Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1863/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2023-02-21 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 93  ust. 1,2, 4 i 5
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Magdalena Durzyńska, sędzia WSA Przemysław Żmich (spr.), asesor WSA Anna Fyda-Kawula, po rozpoznaniu w dniu 21 lutego 2023 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi M. R. i R. R. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z dnia 12 maja 2022 r. nr KOA 569/Pd/22 w przedmiocie negatywnego zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie, po rozpoznaniu zażalenia M. R. i R. R., postanowieniem z 12 maja 2022 r. nr KOA/569/Pd/22 utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy N. z 15 grudnia 2021 r. nr [...] negatywnie opiniujące przedłożony wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], gm. N. względem zgodności proponowanego podziału ww. nieruchomości z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w N. w Gminie N., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy N. z dnia [...] lipca 2019 r. (Dz. Woj. Maz. z 2019 r. poz. [...]) – dalej zwanego "planem miejscowym".

Zaskarżone postanowienie zostało wydane w następującym stanie sprawy.

Wnioskiem z 30 lipca 2021 r. M. R. i R. R. wystąpili o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], gm. N. - względem zgodności proponowanego podziału ww. nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego oraz względem zgodności z przepisami prawa. Projekt podziału zawierał podział działki nr [...] na działki ewidencyjne nr: [...] o pow. 0,0528 ha - z przeznaczeniem na projektowane miejsca parkingowe, [...] o pow., 0,2590 ha - przeznaczona pod zabudowę, [...] o pow. 0,0898 ha - przeznaczona pod zabudowę budynkiem bliźniaczym, [...] o pow. 0,0876 ha - przeznaczona pod zabudowę budynkiem bliźniaczym, [...] o pow. 0,1868 ha - przeznaczona pod zabudowę, [...] o pow. 0,0898 ha - przeznaczona pod zabudowę budynkiem bliźniaczym, [...] o pow. 0,1076 ha - przeznaczona pod zabudowę budynkiem bliźniaczym, [...] o pow. 0,1501 ha - przeznaczona pod zabudowę, [...] o pow. 0,3252 ha - przeznaczona pod zabudowę, [...] o pow. 0,1903 ha - przeznaczona pod drogę wewnętrzną.

Wójt Gminy N. postanowieniem z 15 grudnia 2021 r. negatywnie zaopiniował przedłożony wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] - względem zgodności proponowanego podziału ww. nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego. W uzasadnieniu wskazano, że każda działka nowowydzielana w części przeznaczona jest na zabudowę mieszkaniowo-usługową MN/U, a w części na tereny zieleni nieurządzonej ZN. Organ I instancji uznał, że wobec braku wykazania przez wnioskodawcę dokładnie powierzchni poszczególnych działek z danym przeznaczeniem, nie ma możliwości ustalenia, czy wydzielane działki spełniają określony w planie miejscowym normatyw minimalny dla działki budowalnej określony dla MN/U. Wskazano, że tereny oznaczone symbolem ZN (zieleń urządzona) nie stanowią terenów inwestycyjnych i nie można ich wliczać do bilansu terenów budowalnych.

Na powyższe postanowienie M. R. i R. R. wnieśli zażalenie. W zażaleniu wskazano, że odmowa pozytywnego zaopiniowania przedstawionego projektu podziału działki nr [...] w świetle postanowień planu miejscowego jest nieuzasadniona. Podniesiono, że wystarczy, że każda nowowydzielana działka w całości spełnia normatyw z planu miejscowego niezależnie od sposobu przeznaczenia konkretnej powierzchni danej działki. Wskazano, że organ I instancji nie miał podstaw do żądania określenia wielkości terenu MN/U na projektowanych działkach. Przywołano wyrok WSA w Krakowie sygn. akt I SA/Kr 1916/17 oraz wyrok NSA sygn. akt I OSK 2721/19. Zarzucono, że żaden przepis nie obliguje wnioskodawcy do wyliczenia ww. powierzchni.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie postanowieniem z 12 maja 2022 r. utrzymało w mocy postanowienie Wójta Gminy N. z 15 grudnia 2021 r. W uzasadnieniu wskazało, że zgodnie z art. 93 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) – dalej zwanej "ugn" podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami obowiązującego planu miejscowego. Zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek.

Kolegium wskazało, że właściciel nieruchomości, w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, ma prawo do zagospodarowania terenu, w tym do dokonania jego podziału, niemniej jednak przesłanką dokonania takiego podziału jest jego zgodność z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Organ odwoławczy podał, że w przedmiotowej sprawie teren objęty projektem podziału znajduje się na terenie objętym planem miejscowym. Zgodnie z ustaleniami § 5 planu miejscowego ustala się następujące podstawowe przeznaczenia terenów: 1) teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej oznaczony na rysunku planu symbolem MN/U; 2) tereny zieleni - oznaczone na rysunku planu symbolami 1ZN, 2ZN i 3ZN; 3) teren wód powierzchniowych - oznaczony na rysunku planu symbolem WS. § 9 planu miejscowego ustala następujące szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości zgodnie z przepisami odrębnymi o gospodarce nieruchomościami: 1) minimalna powierzchnia działek: a) dla zabudowy usługowej - 3000 m2, b) dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (1 budynek) i usługowej - 3000 m2, c) dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej (1 budynek) - 1500 m2, d) dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej (1 budynek) - 750 m2, 2) minimalna szerokość frontu działek: a) dla usług - 25 m, b) dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej - 18 m, c) dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej - 12 m; 3) kąt położenia granic działek w stosunku do linii rozgraniczających dróg - od 70° do 110°; 4) dla działek przeznaczonych pod infrastrukturę techniczną i drogi dopuszcza się zastosowanie parametrów innych, niż wskazane w pkt 1-3).

§ 16 planu miejscowego dla terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinne] i usługowej, oznaczonego na rysunku planu symbolem MN/U, ustala: 1) przeznaczenie terenu: a) podstawowe: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca i bliźniacza, budynki usługowe oraz obiekty sportu i rekreacji, b) dopuszczalne: urządzenia budowlane, budynki garażowe i gospodarcze o powierzchni zabudowy do 100 m2, zieleń urządzona, infrastruktura techniczna, drogi wewnętrzne, j) minimalna powierzchnia nowowydzielanej działki budowlanej: - dla zabudowy usługowej - 3000 m2, - dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (1 budynek) i usługowej - 3000 m2, -dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej (1 budynek) -1500 m2, - dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej (1 budynek) - 750 m2.

Kolegium wskazało, że działka nr [...] w N. znajduje się na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe MN/U, tereny zieleni urządzonej ZN oraz tereny wód powierzchniowych - WS. Zaproponowany podział przebiega w taki sposób, że każda z nowowydzielanych działek zawiera w sobie teren przeznaczony pod MN/U, teren ZN oraz WS.

Jak wykazało wyliczenie wstępne organu I instancji terenów MN/U, ZN i WS w ramach każdej działki nowowydzielonej tereny MN/U nie spełniają wymogu normatywu określonego w planie miejscowym dla terenów budowlanych.

Wnioskodawca wezwany do przedłożenia szczegółowego wyliczenia proporcji tych terenów dla każdej działki odmówił uzupełnienia wniosku wskazując, że żądanie jest nieuzasadnione.

SKO w Warszawie uznało stanowisko organu I instancji za prawidłowe.

Projektowany podział działki nr [...] obr. [...], gm. N. już po wstępnych wyliczeniach jest sprzeczny z zapisami planu miejscowego odnośnie normatywu działek dla terenów budowlanych.

Zgodnie z art. 93 ust. 1 ugn podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu według ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (ust. 2).

Kolegium zauważyło, że w przedmiotowej sprawie projektowane działki budowlane nr: [...] o pow. 0,0528 ha - z przeznaczeniem na projektowane miejsca parkingowe, [...] o pow. 0,2590 ha - przeznaczona pod zabudowę, [...] o pow. 0,0898 ha - przeznaczona pod zabudowę budynkiem bliźniaczym, [...] o pow. 0,0876 ha - przeznaczona pod zabudowę budynkiem bliźniaczym, [...] o pow. 0,1868 ha - przeznaczona pod zabudowę, [...] o pow. 0,0898 ha - przeznaczona pod zabudowę budynkiem bliźniaczym, [...] o pow. 0,1076 ha - przeznaczona pod zabudowę budynkiem bliźniaczym, [...] o pow. 0,1501 ha - przeznaczona pod zabudowę, [...] o pow. 0,3252 ha - przeznaczona pod zabudowę, [...] o pow. 0,1903 ha - przeznaczona pod drogę wewnętrzną - znajdują się w granicach terenów oznaczonych symbolami MN/U, ZN i WS w ramach każdej działki nowowydzielonej.

W związku z powyższym konieczne było zbadanie w toku postępowania, czy - biorąc pod uwagę powierzchnię tych działek tylko w granicy terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (MNU) - działki te spełniają normę powierzchniową, o której mowa w § 16 pkt 1 lit. j planu miejscowego.

Gdyby bowiem okazało się, że działki te w granicy terenu MN/U mają powierzchnię mniejszą niż: - dla zabudowy usługowej - 3000 m2, - dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (1 budynek) i usługowej - 3000 m2, - dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej (1 budynek) - 1500 m2, - dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej (1 budynek) - 750 m2, to nie można uznać, że projektowany podział jest zgodny z planem miejscowym.

Określenie w planie miejscowym powierzchni nowowdzielanych działek stanowi instrukcję dla podziału, jako zachowanie ustawowego warunku zgodności ewidencyjnego podziału nieruchomości z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Kolegium zgodziło się z argumentacją odwołującego się, że zgodność ewidencyjnego podziału nieruchomości z planem miejscowym nie może być utożsamiana z wydzieleniem działek gruntu zgodnie z liniami rozgraniczającymi poszczególne funkcje zagospodarowania terenu określone w planie, lecz musi zapewniać możliwość zagospodarowania wydzielanych nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie.

Zdaniem organu odwoławczego zupełnie bez znaczenia pozostaje fakt, że wydzielane działki znajdują się na terenie o dwóch różnych przeznaczeniach określonych w planie, o ile działki w granicach terenu zabudowy MN/U spełniają ustalenia planu miejscowego, takie jak chociażby norma powierzchniowa.

Powyższe stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku o sygn. akt I OSK 2721/19.

W związku z powyższym wezwanie do przedłożenia przez wnioskodawcę szczegółowego wyliczenia powierzchni poszczególnych terenów MN/U, WS i ZN dla każdej nowoprojektowanej działki było uzasadnione koniecznością oceny zgodności podziału z planem miejscowym.

Od postanowienia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Warszawie z 12 maja 2022 r. M. R. i R. R. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucili naruszenie art. 93 ust. 1 i 2 ugn w zw. z § 9 planu miejscowego dla działek nr: [...], [...], [...], [...], [...] polegające na ich błędnej wykładni i w konsekwencji negatywnym zaopiniowaniu zgodności proponowanego podziału nieruchomości z ustaleniami planu miejscowego, podczas gdy po dokonaniu właściwej wykładni organ winien pozytywnie zaopiniować wnioskowany podział nieruchomości. Wskazując na powyższe wnieśli o: 1) uchylenie zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia organu I instancji; 2. zasądzenie od organu na rzecz skarżących kosztów postępowania oraz kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu wskazali, że organ nie miał podstaw prawnych do żądania określenia wielkości terenu MN/U na projektowanych działkach nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. W przedłożonych egzemplarzach wstępnego projektu podziału wykazano całkowite powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu. Żądanie organu do dodatkowego wykazania powierzchni nowoprojektowanych działek nie znajduje oparcia w przepisach prawa. Brak bowiem jest przepisów, które obligują wnioskodawcę do sporządzania, na tym etapie postępowania, wykazu zmian gruntowych, czy rozliczania nowoprojektowanych działek w oparciu o dane z planu miejscowego.

Zgodnie z § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz.U. z 2004 r. Nr 268, poz. 2663) wstępny projekt podziału nieruchomości, o którym mowa w art. 97 ust. 1a pkt 4, opracowuje się na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku - na kopii mapy katastralnej, uzupełnionej o niezbędne dla projektu podziału elementy zagospodarowania terenu. Wstępny projekt podziału nieruchomości powinien zawierać w szczególności: 1) granice nieruchomości podlegającej podziałowi; 2) oznaczenie nieruchomości podlegające] podziałowi według danych z katastru nieruchomości oraz księgi wieczystej, a w razie jej braku - według innych dokumentów określających stan prawny nieruchomości; 3) powierzchnię nieruchomości podlegające] podziałowi; 4) naniesione w kolorze czerwonym granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu; 5) przedstawione w kolorze czerwonym powierzchnie projektowanych do wydzielenia działek gruntu; 6) przedstawioną w formie graficznej w kolorze czerwonym lub w formie opisowej propozycję sposobu zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej.

Skarżący podkreślili, że wszystkie te elementy znajdują się na załączonych mapach ze wstępnym projektem podziału. Ponadto zwrócili uwagę, że w wezwaniu wskazano, że żądanie organu powodowane jest tym, że działka nr [...] położona jest w części na terenie zabudowy mieszkaniowej i usługowej o symbolu MN/U, a w części na terenie zieleni o symbolach 1ZN i 2ZN oraz na terenie wód powierzchniowych o symbolu WS.

Wnioskowanemu podziałowi ma ulec cała działka nr [...] posiadająca różne funkcje zagospodarowania terenu. Nieruchomość położona jest w części na terenie zabudowy mieszkaniowej i usługowej o symbolu MN/U, a w części na terenie zieleni o symbolach 1ZN i 2ZN oraz na terenie wód powierzchniowych o symbolu WS, a nie tylko jej fragment oznaczony symbolem MN/U.

Wobec tego do analizy powinny być przyjęte minimalne powierzchnie działek przyjęte dla całego obszaru objętego planem, a więc ujęte w Rozdziale 2 § 9 planu miejscowego, a nie w Rozdziale 3 § 16 planu miejscowego dotyczącym jedynie powierzchni MN/U.

W Rozdziale 2 "Ustalenia ogólne dla całego obszaru" § 9 planu miejscowego ustala następujące minimalne powierzchnie nowowydzielanych działek: - dla zabudowy usługowej - 3000 m2, - dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinne] (1 budynek) i usługowej - 3000 m2, - dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej (1 budynek) - 1500 m2, - dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej (1 budynek) - 750 m2.

Dlatego wskazanie całkowitych powierzchni projektowanych do wydzielenia działek gruntu jest w pełni prawidłowe i wystarczające do przeprowadzenia analizy zgodności z planem.

Zasadą określoną w art. 93 ust. 1 ugn jest, że podział nieruchomości jest dopuszczalny, jeżeli pozostaje w zgodzie z ustaleniami planu miejscowego, a nadto, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu mają zapewniony dostęp do drogi publicznej (art. 93 ust. 3 ugn). W żadnych przepisach prawa, ani w treści planu miejscowego nie ma zakazu wydzielania działek składających się z terenów o różnym sposobie zagospodarowania. Jedynymi ograniczeniami są powierzchnie minimalne i minimalne szerokości frontu działek wskazane w Rozdziale 2 § 9 planu miejscowego dla wszystkich rodzajów terenu, a także inne wymienione w planie.

Zgodnie z jednolitym orzecznictwem sądów administracyjnych zgodność ewidencyjnego podziału nieruchomości z planem miejscowym nie może być utożsamiana z wydzieleniem działek gruntu zgodnie z liniami rozgraniczającymi poszczególne funkcje zagospodarowania terenu określone w planie, lecz musi zapewniać możliwość zagospodarowania wydzielanych nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie. Tym samym zupełnie bez znaczenia pozostaje fakt, że wydzielane działki znajdują się na terenie o dwóch różnych przeznaczeniach określonych w planie, o ile działki w granicach terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej spełniają ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, takie jak chociażby norma powierzchniowa (wyrok NSA z 8 lipca 2020 r. sygn. akt l OSK 2721/19)

Plan miejscowy obowiązujący dla przedmiotowej nieruchomości zakłada, że we wschodniej części terenu objętego planem, za wyraźnie określoną linią zabudowy, możliwa jest budowa domów jednorodzinnych lub bliźniaczych, natomiast na jego zachodniej części zachowana musi zostać zachowana zieleń urządzona (ZN). Przedłożony projekt podziału spełnia założenia planu, gdyż dla każdej z wydzielonych działek umożliwia budowę domu w linii zabudowy, zachowanie terenów zielonych we wschodniej części każdej z działek, zachowuje przy tym normy powierzchniowe określone w Rozdziale 2 § 9 planu miejscowego dla wszystkich rodzajów terenu i umożliwia dostęp do drogi. Co za tym idzie wnioskowany podział zapewnia możliwość zagospodarowania wydzielanych nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie.

Zgodnie z wyrokiem WSA we Wrocławiu z 7 maja 2020 r. sygn. akt ll SA/Wr 746/19 ustalenia planistyczne odnieść należy do całości nieruchomości oznaczonej geodezyjnie jako działka oraz do każdej z działek, która miałaby powstać na skutek jej podziału. Następnie kluczowe znaczenie odgrywa udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Przez zgodność z ustaleniami planu rozumieć należy zarówno zgodność dotyczącą przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Oznacza to, że dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w planie miejscowym.

Nie ulega wątpliwości, że zaprojektowane działki zapewniają możliwość zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem określonym w planie miejscowym. Każda z nich zawiera teren przeznaczony pod zabudowę w granicach linii zabudowy oraz teren powierzchni biologicznie czynnej w przeznaczonym do tego miejscu.

Wreszcie zgodnie z wyrokiem WSA w Krakowie z 17 października 2019 r. sygn. akt Il SA/Kr 748/19 opiniując zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie, uprawniony organ musi wykazać, że projekt podziału stwarza (nie stwarza) hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu, określonego w planie miejscowym. Ocena ta dotyczy całości nieruchomości, to jest każdej z działek, która miałaby powstać na skutek podziału. Wielkość nowowydzielonej działki budowlanej nie może być mniejsza niż 800 m2, ale nie musi być w całości położona w terenach MN.1-MN.6 i MN.9-MN.12. Jeżeli zatem działka budowlana jest położona częściowo w terenie o symbolach MN.1-MN.6 i MN.9-MN.12, a częściowo w terenach o innym przeznaczeniu, badając zgodność projektu podziału działki lub działek z zapisami planu należy udzielić odpowiedzi na pytanie, czy nowowydzielona działka budowlana minimalną powierzchnię 800 m2 zachowuje, a nie, czy działka o minimalnej powierzchni 800 m2 jest zlokalizowana w obszarach oznaczonych jako MN.1-MN.6 i MN.9-MN.12.

Podany przez Wójta Gminy N. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 30 czerwca 2009 r. sygn. akt ll SA/Go 198/09 dotyczy zupełnie innego stanu faktycznego i prawnego, a mianowicie realizacji uprawnień przez Spółdzielnię Mieszkaniową w trybie art. 42 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Mimo to, jego esencja jest zgodna ze stanowiskiem wnioskodawców. Chodzi bowiem o to, aby proponowany podział nie niweczył celów planowania przestrzennego i sposobów wykorzystania gruntów określonych w planie miejscowym.

Wnioskowany podział tego nie niweczy bowiem każda z planowanych działek, ma miejsce na dom w terenie oznaczonym MN/U, posiada fragment terenu ZN niezbędny do utrzymania terenów zielonych oraz posiada dostęp do drogi publicznej.

Przyjmując odmienne stanowisko - wyrażone przez Wójta Gminy N. – skarżący znaleźliby się w sytuacji, w której właściciel nowowydzielonej działki z terenu MN/U musiałby poświęcić część terenu budowlanego w celu zapewniania powierzchni biologiczne czynnej, natomiast tereny oznaczane symbolem ZN stałby się niemożliwe do jakiegokolwiek zagospodarowania. Powyższe nie znajduje oparcia w racjonalnym zagospodarowania terenu i przeczy realizacji celu i przeznaczeniu terenu określonego w planie miejscowym.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wniosło o jej oddalenie i o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym wskazując, że szczegółowe stanowisko zawarło w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga nie jest uzasadniona.

Trzeba wskazać, że w niniejszej sprawie nie miał zastosowania § 9 zawarty w Rozdziale 2 planu miejscowego (Ustalenia ogólne dla całego obszaru). Skarżący pomijają to, że § 9 ustala szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości zgodnie z przepisami odrębnymi o gospodarce nieruchomościami. Przepis § 9 planu miejscowego dotyczy scalenia i podziału nieruchomości, a więc instytucji unormowanej w Rozdziale 2 Dziale III ugn. Według art. 101 ust. 1 ugn przepisy tego rozdziału regulują sprawy scalania nieruchomości i ich ponownego podziału na działki gruntu.

Niniejsza sprawa dotyczy natomiast podziału nieruchomości, a więc instytucji unormowanej w Rozdziale 1 Dziale III ugn i trybu podziału uregulowanego w art. 93 ugn.

Wobec tego w niniejszej sprawie zastosowanie miał § 16 planu miejscowego zawarty w Rozdziale 3 planu miejscowego (Ustalenia szczegółowe dla poszczególnych terenów).

Przy czym teren, wg definicji z § 3 ust. 1 pkt 5 planu miejscowego, to fragment obszaru objętego planem, dla którego w planie ustalono przeznaczenie oraz zasady zabudowy i zagospodarowania, wydzielony na rysunku linią rozgraniczającą, oznaczony symbolem literowym i cyfrowym.

Zgodnie z § 16 planu miejscowego dla terenu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej, oznaczonego na rysunku planu symbolem MN/U, ustala się: 1) przeznaczenie terenu: a) podstawowe: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca i bliźniacza, budynki usługowe oraz obiekty sportu i rekreacji; b) dopuszczalne: urządzenia budowlane, budynki garażowe i gospodarcze o powierzchni zabudowy do 100 m2, zieleń urządzona, infrastruktura techniczna, drogi wewnętrzne; 2) zasady kształtowania zabudowy i wskaźniki zagospodarowania terenu, w tym - j) minimalna powierzchnia nowo wydzielanej działki budowlanej: – dla zabudowy usługowej - 3000 m2, – dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (1 budynek) i usługowej - 3000 m2, – dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej (1 budynek) - 1500 m2, – dla zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej bliźniaczej (1 budynek) - 750 m2, 3) obsługa komunikacyjna: z istniejącej drogi publicznej klasy lokalnej, usytuowanej wzdłuż granicy planu, w tym poprzez drogi wewnętrzne - zgodnie z ustaleniami § 11.

Z § 17 i § 18 planu miejscowego wynika, że dla terenu zieleni oznaczonego na rysunku planu symbolem 1ZN, 2ZN oraz dla terenu wód powierzchniowych, oznaczonego na rysunku planu symbolem WS nie przewiduje się zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i usługowej.

Z treści pisma skarżących z 10 września 2021 r. modyfikującego żądanie wniosku o podział z 30 lipca 2021 r., wynika, że wstępny projekt podziału przewiduje: 1) wydzielenie działek nr: [...], [...], [...], [...] – pod zabudowę jednorodzinną bliźniaczą, gdzie minimalny normatyw powierzchni działki budowlanej wynosi [...] m2, 2) wydzielenie działek nr: [...], [...], [...], [...] – pod zabudowę, gdzie minimalny normatyw powierzchni działki budowlanej, w zależności od rodzaju zabudowy (pomijając zabudowę bliźniaczą), wynosi 1500 m2 (zabudowa jednorodzinna wolnostojąca) lub 3000 m2 (zabudowa usługowa oraz zabudowa jednorodzinna i usługowa), 3) wydzielenie działki nr [...] pod drogę wewnętrzną.

Z wyliczenia dokonanego przez inspektora ds. gospodarki przestrzennej wykonanego przy użyciu skalówki, nie gwarantującego dokładności wyliczeń (k.32 akt adm.) wynika, że żadna z projektowanych do wydzielenia pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną bliźniaczą działek gruntu nr: [...], [...], [...], [...] nie spełnia minimalnego normatywu powierzchni wynikającego z § 16 pkt 2 lit. j tiret czwarte planu miejscowego – 750 m2. Także projektowane do wydzielenia działki gruntu nr: [...], [...], [...] przeznaczone pod zabudowę (strony nie określiły jaką) nie spełniają minimalnych normatywów powierzchni nowowydzielanych działek budowlanych (symbol MN/U) wynikających z § 16 pkt 2 lit. j planu miejscowego. Jedynie działka nr [...] spełnia normatyw w zakresie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej i bliźniaczej, wynikający z § 16 pkt 2 lit. j tiret trzecie i tiret czwarte planu miejscowego.

Skarżący pomijają to, że tereny o symbolu ZN i WS nie są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową i usługową. Zatem nie można ich wliczać do terenu przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową oznaczonego symbolem MN/U. Tereny o symbolu ZN i WS nie są terenami biologicznie czynnymi działek budowlanych o funkcji planistycznej MN/U, lecz samodzielnymi terenami o innym przeznaczeniu planistycznym (zawierającymi przypisane im tereny biologicznie czynne).

Jeżeli chodzi o eksponowany w sprawie problem wykazywania na mapie z wstępnym projektem podziału powierzchni poszczególnych użytków gruntowych (w niniejszej sprawie samej powierzchni terenu MN/U na projektowanych do wydzielenia działkach, które zawierają w swych granicach także tereny o symbolu ZN i WS) Sąd zwraca uwagę, że danymi ewidencyjnymi dotyczącymi działek ewidencyjnych są również pola powierzchni użytków gruntowych zawierających się w granicach działek ewidencyjnych, co wynika z § 16 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. z 2021 r. poz. 1390 ze zm.) – dalej zwanego "rozporządzeniem". Z § 26 ust. 1 pkt 4 i 7 rozporządzenia wynika, że dane z bazy danych ewidencji gruntów i budynków wizualizuje się w postaci mapy ewidencyjnej, której treść stanowią m.in. kontury użytków gruntowych i ich oznaczenia oraz inne elementy, które nie kolidują z danymi ewidencyjnymi, a pozwalają na uczytelnienie treści mapy (tymi elementami mogą być pola powierzchni użytków gruntowych). Z art. 97 ust. 1a pkt 2 ugn wynika, że do wniosku o podział nieruchomości należy dołączyć m.in. kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi. Mapa katastralna, to mapa ewidencyjna (§ 10 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości – Dz.U. z 2005 r. Nr 131, poz. 1092).

Trzeba wskazać, że elementy treści jakie ma zawierać wstępny projekt podziału, wymienione w § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości, zostały ujęte jedynie poglądowo, co potwierdza zawarty w tym przepisie zwrot "w szczególności". Przepis ten nie tworzy zatem zamkniętego katalogu składników, które taki dokument winien zawierać.

Wobec tego zasadnie Wójt Gminy N. w piśmie z 21 października 2021 r. wezwał M. R., w terminie 14 dni, pod rygorem negatywnego zaopiniowania przedłożonego projektu podziału, m.in. do wyliczenia powierzchni terenu MN/U zawierającego się w projektowanych do wydzielenia działkach gruntu nr [...]-[...], czego skarżący nie przedłożyli.

Sąd, ani orzekające w sprawie organy nie kwestionują tego, że projektowane do wydzielenia działki zawierają w swoim obszarze użytki gruntowe różnego rodzaju. Skoro jednak użytki o symboli ZN i WS są wyłączone z zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej i usługowej, to trafnie uznał Wójt Gminy N., że obszar projektowanych do wydzielenia działek budowlanych, zawierający się w granicach samego terenu o symbolu MN/U (przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową), musi spełniać normatyw minimalnej powierzchni nowowydzielanej działki budowlanej przynależny do konkretnego rodzaju zabudowy, określony w § 16 pkt 2 lit. j planu miejscowego.

Skoro zatem przedłożony w sprawie o podział nieruchomości, a zaproponowany na mapie ze wstępnym projektem podziału sposób podziału (II wersja) narusza ustalenia § 16 pkt 2 lit. j planu miejscowego, to zasadnie Wójt Gminy N. wydał negatywną opinię w formie postanowienia w oparciu o art. 93 ust. 1,2, 4 i 5 ugn, a postanowienie to prawidłowo zaakceptowało Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Warszawie wydając zaskarżone postanowienie na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 144 kpa.

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, nie dopatrując się w działaniu organów naruszeń prawa, na podstawie art. 151 w zw. z art. 119 pkt 3 i art. 120 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2023 r. poz. 259) orzekł, jak w sentencji.