Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 630/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2005-03-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Dnia 17 marca 2005 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zygmunt Zgierski, Sędziowie Sędzia WSA Sławomir Wojciechowski (spr.), Asesor WSA Ewa Cisowska-Sakrajda, Protokolant Referendarz sądowy Leszek Foryś, po rozpoznaniu w dniu 17 marca 2005 roku na rozprawie sprawy ze skargi D. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.


UZASADNIENIE

II SA/Łd 630/04

U Z A S A D N I E N I E

Decyzja z dnia [...] Nr [...] Kierownik Oddziału Koordynacji i Nadzoru Wydziału Geodezji Katastru i Inwentaryzacji Urzędu Miasta Ł., działając z upoważnienia Prezydenta Miasta Ł. ustalił D. B. zam. w Ł. przy ul. A nr 74 a m. 80 opłatę adiacencką w wysokości 6.705 złotych z tytułu podziału nieruchomości położonej w Ł. przy ul. B 121 oznaczonej przed podziałem jako działka nr 111.

Od powyższej decyzji odwołał się D. B., wnosząc o jej uchylenie. Odwołujący się zakwestionował podstawę prawną wydanej decyzji tj. art. 98 ust. 4 w związku z art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazując, iż w planach zagospodarowania przestrzennego nieruchomość jest położona na obszarach przeznaczonych na cele rolne, a dokonanie przedmiotowego podziału nie spowodowało konieczności wydzielenia nowych dróg, tym samym została wykluczona możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej. Dodatkowo szacunek w opisie stanu faktycznego pomija kwestie stanu faktycznego i prawnego nieruchomości – znajdujące się na nieruchomości urządzenie elektroenergetyczne nie stanowiło części składowej nieruchomości, nadto w jaki sposób można twierdzić o porównaniu wartości nieruchomości do innych transakcji rynkowych, jeżeli stroną tych transakcji jest tylko jeden podmiot, podczas gdy istotą rynku jest wielość podmiotów po jednej i drugiej stronie transakcji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. decyzją z dnia [...] Nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Kolegium oparło swoje rozstrzygnięcie na następujących rozważaniach:

Zgodnie z normą zawartą w art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zm.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu.

Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50 % różnicy wartości nieruchomości. Przepisy art. 145, art. 146 ust. 2 i ust. 3, art. 147 oraz art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Rada Miejska w Ł. uchwałą z dnia 28 lutego 2001 roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustaliła w § 2, iż na terenie miasta Ł. stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości wynosi 50% różnicy pomiędzy wartością jaką miała nieruchomość przed i po podziale.

Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia urządzenia lub modernizacji drogi albo od stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust 2 cytowanej powyżej ustawy).

Wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej jak i po ich wybudowaniu określają rzeczoznawcy majątkowi, według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej (art. 146 ust. 3).

W przedmiotowej sprawie w dniu [...] Prezydent Miasta Ł. po rozpatrzeniu wniosku D. B. zatwierdził podział nieruchomości położonej w Ł. przy ul. B nr 121, oznaczonej nr 111, na działki oznaczone nr 111/1 i 111/2, przy czym działka nr 111/2 miała zostać przyłączona do działki 112. Powyższa decyzja stała się ostateczna w dniu 25 czerwca 2001 roku.

Organ I instancji pismem z dnia 13 listopada 2002 roku powiadomił D. B., iż wszczęte zostało z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości położonej w Ł. przy ul. B 121.

Z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego przy zastosowaniu techniki porównywaniu nieruchomości parami wynika, iż wartość nieruchomości nr 111 przed podziałem wynosiła 84.760 zł, natomiast po podziale wartość nieruchomości nr 111/1 i 111/2 wynosi 98.170 zł, a więc połowa różnicy wartości wynosi 6.705 zł.

Odnosząc się do zarzutów odwołującego się, iż w sprawie nie jest dopuszczalnym wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiaceckiej a nadto operat szacunkowy został sporządzony w sposób wadliwy Kolegium wskazało, iż ustalenie opłaty adiacenkiej jest zgodne z prawem i stanowi konsekwencję decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] o podziale przedmiotowej nieruchomości. Co do zarzutu dotyczącego wadliwego ustalenia opłaty adiacenkiej Kolegium wskazało, iż określenia wartości nieruchomości przed i po podziale, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi.

W niniejszej sprawie skoro rzeczoznawca majątkowy uznał, iż w odniesieniu do nieruchomości położonej w Ł. przy ul. B 121 oznaczonej przed podziałem nr 111, zasadnym jest zastosowanie metody porównywania parami, to wybór tej metody pozostaje poza oceną organu administracji. Podejście porównawcze jest najczęściej stosowaną przez rzeczoznawców majątkowych metodą gdyż w sposób najbardziej zbliżony do rzeczywistości odzwierciedla wartości nieruchomości.

W niniejszej sprawie w ocenie Kolegium dokonane oszacowanie wartości nieruchomości nie budzi wątpliwości, operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania nieruchomości zaś samych wartości nieruchomości nie można uznać za zawyżone.

Powyższą decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi D. B., wnosząc o jej uchylenie i wstrzymanie wykonania zaskarżonej decyzji. W swojej skardze skarżący wywodził, iż decyzja organu I instancji została wydana z naruszeniem art. 9 kodeksu postępowania administracyjnego, bowiem mając obowiązek informowania i wyjaśniania stronie całokształtu okoliczności faktycznych i prawnych toczącej się sprawy organ I instancji tego nie uczynił, zaś organ II instancji nie ustosunkował się do postawionego problemu i nie dokonał wykładni art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W odpowiedzi na skargę strona przeciwna wniosła o jej oddalenie, podtrzymując argumenty tożsame z zawartymi w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów podnoszonych w skardze Kolegium wskazało, iż D. B. nie zwraca uwagi na fakt, iż toczyły się dwa odrębne postępowania administracyjne (o podział nieruchomości i o ustalenie opłaty adiacenckiej) zakończone wydaniem dwóch odrębnych, ostatecznych decyzji administracyjnych. Kolegium podkreśliło, iż decyzja o podziale nieruchomości jest decyzją ostateczną i wiąże ona zarówno stronę, a więc D. B. jak i organ administracji i inne podmioty, które w oparciu o tę decyzję uzyskały prawa.

Kolegium wskazało ponownie, iż jeżeli miał miejsce podział działki, a skutkiem takiego podziału jest wzrost wartości działki, to istnieje możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej. Należy również zwrócić uwagę na fakt, iż ustalenia obowiązującego w dniu wydania decyzji o podziale, planu zagospodarowania przestrzennego wskazywały na możliwość zabudowy terenu określonym rodzajem zabudowy, a zatem nie był to teren wyłącznie rolny. Gdyby teren był rolny to zasadą jest zakaz jakiejkolwiek zabudowy poza zabudową związaną z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, bowiem grunt taki podlega ochronie.

W toku rozprawy skarżący złożył kserokopię aktu notarialnego sprzedaży [...] Zakładowi Energetycznemu w Ł. nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy B 121 w obrębie jednostki ewidencyjnej Ł. – P. obrębu [...] jednostki rejestrowej 41, objętej księga wieczystą kw [...] oznaczoną jako działka nr 111/ 2 o obszarze 201 m kwadratowych niezabudowaną stanowiącą teren przy budynku stacji transformatorowej za kwotę 18.000 złotych.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd nie przejmuje sprawy administracyjnej do końcowego załatwienia, lecz ma jedynie ocenić działalność organu orzekającego.

Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla decyzję w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach – stwierdza nieważność decyzji w całości lub części. Stwierdzenie wydania decyzji z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30.sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270), zwanej w dalszej części rozważań u.p.s.a.). Po myśli art. 134 § 1 u.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach, prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 u.p.s.a.).

Skarga nie jest zasadna.

Zarzuty podnoszone już w odwołaniu, a następnie w skardze przez D. B. dotyczyły braku podstaw do zastosowania naliczenia opłaty adiacenckiej z uwagi na treść art. 98 ust. 4 w zw. z art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz naruszenia obowiązku wynikającego z art. 9 k.p.a. przez brak wyjaśnienia stronie całokształtu okoliczności faktycznych i prawnych toczącej się sprawy są niezasadne.

Sam skarżący doskonale wiedział dlaczego wystąpił z wnioskiem o podział nieruchomości. Chodziło o wydzielenie działki, na którą oddziałuje stacją transformatorowa znajdująca się na sąsiedniej działce, celem sprzedaży części swojej nieruchomości Zakładowi Energetycznemu jako zupełnie nieatrakcyjnej dla kupujących na wolnym rynku. Zamiar swój skarżący zrealizował i jak wynika ze złożonego aktu notarialnego działka została sprzedana za kwotę wyższą niż wycena wskazana w opinii biegłego dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej. Sam skarżący nie precyzuje również na czym to miałoby polegać naruszenie art. 9 k.p.a. przez organy administracji, a Sąd nie dopatrzył się takich naruszeń w toku postępowania administracyjnego.

Przyjęta metoda wyceny nieruchomości nie budzi zastrzeżeń Sądu, a jej wnioski końcowe są niejako zbieżne z treścią podpisanego aktu notarialnego sprzedaży działki 111/2 Zakładowi Energetycznemu z dnia 05 kwietnia 2002 roku. Wzrost wartości działki po podziale nastąpił właśnie na skutek wydzielenia z jednej strony nikomu nie przydatnej działki 111/2 a z drugiej na skutek zmniejszenia powierzchni działki pozostałej po podziale.

Wycena z maja 2003 roku działki 111/2 jest niższa niż cena uzyskana w kwietniu 2002 roku przy opisywanym akcie notarialnym i to aż o kwotę ponad 4000 złotych.

Rozpatrując zarzuty merytoryczne odnoszące się do zastosowania, zdaniem skarżącego niewłaściwych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, w pierwszym rzędzie należy ustalić przeznaczenie spornej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w dacie wydania decyzji, a to z uwagi na treść przepisu art. 92 ustawy o gospodarce nieruchomościami w redakcji obowiązującej w dacie wydania decyzji pierwszoinstancyjnej, z którego wynika, że: ,, Przepisów niniejszego rozdziału nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg nie będących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych,,.

Powołany przepis wyłączał, w określonych sytuacjach możliwość naliczenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu: ,,jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Przepisy art. 145, art. 146 ust. 2 i ust. 3, art. 147 oraz art. 148 ust. 1–3 stosuje się odpowiednio.

Z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy wynika, że sporna działka zgodnie z ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego Miasta Ł. zatwierdzonym Uchwałą Rady Miejskiej Ł. Nr L VII/491/93 z dnia 2 czerwca 1999 roku (DZ. U. Województwa [...] nr 71) znajduje się na terenie oznaczonym symbolem [...]. Jest to obszar zrealizowanych terenów przemysłowych, dla których podstawą wszelkich działań związanych z zagospodarowaniem terenu jest plan, według którego zrealizowano osiedle lub jego aktualizacja. Powyższe wynika z operatu szacunkowego inż. M. S. z września 2001 roku.

Z drugiej zaś wyceny zatytułowanej ,,Raport z wyceny nieruchomości gruntowej,, sporządzonej przez B. L. z maja 2003 roku wynika, że nieruchomość skarżącego położona jest w obrębie dwóch jednostek ewidencyjnych.

Część południowa działki nr 111 przed podziałem wzdłuż ulicy B oznaczona jako [...] dla terenów otwartych z zadrzewieniem dopuszcza się zabudowę rezydencjalną. Część północna działki nr 111 przed podziałem przy cieku wodnym oznaczona jako [...] dla terenów dolin rzecznych położonych poza obszarami zurbanizowanymi.

Z załączonej mapy sytuacyjnej dla celów prawnych zawierającej projekt podziału wynika jednoznacznie, że działka oznacz0ona nr 111 / 2 znajduje się w części południowej oznaczonej jako [...] , a więc zurbanizowanej przy samej ulicy B.

To, że na mapie tej dany grunt jest oznaczony symbolem R nie oznacza wcale, że jest to obszar przeznaczony w planach zagospodarowania przestrzennego na cele rolne. Na mapie sytuacyjnej z projektem podziału jest oznaczenie rodzaju gruntu i klasy bonitacyjnej, teren taki może być używany rolniczo lub ma inne przeznaczenie opisane właśnie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Analiza porównawcza z wyceny zatytułowanej "Raport z wyceny nieruchomości gruntowej" sporządzonej przez B. L. z maja 2003 roku, na którą powołuje się skarżący przyjmuje dla potrzeb wyceny działki nieruchomości gruntowe nie zabudowane, położone na terenach o użytkowaniu rolnym w strefie pośredniej i peryferyjnej, zachodniej części Ł.. Wycena nie odnosi się do ustalenia ceny użytków rolnych czy wręcz części gospodarstwa rolnego oraz nie stawia żadnych ograniczeń związanych z wyłączeniem gruntu spod produkcji rolnej, co związane jest ze znacznymi opłatami i musiałoby być uwzględnione przez biegłego przy ustaleniu wartości nieruchomości.

Również sam skarżący w piśmie z dnia 16 lipca 2003 roku skierowanym do Urzędu Miasta Ł. Wydziału Geodezji Katastru i Inwentaryzacji przyznaje, że jest świadom tego, iż działka 111 jest przewidziana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod niską zabudowę.

Reasumując powyższe stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa a przedstawiona przez organ w uzasadnieniu wykładnia przepisów prawa oraz przytoczona argumentacja zasługują na uwzględnienie. Wskazane w skardze uchybienia nie stanowią naruszenia prawa materialnego ani naruszenia przepisów postępowania, a już z pewnościq nie miały ani nie mogły mieć wpływu na wynik sprawy – w rozumieniu art. 145 § 1 pkt. 1 k.p.a. Nie zachodzą, też kodeksowe przesłanki do stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji (art. 145 § 1 pkt. 2 k.p.a.) ani teź kodeksowe lub wynikajace z innych przepisów przesłanki do stwierdzenia naruszenia prawa (art. 145 § 1 pkt 3 k.p.a.).

Rozpoznając sprawę Sąd nie stwierdził więc naruszenie prawa materialnego, które miałoby wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też innego naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogłoby ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Mając powyższe na uwadze i na podstawie powołanych przepisów oraz z uwagi na treść art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270 ze zm.)orzeczono jak w sentencji wyroku.