Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 998/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2015-04-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 98 ust. 3, art 175, art 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 4 ust. 1-4, par. 36 ust. 2, ust. 6 pkt 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 16 par. 1, art. 75, art. 110, art.127 par. 1, art. 130 par. 4
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
Teza: W stosunku do osoby ubiegającej się o podział nieruchomości ekspektatywa maksymalnie ukształtowana powstaje z chwilą doręczenia jej decyzji organu I instancji, albowiem z tą chwilą zarówno sam podział nieruchomości, jak i nabycie prawa do odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogi publiczne zostaje prawnie zabezpieczone i zasadniczo jest już nieodbieralne.

W okresie pomiędzy doręczeniem stronie decyzji orzekającej o podziale nieruchomości na jej wniosek, a uzyskaniem przez tę decyzję przymiotu ostateczności nie sposób odmówić dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości prawa do swobodnego dysponowania swoimi prawami majątkowymi, w tym maksymalnie ukształtowaną ekspektatywą prawa do odszkodowania za utraconą na rzecz gminy nieruchomość, co obejmuje również uprawnienie do rezygnacji z tego prawa.

TEZY

W stosunku do osoby ubiegającej się o podział nieruchomości ekspektatywa maksymalnie ukształtowana powstaje z chwilą doręczenia jej decyzji organu I instancji, albowiem z tą chwilą zarówno sam podział nieruchomości, jak i nabycie prawa do odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogi publiczne zostaje prawnie zabezpieczone i zasadniczo jest już nieodbieralne.

W okresie pomiędzy doręczeniem stronie decyzji orzekającej o podziale nieruchomości na jej wniosek, a uzyskaniem przez tę decyzję przymiotu ostateczności nie sposób odmówić dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości prawa do swobodnego dysponowania swoimi prawami majątkowymi, w tym maksymalnie ukształtowaną ekspektatywą prawa do odszkodowania za utraconą na rzecz gminy nieruchomość, co obejmuje również uprawnienie do rezygnacji z tego prawa.


SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Kwiecińska Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy Sędzia WSA Tomasz Świstak (spr.) Protokolant st.sekr.sąd. Mariola Kaczmarek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi Gminy D. na decyzję Wojewody Wielkopolskiego z dnia [...] 2014 r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę; I. uchyla zaskarżoną decyzję, II. zasądza od Wojewody Wielkopolskiego na rzecz strony skarżącej kwotę 457,- (czterysta pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.


UZASADNIENIE

Starosta P. decyzją z dnia [...] 2014 r., nr [...] ustalił na rzecz J. R. odszkodowanie w kwocie 786.804,00 zł za nieruchomość położoną w S., gm. D. oznaczoną w ewidencji gruntów: obręb S., arkusz mapy 1, działka nr [...] o pow. 1,0787 ha, zapisaną w księdze wieczystej KW nr P01P/00105869/9. Jednocześnie Starosta orzekł, iż ustalone odszkodowanie wypłacone zostanie przez Wójta Gminy D. jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, iż na mocy decyzji Wójta Gminy D. nr [...] z dnia [...] 2001 r. zatwierdzono podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 58.582 m2 położonej w S.. W wyniku podziału powstała m.in. działka nr [...] o pow. 10.787 m2, przeznaczona pod drogę publiczną - drogę gminną.

Dalej zauważono, iż J. R. oraz Gmina D. nie doszły do porozumienia w kwestii ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość – w piśmie Urzędu Gminy D. z dnia [...] 2013 r., nr [...] stwierdzono, że Gmina D. nie będzie podejmować negocjacji co do wysokości odszkodowania za ww. nieruchomość.

Starosta P. zauważył również, iż w decyzji Wójta Gminy D. nr [...] z dnia [...] 2001 r. stwierdzono, że działkę nr [...] położoną w S. przeznaczono pod drogę na mocy porozumienia z dnia 24 stycznia 2001 r. w zamian za zwolnienie z opłat adiacenckich. W piśmie z dnia 31 stycznia 2001 r. J. R. oświadczyła, że "przekazuje nieodpłatnie na rzecz Gminy D. drogi powstałe w wyniku podziału w zamian za zwolnienie z opłat adiacenckich". Starosta stwierdził, iż zrzeczenie się odszkodowania nie jest możliwe przed momentem gdy decyzja podziałowa (wydzielająca działkę drogową) stanie się ostateczna. Tym samym, nie wykluczając co do zasady możliwości skutecznego dokonania takiej czynności prawnej organ stwierdził, że w rozpatrywanym przypadku stało się to przedwcześnie i jest pod względem prawnym bezskuteczne.

W związku z powyższym Starosta uznał, iż zachodzą przesłanki do ustalenia odszkodowanie za wyżej wskazaną nieruchomość.

Dalej organ przytoczył przepisy regulujące sposób ustalenia wysokości odszkodowania z działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne, tj. art. 98 ust. 3, art. 128, art. 130 ust. 1 i 2 , art. 134 ust. 1 - 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i wyjaśnił, iż na potrzeby przedmiotowego postępowania administracyjnego rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy z dnia 8 listopada 2013 r. określający wartość prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej (działka nr [...]).

Starosta P. omówił przedmiotowy operat szacunkowy wskazując sposób i metodę wyceny przyjętą przez rzeczoznawcę majątkowego. Wskazał, iż biegły przy wycenie zastosował metodę porównywania parami z uwagi na znaczne zróżnicowanie cen nieruchomości podobnych na rynku lokalnym.

Zdaniem organu I instancji operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest zgodny z obowiązującymi przepisami prawa, a dobrane do bazy będącej podstawą wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości zostały nabywane w związku z inwestycjami drogowymi, tym samym ich cena została zdeterminowana celem nabycia i faktycznym sposobem użytkowania związanego z komunikacją. Zdaniem Starosty rzeczoznawca prawidłowo zastosował w procesie wyceny podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Dzięki temu ustalona kwota w operacie szacunkowych w sposób prawidłowy odzwierciedla wartość prawa własności wycenianej nieruchomości. Ustalona kwota odszkodowania odzwierciedlająca realną wartość utraconych działek, na podstawie wyceny biegłego jest w pełni zasadna i została ustalona w oparciu o obiektywne kryteria. Kwota ta w pełni rekompensuje byłemu właścicielowi szkodę jaką poniósł na skutek utraty prawa własności działki na rzecz Gminy D.

Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Gmina D. zarzucając, iż organ I instancji dokonał błędnej oceny materiału dowodowego, a zwłaszcza oświadczenia J. R. z dnia 31 stycznia 2001 r., którego prawidłowa ocena powinna prowadzić do wniosku, iż J. R. skutecznie zrzekła się odszkodowania za przedmiotową nieruchomość.

Strona stwierdziła także, iż nie został zakończony tryb negocjacji w sprawie ustalenia kwoty odszkodowania, a tym samym brak było podstaw do wszczęcia przez Starostę P. postępowania w przedmiotowej sprawie.

Nadto stwierdzono, że brak jest podstaw do zastosowania przy wycenie nieruchomości metody porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy nie wyjaśnił w sposób zrozumiały i precyzyjny, dlaczego metoda ta była w niniejszej sprawie właściwsza niż metoda korygowania ceny średniej. W szczególności rzeczoznawca nie wyjaśnił czy przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej nie można by zastosować takich współczynników korygujących, które pozwoliłyby na zminimalizowanie różnic wynikających z rozbieżności w powierzchni porównywanych nieruchomości.

Niezrozumiałym dla odwołującego jest też przyjęcie do porównań nieruchomości spoza obszaru gminy D., skoro powinno być wiadomym dla rzeczoznawcy i organu I instancji, że na terenie gminy D. dokonywanych jest wiele transakcji działkami drogowymi o różnej powierzchni, przez co tworzą one rynek lokalny i istnieje możliwość wyboru spośród nich właściwych transakcji do porównań.

Po rozpoznaniu odwołania Wojewoda Wielkopolski decyzją z dnia [...] 2014 r., nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Organ odwoławczy analizując stan faktyczny oraz prawny sprawy stwierdził, iż nie budzi wątpliwości, że działka wydzielona na podstawie decyzji podziałowej Wójta Gminy D. z 26 stycznia 2001 r. była przeznaczona pod drogę publiczną. Przejście z mocy prawa przedmiotowej działki na rzecz Gminy D. należy uznać za bezsporne, spełnione bowiem zostały wszystkie przesłanki zawarte w art. 93 i art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Dalej Wojewoda zauważył, iż przed wszczęciem postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia odszkodowania J. R., zgodnie z treścią art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wystąpiła do Wójta Gminy D. z wnioskiem o podjęcie rokowań i przyznanie odszkodowania za przedmiotową działkę. Na wniosek ten udzielono stronie odpowiedzi, iż Gmina D. nie będzie podejmować negocjacji co do wysokości żądania odszkodowania. W ocenie Wojewody Wielkopolskiego powyższe uznać należy za przeprowadzenie negocjacji z wynikiem negatywnym. Sama bowiem odmowa podjęcia negocjacji w sprawie dobrowolnego ustalenia i wypłaty odszkodowania wypełnia przesłankę z art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ odwoławczy nie podzielił również stanowiska Gminy D., iż J. R. skutecznie zrzekła się odszkodowania za nieruchomość drogową. Z wykładni art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że ewentualne zrzeczenie się odszkodowania może nastąpić dopiero po uzyskaniu cechy ostateczności przez decyzję administracyjną zatwierdzającą projekt podziału na wniosek właściciela nieruchomości, bowiem prawo do odszkodowania powstaje dopiero wówczas, gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stanie się ostateczna.

Tymczasem z treści decyzji podziałowej z 26 stycznia 2001 r. wynika, iż J. R. jeszcze przed wydaniem tej decyzji, tj. w dniu 24 stycznia 2001 r. zawarła porozumienie z Wójtem Gminy D. na mocy którego działka nr [...] została przeznaczona pod drogę w zamian za zwolnienie z opłat adiacenckich. Ponadto w aktach sprawy znajduje się także późniejsze oświadczenie J. R. z dnia 31 stycznia 2001 r., w którym oświadczyła, iż przekazuje ona nieodpłatnie na rzecz Gminy D. drogi powstałe w wyniku podziału w zamian za zwolnienie z opłat adiacenkich. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna dopiero 16 lutego 2001 r., a więc po złożeniu ww. oświadczeń. Zdaniem Wojewody, gdyby nawet przyjąć, że J. R. w obu oświadczeniach zrzekła się przysługującego jej odszkodowania to i tak nie można by stwierdzić, iż doszło do skutecznego dokonania tej czynności, bowiem oba oświadczenia zostały złożone przed uostatecznieniem się decyzji podziałowej.

Dalej Wojewoda Wielkopolski omówił podstawę prawną i sposób określenia wartości wydzielonej pod drogę nieruchomości w celu ustalania wysokości odszkodowania, a następnie dokonał oceny operatu szacunkowego z dnia 8 listopada 2013 r. przygotowanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Według organu odwoławczego operat szacunkowy nie zawiera żadnych nieprawidłowości mogących świadczyć o jego wadliwości, a zarzuty podniesione pod adresem niniejszego operatu nie znalazły potwierdzenia w treści tej wyceny. Wskazano, iż rzeczoznawcza wyjaśnił w piśmie z dnia 10 lutego 2014 r. przyczynę zastosowania metody porównywania parami. Wskazane w tabeli nr 1 operatu transakcje w największym stopniu spełniały kryteria podobieństwa do nieruchomości wycenianej, a wybrane zostały z dużego zbioru innych transakcji mniej porównywalnych. Jednakże dokonując analizy zależności kształtujących się na badanym rynku, ustalono, iż w utworzonym ostatecznie zbiorze występuje znaczne zróżnicowanie cen (rozstęp: 35-100 zł), co powoduje, iż cena średnia nie opisuje w wystarczający sposób zbioru co mogłoby zniekształcić wynik wyceny. Z tego też względu rzeczoznawca zdecydował się na zastosowanie metody porównywania parami. Zdaniem Wojewody operat jest logiczny i spójny.

Wojewoda zauważył, iż zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca jako osoba posiadająca wiadomości specjalne ma, przypisaną jej mocą ustawy, kompetencję do wyboru metody, która będzie zastosowana do sporządzenia danej wyceny. Skoro w ocenie biegłego w niniejszej sprawie bardziej adekwatną metodą do wyceny rzeczonej nieruchomości była metoda porównywania parami to brak jest podstaw do kwestionowania takiego wyboru. Tym bardziej, iż zostało wyjaśnione jakimi przesłankami kierował się w tym względzie biegły.

Skargę na powyższą decyzję wniosła Gmina D. reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika.

Zdaniem Gminy D. organ II instancji błędnie ocenił, że skoro oświadczenie J. R. o zrzeczeniu się odszkodowania za przedmiotową nieruchomość zostało złożone przed uostatecznieniem się decyzji podziałowej, to nie było ono skuteczne. Oświadczenie J. R. o zrzeczeniu się odszkodowania zostało złożone już po wydaniu decyzji podziałowej przez Wójta Gminy D.. Decyzja ta została wydana na wniosek J. R. i była zgodna z tym wnioskiem, a więc dla niej korzystna. Co za tym idzie, nie istniały przeszkody do złożenia wniosku o ujawnienie treści tej decyzji w księdze wieczystej, a co za tym idzie prawa własności Gminy w stosunku do działki nr [...]. Niewątpliwie więc decyzja stała się ostateczna dla strony. W ocenie skarżącej oświadczenie to i jego skutki oceniać należy również z punktu widzenia przepisu art. 130 § 4 k.p.a., zgodnie z którym § 1 tego przepisu, w myśl którego decyzja nie podlega wykonaniu przed upływem terminu do wniesienia odwołania (jeśli inaczej nie stanowi przepis prawa albo jeśli nie nadano jej rygoru natychmiastowej wykonalności), nie stosuje się, jeżeli decyzja jest zgodna z żądaniem wszystkich stron. Wówczas podlega ona wykonaniu niezwłocznie po jej wydaniu. Niewątpliwie decyzja podziałowa jest decyzją pozytywną, zaspokajającą żądanie strony postępowania. Tak też było w tym przypadku. Dla wnioskodawczyni miała więc ona charakter ostateczny, albowiem nie podlegała zaskarżeniu, skoro była dla niej korzystna.

Ponadto zdaniem skarżącej w sprawie nie zaistniała przesłanka ustalenia odszkodowania w drodze negocjacji pomiędzy byłym właścicielem nieruchomości a gminą. Brak jest protokołu lub innych dokumentów, który potwierdzałby przeprowadzenie takich negocjacji. Gmina w piśmie z dnia 7 sierpnia 2013 r. nie wypowiedziała się definitywnie, iż nie zamierza podjąć rokowań w sprawie odszkodowania.

Skarżąca podniosła także, iż w dalszym ciągu nie widzi podstaw, dla których przy wycenie nieruchomości zastosowano metodę porównywania parami. W jej ocenie nawet w późniejszych wyjaśnieniach rzeczoznawca nie uzasadniła w sposób zrozumiały i precyzyjny, dlaczego metoda ta była w niniejszej sprawie właściwsza niż metoda korygowania ceny średniej. W szczególności rzeczoznawca nie wyjaśniła czy przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej nie można by zastosować takich współczynników korygujących, które pozwoliłyby na zminimalizowanie różnic wynikających z rozbieżności w powierzchni porównywanych nieruchomości. Błędnie zatem Wojewoda ocenił, że skoro w ocenie biegłego w niniejszej sprawie bardziej adekwatną metodą do wyceny była metoda porównywania parami, brak jest podstaw do kwestionowania takiego wyboru, jak również brak podstaw do kwestionowania, że jedna z metod powinna być stosowana w pierwszej kolejności.

Dla strony skarżącej niezrozumiałym jest przyjęcie do porównań nieruchomości spoza obszaru gminy D., skoro wiadomym być powinno dla rzeczoznawcy i organów obu instancji, że na terenie gminy D. dokonywanych jest wiele transakcji działkami drogowymi o różnej powierzchni, przez co tworzą one rynek lokalny i istnieje możliwość wyboru spośród nich właściwych transakcji do porównań.

Odpowiadając na skargę Wojewoda Wielkopolski wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Pismem procesowym z dnia 2 października 2014 r. pełnomocnik uczestnika postępowania J. R. również wniósł o oddalenie skargi jako nieuzasadnionej podzielając stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga zasługiwała na uwzględnienie, aczkolwiek nie z powodów w niej podniesionych.

W pierwszym rzędzie wskazać należy, iż zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269 ze zm) oraz stosownie do art. 3 § 1 i 2 pkt 2 i art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm. dalej: p.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Przedmiotem tej kontroli jest zbadanie, czy organy administracji publicznej, w toku rozpoznawania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Czyni się to według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonej decyzji. Sądowa kontrola legalności orzeczeń administracyjnych sprawowana jest w granicach sprawy, ale rozstrzygając o zasadności skargi sąd nie jest związany jej zarzutami, wnioskami oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Oznacza to obowiązek wzięcia pod uwagę wszelkich naruszeń prawa, a także wszystkich przepisów, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i zarzutów podniesionych w skardze.

Uchylenie decyzji lub postanowienia przez sąd administracyjny następuje tylko w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 ust. 1 lit. a p.p.s.a.), naruszenia prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) i naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

W ocenie Sądu zaskarżona decyzja zapadła z naruszeniem przepisów postępowania wyrażającym się w braku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego sprawy i co za tym idzie musi być uznana za przedwczesną.

Zgodnie z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. nr 518 z 2014 r. ze zm., dalej u.g.n.) za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, których własność w związku z tym z mocy prawa przeszła odpowiednio na rzecz gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

Na gruncie powyższego przepisu utrwalił się w orzecznictwie sądów administracyjnych przywołany przez orzekające w sprawie organy obu instancji, pogląd, iż ewentualne zrzeczenie się przez właściciela nieruchomości przedmiotowego odszkodowania może nastąpić dopiero po uzyskaniu cechy ostateczności przez decyzję administracyjną zatwierdzającą projekt podziału na wniosek właściciela nieruchomości (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. I OSK 382/09 i z dnia 2 kwietnia 2009 r., sygn. I OSK 506/08).

Zauważyć w tym miejscu należy, iż w drugim z wskazanych wyżej orzeczeń uzasadniając powyższe stanowisko wskazano między innymi, że zrzeczenie się odszkodowania w porozumieniu poprzedzającym wydanie decyzji nie mogło wywołać skutku prawnego skoro strony w tym dniu nie zawarły umowy przenoszącej własność działek zgodnie obowiązującymi w prawie wymogami, a decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości została wydana i stała się ostateczna w późniejszym czasie i dopiero od tej daty powstał obowiązek wypłaty odszkodowania.

Sądy niemożność uprzedniego zrzeczenia się odszkodowania za przejęte pod drogi nieruchomości wywodziły zatem przede wszystkim z faktu, iż roszczenie o takowe odszkodowanie powstaje dopiero w następstwie uostateczneinia się decyzji podziałowej, bowiem dopiero od tej daty powstał obowiązek wypłaty odszkodowania.

Inaczej rzecz ujmując w ocenie sądów brak było możliwości zrzeczenia się roszczenia przed jego powstaniem.

W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie rozumowanie powyższe jest trafne jedynie odnośnie tych rokowań, które toczą się pomiędzy stronami przed wydaniem i doręczeniem stronie wydawanej na jej wniosek decyzji podziałowej oraz oświadczeń woli strony składanych przed doręczeniem jej tej decyzji.

Na tym etapie postępowania organy gminy wykorzystując pozycję dominującą wobec strony, która ubiega się o podział należącej do niej nieruchomości i chociażby nieformalnie uzależniając od tego wydanie decyzji podziałowej zgodnej z wnioskiem strony, mogłyby wymóc na niej rezygnację z przysługujących jej w przyszłości roszczeń z tytułu pozbawienia jej własności nieruchomości przeznaczonych, co stanowiłoby ewidentne naruszenie konstytucyjnej zasady, dopuszczającej wywłaszczenie jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Podkreślić przy tym należy, iż właśnie z taka sytuacja faktyczna, to jest złożenie przez stronę oświadczenia o zrzeczeniu się odszkodowania za przejmowane pod drogi publiczne nieruchomości przed wydaniem decyzji podziałowej, zaistniała w sprawach, w których zapadły przywołane wyżej wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Inaczej natomiast kształtuje się sytuacja prawna strony, której doręczono już decyzję administracyjną zatwierdzającą projekt podziału jej nieruchomości, szczególnie w sytuacji gdy jest jedyną występującą w sprawie stroną.

Zgodnie z art. 110 k.p.a. organ administracji publicznej, który wydał decyzję, jest nią związany od chwili jej doręczenia lub ogłoszenia, o ile kodeks nie stanowi inaczej.

Powyższe oznacza, iż od momentu doręczenia decyzji stronie organ nie może co do zasady zmienić jej w sposób dla strony niekorzystny, a jej ewentualne wzruszenie wbrew woli strony możliwe będzie jedynie w przypadku gdy jest ona obarczona wadami kwalifikowanymi uzasadniającymi stwierdzenie jej nieważności, bądź wznowienie postępowania.

W sytuacji gdy decyzja podziałowa posiada jak w niniejszej sprawie jedynie jednego adresata powyższe oznacza, iż wyłącznie od woli tegoż adresata zależy ewentualnie zainicjowanie postępowania odwoławczego, które zgodnie z art. 127 § 1 k.p.a. może być wszczęte wyłącznie wskutek wniesienia środka zaskarżenia (odwołania) przez podmiot legitymowany, nigdy zaś z urzędu (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25 maja 1984 r., II SA 2048/83, ONSA 1984, nr 1, poz. 51).

Powyższe oznacza, iż w okresie pomiędzy doręczeniem stronie decyzji organu I instancji, a upływem terminu do wniesienia odwołania, to strona jest wyłącznym dysponentem toczącego się postępowania i jedynie od jej stanowiska zależy uzyskanie przez decyzję przymiotu ostateczności.

Do czasu uzyskania przez decyzję podziałową przymiotu ostateczności nie powstaje wprawdzie obowiązek wypłaty odszkodowania, bowiem nie dochodzi jeszcze do przeniesienia własności, to jednak po stronie właściciela nieruchomości ubiegającego się o jej podział powstaje maksymalnie ukształtowana ekspektatywa prawa do żądania wypłaty odszkodowania. Ekspektatywa maksymalnie ukształtowana to takie prawo, które istnieje, jeżeli zostały spełnione wszystkie zasadnicze przesłanki ustawowe nabycia praw pod rządami danej ustawy, co w stosunku do osoby ubiegającej się o podział nieruchomości zachodzi z chwilą doręczenia jej decyzji organu I instancji, albowiem z tą chwilą zarówno sam podział nieruchomości, jak i nabycie prawa do odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogi publiczne zostaje prawnie zabezpieczone i zasadniczo jest już nieodbieralne.

W takiej sytuacji faktycznej i prawnej nie sposób zaś odmówić dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości prawa do swobodnego dysponowania swoimi prawami majątkowymi, w tym maksymalnie ukształtowaną ekspektatywą prawa do odszkodowania za utraconą na rzecz gminy nieruchomość, co obejmuje również uprawnienie do rezygnacji z tego prawa.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy w pierwszym rzędzie zauważyć należy, iż trafnym jest stanowisko orzekających w sprawie organów administracji, iż nie może być uznane za skuteczne prawnie zrzeczenie się prawa do odszkodowania za grunty przejęte pod drogę dokonane przez wnioskodawczynię w porozumieniu z dnia 24 stycznia 2001 r., albowiem porozumienie to niewątpliwie zawarte zostało przed wydaniem decyzji podziałowej, skutkującej między innymi przeniesieniem własności nieruchomości wydzielonej pod drogę oraz powstaniem prawa do żądania odszkodowania za utracona własność.

Zauważyć w tym miejscu trzeba, iż wbrew twierdzeniom zawartym w pismem procesowym uczestniczki postępowania J. R. z dnia 2 października 2014 r. , bez znaczenia dla oceny skutków prawnych oświadczenia z dnia 31 stycznia 2001 r. pozostaje okoliczność, iż było ono poprzedzone porozumieniem zawartym w dniu 24 stycznia 2001 r. Oczywista bezskuteczność prawna tegoż porozumienia nie pozbawiała bowiem J. R. prawa do złożenia kolejnego oświadczenia woli w tym zakresie, w tym przypadku w formie jednostronnej czynności prawnej zrzeczenia się roszczenia odszkodowawczego. Podkreślić przy tym należy, iż w ocenie Sądu czynność jednostronnego zrzeczenia się roszczenia o zapłatę (względnie jak w niniejszej sprawie maksymalnie ukształtowanej ekspektatywy takowego roszczenia) nie wymaga pod rygorem nieważności szczególnej formy i to niezależnie od tytułu prawnego z którego powstało objęte nią roszczenie.

Zgromadzony przez organy administracji materiał dowodowy nie pozwala jednakże na ustalenie w sposób jednoznaczny i pewny w jakich okolicznościach doszło do złożenia przez wnioskodawczynię kolejnego oświadczenia o rezygnacji z odszkodowania zamieszczonego w piśmie datowanym na 31 stycznia 2001 r.

Zauważyć bowiem należy, iż w przedłożonych Sądowi wraz ze skargą aktach administracyjnych znajduje się jedynie przedłożona przez wnioskodawczynię Joannę R. kserokopia datowanej na 26 stycznia 2001 r. decyzji Wójta Gminy D. nr [...] zatwierdzającej podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], w następstwie którego to podziału powstała m.in. działka nr [...] o pow. 10.787 m2, przeznaczona pod drogę publiczną - drogę gminną. Na powyższej nie potwierdzonej przez kogokolwiek za zgodność z oryginałem kserokopii znajduje się adnotacja, iż decyzja ta jest ostateczna od dnia 16.02.2001 r., przy czym adnotacja ta opatrzona jest jedynie nieczytelna parafą.

Powyższe oznacza, iż organy administracji orzekające w niniejszej sprawie dokonując ustalenia, iż przedmiotowa decyzja stała się ostateczna z dniem 16 lutego 2001 r., która to okoliczność ma zdaniem Sądu istotne znaczenie prawne, naruszyły w tym zakresie zasadę prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 i 77 § 1 k.p.a. nie podejmując nawet próby ustalenia, kiedy decyzja z dnia 26 stycznia 2011 r. została doręczona adresatce i co za tym idzie w jakim terminie faktycznie uzyskała przymiot ostateczności.

Podkreślić przy tym należy, iż adnotacja dotycząca ostateczności decyzji nawet w przypadku ustalenia, iż została sporządzona przez osobę do tego uprawnioną nie stanowi jedynego dopuszczalnego prawem dowodu na tą okoliczność (to jest na okoliczność daty uostatecznienia się decyzji), lecz jedynie zaświadczenie właściwego organu administracji, któremu przysługuje wprawdzie jako dokumentowi urzędowemu domniemanie prawdziwości (autentyczności) oraz domniemanie zgodności z prawdą tego, co zostało w nim urzędowo zaświadczone, co jednak nie wyklucza przeprowadzenia dowodu przeciwko treści tego dokumentu (art. 76 § 3 k.p.a.).

Z powyższego wynika, iż powyższa adnotacja co do daty ustatecznienia się decyzji z dnia 26 stycznia 2001 r. jest jedynie poszlaką uprawdopodobniającą datę doręczenia decyzji stronie, a nie stanowi dowodu pozwalającego samodzielnie ustalić w sposób pewny tą datę.

Zauważyć przy tym trzeba, iż ustalenie faktycznego terminu doręczenia stronie decyzji z dnia 26 stycznia 2001 r. ma istotne znacznie dla rozpoznania sprawy, albowiem data rzekomego uzyskania przez tą decyzję przymiotu ostateczności sugeruje, iż została ona doręczona stronie 1 lutego 2001 r. i co za tym idzie pismo z dnia 31 stycznia 2001 r. jeśli zostało złożone przed tą datą, względnie w tej dacie, ale przed doręczeniem jej decyzji, nie mogło stanowić skutecznego zrzeczenia się przedmiotowego roszczenia.

W sprzeczności z powyższa hipotezą, co do kolejności złożenia pisma strony datowanego na 31 stycznia 2001 r. i doręczenia jej decyzji pozostaje natomiast okoliczność, iż w piśmie tym, w którym J. R. oświadcza, że przekazuje na rzecz gminy D. drogi powstałe w wyniku podziału w zamian za zwolnienie z opłat adiacenckich, znajduje się umieszczony powyżej podpisu strony odręczny zapisek o treści "Dotyczy decyzji Nr [...]", który zdaje się sugerować, iż składając powyższe pismo J. R. dysponowała już doręczona jej decyzją podziałową.

Podkreślić przy tym należy, iż jako data złożenia wyżej wskazanego, a datowanego na 31 stycznia 2001 r. pisma w organie wskazana jest data 1 luty 2000 r., co zdaje się sugerować omyłkę pisarską pracownika przyjmującego korespondencję, lecz także wymaga odpowiedniego procesowego zweryfikowania.

Dopiero wyjaśnienie wskazanych powyżej wątpliwości, w tym w szczególności ustalenie w jakiej dacie J. R. odebrała decyzję z dnia 26 stycznia 2001 r. oraz kiedy złożyła w Urzędzie Gminy D. datowane na 31 stycznia 2001 r. oświadczenie o rezygnacji z odszkodowania za przejęte pod drogi nieruchomości (tak bowiem należy interpretować zapis o nieodpłatnym przekazaniu na rzecz Gminy D. dróg powstałych w wyniku podziału nieruchomości wskazana w tym piśmie decyzją) pozwoli na ustalenie czy do zrzeczenia się przez nią roszczeń doszło przed, czy też po doręczeniu jej decyzji podziałowej organu I instancji i co za tym idzie, czy powyższe oświadczenie woli było skuteczne prawnie.

Stąd też Sąd działając na podstawie 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. orzekł jak w pkt I sentencji wyroku.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy Wojewoda Wielkopolski winien uwzględnić poglądy prawne wyrażone w uzasadnieniu niniejszego orzeczenia i poczynić niezbędne dla załatwienia sprawy ustalenia faktyczne. Sąd ma przy tym świadomość, iż ze względu na upływ czasu utrudnione może być uzyskanie dostępu do dokumentów źródłowych powstałych w toku postępowania zakończonego decyzją Wójta Gminy D. z dnia 26 stycznia 2001 r., jednakże przedkładanie przez strony postępowania w toku postępowania ich kserokopii wskazuje, iż znajdują się one w ich posiadaniu. Jedynie przykładowo wskazać można, iż wyjaśnienie istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych nastąpić może poprzez przeprowadzenie dowodu z akt sprawy zakończonej decyzją ostateczną Wójta Gminy D. z dnia 26 stycznia 2001 r., przeprowadzenie dowodu z rejestru korespondencji wpływającej do Urzędu Gminy D. na okoliczność daty złożenia przez Joannę R. pisma datowanego na 31 stycznia 2001 r., czy też przeprowadzenie dowodów z przesłuchania w charakterze świadków ówczesnych pracowników Urzędu Gminy Dopiero wykonujących czynności w postępowaniu podziałowym, względnie przyjmujących korespondencję, w pismo z dnia 31 stycznia 2001 r., względnie dowodu z przesłuchania strony. Te ostatnie dowody głównie na okoliczność sporządzenia i złożenia pisma z dnia 31 stycznia 2001 r. i umieszczenia na nim adnotacji obejmującej numer decyzji podziałowej, której oświadczenie to ma dotyczyć.

Uchylenie jedynie decyzji organu II instancji uzasadnione jest faktem, iż w pozostałym zakresie kontrolowane postępowanie nie jest obarczone wadami i co za tym idzie stosunkowo niewielkie uzupełnienie materiału dowodowego w sprawie pozwoli na wydanie przez organ odwoławczy prawidłowej decyzji rozstrzygającej sprawę co do istoty.

W ocenie Sądu bezzasadne uznać bowiem należy zarzuty podnoszone w skardze.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego – art. 98 ust. 1 u.g.n. w zw. z art. 130 § 4 k.p.a. wskazać należy, iż zarzut ten, a w szczególności jego uzasadnienie, jest oczywiście bezzasadny, bowiem opiera się na nieuprawnionym utożsamianiu wykonalności decyzji administracyjnej z jej ostatecznością. Zauważyć w tym miejscu trzeba, iż ostateczność decyzji administracyjnej jest okolicznością obiektywną i zgodnie z art. 16 § 1 k.p.a. zachodzi wtedy, gdy od danej decyzji nie służy odwołanie w administracyjnym toku instancji lub wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Z brzmienia powyższego przepisu wprost wynika, iż chodzi w nim o niemożność zaskarżenia decyzji w trybie zwyczajnym przez którąkolwiek ze stron postępowania, co oznacza, że brak jest w polskim systemie prawnym możliwości by decyzja stała się ostateczna, dla jednej ze stron, a w stosunku do innej strony tego samego postępowania przymiotem takim nie dysponowała.

Oczywiście bezzasadnym jest także zarzut naruszenia art. 98 ust. 3 zd. 2 u.g.n. poprzez pominięcie obligatoryjnych negocjacji. Skoro bowiem uczestniczka postępowania J. R. wystąpiła w stosunku do strony skarżącej z wnioskiem o podjęcie negocjacji co do wysokości odszkodowania i otrzymała odpowiedź, iż Gmina D. negocjacji takich nie będzie podejmowała. Stanowisko Wójta Gminy D. wyrażone w piśmie z dnia 7 sierpnia 2013 r. było zatem w tym zakresie jednoznaczne i wyłączało możliwość ustalenia odszkodowania w drodze uzgodnienia. Powyższe wyraźnie wskazuje, iż wnioskodawczyni podjęła próbę przeprowadzenia negocjacji, a okoliczność, iż Gmina D. zajęła w ich toku nieelastyczne stanowisko i ostatecznie negocjacje te zakończyły się niepowodzeniem nie daje podstaw dla kwestionowania faktu ich odbycia się.

Nietrafnymi, aczkolwiek już nie w stopniu oczywistym okazały się także te zarzuty skargi, które dotyczyły wadliwej oceny operatu szacunkowego jako zgodnego z wymogami art. 175 u.g.n.

Przed przystąpieniem do dalszych rozważań zauważyć należy, iż operat szacunkowy stanowiący kluczowy dowód w sprawie o ustalenie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę jest opinią biegłego, która podlega nie tylko ocenie pod względem formalnym ale również pod względem materialnym (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 września 2011 r., sygn. I OSK 1510/10).

Nadto pamiętać należy, iż na organie ciąży obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcie niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07; z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09; z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10; z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10 i z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. I OSK 2085/11).

Przenosząc powyższe uwagi na grunt przedmiotowej sprawy zauważyć należy, że decyzja organu II instancji spełniła wymogi wskazane powyżej odnośnie przeprowadzenia skrupulatnej oceny zebranego materiału dowodowego, w tym w szczególności operatu szacunkowego.

Organ II instancji prawidłowo ocenił bowiem, że sporządzony przez Annę Szarafińską operat szacunkowy jest poprawny. Nie budzą bowiem jakichkolwiek wątpliwości Sądu przyjęte w operacie ustalenia co do stanu prawnego, stanu technicznego i sposobu zagospodarowania wycenianej nieruchomości, jej i przyjętej metody wyceny nieruchomości poprzez przyjęcie podejścia porównawczego i metody porównywania parami. Za przekonująco uzasadnione przez rzeczoznawcę uznać także należy ustalenie rodzaju i obszaru rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość oraz przyjęcie atrybutów waloryzacyjnych w postaci lokalizacji ogólnej, lokalizacji szczegółowej, powierzchni nieruchomości, rodzaju gruntów otaczających i intensywności wykorzystania drogi, wraz z wagą procentową poszczególnych atrybutów.

Zauważyć nadto należy, iż zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, a ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Również w przepisach wykonawczych do ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w tym w szczególności w § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z 200r . ze zm.) prawodawca wskazał jedynie, iż przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1), w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2), przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3), przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4).

Prawodawca zarówno w przywołanych powyżej przepisach, jak i w jakiejkolwiek innej regulacji nie ustanowił przy tym legalnego katalogu cech różniących nieruchomości, ze względu na które koryguje się ceny uzyskiwane za nieruchomości podobne. W obowiązujących regulacjach nie wprowadzono także jakiejkolwiek gradacji metod wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym, w tym w szczególności nie wprowadzono preferencji dla którejkolwiek z metod, w tym na przykład dla preferowanej przez skarżącego metody korygowania ceny średniej, co oznacza, że metody te uznawane są przez prawodawcę za równorzędne.

Powyższe w powiązaniu z art. 154 ust. 1 u.g.n. stanowiącym, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych oznacza, iż zarówno wyboru podejścia oraz metody szacowania nieruchomości jak i określenia cech każdorazowo indywidualnie dokonuje w operacie szacunkowym rzeczoznawca, a rzeczą organu jest jedynie dokonanie oceny spójności i logiczności operatu, w tym tego czy rzeczoznawca majątkowy wybrał podejście właściwe dla danego celu określania wartości nieruchomości, wybrał metodę przewidzianą do zastosowania w danym podejściu oraz przekonująco uzasadnił przyjęcie określonych cech jako cech istotnie różniących nieruchomości i stanowiących podstawę korekty cen uzyskiwanych za nieruchomości podobne.

W niniejszej sprawie autor operatu szacunkowego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia wyjaśnił zarówno podstawę przyjęcia metody porównywania parami, jak i podstawę przyjęcia zasadniczych atrybutów korygujących, a Wojewoda Wielkopolski w sposób przekonujący dokonał oceny tego kluczowego dla sprawy dowodu, jaki była opinia rzeczoznawcy. Argumentacja przedstawiona w tym zakresie przez organ administracji zasługuje w ocenie Sądu na akceptację, albowiem nie jest obciążona jakimikolwiek błędami logicznymi.

Odnosząc się wprost do argumentów skarżącej zauważyć trzeba, iż skoro prawodawca nie przewidział preferencji dla którejkolwiek z metod wyceny wskazanych w § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., to nie sposób czynić rzeczoznawcy (i co za tym idzie organom) zarzutu z wyboru określonej metody i domagać się przyjęcia metody innej, mogące w ocenie skarżącej dać inne, bardziej dla niej korzystne wyniki.

Przypomnieć wreszcie należy, iż zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, przy czym zgodnie z ust. 2 tego samego przepisu sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1, zaś w ust. 4 ustawodawca postanowił, że przepisy ust. 1 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.

Powyższe oznacza, iż w przypadku wyceny nieruchomości i stanowiących jej podstawę operatów rzeczoznawców majątkowych ustawodawca wyłączył stosowanie ogólnej zasady wynikającej z art. 75 k.p.a., zgodnie z którym jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem i jednoznacznie przesądził, iż jedynym dopuszczalnym środkiem dowodowym służącym weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jest opinia organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie uzyskanie przez stronę kontroperatu sporządzonego na jej zlecenie przez kolejnego rzeczoznawcę majątkowego. Powyższe wynika z przytoczonego powyżej art. 157 ust. 2 u.g.n. wprost stanowiącego, iż sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego sporządzonego w toku danego postępowania na zlecenie organu administracji. W tym stanie prawnym tym bardziej takiej podstawy nie może stanowić sporządzeniem operatu szacunkowego w innym postępowaniu i dotyczącego innej, aczkolwiek zdaniem skarżących podobnej nieruchomości.

Zauważyć wreszcie należy, iż zarówno organy administracji orzekające w niniejszej sprawie jak i sąd administracyjny rozpatrujący sprawę skargi na decyzję w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę nie były władne do dokonywania oceny prawidłowości wyceny nieruchomości dokonanej w innym postępowaniu administracyjnym, to jest w postępowaniu dotyczącym ustalenia odszkodowania tytułu przejęcia pod drogę innej działki.

Odnosząc się do zarzutu skargi, iż niezrozumiałym dla strony skarżącej jest przyjęcie do porównań nieruchomości spoza obszaru gminy D., skoro wiadomym być powinno dla rzeczoznawcy i organów obu instancji, że na terenie gminy D. dokonywanych jest wiele transakcji działkami drogowymi o różnej powierzchni, przez co tworzą one rynek lokalny i istnieje możliwość wyboru spośród nich właściwych transakcji do porównań wskazać należy, że w § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. znajdującym odpowiednie zastosowanie w niniejszej sprawie na podstawie § 36 ust. 6 pkt 2 tego samego rozporządzenia) wskazano, że w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Ustawa o gospodarce nieruchomościami ani rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie zawierają definicji legalnych pojęcia "rynek lokalny" i "rynek regionalny" odnoszących się do wszystkich celów, dla których szacowana jest wartość nieruchomości. Prawodawca w tych aktach prawnych posługuje się sformułowaniami: "rynek", "rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości" albo "lokalny rynek nieruchomości" przeciwstawiając ten ostatni pojęciu "regionalnego lub krajowego rynku nieruchomości". W związku z powyższym orzecznictwo sądowoadministracyjne przyjęło pogląd, że rozwiązania zaistniałego problemu należy poszukiwać w ustawodawstwie ustrojowym, odnoszącym się do instytucji samorządu terytorialnego, to jest w przepisach: art. 6 i 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591), art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1592) i art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1590) – por. wyr. Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 20 października 2010 r., sygn. akt I OSK 23/10. Ze wskazanych wyżej regulacji prawnych wyprowadzano wniosek, że pod pojęciem "rynku lokalnego" odczytywać należy obszar gminy lub powiatu. "Rynek regionalny" odnosi się zaś do obszaru województwa. Podobnie do omawianej problematyki odnosi się też piśmiennictwo, w którym droga uznawana jest za element przestrzennej struktury miasta i jest identyfikowana z konkretnym miastem (patrz Studia i Materiały Towarzystwa Naukowego Nieruchomości vol. 15 nr 3-4, Olsztyn 2007 r.).

Taki tok rozumowania znajduje także pośrednie potwierdzenie w § 48 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., który to przepis odnosi się wprawdzie do określania wartości nieruchomości, o której mowa w art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz. U. Nr 169, poz. 1418), jednakże wskazuje, iż w tego rodzaju sprawach, gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość pozostawiona położona w miejscowości o statusie miasta, jako rynek lokalny, przyjmuje się rynek odpowiedniej miejscowości porównywalnej, a gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość pozostawiona położona w miejscowości o statusie wsi lub osady, przyjmuje się odpowiednio rynki porównywalnych gmin lub powiatów.

W kontekście powyższych rozważań uznać należy, iż rzeczoznawca uwzględniając w operacie jako transakcje porównawcze transakcje z innych miejscowości leżących na obszarze tego samego powiatu, to jest Powiatu P. uwzględnił właśnie transakcje z rynku lokalnego w rozumieniu § 36 ust. 2 rozporządzenia, a brak jest podstaw do zakwestionowania sposobu wyznaczenia tego rynku jako obejmującego obszar powiatu, w sytuacji gdy w tymże samym operacie w sposób przekonujący wykazano, iż kluczowym parametrem wpływającym na wartość nieruchomości jest nie ich lokalizacja względem siedzib gmin, lecz odległość od granic miasta Poznania i skomunikowanie ich z centrum metropolii P.

Co za tym idzie nie można podzielić stanowiska strony jakoby za wadliwe uznać należało określenie przez rzeczoznawcę rynku lokalnego terenu wykraczającego poza granice administracyjne Gminy D..

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a.

O wykonalności zaskarżonej decyzji rozstrzygnięto zgodnie z art. 152 p.p.s.a.