Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 81/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2010-03-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art.1 par.1 i 2
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1269
law: Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych.
article: art.134,art.145 par.1,art.151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art.77par.1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art.4 pkt 11,art.98a
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Alicja Jaszczak-Sikora Sędziowie Sędzia WSA Marzenna Glabas (spr.) Sędzia WSA Irena Szczepkowska Protokolant Karolina Hrymowicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 marca 2010 r. sprawy ze skargi M. S. i J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", nr "[...]" w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją ostateczną nr "[...]" z dnia "[...]" znak: "[...]", wydaną przez Wójta Gminy G. na wniosek współwłaścicieli M. S. i J. S., zatwierdzony został projekt podziału nieruchomości położonej w miejscowości S., oznaczonej jako działka nr "[...]" o powierzchni 2,4938ha na dziesięć działek. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkalno – usługowej położonych w obrębie S. gmina G. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy G. z dnia 25 września 2008r. wydzielone zostały działki przeznaczone pod zabudowę mieszkalno – usługową (od nr "[...]" do nr "[...]"), pod zabudowę usługową (nr "[...]"), pod drogę wewnętrzną (nr "[...]") oraz pod przebudowę skrzyżowania drogi gminnej z drogą powiatową (nr "[...]").

Następnie decyzją z dnia "[...]"., znak: "[...]" Wójt Gminy G. ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek jej podziału w wysokości 42.513,00 zł. Opłata ta w połowie, tj. w wysokości 21.256,50 zł została nałożona na M.S., zaś w drugiej połowie na J. S. W uzasadnieniu wydanego rozstrzygnięcia organ wskazał, iż rzeczoznawca majątkowy określił wartość tej nieruchomości na kwotę 898.516,00 zł przed jej podziałem, zaś po podziale – na kwotę 1.085.620,00 zł. Jednocześnie podkreślono, iż uwagi do operatu szacunkowego złożone przez pełnomocnika stron, radcę prawnego A. M. zostały wyjaśnione przez biegłego pismem z dnia 18 sierpnia 2009r. i w wyniku ponownego przeanalizowania materiałów zebranych w trakcie wyceny gruntów oraz rozpatrzeniu uwag zawartych w piśmie z dnia 22 lipca 2009r. dokonano korekty operatu szacunkowego, w wyniku której wartość nieruchomości przed podziałem została ustalona na kwotę 889.977 złotych, natomiast po podziale na kwotę 1.060.029 złotych. W ocenie organu przedstawiony przez biegłego operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa i zawiera wszelkie elementy, które mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości, tj. lokalizację, powierzchnię, uzbrojenie, przeznaczenie w planie i inne cechy utrudniające sposób korzystania, np. zadrzewienia, nieużytki, zróżnicowanie wysokościowe. Sposób wykonania wyceny został w pełni wyjaśniony, jak również przedstawiono dokładny opis nieruchomości przyjętych do porównania, zaś analizy rynku lokalnego dokonano na podstawie transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości przeznaczonych w planie na cele zabudowy mieszkalno – usługowej, usługowej i mieszkalnej, które miały miejsce w latach 2007-2009 na terenie Gminy G. i gmin sąsiednich. W związku z powyższym, stwierdzono wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o kwotę 170.052,00 złotych wynikający z jej podziału. Zgodnie zaś z uchwałą rady Gminy G. z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału wysokość opłaty adiacenckiej wynosi 25% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale, co w tym przypadku stanowi kwotę 42.513,00 złotych. Zaznaczono, iż strony w trakcie postępowania administracyjnego nie złożyły wniosku o rozłożenie na raty opłaty adiacenckiej, dlatego też opłata płatna jest jednorazowo.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli M.S. i J. S., reprezentowani przez radcę prawnego, A. M. Pełnomocnik odwołujących podniosła zarzut naruszenia art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez błędne przyjęcie, że w wyniku podziału nieruchomości automatycznie wzrosła jej wartość oraz naruszenie art. 7 i 8 kpa w zw. z art. 79 kpa poprzez brak zawiadomienia stron o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z oględzin nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę, a przez to brak możliwości zadawania pytań przez strony i składania na bieżąco wyjaśnień i wniosków. Ponadto zarzucono naruszenie art. 81 kpa przez zaniechanie doręczenia stronom operatów szacunkowych. W ocenie strony organ naruszył również art. 77 § 1 kpa poprzez brak zweryfikowania z jakich przyczyn rzeczoznawca na skutek zastrzeżeń strony do pierwotnej opinii skorygował wartość nieruchomości. Ponadto wskazano, iż nieruchomości przyjęte do porównań w operacie szacunkowym nie zawierają numerów ksiąg wieczystych, mimo iż numery te są jawne. Uniemożliwia to stronom zweryfikowanie wiarygodności danych podanych przez rzeczoznawcę. Pełnomocnik stron zarzuciła również naruszenie przez rzeczoznawcę § 5 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości poprzez niewskazanie w operacie szacunkowym co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które zostały podzielone w takim samym celu, jak grunty stron, a które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są cechy transakcyjne oraz inne, istotne dla wyceny cechy. Wobec powyższych zarzutów pełnomocnik stron wniosła o powołanie przez Kolegium rzeczoznawcy do spraw szacowania nieruchomości w celu prawidłowego sporządzenia operatu zgodnie z przepisami powołanego rozporządzenia albo uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. Podkreślono, iż w przedmiotowej sprawie organ bezkrytycznie przyjął ustalenia rzeczoznawcy i uznał, iż w wyniku podziału nieruchomości automatycznie wzrosła wartość wydzielonych działek. Tymczasem jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 30 marca 2007r., sygn. akt I OSK 729/06, wzrost wartości działek po podziale musi zostać udowodniony. Nie można jednak uznać za wiarygodny dowód opinii sporządzonej z naruszeniem § 5 ust. 4 cytowanego rozporządzenia, który to przepis nakazuje uwzględnienie w dokonywanym porównaniu co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu i których znane są ceny, warunki transakcji i cechy. Operat nie dał odpowiedzi na wątpliwości, z jakich powodów mogła wzrosnąć atrakcyjność i cena działek po podziale nieruchomości. Ponadto zarzucono organowi, iż w decyzji zatwierdzającej podział działek nie zawarto klauzuli, że obligatoryjnie naliczy się stronom opłatę adiacencką oraz w jakiej wysokości. Taka informacja w tamtej decyzji była niezbędna, tym bardziej, że opłata adiacencka nie jest obligatoryjna. Gdyby bowiem organ zamieścił w decyzji o zatwierdzeniu podziału działek informację, że w przyszłości naliczy stronom opłatę adiacencką i podał jej wysokość, to odwołujący wnosiliby o uchylenie decyzji o zatwierdzenie podziału działek i umorzenie tamtego postępowania.

Decyzją z dnia "[...]", nr "[...]" Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. utrzymało zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji w mocy. Odnosząc się do zarzutów podniesionych przez pełnomocnika stron wskazano, iż obowiązek zawiadomienia stron o miejscu i czasie przeprowadzenia dowodu z oględzin, wynikający z art.79 kpa odnosi się do dowodów przeprowadzanych przez organ, natomiast w niniejszej sprawie oględziny nieruchomości były dokonywane przez biegłego w ramach sporządzania operatu szacunkowego. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego, w oparciu o który biegły sporządza operat szacunkowy, nie nakłada na rzeczoznawcę obowiązku informowania strony postępowania o terminie dokonywania oględzin wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości branych przez biegłego do porównania przy dokonywaniu wyceny. Zatem naruszenie art. 79 kpa podnoszone przez stronę jest nieuzasadnione. Podkreślono, iż strony zostały powiadomione o możliwości zapoznania się z treścią operatu szacunkowego i wypowiedzenia się co do zebranego materiału dowodowego oraz zgłoszenia ewentualnych wniosków. Odnosząc się do podniesionych zarzutów, organ wskazał, iż brak numerów ksiąg wieczystych nieruchomości porównywanych w operacie nie może stanowić uzasadnionego zarzutu co do prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego. Przepisy rozporządzenia nie nakładają na biegłego takiego obowiązku. Zaznaczono, iż przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz ceny tych nieruchomości. Organ uznał, iż w przedmiotowej sprawie wystąpiły wszystkie przesłanki przewidziane w art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami do wszczęcia postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej, a rzeczoznawca majątkowy dokonujący wyceny nieruchomości działał zgodnie z obowiązującymi przepisami, zaś wszelkie wątpliwości stron zostały wszechstronnie wyjaśnione. Należy zatem stwierdzić, iż organ prawidłowo nałożył na stronę obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału.

Skargę na powyższe rozstrzygnięcie wnieśli M.S. i J. S., zarzucając naruszenie art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez błędne uznanie, że w wyniku podziału nieruchomości automatycznie wzrosła jej wartość oraz art. 79 § 1 i § 2 kpa, a także art. 9 kpa, poprzez niezawiadomienie stron o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z oględzin nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę oraz niedostarczenie stronom postępowania operatów szacunkowych, czym jawnie naruszono zasadę informowania stron postępowania. Strona skarżąca wniosła o skierowanie do Trybunału Konstytucyjnego wniosku o zbadanie zgodności z Konstytucją RP art.98a ustawy o gospodarce nieruchomościami lub uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu podniesiono, iż organ błędnie uznał, że nie istniał obowiązek poinformowania stron o przeprowadzeniu dowodu z oględzin nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, bowiem rzeczoznawca działał na zlecenie organu administracji, wobec czego oględziny traktuje się jako dokonane przez organ, a w związku z tym, strony powinny zostać powiadomione o ich przeprowadzeniu. Podniesiono, iż organ przekazuje swoje kompetencje do przeprowadzenia oględzin rzeczoznawcy majątkowemu, jednak nie może wyzbyć się obowiązków wynikających z przeprowadzenia dowodu. Pozbawienie stron prawa do uczestnictwa w dokonanych oględzinach stanowi o ich niezgodności z prawem, a także o wadliwości całego postępowania. Strona skarżąca podniosła, iż niedoręczenie sporządzonego przez biegłego operatu szacunkowego zainteresowanym również stanowi poważne uchybienie. Podkreślono, iż organ w myśl art. 9 kpa zobowiązany jest do należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogą mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących przedmiotem postępowania. Wskazano, iż wartość nieruchomości przed i po podziale określa rzeczoznawca majątkowy, jednak terminy i sposób wnoszenia opłaty ustala się w ugodzie zawieranej między uczestnikami postępowania, a organem administracji publicznej, a jeśli do takiej ugody nie dojdzie, wówczas decyduje Rada Gminy. W niniejszej sprawie organ nie powiadomił stron o możliwości zawarcia ugody i bez porozumienia ze stronami postępowania ustalił warunki opłaty adiacenckiej. Pełnomocnik strony skarżącej podniosła, iż biegły sporządzający operat szacunkowy oparł wartości nieruchomości wyłącznie o hipotetyczne przypuszczenia. Uznano bowiem, iż skoro dokonano podziału nieruchomości, to automatycznie wzrosła ich wartość. Tymczasem wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości jest niepewny, co strony podnosiły wielokrotnie w toku postępowania administracyjnego. Mimo wielu wątpliwości co do przeprowadzonej wyceny organ nie chciał dopuścić do udziału w postępowaniu i przeprowadzeniu oględzin innego biegłego. W związku z powyższym, należy stwierdzić, iż decyzja organu jest wadliwa i niezgodna z prawem. Ponadto wskazano, iż obecnie obowiązujący przepis art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami powiela niektóre elementy poprzednio obowiązującego art. 98 ust.4, który został uznany przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 2 kwietnia 2007r., sygn. akt SK 19/2006, za niezgodny z Konstytucją. Zdaniem pełnomocnika strony skarżącej uzasadnione jest zatem zwrócenie się przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w O. z wnioskiem do Trybunału Konstytucyjnego o zbadanie zgodności z Konstytucją RP art.98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, a do momentu uzyskania odpowiedzi decyzja ustalająca opłatę adiacencką winna być wstrzymana.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonym rozstrzygnięciu. Podkreślono, iż Kolegium nie prezentuje stanowiska, że podział nieruchomości powoduje automatycznie wzrost jej wartości. Stanowisko takie nie zostało wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, ani w uzasadnieniu utrzymanej nią w mocy decyzji organu pierwszej instancji. W postępowaniu dotyczącym opłaty adiacenckiej dowodem jest opinia biegłego w formie operatu szacunkowego, nie zaś oględziny nieruchomości, dokonywane przez rzeczoznawcę majątkowego w ramach wyceny nieruchomości. Z rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie wynika, aby rzeczoznawca majątkowy miał obowiązek powiadomienia organu prowadzącego postępowanie i stron tego postępowania o terminie oględzin, jak również nie ma obowiązku sporządzania protokołu z oględzin. Bezzasadny jest również zarzut nieudostępnienia stronom akt sprawy, czy też uniemożliwienia sporządzania z nich notatek i odpisów. Takie możliwości strona skarżąca miała zarówno w pierwszej, jak i w drugiej instancji. Wskazano, iż w myśl art.73 § 2 kpa strona może żądać wydania odpisów z akt sprawy, o ile jest to uzasadnione jej ważnym interesem. Strona skarżąca takiego interesu w odniesieniu do operatu szacunkowego ich nieruchomości nie wskazała. Nie można bowiem uznać za ważny interes potrzeby szczegółowego zapoznania się z operatem szacunkowym w sytuacji, gdy strona ma fizyczną możliwość bezpośredniego zapoznania się z nim w siedzibie organu. Podkreślono, iż rzeczoznawca majątkowy udzielił obszernych wyjaśnień na zarzuty podniesione przez stronę pismem z dnia 18 sierpnia 2009r. Skarżący zostali poinformowani o możliwości zapoznania się z tymi wyjaśnieniami i zgłoszenia do nich uwag. Różnica między pierwszym a drugim operatem szacunkowym wynikała z korekty dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego na skutek podniesionego przez stronę skarżącą zarzutu niewłaściwego doboru nieruchomości. Podkreślono, iż w przypadku opłaty adiacenckiej, o której mowa w art.98a ustawy o gospodarce nieruchomościami nie stosuje się przepisu art. 107 ust. 3 wskazanej ustawy.

Na rozprawie przed tut. Sądem w dniu "[...]" skarżąca M. S. podniosła, iż zgodnie z orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 2 kwietnia 2007r., nr SK 19/2006, opłata adiacencka nie powinna być ustalona, ponieważ podział nieruchomości wynikał z wcześniejszego planu zagospodarowania przestrzennego. W planie uchwalonym w 2000r. zostało zmienione przeznaczenie terenu 70 działek z rolnych na mieszkalno – usługowe i z tego tytułu skarżąca płaciła opłatę planistyczną. Skarżąca podała, iż musiała podzielić tę dużą działkę, bo nie było chętnych na jej zakup, natomiast byli nabywcy na zakup mniejszych działek i działki po podziale zostały sprzedane w ciągu kilku miesięcy, w tym najdroższa działka w cenie 50 złotych za m². Poza tym, skarżąca podała, iż to jej córka jest właścicielem działek, a nie ona, więc nie wie, dlaczego to ona ma płacić opłatę adiacencką.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzyganie sporów kompetencyjnych i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art.1 § 2 powołanej ustawy). Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowym podlega prawidłowość zastosowania przez organy administracji publicznej przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność zastosowanej wykładni tych przepisów. Kryterium legalności (zgodności z prawem) powoduje, że sąd administracyjny może wyeliminować z obrotu prawnego zaskarżoną decyzję, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, albo inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd nie jest natomiast właściwy do oceniania decyzji z punktu widzenia słuszności czy też celowości rozstrzygnięć podejmowanych przez organy administracji publicznej.

W myśl art. 134 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stosując powyższe kryteria do oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji Sąd uznał, iż skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

W myśl art. 4 pkt 11 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 tekst jednolity) opłata adiacencka stanowi opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. Zgodnie bowiem z treścią art. 98a powołanej ustawy jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

W niniejszej sprawie bezsporne jest, iż decyzja Wójta Gminy G. z dnia "[...]" zatwierdzająca podział nieruchomości położonej w obrębie miejscowości S., gmina G., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr "[...]" o powierzchni 2,4938ha była ostateczna w dacie orzekania przez organy. Z treści decyzji wynika, iż podział nieruchomości nastąpił na wniosek współwłaścicieli M. S. i J. S., złożony w dniu 13 listopada 2008r. Z kolei stawka procentowa opłaty adiacenckiej została określona przez Radę Gminy G. uchwałą z dnia 28 sierpnia 2008r. nr XXIII/224/2008 w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału i wynosi 25% różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem a wartością nieruchomości po podziale.

Analiza zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału aktowego nie pozostawia żadnych wątpliwości, iż organ prawidłowo ustalił opłatę adiacencką.

Normatywną przesłanką warunkującą ustalenie opłaty adiacenckiej jest w przypadku podziału nieruchomości wzrost jej wartości spowodowany podziałem. Tylko bowiem w takiej sytuacji organ gminy może podjąć decyzję o ustaleniu omawianej opłaty. Należy podkreślić, iż wzrost wartości nieruchomości spowodowany podziałem musi być niewątpliwy i na organie ciąży obowiązek wykazania bezpośredniego związku między dokonanym podziałem nieruchomości a wzrostem jej wartości. Określenia wzrostu wartości nieruchomości dla potrzeb postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej dokonuje uprawniony rzeczoznawca majątkowy, którego opinia w postaci operatu szacunkowego ma kluczowe znaczenie w postępowaniu. Sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004r., Nr 207, poz. 2109). Opinia ta podlega ocenie ze strony organów administracji, przede wszystkim z punktu widzenia zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jednocześnie należy zaznaczyć, iż organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (wyrok WSA w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006r., sygn. akt I SA/Wa 1107/05, LEX nr 276587).

W ocenie Sądu sporządzony dla potrzeb niniejszego postępowania operat szacunkowy jest spójny, logiczny i zawiera wszystkie niezbędne elementy wymagane prawem. Należy podkreślić, iż strony były informowane o przebiegu postępowania i możliwości składania wniosków, zapoznawania się z gromadzonym materiałem dowodowym, z czego strony i ich pełnomocnik skorzystali. Wszystkie zgłaszane przez skarżących wątpliwości dotyczące operatu zostały szczegółowo wyjaśnione przez biegłego, w tym także kwestia przyjęcia do wyceny nieruchomości przed podziałem działek porównawczych oraz sposób ustalenia wartości nieruchomości po podziale. Nie można zatem postawić organowi zarzutu, iż nie wypełnił on dyspozycji wynikającej z art. 77 § 1 kpa, a podnoszone przez stronę skarżącą zarzuty dotyczące rzetelności i prawidłowości dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości należy uznać za bezzasadne. Istotą dowodu z opinii biegłego jest to, że biegły przygotowuje i opracowuje ją samodzielnie, bez udziału stron i organów. Dopiero po jej sporządzeniu zarówno strona, jak i organ mogą wnosić stosowne uwagi do opinii, wnioskować o wyjaśnienie określonych kwestii, poszerzenie badań, uściślenie i wyjaśnienie wniosków. Biegły w sporządzonym do niniejszej sprawy operacie szacunkowym przedstawił przyjęty sposób wyceny nieruchomości – podejście porównawcze, a także dokonał analizy i charakterystyki lokalnego rynku nieruchomości, określając dokładnie cechy rynkowe oraz zróżnicowania w poszczególnych cechach wpływających na ceny działek gruntowych. Należy przy tym wskazać, iż wszystkie uwagi złożone przez pełnomocnika stron do przedstawionego operatu zostały przez biegłego rozpatrzone i zgodnie z wnioskiem strony skarżącej zawartym w piśmie z dnia 22 lipca 2009r. dokonano korekty operatu szacunkowego. W tej sytuacji zarzut braku zaufania wobec rzeczoznawcy majątkowego jest chybiony, skoro strona postępowania sama domagała się ponownego zbadania sprawy przez biegłego. Jednocześnie należy zaznaczyć, iż z samego faktu, że z biegłym została zawarta umowa cywilna nie wynika, że opinia biegłego jest stronnicza. Wykonanie tego rodzaju umowy, tj. sporządzenie operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego pozostaje bez wpływu na jego prawa i obowiązki (wyrok WSA w Łodzi z dnia 2 października 2007r., sygn. akt II SA/Łd 531/07, LEX nr 384149). Jakkolwiek brak doręczenia stronom postępowania operatu szacunkowego, mimo zgłoszenia przez nie takiego żądania, można uznać za uchybienie procesowe, jednakże należy stwierdzić, iż uchybienie to nie miało istotnego wpływu na wynik postępowania.

Należy podkreślić, iż w świetle ustawy o gospodarce nieruchomościami bez znaczenia jest fakt dla jakich celów został dokonany podział nieruchomości. Znaczenie ma natomiast wartość rynkowa nieruchomości przed i po podziale. W niniejszej sprawie skarżąca przyznała, iż nie miała nabywców na całą nieruchomość (przed podziałem), zaś po dokonaniu podziału na mniejsze działki zbyła wszystkie wydzielone grunty. Jednocześnie należy zaznaczyć, iż wartość żadnej z działek po podziale uwzględnionych w operacie nie została ustalona na kwotę 50 zł za 1m², wszystkie mają niższą wartość( k.19 operatu). Nie ulega wątpliwości, iż w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości w ujęciu gospodarczym. Wydzielenie działek budowlanych podniosło w zdecydowany sposób atrakcyjność przedmiotowej nieruchomości, co z kolei spowodowało wzrost jej ceny na rynku obrotu nieruchomościami. Na marginesie wskazać należy, że nawet pełnomocnik skarżącej w piśmie z dnia 22 lipca 2009r. (k. 51 akt administracyjnych) przyznaje, że oczywistym jest, że przy zakupie większej działki cena m2 gruntu jest niższa, niż przy zakupie mniejszej nieruchomości.

Bezzasadny jest również zarzut błędnego wskazania przez organ podmiotu zobowiązanego do uiszczenia opłaty adiacenckiej, bowiem obowiązek ten ciąży na osobie będącej właścicielem nieruchomości w dniu, w którym decyzja organu gminy zatwierdzająca projekt podziału tej nieruchomości stała się ostateczna (por. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 listopada 1999r., sygn. akt OPK 21/99). Zatem organ prawidłowo nałożył na M. S. i J. S. omawianą opłatę jako współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości w dniu 12 stycznia 2009r., tj. w dniu, kiedy decyzja zatwierdzająca projekt podziału tej nieruchomości stała się ostateczna.

Stronie skarżącej należy również zwrócić uwagę na fakt, iż to Sąd decyduje o potrzebie zwrócenia się do Trybunału Konstytucyjnego z pytaniem prawnym, w przypadku wątpliwości co do zgodności danego aktu normatywnego z Konstytucją (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 lutego 2008r., sygn. akt II CSK 463/07, LEX nr 463366). Wyłącznie wątpliwości Sądu, a nie skarżącego, mogą uzasadnić przedstawienie Trybunałowi Konstytucyjnemu pytania prawnego, od odpowiedzi na które zależy rozstrzygnięcie sprawy sądowo-administracyjnej. Dlatego też skarżący nie ma uprawnienia do skutecznego domagania się przedłożenia przez Sąd pytania prawnego Trybunałowi Konstytucyjnemu (postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 18 października 2007r., sygn. akt II SA/Ol 861/07, LEX nr 303725). Sąd rozpoznający niniejszą sprawę doszedł do wniosku, iż taka konieczność nie zachodzi, zatem nie uwzględnił wniosku skarżących w tym przedmiocie.

Reasumując, Sąd uznał, iż organy administracji rozpatrujące przedmiotową sprawę prawidłowo przeprowadziły postępowanie wyjaśniające i wydały rozstrzygnięcia zgodnie z prawem, nie naruszając reguł procesowych w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Stan faktyczny sprawy został dokładnie wyjaśniony, zgromadzono i rozpatrzono cały materiał dowodowy, a strony postępowania były informowane o okolicznościach faktycznych i prawnych, które mogły mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków, będących przedmiotem postępowania administracyjnego. Wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej również nie budzi wątpliwości.

Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę.