Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 1242/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2016-01-19 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzje I i II instancji w częściach
Powołane przepisy: article: art. 98a
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Brzezińska Sędziowie sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Kloska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi K. sp. [...] w B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] sierpnia 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję w części utrzymującej w mocy decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w punktach od 2-4 oraz uchyla decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] w punktach od 2-4, 2. w pozostałym zakresie skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2012 r., znak: [...] Wójt Gminy B. B. po rozpatrzeniu wniosku K. Sp. z o.o. z w B., zatwierdził podział działki nr [...] o powierzchni 1,9212 ha, położonej w Z., gmina B. B., dla której Sąd Rejonowy w B. prowadzi księgę wieczystą B. , na działki oznaczone numerami od 322/7 do 322/16. Decyzja stała się ostateczna w dniu [...] września 2012 r.

Dla części działki nr [...] została wydana decyzja o warunkach zabudowy nr [...] z dnia [...] października 2009 roku, znak: [...], ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwudziestu ośmiu budynków mieszkalnych jednorodzinnych z maksymalnie dwoma lokalami mieszkalnymi w zabudowie bliźniaczej, tj. 14 zestawów dwóch budynków do zabudowy bliźniaczej oraz budowa wolnostojącej stacji transformatorowej. Pozostała część działki znajduje się w terenie przeznaczonym pod zabudowę usługową i usług rzemieślniczych zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obejmującym tereny we wsiach: D. K. K., P., P., Z., C., uchwalonym uchwałą Nr [...] Rady Gminy B. B. z dnia [...] marca 2005 r., jako zmiany dotychczas obowiązującego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy B. B..

Uchwałą nr [...] z dnia [...] września 2003 r. Rada Gminy B. B. ustaliła wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem, na terenie gminy B. B., która wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale.

W dniu [...] grudnia 2014 r. Wójt Gminy B. B. wszczął postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - działki nr [...] o powierzchni 1,9212 ha, położonej w Z., gmina B. B., w związku z jej podziałem. Wójt powołał biegłego w zakresie szacowania nieruchomości do sporządzenia opinii w postaci operatu szacunkowego dla nieruchomości objętej tym postępowaniem w celu ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r., znak: [...] Wójt Gminy B. B. na podstawie art. 98a ust. 1, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2014, poz. 518 ze zm.), Uchwały Rady Gminy Nr [...] z dnia [...] września 2003 r. w sprawie ustalenia opłat adiacenckich, oraz art. 104 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267, ze zm.), ustalił dla Spółki opłatę adiacencką w wysokości [...] zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z podziału działki nr [...] o powierzchni 1,9212 ha, położonej w Z., gmina B. B., która w wyniku decyzji z dnia [...] września 2012 r., znak: [...], została podzielona na działki oznaczone numerami od 322/7 do 322/16.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia orzekający organ podniósł, iż zgodnie z operatem szacunkowym z dnia [...] stycznia 2015 r., wartość nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania oszacowano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami i metodą korygowania ceny średniej. Wartość rynkową nieruchomości gruntowej według stanu przed podziałem rzeczoznawca majątkowy ustalił na kwotę [...]- zł., a po podziale na kwotę [...]- zł. Wobec powyższego ustalono, że wzrost wartości nieruchomości wyniósł 64.946,- zł. Zgodnie z treścią uchwały Rady Gminy B. B. z [...] września 2003 r. w/w stawka procentowa opłaty adiacenckiej wynosi 30 % różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale, a zatem opłatę adiacencką ustalono w wysokości [...] zł.

Wójt B. B. w dniu [...] lutego 2015 r. zawiadomił strony postępowania o możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym oraz wypowiedzenia się w przedmiotowej sprawie.

Pismem z dnia [...] marca 2015 r., Spółka wystąpiła o udostępnienie odpisu operatu szacunkowego oraz protokołu oględzin nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania.

Pełnomocnik Spółki wypowiadając się co do materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie uznała operat szacunkowy za sporządzony z naruszeniem prawa i wniosła o ponowne sporządzenie operatu szacunkowego lub sprostowanie istniejącego. Ponadto wniosła o zaliczenie na poczet prawidłowo ustalonej opłaty adiacenckiej należności za działkę 322/7 przeznaczoną pod drogę publiczną.

Po wezwaniu Wójta, rzeczoznawca majątkowy złożyła obszerne wyjaśnienia co do zarzutów wobec operatu szacunkowego. Ponadto Wójt wskazał, iż kwestia rozliczenia opłaty adiacenckiej z działką 322/7 może zostać podjęta po prawomocnym naliczeniu opłaty.

W odwołaniu od powyższej decyzji K. Sp. z o.o. z w B. wniosła o jej uchylenie w całości i orzeczenie co do istoty sprawy, dopuszczenie na podstawie art. 136 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267), dalej "Kpa", dowodu z opinii oceniającej operat szacunkowy organizacji rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2014 r., poz. 518, ze zm.) poprzez zlecenie przeprowadzenia tego dowodu organowi, który wydał decyzję lub ewentualne uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Odwołująca się wskazała w odwołaniu naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:

1. art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na nieprawidłowym ustaleniu wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o nr [...] w związku z jej podziałem na działki [...],

2. art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 pkt 1) i 3) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...].09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, tj.

a) poprzez uznanie za nieruchomości podobne, nieruchomości zlokalizowane w miejscowości M., Ł. lub K. K., czy L. O., B. B. z nieruchomościami usytuowanymi w miejscowości Z., P., podczas gdy faktem notoryjnym jest, że ceny transakcji nieruchomości położonych w granicach administracyjnych M., K., czy L. O. są zdecydowanie wyższe z uwagi na zintensyfikowany proces inwestycji deweloperskich (pod zabudowę mieszkaniową jak i przemysłową), na co wpływ ma m.in. "atrakcyjna" lokalizacja tej miejscowości,

b) poprzez uznanie, że przyjęte w operacie szacunkowym z dnia [...].01.2015 r. ceny transakcji zakupu nieruchomości w M. , Ł., K. K., L. O., B. B. pochodzą z rynku podobnego, podczas gdy w samej Z. (miejsce usytuowania nieruchomości nr [...], o powierzchni 1,9 ha) przeprowadzono w latach 2012-2015 transakcje zakupu nieruchomości o zbliżonych cechach do nieruchomości badanych odpowiednio (str. 82 operatu):

- nieruchomość Z., pow.1,14 ha, cena za m˛ [...] zł, nieruchomość w miejscowości C. pow. 1.06 ha, cena za m˛ [...] zł,

- nieruchomość w miejscowości P. pow. 2.4 ha, cena za m˛ [...] zł.

Stąd też dla potrzeb oszacowania wartości nieruchomości o nr ew. 322/6 przed podziałem w ocenie skarżącej winno się w pierwszej kolejności uwzględnić ceny transakcji z tej samej miejscowości - Z. jako rynku podobnego, a później nieruchomości w miejscowościach ościennych.

3. § 38 pkt 1 i 2 ww. rozporządzenia, poprzez jego nie zastosowanie do wyceny wartości działek 322/7, 322/9 (stanowiących drogi wewnętrzne), które będą zgodnie z decyzją podziałową obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi (służebnościami) na rzecz pozostałych działek.

Ponadto zarzucono naruszenie przepisów postępowania tj.:

1. art. 10 § 1 k.p.a. polegające na nie zawiadomieniu strony (postanowienie na podstawie art. 78 § 2 k.p.a.) o oddaleniu wniosku dowodowego o nowy operat szacunkowy lub sprostowanie starego, a przed wydaniem decyzji o możliwości zapoznania się z nowymi dowodami w sprawie (wyjaśnieniach biegłej) i możliwości ustosunkowania się do tego pisma, oddalenia wniosków dowodowych,

2. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez dokonanie zbyt powierzchownej oceny materiału dowodowego w sprawie, tj. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej, a także zgłoszonych zarzutów do tej opinii,

3. art. 80 k.p.a. poprzez uznanie za udowodnioną okoliczność, iż wartość nieruchomości o nr ew. 322/7, 322/8, 322/9, 322/10, 322/11, 322/12, 322,13, 322,13, 322/14, 322/15, 322/16 określona w operacie szacunkowym jest prawidłowa, podczas gdy materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie upoważnia do takiego twierdzenia,

4. art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 157 ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez przekroczenie przez organ granicy swobodnej oceny dowodów poprzez wybiórcze i powierzchowne badanie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, oraz przyjęcia takiego stanowiska,

5. art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 11 k.p.a. poprzez odstąpienie od przeprowadzenia dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych operatu szacunkowego biegłej i tym samym naruszenie obowiązku dążenia przez organ I instancji do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, podczas gdy z okoliczności faktycznych sprawy wynika, iż dla prawidłowego ustalenia ceny nieruchomości o nr ew. 322/6 (obecnie 322/7-16) usytuowanej w Z. wymagane są wiadomości specjalne,

6. naruszenia przepisów materialnych poprzez wydanie orzeczenia w pkt 2, 3 i 4 zaskarżonej decyzji bez podstawy prawnej, co stanowi w myśl art. 156 § 1 pkt 2 k.p.a. podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji,

7. naruszenie art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. poprzez zbyt ogólnikowe uzasadnienie decyzji i nie zawierające stanowiska organu odnośnie zarzutów wadliwości operatu szacunkowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania, decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r., znak: [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W niniejszej sprawie w ocenie Kolegium bezspornym jest, iż do podziału nieruchomości doszło na wniosek właściciela, którym w dniu wydania decyzji podziałowej była spółka pod firmą: K. Sp. z o.o. z siedzibą w B.. Wartość rynkową nieruchomości przed podziałem określono dla stanu na dzień wydania decyzji podziałowej tj. [...] września 2012 r. i w poziomie cen na dzień [...] stycznia 2015 r. Wartość rynkową nieruchomości po podziale określono dla stanu na dzień ostateczności decyzji podziałowej tj. [...] września 2012 r. i w poziomie cen na dzień [...] stycznia 2015 r. Okres badania rynku, dla nieruchomości przed podziałem obejmował lata 2012 - 2015, a dla nieruchomości po podziale lata 2011 - 2015.

W wyniku analizy danych stwierdzono, że ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych położonych na terenie gminy B. B. o powierzchniach powyżej 0,2 ha, znajdujących się w terenie bez obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego i nieposiadających warunków zabudowy kształtowały się na poziomie ok. [...] zł/m˛, do ok. [...] zł/m˛. Natomiast ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych położonych na terenie gminy B. B. o powierzchniach powyżej 0,2 ha, znajdujących się w terenie przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową lub posiadających decyzje o warunkach zabudowy kształtowały się na poziomie ok. [...] zł/m˛, do ok. [...] zł/m˛, przy czym w obydwu przypadkach istniały transakcje odbiegające od ww. poziomów.

Odnosząc się do zarzutów strony Kolegium wyjaśniło, iż w celu skutecznego zakwestionowania sporządzonego operatu, spółka mogła skorzystać z uprawnienia określonego w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do którego sama nawiązywała, a jednak tego nie uczyniła. Wnioskująca, w celu zakwestionowania wycen mogła przedstawić przeciwdowód (kontr wycenę) tj. ponowny operat szacunkowy lub też opinię organizacji zawodowej rzeczoznawców co do prawidłowości sporządzonych w sprawie operatów. Zwrócono też uwagę, że brak jest podstaw prawnych do żądania od organu I instancji sporządzenia ponownego operatu szacunkowego lub opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na jego koszt. Spółka poza własnymi opiniami nie przedstawiła żadnych przekonujących dowodów co do zarzutów wobec sposobu wyceny nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania.

W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego treść operatu szacunkowego nie budzi zastrzeżeń co do wyboru metody i techniki szacowania, a zastosowane podejście porównawcze i metoda porównywania parami oraz korygowania ceny średniej, odpowiadają wymogom określonym w przepisach ustawy i rozporządzenia, a sporządzona opinia biegłego w postaci operatu szacunkowego jest przekonywująca, jako logiczna całość (por. wyrok NSA z dnia [...] października 2010 r., sygn. akt I OSK 23/10).

Odnosząc się do zarzutów spółki organ odwoławczy podkreślił, że w opinii składu orzekającego nie nastąpiło naruszenie przepisów art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieprawidłowym ustaleniu wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania. Ponadto rzeczoznawca nie naruszył art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 pkt 1) i 2) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...] września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak sugeruje Spółka, gdyż nieruchomości przyjęte do porównania spełniają cechy podobieństwa, a zastosowanie odpowiedniego współczynnika korygującego wyeliminowało wszelkie ewentualne różnice. Również ceny transakcji jakie wzięto pod uwagę, w opinii Kolegium, pochodzą z rynku podobnego, a nieruchomości będące przedmiotami tych transakcji są o zbliżonych cechach do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca prawidłowo też uwzględnił w operacie szacunkowym fakt, iż działki [...] będą stanowiły drogi wewnętrzne, obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi.

Zwrócono uwagę, że bez uzasadnienia pozostaje zarzut skarżącej, w kwestii nie zawiadomienia jej o oddaleniu wniosku dowodowego o nowy operat szacunkowy lub sprostowanie istniejącego, bowiem zgodnie z jedną z fundamentalnych zasad prawa - ciężar dowodu spoczywa na twierdzącym, co w oczywisty sposób sprawia, iż to spółka zarzucając nieprawidłowość operatu szacunkowego winna przedstawić dowód na swe twierdzenia, czego nie uczyniła. Ponadto organ I instancji zlecając wykonanie operatu szacunkowego spełnił już swój ustawowy obowiązek, a dokonując analizy, nie stwierdził uchybień w jego sporządzeniu.

W ocenie kolegium nie ma podstaw do uznania nieważności zaskarżonej decyzji, bowiem o ile w samym uzasadnieniu skarżonej decyzji rzeczywiście mało miejsca poświęcono analizie operatu oraz przepisów dających podstawę wydania decyzji, jednak nie zmienia to faktu, że organ prawidłowo zastosował zacytowane przepisy i słusznie, zgodnie z prawem wydał decyzję.

Organ odwoławczy dokonał szczegółowej analizy całego materiału dowodowego i uznał, że żaden z zarzutów skarżącej spółki nie zasługuje na uznanie w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonej decyzji.

W skardze do sądu K. Sp. z o.o. z w B. wniosła o uchylenie decyzji z dnia [...].08.2015 r., znak [...] o utrzymaniu w mocy decyzji Wójta Gminy B. B. z dnia [...] czerwca 2015 r. w sprawie wymiaru opłaty adiacenckiej, zarzucając:

I. rażące naruszenia prawa materialnego tj.:

1. art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na nieprawidłowym ustaleniu wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o nr [...] w związku z jej podziałem na działki [...],

2. art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 4 pkt 1) i 3) rozporządzenia Rady Ministrów z dnia [...].09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, tj.

a) poprzez uznanie za nieruchomości podobne, nieruchomości zlokalizowane w miejscowości M., Ł. lub K. K., czy L. O., B. B. z nieruchomościami usytuowanymi w miejscowości Z., P., podczas gdy faktem notoryjnym jest, że ceny transakcji nieruchomości położonych w granicach administracyjnych M., K., czy L. O. są zdecydowanie wyższe z uwagi na zintensyfikowany proces inwestycji deweloperskich (pod zabudowę mieszkaniową jak i przemysłową), na co wpływ ma m.in. "atrakcyjna" lokalizacja tej miejscowości,

b) poprzez uznanie, że przyjęte w operacie szacunkowym z dnia [...].01.2015 r. ceny transakcji zakupu nieruchomości w M., Ł., K. K., L. O., B. B. pochodzą z rynku podobnego, podczas gdy w samej Z. (miejsce usytuowania nieruchomości o nr ew. 322/06, o powierzchni 1,9 ha) przeprowadzono w latach 2012-2015 transakcje zakupu nieruchomości o zbliżonych cechach do nieruchomości badanych odpowiednio (str. 82 operatu): 1 - nieruchomość Z., pow.1,14 ha, cena za m˛ [...] zł, nieruchomość w miejscowości C. pow. 1.06 ha, cena za m˛ [...] zł, nieruchomość w miejscowości P. pow. 2.4 ha, cena za m˛ [...] zł.

Stąd też dla potrzeb oszacowania wartości nieruchomości o nr ew. 322/6 przed podziałem w ocenie skarżącej winno się w pierwszej kolejności uwzględnić ceny transakcji z tej samej miejscowości - Z., jako rynku podobnego, a później nieruchomości w miejscowościach ościennych.

3. § 38 pt. 1 i 2 ww. rozporządzenia, poprzez jego nie zastosowanie do wyceny wartości działek nr [...] (stanowiących drogi wewnętrzne), które będą zgodnie z decyzją podziałową obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi (służebnościami) na rzecz pozostałych działek.

II. Naruszenie przepisów postępowania tj.

1. art. 10 § 1 k.p.a. polegające na nie zawiadomieniu strony (postanowienie winno być wydane na podstawie art. 78 § 2 k.p.a.) o oddaleniu wniosku dowodowego o nowy operat szacunkowy lub sprostowanie starego, a przed wydaniem decyzji o możliwości zapoznania się z nowymi dowodami w sprawie (wyjaśnieniach biegłej z maja 2015 r.) i możliwości ustosunkowania się do tego pisma,

2. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy poprzez dokonanie zbyt powierzchownej oceny materiału dowodowego w sprawie, tj. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej, a także zgłoszonych zarzutów do tej opinii.

3. art. 80 k.p.a. poprzez uznanie za udowodnioną okoliczność, iż wartość nieruchomości o nr ew. 322/7, 322/8, 322/9, 322/10, 322/11322/12, 322,13, 322,13, 322/14, 322/15, 322/16 określona w operacie szacunkowym jest prawidłowa, podczas gdy materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie upoważnia do takiego twierdzenia,

4. art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 157 ustawy z dnia [...] sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez przekroczenie przez organ granicy swobodnej oceny dowodów polegające na wybiórczym i powierzchownym badaniu operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego

5. art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 11 k.p.a. poprzez odstąpienie od przeprowadzenia dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych operatu szacunkowego biegłej i tym samym naruszenie obowiązku dążenia przez organ I instancji do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, podczas gdy z okoliczności faktycznych sprawy wynika, iż dla prawidłowego ustalenia ceny nieruchomości o nr ew. 322/6 (obecnie 322/7-16) usytuowanej w Z. wymagane są wiadomości specjalne,

6. naruszenia przepisów materialnych poprzez wydanie orzeczenia w pkt 2, 3 4 zaskarżonej decyzji bez podstawy prawnej, co stanowi w myśl art. 156 § 1 pkt. 2 k.p.a. podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji.

7. naruszenie art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. poprzez zbyt ogólnikowe uzasadnienie decyzji i nie zawierające stanowiska organu odnośnie zarzutów wadliwości operatu szacunkowego

8. naruszenia art. 78 § 1 k.p.a. w związku z art. 77 § 2 k.p.a. - poprzez pominięcie żądania przeprowadzenia dowodu z opinii organizacji rzeczoznawców oceniającej operat szacunkowy biegłej i nie wydania w tym przedmiocie postanowienia o ewentualnym oddaleniu tego wniosku.

W uzasadnieniu podniesionych zarzutów skarżąca wskazała, że organ odwoławczy stawia zarzut skarżącym nie przedstawienia przeciwdowodu (kontrwyceny, lub opinii rzeczoznawców), przy czym twierdzenie to nie uwzględnia zarzutu strony skarżącej, iż na skutek nie zawiadomienia jej w trybie art. 10 § 1 k.p.a. o nowych dowodach w sprawie (stanowisku biegłej z dnia [...] maja 2015 r.) strona skarżąca została przez organ pierwszej instancji pozbawiona możliwości przedstawienia przeciwdowodu.

W jej ocenie organ pominął również fakt, że strona skarżąca w piśmie z dnia [...].04.2015 r. wnioskowała o opinię innego biegłego, co więcej Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie zauważyło również inicjatywy dowodowej wskazanej przez stronę na etapie postępowania odwoławczego, gdzie strona również wnosiła w trybie art. 136 k.p.a. do zlecenia organowi pierwszej instancji oceny operatu przez związek zawodowy rzeczoznawców majątkowych.

Organy obu instancji na etapie postępowania w przekonaniu skarżącej nie zauważyły tych wniosków dowodowych, nie wypowiedziały się też w kwestii tych wniosków: ani postanowieniem (wydanym zgodnie z art. 123 k.p.a. w związku z art. 78 § 2 k.p.a.), ani w uzasadnieniu swoich decyzji.

Zdaniem skarżącej w błędzie pozostaje organ odwoławczy wskazując, że w postępowaniu administracyjnym "jedną z fundamentalnych zasad prawa, jest to, że ciężar dowodu spoczywa na twierdzącym", gdyż zasada ta znajduje odzwierciedlenie w prawie cywilnym (art. 6 k.c.), natomiast w postępowaniu administracyjnym organ winien stosować się do art. 7 k.p.a.

Podstawowym zarzutem skarżącej uczyniono naruszenie powołanych przepisów procedury administracyjnej polegające na niewyjaśnieniu przez organ nieścisłości i wadliwości operatu szacunkowego z dnia [...] stycznia 2015 r., który stanowił główny dowód w postępowaniu administracyjnym.

W ocenie skarżącej, organ odwoławczy nie dosyć, że pominął możliwość weryfikacji operatu w drodze dokonania oceny zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to lakonicznie stwierdził, że operat jest "przekonywujący, jako logiczna całość". Skarżąca zakwestionowała prawidłowość dokonanej przez organy obu instancji oceny operatu szacunkowego, przez co dopuściły się one naruszenia przepisów art. 77 § 1 oraz 80 k.p.a. Przedłożony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy zawiera nieścisłości, które rzutują na prawidłowość dokonanej wyceny nieruchomości, a które nie zostały wyjaśnione przez organ w drodze oceny dowodu.

Ponadto zwrócono uwagę, że w myśl art. 98a w związku z art. 4 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przedmiotem wyceny zarówno przed jak i po podziale mogła być wyłącznie cała nieruchomość uprzednio zapisana w KW nr B. jako działka [...] o powierzchni 1,9212 ha, a po podziale stanowiąca działki od numeru 322/7 w do numeru 322/16 i tylko tak określona nieruchomość powinna stanowić przedmiot wyceny, gdyż nadanie działkom odrębnych numerów geodezyjnych nie wywołuje skutków cywilnoprawnych, bowiem jeżeli te działki nadal są objęte tą samą księgą wieczystą, to bez względu na sposób rozumienia pojęcia nieruchomości składają się na jedną nieruchomość (por. uchwałę SN z [...] kwietnia 2009 r., sygn. akt III CZP 9/09).

Skarżąca spółka podkreśliła, że nieruchomość po podziale ma i analogiczną powierzchnię jak przed podziałem, taką sama lokalizację, taki sam dostęp do infrastruktury technicznej, tym samym rzeczoznawca winien przyjąć do wyceny po podziale, jako podobne - nieruchomości o cechach zbliżonych, w tym w szczególności składających się z wielu działek gruntu.

W odpowiedzi na skargę organ, nie znajdując podstaw do jej uwzględnienia, wniósł o jej oddalenie wskazując, że po ponownej analizie akt sprawy nie znalazł podstaw do zmiany zaskarżonej decyzji, ponieważ została ona podjęta zgodnie ze stanem faktycznym oraz w oparciu o obowiązujące przepisy prawa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest częściowo zasadna.

Należy na wstępie wskazać, że zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012 r., poz. 270; zwanej w skrócie "p.p.s.a.") sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Materialnoprawną podstawą wydania zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu.

Zadaniem organu było zatem ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej w związku z konkretnym podziałem nieruchomości tj. w związku z podziałem nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] .

Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 ust. 1a u.g.n.).

Z powyższego wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału.

Organ wydając zaskarżoną decyzję zastosował cytowane przepisy i przeprowadził procedurę zgodnie z regułami postępowania przy określaniu opłaty.

Stosownie do art. 7 u.g.n., jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy, jako podmiot uprawniony do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami), w sporządzonym operacie szacunkowym dokonał oszacowania przedmiotowej nieruchomości stosując podejście porównawcze oraz metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przepis art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami definiuje pojęcie "nieruchomości podobnej", stanowiąc że należy pod tym pojęciem rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Art. 4 pkt 16 nakazuje zatem uwzględnienie w ustaleniu "nieruchomości podobnej" położenie nieruchomości. Również art. 154 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi o uwzględnieniu położenia nieruchomości. Wynika to także z treści art. 155 ust. 1 pkt 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustalenie położenia nieruchomości winno zatem odbyć się w kontekście wartości, o których stanowi art. 154 i art. 155 ust. 1. Przepisy art. 154 i art. 155 ust. 1 pkt 5 nakazują zaś uwzględnić przeznaczenie w planie miejscowym, a w razie braku planu przeznaczenie w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Powołane przepisy ograniczają zatem zakres porównania do nieruchomości położonych na terenie gminy. Oznacza to, że rzeczoznawca majątkowy ma ograniczony przez ustawę zakres wyboru nieruchomości do porównania, gdyż musi brać pod uwagę te, które położone są na terenie gminy, na której położona jest wyceniania nieruchomość (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 października, sygn. akt I OSK 43/10, lex nr 745239).

Biegły przyjął do porównania nieruchomość z obszaru gminy.

Niezasadne są w ocenie Sądu zarzuty podnoszone przez skarżącą dotyczące braku wykazania podobieństwa nieruchomości. Nieruchomości podobne to nie są nieruchomości identyczne. Różnice między nieruchomościami przyjętymi do porównań niwelowane są przez noty korygującej, które zostały zastosowane i opisane w operacie szacunkowym, przy czym opis ten należy łączyć z opisem uwzględnianych cech nieruchomości .

Przepis art. 152 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1); wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2). Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym (ust. 3 zd. 1 i 2).

W art. 154 ustawodawca wskazał na czynniki, które należy brać pod uwagę przy sporządzaniu operatu tj. rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Operat szacunkowy, mając szczególną wartość dowodową, istotnie wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę, co jednak nie oznacza, że jest dla organu administracji wiążący. W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się konsekwentnie, że operat szacunkowy ma walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 ustawy z dnia [...] czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2013r., poz. 267; zwanej "k.p.a.") ,dlatego ocena wartości dowodowej tej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu orzekającego w sprawie. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy (art. 7 k.p.a.) oraz podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty.

Zdaniem Sądu w kontrolowanej sprawie organ wykonał ten obowiązek, choć niewątpliwie w dość powierzchowny sposób. Dla uchylenia jednak decyzji musiałoby być to naruszenie mające wpływ na wynik rozstrzygnięcia.

Zarzuty odnośnie do przyjęcia za prawidłowy operatu szacunkowego dotyczą kwestii doboru w operacie szacunkowym nieruchomości podobnych, sposobu wyceny nieruchomości po podziale, naruszenia zasady czynnego udziału strony w postępowaniu, nierozpoznania wniosku dowodowego, błędnego rozkładu ciężaru dowodu, niewyjaśnienia nieścisłości w sprawie i powierzchownej oceny operatu, nieustosunkowania się do wszystkich zarzutów skarżącej.

Przyjęte do porównań nieruchomości dotyczą nieruchomości z tej samej gminy w której położona jest nieruchomość, będąca przedmiotem podziału. Skarżąca wskazała, że w tym względzie nastąpiła jednak nieprawidłowość, gdyż przyjęto do porównania nieruchomości z innych miejscowości, choć z tej samej gminy.

Przyjęte do porównań nieruchomości z innych miejscowości gminy B. B. oddalone są od spornej nieruchomości o kilka lub kilkanaście kilometrów. Są to nieruchomości obszarowo podobne. Rzeczoznawca przyjmując je do porównań miała na względzie położenie względem granic miasta B., dróg krajowych i innych dróg dojazdowych. Miała też na względzie podobną sieć handlowo – usługową na terenie opisanych miejscowości. W tych okolicznościach, zdaniem sądu brak zakwestionowania przez organ doboru nieruchomości do porównania nie budzi zastrzeżeń, gdyż przyjęte do zestawienia nieruchomości właściwie obrazują rynek obrotu na terenie gminy pod względem cech oraz cen.

Jak wskazała biegła porównywane nieruchomości zbyto w porównywalnych okresach czasu i mają one podobne cechy lokalizacyjno- sąsiedzkie oraz fizyczno- strukturalne. Fakt, że nieruchomości nie posiadały decyzji o warunkach zabudowy lub nie znajdowały się w obszarze obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został skorygowany współczynnikiem relacji cen WRP (pkt XI.1.1. operatu). Sugerowane przez pełnomocnika skarżącej transakcje z Z. i Ciela (odpowiednio [...] zł za m˛ i [...] zł/m˛) odbiegały od cech nieruchomości wycenianej. Jako cechy korygujące przyjęto- lokalizację, sąsiedztwo, infrastrukturę techniczną, drogową, cechy fizyczno- strukturalne. Uwzględniono też w wycenie cechy odbiegające od cech rynkowych z uwagi na położenie linii energetycznej EEWN (pkt XI.1.2.6 i XI.1.2.7 operatu).

Spór w niniejszej sprawie dotyczy też sposobu wyceny nieruchomości po podziale, gdyż skarżący kwestionuje ustalenie wartości nieruchomości po podziale, jako sumy wartości poszczególnych działek. Odwołując się do wybranych orzeczeń sądów administracyjnych, skarżący wskazuje na brak podstaw do ustalenia wartości nieruchomości po podziale jako sumy wartości poszczególnych działek powstałych na skutek tego podziału.

W ocenie sądu, przyjęta przez biegłego w tym zakresie metoda wyceny jako podstawa do ustalenia opłaty odpowiada prawu. Rzeczoznawca ustalił wartość przedmiotowej nieruchomości po dokonaniu podziału w ten sposób, że określił wartość poszczególnych działek geodezyjnych, powstałych na skutek podziału, a następnie zsumował ich wartości, co pozwoliło uzyskać najbardziej prawdopodobną cenę nieruchomości podzielonej, od której obliczono wysokość opłaty adiacenckiej.

Uwzględniając treść art. 151 ust. 1 u.g.n. nie można tracić z pola widzenia podstawowej zasady określania wartości nieruchomości, zgodnie z którą wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku. Określenie wartości nieruchomości po jej podziale najpełniej odzwierciedla suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału. Przeciwne rozumowanie uniemożliwiałoby określanie wartości nieruchomości po jej podziale, gdyż niemożliwym byłoby znalezienie nieruchomości podobnych co do powierzchni i sposobu podziału, które objęte byłyby jedną transakcją. Doświadczenie wskazuje, iż po podziale zbywane są przede wszystkim działki uzyskane w wyniku podziału, po ich przekształceniu w samodzielne nieruchomości i wówczas cena 1m˛ mniejszej nieruchomości jest znacząco wyższa, niż cena 1m˛ nieruchomości dużej, co sprowadza się do tego, że ze sprzedaży kilku nieruchomości, powstałych z nieruchomości dzielonej, właściciel uzyska wyższą cenę, niż gdyby sprzedał nieruchomość niepodzieloną, o znacznie większej powierzchni.

Z tego też względu nie można skutecznie postawić organom w niniejszej sprawie zarzutu, że ustalenie wartości nieruchomości podzielonej jako sumy wartości poszczególnych działek, nie odzwierciedlało skali wzrostu jej wartości po podziale, a zatem, że było metodą niewłaściwą.

Wprawdzie w orzecznictwie pojawiły się odmienne poglądy czego przykładem są np. orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu (wyrok z dnia 21 lutego 2013 r. o sygn. akt IV SA/Po 1110/12, z dnia 15 maja 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 151/13 oraz z dnia 2 października 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 559/13, a także wyrok Wojewódzkiego Sąd Administracyjnego w Gliwicach z dnia 18 stycznia 2012 r., sygn. akt II SA/Gl 506/11, wszystkie dostępne w internetowej bazie orzeczeń sądów administracyjnych pod adresem: http://orzeczenia.nsa.gov.pl), w których akcentuje się, iż przedmiotem operatu jest określenie wartości nieruchomości, którego to pojęcia nie należy utożsamiać z pojęciem poszczególnych działek ewidencyjnych, jako że ustawa o gospodarce nieruchomościami rozróżnia te dwa pojęcia. W wyrokach tych wskazano, że nieruchomość po podziale ma analogiczną powierzchnię jak przed podziałem, taką samą lokalizację, taki sam dostęp do infrastruktury, błędem jest zatem eksponowanie jako cechy porównawczej powierzchni gruntu w celu wykazania wzrostu wartości nieruchomości po podziale.

Pogląd ten na gruncie orzecznictwa sądowoadministracyjnego nie jest jednak powszechny.

Przeciwne stanowisko, które sąd w niniejszym składzie podziela zaprezentował m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 6 sierpnia 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 361/14, gdzie stwierdzono, że: "(...) każda z wydzielonych działek może samodzielnie stanowić przedmiot obrotu rynkowego. Zasadą na rynku nieruchomości jest dokonywanie podziału działek w celu sprzedaży tak wyodrębnionych mniejszych działek po cenach wyższych niż cena, jaka jest możliwa do uzyskania za 1m˛ nieruchomości przed dokonaniem podziału. Regułę stanowi dokonywanie podziału geodezyjnego celem osiągnięcia korzyści finansowych. Obrót całością nieruchomości, mimo dokonania podziału, z pewnością nie jest typowym zachowaniem uczestników rynku". Podobnie orzekały Wojewódzkie Sądy Administracyjne w Gdańsku z dnia 11 lipca 2012 r., sygn. akt II SA/Gd 223/12; w Poznaniu z dnia 20 listopada 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 435/13; w Lublinie z dnia 30 stycznia 2008 r., sygn. akt II SA/Lu 833/07; w Olsztynie z dnia 18 września 2012 r., sygn. akt II SA/Ol 788/12, a także Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 22 lipca 2014 r., sygn. akt I OSK 2948/12 oraz z dnia 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1123/12 (http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Na uwagę zasługuje stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12 września 2013 r., sygn. akt VIII SA/Wa 324/13, który podkreślił, że: "(...) w art. 4 u.g.n. pkt 1 i 3 zostały zawarte definicje nieruchomości gruntowej i działki gruntu. Zgodnie z art. 4 pkt 1 nieruchomością gruntową jest grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności, zaś w myśl art. 4 pkt 3 działką gruntu jest niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości gruntowej. Z powyższego wynika, iż pojęcie "działka gruntu" zawiera się w pojęciu "nieruchomość gruntowa". Tym samym użycie w art. 98a u.g.n. pojęcia "nieruchomość", w odniesieniu do nieruchomości przed podziałem i po podziale oznacza, że ustalenia wzrostu wartości nieruchomości dokonuje się przez porównanie wartości nieruchomości istniejącej przed podziałem i zsumowanej wartości wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału."

Reasumując, podstawowym warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowiła opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości wskazującą na większą atrakcyjność nieruchomości podzielonej na wyodrębnione ewidencyjnie działki gruntu, znajdującą swój wyraz we wzroście jej wartości rynkowej, aniżeli stanowiącej jedną całość.

Zaskarżonej decyzji nie sposób więc postawić zarzutu z powodu błędnego podejścia co do sposobu ustalania wzrostu wartości nieruchomości po jej podziale.

Co do konieczności weryfikacji operatu należy zważyć, że ustawa przewiduje ściśle określony tryb weryfikacji operatu szacunkowego. Art. 157 ust. 1 ustawy stanowi, iż oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania administracyjnego lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

Z kolei, zgodnie z art. 157 ust. 2 ustawy sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Niemniej jednak ewentualne przedłożenie przez stronę operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, zawierającego wnioski odmienne od pierwotnie sporządzonej wyceny może rzutować na ocenę jego prawidłowości i uzasadniać ewentualny wniosek strony o dokonanie oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

W rozpoznawanej sprawie strona skarżąca nie złożyła operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego. Wprawdzie wniosła o dokonanie oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, a zatem w trybie przewidzianym w art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale nie wskazała na charakter nieprawidłowości, który uzasadniałby weryfikację istniejącego operatu. Zarzuty skarżącej dotyczyły okoliczności, które zostały wyjaśnione przez biegłą i nie były tego typu zarzutami, które wymagały konieczności interwencji organizacji zawodowej. Należy zwrócić uwagę, że jeśli organ takiej potrzeby nie widzi, gdyż podziela ustalenia rzeczoznawcy nie ma podstaw do formułowania wobec organu w tym zakresie zarzutu. Organ nie ma też obowiązku informowania strony o tym, że nie wystąpi do organizacji zawodowej.

Organ I instancji zaakceptował też wyjaśnienia zawarte w piśmie rzeczoznawcy z [...] maja 2015 r., a organ II instancji utrzymał w mocy decyzję, co oznacza akceptację stanowiska organu I instancji jak i rzeczoznawcy w zakresie objętym wyjaśnieniem zarzutów strony opisanych przez skarżącą w piśmie z [...].04.2015 r. Wyjaśnienie zawierało też kwestię oceny wartości nieruchomości w kontekście udziałów we współwłasności nieruchomości stanowiącej drogę. Rzeczoznawca ustosunkował się też do zarzutów w sprawie ustalenia wartości nieruchomości wydzielonych pod drogi z działki [...]

W odniesieniu do zarzutów procesowych, należy zwrócić uwagę, że w toku postępowania strona była informowana o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie jej praw i obowiązków. Organ zapewnił również stronie możliwość udziału w oględzinach nieruchomości, zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym w sprawie (k. 132 akt), udostępnił operat i umożliwił złożenie zarzutów (k. 147). W następstwie tego pismem z dnia [...].04.2015 r. strona wniosła o sporządzenie nowego operatu i o zaliczenie na poczet ustalonej opłaty, należności za działkę 322/7 przeznaczonej pod drogę.

Rzeczoznawca udzieliła wyjaśnień odnoszących się do zastrzeżeń strony co do zebranego materiału dowodowego. Wprawdzie Wójt nie załatwił formalnie wniosku dowodowego w sprawie sporządzenia nowego operatu, to dnia [...].06.2015 r. wydał decyzję, w której wyjaśnił podstawę prawną rozstrzygnięcia z przytoczeniem przepisów prawa oraz wskazał na fakty, które uznał za udowodnione i dowody na których się oparł. Uchybienie w postaci braku prawidłowego załatwienia wniosku nie miało zatem wpływu na wynik postępowania. Twierdzenie natomiast, że wskutek tego uchybienia strona nie mogła przedłożyć własnej opinii jest nieprzekonywujące, gdyż do zakończenia postępowania przed organem odwoławczym strona nie przedstawiła żadnego kontrdowodu.

Niewątpliwie można mieć zastrzeżenia do wszechstronnej oceny zgromadzonego materiału, ale w ocenie Sądu nie można zarzucić, że decyzja narusza przepisy w stopniu mającym wpływ na wynik rozstrzygnięcia.

Organ zaakceptował metodę oraz dobór materiału porównawczego przyjętego przez rzeczoznawcę. Organ wskazał, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W operacie szacunkowy określona została wartość nieruchomości, wskutek jej podziału i organ miał podstawę do jej akceptacji i oparcia się na ocenie zawartej w operacie.

Poza granicami sprawy pozostaje kwestia zaliczenia na poczet opłaty innych należności, które miała skarżąca względem organu (należność za drogę).

Organ I instancji nieprawidłowo natomiast w sprawie określił termin wykonania nałożonego obowiązku, bowiem przepis art. 148 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje "po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna", a organ I instancji w wydanej przez siebie decyzji określił, że ustaloną opłatę adiacencką skarżący zobowiązany jest wnieść w terminie 14 dni" od dnia w którym decyzja ta stanie ostateczna, co jest wypaczeniem treści tego przepisu, poza tym powtórzenie (w tym przypadku dodatkowo nieprawidłowe) w decyzji ustalającej opłatę adiacencką postanowień ustawowych zawartych w art. 148 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami o terminie powstania obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej, jest zdaniem Sądu zbędne i stanowi uchybienie, aczkolwiek nie mające wpływu na wynik sprawy. Podobnie zbędne jest powtórzenie zapisów ustawy dotyczących skutków zwłoki i opóźnienia oraz dotyczących waloryzacji.

W tych okolicznościach Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c uchylił zaskarżoną decyzję w części utrzymującej w mocy decyzję organu I instancji w punktach od 2-4 oraz uchylił decyzję organu I instancji w tym zakresie a w odniesieniu do ustalenia opłaty na podstawie art. 151 ppsa skargę oddalił.