Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 452/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-06-09 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 1
journal: Dz.U. 2019 poz 1314
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Małgorzata Łoboz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Magda Froncisz Sędzia WSA Mirosław Bator po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 9 czerwca 2021 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w K. na decyzję Wojewody z dnia [...] lutego 2021 r. znak [...] w przedmiocie odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 30 października 2020 r. znak: [...] Prezydent Miasta K., na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz. U z 2019 r. poz. 1314), orzekł o odmowie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa, oznaczonej jako działka nr [...], powierzchni 504 m2, położonej w obrębie [...], jednostka ewidencyjna K. , zabudowanej budynkiem zespołu garaży przy ul. [...] w K., objętej księgą wieczystą nr [...], na rzecz: Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w K. w udziale wynoszącym 3179/7809 cz., A. E. M. w udziale wynoszącym 1548/7809 cz., I. N. w udziale wynoszącym 1545/7809 cz. oraz A. K. w udziale wynoszącym 1537/7809 cz.

W uzasadnieniu ww. decyzji organ I instancji wskazał, że pismem z dnia 6 lutego 2020 r. (data wpływu 10 luty 2020 r.) E. i A. M. oraz Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" w K. wystąpili z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego opisanej wyżej nieruchomości w oparciu o art. 1 ust. 1 i 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Ponieważ suma udziałów użytkowników wieczystych, którzy złożyli wnioski przekroczyła połowę wszystkich istniejących udziałów (wystąpili współużytkownicy wieczyści posiadający udział wynoszący łącznie 4727/7809 części), zaistniała podstawa do prowadzenia postępowania w przedmiocie przekształcenia. Na wezwanie organu I. N. jako współużytkownik wieczysty posiadający udział wynoszący 1545/7809 cz. zwróciła się z prośbą o przekształcenie, natomiast A. K. jako współużytkownik wieczysty dysponujący udziałem wynoszącym 1537/7809 cz. nie zajęła stanowiska w oznaczonym terminie. Warunkiem uznania, że nie został zgłoszony sprzeciw jest skuteczne doręczenie zawiadomienia o złożeniu wniosku. Należy przyjąć, że przepis art. 2 ust. 2 ustawy przekształceniowej wprowadza regułę "milczącej zgody" pozostałych prawidłowo zawiadomionych współużytkowników wieczystych.

Organ ustalił, że na podstawie umowy z dnia 30 czerwca 2006 r. Rep. A nr [...] Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...] z siedzibą w K. nabyła od Gminy Miejskiej K. prawo użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 504 m2, obręb [...] jednostka ewidencyjna K. w K., oddanej w użytkowanie wieczyste do dnia 27 września 2089 r. w celu zabudowy budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wraz z urządzeniami i obiektami towarzyszącymi, której termin zabudowy został ustalony do dnia 31 grudnia 2010 r., co zostało ujawnione w księdze wieczystej nr [...] Z kolei na podstawie umowy z dn. 15 grudnia 2009 r. Rep. A nr [...] wpisano w dziale l -Sp ww. księdze wieczystej, że działka oddana w użytkowanie wieczyste w celu zabudowy budynkami usługowymi wraz z urządzeniami i obiektami towarzyszącymi, której termin zabudowy został ustalony do dnia 31 grudnia 2012 r.

Następnie w drodze umów przeniesienia udziału w prawie użytkowania wieczystego oraz udziału w prawie własności ww. Spółdzielnia zbyła wskazane udziały na rzecz: I. N. -P. - akt notarialny z dnia 4 czerwca 2018 r. Rep. A nr [...], E. M. i A. M. - akt notarialny z dnia 1 marca 2019 r. Rep. A nr [...], A. K. - akt notarialny z dnia 24 września 2019 r. Wymienieni nabywcy stali się współużytkownikami wieczystymi działki nr [...] oraz współwłaścicielami stanowiącego odrębną nieruchomość budynku zespołu garaży, przy ul. [...] nr [...] w K..

Organ przedstawił uregulowania prawne mające zastosowanie w niniejszej sprawie tj. art. 1 ust 1- 4 ustawy przekształceniowej. Wskazał, że w dniu wejścia w życie ustawy tj. 13 października 2005 r. wnioskodawcy mogliby skutecznie żądać przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości pod warunkiem, że Gmina Miejska K. posiadała takie uprawnienie. Z obowiązujących unormowań - art. 1 ust. 2 pkt 1 i art. 1 ust. 4 wynika, że jednostka samorządu terytorialnego może wystąpić z roszczeniem o przekształcenie jako właściciel lokalu, którego udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego. Uprawnienie do przekształcenia, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy dotyczy wyłącznie wyodrębnionych lokali, bowiem tylko z tego rodzaju lokalami może być związany udział w nieruchomości (w prawie jej wieczystego użytkowania) - art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 532). Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Organ podkreślił, że nieruchomość lokalowa, podobnie jak nieruchomość budynkowa, jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym, to konstrukcja prawna, która funkcjonuje wyłącznie w związku z instytucją ksiąg wieczystych, a jej przedmiot jest ściśle powiązany ze struktura księgi. Odrębna własność lokalu nie powstaje bez wpisu do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali); wpisu wymaga zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak i przeniesienie tego prawa w drodze umowy (art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.Dz.U. z 2014 r., poz. 518 - dalej: "u.g.n.")). We wskazanych wypadkach wpis w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny, a wpis użytkowania wieczystego konstytuuje odrębna własność budynku (art. 235 k.c). Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.), dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste obejmuje również budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, o ile zatem wpis nieruchomości gruntowej do księgi wieczystej jest dla tej nieruchomości czynnikiem wyodrębniającym ją z nieruchomości, o jakich stanowi w art. 46 § 1 k.c., o tyle wpis prawa własności nieruchomości budynkowej i lokalowej jest ponadto czynnikiem kreującym te prawa. Wyodrębnienie lokalu - zarówno gdy następuje w budynku stanowiącym część składową nieruchomości gruntowej, jak i w budynku stanowiącym nieruchomość budynkową - dokonuje się w ramach jednej księgi wieczystej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2014 r. sygn. III CZP109/13).

W dniu wejścia w życie ustawy, tj. 13 października 2005 r. ww. nieruchomość pozostawała więc w użytkowaniu wieczystym osoby prawnej, której nie przysługiwało prawo własności wyodrębnionego lokalu położonego w budynku, z którym to prawem związany byłby udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu. Skoro po stronie osoby prawnej (w tym przypadku Gminy Miasta K.) nie powstało uprawnienie do przekształcenia, to nie może być w ogóle mowy o następstwie prawnym.

Organ poinformował, że podmiot nie mogący zrealizować swojego roszczenia na podstawie ww. ustawy ma możliwość nabycia prawa własności nieruchomości zgodnie z dyspozycją art. 32 ust. 1a u.g.n.

Odwołanie od ww. decyzji Prezydenta Miasta K. złożyła I. N., domagając się ponownego rozpatrzenia sprawy.

Odwołanie wnieśli również Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" w K. oraz A. i A. M., zaskarżając ją w całości oraz wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Skarżący zarzucili decyzji błędne ustalenie przez organ I instancji, że nieruchomość objęta wnioskiem nie podlega przekształceniu na podstawie art. 1 ust. 1 i 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, a tym samym naruszenie art. 1 ust. 1, art. 1 ust. 2 pkt 1 oraz art. 1 ust. 4 ustawy poprzez ich niezastosowanie, podkreślając jednocześnie, że nieruchomość objęta wnioskiem zabudowana jest garażami i była przeznaczona pod zabudowę mieszkalną i garażową, w związku z czym winna ona być przekształcona we własność.

Wojewoda decyzją z dnia 15 lutego 2021 r., znak: [...], na podstawie art. 3 ust. 1a ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz. U. z 2019 r., poz. 1314) oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.Dz. U. z 2020 r., poz. 256 ze zm.), utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu Wojewoda podzielił ustalenia stanu faktycznego i prawnego dokonane przez organ I instancji.

Organ II instancji wskazał, że dla prawidłowego rozpatrzenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, niezbędnym jest ustalenie przez organ administracji, czy w danej sprawie jej stan faktyczny pozwala na stwierdzenie, że zostały zrealizowane zarówno podmiotowe, jak i przedmiotowe przesłanki takiego przekształcenia. Należy zatem jednoznacznie ustalić czy podmiot występujący z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mieści się w katalogu podmiotów legitymowanych do występowania z takim wnioskiem, oraz następnie - czy nieruchomość objęta wnioskiem należy do jednej z kategorii wskazanych w art. 1 ust. 1 ustawy przekształceniowej.

W dniu wejścia w życie ustawy tj. dnia 13 października 2005 r., działka będąca przedmiotem niniejszego postępowania była niezabudowana i pozostawała w użytkowaniu wieczystym Gminy K., z kolei na mocy ww. umowy z dnia 30 czerwca 2006 r. Rep. A nr [...] użytkownikiem wieczystym stała się Spółdzielnia Mieszkaniowa "Grodzka", która następnie w latach 2018-2019 zbyła część przysługujących jej udziałów na rzecz osób fizycznych.

Jak słusznie zauważył organ I instancji, wnioskodawcy mogliby skutecznie żądać przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości pod warunkiem, że Gmina K. posiadała takie uprawnienie. Wojewoda wyjaśnił przy tym, że gmina, powiat i województwo mają charakter samorządowych osób prawnych. Każdy z tych podmiotów ma osobowość prawną, co wynika z art. 165 ust. 1 Konstytucji RP oraz odpowiednich ustaw: w przypadku gminy stanowi o tym art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym.

Z obowiązujących unormowań - art. 1 ust. 2 pkt 1 i art. 1 ust. 4 ustawy przekształceniowej - wynika, że jednostka samorządu terytorialnego może wystąpić z roszczeniem o przekształcenie jako właściciel lokalu, którego udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego.

Uprawnienie do przekształcenia, o którym mowa w art. 1 ust. 2 pkt 1 dotyczy wyłącznie wyodrębnionych lokali, bowiem tylko z tego rodzaju lokalami może być związany udział w nieruchomości (w prawie jej wieczystego użytkowania) - art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali. Zgodnie zaś z art. 7 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali, odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Nieruchomość lokalowa, podobnie jak nieruchomość budynkowa, jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym, to konstrukcja prawna, która funkcjonuje wyłącznie w związku z instytucją ksiąg wieczystych, a jej przedmiot jest ściśle powiązany ze strukturą księgi. Odrębna własność lokalu nie powstaje bez wpisu do księgi wieczystej, wpisu wymaga zarówno oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak i przeniesienie tego prawa w drodze umowy. We wskazanych wypadkach wpis w księdze wieczystej ma charakter konstytutywny, a wpis użytkowania wieczystego konstytuuje odrębną własność budynku (art. 235 k.c.). Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece dla każdej nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Księga wieczysta prowadzona dla nieruchomości gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste obejmuje również budynek stanowiący odrębny od gruntu przedmiot własności, o ile zatem wpis nieruchomości gruntowej do księgi wieczystej jest dla tej nieruchomości czynnikiem wyodrębniającym ją z nieruchomości, o jakich stanowi w art. 46 § 1 k.c., o tyle wpis prawa własności nieruchomości budynkowej i lokalowej jest ponadto czynnikiem kreującym te prawa. Wyodrębnienie lokalu - zarówno gdy następuje w budynku stanowiącym część składową nieruchomości gruntowej, jak i w budynku stanowiącym nieruchomość budynkową dokonywa się w ramach jednej księgi wieczystej (tak w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2014 r. sygn. Akt III CZP 109/13).

Dyspozycja wyrażona w art. 1 ust. 4 ustawy przekształceniowej ma zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy dotyczy właścicieli lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego oraz nieruchomości oddanych w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy.

W dniu wejścia w życie ustawy przekształceniowej, tj. 13 października 2005 r., przedmiotowa nieruchomość pozostawała więc w użytkowaniu wieczystym osoby prawnej, której nie przysługiwało prawo własności wyodrębnionego lokalu położonego w budynku, z którym to prawem związany byłby udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu.

Uprawnienie następcy prawnego użytkownika wieczystego do uzyskania przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości jest pochodnym w stosunku do prawa jego poprzednika. Inaczej rzecz ujmując - następca prawny, o którym mowa w art. 1 ust. 3 ustawy przekształceniowej, posiada roszczenie o przekształcenie jedynie w sytuacji, gdy przysługiwało ono użytkownikowi wieczystemu w dacie 13 października 2005 r., jednak w realiach rozpoznawanej sprawy warunek ten nie został spełniony.

Spółdzielnia Mieszkaniowa [...] wniosła na opisaną wyżej decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji oraz zasądzenia kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

1. art. 1 ust. 1 i 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości poprzez błędne przyjęcie, że nieruchomość objęta wnioskiem nie podlega przekształceniu na podstawie tej ustawy, podczas gdy na mocy tej ustawy prawo użytkowania wieczystego tej nieruchomości winno ulec przekształceniu w prawo własności, albowiem nieruchomość objęta wnioskiem zabudowana jest garażami i była przeznaczona pod zabudowę mieszkalną i garażową. Dlatego winna ona zastać przekształcona we własność.

2. art. 1 ust. 1, art. 1 ust. 2 pkt. 1 oraz art. 1 ust. 4 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości poprzez ich nie zastosowanie, podczas gdy na mocy tej ustawy prawo użytkowanie wieczystego tej nieruchomości winno ulec przekształceniu w prawo własności albowiem nieruchomość objęta wnioskiem zabudowana jest garażami i była przeznaczona pod zabudowę mieszkalną i garażową. Dlatego winna ona zastać przekształcona we własność.

W uzasadnieniu strona skarżąca wywodziła, że wadliwie uznał organ administracji publicznej orzekający w sprawie, że brak podstaw do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności albowiem nieruchomość nie spełnia wymogów ustawowych tj. art. 1 ust. 1 i 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, podczas gdy jako działka była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową i garażową (organ w ogóle nie wyjaśnił tej kwestii). Wadliwie także organ uznał, że nie spełniono wymogów ustawowych tj. art. 1 ust. 2 pkt. 1 i art. 1 ust. 4 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości albowiem wnioskodawcy posiadają lokale i udziały związane z tymi lokalami garaży. Nie sposób przyjąć, że nie wyodrębnienie wszystkich lokali pozbawia prawa do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, zwłaszcza w sytuacji gdy kolejno wszystkie lokale są zbywane, a Spółdzielnia jest właścicielem lokali i posiada w związku z tym odpowiedni udział w nieruchomości. Wbrew twierdzeniom organu, brak zabudowania działki w dniu 13 października 2020 r. nie stanowi przeszkody do przekształcenia prawa użytkowanie wieczystego w prawo własności, w sytuacji gdy działka przeznaczona była pod zabudowę mieszkaniową i garażową, a następnie po dniu 13 października 2020 r. została zabudowana lokalami garaży.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał swoje stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Rozpoczynając, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r. poz. 1647 z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.; zwana dalej p.p.s.a.), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.

Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się być bezzasadna.

Na wstępie należy jednakże zaznaczyć, że na mocy § 1 rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz. U. poz. 491 z późn. zm.) w okresie od dnia 20 marca 2020 r. do odwołania na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej ogłoszono stan epidemii w związku z zakażeniami wirusem SARS-CoV-2.

Do dnia wyrokowania stan epidemii nie został odwołany. Zgodnie zatem z art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zmianami) w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875) w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19 oraz w ciągu roku od odwołania ostatniego z nich wojewódzkie sądy administracyjne oraz Naczelny Sąd Administracyjny przeprowadzają rozprawę przy użyciu urządzeń technicznych umożliwiających przeprowadzenie jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku, z tym że osoby w niej uczestniczące nie muszą przebywać w budynku sądu, chyba że przeprowadzenie rozprawy bez użycia powyższych urządzeń nie wywoła nadmiernego zagrożenia dla zdrowia osób w niej uczestniczących (ust. 2). Przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów (ust. 3).

Na mocy powołanego wyżej art. 15zzs4 zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym.

Stwierdzić na wstępie należy, że skarżona decyzja przytacza prawidłowo uregulowania prawne, które mają zastosowanie w sprawie. Dla przypomnienia jednakże należy zacytować całość przepisu art. 1 Ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości z dnia 29 lipca 2005 r. (Dz.U. Nr 175, poz. 1459), tj. z dnia 15 grudnia 2011 r. (Dz.U. z 2012 r. poz. 83) tj. z dnia 28 czerwca 2019 r. (Dz.U. z 2019 r. poz. 1314 – dalej "ustawa")

Art. 1

1. Osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub pod zabudowę garażami oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Przez nieruchomość rolną rozumie się nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na cele inne niż rolne.

1a. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą wystąpić również osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały:

1) w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz Skarbu Państwa na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;

2) na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. poz. 279 oraz z 1985 r. poz. 99).

1b. Przepisu ust. 1 nie stosuje się do:

(...)

3) nieruchomości, wobec których toczy się postępowanie administracyjne, mające na celu nabycie nieruchomości lub jej części pod inwestycję celu publicznego.

2. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o którym mowa w ust. 1, w prawo własności nieruchomości, mogą również wystąpić:

1) osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego;

2) spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

3. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości mogą również wystąpić osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1 i 1a, oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 2.

4. Przepisy ust. 1a pkt 2 i ust. 2 pkt 1 stosuje się również do osób, które prawo użytkowania wieczystego albo udział w tym prawie uzyskały po dniu 13 października 2005 r.

5.(uchylony)

Art. 2 [Łączne wystąpienie wszystkich użytkowników]

1. W przypadku współużytkowania wieczystego z żądaniem przekształcenia występują wszyscy współużytkownicy wieczyści, z zastrzeżeniem ust. 2.

2. Z żądaniem przekształcenia mogą wystąpić współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę. Jeżeli co najmniej jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie. W takim przypadku przepis art. 199 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio.

Należy przeanalizować ten przepis w kontekście następującego stanu faktycznego:

Na dzień 13 października 2005r. użytkownikiem wieczystym niezabudowanej działki była Gmina Miejska K. – samorządowa osoba prawna, przy czym działka została oddana w użytkowanie wieczyste w celu zabudowy budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wraz z urządzeniami i obiektami towarzyszącymi, z terminem zabudowy do dnia 31.12.2010r.

W roku 2006 użytkowanie wieczyste niezabudowanej działki nr [...] ( wraz z prawem użytkowania wieczystego działki nr [...] i udziałem w użytkowaniu wieczystym działki nr [...]) - nabyła w drodze umowy sprzedaży od Gminy - Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...] w K. /k. 52 verte akt adm. I inst./.

Następnie w kolejnych latach Spółdzielnia wybudowała budynki mieszkalne i garażowe na zakupionych nieruchomościach i w latach 2018 i 2019 doszło do zbycia udziałów w użytkowaniu wieczystym działek oraz wyodrębnienia lokali mieszkalnych. Wobec tego konstrukcja prawna była następująca dla osób posiadających wyodrębnione lokale: własność lokalu wraz z udziałem we własności części wspólnych budynku oraz w użytkowaniu wieczystym gruntu, ewentualnie z przynależnościami. Mając na uwadze ten stan faktyczny i przymierzając go do treści przepisu cytowanego wyżej, wskazać trzeba, że w świetle art. 1 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy, spółdzielnie mieszkaniowe musiały być albo właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmował prawo użytkowania wieczystego (pkt 1), lub właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży (pkt 2). Jednak odesłanie w ust. 2 do żądania prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, o którym mowa w ust. 1 powoduje, że należy uznać, iż bycie właścicielem budynków mieszkalnych lub garaży lub właścicielem lokalu mieszkalnego j.w. dotyczyło stanu na dzień 13.10.2005r. W omawianym wypadku zatem, na tę datę, użytkownikiem wieczystym nieruchomości przeznaczonej do zabudowy była Gmina Miejska K., a nieruchomość nie była zabudowana. Z tego samego powodu nie znajdzie tu zastosowania art. 1 ust. 2 pkt 2, dotyczący Spółdzielni. Z kolei art. 1 ust.1, gdzie mowa o nieruchomości niezabudowanej, dotyczy tylko osób fizycznych, a więc osoby prawne w ogólne nie są brane pod uwagę w świetle tego przepisu. Z kolei zgodnie z ust. 4 – wyłączony jest punkt dotyczący Spółdzielni Mieszkaniowych, skoro do osób, które prawo użytkowania wieczystego bądź udział w tym prawie uzyskały po dniu 13.10.2005r.– stosuje się do osób, o których mowa w ust. 2 pkt 1 (oraz do osób, o których mowa w art. 1a pkt 2). W ust. 2 pkt 1 jest mowa o osobach fizycznych i prawnych będących właścicielami lokali z udziałem w użytkowaniu wieczystym. Pomijając zatem, że nie wynika z akt, aby Spółdzielnia kiedykolwiek była właścicielem lokali (jedynie budynku), to odesłanie do art. 1 ust. 2 pkt 1 z wyłączeniem punktu 2 powoduje, że ust. 4 w ogóle nie może dotyczyć Spółdzielni.

Co się tyczy następstwa prawnego, o którym mowa w ust. 3, to może chodzić o następców prawnych podmiotów wymienionych w ust. 1 i 2, czyli takich, które spełniały warunki tam wymienione ( własność lokalu lub budynku) na dzień 13.10.2005r. Ani bowiem nie było osoby fizycznej posiadającej użytkowanie wieczyste ( posiadała bowiem Gmina), ani też nie było na te chwilę osób fizycznych i prawnych posiadających własność lokali, czy Spółdzielni Mieszkaniowych posiadających własność budynków ( jeszcze raz powtórzmy: była Gmina, która posiadała użytkowanie wieczyste niezabudowanej nieruchomości). Wobec tego, zdaniem Sądu, także ust. 3 art. 1 ustawy nie ma tutaj zastosowania. Prawidłowe jest zatem stanowisko organów odmawiające przekształcenia.

Reasumując, wbrew twierdzeniom skargi, nie zostały spełnione przesłanki z art. 1 ustawy, wobec tego na zas. art. 151 p.p.s.a. należało skargę oddalić.