Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 263/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-06-17 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6075 Działalność zawodowa w dziedzinie gospodarowania nieruchomościami
Hasła tematyczne: Uprawnienia do wykonywania zawodu
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 184,  art. 185  ust. 1,1A,2, art. 186 ust. 1, art. 188,  art. 194 ust. 1A,  art. 195  ust. 1,  ust.  2;  art. 6,7,8,80;  art. 28
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Tarnowska Sędziowie WSA Elżbieta Lenart (spr.) WSA Monika Nowicka Protokolant Joanna Pleszczyńska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 czerwca 2009 r. sprawy ze skargi M. H. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] października 2007 r. nr [...] w przedmiocie kary dyscyplinarnej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Budownictwa decyzją z dnia [...] października 2007 r. nr [...] utrzymał w mocy własną decyzję z dnia [...] marca 2007 r. nr [...].

Zaskarżoną decyzję wydano w oparciu o następujący stan faktyczny sprawy.

W dniu 29 lipca 2005 r. została zawarta umowa o zarządzanie nieruchomością wspólną położoną przy ul. [...] w W. pomiędzy Zarządem [...], a firmą A. Sp. j. [...].

Pismem z dnia 30 września 2005 r. ww. umowa została rozwiązana przez Zarząd ze skutkiem natychmiastowym. Następnie Zarząd pismem z dnia 7 listopada 2005 r. złożył do Ministra Transportu i Budownictwa skargę na czynności zawodowe zarządcy nieruchomości M. H..

Minister Budownictwa skierował sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, której pierwsze posiedzenie miało miejsce w dniu 13 marca 2006 r. W posiedzeniu tym M. H. nie uczestniczył, jednakże w tym samym dniu złożył pismo stwierdzające, że nie pełnił funkcji zarządcy nieruchomości przy ul. [...]. Nie zostały zatem spełnione przesłanki niezbędne do wszczęcia postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej zarządcy nieruchomości.

Kolejne posiedzenie ww. Komisji odbyło się w dniu 2 października 2006 r. Rozpatrzyła ona następujące zarzuty skargi:

1. nienależytego wywiązywania się z obowiązków wykonywania czynności zarządzania, w szczególności w zakresie usuwania awarii,

2. bezprawnego zatrzymania dokumentów i przedmiotów (kluczy), będących własnością Wspólnoty Mieszkaniowej,

3. narażenia Wspólnoty Mieszkaniowej na straty finansowe w wyniku nieterminowego regulowania należności za dostawę wody i odprowadzanie ścieków oraz nieuregulowania składki na ubezpieczenie nieruchomości.

Rozpoznając pierwszy z zarzutów Komisja ustaliła, że od początku obowiązywania umowy zarządca nieruchomości nie wykonywał prawidłowo swoich obowiązków, o czym świadczą dowody w postaci pism przewodniczącej zarządu z dnia 25 sierpnia 2005 r., z dnia 22 września 2005 r., z dnia 26 września 2005 r. oraz oświadczenie R. C. z dnia 16 października 2005 r. Z ww. oświadczenia wynika, że na przełomie września i października 2005 r. R. C. zwracał się wielokrotnie do M. H. zgłaszając awarię. Zarządca nieruchomości nie spowodował jej usunięcia i nie skontaktował się z członkiem wspólnoty monitującym o naprawę. Zatem Komisja Odpowiedzialności Zawodowej uznała postawiony zarzut za zasadny i udowodniony stwierdzając, że zarządca nieruchomości przy wykonywaniu czynności zarządzania nie kierował się zasadą ochrony interesów osób, na rzecz których je wykonywał, czym naruszył przepis art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do zarzutu bezprawnego zatrzymania dokumentów i przedmiotów (kluczy), będących własnością Wspólnoty Mieszkaniowej, Komisja ustaliła, że zarządca nie przekazał do dnia 5 lutego 2006 r. dokumentów Wspólny Mieszkaniowej, mimo wysyłanych monitów. Nie oddał także kluczy do węzła ciepłowniczego do dnia 1 marca 2006 r. Zarządca nieruchomości wprawdzie twierdził, że zarząd nie chciał przejąć dokumentów i odmawiał pokwitowania korespondencji, jednak na potwierdzenie powyższego nie przedstawił żadnych dokumentów. W związku z tym zwrot dokumentów po upływie 4 miesięcy od daty rozwiązania umowy Komisja uznała za świadome i celowe działanie, utrudniające prawidłowe i terminowe załatwianie bieżących spraw przez Wspólnotę.

Ostatni z ww. zarzutów nie został podzielony przez Komisję Odpowiedzialności Zawodowej.

Komisja uznała zatem, że zarządca nieruchomości w sposób rażący naruszył przepis art. 186 ust. 1 ustawy dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) stwierdzając, iż tylko jak najszybsze pozbawienie M. H. możliwości wykonywania zawodu zarządcy nieruchomości - do czasu ponownej weryfikacji wiedzy zawodowej - pozwoli zapobiec dalszemu naruszaniu przepisów prawa oraz ochroni interesy Wspólnot Mieszkaniowych, na rzecz których M. H. wykonuje czynności zarządzania. Komisja wystąpiła więc z wnioskiem o zastosowanie kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym.

Decyzją z dnia [...] marca 2007 r. nr [...] Minister Budownictwa orzekł o udzieleniu zarządcy nieruchomości M. H. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym.

W uzasadnieniu orzeczenia organ pierwszej instancji stwierdził, że zarządca nieruchomości uchybił ustawowym obowiązkom określonym w art. 186 ust. 1 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. - co wynikało z nieznajomości przepisów prawa związanych z wykonywaniem czynności zarządzania.

Organ dodał, że M. H. winien znać różnicę pomiędzy funkcją Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, a funkcją zarządcy nieruchomości. Zarząd może czynności zarządzania wykonywać osobiście lub zarządzanie powierzyć zarządcy nieruchomości. W niniejszej sprawie czynności zarządzania zostały powierzone, zgodnie z przepisem art. 185 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zarządcy nieruchomości M. H. na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością. Z chwilą zawarcia umowy o zarządzanie M. H., jako licencjonowany zarządca nieruchomości, zaczął ponosić odpowiedzialność zawodową za wykonywane czynności zarządzania.

Organ stwierdził też, że wina zarządcy nieruchomości w oparciu o zebrany materiał dowodowy nie budzi żadnych wątpliwości. Z tego względu, przychylając się do wniosku Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, orzekł na podstawie art. 188 ust. 2 pkt 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami karę dyscyplinarną w postaci zawieszenia licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym wobec zarządcy nieruchomości M. H. - jako karę współmierną do winy wynikającej z zebranego materiału dowodowego. Za zastosowaniem takiego środka przemawia także fakt, że z akt sprawy wynika, iż M. H. nie posiada odpowiedniej wiedzy zawodowej umożliwiającej prawidłowe, profesjonalne zarządzanie nieruchomościami.

M. H. pismem z dnia 10 kwietnia 2007 r. wniósł o ponowne rozpatrzenie sprawy.

W uzasadnieniu wniosku wskazał, że kara ta jest dla niego krzywdząca, gdyż wszelkie decyzje podejmował zarząd nieruchomości. W jego opinii umowa z dnia 29 lipca 2005 r. to umowa zlecenia zawarta pomiędzy firmą A. a Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej. Odwołujący się nie podejmował żadnych decyzji zarządczych, a więc nie wykonywał funkcji zarządcy nieruchomości.

M. H. dodał, że strony niniejszego postępowania administracyjnego nie zostały wskazane właściwie, bowiem w umowie wskazano firmę A., a nie konkretnego zarządcę.

Minister Budownictwa pismem z dnia 20 kwietnia 2007 r., skierował sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej, w celu jej ponownego rozpoznania.

Pismem z dnia 5 czerwca 2007 r. odwołujący zawiadomił Komisję, iż ustanowił pełnomocnika w osobie E. C., obrońcę w osobie J. K. i jednocześnie zwrócił się o ustanowienie obrońcy z urzędu.

Minister Budownictwa pismem z dnia 15 czerwca 2007 r. zwrócił się do zarządcy nieruchomości M. H. o przesłanie zgody J. K. na pełnienie roli obrońcy.

W dniu 9 lipca 2007 r. M. H. wraz z pełnomocnikiem E. C. oraz obrońcą wzięli udział w posiedzeniu Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Podczas posiedzenia Komisji J. K. wyraziła na piśmie zgodę na ustanowienie jej obrońcą M. H., wniosła o odroczenie posiedzenia i dopuszczenie dowodu z zeznań świadka D. K. Komisja Odpowiedzialności Zawodowej, w oparciu o art. 80 k.p.a., odrzuciła złożony przez obrońcę wniosek uznając, że zebrany materiał dowodowy jest wystarczający do wydania rozstrzygnięcia w sprawie.

Oceniając całość materiału dowodowego dotyczącego podnoszonych zarzutów, Komisja ponownie wnioskowała o zastosowanie wobec zarządcy nieruchomości M. H. kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym.

Wzięła ona pod uwagę okoliczności, iż zarzuty postawione zarządcy nieruchomości przez skarżącą Wspólnotę Mieszkaniową znalazły potwierdzenie w zgromadzonym materiale dowodowym, zaś w umowie z dnia 29 lipca 2005 r. o zarządzanie nieruchomością wspólną nie zawarto oświadczenia zarządcy nieruchomości o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania - czym został naruszony przepis art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto zarządca nieruchomości w udzielonych Komisji odpowiedziach wykazał brak elementarnej wiedzy dotyczącej znajomości przepisów prawa z zakresu ustawy o własności lokali i ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Komisja dodała, że pomimo kierowanych do zarządcy pism z prośbą o ustosunkowanie się do postawionych zarzutów, nie zajął on merytorycznego stanowiska w sprawie.

Następnie Minister Budownictwa decyzją z dnia [...] października 2007 r. nr [...] utrzymał w mocy własną decyzję z dnia [...] marca 2007 r. nr [...].

W uzasadnieniu orzeczenia Minister stwierdził, że M. H. naruszył przepis art. 186 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto zarządca nieruchomości w bezpośrednich odpowiedziach na zadawane pytania, jak również w pismach wykazał brak elementarnej wiedzy w zakresie regulacji prawnych - przez co naruszył przepis art. 186 ust. 1 powołanej ustawy.

Minister dodał, że w związku z ustanowieniem przez zarządcę nieruchomości M. H. obrońcy w osobie J. K., wniosek z dnia 8 września 2007 r. o wyznaczenie obrońcy z urzędu stał się bezprzedmiotowy.

Skargę na powyższą decyzję wniósł M. H., zarzucając jej naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:

a) art. 30 § 1 ustawy Kodeks Spółek Handlowych (Dz. U. Nr 94, poz. 1037) przez błędną jego wykładnię i uznanie, że skarżący może reprezentować spółkę A.,

b) art. 185 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami , art. 22 Konstytucji RP w związku z art. 28 k.p.a. poprzez nie uznanie przedsiębiorcy stroną postępowania administracyjnego, a także art. 78 Konstytucji na skutek pozbawienia przedsiębiorcy prawa do złożenia odwołania od decyzji administracyjnej,

c) art. 185 ust. 2 ww. ustawy przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie spowodowane mylnym założeniem, iż w rozpatrywanym przypadku mamy do czynienia z umową o zarządzanie nieruchomością zawartą ze wspólnotą mieszkaniową, wbrew jednoznacznemu zdaniu orzecznictwa, iż umowa o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu przyjętym w art. 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami, może być zawarta jedynie między podmiotami wskazanymi w ww. art. 185 ust. 2. Jeśli więc strony złożą zgodne oświadczenie woli składające się na tę umowę, to skutki prawne określone przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami występują jedynie wtedy, gdy stronami tymi są, z jednej strony - przedsiębiorca (art. 184 ust. 3 tej ustawy) lub zarządca nieruchomości w rozumieniu art. 184 ust. 3 ww. ustawy, a z drugiej - właściciel nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa, albo inna osoba lub jednostka organizacyjna, której przysługuje prawo do nieruchomości.(Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2007 r., sygn. akt 7890 III CZP 69/07),

d) art. 6, 18, 20, 22 i 29 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) (dalej UWL) na skutek nieprawidłowego założenia, że w kwestii zarządzania nieruchomością wspólną decyzje są podejmowane przez zarząd, a nie przez właścicieli lokali uchwałą o wyborze zarządu lub zarządcy oraz przez przypisywanie przedsiębiorcy, któremu ogół właścicieli lokali nie udzielił żadnych pełnomocnictw do zarządzania ich nieruchomością wspólną zwłaszcza głosując uchwałę w postaci aktu notarialnego o powierzeniu zarządu na podstawie art. 18 UWL. A także wskutek braku rozróżnienia, iż nieruchomością wspólnoty mieszkaniowej (powyżej siedmiu lokali) może zarządzać zarząd wybrany w trybie art. 20 UWL lub zarządca, któremu zarząd powierzono uchwałą w postaci aktu notarialnego.

Ponadto skarżący zarzucił naruszenie przepisów postępowania administracyjnego mające istotny wpływ na jego wynik, to jest:

a) art. 28 k.p.a. poprzez nie uznanie stroną postępowania przedsiębiorcy reprezentowanego przez E. C. i przez bezpodstawne uznanie stroną postępowania skarżącego,

b) art. 6 i 8 k.p.a. przez ich niezastosowanie,

c) art. 80 k.p.a. przez zastosowanie go przy decydowaniu o odrzuceniu zgłoszonych przez radcę prawnego J. K. wniosków dowodowych i wniosku o odroczenie posiedzenia Komisji.

W uzasadnieniu skargi stwierdził, że Komisja oceniła umowę dotyczącą ul. [...], a powinna ocenić umowę dotyczącą ul. [...].

Skarżący podkreślił, że stroną umowy zawieranej z administratorem nie może być w żadnym przypadku wspólnota, jeśli nie jest to umowa, o której mowa w art. 18 UWL. W omawianym przypadku to właśnie zarząd a nie wspólnota mieszkaniowa [...] jest stroną umowy z firmą A. M. H. stwierdził, że to Zarząd podejmował decyzje.

Skarżący zauważył, że jeśli w rozpatrywanym przypadku mielibyśmy do czynienia z umową o zarządzanie nieruchomością, to niewątpliwie należałoby uznać stroną postępowania administracyjnego przedsiębiorcę, a więc firmę A. sp.j. [...] - w myśl art. 184 ust. 4 i art. 185 ust. 2 ww. ustawy. Skierowanie zatem decyzji do osoby nie będącej stroną w sprawie wyczerpuje przesłanki jej nieważności (art. 156 § 4 k.p.a.). Ten sam skutek wywołuje odebranie skarżącemu prawa do obrony (art. 156 § 2 k.p.a.) - co narusza także art. 45 Konstytucji RP. Organ nie podjął żadnych czynności zmierzających do zapewnienia skarżącemu możliwości obrony, odmawiając na posiedzeniu Komisji w dniu 9 lipca 2007 r. ustanowienia obrońcy z urzędu.

Ponadto podniósł, że wydanie decyzji bez rozpatrzenia skargi przedsiębiorcy na bezczynność Ministra Budownictwa w sprawie uznania stroną postępowania spółki jawnej A. (sygn. akt I SAB/Wa 154/07) oraz skargi skarżącego na odmowę ustanowienia obrońcy z urzędu (sygn. akt I SAB/Wa 181/07) rażąco narusza zasady ogólne postępowania, a w szczególności art. 6,7 i 8 k.p.a. oraz wyczerpuje przesłanki nieważności decyzji zawarte w art. 156 § 2 i 4 k.p.a.

Dodał, że obarczanie odpowiedzialnością zarządców za decyzje zarządu jest szkodliwe społecznie i nie znajduje oparcia w przepisach prawa. Nie mieści się to w ramach zasady sformułowanej w końcowej części art. 7 k.p.a.

M. H. zarzucił także, iż odmówiono mu przedstawienia pełnomocnictw E. J., która podpisała decyzję w zastępstwie Ministra, a kompetencje do zajmowania się niniejszymi sprawami otrzymał P. S. - co narusza zasady wyrażone w art. 6, 7, 8 k.p.a. i art. 7 Konstytucji RP.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżoną decyzję nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania decyzji, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Podkreślić przy tym należy, że sąd administracyjny nie jest powołany do badania słuszności, czy merytorycznych ocen wyrażanych w toku postępowania wyjaśniającego.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja oraz poprzedzające ją rozstrzygnięcie nie naruszają prawa.

Przedmiotem niniejszej skargi jest decyzja Ministra Budownictwa z dnia [...] października 2007 r. utrzymująca w mocy własną decyzję z dnia [...] marca 2007 r. orzekającą o zastosowaniu wobec zarządcy nieruchomości M H. – kary dyscyplinarnej w postaci zawieszenia licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym.

Stosownie do art. 186 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.) zwanej dalej "u.g.n.", zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 185 ust. 1 i ust. 1a tej ustawy (zarządzanie nieruchomością) tj. podejmowania decyzji i dokonywania czynności mających na celu:

a) zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości

b) zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością,

c) czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz

d) do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość.

Ponadto zarządca nieruchomości może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie zarządzania nieruchomościami (art. 185 ust. 1a u.g.n.). Czynności te wykonuje zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na rzecz których wykonuje te czynności.

Zarządca nieruchomości nie wypełniający obowiązków, o których mowa w art. 186 ww. ustawy, podlega odpowiedzialności zawodowej. Wobec zarządcy mogą być orzeczone z tytułu odpowiedzialności zawodowej kary dyscyplinarne określone w art. 188 ust. 2 u.g.n. Są nimi:

1) upomnienie;

2) nagana;

3) zawieszenie licencji zawodowej na okres od 6 miesięcy do roku;

4) zawieszenie licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem pozytywnym;

5) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

W myśl art. 194 ust. 1a tego aktu postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej wszczyna minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, z zastrzeżeniem ust. 1b tego artykułu.

Postępowanie wyjaśniające wymienione w art. 194 odbywa się z udziałem osoby, w stosunku do której toczy się postępowanie. Nieusprawiedliwione niestawiennictwo nie wstrzymuje postępowania. W przypadku trzykrotnej usprawiedliwionej nieobecności Komisja Odpowiedzialności Zawodowej przeprowadza postępowanie, pomimo że osoba, w stosunku do której ono się toczy, nie ustanowiła pełnomocnika w tym postępowaniu (art. 195 ust 1 u.g.n.).

W niniejszej sprawie organ administracji wszczął z urzędu - na skutek złożonej skargi – postępowanie z tytułu odpowiedzialności zawodowej M. H. Następnie przekazał sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. Przeprowadzone postępowanie wyjaśniające toczyło się zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. W protokołach końcowych przesłanych do Ministra Budownictwa Komisja w sposób wyczerpujący przedstawiła przebieg postępowania wyjaśniającego oraz wnikliwie i rzetelnie przeanalizowała zarzuty postawione zarządcy - odnosząc się do nich, co znalazło wyraz w wydanych przez Ministra Budownictwa decyzjach.

Minister Budownictwa orzekający w niniejszej sprawie uznał - a Sąd w całości podzielił jego stanowisko - za uzasadnione dwa zarzuty, tj. nienależyte wywiązywanie się z obowiązków wykonywania czynności zarządzania i bezprawnego zatrzymania dokumentów i przedmiotów (kluczy), będących własnością Wspólnoty Mieszkaniowej. Motywy nałożenia kary dyscyplinarnej Minister wyczerpująco uzasadnił w obu decyzjach. Jednocześnie uwolniono M. H. od zarzutu narażenia Wspólnoty Mieszkaniowej na straty finansowe, w wyniku nieterminowego regulowania należności za dostawę wody i odprowadzanie ścieków i nieuregulowania składki na ubezpieczenie nieruchomości.

Wobec powyższego Sąd uznał za prawidłowe stanowisko Ministra Budownictwa odnośnie nałożenia na zarządcę nieruchomości M. H. kary z tytułu odpowiedzialności zawodowej w postaci zawieszenia licencji do czasu ponownego zdania egzaminu.

Należy tez podnieść, że organ udzielał skarżącemu informacji i wyjaśnień, zaś prowadząc postępowanie odniósł się wielokrotnie do tych samych podnoszonych przez stronę zarzutów.

W związku z tym Sąd orzekający w niniejszej sprawie nie dopatrzył się naruszenia art. 6, 7, 8 i art. 80 k.p.a.

Odnosząc się natomiast do twierdzeń skargi dotyczących nieprawidłowego określenia kręgu stron niniejszego postępowania Sąd stwierdził, że organ postąpił w sposób zgodny z przepisami prawa uznając za stronę niniejszego postępowania wyłącznie M. H.

Sąd zauważa, iż stosownie do art. 28 k.p.a. stroną jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. O tym, czy określonemu podmiotowi przysługują uprawnienia strony, rozstrzygają przepisy prawa materialnego. Uczestniczenie natomiast w postępowaniu administracyjnym, samo przez się nie czyni podmiotu stroną. Musi on wykazać, że ma materialnoprawny interes uczestniczenia w sprawie i to dopiero daje legitymację strony.

Zgodnie z orzeczeniem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9 grudnia 2005 r., sygn. akt II OSK 310/05 cechami interesu prawnego jest to, że jest on indywidualny, konkretny, aktualny, sprawdzalny obiektywnie, a jego istnienie znajduje potwierdzenie w okolicznościach faktycznych, będących przesłankami zastosowania przepisu prawa materialnego. Postępowanie administracyjne dotyczy interesu prawnego konkretnej osoby wówczas, gdy w tym postępowaniu wydaje się decyzję, która rozstrzyga o prawach i obowiązkach tej osoby, lub rozstrzygnięcie o prawach i obowiązkach innego podmiotu wpływa na prawa i obowiązki tej osoby. Inaczej mówiąc - przymiot strony w postępowaniu administracyjnym ma osoba, której dotyczy bezpośrednio to postępowanie lub w którym może być wydane orzeczenie godzące w jej prawem chronione interesy poprzez ograniczenie lub uniemożliwienie korzystania z przysługujących jej praw. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 10 grudnia 2007 r., sygn. akt. I SA/WA 1200/07, Lex 451395).

Zaś art. 195 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. stanowi, że postępowanie wyjaśniające wymienione w art. 194 tej ustawy odbywa się z udziałem osoby, w stosunku do której toczy się postępowanie.

Z treści powołanych uprzednio przepisów jednoznacznie wynika, że stroną postępowania administracyjnego wszczętego przez Ministra z urzędu - wobec rzeczoznawcy majątkowego na podstawie art. 194 u.g.n.- jest jedynie zarządca nieruchomości, którego praw i obowiązków, związanych z posiadaniem licencji dotyczy to postępowanie. Zaskarżona decyzja nie rozstrzyga o prawach, czy obowiązkach E. C. i firmy A. – podmioty te legitymują się wyłącznie interesem faktycznym. Prowadzone postępowanie jest postępowaniem, w którym badana jest odpowiedzialność zawodowa posiadacza licencji zarządcy nieruchomości, a nie podmiotu zawierającego umowę o zarządzanie. Słusznie zauważył organ, że wyłącznie M. H. uzyskał licencję zawodową do zarządzania nieruchomościami. Nie posiada jej ani E. C., ani A. Spółka jawna.

Oba ww. podmioty nie są stronami w niniejszym postępowaniu. Mogą one natomiast ponosić odpowiedzialność na zasadach określonych w przepisach prawa cywilnego, a nie odpowiedzialność zawodową wynikającą z ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Odnosząc się do zarzutów skarżącego, że umowa zawarta ze Wspólnotą Mieszkaniową ul. [...] nie była umową o zarządzanie, lecz jedynie o administrowanie Sąd zauważa, że zgodnie z art. 184 ust 1 u.g.n. zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez zarządców nieruchomości na zasadach określonych w niniejszej ustawie.

Zgodnie natomiast art. 185 ust 2. tej ustawy zarządca nieruchomości lub przedsiębiorca, o którym mowa w art. 184 ust. 3 u.g.n. – tj. przedsiębiorca mogący prowadzić działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez zarządców nieruchomości, działa na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością, zawartej z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości, ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się zarządcę nieruchomości odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania nieruchomościami.

Wypowiadając się odnośnie pojęć zarządzanie i administrowanie w wyroku z dnia 19 stycznia 2006 r., sygn. akt IV CK 343/05 Sąd Najwyższy stwierdził, że w świetle art. 184 i 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami pojęcie administrowania, jako mające charakter węższy od zarządzania, mieści się w pojęciu zarządzania. W zasadzie obejmuje ono czynności faktyczne, do których należy: utrzymanie porządku i czystości w obrębie nieruchomości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich usuwanie oraz prowadzenie korespondencji (LEX nr 191167).

Sąd orzekający w niniejszej sprawie zgadza się z tym poglądem.

W tej sytuacji nawet przyjęcie twierdzeń skarżącego, że zawarta umowa nie była umową o zarządzanie lecz administrowanie - nie mogłoby zwolnić zarządcy od odpowiedzialności zawodowej, bowiem osoba taka, działająca osobiście bądź jako przedsiębiorca, podejmując się czynności administrowania odpowiada za nie tak jakby podejmowała czynności zarządzania. - zatem pojęcie "administrowanie" zawiera się w pojęciu "zarządzanie".

Sąd nie zgadza się także z twierdzeniem skarżącego, iż nie zagwarantowano mu prawa do obrony. W dniu 5 czerwca 2007 r. do Ministra Budownictwa wpłynęło oświadczenie o ustanowieniu J. K. obrońcą. Osoba ta uczestniczyła w posiedzeniu Komisji i składała wnioski procesowe. Z akt sprawy wynika, że obrońca, wbrew twierdzeniom M. H., mógł zapoznać się z aktami sprawy, gdyż posiedzenie komisji odbyło się w dniu 9 lipca 2007 r. – zatem blisko po miesiącu od dnia udzielenia upoważnienia do reprezentowania skarżącego.

Art. 195 § 2 u.g.n. stanowi, że osoba, o której mowa w ust. 1 (w stosunku do której toczy się postępowanie), może ustanowić obrońcę albo zwrócić się o wyznaczenie obrońcy z urzędu z listy utworzonej spośród osób wskazanych przez organizacje zawodowe, prowadzonej przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej. Ustanowienie obrońcy nie było więc obowiązkiem organu, lecz prawem skarżącego, które zostało mu przez Ministra zagwarantowane, poprzez udział obrońcy w posiedzeniu Komisji, a złożenie ponownego wniosku o ustanowienie obrońcy – jak słusznie stwierdził organ – było bezprzedmiotowe.

Odnośnie zarzutów podniesionych przez skarżącego dotyczących zbadania przez Komisję umowy zawartej nie przy ul. [...], ale ul. [...] należy wskazać, że postanowieniem Ministra Infrastruktury z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] organ sprostował z urzędu zaistniałą pomyłkę w decyzji z dnia [...] października 2007 r. dotyczącą adresu nieruchomości. Nie istnieje co prawda legalna definicja pojęcia "błąd pisarski", ale doktryna i orzecznictwo sądowe konsekwentnie przyjmują, że są to "widoczne, wbrew zamierzeniu władzy, niewłaściwe użycie wyrazu, widocznie mylna pisownia albo widocznie niezamierzone opuszczenie jednego lub więcej wyrazów itp." (błąd pisarski). Z kolei, "inna oczywista omyłka" to co do istoty swojej omyłka stojąca na równi z błędami pisarskimi lub rachunkowymi, a zatem tylko omyłka polegająca na tym, że w decyzji wyrażono coś, co widocznie jest niezgodne z myślą wyrażoną niedwuznacznie przez władzę, a zostało wypowiedziane tylko przez przeoczenie, niewłaściwy dobór słów, itp. (komentarz do art. 113 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego w G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Tom I i II, Zakamycze, 2005, a także powołane tam orzecznictwo i literatura). Dokonując sprostowania adresu ul. [...] na ul. [...] organ dokonał oceny tego faktu uznając, że był to oczywisty błąd pisarski. Okoliczność ta - zdaniem Sądu - nie miała wpływu na wynik niniejszej sprawy.

Podsumowując Minister Budownictwa orzekający w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzył stan faktyczny sprawy, szczegółowo wyjaśnił motywy, jakimi się kierował przy jej rozstrzyganiu - nakładając na zarządcę nieruchomości M. H. karę z tytułu odpowiedzialności zawodowej w postaci zawieszenia licencji do czasu ponownego zdania egzaminu - oraz uzasadnił przekonująco obie swoje decyzje.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.