Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 952/05
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2007-08-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka- Duda Sędziowie: WSA Krystyna Daniel AWSA Kazimierz Bandarzewski (spr.) Protokolant: Beata Błach po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 sierpnia 2007 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "[...]" w K. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] 2005 r., nr [...] w przedmiocie odmowy wszczęcia postępowania skargę oddala


UZASADNIENIE

Dnia [...] 1999 r. Prezydent Miasta K. wydał postanowienie pozytywnie opiniujące projekt podziału działek nr 617/3, 618/3 i 619/2 położonych przy ul. K. K. w K. z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K., zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr VII/58/94 z dnia 16 listopada 1994 r. W postanowieniu tym wskazano, że przedłożony projekt podziału nieruchomości jest również zgody z decyzją ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniem na budowę. Postanowienie to wydano w związku z wnioskiem właściciela ww. nieruchomości, Spółki "Przedsiębiorstwo Wielobranżowe[...]" Sp. z o.o. z siedzibą w K. Podział obejmował działki, na których zrealizowano inwestycję budowlaną obejmująca budowę kilku budynków mieszkalnych wielorodzinnych.

Dnia [...] 2004 r. Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" zwróciła się o unieważnienie ww. postanowienia zarzucając, że wydając to postanowienie Prezydent Miasta K. nie uwzględnił dopisanej adnotacji na projekcie podziału działek przy działce oznaczonej wówczas jako działka "E" o powierzchni 0,0370 ha dopisku "planowana dobudowa". Naruszyło to w ocenie Wspólnoty warunki zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwolenie na budowę, ponieważ na terenie tak wydzielonej działki miała znajdować się zieleń wysoka.

Ponadto postanowieniem tym uzgodniono przebieg linii podziału pokrywający się, co do zasady, z linią zabudowy jednego z budynków.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. postanowieniem z dnia [...]2005 r. odmówiło wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności ww. postanowienia.

W uzasadnieniu tego postanowienia wskazano, że w tej sprawie nie ma podstaw do wszczęcia postępowania, ponieważ wniosek nie pochodzi od strony. Stroną postępowania w sprawie podziału nieruchomości jest jedynie właściciel takiej nieruchomości, a Wspólnota Mieszkaniowa "[...]" jako odrębna osoba prawna powstała po wydaniu przedmiotowego postanowienia. Tym samym nie mogąc brak udziału w postępowaniu zmierzających do podziału ww. nieruchomości, Wspólnota Mieszkaniowa nie może być uznana za stronę w postępowaniu zmierzającym do wzruszenia tego postanowienia w trybie stwierdzenia nieważności. Ponadto przymiot strony nie przysługuje Wspólnocie Mieszkaniowej również z art. 28 k.p.a., ponieważ przedmiotowe postanowienie nie wywarło bezpośredniego wpływu na sferę prawną Wspólnoty. Wskazano również, że Wspólnota Mieszkaniowa w tej sprawie nie może czerpać przymiotu strony z faktu, że członkowie tej wspólnoty posiadają określone prawa do mieszkań. W sytuacji gdy wniosek o stwierdzenie nieważności nie pochodzi od podmiotu będącego stroną w postępowaniu zakończonym postanowieniem którego stwierdzenia nieważności domaga się ten podmiotu – należy odmówić wszczęcia postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. podniosło również, iż przeprowadziło z urzędu postępowanie w sprawie stwierdzenia, czy zachodzą przesłanki do wszczęcia postępowania z urzędu w tej sprawie w zakresie stwierdzenia nieważności przedmiotowego postanowienia i również w tym zakresie nie dopatrzyło się wystąpienia żadnej z przesłanek uzasadniających wszczęcie postępowania z urzędu. Znajdujący się na postanowieniu Prezydenta Miasta K. z dnia [...] 1999 r. dopisek o zgodności proponowanego podziału z decyzją ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu i pozwoleniem na budowę nie ma znaczenia, skoro w tym postępowaniu obowiązkiem organu I-instancji było zbadanie zgodności projektu podziału nieruchomości tylko z planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego.

Postanowienie to otrzymała Wspólnota Mieszkaniowa [...] 2005 r. i dnia [...] 2005 r. złożyła wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy podnosząc, że postanowienie to było podstawą do wydania decyzji o podziale nieruchomości. Niedługo po dokonaniu podziału przedmiotowych nieruchomości i wpisaniu nowo wydzielonej działki (nr 619/8) do odrębnej księgi wieczystej, Spółka "Przedsiębiorstwo Wielobranżowe" Sp. z o.o. sprzedała pierwsze mieszkania a nabywcy będąc w dobre wierze liczyli, że kupują działki zgodnie z decyzją ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu i pozwoleniem na budowę.

Wspólnota podniosła istnienie utrudnienia w bieżącym utrzymaniu prawidłowego stanu technicznego budynku mieszkalnego, którego ściana znajduje się na granicy z działką nr 619/8, a główny zawór gazu już na działce nr 619/8. Wspólnota wskazała, iż na tak zrealizowanym osiedlu mieszkaniowym działka nr 619/8 powinna stanowić teren zielony. Podniesiono, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie wyjaśniło powodów ręcznego dopisania do graficznego projektu podziału nieruchomości adnotacji "planowana dobudowa", skoro nie zawierało tego pozwolenie na budowę. Do wniosku dołączono kopię pozwolenia na budowę.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. po ponownym rozpoznaniu sprawy, postanowieniem z dnia [...] 2005 r. utrzymało zaskarżone postanowienie w mocy.

W uzasadnieniu Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało w całości ustalenia i argumentację zawartą w swoim postanowieniu z dnia [...] 2005 r. Wskazano, że Wspólnota Mieszkaniowa w tej sprawie nie miała przymiotu strony i to było podstawową przesłanką odmowy wszczęcia postępowania. Wspólnota Mieszkaniowa nie wykazała naruszenia swojego interesu prawnego i nie można stwierdzić naruszenia takiego interesu. Stroną w postępowaniu zmierzającym do podziału nieruchomości jest tylko właściciel tej nieruchomości, a Wspólnota Mieszkaniowa nie istniała jeszcze w dacie wydania postanowienia z dnia [...] 1999 r. Podniesiono, że zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości nie przesądza ani o przeznaczeniu nowo wydzielonej działki, ani o sposobie jej zagospodarowania lub też o dalszym łączeniu z innymi nieruchomościami.

Postanowienie to doręczono Wspólnocie Mieszkaniowej "[...]" dnia [...] 2005 r. i dnia [...] 2005 r. Wspólnota ta wniosła na to postanowienie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w K.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że Spółka "Przedsiębiorstwo Wielobranżowe" Sp. z o.o. w 1999 r. dokonała "mataczenia" działkami. W projekcie podziału działek przy działce nr 619/8 (działce oznaczonej jako "E") dopisano "planowana dobudowa" i to było niezgodne tak z decyzją ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu jak i pozwoleniem na budowę już wybudowanych budynków. Przyznano, że skarżąca Wspólnota powstała po dokonaniu wyodrębnienia działki nr 619/8. Tak dokonany podział skutkuje tym, że ściana południowa budynku nr 6 znalazła się w granicy z działką nr 619/8 pomimo, że ściana ta ma okna. Skarżąca Wspólnota posiada interes prawny we wszczęciu postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności przedmiotowego postanowienia, ponieważ zgodnie z art. 5 ustawy o własności lokali podziału nieruchomości można dokonać po wyodrębnieniu własności lokali chociaż w jednym budynku. W tym zaś przypadku podziału dokonano przed wyodrębnieniem jakiegokolwiek lokalu mieszkalnego. Wspólnota Mieszkaniowa powinna być uznana za stronę również dlatego, że art. 28 k.p.a. mówi o interesie prawnym, a w tej sprawie po dokonaniu podziału nieruchomości narzucono Wspólnocie obowiązek wyjaśnienia szczegółów dotyczących stanu sprawy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie, w całości podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonym postanowieniu. Ustosunkowując się do zarzutów skargi podniesiono, że w dacie wydania przedmiotowego postanowienia Prezydenta Miasta K. z dnia [...] 1999 r. Wspólnota Mieszkaniowa nie była ani właścicielem, ani użytkownikiem dzielonych nieruchomości. Wskazano na dokonanie błędnej wykładni art. 5 ustawy o własności lokali, ponieważ przepis ten nie ustanawiał wymogu wyodrębnienia przynajmniej jednego mieszkania jako warunku dokonania podziału nieruchomości, ale zawierał warunek podziału nieruchomości na której wyodrębniono własność lokalu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa w dniu [...] 2005 r. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] 2005 r., doręczonego skarżącej [...] 2005 r. Skarga została wniesiona z zachowaniem ustawowego 30-dniowego terminu.

Właściwym rzeczowo do rozpoznania niniejszej skargi jest Wojewódzki Sąd Administracyjny w K., który w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie P.p.s.a., uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego go postanowienia tego samego organu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.).

Właściwość miejscowa Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w K. w tej sprawie wynika stąd, że Samorządowe Kolegium Odwoławcze, którego postanowienie zostało zaskarżone, ma siedzibę w K. Z art. 13 § 2 P.p.s.a. wynika, że do rozpoznania sprawy właściwym miejscowo jest ten wojewódzki sąd administracyjny, na którego obszarze właściwości ma siedzibę organ administracji publicznej, którego działalność została zaskarżona. Zgodnie z § 1 pkt 5 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 25 kwietnia 2003 r. w sprawie utworzenia wojewódzkich sądów administracyjnych oraz ustalenia ich siedzib i obszarów właściwości (Dz.U. z 2003 r. Nr 72, poz. 652 z późn. zm.) obszar właściwości Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w K. obejmuje obszar Województwa M.

W przedmiotowej sprawie Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. nie naruszyło przepisów postępowania jak i przepisów prawa materialnego w stopniu uzasadniającym uchylenie zaskarżonego postanowienia lub poprzedzającego go postanowienia tego organu.

Przede wszystkim należy wskazać, że obowiązująca w tej sprawie procedura podziału nieruchomości wymagała wydania dwóch aktów administracyjnych: postanowienia określającego zgodność proponowanego podziału nieruchomości z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji zatwierdzającej projekt podziału. Tą sprawą objęta jest kontrola tylko pierwszego etapu ww. procedury, tj. postanowienia opiniującego projekt podziału nieruchomości w zakresie jego zgodności z planem miejscowym. Należy mieć na uwadze i to, że postępowanie administracyjne w tej sprawie nie obejmowało zwykły tok rozpatrywania zażalenia, ale było to postępowanie nadzwyczajne, uregulowane art. 156-159 k.p.a.

Zgodnie z art. 157 § 2 k.p.a. postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności postanowienia wszczyna się na żądanie strony lub z urzędu. Z akt sprawy wynika, i nie kwestionuje to skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, że postanowienie Prezydenta Miasta K. z dnia [...]1999 r. wydano w okresie, w którym nie powstała Wspólnota Mieszkaniowa. Wspólnota Mieszkaniowa [...] powstała [...] 1999 r. i została wpisana do księgi wieczystej [...] 1999 r.

Należy stwierdzić również, że Spółka "Przedsiębiorstwo Wielobranżowe" Sp. z o.o. z siedzibą w K., zwana dalej w skrócie "Spółką [...]", wybudowała kilka budynków wielorodzinnych i złożyła wniosek o dokonanie podziału będących jej własnością nieruchomości jeszcze przed wyodrębnieniem własności jakiegokolwiek lokalu mieszkalnego w wybudowanych budynkach. Prezydent Miasta K. wydał postanowienie opiniujące pozytywnie proponowany podział na kilka miesięcy przed sprzedażą pierwszych mieszkań w wybudowanych przez Spółkę [...] budynkach.

Nie ulega więc wątpliwości, że w postępowaniu zakończonym wydaniem przez Prezydenta Miasta K. postanowieniem z dnia [...] 1999 r. jedynym i koniecznym uczestnikiem (stroną) był właściciel dzielonych nieruchomości – Spółka [...]. W tym postępowaniu nie mogła uczestniczyć skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, ponieważ jeszcze ona nie powstała.

Zgodnie z treścią przytoczonego art. 157 § 2 k.p.a. to żądanie strony wszczyna postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności aktu administracyjnego. Stronę zaś ustala się na podstawie postępowania zakończonego kwestionowanym w nadzwyczajnym trybie administracyjnym postanowieniem. Innymi słowy organ administracji w tej sprawie winien zbadać, czy wniosek o stwierdzenie nieważności postanowienia Prezydenta Miasta K. z dnia [...] 1999 r. uzgadniającego pozytywnie projekt podziału nieruchomości został złożony przez podmiot będący stroną w postępowaniu, w którym wydano to postanowienie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uznało, że w związku z tym, że w tym postępowaniu nie uczestniczyła skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa, nie można jej przyznać statusu strony, co konsekwentnie skutkowało odmową wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności, ponieważ wniosek nie pochodził od strony. Z takim stanowiskiem należy się zgodzić. Postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności zawsze musi odnosić się do postępowania, w którym wydano kwestionowane postanowienie czy decyzję.

Zgodnie z art. 93 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.) zgodność proponowanego podziału z ustaleniami planu miejscowego opiniuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta w drodze postanowienia. Powołany przepis wyznaczał zakres rozstrzygnięcia objętego postanowieniem Prezydenta Miasta K. z dnia [...] 1999 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. uznało, że to postanowienie jest prawidłowe i tym samym nie można również z urzędu wszcząć postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności tego postanowienia. Dokonując oceny prawidłowości rozstrzygnięcia organu administracji co do rozważań na temat dopuszczalności wszczęcia postępowania z urzędu należy stwierdzić, iż są one trafne.

Postanowienia wydawane w trybie art. 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami obejmowały tylko jedną kwestię: badanie zgodności proponowanego podziału nieruchomości z planem miejscowym i nic więcej. Nie można było tym postępowaniem dokonać oceny zgodności proponowanego podziału z decyzją ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu lub pozwoleniem na budowę. Wprawdzie w tej sprawie w postanowieniu z dnia [...] 1999 r. znalazł się zapis o zgodności projektowanego podziału z decyzją ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu i pozwoleniem na budowę, ale w tym zakresie to rozstrzygnięcie nie ma żadnego znaczenia. Ważnym jest, że oprócz ww. sformułowań postanowienie z dnia [...] 1999 r. zawiera również opinię co do zgodności proponowanego podziału z planem miejscowym. Tylko wówczas to postanowienie mogłoby być uznane za nieprawidłowe, gdyby na jego treść miała wpływ treść decyzji ustalającej warunki zabudowy czy pozwolenia na budowę. Tak jednak w tej sprawie nie było, bowiem projekt podziału był zgodny planem miejscowym. Teren objęty podziałem znajdował się w obszarze oznaczonym symbolem "M3" w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa uchwalonego uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r. Zgodnie z treścią § 18 ust. 1 tego planu w przypadku dokonywania podziału geodezyjnego działek pod zabudowę jednorodzinną obowiązuje wielkość działek do 400 m2. Żadnych innych wymagań nie zawierał obowiązujący wówczas plan miejscowy. Tym samym należy stwierdzić, że projekt podziału działek, przedłożony przez wnioskodawcę Spółkę [...] był wówczas zgodny z planem miejscowym. Tylko to bowiem decydowało o wydaniu przez Prezydenta Miasta K. swojego postanowienia z dnia [...] 1999 r.

W tej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny w K. jest związany granicami sprawy administracyjnej, obejmującej jedynie zbadanie legalności działania Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. w zakresie odmowy wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności postanowienia Prezydenta Miasta K. z dnia [...] 1999 r. Sąd nie mógł w żadnym zakresie w tej sprawie odnieść się do prawidłowości wydania decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości.

Sąd nie uznał za zasadny zarzut skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej, że dopisek "planowana dobudowa" stanowił istotny warunek przemawiający za nieprawidłowym wydaniem opinii co do zgodności projektowanego podziału z planem miejscowym. Odnosząc się do tego zarzutu należy wskazać, że przede wszystkim teren objęty podziałem znajdował się na obszarze M3 przeznaczonym wówczas na zabudowę mieszkaniową. Jak zostało to wyżej wyjaśnione, plan miejscowy nie wprowadzał warunków, które nie byłyby spełnione przy dokonywaniu podziału tej nieruchomości. W szczególności plan miejscowy nie wprowadzał warunku zakazującego podziału działki wówczas, gdyby wydzielana działka nie była przeznaczana na zabudowę. Wręcz przeciwnie tereny te w 1999 r. znajdowały się w obszarze zabudowy mieszkaniowej i jakikolwiek podział znajdujących się na tym terenie działek nie mógł wpłynąć na zmianę przeznaczenia terenu w planie miejscowym.

Zarzuty zawarte w skardze, a dotyczące sprzeczności dokonanego podziału z usytuowaniem istniejącego już budynku nie mogły być brane pod uwagę w postępowaniu mającym na celu badanie zgodności treści planu miejscowego z przedłożonym projektem podziału.

Niezasadny jest również zarzut naruszenia art. 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 388 z późn. zm.). W dacie wydania przez Prezydenta Miasta K. postanowienia z [...] 1999 r. treść art. 5 ww. ustawy była następująca: "jeżeli powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości". W dniu [...] 1999 r. na przedmiotowym terenie nie dokonano wyodrębnienia żadnego z lokali w budynkach mieszkaniowych.

Nietrafne jest stanowisko skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej o naruszeniu art. 28 k.p.a. Powołany artykuł definiujący stronę w postępowaniu administracyjnym wprost wskazuje na interes prawny lub obowiązek dotyczący danej strony. Nie jest to nieokreślony czy nieskonkretyzowany obowiązek lub interes prawny, ale taki interes prawny lub obowiązek, który wprost wynika z przepisów prawa materialnego. Jeżeli więc Wspólnota nie istniała w chwili wydania przez Prezydenta Miasta K. postanowienia z dnia [...] 1999 r., to tym samym nie można mówić o naruszeniu interesu prawnego lub obowiązku tejże Wspólnoty, dokonanego tym właśnie postanowieniem. W istocie podniesiona przez skarżącą Wspólnotę w skardze i poprzednio składanych do akt administracyjnych pismach argumentacja wskazuje na wystąpienie interesu faktycznego po stronie Wspólnoty, przejawiającego się w utrudnieniu prawidłowego korzystania z budynku w związku z usytuowaniem jego ściany zbyt blisko granicy z działką sąsiednią. W tym jednak zakresie Wspólnota Mieszkaniowa może podjąć stosowne działania na gruncie prawa cywilnego, zmierzające do uzyskania określonych uprawnień (np. służebności) do części działki nr 619/8.

Stąd mając powyższe na uwadze należy wskazać, iż zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. wydane w tej sprawie nie narusza obowiązującego prawa i stąd, stosownie do treści art. 151 P.p.s.a., skarga podlega oddaleniu.