Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 598/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2010-12-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6120 Ewidencja gruntów i budynków
Hasła tematyczne: Geodezja i kartografia
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 23
journal: Dz.U. 2005 nr 240 poz 2027
law: Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne - tekst jednolity
article: par. 12, 45 , 46 i 47
journal: Dz.U. 2001 nr 38 poz 454
law: Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski Sędziowie: Sędzia WSA Olga Białek (spr.) Sędzia NSA Julia Szczygielska Protokolant: Asystent sędziego Katarzyna Grott po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 2 grudnia 2010 r. sprawy ze skargi D. L. na decyzję D. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego we W. z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie odmowy wpisu do operatu ewidencji gruntów oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją D.Wojewódzki Inspektor Nadzoru Geodezyjnego we W. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymał w mocy decyzję Prezydenta W. nr [...]z dnia [...] r. ([...]) odmawiającą wnioskowanego przez D. L. wpisu do ewidencji gruntów.

Decyzja ta podjęta została w następującym stanie faktycznym i prawnym.

D. L. reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika wystąpił do Prezydenta W. o wydanie decyzji w sprawie aktualizacji w ewidencji budynków powierzchni lokalu użytkowego nr [...] znajdującego się w budynku położonym przy ul. Z. [...] we W., polegającej na zmianie wpisu o powierzchni lokalu ze 111,73 m2 na 132,93 m2. Wnioskodawca wyjaśnił, że jest właścicielem przedmiotowego lokalu na podstawie umowy sprzedaży nieruchomości z dnia [...] r. Według przywołanej umowy powierzchnia lokalu oznaczona została na 111,73 m2 i taką tez powierzchnię ujawniono w ewidencji gruntów. Zdaniem strony, rzeczywista powierzchnia lokalu jest jednak większa od wpisanej w ewidencji, gdyż w umowie nie zostało uwzględnione pomieszczenie stanowiące część lokalu użytkowego [...] o pow. 21,2m2 zajmowane i zagospodarowane jako zaplecze, toaleta oraz łazienka z prysznicem. Pomieszczenie to jest integralną częścią przedmiotowego lokalu użytkowego nr [...] i nie może stanowić odrębnego lokalu ani też odrębnego przedmiotu prawa własności, co potwierdza dołączona do wniosku ekspertyza rzeczoznawcy majątkowego dotycząca samodzielności lokalu użytkowego nr[...]. Dlatego konieczne jest dokonanie zmiany wpisu w ewidencji gruntów i budynków poprzez uzupełnienie dotychczasowej powierzchni lokalu o pozostałą należąca do niego powierzchnię o wielkości 21,2 m2.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent W. powołując się na przepis art. 7d pkt 1 i art. 22 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U.z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 z późn.zm.) w związku z § 44 pkt 2, § 46 ust.1 i 2 oraz § 47 ust. 3 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U z 2001r. Nr 38, poz.454) odmówił wnioskowanego wpisu do ewidencji gruntów. W uzasadnieniu organ stwierdził, że wniosek nie dotyczy sprostowania błędnej powierzchni lecz przeniesienia prawa własności do powierzchni 21,2 m2. Organ podniósł, że § 12 rozporządzenia w spawie ewidencji gruntów i budynków, określa rodzaje dokumentów na podstawie których uwidacznia się w ewidencji prawa osób i jednostek organizacyjnych do gruntów, budynków i lokali. Jednocześnie organ wskazał, że wniosek wraz z ekspertyzą sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego nie jest podstawą do dokonania żądanych zmian.

W odwołaniu od powyższej decyzji D. L. zarzucił: naruszenie § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków przez niewłaściwe jego zastosowanie w sprawie, która w świetle jego wniosku nie dotyczyła ustalania praw do lokalu – jak przyjął to organ pierwszej instancji – ale wyłącznie sprostowania jego powierzchni; naruszenie przepisu § 44 pkt 2 i § 46 ust. 1 ww. rozporządzenia przez ich jego niezastosowanie i w konsekwencji niewykonanie obowiązku utrzymania operatu ewidencyjnego w aktualnym stanie; naruszenie art. 7, art. 75, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w związku z art. 107 § 3 k.p.a. przez zaniechanie ustalenia rzeczywistej powierzchni lokalu nr[...], pominięcie dowodu z przedstawionej opinii i wadliwą kwalifikację wniosku jako żądania sprostowania wpisów dotyczących prawa do lokalu, gdy faktycznie dotyczy on powierzchni lokalu.

Utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego stwierdził, że podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U z 2005 r., Nr 240, poz. 2027 z późn.zm.) oraz rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji i budynków (Dz.U. Nr 38, poz.454). Organ przytoczył również przepisy art. 7 d, art. 20 ust. 1, art. 22 ust. 2 i ust. 3 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz przepisy § 12, § 44 pkt 2, § 46 i § 47 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków.

Przedstawiając stan faktyczny sprawy organ stopnia wojewódzkiego wskazał, że w dniu [...] r. zawarta została w formie aktu notarialnego umowa użytkowania wieczystego i sprzedaży, której przedmiotem było oddanie w użytkowanie wieczyste przez Gminę W. na rzecz D. L. udziału wynoszącego 8,39% w działce nr[...], AM-[...] położonej we W. przy ul. Z. [...] oraz sprzedaż samodzielnego lokalu użytkowego nr [...] stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem wynoszącym 8,39% we własności wspólnych części budynku i urządzeń z którego ten lokal wyodrębniono. Przedmiotowy lokal położony jest na parterze budynku wielolokalowego i składa się z pięciu pomieszczeń i przedsionka o powierzchni użytkowej 111,73 m2. W zaświadczeniu z dnia [...] r. wydanym przez Wydział Architektury i Budownictwa Urzędu Miejskiego W. wraz ze szkicem lokalu, stwierdzono, że lokal użytkowy nr [...] przy ul. Z. [...] we W. składający się pięciu pomieszczeń i przedsionka jest samodzielnym lokalem przeznaczonym na cele inne niż mieszkalne. Zgodnie z zawiadomieniem Sądu Rejonowego dla W. – Krzyki IV Wydziału Ksiąg Wieczystych w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości położonej przy ul Z. [...] wyodrębniono samodzielny lokal niemieszkalny nr [...] i założono dla niego odrębną księgę wieczystą z wpisem w dziale II własności na rzecz D. L. Natomiast ze szkicu zamieszczonego w "Ekspertyzie samodzielności lokalu użytkowego" z dna [...] r. sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego, wynika, że lokal składa się z 3 pomieszczeń opisanych jako sale sprzedaży i nazwane "lokal B" o pow. 111, 73 m2 oraz z pomieszczenia opisanego jako zaplecze, łazienka, WC i nazwanego "lokal A" o pow. 21,20 m2. W ekspertyzie stwierdzono między innymi, że "lokal posiada też nieduże zaplecze, WC i łazienkę z prysznicem, oddzielone od sali sprzedaży ścianą działową. Łączna powierzchnia użytkowa tej części lokalu wynosi 21,20 m2 i nie jest ona ujęta w akcie notarialnym ani w księdze wieczystej".

Organ odwoławczy stwierdził, że żądaniem wnioskodawcy było uzyskanie decyzji w sprawie aktualizacji ewidencji budynków, powierzchni lokalu użytkowego na [...] poprzez zmianę wpisu powierzchni lokalu ze 111,73 m2 na 139,93 m2.

Organ wskazał, że stosownie do przepisów dotyczących prowadzenia ewidencji gruntów i budynków, a szczególności § 70 ust. 2 i § 71 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków w związku z art. 23 ustawy – Prawo geodezyjne i kartograficzne, dane ewidencyjne dotyczące przedmiotowego lokalu zostały ujawnione w operacie ewidencyjnym na podstawie danych wynikających z umowy z dnia [...] r. Mając to na uwadze uznał, że organ prowadzący operat ewidencji gruntów i budynków w świetle przepisów ustawy - Prawo geodezyjne i kartograficzne oraz aktów wykonawczych, nie ma uprawnień do zmiany danych ewidencyjnych dotyczących powierzchni użytkowej lokalu, gdyż skutkiem tego jest zmiana udziału właściciela w częściach wspólnych budynku, a co za tym idzie udziałów wszystkich właścicieli odrębnych lokali w nieruchomości wspólnej. Taka czynność wymaga natomiast zachowania formy aktu notarialnego oraz wpisu do księgi wieczystej. Odwołując się do judykatury organ stwierdził, że zapisy w ewidencji mają wyłącznie charakter techniczno-deklaratoryjny. Organy rejestrują jedynie stany prawne ustalone w innym trybie przez inne organy orzekające. Nie mogą natomiast samodzielnie rozstrzygać kwestii uprawnień wnioskodawcy do gruntu, budynku lub lokalu. Stąd poprzez żądanie wprowadzenia zmiany w ewidencji nie można dochodzić ani udowadniać swoich uprawnień do władania nieruchomością (wyrok z dnia 17 lutego 1993 r. II SA 1155/92 ONSA 1994/2/61; wyrok z dnia 16 kwietnia 1998r. II SA 258/98; wyrok z dnia 20 sierpnia 1998 r. II SA 766/98). Ujawniony w ewidencji stan prawny musi być oparty na odpowiednich dokumentach (prawomocnych orzeczeniach sądowych, ostatecznych decyzjach administracyjnych, czynnościach prawnych dokonanych w formie aktów notarialnych, spisanych umowach i ugodach w postępowaniu sądowym i administracyjnym lub innych dokumentach posiadających moc dowodową dla ustalenia prawa własności). Postępowanie ewidencyjne służy bowiem ewidencjonowaniu bezspornych danych o gruntach, budynkach i lokalach i ma charakter wyłącznie informacyjny (wyrok WSA w Białymstoku z dnia 5 grudnia 2009 r. II SA/Bk 692/2008).

D. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Geodezyjnego i Kartograficznego nie podzielił zarzutu naruszenia § 12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów, gdyż organy mając na uwadze ww. przepis zmiany do operatu ewidencji gruntów dotyczące przedmiotowego lokalu wprowadziły na podstawie umowy sprzedaży z dnia [...] r. dopiero po dokonaniu stosownych wpisów w księdze wieczystej, tj. po założeniu księgi wieczystej dla nieruchomości lokalowej oraz po ujawnieniu udziału w użytkowaniu wieczystym związanego z własnością tego lokalu.

Nietrafny jest również zarzut naruszenia § 44 pkt 2 i § 46 ust. 1 ww. rozporządzenia jako, że organ utrzymuje operat ewidencyjny w stanie aktualności tj. zgodności z dostępnymi dla organu dokumentami i materiałami źródłowymi. W zbiorach dokumentów uzasadniających wpisy znajduje się umowa z [...] r. i zawiadomienie z dnia [...] r. o założeniu księgi wieczystej dla przedmiotowego lokalu z wpisem w dziale II prawa własności na rzecz D.L., zatem zgodnie z § 45 ust. 1 i § 46 ust. 1 wskazanego rozporządzania, aktualizacja operatu nastąpiła z urzędu poprzez wprowadzenie danych z dokumentów do bazy ewidencji. Organ II instancji nie zgodził się też z zarzutem naruszenia wskazanych w odwołaniu przepisów prawa procesowego. Podmioty dokonujące wpisu w ewidencji nie mogą bowiem prowadzić postępowania wyjaśniającego zmierzającego do ustalenia praw właścicielskich do danej nieruchomości. Ewidencja nie rozstrzyga sporów o prawa do gruntów ani nie nadaje im tych praw, rejestruje jedynie stany prawne ustalone w innym trybie przez uprawnione organy.

Reasumując, organ odwoławczy stwierdził, że w budynkach w których wyodrębnione zostały lokale, zmiany danych dotyczących powierzchni użytkowej i pomieszczeń przynależnych lokali mogą być wprowadzone, jeżeli wszyscy zainteresowani dokonają w odrębnej umowie nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Dokument taki stanowi podstawę wpisów w księgach wieczystych i wprowadzania zmian w operacie ewidencji gruntów. W niniejszej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w której żądanie wnioskodawcy w przedmiocie zmiany powierzchni użytkowej lokalu nie może być zrealizowane a zatem prawidłowo organ pierwszej instancji odmówił dokonania wnioskowanego wpisu w ewidencji gruntów.

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem D. L. reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zarzucił mu, naruszenie przepisów prawa procesowego: art. 7, art. 75, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w związku z art. 107 § 3 oraz art. 97 § 1 pkt 4 w związku z art. 100 k.p.a., jak też naruszenie przepisów prawa materialnego: §12 ust. 1, § 44 pkt 2 i § 46 ust. 1 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków;

Zarzucając powyższe wniósł o uchylenie decyzji pierwszej i drugiej instancji oraz o zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm.

W uzasadnieniu skarżący podkreślał, że organy konsekwentne od początku błędnie traktowały jego wniosek z dnia [...] r. jako dotyczący przeniesienia prawa własności do pomieszczenia o pow. 21,2 m2. Tymczasem wolą skarżącego jest wyłącznie sprostowanie wpisów ewidencji dotyczących powierzchni użytkowej lokalu oraz pomieszczeń przynależnych, które – jak podkreśla – są aktualnie niezgodne ze stanem faktycznym. Skarżący nie kwestionuje, że ewidencja nie służy do przeprowadzania zmian własności, ale zaznacza, że nie tego się domagał. Przez cały czas postępowania starał się wykazać, że powierzchnia zawarta w akcie notarialnym, została błędnie wpisana w umowie sprzedaży i na podstawie tej umowy dokonano nieprawidłowych wpisów w ewidencji gruntów oraz w księdze wieczystej.

Skarżący zauważył, że w umowie z dnia [...] r. wyraźnie wskazano, że lokal będący przedmiotem sprzedaży, ma pow. 111,73 m2 i składa się z 5 pomieszczeń oraz przedsionka. Jego zdaniem, zapis w akcie notarialnym, a następnie ujawnione na jego podstawie dane w różnych rejestrach, nie przystają do stanu rzeczywistego, gdyż wskazana powierzchnia 111,73 m2 wyczerpuje jedynie trzy pomieszczenia. Natomiast dwa kolejne oraz przedsionek nie są ujęte w żadnej księdze wieczystej.

Skarżący podniósł również, że ani pomieszczenia o pow. 111,73 m2, ani pomieszczenia o pow. 21,20 m2 – w świetle obowiązujących przepisów nie zostałyby uznane za samodzielne lokale użytkowe. Z mocy prawa pomieszczenie o pow. 21,20 m2 nie może być odrębnym przedmiotem własności, gdyż jest ono częścią składową lokalu nr[...]. W rezultacie żadne z tych pomieszczeń, nie może zostać wyodrębnione i stać się przedmiotem obrotu gospodarczego (sprzedaży). Jedynym przedmiotem – rzeczą w rozumienie przepisów Kodeksu cywilnego jest lokal o pow. 132,93 m2. Skoro przedmiotem sprzedaży może być wyłącznie lokal o pow. 132,93 m2, skarżący wywodzi, że przedmiotem zawartej przez niego umowy sprzedaży z lipca 2004 r. był właśnie taki lokal, a powierzchnia tego lokalu została jedynie błędnie określona w akcie notarialnym. Świadczy o tym także wymienienie w jego treści pięciu pomieszczeń i przedsionka zamiast tylko trzech pomieszczeń.

Skarżący podniósł, że podobna sytuacja mogłaby powstać na tle wpisu do ewidencji gruntów, gdyż fakt, że na podstawie umowy zawierającej błędne określenie powierzchni sprzedanej działki wpisano do ewidencji tę właśnie błędną powierzchnię, nie stoi na przeszkodzie późniejszemu zaktualizowaniu wpisu i określeniu rzeczywistej powierzchni działki. Nadto wskazuje, że w wyniku wnioskowanej aktualizacji danych, nie doszłoby do żadnego zmniejszenia powierzchni innego lokalu o 21,20 m2, gdyż taka powierzchnia nie stanowi części innego lokalu.

Zdaniem skarżącego organy nietrafnie powołują się na § 12 rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów, gdyż postulowany przez niego wpis nie ma żadnego związku ze zmianą praw właścicielskich, co oznacza, że ww. przepis nie znajduje tu zastosowania. Natomiast wpis powinien zostać zaktualizowany na podstawie § 45 w związku z § 35 przywołanego rozporządzenia, przy uwzględnieniu przedłożonej przez niego ekspertyzy samodzielności lokalu, gdyż mieści się ona w katalogu danych ewidencyjnych wymienionych we wskazanym przepisie. Organy nie ustosunkowały się jednak do tego dowodu, który poddaje w wątpliwość prawidłowość umowy sprzedaży lokalu, zaświadczenia o samodzielności lokalu z 2004 r. oraz zawiadomienia o wpisie wyodrębnionego lokalu do księgi wieczystej. Powyższe nieścisłości mogły i powinny być sprawdzone poprzez dokonanie oględzin przez biegłego, o co skarżący wnosił we wniosku z dnia [...] r. i na co zwracał uwagę w odwołaniu. Organ nie wyjaśnił jednak powodów dla których odmówił przeprowadzania tego dowodu. Nie wskazał też przyczyn dla których odmówił skorzystania z instytucji zawieszenia postępowania z art. 97 § 1 pkt 4 k.p.a. w razie uznania, że zaistniała przesłanka konieczności wyjaśnienia zagadnienia wstępnego przez inny organ lub sąd i dlaczego nie zobowiązał strony do wystąpienia o wyjaśnienie tego zagadnienia. Powyższe oznacza, że w niniejszej sprawie doszło do naruszenia wskazanych na wstępie przepisów prawa procesowego. Na marginesie skarżący nadmienił, że w przypadku dokonania aktualizacji nieprawidłowości w zakresie powierzchni lokalu, na podstawie tych danych możliwa byłaby zmiana danych objętych działem I KW (stosownie do § 49 ust. 1 rozporządzenia). Czynności te umożliwiłby dostosowanie treści wszelkich dokumentów do stanu rzeczywistego.

W odpowiedzi na skargę strona przeciwna wniosła o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację i wywody prawne zawarte w kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Według art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 z późn.zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości między innymi poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2 tej ustawy).

Zakres kontroli administracji publicznej obejmuje również orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne /art. 3 § 1w związku z § 2 pkt 1 ustawy z dna 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn.zm – zwana dalej "u.p.p.s.a."/.

Ocena zaskarżonej decyzji dokonana przez Sąd przy zastosowaniu kryterium legalności wykazała, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd nie stwierdził bowiem w kontrolowanym postępowaniu naruszenia przepisów prawa materialnego mającego wpływ na wynik sprawy ani też naruszenia przepisów prawa procesowego w takim stopniu, że mogłyby one mieć istotny wpływ na wynik sprawy – a więc mogłyby doprowadzić do odmiennego rozstrzygnięcia. Tyko bowiem tego rodzaju uchybienia uprawniają Sąd do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego aktu. Jeżeli natomiast stwierdzone zostanie naruszenie przepisów prawa, które nie będzie miało wpływu na prawidłowość podjętego rozstrzygnięcia, to takie naruszenie nie może prowadzić do uchylenia zaskarżonej decyzji.

W ocenie Sądu organy prawidłowo orzekły w niniejszej sprawie o odmowie dokonania żądanego przez skarżącego wpisu do ewidencji gruntów.

Stwierdzić też trzeba, że fakt, że organ pierwszej instancji w uzasadnieniu swojej decyzji przyjął, że wniosek skarżącego nie dotyczył sprostowania błędnej powierzchni lokalu lecz przeniesienia prawa własności do pomieszczenia o pow. 21,2 m2, pozostaje bez wpływu na prawidłowość zaskarżonego rozstrzygnięcia. Uchybienie to poprawił organ odwoławczy, który w uzasadnieniu swojej decyzji określając przedmiot żądania strony wprost zacytował treść wniosku wszczynającego postępowanie. Odnosząc się do tego wniosku organ drugiej instancji odmówił wpisu, uznając, że organy ewidencyjne nie posiadają uprawnień do zamiany danych ewidencyjnych dotyczących powierzchni użytkowej lokalu wpisanej zgodnie z danymi zawartymi w umowie sprzedaży, gdyż skutkiem tego jest zmiana udziałów właściciela w częściach wspólnych budynków, a co za tym idzie udziałów wszystkich właścicieli odrębnych lokali w nieruchomości wspólnej, co z kolei wymaga odpowiednich czynności cywilnoprawnych i wpisu w księdze wieczystej. Tym samym wadliwa argumentacja przywołana przez organ pierwszej instancji, nie miała wpływu na prawidłowe rozstrzygnięcie sprawy. Zauważyć należy, że zgodnie z zasadą dwuinstancyjności, rola organu odwoławczego polega na ponownym rozstrzygnięciu i rozpatrzeniu sprawy rozstrzyganej przez organ pierwszej instancji w jej całokształcie. Organ ten wyposażony jest zatem w kompetencje uprawniające go do skorygowania i poprawienia błędów organu pierwszej instancji polegających na wadliwiej ocenie zgromadzonych dowodów i wadliwiej interpretacji prawnej.

Niezależnie od powyższego Sąd nie podziela przedstawionej w uzasadnieniu skargi argumentacji, dowodzącej, że wnioskowany wpis powinien być dokonany, gdyż prowadziłby on tylko do zmiany błędnie wpisanej powierzchni użytkowej lokalu.

Skarżący w niniejszej sprawie żądał bowiem dokonania aktualizacji w ewidencji budynków powierzchni lokalu użytkowego poprzez jej zmianę z powierzchni 111,72 m2 na 132,93 m2 .

Zauważyć zatem należy, że stosownie do art. 2 pkt 8 i art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz.U z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 ) ewidencja stanowi jednolity dla kraju systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach. Szczegółowe zasady prowadzenia ewidencji gruntów i budynków oraz zasady wymiany danych ewidencyjnych reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38, poz. 454 z późn. zm.). Według przywołanego rozporządzania aktualizacja operatu ewidencyjnego następuje z urzędu lub na wniosek, poprzez wprowadzenie udokumentowanych zmian do danych ewidencyjnych (§ 45 ust.1, § 46 ust.1 i § 47 ust. 1). Wpisów oraz zmian podmiotowych i przedmiotowych dokonuje się w ewidencji na podstawie prawomocnych orzeczeń sądowych, aktów notarialnych, ostatecznych decyzji administracyjnych, dokumentacji architektoniczono-budowlanej, opracowań geodezyjno-kartograficznych przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego ( por. art. 23 ww. ustawy, § 12 ust. 1, § 46 ust.2 rozporządzenia). W orzecznictwie podkreśla się, że procedura aktualizacji ma charakter rejestrowy, gdyż rejestruje jedynie stany prawne wynikające z określonych dokumentów urzędowych, które ustalone są w innym trybie przez inne organy orzekające (tak NSA w wyroku z dnia 8 lipca 2010 r., II OSK 1251/09, CBOSA, nsa.gov.pl). Wprowadzane w jej wyniku zmiany są wtórne wobec zdarzeń prawnych z których wynikają, co powoduje, że w zakresie dokumentów stanowiących podstawę zmienianego wpisu procedura ta przybiera charakter mocno sformalizowany (por. NSA w wyroku dnia 7 maja 2008 r. I OSK 719/07, LEX nr 505313).

Skarga wniesiona przez stronę skarżąca zasadniczo opiera się na następujących założeniach: lokal użytkowy numer[...] , znajdujący się w budynku położonym we W. przy ul. Z. [...], wyodrębniony i sprzedany D. L. umową z dnia [...] r., szczegółowo tamże opisany i ukazany na załączonym do aktu notarialnego szkicu (rysunku rzutu poziomego lokalu), spełnia niezbędny do prawnego wyodrębnienia wymóg samodzielności jedynie łącznie z pomieszczeniami nieuwzględnionymi w treści powyższych dokumentów, a wskazanymi jako "lokal A" w załączonej do podania ekspertyzie sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego. W tej sytuacji, zdaniem skarżącego, uznać należy, że w istocie w skład przedmiotowego lokalu wchodzą te dodatkowe pomieszczenia i uwzględnienie tego faktu w rejestrze lokali jest zwykłym sprostowaniem powierzchni użytkowej lokalu, które winno zostać dokonane w trybie przepisów o aktualizacji operatu ewidencyjnego. W ocenie skarżącego dowody, na których winien się tu oprzeć organ ewidencyjny - w istocie przeciw dowodowi z treści umowy sprzedaży lokalu - powinny służyć ustaleniu aktualnego stanu faktycznego, jego zdaniem dopiero obecnie, odpowiadającego definicji samodzielnego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali / Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm./.

Poglądu tego nie można zaakceptować z następujących powodów.

Przede wszystkim należy zauważyć, że samodzielność albo niesamodzielność lokalu należy do sfery faktów zaś byt lokalu jako wyodrębnionego przedmiotu stosunków prawno-rzeczowych jest kategorią prawa. W przypadku obrotu prawnego każdej nieruchomości, w tym lokalowej, jego przedmiotem jest zawsze nieruchomość o określonym obszarze i w jej granicach prawnych. Odmienne niż w umowie zbycia nieruchomości określenie jej granic, poprzez włączenie obszarów w umowie nie wykazanych, zawsze będzie zmianą jednego z jej przedmiotowo istotnych postanowień / essentialia negotii/, nie zaś zwykłym "sprostowaniem jej powierzchni". Nie ma racji skarżący twierdząc, że w wyniku realizacji jego wniosku: "nie doszłoby do żadnego zmniejszenia powierzchni lokalu o 21,20 m2, gdyż ta powierzchnia nie stanowi części innego lokalu". Byłoby tak w istocie, gdyby wnioskowana zmiana zapisu w rejestrze lokali była wynikiem dokładniejszego pomiaru lokalu. Wtedy sprostowanie zaistniałych błędów przez organ ewidencyjny byłoby możliwe w trybie art. 113 § 1 k.p.a. / vide: wyr. NSA z dnia 13 maja 1999 r., sygn. II S.A. 566/99- LEX nr 46217/ i w konsekwencji doprowadziłoby do sprostowania oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej w trybie art. 27 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece / Dz.U. z 2001 r. Nr 124. poz. 1361 z późn. zm./. Inaczej, gdy zmiana powierzchni nieruchomości ma być następstwem wytyczenia nowych jej granic: obszar, o który nieruchomość się zmniejszyła musiał komuś przypaść, a obszar o który się powiększyła musiał zostać komuś odjęty. Taka zmiana zawsze musiałaby w konsekwencji prowadzić do zmian w sferze stosunków własnościowych / vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 1997 r., sygn. I CKN 26/97, OSNC 1997/11/167, bezpośrednio odnoszące się do sprostowania oznaczenia nieruchomości w trybie art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece/. Tymczasem, jak już to akcentowano, zapisy w ewidencji gruntów i budynków mają jedynie charakter techniczno-deklaratoryjny. Rejestr odzwierciedla aktualny stan prawny nieruchomości. Poprzez żądanie wprowadzenia zmian w ewidencji nie można dochodzić ani udowadniać praw właścicielskich. Zmian w ewidencji dokonuje się w oparciu o prawomocne orzeczenia sądowe, ostateczne decyzje administracyjne oraz odpisy aktów notarialnych (art.23 ustawy z dnia 17 maja 1998 r.- Prawo geodezyjne i kartograficzne), co dotyczy również zmian w zakresie przebiegu granicy (patrz: NSA w wyroku z dnia 8 lipca 2010 r., sygn. I OSK 125/09, CBOSA, nsa.gov.pl).

Na marginesie należy też zauważyć, że nietrafna jest sugestia skarżącego, jakoby pomieszczenia, w załączonej do podania ekspertyzie, oznaczone jako: "lokal A", łącznie z trzema pozostałymi pomieszczeniami tamże na szkicu wykazanymi stanowiły owe pięć pomieszczeń, o których mowa w umowie sprzedaży lokalu. Pomijając niekonsekwencję skargi w tym zakresie, której zasadniczy wywód opiera się na twierdzeniu, że w umowie nie zostały ujęte /chociaż powinny/ pomieszczenia dodatkowo wskazane w ekspertyzie, należy zauważyć, że proste porównanie szkiców przedmiotowego lokalu załączonych do umowy i do ekspertyzy złożonej przez wnioskodawcę, pozwala na stwierdzenie, że w skład pięciu pomieszczeń, o których mowa w akcie notarialnym umowy sprzedaży, nie wchodzą pomieszczenia oznaczone w ekspertyzie jako: "lokal A", a różnica jest wynikiem braku ścian działowych w dwóch pomieszczeniach.

W niniejszej sprawie bez znaczenia prawnego pozostają też wywody dotyczące materialnej podstawy potrzeby wprowadzenia zmian ewidencyjnych tj. zdaniem skarżącego niewłaściwej sprzedaży lokalu w wyniku wydania przez organ administracji publicznej błędnego zaświadczenia o samodzielności lokalu. Zgodnie z art. 2 ust.2 ust. 3 i ust. 5 ustawy o własności lokali spełnienie wymagań co do samodzielności lokalu stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku /zgodnie z powszechnie akceptowaną praktyką również na odpowiednim fragmencie rzutu kondygnacji budynku/. W orzecznictwie i doktrynie jednolicie przyjmuje się, że notariusz nie ma kompetencji a sąd kognicji w zakresie kwestionowania treści tych dokumentów. Tym bardziej zatem nie może tego uczynić, jak chciałby tego skarżący, organ prowadzący ewidencję gruntów i budynków, w szczególności w trybie wskazanych w skardze przepisów rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Nie zezwala na to sformalizowany charakter procedury zmian zapisów w ewidencji w zakresie określania dokumentów stanowiących podstawę wpisu. W przypadku zmiany granic nieruchomości, nieuchronnie prowadzących, jak to wyżej powiedziano, do zmian w sferze praw podmiotowych, podstawą nowego wpisu mogą być wyłącznie zdarzenia prawne o których mowa w § 12 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia.

Wobec tego co dotąd powiedziano, zmianę w ewidencji gruntów i budynków jakiej żąda skarżący, właściwy organ mógłby wprowadzić tylko na podstawie stosownej czynności cywilnoprawnej lub ewentualnie na podstawie prawomocnego orzeczenia sądowego.

Podkreślenia wymaga również, że zawarte w ustawie - Prawo geodezyjne i kartograficzne zapisy odnoszące się do ewidencji gruntów i budynków dotyczą naniesienia do ewidencji bezspornych danych o gruntach, budynkach i lokalach. W niniejszej sprawie trudno mówić o bezsporności danych których ujawnienia żąda skarżący.

Zgłoszony przez niego wniosek o zmianę powierzchni lokalu, w istocie nie polega tylko na sprostowaniu błędnego pomiaru ale wiąże się z innym określeniem przedmiotu własności a zatem wymagałby odpowiedniej dokumentacji w postaci umowy lub orzeczenia sądu, której skarżący nie posiada. Poprzez żądanie zmian w ewidencji gruntów nie można dochodzić ani udowadniać swoich praw właścicielskich.

Nie są zatem zasadne zarzuty naruszenia wskazanych w skardze przepisów prawa procesowego, gdyż wniosek o zmianę powierzchni lokalu użytkowego – podobnie jak wniosek o zmianę właściciela ujawnionego w ewidencji gruntów – wymaga przedstawienia odpowiedniej dokumentacji. Takiej dokumentacji w niniejszej sprawie, skarżący niewątpliwie nie przedstawił. Ekspertyza rzeczoznawcy majątkowego nie może bowiem zastąpić dokumentów źródłowych wskazanych w § 12 i § 45 przywołanego wcześniej rozporządzenia. Ponadto, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 3 września 2009 r. I OSK 1395/10 (CBOSA nsa.gov.pl) w samym postępowaniu o zmianę danych w ewidencji gruntów nie prowadzi się dodatkowych postępowań w przedmiocie ustalenia, czy rozstrzygnięcia o prawidłowości tytułów własności. Organy nie miały zatem podstaw do zawieszania postępowania, czy też do przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego. Natomiast inne ewentualne uchybienia o charakterze procesowym (związane z wadliwością argumentacji zawartej w uzasadnieniu organu pierwszej instancji co do kwalifikacji wniosku skarżącego) nie miały wpływu na wynik sprawy. Spory na tle własności – w niniejszej sprawie konkretnie przedmiotu własności – winne być dochodzone są na drodze cywilnej lub przed sądem powszechnym.

Z przedstawionych wyżej względów Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku.

Zarządzenie:

1. proszę odnotować;

2. odpis wyroku wraz z uzasadnieniem proszę doręczyć pełnomocnikowi strony skarżącej (K- 6) na adres (K-2) – bez pouczenia;

3. kal. 30 dni.