Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 1213/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-02-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Administracyjne postępowanie
Budowlane prawo
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 35 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: par. 2 pkt 5, par. 3 ust. 1 i 2, par. 4 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Kwiecińska Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak (spr.) Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2015 r. sprawy ze skargi M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lesznie z dnia [...] sierpnia 2014 r. Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza W. z dnia [...] 2014 r. Nr [...] Znak [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lesznie na rzecz skarżącego kwotę [...] zł ([...] złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] 2014r. Nr [...], znak [...], Burmistrz W., po ponownym przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, ustalił warunki zabudowy dla terenu działki o nr geod. [...] położonej w m. [...] gm [...], dla inwestycji polegającej na budowie [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Decyzję wydano na wniosek inwestora – A. K.

W uzasadnieniu decyzji organ podniósł, iż w wyniku przeprowadzonej analizy urbanistycznej ustalono, iż teren inwestycji nie jest objęty żadnym planem miejscowym, wobec tego warunki zabudowy mogą być ustalone wyłącznie w oparciu o ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p.) w przypadku łącznego spełnienia pięciu warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy stanowi własność wnioskodawcy, wniosek dotyczy zmiany sposobu zagospodarowania działki - planowana inwestycja polegać będzie na budowie budynków mieszkalnych w obrębie zabudowanej nieruchomości - również budynkami mieszkalnymi. Wyjaśniono, że planowana inwestycja spełnia wymogi zawarte w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. W obszarze analizowanym występuje zróżnicowana zabudowa z przewagą zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, a w sąsiedztwie oraz w obrębie przedmiotowej nieruchomości, zlokalizowana jest zabudowa dostępna z tej samej drogi publicznej, umożliwiająca określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Uznano, że planowane przedsięwzięcie stanowi kontynuację funkcji oraz parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Planowana inwestycja co do tych parametrów nie odbiega od parametrów zastanej w obszarze analizowanym zabudowy, wpisując się w tę już istniejącą co do funkcji jak i parametrów zabudowy.

Ustalając wymagania dotyczące projektowanej zabudowy w oparciu o sporządzoną analizę organ przyjął: obowiązującą linię zabudowy - tak jak wskazaną w załączniku graficznym do analizy, jako przedłużenie istniejącej linii zabudowy budynku istniejącego (w realizacji) w obrębie działki, na której planowana jest inwestycja. Przyjęto: -wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki przyjęto w wielkości 17 %, poprzez wskazanie maksymalnie dopuszczalnej powierzchni nowej zabudowy dla [...] planowanych budynków mieszkalnych w zabudowie bliźniaczej łącznie,

- szerokość elewacji frontowej (wzdłuż drogi gminnej wewnętrznej - dz. nr ewid. [...]) maks. 15 m,

- rodzaj dachu dla planowanych budynków mieszkalnych: dachy dwuspadowe, symetryczne bez przesunięć w pionie, z dopuszczeniem wykonania w dachu wystawek i naczółków,

- kąt nachylenia głównych połaci dachowych - 30-45°, kalenica równoległa do drogi urządzonej na działce gminnej o nr ewid. [...] z obowiązkiem powtórzenia form i parametrów dachów obiektu istniejącego na przedmiotowej działce (obecnie w realizacji na podstawie decyzji pozwolenie na budowę nr [...] Starosty [...] z dnia [...] 2012r.), wysokości obiektów nowej zabudowy o całkowitej wysokości maks. 10,5 m od średniego poziomu terenu przed wejściem głównym.

Co do ustaleń dotyczących obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej organ wskazał, że działka ma dostęp do drogi publicznej, poprzez drogę gminną wewnętrzną (działka nr ewid. [...]), zaopatrzenie w media zgodnie z zapewnieniami ich gestorów. Odprowadzanie wód deszczowych na teren otwarty działki bez zmiany stosunków wodnych na działkach sąsiednich. Co do miejsc parkingowych organ wskazał, iż w granicach działki należy przewidzieć miejsca parkingowe w ilości min. 2 dla każdego lokalu mieszkalnego.

Dalej stwierdzono, iż planowana inwestycja nie może ograniczać dostępu do drogi publicznej, nie może pogorszyć warunków użytkowania działek sąsiednich oraz rozwiązania projektowe winny gwarantować ochronę interesów osób trzecich zgodnie z wymogami przepisów techniczno-budowlanych oraz warunki wynikające z przepisów odrębnych. Wskazano, iż wyznaczając poszczególne parametry nowej zabudowy organ zastosował wynikające z powołanego rozporządzenia odstępstwa, bowiem możliwość ich zastosowania wynika z przeprowadzonej analizy.

Od przedmiotowej decyzji w ustawowym terminie odwołanie złożyli K.[...]M. i M. M., właściciele nieruchomości sąsiadującej z terenem inwestycji. Odwołujący wnieśli o uchylenie decyzji Burmistrza W. z dnia [...] 2014r. w całości i merytoryczne orzeczenie o odmowie ustalenia warunków zabudowy. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 61 ust, 1 pkt 1-5 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji mimo braku spełnienia wszystkich przesłanek wynikających z tego artykułu oraz art. 7 i 77 Kpa poprzez nienależyte zbadanie stanu faktycznego sprawy, pominięcie wyjaśnienia wszystkich kluczowych dla rozstrzygnięcia sprawy kwestii oraz pominięcia ochrony interesów właścicieli działek sąsiednich z którym to interesem planowana inwestycja koliduje.

W uzasadnieniu odwołujący podkreślili, iż kupowali działkę w spokojnej okolicy, z przewagą zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej w sąsiedztwie. Zakwestionowali podstawy wydania poprzedniej decyzji dla tej samej działki, na podstawie której na działce inwestora realizowana jest już budowa [...] budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Wskazali, iż ich zdaniem parametry planowanej inwestycji, w tym wysokość i ilość budynków, odbiegają od parametrów istniejącej zabudowy w sąsiedztwie. Podkreślili, iż już powierzchnia istniejącego na działce budynku przekracza powierzchnię innych budynków mieszkalnych w sąsiedztwie, a planuje się jeszcze wybudować taki drugi na tej samej działce. Wskazali na znaczną uciążliwość planowanych inwestycji i wynikające z tego pogorszenie warunków użytkowania ich działki sąsiadującej bezpośrednio z terenem inwestycji. Podkreślili nieunikniony - w związku z planowaną inwestycją w połączeniu z już istniejąca zabudową na przedmiotowej działce, wzrost hałasu, pogorszenie jakości powietrza poprzez zwiększoną emisję spalin, wzrost ilości śmieci co wpłynie na pogorszenie komfortu ich życia. Odwołujący stwierdzili, iż planowany obiekt nie może być uznany za zabudowę jednorodzinną, zatem nie wpisuje się w zastany charakter zabudowy sąsiedniej.

Ustanowiony w sprawie pełnomocnik odwołujących dodatkowo zarzucił naruszenia prawa materialnego tj. art. 1 § 2 pkt 1, 2, 5, 6, 7, 9 i 10 u.p.z.p. poprzez jego błędną wykładnię, a w konsekwencji niewłaściwe uznanie, że planowana inwestycja nie narusza wymagań ładu przestrzennego, walorów architektonicznych i krajobrazowych, wymagań ochrony zdrowia i bezpieczeństwa osób trzecich, walorów ekonomicznych przestrzeni; art. 53 § 3 w zw. z art. 64 ustawy poprzez niedokonanie przez organ należytej analizy panujących na nieruchomości objętej decyzją oraz nieruchomościach sąsiednich stosunków w zakresie dot. warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego oraz ochrony i interesów osób trzecich; naruszenie przepisów prawa procesowego - §9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez wadliwe sporządzenie części graficznej analizy; § 4, § 5, § 6, § 7, § 8 rozporządzenia poprzez nieprawidłowe ustalenie w decyzji linii zabudowy, szerokości elewacji frontowej, górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu planowanego budynku, § 57 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez zaniechanie zbadania czy planowana inwestycja nie wpłynie negatywnie na zakres nasłonecznienia sąsiednich nieruchomości, art. 6 w zw. z art 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postepowania administracyjnego (tj. Dz.U. 2013 r. poz. 267 ze zm, dalej Kpa) poprzez wydanie decyzji nie zawierającej precyzyjnego powołania podstawy prawnej każdego z rozstrzygnięć. W uzasadnieniu pełnomocnik stron wskazał m.in., że na mapie stanowiącej załącznik graficzny do analizy i tym samym decyzji, obligatoryjnie winny być zaznaczone na każdej działce znajdującej się w obszarze analizowanym procentowe wielkości zabudowy w stosunku do wielkości tej działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowych, gzymsów lub attyki, co pozwoli na wyznaczenie średnich wielkości tych parametrów dalej geometrie dachów, co nie ma miejsca w przedmiotowej sprawie i tym samym mapy dołączone do decyzji uchylają się od kontroli i uniemożliwiają skarżącym przeanalizowanie sytuacji terenu. Pełnomocnik stron zakwestionował również sposób określenia poszczególnych parametrów nowej planowanej zabudowy poprzez brak podania tych wielkości w sposób precyzyjny i jednoznaczny. Zakwestionował przedstawienie ich poprzez użycie przyimka "do" czy też wielkości "min." czy " maks.". Podkreślił, iż organ w decyzji nie odniósł się również do kwestii nasłonecznienia budynków sąsiednich, a także kwestii głębokości posadowienia budynku oraz warunków geotechnicznych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lesznie decyzją z dnia [...] sierpnia 2014 r. Nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Kolegium stwierdziło, że organ I instancji należycie zebrał i oceniły materiał dowodowy i na tej podstawie prawidłowo stwierdził, że spełnione zostały przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, określone w art 61 ust. 1 u.p.z.p. Zdaniem Kolegium zarzuty zawarte w odwołaniu są nieuzasadnione i nie mogą skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji.

Kolegium stwierdziło, iż planowana inwestycja spełnia łącznie warunki wskazane w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Organ I instancji przeprowadził wyczerpująco i prawidłowo stosowną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w tym przepisie. Wskazano, iż teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren działki nr ewid. [...] nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, inwestycji objętej przedmiotową decyzja nie sprzeciwia się żaden z przepisów odrębnych. Wymagania nowej zabudowy i zagospodarowania terenu zostały określone w warunkach kontynuacji funkcji, parametrów, cech zabudowy i wskaźników zabudowy istniejącej w sąsiedztwie, stosownie do treści art 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Kolegium wskazało, iż uregulowana w art. 61 ust. 1 pkt 1 tzw. zasada dobrego sąsiedztwa oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym, oczywiście z dopuszczalnymi prawem odstępstwami. Wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy i gabarytów zabudowy sąsiedniej. Warunkiem dopuszczenia lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na analizowanym obszarze jest to, aby analiza urbanistyczna uzasadniała podjęte rozstrzygnięcie, poparte oceną zachowania ładu przestrzennego. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze.

Dalej wskazano, że szczegółowe warunki określenia cech nowej zabudowy reguluje Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 ). Zgodnie z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ pierwszej instancji wyznaczył wokół działki, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznaczono na kopii mapy katastralnej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, wokół działki na której planowana jest inwestycja w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej jednak niż 50 m. Przedmiotowa działka ma dwie granice, w których może odbywać się wjazd na działkę. Z uwagi na fakt, że należy ustalić jedną granicę frontową dla terenu objętego wnioskiem w analizie za granicę frontową uznano granicę parceli przylegającą do drogi publicznej gminnej oznaczonej nr ewid. działki [...].

Analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zawiera w swej części opisowej i tabelarycznej stanowiącej załącznik do analizy określenie średnich wartości występujących w tym obszarze wskaźników, parametrów i cech istniejącej zabudowy, o których mowa w § 5 - 8 rozporządzenia. W wyniku przeprowadzenia analizy stwierdzono, iż w obszarze analizowanym, obejmującym 22 działki, występuje zróżnicowana zabudowa i sposób zagospodarowania terenów, co wiąże się również z różnorodnością funkcji tej zabudowy. W obszarze analizowanym występuje bowiem zarówno zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca (działki nr ewid. [...], [...], [...], [...]), uzupełniona o zabudowę gospodarczą (działki nr ewid. [...], [...]) jak i mieszkaniowa jednorodzinna w zabudowie bliźniaczej (działki nr ewid. [...], [...], [...]), zabudowa zagrodowa (działka nr ewid. [...]), zabudowa usługowa (działka nr ewid. [...]), zabudowa budynkami gospodarczymi związanymi z rolnictwem na terenach rolniczych (działki nr ewid. [...], [...], [...], [...]). W obszarze analizowanym występują też tereny niezabudowane sklasyfikowane jako drogi publiczne i wewnętrzne ( działki nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...]), tereny rolnicze (działki nr ewid. [...], [...], [...], [...]) a także sklasyfikowane jako las (działki o nr ewid. [...], [...]). Działka objęta ustaleniami zaskarżonej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy oznaczona nr ewid. [...] położona w m. [...] o powierzchni [...] ha jest działką zabudowaną dwoma budynkami jednorodzinnymi w zabudowie bliźniaczej - budynki parterowe z poddaszem użytkowym (obecnie w realizacji).

Odnosząc się do ustalonych w decyzji parametrów i wymagań nowej zabudowy w oparciu o przeprowadzoną analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym i wyniki tejże analizy obejmujące część pisemną, opisową i tabelaryczną oraz część graficzną, Kolegium wskazało, iż:

1) linię zabudowy dla nowej zabudowy na działce nr ewid. [...] ustalono jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na tejże działce. Organ wskazał, iż budynki w obszarze analizowanym znajdują się w bardzo różnej odległości od pasów dróg - linie zabudowy przebiegają tworząc uskok. Istniejące linie zabudowy są zgodne z przepisami odrębnymi. Z uwagi na fakt, że na działce nr ewid. [...] posadowione są już dwa budynki jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej, uzasadnione jest nawiązanie do linii zabudowy tych budynków (w realizacji). Jest to uzasadnione względami zachowania ładu w zastanym układzie oraz wielkością działki inwestora. Dlatego odstąpiono od wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia jako kontynuację linii zabudowy na działce sąsiedniej, gdzie budynek znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Odstąpiono też od ustalenia linii zabudowy względem gminnej drogi publicznej urządzonej na działce oznaczonej nr ewid. [...] ze względu na zlokalizowanej budowy w drugiej linii zabudowy względem ww. pasa drogowego.

2) przeprowadzona analiza wykazała, iż w obszarze analizowanym średni wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki wynosi dla wszystkich działek zabudowanych w obszarze analizowanym 12%, zaś dla działek o wiodącej mieszkalnej funkcji zabudowy ten średni wskaźnik wynosi 14%. Jednakże w obszarze analizowanym znajdują się również działki o zabudowie mieszkaniowej, gdzie wskaźnik ten wynosi: 16% - działka nr [...], 17%- działka nr [...] a także 20% - działka nr [...]. Za zasadne uznano skorzystanie z § 5 ust. 2 rozporządzenia i ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki innego niż średni. Docelowy wskaźnik zabudowy dla działki nr ewid. [...] ustalono na 17 %, co przekłada się na ustalenie powierzchni nowej zabudowy maksymalnie do 200m2. Jest to tym bardziej uzasadnione, iż ustalony wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki obejmuje również już istniejącą zabudowę. Z wniosku wynika, iż powierzchni zabudowy planowanych budynków łącznie wynosi maksymalnie 200m2, co razem z obiektem już realizowanym o powierzchni zabudowy 255 m2 , przy powierzchni działki wynoszącej [...] ha daje docelowy wskaźnik zabudowy rzędu 17 %. Przyjęto, iż wartość wskaźnika dla nowej zabudowy nie może przekraczać wartości minimalnej ani maksymalnej tego wskaźnika zastanej w obszarze analizowanym. W wyniku analizy stwierdzono, że powierzchnia zabudowy planowanego zamierzenia wpisuje się w zastany stan, gdzie średnia wartość powierzchni zabudowy dla zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym wynosi 266 m2.

3) szerokość elewacji frontowej znajdującej się od strony drogi wewnętrznej (działka o nr ewid. [...] ) ustalono na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20 % stosownie do przepisu § 6 ust. 1 w/w rozp. Jak ustalono średnia szerokość elewacji frontowej w badanym obszarze wynosi 13m. Zastosowanie współczynnika tolerancji 20% daje 15,6m. Tak więc wskazany we wniosku przedmiotowy parametr planowanej inwestycji mieści się w zakresie wyznaczonym przez średnią szerokość elewacji istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym z tolerancją do 20 % wzwyż, zgodnie z przepisami.

4) co do geometrii dachu tj. kąta nachylenia połaci dachowych, ich układu, kierunku głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki ustalono, iż w obszarze analizowanym co do zabudowy mieszkaniowej przeważają dachy dwuspadowe o kącie nachylenia od 30° do 45°, występują też dachy wielospadowe a w odniesieniu do budynków gospodarczych dachy płaskie o nachyleniu 10 %. Dla nowej zabudowy ustalono dach dwuspadowy, bez przesunięć w pionie między połaciami wzajemnie symetrycznymi, o kącie nachylenia połaci od 30° do 45 °, z kalenicą równoległą do drogi wewnętrznej oznaczonej nr ewid. [...]. Co do wysokości głównej kalenicy planowanej zabudowy (wysokości całkowitej obiektu) stwierdzono, iż badaniu poddano obiekty w obszarze analizowanym dokonane z przestrzeni publicznej ogólnodostępnej, stąd oszacowane wartości potraktowano jako przybliżone co jednak nie wpływa na prawidłowość ustaleń ze względu na znaczne odległości między budynkami, rozlokowanie budynków na różnych liniach zabudowy względem drogi i pewne zafałszowanie obrazu skrótami perspektywicznymi. Planowana zabudowa stanowi dwa budynki parterowe z poddaszem użytkowym, której wysokości całkowitą oraz wysokość do okapu przedstawiono w ujęciu tabelarycznym analizy. Stwierdzono, iż wysokości całkowite (wys. kalenic) i wzniesienie okapów na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskoki. Przyjęcie średniej z wielkości badanych parametrów ( wysokości zabudowy ) stanowiłaby wartość nie odzwierciedlającą charakterystycznych cech poszczególnych budynków w bezpośrednim sąsiedztwie. Stąd uznano za zasadne zastosowanie odstępstwa jednakże z przyjęciem założenia, że wskaźnik ten nie może przekroczyć wartości minimalnej ani maksymalnej analogicznej wartości zastanej w obszarze analizowanym. Jak wynika z załącznika do analizy sporządzonego w formie tabelarycznej, wysokość do kalenicy nowej zabudowy mieścić się ma w przedziale od 4,4 m do 10,5m. Uzasadniając przyjęcie takich wielkości stwierdzono, że na przedmiotowej działce realizowana jest zabudowa mieszkalna jednorodzinna w zabudowie bliźniaczej (analogicznej zabudowy dotyczy zaskarżona decyzja), z analizy dokumentacji projektowej zatwierdzonej decyzji o pozwoleniu na budowę wynika, iż docelowa wysokość do okapu wynosi dla tych budynków 394 cm zaś wysokość w kalenicy 1048 cm nad terenem przed elewacją z wejściami głównymi. Stąd przyjęto, iż nowa zabudowa co do tego parametru nie przekracza wysokości całkowitej istniejących obiektów w badanym obszarze, wliczając w to istniejącą zabudowę na tej samej działce i odnosi się wprost do parametru budynku w realizacji na przedmiotowej działce. Uzasadnione jest więc ustalenie wysokość nowej zabudowy jako wartości nie przekraczającej parametrów zastanych.

Dalej Kolegium wskazało, iż projekt decyzji został sporządzony zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p. przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów i urbanistów.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, iż wrysowanie i przedstawienie na załączniku graficznym do analizy wszystkich elementów nowej zabudowy prowadziłoby do braku przejrzystości i czytelności zapisu graficznego, szczególnie w sytuacji gdy wszystkie parametry odnoszące się do istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym zostały czytelnie zaprezentowane w postaci tabelarycznej jako załącznik do analizy. Na załączniku graficznym do analizy zaznaczono funkcję terenu, linię zabudowy istniejącej zabudowy, układ połaci dachowych i kąt ich nachylenia wskazując w wynikach analizy, iż odstąpiono od wskazania na załączniku graficznym wszystkich parametrów jako, że parametry te można każdorazowo odczytać bezpośrednio z załącznika sporządzonego w określonej skali, na kopii mapy przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego a także z zestawienia tabelarycznego.

Odnosząc się do zarzutu nieprecyzyjnego określenia parametrów nowej zabudowy Kolegium odwołało się do orzecznictwa sądów administracyjnych. Decyzja o warunkach zabudowy nie przesądza o ostatecznym kształcie budynków, ani o rozwiązaniach technicznych, lecz określa wyłącznie ogólne parametry inwestycji.

Zdaniem Kolegium zakres wniosku określony art. 52 u.p.z.p nie daje podstaw żądania od wnioskodawcy precyzyjnych ustaleń inwestycji na etapie warunków zabudowy. Dopiero projekt budowlany w sposób konkretny i ścisły określa parametry nowej zabudowy. Zdaniem Kolegium o ile decyzja pozwala inwestorowi na dowolność, to jedynie przez obniżenie wskaźników na korzyść właściciela działki sąsiedniej, co nie może być sprzeczne z jego interesami. Kwestie nasłonecznienie budynków na nieruchomościach sąsiednich czy też głębokość posadowienia budynków oraz warunki geotechniczne które będą rozważane w trakcie postępowania dotyczącego wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu M. M., żądając jej uchylenia oraz uchylenia poprzedzającej ją decyzji Burmistrza W. z dnia [...] 2014 r. W skardze powtórzono zarzuty oraz argumentację przytoczoną w odwołaniu od decyzji organu I instancji. Dodatkowo zarzucono, iż Kolegium ogólnikowo i nieprecyzyjnie rozważyło zarzuty podniesione w odwołaniu. Kolegium nie dokonało własnej oceny spornych zagadnień ani prawidłowości działań organu I instancji. Podniesiono, iż z załączonych dokumentów nie wynika, aby projekt decyzji sporządzony został przez uprawniony podmiot. Wskazano na brak podpisu i pieczęci członka izby architektów. Przytaczając obszerne fragmenty z uzasadnienia wyroku tut. Sądu sygn. akt II SA/Po 549/13, w którym wskazano, jakie dane i wartości powinien zawierać załącznik graficzny do decyzji, skarżący podniósł, iż do egzemplarza decyzji załączono mapy, które nie zawierają obligatoryjnych elementów, a tym samym nie nadają się do kontroli i uniemożliwiają skarżącemu przeanalizowanie sytuacji terenu. Nie jest wystarczające oznaczenie parametrów zabudowań w formie tabelarycznej. Ustawodawca bowiem celowo zobowiązał organy do dołączenia do decyzji dwóch map. Organ w sposób arbitralny i sprzeczny z przepisami określił warunki zabudowy zupełnie inne, aniżeli istniejące, powołując się wyłącznie na fakt rozpoczęcia budowy na tej samej nieruchomości innego budynku wielorodzinnego, który niewątpliwie zakłóca istniejący porządek zabudowy. SKO nie odniosło się do zarzutu wadliwego wskazania usytuowania linii zabudowy. Parametry inwestycji muszą być podane jednoznacznie i konkretnie, tak w zakresie powierzchni zabudowy, jak i szerokości elewacji frontowej, wysokości ściany frontowej oraz kalenicy. Dopuszczono realizację obiektu posiadającego elewację o szerokości większej, niż elewacje budynków w sąsiedztwie. Decyzja niewłaściwie określa kąt nachylenia głównych połaci dachowych – określoną w przedziale 30-45 stopni. W decyzji należało również określić wymiary miejsc postojowych bądź ich procentowy udział w powierzchni ogólnej działki. Podniesiono, że wybudowanie na działce budynku wielokrotnie przekraczającego swoimi gabarytami dotychczasowe zabudowania spowoduje zacienienie nieruchomości sąsiednich.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lesznie podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o jej oddalenie.

Podczas trwania rozprawy sądowoadministracyjnej w dniu 26 lutego 2015 r. dodatkowo pełnomocnik skarżącego podniósł, iż w wyniku wniosku skarżącego stwierdzono nieważność decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla budynku realizowanego na działce inwestora (decyzja Starosty [...] z dnia [...] 2012 r. znak [...]). Skarga skarżącego na decyzję organu odwoławczego w tym przedmiocie wpłynęła do WSA w Warszawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje;

Skarga okazała się zasadna, choć nie wszystkie jej zarzuty Sąd podzielił.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Stosownie zaś do przepisu art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), dalej: p.p.s.a., oceniając legalność zaskarżonego aktu sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd nie może przy tym wydać orzeczenia na niekorzyść skarżącego, chyba że stwierdzi naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności (art. 134 § 2 p.p.s.a.). Co istotne sąd rozstrzygając stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów wydanych we wszystkich postępowania prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego załatwienia sprawy (art. 135 p.p.s.a.). Mając na uwadze powołane przepisy Sąd uznał, że zarówno zaskarżona, jak i poprzedzającą ją decyzja Burmistrza W. z dnia [...] 2014r. naruszają przepisy prawa materialnego oraz przepisy postępowania, a naruszenia te miały istotny wpływ na wynik sprawy [art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a.].

Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.), dalej: u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Oceny, czy spełniona zostały przesłanka określone w powołanym przepisie, winno się dokonać po uprzednim przeprowadzeniu, stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588), dalej: rozporządzenie, analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 u.p.z.p. Co istotne w warunkach niniejszej sprawy, granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., tj. mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w skali 1:500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że wadliwe ustalenie granic obszaru analizowanego jest przeszkodą uniemożliwiającą właściwe określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 4.09.2007r. sygn. akt II SA/Po 334/07, Lex nr 376849). Jeżeli więc teren obszaru analizowanego zostanie wyznaczony nieprawidłowo, to sporządzona analiza urbanistyczna i jej wyniki nie mogą być uznane za odpowiadające wymaganiom dla planowanej inwestycji (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 20.11.2006r., IV SA/Wa 1504/06, Lex nr 302537).

Z akt niniejszej sprawy wynika, że organ I instancji przeprowadził dwukrotnie analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Pierwszy raz - przed wydaniem decyzji z dnia [...] 2013 r. nr [...], która to decyzja została uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lesznie decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r. (nr [...]). Drugi raz zaś - przed wydaniem decyzji z [...] 2014r., którą to decyzję Kolegium utrzymało w mocy zaskarżoną do Sądu decyzją [...]. W obu przypadkach przeprowadzone analizy zawierają istotne uchybienia. Zważywszy, że pierwsza z wymienionych decyzji Burmistrza W. została uchylona przez Kolegium, a tym samym została usunięta z obrotu prawnego, Sąd ograniczy się do omówienia uchybień, które miały miejsce w ponownie przeprowadzonym postępowaniu, w tym do omówienia drugiej z przeprowadzonych analiz.

W rozpatrywanym przypadku obszar analizowany wyznaczony został z uwzględnieniem szerokości działki nr [...] od strony drogi publicznej KD – nr geod. [...]. W stanie faktycznym sprawy, organ wyznaczył obszar analizowany o szerokości 50m.

Z kolei inwestor w przedłożonej wraz z wnioskiem dokumentacji w postaci map katastralnych, linię zabudowy wrysował od strony działki nr [...], która stanowi drogę wewnętrzną KDW, z której to planowany jest wjazd na teren planowanej inwestycji. W takiej sytuacji obowiązkiem organu było wyznaczenie obszaru analizowanego z uwzględnieniem szerokości frontu działki od strony tej drogi wewnętrznej. Szerokość ta jest znacząco większa, aniżeli szerokość frontu działki nr [...] od strony gminnej drogi publicznej, zatem i obszar analizowany powinien obejmować teren odpowiednio większy, aniżeli przyjęto w tym przypadku. W konsekwencji uznać należało, że obszar analizowany został wyznaczony wbrew powołanemu wyżej przepisowi § 3 ust. 2 rozporządzenia. Jeżeli inwestycja ma zostać zrealizowana na działce, która ma dostęp do drogi publicznej z dwóch stron, podstawowe znaczenie dla ustalenia szerokości frontu działki ma wola inwestora, który w złożonym wniosku ma określić, w odniesieniu do której z dróg ma zostać wyznaczona linia zabudowy. Punktem odniesienia dla ustalenia trzykrotnej szerokości powinna być szerokość frontu działki, od strony drogi, którą inwestor wskazał jako główny wjazd na teren inwestycji. Zgodnie z § 2 pkt 5 rozporządzenia frontem działki jest część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Skoro więc dojazd do planowanego budynku zaplanowano od strony drogi oznaczonej jako KDW, przyjąć należało, że od tej strony istnieje front działki nr [...], a w konsekwencji obszar analizowany winno się wyznaczyć co najmniej jako trzykrotna szerokość frontu tej działki od strony drogi wewnętrznej KDW. Z graficznej części analizy wynika zaś, że nie zachowano wymaganych odległości, nadto sama mapa (część graficzna analizy oraz załącznik graficzny do decyzji) nie obejmuje obszaru, na którym powinny zostać wyznaczone prawidłowo ustalone granice obszaru analizowanego, co uniemożliwia Sądowi jakąkolwiek ocenę, czy i w jakim stopniu zabudowa istniejąca na takim, znacząco większym obszarze analizowanym, będzie miała wpływ na parametry i wskaźniki ustalone w analizie sporządzonej na potrzeby decyzji organu I instancji. Mając powyższe na uwadze, nie można obecnie przesądzić, jaki jest w otoczeniu przedmiotowych działek charakter zabudowy sąsiednich nieruchomości. W ocenie Sądu już sama ta okoliczność pozwala uznać, że zaskarżoną decyzję, jak i poprzedzającą ją decyzję należało uchylić.

Sąd nadto zauważa, iż z akt sprawy nie wynika, dlaczego dla wyznaczenia obszaru analizowanego za granicę frontową uznano granicę parceli przylegającą do drogi publicznej gminnej oznaczonej nr ewid. działki [...]. Kwestii tej nie wyjaśniono również w uzasadnieniach podjętych decyzji, co narusza przepis art. 107 § 3 Kpa. W zaskarżonej decyzji Kolegium wskazało jedynie, iż przedmiotowa działka ma dwie granice, w których może odbywać się wjazd na działkę, a ponieważ należy ustalić jedną granicę frontową dla terenu objętego wnioskiem, w analizie za granicę frontowa uznano granicę parceli przylegającą do drogi publicznej gminnej (KD) oznaczonej nr ewid. działki [...]. Z kolei parametry zabudowy dla planowanego zamierzenia ustalono w odniesieniu do elewacji frontowej znajdującej się od strony drogi wewnętrznej - działka o nr ewid. [...]. Wydane w sprawie decyzje są zatem wewnętrznie sprzeczne - organy obu instancji ustalają wskaźniki dotyczące nowej zabudowy w odniesieniu do frontu działki od strony drogi wewnętrznej KDW nr ewid. [...], zaś obszar analizowany przyjmują jako ustalony z uwzględnieniem szerokości frontu działki od drogi gminnej KD.

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w punktach 1-5. Do tych warunków należy m.in. tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Do ustalenia warunków zabudowy konieczne jest zatem istnienie przynajmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, która jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W realiach niniejszej sprawy wniosek inwestora o ustalenie warunków zabudowy określał jako teren inwestycji, na mapie zakreślony liniami rozgraniczającymi, obszar całej działki nr [...]. Na działce tej w dacie wydawania decyzji realizowany był budynek mieszkalny, którego formę i parametry w istocie powiela inwestycja objęta nowym wnioskiem. W wyroku z dnia 27 lutego 2009 r. sygn. akt II OSK 253/08 Naczelny Sąd Administracyjny uznał, iż jako działka sąsiednia włączana do obszaru analizowanego, nie może być traktowana działka położona w granicach linii rozgraniczających teren inwestycji, czyli działka, na której też są przewidziane zgodnie z wnioskiem roboty budowlane (LEX nr 515198). Stanowisko to Sąd rozpoznający niniejszą sprawę w całości podziela. Zatem prawidłowo sporządzona analiza nie może uwzględniać zabudowy na działce nr [...].

Wskazać nadto należy, iż inwestor nie doprowadził do podziału geodezyjnego działki nr [...]. Zarazem organy obu instancji nie rozważyły, czy wobec braku podziału działki nr [...], planowanego obecnie zamierzenia nie należy zakwalifikować jako kolejnego etapu realizowania inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. W opinii Sądu w sytuacji, gdy inwestor zamierza realizować dalszą zabudowę na działce, na której zrealizował (lub realizuje) zabudowę tożsamą przedmiotową i zbliżoną gabarytami do objętej obecnie nowym wnioskiem o ustalenie zabudowy, obie inwestycje należy uznać za tworzącą całość – w tym przypadku polegającą na realizacji zespołu budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Z prawidłowo sporządzonej analizy urbanistycznej powinno wynikać, czy tak określona inwestycja naruszy ład przestrzenny, czy też nie będzie miała na ten ład znaczącego wpływu.

Z uwagi na wskazane wadliwości analizy urbanistycznej, przedwczesne jest obecnie przesądzanie, czy planowana inwestycja wpisuje się w stan zastany i nie naruszy ładu przestrzennego.

Z przedłożonych Sądowi akt administracyjnych sprawy wynika, że inwestor wystąpił o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji oznaczonej jako "budowa [...] budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej". Z kolei analiza i wyniki analizy odnoszą się do dwóch wersji możliwej do realizacji inwestycji: zgodnie z wnioskiem inwestora oraz z dopuszczalnym podziałem każdego z budynków jednorodzinnych na dwa lokale mieszkalne. Organ I instancji wydał merytoryczne rozstrzygnięcie zgodnie z wnioskiem inwestora, aczkolwiek stanowiące integralne części decyzji: analiza i wyniki analizy, stanowią również o możliwości realizacji inwestycji w jej drugim wariancie – gdy powstaną cztery lokale mieszkalne. Nie dysponując w tym zakresie wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, w świetle art. 52 u.p.z.p. organ I instancji nie mógł stanowić, aczkolwiek niewiążąco, o tym drugim wariancie możliwej do zrealizowania inwestycji. Ponadto, dla tak określonej inwestycji brak było stosownych uzgodnień dotyczących uzbrojenia terenu oraz wiążących wskazań co do miejsc do parkowania (aczkolwiek w ustaleniach dotyczących liczby miejsc postojowych jest mowa o 2 miejscach dla każdego lokalu mieszkalnego, co sugeruje już możliwość realizacji drugiego z wariantów). Podkreślenia wymaga, także w aspekcie obaw skarżącego co do powstania kolejnego budynku cztero-lokalowego, iż decyzja organu I instancji stanowiłaby promesę do dalszego etapu inwestycyjnego – uzyskania pozwolenia na budowę na budowę [...] budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej. Ewentualne uzyskanie pozwolenia na budowę dla realizacji drugiej wersji – z czterema samodzielnymi lokalami mieszkalnymi, mogłaby stanowić podstawę do działań organu nadzorczego.

Reasumując, Sąd stwierdził, podzielając w tej części zarzuty skargi, że decyzja organu I instancji wydana została z naruszeniem przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi Sąd orzekający w niniejszym składzie podziela pogląd wyrażony w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 października 2007r. (sygn. akt II OSK 1401/06, Lex nr 394807), zgodnie z którym dokonując wykładni przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy wziąć pod uwagę cel i sens ustawy mającej służyć zapewnieniu ładu i porządku przestrzennego oraz innym dobrom i wartościom wskazanym w jej art. 1, a nie ograniczaniu inicjatywny obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Rozumienie pojęcia kontynuacji funkcji nie może być zawężające i ograniczające się tylko do możliwości powstania w danym miejscu obiektów tożsamych z już istniejącymi. Tym samym, jeżeli okaże się, że w granicach obszaru analizowanego istnieją domy mieszkalne, w oparciu o przepisy rozporządzenia w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy można rozważać, czy istnieje możliwość zabudowy działki nr [...] domami w takich, jak wskazano we wniosku parametrach. Kontynuacja funkcji bowiem w tym przypadku występuje, a funkcją tą jest zabudowa mieszkalna jednorodzinna, przy czym należy mieć na uwadze, że budynek dwulokalowy to nadal budynek jednorodzinny.

Istotne przy tym jest, aby w aktach ponownie prowadzonego postępowania wyjaśniającego znalazły się dowody, w oparciu o które będzie można jednoznacznie ustalić, czy działka nr [...] została podzielona geodezyjnie oraz czy w obrocie prawnym nadal pozostaje decyzja udzielająca na pozwolenia na budowę na pierwszy z realizowanych na niej budynków. Z oświadczenia pełnomocnika skarżącego, złożonego na rozprawie w dniu 26 lutego 2015 r. wynika, że doszło do podziału działki nr [...], a decyzja stwierdzająca nieważność decyzji Starosty Wolsztyńskiego została uchylona w trybie odwoławczym. Należy zaznaczyć, że podstawę ustalenia parametrów dla nowej zabudowy stanowią bowiem jedynie legalnie powstałe obiekty budowlane, a za takie uznawane są obiekty zrealizowane na podstawie pozwolenia na budowę, jak w tym przypadku.

W tym miejscu zważyć należy, odpowiadając na zarzuty skarżącego dotyczące braku odniesienia się do nasłonecznienia sąsiednich nieruchomości oraz głębokości posadowienia budynków i warunków geotechnicznych, iż rację miał organ odwoławczy wskazując, że kwestie te podlegają ocenie na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. uzyskania pozwolenia na budowę. Stosownie do przepisu art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.) dopiero organ wydający pozwolenie na budowę musi wiążąco wypowiedzieć się m.in. na wymienione powyżej tematy.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi Sąd wskazuje, iż w decyzji o warunkach zabudowy organ może określić linię zabudowy dla nowej inwestycji zgodnie z treścią § 4 ust. 4 rozporządzenia, który stanowi, iż dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (ust. 4). Strona skarżąca kwestionuje linię zabudowy z uwagi na fakt, iż takie wyznaczenie linii zabudowy doprowadzi do cofnięcia budynku w głąb działki. Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w przypadku braku planu miejscowego w sposób zgodny z przytoczonym wyżej § 4 rozporządzania nie oznacza konieczności zlokalizowania planowanej inwestycji wzdłuż tej linii. Wyznaczenie linii zabudowy oznacza bowiem wytyczenie w tym zakresie potencjalnego terenu inwestycji, stanowiącego część nieruchomości inwestora, znajdującą się po przeciwnej stronie linii zabudowy, niż pas drogowy. Prawem inwestora jest natomiast wybór miejsca planowanej inwestycji na tym terenie (por. wyrok NSA z dnia 8 lipca 2008 r. sygn. akt II ODSK 779/09, Lex nr 447869, oraz wyrok NSA z dnia 5 sierpnia 2008 r. sygn.. akt II OSK 967/07, Lex nr 488289).

W opinii Sądu ujecie poszczególnych wskaźników w tabelach stanowiących załącznik do analizy pozwala ustalić wszystkie parametry istotne dla wydania decyzji o warunkach zabudowy. W tej sytuacji zarzut braku czytelności części graficznej analizy oraz mapy - załącznika do decyzji, nie może zostać uznany za mający znaczenie dla wyniku sprawy.

Mając na względzie wykazane powyżej naruszenia przepisów prawa materialnego i procesowego, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku, uchylając zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza W. z dnia [...] 2014 r.

O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono w oparciu o przepis art. 152 p.p.s.a. (punkt II sentencji), zaś o kosztach postępowania (punkt III sentencji) - na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a.

Rozpoznając ponownie sprawę organ I instancji zobowiązany jest kierować się przedstawioną przez Sąd wykładnią przepisów. Konieczne jest przeprowadzenie nowej analizy urbanistycznej, która obejmie odpowiednio powiększony obszar analizowany, uwzględniający szerokość frontu działki inwestora od strony zaplanowanego na nią wjazdu. Organ zobowiązany jest ustalić, czy istniejąca w tak wyznaczonym obszarze zabudowa umożliwia wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Konieczne jest rozważenie, czy dopuszczenie planowanej inwestycji, w świetle istniejącej na działkach sąsiadujących zabudowy, jest możliwe z uwagi na kontynuację określonej zabudowy i funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu przy uwzględnieniu postulatu konieczności zachowania urbanistycznej całości obszaru objętego analizą.