Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 287/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2011-07-28 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4,  art. 37 ust. 1,  ust. 3,  ust. 4,  ust. 11
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 159
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 3 ust. 1 i  ust. 2,  par. 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia NSA Halina Kremis Sędzia NSA Julia Szczygielska Protokolant Małgorzata Boaro po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 28 lipca 2011 r. sprawy ze skargi W.C. i G.Cz. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty za wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i sprzedażą działki oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu decyzją z dnia [...] r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), po rozpatrzeniu odwołania Pani W.C. i Pani G.Cz. od decyzji Wójta Gminy Ś. z dnia [...] r. Nr [...] w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty za wzrost wartości nieruchomości w wysokości 11148,60 zł w związku ze sprzedażą działki nr 397/11 obręb B., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. uchyliło w/w decyzję organu I instancji w pkt. l i ustaliło jednorazową opłatę za wzrost wartości działki nr 397/11 obręb B. odpowiednio do udziałów wynoszących po ½ części działki:

– dla W.C. w wysokości 5574,30 zł (słownie pięć tysięcy pięćset siedemdziesiąt cztery złote 30/100);

– dla G.Cz. w wysokości 5574,30 zł (słownie pięć tysięcy pięćset siedemdziesiąt cztery złote 30/100),

w pozostałym zakresie pozostawiając decyzję bez zmian.

W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał m.in., że swoją decyzją organ I instancji, działając m.in. na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w związku z uchwałą Rady Gminy Ś. z dnia 29 grudnia 2005 r. Nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego we wsi B. ustalił dla W.C. oraz G.Cz. jednorazową opłatę za wzrost wartości nieruchomości w wysokości 11148,60 zł w związku ze zbyciem działki nr 397/11 obręb B. i zobowiązał do uiszczenia opłaty w terminie 14 dni od dnia, gdy decyzja stanie się ostateczna na podane konto Urzędu Gminy. Decyzja ta wydana została w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, po uchyleniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 22 lutego 2010 r. Nr [...] decyzji Wójta Gminy Ś. z dnia 5 stycznia 2010 r. Nr [...] w sprawie ustalenia dla stron jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze sprzedażą działek nr 397/6, 397/7 i 397/11 w wysokości 27952,80 zł. W uzasadnieniu w/w decyzji wskazano, że spełnione są przesłanki wynikające z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Rada Gminy uchwałą z dnia 29 grudnia 2005 r. Nr [...] (Dz. Urz. Woj. D. Nr [...], poz. [...]) w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru wsi B. ustaliła stawkę procentową opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W związku ze zbyciem przez W.C. i G.Cz. nieruchomości, działki nr 397/11 oraz 397/16 i 397/7 w B. (Akt notarialny Rep. A [...] z dnia 9 sierpnia 2007 r. Rep. [...] z dnia 9 sierpnia 2007 r., Rep. A [...] z dnia 5 stycznia 2009 r.) w dniu 2 września 2009 r. zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w obrębie wsi B.. W postępowaniu ustalono, że w poprzednio obowiązującym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy Świdnica zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Ś. z dnia 6 września 1990 r. Nr [...] obszar, na którym położona jest działka nr 397/11, przeznaczony był pod uprawy polowe (RP), a obszar działek nr 397/6 i nr 397/7 przeznaczony był pod zabudowę mieszkaniową i zagrodową. Plan ten na podstawie art. 89 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym utracił moc z dniem 1 stycznia 2004 r.. W okresie od 1 stycznia 2004 r. do dnia wejścia w życie nowego planu, tj. 3 marca 2006 r. dla terenu działek nr 397/6, 397/7 i nr 397/11 (przed podziałem dz. Nr 397/2) nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego ani nie wydano decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Z oświadczenia strony z dnia 7 czerwca 2010 r. uzupełnionego 13 sierpnia 2010 r. wynika, że nieruchomość porośnięta była trawą i drzewami oraz wykorzystywana pod uprawę ziemniaków, co wskazuje na jej rolniczy charakter. Potwierdzenie rolniczego wykorzystywania działki organ I instancji wywiódł także z wypisu z rejestru gruntów oraz z przepisów: rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (Dz. U. Nr 38, poz. 454), ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2005 r. Nr 240, poz. 2027 ze zm.), Kodeksu postępowania administracyjnego, ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266).

Organ I instancji wskazał także, że z dokumentacji planistycznej planu miejscowego zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Ś. z dnia 29 grudnia 2005 r. Nr [...] wynika, że część działki nr 397/2 (nr przed podziałem), odpowiadająca po podziale działce nr 397/11 była objęta wnioskiem o wyrażenie zgody na wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolniczej, co zdaniem organu potwierdza jej rolnicze wykorzystywanie. Dla działek nr 397/6 i 397/7 odstąpiono od ustalenia opłaty planistycznej kierując się wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. i przyjmując, że ich przeznaczenie w poprzednio obowiązującym planie i aktualnym zostało określone tak samo. Do określenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem obowiązującego aktualnie planu przyjęto jej rolniczy sposób wykorzystania, przy czym organ I instancji posiłkował się wyrokiem WSA w Warszawie sygn. akt IV SA/Wa 802/10 z dnia 17 września 2010 r. przytaczając fragment uzasadnienia: "Przepis ten (§ 50 rozporządzenia) wyraźnie odsyła jedynie do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie wspominając o zaistnieniu hipotetycznych możliwości uzyskania takiej decyzji. Jasność i klarowność powyższego przepisu nie pozwala na jakąkolwiek rozszerzającą wykładnię. Nie można więc przyjąć, iż sama hipotetyczna możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wyklucza stosowanie ostatniej części tego przepisu, tj. odnoszenie się do faktycznego korzystania z nieruchomości.". Do określenia wartości po uchwaleniu planu przyjęto jej przeznaczenie na dzień sprzedaży nieruchomości, tj. pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, zgodnie z aktualnie obowiązującym planem. Wzrost wartości nieruchomości wynika z operatu szacunkowego uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości przed i po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości działki nr 397/11 wyniósł 37162,00 zł, a jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wyliczona w wysokości 30 % tego wzrostu wyniosła 11 148,60 zł.

Od decyzji organu I instancji Pani W.C. i Pani G.Cz. wniosły w ustawowym terminie odwołanie, wnioskując o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Decyzji zarzuciły, że wydana została przy błędnie ustalonym stanie faktycznym na podstawie wadliwego operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Biegły przyjął przeznaczenie terenu w planie, który utracił moc1 stycznia 2004 r. nie uwzględniając faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem odwołujących:

– w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości nie wzrosła, gdyż wobec braku planu w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 3 marca 2006 r. faktycznie nieruchomość znajdująca się w B. przeznaczona była na cele mieszkaniowe i w ten sposób wykorzystywana, a zmieniając plan Gmina zaakceptowała ten stan rzeczy;

– działka sprzedana przez odwołujące nie miała jakiejkolwiek przydatności do produkcji rolnej, na co wskazują czynniki wskazane przez biegłego jak i również powierzchnia, na której nie można prowadzić działalności rolniczej;

– dokonana wycena działki jako działki rolnej nie może stanowić podstawy ustalenia wysokości renty planistycznej, bowiem nieruchomości wskazane w aneksach mają o wiele większą powierzchnię niż nieruchomości sprzedane;

– według biegłego działki rolne, na których oparł wycenę są w dobrej kulturze rolnej i zapewniają wysokie plony, a działka odwołujących nie nadawała się do produkcji rolnej;

– przy analizie stanu faktycznego nie uwzględniono cen sprzedaży uzyskanych przez odwołujące od nabywców nieruchomości, które wskazują na to, że wartość nieruchomości bez względu na ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego była znacznie wyższa od wielkości ustalonych fikcyjnie przez biegłego;

– w uzasadnieniu decyzji pomija się treść decyzji z dnia 22 maja 2007 r. o podziale nieruchomości, w której nie wspomina się o tym, że działki stanowią tereny zabudowy jednorodzinnej, działka nadal jest określona jako użytki rolne z określoną klasą gleby, co oznacza że nie zostały wyjaśnione wszystkie okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy;

– błędne jest sformułowanie zawarte w sentencji orzeczenia, nie wynika z niego jednoznacznie, kto i w jakiej wysokości ma uiścić opłatę; nie jest jasne czy kwota dotyczy obu osób łącznie czy każdej z osobna; nie ma również precyzyjnego rozgraniczenia ustalającego wysokość opłaty za poszczególne działki;

– ewentualne postępowanie w sprawie winno być prowadzone niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży, odwołujące po dacie sprzedaży nie są już właścicielkami przedmiotowej działki i nie mają legitymacji do występowania w niniejszym postępowaniu;

– § 162 uchwały Rady Gminy Ś. jest sprzeczny z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w szczególności z art. 36 ust. 4; ustalenie stawki procentowej jednorazowej opłaty dla terenów gminnych - O %, dla terenów pozostałych - 30 % jest niezgodne z ustawą, co powoduje niemożność nakładania opłat.

Organ I instancji przekazując sprawę do rozpatrzenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze poinformował, że nie znalazł podstaw do zmiany bądź uchylenia decyzji w trybie art. 132 Kodeksu postępowania administracyjnego. Odnośnie zarzutów odwołania wskazał, że przyjęty został faktyczny sposób użytkowania działki przed wejściem w życie planu, zgodnie z oświadczeniem strony. Działkę przyzagrodową, porośniętą trawą i drzewami, w części wykorzystywaną pod uprawę ziemniaków wyceniono jako teren wykorzystywany rolniczo. Co do zarzutu dotyczącego nie uwzględnienia cen sprzedaży uzyskanych przez odwołujące od nabywców nieruchomości, a ceny te wskazują na to, że wartość nieruchomości była znacznie wyższa od wielkości ustalonych fikcyjnie przez biegłego, organ I instancji podniósł, że wobec nie wskazania konkretnych kwot ani nieruchomości, nie wiadomo które transakcje pełnomocnik ma na myśli. Ponadto wskazał, że cena nieruchomości uzyskana przez odwołujące uwzględnia również wzrost wartości nieruchomości wynikający z podziału nieruchomości. Zaś wycena sporządzona na potrzeby postępowania uwzględnia jedynie wzrost wartości nieruchomości wynikający z uchwalenia planu. Odnośnie niejasności sentencji decyzji, z której nie wynika jednoznacznie kto i w jakiej wysokości ma uiścić opłatę organ I instancji wskazał, że strony są zobowiązane do uiszczenia opłaty solidarnie. Organ I instancji wniósł o utrzymanie kwestionowanej decyzji w mocy.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. zważyło, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu przed zmianą lub uchwaleniem tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 w/w ustawy). Z cytowanych wyżej przepisów wynika, że podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek: uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego z ustaleniem stawki procentowej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

W rozpatrywanej sprawie zostały spełnione wszystkie wymienione wyżej przesłanki. Uchwałą z dnia 29 grudnia 2005 r. Nr [...] Rada Gminy Ś. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego we wsi B. (Dz. Urz. Woj. D. z [...] r. Nr [...], poz. [...]). Uchwała weszła w życie 3 czerwca 2006 r. (§ 6). W § 4 uchwały postanowiono, że stawka procentowa do określenia wymiaru jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, wynosi: 0% - dla terenów projektowanej zabudowy pozostających we władaniu Gminy Ś., 30% - dla terenów pozostałych. Zgodnie z obecnie obowiązującym planem, działka nr 397/11 znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem A.87.MN przeznaczonym pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Poprzednio obowiązujący miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Gminy Ś., zatwierdzony uchwałą Rady Gminy Ś. z dnia 6 września 1990 r. Nr [...], zgodnie z którym działka nr 397/11 (przed podziałem zawierająca się w działce nr 397/2) przeznaczona była pod uprawy polowe (RP), utracił moc obowiązującą z dniem 1 stycznia 2004 r. - na podstawie art. 89 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W okresie od 1 stycznia 2004 r. do 3 marca 2006 r. nie obowiązywał dla przedmiotowej działki żaden plan zagospodarowania przestrzennego ani nie wydano decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Z oświadczenia stron złożonego w dniu 7 czerwca 2010 r., uzupełnionego w dniu 13 sierpnia 2010 r. wynika, że teren działek nr: 397/6, 397/7 i 397/11 wykorzystywany był jako działki przyzagrodowe, część działki nr 397/11 przylegająca do ulicy była porośnięta trawą i drzewami, a część wykorzystywana pod uprawę ziemniaków na potrzeby gospodarstwa domowego. Zatem faktyczne wykorzystywanie działki wskazuje na jej rolniczy charakter. Umową zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 5 stycznia 2009 r. Rep. A numer [...] Pani G.Cz. i Pani W.C. sprzedały działkę niezabudowaną nr 397/11 o powierzchni 0,1477 ha. Działka została zatem zbyta przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwały w sprawie miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego we wsi B. (3 marca 2006 r.).

Jak wskazało Kolegium - wzrost wartości przedmiotowej działki wynikający z uchwalenia nowego planu określony został operatem szacunkowym uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego z dnia 25 sierpnia 2009 r. z potwierdzoną aktualnością z dnia 24 sierpnia 2010 r.. Operat zawiera wszystkie elementy wymagane § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i wykonany jest w zgodzie z przepisami ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Kodeksu cywilnego. Rzeczoznawca majątkowy zastosował przy wycenie podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Do określenia wartości przedmiotowej działki przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jako działki rolnej wg faktycznego sposobu je wykorzystywania), rzeczoznawca przeanalizował 13 transakcji rynkowych nieruchomościami podobnymi, spośród których do porównania wybrał trzy najbardziej podobne pod względem cech rynkowych. Po zastosowaniu poprawek kwotowych z uwagi na cechy różnicujące określił wartość l m2 działki na kwotę 2,11 zł, zaś wartość całej działki na kwotę 3 116,00 zł. Określając wartość działki po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca ze zbioru transakcji rynkowych działek pod budownictwo mieszkaniowe wybrał trzy najbardziej podobne do porównań z nieruchomością wycenianą i po zastosowaniu poprawek z uwagi na cechy różnicujące ustalił wartość 1 m2 działki na kwotę 27,27 zł, zaś wartość całej działki na kwotę 40 278,00 zł. Różnica wartości przedmiotowej działki pomiędzy jej wartością po uchwaleniu planu miejscowego, a wartością przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jako działki rolnej wg faktycznego sposobu je wykorzystywania) stanowi wzrost wartości działki i wynosi 37162,00 zł (40278,00 zł - 3116,00 zł). Zatem jednorazowa opłata od wzrostu wartości przedmiotowej działki, zgodnie z ustaloną obowiązującą 30-toprocentową stawką wynosi 11148,60 zł. Wobec tego, że strony były

współwłaścicielami działki nr 397/11 w udziałach wynoszących po 1/2 nieruchomości opłatę należało ustalić w wysokości po 5574,30 zł dla każdej ze stron, odpowiednio do posiadanych udziałów (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 15 kwietnia 2010 r., sygn. akt II SA/GL 160/10, publ. LEX nr 577039).

Odnośnie zarzutów odwołania, poza uwzględnionym odnośnie sprecyzowania wysokości opłaty dla każdej ze stron – zdaniem Kolegium - pozostałe nie zasługują na uwzględnienie. W wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wartość działki nr 397/11 jak już wskazano wyżej wzrosła, bowiem przed jego uchwaleniem w określenie obowiązywania planu, jak wynika z oświadczenia stron wykorzystywana była jako działka przyzagrodowa w części pod uprawę ziemniaków, zatem należało przyjąć, że była wykorzystywana jako rolna. Wzrost wartości potwierdza operat szacunkowy. Dla działki nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zatem zgodnie z § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), wyceniona została jako rolna, zgodnie z faktycznym sposobem wykorzystywania. Jak wskazano w uzasadnieniu wyroku WSA w Warszawie z dnia 17 września 2010 r. (sygn. akt IV SA/Wa 802/10): "Przepis ten wyraźnie odsyła jedynie do decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie wspominając o zaistnieniu hipotetycznych możliwości uzyskania takiej decyzji. Jasność i klarowność powyższego przepisu nie pozwala na jakąkolwiek rozszerzającą jego wykładnię. Nie można więc przyjąć, iż sama hipotetyczna możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, wyklucza stosowanie ostatniej części tego przepisu, to jest odnoszenie się do faktycznego korzystania z nieruchomości.". Fakt powstania działki nr 397/11 w wyniku podziału działki nr 397/2 o pow. 1,0616 ha dokonanego w 2007 r. nie wpłynął na wzrost jej wartości, który nastąpił w wyniku uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co potwierdza klauzula zawarta w operacie szacunkowym (pkt 7 na str. 12) oraz cena za którą Strony działkę sprzedały (67000,00 zł).

Z treści art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera od właściciela albo użytkownika wieczystego zbywającego nieruchomość, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zatem opłata ta obciąża strony niniejszego postępowania jako właścicieli zbywających nieruchomość. Roszczenia o opłatę o której mowa w art. 36 ust. 4 można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Termin ten w przedmiotowej sprawie został zachowany. Uchwała Rady Gminy Ś. z dnia 29 grudnia 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania obszaru położonego w obrębie wsi B. gmina Ś. (publ. Dz. Urz. Woj. D. z [...] r. Nr [...], poz. [...]) stanowi powszechnie obowiązujące prawo miejscowe gdyż nie została wyeliminowana z obrotu prawnego przez organ nadzoru, którym jest Wojewoda D.. Powoływanie się na niezgodność jej zapisu, dotyczącego wysokości stawki procentowej opłaty planistycznej z ustawą, nie znajduje uzasadnienia.

Mając na uwadze powyższe Kolegium stwierdziło, że w rozpatrywanej sprawie zostały spełnione przesłanki uzasadniające ustalenie opłaty planistycznej, wobec czego orzeczono jak w sentencji.

Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu wniosły W.C. i G.Cz., reprezentowane przed pełnomocnika radcę prawnego G.F., zarzucając jej naruszenie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przez błędną wykładnię tego przepisu i bezpodstawne naliczenie Skarżącym opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jak również błędne przyjęcie, że są stroną postępowania, w sytuacji gdy nie przysługuje im jakikolwiek tytuł prawny do przedmiotowych nieruchomości i na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wartość ich nie wzrosła, gdyż faktycznie nieruchomości położone w B. wobec braku planu w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 3 marca 2006 r. przeznaczone były na cele mieszkaniowe. Wskazując na powyższe zarzuty strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, zasądzenie od strony przeciwnej na rzecz skarżących kosztów postępowania w sprawie według norm przepisanych.

W uzasadnieniu zaskarżoną decyzja Wójta Gminy Ś. ustalająca jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze sprzedażą działki nr 11 położonej w B., w wysokości 11.148,60 zł została wydana przy błędnie ustalonym stanie faktycznym, jak również na podstawie wadliwego operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Biegły przyjął przeznaczenie terenu w planie, który utracił moc w 1 stycznia 2004 r.. Nie uwzględniono faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem nie wykazano, aby skutkiem wejścia w życie planu było faktyczne zwiększenie wartości nieruchomości. Zdaniem skarżących w wyniku uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości nie wzrosła, gdyż wobec braku planu w okresie od 1 stycznia 2004 r. do 3 marca 2006 r. faktycznie nieruchomość znajdująca się w B. przeznaczana była na cele mieszkaniowe i w ten sposób była wykorzystywana, a zmieniając plan Gmina zaakceptowała ten stan rzeczy. Nie miało to wpływu na wartość nieruchomości. Już tylko z powyższych stwierdzeń biegłego, jak również opisu sporządzonego przez biegłego wynika, że w związku ze zmianą planu nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Działka sprzedana przez skarżące nie miała jakiejkolwiek przydatności do produkcji rolnej. Wskazują na to czynniki wskazane przez biegłego, jak również powierzchnia, na której nie można prowadzić działalności rolniczej.

Niezależnie od powyższych twierdzeń skarżące podniosły także, że dokonana wycena gruntu jako działki rolnej nie może stanowić podstawy ustalenia wysokości renty planistycznej. Brak podstaw do ustalenia wartości w sposób dokonany przez biegłego, gdyż nieruchomości wskazane w aneksach mają o wiele większą powierzchnię niż nieruchomości sprzedane przez stronę. Transakcje nimi nie mogą być porównywane z umowami zawartymi przez stronę. Biegły winien znaleźć, przy zastosowaniu metody porównawczej, umowy sprzedaży nieruchomości rolnych o podobnej powierzchni, jak zbyte przez stronę. Biegły stwierdza, że działki rolne, na których oparł wycenę, są w dobrej kulturze rolnej i zapewniają wysokie plony. Tymczasem działka skarżących nie nadawała się do produkcji rolnej. Mając to na uwadze przyjąć trzeba, że w wyniku zmiany planu nie doszło do zwiększenia wartości działek, a opinia nie może być podstawą do wyliczenia ewentualnej renty, gdyż wartość działek jako "rolnych" oparta została na danych nieporównywalnych. Zatem – zdaniem skarżących - Gmina nie wykazała, że na skutek zmiany planu wzrosła wartość nieruchomości nie ma podstaw do ustalenia renty planistycznej.

Błędy w ustaleniach faktycznych polegają również na tym, że przy analizie stanu faktycznego nie uwzględniono cen sprzedaży uzyskanych przez skarżące od nabywców nieruchomości. Ceny te wskazują na to, że wartość nieruchomości bez względu na ustalenia planu zagospodarowania przestrzennego była znacznie wyższa od wielkości ustalonych fikcyjnie przez biegłego. W uzasadnieniu decyzji wspomina się o decyzji o podziale nieruchomości z dnia 22 maja 2007 r. sygn. [...], lecz pomija się zupełnie jej treść przy analizie sprawy. Decyzja wydana jest już po wejściu w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast w jej rozstrzygnięciu, jak i załącznikach w żaden sposób nie wspomina się o tym, że działki stanowią tereny zabudowy jednorodzinnej. Z dokumentu wydanego przez gminę fakt ten nie wynika. Działka nadal określona jest jako użytki rolne z określoną klasą gleby. Oznacza to, że Gmina nie wyjaśniła wszystkich okoliczności faktycznych istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy. Dane zawarte w rejestrze gruntów nie odzwierciedlają faktycznego wykorzystywania terenu.

Dodatkowo skarżące podniosły, że ewentualne postępowanie w sprawie winno być prowadzone niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży. Notariusz sporządzający umowę miał obowiązek przekazania odpisu aktu notarialnego w terminie 7 dni od daty podpisania umowy i jeśli Gmina miała takie roszczenia winna wówczas, tj. w 2007 r. i 2009 r. wszcząć postępowanie w sprawie. Gmina zaniedbała swoje obowiązki i postępowanie zakończyła dopiero w 2009 r., działając tym samym niezgodnie z ustawą i na szkodę stron czynności prawnych. Skarżące od daty sprzedaży nie są właścicielkami przedmiotowej działki, a zatem nie mają legitymacji do występowania w niniejszym postępowaniu, gdyż nie są właścicielami w rozumieniu ustawy. Nie mogą być zatem adresatkami decyzji administracyjnych.

Ponadto – jak wskazały skarżące - uchwała Rady Gminy Ś., a w szczególności § 162 jest sprzeczna z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z art. 36 ust. 4 tej ustawy. W uchwale określono, że stawki procentowe stanowiące podstawę do określenia opłaty jednorazowej ustala się dla terenów gminnych – 0 %, dla terenów pozostałych - 30%. Taki zapis w uchwale jest niezgodny z ustawą, gdyż oznacza w praktyce, że tereny gminne nie są obciążone jakąkolwiek opłatą, ustawa nie pozwala na różnicowanie opłat bądź w ogóle zaniechania pobierania opłat, natomiast w uchwale opłaty zróżnicowano. W uchwale nie sprecyzowano co należy rozumieć pod pojęciem tereny gminne i tereny pozostałe. Ta wadliwość powoduje niemożność nakładania opłat, gdyż § 162 uchwały Rady Gminy jest sprzeczny z ustawią.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do przepisu art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem działalności administracji publicznej. Przedmiotem dokonywanej przez niego kontroli jest zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonej decyzji. Po myśli zaś art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, gdy jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Uchylenie decyzji administracyjnej przez sąd administracyjny następuje tylko w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 ust. 1 lit a) ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) i naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Podstawą materialnoprawną zaskarżonej w rozpoznawanej sprawie decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), zwanej dalej "u.p.z.p.". I tak art. 36 ust. 4 u.p.z.p. stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie natomiast z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (ust. 3). Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 (ust. 4).

Jak wynika z akt niniejszej sprawy Rada Gminy Ś. podjęła w dniu 29 grudnia 2005 r. uchwałę Nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego we wsi B. (Dz. Urz. Woj. D. z [...] r. Nr [...], poz. [...]), która weszła w życie z dniem 3 czerwca 2006 r. (§ 6 uchwały). W § 4 tej uchwały ustalono, że stawka procentowa do określenia wymiaru jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości, wynosi: 0% - dla terenów projektowanej zabudowy pozostających we władaniu Gminy Ś., 30% - dla terenów pozostałych.

W powyżej wskazanym planie działka nr 397/11 o powierzchni 0,1477 ha znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem A.87.MN przeznaczonym pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Poprzednio obowiązujący miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Gminy Ś., zatwierdzony uchwałą Rady Gminy Świdnica z dnia 6 września 1990 r. Nr [...], zgodnie z którym działka nr 397/11 (przed podziałem zawierająca się w działce nr 397/2) przeznaczona była pod uprawy polowe (RP), utracił moc obowiązującą z dniem 1 stycznia 2004 r. - na podstawie art. 89 ust. 3 u.p.z.p.. W okresie od 1 stycznia 2004 r. do 3 marca 2006 r. nie obowiązywał dla przedmiotowej działki żaden plan zagospodarowania przestrzennego ani nie wydano decyzji ustalającej warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

Z uwagi na powyższe organ zobligowany był ustalić faktyczne wykorzystywanie działki nr 397/11. Z oświadczenia stron złożonego w dniu 7 czerwca 2010 r., uzupełnionego w dniu 13 sierpnia 2010 r., wynika, że teren działek nr: 397/6, 397/7 i 397/11 wykorzystywany był jako działki przyzagrodowe, część działki nr 397/11 przylegająca do ulicy była porośnięta trawą i drzewami, a część wykorzystywana pod uprawę ziemniaków na potrzeby gospodarstwa domowego. Zatem słusznie Kolegium uznało, że faktyczne wykorzystywanie działki wskazuje na jej rolniczy charakter.

Umową sprzedaży zawartą w formie aktu notarialnego z dnia 5 stycznia 2009 r. (Repertorium A numer [...]) Pani G.Cz. i Pani W.C. sprzedały działkę niezabudowaną nr 397/11. Działka została zatem zbyta przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwały w sprawie miejscowego plan zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego we wsi B. (3 czerwca 2006 r.).

Z powyższych okoliczności wynika zatem jednoznacznie, że zostały spełnione przesłanki do wydania przez organy decyzji w myśl art. 36 ust. 4 u.p.z.p. o ustaleniu renty planistycznej. Nastąpił bowiem wzrost wartości nieruchomości (tu działki nr 397/11) w związku z uchwaleniem planu miejscowego, zaś właściciele zbyli ją nieruchomość w okresie 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego (tu uchwała Rady Gminy Ś. z dnia 29 grudnia 2005 r. Nr [...]) stał się obowiązujący (w niniejszej sprawie z dniem 3 marca 2006 r.). To zaś prowadzi do wniosku, że podjęcie decyzji o ustaleniu jednorazowej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr 397/11 obręb B. było prawidłowe. Tym samym zarzut skargi naruszenia art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 4 u.p.z.p. należało uznać na nieuzasadniony.

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 u.p.z.p.).

Zgodnie z art. 159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) Rada Ministrów została zobowiązana do określenia, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając:

1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;

2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;

3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;

4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

5) rodzaje nakładów na nieruchomości;

6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;

7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Na podstawie wyżej powołanego przepisu Rada Ministrów wydała rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), zwanego dalej "rozporządzeniem". Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia - Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji (ust. 2).

Zgodnie z przepisem § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych (ust. 5).

W rozpatrywanej sprawie operat szacunkowy dotyczący nieruchomości nr 397/11 został sporządzony w dniu 25 sierpnia 2009 r.. Rzeczoznawca określając zaś ich wartość zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Do określenia wartości przedmiotowej działki przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jako działki rolnej według faktycznego sposobu je wykorzystywania) rzeczoznawca przeanalizował 13 transakcji rynkowych nieruchomościami podobnymi, spośród których do porównania wybrał trzy najbardziej podobne pod względem cech rynkowych. Po zastosowaniu poprawek kwotowych z uwagi na cechy różnicujące określił wartość 1 m2 działki na kwotę 2,11 zł, zaś wartość całej działki na kwotę 3116,00 zł. Określając wartość działki po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rzeczoznawca ze zbioru transakcji rynkowych działek pod budownictwo mieszkaniowe wybrał trzy najbardziej podobne do porównań z nieruchomością wycenianą i po zastosowaniu poprawek z uwagi na cechy różnicujące ustalił wartość 1 m2 działki na kwotę 27,27 zł, zaś wartość całej działki na kwotę 40278,00 zł. Różnica wartości przedmiotowej działki pomiędzy jej wartością po uchwaleniu planu miejscowego, a wartością przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jako działki rolnej według faktycznego sposobu je wykorzystywania) stanowi wzrost wartości działki i wynosi 37162,00 zł (40278,00 zł - 3116,00 zł). Zatem jednorazowa opłata od wzrostu wartości przedmiotowej działki, zgodnie z ustaloną obowiązującą 30% stawką wynosi 11148,60 zł. Wobec tego, że skarżące były współwłaścicielami działki nr 397/11 w udziałach wynoszących po 1/2 nieruchomości opłatę Kolegium ustaliło w wysokości po 5574,30 zł dla każdej ze skarżących, odpowiednio do posiadanych udziałów (por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 15 kwietnia 2010 r., sygn. akt II SA/GL 160/10, publ. LEX nr 577039). Stąd prawidłowo organ odwoławczy uchylił – na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. - decyzję organu I instancji, w której Wójt Gminy Ś. ustalił łączną rentę planistyczną w wysokości 11148,60 zł.

Odnosząc się zaś do zarzutu skargi błędnego przyjęcia, że skarżące są stroną postępowania, w sytuacji gdy nie przysługuje im jakikolwiek tytuł prawny do przedmiotowych nieruchomości, a zatem nie mogą być zatem adresatkami decyzji administracyjnych, należy zauważyć, że przesłankami opłat z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. są: 1) obiektywny (określony w operacie szacunkowym) wzrost wartości nieruchomości; 2) wzrost obiektywnej wartości nieruchomości powstały wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że musi istnieć związek przyczynowy między uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości obiektywnej - rynkowej wartości nieruchomości; 3) zbycie takiej nieruchomości w drodze umowy przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 36 ust. 4 w związku z art. 36 ust. 3 ustawy). Powyższe oznacza, że ustalenie renty planistycznej związane jest ze wzrostem wartości zbywanej nieruchomości, a zatem zwiększenia teoretycznie wartości majątkowej po stronie zbywającej nieruchomość, nie zaś kupującego. Tym samym renta planistyczna winna obciąża osobę, która zbywa nieruchomość.

Również zarzut, że ewentualne postępowanie w sprawie winno być prowadzone niezwłocznie po zawarciu umowy sprzedaży, jest nieuzasadniony, bowiem roszczenia o opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p.). Termin ten w przedmiotowej sprawie został zachowany, bowiem w dniu 3 czerwca 2006 r. weszła w życie uchwała Rady Gminy Ś. z dnia 29 grudnia 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania obszaru położonego w obrębie wsi B. gmina Ś., zaś postępowanie w przedmiocie renty planistycznej zostało wszczęte w dniu 2 września 2009 r., które zostały doręczone skutecznie skarżącym w dniu 4 września 2009 r..

Jak przyjmuje się natomiast w orzecznictwie sądowoadministracyjnym "odpowiednie stosowanie ust. 3 art. 37 u.p.z.p. do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., należy rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien (ma prawo) w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć (z urzędu) postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin 5 lat (od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące), o którym mowa w art. 37 ust. 3 u.p.z.p., należy rozumieć jako termin przedawnienia roszczeń w znaczeniu cywilistycznym oraz jako maksymalny termin, w którym można wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.), a nie jako termin ograniczający wydanie orzeczenia w sprawie" (zob. wyrok NSA z dnia 4 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 207/10, publ. LEX nr 753419). "Wobec użytego w art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) zwrotu "można zgłaszać" przyjąć należy, iż dla zachowania określonego w tym przepisie 5-letniego terminu wystarczy przed jego upływem złożyć do właściwego organu żądanie wypłaty odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Odpowiednie stosowanie art. 37 ust. 3 powołanej ustawy do opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznacza tym samym, że organ właściwy do pobrania tej opłaty, aby mógł dochodzić roszczeń w tym zakresie, powinien wszcząć postępowanie administracyjne przed upływem przedmiotowego terminu. Będzie to bowiem równoznaczne ze zgłoszeniem roszczenia stronie. W tych też warunkach, za datę wszczęcia postępowania uznać należy datę doręczenia stronie zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty planistycznej." (zob. wyrok NSA z dnia 3 września 2008 r., sygn. akt II OSK 984/07, publ. LEX nr 466020).

Bez znaczenia jest natomiast fakt, że – jak twierdzą skarżące - uchwała Rady Gminy Ś., a w szczególności § 162 jest sprzeczna z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. z art. 36 ust. 4, bowiem przedmiotem oceny zgodności prawem w niniejszej sprawie jest decyzja ustalająca rentę planistyczną, nie zaś w/w uchwała. Ponadto uchwała Rady Gminy Ś. z dnia 29 grudnia 2005 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania obszaru położonego w obrębie wsi B. gmina Ś. została opublikowana przez organ nadzoru w Dz. Urz. Woj. D. i stanowi powszechnie obowiązujące prawo miejscowe.

W ocenie Sądu stan faktyczny i prawny sprawy nie budzi żadnych wątpliwości co do prawidłowości kontrolowanych decyzji, co powoduje że skarga podlegała oddaleniu w myśl art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Stąd orzeczono jak w sentencji.

k.g.