Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1569/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2015-05-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4, 59, 60, 61
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Łucja Franiczek,, Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Protokolant sekretarz sądowy Marta Zasoń, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 maja 2015 r. sprawy ze skargi M. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta B., po rozpatrzeniu wniosku "A" sp. z o.o., ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji pod nazwą "zmiana sposobu użytkowania budynku mieszkalnego na dom opieki całodobowej oraz rozbudowa o klatkę schodową i dźwig osobowy" na nieruchomości oznaczonej jako działka nr 1 obręb K. w B. przy al. [...].

Decyzja, jak wynika z jej części nagłówkowej, wydana została na podstawie art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. 2012, poz. 647 z późn. zm. zwanej dalej: u.p.z.p.).

W uzasadnieniu organ obszernie zrelacjonował przebieg postępowania administracyjnego wskazując następnie, że w przeprowadzonej analizie funkcji i cech zabudowy, obszar wyznaczono w promieniu 54,0 m wokół wnioskowanej działki. Następnie wyznaczono obszar "dobrego sąsiedztwa", który obejmuje zabudowę dostępną z al. [...], z ul. [...], ul. [...]i ul. [...]. Organ uznał powyższe ulice za drogi tożsame, ponieważ, są one połączone ze sobą i obsługują zabudowę o funkcji mieszkalnej jednorodzinnej, która tworzy całość urbanistyczną. Analiza wykazała, że w obszarze analizowanym dominuje funkcja mieszkaniowa z budynkami o dwóch kondygnacjach oraz zlokalizowany jest na działce nr 1 budynek mieszkalny z usługą na parterze (fryzjer i zakład kosmetyczny) o wysokości trzech kondygnacji, natomiast na działce nr 2 zlokalizowany jest budynek stacji pompowni, o wysokości jednej kondygnacji.

Projektowana zmiana sposobu użytkowania budynku na dom opieki nie koliduje z funkcją mieszkaniową. Z założenia całodobowy pobyt osób w dłuższym okresie czasu służy celom mieszkaniowym, zaś prowadzenie domu opieki trudno zakwalifikować jako funkcję uzupełniającą o uciążliwościach przekraczających w sposób niedopuszczalny teren działki inwestycyjnej (wyrok WSA w Gliwicach sygn. akt IISA/GI 34/10 z dnia 18 listopada 2010 r.).

Uciążliwości związane z pobytem osób w domu opieki, chociażby ze względu na wiek przyszłych pensjonariuszy, nie będą zakłócać korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę w rozumieniu art. 144 Kodeksu cywilnego. Poruszona w trakcie postępowania przez właścicieli sąsiednich działek kwestia niezgodności wnioskowanego zamierzenia z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego B., z uwagi na brak przewidzenia usług dla terenów zainwestowanych w zakresie budownictwa mieszkalnego jednorodzinnego, jest bezpodstawna, gdyż w rejonie tym, poza budownictwem mieszkalnym, ww. studium przewiduje także przeznaczenie obszaru na potrzeby usług podstawowych, służących zaspokojeniu codziennych potrzeb mieszkańców takich jak: handel detaliczny, przychodnie i gabinety lekarskie, żłobki, przedszkola, szkoły podstawowe i gimnazja, drobne punkty usług rzemieślniczych, mała gastronomia, usługi związane z rekreacją i wypoczynkiem mieszkańców (boiska, place zabaw) a także drobne usługi biurowe (np. projektowe, prawnicze).

Odnosząc się zaś do zarzutów dotyczących niezgodności wnioskowanej inwestycji z warunkami technicznymi organ stwierdził, że określony w art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p warunek zgodności decyzji o warunkach zabudowy z przepisami odrębnymi nie dotyczy przepisów określających warunki techniczne, jakie powinny spełniać budynki, lecz przepisów odrębnych, przez pryzmat których jest dokonywana ocena zgodności zamierzenia inwestycyjnego (wyrok NSA z dnia 23 listopada 2007 r., sygn. akt II OSK 1552/06). Badanie warunków technicznych zamierzenia budowlanego jest możliwe dopiero na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę. Nawiązując do zarzutu dotyczącego rozbudowy budynku i tym samym rażącego przekroczenia wskaźników dopuszczalności zabudowy organ informuje, że dopuszczona została jedynie nieznaczna dobudowa i zmiana geometrii dachu dla zwiększenia przestrzeni technicznej i poprawy warunków użytkowania, przy czym wysokość budynku po nadbudowie nie może przekroczyć 11,8 m w kalenicy dachu. Odnosząc się do zarzutu braku możliwości zaprojektowania ilości miejsc postojowych koniecznych dla prawidłowej obsługi nieruchomości, organ stwierdza, że w pkt 2.6h decyzji określona została wymagana ilość miejsc postojowych, zaś faktyczna możliwość ich zapewnienia rozpatrywana będzie na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Odnośnie pozostałych zarzutów organ informuje, że zgodnie z analizą urbanistyczną, wskazane normy nie zostały przekroczone, gdyż ustalona wielkość powierzchni zabudowy łącznie z istniejącą po rozbudowie stanowi 21,3% powierzchni działki, co jest mniejsze niż współczynnik zabudowy 23% występujący na działce nr 3 i współczynnik 32,5% występujący na działce nr 2, a udział powierzchni biologicznie czynnej nie może być mniejszy niż 40%.

Biorąc pod uwagę ww. zainwestowanie w obszarze analizowanym oraz panujące natężenie hałasu i spalin powodowane przez al. [...], w odniesieniu do zastrzeżeń, dotyczących zakłócania ciszy spowodowanego częstymi przejazdami samochodów osób odwiedzających pensjonariuszy, personel domu opieki całodobowej oraz znacznie częściej przejeżdżające karetki, organ stwierdza, że ewentualne uciążliwości wnioskowanego zamierzenia, z uwagi na powyższe zainwestowanie w terenie i duże natężenie ruchu samochodowego, nie powinny być znaczące.

Od powyższej decyzji odwołania złożyli M. D. reprezentowany przez r. pr. T. P., E. L. i J. B. oraz A. L.-P.. Kolegium osobnym postanowieniem nr [...] stwierdziło uchybienie terminu do złożenia odwołania przez A. L.-P..

W odwołaniu pełnomocnik M. D. zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 1 ust. 2 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji pomimo braku spełnienia warunku kontynuacji funkcji, ustalenie wysokości rozbudowanej części budynku w oparciu o zabudowę na terenie planowanej inwestycji, a nie w oparciu o zabudowę sąsiednią, zastosowanie w decyzji określenia pozanormatywnego jakim jest określenie funkcji mieszkaniowej - zamieszkanie zbiorowe. Zarzucił również ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy na wyższy od średniego 16% oraz naruszenia przepisów prawa procesowego tj. art. 7, art. 77 i 107 k.p.a. a także art. 10 k.p.a. poprzez niezapewnienie stronie czynnego udziału w postępowaniu.

E. L. podniosła, iż decyzja jest stronnicza i tendencyjna. Nie zgadza się w kwestii kontynuacji funkcji oraz twierdzi, iż nowa funkcja obiektu rażąco narusza zasadę dobrego sąsiedztwa.

J. B. zarzucił decyzji organu I instancji stronniczość i tendencyjne podejście do inwestycji. Wskazał m.in, iż inwestycja narusza zasady dobrego sąsiedztwa.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu Kolegium przytoczyło odnośne przepisy u.p.z.p. stwierdzając następnie, że w ramach przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego organ I instancji ustalił, iż spełnione zostały wszystkie warunki konieczne do wydania przedmiotowej decyzji. Prezydent podał, że istnieje możliwość realizacji planowanej inwestycji, gdyż istnieje odniesienie przestrzenne dla planowanego zamierzenia; działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej - al. [...], istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanej inwestycji; teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze; występuje zgodność z przepisami odrębnymi.

Kolegium przypomniało, iż elementem ustawowej (art. 140 k.c.) definicji prawa własności jest możność korzystania i rozporządzania rzeczą przez właściciela w granicach określonych przez ustawy, zasady współżycia społecznego, zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa. Ustawowe granice prawa własności wyznacza całokształt obowiązującego ustawodawstwa, w tym przepisy prawa administracyjnego, np. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z przepisem art. 6 ust. 2 pkt 1 powyższej ustawy każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.

W kontekście regulacji prawnych dotyczących ochrony prawa własności i zasady wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy podkreślić należy, iż przepisy odnoszące się do kwestii kontynuacji funkcji należy interpretować w sposób szeroki. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy ma na celu powstrzymanie zabudowy nie dającej się pogodzić z zabudową już istniejącą oraz nałożenie na inwestora warunku w postaci konieczności odpowiedniego dostosowania nowej zabudowy do cech urbanistycznych zabudowy już istniejącej. Podstawą decyzji odmownej nie może być brak zgodności pomiędzy inwestycją a zastanym zagospodarowaniem terenu, rozumianym jako brak tożsamości obiektu projektowanego z obiektem istniejącym.

Biorąc zatem powyższe pod uwagę stwierdzić należy, iż zmiana sposobu użytkowania budynku na dom opieki całodobowej nie stoi w sprzeczności z dotychczasową funkcją terenu czyli mieszkaniową.

Odnosząc się do pozostałych kwestii podnoszonych przez odwołujących się Kolegium podkreśliło, iż rozbudowa przedmiotowego budynku o klatkę schodową i dźwig osobowy obejmuje jedynie nieznaczną dobudowę i zmianę w geometrii dachu. Wysokość nie może przekroczyć 11,8 m w kalenicy dachu. Dobudowa czy zmiana geometrii dachu nie zmieni ładu przestrzennego na danym obszarze. Należy również wskazać za organem I instancji, iż z analizy wynika średni wskaźnik zabudowy na poziomie 16%. Jednakże zauważyć trzeba, iż przedmiotowa działka jest już zabudowana w 18,1%. Dlatego też organ przyjął górny współczynnik zabudowy na poziomie 22,6%, niższy od najwyższego w obszarze analizy, który wynosi 23%. Należy również podkreślić, iż zgodnie z przepisem § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) właściwy organ w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy wyznacza obszar analizowany, którego granice wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 metrów. To obszar analizy stanowi o określeniu funkcji zabudowy, a nie tylko, jak twierdzą odwołujący się, zabudowa sąsiednia w wąskim tego sława znaczeniu.

Kolegium stwierdziło nadto, iż w przedmiotowej decyzji przewidziano wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich. W związku z powyższym podnieść należy, iż naruszenie przez wnioskodawcę warunków powyższej decyzji, które wiążą organ budowlany, będzie mogło stanowić podstawę wystąpienia przez zainteresowanych do właściwych organów (np. z zakresu nadzoru budowlanego, czy ochrony środowiska) ze stosownymi wnioskami.

Podkreślić należy ponadto, że zgodnie z art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Oznacza to, iż samo wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy nie stanowi żadnej zmiany w sferze praw rzeczowych. Ograniczenie cudzych praw do nieruchomości może nastąpić dopiero w fazie realizacyjnej w związku z wydaniem pozwolenia budowlanego, a zagrożenie czyichś praw - na etapie postępowania w sprawie warunków zabudowy - ma charakter tylko potencjalny.

Odnosząc się do zarzutu podniesionego przez pełnomocnika M. D. odnośnie naruszenia art. 10 k.p.a. poprzez uniemożliwienie zapoznania się z aktami sprawy należy zauważyć, iż Stronie umożliwiono pełne zapoznanie się z aktami sprawy, otrzymała również kserokopie niektórych dokumentów. Nie zgodzono się na jedynie na fotografowanie niektórych dokumentów (wg. organu wypisów z rejestru gruntów) ze względu na dane osobowe tam zawarte.

Pismem z dnia [...]r. reprezentowany przez r. pr. T. P. M. D. wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach skargę na decyzję organu II instancji domagając się jej uchylenia, a także uchylenia decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji pełnomocnik zarzucił naruszenie art. 7, 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a., art. 107 § 3 k.p.a., art. 15 k.p.a., art. 10 k.p.a. w zw. z art. 73 k.p.a. oraz art. 74 k.p.a, art. 61 ust. 1 pkt 1, a także art. 1 ust. 2 u.p.z.p., poprzez:

utrzymanie w mocy decyzji organu I Instancji pomimo braku spełnienia warunku kontynuacji funkcji zabudowy dla rozbudowanego budynku,

utrzymanie w mocy decyzji organu I Instancji podczas gdy ustalenie wysokości rozbudowanej części budynku nastąpiło w oparciu o zabudowę na terenie planowanej inwestycji, a nie w oparciu o zabudowę sąsiednią;

Pełnomocnik ponownie zarzucił również naruszenie § 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz. U. Nr 164, poz. 1589) poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I Instancji pomimo zastosowania w niej określenia pozanormatywnego jakim jest określenie funkcji "mieszkaniowej -zamieszkania zbiorowego", a także naruszenie § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I Instancji, w której nastąpiło ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy wyższego od średniego (16%).

W uzasadnieniu pełnomocnik rozwinął powyższe zarzuty. Wskazał nadto, że w opinii skarżącego przy ul. [...] najprawdopodobniej jest już prowadzona wnioskowana działalność gospodarcza, o czym świadczą zdjęcia i informacje zawarte na powszechnie dostępnych portalach internetowych, zawierających zdjęcia urządzonych pomieszczeń oraz ofertę skierowaną do publicznej sprzedaży. Kolejną kwestią niezbadaną zarówno przez organ I Instancji jak i organ odwoławczy jest udział powierzchni biologicznie czynnej. Współczynnik ten ustalony został w decyzji na min. 40% powierzchni działki, a w ocenie skarżącego wydaje się być już w chwili obecnej przekroczony.

Zupełnie bezkrytycznie organ ustosunkował się nadto w uzasadnieniu decyzji do zarzutu uniemożliwienia zapoznania się z całością akt sprawy. Organ w całości uznał za wiarygodne wyjaśnienia złożone w odpowiedzi na odwołanie przez organ I Instancji, iż ograniczenie to dotyczyło wyłącznie dokumentów zawierających dane osobowe. Wyjaśnienie to było w ocenie pełnomocnika niewiarygodne. Samo zaś sporządzenie notatki z dnia [...] r. o treści "odmówiono wykonania fotokopii pewnych dokumentów z akt sprawy" winno spowodować uchylenie decyzji z powodu odmowy dostępu do akt. Również uzasadnienie decyzji w ocenie pełnomocnika nie spełnia wymogów art. 107 § 3 k.p.a.

Skarga została wniesiona w terminie.

W odpowiedzi na skargę organ II instancji wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumenty, które zawarł był w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Dodatkowo Kolegium podkreśliło m.in., że organ nie uchybił art. 10 k.p.a. i zapewnił stronom czynny udział w postępowaniu, zawiadomieniem z dnia [...]r. strony zostały poinformowane o możliwości zapoznania się z aktami i wypowiedzenie się co do materiału dowodowego oraz zgłoszonych żądań. Z prawa tego skorzystał pełnomocnik skarżącego.

Kolegium wskazało nadto, odnosząc się do zarzutu zastosowania pozanormatywnego, zdaniem pełnomocnika, określenia jakim jest określenie funkcji "mieszkaniowej -zamieszkania zbiorowego", iż pojęcie to określone zostało w § 3 ust. 5 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, i oznacza budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi poza stałym miejscem zamieszkania, taki jak hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, schronisko turystyczne, schronisko socjalne, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu Śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a takie budynek do stałego pobytu ludzi, taki jak dom rencistów, dom zakonny i dom dziecka. Zatem wskazany wyżej zarzut należy uznać za bezpodstawny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

W myśl art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym zgodnie z § 2 tegoż artykułu kontrola, o której mowa, jest sprawowana pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozpoznaje sprawę rozstrzygniętą w zaskarżonej decyzji ostatecznej bądź w postanowieniu z punktu widzenia legalności, tj. zgodności z prawem całego toku postępowania administracyjnego i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Stosownie zaś do treści art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. 2012, poz. 270 zwanej dalej: p.p.s.a.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz wskazaną podstawą prawną.

Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że nie jest ona dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej wzruszenie, odpowiada obowiązującemu prawu, a tym samym przedmiotowa skarga, zdaniem składu orzekającego, nie może zostać uwzględniona.

W pierwszej kolejności wskazać w tym miejscu należy, iż zgodnie z art. 59 ust. 1 cytowanej już wyżej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86 ustawy, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. W myśl z kolei art. 61 ust. 1 powołanej wyżej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wskazać też należy, że w celu zagwarantowania stosownej fachowości oceny uwarunkowań dotyczących ładu przestrzennego sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się, zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy, osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

Odnosząc powyższe uwagi do przeprowadzonego w niniejszej sprawie postępowania administracyjnego stwierdzić należy, że rozpatrując wniosek "A" sp. z o.o., rozstrzygające w sprawie organy uwzględniły wymogi przewidziane w przytoczonych powyżej przepisach. W trakcie postępowania przed organem I instancji sporządzono bowiem, stosownie do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, analizę funkcji i cech zabudowy, a jej wyniki wraz z załącznikiem graficznym stanowią załącznik do wydanej przez organ I instancji decyzji. Organ prawidłowo ocenił też, iż planowane zamierzenie pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie jest też sprzeczne z przepisami odrębnymi. W konsekwencji architekt sporządził projekt decyzji, a wydane przez organ I instancji rozstrzygnięcie zawiera wszystkie obligatoryjne elementy, w tym warunki i wymagania ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz warunki w zakresie ochrony interesów osób trzecich.

Zdaniem Sądu wydana w sprawie decyzja pierwszoinstancyjna pozostawała zatem co do swej istoty w zgodzie z prawem, a w konsekwencji za nie naruszającą prawa uznać należy także utrzymującą ją w mocy, zaskarżoną w niniejszym postępowaniu, decyzję organu II instancji.

Odnosząc się natomiast bezpośrednio do zarzutów skargi, w tym twierdzenia skarżącego, iż organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję pierwszoinstancyjną pomimo, jego zdaniem, niespełnienia warunku kontynuacji funkcji zabudowy dla rozbudowanego budynku (na działkach sąsiednich nie ma podobnych domów opieki) podkreślić nadto należy, że zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim. Przewidziany w powołanej normie wymóg kontynuacji funkcji należy bowiem rozumieć szerzej uznając, że nowa zabudowa jest dopuszczalna o ile nie godzi ona w zastany stan rzeczy. Jeżeli zatem istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową jednorodzinną nie oznacza to, że nowa inwestycja może być wyłącznie takim właśnie budynkiem mieszkalnym. Planowany obiekt też pełnić ma zresztą funkcję mieszkalną, tyle że o charakterze zbiorowym, oferując ludziom w podeszłym wieku, schorowanym, niepełnosprawnym całodobową opiekę. Oczywistym jest w konsekwencji, zdaniem Sądu, że inwestycja taka, notabene o szczególnej, społecznej doniosłości, pełniąc funkcję mieszkaniową dla przebywających tam pod stałą opieką osób, w żadnej mierze nie godzi w zastany ład przestrzenny.

Nie do zaakceptowania są także argumenty o możliwych uciążliwościach związanych z pobytem osób w planowanym obiekcie. Chociażby ze względu na wiek i stan zdrowia przyszłych pensjonariuszy trudno twierdzić, że będą oni powodować zakłócenia w zakresie korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę w rozumieniu art. 144 Kodeksu cywilnego. Sformułowany zaś argument, iż zwiększy się ruch samochodowy z uwagi na odwiedziny rodzin pensjonariuszy stanowi zarzut jedynie hipotetyczny, poniekąd dyskryminujący (wszak właściciele domów jednorodzinnych też mogą przyjmować odwiedziny swoich rodzin i znajomych), a nadto trudny do uzasadnienia w obliczu już obecnie znacznego natężenia ruchu przy ruchliwej ulicy. Nadto, jak wskazał organ, a skarżący twierdzenia tego nie podważył, obie nieruchomości oddzielone są wysokim płotem oraz kilkumetrowym żywopłotem z tui oraz innych drzew i krzewów. Żywopłot ten jest na tyle wysoki, że z nieruchomości objętej wnioskiem praktycznie w ogóle nie widać budynku zamieszkałego przez skarżącego (za wyjątkiem niewielkiej części dachu).

Formułowane w trakcie postępowania uwagi dotyczące miejsc parkingowych i niemożności ich usytuowania nie mogą być argumentem w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dopiero na etapie postępowania o wydanie pozwolenia na budowę organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie rozstrzygał o szczegółowym usytuowaniu miejsc parkingowych. Związany nadto zawartym w decyzji ustaleniem dotyczącym powierzchni biologicznie czynnej (40%) będzie także pod tym kątem analizował przedłożoną dokumentację. Także zarzuty naruszenia warunków technicznych mogą być badane dopiero w ramach postępowania w przedmiocie pozwolenia na budowę. Jak bowiem trafnie wskazało Kolegium decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest decyzją szczególnego rodzaju, która ma charakter promesy, uprawniającej do uzyskania pozwolenia budowlanego na określonych w niej warunkach. Decyzja ta stwierdza dopuszczalność - z punktu widzenia ładu przestrzennego - określonego rodzaju zamierzenia inwestycyjnego wobec wskazanego terenu, nie przesądza natomiast możliwości realizacji inwestycji. Z kolei kwestia spełnienia określonych warunków techniczno-budowlanych, stanowi przedmiot szczegółowych rozważań na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, a mianowicie postępowania budowlanego.

Absolutnie niezrozumiały jest natomiast zarzut dotyczący wysokości planowanej rozbudowy. Zdaniem pełnomocnika skarżącego dopuszczono bowiem rozbudowę do wysokości trzech kondygnacji zamiast jedynie dwóch, stosownie do wysokości domów jednorodzinnych w sąsiedztwie. W istocie jednak budynek, którego rozbudowa ma nastąpić, już obecnie ma 3 kondygnacje, a jego rozbudowa ma polegać jedynie na dobudowie do tychże istniejących pięter klatki schodowej i windy (dźwigu osobowego). Oczywistym jest zatem, iż wysokość planowanej rozbudowy może być dostosowana do wysokości zabudowy istniejącej. Trudno nadto przyjąć, iż stosownie do zarzutów pełnomocnika, klatka schodowa i winda miałyby doprowadzać jedynie do drugiej kondygnacji w budynku trzykondygnacyjnym, zwłaszcza stanowiącym obiekt przeznaczony dla ludzi starych, chorych, niepełnosprawnych.

W przedłożonych Sądowi materiałach nie znalazł także potwierdzenia zarzut nieudostępnienia stronie części dokumentów. Jak bowiem wynika jednoznacznie z przywoływanej przez pełnomocnika notatki z dnia [...] r. "odmówiono wykonania fotokopii pewnych dokumentów z akt sprawy" nie zaś, że dokumentów nie udostępniono do wglądu. Notatka ta, potwierdzająca tym samym, że odmowa dotyczyła jedynie sporządzenia fotokopii niektórych dokumentów (jak wynika z oświadczenia organu zawierających chronione dane osobowe innych osób), nie zaś udostępnienia dokumentacji została opatrzona osobistym podpisem profesjonalnego pełnomocnika. Treść notatki w sposób oczywisty przeczy zatem tezie o odmowie dostępu do akt. Notabene Sąd zauważa w tym miejscu, że stosownie do art. 73 § 2 k.p.a. strona może żądać uwierzytelnienia odpisów lub kopii akt sprawy lub wydania jej uwierzytelnionych odpisów jedynie wówczas jeśli jest to uzasadnione jej ważnym interesem. Z akt nie wynika by domagając się sporządzenia przez organ fotokopii dokumentów zawierających dane osobowe innych osób strona wykazała w tej mierze istnienie ważnego interesu.

Nie znalazł także potwierdzenia zarzut, iż w istocie planowany obiekt opieki całodobowej już istnieje, o czym zdaniem pełnomocnika świadczyć ma dołączony wydruk internetowy. Wydruk ten jednoznacznie wskazuje bowiem, iż chodzi w nim o usługi opiekuńcze wykonywane do godziny 16, nie zaś o obiekt pobytu całodobowego.

Podzielić należy nadto, sformułowane w odpowiedzi na skargę wyjaśnienie Kolegium, iż z analizy wynika średni wskaźnik zabudowy na poziomie 16% natomiast już w obecnym stanie współczynnik ten dla przedmiotowej działki stanowi 18,1%. Dlatego też organ przyjął górny współczynnik zabudowy na poziomie 22,6%, niższy od najwyższego w obszarze analizy, który wynosi 23%.

Odnosząc się z kolei do zarzutu zastosowania, zdaniem pełnomocnika, pozanormatywnego określenia jakim jest określenie funkcji "mieszkaniowej -zamieszkania zbiorowego" Kolegium trafnie wskazało, iż wbrew twierdzeniom skargi pojęcie to istnieje w prawie. Zostało ono określone w § 3 ust. 5 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, i oznacza budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi poza stałym miejscem zamieszkania, taki jak hotel, motel, pensjonat, dom wypoczynkowy, schronisko turystyczne, schronisko socjalne, internat, dom studencki, budynek koszarowy, budynek zakwaterowania na terenie zakładu karnego, aresztu Śledczego, zakładu poprawczego, schroniska dla nieletnich, a takie budynek do stałego pobytu ludzi, taki jak dom rencistów, dom zakonny i dom dziecka.

Wobec powyższych uwag zaskarżoną decyzję organu odwoławczego, wydaną po prawidłowym przeprowadzeniu postępowania administracyjnego, utrzymującą w mocy rozstrzygnięcie pierwszoinstancyjne uznać należy zatem za zgodną z obowiązującym prawem. Podkreślenia wymaga bowiem, iż stosownie do art. 56 w zw. z art. 64 u.p.z.p. organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy jeśli zamierzenie jest zgodne z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami odrębnymi. Zdaniem Sądu decyzja Kolegium została nadto wnikliwie uzasadniona, spełniając wymogi określone w art. 107 § 1-3 k.p.a.

W konsekwencji przedstawionych wyżej wywodów uznających poprawność przyjętego przez organ II instancji rozstrzygnięcia Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach nie uwzględnił skargi i na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.