Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 1223/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2012-03-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Bąk-Marciniak (spr.) Sędziowie WSA Anna Jarosz WSA Tomasz Grossmann Protokolant st. sekr. sąd. Małgorzata Błoszyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 marca 2012 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę WSA/wyr.1-sentencja wyroku


UZASADNIENIE

Na wniosek W. P. Prezydent Miasta [...]decyzją z dnia 2 marca 2011r. Nr 201/2011 na podstawie art.59 ust.1 i 2, art.60 ust.1, art.54 w zw. z art.64 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003r., Nr 80, poz.717 z późn.zm.) i na podstawie art.104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000r., Nr 98, poz.1071 ze zm.) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie zagospodarowania terenu w rejonie starego koryta [...]obejmującej wykonanie pomostów służących do obsługi jednostek pływających, budowę ciągów spacerowych oraz urządzeń oświetlenia przewidzianej do realizacji na działkach nr [...], [...], art. [...] obręb [...]oraz na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...], [...] i [...] ark. [...] obręb [...], położonych w [...]przy ul. [...].

W uzasadnieniu organ wskazał, iż w dniu [...] lipca 2008 r. wpłynął do Wydziału Urbanistyki i Architektury wniosek o ustalenie warunków zabudowy terenu położonego w rejonie ul. [...] dla inwestycji polegającej na budowie zespołu hotelowo - rekreacyjnego z parkiem widokowym na terenie byłego portu rzecznego i cypla.

Po uzupełnieniu wniosku przez Inwestora w dniu [...] września 2008 r., pismem z dnia

[...].09.2008 r. organ zawiadomił strony o wszczęciu postępowania oraz wystąpił do

jednostek opiniodawczych i uzgadniających o opinie i stanowiska w sprawie.

W dniu [...].02.2009 r. Inwestor przedłożył koncepcję zagospodarowania terenu inwestycji oraz wizualizację statku hotelowego, zaznaczając, że będzie to jednostka pływająca, nie związana trwale z gruntem.

W świetle otrzymanych opinii Miejskiego Konserwatora Zabytków oraz Miejskiej Pracowni Urbanistycznej, organ zawiesił postanowieniem z dnia [...].03.2009 r. postępowanie na okres nie dłużej niż do [...].07.2009 r., z uwagi na opracowywany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego "[...]", wywołanego na mocy uchwały Rady Miasta [...] nr XL/421 A/72008 z dnia 08.07.2008 r.

Postanowieniem z dnia [...].08.2009 r. Prezydent Miasta [...]podjął zawieszone postępowanie, w związku z brakiem uchwalenia w terminie zawieszenia, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "[...]". Ponownie wystąpiono o stanowisko Miejskiego Konserwatora Zabytków o aktualną opinię, dotyczącą planowanej inwestycji. W piśmie z dnia [...].09.2009 r. MKZ podał wskazania konserwatorskie, zgodnie z którymi proponowany statek oraz obiekty towarzyszące nie zostały zaakceptowane przez organ konserwatorski.

W dniu [...].11.2009 r. została opracowana wstępna analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która wykazała możliwość lokalizacji inwestycji, pod warunkiem uwzględnienia dodatkowych wymogów i uzupełnień. Ostatecznie, w dniu [...].08.2010 r. ustalono, że wskazania Miejskiego Konserwatora Zabytków dla omawianej inwestycji są wiążące, a ostateczna analiza funkcji musi

uwzględniać wskazania konserwatorskie. Niezależnie pismem z dnia [...].09.2010 r. Zarząd Dróg Miejskich wydał dodatkowe stanowisko, dotyczące obsługi komunikacyjnej planowanych obiektów.

Na podstawie zebranego materiału dowodowego, została sporządzona ponownie analiza funkcji, w wyniku której Inwestor został zobowiązany do za[...] się z treścią analizy oraz do złożenia wyjaśnień, co do charakteru inwestycji.

Pismem z dnia [...].12.2010 r. Inwestor załączył aktualne mapy terenu oraz charakterystykę inwestycji w formie graficznej.

W dniu [...].01.2011 r. zostały sporządzone wyniki analizy, oraz przygotowany projekt decyzji do uzgodnień, w myśl art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Po przeprowadzeniu postępowania Prezydent Miasta [...]ustalił warunki zabudowy dla następującej inwestycji: zmiana zagospodarowania terenu w rejonie starego koryta [...]obejmująca wykonanie pomostów służących do obsługi jednostek pływających, budowę ciągów spacerowych oraz urządzeń oświetlenia. Ostatnia korekta wniosku z dnia [...].12.2010 r. ograniczyła treść wniosku do budowy pomostów do cumowania jednostek pływających. Wnioskodawca nie przewidywał żadnych obiektów kubaturowych. Realizacja statku jako jednostki pływającej nie związanej trwale z gruntem, nie podlega zaś przepisom z zakresu planowania przestrzennego, stąd decyzja nie zawierała ustaleń dotyczących parametrów jednostek pływających.

Od decyzji tej odwołanie złożyli Wspólnota Mieszkaniowa [...] przy ul. [...][...] w [...](dalej - Wspólnota) oraz M.K..

W swoim odwołaniu Wspólnota zarzuciła: sprzeczność z prawem, zasadami współżycia społecznego, nieprecyzyjność i niejasność w ustaleniach dotyczących warunków w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Zdaniem Wspólnoty z załączonej do decyzji mapy nie wynika w sposób precyzyjny, którędy prowadzone będą ciągi piesze, czy i w jakiej ilości powstaną miejsca parkingowe, czy zostanie zmniejszona powierzchnia terenów zielonych. W ocenie Wspólnoty decyzja nie precyzuje funkcji planowanych mostów – czy będą pełniły funkcję cumowania dla łodzi, czy powstanie slip do wodowania łodzi i punkt serwisowania silników (co powoduje hałas i spaliny), jakie będą godziny operacji portowych. Wspólnota zarzuciła, że teren jest naturalnym siedliskiem kaczek wychowujących młode, zimujących mew i rybitw, wylęgarnią dla żab, jak również uczęszczanym użytkiem zielonym dla mieszkańców [...].

M.K. odwołując się od decyzji wskazał, że jest właścicielem mieszkania położonego bezpośrednio przy planowanej inwestycji i powtórzył zarzuty podniesione przez Wspólnotę. Nadto odwołujący się podniósł, że w decyzji mowa o restauracji, jednak nie wiadomo, czy "nie przekształci się ona w dziką dyskotekę jak na innej ulicy [...]".

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...]decyzją z dnia [...] sierpnia 2011r. Nr [...] utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Kolegium wskazało, iż dla przedmiotowego terenu brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stąd zastosowane znajduje art. 59 ustawy planistycznej. Organ wskazał warunki konieczne do wydania decyzji o warunkach zabudowy – art. 61 ustawy planistycznej oraz odwołał się do rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanego na podstawie delegacji zawartej w art. 61 ust. 6 ustawy planistycznej, przytaczając jego treść (§3 -9). Kolegium stwierdziło, że organ I instancji w sposób szczegółowy dokonał analizy działki objętej wnioskiem oraz obszaru wyznaczonego zgodnie z przepisami rozporządzenia. Z uwagi na sposób zagospodarowania terenu sąsiadującego z terenem objętym wnioskiem ustalono, iż planowana zabudowa spełnia warunki wynikające z zasady dobrego sąsiedztwa i mieści się w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów. W ramach przeprowadzonej analizy wyznaczono wokół działki, której dotyczy wniosek obszar analizowany w promieniu 450 m.

Analiza stanu faktycznego wykazała, że w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji znajdują się tereny zabudowy śródmiejskiej, obszary cenne kulturowo objęte formą ochrony zabytków na obszarze historycznych dzielnic, zabudowane zabudową mieszkaniową wielorodzinną, usługową (handel, biura, urzędy, oświatą szpitale, obiekty gastronomiczne, sakralne, tereny architektury przemysłowej ([...]"', [...]) oraz tereny zieleni publicznej nad brzegami [...]położone na obszarach zagrożonych powodzią. Zabudowa usytuowana w obszarze analizowanym zlokalizowana jest w przeważającej części we frontowych granicach działek w formie zwartej, pierzejowej zabudowy śródmiejskiej położonej w historycznie ukształtowanej przestrzeni miejskiej, objętej ochroną konserwatorską tworząc klarowne układy urbanistyczne. W obszarze analizowanym średni wskaźnik intensywności zabudowy jest bardzo zróżnicowany, przeważają działki gdzie % zabudowy zawiera się w granicach od 50 % do 100% a średni procent zabudowy wynosi około 75 %. W obszarze analizowanym wysokość budynków jest zróżnicowana, przeważa zabudowa o wysokość 5 kondygnacji nadziemnych (17,5 m). W zwartej zabudowie śródmiejskiej dominuje zabudowa V i VI kondygnacyjna tworząca pierzeje uliczne. Szerokość elewacji zabudowy wynika z historycznie ukształtowanych podziałów geodezyjnych działek oraz z ich szerokości od strony dróg publicznych. W obszarze analizowanym dominuje zwarta zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługowa usytuowana wzdłuż znajdujących się tam ulic. Kształt działek jest zróżnicowany i wynika z historycznie ukształtowanej zwartej zabudowy śródmiejskiej. W obrębie działek zlokalizowane są budynki oficynowe usługowe, gospodarcze i garażowe. Inną formę zabudowy tworzy zabudowa położona na terenie opracowywanego mpzp "[...]" oraz budynki usytuowane na obszarach poprzemysłowych - [...] i [...] tworzące klarowne układy urbanistyczne wymagające przekształceń funkcjonalnych. Teren inwestycji znajduje się w zasięgu obszaru zalewowego, dlatego też wznoszenie obiektów budowlanych oraz wykonywanie innych robót, w tym pomostów na obszarach bezpośredniego zagrożenia powodzią wymaga uzyskania pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zwalniającej z zakazu wykonywania robót na obszarze bezpośredniego zagrożenia powodzią - prawo wodne.

W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego organ I instancji zasadnie stwierdził, że planowana inwestycja kontynuuje funkcje, parametry, cechy oraz wskaźniki zabudowy i zagospodarowania terenu. Teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, działka posiada zabezpieczone uzbrojenie wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Dla wykazania prawidłowości poszczególnych wskaźników przyjętych w decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, powołano zarówno właściwe przepisy ustawy, jak i rozporządzenia. Przyjęte w niniejszej decyzji parametry zabudowy wynikają z analizy funkcji, i zostały uzasadnione w treści analizy.

Wyniki analizy w formie zarówno tekstowej, jak i graficznej załączono do decyzji organu I instancji o warunkach zabudowy. Analiza ta przeprowadzona została w sposób zgodny z wymogami przewidzianymi w treści § 3 rozporządzenia. Decyzja spełnia przy tym wymogi wynikające z art. 54 ustawy oraz art. 107 k.p.a. Organ zasadnie nie ustalał parametrów wynikających z rozporządzenia dla planowanej inwestycji, gdyż z uwagi na jej charakter i przedmiot nie byłoby to możliwe.

Odnosząc się do zarzutów Odwołujących się, że z decyzji tj. mapy nie wynika w sposób precyzyjny którędy poprowadzone zostaną ciągi piesze, czy powstaną i w jakiej liczbie miejsca parkingowe, czy zostanie zmniejszona powierzchnia terenów zielonych, że decyzja nie precyzuje również funkcji planowanych pomostów, tzn. czy pomosty będą pełniły funkcje cumowania dla łodzi, czy też powstanie slip do wodowania łodzi i punkt serwisowania silników (co powoduje hałas i spaliny), jakie będą godziny operacji portowych, Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że są one nieuzasadnione. Pomosty będą lokowane na wodzie i brzegu rzeki, zatem dopiero na dalszych etapach realizacji inwestycji (uzyskania pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zwalniającej z zakazu wykonywania robót na obszarze bezpośredniego zagrożenia powodzią na podstawie prawa wodnego, a także pozwolenia na budowę), zostanie ustalone ich szczegółowe usytuowanie. Kwestia dotycząca miejsc parkingowych została szczegółowo opisana w punkcie 1 ust. 2 punkt f decyzji, zaś w punkcie II decyzji opisano, że "Inwestor winien uwzględnić warunki wynikające z uzgodnienia z Miejskim Konserwatorem Zabytków (...) wyklucza się możliwość lokowania parkingu, a tym samym dróg dojazdowych na obszarze cypla; pomosty do cumowania łodzi winny być drewniane, niedopuszczalne jest budowanie pomostów spacerowych czy podestów widokowych, nawierzchnie spacerowe powinny być np. żwirowe". Ponadto należy mieć na względzie, że obiekt hotelowy będzie jednostką pływającą oraz, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową, jeżeli bowiem zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone w art. 61 ustawy i jest zgodne z przepisami odrębnymi to nie można odmówić wnioskodawcy wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Wydanie pozytywnej dla inwestora decyzji o warunkach zabudowy nie decyduje jeszcze, iż inwestycja powstanie, gdyż dopiero po zatwierdzeniu projektu budowlanego i uzyskaniu pozwolenia na budowę, a w niniejszej sprawie dodatkowo uzyskania pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zwalniającej z zakazu wykonywania robót na obszarze bezpośredniego zagrożenia powodzią - prawo wodne, inwestor może przejść do realizacji zamierzenia, do tego czasu nie może podejmować żadnych czynności związanych z samą budową.

W ocenie Kolegium zarzuty dotyczące hałasu i uciążliwości, jakie będą się wiązały z realizacją planowanej inwestycji są niezasadne. Hałas związany z planowaną inwestycją mógłby być powodem odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy, o ile sam rodzaj planowanej inwestycji uniemożliwiałby zachowanie poziomu hałasu właściwego dla istniejącego obecnie układu urbanistycznego. W przypadku jeżeli planowany rodzaj inwestycji odpowiada dotychczasowej funkcji istniejącej zabudowy - a tak jest w niniejszej sprawie - dochodzenie konkretnej ochrony przed hałasem powinno nastąpić na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę

Skargę na powyższą decyzję wniosła Wspólnota Mieszkaniowa [...] przy ul. [...][...] w [...], reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wnosząc o uchylenie decyzji obu instancji. Decyzji Kolegium zarzucono rażące naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: art. 4 ust.1, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55, art. 56, art. 59, art. 61 ust. 1 i 5 w związku z art. 64 ustawy planistycznej poprzez ich błędne zastosowanie a w konsekwencji przyjęcie, że wydana przez Prezydenta decyzja została wydana w sposób prawidłowy i nie narusza porządku prawnego, a w szczególności zasad współżycia społecznego; rażące naruszenie przepisów postępowania, których uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 138 § 1 pkt 1 kpa poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta w sytuacji gdy funkcjonowanie przedmiotowej decyzji w obrocie prawnym prowadzi do naruszenia obowiązujących przepisów, w szczególności wynikających z art. 4 ust. 1, art. 52, art. 53 ust. 3-5a, art. 54, art. 55, art. 56, art. 59, art. 61 ust. 1 i 5 w związku z art. 64 ustawy planistycznej oraz naruszenia zasad współżycia społecznego. W uzasadnieniu skargi wskazano

Skarżąca podniosła, że w toku postępowania odwoławczego organ II instancji wydając zaskarżoną decyzję nie dokonał właściwego zbadania istoty sprawy oraz merytorycznego jej przeanalizowania pod kątem zasadności wydania decyzji o treści jaką nadał jej organ I Instancji. Co więcej, na skutek działania organu odwoławczego doszło do sytuacji funkcjonowania w obrocie prawnym decyzji naruszającej w wieloraki sposób przepisy prawa oraz zasady współżycia społecznego.

Skarżąca wskazała, że decyzja organu I instancji zawiera wiele elementów niesprecyzowanych i niejasnych co do ustaleń dotyczących warunków w zakresie ochrony i kształtowania ładu przestrzennego. Podnieść należy, że stanowiące załącznik do przedmiotowej decyzji mapy nie precyzują w jaki sposób wyznaczone zostaną na przedmiotowych działkach ciągi piesze. Nie określono również czy w ramach prowadzonej inwestycji zaplanowano powstanie miejsc parkingowych, ich liczby, usytuowania. Co istotne nie przedstawiono również projektów, z których wynikałoby jak przeprowadzona inwestycja wpłynie na dotychczasową wielkość powierzchni terenów zielonych. Zdaniem skarżącej niedopuszczalnym jest wprowadzenie zmian w zagospodarowaniu przedmiotowych terenów poprzez dopuszczenie możliwości lokowania na wodzie i brzegu rzeki pomostów bez precyzyjnego wskazania funkcji jakie pomosty te mają pełnić. Z decyzji organu I instancji nie wynikają bowiem jakiekolwiek ograniczenia co do ich przeznaczenia. Prowadzić to może do sytuacji, w której w ramach lokowania pomostów powstanie również slip do wodowania łodzi i punkt serwisowania silników, których z o oczywistych względów (hałas, zanieczyszczanie środowiska spalinami oraz olejami itp.) nie można uznać za zgodne z zasadami dobrego sąsiedztwa. Ponadto taki sposób zagospodarowani terenu byłby sprzeczny z dotychczasowym, istniejącym zagospodarowaniem terenu oraz sposobem użytkowania istniejących obiektów. Podkreślono, że w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji znajdują się tereny zabudowy śródmiejskiej, obszary cenne kulturowo objęte forma ochrony zabytków na obszarze historycznych dzielnic, zabudowane zabudową mieszkaniową wielorodzinną oraz usługową (biura, urzędy, oświata, szpitale, obiekty gastronomiczne, sakralne). W utrzymanej przez organ II instancji decyzji dopuszcza się również prowadzenie na przedmiotowym obszarze restauracji, jednakże bez jednoznacznego określenia jej charakteru co prowadzić może do powstania w tych lokalach klubów nocnych. Ponadto Skarżąca wskazuje, że tereny starego koryta [...]są terenami zielonymi, odwiedzanymi przez mieszkańców całego miasta, pełniącymi w okresie letnim funkcje miejskiej plaży. Pozbawienie mieszkańców możliwości wypoczynku na tym obszarze stanowić będzie zdaniem skarżącej naruszenie podstawowych zasad współżycia społecznego. Skarżąca powtórzyła argumenty odwołania dotyczące ochrony zwierząt na rzeczonym terenie.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługiwała na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. 02/153/1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję, postanowienie lub inny akt administracyjny wyłącznie z punktu widzenia zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania kwestionowanego aktu. Sąd orzekając w sprawie, nie kieruje się zasadami słuszności, czy też celowości i nie ocenia kwestionowanego w skardze rozstrzygnięcia z punktu widzenia zasad współżycia społecznego. Przede wszystkim zaś Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, powołaną podstawą prawną, bądź poprawnością przytoczonej w skardze argumentacji (art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 02/153/1270 ze zm., dalej - ppsa)). Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności decyzji administracyjnej. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach. Zgodnie z dyspozycją art. 145 § 1 pkt 1 i 2 ppsa, sąd uchyla decyzję lub postanowienie, jeśli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, ewentualnie stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia, jeżeli zachodzą przyczyny określone we właściwych przepisach. Tak więc stwierdzenie istnienia którejkolwiek z powyższych przesłanek skutkuje wyeliminowaniem zaskarżonej decyzji lub postanowienia z obrotu prawnego. Akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z prawem, jeżeli jest zgodny z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego. Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się w nim naruszeń prawa skutkujących koniecznością jego uchylenia lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 i 2 ppsa).

Przedmiotowa skarga została złożona przez podmiot mający legitymację do jej wywiedzenia i spełnia wymogi formalne. W związku z czym Sąd mógł przystąpić do zbadania legalności zaskarżonej decyzji

Z akt rozpatrywanej sprawy wynika, iż dla obszaru objętego wnioskiem nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Stąd zastosowane znajduje art. 59 ustawy planistycznej. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy (art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; Dz. U. Nr 80, poz. 717, z późniejszymi zmianami, zwaną dalej: "ustawą"). Stosownie zaś do treści art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe w wypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

co najmniej jedna działka, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

teren ma dostęp do drogi publicznej,

istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1,

decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy jest zatem typowym przykładem aktów związanych, czyli takich, w których organ bada jakiś stan faktyczny pod kątem zgodności z przepisami prawa. Stąd jeśli stwierdzi niezgodność, to zobowiązany jest wydać decyzję odmowną, jeśli zaś jej nie stwierdzi - ma obowiązek wydać decyzję zgodną z żądaniem wnioskodawcy. Inaczej mówiąc zgodność z normami prawa powszechnie obowiązującymi jest warunkiem koniecznym, ale i wystarczającym do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli żaden przepis prawa nie sprzeciwia się zamierzeniu inwestycyjnemu, to organ zobligowany jest do wydania decyzji pozytywnej. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 10 maja 2011 r. sygn. akt II SA/Ol 179/11, LEX nr 795683).

Decyzja o warunkach zabudowy nie jest więc decyzją uznaniową, jeżeli bowiem zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone w art. 61 ust. 1 zpU i jest zgodne z przepisami odrębnymi, to nie można odmówić wnioskodawcy wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Istotne jest, iż każda inwestycja wymagająca uzyskania pozwolenia na budowę wydanego na podstawie prawa budowlanego i w zgodzie z przepisami techniczno-budowlanymi musi być poprzedzona wydaniem decyzji na podstawie zpU (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 20 czerwca 2011 r. sygn. akt II SA/Bd 425/11, LEX nr 992820)

W tej mierze Sąd stwierdza, że organ prawidłowo wyznaczył analizowany obszar. Sąd nie dopatrzył się również żadnych uchybień w przeprowadzonej analizie. Należy podkreślić, że wyznaczenie "obszaru analizowanego" jest wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 zpU; wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 zpU (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 10 maja 2011 r. sygn. akt II SA/Ol 179/11, LEX nr 795683).

Jednocześnie Sąd zwraca uwagę, że zawarta w art. 61 ust. 1 pkt 1 zpU zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim. Warunek w zakresie kontynuacji funkcji należy rozumieć w taki sposób, że tylko wówczas nie jest spełniony, gdy projektowana inwestycja jest sprzeczna z dotychczasową funkcją terenu i nie da się nią w praktyce pogodzić. Warunek sprzeczności dwóch funkcji musi być oceniany obiektywnie, niezależnie od ocen inwestora lub kontestującego jego plany właściciela terenu sąsiedniego. Nowo wprowadzana na dany teren funkcja musi być tego rodzaju, że można przyjąć, że będzie mogła ona obiektywnie i bezkolizyjnie współistnieć z obecną już funkcją, a także że w przyszłości ta nowowprowadzana funkcja nie ograniczy obecnej. Kontynuacja funkcji to również uzupełnienie funkcji dotychczasowej (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 6 października 2011 r. sygn. akt II SA/Go 499/11, LEX nr 965324).

Ustanowiona w art. 61 ust. 1 pkt 1 zpU zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy tego samego rodzaju, oczywiście uwzględniając wymogi ładu przestrzennego." (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 7 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 952/10, LEX nr 992669). Kontynuacja funkcji zabudowy nie oznacza nakazu czy konieczności mechanicznego kopiowania istniejącej zabudowy. Wystarczającym jest, gdy nowa zabudowa nie koliduje z już istniejącą i można ją pogodzić z zastanym stanem rzeczy (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 3 marca 2011 r. sygn. akt II SA/Łd 1371/10, LEX nr 994162).

W oparciu o delegację zawartą w art. 61 ust. 6 ustawy, Minister Infrastruktury wydał w dniu 26 sierpnia 2003 r. rozporządzenie w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, zwane dalej "rozporządzeniem"). W myśl postanowień tego rozporządzenia, właściwy organ w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy "obszar analizowany" i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków z art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1). Granice tego obszaru wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy, to jest kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, przyjętych do zasobu geodezyjno - kartograficznego, obejmującego teren, którego wnioski dotyczą w skali 1:500, 1:1000. Granice tego obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu musi być więc poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia.

Analizując funkcję oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z rozporządzeniem bierze się pod uwagę obowiązującą linię zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4), wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki występujący w obszarze analizowanym (§ 5), szerokość elewacji frontowych, istniejącej zabudowy na działkach na obszarze analizowanym (§ 6), wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych, istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7), a także występującą w analizowanym obszarze geometrię dachu (§ 8).

Stosownie natomiast do przepisu § 9 ust. 1-4 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załączniki do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy.

W świetle przytoczonych regulacji prawnych podnieść należy, że załączniki do decyzji o warunkach zabudowy, określone w § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, stanowią integralną część tej decyzji. Oznacza to, że stosownie do art. 107 § 1 k.p.a., załączniki te, obok dokładnego oznaczenia decyzji, której dotyczą, muszą być opatrzone podpisem osoby uprawnionej do wydania tej decyzji. Obowiązek ten dotyczy zarówno części tekstowej i graficznej decyzji, jak również załączników w postaci wyników analizy, zawierających także część tekstową i graficzną (tak wyrok NSA z 19.01.2007 r., II OSK 200/06, LEX nr 327707).

Oceniając postępowanie przeprowadzone przed organami obu instancji w sprawie niniejszej, w ocenie Sądu, wskazać należy, iż w sposób szczegółowy dokonano analizy działki objętej wnioskiem oraz obszaru wyznaczonego zgodnie z przepisami rozporządzenia. Z uwagi na sposób zagospodarowania terenu sąsiadującego z terenem objętym wnioskiem ustalono, iż planowana zabudowa spełnia warunki wynikające z zasady dobrego sąsiedztwa i mieści się w granicach istniejącego sposobu zagospodarowania terenu i sposobu użytkowania istniejących obiektów. W ramach przeprowadzonej analizy wyznaczono wokół działki, której dotyczy wniosek obszar analizowany w promieniu 450 m.

Analiza stanu faktycznego wykazała, że w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji znajdują się tereny zabudowy śródmiejskiej, obszary cenne kulturowo objęte formą ochrony zabytków na obszarze historycznych dzielnic, zabudowane zabudową mieszkaniową wielorodzinną, usługową (handel, biura urzędy, oświata, szpitale, obiekty gastronomiczne, sakralne) tereny architektury przemysłowej ([...]'", [...]) oraz tereny zieleni publicznej nad brzegami [...]położone na obszarach zagrożonych powodzią. Zabudowa usytuowana w obszarze analizowanym zlokalizowana jest w przeważającej części we frontowych granicach działek w formie zwartej, pierzejowej zabudowy śródmiejskiej położonej w historycznie ukształtowanej przestrzeni miejskiej, objętej ochroną konserwatorską tworząc klarowne układy urbanistyczne. W obszarze analizowanym średni wskaźnik intensywności zabudowy jest bardzo zróżnicowany, przeważają działki gdzie % zabudowy zawiera się w granicach od 50 % do 100%, a średni procent zabudowy wynosi około 75 %. W obszarze analizowanym wysokość budynków jest zróżnicowana, przeważa zabudowa o wysokość 5 kondygnacji nadziemnych (17,5 m). W zwartej zabudowie śródmiejskiej dominuje zabudowa V i VI kondygnacyjna tworząca pierzeje uliczne. Szerokość elewacji zabudowy wynika z historycznie ukształtowanych podziałów geodezyjnych działek oraz z ich szerokości od strony dróg publicznych. W obszarze analizowanym dominuje zwarta zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna i usługowa usytuowana wzdłuż ul. [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]., [...], [...] [...], [...], [...], [...], [...], [...] [...]. Kształt działek jest zróżnicowany i wynika z historycznie ukształtowanej zwartej zabudowy śródmiejskiej. W obrębie działek zlokalizowane są budynki oficynowe usługowe, gospodarcze i garażowe. Inną formę zabudowy tworzy zabudowa położona na terenie opracowywanego m.p.z.p "[...]" oraz budynki usytuowane na obszarach poprzemysłowych - [...] i [...] tworzące klarowne układy urbanistyczne wymagające przekształceń funkcjonalnych. Teren inwestycji z uwagi na jej specyfikę znajduje się w zasięgu obszaru zalewowego, dlatego też wznoszenie obiektów budowlanych oraz wykonywanie innych robót, w tym pomostów na obszarach bezpośredniego zagrożenia powodzią wymaga uzyskania pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zwalniającej z zakazu wykonywania robót na obszarze bezpośredniego zagrożenia powodzią - prawo wodne.

W ocenie Sądu organy zasadnie stwierdziły, że planowana inwestycja kontynuuje funkcje, parametry, cechy oraz wskaźniki zabudowy i zagospodarowania terenu. Teren planowanej inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej, działka posiada zabezpieczone uzbrojenie wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Została uzgodniona z organami wymienionymi w art. 53 ust. 4 ustawy planistycznej - z Miejskim Konserwatorem Zabytków - postanowieniem z dnia [...].01.2011 r.; z Zarządem Dróg Miejskich - pismem z dnia [...].09.2010 r.; z Regionalnym Zarządem Gospodarki Wodnej w [...]- postanowieniem z dnia [...].01.2011 r.

Dla wykazania prawidłowości poszczególnych wskaźników przyjętych w decyzji ustalającej warunki zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, powołano zarówno właściwe przepisy ustawy, jak i rozporządzenia.

Wyniki analizy w formie zarówno tekstowej, jak i graficznej załączono do decyzji organu I instancji o warunkach zabudowy. Analiza ta przeprowadzona została w sposób zgodny z wymogami przewidzianymi w treści § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja spełnia przy tym wymogi wynikające z art. 54 ustawy planistycznej oraz art. 107 k.p.a. Organ zasadnie nie ustalał parametrów wynikających z rozporządzenia dla planowanej inwestycji, gdyż z uwagi na jej specyficzny charakter i przedmiot nie byłoby to możliwe. Z uwagi więc na specyficzny charakter wniosku oraz lokalizację wnioskowanej inwestycji, odstąpiono od ustalania linii zabudowy oraz określania wskaźnika intensywności zabudowy dla działek położonych w obszarze analizowanym. Jednocześnie organ ustalił, że inwestycja kontynuuje funkcję usługową; lokalizacja pomostów do cumowania łodzi o długości od 7,80 do 40,0 m i szerokości 3,5 m - ma zostać dokonana zgodnie z załącznikiem graficznym. Nie ustalono natomiast z uwagi na brak możliwości podyktowany specyfiką inwestycji wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości obiektów oraz geometrii dachu.

Każda inwestycja, jak słusznie podkreśliły organy obu instancji, wymagająca uzyskania pozwolenia na budowę wydanego na podstawie ustawy Prawo budowlane i w zgodzie z przepisami techniczno-budowlanymi musi być poprzedzona wydaniem decyzji na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym należy oddzielić te dwa etapy, tym bardziej, iż każdy z ich regulowany jest innymi przepisami, których nie wolno dowolnie czy naprzemiennie stosować. Decyzja o warunkach zabudowy zakreśla jedynie pewne ramy postępowania, ustala wymagania jakim powinna odpowiadać planowana inwestycja, wskazuje dopuszczalny sposób zagospodarowania i zabudowy nieruchomości. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi żadnych praw do terenu, nie narusza praw właścicieli i uprawnień osób trzecich, jej podjęcie nie wymaga zgody właścicieli sąsiednich nieruchomości, a jej wydanie nie przesądza o zgodności inwestycji z przepisami techniczno-budowlanymi. Wydanie pozytywnej dla inwestora decyzji o warunkach zabudowy nie decyduje jeszcze, iż inwestycja powstanie, gdyż dopiero po zatwierdzeniu projektu budowlanego i uzyskaniu pozwolenia na budowę, a w niniejszej sprawie dodatkowo uzyskania pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zwalniającej z zakazu wykonywania robót na obszarze bezpośredniego zagrożenia powodzią - prawo wodne, inwestor może przejść do realizacji zamierzenia, do tego czasu nie może podejmować żadnych czynności związanych z samą budową.

Organ prowadzący postępowanie o ustalenie warunków zabudowy nie ma obowiązku badania zgodności istniejącej zabudowy z przepisami prawa budowlanego, jedynie z przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego. W niniejszej sprawie, zamierzona inwestycja spełnia warunki określone art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 pkt. 1 powołanej wyżej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Z utrwalonej pod rządami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym linii orzecznictwa wynika, że ochronę interesów osób trzecich należy oceniać w kategoriach obiektywnych. Odnosi się ona do uprawnień wynikających z przepisów ustawowych (por. wyrok z dnia 27 października 1999 r., IV SA 1731/97, LEX nr 48740). Subiektywne przekonanie osoby trzeciej o naruszeniu jej własnego interesu, nie może ograniczać prawa właścicieli lub innych podmiotów uprawnionych do zagospodarowania własnego terenu w zakresie określonym przez prawo i zasady współżycia społecznego. Podobne stanowisko zaprezentował Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 2 kwietnia 1998 r. (sygn. akt IV SA/Po 1035/97, LEX nr 45736), w którym wskazane zostało, że "wśród podstawowych elementów podlegających ocenie organu wydającego decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, należy (...) wziąć pod uwagę ochronę interesów osób trzecich, które należy rozumieć jednak jako ochronę interesów prawnych, a nie interesów faktycznych. Nie zawsze zakresy tych pojęć pokrywają się, co w praktyce rodzi nieporozumienia i niezadowolenia stron. Najczęściej interesy faktyczne stron są szersze niż interesy prawnie chronione".

W ocenie Sądu postawione zarzuty w skardze nie zostały należycie uzasadnione. Z treści skargi nie wynika bowiem, na czym miałoby polegać rażące naruszenie wskazanych przepisów prawa materialnego – tj. art.4 ust.1, art.52, art.53 ust.3 – 5a, art.54, art.55, art.56, art.59, art.61 ust.1 i 5 w zw. z art.64 ustawy planistycznej. Przede wszystkim należy wskazać, iż zaskarżona decyzja dotyczy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie zagospodarowania terenu w rejonie starego koryta [...]obejmującej wykonanie pomostów służących do obsługi jednostek pływających, budowę ciągów spacerowych oraz urządzeń oświetlenia na wymienionych w decyzji działkach. A zatem dotyczy zagospodarowania i uporządkowania terenu jedynie w zakresie wykonania pomostów, ścieżek spacerowych i urządzeń oświetlenia. Odnosząc się więc do zarzutów skargi należy zauważyć, że pomosty mają zostać lokowane na wodzie i brzegu rzeki, zatem dopiero na dalszych etapach realizacji inwestycji (uzyskania pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zwalniającej z zakazu wykonywania robót na obszarze bezpośredniego zagrożenia powodzią na podstawie prawa wodnego, a także pozwolenia na budowę), zostanie ustalone ich szczegółowe usytuowanie. Kwestia dotycząca miejsc parkingowych została szczegółowo opisana w punkcie 1 ust. 2 punkt f decyzji, zaś w punkcie II decyzji opisano, że "Inwestor winien uwzględnić warunki wynikające z uzgodnienia z Miejskim Konserwatorem Zabytków, a mając na uwadze negatywne stanowisko Miejskiego Konserwatora Zabytków wyklucza się możliwość lokowania parkingu, a tym samym dróg dojazdowych na obszarze cypla, zaś dla potrzeb planowanej inwestycji możliwe jest wykorzystanie miejsc na terenie stałych parkingów zlokalizowanych w najbliższym sąsiedztwie oraz miejsc postojowych funkcjonujących w ramach Strefy Ograniczonego Parkowania. Obecnie w zatoce zlokalizowany jest postój Taxi. Pomosty do cumowania łodzi mają być drewniane, niedopuszczalne ma być budowanie pomostów spacerowych czy podestów widokowych, nawierzchnie spacerowe powinny być np. żwirowe". Ponadto należy mieć na względzie, że o ile powstanie w przyszłości obiekt hotelowy będzie on jednostką pływającą nie związaną trwale z gruntem i nie podlegającą przepisom ustawy planistycznej. Ewentualna lokalizacja hotelu pływającego, wymagać będzie m.in. uzgodnienia warunków przyłączenia do sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej na warunkach określonych przez [...]S.A. Decyzja o warunkach zabudowy nie jest zaś decyzją uznaniową, jeżeli bowiem zamierzenie inwestycyjne spełnia warunki określone w art. 61 ustawy i jest zgodne z przepisami odrębnymi to nie można odmówić wnioskodawcy wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy.

W zakresie zarzutów skargi dotyczących hałasu i uciążliwości, jakie będą się wiązały z realizacją planowanej inwestycji, słusznie organy podkreśliły, iż hałas związany z planowaną inwestycją mógłby być powodem odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy, o ile sam rodzaj planowanej inwestycji uniemożliwiałby zachowanie poziomu hałasu właściwego dla istniejącego obecnie układu urbanistycznego. W przypadku jeżeli planowany rodzaj inwestycji odpowiada dotychczasowej funkcji istniejącej zabudowy - a tak jest w niniejszej sprawie - dochodzenie konkretnej ochrony przed hałasem powinno nastąpić na etapie postępowania w sprawie pozwolenia na budowę. Jak wynika z akt sprawy planowana inwestycja znajduje się w centrum miasta [...], w sąsiedztwie terenów zabudowy śródmiejskiej, obszarów cennych kulturowo objętych formą ochrony zabytków na obszarze historycznych dzielnic, zabudowaną zabudową mieszkaniową wielorodzinną usługową (handel, biura urzędy, oświata, szpitale, obiekty gastronomiczne, sakralne),a także w pobliżu terenów architektury przemysłowej ([...]'", [...]). Kwestia hałasu mającego swoje źródło w działalności planowanego obiektu będzie przedmiotem badania na etapie uzyskania pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt. 1 c ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając spełnienie wymagań podstawowych dotyczących ochrony przed hałasem i drganiami. Dopiero na tym etapie realizacji właściwy organ administracji architektonicznej bada, czy projekt budowlany odpowiada warunkom zawartym w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.). Przy wydawaniu zaś decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe badanie zarzutów opartych na przepisach ustawy - Prawo budowlane. W aktach sprawy znajduje się załączone przez Inwestora pismo z dnia [...].06.2010 r. w którym zobowiązuje się do stworzenia specjalnych zabezpieczeń akustycznych.

A zatem organ prowadzący postępowanie o ustalenie warunków zabudowy nie ma obowiązku badania zgodności istniejącej zabudowy z przepisami prawa budowlanego, a jedynie z przepisami dotyczącymi zagospodarowania przestrzennego.

Z uwagi na powyższe wobec prawidłowości wydanych przez organy obu instancji decyzji będących przedmiotem zaskarżenia, Sąd na podstawie art.151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.

ja