Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 8/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2019-05-16 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Andrzej Matan (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek, Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant specjalista Anna Trzuskowska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 maja 2019 r. sprawy ze skargi K.G. i B.G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bielsku-Białej z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta B., działając na wniosek K.G., decyzją z dnia [...] r. nr [...] ustalił warunki zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z rozbiórką istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego na nieruchomości położonej w B. przy ul. [...] oznaczonej jako działka nr 1 obręb L..

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że zostały spełnione wymogi z art 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, konieczne do uzyskania pozytywnej decyzji. W szczególności wymóg dobrego sąsiedztwa określony w art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. jest spełniony wówczas, gdy co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co teren objęty wnioskiem ma zbliżoną funkcję i jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla nowej zabudowy, przy zastosowaniu wprowadzonych przez ustawodawcę zobiektywizowanych standardów decydujących o spełnieniu wymogów zachowania ładu przestrzennego. O ile w tym obszarze znajduje się już obiekt lub obiekty co najmniej o podobnej co zamierzona inwestycja funkcji oraz o zbliżonych parametrach i jednocześnie nie zachodzą negatywne przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p., o tyle rzeczą organu administracji publicznej jest wkomponowanie planowanej inwestycji w istniejący już porządek urbanistyczno- architektoniczny, z uwzględnieniem zamierzeń inwestora oraz relewantnych przepisów prawa.

Organ I instancji dokonał wykładni przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ustalając poszczególne parametry planowanej zabudowy w odniesieniu m.in. do zabudowy zlokalizowanej na działce nr 2. (bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycyjnym) przy ul. [...]w B. o funkcji identycznej co wnioskowana (mieszkaniowa wielorodzinna).

Wobec tego wnioskowana inwestycja spełnia wymagania w zakresie utrzymania ładu przestrzennego w odniesieniu do kontynuacji parametrów istniejącej (w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym) zabudowy, w tym w szczególności jej wysokości. Ustalone parametry planowanej do realizacji zabudowy, mimo, iż wyższe od średnich w analizowanym obszarze, stanowią bezpośrednią kontynuację parametrów sąsiedniego budynku nr [...] przy ul. [...], dlatego nie naruszają ładu przestrzennego. Prawidłowość ustalenia w zaskarżonej decyzji m.in. parametru określającego wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (wysokość nowej zabudowy) wynika bezpośrednio z przepisu § 7 powoływanego rozporządzenia, gdzie zgodnie z jego ust. 1 wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej (w niniejszej sprawie krawędź ta znajduje się na wysokości kalenicy dachu) wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Budynek nr [...] przy ul. [...] zlokalizowany na działce bezpośrednio sąsiadującej z terenem inwestycyjnym ma wysokość na poziomie 11 m, stąd zachodziły podstawy do określenia tego parametru dla nowej zabudowy na tym poziomie tj. stanowiącym przedłużenie wysokości istniejącego na działce nr 2. budynku nr [...]. Jednocześnie wielkość określona na poziomie 11 m stanowi maksymalną wysokość tego parametru dla nowej zabudowy. Istotnym jest również to, iż ustalona wysokość (11 m) jest niższa od maksymalnej, jaka występuje w sąsiednim budynku [...] (14,5 m), zlokalizowanym przy tej samej ulicy, co wnioskowana działka.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyli K.G. i B.G., sprezentowani przez pełnomocnika, zarzucając organowi I instancji naruszenie prawa materialnego (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że objęte wnioskiem zamierzenie inwestycyjne spełnia wymagania w zakresie utrzymania ładu przestrzennego w odniesieniu do kontynuacji parametrów istniejącej zabudowy; art. 1 ust. 7 u.p.z.p. poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że w sytuacji, w której objęta zamierzeniem inwestycyjnym zabudowa wielorodzinna jest tożsama z zabudową występującą w obszarze analizowanym, to jednak zamierzenie inwestycyjne nie spełnia wymogów w zakresie ochrony prawa własności oraz przepisów prawa procesowego; art. 7 k.p.a. poprzez zaniechanie podjęcia kroków niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w szczególności przez pominięcie wniosku o przedstawienie analizy nasłonecznienia działek przylegających do planowanej inwestycji; art. 77 § 1 w zw. z art. 84 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie zebrania i przeprowadzenia całego materiału dowodowego; art. 107 k.p.a. w zw. z art. 8 i art. 11 k.p.a. poprzez sporządzenie niekompletnego uzasadnienia decyzji. W konsekwencji pełnomocnik odwołujących wniósł o uchylenie w całości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej (dalej: Kolegium) decyzją z [...] r. nr [...] utrzymało w całości w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji.

W uzasadnieniu tej decyzji Kolegium stwierdziło, iż materialnoprawną podstawę do wydania zaskarżonej decyzji stanowił art. 61 u.p.z.p., który w pierwszej kolejności wymaga, aby inwestycja nie naruszała zasady dobrego sąsiedztwa, tj. aby funkcja, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu inwestycji, w tym gabaryty i forma architektoniczna obiektu budowlanego, linia zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu nie odbiegały od zabudowy sąsiedniej.

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku planu miejscowego, zgodnie z art. 61 ust. 6 u.p.z.p., określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588) dalej "rozporządzenia".

Po przeanalizowaniu materiału dowodowego, stanowiącego podstawę do wydarł zaskarżonej decyzji, należy stwierdzić, że organ I instancji prawidłowo wyznaczył obszar, na którym następnie przeprowadzono analizę funkcji, cel zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto organ I instancji wskazał, iż obszar analizy szczegółowej cech architektonicznych zabudowy (dobrego sąsiedztwa) ograniczono do kwartału pomiędzy ulicami: [...], [...] i [...] tworzącego całość urbanistyczną. Uzasadniając przyjęte granice obszaru analizowanego organ uznał, że tak przyjęty obszar analizy jest w pełni reprezentatywny dla przedmiotowego rejonu dzielnicy L. i dalsze jego rozszerzanie byłoby nieuzasadnione, bo objęłoby obiekty o cechach już reprezentowanych, lub odmienne, ale nie tworzące z wnioskowanym terenem całości urbanistycznej. Zdaniem Kolegium, organ w sposób prawidłowy uzasadnił granice terenu przeznaczonego do analizy. Ponadto, określone w zaskarżonej decyzji parametry urbanistyczne pozwolą na kontynuację zastanego ład urbanistycznego. Zostały określone zgodnie z rozporządzeniem, w sposób wyważony, z uwzględnieniem charakteru I zakresu planowanej do realizacji inwestycji.

Decyzja o warunkach zabudowy jest aktem związanym, co oznacza, że organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywne rozstrzygnięcie jeśli wnioskowane zamierzenia inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa.

Odnosząc się problemów związanych z ochroną osób trzecich w trakcie postępowania zmierzającego do wydania decyzji o warunkach zabudowy organ odwoławczy zwraca uwagę na to, przepisy prawa administracyjnego w istotnej części oddziałują na sytuację prawną właściciela. Normy administracyjnoprawne wyznaczające granice prawa własności nieruchomości gruntowej zawarte są głównie w przepisach z zakresu szeroko pojętego prawa budowlanego (wraz z przepisami techniczno-budowlanymi) oraz przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także w aktach prawnych dotyczących ochrony, przyrody, środowiska, gruntów rolnych i leśnych i zabytków, jak również w prawie wodnym, geologicznym i górniczym. Skorzystanie przez właściciela nieruchomości z prawa zabudowy może skutkować niekorzystnym oddziaływaniem na nieruchomości należące do innych podmiotów i to nie tylko ich bezpośrednio graniczących z nieruchomością zabudowywaną. Ochrona prawa osób trzecich, czyli przede wszystkim sąsiadów, do niezakłóconego korzystania z ich nieruchomości jest przejawem ochrony ich prawa własności. W toku realizacji inwestycji może zatem dojść, i z reguły dochodzi, do kolizji praw i interesów dysponenta nieruchomości zabudowywanej oraz dysponentów sąsiednich nieruchomości. Interesy tych osób powinny być zatem wyważane, pamiętając wszakże, iż prawo zabudowy terenu, jest uprawnieniem konstytucyjnym danego podmiotu, wiążącym się z prawem własności, a zatem ograniczenie tego prawa musi być rzeczywiście uzasadnione.

W ocenie Kolegium, dokonując oceny w tym zakresie należy brać pod uwagę charakter decyzji wydawanej na podstawie przepisu art. 59 ust. 1 u.p.z.p. Wydanie takiej decyzji jest możliwe wyłącznie po ustaleniu, iż planowane zamierzenie inwestycyjne spełnia łącznie wszystkie warunki wynikające z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest bowiem decyzją uznaniową, jeżeli zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i jest zgodne z przepisami odrębnymi to nie można odmówić wnioskodawcy wydania decyzji o warunkach zabudowy. Wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu poprzedza wydanie decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, która determinuje możliwość rozpoczęcia prac budowlanych. Oznacza to, iż należy oddzielić te dwa etapy, tym bardziej, że każdy z ich regulowany jest innymi przepisami, których nie wolno dowolnie czy naprzemiennie stosować. Decyzja o warunkach zabudowy zakreśla jedynie pewne ramy postępowania, ustala wymagania jakim powinna odpowiadać planowana inwestycja, wskazuje dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości, jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno- budowlanymi. Z tych względów w decyzji o warunkach zabudowy określone są zarówno wymagania dotyczące przyszłej budowy, jej wpływu na środowisko, nieruchomości sąsiednie, wymagania w zakresie warunków i wymagań co do ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, w zakresie ochrony interesów osób trzecich. Wydawana jest natomiast wyłącznie po przeprowadzeniu analizy architektoniczno-urbanistycznej i ustaleniu w jej wyniku, iż spełnione są łącznie wszystkie wymagania określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p.

Taki charakter decyzji ustalającej warunki zabudowy powoduje, iż zakres ochrony osób trzecich ulega konkretyzacji, ale przede wszystkim uwzględnieniu i szczegółowej weryfikacji, na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, przed organami administracji architektoniczno-budowlanej. W kontrolowanej decyzji interesy osób trzecich zostały leżycie zabezpieczone, co odzwierciedla zapis punktu 2.2 i 2.7 zaskarżonej decyzji.

Kolegium podkreśla, że zgodnie z § 2 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, zapisuje się w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed:

1) pozbawieniem dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi,

2) uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne j I promieniowanie,

3) zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby.

Punkt 2.7 zaskarżonej decyzji zawiera wymagane zapisy.

Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie I warunków zabudowy (art. 54 pkt 2 lit. d u.p.z.p. w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.) może I następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami Prawa budowlanego, a więc w granicach określonych ustaleniami przepisów odrębnych w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego, a to zależy od położenia terenu będącego przedmiotem ustaleń. Do takich przepisów zalicza się regulacje dotyczące ochrony środowiska, przyrody, zabytków, uzdrowisk, granic, obszarów morskich, przepisy sanitarne, itp. Z samego faktu wydania decyzji o warunkach nie można natomiast wywodzić naruszenia interesu osób trzecich, gdyż decyzja nie narusza prawa własności i innych praw tych osób i nie uprawnia do wykonania inwestycji.

Decyzja o warunkach zabudowy określa jedynie, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa i jeśli tak - jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne. Na tym etapie, ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona, nie obejmuje badania inwestycji w zakresie poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, jest to zagadnienie właściwe przepisom prawa budowlanego.

Wpływ inwestycji na nieruchomości sąsiednie i jej zgodności z wymogami techniczno-budowlanymi oraz z zasadami wiedzy technicznej są rozstrzygane w odrębnym postępowaniu, ujmowanym jako proces budowlany, zatem nie mieszczą się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy. Organ rozstrzygający w sprawie warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje innych organów w tym organu administracyjno-budowlanego, który ocenia czy przedmiotowy obiekt spełnia warunki określone prawem budowlanymi w przepisach wykonawczych.

Decyzja o warunkach zabudowy, nie rodzi także praw do terenu oraz nie narusza prawa własności ani uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 u.p.z.p.). Samo wydanie decyzji nie tworzy zatem zmiany w sferze praw rzeczowych (art. 140 i art. 144 Kodeksu cywilnego), dotyczy to również podmiotów znajdujących się w kręgu oddziaływań inwestycji

Kolegium wskazuje, że inny jest przedmiot postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, a inny - postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Inny jest w związku z tym zakres ochrony osób trzecich w każdym z tych postępowań. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy - do której to ochrony organ jest zobowiązany z mocy art. 54 pkt 2 lit. d w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., stanowiącego, że decyzja o warunkach zabudowy określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, a w szczególności w zakresie wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich - nie może być więc oceniana w takim zakresie, jak na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego - pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie orzekanie o wymaganiach wynikających z ochrony interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy w istocie pozbawiłoby te osoby możliwości dochodzenia ich praw w późniejszym postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę, gdzie zagrożenia ich interesów przybierają o wiele bardziej konkretny kształt. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta przepisami Prawa budowlanego, a więc w granicach określonych ustaleniami przepisów odrębnych w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Skoro bowiem celem decyzji, która zapada w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy jest - w przypadku braku planu - przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z przepisami odrębnymi, to ochrona interesów osób trzecich może być rozważana w postępowaniu o ustaleniu warunków zabudowy w tych tylko granicach.

Na tym etapie procesu inwestycyjnego interesy osób trzecich zostały należycie zaspokojone. Natomiast z samego faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywodzić naruszenia interesów osób trzecich, decyzja ta nie narusza prawa własności i innych praw tych osób i nie uprawnia do wykonania inwestycji. Natomiast obwarowana jest szeregiem wymagań postawionych inwestorowi, które mają zapewnić osobom trzecim poszanowanie ich własności i swobodne korzystanie z ich nieruchomości. W odniesieniu do ochrony interesów osób trzecich na obecnym etapie organy mogą jedynie zakreślić ramy tej ochrony i zobligować inwestora do ich przestrzegania przy tworzeniu projektu budowy.

W skardze z 4 grudnia 2018 r. strony (dalej: skarżący), reprezentowane przez pełnomocnika, podnoszą zarzuty:

1/ obrazę przepisów prawa procesowego mającą istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, a to:

- art. 7 k.p.a. poprzez działanie powodujące utratę zaufania do organów państwa, zaniechanie podjęcia kroków niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego niniejszej sprawy, w szczególności przez pominięcie wniosku o przedstawienie analizy nasłonecznienia działek przylegających do planowanej inwestycji,

- art. 77 § 1 w związku z art. 84 §1 k.p.a. poprzez zaniechanie zebrania i przeprowadzenia całego materiału dowodowego,

- art. 107 k.p.a. w związku z art. 8 i 11 k.p.a. poprzez sporządzenie niekompletnego uzasadnienia decyzji przez organ I instancji.

2/ obrazę przepisów prawa materialnego:

- poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust.1 pkt. 1 u.p.z.p. polegające na przyjęciu, że objęte wnioskiem zamierzenie inwestycyjne spełnia wymagania w zakresie utrzymania ładu przestrzennego w odniesieniu do kontynuacji parametrów istniejącej zabudowy

- poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 1 ust.7 u.p.z.p. polegające na przyjęciu, że pomimo, iż objęta zamierzeniem inwestycyjnym zabudowa wielorodzinna jest tożsama z zabudową występującą w obszarze analizowanym, to jednak zamierzenie inwestycyjne nie spełnia wymogów w zakresie ochrony prawa własności

3/ poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie § 2 pkt.7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, polegające na tym, że pomimo, iż w przepisie literalnie wskazana jest konieczność ochrony interesów osób trzecich przed ograniczeniami dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, to jednak według organu II instancji na tym etapie ochrona interesów tychże osób jest ograniczona i zagadnienie to nie mieści się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy.

Z uwagi na podniesione zarzuty pełnomocnik skarżących wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie w tym zakresie co do istoty sprawy poprzez zmianę warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy przedmiotowego budynku ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu w Bielsku-Białej oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu skargi wskazano, że obecni skarżący już w uwagach do projektu decyzji o warunkach zabudowy [...] ., będący właścicielami działki o nr 3, sąsiadującej bezpośrednio z działką nr 1, na której ma powstać budynek o 3 kondygnacjach naziemnych o wysokości 11 m nad poziomem terenu, przedstawili zastrzeżenia dotyczące utraty dostępu do światła dziennego, a co za tym idzie nadmiernego zacienienia, a także możliwości znacznego obniżenia wartości rynkowej ich nieruchomości. Organ I instancji w przedmiotowej decyzji odniósł się do tych uwag i uznał, że gabaryty nowego budynku nie naruszają ładu przestrzennego. Natomiast już sama decyzja wskazuje na to, że wysokość nowej zabudowy nie jest zgodna z wysokością średniej zabudowy występującej na tym obszarze. Organ I instancji błędnie zinterpretował przepis art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. zawężając obowiązywanie zasady dobrego sąsiedztwa jedynie do budynku znajdującego się na ul. [...] nr [...] (nr działki 2.), z czym zgodził się organ II Instancji, Uznał on, iż Prezydent Miasta B. spełnił wymogi zawarte w art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p., dokonał prawidłowej oceny stanu zagospodarowania i prawidłowo ustalił poszczególne parametry planowanej zabudowy. Przyjęcie zgodności wysokości nowej zabudowy z jednym tylko budynkiem, przy pominięciu innych sąsiadujących bezpośrednio działek, sianowi obrazę przepisów prawa materialnego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego poprzez takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne. Orzecznictwo sądów sdministracyjnych wskazuje, że zasadę dobrego sąsiedztwa należy rozumieć szeroko. Oznacza to, że pojęcia działki sąsiedniej nie można ograniczać do działki przyległej do działki inwestora, lecz odnieść ją należy do pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Niezależnie od niedogodności, które zaplanowany zgodnie z decyzją budynek mógłby stworzyć dla skarżących należy także zwrócić uwagę na ogólny ład przestrzenny i dopasowanie nowej zabudowy do charakteru okolicy i funkcji poszczególnych istniejących już zabudowań.

Organ II Instancji w swojej decyzji w ogóle nie odniósł się do zawartego w odwołaniu zarzutu naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa i pominął tę kwestię.

Skarżący nie podzielają stanowiska organów co od naruszenia art. 1 ust.7 u.p.z.p., zdaniem których inwestycja nie ogranicza prawa ich własności skoro ich działka będzie miała ograniczony dostęp do światła naturalnego. W momencie zakupu tej działki nie mieli wiedzy o tym, że istnieje możliwość wydania tak wysoce niekorzystnych dla nich warunków zabudowy. Zacienienie, oprócz codziennych utrudnień i utraty komfortu, spowoduje obniżenie wartości rynkowej nieruchomości, a w konsekwencji narazi ich na straty majątkowe. Ich zdaniem, nie są to kwestie należące do sadu cywilnego. Organy wydające decyzje o warunkach zabudowy powinny także chronić uprawnienia właścicieli nieruchomości sąsiednich.

Stanowisko organu odwoławczego, odnośnie spełnienia w decyzji wymogu dotyczącego określenia warunków ochrony przed pozbawieniem dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, stoi w sprzeczności z § 2 pkt.7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy. Interesy tych osób nie zostały należycie zabezpieczone. Wykonywanie prawa własności jest nierozerwalnie związane z dostępem do światła naturalnego, a także z możliwością zbywania nieruchomości w cenie, którą przedstawiałaby, gdyby nie uległa zacienieniu. Ogólne zobowiązanie do ochrony interesów osób trzecich. Skarżący, niezależnie od wniesionych uwag, pismem z dnia [...]., zwrócili się do organu o zobowiązanie wnioskodawcy inwestora do przedstawienia analizy nasłonecznienia działek przylegających do planowanej inwestycji. Na etapie postępowania administracyjnego taka analiza nie została przedstawiona. Dopiero decyzja o warunkach zabudowy nakłada na wnioskodawcę obowiązek przedłożenia do pozwolenia na budowę analizy dopływu światła naturalnego i nasłoneczniania do pomieszczeń w budynkach sąsiednich i budynku projektowanym. Stosowna analiza powinna zostać przedstawiona na etapie postępowania administracyjnego tak, aby organ mógł uwzględnić ją w zgromadzonym materiale dowodowym i zgodnie z nim ocenić zaistniały stan faktyczny. Ocena, czy wysokość nowego budynku będzie miała wpływ na sąsiadujące nieruchomości jest jednym z aspektów zasady dobrego sąsiedztwa i

powinna zostać rozpatrzona przez organ. Wtórne przedstawienie takiej analizy w stosunku do wydanej decyzji wydaje się bezprzedmiotowe. Organ gminny wydał decyzję w tym zakresie niepełną, a zobowiązanie przedłożenia do pozwolenia na budowę analizy dopływu światła naturalnego, wynikające z pkt. 2.7 decyzji Prezydenta Miasta B., nie będzie mogło być poddane ocenie i zaopiniowaniu jako, że postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie zostało zakończone. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej w swojej decyzji nie odnosi się do tej kwestii i ją pomija, jednocześnie wskazując tylko, że organ I instancji - działając zgodnie z zasadami postępowania administracyjnego - zgromadził, a następnie poprawnie ocenił zebrane w sprawie dowody.

Kolegium w swojej decyzji pominęło fakt, iż organ I Instancji w uzasadnieniu swojej decyzji nie odniósł się do postulatów Wspólnoty Mieszkaniowej w B. przy ul. [...] , zgłoszonych pismem z dnia [...]., w zakresie spełnienia warunków dotyczących przesłaniania dla obu budynków. Uzasadnienie decyzji obejmuje jedynie ogólne wskazanie, że organ nakazał spełnienie wymagań przepisów odrębnych, w tym techniczno-budowlanych, brak natomiast odniesienia się do postulowanych warunków przesłaniania. Zatem uzasadnienie powyższej decyzji jest niekompletne, co narusza interes zarówno skarżących, jak i innych podmiotów m.in. występującej w postępowaniu administracyjnym Wspólnoty Mieszkaniowej.

Brak analizy nasłonecznienia działek przylegających do planowanej inwestycji stoi w sprzeczności z koniecznością zebrania materiału dowodowego, który będzie miał charakter wyczerpujący.

W przedstawionym stanie faktycznym nie można uznać, że Organ II instancji, podobnie jak Organ I instancji, wytłumaczył zasadność przesłanek, którymi się kierował, a zatem nie zastosował się do regulacji przewidującej zasadę przekonywania, a także pogłębiana zaufania obywateli do organów państwowych.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W skardze podnoszone są w istocie rzeczy dwa powiązane ze sobą zarzuty: pierwszy – dotyczący naruszenia art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. ze względu na uchybieniu zasady dobrego sąsiedztwa wobec nawiązania w decyzji o warunkach zabudowy nie do średniej wysokości obiektów znajdujących się w obszarze analizowanym, ale do obiektu znajdującego się na sąsiedniej działce, którego parametry od średniej odbiegają: drugi - ustalenie warunków zabudowy bez wcześniejszej analizy dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi na działkach sąsiednich (brak analizy "nasłonecznienia") ze szkodą dla uprawnień właścicieli tych działek.

Planowany do realizacji obiekt ma 3 kondygnacje, a jego wysokość to 11m. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588, dalej: rozporządzenie), wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Inaczej zatem niż w przypadku pozostałych parametrów nowej zabudowy, które powinny, co do zasady odpowiadać średnim, wynikającym z przeprowadzonej analizy. Obiekt znajdujący się na działce sąsiedniej ma właśnie wysokość. 11 m, a więc takie ustalenie było uzasadnione.

Jeśli chodzi o kwestię zacieniania, to, jak zauważa się w orzecznictwie sądów administracyjnych, pod pojęciem ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed pozbawieniem dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, które stosownie do § 2 pkt. 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy w decyzji lokalizacyjnej (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588) powinny znaleźć się w decyzji o warunkach zabudowy, nie należy rozumieć obowiązku kierowania do inwestora określonych nakazów czy zakazów gwarantujących ochronę interesu osób trzecich (następuje to bowiem na etapie postępowania przed organami budowlanymi), jednak określenie warunków zabudowy oznacza obowiązek wskazania inwestorowi konkretnych ograniczeń w inwestowaniu na danym terenie związanych z ochroną uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym z zapewnieniem dostępu do światła dziennego pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi (wyrok z dnia 12 kwietnia 2017 r., II SA/Lu 27/17, CBOSA). W decyzji organu I instancji z dnia [...] r. w pkt. 2 "Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy" , w części 2.7. "Ochrona interesów osób trzecich" stwierdzono: "Zabrania się zabudowy i zagospodarowania w wnioskowanego terenu, w sposób pozbawiający osoby trzecie: a) dostępu do drogi publicznej, b) możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej, cieplnej lub środków łączności, c) dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi." Te ustalenia, w tym dotyczące zakazu pozbawiania dostępu do światła dziennego w związku z planowaną zabudową, wiąże organ właściwy do wydania pozwolenia budowlanego, jak i osoby przygotowujące dokumenty konieczne do uzyskania pozwolenia, w tym projekt zagospodarowania działki ( terenu) oraz projekt budowlany. Stosownie do art. 35 ust. 1 pkt. 2 i 3 Prawa budowlanego, dokumenty te, w tym także w zakresie zagwarantowania dostępu do światła dziennego sąsiednich budynków, podlega sprawdzeniu przez organ właściwy do wydania pozwolenia.

W kontekście tych ustaleń zarzuty podnoszone w skardze nie znajdują uzasadnienia. W szczególności, brak jest podstaw do uznania, że na tym etapie procedowania (wydawania decyzji o warunkach zabudowy) doszło do naruszenia uprawnień właścicieli sąsiednich działek.

W tym stanie rzeczy Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a. jako niezasadną.