Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3528/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-02-26 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Tomasz Wykowski (spr.), Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, sędzia WSA Marzena Milewska-Karczewska, Protokolant ref. Bartłomiej Grzybowski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2016 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2015 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

I. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (dalej "Sądu") decyzją z dnia [...] września 2015 r. nr [...] (dalej "zaskarżoną decyzją" albo "decyzją odwoławczą") Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. (dalej także "SKO"), po rozpatrzeniu odwołania Spółdzielni [...] z siedzibą w W. (dalej "skarżącej") od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] (dalej także "Zarządu Dzielnicy" albo "Zarządu") nr [...] z dnia [...] marca 2015 r. nr [...], ustalającej warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] w obrębie [...] położonej przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] w W. – utrzymało decyzję Zarządu Dzielnicy w mocy.

II. Stan sprawy, poprzedzający wydanie przez SKO zaskarżonej obecnie decyzji z dnia [...] września 2015 r., przedstawia się w sposób następujący:

1. W dniu [...] listopada 2014 r. G. W. (dalej inwestor") wniósł do Zarządu Dzielnicy o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr ew. [...] w obrębie [...] położonej przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [...] w W. (dalej odpowiednio "planowana inwestycja" oraz "teren inwestycji").

2. Decyzją z dnia [...] marca 2015 r. Zarząd Dzielnicy [...] ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla planowanej inwestycji.

3. Pismem z dnia skarżąca spółdzielnia wniosła do SKO odwołanie od decyzji Zarządu Dzielnicy z dnia [...] marca 2015 r., zarzucając orzeczeniu naruszenie:

1) art.61 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2015 r., poz. 199), dalej także "ustawy planistycznej" albo "ustawy", poprzez niewłaściwą wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w niniejszej sprawie z uwagi na przyjęcie, iż projektowana inwestycja spełnia wymagania określone tym przepisem, a w konsekwencji bezzasadne ustalenie warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestora, w sytuacji bezzasadnego zawężenia "obszaru analizowanego", na który inwestycja będzie oddziaływać w przyszłości, a w konsekwencji również bezpodstawne zawężenie kręgu uczestników (stron) postępowania przed organem pierwszej instancji;

2) art. 54 w zw. z art. 64 ustawy poprzez ich niewłaściwą wykładnię i w konsekwencji niezastosowanie z uwagi na pobieżną analizę obszaru analizowanego/oddziaływania oraz nieuwzględnienie w decyzji wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich.

3) Art. 107 § 1 i § 3 k.p.a. poprzez brak właściwego wyjaśnienia w uzasadnieniu decyzji podstawy prawnej rozstrzygnięcia, co utrudnia merytoryczne odniesienie się do decyzji oraz jej kontrolę.

4) Art. 80 oraz art. 81 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie.

5) Art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy poprzez jego niewłaściwą wykładnię i niewłaściwe zastosowanie z uwagi na bezzasadne przyjęcie, iż uwzględnienie w całości wniosku inwestora nie doprowadzi do naruszenia interesów pozostałych stron postępowania, w tym skarżącej spółdzielni.

4. W dniu [...] września 2015 r. do SKO wpłynęło pismo skarżącej spółdzielni, uzupełniające zarzuty i argumentację odwołania. Stosownie do powyższego decyzji Zarządu Dzielnicy zarzucono:

1) oparcie się na analizie, która nie odpowiada wymogom określonym w przepisach art. 61 oraz art. 52 ustawy i § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), dalej "rozporządzenia z 2003 r.",

2) naruszenie art. 107 § 1 § 3 k.p.a. poprzez nienależyte oznaczenie stron postępowania,

3) rozstrzygniecie sprawy w sytuacji, w której nie została sporządzona analiza dobrego sąsiedztwa,

4) zezwolenie inwestorowi na usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki inwestora z działką innego podmiotu lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od tej granicy co stanowi naruszenie prawa materialnego, "a przepis § 12 ust. 2 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690, ze zm.) jest sprzeczny z ustawami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z prawem budowlanym".

III. Zaskarżoną obecnie decyzją z dnia [...] września 2015 r. SKO rozpatrzyło odwołanie skarżącej od decyzji Zarządu Dzielnicy z dnia [...] marca 2015 r., utrzymując tę decyzję w mocy.

Uzasadniając orzeczenie odwoławcze, SKO wskazało w szczególności, co następuje:

1. Analiza zgromadzonego w niniejszej sprawie materiału dowodowego prowadzi do wniosku, że ustawowe przesłanki do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji, wynikające z art.61 ust.1 pkt 1 – 5 ustawy planistycznej, zostały spełnione. Wnioski takie wynikają w szczególności z ustaleń analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, sporządzonej przez organ I instancji zgodnie z wymogami określonymi w przepisach rozporządzenia wykonawczego do ustawy. Zarzuty odwołania skarżącej nie zasługują na uwzględnienie.

2. Wbrew ocenie odwołania analiza obszaru, jak już wcześniej wyżej wspomniano, została sporządzona w sposób prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami. Nie można się zatem zgodzić z zarzutem, iż w decyzji nie uwzględniono wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Skarżona decyzja w punkcie 2 zawiera postanowienia dotyczące ochrony interesów osób trzecich.

3. Uzasadnienie decyzji zostało sporządzone w sposób zgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, zawiera wszystkie niezbędne elementy, jest zrozumiałe i logiczne.

4. Wbrew ocenie odwołania decyzja Zarządu Dzielnicy, zgodnie z załączonym do akt sprawy rozdzielnikiem, została skierowana do inwestora, jak również do pozostałych stron postępowania. Warta podkreślenia jest kwestia, iż uczestnikami postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie muszą być właściciele wszystkich nieruchomości położonych w obszarze analizowanym. Stosownie do treści § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia celem wyznaczania obszaru analizowanego nie jest określenie kręgu stron postępowania, lecz wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Stronami postępowania sprawie ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu mogą być właściciele lub użytkownicy wieczyści działek sąsiednich. Stronami tego postępowania mogą być również - w zależności od okoliczności - także właściciele działek niesąsiadujących bezpośrednio z działką, na której planowana jest dana inwestycja. O interesie prawnym tych osób przesądza zasięg oddziaływania konkretnej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tychże nieruchomości (por. wyrok Naczelnego Sądu administracyjnego w Warszawie z dnia 24 stycznia 2012 r., sygn. akt 2105/10, opubl. w Bazie Orzeczeń NSA). Kolegium podziela stanowisko Organu pierwszej instancji dotyczące ustalenia stron przedmiotowego postępowania.

5. Potwierdzenia w zebranym materiale dowodowym nie znajduje zarzut naruszenia przez Zarząd Dzielnicy przepisów art. 80 i 81 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie. Organ pierwszej instancji zebrał i rozpatrzył a następnie ocenił całokształt materiału dowodowego w sposób wyczerpujący i prawidłowy. Prawidłowo również organ pierwszej instancji zawiadomił ustalone w sprawie strony niniejszego postępowania o jego wszczęciu, o zakończeniu postępowania, o możliwości zapoznania się z aktami sprawy, czy też o możliwości wypowiedzenia się w sprawie.

6. Wbrew ocenie odwołania kwestia potencjalnego negatywnego wpływu planowanej inwestycji na działki sąsiednie została poddana w postępowaniu administracyjnym wnikliwemu badaniu. Wyniki tych badań upoważniają do przyjęcia, że uwzględnienie wniosku inwestora nie doprowadzi do naruszenia interesów stron postępowania, w tym skarżącej spółdzielni.

7. W odniesieniu do zarzutów odwołania podkreślić należy konieczność rozróżniania "obszaru, na który inwestycja będzie oddziaływać" od "obszaru analizowanego". Uczestnikami postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie muszą być właściciele wszystkich nieruchomości położonych w obszarze analizowanym. Zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa planowana inwestycja ma zostać dopasowana do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, a także do cech parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). W niniejszej sprawie planowana inwestycja to budowa domu jednorodzinnego, której obszar oddziaływania nie będzie miał wpływu na nieruchomości położone po drugiej stronie ulicy [...], a co za tym idzie, nie było potrzeby, by za strony postępowania uznać właścicieli działek nr ew. [...],[...],[...].

8. Nieuzasadniony jest także zarzut odwołania, iż zezwolenie inwestorowi na usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki inwestora z działką innego podmiotu stanowi to naruszenie prawa materialnego, a przepis § 12 ust. 2 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690, ze zm.) jest sprzeczny z ustawami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z prawem budowlanym.

Według najnowszego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie, zawarta w § 12 ust. 2 ww. rozporządzenia norma kompetencyjna nie przyznaje organom wydającym decyzje dotyczące warunków zabudowy i zagospodarowania terenu uprawnienia do swobodnego modyfikowania w tychże decyzjach reguł ogólnych usytuowania budynków względem granicy działki (określonych w § 12 ust. 1 tegoż rozporządzenia). Norma ta nakłada na organy administracji architektoniczno - budowlanej wydające pozwolenia na budowę obowiązek respektowania rozstrzygnięć dotyczących zlokalizowania obiektu na działce zawartego w decyzjach o ustaleniu warunków zabudowy. Taka odmienna i stanowiąca wyjątek od zasad ogólnych lokalizacja inwestycji na działce wynikająca z decyzji o ustaleniu warunków zabudowy musi znaleźć uzasadnienie w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i służy zapewnieniu ładu przestrzennego terenu, na którym ma zostać zrealizowana inwestycja. Podkreślane jest również w orzecznictwie sądowo - administracyjnym, iż decyzja o warunkach zabudowy będąca aktem stosowania prawa przesądza jedynie o rodzaju (przeznaczeniu, powierzchni zabudowy, wysokości itd.) obiektu budowlanego, który planowany jest do wybudowania na danym terenie zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa planistycznego. W konsekwencji wskazuje się, że decyzje o warunkach zabudowy nie tworzą porządku prawnego i nie mają charakteru konstytutywnego. Stanowią one "jedynie szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa".

Podkreślenia wymaga, iż decyzja o warunkach zabudowy, która dopuszcza możliwość posadowienia budynku w odległości mniejszej niż wskazana w ust. 1 § 12 powołanego wyżej rozporządzenia 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy z nieruchomością sąsiednią, "wiąże organ architektoniczno-budowlany jedynie w zakresie, w jakim realizacja inwestycji nie doprowadzi do naruszenia ładu przestrzennego obszaru, na którym ma ona zostać zrealizowana.". Trzeba bowiem mieć świadomość, że norma powyższej decyzji nie będzie każdorazowo prowadziła do wydania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2015 r., sygn. akt II OSK 227/14, LEX nr 1640565).

IV. Pismem z dnia [...] października 2015 r. skarżąca spółdzielnia wniosła do Sądu skargę na decyzję SKO z dnia [...] września 2015 r. (za pośrednictwem organu), podnosząc przeciwko decyzji następujące zarzuty:

1. Naruszenia przepisów postępowania, mającego istotny wpływ na wynik sprawy tj.:

(-) art. 107 § 1 i § 3 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm. dalej jako kpa), poprzez brak właściwego wyjaśnienia w uzasadnieniu decyzji podstawy prawnej rozstrzygnięcia, szczątkowe uzasadnienie decyzji oraz brak w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wszechstronnego rozważenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze wszystkich przepisów i okoliczności związanych z planowaną inwestycją co utrudnia merytoryczne odniesienie się do decyzji oraz jej kontrolę.

(-) art. 7,8,11 oraz 107 § 2 i 3 kpa, polegającego na:

a) niedostatecznym wyjaśnieniu podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji o ustaleniu warunków i szczegółowych zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...], w obrębie [...], położonej przy ulicy [...] na terenie Dzielnicy [...] w W.,

b) niedostatecznym wyjaśnieniu wszystkich okoliczności sprawy tj. niewzięciu pod uwagę faktu, że obszar oddziaływania inwestycji nie ogranicza się do nieruchomości objętej inwestowaniem skoro wpływy przedsięwzięcia mogą dotyczyć nie tylko nieruchomości, które z nią bezpośrednio graniczą ale także gruntów dalej położonych,

c) braku pogłębienia zaufania obywateli do organów administracji publicznej poprzez niedostateczne i niepełne uzasadnienie decyzji, z którego wynikałoby dlaczego ten sam stan faktyczny i prawny uzasadnia różne decyzje w analogicznych sytuacjach w szczególności przy uwzględnieniu konieczności zachowania norm zawartych w Rozporządzeniu w sprawie jakim warunkom technicznym powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm. dalej jako Rozporządzenie) w sytuacji gdy w orzecznictwie podnosi się że decyzja ta ma charakter konstytutywny,

d) dowolności w wydaniu decyzji poprzez dowolne przyjęcie, że uwzględnienie w całości wniosku inwestora nie doprowadzi do naruszenia interesów stron postępowania w tym skarżącej spółdzielni,

(-) art. 6, 7, 8, 9, 10 § 1 w zw. z art. 28 kpa, poprzez błędne uznanie, iż postępowanie objęte decyzją Zarządu Dzielnicy [...] z dnia [...] marca 2015 roku, Nr [...], nie dotyczyło interesu prawnego i obowiązku skarżącej, co spowodowało nieuprawnione, nieuznanie jej przez Zarząd Dzielnicy [...] oraz Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. za stronę prowadzonego postępowania;

(-) art. 6, 7, 77 § 1, 80, w zw. z art. 107 § 3 k.p.a., poprzez błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, brak rozważenia wszystkich okoliczności mogących mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia oraz błędne uzasadnienie wydanej decyzji ograniczające się do przytoczenia przepisów prawa i stwierdzenia, iż w niniejszej sprawie planowana inwestycja to budowa domu jednorodzinnego której obszar oddziaływania nie będzie miał wpływu na nieruchomości położone po drugiej stronie ulicy [...], bez jakiegokolwiek wskazania przez organ administracji publicznej na jakich to dowodach oparł swoje rozstrzygnięcie, i na podstawie jakich motywów oraz dowodów uznał że w przedmiotowej sprawie do oddziaływania negatywnego na inne nieruchomości nie dojdzie.

(-) art. 28 kpa poprzez uniemożliwienie skarżącej oraz właścicielom nieruchomości sąsiedniej, udziału w postępowaniu w przypadku, w którym w postępowaniu tego tupu stronami winni być właściciele i użytkownicy wieczyści działek, których dotyczy postępowanie oraz działek sąsiednich w zakresie, w jakim inwestycja narusza ich uzasadnione interesy,

(-) art. 61 § 4 kpa przez niezawiadomienie skarżącej, której przysługiwał przymiot strony o wszczęciu postępowania;

(-) art. 8, art. 10 § 1 oraz § 3 kpa poprzez jego niezastosowanie z uwagi na zaniechanie informowania strony o czynnościach podejmowanych w toku sprawy oraz pozbawienie strony możliwości wypowiedzenia się co do materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania przed wydaniem merytorycznego rozstrzygnięcia w sprawie,

(-) art. 80 kpa, poprzez ich niezastosowanie i zaniechanie jakiejkolwiek oceny dowodów zgromadzonych w sprawie,

(-) art. 81 kpa poprzez jego niezastosowanie, z uwagi na brak informowania strony o czynnościach podejmowanych w toku postępowania,

(-) art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji, pomimo naruszenia przepisów postępowania mających wpływ na wynik sprawy, jak wyżej;

2. Naruszenia przepisów prawa materialnego które miało wpływ na wynik sprawy tj.:

(-) art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ich niewłaściwą wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w niniejszej sprawie z uwagi na przyjęcie, iż projektowana inwestycja łącznie spełnia wszystkie warunki wskazane w tym przepisie, a w konsekwencji bezzasadne ustalenie warunków zabudowy zgodnie z wnioskiem Inwestora, w sytuacji bezzasadnego zawężenia "obszaru analizowanego" na który inwestycja będzie oddziaływać w przyszłości, a w konsekwencji również bezpodstawne zawężenia kręgu uczestników (stron) postępowania przed Organem I Instancji.

(-) art. 55 w zw. z art. 64 ustawy poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że wydana decyzja o warunkach zabudowy nie wiąże organu architektoniczno -budowlanego kiedy w rzeczywistości decyzja ta wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę i ma charakter decyzji konstytutywnej,

(-) art. 54 w zw. z art. 64 ustawy poprzez ich niewłaściwą wykładnię i w konsekwencji niezastosowanie z uwagi na pobieżną analizę obszaru analizowanego oddziaływania oraz szczątkowe i nie zapewniające realnej ochrony prawnej określenie w decyzji wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich.

(-) art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy poprzez jego niewłaściwą wykładnię i niewłaściwe zastosowanie z uwagi na bezzasadne przyjęcie, iż uwzględnienie w całości wniosku Inwestora nie doprowadzi do naruszenia interesów pozostałych stron postępowania, w tym skarżącej Spółdzielni.

(-) § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 dalej jako Rozporządzenie) poprzez jego niezastosowanie i dokonanie błędnej analizy wokół działki budowlanej, której dotyczył wniosek o ustalenie warunków zabudowy,

(-) § 12 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002 nr 75 poz. 690) poprzez jego niezastosowanie i nieuwzględnienie w procesie wydawania zaskarżonej decyzji, że inwestycja i wniosek złożony przez Inwestora nie spełnia podstawowych norm technicznych i w konsekwencji wydanie decyzji, która umożliwia na usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki Inwestora z działką osoby trzeciej lub w odległości mniejszej niż 1,5 m od tej granicy co w sposób istotny będzie oddziaływało na nieruchomości osób trzecich i skarżącej.

(-) art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 1994 r. Nr 89 poz. 414 ze zm. dalej prawo budowlane), poprzez błędne określenie, iż obszar oddziaływania inwestycji nie obejmuje nieruchomości skarżącego, a tym samym nie jest on stroną postępowania objętego zaskarżoną decyzją w sytuacji, gdy działka skarżącej zlokalizowana jest bezpośrednio obok działki Inwestora a złożona przez Inwestora dokumentacja wprost potwierdza, że Inwestycja będzie oddziaływała na nieruchomości skarżącej w sposób uniemożliwiający normalne korzystanie z niej;

(-) art. 35 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego poprzez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że wydana decyzja o warunkach zabudowy nie wiąże organu architektoniczno- budowlanego, kiedy w rzeczywistości decyzja ta wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę i ma charakter konstytutywny,

W następstwie podniesienia wskazanych wyżej zarzutów skarżąca wniosła o

uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Uzasadniając zarzuty skargi, skarżąca podniosła w szczególności, co następuje:

1. Uzasadnienie decyzji odwoławczej nie odpowiada wymogom art. 107 § 3 k.p.a., nie odnosząc się w wyczerpujący sposób do ustaleń faktycznych, materiału dowodowego, przepisów prawa oraz nie wskazując w przejrzysty sposób podstawy prawnej rozstrzygnięcia.

2. W postępowaniu przed organami obu instancji nie zapewniono udziału w zarówno skarżącej spółdzielni (poprzez nieinformowanie jej przez organ I instancji o czynnościach podejmowanych w toku postępowania), jak też innym stronom postępowania, posiadającym interes prawny w sprawie w rozumieniu art.28 k.p.a., tj. właścicielom działek ewid. o nr [...],[...],[...] oraz [...], położonych przy ul. [...] (poprzez niezapewnienie im udziału w postępowaniu w ogóle). Obowiązkiem organu odwoławczego było, w konsekwencji dostrzeżenia tej wady postępowania przed organem I instancji, uchylenie decyzji Zarządu Dzielnicy, wobec czego została pozbawiona możliwości obrony swoich praw, co w konsekwencji doprowadziło również do naruszenia zasad ogólnych postępowania administracyjnego i stanowi o kwalifikowanej wadzie prawnej zaskarżonego rozstrzygnięcia, powodującej konieczność jego uchylenia.

3. Orzekające w sprawie organy zaniechały dokonania oceny planowanej inwestycji pod kątem jej negatywnego oddziaływała na nieruchomość skarżącego. Ocena taka musi być dokonywana już na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy (w kontekście wpływu na wykonywanie praw do nieruchomości sąsiednich), a nie dopiero na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Organ budowlany jest bowiem związany ostateczną decyzją, ustalającą warunki zabudowy.

4. Orzekające w sprawie organy pominęły okoliczność, iż wniosek inwestora nie spełniał warunków, o których mowa w art. 52 ust. 2 ustawy planistycznej, albowiem: (-) zawierał jedynie szacunkowe i niedokładne gabaryty obiektu, przedstawionego opisowo i graficznie, (-) zawierał jedynie orientacyjnie powierzchnie zabudowy i w konsekwencji nie wiadomo, jaka ostatecznie powierzchnia zostanie wykorzystana, (-) nie określono w nim w sposób wyczerpujący zapotrzebowania na wodę, energię oraz innych potrzeb infrastruktury technicznej, a także ewentualnego wpływu inwestycji na środowisko. Złożenie przez inwestora niekompletnego i nieprecyzyjnego wniosku nie doprowadziło do skutecznego wszczęcia postępowania administracyjnego.

5. Wbrew ocenie organów obu instancji w niniejszej sprawie nie została spełniona zasada dobrego sąsiedztwa, ustanowiona w art.61 ust.1 pkt 1 ustawy planistycznej, albowiem planowana inwestycja nie spełnia podstawowego warunku, decydującego o poszanowaniu tej zasady, tj. nie zapewnia kontynuacji funkcji zabudowy.

6. Dopuszczone przez organy zlokalizowanie na terenie inwestycji nowej zabudowy bezpośrednio na granicy działki nr ewid. [...], tj. stanowiącej własność spółdzielni jest sprzeczne z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

7. W wydanych orzeczeniach doszło do bezpodstawnego zawyżenia dopuszczalnego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz powierzchni biologicznie czynnej. W myśl orzecznictwa sądowego wyznaczenie w danej sprawie innego niż podstawowy wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz powierzchni biologicznie czynnej winno być w czytelny sposób uzasadnione wynikami analizy, przy czym ustalenia w tym zakresie zawarte w analizie powinny być dokładnie wyliczone, omówione i uzasadnione. Stosownie do powyższego wydane w sprawie decyzje nie zawierają analizy uzasadniającej zwiększenie powierzchni zabudowy działki nr [...], w stopniu większym niż średni poziom 44% wyznaczony dla obszaru analizowanego.

8. Sporządzona na potrzeby postępowania analiza stanu zagospodarowania o obszaru analizowanego sporządzona została w sposób nieprawidłowy a tym samym zgromadzony przez organ materiał dowodowy był niepełny i nie mógł stanowić podstawy do wydania decyzji. Dokonując na podstawie tego materiału ustaleń faktycznych organy obu instancji przekroczyły zakres swobodnej oceny dowodów, ustalonej w art.80 k.p.a.

9.1. Granice obszaru analizowanego wyznaczono niezgodnie z wymogami § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W myśl orzecznictwa sądowego granice obszaru analizowanego "wokół działki budowlanej" winny być wyznaczane w sposób jednakowy, w takiej samej odległości, we wszystkich kierunkach. Wbrew powyższym wymogom obszar analizowany został w niniejszej sprawie bezpodstawne zawężony poprzez pominięcie sposobu zagospodarowania i zabudowy działek ewid. o nr [...] położonej przy ul. [...] (dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr [...]) oraz nr [...] położonej przy ul. [...] (wg załącznika nr 2 decyzji).

9.2. Analiza nie odpowiada wymogom określonym w art. 61 i 52 ustawy planistycznej oraz § 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kwestionowany z przyczyn formalnych dokument nazwany załącznikiem nr 2 do zaskarżonej decyzji nie zawiera właściwej analizy wymaganej przez przywołane przepisy. Odwołanie się w ww. załączniku nr 2 do zabudowy na poszczególnych działkach przy ul. [...],[...],[...] oraz [...] w W., nie może być uznane za spełnienie warunku, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, w sytuacji gdy warunki zabudowy dla inwestycji zostają ustalone w rażącym odstępstwie od istniejącej zabudowy, zaś odstępstwa te nie wynikają ani z analizy, ani z uzasadnienia decyzji czy innych części akt sprawy, a jedynym argumentem powołanym w tym dokumencie jest powierzchnia działki nr ewid. [...] z obrębu [...] przy ul. [...] w W.

9.3. W postępowaniu administracyjnym nie przeprowadzono prawidłowej, analizy zasady dobrego sąsiedztwa poprzez analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu tym samym zupełnie dowolnie rozstrzygnął o "ustaleniu warunków zabudowy", ponieważ nieruchomości położone w bezpośrednim sąsiedztwie działki inwestora są zabudowane również domami jednorodzinnymi o znacznie mniejszych wymiarach, w szczególności jeżeli o chodzi o wysokość zabudowy, a zrealizowanie planowanej inwestycji doprowadzić np. do zmniejszenia natężenia światła słonecznego, które będzie docierać do tych nieruchomości po zakończeniu inwestycji.

10. Wadliwie przyjął organ odwoławczy, że w kwestionowanym przez skarżącą zakresie decyzja ustalająca warunki zabudowy nie jest wiążąca dla organów architektoniczno - budowlanych. Taka ocena organu jest bowiem sprzeczna z szeregiem przepisów prawa materialnego oraz stanowiskiem doktryny i orzecznictwa, przyjmującym iż decyzja tego typu jest decyzją konstytutywną i wiąże organy architektoniczno-budowlane. Organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę nie bada dopuszczalności wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji, decyzja ta bowiem wiąże organ i nie może on także postąpić wbrew warunkom w niej określonym. Inwestor bowiem na podstawie w/w decyzji, może oczekiwać że otrzyma pozwolenie na budowę. Nabywa w ten sposób swego rodzaju "uprawnienie" do ubiegania się o pozwolenie na budowę. W literaturze pojawiają się też poglądy, które należy uznać za słuszne, że decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (czy analogiczna w swej istocie decyzja o warunkach zabudowy) stanowi promesę uzyskania pozwolenia na budowę (zob. Hausner, Niewiadomski, Komentarz, 1995, s. 105), czy też przyrzeczenie otrzymania pozwolenia na budowę (Niewiadomski, Jaroszyński, Szmytt, Złakowski, Komentarz, 2008, s. 449).

Stosownie do stanowiska wyrażonego w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 22 stycznia 2013 r. [II SA/Po 832/12, opubl. LEX nr 1274603] organ administracji publicznej wydający decyzję o warunkach zabudowy może dopuścić lokalizację inwestycji w granicy z nieruchomością sąsiadującą, o ile wynika to z przeprowadzonej analizy urbanistycznej, co z kolei wiąże organ architektoniczno - budowlany. Z kolei w wyroku z dnia 18 stycznia 2012 r. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie [II OSK 2065/10, opubl. LEX nr 1121197] stwierdził, że zamieszczenie w decyzji o warunkach zabudowy pozwolenia na usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki inwestora z działką innego podmiotu lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od tej granicy stanowi naruszenie prawa materialnego, a przepis § 12 ust. 2 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.) jest sprzeczny z ustawami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z prawem budowlanym".

Podkreślić w związku z powyższym należy, że zawarta w § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie norma kompetencyjna nie przyznaje organom wydającym decyzje w przedmiocie warunków zabudowy uprawnienia do swobodnego modyfikowania w tychże decyzjach reguł ogólnych usytuowania budynków względem granicy działki określonych w § 12 ust. 1 tegoż rozporządzenia, lecz jedynie nakłada na organy administracji architektoniczno – budowlanej, wydające pozwolenia na budowę obowiązek respektowania rozstrzygnięć, dotyczących zlokalizowania obiektu na działce zawartych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, względnie w decyzjach o ustaleniu warunków zabudowy. Taka odmienna i stanowiąca wyjątek od zasad ogólnych lokalizacja inwestycji na działce, wynikająca z decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, musi znaleźć uzasadnienie w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu i służy zapewnieniu ładu przestrzennego terenu, na którym ma zostać zrealizowana inwestycja. Stanowisko powyższe potwierdza orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, gdzie wskazuje się na dopuszczenie w decyzji o warunkach zabudowy możliwości usytuowania planowanej inwestycji na granicy działki, nawet poprzez wyrysowanie konturów budynku.

V. W odpowiedzi na skargę, udzielonej pismem z dnia [...] listopada 2015 r. SKO wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

VI. Pismem z dnia [...] listopada 2015 r. inwestor ustosunkował się do zarzutów skargi, wnosząc o jej oddalenie.

VII. Na rozprawie przed Sądem w dniu [...] lutego 2016 r. pełnomocnik skarżącej złożył do akt sprawy oraz wniósł o przeprowadzenie dowodu z decyzji Prezydenta Miasta W. z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...] na okoliczność braku zanalizowania na etapie postępowania budowlanego kwestii dopuszczalności lokowania nowej zabudowy w ostrej granicy z działkami sąsiednimi.

Sąd na podstawie art. 106 § 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi postanowił przeprowadzić dowód z dokumentu złożonego przez pełnomocnika strony skarżącej.

Jednocześnie inwestor złożył do akt materiał poglądowy w postaci czterech wizualizacji planowanej inwestycji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.

VIII. Sąd rozpoznał skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2015 r. z racji sprawowania wymiaru sprawiedliwości, polegającego na kontrolowaniu działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (art.1§1 i §2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz.U. z dnia 20 września 2002 r., Nr 153, poz.1269 z późn.zm.). Kontrola ta obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (art.3§2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – tj. Dz.U. Nr 270 z późn. zm. – zwanej dalej "p.p.s.a.").

Zgodnie z przepisem art.134 § 1 p.p.s.a. sąd administracyjny rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skargę należało oddalić, albowiem zaskarżona decyzja SKO nie narusza przepisów prawa w sposób upoważniający Sąd do jej wyeliminowania z obrotu prawnego.

Uwzględnienie przez wojewódzki sąd administracyjny skargi na orzeczenie organu administracji jest dopuszczalne tylko w razie stwierdzenia w toku kontroli tego orzeczenia naruszeń prawa wymienionych w art.145 § 1 p.p.s.a.

W świetle przywołanego przepisu sąd administracyjny:

1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi:

a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,

c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;

2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach;

3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.

Naruszeń, które mogłyby stanowić podstawę do zastosowania w niniejszej sprawie środków o których mowa powyżej, Sąd nie stwierdził.

IX. Kontrola legalności zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] września 2015 r. prowadzi do następujących wniosków:

1. Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w którym zaskarżoną obecnie decyzją orzekło w postępowaniu odwoławczym SKO, było ustalenie w drodze decyzji administracyjnej, w trybie uregulowanym w art.59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, warunków zabudowy dla inwestycji wskazanej we wniosku inwestora, polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W ocenie obu orzekających w sprawie organów wskazane wyżej warunki zabudowy dla planowanej inwestycji należało ustalić, albowiem inwestycja ta spełnia wszystkie wymogi przewidziane w 61 ust.1 pkt 1 – 5 ustawy oraz w szczegółowych przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Sądu stanowisko obu organów jest trafne, a zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie.

2. Tryb i zasady ustalania warunków zabudowy zostały uregulowane w art.59 – 67 ustawy planistycznej. Przepis art. 59 ust. 1 ustawy stanowi zatem, że zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robot budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Szczegółowe materialnoprawne przesłanki ustalenia warunków zabudowy określa art. 61 ust. 1 ustawy, uzależniając pozytywne rozpatrzenie wniosku inwestora od łącznego spełnienia się pięciu następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności zagospodarowania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej, 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Pomimo formalnej równorzędności wskazanych wyżej przesłanek (niespełnienie się którejkolwiek z nich czyni bowiem ustalenie warunków zabudowy niedopuszczalnym) szczególną doniosłość prawną należy przypisać przepisowi art. 61 ust.1 pkt 1 ustawy, formułującemu zasadę "dobrego sąsiedztwa", z której to zasady wywodzić należy ciążący na inwestorze obowiązek dostosowania nowoprojektowanego sposobu zagospodarowania terenu do zagospodarowania przestrzennego już istniejącego w sąsiedztwie terenu inwestycji. Co do zasady więc regulacja ta ogranicza inwestora w tym sensie, że nie upoważnia go do realizacji wszystkich planów inwestycyjnych, jakie teoretycznie mógłby w stosunku do tego terenu realizować, ale ustanawia istotne ograniczenie w postaci konieczności dostosowania planowanej inwestycji do urbanistycznego charakteru otoczenia.

Rozstrzygnięcie przez organ, czy planowana przez inwestora inwestycja spełnia wymogi dobrego sąsiedztwa, nakłada na organ oczywisty obowiązek ustalenia stanu zagospodarowania sąsiedztwa terenu planowanej inwestycji. Kierując się potrzebą skonkretyzowania tego obowiązku, w art.61 ust.6 ustawy ustawodawca zawarł delegację dla ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa do określenia, w drodze rozporządzenia, sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. W wykonaniu tej delegacji, wspomnianym wcześniej rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r. Minister Infrastruktury określił sposób ustalania przedmiotowych wymagań, w tym w szczególności wymagań dotyczących: linii zabudowy (§ 4), wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu (§ 5), szerokości elewacji frontowej (§ 6), wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (§ 7), geometrii dachu, tj. kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych (§ 8), przewidując w tym zakresie szczegółowe wytyczne. Z przywołanego rozporządzenia wynika wprost, że podstawą do dokonywania przez organ niezbędnych ustaleń faktycznych jest dowód w postaci obligatoryjnie sporządzanej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy, zawierającej część tekstową i graficzną i stanowiącą załącznik do decyzji (§ 3 ust. 1 oraz § 9 ust.2 rozporządzenia). W myśl § 3 ust 1 rozporządzenia analizę, o której mowa powyżej przeprowadza się na obszarze analizowanym, wyznaczonym przez organ wokół terenu planowanej inwestycji. Jak nakazuje § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m.

3. W pierwszej kolejności stwierdzić należy nietrafność zarzutów skargi, podnoszących fakt niezapewnienia przez organy udziału w postępowaniu wszystkim jego stronom. Skarga podkreśla przy tym, że w postępowaniu przed organami obu instancji nie zapewniono udziału zarówno: 1) skarżącej spółdzielni (poprzez niepoinformowanie jej przez organ I instancji o czynnościach podejmowanych w toku postępowania), jak też 2) innym stronom postępowania, posiadającym interes prawny w sprawie w rozumieniu art.28 k.p.a., tj. właścicielom działek ewid. o nr [...],[...],[...] oraz [...], położonych przy ul. [...] (poprzez niezapewnienie im udziału w postępowaniu w ogóle).

W myśl art.10 § 1 i 2 k.p.a. organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Organy administracji publicznej mogą odstąpić od zasady określonej w § 1 tylko w przypadkach, gdy załatwienie sprawy nie cierpi zwłoki ze względu na niebezpieczeństwo dla życia lub zdrowia ludzkiego albo ze względu na grożącą niepowetowaną szkodę materialną.

Zauważyć jednakże należy, że zarzut naruszenia art. 10 § 1 k.p.a. może odnieść skutek tylko wtedy, jeżeli strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Warunkiem sine qua non uchylenia decyzji z powodu naruszenia przepisów postępowania jest bowiem wykazanie, że takie naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. (zob. uchwała składu siedmiu sędziów NSA z dnia 25 kwietnia 2005 r. sygn. akt FPS 6/04, ONSAiWSA2005, z. 4, poz. 66, wyrok NSA z dnia 1 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 1098/10, LEX nr 786594 i z dnia 18 maja 2006 r., sygn. akt II OSK 831/05, ONSAiWSA 2006/6/157).

3.1. W pierwszej kolejności stwierdzić należy brak przesłanek upoważniających do uznania, że skarżącej nie zapewniono udziału w postępowaniu przed organem I albo II instancji. Z akt postępowania administracyjnego, wszczętego na wniosek inwestora z dnia [...] listopada 2014 r. i prowadzonego przez Zarząd Dzielnicy wynika, co następuje: 1) do skarżącej skierowano zawiadomienie o wszczęciu postępowania, zawarte w piśmie z dnia [...] grudnia 2014 r., 2) wprawdzie w aktach sprawy nie zachowało się zwrotne potwierdzenie odbioru przez skarżącą wskazanego wyżej zawiadomienia, niemniej uprawnionym jest przyjęcie, że do jego odbioru przez skarżącą ostatecznie doszło, co należy wywieść z faktu wniesienia przez skarżącą do organu pisma procesowego z dnia [...] stycznia 2015 r., zgłaszającego "w związku z wszczętym na wniosek p. G. W. postępowaniem w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji, polegającej na ..." uwagi do planowanej inwestycji (nawet gdyby zatem hipotetycznie przyjąć, że zawiadomienie z dnia [...] grudnia 2015 r. nie zostało skarżącej doręczone, a wiedzę na temat wszczętego postępowania skarżąca uzyskała z innych źródeł, to okoliczność ta nie wpłynęłaby w żaden negatywny sposób na uprawnienia procesowe strony w sytuacji, w której pomiędzy dokonaniem przez organ zawiadomienia stron o wszczęciu postępowania a przedstawieniem przez skarżącą własnego stanowiska w sprawie nie dokonano żadnych czynności dowodowych), 3) pismem z dnia [...] lutego 2015 r., doręczonym skarżącej w dniu [...] lutego 2015 r., skarżąca została zawiadomiona przez organ, na podstawie art.10 § 1 k.p.a., o przysługującym jej prawie zapoznania się z zebranymi w sprawie dowodami i materiałami, uzyskania wyjaśnień oraz złożenia wniosków i zastrzeżeń, 4) pismem procesowym z dnia [...] marca 2015 r. skarżąca, po raz drugi na przestrzeni prowadzonego postępowania, przedstawiła swoje stanowisko w sprawie, 5) w dniu [...] marca 2015 r. skarżącej doręczono decyzję Zarządu Dzielnicy z dnia [...] marca 2015 r., 6) pismem z dnia [...] kwietnia 2015 r. skarżąca wniosła do SKO (za pośrednictwem Zarządu Dzielnicy) odwołanie od decyzji z dnia [...] marca 2015 r., 7) pismem z dnia [...] sierpnia 2015 r. SKO zawiadomiło skarżącą o uprawnieniach, przysługujących jej na podstawie art.10 k.p.a., 8) pismem z dnia [...] września 2015 r. skarżąca przedstawiła swoje stanowisko w sprawie. W świetle powyższego stwierdzić należy, że w toku całego kontrolowanego obecnie postępowania administracyjnego, toczącego się przed organami obu instancji, w sposób nie budzący najmniejszych wątpliwości respektowano uprawnienia skarżącej do zapoznania się z materiałem dowodowym (mającym wyłącznie postać dokumentów) oraz przedstawienia swojego stanowiska w sprawie (z którego to uprawnienia skarżąca kilkukrotnie skorzystała). W świetle powyższego nie można uznać, wbrew twierdzeniom skargi (sformułowanym w tym zakresie w sposób jedynie ogólny), że "w niniejszej sprawie odwołujący się nie był informowany o czynnościach podejmowanych przez Organ I Instancji w toku postępowania, wobec czego został pozbawiony możliwości obrony swoich praw, co w konsekwencji doprowadziło również do naruszenia zasad ogólnych postępowania administracyjnego i stanowi o kwalifikowanej wadzie prawnej zaskarżonego rozstrzygnięcia, powodującej konieczność jego uchylenia" (str. [...] skargi). Ponownie zaznaczyć należy, że materiał dowodowy sprawy ograniczał się wyłącznie do pisemnej dokumentacji, a zatem nie obejmował dowodu z oględzin, czy też przesłuchania świadków, których przeprowadzenie bezspornie wymagałoby uprzedniego poinformowania stron.

3.2. W odniesieniu do kwestii wywodzonego w skardze niezapewnienia udziału w postępowaniu innym podmiotom, w ocenie skarżącej posiadającym w rozpatrywanej sprawie interes prawny w rozumieniu art.28 k.p.a. (tj. właścicielom nieruchomości, mających znajdować się w zasięgu oddziaływania planowanej inwestycji), stwierdzić należy, co następuje:

Krąg stron w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się zgodnie z art. 28 k.p.a. Przepis ten stanowi, że stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Interes prawny (obowiązek) ma charakter obiektywny, niezależny od woli podmiotu i wynika z konkretnego przepisu prawa, który stanowi podstawę ustalenia uprawnienia lub obowiązku tego podmiotu. W kwestii określenia osób, którym przysługuje przymiot strony w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu przyjęto od dawna w orzecznictwie sądowym, iż stronami w takich sprawach są, co do zasady właściciele albo użytkownicy wieczyści sąsiednich działek.

Stroną postępowania o ustalenie warunków może być nie tylko właściciel nieruchomości, której dotyczy decyzja o warunkach zabudowy, ale także właściciel i użytkownik wieczysty sąsiedniej nieruchomości, o ile wykażą interes prawny. Wykazanie interesu prawnego przez uprawnionego polega na wykazaniu wpływu zamierzenia inwestycyjnego na możliwość korzystania z nieruchomości oraz wykazania, że czyjeś zamierzenie inwestycyjne może wpływać na sferę uprawnień związanych z korzystaniem z nieruchomości. Nie można mieć wątpliwości, że udział w charakterze strony w postępowaniu w sprawie warunków zabudowy nie jest zawężony do kręgu podmiotów, których interes prawny został naruszony lub jest zagrożony przez inwestycję (por. wyrok NSA z dnia 3 grudnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1505/07, publ. LEX nr 529516).

Abstrahując w tym miejscu od oceny trafności twierdzeń skarżącej, że wskazane przez nią w skardze nieruchomości, znajdujące się w pobliżu terenu planowanej inwestycji, znajdą się w zasięgu jej oddziaływania, z czym automatycznie łączy się uzyskanie przez właścicieli, czy też użytkowników wieczystych tych nieruchomości statusu stron przedmiotowego postępowania, zauważyć należy, że istota analizowanego zarzutu skargi sprowadza się do kwestionowania przez skarżącą sposobu zapewnienia przez organy udziału w postępowaniu innym podmiotom niż skarżąca. Pomimo tego, że prawne uzasadnienie tego zarzutu skarżąca oparła na innych podstawach prawnych (w szczególności zarzuciła organom naruszenie art.28 k.p.a.) stwierdzić należy, że zarzut tego rodzaju jest równoznaczny z powołaniem się przez skarżącą na przesłankę wznowienia postępowania administracyjnego, o której mowa w art.145 § 1 pkt 4 k.p.a. Podkreślenia w związku z powyższym wymaga, że uprawnienie do powołania się na tę przesłankę przysługuje wyłącznie tej stronie postępowania, której uchybienie organu bezpośrednio dotyczy, nie jest natomiast dopuszczalne powoływanie się na fakt pominięcia danej strony w postępowaniu administracyjnym - przez strony inne niż ona sama. "Tylko podmiot, który uznaje, że bez swej winy nie brał udziału w postępowaniu, co powoduje zaistnienie przesłanki wznowieniowej określonej w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., jest uprawniony do podnoszenia tego zarzutu. Inne podmioty nie mogą się skutecznie na tę okoliczność powoływać. Dotyczy to również Sądu rozstrzygającego sprawę ze skargi podmiotów biorących udział w postępowaniu, który niejako z urzędu nie ma podstaw do podnoszenia, że podmiot nie wnoszący skargi został pominięty w postępowaniu administracyjnym i z tej przyczyny stosowania art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. Przesłanka wznowieniowa polegająca na nie zapewnieniu stronie udziału w postępowaniu administracyjnym bez jej winy (art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.) wiąże się ściśle z art. 147 k.p.a., stosownie do którego wznowienie postępowania z tej przyczyny następuje tylko na żądanie strony. Takie rozwiązanie ustawowe powoduje, że tylko od woli strony, która została pominięta w postępowaniu zależy, czy skorzysta z prawa do żądania wznowienia, ewentualnie podniesie zarzut zaistnienia przesłanki wznowieniowej w skardze wniesionej do sądu administracyjnego. Inne podmioty nie mają prawa do zastępowania uprawnionej strony i korzystania z zarzutu wystąpienia podstaw do wznowienia, powołując się na to, że nie wszystkie podmioty, które powinny brać udział w postępowaniu, zostały do udziału w nim dopuszczone." – por. wyrok NSA z dnia 26 stycznia 2009 r., sygn. akt II OSK 51/08, publ. LEX.

W konsekwencji powyższego Sąd uznaje za co do zasady niedopuszczalne powoływanie się przez skarżącą (w rożnych kontekstach, tj. zarówno w kontekście czysto procesowym, jak i w kontekście wywodzonego przez skarżącą nieustalenia przez organy terytorialnego zasięgu oddziaływania planowanej inwestycji na otoczenie) na naruszenie uprawnień innych podmiotów, aniżeli sama skarżąca.

4. Skarga konsekwentnie zarzuca orzekającym w niniejszej sprawie organom dokonanie wadliwej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 - 5 ustawy planistycznej. Miałoby przy tym chodzić zarówno o: (-) uchybienia w sporządzeniu tej analizy w znaczeniu dokumentu (opracowania), składającego się stosownie do §9 ust.2 rozporządzenia z części tekstowej i graficznej i stanowiącego załącznik do decyzji ustalającej warunki zabudowy, jak i (-) wadliwość przyjętych przez organy, w oparciu o treść przywołanego opracowania, ostatecznych ustaleń co do funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu obszaru analizowanego. Żadnego z tych zarzutów nie można w ocenie Sądu podzielić.

W pierwszej kolejności podkreślić należy konieczność stwierdzenia, że wbrew ocenom skargi część graficzna analizy odpowiada wszystkim wymaganiom, regulującym zasady jej sporządzania, ustalonym w §3 ust.2 rozporządzenia z 2003 r., a przewidującym: 1) sporządzenie analizy na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, 2) wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Treść przywołanego przepisu wskazuje na to, że organowi pozostawiono pewien margines swobody w wyznaczaniu granic (a w konsekwencji powierzchni) obszaru analizowanego, ustalając w tym zakresie wyłącznie kryteria minimalne (najmniejsza odległość, w jakiej można wyznaczyć granice obszaru analizowanego) i nie określając np. obligatoryjnego kształtu obszaru analizowanego. Nie może ulegać wątpliwości, że takie rozwiązanie legislacyjne, podyktowane obiektywnie istniejącą potrzebą zapewnienia elastyczności w wyznaczaniu obszaru analizowanego w sprawach o nietypowym stanie faktycznym (tj. w szczególności w sytuacji całkowitej niereprezentatywności, na tle większego obszaru urbanistycznego, zabudowy najbliżej sąsiadującej z terenem planowanej inwestycji) może stanowić potencjalne źródło nadużyć (nieuzasadnione rozszerzanie granic obszaru analizowanego, prowadzące w efekcie do deformowania obrazu stanu zagospodarowania terenu, który winien być brany pod uwagę w danej sprawie). Kwestia ta została wielokrotnie dostrzeżona i komentowana w orzecznictwie sądowym, gdzie jednoznacznie akcentuje się, że "O ile co do zasady, samo wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem jest dopuszczalne, to przyjmuje się, że niedopuszczalne jest takie wyznaczanie obszaru analizowanego, które niejako zmierza do "poszukiwania" obiektów budowlanych, które dadzą podstawę do uzasadnienia planowanego zamierzenia inwestycyjnego w parametrach określonych we wniosku – por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 grudnia 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 610/13, publ. LEX nr 1493109).

Odnosząc powyższe uwarunkowania do niniejszej sprawy należy stwierdzić, że z załącznika nr 2 do decyzji Zarządu Dzielnicy (część graficzna analizy) wynika, że obszar analizy wyznaczono jako okrąg, którego środek stanowi teren planowanej inwestycji a odległość pomiędzy granicami obszaru analizowanego wykracza poza wartości minimalne (odległość pomiędzy każdą z granic terenu inwestycji a granicą obszaru analizowanego wynosi w przybliżeniu pięciokrotność długości frontu działki). W rozwiązaniu powyższym nie sposób doszukać się naruszenia przez organ I instancji zasad wyznaczania granic obszaru analizowanego. Rozszerzenie granic obszaru analizowanego poza wymiar minimalny nie nosi znamion działania nieuzasadnionego, czy też zmierzającego do zdeformowania wyników analizy na korzyść inwestora (nie świadczy o tym ani kształt nadany obszarowi analizowanemu, ani rozmiar rozszerzenia). Wyniki analizy stanu zagospodarowania obszaru, podsumowane w części tekstowej analizy, jak też w uzasadnieniu decyzji nie dają podstawy do przyjęcia, że korzystne z punktu widzenia inwestora rozwiązania przyjęto w oparciu o parametry charakteryzujące zabudowę zlokalizowaną na obrzeżach obszaru analizowanego, sztucznie w tym celu powiększonego. Zresztą tego typu zarzutów przeciwko analizie nie podnosi skarżąca, sugerując w to miejsce, w sposób bardzo ogólny, że: 1) granice obszaru analizowanego nie zostały wyznaczone "wokół działki budowlanej", tj. w takiej samej odległości, we wszystkich kierunkach (zarzut ten należy w świetle poczynionych wcześniej ocen uznać za oczywiście chybiony), 2) obszar analizowany został bezpodstawne zawężony poprzez pominięcie sposobu zagospodarowania i zabudowy działek ewid. o nr [...] położonej przy ul. [...] (proste zestawienie tego zarzutu z treścią załącznika graficznego prowadzi do wniosku o braku możliwości jego uwzględnienia, a to w związku z bezspornym objęciem wspomnianej w skardze działki granicami obszaru analizowanego).

5. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skargi co do wadliwego przyjęcia przez organy obu instancji, że realizacja planowanej inwestycji spełnia podstawowy warunek, wynikający z zasady dobrego sąsiedztwa, ukonstytuowanej w art.61 ust.1 pkt 1 ustawy, a polegający na kontynuowaniu przez planowaną inwestycję funkcji zabudowy w obszarze analizowanym. Podkreślić w pierwszej kolejności należy, że zarzut ten nie został dostatecznie uszczegółowiony, tj. w szczególności skarżąca nie wskazała, jaki charakter zabudowy terenu inwestycji mógłby w jej ocenie kontynuację taką stanowić. Kryterium kontynuacji funkcji odwołuje się do podstawowych, uogólnionych cech sposobu zagospodarowania danego terenu, wyodrębnionych wg potrzeb, jakie zabudowa ta zaspakaja (w szczególności funkcja mieszkaniowa, usługowa, produkcyjna, rekreacyjna, zieleń, itp.). W wyroku z dnia 26 czerwca 2012 r., sygn. akt II OSK 586/11, publ. LEX, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, co następuje: "1. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. 2. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Nie jest wadliwy wniosek, że kontynuacji funkcji nie oznacza nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy.". Z kolei w wyroku WSA w Poznaniu z dnia 16 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Po 505/12, publ. LEX, trafnie wskazano, że "Możliwość zlokalizowania inwestycji o określonym przeznaczeniu musi wynikać z całokształtu sporządzonej analizy. Ustawodawca, choć sformułował w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. zasadę dobrego sąsiedztwa, nie przyznał prymatu kontynuacji funkcji zabudowie znajdującej się bezpośrednio przy działce, na której ma powstać nowa zabudowa, lecz nakazał organom administracji publicznej odwołać się do całości obszaru objętego analizą.". W tej sytuacji w oczywisty sposób nie można zasadnie zarzucać planowanej inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, niewpisywania się w funkcję zabudowy obszaru analizowanego w sytuacji, w której zabudowa w tym obszarze ma charakter mieszkaniowy jednorodzinny, wielorodzinny i gospodarczo – garażowy.

6. Wbrew ocenie skargi skonfrontowanie postanowień decyzji Zarządu Dzielnicy, ustalających szczegółowe parametry planowanej zabudowy, przewidzianych w rozporządzeniu z 2003 r. (tj. linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej geometrii dachu), z wynikami tekstowej i graficznej części analizy stanu zagospodarowania obszaru analizowanego, upoważnia do sformułowania wniosku, że parametry te ustalono w pełnej zgodzie z wytycznymi co do sposobu ich ustalania, wskazanymi w tym akcie wykonawczym. Nie może ulegać wątpliwości, że dowolne ustalenie warunków zabudowy (tj. bez określenia średnich wartości występujących w obszarze analizowanym i ewentualnych odstępstw od tych wielkości w warunkach zabudowy) stanowi naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. oraz poszczególnych przepisów rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), jak i przepisów procedury administracyjnej (art. 7 i art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3 k.p.a.), niemniej sytuacja tego rodzaju nie wystąpiła w niniejszej sprawie.

7. Sąd nie podziela zastrzeżeń skargi co do sposobu wyznaczenia wskaźnika zabudowy planowanej inwestycji w stosunku do powierzchni działki, ustalonego na 100%, tj. umożliwiającego inwestorowi zabudowę terenu planowanej inwestycji w całości. Rozstrzygając w powyższej kwestii organy odstąpiły od zasadniczego sposobu wyznaczania przedmiotowego wskaźnika, uregulowanego w § 5 ust.1 rozporządzenia z 2003 r., a polegającego na bezpośrednim odwołaniu się do średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, przyjmując w oparciu o § 5 ust.2 rozporządzenia, że wyniki analizy stanu zagospodarowania obszaru analizowanego przemawiają za wyznaczeniem wskaźnika w inny sposób. W ramach powyższego stwierdzając, że analizowany wskaźnik kształtuje się w obszarze analizowanym w przedziale od 16 do 75%, a jego średnia wartość wynosi 44%, takie cechy terenu inwestycji, jak jej powierzchnia (100 m2) i kształt, uzasadniają odstąpienie od wartości średnich i umożliwienie inwestorowi zabudowania terenu inwestycji w największym możliwym zakresie.

Stosownie do §5 ust.1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W myśl ust.2 tego paragrafu dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

W orzecznictwie sądowym podkreśla się konsekwentnie, że przepis § 5 ust. 2 rozporządzenia upoważnia organy do kształtowania wymienionego w nim parametru w sposób odmienny od wartości średniej w obszarze analizowanym, przy czym na organach spoczywa obowiązek nie tylko wskazania średniego wskaźnika powierzchni zabudowy na obszarze analizowanym, ale także, w przypadku rekomendowania dla planowanej inwestycji wskaźnika odbiegającego od wspomnianych wyżej wartości średnich, precyzyjnego wskazania, czym takie odstępstwo jest podyktowane. To, że przepisy nie określają przesłanek dopuszczenia wyjątków, a jedynie wymagają, aby wynikały one z analizy, nie może oznaczać dowolności. W ocenie Sądu orzekające w niniejszej sprawie organy dochowały wskazanych wyżej rygorów, przekonująco wykazując, że wymagania ładu przestrzennego nie tylko nie stoją na przeszkodzie ale wręcz sprzyjają zabudowaniu w całości niewielkiej działki budowlanej, usytuowanej bezpośrednio przy drodze publicznej, w ciągu zabudowy śródmiejskiej, w sytuacji w której zabudowa ta w niezbędnych parametrach nawiązuje do zabudowy sąsiedniej (w szczególności wysokością). W ocenie Sądu w rozwiązaniu takim nie sposób dopatrzeć się naruszenia przez organy granic swobody wyznaczonej przepisem § 5 ust. 2 rozporządzenia. Nie ulega bowiem wątpliwości, że umożliwienie inwestorowi zabudowania terenu inwestycji w całości, właśnie z uwagi na jej niewielki rozmiar, nie zakłóci ładu przestrzennego ulicy [...].

8. Nie można również podzielić zarzutów skargi co do braku podstaw do zawarcia w decyzji ustalającej warunki zabudowy postanowienia dopuszczającego możliwość lokalizowania planowanej inwestycji w ostrej granicy z nieruchomościami sąsiednimi, czy też co do niewykazania przez organy, że w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki faktyczne, uzasadniające skorzystanie z takiego uprawnienia. Wbrew stanowisku skargi stwierdzić należy, że rozwiązanie takie, przewidziane wyraźnie w § 12 ust.2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, jest – w kontekście ładu przestrzennego - dostatecznie uzasadnione niewielkim rozmiarem terenu inwestycji. Brak ryzyka naruszenia w związku z powyższym ładu przestrzennego wynika w tej sytuacji z tych samych przesłanek, które uzasadniają omówione powyżej dopuszczenie ustalenia wskaźnika zabudowy na postawie § 5 ust. 2 rozporządzenia z 2003 r.

Jednocześnie podkreślić należy, w odniesieniu do akcentowanej w skardze kwestii zakresu związania tego rodzaju rozstrzygnięciem decyzji ustalającej warunki zabudowy organu budowlanego, konieczność podzielenia stanowiska zawartego w piśmie procesowym inwestora z dnia [...] listopada 2015 r., ustosunkowującego się do skargi. Trafnie podniesiono tam, że: (-) zgodnie z §12 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, (-) dopuszczenie w decyzji o warunkach zabudowy usytuowania obiektu w granicy oznacza jedynie tyle, że taka lokalizacja zgodna jest z wymogami ładu przestrzennego, nie przesądza natomiast o tym, że pozwolenie na budowę istotnie na taką lokalizację zezwoli, (-) pomimo zatem tego, że usytuowanie budynku w granicy formalnie zgodne byłoby z decyzją o warunkach zabudowy, to jednak organ udzielający pozwolenia na budowę ocenić musi lokalizację taką w aspekcie zgodności ze wspomnianym wyżej rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, (-) zarzuty skarżącej winny podlegać ocenie w ramach postępowania dotyczącego wydania pozwolenia na budowę. W wyroku z dnia 16 stycznia 2016 r., sygn. akt II OSK 227/14, NSA wskazał m.in., że: "2. Decyzja o warunkach zabudowy, będąca aktem stosowania prawa przesądza jedynie o rodzaju (przeznaczeniu, powierzchni zabudowy, wysokości itd.) obiektu budowlanego, który może zostać na danym terenie wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa planistycznego. W konsekwencji decyzje o warunkach zabudowy nie tworzą per se porządku prawnego i nie mają charakteru konstytutywnego, stanowiąc jedynie szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie wybudować bez obrazy przepisów prawa. 3. Decyzja o warunkach zabudowy, która dopuszcza możliwość posadowienia budynku w odległości mniejszej niż 3 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy z nieruchomością sąsiednią, wiąże organ architektoniczno - budowlany jedynie w zakresie, w jakim realizacja inwestycji nie doprowadzi do naruszenia ładu przestrzennego obszaru, na którym ma ona zostać zrealizowana. Nie jest bowiem tak, że norma powyższej decyzji będzie każdorazowo prowadziła do wydania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę". Powołana przez pełnomocnika skarżącej na rozprawie przed Sądem okoliczność, że w wydanej w odniesieniu do planowanej inwestycji decyzji Prezydenta W. z dnia [...] grudnia 2015 r. nr [...], zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, organ budowalny odstąpił od weryfikacji dopuszczalności lokowania planowanej zabudowy, opierając się w tym zakresie wyłącznie na rozstrzygnięciu decyzji ustalającej warunki zabudowy, nie może mieć w tej sytuacji znaczenia z punktu widzenia oceny prawidłowości tej ostatniej decyzji. Okoliczność ta może natomiast stanowić przesłankę do rozważenia przez skarżącą ewentualności kwestionowania prawidłowości decyzji Prezydenta z dnia [...] grudnia 2015 r. w stosownych po temu trybach prawnych.

9. Nie można również podzielić zarzutów skargi, ogólnie sugerujących wadliwe wyznaczenie wysokości planowanej inwestycji w sytuacji, w której wysokość tę wyznaczono w nawiązaniu do wysokości zabudowy sąsiedniej.

10. Wbrew stanowisku skargi brak jest podstaw do przyjęcia, że w niniejszej sprawie nie doszło do skutecznego wszczęcia postępowania administracyjnego, mającego być następstwem złożenia przez inwestora niekompletnego i nieprecyzyjnego wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Stwierdzić bowiem należy, że we wniosku inwestor wskazał wszystkie wymagane cechy i parametry planowanej inwestycji, a w toku postępowania administracyjnego nie ujawniła się żadna taka okoliczność faktyczna, której niewyjaśnienie uniemożliwiałaby rozpatrzenie sprawy.

11. W konkluzji powyższych wywodów stwierdzić należy, że wbrew stanowisku skargi ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji nastąpiło po uprzednim wyczerpującym wyjaśnieniu przez organy stanu faktycznego sprawy w oparciu o prawidłowo przeprowadzone postępowanie dowodowe. Tym samym orzekającym w sprawie organom nie sposób zarzucić naruszenia art.7 i 77 § 1, czy też art.80 k.p.a., podobnie jak i przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Jednocześnie Sąd nie podziela zarzutów skargi, jakoby wydane w sprawie decyzje naruszały art.107 § 3 k.p.a. poprzez niedostateczne wskazanie faktycznych, czy też prawnych przesłanek rozstrzygnięć.

Z tej racji skarga, jako pozbawiona usprawiedliwionych podstaw, podlega oddaleniu.

Z powyższych względów Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art.151 p.p.s.a.