Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 752/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2012-10-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 pkt 1 lit c w zw. z art. 135 oraz art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 143 ust 1, ust 2, art. 144 ust 1, art. 145 ust 1, art. 146 ust 1 , art. 148b, art. 148b ust 2
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 7, 77, 80 i art. 107 par 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędziowie Sędzia WSA Barbara Gebel,, Sędzia NSA Iwona Tomaszewska (spr.), Protokolant Joanna Białas-Gołąb, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 października 2012r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzająca ją decyzję Burmistrza Gminy i Miasta z dnia [...]r. nr [...], II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego J. K. kwotę [...] złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania


UZASADNIENIE

Burmistrz Gminy i Miasta decyzją z dnia [...] r., nr [...] na podstawie art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego, art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1, art. 146 oraz art. 147 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i § 1 uchwały nr XI/59/07 Rady Miejskiej w Sianowie z dnia 06 lipca 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej budową urządzeń infrastruktury technicznej (Dz.Urz. Woj. Zachodniopomorskiego nr 99, poz. 1717 z 2007), ustalił opłatę adiacencką w kwocie [...] złotych, w związku z wykonaną budową infrastruktury technicznej polegającą na budowie sieci kanalizacyjnej w miejscowości S., dla działki nr [...] położonej w obrębie S. , stanowiącej własność J. K.

Organ I instancji wskazał, że J. K. jest właścicielem nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym S., gmina S., oznaczonej jako działka nr [...], dla której w Sądzie Rejonowym urządzona jest księga wieczysta [...].

W miejscowości S. została wybudowana z udziałem środków gminy sieć kanalizacyjna. Rzeczoznawca majątkowy w operacie z dnia [...] r. ustalił wartość części nieruchomości działki nr [...]o pow. [...] ha (przeznaczonej na cele nie rolne i nie leśne) przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej na kwotę [...] zł, a po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej na kwotę [...] zł. Należna opłata, stanowi różnicę pomiędzy wartością przed i po wybudowaniu infrastruktury i wynosi [...] zł. Zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Sianowicie stawka opłaty adiacenckiej wynosi 28% różnicy wartości nieruchomości, co stanowi [...] złotych.

Burmistrz podniósł, że stosownie do art. 144 ust. 1 i art. 145 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Opłatę adiacencką ustala się każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury lub wybudowaniem drogi.

Organ podniósł też, że strona pouczona o możliwości rozłożenia na raty opłaty adiacenckiej, nie wystąpiła ze stosownym wnioskiem.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli J. K. i T. K. działający w imieniu syna J. K. W ocenie odwołujących się brak jest podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej od osoby małoletniej J. K. właściciela działki nr [...]. Inwestycja polegająca na budowie sieci kanalizacyjnej wymagała zgody właściciela działki, a o taką zgodę nie wystąpiono do opiekunów ustawowych właściciela. Opiekunowie zaś powinni uzyskać zgodę sądu opiekuńczego jako na czynność przekraczającą zwykły zarząd majątkiem małoletniego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, art. 143 ust. 1 i 2, art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i 2, art. 146 ust. 1, 1a, 2 i 3 , art. 150 ust. 5, art. 154 ust. 1,2 i 3, art. 156 ust. 1 i 1a oraz art. 157 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), art. 101 § 1,2 i 3 ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz.U. nr 9, poz. 59 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania J. i T. K. działających w imieniu syna J. K. – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium przytoczyło treść art. 144 ust. 1, art. 145 ust. 1 i 2, art. 146 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i wskazało, że opłata adiacencka to obowiązkowy, jednostronnie określony przez samorząd terytorialny udział w kosztach tworzenia urządzeń infrastruktury technicznej, pobierany od podmiotów, którym przypisuje się osiąganie szczególnych korzyści z tych urządzeń, polegających na zwiększeniu ich dochodów bądź zwiększeniu wartości rynkowej ich majątków.

Okolicznością niesporną jest, że na skutek wybudowania kanalizacji sanitarnej w S. i stworzenia możliwości korzystania z niej, zwiększyła się wartość rynkowa majątku skarżącego.

Działka nr [...] będąca własnością skarżącego znajduje się przy ul.[...] . Wybudowanie sieci kanalizacyjnej spowodowało wzrost wartości tej nieruchomości, co przesądza o możliwości ustalenia opłaty adiacenckiej, niezależnie czy właściciel nieruchomości wyraził zgodę na budowę sieci i czy z sieci korzysta.

Kolegium wskazało, że protokolarny odbiór końcowy inwestycji "Kanalizacja sanitarna w S." – wykonywanych dla Gminy S. i na jej koszt – nastąpił w dniu [...] r. Z dokumentacji wynika, że inwestycja została zrealizowana. Kolegium podkreśliło, że decyzją z dnia [...] r. nr [...] wydanej z upoważnienia Starosty zatwierdzono projekt budowlany i udzielono pozwolenia na budowę sieci kanalizacyjnej w S. . W decyzji tej wymieniona została także działka nr [...], jako działka co do której inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dla nieruchomości objętych inwestycją.

Decyzja ta została doręczona J. K. Przedstawiciel właściciela działki podpisał także własnoręcznie oświadczenie, że wyraża zgodę na wykonanie urządzeń oraz sieci przyłączy kanalizacji sanitarnej w obrębie działki dla celów uzyskania pozwolenia na budowę.

Dalej organ wyjaśnił, że wybudowanie sieci kanalizacyjnej spowodowało obiektywny wzrost wartości nieruchomości skarżącego, co potwierdza opinia rzeczoznawcy majątkowego S. M. z dnia [...] r. Zgodnie z tą opinią, różnica wartości nieruchomości przed i po budowie kanalizacji wynosi [...] zł (wartość nieruchomości przed wybudowaniem kanalizacji wynosiła [...] zł, a po wybudowaniu [...] zł) Rada Miejska w Sianowie uchwałą z dnia 6 lipca 2007 r. nr XI/59/07 ustaliła stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 28% wzrostu wartości nieruchomości. Opłata adiacencka wynosi zatem [...] zł.

Kolegium podkreśliło, że obligatoryjnym i jedynym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia konkretnej wysokości opłaty adiacenckiej jest wycena sporządzona przez uprawnionego rzeczoznawcę. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak zbadać operat pod względem formalnym tj. czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (vide wyrok WSA w Warszawie z dnia 13 lipca 2007 r. sygn.akt IV SA/WA 1014/07, LEX 362495).

W ocenie Kolegium, operat szacunkowy został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę i zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Dokonując wyceny przedmiotowej działki rzeczoznawca przyjął do porównania transakcje niezabudowanymi nieruchomościami o podobnym przeznaczeniu i położeniu oraz zbliżonej funkcji i lokalizacji na terenie miasta, kierując się zasadą, że wartość przedmiotowego gruntu odpowiada aktualnemu poziomowi cen z obrotu podobnymi gruntami, przy założeniu, że wyceniona nieruchomość będzie użytkowana w sposób optymalny zgodnie z jej przeznaczeniem. W tych okolicznościach Kolegium uznało, że spełnione zostały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej.

Kolegium wskazało też, że zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami "oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny". Z ust. 2 art. 157 wynika, że sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 29 maja 2009 r. sygn.akt II SA/Sz 828/08 orzekł, że jeśli strona nie zgadza się z treścią operatu lub uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z przepisami prawa, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.) w celu obalenia kwestionowanego operatu lub inny operat szacunkowy przez uprawnionego rzeczoznawcę (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., SA/WA 1107/05, LEX nr 276587, wyrok WSA w Szczecinie z dnia 08 maja 2008 r., sygn.akt II SA/Sz 174/08).

W dalszej części uzasadnienia Kolegium wskazało, że właściciel działki J. K. jest osobą niepełnoletnią. Jego przedstawicielami ustawowymi są rodzice T. K. i J. K. Dziecko może posiadać majątek, a fakt niepełnoletności nie zwalnia od obowiązku ponoszenia opłat i podatków.

Organ odwoławczy nie podzielił stanowiska, że uiszczenie opłaty adiacenckiej to czynność przekraczająca zwykły zarząd majątkiem dziecka. Jest to bowiem czynność zwykłego zarządu majątkiem dziecka, do której zobowiązani są sprawujący pieczę nad majątkiem rodzice.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożył J. K., domagając się jej uchylenia oraz uchylenia decyzji organu I instancji.

Skarżący podniósł, że o ile Burmistrz Gminy i Miasta mógł go obciążyć opłatą adiacencką, to wyłącznie za część nieruchomości o pow. [...] ha, gdyż tylko taka część nie jest wykorzystywana na cele rolnicze oraz na podstawie art. 147 ustawy o gospodarce nieruchomościami nadal ma prawo złożyć wniosek o rozłożenie ewentualnej należności na raty do [...] lat.

W ocenie skarżącego organ I instancji nie wykazał i nie udokumentował, że faktycznie zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej.

Ponadto z rejestru gruntów (nr ewid, [...]) wynika, że część działki nr [...], od której można naliczyć opłatę adiacencką (po wystąpieniu pozostałych warunków) wynosi [...] ha, a nie [...] ha, jak przyjęto w decyzji z dnia [...] r. Z rejestru tego wynika, że powierzchnia "budowlana" to [...] ha czyli [...] m2, podczas gdy budynek mieszkalny ma jedynie [...] m2.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w decyzji z dnia [...] r. w ogóle nie zajęło stanowiska w sprawie faktycznej powierzchni podlegającej opłacie mimo, że kwestia ta ma podstawowe znaczenie w sprawie. Opłata liczona od tej powierzchni wynosiłaby [...] zł a nie [...] zł.

Organ I instancji w decyzji nie zawarł też pouczenia i warunków rozłożenia należności na raty. Do skargi strona przedłożyła wypis z rejestru gruntów z dnia [...] r., i decyzję z dnia [...] r. Burmistrza Miasta i Gminy – w sprawie wymiaru łącznego zobowiązania pieniężnego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze odpowiadając na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

W ocenie organu, wywody skargi stanowią próbę dalszej polemiki z dokonanymi ustaleniami w zakresie stanu faktycznego i prawnego oraz szczegółowym uzasadnieniem zaskarżonej decyzji.

Kolegium podkreśliło, że powierzchnia działki nr [...] wynosi [...] ha. W postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej przyjęto, że powierzchnia przeznaczona pod zabudowę wynosi [...] ha i określono wartość nieruchomości do powierzchni jedynie [...] ha. Ponadto ze zgromadzonego materiału dowodowego (operat szacunkowy) wynika, że nieruchomość ta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy – uchwałą nr XLIII/182/96 Rady Miejskiej w Sianowie z dnia 28 grudnia 1996 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Sianów – Dz.Urz. Woj. Koszalińskiego z 1997 r., Nr 8, poz. 29) ze zmianami wprowadzonymi uchwałą nr XI/70/2011 Rady Miejskiej w Sianowie z dnia 29 czerwca 2011 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Sianów, dla obszaru położonego w obrębie ewidencyjnym Sucha Koszalińska, stanowi teren oznaczony symbolem 50 MN, tj. istniejące budownictwo mieszkaniowe i rolnicze, dopuszcza się zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w strefie przyległej do dróg publicznych. Kolegium podniosło też, że stosownie do art. 154 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca sporządzając operat uwzględnił przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości określone w planie miejscowym.

Skarżący pismem opatrzonym datą sporządzenia [...] r. uzupełnił skargę i podniósł, że nie została należycie wyjaśniona kwestia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanej sieci kanalizacyjnej.

Organ powinien wyjaśnić i udokumentować, czy nowo wybudowana sieć zawiera odpowiednie rozwiązania techniczne dla przyłączenia nieruchomości do sieci. (vide wyrok WSA w Szczecinie z dnia 27 października 2011 r., sygn.akt II SA/Sz 762/11).

Skarżący zarzucił też, że zaskarżona decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa, skutkującym jej nieważność, gdyż Burmistrz miał fakultatywne upoważnienie do wydania decyzji w sprawie opłaty adiacenckiej, wyłącznie w okresie 3 lat od stworzenia warunków technicznych umożliwiających stronie podłączenie się do infrastruktury technicznej, która została wybudowana w [...] roku. Od [...] lat – co widać z map geodezyjnych – skarżący ma prawo podłączenia się do studzienki [...] istniejącej na działce. Skoro wartość nieruchomości wzrosła już w [...] r. zatem minął ustawowy termin do nałożenia opłaty adiacenckiej i dlatego decyzja winna zostać uchylona a postępowanie umorzone.

Skarżący podkreślił, że Jego działka o nr [...] położona w obrębie S. stanowi teren oznaczony symbolami [...] (zał. nr [...] wyrys z miejscowego planu). Rzeczoznawca wyceniając działkę nie uwzględnił służebności przesyłu sieci kanalizacyjnej. Rura ks.[...] jest położona w odległości [...] m od granicy działki na szerokości ok. [...] mb. licząc strefę ochronną bez prawa do zabudowy tj ok. [...] m2, to koszt utraty działki jaki poniosła strona.

Wojewódzki Sąd Administracyjny z w a ż y ł, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz.U. z 2012 r., poz. 270) – dalej jako p.p.s.a., sądowa kontrola zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy, sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z powyższym wyeliminowaniu z obrotu prawnego przez sąd administracyjny podlegał będzie akt, wydany przez organ administracji publicznej, który narusza przepis prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub przepis postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo naruszający prawo w sposób dający podstawę do wznowienia postępowania, jak również gdy obarczony jest wadą nieważności (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a – c i pkt 2 p.p.s.a.).

Sądowa kontrola zgodności z prawem zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organ I instancji wykazała , że akty te nie odpowiadają prawu, co stanowiło podstawę do uwzględnienia skargi.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) – dalej jako u.g.n.

Trafnie wskazało Samorządowe Kolegium Odwoławcze, że art. 144 u.g.n. przewiduje obowiązek właścicieli nieruchomości uczestniczenia w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej podwyższających wartość ich nieruchomości, a finansowanych – jak wskazuje art. 143 ust. 1 u.g.n. – ze środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, czy pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.

Partycypacja właścicieli nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej następuje poprzez wnoszenie opłat adiacenckich. Jest to podstawowa forma udziału właścicieli nieruchomości (wieczystych użytkowników) w budowie urządzeń infrastruktury technicznej. Przez budowę infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2u.g.n.).

Trafnie też wskazało Kolegium, że do podstawowych materialnoprawnych przesłanek warunkujących możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej należy : wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej (art. 144 ust. 1 u.g.n.), stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do tego urządzenia (art. 145 ust. 1 u.g.n.) i wzrost wartości nieruchomości spowodowany budową tych urządzeń (art. 146 ust. 1), przy jednoczesnym zaistnieniu dalszych, przesłanek wynikających z art. 145 ust. 2 u.g.n.

Jednakże zgodzić się trzeba z zarzutami skargi, że organy obu instancji nie wyjaśniły należycie spełnienia wszystkich przesłanek materialnoprawnych decyzji.

Skarżący zarówno w toku postępowania przed organem I instancji (pismo z [...] r. – k. [...] akt administracyjnych) jak i w skardze podnosi kwestię powierzchni jego działki przyjętą do wyceny, co ma istotny wpływ przy ustaleniu wartości oraz kwestię stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanej sieci kanalizacyjnej.

W ocenie Sądu, bezsporne jest w sprawie, że w okresie od dnia [...] r. do dnia [...] r. została wybudowana sieć kanalizacyjna w miejscowości S. ze środków finansowych Gminy S. oraz, że Rada Miejska w S. w dniu [...] r. podjęła uchwałę w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej.

W świetle zgromadzonych dowodów w sprawie, nie można podzielić stanowiska Kolegium, że "stworzono warunki korzystania z wybudowanej kanalizacji". W ocenie Sądu stanowisko to jest co najmniej przedwczesne, gdyż poza Protokołem odbioru części III po wznowieniu czynności odbiorczych inwestycji pn. "Kanalizacja Sanitarna w S." z dnia [...] r. (k. [...] akt adm.), z którego nie wynika nic odnośnie stworzenia warunków do podłączenia poszczególnych nieruchomości do sieci, a zwłaszcza skarżącego, nie ma żadnego innego dowodu, który wskazywałby na fakt stworzenia dla działki nr [...] warunków do podłączenia do nowo wybudowanej sieci kanalizacji sanitarnej.

Nie zawsze bowiem protokolarne oddanie inwestycji do użytkowania będzie równoznaczne ze stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej lub sieci innej infrastruktury technicznej. Organy obu instancji pominęły treść art. 148b u.g.n., dodany ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. (Dz.U. Nr 173, poz. 1218), która weszła w życie z dniem 22 października 2007 r. Zdaniem Sądu, wykładni użytego w art. 145 ust. 1 u.g.n. zwrotu "po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej", należy dokonać w kontekście przepisu art. 148b u.g.n., który stanowi, że "ustalenie, czy zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów" (ust. 1). "Właściwym organom gminy, rzeczoznawcom majątkowym sporządzającym opinie o wartości nieruchomości, o których mowa w art. 146 ust. 1a, a także osobom zobowiązanym do wniesienia opłaty adiacenckiej, właściwe podmioty są obowiązane udzielić informacji w sprawach ustalenia, o których mowa w ust. 1, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, wystarczające do ustalenia tej opłaty (ust. 2).

Z przytoczonego przepisu art. 148b u.g.n. wynika, że ustawodawca wskazał na odrębne przepisy, na podstawie których należy dokonywać ustalenia, iż zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z drogi, chociaż przepisów tych nie wskazał wprost. Ponadto na podstawie tego przepisu ustawodawca nałożył na organ decyzyjny obowiązek poczynienia ustaleń w przedmiocie objętym regulacją, mając świadomość potrzeby zindywidualizowania tego ustalenia odpowiednio do konkretnej sprawy. Świadczy o tym również ustanowiony w art. 148b ust. 2 u.g.n. obowiązek "właściwych podmiotów" do udzielenia informacji w sprawach ustalenia, o których mowa w ust. 1.

W rozpoznawanej sprawie takimi odrębnymi przepisami, o których mowa w art. 148b ust. 1 u.g.n. będą między innymi przepisy ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (tekst jedn. Dz.U. z 2006 r., Nr 123, poz. 858). W art. 2 pkt 5 tej ustawy zawarta została ustawowa definicja przyłącza kanalizacyjnego, przez które należy rozumieć "odcinek przewodu łączącego wewnętrzną instalację kanalizacyjną w nieruchomości odbiorcy usług z siecią kanalizacyjną za pierwszą studzienką, licząc od strony budynku, a w przypadku jej braku do granicy nieruchomości gruntowej".

Z art. 15 ust. 4 tej ustawy wynika, że przedsiębiorstwo wodociągowo – kanalizacyjne jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomości osoby ubiegającej się o przyłączone nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie, o którym mowa w art. 19 oraz istnieją techniczne możliwości stwiadczenia usług.

Tak więc, rzeczą organów było ustalenie, czy nowo wybudowana sieć kanalizacji sanitarnej posiada odpowiednie rozwiązania techniczne dla przyłączenia do sieci nieruchomości skarżącego, gdyby z wnioskiem takim wystąpił do przedsiębiorstwa wodno – kanalizacyjnego zarządzającego daną siecią.

Brak stosownych ustaleń w powyższej kwestii prowadzi do stwierdzenia, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane z naruszeniem art. 7, 77, 80 i 107 § 3 k.p.a., które to naruszenia mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Odnosząc się do dalszych zarzutów i twierdzeń skarżącego wyjaśnić trzeba, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące opłaty adiacenckiej mają zastosowanie do nieruchomości, które w planie miejscowym nie są przeznaczone na cele rolne i leśne. (art. 143 ust. 1 u.g.n.).

W przypadku obowiązywania zatem planu miejscowego o przeznaczeniu gruntów decydują zapisy tego planu, a nie faktyczny sposób korzystania z nieruchomości.

Organ I instancji w kwestii powierzchni przyjętej do ustalenia opłaty adiacenckiej, pomimo jej kwestionowania przez stronę, ograniczył się do jednego zdania "Rzeczoznawca majątkowy S. M. w operacie z dnia [...] r. ustalił wartość części nieruchomości działki nr [...] o pow. [...] ha (przeznaczonej na cele nie rolne i nie leśne) na kwotę [...] złotych, o wartości części nieruchomości po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej na kwotę [...] zł.

Z powyższego cytatu wynika, że w istocie organ I instancji nie odniósł się do zarzutu skarżącego dotyczącego powierzchni działki przyjętej do ustalenia opłaty adiacenckiej i przyjął bez zastrzeżeń ustalenia rzeczoznawcy zawarte w operacie szacunkowym.

W operacie szacunkowym w pkt 5.3 Przeznaczenie nieruchomości, rzeczoznawca stwierdził "Nieruchomość w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy S. zatwierdzonym uchwałą Nr XLIII/182/96 Rady Miejskiej w Sianowie z dnia 28.12.1996 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Sianów (Dz. Urz. Woj. Z 1997 r., nr 8, poz. 29) z wprowadzonymi zmianami uchwałą Nr XI/70/2011 Rady Miejskiej w Sianowie z dnia 29 czerwca 2011 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Sianów dla obszaru położonego w obrębie ewidencyjnym Sucha Koszalińska, stanowi teren oznaczony symbolem 50 MN istniejące budownictwo mieszkaniowe i rolnicze, dopuszcza się zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w strefie przyległej do dróg publicznych". Ponadto w części wstępnej operatu "Wyciąg z operatu szacunkowego" w pkt 2 "Oznaczenie wg katastru nieruchomości (ewidencji gruntów i budynków) rzeczoznawca stwierdził, że "Działka nr [...] o pow. [...] ha, w tym powierzchnia [...] ha przeznaczona pod zabudowę".

Z kolei organ odwoławczy, jak wynika to z uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie zajmował się kwestią powierzchni działki przyjętą do ustalenia opłaty adiacenckiej i w istocie przyjął taką powierzchnię jak organ I instancji, skoro utrzymał w mocy decyzję tego organu.

Tymczasem skarżący twierdzi, że działka nr [...] położona w obrębie S. stanowi teren oznaczony symbolem [...]. Na poparcie tych twierdzeń skarżący przedłożył sądowi przy piśmie procesowym z dnia [...] r. wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S. Wyrys ten opatrzony jest datą wydania [...] r. i podpisany przez Burmistrza Gminy.

W tych okolicznościach oraz przy braku w aktach sprawy wypisu i wyrysu z obowiązującego planu zagospodarowania Gminy S. w części dotyczącej działki skarżącego, w ocenie Sądu są wątpliwości, czy ustalenie powierzchni [...] m2 jako powierzchni przyjętej do ustalenia opłaty jest prawidłowe, co przemawia za uznaniem, że organy nie wyjaśniły tej kwestii naruszając art. 7, 77, 80 i art. 107 § 3 k.p.a.

W związku z twierdzeniami skarżącego zawartymi w piśmie opatrzonym datą sporządzenia [...] r., które wpłynęło do sądu w dniu [...] r. a więc na trzy dni przed terminem rozprawy, należy zauważyć, że okoliczności w nim podnoszone takie jak możliwość podłączenia nieruchomości do studzienki [...] już w [...] r., co zdaniem strony spowodowało, że wartość nieruchomości wzrosła już w [...] r., zatem upłynął trzyletni termin do ustalenia opłaty oraz nie uwzględnienie przy wycenie nieruchomości służebności przesyłu sieci kanalizacyjnej, są okolicznościami nowymi i nie wynikają z ustaleń poczynionych przez organy w sprawie.

W tej sytuacji, Sąd nie miał możliwości odnieść się do nich, zwłaszcza że poczynione przez skarżącego wywody są mało precyzyjne. Okoliczności wskazane w omawianym piśmie mogą natomiast i powinny stanowić przedmiot dociekań organ I instancji przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, z uwzględnieniem powyższych rozważań Sądu odnośnie zebrania materiału dowodowego na okoliczność powierzchni działki przeznaczonej pod zabudowę oraz stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości skarżącego o wybudowanej sieci kanalizacyjnej.

Mając na uwadze powyższe, Sąd uznając, że decyzje organów obu instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania (art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. i art. 107 § 3 k.p.a.), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w zw. z art. 135 oraz art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r., poz. 270), orzekł jak w sentencji. Stosownie do art. 152 tej ustawy orzeczono o niewykonywaniu zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się wyroku.