Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 75/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2010-04-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 2, art. 61 ust. 1, art. 59 ust. 1, art. 2 pkt 14
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 7, art. 77 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wanda Antończyk (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Protokolant Starszy sekretarz sądowy Agnieszka Kowalczyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu28 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi A. M. i J. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 19 listopada 2009 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 18 maja 2009 r. nr 1457/09 nr [...] Wójt Gminy po rozpatrzeniu wniosku A i J. M. z dnia 12.09.2007r., uzupełnionego dnia 6.12. 2007r i 13.02. 2008r. w sprawie wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku letniskowego, na działce nr [...] położonej w K. B., Gm. K., odmówił wydania warunków zabudowy.

Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia powołano art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 53, art. 59 ust. 1, art. 60 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm./ oraz art. 104 kodeksu postępowania administracyjnego.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że sprawa wydania warunków zabudowy jest ponownie rozpatrywana na skutek decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 12 listopada 2008r., które uchyliło decyzje odmawiającą ustalenia warunków zabudowy i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Organ wskazał, że stosownie do art. 59 ust. 1 ustawy zmiana zagospodarowania terenu, gdy na danym terenie nie obowiązuje plan miejscowy, wymaga ustalenia w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Rozpatrując ponownie wniosek przeprowadzono analizę stanu faktycznego i prawnego terenu oraz warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy i stwierdzono, że nie został spełniony wymóg z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż teren nie ma dostępu do drogi publicznej.

Uzasadniając powyższe stanowisko wskazano, że najbliższą drogą publiczną jest droga powiatowa nr [...], publiczna nr ewid. [...] - ul. [...] w D. - zgodnie z uchwałą nr [...] Zarządu Województwa z dn. 16.12.2003r.. Wcześniej droga ta była zaliczona do kategorii dróg wojewódzkich. Dostęp do drogi publicznej możliwy jest poprzez wewnętrzne drogi gminne nr ewid. [...], poprzez tereny działek rolnych nr [...] stanowiących własność Gminy K., teren drogi wewnętrznej stanowiącej własność osób fizycznych i Gminy K. nr [...] oraz teren drogi wewnętrznej stanowiącej własność osób fizycznych nr [...].

Wnioskodawcy mimo wezwania z dnia 25.03. 2009r. nie przedłożyli umów służebności przejazdu i przechodu dla każdoczesnego właściciela działki nr [...] przez tereny działek [...] położonych w miejscowości D. oraz [...] położonych w K. B. dla potrzeb korzystania z terenu dz. [...], jako działki z zabudową letniskową. Wskazano, że wewnętrzne drogi gminne nr [...] nie zostały zaliczone do kategorii dróg publicznych.

Powołując się na powyższe organ uznał, że działka nie posiada dostępu prawnego do drogi publicznej.

Ponadto, jak to ustalił organ, w sąsiedztwie przedmiotowej działki występuje zabudowa letniskowa-samowole budowlane na działkach nr [...]. Zgodnie z pismem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 12.03.2008r. dla działek nr [...], położonych w obszarze analizowanym, wydane zostały ostateczne decyzje rozbiórki obiektów budowlanych. Natomiast w stosunku do położonych w obszarze analizowanym działek nr [...] prowadzone są postępowania administracyjne w sprawie nielegalnej zabudowy. Tym samym, jak wskazano, zabudowa ta nie stanowi dobrego sąsiedztwa dla działki nr [...].

Powyższa decyzja została zaskarżona przez A. i J. M. W odwołaniu podniesiono zarzut nieuwzględnienia przez organ I instancji, dokumentów które zostały dołączone do akt sprawy, m.in. aktu notarialnego nabycia działki, w którym powołano się na pismo Wójta Gminy z 21.07.1997r. stwierdzające, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy K. działka nr [...] podlega podziałowi m.in. na działkę nr [...]. Powołując się na powyższe skarżący podnieśli, że w takiej sytuacji droga dojazdowa do ich posesji winna być wydzielona ustawowo, a obowiązkiem gminy było taką drogę przygotować poprzez przejęcie od właścicieli terenów pod tę drogę należnych. Przejęcie to winno nastąpić z dniem, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, a obowiązek ten wynika z art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Skarżący zarzucili również, że organ I instancji prowadząc postępowanie w sprawie warunków zabudowy błędnie nawiązuje do drogi publicznej – jaką jest ulica [...]. Podniesiono, że drogą publiczną, do której powinien odnieść się organ I instancji jest działka nr [...] jako droga gminna, która powinna być zaliczona do dróg publicznych gminnych. Skarżący podnosili, że żądanie uzyskania uprawnień do służebności na wymienionych w wezwaniu działkach jest bezzasadne.

Odnosząc się do samowoli budowlanej, o której mowa w decyzji, to Urząd powielił swoje stanowisko zajęte w decyzji uchylonej przez SKO, analiza /opina formalno-prawna/ jest powieleniem poprzedniej. Dobrym sąsiedztwem, wobec którego organ nie zajął stanowiska jest legalna zabudowa / zabudowana dwoma domami/ działka nr [...] / posiada niezbędne decyzje i pozwolenia/ i ma dostęp do tej samej drogi publicznej, co działka skarżących nr [...]. Sprawy dotyczące rozbiórek nadal są przedmiotem postępowań administracyjnych i sądowych. Ponadto skarżący zacytowali stanowisko Kolegium zawarte w decyzji z dnia 12 .11. 2008r., w którym organ ten stwierdził, że prowadzący postępowanie nie ma obowiązku badania istniejącej zabudowy z prawem budowlanym, a jedynie z przepisami dot. porządku przestrzennego. Według skarżących żadne zalecenia zawarte ww. decyzji Kolegium, poza wrysowaniem na mapę drogi dojazdowej z posesji skarżących do drogi publicznej nie zostały wykonane.

Decyzją z dnia 19 listopada 2009r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Rozpatrując złożone odwołanie Kolegium powołało treść art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80 poz. 717 ze zm.), regulującego przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy w myśl którego wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1/ co najmniej jedna działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2/ teren ma dostęp do drogi publicznej;

3/ istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4/ teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu planów, które utraciły moc na podstawie ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5/ decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Powodem odmowy ustalenia warunków zabudowy na dz. nr [...] przez organ I instancji jest brak dostępu do drogi publicznej / art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy/.

Kolegium wskazało, że z akt sprawy, w tym także odwołania skarżących i zał. nr 11/ mapy/ wynika bezspornie, że działka nr [...] nie posiada dostępu do drogi publicznej.

Działka nr [...], jest drogą gminną, ale nie ma statusu drogi publicznej, gdyż nie uzyskała dotąd takiej kwalifikacji. Organ II instancji wskazał, że nawet gdyby przyjąć, że działka nr [...] uzyska status drogi publicznej, to i tak działka skarżących nr [...] oddzielona jest od tej drogi szeregiem działek, które nie są obciążone służebnością przechodu i przejazdu dla działki skarżących. Organ I instancji dokładnie ustalił, na których działkach powinna być ustanowiona służebność i wezwał skarżących do przekazania dowodów ustanowienia takiej służebności. Skarżący jednak bezpodstawnie obowiązek ten starają się przenieść na gminę, która miałaby przejąć ustawowo i z urzędu działki, które umożliwiłyby im dojazd do ich działki. Podstawą takiego przejęcia miałby być art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż dokonując podziału organ z mocy prawa przejął działki wydzielone pod drogi publiczne.

Organ II instancji zarzut ten uznał za nieuzasadniony, gdyż przepis art. 98 ww. ustawy stanowi o działkach wydzielonych wskutek podziału pod drogi gminne, na wniosek właściciela, czyli na wniosek właściciela tych dróg.

W sytuacji, gdy podział jest dokonywany w trybie art. 93 ww. ustawy, to stosuje się wymogi wynikające z art. 93 ust. 3 , który stanowi, że podział jest możliwy przez ustanowienie służebności czy wydzielenia dróg wewnętrznych. Żaden przepis ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie uprawnia i nie zobowiązuje gminy do przejmowania wydzielonych dróg wewnętrznych powstałych wskutek podziału i nadania im statusu dróg publicznych gminnych.

Powołując się na powyższe Kolegium ustaliło, że wobec niespełnienia warunku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy nie są spełnione wszystkie warunki wynikające z art. 61 ust. 1 ustawy.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyli A. i J. M. zarzucając jej:

1/ naruszenie prawa materialnego mające wpływ na wynik sprawy poprzez błędną interpretację art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

2/ naruszenie przepisów postępowania – art. 6, art. 7, art. 8, art. 77 § 1 kpa poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego oraz nieuwzględnienie interesu społecznego i słusznego interesu obywateli.

Powołując się na powyższe skarżący wnieśli o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy z dnia 18 maja 2009r. na podstawie art. 156 § 1 pkt 2 p.ps.a.a w zw. z art. 156 §1 pkt 2 i 5 kpa,

- uchylenie zaskarżonej decyzji SKO z dnia 19 listopada 2009r.

W uzasadnieniu skargi odnośnie naruszenia przepisu art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazano, że pojęcie drogi publicznej zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych, należy rozumieć jak najszerzej. Dlatego warunek dostępu do drogi publicznej jest spełniony, gdy na przedmiotową działkę można dostać się – zgodnie z prawem- z drogi publicznej, przy czym ustawodawca nie stawia wymagań co do rodzaju tego dostępu, czy ma to być droga czy ścieżka. Organ I instancji nie odniósł się do drogi nr [..] , która prawnie istnieje co potwierdzają mapy, na których jest oznaczona symbolem dr i jest ona drogą gminną ogólnie dostępną. Do drogi nr [...] skarżący mają dostęp poprzez zawarte umowy cywilno -prawne użyczenia. Mając dostęp do drogi nr [...] mają bezpośredni dostęp do drogi powiatowej [...], będącej główną ulicą w D. Powołany przepis nie przesądza o formie, w jakiej udostępnienie do drogi publicznej musi być dokonane oraz o podstawie prawnej takiego udostępnienia- może to być służebność, dzierżawa lub użyczenie. Natomiast organ I instancji bezzasadnie odnosił się do drogi publicznej nr [...]- ul. [...].

Skarżący podnosili nadto, że decyzja o podziale działki zatwierdzona przez Wójta musiała uwzględnić kwestię dostępności wydzielonych działek do drogi publicznej. Wskazano, że zgodnie z art. 93 ust. 3 i art. 99 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Zgodnie zatem z wymogiem ustawowym działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Skarżący wskazali również, że w rozpatrywanej sprawie podział działki nr [...] na m.in. działkę nr [...] regulowały przepisy ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z dnia 29 kwietnia 1985r., które stanowiły, że podział nieruchomości był dopuszczalny tylko wtedy, gdy był zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i zatwierdzony decyzją administracyjną a podział nieruchomości następował na podstawie decyzji rejonowego organu administracji ogólnej zatwierdzającej projekt podziału lub przez sąd / art. 10 ust. 1 i ust. 2 /. Z kolei przepis art. 10 ust. 5 stanowił, że jeżeli w ramach podziału nieruchomości były wydzielane grunty pod ulice /drogi/ to grunty te przechodziły na własność państwa z dniem, w którym decyzja administracyjna stała się ostateczna / wydzielenie gruntu pod drogi jest ewidentnie widoczne na załączonej mapie/. Przejęcie następowało z mocy samego prawa z chwilą, gdy decyzja administracyjna stała się ostateczna. Natomiast po 5. 12. 1990r. wydzielone działki przechodziły na własność gminy, na terenie, na którym były położone. Gmina nie wypowiadała się na temat stanu prawnego działki skarżących, gdyż musiałaby przyznać, że teren po podziale posiada wydzielone grunty pod drogi. Gmina nie dostarczyła też wypisu z rejestru gruntów, ani planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie którego podział gruntów nastąpił, zgodnie z obowiązującym wówczas prawem, nie przedłożyła też decyzji dotyczącej podziału nieruchomości. Podniesiono, że własność działek wydzielonych pod budowę ulic /dróg/ przechodziła na gminę z mocy samego prawa art. zgodnie z cyt. wyżej art.10 ust. 5 ustawy, a zatem dla przejęcia własności na gminę nie było konieczne ujawnienie tego stanu w księdze wieczystej. Uzasadnienie zaskarżonych decyzji nie odnosi się do podnoszonych przez skarżących argumentów, a nadto SKO naruszyło przepis postępowania / art. 10 § 1 kpa/ gdyż nie powiadomiło skarżących o zakończeniu postępowania , co uniemożliwiło skarżącym przekazanie dowodów w sprawie.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu skarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny, zważył co następuje:

Stosownie do przepisu art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. –Prawo o ustroju sądów administracyjnych / Dz. U. Nr 153, poz. 1269/ sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta jest sprawowana pod względem zgodności z prawem. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia przez organ administracji prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy / art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. –Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi / Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm./. Natomiast zgodnie z przywołanym w skardze przepisem art. 156 § 1 pkt 2 i 5 organ administracji publicznej stwierdza nieważność decyzji wydanej bez podstawy prawnej lub z rażącym naruszeniem prawa lub gdy decyzja była niewykonalna w dniu jej wydania i jej niewykonalność ma charakter trwały – z powyższych przyczyn nieważność może stwierdzić również sąd administracyjny.

Zgodnie zaś z art. 134 § 1ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Oceniając zgodność z prawem zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że nie zawiera ona naruszeń prawa uzasadniających jej uchylenie lub stwierdzenie nieważności, o co wnosili skarżący w skardze i ostatecznie odpowiada prawu.

Zgodnie z przepisem art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym / Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm./ - zw. dalej ustawą w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:

1/ lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego;

2/ sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji określa się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

W przedmiotowej sprawie wobec braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla inwestycji może być ustalony w drodze decyzji o warunkach zabudowy /art. 59 ust. 1 ustawy/. W myśl cyt. wyżej przepisu art. 61 ust. 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia wymagań wymienionych w punktach 1-5. W ramach ustawowej przesłanki wymienionej w art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy organ administracji orzekający w sprawie warunków zabudowy ma obowiązek zbadać czy nieruchomość, na której ma powstać planowana inwestycja ma dostęp do drogi publicznej. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej jest bowiem jednym z kilku warunków, od spełnienia których uzależniona jest możliwość pozytywnego rozstrzygnięcia sprawy. Przeprowadzona przez organ I instancji analiza urbanistyczna funkcji i cech zabudowy terenu ustaliła, że najbliższą drogą publiczną jest droga powiatowa o numerach ewidencyjnych [...], [...]. Z powołanego przepisu wynika, że warunki zabudowy można uzyskać tylko dla takiego terenu, który w momencie ich wydawania posiada dostęp do drogi publicznej.

Zgodnie z legalną definicją zawartą w art. 2 pkt 14 ustawy przez dostęp do drogi publicznej rozumieć należy:

1/ bezpośredni dostęp do tej drogi,

2/ dostęp przez drogę wewnętrzną,

3/ dostęp przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Pokreślenia wymaga, iż w związku z tym, że ustawa zawiera w art. 2 pkt 14 legalną definicję "dostępu do drogi publicznej" językowa wykładnia tego pojęcia nie jest możliwa.

Odnosząc się do zarzutów skarżących Sąd zważył, że skarżący są właścicielami działki nr [...]. Z załączonych do akt sprawy wyrysów z map ewidencyjnych wynika, że działka nr [...] nie posiada dostępu do drogi publicznej w rozumieniu powołanego przepisu art. 2 ust.14 ustawy. Działka nr [...] nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Najbliżej położoną drogą publiczną jest droga powiatowa o nr ewid. [...], do której skarżący nie mają dostępu bezpośredniego, jak również przez ustanowienie służebności na działkach powołanych w wezwaniu. Natomiast powoływana przez skarżących działka nr [...] jest wewnętrzną drogą /gminną/, gdyż nie została zaliczona do żadnej kategorii dróg publicznych. Niespornym jest, że w myśl powołanej wyżej definicji dostęp do drogi publicznej może być zapewniony poprzez dostęp do drogi wewnętrznej. Jednakże jak wynika z wyżej powołanych wyrysów z map ewidencyjnych dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną nr [...] do kolejnych dróg wewnętrznych i drogi publicznej nie jest możliwy bez ustanowienia służebności.

Odnosząc się do zarzutów skarżących, że drogą publiczną jest droga o nr ewid. [...] to również w takiej sytuacji skarżący nie mają do niej dostępu w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy. Korzystanie przez skarżących z działek [...] celem dojazdu do drogi publicznej działki nr [...] wymagałoby ustanowienia odpowiedniej służebności drogowej dla skarżących. Działki te bowiem zgodnie z wypisem z rejestru gruntów stanowią użytki rolne, nie stanowią one natomiast dróg wewnętrznych. Skarżący jak wynika z zajętego przez nich stanowiska wywodzili, że mają wobec zawartych umów użyczenia zapewniony dostęp do drogi publicznej przez drogi wewnętrzne. Jednakże przeznaczenie danego użytku na drogę musi wynikać z aktualnych danych z ewidencji gruntów. Skoro w ewidencji gruntów ww. działki nie stanowią dróg wewnętrznych ,to konsekwencji stwierdzić należy, że działka skarżących nie ma również dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisu art. 2 pkt 14 ustawy do drogi nr ewid, [...]. Powyższej okoliczności nie mogą zmienić zawarte umowy użyczenia, albowiem obowiązujący ww. przepis art. 2 ust. 14 ustawy stanowi o dostępie do drogi publicznej przez drogę wewnętrzna i wówczas zawarte umowy użyczenia byłyby skuteczne, natomiast w rozpatrywanej sytuacji w świetle powyższej regulacji niezbędnym byłoby ustanowienie służebności ewentualnie zmiana w rejestrze gruntów. Nie stanowi jednak przedmiotu sprawy kwestia zapisów w ewidencji gruntów, jak też kwestia dotycząca przejęcia działek drogowych na własność gminy, w związku podziałem nieruchomości. Kolegium w dacie wydawania zaskarżonej decyzji obowiązane było uwzględnić aktualny stan działek wynikający z dokumentów w postaci wyrysów z map i ewidencji gruntów, z którego wynika przeznaczenie danego użytku, w tym przeznaczenie go na drogę. Z tych przyczyn zarzuty dotyczące nieuwzględnienie regulacji zawartych w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie zasługują na uwzględnienie, gdyż kwestie te nie mogły być przedmiotem rozpoznania przez Kolegium przy rozpatrywaniu wniosku skarżących.

Wskazać również należy, że powoływany przepis art. 61 ust. 1 ustawy uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu sąsiedniego od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego / zasada dobrego sąsiedztwa/. Regulacja ta ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, który tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo- społeczne, środowiskowe, kulturowe. Zasada ta oznacza konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistyczno architektonicznym. O tym czy warunek wskazany w art. 61 ust. 1 jest spełniony przesądza treść tzw. analizy funkcji oraz cech zabudowy terenu, która jest sporządzana na podstawie przepisów rozporządzenia wydanego na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy / rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego – Dz. U. Nr 164, poz. 1588/ Wyniki analizy stanowią załącznik do decyzji. W rozpatrywanej sprawie w analizie stwierdzono, że planowe przedsięwzięcie nie spełnia warunków dobrego sąsiedztwa, związanych z kontynuacją funkcji, parametrów, cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Stwierdzono brak legalnej zabudowy na sąsiadujących działkach dostępnych z tej samej drogi i brak dostępu do drogi publicznej, te ustalenia nie pozwalają na ustalenie warunków zabudowy. Sąd nie kwestionując powyższych ustaleń wskazuje, że podkreślenia wymaga, iż zasada dobrego sąsiedztwa w zakresie dotyczącym istniejących, zastanych cech zabudowy nie może dotyczyć i odnosić się do takiej zabudowy, która powstała z naruszeniem regulacji prawa budowlanego.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Poza powyższym, analiza akt sprawy nie wykazała naruszenia dyspozycji art. 7 i 77 kpa. W ocenie Sądu stan faktyczny został ustalony w sposób umożliwiający wydanie decyzji, Sąd nie dopatrzył się również naruszenia przepisów dotyczących obligatoryjnych elementów treści uzasadnienia faktycznego i prawnego zaskarżonej decyzji.

Mając powyższe na uwadze i fakt, że zarzuty skarżącej nie znalazły uzasadnienia w niniejszej sprawie, Sąd, na mocy art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, oddalił skargę.