Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 772/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2016-01-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 147; art. 98a
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski (spr.), Sędzia WSA Piotr Broda, Protokolant Specjalista Małgorzata Orman, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 grudnia 2015 r. sprawy ze skargi L. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Na wniosek L. D. (dalej zwaną “właścicielką nieruchomości"), Prezydent Miasta D. decyzją z dnia [...] r. nr [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości ozn. nr geod. 1 k.m. [...] o powierzchni 0,6594 ha, położonej w D., obręb L., przy ul. [...]. W wyniku powyższego wydzielono łącznie 7 działek o nr geod. działek o nr geod. 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] r.

Dnia [...] r. Prezydent Miasta D. wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału powołanej na wstępie nieruchomości. Dla potrzeb wykazania wzrostu wartości nieruchomości, wynikającego z jej podziału organ zlecił wykonanie operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowej R. W-H, który sporządzony został na dzień [...] r. W operacie tym wartości nieruchomości wyniosły przed podziałem [...] zł, zaś po podziale [...] zł. Różnica wartości stanowiła kwotę [...] zł, z czego opłata adiacencka to [...] zł.

Pismem z dnia [...]r. organ poinformował L. D. o możliwości zapoznania się z zebranym w sprawie materiale dowodowym, w tym operatem szacunkowym, a także o jej uprawnieniach wynikających z art. 10 § 1, art. 73 § 1 i 1a ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.: Dz. U. z 2013 r. poz. 267 ze zm.), dalej zwanej "k.p.a." oraz z art. 147 i art. 98a ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.: Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.), dalej zwaną "u.g.n.".

Właścicielka nieruchomości pismem z dnia 30 października 2014 r. wniosła uwagi dotyczące przede wszystkim zaniżenia ceny działki przed podziałem. Wytknęła, że po podziale mniejsze działki mają większą wartość za m². Wskazała również, iż w jej ocenie na wzrost nieruchomości po podziale wpłynęły: zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wybudowanie sieci gazowniczej, modernizacja sieci energetycznej oraz poprawa sieci komunikacyjnej.

Odpowiadając na powyższe, organ pismem z dnia [...]r. wyjaśnił, że dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału powierzchnia działek jest główną cechą wpływającą na wycenę, przy czym ustawodawca ściśle określił daty, na które przyjmuje się stan nieruchomości. W załączeniu przesłano kopię stanowiska rzeczoznawcy majątkowej.

W dniu 20 stycznia 2015 r. L. D. wniosła ustnie o weryfikację operatu szacunkowego w zakresie uwzględnienia słupa energetycznego jako uciążliwości na działce o nr geod. 5 oraz rowów na działce o nr geod. 8. Nadto wystąpiła o rozłożenie opłaty adiacenckiej na 10 rat zabezpieczanych wekslem in blanco, wskazując termin ich płatności na [...] każdego roku.

Rzeczoznawca majątkowa przychylając się do wniosku w zakresie uwzględnia rowu w dniu [...]r. sporządziła nowy operat szacunkowy. W powyższym operacie ustalono, że wartość nieruchomości ozn. nr geod. 1 przed podziałem wynosiła [...] zł, zaś po podziale [...] zł. Zatem różnica wartości to [...] zł. Przy zastosowaniu 5% stawki z uchwały Rady Miejskiej w D. z dnia [...]r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...]. z dnia [...]r. nr [...], poz. [...]) w sprawie zmiany uchwały Rady Miejskiej z dnia [...]r. nr [...]w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku podziału nieruchomości - opłata adiacencka z tytułu podziału nieruchomości wynosiła [...] zł. Ustalenie wartości nieruchomości w przedmiotowym operacie nastąpiło w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Na rynku lokalnym odnotowano bowiem wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami podobnymi, których ceny, warunki dokonania transakcji oraz inne cechy wpływające na cenę, zwłaszcza na ich zróżnicowanie, były znane. Rodzaj rynku zdefiniowano jako grunty niezabudowane, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej wysokości, z możliwością lokalizacji nieuciążliwych usług. Objęta wnioskiem o podział nieruchomość zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego znajduje się na obszarze oznaczonym symbolem 4MN - tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej wysokości, zgodnie z przepisami prawa budowlanego, z możliwością lokalizacji nieuciążliwych usług zajmujących do 30% powierzchni mieszkalnej wyłącznie w obrębie kubatury obiektów mieszkaniowych.

Pismem z dnia [...]r. organ I instancji poinformował L. D. o możliwości ponownego zapoznania się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, w tym z nowym operatem szacunkowym oraz o możliwości wypowiedzenia się.

W następstwie powyższego właścicielka nieruchomości w dniu 25 lutego 2015 r. wystąpiła o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej. Jak wynika z protokołu rozprawy - w dniu [...]r. reprezentujący L. D. syn zaskarżył operat szacunkowy ze względu na zbyt niską wartość nieruchomości przed podziałem, a w szczególności nieprawidłowy dobór transakcji przyjętych do porównań. Jego zdaniem przywołana działka o cenie minimalnej nie stanowi odpowiednika działki wycenianej, gdyż jest oddalona od siedlisk ludzkich i jest nieuzbrojona, a podobne działki z tego samego rejonu osiągnęły wyższe ceny przy sprzedaży. W odpowiedzi rzeczoznawca majątkowa wskazała, że zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami w zastosowanej metodzie do wyceny przyjmuje się nieruchomości podobne, których cechy następnie koryguje się współczynnikami. Nie ma potrzeby przyjmowania transakcji nieruchomościami identycznymi.

Uwględniając zgłoszony na rozprawie wniosek, organ przy piśmie z dnia [...]r. przekazał pełnomocnikowi właścicielki nieruchomości opisy działek o cenie minimalnej i maksymalnej oraz opisy nieruchomości wycenianej wraz z dokumentacją fotograficzną celem identyfikacji działek w otoczeniu.

W wystąpieniu z dnia 24 kwietnia 2015 r. pełnomocnik L. D. ponownie zakwestionował dobór transakcji przyjętych do porównań wskazując, że operat szacunkowy stanowi próbę wyłudzenia pieniędzy. W jego ocenie przy sporządzaniu operatu korzystano z szablonów do opracowania wyceny nieruchomości, nie zaś z rzeczywistych danych.

Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Prezydent Miasta D., na podstawie art. 98a i art. 148 ust. 1-3 u.g.n., ustalił w sprawie opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zgodnie z wytycznymi powołanego wyżej operatu z dnia [...]r. Nałożony na właścicielkę nieruchomości obowiązek zapłaty kwoty [...] zł, rozłożony został na dziesięć rocznych rat, z podaniem terminu płatności do każdej z nich. Po zrelacjonowaniu przebiegu postępowania, w motywach decyzji organ I instancji podał, że w niniejszej sprawie spełnione zostały ustawowe przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej. Po omówieniu treści operatu i zawartych w nim danych organ stwierdził, że operat ten jest wiarygodny oraz że został sporządzony prawidłowo z uwzględnieniem przepisów u.g.n. i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ zwrócił uwagę, że z operatu szacunkowego wynika, że na rynku lokalnym określonym pierwotnie jako teren D. wystąpiło zbyt mało transakcji nieruchomościami podobnymi, dlatego rzeczoznawca do analizy zdecydowała się rozszerzyć rynek. Organ stanął na stanowisku, że z operatu wywnioskować można, że wszystkie nieruchomości objęte wykazem dołączonym do operatu do porównania transakcji nieruchomościami o powierzchni od 5001 m² do 10000 m² - stanowią nieruchomości podobne. Nadto organ zaznaczył, że przy wycenie istotne jest wystąpienie, dokonanych w analizowanym czasie, transakcji nieruchomościami podobnymi.

Odwołanie od tej decyzji złożył działając w imieniu właścicielki nieruchomości, jej syn domagając się uchylenia aktu i przekazania sprawy wykonania operatu szacunkowego do ponownego opracowania. Zarzucił zaskarżonej decyzji naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i przepisów regulujących naliczanie wysokości opłaty adiacenckiej. Ponawiając argumentację przedstawioną we wcześniejszych wystąpieniach wskazał na szereg nieprawidłowości, jakie w jego ocenie zawiera operat szacunkowy, stanowiący podstawę do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Pełnomocnik kwestionując dobór nieruchomości porównywanych, nie zgodził się także z opisem ich stanu (a nawet brakiem takiego opisu), wskazując jednocześnie na naruszenie art. 93 ust 3 u.g.n. Z kolei rzeczoznawcy majątkowej zarzucił nie przestrzeganie art. 155 ust. 1 pkt 3 i art. 175 ust. 1 u.g.n. Pełnomocnik odniósł się również do braku w operacie rysunków nieruchomości przed i po podziale z ewentualną propozycją ich zagospodarowania, o co wnioskował bezskutecznie na rozprawie. Nadto wskazał, że nielogiczne jest porównywanie działki wycenianej do działki, która przed, jak i po podziale, nigdy nie spełniała podobnych warunków co do położenia do drogi oraz dostępu do mediów. Podkreślił, że działka ozn. nr geod. 1 zarówno przed podziałem, jak i po nim ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi gminnej, a wszystkie media oddalone są od granicy działki od 3 do 6 m. Pełnomocnik odwołującej się, wytykając decyzji organu I instancji, że jest skrajnie krzywdząca i stronnicza oraz że wydana została w sposób pochopny w celu wyłudzenia wysokiej opłaty adiacenckiej (wartość nieruchomości po podziale wzrosła prawie o 100 %), poinformował o złożeniu doniesienia do prokuratury o podejrzeniu popełnienia przestępstwa.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia [...] r. nr [...] utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. W ocenie Kolegium zaskarżony akt jest zgodny z obowiązującymi przepisami, a prowadzone w tej sprawie postępowanie nie uchybiło normom prawa procesowego. W uzasadnieniu powyższego organ odwoławczy stwierdził, że w sprawie wystąpiły przesłanki przewidziane w art. 98a ust. 1 u.g.n. Jednocześnie podkreślił, że podniesione zarzuty co do ustaleń operatu szacunkowego nie są zasadne. W oparciu o orzeczenia sądów administracyjnych organ wyjaśnił, że jedynym dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości jest operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkową. Nadto zauważył, że odwołująca się nie przedstawiła własnej wyceny spornych gruntów (kontroperat), zaś na wnoszone w trakcie postępowania uwagi do operatu, rzeczoznawca majątkowa udzieliła odpowiedzi. Odwołująca się nie przeprowadziła także przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

Skargę na powyższą decyzję organu odwoławczego złożył reprezentujący L. D. - jej syn, domagając się uchylenia decyzji organów obu instancji oraz wykonania rzetelnego i uczciwego operatu szacunkowego. Zarzucił zaskarżonemu rozstrzygnięciu brak merytorycznego rozważenia faktów przedstawionych w odwołaniu oraz ignorancję dowodów na okoliczność popełnionych błędów przy wycenie działek w operacie szacunkowym. Podtrzymał stanowisko, że z odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowej nie wynikają żadne wnioski świadczące o zasadności doboru działek do wyceny. Odnośnie zarzutów rzetelności i prawidłowości operatu szacunkowego, doboru porównywanych nieruchomości, jak również ich opisów - pełnomocnik skarżącej powtórzył identyczne w formie i treści argumenty, jak w odwołaniu. Podniósł, że decyzje oranu I i II instancji naruszają konstytucyjną zasadę zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację.

Na rozprawie sądowej w dniu 18 grudnia 2015 r. pełnomocnik skarżącej podtrzymał skargę i zawartą w niej argumentację akcentując, że kwestionuje dobór nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę do porównania jako nieruchomości podobnych. Ponownie zwrócił uwagę na zaniżenie wartości działki skarżącej przed podziałem, jako działki położonej wzdłuż drogi, w granicy ktorej są wszystkie media. Podkreślił, że jako podobne - przyjęto w operacie - działki w O. i T., które nie mają ani bezpośredniego dostępu do drogi, ani do mediów. Przykładowo działka z T. ma długość 160 m przy szerokości 35 m, gdzie co najmniej 5 m pasa należy przeznaczyć na drogę dojazdową. Pełnomocnik oświadczył, że mógłby wskazać w internecie ok. 200 działek w D. do sprzedaży o pow. od 5-10 tyś. w cenie od ok. [...]-[...] zł, czego nie uwzględniła rzeczoznawca. Jego zdaniem wartość działki przed podziałem wynosiła ok. [...] zł za m².

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.: Dz.U. z 2014 r., poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że sądy administracyjne nie rozstrzygają spraw administracyjnych co do istoty lecz badają zgodność zaskarżonego aktu administracyjnego z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami procedury administracyjnej, normującymi zasady postępowania przed organami administracji publicznej. W świetle zaś art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a." w przypadku, gdy sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia – uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Nie ulega więc wątpliwości, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Przy tym z mocy art. 134 § 1 p.p.s.a. tejże kontroli legalności sąd dokonuje także z urzędu, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W zawisłej sprawie bezporne jest, że na wniosek skarżącej nastąpił podział działki, będącej jej własnością, o nr 1 k.m. [...], położonej w D. Natomiast istota sporu sprowadza się do zakresu badania prawidłowości operatu szacunkowego przez organy administracji. W postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej obligatoryjne jest bowiem szacowanie nieruchomości w oparciu o operat, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie zwalnia to jednak organów administracji od zbadania jego wymogów formalnych i merytorycznej zawartości, zgodnie z zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyżej powołanej (obecnie Dz. U. z 2015 r. poz. 1774) oraz także wyżej przywołanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (por. wyroki NSA z dnia 20 sierpnia 2013 r. sygn. akt II OSK 829/12 oraz z dnia 24 kwietnia 2014 r. sygn. akt I OSK 2342/12).

W brzmieniu art. 98a ust. 1 u.g.n. "jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio".

Po dokonaniu analizy całości akt sprawy skład orzekający uznał, że w sprawie zaistniały przesłanki przewidziane w powołnym powyżej przepisie. W szczególności doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Okoliczność tę można bez trudu wykazać zarówno treścią operatu szacunkowego, jak i zasadami doświadczenia życiowego. Zatem skargę w tym zakresie należy uznać za bezzasadną.

Odnosząc się z kolei do zakwestionowania przez skarżącą wiarygodności i rzetelności operatu szacunkowego, również i taki zarzut należy uznać za bezpodstawny. Sąd przypomina, iż operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale według cen na dzień ustalania opłaty, zaś różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. W konsekwencji jest to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej. Jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych. A zatem ma on wszystkie cechy opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 k.p.a. (por wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 19 lipca 2011 r. sygn. II SA/Bd 375/11).

Sąd w pełni podziela przedstawione przez Naczelny Sąd Administracyny w Warszawie w wyroku z dnia 7 marca 2014 r. sygn. I OSK 1894/12 stanowisko, że "pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji".

Jak wynika z akt administracyjnych skarżąca była zawiadamiana o sporządzeniu operatu szacunkowego i jego głównych założeniach. Z treścią operatu z dnia [...]r. zapoznała się w dniu 21 października 2014 r., natomiast z operatem z dnia [...]r. - w dniu 25 lutego 2015 r. Także wydane zostały skarżącej kserokopie operatów. Rzeczoznawca majątkowa przychylając się do wniosku skarżącej z dnia 20 stycznia 2015 r. w zakresie uwzględnia rowu, w dniu [...] r. sporządziła nowy operat szacunkowy. Na wniosek skarżącej przeprowadzona zostało również [...]r. rozprawa administracyjna. Pomimo kilku wystapień skarżącej oraz jej pełnomocnika, żadnego z nich nie można zakwalifikować jako czynności mających na celu weryfikację operatu w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymaga wiadomości specjalnych. Próby podważenia operatu w drodze przedstawienia własnych wywodów, które nie mogą być nawet uznane za kontroperat, bowiem nie są opatrzone pieczęcią rzeczoznawcy majątkowego, są bezskuteczne.

Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady:

1) organizacja zawodowa wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych;

2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności.

W rozpatrywanej sprawie organy administracji dokonały prawidłowej, w dozwolonym im zakresie, weryfikacji operatu. Nie są one bowiem władne do oceny operatu odnośnie spełnienia standardów zawodowych. Zdaniem Sądu organy słusznie uznały, że operat jest logiczny, spójny oraz zgodny z przepisami prawa. Skarżąca oraz jej pełnomocnik, choć już przed wydaniem decyzji organu I instancji formułowali wobec operatu szacunkowego zarzuty dotyczące kwestii ocennych i wymagających wiedzy specjalnej, nie przedstawili ich w postaci operatu, sporządzonego na zlecenie (tzw. kontroperatu), co mogłoby rodzić po stronie organu obowiązek poddania operatu, stanowiącego podstawę do wydania decyzji ocenie stowarzyszenia rzeczoznawców majątkowych z urzędu. Organy administracji miały zatem rozstrzygając sprawę do dyspozycji opinię biegłego - operat szacunkowy, pozytywnie oceniony pod względem formalnym oraz spójności i logiki wypływających z niego wniosków. Sąd podziela w pełni stanowisko, że należy dać wiarę dokumentowi sporządzonemu przez osobę posiadającą odpowiednie kwalifikacje, w tym przypadku rzeczoznawcy majątkowej.

Rzeczoznawca majątkowa dokonała analizy cen nieruchomości podobnych ze szczególnym uwzględnieniem podobieństwa w zakresie powierzchni działki jako cechą, wpływającą na jej wartość. Oznacza to w konkluzji, że gdyby skarżąca zbyła całą działkę o nr 1, to nie mogłaby liczyć na cenę, którą może uzyskać ze sprzedaży poszczególnych jej części po podziale na mniejsze działki. W takim zaś przypadku, ustawodawca upoważnił organ gminy do pobrania opłaty adiacenckiej jako rodzaju daniny publicznej wskutek wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Istnienie takiego związku zostało wykazane w niniejszym postępowaniu w oparciu o operat szacunkowy, którego skarżąca nie podważyła w wymaganym ustawą trybie. Podkreslić jeszcze raz należy, że podważenie operatu szacunkowego, sporządzonego przez rzeczoznawcę w zakresie wiadomości specjalistycznych, wymaga przeprowadzenia oceny stowarzyszenia zawodowego, zaś skarżąca nie skorzystała z takiej możliwości na żadnym etapie postępowania. Skoro skarżąca nie przedłożyła dowodu wystąpienia o ocenę operatu w trybie art. 157 u.g.n. to zarzuty skargi w takim zakresie, jakim dotyczą naruszenia standardów zawodowych, jako że w takim aspekcie operat szacunkowy nie podlegał weryfikacji przez organy administracji, ani też przez Sąd należy uznać za bezzasadne. Treść operatu szacunkowego nie budzi zaś wątpliwości z punktu widzenia wyboru przez rzeczoznawcę majątkową metody szacowania, dysponowania przez nią prawidłowymi danymi co do szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różnicujących i właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Skład orzekający przychylił się do poglądów wyrażonych w wyrokach, przywołanych przez organy w motywach zaskarżonych decyzji.

Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Rozpatrując w takim zakresie sprawę Sąd nie dopatrzył się naruszeń skutkujących koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. W tym stanie rzeczy na mocy art. 151 p.p.s.a. Sąd oddalił skargę.

Wskazać jeszcze wypadnie, że powołane w uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne w internetowej bazie orzeczeń na stronie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl.

-----------------------

11