Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 592/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2017-11-29 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: 98a
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Artur Żurawik (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Piotr Broda, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant Agnieszka Jurczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 listopada 2017 r. sprawy ze skargi E. M. i M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] r., znak [...], wydaną na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie j.t. Dz. U. z 2017 r., poz. 1257 – dalej k.p.a.), w związku z art. 98a ust. 1 i 148 ust. 1 – 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. Z 2016 r. poz. 2147 z późn. zm. – dalej u.g.n.): 1) ustalił opłatę adiacenckcą w wysokości 11.282,10 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako dz.: [...] i [...] położonej w B., obręb H., z związku z geodezyjnym podziałem dz. [...] zatwierdzonym decyzją Prezydenta Miasta B. nr [...] z dnia [...]r.; 2) obciążył ww. opłatą E. M. i M. M.

W uzasadnieniu podano m. in., że E. M. i M. M. wystąpili z wnioskiem o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, ozn. jako dz. [...] o powierzchni 3013 m2, położonej w B., na działki ozn. jako.: [...] o pow. 1528 m2 oraz [...] o pow. 1485 m2. Podział został zatwierdzony decyzją Prezydenta Miasta B. nr [...] z dnia [...] r. Przedmiotowa decyzja stała się ostateczna z dniem [...] r. Rada Miejska w B. uchwałą nr [...] z [...] r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...] z [...] r.) ustaliła stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 30% wzrostu wartości. Zgodnie z operatem szacunkowym z [...] r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego wartość przedmiotowej nieruchomości po podziale wzrosła o kwotę 37.607,00 zł (37.607,00 zł x 30% = 11.282,10 zł). Przedmiotowy operat został poddany analizie formalno-rachunkowej. Stwierdzono, że wycena została wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami, nie zawiera istotnych błędów i może stanowić dowód w prowadzonym postępowaniu.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli E. M. i M. M., zaskarżając ją w całości. Zarzucili wadliwą ocenę operatu szacunkowego, wskazali, że na jednej z działek jest słup energetyczny i po podziale jej wartość wręcz zmniejszyła się (dz. [...]). Zarzucili również naruszenie art. 10 §1 k.p.a., gdyż byli chorzy i nie mogli zapoznać się z materiałami postępowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. (dalej SKO) decyzją z dnia [...] r., znak [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 98a u.g.n. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu podano m. in., że operat szacunkowy jest prawidłowy. Z kolei dokonując oceny przełożonego w postępowaniu odwoławczym operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie M. M. (niebędącego stroną niniejszego postępowania) przez rzeczoznawcę majątkowego M. B., SKO stwierdza, iż dokument ten nie może być przyjęty jako dowód w sprawie, ponieważ został sporządzony dla innego celu, niż określnie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. B. został sporządzony dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności kredytowych. Z kolei operat szacunkowy, którym dysponował organ I instancji pod względem formalnym nie budzi wątpliwości. Rzeczoznawca wartość nieruchomości przed i po podziale ustalił w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Do analizy przyjęto transakcje porównywalne z nieruchomością wycenianą ze względu na położenie i otoczenie, dostęp do mediów, dojazd do nieruchomości, ograniczenia, wielkość działki, przeznaczenie w planie miejscowym. Został sporządzony zgodne z przepisami prawa oraz zasadami etyki zawodowej, oszacowana w nim wartość nieruchomości przed i po podziale odzwierciedla aktualny stan rynku w dniu wyceny i odpowiada cenie, jaką można uzyskać za przedmiotową nieruchomość na rynku nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu [...] r. stanowi wystarczający dowód dla ustalenia opłaty. Strony były informowane o czynnościach postępowania i nie wykazały, że zarówno E., jak i M. M. w tym samym czasie przebywali na zwolnieniu lekarskim i że choroba uniemożliwiała im zapoznanie się z aktami sprawy.

Skargę na powyższą decyzję złożyli przez pełnomocnika E. M. i M. M., zaskarżając ją w całości i zażądali stwierdzenia nieważności decyzji. Zarzucili:

I. naruszenie przepisów prawa materialnego mające istotny wpływ na wynik sprawy:

- naruszenie art. 98a ust. 1 u.g.n., poprzez utrzymanie w mocy decyzji I instancji wydanej na jego podstawie, podczas gdy w niniejszej sprawie nie zostały spełnione przesłanki wskazane w przywołanym przepisie.

II. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy:

1) naruszenie art. 7 w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez przeprowadzenie dowolnej, a nie swobodnej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego przygotowanego przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego i przyjęcie, iż biegły dokonał prawidłowej wyceny i nastąpił wzrost wartości nieruchomości, podczas gdy operat zawiera błędy i nie może posłużyć do ustalenia faktu wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości;

2) naruszenie art. 8 k.p.a., tj. zasady czynnego udziału strony w postępowaniu wyjaśniającym, poprzez prowadzenie postępowania wyjaśniającego w wadliwy sposób, obarczonego istotnymi brakami natury proceduralnej, prowadzącego do błędnych ustaleń faktycznych;

3) naruszenie art. 10 k.p.a., tj. zasady pogłębiania zaufania obywateli, poprzez nieprawidłowe doręczenie zawiadomienia z dnia [...] roku przez Organ administracyjny, w konsekwencji czego Skarżący został pozbawiony możliwości czynnego udziału w sprawie, a także zapoznania się z materiałem zgromadzonym w trakcie postępowania, a w szczególności z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego;

4) naruszenie art. 77 § 1 k.p.a., poprzez zgromadzenie niekompletnego materiału dowodowego, w sposób nierzetelny i podważający zaufanie do organów administracji publicznej, co skutkowało istotnymi brakami postępowania dowodowego, a w konsekwencji doprowadziło do błędnych ustaleń faktycznych;

5) naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., w zw. z art. 138 § 2 k.p.a., poprzez utrzymanie przez Organ w mocy ww. decyzji, podczas gdy Organ powinien uchylić zaskarżoną decyzję z uwagi na brak prawidłowej analizy nieruchomości powstałych w wyniku podziału, dlatego też zachodzi konieczność wyjaśnienia sprawy w zakresie, który ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie.

6) niepoinformowanie Skarżącego, a także nieprzeprowadzenie dowodu z opinii właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców celem ustalenia, czy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat jest merytorycznie poprawny;

W związku z powyższym wniesiono o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji administracyjnej; o uchylenie poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta B. i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu podano m. in., że operat szacunkowy nie tylko powinien spełniać warunki formalne dla takiego dokumentu, ale musi też opierać się na prawidłowo wybranych podobnych nieruchomościach do szacowanej nieruchomości. Operat, który posłużył w niniejszej sprawie, budzi uzasadnione wątpliwości, co w rezultacie dyskwalifikuje go jako dowód w postępowaniu. Ponadto organ sam wskazuje, że nie dokonywał oceny merytorycznej operatu, gdyż nie jest do tego uprawniony. Powstałe po podziale działki różnią się pomiędzy sobą w sposób zasadniczy. Po pierwsze, biegły rzeczoznawca nie uwzględnił istotnych informacji charakteryzujących badane nieruchomości. Na jednej działce, tj. działce o nr [...], umieszczona jest linia energetyczna, a także linia gazowa. Ani linia energetyczna znajdująca się na nieruchomości, ani linia gazowa, nie zostały uwzględnione przy wyliczeniu wartości tej nieruchomości po podziale. Przesunięcie jednego słupa elektrycznego to koszt ok. 20 tysięcy złotych. Po drugie, także wycena nieruchomości nie została dokonana w oparciu o transakcje porównywalne na rynku nieruchomości, w tym przypadku o najbardziej dokładne i miarodajne informacje z lokalnego rynku nieruchomości. Po trzecie, Skarżący partycypował we wszystkich kosztach budowy drogi oraz instalacji znajdującej się na przedmiotowych nieruchomościach. Zgodnie z powszechnie obowiązującym w doktrynie poglądem powstała różnica w wartości nieruchomości przed i po podziale powinna zostać pomniejszona o wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Organ winien zatem zwrócić się o przeprowadzenie dowodu z opinii właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców, by rozwiać wskazane wątpliwości (które podzielało także Kolegium). Organ nie uczynił tego jednak, zasłaniając się zakazem przeprowadzenia oceny merytorycznej operatu. Po czwarte, w trakcie postępowania Organ administracyjny dopuścił się także nieprawidłowości w doręczeniu zawiadomienia z dnia [...] roku. Ww. zawiadomienie zostało odebrane przez właściciela sąsiedniego budynku. Korespondencja pomimo zobowiązania się, nie została przekazana Stronie. Poprzez powyższe Strona została pozbawiona możliwości czynnego udziału w sprawie, a w szczególności dostępu do akt zgromadzonych w sprawie. Ww. zawiadomienie stanowiło ostatnie zawiadomienie.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Podał, że działał na podstawie i w granicach prawa, a rozstrzygnięcie znajduje umocowanie w zgromadzonym materiale dowodowym. W uzasadnieniu powtórzył swą poprzednią argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m. in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą zaskarżonym aktem z punktu widzenia kryterium legalności, to jest zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania prawa materialnego. Nadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2017 roku, poz. 1369 z późn. zm., dalej p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. (w brzmieniu na dzień wydawania decyzji) jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Rzeczoznawca wskazywał, że w granicach nieruchomości dostępne są media i że przez fragment nieruchomości przebiega napowietrzna linia niskiego napięcia (s. 7 i 8 operatu). Stanowi ona zdaniem biegłego "ograniczenie", także dla działki wydzielonej [...]. Jednocześnie rzeczoznawca na s. 11 operatu pisze: "W celu wyodrębnienia z lokalnego rynku nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, przeanalizowano w pierwszym etapie obręb, w którym znajduje się przedmiotowa nieruchomść. Jednakże, w wyniku braku wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami, analizą objęto obszar miasta B." Nieco dalej rzeczoznawca zwraca uwagę, że dokonał stosownych korekt.

Zauważyć należy, że rzeczoznawca dokonał tu wyceny, jako sumę wartości powstałych wskutek podziału działek geodezyjnych. Kwestia takiego sposobu szacowania była na tyle sporna w praktyce i w orzecznictwie, że ustawodawca zdecydował się dokonać tu zmian ustawowych. Art. 98a u.g.n. został bowiem znowelizowany, poprzez dodanie ust. 1b przez art. 1 pkt 20 lit. b ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. (Dz. U. z 2017 r, poz. 1509) zmieniającej u.g.n. z dniem 23 sierpnia 2017 r. Jakkolwiek przepis ten nie obowiązywał w dniu wydania zaskarżonej decyzji, to jednak należy go we fragmencie przytoczyć: "(...) Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi."

W uzasadnieniu zmian (Sejm RP VIII kadencji, Nr druku: 1560) wskazano m. in.: "(...) art. 98a ust. 1 i 1b – (...) przyjęcie nowego brzmienia będzie spójne z pozostałymi przypadkami określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłat adiacenckich. Doprecyzowanie zasad określania wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej ma na celu wyeliminowanie wątpliwości interpretacyjnych oraz rozbieżności w orzecznictwie sądów administracyjnych występujących w tym zakresie. Wycena nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości powinna odzwierciedlać ratio legis instytucji opłaty adiacenckiej. Wzrost wartości w tym przypadku wynika z dokonania podziału nieruchomości (w postępowaniu administracyjnym lub sądowym), którego skutkiem jest wydzielenie działek mogących stanowić odrębne nieruchomości. Niektóre sądy w sytuacjach, kiedy rzeczoznawca majątkowy określa wartość nieruchomości po podziale jako sumę wartości poszczególnych działek, nie dopuszczają tej metody powołując się na kodeksową definicję nieruchomości. Taka interpretacja ogranicza możliwość wykonania rzetelnej wyceny nieruchomości w związku z niedostateczną liczbą nieruchomości podobnych do nieruchomości po podziale. Obserwacja rynku wskazuje bowiem, że właściciele nieruchomości tylko sporadycznie zbywają po podziale nieruchomość w całości (wszystkie wydzielone działki gruntu łącznie). Doprecyzowanie zasad wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości wyeliminuje przypadki niewłaściwej praktyki wyceny nieruchomości. Wprowadzenie art. 98a ust. 1b ma na celu poprawę czytelności przepisu art. 98a."

Jakkolwiek przepis art. 98a ust. 1b u.g.n. nie obowiązywał w czasie wydawania zaskarżonej decyzji, to jednak uzasadnienie nowelizacji wskazuje na dotychczasową nieprawidłową praktykę dokonywania wycen i kwestionuje linię orzeczniczą, odbiegającą od przyjętych obecnie rozwiązań ustawowych. Dlatego też wyraźnie wskazano w omawianej regulacji, że "Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi." Wskazano też, że chodzi tu o "doprecyzowanie zasad wyceny nieruchomości".

Jest to w istocie problem tzw. nieprawotwórczej zmiany tekstu prawnego, traktowanej wyłącznie jako zmiana o charakterze interpretacyjnym, usuwającym wątpliwości co do rozumienia przepisu. Można zatem mówić o wyjaśniającym charakterze nowelizacji przepisu, wskazując, że ma ona tylko potwierdzać te ustalenia, które wcześniej były wynikiem zabiegów interpretacyjnych. Przyjęcie przez ustawodawcę takiego doprecyzowującego (wyjaśniającego) charakteru zmiany skutkuje uznaniem, że już przed nowelizacją istniała norma wprowadzająca określony obowiązek bądź uprawnienie, a ingerencja prawodawcy miała jedynie wyjaśnić taką samą, choć nieprecyzyjnie wyrażoną jego wolę (zob. T. Grzybowski, Wpływ zmian prawa na jego wykładnię, Warszawa 2013, s. 104 – 106 i podane tam orzecznictwo).

NSA w tym kontekście stwierdzał: "Przyjmuje się, że nowelizacja ustawy może być i w praktyce jest uwzględniana przy wykładni przepisów obowiązujących przed jej wejściem w życie oraz że może mieć zarówno normatywny charakter, jak też może być pozbawiona takiego waloru i sprowadzona jedynie do «doprecyzowania» lub «wyjaśnienia» istniejącego stanu prawnego" (wyrok NSA z 29 grudnia 2016 r., sygn. II OSK 866/15). Pogląd ten jest zasadny, bowiem doprecyzowując przepisy prawodawca nie tylko może potwierdzić uprzednią niejasność tekstu prawnego, ale również określone znaczenie (treść) tego tekstu. Jeżeli nowelizacja jest jedynie konsekwencją rozbieżności interpretacyjnych, to prawodawca przyznaje niejako, że dotychczasowa wykładnia niezgodna z treścią zmienianych przepisów wadliwie ustalała jego rzeczywistą intencję. Tego rodzaju charakter doprecyzowujący zmian prawnych może wynikać wprost z uzasadnienia projektu ustawy nowelizującej (jak w niniejszym przypadku) i wtedy można się zorientować, że jest to wola zarówno organu posiadającego inicjatywę ustawodawczą, jak i parlamentu, który przepisy o tym charakterze uchwala.

Rzeczoznawca dołączył również zestawienie nieruchomości porównawczych, które wielkościowo nie odbiegają w sposób znaczny od nieruchomości wycenianej przed podziałem, i po podziale. Oczywistym jest przy tym, że nie ma nieruchomości porównawczych w pełni zbieżnych z nieruchomością porównywaną i zawsze wystąpią pewne różnice w kwestii ich parametrów. "Żaden przepis prawa - w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję «nieruchomości podobnej» - nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana." (wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12). Co więcej, na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni, czy lokalizacji) wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Stąd ceny koryguje się ze względu na owe cechy różniące oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Stosowanie podejścia porównawczego wymaga zawarcia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym szczegółowego uzasadnienia przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego i takie uzasadnienie zostało tam zawarte. W szczególności wskazano nieruchomości porównawcze i ich parametry (rodzaj zabudowy, dostęp do drogi, kształt, itd.). Dostosowano również wskaźniki korygujące. Innymi słowy, rzeczoznawca zawarł wszelkie wymagane przepisami prawa informacje na temat przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy prawnej jej dokonania, z uwzględnieniem źródeł informacji o nieruchomościach, opisał stan prawny nieruchomości, a także stan nieruchomości przed i po podziale. W operacie rzeczoznawca ponadto wskazał podstawę prawną i zastosowaną metodę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określił założenia przyjęte do wyceny, wybór i opis nieruchomości porównywalnych. Wynik wyceny został wyczerpująco uzasadniony.

Przy tym, "Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe" (wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12).

"Należy również podkreślić, że strona postępowania, która nie zgadza się z treścią operatu szacunkowego, może samodzielnie wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o przedstawienie oceny prawidłowości operatu szacunkowego" (wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12; art. 157 ust. 1 u.g.n.). Skarżący w toczącym się w ich sprawie postępowaniu administracyjnym nie skorzystali z tej możliwości. Z kolei przedłożony przez nich operat w toku postepowania odwoławczego został sporządzony na zlecenie osoby niebędącej stroną i do innych celów (zabezpieczenia kredytowego). Jednocześnie rzeczoznawca wyraźnie wskazał w klauzulach i ustaleniach końcowych, że "Operat może być wykorzystany wyłączenie przez zleceniodawcę (...) i dla celu określonego w punkcie 2 (...) operatu." Przedkładając go do niniejszej sprawy faktycznie naruszono te zastrzeżenia. Nie można więc wywodzić na tej podstawie korzystnych dla skarżących skutków prawnych, o jakich mowa skardze.

Organ odwoławczy ustosunkował się do zarzutów w wystarczającym stopniu (art. 15 i 107 §3 k.p.a.). Przeprowadził rozważania, które były odpowiedzią na te zarzuty, nawet jeśli nie zostały one przytoczone dosłownie. W decyzji wyraźnie zaznaczono, że operat – w zakresie podlegającym ocenie organu – jest prawidłowy. Strona niezadowolona mogła go w innym zakresie (merytorycznie, gdzie wymagana jest wiedza specjalna) kwestionować poprzez zwrócenie się do organizacji rzeczoznawców o jego weryfikację. To tam strony mogły podnosić zarzuty dotyczące m. in. przyjętych cech nieruchomości, sposobu dokonania wyliczeń, merytorycznych wniosków rzeczoznawcy, itp.

Nie naruszono także dalszych przepisów, w tym art. 10 §1 k.p.a., w stopniu który uzasadniałby wzruszenie decyzji. W wyroku NSA z 4 lipca 2017 r., sygn. II OSK 546/16, wyraźnie stwierdzono, że sam brak odrębnego pisma skierowanego w oparciu o art. 10 § 1 k.p.a., w którym organ zawiadomiłby o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków w wyznaczonym terminie nie stanowi jeszcze o naruszeniu obowiązku wynikającego z tego przepisu i tym samym nie może stanowić podstawy do uchylenia zaskarżonej decyzji. Zarzut ten może odnieść skutek wówczas, gdy strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych.

To samo można odnieść do podnoszonej tu wadliwości doręczenia takiego zawiadomienia. Strony nie wykazały, jakie konkretnie czynności mogły dokonać, a ich nie dokonały na skutek uchybienia organu, tym bardziej, że organ odwoławczy również jest organem merytorycznym i np. dokonał oceny przedłożonego prywatnego operatu szacunkowego, z którym słusznie się nie zgodził.

Skarżący w żaden sposób nie wykazali kwestii dokonanych nakładów na nieruchomość. Poza tym wyceny dokonuje się z uwzględnieniem okoliczności wskazanych w przepisach prawnych (art. 98a u.g.n.) i wszystkie wymagane przesłanki zostały wzięte pod uwagę. Przywołany w skardze wyrok NSA z 25 kwietnia 2013 r., sygn. I OSK 2147/11, dotyczył opłaty wnoszonej z tytułu udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej i opierał się na treści art. 148 ust 4 u.g.n., który nie ma zastosowania w niniejszej sprawie.

Nie doszło zatem do naruszenia art. 7, 8, 10 §1 k.p.a., art. 15 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a., art. 80 k.p.a., art. 81 k.p.a., art. 107 § 1 i 3 k.p.a., art. 138 §1 pkt 1 i §2, art. 98a ust. 1 u.g.n., art. 151 ust. 1 u.g.n., art. 153 ust. 1 u.g.n., ani też innych przepisów, uzasadniających uwzględnienie skargi.

Z powyższych względów skarga nie mogła odnieść skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Powołane wyżej orzecznictwo sądowo-administracyjne dostępne jest w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, pod adresem internetowym http://orzeczenia.nsa.gov.pl.