Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 51/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-04-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 9a, 157
journal: Dz.U. 2014 poz 518
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Piotr Korzeniowski (spr.), Sędziowie sędzia WSA Marta Laskowska-Pietrzak, sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant st. ref. Marcin Lesner, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 kwietnia 2015 r. sprawy ze skargi S. Z. i T. Z. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość - oddala skargę -


UZASADNIENIE

Przedmiotem zaskarżenia jest decyzja Wojewody [...] (organ odwoławczy, organ II instancji), znak: [...] z [...] sierpnia 2014 r. wydania na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz.U. 2013, poz. 267 ze zm., dalej: k.p.a.) oraz art. 9a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. 2014, poz. 518, dalej: u.g.n.), po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez panią S. Z. oraz pana T. Z. (dalej: skarżący, strona skarżąca), reprezentowanych przez pana T.J. z [...] czerwca 2014 r. od decyzji Prezydenta W. (organ I instancji) Nr [...] z [...] maja 2014 r. orzekającej o ustaleniu wysokości i wypłacie odszkodowania za nieruchomość nabytą na rzecz W.w trybie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn.: Dz.U. 2013, poz. 687) w związku z realizacją inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej ul. [...] na odcinku: ul. [...] - ul.[...] w Dzielnicy [...] W., położoną w W. na terenie Dzielnicy [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne: nr[...] o powierzchni 100 m2, nr [...] o powierzchni 2409 m2 oraz działki nr 216/3 o powierzchni 100 m2 z obrębu [...], uregulowaną w księdze wieczystej KW Nr [...] objętą decyzją Prezydenta W. Nr [....] z [...] października 2012 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

W decyzji z [...] sierpnia 2014 r. Wojewoda [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta W. z [...] maja 2014 r. Stan sprawy przestawiał się następująco:

Prezydent W. w decyzji Nr [...] z [...] października 2012 r. zezwolił na realizację inwestycji drogowej polegającej na budowie drogi gminnej ulicy [...] na odcinku: ul. [...] - ul.[...] w Dzielnicy [...] W.. Decyzja ta, wobec niewniesienia odwołania, stała się ostateczna [...] listopada 2012 r.

Lokalizacją inwestycji objęta została m. in. nieruchomość położona w W. na terenie dzielnicy [...], oznaczona w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne: nr [...] o powierzchni 100 m2, nr [...] o powierzchni 2409 m2 oraz działki nr [...] o powierzchni 100 m2 z obrębu [...], uregulowane w księdze wieczystej KW Nr [...]. Z treści działu II księgi wieczystej wynika, że współwłaścicielami przedmiotowej nieruchomości byli: pani S. Z. oraz pan T.Z.. W dziale III wpisane są: służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właściciela działki ewidencyjnej nr [...], opisanej w KW [...], polegająca na prawie przejścia i przejazdu przez działkę nr [...], służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu do działki [...], służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu do działki [...], służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu do działki [...], służebność przyłączy wodociągowo-kanalizacyjnego, gazowego, telefonicznego i linii energetycznej na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości opisanych w księgach wieczystych [...], służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu do działki [...], prawo użytkowania pasa gruntu szerokości 2 metry na trasie przyłączy oraz linii telefonicznej i linii energetycznej na rzecz [...] Spółki Gazownictwa Sp. z o.o., Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w W. [...]S.A. i ich następców prawnych, z ograniczeniem do prawa wejścia na działkę w celu naprawy, konserwacji, remontu, modernizacji i dostępu do punktu redukcyjno-pomiarowego, służebność gruntowa polegająca na poprowadzeniu urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, telefonicznych, internetowych, energetycznych, w formie podziemnej lub naziemnej do działki [...], służebność gruntowa polegająca na prawie przejścia i przejazdu do działki [...], służebność gruntowa polegająca na poprowadzeniu urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, telefonicznych, internetowych, energetycznych, w formie podziemnej lub naziemnej do działki [...], nieodpłatne prawo użytkowania na rzecz [...] SA, [...]Spółki Gazownictwa sp. z o.o. i Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji W. służebność przesyłu na rzecz spółki [...] Sp. z o.o.

W zawiadomieniu z [...] listopada 2012 r. oraz z [...] grudnia 2012 r. strony zostały poinformowane o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość nabytą na rzecz W., w trybie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, położoną w W., na terenie dzielnicy [...], oznaczoną w ewidencji gruntów jako działki ewidencyjne: nr [...] o powierzchni 100 m2, nr [...] o powierzchni 2409 m2 oraz działki nr [...] o powierzchni 100 m2 z obrębu [...].

W celu ustalenia wysokości odszkodowania w dniu [...] grudnia 2012 r. został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego panią Z.J. (uprawnienia Nr [...]), operat szacunkowy, w którym określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, na łączną kwotę 845 334 zł (słownie złotych: osiemset czterdzieści pięć tysięcy trzysta trzydzieści cztery). W zawiadomieniu z [...] grudnia 2012 r. oraz [...] grudnia 2012 r. strony zostały poinformowane o możliwości zapoznania się z całym materiałem dowodowym jaki został zgromadzony w sprawie, w tym z operatem szacunkowym określającym wartość ww. nieruchomości, jak również o możliwości składania pisemnych wyjaśnień i wniosków w terminie 3 dni od dnia jego doręczenia.

W decyzji Nr [...] z [...] kwietnia 2013 r. Prezydent W., na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego [...] grudnia 2012 r. przez panią Z.J., ustalił odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość.

Wojewoda [...] w decyzji Nr [...] października 2013 r. uchylił zaskarżoną decyzję Prezydenta W. i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. W dniu [...] listopada 2013 r. pani Z.J. dokonała ponownej wyceny przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę 1 056 819 zł (słownie złotych: milion pięćdziesiąt sześć tysięcy osiemset dziewiętnaście).

W zawiadomieniu z [...] stycznia 2014 r. strony zostały poinformowane o możliwości zapoznania się z całym materiałem dowodowym jaki został zgromadzony w sprawie, w tym z operatem szacunkowym określającym wartość ww. nieruchomości, jak również o możliwości składania pisemnych wyjaśnień i wniosków w terminie 7 dni od dnia jego doręczenia.

W dniu [...] stycznia 2014 r. pan T.J., reprezentujący panią .S.Z. oraz pana T. Z., przedstawił swoje uwagi do sporządzonej wyceny. W piśmie z [...] marca 2014 r. do uwag stron odniósł się autor wyceny.

W zawiadomieniu z [...] marca 2014 r. strony zostały poinformowane o możliwości zapoznania się z całym materiałem dowodowym jaki został zgromadzony w sprawie, w tym z operatem szacunkowym określającym wartość ww. nieruchomości, jak również o możliwości składania pisemnych wyjaśnień i wniosków w terminie 7 dni od dnia jego doręczenia.

W decyzji Nr [...] z [...] maja 2014 r. Prezydent W., na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego [...] listopada 2013 r. przez panią Z.J., ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości 1 107 488,15 (słownie złotych: milion sto siedem tysięcy czterysta osiemdziesiąt osiem 15/100).

Od powyższej decyzji w dniu [...] czerwca 2014 r. odwołanie zostało wniesione przez panią S.Z. oraz pana T.Z., reprezentowanych przez pana T.J.. Odwołujący się zarzucili Prezydentowi. W. zaniżenie wysokości odszkodowania.

Po rozpatrzeniu odwołania Wojewoda [...] w decyzji z [...] sierpnia 2014 r. utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta W.z [...] maja 2014 r.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji podniesiono, że organ administracji publicznej nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać na przykład czy został on sporządzony przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Według organu II instancji, w odróżnieniu jednak od organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych organ nie może dokonywać merytorycznej oceny takiego dowodu. Organ odwoławczy powołał się na treść art. 157 u.g.n. Zdaniem organu II instancji, w analizowanym postępowaniu organ I instancji uznał sporządzoną wycenę za prawidłową. Jednocześnie odwołujący się nie zwrócił się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych z wnioskiem o weryfikację sporządzonego operatu, chociaż nadal kwestionował prawidłowość wyceny.

W ocenie organu odwoławczego, osobną kwestią pozostaje zasadność przeprowadzania przez odwołujących się własnej wyceny nieruchomości w postaci kontroperatu. Zdaniem Wojewody [...], wycena przedmiotowej nieruchomości została sporządzona prawidłowo i może stanowić podstawę ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Zarzuty odwołujących się dotyczące kwestii odszkodowań z tytułu wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych obciążających przedmiotową nieruchomość także nie zasługują na uwzględnienie. Zdaniem organu II instancji, Prezydent W. słusznie przeanalizował zakres przysługujących praw rzeczowych i wpływ częściowego przejęcia pierwotnej nieruchomości na te prawa. W wyniku tej analizy prawidłowo uznał, że konieczne jest ustalenie odszkodowania za rzecz spółek [...] sp. z o.o., [...] Spółki Gazownictwa sp. z o.o. i Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w W. S.A., jednocześnie odmawiając ustalenia odszkodowania za pozostałe ograniczone prawa rzeczowe (prawa przechodu i przejścia oraz służebności przyłączy), powołując się na konstytucyjną zasadę słusznego odszkodowania).

W skardze strona skarżąca wniosła o: 1) uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, 2) przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi II instancji oraz o 3) zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skarżący podnieśli, że spodziewali się, że tak dogłębna i merytoryczna analiza zawarta w decyzji Wojewody [...] z [...] października 2013 r. - nie pozostanie bez należytego ponownego rozpatrzenia przez Prezydenta W.. Według skarżących, stało się jednak inaczej, bowiem jak wynika z uzasadnienia decyzji Prezydenta W.z [...] maja 2014 r. Nr [...] dokonano rozpatrzenia jedynie połowicznie. Zdaniem skarżących, Wojewoda [...] wskazał na mankament opinii, a mianowicie że z określonych przyjętych przez biegłego przesłanek wynikają nieuprawnione dla tych przesłanek wnioski odnośnie wartości nieruchomości. Według skarżących, w kontekście stwierdzenia przez Wojewodę [...] w decyzji z [...] października 2013 r., że Prezydent W. powinien rozważyć przekazanie do oceny organizacji rzeczoznawców majątkowych operatu biegłego-kuriozalnym wydaje się stwierdzenie Prezydenta W. w decyzji z [...] maja 2014 r., że to strona mogła to zrobić, czyli zdaniem skarżących, była to jeszcze jedna dezinformacja w niniejszej sprawie.

Według skarżących, na stronie 5 uzasadnienia decyzji Wojewoda [...] napisał, że odwołujący się nie mogli w przedmiotowym postępowaniu skutecznie przedstawić operatu szacunkowego podważając jednocześnie ustalenia operatu sporządzonego na zlecenie Prezydenta W.. Zdaniem skarżących, na tej samej stronie uzasadnienia decyzji Wojewoda [...] sam sobie zaprzeczył, bowiem wbrew temu co napisał w poprzedniej decyzji z [...] października 2013 r., w zaskarżonej decyzji na wymienionej stronie pisze, że to na odwołujących się czyli skarżących się spoczywa ciężar sporządzenia dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców.

W ocenie skarżących, Wojewoda w wydanej przez siebie decyzji z [...] sierpnia 2014 r. nie uwzględnił podniesionych uwag, ani wskazanych dowodów przez skarżących w odwołaniu z [...] czerwca 2014 r. i [...] lipca 2014 r. od wydanej decyzji Prezydenta. W. nr.[...] z [...]kwietnia 2013 r., zignorował całkowicie opracowany operat szacunkowy wykonany przez biegłego sądowego i rzeczoznawcę majątkowego pana A.G., działającego na zlecenie skarżących, stanowiący podstawę wyliczenia rzetelnej wartości nieruchomości, która jest przedmiotem żądania odszkodowania przez skarżących. Wyliczona wartość w opracowanym operacie szacunkowym przez pana A. G. jest wykonana zgodnie z przepisami, jest obiektywna i powinna być przedmiotem analizy w wydanej decyzji Wojewody, albowiem wyliczona wartość w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę działającego na zlecenie W. nie jest obiektywna, znacząco zaniżona, a opis przyjęty w cechach dalece rozbieżny od stanu faktycznego, przyjęte transakcje do porównania są całkowicie nie porównywalne z wycenianą nieruchomością, a przyjęte współczynniki nie mają prawnego uzasadnienia. Według skarżących, "Poprawiony" operat przez panią Z.J. w istocie rzeczy nie uwzględnił w większości zarzutów przedstawionych przez Wojewodę [...] w decyzji z [...] października 2013 r. W dalszym ciągu gro tekstu w operacie pani Z.J. opiera się na chybionych przesłankach, jakie zamieściła ona w poprawionej przez siebie wersji operatu.

Zdaniem skarżących, wartość wyliczona do odszkodowania przez rzeczoznawcę panią Z.J. działającą na zlecenie W. jest 200% zaniżona do wartości wyliczonej przez pana A.G., który rzetelnie sporządził operat i wyliczył wartość przedmiotowej nieruchomości, która jest przedmiotem dochodzenia od miasta godziwego odszkodowania na rzecz skarżących.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniósł o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U nr 153, poz. 1269) oraz art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst, jedn.: Dz.U. 2012, poz. 270 ze zm., dalej: p.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zgodnie z art. 134 p.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracyjny konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1) lit. a-c, p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2) p.p.s.a.).

W przedmiotowej sprawie Sąd uznał, że skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja odpowiada prawu.

Kontrolą sądowoadministracyjną w niniejszej sprawie została objęta decyzja Wojewody [...] z [....] sierpnia 2014 r., w której organ II instancji utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta W. z [...]maja 2014 r. Sąd podziela stanowisko organu przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Zgodnie z art. 18 ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania, przy czym wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi. Według art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W myśl art. 134 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (art. 154 u.g.n. ust. 3 u.g.n.).

W niniejszej sprawie zgodnie z zaleceniami Wojewody [...] w dniu [...] listopada 2013 r. został wykonany przez powołanego przez organ biegłego rzeczoznawcę majątkowego, panią Z.J. (uprawnienia nr [...]) operat szacunkowy, w którym określono wartość rynkową prawa własności, ograniczonych praw rzeczowych ustanowionych na przedmiotowej nieruchomości oraz wartość naniesień budowlanych i roślinnych na łączną kwotę 1.056.819,00zł (słownie złotych: jeden milion pięćdziesiąt sześć tysięcy osiemset dziewiętnaście). Wartość rynkowa prawa własności gruntu bez obciążenia ograniczonymi prawami rzeczowymi - 1.012.683,00zł w tym wartość rynkowa działki [...]zł tj. 417,00 zł/m2 a działek [...] .983,00 zł tj. 387,00 zł/m2, wartość prawa użytkowania ustanowionego na rzecz MPWiK - 12.307,00 zł, wartość prawa użytkowania ustanowionego na rzecz [...] Sp. z o.o. (następca prawny [...] Spółki Gazownictwa Sp. z o.o.) - 17.110,00 zł i wartość prawa użytkowania ustanowionego na rzecz [...] Sp. z o.o. - 14.019,00 zł. Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości obciążonej ograniczonymi prawami rzeczowymi wynosi 1.013.383,00 zł (słownie złotych: jeden milion trzynaście tysięcy trzysta osiemdziesiąt trzy), w tym wartość naniesień budowlanych 41.333,00 zł i wartość nasadzeń roślinnych 2.803,00 zł.

Należy stwierdzić, że w niniejszej sprawie operat szacunkowy z [...] listopada 2013 r. sporządzono zgodnie z przepisami prawa, w szczególności zgodnie z przepisami u.g.n. oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz, 2109 ze zm., dalej; rozporządzenie), a także zgodnie ze standardami zawodowymi (Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) oraz Notami Interpretacyjnymi).

Z uwagi na to, że dla wycenianej nieruchomości, jeszcze przed wydaniem decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zgodnie z uchwałą nr [...] Rady W. z [...] października 2006 r. uchwalającą Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. teren działki [...] oznaczony jest symbolem M2.12 (teren o przewadze zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej), określenie jej wartości nastąpiło zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia, tzn. do porównania przyjęto transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Działki [...] przed wydaniem decyzji ZRID stanowiły drogi i na przeważającej powierzchni użytkowane były jako drogi - wartość ich określono zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia. Ponieważ na terenie dzielnicy [...] w okresie ostatnich dwóch lat brak było transakcji nabycia gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, do porównania przyjęto transakcje dotyczące nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych tj. transakcje dotyczące nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Oszacowanie wartości obiektów budowlanych, ze względu na brak porównywalnych transakcji, określono w podejściu kosztowym, metodą kosztów zastąpienia, techniką wskaźnikową. Wartość nasadzeń roślinnych oszacowano w podejściu kosztowym. Jako podstawę oszacowania wartości nasadzeń roślinnych w podejściu kosztowym przyjęto opracowanie "Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich". Wartość ograniczonych praw rzeczowych obciążających wycenianą nieruchomość oszacowano jako funkcję wartości rynkowej, na której wykonywane są ograniczone prawa rzeczowe, uwzględniając wartość rynkową gruntu, na którym wykonywane są ograniczone prawa rzeczowe, określoną w podejściu porównawczym.

W pismach z [...] stycznia 2014 r. i [...] marca 2014 r. skarżący reprezentowani przez pełnomocnika pana T.J. złożyli zarzuty do operatu szacunkowego sporządzonego [...] listopada 2013 r. dla przedmiotowej nieruchomości.

W piśmie z [...] marca 2014 r. rzeczoznawca majątkowy, pani Z.J., ustosunkowała się do ww. zarzutów i wyjaśniła, że wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania położone są na terenie dzielnicy [...], przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, ponadto pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną poszukiwane są działki o powierzchni możliwie małej, a ceny jednostkowe tych działek. Wyjaśniono także, że na cenę jednostkową ma wpływ nie tylko powierzchnia, ale także i kształt. Działki o niekorzystnym stosunku boków takie jak działki[...], które są wąskimi paskami gruntu i na których brak możliwości zabudowy kubaturowej mają ceny najniższe niezależnie od powierzchni. Z wyjaśnień tych wynika także, że oględzin nieruchomości, w tym liczenia nasadzeń roślinnych oraz oceny stopnia zużycia dokonano bardzo staranie w obecności właścicielki nieruchomości. W trakcie trwania wyceny, właścicielka zgłaszała uwagi co do ilości nasadzeń roślinnych oraz stopnia zużycia jednego z szamb. Wszystkie uwagi właścicielki uwzględnione zostały w operacie szacunkowym z [...] listopada 2013 r. Protokoły z oględzin nieruchomości podpisane przez panią S.Z. stanowią załącznik do operatu (k. 272-273). W piśmie z [...] kwietnia 2014 r. pani Z.J. wniosła korektę do operatu szacunkowego z [...] listopada 2013 r. oraz pisma z [...] marca 2014 r.

Należy podkreślić, że organ prowadzący postępowanie administracyjne, którego przedmiotem jest ustalenie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną jest obowiązany ocenić, realizując dyspozycję art. 80 k.p.a., wartość dowodową sporządzonego operatu szacunkowego. W ramach tej oceny organ może żądać przedstawienia przez rzeczoznawcę wyjaśnień co do jego treści. Nie powinien jednak wkraczać w merytoryczną zasadność operatu, lecz dokonać jego oceny pod względem formalnym, w szczególności organ jest obowiązany ocenić, czy przyjęty przez rzeczoznawcę wybór metody został należycie wyjaśniony. Należy stwierdzić, że przy formalnoprawnej ocenie przedmiotowego operatu szacunkowego oraz badaniu jego przydatności do celu, dla którego został wykonany, organ uwzględnił wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę w piśmie z [...] marca 2014 r. i [...] kwietnia 2014 r. Po przeprowadzeniu analizy i weryfikacji przedmiotowego operatu szacunkowego oraz przyjęciu wyjaśnień rzeczoznawcy organ uznał, iż wycena sporządzona została zgodnie z przepisami obowiązującego prawa, w szczególności przepisami ustawy z [...] kwietnia 2003 r.o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych i u.g.n. oraz przepisami wykonawczymi, a także zgodnie ze standardami zawodowymi (Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny - PKZW i Notami Interpretacyjnymi).

Organy obu instancji oceniły, że wycena zawiera wszystkie wymagane elementy treści oraz jest spójna, logiczna i rzetelna, i w związku z tym operat szacunkowy z [...] listopada 2013 r. może zostać przyjęty jako podstawa do ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą nieruchomość.

W ocenie Sądu, gdy operat szacunkowy oraz wyjaśnienia złożone przez biegłego w dalszym ciągu są kwestionowane, na stronę przechodzi ciężar przeciwdowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W niniejszej sprawie, jeżeli zatem strona postępowania uważała, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, mogła zakwestionować prawidłowość jego wykonania przed organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, która jest właściwa do wyrażania opinii w sprawie prawidłowości wykonania operatu szacunkowego. Podkreślić należy, że zgodnie z art. 157 ust.1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, a zgodnie z ust. 2 tego artykułu, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Znaczenie dowodzenia za pomocą organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych stale wzrasta. Rozwój nauki w zakresie wyceny nieruchomości wymaga ciągłego śledzenia jej postępów, gromadzenia informacji, co najłatwiej czynić w wyodrębnionych organizacjach zawodowych rzeczoznawców majątkowych. Ocena organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., jest środkiem dowodowym podobnym do opinii instytutu lub zakładu. Powodem, dla którego wprowadzono do przepisów u.g.n. możliwość z korzystania z oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych była chęć wyposażenie stron oraz organów administracji w środek dowodowy lepszy od zwykłej opinii biegłego. Do tego środka dowodowego można sięgać w przypadku wystąpienia potrzeby oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego (por. S. Kalinowski, Dowód z opinii instytutu, zakładu, i urzędu w postępowaniu sądowym i administracyjnym, Warszawa 1967, s. 11).

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażono pogląd, który Sąd w tym składzie w pełni podziela, według którego "Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro art 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, przy czym podkreślić należy, że nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych ani od sądu pierwszej instancji, skoro w ich ocenie zastosowane współczynniki nie wzbudziły wątpliwości co do ich prawidłowości" (zob. wyrok NSA w Warszawie z 9 stycznia 2014 r., sygn. akt J OSK 1459/12, LEX nr 1505067;.

Podkreślić również należy, że operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie tak jak każdy inny dowód, stosowanie do art. 77 § 1 k.p.a. Jednakże, zdaniem Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Takiej oceny Wojewoda [...] dokonał.

Należy również mieć na uwadze, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Treść art. 175 ust 1 u.g.n. nakłada na rzeczoznawcę majątkowego obowiązek wykonywania swojej zawodowej działalności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się bezstronnością w wycenie nieruchomości. Skoro rzeczoznawca majątkowy dokonując w ramach obowiązujących przepisów prawnych wyceny nieruchomości wykorzystuje zarówno swoją wiedzę specjalistyczną, jak również działa w oparciu wiążące go standardy zawodowe i kodeks etyki - to ocena prawidłowości sporządzenia takiego operatu szacunkowego powinna być dokonywana z dużą ostrożnością. Zdaniem Sądu, subiektywne przekonanie strony, że wskazana w operacie szacunkowym cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska, nie świadczy o wadliwości operatu szacunkowego, który podlega właściwej ocenie przez organ administracji prowadzący postępowanie jako jeden z dowodów w sprawie - co w niniejszej sprawie nastąpiło. Podnieść należy, iż organ nie ma obowiązku przeprowadzania dowodu przedstawionego przez stronę - w niniejszej sprawie przedłożoną organowi przez stronę skarżącą opinię rzeczoznawcy pana A.G., jeżeli w ocenie organu taki wniosek dowodowy dotyczy okoliczności dostatecznie wyjaśnionych w danym postępowaniu, jednakże Wojewoda [...] w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji szczegółowo wyjaśnił, dlaczego przedstawiona opinia nie może być uwzględniona w niniejszej sprawie, i Sąd to stanowisko podziela.

Zdaniem Sądu postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało przeprowadzone wnikliwie, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy oceniony został właściwie, a mające zastosowanie w sprawie przepisy zostały prawidłowo zinterpretowane. Sąd nie doszukał się naruszeń przepisów prawa materialnego czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji.

W przedmiotowej sprawie nie można organom obu instancji postawić skutecznie zarzutów podniesionych w skardze, gdyż nie dopuściły się naruszenia, które miałoby wpływ na podjęte rozstrzygniecie.

Przechodząc do oceny zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego, których to naruszenia skarżący upatrują w nieprawidłowości sporządzenia przez rzeczoznawcę majątkowego panią Z.J. operatu szacunkowego, a co za tym idzie wysokości ustalonego przez organy odszkodowania, uznać należy, że jest on nieusprawiedliwiony. Organy orzekające w niniejszej sprawie, zasadnie uznały, że operat został sporządzony zgodnie z przepisami i mógł stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania za wywłaszczenie gruntu. Skarżący uważają natomiast, że w niniejszej sprawie organy nie ustaliły prawidłowo słusznego odszkodowania, ponieważ sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy jest wadliwy, gdyż niezasadnie zaniża wartość wywłaszczonej nieruchomości.

Należy wyjaśnić, że ustalenie przez organ wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.). Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi zatem dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a wartość ta jest podstawą określenia ceny. Operat szacunkowy stanowi sformalizowany prawnie dowód wartości nieruchomości, a wyrażone w nim oceny i ustalenia stanu faktycznego stanowią wyraz czynności rzeczoznawcy majątkowego, jako biegłego w sprawie, które mogą być oczywiście podważone, ale tylko w sposób jednoznacznie zaprzeczający tym ustaleniom. Rzeczoznawca majątkowy ma zatem pewien wpływ na ustalenie wartości nieruchomości, co jednak nie oznacza związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego. O wysokości odszkodowania decyduje właściwy organ. On więc ocenia prawidłowość sporządzenia i wiarygodność otrzymanej opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia wszelkich istotnych dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy elementów oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Zauważyć także należy, że zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi oraz według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Wskazać w tym miejscu należy na pogląd Trybunału Konstytucyjnego, że "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości (wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 marca 2000 r. P 5/99, OTK 2000/2/60 oraz z dnia 20 lipca 2004 r. SK 11/02 OTK- A2004/7/66). Prawodawca nie posłużył się określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter.

W niniejszej sprawie Sąd dokonując analizy operatu szacunkowego pod względem formalnym, nie stwierdził wystąpienia nieprawidłowości, które pozwoliłyby na uznanie go jako dowodu wadliwego w sprawie. Podkreślić w tym miejscu raz jeszcze należy, że o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości oraz o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Jak wynika z analizy akt sprawy sporządzony w sprawie operat szacunkowy był ważny tak w momencie wydawania decyzji przez Prezydenta W., jak i w dacie wydania decyzji przez Wojewodę [...] i zawierał elementy, o których mowa w § 56 ust. 1 i 4 oraz § 57 powołanego rozporządzenia. Wobec tego nie ma podstaw do kwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w rozpoznawanej sprawie.

Zgodzić się należy z organem II instancji, że nie był on zobligowany do uwzględnienia wniosków strony skarżącej o weryfikację operatu szacunkowego. Jeśli zaś strona skarżąca miała zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to mogła skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawniona była na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Pogląd ten znajduje potwierdzenie w obowiązującym orzecznictwie sądów administracyjnych. Jak wynika z akt sprawy skarżący z tej możliwości nie skorzystali, zlecając wycenę nieruchomości w postaci kontroperatu.

Mając na uwadze, że zaskarżona decyzja podjęta została z uwzględnieniem obowiązujących przepisów prawa, a przyczyny, dla których organ odwoławczy uznał za konieczne skorzystanie z możliwości przewidzianej przepisem art. 138 § 1 pkt 1) k.p.a. znalazły jednoznaczny wyraz w jej uzasadnieniu, co pozostaje w zgodzie z obowiązkami organu wymienionymi w art. 107 § 1 i 3 k.p.a., skarga nie mogła zostać uwzględniona, a Sąd orzekł na mocy art 151 p.p.s.a jak w sentencji.