Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1695/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-02-13 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
article: art. 134 I  art. 154  ust. 1
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart (spr.) Sędziowie WSA Daniela Kozłowska WSA Maria Tarnowska Protokolant Małgorzata Kulińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 lutego 2009 r. sprawy ze skargi J. B. i M. B. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2008 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości i ustalenia odszkodowania 1. oddala skargę; 2. nakazuje zwrócić ze środków budżetowych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na rzecz J. B. i M. B. solidarnie kwotę 45.294 złote (czterdzieści pięć tysięcy dwieście dziewięćdziesiąt cztery) tytułem nadpłaconego wpisu sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] września 2008 r. nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2008 r.

nr [...] orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości stanowiących własność J. B. i M. B. położonych w gminie G., obręb [...].

W toku postępowania ustalono następujący stan faktyczny.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2003 r. nr [...] orzekł o ustaleniu lokalizacji odcinka autostrady [...] od węzła [...] w G. do granicy państwa z Republiką C. w G. tj. jego północnej części - od węzła [...] w G. (bez węzła, km [...]) do węzła [...] w [...] (z węzłem, km [...]). Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...] maja 2003 r.

W związku z powyższym Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, wystąpił do J. i M. B. z ofertą nabycia w drodze umowy własności nieruchomości położonych w gminie G, obręb [...], obejmujących działki oznaczone nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], [...],[...] i [...]. Ofertę tę doręczono w dniu 21 kwietnia 2006 r. (pismo z dnia 12 kwietnia 2006 r.).

Pismem z dnia 27 kwietnia 2006 r. J. i M B. poinformowali, iż nie wyrażają zgody na sprzedaż nieruchomości na zaproponowanych warunkach.

Wobec powyższego wnioskiem z dnia 25 maja 2006 r., uzupełnionym pismem z dnia 3 lipca 2006 r. Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad wystąpił do Wojewody [...] o wyznaczenie J. i M. B. terminu do zawarcia umowy sprzedaży oraz na udzielenie zezwolenia na niezwłoczne zajęcie ww. nieruchomości.

Pismem z dnia 6 września 2006 r. Wojewoda [...] wyznaczył J. i M. B. termin do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowych nieruchomości - do dnia 9 października 2006 r. W związku z bezskutecznym upływem wyznaczonego terminu - pismem z dnia 12 października 2006 r. Wojewoda [...] zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do przedmiotowych nieruchomości.

Działając w oparciu o przepis art. 17 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, decyzją z dnia [...] listopada 2006 r. Wojewoda [...] zezwolił Generalnemu Dyrektorowi Dróg Krajowych i Autostrad na niezwłoczne zajęcie przedmiotowych nieruchomości, nadając tej decyzji rygor natychmiastowej wykonalności.

Następnie zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego. Wyceny nieruchomości dokonał rzeczoznawca majątkowy A. B., który w ośmiu operatach szacunkowych z dnia 27 października 2007 r., określił wartość prawa własności przedmiotowych nieruchomości na ogólną kwotę [...] zł ([...] zł za 1 m2), po zaokrągleniu: [...] zł.

Pismem z dnia 9 stycznia 2008 r. Wojewoda zawiadomił strony o terminie rozprawy wywłaszczeniowo-odszkodowawczej i jednocześnie poinformował, że w sprawie został zgromadzony materiał dowodowy - w tym operaty szacunkowe - z którymi strony mogły się zapoznać do dnia rozprawy.

W dniu 28 stycznia 2008 r. odbyła się rozprawa wywłaszczeniowo-odszkodowawcza.

W trakcie rozprawy zostało przedłożone pismo współwłaścicieli wywłaszczanych nieruchomości zawierające uwagi do sporządzonej wyceny. Dotyczyły one ustalonej w operatach szacunkowych wartości nieruchomości za 1 m2 ([...] zł za 1 m2), która w ich ocenie nie odpowiada wartości rynkowej gruntu. Na dowód czego przedłożono cztery transakcje sprzedaży gruntów, położonych na terenie sąsiedniej gminy G. - za kwoty od 52 zł do 300 zł za 1 m2.

Ponadto wywłaszczani właściciele stwierdzili, że rzeczoznawca trafnie wskazał, iż wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, przy przyjęciu między innymi następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie działają w sytuacji przymusowej. Jednakże przedstawione przez rzeczoznawcę ceny transakcyjne nie odpowiadają tym założeniom. Z analizy operatu wynika bowiem, iż transakcje te dotyczyły sprzedaży gruntów pod autostradę, a w tego rodzaju przypadkach nie można mówić o działaniu bez przymusu, bowiem osoby działające w takiej sytuacji mają świadomość, że w przypadku uchylania się od zawarcia umowy i tak zostaną pozbawione własności w drodze wywłaszczenia i to za cenę ustaloną przez rzeczoznawcę. Ich zdaniem wskaźnik wzrostu cen w wysokości 0,5 % m-c jest rażąco niski w stosunku do faktycznego wzrostu cen w podanym okresie, jak też nie można mówić o działaniu bez przymusu w przypadku sprzedaży gruntów objętych decyzją o lokalizacji drogi, co w konsekwencji powoduje, że podane ceny transakcji w obrocie takimi nieruchomościami, w tym wymienionymi w operacie szacunkowym nie odpowiadają ich wartości rynkowej. Z tego też względu właściciele wnieśli o zobowiązanie autora operatu do ustalenia ceny gruntów rolnych w wolnym obrocie, co pozwoli na obiektywną ocenę zasadności ustalenia przez rzeczoznawcę wartości rynkowej dla alternatywnego sposobu użytkowania.

Pismem z dnia 8 lutego 2008 r. rzeczoznawca majątkowy odniósł się do ww. uwag wskazując, że przytoczone przez nich transakcje sprzedaży nie dotyczą pasa drogowego i nie są przeznaczone pod drogi, lecz na inne cele inwestycyjne. Transakcje sprzedaży pod drogi - pomimo ograniczenia osoby nabywcy - były w każdym przypadku akceptowane przez obydwie strony. Wskaźnik wzrostu cen jest pochodną obserwacji i analiz dotyczących rosnących na przestrzeni ostatnich lat cen transakcyjnych za nieruchomości gruntowe, w tym nabywane pod drogi. Analizie poddawane były w przedmiotowym przypadku nieruchomości gruntowe o przeznaczeniu na inwestycje liniowe - drogi, zatem poziom wartości rynkowej ma odzwierciedlenie na przedmiotowym rynku nieruchomości.

Po zapoznaniu się z powyższymi wyjaśnieniami J. i M. B. oświadczyli, iż podtrzymują zarzut, że ustalona w operacie szacunkowym z dnia

[...] października 2007 r. cena gruntu nie odpowiada wartości rynkowej, wobec tego wnoszą o ustalenie wartości odszkodowania w oparciu o ceny gruntu przyjęte w transakcjach podanych w operacie szacunkowym sporządzonym dla prowadzonego postępowania wywłaszczeniowo-odszkodowawczego, dotyczącego innych nieruchomości będących ich własnością o sygnaturze akt sprawy

[...], w którym rzeczoznawca ustalił cenę za 1 m2 na kwotę

[...] zł.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] kwietnia 2008 r. nr [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości stanowiących własność J. B. i M. B. położonych w gminie G., obręb [...], obejmujące działki oznaczone numerami:

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], która przed podziałem stanowiła część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej Nr [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], która przed podziałem stanowiła część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej Nr [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], która przed podziałem stanowiła część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej Nr [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], która przed podziałem stanowiła część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej Nr [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, zapisanej w księdze wieczystej [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej Nr [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej Nr [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], która przed podziałem stanowiła część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], która przed podziałem stanowiła część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej Nr [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], która przed podziałem stanowiła część nieruchomości oznaczonej nr [...], a poprzednio nr [...], zapisanej w księdze wieczystej Nr [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], która przed podziałem stanowiła część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], która przed podziałem stanowiła część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], która przed podziałem stanowiła część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], która przed podziałem stanowiła część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], która przed podziałem stanowiła część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, zapisaną w księdze wieczystej [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], która przed podziałem stanowiła część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], która przed podziałem stanowiła część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej [...],

- [...] o powierzchni [...] ha, obejmującą przed podziałem część nieruchomości oznaczonej nr [...], która przed podziałem stanowiła część nieruchomości oznaczonej nr [...], zapisanej w księdze wieczystej [...].

Ponadto Wojewoda ustalił odszkodowanie za ww. nieruchomości na ogólną kwotę [...] zł oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania jednorazowo w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu i odszkodowaniu podlegać będzie wykonaniu.

W uzasadnieniu swojego orzeczenia Wojewoda stwierdził, że stosownie do art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustalono według jej stanu na dzień wydania decyzji o lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.

Na zasadzie art. 154 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, zaś zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne.

W opinii organu pierwszej instancji rzeczoznawca majątkowy dokonał wyceny nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, uwzględniając ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. Ponadto Wojewoda podniósł, iż strona nie zakwestionowała prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych przed właściwym organem tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, posiadającą kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Odnosząc się do kwestii dopuszczenia dowodu z operatu szacunkowego dołączonego do sprawy [...] Wojewoda stwierdził, że powyższy operat nie został dopuszczony jako dowód w niniejszej sprawie, bowiem dotyczy innego postępowania, a każda sprawa rozpatrywana jest indywidualnie. Wskazał także, że ww. operat określa wartość nieruchomości, położonych w gminie G., obręb [...], oznaczonych numerami [...] i [...], a zatem nieruchomości nieobjętych przedmiotowym postępowaniem wywłaszczeniowym.

Wojewoda wskazał też, że ustalony termin zapłaty odszkodowania wynika z dyspozycji art. 132 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym możliwość ustalenia innego terminu zapłaty - niż 14-dniowy ustalony ust. 1 ww. art. - uwarunkowany jest uzyskaniem na to zgody osoby uprawnionej do odszkodowania. W niniejszej sprawie małżeństwo B. w piśmie z dnia 4 lutego 2008 r. wyrazili zgodę na zaproponowany przez Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad 30-dniowy termin zapłaty odszkodowania.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli J. i M. B. - nie zgadzając się w ustalonym przez organ odszkodowaniem, a także kwestionując przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego sposób wyceny.

Skarżący ponieśli, iż rzeczoznawca ustalił wartość rynkową nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z jej przeznaczenia pod drogi publiczne - przy przyjęciu założenia, że ceny gruntów rolnych przeznaczonych pod drogi publiczne są wyższe od ceny gruntów rolnych w wolnym obrocie. Zdaniem małżeństwa B. założenie to nie jest trafne, a w operacie szacunkowym nie przedstawiono wartości nieruchomości, która wynikałaby z jej aktualnego sposobu użytkowania, mylnie zakładając że wartość rynkowa nieruchomości według alternatywnego sposób użytkowania w każdym przypadku zwiększa jej wartość.

Po rozpoznaniu odwołania Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] września 2008 r. nr [...] utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia

[...] kwietnia 2008 r. nr [...].

W uzasadnieniu swojego orzeczenia Minister stwierdził, że w myśl art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych i autostrad oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 220, poz. 1601 ze zm.) do spraw wszczętych i nie zakończonych do dnia jej wejścia w życie decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe.

W ocenie Ministra Infrastruktury postępowanie wywłaszczeniowe w niniejszej sprawie zostało przeprowadzone prawidłowo.

Odszkodowanie za przedmiotowe nieruchomości ustalono zgodnie z przepisem art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., tj. według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości - w oparciu o operaty szacunkowe przedmiotowych działek, sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 27 października 2007 r.

Podstawę ustalenia odszkodowania za nieruchomości przeznaczone pod drogi stanowi przede wszystkim wartość rynkowa nieruchomości – art. 134 ust.1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przy jej określaniu uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz kształtujące się ceny w obrocie. Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie spowoduje zwiększenia jej wartości.

Stosownie do art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Z operatów szacunkowych stanowiących podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie wynika, iż zostały one sporządzone stosownie do § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109). Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Przy tej metodzie do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Uprzednio wskazany § 36 rozporządzenia nakazuje rzeczoznawcy majątkowemu uwzględnienie przy wycenie jedynie transakcji gruntami wykupionymi pod budowę dróg publicznych. Informacje o takim rynku nieruchomości powinny dotyczyć cen transakcyjnych i cech rynkowych opisujących nieruchomość i obejmować okres nie dłuższy niż dwa lata.

Biegły rzeczoznawca majątkowy, dokonując wyceny nieruchomości, przyjął do porównania 40 transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, które zawarte zostały od miesiąca czerwca 2006 r. do miesiąca kwietnia 2007 r.

Po dokonaniu analizy operatów szacunkowych wywłaszczanych nieruchomości Minister stwierdził, iż brak jest podstaw do uznania, że sporządzone operaty zawierają błędy. W oparciu o przedmiotowe operaty organ pierwszej instancji ustalił wysokość odszkodowania.

Odnosząc się do zarzutu strony dotyczącego naruszenia przepisów art. 7, 77

§ 1, 78 § 1 i 80 k.p.a., Minister wskazał, iż odszkodowanie za przedmiotowe nieruchomości zostało ustalone prawidłowo na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, określonej przez rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z przepisami prawa.

Zgodnie z art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenie jej wartości.

Natomiast ust. 4 stanowi, że jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Zatem zastosowanie przez rzeczoznawcę majątkowego art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, nie wymaga określenia w operacie szacunkowym wartości nieruchomości według aktualnego sposobu użytkowania, a następnie dla alternatywnego sposobu użytkowania - aby wykazać, że ta druga wartość jest wyższa.

Minister podkreślił, że stosowanie ww. przepisu w stosunku do nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne nie może mieć miejsca, bowiem § 36 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. wyraźnie stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele – a więc w niniejszej sprawie – nieruchomości rolne przeznaczone pod drogi publiczne. Zatem przepis § 36 ww. rozporządzenia wyłącza możliwość zastosowania art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami – bowiem zawsze należy przyjąć do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne.

Skargę na powyższą decyzję wnieśli J. i M. małżonkowie B. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2008 r. i przekazanie sprawy Wojewodzie [...] do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu skarżący podnieśli, że na podstawie operatów szacunkowych z dnia [...] października 2007 r. i dalszych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego A. B. zawartych w piśmie z dnia 8 lutego 2008 r. cenę 1 m2 gruntu ustalono na kwotę [...] zł. Jest ona jednak rażąco niska w stosunku do cen gruntów sprzedawanych na wolnym rynku. Na poparcie tej tezy skarżący wskazali transakcje dotyczące sprzedaży gruntów położonych na terenie sąsiedniej gminy, nabytych od małżeństwa B. działek nr: [...],[...], [...], [...], [...], [...] i dalszych po 130 -150 zł./m2.

Ponadto skarżący zarzucili naruszenie art. 134 pkt 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości poprzez ustalenie wartości rynkowej nieruchomości według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z jej przeznaczenia pod drogi publiczne, bez wcześniejszego ustalenia wartości nieruchomości według jej aktualnego sposobu użytkowania. Zakwestionowali twierdzenia Ministra przedstawione w zaskarżonej decyzji z dnia [...] września 2008 r., iż w stosunku do nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne nie ma zastosowania art. 134 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, bowiem przepis § 36 ww. rozporządzenia wyłącza możliwość jego zastosowania. Zdaniem skarżących pogląd ten pozostaje w oczywistej sprzeczności z hierarchią źródeł prawa. Rozporządzenia Rady Ministrów jako akty prawne niższego rzędu w stosunku do ustawy nie mogą ani zmieniać ani ograniczać uregulowań zawartych w ustawie.

Skarżący wskazali, że stosownie do art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą ustala się według aktualnego sposobu jej użytkowania, a odstępstwo od tej zasady może mieć miejsce, gdy przeznaczenie nieruchomości zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości. Powoduje to zatem konieczność przedstawienia wartości rynkowej w dwóch wariantach, tj. według aktualnego sposobu jej użytkowania i alternatywnego sposobu użytkowania, zgodnego z celem wywłaszczenia. Organ nie może zakładać, że określenie wartości rynkowej według alternatywnego sposobu użytkowania w każdym przypadku powoduje zwiększenie jej wartości. Skarżący zarzucili, że przedstawione przez powołanego rzeczoznawcę w operacie szacunkowym ceny transakcyjne dotyczyły sprzedaży gruntów pod autostradę, a w tego rodzaju przypadkach nie można mówić o działaniu bez przymusu. Osoby sprzedające takie grunty mają świadomość, że w przypadku uchylania się do zawarcia umowy i tak zostaną pozbawione własności w drodze wywłaszczenia, za cenę ustaloną przez rzeczoznawcę. Przez co ustalenie wartości nieruchomości na podstawie takich transakcji stanowi naruszenie art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury stwierdził, iż skarga nie zawiera nowych okoliczności i stanowi jedynie powtórzenie zarzutów, do których organ odniósł się w zaskarżonej decyzji. W związku z czym wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżoną decyzję nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego na dzień wydania decyzji, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja i decyzja ją poprzedzająca nie naruszają prawa.

Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2008 r. utrzymująca w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2008 r., orzekającą o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości stanowiących współwłasność J. B. i M. B.

Sąd w całości podzielił stanowisko i argumentację organów orzekających w niniejszej sprawie odnośnie prawidłowości przeprowadzonego postępowania wywłaszczeniowego i ustalenia wysokości odszkodowania.

W ocenie Sądu podstawowy zarzut skarżących dotyczący niewłaściwej wyceny nieruchomości nie jest trafny.

W myśl art. 18 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 10 grudnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W niniejszej sprawie odszkodowanie za przedmiotowe nieruchomości ustalone zostało zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych - na podstawie operatów szacunkowych nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego A. B. Wyceny wartości nieruchomości dokonał on w myśl art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stanowi, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Zaś wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Natomiast jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Rzeczoznawca przyjął, że - w odniesieniu do przedmiotowych działek, które w dniu wydania decyzji lokalizacyjnej były nieruchomościami rolnymi - ich przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia, spowodowało zwiększenie ich wartości. Zatem wartość rynkową nieruchomości określił według alternatywnego sposobu użytkowania, który wynikał z tego przeznaczenia - wyraźnie stwierdzając, że "ceny gruntów nabywanych pod drogi publiczne są wyższe od cen gruntów rolnych (dotychczasowy sposób użytkowania)".

Wywłaszczane grunty wycenił stosując podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca porównał ceny 40 podobnych nieruchomości, sprzedanych na tym rynku pod inwestycje drogowe w okresie od września 2006 r. do kwietnia 2007 r.

Rzeczoznawca majątkowy jest osobą, która posiada stosowną wiedzę do dokonania wyceny wartości nieruchomości. Jeżeli skarżący kwestionują prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby zakwestionowali operat przed właściwym organem tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, posiadającą kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego lub zlecili innemu rzeczoznawcy sporządzenie drugiego operatu – w celu porównania cen.

Natomiast organy ustalające odszkodowania nie mają obowiązku sporządzania dwóch operatów. Dla zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania wystarczy sporządzenie jednego operatu – a następnie jego rzeczowa, wszechstronna i wnikliwa ocena pod kątem prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawcę przepisów prawa, wybrania przez niego właściwej metody wyceny i dokonania prawidłowego wyliczenia wartości odszkodowania.

Również z utrwalonego orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego wynika możliwość, a nawet wręcz konieczność, dokonania przez organy administracji i Sąd oceny sporządzonego operatu szacunkowego – wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/05, LEX nr 206473 oraz z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417 /06, LEX nr 281387.

W przedmiotowej sprawie Sąd uznał za prawidłową ocenę organu, co do ustalenia wysokości odszkodowania, a także zastosowania przepisów prawa, w tym rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego.

Jednakże Sąd nie zgodził się ze stwierdzeniem Ministra Infrastruktury, iż przepis § 36 ww. rozporządzenia wyłącza możliwość zastosowania art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami – bowiem zawsze należy przyjąć do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne.

Rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne nie z ww. powodu, lecz dlatego, że wartość nieruchomości rolnych przeznaczonych pod drogi publiczne jest wyższa, niż wartość nieruchomości rolnych, które pozostaną nieruchomościami rolnymi.

Zatem rzeczoznawca może przyjąć do porównania tylko nieruchomości o przeznaczeniu rolnym. Nie może natomiast porównywać cen nieruchomości aktualnie rolnych, ale z "perspektywiczną możliwością ich przekwalifikowania na grunty budowlane, w tym i pod zabudowę komercyjną" – jak domagali się tego skarżący.

Sąd uznał również za niezasadny zarzut skarżących dotyczący tego, iż ustalenie wartości nieruchomości na podstawie transakcji dotyczących sprzedaży gruntów pod autostradę - stanowi naruszenie art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż w tym przypadku nie można mówić o działaniu bez przymusu.

Organy orzekające w niniejszej sprawie dokonały oceny prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych przez rzeczoznawcę majątkowego - a Sąd w całości podzielił ich stanowisko uznając, że operaty szacunkowe sporządzono zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

Podsumowując, Sąd uznał, że decyzje obu instancji są zgodne z prawem, zaś zarzuty skarżących są niezasadne. Stwierdzić też należy, że organy orzekające w sprawie wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły stan faktyczny sprawy oraz szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi się kierowały przy rozstrzyganiu sprawy. Uzasadniły przekonująco swoje decyzje nie naruszając przy tym granic swobodnej oceny dowodów – zyskując całkowitą aprobatę Sądu.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.