Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1472/12
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2013-07-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 7 , 77 , 80 , 107
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 87 ust. 3 a
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Aldona Gąsecka-Duda (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędzia WSA Waldemar Michaldo Protokolant: Katarzyna Paszko-Fajfer po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 lipca 2013 r. sprawy ze skargi H.K., J.K. i A.K. , na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia 3 września 2012 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. na rzecz skarżących H.K., J.K. i A.K. , kwotę 400 zł (czterysta złotych), tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] lipca 2012 r., znak[...] , Burmistrz T. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 póz. 717 z późn. zm.), art. 104 k.p.a., a także uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w T. z dnia 27 lutego 2008 r. (Dz. Urz. Woj. [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy T. ustalił wobec H.K. A.K. i J.K. , jako zbywców prawa własności nieruchomości położonej w miejscowości T. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...] o powierzchni 1,2012 ha, jednorazową opłatę na rzecz Gminy T. , w wysokości 13.141,00 zł., z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że uchwałą z dnia 27 lutego 2008r. nr [...] Rada Miejska w T. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy T. - dla miasta T . W uchwale przewidziano stawkę procentową opłaty planistycznej, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w wysokości 15% od wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z powyższym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka znajduje się częściowo w terenach oznaczonych symbolem [...] - tj. na terenach zabudowy mieszkaniowej, o przeznaczeniu uzupełniającym: usługi wbudowane - maksymalnie 30% powierzchni całkowitej budynku, urządzenia towarzyszące, w tym drogi wewnętrzne, miejsce postojowe, infrastruktura techniczna, zieleń urządzona, mała architektura, oraz w części w terenach oznaczonych symbolem [...] - tereny rolnicze i zadrzewień śródpolnych. Po wejściu w życie planu miejscowego, w dniu 9 września 2011 r., H.K. A.K. i J.K. , zbyli działkę nr [...], stanowiącą ich współwłasność, aktem notarialnym Rep. A nr [...]. .

Opłatę planistyczną ustala w oparciu o art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi, że wzrost wartości nieruchomości oblicza się jako różnicę między wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Należy zwrócić uwagę na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 201 Or, sygn. akt P 58/08, zgodnie z którym art. 37 ust. 1 w zakresie, w jakim wzrost nieruchomości odnosi do kryterium jej faktycznego wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości w poprzednim i aktualnie obowiązującym planie miejscowym jest takie samo, jest niezgodny z Konstytucją RP. W niniejszej sprawie wyrok ten nie znajduje zastosowania

.

W poprzednio obowiązującym planie miejscowym, zatwierdzonym uchwałą RNMiG w T. z 13 października 1981 r. Nr [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy T. , działka ta znajdowała się w terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem [...] - teren upraw rolnych -adaptacja stała z możliwością zmiany przeznaczenia na trwałe użytki zielone w enklawach przylegających bezpośrednio do łąk i pastwisk.

W obecnym planie znajduje się w części w terenie, oznaczonym symbolem [...], co oznacza przeznaczenie podstawowe pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz przeznaczenie uzupełniające: usługi wbudowane.

W związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uległo zmianie przeznaczenie działki nr [...] w części z terenów rolnych na budowlane, a co za tym idzie - nastąpił wzrost jej wartości.

Na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego stwierdzono, że wzrost wartości nieruchomości wyniósł 87.606,00 zł., co przy zastosowaniu stawki planistycznej określonej w planie miejscowym, a wynoszącej 15 %, daje kwotę opłaty wynoszącą 13.141,00 zł.

O decyzji organu pierwszej instancji H.K. A.K. i J.K. , wnieśli w terminie odwołanie. Skarżący podnieśli, że w 1982 r. na przedmiotowej nieruchomości, na podstawie pozwolenia na budowę, został wzniesiony budynek istniejący do dnia dzisiejszego, a jego stan techniczny pozwala na wyremontowanie i dalsze użytkowanie.

Po rozpatrzeniu powyższego odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z [...] września 2012 r, znak[...] , na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, póz. 717) oraz art. 2 i art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r. Nr 79, póz. 856 z póz. zm.) i § 1 pkt 6 lit c rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 17 listopada 2003 r w sprawie obszarów właściwości samorządowych kolegiów odwoławczych (Dz. U. z 2003 r. Nr 198, póz. 1925), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 f. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 1 tej ustawy, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z kolei w myśl art. 37 ust. 6 ustawy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5.

Na podstawie sporządzonego operatu szacunkowego stwierdzono, iż wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, na dzień sprzedaży działki przez strony, wyniosła 141.821,00 zł., zaś jej wartość określona na podstawie ustaleń zawartych w poprzednio obowiązującym planie miejscowym wynosiła 54.215,00 zł. A zatem wzrost wartości nieruchomości powstały w wyniku uchwalenia planu miejscowego wyniósł 87.606,00 zł. Kwota opłaty planistycznej, przy zastosowaniu stawki procentowej określonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a wynoszącej 15%, wynosi zatem 13.141,00 zł.

W myśl art. 150 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz, U. z 2010 r, Nr 102, póz. 651 ze zm.) określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy sporządzają opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Wycena ta jest obligatoryjnym środkiem dowodowym, pisemną opinią dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje o szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości.

Sporządzony przez rzeczoznawcę operat stał się zatem podstawą dla wydania decyzji przez Burmistrza T. Jak stwierdził rzeczoznawca majątkowy, określając metodologię wyceny w niniejszej sprawie wartość rynkową nieruchomości gruntowej ustalono przy zastosowaniu podejścia porównawczego i metody korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości wówczas "gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu". Metoda korygowania ceny średniej polega zaś na "określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych, które zostały przyjęte do porównań, które były przedmiotem transakcji sprzedaży. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości dochodzi w drodze korekty ceny średniej uzyskanej ze zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom tynkowym nieruchomości" (str. 7 i 8 operatu).

Rzeczoznawca majątkowy utworzył bazę nieruchomości podobnych określając cechy nieruchomości, które są najbardziej preferowane przy zakupie. W przypadku nieruchomości rolnych cechami takimi są lokalizacja, klasa bonitacji, poziom kultury rolnej, dostępność i kształt działki. Z kolei w przypadku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkalną cechami mającymi wpływ na wartość nieruchomości są: położenie, przeznaczenie terenu, uzbrojenie techniczne, kształt działki, możliwość zagospodarowania i możliwość zabudowy oraz dostępność komunikacyjna. Dokonując analizy i charakterystyki rynku nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego, rzeczoznawca wskazał, iż w trakcie badania rynku zaobserwowano, że ceny nieruchomości kształtują się na jednakowym poziomie i nie zaobserwowano wzrostu ich cen.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego pozwala na stwierdzenie, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest zasadne. Podstawą do ustalenia jednorazowej opłaty jest spełnienie łącznie następujących przesłanek: uchwalenie bądź zmiana planu zagospodarowania przestrzennego, wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu wykazany stosownym operatem szacunkowym, zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

W poprzednio obowiązującym planie miejscowym działka nr [...] o powierzchni 1.2012 ha położona w T. w całości leżała na terenie upraw rolnych, adaptacja stała z możliwością zmiany przeznaczenia na trwałe użytki zielone w enklawach przylegających bezpośrednio do łąk i pastwisk (symbol [...]). Z kolei na podstawie obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego działka ta w części wynoszącej 2700 m2 leży w terenach oznaczonych symbolem [...], gdzie przeznaczenie podstawowe to tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z przeznaczeniem uzupełniającym: usługi wbudowane. W części zaś o powierzchni 9300 m2 działka nr [...] leży na terenie oznaczonym symbolem [...], gdzie przeznaczenie podstawowe to tereny rolnicze i zadrzewień śródpolnych.

Operat szacunkowy z maja 2012 r., autorstwa rzeczoznawcy majątkowego R.W. , na podstawie którego ustalono przedmiotową opłatę, sporządzony został zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami. Uchwalenie nowego planu miejscowego spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Jak bowiem wykazano wyżej, w poprzednio obowiązującym planie działka ta przeznaczona była wyłącznie pod tereny upraw rolnych. Obecnie zaś, na podstawie aktualnie obowiązującego planu miejscowego możliwości inwestycyjne na części tej działki zostały poszerzone o zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługi wbudowane. Taka zmiana przeznaczenia nieruchomości bez wątpienia powoduje większe możliwości inwestycyjne i co się z tym wiąże, powoduje zwiększenie jej wartości.

Na poparcie powyższego stanowiska organ odwoławczy przytoczył fragment wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 listopada 2004 r., w którym stwierdzono: "Zauważyć należy, że wymierzenie opłaty planistycznej nie jest uznaniowe, ale obligatoryjne, a sposób wyliczenia ściśle wskazany przez prawo. Jest świadczeniem publicznoprawnym, wiążącym się z przysporzeniem majątkowym właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, dokonanym wskutek uchwalenia lub zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Warunkiem ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w przepisie a/t 36 ust. 3 ustawy, jest zbycie nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek uchwalenia % lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i cyt. przepis jest podstawą do jej wymierzenia" (sygn. akt: IV SA/Wa 277/2004, publ. Lex OmegaPolonica nr 373635).

Z naprowadzonych w decyzji względów podniesiona w odwołaniu kwestia wydania dla przedmiotowej działki pozwolenia na budowę oraz wybudowania na niej budynku, wymagającego remontu nie ma znaczenia dla sposobu rozstrzygnięcia.

Wnosząc w terminie skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...]września 2012 r., znak [...] , H.K. A.K. i J.K. , domagali się uchylenia decyzji organu odwoławczego oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, jako wydanych z obrazą przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Skarżący wskazywali, że organ pierwszej instancji dopuścił się naruszenia szeregu norm postępowania administracyjnego, czego skutkiem było wadliwe rozstrzygnięcie. Organ, pomimo iż skarżący zwracali na to uwagę, w ogóle nie przeprowadził postępowania dowodowego na okoliczność faktycznego wykorzystania nieruchomości na cele budowlane. Nie przeprowadzono wizji lokalnej a także nie wzięto pod uwagę, że na przedmiotowej nieruchomości wydano pozwolenie na budowę obiektu budowlanego. Skarżący podkreślili, że z treści wydanej w sprawie decyzji wynika, że okoliczności te nie miały dla organu żadnego znaczenia, gdyż treść decyzji powtarza dosłownie obliczenia ujęte w operacie szacunkowym.

Zdaniem skarżących, organ naruszył w sposób istotny art. 77 § k.p.a. poprzez brak rozważenia wszystkich istotnych okoliczności w sprawie, co skutkowało naruszeniem art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nieuzasadnione nieprzeprowadzenie dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia wartości nieruchomości wedle faktycznego sposobu jej wykorzystania przed chwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, szczególnie w przypadku, gdy wartość ta byłaby względniejsza dla skarżących. Tym samym skarżący pomimo tego, że informowali w toku postępowania organ, iż podlegająca ocenie nieruchomość była wykorzystywana na cele budowlane w części, nie spotkali się ze zrozumieniem w zakresie wytycznych, jakie uzyskał biegły w przedmiocie kierunków w jakich ma sporządzić operat szacunkowy.

Ponadto, organ przed zawiadomieniem o wszczęciu postępowania przeprowadził częściowo dowód z opinii biegłego, informując strony o tym fakcie już na etapie, gdy operat został sporządzony.

W toku postępowania doszło do modyfikacji treści operatu szacunkowego, a organ nie zawiadomił stron o możliwości zapoznania się z całym materiałem dowodowym mającym stanowić podstawę rozstrzygnięcia.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Wyjaśniło ponadto, że kwestia wydania dla przedmiotowej działki pozwolenia na budowę z roku 1982 oraz wybudowania na niej budynku gospodarczego, wymagającego remontu, nie ma znaczenia dla sposobu rozstrzygnięcia. Istotne w niniejszej sprawie jest bowiem przeznaczenie nieruchomości w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, obowiązującym do dnia 31 grudnia 2003r. Kolegium podało, że wzięło również pod uwagę ustalenia zawarte w akcie notarialnym sprzedaży nieruchomości, w którym stwierdzono, że przedmiotowa nieruchomość stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu k.c. i gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy o podatku rolnym.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 - 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych, sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę zgodności z prawem działalności administracji publicznej, która w myśl art. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity: Dz. U. z 2012r., póz. 270 ze zm. - oznaczana dalej jako p.p.s.a.) odbywa się na zasadach określonych w przepisach tej ustawy. W ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 p.p.s.a. sąd uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołana podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.), zaś jednym ograniczeniem w tym zakresie jest zakaz przewidziany w art. 134 § 2 p.p.s.a. Orzekanie w granicach sprawy (art. 135 p.p.s.a.) oznacza sprawę będącą przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego, w której został wydany zaskarżony akt lub czynność, jako pochodną określonego stosunku administracyjnoprawnego i odbywa się z uwzględnieniem ówcześnie obowiązujących przepisów prawa. Wady, skutkujące koniecznością uchylenia aktu administracyjnego, stwierdzeniem jego nieważności bądź wydania z naruszeniem prawa, przewidziane są w przepisie art. 145 § 1 p.p.s.a. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., sąd uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania, które mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Niniejsza sprawa dotyczy ustalenia z urzędu jednorazowej opłaty ( tzw. planistycznej ) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2012r, póz. 647 ze zm., oznaczona dalej jako u.p.z.p.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z treścią art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 u.p.z.p., obowiązek uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstaje w razie kumulatywnego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.: wzrostu wartości nieruchomości jako skutku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu (lub zmiany istniejącego planu miejscowego).

W myśl art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży w oparciu o różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Powyższa regulacja wskazuje, że przy ustalaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, jako czynnik kształtujący jej wysokość do porównania ma być wzięta pod rozwagę bądź wartość wynikająca z przeznaczenia terenu w dotychczasowym planie miejscowym, bądź wartość wynikająca z faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. Pierwsza norma znajdzie zastosowanie w sytuacji, gdy w wyniku zmiany obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo uchwalenia nowego, zastępującego dotychczasowy danej nieruchomości przyporządkowane zostanie inne przeznaczenie. Hipoteza drugiej normy zostanie wypełniona wówczas, gdy dojdzie do uchwalenia planu miejscowego dla obszaru, na którym przed jego wejściem w życie plan miejscowy nie obowiązywał. Analiza faktycznego wykorzystywania nieruchomości będzie zasadna tylko w drugiej z przedstawionych sytuacji.

Na organach wykonawczych gmin ciąży obowiązek wykazania, że w wyniku wejścia w życie planu miejscowego nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości oraz wzrost jej wartości mający bezpośredni związek przyczynowy z przyjętymi ustaleniami uchwalonego planu.

Zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Z treści art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednol. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, póz. 651 ze zm., dalej oznaczona jako u.g.n.) wynika, że jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu , a zatem art. 149-159 u.g.n. Wskazać należy między innymi, że dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określa się wartość rynkową (art. 150 ust. 2 u.g.n.). Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 u.g.n., wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Stosownie do art. 156 ust. 1 u.g.n., opinia o wartości nieruchomości sporządzana jest przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego.

Z powyższych uregulowań wynika, że wzrost wartości musi mieć charakter obiektywny, odzwierciedlony poprzez przeprowadzenie dowodu biegłego operat szacunkowy.

Szczegółowe zasady sporządzania takiego dokumentu reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z dnia 22 września 2004 r. z późn. zm. - dalej określone jako "rozporządzenie") wydane na podstawie upoważnienia ustawowego zawartego w art. 159 u.g.n. Wskazuje ono m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego.

Prawidłowość sporządzenia przyjętego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego oraz kwestia oceny tego dowodu przez organy administracji publicznej zostanie szczegółowo omówiona w dalszej części uzasadnienia, poświęconej rozważaniom proceduralnym.

Co do zasady, w niniejszej sprawie, zgodnie z interpretacją samego tylko przepisu art. 37 ust. 1 u.p.z.p., przy ustalaniu wysokości opłaty należałoby wziąć pod uwagę faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości oraz przeznaczenie wynikające z obowiązującego planu miejscowego, gdyż w okresie bezpośrednio poprzedzającym wydanie uchwały Rady Miejskiej w T, z dnia 27 lutego 2008 r. Nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy T. - dla miasta T. obszar na którym znajduje się nieruchomość skarżących nie był objęty żadnym planem miejscowym. Poprzedni akt tej rangi - miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Miasta T. , zatwierdzony uchwałą Rady Narodowej Miasta i Gminy w T. Nr [...] z dnia 13 października 1981 r. wygasł bowiem z mocy prawa i utracił moc od 1 stycznia 2004 r. (art. 87 ust. 3 u.p.z.p.).

Organ pierwszej instancji słusznie zauważył, że w odniesieniu do podobnych przypadków wypowiedział się Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08 (Dz. U. Nr 24, póz. 124). W orzeczeniu tym stwierdzono, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Nadto, prawidłowo organ ten przeanalizował również wskazania i prawne konsekwencje wynikające z powyższego wyroku, stwierdzając, że tego nie odnosi się ono do stanu faktycznego przedmiotowej sprawy.

Jednocześnie jednak Burmistrz T. przeoczył fakt, że ustawodawca w wyniku wydania wspomnianego wyroku Trybunału Konstytucyjnego znowelizował przepisy u.p.z.p. Ustawą z dnia 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 153, póz. 901) wprowadzony został art. 87 ust. 3a, który wszedł w życie z dniem 10 sierpnia 2011 r. Zgodnie z jego treścią, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Przepis ten nakazuje zatem przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości uwzględnić wartość w oparciu o wygasły plan miejscowy, z pominięciem faktycznego wykorzystywania nieruchomości wówczas, gdy wartość taka jawi się jako wyższa niż wynikająca z kryterium faktycznego wykorzystania.

Tymczasem zarówno organ pierwszej instancji, jak i organ odwoławczy pozostawiły poza zakresem rozważań fakt istnienia przepisu art. 87 ust. 3a u.p.z.p. i jego ewentualnego zastosowania w przedmiotowej sprawie. Uzasadnienie każdej z kontrolowanych decyzji nie odzwierciedla w sposób jednoznaczny, którą z z dwóch możliwych wartości przyjęto do porównania z wartością nieruchomości po uchwaleniu nowego planu . Brak precyzji wskazań w tym zakresie może prowadzić do wniosku, że organ pierwszej instancji miał na uwadze raczej faktyczny sposób korzystanie z nieruchomości przez wejściem w życie uchwały Rady Miejskiej w T. z dnia 27 lutego 2008 r. Nr [...] - albowiem powołał w swych wywodach będący podstawą późniejszej zmiany przepisów wyrok Trybunału Konstytucyjnego, natomiast organ drugiej instancji raczej miał na uwadze wartość określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995r. - co eksponował dwukrotnie odwołując się do tej właśnie wartości.

Decyzje pozbawione koniecznych wyjaśnień w zakresie regulacji objętej hipoteza art. 87 ust. 3a, a także jednoznacznych wskazań w powołanych wyżej zakresie należy uznać za wydane z naruszeniem art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 1 k.p.a., co mogło mieć istotny wpływ na wynik spraw.

Stosownie do art. 7 k.p.a - w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Powołany przepis formułuje naczelną zasadę postępowania jaką jest zasada prawdy obiektywnej, której realizacja ma ścisły związek z zasadą praworządności oraz wywiera zasadniczy wpływ na ukształtowanie całego postępowania administracyjnego, obligując organ administracji publicznej do wyczerpującego zbadania okoliczności faktycznych związanych z daną sprawą, na podstawie wszelkich dostępnych dowodów. Z zasady tej wynika między innymi rozwijany w art. 77 § 1 k.p.a. obowiązek organu administracji publicznej określenia w każdej sprawie z urzędu jakie dowody są konieczne do wyjaśnienie stanu faktycznego, ich poszukiwania oraz realizacji. Konsekwencją obowiązywania zasad praworządności i prawdy obiektywnej jest także regulacja zawarta w art. 107 § 1 k.p.a., ustanawiającym obok innych wymogów decyzji obowiązek organu zawarcia w niej podstawy prawnej i uzasadnienia faktycznego, które w myśl § 3 tego artykułu powinno w szczególności obejmować wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne -wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Odpowiednie ujawnienie procesu decyzyjnego w sferze podstawy faktycznej rozstrzygnięcia stanowi jedną z gwarancji prawidłowej realizacji zasady swobodnej oceny dowodów z art. 80 k.p.a. , rozumianej jako ocenę tego materiału na podstawie całokształtu zgromadzonych dowodów, następująca zgodnie z zasadami logicznego rozumowania i doświadczenia życiowego (zob. między innymi: A. Wróbel- komentarz do art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego [w:[ M. Jaśkowska, A. Wróbel, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Zakamycze, 2005, wyd. II.; C. Martysz- komentarz do art. 80 kodeksu postępowania administracyjnego, [w:] G. Łaszczyca, Cz. Martysz, A. Matan, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Tom li II, Zakamycze, 2005; J. Borkowski: Glosa do wyroku NSA z dnia 6 października 1993 r., l SA 1270/93, OSP 1994/7-8/131). Organ administracji publicznej nie ocenia zatem pojedynczych dowodów w oderwaniu od pozostałych materiałów sprawy, nadto winien mieć na uwadze wartość dowodową każdego z dowodów. Rezultaty tej oceny musi odzwierciedlić w uzasadnieniu decyzji.

Uwzględniając stan faktyczny niniejszej sprawy należy uznać, że w obu instancjach doszło do naruszenia art. 7 k.p.a., art. 77 § 1 k.p.a. i art. 107 § 1 k.p.a oraz dodatkowo art. 80 k.p.a z powodu zaniechania właściwej oceny operatu szacunkowego, a także wyjaśnienia zagadnień, które jako istotne uznawali skarżący, także pomimo jednoznacznych zarzutów odwołania.

W szczególności, operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego ma stanowić dokument o odpowiedniej strukturze. Jest on istotnym dowodem w postępowaniu administracyjnym, którego przedmiotem jest określenie i nałożenie na stronę obowiązku uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanego ze zmianą lub uchwaleniem nowego planu miejscowego. Wobec tego, zgodnie z art. 80 k.p.a. operat szacunkowy podlega ocenie przez organ prowadzący postępowanie, obejmującej zwłaszcza formalną prawidłowości jego struktury oraz badanie merytoryczne pod kątem przestrzegania zasad logiki i wewnętrznej spójności. Operat szacunkowy powinien spełniać zarówno wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na wartość. Operat szacunkowy powinien zawierać też dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne do oceny jego adekwatności do danej sprawy (tak NSA w wyrokach z dnia 8 lutego 2008 r., II OSK 2012/06, Lex Omega nr 437627, i z dnia 13 marca 2008 r., l OSK 374/07, Lex Omega nr 454007). Wszystkie nieruchomości brane pod uwagę przy dokonywaniu wyceny powinny być opatrzone opisem na tyle szczegółowym i obszernym, by umożliwić weryfikację prawidłowości doboru tych nieruchomości oraz dokonanych obliczeń organom administracji oraz sądom administracyjnym. Cechy relewantne powinny zostać wyszczególnione, czyniąc możliwym zidentyfikowanie analizowanych nieruchomości. W przeciwnym razie niemożliwa staje się kontrola wiarygodności operatu szacunkowego (tak też m.in. WSA w Krakowie w wyroku z 17 grudnia 2012 r., II SA/Kr 1225/10, Lex Omega nr 753467 oraz WSA w Gdańsku w wyroku z 4 lipca 2012 r., II SA/Gd 212/12, Lex Omega nr 1212515).

Rzeczą organów administracji publicznej w sprawie niniejszej było zatem dokonanie oceny operatu szacunkowego pod kątem spełnienia wymogów wynikających z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia, a nadto również ocenić zachowania zasad logiki i doświadczenia życiowego.

Zauważyć należy, że zgodnie § 4 ust. 1 rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Nadto z § 5 ust. 1 rozporządzenia wynika, że źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie ceny w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości. Przepis § 51 rozporządzenia stanowi, że przy określaniu wartości nieruchomości na potrzeby określenia skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych określa się wartość nieruchomości reprezentatywnych dla każdego obszaru o jednorodnym przeznaczeniu w planie miejscowym.

Wymogi odnośnie *samego operatu zostały wskazane w § 55 - § 58 rozporządzenia. W szczególności zgodnie z § 55 ust. 2, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Ponadto, jak wynika z § 56 rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania oraz przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Analiza dokumentu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, który został przyjęty za podstawę ustaleń w niniejszej sprawie budzi wątpliwości co do jego prawidłowości. Przy określaniu charakterystyki rynku, dokonując wyboru rodzaju rynku nieruchomości, analizą objęto nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu rolnym, jako właściwy odnośnik przy ustalaniu wartości nieruchomości przed wejściem w życie obowiązującego planu miejscowego (s. [...] operatu). Zauważyć należy, że z wycenianą działką nr [...], zabudowaną budynkiem gospodarczym w złym stanie technicznym, zestawione zostały jako materiał porównawczy grunty niezabudowane (s. [...] operatu). Biegły zaznacza co prawda, że wycenie podlega jedynie grunt, budynek pozostaje zaś poza jej zakresem. Nie wskazuje jednak, w jaki sposób fakt istnienia tego budynku (jak twierdzi biegły - znajdującego się w złym stanie faktycznym) wpływa na wartość wycenianej nieruchomości. Fakt ten nie znalazł odzwierciedlenia w wyborze analizowanego rynku nieruchomości, w szczególności, czy do porównania nie należałoby przyjąć nieruchomości rolnych zabudowanych budynkiem gospodarczym, jako atrakcyjniejszych dla możliwości gospodarowania gruntami rolnymi niezależnie od wartości tam znajdującego się budynku. Zważywszy, że w operacie szacunkowym nie podjęto próby uzasadnienia dokonanego wyboru, nie można uznać, aby rzeczoznawca wykorzystał dane o nieruchomościach podobnych. Nie jest też widomym, czy brane pod uwagę transakcje zostały zawarte przez strony umów, nie będące zależnymi od siebie oraz czy strony nie działały w sytuacji przymusowej.

Jak wskazano w pkt. 8.4. operatu (s. 9), dla określenia cen nieruchomości wyodrębniono takie atrybuty, jak: położenie, klasa bonitacji, poziom kultury rolnej, dostępność i kształt działki. Wyliczenie nie zostało jednak opatrzone jakimkolwiek komentarzem, który wskazywałby przesłanki powyższego wyboru. Ograniczono się do sformułowania, że wyszczególnione czynniki mają zasadniczy wpływ na cenę (s.9 operatu). Analogiczne wątpliwości można odnieść do danych zawartych w tabeli nr 5 (s. 12 operatu). Co więcej metoda doboru poszczególnych gruntów (s. 10 oraz 12 operatu), jako danych do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości nie została uzasadniona. Biegły nie wyjaśnił jakimi nieruchomościami posłużył się przy przeprowadzaniu analizy, nie można wobec tego zweryfikować na ile nieruchomości wzięte pod uwagę wykazują podobieństwo pod względem prawnym, fizycznym i funkcjonalnym do nieruchomości skarżących, a więc nie jest możliwa kontrola prawidłowości wartości końcowych właśnie ze względu na brak danych niezbędnych do oceny rzetelności operatu szacunkowego i jego adekwatności do rozpatrywanej sprawy. Dobór nieruchomości nie odpowiada zatem wymogom, wynikającym z art. 151 ust. 1 pkt 1 u.g.n.

Z treści operatu nie wynika również jednoznacznie, czy porównywane były nieruchomości o przeznaczeniu rolnym w obowiązującym miejscowym planie (planach) zagospodarowania przestrzennego, czy też faktycznie użytkowane jako nieruchomości rolne. W tym też zakresie stwierdzenia rzeczoznawcy mogą wzajemnie się wykluczać. W punkcie 7.2. (s. 9 operatu) znalazło się stwierdzenie, że "wartość rynkowa nieruchomości ustalona dla aktualnego sposobu użytkowania" oraz że "określenie aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości wynika z jej funkcji jaką faktycznie spełnia, rzeczywistego sposobu użytkowania..." W tabeli nr 2 -"dobór danych" (s. 10 operatu) wskazano, że do porównania wykorzystano "grunty niezabudowane z przeznaczeniem rolnym". Takie określenie sugerowałoby, że chodzi o przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Nie wiadomo zatem, czy rzeczoznawca brał pod uwagę rzeczywiste użytkowanie nieruchomości jako gruntu rolnego, czy też jej przeznaczenie w planie miejscowym.

Treść punktu. 8.1. (s. 9 operatu) jest wewnętrznie sprzeczna. Biegły wskazuje mianowicie, że "analizą objęto nieruchomości gruntowe z przeznaczeniem rolnym", po czym stwierdza, iż "w trakcie badania rynku zaobserwowano, że ceny nieruchomości mieszkalnych kształtują się na poziomie cen tj. pomiędzy 30,00- 55,00 zł/m2, dla terenów rolnych 12800 zł - 45100 zł". O braku należytej staranności rzeczoznawcy może świadczyć fakt, iż ceny nieruchomości mieszkalnych podał w relacji do m2, zaś wskazując w tym samym zdaniu ceny nieruchomości rolnych nie zaznaczył, w odniesieniu do jakiej jednostki powierzchni to czyni. Zamieszczenie informacji o nieruchomościach mieszkalnych w części operatu, dotyczącej określenia wartości rynkowej nieruchomości przed uchwaleniem aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czyni operat mało czytelnym. Dodatkowo w części, w której biegły wycenia wartość nieruchomości po wejściu w życie planu, informacji tego rodzaju brak. Na nieprzejrzystość operatu wpływ ma także i to, że ta jego część została również oznaczona jako punkt 8.1. (s. 12 operatu).

W operacie szacunkowym dostrzec można kolejne sprzeczności i nieścisłości. Biegły wskazuje np. na s. 4 operatu (punkt 1.1. - Przedmiot wyceny), że powierzchnia działki nr [...] wynosi 1,2012 ha, natomiast na s 6 (punkt 5.2. - Opis nieruchomości szacowanej) podaje tę powierzchnie jako 1069,00 m2. Rzeczoznawca powołuje się na nieobowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy T. , zatwierdzony uchwałą z dnia 2 października 1979r. oraz aktualnie obowiązujący plan, zatwierdzony uchwałą z dnia 24 października - bez podania roku, ale z numeru uchwały wynika, że chodzi o rok 2007 (s. [...] operatu). Tymczasem z dołączonego do operatu zaświadczenia Burmistrza T. znak [...] wynika, że działka nr [...] objęta była do dnia 31 grudnia 2003r. planem miejscowym, zatwierdzonym uchwałą z dnia 13 października 1981 r., zaś aktualnie obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został przyjęty uchwałą z dnia 27 lutego 2008r.

Stwierdzona wadliwość zasadniczego dowodu w kontrolowanym postępowaniu, jakim jest operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, prowadzi do wniosku, że zarówno organ pierwszej instancji, jak i organ rozpatrujący sprawę w wyniku odwołania, nie dokonały prawidłowej kontroli formalnej ani merytorycznej operatu szacunkowego, naruszając w sposób istotny przepisy odnoszące się do postępowania dowodowego (art. 7 i art. 80 k.p.a.). Skutkiem zaś zaaprobowania wadliwego dowodu Kolegium Odwoławcze w T. naruszyło również przepis art. 138 § 1 pkt. 1 k.p.a. w sposób, który miał istotny wpływ na wynik sprawy. Stwierdzenie naruszenia tego rodzaju obligowało Sąd do wyeliminowania obu dotkniętych omówionymi wadami decyzji z obrotu prawnego

Rozpatrując sprawę ponownie, organy administracji publicznej Wezmą pod uwagę art. 87 ust. 3a u.p.z.p. i rozważą, czy przepis ten znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie. Ponadto ocenią wartość dowodową przedłożonego operatu szacunkowego, rozważając możliwości usunięcia wyżej wskazanych jego wad bądź dopuszczenia dowodu z nowego, tym razem rzetelnie sporządzonego operatu.

Z powyższych rozważań wynika, że znaczna część zarzutów skargi okazała się uzasadniona.

Nie jest natomiast słuszny zarzut pozbawienia skarżących możliwości udziału w sporządzaniu operatu szacunkowego. Przepisy k.p.a. nie przewidują, aby sporządzanie opinii biegłego odbywało się z udziałem stron. Jest to zrozumiałe chociażby z tego powodu, że do opiniowania zgodnie z art. 84 § 1 k.p.a. powołana jest osoba, posiadające wiadomości specjalne.

Strony natomiast mają prawo zapoznać się z operatem, wnieść do niego uwagi i zastrzeżenia, oraz zgłaszać wniosku dowodowe - np. o przeprowadzenie oględzin. O takiej możliwości skarżący nie zostali pouczeni przez organ pierwszej instancji ani w trybie art. 9 k.p.a, ani na podstawie art. 10 § 1 k.p.a. Tylko z uwagi na fakt, że skarżący nie zareagowali w żaden sposób na w zawiadomienie o wszczęciu postępowania z dnia 12 czerwca 20012 r., w którym zawarto informację o możliwości zaznajomienia się z operatem, brak podstaw do uznania, że wystąpiła przesłanka jego wznowienia z przyczyn podanych w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.

Nie znajduje natomiast potwierdzenia w aktach postępowania wskazanie skarżących, jakoby operat szacunkowy został zmodyfikowany w trakcie trwania sprawy. W samym tekście operatu nie ma żadnych wzmianek, poprawek czy skreśleń, które mogłyby to sugerować.

Mając powyższe na uwadze, uznając, że skarga zasługuje na uwzględnienie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie orzekł jak w punkcie I. sentencji wyroku, biorąc za podstawę art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a.

W punkcie II. sentencji wyroku orzeczono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywane, za podstawę przyjmując art. 152 p.p.s.a.

O kosztach postępowania orzeczono jak w punkcie III. wyroku, na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a.