Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 310/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2018-06-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 61 ust. 1 pkt 1-5
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Anna Jarosz Sędzia WSA Donata Starosta Asesor sądowy WSA Maria Grzymisławska – Cybulska (spr.) Protokolant sekretarz sąd. Ewa Stawicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 czerwca 2018 r. sprawy ze skargi W. M. ul. Ś. [...] w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P z dnia [...] stycznia 2018 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P decyzją z dnia [...] stycznia 2018 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta P. nr [...] wydaną dnia [...] października 2017 r. ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych na działce nr [...] ([...]) położonej w P. przy ul. [...].

Powyższe decyzje wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Wnioskiem z dnia [...] sierpnia 2015 r. (wniosek uzupełniony dnia [...] sierpnia 2015 r., [...] września 2015 r. oraz po decyzji SKO z dnia [...] kwietnia 2016 r. - [...] czerwca 2016 r.) zwrócono się o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na: budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą, parkingami i wjazdami na działce nr [...] (obręb [...]) położonej w P. przy ul. [...]

Decyzją z dnia [...] stycznia 2016 r. Prezydent Miasta P. (dalej: Prezydent, organ I instancji) ustalił warunki zabudowy dla powyższej inwestycji. Na skutek złożonego odwołania decyzją z dnia [...] kwietnia 2016 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P uchyliło tę decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy, decyzją z dnia [...] sierpnia 2016 r. Prezydent Miasta P. (dalej: Prezydent, organ I instancji) ustalił warunki zabudowy dla powyższej inwestycji. Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P z dnia [...] października 2016 r., nr [...] Jednakże na skutek złożonej do sądu administracyjnego skargi Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu wyrokiem z dnia 05 kwietnia 2017 r. sygn. IV SA/Po 23/17 uchylił decyzje obu instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta P. nr [...] decyzją wydaną dnia [...] października 2017 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych na działce nr [...] (obręb [...]) położonej w P. przy ul. [...].

Odwołanie od tej decyzji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa ul. Ś. [...].

Po rozpoznaniu odwołania, zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Skargę na decyzję Kolegium wniosła Wspólnota Mieszkaniowa domagając się uchylenia decyzji organów obu instancji i podnosząc, że w toku analizy bezzasadnie pominięto działki znajdujące się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu objętego wnioskiem, tj.: na dz. nr [...] (3 kondygnacje – 11m), dz. nr [...] (3 kondygnacje- 11m), dz. nr [...] (zabudowa 3 i 4 kondygnacje- 11m), dz. nr [...] (zabudowa 3 kondygnacje- 11m), dz. nr [...] (3 kondygnacje-11m) oraz dz. nr [...] (zabudowa 4-kondygnacje). Podkreślono, że zabudowa położona w obszarze analizowanym jest niezwykle zróżnicowana. Zakwestionowano trafność decyzji organów o ustaleniu parametrów zabudowany z uwzględnieniem danych z jednego tylko subbobszaru. Do skargi załączono opinię dotyczącą oceny oddziaływania projektowanego przedsięwzięcia na działki sąsiednie. Wskazano, że inwestor wnioskował o przesunięcie linii zabudowy o 4m. Przedstawiając ryciny obrazujące zacienienie wskazano, że, że projektowany budynek nie powinien przekraczać 3 kondygnacji.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.

Pełnomocnik wnioskodawcy wniósł o oddalenie skargi, wywodząc, że zaskarżona decyzja Kolegium oraz organu I instancji odpowiadają wymogom prawa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje:

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Na wstępie zauważyć należy, że sprawa niniejsza była już przedmiotem kontroli sądowej, wobec czego granice jej rozpoznania wyznacza art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, dalej jako "ppsa").

Zgodnie z treścią art. 153 ppsa ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia.

Przez ocenę prawną rozumie się wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich zastosowania w rozpoznanej sprawie. Pojęcie to obejmuje zarówno krytykę sposobu zastosowania normy prawnej w zaskarżonym akcie, jak i wyjaśnienie, dlaczego stosowanie tej normy przez organ, który wydał dany akt zostało uznane za błędne, bądź za prawidłowe. Natomiast wskazania co do dalszego postępowania dotyczą sposobu działania w toku ponownego rozpoznania sprawy i mają na celu uniknięcie błędów już popełnionych oraz wskazanie kierunku, w którym powinno zmierzać przyszłe postępowanie dla uniknięcia wadliwości w postaci np. braków w materiale dowodowym lub innych uchybień procesowych (zob. A. Kabat w: B. Dauter, B. Gruszczyński, A. Kabat, M. Niezgódka-Medek, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Zakamycze 2005, s. 345).

Jak wynika z ugruntowanego stanowiska sądów administracyjnych, skutki wyroku sądu administracyjnego dotyczą każdego nowego postępowania prowadzonego w zakresie danej sprawy. Obejmują zarówno postępowanie sądowoadministracyjne, w którym orzeczenie to zostało wydane; postępowanie administracyjne, w którym zapadło zaskarżone rozstrzygnięcie administracyjne; przyszłe postępowanie administracyjne, w tym także w sprawie stwierdzenia nieważności aktu i wznowienia postępowania administracyjnego, oraz ewentualne przyszłe postępowanie sądowoadministracyjne, w tym także przed NSA w przypadku ewentualnego rozpoznawania skargi kasacyjnej od ponownego wyroku sądu pierwszej instancji. Stąd skutkiem wyroku sądu administracyjnego w toku każdego z tych postępowań jest zakaz formułowania nowych ocen prawnych – sprzecznych z wyrażonym wcześniej przez sąd administracyjny poglądem. Z uwagi na powyższe zarówno organ administracji publicznej ponownie rozstrzygający sprawę, jak i Wojewódzki Sąd Administracyjny związany jest oceną wyrażoną w wyroku przekazującym sprawę do ponownego rozpoznania.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy wskazać należy, że w wyroku z dnia 05 kwietnia 2017 r., sygn. akt IV SA/Po 34/17 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu stanął na stanowisku, że nie jest tak, że analiza winna zawsze wyprowadzać parametry i zasady gospodarowania wprost z całego obszaru analizy. Podkreślono, że jakkolwiek analizie musi zostać poddany cały obszar wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588), to możliwe jest odstąpienie od szeregu parametrów charakteryzujących działki sąsiednie, bądź cały obszar analizowany, jeżeli odstąpienie takie jest uzasadnione wynikami analizy. Wskazano, że dopuszczalne jest wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu jeżeli wynika to z analizy.

Związane wytycznymi zawartymi w wyroku IV SA/Po 34/17 organy ponownie przeprowadziły postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na: budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z infrastrukturą, parkingami i wjazdami na działce nr [...] (obręb [...]) położonej w P. przy ul. [...].

Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2017, poz. 1073 – dalej jako: u.p.z.p.), przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588).

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Ład przestrzenny konkretyzuje się przede wszystkim jako zapobieganie rozproszeniu zabudowy (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Z. Niewiadomski (red.), C.H.BECK, Wydanie 7, Warszawa 2013, s. 506).

W tym miejscu zwrócić należy uwagę, iż narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno - urbanistyczną, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Rozporządzenie to wydane zostało na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 61 ust. 6 i ust. 7 u.p.z.p. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Podkreślić jednak, że analizy architektoniczno - urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ analiza jest odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie treści tego dokumentu i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy.

W myśl § 3 rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Ustawodawca pozostawił organom administracji swobodę w wyznaczeniu obszaru analizowanego, zastrzegając jedynie, iż ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejszej jednak niż 50 m. Obszar analizowany należy wyznaczyć dookoła działki, czyli we wszystkich kierunkach, nie zaś ograniczać się do obszaru wzdłuż drogi, przy której leży działka objęta wnioskiem (por. wyroku WSA w Łodzi z dnia 3 października 2007r., sygn. akt II SA/Łd 571/07, publ. LEX nr 394803). Jednak trzeba mieć na uwadze fakt, że każda sprawa w przedmiocie udzielenia warunków zabudowy stanowi indywidualny przypadek i wymaga odrębnej analizy w kontekście ochrony istniejącego ładu przestrzennego.

Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie organ prawidłowo przeprowadził analizę i prawidłowo wyznaczył obszar analizowany.

W tym miejscu wskazać należy, że jak wynika z akt sprawy projekt decyzji został sporządzony przez osobę, która ma wymagane uprawnienia, mgr. inż G., który jest członkiem Zachodniej Okręgowej Izby Urbanistów we W.. Fakt ten pozostaje bezsporny i został udokumentowany zaświadczeniem W. Okręgowej Rady Izby Architektów (k. 501).

Przechodząc do oceny ustalonych w niniejszej sprawie warunków zabudowy wskazać należy, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy łącznym spełnieniu przesłanek, określonych w art. 61 ust. 1 ustawy, to jest:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Z akt niniejszej sprawy wynika, iż zostały spełnione przesłanki wynikające z art. 61 ust. 1 pkt 2-4 u.p.z.p., tzn. działka ma dostęp do drogi publicznej (działka przylega do drogi), istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne.

Przechodząc do oceny spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. powtórzyć należy, iż celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, co oznacza, że zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. Wobec tego w każdym indywidualnym przypadku należy widzieć obszar analizowany jako urbanistyczną całość. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące na - konkretnym - obszarze.

Oceniając kwestię kontynuacji funkcji podnieść należy, iż w obszarze analizowanym występuje: zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, teren kompleksu garaży, teren zabudowy jednorodzinnej, teren obszarów produkcyjnych, teren zamknięty oraz teren doliny rzeki Gwdy. Jednakże co najistotniejsze, w świetle planowanej zabudowy usługowej, w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna.

Podkreślić należy, że stosownie do wytycznych zawartych w wyroku o sygn. IV SA/Po 34/17 analizę przeprowadzono w całym obszarze analizowanym, jednak parametry dla planowanej inwestycji wytyczono w oparciu o średnie wartości występujące w subobszarze zdeterminowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zgodnie z wytycznymi Sądu zawartymi w wyroku IV SA/Po 34/17, organy uzasadniały dlaczego odstąpiły – co za dopuszczalne uznał Sąd w powołanym wyroku – od parametrów charakteryzujących cały obszar analizowany. Opierając się na prawidłowo przeprowadzonej analizie wskazano w zaskarżonej decyzji, że pozostałe subobszary (poza zdeterminowaną zabudową mieszkaniową wielorodzinną) charakteryzują parametry, które zakłóciłyby zastany ład przestrzenny w rejonie ul. [...]. Parametry te zostały precyzyjnie opisane w odniesieniu do każdego ze subobszarów w Analizie. Dlatego – jak wskazano - dla kontynuacji cech zastanego ładu przestrzennego, jako zasadę przy określaniu parametrów zabudowy dla wnioskowanej działki przyjęto specyfikę terenu zdeterminowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej.

Podkreślić trzeba, że ustalenia organów znajdują oparcie w materiale dowodowym. Z powyższych względów nie może być mowy o sprzeczności planowanej zabudowy z funkcją istniejącą w obszarze analizowanym.

W niniejszej sprawie Sąd nie ma również wątpliwości co do prawidłowości wyznaczenia linii zabudowy, określenia szerokości elewacji frontowej, geometrii dachu, czy też wysokości budynku i powierzchni zabudowy.

Stosownie też do § 4 rozporządzenia, obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 1). W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (§ 2). Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (§ 3). Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 4). W okolicznościach badanej sprawy przepisy te zostały prawidłowo zastosowane. Linię zabudowy wyznaczono w odległości 19m od pasa drogowego. Jak wynika z analizy, na poszczególnych terenach obszaru analizowanego linia zabudowy przedstawia się następująco: w obszarze rzeki Gwdy – brak wykształconej linii zabudowy. W subobszarze dużego kompleksu garaży linia zabudowy w pierzei ul. [...] kształtuje się w odległości ok. 16m od granicy pasa drogowego; a w subobszarze małego obszaru zespołu zabudowy jednorodzinnej wskazano, że linię zabudowy tworzą budynki wzdłuż ul. [...], przy czym wskazano na budynek przy ul. [...] położony w odległości ok. 13m. W subobszarze obiektów produkcyjnych wskazano na położenie budynków w odległości od 8m do 22m i 34m od granicy z pasem drogowym. W subobszarze terenów zamkniętych powołano się na zdjęcia satelitarne, wskazując, że budynki nie zostały uwidocznione na mapach z zasobu geodezyjnego. W subobszarze zdeterminowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wskazano, że linia zabudowy pierzei ul. [...] kształtuje się w odległości od 22,0m do 25,0m od granicy pasa drogowego. Należy wskazać, że analiza załączonej do Analizy urbanistycznej dokumentacji mapowej nie daje podstaw do zakwestionowania ustaleń przedstawionych w części tekstowej tego dokumentu. Podkreślić też trzeba, że przeprowadziwszy analizę urbanistyczną na prawidłowo wytyczonym obszarze analizowanym, organy ustalając parametry dla planowanej zabudowy – uwzględniając wytyczne zawarte w wyroku WSA w Poznaniu o sygn. IV SA/Po 34/17 – odstąpiły od przyjęcia linii zabudowy charakteryzującej cały obszar analizowany, uznając (zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia) wytyczenie tego parametru w sposób uzasadniony wynikami analizy. Należy również zauważyć, że linię zabudowy dla planowanej zabudowy wytyczono na 19m i jest ona zlokalizowana pomiędzy terenem kompleksu garaży (gdzie linia zabudowy wynosi 16m od granicy pasa drogowego), a terenem zdeterminowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (gdzie linia zabudowy wynosi od 22,0m-25,0m). Odnosząc się w tym miejscu do zarzutu skargi, iż wnioskodawca zwracał się o przesunięcie linii zabudowy o 4m, należy zauważyć, że sposób wyznaczania linii zabudowy określają powołane przepisy. Żądanie wniosku co do sposobu przeprowadzenia linii zabudowy nie zwalnia organów z obowiązku zastosowania się do treści przepisów prawa powszechnie obowiązującego. W uzasadnieniu decyzji pierwszoinstancyjnej szczegółowo wyjaśniono jak i dlaczego, wytyczono linię zabudowy, uzasadniając tę decyzję oddaleniem planowanej inwestycji od istniejącej już zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, przy jednoczesnym braku zakłócenia istniejącego ładu przestrzennego taką decyzją (s. 7 uzasadnienia decyzji pierwszoinstancyjnej). Należy zauważyć, że ustaleń organu I instancji wnioskodawca nie zakwestionował.

W przedmiotowej sprawie wątpliwości nie budzi również prawidłowość ustalenia dopuszczalnej powierzchni zabudowy. Zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Dla planowanej zabudowy powierzchnię zabudowy ustalono na 2000m˛ do 2100m˛. Jak wynika z analizy, na poszczególnych terenach obszaru analizowanego powierzchnia zabudowy przedstawia się następująco: w obszarze rzeki Gwdy – teren ma charakter niezabudowany. W subobszarze dużego kompleksu garaży procent zabudowy terenu objętego analizą ustalono na 31,21%, przy czym metodologię obliczeń załączono do sporządzonej Analizy i nie budzi ona zastrzeżeń. Powierzchnia zabudowy tego obszaru wynosi 5210m˛. W subobszarze małego obszaru zespołu zabudowy jednorodzinnej procent zabudowy terenu objętego analizą ustalono na 19,44%, przy czym metodologię obliczeń załączono do sporządzonej Analizy i nie budzi ona zastrzeżeń. Powierzchnia zabudowy tego obszaru wynosi 775m˛. W subobszarze obiektów produkcyjnych procent zabudowy terenu objętego analizą ustalono na 6,8%, przy czym metodologię obliczeń załączono do sporządzonej Analizy i nie budzi ona zastrzeżeń. Powierzchnia zabudowy tego obszaru wynosi 3329m˛. W subobszarze terenów zamkniętych procent zabudowy terenu objętego analizą ustalono na 4,31%, przy czym metodologię obliczeń załączono do sporządzonej Analizy i nie budzi ona zastrzeżeń. Powierzchnia zabudowy tego obszaru wynosi 3078m˛. W subobszarze zdeterminowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej procent zabudowy terenu objętego analizą ustalono na 31,57%, przy czym metodologię obliczeń załączono do sporządzonej Analizy i również nie budzi ona zastrzeżeń. Powierzchnia zabudowy tego obszaru wynosi 8877,5m˛. Mając zatem na względzie powierzchnię działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (tj. 6647m˛) dopuszczenie zabudowy o pow. od 2000m˛ do 2100m˛, oznacza określenie dopuszczalnego wskaźnika zabudowy na poziomie od 30,08% do 31,59%. Mając zatem na uwadze okoliczności badanej sprawy i treść wyroku o sygn. IV SA/Po 34/17, wobec ujawnionych w Analizie danych oraz uzasadnienia przez organ przyjęcia jako wzorca dla parametrów określanych decyzją, wyników analizy przeprowadzonej w subobszarze zdeterminowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej - należało te wartości uznać za zgodne z przepisami prawa.

Zgodnie § 6 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 6 ust. 2 rozporządzenia). Dla planowanej zabudowy szerokość elewacji frontowej ustalono na: od 60,0 do 72,0m. Jak wynika z analizy, na poszczególnych terenach obszaru analizowanego szerokość elewacji frontowej przedstawia się następująco: w obszarze rzeki Gwdy – teren ma charakter niezabudowany. W subobszarze dużego kompleksu garaży szerokość segmentów kompleksu garaży wynosi: 6,5m, 12,5m i 27,5m. W subobszarze małego obszaru zespołu zabudowy jednorodzinnej szerokość elewacji frontowej wynosi 17m. W subobszarze obiektów produkcyjnych szerokośc elewacji frontowej wynosi 7m, 12m i 49m. W subobszarze terenów zamkniętych w oparciu o dokumentację satelitarną ustalono, że szerokość elewacji frontowej wynosi ok. 27m. W subobszarze zdeterminowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej szerokość elewacji frontowej wynosi od 50m do 70m. Mając zatem na względzie dopuszczoną prawem tolerancję 20%, przyjętą w zaskarżonej decyzji szerokość elewacji frontowej planowanej zabudowy uznać należało za zgodną z przepisami prawa.

Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wartość tę mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku (§ 7 ust. 2). Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym (§ 7 ust. 3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 7 ust. 4). W okolicznościach badanej sprawy przyjęto wysokości attyki i górnej krawędzi elewacji: w strefie A – od 16,0m do 17,5m n.p.t.; strefa B – od 13,2m do 14,7m n.p.t.; strefa C – od 10,7m do 12,2m n.p.t. Jak wynika z analizy, na poszczególnych terenach obszaru analizowanego wysokości attyki i górnej krawędzi elewacji przedstawia się następująco: w obszarze rzeki Gwdy – teren ma charakter niezabudowany. W subobszarze dużego kompleksu garaży wysokości attyki i górnej krawędzi kompleksu garaży wynosi: ok.2,5m. W subobszarze małego obszaru zespołu zabudowy jednorodzinnej wysokości attyki i górnej krawędzi elewacji wynosi 7m. W subobszarze obiektów produkcyjnych wysokości attyki i górnej krawędzi elewacji wynosi 3,8m; 19,7m oraz od 5m do 6,5m. W subobszarze terenów zamkniętych brak było możliwości ustalenia wysokości attyki i górnej krawędzi elewacji. W subobszarze zdeterminowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wysokości attyki i górnej krawędzi elewacji wynosi od 11,7m do 19,6m. Przyjęte zaskarżoną decyzją dane, w ocenie Sądu należy uznać za znajdujące oparcie w analizie (§ 7 ust. 4). Podkreślić trzeba, że uskokiem w rozumieniu § 7 ust. 3 rozporządzenia jest załamanie pomiędzy dwoma elementami o płaszczyznach równoległych do siebie. Podkreślić też należy, że planowana zabudowa będzie zlokalizowana pomiędzy terenami kompleksu garaży (gdzie wysokości attyki i górnej krawędzi kompleksu wynosi: ok.2,5m), a subobszarem zdeterminowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (gdzie wysokości attyki i górnej krawędzi elewacji wynosi od 11,7m do 19,6m). W tej sytuacji nie jest możliwe wyznaczenie subobszarze zdeterminowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wysokości attyki i górnej krawędzi elewacji na poziomie, który stanowiłby kontynuację tego parametru zarówno dla obszaru kompleksu garaży, jak i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Należy zauważyć, że objęta żądaniem wniosku o ustalenie warunków zabudowy działka wkomponowana jest de facto w obszar, który na potrzeby analizy został nazwany subobszarem zdeterminowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Jak wskazuje załącznik mapowy, subobszar zdeterminowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej otacza działkę objętą wnioskiem po lewej stronie od frontu działki oraz wzdłuż całej granicy przeciwległej do frontu. Front – co niezbędne dla ustalenia warunków zabudowy – położony jest przy drodze publicznej. Natomiast jedną tylko granicą działka objętą wnioskiem styka się z obszarem zabudowy garażowej, o znacząco odbiegających parametrach. Odnosząc się do treści pisma z dnia [...] lipca 2017 r. dotyczącego "liczby kondygnacji" należy zauważyć, że do pisma tego załączono dokumentację dotyczącą wysokości budynków położonych przy ul. [...] mierzonych od poziomu terenu do wysokości attyki. Wnioskodawca załączył pomiar rzędnych attyk i terenu przy budynkach. W sytuacji zatem gdy wysokość budynków ustalana jest nie poprzez wskazanie ilości kondygnacji, ale poprzez określenie ich wysokości w metrach, pismo wnioskodawcy należało odczytać zgodnie z jego treścią, biorąc pod uwagę całą załączoną do pisma dokumentację. Zgodzić należy się, że w sytuacji gdy wnioskodawca posługiwał się terminem "liczby kondygnacji" jednocześnie załączając dokumentację operującą jednostkami miary (a nie kondygnacji) rolą organu było zwrócić się do wnioskodawcy o doprecyzowanie treści wniosku. W okolicznościach badanej sprawy organy tego nie uczyniły, co bezspornie stanowi naruszenie przepisów postępowania. Należy jednak zauważyć, że pomimo niejednoznaczności pisma z dnia [...] lipca 2017 r., należy stwierdzić, że sprawa została załatwiona zgodnie z żądaniem wniosku. O tym, że żądanie pisma wnioskodawcy z dnia [...] lipca 2017 r. zostało prawidłowo odczytane przez organ I instancji świadczy fakt, że wnioskodawca nie zakwestionował w tym zakresie ustaleń decyzji pierwszoinstancyjnej, przy czym organ I instancji do treści pisma z dnia [...] lipca 2017 r. odniósł się w uzasadnieniu swojej decyzji, wyjaśniając jak odczytano wniosek inwestora i w z uwzględnieniem jakich danych ustalono parametry zabudowy w zakresie wysokości. Również na etapie postępowania sądowoadministracyjnego wnioskodawca zażądał oddalenia skargi. W tej sytuacji wskazane uchybienie nie może być traktowane jako mające wpływ na wynik sprawy, a tylko takie uchybienie stanowiłoby podstawę do uchylenia zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej.

Zgodnie z § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Jak wynika z analizy urbanistycznej obszarze występują zarówno dachy płaskie i strome. Stąd określenie powyższego parametru jako dachów płaskich jest zgodne z przepisami.

Odnosząc się do zarzutu skargi o braku uwzględnienia w procesie przeprowadzania Analizy zabudowy na dz. nr [...] (3 kondygnacje), dz. nr [...] (3 kondygnacje), dz. nr [...] (zabudowa 3 i 4 kondygnacje ( dz. nr [...] (zabudowa 3 kondygnacje), dz. nr [...] (3 kondygnacje) oraz dz. nr [...] (zabudowa 4-kondygnacje) należy wskazać, że załącznik nr [...] do Analizy w sposób wyraźny potwierdza istnienie wskazanej zabudowy na obszarze terenu zdeterminowanej zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Zestawienie natomiast załącznika nr [...] z częścią tekstową Analizy dowodzi, że parametry wskazanych budynków zostały uwzględnione przez osobę sporządzającą analizę urbanistyczną.

W kontekście kontroli zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej co do poprawności określenia parametrów przyszłej zabudowy należy wskazać, że w sprawie podano wartości maksymalne i minimalne. Podkreślić trzeba, że badający sprawę po raz pierwszy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, w wyroku z dnia 05 kwietnia 2017 r. sygn. IV SA/Po 34/17 uznał za prawidłowy taki sposób określenia parametrów, i badając sprawę z urzędu nie zakwestionował go, pomimo że "widełkowo" wartości te określono już w zaskarżonej decyzji z [...] sierpnia 2016 r. Stanowiskiem Sądu zawartym w wyroku w wyroku z dnia 05 kwietnia 2017 r. sygn. IV SA/Po 34/17, Sąd badający niniejszą sprawę, jak i organy były związane. Ponadto Sąd zwraca uwagę, że Naczelny Sąd Administracyjny stoi na stanowisku, że stosowanie tzw. "widełek" operujących zarówno wartością maksymalną jak i minimalną jest wystarczające w celu ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich. Zwrócić należy również uwagę, że skonkretyzowanie parametrów dotyczących planowanej inwestycji nastąpi na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego tj. w decyzji zezwalającej na budowę i zatwierdzającej projekt budowlany, oczywiście z uwzględnieniem określonych w decyzji o warunkach zabudowy maksymalnych wielkości. Poglądy takie zostały już wyrażone w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego między innymi w wyroku z dnia 28 września 2012 r. sygn. akt II OSK 1134/11, wyroku NSA z dnia 21 lipca 2015 r. sygn. akt II OSK 3038/13, wyroku NSA z dnia 24 czerwca 2015 r. sygn. akt II OSK 2827/13, wyroku NSA z dnia 10 lutego 2015 r. sygn. akt II OSK 691/14 oraz wyroku NSA z dnia 15 września 2015r. sygn. akt II OSK 1508/15.

Odnosząc się natomiast do argumentacji oddziaływania planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie, należy wyjaśnić, że kwestia ta podlega badaniu na etapie pozwolenia na budowę, gdzie status strony postępowania uzależniony jest od położenia nieruchomości w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji. Kwestie zacieniania obiektów sąsiednich, czy nasłonecznienia lokali będą badane więc na etapie pozwolenia na budowę. Na tym też etapie badane są przepisy dotyczące warunków technicznych inwestycji. Sąd dostrzega, że w skardze i załącznikach do niej, strona skarżąca w sposób obszerny, szczegółowy i udokumentowany przeprowadzonymi analizami wskazuje na wpływ planowanej inwestycji na obiekty już zrealizowane. Sąd dostrzega również i ma na uwadze wszystkie powołane przepisy dotyczące sytuowania budynków. Jednakże te zarzuty i argumenty Wspólnoty Mieszkaniowej oparte na obawie przed ograniczeniem dostępu światła słonecznego i zacienieniu ich nieruchomości są na aktualnym etapie postępowania przedwczesne. Decyzja w przedmiocie warunków zabudowy nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Nie uprawnia też do prowadzenia robót budowlanych, nie rozstrzyga kwestii usytuowania projektowanego obiektu na terenie nieruchomości, ani zagadnień techniczno-budowlanych podlegających przepisom prawa budowlanego, lecz nakłada obowiązek wykonania projektu zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim muszą odpowiadać budynki i ich usytuowanie (por. wyrok z dnia 12 lutego 2016 r. sygn. II OSK 2050/14, orzeczenia.nsa.gov.p).

Wobec powyższego również pozostałe podniesione w skardze zarzuty nie zasługiwały na uwzględnienie. Badając zasadność argumentacji skargi Sąd nie stwierdził bowiem naruszenia przepisów w stopniu mającym lub mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

Sąd, rozpatrując skargę, nie dostrzegł również z urzędu żadnej innej wadliwości zaskarżonej decyzji, ani decyzji ją poprzedzającej, w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

Z wyżej wskazanych względów Sąd, na podstawie art. 151 ppsa skargę oddalił.