Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 272/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-05-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie: Przewodniczący: Sędzia WSA Małgorzata Łoboz Sędziowie: WSA Mirosław Bator (spr.) WSA Joanna Człowiekowska po rozpoznaniu w dniu 14 maja 2021 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi H. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2020 r. [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1/ uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu l instancji; 2/ zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz H. Ł. kwotę 897 (osiemset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania


UZASADNIENIE

Wójt Gminy Poronin decyzja z dnia 24 sierpnia 2020 r. nr [...] działając na podstawie art. 80, 104, 107 K.p.a. oraz na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa M. zatwierdzonego Uchwałą Rady Gminy Poronin nr XXXl/162/2013 z dnia 14.02.2013 r. ustalił H. Ł. opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...], [...] o pow. 1358 m2, obj. Księgą wieczystą KW Nr [...] Sądu Rejonowego w Z., położonej w miejscowości M. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu organ wskazał, że Rada Gminy Poronin uchwałą Nr XXXI/162/2013 z dnia 14.02.2013 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa M. , ustaliła stawkę procentową opłaty o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tzw. renty planistycznej), na 20 % od wzrostu wartości nieruchomości położonych w terenach mieszkalno-usługowych, wymienionych w § 42 pkt 1 w/w uchwały. W ocenie organu w przedmiotowej sprawie zaistniały cztery w/w przesłanki stanowiące podstawę do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gdyż: 1/ nastąpiła zmiana miejscowego planu zatwierdzona Uchwałą Rady Gminy Poronin z dnia 14.02.2013 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa M. ; 2/ po wejściu w życie w/w planu miejscowego H. Ł. zbyła nieruchomość: dz. nr ewid. [...], [...] o pow. 1358 m2, obj. Księgą wieczystą KW Nr [...] Sądu Rejonowego w Z. (przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie mpzp). Powyższe wynika z przesłanego Wójtowi Gminy Poronin odpisu aktu notarialnego umowy zamiany z dnia 11.01.2018 r., 3/ w § 42 pkt 1 uchwały w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa M. , Rada Gminy Poronin ustaliła stawkę procentowa opłaty planistycznej na 20% od wzrostu wartości nieruchomości położonych w terenach zabudowy mieszkaniowo-usługowej oznaczonych symbolem 3MU2; 4/ po wejściu w życie w/w planu miejscowego nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w związku ze zmianą jej przeznaczenia z terenów rolnych na tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej (co wykazano później w zleconym operacie szacunkowym z dnia 20 grudnia 2019 r-wzrost wartości wyniósł 50 650,00 zł.). Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi M. zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Poronin Nr [...] z dnia 9 grudnia 1998 r. przedmiotowa nieruchomość nr ewid. [...],[...] obręb 0506 M. leżała w całości (1358 m2) w terenie oznaczonym symbolem "R"- przeznaczonym pod tereny rolne z następującymi wyjątkami: a/ urządzenia związane z rekreacją letnią i zimową, w tym koleje linowe i wyciągi narciarskie wraz z wyznaczonymi polami i trasami narciarskimi, a także z towarzyszącymi urządzeniami obsługi turystów, jak: punkty pierwszej pomocy oraz instruktorskie, punkty wypożyczania i bieżących napraw sprzętu, obiekty małej gastronomii, sanitariaty, przy zachowaniu zasad określonych w pkt 5, b/ obiekty małej architektury, przy zachowaniu zasad określonych w §10 ust.2, c/ urządzenia związane z gospodarką wodną i infrastrukturą techniczną. Powyższy plan utracił ważność w dniu 5.04.2013 r. w związku z wejściem w życie Uchwały Rady Gminy Poronin Nr XXXI/162/2013 z dnia 14 lutego 2013 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sołectwa M. , zgodnie z którym przedmiotowa nieruchomość: nr ewid. [...], [...] obręb 0506 M. zmieniła swoje przeznaczenie w całości (1358 m2) na tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej oznaczonych symbolem "3MU2" z podstawowym przeznaczeniem pod lokalizację zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, mieszkaniowo-usługowej, pensjonatowej, zagrodowej, zieleń urządzoną: zieleńce i skwery oraz zieleń o charakterze izolacyjnym oraz dopuszczalne przeznaczenie pod: lokalizację wolnostojących nieuciążliwych obiektów usługowych (w tym stacji wyciągu) i rzemieślniczych, obiekty usług publicznych, nieoznaczone na rysunku planu ciągi piesze i pieszo-jezdne, cieki wodne z obudową biologiczną, budynki gospodarcze, inwentarskie, garaże, parkingi i miejsca postojowe, trasy i urządzenia narciarskie. W terenach "3MU2" ustalano następujące zasady zagospodarowania terenu min.: wskaźnik intensywności zabudowy maksimum 0,30; w przypadku realizacji zabudowy drewnianej zrębowej dopuszcza się wzrost intensywności zabudowy do 0,40, powierzchnia terenu biologicznie czynna minimum 60%; w przypadku realizacji zabudowy drewnianej zrębowej minimum 50%, maksymalny rzut budynku nie może przekraczać powierzchni 250 m2, maksymalna szerokość traktu budynku nie może być większa niż 8m - dla budynków mieszkaniowych oraz 9m - dla mieszkaniowo-usługowych, usługowych i pensjonatowych, maksymalna długość elewacji budynku lub zespołu połączonych budynków -mierzona w obrysie ścian zewnętrznych parteru, nie może być większa niż 25m, maksymalna ilość kondygnacji dla budynków mieszkaniowych, mieszkaniowo-usługowych, usługowych, pensjonatowych 3 kondygnacje nad terenem, przy czym dopuszcza się realizację maksymalnie 2 kondygnacji w dachu, wysokość zabudowy dla zabudowy budynków mieszkaniowych, mieszkaniowa - usługowych, usługowych, pensjonatowych nie może przekraczać 11,0 m oraz dla pozostałych budynków (w tym garaży i budynków gospodarczych) nie może przekraczać 9,0 m. W ocenie organu nie ma wątpliwości, że w wyniku zmiany przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego całości przedmiotowej nieruchomości (ok. 1358 m2) z terenu rolnego na teren inwestycyjny tj.: teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej (z możliwością zabudowy kubaturowej) - nastąpił wzrost jej wartości. Jednocześnie organ zdaje sobie sprawę że możliwości rozwojowe przedmiotowej nieruchomości są ograniczone ze względu na brak dostępu do drogi publicznej. W celu zbadania skali wzrostu wartości w/w nieruchomości niezbędne było powołanie biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie z obecnym orzecznictwem wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest operat szacunkowy (wyrok WSA w Krakowie z dnia 19 grudnia 2018 r., sygn. akt II SA/Kr 1410/18). Po wejściu w życie w/w planu miejscowego H. Ł. umową w formie zamiany zbyła nieruchomość: c/z. nr ewid. [...], [...] o pow. 1358 m2, obj. księgą wieczystą KW Nr [...] Sądu Rejonowego w Z. (przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie mpzp). Zgodnie z wyrokiem WSA w Olsztynie - II SA/Ol 469/18: "użyty w art. 36 ust 4 ustawy termin "zbycie nieruchomości" obejmuje każdą czynność prawa cywilnego, na mocy której zmienia się właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości, z wyłączeniem przypadku objętego przepisem art. 36 ust. 4a ustawy oraz przeniesienia własności na podstawie umowy darowizny na rzecz osoby bliskiej - zgodnie z uchwałą 7 sędziów NSA z 10 grudnia 2009 r., sygn. II OPS 3/09 (CBOSA). Umowa zamiany nieruchomości, jako umowa służąca ekwiwalentnemu przeniesieniu własności nieruchomości bez użycia pieniądza, w sposób oczywisty mieści się w pojęciu "zbycia nieruchomości" w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy. Bez skutków ulepszenia planistycznego właściciel nie dysponowałby bowiem ekwiwalentnym dobrem mogącym być przedmiotem umowy zamiany. Różnica z umową sprzedaży jest tylko taka, że zamiast pieniędzy właściciel otrzymuje inną nieruchomość (wyrok NSA z dnia 26 października 2017 r., II OSK 370/16). Nie ma zatem znaczenia, czy w wyniku umowy zamiany strona uzyskała korzyść majątkową, czy też nie, gdyż taka przesłanka nie wynika z treści cytowanych wyżej przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podczas analizy operatu szacunkowego nie stwierdzono nieprawidłowości przy: wyborze podejścia, metody i techniki szacowania, uzasadnienia celu wyceny, rodzaju szacowanej nieruchomości oraz odpowiedniej liczby dostępnych transakcji porównawczych, właściwego wychwycenia cech różnicujących nieruchomości podobnych do wycenianej. Tok rozumowania przeprowadzony przez rzeczoznawcę oraz nieruchomości wybrane do porównywania charakteryzują się względami logiki i spójności należy więc stwierdzić, że przedmiotowa opinia może stanowić podstawę do ustalenia wysokości wzrostu wartości nieruchomości. Ponadto należy nadmienić, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych.

Od tej decyzji odwołanie wniosła H. Ł. zarzucając naruszenie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. - poprzez błędne przyjęcie, że "umowa zamiany" (czyli

przeniesienie własności bezpieniężne) mieści się w pojęciu "zbycia nieruchomości",

skoro odwołująca się nie uzyskała żadnego przysporzenia majątkowego, art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 K.p.a. - przez niewyczerpujące zbadanie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego a także przez nieuwzględnienie, że zamiana dotyczy nieruchomości o bardzo zbliżonej wartości. W konsekwencji H. Ł. domagała się uchylenia decyzji i umorzenia postępowania.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu decyzją z dnia 10 listopada 2020 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ podał, że skarżąca dowodzi, że "nie uzyskała wskutek zamiany nieruchomości żadnej korzyści majątkowej" i jest to teza słuszna. Należy jednakże zauważyć, że z brzmienia przytoczonego przepisu wynika, że wzrost wartości nieruchomości związany jest nie z faktem zbycia bądź zamiany, a z ustaleniem innego jej przeznaczenia w planie miejscowym. Niespornie bowiem znacznie większa jest wartość nieruchomości, która może być wykorzystana na cele inwestycyjne, niż gruntów możliwych wyłącznie do użytkowania rolniczego, zwłaszcza, gdy w terenach górskich są to z zasady grunty niskich klas bonitacyjnych. Dowodem na wsparcie powyższego wywodu jest ust. 4a w art. 36 u.p.z.p. dotyczący nieodpłatnego przeniesienia własności nieruchomości, wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę rolnika, stanowiący, iż w takim przypadku nie pobiera się opłaty, o której mowa w ust. 4. Ustawa żadnych innych wyjątków od obowiązku naliczenia opłaty planistycznej nie wskazuje. W niniejszej sprawie dokonano zatem zamiany nieruchomości, które były przed zamianą planu gruntami rolnymi i których wartość wzrosła po zmianie planu, bowiem uzyskały status gruntów inwestycyjnych. Wzrost wartości nastąpił zatem w związku ze zmianą planu, a nie w związku z transakcją zamiany gruntów. Obowiązek naliczenia opłaty planistycznej nastąpił z chwilą podjęcia czynności zbycia (zamiany). Skarżąca odniosła korzyść majątkową z chwilą wejścia w życie zmienionego planu a praktyczny skutek tego faktu ("podzielenie się korzyścią z organem samorządowym") miał miejsce w związku z podjęciem przez skarżącą decyzji o zamianie nieruchomości. Kolegium podzieliło w całej rozciągłości pogląd utrwalony w orzecznictwie sądowo-administracyjnym (m.in. w uchwale 7 sędziów NSA z dnia 10.12.2009r. sygn. II OPS 3/09 i innych wyrokach), iż umowa zamiany nieruchomości w celu ekwiwalentnego przeniesienia własności nieruchomości w formie transakcji bezpieniężnej - mieści się w pojęciu zbycia nieruchomości, ponieważ właściciel otrzymuje inną nieruchomość (zamiast ekwiwalentu pieniężnego). W świetle powyższego wywodu bezpodstawny jest zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 n.p.z.p. bądź błędnej (gramatycznej a nie celowościowej) jego wykładni. Ocena materiału dowodowego nie wskazuje także na zasadność zarzutu niewyczerpującego zebrania materiału dowodowego i nieuwzględnienia okoliczności sprawy związanych z faktem, iż zamienione nieruchomości są w zakresie ich cech fizycznych - b. podobne. Ten ostatni fakt był brany pod uwagę, z tym, że nie miał istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia. Zaś ocena materiału dowodowego wskazuje, że został on zgromadzony w pełnym zakresie dla celów sporządzenia operatu szacunkowego. Kolegium nie znalazło również podstaw do kwestionowania wymaganego trybu postępowania. Także dokonanie sprawdzającej oceny przyjętego do sporządzenia operatu podejścia porównawczego z metodą korygowania ceny średniej - wykazało poprawność postępowania z podkreśleniem szerokiego doboru transakcji reprezentatywnych (odpowiednio 36 i 26 transakcji po zmianie planu i przed jego zmianą).

Na tę decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniosła H. Ł. zarzucając naruszenie:

1/ art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, że umowa zamiany nieruchomości jako umowa służąca ekwiwalentnemu przeniesieniu własności nieruchomości bez użycia pieniądza każdorazowo w sposób oczywisty mieści się w pojęciu "zbycia nieruchomości" w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy bez względu na to, czy w wyniku zawartej umowy uzyskała przysporzenie majątkowe, czy też nie, w sytuacji gdy podlegające zamianie działki znajdują się w sąsiedztwie, objęte zostały tą samą uchwałą rady gminy o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, posiadają zbliżoną powierzchnię oraz przeznaczenie tj. posiadały zbliżoną wartość zarówno przed jak i po wejściu uchwały Rady Gminy Poronin z dnia 14 lutego 2013 r. i skarżąca nie uzyskała w wyniku zawarcia umowy żadnego przysporzenia majątkowego, przekraczającego wartość posiadanej przez nią uprzednio nieruchomości, w konsekwencji czego nie zachodziła podstawa prawna do nałożenia na skarżącą opłaty planistycznej;

2/ art. 7, art. 77 § 1, art. 107 § 3 K.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu działań niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w zakresie ustalenia wartości stanowiącej przedmiot umowy zamiany nieruchomości o nr [...] i [...] oraz uzyskanego w wyniku zawarcia przedmiotowej umowy przysporzenia majątkowego przez skarżącą, w sytuacji gdy podlegające zamianie działki znajdują się w sąsiedztwie, objęte zostały tą samą uchwałą rady gminy o zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, posiadają zbliżoną powierzchnię oraz przeznaczenie;

3/ art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, w sytuacji gdy organ II instancji winien był uchylić zaskarżoną decyzję w całości i umorzyć postępowanie administracyjne jako bezprzedmiotowe.

W uzasadnieniu rozwinięto przytoczone argumenty w konkluzji wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Nowym Sączu wniosło o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia.

Kontroli sądu w niniejszej sprawie poddana jest ocena legalności decyzji o nałożeniu opłaty planistycznej, w sytuacji kiedy obrót (zbycie) nieruchomości odbyło się w formie zamiany na inną nieruchomość o podobnej powierzchni i wartości - nieruchomości położonej na obszarze objętym zapisami tego samego uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie sądu skarga jest zasadna.

Wskazać przede wszystkim należy, iż podstawowy spór w sprawie będącej przedmiotem niniejszego postępowania dotyczy wyjaśnienia terminu "zbycie nieruchomości", które to zbycie warunkuje możliwość naliczenia opłaty planistycznej. W orzecznictwie sądów administracyjnych opartej na wykładni historycznej (nowelizację przepisu art. 36 ust 4 termin dokonaną ustawą z 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustawy Dz. U. z 2004 r. Nr 141 poz. 1492) przez zbycie nieruchomości w rozumieniu art. 36 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozumie odpłatną czynność prawną. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 marca 2009 r. II OSK 302/08 przyjęto, iż termin prawny "zbycie" użyty w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może, w związku z brakiem ustawowej definicji terminu "zbywa nieruchomość", szczególnym charakterem opłaty oraz niekonsekwencją ustawodawcy (art. 37 ust. 1), obejmować przeniesienia własności lub prawa użytkowania wieczystego w drodze umowy darowizny. Także w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 23 lipca 2009 r. II SA/Gl 1326/08, wskazano, iż jakkolwiek każde zniesienie współwłasności powoduje zmianę stosunków własnościowych w stosunku do objętej nim nieruchomości, to z całą pewnością nie każde może być uznane za zbycie w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy zniesienie współwłasności polega na podziale nieruchomości w naturze względnie przez zmianę udziałów we współwłasności w kilku działkach stanowiących współwłasność, w wyniku której to czynności prawnej dotychczasowi współwłaściciele otrzymują nieruchomości o podobnej wartości, tj. gdy zniesienie następuje bez dopłat.

Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z dnia 10 grudnia 2009 r. II OPS 3/09 orzekł, iż pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.), nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej. W uzasadnieniu tej uchwały NSA stwierdził między innymi, że "opłata planistyczna, mimo iż związana z przysporzeniem majątkowym, które następuje z dniem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, jest wymagalna dopiero wówczas, gdy to przysporzenie majątkowe staje się przedmiotem obrotu, a więc wówczas, gdy się ono materializuje. Jeżeli przysporzenie majątkowe, o którym mowa, nie staje się przedmiotem korzyści z tytułu zbycia nieruchomości, to opłata planistyczna nie jest wymierzana. Tak rozumiana funkcja owej opłaty odpowiada celom, dla jakich jest ustanawiana: po pierwsze - podzielenia się przez właściciela nieruchomości zyskiem, jaki osiąga, a po drugie - przeciwdziałania "spekulacyjnemu" obrotowi nieruchomościami bezpośrednio po uchwaleniu lub zmianie planu". W innym fragmencie uzasadnienia uchwały NSA stwierdza " ... w przekonaniu tym utwierdza przepis art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w którym ustawodawca stanowi, że wysokość opłaty planistycznej ustala się na dzień "sprzedaży" nieruchomości, a nie jej "zbycia". Użycie w tym przepisie pojęcia "sprzedaż" nie jest, jak się wydaje, niedopatrzeniem ustawodawcy, jak się dość często sądzi, także w literaturze przedmiotu (T. Bąkowski: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Zakamycze 2004, s. 146). Kilka kolejnych nowelizacji ustawy nie doprowadziło przecież do zmian tego przepisu. Stosownie do jego brzmienia wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu ustala się na dzień jej sprzedaży. W ten sposób ustawodawca zdaje się podkreślać, że opłata planistyczna jest ewidentnie związana ze zbyciem nieruchomości o charakterze ekwiwalentnym (odpłatnym). Jeżeli nie ma transakcji ekwiwalentnej, materializującej przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, to nie powstaje obowiązek uiszczenia opłaty, o której mowa."

Pogląd wyrażony w wyżej przedstawionej uchwale (aczkolwiek literalnie dotyczy tylko darowizny na rzecz osób bliskich) z uwagi na uzasadnienie ma zdaniem sądu walor ogólniejszy, który można sprowadzić od stwierdzenia, iż obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje w sytuacjach zbycia nieruchomości przez czynność prawną o charakterze ekwiwalentnym, odpłatnym, materializującym przysporzenie majątkowe powstałe w związku z uchwaleniem lub zmianą planu.

W tym kontekście należy przeanalizować czy tego typu czynnością prawną tj. czynnością na podstawie której organ może ustalić opłatę planistyczną jest zamiana nieruchomości. Co do zasady, umowa zamiany jest czynnością prawną mającą charakter odpłatny i wzajemny. W stosunku do tej umowy stosuje się przepisy dotyczące sprzedaży (art. 604 K.p.c.). Rozważyć jednakże należy, czy w sytuacji, kiedy w wyniku zawarcia takiej umowy, zamianie ulegają nieruchomości podobne, położone w obrębie tego samego planu miejscowego, o podobnym przeznaczeniu i bez dokonywania towarzyszącej tej operacji rozliczeń finansowych ,zasadnym jest przyjęcie, iż doszło do zbycia tych nieruchomości jako czynności od których nalicza się opłatę planistyczną związaną ze zwiększeniem wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego i przysporzeniem majątkowym po stronie zbywcy.

W sprawie rozpoznawanej przez sąd doszło do zawarcia umów zamiany nieruchomości podlegające temu samemu planowi zagospodarowania przestrzennego, o podobnej wartości, położone w sąsiedztwie - na terenie mającym to samo przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Formalnie nieruchomości te stały się przedmiotem obrotu, bowiem doszło do zmiany ich właściciela, natomiast nie można w tym przypadku mówić o jakimkolwiek przysporzeniu majątkowym (korzyści) po stronie tych właścicieli. Kierując się przytoczonymi wyżej wskazaniami Naczelnego Sądu Administracyjnego zawartymi w uchwale 7 sędziów z dnia 10 grudnia 2009 r. II OPS 3/09, można więc stwierdzić, że skoro przysporzenie majątkowe (polegające na wzroście wartości nieruchomości wskutek zmiany jej przeznaczenia w miejscowym planie) nie zmaterializowało się, obie bowiem strony umowy zamiany utrzymują własność nieruchomości o zbliżonej wartości, to opłata planistyczna nie powinna być wymierzana. Innymi słowy nie każdy obrót nieruchomością - nawet dokonany w związku z umową wzajemną, spowoduje zmaterializowanie się przysporzenia, o którym mowa w przytoczonych przepisach i orzeczeniach. Opłatę planistyczną można by wymierzyć, o ile mielibyśmy do czynienia z zamianą nieruchomości, której wartość wzrosła wskutek zmiany przeznaczenia w planie miejscowym na inną nieruchomość, nieobjętą tym samym planem, bądź też taką, której przeznaczenie nie uległo zmianie. Nie każda zatem zamiana nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powinna skutkowa wymierzeniem jednorazowej opłaty planistycznej a tylko taka gdy na jej skutek jedna ze stron w wyniku umowy zamiany odnosi korzyść majątkową ze wzrostu wartości nieruchomości wskutek zmiany przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W sytuacji, gdzie przedmiotem zamiany są nieruchomości podobnej wartości, wielkości i przeznaczeniu, pobranie opłaty od obydwu stron umowy wiąże się ze wzbogaceniem organu administracji, mimo, iż stan majątkowy właścicieli nieruchomości de facto nie uległ zmianie (porównaj; wyrok WSA w Krakowie z dnia 23 listopada 2010 r. II IS/Kr 1050/10).

Bezsporną jest okoliczność, że działki objęte umową zamiany były w sąsiedztwie, objęte tym samym planem zagospodarowania przestrzennego i wynikającego z niego przeznaczenia gruntu pod zabudowę mieszkalno-usługową także o zbliżonej wartości. W tej sytuacji zdaniem sądu w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę nie doszło po stronie skarżącej do przysporzenia majątkowego związanego ze zbyciem nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a co za tym idzie naliczenie opłaty planistycznej było bezpodstawne.

Ponownie rozpoznając sprawę organ zastosuje się do powyższych wskazań.

Mając na uwadze powyższe, sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit a oraz lit c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, uchylił decyzje organów obu instancji.