Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1707/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-12-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 10, 61  par. 4, 145  par. 1  pkt 4
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 61  ust. 1, 54  pkt 2a, 64  ust. 1, 63  ust. 2
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 135, 145  par. 1  pkt 1 a, b, c,  art. 152
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Grzegorz Czerwiński, Sędziowie Sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), Sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak, Protokolant Artur Dral, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 grudnia 2008 r. sprawy ze skargi J. M. i J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] marca 2008 r. nr [...]; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta W. decyzją z [...] marca 2008r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i komunikacyjną na działkach ewidencyjnych o nr [...], [...], [...], [...] położonych przy ul. [...] w W.

Organ w warunkach i szczegółowych zasadach zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy ustalił w zakresie warunków i wymagań dotyczących ochrony i kształtowania ładu przestrzennego m. in.:

* liczbę kondygnacji oraz wysokość głównej kalenicy - wskazując na pięć kondygnacji i

jedną kondygnację w poddaszu użytkowym o wysokości do najwyższego punktu

kalenicy max 18 m, z zachowaniem mniejszej wysokości planowanych budynków od

strony zabudowy jednorodzinnej - trzy kondygnacje,

* geometrię dachu - przyjmując dach dwuspadowy z dopuszczeniem dachu

wielospadowego,

* szerokość elewacji frontowej - określając tę wielkość jako średnią szerokość elewacji

maksymalnie 25 m.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż na podstawie wniosków z analizy obszaru otaczającego teren inwestycji określone zostały warunki zabudowy przy spełnieniu wymogów art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy. Przeprowadzona analiza wykazała możliwość realizacji planowanego zamierzenia zgodnie z warunkami określonymi w decyzji oraz po spełnieniu wymogów wynikających z przepisów prawa budowlanego na etapie pozwolenia na budowę. Z analizy wynika, że w bezpośrednim sąsiedztwie wnioskowanego terenu, przy ulicy [...] i ulicy [...], znajdują się istniejące budynki wielorodzinne pięcio - i sześciokondygnacyjne z poddaszem o wysokości 18 -20 m.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. - po rozpoznaniu odwołania J. M. i J. M. - decyzją z [...] sierpnia 2008r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji. Organ odwoławczy w uzasadnieniu aktu, ustosunkowując się do zarzutów odwołujących się stron, wskazał że decyzje o warunkach zabudowy są wydawane bez potrzeby legitymowania się prawem do gruntu, a więc sprzeciw właściciela działki nr [...] skierowany przeciwko zabudowie jego własności jest nieistotny prawnie w niniejszym postępowaniu. Dalej organ podkreślił, że

Sygn. akt IV SA/Wa 1707/08

linię zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, ilość kondygnacji i wysokość kalenicy głównej, geometrię dachu oraz szerokość elewacji frontowej wyznaczono przyjmując dane wynikające z analizy cech zabudowy sąsiedniej. Organ podkreślił, mając na uwadze zastrzeżenia odwołujących się, że kontynuowanie zabudowy na zasadzie "dobrego sąsiedztwa" nie może być regulowane jedynie na podstawie życzeń właścicieli działek sąsiednich, ani także przez przyjęcie jednego preferowanego modelu bądź formy zabudowy w sytuacji, gdy zabudowa sąsiednia charakteryzuje się daleko idącą różnorodnością. Kolegium wskazało, że organ pierwszej instancji racjonalnie wyjaśnił przyczyny, z powodu których nie przyjął do analizy zabudowy trzech działek zlokalizowanych w sąsiedztwie inwestycji. Stwierdziło także, że podane w odwołaniu różnice w szerokości elewacji oraz wysokości budynków są niewielkie i nie mogą podważyć przeprowadzonej analizy. Zdaniem organu trudno przyjąć, aby odwołujący się mieli dostęp do cudzych działek i mogli precyzyjnie zmierzyć szerokość i wysokość budynków, a zatem ich twierdzenia, że szerokość budynku przy ulicy [...] zaniżono aż o 25 m są bezzasadne.

J. M. i J. M. - w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] sierpnia 2008r. - wskazali, że we wszystkich pismach do Delegatury Biura Naczelnego Architekta Miasta Urzędu W. podnosili zawsze to samo, tj. "...nie wnosimy uwag na zabudowę dz. ew. nr [...], [...], [...], [...] budynkami jednorodzinnymi wolnostojącymi lub segmentowymi o całkowitej wysokości 7-8 m". Taki wniosek inwestora, tj. V. Sp. z o.o. mieścił się w ich oczekiwaniach. Skarżący - wbrew twierdzeniom organu odwoławczego - uważają, że sprzeciw właściciela jednej z działek przeciwko zabudowie jego własności w sposób mu nieodpowiadający, jest istotny. Zakwestionowali również racjonalne w ocenie organu odwoławczego, przyczyny dla których w analizie pominięto trzy działki. Wskazali, że określenie, iż budynki na działce nr [...] przy ul. [...] są niedostępne mija się z prawdą. Za nieuprawnione uznali rozpatrzenie zabudowy przy ulicy [...] z ulicą [...] (dwa wolnostojące budynki na dwóch różnych działkach), zaś zabudowy przy ulicy [...] (16 segmentów) jako łącznej. Podnieśli także, iż budynek przy ulicy [...] jest niezamieszkały, nie jest jednak ruiną. Podkreślili także, że szerokość elewacji frontowej budynku przy ulicy [...] ma 35 m. Zdaniem skarżących przy ulicy [...] nie ma nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki od planowanej inwestycji, a także nie ma budynków wyższych niż trzy kondygnacje.

Sygn. akt IV SA/Wa 1707/08

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. – w odpowiedzi na skargę -wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zaprezentowaną w zaskarżonej decyzji. Dodatkowo podkreśliło, iż w sytuacji gdy w obszarze analizowanym jest więcej niż jedna działka zabudowana, wówczas analizę wykonuje się biorąc pod uwagę zabudowę całego tego obszaru, a nie tylko zabudowę działki sąsiedniej, jak uważają skarżący.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ((Dz. U. nr 153, poz. 1270, ze zm.) -dalej w skrócie: P.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Sąd badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach spraw, nie będąc jednak związany - stosownie do art. 134 P.p.s.a. -zarzutami i wnioskami skargi, uwzględnił skargę z przyczyn, które wziął pod uwagę z urzędu. Uznał, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z [...] sierpnia 2008r. i utrzymana nią w mocy decyzja Prezydenta Miasta W. z [...] marca 2008r. naruszają prawo w stopniu kwalifikującym je do wyeliminowania z obrotu prawnego.

Jednym z podstawowych obowiązków organu administracji publicznej prowadzącego postępowanie administracyjne w danej sprawie - zgodnie z zasadą ogólną unormowaną w art. 10 K.p.a. - jest zapewnienie czynnego udziału stronom w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwienie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. W zakresie prawa do czynnego udziału w postępowaniu strona może realizować szereg uprawnień procesowych określonych wyraźnie przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego (np. art. 78 § 1, art. 79), natomiast w zakresie prawa do obrony ma uprawnienie do wypowiedzenia się przed wydaniem orzeczenia co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań (art. 81). Obowiązek zapewnienia stronom czynnego udziału w postępowaniu obejmuje fazę wszczęcia postępowania, fazę postępowania wyjaśniającego, fazę między zakończeniem postępowania wyjaśniającego a wydaniem aktu oraz fazę wydawania aktu. Obowiązek ten organ

Sygn. akt IV SA/Wa 1707/08

winien zacząć realizować od momentu wszczęcia postępowania administracyjnego, przez zawiadomienie wszystkich stron o wskazanej czynności (art. 61 § 4 K.p.a.). Uniemożliwienie stronie czynnego udziału w postępowaniu stanowi przesłankę do jego wznowienia na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 K.p.a. (strona bez własnej winy nie brała udziału w postępowaniu), a zarazem podstawę do uchylenia decyzji kontrolowanej w postępowaniu sądowoadministracyjnym niezależnie od zaistnienia innych naruszeń przepisów postępowania administracyjnego.

Ustalenie stron następuje na podstawie kryteriów określonych w art. 28 K.p.a. Warunkiem uzyskania statusu procesowego strony jest posiadanie interesu prawnego lub obowiązku, którego dotyczy postępowanie lub żądanie czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Tak określony interes prawny w postępowaniu dotyczącym warunków zabudowy będzie obejmował z zasady właścicieli i użytkowników wieczystych działki, której dotyczy to postępowanie oraz działek sąsiednich. Zatem stronami postępowania w kontrolowanej sprawie winny być podmioty będące właścicielami czy użytkownikami wieczystymi działek objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, tj. 58, 59, 60 i 61 oraz nieruchomości bezpośrednio graniczących z terenem inwestycyjnym. Tak więc wszystkim tym podmiotom organy prowadzące postępowanie w przedmiocie warunków zabudowy winny zapewnić czynny udział w postępowaniu. W konsekwencji oznacza to, iż pierwszą czynnością w postępowaniu jaką winien był przeprowadzić organ pierwszej instancji powinno być ustalenie kręgu stron spornego postępowania i zawiadomienie ich o jego wszczęciu, a w dalszej kolejności o prawie wypowiedzenia się co do zgromadzonego materiału sprawy, wreszcie doręczenie decyzji.

Zasadzie z art. 10 K.p.a. uchybiły organy orzekające w sprawie. Znajdujące się w aktach administracyjnych sprawy informacje z rejestru gruntów zawierają szereg odręcznych dopisków, które utrudniają weryfikację prawidłowości ustaleń organów odnośnie stron postępowania. Nadto z analizy akt sprawy i informacji uzyskanych w toku postępowania sądowoadministracyjnego wynika, iż w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym nie zapewniono czynnego udziału spadkobiercom zmarłych M. K., A. K. i L. C.

Jak już wyżej zauważono wskazane naruszenie, dające podstawę do wznowienia postępowania, jest samo w sobie przesłanką uzasadniającą uchylenie zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji, niemniej jednak Sąd uznał za stosowne również zwrócenie organom uwagi na inne uchybienia, których

Sygn. akt IV SA/Wa 1707/08

dopuściły przy rozpoznawaniu sprawy.

Z przedstawionego stanu sprawy wynika, iż Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. zaskarżoną decyzją utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta W. ustalającą warunki zabudowy dla opisanej wyżej inwestycji. Podstawą utrzymania w mocy rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji było podzielenie jego stanowiska odnośnie spełniania przez zaplanowaną przez skarżącego inwestycję warunków z art. 61 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ((Dz.U. nr 80, poz. 717, ze zm.) - dalej w skrócie: p.z.p.).

Decyzja o warunkach zabudowy - zgodnie z art. 54 pkt 2 a w zw. z art. 64 ust. 1 p.z.p. - określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania tereny oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie warunków oraz wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 p.z.p. Jednym z nich, uregulowanym w punkcie 1 powołanego przepisu, a zarazem stanowiącym, iż co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Zasada ta uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego -określonego w art. 2 pkt 1 p.z.p. - jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest

Sygn. akt IV SA/Wa 1707/08

jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. prof. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004, s. 500).

Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ((Dz.U. nr 164, poz. 1588) - zwane dalej: rozporządzeniem). Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 p.z.p. Następnie warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 1 rozporządzenia). Warunki analizy, o które mowa w § 3 ust. 1, zwierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do wymienianej decyzji (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Część graficzną analizy sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych w decyzji o warunkach zabudowy. Tak więc decyzja, oprócz części tekstowej, powinna zawierać część graficzną obrazującą linie rozgraniczające teren inwestycji, jak i załączniki obrazujące warunki analizy w postaci tekstowej i graficznej.

Przekładając powyższe na stan przedmiotowej sprawy - w ocenie Sądu - w sprawie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego, w szczególności art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. w związku z przytoczonymi poniżej przepisami rozporządzenia i naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy. Z wykazanym naruszeniem powyższych przepisów wiąże się z kolei naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 7 i art. 77 K.p.a., w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Oznacza to, iż organy właściwe w sprawie nie podjęły wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy.

Stosownie do regulacji zawartej w rozporządzeniu organ po wyznaczeniu obszaru analizowanego winien przeprowadzić na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Analiza ta powinna znaleźć swoje odzwierciedlenie w analizie graficznej i tekstowej, a następnie w decyzji o warunkach zabudowy. Z analizy powinny wynikać m. in.: szerokość elewacji frontowej, znajdującej

Sygn. akt IV SA/Wa 1707/08

się od strony frontu działki (§ 6 rozporządzenia), wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczonej dla nowej zabudowy (§ 7 rozporządzenia) i geometria dachu (§ 8 rozporządzenia).

Wymienione elementy w decyzji ustalającej warunki zabudowy zostały określone w sposób nieprawidłowy, a więc naruszający wymienione przepisy rozporządzenia.

Organ pierwszej instancji przyjął dla planowanej inwestycji średnią szerokość elewacji frontowej - maksymalnie 25 m. Ustalenie takie należy uznać za naruszające § 6 rozporządzenia. Zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją 20 %. Dopuszcza się też wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (§ 6 ust. 2 rozporządzenia). Z przytoczonej regulacji prawnej wynika, że obowiązkiem organu jest wyznaczenie szerokość elewacji frontowej, a nie średniej szerokość elewacji frontowej. Średnią szerokość elewacji frontowych przyjmuje się jedynie dla istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym.

Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki stosownie z § 7 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich i mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli zaś wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3 rozporządzenia). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy (§ 7 ust. 4 rozporządzenia). Oznacza to, iż wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej powinna być ściśle określona w decyzji o warunkach zabudowy. Uznać zatem należy za niewystarczające podanie jedynie liczby kondygnacji, z jednoczesnym pominięciem wysokości głównej krawędzi elewacji frontowej. Brak ustaleń w tym zakresie uniemożliwia bowiem ocenę, czy dopuszczalna wysokość nie narusza wskazanych w rozporządzeniu zasad ustalania wysokości zabudowy. Natomiast wysokość głównej kalenicy według rozporządzenia jest parametrem, który winien charakteryzować geometrię dachu, a nie wchodzić w zakres unormowań § 7 rozporządzenia, jak to wynika z decyzji ustalającej warunki zabudowy.

W świetle § 8 rozporządzenia geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku

Sygn. akt IV SAM/a 1707/08

do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów na obszarze analizowanym. Sporządzona analiza i decyzja ustalająca warunki zabudowy w omawianym zakresie wskazują jedynie układ połaci dachowych, "przyjmując dach dwuspadowy z dopuszczeniem dachu wielospadowego". Oznacza to, iż wbrew wykazanym wymaganiom rozporządzenia nie określono pozostałych uwarunkowań w tym zakresie.

Brak w decyzji wymaganych konkretnych rozstrzygnięć odnośnie parametrów nowej zabudowy, będących istotnym elementem zapewnienia ładu przestrzennego, wraz z wynikającym z analizy uzasadnieniem przyjętych rozwiązań stanowi naruszenie prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. w zw. § 6, § 7 i § 8 rozporządzenia i jest to naruszenie mające wpływ na wynik sprawy. Z naruszeniem tym wiąże się również naruszenie art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a., z racji niezebrania i nierozpatrzenia w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego sprawy, czyli niepodjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Z kolei wobec faktu niekonwalidowania przez organ odwoławczy wykazanych uchybień jakich dopuścił się organ pierwszej instancji, jak również nierozpoznania na nowo sprawy w wyniku wniesienia środka zaskarżenia, należy organowi odwoławczemu zarzucić także naruszenie zasady dwuinstancyjności unormowanej w art. 15 K.p.a. Powyższe uchybienia dowodzą, że stanowisko organów, iż wnioskowana zmiana w zagospodarowaniu terenu obejmującym działki nr 58, 59, 60 i 61 przy ul. [...] w W. nie odbiega od cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, czyli spełnia warunek z pkt 1 ust. 1 art. 61 ustawy o p.z.p., jest przedwczesne.

Odnosząc się do zarzutu skargi, jakoby zgoda właściciela terenu inwestycji przy ustalaniu warunków zabudowy miała istotne znaczenie, organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji słusznie zauważył, iż decyzje o warunkach zabudowy "wydawane są bez potrzeby legitymowania się prawem do gruntu", toteż sprzeciw właściciela działki 61 skierowany przeciwko zabudowie jego własności jest bez znaczenia z punktu prawnego. Zgodnie z art. 63 ust. 2 p.z.p. decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Natomiast ust. 1 cytowanego artykułu dopuszcza wydanie decyzji o warunkach zabudowy w stosunku do nieograniczonej liczby wnioskodawców. Rozwiązanie to wiąże się z faktem, że adresat decyzji o warunkach zabudowy, tym samym i wnioskodawca, nie musi legitymować się prawem do nieruchomości, w tym i prawem własności. Prawo to badane jest dopiero przy ubieganiu

Sygn. akt IV SA/Wa 1707/08

się o pozwolenie na budowę. Sama decyzja stanowiąca o możliwości zagospodarowania terenu, na którym nie obowiązuje plan miejscowy, nie stanowi aktu naruszającego te prawa. Decyzja nie jest rozstrzygnięciem, które ma moc ograniczenia cudzych praw do nieruchomości. Skoro więc decyzja ustalająca warunki zabudowy nie narusza w żadnej mierze prawa własności do działki, na której uczestnik postępowania – V. Sp. z o.o. planuje kontrolowaną inwestycję, to sprzeciw właściciela terenu nie może mieć żadnego wpływu na ustalenie warunków zabudowy. Ustalenie warunków zabudowy dla nieruchomości, której wnioskodawca nie jest właścicielem, niejako toczy się na jego ryzyko i to on będzie w przyszłości ponosił ewentualne konsekwencje związane z prawem do gruntu objętego wnioskiem. Przy okazji odnoszenia się do powyższej kwestii, zauważenia wymaga, iż decyzja organu pierwszej instancji nie zawiera informacji o treści wymaganej przez art. 63 ust. 2 p.z.p.

Również podkreślenia wymaga, iż przy ustalaniu warunków zabudowy organ nie może brać pod uwagę życzeń odnośnie koncepcji wnioskowanej zabudowy właściciela działki sąsiedniej, w przypadku sprawy skarżących. Postępowanie dotyczące warunków zabudowy jest postępowaniem wnioskowym i to wnioskodawca we wniosku określa charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu, zaś organ w toku postępowania administracyjnego dokonuje oceny, czy zawnioskowana inwestycja spełnia warunki z art. 61 ust. 1 p.z.p. Nie ma więc znaczenia fakt, że skarżący godzili się na zabudowę działek o nr [...], [...], [...], [...] budynkami jednorodzinnymi wolnostojącymi lub segmentowymi o całkowitej wysokości 7-8 m.

Argument skarżących, jakoby przy ul. [...], czyli frontu planowanej inwestycji, nie było nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, nie może być przesłanką do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Jak już wyżej wskazano zasada dobrego sąsiedztwa wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. uzależnia zmianę w zagospodarowaniu przestrzennym od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Przepisy omawianej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie określają użytego w pkt 1 ust. 1 art. 61 p.z.p. pojęcia "działki sąsiedniej". Zgodnie z poglądem Naczelnego Sądu Administracyjnego zaprezentowanym w wyroku z 4 lipca 2007r. (sygn. akt II OSK 997/06, publ. Lex nr 355295) ratio legis art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym "jest ochrona ładu przestrzennego". Ma on na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego. Nie powinno to jednak doprowadzić do nadmiernego jej ograniczenia. Za szerokim rozumieniem pojęcia działki sąsiedniej

Sygn. akt IV SA/Wa 1707/08

przemawia zarówno ochrona prawa własności, jak też deklarowana w art. 6 ust. 2 pkt 1 cyt. ustawy zasada wolności zagospodarowania terenu. Dlatego też przez pojęcie działki sąsiedniej nie można rozumieć wyłącznie działki graniczącej, ale należy odnieść to pojęcie do nieruchomości, terenów położonych w okolicy, tworzącej pewną urbanistyczną całość. Skoro więc rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu [...] zawiera wymóg wyznaczenia przez organ wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, to ów obszar jest wyznacznikiem jaki należy brać pod uwagę przy badaniu, czy planowana inwestycja spełnia warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p.

Wbrew twierdzeniom skarżących rozpatrzenie zabudowy przy ulicy [...] łącznie z zabudową przy ulicy [...] oraz zabudowy przy ulicy [...] (16 segmentów) jako łącznej, nie miało wpływu na wynik sprawy. W pierwszym przypadku parametry budynków usytuowanych na tych działkach wykazano odrębnie dla każdego z nich, zaś w drugim scharakteryzowano w sposób szczegółowy zabudowę szeregową.

Organy przy ponownym rozpoznawaniu sprawy zastosują się do oceny prawnej i wytycznych sformułowanych w niniejszym wyroku.

Sąd - wobec uznania, iż zaskarżona decyzja, jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem wyżej powołanych przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy oraz z naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego i innym naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływa na wynik sprawy - na mocy art. 145 § 1 pkt 1 a, b i c w zw. z art. 135 P.p.s.a. - orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku. Rozstrzygnięcie, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do chwili uprawomocnienia się wyroku zawarte w punkcie II oparto na zasadzie art. 152 P.p.s.a.