Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2732/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-02-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130 ust. 2, art. 134, art.135
journal: Dz.U. 2018 poz 2204
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o  gospodarce nieruchomościami  - tekst jedn.
article: art. 7, art. 72, art. 84
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 12, ust. 5, art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski, Sędziowie asesor WSA Paweł Dańczak, sędzia WSA Jarosław Łuczaj (spr.), Protokolant ref. Marta Pachulska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lutego 2019 r. sprawy ze skargi Prezydenta Miasta [...] na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2018 r., nr [...], wydaną na skutek odwołania Prezydenta Miasta R. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2017 r., nr [...], orzekającej o:

1. ustaleniu odszkodowania na rzecz S. K. i P. K. w wysokości [...] zł za nieruchomość położoną w R., obręb R., oznaczoną jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] o powierzchni [...] ha, zapisaną w księdze wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w R.;

2. powiększeniu odszkodowania ustalonego w punkcie 1. o kwotę równą 5% wartości nieruchomości zgodnie z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę [...] zł;

3. zobowiązaniu Prezydenta Miasta R. jako zarządcy drogi wojewódzkiej w mieście na prawach powiatu do wypłaty ustalonego w punkcie 1. i powiększonego w punkcie 2. odszkodowania,

- Minister Inwestycji i Rozwoju utrzymał w mocy ww. decyzję organu I instancji.

Powyższa decyzja została wydana w następującym stanie sprawy:

Nieruchomość położona w R., oznaczona jako działki nr [...] o powierzchni [...] ha oraz nr [...] o powierzchni [...] ha, decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] lipca 2016 r., której nadano rygor natychmiastowej wykonalności, została przeznaczona pod budowę regionalnej drogi [...] – [...], Etap [...], km [...]+[...] - km [...]+[...]. Powyższa decyzja stała się ostateczna z dniem [...] sierpnia 2016 r..

Zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w R., działka nr [...], z której wydzielono działki nr [...] oraz nr [...], stanowiła własność S. K. i P. K. na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. W dziale III ww. księgi wieczystej ujawnione zostało ograniczone prawo rzeczowe - prawo drogi wpisane w § 9 umowy na rzecz właścicieli nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej nr [...] oraz roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej - umowy sprzedaży, wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży na rzecz S. B. oraz M. B.

Decyzją z dnia [...] czerwca 2017 r., nr [...], Wojewoda [...] orzekł o ustaleniu na rzecz S. K. i P. K. odszkodowania w wysokości [...] zł za prawo własności ww. nieruchomości, o powiększeniu tak ustalonego odszkodowania o 5% wartości nieruchomości z tytułu jej wydania zgodnie z art. 18 ust, 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, tj. o kwotę [...] zł oraz o zobowiązaniu Prezydenta Miasta R. do wypłaty tak ustalonego odszkodowania.

Od powyższej decyzji odwołanie do Ministra Infrastruktury i Budownictwa złożył Prezydent Miasta R., zarzucając naruszenie art. 77 § 1 i art. 80 kpa, poprzez błędne uznanie, iż operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. został sporządzony prawidłowo.

W odwołaniu wskazano bowiem, że pismem z dnia 1 marca 2017 r. Prezydent Miasta R. przedłożył Wojewodzie [...] dwa operaty szacunkowe z dnia 26 października 2016 r. sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego E. W., określające wartość nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, w których ich wartość rynkową oszacowano na kwotę inną niż ta wskazana w operacie szacunkowym sporządzonym na zlecenie organu wojewódzkiego. Ponadto wątpliwości odwołującego budził fakt, iż na potrzeby innych postępowań dotyczących tej samej inwestycji, ten sam rzeczoznawca majątkowy w wyniku analizy rynku stwierdził, iż ceny transakcyjne nieruchomości pod zabudowę usługową odznaczają się niższą cennością od gruntów przeznaczonych pod tereny dróg. W odwołaniu wskazano także na istotną rozbieżność w zakresie cen nieruchomości drogowych w transakcjach przedstawionych w operacie P. T. i w transakcjach wskazanych w operatach sporządzonych na zlecenie strony, gdzie średnia cena transakcyjna nieruchomości drogowych w operacie biegłego wynosi 65,68 zł/m2, zaś w operatach przedłożonych przez stronę 49,54 zł/m2.

Uwzględniając fakt, iż właściwym w przedmiotowej sprawie - stosownie do treści rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 10 stycznia 2018 r. w sprawie szczegółowego zakresu działania Ministra Inwestycji i Rozwoju (Dz. U. poz. 94 ze zm.) - jest Minister Inwestycji i Rozwoju, stwierdził on, że zgodnie z art. 12 ust. 1, 2 oraz 4 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2017 r. poz. 1469; dalej: specustawa drogowa), decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, a linie rozgraniczające teren, w tym granice pasów drogowych, ustalone decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowią linie podziału nieruchomości. Nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, a własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

W myśl art. 18 ust. 1e specustawy drogowej, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Województwa [...] nieruchomość położoną w R., obrębie R., oznaczoną jako działki nr [...] 0 pow. [...] ha oraz nr [...] 0 pow. [...] ha, stanowi operat szacunkowy z dnia 13 grudnia 2016 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. (uprawnienia nr [...]). Rzeczoznawca potwierdził aktualność operatu w dniu 5 lutego 2018 r.

Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak, jak każdy inny dowód podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 kpa. W szczególności na podstawie art. 80 kpa, rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

Biegły ustalił, że wyceniane działki nr [...] i nr [...] tworzą zwarty kompleks o łącznej powierzchni [...] ha o regularnym, zbliżonym do trapezu kształcie. Teren nieruchomości jest częściowo płaski, w pozostałej części jest staw. Według stanu na dzień 7 lipca 2016 r., na podstawie sporządzonej inwentaryzacji oraz oględzin przeprowadzonych w dniu 10 grudnia 2016 r., działki były niezabudowane, a na ich terenie znajdował się drzewostan leśny. Biegły ustalił, że wyceniana nieruchomość płożona jest w okolicy ul. C. i ul. C. i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej utwardzonej, w odległości około 2,1 km na południowy-wschód od rynku w R. Najbliższe sąsiedztwo nieruchomości stanowią tereny niezabudowane, użytkowane rolniczo i przeznaczone do zagospodarowania, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz teren kopalni [...] i tereny leśne.

Badając przeznaczenie planistyczne nieruchomości rzeczoznawca majątkowy podał, iż przedmiot wyceny na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej objęty był miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta R. dla określonych terenów, w obszarze na wschód od ul. W. do ul. M., zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady Miasta R. z dnia [...] maja 2014 r., zgodnie z którym działka nr [...] znajdowała się częściowo na terenie oznaczonym jako [...] - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (około 61% powierzchni działki), a częściowo w terenie oznaczonym jako [...] - tereny zalesień (około 39% powierzchni działki), zaś działka nr [...] - na terenie oznaczonym jako [...] - tereny ogrodów przydomowych (około 40% powierzchni działki), na terenie oznaczonym jako [...] - tereny zabudowy usługowej (około 35% powierzchni działki), na terenie oznaczonym jako [...] - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (około 22% powierzchni działki), na terenie oznaczonym jako [...] - tereny publicznych dróg klasy "dojazdowa" (około 2% powierzchni działki) oraz częściowo na terenie oznaczonym jako [...] - tereny zalesień (około 1% powierzchni działki).

W pierwszej kolejności rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że ze względu na stwierdzenie niewystąpienia w obrocie wystarczającej do przeprowadzenia wyceny liczby nieruchomości spełniających kryteria podobnych, o porównywalnych częściach składowych, oszacowana wartość stanowić będzie sumę wartości rynkowej gruntu oraz wartości rynkowej drzewostanu.

Biegły wyjaśnił, iż biorąc pod uwagę, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z dokumentów planistycznych jest częściowo zgodne, a częściowo odmienne od ich przeznaczenia wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na potrzeby wyceny dokonano monitoringu kształtowania się cen zarówno nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod tereny dróg, jak i nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym: częściowo drogowym, częściowo usługowym, częściowo przeznaczonych pod tereny ogródków działkowych i częściowo pod tereny zielone.

Na podstawie przeprowadzonej analizy ustalono, że w okresie ostatnich dwóch lat zarówno na rynku lokalnym, jak i regionalnym, nie stwierdzono zawarcia wolnorynkowych transakcji nieruchomościami spełniającymi kryteria podobieństwa. W związku z powyższym na potrzeby określenia wartości nieruchomości według jej przeznaczenia wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przeprowadzono równolegle cztery analizy: nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni, nieruchomości przeznaczonych pod tereny ogródków działkowych, nieruchomości przeznaczonych pod tereny zabudowy usługowej oraz nieruchomości przeznaczonych pod drogi.

W przypadku nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny ogródków przydomowych, ze względu na brak odnotowania na terenie miasta R. nieruchomości podobnych, analizę rozszerzono na tereny o przeznaczeniu pod różnego rodzaju tereny zielone, położone w R. o atrakcyjności lokalizacyjnej zbliżonej do nieruchomości wycenianej.

Powyższa analiza wykazała, że podobne nieruchomości przeznaczone pod tereny zieleni osiągają niższe ceny od będących przedmiotem obrotu w rozpoznawanym okresie na rynku regionalnym nieruchomości podobnych o przeznaczeniu drogowym. Wobec powyższego, w myśl tzw. zasady korzyści, wartość działki nr [...] biegły określił w oparciu o nieruchomości podobne o przeznaczeniu drogowym.

W wyniku przeprowadzonego badania rynku ustalono ponadto, że zgodnie z zasadą korzyści, wobec wyższej cenności terenów usługowych, wartość części działki nr [...] (około 35% jej powierzchni) określona powinna zostać bez uwzględnienia ustaleń decyzji, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami podobnymi o przeznaczeniu pod zabudowę usługową.

W celu określenia wartości rynkowej gruntu o przeznaczeniu drogowym zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Z kolei dokonując wyceny części działki nr [...] przeznaczonej pod zabudowę usługową, biegły zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

W myśl przepisu § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: rozporządzenie), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Na potrzeby wyceny przeprowadzono analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny dróg, położonych na rynku lokalnym obejmującym miasto R. oraz na rynku regionalnym obejmującym województwo [...], w okresie od grudnia 2014 r. do grudnia 2016 r..

Po weryfikacji danych do analizy przyjęto zbiór 11 transakcji, których ceny wahały się od 46,89 zł/m2 do 90 zł/m2, przy cenie średniej 65,68 zł/m2, z których szczegółowej charakterystyce poddano nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej opisane na str. 22-23 operatu szacunkowego.

W wyniku analizy rynku ustalono cechy i ich wagi, mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Zaliczono do nich: położenie (waga 40%), otoczenie (waga 35%) oraz topografię (waga 25%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych.

Z kolei dokonując wyceny części działki nr [...] biegły dokonał monitoringu kształtowania się cen nieruchomości o przeznaczeniu usługowym, położonych na terenie R., będących przedmiotem transakcji zawartych w okresie od grudnia 2014 r. do grudnia 2016 r..

Do analizy przyjęto zbiór 3 transakcji, których ceny wahały się od 114,09 zł/m2 do 181,82 zł/m2, przy cenie średniej 143,11 zł/m2. Do porównania przyjęto powyższe transakcje i na str. 24-25 operatu dokonano charakterystyki nieruchomości będących przedmiotem tych transakcji.

Biegły wskazał, że cechami mającymi wpływ na wartość rynkową nieruchomości były: lokalizacja (waga 25%), otoczenie (waga 15%), dostęp do drogi publicznej (waga 15%), parametry fizyczne (waga 20%), stan planistyczny (waga 15%) oraz ograniczenia (waga 10%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych.

Powyższe pozwoliło na oszacowanie wartości całej działki nr [...] na kwotę [...] zł, zaś działki nr [...] na kwotę [...] zł.

Wartość składników roślinnych określono przy zastosowaniu wzoru opisanego na str. 14-15 operatu na kwotę [...] zł.

Łącznie wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę [...] zł, którą następnie Wojewoda [...] prawidłowo powiększył o 5% wartości nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł z tytułu jej wydania na podstawie art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Z akt przedmiotowej sprawy wynika, że decyzji Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] lipca 2016 r. o zezwoleniu na budowę regionalnej drogi [...] – [...], Etap [...], km [...]+[...] - km [...]+[...], nadano rygor natychmiastowej wykonalności, w związku z czym dotychczasowi właściciele nieruchomości objętych ww. decyzją powinni wydać przedmiotową nieruchomość nie później niż w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu ww. decyzji.

Zawiadomienie o wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zostało doręczone zarówno P. K., jak i S. K. w dniu 11 sierpnia 2016 r., natomiast pismem z dnia 19 sierpnia 2016 r. właściciele nieruchomości złożyli oświadczenie o jej wydaniu.

Wobec powyższego, zostały spełnione przesłanki przyznania ustawowego bonusu.

Celem dokonania oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.; dalej: ugn) i rozporządzenia.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Stosownie do § 36 ust. 1 rozporządzenia, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów specustawy drogowej określa się przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ugn bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia, w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Stosownie natomiast do § 55 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Rozpatrując zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w tym w szczególności operat szacunkowy z dnia 13 grudnia 2016 r., organ wskazał, iż nie zawiera on nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania.

Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ugn i rozporządzenia.

W omawianym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż działka nr [...] przeznaczona była częściowo pod drogi, a częściowo pod tereny zalesień. Natomiast działka nr [...] charakteryzowała się mieszanym przeznaczeniem - pod drogi, ogrody przydomowe, zabudowę usługową oraz w niewielkiej części - tereny zalesień (około 1% powierzchni działki). Wobec powyższego, po uwzględnieniu zasady korzyści, z uwagi na wyższą wartość nieruchomości drogowych od nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni, a jednocześnie po stwierdzeniu, że nieruchomości o przeznaczeniu usługowym charakteryzują się wyższą cennością niż te przeznaczone pod drogi, wartość całej działki nr [...] została określona zgodnie z ww. § 36 ust. 4 rozporządzenia, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod inwestycje drogowe, natomiast część działki nr [...] przeznaczona pod zabudowę usługową została oszacowana bez uwzględnienia ustaleń decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, a pozostała jej część w oparciu o przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia.

Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez siebie wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Jako obszar badanego rynku w przypadku nieruchomości drogowych w pierwszej kolejności przyjęto teren całego miasta R., jednakże z uwagi na odnotowanie jedynie pięciu transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, analizę rozszerzono na obszar województwa [...], biorąc pod uwagę nieruchomości położone w miastach wchodzących w skład [...] Okręgu Przemysłowego o podobnej atrakcyjności lokalizacyjnej, wielkości, strukturze demograficznej oraz zbliżonym poziomie rozwoju gospodarczego, a także położone na obszarach znajdujących się w bezpośrednim sąsiedztwie tych miast. Z kolei analizując ceny nieruchomości o przeznaczeniu usługowym, jako rynek właściwy rzeczoznawca majątkowy wskazał obszary miasta R. charakteryzujące się zbliżoną atrakcyjnością lokalizacyjną.

Organ zauważył, że w aktach sprawy znajdują się także operaty szacunkowe sporządzone dla tej samej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego E. W. w dniu 26 października 2016 r., jednak analizując je doszedł do wniosku, że nie mogą one stanowić podstawy wyceny, z uwagi na nieprawidłowości i niejasności w nich zawarte.

Wątpliwości organu przede wszystkim budził fakt, że w swoich opiniach z dnia 26 października 2016 r. E. W. przyjęła nieruchomości niepodobne do wycenianej.

Organ wskazał bowiem, iż przeprowadzając analizę lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest zawsze uwzględniać kwestie podobieństwa nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości porównawczych odnotowanych na analizowanym rynku. Stosownie do treści art. 4 pkt 16 ugn, pod pojęciem nieruchomości podobnej należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Zgodnie z przyjętym w orzecznictwie sądowo-administracyjnym stanowiskiem, nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Warunkiem koniecznym dla uznania nieruchomości za podobną i przyjęcia jej wartości za miarodajną dla określenia wartości oszacowanego gruntu jest istnienie więzi polegającej na podobieństwie, a nie tożsamości.

Podkreślono przy tym, iż przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić cechy wpływające na wartość nieruchomości na danym rynku transakcyjnym. Dobór tych cech oraz samych transakcji porównawczych pozostawiony jest rzeczoznawcy majątkowemu. Jest to wiedza specjalistyczna, wymagająca znajomości rynku transakcyjnego, której organy nie mogą podważyć. Dobór cech powinien być jednak właściwie uzasadniony. Ostatecznie rzeczoznawca majątkowy, analizując na potrzeby wyceny dany rynek i uzasadniając swoje stanowisko, ustala jednoznacznie jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, a w przypadku ich odmienności koryguje cechy tych nieruchomości stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającymi z ustalonych różnic w nieruchomościach. Pamiętać jednak należy, że korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Pomimo bowiem możliwości zastosowania przez biegłego korekt ze względu na różnice pomiędzy dobranymi nieruchomościami, a nieruchomością wycenianą, podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne.

Przede wszystkim organ wskazał, że E. W. pominęła przeznaczenie w przypadku czterech nieruchomości spośród nieruchomości przyjętych do porównania.

Jak bowiem wynika z pisma rzeczoznawcy majątkowego P. T. z dnia 5 kwietnia 2017 r. dotyczącego operatu szacunkowego E. W., cztery nieruchomości spośród zbioru nieruchomości podobnych, przyjętych do porównań w operatach szacunkowych z dnia 26 października 2016 r., przeznaczone były w całości lub w zdecydowanej części pod zabudowę mieszkaniową. Tymczasem zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta R. z dnia [...] maja 2014 r., działka nr [...] znajdowała się częściowo na terenie oznaczonym jako [...] - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (około 61% powierzchni działki), a częściowo w terenie oznaczonym jako [...] - tereny zalesień (około 39% powierzchni działki), zaś działka nr [...] na terenie oznaczonym jako [...] - tereny ogrodów przydomowych (około 40% powierzchni działki), na terenie oznaczonym jako [...] - tereny zabudowy usługowej (około 35% powierzchni działki), na terenie oznaczonym jako [...] - tereny publicznych dróg klasy "główna ruchu przyspieszonego" (około 22% powierzchni działki), na terenie oznaczonym jako [...] tereny publicznych dróg klasy "dojazdowa" (około 2% powierzchni działki) oraz częściowo na terenie oznaczonym jako [...] - tereny zalesień (około 1% powierzchni działki).

Zdaniem organu odwoławczego jest to istotna wada operatów szacunkowych z dnia 26 października 2016 r., ponieważ żaden przepis prawa nie uprawnia do pomijania przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego i określa przeznaczenie, warunki zagospodarowania i zabudowy terenu. Jeśli nieruchomość leży na terenie, dla którego miejscowy plan przewiduje przeznaczenie drogowe, to nie jest ona w żaden sposób podobna do nieruchomości, dla której plan dopuszcza np. zabudowę mieszkaniową. Plan miejscowy decyduje bowiem generalnie o profilu i sposobie zagospodarowania konkretnych terenów. Nadaje im funkcje drogowe, mieszkaniowe, usługowe, techniczno-produkcyjne, mieszane itp. Może określać granice obszarów zorganizowanej działalności inwestycyjnej, a także zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane. Wprowadzając np. dla danego obszaru parametr minimalnej powierzchni działki budowlanej, plan miejscowy w istocie przesądza o możliwości rozpoczęcia na konkretnej działce nowej inwestycji budowlanej lub dokonania podziału danej nieruchomości. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego może też ustalić lokalne warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym również linie zabudowy i gabaryty obiektów, a także maksymalne lub minimalne wskaźniki intensywności zabudowy. Ustalenia te mogą np. narzucić albo wykluczyć zwartą zabudowę, a także określić wysokość nowych budynków.

Dlatego przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ma tu kluczowe znaczenie, a nieruchomości porównawcze powinny mieć podobną funkcję wyznaczoną przez plan. Natomiast w żaden sposób nie jest podobna do siebie działka o funkcji drogowej z działką o funkcji z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. Powyższe budzi wątpliwości co do rzetelności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkową wyceny nieruchomości, ponieważ porównanie nieruchomości o innym przeznaczeniu niewątpliwie ma wpływ na wartość 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie E. W. przyjęła do porównań nieruchomości o innym przeznaczeniu (o przeznaczeniu mieszkaniowym), niż wynika to z dokumentów planistycznych (o przeznaczeniu drogowym, biorąc także pod uwagę wyniki analizy tzw. zasady korzyści), co powoduje, iż nieruchomości przyjęte do porównań są niepodobne do nieruchomości wycenianej.

Nadto, w piśmie z dnia 5 kwietnia 2017 r. P. T. wskazał na szereg innych kwestii powodujących brak podobieństwa pomiędzy działką wycenianą, a bazą transakcji przyjętych do porównań w operatach szacunkowych autorstwa E. W., w szczególności zaś na duże zróżnicowanie nieruchomości przyjętych do porównań pod względem powierzchni (od 41 m2 do 11.328 m2) oraz pod względem cenowym (od 25 zł/m2 do 95,12 zł/m2), a także położenie nieruchomości przyjętych za podstawę wyceny, położonych poza przyjętym obszarem regionalnego rynku nieruchomości. Ponadto P. T. wskazał, iż w operatach szacunkowych z dnia 26 października 2016 r. nie zostały uwzględnione trzy spośród transakcji uwzględnionych w sporządzonym przez niego operacie szacunkowym, zawarte w okresie pomiędzy czterema a ośmioma miesiącami przed datą sporządzenia operatu szacunkowego. Nieuwzględnienie tych transakcji przy wycenie w naturalny sposób skutkowało zaniżeniem wyceny sporządzonej w dniu 26 października 2016 r..

W piśmie z dnia 5 kwietnia 2017 r. P. T. zasadnie poddał w wątpliwość przypisanie wycenianej nieruchomości oceny w zakresie przyjętej cechy "dostępność komunikacyjna". Powyższe uchybienie skutkowało błędnym określeniem współczynników korygujących i w konsekwencji nieprawidłowym ustaleniem wartości wycenianej działki.

Zasygnalizowane przez P. T. uchybienia wzbudziły także zastrzeżenia organu odwoławczego i przemówiły dodatkowo za uznaniem, że operaty sporządzone dla przedmiotowej nieruchomości przez E. W. nie mogły stanowić dowodu o wartości przejętej nieruchomości i tym samym podstawy ustalenia odszkodowania.

Dostrzeżone nieprawidłowości zdyskwalifikowały więc możliwości wykorzystania operatów szacunkowych sporządzonych na zlecenie Prezydenta Miasta R., jako podstawy ustalenia wysokości odszkodowania w przedmiotowej sprawie, natomiast uzasadniały ustalenie odszkodowania w oparciu o operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...].

Odnosząc się zaś do zarzutu, zgodnie z którym rzeczoznawca majątkowy P. T. w równolegle prowadzonej sprawie stwierdził, że nieruchomości o przeznaczeniu drogowym na tym samym rynku nieruchomości przewyższały cennością nieruchomości o przeznaczeniu usługowym, organ wyjaśnił, iż w myśl powołanego powyżej art. 154 ugn, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zatem to od decyzji rzeczoznawcy majątkowego zależy wybór podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Podjęcie takiej decyzji nie jest jednak zupełnie swobodne, ponieważ powinno ono uwzględniać takie elementy, jak cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Na gruncie niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowy P. T. wypełnił dyspozycję zawartą w art. 154 ugn, przeprowadził prawidłową analizę rynku, a zbiór nieruchomości porównawczych stanowi nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. Z kolei wskazanie przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego na wyższą cenność gruntów drogowych nad usługowymi w operatach sporządzonych na potrzeby innych postępowań nie przesądza automatycznie, iż w przedmiotowej sprawie dokonano nieprawidłowej analizy rynku.

Organ odwoławczy podkreślił bowiem, że operat szacunkowy stanowi opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania, uwzględniające cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości i nie ma podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla innych działek. Operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego P. T., stanowiące dowód w innych postępowaniach odszkodowawczych dotyczą innych nieruchomości posiadających indywidualnie oceniane cechy rynkowe. Każda sprawa rozpatrywana jest przez organ odrębnie, a operat szacunkowy sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania został sporządzony prawidłowo i nie zawiera uchybień, które mogłyby zdyskwalifikować jego moc dowodową

Organ odwoławczy wskazał, iż zgodnie z art. 157 ust. 2 ugn, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. W wyroku z dnia 27 marca 2012 r., sygn. akt Il SA/Lu 27/12, publ. Legalis, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie stwierdził, iż skoro w myśl art. 157 ust. 2 ugn, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1 tego przepisu, to tym bardziej, dokonując oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu, organ nie ma obowiązku brać pod uwagę operatów dotyczących innych nieruchomości - nawet takich, które znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie. Każda nieruchomość jest bowiem inna, każda charakteryzuje się innymi cechami rynkowymi i sam fakt położenia w sąsiedztwie nie musi powodować ich porównywalnej wartości.

Z kolei stosownie do art. 157 ugn, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Oczywiście z przepisu tego nie wynika wyłączenie kompetencji organu administracji do dokonywania oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego na podstawie art. 80 kpa, a tym bardziej kompetencji sądu administracyjnego do dokonywania oceny zaskarżonej decyzji przez pryzmat zebrania całości materiału dowodowego, w tym weryfikacji oceny zgromadzonych dowodów. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Podkreślić należy, że to rzeczoznawca, kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które następnie przyjmuje do porównania, a także jaki okres zawarcia transakcji uznaje za miarodajny. Tym samym organ nie jest zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Bez stosownego przeciwdowodu, nie jest możliwe kwestionowanie przyjętych do porównań nieruchomości podobnych.

W związku z powyższym brak było podstaw do podważenia prawidłowości wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. wyłącznie w oparciu o odmienne wnioski w zakresie cenności poszczególnych segmentów nieruchomości wyprowadzone z analizy rynku dokonanej przez niego w innym postępowaniu, przy jednoczesnym braku uchybień w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania. Powyższe oznacza, że brak było podstaw do uznania, że odszkodowanie zostało ustalone nieprawidłowo i dlatego organ utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.

Z decyzją Ministra Inwestycji i Rozwoju nie zgodził się Prezydent Miasta R., reprezentowany przez pełnomocnika będącego radcą prawnym - zaskarżając ją w całości do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie i zarzucając jej:

- naruszenie art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczegółowych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w związku z art. 130 ust. 2, art. 134 i art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że sporządzona przez biegłego P. T. opinia jest prawidłowa, natomiast opinia biegłej E. W. z uwagi na nieprawidłowości i niejasności nie może stanowić podstawy do dokonania wyceny;

- art. 7, art. 77 i art. 84 kpa, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i w sytuacji, gdy do akt sprawy złożone zostały dwa operaty sporządzone przez rzeczoznawców z zastosowaniem różnych metod wyceny nie zasięgnięto opinii innej osoby posiadającej wiedzę specjalną, a względnie wobec twierdzeń organu dotyczących niejasności i nieprawidłowości w jednym z operatów nie uzyskano stosownych wyjaśnień od autorów tegoż operatu.

Wskazując na powyższe zarzuty strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie na swoją rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych.

Jednocześnie w skardze zawarty został wniosek o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z operatu szacunkowego znajdującego się w aktach Wojewody [...] [...], w związku z czym skarżący wniósł o zwrócenie się do tego organu o nadesłanie akt przedmiotowej sprawy na okoliczność treści tych dokumentów.

W odpowiedzi na skargę Minister Inwestycji i Rozwoju wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2170 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.; dalej: ppsa), sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Przy czym, w myśl art. 134 ppsa, sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W ocenie Sądu, skarga jest bezzasadna.

W myśl art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474 ze zm.: dalej: specustawa drogowa), w sprawach nieuregulowanych w rozdziale 3. tej ustawy ("Nabywanie nieruchomości pod drogi") stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.; dalej: ugn). Jest to szerokie odesłanie, odnoszące się również do ustalania i wypłaty odszkodowania.

Art. 130. ust. 1 ugn stanowi, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, zaś w przypadku, gdy wydaje się odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw (...), a przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Z ust. 2 cytowanego artykułu wynika, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Z kolei w myśl art. 134 ugn, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1), przy określaniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2), wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3), a jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

Art. 135 ust. 1 ugn mówi, iż jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową. Z ust. 2 wynika, że przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Natomiast przy określaniu wartości gruntu stosuje się przepisy art. 134 ust. 2-4 (ust. 3). Wreszcie, przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (ust. 4).

Jak więc wynika z art. 130 ugn, wśród kryteriów badanych przy ustalaniu wysokości odszkodowania uwzględnić należy m.in. stan nieruchomości. Pojęcie to zostało zdefiniowane w art. 4 pkt 17 ugn, zgodnie z którym należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

Stan nieruchomości powinien być ustalany na podstawie zgromadzonego materiału dowodowego, gdzie operat szacunkowy odgrywa podstawową rolę, ale podlega on ocenie, jak każdy inny dowód w postępowaniu administracyjnym.

Spór w niniejszej sprawie sprowadzał się do kwestii ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość w oparciu o operat sporządzony na zlecenie organu I instancji, a nie na podstawie operatu przedstawionego przez samą stronę skarżącą, jako zobowiązaną do wypłaty tego odszkodowania. Stąd też spór dotyczył ustalenia stanu faktycznego w odniesieniu do wartości przedmiotowej nieruchomości.

Sąd w całości podzielił argumenty powołane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, stąd też nie ma potrzeby ich powtarzania w całości.

Przede wszystkim wskazać jedynie trzeba, że organ odwoławczy wyjaśnił w swojej decyzji dlaczego operat sporządzony na zlecenie strony nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania.

Nie można również zgodzić się z twierdzeniem skarżącego, iż w sytuacji gdy w aktach sprawy znajdują się dwie opinie rzeczoznawców majątkowych, wykonane z zastosowaniem różnych metod i prezentujące rozbieżności w ustalonej wartości nieruchomości, organ prowadzący postępowanie powinien automatycznie powołać innego biegłego celem wydania nowej opinii lub oceny tych znajdujących się w aktach sprawy, bądź też pozyskać dodatkowe wyjaśnienia autorki operatu szacunkowego z dnia 26 października 2016 r.. Weryfikując poprawność ustalenia odszkodowania, organ poddał wnikliwej analizie zarówno operat szacunkowy sporządzony przez P. T., jak i opinię autorstwa E. W. Wobec stwierdzenia prawidłowości operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono odszkodowanie, nie zachodziła konieczność zlecenia ponownej opinii o wartości nieruchomości czy też wystąpienia do organizacji rzeczoznawców majątkowych celem dokonania oceny prawidłowości sporządzonej wyceny. Natomiast wskutek dostrzeżenia ewidentnych uchybień w alternatywnym opracowaniu przedstawionym przez stronę postępowania, nie stwierdzono potrzeby uzyskania dodatkowych wyjaśnień autorki tej opinii.

Równie trafnie organ odniósł się do kwestii operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. na potrzeby innego postępowania administracyjnego. Słusznie podniesiono w zaskarżonej decyzji, że operat szacunkowy stanowi opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania i uwzględnia cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości, nie ma więc podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla innych działek. Operaty szacunkowe sporządzone przez tego rzeczoznawcę majątkowego, stanowiące dowód w innych postępowaniach odszkodowawczych dotyczą innych nieruchomości posiadających indywidualnie oceniane cechy rynkowe. Stąd też nie mógł być uwzględniony wniosek dowodowy zgłoszony w skardze.

Na marginesie zauważyć należy, że operat sporządzony na zlecenie organu I instancji nie został poddany ocenie (a właściwie zakwestionowany) w trybie art. 157 ugn, który stanowi m.in., że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (ust. 1). Z kolei ust. 2 powyższego artykułu stanowi, iż sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1. Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że nie byłoby możliwe poddanie przedłożonych operatów szacunkowych ocenie innego rzeczoznawcy majątkowego, co sugerowała strona skarżąca.

Brak jest podstaw do podważenia prawidłowości wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego P. T. w oparciu o odmienne wnioski wyprowadzone z analizy rynku i dokonanej przez innego rzeczoznawcę majątkowego, przy jednoczesnym braku uchybień w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę ustalenia odszkodowania.

W tym miejscu wskazać należy, że z art. 130 ust. 2 ugn wynika, iż organ orzekający nie może określić wartości nieruchomości na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego wykonanej poza postępowaniem wywłaszczeniowym albo poza odrębnym postępowaniem w sprawie ustalenia odszkodowania. Takie rozwiązanie służy również wykluczeniu podejrzeń o stronniczość organu, które mogłyby się pojawić w przypadku wykorzystania opinii o wartości nieruchomości wykonanej na zlecenie strony postępowania (Ewa Bończak-Kucharczyk, Komentarz aktualizowany do art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami, t. 2, LEX).

W okolicznościach niniejszej sprawy operat sporządzony przez biegłą E. W. stanowi prywatną opinię przedstawioną przez stronę (a więc właściwie jedynie dokument) i w takim stanie sprawy nie było podstaw do powoływania innego rzeczoznawcy majątkowego celem wyjaśnienia różnic pomiędzy dwiema opiniami, gdyż de facto w sprawie nie zostały sporządzone dwie opinie.

Dodatkowo podnieść należy, że rzeczoznawca majątkowy sporządzający operat na zlecenie organu I instancji (P. T.) w dokładny i pełny sposób odniósł się do nieprawidłowości operatu przedstawionego przez Prezydenta Miasta R. i Sąd w całości podziela tę ocenę.

Z uwagi na charakter i stan przedmiotowej nieruchomości, w szczególności jej zróżnicowane przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zasadne było ustalenie wartości rynkowej części gruntu podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, zaś części podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, a w przypadku części składowych (nasadzeń) – przy użyciu techniki wskaźnikowej, według wartości drewna na pniu.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi należy stwierdzić, iż nie stanowią one nowych okoliczności w sprawie, lecz znane były organowi w przeprowadzonym postępowaniu, gdzie ustosunkowano się do nich.

W związku ze wskazanymi wyżej okolicznościami uznać trzeba, że w sprawie nie doszło do naruszenia art. 12 ust. 5 i art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, ani art. 130 ust. 2, art. 134 i art. 135 ugn, a w konsekwencji stan faktyczny został ustalony prawidłowo. Tym samym nie doszło do naruszenia art. 7, art. 77 i art. 84 kpa.

Wskazując na powyższe, na podstawie art. 151 ppsa, należało orzec jak w sentencji.