Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 114/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2019-04-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 7, art. 15, art. 77 par. 1, art. 80, art. 107 par. 3, art. 138 par. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: par. 43 ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 124 ust.1, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 3, art. 130 ust. 2, art. 156 ust. 1
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Dnia 24 kwietnia 2019 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bogusław Klimowicz, Sędziowie Sędzia NSA Paweł Janicki, Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), , Protokolant Pomocnik sekretarza Aleksandra Banasiak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 kwietnia 2019 roku sprawy ze skarg A Spółki Akcyjnej w W., M. K., B. C. i M. W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargi. A.B.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] znak [...], Starosta [...] wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej orzekł o:

1. Ustaleniu odszkodowania w wysokości 156.380,00 zł za szkody, ograniczenie prawa własności nieruchomości oraz zmniejszenie się wartości nieruchomości położonej w A., przy ul. A 161 i ul. B 189 i 189a w związku z wybudowaniem wysokociśnieniowego gazociągu DN 300 "obwodnica m. Ł.",

2. Ustaleniu wysokości zwaloryzowanego odszkodowania wypłaconego w dniu 22 stycznia 1996 r. M. i D. małż. K. na kwotę 82.054,03zł;

3. Zobowiązaniu A S.A. z siedzibą w W., ul. C 25 do wypłaty odszkodowania w wysokości 74.325,25 zł, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, w tym na rzecz:

- M. K., współwłaściciela do 1/2 części nieruchomości opisanej w punkcie 1 decyzji - odszkodowania w kwocie - 37.162,99 zł;

- B. C., współwłaścicielki do 1/4 części nieruchomości opisanej w punkcie 1 decyzji - odszkodowania w kwocie - 18.581,49 zł;

- M. W., współwłaścicielki do 1/4 części nieruchomości opisanej w punkcie 1 decyzji - odszkodowania w kwocie - 18.581.49 zł;

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli M. K. i A S.A. w W., reprezentowana przez radcę prawnego M. S.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] nr [...] utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. Organ wyjaśnił, że decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w Z. nr [...] z dnia [...] wydaną na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127) zezwolono [...] Okręgowemu Zakładowi Gazownictwa w W., Zakładowi Gazowniczemu w Ł. na założenie i przeprowadzenie na nieruchomości będącej własnością M. i D. małż. K., stanowiącej działki numer 218, 130 i 196 o łącznej pow. 1,0800 ha, uregulowanej w księdze wieczystej [...] położonej w A. przy ul. A 161 i ul. B 189 i 189a przewodów i urządzeń służących do przesyłania gazu wysokiego ciśnienia "obwodnica m. Ł.". Dla potrzeb postępowania sporządzony został w dniu 15 grudnia 2017 r. operat szacunkowy. Rzeczoznawca majątkowy w oparciu o informacje ujęte w pismach Urzędu Miejskiego w A., a w szczególności pismo z dnia 23 maja 2016 r., które z kolei zostały sformułowane na podstawie ówcześnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego Uchwałą Nr [...] Rady Gminy i Miasta w A. z dnia [...] nr [...] przyjął, że w dacie [...] (data wydania ostatecznej decyzji w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości) nieruchomość przeznaczona była w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, a w części pod budownictwo jednorodzinne z rzemiosłem. Obok przywołanej daty wydania ostatecznej decyzji dotyczącej ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, rzeczoznawca dla potrzeb wyceny wziął pod uwagę datę [...] tj. dzień kiedy zakończono działania uzasadniające wydanie decyzji. W procesie wyceny zastosowano podejście porównawcze z zastosowaniem metody porównywania parami. Do czynności szacunkowych przyjęto ceny transakcyjne nieruchomości podobnych. Następnie wyodrębniono cechy nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, z ograniczeniami w zakresie zagospodarowania zgodnie z funkcją terenu. Wartość 1 m2 nieruchomości wyniosła w efekcie 28,72 zł, a całej nieruchomości po zaokrągleniu 310 000 zł. Organ wskazał, że określając wartość nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości rzeczoznawca zwrócił uwagę, że na rzeczonej nieruchomości znajdują się dwa gazociągi. Mianowicie gazociąg DN 300 "P.-Z." wraz ze strefą ochronną oraz gazociąg powstały w związku z opisaną decyzją o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości - DN 300 "obwodnica miasta Ł." ze strefą ochronną w części nakładającą się na strefę ochronną starego gazociągu "P.-Z.". Na podstawie mapy i obliczeń geodety W. Ś. przyjęto, że strefa ochronna obu gazociągów wynosi 9712 m2. Usytuowanie na nieruchomości kolejnego gazociągu DN 300 "Obwodnica m. Ł." spowodowało powiększenie się strefy ochronnej gazociągów o 2584 m2. Wartość 1 m2 gruntu po podjęciu czynności określonych w przedmiotowej decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oszacowano na 20,05 zł, a całej nieruchomości po zaokrągleniu 217 000,00 zł. W efekcie zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek działań podjętych na nieruchomości na mocy decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości wyniosło 93 000 zł. Rzeczoznawca w następnej kolejności oszacował wartość poniesionych szkód na nieruchomości obejmujących utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Złożyły się na nią: niemożność użytkowania i straty w plonach i sadzie - 32 700 zł, koszty rekultywacji gleby i łąk - 14 600 zł oraz odszkodowanie za budynek gospodarczy - 16 080 zł, co łącznie dało kwotę - 63 380 zł. Łączna wartość odszkodowania wyniosła zatem 156 380,00 zł. W ocenie organu odwoławczego analizowany operat szacunkowy mógł być użyty do celu dla jakiego został sporządzony. Zdaniem organu II instancji w opiniowanym operacie rzetelnie i odpowiednio dla celu wyceny opisano stany nieruchomości oraz przeznaczenie. Należycie sprecyzowano i sformułowano cel wyceny oraz jego zakres. Daty istotne dla procesu wyceny również przyjęto prawidłowe. Przedstawiono analizę rynku nieruchomości odpowiednio do celu i sposobu wyceny. Przedstawiono wybór odpowiedniej metodyki i techniki wyceny. W operacie opisano przebieg istotnych obliczeń i uzasadnienie końcowego wyniku. Załączono i podano w treści operatu dane wykorzystane w procesie szacowania. Zamieszczono stosowne klauzule i oświadczenia potwierdzające dokonanie wyceny zgodnie z przepisami prawa. Organ zaznaczył w odpowiedzi na zarzuty A S.A. w W., że stanowisko jakoby umieszczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego rzeczonej inwestycji miałoby w konsekwencji pozbawiać możliwości uwzględnienia przez organ przy szacowaniu zmniejszenia się wartości nieruchomości skutków wynikających z przeprowadzenia rzeczonego gazociągu, nie znajduje oparcia w przepisach prawa. Zarówno na gruncie ówcześnie obowiązującej ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz. U. nr 30, poz. 127 z późn. zm.) i art. 74 tej ustawy, jak również na podstawie odpowiednika tego przepisu, tj. art. 128 ust. 4 obecnie obowiązującej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie przysługuje właścicielowi nieruchomości za skutki działań podjętych w wyniku podjętej decyzji w przedmiocie m.in. posadowienia urządzeń służących do przesyłania gazu. Co więcej, na gruncie obecnie obowiązujących przepisów wydanie decyzji w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia odnoszącego się do takiego gazociągu jest możliwe w przypadku zgodności ograniczenia z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, jeżeli takowy jest. Fakt, że miejscowy plan przewiduje ograniczenie, jest zatem jedną z przesłanek wydania decyzji na podstawie art. 124 u.g.n. Stąd nielogiczne i sprzeczne z przepisami byłoby uszczuplenie praw właścicieli o możliwość dochodzenia odszkodowania z tytułu czynności podjętych w związku z przeprowadzeniem gazociągu na podstawie decyzji, tylko z tego powodu, że przewidziano daną okoliczność w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem organu II instancji bezzasadny jest również zarzut dotyczący błędnego ustalenia przeznaczenia nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości w ten sposób, że nieruchomość mogła być częściowo zabudowana, pomimo że była obciążona istniejącą strefą ochronną dla gazociągu Z.-P. Przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w oparciu o ówcześnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie w wycenie uwzględniono, że sposób korzystania z nieruchomości był już wcześniej ograniczony w wyniku istniejącego gazociągu i te ograniczenia zostały wzięte pod uwagę przy wycenie przez rzeczoznawcę. W ocenie organu odwoławczego nie ma podstaw, aby kwestionować przyjęte do wyliczeń powierzchnie stref ochronnych. Budynek, którego uwzględnienie w wycenie zakwestionował pełnomocnik A S.A. w W., jak wynika z materiału dowodowego, został wzniesiony na nieruchomości zgodnie z pozwoleniem udzielonym w decyzji nr [...] w czasie kiedy przez nieruchomość przechodził już gazociąg "P.-Z.". Wskutek powstania gazociągu wysokiego ciśnienia "obwodnica m. Ł." budynek znalazł się w strefie ochronnej nowego gazociągu. Zatem organ odwoławczy podzielił stanowisko Starosty, że należało daną okoliczność uwzględnić w wycenie. Organ nie doszukał się błędów mających wpływ na wynik sprawy w zakresie dat istotnych z punktu widzenia przedmiotowego odszkodowania, w tym przyjętej daty zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji, a także w odniesieniu do strat związanych z utratą pożytków. Zdaniem organu zamierzonego skutku nie mogą odnieść również zarzuty M. K. w zakresie wysokości przedmiotowego odszkodowania. Jak wyjaśnił bowiem rzeczoznawca majątkowy w toku postępowania odwoławczego, do wyceny nieruchomości wzięto pod uwagę nieruchomości, które spełniają cechy nieruchomości podobnych pod względem położenia, przeznaczenia, sposobu korzystania i innych cech wpływających na wartość, jak powierzchnia nieruchomości. Poza tym rzeczoznawca wskazał, że wycenić mógł tylko utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończeni działań uzasadniających jej wydanie. Odnosząc się z kolei do kwestii zużycia budynku znajdującego się na działce rzeczoznawca wskazał, że przyjął 10-letni okres trwałości budynku, co wynikało z decyzji określającej lokalizację czasową tego budynku oraz jego wiek. Zdaniem organu odwoławczego nie ma podstaw, aby kwestionować przedstawione wyjaśnienia posiadającego wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego w przytoczonym zakresie. Wojewoda stwierdził, że rozstrzygając w zakresie należnego stronom odszkodowania organ I instancji uwzględnił wypłaconą wcześniej z tego tytułu na podstawie decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego w Z. z dnia [...] nr [...] kwotę 33 124,00 zł, która po waloryzacji wyniosła 82.054,03 zł. Wojewoda wspomniał także, że w uzasadnieniu decyzji organ I instancji na stronie 8 błędnie podniósł, że kwota odszkodowania za okres od dnia 1 czerwca 2012 r. do dnia 31 marca 2018 r. wynosi 82 054, 03 zł. Kwota 82 054, 03 zł stanowi całą wartość o jaką należy potrącić ustalone w decyzji odszkodowanie, co zresztą uczynił w samej sentencji rozstrzygnięcia organ I instancji. Jak wynika z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy, na potrzeby toczącego się postępowania przed wydaniem w sprawie decyzji z dnia [...] Urząd Statystyczny w Ł. wyliczył w oparciu o opublikowane przez GUS wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych, że wzięta do waloryzacji kwota 33 124,00 zł na dzień 31 maja 2012 r. odpowiada kwocie 80 859,25 zł, zaś wskaźnik cen towarów i usług za wzięty pod uwagę okres wynosi 244,1 %. Przed wydaniem zaskarżonej decyzji z dnia [...], organ I instancji zwaloryzował kwotę 80 859,25 zł za okres, który upłynął od poprzedniej waloryzacji. Wyliczona kwota urosła do wartości 82 054,03 zł (wskaźnik za rzeczony okres, który upłynął pomiędzy wydaniem ww. decyzji wyniósł 101,4776%). Ze zgromadzonego zatem materiału dowodowego wynika, że w rozstrzygnięciu organ I instancji prawidłowo wyliczone odszkodowanie pomniejszył o 82 054, 03 zł. Przytoczone błędne w zakresie waloryzacji uzasadnienie rozstrzygnięcia tym samym nosi znamiona omyłki. Wojewoda dalej wskazał, że odszkodowanie pomniejszone o kwotę wypłaconego wcześniej odszkodowania rozdzielone zostało pomiędzy współwłaścicieli nieruchomości. Jak wynika z ustaleń organu I instancji, nieruchomość stanowiła w dacie wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości własność M. i D. małż. K. Na podstawie prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego dla Ł.-Ś. w Ł. II Wydziału Cywilnego z dnia [...] w Ł. spadek po D. K. na podstawie testamentu notarialnego z dnia [...] nabyły córki zmarłej: M. W. oraz B. C. po 1/2 części każda z nich. W oparciu o przytoczone dokumenty organ I instancji prawidłowo ustalił na rzecz: M. K. 1/2 kwoty odszkodowania, a na rzecz B. C. i M. W. po 1/4 części odszkodowania.

Skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi na powyższą decyzję złożyli M. K., działający osobiście oraz jako pełnomocnik B. C. i M. W. oraz A S.A w W., reprezentowane przez M. S. W ocenie uprawnionego do odszkodowania jest ono zbyt niskie, zaś zdaniem zobowiązanego do jego wypłaty jest zbyt wysokie.

Zdaniem M. K. przyjęte przez rzeczoznawcę do analizy nieruchomości są nieodpowiednie. Skarżący podniósł, że powierzchnia działek wziętych do analizy oraz wycenianych, powinna być podobna. Jedocześnie stwierdził, że zawyżono wartość nieruchomości po wybudowaniu gazociągu "Obwodnica m. Ł." przez przyjęcie do porównania i wyceny nieruchomości, które mają prawo zabudowy. Zaniżono również wartość odszkodowania za utratę pożytków, co ma związek z błędnie przyjętą przez organ datą zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji z dnia [...] Strona wskazała, że przy wycenie określając odszkodowanie za utratę pożytków należało wziąć pod uwagę okres od 1992 do 1997 r. Ponadto podniesiono, że brak jest podstaw przyjęcia w operacie przez rzeczoznawcę na dzień 3 września 1992 r. zużycia budynku w wysokości 40%, skoro żywotność takich budynków przewidziana jest na 80-100 lat. M. K. stwierdził nadto, że wydana decyzja z dnia [...] określająca lokalizację czasową, a nie stałą jest wadliwa. Kolejny z zarzutów dotyczy nieuzasadnionego, zdaniem skarżącego, przyjęcia w operacie szacunkowym obniżonej wartości odszkodowania z tytułu wybudowanego gazociągu "Obwodnica m. Ł." związanej ze strefą ochronną gazociągu P.-Z. W skardze podniesiono, że gazociąg ten jest samowolą budowlaną. W konkluzji swoich zarzutów M. K. stwierdził, że operat nie powinien być przyjęty jako dowód w sprawie.

W obszernej skardze M. S., reprezentująca A S.A. w W., wskazała na naruszenie:

1) prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 128 ust. 4 w zw. z art. 130 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. 2016r. poz. 2147), polegającym na ustaleniu odszkodowania w wysokości uwzględniającej zmniejszenie się wartości nieruchomości, w związku z wybudowaniem gazociągu wysokiego ciśnienia DN 300 "Obwodnica m. Ł.", jednakże z pominięciem faktu, że obowiązujący ówcześnie plan zagospodarowania przestrzennego przewidywał lokalizację wybudowanego następnie w latach 1991-1993 gazociągu DN 300 "Obwodnica m. Ł.", co oznacza, że już na etapie wprowadzenia budowanego gazociągu do planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła szkoda, którą rzeczoznawca majątkowy winien był uwzględnić w wartości nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości, a w konsekwencji szkoda w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości, nie wystąpiła wskutek zdarzeń polegających na budowie gazociągu DN 300 "Obwodnica m. Ł.", tym samym brak było podstaw do uwzględnienia zmniejszenia wartości nieruchomości w kwocie odszkodowania ustalonego zaskarżoną decyzją, wskutek czego jego wysokość została istotnie zawyżona;

b) art. 128 ust. 4, w zw. z art. 130 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. 2016r. poz. 2147) poprzez ustalenie odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego ale na podstawie błędnych wytycznych udzielonych temu rzeczoznawcy majątkowemu przez organ I instancji;

c) § 43 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109) w zw. z art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. 2016 r. poz. 2147), poprzez uwzględnienie w ramach zmniejszenia się wartości nieruchomości: zmiany warunków korzystania z nieruchomości oraz zmiany przydatności użytkowej nieruchomości, podczas gdy ww. zmiany nie są skutkiem budowy gazociągu "Obwodnica m. Ł.", ale wybudowanego wcześniej (w latach 70-tvch) na nieruchomości gazociągu "P. – Z." oraz wprowadzenia do planu zagospodarowania przestrzennego wybudowanego następnie w latach 1991- 1993 gazociągu DN 300 "Obwodnica m. Ł.",

d) § 43 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109) w zw. z art. 128 ust. 4 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. 2016r. poz. 2147) poprzez przyjęcie przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości za dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości, dzień przeprowadzenia oględzin przez Urząd Rejonowy w Z. tj. [...], co w żaden sposób nie może stanowić o zakończeniu działań polegających na czasowym zajęciu nieruchomości;

2) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 7 w zw. z art. 77 § 1, oraz 80 K.p.a. poprzez zaniechanie wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i przyjęcie przez organ II instancji poczynionych przez organ I instancji całkowicie dowolnych i nieuprawnionych ustaleń faktycznych, w zakresie błędnego ustalenia przeznaczenia nieruchomości według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości (tj. [...]) tj., że nieruchomość mogła być częściowo zabudowana, podczas gdy nieruchomość była już obciążona istniejącą strefą ochronną dla wybudowanego wcześniej gazociągu P. – Z. (tj. obszarem w którym istnieje obowiązek uwzględnienia przy projektowaniu nowych obiektów terenowych minimalnych odległości od istniejących sieci gazowych), a także wynikającym z Planu zagospodarowania przestrzennego planowanym wybudowaniem gazociągu wysokiego ciśnienia "Obwodnica m. Ł.", co w konsekwencji spowodowało, że wartość nieruchomości według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości została istotnie zawyżona;

b) art. 7 w zw. z art. 77 § 1, oraz art. 80 K.p.a. poprzez zaniechanie wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, co doprowadziło do przyjęcia przez organ I instancji w zaskarżonej decyzji całkowicie dowolnych i nieuprawnionych ustaleń faktycznych w zakresie przyjęcia odległości bezpiecznych od istniejącego na nieruchomości gazociągu "P. – Z." o szerokości 15 m podczas gdy zebrany w sprawie materiał dowodowy nie uprawniał organu II instancji do takich ustaleń;

c) art. 7 w zw. z art. 77 § 1, art. 80 K.p.a. poprzez zaniechanie wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego w sprawie, co doprowadziło organ II instancji do przyjęcia całkowicie dowolnych i nieuprawnionych ustaleń faktycznych, w zakresie:

a) przyjęcia daty zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości na dzień [...] i w konsekwencji okresu dla którego liczone są straty związane z utratą pożytków,

b) uwzględnienia w ramach odszkodowania utraty wartości budynku gospodarczego w okresie od dnia wydania decyzji zezwalającej na czasowe zajęcie nieruchomości do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie,

d) art. 107 § 3 K.p.a. poprzez brak wyjaśnienia podstawy faktycznej i prawnej tej decyzji, co uniemożliwia właściwe zapoznanie się z motywami działania organu II instancji, zrozumienie tych motywów, a w rezultacie ustosunkowanie się do nich w rzeczowy i wyczerpujący sposób,

e) art. 15 K.p.a. poprzez naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego, poprzez jedynie weryfikację decyzji administracyjnej wydanej przez Wojewodę [...], podczas gdy organ ten zobowiązany był do ponownego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego, rozpoznania i na tej podstawie rozstrzygnięcia sprawy,

f) art. 138 ust. 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, w sytuacji gdy decyzja ta obarczona była wadą naruszenia przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania.

W odpowiedzi na skargi Wojewoda [...] wniósł o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. W ocenie organu odwoławczego sprawę rozstrzygnięto na podstawie pełnego materiału dowodowego, a samo rozstrzygnięcie zawiera uzasadnienie faktyczne i prawne.

Na rozprawie w dniu 24 kwietnia 2019 r. Sąd na podstawie art. 111 § 1 p.p.s.a. połączył sprawy z obu skarg do łącznego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skargi nie są zasadne.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107) kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów lub czynności wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm., dalej jako "p.p.s.a."), sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem.

W świetle art. 3 § 2 pkt 1 p.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a, b i c p.p.s.a.).

Przeprowadzając taką kontrolę stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze - w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.

Przenosząc określone w przepisach p.p.s.a. kryteria oceny zaskarżonego aktu administracyjnego na grunt przedmiotowej sprawy, Sąd uznał, iż zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia zawartego w zaskarżonej decyzji stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Stosownie do art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, gdy nastąpiło pozbawienie praw do nieruchomości bez ustalenia odszkodowania, a obowiązujące przepisy przewidują jego ustalenie. Przez pozbawienie praw do nieruchomości na gruncie przepisu art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. należy rozumieć również sytuację, gdy następuje ograniczenie prawa do nieruchomości przez zakładanie urządzeń infrastruktury technicznej, bowiem wywłaszczenie polegać może na odebraniu prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego, ale także na ograniczeniu tychże praw. Przepis art. 129 ust. 5 pkt 3 u.g.n. ma zastosowanie do tych wszystkich stanów faktycznych, w których nastąpiło odjęcie lub ograniczenie prawa własności bez ustalenia należnego odszkodowania (por. WSA w Olsztynie w wyroku z dnia 24 listopad 2015 roku, II SA/Ol 1005/1 LEX nr 1946698, WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 19 listopada 2011 roku, II SA/Gl 582/12, LEX nr 1248878).

Powyższa wykładnia znajduje również oparcie w stanowisku Trybunału Konstytucyjnego, który stwierdził, że "Wywłaszczenie w znaczeniu konstytucyjnym powinno być ujmowane szeroko (...) jako «wszelkie ograniczenie bądź pozbawienie przysługującego podmiotowi prawa przez władzę publiczną»" (wyrok w sprawie K 8/98, stwierdzenie powtórzone również w wyroku z 21 czerwca 2005 r., sygn. P 25/02, OTK ZU nr 6/A/2005, poz. 65), a także że "Wywłaszczenie w sensie konstytucyjnym może dotyczyć nie tylko własności sensu stricto, ale i odjęcia innych praw majątkowych" (wyrok o sygn. K 2/02).

Zgodnie z kolei z unormowaniem z art. 128 ust. 4 u.g.n. odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126 tej ustawy (tj. m.in. wskutek ograniczenia, w drodze decyzji sposobu korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości m.in przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń). Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Wskazać też należy, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 3). Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził (art. 156 ust. 4 u.g.n.).

Obowiązek zapłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek zdarzeń wymienionych w art. 124, art. 124b, art. 125 i art. 126 oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości z tego powodu obciąża osobę lub jednostkę organizacyjną, która uzyskała zezwolenie odpowiednio na założenie lub przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń, o którym mowa w art. 124 ust. 1, albo zezwolenie na wykonanie czynności związanych z konserwacją, remontami, usuwaniem awarii oraz usuwaniem z gruntu, o którym mowa w art. 124b ust. 1, albo zezwolenie na czasowe zajęcie nieruchomości w przypadku siły wyższej lub innej nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody albo przedsiębiorcę, który na podstawie koncesji wykonuje działalność w zakresie poszukiwania, rozpoznawania lub wydobywania kopalin objętych własnością górniczą (art. 132 ust. 6 u.g.n.).

W myśl § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji - pkt 1; utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie - pkt 2 (ust. 1). Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (ust. 2). Przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: zmianę warunków korzystania z nieruchomości – pkt 1; zmianę przydatności użytkowej nieruchomości – pkt 2; trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości – pkt 3; skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy – pkt 4 (ust. 3). Wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody. Przepis ust. 1 stosuje się odpowiednio (ust. 4).

Zaskarżona decyzja została wydana na wniosek podmiotu realizującego cel publiczny to jest [...] Okręgowego Zakładu Gazownictwa w W., Zakładu Gazowniczego w Ł. (obecnie A S.A. w W.), w następstwie ostatecznej decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego w Z. nr [...] z dnia [...], zezwalającej na założenie i przeprowadzenie na nieruchomości, stanowiącej działki numer 218, 130 i 196 o łącznej pow. 1,0800 ha, położonej w A. przy ul. A 161 i ul. B 189 i 189a, przewodów i urządzeń służących do przesyłania gazu wysokiego ciśnienia "obwodnica m. Ł.". Wbrew opinii A S.A. w W. w sprawie nie został naruszony art. 128 ust. 4 w zw. z art. 130 ust. 1 u.g.n. Zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., nie powinno być bowiem utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (por wyrok NSA z dnia 6 czerwca 2018 r. sygn. akt I OSK 141/18, nr Lex 2525355). Kwestię szkód związanych z objęciem nieruchomości planem miejscowym normuje art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i tych instytucji nie należy ze sobą utożsamiać.

Podstawę określenia odszkodowania za szkody, ograniczenie prawa własności nieruchomości oraz zmniejszenie wartości nieruchomości stanowił operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego mgr E. R. w dniu 15 grudnia 2017 r.

Spór pomiędzy stronami tego postępowania sprowadza się co do zasady do wysokości przyznanego odszkodowania. Według skarżących M. K., B. C. i M. W. odszkodowanie powinno być wyższe, aniżeli określił je organ na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Według natomiast A S.A. w W. ustalona kwota odszkodowania jest zawyżona.

Wobec kwestii spornej podkreślenia wymaga, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy, będący podstawą określenia wysokości odszkodowania, stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Zawiera on wszystkie wymagane przepisami prawa elementy. Jest on logiczny, zupełny i spójny, pozwala także prześledzić i zweryfikować tok rozumowania rzeczoznawcy. Co istotne, po jego sporządzeniu organ I instancji umożliwił stronom zapoznanie się z treścią operatu, zaś po zgłoszeniu przez skarżących pisemnych zastrzeżeń, wzywał rzeczoznawcę do ustosunkowania się do podniesionych zarzutów, co zresztą rzeczoznawca uczynił. Również w toku postępowania odwoławczego, rzeczoznawca na wezwanie Wojewody [...] ustosunkował się do zgłoszonych argumentów. Fakt, że stawiane przez skarżących zarzuty – wbrew ich oczekiwaniom - nie skutkowały zmianą operatu i w rezultacie zmianą wysokości odszkodowania nie oznacza natomiast, że operat jest błędny i nie może stanowić podstawy wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania.

Analizowany operat szacunkowy zgodnie z brzmieniem § 56 ust. 1 pkt 1-9 rozporządzenia przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określa przedmiot, zakres oraz cel wyceny. W dalszej części opracowania rzeczoznawca określił podstawy formalne wyceny oraz źródła danych o nieruchomości, a także prawidłowo ustalił daty istotne dla określenia wartości szkód powstałych na nieruchomości oraz zmniejszenia wartości nieruchomości, przyjmując datę sporządzenia wyceny i określenia jej wartości według stanu na dzień [...] (dzień wydania przez Wojewodę [...] decyzji znak [...] wobec braku protokołu wejścia na nieruchomość) i 13 czerwca 1995 r. (dzień przeprowadzenia oględzin przez Urząd Rejonowy w Z.), zaś stan zagospodarowana nieruchomości na dzień 13 czerwca 1995 r. Sąd podziela w tym miejscu stanowisko organów administracji, że daty istotne dla procesu wyceny, które przyjęto w sprawie, są prawidłowe. W szczególności, wbrew argumentacji A S.A. w W., uznać należy za prawidłowe ustalenie daty [...] jako datę zakończenia działań uzasadniających wydanie decyzji Kierownika Urzędu Rejonowego w Z. z dnia [...] Z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika bowiem, że data ta jest zgodna z oświadczeniem M. K. złożonym do protokołu rozprawy administracyjnej z dnia [...] Ponadto, zgodnie z powołaną decyzją Kierownika Urzędu Rejonowego w Z. wnioskodawca (inwestor) był zobowiązany do "ustalenia z właścicielem terminu wejścia na nieruchomość i zakończenia robót określonych w pkt. 1 decyzji". A S.A. w W. nie przedstawiło jednak dokumentu, z którego jednoznacznie wynika, iż został "ustalony z właścicielem termin zakończenia robót".

Opisując stan zagospodarowania nieruchomości rzeczoznawca podkreślił, że przedmiotowa nieruchomość obejmuje działki nr 218, 196, 130 o łącznej powierzchni 1,0800 ha, jest zagospodarowana, zabudowana budynkiem gospodarczym, użytkowana rolniczo. Zgodnie z obowiązującym Planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta A. były przeznaczone w północnej części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w pozostałej części na terenach budownictwa jednorodzinnego z rzemiosłem. Budynek gospodarczy wzniesiony na podstawie pozwolenia na budowę z lokalizacją czasową na 10 lat. Zarzuty M. K. dotyczące błędów w operacie co do lokalizacji i zużycia budynku gospodarczego nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a to dlatego, że rzeczoznawca oceniał te kwestie w oparciu o istniejący dokument, w oparciu o który ów budynek został wzniesiony (decyzję nr [...]), a ponadto z uwzględnieniem stanu zagospodarowania z 1995 r. Późniejsze losy budynku, w szczególności jego żywotność, nie mogły mieć tym samym wpływu na wynik ustaleń rzeczoznawcy.

Z opisu nieruchomości wynika ponadto, że była ona wyposażona w sieci energetyczną, wodociągową i gazową oraz przyłącze wodociągowe. Równolegle do zachodniej granicy nieruchomości położony jest gazociąg g300 o średnic 300 mm "P. Z.", wybudowany w latach 70-tych. Zaznaczenia wymaga, że strefa ochronna tego gazociągu została wyliczona na podstawie niepodważonych w toku postępowania ustaleń geodety W. Ś. i wynosiła 7431 m². Strefa ochronna gazociągu g300 "Obwodnica m. Ł." wynosiła 9712 m². Usytuowanie tego gazociągu spowodowało powiększenie strefy ochronnej gazociągów o 2584 m², a zatem, wbrew opinii A S.A. w W., spowodowało zmianę warunków korzystania z nieruchomości oraz zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, wymagających uwzględnienia w świetle § 43 ust. 3 wspomnianego rozporządzenia. Wbrew twierdzeniom Spółki ustalenia organów nie były zatem dowolne, lecz oparte na ustaleniach wynikających z opinii powołanego w sprawie biegłego. Uwzględnienie przez organy administracji szkody w postaci zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z wybudowaniem gazociągu "Obwodnica m. Ł." na podstawie tej różnicy nie budzi wątpliwości Sądu, co z kolei świadczy o niezasadności zarzutów M. K. dotyczących nieuzasadnionego obniżenia wartości odszkodowania w związku z pominięciem strefy ochronnej gazociągu "P. Z.". W szczególności zważywszy na okoliczność, że przedmiotem postępowania została objęta szkoda powstała wskutek wydania decyzji o zezwoleniu na założenie i przeprowadzenie przewodów i urządzeń służących do przesyłania gazu wysokiego ciśnienia "Obwodnica m. Ł.".

Wartość 1 m2 gruntu po podjęciu czynności określonych w przedmiotowej decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oszacowano na 20,05 zł, a całej nieruchomości po zaokrągleniu na 217 000,00 zł. W efekcie zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek działań podjętych na nieruchomości na mocy decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości wyniosło 93 000 zł. Wartość rynkową nieruchomości oszacowano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Wartość rynkową działki po wybudowaniu gazociągu "Obwodnica m. Ł." określono przy zastosowaniu odpowiednich współczynników.

Rzeczoznawca oszacował też wartość poniesionych szkód na nieruchomości obejmujących utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Nie sposób zaakceptować argumentacji M. K., według której przy określaniu odszkodowania za utratę pożytków należało wziąć pod uwagę okres od 1992 r. do 1997 r. Za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości poprzez uniemożliwienie pobierania pożytków odszkodowanie stronie przysługuje, ale tylko za czas realizacji inwestycji. Od chwili zrealizowania inwestycji, tj. w przedmiotowej sprawie - zakończenia działania uzasadniającego wydanie decyzji w [...], odszkodowanie z tytułu ograniczenia prawa własności do nieruchomości polegające na niemożności pobierania pożytków zawiera się już w odszkodowaniu za obniżenie wartości nieruchomości, jako trwały skutek realizacji inwestycji (por. wyrok WSA w Łodzi z dnia 7 sierpnia 2018 r. sygn. akt II SA/Łd 465/18, nr Lex 2536475).

Odnosząc się do kolejnych zarzutów strony skarżącej przypomnieć należy, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Warto też przypomnieć, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Jest przy tym dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego dokonywana przez organ lub sąd administracyjny winna być oceną pod względem formalnym, polegającą na zbadaniu, czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy jego treść zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione tak aby dokument ten miał wartość dowodową. Pozycja rzeczoznawcy majątkowego uregulowana w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego, bowiem powyższa regulacja, a także standardy zawodowe i zasady etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności (art. 175 i nast. u.g.n.). Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca (art. 154 ust. 1 u.g.n.). To rzeczoznawca decyduje również o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma natomiast zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to – na mocy art. 157 u.g.n. – ma możliwość skorzystania z oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu. Uprawniona do żądania przeprowadzenia takiego dowodu jest strona postępowania, podobnie jak i służy jej prawo zlecenia wykonania innego operatu określającego wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny – kontroperatu (vide: wyrok NSA z dnia 14 marca 2007r. sygn. akt I OSK 322/06; wyrok NSA z dnia 7 grudnia 2012r. sygn. akt I OSK 1434/11; wyrok NSA z dnia 7 marca 2014r. sygn. akt I OSK 1894/12, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W rozpoznawanej sprawie skarżący z uprawnienia tego jednak nie skorzystali.

W świetle powyższych rozważań niezasadne okazały się zarzuty M. K. w zakresie przyjęcia przez rzeczoznawcę do analizy nieodpowiednich nieruchomości. Co już bowiem zostało wspomniane organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Bez stosownego przeciwdowodu, nie jest możliwe kwestionowanie przyjętych do porównań nieruchomości podobnych.

Reasumując, organy administracji w niniejszej sprawie zasadnie uznały, że operat został sporządzony w sposób prawidłowy i mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Prawidłowo oceniły, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z zasadami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, został sporządzony zgodnie ze standardami zawodowymi i podpisany przez uprawnioną osobę. Jak wynika z treści opinii, uwzględnia ona wymogi z § 43 ust. 3 rozporządzenia. Rzeczoznawca w sposób rzetelny i wiarygodny odniósł się do uwag podnoszonych w toku postępowania przez skarżących. Wyjaśnień tych nie zdołano podważyć.

Organy administracji wyjaśniły stan faktyczny sprawy i rozpatrzyły cały zebrany materiał dowodowy (art. 7 art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.), wyjaśniając jednocześnie wątpliwości dotyczące rzetelności i prawidłowości operatu szacunkowego, nie wychodząc jednak poza formalną ocenę operatu i nie wkraczając w sferę wymagającą wiadomości specjalnych. Stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji zostało uzasadnione w sposób odpowiadający wymogom art. 107 § 3 K.p.a. Organowi II instancji nie sposób też zarzucić naruszenia art. 15 K.p.a., czy też art. 138 ust. 1 pkt 1 K.p.a. Wobec prawidłowości wydanych decyzji, nie można stwierdzić naruszenia przepisów prawa materialnego, które legły u podstaw wydania zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze Sąd uznając, że skargi wywiedzione w niniejszej sprawie nie opierają się na usprawiedliwionych podstawach, orzekł w oparciu o art. 151 p.p.s.a. o ich oddaleniu.

M.K.