Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 417/15
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2016-02-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok i przekazano sprawę do ponownego rozpoznania przez Wojewódzki Sąd Administracyjny
Powołane przepisy: article: art. 185 § 1
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Joanna Runge-Lissowska, Sędzia NSA Izabella Kulig-Maciszewska (spr.), Sędzia del. WSA Iwona Kosińska, Protokolant starszy asystent sędziego Piotr Baryga, po rozpoznaniu w dniu 2 lutego 2016 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Ministra Infrastruktury i Rozwoju od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 września 2014 r. sygn. akt I SA/Wa 203/14 w sprawie ze skargi J. G. i J. G. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania, 2. zasądza od J. G. i J. G. solidarnie na rzecz Ministra Infrastruktury i Budownictwa kwotę 220 zł (dwieście dwadzieścia) tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego


UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 4 września 2014 r., sygn. akt I SA/Wa 203/14 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu na rozprawie skargi J. G. i J. G. uchylił decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...]grudnia 2013 r. oraz decyzję Wojewody Dolnośląskiego z dnia [...] sierpnia 2013 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu oraz zasądził od Ministra Infrastruktury i Rozwoju na rzecz skarżących zwrot kosztów postępowania sądowego.

Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

W dniu [...] sierpnia 2013 r. Wojewoda Dolnośląski wydał decyzję, którą ustalił w punkcie I odszkodowanie w kwocie 263.487,45 zł na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. I Oddział Centrum we Wrocławiu z tytułu wygaśnięcia hipotek ustanowionych na nieruchomości położonej na terenie gminy M., obręb [...], oznaczonej jako działka A/3 o pow. 0,3261 ha, w punkcie II odszkodowanie w kwocie 31.192,95 zł na rzecz J. G. i J. G. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, z tytułu nabycia z mocy prawa przez Województwo Dolnośląskie własności ww. nieruchomości oraz w punkcie III ustalającej odszkodowanie w kwocie 0,00 zł na rzecz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego Oddział Regionalny we Wrocławiu z tytułu wygaśnięcia hipotek ustanowionych na ww. nieruchomości w całości.

Organ wskazał, iż decyzją Wojewody Dolnośląskiego Nr [...] z dnia 20 maja 2011 roku o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pod nazwą "Budowa mostu na rzece Odrze w miejscowości Brzeg Dolny wraz z drogami dojazdowymi od km 5+800.00 do km 12+600.00 Odcinek I (od km 9+583 do km 12+547,80)", wyżej wymieniona nieruchomość z dniem 27 czerwca 2011 r. stała się własnością Województwa Dolnośląskiego.

Do dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, działka nr A/3 AM 1, o pow. 0,3261 ha, która powstała z podziału działki nr A/1 AM 1, o pow. 1,0610 ha, stanowiła współwłasność J. G. i J. G., na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. Nieruchomość oznaczona geodezyjnie jako działka nr A/1 AM 1, o pow. 1,0610 ha, była obciążona ograniczonym prawem rzeczowym w postaci hipoteki umownej zwykłej w kwocie 220 000,00 zł (słownie: dwieście dwadzieścia tysięcy złotych) i hipoteki umownej kaucyjnej. w kwocie 57.200,00 zł (słownie: pięćdziesiąt siedem tysięcy dwieście złotych) na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. I Oddział Centrum we Wrocławiu oraz hipoteki przymusowej zwykłej w kwocie 1038,30 zł (słownie: jeden tysiąc trzydzieści osiem złotych trzydzieści groszy) na rzecz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego Oddział Regionalny we Wrocławiu z tytułu niezapłaconych składek na ubezpieczenie społeczne rolników.

W wyniku odwołania J. i J. G. od ww. decyzji Wojewody Dolnośląskiego, w dniu 11 grudnia 2013 r. Minister Infrastruktury i Rozwoju wydał decyzję, którą uchylił decyzję Wojewody Dolnośląskiego z dnia 23 sierpnia 2013 r. i orzekł w pkt 1 o ustaleniu odszkodowania w kwocie 258.511,57 zł na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S.A. we Wrocławiu z tytułu wygaszenia hipotek ustanowionych na nieruchomości położonej na terenie gminy M., obręb [...], oznaczonej jako działka A/3 o pow. 0,3261 ha, przeznaczonej pod budowę mostu na rzece Odrze w miejscowości Brzeg Dolny wraz z drogami dojazdowymi od km 5+800.00 do km 12+600.00 Odcinek I (od km 9+583 do km 12+547,80), w pkt 2 o ustaleniu odszkodowania w kwocie 36.168,83 zł na rzecz J. G. i J. G. na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej, z tytułu nabycia z mocy prawa przez Województwo Dolnośląskie własności ww. nieruchomości, w pkt 3 o odmowie ustalenia odszkodowania na rzecz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego Oddział Regionalny we Wrocławiu z tytułu wygaszenia hipotek ustanowionych na ww. nieruchomości.

Minister wskazał, iż w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Województwa Dolnośląskiego prawa własności nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony dla działki nr A/3 na zlecenie Wojewody Dolnośląskiego w dniu 12 czerwca 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z. P.

Biegły wskazał, iż przedmiotem wyceny jest nieruchomość przeznaczona pod drogę publiczną, położona w miejscowości G., gmina M., oznaczona jako działka nr A/3 w obrębie 0007. Przedmiotowa działka ma kształt czworokąta, graniczy z zabudowanymi działkami o przeznaczeniu pod budownictwo jednorodzinne i wydzielona została z działki zabudowanej budynkiem jednorodzinnym z sieciami energetyczną, wodną i kanalizacyjną. Dla terenu, na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość, według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z ustaleniami obowiązującego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy M., zatwierdzonego uchwalą Nr XLVIl/489/10 Rady Gminy z 2004 M. z dnia 30 marca 2010 r., przedmiotowa nieruchomość to tereny pól, łąk pastwisk, drogi publiczne planowane oraz tereny usług, w tym komercyjne i celu publicznego z dopuszczeniem sportu. Ponadto, w dniu 11 lipca 2002 r. były właściciel nieruchomości uzyskał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, która zezwalała na budowę siedliska rolniczego (budynek mieszkalny jednorodzinny z zabudowaniami gospodarczymi). Powyższa decyzja utraciła ważność w dniu 11 lipca 2005 r., ale jej postanowienia zostały przez byłego właściciela nieruchomości zrealizowane i tym samym utrwalił on określone tam przeznaczenie nieruchomości. W związku z powyższym przeznaczenie planistyczne wycenianej nieruchomości powinno odpowiadać treści decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Na potrzeby wyceny biegły przeprowadził badanie rynku regionalnego nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo siedliskowe. Badaniem objęto teren z powiatu Środa Śląska, w okresie od marca 2011 r. do marca 2013 r. Biegły zestawił trzy transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych podobnych do przedmiotu wyceny i dokonał ich porównania z wycenianą nieruchomością w oparciu o następujące cechy: położenie (waga 40%), dojazd (30%), sąsiedztwo (20%) i wielkość (10%).

Na podstawie przedstawionej analizy porównawczej rzeczoznawca obliczył wartość 1 m2 powierzchni działki na kwotę 34,86 zł/m2, co w konsekwencji pozwoliło na oszacowanie wartości działki na kwotę 113.700,00 zł. Wartość części składowych gruntu wyceniono na łączną kwotę 166.948,00 zł, na którą składają się kolejno: nasadzenia – 91.534,00 zł, ogrodzenie – 67.466,00 zł, domek drewniany dla dzieci – 3.897,00 zł, studnia wiercona – 4.051,00 zł oraz wiata obudowana płytą obornicką – 0,00 zł.

Organy wskazały, iż w niniejszej sprawie wysokość odszkodowania ustalono z uwzględnieniem operatu szacunkowego. Wskazały też, ze operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. W szczególności, na podstawie art. 80 k.p.a. rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

W ocenie organu, biegły prawidłowo ustalił przeznaczenie wycenianej nieruchomości dając pierwszeństwo przed ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy M. decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia [...] lipca 2002 r. Decyzja ta ma bowiem charakter indywidualny i konkretny, ustala ona sposób zagospodarowania terenu pod budowę określonej inwestycji. Organ odwoławczy podkreślił ponadto, iż chociaż żaden akt prawny nie definiuje pojęcia siedliska, to przyjmuje się za Sądem Najwyższym, iż siedliskiem jest działka pod budynkami wchodzącymi w skład gospodarstwa rolnego. Także ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych stwierdza, że gruntami rolnymi są grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu (art. 2 ust. 1 pkt 3). Zatem, posadowienie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na gruncie objętym decyzją ustalającą warunki realizacji inwestycji polegającej na "budowie siedliska rolniczego" nie może stanowić o realizacji inwestycji o cechach budownictwa jednorodzinnego i tym samym wpływać na określenie planistycznego przeznaczenia gruntu w sposób odmienny niż wskazano to w decyzji o warunkach zabudowy. Organ wskazał również, iż zarzuty Dolnośląskiej Służby Dróg i Kolei okazały się na tyle uzasadnione, że biegły sporządził w niniejszej sprawie nowy operat szacunkowy, który zastąpił opracowanie z 6 maja 2013 r. Z całą pewnością za zarzuty skutkujące sporządzeniem nowego operatu szacunkowego nie mogły być uznane, podnoszone przez J. i J. G. okoliczności, że organ dysponując dwoma dowodami o drastycznie różnych konkluzjach, powinien zweryfikować ich wartość zwracając się do rzeczoznawcy o sporządzenie nowego operatu szacunkowego. W ocenie organu odwoławczego, rzeczoznawca majątkowy sporządzając w tym samym celu kolejny operat szacunkowy tej samej nieruchomości, spowodował, że poprzednio sporządzony przez niego operat tracił walor opinii biegłego.

Skargę na powyższą decyzję złożyli J. i J. G., wnosząc o jej uchylenie.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że skarga jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji naruszają prawo w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

W ocenie Sądu – ustalając wysokość odszkodowania należnego skarżącym – organy nie dokonały wszechstronnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego w świetle wszystkich okoliczności faktycznych występujących w niniejszej sprawie, czym naruszyły art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. Choć bowiem organy wskazały, iż operat jako dowód z opinii biegłego podlega ich ocenie z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonych w art. 80 k.p.a., to zasady tej nie uwzględniły przy ocenie wartości dowodowej operatu stanowiącego podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie.

Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w tym celu operat szacunkowy stanowi zatem dowód tego, jaką wartość ma przejęta nieruchomość. Nie oznacza to jednak, w ocenie Sądu, związania organu administracji publicznej ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego. Sąd podziela wyrażony w orzecznictwie sądów administracyjnych pogląd, iż operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega ocenie przez organ, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i odpowiedniego odszkodowania, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii.

W ocenie Sądu, różnica wyceny wartości rynkowej gruntu wyliczonej przez rzeczoznawcę w operacie z dnia 6 maja 2013 r. (409.875,00 zł) w stosunku do wyceny dokonanej w drugim, aktualnym i stanowiącym podstawę rozstrzygnięcia operacie z dnia 12 czerwca 2013 r. (113.700,00 zł) nie została przez rzeczoznawcę uzasadniona w sposób jasny i niepozostawiający zastrzeżeń co do faktycznej wartości nieruchomości. W szczególności, rzeczoznawca nie przedstawił wyczerpujących wyjaśnień wskazujących na przyczyny tak odmiennej wyceny, co umożliwiłoby ocenę wiarygodności nowego operatu szacunkowego.

Sąd wskazał, że na skutek zastrzeżeń uczestnika postępowania rzeczoznawca sporządził nowy operat szacunkowy, w którym ustalił przeznaczenie nieruchomości pod zabudowę siedliskową i jako transakcje porównawcze przyjął nieruchomości niezabudowane przeznaczone pod budownictwo siedliskowe. Jednocześnie, w treści tego operatu wskazano, iż przedmiotowa działka ma kształt czworokąta, graniczy z zabudowanymi działkami o przeznaczeniu pod budownictwo jednorodzinne i wydzielona została z działki zabudowanej budynkiem jednorodzinnym z sieciami energetyczną, wodną i kanalizacyjną. Przedmiotowa nieruchomość została wywłaszczona na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Zgodnie z art. 18 tej ustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie zaś z art. 130 ust. 1 ustawy gospodarce nieruchomościami, wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu.

Sąd stwierdził, że z powyższego wynika, iż obok przeznaczenia nieruchomości biegły określając wartość nieruchomości jest zobligowany wziąć pod uwagę również inne czynniki, w tym stan nieruchomości. Pojęcie stanu nieruchomości zostało zdefiniowane w art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na pojęcie to, zgodnie z art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosowanym z mocy art. 23 specustawy drogowej, składają się: stan zagospodarowania nieruchomości, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Oznacza to, iż wszystkie te czynniki musi brać pod uwagę rzeczoznawca w ramach oceny wpływu stanu nieruchomości na jej wartość. Przy czym, stan nieruchomości należy ustalać, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W piśmiennictwie podkreśla się, iż stan nieruchomości ma istotne znaczenie dla wyceny nieruchomości, gdyż wartość nieruchomości najczęściej zależy od jej stanu (zob. E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Komentarz, Lex 2013).

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, iż wycena stanowiąca podstawę ustalenia odszkodowania musi być oparta, między innymi, o prawidłowe, niebudzące wątpliwości i przekonujące dane dotyczące szacowanej nieruchomości. W orzecznictwie ugruntowany jest ponadto pogląd, że organ zobligowany jest ocenić wartość dowodową operatu szacunkowego. Przy czym dotyczy to tak podejścia, jak i metody oraz techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Bowiem fakt, iż ich wybór należy do rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny. Także w tym zakresie rzeczoznawca obowiązany jest uzasadnić ten wybór. Sąd podkreślił, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny i nie budzi wątpliwości co do jego merytorycznej zawartości. W przypadku zaś istniejących wątpliwości lub niejasności winien żądać wyjaśnień lub uzupełnienia wyceny, a nawet zlecić wykonanie nowego operatu. Tylko bowiem operat szacunkowy spełniający warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych, niebudzących wątpliwości i przekonujących danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących, może stanowić podstawę rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd doszedł do przekonania, że sprawa wymaga ponownej analizy, gdyż w postępowaniu administracyjnym nie zostały prawidłowo wyjaśnione i zweryfikowane wszystkie istotne dla sprawy okoliczności niezbędne do jej prawidłowego rozstrzygnięcia (art. 7 i 77 § 1 k.p.a.).

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł Minister Infrastruktury i Rozwoju.

Wyrok zaskarżono w całości zarzucając naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 145 § 1 pkt 1 lit. c/ p.p.s.a. w zw. z art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., poprzez błędne przyjęcie, iż organ nie dokonał wszechstronnej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego w świetle wszystkich okoliczności faktycznych występujących w niniejszej sprawie, w sytuacji gdy organ ocenił cały materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy i wyjaśnił wszelkie wątpliwości.

W oparciu o powyższe zarzuty kasacyjne wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podniesiono m.in., że w operacie z dnia 6 maja 2013 r. rzeczoznawca majątkowy nieprawidłowo określił przeznaczenie planistyczne wycenianej nieruchomości, co dyskwalifikuje tę opinię jako dowód w sprawie. Dopiero prawidłowe określenie przeznaczenia nieruchomości wycenianej pozwala na sporządzenie operatu szacunkowego odpowiadającego wymogom określonym w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Tym samym nie można zgodzić się z twierdzeniami Sądu, iż na gruncie niniejszej sprawy istniały rozbieżności pomiędzy dwiema opiniami biegłego, które nie zostały jednoznacznie wyjaśnione przez organy obu instancji. Organy obu instancji oceniły, iż operat szacunkowy sporządzony w dniu 6 maja 2013 r. zawiera nieprawidłowości, a tym samym nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania. Wskazać przy tym należy, że organy prowadzące postępowanie odszkodowawcze były uprawnione, a nawet obowiązane do przeprowadzenia oceny operatu szacunkowego. Organ pierwszej instancji wyeliminował pojawiające się wątpliwości co do prawidłowości pierwszego operatu szacunkowego, co doprowadziło do sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego nowej opinii o wartości nieruchomości. Tym samym Sąd bezzasadnie zarzucił niewyjaśnienie wszelkich okoliczności, mających znaczenie dla sprawy.

W tym stanie sprawy Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna ma usprawiedliwioną podstawę i w związku z tym podlegała uwzględnieniu.

Przede wszystkim stwierdzić należy, że z opinii sporządzonych w niniejszej sprawie w dniu 6 maja 2013 r. i w dniu 12 czerwca 2013 r. jednoznacznie wynika zasadnicza przyczyna, która spowodowała różnicę w wycenie przedmiotowej nieruchomości.

Pierwsza z nich opierała się na przyjęciu, że przedmiotowa nieruchomość przeznaczona jest pod budownictwo jednorodzinne. Natomiast druga, że przeznaczona jest na siedlisko. W tym zakresie wbrew stanowisku Sądu I instancji nie ma potrzeby wyjaśniania jakichkolwiek wątpliwości. Z akt sprawy wynika również dlaczego rzeczoznawca przyjął takie przeznaczenie wycenianej nieruchomości. W związku z tym nie ma potrzeby wyjaśniania tych kwestii, ale istnieje konieczność dokonania jej oceny. Sąd I instancji takiej oceny nie dokonał uznając, iż nie zostały wyjaśnione wszystkie okoliczności. Ponieważ stanowisko to nie jest zasadne, to Sąd I instancji ponownie rozpoznając skargę zobligowany będzie, przede wszystkim ocenić prawidłowość przyjętego przez organy przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. Ta kwestia bowiem determinuje co do zasady ocenę prawidłowości przyjętego operatu jako podstawy określenia wartości nieruchomości. Oczywistym jest, że działka siedliskowa jest czym innym niż działka budowlana. Działka uznana bowiem za siedliskową jest gruntem rolnym, na której istnieje możliwość zabudowy związanej z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Dopiero zaś w przypadku uznania, że przyjęte przeznaczenie nieruchomości było prawidłowe, Sąd winien dokonać oceny legalności działań organu przy przyjęciu za podstawę określenia wysokości odszkodowania przedmiotowego operatu szacunkowego. Wskazać przy tym należy, iż z akt sprawy m.in. również z operatów szacunkowych wynika, że stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej został szczegółowo przedstawiony, tak stan jej zagospodarowania, prawny, stan użytków, jak i wielkość, kształt i otoczenie. Działka była zagospodarowana ogrodniczo i w związku z tym wartość części składowych gruntu przyjęto jako wartość odtworzeniową.

Odnośnie tej wyceny, to jedynie uczestnik postępowania złożył zastrzeżenia dotyczące części składowych działki, tj. zestawu zabawowego, które nie zostały uwzględnione, natomiast byli właściciele żadnych zastrzeżeń nie zgłaszali nie kwestionowali przyjętego sposobu zagospodarowania i wyceny. Bezsporne również jest, iż przejęta nieruchomość stanowiła część działki o powierzchni powyżej 1 ha, na której wydano zezwolenie na zabudowę siedliskową. Przy czym na przejętej części nieruchomości nie znajdowały się żadne zabudowania związane z siedliskiem, tj. ani dom mieszkalny, ani zabudowania gospodarcze służące działalności rolniczej.

Należy zgodzić się ze stanowiskiem Sądu I instancji co do charakteru operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę, możliwości jego oceny przez organ jako dowodu w sprawie i w to co do spełnienia warunków formalnych jak i materialnych.

Ponownie więc rozpoznając sprawę Sąd I instancji zobligowany będzie dokonać przede wszystkim prawidłowości przyjętego przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości, a następnie w zależności od powyższego ustalenia, ewentualnie dokonać oceny prawidłowości przeprowadzonego przez organ dowodu.

Z tych wszystkich względów Naczelny Sąd Administracyjny na mocy art. 185 § 1 oraz art. 203 pkt 2 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.