Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 796/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2020-11-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130 i 134
journal: Dz.U. 2020 poz 65
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Joanna Człowiekowska SWSA Paweł Darmoń (spr.) SWSA Mirosław Bator po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 17 listopada 2020 r. sprawy ze skargi M. M. na decyzję Wojewody z dnia [...] kwietnia 2020 r. [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 21 listopada 2019 r. nr [...] Prezydent Miasta Krakowa orzekł o ustaleniu i wypłacie odszkodowania w wysokości 104 166 zł na rzecz M. M. za nieruchomość oznaczoną, jako działki ewidencyjne nr [...] o pow. 0,0297 ha i nr [...] o pow. 0,0243 ha obr. [...] jedn. ewid. Kraków - [...], objęte księgą wieczystą nr [...], wydzielone ostateczną decyzją Prezydenta Miasta Krakowa Nr [...] z dnia 14 maja 2018 r. znak [...] i przejęte z dniem 24 maja 2018 r. z mocy prawa, w trybie art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami na własność Gminy Miejskiej Kraków; o zobowiązaniu Gminy Miejskiej Kraków reprezentowanej przez Prezydenta Miasta Krakowa do zapłaty odszkodowania oraz sposobie i terminie jego zapłaty, a także skutkach zwłoki lub opóźnienia w zapłacie należności.

Ustalając wysokość odszkodowania organ I instancji oparł się na treści operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 18 września 2019 r. przez rzeczoznawców majątkowych - K. B. i M. W.-O., które wartość 1 m2 gruntu przedmiotowej nieruchomości określiły na kwotę 192,90 zł.

Odwołanie od w/w decyzji organu I instancji złożyła M. M..

Wojewoda Małopolski decyzją z dnia 30 kwietnia 2020 r., znak [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Jako podstawę prawną decyzji Wojewoda wskazał art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm.) - dalej jako "u.g.n." - oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r. poz. 256) – dalej jako "k.p.a.".

W jej uzasadnieniu organ II instancji wskazał, że stanowiące przedmiot zaskarżonego rozstrzygnięcia działki (dotychczas będące własnością M. M.) zostały przejęte na rzecz Gminy Miejskiej Kraków. Decyzją Prezydenta Miasta Krakowa Nr [...] z dnia 14 maja 2018 r. znak [...] wydaną na podstawie art. 98 u.g.n. orzeczono o podziale działki nr [...] obr. [...] jedn. ewid. Kraków - [...] m.in. na działki ewidencyjne nr [...] o pow. 0,0297 ha i nr [...] o pow. 0,0243 obr. [...] jedn. ewid. Kraków - [...] oraz o przejściu tych nowopowstałych działek na własność Gminy Miejskiej Kraków, jako przeznaczonych pod drogę publiczną. Decyzja stała się ostateczna z dniem 24 maja 2018 r. W wyniku przeprowadzonych negocjacji Gmina Miejska Kraków oraz M. M. nie doszli do porozumienia w kwestii wysokości odszkodowania z ww. tytułu.

Dalej powołano się na art. 130 ust. 1 i 2 u.g.n., a także na przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W niniejszej sprawie rzeczoznawcy majątkowi – zgodnie z tymi przepisami - przyjęli stan nieruchomości na dzień 14 maja 2018 r. tj. na datę wydania przez Prezydenta Miasta Krakowa decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości w trybie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a przeznaczenie ustalili na podstawie obowiązującego w ww. dacie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Krakowa nr CXIII/1159/06 z dnia 28 czerwca 2006 r., zgodnie z którym stanowiące przedmiot postępowania działki znajdowały się: w terenach dróg publicznych lokalnych oznaczonych symbolem 3KD(L) (część działki nr [...]) oraz w terenach dróg publicznych dojazdowych oznaczonych symbolem 10KD(D) (działka nr [...] oraz część działki nr [...]).

W efekcie biegłe wykorzystując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wartość gruntu nieruchomości określiły stosownie do zapisów § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - przy uwzględnieniu trzech cen transakcyjnych dotyczących tzw. nieruchomości drogowych położonych na terenie miasta Krakowa, podobnych do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

Na podstawie analizy cen transakcyjnych na lokalnym rynku nieruchomości, preferencji nabywców i potencjalnych nabywców nieruchomości, jako cechy wpływające w największym stopniu na wartość nieruchomości wycenianej, biegłe przyjęły: "Lokalizację i sąsiedztwo" (udział 30%), "Możliwości inwestycyjne/rozwojowe" (udział 45%), "Dostępność komunikacyjną" (udział 25%). Następnie dokonały one odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami.

Biegłe dokonały wyboru podejścia oraz metod i technik szacowania nieruchomości przewidzianych przepisami ww. rozporządzenia, a także uwzględniły cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, wypełniając tym samym również dyspozycję art. 154 ust. 1 u.g.n.

Wbrew twierdzeniom odwołującej wskazywany przez nią operat szacunkowy z dnia 19 czerwca 2019 r. nie mógł posłużyć do skutecznego zakwestionowania ustaleń wyceny przyjętej przez organ I instancji skoro został on sporządzony (na zlecenie Urzędu Miasta Krakowa) w innym celu tj. określenia wartości działki nr [...] na potrzeby udostępnienia ww. działki pod budowę przyłącza wodociągowego. Pomijając fakt, iż dotyczy on tylko jednej z działek objętych niniejszym postępowaniem, należy podzielić zdanie Prezydenta Miasta Krakowa, iż cel wyceny jest elementem determinującym sposób jej przeprowadzenia. Sposób szacowania wartości nieruchomości przejętej w trybie art. 98 ust. 1 u.g.n. normuje szczegółowo § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, który wymaga chociażby tego, aby dokonując wyceny nieruchomości uwzględnić jej stan istniejący na dzień wydania decyzji podziałowej, czyli w tym przypadku dzień 14 maja 2018 r. W operacie sporządzonym w innym celu stan przyjmuje się za zupełnie inną datę (w przypadku konieczności oszacowania wartości nieruchomości poprzedzającej jej czasowe udostępnienie podmiotowi trzeciemu jest to najczęściej data aktualna, czyli tożsama z momentem sporządzenia wyceny). Należy odróżnić sam moment sporządzenia operatu szacunkowego i przyjęte w nim dane rynkowe (na to wskazuje w istocie odwołująca) od daty stanu nieruchomości wycenianej, jaki został w niej przyjęty.

Dalej podkreślono, że nie sposób zgodzić się z odwołującą, która podczas rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu 12 listopada 2019 r. zasugerowała, iż miarodajność wyceny sporządzonej przez rzeczoznawców K. B. i M. W.-O. może być wątpliwa z uwagi na przyjęte przez nie: zbyt małą liczbę nieruchomości porównawczych (będącą konsekwencją zastosowania metody porównywania parami zamiast korygowania ceny średniej) oraz obszar, z którego przyjęto nieruchomości porównawcze (jedynie z [...] zamiast z całego Krakowa). Wybór metody szacowania jest wyłączną kompetencję biegłego ograniczoną jedynie przepisami prawa, wynikającą z posiadania przez niego wiedzy specjalistycznej i ani strony ani organy zastosowania takiej czy innej metody nie mogą mu narzucić. Należy przy tym podkreślić, że przy metodzie porównywania parami przyjęcie trzech nieruchomości porównawczych jest wystarczające. Co do zasady podobnie jest w przypadku wyboru przez niego nieruchomości porównawczych, które powinny jedynie charakteryzować się właśnie tym, iż są "podobne" a nie "identyczne", przy czym należy zwrócić uwagę, iż orzecznictwie sądowoadministracyjnym prezentowany jest pogląd, iż nieruchomości porównawcze powinny być zlokalizowane możliwie najbliżej nieruchomości wycenianej, gdyż to właśnie położenie jest czynnikiem, bez którego trudno wyobrazić sobie wiarygodną wycenę nieruchomości. Należy przy tym odróżnić obszar obejmujący niewielką czy średnią gminę liczącą kilkuset mieszkańców czy kilka tysięcy od dużej aglomeracji, jaką jest np. właśnie Kraków. Tym bardziej więc w omawianym przypadku prawidłowe było ograniczenie przyjętych nieruchomości porównawczych do obszaru dzielnicy Podgórze i to nie całej, a jedynie tego jej fragmentu, która charakteryzuje się podobnymi uwarunkowaniami lokalizacyjnymi (podobnie jak nieruchomość wyceniana, wszystkie one położone są w stosunkowo bliskiej od niej - w skali Krakowa - odległości, w peryferyjnej strefie [...] tj. za autostradą A4).

Szeroko odwołano się do orzecznictwa sądów administracyjnych.

Na zakończenie Wojewoda stwierdził, że sposób sporządzenia przedmiotowej wyceny z dnia 18 września 2019 r. ocenić należało w sposób pozytywny. Tym samym może ona stanowić dowód w niniejszej sprawie i być wykorzystana dla potrzeb przedmiotowego postępowania administracyjnego.

Opisaną wyżej decyzję zaskarżyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie M. M., zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci obrazy art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 78 § 1 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie wniosku dowodowego o opinię wynikającą z operatu szacunkowego z dnia 19 czerwca 2019 r. sporządzonego na zlecenie Urzędu Miasta Krakowa, przez co nie zebrano w sposób wyczerpujący materiału dowodowego i nie ustalono wszystkich okoliczności faktycznych, na których powinno być oparte rozstrzygnięcie. Skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu pierwszej instancji, a także o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że wartość rynkowa nieruchomości drogowych oznaczonych jako działki ewidencyjne nr [...] o pow. 0,0297 ha i nr [...] o pow. 0,0243 ha Obr. [...] jedn. ewid. Kraków - [...] przejętych z dniem 24 maja 2018 r. z mocy prawa w trybie art. 98 u.g.n. na własność Gminy Miejskiej Kraków została określona w dwóch operatach szacunkowych sporządzonych na zlecenie Urzędu Miasta Krakowa

Operat szacunkowy z dnia 19 czerwca 2019 r. został sporządzony dla działki nr [...] w ramach postępowania prowadzonego w celu udostępnienia tej działki pod budowę przyłącza wodociągowego do działki skarżącej nr [...]. Według tego operatu oszacowana wartość rynkowa 1 metra kwadratowego drogowej nieruchomości gruntowej wynosi 316,03 zł. Na podstawie tej opinii zostało ustalone wynagrodzenie na rzecz Gminy Miejskiej Kraków za udostępnienie działki nr [...] pod budowę przyłącza wodociągowego.

Operat szacunkowy z dnia 18 września 2019 r. został sporządzony w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, która to wartość może stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania w trybie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Obydwa operaty szacunkowe zostały sporządzone wg szczegółowych zasad wyceny nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne określonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 11 września 204 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zastosowano § 36 ust.4 tego rozporządzenia i wartość rynkowa została określona, przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

W obydwu operatach oszacowanie wartości rynkowej dokonano na podstawie analizy tego samego rynku nieruchomości drogowych w Gminie Miejskiej Kraków, za ten sam okres monitorowania dokonanych transakcji nieruchomościami drogowymi tj. lata 2017-2019 i zastosowano takie samo zawężenie badania rynku tj. do strefy pośredniej, peryferyjnej i przygranicznej miasta oraz zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. zastosowano podejście porównawcze.

Różnica trzech miesięcy w dacie sporządzenia operatów bez wpływu na wartość rynkową nieruchomości. W operacie z dnia 19 czerwca 2019 r. zastosowano metodę korygowania ceny średniej natomiast w operacie z 18 września 2019 r. metodę porównywania parami. Z obu operatów wynikają zupełnie inne wnioski końcowe w zakresie wyceny wartości rynkowej gruntów.

W decyzji z dnia 21 listopada 2019 roku nr GS- [...] Prezydent Miasta Krakowa ustalając wysokość odszkodowania za drogowe nieruchomości gruntowe przejęte z mocy prawa w trybie art. 98 u.g.n. na własność Gminy Miejskiej Kraków, oparł się na opinii wynikającej z operatu szacunkowego z dnia 18 września 2019 r. sporządzonego na zlecenie Urzędu Miasta Krakowa, w którym wartość rynkowa przedmiotowej drogowej nieruchomości gruntowej została oszacowana na 192,90 zł za 1 m kwadratowy, natomiast nie rozpatrzył opinii wynikającej z operatu szacunkowego z dnia 19 czerwca 2019 r. sporządzonego na zlecenie Urzędu Miasta Krakowa w którym wartość rynkowa przedmiotowej drogowej nieruchomości gruntowej została oszacowana na 316,03 zł za 1 m kwadratowy gruntu.

Organy wydające zaskarżone decyzje ustaliły stan faktyczny jedynie na podstawie opinii z operatu szacunkowego z dnia 18 września 2019 r. Nie uwzględniono wniosku skarżącej złożonego podczas rozprawy administracyjnej przeprowadzonej w dniu 12 listopada 2019 r. o dołączenie operatu szacunkowego z dnia 19 czerwca 2019 r. jako dowodu w sprawie, twierdząc, że operat ten został sporządzony dla tej samej nieruchomości ale dla innego celu i nie może stanowić podstawy do ustalenia odszkodowania za przejęte z mocy prawa drogowe nieruchomości gruntowe. Oparcie decyzji jedynie na opinii z operatu szacunkowego z dnia 18 września 2019 r., w którym wartość rynkowa nieruchomości została oszacowana na 192,90 zł za metr kwadratowy przy jednoczesnym zaniechaniu uwzględnienia opinii z operatu z dnia 19 czerwca 2019 r., w którym wartość rynkowa nieruchomości została oszacowana na 316,03 zl za metr kwadratowy, stanowi istotną wadę przeprowadzonego postępowania, która miała wpływ na wysokość odszkodowania za przejęte z mocy prawa drogowe nieruchomości gruntowe. Istniejące rozbieżności pomiędzy obu aktualnymi operatami w zakresie wyceny działek gruntu powinny być szczegółowo wyjaśnione.

Naruszenie przepisów postępowania, miało istotny wpływ na wynik sprawy tj. ustalenie wysokości odszkodowania za drogowe nieruchomości gruntowe oznaczone jako działki ewidencyjne nr [...] o pow. 0,0297 ha i nr [...] o pow. 0,0243 ha Obr. [...] jedn. ewid. Kraków - [...] wydzielane ostateczną decyzją Prezydenta Miasta Krakowa Nr [...] z dnia 14 maja 2018 r. i przejęte z dniem 24 maja 2018 r. z mocy prawa w trybie art. 98 u.g.n. na własność Gminy Miejskiej Kraków.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda Małopolski wniósł o jej oddalenie i w całości podtrzymał argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Na wstępie należy wskazać, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2.

Do dnia dzisiejszego stan epidemii nie został odwołany.

Zgodnie z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących (ust. 2). Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3).

Na mocy art. 15zzs4 zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału z dnia 26 października 2020 r. niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2167 z późn. zm.), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 z późn. zm.), dalej zwana p.p.s.a., sprawowana jest w oparciu o kryterium zgodności z prawem. W związku z tym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 i 2 p.p.s.a., aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny, konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, albo też do naruszenia przepisów prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania albo stwierdzenia nieważności decyzji. Zgodnie natomiast z art. 134 § p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji według powyższych kryteriów stwierdzić należy, że jest ona prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku.

Przedmiotem kontroli sądowej jest decyzja ustalająca odszkodowanie na rzecz M. M. za nieruchomość oznaczoną jako działki ewidencyjne nr [...] i nr [...] obr. [...] jedn. ewid. Kraków – [...]. Działki te zostały wydzielone ostateczną decyzją Prezydenta Miasta Krakowa Nr [...] z dnia 14 maja 2018 r. znak [...] i przejęte z dniem 24 maja 2018 r. z mocy prawa na własność Gminy Miejskiej Kraków - w trybie art. 98 u.g.n.

W zaskarżonej decyzji prawidłowo wskazano na art. 130 ust. 1 u.g.n., zgodnie, z którym wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Natomiast w myśl art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Ogólne wskazania dla przeprowadzania wyceny nieruchomości zawarto w art. 134 u.g.n., stosownie do którego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości (ust. 3). Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (ust. 4).

Szczegółowo sposób przeprowadzania wyceny nieruchomości został określony w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

W ocenie Sądu operat sporządzony na potrzeby tej sprawy przez K. B. i M. W. – O. spełnia warunki wynikające z tych przepisów. Organy obu instancji oceniły ten dowód w ramach przysługujących im kompetencji i prawidłowo uznały, że nie budzi wątpliwości i może stanowić podstawę do określenia wysokości przysługującego M. M. odszkodowania.

Autorki operatu przeanalizowały rynek nieruchomości drogowych/komunikacyjnych w latach 2017 – 2019 dla całego Krakowa wskazując, że najwięcej, bo 54% transakcji miało miejsce w jednostce ewidencyjnej P. , zaś do porównania przyjęto 3 transakcje obejmujące nieruchomości najbardziej zbliżonej do wycenianej obecnie. Przyjęto, że głównymi atrybutami mającymi wpływ na wartość nieruchomości są: lokalizacja i sąsiedztwo (udział wagowy: 30%), możliwości inwestycyjne i rozwojowe (45%) oraz dostępność komunikacyjna (25%). Autorki operatu zastosowały metodę porównywania parami – przy uwzględnieniu celu i zakresu wyceny, przeznaczenia nieruchomości oraz informacji rynkowych o podobnych nieruchomościach.

Podstawowym argumentem podnoszonym w skardze jest istnienie innego operatu szacunkowego – obejmującego działkę nr [...] sporządzonego celem ustalenia wysokości wynagrodzenia przysługującego Gminie Miejskiej Kraków od skarżącej za udostępnienie tej działki pod budowę przyłącza wodociągowego. O ile w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby kontrolowanego obecnie postępowania wartość 1 m2 nieruchomości wyceniono na kwotę 192,90 zł, to w drugim operacie wartość 1 m2 działki nr [...] wyceniono na kwotę 316,03 zł.

Do argumentu tego szeroko odniesiono się w zaskarżonej decyzji, a Sąd argumentację Wojewody Małopolskiego całkowicie podziela. Jednocześnie w skardze nie podniesiono żadnych konkretnych zarzutów w stosunku do operatu sporządzonego w kontrolowanym postępowaniu administracyjnym.

Poza sporem w niniejszej sprawie pozostaje, że powoływany przez skarżącą operat został sporządzony w innym celu tj. w celu określenia wartości działki nr [...] na potrzeby jej udostępnienia pod budowę przyłącza wodociągowego.

W niniejszej sprawie stan nieruchomości wycenianej na podstawie art. 130 ust. 1 u.g.n. został przyjęty na dzień przejęcia jej na własność z mocy prawa przez Gminę tj. na dzień 14 maja 2018 r., natomiast w sprawie drugiej wyceny mogła to być zupełnie inna data.

Ponadto trzeba zgodzić się z poglądem zaprezentowanym w decyzji Wojewody Małopolskiego, że wybór metody szacowania jest wyłączną kompetencję biegłego ograniczoną jedynie przepisami prawa, wynikającą z posiadania przez niego wiedzy specjalistycznej i ani strony ani organy zastosowania takiej czy innej metody nie mogą mu narzucić.

W świetle powyższego trzeba podkreślić, że fakt istnienia innego operatu szacunkowego, odmiennie wyceniającego część nieruchomości (jedną z dwóch działek) objętych zaskarżoną decyzją nie przesądza o wadliwości tego operatu.

Wobec powyższego skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a.