Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 760/13
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2013-09-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art.37,87
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie WSA Kazimierz Bandarzewski / spr. / Mirosław Bator Protokolant Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 września 2013 r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. w P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 19 marca 2013 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] na rzecz strony skarżącej "A" Sp. z o.o. w P. kwotę 3219 / trzy tysiące dwieście dziewiętnaście / złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją nr [....] z dnia 21 grudnia 2012 r. znak: [....] , w oparciu o art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 oraz art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r.o gospodarce nieruchomościami, ustalił jednorazową opłatę w stosunku do Spółki z o.o. [....] - zbywców udziału wynoszącego 72483/93104 części w prawie użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [....] , o pow. 0,00332 ha, obr. [....] jedn. ewid. [....] , objętej w dniu zbycia KW Nr [....] , wraz z tym samych udziałem w prawie własności wzniesionych na gruncie budynków i budowli, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 26 705,61 zł.

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia podano, że w dniu 28 czerwca 2010 r. umową zawartą w formie aktu notarialnego, Spółka [....] dokonała sprzedaży udziału prawa użytkowania wieczystego wynoszącego 72483/93104 części nieruchomości położonej w K. oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [....] , o pow. 0,0332 ha, objętej w dniu zbycia KW Nr [....] wraz z tym samym udziałem w prawie własności wzniesionych na gruncie budynków i budowli.

W oparciu o informację Biura Planowania Przestrzennego, oraz w oparciu o własne informacje stwierdzono że:

- przedmiotowe części nieruchomości podlegają ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] , zatwierdzonego uchwałą Nr Cl/1020/06 Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r. (Dz. Urz. Woj. ....z dnia 29 marca 2006 r. Nr 158, poz. 1077), obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r., zgodnie z którym przedmiotowa działka znajduje się w terenie zabudowy usług wielofunkcyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem UC;

- bezpośrednio przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] , tzn. przed dniem 29 kwietnia 2006 r., przedmiotowe części nieruchomości nie podlegały ustaleniom żadnego obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem zgodnie z art. 67 ust 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 z późn. zm.) plany miejscowe obowiązujące w dniu wejścia w życie tej ustawy (tj. w dniu 1stycznia 1995 r.) utraciły moc prawną po 1 stycznia 2003 r.

Natomiast z treści § 37 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] wynika, że stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi dla terenu UC 30 %.

Organ następnie wyjaśnił zasady i podstawy naliczenia jednorazowej opłaty zawarte w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 3 i 4 omawianej ustawy. Podał, że jedną z przesłanek ustalenia renty planistycznej jest zbycie przez dotychczasowego właściciela, przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego, nieruchomości lub jej części, bądź też posiadanego udziału w nieruchomości.

Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego opisanej powyżej części nieruchomości nastąpiło w dniu 28 czerwca 2010 r., a wpis (złożenie wniosku o wpis) do księgi wieczystej nastąpił w dniu 17 kwietnia 2008 r., zatem ten dzień przyjęto za dzień sprzedaży nieruchomości i punkt wyjściowy ustalenia czy zbycie miało miejsce po uchwaleniu planu, i to nie później, niż 5 lat od momentu jego wejścia w życie.

Następnie organ rozważył czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości po wejściu w życie przedmiotowego planu. Na tę okoliczność został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego E.W.

Dostarczony do sprawy operat szacunkowy, został oceniony przez organ I Instancji, który w uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia, w sposób szczegółowy, dokonał omówienia przepisów prawa, na podstawie których sporządzono operat, wskazując równocześnie, że zgodnie z art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, oraz standardy zawodowe rzeczoznawców. Dlatego też rzeczoznawca dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia i urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W związku z tym rzeczoznawca określił wartość nieruchomości jaką przedstawiała ona przed uchwaleniem obecnie obowiązującego planu, oraz po jego uchwaleniu, stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 zdanie 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty jednorazowej ustala się na dzień jej sprzedaży, zaś zgodnie z art. 37 ust. 1zd. 2 ww. ustawy - wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jego wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Zgodnie z art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu; w takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia, terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Nadto organ I Instancji wskazał, że w myśl § 29 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Stosownie do § 29 ust. 2 ww. rozporządzenia, jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości. Stosownie do § 29 ust. 3 tegoż rozporządzenia, jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust. 1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego zgodnie z § 29 rozporządzenia. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako prawa użytkowania wieczystego rzeczoznawca majątkowy zastosował § 29 ww. rozporządzenia. Z uwagi na brak możliwości zastosowania sposobu wyceny, o którym mowa w ustępie 1 § 29 rozporządzenia rzeczoznawca majątkowy zastosował sposób wyceny uregulowany w ustępie 2 i określił wszystkie trzy wartości rynkowe przedmiotowej części nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego - obliczonego na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości - w wysokości 0,75.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że przedmiotowa część nieruchomości (działka nr...), podlega ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] zatwierdzonego uchwałą Nr Cl/1020/06 Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2006 r. obowiązującego od dnia 29 kwietnia 2006 r., zgodnie z którym znajduje się w terenie zabudowy usług wielofunkcyjnych oznaczonym na rysunku planu symbolem UC.

Dla określenia wartości rynkowych wskazanej powyżej nieruchomości, rzeczoznawca przyjął stan nieruchomości z dnia wejścia w życie powyższego planu, tj. 29 kwietnia 2006 r. Rzeczoznawca ustalił, że przedmiotowa część nieruchomości (działka nr....) powstała w wyniku podziału nieruchomości gruntowej, położonej w K. , oznaczonej w ewidencji jako działka nr [....] o pow. 0,4204 ha, zatwierdzonego ostateczną z dniem 17 lipca 2007 r. decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 26 czerwca 2007 r. znak [....] , tj. po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] .

Tak więc na dzień wejścia w życie ww. planu działka nr [....] podlegała ustaleniom tegoż planu, zgodnie z którym znajdowała się ona w terenie zabudowy usług wielofunkcyjnych oznaczonych na rysunku planu symbolem UC.

Bezpośrednio przed uchwaleniem planu miejscowego obszaru [....] nie obowiązywał żaden plan miejscowy, stąd też rzeczoznawca przy określeniu wartości przedmiotowej części nieruchomości (działki nr....) dla ustalenia renty planistycznej przyjął faktyczny sposób wykorzystania przedmiotowej nieruchomości (działki nr.....) przed uchwaleniem powyższego planu.

Faktyczny sposób wykorzystania działki nr [....] przed uchwaleniem obecnego miejscowego planu, to teren przemysłowy, zabudowany budynkami byłych Zakładów [....] , przeznaczonymi do rozbiórki, co rzeczoznawca ustalił na podstawie dokonanych w dniu 19 czerwca 2012 r. oględzin przedmiotowej nieruchomości.

Spółka została zawiadomiona o terminie oględzin, jednakże nie wzięła w nich udziału.

Rzeczoznawca majątkowy ustalił ponadto, że do dnia 1 stycznia 2003 r. nieruchomości (działki nr....) podlegała ustaleniom miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r., zgodnie z którym nieruchomość ta znajdowała się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego oznaczonym na rysunku planu symbolem PS 14, w którym to obszarze ponadto obowiązywały strefy polityki przestrzennej nr 14, nr 16 i nr 19.

W związku z powyższymi ustaleniami, dla stwierdzenia, czy istotnie wejście życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy dokonał określenia trzech wartości rynkowych działki nr [....] jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, według stanu na dzień wejścia w życie planu miejscowego, tj. 29 kwietnia 2006 r. oraz cen z dnia złożenia wniosku o dokonanie wpisu do księgi wieczystej, tj. 29 czerwca 2010 r. - pierwszej wartości - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu wynikającego z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] , drugiej - przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości (działki nr.....), oraz trzeciej - przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K.

Przyjąwszy stan nieruchomości na dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] , tj. nieruchomości gruntowej położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [....] o pow. 0,4204 ha, rzeczoznawca określił wszystkie trzy wartości jednostkowe przedmiotowej nieruchomości (działki nr ....), a następnie określił wszystkie trzy wartości rynkowe przedmiotowej części nieruchomości (działki nr ....) jako iloczyn jej powierzchni i wartości jednostkowej przedmiotowej części przedmiotowej nieruchomości (działki nr ......).

Równocześnie organ I. instancji podał, że dla określenia trzech wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości (działki nr ....), rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Następnie organ opisał sposób doboru przez rzeczoznawcę nieruchomości podobnych, po dokonaniu przez niego analizy rynku nieruchomości gruntowych, które zostały zebrane w zbiór nieruchomości. Analiza ta została przez organ szczegółowo omówiona.

Omówiono także bardzo szczegółowo sposób wyceny wszystkich nieruchomości tak w postaci, które miały one w dniu wejścia w życie obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i w postaci, która powstała po podziale tych nieruchomości, a które były przedmiotem zbycia w niniejszej sprawie.

Po dokonanej analizie rynku, rzeczoznawca ustalił cechy rynkowe, mające wpływ na poziom cen na lokalnym rynku nieruchomości, tj. lokalizację, otoczenie, dostępność komunikacyjną i dojazd, uzbrojenie, infrastrukturę, zagospodarowanie, utrudnienia w zagospodarowaniu, możliwości inwestycyjne, przeznaczenie oraz wielkość, kształt i topografię.

Na podstawie analizy rynku oraz w wyniku wyselekcjonowania za pomocą cech rynkowych, rzeczoznawca otrzymał bazę kilku transakcji do wyceny części nieruchomości. Z bazy wybrał trzy transakcje nieruchomości, które ze względu na swoje cechy rynkowe, są najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej.

Równocześnie rzeczoznawca dokonał korekty cen nieruchomości porównawczych ze względu na upływ czasu, na datę określenia wartości nieruchomości wycenianych.

W taki sam sposób rzeczoznawca majątkowy postępował dokonując wyceny wszystkich nieruchomości w trzech stanach, tj. mając na uwadze ich przeznaczenie zarówno w planie poprzednio obowiązującym, a wygasłym z dniem 31 grudnia 2003 r., w czasie, gdy żaden plan nie obowiązywał, czyli według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, oraz według przeznaczenia w obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] .

W świetle powyższego organ I. instancji uznał, iż wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości ustalony na podstawie przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego wynika wyłącznie z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] .Również w świetle powyższego uznał przedłożony operat szacunkowy za dowód w prowadzonym postępowaniu, w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej), na okoliczność wystąpienia trzeciej przesłanki niezbędnej dla ustalenia renty planistycznej, tj. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia planu miejscowego. Na podstawie przedłożonego operatu szacunkowego ustalono, iż wartości części nieruchomości (działki nr .....) określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. jest większa, niż wartość przedmiotowej części nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości (działki nr ...) po utracie mocy tego planu, a zatem w odniesieniu do wzrostu wartości części nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] zastosowanie ma art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie jej art. 37 ust. 1 zdanie drugie i co za tym idzie wzrost wartości przedmiotowej części nieruchomości stanowi różnicę między wartością części nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. i wynosi: 114 344,00 zł.

Zgodnie z § 37 uchwały w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] stawka procentowa służąca naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego wynosi dla terenów U, U.1, UC -30 %, dla terenów MWU - 10 %, a dla terenów innych - 0 %.

W konsekwencji powyższego organ podał wyliczenie opłaty jednorazowej dla nieruchomości zbytych przedmiotowym i przywoływanym tu aktem notarialnym, która wyniosła: 26 705,61 zł.

Od powyżej opisanej decyzji w piśmie z dnia 25 stycznia 2013 r. odwołanie wniosła w ustawowym terminie Spółka [....] sp. o.o., z siedzibą w P. Odwołująca się spółka zażądała uchylenia decyzji Prezydenta Miasta K. w całości oraz umorzenia postępowania I Instancji, ewentualnie o uchylenie przedmiotowej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ I Instancji.

W uzasadnieniu przedmiotowego odwołania wskazano, że zaskarżona decyzja jest wadliwa, ponieważ dowód na którym się opiera, zawiera liczne i istotne dla sprawy błędy.

Spółka stwierdziła, że brak jest przesłanek do wydania decyzji ustalającej opłatę jednorazową, bowiem jak starano się wykazać, ustalenia poprzednio obowiązującego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , jak i ustalenia obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] są podobne, a analiza przeznaczenia nieruchomości w dawnym planie jak i w nowym planie z punktu widzenia rzeczywistych możliwości jej zabudowy pozwala przyjąć, że postanowienia dawnego planu nie były mniej korzystne, niż postanowienia nowego planu.

Nadto Spółka dowodziła, że rzeczoznawca majątkowy nie wskazał kryteriów doboru nieruchomości podobnych w zakresie przeznaczenia, i stwierdził, że jej zdaniem rzeczoznawca przyjął do porównania jedynie nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowym, pomijając zaś nieruchomości o innym przeznaczeniu, takim jak komercyjne, zabudowę administracyjną czy mieszkaniową, która także wchodziła w zakres przeznaczenia tego obszaru w dawnym planie.

Nowy plan ustala dla tego terenu przeznaczenie oznaczone symbolem UC, które jednak zawiera szereg ograniczeń przy jego realizacji, takich jak określenie maksymalnego wskaźnika zabudowy, minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej, maksymalnej ilości miejsc parkingowych, maksymalnej wysokości zabudowy, czego nie było w poprzednim, wygasłym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta k.

W treści odwołania Spółka przytoczyła średnie ceny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę na terenie Krakowa w latach 2006 - 2008, posiłkując się zresztą danymi zawartymi w operacie, by wskazać że ustalona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości wziętych do porównań w świetle postanowień dawnego planu osiągała bardzo niskie ceny sprzedaży. Stąd też wartość wycenianej nieruchomości w dawnym planie ustalono jako rażąco niską.

Spółka zarzuciła także zawyżenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia w nowym planie zagospodarowania przestrzennego. Powyższe wynikać ma z faktu, że rzeczoznawca dla określenia wartości nieruchomości jakie prezentowała ona w nowym planie, do porównań wziął transakcje nieruchomościami z 2007 r., tj. z okresu w którym nieruchomości osiągały bardzo wysokie wartości, co spowodowało z kolei rażące zawyżenie ich wartości. W tej sytuacji, wg odwołującej się Spółki, nie można zgodzić się z twierdzeniem organu I Instancji, że wzrost wartości nieruchomości spowodowany był wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego.

Dalej odwołująca się podkreśla, że po wydaniu przez Trybunał Konstytucyjny wyroku z dnia 9 lutego 2010 r., uchylony został § 50 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W związku z tym rzeczoznawca majątkowy błędnie przyjął przy dokonywaniu szacowania, ceny z dnia zbycia nieruchomości. W sytuacji braku przedmiotowego, uchylonego przepisu, szacunek winien być dokonany według cen na dzień wejścia w życie nowego planu.

W treści odwołania podniesiono także błędny dobór nieruchomości podobnych ze względu na kształt i rozmiar nieruchomości. Wyceniając nieruchomość według przeznaczenia w dawnym planie, oraz nowym planie, rzeczoznawca uwzględnił w operacie nieruchomości o znacznie większej powierzchni, niż nieruchomość będąca przedmiotem niniejszego postępowania, (str. 38 i 44 operatu). Nieruchomości wzięte do porównań mają np. 1447 m2, 3789 m2, 5851 m2, 4149 m2, zaś nieruchomość wyceniana - 332 m2.

Kolejny zarzut odwołania dotyczył braku ustalenia faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu. Spółka stwierdziła, że rzeczoznawca opierał się jedynie na przedłożonych dokumentach oraz informacjach zdobytych podczas realizacji zlecenia. W związku z tym ustalił faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości oznaczonej jako działka nr [....] jako teren przemysłowy, zabudowany budynkami byłych Zakładów [....] .Zabudowę stanowiło 6 budynków: warsztat produkcji pomocniczej, budynek warsztatu i stolarni, kotłownia, wiata sprzętu, wiata stalowa. To jednak nie wyjaśnia w sposób należyty, jak faktycznie wykorzystywany był przedmiotowy teren.

Dalej podniesiono, że przedmiotowa decyzja wydana została po upływie 5 lat od dnia wejścia w życie obecnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, oraz w okresie 1,5 roku od dnia wszczęcia postępowania, co stanowi rażące naruszenie zasad postępowania.

W dniu 5 marca 2013 r. wpłynęło do Kolegium Odwoławczego pismo nazwane "Pismo w postępowaniu odwoławczym od decyzji Prezydenta Miasta K. nr [....] z dnia 21 grudnia 2012 r.". Pismo to natomiast zawiera argumentację na okoliczność braku rzetelności w ustaleniach przeznaczenia przedmiotowych nieruchomości w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , uchwalonym uchwałą z dnia 16 listopada 1994 r., oraz przeznaczenia tychże nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] uchwalonym uchwałą z dnia 8 lutego 2006 r.

Spółka przedstawiła w sposób szczegółowy ustalenia obu planów, zarówno jeśli chodzi o przeznaczenie podstawowe jak i dopuszczalne, analizując przy tym, na jakie możliwości inwestycyjne zezwalał jednej i drugi plan, a jakie wynikały z nich zakazy.

W konsekwencji stwierdziła, że zarówno w świetle dawnego planu jak i nowego, dopuszczono możliwości lokalizacji na terenie nieruchomości obiektów handlowych wielkopowierzchniowych o powierzchni pow. 2000m2, co pozwala przyjąć, że postanowienia dawnego planu nie były mniej korzystne, niż postanowienia nowego planu.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. decyzją z dnia 19 marca 2013 r. znak [....] , utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. nr [....] z dnia 21 grudnia 2012 r., orzekającą o ustaleniu jednorazowej opłaty w stosunku do Spółki z o.o. [....] - zbywców udziału wynoszącego 72483/93104 części w prawie użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej położonej w K., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [....] wraz z tym samych udziałem w prawie własności wzniesionych na gruncie budynków i budowli, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej) w wysokości 26 705,61 zł.

W uzasadnieniu decyzji Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że sporna decyzja jest prawidłowa i brak jest podstaw do jej zmiany bądź uchylenia. Kolegium Odwoławcze podało, że nie jest związane granicami odwołania, przeto dokonało zbadania całości sprawy pod kątem zgodności zarówno prowadzonego postępowania wyjaśniającego jak i wydanej decyzji w sprawie, z punktu widzenia ich zgodności z przepisami prawa, zarówno procesowego jak i materialnego.

Po analizie akt sprawy, organ II. instancji stwierdził, że przedmiotowa decyzja organu I instancji, oparta została na prawidłowo zrealizowanych przesłankach zawartych w przepisach materialno-prawnych, tj. art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, na prawidłowo sporządzonym dowodzie, którym jest operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego, jak też jest zgodna z zasadami zawartymi w przepisach procesowych, bowiem jej sentencja zawiera prawidłowo określoną podstawę prawną, zaś uzasadnienie jako niezmiernie szczegółowe, odpowiada regułom jego sporządzenia zawartym w przepisie art. 107 ust. 3 K.p.a. Organ I. instancji w uzasadnieniu rozstrzygnięcia podał wszystkie informacje i wyjaśnienia związane z prowadzonym postępowaniem, jak i wydanym rozstrzygnięciem. Omówił też drobiazgowo przeprowadzony dowód w sprawie -operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego E.W.

Wskazano, że w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z sytuacją polegającą na tym, że w wyniku uchwalenia planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbywa tę nieruchomość. Wówczas - zgodnie z treścią przywołanych wyżej przepisów - wójt, burmistrz albo prezydent miasta, pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokość opłaty nie może być wyższa, niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Podkreślono przy tym, że skoro ustawodawca przesądza o istnieniu obowiązku wniesienia opłaty w wyżej opisanych okolicznościach, to zakres swobody w orzekaniu o jej wysokości przez właściwy organ doznaje ograniczenia w skutek zawartych w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym zasad jej orzekania.

Podano, że zbycie nieruchomości po upływie 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wyłącza dochodzenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Termin ten ma charakter terminu zawitego i jako taki nie podlega przywróceniu. Wszczęcie takiego postępowania jest niedopuszczalne po upływie owych 5 lat od dnia obowiązywania nowego planu.

Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży - co wynika z art. 37 ust. 1 zdanie 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Co do zasad określania wartości nieruchomości oraz do osób uprawnionych do określania tych wartości, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Sporządzony w sprawie operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, E.W. , został wykonany według zasad i metod przewidzianych prawem. W operacie wycenę wykonano podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i stosuje się je, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Metoda porównywania parami polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że w niniejszej sprawie zastosowanie ma przepis art. 87 ust. 3a, który to ustęp dodano po wydania przez Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 9 lutego 2009 r. sygn. P 58/08. Ustawą z dnia 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 87 po ustępie 3 dodano ustęp 3a.

Organ przytoczył jego treść i podał, że zgodnie z brzmieniem dodanego przepisu w sytuacji, gdy pomiędzy wygaśnięciem planu uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1994 r., a terminem uchwalenia aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego, istnieje luka planistyczna, czyli przez jakiś czas brak jest na danym terenie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, ustalenie opłaty planistycznej wymaga oszacowania wartości danej nieruchomości przy uwzględnieniu jej przeznaczenia przewidzianego w wygasłym w dniu 31 grudnia 2003 r. planie, jak i oszacowanie nieruchomości zarówno mając na uwadze faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w czasie gdy żadne plan nie obowiązywał, jak i przy uwzględnieniu aktualnego przeznaczenia tej nieruchomości w planie miejscowym.

Mając ustalone trzy wyceny tej samej nieruchomości z trzech różnych okresów dotyczących jej przeznaczenia, bierze się pod uwagę wartość nieruchomości ustaloną w czasie obowiązywania planu wygasłego 31 grudnia 2003 r. i porównuje się ją z wartością ustaloną według aktualnego planu, o ile wartość nieruchomości jaką prezentowała ona w poprzednim planie była wyższa, niż wartość ustalona według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Natomiast w sytuacji, gdy wartość nieruchomości oszacowana według faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości jest większa, niż wartość tego gruntu wyceniona według przeznaczenia w wygasłym planie, wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością ustaloną według przeznaczenia w nowym planie, a wartością ustaloną według faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości.

Konsekwencją dodania nowego uregulowania w art. 87 u.p.z.p. jest także zmiana w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W dniu 14 lipca 2011 r. wydano rozporządzenie Rady Ministrów zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, które dokonało zmian w brzmieniu niektórych przepisów jak i uchyliło § 50 tego rozporządzenia.

W tej sytuacji więc, mając na uwadze przywołaną zmianę przepisów dotyczących i stanowiących podstawę prawną orzekania w przedmiocie jednorazowej opłaty, stwierdzono, że badana decyzja organu I. instancji jak i przeprowadzone przed jej wydaniem postępowania, w pełni mają oparcie w aktualnych przepisach prawnych.

W przedmiotowej sprawie rzeczoznawca majątkowy dokonał bowiem wyceny przedmiotowej nieruchomości mając na uwadze trzy jej stany, tj. jej wartość, jaką prezentowała ona w czasie, gdy obowiązywały ustalenia ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , wygasłego 31 grudnia 2003 r., wartość jaką posiadała, gdy nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania (czyli wg. faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości), oraz wartość, jaką posiada ona obecnie, czyli pod rządami obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Kolegium Odwoławcze podkreśliło także, iż stan nieruchomości został oceniony na dzień wejścia w życie planu obecnie obowiązującego, jako że rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości jaka faktycznie istniała na dzień wejście w życie planu. Taka zasada jest w pełni zaakceptowana przez orzecznictwo sądowoadministracyjne, jak np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 28 października 2009 r. sygn. akt II OSK 1517/07; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 13 stycznia 2011 r. sygn. akt II SA/OI 1017/10, które stwierdziły, że "opłata planistyczna nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Nawet jeśli strona sprzedała tylko niektóre działki wydzielone już po uchwaleniu planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć stopę wzrostu wartości działki, ale w tym jej kształcie, jaki istniał w dniu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego".

Stwierdzono, że rzeczoznawca majątkowy dokonując wycen nieruchomości według różnych jej przeznaczeń w zależności, jak przeznaczenia te ustalane były w planie ogólnym Miasta K. , w miejscowym planie zagospodarowania obszaru [....], czy w czasie gdy żaden plan nie obowiązywał, tj. jedynie wg faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości, szczegółowo analizował rynek nieruchomości, a następnie dokonywał wyboru nieruchomości podobnych zgodnie z przyjętymi kryteriami zawartymi w pkt 7 operatu pn. "Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości".

Głównym kryterium decydującym o doborze nieruchomości podobnych było ich przeznaczenie. W przypadku wyceny nieruchomości według ustaleń planu miejscowego obszaru [....] były to nieruchomości przeznaczone pod usługi komercyjne, oraz o przeznaczeniu mieszanym, w przypadku wyceny nieruchomości według faktycznego sposobu wykorzystania uwzględniono transakcje gruntami stanowiącymi tereny przemysłowe, natomiast w przypadku wyceny według ustaleń planu ogólnego, wykorzystano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod zabudowę przemysłową, przemysłowo - usługową w tym produkcji i zaplecza technologicznego oraz przeznaczeń pod zieleń.

Różnice związane z możliwościami inwestycyjnymi, oraz przeznaczeniem przy wycenie nieruchomości wg ustaleń planu miejscowego [....] , oraz planu ogólnego Miasta K. zostały uwzględnione w wycenie, za pomocą cechy rynkowej "możliwości inwestycyjne, przeznaczenie", natomiast przy wycenie faktycznego sposobu zagospodarowania, różnice związane z zagospodarowaniem nieruchomości uwzględniono za pomocą cechy rynkowej "zagospodarowanie nieruchomości", oraz "elementy, czynniki utrudniające zagospodarowanie".

Dalej, w tej samej części operatu, rzeczoznawca określa współczynnik zmienności cen w czasie, określa zależności pomiędzy prawem użytkowania wieczystego a prawem własności, ustalając ten współczynnik korygujący na 0,75. (rzeczoznawca przyjął do porównań z rynku transakcje prawem własności, bowiem brak było wystarczającej liczby transakcji prawem użytkowania wieczystego, stąd konieczność zastosowania współczynnika). Również w tej samej części operatu, rzeczoznawca na podstawie transakcji, jak też w oparciu o preferencje potencjalnych nabywców, ustalił cechy rynkowe oraz wagi, które mają największy wpływ na wartość nieruchomości. Są to cechy: lokalizacja - popyt oraz moda na dana okolicę, otoczenie - atrakcyjność otoczenia, sąsiedztwo, dostępność komunikacyjna i dojazd, uzbrojenie, infrastruktura, zagospodarowanie nieruchomości, utrudnienia w zagospodarowaniu, możliwości inwestycyjne, przeznaczenie, kształt i wielkość. Każdej z cech przyporządkowana została skala określona przymiotnikiem (bardzo dobry, dobry, przeciętny), a przy każdym określeniu skali, znajduje się wyczerpujący opis, który charakteryzuje daną skalę (np. bardzo dobra lokalizacja - teren atrakcyjny z bardzo dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, obiektów handlowych i usługowych, oraz obiektów użyteczności publicznej, korzystny dostęp do arterii komunikacyjnych, tras wylotowych. Moda na daną lokalizację, teren położony blisko centrum osiedlowego).

Dokonując wyceny nieruchomości w każdym z trzech stanów, rzeczoznawca każdorazowo przedstawiał taki właśnie sposób doboru nieruchomości podobnych.

Wyceniając poszczególne nieruchomości według wszystkich trzech stanów, rzeczoznawca ze sporządzonego zbioru nieruchomości podobnych wybierał po trzy nieruchomości, które uczestniczyły w procesie wyceny.

Następnie wskazał położenie tych nieruchomości (gmina, ulica, nr działki), powierzchnię nieruchomości, osiągniętą cenę i cenę za 1m2, oraz określił wagi ustalonych cech różnicujących i ich zakres kwotowy.

Powyższe ustalenia pozwoliły dokonać porównań nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi wziętymi do porównań, co dało w efekcie wartość wycenianej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższy tryb postępowania rzeczoznawcy majątkowego E.W. zawarty w operacie szacunkowym, Kolegium Odwoławcze stwierdziło, oceniając przedmiotowy materiał dowodowy, że operat ten, pod względem formalnym spełnia wszystkie wymogi, co prowadzi do wniosku, iż posiada on wartość dowodową.

Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że organ administracyjny nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Taką tezę, między innymi, zawiera wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 31 sierpnia 2006 r. sygn. akt I SA/Wa 1107/05, opub. w LEX nr 276587.

W związku z tym, mając na uwadze powyższe wywody, Kolegium Odwoławcze uznało, że została w niniejszej sprawie spełniona przesłanka wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [....] w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] .

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że na część z nich została już udzielona odpowiedź w uzasadnieniu niniejszej decyzji. W szczególności Kolegium Odwoławczego oceniło operat szacunkowy, jako prawidłowy, odpowiadający prawu.

W badanej sprawie wykazano, iż przedmiotowa nieruchomość będąca przedmiotem obrotu prawnego, miała przeznaczenia odmienne i różniące się wzajemnie w zapisach nieobowiązującego już planu, oraz obecnego, miejscowego planu obszaru [....] .

Nie podzielono poglądu odwołującej się, że przeznaczenie tego terenu w starym planie wyznaczonym jako Obszar Produkcji i Zaplecza Technicznego - PS, wykazujące szeroki zakres możliwości wykorzystania, łącznie z usługami komercyjnymi, nie został przez rzeczoznawcę uwzględniony przy doborze nieruchomości podobnych. Wszelkie różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wziętymi do porównań zostały niwelowane poprzez zastosowanie współczynników korygujących oraz wyselekcjonowanych cech określających nieruchomości.

Nie jest zasadny, zdaniem Kolegium zarzut, że nie wzięto przy szacowaniu pod uwagę ograniczeń inwestycyjnych, jakie wynikają z zapisu w planie miejscowym obszaru [....] , czyli wskazań co do maksymalnego wskaźnika zainwestowania terenu, maksymalnej wysokości itp.

Również i wygasły plan zagospodarowania przestrzennego (zwany przez Stronę starym planem), takie ograniczenia posiadał, a nadto wymagane było przed realizacją inwestycji wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy, która określała w oparciu o ustalenia planu także i poszczególne parametry przyszłej zabudowy.

Nie jest również trafny zarzut odwołującej się o rażąco niskiej cenie średniej nieruchomości wg przeznaczenia w starym planie, a ustalonej w operacie.

Wyjaśniono, że wyceniana nieruchomość stanowi prawo użytkowania wieczystego, które zgodnie z dokonaną przez rzeczoznawcę analizą zawartą w pkt 7 operatu, w odniesieniu do gruntów komercyjnych czy przemysłowych jest tańsze od prawa własności średnio o 25 %, oszacowana wartość została skorygowana i wyniosła 142,09 zł za 1 m2.

Mając na uwadze zapisy na stronie 22-23 operatu i wskazany przez Stronę odwołującą się przedział cenowy - wskazano, że dotyczy on średnich cen kwartalnych. Podane średnie ceny, wskazane na przywołanych stronach dotyczą wszystkich gruntów budowlanych odnotowanych na terenie K. , bez rozbicia na poszczególne przeznaczenia, co nie oznacza, że wśród gruntów budowlanych nie ma nieruchomości o cenie jednostkowej mniejszej niż 200 zł/1m2.

Co do zarzutu, iż bardzo wysoka wartość nieruchomości na jaką wyceniono nieruchomość po wejściu w życie miejscowego planu [....] , jest wynikiem wzięcia do porównań transakcji nieruchomości z czasu, gdy nastąpił generalny wzrost cen na rynku nieruchomości, to uznano, że również nie jest on zasadny.

Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że ceny gruntów zostały skorygowane za pomocą określonych współczynników zmienności cen w czasie, na dzień zbycia prawa użytkowania nieruchomości. Powyższe powoduje, iż porównywano ceny z jednego poziomu czasowego - dnia zbycia nieruchomości. Taki zabieg niweluje wszystkie różnice cenowe nieruchomości mające miejsce w różnych okresach.

Nie można, tak jak to wnioskuje Spółka, szacować nieruchomości na dzień wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego obecnie.

Wskazano, że brak udziału odwołującej się Strony w oględzinach nieruchomości, nie może stanowić podstawy do kwestionowania prawidłowości ustalenia sposobu faktycznego jej wykorzystania, w czasie, gdy nie obowiązywał żaden plan.

Przedmiotowy teren jest obszarem, którego przeznaczenie do czasu wejścia w życie miejscowego planu - było powszechnie znane, bowiem znajdowały tam się dawne Zakłady [....] . Co za tym idzie, był to teren przemysłowy, zabudowany budynkami byłych Zakładów, zdegradowany produkcją, która tam się odbywała. Nadto powyższe potwierdził także rzeczoznawca, który jak podał to w operacie, oparł się także na przedłożonych dokumentach i zebranych informacjach.

Za całkowicie chybiony uznano zarzut ustalenia opłaty planistycznej przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla zachowania wskazanego w ustawie (art. 37 ust 3 i 4) terminu 5 lat, niezbędne jest wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej, a nie wydanie decyzji, co też miało miejsce w tej sprawie (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 czerwca 2007 r., sygn. akt II OSK 935/06).

Również nie można się zgodzić ze stanowiskiem odwołującej się Spółki, iż zobowiązanie Spółki nie powstało z racji upływu trzyletniego terminu do wydania decyzji o ustaleniu opłaty planistycznej, o czym stanowi art. 68 § 1 Ordynacji podatkowej. Wyjaśniono, że ustawa z dnia 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych w art. 67 stanowi, iż do spraw dotyczących należności, o których mowa w ar. 60 ustawy, nie uregulowanych ww. ustawą, stosuje się przepisy Kodeks postępowania administracyjnego oraz odpowiednio przepisy działu III ustawy Ordynacja podatkowa. Do spraw dotyczących opłaty planistycznej mają zastosowanie przepisy Ordynacji dotyczące terminu płatności, zaległości oraz odsetek za zwłokę, bowiem nie są one regulowane przez K.p.a. Natomiast art. 37 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 3 u.p.z.p. stanowią, że wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej może nastąpić w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan stał się obowiązujący. Nie ma zatem podstaw do stosowania w kwestii przedawnienia przepisów Ordynacji podatkowej, skoro przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym szczegółowo regulują ten problem. Przepisy zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym co do przedawnienia dochodzenia roszczeń, są przepisami szczególnymi w stosunku do Ordynacji podatkowej i w związku z tym wyłączają jej stosowanie. Dla poparcia powyższego stanowiska Kolegium, przywołano wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 lutego 2011 r., sygn. akt II OSK 207/10. Tak samo wyrok Wojewódzkiego Sadu Administracyjnego w Krakowie z dnia 6 grudnia 2012 r. sygn. akt II SA/Kr 496/12.

Skargę na powyższą decyzję złożyła [....] Spółka z o.o. Skarżąca spółka wniosła o uchylenie zarówno wskazanej wyżej decyzji Kolegium, jak i decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 21 grudnia 2012 r. Zaskarżonym decyzjom zarzuciła:

a) naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez niewyjaśnienie istotnych okoliczności sprawy;

b) naruszenie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6, art. 87 ust. 3a ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez błędne przyjęcie, że zostały spełnione przesłanki do nałożenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

c) naruszenie art. 153 ust. 1 i art. 4 pkt 16 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez niezgodny z ww. przepisami dobór nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, w wyniku czego wadliwie określono wartości nieruchomości wycenianych;

d) naruszenia art. 10 § 1 K.p.a. poprzez niezawiadomienie skarżącej spółki przez Kolegium Odwoławcze o możliwości zapoznania, się z zebranym materiałem dowodowym, i daniem możliwości wypowiedzenia się co do zebranego materiału.

Uzasadniając swe żądania skarżąca spółka podniosła, że w sprawie nie wyjaśniono wszystkich istotnych okoliczności sprawy, a w szczególności nie przeprowadzono rzetelnej i dogłębnej analizy jedynego dowodu, w oparciu o który ustalona została opłata planistyczna, tj. operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego E.W.

Operat ten zawiera liczne błędy, a spółka w pismach kierowanych do Kolegium Odwoławczego szczegółowo je wykazywała. Jednakże błędy te nie zostały usunięte, co spowodowało, że w operacie uzyskano nieprawidłowe wartości wycenianych nieruchomości. Operat nie dokonał rzetelnej analizy przeznaczenia nieruchomości w dawnym i nowym planie. W operacie winien się znaleźć opis przeznaczenia w planach miejscowych każdej z nieruchomości podobnych przyjętych przez rzeczoznawcę do wyceny.

Skarżąca kwestionuje między innymi fakt, że rzeczoznawca przyjęła do ustalenia wartości nieruchomości według przeznaczenia w dawnym planie, transakcje dotyczące nieruchomości o przeznaczeniu wyłącznie przemysłowym, przy czym nie dokonała żadnego wyjaśnienia takiego stanu rzeczy. Jakkolwiek w dalszej części skargi Spółka wskazuje, iż Kolegium podało, że w przypadku wyceny według ustaleń planu ogólnego wykorzystani transakcje nieruchomościami o przeznaczonymi pod zabudowę przemysłową, przemysłowo - usługową w tym produkcji i zaplecza technologicznego oraz przeznaczeń pod zieleń, jednakże pominięto możliwości wykorzystania nieruchomości w czasie obowiązywania dawnego planu pod usługi komercyjne.

Nadto strona uważa, w oparciu o otrzymaną decyzję, iż organy administracji zaniechały krytycznej analizy operatu jako dowodu w sprawie, bowiem jedyny dowód w sprawie jakim jest operat znajduje się poza kompetencjami merytorycznej weryfikacji tego dowodu.

Również żaden z organów nie podjął działań w celu wyjaśnienia wątpliwych kwestii wynikających z operatu szacunkowego.

Powyższe doprowadziło zaś do tego, iż organy administracji nie uznały, że postanowienia wygasłego planu nie były mniej korzystne, niż zapisy obecnie obowiązującego planu.

W związku z tym, w dalszej części skargi, strona dokonała porównań zapisów planu obowiązującego do 31 grudnia 2003 r. jeśli chodzi o ustalenia dotyczące obszaru oznaczonego symbolem PS - Obszar Produkcji i Zaplecza Technicznego, podnosząc, iż organy administracji nie dokonały tego rozróżnienia mając na uwadze przygotowanie zbioru nieruchomości porównywalnych. Również w toku wyceny nie uwzględniono faktu, że w obszarze UC, który obecnie, zgodnie z zapisami wynikającymi z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [....] , posiada szereg ograniczeń co do realizacji inwestycji, takich jak wskaźnik powierzchni zabudowy terenu, minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, maksymalnej dopuszczalności miejsc parkingowych, minimalnego wskaźnika powierzchni terenu inwestycji jako terenu urządzonej zieleni ogólnodostępnej, maksymalnej wysokości zabudowy.

Powyższe, zdaniem strony skarżącej skutkują rażącym zawyżeniem wartości nieruchomości po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....]

Spółka z o.o [....] nadesłała sporządzoną na jej zlecenie opinię urbanistyczną M.K. Konkluzją tej opinii było stwierdzenie, że z punktu widzenia rzeczywistych możliwości jej zabudowy postanowienia poprzedniego ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego nie były mniej korzystne, niż postanowienia obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] . W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie w pełni podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zakwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie "P.p.s.a.", uprawniony jest do badania, czy przy wydaniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu l. instancji nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.). Sąd administracyjny ocenia jedynie legalność działania administracji, co oznacza, że zobowiązany jest zbadać, czy w czasie podejmowania danego aktu administracyjnego, organ administracji nie naruszył prawa.

Nie każde naruszenie prawa powoduje uchylenie zaskarżonej decyzji. Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 P.p.s.a. uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji bądź postanowienia w całości lub w części następuje tylko wtedy, gdy sąd stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, a także utrzymanej nią w mocy decyzji organu I instancji wykazało, że są one dotknięte uchybieniami uzasadniającymi ich uchylenie, a to w związku z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy oraz naruszeniem procedury administracyjnej, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, skutkiem czego wniesiona skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie "u.p.z.p." jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 1 zdanie pierwsze u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Stosowanie zaś do art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Zgodnie zaś z art. 87 ust. 3 u.p.z.p. w przypadku, gdy uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p., w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r.

Powołane przepisy określają czytelne zasady szacowania wartości nieruchomości na potrzeby ustalenia jednorazowej opłaty związanej ze wzrostem wartości tej nieruchomości wynikającym z uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organy administracji mają obowiązek ustalić, na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego (biegłego), wartość danej nieruchomości w "nowym" planie miejscowym. "Nowy" plan miejscowy to ten plan, pod rządami którego zbywane zostaje prawo własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego gruntu. W tej sprawie owym "nowym" planem miejscowym jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru [....] , zatwierdzony uchwałą Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2008 r. Nr Cl/1020/06 (Dz. Urz. Woj........ z dnia 29 marca 2006 r. Nr 158, poz. 1077), obowiązujący od 29 kwietnia 2006 r. W dalszej części uzasadnienia plan Teb będzie nazywany mianem "nowego" planu miejscowego.

W przypadku, gdy uchwalenie nowego planu nie spowodowało uchylenia poprzednio obowiązującego planu miejscowego dla tego samego obszaru, niezbędnym jest dokonanie oszacowania wartości danej nieruchomości przy uwzględnieniu jej faktycznego wykorzystania przed uchwaleniem nowego planu miejscowego, a także oszacowanie wartości danej nieruchomości na podstawie planu miejscowego obowiązującego do dnia 31 grudnia 2003 r. – tzw. "starego" planu miejscowego. W tej sprawie tym starym planem miejscowym był miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Miasta K. , zatwierdzony uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r. (dalej jako "stary" plan miejscowy), obowiązujący do 31 grudnia 2002 r.

Dopiero porównanie wartości danej nieruchomości na podstawie starego planu miejscowego i faktycznego wykorzystywania danej nieruchomości w okresie pomiędzy wygaśnięciem starego planu, a wejściem w życie nowego planu miejscowego, pozwala na ustalenie, czy w ogóle stosuje się art. 37 ust. 1 zdanie 2 u.p.z.p. lub art. 87 ust. 3a u.p.z.p., a więc czy w ogóle ustalana jest jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowana uchwaleniem nowego planu miejscowego.

Jak bowiem wynika z powołanego art. 87 ust. 3a u.p.z.p. w przypadku uchwalenia planu miejscowego po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą starego planu miejscowego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r., art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p. nie stosuje się w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu w starym planie jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy starego planu. W takiej sytuacji w przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu nowego planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w starym planie miejscowym.

Tym samym istotne znaczenie w tej sprawie miało prawidłowe określenie wartości nieruchomości w starym planie miejscowym. Przy czym trafnie organy uznały, że w związku ze zbyciem udziału w prawie użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej, która to nieruchomości po wejściu w życie nowego planu miejscowego ulegała podziałowi (działka nr .....na, między innymi, działkę nr....) należy w pierwszej kolejności oszacować wartość prawa własności całej nieruchomości stanowiącej działkę nr [....] , po czym ustalić wartość prawa użytkowania wieczystego dla tej działki, a następnie odnieść te wielkości do udziału wynoszącego 72483/93104 części w prawie użytkowania wieczystego części nieruchomości gruntowej położonej w K. , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [....] o pow. 0,00332 ha. Ten model szacowania wartości części udziału w prawie użytkowania wieczystego nie budzi wątpliwości.

Uzasadnione wątpliwości budzi przyjęcie założeń do szacowania wartości prawa własności działki nr [....] na podstawie "starego" planu miejscowego. Zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Stosownie zaś do art. 149 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie "u.g.n.", przepisy rozdziału 1 działu IV u.g.n. określające wartość nieruchomości, stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Trafnie organy uznały, że operat szacunkowy winien być sporządzony na podstawie rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) zwanego dalej "rozporządzeniem", wydanego na podstawie art. 159 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem Rada Ministrów miała określić rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając:

1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;

2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;

3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;

4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

5) rodzaje nakładów na nieruchomości;

6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;

7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

W tej sprawie organy uznały za prawidłowe podejście porównawcze przy użyciu metody porównywania parami i taka metodologię szacowania przyjął biegły (s. 35-36 operatu szacunkowego).

Zgodnie z § 29 ust. 1 rozporządzenia, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Stosownie zaś do § 29 ust. 2 rozporządzenia jeżeli na rynku nieruchomości, właściwym ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, brak jest transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, ale dokonano transakcji sprzedaży nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, wartość rynkową wycenianej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego określa się na podstawie wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego a cenami nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, uzyskiwanymi przy transakcjach dokonywanych na innych porównywalnych rynkach nieruchomości.

W tej sprawie organy, na podstawie oceny sporządzonego operatu szacunkowego przyjęły, że były zawierane transakcje sprzedaży prawa własności.

Podejście porównawcze, zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, wymaga znajomości cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W takim podejściu stosuje się jedną z następujących metod: metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Wyboru właściwej metody dokonuje, zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W tej sprawie rzeczoznawca wybrał metodę porównywania parami, która polega na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje pojęcie nieruchomości podobnej. Jest nią nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.).

Istotną cechą nieruchomości oznaczonej jako działka nr [....] było jej przeznaczenia w starym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z § 26 starego planu, nieruchomość ta znajdowała się w obszarze produkcji i zaplecza technicznego – obszar PS. Teren ten znajdował się ponadto w strefach 14,16 i 19 (§§ 50, 52 i 55 starego planu). Podstawowym przeznaczeniem obszaru PS były zakłady przemysłowe, zakłady eksploatacji powierzchniowej, bazy i zaplecza techniczne budownictwa, składy magazyny i hurtownie dla obsługi jednostek produkcyjnych i handlowych, urządzenia produkcji rolnej i hodowlanej, urządzenia obsługi rolnictwa na terenach strefy intensywności miejskiej, inne bazy i zaplecza, obiekty rzemiosła produkcyjnego, inkubatory przedsiębiorczości, parki i centra technologiczne, targi krajowe i zagraniczne (§ 26 ust. 1 pkt 1-6 starego planu). Jako przeznaczenie dopuszczalne przyjęto, między innymi, lokalizację usług komercyjnych (§ 26 ust. 2 pkt 3 starego planu), przy czym obiekty i urządzenia lokalizacji dopuszczalnej miały stanowić uzupełnienie lub wzbogacenie przeznaczenia podstawowego, nienaruszania ustaleń obowiązujących dla stref polityki przestrzennej oraz przestrzegania zasady, że takie uzupełniające obiekty lub urządzenia projektowane oraz istniejące nie mogły zajmować więcej niż 40 % obszaru PS (§ 26 ust. 3 pkt 1-3 starego planu).

Na podstawie obowiązującego od 29 kwietnia 2006 r. nowego planu miejscowego, teren ten został zaklasyfikowany jako obszar UC - zabudowa usług wielofunkcyjnych (§ 26 nowego planu miejscowego). Podstawowe przeznaczenie tego terenu w nowym planie miejscowym stanowią inwestycje związane z komercyjną działalnością usługową, w tym lokalizowanie samodzielnych obiektów handlowych wielkopowierzchniowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. W ramach przeznaczenia podstawowego określono w szczególności: handel detaliczny, handel hurtowy, gastronomię, hotelarstwo, kulturę, ochronę zdrowia (z wyłączeniem szpitali i domów pomocy społecznej), sport i rekreację, usługi biurowe i administracji, instytucje finansowe, biura projektowe i badawczo-rozwojowe.

Rzeczoznawca majątkowy dokonał oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości według "przeznaczenia urbanistycznego" na podstawie starego planu i nowego planu miejscowego (s. 22 operatu szacunkowego). Organy uznały prawidłowość tak przyjętego założenia i na tej podstawie rzeczoznawca uznał, że w oparciu o nowy plan miejscowy szacowana nieruchomość posiada cechę (bardzo dobrą), jeżeli chodzi o przeznaczenie i możliwości inwestycyjne (s. 39-40 operatu szacunkowego). Cecha ta miała 10 % wpływ na wartość nieruchomości.

Wyceniając zaś wartość nieruchomości na podstawie starego planu miejscowego przyjęto, że przeznaczenie i możliwości inwestycyjne stanowią 15 % wagi wpływające na jej wartość (s. 44 operatu szacunkowego).

Skoro porównywano daną nieruchomość z innymi nieruchomościami na podstawie nowego planu miejscowego i starego planu miejscowego, to wątpliwości budzi już różnicowanie wag poszczególnych cech przy takim porównaniu. Dotyczy to także wagi cechy różnicującej stanowiącej przeznaczenie (raz jako 10 % a raz jako 15 %). Przy szacowaniu wartości nieruchomości tą sama metoda i tym samym podejściem należy przyznawać takie sam stosunek procentowy tym samym kryterium modyfikującym (tzw. wagom). Inaczej tak organ, jak i rzeczoznawca naraża się na zarzut dowolnego modyfikowania znaczeniem poszczególnych wag celem uzyskania danego wyniku.

Dokonując oceny wagi, jakim jest przeznaczenie terenu, rzeczoznawca ani w odniesieniu do nieruchomości porównywanych na podstawie nowego planu miejscowego, ani nieruchomości porównywanych na podstawie starego planu miejscowego nie wskazał, jakie było przeznaczenie owych przyjętych do porównania nieruchomości. Można jedynie pośrednio wnioskować z operatu szacunkowego, że z trzech działek przyjętych do porównania (s. 40 operatu szacunkowego), dwie z nich miały "bardzo dobre" przeznaczenie w planie miejscowym i jedna przeznaczenie "dobre". Szacowana nieruchomość także miała "bardzo dobre" przeznaczenie urbanistyczne. Również co do trzech nieruchomości przyjmowanych do porównania na podstawie starego planu miejscowego nie wiadomo, jakie miały one przeznaczenie, a przy tym rzeczoznawca przyjął, że tak porównywane trzy nieruchomości, jak i nieruchomość wyceniana (nr.....) miały przeznaczenie "bardzo dobre". Tylko ogólne z uzasadnienia decyzji organu I. instancji można wywnioskować, że przeznaczenie tych trzech nieruchomości było zbieżne z przeznaczeniem wycenianej nieruchomości (s. 11, wers 9 liczony "od dołu" strony, karta nr 400 akt administracyjnych).

Dopiero w istocie z uzasadnienia decyzji organu II. instancji, opartych w wcześniejsze wyjaśnienia rzeczoznawcy można wywnioskować, że rzeczoznawca przyjął przeznaczenie porównywalnych nieruchomości w odniesieniu szacowanych na podstawie nowego planu miejscowego przeznaczonych pod usługi komercyjne oraz o przeznaczeniu mieszanym. Natomiast szacowania nieruchomości na podstawie starego planu miejscowego dokonano przyjmując przeznaczenie pod zabudowę przemysłową, przemysłowo - usługową w tym produkcji i zaplecza technologicznego oraz przeznaczenie pod zieleń. Konkludując organy przyjęły, że nieruchomość stanowiąca działkę nr [....] w starym planie miejscowym była przeznaczona pod zabudowę przemysłową, a w nowym planie pod usługi komercyjne. Przy takich założeniach szacowano wartość przedmiotem nieruchomości, co doprowadziło do ustalenia, że nowy plan miejscowy spowodował znaczący wzrost jej wartości.

Sąd tego przekonania nie podziela, a przynajmniej nie zostało ono należycie uzasadnione.

Nie ulega bowiem wątpliwości, że stary plan miejscowy, jak to już zostało wskazane w uzasadnieniu tego wyroku, zawierał także przeznaczenie obszaru PS pod usługi komercyjne. Nie ulega zaś wątpliwości, że sklepy wielkopowierzchniowe stanowiły i stanowią jedną z form usług komercyjnych. Okoliczność, że usługi komercyjne mogły obejmować maksymalnie do 40 % obszaru PS (§ 26 ust. 3 pkt 2 starego planu miejscowego) nie oznacza, że działka nr [....] nie mogła zostać objęta właśnie takim dopuszczalnym zagospodarowaniem. Przede wszystkim rzeczoznawca nie wykazał, dlaczego uznał, że przeznaczenie dopuszczalne nie może mieć znaczenia przy ocenie, jak zmieniło się przeznaczenie tej konkretnej działki w stosunku do nowego planu miejscowego. Co więcej, w operacie szacunkowym w ogóle kwestię innego przeznaczenia działki nr [....] biegły nie porusza, przyjmując założenie, że przeznaczenie tej działki w starym planie jest prawdopodobnie inne niż w nowym planie.

W ocenie Sądu bez uzasadnienia, dlaczego uznano przeznaczenie działki nr [....] w starym planie jako zabudowa przemysłowa, pomimo możliwości zabudowy obszaru PS do 40 % zabudową usług komercyjnych – nie można przyjąć prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. W szczególności rzeczoznawca nie wskazał, jaką część obszaru PS stanowiła działka nr [....] i czy np. na tej działce mogły być realizowane usługi komercyjne przy uwzględnieniu dopuszczalnego charakteru zagospodarowania na podstawie postanowień starego planu miejscowego. W tym zakresie podstawowe zarzuty skargi, a wcześniej odwołania, zasługują na uwzględnienie. Pośrednio można wskazać na mapę starego planu miejscowego (akta administracyjne, karta nr 65), z której wynika, że działka nr [....] stanowiła niewielki fragment obszaru PS, z pewnością nie przekraczający nawet 10 % tego obszaru.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyraźnie stanowi, że podstawą wymierzenia jednorazowej opłaty jest przeznaczenie terenu w planach miejscowych (starym i nowym). Skoro w jednym planie miejscowym przeznaczenie było szerokie (np. tak jak to miało miejsce w tej sprawie w odniesieniu do starego planu miejscowego), a w nowym planie wąskie (stanowiące kontynuację jednego z dopuszczalnym przeznaczeń w stosunku do starego planu miejscowego) to także wymagało wyjaśnienia, dlaczego uznano, że zaistniała zmiana przeznaczenia planistycznego tej działki w oparciu o oba ww. plany. Sama przy tym okoliczność, że nowy plan miejscowy sprecyzował zasady zagospodarowania danego obszaru w stosunku do postanowień starego planu, nie może przesądzać o odmienności samego przeznaczenia. Wynika to bowiem z odrębnych wymagań stawianych przez ustawodawcę wobec starego planu miejscowego (ogólne zapisy, zawsze konkretyzowane w decyzjach ustalających warunki zabudowy i zagospodarowania terenu) i planów uchwalanych po 1 stycznia 1995 r., a w szczególności po 10 lipca 2003 r., które musiałby być na tyle szczegółowe, aby na ich podstawie wydawać pozwolenia na budowę bez potrzeby ustalania warunków zabudowy.

Tym samym brak uzasadnienia przyjęcia odmiennego przeznaczenia działki nr [....] w nowym planie miejscowym w stosunku do starego planu miejscowego stanowi podstawową przesłankę uchylenia wydanych w sprawie decyzji.

W tym zakresie podniesione w skardze zarzuty naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. zasługują także na uzasadnienie. Trafne są te argumenty zawarte w skardze, które wskazują na brak wskazania przeznaczenia planistycznego nieruchomości branych do porównania.

Zasadne są zarzuty skargi dotyczące braku wyjaśnienia przesłanek, jakimi kierował się rzeczoznawca biorąc pod uwagę tylko trzy nieruchomości do porównania. Dokonując porównania na podstawie przeznaczenia w starym planie miejscowym i na podstawie nowego planu miejscowego przyjęto w operacie po 3 nieruchomości, które ze względu na swoje cechy rynkowe były najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej (s. 38, s. 44 operatu szacunkowego), a wobec dokonanego porównania w okresie faktycznego wykorzystywania nieruchomości nr [....] (po wygaśnięciu starego planu, a przed uchwaleniem nowego planu), rzeczoznawca w ogóle nie wskazał powodów dokonania wyboru 3 nieruchomości do porównania. Sąd w tej sprawie aprobuje stanowisko zajęte w wyroku WSA w Krakowie z 8 lipca 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 19/10, opub. w Lex nr 674212, zgodnie z którym "przy zastosowaniu metody porównywania parami należy przyjmować do porównania nieruchomości najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej co do jej atrybutów. Jeżeli więc biegły przyjmuje listę kilkudziesięciu nieruchomości spośród których wybiera trzy, to wybór takich nieruchomości nie może być dowolny. Biegły powinien uzasadnić dokonany wybór. Dokonując wyceny nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, wartość danej nieruchomości wprawdzie koryguje się ze względu na cechy różniące je od przedmiotu wyceny, ale korekta ta dotyczyć musi nieruchomości podobnych do wycenianej. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne, a także i to, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania".

Zasadny jest zarzut nieprawidłowego przyjęcia przez organy (w tym organ II. instancji), jakoby nie mogły one dokonać oceny zebranego w sprawie dowodu, i to podstawowego, w postaci operatu szacunkowego. Operat ten jest bowiem dowodem na podstawie którego organ dokonuje ustaleń faktycznych i wydaje rozstrzygnięcie. Jak trafnie podnosi się w skardze, to organ administracji publicznej, a nie rzeczoznawca majątkowy decyduje o załatwieniu sprawy, a tym samym operat szacunkowy podlega ocenie jak każdy inny dowód. Organ nie może ograniczyć się w uzasadnieniu decyzji do powołania się na konkluzję zawartą w operacie, a tym bardziej wskazać, że nie ma wiedzy i nie może dokonać oceny tego dowodu, ale ma obowiązek sprawdzić, na jakich przesłankach został on sporządzony i skontrolować prawidłowość rozumowania rzeczoznawcy w danej sprawie. Obowiązkiem organu jest również wyjaśnienie i rozważenie, czy materiał porównawczy, zastosowany przez rzeczoznawcę, był odpowiedni i wystarczający do skorzystania np. z metody porównawczej. Tak więc organy administracyjne rozpoznające sprawę mają obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego. W razie dostrzeżenia pewnych niejasności czy braków operatu winny żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści (wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. II OSK 459/05).

Część zarzutów skargi nie jest zasadna. W tym stanie sprawy nie można przyjąć, że żadna tzw. opłata planistyczna nie może być nałożona na stronę skarżącą. To ma wynikać ze sporządzonego operatu szacunkowego i ustaleń organów administracji, a w szczególności z ustalenia, na ile zmieniło się przeznaczenie nieruchomości nr 11/5 w nowym planie miejscowym w stosunku do starego planu miejscowego.

Także zarzut naruszenia art. 10 § 1 K.p.a. nie stanowi istotniejszej wady postępowania w tej sprawie. Skarżąca Spółka brała aktywny udział w postępowaniu i była zawiadomiona o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym w postępowaniu pierwszoinstancyjnym (zawiadomienie z dnia 19 lipca 2012 r., karta nr 395 akt administracyjnych). W tej sprawie organ II. instancji nie prowadził odrębnego postępowania dowodowego, a więc i strony nie zostały pozbawione możliwości zapoznania się z nowymi dowodami.

Trafnie organy przyjęły, że jednorazowa opłata (tzw. opłata planistyczna) nie może obejmować zmiany wartości działki spowodowanej jej podziałem już po uchwaleniu planu i jego wejściu w życie. Nawet jeśli strona sprzedała tylko część prawa użytkowania wieczystego działki wydzielonej już po uchwaleniu nowego planu, to dla obliczenia opłaty planistycznej należy przyjąć wzrost wartości działki, ale w tym jej kształcie, jak istniał w dniu uchwalenia nowego planu (wyrok NSA z 28 września 2009 r. sygn. II OSK 1517/07, opub. w LEX nr 573573).

W oparciu o powyższe należy stwierdzić, że obie wydane w sprawie decyzje, tak organu I. instancji, jak i organu II. instancji podlegają uchyleniu, jako wydane z naruszeniem prawa, polegającym na błędnym przyjęciu, że sporządzony operat szacunkowy zawiera treść dostatecznie wyjaśniającą przesłanki nałożenia na skarżącą Spółkę opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. To zaś doprowadziło do przedwczesnego przyjęcia, że spełnione zostały przesłanki z art. 87 ust. 3a u.p.z.p. i skutkowało naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. oraz § 4 ust. 3 i § 29 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Stosownie do art. 141 § 4 P.p.s.a. organ I. instancji powinien przeprowadzić dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego (mając na uwadze także upływ czasu od daty sporządzenia operatu w tej sprawie), w którym przede wszystkim należy ustalić przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości w planie miejscowym obowiązującym do 31 grudnia 2002 r. (miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Miasta K. zatwierdzonym uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta K. z dnia 16 listopada 1994 r.) i ustalenie, czy miała miejsce zmiana tego przeznaczenia w nowym planie miejscowym (planie miejscowym uchwalonym dlatego obszaru uchwałą Rady Miasta K. z dnia 8 lutego 2008 r. Nr Cl/1020/06). Organ I. instancji nadto ponownie rozpoznając sprawę powinien wziąć pod uwagę także i inne wskazane okoliczności w uzasadnieniu tego wyroku.

Dlatego, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. orzeczono jak w sentencji.

O wstrzymaniu wykonywania zaskarżonej decyzji orzeczono na podstawie art. 152 P.p.s.a.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 P.p.s.a., przy czym koszty te obejmują także minimalną stawkę wynagrodzenia profesjonalnego pełnomocnika reprezentującego stronę skarżącą, ustaloną zgodnie z § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2013 r., poz. 490), w wysokości 2400 zł, a także kwotę zwrot kwoty wpisu wynoszącego 802 zł i zwrot kwoty uiszczonej tytułem opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa (17 zł). W sumie stanowi to kwotę 3219 zł.