Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 365/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2006-08-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Małgorzata Górecka /spr./ Protokolant masz. Maria Kasztelan po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 18 sierpnia 2006 r. przy udziale sprawy ze skargi A.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; o d d a l a s k a r g ę /-/ E. Brychcy /-/ A. Zieliński /-/ M. Górecka


UZASADNIENIE

Wójt Gminy decyzją z dnia [...]r. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz uchwały nr XXXVI/278/2000 Rady Gminy T. z dnia 27 czerwca 2000 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w B. i C. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 55, poz. 671 ze zm.) ustalił dla A.S. jednorazową opłatę w wysokości [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w C., gmina T. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o powierzchni 0,872 ha. W uzasadnieniu wskazano, iż zgodnie z uchwałą Rady Gminy T. z dnia 27 czerwca 2000 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia wymienionej działki z użytków rolnych na teren zabudowy mieszkaniowej. W dniu [...]r. nastąpiło zbycie przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy różnica pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu stanowi kwotę [...]zł. Zgodnie z powołaną uchwałą procentowa stawka wzrostu wartości nieruchomości została ustalona na poziomie 15 %, w związku z czym wysokość renty planistycznej to [...]zł. Organ pierwszej instancji podkreślił, że w niniejszej sprawie nie znajduje zastosowania przepis art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, bowiem został on uchylony ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2004 r., Nr 141, poz. 1492), która to ustawa nie zawiera przepisów przejściowych regulujący jej wpływ na postępowanie w toku, wszczęte przed zmianą przepisów.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł A.S., który zarzucił jej naruszenie przepisu art. 7 k.p.a. (niewyjaśnienie stanu faktycznego) oraz naruszenie przepisów art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podkreślił, iż poniósł on nakłady na nieruchomość w wysokości co najmniej [...]zł, a art. 37 ust. 2 ustawy obowiązywał w dniu zbycia nieruchomości.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy wskazał, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie budzi zastrzeżeń, a ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewiduje możliwości umniejszenia opłaty o koszty mające bezpośrednio wpływ na wartość nieruchomości.

Skargę na powyższą decyzję złożył A.S., który wniósł o jej uchylenie i zasądzenie od organu odwoławczego kosztów postępowania. Wskazał, iż zgodnie z art. 85 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, do spraw wszczętych przed dniem 10 lipca 2003 r. należy stosować przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z 1994 r. Na podstawie art. 36 ust. 5 tej ustawy możliwe było umniejszenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o poniesione nakłady mające wpływ na wartość nieruchomości. Nadto w dacie zbycia nieruchomości - to jest w dniu [...]r. obowiązywał przepis art. 37 ust. 2 ustawy z 2003 r. pozwalający na dokonywanie odliczeń wartości nakładów. Skarżący zarzucił Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu, iż nie rozważyło ono problemu obowiązywania przepisów w dacie zbycia nieruchomości i w czasie realizacji uchwały Rady Gminy, brak jest faktycznego i prawnego uzasadnienia decyzji, przez co naruszono przepis art. 107 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację podaną w uzasadnieniu skarżonej decyzji. Nadto, ustosunkowując się do zarzutów skargi, organ odwoławczy powołał się na aktualne orzecznictwo wskazujące na to, iż gmina nie ma prawa odliczać poniesione nakłady, które mogły wpłynąć na wzrost nieruchomości jeżeli decyzja została wydana po wejściu w życie nowych przepisów t.j. po dniu 22.09.2004r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga nie jest zasadna, ponieważ zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji są zgodne z przepisami prawa.

Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowi przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Stosownie do powołanego przepisu, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz (prezydent miasta) pobiera jednorazową opłatę, której wysokość ustalana jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Wartość nieruchomości zależy przede wszystkim od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uchwalanie nowego bądź zmiana miejscowego planu może spowodować zarówno obniżenie jak i wzrost wartości konkretnej nieruchomości. Mając to na uwadze, powołana ustawa wprowadza mechanizm wzajemnych rozliczeń gminy z właścicielem nieruchomości (użytkownikiem wieczystym) dotkniętym skutkami zmiany porządku planistycznego.

W rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, że na skutek uchwalenia zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości skarżącego wzrosła. W takiej sytuacji wartość sprzedawanych sukcesywnie działek słusznie została ustalona na dzień ich sprzedaży. Stanowił o tym art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wskazując, iż wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Z powyższego wynika, że przy obliczeniach pomija się wartość nieruchomości, jaką miała ona bezpośrednio po uchwaleniu zmiany planu. Przedmiotem szacunku byłaby cała nieruchomość skarżącego, pierwotnie stanowiąca grunt rolniczy, a po ich przekształceniu przeznaczona pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, tylko wtedy, gdyby skarżący zbył ją w całości przed podziałem na działki. Tak więc w omawianej sprawie przedmiotem szacunku była działka nr [...], która przed zmianą planu miejscowego znajdowała się na terenie użytków rolnych, zaś po jego zmianie stała się działką budowlaną.

Spornym jest problem pomniejszenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o wzrost nakładów. Skarżący odwołuje się do przepisu art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym obowiązującego w dacie sprzedaży przedmiotowej działki nr [...] o powierzchni [...]ha, to jest w dniu [...]r., w myśl którego jednorazową opłatę pomniejszało się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu, a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości.

Problem jednak w tym, że na podstawie art. 10 pkt 4 lit. "a" ustawy z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz. U. z 2004r. Nr 141, poz. 1492) wskazany przepis utracił obowiązującą moc z dniem 22 września 2004r., a zatem nie obowiązywał w chwili wydania zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy z dnia [...]r.

Organy orzekające, zgodnie z przepisem art. 6 kpa, działając na podstawie przepisów prawa musiały zatem uwzględnić uchylenie przepisu, z którego skarżący wywodzi swoje prawo do odliczenia nakładów.

Mianowicie w przepisie art. 6 k.p.a. wyrażona została zasada praworządności będąca powtórzeniem zasady praworządności przyjętej w art. 7 Konstytucji RP.

Zgodnie z tą zasadą organy administracji publicznej obowiązane są orzekać zgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie orzekania.

Ustawa z 28 listopada 2003 r. weszła w życie po upływie trzech miesięcy od jej ogłoszenia.

Uchylenie przepisu art. 37 ust. 2 należy uznać za zgodne z nakazem dochowania odpowiedniego okresu dostosowawczego wynikającym z określonej art. 2 Konstytucji RP zasady demokratycznego państwa prawnego.

Bezczynność organu administracji w wydaniu decyzji o pobraniu opłaty planistycznej, zaraz po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego dokumentującego zbycie nieruchomości, jest niewątpliwie naruszeniem określonego w art. 35 kpa terminu załatwienia sprawy (art. 37 § 1 kpa). Nie może to jednak uchylić obowiązku pobrania opłaty, bez umniejszenia jej o nakłady. Ewentualne odszkodowawcze skutki tej bezczynności nie są rozpatrywane w trybie postępowania administracyjnego.

Tak więc chybiony jest zarzut, iż w dacie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości obowiązywał przepis art. 37 ust. 2 cytowanej już ustawy z dnia 27 marca 2003r., który to przepis winien być przez organ administracji uwzględniony.

Także zupełnie niezrozumiałym jest podnoszony przez skarżącego zarzut, że w niniejszej sprawie zgodnie z treścią art. 85 ust. 1 cytowanej już ustawy z dnia 27 marca 2003r. zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym jako, że przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003r.o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym weszły w życie z dniem 11.07.2003r. (art. 89 ustawy), zaś postępowanie administracyjne w omawianej sprawie zostało wszczęte w dniu [...]r., w związku ze sprzedażą przedmiotowej nieruchomości, która to sprzedaż miała miejsce w dniu [...]r.

Dodatkowo należy podnieść i to, iż w omawianej sprawie przy dokonywaniu szacunku nieruchomości zastosowano przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), które weszły w życie z dniem 22 września 2004r. W tym akcie prawnym dodano w art. 4 pkt 17 definicję "stanu nieruchomości" przyjmowanej do wyceny nieruchomości.

Rzeczoznawca szacujący wartość działki skarżącego w/w przepisy wskazał jako podstawy materialno- prawne opracowania operatu szacunkowego przedmiotowej nieruchomości (strona 4 operatu). Nadto w operacie wskazano, że wartość nieruchomości oszacowano w oparciu o przepisy w/w rozporządzenia, stan przedmiotu wyceny przyjęto na dzień wejścia w życie zmiany planu, a wartość nieruchomości określono na dzień jej sprzedaży, przy czym w operacie wyraźnie wskazano przy wycenia nieruchomości, że w obu przypadkach t.j. nieruchomość jako grunty rolne a więc przed zmianą planu – rozpatrywana była jako ta sama powierzchnia pola inwestycyjnego i grunt po zmianie planu traktowany był jako grunt z takim samym uzbrojeniem jak przed zmianą planu (pkt. II.1. operatu "Metodologia wyceny przedmiotowej nieruchomości", strona 7 operatu).

Powyższe oznacza, iż przy wycenie nie brano pod uwagę poczynionych nakładów, więc operat nie obejmuje wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej dokonanymi nakładami. Tak więc szacując nieruchomość skarżącego organ administracji- w oparciu o operat szacunkowy- przyjął jej wartość nie uwzględniając poczynionych na nią przez skarżącego nakładów.

Biorąc powyższe pod uwagę i uznając, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, na podstawie art. 151 prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji wyroku.

/-/ E. Brychcy /-/ A. Zieliński /-/ M. Górecka