Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1587/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-01-09 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 36 ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Mirosław Gdesz, Sędziowie sędzia WSA Dorota Apostolidis (spr.), sędzia WSA Iwona Owsińska-Gwiazda, Protokolant sekr. sąd. Marek Lubasiński, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi E. J.-S. na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267, dalej jako "k.p.a.") utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz E. J. J.-S. oraz w wysokości [...] zł na wierzyciela hipotecznego B. S. w R.-T. Oddział w R. za przejęcie nieruchomości na własność Skarbu Państwa w celu budowy obwodnicy A. stanowiącej uprzednio własność E. J. J.-S.

Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym:

Decyzją Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zmienioną decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] r., nieruchomość stanowiąca działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, położone w obrębie [...], gm. R. została przeznaczona pod budowę obwodnicy A. w ciągu drogi krajowej nr [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]) i drogi ekspresowej [...] (na odcinku od węzła [...] do węzła [...]). Nieruchomość ta w dacie wydania decyzji z dnia [...] r. stanowiła własność E. J. J.-S. W księdze wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości nr [...] została uwidoczniona hipoteka umowna kaucyjna na rzecz B. S. w R. Oddział w R.

Decyzją z dnia [...]r. nr [...] Wojewoda P. orzekł o ustaleniu wartości ww. nieruchomości, o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł na rzecz E. J. J.-S. oraz w wysokości [...] zł na rzecz wierzyciela hipotecznego B. S. w R. Oddział w R. za przejęcie nieruchomości na własność Skarbu Państwa w celu budowy obwodnicy A. oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wniosła E. J. J.-S., żądając uchylenia wskazanej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. E. J. J.-S. zarzuciła kwestionowanej decyzji naruszenie art. 7, art. 8, i art. 80 k.p.a., naruszenie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wskazała, że oparcie się na metodzie korygowania ceny średniej w sposób bardzo uproszczony i rażąco zawężony pozostaje w sprzeczności z art. 134 ust. 2-4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podniosła, że wartość nieruchomości została rażąco zaniżona.

Decyzją z dnia [...] r. nr [...] Minister Infrastruktury i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia 5 września 2013 r. i podzielił stanowisko organu I instancji. Wyjaśnił, że zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2013 r., poz. 687 ze zm.) – dalej: specustawa drogowa – nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18. W myśl art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zawarta w tym przepisie tzw. zasada korzyści wychodzi z założenia, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Stosownie zaś do art. 154 ust. 2 u.g.n. w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 ust. 3 u.g.n.). Nadto, zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., poz. 2109 ze zm.) – dalej: rozporządzenie RM z 2004 r. – wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 u.g.n. bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości, stanowią operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. Rzeczoznawca ustalił, że zgodnie z wypisem z ewidencji gruntów działka nr [...] sklasyfikowana jest jako Ps, R; działka [...] i [...] jako Lz, Ps, R; działka nr [...] jako Ps,R, działka nr [...] jako Ps, zaś działka nr [...] jako Ł, N, Ps, R. Ponadto w bezpośrednim otoczeniu przedmiotowych działek znajduje się rozproszona zabudowa letniskowa oraz grunty rolne. Dojazd do działek nr [...], nr [...] i [...] zapewnia droga asfaltowa, do działek [...],[...] droga gruntowa, zaś do działki nr [...] droga gruntowa żwirowa. Biegły ustalił również, że działki nr [...], nr [...] i [...] stanowią trwały użytek zielony, przy czym na terenie działek nr [...] i nr [...] znajduje się kanalizacja drenarska, która zostanie przebudowana w ramach realizacji inwestycji i jako taka nie podlega wycenie. Ponadto z treści wpisów w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla przedmiotowej nieruchomości (nr [...]) wynika, że przedmiotowe działki obciążone są służebnością osobistą oraz służebnością drogi koniecznej, które to służebności nie podlegają wycenie, a także hipoteką umowną kaucyjną w wysokości [...]oraz hipoteką umowną w wysokości [...] zł na rzecz B. S. w R. z siedzibą w S., Oddział w R.. Rzeczoznawca ustalił, że Gmina R. nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na terenie tej gminy obowiązuje studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R., przyjęte uchwałą Rady Gminy R. Nr [...] z dnia [...] r. zmienione uchwałą Rady Gminy R. Nr [...] z dnia [...] r., zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość położona jest w strefie funkcjonalno-przestrzennej "C" – tereny rolnicze. Biorąc pod uwagę, że celem wywłaszczenia nieruchomości jest realizacja inwestycji drogowej, rzeczoznawca, stosownie do art. 134 ust. 4 u.g.n., dokonał w pierwszej kolejności analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne na rynku lokalnym i regionalnym. W wyniku przeprowadzonej analizy biegły wskazał, że na rynku odnotowano jedynie kilka transakcji nieruchomościami drogowymi, których ceny jednostkowe zawierały się w przedziale od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Średnia cena wynosiła zatem [...] zł/m2. Na stronie 15-tej każdego z operatów szacunkowych rzeczoznawca wyjaśnił, że ceny działek przeznaczonych na cele rolne są niższe od cen nieruchomości drogowych. Ze względu na zróżnicowanie cen jednostkowych oraz dużą różnorodność pod względem lokalizacji ogólnej (miejscowości) i szczegółowej (sąsiedztwa i przeznaczenia terenów przyległych), a także celu wykupu (drogi osiedlowe, parkingi) i stanu zagospodarowania (składniki budowlane i nasadzenia) brak jest jednak dostatecznej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi podobnymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Wobec powyższego, do wyceny zastosowano procedurę opisaną w § 36 ust. 4 rozporządzenia RM z 2004 r., przyjmując do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. grunty rolne. W sytuacji gdy wartość gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych jest niższa niż wartość nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, powiększa się ustaloną wartość o nie więcej niż 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia RM z 2004 r.). Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że ustalenie stawki procentowej następuje na podstawie badania rynku nieruchomości. Wysokość tej stawki stanowi odzwierciedlenie różnicy, jaka występuje na rynku między cenami transakcyjnymi nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, a cenami transakcyjnymi dotyczącymi nieruchomości o charakterze drogowym. Po uwzględnieniu powyższej analizy rynku lokalnego wartość gruntów rolnych dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania określono z uwzględnieniem zasady korzyści, zwiększając wartość o 50%.

W celu określenia wartości rynkowej gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Analizą objęto lokalny rynek nieruchomości gruntowych przeznaczonych na cele rolne z terenu gminy R. w okresie dwóch lat poprzedzających wycenę. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji tego rodzaju. Po odrzuceniu cen skrajnych do szczegółowej analizy i obliczeń przyjęto 12 wyselekcjonowanych transakcji przedstawionych w formie tabeli na stronie 19-tej każdego z operatów szacunkowych. Ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od [...] zł/ha do [...] zł/ha, przy cenie średniej wynoszącej [...] zł/ha. Biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od cech rynkowych: położenia – waga 50%, dostępności komunikacyjnej – waga 20%, rodzaju użytków – waga 15% oraz poziomu kultury rolnej – waga 15%. Cechy wycenianych działek zostały przez biegłego ocenione na najwyższym poziomie wobec czego cena średnia została skorygowana przy zastosowaniu współczynnika na poziomie [...] dla działek nr [...], nr [...] i nr [...] oraz na poziomie [...] dla działek nr [...], nr [...] i nr [...]. Tym samym wartość 1 ha dla działek nr [...], nr [...] i nr [...] została ustalona na kwotę [...] zł, natomiast dla działek nr [...], nr [...] i nr [...] na kwotę [...] zł. Ostatecznie, przy uwzględnieniu podwyższenia wartości nieruchomości na podstawie § 36 Rozporządzenia RM z 21 września 2004 r., wartość wycenianych nieruchomości wyniosła dla działek nr [...], nr [...] i nr [...] kwotę [...] złotych, zaś dla działek nr [...], nr [...] kwotę [...] oraz dla działki nr [...] kwotę [...] zł. Ponadto biegły wycenił wartość zasiewu mieszanką traw na działkach nr [...] i nr [...] na kwotę [...] zł. Z uwagi na niespełnienie przesłanki wynikającej z art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych tak wyceniona wartość odszkodowania nie została podwyższona o 5% wartości prawa własności z tytułu wcześniejszego wydania nieruchomości. W zakresie ujawnionych wpisów hipotecznych Minister wskazał, że nie otrzymał od E. J. J.-S. dokumentu, z którego wynikałby aktualny stan zadłużenia dotyczący wpisu hipoteki umownej kaucyjnej w wysokości [...] zł, zaś sam bank odmówił udzielenia takiej informacji. Tym samym uwzględniono powyższą kwotę wpisu przy określaniu wysokości wypłacanego wynagrodzenia na rzecz B. S. w R. T. z siedzibą w S., Oddział w R. Odnośnie drugiej z ujawnionych hipotek, tj. w kwocie [...] zł, Minister wskazał, że została ona ustanowiona na podstawie umowy z dnia [...] r., tj. po dniu, w którym decyzja Wojewody [...] z dnia [...] r. stała się ostateczna. Tym samym nie podlega uwzględnieniu przy wydawaniu niniejszej decyzji. Jednocześnie Minister wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia [...] r. przedstawił wykaz dodatkowych transakcji drogowych z rynku lokalnego i regionalnego obejmującego teren województwa [...]. W wyniku analizy tych transakcji, obejmującej lata [...] – [...] przedstawiono 7 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi na cele drogowe, z których żadna nie mogła być uznana za nieruchomość podobną w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. Odnotowane transakcje dotyczyły nieruchomości położonych w bliskiej odległości od centrów miast (B., S., C., G.), w otoczeniu gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, letniskową czy też terenów rekreacyjno-turystycznych, zabudowę siedliskową, a także produkcyjno-usługową. Wydzielone zostały głównie z działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i przeznaczone pod drogi wewnętrzne dojazdowe do posesji prywatnych lub poszerzenie dróg gminnych. Jak wskazał biegły powierzchnie wszystkich działek oraz ich cechy nie są porównywalne z działkami przejętymi pod budowę obwodnicy A. Po przeprowadzeniu analizy sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz zapoznaniu się z dodatkowym materiałem dowodowym nadesłanym przez rzeczoznawcę majątkowego oraz Wojewodę [...], organ odwoławczy doszedł do przekonania, że sporządzonemu w sprawie operatowi szacunkowemu nie można zarzucić takich uchybień, które nie pozwalałyby na jego podstawie w sposób prawidłowy ustalić odszkodowania za dokonane wywłaszczenie. W celu przeprowadzenia analizy zasady korzyści rzeczoznawca majątkowy zbadał lokalny i regionalny rynek nieruchomości drogowych. Stwierdził jednak, że charakterystyka nieruchomości drogowych odnotowanych na badanym rynku wskazuje, że nie można ich uznać za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. Nie ulega wątpliwości, że skoro przedmiotem wyceny jest nieruchomość położona w strefie terenów rolniczych, której otoczenie stanowią grunty rolne oraz zabudowa zagrodowa, to błędne byłoby przyjęcie do porównania nieruchomości drogowych o znacznie mniejszych powierzchniach, położonych w bliskiej odległości od centrów miast, a przede wszystkim wydzielonych z działek o przeznaczeniu budowlanym i znajdujących się w bezpośrednim otoczeniu terenów przeznaczonych pod budownictwo. W opinii organu odwoławczego, przyjęcie przez rzeczoznawcę jako materiału porównawczego nieruchomości tak bardzo różniących się od przedmiotu wyceny groziłoby ryzykiem wystąpienia dużego błędu w wykonanych obliczeniach i co za tym idzie wpłynęło negatywnie na wiarygodność ostatecznego wyniku wyceny. Szczegółowe wyjaśnienia biegłego zawarte w operatach szacunkowych z dnia [...]r. oraz w piśmie z dnia [...] r., a także dodatkowe badania [...] rynku drogowego przeprowadzone przez Wojewodę [...], przekonały organ odwoławczy, że odnotowane transakcje nieruchomościami drogowymi nie spełniały kryteriów podobieństwa, o których mowa w art. 4 pkt 16 u.g.n. i nie mogły zostać przyjęte do porównań. Ze względu na treść § 36 ust. 2 rozporządzenia RM z 2004 r. brak było też możliwości wykorzystania do porównań transakcji pochodzących z innych regionów Polski, w tym z terenu województwa warmińsko-mazurskiego. Wobec braku możliwości wykorzystania do wyceny transakcji drogowych, rzeczoznawca do porównań prawidłowo przyjął nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. rolnym. Wybrane transakcje nieruchomościami rolnymi pochodziły z rynku lokalnego obejmującego ściśle gminę właściwą dla miejsca położenia wycenianej nieruchomości i miały miejsce w latach [...]-[...]. Z opisu transakcji o cenie minimalnej i maksymalnej wynika, że odznaczały się one podobieństwem do nieruchomości wycenianej. Z uwagi na wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami rolnymi na rynku lokalnym brak było podstaw do poszukiwania tego rodzaju transakcji na rynku regionalnym, tj. w okolicach oddalonego B. K., położonego przy drodze łączącej A. z W. Stąd wybór transakcji porównawczych uznać należy za prawidłowy. Zauważyć należy, że punktem wyjścia do poszukiwań nieruchomości podobnych nie może być cena, jaką uzyskuje się za nieruchomości rolne na analizowanym rynku. Słusznie też dokonano zwiększenia uzyskanej wartości o 50% (§ 36 ust. 3 rozporządzenia RM z 2004 r.). Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia rzeczoznawcy spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu RM z 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujący naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia [...]r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniosła E. J. J.-S. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie: art. 7 w zw. z art. 80 k.p.a., art. 24 § 1 pkt 6 w zw. z art. 84 § 2 k.p.a., art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 4 i art. 80 k.p.a., art. 77 § 4 k.p.a., art. 84 w zw. z art. 7 i art. 12 oraz art. 136 k.p.a. poprzez oparcie decyzji na błędnej ocenie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę, w stosunku do którego prowadzone jest postępowanie dyscyplinarne w związku ze sporządzeniem operatu szacunkowego w niniejszej sprawie, a także poprzez zaniechanie przeprowadzenia urzędu dowodu z opinii innego biegłego, nieskierowanie opinii do oceny przez organizację rzeczoznawców oraz zaniechanie zwrócenia stronie uwagi na fakty znane organowi z urzędu dotyczącej tej opinii co powinno sprawić, że strona poweźmie wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, a co za tym idzie, podejmie kroki w celu dopuszczenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy. Skarżąca zarzuciła także naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. poprzez nieprawidłowe uzasadnienie decyzji dotyczące sposobu oceny operatu szacunkowego i niewyjaśnienie istoty sprawy. W odniesieniu do naruszenia przepisów prawa materialnego skarżąca zarzuciła naruszenie art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez nieuwzględnienie drenażu wywłaszczonej działki w wycenie, art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz § 56 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia RM z 2004 r. poprzez nieprawidłowe sporządzenie operatu szacunkowego, art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 u.g.n. oraz § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia RM z 2004 r. poprzez nieprawidłową i niepełną analizę rynku nieruchomości, art. 18 ust. 1e ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych poprzez niepowiększenie należnego odszkodowania o dodatkowe 5% z tytułu wydania nieruchomości, art. 154 ust. 1 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 3 rozporządzenia RM z 2004 r. poprzez nieumiejętne zastosowanie metody podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej wynikające z błędów przy oznaczaniu wartości, którymi posługuje się ta metoda, art. 4 ust. 16 u.g.n. § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia RM z 2004 r. poprzez nieprawidłową wycenę nieruchomości, art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 2 i 3 rozporządzenia RM z 2004 r. polegającej na błędnej wykładni § 36 Rozporządzenia RM z 2004 r., a następnie błędne zastosowanie § 36 ust. 4 tego rozporządzenia, poprzez nieuwzględnienie przy określaniu wartości nieruchomości aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami. Wobec powyższego skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz o zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazała, że organ nieprawidłowo i bezpodstawnie uznał, iż operat szacunkowy został sporządzony w sposób prawidłowy. Organ nie wskazał bowiem dlaczego wyjaśnienia biegłego uznał za dowód, któremu dał wiarę i jakie przesłanki stanęły na przeszkodzie uznania za wiarygodne zarzutów skarżącej. Podniosła, że w toku postępowania do opinii sporządzonych przez powołanego biegłego złożono około 12 opinii P. S. R. wskazujące na uchybienia w sporządzanych operatach, a ponadto wobec biegłego wszczęto postępowanie dyscyplinarne. W ocenie skarżącej przedstawione przez rzeczoznawcę zestawienia były niekompletne, a organ nawet nie podjął próby ich zweryfikowania. Ponadto nieprawidłowo zdefiniowano pojęcie rynku lokalnego pomijając teren województwa [...] wskazując, że na tym terenie były jedynie 4 transakcje drogowe, co jest niezgodne z rzeczywistością. Po przedstawieniu przez skarżącą tabeli dodatkowych transakcji drogowych rzeczoznawca przyznał, że takowe były, jednakże nie uznał je za podobne. Takie działanie powinno spowodować powstanie wątpliwości po stronie organu co do kompletności materiału dowodowego. Ponadto rzeczoznawca dla rynku regionalnego przyjął ścisłe kryterium administracyjne dla jego określenia, w sytuacji w której nie można pominąć geograficznego aspektu analizowanego rynku. Gmina R. graniczy bowiem z województwem warmińsko-mazurskim, w którym doszło do wywłaszczeń na budowę obwodnic miast G., O. czy E. W ocenie skarżącej powinny zostać wycenione urządzenia melioracji znajdujące się na przedmiotowej nieruchomości. Ponadto wniosła o dopuszczenie dowodów załączonych do skargi.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury i Rozwoju wniósł o jej oddalenie.

Pismem z dnia [...] r. skarżąca przedstawiła dowody na fakt, iż odmówiono jej sporządzenia oceny operatu wykonanego w niniejszej sprawie.

Na rozprawie w dniu [...] r. Sąd oddalił wnioski dowodowe skarżącej, albowiem opinie organizacji zawodowych dotyczące wyceny innych nieruchomości nie ma dla sprawy żadnego znaczenia prawnego, dokumenty te nie są bowiem dowodami w rozumieniu art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w rozpatrywanej sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem.

Dokonując oceny zaskarżonej decyzji pod tym kątem, Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Istota sporu w niniejszej sprawy sprowadza się do tego, czy organy administracji publicznej ustalając wysokość odszkodowania za przedmiotowe działki mogły oprzeć się na opinii rzeczoznawcy majątkowego J. M. z dnia [...]r., uznając ją za zgodną z obowiązującymi przepisami prawa.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6 tej ustawy, stają się własnością Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (zrid) stała się ostateczna. Podmiotom, które w ten sposób utraciły własność nieruchomości, w myśl art. 12 ust. 4f specustawy drogowej przysługuje odszkodowanie. W myśl art. 18 ust. 1c i 1 d specustawy drogowej jeżeli na nieruchomościach, o których mowa w art. 12 ust. 4 specustawy, lub na prawie użytkowania wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, wysokość odszkodowania z tytułu wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (zob. art. 12 ust. 5 specustawy), a decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (art. 12 ust. 4a specustawy drogowej).

Z regulacji powyższych wyniknęła konieczność ustalenia przez Wojewodę [...] odszkodowania na rzecz skarżącej i wierzyciela hipotecznego, tj. B. S. w R. Oddział w R. za przejęcie na własność Skarbu Państwa nieruchomości stanowiącej własność E. J. J.-S. położonej w gminie R., obręb F., oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha oraz nr [...] o pow. [...] ha, do którego to przejęcia doszło na podstawie decyzji tegoż Wojewody z dnia [...]r. o zrid (zmienionej decyzją Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia [...] r.), w postaci budowy obwodnicy A.

Stosowanie do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania odpowiednio przepisów o gospodarce nieruchomościami oznacza między innymi, że opinię o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 7 i art. 156 ust. 1 u.g.n.), a w przypadku braku planu miejscowego (jak w niniejszej sprawie) przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Uwzględniając również, że z mocy art. 134 ust. 1 u.g.n. i § 36 ust. 1 rozporządzenia RM z 2004 r., dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte z mocy prawa na podstawie specustawy drogowej, określa się wartość rynkową nieruchomości – w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy w odniesieniu do gruntu wartość rynkową określił w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, przy czym istotną rolę przy wycenie wartości rynkowej nieruchomości odgrywa jej przeznaczenie. Zgodnie bowiem z art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Natomiast nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Przeznaczenie jest więc jedną z cech istotnych (o ile nie najistotniejszą), jeśli chodzi o ustalenie podobieństwa z nieruchomością wycenianą. Właściwe określenie przeznaczenia nieruchomości wycenianej ma bowiem wpływ na dobór nieruchomości porównawczych przyjętych do wyceny (ze względu na cechy podobieństwa), a przede wszystkim na określenie sposobu wyceny w kontekście art. 134 ust. 1 i 4 u.g.n. i § 36 ust. 1 i 3 rozporządzenia RM z 2004 r., tzn. czy przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, czy też nie, jaką normatywną podstawę wyceny powinien zastosować rzeczoznawca majątkowy i czy w związku z tym właściwa była analiza rynku nieruchomości.

Z akt administracyjnych sprawy wynika, iż w dniu [...] r. został sporządzony operat szacunkowy opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego J. M. (nr. upr. [...]). Z akt administracyjnych sprawy również wynika, że wraz z pismem z dnia [...] r. rzeczoznawca majątkowy ustosunkował się do zarzutów skarżącej. To zatem ten operat wraz z wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego stanowił podstawę do wydania decyzji w sprawie.

Wskazać przy tym należy, że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego, a ponadto czynność, której rzeczoznawca dokonuje (wycena nieruchomości) wymaga wiedzy specjalistycznej, posiadania której podważyć ani organ ani Sąd nie ma możliwości. Inną kwestią jest jednak ocena operatu szacunkowego jako materiału dowodowego, który winien spełniać odpowiednie wymogi, w tym w szczególności przy zastosowaniu przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, zbadanie przedstawionego w operacie materiału porównawczego oraz logiki, wiarygodności i spójności przedstawionych wniosków. Pomimo, że organ dokonuje określenia wartości nieruchomości na podstawie sporządzonego przez niego operatu szacunkowego, nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Organ ma obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a więc sprawdzić czy operat spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości (por. np. wyroki NSA z 20.08.2013 r., II OSK 829/12, LEX nr 1408564, z 20.12.2013 r., I OSK 1342/12, LEX nr 1433906).

W niniejszej sprawie podstawą sporządzenia operatu szacunkowego było zaświadczenie Wójta Gminy R. z dnia [...] r., z którego wynika, że przedmiotowe działki nie są objęte planem zagospodarowania przestrzennego. Jednocześnie wskazano, że w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R., przyjęte uchwałą Rady Gminy R. [...] z dnia [...] r. zmienione uchwałą Rady Gminy R. Nr [...] z dnia [...] r. przedmiotowa nieruchomość położona jest w strefie funkcjonalno-przestrzennej "C", strefa południowa "C3" – tereny rolnicze, przy czym oferta terenów pod budownictwo mieszkaniowe jest możliwa w obrębie zwartej zabudowy wsi, zajazdy i karczmy dla wypoczynku sobotnio-niedzielnego.

Biegły w procesie wyceny dokonał analizy rynku, która objęła transakcje z ostatnich dwóch lat. Zgodnie bowiem z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. O ile w ocenie Sądu biegły, a za nim organy prawidłowo zdefiniowały rynek lokalny i regionalny, o tyle kwestia ta nie miała wpływu na ustalenie wartości nieruchomości. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia nie mógł mieć bowiem zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż dotyczy wyłącznie nieruchomości, które na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej były już przeznaczone pod inwestycję drogową, tj. zgodnie z art. 154 u.g.n. przeznaczenie takie wynikało z treści zapisów planu zagospodarowania przestrzennego, zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W niniejszej sprawie w dniu wydania omawianej decyzji w obowiązującej uchwale - Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R., przedmiotowe działki położone były na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze. Skoro zatem w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczenie nieruchomości nie było drogowe, biegły przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nie mógł zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia, natomiast prawidłowo należało wycenę oprzeć o przepis § 36 ust. 3 tego rozporządzenia. Analiza cen nieruchomości drogowych była natomiast przeprowadzona jedynie po to, aby wskazać, że na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) są wyższe niż nieruchomości wykorzystywane dotychczas na cele rolne. Wynik tej analizy posłużył do podwyższenia odszkodowania o wielkość maksymalną, przewidzianą w ust. 3 § 36 rozporządzenia.

Wobec powyższego biegły dokonując analizy rynku zawarł charakterystykę zarówno rynku nieruchomości przeznaczonych pod drogi, która wykazała jedynie nieliczne transakcje w tym przedmiocie i brak ich podobieństwa do nieruchomości wycenianej, jak również szczegółową analizę rynku nieruchomości gruntowych na obszarze budowy obwodnicy A. Zdaniem Sądu, powyższa analiza spełnia wymogi wynikające zarówno z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i nie sposób przyjąć, że uznanie tej analizy przez organy orzekające za prawidłową stanowiło naruszenie prawa. Z powyższych przyczyn zarzut skargi dotyczący naruszenia art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. w zw. § 36 ust. 3 i 4 rozporządzenia uznać należało za nieuzasadniony.

Biegły przedstawił ponadto wybór podejścia i metody wyceny – tj. podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej, co było uzasadnione w świetle bazy porównawczej jaką dysponował. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest bowiem znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia). W podejściu porównawczym stosuje się między innymi metodę korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia).

W operatach szacunkowych będących kluczowym dowodem w niniejszym postępowaniu administracyjnym, zostało przyjętych 12 transakcji z okresu [...]-[...], które jak określił biegły, zostały wyselekcjonowane z uwagi na cechy fizyczne oraz potencjał inwestycyjny zbliżony najbardziej do nieruchomości wycenianej. Ceny jednostkowe analizowanych nieruchomości zawierały się w przedziale od [...]zł/ha do [...] zł/ha, przy cenie średniej wynoszącej [...] zł/ha. Biegły ustalił, że ceny nieruchomości na badanym rynku zależą od cech rynkowych: położenia – waga 50%, dostępności komunikacyjnej – waga 20%, rodzaju użytków – waga 15% oraz poziomu kultury rolnej – waga 15%. dla działek nr [...], nr [...] i nr [...] została ustalona na kwotę [...] zł, natomiast dla działek nr [...] , nr [...] i nr [...] na kwotę [...] zł. Ostatecznie, przy uwzględnieniu podwyższenia wartości nieruchomości na podstawie § 36 Rozporządzenia RM z 21 września 2004 r., wartość wycenianych nieruchomości wyniosła dla działek nr [...], nr [...] i nr [...] kwotę [...] złotych, zaś dla działek nr [...], nr [...] kwotę [...] oraz dla działki nr [...] kwotę [...] zł. Ponadto biegły wycenił wartość zasiewu mieszanką traw na działkach nr [...] i nr [...] na kwotę [...] zł.

Reasumując, organ dysponując prawidłowym operatem szacunkowym miał podstawy ustalić w oparciu o niego odszkodowanie. Podkreślić należy, że w sytuacji, w której wartość nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego, zawarta w skardze polemika z przyjętą przez rzeczoznawcę metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne musi być oceniane przez Sąd ze szczególną ostrożnością. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Zarówno przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania swojej wiedzy specjalistycznej oraz dołożenia należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć (jak w rozpatrywanej sprawie) wiadomości ściśle specjalnych. W rozpatrywanej sprawie organy administracji sprawdziły w sposób wyczerpujący, na jakich przesłankach rzeczoznawca oparł swoje twierdzenia i skontrolowały prawidłowość tego rozumowania. Skoro organy uznały, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i może zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania, to brak było podstaw do występowania przez te organy o sporządzenie nowego operatu, czy też o jego ocenę przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 u.g.n. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami nie nakładają bowiem na organy administracji takiego obowiązku. W tej sytuacji za niezasadne uznać należy zawarte w tym zakresie w skardze zarzuty. Zwrócić jednak należy uwagę, że niewątpliwie uprawnienie takie przysługiwało stronie niezadowolonej. Dlatego właśnie, jeżeli skarżący ze względu na stawiane zarzuty natury metodologicznej miał wątpliwości i zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego stanowiącego podstawę do określenia w wydanej decyzji wysokości należnego odszkodowania, to miał możliwość skorzystania z możliwości poddania ocenie tego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania metodologicznej prawidłowości sporządzenia operatu. Skorzystanie z tej możliwości zależy jednak od inicjatywy i woli strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Pogląd ten, prezentowany przez Sąd, znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych, między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjny z dnia 14 marca 2007 r., sygn. akt I OSK 322/06, wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r., sygn. akt I SA/Wa 1107/05 oraz z dnia 7 maja 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 547/07. Jak wynika z akt sprawy, z tej możliwości skarżąca jednak nie skorzystała.

Wyjaśnić także należy, że powoływanie się przez skarżącą na opinie organizacji zawodowych dotyczące wyceny innych nieruchomości nie ma dla sprawy żadnego znaczenia prawnego, dokumenty te nie są bowiem dowodami w rozumieniu art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi w rozpatrywanej sprawie.

W złożonej skardze skarżąca zarzuciła rzeczoznawcy majątkowemu, że nieprawidłowo przyjął on, iż na rynku regionalnym nie występuje wystarczająca ilość drogowych poprzez błędne rozumienie rynku regionalnego. Tymczasem w przedmiotowej sprawie kwestia ta nie miała żadnego wpływu na ustalenie wartości nieruchomości. Przepis § 36 ust. 4 rozporządzenia nie może mieć zastosowania w tej sprawie, bowiem dotyczy wyłącznie nieruchomości, które na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej już były przeznaczone pod inwestycję drogową, tj. zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przeznaczenie takie wynikało z treści zapisów planu zagospodarowania przestrzennego, zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. W niniejszej sprawie w dniu wydania zezwolenia realizacyjnego w obowiązującej uchwale - Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy R. przedmiotowe działki położone są na terenie oznaczonym jako tereny rolnicze. Skoro w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przeznaczenie nieruchomości nie było drogowe, biegły przy dokonywaniu wyceny nieruchomości nie mógł zastosować § 36 ust. 4 rozporządzenia (klasyczna zasada korzyści), natomiast prawidłowo można było w wycenie uwzględnić przepis § 36 ust. 3 tego rozporządzenia (mała zasada korzyści). Analiza cen nieruchomości drogowych (niezależnie od celu, w jakim rzeczoznawca majątkowy zdecydował się ją przeprowadzić) wykazała, że na rynku regionalnym ceny nieruchomości nabywanych pod drogi (nieruchomości drogowych) osiągają ceny wyższe niż nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne. Wynik tej analizy stał się podstawą do podwyższenia odszkodowania o maksymalną wielkość przewidzianą w § 36 ust. 3 rozporządzenia.

Za nieusprawiedliwiony należało także uznać zarzut naruszenia art. 24 § 1 pkt 6 w związku. z art. 84 § 2 k.p.a. w przedmiocie wyłączenia rzeczoznawcy majątkowego. Stosownie do art. 84 § 2 zdanie 1 k.p.a. biegły podlega wyłączeniu na zasadach i w trybie określonym w art. 24 k.p.a. Z kolei zgodnie z treścią art. 24 § 1 pkt 6 k.p.a., biegły podlega wyłączeniu od udziału w postępowaniu, z powodu którego wszczęto przeciw niemu dochodzenie służbowe, postępowanie dyscyplinarne lub karne. Także art. 176 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami stanowi, że rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nieruchomości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. W rozpoznawanej sprawie sytuacja taka nie miała miejsca. Z analizy akt nie wynika, aby prowadzone było postępowanie dyscyplinarne przeciwko J. M. w związku z wyceną sporządzoną na użytek niniejszej sprawy. W związku z tym, że postępowanie dotyczące odpowiedzialność zawodowej przeciwko J. M. nie dotyczyło jego opinii sporządzonej w niniejszej sprawie, brak było podstaw do uwzględnienia zarzutu skargi w tym zakresie.

Odnosząc się do zarzutów naruszenia art. 21 ust. 2 Konstytucji poprzez przyznanie kwoty odszkodowania, która nie może zostać uznana za słuszne odszkodowanie, stwierdzić należy, że również ten zarzut nie zasługuje na uwzględnienie. Przypomnieć należy, że pojęciem "słusznego odszkodowania" wielokrotnie zajmował się Trybunał Konstytucyjny. W wyroku z dnia 8 maja 1990 r. (sygn. akt K 1/90, OTK 1990, nr 1 poz. 2) Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że odszkodowanie słuszne to odszkodowanie sprawiedliwe czyli ekwiwalentne, zaś w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r. (sygn. akt SK 11/02, OTK-A 2004, nr 7, poz. 66) wskazał, że Konstytucja nie precyzuje pojęcia "słusznego odszkodowania", które jest związane z wartością wywłaszczanej nieruchomości. Trybunał zwrócił uwagę, że ustawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej uniwersalny charakter. Oznacza to, co podkreślił Trybunał Konstytucyjny, że mogą istnieć sytuacje szczególne, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Wywłaszczenie bowiem - jak wywodził Trybunał - następuje na cele publiczne, tzn. ze względu na dobro wspólne. Z tych przyczyn, zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, natomiast odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie słuszne. Z tego powodu twierdzenie, że zaskarżona decyzja narusza przepis art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej jest nietrafne.

Wobec powyższego uznać należało, że analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez skarżącego zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi. Organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy oraz uzasadniły swoje orzeczenie (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.).

W tej sytuacji Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), orzekł jak w sentencji.