Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 239/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2014-11-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 ust. 1 i 2,  par. 5 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, art. 11, art. 77 par. 1,  art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tamara Dziełakowska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok, Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz, Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz, po rozpoznaniu w dniu 19 listopada 2014 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 3 lutego 2014 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Gminy z dnia 12 listopada 2012 r., nr [...]; 2. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana; 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego W. K. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

W. K. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. z dnia 3 lutego 2014 r. utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Gminy [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Rozstrzygnięcie organu zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Jak wynika z akt sprawy B. i M. K. wystąpili z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego z częścią usługowo – handlową na parterze na terenie działki nr [...] położonej w [...].

Burmistrz Gminy [...] wydał w dniu 29 października 2010 r. decyzję o warunkach zabudowy dla planowanej inwestycji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G., po rozpoznaniu odwołania W. K., E. K., A. B., R. C., M. i A. H. (właścicieli nieruchomości sąsiednich), decyzją z dnia 5 września 2011 r. uchyliło rozstrzygnięcie organu I instancji w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Ponownie rozpoznając sprawę, Burmistrz Gminy [...], decyzją z dnia 12 listopada 2012 r. podjętą na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 63 i 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647) ustalił warunki zabudowy.

W toku postępowania opracowana została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wymagana przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.). Przyjęty w analizie obszar został wyznaczony w odległości większej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem. Wyjaśniono, że wyznaczenie większego obszaru analizowanego miało na celu przeprowadzenie analizy różnych funkcji występujących na przedmiotowym terenie oraz że celem tak przeprowadzonej analizy było odniesienie się do szerszego kontekstu urbanistycznego, w celu zapewnienia kształtowania ładu przestrzennego. Analizą objętych zostało 45 obiektów, zlokalizowanych na 47 działkach. Wskazano w niej, że w obszarze analizowanym występuje głównie zabudowa mieszkaniowa - na 45 obiektów poddanych analizie 39 to budynki mieszkalne jednorodzinne oraz 1 budynek mieszkalny wielorodzinny, co daje 88,89 % w stosunku do całej zabudowy znajdującej się na obszarze analizowanym; zabudowa mieszkaniowo - usługowa (4 budynki mieszkalne z usługą) co daje 8,89 % w stosunku do całej zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym; zabudowa usług oświaty - 1 obiekt pełniący funkcję usług publicznych tj. Publiczne Gimnazjum nr [...] im. [...]. Na podstawie dokonanej analizy ustalono następujące cechy zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki objętej wnioskiem:

- linia zabudowy - zgodnie z załącznikiem graficznym (stanowi ona przedłużenie linii zabudowy na działce sąsiedniej nr [...]), pozostałe muszą uwzględniać przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2002r., nr 75, poz.690 z późniejszymi zmianami);

powierzchnia zabudowy - do 44% powierzchni terenu (wynika ze średniej powierzchni zabudowy obszaru analizowanego);

szerokość elewacji frontowej - do 12 m (wynika ze średniej elewacji frontowej obszaru analizowanego);

powierzchnia biologicznie czynna min. 25%;

wysokość budynku - w nawiązaniu do wysokości kalenicy budynku posadowionego na działce nr [...] tj. do 9,08 m;

dach budynku (rodzaj i geometria dachu) - dwuspadowy o spadku 15° - 25° lub 35° -45°, kierunku kalenicy nie ustalono.

Dopuszczając realizację funkcji usługowej organ wskazał, że występuje ona również na działce nr [...] (bezpośrednio sąsiadującą z działką nr [...]) oraz działkach nr [...], [...]. Dodatkowo na działkach nr [...], [...] i [...] prowadzone są usługi oświaty. Stwierdził także, że nieprzekraczalna linia zabudowy została określona na załączniku graficznym do decyzji i stanowi ona przedłużenie linii zabudowy na działce sąsiedniej nr [...]. Organ sklasyfikował planowane zamierzenie jako: usługa podstawowa towarzysząca istniejącej w obszarze analizowanym zabudowie mieszkaniowej i usługowej. W planowanym budynku przewidywana jest lokalizacja części usługowo -handlowej (typu: sklep z artykułami biurowymi, ubezpieczenia, kancelaria prawna, kancelaria podatkowa). Planowana inwestycja posiada dostęp do drogi gminnej tj. ul. A. (dz. nr [...]) za pośrednictwem ul. P. (dz. nr [...]). W obszarze analizowanym znajduje się zarówno zabudowa usług podstawowych jak i zabudowa mieszkaniowa. Są to usługi lokalne takie jak sklep ogrodniczy, salon kosmetyczny jak również usługi oświaty tj. gimnazjum publiczne czy szkoła języków obcych. Usługi te posiadają dostęp od strony drogi gminnej dz. nr [...] (ul. A.), zarówno bezpośrednio, jak i częściowo za pośrednictwem ul. P. Dostępność do planowanej inwestycji miałaby się odbywać przez ul. P. do ul. A.

Z wykonanej analizy, zdaniem organu, wynika, że obsługa komunikacyjna funkcji usługowych (stanowiących sąsiedztwo urbanistyczne) odbywa się z drogi gminnej ul. A. za pośrednictwem ul. P., ul. S. i ul. F., tym samym, w ocenie organu, działka inwestora oraz działki sąsiednie zagospodarowane funkcjami, które są zbieżne z funkcją określoną we wniosku, mają dostęp z tej samej drogi publicznej.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli skarżący, E. K. oraz M. i A. H. – właściciele nieruchomości zabudowanych budynkami położonymi w zabudowie szeregowej przy ulicy N. W. złożonym odwołaniu skarżący podtrzymał w całości zarzuty podniesione w odwołaniu z dnia 19 listopada 2010 r. wskazując w szczególności, że nie zgadza się na lokalizację kolejnego tak dużego obiektu w pasie ul. B., w bezpośredniej bliskości zabudowy szeregowej ul. N. W ocenie skarżącego powstanie tak dużego budynku zaburzy ład przestrzenny, pogorszy warunki mieszkaniowe nieruchomości sąsiednich, w szczególności w zakresie dostępu do światła, spowoduje spadek wartości nieruchomości. W ocenie skarżącego wysokość planowanego budynku nie powinna być wyższa niż 8,5 m. Następnie skarżący wskazał, że obszar analizowany został zwiększony ponad obszar potrzebny do analizy co, zdaniem skarżącego, służy wyłącznie uzasadnieniu wysokości i powierzchni zabudowy przyjętej w decyzji. W analizie uwzględniono zabudowę działek nr [...], [...], [...], na których znajduje się Gimnazjum. Skarżący zwrócił uwagę, że nie jest to zabudowa mieszkaniowa, która dominuje na tym terenie, lecz "usługi oświatowe". Wskazał ponadto, że w analizie uwzględniono również zabudowę działki nr [...], znajdującą się wewnątrz działek należących do Gimnazjum, która jest niewidoczna zarówno od strony ul. A., jak i ul. P. Zdaniem skarżącego celowo pominięto zabudowę szeregową przy ul. O. i ul. K., bo są to tereny o dużym skupisku mieszkańców. Nie wyjaśniono, dlaczego obszar rozszerzony do analizy nie jest równo oddalony od działki nr [...]. Zdaniem skarżącego jest to celowe działanie organu I instancji, aby nie wykazywać szczególnego charakteru tej okolicy o typowej zabudowie mieszkaniowej i dużej ilości mieszkańców. Skarżący poddał ponadto w wątpliwość okoliczność, czy zabudowa na działce nr [...] (najbliższej działki objętej wnioskiem) powstała w 2004 r. była zgodna z przepisami prawa i czy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy dla tej działki przestrzegano procedur. Zwrócił również uwagę, że zarówno gabaryty budynku, jak i powierzchnia biologicznie czynna na działce nr [...] są większe od tych parametrów występujących na działkach sąsiednich. Wskazał też, że w zaskarżonym rozstrzygnięciu organ nie uwzględnił swojego wcześniejszego zalecenia dla organu I instancji w przedmiocie linii zabudowy. Nadal linia ta na załączniku graficznym określona jest jako nieprzekraczalna, gdy tymczasem powinna być to linia obowiązująca, czyli stanowiąca kontynuację linii zabudowy działki bezpośrednio sąsiadującej, bez możliwości jej zmiany. Do odwołania skarżący załączył dokładnie opisaną dokumentację fotograficzną przedstawiającą teren sąsiadujący z działką objętą wnioskiem.

Analogiczną argumentację przedstawiła w złożonym odwołaniu E. K.

M. i A. H. w złożonym odwołaniu wskazali, że mimo licznych protestów właścicieli nieruchomości sąsiednich inwestorom umożliwiono zabudowę o wysokości 9,08 m tj. 2,5 kondygnacji, co zasłoni dostęp do światła ich nieruchomości. Zapisy decyzji są sprzeczne skoro dopuszczają taką wysokość budynku a zarazem w ramach ochrony interesów osób trzecich nakazują zapewnienie dopływu dziennego do pomieszczeń mieszkalnych. Ponadto, tak wysoki budynek pozbawi osiedle walorów estetycznych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G., po rozpoznaniu sprawy, decyzją z dnia 3 lutego 2014 r. podjętą na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W uzasadnieniu, po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania Kolegium wskazało, że granice obszaru analizowanego wyznaczono zgodnie z treścią § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. tj. odległości nie mniejszej niż 60 m od granic działki objętej wnioskiem. W kierunku ul. A. obszar analizowany rozszerzono tak, że obejmuje obszar do 200 m od granic działki objętej wnioskiem. W analizie wskazano, że rozszerzenie obszaru analizowanego miało na celu przeprowadzenie analizy dla różnych funkcji występujących w terenie analizowanym w odniesieniu do szerszego kontekstu urbanistycznego. W obszarze analizowanym znajdują się: budynki mieszkalne jednorodzinne, zabudowa wielorodzinna oraz zabudowa usługowa. Zdaniem organu, nawet w minimalnych granicach obszaru analizowanego występuje funkcja usługowa, a nadto zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w obszarze analizowanym charakteryzuje się wysokim wskaźnikiem powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Rozszerzenie obszaru analizowanego tylko w niektórych kierunkach nie miało wpływu na wyniki analizy, w szczególności na występowanie w obszarze analizowanym funkcji usługowej, nie miało też wpływu na podwyższenie średniego wskaźnika zabudowy w obszarze analizowanym.

W dalszej kolejności Kolegium wskazało, że w obszarze analizowanym średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi ok. ok. 44%, przy czym dominującą funkcję w obszarze analizowanym stanowi funkcja mieszkaniowa, dla której często wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki jest wyższy (np. dla działek [...] wynosi ok. 60%).

Kolegium wyjaśniło ponadto, że w analizie wskazano, że budynek na terenie działki nr [...] (w budowie) ma wysokość ok. 1,5 kondygnacji, a budynek na działce nr [...] ma wysokość ok. 2 kondygnacji. Oba te budynki sąsiadują z działką nr [...] objętą wnioskiem i znajdują się po tej samej stronie ulicy B. Budynki na działkach nr [...], nr [...] mają wysokość 1,5 kondygnacji, budynek na działce [...] - ma wysokość ok. 2 kondygnacji. Również te budynki znajdują się w bliskim sąsiedztwie działki nr [...]. Zatem wysokość, o której mowa w § 7 ust. 1 rozporządzenia, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, co oznacza, że w niniejszej sprawie znajduje zastosowanie przepis § 7 ust. 3 rozporządzenia. W związku z powyższym, zdaniem organu, należałoby przyjąć jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym, (tj. do 2 kondygnacji). Stosownie do § 7 ust. 4 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W analizie wskazano, że wysokość budynku ustalono zgodnie z wysokością budynku na działce nr [...] tj. 9,08 m. Wysokość tego budynku została potwierdzona pismem Starosty [...] z dnia 25 września 2012 r. Z pisma tego wynika również, że wysokość budynków na działkach [...] wynosi ok. 9m. Zatem wysokość budynku na działce [...] nie odbiega od wielkości tego parametru w obszarze analizowanym.

Kolegium wskazało ponadto, że wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich zostały szczegółowo określone w pkt 8 decyzji. Ustalenia te obejmują m. in. zapewnienie dopływu światła dziennego do pomieszczeń mieszkalnych. Kwestia zacienienia nieruchomości sąsiednich (dopływu światła dziennego do pomieszczeń mieszkalnych) będzie oceniana na etapie rozpatrywania wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego oraz wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Końcowo, za nieuzasadnione uznało Kolegium zarzuty w kwestii nieprawidłowego ustalenia obszaru analizowanego, wskazując że funkcja usługowa występuje nawet w minimalnych granicach obszaru analizowanego, co uzasadnia twierdzenie, że planowana inwestycja o funkcji mieszkaniowo - usługowej stanowi kontynuację funkcji występujących w obszarze analizowanym. Rozszerzenie obszaru analizowanego w kierunku ul. K. i O., zdaniem organu, nie miałoby wpływu na ustalenie warunków nowej zabudowy dla działki objętej wnioskiem. Organ podkreślił, że autor analizy wyjaśnił, iż rozszerzenie obszaru analizowanego miało na celu lepszą (dokładniejszą) ocenę warunków zabudowy dla obiektów usługowych znajdujących się w sąsiedztwie działki objętej wnioskiem. Zdaniem Kolegium, planowana inwestycja nie zaburzy ładu przestrzennego okolicy i stanowi kontynuację istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym zarówno w zakresie funkcji (budynek mieszkalno-usługowy), jak i parametrów zabudowy.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku W. K. wniósł o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. z dnia 3 lutego 2014 r. Podtrzymując stanowisko zawarte w odwołaniu od rozstrzygnięcia organu I instancji skarżący wskazał, że organ odwoławczy nie ustosunkował się do argumentacji odnośnie charakteru terenu, na którym znajduje się działka nr [...], w szczególności że występuje na nim zwarta zabudowa szeregowa, gdzie procent powierzchni zabudowy działki jest wysoki. W ocenie skarżącego analiza została wykonana nierzetelnie, z pominięciem specyfiki zabudowy terenu.

Skarżący zwrócił również uwagę, że uwzględnienie w analizie szerokości zabudowy Gimnazjum i budynków w tej okolicy doprowadziło do wyznaczenia szerokości elewacji o wielkości 12 m. Zdaniem skarżącego, pominięcie budynków zlokalizowanych na działkach [...] spowodowałoby, że szerokość elewacji dla działki nr [...] byłaby ustalona na maksymalnie 9 m.

Skarżący zwrócił ponadto uwagę, że w zaskarżonej decyzji nie zostało jasno sprecyzowane określenie linii zabudowy, co może doprowadzić do jej przesunięcia w głąb działki (w stronę zabudowy szeregowej). Wątpliwości skarżącego budzi ponadto wysokość zabudowy planowanego przedsięwzięcia.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w G. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację i stanowisko jak w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

W sprawie o ustalenie warunków zabudowy podstawowym i w zasadzie jedynym dowodem decydującym o treści rozstrzygnięcia jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzana stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej rozporządzeniem. Wadliwość analizy skutkuje zatem wadliwością decyzji ustalającej warunki.

W rozpatrywanej sprawie opracowana analiza nie mogła być podstawą rozstrzygnięcia sprawy. Nie jest wykluczone, że mogła ona zostać uzupełniona lub poprawiona w toku postępowania, jednak organ tego nie zażądał. Swoje rozstrzygnięcie oparł wyłącznie na wnioskach analizy nie dokonując jakiejkolwiek próby jej weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami.

W pierwszej kolejności wątpliwości Sądu budzi podane w analizie uzasadnienie dla wyznaczenia granic obszaru analizowanego w odległości większej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem. Podkreślić należy, iż prawodawca w przepisie § 3 ust. 2 rozporządzenia określił jedynie sposób wyznaczania minimalnego obszaru analizowanego. Z unormowania tego wynika, iż obszar analizowany może obejmować obszar większy niż wskazany w tym przepisie obszar minimalny. Norma § 3 rozporządzenia nie zawiera przesłanek określających przypadki, które obligują organ administracji do wyznaczenia obszaru analizowanego obejmującego teren większy niż minimalny, ani sposobu wyznaczenia takiego obszaru, czy też jego maksymalnej wielkości. Niemniej jednak wykładnia celowościowa i systemowa prowadzi do wniosku, iż kwestia wielkości obszaru analizowanego nie jest pozostawiona swobodnemu uznaniu organu. Organ winien wyznaczając obszar analizowany mieć na względzie unormowanie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, który przewiduje, iż przy wydaniu decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu analizie winna podlegać sąsiednia okolica i istniejące w niej zabudowania stanowiące wyznacznik kontynuacji zabudowy w zakresie funkcji i cech zabudowy znajdujących się w pobliżu działki, na której planowana jest inwestycja. Wyznaczenie zakresu obszaru analizowanego uzależnione być może od wielu czynników, w tym zróżnicowania funkcji na danym terenie, wielkości nieruchomości, czy też stopnia rozproszenia zabudowy na danym terenie. Wyznaczenie granic obszaru analizowanego winno uwzględniać zasadę dobrego sąsiedztwa, w aspekcie zachowania ładu przestrzennego. W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazano, że prawidłowość wyznaczenia obszaru analizowanego winna być przez organ uzasadniona, a sąd rozpatrujący sprawę, winien dokonać oceny czy określenie wielkości obszaru analizowanego w oparciu o przyjęte przez organ kryteria było prawidłowe (por. wyroki z dnia z dnia 13 grudnia 2012 r. w sprawie II OSK 1492/11, Lex nr 1367298 i z dnia 13 grudnia 2011 r. w sprawie II OSK 1839/10, Lex nr 1152067). Ponadto konieczność wnikliwego uzasadnienia poszerzenia granic obszaru analizowanego ponad minimalną wielkość wskazaną w przepisie nie jest pozbawiona znaczenia także z punktu widzenia zasady przekonywania określonej w art. 11 kpa. Nie ulega bowiem wątpliwości, że odpowiednio poszerzając granice obszaru analizowanego na terenie o zróżnicowanej zabudowie w każdym przypadku można "odnaleźć" i taką funkcję i takie cechy zabudowy, jakich oczekuje inwestor. W rozpatrywanej sprawie w treści analizy wskazano: "Wzięcie pod uwagę większej ilości działek, zmierza do prawidłowej realizacji celów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Branie pod uwagę jak największej ilości liczby działek, z jak największego terenu, wzmacnia także rezultat analizy, która przeprowadzona na takim obszarze uśrednia wynik w zakresie wszystkich parametrów, a więc nie tylko np. wysokości budynku, lecz także jego funkcji, przeznaczenia, czy usytuowania". Zdaniem Sądu w takim działaniu nie ma nic nieprawidłowego pod warunkiem jednak, że istniejąca w obszarze analizowanym zabudowa jest w miarę jednolita i podobna, a jej cechy architektoniczne, gabaryty nie są tak zróżnicowane jak w rozpoznawanej sprawie. Celem analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia jest, jak słusznie stwierdzono w treści opracowanej w sprawie analizy, "dopasowanie" nowej zabudowy do istniejącej w sposób pozwalający "na zachowanie harmonii architektonicznej na całym terenie i ochronę walorów estetycznych przestrzeni". Temu celowi nie służy jednak uśrednienie wskaźników i parametrów różnej zabudowy zlokalizowanej na działkach o różnej wielkości. Powstały w wyniku uśrednienia takich różnych parametrów "twór" nowej zabudowy nie będzie miał nic wspólnego z ładem przestrzennym. Jest zupełnie oczywistym, że w sytuacji gdy na danym obszarze analizowanym występuje różna zabudowa (wolnostojąca, szeregowa, obiekty użyteczności publicznej), to nowa inwestycja musi nawiązywać tylko do jednej z nich, a nie do wszystkich. Przyjęcie wówczas średnich wskaźników w sposób określony w § 5 ust. 1, czy § 6 ust. 1 rozporządzenia (chodzi o wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki i szerokość elewacji frontowej) jest niewłaściwe. W rozpatrywanej sprawie, jak wynika z kopii mapy zasadniczej terenu w minimalnym obszarze analizowanym znalazła się zabudowa jednorodzinna wolnostojąca zlokalizowana wzdłuż ulicy B. oraz duży fragment obejmujący kilkanaście działek i budynków w zabudowie szeregowej zlokalizowanej przy ulicy N. niejako "na tyłach" działki objętej wnioskiem (nr [...]). Obszar ten poszerzono głównie w kierunku wschodnio - północnym tak że objęto nim między innymi działki nr [...] z budynkiem gimnazjum. Następnie w oparciu o tak poszerzony obszar analizowany dokonano arytmetycznego uśrednienia parametrów istniejącej zabudowy celem "dopasowania" do niej nowej zabudowy w celu "zachowania harmonii architektonicznej (...) i ochrony walorów estetycznych przestrzeni". Jak wynika z punktu 10 analizy średni wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki ustalono na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości z obszaru analizowanego czyli na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia. Analogicznie takiego zabiegu dokonano też w odniesieniu do szerokości elewacji frontowej odpowiednio do § 6 ust. 1 rozporządzenia. Z kolei wysokość budynku ustalono wyłącznie w nawiązaniu do kalenicy budynku usytuowanego na działce [...]. Zdaniem Sądu, skoro planowana zabudowa ma być zabudową wolnostojącą zlokalizowaną wzdłuż ulicy P., to powinna ona nawiązywać do budynków usytuowanych przy tej ulicy. Nie trudno zauważyć w rozpoznawanej sprawie, że na podwyższenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki miały wpływ wielkości tych wskaźników występujące w zabudowie szeregowej przy ulicy N. (powyżej 60 %), a na wyznaczoną szerokość elewacji frontowej - szerokość frontu budynku gimnazjum (130 m). Jeżeli chodzi o wysokość budynku, to jak wynika z uzasadnienia decyzji wyznaczono ją w nawiązaniu wyłącznie do budynku usytuowanego na działce nr [...]. Tymczasem, jak wynika z kopii mapy na której dokonano analizy oraz dokumentacji fotograficznej załączonej do odwołania, budynek usytuowany na tej działce gabarytowo odbiega od zabudowy zlokalizowanej wzdłuż ulicy P., a jego elewacja frontowa znajduje się od ulicy A. Wszystko to sprawia, że zarzuty skarżącego – właściciela budynku zlokalizowanego w zabudowie szeregowej "na tyłach" działki wnioskodawców, dotyczące powiększenia granic obszaru analizowanego w celu odpowiedniego zwiększenia określonych parametrów przyszłej zabudowy, są nie odparcia. Żaden też z organów rozpoznających sprawę nie wyjaśnił powodów dla których linię nowej zabudowy określono jako "nieprzekraczalną" tj. umożliwiającą lokalizację budynku w głębi działki w zbliżeniu do zabudowy szeregowej, a nie "obowiązującą" stanowiącą kontynuację zabudowy na działce sąsiedniej.

Reasumując, w ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie naruszono art. 7 i 77 § 1 kpa poprzez nienależyte wyjaśnienie sprawy, art. 80 kpa poprzez wadliwą ocenę sporządzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i brak jej rzetelnej weryfikacji i art. 107 § 3 w zw. z art. 11 kpa poprzez nieustosunkowanie się do wszystkich zarzutów odwołania.

Z powyższych względów, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) orzeczono o uchyleniu wydanych w sprawie decyzji.

Ponownie rozpoznając sprawę organ wyeliminuje wskazane uchybienia, zwróci uwagę na taką konieczność wyznaczenia obszaru analizowanego, aby obejmował on pewną urbanistyczną całość. Cechy zabudowy i zagospodarowania terenu dla działki objętej wnioskiem organ ustali w oparciu o te parametry i wskaźniki, jakie charakteryzują występującą w sąsiedztwie zabudowę mieszkaniową wolnostojącą, a nie szeregową.

Na podstawie art. 152 w/w ustawy Sąd orzekł, że uchylona decyzja nie może być wykonana. O kosztach postepowania rozstrzygnięto stosownie do art. 200 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.