Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 122/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2011-05-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Elżbieta Trykoszko (spr.), Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder,, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 24 maja 2011 r. sprawy ze skargi H. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] grudnia 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] listopada 2010 r. w sprawie [...] Burmistrz Miasta K. ustalił H. G. opłatę w kwocie 41.735, 92 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o nr [...] i powierzchni 8833 m2, położonej w K. przy ulicy M. D. Jak wskazano, wzrost wartości działki nastąpił na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Kolno w dniu 28 czerwca 2007 r. (uchwała Rady Miasta Nr VIII/46/07) dla terenów położonych między ulicami W. Witosa, M. Dąbrowskiej i Dębowej.

W uzasadnieniu powyższej decyzji wyjaśniono, że w planie miejscowym z 2007 r. zmieniono przeznaczenie działki nr [...] i obecnie podlega ona wykorzystaniu pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, kompleks garaży osiedlowych oraz ulice wewnętrzne. W dniu 01 września 2010 r. właścicielka działki H. G. sprzedała ją J. C. działającemu w imieniu i na rzecz N. H. L., M. i A. S. Spółka z o.o. w Ł. Podstawą prawną decyzji ustalającej opłatę są art. 36 ust. 4, 37 ust. 4 i ust. 3 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którymi jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik zbywa ją – pobiera się, w ciągu 5 lat od rozpoczęcia obowiązywania planu lub jego zmiany, jednorazową opłatę określoną w planie stosunkiem procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, nie wyższą niż 30 % tego wzrostu. Celem określenia o ile zwiększyła się wartość działki po uchwaleniu planu – dopuszczono dowód z operatu szacunkowego. Ustalono w nim - zdaniem organu w sposób logiczny, przejrzysty, mający odniesienie do realiów lokalnego rynku obrotu nieruchomościami - że wzrost wartości działki wyniósł 166.943, 70 zł. Przy obowiązującej w planie stawce 25 % opłaty w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną pozwoliło na określenie jej na kwotę 41.735, 92 zł.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła H. G. wnosząc o jej uchylenie lub stwierdzenie nieważności, o niewymierzanie opłaty oraz o zobowiązanie organu I instancji do przedstawienia pisemnego upoważnienia Zastępcy Burmistrza Miasta K. do podpisywania w imieniu Burmistrza decyzji w sprawach indywidualnych. Zarzuciła również naruszenie: art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy planistycznej poprzez ich zastosowanie, art. 10 § 1 Kpa poprzez brak wyznaczenia terminu zapoznania się z materiałem dowodowym sprawy, art. 7 i 77 Kpa poprzez ustalenie stanu faktycznego w sposób niekompletny i art. 81 Kpa poprzez pozbawienie strony możliwości wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów. Zakwestionowała, jakoby zawarte w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania pouczenie o możliwości wypowiedzenia się co do zgromadzonego materiału dowodowego było wystarczającym sposobem zagwarantowania jej udziału w sprawie, tym bardziej że zawiadomienie nie zawierało wskazania na art. 10 Kpa. Odwołująca się przytoczyła wyroki sądów administracyjnych argumentując, że naruszenie ogólnej zasady czynnego udziału strony w postępowaniu stanowi podstawę jego wznowienia niezależnie czy naruszenie to miało czy nie wpływ na wynik sprawy. Wskazała, że jej zdaniem uchwalenie nowego planu miejscowego spowodowało obniżenie, a nie wzrost wartości działki, której poprzednim przeznaczeniem, wynikającym ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Kolno, było budownictwo jednorodzinne. Jej zdaniem podzielenie działki na kilka mniejszych budowlanych i ich sprzedaż pod budownictwo jednorodzinne przyniosłoby wyższy dochód niż wykorzystanie na budownictwo wielorodzinne. Tej okoliczności strona nie mogła podnieść przed wydaniem kwestionowanej decyzji, jak również nie mogła żądać wykonania stosownych przeliczeń w operacie, bowiem nie miała możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów. W ocenie odwołującej się działka nie była też faktycznie wykorzystywana jako rolna, a spełniała warunki do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Z powyższych powodów, zdaniem strony, nie mógł mieć w sprawie zastosowania art. 36 ust. 4 ustawy planistycznej.

Odwołująca się wskazała, że w sprawie doszło do naruszenia przepisów o właściwości rzeczowej organu, bowiem Zastępca Burmistrza Miasta K. nie był władny do wszczęcia postępowania administracyjnego, gdyż nie jest organem gminy. W aktach sprawy brak jest również stosownego upoważnienia.

Zarzut nieprawidłowego ustalenia stanu faktycznego uzasadniono brakiem sprawdzenia sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego. Jak wskazała odwołująca się, w sąsiedztwie działki przeważa zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa, istniejąca od wielu lat, a zatem sposób przeznaczenia działki nie został zmieniony planem. Strona zakwestionowała również ustalenie o wzroście wartości spornej działki w oparciu o materiał dowodowy, co do którego pozbawiono ją możliwości wypowiedzenia się.

Decyzją z [...] grudnia 2010 r. w sprawie [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Organ wskazał, że w sprawie bezsporne są następujące okoliczności: utrata mocy poprzednio obowiązującego planu z dniem 31 grudnia 2005 r., uchwalenie w dniu 28 czerwca 2006 r. nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów położonych pomiędzy ulicami Witosa, Dąbrowskiej i Dębowej w Kolnie, który to plan wszedł w życie 25 sierpnia 2007 r., przeznaczenie w powyższym akcie prawnym terenu działki nr [...] pod: zabudowę mieszkaniową wielorodzinną – symbol 2MW, kompleks garaży osiedlowych II etap realizacji w ramach terenu MW – symbol 4KDg, ulice wewnętrzne – symbol KD. Wskazano, że w okresie nieobowiązywania żadnego planu nie była dla działki wydawana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy. SKO wyłożyło zasady określania wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy planistycznej akcentując, że w przypadku, gdy przed uchwaleniem obowiązującego planu lub jego zmiany nie obowiązywał inny plan lub decyzja o warunkach zabudowy – przy określaniu wzrostu wartości nieruchomości przyjmuje się faktyczny sposób jej wykorzystywania przed uchwaleniem planu.

Wskazano, że działka nr [...] była przed uchwaleniem nowego planu wykorzystywana rolniczo, co wynika z § 11 planu przewidującego kontynuację takiego sposobu wykorzystywania do czasu jej zagospodarowania zgodnie z nowymi rozwiązaniami planistycznymi. Zdaniem organu nie przeczy temu pozostawienie gruntu bez uprawy (ugorowanie), co wskazuje strona. Rolniczy charakter działki uwzględniono w operacie szacunkowym, sporządzonym przez osobę posiadającą stosowne uprawnienia, przy poszanowaniu wszystkich zasad wyceny wynikających z rozdziału I działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami mającego w takich przypadkach zastosowanie, przy właściwym doborze nieruchomości podobnych i odpowiednim zastosowaniu współczynników korygujących. Ustalono wartość rynkową działki po wejściu w życiu planu miejscowego na 209.801 zł, przy faktycznie uzyskanej cenie sprzedaży 250.000 zł oraz wzrost wartości działki o 166.943, 70 zł. Wskazano, że przed wydaniem decyzji pierwszoinstancyjnej osoba upoważniona przez H. G. zapoznawała się z aktami sprawy, w których znajdował się operat szacunkowy, robiła notatki, ale nie wniosła żadnych uwag. Strona nie skorzystała z możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym sprawy przed wydaniem decyzji odwoławczej, mimo pouczenia o takim prawie, jak również nie przedłożyła dowodów na inną wartość gruntu niż przyjęta w operacie. Nie można było, zdaniem organu, uwzględnić wniosku o sporządzenie nowego operatu, który miałby zawierać wyliczenia wartości działki sprzed uchwalenia planu i po tej dacie, z uwzględnieniem możliwości jej podziału na działki pod budownictwo jednorodzinne, bowiem strona nie zakwestionowała operatu już sporządzonego, który był podstawowym dowodem w sprawie. W stosunku do działki nie została też wydana decyzja o warunkach zabudowy, zatem do dnia uchwalenia nowego planu działka pozostawała rolniczą bez prawa zabudowy i taki sposób jej przeznaczenia został prawidłowo uwzględniony w operacie. W ocenie SKO gdyby istniała możliwość zabudowy działki budownictwem jednorodzinnym, nie pozostałaby niewykorzystana na ten cel.

Zdaniem organu upoważnienie Zastępcy Burmistrza Miasta K. do wydawania decyzji w sprawach indywidualnych wynikało z upoważnienia udzielonego przez Burmistrza, co zostało wykazane przez dołączenie do akt takiego upoważnienia z dnia 13 marca 2008 r.

Organ odwoławczy ocenił, że nie doszło – w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy - do naruszenia w postępowaniu pierwszoinstancyjnym art. 10 § 1 Kpa tj. zasady czynnego udziału strony. Przed wydaniem decyzji z [...] listopada 2010 r. pełnomocnik strony (w dniu 08 listopada 2010 r.) zapoznawała się z aktami sprawy, nie wnosiła żądań i uwag.

Skargę na powyższą decyzję złożyła do sądu administracyjnego H. G. formułując wnioski o stwierdzeniu jej nieważności, ewentualnie wznowieniu postępowania, uchyleniu decyzji, odstąpieniu od wymierzania opłaty planistycznej, dopuszczeniu dowodu z kolejnego operatu szacunkowego z uwagi na kwestionowanie operatu znajdującego się w aktach sprawy. Zarzuciła naruszenie przepisów procesowych: art. 10 Kpa, art. 7, 77 Kpa, art. 81 Kpa i art. 78 §1 Kpa oraz naruszenie prawa materialnego tj. art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 ustawy planistycznej z 2003 r. poprzez zastosowanie tych ostatnich norm w sprawie niniejszej. Uchybienie zasadzie czynnego udziału strony w postępowaniu skarżąca upatruje, identycznie jak to wskazywała w odwołaniu, w niewyznaczeniu jej terminu do zapoznania się z materiałem dowodowym w sprawie, niepowiadomieniu o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego, niepouczeniu o możliwości wypowiedzenia się co do materiału dowodowego przed wydaniem decyzji. Powtórzyła, podobnie jak w odwołaniu, zarzut niedokładnego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, bez jej udziału. Wskazała, że jedynym przejawem informowania jej jako strony o postępowaniu było zawiadomienie o jego wszczęciu, dzięki czemu upoważniona osoba mogła przejrzeć akta i sporządzić z nich notatki. Upoważnienie to nie obejmowało występowania w sprawie w imieniu H. G. Nie można zatem, zdaniem skarżącej, zasadnie twierdzić, że w ten sposób zapewniono jej czynny udział w postępowaniu. Zakwestionowała twierdzenie organu, iż nie podważała operatu. Jej zdaniem wyrażała z niego niezadowolenie, a zgłoszony wniosek o przeprowadzenie nowego dowodu z operatu został w postępowaniu odwoławczym pominięty. Z tego wywodziła zaistnienie przesłanki wznowieniowej. Podkreśliła, że dla ustalenia wartości nieruchomości na potrzeby renty planistycznej nie ma znaczenia jej przeznaczenie w poprzednio obowiązującym planie, a faktyczny sposób jej wykorzystywania przed uchwaleniem lub zmianą nowego planu. Zdaniem skarżącej w sprawie nie miał zastosowania art. 36 ust. 4 ustawy planistycznej, bowiem nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości a zatem nie było podstaw do ustalania renty planistycznej.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację z uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Wyjaśnił, że skarżąca w toku postępowania nie przedłożyła żadnych dowodów na inną niż ustalona w operacie wartość gruntu przed i po uchwaleniu planu, nie przedstawiła żadnych racjonalnych zarzutów podważających ustalenia i wnioski zamieszczone w operacie szacunkowym. Wskazano, że złożenie dowodu w postaci kontroperatu obciążało stronę w sytuacji, gdy organ pozytywnie ocenił operat sporządzony na własne zlecenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlegała oddaleniu albowiem zaskarżona decyzja – wbrew zarzutom skargi - została wydana bez naruszenia prawa materialnego i procesowego. Zauważyć przy tym należy, że wnioski skargi zostały ujęte w sposób wzajemnie wykluczający się. Nie można bowiem, jak żąda skarżąca, jednocześnie uchylić kwestionowaną decyzję i stwierdzić jej nieważność. Sąd administracyjny nie ma też uprawnień reformatoryjnych, pozwalających na połączenie ewentualnego uchylenia decyzji z żądanym przez stronę orzeczeniem za organ o odstąpieniu od wymierzenia opłaty planistycznej. Także zakres możliwego do prowadzenia przez sąd administracyjny postępowania dowodowego nie obejmuje żądanego zlecenia przez sąd sporządzenia nowego operatu szacunkowego innemu rzeczoznawcy (biegłemu). Niewłaściwe określenie wniosków skargi, nie zamyka jednak sądowi drogi do oceny legalności zaskarżonej decyzji. Sąd administracyjny nie jest bowiem związany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną przez skarżącego podstawą prawną i zawsze ma obowiązek oceny zgodności z prawem całokształtu zaskarżonej decyzji (vide: art. 134 par. 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).

Nie jest zasadny najdalej idący zarzut proceduralny dotyczący naruszenia przez organ zasady czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym poprzez brak wyznaczenia stronie terminu do zapoznania się z materiałem dowodowym i uniemożliwienie wypowiedzenia się, co do zebranych dowodów oraz zgłoszonych żądań. Skład orzekający jest zdania, że naruszenie art. 10 par. 1 kpa, nie stanowi podstawy do uchylenia decyzji, jeżeli nie towarzyszy mu takie naruszenie przepisów postępowania administracyjnego rozwijających zasadę czynnego udziału strony w postępowaniu i zapewniających realizację tej zasady, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik postępowania (patrz: tożsame stanowisko w wyrokach WSA w Szczecinie z dnia 23.09.2009r. sygn. akt IISA/Sz 747/09 – Lex nr 580340 i WSA w Opolu z dnia 30.01.2009r. sygn. IISA/Op 15/08 – Lex nr 519812). Również Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18.05.2006r. sygn. IIOSK 831/05 (ONSA i WSA 2006/6/157) wypowiedział pogląd, iż zarzut naruszenia art. 10 kpa przez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków, może odnieść skutek wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. W okolicznościach niniejszej sprawy naruszenie przez organ I instancji art. 10 par. 1 kpa polegało na braku przywołania tego przepisu w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania administracyjnego. Treść jednakże zawiadomienia nie pozostawiała wątpliwości, co do zakresu wszczętego postępowania oraz zawierała informację o możliwości zapoznania się z aktami sprawy w terminie 7 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Z ustaleń poczynionych przez organ odwoławczy, potwierdzonych notatką służbową sporządzoną w dniu 8.11.2010r. przez pracownika organu I instancji wynika, że w tymże dniu upoważniona przez skarżącą osoba przeglądała akta sprawy i robiła z nich notatki (dowód: dołączone do akt administracyjnych organu II instancji upoważnienie i notatka służbowa – k. 15 i 17 akt). Zaniedbane przez organ I instancji pouczenie o prawie strony do wypowiedzenia się w sprawie zebranego materiału dowodowego zostało skorygowane na etapie postępowania odwoławczego, w którym SKO w Ł. wystosowało do strony skarżącej informację o uprawnieniu z art. 10 par. 1 kpa, pominiętym w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania. Jak stwierdził NSA w wyroku z dnia 20.04.2011r. sygn. IIOSK 742/10 (dostępnym w Centralnej Bazie Orzeczeń i Informacji o Sprawach) reformatoryjny charakter postępowania odwoławczego umożliwia usunięcie ewentualnych uchybień do których doszło w postępowaniu przed organem pierwszej instancji. Błędne jest zatem w okolicznościach sprawy twierdzenie, jakoby działania organów administracji uniemożliwiły stronie skarżącej realizację uprawnień proceduralnych. W ramach tych uprawnień skarżąca przed organem I instancji dokonała przecież wglądu w akta sprawy, a przed organem II instancji złożyła pismo zawierające wnioski dowodowe (k. 11 akt administracyjnych II instancji). Należy zatem uznać, że uchybienie w treści zawiadomienia o wszczęciu postępowania, nie zamykało i nie zamknęło stronie, możliwości czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym. W konsekwencji nie istnieją podstawy do uznania wystąpienia ustawowej podstawy wznowienia postępowania administracyjnego, opisanej art. 145 par. 1 pkt 4 kpa, a tym samym brak podstaw do uwzględnienia skargi w oparciu o powyższy zarzut.

Odniesienie się do pozostałych zarzutów procesowych wymaga powiązania z oceną materialnoprawnego zarzutu dotyczącego naruszenia art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Sąd zauważa, że przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie pozostawia organowi wyboru w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, o ile dojdzie do zbycia tejże nieruchomości i nie upłynął okres 5 lat od wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 cytowanej ustawy, jest procentowym odpowiednikiem wzrostu wartości nieruchomości, będącego różnicą między wartością nieruchomości określoną według przeznaczenia terenu po uchwaleniu planu a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą planu, lub według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu (art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W kwestii szczegółowych zasad określania wartości nieruchomości ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odsyła do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (vide: art. 37 ust. 11 ustawy). Przepis art. 154 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2010r. Nr 102, poz. 651) stanowi w ustępie 1 – szym, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, przy czym – jak mówi ustęp 2 – gi i 3 – ci art. 154 w/w ustawy – przeznaczenie nieruchomości w przypadku braku planu miejscowego ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy, a w przypadku braku studium lub decyzji o warunkach zabudowy, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. W Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21.09.2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207, poz. 2109), wydanym z upoważnienia ustawy o gospodarce nieruchomościami między innymi w celu doprecyzowania sposobów ustalania wartości nieruchomości dla różnych celów (vide; upoważnienie zawarte w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomo0ściami), w paragrafie 50 – tym ust. 3 zostało zamieszczone stwierdzenie, iż w przypadku gdy przed uchwaleniem planu miejscowego, nie obowiązywał plan wcześniejszy lub decyzja o warunkach zabudowy, przy określaniu wartości nieruchomości dla celów, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przyjmuje się faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji poprzez pryzmat przytoczonych wyżej materialnoprawnych zasad określania wzrostu wartości nieruchomości, sąd stwierdza brak naruszenia tych zasad. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego miasta Kolno z dnia 28.06.2007r. (Nr uchwały Rady Miasta Kolno VIII/46/07) uchwalony dla terenów położonych między ulicami W. Witosa, M. Dąbrowskiej i Dębowej, przeznaczył nieruchomość skarżącej w przeważającym zakresie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (symbol 2MW), w niewielkim zaś pod kompleks garaży osiedlowych do realizacji w II etapie w ramach terenu MW (symbol 4KDg) oraz pod ulice wewnętrzne (symbol KD), przy wcześniejszym faktycznym jej niewykorzystywaniu pod zabudowę i rolnym przeznaczeniu w ewidencji gruntów. Jak wynika z ustaleń organu nieruchomość skarżącej w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego (który utraci ważność z końcem 2003r.) była oznaczona symbolem A 70 RP stanowiącym teren użytków rolnych będących rezerwą pod rozwój funkcji mieszkaniowej, przy czym zainwestowanie terenu mogło nastąpić jedynie po sporządzeniu opracowania zagospodarowania przestrzennego a takie opracowanie nie zostało sporządzone. Rolne przeznaczenie nieruchomości nie zmieniło się w okresie nieobowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tj. w okresie od utraty mocy wiążącej poprzedniego planu zagospodarowania przestrzennego do wejścia w życie aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego), czego potwierdzeniem jest opis nieruchomości zawarty w akcie notarialnym, nawiązujący do oznaczenia nieruchomości w ewidencji gruntów, wskazujący, iż nieruchomość stanowi niezabudowany grunt orny (symbol R). Również w uchwalonym nowym planie zagospodarowania przestrzennego, jak słusznie zwraca uwagę organ, potwierdzono dotychczasowe rolnicze przeznaczenie terenu objętego planem, zezwalając na tymczasowe wykorzystanie rolnicze do czasu zagospodarowania zgodnego z planem. Nie ulega też wątpliwości, że dla wycenianej nieruchomości, nie zostały ustalone decyzyjnie warunki zabudowy umożliwiające jej zabudowanie.

W tym miejscu sąd stwierdza, iż nie podziela stanowiska skarżącej, że na etapie ustalania jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, organ decyzyjny ma obowiązek badania czy wyceniana nieruchomość, dla której nie były ustalone warunki zabudowy, spełniała przesłanki do uzyskania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla zagospodarowania zgodnego z obecnym twierdzeniem strony. Generalnie bowiem, zdaniem sądu, nie jest dopuszczalne wykraczanie w postępowaniu administracyjnym poza jego przedmiot. Ustalenie warunków zabudowy może nastąpić wyłącznie na wniosek strony. Brak wcześniejszej inicjatywy strony w uzyskaniu warunków zabudowy wskazuje, iż skarżąca nie nosiła się z zamiarem zmiany przeznaczenia nieruchomości. Przeznaczenie terenu wynika albo z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z decyzji o warunkach zabudowy. W odniesieniu do okoliczności niniejszej sprawy zauważyć nadto należy (a co umyka uwadze skarżącej), iż na przeszkodzie w uzyskaniu warunków zabudowy dla zabudowy jednorodzinnej na wycenianej nieruchomości, stało przeznaczenie tej nieruchomości na cele rolnicze w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który utracił moc z końcem 2003r. tj. stosownie do treści art. 67 ustawy z dnia 7.07.1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zmianami). Tym samym istniała negatywna przesłanka do ustalenia warunków zabudowy spornej nieruchomości dla zabudowy wykraczającej poza zabudowę zagrodową, bo tylko taka zabudowa nie zmieniłaby rolnego charakteru gruntów zgodnie z treścią art. 2 ustawy z dnia 3.02.1995r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004r Nr 121, poz. 1266). Jak stanowi art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku gdy teren inwestycji nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W konsekwencji, zdaniem sądu, nie było potrzeby zlecania rzeczoznawcy sporządzenia operatu szacunkowego dla wyceny nieruchomości przy uwzględnieniu jej "symulowanego" przeznaczenia, przed uchwaleniem planu w 2007r., pod zabudowę jednorodzinną. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. trafnie zatem odmówiło uwzględnienia wniosku dowodowego skarżącej. Nie był on uzasadniony nie tylko dlatego, że strona nie podważyła treści wyceny rzeczoznawcy uzasadniającej wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty, ale także dlatego, że ewidentnie w okresie nieobowiązywania planu, skarżąca nie mogła wykorzystać nieruchomości inaczej niż rolniczo. Sam fakt nieuprawiania gruntów jest bez znaczenia. Jak stwierdził WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 28.10.2009r. sygn. IVSA/Po 395/09 (dostępnym w CBOSA) odłogowanie gruntów nie wpływa na utratę przez grunt charakteru rolnego. Skoro postępowanie dowodowe nie wymagało uzupełnienia, pozbawione słuszności są zarzuty naruszenia art. 7, 77 i 78 par. 1 kpa.

Prawidłowość dokonanej przez organy obu instancji oceny kompletnego w sprawie materiału dowodowego nie została przez stronę podważona, ani z urzędu nie nasuwa zastrzeżeń sądu. Uzasadnienia decyzji organów obu instancji zawierają pełną ocenę wartości dowodowej operatu szacunkowego.

Mając na uwadze powyższe skargę jako bezzasadną oddalono (art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).