Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 799/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2010-04-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i ust. 11.
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Ibrom, Sędziowie Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca), Protokolant Referent Marzena Okoń, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 25 marca 2010 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] r., Nr [...], znak: [...]; II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej M. S. kwotę 1757 (tysiąc siedemset pięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta ustalił dla M. S. właścicielki działki nr 4/33 położonej przy Al. S. P. w L., o powierzchni 640 m2, jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 65.670 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta L. - Część III uchwałą Rady Miasta L. nr [...] z dnia [...] (Dz. Urz. Woj. L. z dnia [...], Nr [...]).

Po rozpatrzeniu odwołania M. S. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Kolegium stwierdziło, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Taką też wysokość opłaty przyjęto w uchwale Rady Miasta L. nr [...] z dnia [...]. W myśl art. 37 ust. 1 wspomnianej ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W myśl ust. 4 powyższego artykułu, opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 można żądać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

W rozpatrywanej sprawie przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego działka nr 4/33 faktycznie wykorzystywana była jako grunt rolny, natomiast po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wprowadzonego uchwałą z dnia 17 listopada 2005 r. przedmiotowy grunt znajdował się w obszarze oznaczonym symbolem D, przewidzianym jako tereny usług komercyjnych z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod usługi handlu, gastronomii, rzemiosła usługowego i inne usługi komercyjne, z możliwością realizacji dużych obiektów handlowych.

Po wejściu w życie przedmiotowego planu miejscowego M, S. aktem notarialnym z dnia 7 maja 2008 r. powyższą działkę zbyła, co uzasadniało ustalenie wobec niej stosownej opłaty. Organ uznał, że prawidłowo została ustalona także sama wysokość opłaty. Przypomniano, że zgodnie z art. 150 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, określenie wartość rynkowej uzyskuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje - zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości wskazane zostały w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109). W myśl § 50 ust. 1 powołanego rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia odszkodowania lub opłaty, o których mowa w art. 36 ust. 3 i 4 wspomnianej ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określa się wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed uchwaleniem planu miejscowego lub przed jego zmianą oraz jej przeznaczenie po uchwaleniu planu miejscowego lub po jego zmianie.

W myśl art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. D. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. W rozpoznawanej sprawie decyzja wydana została w oparciu o operat szacunkowy z dnia 2 lipca 2008 r. wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym stwierdzono, że przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość rynkowa przedmiotowego gruntu wynosiła 7.700 zł, natomiast po jego uchwaleniu wynosi 226.600 zł. W związku z powyższym, wartość nieruchomości oznaczonej nr 4/33 wzrosła o kwotę 218.900 zł. Prawidłowa zatem kwota opłaty z zastosowaniem 30% stawki, o której mowa w uchwale Rady Miasta L. nr [...] z dnia [...] wyniosła 65670 zł. Organ odwoławczy podkreślił, że wspomniany operat został wykonany i podpisany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, jest poprawny pod względem wymaganej treści, nie posiada błędów i pomyłek rachunkowych lub pisarskich oraz innych niejasności. Także metody wyceny zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego w niniejszej sprawie nie budzą zastrzeżeń, ponieważ zarówno podejście porównawcze metodą porównywania parami (zastosowane dla oszacowania nieruchomości przed wejściem planu), jak i podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej (zastosowane dla oszacowania wartości 37 nieruchomości podobnych o przeznaczeniu komercyjnym), pozwalają na dokonanie analizy rynku lokalnego i zostały dopuszczone do stosowania obowiązującymi przepisami prawa.

Kolegium zaznaczyło, że powyższa ocena znajduje potwierdzenie w opinii Komisji Opiniującej przy Regionalnym Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych w L. z dnia 3 września 2009 r., w której stwierdzono, że wykonany w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy może stanowić podstawę do dokonania czynności prawnych dla potrzeb, których został sporządzony.

Kolegium zaznaczyło, że bezpodstawne jest żądanie strony o uchylenie postanowienia o dopuszczeniu dowodu z opinii Komisji Opiniującej przy Regionalnym Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych w L. i dopuszczenie dowodu Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w W. w sprawie oceny poprawności operatu szacunkowego, każda bowiem z tych komisji ma takie same uprawnienia.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego M. S. wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego oraz o uchylenie poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta. Ponadto domagała się dopuszczenia dowodu z opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w W., umowy z dnia 20 października 2009 r. z Polską Federacją Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z siedzibą w W., pisma z dnia 20 października 2009 r., złożonego w Samorządowym Kolegium Odwoławczym w dniu 20 października 2009 r., notatki służbowej pracownika Kancelarii z dnia 20 października 2009 r., koperty z datą nadania zaskarżonej decyzji, pisma Urzędu Statystycznego w L. z dnia 20 listopada 2009 r. zawierającego ceny gruntów rolnych w województwie l. za okres od I kwartału 2001 r. do II kwartału 2009 r. i kopii fragmentów planu zagospodarowania przestrzennego.

Zdaniem skarżącej decyzje zapadłe w sprawie podjęte zostały z naruszeniem

art. 7, 8, 77 § 1 i § 4, oraz art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, co skutkowało błędną oceną operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę dla potrzeb wyceny wzrostu wartości nieruchomości, ponieważ biegły dokonał nieprawidłowego doboru transakcji do określenia wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Według skarżącej ceny nieruchomości określone w transakcjach przyjętych przez biegłego były niższe, niż zawarte w umowach zawartych kilka lat wcześniej. Tymczasem od czasu dokonywania tamtych transakcji, ceny nieruchomości rolnych wzrosły o kilkaset procent. W mniemaniu skarżącej rzeczoznawca nie uwzględnił ponadto transakcji na nieruchomościach rolnych podobnych do przedmiotowej, w tym samym okresie, z którego transakcje przyjęte były za podstawę oszacowania wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu, opiewających na kwoty znacznie wyższe, niż określona przez niego wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu. Oczywistym jest, w ocenie skarżącej, że rzeczoznawca sporządzając operat, nie dopełnił obowiązku staranności przy wyborze materiału porównawczego, przez co wynik jego oszacowania w rażący sposób odbiega od realiów rynkowych. Skarżąca zwróciła uwagę, że Miasto chciało wykupić jej nieruchomość pod drogę jeszcze przed zmianą planu i wówczas oferowano jej kwotę 80 złotych za m2. Obecnie ten sam organ za m2 oferuje 12 zł.

Tym samym skarżąca uznała, że operat ten nie mógł stanowić podstawy naliczenia opłaty od wzrostu wartości nieruchomości. Podkreślono także, że wzrost wartości rynkowej nieruchomości nie jest wyłącznie wynikiem uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, ale również ogólnej tendencji wzrostu wartości nieruchomości - w badanym okresie od kilkudziesięciu do kilkuset procent w okresie od wskazywanych przez skarżącą transakcji w cenach wyższych, niż wynikająca z operatu, udokumentowanych kopiami aktów notarialnych, do daty sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

W przekonaniu skarżącej operat szacunkowy zawiera ponadto rażące błędy w zakresie wskazania przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z jego § 75 pkt 2 "W obszarze strefy wyklucza się możliwość inwestowania w obecnych granicach własności. Warunkiem realizacji inwestycji jest opracowanie koncepcji zagospodarowania całości terenu wyznaczonego liniami rozgraniczającymi, przy czym wielkość działki przeznaczona pod indywidualną inwestycję nie może być mniejsza niż 5.0 ha." Zapis taki wyklucza użyteczność nieruchomości dla inwestora niebędącego właścicielem obszaru o powierzchni minimum 5 ha (przedmiotowa działka ma powierzchnię 640 m2), jednak znajdujący się w operacie opis nieruchomości nie zawiera informacji na temat tego ograniczenia, wręcz - wyłączenia możliwości indywidualnego inwestowania na przedmiotowym obszarze, wprowadzającego wymóg objęcia zagospodarowaniem obszaru dalece odbiegającego od powierzchni przedmiotowej nieruchomości. Dokonując obliczenia wartości nieruchomości po zmianie planu, rzeczoznawca przytoczył 37 transakcji, jego zdaniem dotyczących nieruchomości podobnych do przedmiotowej. Nie uwzględnił jednak przy tym różnic w zapisach planu zagospodarowania, odnoszących się do poszczególnych nieruchomości. Z zapisów planu dla przedmiotowego terenu, przytoczonych wyżej, wynika między innymi, że praktyczna możliwość wykorzystania terenu jest dalece ograniczona. Tylko 30 % obszaru może być wykorzystane na zabudowę i zagospodarowanie (70 % terenów zielonych i biologicznie czynnych zgodnie z § 68 p. 1 pp. 2 planu w tych 30 %, gdyby teren miał zostać wykorzystany zgodnie z planem, zmieścić się muszą obiekty handlowe o ograniczonej zapisami planu kubaturze, parkingi, drogi dojazdowe. Powyższe czyni wartość nieruchomości wyraźnie niższą, niż w przypadku zapisów planu niewprowadzających takich ograniczeń. Prowadzi to do wniosku, że w stosunku do nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, ale bez takich ograniczeń wynikających z planu zagospodarowania, wartość przedmiotowej nieruchomości stanowić może jedynie 30% ich wartości. Tymczasem rzeczoznawca formułując swoją opinię nie dostrzegł, ani nie przeanalizował tych różnic, bezzasadnie przyjmując do porównania nieruchomości, dla których już z samego przytoczenia lakonicznych opisów zawartych w operacie, wynika inna możliwość ich wykorzystania.

Skarżąca dowodziła, że błędnie określono stan techniczno-użytkowy nieruchomości, rzeczoznawca opisuje bowiem nieruchomość "na dzień wejścia w życie planu miejscowego". Ponieważ przedmiotem oceny nie jest stan nieruchomości z chwili uchwalenia planu, ale z momentu sprzedaży, przedmiotem opracowania powinno być wykazanie, jaka w dacie transakcji byłaby wartość rynkowa, gdyby planu nie uchwalono, a jaka była wartość na skutek zmiany planu.

Operat nie zawiera również informacji, jakie były możliwości podłączenia uzbrojenia terenu do działki przy założeniu wykorzystywania jej zgodnie z przeznaczeniem przed zmianą planu i po zmianie planu, ani jak te możliwości wpływają na wycenę. Subiektywne przekonanie rzeczoznawcy, iż położenie gruntu rolnego przy drodze publicznej obniża jego wartość, nie zasługuje na uwzględnienie, o ile nie jest poparte rzeczową analizą.

W ocenie skarżącej autor operatu szacunkowego nie wykazał zasadności wyboru różnych metod obliczenia wartości nieruchomości przed zmianą planu i po zmianie planu, nie wykazał również, dlaczego dana metoda jest prawidłowa do obliczenia danej wartości, ograniczył swoje wywody w tym zakresie do opisania, na czym dana metoda polega, arbitralnie rozstrzygając zasadność jej zastosowania w konkretnym zakresie. Rzeczoznawca nie wspomina również o przeznaczeniu nieruchomości w planie miejscowym w okresie przed ustaniem obowiązywania planu miejscowego dla tego obszaru. Tymczasem zapisy planu poprzednio obowiązującego bliższe były aktualnej regulacji, niż przyjętemu za podstawę wyceny przed zmianą planu rolniczemu charakterowi gruntów. Skarżąca zaznaczyła, że nieudolność i opieszałość władz miasta, skutkiem której nowy plan nie został wprowadzony w odpowiednim terminie, tak, aby nie doszło na skutek wygaśnięcia uprzednio obowiązującego planu, do stanu braku planu zagospodarowania, nie może prowadzić do osiągania przez Miasto L. korzyści w postaci pobierania swoistej premii za tę opieszałość i nieudolność w postaci opłaty będącej przedmiotem tego postępowania, liczonej od "faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości".

Narusza to bowiem zasady współżycia społecznego pozostając w sprzeczności z ogólną zasadą wyrażoną w art. 5 Kodeksu cywilnego. Skarżąca podkreśliła, że wnosząc o dopuszczenie dowodu z opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w W., czyli innej komisji niż l., dąży do prawidłowego wyjaśnienia sprawy. Pismo w tej sprawie zostało złożone w Kolegium, gdzie przedstawiono także umowę o sporządzenie opinii, jednak orzeczenie zapadło bez oczekiwania na dostarczenie samej opinii. Tym samym, nałożony na organy administracji obowiązek wyczerpującego zebrania materiału dowodowego, został zlekceważony. W ocenie skarżącej wspomniana opinia wyjaśnić może wiele z zarzutów dyskwalifikujących operat i dać oparcie prawidłowemu rozstrzygnięciu sprawy, tym bardziej niezrozumiały wydaje się pośpiech Kolegium i uniemożliwienie skarżącej rzetelnego wyjaśnienia sprawy już na etapie postępowania przed organami administracji.

Notatka służbowa pracownika Kancelarii załączona została na dowód, że poprawki na umowie nie stanowią oferty zawarcia umowy o ocenę operatu szacunkowego na innych warunkach, ale uzgodnione zostały przez jej strony, przez co umowa zawarta została w dniu 20 października 2009 r.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko w sprawie i wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Według art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Z kolei art. 37 ust.1 ustawy stanowi, że wysokość opłaty, o której mowa w przywołanym wyżej przepisie ustala się na dzień sprzedaży, zaś wartość nieruchomości zgodnie z art. 37 ust. 11 ustala się w trybie przepisów o gospodarce nieruchomościami. Wzrost wartości nieruchomości, od którego pobiera się opłatę, stanowi różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Na tle tego przepisu Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w postanowieniu z dnia 27 marca 2008r. (II SA/Kr 778/07 Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych) zwrócił uwagę, że rozróżnia on dwa rodzaje sytuacji : zmiany planu i uchwalenia planu. Dla sytuacji pierwszej wskazano, że wartość "poprzednią" nieruchomości ustala się w uwzględnieniu jej poprzedniego przeznaczenia w planie, dla sytuacji drugiej odniesieniem ma być sposób faktycznego wykorzystywania nieruchomości. Oznacza to, że w sytuacji, kiedy przed uchwaleniem nowego planu zagospodarowania nie obowiązywał plan stary, związany z uchwaleniem planu wzrost wartości nieruchomości oznaczać będzie różnicę pomiędzy wartością szacowaną w uwzględnieniu przeznaczenia w planie nowym, a wartością szacowaną w uwzględnieniu sposobu faktycznego wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem planu. Ta zasada dotyczy zaś przede wszystkim takich sytuacji, w których na skutek upływu określonych ustawą terminów wygasły plany uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. (art. 87 ust. 3), a przed tymi terminami nowe plany nie zostały uchwalone. Zdaniem sądu takie rozwiązanie godzi w wynikającą z art. 2 Konstytucji zasadę sprawiedliwości społecznej i określoną w art. 32 zasadę równości obywateli wobec prawa. Sąd wyjaśnił, że ani ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani ustawa o gospodarce nieruchomościami, do stosowania której odsyła art. 37 ust. 11 ustawy, nie zawierają legalnej definicji pojęcia "sposób faktycznego wykorzystywania nieruchomości". Nie ma zatem żadnych powodów, aby pojęciu temu przypisywać inne znaczenie niż określenie istniejącego aktualnie na gruncie stanu. "Faktyczny sposób wykorzystywania" to bowiem element stanu faktycznego, a nie oceny prawnej. Przy tak sformułowanej treści art. 37 ust.1 znaczenie będzie miał zatem sposób faktycznego wykorzystania nieruchomości, a bez znaczenie pozostawał sposób wykorzystania nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego. Kryterium faktycznego wykorzystywania ma więc zastosowanie bez względu na to, czy odnotowałoby wzrost wartości nieruchomości przy porównaniu jej przeznaczeń w wygasłym i w nowym planie, w tym i wtedy, kiedy nowe przeznaczenie w zupełności pokrywa się z przeznaczeniem starym. W takich sytuacjach więc "wzrost wartości" determinujący powstanie obowiązku fiskalnego (realizowanego w razie zbycia nieruchomości) nie jest realną konsekwencją aktywności gminy w zakresie działalności planistycznej, która nie ma obowiązku sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, lecz konsekwencją braku tej aktywności. Uzależnienie powstania obowiązku uiszczenia opłaty na rzecz gminy od tego, czy i w jakim terminie ta właśnie gmina uchwali plan, a nie od tego czy samo uchwalenie planu przynosi dla właściciela rzeczywistą korzyść, nie da się, zdaniem sądu, pogodzić z zasadą sprawiedliwości społecznej. Z zasadą równości wobec prawa nie można zaś pogodzić zróżnicowania pod omawianym względem sytuacji właścicieli nieruchomości przeznaczonych w "starych" planach na taki sam cel i faktycznie wykorzystywanych w taki sam sposób, ale położonych w gminach realizujących swe władztwo planistyczne w różnym czasie. Podobny pogląd wyraził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, który w wyroku z dnia 18 czerwca 2009 r. (II SA/Gd 167/09 Legalis) także zwrócił uwagę, że dla ustalenia faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości istotna jest ocena zapisów poprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Stanowisko sądów podzielił Trybunał Konstytucyjny stwierdzając w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r. (P 58/08 Dz. U z 2010 r. Nr 24, poz. 124) , że art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zmianami ) w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Treść decyzji organów administracji pozwala sądzić, że rozpatrujące sprawę organy, określając faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości, kwestii tej w ogóle nie badały, skupiając się wyłącznie na wykazaniu rolniczego wykorzystania działki 4/33 przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta L. z dnia 17 listopada 2005r. Pomijając już, że nie podano przesłanek jakimi, kierowano się formułując taki wniosek, to zauważyć trzeba, iż akta sprawy zawierają informację o wygaśnięciu z dniem 31 grudnia 2003 r. obowiązującego od dnia 30 grudnia 1986r. Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Obszaru Funkcjonalnego L. Zespołu Miejskiego obejmującego także działkę 4/33. Należy zatem ustalić, jakie było przeznaczenie wspomnianej działki także w tym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i czy rzeczywiście w związku z uchwaleniem nowego planu wartość działki wzrosła, co uzasadnia żądanie opłaty planistycznej. Kwestie te należą do oceny organów, sąd administracyjny nie może bowiem dokonywać, wiążącego organ administracji publicznej, ustalenia podstawy faktycznej kontrolowanej decyzji administracyjnej (wyrok SN z dnia 5 października 1994 r. III ARN 51/94 OSNP 1995/5/59). Zaniechanie dokładnego ustalenia stanu faktycznego sprawy zwalnia zaś sąd od kontroli dokonanej w sprawie oceny prawidłowości operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę wyliczenia samej opłaty, skoro jej ustalenie jest przedwczesne. Stosownie do art. 145a § 1 kpa orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego o niezgodności aktu normatywnego z Konstytucją, umową międzynarodową lub z ustawą, na podstawie którego została wydana decyzja, stanowi przesłankę wznowienia postępowania. W orzecznictwie akceptowany jest pogląd, według którego wniesienie skargi do sądu administracyjnego umożliwia uchylenie przez sąd wadliwej decyzji opartej na przepisie ustawy, który wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego został uznany za niezgodny z Konstytucją Rzeczpospolitej Polskiej (por. uchwałę 7 sędziów NSA z dnia 27 grudnia 2009 r. I OPS 9/09 Legalis i podane tam orzeczenia, wyrok NSA z dnia 10 października 2008 r. I OSK 1473/07).

Stosownie do art.106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U Nr 153, poz. 1270 ze zmianami) sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, ale tylko wówczas, jeśli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. W przekonaniu sądu wskazane przez skarżącą dokumenty w postaci opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń, umowy z dnia 20 października 2009 r. z Polską Federacją Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z siedzibą w W., pisma z dnia 20 października 2009 r., złożonego w Samorządowym Kolegium Odwoławczym w L. w dniu 20 października 2009 r., notatki służbowej pracownika Kancelarii z dnia 20 października 2009 r., koperty z datą nadania zaskarżonej decyzji, pisma Urzędu Statystycznego w L. z dnia 20 listopada 2009 r. zawierającego ceny gruntów rolnych w województwie l. za okres od I kwartału 2001 r. do II kwartału 2009 r. i kopii fragmentów planu zagospodarowania przestrzennego nie są niezbędne dla wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy. Ponadto dopuszczenie dowodu z opinii Komisji Arbitrażowej przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w W. spowodowałoby, że sąd dokonuje ustaleń faktycznych, służących merytorycznemu rozstrzygnięciu, do czego nie jest uprawniony. W takim przypadku należy uchylić zaskarżoną decyzję (por. wyrok NSA z dnia 7 lutego 2001r. V SA 671/00 LEX nr 50129). Opinia ta powinna być przedmiotem analizy w postępowaniu administracyjnym.

Z tych względów na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. b) w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zmianami) należało uchylić zarówno zaskarżoną decyzję, jak i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta L.

O wstrzymaniu wykonania zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art.152 wspomnianej ustawy, natomiast o kosztach w oparciu o art. 200 wspomnianej ustawy w związku z art. 205 § 2 oraz § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c) Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U Nr 163, poz. 1349 ze zmianami).

Początek formularza