Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 727/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-03-06 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Minister Infrastruktury
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 156  ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 145  par. 1  pkt  1  lit. a i c,  art. 151,  art. 152
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie: Sędzia WSA Daniela Kozłowska (spr.) Sędzia WSA Agnieszka Miernik Protokolant Katarzyna Krynicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2009 r. sprawy ze skargi B. O. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] marca 2008 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2008 r. nr [...] w części dotyczącej ustalenia i wypłaty odszkodowania, 2. w pozostałym zakresie skargę oddala, 3. stwierdza, że decyzja w części uchylonej, opisanej w pkt 1 wyroku, nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury decyzją z [...] marca 2008 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania B. O., utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z [...] stycznia 2008 r. nr [...] orzekającą w pkt 1 o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości, położonej w Gminie G., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, obręb [...], a w pkt 2 i 3 ustalającej odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia w kwocie [...] złotych i stwierdzającej, że odszkodowanie zostanie wypłacone przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad i zasady jego wypłaty.

W uzasadnieniu decyzji Minister Infrastruktury wskazał m.in., że Wojewoda [...] decyzją z [...] lutego 2007 r. nr [...] orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa z przeznaczeniem pod budowę budowy obwodnicy miasta G. w ciągu drogi krajowej nr [...] prawa własności nieruchomości stanowiącej własność B. O. oznaczonej jako działka nr [...] i ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł.

Minister Budownictwa, po rozpatrzeniu odwołania B. O., decyzją z [...] lipca 2007 r. uchylił decyzję Wojewody [...] z [...] lutego 2007 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia ze względu na konieczność wyjaśnienia kwestii prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.

Wojewoda [...] decyzją z [...] stycznia 2008 r. orzekł o wywłaszczeniu opisanej nieruchomości i ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł stwierdzając równocześnie, że odszkodowanie zostanie wypłacone przez Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, a zapłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlegać będzie wykonaniu.

Od powyższej decyzji wniósł odwołanie B. O., w którym podniósł, że nie zgadza się na cenę [...] zł za m² wywłaszczonej nieruchomości, wskazaną w przez rzeczoznawcę majątkowego w aneksie do operatu szacunkowego. Podniósł też kwestię zamiany wywłaszczonej nieruchomości na nieruchomość położoną w B.

Rozpatrując odwołanie Minister Infrastruktury stwierdził, że postępowanie w sprawie zostało wszczęte prawidłowo, po złożeniu przez inwestora stosownej oferty kupna nieruchomości i wyznaczeniu przez Wojewodę [...] terminu do nabycia nieruchomości. Wojewoda, stosownie do art. 118 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) przeprowadził rozprawę administracyjną, na której zapoznano strony z materiałem sprawy. Rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 5 listopada 2007 r. notę aktualizacyjną do operatu szacunkowego z 18 grudnia 2006 r., określającego wartość prawa własności nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...]. Organ wojewódzki uznał, że operat ten został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 2007, poz. 2109). Analiza wymienionego operatu, uzupełnionego o notę aktualizacyjną z dnia 5 listopada 2007 r. wskazuje, że twierdzenie organu pierwszej instancji o jego prawidłowości wraz z notą aktualizacyjną jest uprawnione.

Ustosunkowując się do kwestii zamiany wywłaszczonej nieruchomości na nieruchomość położoną poza pasem drogowym Minister wskazał, iż zamiana nieruchomości może być ewentualnie dokonana pomiędzy Generalnym Dyrektorem Dróg Krajowych i Autostrad a właścicielem nieruchomości w drodze cywilnoprawnej, stosownie do art. 13 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.). Przyznanie nieruchomości zamiennej w postępowaniu wywłaszczeniowym w ramach odszkodowania nie jest obligatoryjne.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie B. O. kwestionuje wysokość ustalonego odszkodowania z wywłaszczoną nieruchomość. Zdaniem skarżącego proponowana kwota [...] zł za metr kwadratowy gruntu jest niewspółmiernie niska w stosunku do średnich cen gruntów w Gminie G. Z tego względu decyzja Ministra Infrastruktury wydana została z naruszeniem art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Doszło też do naruszenia art. 32 ust. 1 i 2 Konstytucji mówiącego, że wszyscy mają prawo do równego traktowania przez władze publiczne. Wywłaszczenie za ustaloną w decyzjach cenę 1 m² nieruchomości w żaden sposób nie odpowiada słusznemu odszkodowaniu. Podczas rozprawy sądowej skarżący oświadczył, że przedmiotem jego skargi jest nie tylko wysokość ustalonego odszkodowania ale również wywłaszczenie nieruchomości.

Odpowiadając na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Skarga została częściowo uwzględniona, choć z innych przyczyn niż w niej wskazane.

Postępowanie wywłaszczeniowe przeprowadzone zostało prawidłowo, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 13 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. W uzasadnieniu decyzji z dnia [...] marca 2008 r. Minister przedstawił przebieg postępowania wywłaszczeniowego wszczętego na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad. W ocenie Sądu zaskarżone decyzje w części odnoszącej się do wywłaszczenia nie naruszają prawa i dlatego skarga w tym zakresie została oddalona.

Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Zgodnie zaś z art. 156 ust. 4 tej ustawy operat może być wykorzystany po upływie tego okresu po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził.

W powołanym wyżej przepisach mowa jest o operacie szacunkowym bez określenia, czy w jego skład wchodzą uzupełnienia i aktualizacje do niego sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego i jakie mają one znaczenie dla ustalenia terminu jego aktualności. Od ustaleń w tym zakresie zależy, czy w dniu orzekania w sprawie wywłaszczenia i odszkodowania operat szacunkowy z grudnia 2006 r. mógł być wykorzystany dla celu, dla którego został sporządzony. Ważność operatu należy oceniać w dniu orzekania przez organ, dokonane uzupełnienia i aktualizacje nie mają wpływu na aktualność operatu i same przez się nie przedłużają terminu jego wykorzystania. W ocenie Sądu aktualizacja operatu, dokonana w ciągu 12 miesięcy od jego sporządzenia nie zastępuje klauzuli, o jakiej mowa w art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Powołane wyżej przepisy nie definiują pojęcia "klauzula", ale ich analiza pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu (jego uzupełnień i aktualizacji) dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do niego klauzuli zawierającej oświadczenie o aktualności operatu. Klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego. Z powyższego wynika, że niezbędnym elementem klauzuli jest oświadczenie rzeczoznawcy co do aktualności operatu. Znajdujący się w aktach sprawy dokument – nota aktualizacyjna do operatu szacunkowego – sporządzony w listopada 2007 r. nie spełnia warunków, jakim powinna odpowiadać klauzula, bowiem dokonano w nim istotnych zmian w uprzednio wykonanym operacie i nie jest wobec tego potwierdzeniem aktualności operatu. Wbrew stanowisku organu drugiej instancji powołany dokument nie mógł przesądzać o aktualności operatu, gdyż można było tego dokonać wyłącznie w formie klauzuli, w której rzeczoznawca oświadczył, że operat po jego aktualizacji zachował aktualność. Wówczas powyższy dokument staje się częścią sporządzonego wcześniej operatu szacunkowego. Uzupełnienie i aktualizacja operatu szacunkowego nie zwalniają organu od uzyskania klauzuli aktualności, jeżeli orzeka on po upływie 12 miesięcy od sporządzenia operatu. Brak klauzuli obejmującej zarówno operat jak i jego aktualizację powoduje – jak w tej sprawie – orzekanie o wysokości odszkodowania nie na podstawie operatu szacunkowego, lecz na podstawie dokumentu, który nie jest operatem w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a treść i wskazana w nim wartość nieruchomości istotnie się różnią od treści i wartości nieruchomości wywłaszczanej przedstawionej w operacie z grudnia 2006 r. Należy dodać, że aktualizacja operatu, nawet dokonana w terminie ważności samego operatu, jest dokumentem wtórnym w stosunku do niego i jeżeli nie zostanie potwierdzona wraz z samym dokumentem podstawowym (operatem), to niezależnie od terminu jej sporządzenia nie stanowi potwierdzenia w rozumieniu art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Dlatego Sąd ocenił jako sprzeczne z powołanymi wyżej przepisami stanowisko orzekających w spawie organów, że aktualizacja operatu z grudnia 2006 r., sporządzona w listopadzie 2007 r. przedłużyła termin do jego wykorzystania i orzekania o wysokości odszkodowania po upływie 12 miesięcy od sporządzenia operatu szacunkowego. Uwzględniając powyższe Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" oraz art. 151 i 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).