Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 321/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2016-12-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80
journal: Dz.U. 2016 poz 23
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 135, art. 145 par. 1 lit.a, lit. c, art. 153, art. 200
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3, par. 5, par. 7, par. 9, par. 12
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Dnia 14 grudnia 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Anna Stępień, Sędzia WSA Jolanta Rosińska, Protokolant Pomocnik sekretarza Izabela Bielińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 grudnia 2016 roku sprawy ze skargi P. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji 1) uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] Nr [...]; 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. na rzecz skarżącego P. M. kwotę 980 (dziewięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. LS


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz.U. z 2013r., poz. 267 z późn. zm.), powoływanej dalej jako "k.p.a." – oraz art. 59 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz.U. z 2015r., poz. 199 ze zm.), powoływanej dalej jako: "u.p.z.p." – utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...], nr [...], w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji, polegającej na budowie budynku gospodarczego, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A 24a, na działce nr 478/1 w obrębie [...].

Kolegium wskazało, że w odwołaniu od ww. decyzji organu I instancji P. M.- właściciel działki sąsiedniej w stosunku do terenu inwestycji – zakwestionował prawidłowość ustalonych zaskarżoną decyzją parametrów dla planowanej inwestycji oraz prawidłowość przeprowadzonej w sprawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Załącznik do odwołania stanowiła opinia mgr inż. architekta Ł. W., w której jej autor podniósł, że rozstrzygnięcie organu I instancji zapadło w oparciu o nieprawidłowo ustalony stan faktyczny, bowiem w przeprowadzonej analizie, powołano się na istniejący na działce nr 478/1, objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, budynek gospodarczy. Tymczasem budynek ten, mimo iż naniesiony na mapie zasadniczej, faktycznie nie istnieje, co dokumentują załączone do odwołania zdjęcia. W świetle powyższego, autor opracowania zwrócił uwagę na fakt, iż mapa zasadnicza, na której wkreślono granice obszaru analizowanego w przedmiotowej sprawie, jest nieaktualna, pochodzi bowiem z 2010r. Istnieje zatem prawdopodobieństwo, iż mapa ta nie odzwierciedla bieżącego stanu zagospodarowania na omawianym terenie. Uwzględnienie w przeprowadzonej analizie nieistniejącego budynku gospodarczego, pozostaje nie bez wpływu na ustalone zaskarżoną decyzją parametry dla nowej zabudowy. W przypadku bowiem większości parametrów, ustalone wielkości minimalne opierają się na średnich wartościach tych parametrów z obszaru analizy. Średnich tych nie można jednak uznać za prawidłowe, gdyż zostały wyliczone przy uwzględnieniu budynku gospodarczego na działce 478/1. Ponadto uwzględnienie nieistniejącego budynku gospodarczego przynosi też inne wyliczenie dla wnioskowanej przez inwestora wielkości wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji. Wnioskowana przez inwestora wielkość została bowiem określona poprzez zsumowanie powierzchni istniejącej na działce nr 478/1 zabudowy mieszkaniowej i gospodarczej i nowej, planowanej. Podniesiono również, że załącznik do zaskarżonej decyzji został sporządzony w sposób niezgodny z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa. Nie zawiera on bowiem części graficznej wyników analizy, w tym granic obszaru analizowanego, a jedynie linie rozgraniczające teren inwestycji oraz linię zabudowy. Nie ma zatem wymaganego § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy, powiązania pomiędzy częścią graficzną i tekstową wyników z analizy.

Dalej organ odwoławczy przedstawił stan faktyczny sprawy, z którego wynikało, że sprawa inwestycji planowanej na działce nr 478/1 przy ul. A 24a w Ł., polegająca na budowie budynku gospodarczego, była już przedmiotem rozpoznania przez organy obu instancji oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi. Decyzją nr [...] z dnia [...] Prezydenta Miasta Ł. po rozpatrzeniu wniosku S. M., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku gospodarczego o pow. 105 m2, przeznaczonego jako magazyn pojazdów. W wyniku złożonego przez inwestora odwołania od tej decyzji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzja z dnia [...], nr [...], uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Z rozstrzygnięciem Kolegium nie zgodziły się niektóre ze stron postępowania – R. I., G. M. i M. M., zaskarżając decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, który wyrokiem z dnia 29 lutego 2012r., sygn. akt II SA/Łd 39/12, oddalił wniesione skargi.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, Prezydent Miasta Ł. decyzją z dnia [...], nr [...], ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego. Po rozpatrzenia wniesionego na powyższą decyzję odwołania P. M. i G. M., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...], nr [...], umorzyło postępowanie odwoławcze wszczęte odwołaniem G. M. i utrzymało w mocy decyzję organu I instancji w wyniku rozpatrzenia odwołania P. M.. Rozstrzygnięcie organu II instancji odwołujący się zakwestionowali w drodze skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, który wyrokiem z dnia 25 września 2014r., sygn. akt II SA/Łd 64/14, stwierdził nieważność decyzji Kolegium, bowiem wydana ona została w wyniku rozpoznania odwołań, które nie zostały podpisane. W wyniku ponownego rozpoznania sprawy Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...], nr [...], umorzyło postępowanie odwoławcze wszczęte odwołaniem G. M., a w wyniku rozpoznania odwołania P. M. uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Prezydent Miasta Ł. ponownie rozpoznając przedmiotową sprawę, przeprowadził analizę urbanistyczną wymaganą przepisem § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U z 2003r. nr 164, poz.1588) – zwanego dalej: "rozporządzeniem" – a następnie na podstawie § 3 ust. 2 rozporządzenia wyznaczył obszar analizowany. Załącznik graficzny do decyzji organu I instancji został sporządzony zgodnie z dyspozycją zawartą w § 3 i § 9 rozporządzenia. Część graficzną decyzji oraz część graficzną analizy sporządzono na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Oznaczono skalę mapy (1:500), wskazano granice obszaru analizowanego, wyznaczając obszar analizowany w sposób, o którym mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia.

Zdaniem Kolegium, w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym organ I instancji zasadnie stwierdził istnienie zabudowy, która pozwala na określenie wymagań, dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników dla planowanej zabudowy. Analizę urbanistyczną w przedmiotowej sprawie przeprowadzono zgodnie z wymogiem ustawowym pod kątem cech zabudowy i zagospodarowania terenu, istniejących w obszarze analizowanym, w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W części opisowej analizy znajduje się tabela, obrazująca funkcję i cechy tej zabudowy. Wynika z niej, iż w obszarze analizowanym dominuje zabudowa o funkcji mieszkaniowej wraz z towarzysząca jej zabudową gospodarczo - garażową, choć występuje też zabudowa o funkcji handlowo - usługowej. Taki stan zagospodarowania nie pozostawia wątpliwości, iż planowana inwestycja spełnia warunek kontynuacji funkcji istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy. Stanowiąca element części opisowej tabela zawiera opis funkcji i cech zabudowy poddanej ocenie pod kątem ustalenia wymagań dla nowej zabudowy. W dole tej tabeli wskazano średnie wartości poszczególnych parametrów. Tabela ta zawiera również średnie wartości w zakresie szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz wysokości kalenicy, wyliczone dla zabudowy o funkcji gospodarczej.

Organ odwoławczy zauważył jednak, że zsumowanie podanych w tabeli wartości przynosi odmienne od wyliczonych przez organ I instancji, wyniki - zarówno w odniesieniu do średnich wielkości z całego obszaru analizowanego, jak i średnich dla istniejącej zabudowy gospodarczej i mieszkaniowej. Mając to na uwadze Kolegium dokonało własnych obliczeń dla oceny ustalonych zaskarżoną decyzją wymagań dla nowej zabudowy. Obliczeń tych dokonano w oparciu o wartości poszczególnych parametrów istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy, opisanej w omówionej wyżej tabeli cech zabudowy w pozycjach od 1 do 32, z wyłączeniem zabudowy na działce objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, co pozostaje w zgodzie ze stanowiskiem prezentowanym w tym zakresie w orzecznictwie sądów administracyjnych.

W świetle powyższego, zdaniem organu II instancji, bez znaczenia pozostaje okoliczność, na którą powołuje się odwołujący, a mianowicie, iż na działce nr 478/1 istnieje tylko budynek mieszkalny, a nie jak wskazano w tabeli, mieszkalny i gospodarczy. Skoro bowiem zabudowę na działce objętej wnioskiem pominięto w obliczeniach, pozostaje ona bez wpływu na wyliczone średnie wartości poszczególnych parametrów w obszarze analizowanym. Dokonane przez Kolegium wyliczenia pozwalają stwierdzić, iż ustalone zaskarżoną decyzją wymagania dla planowanej inwestycji odzwierciedlają cechy zabudowy sąsiedniej, a błędy matematyczne, których dopuścił się organ I instancji w wyliczeniach pozostają bez wpływu na wydane rozstrzygnięcie. Aczkolwiek wyznacznikiem dla nowej zabudowy są cechy zabudowy istniejącej w obszarze poddanym analizie, to nie oznacza to jednak, iż nowa zabudowa winna ściśle odzwierciedlać cechy zabudowy istniejącej. Wystarczy, iż ustalone dla niej wymagania pozwolą na jej harmonijne wpisanie się w otoczenie, nie naruszające istniejącego tam ładu przestrzennego. To natomiast w przedmiotowym przypadku gwarantuje realizacja obiektu o funkcji gospodarczej o parametrach wskazanych w decyzji, lokalizowanego wśród zabudowy mieszkaniowej z towarzyszącą jej zabudową o funkcji gospodarczo - garażowej.

Organ II instancji wskazał, że dokonane przez Kolegium ustalenia wskazują, iż zabudowa w obszarze analizowanym posiada następujące cechy: - wskaźnik powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki kształtuje się w obszarze analizowanym od 0,14 do 0,56, średnio 0,25; - szerokość elewacji frontowej istniejącej w obszarze zabudowy wynosi od 2m do 18m, średnio 8,6m; - wysokość górnej elewacji frontowej zabudowy w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 2m do 9m, średnio 5,7m; - wysokość kalenicy w obszarze analizowanym wynosi od 2,5m do 11m, średnio 6,8m; - wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej w obszarze analizowanym wynosi od 0,2 do 0,8.

Według Kolegium powyższym cechom odpowiadają ustalone zaskarżoną decyzją wymagania dla nowej zabudowy. Po pierwsze linia zabudowy ustalona została jako nieprzekraczalna, w linii istniejącej zabudowy na działce nr 478/1. Jak wskazuje bowiem część opisowa i graficzna przeprowadzonej analizy, istniejąca w obszarze analizowanym zabudowa o funkcji gospodarczo - garażowej lokowana jest w tylnej części nieruchomości, w różnej odległości od pasa drogowego. Planowany budynek gospodarczy również realizowany będzie w głębi terenu inwestycji, za istniejącym budynkiem mieszkalnym, którego linii zabudowy nie może przekroczyć. Takie ustalenie, w ocenie Kolegium, nie narusza przepisu § 4 ust. 4 rozporządzenia.

Po drugie, wskaźnik wielkości powierzchni istniejącej i nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki nr 478/1 ustalono w przedziale od 0,24 do 0,32. Organ II instancji wyjaśnił, że istniejąca w obszarze analizowanym zabudowa charakteryzuje się wskaźnikiem powierzchni zabudowy od 0,14 do 0,56, średnio 0,25. W decyzji organu I instancji wartość minimalna odpowiadała średniej z obszaru analizowanego (błędnie wyliczonej), maksymalna natomiast wnioskowanej przez inwestora. Dokonane przez Kolegium wyliczenia wskazały, iż średni wskaźnik z obszaru analizowanego wynosi 0,25. Organ odwoławczy podkreślił jednak, iż przepisy normujące sposób ustalenia omawianego parametru nie formułują obowiązku wyznaczania wskaźnika powierzchni zabudowy na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, co w konsekwencji oznacza, iż ustalona wartość minimalna nie musi odpowiadać tej średniej. Ponadto, orzeczenie Kolegium, ustalające minimalną wielkość wskaźnika powierzchni zabudowy dla planowanej inwestycji, w wielkości 0,25 odpowiadającej prawidłowo wyliczonej wartości średniej z obszaru analizowanego, naruszałoby określony w treści art. 139 k.p.a zakaz orzekania na niekorzyść strony odwołującej się (reformationis in peius). Wskaźnik w minimalnej wielkości 0,25 niewątpliwie działa na niekorzyść odwołującej się strony, daje bowiem możliwość zrealizowania obiektu o większej powierzchni zabudowy niż wynikająca ze wskaźnika 0,24. W tej sytuacji decyzja organu odwoławczego byłaby jeszcze mniej korzystna dla odwołującego się niż pierwszoinstancyjna, dlatego Kolegium nie skorzystało w tym zakresie ze swoich uprawnień merytoryczno-reformatoryjnych. Zarówno ustalona zaskarżoną decyzją wielkość minimalna 0,24 jak i maksymalna 0,32 (nie kwestionowana przy tym przez inwestora) mieszczą się w przedziale wartości wskaźnika powierzchni zabudowy występujących w obszarze analizowanym (w tym także tej o funkcji takiej jak wnioskowana), a zatem takie ustalenie pozostaje w zgodzie z treścią § 5 ust. 2 rozporządzenia.

Odnośnie szerokości elewacji frontowej ustalonej przez organ I instancji w granicach od 6,1 m do 11 m, organ odwoławczy stwierdził, że tabela szczegółowych cech zabudowy wskazuje, że szerokość elewacji frontowej zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym kształtuje się na poziomie od 2 m do 18 m. Prawidłowo obliczona jej średnia wartość wynosi natomiast 8,6 m dla całej zabudowy i 5,3 m dla zabudowy o funkcji gospodarczo - garażowej. Podobnie jak w przypadku wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, tak też w przypadku parametru szerokości elewacji frontowej, brzmienie § 6 rozporządzenia nie wprowadza obowiązku ustalenia minimalnej wielkości szerokości elewacji frontowej w wielkości odpowiadającej średniej. Mając to na uwadze Kolegium uznało, że przyjęcie szerokości elewacji frontowej dla planowanej zabudowy w wielkości minimalnej, odpowiadającej prawidłowo wyliczonej średniej z obszaru analizowanego, czyli 8,6 m, naruszałoby omówiony wyżej zakaz reformationis in peius, wobec czego organ II instancji odstąpił od orzeczenia w tym zakresie w oparciu o art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. Zdaniem Kolegium, ustalone dla planowanej inwestycji wartości parametru szerokości elewacji frontowej (minimalna i maksymalna), mieszczą się w przedziale wartości tego parametru z obszaru analizowanego i są zbliżone do wartości tego parametru typowych dla zabudowy gospodarczo-garażowych (szerokość elewacji frontowej zabudowy o tej funkcji zawiera się w przedziale od 2m do 11m). Powyższe ustalenie pozostaje zatem, w ocenie Kolegium, w zgodzie z dyspozycją § 6 ust. 2 rozporządzenia.

Odnośnie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki (w tym okapu), ustalonej przez organ I instancji w granicach od 3,0 m do 3,7 m, organ odwoławczy wyjaśnił, że w obszarze analizowanym wysokość budynków kształtuje się na poziomie od 2 m do 9 m, przy czym prawidłowo wyliczona średnia dla całej zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 5,7 m, natomiast dla zabudowy gospodarczo - garażowej 2,7 m. Ustalone przez organ I instancji dla planowanej inwestycji wartości parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej mieszczą się, zdaniem Kolegium, w podanym wyżej przedziale i są typowe dla zabudowy o funkcji takiej jak wnioskowana (wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej istniejącej w obszarze analizowanym zabudowy gospodarczo-garażowej mieści się bowiem w przedziale od 2,5 m do 3,7 m).

W zakresie geometrii dachu i ustalenia przez organ I instancji kąta nachylenia połaci dachowych w przedziale od 1 °do 10°, wysokość kalenicy od 3,2 m do 3,7 m, układu połaci dachowych jako dachu płaskiego lub jednospadowego oraz kierunku głównej kalenicy dachu jako równoległego lub prostopadłego do ul. A, Kolegium uznało, że ustalone wymagania odpowiadają cechom dachów z obszaru analizowanego, gdzie występują głównie dachy jednospadowe oraz płaskie, o kącie nachylenia połaci dachowych od 1° do nawet 45°, przy czym przeważają dachy o kącie nachylenia połaci dachowych do 10°. Wysokość kalenic całej zabudowy w obszarze analizowanym zawiera się w przedziale od 2,5 m do 11 m, średnio 6,8 m, natomiast wysokość kalenic zabudowy o funkcji gospodarczo - garażowej kształtuje się na poziomie od 2,5 m do 3,7 m, średnio 3,2 m. W obszarze analizowanym główne kalenice usytuowane są prostopadle lub równolegle do granicy frontowej lub bocznej działek. W ocenie organu odwoławczego, ustalenia dla planowanej zabudowy w zakresie geometrii dachów są zatem prawidłowe, zgodne z treścią § 8 rozporządzenia, który stanowi, iż geometrię dachu ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących w obszarze analizowanym.

W odniesieniu do wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, ustalonej w przedziale od 0,2 do 0,4, Kolegium podniosło, że organ ustalając warunki zabudowy dla inwestycji nie ma obowiązku ustalania tego parametru. Nie jest to bowiem obligatoryjny element decyzji o warunkach zabudowy wymieniony w art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przedmiotowej sprawie taki parametr został jednak określony i zgodnie z treścią zaskarżonej decyzji winien on wynosić od 0,2 do 0,4. Jak wskazuje tabela cech zabudowy wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej do powierzchni działki kształtuje się w obszarze analizowanym od 0,2 do 0,8. Według organu odwoławczego ustalone dla nowej zabudowy wartości zawierają się zatem w tym przedziale.

Mając powyższe na uwadze, w ocenie Kolegium, wyznaczenie w przedmiotowej sprawie cech dla nowej zabudowy spełnia wymogi przewidziane w obowiązujących w tym zakresie przepisach. Jednocześnie organ II instancji dodał, że obowiązujące przepisy przy ustalaniu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczają możliwość uśredniania poszczególnych parametrów jak również możliwość innego ich wyznaczenia, o ile wynika to z analizy. W rozpatrywanej sprawie, przeprowadzona analiza dawała takie podstawy. Skoro zatem sposób ustalenia poszczególnych parametrów odpowiada obowiązującym w tym zakresie przepisom, a ustalone wielkości znajdują odzwierciedlenie w przeprowadzonej analizie, Kolegium uznało, że nie sposób uwzględnić zarzutów odwołania, kwestionujących prawidłowość przeprowadzenia samej analizy, jak i prawidłowość ustalonych w jej wyniku parametrów dla nowej zabudowy, w tym również kwestionowanych przez odwołującego.

W ocenie Kolegium, nie znalazły także uzasadnienia zarzuty odwołania, dotyczące prawidłowości sporządzenia wymaganych prawem załączników do zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy wskazał na odmienność załącznika graficznego do decyzji, od załącznika graficznego - części graficznej analizy urbanistycznej, wyjaśniając jednocześnie, że zakres pierwszego z nich wyznacza przepis art. 54 pkt 3 u.p.z.p., w świetle którego załącznik graficzny do decyzji powinien wskazywać jedynie linie rozgraniczające teren inwestycji i dodatkowo w świetle przepisów rozporządzenia wyznaczoną linię zabudowy, co ma miejsce w niniejszej sprawie. O drugim z załączników graficznych mowa jest natomiast w treści § 9 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym, wyniki analizy zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Sporządzona w przedmiotowej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, składa się z części opisowej oraz graficznej. Mapa na której sporządzono część graficzną odpowiada wymaganiom formalnym stawianym przez obowiązujące w tym zakresie przepisy i zawiera wszystkie obligatoryjne elementy.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. skargę do sądu administracyjnego złożył P. M., zarzucając naruszenie przepisów postępowania, a to art. 77 i art. 80 k.p.a., gdyż po pierwsze organ wydający zaskarżoną decyzję wziął pod uwagę wyłącznie funkcje budynków znajdujących się przy ul. K. 29a, 31a, b, c, 33, 33a i 35, wyznaczając tym samym błędnie obszar analizy po drugiej stronie ulicy K. niż nieruchomość, dla której wydano przedmiotową decyzję, nie biorąc tym samym pod uwagę usytuowania budynków po parzystej stronie ul. K. względem granic nieruchomości, znajdujących się na tym obszarze, co w konsekwencji doprowadziło do ustalenia, że planowana inwestycja stanowi kontynuację zastanego sposobu zagospodarowania terenu. Zdaniem skarżącego, w niniejszej sprawie doszło do przekroczenia zasady swobody oceny dowodu przez organy administracji w zakresie wyznaczania sąsiedztwa. Wyznaczenie szerszego obszaru analizowanego w przedmiotowej sprawie skutkowało, zaliczeniem do sąsiedztwa działek o korzystnych - z punktu widzenia inwestora - funkcjach i parametrach.

Po drugie, w ocenie skarżącego organ wydający zaskarżoną decyzję zarówno w analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, jak i w uzasadnieniu decyzji organ I instancji powołuje się na istniejący budynek gospodarczy na działce nr ewidencyjny 478/1, stanowiącej teren inwestycji, zaś budynek ww. mimo, że jest naniesiony na mapie zasadniczej, na której sporządzono załącznik graficzny do decyzji, nie istnieje w rzeczywistości na co wskazuje dokumentacja fotograficzna, załączona do odwołania od decyzji organu I instancji. Uwzględnienie wspomnianego budynku narusza zasadę wydawania decyzji administracyjnej zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym, istniejącym w dacie orzekania.

Skarżący zarzucił także naruszenie art. 7 k.p.a., ponieważ organ I instancji oraz organ odwoławczy nie podjęły czynności niezbędnych dla uzyskania aktualnej kopii mapy zasadniczej obszaru analizowanego, zamiast tego posłużyły się treścią mapy sporządzonej 5 lat temu (27 października 2010r.), bez podjęcia działań w kierunku weryfikacji aktualnego stanu zagospodarowania obszaru analizowanego przy wpływie na treść i wyniki analizy oraz ustalenia zawarte w decyzji tegoż uchybienia w postaci wadliwego ustalenia parametrów takich jak: wskaźnik powierzchni zabudowy względem powierzchni działki, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz wysokość kalenicy głównej.

Skarżący zarzucił ponadto naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a to art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przez błędne przyjęcie, iż inwestycja polegająca na budowie budynku gospodarczego wraz z urządzeniami budowlanymi, przewidziana do realizacji na działce nr ewid. 478/1, obręb [...], położonej w Ł., przy ul. A 24a spełnia łącznie warunki określone w punktach 1-5 ww. przepisu oraz przez przyjęcie zbyt szerokiego obszaru analizy (nieruchomości położone przy ul. A 29a, 31a,b,c, 33, 33a i 35) dla potrzeb wydania decyzji o warunkach zabudowy. Według skarżącego, w niniejszej sprawie doszło do zbyt dalece idącej swobody organu w zakresie wyznaczania sąsiedztwa. Wyznaczenie szerszego obszaru analizowanego w przedmiotowej sprawie skutkowało zaliczeniem do sąsiedztwa działek o korzystnych - z punktu widzenia inwestora - funkcjach i parametrach.

Skarżący zarzucił również naruszenie § 9 ust. 2 oraz ust. 3 w zw. z § 3 ust. 1 rozporządzenia oraz w zw. z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 3 ust. 1 i 5 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589) poprzez nie uwzględnienie braku zawarcia w załączniku nr 1 decyzji organu l instancji części graficznej wyników analizy urbanistycznej, co spowodowało brak powiązania pomiędzy częścią graficzną i tekstową wyników analizy.

Na tej podstawie skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji, a także o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna, aczkolwiek nie wszystkie spośród zarzutów, podniesionych dla jej uzasadnienia okazały się trafne.

Zgodnie bowiem z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jednolity Dz.U. z 2016r., poz. 1066), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2).

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania rozstrzygnięcia z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w k.p.a. lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity Dz.U. z 2016r., poz. 718 ze zm., zwanej w dalszej części rozważań p.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 p.p.s.a., rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.)

Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia decyzji, Sąd stwierdził, że zaskarżone orzeczenie narusza przepisy postępowania a w konsekwencji również normy prawa materialnego w stopniu skutkującym jego wyeliminowaniem z obrotu prawnego.

W pierwszej kolejności wskazać jednak należy, iż stosownie do treści art. 153 p.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie sądy oraz organ, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenia postępowania było przedmiotem zaskarżenia, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Przez pojęcie "ocena prawna" rozumie się wyjaśnienie istotnej treści przepisów prawnych i sposobu ich zastosowania w konkretnym wypadku w związku z rozpoznawaną sprawą. Ocena prawna dotyczyć może również samej wykładni prawa procesowego oraz oceny ustalonego stanu faktycznego. Zwrot normatywny "w sprawie" wskazuje natomiast na tożsamość przedmiotu oceny prawnej określonego orzeczenia sądowego oraz przedmiotu skargi sądowej, która dotyczy szeroko rozumianej sprawy administracyjnej, pozostającej w zakresie właściwości organów administracji publicznej. (por. T.Woś, H.Knysiak-Molczyk, M.Romańska: Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, Warszawa 2005, str. 472 i 473).

Związanie sądu administracyjnego oceną prawną oznacza, że nie może on formułować nowych ocen prawnych, sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązany jest do podporządkowania się mu w pełnym zakresie, bez względu na poglądy prawne wyrażane w orzeczeniach sądowych w innych sprawach. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 grudnia 1998r., sygn.akt I SA 977/98, dostępny w Systemie Informacji Prawnej Lex nr 44656, z dnia 22 marca 1999r., sygn.akt IV SA 527/97 Lex nr 47275)

Oznacza to, po pierwsze, że w świetle wywodów, zawartych w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 lutego 2012r., wydanym w sprawie o sygn.akt II SA/Łd 39/12, za przesądzone uznać należało, że obowiązkiem organów administracji było przeprowadzenie prawidłowej, zgodnej z obowiązującymi przepisami w tym zakresie analizy urbanistycznej, składającej się z części tekstowej i graficznej. Wyniki tejże analizy, zawierające część tekstową i graficzną winny przy tym stanowić załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (str. 9 uzasadnienia). Po wtóre, że analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu obejmować winna zabudowę w całym obszarze analizowanym, nie zaś jedynie działki bezpośrednio sąsiadujące, nawet jeżeli z racji zieleni ogrodowej, usytuowanej w głębi nieruchomości, tworzą one pewną urbanistyczną całość (str. 8 uzasadnienia).

W rozpoznawanej sprawie zarzuty skarżącego, koncentrują się na wadliwie sporządzonej analizie urbanistycznej a w konsekwencji na nieprawidłowej konstatacji o spełnieniu warunku tzw. dobrego sąsiedztwa, określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. tak w zakresie kontynuacji funkcji zabudowy jaki i określonych w decyzji parametrów inwestycji. Jest bowiem bezspornym, iż dla terenu, na którym znajduje się działka, objęta planowaną inwestycją, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, iż inwestor zobowiązany jest do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie do treści art.4 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasadą jest, iż ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie zaś z treścią art. 4 ust.2 ustawy, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy, przy czym lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego, natomiast sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być przy tym poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego, w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art.61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588).

Zgodnie z treścią art.61 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób, pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art.67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust.1;

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (zasada tzw. dobrego sąsiedztwa), co ma na celu zachowanie ładu przestrzennego tj. takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ustawy).

Sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu określa, wskazane wyżej, rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W celu zatem ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1 rozporządzenia).

Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy w zw. z § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia). Przy czym przez "front działki" należy rozumieć tę część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę (§ 2 pkt 5 rozporządzenia).

W rozpoznawanej sprawie wyznaczony obszar analizowany, spełnia wprawdzie wymogi § 3 wskazanego wyżej rozporządzenia (front działki liczy 13 m, więc do analizy prawidłowo przyjęto obszar o promieniu 50 m), jednakże sporządzonej analizy nie można uznać za prawidłową.

Jakkolwiek bowiem nie ulega wątpliwości, że funkcja zabudowy została zachowana, określone zaskarżoną decyzją parametry zabudowy nie odpowiadają wymogom wskazanego wyżej rozporządzenia wykonawczego.

Przy analizie ustawowych przesłanek dobrego sąsiedztwa, wynikających z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. należy, jak wyżej wskazano, opowiedzieć się za funkcjonalną interpretacją pojęcia "działki sąsiedniej" przyjmując, iż wszystkie działki, znajdujące się w obszarze analizowanym są działkami sąsiednimi, bez względu na to, czy w wyznaczonym obszarze analizowanym zawierają się w całości czy jedynie w części.

Takie samo, szerokie rozumienie, należy zastosować w odniesieniu do pojęcia "działki dostępnej z tej samej drogi publicznej", uwzględniając definicję zawartą w art. 2 pkt 14 u.p.z.p, gdzie przez "dostęp do drogi publicznej" - należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej.

Tak więc do analizy, będącej podstawą wydania decyzji o warunkach zabudowy, należy wziąć pod uwagę zarówno działki posiadające bezpośredni dostęp do drogi publicznej, przy której znajduje się nieruchomość z planowaną inwestycją jak i działki mające dostęp do tej drogi publicznej za pośrednictwem innych dróg (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 grudnia 2006 r., sygn. akt II OSK 1440/05, Lex nr 331606 oraz wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 25 stycznia 2005 r., sygn. akt II SA/Bk 677/04, ONSAiNSA 2006/2/54 i z dnia 15 listopada 2007 r., sygn. akt II SA/Bk 577/07, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sadów Administracyjnych).

Sąd orzekający w tej sprawie opowiada się również za szerokim rozumieniem pojęcia "kontynuacji funkcji" zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela, czy inwestora, po to by mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Jeżeli istniejąca zabudowa realizuje funkcję mieszkaniową z udziałem usług i zabudowy gospodarczej, nie ma przeszkód do określenia warunków zabudowy dla budynku gospodarczego, towarzyszącego zabudowie mieszkaniowej jednorodzinnej.

W rozpoznawanej sprawie funkcja zabudowy terenu, została zatem zachowana, bowiem w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa z towarzyszącą jej zabudową gospodarczą.

Teren ma dostęp do drogi publicznej, zapewnione uzbrojenie terenu, nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (położony jest w granicach administracyjnych miasta), inwestycja nie jest sprzeczna z przepisami odrębnymi.

Trafna jest zatem konkluzja organów, że brak było przeszkód dla ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, jednakże wadliwie określono parametry tej zabudowy, posługując się dodatkowo nieaktualną mapą, stanowiącą zarówno graficzną część analizy, jak i graficzny załącznik do decyzji.

Rację ma bowiem skarżący, że nieprawidłowe jest posługiwanie się przez organy nieaktualną mapą zasadniczą. Przepis art. 54 pkt 3 u.p.z.p. oraz przepisy § 3 ust. 2, § 9 ust. 3 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przepis § 3 ust. 1 rozporządzenia w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy w sposób jednoznaczny odwołują się do mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Z kolei przepisy art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. wymagają od organów, aby stan faktyczny ustalany w sprawie był adekwatny do aktualnego stanu. Posługiwanie się natomiast nieaktualnymi mapami sprzeczne jest z ww. przepisami. Skoro bowiem analiza urbanistyczna ma odzwierciedlać stan faktyczny w zakresie istniejącej zabudowy, to albo powinna być sporządzona na nowo z uwzględnieniem zmian, które zaszły od poprzedniego sporządzenia analizy, albo w aktach winno znaleźć się oświadczenie urbanisty, że stan faktyczny nie uległ zmianie. W kontrolowanej sprawie stan faktyczny uległ zmianie, bowiem został wyburzony budynek gospodarczy na działce inwestora. W analizie urbanistycznej budynek ten jest jednak uwzględniany. Co prawda rację ma organ odwoławczy, że fakt wyburzenia budynku gospodarczego na działce inwestora nie wpływa w żaden sposób na wynik sprawy, to jednak świadczy o nierzetelnym ustaleniu stanu faktycznego i sporządzenia analizy urbanistycznej, co z kolei może oznaczać, że pozostałe ustalenia analizy również mogą nie odpowiadać stanowi faktycznemu. Innymi słowy analiza sporządzona z takimi wadami staje się niewiarygodna, a decyzja wydana na jej podstawie może okazać się wadliwa.

Wątpliwości budzą również dokonane przez organy obu instancji wyliczenia wskaźników zabudowy. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadza w tym zakresie określone zasady, które gwarantować mają zachowanie ładu architektonicznego. W odniesieniu do wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, jej wskaźnik określony być winien na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (§ 5 ust. 1) Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy (§ 5 ust.2).

Analiza wylicza natomiast średni wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym na 0,24, sugerując określenie powierzchni zabudowy w tzw. widełkach od wartości średniej (0,24) do maksymalnej - 0,32 bez żadnego uzasadnienia. Trudno bowiem za takowe uznać rozważania autora na temat oczekiwań wnioskodawcy w tym zakresie oraz odwołania się do konkluzji, iż nie jest to wskaźnik maksymalny w obszarze analizowanym. Te same zastrzeżenia sformułować należy również w odniesieniu do szerokości i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu. Zgodnie z treścią § 6 powołanego rozporządzenia, szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20 % (ust.1). Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy (ust.2). W kontrolowanej sprawie średnia szerokość elewacji frontowej dla zabudowy gospodarczej wynosi 6,1 m, dla średnia dla całej zabudowy natomiast 9,9 m. Sugerowanie przeto "widełek" w przedziale od 6,1 m do 11 m nie wydaje się niczym uzasadnione. § 7 powołanego rozporządzenia wprowadza zasadę, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust.1). Jeżeli wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wysokość występującą w obszarze analizowanym (ust.3). Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy (ust.4). W kontrolowanym postępowaniu określenie wysokości elewacji odnosi się do budynku gospodarczego, za trafne uznać zatem należy, określenie wskaźników wysokościowych poprzez odniesienie do zabudowy o tym charakterze. Nie jest jednak jasne, z jakich przyczyn określone "widełki" dotyczą wielkości maksymalnych tej zabudowy (3,7 m). Dotyczy to także określenia wysokości kalenicy (od wartości średniej do najwyższej w obszarze analizowanym), której "odpowiedniości", o której mowa w § 12, próżno doszukiwać się w sporządzonej analizie.

Nieprawidłowe, nie znajdujące oparcia w przepisach prawa, określenie wskazanych wyżej parametrów zabudowy, dyskwalifikuje zaś zaskarżoną decyzję, rodząc konieczność jej wyeliminowania z obrotu prawnego wraz z utrzymaną nią w mocy decyzją organu I instancji.

Odnosząc się natomiast do pozostałych zarzutów skargi podnieść należy, iż faktem jest, że brak jest części graficznej wyników sporządzonej analizy urbanistycznej, co samo w sobie stanowi uchybienie § 9 ust 2 rozporządzenia oraz narusza art. 153 p.p.s.a, w świetle przytoczonych wyżej wytycznych, zawartych w wyroku z dnia 29 lutego 2012r., sygn.akt II SA/Łd 39/12. Nie są trafne wywody organu odwoławczego w tym zakresie, zawarte w motywach zaskarżonej decyzji, bowiem tenże załącznik graficzny jest odrębny od załącznika, określającego linie rozgraniczające teren inwestycji, w oparciu o art. 54 pkt 3 u.p.z.p..

Biorąc pod uwagę powyższe, na podstawie art. 145 § 1 lit a i c p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. orzeczono o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, uznając to za konieczne dla końcowego załatwienia sprawy.

O kosztach postępowania rozstrzygnięto na podstawie art. 200 p.p.s.a., zasądzając na rzecz skarżącego ich zwrot w kwocie równiej uiszczonemu wpisowi sądowemu od skargi oraz kosztów zastępstwa procesowego, określonego na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015r., poz. 1800) na kwotę 480 zł.

Prowadząc ponownie postępowanie organy podejmą stosowne rozstrzygnięcie, po prawidłowym przeprowadzeniu postępowania wyjaśniającego, uwzględniając sformułowane powyżej poglądy prawne.

JK