Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1206/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-01-23 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Rozwoju
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 12 ust. 4, art. 18
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: art. 4 pkt 16, art. 128, art. 152, art. 154
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart Sędziowie WSA Jolanta Dargas (spr.) WSA Bożena Marciniak Protokolant referent stażysta Agnieszka Stefańska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 stycznia 2020 r. sprawy ze skargi A. W. (1) i A. W. (2) na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] marca 2019 r. nr [...] Minister Inwestycji i Rozwoju utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] lipca 2018 r. o ustaleniu odszkodowania.

W sprawie ustalono następujący stan faktyczny i prawny:

Decyzją Wojewody [...] Nr [...] z dnia [...] października 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nieruchomość położona w mieście [...], obręb [...], oznaczona jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, została przeznaczona pod budowę drogi ekspresowej [...] - zachodniej obwodnicy [...] na odcinku: od drogi krajowej nr [...] W M. [...] do węzła [...], odcinek [...] węzeł [...]- węzeł [...] wraz z infrastrukturą.

Decyzja ta stała się ostateczna na mocy decyzji Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [...] września 2016 r. nr [...].

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...], orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] miasta [...], oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, przeznaczonej pod budowę drogi ekspresowej [...] - zachodniej obwodnicy [...] na odcinku: od drogi krajowej nr [...] W M. [...] do węzła [...], odcinek [...] węzeł [...]- węzeł [...] wraz z infrastrukturą, o powiększeniu ww. odszkodowania o kwotę równą [...]% wartości szacowanej nieruchomości z tytułu jej wcześniejszego wydania, tj. o kwotę [...] zł, o przyznaniu odszkodowania w łącznej kwocie [...] zł na rzecz A. G. i A. W. na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej, a także zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli A. G. i A. W. oraz Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad.

Po analizie akt sprawy Minister Inwestycji i Rozwoju wskazał, że podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 1474) oraz przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204, ze zm.) wraz z przepisami wykonawczymi wydanymi w oparciu o ww. ustawę i przywołał treść przepisów znajdujących zastosowanie w sprawie.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] kwietnia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego S. D..

Na potrzeby wyceny biegł ustalił, że nieruchomość stanowi teren nieużytkowany i w części porośnięty drzewami. Sąsiedztwo stanowią tereny przemysłowo-usługowe. Przedmiotowa nieruchomość posiada jedynie przyłącze elektryczne, natomiast sieć elektryczna, wodociągowa, gazowa i telefoniczna znajduje się w ciągu ulicy [...]. Autor opracowania wskazał również, że w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na wycenianej nieruchomości stanowiącej działki nr [...] i nr [...] znajdował się las o powierzchni [...] ha (dąb, sosna, brzoza). Jednocześnie autor operatu szacunkowego ustalił, że dla ww. nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Natomiast zgodnie z zapisami studium kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...] zatwierdzonego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...] października 2014 r. wyceniana nieruchomość stanowiła tereny zabudowy produkcyjno-usługowej oraz tereny projektowanej [...]. Jednocześnie biegły wskazał, że dla działki, z której wydzielono ww. nieruchomość została wydana decyzja o warunkach zabudowy na budowę budynku magazynowego z częścią socjalno-biurową.

Dokonując wyceny rzeczoznawca majątkowy wskazał, że ze względu na brak transakcji nieruchomościami całościowo porównywalnymi z przedmiotem wyceny (grunt ze składnikami roślinnymi ) niemożliwe było dokonanie ustalenia wartości rynkowej nieruchomości.

Tym samym wypełniając dyspozycję art. 135 ugn autor operatu szacunkowego określił jej wartość odtworzeniową, gdzie oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. Wartość prawa własności gruntu biegły wycenił przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Wartość nasadzeń roślinnych oszacowano na podstawie podejścia kosztowego, metodą kosztów odtworzenia.

Mając na uwadze cel wywłaszczenia oraz przeznaczenie szacowanej nieruchomości wynikające z decyzji o warunkach zabudowy, na potrzeby niniejszej wyceny rzeczoznawca zbadał kształtowanie się cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno- usługową jak również nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. Obszarem badania objęto lokalny rynek nieruchomości obejmujący gminę [...] z okresu 2013-2018.

Analiza lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne, wykazała, że ceny transakcyjne tych nieruchomości kształtowały się na poziomie od 45,00 zł/m2 do 90,00 zł/m2. Z kolei dokonana na potrzeby wyceny szacowanej działki analiza rynku nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo produkcyjno-usługowe w badanym okresie wykazała, iż ceny transakcyjne za 1 m2 podobnych gruntów zawierały się w przedziale od 71,00 zł/m2 do 120,00 zł/m2.

Biorąc pod uwagę powyższe, rzeczoznawca ustalił, że przeznaczenie szacowanej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości, w związku z czym wartość rynkową wycenianych działek określił zgodnie z art. 134 ust. 3 ugn, tj. w oparciu o transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod budownictwo produkcyjno-usługowe.

Na podstawie szczegółowej analizy transakcji sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno-usługową do ostatecznej bazy porównawczej wybrano 3 transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny.

Na podstawie analizy zachowań rynku wyróżniono cechy rynkowe nieruchomości i ich wagi mające wpływ na wartość wycenianej działki. Przyjęto następujące cechy: lokalizacja (waga 40%), sąsiedztwo i otoczenie (waga 30%), parametry gruntu (waga 20%), infrastruktura (10%). Dokonano również charakterystyki przyjętych cech rynkowych. Następnie po skorygowaniu cen nieruchomości porównawczych odpowiednią poprawką kwotową obliczono wartość 1 m2 gruntu na kwotę [...] zł. Zatem wartość prawa własności gruntu ww. nieruchomości oszacowano na kwotę [...] zł. Natomiast wartość składników roślinnych określono na kwotę [...] zł. Powyższe pozwoliło na oszacowanie odtworzeniowej wartości nieruchomości na kwotę [...] zł, którą następnie powiększono o kwotę równą [...]% wartość nieruchomości, tj. o kwotę [...] zł, z tytułu wydania jej inwestorowi przed upływem 30 - dniowego terminu określonego w art. 18 ust. 1 e specustawy drogowej.

Ocena ww. operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów ugn oraz rozporządzenia pozwoliła Ministrowi stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania.

W operacie szacunkowym z dnia [...] kwietnia 2018 r. biegły prawidłowo przeanalizował przeznaczenie planistyczne wycenianej nieruchomości, co skłoniło do uznania, że w stosunku do ww. nieruchomości nie znajduje zastosowania zasada korzyści. Biorąc zatem pod uwagę fakt, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę produkcyjno-usługową są wyższe od cen nieruchomości nabywanych pod drogi, biegły prawidłowo dokonał wyceny na podstawie transakcji nieruchomościami nabywanymi pod zabudowę produkcyjno-usługową. Autor operatu szacunkowego, stosownie do dyspozycji § 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia wyczerpująco wyjaśnił przyjęty wybór metody szacowania nieruchomości oraz scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny uzasadniając przesłanki, którymi się kierował dokonując wyboru nieruchomości podobnych. Wskazał również na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe. W konsekwencji mając na uwadze powyższe, jak również zapis art. 154 oraz definicję nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 ust 16 ugn biegły utworzył zbiór nieruchomości, które porównał z nieruchomością wycenianą.

Minister wskazał, że rzeczoznawca majątkowy wyczerpująco wyjaśnił kwestię związaną z określeniem wartości przedmiotowej nieruchomości. Dokonał analizy transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę produkcyjno-usługową, ze szczególnym uwzględnieniem cech tych nieruchomości wpływających na fakt uznania ich za nieruchomości podobne do nieruchomości wywłaszczonej. W ocenie organu odwoławczego opinia rzeczoznawcy spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu, opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym skorygowaniu przyjętych cech rynkowych.

Również wartość składników roślinnych została oszacowana w rzetelny sposób w oparciu o specjalistyczne dane. Biegły szczegółowo wyjaśnił sposób dokonania wyceny. Korzystając ze specjalistycznych publikacji w tym zakresie, scharakteryzował wszystkie przyjęte do wyceny parametry, co w ocenie organu odwoławczego stanowi brak podstaw do uznania niepoprawności dokonanych wyliczeń.

W świetle powyższego sporządzone opracowanie może stanowić zdaniem Ministra wiarygodny dowód dla wyceny ww. nieruchomości.

Minister wskazał, że przed organem odwoławczym do akt sprawy został złożony kontroperat sporządzony w dniu [...] lipca 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego B. W.. Organ zaznaczył, że rzeczoznawca majątkowy w operacie tym dokonał wyceny z pominięciem oszacowania nasadzeń roślinnych. Jak bowiem wynika z akt sprawy na stronie 12 opracowania biegły dokonał opisu ww. nieruchomości wskazując, że [...] m2 powierzchni zajmował las. Powyższe ustalenia nie zostały jednak uwzględnione w przedmiotowej wycenie pomimo, że stanowią części składową szacowanego gruntu.

W konsekwencji w przedstawionym opracowaniu rzeczoznawca majątkowy, błędnie dokonał oszacowania jedynie wartość gruntowej ww. nieruchomości. Zatem pominięcie w wycenie nasadzeń roślinnych wskazuje w ocenie Ministra na wadliwość dokonanej wyceny. Ponadto na stronie 25 opracowania biegły stwierdził, że "szerokość gruntu" jest cechą wpływającą na wartość 1 m2 nieruchomości. Tym samym w następstwie powyższego winien dokonać gradacji i charakterystyki poszczególnych ocen ustalonych dla tej cechy. Natomiast w ocenianej opinii brak jest takowej charakterystyki, co poddaje w wątpliwość ustalenia zawarte na stronie 26 opracowania. Minister podkreślił, że tylko jedynie kompletny i precyzyjny opis najpierw przyjętych cech i ich wag, a następnie poprawne dokonanie charakterystyki zarówno nieruchomości wycenianej jak i nieruchomości przyjętych do porównań oraz przyporządkowanie każdej z nich odpowiednich ocen ze skali, pozwala na dokonanie prawidłowej korekty występujących różnic jak i ustalenie wyniku końcowego wyceny.

Zatem w ocenie organu odwoławczego powyższe uchybienia czynią operat szacunkowy niespójnym i mało wiarygodnym i tym samym dyskwalifikują go jako wiarygodny dowód w sprawie w przedmiocie ustalenia odszkodowania.

Odpowiadając zaś na zarzuty stron skarżących dotyczące nieprawidłowego doboru nieruchomości porównawczych Minister stwierdził, że nie znajdują one uzasadnienia

Organ wskazał, że w myśl art 4 pkt 16 ugn przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jednocześnie orzecznictwo sądowoadministracyjne doprecyzowało powyższą definicję wskazując, że przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 8 lutego 2008 r., sygn. II OSK 2016/06, LEX nr 639427).

Ponadto rzeczoznawca majątkowy, analizując na potrzeby wyceny dany rynek nieruchomości i uzasadniając swoje stanowisko, ustala jednoznacznie jakie cechy i w jakim stopniu wpływają na wartość szacowanej nieruchomości, a w przypadku ich odmienności koryguje ceny tych działek stosownymi poprawkami kwotowymi, wynikającym z ustalonych różnic w przyjętym zbiorze nieruchomości porównawczych. Dobór cech rynkowych, a w dalszej kolejności nieruchomości do analizy porównawczej jest zabiegiem wymagającym posiadania wiadomości specjalnych.

Minister wyjaśnił, że w odniesieniu do zarzutu dotyczącego powierzchni nieruchomości przyjętych do porównań, powyższa kwestia była przedmiotem szczegółowej analizy biegłego w ramach cechy "parametry gruntu". Biegły przyjął, iż powierzchnia nieruchomości jest jedną ze składowych cechy "parametry gruntu". Zatem nie można zgodzić się z twierdzeniami skarżących jakoby powierzchnia gruntu stanowiła główną cechę wpływającą na wartość nieruchomości. Biegły wyjaśnił bowiem, że w niniejszej sprawie to cecha "lokalizacja" i "potencjał inwestycyjny" mają znaczący wpływ na wartość przedmiotu wyceny. Ponadto występujące różnice skorygowane zostały stosownymi współczynnikami kwotowymi.

Organ odwoławczy nie podzielił również stanowiska skarżącego - Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad - w ocenie którego biegły nieprawidłowo przyjął gradację cechy "infrastruktura" jako "dobrą" opisując jednocześnie wycenianą nieruchomość, jako nieruchomość, na której znajduje się przyłącze elektryczne, a całość mediów znajduje się w ulicy [...], czyli w odległości ok. 100 m od przedmiotu wyceny. Minister stwierdził, że na stronie 6 opracowania biegły dokonał samego opisu szacowanej nieruchomości, czego jednak nie można utożsamić z jednoczesnym przypisaniem jej poszczególnych ocen. Gradacja ocen tej cechy została wskazana bowiem na stronie 11 opracowania. I tak dla cechy rynkowej "infrastruktura" rzeczoznawca majątkowy przyjął 3 - stopniową skalę gradacji wskazując, że ocena "dobra" dotyczy stanu pośredniego. Mając na uwadze fakt, że niezbędna infrastruktura znajduje się w odległości 100 od wycenianej nieruchomości brak jest podstaw do kwestionowania tak przyjętej skali oceny. Tym bardziej, że na ww. nieruchomości znajdowało się przyłącze elektryczne, co wskazuje na zasadność przyjętej przez biegłego oceny. Tak przedstawione wyjaśnienia w ocenie organu odwoławczego są spójne i logiczne, a tym samym nie budzą wątpliwości interpretacyjnych.

Organ odwoławczy nie podzielił również stanowiska skarżących, zdaniem których charakterystyka cech mających wpływ na wartość przedmiotu wyceny została dokonana w sposób lakoniczny i uniemożliwiający jakąkolwiek ich analizę. Minister wskazał, że biegły opisuje nieruchomości w stopniu niezbędnym do przeprowadzenia procesu wyceny. Zatem wystarczy by biegły wyjaśnił jakie cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i w oparciu o te kryteria dokonał prawidłowej wyceny. Charakterystyka cech mających wpływ na wartość nieruchomości następuje w oparciu o indywidualną analizę dokonaną dla danej cechy. Rzeczoznawca majątkowy opisał w operacie szacunkowym cechy rynkowe nieruchomości i przyznał im określone wagi, należycie uzasadniając swój wybór. Następnie każdej z nieruchomości porównawczych przypisano właściwą ocenę w ramach omawianej cechy i na tej podstawie dokonano odpowiednich korekt.

Minister wyjaśnił również, że przepis art. 153 ugn nie wskazuje konkretnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, które powinny być przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie ulega wątpliwości, że zarówno z powołanych przepisów prawa, jak i zasad logiki wynika, iż wycena nieruchomości powinna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Nie oznacza to jednak, że do porównania należy przyjmować nieruchomości wyłącznie identyczne z przedmiotem wyceny. Nie wszystkie bowiem kryteria będą miały przełożenie na jej wartość. Wpływ na to może mieć wiele czynników. Ważne, żeby wszystkie te aspekty znalazły swoje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Jeżeli zatem biegły w toku wyceny uzna, iż jakaś cecha nieruchomości nie ma wpływu na jej wartość, to bezcelowym jest przyjmowanie tej cechy do analizy, czy też nawet literalne wskazywanie o jej nieprzydatności. Dość, aby biegły wyjaśnił jakie cechy mają wpływ na wartość nieruchomości i w oparciu o te kryteria dokonał prawidłowej wyceny. Czynności dokonywane w tym zakresie przez biegłego maja charakter specjalistyczny, stąd ani strona ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. Organ przytoczył wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 29 sierpnia 2007 r, sygn. akt I SA/Wa 873/07, dost. CBOSA, w którym stwierdzono, że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Z uwagi na powyższe czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji nie posiada.

W ocenie organu odwoławczego również sam zbiór nieruchomości przyjętych do porównań został opisany w sposób poprawny, co potwierdza charakterystyka ujęta na stronie 12 opracowania. Dokonany przez rzeczoznawcę majątkowego opis umożliwia przeprowadzenie analizy pod kątem spełnienia kryterium podobieństwa, jak również daje możliwość przyznania poszczególnym cechom stosownej oceny.

Jednocześnie Minister wskazał, że skarżący podnosząc ww. zarzut nie zwrócili uwagi na fakt, że w opinii autorstwa B. W., która ich zdaniem jest wiarygodnym dowodem o wartości ww. nieruchomości, autor opracowania w zupełności pominął dokonanie takowej charakterystyki.

Minister nie zgodził się stanowiskiem skarżących, zdaniem których biegły zobligowany był do przeprowadzenia analizy rynku regionalnego. Skoro bowiem rzeczoznawca majątkowy znalazł na rynku lokalnym wystarczającą liczbę nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej nie miał obowiązku poszerzania obszaru analizy. Przeprowadzenie powyższych czynności jest niezbędne jedynie w sytuacji, gdy na rynku lokalnym brak jest wystarczającego zbioru nieruchomości, które można by porównać z nieruchomością wycenianą. Powyższe potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 stycznia 2010 r. w sprawie o sygn. akt I SA/Wa 1619/09, w którym wskazano, że sięgnięcie przy określaniu wartości nieruchomości do rynku regionalnego musi być przez rzeczoznawcę uzasadnione. Dopiero jednoznaczne wykazanie, że na terenie gminy nie odnotowano wystarczającej liczby transakcji - daje podstawę do przyjęcia cen transakcyjnych z rynku regionalnego.

Mając na uwadze powyższe rozważania organ drugiej instancji uznał, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego S. D. nie zawiera niejasności, które dyskwalifikowały by go jako dowód o wartości przedmiotowej nieruchomości, zaś wybór podejścia i metody szacowania należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Na gruncie licznego orzecznictwa sądowoadministracyjnego przyjmuje się bowiem, że ocena operatu szacunkowego nie może wkraczać w część, która stanowi wiadomości specjalistyczne biegłego (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r. w sprawie o sygn. akt I SA/Wa 2068/12, podobnie wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 27 czerwca 2017 r w sprawie o sygn. akt. II SA/Bk 227/17, publ. Lex, nr 2322942). Właściwego podejścia oraz metody i techniki oszacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości a także ceny, dochody i cechy nieruchomości podobnych. Skoro zatem o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje tylko i wyłącznie rzeczoznawca, to również w zakresie wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań, zdefiniowanie rynku, jego obszaru i przeprowadzona analiza, w tym także dotycząca określania cech i ich wpływu na cenę nieruchomości. Jest to zatem wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 10 lipca 2015 r, sygn. akt I OSK 2546/13, publ. CBOSA wskazał, że o wyborze podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca (art. 154 ust, 1 u.g.n.). Również tylko rzeczoznawca kierując się standardami zawodowymi analizuje rynek i decyduje zarówno o doborze nieruchomości, które uznaje za podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny i które przyjmuje do porównania, jak i o tym jaki okres zawarcia transakcji uznaje za miarodajny. Oczywiście wybór dokonany przez rzeczoznawcę nie może nosić znamion dowolności a wszelkie wątpliwości winne być wyjaśniane przez organ prowadzący postępowanie w zakresie ustalenia odszkodowania.

Organ dodał, że jeżeli strony skarżące miały zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogły skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawnione były na mocy art 157 ugn. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy bowiem od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w obowiązującym orzecznictwie sądów administracyjnych, między innymi w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 lipca 2014 r., sygn. akt I OSK 2498/13. W niniejszej sprawie strony skarżące tego nie uczyniły.

Odnosząc się natomiast do kwestii uchylenia postanowienia Wojewody [...] z dnia [...] maja 2018 r., Minister wskazał, że wniosek ten nie znajduje uzasadnienia. Zgodnie bowiem z art. 123 k.p.a. w toku postępowania organ administracji publicznej wydaje postanowienia, które dotyczą poszczególnych kwestii wynikających w toku postępowania, lecz nie rozstrzygają o istocie sprawy, chyba że przepisy kodeksu stanowią inaczej.

Skargę na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli : A. G. i A. W. zarzucając jej naruszenie:

- art. 138 § 1 pkt. 1) w zw. z art. 6, art. 7, art. 8, art. 11, art. 12§ 1, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 78§ 1, art. 80, art. 84§1, art. 107 § 3 k.p.a. oraz § 55 i § 56 w zw. z § 3 ust. 2 oraz § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji w sytuacji, gdy decyzja organu I instancji narusza podstawowe zasady postępowania administracyjnego, w tym zasadę prawdy obiektywnej, zasadę pogłębiania zaufania oraz podstawowe zasady postępowania dowodowego, poprzez dokonanie dowolnej a nie swobodnej oceny dowodów zgromadzonych w toku postępowania i w tym zakresie organ winien był decyzję uchylić i orzec co do istoty sprawy, ewentualnie uchylić i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji;

- art. 7, art. 75 § 1, art. 77 § 1, art. 78§ 1. art. 80, art. 84§ 1, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez naruszenie przez organ II instancji podstawowych zasad postępowania dowodowego, w tym dokonanie dowolnej a nie swobodnej oceny dowodów zgromadzonych w toku postępowania i pominięcie niektórych dowodów, bez wskazania przyczyn w treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji, jedynie pozorne wykazanie w treści uzasadnienia decyzji przyczyn odmowy wiarygodności dowodu z dokumentu prywatnego - operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. W.;

- art. 12 ust. 5, art. 18 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 roku o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w zw. z art. 4 pkt. 6, pkt. 16 i pkt. 17 , art. 130 § 2, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 155 i art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz w zw. z § 55 i § 56 w zw. z § 3 ust. 2 oraz § 4 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - poprzez ustalenie odszkodowania nie odpowiadającego wartości rynkowej nieruchomości wywłaszczonej;

- art 21 w zw. z art. 64 Konstytucji RP - w zakresie, w jakim narusza prawo własności skarżących oraz prowadzi do odebrania im własności nieruchomości bez ustalenia słusznego odszkodowania.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej, uchylenie postanowień Wojewody [...] z dnia z dnia [...] grudnia 2016 roku, [...] sierpnia 2017 roku oraz [...] maja 2018 roku i zasądzenie kosztów postępowania.

Jednocześnie skarżący wnieśli o dopuszczenie dowodu z dokumentu - wyjaśnień do operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego B. W..

W uzasadnieniu skargi rozwinięto zarzuty w niej podniesione.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że sąd w zakresie dokonywanej kontroli bada czy organ administracji orzekając w sprawie nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Należy dodać, że zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2019 r. poz. 2325) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Rozpoznając sprawę niniejszą w ramach powyższych kryteriów Sąd uznał skargę za niezasadną.

Na wstępie wyjaśnić należy, że Sąd na podstawie art. 106 § 3 ww. ustawy oddalił wniosek skarżących o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z wyjaśnień do operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego B. W. uznając, że stanowi on uzupełnienie opinii biegłego, a przeprowadzanie tego rodzaju dowodu w postępowaniu sądowoadministracyjnym jest niedopuszczalne.

Przechodząc do kontroli zaskarżonej decyzji Sąd uznał ja za odpowiadającą prawu.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.), zwanej dalej specustawą drogową.

Przedmiotem sporu w kontrolowanej przez Sąd sprawie jest ustalenie odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości w związku z realizacją inwestycji polegającej na budowie drogi ekspresowej, w trybie przepisów powołanej wcześniej specustawy drogowej.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 specustawy drogowej nieruchomości lub ich części, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa: 1) własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, 2) własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Dalej przepis ten przewiduje, że decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4a i 4b). Jeżeli decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nadany został rygor natychmiastowej wykonalności, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania wydaje się w terminie 60 dni od dnia nadania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności. Jak wynika z art. 12 ust. 4f ustawy, odszkodowanie za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.

Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (art. 12 ust. 5 specustawy). Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Ponadto, na mocy odesłania zawartego w art. 12 ust. 5 specustawy drogowej, do ustalenia odszkodowania za nieruchomości, które przeszły na własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na podstawie ww. ustawy, zastosowanie znajdują zasady określone w u.g.n., a w konsekwencji również zasady zawarte w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanym dalej rozporządzeniem w sprawie wyceny.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Wartość rynkową nieruchomości stanowi przy tym najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, iż strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 u.g.n.). Rynkową wartość nieruchomości określa się przede wszystkim przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego, i dopiero, gdy istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie tych podejść, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym (art. 152 ust. 3 u.g.n.).

Podejście porównawcze polega zaś na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego; ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Jeśli chodzi o wartość gruntu – bowiem to jest podstawowy zarzut skargi – to rzeczoznawca wycenił przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami.

Uzupełnieniem tych przepisów przy ustalaniu wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone na podstawie specustawy jest § 36 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którym gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości określa się w podejściu kosztowym.

Według art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się również, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dołożenia należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyroki NSA z dnia: 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12 - Lex nr 1494707, 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14 - Lex nr 2106691, 22 maja 2014 r. sygn. akt I OSK 2706/12 - Lex nr 1578871, 7 grudnia 2012 r. sygn. akt I OSK 1434/11 - Lex nr 1366424). Metodyka pracy rzeczoznawcy należy do kompetencji zawodowych osób dokonujących wyceny, jednakże dokonanie wyboru podejścia przez rzeczoznawcę nie jest wyjęte spod kontroli sądowej, w kontekście naruszenia przepisów prawa przez rzeczoznawcę.

Sąd dokonał takiej kontroli i doszedł do wniosku, że rzeczoznawca nie naruszył art. 154 ust. 1 u.g.n. Wszystkie elementy wymienione w powołanym przepisie zostały uwzględnione w przedmiotowym operacie.

Przede wszystkim biegły ustalił, że zgodnie ze studium kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...] października 2014 r. przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w jednostce urbanistycznej P/U – tereny zabudowy produkcyjno-usługowej oraz teren komunikacji- projektowanej [...]. Wydane zostały dwie decyzje o warunkach zabudowy na budowę budynków magazynowych z częścią socjalno-biurową. Biegły przeprowadził analizę cen nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo produkcyjno-usługowe, jak również na cele drogowe i uznał, że ceny transakcyjne za nieruchomości drogowe są niższe od cen transakcyjnych nieruchomości, z których wydzielono drogi o przeznaczeniu pod budownictwo produkcyjno-usługowe. W takiej sytuacji słusznie rzeczoznawca dokonał analizy rynku nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo produkcyjno – usługowe zgodnie z przeznaczeniem wycenianej nieruchomości w studium i w decyzjach o warunkach zabudowy.

Jeśli chodzi o zarzut objęcia analizą nieruchomości z rynku lokalnego, to należy stwierdzić, że uprawnienie do objęcia analizą nieruchomości z tego rynku wynika z normy § 36 ust. 2 rozporządzenia, zgodnie z którą gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości określa się w podejściu kosztowym. Zatem przepis wykonawczy przewiduje dwa rodzaje rynku nieruchomości, które mogą stanowić odniesienie przy dokonywaniu wyceny w podejściu porównawczym. W pierwszej kolejności przepis wymienia rynek lokalny i w sytuacji, gdy na tym rynku występują transakcje nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, jak w niniejszej sprawie, rzeczoznawca zobligowany jest do wzięcia ich pod uwagę w pierwszej kolejności. Sięgnięcie zatem do szerszego rynku nie miało uzasadnienia w przepisach.

Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Definicję nieruchomości podobnych zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., stosownie do którego przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Treść powyższego przepisu w powiązaniu z przepisem art. 153 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którym "Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej", pozwala na uznanie, że rzeczoznawca majątkowy poszukując do analizy porównawczej nieruchomości, nie musi uwzględniać nieruchomości o wszystkich identycznych cechach. Porównywalność w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza identyczności wskazanych w nim parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. Ustalenie zaś, które z cech nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie w konkretnym przypadku zależy od oceny rzeczoznawcy. W świetle powyższego, przez nieruchomości podobne, porównywalne, należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Rzeczoznawca musi zatem skorygować ceny uzyskane za przyjęte do analizy nieruchomości, uwzględniając występujące między nimi różnice (tak wyrok NSA z 30 czerwca 2016 r., sygn. akt I OSK 2328/14).

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca wyjaśnił, że na wartość nieruchomości znaczący wpływ ma lokalizacja i jej przeznaczenie. Przy doborze nieruchomości podobnych rzeczoznawca wziął pod uwagę rodzaj nieruchomości, przeznaczenie, położenie, otoczenie, parametry gruntu, dostęp do infrastruktury. W operacie dokonał opisu nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością wycenianą i ich porównania przy określeniu wielkości poprawek wynikających z różnicy ich ocen. Z uwagi na stabilizację cen gruntów do analizy przyjęto transakcje sprzedaży zawarte w okresie od 2013 r. do 2018 r.

Wartość gruntu została określona na kwotę [...] zł. Wartość drzewostanu na kwotę [...] zł.

Dodać należy, że stosownie do art. 128 ust. 1 u.g.n. wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem odpowiadającym wartości tych praw. Oznacza to, że odszkodowanie ustala się wg wartości nieruchomości. Regulacja ta wyłącza odszkodowanie za jakikolwiek inny uszczerbek majątkowy poniesiony przez podmiot wywłaszczany. Odszkodowanie nie obejmuje zatem w szczególności utraconych przez właściciela korzyści, oraz utraty wartości pozostałej części nieruchomości.

Przepis ten stanowi realizację konstytucyjnej zasady prawa do słusznego odszkodowania. Wskazać należy, że pojęciem "słusznego odszkodowania" wielokrotnie zajmował się Trybunał Konstytucyjny. W wyroku z dnia 8 maja 1990 r., sygn. akt K 1/90, OTK 1990, nr 1 poz. 2 Trybunał Konstytucyjny stwierdził, że odszkodowanie słuszne to odszkodowanie sprawiedliwe czyli ekwiwalentne, zaś w wyroku z dnia 20 lipca 2004 r. (sygn. akt SK 11/02, OTK-A 2004, nr 7, poz. 66) wskazał, że Konstytucja nie precyzuje pojęcia "słusznego odszkodowania", które jest związane z wartością wywłaszczanej nieruchomości. Dalej w tym samym wyroku Trybunał podniósł, że ustawodawca konstytucyjny nie posłużył się określeniem "pełne odszkodowanie", lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej uniwersalny charakter. Oznacza to, co podkreślił Trybunał Konstytucyjny, że mogą istnieć sytuacje szczególne, gdy inna ważna wartość konstytucyjna pozwoli uznać za słuszne również odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne. Wywłaszczenie bowiem - jak wywodził Trybunał - następuje na cele publiczne tzn. ze względu na dobro wspólne. Z tych przyczyn - zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, odszkodowanie w pełni ekwiwalentne może nie odpowiadać zasadzie słuszności, natomiast odszkodowanie nie w pełni ekwiwalentne może być uznane za odszkodowanie słuszne (vide wyrok NSA z 20 listopada 2013r., sygn. akt I OSK 1020/12).

Wbrew zarzutom skargi operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego mógł, w ocenie Sądu, stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość. Wycena nieruchomości została dokonana w sposób rzetelny. Biegły poprzedził wycenę szczegółową analizą przeznaczenia wycenianej nieruchomości oraz dokonał analizy rynku, w tym ustaleń w zakresie cen występujących na tym rynku, co umożliwiło wyselekcjonowanie nieruchomości podobnych, które stały się podstawą wyceny przedmiotowej nieruchomości. Autor operatu zastosował dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny, w sposób jasny i rzetelny scharakteryzował nieruchomości będące przedmiotem porównań z nieruchomością wycenianą, jak również wskazał na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe.

Operat spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu oraz jest zgodny z regulacjami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Całość operatu stanowi spójne, logiczne opracowanie, zawiera niezbędne informacje istotne do dokonania wyceny, rozwiązania merytoryczne i metodyczne, przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy.

Odnosząc się do zarzutów skargi należy przypomnieć, że definicję legalną pojęcia "nieruchomości podobnej" zawiera art. 4 pkt 16 u.g.n., wedle którego za nieruchomość podobną może być uznana nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W związku z tym rzeczoznawca przedstawiając przyjęte do porównania nieruchomości powinien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór tych nieruchomości, ustalić istotne cechy różniące te nieruchomości i szczegółowo je opisać oraz właściwie ustalić wagi przypisanej określonym cechom. W powyższym zakresie biegły w sporządzonym operacie wszystkie te wymogi spełnił. Ponadto rzeczoznawca w piśmie z dnia [...] stycznia 2019 r. wyjaśnił wątpliwości zgłoszone do operatu szacunkowego przez organ II instancji.

Bez znaczenia, zdaniem Sądu, pozostaje okoliczność sporządzenia operatu szacunkowego przez tego samego biegłego, który w toku niniejszego postępowania sporządził inny operat, który następnie został skutecznie zakwestionowany. Ostateczną bowiem podstawą ustalenia odszkodowania stanowił operat z dnia [...] kwietnia 2018 r. sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Zarzut dotyczący braku odniesienia się przez organ II instancji do operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie skarżących przez rzeczoznawcę majątkowego A. J. pozostaje bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięcia, zważywszy na okoliczność, że w piśmie z dnia [...] sierpnia 2018 r. skarżący wnieśli o dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2018 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego B. W. i ustalenie odszkodowania w oparciu o ten operat.

Organ II instancji odniósł się do tego operatu słusznie uznając, że z uwagi na jego niekompletność nie może stanowić on podstawy do ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie.

Jak wskazano bowiem wyżej operat, żeby mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania, musi spełniać wymogi formalne określone w rozporządzeniu oraz być zgodny z regulacjami wynikającymi z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Całość operatu stanowić musi bowiem spójne, logiczne opracowanie, zawierające niezbędne informacje istotne do dokonania wyceny, rozwiązania merytoryczne i metodyczne, przedstawiać tok obliczeń oraz wynik końcowy. Jak zasadnie wskazał Minister przedłożony przez skarżących operat powyższych wymogów nie spełniał.

Brak odniesienia się przez Ministra do postanowień organu I instancji w przedmiocie dopuszczenia dowodu z wcześniejszego operatu szacunkowego, a następnie ich uchylenia również pozostaje bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięcia. Należy bowiem zauważyć, że są to postanowienia wydawane w toku postępowania administracyjnego, które dotyczą postępowania dowodowego, nie rozstrzygają o istocie sprawy i nie podlegają zaskarżeniu. (art. 123 k.p.a.).

Reasumując, należy uznać za niezasadne zarzuty dotyczące naruszenia wskazanych w skardze przepisów Konstytucji RP oraz przepisów prawa procesowego, jak i materialnego.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji.