Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3290/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-11-20 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1, art. 2 pkt 1
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Joanna Borkowska, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), sędzia del. SO Aleksandra Westra, Protokolant sekr. sąd. Magdalena Walkowiak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 listopada 2019 r. sprawy ze skargi P. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] października 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

P. Z. (dalej: "skarżący") wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] października 2018 r., w której utrzymano w mocy decyzję Zarządu [...] z [...] kwietnia 2015 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego wraz z garażem w kubaturze budynku.

Stan sprawy przedstawia się następująco: Zarząd [...] z [...] kwietnia 2015 r. ustalił na - wniosek P. L. z 30 grudnia 2014 r., uzupełniony 19 stycznia 2015 r. - warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego z garażem w kubaturze budynku oraz szamba szczelnego na działce ewidencyjnej nr [...] z obrębu [...] położonej przy ul. [...] na terenie [...] w [...]. Warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu określono w sposób następujący: 1) linię zabudowy – wyznaczono jako nieprzekraczalną - 5 m od ul. [...]; 2) wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznaczono do 0,30; 3) powierzchnię biologicznie czynną wyznaczono na min. 60 %; 4) szerokość elewacji frontowej budynku określono na 11,38 m z tolerancją 20 %, czyli od 9,1 m do 13,66 m; 5) wysokość elewacji frontowej mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku określono do 11 m; 5) wysokość głównej kalenicy dachu określono do 11 m; 6) geometrię dachu ustalono jako - dach płaski, wielospadowy lub dwuspadowy o kącie nachylenia połaci od 0° do 45°. Od powyższej decyzji odwołał się skarżący. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] w decyzji z [...] października 2018 r. utrzymało w mocy decyzję Zarządu [...] z [...] kwietnia 2015 r. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy podał, że organ pierwszej instancji rozstrzygał w oparciu o art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Następnie organ przytoczył treść art. 61 ust. 1 ww. ustawy i § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588 z późn. zm.). Dalej wykazał, że działki sąsiednie terenu inwestycji zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanej do realizacji inwestycji w zakresie kontynuacji funkcji, cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu, jako zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Na podstawie wniosków z przeprowadzonej analizy obszaru (załącznik Nr 2) określone zostały warunki zabudowy przy spełnieniu wymogów art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ nie podzielił zarzutów zawartych w odwołaniu strony. W związku z uwagami odwołującego się organ pierwszej instancji uszczegółowił analizę. Wyznaczone wskaźniki dla planowanej zabudowy zostały dokładniej opisane i uzasadnione. Wnioski z przeprowadzonej analizy wskazują na możliwość wydania decyzji o warunkach zabudowy dla wnioskowanej przez inwestora inwestycji. Fakt, że organ uwzględnił w zasadzie w warunkach zabudowy wniosek inwestora po jego analizie potwierdza jedynie, że planowana inwestycja jest zgodną z istniejącą zabudową w obszarze analizowanym. Organ nie zgodził się ze zdaniem odwołującego się, że realizacja inwestycji w oparciu o zaskarżone warunki zabudowy umożliwi łatwą zmianę funkcji planowanej zabudowy z jednorodzinnej na wielorodzinną, ponieważ tego rodzaju zmiana wymagałaby odrębnego postępowania. Odnosząc się do uwag zawartych w złożonym odwołaniu, organ zauważył, że zaskarżona decyzja określa warunki wykorzystania terenu w fazie realizacji i eksploatacji, warunki ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz wymagania dotyczące ochrony środowiska. Ponadto, decyzją tą inwestor został zobowiązany do stosowania rozwiązań chroniących interesy osób trzecich. Zdaniem Kolegium funkcja planowanej inwestycji stanowić będzie kontynuację zabudowy w formie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, a analiza obszaru wykazała, że działki sąsiednie zagospodarowane są w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących planowanej do realizacji inwestycji w zakresie kontynuacji funkcji, cech, parametrów zabudowy oraz zagospodarowania terenu, jako zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Organ też zaznaczył, że wydanie pozytywnej decyzji nie oznacza jeszcze, że wnioskodawca uprawniony będzie do wybudowania planowanej inwestycji. Z reguły rozstrzyga o tym inny organ administracji publicznej w następnym postępowaniu administracyjnym zmierzającym do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. W tym postępowaniu inwestor zobowiązany jest do wykazania, że posiada prawo do dysponowania gruntem, na którym planowana jest inwestycja. Bez uzyskania stosownego prawa nie będzie mógł rozpocząć budowy. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy określa jedynie podstawowe parametry dotyczące zmiany zagospodarowania terenu, w tym odnoszące się do objętej wnioskiem inwestycji, podlegające dalszym szczegółowym ustaleniom w postępowaniu poprzedzającym realizację inwestycji, unormowanym w przepisach Prawa budowlanego oraz w regulacjach dotyczących warunków technicznych planowanych zamierzeń i ich usytuowania. Podstawowe parametry projektowanej inwestycji określone w decyzji wiążą jednak projektanta obiektu budowlanego, jak również organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę lub zatwierdzający projekt budowlany. Ponadto zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Zatem, jeśli wniosek o ustalenie dotyczy inwestycji, której lokalizacja pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu przestrzennym i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, organ właściwy w sprawie winien wydać decyzję pozytywną. Nie można odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami o planowaniu przestrzennym. Organ, wydając decyzję o odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji, powinien w sposób niebudzący wątpliwości wykazać niezgodność zamierzeń wnioskodawcy z przepisami odrębnymi bądź też wyjaśnić okoliczności przewidziane ustawą, uniemożliwiające pozytywne załatwienie sprawy. Wobec niestwierdzenia przez skład orzekający Kolegium uchybień, które mogłyby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, uznano że organ pierwszej instancji przeprowadził postępowanie zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z tych względów decyzję o warunkach zabudowy utrzymano w mocy.

P. Z. w skardze wniósł o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] października 2018 r. i utrzymanej nią w mocy decyzji Zarządu [...] z [...] kwietnia 2015 r. Skarżący zarzucił wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem przepisów postępowania, mających istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, w tym w szczególności: art. 6, art. 7, art. 8 § 1, art. 10 § 1, art. 12, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a. oraz przepisów prawa materialnego, tj.: § 3 pkt 1, § 5, § 6, § 7 i § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, poprzez utrzymanie w mocy przez organ drugiej instancji decyzji ustalającej parametry dla nowej zabudowy. W motywach skargi podniesiono niezgodność sposobu wyznaczenia parametrów nowej zabudowy z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, którą skarżący konkretnie i szczegółowo wykazał w treści odwołania wniesionego od decyzji organu pierwszej instancji. Organ drugiej instancji pominął milczeniem w swoim rozstrzygnięciu postępowania odwoławczego i nie odniósł się w uzasadnieniu wydanej decyzji w żaden konkretny i merytoryczny sposób do zarzutów skarżącego. Nie wskazał z jakiego powodu zarzuty skarżącego podniesione w odwołaniu od decyzji wydanej w pierwszej instancji nie zasługują na uwzględnienie. Ograniczył własne ustalenia do - w pełni arbitralnej – oceny, nie wskazując żadnych przyczyn, ani też żadnego uzasadnienia dla takiej oceny.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze – w odpowiedzi na skargę – wniosło o oddalenie skargi i podtrzymało stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [(Dz. U. z 2018 r., poz. 1302) - zwanej dalej: P.p.s.a.], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany – stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, nie uwzględnił skargi. W konsekwencji uznał, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z [...] października 2018 r. nie narusza prawa w stopniu dającym podstawy do wyeliminowania jej z obrotu prawnego. Sąd, po analizie zaskarżonej decyzji i decyzji organu pierwszej instancji oraz materiału zgromadzonego w sprawie, doszedł do przekonania, że zarzuty skargi wskazujące na niezgodność z prawem zaskarżonej decyzji są bezzasadne. Skarżący nie ma racji twierdząc, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniami przepisów postępowania, tj. art. 6, art. 7, art. 8 § 1, art. 10 § 1 i art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a., które należałoby ocenić jako naruszenia mogące mieć istotny wpływ na wynika sprawy i naruszeniami prawa materialnego, tj. § 3 pkt 1, § 5, § 6, § 7 i § 8 ww. rozporządzenia, które należałoby ocenić jako naruszenia mające wpływ na wynik sprawy. Decyzja o warunkach zabudowy – stosownie do art. 54 pkt 2 a w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. - określa warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych, w szczególności w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 do 5 u.p.z.p. Jednym z nich, uregulowanym w punkcie 1 powołanego przepisu, a zarazem stanowiącym, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, jest tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Zasada ta uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego – określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. - jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji. Artykuł 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ma na celu powstrzymywanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą oraz nałożenie na inwestora warunku w postaci konieczności dostosowania planowanej zabudowy do cech urbanistycznych zabudowy zastanej. Innymi słowy - dopuszczalna jest nowa zabudowa o ile charakter i szczegółowe uwarunkowania planowanej inwestycji odpowiadać będą charakterystyce urbanistycznej terenu, na którym ma być realizowana. Szczegółowe warunki określania cech nowej zabudowy, inaczej sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy, reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [(Dz. U. Nr 164, poz. 1588) – zwane dalej: "rozporządzeniem"]. I tak w myśl § 3 ust. 1 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Przez obszar analizowany – stosownie do § 2 pkt 4 rozporządzenia - należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Zarząd [...] - jako organ właściwy do ustalenia warunków zabudowy - wyznaczył wokół terenu, którego dotyczył wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W jej wyniku ustalono, że planowana inwestycja spełnia warunek tzw. zasady dobrego sąsiedztwa i jest możliwe ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Sąd ustalenia organu w pełni podzielił i uznał za zgodne z zastosowanym prawem. Aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musiała istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu - chodzi o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Zasada tak zwanego "dobrego sąsiedztwa", opisana w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W orzecznictwie sądów administracyjnych ukształtował się pogląd, że pojęcia działki sąsiedniej nie należy utożsamiać wyłącznie z działkami bezpośrednio przylegającymi do inwestycji, tak aby nie doprowadzać do nadmiernego ograniczania prawa własności i zasady wolności zagospodarowania terenu (np. wyroki: NSA z 22.02.2005 r., sygn. akt II OSK 551/05, Lex nr 194346, z 18.06.2008 r., sygn. akt II OSK 58/07, Lex nr 465665). Jak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 kwietnia 2015 r. (sygn. akt II OSK 2145/13, publ. LEX nr 1 775 540) do oceny warunków przyszłego przedsięwzięcia (na podstawie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) "istotne jest by w analizowanym obszarze występowała choćby jedna działka zabudowana w sposób pozwalający ustalić warunki dla przyszłego przedsięwzięcia". Organ pierwszej instancji w decyzji o warunkach zabudowy, a w szczególności w załączniku Nr 2, stanowiącym nie tylko część opisową i graficzną analizy zagospodarowania terenu wokół planowanej inwestycji, ale i część integralną decyzji o warunkach zabudowy, wskazał, że w analizowanym obszarze występuje zabudowa pozwalająca na pozytywne rozpatrzenie wniosku o warunki zabudowy. Kierując się regulacjami ww. rozporządzenia ustalono warunki zabudowy w zakresie: linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej i geometrii dachu, w tym wysokości głównej kalenicy. Skarżący ustalenia te, za wyjątkiem pierwszego z wymienionych, czyli odnoszącego się do linii zabudowy, zakwestionował, jako niezgodne z przepisami rozporządzenia.

Odnosząc się do powyższego należy wskazać, że z analizy wynika: - po pierwsze, że w obszarze analizowanym dominującą funkcją zabudowy jest funkcja mieszkaniowa. Bez wątpienia zatem funkcja planowanej inwestycji (budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego) stanowić będzie kontynuację zabudowy mieszkaniowej. Zgodnie z art. 3 pkt 2a ustawy dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (obecnie: Dz. U. z 2019 r., poz. 1186) budynek mieszkalny jednorodzinny – to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie (wyrok NSA z 2.10.2019 r., sygn. akt II OSK 2718/17, publ. Lex nr 2729743). Zgodnie z poglądem ukształtowanym przez orzecznictwo sądów administracyjnych, nawet nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji z tego powodu, że planowaną zabudową jest zabudowa wielorodzinna mimo, że w obszarze analizowanym znajduje się przede wszystkim zabudowa jednorodzinna. Natomiast o tym, czy nowa zabudowa zachowa zastany w danym terenie ład przestrzenny, decydują - poza warunkiem kontynuacji funkcji - parametry nowej zabudowy w odniesieniu do parametrów występujących w terenie analizowanym, takie jak: wielkość powierzchni nowej zabudowy w stosunku do terenu inwestycji, szerokość elewacji frontowej, wysokość, geometria dachu i linia zabudowy (wyrok WSA w Łodzi z 8.11.2019 r., sygn. akt II SA/Łd 511/19, publ. Lex nr 2746727). Zarówno zabudowa wielorodzinna, jak i jednorodzinna należą do tej samej kategorii zabudowy mieszkaniowej, a przede wszystkim pełnią tę samą funkcję mieszkaniową. Nie wolno kwestii kontynuacji funkcji interpretować zawężająco, np. jako możliwości powstania tylko budynków tego samego rodzaju, co już istniejące. Jeżeli zatem istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową, oznacza to, że nowy obiekt może być zarówno budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, jak również wielorodzinnym (WSA w Łodzi z 5.11.2019 r., sygn. akt II SA/Łd 486/19, publ. Lex nr 2745805). W świetle powyższego, w kategoriach "różnych funkcji zabudowy" nie można rozważać zabudowy wolnostojącej, bliźniaczej. Zgodnie też z § 2 pkt 1 lit. a rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. Nr 164, poz. 1589), ustalenia dotyczące rodzaju zabudowy zapisuje się, stosując w szczególności nazewnictwo sprowadzające się do określenia "zabudowa mieszkaniowa", w tym: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna;

- po drugie, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy do powierzchni działki wyznaczono zgodnie z § 5 ust. 2 rozporządzenia na poziomie 0,30. Przepis ten stanowi, że dopuszcza się wyznaczenie innego (niż średni - § 5 ust. 1 rozporządzenia) wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy. Ustalono więc, że średni wskaźnik wynosi 0,22, natomiast jednostkowo wskaźnik ten kształtuje się w przedziale 0,10 do 0,52 i wskaźnik 0,30 występuje na kilku działkach zlokalizowanych w granicach terenu analizowanego; - po trzecie, że średnia szerokość elewacji frontowej na terenie analizowanym wynosi 10,35 m, występują budynki od 5-18 m, nadto wśród zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej wolno stojącej średnia szerokość wynosi 11,5 m, a poszczególnej zabudowy od 7,5 do 15 m. Zatem wyznaczenie szerokości elewacji frontowej jak w decyzji o warunkach zabudowy nastąpiło według zasad § 6 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia, stanowiącego, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% i dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy; - po czwarte, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy w terenie analizowanym jest zróżnicowana. Ustalenie tego parametru dla planowanej zabudowy nastąpiło na poziomie 11 m na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia, zgodnie z którym dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy (czyli nie jako przedłużenie istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich – ust. 1, nie jako średnia wielkość – ust. 3). Parametr ten w terenie analizowanym kształtuje się bowiem w granicach od 5 do 12 m;

- po piąte, że geometria dachu w analizowanym obszarze jest zróżnicowana. Występują dachy płaskie, dwu i wielospadowe, o kącie nachylenia od 0º do 45º i wysokości głównej kalenicy od 5 do 12,30 m. Zatem w zakresie geometrii dachu ustalono kąt nachylenia na poziomie od 0º do 45º i wysokość głównej kalenicy – 11 m, co odpowiada treści § 8 rozporządzenia, który stanowi, że geometrię dachu ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Z powyższego wynika, że w sprawie większość parametrów ustalono jako wyjątek od zasady, w sposób dopuszczalny, odpowiadający górnym wielkościom zabudowy na terenie analizowanym, czyli wynikającym z analizy. Natomiast skarżący kwestionując omówione ustalenia nie sformułował względem ich treści konkretnych, jednostkowo zindywidualizowanych zarzutów, szczególnie nie odwołał się do konkretnej zabudowy, która dałaby podstawy do zakwestionowania przyjętych ustaleń i wykazała ich nieprawidłowość. Wszystko to nie mogło więc zaważyć na wyniku sprawy.

Z kolei ogólnikowość uzasadnienia zaskarżonej decyzji, w szczególności brak szczegółowego wykazania zasadności decyzji o warunkach zabudowy w zakresie odniesienia się do konkretnych jej parametrów, względem spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., czyli tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, oznacza wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniem art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i art. 107 § 1 w zw. z art. 11 oraz art. 15 K.p.a. Niemniej wykazane naruszenie należało ocenić w kategoriach naruszenia, które nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy, w konsekwencji naruszenia, które nie mogło dać podstaw do uwzględnienia skargi, tym samym wyeliminowania zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego przez jej uchylenie. Do tego aspektu sprawy odniósł się bowiem w sposób wyżej wykazany i odpowiadający przywołanym regulacjom postępowania administracyjnego organ pierwszej instancji. W istocie spełnianie przez planowaną inwestycję warunku wymaganego art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. dało podstawy Zarządowi [...] do ustalenia warunków zabudowy, a Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu w [...] do utrzymania w mocy decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Zatem zaskarżoną decyzję jako wydaną na postawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., choć niewłaściwie uzasadnioną, należało uznać za zgodną z prawem.

Sąd nie stwierdził też naruszenia przez organ art. 10 § 1 k.p.a. Z akt sprawy wynika, że skarżący nie tylko miał zapewniony czynny udział w sprawie, ale i z tego prawa korzystał (składając pisma, w tym odwołanie, w trakcie postępowania). Twierdzenie skargi, co do długoterminowość załatwiania przedmiotowej sprawy choć trafne, to wykraczające poza przedmiot niniejszego postępowania. Zatem nie mogło być rozważane w postępowaniu ze skargi na ostateczną decyzję o warunkach zabudowy. W sytuacji zwłoki organu w załatwianiu sprawy czy przewlekłego prowadzenia postępowania przez organ administracji publicznej stronie służyła skarga na bezczynność organu lub przewlekłość organu w rozpoznaniu sprawy.

W świetle powyższego Sąd - badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o powołane przepisy i w aspekcie uchybień, które był zobowiązany wziąć pod uwagę z urzędu - doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja i decyzja organu pierwszej instancji nie zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy i przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wymienione stopnie naruszenia praw mogłyby bowiem tylko doprowadzić do uwzględnienia skargi na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 a i c P.p.s.a. i uchylenia zaskarżonej decyzji, ewentualnie i decyzji organu pierwszej instancji na podstawie art. 135 P.p.s.a. W tym stanie rzeczy Sąd - na mocy art. 151 P.p.s.a. - oddalił skargę.