibą w Ł. w likwidacji, przeniosła na rzecz K.H. G. własność działki nr [...] o powierzchni 0,1164 ha i udziału wynoszącego 1/21 części w nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,3441 ha, za cenę 44.383,22 zł.

Decyzją 4 listopada 2011 r., znak: [...] Burmistrz T. ustalił wysokość jednorazowej opłaty w kwocie 5.610,00 zł z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości położonej w miejscowości Z. w gminie T. , w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Od powyższej decyzji, odwołanie wniosła strona skarżąca.

W wyniku rozpatrzenia powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia 20 grudnia 2011 r., sygn. akt: [...] , uchyliło decyzje organu l instancji w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania.

Po przeprowadzeniu ponownego postępowania, decyzją 8 lutego 2012 r. organ l instancji ponownie ustalił wysokość jednorazowej opłaty planistycznej w kwocie 5.610,00 zł z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Od powyższej decyzji, odwołanie wniosła strona skarżąca podnosząc, iż ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości jest zawyżona. Zarzucono także, że rzeczoznawca do bazy danych przyjął nieruchomości posiadające wartość brutto.

Decyzją z dnia 2 kwietnia 2012 r. sygn. akt [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. utrzymało decyzję organu l instancji w mocy.

Na tą decyzję strona skarżąca wniosła skargę.

W wyniku jej rozpatrzenia Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 24 sierpnia 2012 r., sygn. akt: II SA/Kr 843/12 uchylił decyzje Kolegium i poprzedzającą ją decyzję organu l instancji.

Skargę kasacyjną na powyższy wyrok złożyła Spółdzielnia Produkcyjna "[...] " w Z.

Wyrokiem z dnia 11 kwietnia 2014 r. (sygn. akt: II OSK 2746/12) Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę kasacyjną. W wyroku tym wskazano jednak, iż zarzuty skargi są zasadne, jednak skarga została oddalona, gdyż powyższy wyrok WSA w Krakowie jest korzystny dla strony skarżącej. Odnosząc się do argumentów skargi NSA stwierdził: "Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy, jako podstawę wyceny stosuje ceny transakcyjne nie zawierające podatku od towarów i usług. Zatem wartość rynkowa w operacie szacunkowym jest pozbawiona tego podatku, o czym w tym operacie rzeczoznawca powinien zamieścić stosowną wzmiankę.

Trafnie podniesiono w skardze kasacyjnej, że przyjęcie poglądu, iż podatek VAT jest elementem wartości nieruchomości oznaczałoby, że ta sama nieruchomość w zależności od rodzaju właściciela (podatnika podatku VAT lub nie) mogłaby mieć kilka wartości, choć naprawdę jej wartość jest taka sama.

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy wskazała, że wszystkie podane przez nią ceny są cenami brutto, co jak wyżej wywiedziono jest niezgodne ze wskazanymi regulacjami ustawy o gospodarce nieruchomościami i tym samym narusza także art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z operatu szacunkowego, znajdującego się w aktach sprawy, nie wynika, czy określenie wartości nieruchomości przez wskazanie cen brutto nastąpiło w związku z przyjęciem do porównań wyłącznie transakcji, których strony były obowiązane uiścić podatek VAT, co jednak nie zmienia reguły niewliczania podatku VAT w cenę transakcyjną nieruchomości dla potrzeb określenia wartości nieruchomości w operacie szacunkowym".

Po przeprowadzeniu ponownego postępowania i sporządzeniu nowego operatu szacunkowego Burmistrz T. decyzją z dnia 18 grudnia 2014 r. ustalił na nowo wysokości jednorazowej opłaty planistycznej w kwocie 5.250,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości Z. w gminie T. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,1164 ha i udziału wynoszącego 1/21 części w nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,3441 ha, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła strona skarżąca podnosząc, iż ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości jest zawyżona. Zarzucono także, że rzeczoznawca do bazy danych przyjął nieruchomości posiadające wartość brutto, podczas gdy Naczelny Sąd Administracyjny jednoznacznie wypowiedział się, że cena nieruchomości nie może zawierać podatku od towarów i usług.

Decyzją z dnia 9 lutego 2015 r. ([...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. uchyliło decyzje organu l instancji w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia wskazano, że organ l instancji nie przeprowadził postępowania wyjaśniającego w sposób jaki nakazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w cytowanym wyżej wyroku z 24 sierpnia 2012 r., jak również nie zastosował się do wskazań zwartych w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 kwietnia 2014 r.

Podstawowym zarzutem strony było to, że rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań nieruchomości, których ceny zawierają podatek VAT. Zarzut ten jest uzasadniony. Jak zapisano w punkcie 3 na stronie 22 operatu szacunkowego z 26 listopada 2014 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego L.K. , nieruchomości przyjęte w tym operacie do porównań zawierają podatek VAT.

Dokonując dalszej oceny przeprowadzonego postępowania, w szczególności oceny prawidłowości operatu szacunkowego z 26 listopada 2014 r., stwierdzono, iż nie jest on prawidłowy i nie może stanowić podstawy do wydania decyzji odnoszących się do ustalenia renty planistycznej. Podniesiono m.in., że organ przyjął za podstawę ustalenia opłaty planistycznej operat, który właściwie dokonuje ustalenia wartości nieruchomości składającej się z odrębnych działek, podczas gdy nieruchomością, która należało oszacować jest działka nr [...] Dlatego też przy ponownym rozpoznaniu sprawy, zgodnie z wiążącymi wskazaniami Sądu, koniecznym jest oszacowanie wartości działki nr [...] . Dopiero w następnej fazie postępowania rzeczą organu będzie ustalenie wysokości opłaty planistycznej odnoszącej się do wydzielonej już po wejściu w życie planu miejscowego, powierzchni wynoszącej 1164 i 3441 m2, od której ustalona zostanie opłata planistyczna (oczywiście w przy uwzględnieniu, że w działce numer [...] zbyto udział w 1/21 części).

W toku ponownego rozpoznania sprawy sporządzony został przez rzeczoznawcę majątkowego A.L nowy operat szacunkowy (z dnia 25 lipca 2015 r.).

Pismem z dnia 30 lipca 2015 r. organ l instancji zawiadomił strony postępowania o sporządzeniu nowego operatu szacunkowego oraz możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym.

Decyzją z dnia 24 sierpnia 2015 r., znak: [...] Burmistrz T. ustalił wysokość jednorazowej opłaty planistycznej na rzecz Gminy T. w kwocie 2235,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości Z. w gminie T. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] powierzchni 0,1164 ha i udziału wynoszącego 1/21 części w nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,3441 ha, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy T. dla wsi: [...] ,[...] itd... (pkt 1), nakładając obowiązek uiszczenia określonej wyżej kwoty w dniu, kiedy decyzja Burmistrza T. stanie się ostateczna na rachunek bankowy (Urzędu Miejskiego w T. lub w kasie Urzędu Miejskiego w T. (pkt 2).

Odwołanie po raz kolejny wniosła strona skarżąca podnosząc upływ 3 - letniego terminu przewidzianego dla możliwości ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania w sprawie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołało treść art. 36 oraz art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Kolegium podniosło, iż w dniu 24 października 2007 r. Rada Gminy w T. (Uchwała Nr [...] ) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy T. dla wsi: [...] ,[...] ,[...] Plan ten wszedł w życie w dniu 29 marca 2008 r. Zgodnie z zapisami tego planu działka numer [...] w Z. z której następnie na skutek podziału dokonanego wydzielania m.in. działek nr [...] ,[...] , znalazła się w terenach oznaczonych symbolem:

L.4 MN, L.5 MN tj. terenach o przeznaczeniu podstawowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz o przeznaczeniu uzupełniającym pod usługi wbudowane - maksymalnie do 30 % powierzchni całkowitej budynku, urządzenia towarzyszące, w tym drogi wewnętrzne, miejsca postojowe, infrastrukturę

techniczną i zieleń urządzoną,

L.2U - terenach zabudowy usługowej (komercyjnej i publicznej),

L1 .ZP- terenach zieleni parkowej,

L.20R- terenach rolniczych, upraw ogrodniczych i sadowniczych,

L1 WS- terenach wód powierzchniowych śródlądowych,

-1 KDW- dróg wewnętrznych wśród zabudowy istniejącej i projektowanej,

- 2 KDL - dróg lokalnych (gminnych),

-1 KDG - drogi głównej (wojewódzkiej).

W poprzednio obowiązującym planie miejscowym zatwierdzony uchwałą Nr [...] w T. z 2 października 1979 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy T. , działka ta znajdowała się w terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem [...] - teren istniejącego parku podworskiego, adaptowanego na cele rekreacji ogólnodostępnej, plan realizacyjny opracować w porozumieniu z konserwatorem zbytków i organem ochrony przyrody oraz symbolem [...] - teren upraw rolnych, adaptacja stała.

Jak wynika z akt sprawy aktem notarialnym z 21 kwietnia 2011 r. Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna "[...] " w Z. z siedzibą w Ł. w likwidacji przeniosła na rzecz K.H. G. własność nieruchomości gruntowej utworzonej z działki nr[...] i udziału wynoszącego 1/21 części w nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] , za cenę 44.383,32 zł.

Pismem z dnia 10 sierpnia 2011 r. Burmistrz T. poinformował Spółdzielnię o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości.

Podstawę ustalenia wzrostu wartości rynkowej nieruchomości będącej następstwem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi obecnie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A.L. Stosownie do wiążących ustaleń Naczelnego Sądu Administracyjnego zwartych w wyroku z dnia 11 kwietnia 2014 r. II OSK 2746/12, rzeczoznawca w operacie z 25 lipca 2015 r. (str. 31) stwierdził, że "ceny nieruchomości przyjętych do obliczeń są cenami netto".

Według wyliczeń zawartych w operacie wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] powierzchni 118255 m2 w Z. , przed uchwaleniem opisanego wyżej miejscowego planu wynosiła 305 600 złotych tj. 2,58 złotych za 1 m2, zaś po uchwaleniu planu -1 637100 złotych tj. 13,80 złotych za 1 m2. Nieruchomości wydzielone wskutek dokonanego już po uchwaleniu w 24 października 2007 r. planu miejscowego podziału (decyzją z dnia 25 listopada 2010r.) składające się z działki nr [...] powierzchni 1164 m2 i udziału wynoszącego 1/21 części w nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 3441 m2, miały zatem przed uchwaleniem planu wartość 3 426 zł (1164 m2+164 m2 x 2,58 zł), a po uchwaleniu planu miejscowego wartość 18.326 zł (1164 m2+164 m2 x 13,80 zł). Różnica wynosi zatem 14 900 zł (18 326 zł - 3 426 zł). Przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty planistycznej wynoszącej 15 %, opłata ta wynosi zatem 2235 zł (14 900 zł x 15 %).

Organ powołał treść art. 150 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Dokonując oceny ostatnio sporządzonego operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego A.L. z dnia 25 lipca 2015r. organ uznał, że jest on prawidłowy.

Organ wskazał, iż jak wynika z treści operatu rzeczoznawca majątkowy przyjął podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej (wyceniając terenu mieszkaniowe i rolne) i metodę porównywania parami (wyceniając tereny usługowe) oraz podejście mieszane - metodę wskaźników szacunkowych gruntów (wyceniając tereny parkowe oraz wody śródlądowe).

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109). Przy metodzie porównywania parami porównuje się natomiast nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów (§ 15 rozporządzenia).

W podanym ocenie operacie rzeczoznawca przyjął metodę wskaźników szacunkowych gruntów. Przy stosowaniu tej metody wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m3 drewna. Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, uwzględniającą koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna. Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym. Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia (§ 18 rozporządzenia).

Organ podkreślił, iż jak wynika z operatu rzeczoznawca utworzył zbiór nieruchomości podobnych, a następnie dokonał wyceny osobno dla nieruchomości o funkcji usługowej, mieszkalnej, rolnej, parkowej i terenów wód śródlądowych. W istocie rzecz sprowadza się do tego, czy nieruchomości przyjęte do porównań są nieruchomościami podobnymi, a więc czy mogą stanowić odnośnik do działki będącej przedmiotem wyceny.

Zgodnie z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez nieruchomość podobną rozumie się nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Dokonując zestawienia opisanych nieruchomości porównawczych z nieruchomością będąca przedmiotem wyceny stwierdzić należy, że w procesie ustalania wartości nieruchomości rzeczoznawca przyjął nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy.

Wszystkie nieruchomości porównawcze mają zbliżone położenie, jak nieruchomość wyceniana - znajdują się w Gminie T. bądź w gminach sąsiednich. Rzeczoznawca określił, że największy wpływ na cenę nieruchomości w przypadku działek o funkcji mieszkaniowej i usługowej ma lokalizacja, kształt i teren działki oraz wielkość działki. W przypadku działek rolnych na cenę oprócz wyżej wymienionych wpływ ma klasa bonitacyjna oraz dojazd do nieruchomości. W przypadku działek o funkcji parkowej za główne cechy mające wpływ na cenę rzeczoznawca wskazał położenie w odniesieniu do drogi głównej, walory rekreacyjne, jakość drogi dojazdowej, sąsiedztwo terenów przyległych. Z kolei w przypadku terenów o funkcji wód śródlądowych rzeczoznawca dokonał obliczenia wartości przy uwzględnieniu powierzchni użytku, wskaźnika szacunkowego gruntu oraz średniej centy żyta z rynku lokalnego.

Po dokonaniu procesu szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż wartość jednostkowa prawa własności działki numer [...] w Z. przed uchwaleniem planu wynosiła 2,58 zł za 1 m2, zaś po uchwaleniu planu wartość jednostkowa wynosiła 13,84 zł za 1 m2.

Organ podkreślił, iż jak już wykazano wyżej, podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek: uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu wykazany stosownym operatem szacunkowym, zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Uchwalenie planu miejscowego w gminie T. bezspornie spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. O ile bowiem na gruncie poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego możliwość zagospodarowania nieruchomości nr [...] ograniczał się do użytkowania rolniczego, to obecnie istotnie wzrosły możliwości inwestowania na tej nieruchomości poprzez umożliwienie zabudowy mieszkaniowej oraz komercyjnej.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu organ wskazał, iż wobec nie budzącego wątpliwości, jednoznacznego określenia w przepisie art 37 ust. 3 tej ustawy, iż roszczenie to "można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące" dla zachowania wymaganego terminu wystarczy jeśli organ właściwy przed upływem 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zgłosi roszczenie z tytułu jednorazowej opłaty wymaganej od właściciela lub użytkownika nieruchomości w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, co następuje przez wszczęcie postępowania.

Jak przedstawiono to w stanie faktycznym sprawy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy T. dla wsi: [...] itd... wszedł w życie w dniu 29 marca 2008 r., a skutecznym zawiadomieniem z dnia 10 sierpnia 2011 r. Burmistrz T. poinformował Spółdzielnię o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości.

Organ podkreślił, że przepisy ustalające zawity termin 5 lat dla realizacji roszczenia z tytułu opłaty planistycznej mają charakterze lex specialis w stosunku do przepisów Ordynacji podatkowej i jako takie powinny być stosowane w pierwszej kolejności. Należy mieć na uwadze, że przepis art. 67 ust 1 ustawy o finansach publicznych, nakazuje jedynie odpowiednie stosowanie działu III ustawy Ordynacja podatkowa, co w każdej sprawie oznacza konieczność uwzględnienia kontekstu systemowego oraz aksjologicznego.

Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie skargę na powyższą decyzję wniosła strona skarżąca - Rolnicza Spółdzielnia Produkcyjna "[...] " w Z. z siedzibą w Ł. - w likwidacji domagając się jej uchylenia z powodu przedawnienia.

Strona skarżąca wskazała, że skoro Burmistrz T. wydał wcześniej 3 krotnie błędną decyzję w sprawie, nie uwzględniając prawomocnych wyroków WSA w Krakowie i NSA w Warszawie to nie mógł on po upływie ponad 7 lat od wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego ponownie wszczynać postępowania i zlecać trzeciemu z kolei biegłemu opracowanie czwartego z kolei operatu szacunkowego z uwagi na przedawnienie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014.1647) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. 2012.270) zwanej dalej p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z brzmienia art. 145 § 1 p.p.s.a. wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu w obecnie rozpoznawanej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia 8 października 2015 r. sygn. akt [...] utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza T. z 24 sierpnia 2015 r., znak: [...] w pkt. 1 ustalającej wysokość jednorazowej opłaty planistycznej na rzecz Gminy T. w wysokości 2.235,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości Z. w gminie T. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,1164 ha i udziału wynoszącego 1/21 części w nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,3441 ha, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy T. dla wsi: [...] oraz w pkt 2. nakładającej obowiązek uiszczenia określonej wyżej kwoty w dniu, kiedy decyzja Burmistrza T. stanie się ostateczna na rachunek bankowy Urzędu Miejskiego w T. lub w kasie Urzędu Miejskiego w T.

Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015.199 ze zm., dalej "u.p.z.p.") zgodnie z którymi, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazowo opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości i jest ustalana na dzień sprzedaży nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Burmistrz ustala opłatę w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego, potwierdzającego fakt przeniesienia własności nieruchomości (art.37 ust. 6).

W odniesieniu do rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, że niewątpliwie strona skarżąca dokonała zbycia nieruchomości gruntowej utworzonej z działki nr [...] i udziału wynoszącego 1/21 części w nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] za cenę 44.383,32 zł w dniu 21 kwietnia 2011 r.

Nie budzi wątpliwości również fakt, że w poprzednio obowiązującym planie miejscowym zatwierdzony uchwałą Nr [...] w T. z 2 października 1979 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy T. , działka ta znajdowała się w terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem C.23.ZP - teren istniejącego parku podworskiego, adaptowanego na cele rekreacji ogólnodostępnej, plan realizacyjny opracować w porozumieniu z konserwatorem zbytków i organem ochrony przyrody oraz symbolem C.30.R - teren upraw rolnych, adaptacja stała.

W dniu 24 października 2007 r. Rada Gminy w T. (Uchwała Nr [...] ) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy T. dla wsi: [...] . Plan ten wszedł w życie w dniu 29 marca 2008 r. Zgodnie z zapisami tego planu działka numer [...] w Z. , z której następnie na skutek podziału dokonanego wydzielania m.in. działek nr [...] i [...] znalazła się w terenach oznaczonych symbolem:

L.4 MN, L.5 MN tj. terenach o przeznaczeniu podstawowym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz o przeznaczeniu uzupełniającym pod usługi wbudowane - maksymalnie do 30 % powierzchni całkowitej budynku, urządzenia towarzyszące, w tym drogi wewnętrzne, miejsca postojowe, infrastrukturę

techniczną i zieleń urządzoną,

L.2U - terenach zabudowy usługowej (komercyjnej i publicznej),

L1 .ZP- terenach zieleni parkowej,

L.20R- terenach rolniczych, upraw ogrodniczych i sadowniczych,

L1 WS- terenach wód powierzchniowych śródlądowych,

-1 KDW- dróg wewnętrznych wśród zabudowy istniejącej i projektowanej,

- 2 KDL - dróg lokalnych (gminnych),

-1 KDG - drogi głównej (wojewódzkiej).

Skarżący nie kwestionuje faktu sprzedaży oraz ustaleń dokonanych w oparciu o zapisy miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w części dotyczącej przedmiotowej nieruchomości. Natomiast kwestionuje możliwość wydania przez Burmistrza decyzji z uwagi na zarzut przedawnienia.

Ze stanowiskiem tym nie sposób się zgodzić, mając na uwadze treść art. 37 ust. 1 u.p.z.p. zawierającego definicję pojęcia wzrostu wartości nieruchomości, zgodnie z którą jest to różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Nie ma wątpliwości, że do zmiany przeznaczenia terenu doszło, co wynika wprost z zapisów powołanych wyżej planów miejscowych.

W tym stanie rzeczy nastąpiła faktyczna zmiana przeznaczenia nieruchomości, która to zmiana zgodnie z opinią biegłego spowodowała wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości organ zasadnie naliczył opłatę planistyczną.

Sąd dokonując kontroli zaskarżonej decyzji nie stwierdził, aby w ramach prowadzonego przez organy postępowania doszło do naruszenia przepisów postępowania, które uzasadniałyby uchylenie zaskarżonej decyzji. Organy w sposób wyczerpujący zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy, podejmując wszelkie czynności niezbędne do załatwienia sprawy.

Istotą opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest konieczność każdorazowego odprowadzenia przez dotychczasowego właściciela nieruchomości części zysku, jaki uzyskał z jej sprzedaży dzięki jej administracyjnemu przeznaczeniu (w planie, decyzji) na cele bardziej korzystne rynkowo. Zysk ten wyraża się w różnicy wartości ustalonej przez rzeczoznawcę dla nieruchomości z uwzględnieniem nowo nadanego administracyjnego przeznaczenia oraz wartości ustalonej dla dotychczasowego administracyjnego przeznaczenia.

Zgodnie z art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami (2015.1774) jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi. Natomiast z treści art. 156 ust. 1 u.g.n. wynika, że opinię o wartości nieruchomości sporządza na piśmie rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Jedynym zatem środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie tzw. renty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy. Operat szacunkowy jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie lub ocenie sądu. Jak przyjmuje się w judykaturze, operat szacunkowy jest opinią biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym, ale również pod względem materialnym - uwzględnienia wartości przyjętych w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy (por. wyrok NSA z dnia 6 września 2011 r., sygn. akt I OSK 1510/10, LEX nr 898076).

Organ administracji publicznej ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać sporządzony w toku postępowania administracyjnego operat pod względem jego zgodności ze stosownymi przepisami, jak i ocenić jego kompletność, logiczność i zupełność. Dokonując analizy zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że organ II instancji dokonał takiej oceny i ocena ta była prawidłowa, na co wskazuje treść uzasadnienia decyzji.

Zdaniem Sądu, wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obiektywnie zaistniał i został obliczony prawidłowo.

Sąd podkreśla, iż dopiero po zmianie przeznaczenia terenu w przyjętym miejscowym planie zagospodarowani przestrzennego strona skarżąca wydzieliła przedmiotową działkę z posiadanej nieruchomości i dokonała jej zbycia.

Przedmiotem oceny wzrostu wartości nieruchomości musi być nieruchomość zbyta - będąca przedmiotem transakcji (umowy sprzedaży), która to transakcja stała się podstawą do naliczenia opłaty planistycznej. Określając wzrost wartości nieruchomości należy wyceniać tę nieruchomość, która była przedmiotem transakcji - sprzedaży i z chwilą zbycia stanowi odrębny przedmiot własności. Podstawą wyceny nie może być nieruchomość przed dokonaniem podziału, szczególnie w sytuacji, kiedy nie została ona zbyta w całości. W takiej sytuacji bowiem zmieniają się jej cechy rynkowe.

Odnosząc się do zarzutu przedawnienia roszczenia z tytułu renty planistycznej wskazać należy, że wobec jednoznacznego określenia - użytego w art. 37 ust. 3 u.p.z.p. - iż roszczenie to "można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące" dla zachowania wymaganego terminu wystarczy jeśli organ właściwy przed upływem 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zgłosi roszczenie z tytułu jednorazowej opłaty wymaganej od właściciela lub użytkownika nieruchomości w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, co następuje przez wszczęcie postępowania. Nadto, ponieważ ustawodawca posłużył się zwrotem "zgłaszać" należy przyjąć, że 5-letni termin jest zachowany, gdy w tym terminie zobowiązany właściciel lub użytkownik wieczysty odebrał zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej (por. wyrok NSA z dnia 3 września 2008 r. sygn. akt II OSK 984/07 oraz wyrok NSA z dnia 6 grudnia 2012r., sygn. akt II OSK 1400/11, LEX nr 1367252).

Należy podkreślić, że ww. przepisy ustalające zawity termin 5 lat dla realizacji roszczenia z tytułu opłaty planistycznej mają charakterze lex specialis w stosunku do przepisów Ordynacji podatkowej i jako takie powinny być stosowane w pierwszej kolejności. Należy mieć na uwadze, że przepis art. 67 ust. 1 ustawy o finansach publicznych nakazuje jedynie odpowiednie stosowanie działu III ustawy Ordynacja podatkowa, co w każdej sprawie oznacza konieczność uwzględnienia kontekstu systemowego oraz aksjologicznego. Jak wskazano w wyroku WSA w Lublinie z 21 czerwca 2012 r. sygn. akt III SA/Lu 242/12 "odpowiednie stosowanie" to szeroki wachlarz możliwości, poczynając od stosowania wprost przepisów, których dotyczy odesłanie, do całkowitego wykluczenia stosowania regulacji objętych odesłaniem". W sytuacji gdy kwestia przedawnienia roszczeń z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest jednoznacznie uregulowana w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odesłanie do przepisów działu III Ordynacji podatkowej nie znajduje zastosowania, co nie wyklucza jej "odpowiedniego stosowania" w odniesieniu do innych kwestii nieuregulowanych w u.p.z.p. lub w k.p.a. jak np. w kwestii terminu płatności, zaległości lub odsetek za zwłokę (por. wyrok WSA w Krakowie z 11 września 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 761/13, wyrok WSA w Krakowie z 6 grudnia 2012, sygn. akt II SA/Kr 496/12).

W dniu 24 października 2007 r. Rada Gminy w T. (Uchwała Nr[...] ) uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy T. , została ona ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] nr [...] z dnia 27 lutego 2008 r. poz. 890, weszła w życie w dniu 29 marca 2008 r., natomiast postępowanie w sprawie zostało wszczęte zawiadomieniem z dnia 10 sierpnia 2011 r. doręczonym stronie skarżącej w dniu 11 sierpnia 2011 r., czyli przed upływem pięcioletniego terminu do jego wszczęcia.

Bez znaczenia pozostaje fakt wcześniejszego uchylania zaskarżanych decyzji organu I instancji, bowiem pierwsza decyzja organu odwoławczego wydawana były na podstawie art. 138 § 2 kodeksu postępowania administracyjnego. Także wyrok z dnia 24 sierpnia 2012 r. był wyrokiem uchylającym.

Tym samym orzeczenia te nie kończyły postępowania administracyjnego wszczętego w 2011 r., a jedynie z uwagi na stwierdzone uchybienia w toku prowadzonego postępowania usuwały z obrotu prawnego zaskarżone w trybie odwoławczym decyzje.

Reasumując zarzut przedawnienia roszczenia dotyczącego ustalenia opłaty planistycznej w tej sytuacji jest niezasadny.

Podstawę ustalenia wzrostu wartości rynkowej nieruchomości będącej następstwem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stanowi obecnie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A.L. .

Według wyliczeń zawartych w operacie wartość nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 118255 m2 w Z. , przed uchwaleniem opisanego wyżej miejscowego planu wynosiła 305 600 złotych tj. 2,58 złotych za 1 m2, zaś po uchwaleniu planu -1 637100 złotych tj. 13,80 złotych za 1 m2. Nieruchomości wydzielone wskutek dokonanego już po uchwaleniu w 24 października 2007 r. planu miejscowego podziału (decyzją z dnia 25 listopada 2010r.) składające się z działki nr [...] powierzchni 1164 m2 i udziału wynoszącego 1/21 części w nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 3441 m2, miały zatem przed uchwaleniem planu wartość 3 426 zł, a po uchwaleniu planu miejscowego wartość 18.326 zł. Różnica wynosi zatem 14 900 zł. Przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty planistycznej wynoszącej 15 %, opłata ta wynosi zatem 2235 zł (14 900 zł x 15 %).

Sąd w pełni podziela ocenę dokonana przez organ operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego A.L,. z dnia 25 lipca 2015 r. i uznaje, że jest on prawidłowy. W podanym ocenie operacie rzeczoznawca przyjął metodę wskaźników szacunkowych gruntów, która to metoda nie była kwestionowana przez stronę skarżącą. Również w ocenie Sądu była ona prawidłowa.

Wszystkie nieruchomości porównawcze mają zbliżone położenie, jak nieruchomość wyceniana - znajdują się w Gminie T. bądź gmin sąsiednich. Rzeczoznawca określił, że największy wpływ na cenę nieruchomości w przypadku działek o funkcji mieszkaniowej i usługowej ma lokalizacja, kształt i teren działki oraz wielkość działki. Wskazał, on iż w przypadku działek rolnych na cenę oprócz wyżej wymienionych wpływ ma klasa bonitacyjna oraz dojazd do nieruchomości. W przypadku działek o funkcji parkowej za główne cechy mające wpływ na cenę rzeczoznawca wskazał położenie w odniesieniu do drogi głównej, walory rekreacyjne, jakość drogi dojazdowej, sąsiedztwo terenów przyległych. Z kolei w przypadku terenów o funkcji wód śródlądowych rzeczoznawca dokonał obliczenia wartości przy uwzględnieniu powierzchni użytku, wskaźnika szacunkowego gruntu oraz średniej centy żyta z rynku lokalnego.

Po dokonaniu procesu szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż wartość jednostkowa prawa własności działki numer [...] w Z. przed uchwaleniem planu wynosiła 2,58 zł za 1 m2, zaś po uchwaleniu planu wartość jednostkowa wynosiła 13,84 zł za 1 m2. Ustalona wartość nie budzi w ocenie Sądu żadnych wątpliwości.

Bezsporne jest, iż uchwalenie planu miejscowego w gminie T. spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Na gruncie poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego możliwość zagospodarowania nieruchomości nr [...] ograniczał się do użytkowania rolniczego, to obecnie istotnie wzrosły możliwości inwestowania na tej nieruchomości poprzez umożliwienie zabudowy mieszkaniowej oraz komercyjnej.

Słusznie więc i prawidłowo ustalono wysokość jednorazowej opłaty planistycznej na rzecz Gminy T. w wysokości 2.235,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości Z. w gminie T. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,1164 ha i udziału wynoszącego 1/21 części w nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,3441 ha, w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy T.

Organy zebrały kompletny materiał dowodowy i dokonały należytej jego oceny, nie przekraczając przy tym zasady swobodnej oceny dowodów, a kwestionowane decyzje wydały w oparciu o sporządzony na potrzeby tego postępowania operat szacunkowy, który jest głównym dowodem w sprawie.

Z tych wszystkich względów Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012. 270 ze zm.) oddalił skargę.