Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 1987/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2016-12-02 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 156 ust. 3 i ust. 4
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: § 58, § 57 ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Katarzyna Golat, Sędziowie sędzia WSA Aneta Dąbrowska (spr.), sędzia WSA Małgorzata Małaszewska-Litwiniec, Protokolant ref. staż. Paweł Smulski, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] października 2015 r., nr [...]; 2. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej Gminy [...] kwotę 580 (pięćset osiemdziesiąt) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

U Z A S A D N I E N I A

Gmina P. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na decyzją Wojewody [...] z [...] czerwca 2016 r. utrzymującą w mocy decyzję Starosty P. z [...] października 2015 r. - ustalającą odszkodowanie na rzecz S. G. i M. G. na zasadzie ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej w wysokości 6 273 złotych i odmawiającą powiększenia wysokości ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] w m. P., stanowiącej działkę ewid. nr [...] o pow. 0,0011 ha.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wskazał, że z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie wynika, iż Starosta P., po rozpatrzeniu wniosku Gminy P., wydał decyzję Nr [...] z dnia [...] października 2013 r. zatwierdzającą projekt budowlany i zezwalającą na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ulicy [...] na odcinku ul. [...] ( [...]) - ul. [...] oraz fragmentu ul. [...] w m. P. wraz z budową odwodnienia i kanalizacji deszczowej, przebudową i rozbudową sieci wodociągowej, rozbudową sieci kanalizacji sanitarnej, przebudową sieci gazowej średniego ciśnienia, przebudową sieci elektroenergetycznej, budową oświetlenia ulicznego, budową sygnalizacji świetlnej na skrzyżowaniu ul. [...], [...] i [...] oraz przebudową urządzeń telekomunikacyjnych. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Wojewoda [...] decyzją Nr [...] z dnia [...] lipca 2014 r. utrzymał w mocy ww decyzję.

Pod ww inwestycję z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] wydzielono m. in. działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] m. P.

Stosownie do art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz.2031) wyżej opisana nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Gminy P. za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa wart. 18 ww. ustawy. Zgodnie z art. 12 ust. 4a i ust. 5 ww. ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Zawiadomieniem z 29 kwietnia 2015 r. (prawidłowo winno być: zawiadomieniem z 20 listopada 2014 r.) Starosta P. poinformował więc strony postępowania o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość położoną w m. P., oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0011 ha.

Zgodnie z księgą wieczystą nr [...]prowadzoną przez Sąd Rejonowy w P. S. G. i M. G. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej byli właścicielami nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. nr [...] wydzielonej pod inwestycję drogową.

W trakcie prowadzonego postępowania organ I instancji ustalił, iż zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...] urządzonej dla działki ewid. nr [...], z której została wydzielona przejęta przez Gminę P. działka [...], ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe - służebność gruntową - na rzecz [...] S.A. w W. obecnie P. S.A. Oddział w W.

Przepis art. 4 ust. 5 ww. ustawy stanowi, iż do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ww. ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

W związku z powyższym w dniu 15 grudnia 2013 r. został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego D. S. operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości stanowiącej działkę ewid. nr [...] o pow. 0,0011 ha, z obrębu [...], położoną w P., która z mocy prawa stała się własnością Gminy P. Autor operatu D. S. potwierdził aktualność wartości określonych w operacie do 13 czerwca 2016 r.

Pismami z 8 lipca 2015 r. i 6 sierpnia 2015 r. zastrzeżenia do prawidłowości sporządzonego operatu zgłosiła Gmina P., kwestionując m. in. przyjęte do porównań transakcje nieruchomościami.

W odpowiedzi na zgłoszone uwagi do wyceny, pismem z 9 września 2015 r., 14 września 2015 r. i 28 września 2015 r. D. S. udzielił wyjaśnień.

Burmistrz Miasta i Gminy P. nie zgodził się z operatem wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego D. S., ani z wyjaśnieniami udzielonymi przez autora operatu, w związku z tym zlecił wykonanie kontroperatów, które załączył do akt sprawy. Stwierdził, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a nie o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, do wycenianej nieruchomości - działki nr [...].

Biegły – D. S. przedstawił procedurę określenia wartości przedmiotowej nieruchomości i poinformował, że wycena przeprowadzona została zgodnie z obowiązującymi przepisami, a uzyskana wartość nieruchomości nie jest zawyżona. Wyjaśnił, że zbadał możliwość zastosowania zasady ogólnej zawartej wart. 130 u.g.n., (że wysokość odszkodowania odpowiada temu co traci wywłaszczony) nie uchybia "zasadzie korzyści" na rzecz wywłaszczonych zapisanej w art. 134 ust. 3 i 4 u.g.n., z której wynika, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego wywłaszczeniem na drogę publiczną,

Decyzją Nr [...] z [...] października 2015 r. Starosta P. ustalił odszkodowanie na rzecz S. G. i M. G. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej w wysokości 6 273 zł i odmowie powiększenia wysokości ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] w m. P., stanowiącej działkę ewid. nr [...] o pow. 0,0011 ha.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz Miasta i Gminy P., wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucił niedokonanie przez organ poprawnie oceny formalnej operatu szacunkowego i nie przeprowadzenie wszechstronnej analizy w związku ze zgłoszoną rażąco wysoką stawką za 1 m² gruntu.

Organ odwoławczy pismem z 8 marca 2016 r. wystąpił do organu I instancji stosownie do art. 136 K.p.a. o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego w celu potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego sporządzonego 15 grudnia 2013 r., którego aktualność została potwierdzona do dnia 14 grudnia 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego D. S. (okres ważności minął w dniu 14 grudnia 2015 r.). Autor operatu potwierdził jego aktualność do 13 czerwca 2016 r. pod warunkiem utrzymania się stabilności badanego rynku.

Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 u.g.n. oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 u.g.n.).

Organ przywołał brzmienie § 36 ust. 1 i § 36 ust. 4 zmienionego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak również art. 151 ust. 1 u.g.n. i art. 134 ust. 2 u.g.n. Organ stwierdził, analizując prowadzone przez Starostę P. postępowanie odszkodowawcze, że nie dopatrzył się uchybień, mających wpływ na merytoryczne rozstrzygnięcie niniejszej sprawy. Odnosząc się do sporządzonego operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego D. S., po dokonanym potwierdzeniu przez biegłego aktualności sporządzonej wyceny, nie stwierdził zastrzeżeń. Zdaniem Wojewody opracowanie zawiera wszystkie obligatoryjne elementy formalne wskazane w § 56 i § 57 rozporządzenia Rady Ministrów. W trakcie analizy zapisów operatu nie stwierdzono istotnych wewnętrznych niespójności wyceny, ani błędów obliczeniowych. Przedmiotowe działki miały wprawdzie przeznaczenie drogowe (symbol ,,2KDL"), jednak rzeczoznawca wykazał w operacie brak na wytyczonym rynku wystarczającej liczby przydatnych transakcji tego typu, dotyczących nieruchomości podobnych. Analizę rynku "drogowego" przeprowadzono w pkt. 5.2 operatu. Spośród zebranych i opisanych (w tabeli 1 na str. 9) nieruchomości drogowych odnotowanych na wyznaczonym rynku, większość została wyeliminowana, jako niespełniająca warunku podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.gn. Dobór nieruchomości podobnych do wycenianej i ustalenie granic (obszaru) analizowanego rynku nieruchomości należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego. Powinnością biegłego jest natomiast wyjaśnienie w operacie przyjętych w tym zakresie założeń. W tutejszej ocenie, takie wyjaśnienie miało miejsce. Rzeczoznawca szczegółowo odpowiedział na wcześniejsze, podobne uwagi do operatów zgłoszone w trakcie postępowania przez Urząd Miasta i Gminy P.

W tym stanie rzeczy, do wyznaczenia wartości działki przyjęto ceny nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową (11 MN/u). Zestawienie wykorzystanych transakcji zamieszczono na str. 14 (tab. 4). Ostatecznie, oszacowano wartość przedmiotowej nieruchomości przy użyciu metody korygowania ceny średniej, uzyskując wynik jednostkowy rzędu 385 zł/m². Na str. 3 operatu stwierdzono ponadto brak wpływu ograniczonego prawa rzeczowego na wartość wycenianych działek. Wartość naniesień budowlanych wyceniono na kwotę 2 037 zł podejściem kosztowym metodą odtworzeniową. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa wart. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Przy metodzie kosztów zastąpienia określono koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, tj. ogrodzenie, chodnik i wiata, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów. Nieprecyzyjny w ocenie organu jest jedynie zapis na str. 24 (prawdopodobnie mylnie powielony z innego operatu), iż "wyznaczona wartość nie zawiera się między zanotowaną ceną jednostkową minimalną a maksymalną ze zbioru transakcji porównawczych ... ". Jest to omyłka pisarska, gdyż wynik na poziomie 385 zł/m² niewątpliwie zawiera się w przedziale cen obiektów porównawczych, tj. 243-440 zł/m² (pkt. 7.2 Procedura szacowania). Powyższe stanowi jednak niespójność wewnętrzną operatu, bez wpływu na jego przydatność, gdyż odnosi się już do komentarza do oszacowanej wartości przedmiotowej działki.

W tym stanie rzeczy uznano, że powyższą uwagę - wobec braku innych zastrzeżeń - należy pominąć, a przedmiotowy operat, jako aktualny, może obecnie służyć za przydatny i wiarygodny dowód o wartości nieruchomości w niniejszym postępowaniu administracyjnym.

Organ odwoławczy przeanalizował także kontroperaty wykonane na zlecenie strony. Wskazał, że dotyczą one innych nieruchomości, nie mogą więc stanowić punktu odniesienia w trakcie analizy przydatności operatu D. S. Nieprzydatny jest zwłaszcza operat dotyczący działki nr [...], gdyż znajduje się ona w całkiem innym obrębie ewidencyjnym m. P. - obrębie [...]. Jedynie kontroperat dotyczący tej samej nieruchomości i sporządzony dla analogicznego celu wyceny mógłby być brany pod uwagę jako pomocniczy dowód o wartości nieruchomości w niniejszym postępowaniu.

W ocenie organu odwoławczego biegły – D. S. w operacie szacunkowym, na podstawie którego ustalone zostało odszkodowanie, właściwie zastosował metodę wyceny stosownie do § 36 znowelizowanego rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...], kierował się jej podobieństwem do nieruchomości szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym. O doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje zaś rzeczoznawca majątkowy.

Zgodnie z powyższym w ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z 15 grudnia 2013 r., którego aktualność została potwierdzona do 13 czerwca 2016 r., zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu wraz z naniesieniami oraz, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Zdaniem organu odwoławczego zarzut zbyt wysokiego odszkodowania nie stanowi powodu do podważenia prawidłowości operatu.

Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu przez stronę skarżącą kwestii dotyczącej prawidłowości sporządzonego operatu, określającego wartość przedmiotowej działki, danych przyjętych dla analizy rynku i do wyceny, należy wyjaśnić, iż zdaniem organu odwoławczego nie wystąpiły nieprawidłowości, które miałyby wpływ na wynik wyceny.

Gmina P. w skardze, uzupełnionej pismem procesowym z 30 listopada 2016 r., na decyzję Wojewody [...] z [...] czerwca 2016 r. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i utrzymanej nią w mocy decyzji Starosty P. z [...] października 2015 r. oraz zasadzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Skarżąca zarzuciła wydanie zaskarżonej decyzji z naruszeniami:

1) art. 7, art. 77 oraz art. 80 w zw. z art. 75 K.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, co wyrażało się daniem w całości wiary operatowi rzeczoznawcy z pominięciem uwag skarżącej;

2) art. 107 § 3 i art. 8 K.p.a. przez niedostateczne uzasadnienie decyzji, w szczególności nieodniesienie się przez organ do wszystkich twierdzeń skarżącej;

3) art. 138 § 1 K.p.a. przez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu instancji, w sytuacji m. in. oparcia decyzji na wadliwym operacie szacunkowym;

4) art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego przez dokonanie wyceny nieruchomości bez uwzględnienia jej stanu, w tym przeznaczenia na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej a także dokonanie wyceny na zlecenie organu prowadzącego postępowanie w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu właściwym dla nieruchomości przyległych z pominięciem danych z transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi z dwukrotnym nadanie wycenie klauzuli aktualności;

5) art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., gdyż operat, który utracił moc, nie pozwala na ocenę czy dane stanowiące podstawę wyceny są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy.

Wojewoda [...] – w odpowiedzi na skargę – wniósł o oddalenie skargi, tym samym podtrzymał stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m. in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi [(Dz. U. z 2016 r., poz. 718) - zwanej dalej: P.p.s.a.], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Sąd, badając legalność zaskarżonej decyzji w oparciu o wyżej powołane przepisy i w granicach sprawy, nie będąc jednak związany – stosownie do art. 134 P.p.s.a. - zarzutami i wnioskami skargi, uwzględnił skargę. W konsekwencji uznał, że decyzja Wojewody [...] z [...] czerwca 2016 r. i utrzymana nią w mocy decyzja Starosty P. z [...] października 2015 r. naruszają prawo w stopniu kwalifikującym je do wyeliminowania z obrotu prawnego.

Przedmiotem kontroli Sądu była decyzja ustalająca odszkodowanie za nieruchomość przejętą w związku z realizacją inwestycji drogowej na działce [...] w P.

W ocenie Sądu w sprawie doszło do wydania decyzji z naruszeniem art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 58 i 57 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. Zgodnie z tymi przepisami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. W § 58 rozporządzenia wskazano, że potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1, tj. podpisuje, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.

Wykładnia literalna powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli operat nie zostanie wykorzystany przez 12 miesięcy traci ważność, chyba że rzeczoznawca dokona jego aktualizacji. Aktualizacja operatu może być nawet kilkakrotna. Zauważyć przy tym należy, iż przepisy art. 156 ust. 4 u.g.n. i § 58 ust. 1 rozporządzenia nie definiują pojęcia "klauzula", ale analiza powyższych przepisów pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu (jego uzupełnień i aktualizacji) dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do operatu klauzuli zawierającej oświadczenie o jego aktualności. Klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego (§ 57 ust. 1 powołanego rozporządzenia). Z powyższego wynika, że niezbędnym elementem klauzuli jest oświadczenie rzeczoznawcy co do aktualności operatu, sporządzone w formie określonej w § 57 ust. 1 rozporządzenia.

W ocenie Sądu znajdujące się w aktach sprawy potwierdzenia aktualności operatu nie spełniają warunków, jakim powinna odpowiadać klauzula. Po pierwsze nie zawierają wyrażonego w sposób jednoznaczny oświadczenia rzeczoznawcy, że operat pomimo upływu terminu wskazanego w art. 156 § 3 u.g.n. zachował aktualność. Obie klauzule wydane zostały pod warunkiem, co godzi w rzetelność ich dokonania. Rzeczoznawca zastrzegł, że dokonuje aktualizacji pod warunkiem, że "nie wystąpią wcześniej gwałtowne zmiany popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub w otoczeniu nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość". Wskazane uchybienie stanowi, zdaniem Sądu, naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., a także art. 7 i oraz art. 77 § 1 K.p.a., albowiem nie pozwala rozstrzygnąć czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata planistyczna, są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy (wyrok NSA z 2012 r., sygn. akt II OSK 1058/11, publ. orzeczenia.nsa.gov.pl). Po drugie umieszczona na potwierdzeniu aktualności operatu klauzula nie zawiera daty, co stanowi naruszenie § 58 w zw. z § 57 ust. 1 rozporządzenia. Jak wynika z akt sprawy operat wykorzystany przez organ I instancji został sporządzony 15 grudnia 2013 r., tj. był aktualny do 14 grudnia 2014 r. Z akt sprawy nie wynika kiedy dokonano jego aktualizacji - brak daty potwierdzenia aktualizacji operatu (przy klauzuli). W potwierdzeniu aktualności operatu znajdującym się na stronie 22 akt zawarta jest tylko informacja, że zachowuje on swoją aktualność przez kolejne 12 miesięcy, tj. do 14 grudnia 2015 r. (przy czym zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie datowane jest na 20 listopada 2014 r.). Dalszego potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego (do 13 czerwca 2016 r.) dokonano na etapie postępowania przed organem odwoławczym. Do pisma z 2 kwietnia 2016 r. (czyli nadesłanego ponad 3 miesiące po tym jak wcześniej dokonane potwierdzenie aktualności utraciło swą ważność) rzeczoznawca dołączył potwierdzenie aktualności, jednak również nie zawiera ono daty jej sporządzenia. Z powyższych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził konieczność uchylenia obu zaskarżonych decyzji. Skoro bowiem ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.) to brak właściwie sporządzonych potwierdzeń aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat oznacza, że organy orzekały w oparciu o nieaktualny operat majątkowy, co uniemożliwiało wydanie decyzji merytorycznej.

Z tych względów brak jest przesłanek do merytorycznej oceny operatu a co za tym idzie odnoszenia się przez sąd do pozostałych zarzutów skargi.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ I instancji zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, a następnie dokona oceny treści tego operatu, który jest najistotniejszym dowodem w sprawie. Zadba aby uzasadnienie decyzji było zgodne z art. 107 § 3 w zw. z art. 11 K.p.a.

W tym stanie rzeczy Sąd – na mocy art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 P.p.s.a. – orzekł jak w punkcie 1 sentencji. O kosztach postanowiono – w punkcie 2 - na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 P.p.s.a.