Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 545/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2016-10-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 156 ust. 1 ,
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 18 ust. 1a
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maciej Busz Sędziowie WSA Donata Starosta WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) Protokolant sekr. sąd. Agnieszka Walocha po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 05 października 2016 r. sprawy ze skargi A. R. na decyzję Wojewody z dnia [...] kwietnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejęta pod drogę oddala skargę w całości


UZASADNIENIE

Sygn. akt IV SA/Po [...]

Uzasadnienie

Zaskarżoną decyzją z dnia 27 kwietnia 2016r.nr [...] Wojewoda uchylił decyzję Starosty [...] z dnia 2 grudnia 2015r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania w łącznej kwocie [...]zł za utracone prawo własności nieruchomości położonych w T. , obręb B, oznaczonych ewidencyjnie jako działki nr [...] o pow. 0,0075 ha i [...] o pow. 0,0672 ha, przejęte dla celów realizacji inwestycji drogowej w trybie aer.12 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2015r., poz. 2031).

Jak wynika z akt sprawy, decyzją z dnia 2 grudnia 2015r. nr [...] Starosta T. orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz małż. S. i E. R., S. R., Z. R., E. M., K. N., A. R., W. R., M. S., J. B. odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł za utracone prawo własności nieruchomości położonych w T. , obręb B, oznaczonych ewidencyjnie jako działki nr [...] o pow. 0,0075 ha i [...] o pow. 0,0672 ha, przejęte dla celów realizacji inwestycji drogowej w trybie art.12 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2015r., poz.2031) – dalej specustawa drogowa. Dalej organ zobowiązał G. T. do wypłaty odszkodowania w określonej udziałami wysokości poszczególnym osobom w terminie 14 dni od uprawomocnienia się decyzji. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia Starosta T. wskazał, że zawiadomieniem z dnia 28 czerwca 2010r. wszczął z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania na podstawie art. 12 ust. 4a i 4f i ust.5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015r. poz. 2031), przywoływanej dalej jako "specustawa", z tytułu przejęcia pod drogę lokalną T. Strefy Inwestycyjnej, położoną w obr. "B" m. T. , składającą się z działek oznaczonych ewid. [...], [...], [...], o łącznej powierzchni 0,0876 ha. Decyzją z dnia 9 kwietnia 2010r. nr [...] Starosta T. udzielił G. T. zezwolenia na realizację inwestycji drogowej : kompleksowe uzbrojenie terenów T. Strefy Inwestycyjnej – drogi lokalne wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działkach położonych w mieście T. obręb "B". Zgodnie z tą decyzją pod ww drogę zajęta została m.in. nieruchomość oznaczona nr ewid. [...], [...], [...] o łącznej pow. 0,0876 ha i z mocy samego prawa przeszła na własność G. T.. Decyzja stała się ostateczna z dniem 14 maja 2010r.

Następnie Starosta wskazał, że kierując się zapisami ksiąg wieczystych aktualnymi na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej dokonał podziału łącznej sumy odszkodowania pomiędzy współwłaścicieli nieruchomości. Przed dniem przejęcia nieruchomości na rzecz G. T. ujawnionymi w księgach wieczystych współwłaścicielami nieruchomości byli : E. i S. R. w udziale [...] we współwłasności ustawowej małżeńskiej, H. M. w udziale [...], J. R. do [...], K. N. do [...], S. R. do [...] i Z. R. do [...]. W dniu 10 lutego 2010r.K. N. wniosła o niewypłacanie odszkodowania do rąk własnych byłych właścicieli i o przekazanie pieniędzy z tytułu odszkodowania do depozytu sądowego. W dniu 25 lutego 2011r. K. N. wystąpiła do Sądu Rejonowego w T. z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Organ mając na uwadze upływ ważności operatu szacunkowego dnia 30.06.2010r. zlecił biegłemu sporządzenie aktualizacji operatu szacunkowego. Zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym na dzień 3 grudnia 2012r.wartość nieruchomości składającej się z działek oznaczonych nr ewid. [...], [...], [...] o łącznej pow. 0,0876 wynosiła [...] zł w tym wartość gruntu [...] zł, wartość nasadzeń owocowych [...] zł, wartość drzew użytkowych [...] zł, wartość ogrodzenia [...] zł. Na podstawie powyższego operatu decyzją z dnia 30.09.2013r. ustalono odszkodowania na rzecz byłych właścicieli nieruchomości. Od decyzji tej strony postępowania tj: A. R., K. N., J. B., M. S., W. R. i E. M. wnieśli odwołanie, podnosząc, iż w Sądzie Rejonowym w T. rozstrzygane są kwestie związane z własnością tych nieruchomości oraz wielkością udziałów. Wojewoda po rozpoznaniu odwołania decyzją z dnia 25.11.2013r. uchylił w całości decyzję administracyjną i przekazał sprawę organowi do ponownego rozpoznania. W związku z faktem, iż prowadzone postępowania przed sądami zakończyły się i nie doprowadziły do zmiany stosunków własnościowych organ I instancji ponownie zlecił wykonanie operatu szacunkowego, ponieważ poprzedni z dnia 3.12.2012r. stracił ważność. Zgodnie z operatem szacunkowym wykonanym dnia 25 czerwca 2015r., a następnie zmienionym aneksem z dnia 6 października 2015r. wartość przedmiotowej nieruchomości wynosi [...] zł w tym wartość gruntu [...] zł, wartość ogrodzenia [...] zł, wartość nasadzeń [...] zł. Operat został wykonany metodą porównawczą, podana wartość obejmuje wartość gruntu, nasadzeń oraz budowli. Rzeczoznawca wziął pod uwagę lokalizację, wpływ drogi na otoczenie oraz aktualny poziom cen na rynku nieruchomości, a do porównania przyjął 16 transakcji z rynku lokalnego miasta i gminy T., z czego wartość 1 m kw wyniosła [...] zł. Organ wskazał, że operat szacunkowy został sporządzony w niniejszej sprawie prawidłowo, zgodnie z wymogami wynikającymi z obowiązujących przepisów prawa, w szczególności z art. 18 ust. 1 specustawy oraz stosownych przepisów u.g.n. Określoną w operacie szacunkowym wartość nieruchomości przyjęto jako podstawę ustalenia odszkodowania, które określono zgodnie z udziałami przypadającymi dziewięciu uczestnikom postępowania. Nadto organ wskazał, że Starosta nie znalazł podstaw do zwiększenia wartości nieruchomości o 5%. Do wypłaty odszkodowania zobowiązano G. T. w terminie 14 dni od uprawomocnienia się decyzji.

Od powyższej decyzji K. N. złożyła odwołanie, domagając się jej uchylenia i zarzucając, że ustalenie odszkodowania jest przedwczesne bowiem pomiędzy współwłaścicielami nieruchomości i jednocześnie stronami postępowania istnieją wzajemne roszczenia związane z udziałami w prawie własności. Tymczasem skarżone rozstrzygnięcie ustala należne stronom kwoty w oparciu o kwestionowane przez skarżącą udziały w nieruchomości.

Ponadto odwołanie złożył także Burmistrz miasta T. domagając się uchylenia decyzji organu I instancji i przekazania sprawy temu organowi do ponownego rozpoznania. W odwołaniu organ zakwestionował wysokość odszkodowania, która w jego ocenie została zawyżona przy uwzględnieniu informacji o rynku nieruchomości podobnych do wycenianej. Organ podkreślił, że operat szacunkowy określający wartość rynkową był już sporządzany w sprawie dwukrotnie w roku 2010 na kwotę [...]zł i w roku 2012 na kwotę [...]zł. Wartość określona w operacie z 2015r. wzrosła o 100% co nie znajduje uzasadnienia na rynku nieruchomości. Nadto operat ustalony aneksem został sporządzony przez pracownika Urzędu Miejskiego w T. . Przedłużające się postępowanie administracyjne naraziło Gminę na straty, pozbawiając możliwości skorzystania z refundacji kosztów w ramach projektu ze środków unijnych.

Powołaną na wstępie decyzją Wojewoda uchylił zaskarżoną decyzję organu I instancji i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpoznania. Organ przytoczył stan faktyczny i w motywach rozstrzygnięcia wyjaśnił, odnosząc się do odwołania K. N., że w księgach wieczystych – dawne oznaczenie 4077 i 3717 w dziale III widnieją ostrzeżenia o toczącym się przed Sądem Rejonowym w T. postępowaniu o sygn. I Ns [...] o dział spadku i zniesienie współwłasności z wniosku A. R. przy udziale W. R. i innych w związku z roszczeniem uczestniczki K. N. o uzgodnienie stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Ponadto organ I instancji rozpatrując sprawę odszkodowawczą powinien mieć na względzie treść art.12 ust.4f spec ustawy drogowej, zgodnie z którym odszkodowanie za nieruchomość ustala się również na rzecz osób, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W księgach wieczystych nr [...] w dziale III widniały zapisy dotyczące służebności osobistej oraz prawa użytkowania nieruchomości na rzecz M. R.. Zatem organ I instancji zobowiązany był ustalić czy odszkodowanie za przejęte części nieruchomości powinno zostać również ustalone na rzecz M. R., która to na mocy ww. umowy przekazania gospodarstwa rolnego nabyła dożywotnią służebność osobistą polegającą na prawie korzystania z pokoju z kuchnią i pomieszczenia gospodarczego oraz dożywotnie prawo użytkowania nieruchomości z tym, że zakres wykonywania tego użytkowania ogranicza się do działki o pow. 0,30 ha. Organ pominął ta kwestię przy ustalaniu osób uprawnionych do odszkodowania. Nadto istnienie służebności winno znaleźć odzwierciedlenie w sporządzonej przez rzeczoznawcę wycenie nieruchomości.

Natomiast rozpatrując odwołanie G. T., organ odwoławczy przystąpił do oceny operatu szacunkowego z 25 czerwca 2015r. oraz aneksu do operatu szacunkowego z 6 października 2015r. Warunkiem prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość, której własność została odjęta dotychczasowemu właścicielowi na podstawie specustawy drogowej, jest właściwa identyfikacja przeznaczenia wycenianego gruntu według ściśle określonego stanu nieruchomości. Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109), dalej powoływanego jako "rozporządzenie", przeznaczenie nieruchomości należy ustalić zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględniania ustaleń decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji. W ocenie Wojewody w niniejszej sprawie zatem należało w sposób jednoznaczny ustalić jakie było przeznaczenie nieruchomości zanim doszło do jej przejęcia na rzecz gminy. Jeżeli nieruchomość, jak twierdził rzeczoznawca znajdowała się na terenie zabudowy techniczno – produkcyjnej, to powinien zbadać, czy zachodzi zasada korzyści zawarta w art.134 ust.4 u.g.n., czego nie uczynił. Jeżeli rzeczoznawca po analizie cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod drogi stwierdziłby, że są one wyższe niż ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę techniczno – produkcyjną, to powinien dokonać wyceny porównując nieruchomości drogowe. W takim przypadku występowałaby zasada korzyści i należałoby ją zastosować. Natomiast gdyby rzeczoznawca stwierdził, że ceny nieruchomości drogowych są niższe na badanym rynku, niż ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę techniczno-użytkową to powinien wycenić nieruchomość podlegającą oszacowaniu według aktualnego sposobu użytkowania zgodnie z art.134 ust.3 u.g.n., ponieważ w takim przypadku zasada korzyści nie zachodzi. Rzeczoznawca w operacie nie dokonał analizy rynku pod względem występowania zasady korzyści, zatem wybór nieruchomości drogowych do porównań w procesie szacowania był nieuzasadniony. Rzeczoznawca w operacie dokonał wyceny gruntu stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, natomiast nakłady oszacował korzystając z podejścia kosztowego. Ponadto pismem z dnia 5 sierpnia 2015r. K. N. reprezentowana przez pełnomocnika wniosła zastrzeżenia do operatu szacunkowego, w wyniku czego rzeczoznawca sporządził aneks do operatu szacunkowego z 25 czerwca 2015r. W operacie stwierdził, że część wycenianej nieruchomości była przeznaczona pod pas drogi publicznej więc powinien zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia. W tym przypadku w ocenie organu należało co do części nieruchomości o przeznaczeniu drogowym dokonać wyceny porównując ceny transakcyjne nieruchomości drogowych i co do tych gruntów zasada korzyści nie występuje. Natomiast co do części nieruchomości, która prawdopodobnie była przeznaczona pod zabudowę techniczno – produkcyjną należało zbadać występowanie zasady korzyści i w wyniku analizy runku nieruchomości ocenić, czy nieruchomości przeznaczone pod drogi, czy też pod zabudowę techniczno-produkcyjną osiągają wyższe ceny transakcyjne. Dopiero po dokonaniu takiej analizy rzeczoznawca powinien dokonać wyceny nieruchomości na podstawie § 36 ust. 1 rozporządzenia. Ponadto opracowanie zwane aneksem nie jest opinią rzeczoznawcy. Podkreślono, że operat zawiera wiele pomyłek i błędów. W aneksie zaś sporządzonym do operatu w dniu 6 października 2015r. nieruchomość została wyceniona na kwotę [...]zł. Tak więc kwota oszacowania uległa znaczącej zmianie względem wartości uprzednio ustalonej w operacie szacunkowym, bowiem wzrosła o [...] zł. Aneks nie stanowi samodzielnej opinii, ponieważ niektóre punkty wyceny odsyłają do treści operatu szacunkowego z 25 czerwca 2015r. Zatem nie jest to nowa opinia rzeczoznawcy w postaci operatu szacunkowego. W związku z tym w ocenie Wojewody organ I instancji nie był uprawniony by ustalić odszkodowanie w oparciu o treść aneksu do operatu szacunkowego.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję Wojewody A. R. zarzucił: naruszenie art.77 i art.80 kpa niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, mających wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania; naruszenie art.130 ust.2 u.g.n. w zw. z § 55 - 58 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości poprzez niewłaściwe przyjęcie, że rzeczoznawca nie może dokonywać zmian w operacie szacunkowym; naruszenie art.7 i art.8 kpa poprzez całkowite pominięcie przy załatwieniu sprawy interesów skarżącego. W związku z powyższym skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Postanowieniem z dnia 19 lipca 2016r. Sąd przyznał skarżącemu prawo pomocy w zakresie zwolnienia od kosztów sądowych.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W myśl art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2015r. poz. 1311), zwanej dalej "P.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd bada legalność zaskarżonego aktu administracyjnego, tj. jego zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Sąd rozpoznający sprawę uwzględniając skargę może uchylić akt, stwierdzić jego nieważność lub niezgodność z prawem. Zgodnie z treścią art. 145 § 1 P.p.s.a może to uczynić, jeśli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego; inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeśli nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 P.p.s.a., skarga zgodnie z art. 151 P.p.s.a. podlega oddaleniu.

Przypomnieć w tym miejscu trzeba, że podlegające wycenie działki gruntu zgodnie z decyzją Starosty [...] z dnia 2 grudnia 2015r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej znalazły się w obszarze inwestycji drogowej pod nazwą "kompleksowe uzbrojenie terenów T. Strefy Inwestycyjnej – drogi lokalne wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działkach położonych w mieście T. obręb B (...), i z dniem uostatecznienia się ww. decyzji wydzielone części nieruchomości, na podstawie art. 12 ust. 4 specustawy, stały się z mocy prawa własnością G. T.. Nie ulega wątpliwości, że zostały wydzielone pod poszerzenie pasa drogowego drogi gminnej.

Objęte kontrolą sądu postępowanie administracyjne zakończone zaskarżoną decyzją Wojewody dotyczyło ustalenia wysokości i wypłacenia przez Gminę T. odszkodowania dotychczasowym właścicielom nieruchomości zajętej pod drogę, zgodnie z regulacją art. 12 ust. 4a, ust. 4f i ust. 5 specustawy. Dokonując oceny działań organów w powyższym zakresie wypada wskazać, iż ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: księgach wieczystych; katastrze nieruchomości; ewidencji sieci uzbrojenia terenu; ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; rejestrach zabytków; tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych; planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali; umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości; świadectwie charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno – użytkową (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1).

W rozumieniu § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. W świetle przywołanych przepisów operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości.

Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Jednak ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dokonując oceny operatu, organ nie może ograniczyć się do powołania konkluzji zawartej w opinii rzeczoznawcy, lecz zobowiązany jest sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł tę konkluzję, oraz skontrolować prawidłowość tego rozumowania. Zakresem kontroli organ winien zatem objąć podejście, metodę i techniki szacowania przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, ponieważ okoliczność, że ich wybór zależy wyłącznie od rzeczoznawcy nie daje mu w tym zakresie pełnej, niekontrolowanej swobody.

Oceniając sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy w kontekście poczynionych wyżej uwag oraz obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa należy wskazać, iż w rozpoznawanej sprawie szacowaniu podlegała nieruchomość przeznaczona pod inwestycję drogową, a Wojewoda słusznie uchylił decyzję organu I instancji i wyczerpująco uzasadnił swoje stanowisko. Należy wskazać, że biegły w procedurze szacowania nieruchomości winien uwzględnić regulację § 36 rozporządzenia, zgodnie z którym, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy, określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji (ust. 1). W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym (ust. 2). W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 – 3 stosuje się odpowiednio (ust. 4).

W realiach niniejszej sprawy w wyniku zastrzeżeń do operatu szacunkowego z dnia 25.06.2015r. zgłoszonych przez uczestniczkę postępowania K. N. rzeczoznawca sporządził "Aneks do operatu szacunkowego w dniu 6.10.2015r." Rację ma Wojewoda, że opracowanie takie nie może stanowić opinii rzeczoznawcy majątkowego w rozumieniu art.156 ust.1 u.g.n., z tej to przede wszystkim przyczyny, że omawiana ustawa o gospodarce nieruchomościami jak i rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. (Dz.U. 2004, poz.2109) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie przewidują sporządzania aneksu do operatu poprzez dokonywanie korekty wartości nieruchomości w nim ustalonej, jak i jego uzupełniania. W myśl § 58 cytowanego rozporządzenia można bowiem tylko dokonywać potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego poprzez dołączenie do operatu klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Natomiast w sytuacji gdy zachodzi potrzeba korekty (zmiany) wartości nieruchomości, to powinien być sporządzony nowy operat, czego jednak w rozpoznawanej sprawie nie uczyniono. Słusznie zatem organ odwoławczy podkreślił, iż organ I instancji winien rozważyć powołanie nowego biegłego rzeczoznawcy majątkowego w celu wykonania nowej wyceny nieruchomości.

Nadto, jak słusznie zauważył Wojewoda, organ I instancji pominął w postępowaniu M. R., której jak wynika z odpisu księgi wieczystej przysługuje dożywotnia służebność polegająca na prawie korzystania z pokoju z kuchnią i prawo użytkowania nieruchomości. Zgodnie z art.18 ust. 1a specustawy, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art.12 ust.4 lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Organ I instancji pominął tą kwestię przy ustalaniu osób uprawnionych do odszkodowania. Nadto istnienie służebności winno mieć odzwierciedlenie w sporządzonej przez rzeczoznawcę wycenie nieruchomości.

P. tym w samym operacie istnieją liczne rozbieżności w przeznaczeniu nieruchomości. Rzeczoznawca w operacie z 25.06.2015r. zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Natomiast w aneksie dokonał analizy rynku pod względem występowania zasady korzyści. Zestawienie transakcji na rynku lokalnym nie pozwala na jakąkolwiek weryfikację cechy podobieństwa, a tym samym słuszności doboru. Stwierdzone błędy i niejasności powinny zostać rzetelnie i racjonalnie wyjaśnione przez rzeczoznawcę, a operat jasny, przejrzysty i spójny, a przede wszystkim wiarygodny.

Wreszcie organ I instancji nie wyjaśnił kwestii zapisu w księdze wieczystej, z którego wynika, że przed Sądem Rejonowym w T. toczy się postępowanie o dział spadku i zniesienie współwłasności nieruchomości w związku z roszczeniem K. N. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Stosownie więc do treści art.138 § 2 kpa organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, co też w niniejszej sprawie Wojewoda zrobił uchylając decyzję organu I instancji i wyczerpująco uzasadniając swoje rozstrzygnięcie.

Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł na podstawie art.151 p.p.s.a jak w sentencji.