Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 4/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2007-01-25 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję II i I instancji

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jan Jędrkowiak Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia WSA Mariola Jaroszewska (spr.) Protokolant: Sekretarza Sądowy Agnieszka Szczepkowska po rozpoznaniu w dniu 25 stycznia 2007 r. na rozprawie sprawy ze skargi J. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 3 października 2005 r., nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję nr [...] Wójta Gminy z dnia 4 sierpnia 2005 r., 2. uchyla decyzję nr [...] Wójta Gminy z dnia 18 sierpnia 2005 r., 3. określa, że wymienione wyżej decyzje nie mogą być wykonane.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy decyzją z dnia 4 sierpnia 2005r. Nr [...], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003r. Nr 80, poz. 717 ze zm.: Dz. U. z 2004r. Nr 6, poz. 41 i Nr 141, poz. 1492), uchwały Rady Gminy z dnia 8 czerwca 2001r. Nr [...] w sprawie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego gminy S., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy z dnia 18 lutego 1994r. Nr [...] dla działek Nr [...] i [...] położonych w B. – ustalił jednorazową opłatę wnoszoną przez J. B., w łącznej wysokości [...] zł od wzrostu wartości, w wyniku zmiany funkcji w planie zagospodarowania przestrzennego gmin, nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,1678 ha, położonej w obrębie B., gmina S., płatną solidarnie z H. B.

Organ ustalił, iż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy S. z dnia 18 lutego 1994r. (Dz. Urz. Woj. Sł. Nr 13, poz. 78), działki: Nr [...] i [...], przeznaczone były na cele rolne. Działka Nr [...] powstała z podziału, którym objęte były działki Nr [...] i [...]. Rada Gminy uchwałą z dnia 8 czerwca 2001r. Nr [...], (opublikowaną w dniu 21 sierpnia 2001r. w Dz. Urz. Woj. Pom. Nr 69, poz. 25), wydaną na wniosek J. B., dokonała zmiany planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. W wyniku zmiany planu działka Nr [...] położona w B. uzyskała funkcję budowlaną. Aktem notarialnym z dnia 8 października 2003r. Rep. A Nr [...] działka Nr [...] o pow. 0.1698 ha z udziałem 3/42 w dz. Nr [...] została sprzedana T. i B. K. za cenę 17.000 zł (słownie: siedemnaście tysięcy złotych). Wójt Gminy zlecił oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości – działki Nr [...] w B. - przed i po uchwaleniu planu miejscowego, w celu naliczenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Operat sporządziła D. K. - Państwowy Rzeczoznawca Majątkowy ds. szacowania nieruchomości (uprawnienia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa Nr [...] z dnia 25 lutego 1994 roku). Na zlecenie Wójta, pismem z dnia 9 czerwca 2005r. Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w S. zaopiniowało operat i stwierdziło, że może on stanowić podstawę do wydania decyzji administracyjnej. Zgodnie z operatem szacunkowym wartość przedmiotowej działki przedstawia się następująco: wartość działki przed zmianą planu: 1.553 złotych, wartość działki po zmianie planu: złotych, różnica wartości: 13.549 złotych.

Organ I Instancji przytoczył treść art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość Wójt pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wartość działki nr [...] wzrosła o 13.549 złotych. Wartość opłaty jednorazowej została określona w § 13 Uchwały Nr [...] Rady Gminy z dnia 8 czerwca 2001r. (Dz. Urz. Woj. Pom. Nr 69, poz. 25 dnia 21 sierpnia 2001r.) w wysokości 25 %. Wyliczona jednorazowa opłata od wzrostu wartości nieruchomości wynosi kwotę [...] złotych. Organ I instancji wskazał, iż w obecnym stanie prawnym dla organu wydającego decyzję o ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, podstawą wydania decyzji jest tylko wartość rynkowa nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego. Na mocy ustawy z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U z 2004r. Nr 141, poz. 1492) - został uchylony art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który wskazywał na możliwość pomniejszania wyliczonej opłaty o wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości. Wójt Gminy nie miał więc podstaw prawnych do odjęcia od jednorazowej opłaty nakładów wykazanych przez J. B., które miały zdaniem strony wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Organ wskazał również, iż rzeczoznawca majątkowy sporządzając operat szacunkowy opierał się na § 50 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) zgodnie, z którym przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, określa się wartość nieruchomości uwzględniając jej przeznaczenie przed zmianą planu miejscowego oraz jej przeznaczenie po jego zmianie. Nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołali się H. i J. B. Podnieśli, że rzeczoznawca majątkowy nie uwzględnił przy wycenie nieruchomości części składowych nieruchomości, tj. drzew leszczynowych i trwałego ogrodzenia. Organ I instancji natomiast nie uwzględnił przy ustalaniu jednorazowej opłaty nakładów poniesionych przez skarżących, które to nakłady przyczyniły się ich zdaniem do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, oraz przyjął błędną podstawę prawą wydanej przez siebie decyzji w zakresie dotyczącym wyceny nieruchomości. W odwołaniu skarżący powołują się na operat szacunkowy wykonany na ich zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego J. Ś., wskazując, że niesłusznie został zdyskwalifikowany przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Zdaniem odwołujących w sprawie należało zastosować przepis art. 37 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zaskarżoną decyzją z dnia 3 października 2005r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy. Decyzja wydana została na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i § 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109).

W uzasadnieniu SKO podało, iż rozpatrując po raz pierwszy sprawę, decyzją z dnia 26 sierpnia 2004r. uznając zarzuty odwołującego uchyliło decyzję organu I instancji, przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia. Po przeprowadzeniu ponownie postępowania, w dniu 4 sierpnia 2005r organ I instancji wydał zaskarżoną decyzję, w której ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku ze zmianą jej przeznaczenia w planie zagospodarowania przestrzennego Gminy S. z użytku rolnego na działkę budowlaną. Od tej decyzji odwołał się J. B. wnosząc, o uwzględnienie w wycenie części składowych nieruchomości tzn. sadu leszczynowego i ogrodzenia oraz nakładów poniesionych przez niego na nieruchomości.

Rozpatrując przedmiotową sprawę w trybie nadzoru instancyjnego SKO wskazało jako podstawce prawną art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który stanowi z kolei, że wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży.

Jak ustaliło SKO, działka nr [...], położona w B., zgodnie z uchwalonym miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego terenu zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy z dnia 8 czerwca 2001 r. nr [...] opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa nr [...] z 2001r., poz. 825, została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z dopuszczeniem usług nieuciążliwych. Przed uchwaleniem planu działka ta stanowiła użytek rolny. W § 13 powyższej uchwały określono, iż wysokość jednorazowej opłaty stanowić będzie 25% wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w stosunku do wartości dotychczasowej (przed zmianą planu). Działka została zbyta w dniu 8 października 2003r.

W ocenie Kolegium zachodziły przesłanki zastosowania art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż wskutek zmiany przeznaczenia gruntu należącego do odwołującego z rolnego na budowlany dokonanej w planie, zwiększeniu uległa jego wartość. Wartość nieruchomości została ustalona na zlecenie Wójta Gminy w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego posiadającego wymagane uprawnienia i na zasadach przewidzianych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2000r., Nr 46 poz. 543 z późn. zm.). Wysokość tej opłaty określono na łączną kwotę [...] złotych. Kolegium zaznaczyło, iż organ I instancji zlecił Stowarzyszeniu Rzeczoznawców Majątkowych w S. zaopiniowanie poprawności wykonanego operatu. Po analizie powyższego operatu szacunkowego, Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych w S. stwierdziło, że operat może stanowić podstawę do wydania decyzji administracyjnej.

Odnosząc się do zarzutów odwołania SKO wyjaśniło, że zgodnie z art. 6 Kpa organy administracji państwowej działają na podstawie przepisów prawa. Oceniając zebrany materiał dowodowy w sprawie Kolegium stwierdziło, że niniejsze postępowanie zostało wszczęte 27 października 2003r., a więc w okresie obowiązywania ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.). W dniu 22 września 2004r. weszła w życie ustawa z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. 141, poz. 1492), która przepisem art. 10 pkt 4a uchyliła art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto od 22 września 2004r. obowiązuje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 207, poz. 2109), które w § 50 ust. 1 przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia jednorazowej opłaty nakazuje określać wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed zmianą planu oraz jej przeznaczenie po jego zmianie, bez uwzględniania jej części składowych. Ponieważ o sposobie rozstrzygnięcia sprawy decydują przepisy obwiązujące w dniu wydania decyzji administracyjnej, SKO stwierdziło, że w niniejszej sprawie ani rzeczoznawca nie mógł uwzględnić przy szacowaniu wartości nieruchomości jej części składowych, ani też organ I instancji nie mógł uwzględnić nakładów poniesionych w odwołaniu w okresie między zmianą planu zagospodarowania przestrzennego a dniem zbycia nieruchomości mających wpływ na jej wartość.

Na powyższą decyzję J. B. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku, wnosząc jednocześnie o uchylenie zaskarżonej decyzji. Uzasadniając skargę wskazał, iż postępowanie zostało wszczęte w 2003r., a w tym czasie obowiązywało Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r. w sprawie szczegółowych wycen nieruchomości i trybu sporządzania operatu szacunkowego, które przy wycenie nieruchomości uwzględniało części składowe nieruchomości. Natomiast obowiązujące w dacie wydawania przez Wójta Gminy decyzji rozporządzenie z dnia 21 września 2004r. nakazywało wycenić wartość nieruchomości bez uwzględniania jej części składowych, była to więc zmiana na niekorzyść skarżącego, powstała w trakcie postępowania administracyjnego.

Ponadto skarżący podniósł, że analogiczna sytuacja miała miejsce przy ustalaniu jednorazowej opłaty. Uwzględnienie poniesionych przez skarżącego nakładów było możliwe w dacie sprzedaży nieruchomości i wszczęcia postępowania administracyjnego, a uległo zmianie na niekorzyść w stanie prawnym w dacie wydawania decyzji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga J. B. zasługuje na uwzględnienie, gdyż decyzja ta narusza przepisy prawa materialnego i procesowego. Sąd miał przy tym na względzie treść art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz. 1270 ze zm.), zgodnie z którym sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to między innymi, że sąd administracyjny nie musi w ocenie legalności zaskarżonej decyzji ograniczać się tylko do zarzutów sformułowanych w skardze, ale może wadliwości kontrolowanego aktu podnosić z urzędu.

W niniejszej sprawie prawidłowo organy zastosowały przepis prawa materialnego, art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 z późn. zm.) z którego wynika, iż jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Z kolei art. 37 ust. 1 powołanej ustawy wyjaśnia, iż wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Opłatę tą pobiera się jedynie w razie zbycia nieruchomości w terminie 5 lat od dnia, w którym plan lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 ustawy).

Ze stanu faktycznego niniejszej sprawy wynika, że w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego nieruchomość nr [...] położoną w obrębie B., Wójt Gminy decyzją z dnia 8 lipca 2004 roku Nr [...] ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (Działki Nr [...]) w wyniku zmiany jej funkcji w planie zagospodarowania przestrzennego, dla J. i H. B. Decyzja ta została następnie uchylona przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w dniu 26 sierpnia 2004r., na skutek odwołania J. B., który kwestionował wykonaną wówczas wycenę i nieuwzględnienie poniesionych nakładów, które jego zdaniem miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości.

Ponownie rozpatrujące sprawę organy orzekały w odmiennym stanie prawnym, bowiem w dniu 22 września 2004r. weszła w życie zmiana, wprowadzona ustawą z dnia 28 listopada 2003r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 141, poz. 1492), która przepisem art. 10 pkt 4a uchyliła art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obowiązujący do tej daty ust. 2 art. 37 przewidywał, że opłatę, o której mowa w ust. 1 pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmiana planu miejscowego a dniem sprzedaży nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości.

Przywołana wyżej ustawa nie zawiera norm przejściowych, co oznacza, iż przepisy zmieniające stosuje się z dniem wejścia w życie noweli. Oznacza to również, że decyzje administracyjne wydawane od dnia 22 września 2004r. muszą uwzględniać stan prawny wywołany opisaną wyżej zmianą, niezależnie od tego, że postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie wszczęte zostało pod rządami ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lecz w innym, co do art. 37 tej ustawy stanie prawnym. W opisanym zakresie zarzuty skargi należy zatem uznać za nieuzasadnione.

Wskazać również należy, iż od 22 września 2004r. obowiązuje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. 207, poz. 2109, zm. Dz. U. z 2005r., Nr 196, poz. 1628), które w § 50 ust. 1 przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości dla ustalenia jednorazowej opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nakazuje określać wartość nieruchomości, uwzględniając jej przeznaczenie przed zmianą planu oraz jej przeznaczenie po jego zmianie, bez uwzględniania jej części składowych. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego lub jego zmiany, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości.

Przepisy wymienionego rozporządzenia stanowiły z kolei podstawę prawną dla sporządzenia przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego. Jak bowiem wynika z okoliczności sprawy, przedmiotowy operat sporządzony został w dniu 21 kwietnia 2005r. Zatem wykonanie tego operatu w zgodzie z przepisami wymienionego wyżej rozporządzenia należy uznać za prawidłowe i nienaruszające prawa, niezależnie od tego, że postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie wszczęte zostało w dniu 27 października 2003r. Zgodzić się bowiem trzeba z SKO, że organy administracji orzekają na podstawie obowiązującego prawa (art. 6 Kpa)., co oznacza, że przy wydaniu decyzji muszą

W ocenie Sądu uchylenie art. 37 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie oznacza, jak twierdzi organ odwoławczy, iż obecnie przy orzekaniu w przedmiocie renty planistycznej poczynione nakłady nie mają żadnego znaczenia. "Podstawą ich odliczenia jest ogólna zasada, według której wysokość renty planistycznej zależy od wzrostu wartości nieruchomości związanego z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. Jeżeli zatem wzrost wartości jest wynikiem poniesienia nakładów przez właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości, to nie pozostaje on w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, z czego z kolei wynika, że nie może on być podstawą ustalenia opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4, czyli renty planistycznej. Opłata ta jest bowiem ustalana, jak stanowi o tym art. 36 ust. 4, jeżeli wartość nieruchomości wzrasta w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą" (vide: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz i przepisy wykonawcze Z.Kostka, J.Hyla, ODiDK Gdańsk 2004, str. 72). Podzielając wyrażone wyżej stanowisko wskazać należy, że kwestia ta powinna być przedmiotem postępowania w sprawie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W szczególności zaś, w sporządzonym przez biegłego operacie winny znaleźć się ustalenia dotyczące dokonanych przez skarżącego nakładów, w tym ocena czy wpłynęły one na wzrost wartości działek czy też określony wzrost spowodowany był jedynie zmianą przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W operacie znajdującym się w aktach administracyjnych sprawa nakładów, wielokrotnie podnoszona przez skarżącego w toku postępowania, nie została w ogóle ujęta, w sposób pozytywny, czy negatywny. Tymczasem z opisu działki nr 119/4 (vide: pkt 4.4 operatu) wynika, że jest ona ogrodzona. W kontekście zarzutów odwołania co do nieuwzględnienia przy wyliczeniu opłaty kosztów "trwałego ogrodzenia", mylnie określonego jako "część składowa" nieruchomości, należy postawić organowi odwoławczemu zarzut naruszenia art. 37 ust. 1, poprzez brak ustaleń co do tego, czy ewentualnie poniesione nakłady na nieruchomość wpłynęły na wzrost wartości przedmiotowej działki. Naruszenie prawa materialnego – przepisu art. 37 ust. 1, wynika z naruszenia przepisów postępowania, art. 7, art. 77 i art. 80 w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Wskazać nadto należy, że w toku postępowania doszło także do naruszenia art. 10 Kpa. Skarżącemu nie zapewniono bowiem czynnego udział w postępowaniu, w ten sposób, żeby miał on możliwość wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji co do zebranych dowodów, a zwłaszcza sporządzonego operatu szacunkowego oraz sposobu jego oceny przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych. Obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie było bowiem pouczenie strony o prawie zapoznania się z aktami i złożenia końcowego oświadczenia. Brak dowodu w aktach administracyjnych, że organ I instancji pouczył stronę o przysługującym jej prawie, a takie uchybienie występuje w niniejszej sprawie, uzasadnia wniosek, że organ naruszył przepis art. 10 Kpa. W ocenie Sądu, uchybienia tego nie zmienia okoliczność wydania postanowienia o podjęciu zawieszonego wcześniej postępowania, zawierającego w uzasadnieniu m.in. informację o wynikach dokonanej oceny prawidłowości operatu sporządzonego przez D. K., postanowienie to pełniło bowiem inną funkcję w toczącym się postępowaniu administracyjnym.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego zostały uregulowane w opisanym wyżej rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy stanowi w istocie opinię pisemną. Forma ta wyklucza udział strony w jej sporządzaniu. Jednakże po sporządzeniu opinii w formie pisemnej, należy zawiadomić stronę z pouczeniem o możliwości zapoznania się z jej treścią i zgłoszenia zastrzeżeń, a w razie zgłoszenia zastrzeżeń należy przesłuchać biegłego z udziałem stron postępowania, tak aby zapewnić stronie możliwość zarówno zadawania pytań i składania wyjaśnień, jak i wypowiedzenia się odnośnie zebranych dowodów. W niniejszej sprawie organy administracji nie podjęły właściwych działań umożliwiających skarżącemu prawidłowy udział w postępowaniu, co w szczególności miało istotne znaczenie wobec stopnia skali zarzutów strony skarżącej wobec autora operatu jak i wobec faktu sporządzenia na własne zlecenie kontroperatu. Zwrócić należy uwagę, że wycena sporządzona operatem przez rzeczoznawcę, niezależnie od jej skontrolowania przez Stowarzyszenie Rzeczoznawców, nie jest wiążąca i podlega ocenie przez organ administracyjny, jak każdy inny dowód zebrany w sprawie. Takiej ocenie operat sporządzony przez D. K. nie został poddany, co również stanowi naruszenie przepisu art. 80 Kpa.

Orzekający w sprawie organ I instancji naruszył również prawo w opisany wyżej sposób przy wydaniu decyzji Wójta Gminy Nr [...] z dnia 4 sierpnia 2005r., ustalającej jednorazową opłatę od wzrostu wartości tej samej nieruchomości, w kwocie [...] zł, dla H. B., płatnej solidarnie z J. B. Opisana wyżej decyzja Nr [...] narusza także przepis prawa materialnego – art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazać należy, co jest niesporne, że J. B. i H. B. byli współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości przed jej zbyciem. Tym samym solidarna odpowiedzialność za wniesienie spornej opłaty wynikała ze stosunku współwłasności nieruchomości, w tym z małżeńskiej wspólności ustawowej. Wobec wydania dwóch odrębnych decyzji dotyczących tej samej nieruchomości w stosunku do obojga byłych współwłaścicieli, odrębnie zobowiązanych do zapłaty takiej samej opłaty solidarnie z drugą osobą, powstaje stan, w którym przedmiotowa nieruchomość podlega podwójnej opłacie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Z tych przyczyn i stosownie do treści art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), wymieniona wyżej decyzja również została objęta kontrolą Sądu w niniejszym postępowaniu.

Rozpatrujący sprawę ponownie organ I instancji rozstrzygnie, uwzględniając powyższą ocenę prawną.

Mając na względzie fakt, że rozpatrujące sprawę organy administracji naruszyły zarówno przepisy prawa materialnego jak i postępowania administracyjnego - w sposób mający istotny wpływ na wynik sprawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił zaskarżoną decyzję i decyzję Wójta Gminy z dnia 4 sierpnia 2005r. Nr [...] oraz uchylił decyzję Wójta Gminy z dnia 18 sierpnia 2005r. Nr [...] na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Stosując przepis 152 wymienionej wyżej ustawy, Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł, iż uchylone decyzje nie mogą być wykonane. Rozstrzygnięcie to uniemożliwia wykonanie decyzji do czasu uprawomocnienia się wyroku. Wykonanie wadliwych decyzji w tym czasie byłoby, bowiem aksjologicznie nieuzasadnione i prowadziło do naruszenia praw i interesów strony postępowania.