Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 766/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2009-11-18 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 98a, art. 156 ust. 3
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Ewa Makosz – Frymus (spr.) Sędziowie WSA Maciej Dybowski WSA Ewa Kręcichwost – Durchowska Protokolant st. sekr. sąd. Małgorzata Błoszyk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 listopada 2009 r. sprawy ze skargi M. i J. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2008 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej, oddala skargę /-/E. Kręcichwost – Durchowska /-/E. Makosz – Frymus /-/M. Dybowski


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] czerwca 2008 r. Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ w P. ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...],893 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej Kw nr [...] stanowiącej własność M. i J. O., położonej w P. przy ul. [...][...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb K., arkusz mapy [...], działka nr [...], na skutek jej podziału na działki od nr [...]do nr [...]. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia merytorycznego podano przepis art. 98a ust. 1 i 1a, 146 ust. 1a i art. 148 ust. 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. nr 261, poz. 2603, ze zm.-dalej u.g.n.) oraz uchwałę Rady Miasta P. nr [...]z dnia [...] kwietnia 2004r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2004r., Nr 83, poz. 1716).

Organ I instancji po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego poczynił następujące ustalenia. W dniu [...].06.2005 r. decyzją nr [...] Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ zatwierdził podział nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej Kw nr [...], położonej w P. przy ul. [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb K., arkusz mapy [...], działka nr [...]o powierzchni 11 650 m2. W wyniku podziału działki nr [...]powstały działki nr: [...]o powierzchni 1 464 m2, [...]o powierzchni 1 000 m2, [...]o powierzchni 1 000 m , [...]o powierzchni 1 000 m , 22/55 o powierzchni 1 000 m , [...]o powierzchni 1 438m2, [...]o powierzchni 1 000 m2, [...]o powierzchni 1 444 m2, [...]o powierzchni 1 000 m² i [...]o powierzchni 1 304 m². decyzja stała się ostateczna w dniu 29.07.2005 r.

W uchwale nr [...] z dnia 20.04.2004r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału ustalono, że opłata adiacencka stanowi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale.

W tych okolicznościach pismem z dnia 01.12.2005 r. zawiadomiono M. i J. O. o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. W toku tego postępowania pozyskano operat szacunkowy i na jego podstawie ustalono, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek jej podziału. W dniu [...].03.2006 r. Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ wydał decyzję nr [...], którą ustalił opłatę adiacencką i zobowiązał do jej zapłaty M. i J. O. Od decyzji tej, strony postępowania wniosły odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. Decyzją nr [...] z dnia [...].05.2006 r. Kolegium uchyliło decyzję organu I instancji i przekazało mu sprawę do ponownego rozpatrzenia wskazując, że operat szacunkowy, na podstawie którego wydano decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej, obciążony jest błędami i w związku z tym konieczne jest przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego, które pozwoli określić czy i w jakiej wysokości nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Z uwagi na fakt, iż uwagi Kolegium dotyczyły prawidłowości sporządzenia wyceny, zlecono rzeczoznawcy majątkowemu J. W. wykonanie nowego operatu określającego wartość nieruchomości przed i po podziale. W operacie szacunkowym sporządzonym w sierpniu 2006 r. rzeczoznawca uwzględnił uwagi Kolegium.

W dniu 08.03.2007r. jako pełnomocnik strony zgłosił się adwokat Ar. N. Pełnomocnik złożył wniosek w imieniu strony o zawieszenie postępowania w związku z wniesieniem wniosku do Polskiej Federacji Rzeczoznawców Majątkowych celem dokonania oceny. Następnie postanowieniem z dnia [...].06.2007 r. Dyrektor ZGKM odmówił zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu zażalenia wniesionego przez adwokata, postanowieniem z dnia [...].08.2007 r., utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie organu I instancji.

Ze względu na zmiany cen transakcyjnych dla analogicznych nieruchomości, w grudniu 2007 r. zmieniono operat szacunkowy. Na jego podstawie ustalono, że wartość przed podziałem nieruchomości wynosiła 969 979 zł, a po podziale wynosi 1 136 289 zł. W wyniku podziału wartość tej nieruchomości wzrosła, zatem o [...]310 zł. Zgodnie z powołaną uchwałą Rady Miasta P. z dnia [...].04.2004 r. opłata adiacencka stanowi 30% kwoty [...] 310,00 zł, o którą w wyniku podziału wzrosła wartość nieruchomości z księgi wieczystej Kw nr [...], czyli opłata ta wynosi [...] 893,00 zł.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł pełnomocnik Skarżących żądając uchylenia decyzji w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Odwołujący stwierdzili, iż w wyniku złożonej skargi na postanowienie SKO z dnia [...].08.2007 r. wydano wyrok oddalający skargę i wobec tego w dniu 1 lutego 2008 r. wniesiono skargę kasacyjną do NSA, która nie została jeszcze rozpoznana. Nie mając, zatem oryginałów akt dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego wydał decyzję, w której ustalił wysokość opłaty adiacenkiej. Mając na uwadze, iż postępowanie wpadkowe toczące się przed NSA jest ściśle związane z postępowaniem głównym, niezasadne było wydanie decyzji w przedmiotowej sprawie przez Dyrektora ZGKM.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]lipca 2008r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy stwierdził, że wyjaśnienia zawarte w opinii rzeczoznawcy majątkowego pozwalają w sposób jednoznaczny ocenić sposób szacowania nieruchomości i metodę dojścia do ustalonej w opinii wartości nieruchomości przed i po podziale. W ocenie Kolegium uzasadnienie rzeczoznawcy majątkowego dla przyjętej metody i sposobu szacowania należy uznać za wystarczające dla uznania wyceny nieruchomości za wiarygodną. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości przed i po podziale. W odniesieniu do zasad określenia wartości nieruchomości dla celów naliczenia opłaty właściwe są przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec tychże ustaleń należy stwierdzić, że operat szacunkowy, będący głównym dowodem w sprawie sporządzony został przez osobę legitymującą się odpowiednimi uprawnieniami oraz wiedzą fachową i pod względem formalnym nie budzi zastrzeżeń. Został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Rzeczoznawca szacujący nieruchomość w celu określenia jej wartości, a w konsekwencji ustalenia opłaty, dokonał właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, stosując podejście porównawcze, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Sposób wnioskowania dokonany przez rzeczoznawcę stwierdza, że został przeprowadzony zgodnie z zasadami logiki i racjonalności. Może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Tak, więc organ I instancji przy ustaleniu przedmiotowej opłaty posłużył się zachowującym aktualność operatem ( 12 miesięcy mija w grudniu 2008 r.). Strona miała możliwość zapoznawania się z operatem szacunkowym, wnoszeniem zastrzeżeń do operatu. Organ przeprowadzał w trakcie postępowania rozprawy administracyjne, o których strona była zawiadamiana i mogła w nich uczestniczyć.

Odnosząc się do głównego i jedynego zarzutu odwołania, że niezasadne było wydanie decyzji w sprawie, podczas toczącego się postępowania przed Naczelnym Sądem Administracyjnym w Warszawie, które ściśle, według odwołującego, jest związane z postępowaniem głównym, Organ wyjaśnił, że organ I instancji dysponował dokumentami niezbędnymi do załatwienia sprawy ( wydania decyzji administracyjnej), a mianowicie uwierzytelnioną kopią decyzji z dnia [...].06.2005 r. nr [...] o zatwierdzeniu podziału nieruchomości oraz aktualną opinią rzeczoznawcy majątkowego określającą wartość nieruchomości przed i po jej podziale. Zatem, nie było przeszkód do wydania przedmiotowej decyzji. Nadto Organ podniósł, iż ocena wyceny nieruchomości przez stowarzyszenie rzeczoznawców nie stanowi rozpatrzenia zagadnienia wstępnego w rozumieniu przepisów art. 97Kpa. Organizacja zawodowa powołana do zaopiniowania operatu szacunkowego nie jest organem w rozumieniu przepisów Kpa, rozstrzygającym w sposób władczy, na przykład w formie decyzji administracyjnej.

W skardze do Sądu powtórzono argumentację zawartą w odwołaniu. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie art. 10 kpa poprzez nieumożliwienie stronie wypowiedzenie się, co do zebranych w sprawie dowodów, oraz naruszenie art. 107 § 3 kpa poprzez nierozpoznanie wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację podaną w skarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej sprawowanej pod względem zgodności z prawem. Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według kryterium zgodności z prawem dała podstawę do stwierdzenia, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie toczyło się w trybie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.; dalej: u.g.n.). Artykuł ten w ust. 1 stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

W rozpatrywanej sprawie z ustaleń organów obu instancji wynika, że podjęcie rozstrzygnięć określających wysokość opłaty adiacenckiej poprzedzone było ostateczną decyzją podziałową, wydaną na wniosek M. i J. O., w czasie obowiązywania uchwały Rady Miasta Poznania nr [...] z dnia [...].04.2004r. ustalającej, że opłata adiacencka stanowi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po jej podziale. Ustalenie kwoty należnej opłaty nastąpiło w oparciu o aktualny operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym ustalona została wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale oraz wynikający z różnicy między tymi wartościami wzrost wartości nieruchomości.

Organ I instancji zlecając wykonanie nowego operatu szacunkowego, prawidłowo zastosował art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z wyżej wskazanym unormowaniem, operat szacunkowy zachowuje swoją aktualność przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Po tym okresie operat nie może stanowić dowodu w postępowaniu o ustalenie opłaty adiacenckiej, chyba, że jego aktualność potwierdził rzeczoznawca majątkowy (ust. 4). Jest to istotne o, tyle, że do ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem geodezyjnym zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Skoro poprzedni operat szacunkowy był z dnia 3.08.2006 r. zatem organ I instancji zasadnie zlecił wykonanie nowego operatu szacunkowego, gdyż upłynął okres, o którym mowa w art. 156 ust. 3 u.g.n.

Reasumując opracowany przez rzeczoznawcę operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń Sądu jak i strony Skarżącej. Skarżący, bowiem nie zarzucili mu błędów merytorycznych. Zakwestionowano natomiast fakt niepowiadomienia strony skarżącej o sporządzeniu nowego operatu z grudnia 2007 r., rozpoznania sprawy przez Organ I instancji na podstawie niekompletnych akt oraz nierozpoznanie wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu.

Zarzuty te uznać należy jednak za gołosłowne, gdyż nie znajdują one potwierdzenia w zgromadzonym w aktach sprawy materiale dowodowym. Również skarżący nie przedstawił na ich poparcie żadnych wiarygodnych dowodów.

W szczególności chybiony jest zarzut ograniczenia praw strony. Analiza akt administracyjnych dowodzi, że organ I instancji informował skarżącego o stanie prawnym i faktycznym sprawy, sporządzaniu operatu szacunkowego, umożliwił udział w sprawie. Strona była informowała o możliwości uczestniczenia w postępowania i możliwości wniesienia uwag i zastrzeżeń do operatu szacunkowego, z którego to prawa nie skorzystała.

Przede wszystkim podnieść należy, iż z akt wynika, że dnia 29.02.2008 r. skarżącemu doręczono "do wiadomości" pismo zawierające uwagi i zastrzeżenia do nowego operatu szacunkowego, które to pismo było skierowane do rzeczoznawcy- autora operatu. Pełnomocnik strony, będący adwokatem kierując się zasadami logicznego myślenia, mógł zwrócić się z zapytaniem, czego dokładnie dotyczą zastrzeżenia ZGKM w P., lecz tego nie uczynił. Pismem z dnia 21.05.2008 r. pełnomocnik Skarżących został zawiadomiony o możliwości zapoznania się z aktami sprawy i możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów. Adwokat nie skorzystał jednak z przysługującego mu prawa. Z aktami sprawy zapoznał się dopiero po wydaniu decyzji przez Organ I instancji.

Sąd nie dopatrzył się także naruszenia innych zarzucanych skargą przepisów postępowania administracyjnego. Nie sposób zgodzić się z argumentacją Skarżącego odnośnie orzekania przez Sąd na podstawie niepełnych akt sprawy. Jedynym, bowiem dopuszczalnym przez prawo dowodem określającym wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej jest operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego. Zatem nawet, jeśli organ odwoławczy orzekał wyłącznie na podstawie aktualnego operatu szacunkowego i uwierzytelnionej kopii decyzji podziałowej z dnia [...].06.2005 r. to nie sposób podważyć postępowania dowodowego. Tym bardziej, że strona nie kwestionowała sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, nie wskazywała na merytoryczne błędy w sporządzonym operacie szacunkowym.

Reasumując, organy administracji publicznej orzekające w niniejszej sprawie prawidłowo ustaliły stan faktyczny, właściwie dokonały jego subsumpcji do normy prawnej zawartej w art. 98 a ust. 1 i 1a u.g.n. oraz wnikliwie i wszechstronnie rozpatrzyły zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, a w uzasadnieniu decyzji w sposób wyczerpujący wyjaśniły motywy jakimi się kierowały przy jej rozstrzyganiu, czym uczyniły zadość normie zawartej w art. 107 § 3 k.p.a. Zapewniły także skarżącym możliwość wzięcia czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu, z czego ww. nie skorzystali. Ograny nie uchybiły, zatem także zasadom ogólnym postępowania określonym w przepisach kodeksu postępowania administracyjnego.

Z powyższych względów Sąd, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji wyroku.

/-/ E. Kręcichwost-Durchowska /-/ E. Makosz-Frymus /-/ M. Dybowski

ja