Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VI SA/Wa 259/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-03-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 195a ust. 1, art. 175 ust. 1, art. 158, art.  194 ust. 1a i ust. 2, art. 178 ust. 1 i 2, art. 183 ust. 2, art. 188 ust. 2, art. 157 ust. 1
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: par 59, par 56 ust. 1 pkt 4,5,7; par 55 ust. 2,  par 5 ust. 1, par 56 ust. 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151, art. 190.
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Sałek Sędziowie Sędzia NSA Zdzisław Romanowski Sędzia WSA Sławomir Kozik (spr.) Protokolant st. ref. Katarzyna Bytner po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 marca 2019 r. sprawy ze skargi J.U. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] lipca 2015 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej w postaci nagany oddala skargę


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury i Rozwoju decyzją z "(...)" lipca 2015 r. nr "(...)", na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 127 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267 z późn. zm., dalej: "K.p.a.") w związku z § 1 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2013 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Infrastruktury i Rozwoju (Dz. U. z 2013 r., poz. 1391), po rozpatrzeniu wniosku J. U. o ponowne rozpatrzenie sprawy, utrzymał w mocy decyzję Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z "(...)" października 2013 r., nr "(...)", orzekającą o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego J. U.(dalej: "Strona", "Skarżąca"), kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

Z zaskarżonej decyzji wynika, że Strona i B. L. wspólnie sporządzili operat szacunkowy z 16 grudnia 2011 r., dotyczący określenia wartości nieruchomości gruntowej o pow. 15,5757 ha, oznaczonej jako dz. ew. nr "(...)", obręb "(...)", położonej w "(...)", przy ul. "(...)", woj. "(...)". Operat szacunkowy został sporządzony na zlecenie Burmistrza Miasta "(...)", w celu określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny, która stanowić miała podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału. Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej przed podziałem została oszacowana na kwotę 15 575 900 zł, a po podziale na kwotę 19 552 100 zł. Wzrost wartości nieruchomości, spowodowany jej podziałem, wyniósł zatem 3 976 200 zł.

Na czynności ww. rzeczoznawców majątkowych skargę złożyła B. R. w pismach z 16 sierpnia i 25 września 2012 r., zarzucając rzeczoznawcom majątkowym wykonanie czynności zawodowych w sposób sprzeczny z przepisami prawa, bez zachowania zasady szczególnej staranności obowiązującej rzeczoznawcę majątkowego, z naruszeniem zasad etyki zawodowej oraz w oparciu o nierzeczywiste, nieprzeprowadzone przez rzeczoznawców czynności. Wnosząca skargę sformułowała wobec rzeczoznawców szereg szczegółowych zarzutów obszernie je uzasadniając.

W związku z powyższą skargą, Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wobec rzeczoznawcy majątkowego – Strony.

Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej zgodził się z szeregiem zarzutów podniesionych ww. skardze i decyzją z "(...)" października 2013 r., nr "(...)", wydaną na podstawie art. 195a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, z późn. zm., dalej: "u.g.n."), orzekł o zastosowaniu wobec rzeczoznawcy majątkowego – Strony, kary dyscyplinarnej w postaci nagany.

Po rozpatrzeniu wniosku Strony z 29 listopada 2013 r., o ponowne rozpatrzenie sprawy, Minister Infrastruktury i Rozwoju zgodził się z rozstrzygnięciem I instancji.

Minister Infrastruktury i Rozwoju wyjaśnił, że rzeczoznawcy majątkowi wskazali dzień 16 grudnia 2011 r., jako datę sporządzenia operatu szacunkowego, będącego przedmiotem skargi. Ten sam dzień wskazali również jako datę dokonania oględzin wycenianej nieruchomości. W aktach sprawy znajdują się również kopie trzech innych operatów, w których ww. rzeczoznawcy majątkowi podawali dzień 16 grudnia 2011 r. jako datę sporządzenia tych opracowań i datę dokonywania oględzin wycenianych nieruchomości. Organ uznał, że nie sposób uznać, że wszystkie te czynności mogły zostać wykonane poprawnie w jednym dniu. Z kolei, gdyby miały zostać wykonane w innych datach i w dłuższym okresie czasu, to informacje podane w pkt "Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego" byłyby niezgodne z prawdą. Zdaniem organu § 59 i § 56 ust. 1 pkt 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (dalej: "rozporządzenie Rady Ministrów"), nie można interpretować w taki sposób, że rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek podawania w operatach szacunkowych dat "istotnych dla określenia wartości nieruchomości", w sposób dowolny. Powinny to być daty wynikające z przepisów prawa oraz daty, w których wskazane czynności rzeczywiście zostały dokonane. Organ uznał więc, że taki sposób postępowania rzeczoznawców majątkowych w oczywisty sposób podważa zaufanie do rzetelności i profesjonalizmu wykonanych czynności szacowania oraz sporządzonego przez nich operatu szacunkowego i dowodzi braku szczególnej staranności, o której mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n.

Minister Infrastruktury i Rozwoju uznał, że rzeczoznawcy majątkowi nie dokonali należytych i szczegółowych czynności związanych z badaniem stanu nieruchomości, w tym stanu prawnego i techniczno-użytkowego. W operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowi podali jedynie numer księgi wieczystej, nazwisko właściciela oraz oznaczenie nieruchomości w rejestrze gruntów przed podziałem i po dokonanym podziale. Nie zamieścili informacji o badaniu poszczególnych działów księgi wieczystej. Dokonując wyceny nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, będącego wynikiem jej podziału na wniosek właściciela, stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. W analizowanym przypadku, data wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości to "(...)" kwietnia 2009 r., a dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna to "(...)" kwietnia 2009 r.

Opis stanu zagospodarowania nieruchomości zamieszczony w operacie szacunkowym (str. 7 i kolejne) ogranicza się do kilku zdań, a jego treść jest taka sama dla działki przed podziałem, jak i nieruchomości (poszczególnych działek gruntu) po dokonanym podziale.

Organ wskazał, że z wyjaśnień rzeczoznawców majątkowych wynika, że stan nieruchomości na potrzeby wyceny został ustalony w oparciu o "Protokół w sprawie określenia stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości", sporządzony 12 października 2011 r. z udziałem przedstawiciela Urzędu Miasta "(...)", a także na podstawie innych dokumentów ("Prognoza oddziaływania na środowisko", Ekofizjografia miasta "(...)"" i "Prognoza skutków finansowych"). W operacie szacunkowym, w tym również w pkt 1.7 (Źródła informacji), nie ma jakichkolwiek treści pochodzących z tych dokumentów, co więcej, brak jest również informacji o ich istnieniu.

Organ uznał, że niezamieszczenie pełnego opisu stanu prawnego wynikającego z treści czterech działów księgi wieczystej jest uchybieniem rzeczoznawców majątkowych. Strona naruszyła zatem § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów i nie zachowała szczególnej staranności, o której mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n.

Minister Infrastruktury i Rozwoju uznał również, że rzeczoznawcy nie dokonali należytych i szczegółowych czynności związanych z badaniem przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z analizy treści załącznika nr 1 do "miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w "(...)"w rejonie ulic: "(...)","(...)"i "(...)"", zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej nr "(...)"Rady Miasta "(...)"z dnia "(...)" października 2008 r., jednoznacznie wynika, że na działkach o numerach "(...)","(...)","(...)"i "(...)"powstałych w wyniku dokonanego podziału, zaleca się realizację zabudowy wielorodzinnej niskiej, inaczej niż na pozostałych działkach o funkcji mieszkaniowej, oznaczonych na rysunku planu jako strefa zalecanej lokalizacji zabudowy jednorodzinnej. Rzeczoznawcy majątkowi podali w opisach dotyczących wszystkich działek o funkcji mieszkaniowej taką samą informację, cyt. "teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej niskiej", nie zwracając uwagi na szczegółowe uwarunkowania planu miejscowego. Konsekwencją tego zaniechania było pominięcie tych różnic w części obliczeniowej operatu szacunkowego. Bezspornym więc jest, że informacje podane w operacie szacunkowym, dotyczące szczegółowego przeznaczenia czterech ww. działek są niezgodne z zapisami planu miejscowego. Zdaniem organu uchybienie to świadczy o braku szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru czynności szacowania i stanowi naruszenie art. 175 ust. 1 u.g.n., brak jest bowiem jakiegokolwiek uzasadnienia dla pominięcia tych okoliczności w obliczeniach wartości rynkowych.

Minister Infrastruktury i Rozwoju uznał, że rzeczoznawcy majątkowi popełnili błędy merytorycznych, metodologiczne i matematyczne, stanowiące naruszenie przepisów prawa i zasad wyceny, polegające na nieprawidłowej analizie rynku i dokonaniu błędnego doboru nieruchomości do porównań wbrew zasadom i wymaganiom określonym w ustawie o gospodarce nieruchomościami i w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, w tym pominęli transakcje, które miały miejsce na rynku.

Organ stwierdził, że ogólnikowo i niejednoznacznie określony został rodzaj badanego rynku i jego obszar dla potrzeb wyceny części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę usługową jako, cyt. "analiza rynku nieruchomości obejmowała rynek regionalny – województwo "(...)","(...)"". Z tego zapisu można by wnioskować, że analizą objęto cały obszar dwóch województw. Jednak z treści operatu szacunkowego i wyjaśnień rzeczoznawców majątkowych złożonych w trakcie pierwszego postępowania wyjaśniającego teza ta nie wynika. Nie sprecyzowano przy tym, w jakich miastach, powiatach lub gminach poszukiwano nieruchomości podobnych. Także dalsze stwierdzenia mają ogólny charakter (można by je odnieść do dowolnego obszaru w kraju i do każdego rodzaju nieruchomości). Ponadto nie został wskazany wynik dokonywanych analiz w postaci zbioru nieruchomości podobnych przyjętych do analizy porównawczej. Nie wskazano nawet liczby transakcji przyjętych do tej analizy porównawczej. Wprawdzie w spisie załączników wymienione zostały tabele transakcji nr 1, 2 i 3, nie zostały one jednak faktycznie dołączone do operatu szacunkowego.

Organ wskazał, że na str. 96 operatu znajduje się zapis, cyt. "Analiza rynku nieruchomości wykazała, że ceny gruntów inwestycyjnych pod zabudowę usługowo-handlową na rynku regionalnym kształtują się od 110 zł/m² do 350 zl/ m². Najwyższą cenę 944 zł/ m² uzyskano za sprzedaż gruntu pod usługi w "(...)". i 1385 zł/ m² za działkę w "(...)"". Stwierdzenia te są ze sobą sprzeczne. Nie można ich było jednak zweryfikować, bowiem, rzeczoznawcy majątkowi nie dołączyli do operatu szacunkowego wykazu zbioru nieruchomości podobnych stanowiących podstawę wyceny. Informacje te nie są również zgodne z zestawieniem transakcji przekazanym w trakcie pierwszego postępowania wyjaśniającego (tablica nr 1). W zestawieniu tym nie ma ceny 1385 zł/m². Nie wiadomo więc, jaki jest jej związek z dokonywaną wyceną. Przy określeniu wartości części nieruchomości o funkcji usługowej przed podziałem napisano, że cena maksymalna na rynku (Cmax) to 346,08 zł/m², a cena minimalna (Cmin) to 110,44 zł/m². Przyjmując powyższe ceny wyliczono rozstęp cenowy ∆C, stanowiący podstawę do obliczenia zakresów kwotowych dla poszczególnych cech rynkowych i przyjmowania poprawek korygujących ceny transakcyjne. W tabeli nr 1 znajduje się 7 cen transakcyjnych wyższych od Cmax. Zaraz po tym napisano, jakie atrybuty mają decydujące znaczenie dla kształtowania się cen, by na następnej stronie przyjąć cechy rynkowe do obliczeń bez żadnego związku z tym zapisem. Cechy rynkowe i ich stany nie zostały opisane. Nie wiadomo więc, jaka lokalizacja jest "bardzo dobra", a jaka "średnia". Nie wiadomo, czy wielkość działki "mała" skutkuje wyższą ceną jednostkową i wartością, niż wielkość "duża" itd.

Organ wskazał dalej, że pomimo zadeklarowania rynku regionalnego, na str. 100 operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowi stwierdzili, cyt. "na podstawie analizy rynku lokalnego (...) do porównania przyjęto 3 nieruchomości...". Nieruchomości przyjęte do porównań nie zostały w ogóle opisane. Nie sposób więc uznać, zdaniem organu, że stan tych nieruchomości był rzeczoznawcom majątkowym znany. Powierzchnia wycenianej części nieruchomości to 54 760 m². Nieruchomości przyjęte do porównań mają odpowiednio powierzchnie: 6 597 m², 10000 m² i 6 002 m². Bez jakiegokolwiek uzasadnienia, wielkość wycenianej działki została oceniona jako "duża" - tak samo jak wszystkich trzech działek przyjętych do porównań.

Równie zdawkowa jest analiza rynku przy wycenie części nieruchomości przed podziałem, przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową. Nieprecyzyjnie i niejednoznacznie kreślony został rodzaj i obszar rynku, cyt. "rynek niezabudowanych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową", "rynek regionalny — województwo "(...)","(...)"". Pomimo tego drugiego stwierdzenia, z dalszej treści operatu szacunkowego wynika, że analiza (bardzo ogólnikowa) dotyczy rynku lokalnego na terenie "(...)". Nie ma w operacie szacunkowym choćby jednego zdania o rynku regionalnym. Także w tym przypadku nie został przedstawiony zbiór nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej. Tak samo nie wskazano liczby transakcji przyjętych do porównań. Zestawienie takie zostało przedłożone dopiero w trakcie pierwszego postępowania wyjaśniającego (13 transakcji). Rzeczoznawcy majątkowi nie wyjaśnili jednak, w jaki sposób zbiór ten został utworzony i jakie były kryteria wyboru nieruchomości do porównań.

Wadliwa jest również analiza rynku dotycząca wyceny działek "mieszkaniowych" po dokonanym podziale. Najpierw rzeczoznawcy majątkowi podali dużo ogólnikowych stwierdzeń, nie niosących żadnej konkretnej treści, a następnie stwierdzili, że "Analiza rynku wykazała, że ceny gruntów pod zabudowę jednorodzinną jako przedmiotu prawa własności kształtują się od 22 zł/ m² do ok. 110 zł/ m². Nie zamieścili zestawienia transakcji przyjętych do analizy porównawczej, i tak jak poprzednio, nie podali informacji o liczbie transakcji stanowiących bazę porównawczą. Zestawienie przekazane zostało dopiero w trakcie pierwszego postępowania wyjaśniającego. W zestawieniu tym znajduje się jednak znacznie wyższa od podanej powyżej cena jednostkowa (182,31 zł/ m²), a cena minimalna (uwzględniona w obliczeniach) odbiega w sposób zdecydowany od cen pozostałych.

Organ wskazał, że cechy rynkowe i wagi cech są identyczne jak w przypadku wyceny części działki nr 116/72 o funkcji mieszkaniowej o powierzchni 100 997 m² (czyli przed podziałem). Do wyceny przed podziałem określono rynek regionalny, cyt. "województwo "(...)","(...)"", a transakcje pochodzą z wielu miejscowości, w większości położonych w znacznej odległości od "(...)". Przy wycenie działek "mieszkaniowych" po podziale przyjęto rynek lokalny –miasto "(...)". Cechy rynkowe, które rzeczoznawcy majątkowi ustalili w procedurze podejścia porównawczego są to te właściwości, które wpływają na zróżnicowanie cen transakcyjnych w zbiorze nieruchomości stanowiących podstawę wyceny. Nie mają one uniwersalnego charakteru. Przyjęcie do dwóch różnych wycen tych samych cech rynkowych i ich wag budzi poważne wątpliwości co do prawidłowości i rzetelności analizy rynków nieruchomości.

Organ wskazał, że zgodnie z wymaganiami zawartymi w § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów, operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych i przedstawienia toku obliczeń. Organ stwierdził, że rzeczoznawcy majątkowi naruszyli ten przepis, jak również § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów. Tym samym naruszyli art. 175 ust. 1 u.g.n., poprzez niezachowanie szczególnej staranności przy określaniu wartości nieruchomości.

Minister Infrastruktury i Rozwoju uznał, że rzeczoznawcy majątkowi popełnili błędy matematyczne oraz błędnie przyjęli dane o nieruchomościach podobnych, z pomyłkami w powierzchniach i cenach oraz z pominięciem szczegółowych warunków zawarcia transakcji. Jak wyjaśnił organ, w zestawieniu transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę usługową przekazanym do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej przez rzeczoznawców majątkowych w trakcie pierwszego postępowania wyjaśniającego (tabela nr 1) znajduje się nieruchomość położona w miejscowości "(...)", gmina "(...)", w powiecie "(...)". Nieruchomość ta została sprzedana dwukrotnie w tym samym dniu, najpierw za cenę 1 500 000 zł, a następnie sporządzona została w tej samej kancelarii notarialnej kolejna umowa, z ceną 2 800 000 zł. Rzeczoznawcy majątkowi przyjęli do analizy porównawczej kwotę z drugiej transakcji, bez jakiegokolwiek uzasadnienia. W trakcie posiedzenia Komisji 31 lipca 2014 r. Strona stwierdziła: "Przyjęłam tą cenę (2 800 000 zł) kierując się podobieństwem do nieruchomości wycenianej. Według mojej opinii, pierwsza transakcja nie miała charakteru rynkowego. Na podstawie analizy rynku stwierdziłam, że ta druga transakcja jest rynkową". Zdaniem organu, cytowane wyjaśnienie ma zdawkowy charakter i nie może stanowić uzasadnienia dokonanego wyboru.

W tej samej tabeli nr 1 wymieniona jest transakcja dotycząca nieruchomości położonej w "(...)", w powiecie "(...)". W cenie sprzedaży tej nieruchomości ustalonej w akcie notarialnym na kwotę 1 150 000 zł uwzględnia przeniesienie uprawnień z decyzji obejmującej pozwolenie na budowę oraz autorskie prawa majątkowe do projektu pawilonu handlowo-usługowego, wycenione w umowie sprzedaży na kwotę 100 000 zł. Organ podkreślił, że zbiór transakcji stanowiących podstawę dokonanych wycen nie został dołączony do operatu szacunkowego. Rzeczoznawcy majątkowi nie wspomnieli nawet o jego istnieniu i o liczbie nieruchomości przyjętych do analiz porównawczych. Wskutek powyższego, operat szacunkowy nie zawiera jakichkolwiek informacji o okolicznościach tej transakcji. Zdaniem organu, nie wiadomo, czy szczególne okoliczności zawarcia tej transakcji były rzeczoznawcom majątkowym znane, skoro w operacie szacunkowym o nich nie wspomnieli. Takie postępowanie stanowi naruszenie treści § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów, a także art. 175 ust. 1 u.g.n., poprzez niezachowanie szczególnej staranności przy określaniu wartości nieruchomości.

Minister Infrastruktury i Rozwoju uznał, że rzeczoznawcy majątkowi dokonali nieprawidłowego zaokrąglenia wyliczonej kwoty przedziału cenowego pomiędzy ceną minimalną i maksymalną, co w istotny sposób wpłynęło na końcowy wynik wyceny. Przy szacowaniu części nieruchomości o funkcji usługowej rzeczoznawcy majątkowi obliczyli różnicę pomiędzy ekstremalnymi cenami jednostkowymi w zbiorze transakcji porównawczych ∆C = 346, 08 zł/m² - 110,44zl/m² = 235, 64 zł/ m², po czym przyjęli do dalszych czynności szacowania kwotę 240,00 zł/ m². W analizowanym operacie szacunkowym rzeczoznawcy dokonywali zaokrągleń dwukrotnie, najpierw na etapie obliczeń (o czym mowa wyżej), a następnie przy przyjmowaniu wyników końcowych. W ocenie organu, takie postępowanie jest nieuprawnione, gdyż zgodnie z § 56 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów, kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny. Jak wynika z powyższego obowiązujące przepisy przewidują możliwość dokonywania zaokrągleń, ale dotyczy to jedynie przypadku przedstawienia wyniku końcowego wyceny. Tym samym, naruszony został przepis art. 175 ust. 1 u.g.n., poprzez brak szczególnej staranności wymaganej od rzeczoznawcy majątkowego.

Minister Infrastruktury i Rozwoju uznał, że rzeczoznawcy majątkowi nie wskazali w treści operatu szacunkowego, w jaki sposób zostały ustalone cechy rynkowe i ich wagi. Ustalenie cech rynkowych i ich wag przy stosowaniu podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości powinno być elementem analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, o której mowa w § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów.

Minister Infrastruktury i Rozwoju uznał również, że wycena działki nr "(...)"o powierzchni 30 m², która nie może być samodzielnie wykorzystana na cele zabudowy mieszkaniowej i porównywanie jej z nieruchomościami o powierzchniach 775 m², 826 m² i 839 m², bez jakiegokolwiek uzasadnienia dla takiego sposobu postępowania stanowi naruszenie § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów.

Organ uznał także, że brak korekt cenowych w zakresie cechy "wielkość działki" w tabeli na stronie 589 operatu szacunkowego, nie odpowiada ocenie tej działki ("dobra") i ocenom nieruchomości przyjętych do porównań (dla wszystkich trzech nieruchomości przyjęto ocenę "średnia"). Ten sam błąd został powtórzony przy wycenie działki nr "(...)". Zdaniem organu rzeczoznawcy majątkowi nie zachowali w tym przypadku szczególnej staranności wymaganej przy szacowaniu nieruchomości, o której mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n.

Minister Infrastruktury i Rozwoju wyjaśnił, że w odniesieniu do nieprzekazywania przez Stronę wyciągów z operatów szacunkowych do organów prowadzących kataster nieruchomości, Strona oświadczyła w trakcie posiedzenia Komisji Odpowiedzialności Zawodowej prowadzonego 31 lipca 2014 r., że w okresie od czerwca 2009 r. do maja 2012 r. nie przekazywała wyciągów z wykonywanych operatów szacunkowych do Starostwa Powiatowego w "(...)". W tych okolicznościach organ stwierdził naruszenie przez Stronę art. 158 u.g.n.

Minister Infrastruktury i Rozwoju uznał, że w przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy w tym Strona, podczas sporządzania operatu szacunkowego z 16 grudnia 2011 r., wielokrotnie w sposób istotny naruszyła przepisy prawa w zakresie wyceny nieruchomości. Uchybienia i błędy w wykonywaniu czynności zawodowych przez rzeczoznawcę majątkowego są, zdaniem organu, bezsporne i potwierdzają, że rzeczoznawca majątkowy przy sporządzaniu ww. operatu szacunkowego wykazał się brakiem staranności oraz wskazują na zaniechania rzeczoznawcy majątkowego przy wykonywaniu czynności zawodowych. Działania rzeczoznawcy majątkowego – Strony udokumentowane w przedmiotowym operacie szacunkowym wpływają na negatywne postrzeganie zawodu rzeczoznawcy majątkowego i podważają zaufanie do zawodu rzeczoznawcy majątkowego. Natomiast obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest dbałość o budowanie autorytetu zawodu rzeczoznawcy majątkowego jako eksperta na rynku nieruchomości.

Organ uznał, że orzeczona wobec rzeczoznawcy majątkowego – Strony, kara nagany jest karą dość łagodną.

W skardze z 26 sierpnia 2015 r., do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na Skarżąca zaskarżając decyzję z "(...)" lipca 2015 r., wniosła o jej uchylenie w całości i przekazanie sprawy organowi do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji Skarżąca zarzuciła rażące naruszenie art.175 u.g.n. w zw. z § 55-57 rozporządzenia Rady Ministrów i art. 157 ust 1 u.g.n., poprzez ocenę merytoryczną treści operatu szacunkowego, co nie należy do zakresu kontroli Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, a więc i Ministra Infrastruktury i Rozwoju.

Z ostrożności procesowej Skarżąca podniosła również zarzuty naruszenia przez zaskarżoną decyzję:

1) art. 178 § 1 w związku z art. 175 § 1 u.g.n. w związku z art. 107 w związku z art. 140 K.p.a., poprzez uznanie, że zarzuty opisane w pkt I, II, III, IVa, I Vb, I Vf, VII skargi wniesionej przez B. R. wskazują na brak szczególnej staranności po stronie rzeczoznawcy w sytuacji gdy w uzasadnieniu decyzji w żaden sposób nie wskazano kryteriów oceny szczególnej staranności, a nadto z uwagi na brak wskazania wzorca tych zasad,

2) art. 178 § 1 w związku z art. 175 § 1 u.g.n., poprzez błędną wykładnię tych przepisów i przyjęcie, że sporządzenie opisu nieruchomości niezawierającego opisu treści księgi wieczystej stanowi naruszenie § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów,

3) art. 178 § 1 w związku z art. 175 § 1 u.g.n., poprzez przyjęcie, w zakresie oceny zarzutu IVa, że naruszenie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów (§ 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7), stanowi naruszenie zasad szczególnej staranności w sytuacji gdy ustawodawca w art. 175 § 1 u.g.n., w sposób jednoznaczny rozdziela naruszenie polegające na naruszeniu przepisów prawa i niezachowania należytej staranności,

4) art. 178 § 1 w związku z art. 175 § 1 u.g.n., poprzez przyjęcie, odnośnie zarzutu IVa, że naruszeniem przepisów § 55 ust. 2 i § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów, jest błędne, w ocenie organu, dokonanie analizy rynku nieruchomości w sytuacji gdy przepisy te wskazują jedynie na elementy konieczne operatu, które bezspornie znajdują się w tym operacie, a Organ kwestionuje jedynie prawidłowość dokonanej analizy,

5) art. 178 § 1 w związku z art. 175 § 1 u.g.n., w związku z § 56 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów, poprzez przyjęcie, odnośnie zarzutu IVc, że zaokrąglenie wartości nieruchomości może dotyczyć tylko końcowej wartości nieruchomości, pomimo że przepis rozporządzenia w żaden sposób na to nie wskazuje, a nadto poprzez przyjęcie, że naruszenie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów (§ 56 ust. 2) stanowi naruszenie zasad szczególnej staranności w sytuacji gdy ustawodawca w art. 175 § 1 u.g.n., w sposób jednoznaczny rozdziela naruszenie

polegające na naruszeniu przepisów prawa i niezachowaniu należytej staranności,

6) art. 178 § 1 w związku z art. 175 § 1 u.g.n., w związku z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów, poprzez przyjęcie, że rzeczoznawca ma obowiązek zawrzeć w operacie ustalenie cech rynkowych i ich wag w sytuacji gdy cytowany przepis rozporządzenia wskazuje jedynie, że operat powinien zawierać "analizę i charakterystykę rynku nieruchomości",

7) art. 178 § 1 w związku z art. 175 § 1 u.g.n. w związku z art. 107 w związku z art. 140 K.p.a., poprzez brak wyraźnego wskazania, odnośnie zarzutów 4e i V, że zarzuty te nie znalazły potwierdzenia,

8) art. 178 § 1 w związku z art. 175 § 1 u.g.n., w związku z art. 107 w związku z art. 140 Kk.p.a., poprzez brak wskazania w jakiej części potwierdzenie znalazły zarzuty nr 8 i 9 i do naruszenia jakich obowiązków należą, w szczególności w sytuacji gdy omawiając te zarzuty, str. 12 decyzji, organ wskazał jedynie w jakim zakresie zarzuty te nie znajdują potwierdzenia, a nie wskazał w jakim zakresie znajdują,

9) art. 139 K.p.a., poprzez przyjęcie przy ponownym rozpoznaniu sprawy, że zachowanie rzeczoznawcy majątkowego opisane w pkt II zawiadomienia stanowi działanie bez zachowania należytej staranności w sytuacji gdy w pierwszej decyzji wskazywano jedynie, że działanie to stanowi naruszenie przepisów prawa co stanowi orzeczenie na niekorzyść Strony,

10) art. 139 K.p.a., poprzez przyjęcie przy ponownym rozpoznaniu sprawy, że udowodniony został zarzut VI, w sytuacji gdy w pierwszej decyzji wskazywano, że zarzut ten nie znalazł potwierdzenia (str. 12 decyzji) co stanowi orzeczenie na niekorzyść Strony,

11) art. 139 K.p.a., poprzez przyjęcie przy ponownym rozpoznaniu sprawy, że udowodniony został częściowo zarzut X, w sytuacji gdy w pierwszej decyzji wskazywano, że zarzut ten nie znalazł potwierdzenia (str. 13 decyzji), a część tego zarzutu znajdująca w ocenie organu potwierdzenie została już rozstrzygnięta w zakresie zarzutu IV co stanowi orzeczenie na niekorzyść Strony,

12) art. 7 K.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji I instancji z naruszeniem zasady praworządności, poprzez niepodjęcie przez organ z urzędu niezbędnych czynności, poprzez brak dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, a także załatwienie jej bez uwzględniania interesu społecznego i słusznego interesu obywateli. Poprzez bezkrytyczne przyjęcie zarzutów podniesionych w zawiadomieniu przy jednoczesnym zakwestionowaniu wszystkich wyjaśnień rzeczoznawcy,

13) art. 8 K.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji I instancji z naruszeniem przepisów postępowania i prawa materialnego, co prowadzi do utraty zaufania obywatela do władzy publicznej, w szczególności poprzez wydanie decyzji bez wyjaśnienia podstaw decyzji m.in. w zakresie określenia zasad należytej staranności, a także poprzez wydanie w postępowaniu odwoławczym decyzji mniej korzystnej,

14) art. 77 § 1 K.p.a w związku z art. 78 K.p.a., poprzez niezebranie i nierozpatrzenie przez organ całego materiału dowodowego w sprawie, w szczególności poprzez nieprzeprowadzenie dowodów na okoliczność prawidłowości działań rzeczoznawców.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, Skarżąca podniosła, że do kompetencji Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, więc i organu nie należy ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, co zgodnie z treścią art. 157 ust. 1 u.g.n., należy do kompetencji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, natomiast Komisja Odpowiedzialności Zawodowej ocenia czynności zawodowe wykonane przez rzeczoznawcę majątkowego w odniesieniu do obowiązków nałożonych przepisami prawa unormowanymi w u.g.n. Jak wynika natomiast z wniosków KOZ-u zawartych w wynikach postępowania wyjaśniającego dotyczą one przede wszystkim oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, do czego KOZ nie posiada uprawnienia ustawowego. Wobec powyższego organ zgodnie z treścią art. 195a u.g.n., winien umorzyć postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej Skarżącej.

W dalszej części uzasadnienia skargi, Skarżąca rozwinęła pozostałe zarzuty skargi.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskrzonej decyzji.

Wyrokiem z 24 lutego 2016 r. sygn. akt VI SA/Wa 2546/15 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, oddalił skargę w całości uznając, że organ w sposób właściwy przeprowadził postępowanie w sprawie dochodząc w konkluzji do stwierdzenia, że Skarżąca, wykonując czynności rzeczoznawcy majątkowego nie wypełniła obowiązków, o których mowa w art. 175 ust. 1 u.g.n., a wymierzona Skarżącej kara została należycie uzasadniona poprzez wskazanie konkretnych przesłanek, jakimi kierował się organ.

Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z 22 listopada 2018 r. sygn. akt II GSK 2893/16 uchylił powyższy wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie. NSA stwierdził, że merytoryczna część uzasadnienia zaskarżonego wyroku ma charakter ogólnych rozważań na temat przebiegu postępowania. WSA nie odniósł się do podstawowego zarzutu Skarżącej, że ani Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, ani minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, nie ma kompetencji do dokonywania merytorycznej oceny operatu szacunkowego sporządzanego przez rzeczoznawcę majątkowego. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie zawiera też stanowiska w zakresie postawionych w skardze zarzutów odnoszących się do poszczególnych uchybień przypisanych Skarżącej, w tym co do przyjętych przez organ kryteriów oceny zachowania należytej staranności, czy obowiązkowych elementów operatu szacunkowego. NSA wskazał, że w ponownie prowadzonym postępowaniu WSA rozważy wszystkie zarzuty postawione przez Skarżącą.

Rozpoznając ponownie sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje

Skarga nie jest uzasadniona.

Sąd stwierdza, że organy wydając w niniejszej sprawie decyzje obu instancji w przedmiocie zastosowania kary dyscyplinarnej wobec rzeczoznawcy majątkowego – Strony, nie wykroczyły poza posiadane kompetencje wynikające z art. 194 ust. 1a i ust. 2 oraz art. 195a ust. 1 u.g.n. Dlatego też, za niezasadny należy uznać zarzut Skarżącej dotyczący rażącego naruszenia przez organ art. 175 u.g.n. w zw. z § 55-57 rozporządzenia Rady Ministrów i art. 157 ust 1 u.g.n., poprzez ocenę merytoryczną treści operatu szacunkowego, co nie należy do zakresu kontroli Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, a więc i Ministra Infrastruktury i Rozwoju.

Zgodnie z art. 194 ust. 1a u.g.n., w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania decyzji I instancji, postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, z zastrzeżeniem ust. 1b i 1c. Po wszczęciu postępowania minister przekazuje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego. Z ust. 2, wynika natomiast, że postępowanie wyjaśniające dotyczące wypełniania obowiązków, o których mowa w art. 158, art. 175, art. 181, art. 186 i art. 186a, przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej.

Zgodnie z art. 195a ust. 1 u.g.n., minister właściwy do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa, na podstawie wyników postępowania wyjaśniającego, orzeka, w drodze decyzji, o zastosowaniu jednej z kar dyscyplinarnych, o których mowa w art. 178 ust. 2, art. 183 ust. 2 oraz art. 188 ust. 2, albo o umorzeniu postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej, z zastrzeżeniem ust. 2.

W niniejszej sprawie Minister Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, jako organ właściwy na podstawie art. 194 ust. 1a u.g.n., wszczął z urzędu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej Strony, zawiadamiając o tym Stronę pismem z 14 listopada 2012 r. Organ przekazał następnie akta sprawy Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, która przeprowadziła postępowanie wyjaśniające. W wyniku tego postępowania, zapadły decyzje obu instancji wydane przez właściwego ministra zgodnie z kompetencją wynikającą z art. 195a ust. 1 u.g.n. W postępowaniach obu instancji, zostało stwierdzone naruszenie przez Stronę art. 175 ust. 1 u.g.n., postępowanie zatem dotyczyło, zgodnie z art. 194 ust. 2 u.g.n., kontroli wypełnienia przez Stronę obowiązków wynikających z art. 175 u.g.n.

W świetle art. 175 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Jak wynika natomiast z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

Zgodnie natomiast z art. 178 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 158 oraz art. 175, podlega odpowiedzialności zawodowej.

W postępowaniu w obu instancjach zostało stwierdzone przez organ, że czynności wykonywane przez Stronę w ramach sporządzenia spornego operatu szacunkowego z 16 grudnia 2011 r., nie były zgodne z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, w tym przypadku z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów (§ 55-57) oraz nie były wykonane ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności. Przedmiotem postępowania nie była zatem prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego – organ nie badał, czy wartość nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem operatu, została prawidłowo oszacowana, lecz czy sporządzony operat odpowiadał wymogom rozporządzenia Rady Ministrów i czy działania rzeczoznawców majątkowych, którzy go sporządzili odpowiadało wymogom m.in. art. 175 u.g.n.

Sąd stwierdza, że niezasadny jest również zarzut naruszenia przez organ art. 178 § 1 w związku z art. 175 § 1 u.g.n. w związku z art. 107 w związku z art. 140 K.p.a., poprzez uznanie, że zarzuty opisane w pkt I, II, III, IVa, I Vb, I Vf, VII skargi wniesionej przez B. R. wskazują na brak szczególnej staranności po stronie rzeczoznawcy w sytuacji gdy w uzasadnieniu decyzji w żaden sposób nie wskazano kryteriów oceny szczególnej staranności, a nadto z uwagi na brak wskazania wzorca tych zasad.

Z analizy zaskarżonej decyzji, jak również decyzji I instancji wynika, że organ łączy zarzut braku szczególnej staranności wymaganej od rzeczoznawcy majątkowego przy sporządzaniu przez Stronę spornego operatu szacunkowego, z konkretnymi naruszeniami przepisów rozporządzenia Rady Ministrów. Sąd zgadza się z organem, że sporządzenie operatu szacunkowego w sposób nie spełniający wymogów wynikających z przepisów prawa – rozporządzenia Rady Ministrów, narusza również wymóg szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru tych czynności. Dlatego wszystkie wskazane przez organ braki spornego operatu stanowiące o tym, że operat ten został sporządzony niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, potwierdzają brak szczególnej staranności wymaganej od rzeczoznawcy majątkowego. Niezasadny jest zatem zarzut Skarżącej, że organ nie wskazał kryteriów oceny szczególnej staranności. Jeżeli bowiem przyjąć, że szczególna staranność rzeczoznawcy majątkowego, to coś więcej niż tylko wykonywanie czynności zawodowych rzeczoznawcy zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, to naruszenie tych zasad niewątpliwie pociąga za sobą brak szczególnej staranności w wykonywaniu czynności zawodowych rzeczoznawcy majątkowego.

Sąd stwierdza również, że niezasadne jest twierdzenie Skarżącej, że organ nie wskazał wyraźnie że zarzuty skargi wniesionej przez B. R. dotyczące pkt 4e i pkt 5 nie znalazły potwierdzenia. Organ wyraźnie wskazał w zaskarżonej decyzji, że w treści operatu szacunkowego nie wskazano w jaki sposób zostały ustalone cechy rynkowe i ich wagi, czego dotyczył pkt 4e skargi B. R. oraz że zarzuty z pkt 5 nie zostały przez B. R. sprecyzowane.

Niezasadne jest także twierdzenie Skarżącej, że organ nie wskazał w jakiej części potwierdzenie znalazły zarzuty nr 8 i 9 skargi B. R.. Organ istotnie wskazał wyraźnie w jakim zakresie zarzuty te nie znajdują potwierdzenia, natomiast uznając, iż częściowo zarzuty te znajdują potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym, organ wskazał, w którym miejscu zaskarżonej decyzji zostały one omówione w związku z tym, że pokrywały się one z innymi zarzutami skargi B. R..

Sąd stwierdza, że niezasadne są także zarzuty naruszenia przez organ art. 178 § 1 w związku z art. 175 § 1 u.g.n., poprzez ich błędną wykładnię i przyjęcie, że sporządzony operat szacunkowy był niezgodny z wymogami przepisów rozporządzenia Rady Ministrów.

Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym opis stanu nieruchomości. Skarżąca wskazała, że powyższy przepis nie precyzuje w jaki sposób należy dokonać opisu stanu nieruchomości i uznała, że opis nieruchomości dokonany w spornym operacie szacunkowym jest wystarczający. Organ jednak dokładnie wskazał braki opisu nieruchomości znajdujące się w spornym operacie szacunkowym, wskazując, że w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowi podali jedynie numer księgi wieczystej, nazwisko właściciela oraz oznaczenie nieruchomości w rejestrze gruntów przed podziałem i po dokonanym podziale, nie zamieścili natomiast informacji o badaniu poszczególnych działów księgi wieczystej, nie wskazali w operacie na podstawie jakich dokumentów został ustalony stan nieruchomości na potrzeby wyceny, a opis stanu wycenianej nieruchomości jest zdawkowy i nieodpowiedni do okoliczności sprawy. Zdaniem Sądu, organ zatem wykazał, że sporny operat szacunkowy nie odpowiadał wymogom § 56 ust. 1 pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów.

Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Zgodnie natomiast z § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Skarżąca podniosła, że organ nie kwestionuje dokonania przez rzeczoznawców majątkowych analizy i charakterystyki rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, lecz jej prawidłowość, dlatego zdaniem Skarżącej, zarzut naruszenia powyższych przepisów rozporządzenia Rady Ministrów jest niezasadny.

W ocenie Sądu, organ dokładnie wykazał w jakich kwestiach sporny operat szacunkowy nie odpowiada wymogom powyższych przepisów. Organ wskazał, że ogólnikowo i niejednoznacznie określony został rodzaj badanego rynku i jego obszar dla potrzeb wyceny części nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę usługową. Z zapisu w operacie można by wnioskować, że analizą objęto cały obszar dwóch województw, jednak z treści operatu szacunkowego teza ta nie wynika, a ogólne stwierdzenia można by odnieść do dowolnego obszaru w kraju i do każdego rodzaju nieruchomości. Nie sprecyzowano, w jakich miastach, powiatach lub gminach poszukiwano nieruchomości podobnych. Nie został wskazany wynik dokonywanych analiz w postaci zbioru nieruchomości podobnych przyjętych do analizy porównawczej. Nie wskazano nawet liczby transakcji przyjętych do tej analizy porównawczej. Organ wskazał też na niespójność operatu w zakresie cech rynkowych mających znaczenie dla kształtowania się cen. Ostatecznie cechy rynkowe i ich stany przyjęte do obliczeń kształtowania się cen, nie zostały opisane w operacie szacunkowym. Organ dodał również, że nieruchomości przyjęte do porównań nie zostały w ogóle opisane, nie sposób więc uznać, zdaniem organu, że stan tych nieruchomości był rzeczoznawcom majątkowym znany. Równie zdawkowa jest analiza rynku przy wycenie części nieruchomości przed podziałem, przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową. Nieprecyzyjnie i niejednoznacznie kreślony został rodzaj i obszar rynku. Także w tym przypadku nie został przedstawiony zbiór nieruchomości przyjętych do analizy porównawczej. Tak samo nie wskazano liczby transakcji przyjętych do porównań. Wadliwa jest również analiza rynku dotycząca wyceny działek "mieszkaniowych" po dokonanym podziale.

Nie można zgodzić się ze stanowiskiem Skarżącej, że w ramach analizy i charakterystyki rynku nieruchomości nie mieści się konieczność ustalenia cech rynku i ich wag, tymczasem jak wskazał organ, w treści operatu szacunkowego nie wskazano w jaki sposób zostały ustalone cechy rynkowe i ich wagi.

Zdaniem Sądu, organ zatem wykazał, że sporny operat szacunkowy nie odpowiadał wymogom § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia Rady Ministrów.

Zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów, kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Kwotę wartości nieruchomości można wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych, jeżeli nie zniekształca to wyniku wyceny. Z powyższego przepisu wyraźnie wynika, że w zaokrągleniu do tysięcy złotych można wyrazić jedynie kwotę wartości nieruchomości. Tymczasem rzeczoznawcy majątkowi dokonali zaokrągleń na dwóch etapach wyceny – na etapie obliczeń i na etapie przyjmowania wyników końcowych, co jak słusznie wskazał organ naruszyło omawiany przepis.

Sąd stwierdza, że niezasadny jest także zarzut naruszenia przez organ art. 139 K.p.a., poprzez orzeczenie przez organ w drugiej instancji na niekorzyść Strony. Należy zauważyć, że decyzją I instancji wobec Strony została zastosowana kara dyscyplinarna w postaci nagany. Zaskarżoną decyzją organ utrzymał w mocy decyzję I instancji, co oznacza, że w drugiej instancji wobec Strony nie została orzeczona kara surowsza.

Wskazania też wymaga, że ocena organu w obu instancjach większości zarzutów skargi B. R. była jednolita. Zupełnie nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy ocena zarzutu z pkt 2 skargi B. R. – w pierwszej instancji uznająca, że czynności rzeczoznawców stanowiły naruszenie przepisów prawa, w drugiej instancji, że stanowiły działanie bez zachowania należytej staranności. W obu bowiem sytuacjach czynności rzeczoznawców naruszały art. 175 ust. 1 u.g.n.

Odmienna natomiast ocena w obu instancjach dwóch zarzutów skargi B. R., jak wyżej wskazano nie miała wpływu na orzeczoną karę dyscyplinarną w postaci nagany.

Za niezasadne Sąd uznał zarzuty naruszenia przez organ art. 7, art. 8 i art. 77 § 1 w związku z art. 78 K.p.a. Sąd stwierdza, że organ w obu instancjach podjął czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego poprzez wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego, co pozwoliło na prawidłową ocenę zarzutów podniesionych w skardze B. R.. Organ rozważył w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy, zarówno stanowisko zawarte w skardze B. R., jak i Strony podnoszone w toku postępowania. W konsekwencji nie doszło do naruszenia zasady praworządności, jak również nieuwzględnienia przy podejmowaniu rozstrzygnięcia interesu społecznego oraz słusznego interesu obywateli. Podjęcie rozstrzygnięcia, z którym nie zgadza się Strona nie jest równoznaczne z naruszeniem zasady zaufania wynikającej z art. 8 K.p.a., jeżeli decyzja zapadła po przeprowadzeniu postępowania zgodnie z wymogami procedury administracyjnej i jest zgodna z przepisami prawa materialnego.

Sąd po ponownym rozpoznaniu sprawy, będąc na podstawie art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302), związanym wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny, nie stwierdził w niniejszej sprawie naruszenia przez organ przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, jak również przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.