Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2157/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-11-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono postanowienie I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 218 par. 1
journal: Dz.U. 2017 poz 1257
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 1 ust. 1
journal: Dz.U. 2020 poz 139
law: Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo  własności tych gruntów - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Falkiewicz-Kluj Sędziowie: WSA Monika Sawa WSA Bożena Marciniak (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 23 listopada 2020 r. sprawy ze skargi B. M. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2020 r. nr [...] w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Prezydenta [...] z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz B. M. kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Postanowieniem z [...] lipca 2020 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpoznaniu zażalenia B. M., utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta W. z [...] czerwca 2020 r., nr [...], o odmowie wydania zaświadczenia.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższe postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] złożyła B. M.

Skarga została złożona w następującym stanie faktycznym i prawnym;

Wnioskiem z [...] sierpnia 2019 r. (data wpływu do organu) B. M. wystąpiła o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie z dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ew. nr [...] z obrębu [...], dla której Sąd Rejonowy dla W. [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Postanowieniem z [...] czerwca 2020 r. Prezydent W. odmówił skarżącej wydania wnioskowanego zaświadczenia.

Zażalenie na ww. postanowienie złożyła B. M.

Postanowieniem z [...] lipca 2020 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy postanowienie z [...] czerwca 2020 r.

W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ odwoławczy przywołał treść art. 217 -219 Kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 1 ust. 1 i ust. 2 ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Kolegium wskazało, że przedmiotowa nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym wyodrębnione są [...] lokale mieszkalne. Jednakże, jak ustalił organ pierwszej instancji, budynek znajdujący się na terenie przedmiotowej nieruchomości został opróżniony i zabezpieczony przed dostępem osób trzecich. Zdaniem Prezydenta, budynek nie nadaje się do zamieszkania bowiem stanowi zagrożenie dla osób trzecich. Decyzją z [...] września 2012 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla W. nakazał opróżnienie budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w W. Decyzją tą zarządzono wydzielenie strefy zagrożenia, umieszczenie zawiadomienia o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i mienia oraz o zakazie wstępu do lokalu oraz wykonanie doraźnych zabezpieczeń do czasu wykonania projektu naprawy sporządzonego przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane. Z uzasadnienia ww. decyzji wynika, że stan techniczny budynku stwarza zagrożenia bezpieczeństwa zdrowia i życia ludzi oraz mienia oraz że przedmiotowy budynek bezpośrednio grozi zawaleniem. Budynek w istniejącym stanie nie nadaje się zatem do remontu, z uwagi na konieczność poniesienia znacznych kosztów, a za prawidłowe rozwiązanie należy uznać rozebranie i odtworzenie budynku od nowa.

Wobec powyższego, Kolegium uznało, że na nieruchomości nie jest realizowany cel mieszkaniowy. Przez nieruchomość zabudowaną na cele mieszkaniowe należy bowiem rozumieć taki grunt, na którym znajduje się budynek, w którym istnieje co najmniej jeden lokal mieszkalny. Organ podniósł, że w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W tym rozumieniu lokal mieszkalny jest przeznaczony przede wszystkim do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób z nich korzystających. W ocenie Kolegium, w niniejszej sprawie zarówno budynek mieszkalny, jak i wyodrębnione w nim lokale mieszkalne, z uwagi na swój stan techniczny i stworzenie zagrożenia dla bezpieczeństwa zdrowia i życia ludzi, nie spełniają celu mieszkaniowego, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy z 20 lipca 2018 r. Lokale te nie spełniają bowiem funkcji mieszkalnej ani też nie służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na powyższe postanowienie Kolegium złożyła L. M. zarzucając temu rozstrzygnięciu naruszenie art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z 20 lipca 2018 r. Wobec powyższego, skarżąca wniosła o wydanie zaświadczenia o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów dla udziału [...] części związanego z własnością lokalu mieszkalnego numer [...] w nieruchomości położonej w W. przy ulicy [...].

W ocenie skarżącej, błędne jest stanowisko organu, że budynek może być uznany za mieszkalny tylko wówczas gdy jest on zamieszkały. Przyjmując takie stanowisko, organ według swojego uznania, rozszerzył warunki określone w art. 1 ustawy z 20 lipca 2018 r.

Ponadto, skarżąca wskazała, ze [...] lutego 2012 r. kamienica przy ul. [...] została wpisana do rejestru zabytków ujętych w gminnej ewidencji zabytków W. Ponieważ budynek przy ul. [...] jest wpisany do ksiąg wieczystych jako budynek mieszkalny z wyodrębnionymi mieszkaniami należącymi do różnych lokatorów to po konserwacji musi zostać przywrócony jego stan zgodny z pierwotnym przeznaczeniem. Zatem, pozostaną w nim wyodrębnione lokale mieszkalne i funkcja mieszkalna budynku pozostanie bez zmian. Skarżąca podniosła również, że budynek został opuszczony tylko przez mieszkańców czynszowych, którzy zostali wymeldowani (w kilku przypadkach na ulicę), natomiast zamieszkujący właściciele nie zostali wymeldowani z urzędu.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], którym organ odwoławczy utrzymał w mocy postanowienie Prezydenta W. z [...] czerwca 2020 r. o odmowie wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie z dniem 1 stycznia 2019 r. prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w W. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ew. nr [...] z obrębu [...], dla której Sąd Rejonowy dla W. [...] [...] Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...].

Podstawę materialnoprawną zaskarżonego postanowienia stanowią przepisy ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2020 r. poz. 139 ze zm.), zwanej dalej "ustawą" lub "ustawą z 20 lipca 2018 r.".

W myśl art. 1 ust. 1 powołanej ustawy, przekształcenie praw przynależnych do tego rodzaju gruntów, następuje z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2019 r. Grunty objęte powyższą regulacją zdefiniowano natomiast w art. 1 ust. 2 ustawy, zgodnie z którym przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zabudowane wyłącznie budynkami: mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub zabudowane na cele mieszkaniowe budynkami jedno lub wielorodzinnymi wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych. Przepisy ustawy stosuje się również, jeżeli na gruncie zabudowanym budynkami, o których mowa w art. 1 ust. 2 ustawy, położone są także inne budynki, obiekty budowlane lub urządzenia budowlane, o ile łączna powierzchnia użytkowa budynków innych niż określone w art. 1 ust. 2 nie przekracza 30% powierzchni użytkowej wszystkich budynków położonych na tym gruncie (art. 1a ustawy).

Przekształcenie potwierdza się w zaświadczeniu wydawanym przez organ administracji publicznej, które stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków (art. 4 ust. 1 ustawy). Wydanie zaświadczenia następuje z urzędu lub na wniosek, co z kolei wynika z art. 4 ust. 2 ustawy. Zaświadczenie zaś jest czynnością materialno-techniczną organu polegającą na urzędowym potwierdzeniu, w formie pisemnej, obiektywnie istniejącego stanu rzeczy dotyczącego faktów lub prawa. Jest ono przy tym przejawem wiedzy, a nie woli organu administracji publicznej, dokonywanym, w myśl art. 218 § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2020 r., poz. 256), dalej zwanej "k.p.a., w oparciu o posiadane rejestry i ewidencje bądź inne dane znajdujące się w posiadaniu tego zaświadczeniowego. Zakres postępowania wyjaśniającego, prowadzonego przed wydaniem zaświadczenia, jest w konsekwencji takiej konstrukcji ograniczony do analizy posiadanej dokumentacji oraz danych zgromadzonych w powyższych zasobach i oceny możliwości ich przeniesienia do treści zaświadczenia.

Nie jest zatem dopuszczalne dokonywanie w tym trybie ustaleń faktycznych i ocen prawnych niewynikających wprost z prowadzonej przez organ ewidencji, rejestrów bądź innych danych znajdujących się w jego posiadaniu. W szczególności nie jest możliwe wydanie zaświadczenia, jeśli problematyka, której dotyczy żądanie strony, jest sporna.

W niniejszej sprawie Kolegium, a wcześniej Prezydent W. wskazali, że z informacji wynikającej z ewidencji gruntów i budynków wynika, że przedmiotowa nieruchomość zabudowana jest czterokondygnacyjnym budynkiem mieszkalnym, którego główna funkcja użytkowa została określona jako mieszkaniowa. Pomimo tego, w ocenie organów, nie można uznać aby przedmiotowa nieruchomość spełniała funkcję mieszkalną. Z ustaleń organów wynika bowiem, że zarówno budynek przy ul. [...], jak i wyodrębnione w nim lokale mieszkalne, z uwagi na stan techniczny i stworzenie zagrożenia dla bezpieczeństwa zdrowia i życia ludzi, nie spełniają celu mieszkaniowego, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy. Lokale te nie spełniają funkcji mieszkalnej ani też nie służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych.

Rację ma jednak skarżąca, że stanowisko prezentowane przez organy oparte jest na wadliwej interpretacji art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z 20 lipca 2018 r., polegającej na uznaniu, że "zabudowanymi na cele mieszkaniowe" w rozumieniu tego przepisu są wyłącznie te grunty, na których posadowione są budynki kwalifikowane na dzień 1 stycznia 2019 r. jako budynki mieszkalne (jednorodzinne lub wielorodzinne z odpowiednią liczbą lokali mieszkalnych) i - w ten sposób faktycznie wówczas wykorzystywane (faktycznie zaspokajające potrzeby mieszkalne). Tymczasem z ujętej w art. 1 ust. 2 ustawy z 20 lipca 2018 r. definicji gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe wynika wyłącznie, że dla potrzeb tej definicji znaczenie ma rodzaj wzniesionego na gruncie budynku (jego prawna kwalifikacja), a nie sposób jego faktycznego stałego wykorzystywania. Przy tym podnieść trzeba, że organem kompetentnym do określenia kategorii budynków jest organ administracji budowlanej, który w przedmiocie funkcji budynku wypowiada się w drodze decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzeniu projektu budowlanego. Ewentualnie w drodze decyzji o wyrażeniu zgody na zmianę jego sposobu użytkowania. To zatem ten organ, a nie organ właściwy w przedmiocie wydania zaświadczenia, o którym mowa w art. 4 ust. 1 ustawy z 20 lipca 2018 r., tworzy stan prawny określający kategorię budynku, co w dalszej kolejności znajduje odzwierciedlenie w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostę, na podstawie przepisów ustawy z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2020 r., poz. 276).

Jeśli zatem, jak w rozpoznawanej sprawie, ewidencja gruntów i budynków, oparta na dokumentacji architektoniczno-budowlanej, wskazuje na zabudowę nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę ewidencyjną nr [...], z obrębu [...], budynkiem mieszkalnym, którego główna funkcja użytkowa została określona jako mieszkaniowa, to brak jest podstaw aby w postępowaniu o wydanie zaświadczenia ten charakter zabudowy kwestionować. Nie sposób więc także z samego faktu wydania przez organ nadzoru budowlanego w dniu [...] września 2012 r. decyzji nakazującej w terminie natychmiastowym opróżnienie budynku ze względu na zły stan techniczny wyprowadzać wniosku, że zabudowany tym budynkiem grunt nie podlega działaniu ustawy z 20 lipca 2018 r. Formułując tego rodzaju wniosek, organy dokonały błędnej oceny zgromadzonego w aktach materiału dowodowego, w wyniku czego zrekonstruowały stan faktyczny sprawy w sposób wadliwy, co wykluczało możliwość podjęcia zgodnego z prawem rozstrzygnięcia w przedmiocie zaświadczenia.

Wobec powyższego, Sąd uznał, że zarówno zaskarżone postanowienie, jak i poprzedzające je postanowienie Prezydenta W. zostały wydane z mogącym mieć wpływ na wynik sprawy naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. To z kolei prowadziło do naruszenia art. 4 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z 20 lipca 2018 r., poprzez jego niezastosowanie i niewydanie żądanego zaświadczenia, choć w świetle dostępnych organowi danych ewidencyjnych brak było podstaw do kwestionowania spełnienia przez przedmiotową nieruchomość pozytywnych przesłanek przekształcenia, a z akt nie wynika aby w stosunku do tej nieruchomości zachodziły okoliczności opisane w art. 3, wyłączające ją spod działania ustawy. To zaś prowadzić musiało do uchylenia zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia organu pierwszej instancji.

Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 145 § 1 lit. a i c ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325), orzekł jak w pkt 1 sentencji. O kosztach postępowania sądowego (pkt 2 sentencji) orzeczono na podstawie art. 200 powołanej ustawy. Rozpatrzenie sprawy w trybie uproszczonym nastąpiło na podstawie art. 119 pkt 3 w związku z art. 120 powołanej ustawy.

Rozpoznając sprawę ponownie organ, mając na uwadze ocenę prawną wyrażoną w niniejszym uzasadnieniu, weźmie pod uwagę dane rejestrowe wskazujące na charakter budynku posadowionego na działce nr [...] z obrębu [...].

-----------------------

6