Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1306/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2017-02-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 7,8,9, 107; art. 6 ust 3; art. 8; art. 389, 155
journal: Dz.U. 1948 nr 20 poz 138
law: Dekret z dnia 7 kwietnia 1948 r. o wywłaszczeniu majątków zajętych na cele użyteczności publicznej w okresie wojny 1939-1945 r.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Katarzyna Golat (spr.) Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman sędzia WSA Teresa Zyglewska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 27 lutego 2017 r. sprawy ze skargi N.W. Sp. z o.o. S.K.A. z siedzibą w [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją Nr [...] z dnia [...].03.2016 r. Wojewoda [...], nie znajdując podstaw do uwzględnienia odwołania Spółki [...] Sp. z o.o. S.K.A. (określanej dalej jako Spółka, skarżąca) utrzymał w mocy decyzję Prezydenta [...] Nr [...] z dnia [...].09.2015 r.

W uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia przedstawiony został następujący stan sprawy.

Decyzją Nr [...] z dnia [...].09.2015 r. Prezydent [...]:

1. ustalił odszkodowanie za grunt położony w [...] w rejonie ul. [...] (brak kategorii, oznaczona na rysunku planu symbolem [...]) stanowiący działki ewidencyjne nr [...] o pow. 141 m² i nr [...] o pow. 518 m², z obrębu [...] i ul. [...] (droga powiatowa), stanowiący działkę ewidencyjną nr [...], o pow. 724 m² z obrębu [...], opisany obecnie w księgach wieczystych [...] Nr [...] i [...], stanowiący obecnie własność Miasta [...] w wysokości 1.279.275,00 zł;

2. przyznał ustalone w punkcie 1 odszkodowanie na rzecz [...] Sp. z o.o. S.K.A. za udział [...] części, tj. w kwocie 269.765,37 zł; w pkt 3 i 4 zobowiązał do wypłaty ustalonego odszkodowania Prezydenta [...] w terminie 14 dni od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna.

Decyzją Nr [...] z dnia [...].04.2008 r. (znak: [...]) wydaną, na wniosek "[...] Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością" Spółki komandytowo-akcyjnej, przez Prezydenta [...], został zatwierdzony projekt podziału nieruchomości uregulowanej w [...] [...], położonej przy ul. [...] na terenie Dzielnicy [....], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] w obrębie [...] i działka ewidencyjna nr [...] w obrębie [...]. W wyniku podziału powstały m. in. działki: nr [...] z obrębu [...] o pow. 0,0141 ha i nr [....] (obecnie nr [...]) z obrębu [...] o pow. 0,0518 ha przeznaczone pod pas drogowy ulicy [...] oraz nr [...] (obecnie nr [..]) z obrębu [...] o pow. 0,0724 ha przeznaczona pod pas drogowy ulicy [...]. Niniejsza decyzja stała się ostateczna w dniu [...].05.2008 r.

Od pkt 2 decyzji z dnia [...].09.2015 r. Spółka wniosła odwołanie, w którym zakwestionowała wielkość udziału Spółki w nieruchomości, przyjętą przez organ I instancji i tym samym wysokość przyznanego Spółce odszkodowania wskazując, że organ I instancji błędnie pomniejszył udział Spółki w przedmiotowej nieruchomości o udziały w nieruchomości sprzedane przez Spółkę wraz z miejscami garażowymi.

Wojewoda [...] zaskarżoną decyzją z dnia [...].03.2016 r. utrzymał w mocy ww. decyzję organu I instancji.

Organ II instancji zaznaczył, że przedmiotem rozpoznania Wojewody [...] jest tylko zaskarżona część decyzji odszkodowawczej, tj. pkt 2 dotyczący przyznania odszkodowania na rzecz [...] Sp. z o.o. S.K.A. za udział [...] części, tj. w kwocie 269.765,37 zł. W zakresie pkt 1, 3 i 4 decyzji rozstrzygnięcie stało się ostateczne z uwagi na niewniesienie odwołania.

Organ w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podał, że z akt sprawy wynika, że zarówno przed, jak i po wszczęciu postępowania o podział nieruchomości, a także po dniu 9.05.2008 r., kiedy decyzja podziałowa stała się ostateczna, spółka będąca właścicielem gruntu wyodrębniała z księgi wieczystej [...] [...] lokale, zbywając jednocześnie udziały w prawie własności nieruchomości. W związku ze sprzedażą lokali wraz z udziałami w prawie własności nieruchomości, udział Spółki w gruncie, w dniu, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna wynosił [...]. Na podstawie aktu notarialnego Rep. [...] [...] z dnia [...].03.2008 r., spółka zawarła umowę sprzedaży jednego garażu wraz z udziałem w gruncie [...]. Akty notarialne umowy sprzedaży pozostałych 130 miejsc garażowych wraz z udziałami w gruncie zostały zawarte po uostatecznieniu się decyzji podziałowej.

Zaskarżoną decyzją Prezydent [...] ustalił odszkodowanie na rzecz spółki [...] sp. z o.o. S.K.A. za udział [...] części w przedmiotowej nieruchomości powstały w wyniku odjęcia udziałów sprzedanych wraz z lokalami do dnia uostatecznienia się decyzji podziałowej i udziałów sprzedanych, wraz ze 131 garażami.

W odwołaniu skarżący wskazał, iż tylko jeden akt notarialny sprzedaży garażu wraz z udziałem w gruncie został zawarty do dnia kiedy decyzja podziałowa stała się ostateczna.

W ocenie organu odwoławczego rozstrzygnięcie organu I instancji należy uznać za prawidłowe. Wprawdzie bowiem akty notarialne umowy sprzedaży 130 garaży, wraz z udziałami w gruncie zostały zawarte po dniu w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, jednakże do dnia uostatecznienia się decyzji podziałowej spółka zawarła, na podstawie aktów notarialnych, umowy przedwstępne, w których zobowiązała się do sprzedaży 130 miejsc garażowych. Z treści niniejszych umów przedwstępnych wynika, że spółka otrzymała od kupujących całą cenę za udziały w lokalu użytkowym garażu 131 stanowiskowym. Strony zaś oświadczyły, że wydanie przedmiotu umowy już nastąpiło i z tym dniem przeszły na kupujących korzyści i ciężary. Ponadto spółka udzielając kupującym niniejszymi umowami pełnomocnictwa nieodwołalnego i niewygasającego i upoważniając ich do zawarcia umów sprzedaży udziałów będących przedmiotem umów przedwstępnych dodatkowo potwierdziła, iż zapłata całej ceny za udziały w lokalu użytkowym garażu i ich wydanie już nastąpiło.

Organ argumentował, że zgodnie z art. 65 § 2 K.c. ocena charakteru umowy zależy nie od jej nazwy ale od rzeczywistej treści oraz celu i zgodnego zamiaru stron, a stosownie do art. 535 K.c. przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wyda mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Organ przypomniał, że Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 października 1984 r., sygn. akt III CZP 64/84 orzekł, iż przyjęcie przez sprzedawcę przedpłaty na przyczepę campingową w wysokości odpowiadającej jej cenie w dacie przyjęcia przedpłaty stanowi zawarcie umowy kupna- sprzedaży, a nie tylko zawarcia umowy przedwstępnej, jeżeli w dokumencie potwierdzającym dokonanie przedpłaty określono termin odbioru przyczepy campingowej, a sprzedawca nie zastrzegł, że odbiór jej nastąpi według ceny z daty odbioru.

Organ oparł swoje stanowisko na tym, że z treści ocenianych umów wynika, że Spółka otrzymała całą cenę, a strony umowy oświadczyły, że wydanie przedmiotu umowy już nastąpiło i z tym dniem na kupującego przeszły korzyści i ciężary. Organ II instancji wskazał także, że okoliczności te zostały potwierdzone poprzez udzielenie przez Spółkę nieodwołalnego i niewygasającego pełnomocnictwa do zawarcia umów sprzedaży udziałów, będących przedmiotem umów przedwstępnych.

Spółka zaskarżyła decyzję Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] marca 2016 r., w części, w której Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta [....] Nr [...] z dnia [...] września 2015 r. co do wielkości udziału Spółki w nieruchomościach stanowiących działki o numerze ewidencyjnym [...], [...] i [...], dla których prowadzona była księga wieczysta o numerze [...], w dniu, w którym decyzja podziałowa Prezydenta Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr sprawy: [...] (dalej: decyzja podziałowa) stała się ostateczna i nie zmienił wysokości udziału Spółki na wyższy, niż przyjęty przez organ I instancji, zgodnie z odwołaniem wniesionym przez Spółkę, i tym samym nie przyznał Spółce odszkodowania za udział Spółki przekraczający udział uwzględniony w ww. decyzji Prezydenta Miasta [...].

Skarżąca zarzuciła zaskarżonej decyzji naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 65 § 2 K.c. poprzez błędne przyjęcie przez Organ II instancji, że umowy nazwane przez strony tych umów jako umowy przedwstępne sprzedaży miejsc garażowych stanowiły w istocie umowy sprzedaży miejsc garażowych, co w konsekwencji spowodowało, że organ II instancji nie przyjął, że udział Spółki w nieruchomości na dzień, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, był wyższy niż udział przyjęty w decyzji organu I instancji i tym samym, że Spółce przysługuje odszkodowanie w wyższej wysokości.

Na podstawie art. 145 § 1 pkt 1) lit. a) P.p.s.a. wniosła o uchylenie decyzji w zaskarżonej części i określenie wielkości udziału przysługującego Spółce w Nieruchomości w dniu, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna na [...] i wysokości odszkodowania przysługującego Spółce w kwocie 527.076,98 zł. Skarżąca wniosła ponadto o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, stosownie do art. 119 pkt 2 P.p.s.a.

W ocenie skarżącej decyzja Wojewody [...] jest nieprawidłowa w części dotyczącej wielkości udziału Spółki w nieruchomości na dzień, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna i tym samym w zakresie wysokości odszkodowania przyznanego na rzecz Spółki. Skarżąca nie kwestionuje wielkości udziału Spółki już uwzględnionego przez organy obu instancji, lecz to, że udział ten nie został powiększony o udziały w nieruchomości, związane z miejscami garażowymi, których właścicielem na dzień, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, była Spółka. W ocenie skarżącej organ II instancji nieprawidłowo stwierdził, że umowy przedwstępne sprzedaży miejsc garażowych były faktycznie umowami sprzedaży. Zdaniem skarżącej, wbrew stanowisku organu II instancji, umowy przedwstępne sprzedaży miejsc garażowych były umowami przedwstępnymi a nie definitywnymi, o czym świadczą następujące okoliczności:

1) spółka najpierw zawierała umowy przedwstępne sprzedaży miejsc garażowych, a następnie umowy przyrzeczone - umowy sprzedaży miejsc garażowych;

2) z dwiema osobami, z którymi Spółka zawarła umowy przedwstępne sprzedaży miejsc garażowych, nie zostały zawarte umowy przyrzeczone;

3) Spółka zawierała najpierw umowy przedwstępne sprzedaży miejsc garażowych, ponieważ czekała na wyodrębnienie garażu do odrębnej księgi wieczystej.

Skarżąca podała, że w doktrynie i orzecznictwie wskazuje się wprawdzie, że umowę nazwaną przez strony jako przedwstępna, w której zamieszczono zobowiązanie do zapłaty całości ceny i wydania przedmiotu umowy przed zawarciem umowy przyrzeczonej traktuje się jako umowę definitywną albo jako umowę przedwstępną. Należy jednak podkreślić, że stanowisko, zgodnie z którym taka umowa stanowi umowę definitywną, dotyczy sytuacji, w których nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. była zawarta tylko jedna umowa. W niniejszej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca. Spółka zawarła bowiem najpierw umowy przedwstępne sprzedaży miejsc garażowych, a następnie umowy ich sprzedaży.

Ponadto – w ocenie Spółki - należy uwzględnić różnicę pomiędzy umową przedwstępną a umową definitywną. W umowie przedwstępnej jedna lub obie strony dopiero zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 KC). Umowa definitywna stanowi natomiast już właściwą umowę, którą strony chciały ze sobą zawrzeć. Jeżeli strony w pierwszej kolejności zawarły umowę, w której zobowiązały się do zawarcia oznaczonej umowy, a następnie zawarły tę oznaczoną umowę, to niewątpliwie pierwsza z tych umów była umową przedwstępną. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie, a pierwsze z zawieranych umów były zatem umowami przedwstępnymi, a nie umowami definitywnymi. Gdyby bowiem było inaczej, to Spółka nie zawierałaby już umów sprzedaży.

Następnie skarżąca wywodziła - odwołując się do poglądów doktryny - że najczęstszą przyczyną zawierania przez strony najpierw umowy przedwstępnej, a następnie umowy przyrzeczonej jest jakaś przeszkoda, która uniemożliwia zawarcie od razu umowy definitywnej. W odniesieniu do problematyki umów przedwstępnych i właściwych umów zobowiązujących wskazuje się bowiem, że jeżeli jakieś okoliczności stały na przeszkodzie definitywnemu związaniu się stron, ich oświadczenia można interpretować jako umowę przedwstępną. Jeżeli okoliczności takich nie było, założenie o racjonalnym działaniu ludzi nakazuje uznać ich umowę za umowę stanowczą (por. Kodeks cywilny. Komentarz, prof. dr hab. E. Gniewek i prof. dr hab. P. Machnikowski (red.), Legalis, 2016). W ocenie Spółki przyczyną zawierania w pierwszej kolejności umów przedwstępnych sprzedaży miejsc garażowych było oczekiwanie na wyodrębnienie garażu do osobnej księgi wieczystej. Potwierdzają to zapisy w umowach przedwstępnych sprzedaży miejsc garażowych, zgodnie z którymi został złożony i opłacony wniosek o wyodrębnienie lokalu garażowego do osobnej księgi wieczystej, ale wyodrębnienie jeszcze nie nastąpiło.

Ponadto Spółka wskazała, że w przypadku dwóch osób, z którymi Spółka najpierw zawarła umowy przedwstępne sprzedaży miejsc garażowych, nie doszło do zawarcia umów sprzedaży. Potwierdza to, że umowy najpierw zawierane przez Spółkę były umowami przedwstępnymi sprzedaży, a nie umowami sprzedaży.

Ponadto, w dziale II Rubryka 2.3 poz. 7 zupełnej treści księgi wieczystej o numerze [...] wpisany został lokal "[...]" (garaż), dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta o numerze [...]. Z zupełnej treści działu II tej księgi wieczystej wynika, że Spółka została wpisana jako właściciel udziału w garażu w wysokości 130/131 na podstawie aktu notarialnego z dnia [...] marca 2008 r., Rep. [...]. [...]. Jako właściciel udziału w wysokości 1/131 garażu na podstawie tej samej umowy zostali wpisani A. i M. T.. Wszystkie pozostałe wpisy w księdze wieczystej zostały dokonane na podstawie umów zawartych po dniu [...] maja 2008 r., tj. dniu, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna. Należy przy tym podkreślić, że "Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym." (art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.). Domniemanie to obejmuje: "1) istnienie prawa wpisanego do księgi wieczystej, 2) przysługiwanie prawa podmiotowi ujawnionemu w księdze wieczystej, 3) treść wpisanego prawa oraz 4) pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych w znaczeniu art. 11 u.k.w.h." (por. J. Pisuliński (red.), Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece [w:] Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu wieczystoksięgowym. Komentarz, LEX, 2014). Jak już wskazano, na dzień, w którym decyzja podziałowa stała się ostateczna, to Spółka była wpisana w księdze wieczystej prowadzonej dla garażu jako właściciel udziału w wysokości 130/131. Ten wpis w księdze wieczystej korzysta z ww. domniemania wiarygodności ksiąg wieczystych, które w żaden sposób nie zostało obalone, i które obejmuje w szczególności prawo własności udziału w garażu w wysokości 130/131 i przysługiwanie tego prawa Spółce. Zatem w dniu, w którym Decyzja podziałowa stała się ostateczna, to Spółka była właścicielem udziału garażu w wysokości 130/131. Udział Spółki w nieruchomości mógł zatem zostać pomniejszony jedynie w stosunku do jednego miejsca garażowego, które w dniu 9 maja 2008 r. stanowiło własność A. i M. T.

W ocenie Spółki, prawidłowa wysokość udziału Spółki w nieruchomości wynosi [...], co oznacza, że Spółce przysługuje odszkodowanie w wysokości 527.076,98 zł.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

I. Skarga okazała się niezasadna.

II. Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W świetle powołanego przepisu ustawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżony akt administracyjny według kryterium zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie jego wydania. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j.: Dz.U. z 2016 r., poz. 718, ze zm.), określanej dalej jako P.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanymi granicami skargi (art. 134 ustawy).

Z brzmienia art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718), zwanej dalej: "P.p.s.a." wynika natomiast, że w przypadku, gdy Sąd stwierdzi bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź niezgodność z prawem. Cytowana regulacja prawna nie pozostawia zatem wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy.

Przy czym, zwrot normatywny: "mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy" należy wiązać z hipotetycznymi następstwami uchybień przepisom postępowania. Oznacza to uznanie, że następstwa stwierdzonych uchybień były na tyle istotne, iż kształtowały lub współkształtowały treść kwestionowanego orzeczenia (por. wyrok NSA z 17 czerwca 2011 r., sygn. akt II FSK 330/10, Legalis).

Ponadto należy wyjaśnić, że złożona w niniejszej sprawie skarga została przez sąd rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym. Od dnia 15 sierpnia 2015 r. obowiązuje regulacja art. 119 pkt 2 P.p.s.a., zgodnie z którą sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy.

Przepis ten, zgodnie z art. 2 ustawy z dnia 9 kwietnia 2015 r. o zmianie ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2015 r., poz. 658), ma zastosowanie również do postępowań wszczętych przed dniem wejścia w życie nowelizacji P.p.s.a.

W przedmiotowej sprawie skarżąca w skardze z dnia [...].04.2016 r. wniosła o rozpoznanie sprawy w trybie uproszczonym.

III. Spór między stronami dotyczy prawnej kwalifikacji zawartych przez skarżącą umów sprzedaży garażu, w aspekcie tego, czy postanowienia tych umów, tj. określenie ceny, jej uiszczenie oraz wydanie rzeczy może powodować, że umowy te – zgodnie z ich tytułem – można postrzegać jako przedwstępne umowy sprzedaży garaży.

IV. W związku z powyższym wyjaśnić należy, że umowa przedwstępna ma charakter organizatorski, na jej podstawie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, na podstawie której ma dojść do przeniesienia własności. Umowa przedwstępna nie powoduje przeniesienia własności. Dopiero umowa definitywna realizuje zamierzony przez strony cel gospodarczy.

Przepis art. 389 K.c. stanowi, że umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (§ 1). Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia (§ 2). Umowa przedwstępna jest taką umową zobowiązującą, w której świadczenie polega na złożeniu oświadczenia woli o zawarciu oznaczonej umowy - umowy przyrzeczonej. Umowa przyrzeczona może być umową zarówno zobowiązującą, rozporządzającą, jak i zobowiązujące - rozporządzającą. Nie wchodząc w szczegółową analizę konstrukcji umowy przedwstępnej na gruncie obowiązujących przepisów kodeksu cywilnego należy podkreślić, co ma podstawowe znaczenie w niniejszej sprawie, że całkowicie błędne jest zaliczanie umowy przedwstępnej do kategorii umów zobowiązujących do przeniesienia własności. Przez umowę przedwstępną strony mogą zobowiązać się jedynie do zawarcia przyrzeczonej umowy (por. Komentarz do Kodeksu cywilnego pod red. G. Bieńka, wyd. LexisNexis, wyd. 7, kom do art. 389, Cz. Żuławska, i do art. 155, 156 S. Rudnicki, por. również wyrok WSA w Poznaniu z dnia 29.05.2014 r., sygn. akt II SA/Po 68/14, dostępnym pod adresem: www.orzeczenia.nsa.gov.pl, CBOSA). Wynika to zarówno istoty umowy przedwstępnej, jak i z przyjętej w Kodeksie cywilnym konstrukcji umowy przeniesienia własności polegającej na wyposażeniu każdej umowy obligacyjnej: sprzedaży, zamiany, darowizny lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności w skutek rzeczowy przenoszący własność. Oznacza to, że każda tego rodzaju umowa nie tylko zobowiązuje do przeniesienia własności (skutek zobowiązujący), ale i własność tę od razu przenosi (skutek rzeczowy). Zasada ta wyrażona została w treści art. 155 Kodeksu cywilnego. Natomiast hipoteza art. 156 K.c. obejmuje sytuację, w której skutki - obligacyjny i rzeczowy - umowy o przeniesienie własności są rozdzielone w czasie, jednak istnieje między nimi zależność polegająca na tym, że umowa rozporządzająca jest świadczeniem wynikającym istniejącego zobowiązania do przeniesienia własności i nie może istnieć w oderwaniu od niego. Zobowiązanie takie natomiast nie wynika z umowy przedwstępnej, która stanowi tylko zobowiązanie do zawarcia mowy przyrzeczonej.

Sąd podziela pogląd wyrażony przez WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 13.08.2015 r., sygn. akt I SA/Gl 1382/14, że nie można wykluczyć dopuszczalności sytuacji, w której jedna ze stron umowy przedwstępnej spełnia swoje świadczenie, które dopiero ma wynikać z umowy przyrzeczonej (np. uiszcza całość ceny), niemniej postanowienia umów przedwstępnych, które nakładają na stronę obowiązek spełnienia części, a tym bardziej całości świadczeń z umowy przyrzeczonej, budzą wątpliwości, co do tego jaki był rzeczywisty cel zawarcia umowy, formalnie nazwanej umową przedwstępną. Umowa przedwstępna, jako umowa przygotowawcza, tym różni się bowiem od umów definitywnych, że nie stanowi źródła obowiązku świadczenia, które bezpośrednio realizuje zamierzony przez strony cel gospodarczy. Umowa przedwstępna tworzy wyłącznie zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy przyrzekanej, która taki cel będzie realizować. Trudno zatem bezkrytycznie zaakceptować strukturę takiej umowy, w której strony tylko w części nadają jej cechy kontraktu przedwstępnego, a inne postanowienia obligują jedną stronę do świadczeń realizujących zobowiązanie już z umowy przyrzeczonej. Konstrukcja prawna przewidująca w jednej umowie kreowanie obowiązku kontraktowania w przyszłości i obowiązku innego świadczenia, o charakterze definitywnym, oznacza nie tylko wewnętrzną sprzeczność co do celu i charakteru zawieranej umowy (przygotowawcza czy definitywna), narażając się na sprzeczność z naturą tego kontraktu (art. 3531 K.c.), ale może czynić także zasadną ocenę, że element przygotowawczy tej umowy jest pozorny - por. R. Kasprzyk, Odpowiedzialność strony umowy przedwstępnej za spełnienie zastrzeżonych w niej świadczeń na poczet umowy przyrzeczonej (w:) Odpowiedzialność cywilna. Księga pamiątkowa ku czci prof. Adama Szpunara, pod red. M. Pyziak-Szafnickiej, Kraków 2004, s. 139), co wyklucza uznanie tej czynności prawnej jako umowy przedwstępnej.

Na aprobatę zasługuje zatem ocena organu dokonana w odniesieniu do zawartych umów.

Z ocenianych przez organy umów zawieranych przez skarżącą, a dotyczących garaży wynika, że spółka otrzymała od kupujących całą cenę za udziały w lokalu użytkowym garażu 131-stanowiskowym. Strony zaś oświadczyły, że wydanie przedmiotu umowy już nastąpiło i z tym dniem przeszły na kupujących korzyści i ciężary.

Z akt sprawy (segregator 9/9 zawierający kopie przedmiotowych umów) wynika, iż przedmiotowe umowy zawierają następujące stwierdzenia: "§ 3. A. K. działający w imieniu i na rzecz spółki pod firmą [...] (...) oświadcza, że reprezentowana przez niego spółka otrzymała od (tu następuje wymienienie strony umowy – dopisek Sądu) całą cenę za lokal mieszkalny i udział w lokalu użytkowym (...) i odbiór tej kwoty niniejszym kwituje." Z kolei § 41. Umów stanowią, iż "Strony oświadczają, że wydanie przedmiotów niniejszej umowy (tu następuje wymienienie strony umowy – dopisek Sądu) nastąpiło w dniu 4 grudnia 2007 r. i z tym dniem przeszły na (tu następuje wymienienie strony umowy – dopisek Sądu) korzyści i ciężary.

Mowa jest dalej o usunięciu stwierdzonych protokołem zdawczo-odbiorczych ewentualnych wad wykonawczych.

Ponadto Spółka, udzielając kupującym niniejszymi umowami pełnomocnictwa nieodwołalnego i niewygasającego i upoważniając ich do zawarcia umów sprzedaży udziałów będących przedmiotem umów przedwstępnych dodatkowo potwierdziła, iż zapłata całej ceny za udziały w lokalu użytkowym garażu i ich wydanie już nastąpiło.

Doszło zatem nie tylko do określenia istotnych elementów umowy kupna-sprzedaży, ale również do ich zrealizowania, w związku z czym bezprzedmiotowe było zobowiązywanie się do przystąpienia do umowy stanowczej (co – zgodnie z powyższymi wywodami stanowi istotę umowy przedwstępnej), w tym zrealizowanym już prawnie zakresie.

IV. Odnosząc się do argumentacji skargi Sąd wskazuje, że przedmiotem sprawy była ocena charakteru umów, a domniemanie zawarte w księdze wieczystej (dla którego w niektórych sytuacjach istotna jest data złożenia wniosku o dokonanie wpisu – zgodnie bowiem z art. 6 ust. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, t.j.: Dz.U. z 2016, poz. 790, jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy) nie jest domniemaniem nieobalanym. Zgodnie z art. 8 u.k.h. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Ponadto, skoro o prawnej kwalifikacji umowy rozstrzyga nie jej tytuł, ale treść, to akcentowana przez skarżącą okoliczność, iż Spółka zawarła najpierw umowy zatytułowane jako przedwstępne umowy sprzedaży miejsc garażowych, a następnie umowy zatytułowane jako umowa kupna-sprzedaży, nie ma decydującego znaczenia dla ustalenia rzeczywistego charakteru prawnego tych umów.

V. Zdaniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie przedstawiona przez organ II instancji argumentacja stanowi o istnieniu racji decyzyjnych, przemawiających za załatwieniem sprawy w sposób prezentowany w zaskarżonym akcie, a przyczyny, dla których organ odwoławczy uznał za konieczne skorzystanie z możliwości przewidzianej przepisem art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., znalazły jednoznaczny wyraz w jej uzasadnieniu, co pozostaje w zgodzie z obowiązkami organu wymienionymi w art. 107 § 1 i 3 K.p.a. Uzasadnienie zostało prawidłowe zredagowanie pod względem merytorycznym i prawnym, co ma szczególne znaczenie dla stosowania zasady przekonywania wyrażonej w art. 11 K.p.a. Ze względu na działanie w granicach prawa, zgodnie z art. 7 Konstytucji RP i 6 K.p.a., nie naruszono ponadto art. 8 i 9 K.p.a.

VI. Mając powyższe na względzie Sąd, działając na podstawie art. 151 oraz art. 119 pkt 2 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku.