Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 942/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2014-11-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 130, 132, 134
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 12, art. 18
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Sędzia WSA Małgorzata Włodarska Protokolant Asystent Sędziego Dawid Myszyński po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 listopada 2014 r. sprawy ze skargi W. J. C. na decyzję Wojewody K.-P. z dnia ... 2014 r. nr ... w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta T. z ... 2013 r., nr ... 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu


UZASADNIENIE

Nieruchomość oznaczona jako działka nr 47/15 o powierzchni 0,0191 ha, wydzielona z działki nr 47/2 o pow. 0,2055 ha, obręb 28, położona w[...], zapisana w księdze wieczystej KW nr[...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w[...], decyzją Prezydenta Miasta [...] z dnia[...], została przeznaczona pod realizację inwestycji drogowej pn: "Rozbudowa ulicy [...]- dz. nr 47/15, 47/17, 47/19, 95, 74, 46/2, 79/1, 76, 75/1, 80/6, 85/3, 86/1, 181/1, 205/1, 204/1, 203/1, 202/1, 201/1, 200/1, 199/1, 198/1, 206/1, 196, 195, 194, 197, 43/5, 45/3, 44/5, 189/4, 190/7, 84/5, 180/4, 203/2, 211 - obręb 28 (dalej także jako: decyzja zrid).

Decyzją z dnia[...], (sprostowaną postanowieniem z dnia 20 lutego 2012 r.), Prezydent Miasta [...] ustalił odszkodowanie na rzecz W. J. Ch. , w kwocie 99.178,00 zł oraz zobowiązał do wypłaty odszkodowania na rzecz Banku[...], Oddział Operacyjny w [...] z tytułu wygasłej hipoteki w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wniósł W. J. Ch., który nie zgodził się z wysokością odszkodowania. Wskazał również, iż nie wyraża zgody na tryb wywłaszczenia wskazanej nieruchomości, tzn. nie zgadza się na sposób wydzielenia działek.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji, wskazując błędy metodologiczne sporządzonego operatu szacunkowego, oraz niedopuszczalne zastosowanie aneksu do operatu szacunkowego przy wyliczeniu składników roślinnych i budowlanych oraz naruszenie art. 7, 8, 77, 80 k.p.a.. poprzez niezgromadzenie i nierozpoznanie całości materiału dowodowego, w tym brak odpisu z księgi wieczystej KW [...], nie odniesienie się do wpisanej w dziale III przedmiotowej księgi wieczystej, dożywotniej służebności mieszkania, nienależyte oznaczenie danych personalnych dotychczasowego właściciela, przywołanie w sentencji decyzji błędnej księgi wieczystej oraz wadliwe jej sformułowanie.

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta [...] na podstawie art. 12 ust. 4f i 5, art. 18 ust. 1 i 3, art. 22 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194), art. 6 ust. 3 i art. 7 ustawy z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2008 r., Nr 154, poz. 958), art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a i 2, art. 133 i art. 134 ust. 1, 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.), art. 19 ust. 5 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2007 r., Nr 19, poz. 115 ze zm.), art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz. U. Nr 267, poz. 2251 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2013 r., poz. 267 ze zm.), ustalił odszkodowanie na rzecz W. J. Ch. w wysokości 99.014,00 zł za przejętą na rzecz Gminy Miasta [...] działkę nr 47/15, za utracone prawo własności. Ponadto z decyzji wynika, że wartość służebności mieszkania przysługującej W. J. Ch. wynosi: 39.606,00 zł z tytułu ustanowionej dożywotniej służebności mieszkania.

Należne W. J. Ch. odszkodowanie w całości zostało ustalone na rzecz Banku [...] S.A. Oddziału Operacyjnego w [...] z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustanowionej na wyżej wymienionej nieruchomości.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, że przedmiotowa działka zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla "[...] zatwierdzonym uchwałą Nr 621/97 Rady Miejskiej [...] z dnia 18 grudnia 1997 r. (Dz.Urz. Woj. [...] z dnia 10 marca 1998 r., Nr 7, poz. 44) znajdowała się w granicach obszaru oznaczonego symbolem B 51 KI - ulica lokalna.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego osiedla "[...] - obowiązującym od dnia 21 stycznia 2012 r. zatwierdzonym Uchwałą Nr 208/11 Rady Miasta [...] z dnia 24 listopada 2011 r. (publ. Dz. Urz. Woj. [...] z 21 grudnia 2011 r., Nr 301, poz. 3294) przedmiotowa działka obecnie znajduje się w granicach obszaru oznaczonego symbolem 42.03-KD(L)5, dla którego ustalono przeznaczenie podstawowe: droga publiczna - ulica lokalna oraz przeznaczenia dopuszczalne: urządzenia i sieci infrastruktury technicznej, w tym nie związane z obsługą drogi, zieleń przydrożna.

Zgodnie z § 36 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2019 z późn. zm.), w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową wartość rynkową określa się przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych.

Wobec braku wystarczającej liczby transakcji drogowych, rzeczoznawca określiła wartość nieruchomości, przyjmując przeznaczenie wśród gruntów przyległych - pod usługi/zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Ze względu jednak na brak w obrocie transakcji gruntami ze składnikami budowlanymi i roślinnymi, określono wartość odtworzeniową – (w toku przeprowadzonej analizy rynku nie odnotowano transakcji nieruchomościami podobnymi pod względem zagospodarowania do przedmiotowej działki gruntu).

Dla gruntu określono wartość rynkową w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami, na kwotę: 59 019,99 zł.

Wyceny składników budowlanych dokonano w podejściu kosztowym, metodą kosztów odtworzenia w technice wskaźnikowej, z uwzględnieniem stopnia zużycia. Wartość składników budowlanych została określona na kwotę: 30 696,00 zł. Wycenę składników roślinnych określono na kwotę: 9 299,00 zł.

W operacie szacunkowym z dnia 11.12.2012 r. została również określona wartość służebności dożywotniego mieszkania na rzecz J. Ch. i H. Ch. w kwocie: 39 606,00 zł. Ogólną wartość nieruchomości z uwzględnieniem służebności mieszkania określono na kwotę 59 408,00 zł.

W świetle powyższego organ podkreślił, mając na uwadze art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194), że wartość rynkowa prawa własności wycenianej nieruchomości została określona na kwotę łączną: 99 014,00 zł według stanu nieruchomości na dzień 10.04.2010 r. czyli wydania decyzji zrid.

W dniu 4 lutego 2013 r. przeprowadzono rozprawę administracyjną, podczas której zainteresowany został zapoznany z operatem szacunkowym z dnia 11 grudnia 2012 r. oraz poinformowany o wysokości zaproponowanego odszkodowania.

Strona wniosła o zmianę decyzji zrid, gdyż według jej oceny, istniejące na działce ogrodzenie nie koliduje z planowaną inwestycją. Ogrodzenie znajduje się bowiem w miejscu, które po wykonaniu przyszłej inwestycji zostanie przeznaczone na pas zieleni. Strona wniosła o umożliwienie pozostawienia istniejącego ogrodzenia lub przesunięcie przez wykonawcę realizującego inwestycję. Podczas rozprawy strona nie wyraziła zgody na zaproponowaną wysokość odszkodowania, gdyż ogrodzenie zostało wykonane z bardzo drogich materiałów, a jego postawienie wymagało fachowych nakładów pracy.

Pismem z dnia 23 kwietnia 2013 r. organ I instancji zawiadomił zainteresowanego, iż otrzymał opinię z [...] Miejskiego Zarządu Dróg w[...], w której MZD wyjaśnia, że istniejące ogrodzenie zlokalizowane przy posesji koliduje z zakresem przewidzianym do budowy, a pozostawienie ogrodzenia w obecnej lokalizacji i kształcie uniemożliwi prawidłowe wykonanie geometrii skrzyżowania z ul. [...] wraz z zachowaniem prawidłowej widoczności oraz wykluczy możliwość budowy chodnika na ulicy [...].

Organ zaznaczył również, iż jeśli składnik (ogrodzenie, roślinność), który stanowi część składową gruntu, znajdował się na nieruchomości w dniu wydania decyzji zrid, podlega wycenie i ustaleniu odszkodowania. Natomiast kwestia ewentualnych rozliczeń pomiędzy podmiotem, który dokonał przeniesienia danego składnika, a dotychczasowym właścicielem, podlega rozstrzygnięciu na drodze cywilnoprawnej (umowa pomiędzy inwestorem a właścicielem).

Z uwagi na fakt, iż w dziale IV księgi wieczystej wpisana jest hipoteka umowna zwykła oraz hipoteka umowna kaucyjna, organ wskazał, że zgodnie z treścią art. 18 ust. 1 c ustawy z dnia 10 kwietnia 2003r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2008r. Nr 193, poz. 1194 z późn. zm.), jeśli na nieruchomościach ustanowiona jest hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami, a odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

Zwrócono też uwagę, że w sytuacji, w której organ nie ma możliwości ustalenia wysokości wierzytelności zabezpieczonej hipoteką z powodu odmowy podania informacji przez strony stosunku prawnego, powinien przyjąć wysokość wierzytelności w kwocie w jakiej wyrażona jest hipoteka - kwota hipoteki ujawniona w księdze wieczystej, przy czym organ występował do strony postępowania dwukrotnie - pismo z dnia 18 czerwca i 17 lipca 2013 r. o przedstawienie zaświadczenia o wysokości wierzytelności zabezpieczonej hipoteką aby przekazać tylko należną część odszkodowania na rzecz wierzyciela, jednak strona nie skorzystała z takiego uprawnienia.

Zgodnie z treścią art. 18 ust. 1e pkt.3 organ ustalił, iż odszkodowanie nie zostanie powiększone o 5 %, gdyż przedmiotowe nieruchomości nie zostały wydane zarządcy drogi - Miejskiemu Zarządowi Dróg w [...] w terminie 30 dni od dnia w którym decyzja zrid stała się ostateczna czyli do dnia 10.07.2010 r.

Podkreślono również, że ustalając odszkodowanie w trybie przepisów wywłaszczeniowych, w drodze decyzji administracyjnej, odszkodowanie nie może być modyfikowane wolą stron lub organu orzekającego, gdyż stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość odszkodowania musi być równa wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego, a określona wartość rynkowa jest wiarygodna, gdyż została poparta transakcjami na rynku nieruchomości, a przy wycenie uwzględniono wszystkie czynniki cenotwórcze mogące mieć wpływ na wartość.

W ocenie organu, operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustawy z dnia 10 kwietnia o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a wartość określona przez rzeczoznawcę majątkowego nie odbiega od przeciętnych cen występujących na lokalnym rynku nieruchomości.

W odwołaniu od powyższej decyzji W. J. Ch. oświadczył, że nie wyraża zgody na wysokość odszkodowania i tryb wywłaszczenia swojej działki nr 47/17 pod budowę ulicy[...], a powodem jego sprzeciwu jest sposób wydzielenia działki, gdyż działkę wydzielono na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania [...] (wydzielono nieprecyzyjnie z planem), a wystarczająco powinno się wydzielić na potrzeby realizacji inwestycji - drogi publicznej. Zdaniem strony ul. [...]- działka nr. 95 ma w najwęższym miejscu szerokość 8,66 m, co wystarcza do wykonania jezdni o standardowej szerokości 5,50 m i chodników 2 x 1,50 m. Przy realizacji ulicy [...] wykonano zjazd w ulicę[...], a działka sąsiednia 47/14 zostaje bez podziału w projekcie drogowym ulicy[...], co wystarcza do realizacji projektu.

Biorąc powyższe spostrzeżenia pod uwagę, zdaniem strony odwołującej się należy wnioskować, że nie ma logicznego uzasadnienia dla wydzielenia działki pod trawniki. Ponadto skarżący wskazał, że Wydział Architektury i Budownictwa przekazał kopię zgłoszenia dla inwestycji: wymiana ogrodzenia - słupki metalowe na cegłę klinkierową, siatkę metalową na drewno na nieruchomości działki: 47/2, 47/3, a powinien uwarunkować to wydzieleniem działek zgodnie z planem miejscowym.

Odwołujący się nadmienił również, że odcinek ulicy [...] od ulicy [...] do ulicy [...] został wybudowany z wjazdami i chodnikiem i jest użytkowany od końca miesiąca września.

Po rozpatrzeniu wniesionego odwołania, Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy ustalił, że decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie został nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Właścicielem nieruchomości, do dnia ostateczności tej decyzji, był: W. J. Ch. (syn J. i H.). W dacie nabycia nieruchomości przez Gminę Miasta [...] w dziale III "Prawa, roszczenia i ograniczenia" wpisane było prawo osobiste w postaci dożywotniej służebności mieszkania na rzecz: J. Ch. (syna J. i F.) oraz H. Ch. (córki J. i H.).

Zgodnie z aktem notarialnym z dnia [...] - umowa darowizny: W. J. Ch. ustanowił nieodpłatnie na nabytej nieruchomości o powierzchni 2055 m, położonej w [...] przy ulicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów nr 47/2 dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi KW [...] na rzecz swoich rodziców J. Ch. i H. Ch. dożywotnią służebność mieszkania polegającą na prawie korzystania przez uprawnionych z całego parteru budynku mieszkalnego posadowionego na tej nieruchomości, oświetlanego i ogrzewanego kosztem właściciela, z prawem korzystania z garażu i prawem do swobodnego poruszania się po całej nieruchomości. Ze względu na fakt, iż H. Ch. zmarła w dniu 10 września 2012 r., akt zgonu nr[...], jedynym dożywotnim służebnikiem został J. Ch. (syn J. i F.), któremu przysługuje odszkodowanie z tytułu wygasłego prawa dożywocia. W dziale IV "Hipoteka" wpisane były hipoteki:

• hipoteka umowna zwykła w kwocie 1.000.000,00 zł (jeden milion złotych) z tytułu zaciągniętej pożyczki (umowa pożyczki nr [...]r.),

• hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 500.000,00 zł (pięćset tysięcy) z tytułu odsetek, prowizji, kosztów dochodzenia roszczeń (umowa nr [...]r.),

na rzecz banku [...] SA Oddział Operacyjny w[...].

Organ odwoławczy podkreślił, że w niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Gminy Miasta [...] przedmiotowej nieruchomości, stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu 11 grudnia 2012 r. na zlecenie Prezydenta Miasta [...] przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wskazano, że wyceniana nieruchomość położona była w prawobrzeżnej części[...], w dzielnicy "[...]. Sąsiedztwo wycenianej nieruchomości stanowiły tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, grunty niezabudowane, firma transportowa (na przyległej działce), nieco dalej zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna niska. Działka nr 47/15 posiada kształt wydłużonego prostokąta, teren równy. Na działce znajdowały się ogrodzenie frontowe od strony ulicy, ogrodzenie od strony sąsiedniej działki, chodnik i wjazd z betonowej kostki brukowej oraz składniki roślinne (1 jabłoń, 2 grusze, 4 brzoskwinie, 10 czereśni, 4 śliwy, 2 wiśnie, truskawki, maliny, 15 tuj, 4 świerki, 1 sosna, 1 jałowiec, 1 wierzba, bez biały, tulipany oraz trawnik).

W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określiła wartość odtworzeniową nieruchomości, szacując wartość gruntu, zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami, wyjaśniając, iż przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (zgodnie z § 4 ust. 3 rozporządzenia).

Biegła w sporządzonym operacie szacunkowym wskazała, że w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. [...]r., dla działki nr 47/15 położonej w[...], obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego osiedla "[...]zatwierdzony uchwałą Nr 621/97 Rady Miejskiej [...] z dnia 18 grudnia 1997 r. i opublikowany w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] z dnia 10 marca 1998 r. Nr 7, poz. 44. Zgodnie z jego ustaleniami przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w granicach obszaru oznaczonego symbolem B51 KL - ulica lokalna.

Biegła ponadto ustaliła, przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych jako usługi, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Ceny działek przeznaczonych pod usługi, zabudowę jednorodzinną kształtowały się w przedziale od 196 zł/m² do 390 zł/m².

Na potrzeby ustalenia, czy jest możliwe określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, autorka operatu poddała analizie rynek nieruchomości gruntowych nabywanych pod drogi publiczne (gminne) na obszarze miasta[...].

Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku gruntów nabywanych pod drogi na terenie miasta [...] w badanym okresie dwóch lat 2010-2012 odnotowała występowanie pojedynczych transakcji, gruntów pod drogi publiczne, wszystkie były położone w lewobrzeżnej części miasta, gdzie ceny gruntów są dużo niższe w stosunku do prawobrzeżnej części miasta. Ceny gruntów o funkcji drogowej zlokalizowanych w sąsiedztwie gruntów pod zabudowę jednorodzinną w tej części miasta, zawierały się w przedziale od 101 do 146 zł/m² powierzchni gruntów i były niższe od poziomu cen gruntów budowlanych. Z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji drogowych, badany rynek rozszerzyła o cały powiat [...]. Ze względu na brak porównywalnych transakcji spełniających kryterium nieruchomości podobnych oraz brak uwarunkowań do zastosowania podejścia porównawczego, w ocenie rzeczoznawcy nie było możliwe porównanie przy wykorzystaniu dwóch czy trzech transakcji drogowych gruntów położonych w stosunkowo słabej lokalizacji miasta, z dzielnicą[...], która obok Brzezin należy do najlepszych dzielnic mieszkaniowych [...], (wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen nieruchomości drogowych).

W związku z tym biegła dokonała określenia wartości nieruchomości zgodnie z dyspozycją § 36 ust. 4 rozporządzenia tj. w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych tj. jako usługi, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną.

Wartość odtworzeniową przedmiotowej nieruchomości określiła na kwotę 99.014,00 zł, w tym wartość gruntu 59.019,00 zł + wartość składników budowlanych 30.696,00 zł + wartość składników roślinnych 9.299,00 zł.

Ponadto z uwagi na istniejące w księdze wieczystej w dziale III prawo dożywocia przysługujące J. Ch. i H. Ch. w postaci służebności mieszkania, mające w ocenie biegłej wpływ na wartość szacowanej nieruchomości, rzeczoznawca wyceniła je na kwotę 39.606,00 zł.

W tym miejscu wskazano również, że w toku prowadzonego postępowania odwoławczego ustalono, iż H. Ch. zmarła 10 września 2012 r. Wyjaśnienia wymagało jaki wpływ na określenie wartości prawa osobistego, miał fakt zgonu jednego z dożywotnich służebników mieszkania względem żyjącego. Pismem z dnia 26 marca 2014 r., biegła wyjaśniła, iż przyjęła wysokość 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością i jest ona niezmienna, bez względu ilu osobom dana służebność przysługuje.

Z kolei mając na uwadze hipotekę wpisaną na nieruchomości położonej w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 47/15 dla której Sąd Rejonowy w [...] prowadzi KW [...], zgodnie z art. 18 ust. 1c specustawy drogowej, przyjęto, że Prezydent Miasta [...] słusznie zaliczył ustalone odszkodowanie na rzecz Banku [...] S.A. Oddziału Operacyjnego w[...].

Odnosząc się do podniesionego w odwołaniu braku zgody W. J. Ch. na wysokość odszkodowania, Wojewoda podkreślił, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego został wykonany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, jak również nie zawiera niejasności ani pomyłek, które negatywnie wpływałyby na jego wartość dowodową. Posiada także wszystkie elementy treści wymagane przez obowiązujące przepisy prawa, tym samym nie znaleziono podstaw do jego podważenia. Zawiera w ocenie organu odwoławczego czytelne uzasadnienie w jaki sposób zostały określone cechy rynkowe oraz ich wagi procentowe dla nieruchomości wycenianej w tym opisy i oceny nieruchomości porównawczych o cenach maksymalnych i minimalnych, co umożliwiło weryfikację procedury obliczeniowej i poprawności wyniku końcowego. Stwierdzono, że operat zawiera w swojej treści spójne zestawienie pomiędzy ustalonymi cechami rynkowymi wycenianej nieruchomości i przypisanymi jej wagami, a opisami i charakterystykami nieruchomości porównawczych. Obejmuje badanie rynku nieruchomości w przewidzianym prawem zakresie oraz szczegółowe badanie cech nieruchomości wycenianej i jej otoczenia, mogących mieć wpływ na jej wartość. Powyższe pozwala prześledzić cały proces wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz jej rezultat końcowy. Przyznano słuszność Prezydentowi Miasta [...], który oceniając operat szacunkowy wskazał, że "operat szacunkowy wykonany jest prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, a wartość określona przez rzeczoznawcą majątkowego nie odbiega od przeciętnych cen występujących na lokalnym rynku nieruchomości".

Nadto Wojewoda uznał, iż w przedmiotowej sprawie Prezydent Miasta [...] prowadził postępowanie administracyjne dysponując rzetelnymi dowodami potwierdzającymi stan faktyczny i prawny nieruchomości, prawidłowo zawiadomił strony postępowania, zapewnił czynny udział stronom na każdym z jego etapów, zlecił sporządzenie operatu szacunkowego uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu, dokonał wszelkich czynności zmierzających do ustalenia zgodnego z prawdą stanu prawnego i faktycznego przedmiotowej nieruchomości oraz przeprowadził rozprawę administracyjną. Przed wydaniem decyzji odszkodowawczej organ poinformował o zebraniu całokształtu materiału dowodowego i możliwości wypowiedzenia się.

W świetle powyższego mając na uwadze przepisy art. 7, 8, 77 i art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 z późn. zm.) organ odwoławczy uznał, iż materiał dowodowy zebrany przez organ pierwszej instancji był wystarczający do wydania decyzji oraz został zgromadzony i rozpatrzony w sposób wyczerpujący, a z uwagi na brak wystarczającej ilości transakcji drogowych na rynku lokalnym oraz brak porównywalnych transakcji spełniających kryterium nieruchomości podobnych na rynku regionalnym, biegła słusznie dokonała wyceny nieruchomości w oparciu o przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych tj. jako usługi, zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, skutkiem czego uznano, iż sporządzona w toku postępowania administracyjnego opinia rzeczoznawcy majątkowego jest zgodna z przepisami obowiązującego prawa.

W skardze do sądu W. J. Ch. zarzucił decyzji organu odwoławczego, iż Wojewoda ustosunkował się tylko do operatu szacunkowego - wysokości odszkodowania, natomiast pominął tryb wywłaszczenia jego działki nr 47/17 pod budowę ul. [...]. Powodem jego sprzeciwu jest sposób wydzielenia działki, gdyż w jego ocenie działkę wydzielono na podstawie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania [...] (wydzielono nieprecyzyjnie z planem), natomiast zdaniem skarżącego powinno się wydzielić na potrzeby realizacji inwestycji drogi publicznej. Skarżący stwierdził, że ul. [...] działka nr 95 ma w najwęższym miejscu szerokość 8,66 m, co wystarcza do wykonania jezdni o standardowej szerokość 5,50 m i chodników 2x 1,50 m (na załączonej mapce 1:1000). Zdaniem skarżącego przy realizacji inwestycji drogowej – ul. [...], wykonano zjazd w ul. [...], a działka sąsiednia 47/14 pozostać powinna bez podziału w projekcie drogowym ul. [...] co w konsekwencji wystarczało do realizacji projektu, dlatego biorąc powyższe spostrzeżenia pod uwagę skarżący stwierdził, że nie ma logicznego uzasadnienia wydzielenie działki pod trawniki.

Ponadto wskazał, że Wydział Architektury i Budownictwa przekazał kopię zgłoszenia dla inwestycji: wymiana ogrodzenia - słupki metalowe na cegłę klinkierową, siatkę metalową na drewno na nieruchomości działki: 47/2, 47/3 z 8.05.2008 r. nr nr:[...], a powinien uwarunkować takie rozstrzygnięcie wydzieleniem działek zgodnie z planem miejscowym.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o oddalenie skargi. Odnosząc się do podniesionych zarzutów skargi stwierdził, że dotyczą one zastrzeżeń do decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej z dnia[...], której zakres prowadzonego postępowania odszkodowawczego nie dotyczył. Natomiast sporządzony przez biegłą operat szacunkowy wykonany jest prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, a wartość przez nią określona nie odbiega od przeciętnych cen występujących na lokalnym rynku nieruchomości.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest do zbadania, czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik postępowania. Oceny tej dokonuje według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania aktu w oparciu o materiał znajdujący się w aktach sprawy. Natomiast zgodnie z art. 134 powyższej ustawy, Sąd badając legalność zaskarżonego aktu nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja orzekająca o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Gminy Miasta [...] pod budowę drogi prawa własności nieruchomości położonej w [...], obręb 28, oznaczonej jako działka nr 47/15 o pow. 191 m² zapisanej w księdze wieczystej KW nr [...] prowadzonej przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w [...].

Materialnoprawną podstawę wydania decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. t. j. z 2013 r., poz. 687), a w szczególności przepis art. 18 tej ustawy statuujący zasady ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Zgodnie z tym przepisem odszkodowanie ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.

Stan nieruchomości, do którego nawiązuje art. 18 ust. 1 specustawy drogowej to przede wszystkim stan prawny, stan faktyczny nieruchomości oraz jej otoczenia (por. art. 4 pkt 17 u.g.n.).

W myśl art. 18 ust 1b powołanej ustawy, suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, z wyłączeniem kwot, o których mowa w ust. 1e i 1f i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tej nieruchomości lub na prawie użytkowania wieczystego nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Zgodnie zaś z przepisem art. 12 ust. 5 tej ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Jednocześnie stosownie do przepisu art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651) - powoływanej dalej jako "u.g.n.", ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającego wartość nieruchomości.

Zgodnie z art. 12 ust. 4a specustawy drogowej, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 wydaje organ, który wydał decyzję zezwalającą na realizację inwestycji drogowej a ust. 4f tego przepisu precyzuje, że odszkodowanie przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym do nieruchomości przysługuje ograniczone prawo rzeczowe.

Stosownie do art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6 tej ustawy, stają się własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (zrid) stała się ostateczna. Z tym też dniem wygasają ustanowione na nieruchomościach (lub prawie użytkowania wieczystego) ograniczone prawa rzeczowe (art. 12 ust. 4c ustawy). Podmiotom, które w ten sposób utraciły własność nieruchomości albo wygasło im ograniczone prawo rzeczowe, przysługuje odszkodowanie, w myśl art. 12 ust. 4f specustawy drogowej.

Treść art. 12 ust. 4f specustawy drogowej jest dość nieprecyzyjna, gdyż wspomina jedynie o odszkodowaniu za nieruchomości, o których mowa w ust. 4 tj. nieruchomości, które stały się własnością innego podmiotu, sugerując, że przysługuje ono tylko byłemu właścicielowi, nie mówiąc nic o odszkodowaniu za wygasłe prawo użytkowania wieczystego i za ograniczone prawa rzeczowe, o których mowa w ust. 4d i 4c, (choć wskazuje na podmiot, któremu przysługuje ograniczone prawo rzeczowe). To wskazanie nakazuje przyjąć, że odszkodowanie, o jakim mowa w przepisie art. 12 ust. 4f specustawy, przysługuje za wszystkie prawa majątkowe utracone lub wygasłe na skutek wydania decyzji o zrid, tj. z tytułu utraty prawa własności i wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych.

Jak już wskazano zgodnie z art. 12 ust. 5 ustawy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Przepis ten stanowi, iż wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu warunków lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

W zakresie obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi zbieżna jest treść art. 18 ust. 1 lit. a specustawy z art. 128 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zwanej dalej "ugn" oraz § 38 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 18 ust. 1 lit. a specustawy, jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Jeżeli na nieruchomości ustalona jest hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu jej wygaśnięcia ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką (art. 18 ust. 1 lit. c). Według art. 18 ust.1b specustawy, suma wysokości odszkodowania przysługującego właścicielowi i wysokości odszkodowania z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na tym prawie nie może przekroczyć wartości nieruchomości.

W myśl zatem cytowanych przepisów, jeżeli na nieruchomości ustanowione są ograniczone prawa rzeczowe, wysokość odszkodowania przysługującego właścicielowi zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw. Oznacza to, że jeżeli kwota zaliczana na poczet odszkodowania z tytułu utraty własności przekracza jego wysokość, uprawniony z tytułu utraty prawa własności nie otrzyma odszkodowania, zatem nie ma podstaw do ustalenia dla niego odszkodowania.

Reasumując, gdy odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych byłoby wyższe od wartości odszkodowania z tytułu utraty własności, organ ustala tylko kwotę odszkodowania z tytułu utraty własności, ale nie wskazuje, że przysługuje ono byłemu właścicielowi, natomiast ustala odszkodowanie z tytułu wygaśnięcie praw rzeczowych i wskazuje uprawnionego, zobowiązując właściwy organ do wypłaty jego wartości uprawnionemu. Jeśli odszkodowanie z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych nie powoduje całkowitego zmniejszenia wartości odszkodowania za utratę własności, ustala odszkodowanie dla byłego właściciela i uprawnionego z tytułu wygasłych ograniczonych praw rzeczowych, przy czym stosownie do art. 18 ust. 1 lit. b specustawy suma wysokości dla obu uprawnionych nie może przekroczyć wartości nieruchomości.

Odszkodowanie za wywłaszczenie, dokonane pod inwestycje drogowe, odnosi się wyłącznie do wartości utraconej nieruchomości (tj. gruntu i jego części składowych), i wartości odjętego prawa rzeczowego. Odszkodowanie stanowi ekwiwalent utraconego prawa i jest rekompensatą za powstałą szkodę. Szkoda powstaje w związku z utratą własności, a gdy na nieruchomości ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe, także w zw. z wygaśnięciem ograniczonych praw rzeczowych. Powstanie szkody rodzi uprawnienie do odszkodowania. Odszkodowanie za utratę własności pozostaje w bezpośrednim związku z odszkodowaniem za wygasłe ograniczone prawo rzeczowe i może się zdarzyć, że to ostanie przewyższa wartość odszkodowania za utratę własności. Jak już podano w zależności od okoliczności stanu prawnego, uprawnionymi do odszkodowania za nieruchomości nabywane pod drogi na podstawie specustawy mogą być zatem właściciele nieruchomości z tytułu utraty prawa własności, oraz podmioty posiadające ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości, z tytułu wygaśnięcia tych praw, czy użytkownicy wieczyści nieruchomości z tytułu wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Zasady natomiast rozliczenia przewiduje ustawa.

W rozpatrywanej sprawie organ w sentencji stwierdził, ze odszkodowanie ustala się dla właściciela nieruchomości za utracone prawo własności a jednocześnie tę samą kwotę ustalił dla banku i zobowiązał siebie jako organ wydający decyzję do wypłaty odszkodowania na rzecz banku.

Taki zapis sugerowałby, że uprawnionym do odszkodowania o tej samej wartości jest były właściciel i uprawniony z tytułu posiadanych ograniczonych praw rzeczowych.

W rozpoznawanej sprawie uprawnionymi do odszkodowania były dwa podmioty – z tytułu prawa własności nieruchomości przysługiwało jego właścicielowi oraz bankowi z tytułu posiadania ograniczonych praw rzeczowych, które wygasły.

Gdy wartość wygasłych praw rzeczowych przekracza wartość odszkodowania z tytułu utraty prawa własności, uprawnionym do odszkodowania może być wyłącznie uprawniony z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych. Wynika to z konieczności zmniejszenia odszkodowania dla właściciela o odszkodowanie dla uprawnionego z tytułu ograniczonych praw rzeczowych o czym stanowi art. 18 ust. 1a ustawy. Ne było zatem podstaw do stwierdzenia przez organ, że odszkodowanie ustala się na rzecz właściciela. Organ mógł wyłącznie ustalić wartość odszkodowania za utracone prawo własności a skoro wartość odszkodowania przysługująca na rzecz banku, powodowała, że wyłącznie uprawnionym do odszkodowania jest bank, powinien ustalić odszkodowanie we właściwej kwocie na rzecz banku i zobowiązać się do jego wpłaty.

Dla prawidłowego ustalenia sentencji rozstrzygnięcia konieczne jest ustalenie wysokości odszkodowania za przejęte na rzecz gminy prawo własności nieruchomości, przyznanie odszkodowania na rzecz uprawnionego podmiotu, zobowiązaniu właściwego organu do wypłaty ustalonego odszkodowania w oznaczonym terminie.

Ustalenie odszkodowania dotyczy działki o numerze 47/15. Jakkolwiek działka ta powstała w wyniku podziału działki nr 47/2, to jedynie ta jej część, która po podziale oznaczona jest numerem 47/15 stanowi przedmiot ustalenia odszkodowania. Tylko ta bowiem część pierwotnej nieruchomości stała się własnością podmiotu publicznoprawnego i jedynie w odniesieniu do tej części przysługuje odszkodowanie jej byłemu właścicielowi, co do zasady, bądź innym uprawnionym. Odszkodowanie, o którym mowa w specustawie dotyczy bowiem wyłącznie tej części nieruchomości, która zostaje przejęta pod realizację inwestycji drogowej.

W niniejszej sprawie wartość działki i wysokość należnego odszkodowania została ustalona w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Organ ustalił odszkodowanie dla właściciela za utracone prawo własności gruntu w wysokości 59.019,00 zł za składniki budowlane w kwocie – 30.696 zł i składniki roślinne w kwocie 9.299,00 zł (łącznie 99.014,00 zł).

W dalszej części sentencji decyzji organ opisał, że w księdze wieczystej wpisana jest dożywotnia służebność mieszkania, której wartość wyliczył na 39.606 zł oraz hipoteka umowna zwykła na rzecz banku w wysokości 1.000.000 zł oraz hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 50.000 zł. Ponadto organ opisał zasady ustalenia odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki, wskazując, że łączna kwota odszkodowania w wysokości 99,014,00 zł zostaje ustalona na rzecz banku i zobowiązał Prezydenta Miasta [...] do wypłaty odszkodowania bankowi.

Konstrukcja sentencji rozstrzygnięcia jest nieczytelna a ponadto zawiera opis stanu faktycznego i prawnego, który powinien znaleźć się w uzasadnieniu decyzji a nie w jej sentencji.

Decyzja administracyjna jest tytułem egzekucyjnym, zatem nie może budzić wątpliwości interpretacyjnych, musi być czytelna, jednoznaczna i nadająca się do wykonania. Decyzja wydana przez organ tych wymogów nie spełnia. To powoduje, że decyzje organów obu instancji zostały przez Sąd uchylone.

Na nieruchomości, która została podzielona a której część stała się własnością gminy oprócz tego, że była ustanowiona hipoteka, była też dożywotnia służebność mieszkania na rzecz J. i H. Ch.. He. Ch. zmarła 10.09.2012 r.

Ustanowienie służebności zamieszkiwania w domu mieszkalnym położonym na nieruchomości, która uległa podziałowi, związane było z przeniesieniem własności nieruchomości w drodze darowizny, (tak wynika z aktu notarialnego). Ograniczone prawo rzeczowe obciąża określoną nieruchomość, stanowiąc element jej stanu prawnego tak samo, jak elementem stanu prawnego danej nieruchomości jest prawo własności.

Na gruncie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych nabycie części nieruchomości pod drogę krajową zostało uregulowane w art. 13 ust. 3 i przepis ten stanowi samodzielną podstawę względem ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wywłaszczenie części nieruchomości odnosi się do części fizycznej nieruchomości. W rozpoznawanej sprawie wywłaszczenie dotyczyło tylko części nieruchomości gruntowej.

Odszkodowanie za grunt pod inwestycję drogową powinno uwzględniać tylko tę część nieruchomości i jej części składowe, o ile takie były, które bezpośrednio przeznaczone zostały pod realizację inwestycji o charakterze publicznym (por. wyrok NSA I OSK 2297/11).

W sentencji decyzji organ określił wartość służebności zamieszkania. W uzasadnieniu natomiast również wskazał tę samą kwotę, uznając, że wartość nieruchomości z uwzględnieniem służebności mieszkania wynosi 59.408 zł. Jednocześnie w sentencji decyzji na łączną kwotę wartości odszkodowania składała się wartość gruntu – 59.019 zł, składników budowlanych - 30.969 zł i składników roślinnych - 9.299 zł. Nie ma zatem spójności między uzasadnieniem decyzji a jego sentencją w zakresie określenia czy i jaki wpływ na określenie wysokości odszkodowania miała służebność mieszkania. Organ przy tym nie ocenił też treści samej służebności wynikającej z aktu notarialnego i jej wpływu na określenie wartości utraconego prawa własności. Nie wskazał też czy służebność mieszkania miała wpływ na wartość tej części nieruchomości. Odwołał się tylko do oceny biegłej, że podana kwota 39.606 zł jako wartość służebności ma wpływ na wartość nieruchomości, a jednocześnie ustalając odszkodowanie nie brał pod uwagę tego czynnika.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ zwróci uwagę, że odszkodowanie dotyczy tylko części nieruchomości i oceni treść ustanowionej służebności w kontekście wpływu na wartości odszkodowania.

Stosownie do art. 12 ust. 5 specustwy do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami z zastrzeżeniem art. 18. Ustawa o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn). Zgodnie z art. 134 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1). Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku (art. 151 ugn). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy).

Dodatkowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne uszczegóławia rozporządzenie. W oparciu o delegację ustawową zawartą w art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami wydano rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Przepis § 36 ust. 1 tego rozporządzenia stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Natomiast wg § 36 ust. 2 rozporządzenia, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym.

W § 36 ust. 4 tego rozporządzenia wskazano natomiast, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W takim stanie prawnym rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym bądź wartość odtworzeniową w podejściu kosztowym. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego stosuje się metodę porównywania parami bądź metodę korygowania ceny średniej. Przy tych metodach do porównań należy przyjąć z rynku lokalnego nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i cechy tych nieruchomości. Jako nieruchomości podobne rozumie się nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, które były przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobieństwem co do położenia, stanu prawnego, przeznaczenia, sposobu korzystania oraz innych cech wpływających na wartość. W sytuacji określenia wartości odtworzeniowej w podejściu kosztowym, stosuje się metodę kosztów odtworzenia bądź metodę kosztów zastąpienia. Przy określeniu wartości odtworzeniowej, za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach, natomiast za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

Z akt sprawy wynika, że podstawą ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie był operat szacunkowy z dnia 11 grudnia 2012 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego, operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy inny dowód podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach wykonawczych (tj. przywołanego powyżej rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości.

Operat stanowi postawę do ustalenia wartości odszkodowania za utraconą własność, jednocześnie organ zobowiązany jest pomniejszyć takie odszkodowanie o wartości wygasłych ograniczonych praw rzeczowych, które stanowią podstawę odszkodowania dla banku. Jak wskazał organ bank odmówił udzielenia informacji na temat wartości wygasłych ograniczonych praw rzeczowych, zasłaniając się tajemnicą bankową. Należy jednak wskazać, że organ nie wystąpił bezpośrednio do banku z zapytaniem o wartość wygasłych ograniczonych praw rzeczowych, stanowiących podstawę do ustalenia odszkodowania na rzecz banku. Bank pismem z 2.07.2014 r. zajął stanowisko w odpowiedzi na pismo skierowane do byłego właściciela nieruchomości, które zwierało informację jak będzie ustalane odszkodowanie dla niego.

Wyłączenie obowiązku zachowania tajemnicy bankowej zawarte w art. 104 ust. 2 pkt 1 ustawy z 1997 r. - Prawo bankowe obejmuje zarówno wszystkie te przypadki, w których ujawnienie informacji umożliwia wykonanie czynności bankowej, jak i te wszystkie sytuacje, w których bank dokonując czynności pozostających w związku z czynnością bankową, realizuje swoje uprawnienia. Taką czynnością będzie dochodzenie zaspokojenia z już ustanowionych zabezpieczeń - czy to w wyniku podjęcia przez bank określonej aktywności (np. w razie dochodzenia zapłaty z hipoteki), czy to w następstwie upadku zabezpieczenia z mocy prawa i powstania w to miejsce roszczenia o inne świadczenie, jak to ma miejsce przy odszkodowaniu za wygaśnięcie hipoteki w następstwie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Dla prawidłowego ustalenia wysokości odszkodowania należnego bankowi, taka informacja jest niezbędna, zatem organ powinien wystąpić do banku jako uprawnionego do uzyskania odszkodowania o podanie wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką na dzień ostateczności decyzji zrid.

Obowiązkiem organu odwoławczego było też uwzględnienie aktualnej wysokości zadłużenia hipotecznego na potrzeby ustalenia odszkodowania.

Należy też zwrócić uwagę, że po uostatecznieniu decyzji wielkość długu hipotecznego mogła zmaleć, zatem te okoliczności także powinien uwzględnić organ w zapytaniu kierowanym do wierzyciela hipotecznego, gdyż w takiej sytuacji mogło dojść do podwyższenia wysokości odszkodowania należnego właścicielowi nieruchomości o ile wartość odszkodowania należna bankowi byłaby mniejsza od wartości odszkodowania z tytułu utraconego prawa własności

Jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.

Każda hipoteka ustanowiona na nieruchomości objętej zezwoleniem wygasa z chwilą uostatecznienia się decyzji zrid i nieruchomość bez jakichkolwiek obciążeń staje się w tym przypadku, własnością gminy.

Główny zarzut podniesiony w skardze przez skarżącego dotyczy sprzeciwu wobec sposobu wydzielenia działki pod budowę drogi poprzez wytyczenie drogi wg planu miejscowego zamiast potrzeb na budowę drogi publicznej.

W ocenie Sądu, powyższy zarzut skargi jest niezasadny. Przedmiotem niniejszego postępowania jest ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość zgodnie z art. 12 ust. 4a ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a nie kwestia zasadności wytyczania drogi na nieruchomości skarżącego. Zgodnie z art. 12 wskazanej ustawy to decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości (ust. 1) i linie rozgraniczające teren ustalone tą decyzją stanowią linie podziału nieruchomości (ust. 2). Ponadto decyzja ta jest podstawą do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości (ust. 3). Decyzją Prezydenta Miasta [...] r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ustalono warunki realizacji przedsięwzięcia polegającego na rozbudowie ul. [...] obejmującej wymienione w niej działki. Decyzja ta wywołała ten skutek, że nieruchomość skarżącego, z uwagi na jej położenie na terenie, dla którego ustalono lokalizację inwestycji polegającej na rozbudowie ww. ulicy, stała się z mocy prawa własnością Gminy Miasta[...], z dniem w którym decyzja stała się ostateczna.

Organy nie były uprawnione do podważania ustaleń wynikłych z ostatecznej decyzji z dnia [...] r. Przedmiotem niniejszej sprawy jest ustalenie odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa przez Gminę, na podstawie ostatecznej decyzji z [...] r. i w granicach w niej opisanych stąd zarzut skarżącego dotyczący lokalizacji inwestycji nie zasługuje na uwzględnienie.

Mając jednak na uwadze stwierdzone wcześniej naruszenia przepisów prawa materialnego i prawa procesowego Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art.135 p.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji (pkt 1).

Na podstawie art. 152 ww. ustawy orzeczono o wykonalności zaskarżonej decyzji (pkt 2).

Ponownie rozpoznając sprawę organ uwzględni zawarte w uzasadnieniu zalecenia i wskazówki Sądu, opierając rozstrzygnięcie na aktualnej wycenie nieruchomości.

Organ l instancji powinien określić na dzień orzekania wysokość świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami i następnie tak ustaloną wartość odjąć od ustalonej wartości utraconego prawa własności.