Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1167/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2020-07-22 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka mieniem
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 135,  art. 145  par. 1  pkt 1  lit. a i c,  art. 200,  art. 202  par. 2.,  art. 205  par. 2,
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 98a  ust. 1,  art. 146  ust. 1a,  art. 150  ust. 2,  art. 151  ust. 1,  art. 154  ust. 1,  art. 156  ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie WSA Agnieszka Jędrzejewska-Jaroszewicz WSA Łukasz Trochym Protokolant referent Aleksandra Cymerska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lipca 2020 r. sprawy ze skargi E. W., I. P. i P. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta [...] z dnia [...] stycznia 2019 r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz E. W., I. P. i P. W. solidarnie kwotę 7451 (siedem tysięcy czterysta pięćdziesiąt jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z [...] kwietnia 2019 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], po rozpatrzeniu odwołania E. W., I. P. i P. W. (dalej jako skarżący), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta [...] z [...] stycznia 2019 r., nr [...], dotyczącą ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.

Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie sprawy.

Prezydent [...] ostateczną decyzją z [...] września 2016 r., nr [...], na wniosek skarżących, zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej w [...] w Dzielnicy [...] przy ul. [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta Kw nr [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i [...] z obrębu [...] o łącznej powierzchni [...] ha na działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (powstała z połączenia projektowanych działek nr [...] i [...]), [...] (powstała z połączenia projektowanych działek nr [...] i [...]), [...] (powstała z połączenia projektowanych działek nr [...] i [...]), [...] (powstała z połączenia projektowanych działek nr [...] i [...]), [...] (powstała z połączenia projektowanych działek nr [...] i [...]), [...] (powstała z połączenia projektowanych działek nr [...] i [...]), [...] (powstała z połączenia projektowanych działek nr [...] i [...]), [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...].

Następnie decyzją z [...] stycznia 2019 r., nr [...] r., Prezydent [...] ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł w następujących częściach:

1) [...] zł - wobec E. W. jako współwłaścicielki w udziale [...] części nieruchomości,

2) [...] zł - wobec I. P. jako współwłaścicielki w udziale [...] części nieruchomości,

3) [...] zł - wobec P. W. jako współwłaściciela w udziale [...] części nieruchomości.

W uzasadnieniu decyzji wskazał, że na wniosek skarżących - współwłaścicieli nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne: nr [...] o powierzchni [...] ha i nr [...] o powierzchni [...] ha z obrębu [...], położonej przy ul. [...] w Dzielnicy [...], Prezydent [...] decyzją z [...] września 2016 r., nr [...], zatwierdził projekt podziału tej nieruchomości, w wyniku czego powstały działki ewidencyjne nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] września 2016 r. W dniu wydania oraz w dniu ostateczności ww. decyzji z [...] września 2016 r., I. P. nosiła nazwisko W.

Organ wskazał również, iż zgodnie z uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z [...] stycznia 2008 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, Prezydent [...] jest uprawniony do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Uchwała ta weszła w życie z dniem [...] marca 2008 r. i obowiązywała w dniu, w którym decyzja o podziale przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna.

Zawiadomieniem z [...] października 2017 r. zostało wszczęte postępowanie

w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Prezydent zauważył, że operat szacunkowy z [...] listopada 2017 r. określający wartość rynkową nieruchomości jako podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej

w oparciu o art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. 2018 r. poz. 2204 ze zm.), dalej jako u.g.n., sporządzony został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego P. C. (nr uprawnień [...]).

Wskazał także, iż w ramach badania pełnego materiału dowodowego,

w tym operatu szacunkowego z [...] listopada 2017 r., zwrócił uwagę na nieuwzględnienie w wycenie połączenia działek powstałych w wyniku podziału.

W następstwie czego rzeczoznawca majątkowy pismem z [...] października 2018 r. wycofał operat szacunkowy z [...] listopada 2017 r. z obrotu prawnego oraz zastąpił go skorygowanym operatem szacunkowym z [...] listopada 2017 r. Aktualność skorygowanego operatu szacunkowego z [...] listopada 2017 r. została potwierdzona stosowną klauzulą sporządzoną na dzień [...] października 2018 r.

Następnie organ zaznaczył, że przedmiotem wyceny była nieruchomość gruntowa położona w [...] przy ul. [...], stanowiąca przed podziałem zatwierdzonym ostateczną decyzją Prezydenta [...] nr [...] z [...].09.2016 r. działki ewidencyjne nr [...] i nr [...] o łącznej powierzchni [...] ha z obrębu [...], uregulowana w KW Nr [...], a po podziale działki ewidencyjne nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] (wymienione na stronie tytułowej skorygowanego operatu szacunkowego z dnia [...].11.2017 r.) o łącznej pow. [...] ha wszystkie z obrębu [...], z których działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] zostały połączone w działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] (opisane w treści ww. operatu szacunkowego).

Wartość rynkową nieruchomości (wynikającą ze skorygowanego operatu szacunkowego z [...] listopada 2017 r., którego aktualność została potwierdzona stosowną klauzulą sporządzoną na dzień [...] października 2018 r.) rzeczoznawca majątkowy określił przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej i tak:

- według stanu przed podziałem (tj. stanu na dzień wydania decyzji o podziale) wartość rynkowa nieruchomości (działki ewidencyjne nr [...] i nr [...]) oszacowana została na kwotę [...] zł,

- według stanu po podziale (tj. stanu na dzień, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna) wartość nieruchomości (działki ewidencyjne nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...]) oszacowana została na kwotę [...] zł.

Wobec powyższego organ stwierdził, że w wyniku podziału nastąpił wzrost wartości nieruchomości o kwotę [...] zł.

Od tak obliczonego wzrostu wartości ustalił opłatę adiacencką wynoszącą 30% wzrostu wartości nieruchomości - w wysokości [...] zł i zobowiązał do jej spłaty stosownie do posiadanych udziałów: od E. W. - [...] zł, od I. P. - [...] zł oraz od P. W. - [...] zł.

Zawiadomieniem z [...] grudnia 2018 r. strony zostały poinformowane - zgodnie

z art. 10 k.p.a. - o możliwości zapoznania się z zebranymi w sprawie dokumentami,

a także o możliwości wypowiedzenia się o zebranych w sprawie dowodach i złożenia wniosków, wyjaśnień lub dokumentów. W zakreślonym terminie strony nie przedstawiły swojego stanowiska.

W końcowej części decyzji organ stwierdził, że sporządzony operat szacunkowy jest spójny, logiczny i wiarygodny, został wykonany prawidłowo i zgodnie z zobowiązującymi przepisami – u.g.n. i rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). Zaś zgodnie z art. 80 k.p.a. stwierdził również, że wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości w następstwie jej podziału, został właściwie udowodniony.

Od powyższej decyzji Prezydenta [...] odwołanie złożyli skarżący - w całości kwestionując wycenę nieruchomości dokonaną w poprawionym operacie szacunkowym z [...] listopada 2017 r. oraz podnosząc, że operat sporządzony został niezgodnie z obowiązującymi przepisami, zaś wycena jest nierzetelna, wewnętrznie sprzeczna i zawiera liczne uchybienia.

W wyniku rozpatrzenia odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w [...] decyzją z [...] kwietnia 2019 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

W uzasadnieniu decyzji wskazało, że odwołanie nie mogło zostać uwzględnione. Umorzenie postępowania jest możliwe tylko wtedy, gdy jest ono bezprzedmiotowe, co z całą pewnością w tej sprawie nie ma miejsca.

Następnie odniosło się do argumentacji odwołania wyjaśniając, iż opłata adiacencka to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości (art. 4 ust. 11 u.g.n.).

Wskazało, że w tej sprawie opłata adiacencka została ustalona w związku z podziałem nieruchomości. Załączony do akt operat szacunkowy wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego potwierdza fakt wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości.

W ocenie Kolegium, organ I instancji nie naruszył przepisów art. 10, art. 7, art. 77

i art. 81 k.p.a. i podjął w ustawowym terminie czynności zmierzające do skonkretyzowania obowiązków strony decyzją administracyjną.

Podniosło, że sposób określenia wartości nieruchomości dla ustalenia opłaty adiacenckiej określa rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego, jak również przepisy u.g.n. Wartość tę określa się według stanu przed jej podziałem, a następnie po podziale, zaś ceny na dzień podjęcia decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Rzeczoznawca dokonuje wyceny gruntu uwzględniając stan faktyczny z daty jego oględzin, nie zaś pod kątem ewentualnej realizacji przyszłych zamierzeń inwestycyjnych właściciela.

Dalej wskazało, iż z załączonego do akt sprawy operatu szacunkowego wykonanego w listopadzie 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego P. C. wynika, że wartość przedmiotowego gruntu stanowiącego przed podziałem działki o nr [...] i nr [...] z obrębu [...] o powierzchni łącznej [...] m2 - według stanu na [...] września 2016 r. - wynosiła [...] zł, zaś po podziale - stan na dzień [...] września 2016 r. - wynosiła [...] zł. Wzrost wartości działki jest więc bezsporny. Jednakże wzrost ten nie jest bardzo znaczący - co wynika z analizy rynku lokalnego.

Zdaniem Kolegium, operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa (ustawy

i rozporządzeń wykonawczych do ustawy) i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Odwołujący się nie przedłożyli oceny operatu wykonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Zaś tylko negatywna ocena tego organu skutkuje odrzuceniem wyceny - co w tej sprawie nie miało miejsca.

W związku z tym Kolegium nie zgodziło się z twierdzeniami odwołania, że operat zawiera wiele wad i wobec tego powinien zostać odrzucony. Nie potwierdza takiego stanu stosowny dokument, a odwołujący się nie posiadają w tym przedmiocie niezbędnej wiedzy. Wykonanie wyceny wymaga specjalistycznej wiedzy, która nie może być kwestionowana tylko dlatego, że właściciele nieruchomości poddanej podziałowi są niezadowoleni z nałożenia na nich obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej wobec stwierdzenia przez osobę uprawnioną (rzeczoznawcę majątkowego), iż wartość nieruchomości po podziale bez wątpienia wzrosła.

Nietrafne jest też żądanie dokonania wyceny całej nieruchomości opisanej w księdze wieczystej, gdyż opłata adiacencka dotyczy tylko jej części - tej która została poddana podziałowi.

W końcowej części uzasadnienia Kolegium stwierdziło, że określona w operacie szacunkowym wartość nieruchomości uwzględnia wszystkie istotne cechy rynkowe przedmiotowej nieruchomości i stanowi jej najbardziej prawdopodobną ceną możliwą do uzyskania na rynku według stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji o podziale, datę jej uprawomocnienia i poziomu cen w dacie dokonania wyceny. Wbrew podnoszonym zarzutom operat zawiera pełną analizę rynku, co potwierdza treść jego korekty - pkt 8. Obliczenie wpływu cech na wartość nieruchomości została przedstawiona w punktach [...] i [...] oraz [...] operatu. Wskazując cechę ograniczeń w zagospodarowaniu nieruchomości uwzględniono istniejącą infrastrukturę, a "lokalizacja ogólna i walory komunikacyjne" zawierają ocenę możliwości komunikacyjnych.

Wobec tego nie znajduje podstaw do dyskwalifikacji operatu szacunkowego - ze względu na zarzuty odwołania - bez przedłożenia oceny operatu wykonanej przez uprawniony podmiot - organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyli skarżący, zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie:

1. przepisów prawa materialnego, tj. art. 150 § 2 i art. 98a § 1b u.g.n. poprzez przyjęcie wartości nieruchomości po podziale wskazanej w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego P. C. z [...] listopada 2017 r. mimo, że wartość nieruchomości po podziale powinna być sumą wartości tylko tych działek, które mogą być samodzielnie zagospodarowane (którymi niewątpliwie nie są drogi), zaś w wyżej wskazanym operacie została uwzględniona działka ewidencyjna nr [...] o powierzchni [...] m2 przeznaczona pod drogi wyceniona na kwotę [...] zł, choć ta działka nie może być samodzielnie zagospodarowana, czy też przedmiotem samodzielnego obrotu;

2. przepisów prawa materialnego, tj. art. 46 § 1 k.c. poprzez przyjęcie wartości nieruchomości po podziale wskazanej w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego P. C. z [...] listopada 2017 r., mimo że ta wycena nie obejmowała całej nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr [...] i została sporządzona jedynie dla części nieruchomości objętej działkami nr [...] i [...] z obrębu [...] oraz działkami powstałymi z tych dwóch działek;

3. przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik postępowania, tj. art. 77 § 1 i art. 80 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego P.. C. z [...] listopada 2017 r., potwierdzony klauzulą sporządzoną na dzień [...] października 2018 r., stanowi wiarygodny dowód wzrostu wartości nieruchomości podlegającej podziałowi, mimo że wskazany operat obejmował wycenę działki nr [...], która nie mogła być samodzielnie zagospodarowana (droga), nie został sporządzony dla całej nieruchomości, posiadał liczne błędy, zaś

w samej treści budził wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności oraz nie zawierał przedstawienia w nim wszystkich istotnych elementów niezbędnych do ustalenia wartości nieruchomości;

4. przepisów prawa materialnego, tj. art. 98a § 1 u.g.n. poprzez ustalenie opłaty adiacenckiej w kwocie [...] zł w związku z podziałem opisanej na wstępie nieruchomości gruntowej, na skutek podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta [...] z [...] września 2016 r., nr [...], mimo że w wyniku dokonanego podziału nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości uzasadniającej obciążenie opłatą we wskazywanej wartości, zaś sam wzrost wartości o ile w ogóle nastąpił, był w wysokości wielokrotnie niższej niż przyjęta przez organ;

5. przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik postępowania,

tj. art. 136 § 1 k.p.a poprzez brak przeprowadzenia przez organ odwoławczy dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów sprawie bądź zlecenia przeprowadzenia tego postępowania przez organ pierwszej instancji, mimo że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego P. C. z [...] listopada 2017 r. został sporządzony niezgodne z obowiązującymi przepisami, co w całości dyskwalifikuje dokonaną wycenę, jak również wycena jest nierzetelna, wewnętrznie sprzeczna oraz zawiera liczne uchybienia, zaś skarżący w odwołaniu z [...] marca 2019 r. wskazali na wadliwość sporządzonego operatu szacunkowego i wnioskowali o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z zakresu szacowania nieruchomości.

W uzasadnieniu skargi przedstawiono argumentację na poparcie jej zarzutów.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty skargi skarżący wnieśli o:

1) uchylenie zaskarżonej decyzji w całości w trybie art. 54 § 3 p.p.s.a.;

2) w przypadku nieuwzględnienia żądania z pkt 1 skargi uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej jej decyzji Prezydenta Miasta [...] z [...] stycznia 2019 r., nr [...],

3) zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych;

4) dopuszczenie dowodu z dokumentu w postaci operatu szacunkowego nieruchomości gruntowej z [...] maja 2019 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. Z. z Instytutu [...] Sp. z o. o. na okoliczność, iż wzrost wartości nieruchomości gruntowej (bez uwzględnienia naniesień i części składowych) położonej przy ul. [...] w [...] uregulowanej w księdze wieczystej [...], oznaczonej działkami ewidencyjnym nr [...] o powierzchni [...] ha i [...] o powierzchni [...] ha z obrębu [...], na skutek podziału zatwierdzonego ostateczną decyzją Prezydenta [...] nr [...] z dnia [...].09.2016 r. w stosunku do stanu sprzed podziału był znikomy i był ponad 18 krotnie niższy niż ustalony przez organ.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalanie, podtrzymując swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Na rozprawie w dniu [...] lipca 2020 r. Sąd postanowił nie uwzględnić wniosku

o dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego z [...] maja 2019 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2019 r., poz. 2167) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa

w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie do art. 134 § 1 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) dalej jako: p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów Sąd uznał, że skarga jest zasadna, lecz z innych przyczyn niż wskazane w skardze, zaś decyzje organów obu instancji naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie.

Stosownie do art. 4 pkt 11 u.g.n. przez opłatę adiacencką należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości;

Zgodnie z art. 98a ust. 1 – 1b u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości.

Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a).

Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi

(ust. 1b).

W myśl art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, przy czym w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Zgodnie z art. 150 ust. 2 u.g.n. wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Zaś wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej (art. 151 ust. 1 u.g.n.).

Jak wynika z treści art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W niniejszej sprawie bezsporne jest, że Prezydent [...] ostateczną decyzją z [...] września 2016 r. zatwierdził projekt podziału przedmiotowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...] i nr [...] z obrębu [...] o łącznej powierzchni [...] ha.

Niesporne jest również, iż w dniu w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady [...] z [...] stycznia 2008 r., nr [...], w sprawie określenie stawki procentowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. U. Woj. [...]. 2008 r. Nr [...], poz. [...]). Zgodnie z uchwałą organ uprawniony jest do ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału.

Oznacza to, że organ I instancji mógł z urzędu wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej stanowił drugi, poprawiony operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu przez rzeczoznawcę majątkowego P. C. z dnia [...] listopada 2017 r., który miał zastępować uprzednio sporządzony wadliwy operat z tej samej daty, tj. [...] listopada 2017 r. Operat ten został przez organy uznany za prawidłowy i spełniający wymogi określone przepisami prawa.

Jednak z tą oceną Sąd nie może się zgodzić. Uszło bowiem uwadze organów, że założenia jakie przyjął biegły, pozostają w sprzeczności z przepisami prawa.

Przyczyną zakwestionowania pierwszego operatu przez organ był fakt, iż operat ten nie uwzględniał w wycenie połączenia działek powstałych w wyniku podziału.

Analiza poprawionego operatu wskazuje, że biegły w operacie tym dokonał pewnych zmian w porównaniu do pierwszego operatu, który został uznany przez organ za wadliwy. Na stronie 2 i 4 (pkt [...]) tego operatu wskazał już prawidłowo działki

z uwzględnieniem podziału działek i ich połączenia. Biegły przy charakterystyce szacowanego gruntu w aspekcie cech gruntowych (tabela nr [...]) i przy obliczaniu wartości rynkowej (tabela nr [...]) wziął pod uwagę prawidłowo oznaczone działki po podziale i połączeniu. Również przy określaniu wartości rynkowej poszczególnych działek gruntu (strona 26 operatu) wziął pod uwagę prawidłowo oznaczone działki po podziale i połączeniu.

Natomiast poza ww. korektami drugi poprawiony operat jest powtórzeniem pierwszego wadliwego operatu. Biegły nie poprawił nawet strony tytułowej

w skorygowanym operacie – wskazane są na niej nowopowstałe działki bez uwzględnienia ich połączenia po podziale.

Analiza skorygowanego operatu wskazuje również, że biegły uszczegóławiając opis stanu przedmiotu wyceny na stronie 6 operatu wskazał, że na mocy decyzji podziałowej działka nr [...] została podzielona na działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Na stronach 6-8 operatu zamieścił w formie tabelki charakterystykę każdej z ww. działek poprzez wskazanie: numeru działki, jej powierzchni, użytku według ewidencji gruntów i krótkie informacje dodatkowe.

W dalszej kolejności biegły na stronie 9 operatu opisał wielkość i kształt działki

nr [... ] oraz wskazał, że na dzień wydania decyzji podziałowej jest ona zabudowana, posiada dostęp do drogi publicznej – ul. [...]. Teren częściowo ogrodzony, porośnięty trawą z wydzieloną drogą wewnętrzną z kostki brukowej. Na stronach 10-11 operatu w formie tabelki wskazał działki, które powstały po podziale działki [...], ich powierzchnię i opis zawierający najistotniejsze informacje. Opis działek po podziale nie uwzględnia, podobnie jak pierwszy operat, faktu połączenia nowo powstałych działek.

Podobnie biegły uczynił to do działki nr [...]. Na stronie 11 operatu biegły opisał wielkość i kształt tej działki oraz wskazał, że na dzień wydania decyzji podziałowej jest ona niezabudowana, posiada dostęp do drogi publicznej – ul. [...]. Teren częściowo ogrodzony wraz z działką nr [...], porośnięty roślinnością. Z kolei na stronach 11-13 operatu w formie tabelki wskazał działki, które powstały po podziale działki [...], ich powierzchnię i opis zawierający najistotniejsze informacje. Opis działek po podziale nie uwzględnia, podobnie jak pierwszy operat, faktu połączenia nowo powstałych działek.

W ten sam sposób, jak w pierwszym wadliwym operacie, biegły przedstawił sposób wyceny, analizę i charakterystykę rynku, obliczył wartość rynkową nieruchomości przed i po podziale.

Ponadto podkreślenia wymaga, że biegły przedmiotem wyceny uczynił działkę

nr [...], która nie została objęta decyzją z [...] września 2016 r., nr [...], zatwierdzającą projekt podziału przedmiotowej nieruchomości. Wprawdzie ze znajdującego się w aktach sprawy wykazu zmian gruntowych, stanowiącego załącznik do ww. decyzji zatwierdzającej projekt podziału przedmiotowej nieruchomości wynika, że z podziału działki nr [...] powstała m.in. działka nr [...], jednak działka ta nie została objęta decyzją zatwierdzającą projekt podziału przedmiotowej nieruchomości. Co oznacza, iż biegły sporządzając przedmiotowy operat nie mógł wziąć pod uwagę działki nr [...].

Ponieważ sporządzony w sprawie operat zawiera przedstawione wyżej wady i błędy - dlatego też nie mógł stanowić wiarygodnego dowodu w sprawie i zostać wykorzystany przy rozstrzyganiu sprawy dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej.

Wykazane wady i błędy operatu powodują, że zbędne jest obecnie odnoszenie się do merytorycznych aspektów wyceny, związanych z przyjętą przez biegłego metodologią szacowania przedmiotowej nieruchomości, w tym poprawności wyselekcjonowania odpowiednich nieruchomości porównawczych, czy stosowanymi współczynnikami korygującymi.

Przechodząc do oceny prawidłowości potwierdzenia aktualności skorygowanego operatu wskazać należy, iż zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. W myśl zaś ust. 4 art. 156 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie ww. okresu po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n.

Zgodnie natomiast z § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu oraz analizy, o której mowa w art. 156 ust. 4 u.g.n.

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy - w celu potwierdzenia aktualności skorygowanego operatu z [...] listopada 2017 r. - sporządził w dniu [...] października 2018 r. klauzulę aktualizacyjną.

W ocenie Sądu nie można jednak uznać, iż w sposób skuteczny potwierdził on aktualność operatu, gdyż w klauzuli aktualizacyjnej na stronie 10 biegły stwierdził, że: "niniejszym potwierdzam aktualność wartości określonej w operacie szacunkowym z [...] sierpnia 2017 r.".

Tymczasem w tej sprawie wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale została ustalona na podstawie operatu z [...] listopada 2017 r. Zaś w aktach sprawy brak jest jakiegokolwiek operatu szacunkowego z [...] sierpnia 2017 r.

Skoro zatem rzeczoznawca majątkowy na potrzeby niniejszej sprawy sporządził wyłącznie operat szacunkowy z [...] listopada 2017 r. - to nie mógł skutecznie potwierdzić jego aktualności poprzez stwierdzenie, że potwierdza aktualność operatu z [...] sierpnia 2017 r.

Przy czym nie można zgodzić się ze stanowiskiem organu I instancji zaprezentowanym w piśmie z [...] marca 2019 r., przy którym przekazano odwołanie od decyzji organu I instancji, że nieprawidłowa data sporządzenia operatu użyta w klauzuli z [...] października 2018 r. na stronie 10 stanowi omyłkę pisarską, zaś prawidłowa data została umieszczona na pierwszej stronie klauzuli.

Stwierdzić należy, że zawarta na pierwszej stronie klauzuli prawidłowa data sporządzenia operatu, tj. [...] listopada 2017 r. jest niewystarczająca dla skutecznego potwierdzenia aktualności operatu - wobec zawartego na stronie 10 klauzuli jednoznacznego, kategorycznego i de facto najważniejszego w całej klauzuli stwierdzenia biegłego o tym, że: "niniejszym potwierdzam aktualność wartości określonej w operacie szacunkowym z dnia [...] sierpnia 2017 r.".

Przy tym wskazać należy, że organ nie mógł we własnym zakresie uznać, iż data sporządzenia operatu użyta na stronie 10 klauzuli z [...] października 2018 r. stanowi omyłkę pisarską. W takiej sytuacji winien on zwrócić się do biegłego o wyjaśnienie dostrzeżonej nieprawidłowości i jej skorygowanie.

Dodatkowo zauważyć należy, że w klauzuli aktualizacyjnej biegły na stronach 2-9 ponownie przedstawia stan prawny przedmiotu wyceny (w tym w formie tabelek), który nie odpowiada stanowi prawnemu wynikającemu z decyzji z [...] września 2016 r.

zatwierdzającej projekt podziału przedmiotowej nieruchomości.

W tych okolicznościach należało uznać, że operat z [...] listopada 2017 r. nie posiada klauzuli aktualizacyjnej - co oznacza, iż nie mógł on stanowić podstawy rozstrzygnięcia i załatwienia sprawy dotyczącej ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości.

Stwierdzić też należy, że w realiach rozpoznawanej sprawy decyzje organów obu instancji - z uwagi na brak należytej weryfikacji materiału dowodowego - naruszają przepisy postępowania, tj. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy. Wobec tego podlegają one uchyleniu.

Należy również dodać, że niezasadne są zarzuty sformułowane w pkt 1 i 3 skargi - albowiem wycenie podlegają wszystkie działki powstałe w wyniku podziału, w tym działka przeznaczona pod drogę wewnętrzną, z uwagi na przewidzianą dla niej funkcję polegającą na urządzeniu na niej drogi stanowiącej dojazd do przyległych do niej działek mających inne przeznaczenie, a to oznacza, że podlega ona samodzielnemu zagospodarowaniu, tak samo jak inne działki powstałe w wyniku podziału.

Odnosząc się zaś do zarzutu sformułowanego w pkt 2 skargi stwierdzić należy, iż jest on niezasadny, gdyż mimo tego, że cała nieruchomość objęta jest jedną księgą wieczystą, to przedmiotem wyceny wartości nieruchomości przy jej podziale jest wyłącznie ta jej część, która była objęta decyzją podziałową. Oznacza to, że pozostała część nieruchomości, która nie była przedmiotem podziału, nie podlega wycenie - organ nie ma żadnej podstawy prawnej, aby tego dokonać. Tym samym stanowisko SKO w tym zakresie jest prawidłowe.

Niezasadny jest też zarzut sformułowany w pkt 2 skargi, gdyż organ odwoławczy może przeprowadzić dodatkowe postępowanie w celu uzupełnienia dowodów

i materiałów w sprawie w sytuacji, gdy uzna, że wydanie rozstrzygnięcia w sprawie wymaga przeprowadzenia tego rodzaju czynności procesowych.

Zgodzić się należy ze stanowiskiem organu odwoławczego zawartym w odpowiedzi na skargę, iż żaden przepis prawa nie nakłada na organ II instancji obowiązku uwzględnienia żądania strony, co do powołania kolejnego rzeczoznawcy majątkowego w celu sporządzenia innego - niż przedłożony przez organ I instancji - operatu szacunkowego tylko dlatego, że nie spełnia on oczekiwań strony.

Rozpatrując ponownie sprawę Prezydent [...] zleci sporządzenie nowej wyceny przedmiotowej nieruchomości innemu rzeczoznawcy majątkowemu, a następnie dokona jej oceny, po czym podejmie stosowne rozstrzygnięcie, uwzględniające ocenę prawną wyrażoną w niniejszym wyroku.

Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) w zw.

z art. 135 p.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania (obejmujących wpis stosunkowy oraz wynagrodzenie pełnomocnika skarżących ustalone według stawki minimalnej) orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 202

§ 2 i art. 205 § 2 p.p.s.a. oraz § 2 pkt 6 w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r., poz. 265).