Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 426/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2014-06-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art 7, art. 77 § 1
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 61 ust. 1 pkt 3 i 5
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: § 6, §7, §9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący WSA Magdalena Józefczyk Sędziowie SO del. Elżbieta Mazur- Selwa WSA Ewa Partyka /spr./ Protokolant Sylwia Pacześniak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 czerwca 2014 r. sprawy ze skargi K. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2014 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] grudnia 2013 r., nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego K. G. kwotę 757 zł /słownie: siedemset pięćdziesiąt siedem złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi K.G. jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [..] (dalej: SKO w [..] lub Kolegium) z [..] stycznia 2014 r. nr [..] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, którą wydano w następującym stanie sprawy;

Podaniem z 5 stycznia 2012 r. T.B. i K.K., prowadzący działalność gospodarczą pod firmą "Centrum Handlowo – Usługowe "[..]" spółka cywilna T.B. i K.K." w [..], zwrócili się do Prezydenta Miasta [..] o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji mającej polegać na budowie budynku trzykondygnacyjnego, w tym dwukondygnacyjnego parkingu i klubu nocnego na trzeciej, połączonego łącznikiem komunikacyjnym z istniejącym budynkiem na działce 629/15, na działkach nr 629/15 i 629/21 przy ul. [..] w [..].

Decyzją z [..] stycznia 2013 r. nr [..], Prezydent Miasta [..] ustalił dla wnioskodawców warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, jednak wskutek uwzględnienia odwołania K.G. decyzją z [..] marca 2013 r. nr [..], SKO w [..] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania decyzją z [..] grudnia 2013 r. Prezydent Miasta [..] ponownie ustalił dla inwestorów warunki zabudowy dla planowanej inwestycji mającej polegać na budowie budynku usługowego (parking samochodowy i klub nocny) i budowie łącznika pomiędzy projektowanym budynkiem na budynkiem istniejącym na działce nr 629/15, na działkach nr 629/15 i 629/21 obr. [..] w [..]. Obiekt ma posiadać trzy kondygnacje (podziemną, naziemną i piętro). Nie wyznaczono obowiązującej linii zabudowy i szerokości elewacji frontowej, natomiast wysokość kalenicy określono na nie więcej niż 8,30 m, przy czym wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej ma być wynikową przyjętego rozwiązania architektonicznego. Polecono realizację płaskiego dachu i zachowanie wskaźnika zabudowy na poziomie nie większym niż 35 %. W zakresie infrastruktury technicznej postanowiono, że dostawa wody i odbiór ścieków, dostawa energii elektrycznej i gazu ma odbywać się zgodnie z uzyskanymi zapewnieniami. Dostęp do inwestycji ma być zapewniony istniejącym zjazdem publicznym z ul. [..], a zarazem nie może ona pozbawiać dostępu do drogi publicznej .

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł K.G. Formułując zarzuty naruszenia art. 7, 77 § 1, 80, 8, 107 § 1 i 3 Kpa stwierdził, że stan faktyczny sprawy nie został dostatecznie wyjaśniony a materiał dowodowy nie był kompletny, przekroczono granice władztwa planistycznego poprzez zezwolenie na realizację przedmiotowej inwestycji, a sama decyzja nie zawiera należytego uzasadnienia prawnego i faktycznego. Z kolei naruszenia art. 61 ust. 6 i 7 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) dalej: "U.p.z.p.", oraz § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) dalej: Rozporządzenie upatrywał w niewyznaczeniu szerokości elewacji frontowej, a § 7 ust. 1 rozporządzenia przez nieokreślenie poziomu, od którego należy liczyć wysokość obiektu. W ocenie odwołującego się planowana inwestycja nie uwzględnia zasady dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 U.p.z.p., ponieważ przed Sądem Rejonowym w [..] toczy się postępowanie o ustanowienie drogi koniecznej na działce objętej wnioskiem, a inwestycja ta może pozbawić niektóre nieruchomości dostępu do drogi publicznej. Inwestycja ma również stanowić zaprzeczenie zasady kontynuacji funkcji, ponieważ z najbliższym otoczeniu nie występują obiekty o podobnej funkcji i parametrach. Jej realizacja może pozbawić sąsiednie nieruchomości, na których znajdują się pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi, dostępu do światła dziennego, a będzie również generować hałas. Brakować miało ponadto zapewnienia, że inwestycja będzie miała dostęp do energii elektrycznej i gazu.

Po rozpatrzeniu ww. odwołania opisaną na wstępie decyzją SKO w [..], na podstawie art. 17 pkt 1 oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267) dalej: "Kpa", oraz art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 52 ust. 1 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 pkt 1 – 5 i art. 63 ust. 2 U.p.z.p., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W ocenie organu odwoławczego decyzja organu I instancji była zgodna z obowiązującymi przepisami prawa. Stosownie do art. 59 ust. 1 U.p.z.p. zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Jej wydanie uzależnione jest od łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 U.p.z.p., w tym wynikającej z ust. 1 pkt 1 zasady dobrego sąsiedztwa, która określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastaną w danym miejscu dotychczasową zabudowę, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym. Spełnienie tego warunku następuje już wtedy, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej co teren inwestycji, położona w obszarze analizowanym, jest zabudowana w taki sposób, by można ustalić wymagania dla planowanej inwestycji. Oceny, czy wymagania te zostały spełnione, dokonuje się w oparciu o przepisy Rozporządzenia.

Mając na względzie powyższe SKO w [..] stwierdziło, że stan faktyczny sprawy został należycie ustalony, z poszanowaniem zasady prawdy obiektywnej, na podstawie kompletnego materiału dowodowego. Decyzja organu I instancji spełnia wymagania określone w art. 107 § 1 i 3 Kpa. W toku postępowania przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, której wyniki stanowią załącznik do decyzji organu I instancji. W obszarze analizowanym znajduje się zabudowa mieszkaniowa i usługowa, w tym magazynowa, handlowa, gastronomiczna, biurowa; zlokalizowane są też parkingi. Kontynuacja funkcji usługowej zostanie więc zapewniona.

Kolegium nie zgodziło się ze składającym odwołanie, jakoby inwestorzy nie dysponowali wymaganymi uzgodnieniami na dostawę energii. Przedłożyli oni bowiem stosowne oświadczenia z 21 grudnia 2011 r. (gaz) i 15 grudnia 2011 r. (prąd) i nie mieli obowiązku ponownego ich przedkładania w toku postępowania pomimo okresu jego trwania. Decyzja posiada wszystkie niezbędne uzgodnienia i zawiera niezbędne ustalenia określone w § 4 – 8 Rozporządzenia. Odstąpiono przy tym od ustalenia szerokości elewacji frontowej, a uzasadnienie dla tego zawarto w analizie urbanistycznej. Powodem nieokreślenia tej wartości było to, że budynek będzie się znajdował w drugiej linii zabudowy i będzie przesłonięty budynkiem na działkach 629/14, 629/15 i 629/16. Specyfika inwestycji polegającej na zabudowie podwórza uzasadniała również odstąpienie od określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej. Zagadnienie oddziaływania inwestycji na nieruchomości sąsiednie będzie natomiast przedmiotem oceny w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Nie miało również wpływu na wynik niniejszego postępowania toczące się przed Sądem Rejonowym w [..] postępowanie o ustanowienie służebności drogowej.

Z decyzją SKO w [..] nie zgodził się K.G., wnosząc do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie skargę. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie przepisów postępowania, a to art. 7, 77 § 1, 80, 8, 107 § 1 i 3 Kpa poprzez niedostateczne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy i brak zebrania kompletnego materiału dowodowego, ponieważ zaskarżone decyzje wydano pomimo wygaśnięcia zapewnień na dostawę energii elektrycznej (najpóźniej 15 grudnia 2012 r.) i gazu (najpóźniej 21 grudnia 2013 r.) do planowanej inwestycji – ważnych 2 lata od ich ustalenia stosownie do art. 7 ust. 8a Prawa energetycznego, a także przez przekroczenie granic władztwa planistycznego poprzez zezwolenie na realizację przedmiotowej inwestycji i brak należytego uzasadnienia prawnego i faktycznego wydanego rozstrzygnięcia. Z kolei naruszenia art. 61 ust. 6 i 7 U.p.z.p. oraz § 6 ust. 1 Rozporządzenia skarżący upatruje w niewyznaczeniu szerokości elewacji frontowej, a § 7 ust. 1 Rozporządzenia przez nieokreślenie poziomu, od którego należy liczyć wysokość obiektu. Planowana inwestycja nie uwzględnia zasady dobrego sąsiedztwa, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 U.p.z.p., ponieważ przed Sądem Rejonowym w [..] toczy się postępowanie o ustanowienie drogi koniecznej na działce objętej wnioskiem i służebność taka została ustanowiona postanowieniem z 19 lutego 2014 r., a inwestycja ta może pozbawić niektóre nieruchomości dostępu do drogi publicznej. Inwestycja ma również stanowić zaprzeczenie zasady kontynuacji funkcji, ponieważ z najbliższym otoczeniu nie występują obiekty o podobnej funkcji i parametrach. Jej realizacja może pozbawić sąsiednie nieruchomości, na których znajdują się pomieszczenia przeznaczone na pobyt ludzi, dostępu do światła dziennego, a będzie również generować hałas. Brakuje ponadto zapewnienia, że inwestycja będzie miała zapewniony dostęp do energii elektrycznej i gazu.

Skarżący wniósł o uchylenie wydanych w sprawie decyzji i zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę SKO w [..] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas wyrażone stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269, ze zm.). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 – określanej dalej jako P.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W myśl art. 145 P.p.s.a., sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności

z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach.

W ramach kontroli legalności sąd stosuje przewidziane prawem środki

w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).

Po dokonaniu kontroli w powyższych aspektach Sąd doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie zarzuty są zasadne.

Przedmiotem kontroli Sądu w przedmiotowej sprawie była decyzja, której materialnoprawną podstawą był przepis art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu.

Stosownie do treści art. 61 ust.1 U.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Zgodnie z ust. 5 tego przepisu warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem.

Cytowany przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Celem zasady dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji (zob. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Warszawa 2004, str. 500).

Przepis ten ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na terenach, gdzie nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, co jednak nie może prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa własności, inicjatywy obywateli w zakresie podejmowania inwestycji budowlanych, czy uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego. Przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzje o warunkach zabudowy stanowią określony ustawowo sposób kształtowania uprawnień wynikających z własności, która to własność podlega ochronie na podstawie art. 21 i art. 64 Konstytucji. Wedle tych regulacji własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w takim zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności. Przepisy ustawy wprowadzającej ograniczenia prawa własności, czy będące ich pochodną przepisy wykonawcze winny być zatem interpretowane z uwzględnieniem powyższych norm konstytucyjnych. Dlatego też uznać należy, że nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, o ile spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 U.p.z.p. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W szczególności, spełnienie wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 1 następuje już wówczas, gdy co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej co teren planowanej inwestycji, znajdująca się w obszarze analizowanym, jest zabudowana w taki sposób, że można ustalić wymagania dla nowej zabudowy. O ile w tym obszarze znajduje się już obiekt lub obiekty o podobnej, co zamierzona inwestycja, funkcji oraz zbliżonych parametrach i nie zachodzą negatywne przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 - 5 U.p.z.p. co do zasady, brak jest podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy.

Uzupełnieniem regulacji ustawowej są przepisy rozporządzenia wykonawczego z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalania: linii zabudowy; wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

Przepisy w/w Rozporządzenia wyznaczają zakres postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez organ w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Nie jest jednak dopuszczalna taka wykładnia Rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., która pozostawałaby w oderwaniu od brzmienia przepisu ustawy. Przepis rangi podustawowej musi być interpretowany w taki sposób, aby ostateczny wynik jego wykładni mieścił się w ramach wyznaczonych przez ustawę. Natomiast z całą pewnością normy zawarte w rozporządzeniu nie mogą ograniczać praw wynikających z przepisów ustawowych. Wobec tego, jeżeli wszystkie przesłanki, o jakich mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zostały spełnione, organ ma obowiązek ustalić warunki zabudowy, a przepisy wykonawcze nie mogą tego obowiązku ograniczyć.

W myśl § 3 Rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Organ przystępując do ustalenia granic obszaru w celu przeprowadzenia analizy powinien zachować powyższe wymogi, wskazując sposób wyliczenia trzykrotnej szerokości frontu działki (pamiętając, że jest to minimalna odległość, gdyż ustawodawca nie określił maksymalnej wielkości obszaru analizowanego), podając numery działek, w jakich ten obszar się zamyka, informacje te zamieszczając w części tekstowej analizy. Z mapy, na której obszar analizowany oznaczono nie wynika, aby jego zakres był mniejszy niż określają to przepisy, a więc aby jego granice znajdowały się w odległości mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu.

Z opracowanej analizy wynika, że wyznaczony obszar był wystarczający do zweryfikowania przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy i określenia parametrów nowej zabudowy. Nie ma wątpliwości, że teren przeznaczony pod inwestycję ma dostęp do drogi publicznej. Obydwie działki nr 629/15 i 629/21 obr. [..] w [..] przylegają bowiem bezpośrednio do drogi publicznej – ul. [..]. Nie są także przedmiotem sporu, ani nie budzą wątpliwości ustalenia, że teren, na którym planowana jest inwestycja spełnia także wymóg z ust. 61 ust. 1 pkt 4 U.p.z.p.

Skarżący kwestionuje natomiast spełnienie przesłanki, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 U.p.z.p. zarzucając, że warunki techniczne straciły swą ważność i nie ma gwarancji, czy planowana inwestycja będzie miała dostęp do mediów a w szczególności do energii elektrycznej i gazu. Chodzi tu w istocie o spełnienie powyższego warunku w związku z zapisami art. 61 ustęp 5 U.p.z.p. Z akt bowiem nie wynika, aby istniejące uzbrojenie terenu, na którym planowana jest inwestycja było wystarczające dla jej realizacji. W aktach nie ma także umowy, o której mowa w ust. 5. W ocenie Sądu powiązanie przepisów art. 61 ust. 1 pkt 3 z ust. 5 U.p.z.p. nie pozwala na dowolną ich interpretację. Chodzi tu bowiem o wykazanie w toku postępowania i niewątpliwie według stanu na dzień rozstrzygania przez organy sprawy o ustalenie warunków zabudowy, albo że istniejące już uzbrojenie terenu jest wystarczające, albo że zagwarantowane jest w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem wykonanie tego uzbrojenia. Organ I instancji niezwykle lakonicznie kwituje tą kwestię stwierdzając jedynie ogólnikowo, że dokonano analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym planowana jest inwestycja i analiza ta wykazała, że spełnione zostały warunki określone w art. 61 ust. 1 cytowanej ustawy. SKO z kolei stwierdziło, iż zarzut z tym związany nie jest zasadny, bo wnioskodawcy występując w styczniu 2012 r. z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy przedłożyli kopię warunków przyłączenia do sieci gazowej z dnia 21 grudnia 2011 r. oraz kopię oświadczenia o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej oraz warunkach przyłączenia obiektu do sieci dystrybucyjnej z dnia 15 grudnia 2011 r. Kolegium wskazało, że nie można wymagać od wnioskodawców by w toku postępowania administracyjnego wielokrotnie przedkładali warunki dotyczące zaopatrzenia projektowanego obiektu w energię elektryczną czy gaz, tylko dlatego, że z przyczyn niezależnych od wnioskodawców, postępowanie prowadzone jest przez kilka lat. W ocenie Sądu takie skwitowanie zarzutu strony składającej odwołanie nie ma nic wspólnego z zasadą legalizmu (art. 6 k.p.a), zasadą przekonywania (art. 11 k.p.a.), czy też z zasadą prawdy obiektywnej wynikającej z art. 7 k.p.a. Trzeba bowiem pamiętać, iż z reguły organ rozstrzygający sprawę w danej instancji ma obowiązek uwzględnienia stanu faktycznego i stanu prawnego z daty, kiedy wydaje decyzję. Nie do zaakceptowania jest sytuacja, w której zmienia się stan faktyczny sprawy a organ nie bierze tego w ogóle pod uwagę, bo przecież w dacie wystąpienia z wnioskiem istniał stan, w którym spełnione były przesłanki do wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy. Zdaniem Sądu wyżej zacytowane stanowisko Kolegium trudno też uznać za odniesienie się do konkretnego zarzutu naruszenia przepisów art. 7 ust. 8 i ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (Dz.U. 2012 r. poz. 1059 z późn. zm.). Skarżący wprost wskazywał, że zgodnie z powyższym przepisem warunki przyłączenia są ważne 2 lata od dnia ich doręczenia. Tymczasem tylko w okresie ważności warunki przyłączenia stanowią warunkowe zobowiązanie przedsiębiorstwa energetycznego do zawarcia umowy o przyłączenie do sieci energetycznej. Powyższe rozwiązania ustawowe wskazują, że tylko po spełnieniu m.in. warunków przyłączenia można dochodzić zawarcia umowy z przedsiębiorstwem energetycznym o przyłączenie do sieci. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Prawa energetycznego przedsiębiorstwo energetyczne zajmujące się przesyłaniem lub dystrybucją paliw gazowych lub energii jest obowiązane do zawarcia umowy o przyłączenie do sieci z podmiotami ubiegającymi się o przyłączenie do sieci, na zasadzie równoprawnego traktowania, jeżeli istnieją techniczne i ekonomiczne warunki przyłączenia do sieci i dostarczenia tych paliw lub energii, a żądający zawarcia umowy spełnia warunki przyłączenia do sieci i odbioru. Z dalszych uregulowań art. 7 Prawa energetycznego wynika, iż podmiot ubiegający się o przyłączenie do sieci najpierw składa wniosek o określenie warunków przyłączenia do sieci (ust. 3a). Nie można wykluczyć, że przedsiębiorstwo energetyczne odmówi wydania warunków przyłączenia albo zawarcia umowy o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej z podmiotem ubiegającym się o przyłączenie (zob. art. 7 ust. 8j). W aktach administracyjnych znalazły się warunki przyłączenia do sieci gazowej z dnia 21 grudnia 2011 r., a więc już w świetle wyżej przytoczonego art. 7 ust. 8i Prawa energetycznego nie rodzące żadnych skutków prawnych w dacie orzekania przez Kolegium oraz oświadczenie o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej z dnia 15 grudnia 2011 r., na którym zawarto klauzulę, że jest ważne przez 1 rok. Te okoliczności faktyczne i prawne umknęły uwadze organów i nie zostały należycie ocenione. Wobec braku przepisu, który nakazywałby organom ocenę spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 U.p.z.p. według stanu na datę złożenia wniosku, stanowisko Kolegium należy uznać za chybione. Jeśli zostały wydane warunki przyłączenia do sieci, w których określono co powinno być wykonane przed przyłączeniem do niej to oznacza, że nie ma niezbędnej infrastruktury, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 3 U.p.z.p. W aktach nie ma dowodu aby zawarto umowę gwarantującą wykonanie tego uzbrojenia. W odniesieniu do dostaw energii elektrycznej umknęło też uwadze SKO, iż oświadczenia z dnia 15 grudnia 2011 r. nie można nawet traktować jako warunków przyłączenia do sieci, bo wyraźnie zaznaczone to zostało w jego treści. Organy nie poczyniły więc wystarczających ustaleń dotyczących spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 U.p.z.p., czym naruszone zostały przepisy art. 7 i 77 § 1 k.p.a.

Zastrzeżenia Sądu budzą także inne okoliczności. Jak wcześniej wskazano w oparciu o delegację ustawową zawartą w art. 61 ust. 6 i 7 U.p.z.p. zostało wydane Rozporządzenie, w którym szczegółowo określono sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy. W decyzji wydanej przez Prezydenta [..] nie wyznaczono wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wskazując, iż będzie ona wynikową przyjętego rozwiązania architektonicznego. W ocenie Sądu w istocie nie określono wymogu, który musi być określony w decyzji ustalającej warunki zabudowy. Przepis § 7 Rozporządzenia brzmi następująco:

"1. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

2. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku.

3. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.

4. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1".

Sformułowanie tego przepisu nie pozwala na przyjęcie, że w ogóle możliwe jest nie wyznaczanie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynku. Bez znaczenia przy tym pozostaje, czy budynek będzie się znajdował w pierwszej czy drugiej linii zabudowy. Brak wyznaczenia tego parametru powoduje, że inwestorowi pozostawiono zupełną swobodę w zakresie wysokości obiektu (bo przecież może być zastosowana attyka), a to jednoznacznie świadczy o naruszeniu przez organy przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 U.p.z.p.

Z kolei przepis § 4 brzmi następująco:

1. Obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.

2. W przypadku niezgodności linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej z przepisami odrębnymi, obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić zgodnie z tymi przepisami.

3. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

4. Dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1.

Zauważyć trzeba, że tylko z jednego zdania decyzji organu II instancji wynika, że projektowany budynek powinien powstać w drugiej linii zabudowy. Nie wspomniano o tym natomiast z decyzji Prezydenta. W sytuacji, kiedy z uwagi na niezabudowany dziewięciometrowy odstęp między sąsiadującymi ze sobą budynkami nie można wykluczyć, że jakaś część obiektu powstanie przy drodze publicznej ul. [..], nie wydaje się zasadny brak wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy. Także sformułowanie przepisu § 4 Rozporządzenia nie pozwala na odstąpienie od wyznaczenia obowiązującej linii zabudowy w sytuacji, kiedy taka zabudowa jest możliwa.

Trzeba również wskazać, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji budzą wątpliwości i pole do różnej interpretacji także z powodu wewnętrznej sprzeczności. Określono bowiem w pkt 2.1.4. geometria dachu – dach płaski stropodach, wysokość kalenicy – nie więcej niż 8,30 m. Kalenica to według Wikipedii – wolnej encyklopedii – najwyższa część dachu utworzona na przecięciu połaci dachowych. Jest to tzw. kalenica główna, w odróżnieniu od linii przecięcia skośnych krawędzi połaci tworzących tzw. kalenice narożne. Niezrozumiałe jest dla Sądu czym w takim razie jest kalenica płaskiego dachu.

W decyzjach nie określono także szerokości elewacji frontowej. Ani z przepisów U.p.z.p. ani z przepisów Rozporządzenia (§6) nie wynika, aby parametry, które określa się na podstawie analizy miały dotyczyć tylko budynków znajdujących się w pierwszej linii zabudowy. Idąc tokiem rozumowania organów na osiedlu małych domów wielorodzinnych w drugiej linii można byłoby wybudować obiekt o szerokości elewacji frontowej kilkadziesiąt razy większej niż inne budynki na tym terenie. Tymczasem przepis § 6 Rozporządzenia brzmi następująco: "1. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.

2. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1".

Powyższe uchybienia w ocenie Sądu świadczą więc także o błędnej wykładni przepisów prawa materialnego, która doprowadziła do niewyjaśnienia wszystkich istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności, czym naruszono nie tylko przepisy art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., ale także art. 61 ust. 1 pkt 1, 3 i ust. 5 U.p.z.p. oraz § 7, § 8, § 6 i § 4 Rozporządzenia w sposób, który mógł mieć i miał istotny wpływ na wynik sprawy. Powyższe obligowało Sąd do uchylenia zaskarżonej decyzji i poprzedzającej go decyzji organu I instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a.

Nie był natomiast zasadny zarzut skargi dotyczący naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa wobec dopuszczenia możliwości zabudowy w sytuacji, gdy koliduje ona z przebiegiem służebności drogi koniecznej. Po pierwsze nie było dowodu na okoliczność, że postanowienie Sądu Rejonowego w [..] ustanawiające służebność według określonego przebiegu jest prawomocne, a po drugie w decyzji Prezydenta, w pkt 2.5.1. wskazano, że planowana inwestycja nie może spowodować pozbawienia dostępu do drogi publicznej. Taki zapis w decyzji ustalającej warunki zabudowy obliguje organ zatwierdzający projekt budowlany i wydający pozwolenie na budowę do wydania decyzji w tym zakresie zgodnej z decyzją o warunkach zabudowy, stosownie do art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2013 poz. 1409 ze zm.).

Jak zasadnie zauważyło SKO kwestie tzw. linijki światła są badane na etapie pozwolenia na budowę.

Jeśli zaś chodzi o funkcje, które ma spełniać planowany budynek to zostały one określone na podstawie analizy i zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164 poz. 1589). Zgodnie z § 2 pkt 1 i 2 tego aktu prawnego planowany budynek ma być zabudową usługową zaś sposób użytkowania obiektu budowlanego zapisany został jako 2 kondygnacje przeznaczone na parking i 1 kondygnacja na klub nocny oraz łącznik komunikacyjny pomiędzy budynkiem istniejącym a projektowanym.

W punkcie II Sąd orzekł na podstawie art. 152 P.p.s.a.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a. Zasądzone koszty to uiszczony wpis od skargi, wynagrodzenie pełnomocnika adwokata stosownie do § 18 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (...) (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 461).

W razie uprawomocnienia się niniejszego wyroku organ ustali w oparciu i prawidłowo przeprowadzoną analizę wymagane przepisami prawa parametry planowanej inwestycji. Ustali przede wszystkim, czy w świetle art. 61 ust. 1 U.p.z.p. spełnione zostały wszystkie przewidziane tam przesłanki uzupełniając w niezbędnym zakresie postępowanie dowodowe.