Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 606/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-09-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tadeusz Kiełkowski (spr.) Sędziowie : WSA Małgorzata Łoboz WSA Joanna Człowiekowska po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 28 września 2021 r. sprawy ze skargi S. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2021 r. znak [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 8 marca 2021 r., znak [...], działając na podstawie art. 59, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r., poz. 293 ze zm.), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164 poz. 1588) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz.256), po rozpatrzeniu odwołania S. K. oraz odwołania K. B. i K. K. od decyzji Burmistrza Miasta T. z dnia 10 listopada 2020 r. nr [...] ustalającej – na wniosek T. D. – warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na części działki nr [...] w obrębie ewidencyjnym M. , w gminie T. – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Powyższa decyzja, która jest przedmiotem skargi, zapadła w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.

Burmistrz Miasta T., decyzją z dnia 10 listopada 2020 r., znak [...], działając na podstawie art. 4 ust. 2 pkt. 2, art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1 i art. 54 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.), art. 104 Kodeksu postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. 2020 r. poz. 256 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku T. D. ustalił warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego na części działki nr [...] w obrębie ewidencyjnym M. , w gminie T.. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ I instancji wyjaśnił, że spełnione zostały łącznie przesłanki podjęcia decyzji o warunkach zabudowy, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z tych względów uzasadnione było wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla planowanego przez T. D. zamierzenia inwestycyjnego. Organ podał także, że wskazany teren inwestycji nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzone zostało postępowanie na zasadach i w trybie przewidzianym przez przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jednocześnie organ szczegółowo uzasadnił swoje stanowisko odnośnie parametrów i wskaźników ustalonych dla planowanej zabudowy w przeprowadzonym postępowaniu. Wyjaśnił także, że w toku postępowania projekt decyzji uzyskał stosowne uzgodnienia. Nadto organ I instancji wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy obejmuje trzy załączniki tj. załącznik nr 1 obejmujący część graficzną decyzji sporządzoną na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000, załącznik nr 2 zawierający część tekstową wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i załącznik nr 2.1 obejmujący część graficzną wyników analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzony na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000.

Od powyższej decyzji odwołał się S. K., zarzucając, że linia zabudowy została wyznaczona w odniesieniu do działek nr [...] nr [...] stanowiących drogę wewnętrzną w sposób, który uniemożliwi korzystanie z tej drogi. Odwołanie złożyli także K. B. i K. K. – zarzucając, że istniejąca sieć wodociągowa jest niewystarczająca do przyłączenia czwartego budynku objętego wnioskiem T. D.. Zdaniem odwołujących się, już w "warunkach przyłączenia do sieci" ustalonych na potrzeby inwestycji planowanej w roku 2007 przewidywana była konieczność przyłączenia rur o większym przekroju, niż przekrój rury wymagany przez dysponenta sieci aktualnie. Z tych względów nieuzasadnione jest wyrażenie zgody na przyłączenie planowanego budynku do sieci wodociągowej.

Działając na skutek odwołań Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wydało opisaną na wstępie decyzję z dnia 8 marca 2021 r., którą utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza Miasta T.. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ odwoławczy ocenił, że decyzja organu I instancji została wydana w oparciu o właściwą podstawę prawną, na podstawie prawidłowo ustalonego stanu faktycznego, z uwzględnieniem zasad procesowych określonych w Kodeksie postępowania administracyjnego. Poza sporem pozostaje fakt, iż wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, istniały podstawy do przeprowadzenia postępowania na zasadach i w trybie art. 59 i nast. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293). Zgodnie ze wskazaniem art. 60 ust 1 w/w ustawy postępowanie było prowadzone przez organ właściwy tj. Burmistrza Miasta T., który wydał decyzję o warunkach zabudowy po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 ustawy. Jak wynika z akt sprawy, w toku postępowania projekt decyzji został uzgodniony z Marszałkiem Województwa, jako właściwym organem administracji geologicznej, Starostą C., jako organem ochrony środowiska w zakresie terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych, Dyrektorem Zarządu Zlewni w K. Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie, jako organem właściwym w sprawach melioracji wodnych i Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w K., z uwagi na położenie terenu objętego wnioskiem w obszarze Otuliny Parku Krajobrazowego [...] Te uzgodnienia zostały dokonane w trybie tzw. "milczącej zgody". Natomiast uzgodnienie ze Starostą C. jako organem właściwym w sprawie ochrony gruntów rolnych i leśnych w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne i leśne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami znalazło swój wyraz w postanowieniu z dnia 23 października 2020 r. nr [...]

W ocenie organu odwoławczego, organ I instancji podjął rozstrzygnięcie zgodne z brzmieniem przepisu art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ I instancji wydał prawidłową decyzję, która zawiera wymagane elementy, o jakich mowa w art. 54 (w zw. z art. 64 ust. 1) ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tzn. ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego, w szczególności co do linii zabudowy – linia w odległości 10 m od granicy z działką nr [...] stanowiącą drogę dojazdową, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy – wskaźnik od 6,3 % do 14,4 %, szerokości elewacji frontowej – od 10,5 m do 12,6 m, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej – od 4,0 m do 9,5 m, geometrii dachu – dach dwuspadowy, o nachyleniu połaci 30°-40° i wysokości głównej kalenicy od 8 m do 9,5 m, udziału powierzchni biologicznie czynnej – udział nie mniejszy niż 60% terenu inwestycji. Wskaźniki te zostały ustalone zgodnie z wymaganiami Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy / zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., nr 164, poz. 1588) i nie stoi w sprzeczności z przywołanymi przepisami określenie parametrów w wielkości od minimalnej do maksymalnej, gdyż takie rozwiązanie ułatwiające dostosowanie projektu budowlanego do decyzji o warunkach zabudowy zapewnia także zachowanie ładu architektonicznego, pod warunkiem jednakże odpowiedniego określenia tych wielkości ze wskazaniem przekonującej argumentacji. W niniejszej sprawie organ I instancji przekonująco i logicznie umotywował ustalenia dotyczące gabarytów planowanej inwestycji. Decyzja organu I instancji zawiera także prawidłowe ustalenia dotyczące warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, polegające na przywołaniu obowiązków spełnienia warunków wynikających z ustaw: Prawo ochrony środowiska, Prawo wodne, Prawo budowlane, z ustawy o ochronie przyrody, z ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Nadto w decyzji zostały sformułowane ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej, w tym zaopatrzenia w wodę, odprowadzenia ścieków i wód opadowych, zaopatrzenia w energię elektryczną, gospodarowania odpadami oraz dostępu do drogi publicznej – tj. do drogi gminnej ul. [...] przez drogę dojazdową, wewnętrzną usytuowaną min. na działce nr [...] i nr [...], ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich i warunków ochrony, ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenu lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych. Nadto określono w decyzji linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczając je na mapie w odpowiedniej skali, z zastrzeżeniem art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy.

Organ odwoławczy podkreślił, że określone w decyzji organu I instancji warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, parametry i gabaryty planowanej inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na części działki nr [...] w M. , w gminie T. są wynikiem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządzonej w dniu 7 października 2020 r. przez A. S., architekta wpisanego na listę [...] Okręgowej Izby Architektów [...] Zarówno sposób, zakres przeprowadzenia oraz wyniki sporządzonej analizy nie budzą wątpliwości, przy czym sporządzona w niniejszej sprawie analiza urbanistyczno-architektoniczna w pełni odpowiada wymogom formalnym i merytorycznym przewidzianym przez przepisy stanowiące prawną podstawę skarżonej decyzji, podobnie należy ocenić, wyznaczenie obszaru analizowanego. Decyzja o warunkach zabudowy zawiera też, jako jej integralną część, załączniki, o których mowa w § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588). W ocenie organu odwoławczego, organ I instancji nie mógł odmówić ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji jak przewiduje art. 56 w związku z art. 64 powołanej ustawy – skoro jest ona zgodna z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Oznacza to, że po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami.

W odniesieniu do zarzutów odwołania dotyczących odległości linii zabudowy od granicy z działką stanowiącą drogę dojazdową oraz zarzutów odwołania niewystarczającego uzbrojenia terenu w zakresie zaopatrzenia w wodę i warunków przyłączenia do sieci wodociągowej, organ odwoławczy wskazał, że w omawianym rozstrzygnięciu organ I instancji określił w sposób czytelny dostęp terenu inwestycji do gminnej drogi publicznej poprzez działki mające charakter drogi dojazdowej, pozostające we współwłasności właścicieli działek sąsiednich, w tym także T. D. i logicznie uzasadnił wyznaczenie linii zabudowy równolegle do granicy z działką nr [...], a także konieczność ustalenia tej linii w odległości 10 m od granicy z działką stanowiącą drogę dojazdową. Odwołujący się S. K., zarzucając, że linia zabudowy została wyznaczona w odniesieniu do działek nr [...] i nr [...] stanowiących drogę wewnętrzną w sposób, który uniemożliwi korzystanie z tej drogi, w istocie nie przedstawił żadnych konkretnych, merytorycznych i logicznych argumentów potwierdzających postawiony przez odwołującego się zarzut. Natomiast organ I instancji ustalił, że po północnej stronie dojazdowej drogi wewnętrznej działki z nią sąsiadujące, podobnie jak działka inwestycyjna, nie są zabudowane, w konsekwencji brak jest ukształtowanej linii zabudowy umożliwiającej wyznaczenie tej linii dla planowanej inwestycji w sposób przewidziany w § 4 ust. 1,2,3 cyt. rozporządzenia. Uzasadnionym zatem było uznanie, że z powyższych względów występuje konieczność wyznaczenia tej linii w inny przewidziany w § 4 ust. 4 rozporządzenia sposób, w szczególności z uwzględnieniem okoliczności, że na działkach usytuowanych wzdłuż południowej strony drogi wewnętrznej obejmującej działki nr [...] i nr [...] budynki są usytuowane w odległości od 7 m do 5,5 m od granicy z tą drogą, przy czym działki aktualnie pełniące funkcję drogi dojazdowej mają szerokość 3,5-4 m. Ewentualna przebudowa drogi dojazdowej i zmiana statusu na publiczną drogę gminną o szerokości 6 m, oznacza konieczność uznania, że ustalona dla planowanej inwestycji na działce nr [...] linia zabudowy powinna być usytuowana równolegle do granicy z drogą wewnętrzną, jako lustrzane odbicie linii zabudowy ukształtowanej przez budynki położone po południowej stronie tej drogi, w odległości uwzględniającej poszerzenie drogi wraz ze zmianą jej statusu tj. w odległości 10 m od granicy z drogą wewnętrzną. Podobnie organ odwoławczy nie znalazł podstaw do uwzględnienia zarzutów odwołania K. B. i K. K. dotyczących niewystarczającego uzbrojenia terenu w zakresie zaopatrzenia w wodę i warunków przyłączenia do sieci wodociągowej. W odniesieniu do tych zarzutów organ odwoławczy uznał, że nie znajdują one oparcia w materiale dowodowym, gdyż organ I instancji stwierdził, że projektowane uzbrojenie terenu w zakresie sieci jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Jednocześnie w odniesieniu do sieci wodno-kanalizacyjnej organ wskazał, że ścieki sanitarne odprowadzane będą do projektowanego zbiornika na nieczystości ciekłe o pojemności 3,5 m3, a wody opadowe na teren własny nieutwardzony, natomiast zaopatrzenie w wodę zostanie zapewnione z istniejącej sieci wodociągowej fi 63 PE, na podstawie warunków przyłączenia do sieci wodociągowej znak [...] z dnia 22 lipca 2020 r. wydanych przez Wodociągi C.. Organ odwoławczy podkreślił, że sama decyzja o ustaleniu warunków zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 ustawy).

Pismem z dnia 14 kwietnia 2021 r. S. K. wniósł skargę na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Skarżący wskazał, że zaskarża przedmiotową decyzję z uwagi na brak możliwości spełnienia linii zabudowy w stosunku do działek oznaczonych nr [...] i [...] (droga wewnętrzna), a tym samym stworzenie sobie możliwości do korzystania w przyszłości z tejże drogi wewnętrznej. W piśmie z dnia 16 sierpnia 2021 r. skarżący wskazał, że wymaga zachowania co najmniej 5 mb szerokości drogi dojazdowej między zabudowanymi działkami [...] i [...], która jest własnością zainteresowanej, a częścią działki [...] przeznaczonej pod inwestycję. Stosownie do obowiązujących przepisów dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 metrów, umożliwiający ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów. Na tym etapie jest to do zrealizowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o oddalenie skargi, w całości podtrzymując swoje stanowisko zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 137) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 2325, dalej "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.

Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami, należało uznać, że odpowiada ona prawu i nie ma podstaw do pozbawienia jej mocy wiążącej. Skarga okazała się niezasadna.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie była decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, wydana na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm., dalej "u.p.z.p."), a w szczególności art. 61 tej ustawy. Organy administracji słusznie, wobec nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, prowadziły postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i nast. u.p.z.p. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego warunki zabudowy określa się w drodze decyzji administracyjnej. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wydanie warunków zabudowy możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w art. 61 ust. 1 ustawy warunków (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 kwietnia 2007 r., II OSK 657/06, LEX nr 322451; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 19 stycznia 2011 r., II SA/Kr 1076/10, LEX nr 753402). Wymóg łącznego spełnienia tych przesłanek wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy (zob. Z. Niewiadomski (red.), Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, s. 489).

Weryfikacja przesłanek ustalenia warunków zabudowy wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej. Sposób, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji, określony został w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W pierwszej kolejności, stosownie do § 3 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja "obszaru analizowanego" zawarta jest w § 2 pkt 4 rozporządzenia, a zatem przez "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Obszar analizowany należy zatem ustalić tak by, o ile to nie kłóci się z zastanym w danym obszarze ładem urbanistycznym, wnioskodawca mógł zrealizować inwestycję w żądanym przez niego kształcie.

Na użytek niniejszej sprawy sporządzona została analiza urbanistyczno-architektoniczna przez osobę uprawnioną, wpisaną na listę [...] Okręgowej Izby Architektów. Analiza ta, w ocenie Sądu, nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym. Prawidłowo, zgodnie z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu, wyznaczony został obszar analizowany. Front terenu stanowi południowa granica części działki objętej wnioskiem, przylegająca do drogi dojazdowej na działce nr [...] o szerokości ok. 50 m, granice obszaru wyznaczone zostały wokół terenu objętego wnioskiem, w odległości trzykrotnej szerokość frontu terenu, tzn. w odległości ok. 150 m. Granice obszaru analizowanego przedstawione zostały w części graficznej wyników analizy na załączniku nr 2.1 do decyzji.

W obszarze analizowanym znajdują się działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej oraz stanowiące sąsiedztwo w sensie urbanistycznym dla planowanej inwestycji, które zabudowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, zgodnie z brzmieniem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Jak wskazano w wynikach analizy, działki sąsiednie oraz inne działki w obszarze analizowanym, dostępne z tej samej drogi publicznej ul. [...] (w tym działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...] zabudowane budynkami nr [...], nr [...], nr [...]) są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Dominującą funkcją w obszarze analizowanym jest mieszkalnictwo, zrealizowane w zabudowie jednorodzinnej.

Zdaniem Sądu, w pełni prawidłowo ustalone zostały poszczególne parametry nowej zabudowy. Dotyczy to linii zabudowy – linia w odległości 10 m od granicy z działką nr [...] stanowiącą drogę dojazdową, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy – wskaźnik od 6,3 % do 14,4 %, szerokości elewacji frontowej – od 10,5 m do 12,6 m, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej – od 4,0 m do 9,5 m, geometrii dachu – dach dwuspadowy, o nachyleniu połaci 30°-40° i wysokości głównej kalenicy od 8 m do 9,5 m, udziału powierzchni biologicznie czynnej – udział nie mniejszy niż 60% terenu inwestycji. Wskaźniki te zostały przekonująco uzasadnione w analizie oraz w decyzjach obu instancji. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji wskazuje, że organ odwoławczy poddał odnośne parametry ponownej analizie i uznał je za prawidłowe – Sąd tę ocenę podziela. Zdaniem Sądu, w okolicznościach niniejszej sprawy nie budzą też wątpliwości ustalenia co do pozostałych warunków zabudowy, jak również konstatacja, że przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 są spełnione. Teren objęty wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy posiada dostęp do drogi publicznej w ul. [...] (droga gminna – uchwała Rady Miasta T. Nr [...] r. w sprawie zaliczenia dróg do kategorii dróg gminnych w Gminie T.) poprzez drogę dojazdową na działce nr [...] stanowiącą współwłasność inwestora. Jak wskazują wyniki analizy, projektowane uzbrojenie terenu w zakresie sieci energetycznej oraz wodociągowej jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Ścieki sanitarne odprowadzane będą do projektowanego zbiornika na nieczystości ciekłe o pojemności ok 3,5 m3, a wody opadowe na teren własny nieutwardzony. Do wniosku zostały dołączone: warunki przyłączenia do sieci wodociągowej znak: [...] z dnia 22 lipca 2020 r. wydane przez Wodociągi C. w C. oraz oświadczenie o możliwości przyłączenia odbiorcy do sieci elektroenergetycznej niskiego napięcia oraz dostaw energii elektrycznej z dnia 20 lipca 2020 r. wydane przez T. D. S.A. w K., na zasilanie budynku www. media w wielkościach potrzebnych do jego użytkowania. Teren inwestycji nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze (art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy); decyzja jest również zgodna z przepisami odrębnymi. Zaskarżona decyzja określa także wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich (pkt 6).

W związku z treścią skargi podkreślić należy, że – ocenie Sądu – prawidłowe są ustalenia zaskarżonej decyzji co do linii zabudowy. Zostały one przekonująco uzasadnione już w decyzji organu I instancji, gdzie wyjaśniono, że przebieg linii zabudowy ustalony został na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia. Działka nr [...] nie jest usytuowana bezpośrednio przy drodze publicznej, lecz przylega do drogi wewnętrznej urządzonej na działkach nr [...], nr [...]. Działki sąsiednie położone po północnej stronie tej drogi są niezabudowane, natomiast budynki nr [...], nr [...] po jej południowej stronie usytuowane są w odległości odpowiednio ok. 6,5 m, ok. 7,0 m, ok. 7,0 m, ok. 5,0 m i ok. 5,5 m od granicy działki drogowej. Przepisy § 4 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia nie mogą znaleźć zastosowania w przedmiotowej sprawie, ponieważ nie ma ukształtowanej linii zabudowy. Możliwe jest natomiast wyznaczenie linii zabudowy w inny sposób, przy uwzględnieniu § 4 ust. 4, rozporządzenia. Zabudowa ma powstać na działce nr [...] (na jej zachodniej części). Po północnej stronie drogi na działkach nr [...] i nr [...] nie ma obecnie zabudowy. Planowany budynek będzie jednym z co najmniej czterech budynków, które mogą powstać na terenie przylegającym do ww. drogi. Ze względu na położenie drogi dojazdowej w obszarze powstającej zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, będzie ona pełniła w przyszłości funkcje podobną jak pozostałe drogi gminne w obszarze, co przemawia za zachowaniem odpowiedniej odległości planowanego budynku od drogi (nie mniejszej niż 6,0 m), w nawiązaniu do położenia zabudowy po południowej stronie drogi na działkach nr [...], nr [...] (a w szczególności budynków nr [...], nr [...] położonych ok. 7,0 m od granicy działki drogowej). Parametry istniejącej drogi dojazdowej, a w szczególności szerokość pasa przeznaczonego na drogę (szerokość działki nr [...] wynosi na wysokości terenu objętego wnioskiem wynosi ok. 3,5 - 4,0 m) wskazują na potrzebę poszerzenia tej drogi w przyszłości o ok. 3 m. W związku z powyższym linia zabudowy powinna zostać wyznaczona w odległości ok. 10,0 m od granicy działki nr [...] z działką nr [...] (według przebiegu na załączniku nr [...]). Jest to linia wyznaczająca granice obszaru dla usytuowania budowy budynku, ale niekoniecznie linia, do której budynek musi przylegać.

Jak wynika z powyższego, przy ustaleniu linii zabudowy uwzględniono nie tylko wymogi ładu przestrzennego, ale także antycypowane poszerzenie drogi w przyszłości o ok. 3 m. Zarzut skargi jest zatem – zdaniem Sądu – niezasadny. Zaskarżona decyzja nie narusza prawa.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.