Wyrok WSA w Kielcach, sygn. akt II SA/Ke 835/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach
Data orzeczenia: 2012-01-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36, art. 37 ust. 1, 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Teresa Kobylecka, Sędziowie Sędzia WSA Dorota Pędziwilk-Moskal (spr.),, Sędzia WSA Beata Ziomek, Protokolant Starszy sekretarz sądowy Katarzyna Tuz-Stando, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 26 stycznia 2012r. sprawy ze skargi S.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] znak: [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Z. z dnia [...], znak: [...] w przedmiocie ustalenia S. B. opłaty jednorazowej w wysokości 21.070,98 zł., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działek nr: 763/2, 830, 920, 921, 922, 923, 925, o powierzchni 2,6348ha, położonej w obrębie geodezyjnym K., gm. Z., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa K., na terenie gminy Z.

Przedmiotowe rozstrzygnięcie zapadło w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:

Wymienioną na wstępie decyzją organ I instancji ustalił S. B., opłatę jednorazową w wysokości 21.070,98zł., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa K., na terenie gminy Z.. W podstawie prawnej podjętego rozstrzygnięcia organ I instancji powołał m.in. przepis art. 36 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 104 k.p.a. w związku z Uchwałą Rady Gminy Z. Nr [...] z dnia [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa K. na terenie gminy Z. (Dz. Urz. Woj. Nr 233 poz. 2656), Uchwałą Rady Gminy Z. z dnia [...] w sprawie zmiany Nr 1 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sołectwa K., na terenie gminy Z. (Dz. Urz. Woj. Nr 214 poz. 3109), Uchwałą Rady Gminy Z. Nr [...] z dnia [...] w sprawie zmiany uchwały Nr [...] Rady Gminy Z. z dnia [...] w sprawie zmiany Nr 1 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sołectwa K. na terenie gminy Z. (Dz. Urz. Woj. Nr 214 poz. 3110), Uchwałą Rady Gminy Z. Nr [...] z dnia [...] w sprawie zmiany Nr 2 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sołectwa K. na terenie gminy Z. (Dz. Urz. Woj. Nr 215, poz. 2881).

Od decyzji organu I instancji odwołanie wniósł S. B., wnosząc o jej uchylenie. W uzasadnieniu odwołania podniósł , iż w wyniku przeniesienia własności nieruchomości, na podstawie umowy o charakterze nieodpłatnym, wobec wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie doszło po stronie "zbywcy" do powiększenia jego majątku przez uzyskanie dodatkowych korzyści. Skoro wyzbyciu się prawa nie towarzyszy przysporzenie majątku, to brak jest argumentów przemawiających za tym, aby można było obciążyć "zbywcę" nieruchomości opłatą na rzecz gminy.

Odwołujący się podniósł także, iż dokonana przez rzeczoznawcę wycena nieruchomości, jest niezgodna z rzeczywistą wartością przedmiotowej nieruchomości, która przez sam fakt zmiany jej przeznaczenia z terenu upraw polowych na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, nie utraciła obciążeń związanych z jej położeniem, które w ocenie odwołującego się nie zostały uwzględnione w operacie szacunkowym tj. m.in. położenie części nieruchomości w granicach obszaru górniczego W. i P., bezpośrednie sąsiedztwo z terenami przemysłowymi, brak "stałej" drogi dojazdowej do nieruchomości oraz brak dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze, utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję, wskazało, że materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowi przepis art.36 ust.4 ustawy dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Powstanie obowiązku uiszczenia opłaty uzależnione jest od wystąpienia dwóch przesłanek jednocześnie:

- wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( art. 36 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym),

- zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu ( art.37 ust.4 ww. ustawy).

Organ podkreślił, że Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 9.02.2010r. (sygn. akt. P 58/08) orzekł, iż art.37 ust.1 ustawy w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości (w "nowym planie") zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego art. 87 ust.3 powołanej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP.

Zgodnie z orzecznictwem sądowym, przytoczony wyrok Trybunału Konstytucyjnego zobowiązuje organy administracji publicznej, by przy orzekaniu w przedmiocie tzw. renty planistycznej, porównywały jaki status nadawał nieruchomości poprzednio obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (o ile taki był uprzednio uchwalony) w stosunku do jej przeznaczenia w nowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wymierzenie tzw. renty planistycznej będzie uzasadnione, gdy aktualny plan zmienia dotychczasowe przeznaczenie danej działki, wynikające z wygasłego już planu i to bezsprzecznie powoduje zwiększenie jej wartości. Dopiero więc w razie braku tożsamości ustaleń poprzedniego i aktualnego planu dla danej nieruchomości badaniu będą podlegały przesłanki wyszczególnione w art. 37 ust.1 cyt. ustawy (faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem obecnego planu). W przypadku zaś, gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje dla tej samej działki tożsamy sposób zagospodarowania jak plan wygasły, uchwalony przed 1995r., to pobieranie renty planistycznej należy uznać za nieuprawnione. Okoliczności te winny być opisane i uwzględnione w sporządzonym na potrzeby określenia tzw. renty planistycznej operacie szacunkowym. W tym zakresie organ powołał stanowisko zaprezentowane przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 19.02.2010r., sygn. akt IV SA/WA 2050/09.

Organ wskazał także, że orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego rzutowało na ocenę legalności decyzji organu I instancji, ponieważ decyzja ta wydana została na podstawie art. 37 ust.4 ustawy. Normy przepisów art. 36 ust.4 oraz art. 37 ust.4 ustawy pozostają w integralnym logicznym związku z przepisami art. 37 ust.1 ustawy.

W ocenie Kolegium, organ I instancji w rozpoznawanej sprawie zasadnie i w sposób prawidłowy uwzględnił wyżej wskazany wyrok Trybunału Konstytucyjnego w rozważaniach dotyczących ustalenia opłaty planistycznej.

Podstawą ustalenia w niniejszej sprawie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest, sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego - M. S. operat szacunkowy, który sporządzony został dla zbytej nieruchomości - działek oznaczonych nr: 763/2, 830, 920, 921, 922, 923, 925 w miejscowości K.. Z datą wejścia w życie planu miejscowego działka oznaczona nr ewid. 763/2 o powierzchni 1648m2 otrzymała różne funkcje przeznaczenia jej terenu. Dla części działki od strony północnej stanowiącej obszar 180m2 wprowadzona została funkcja terenu oznaczona symbolem ZZ2 - tereny łąk i dolin rzecznych stale lub okresowo prowadzące wody. Dla części południowej działki plan ustalił funkcję oznaczoną symbolem MN 1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na obszarze 1468m2. Dla działki nr 830 w części północnej i południowej stanowiącej łącznie powierzchnię 336m2 wprowadzona została funkcja terenu oznaczona symbolem KDW1 - istniejące i projektowane drogi wewnętrzne obsługujące tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego (drogi projektowane). Dla pozostałej części działki plan ustalił funkcję oznaczona symbolem MN1- tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o obszarze 6664m2. Dla działki nr 920 w części północnej tej działki o obszarze 256m2 wprowadzona została funkcja terenu oznaczona symbolem KDW1 - istniejące i projektowane drogi wewnętrzne obsługujące tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego (drogi projektowane). Dla pozostałej części działki plan ustalił funkcję oznaczoną symbolem MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o obszarze 5144m2. Dla działki nr 921 w części północnej tej działki o obszarze 136m2 wprowadzona została funkcja terenu oznaczona symbolem KDW1- istniejące i projektowane drogi wewnętrzne obsługujące tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego (drogi projektowane). Dla pozostałej części działki plan ustalił funkcję oznaczoną symbolem MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o obszarze 2564m2.

Dla działki nr 922 w części północnej tej działki o obszarze 136m2 wprowadzona została funkcja terenu oznaczona symbolem KDW1- istniejące i projektowane drogi wewnętrzne obsługujące tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego (drogi projektowane) Dla pozostałej części działki plan ustalił funkcję oznaczoną symbolem MN1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o obszarze 2464m2. Dla działki nr 923 w części północnej tej działki o obszarze 160m2 wprowadzona została funkcja terenu oznaczona symbolem KDW1- istniejące i projektowane drogi wewnętrzne obsługujące tereny mieszkalnictwa jednorodzinnego (drogi projektowane). Dla pozostałej części działki plan ustalił funkcję oznaczoną symbolem MN1 - MN1 – tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej o obszarze 2940m2. Dla działki nr 925 o powierzchni 3900m2 plan ustalił jedną funkcję przeznaczenia jej terenu tj. MN 1 - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Organ podkreślił, że zgodnie z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który utracił ważność z dniem 31 grudnia 2003r. nieruchomość w całości położona była w obszarze terenów oznaczonych na rysunku planu symbolami: RP- tereny upraw polowych oraz RL - tereny lasów i zadrzewień.

Z załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego wynika, iż do wyceny działek o przeznaczeniu przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu, zastosowano podejścia porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Stan nieruchomości przyjęto z dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a ceny z dnia zbycia nieruchomości.

Stosownie do § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004r. (Dz. U. Nr 207, poz.2109 ze zm.) przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Podejście porównawcze polega bowiem na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu - art.153 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. W ocenie Kolegium, w rozpoznawanej sprawie sposób wyboru podejścia jest zasadny.

Wybór wyceny gruntu przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej uzasadniono rodzajem szacowanej nieruchomości oraz liczbą dostępnych transakcji.

W operacie przyjęto z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości określono w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

W ocenie organu operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z wymogami w/w ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w/w rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. Wysokość opłaty planistycznej ustalona została prawidłowo przy zastosowaniu stawki procentowej określonej uchwałą Rady Gminy Z. o uchwaleniu planu miejscowego, w wysokości 7%.

Powołując wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 25.03.2009r., sygn. akt. SA/Wr 478/08 organ stwierdził, że niewątpliwie inną wartość ma nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ( MN), a inną nieruchomość stanowiąca grunty rolne ( RP) czy tereny lasów i zadrzewień (RL). Stosownie do art.4 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003r., o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że jeżeli dla danego terenu obowiązuje plan, to o przeznaczeniu tego terenu decydują ustalenia tego planu. W świetle powyższego organ podkreślił, iż nie znajduje potwierdzenia w obowiązującym stanie prawnym oraz w zgromadzonym materiale dowodowym zarzut odwołującego się wskazujący, iż tylko zbycie nieruchomości, w wyniku którego zbywca osiągnie korzyści (zysk) stanowi podstawę do obciążenia zbywcy opłatą planistyczną. Odnosząc się do zarzutu zawartego w odwołaniu wskazującego, iż zbywca i nabywca przedmiotowych działek jest tą samą osobą organ podniósł , iż jak wynika z aktu notarialnego rep. A: [...] zbywcą przedmiotowych działek jest osoba fizyczna, zaś ich nabywcą jest osoba prawna, w tym przypadku spółka z o.o. Prawo nie zabrania, aby ta sama osoba występowała w różnych rolach, z jednej strony reprezentowała siebie - działała we własnym imieniu, a z drugiej strony, reprezentowała osobę prawną - sp. z o.o., i działała jako jednoosobowy Zarząd, który reprezentuje Spółkę.

Organ podkreślił także, iż nie ma racji strona odwołująca się twierdząc, że operat szacunkowy nie uwzględnia obciążeń nieruchomości związanych z jej położeniem, tj. m.in. położenie części nieruchomości w granicach obszaru górniczego W. i P., bezpośrednim sąsiedztwem z terenami przemysłowymi, braku "stałej" drogi dojazdowej do nieruchomości oraz braku dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej. Podnoszone w odwołaniu kwestie, wbrew twierdzeniom odwołującego się, były przedmiotem analizy i oceny rzeczoznawcy. W opracowanym operacie ewidencyjnym, rzeczoznawca dokonał analizy i oceny możliwości obsługi komunikacyjnej przedmiotowych działek jak również możliwości uzbrojenia tych działek w infrastrukturę techniczną. Odniósł się także do położenia działek w granicach terenu górniczego.

Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniósł S. B. zarzucając błędną interpretacje art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez przyjęcie, jako podstawy ustalenia opłaty planistycznej, określonego w operacie szacunkowym wzrostu wartości nieruchomości, który jest nieadekwatny do rzeczywistej wartości nieruchomości. Zarówno w uzasadnieniu skargi jak i piśmie procesowym z dnia 19 stycznia 2012r. skarżący podniósł, iż w wyniku przeniesienia własności nieruchomości, na podstawie umowy o charakterze nieodpłatnym, wobec wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie doszło po stronie "zbywcy" do powiększenia jego majątku przez uzyskanie dodatkowych korzyści. Skoro wyzbyciu się prawa nie towarzyszy przysporzenie majątku, to brak jest argumentów, w ocenie skarżącego, przemawiających za tym, aby można było obciążyć "zbywcę" nieruchomości opłatą na rzecz gminy. W tym zakresie skarżący powołał się na uchwałę składu siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10.12.2009r., sygn. akt II OPS 3/09 i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11.03.2011r., sygn. akt. II CSK 321/11.

Autor skargi podniósł także, iż dokonana przez rzeczoznawcę wycena nieruchomości, jest niezgodna z rzeczywistą wartością przedmiotowej nieruchomości, która przez sam fakt zmiany jej przeznaczenia z terenu upraw polowych na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, nie utraciła obciążeń związanych z jej położeniem. Obciążenia związane z jej położeniem to: położenie części nieruchomości w granicach obszaru górniczego W. i P., bezpośrednie sąsiedztwo z terenami przemysłowymi, brak "stałej" drogi dojazdowej do nieruchomości oraz brak dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Zgodnie z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej ustawą p.p.s.a., zadaniem wojewódzkich sądów administracyjnych jest sprawowanie kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, obowiązującym w dniu ich wydania, nie zaś pod kątem słuszności i celowości podjętych rozstrzygnięć. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a.), a kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy.

Rozpatrując skargę w ramach tak zakreślonej kognicji Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia bądź stwierdzenia nieważności decyzji organu I lub II instancji.

Przedmiotem rozpoznania sądu w sprawie niniejszej jest ocena legalności decyzji ustalającej zbywcy nieruchomości – skarżącemu - opłatę jednorazową w wysokości 21.070,98 zł., (tzw. opłatę planistyczną), z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działek nr: 763/2, 830, 920, 921, 922, 923, 925, o powierzchni 2,6348ha, położonej w obrębie geodezyjnym K., gm. Z., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa K., na terenie gminy Z..

Kwestię ustalenia opłaty planistycznej reguluje art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80,poz. 717 ze zm.), zwanej dalej u.p.z.p., który stanowi, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei zgodnie z dyspozycją art. 37 ust. 1 tej ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Przesłankami uzasadniającymi ustalenie opłaty planistycznej jest zatem wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycie tej nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4).

Z akt przedstawionych sądowi oraz z treści skargi wynika, że poza sporem jest, że w następstwie Uchwały Rady Gminy Z. Nr [...] z dnia [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa K. na terenie gminy Z. (Dz. Urz. Woj. Nr 233 poz. 2656), Uchwały Rady Gminy Z. z dnia [...] w sprawie zmiany Nr 1 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sołectwa K., na terenie gminy Z. (Dz. Urz. Woj. Nr 214 poz. 3109), Uchwały Rady Gminy Z. Nr [...] z dnia [...] w sprawie zmiany uchwały Nr [...] Rady Gminy Z. z dnia [...] w sprawie zmiany Nr 1 w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sołectwa K. na terenie gminy Z. (Dz. Urz. Woj. Nr 214 poz. 3110), Uchwały Rady Gminy Z. Nr [...] z dnia [...] w sprawie zmiany Nr [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sołectwa K. na terenie gminy Z. (Dz. Urz. Woj. Nr 215, poz. 2881) doszło do zmiany przeznaczenia gruntów, które zakwalifikowane zostały do gruntów pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (MN). Co do zasady skarżący nie kwestionuje również, iż wzrosła wartość nieruchomości, stanowiącej uprzednio jego własność. Nie ma też sporu co do tego, że stawka opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego została ustalona w wysokości 7 % .

W niniejszej sprawie bezspornym jest również, iż skarżący aktem notarialnym, z dnia [...] przeniósł własność przedmiotowej nieruchomości na rzecz Spółki "A." Spółka z ograniczona odpowiedzialnością z siedzibą (akt notarialny Rep.A: [...] z dnia [...] k. 2 akt administracyjnych), której jest jedynym wspólnikiem i Prezesem Zarządu. Z aktu tego wynika m.in., że Zgromadzenie Wspólników tej Spółki podjęło uchwałę w przedmiocie podwyższenia kapitału zakładowego spółki poprzez utworzenie 426 nowych udziałów oraz postanowiło, że nowopowstałe udziały zostaną objęte przez dotychczasowego wspólnika. S. B. oświadczył, że obejmuje 426 udziałów w kapitale zakładowym Spółki oraz pokrywa je wkładem pieniężnym oraz aportem w postaci nieruchomości położonej w Kajetanowie o powierzchni 4,92 ha. o wartości 4.257.800 zł. Z treści tego aktu wynika, że w skład tej nieruchomości wchodzą działki ewidencyjne, o których mowa w zaskarżonej decyzji.

Autor skargi zarzuca, iż w wyniku przeniesienia własności nieruchomości, na podstawie umowy o charakterze nieodpłatnym, wobec wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie doszło po stronie "zbywcy" do powiększenia jego majątku przez uzyskanie dodatkowych korzyści. Skoro wyzbyciu się prawa nie towarzyszy przysporzenie majątku, to brak jest argumentów, w ocenie skarżącego, przemawiających za tym, aby można było obciążyć "zbywcę" nieruchomości opłatą na rzecz gminy. Poniósł także, iż dokonana przez rzeczoznawcę wycena nieruchomości, jest niezgodna z rzeczywistą wartością przedmiotowej nieruchomości, która przez sam fakt zmiany jej przeznaczenia z terenu upraw polowych na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, nie utraciła obciążeń związanych z jej położeniem. Obciążenia związane z jej położeniem to: położenie części nieruchomości w granicach obszaru górniczego W. i P., bezpośrednie sąsiedztwo z terenami przemysłowymi, brak "stałej" drogi dojazdowej do nieruchomości oraz brak dostępu do urządzeń infrastruktury technicznej.

Odnosząc się do tych zarzutów Sąd stwierdza, że są one niezasadne.

Po pierwsze. W prawidłowo ustalonym stanie faktycznym, zdaniem Sądu, zachodziły przesłanki do zastosowania art. 36 ust. 4 u.p.z.p., gdyż wskutek dokonanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zmiany przeznaczenia przedmiotowych gruntów uległa zwiększeniu ich wartość, a nieruchomość została zbyta przed upływem 5 lat po uchwaleniu planu.

Przepis ten ustala generalną zasadę, że zbycie nieruchomości obliguje organ do ustalenia opłaty planistycznej, natomiast przepis art. 37 ust. 1 ustawy reguluje jedynie kwestię szczegółową. W ocenie Sądu użyty w art. 36 u.p.z.p. termin "zbycie nieruchomości" obejmuje każdą czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości (z wyłączeniem umowy darowizny na rzecz osoby bliskiej – por. uchwałę składu siedmiu sędziów NSA z dnia 10 grudnia 2009 r., w sprawie o sygn. akt II OPS 3/09). W uzasadnieniu tej uchwały NSA wyjaśnił, że opłata planistyczna jest ewidentnie związana ze zbyciem nieruchomości o charakterze ekwiwalentnym (odpłatnym). Jedynie w sytuacjach, gdy nie ma transakcji ekwiwalentnej, materializującej przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, nie powstaje obowiązek uiszczenia opłaty. Podobnie wypowiedział się Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale składu pięciu sędziów z dnia 30 października 2000r., w sprawie o sygn. akt OPK 16/00, w której stwierdził że tylko odpłatne "zbycie" nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany planu, jeżeli z tego powodu wzrosła wartość nieruchomości, powoduje po stronie zbywcy powiększenie jego majątku, uzyskanie dodatkowych korzyści. Natomiast w przypadku przeniesienia własności nieruchomości, objętej planem, dokonanego na podstawie umowy o charakterze nieodpłatnym, do skutku o którym mowa nie dochodzi. Nieodpłatność zaś oznacza, że darczyńca nie otrzymuje w zamian żadnego ekwiwalentu ani w chwili dokonania tej czynności prawnej, ani w przyszłości.

Na gruncie przedstawionych rozważań nie sposób zaakceptować stanowiska, które zdaje się prezentować skarżący, iż art. 36 ust.4 u.p.z.p. nie obejmuje swoim zakresem wniesienia nieruchomości tytułem wkładu niepieniężnego do spółki prawa handlowego. W ocenie Sądu, czynności te mają charakter ekwiwalentny, gdyż na gruncie sprawy niniejszej strona wyzbywająca się własności nieruchomości uzyskuje w zamian wymierną korzyść poprzez objęcie nowopowstałych udziałów w kapitale zakładowym Spółki w następstwie podwyższenia kapitału tej Spółki.

Reasumując, wniesienie aportu do spółki prawa handlowego jest bez wątpienia czynnością prawną ekwiwalentną, albowiem łączy się z objęciem w zamian udziałów w podwyższonym kapitale zakładowym spółki.

W konsekwencji tych okoliczności stwierdzić przyjdzie, że wniesienie aportem przedmiotowych nieruchomości do spółki prawa handlowego, jaką jest Spółka "A." Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą stanowiło zbycie nieruchomości, z którym wiąże się obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Tak więc nie może budzić wątpliwości, iż w wyniku tej czynności nastąpiło przeniesienie własności przedmiotowej nieruchomości na rzecz tej Spółki, co wiąże się z tym, że skarżący nie jest już jej właścicielem. W tym miejscu należy wyjaśnić skarżącemu, że bezzasadnie utożsamia majątek osoby fizycznej, będącej jednocześnie jedynym wspólnikiem spółki prawa handlowego, z majątkiem tej spółki jako osoby prawnej. Na gruncie obowiązujących przepisów podmioty te są bowiem odrębnymi bytami prawnymi.

Po drugie. Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut, iż "dokonana przez rzeczoznawcę wycena nieruchomości, jest niezgodna z rzeczywistą wartością przedmiotowej nieruchomości, która przez sam fakt zmiany jej przeznaczenia z terenu upraw polowych na tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, nie utraciła obciążeń związanych z jej położeniem".

Jak wynika z operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego M. S., na str. 14 tego operatu zawarto zapis o treści: "Usytuowanie szczegółowe w bezpośrednim sąsiedztwie gruntów nie użytkowanych i nie zabudowanych i terenów leśnych oraz w pobliskim otoczeniu kolonii podmiejskich, sąsiedztwie terenów przemysłowo-składowych i terenu czynnej kopalni kamienia. Rzeczoznawca uznaje, że zarówno w lokalizacji ogólnej jak i szczegółowej występują czynniki korzystne jak i negatywnie wpływające na realizację funkcji przeznaczenia wynikającą z nowo uchwalonego planu. Usytuowanie w obszarze terenów o rozwojowej perspektywie wynikającej z nowego planu, z dogodnym dojazdem do Kielc ok. 8,0 km należą do czynników korzystnie wpływających, zaś występowanie w otoczeniu terenów przemysłowych i kopalni do negatywnych. Również, obecna lokalizacja szczegółowa przejawiająca się w utrudnionym dojeździe ( z wyłączeniem działki nr 763/2), nie występowaniu dostępnych urządzeń infrastruktury technicznej, w otoczeniu nieużytków i z dala od sąsiedniej zabudowy (....)".

Taka treść opinii wskazuje, iż rzeczoznawca dokonał analizy i oceny możliwości obsługi komunikacyjnej przedmiotowych działek jak również możliwości uzbrojenia tych działek w infrastrukturę techniczną, a także odniósł się do ich położenia w granicach terenu górniczego.

Skoro zatem podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod uwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.