Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 678/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-10-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61, 6, 63
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Mirosław Bator Sędziowie: WSA Jacek Bursa WSA Krystyna Daniel (spr.) Protokolant: starszy sekr. sądowy Beata Stefańczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 października 2018 r. sprawy ze skargi E. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta T. decyzją z dnia 7 lutego 2018 r., na podstawie z art. 54, art. 59 ust. 1 , art. 60 ust. 1 , art. 63 ust. 2-4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2017, poz. 1073 tj.) oraz § 4 ust. 3, § 5 ust. 2, § 6 ust.2, § 7 ust. 4 i § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003r. Nr 164, poz. 1588), ustalił warunki zabudowy dla [...] Spółka z o.o. w T. na budowę budynku handlowego branży spożywczo-przemysłowej wraz ze zjazdem publicznym i miejscami parkingowymi na terenie działek [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] obręb [...] przy ul. [...] w T..

W uzasadnieniu organ podał, że wniosek o ustalenie warunków zabudowy spełnia wymagania wynikające z art. 52 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ przedstawił ustalenia wynikające z przeprowadzonej analizy architektoniczno-budowlanej pozwalające na określenie poszczególnych wskaźników zabudowy. Organ podał również, że ponownie prowadząc postępowanie wyjaśniające zastosował się do wytycznych sformułowanych przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. II SA/Kr 1265/13.

Od decyzji tej odwołania złożyli: M. N., M. i P. S., E. T., R. T..

M. N. zarzuciła, że już na chwilę obecną warunki zawarte w przedmiotowej decyzji, że projektowana inwestycja nie może m.in. powodować uciążliwości powodowanych przez hałas, wibracje oraz zanieczyszczenia powietrza nie są zachowane gdyż samochody dostawcze podstawiają się w godzinach porannych od tyłu sklepu i poprzez manewry powodują hałas i wibracje oraz przez okres niezgodny z przepisami o ruchu drogowym pozostają bez ruchu. Ponadto pracownicy sklepu do późnych godzin nocnych porządkują strefę wyładunku, nie zwracając uwagi na ogromy hałas wywoływany rzucanymi paletami, metalowymi skrzynkami czy głośnymi rozmowami. Po zamknięciu sklepu hałas powodują z kolei bezdomni "buszujący" po niezabezpieczonej metalowej wiacie znajdującej się na tyłach sklepu. W związku z powyższym, odwołująca wniosła o ustalenia w wydanej decyzji: godzin dostaw na czas pomiędzy 9 - 19 z wyłączeniem weekendów i świąt, zakaz pozostawania aut na terenie działek [...] oraz [...] z włączonym silnikiem lub agregatem chłodni na czas dłuższy niż jedna minuta oraz zakaz wykonywania operacji na terenie rampy rozładunkowej w czasie po godzinie 22:00.

M. i P. S. zaakcentowali, że zaskarżona decyzja dotyczy inwestycji zrealizowanej (użytkowanej od 6 lat) i wnieśli o umieszczenie w zaskarżonej decyzji warunków, że: droga - dz. nr [...] powinna być oddzielona w sposób trwały od parkingu z zachowaniem wjazdu na parking i wyjazdu z parkingu; zjazd publiczny z ul. [...] na drogę dz. [...] i na dz. nr [...] nie może kolidować z bezpiecznym korzystaniem ze zjazdu z ul. [...] na drogę, dz. nr [...]; droga, dz. nr [...] jest obciążona służebnością przejazdu i przechodu przez właścicieli działek: nr [...],[...], [...], [...], [...], [...].

E. T. zarzuciła, że w złożonym w sprawie wniosku brak jest planowanego sposobu zagospodarowania terenu, brak jest określenia charakterystyki zabudowy w zakresie dróg wewnętrznych - komunikacyjnych ciągów dla pojazdów i pieszych, co również zostało pominięte w samej decyzji. Pominięte zostały parametry inwestycji oraz dane charakteryzujące wpływ inwestycji na środowisko, czy też otoczenie, przekroczone były normy hałasu dla wybudowanego obiektu. Stąd wniosek nie zawiera wszystkich cech wymaganych w art. 52 ustawy.

W ocenie odwołującej wnioskowany budynek handlowy, miejsca parkingowe (powyżej 10), ale też drogi wewnętrzne, przejścia dla pieszych powinny być objęte pozwoleniem na budowę. Tym samym skoro wymagane jest pozwolenie na budowę, to również muszą być wydane w tym zakresie warunki które powinny określać łącznie wszystkie parametry dla całości inwestycji lub też powinny zostać podzielone na poszczególne obiekty (budynek, parkingi, drogi wewnętrzne, ciągi komunikacyjne piesze), dla których parametry powinny zostać określone odrębnie. Zdaniem odwołującej, w wydanej decyzji celowo niejednoznacznie określono te parametry. Związane jest to z tym, że wielkość działek, na których planowana była inwestycja (powstała inwestycja) nie pozwala na określenie takich parametrów, które umożliwiłyby zrealizowanie inwestycji. Organ l instancji próbuje dopasowywać te parametry do istniejącego budynku, co jest nieprawidłowe. W tym celu dookreśla nawet nazewnictwo, odstępując od zasad określonych w ustawie czy rozporządzeniu w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. O celowości działania organu l instancji w zakresie pominięcia parametrów świadczą realne wielkości tego obszaru i obiektu. Powierzchnia działek przeznaczonych na inwestycję wynosi 4.496 m2. Z wniosku natomiast orientacyjna powierzchnia zabudowy to 1130m2, czyli jest to 25,13%. Już tylko i wyłącznie po tym warunki nie powinny zostać wydane, gdyż przekraczają 25% (organ l instancji powinien wezwać inwestora do zmiany wniosku). Jeżeli dodać do tego wspomniane parkingi, wewnętrzny układ komunikacyjny kołowy i pieszy, place manewrowe (plac gospodarczy z wniosku) to powierzchnia zabudowy osiągnie wielkość około 90%. Pominięcie, więc takich parametrów np. w zakresie powierzchni zabudowy, oraz nie określenie żadnych warunków, zniekształca całkowicie ład przestrzenny w tym terenie. W decyzji nie zostały przypisane i określone parametry do konkretnych obiektów, które zamierza (zamierzał) wybudować inwestor, czyli tym samym nie został spełniony również pkt 1 i 5 ust. 1 art. 61.

R. T. również podkreślił, że złożony w sprawie wniosek dotyczył wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy dla "Budynku handlowego wraz ze zjazdem publicznym i miejscami parkingowymi". Stąd wniosek dotyczył 3 obiektów budowlanych. Jeżeli już inwestor występuje łącznie w jednym wniosku o różne obiekty budowlane, to organ, wykorzystując ewentualnie jedną analizę, lecz obejmującą wszystkie pożądane funkcje i cechy zabudowy oraz zagospodarowania, winien w wydanej decyzji ustalać dla każdego obiektu stosowne parametry i warunki zagospodarowania terenu, w odrębnych punktach. Postępowanie organu l instancji powoduje "zafałszowanie" istotnych parametrów, które w konsekwencji zaburzają koncepcję jednolitego i prawidłowego zagospodarowania całego terenu. Jest to widoczne przy wskaźniku wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działek, gdyż organ l instancji ograniczył ją tylko do zainwestowania kubaturowego. Brak jest określenia tego parametru do pozostałych obiektów budowlanych. Ponieważ inaczej przebiega ustalenie warunków zabudowy dla drogi (dróg wewnętrznych, które nie zostały w ogóle określone), a inaczej dla zjazdu z drogi, a jeszcze inaczej dla budynku handlowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 23 marca 2018 r., znak: [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj.: Dz. U. z 2017 r. poz. 1257), art. 59 ust. 1, art 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, § 3 - 8 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

- w punkcie 1 uchyliło zaskarżoną decyzję w części, w jakiej orzekała o ustaleniu warunków zabudowy na budowę zjazdu z drogi publicznej i w tym zakresie orzekło o umorzeniu prowadzonego postępowania,

- w punkcie 2 uchyliło zaskarżoną decyzję w pkt 2 ppkt 1 lit. b tj. w części określającej

wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działek

przeznaczonych pod zainwestowanie kubaturowe - w przedziale 23 - 25%,

- w punkcie 3 ustaliło wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do

powierzchni terenu inwestycji - działek nr: [...], [...], [...], [...], [...],

[...], [...] i [...] obręb [...] w T. w przedziale 23% - 25%

powierzchni terenu inwestycji,

- w punkcie 4 w pozostałym zakresie zaskarżoną decyzję utrzymało w mocy.

W uzasadnieniu organ II instancji podał, że zgodnie z art. 29 ust. 1 ustawy o drogach publicznych na budowę zjazdu z drogi publicznej konieczne jest uzyskanie decyzji zezwalającej na jego lokalizację, wydanej przez zarządcę drogi, to na samo zamierzenie inwestycyjne nie trzeba uzyskać decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Tym samym przedmiotowe postępowanie w części obejmującej budowę zjazdu w świetle aktualnie obowiązujących przepisów stało się bezprzedmiotowe i podlegać winno umorzeniu.

Kolegium podało, że jak wynika ze sporządzonej analizy działki na których planowana jest inwestycja, położone są bezpośrednio przy ulicy [...]. W analizowanym obszarze na północ od ulicy [...] występuje budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne dużej intensywności. Natomiast po stronie południowej ulicy [...] występuje budownictwo wielorodzinne wysokie uzupełnione częściowo usługami zlokalizowanymi w parterze tych budynków. W obszarze analizowanym znajdują się również samodzielne i wolnostojące budynki usługowe (działki [...], [...]; [...],[...],[...] oraz na dz. nr [...], [...]; [...], [...], [...]). Są to budynki o funkcji drukarsko-poligraficznej (serwis, obsługa i naprawa maszyn poligraficznych), magazynowej, samochodowej (warsztat samochodowy, sprzedaż części samochodowych) i ślusarskiej", zaznaczone w części graficznej analizy. Warunek "kontynuacji funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu" zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy traktować należy szeroko zgodnie z wykładnią systemową, która wszelkie wątpliwości w tym zakresie nakazuje rozstrzygać na rzecz uprawnień inwestora. Przyjęte i dopuszczalne w myśl zasady dobrego sąsiedztwa jest uzupełnianie funkcji mieszkaniowej funkcją usługową, tj. takim rodzajem usług, które dominującą na danym terenie funkcję mieszkaniową będą uzupełniać i towarzyszyć jej w tym znaczeniu, że nie będą jej zakłócać, czy też z nią kolidować. W ocenie kolegium, organ l instancji prawidłowo uznał, że budowa budynku handlowego (sklepu branży spożywczo - przemysłowego) na wskazanych we wniosku działkach mieści się w granicach zastanego na analizowanym terenie sposobu zagospodarowania terenu. Nie może budzić wątpliwości fakt, iż planowany obiekt będzie stanowił kontynuację istniejącej już w tym obszarze funkcji usługowej, będąc jednocześnie uzupełnieniem zrealizowanej tam funkcji mieszkaniowej (jednorodzinnej i wielorodzinnej). Ponadto jedynie niewielkie zwiększenie obszaru analizowanego ponad minimalnie określoną wielkość spowodowałoby, że w obszarze tym znalazłyby się obiekty o tożsamej funkcji, gabarytach i analogicznej formie, tj. sklep sieci [...] po drugiej stronie ulicy [...] sklep sieci [...].

Autor analizy zamieścił w niej tabelę z wykazem 61 nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym, w której wyszczególnił charakter zagospodarowania poszczególnych działek. Organ odwoławczy przytoczył ustalenia wynikające ze sporządzonej analizy. Następnie dokonał oceny prawidłowości ustalonych w decyzji wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, stwierdzając co następuje.

W zakresie linii zabudowy podniósł, że wobec faktu, że zrealizowana na działkach sąsiednich w stosunku do działek objętych wnioskiem (położnych wzdłuż ulicy [...]) linia zabudowa nie jest jednolita, stosownie do treści § 4 ust. 3 rozporządzenia, linię nowej zabudowy zasadnie ustalono ono jako kontynuację linii zabudowy tego budynku (zlokalizowanego na działce nr [...]), który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

Odnośnie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działek, w zaskarżonej decyzji wyznaczono "wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działek przeznaczonych pod zainwestowanie kubaturowe - w przedziale 23% - 25%". Z treści rozporządzenia wykonawczego, jak również z treści art. 61 ust. 7 pkt 2 ustawy wynika, że brak jest podstaw do ograniczania ustalania wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy jedynie do powierzchni działek "przeznaczonych pod zainwestowanie kubaturowe". Przytoczone przepisy jednoznacznie wskakują na obowiązek ustalenia "wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu". W tym też zakresie zarzuty zawarte w odwołaniu E. T. oraz R. T. kolegium uznało za uzasadnione.

Średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w terenie analizowanym to 23,5 %, a średni wskaźnik wielkości zabudowy wyliczony dla budynków usługowych to 24,2 %, organ l instancji miał podstawy aby z powołaniem się na treść § 5 ust. 2 rozporządzenia omawiany parametr ustalić w przedziale 23% - 25%, a więc uzasadnionym chociażby względami technologicznym 1 % odchyleniu od średniego wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w terenie analizowanym, wynoszącym po zaokrągleniu - 24 % (wyliczonego zarówno dla wszystkich budynków jak i odrębnie dla zabudowy usługowej). Tak ustalona wielkość zbliżona zarówno dla średniej wartości tego parametru w całej zabudowie obszaru, jak i w zabudowie usługowej, z pewnością nie spowoduje zaburzenia istniejącego ładu przestrzennego. Gdyby nawet uznać, że w rozpoznawanym przypadku należało ustalić wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy na podstawie § 5 ust. 1 rozporządzenia tj. w wielkości 24 %, celowym byłoby równocześnie dopuszczenie przynajmniej minimalnej, wynoszącej do 1% tolerancji, uzasadnioną chociażby przywoływanymi już względami technologicznymi na etapie projektu budowalnego wnioskowanej inwestycji. Dlatego też zaskarżona decyzja odnośnie zapisanych w pkt 2 ppkt. 1 lit. b "Warunków i wymagań ochrony kształtowania ładu przestrzennego (tj. w części określającej wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do "powierzchni działek przeznaczonych pod zainwestowanie kubaturowe"), wymagała uchylania i ustalenia, stosownie do treści przywołanego już wyżej § 5 rozporządzenia, jako wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działek objętych wnioskiem (nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]) -w ustalonym przedziale 23% - 25% powierzchni terenu inwestycji.

W zaskarżonej decyzji, powołując się na treść § 6 ust. 2 rozporządzenia wykonawczego szerokość elewacji frontowej (tj. elewacji od ul. [...]) objętego wnioskiem budynku handlowego - ustalono na 20 m (z tolerancją do 5 %). W analizie oraz uzasadnieniu zaskarżonej decyzji argumentowano, że w obszarze analizy występuje zabudowa o znacznie zróżnicowanej szerokości elewacji (od ok. 7 do ok. 80 m) w tym budynki mieszkalne oraz budynek usługowy o szerokościach elewacji frontowych zbliżonych do 20 m i przekraczających. W związku z tym, ze wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy budynku handlowego (sklepu spożywczo -przemysłowego) o niezbędnej dla takiego obiektu szerokości elewacji frontowej zbliżonej do 20 m, uwzględniając zastaną zabudowę obszaru, gdzie występują podobne wartości tego parametru, dopuszczalnym było odstąpienie od wyrażenia szerokości elewacji na podstawie wartości średnich i korzystając z dopuszczenia zawartego w § 6 ust. 2 rozporządzania uznano, że bez szkody dla ładu urbanistycznego ustalić można szerokość elewacji frontowej na wnioskowane 20 m. Dla właściwego wkomponowania bryły budynku w sąsiednią zabudowę mieszkaniową (jedno i wielorodzinną o znacznie zróżnicowanych parametrach), dopuszczono tolerancję ustalonej na 20 metrów szerokości elewacji frontowej do 5% (tj. do 1 metra węższą lub szerszą) argumentując, że pozwoli to na dostosowanie formy i detalu budynku do wymogów architektury otoczenia.

Zważywszy na przywołane wyżej argumenty oraz bezsporną okoliczność znacznego zróżnicowania szerokości elewacji frontowych budynków w obszarze analizowanym (wynoszącą od ok. 7 do ok. 80 m), dopuszczalne zdaniem kolegium było wyznaczenie dla objętego wnioskiem sklepu spożywczo - przemysłowego innej szerokości elewacji frontowej niż średnia szerokość elewacji frontowej wszystkich budynków z obszaru analizowanego. Organ odwoławczy zaznaczył, że w istocie ustalona w decyzji szerokość elewacji jedynie nieznacznie odbiega od sytuacji, w której ustalono by tą wielkość w oparciu o treść § 6 ust. 1 rozporządzenia. Uwzględniając bowiem ustawowo zakreśloną 20 % tolerancję oraz średnią szerokość elewacji frontowych wszystkich budynków z obszaru analizowanego (15m) dopuszczalnym byłoby zrealizowanie budynku o szerokości elewacji frontowej do 18 m, a biorąc pod uwagę średnią szerokość elewacji frontowych budynków usługowych (16 m) również budynku o szerokości tej elewacji do 19 m. Wydana w sprawie decyzja, z powołaniem się na odstępstwo od średniej dozwolone treścią § 6 ust. 2 rozporządzenia, zezwala natomiast na realizację budynku o szerokości elewacji frontowej mieszczącej się w przedziale 19-21 m.

Co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki w decyzji wskazano, że "wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki - zawarta w przedziale 7,5 do 8,5 m; wysokość okapu (przy dachach stromych i braku gzymsu lub attyki) w przedziale 4,5 do 5,5 m". Na działkach bezpośrednio graniczących z terenem inwestycji brak jest zabudowy. Brak było więc możliwości ustalenia parametru w oparciu treść § 7 ust. 1 rozporządzenia. W analizie oraz uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazano, że średnia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wszystkich budynków w obszarze analizowanym to - 8 m (dokładnie 7,98 m). Ustalenie zatem omawianego parametru w przedziale od 7,5 m do 8,5 m - jak zasadnie stwierdził organ l instancji da możliwość dostosowania formy i detalu budynku do wymogów architektury współczesnej i wpisania go w zabudowę sąsiednią. Przedział ten oparty został zatem na wyliczonej wartości średniej z dopuszczeniem niewielkiej (wynoszącej zaledwie 0.5 m) tolerancji.

Ponieważ w decyzji przewidziano stosowanie dachu połaciowego przeprowadzona analiza zawierała również ustalenia dotyczące wysokości zrealizowanych w obszarze analizowanym budynków do okapu. Wysokość ta, przy dachach stronnych i braku gzymsu lub attyki - wyliczona została z obszaru analizowanego średnio na 5,5 m. W analizie zasadnie podniesiono jednak wobec występujących w obszarze analizowanym znacznych różnicach położenia okapów i kąta nachylenia połaci dachowych (występują budynki o dachach płaskich oraz dwu i wielospadowych o kącie nachylenia zawartym pomiędzy 15 a 40°) celowe jest ustalenie wysokości okapu "w przedziale". Da to możliwość zastosowania właściwego spadku dachu i formy budynku celem wpisania nowej zabudowy w zabudowę sąsiednią. Dolną granicę przedziału ustalono więc w nawiązaniu do najbliższego budynku zlokalizowanego wzdłuż ulicy [...] (na działce nr [...]) to jest 4,5m, co równocześnie stanowi średnią wysokość okapów budynków usługowych z obszaru analizowanego, a dodatkowo odpowiada wysokościom okapu często występujących w tym obszarze. Górną wysokość przedział oparto natomiast na wyliczonej na 5,5 m wartości średniej z obszaru analizowanego. Takie ustalenie omawianego parametru dopuszczalne jest treścią § 7 ust. 4 rozporządzenia.

Ustalając geometrię dachu stwierdzono: "dach dwu lub wielospadowy o nachyleniu połaci dachowych 20° do 30°, uzupełniony formą dachów płaskich, kalenica główna na wysokości od 7,5 do 9,0 m; prostopadła do ulicy [...]". Z analizy wynika, że usytuowane w obszarze analizowanym budynki posiadają zarówno dachy płaskie (stropodachy o nachyleniu - ok. 5°), jak i dachy dwu i wielospadowych o nachyleniu połaci zawartym pomiędzy 15 a 40° i niejednorodnym, różnym kierunku ułożenia kalenic oraz znacznie zróżnicowanej wysokości do kalenicy (w przedziale od 6 do 12 m). Ze względu na znaczne zróżnicowanie geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym, architekt sporządzający analizę zaznaczył, że określając parametry objętego wnioskiem budynku usługowego "należy mieć na uwadze, by wkomponowanie nowo realizowanej formy w zabudowę istniejącą uwzględniało nie tylko arytmetycznie wyliczenie wartości średnich, lecz głównie przy uwzględnieniu najbliższego sąsiedztwa - zabudowy jednorodzinnej i wysokiej zabudowy wielorodzinnej dało efekt spójnej całości. Pożądanym jest również w tym przypadku by parametry wielkościowe obiektu określić w przedziałach, co da dodatkowe możliwości na dostosowanie formy i detalu budynku do wymogów architektury współczesnej i wpisanie go w zabudowę sąsiednią". Wobec powyższego ustaloną decyzją geometrię dachu (dwu lub wielospadowy o nachyleniu połaci od 20 do 30°), nakazano uzupełnić formą dachów płaskich (wskazując, iż jest to najczęściej występująca forma dachów w analizowanym obszarze). Kalenica główna ustalona została w decyzji jak "prostopadła do ulicy [...]", a więc tak jak większość kalenic w budynkach z bezpośrednim dostępem z tej samej, północnej strony ulicy [...], w tym działach w najbliższym sąsiedztwie (numer [...] i numer [...]). Również wysokość kalenicy objętego wnioskiem budynku usługowego ustalono na podstawie dachów występujących w obszarze analizowanym (w przedziale od 7,5 m od 9 m), gdzie wysokość maksymalną określa średnia wysokość do kalenicy zabudowy w obszarze analizowanym, natomiast dolną granicę stanowi wysokość nawiązująca do średniej wysokości w kalenicy budynków usługowych w obszarze analizowanym - wynoszącej po zaokrągleniu 7 m.

Dalej organ II instancji podał, że w zakresie dostępu do drogi publicznej ustalono, że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, którą stanowi ulica [...] w T.. Spełniony jest zatem warunek określony w art. 61 ust.1 pkt 2 ustawy. W zakresie pozostałych warunków określonych w przywołanym wyżej przepisie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stwierdził, że istniejące uzbrojenie terenu objętego wnioskiem jest wystarczające dla realizacji wnioskowanego zamierzenia. Objęte wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy działki jako położona w obrębie miasta Tamowa, nie wymagają uzyskania zgody na przeznaczenie ich na cele nierolnicze i nieleśne. Dokonana analiza wykazała ponadto, że decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W analizie zweryfikowano zgodność objętej wnioskiem inwestycji z ustawą Prawo ochrony środowiska, ustawą o informacji o środowisku i jego ochronie udziale społeczeństwa w środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, rozporządzeniem Ministrów w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco wpływać na środowisko, ustawą o ochronie przyrody i ustawą o gospodarce nieruchomościami, ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ustawą o transporcie kolejowym, ustawą o drogach publicznych.

Stwierdzono, że przedmiotowa inwestycja nie jest przedsięwzięciem mogącym 2-aczaco lub potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko w związku z czym nie wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Teren objęty wnioskiem nie znajduje się na obszarze stanowiącym formę ochrony przyrody. Na wnioskowanym terenie nie występuje żaden obiekt objęty formą ochrony przyrody, w szczególności pomnik przyrody. Na terenie objętym wnioskiem nie ma lasów ochronnych, ani obszarów objętych ochroną uzdrowiskową. Teren objęty wnioskiem nie jest położony w obszarze objętym formami ochrony zabytków, nie jest zabudowany obiektami wpisanymi do rejestru zabytków, nie znajduje się w granicach terenu górniczego i leży poza obszarem zagrożonym osuwaniem się mas ziemnych. Teren objęty wnioskiem leży poza obszarem narażonym na niebezpieczeństwo powodzi oraz nie jest położony w pasie drogowym. Nie stwierdzono więc niezgodności przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego z w/w przepisami odrębnymi.

W decyzji organ prawidłowo zawarł warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, a także wymagania dotyczące interesów osób trzecich.

Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej ustalono na minimum 20% w stosunki do powierzchni objętych wnioskiem działek, a ilości miejsc postojowych w ilości minimum 3 miejsca na każde 100 m2 powierzchni handlowej. Tak ustalone wskaźniki znajdują oparcie w ogólnie przyjętych zasadach projektowania zabudowy usługowej, uwzględniających ich prawidłowe funkcjonowanie i obsługę komunikacyjną.

Odnosząc się zarzutów zawartych w odwołaniach M. N. oraz M. i P. S. kolegium wskazało, iż brak jest podstawy prawnej do ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy sklepu "godzin dostaw towaru" czy też ustanawiania zakazu wykonywania prac na rampie rozładunkowej po godzinie 22:00. To samo odnieść należy do żądania zapisania w decyzji ustalającej warunki zabudowy, iż droga na działce nr [...] powinna być oddzielona w sposób trwały od parkingu z zachowaniem wjazdu na parking i wyjazdu z parkingu, zjazd publiczny z ul. [...] na działkę [...] i na działkę nr [...] nie powinien kolidować z bezpiecznym korzystaniem ze zjazdu z ul. [...] na drogę, oraz zapisania w decyzji informacji o ustanowionych służebnościach. Powyższe nie oznacza jednak, że brak jest środków prawnych w celu wyegzekwowania zawartego w decyzji o warunkach zabudowy wymogu w zakresie tego, iż inwestycja dla której ustalono warunki zabudowy "nie może powodować uciążliwości powodowanych przez hałas, wibracje, czy zanieczyszczenia powietrza, wody i gleby". Stosownie bowiem do treści art. 362 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. -Prawo ochrony środowiska (tj. Dz. U. z 2017 r., poz. 519 ze zm.) organ ochrony środowiska może nałożyć obowiązek ograniczenia oddziaływania na środowisko m.in. poprzez podjęcie działań polegających na realizowaniu dostaw zaopatrzenia (przyjazd, rozładunek i odjazd samochodów dostawczych) do sklepu w określonych godzinach.

Co do zarzutów zawartych w odwołaniach E. T. i R. T. kolegium ponownie wskazało, że w aktualnym stanie prawnym na lokalizację zjazdu z drogi publicznej nie jest wymagane uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy określa podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, które podlegają dalszym szczegółowym ustaleniom w kolejnym etapie inwestycyjnym unormowanym przepisami Prawa budowlanego oraz przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To właśnie przepisy § 18, 19, 20 i 21 rozporządzenia precyzują szczegółowe wymogi związane z urządzeniem miejsc postojowych przy zagospodarowywaniu działki budowlanej. Przepis art. 54 pkt 2 lit. c wymaga tylko aby decyzja o warunkach zabudowy określała warunki i zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy m.in. co do obsługi w zakresie infrastruktury i komunikacji zaś w § 18 wskazano, że liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne. W wydanej w sprawie decyzji zawarto zatem wymóg zapewnienia minimum 3 miejsca na każde 100 m2 powierzchni handlowej.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła E. T., domagając się uchylenia decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jak i uchylenia poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 7, art. 77 § K.p.a. poprzez niedostateczne wyjaśnienie okoliczności faktycznych, z pominięciem słusznego interesu skarżącej,

- art. 4 ust. 1 i 2, 6 ust. 2 pkt 1, art. 52 ust. 2, art. 59 oraz art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

- § 5 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu skarżąca ponownie podniosła, że wniosek nie jest kompletny i nie zawiera wszystkich wymaganych cech. We wniosku pominięto niezbędny dojazd do obiektów. Infrastruktura techniczna to również transport, a to oczywiście drogi wewnętrzne - komunikacyjne ciągi nie tylko dla pojazdów, ale również dla pieszych. Inwestor podał tylko wjazd i zjazd publiczny oraz miejsca parkingowe, nie wskazując na połączenia konieczne między tymi obiektami. We wniosku brak jest również określenia faktycznego sposobu zagospodarowania terenu w zakresie pasów izolacyjnych zieleni, klomby, skwery (tylko zieleń urządzona). Nie ma danych charakteryzujących wpływ na środowisko, otoczenie, choćby w zakresie hałasu.

Inwestor wystąpił o budowę 3 obiektów budowlanych (miejsca parkingowe powyżej 10 stanowisk; budynek handlowy, drogi obiekty liniowe), mających stanowić wspólną inwestycję. Każdy z tych obiektów może istnieć samodzielnie i funkcjonować odrębnie, na każdy z nich można wystąpić do właściwego urzędu, odrębnie, w celu ustalenia warunków zabudowy, czy też pozwolenia na budowę. Dla obiektów obowiązują inne przepisy, z którymi też wydane warunki muszą być zgodne. Organ I instancji, wykorzystując ewentualnie jedną analizę, lecz obejmującą wszystkie pożądane funkcje i cechy zabudowy oraz zagospodarowania, winien w wydanej decyzji ustalać dla każdego obiektu stosowne parametry i warunki zagospodarowania terenu, w odrębnych punktach. Kolegium zmieniło punkt 2 ppkt 1 lit. b (z warunków zabudowy), lecz tylko pomijając zainwestowanie kubaturowe, a wprowadzając numery wszystkich działek. Nie zmienia to faktu, iż w dalszym ciągu można to rozumieć jako zabudowę samego budynku. Wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek wynosi 23% - 25%. Powierzchnia działek [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] wynosi łącznie 0,4496 ha (4496 m ). Skoro powierzchnia zabudowy z wniosku ma być "ok. 1130m2", więc już wskaźnik jest przekroczony - 25,13%. Przewidywana niezbędna ilość miejsc parkingowych dla samochodów osobowych klientów i pracowników to 47, oraz 2 dla samochodów dostawczych a z nimi muszą się jeszcze wiązać w ogóle nieuwzględnione: układ wewnętrznych dróg dojazdowych, plac manewrowy, jezdnie manewrowe przy stanowiskach postojowych, ciągi piesze itd. Odwołując się do uregulowań rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie skarżąca wyliczyła, że łącznie tylko same miejsca parkingowe to 643,5m2. Łącznie budynek i parkingi w stosunku do wszystkich działek to już 39,44% (25,13+14,31) powierzchni zabudowy, a jeżeli by dodać do tego te pominięte ciągi komunikacyjne dla ruchu kołowego i pieszego wskaźnik wyniósłby zapewne ponad 80% (obecnie w rzeczywistości powierzchnia zabudowy to około 90%). Zapewne i w takim przypadku nawet kolejny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej nie byłby zachowany.

Z powyższych względów organy obu instancji unikają prostego wyliczenia i określania odrębnych parametrów, jak również unikają wezwania inwestora do uzupełnienia wniosku o drogi wewnętrzne, układ komunikacyjny, pomijają kwestię drogi przeciwpożarowej. Obiekt powstał 6 lat, więc nie ma żadnego problemu, aby sprawdzić fizycznie i zawrzeć w przedłożonej analizie faktyczne parametry tego obiektu. Organ mógłby się wówczas obronić, iż wskazane i ustalone przez niego parametry są zachowane, są zgodne i korelują z innymi parametrami w wyznaczonym obszarze.

Na koniec skarżąca zarzuciła, że organ nie ustalił nawet czy sam inwestor dalej istnieje i funkcjonuje, czy [...] Sp. z o. o. w T., to ten sam podmiot, co [...] Sp. z o. o. w R. i jaką pełnią te podmioty rolę

w postępowaniu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie i podtrzymało swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył co następuje:

Zgodne z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie.

Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W rozpatrywanej sprawie przedmiotem sądowej kontroli jest decyzja SKO w T. z 23 marca 2018 r. , którą utrzymano w mocy decyzję Prezydenta Miasta T. decyzją z 7 lutego 2018 r ustalającą na wniosek [...] Spółka z o.o. w T. warunki zabudowy na budowę budynku handlowego branży spożywczo-przemysłowej wraz ze zjazdem publicznym i miejscami parkingowymi na terenie działek [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] obręb [...] przy ul. [...] w T..

Skarga jest niezasadna, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu uzasadniającym jej uchylenie.

Na wstępie należy wskazać, że przy ustalaniu warunków zabudowy w danym terenie należy mieć na uwadze – stosownie do przepisów ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2017. 1073) dale w skrócie: u.p.z.p.. - wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, walory architektoniczne i krajobrazowe jak potrzeby interesu publicznego i prawo własności ( art. 1 ust. 2 pkt 2, 3 i 7 u.p.z.p.).. Decyzja ustalająca warunki zabudowy może być wydana jeżeli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie wszystkie warunki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ww. ustawy tj. gdy łącznie są spełnione następujących warunki:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalania wymagań dotyczących wnioskowanej zabudowy i zagospodarowania terenu został uszczegółowiony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. Dz.U.nr 164, poz. 1588) dalej w skrócie rozporządzenie. W rozporządzeniu, o którym mowa określono wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Decyzję ustalającą warunki zabudowy wydaje się ponadto po uzgodnieniu z właściwymi organami, o czym stanowi art. 53 ust. 4 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy. W decyzji o warunkach zabudowy – co do zasady - nie określa się usytuowania wnioskowanego budynku, a jedynie wyznacza się obowiązującą linię zabudowy na działce objętej wnioskiem jako przedłużenie linii zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4 rozporządzenia z 26.08. 2003 r. ). Przepis ten określa także sposób wyznaczenia ww. linii w sytuacji gdy istniejąca zabudowa przebiega "uskokowo" (ust. 3) oraz dopuszcza "inne wyznaczenie obowiązującej linii jeśli wynika to z analizy ( ust.4) Należy też zważyć, że dla każdego wniosku inwestora ustala się tylko jedną linię zabudowy.

Stosownie do § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę sytuacji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie możliwości spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u. p.z.p. Zgodnie z § 2 pkt 4 rozporządzenia obszar analizowany to teren określony i wyznaczony granicami wykreślonymi na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stosowanej do postępowania dotyczącego wydawanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy (art. 64 ww. ustawy), objęty wnioskiem inwestora o ustalenie warunków zabudowy, którego funkcję i cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przechodząc do okoliczności rozpoznawanej sprawy trzeba zauważyć, że dla jej końcowego rozstrzygnięcia istotne znaczenie ma reguła wyrażona w dyspozycji art. 153 p.p.s.a., który stanowi, że ocena prawna i wskazania co dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. Należy podkreślić, że unormowanie z art. 153 p.p.s.a. stanowi "gwarant spójności działania systemu władzy państwowej, zapewniając realność konstytucyjnej zasady sądowej kontroli działalności administracji publicznej" (wyrok NSA z 8. 01. 2010 r. sygn. akt II FSK 1365/08, Lex 558897). W konsekwencji dyspozycja z art. 153 p.p.s.a wyznacza obowiązek podporządkowania się ocenie prawnej wyrażonej w wyroku sądu administracyjnego, ciążący na organie administracji publicznej i sądzie. Naruszenie przez organ administracji publicznej normy z art. 153 p.p.s.a. w razie złożenia skargi do sądu administracyjnego powoduje konieczność uchylenia zaskarżonego aktu (czynności). Obowiązek, o którym mowa w art. 153 p.p.s.a może być wyłączony tylko w wypadku zmiany stanu prawnego lub istotnej zmiany okoliczności faktycznych, a także po wzruszeniu wyroku zawierającego ocenę prawną, w przewidzianym do tego trybie (wyrok WSA w Kielcach z 14. 01. 2010 r. sygn. akt I SA/Ke 524/09, Lex 559454).

W rozpoznawanej sprawie wydane zostały dwa wyroki WSA: z dnia 24 sierpnia 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 1652/11 i wyrok z dnia WSA z 9 stycznia 2014 r. sygn. akt II SA/Kr 1265/13, którymi uchylone zostały poprzednio wydane decyzje ustalające warunki zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Został także wydany wyrok NSA z dnia 18 lutego 2016 r. sygn. akt II OSK 1496/14, w którym odrzucono skargę kasacyjną od ww. wyroku sądu I instancji z dnia 9 stycznia 2014 r. W ww. wyrokach niezależnie od innych nieprawidłowości zakwestionowano przede wszystkim wadliwie ograniczenie się organu do ogólnego powołania się na ustalenia analizy urbanistyczno-architektonicznej, jednak bez dokonania wnikliwej, krytycznej jej weryfikacji. Zakwestionowano także sporządzoną analizę urbanistyczno-architektoniczną jako wadliwą i nie uzasadniającą ustalonych odstępstw, w tym parametru szerokości elewacji frontowej i parametru wysokości (do gzymsu i lub attyki), uznając je za dowolne.

Odnosząc powyższe do rozpoznawanej sprawy trzeba wskazać, że w aktach administracyjnych sprawy (t. II akt adm., k. 51-53) została przedłożona uzupełniona analiza urbanistyczno-architektoniczna funkcji i cech zabudowy dla obszaru wyznaczonego na załączniku graficznym dla terenu wnioskowanego do ustalenia warunków zabudowy dla działek terenie działek [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] obręb [...] przy ul. [...] w T., sporządzona przez urbanistę mgr inż. M. M. (nr wpisu na listę urbanistów – KT 849).

Zgodnie z ustaleniami ww. analizy w obszarze objętym analizą znajdują się lokale usługowe, sytuowane w parterze budynku wielorodzinnego oraz samodzielne i wolnostojące budynki usługowe dostępne od ul. [...]. Uzupełnienie to obejmuje informację, że analiza została sporządzona w związku z ocena zrealizowanego na ww. działkach budynku handlowego, z jednoczesnym wskazaniem, że jest to: "budynek usługowy branży handlowej – spożywczo-przemysłowej (art. gospodarstwa domowego) oraz, że obiekt jest funkcjonującym sklepem spożywczo-przemysłowym (AGD). Powyższy pogląd został zaaprobowany przez organy, które ustalając przedmiotowe warunki zabudowy uznały, że funkcja usługowa jest pojęciem, które zakresowo obejmuje także usługi z zakresu handlu, co pozwala uznać, że wnioskowane przedsięwzięcie nie narusza zastanego sposobu zagospodarowania, nie naruszając zasady dobrego sąsiedztwa.

W ocenie Sądu analiza akt administracyjnych rozpoznawanej sprawy pozwala na stwierdzenie, że organy administracyjne prawidłowo ustaliły stan faktyczny oraz właściwie zastosowały przepisy prawa, co znalazło odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Uzupełniona analiza urbanistyczno- architektoniczna, w której określono jej obszar zgodnie z § 3 rozporządzenia i która pozwala na przyjęcie iż planowane przedsięwzięcie pozostaje w zgodzie z zasadami kształtowania ładu przestrzennego oraz , że parametry urbanistyczne zostały ustalone prawidłowo, na podstawie weryfikacji stanu zagospodarowania w obszarze analizowanym. Przede wszystkim trzeba zauważyć, że teren objęty analizą jest mocno zainwestowany, znajdują się w nim zarówno budynki mieszkaniowe jednorodzinne (po stronie północnej ul. [...] ), jak budownictwo wielorodzinne wysokie z usługami oraz wolnostojące budynki usługowe (po stronie południowej ww. ulicy). Analizator zauważył też, że w niewielkiej odległości od obszaru analizowanego wyznaczonego zgodnie z wymogami § 3 ust. 2 rozporządzenia znajdują się "obiekty o tożsamej funkcji, gabarytach i analogicznej formie, tj. sklep sieci [...], po drugiej stronie ulicy [...] sklep sieci [...] Należy wskazać, że w analizie przedstawione w sposób prawidłowy średnie wskaźniki i parametry istniejącej zabudowy, a następnie dążąc zharmonizowania wnioskowanej inwestycji z zastaną zabudową i zagospodarowaniem terenu niektóre wskaźniki i parametry ustalone zostały "w inny sposób" tj. jest z odstępstwami od sposobów wskazanych jako podstawowe Nie narusza to jednak przepisów u.p.z.p. oraz rozporządzenia wykonawczego, w którym dopuszczono możliwość innego wyznaczenia linii nowej zabudowy (§ 4 punkt 4, wskaźnika powierzchni nowej zabudowy (§ 5 punkt 2), szerokości elewacji frontowej (§ 6 pkt. 2), parametrów dot. wysokości (§ 7 pkt 4 ), jednak pod warunkiem, że wynika to z analizy.

W ocenie Sądu warunek ten został spełniony. I tak, wskaźnik powierzchni nowej zabudowy został ustalony z min. odstępstwem od średniego wskaźnika w obszarze analizowanym i uzasadnieniem względami technologicznym, ze wskazaniem, że przyjęty przedział od 23% do 25 % pow. zabudowy w istocie odpowiada średniemu wskaźnikowi wielkości zabudowy, który wynosi 3,5% , a dla budynków usługowych 24,2%. W tym miejscu trzeba wskazać, że zarzutu strony skarżącej, która podkreśla, że sama powierzchnia budynku handlowego wnioskowanego do ustalenia warunków zabudowy (zrealizowanego) przekracza ustalony w zaskarżonej decyzji wskaźnik powierzchni nowej zabudowy, nie zasługuje na uwzględnienie gdyż ocena prawidłowości ustalonych warunków zabudowy dotyczy parametrów, które należy dochować w kolejnym etapie inwestycyjnym i do których będzie się musiał dostosować inwestor. Ujmując rzecz inaczej, przy ustalaniu tego wskaźnika rzeczą organu było odniesienie się ustaleń poczynionych w analizie, nie zaś do faktycznych wymiarów zrealizowanej inwestycji. Trzeba nadto wskazać, że wskaźnik pow. nowej zabudowy obejmuje zabudowę kubaturowa, a nie miejsca parkingowe i infrastrukturę drogową.

Jeśli idzie o obowiązującą linię nowej zabudowy, to w oparciu o przeprowadzoną analizę i jej wyniki, została ona ustalona z odstępstwem zgodnie z § 4 pkt3 rozporządzenia tj. od strony ul. [...] jako kontynuacja linii zabudowy na działce Nr [...], która znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. W ocenie Sądu ustalenie tego parametru nie budzi zastrzeżeń, jest bowiem dopuszczalne i nawiązuje do już istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej, którą nie stanowią jedynie działki bezpośrednio sąsiadujące z terenem inwestycji. Takie ustalenie linii zabudowy uzasadniają też względy przestrzenne związane z układem działek w obszarze analizy oraz już istniejącej zabudowy w pobliżu ul. [...], którą charakteryzuje rozproszenie i brak jednolicie ukształtowanej linii zabudowy. Szczegółowa analiza uzasadnia również ustalenie parametrów szerokości elewacji frontowej i parametrów wysokości w nawiązaniu do zabudowy o podobnych funkcjach i parametrach jak wnioskowana, z równoczesnym uzasadnieniem dopuszczalnych odstępstw. Analogicznie uzasadniono ustalone parametry dotyczące geometrii dachu planowanego budynku.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi trzeba wskazać, że ustalenia dotyczące układu wewnętrznych dróg dojazdowych, placu manewrowego, jezdni manewrowych czy wymiarów miejsc parkingowych, a także zagospodarowania terenu inwestycji w zakresie zieleni urządzonej i bezpieczeństwa pożarowego nie stanowią przedmiotu ustaleń w ramach postępowania dotyczącego warunków zabudowy.

Nie podlega uwzględnieniu zarzut niezasadnego - w ocenie skarżącej –uchylenia decyzji organu I instancji w części, w jakiej orzeczono o ustaleniu warunków zabudowy na budowę zjazdu z drogi publicznej i umorzeniu prowadzonego w tym zakresie postępowania. Powyższe wiąże się bowiem z treścią art. 29 art. ust. 1 ustawy z 21 .03. 1985 r. z o drogach publicznych (Dz. U.2018.2068) ) w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji , zgodnie z którym na budowę zjazdu z drogi publicznej konieczne jest uzyskanie decyzji zezwalającej na jego lokalizację, wydanej przez zarządcę drogi, a zatem na to samo zamierzenie inwestycyjne nie trzeba uzyskać decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. W związku z czym prowadzone w tym zakresie postępowanie przez organ I instancji stało się bezprzedmiotowe. Tym samym organ odwoławczy zasadnie zreformował zaskarżoną decyzję.

Na koniec należy wskazać, że w sprawie nie budzi wątpliwości, że wnioskodawcą, zarazem inwestorem przedmiotowego przedsięwzięcia jest [...] Sp. z o. o. z siedzibą w T., natomiast nie jest zadaniem organu, ani Sądu ustalanie jakie są powiązania i jaką rolę pełni spółka [...] Sp. z o. o. w R., wskazana przez stronę skarżącą..

Konkludując, należy też podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie rodzaj wiążącej informacji o ogólnym możliwym sposobie zagospodarowania konkretnej nieruchomości, nie przesądzając zarazem, czy taka inwestycja w ogóle powstanie lub czy odpowiada - w przypadku postępowania legalizacyjnego – już istniejącej, ani też jaki będzie jej ostateczny, precyzyjnie określony kształt. Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Trzeba mieć na uwadze, że z treści art. 6 ust. 1 wynika, iż każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w planie miejscowym albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu osób trzecich, co zostało wskazane w przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy.

W konsekwencji Sąd uznał, że w niniejszej sprawie spełnione zostały wymogi zarówno materialne, jak i formalne z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym organy administracji publicznej były zobowiązane do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, co też uczyniły.

Mając na uwadze niezasadność podniesionych w skardze zarzutów i stwierdzenie braku podstaw prawnych do eliminacji z obrotu prawnego skarżonej decyzji, Sąd orzekł jak w sentencji biorąc za podstawę rozstrzygnięcia art. 151 P.p.s.a.