Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 179/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2011-05-10 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59,  art. 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 134,  art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: par. 3 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Jezielska Sędziowie Sędzia WSA Adam Matuszak (spr.) Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Protokolant st. sekretarz sądowy Jakub Borowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 maja 2011r. sprawy ze skargi D. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia "[...]" D.K. zwrócił się do Urzędu Gminy w "[...]" o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie hali magazynowo - usługowej z częścią socjalno - biurową na działce nr "[...]" w obrębie geodezyjnym "[...]". We wniosku podano zapotrzebowanie w urządzenia infrastruktury technicznej: woda - gminna sieć lub ujęcie własne, energia - z sieci rozdzielczej NN, energia gazowa - z sieci, sposób odprowadzania ścieków - gminna sieć kanalizacyjna lub zbiornik bezodpływowy, sposób odprowadzania wód opadowych powierzchniowo w granicach działki, sposób postępowania z odpadami lub ich unieszkodliwiania - wywóz na gminne składowisko odpadów, oraz określono parametry inwestycji (powierzchnia zabudowy - ok. 2000 m2, kubatura - 12000 m3, wysokość w kalenicy - ok. 8 m, ilość kondygnacji - 1-2, wysokość dolnej krawędzi okapu elewacji frontowej - ok. 6 m, szerokość elewacji frontowej - 30-40 m, dach dwuspadowy - 30-45°.

Decyzją nr "[...]" z dnia "[..]" działający z upoważnienia Wójta Gminy "[...]" - Kierownik Referatu Budownictwa i Zamówień Publicznych w Urzędzie Gminy "[...]" odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo - magazynowego z częścią socjalno – biurową, przystosowanego do dystrybucji i sprzedaży artykułów ogrodniczych na działce nr "[...]" w obrębie "[...]". Jako podstawę prawną orzeczenia wskazał art. 59, art. 60 ust. 1 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej jako: o p.z.p.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1078 ze zm., dalej jako: k.p.a.). W uzasadnieniu decyzji podano, że planowane zamierzenie inwestycyjne nie spełnia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 ustawy o p.z.p. W wyznaczonym obszarze analizowanym brak jest działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Odnośnie wymogu określonego wart. 61 ust. 1 pkt 3 o p.z.p. stwierdzono, że brak jest projektu technicznego związanego z możliwością budowy, a co za tym idzie i wyposażenia przedmiotowej działki w sieci infrastruktury technicznej. Podniesiono, że Gmina "[...]" nie planuje w najbliższych latach opracowania projektu budowlanego i wykonania infrastruktury technicznej w sąsiedztwie objętej wnioskiem działki. Pomiędzy wnioskodawcą, a odpowiednimi dysponentami i zarządcami sieci nie zawarto również żadnych umów i porozumień spełniających warunek z art. 61 ust. 5 o p.z.p.

Kwestionując powyższe rozstrzygnięcie D. K. podniósł, iż do decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy na działce nr "[...]" została dołączona inna mapa niż ta, którą złożył wraz z wnioskiem w Urzędzie Gminy "[...]". Podniósł, iż mapa, którą dołączył do wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy obejmowała obszar większy niż analizowany i pokazywała istniejącą zabudowę magazynowo - składową w tej części wsi. Wyjaśnił również, iż obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z minimalnymi odległościami określonymi w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), natomiast nie ma przeszkód, aby obszar analizowany obejmował większy teren, ukazujący realnie i rzetelnie specyfikę okolicy. Zwrócił też uwagę na fakt, iż odległości maksymalne nie są narzucone w przepisach powyższego rozporządzenia, a określa je gmina. Nadmienił ponadto, iż nawet w obszarze analizowanym, jednostka "[...]" i częściowo "[...]" objęta jest obowiązującym "miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części obrębu "[...]" i części obrębu "[...]", gm. "[...]"" uchwalonego Uchwałą Rady Gminy, a działki na tym obszarze przeznaczone są pod zabudowę usługowo-handlowo-przemysłowo-wytwórczą. Obecnie niektóre działki są niezabudowane, ale w każdej chwili może powstać na nich zabudowa. Ponadto, działki te na chwilę obecną nie są uzbrojone w infrastrukturę techniczną, a mimo to, bez przeszkód można je zabudować. Dodał, iż we wniosku było zawarte alternatywne rozwiązanie problemu uzbrojenia terenu - własne ujęcie wody. Natomiast Zakład Energetyczny podejmuje negocjacje w sprawie doprowadzenia przyłączy dopiero, gdy posiada się decyzję o warunkach zabudowy. Dlatego też przedwczesne jest wymaganie umów z dysponentami sieci.

Po rozpatrzeniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]", Nr "[...]", działając na podstawie art. 59, art. 60 i art. 61 o p.z.p. oraz art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji z dnia "[...]". Odnosząc się do kwestii niespełnienia warunku określonego normą art. 61 ust. 1 pkt 1 o p.z.p. argumentowało m.in., iż stosownie do treści § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 o p.z.p. Z części tekstowej analizy wynika, że granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki nr "[...]". Front działki mierzony po północno - zachodniej granicy działki z drogą gminną wynosi 64 m, co przy trzykrotnej szerokości daje odległość 192 m. W wyznaczonym obszarze analizowanym znalazły się tereny (obecnie niezabudowane działki) objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (jednostka "[...]" i częściowo jednostka "[...]"), przeznaczone w planie pod zabudowę usługowo-handlowo-przemysłowo-wytwórczą. Jednakże działki objęte ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania nie mogą być podstawą do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej inwestycji bowiem, pomimo tego, iż ich funkcja w planie jest funkcją tożsamą z planowanym zamierzeniem inwestycyjnym, nie może być odniesieniem zabudowa potencjalna, czyli taka, która dopiero w przyszłości ewentualnie powstanie. Wskazało, że taki pogląd prawny wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku wydanym w sprawie o sygn. akt II OSK 239/06 stanowiąc, że na równi z działką sąsiednią zabudowaną, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 o p.z.p. dla potrzeb ustalenia warunków zabudowy, należy traktować działkę, na której jest rozpoczęta budowa na podstawie ważnych decyzji lokalizacyjnych i pozwolenia na budowę. Odnosząc się kolei do prawidłowości wyznaczonego przez organ pierwszej instancji obszaru analizowanego wskazało, iż działką sąsiednią w rozumieniu przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 o p.z.p. jest nieruchomość lub jej część położona w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Natomiast wybór wyznaczenia obszaru minimalnego winien być przez organ zawsze uzasadniony, przy czym nic nie stoi na przeszkodzie, by obszar analizowany był większy niż minimalny. Jednakże, przy wyznaczaniu granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary, organ orzekający winien wykazać, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno - architektonicznej na danym obszarze, nie zaś jedynie poszukiwaniu takich funkcji, cech i parametrów zabudowy, aby uzasadnić formalną dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora. Zatem, jeżeli organ wyznacza obszar większy niż minimalny, to winien mieć na uwadze to, czy wskazany obszar będzie tworzył pewną całość urbanistyczną, nie może zaś zwiększać granic obszaru analizowanego jedynie w celu dotarcia do działki zabudowanej. Kolegium podniosło, iż z akt sprawy wynika, że najbliższa zabudowa o funkcji usługowo-magazynowej znajduje się w odległości ok. 640 m od granic działki, co stanowi 10 - krotność frontu działki. Wobec powyższego zwiększenie granic obszaru analizowanego do odległości 640 m byłyby nieracjonalnym poszukiwaniem takiej zabudowy, która uzasadniałaby dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora. Minimalny obszar analizowany musiałby być bowiem ponad trzykrotnie zwiększony. Co do warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 3 o p.z.p., Kolegium wskazało, iż nie podziela stanowiska organu pierwszej instancji w tym zakresie bowiem inwestor we wniosku wskazał alternatywne rozwiązania i skoro organ uznał, że wniosek jest prawidłowy to powinien rozpatrzeć również dopuszczalność ujęcia własnego wody, czy też zbiornika bezodpływowego. Nadto, organ nie wezwał inwestora do przedstawienia promesy umowy zawartej z właściwymi zarządcami sieci. Dlatego uznano, iż wobec tego, że ustawodawca nakazuje łączne spełnienie warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 o p.z.p. powyższe uchybienia nie mają wpływu na wynik postępowania.

Skargę na powyższą decyzję Kolegium wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie D. K. Zaskarżonej decyzji zarzucił błędną interpretację art. 61 ust. 1 pkt 1 o p.z.p. oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podniósł, iż po drugiej stronie drogi krajowej nr "[...]", gdzie leży jego działka, w zdecydowanej większości występująca zabudowa, to zabudowa przemysłowo-magazynowo-składowa. Nie bez znaczenia dla sprawy jest również to, że działka nr "[...]" graniczy za pośrednictwem drogi gminnej z działkami objętymi miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części obrębu "[...]" i części obrębu "[...]", gmina "[...]", który przewiduje zabudowę przemysłowo-składową, czyli taką, jak wnioskowana na działce nr "[...]". Podał, iż w jego ocenie wskazany obszar stanowi harmonijną urbanistyczną całość. Stwierdził też, iż organ odwoławczy nie przeprowadził odrębnej analizy obszaru, tylko przy wydawaniu decyzji oparł się na opinii gminnego urbanisty. Nadto, organ nie uzasadnił rzeczowo przyjęcia takiego, a nie innego obszaru analizowanego. Wskazał również, iż na podstawie własnych doświadczeń zauważył niekonsekwentne interpretowanie przez Kolegium art. 61 ust. 1 pkt 1 o p.z.p. W konkluzji wyjaśnił, że jeśli przy określaniu na podstawie analizy warunków zabudowy pojawiają się wątpliwości, to zgodnie z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 lipca 2010 r. , sygn. K 17/08, interpretacja winna być przeprowadzona na korzyść obywatela, to jest na korzyść uprawnień właścicielskich.

W odpowiedzi na skargę Kolegium, w całości podtrzymując argumentację zawartą w zakwestionowanej decyzji, wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd administracyjny został wyposażony w funkcje kontrolne działalności administracji publicznej, co oznacza, że w przypadku zaskarżenia decyzji, sąd bada jej zgodność z przepisami prawa (art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm., oraz art. 3 i art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej jako: p.p.s.a.) tzn. jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej i oceny tej dokonuje w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w sprawie.

Decyzja administracyjna jest zatem prawidłowa, jeżeli spełnia łącznie dwa warunki: jest zgodna z normami materialnego prawa i została wydana zgodnie z normami prawa procesowego. Naruszenie tych norm powoduje wadliwość decyzji (wadliwość materialnoprawna albo wadliwość procesowa).

Rozpoznając sprawę w tak zakreślonej kognicji, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się, aby w zaskarżonej decyzji zostało naruszone prawo materialne oraz przepisy postępowania administracyjnego. W ocenie Sądu - a wbrew twierdzeniom skarżącego - zarówno bowiem ustalenia faktyczne jak i rozważania prawne organu drugiej instancji są słuszne i jako takie zasługują na aprobatę.

Ustawa o.p.z.p. jest jedną z ustaw stanowiących granice wykonywania prawa własności rzeczy, na które powołano się w podstawowym dla określenia zakresu wykonywania tego prawa art. 31 ust. 3 Konstytucji i art. 140 Kodeksu cywilnego. Pomimo wyrażonej w art. 6 ust. 2 pkt 1 powyższej ustawy, deklaracji wolności zagospodarowania terenu przez podmiot, który posiada do niego tytuł prawny, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu nie rozszerzają uprawnień właścicielskich, nadając prawo do zabudowy, stanowią natomiast ograniczenie tego prawa. Wolność zagospodarowania własnego terenu ograniczona jest zatem ustawami oraz zakazem naruszenia prawem chronionego interesu publicznego oraz prawa osób trzecich.

W niniejszej sprawie wobec braku na terenie objętym wnioskiem - działka nr "[...]" w obrębie geodezyjnym "[...]" - obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 ustawy o p.z.p. zamierzona inwestycja wymagała ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. W świetle powołanej ustawy zasadą jest bowiem, iż podstawowym instrumentem zagospodarowania przestrzeni jest tworzenie miejscowych planów, a w przypadku ich braku, ustalenie warunków zabudowy i zasad zagospodarowania terenu. Wyznacznikiem rozstrzygnięcia merytorycznego tego rodzaju decyzji jest zgodność projektowanej inwestycji z przepisami prawa powszechnie obowiązującego, a konkretnie z treścią art. 61 ust. 1-5 ustawy o p.z.p., określającym pozytywne przesłanki wydania takiej decyzji.

Z treści powyższego przepisu wynika, że warunki zabudowy można ustalić tylko dla inwestycji zgodnej z przepisami odrębnymi, a ponadto spełniającej łącznie następujące wymogi: planowana inwestycja musi stanowić kontynuację istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, działka na której planowana jest inwestycja musi mieć dostęp do drogi publicznej oraz zapewnione wystarczające uzbrojenie terenu. Jeżeli chodzi o zgodność z przepisami odrębnymi, to w szczególności organ administracyjny powinien wziąć pod uwagę warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych wydanych w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich - art. 54 ust. 2 ustawy o p.z.p.

Skoro treść decyzji ustalającej warunki zabudowy determinują przepisy prawa, to stwierdzić należy, iż decyzja tego rodzaju nie ma charakteru uznaniowego. Zgodnie z utrwalonym już w doktrynie poglądem - decyzja o warunkach zabudowy jest typowym przykładem aktów związanych, czyli takich, w których organ bada jakiś stan faktyczny pod kątem zgodności z przepisami prawa. Stąd jeśli stwierdzi niezgodność, to zobowiązany jest wydać decyzję odmowną, jeśli zaś jej nie stwierdzi - ma obowiązek wydać decyzję zgodną z żądaniem wnioskodawcy. Inaczej mówiąc zgodność z normami prawa powszechnie obowiązującymi jest warunkiem koniecznym, ale i wystarczającym do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli żaden przepis prawa nie sprzeciwia się zamierzeniu inwestycyjnemu, to organ zobligowany jest do wydania decyzji pozytywnej (vide: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz pod redakcją Z. Niewiadomskiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 2005, Wyd. 2, str. 453).

W sprawie niniejszej organy administracyjne zobligowane były do wydania decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy, albowiem planowana inwestycja nie spełnia wszystkich wymogów, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o p.z.p. Wskazać należy, iż w myśl § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza obszar analizowany wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o p.z.p. (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy zasadniczej lub katastralnej w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Sporządzenie analizy urbanistycznej jest zatem warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy, a jej wyniki załącza się do decyzji.

Z akt administracyjnych sprawy wynika, że organ pierwszej instancji, respektując zapisy § 3 powyżej wskazanego rozporządzenia, dokonał analizy obszaru wokół działki, której dotyczył wniosek i przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków określonych art. 61 ust. 1-5 o p.z.p. Przeprowadzona analiza wykazała, że granice obszaru analizowanego przyjęto w odległościach nie mniejszych niż 50 metrów od frontu działki objętej wnioskiem. Ponadto, obszar analizowany objął teren stanowiący otoczenie wnioskowanej inwestycji, tzn. zawierający, zgodnie z art. 61 ust. pkt 1 o p.z.p., bliższe i dalsze sąsiedztwo. Ustalono, że w wyznaczonym obszarze analizowanym brak jest jakiejkolwiek działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W świetle powyższego uznać należy, że decyzja organu pierwszej instancji, a w konsekwencji również decyzja organu odwoławczego, odpowiadają prawu. Poczynione bowiem przez organy ustalenia (analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wskazująca, że obszar analizowany jest obszarem niezabudowanym), a także dokonane na ich tle uwagi oraz analiza przepisów prawnych, które miały zastosowanie w niniejszej sprawie, bezspornie wskazuje, że nie zaistniał w sprawie warunek określony w art. 61 ust. pkt 1 ustawy o p.z.p. Nie istniała bowiem w sąsiedztwie planowanej inwestycji zabudowana działka, co pozwoliłoby określić wymagania nowej zabudowy.

Odnosząc się do zarzutów skargi wskazujących na błędne przyjęcie przez organy obszaru analizowanego oraz nie uwzględnienie okoliczności, iż w sąsiedztwie działki objętej wnioskiem znajdują się (po drugiej stronie drogi) zabudowane działki stwierdzić należy, że nie podważają one legalności zaskarżonej decyzji. Wskazać bowiem należy, że przepis § 3 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. określa minimalną odległość, nie określając odległości maksymalnej. Interpretacja zakreślonych tym przepisem odległości – nie mniejsza niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniejsza jednak niż 50 m – musi nawiązywać do przepisu ustawy na podstawie, którego zostało wydane rozporządzenie wykonawcze. Przepisem tym jest art. 61 ust. 6 ustawy o p.z.p., który to przepis upoważnia ministra do określenia, w drodze rozporządzenia, sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego. Nowa zabudowa potrzebuje tzw. "dobrego sąsiedztwa" czyli co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej. A więc granice obszaru analizowanego służyć mają poszukiwaniu "działki sąsiedniej". Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 25 stycznia 2005 r. (sygn. II SA/BK 677/04) wyjaśnił, a skład Sądu orzekającego w niniejszej sprawie w całości podziela powyższy pogląd prawny, że wyznaczenie "obszaru analizowanego" jest wskazaniem, które spośród działek sąsiednich będą stanowiły punkt odniesienia do ustalania "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o jakich mowa w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 oraz art. 61 ust. 6 i 7 ustawy o p.z.p.; wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 o p.z.p. (ONSA/WSA nr 2/2006, poz. 54, LEX nr 180745). Skoro "obszar analizowany" służyć ma do wskazania działek sąsiednich, spełniających warunki tzw. "dobrego sąsiedztwa", interpretacja sposobu wyznaczenia tych granic przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia nie może abstrahować od pojęcia "sąsiedztwa" w języku potocznym. Teren sąsiedzki to teren przyległy, pobliski. Nie można zatem twierdzić, że za teren sąsiedni, czy działkę sąsiednią można uznać działkę położoną w nieokreślonej odległości od działki przeznaczonej pod nową zabudowę. Logiczna interpretacja przepisu § 3 ust. 2 rozporządzenia, jako przepisu wykonawczego do art. 61 ust. 1 pkt 1 o p.z.p., nakazuje uznać, że określane w nim odległości pomimo użycia zwrotu "w odległości nie mniejszej niż" stanowią w zasadzie limit (górną granicę) rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa (działki sąsiedniej) jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach. W niniejszej sprawie zwiększenie granic obszaru analizowanego do 640m (najbliższa zabudowa o funkcji usługowo-magazynowej) byłoby nieracjonalnym poszukiwaniem takiej zabudowy, która uzasadniałaby dopuszczalność lokalizacji zabudowy o cechach i parametrach wnioskowanych przez inwestora. Jednocześnie zgodzić się należy z twierdzeniem Kolegium, iż trudno byłoby uznać, że działka inwestora tworzy całość urbanistyczno-architektoniczną z położonymi ponad pół kilometra dalej działkami zabudowanymi, jest to bowiem zbyt duża odległość.

Mając powyższe na uwadze podnieść należy, iż inwestor nie spełnił wszystkich wymogów zawartych w art. 61 ustawy o.p.z.p., a zatem organy administracji publicznej były zobligowane do wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy.

W tym stanie rzeczy Sąd orzekł, jak w sentencji, na podstawie art. 151 p.p.s.a.