Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1262/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-12-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art. 98a
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie WSA Maria Tarnowska Asesor WSA Agnieszka Miernik Protokolant Jolanta Dominiak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 grudnia 2008 r. sprawy ze skargi J. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W., po rozpatrzeniu odwołania J. R., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. z dnia [...] maja 2008 r. nr [...] o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w J. przy ul. [...] - na skutek jej podziału.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym:

Rada Miasta J. uchwałą Nr [...] z dnia 4 grudnia 2003 r. w sprawie opłat adiacenckich ponoszonych z tytułu podziału nieruchomości i uchwałą Nr 565/IV/06 z dnia 27 października 2006 r. zmieniającą uchwałę Nr 134/IV/2003 z dnia 4 grudnia 2003 r. określiła stawkę opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej geodezyjnym podziałem nieruchomości w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Decyzją nr [...] z [...] marca 2007r. Burmistrz Miasta J. zatwierdził - na wniosek J. R. - projekt podziału działki nr ewidencyjny [...] z obrębu [...], położonej w J. przy ul. [...] na sześć działek - o nr [...] liczącą [...] m² przeznaczoną pod drogę, o nr [...],[...] i [...] liczące po [...] m² przeznaczone pod zabudowę, o nr [...] liczącą [...] m² przeznaczoną pod zabudowę oraz o nr [...] liczącą [...] m² przeznaczoną pod poszerzenie ulicy [...].

Projekt ten został zatwierdzony pod warunkiem, że:

- działki nr [...] i [...] przy zbywaniu na odrębną własność, będą miały zapewniony dostęp do drogi publicznej polegający na ustanowieniu służebności drogowych przez działki stanowiące drogi wewnętrzne – dz. ew. nr [...],[...] oraz [...],

- działki nr [...] i [...] przy zbywaniu na odrębną własność, będą miały zapewniony dostęp do drogi publicznej polegający na ustanowieniu służebności drogowych przez działkę nr. ew. [...].

Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 13 kwietnia 2007r.

Zawiadomieniem z dnia 31 marca 2008 r. Burmistrz Miasta J. wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości w/w nieruchomości.

W toku postępowania został opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego S. H. operat szacunkowy z którego wynika, że wartość nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] m² (nie została uwzględniona działka nr [...] o pow. [...] m² przeznaczona pod poszerzenie drogi publicznej ul. [...]) - będącej własnością J. R. - przed podziałem wynosiła [...] zł, zaś po podziale na działki nr [...], [...], [...],[...] i [...] wynosiła [...] zł. Nastąpił więc wzrost wartości nieruchomości o [...] zł.

Pismem z dnia [...] kwietnia 2008 r. Burmistrz Miasta J. poinformował J. R. o terminie wizji w terenie oraz o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym w terminie od 6 do 13 maja 2008 r.

Następnie Burmistrz Miasta J. - działając na podstawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - decyzją z dnia [...] maja 2008 r. nr [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł (30% kwoty [...] zł) z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości i zobowiązał J. R. do jej uiszczenia.

Od w/w decyzji odwołanie złożyła J. R. podnosząc, iż w decyzji przyjęto jako powierzchnię działki [...] m², podczas, gdy działka miała powierzchnię [...] m².

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. z dnia [...] maja 2008 r. nr [...] o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w J. przy ul. [...]. i potwierdziło zasadność obciążenia tą opłatą.

Kolegium stwierdziło, że w przedmiotowej sprawie opłata adiacencka została ustalona w związku z podziałem nieruchomości, zaś załączony do akt operat szacunkowy wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego potwierdza fakt wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości.

Również powierzchnia działki została określona prawidłowo, gdyż w myśl art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogę publiczną lub poszerzenie istniejących dróg publicznych, to do określenia wartości nieruchomości zarówno wg stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub ich poszerzenie.

Poza tym w toku postępowania nie zostały naruszone przepisy proceduralne, a J. R. zapewniono czynny udział w postępowaniu, jednakże nie zapoznała się ona z dokumentami w sprawie, nie wniosła zastrzeżeń a także wniosku o rozłożenie należności na raty.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła J. R.

W skardze domagała się zmiany zaskarżonej decyzji, podnosząc, że decyzja została wydana niezgodnie z treścią art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Stwierdziła, że wzrost wartości działki po podziale nie jest tak oczywisty, jak sugeruje organ, a poza tym w decyzji ustalającej opłatę adiacencką powinno zostać uwzględnione odszkodowanie za działkę nr [...] – co nie zostało uwzględnione.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując argumenty wskazane w uzasadnieniu decyzji.

Dodało, że odszkodowanie za przejęty grunt przeznaczony pod drogi publiczne, przyznawane jest w odrębnym postępowaniu i dlatego nie może o nim rozstrzygać decyzja ustalająca opłatę adiacencką.

Pismem z dnia 2 grudnia 2008 r. skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji powołując się na niemożność sprzedaży działek nr [...] i [...] - z uwagi na brak ich dostępu do drogi publicznej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżoną decyzję nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania decyzji, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2008 r. utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta J. z dnia [...] maja 2008 r. o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w J. przy ul. [...].

Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie toczyło się w trybie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Zgodnie z w/w artykułem, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, burmistrz może ustalić - w drodze decyzji - opłatę adiacencką z tego tytułu.

Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości ustalenia opłaty adiacenckiej.

Organy prawidłowo przyjęły - do wyliczenia wysokości opłaty - powierzchnię nieruchomości bez działki nr [...] przeznaczonej pod poszerzenie drogi publicznej ul. [...]. Działały zgodnie art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogę publiczną lub poszerzenie istniejących dróg publicznych, to do określenia wartości nieruchomości zarówno wg stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub ich poszerzenie.

Również operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Rzeczoznawca ustaliła wartość rynkową prawa własności 1 m² nieruchomości przed podziałem w wysokości [...] zł.

Natomiast po podziale wartość rynkowa prawa własności 1 m² nieruchomości wyniosła dla dz. ew.:

- nr [...] o powierzchni [...] m² - [...] zł (w sumie [...] zł),

- nr [...] o powierzchni [...] m² - [...] zł (w sumie [...] zł),

- nr [...] o powierzchni [...] m² - [...] zł (w sumie [...] zł),

- nr [...] o powierzchni [...] m² - [...] zł (w sumie [...] zł),

- nr [...] o powierzchni [...] m² (droga wewnętrzna) - [...] zł (w sumie [...] zł).

Wyceniając wartość poszczególnych działek rzeczoznawca uwzględniła fakt, że działki powstałe po podziale miały mało korzystny dojazd - działki dostępne z drogi publicznej przez służebność, droga nie urządzona, brak oświetlenia (tabela na stronie 15 operatu).

W związku z tym biegła przyjęła dla działek najniższy współczynnik korygujący - od 0,118 do 0,144. Dla działki nr [...] wyniósł on - [...], dla działek nr [...] i [...] - [...], zaś dla działki nr [...] - 0,123 (tabela na stronie 15a operatu).

Podsumowując Sąd stwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Rzeczoznawca wyceniając wartość nieruchomości słusznie nie uwzględniła w nim działki nr [...] przeznaczonej pod poszerzenie ulicy [...], właściwie oceniła wartość działek przeznaczonych pod zabudowę oraz uwzględniła spadek wartości działki nr [...] przeznaczonej pod drogę wewnętrzną - z kwoty [...] zł za 1 m² do kwoty [...] zł za 1 m².

Fakt, że skarżąca nie może sprzedać działek nr [...] i nr [...] nie świadczy o tym, że opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału została ustalona w sposób nieprawidłowy.

Została ona ustalona prawidłowo - zgodnie ze stanem faktycznym wynikającym z prawomocnej decyzji Burmistrza Miasta J. nr [...] z dnia [...] marca 2007 r. zatwierdzającej podział tej nieruchomości na sześć działek.

To decyzja zatwierdzająca podział jest nieprawidłowa, gdyż organ miał obowiązek dokonać podziału przedmiotowej nieruchomości w sposób, który by zapewniał działkom powstałym po podziale, bezpośredni dostęp do drogi publicznej - w ramach dokonanego podziału tej jednej, konkretnej nieruchomości. Nie można bowiem dokonywać podziału nieruchomości pod warunkiem ustanowienia służebności drogowych (mających zapewnić nowopowstałym działkom dostęp do drogi publicznej) na innych działkach - będących własnością osób trzecich.

Przedmiotowa nieruchomość nr [...] powinna być tak podzielona, aby wszystkie nowopowstałe działki miały dostęp do drogi publicznej - bez konieczności ustalania służebności na cudzych działkach.

Poza tym Sąd pragnie zwrócić uwagę na fakt, że ustanowienie służebności drogowych dotyczy tylko przypadku zbywania nieruchomości na odrębną własność – nie dotyczy zaś samego podziału.

Sąd uznał, że decyzje obu instancji są zgodne z prawem. Stwierdzić też należy, że organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy.

Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami) orzekł jak w sentencji wyroku.