Wyrok NSA, sygn. akt I OSK 1542/17
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2019-04-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 134 ust. 3 i 4, art. 154 ust. 1
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: § 36 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Naczelny Sąd Administracyjny w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Wojciech Jakimowicz, Sędzia NSA Aleksandra Łaskarzewska, Sędzia NSA Mirosław Wincenciak (spr.), Protokolant asystent sędziego D.O., po rozpoznaniu w dniu 5 kwietnia 2019 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Wojewody [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z dnia 27 grudnia 2016 r. sygn. akt II SA/Ke 449/16 w sprawie ze skargi W.K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości 1. oddala skargę kasacyjną, 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz W.K. kwotę 1000 (słownie: jeden tysiąc) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.


UZASADNIENIE

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach wyrokiem z dnia 27 grudnia 2016 r., sygn. akt II SA/Ke 449/16 po rozpoznaniu sprawy ze skargi W.K. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2016 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości, uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję organu I instancji oraz zasądził od Wojewody [...] na rzecz W.K. kwotę 680 (sześćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.

U podstaw rozstrzygnięcia Sądu I instancji legły następujące ustalenia oraz ocena prawna.

Ostateczną decyzją z dnia [...] maja 2012 r., Starosta [...], dalej jako "Starosta" orzekł o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (dalej decyzja ZRID) dla w/w przedsięwzięcia pn. "Budowa drogi gminnej klasy L - lokalnej, [...]" i objął nią w całości m.in. nieruchomość położoną w obrębie [...], Gmina [...], dalej jako "Gmina", oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...] ha. W dniu [...] czerwca 2012 r. w/w decyzja stała się ostateczna.

Następnie decyzją z dnia [...] lipca 2014 r. Starosta orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie 133.387,00 zł za prawo własności w/w nieruchomości gruntowej, która stosownie do art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2015 r., poz. 2031), dalej jako "specustawa drogowa", stała się własnością Gminy z dniem [...] czerwca 2012 r.

Na skutek odwołania W.K. i Z.K., Wojewoda [...] , dalej jako "Wojewoda", decyzją z dnia [...] października 2014 r. uchylił decyzję Starosty z dnia [...] lipca 2014 r. w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, uzasadniając rozstrzygnięcie koniecznością sporządzenia nowego operatu szacunkowego i zapewnienia dwuinstancyjności postępowania administracyjnego.

Ponownie rozpatrując sprawę Starosta zlecił innemu rzeczoznawcy majątkowemu wyłonionemu w drodze przetargu sporządzenie nowego operatu szacunkowego.

W dniu [...] grudnia 2015 r. na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...] lipca 2015 r., w którym wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na kwotę 132.032,00 zł Starosta wydał decyzję, w której orzekł o ustaleniu odszkodowania za przejęcie na rzecz Gminy prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w obrębie [...], gmina [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha.

W kolejnym odwołaniu W.K. i Z.K. domagali się uchylenia decyzji z dnia [...] grudnia 2015 r.

Wojewoda decyzją z dnia [...] marca 2016 r., utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia [...] grudnia 2015 r.

Rozpatrując to odwołanie Wojewoda przytoczył treść art. 12 ust. 4 pkt 2, art. 12 ust. 4f, art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, a w związku z treścią tego ostatniego przepisu przewidującego, że do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), dalej jako "u.g.n.", również treść art. 130 ust. 2, art. 156 ust. 1, art. 134 ust. 2, art. 154 ust. 1, art. 152 ust. 2 i art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 2 i 4 i § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej jako "rozporządzenie w/s wyceny".

Badając złożony operat szacunkowy organ stwierdził, że został on sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, jest logiczny i zupełny, podane w operacie dane nie wzbudzają wątpliwości co do ich wiarygodności, ponieważ transakcje zostały opisane w sposób umożliwiający ich identyfikację, operat jest wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę i zawiera wszystkie wymagane przepisami prawa elementy.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda stwierdził, że odnośnie zarzutu nie wykazania w operacie, że nieruchomości przyjęte do porównań mają cechy podobne do przedmiotu wyceny, organ odpowiedział, ze większość tych cech została w operacie szacunkowym w odniesieniu do nieruchomości porównawczych opisana i uwzględniona bądź to jako cechy podobieństwa, bądź cechy różnicujące nieruchomości podobne za pomocą odpowiednio dobranej gradacji tych cech. W ocenie organu odwoławczego w operacie szacunkowym zostało wystarczająco wyjaśnione, na czym polega podobieństwo nieruchomości przejętych jako baza porównawcza.

Odnosząc się do wyroków sądów administracyjnych, wskazanych przez pełnomocnika odwołujących na poparcie zarzutu nieprecyzyjnego opisu nieruchomości porównawczych, Wojewoda wyjaśnił, że nie są one adekwatne i analogiczne w niniejszym postępowaniu, ponieważ dotyczą zupełnie odmiennej metody szacowania - metody szacowania parami. Zarzut dotyczący zaniechania przez organ I instancji zażądania od biegłej uzupełnienia operatu szacunkowego o dane pozwalające zidentyfikować nieruchomości porównawcze, organ uznał za bezzasadny. Odnośnie zaś zarzutu naruszenia przez organ I instancji art. 18 ust. 1e specustawy drogowej poprzez niezastosowanie tego przepisu, Wojewoda wyjaśnił, że przewidziane w tym przepisie podwyższenie odszkodowania o 5% nie może mieć zastosowania w sprawie, ponieważ wymaganą tym przepisem wolę wydania nieruchomości wyraziło tylko trzech spośród pięciu współwłaścicieli tej nieruchomości.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach, dalej również jako "WSA", skardze na powyższą decyzję W.K. i Z.K. zarzucili naruszenie art. 80 w zw. z art. 77 § 1 i art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. 2016 poz. 23 ze zm.), dalej jako "k.p.a." oraz art. 18 ust. 1e specustawy drogowej.

Prawomocnym postanowieniem z 31 sierpnia 2016 r. WSA w Kielcach odrzucił skargę Z.K. z powodu nieusunięcia braków formalnych jego skargi.

W piśmie z [...] września 2016 r. pełnomocnik skarżącego W.K. wniósł o przeprowadzenie dowodu z pisma Wójta Gminy z [...] października 2016 r. na okoliczność rzetelności i wiarygodności operatu szacunkowego z [...] lipca 2015 r.

Na rozprawie w dniu 7 grudnia 2016 r. pełnomocnik skarżącego wniósł o dopuszczenie dowodu z zaświadczenia Wójta Gminy z [...] grudnia 2016 r. na okoliczność wykazania, że z dniem [...] czerwca 2012 r. W.K. przestał być posiadaczem przedmiotowej nieruchomości. Na tej samej rozprawie Sąd, na podstawie art. 106 § 3 p.p.s.a. dopuścił dowód z poświadczonego za zgodność z oryginałem odpisu pisma Urzędu Gminy z dnia [...] października 2016 r. oraz zaświadczenia Wójta Gminy z dnia [...] grudnia 2016 r., a w pozostałej części wnioski dowodowe oddalił.

W uzasadnieniu powołanego na wstępie wyroku WSA wskazał, że skarga jest zasadna, częściowo z przyczyn w niej wskazanych.

Sąd I instancji wskazał na treść art. 12 ust. 4a i ust. 5 specustawy drogowej oraz na art. 130 ust. 2, art. 154 ust. 1 i art. 156 ust. 1 u.g.n. Zaznaczył tez, że szczegółowe zasady ustalania wysokości odszkodowania określają dalsze przepisy u.g.n., a także rozporządzenia w/s wyceny.

Następnie Sąd ten zaznaczył, że przy zastosowaniu w/w przepisów doszło w sprawie do sporządzenia, na zlecenie organu I instancji, operatu szacunkowego, w którym wartość przedmiotowej, nie zabudowanej nieruchomości została oszacowana w podejściu porównawczym, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, przy czym biegła, a za nią organy, zastosowały tzw. zasadę korzyści wynikającą z art. 134 ust. 3 u.g.n. i oszacowały wartość przedmiotowej nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości zgodnego z celem wywłaszczenia, tj. z przeznaczenia pod drogi.

W ocenie WSA, z powodu błędnego odczytania przepisów art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia w/s wyceny, nie doszło w sprawie do niewadliwej i niewątpliwej oceny, czy rzeczywiście przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości w porównaniu z jej przeznaczeniem wynikającym z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie można uznać, aby przedmiotowa nieruchomość została niewadliwie oszacowana. Oznacza to, że organy administracji obu instancji dopuściły się naruszenia przepisów postępowania polegającego na zaniechaniu prawidłowego, zgodnego z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz z § 36 ust. 1 rozporządzenia w/s wyceny wyjaśnienia, czy rzeczywiście przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Naruszenie to, dotyczące art. 7 i 77 § 1 k.p.a. mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż prawidłowe ustalenie, że w sprawie nie było podstaw do zastosowania tzw. prawa korzyści, może spowodować zupełnie odmienne określenie wartości wywłaszczonej nieruchomości, a przez to i wysokości odszkodowania za przejęte prawo własności tej nieruchomości, co było przedmiotem postępowania administracyjnego.

Kolejno WSA uznał, ze błąd ten popełniony na wczesnym etapie prac rzeczoznawcy majątkowego związanych z określeniem wartości przedmiotowej nieruchomości powoduje, że przedwczesna jest ocena późniejszych czynności rzeczoznawcy, opartych na nich ustaleń organów obu instancji, a w konsekwencji i zarzutów skargi dotyczących tych czynności rzeczoznawcy i ustaleń organów, które były konsekwencją wadliwego ustalenia, czy rzeczywiście przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości w porównaniu z jej przeznaczeniem wynikającym z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. WSA zaakcentował także, że rzeczoznawca majątkowy przyjmując - być może wadliwie, o czym była wyżej mowa - że przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, nie dokonał określenia wartości tej nieruchomości w sposób określony w przytoczonym wyżej przepisie § 36 ust. 3 rozporządzenia w/s wyceny, choć jego brzmienie nie pozostawia wątpliwości, że winien być podstawą określenia wartości - przy niewadliwym potwierdzeniu, że art. 134 ust. 4 u.g.n. ma w sprawie zastosowanie. Zamiast tego rzeczoznawca stwierdził, że znajduje tutaj odpowiednie zastosowanie sposób wyceny określony w § 36 ust. 4 rozporządzenia z w/s wyceny (po zmianach), "zgodnie z brzmieniem którego, określenie wartości nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję drogową powinno nastąpić na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych", choć, jak to już wyżej wyjaśniono, przepis § 36 ust. 4 i wskazany w nim sposób określenia wartości rynkowej szacowanej nieruchomości, nie miał w sprawie zastosowania.

Następnie WSA wskazał, że omówienia wymagał jeszcze zarzut naruszenia prawa materialnego, tj. art. 18 ust. 1e specustawy drogowej poprzez odmowę powiększenia wysokości odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości.

Sąd I instancji podniósł, iż ponieważ wydanie nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności należy do czynności przekraczających zwykły nią zarząd, więc do dokonania takiej czynności potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Tymczasem wydania przedmiotowej nieruchomości dokonało trzech z pięciu współwłaścicieli, wobec czego nie można było jej uznać za skuteczne wydanie.

Sąd ten stwierdził też, że ustalenie Wojewody oparte na piśmie Wójta Gminy z [...] lutego 2016 r. nie zostało podważone przez argumentację zawartą w skardze. W ocenie WSA, rację ma Wojewoda w twierdzeniu, że skoro w zakreślonym ustawą czasie inwestor nie podejmował prób fizycznego zajęcia nieruchomości, gdzie odzwierciedlona mogłaby zostać wola jej wydania przez uprzedniego właściciela, to fakt wydania nieruchomości powinien być na tyle wyraźnie uzewnętrzniony, aby nie budził wątpliwości interpretacyjnych co do woli właścicieli. Mimo, iż obowiązujące przepisy nie przewidują formy, w jakiej to wydanie ma nastąpić, to nie może być zdaniem WSA wątpliwości, że skoro celem regulacji zawartej w art. 18 ust. 1e specustawy drogowej jest umożliwienie inwestorowi niezwłocznego przystąpienia do realizacji inwestycji drogowej, to cel ten może być spełniony tylko w razie niewątpliwego i wyraźnie ujawnionego zamiaru wszystkich dotychczasowych współwłaścicieli nieruchomości przejętej pod drogę publiczną. WSA uznał, że wbrew wywodom skarżącego, za tak niewątpliwie uzewnętrzniony zamiar wydania nieruchomości, nie mogło być uznane deklarowane dopiero obecnie przez skarżącego, nieużytkowanie tej nieruchomości przez niego, nieprzebywanie na niej oraz usunięcie z niej przedmiotów stanowiących jego własność w okresie po ustatecznieniu się decyzji ZRID. Również argumentacja skargi dotycząca przeprowadzenia między innymi na działce nr [...] w późniejszym czasie montażu gminnego gazociągu bez uprzedniego żądania wydania nieruchomości oraz mająca ją potwierdzać decyzja Starosty [...] z [...] lipca 2012 r., nie mogły zdaniem WSA świadczyć o spełnieniu przez skarżącego przesłanki podwyższenia kwoty odszkodowania o 5%.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożył Wojewoda, zaskarżając go w całości i zarzucając naruszenie:

1. przepisów postępowania t.j. art. 145 §1 pkt 1 lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Z 2016 r. poz. 718 ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik sprawy i między tym naruszeniem przepisów postępowania, a wydanym wyrokiem istnieje związek przyczynowy, bo gdyby nie to naruszenie to wynik postępowania byłby zapewne inny, poprzez błędne przyjęcie, że organy administracji dopuściły się naruszenia przepisów art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.

Skarżący kasacyjnie wskazał w tym miejscu, że sąd błędnie ustalił i ocenił stan faktyczny sprawy przyjmując, że:

- organy administracji obu instancji "zaniechały prawidłowego, zgodnego z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia w/s wyceny wyjaśnienia, czy rzeczywiście przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości."

- złożony w sprawie operat szacunkowy był wadliwy.

2. prawa materialnego, tj. art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia w/s wyceny poprzez niewłaściwe zastosowanie i wkroczenie Sądu w merytoryczną ocenę operatu szacunkowego w zakresie wiadomości specjalnych, które są wyłączną domeną rzeczoznawcy majątkowego.

W ocenie skarżącego kasacyjnie wadliwe zastosowanie wyżej wymienionych przepisów wpłynęło na wydanie błędnego orzeczenia uchylającego prawidłowe decyzje organów administracji publicznej.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty organ wniósł o uchylenie zaskarżonego orzeczenia WSA i rozpoznanie skargi, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do WSA w Kielcach do ponownego rozpoznania, a także o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej przytoczono argumentację mającą przemawiać za zasadnością podniesionych względem wyroku Sądu I instancji zarzutów.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną W.K. wniósł o jej oddalenie w całości oraz zasądzenie od Wojewody na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania odwoławczego, w tym kosztów zastępstwa prawnego, według norm przepisanych, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

W świetle art. 174 p.p.s.a. skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach:

1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie,

2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Naczelny Sąd Administracyjny jest związany podstawami skargi kasacyjnej, ponieważ w świetle art. 183 § 1 p.p.s.a. rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Jeżeli zatem nie wystąpiły przesłanki nieważności postępowania wymienione w art. 183 § 2 p.p.s.a., a w rozpoznawanej sprawie przesłanek tych brak, to Sąd związany jest granicami skargi kasacyjnej. Oznacza to, że Sąd nie jest uprawniony do samodzielnego dokonywania konkretyzacji zarzutów skargi kasacyjnej, a upoważniony jest do oceny zaskarżonego orzeczenia wyłącznie w granicach przedstawionych we wniesionej skardze kasacyjnej.

Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Sądowa kontrola legalności decyzji administracyjnych w przedmiocie ustalenia odszkodowania obejmuje także weryfikację operatów szacunkowych sporządzonych także przez rzeczoznawcę. Operaty szacunkowe oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny w szczególności pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Operat, który jest opinią rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnoszących się do szacowania wartości nieruchomości jest dowodem w sprawie administracyjnej i stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Ani sąd, ani też organ prowadzący postępowanie co do zasady nie wkraczają w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ z reguły nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Ocena operatu szacunkowego nie jest tylko oceną formalną. Operat musi być oceniony przez organ zgodnie z regułami logiki i doświadczeniem życiowym pracowników organu administracji publicznej. Granicą oceny operatu szacunkowego przez organ jest stan wiedzy tego organu w zakresie wiadomości specjalnych, które zostały wykorzystane do sporządzenia danego operatu szacunkowego.

Metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 2 u.g.n.). Operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Dlatego uznać należy, że organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu, albo wyjaśnień co do jego treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W takiej sytuacji, prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat, budzący uzasadnione wątpliwości wymaga wyjaśnienia. W sprawie niniejszej, Sąd I instancji zasadnie powziął wątpliwości co do prawidłowości dokonanej wyceny z uwagi na brak bazy porównawczej nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę zagrodową z dopuszczeniem pod zabudowę jednorodzinną. Brak takiej bazy w operacie szacunkowym czynił ustalenia biegłego w zakresie prawidłowości wyboru przeznaczenia gruntu nieweryfikowalnymi.

Rację ma Sąd I instancji twierdząc, że biorąc pod uwagę to, że możliwość określania wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych, przewidziana jest jedynie w przepisie § 36 ust. 4 rozporządzenia w/s wyceny, który w sprawie nie ma zastosowania (ponieważ dotyczy nieruchomości wywłaszczonych lub przejętych z mocy prawa na realizację inwestycji drogowej, które na dzień wydania decyzji były przeznaczone pod inwestycję drogową, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca, skoro przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę zagrodową z dopuszczeniem jednorodzinnej), należy dojść do wniosku, że ocena, czy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, nie może sprowadzać się do prostego porównania przeciętnego poziomu cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę oraz przeznaczonych pod drogi publiczne.

Zaprezentowany przez biegłą sposób oceny gruntu nie pozwala na niewątpliwe stwierdzenie, czy przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia, rzeczywiście powoduje zwiększenie jej wartości, a więc czy uzasadnione było w sprawie zastosowanie zasady korzyści i określenie odszkodowania za wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości według jej przeznaczenia pod drogi publiczne. Prawidłowy jest pogląd, że stwierdzenie powołanej okoliczności wymagało dwukrotnego obliczenia wartości wywłaszczonej nieruchomości: po pierwsze przy uwzględnieniu jej przeznaczenia pod zabudowę zagrodową z dopuszczeniem jednorodzinnej, a następnie przy uwzględnieniu przeznaczenia pod drogi publiczne. Przyjęte przez biegłą podejście porównawcze i metoda korygowania ceny średniej może spowodować, że - nawet przy ustaleniu, iż przeciętny poziom cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod drogi publiczne, jest wyższy niż przeciętny poziom cen transakcyjnych takich nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę - ustalona przy przyjętym przez biegłego podejściu i metodzie wartość takiej nieruchomości, ukształtuje się odmiennie. Wówczas nie zachodziłaby w sprawie przewidziana w art. 134 ust. 4 u.g.n. przesłanka zastosowania prawa korzyści, a przedmiotowa nieruchomość byłaby oszacowana przy uwzględnieniu jej przeznaczenia zgodnego z art. 154 u.g.n. niezależnie od przeznaczenia wynikającego z decyzji ZRID, o czym stanowi § 36 ust. 1 zd. 1 in fine rozporządzenia.

Zatem organy administracji obu instancji dopuściły się naruszenia przepisów postępowania polegającego na zaniechaniu prawidłowego, zgodnego z art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz z § 36 ust. 1 rozporządzenia ws. wyceny wyjaśnienia, czy rzeczywiście przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Naruszenie to, dotyczące art. 7 i 77 § 1 k.p.a. mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż prawidłowe ustalenie, że w sprawie nie było podstaw do zastosowania tzw. zasady korzyści, może spowodować zupełnie odmienne określenie wartości wywłaszczonej nieruchomości, a przez to i wysokości odszkodowania za przejęte prawo własności tej nieruchomości, co było przedmiotem postępowania administracyjnego.

Według § 55 ust. 1 rozporządzenia operat szacunkowy przedstawia postępowanie, o którym mowa w art. 4 pkt 6 ustawy. Z kolei powołany art. 4 pkt 6 u.g.n. stanowi, ze pod pojęciem wyceny nieruchomości należy rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Powyższe przepisy potwierdzają trafność stanowiska Sądu I instancji o potrzebie zawarcia w operacie szacunkowym także wyliczeń wartości nieruchomości uwzględniających przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dopiero wówczas wiadomości zawarte operacie szacunkowym byłyby w pełni weryfikowalne.

W tym stanie rzeczy Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a. oddalił skargę kasacyjną jako niemającą usprawiedliwionych podstaw. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 207 § 2 p.p.s.a. miarkując te koszty i uznając, że orzeczono kwota jest adekwatna do nakładu pracy pełnomocnika procesowego.