Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 122/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2011-04-05 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 3 pkt 11, art. 5 ust. 1 pkt 9, art. 32 ust. 4 pkt 1-2, art. 33 ust. 2, art. 35 ust. 1, 4
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: par. 12 ust. 2
journal: Dz.U. 2002 nr 75 poz 690
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
article: art. 55, art. 64 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 16
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 5 kwietnia 2011 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi - Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędzia NSA Anna Stępień (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Joanna Sekunda - Lenczewska, Protokolant Asystent sędziego Marcin Olejniczak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 kwietnia 2011 roku przy udziale - sprawy ze skargi A Spółki z o.o. z siedzibą w Ł. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] nr [...], znak: [...] w przedmiocie pozwolenia na rozbiórkę oraz udzielenia pozwolenia na rozbudowę oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...], wydaną na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2006r. nr 156, poz. 1118 ze zm.), Prezydent Miasta Ł. udzielił pozwolenia na rozbiórkę budynku portierni i stacji transformatorowej na nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 81 - działce nr [...] oraz zatwierdził projekt budowlany i udzielił A Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. pozwolenia na budowę obejmującego rozbudowę istniejącego budynku szkoły B - obiekt budowlany kat. IX, przyłącza wody, linii kablowych nn oraz złącza kablowo – pomiarowego, przyłącza kanalizacji ogólnospławnej, wewnętrznego układu drogowego z parkingami na nieruchomości położonej w Ł. przy ul. A 81 - działkach nr [...] w obrębie [...].

W decyzji tej wskazano, że obszar oddziaływania obiektu, o którym mowa w art. 28 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, obejmuje nieruchomości, na której będzie realizowana inwestycja oraz działki nr [...] w obrębie [...].

W uzasadnieniu organ pierwszej instancji wskazał, iż do wniosku o pozwolenie na budowę dołączono oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzję o warunkach zabudowy oraz 4 egzemplarze projektu budowlanego. Inwestor spełnił zatem warunki określone w art. 33 ust. 2 ustawy Prawo budowlane. Projekt budowlany został wykonany przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami oraz spełnia inne wymagania w zakresie sprawdzenia projektu przez organ administracji architektoniczno - budowlanej określone w art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.

Odwołanie od tej decyzji wniosła C Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł.

Spółka zarzuciła, iż realizacja w oparciu o udzielone pozwolenie na budowę wskazanej inwestycji uniemożliwi korzystanie z ustanowionej na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego działek nr [...] służebności przejazdu i przechodu przez działkę nr [...], co jest niezbędne dla prawidłowego z nich korzystania, a w szczególności uniemożliwi korzystanie ze znajdującego się w piwnicy budynku na działce nr [...] lokalu użytkowego.

Zdaniem strony całkowicie pominięto okoliczność, iż w obrębie działki nr [...] usytuowane są schody do lokalu użytkowego znajdującego się w piwnicy budynku położonego na działce nr [...], co sprawia, że zgodnie z przepisami rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie powinna zostać zachowana stosowna odległość od budynku sąsiedniego i związanych z nim urządzeń. Zatwierdzony projekt budowlany przewiduje natomiast lokalizację inwestycji bezpośrednio przy granicy z nieruchomością oznaczoną nr [...]. Nie uregulowano praw, a przede wszystkim obowiązków procesu budowlanego związanych z zagwarantowaniem każdoczesnemu użytkownikowi wieczystemu, czy właścicielowi działki nr [...] obsługi komunikacyjnej realizowanej przez działkę nr [...] w czasie trwania prac budowlanych, pomimo braku zgody uprawnionego na ograniczenie, czy wyłączenie służebności, jak i dobudowanie ściany planowanego obiektu do jej budynku objętego ochroną konserwatorską. Nie uwzględniono nakazów wypływających z przepisów regulujących ochronę przeciwpożarową i w konsekwencji tego całkowicie pominięto okoliczność, że planowana inwestycja pozbawi ją drogi przeciwpożarowej i ewakuacyjnej, gdyż prześwit bramowy na działce nr [...] nie zapewnia możliwości wjazdu wielkogabarytowych wozów straży pożarnej. Wyłącza to możliwość przeprowadzenia efektywnej akcji ratowniczej w przypadku powstania pożaru, co stwarza zagrożenie zarówno dla istniejącego kompleksu, jak i planowanej inwestycji. Obecnie istniejący układ drogowy i zakres planowanej inwestycji uniemożliwia zreorganizowanie systemu przeciwpożarowego.

W uzasadnieniu spółka podniosła, iż działka nr [...] została obciążona nieodpłatną służebnością polegającą na bezpłatnym i nieograniczonym prawie przejścia i przejazdu o szerokości 3,80 m do działki nr [...] i służebnością polegająca na prawie przejścia do lokalu użytkowego znajdującego się w piwnicy budynku usytuowanego na działce nr [...] o szerokości 1,80 m. Służebności te są niezbędne do prawidłowej obsługi komunikacyjnej kompleksu pofabrycznych zabudowań usytuowanego u zbiegu ul. A i B oraz korzystania z lokalu użytkowego, znajdującego się w piwnicach budynku posadowionego na działce nr [...], do którego wejście prowadzi jedynie przez działkę nr [...]. Realizacja inwestycji według zatwierdzonego projektu budowlanego, przewidującego m.in. wybudowanie ściany wzdłuż granicy z nieruchomością władnąca [...], czyli tam, gdzie znajduje się wejście i schody prowadzące do lokalu użytkowego, nie tylko pozbawi uprawnioną możliwości korzystania z przysługujących jej uprawnień, na co nie wyraziła zgody, ale również całkowicie zakłóci możliwość bieżącego wykorzystania nieruchomości i zdecydowanie ograniczy walory użytkowe nieruchomości władnących.

Zaskarżona decyzja nie reguluje kwestii korzystania ze służebności w okresie prowadzonych prac budowlanych w stosunku, do których nie można określić czasu trwania. Naraża to skarżącą spółkę na znaczne straty finansowe związane z ograniczeniem możliwości wjazdu na działkę nr [...] i korzystania z lokalu użytkowego. A Spółka z o. o. nie posiada prawa do dysponowania działką nr [...] na cele budowlane, albowiem uprawnienia właściciela do swobodnego dysponowania nieruchomością wyłączają obciążające ją służebności gruntowe, które nie zostały przez inwestora i decyzję o pozwoleniu na budowę zabezpieczone. Planowana inwestycja winna zostać ograniczona tylko i wyłącznie do części działki nr [...] w pasie gruntu sąsiadującym z działką stanowiąca wyłączną własność inwestora o nr [...].

W piśmie z dnia 7 października 2010r. A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wniosła o nieuwzględnianie tego odwołania.

Ustosunkowując się do zarzutów podniesionych w odwołaniu wskazała, iż projekt budowlany został sporządzony zgodnie z warunkami zabudowy, które nakazywały tzw. "zabudowę pierzejową" i nie przewiduje możliwości wyłączenia dostępu do działki nr [...] oraz pomieszczenia skarżącej. Pomimo tego, że projekt zakłada wybudowanie ściany wzdłuż granicy z działką nr [...], to jednak uwzględnia służebność przechodu i przejazdu przez przelot (prześwit bramowy) o wymiarach 500 cm szerokości i 375 cm wysokości, a także przejście z lewej strony słupa o szerokości 180 cm, co w sumie daje 680 cm. Dodatkową obsługę komunikacyjną kompleksu skarżącej zapewnia również drugi, a w chwili obecnej - główny zjazd znajdujący się od ul. B. Aktualnie nie jest możliwy wjazd wielkogabarytowych wozów straży pożarnej od strony ul. A ani też ich manewrowanie, gdyż istniejący przejazd w najwęższym miejscu ma 273 cm, a minimalna szerokość przejazdu na drodze pożarowej to 360 cm. Zabytkowy kompleks nie jest pozbawiony ochrony przeciwpożarowej, gdyż jest ona zagwarantowana od strony ul. B. Schody do lokalu użytkowego usytuowane są na działce nr [...], a nie [...]. W chwili obecnej lokal ten nie jest użytkowany. Obsługa komunikacyjna w trakcie budowy nie dotyczy projektu budowlanego i pozwolenia na budowę, ale samego procesu budowy. Samo dobudowanie ściany nie wymaga zgody sąsiada i jest spełnieniem warunku określonego w decyzji o warunkach zabudowy. Obsługa komunikacyjna realizowana przez działkę podczas trwania inwestycji zostanie zapewniona i nie będzie naruszać praw osób trzecich. Obsługa komunikacyjna działek nr [...] i [...] odbywa się głównie poprzez zjazd usytuowany od ul. B stanowiącej dla nich drogę przeciwpożarową.

Decyzją z dnia [...] Wojewoda [...] utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podniósł, iż zgodnie z ostateczną decyzją o warunkach zabudowy z dnia [...] inwestycja obejmuje budowę budynku w pierzei ul. A z garażem wielostanowiskowym w przyziemiu, przebudowę istniejących zjazdów na publiczne z ul. A i B, budowę wewnętrznego układu komunikacji i parkowania, przebudowę istniejących przyłączy oraz stacji transformatorowej, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A 81, na działkach nr [...], [...], [...] (obręb [...]) oraz nr [...] (obręb [...]). Decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. przeniósł wskazaną decyzję na rzecz A Spółki z o.o.

We wniosku inwestor wniósł o wydanie decyzji o pozwoleniu na rozbudowę istniejącego budynku szkoły "B", przebudowę przyłącza wody, budowę przyłącza kanalizacji ogólnospławnej, przebudowę sieci energetycznej (usunięcie kolizji), rozbiórkę budynku portierni i stacji trafo na działkach nr [...], [...] i [...]. Inwestycja, której dotyczy postępowanie, nie obejmuje garażu wielostanowiskowego w przyziemiu na działce nr [...]. Wymóg wynikający z decyzji o warunkach zabudowy przebudowy istniejącego zjazdu z ul. B na zjazd publiczny związany był z realizacją inwestycji na działce nr [...]. Skoro wniosek nie uwzględnia realizacji tego garażu, jak również innego obiektu na działce nr [...], nie ma podstaw prawnych do żądania od inwestora przebudowy istniejącego zjazdu na zjazd publiczny. Rozbudowa dotyczy części frontowej zlokalizowanej w pierzei ul. A, co oznacza, że projektowany budynek przylega do budynków istniejących na działkach nr [...] i [...], a także łączy się z istniejącą częścią budynku na działce nr [...], usytuowanego w granicy z działką nr [...], o czym przesądziła decyzja o warunkach zabudowy.

Z tego względu za nieuzasadniony organ odwoławczy uznał zarzut braku zgody skarżącej spółki na dobudowanie ściany do istniejącego budynku. Organ odwoławczy podniósł także, iż obecnie istniejący wjazd od strony ul. A z uwagi na zwężenie na działce nr [...] do 273 cm, uniemożliwia wjazd wozu straży pożarnej. Ulica B stanowi drogę przeciwpożarową dla budynków skarżącej, a inwestycja nie pogorszy tego stanu. Projekt został pozytywnie zaopiniowany w zakresie ochrony przeciwpożarowej przez rzeczoznawcę do spraw przeciwpożarowych. Tym samym spełnia wszystkie wymagania związane z ochroną przeciwpożarową. Szerokość frontu budynku równa się szerokości frontu nieruchomości z zachowaniem dwóch przejazdów na poziomie parteru: jednego od strony budynku przy ul. A 83, a drugiego w środkowej części budynku. Przejazd z ul. A 81 umożliwia obsługę komunikacyjną dla projektowanej inwestycji na działkach nr [...], [...] i [...], wjazd na teren i możliwość zaparkowania. Sprawa przebudowy zjazdu z ul. A na zjazd publiczny została wyłączona do odrębnego postępowania.

Przejazd (prześwit) z ul. A 83 o wymiarach 500 cm szerokości i 375 cm wysokości wraz przejściem z lewej strony słupa o szerokości 180 cm został zaprojektowany w celu uwzględnienia ustanowionej służebności gruntowej, polegającej na prawie przejścia i przejazdu na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego lub właściciela działki nr [...] – szerokość wjazdu wynosi 3,80 m, a szerokość zejścia 1,80 m.

Obecnie obsługa komunikacyjna dla tego budynku odbywa się również przez główny zjazd od strony ul. B. Zjazd ten zapewni dostęp do działki nr [...], zabudowanej budynkiem objętym ochroną konserwatorską, a także lokalu użytkowego usytuowanego w piwnicy tego budynku.

Zgodnie z wymogami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy projekt został pozytywnie uzgodniony z Architektem Miasta i Miejskim Konserwatorem Zabytków. Tym samym spełnia wszystkie wymagania związane z ochroną konserwatorską. Organ odwoławczy podniósł również, iż schody do lokalu usytuowanego na działce nr [...], znajdują się na tejże działce, a nie na działce nr [...]. Zarzut dotyczący ograniczeń komunikacyjnych związanych z realizacją inwestycji uznał za niezwiązany z decyzją o pozwoleniu na budowę. Zwrócił uwagę na nieskorzystanie przez skarżącą spółkę z możliwości wniesienia zastrzeżeń przed wydaniem przez organ pierwszej instancji decyzji. W konkluzji organ odwoławczy podzielił dokonaną przez organ pierwszej instancji ocenę dokumentacji przedłożonej przez inwestora, co do spełnienia wymogów określonych w przepisach ustawy Prawo budowlane.

W skardze na powyższą decyzję B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością zarzuciła naruszenie:

1. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. poprzez zaniechanie zebrania i zbadania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego stanowiącego podstawę zaskarżonej decyzji, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, dowolne przyjęcie, że inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w sytuacji, gdy działka nr [...] została obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi w postaci służebności przejścia i przechodu ujawnionymi w treści ksiąg wieczystych, co ogranicza prawo właściciela do swobodnego dysponowania nieruchomością, w tym na cele budowlane, zaś skarżąca nie udzieliła inwestorowi zgody, choćby na czasowe ograniczenie przysługujących jej uprawnień;

2. art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez jego błędne zastosowanie i w konsekwencji utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, podczas gdy materiał dowodowy zgromadzony w sprawie nie stwarzał podstaw do takiego rozstrzygnięcia, albowiem organ pierwszej instancji dopuścił się naruszeń przepisów mających wpływ na wynik sprawy;

3. art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, iż inwestor spełnił wszelkie warunki niezbędne do udzielenia pozwolenia na budowę, w sytuacji gdy inwestor nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wobec obciążenia nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym i jednoczesnym brakiem stosownej zgody ze strony właściciela nieruchomości władnącej, chociażby na czasowe ograniczenie przysługujących mu uprawnień.

W uzasadnieniu skarżąca spółka wywodziła, iż z uwagi na obciążenie działki nr [...] służebnościami gruntowymi na rzecz każdoczesnych użytkowników wieczystych lub właścicieli działek gruntu nr [...] i [...] inwestor nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Skarżąca spółka nie udzieliła bowiem inwestorowi zgody chociażby na czasowe tylko ograniczenie przysługujących jej uprawnień. Realizacja inwestycji polegającej m.in. na wzniesieniu budynku na działce nr [...] uniemożliwi wykonywanie przysługującego jej prawa, zwłaszcza w trakcie wykonywania robót budowlanych. Projekt budowlany nie spełnia wymagań określonych w obowiązujących przepisach. Odstąpienie przez inwestora od realizacji garażu wielostanowiskowego na działce gruntu nr [...] powoduje, że nie zostanie zapewniona stosowna ilość miejsc parkingowych jaką przewiduje § 18 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zabudowa działki nr [...] w istocie uniemożliwi korzystanie z lokalu usytuowanego w piwnicach budynku zlokalizowanego na działce nr [...], znacznie utrudni możliwość jego wykorzystania, nie wspominając już nawet o wyłączeniu możliwości ekspozycji nośników reklamowych usytuowanych na ścianie tegoż budynku od strony granicy z działką nr [...], co stanowi przedmiot toczącego się obecnie postępowania przed Sądem Rejonowym dla Ł. - Ś.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] podtrzymał stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji i wniósł o jej oddalenie.

W piśmie z dnia 25 marca 2011r. uczestnik postępowania A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością wniosła o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, iż zadaniem sądów administracyjnych jest badanie zgodności z prawem kwestionowanych aktów i czynności (bezczynności) organów administracji publicznej.

Przedmiotem kontroli sądu jest decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca A Spółce z o.o. pozwolenia na rozbiórkę i budowę opisanej wyżej inwestycji.

Analiza twierdzeń skarżącej spółki przede wszystkim wskazuje, iż w jej ocenie projektowana inwestycja w istocie uniemożliwi wykonywanie, zwłaszcza w trakcie realizacji prac związanych ze wznoszeniem budynku na działce nr [...], służebności przechodu i przejazdu obciążających tę nieruchomość względem każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego działek nr [...] i [...], jak również uniemożliwi lub utrudni jej korzystanie z lokalu użytkowego znajdującego się w budynku usytuowanym na działce nr [...]. W związku z tym kwestionuje ona także przysługujące inwestorowi prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Z uwagi na treść sformułowanych przez stronę skarżącą zarzutów należy podkreślić, iż zgodnie z art. 4 ustawy 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2006r. nr 156, poz. 1118 ze zm.) każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Przepis ten statuuje zasadę wolności budowlanej i jest realizacją zawartej w art. 64 ust. Konstytucji RP zasady równej dla wszystkich ochrony prawnej własności i innych praw majątkowych, która nie ma jednak charakteru absolutnego. Prawo to doznaje bowiem ograniczeń wynikających z konieczność dostosowania zamierzenia inwestycyjnego do obowiązujących przepisów prawa rangi ustawowej w takim zakresie, w jakim nie narusza to istoty prawa własności, o czym stanowi art. 64 ust. 3 Konstytucji RP. Unormowanie zawarte w art. 4 ustawy Prawo budowlane pozostaje w ścisłym związku z uregulowaniami zawartymi w art. 5 ust. 1 pkt 9 i art. 35 ustawy Prawo budowlane.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno - budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej.

W art. 35 ust. 1 powołanej ustawy nałożono natomiast na organ właściwy w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę obowiązek sprawdzenia:

1) zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno - budowlanymi;

3) kompletności projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, a także zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7;

4) wykonania - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenia projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

Wynikający z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane obowiązek poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienia dostępu do drogi publicznej należy, zdaniem sądu, rozumieć w ten sposób, że przy projektowaniu obiektu budowlanego, a następnie jego realizacji, należy uwzględniać istniejący stan prawny na gruncie, np. tak jak to ma miejsce w rozpatrywanej sprawie - istniejącą służebność gruntową.

Organ administracji wydający pozwolenie na budowę, przy dokonywaniu oceny złożonej dokumentacji projektowej wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę, winien natomiast uwzględnić ten stan prawny właśnie pod kątem występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienia dostępu do drogi publicznej, lecz wyłącznie w ramach ochrony regulowanej prawem budowlanym. Przy czym w myśl definicji zawartej w art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane pod pojęciem obszar oddziaływania obiektu na gruncie tej ustawy należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. Rolą organu właściwego w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę jest więc sprawdzenie zgodności planowanego zamierzenia inwestycyjnego z normami prawa budowlanego.

W razie spełnienia tych wymagań, jak również wymagań określonych w art. 32 ust. 4 ustawy Prawo budowlane, tj. złożenia przez inwestora wniosku o pozwolenie na budowę w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę, o czym stanowi jej art. 35 ust. 4.

Poza sporem w rozpatrywanej sprawie jest, że działkę nr [...], na której m.in. ma zostać zrealizowana wskazana inwestycja, obciążają ujawnione w księgach wieczystych służebności gruntowe ustanowione na rzecz każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego działek nr [...] i [...]. Ze znajdujących się w aktach sprawy odpisów z ksiąg wieczystych oraz umowy sprzedaży zawartej pomiędzy gmina Miasto Ł. z "B" Spółką z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. z dnia 22 listopada 2007r. (repertorium A nr [...]) wynika, że treścią tych służebności jest bezpłatne i nieograniczone prawo przejścia i przejazdu przez działkę nr [...] do działki nr [...] przy zastrzeżeniu szerokości wjazdu na 3,80 m oraz bezpłatne i nieograniczone prawo przejścia przez działkę nr [...] do działki nr [...] przy zastrzeżeniu szerokości przejścia na 1,80 m w celu zabezpieczenia dostępu do lokalu użytkowego znajdującego się w piwnicy budynku usytuowanego na działce nr [...]. Treścią tych służebności jest więc wyłącznie nieograniczone prawo przejścia i przejazdu przez działkę nr [...] do działki nr [...] oraz prawo przejścia przez działkę nr [...] do działki nr [...] o określonej wyżej szerokości.

Analiza uzasadnienia zaskarżonej decyzji oraz przedłożonego projektu prowadzi do wniosku, iż organ administracji należycie rozważył w tym zakresie kwestię zapewnienia poszanowania uzasadnionych interesów skarżącej spółki, w tym dostępu do drogi publicznej. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Wojewoda [...] opisując rozwiązania projektowe, które mają zapewnić realizację uprawnień skarżącej spółki do przysługujących jej służebności gruntowych, wskazał na to, iż pierwszy przejazd (prześwit z ul. A 83) ma wymiary 500 cm szerokości oraz 375 cm wysokości, zaś przejście z lewej strony słupa ma szerokości 180 cm. Projektowane przejście do lokalu użytkowego w budynku usytuowanym na działce nr [...] odpowiada więc treści tej służebności, zaś projektowany wjazd (500 cm) jest w istocie nawet szerszy aniżeli wynikający z treści służebności gruntowej ustanowionej na rzecz każdoczesnego właściciela lub użytkownika wieczystego działki nr [...]. Zatwierdzony projekt budowlany zapewnia tym samym również dostęp nieruchomości władnących do drogi publicznej. Nie bez znaczenia jest także okoliczność, że działki nr [...] i [...] mają zapewniony dostęp do drogi publicznej od strony ul. B, czego skarżąca spółka nie kwestionuje.

Wskazać również należy, iż art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane, definiując dla jej potrzeb pojęcie "prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane", w sposób wyraźny stanowi, że należy przez to rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Zgodnie z tą definicją sama okoliczność obciążenia nieruchomości ograniczonym prawem rzeczowym - służebnością gruntową - nie stanowi zatem o braku prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane podmiotu legitymującego się tytułem prawnym wymienionym w tym przepisie.

W rozpatrywanej sprawie inwestor, składając oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane, wskazał na przysługujące mu prawo użytkowania wieczystego działek nr [...], [...] i [...] oraz prawo własności znajdujących się na nich budynków, stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności. Tym samym powołał się na tytuł prawny wymieniony w powołanym wyżej art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane.

Wszelkie zaś spory i roszczenia związane z korzystaniem z ograniczonego prawa rzeczowego, w niniejszej sprawie ze służebności gruntowej przejścia i przejazdu przez działkę nr [...] należą do właściwości sądów powszechnych, gdyż są sprawami z zakresu prawa cywilnego. W związku z tym pozostają one poza kontrolą organów administracji oraz sądów administracyjnych. Jeżeli więc, w ocenie skarżącej spółki, realizacja inwestycji spowoduje, że służebność nie będzie mogła być wykonywana zgodnie z treścią, choć nie wynika to z akt, to może ona dochodzić stosownych roszczeń w zakresie jej ochrony na drodze postępowania przed sądem powszechnym. Taki też charakter ma roszczenie skarżącej spółki związane z wyłączeniem możliwości ekspozycji nośników reklamowych na ścianie budynku usytuowanego na działce nr [...] od strony granicy z działka nr [...] z uwagi na realizację spornej inwestycji. We wniesionej do sądu skardze skarżąca powołała się już zresztą na toczące się w tej sprawie postępowanie przed sądem powszechnym.

Należy też podnieść, że ze znajdującej się w aktach sprawy decyzji o warunkach zabudowy niewątpliwie wynika, iż szerokość elewacji frontowej spornej inwestycji miała być równa pełnej szerokości frontu nieruchomości zlokalizowanej w pierzei ul. A, tj. działki nr [...]. Z uwagi na kształt i rozmiary tej działki, która bezpośrednio graniczy z ul. A (działka nr [...]), w decyzji tej określono więc jako warunek inwestowania usytuowanie spornej inwestycji na całej jej szerokości, a w rezultacie tego również w granicy z innymi działkami bezpośrednio z nią graniczącymi i usytuowanymi bezpośrednio przy ul. A.

Konsekwencją tego była konieczność usytuowania projektowanego budynku na działce nr [...] na całej jej szerokości oraz w granicy m.in. z nieruchomością nr [...]. Stanowi to określone odstępstwo w § 12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. nr 75, poz. 690 ze zm.), który to przepis dopuszcza sytuowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W decyzji tej - jako warunek inwestowania - określono ponadto, że wysokość zabudowy ma być nie mniejsza niż wysokość zabudowy zlokalizowanej na działce nr [...] (10 m) oraz nie przekraczać wysokości narożnej części obiektu zabytkowego (z wyłączeniem wieży) usytuowanego na działce nr [...]. Ze względu na zabytkowy obiekt objęty Ewidencją Zabytków Ł. pod nr [...] usytuowany na działce nr [...] przy ul. A 83 nakazano uzgodnić koncepcję stanowiącą podstawę wykonania projektu z Architektem Miasta po zaopiniowaniu przez Miejskiego Konserwatora Zabytków. Przedstawiona przez inwestora koncepcja rozbudowy została pozytywnie zaopiniowana przez Architekta Miasta oraz Miejskiego Konserwatora Zabytków, o czym świadczą znajdujące się w aktach sprawy pisma z dnia 19 kwietnia i 5 sierpnia 2010r.

W tej sytuacji prawidłowe jest stanowisko organów administracji, że zatwierdzony projekt jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy. Poza tym zauważyć trzeba, że decyzja ta jest ostateczna w rozumieniu art. 16 K.p.a., który to przepis statuuje zasadę trwałości decyzji administracyjnych. Konsekwencją tego jest związanie nią organu administracji orzekającego o pozwoleniu na budowę z mocy art. 55 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).

Z uwagi na podnoszone przez skarżącą spółkę w toku postępowania zarzuty dotyczące ochrony przeciwpożarowej wskazać trzeba, że projekt budowlany zastał pozytywnie zaopiniowany przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Z akt sprawy wynika także, że postanowieniem z dnia [...] [...] Komendant Wojewódzki Państwowej Straży Pożarnej w Ł. wyraził zgodę na zastosowanie rozwiązań zamiennych w stosunku do wymienionych w rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz.U. nr 124, poz. 1030) polegających na wykonaniu podcieni i przejazdu bramowego w projektowanym budynku frontowym szkoły o wysokości 4,20 m i wyznaczeniu na terenie dziedzińca dla istniejącego budynku łopatki dla potrzeb manewrowania pojazdów PSP. Rozwiązanie to ma umożliwić wjazd samochodom PSP z ul. A (pełniącej funkcje drogi pożarowej dla projektowanego budynku) na dziedziniec wewnętrzny i manewrowanie oraz poprawić bezpieczeństwo kompleksu budynków. W postanowieniu tym wskazano, że opisane w "Opinii technicznej w zakresie ochrony przeciwpożarowej do projektowanej drogi pożarowej dla istniejącego budynku szkoły B przy ul. A 81 w Ł.", sporządzonej przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych mgr inż. E. N. nr upr. [...], rozwiązania zamienne rekompensują brak wymaganej przepisami drogi pożarowej o odpowiednich parametrach do istniejącego budynku szkoły B.

W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji organ odwoławczy wskazał nadto, że w obecnym stanie faktycznym ulica B stanowi drogę przeciwpożarową dla budynków skarżącej spółki, zaś wjazd pojazdu PSP od strony ul. A 83 nie jest możliwy ze względu na istniejące na działce nr [...] zwężenie przejazdu do 273 cm. Okoliczność istnienia takiego układu budynków potwierdza znajdująca się w aktach sprawy mapa sytuacyjno - wysokościowa stanowiąca projekt zagospodarowania terenu, na której naniesiono istniejące i projektowane obiekty.

Odnosząc się z kolei do kwestii odstąpienia przez inwestora od realizacji garażu wielostanowiskowego na działce nr [...], a w konsekwencji tego zarzucenie przez skarżącą spółkę niezapewnienia odpowiedniej ilości miejsc parkingowych stosownie do unormowania wynikającego z § 18 wskazanego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, należy podnieść, iż skarżący - w ocenie sądu - nie wykazał interesu prawnego w zgłoszeniu tego zarzutu. Inwestycja w tym zakresie miała być bowiem zrealizowana na nieruchomości będącej w użytkowaniu wieczystym skarżącego. Ograniczenie inwestycji jest tym samym korzystne dla skarżącego.

Należy jednocześnie podnieść, iż w myśl ust. 1 tego przepisu zagospodarowując działkę budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy, miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Zgodnie § 18 ust. 2 tego rozporządzenia liczbę i sposób urządzenia miejsc postojowych należy dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, z uwzględnieniem potrzebnej liczby miejsc, z których korzystają osoby niepełnosprawne. Z treści tego unormowania wynika że miejsca parkingowe muszą zostać zaprojektowane i urządzone na terenie należącym do inwestora, na którym dana inwestycja ma być realizowana.

W rozpatrywanej sprawie poza sporem jest, że inwestor nie legitymował się prawem do dysponowania działką nr [...] na cele budowlane w rozumieniu ustawy prawo budowlane, której użytkownikiem wieczystym jest skarżąca spółka, choć decyzja o warunkach zabudowy obejmowała swym zakresem tę nieruchomość.

W tym miejscu należy jednak zwrócić uwagę na to, iż z dokumentacji projektowej (opisu technicznego do projektu architektoniczno - budowlanego, projekt zagospodarowania terenu) wynika natomiast, że na terenie objętym pozwoleniem na budowę przewidziane są miejsca parkingowe, w tym dla osób niepełnosprawnych, jak również możliwość dojazdu z parkingu do budynku dla osób poruszających się na wózku. Teren inwestycji to bowiem nie budowa, a rozbudowa szkoły.

Analiza akt sprawy oraz wskazanych przepisów prowadzi zatem do wniosku, że trafnie organy administracji oceniły, iż wniosek inwestora spełnia wymagania określone przez prawo. Inwestor złożył bowiem oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzję o warunkach zabudowy z dnia [...]. Przedłożony projekt jest kompletny i odpowiada wymogom określonym w art. 34 ust. 3 ustawy Prawo budowlane. Posiada wymagane opinie i uzgodnienia, w tym w zakresie ochrony konserwatorskiej i przeciwpożarowej, oraz sprawdzenia projektu przez osoby posiadające wymagane uprawnienia budowlane i legitymujące się aktualnymi zaświadczeniami, o których mowa w art. 12 ust. 7 (o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego). Projekt ten jest zgodny z przepisami, w tym techniczno - budowlanymi oraz decyzją o warunkach zabudowy z dnia [...], pomimo ograniczenia zakresu inwestycji. Uwzględnia również wynikający z art. 5 ust. pkt 9 ustawy Prawo budowlane obowiązek poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienia dostępu do drogi publicznej.

W tej sytuacji uznać trzeba, że organ administracji architektoniczno - budowlanej nie mógł odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 35 ust. 4 ustawy Prawo budowlane).

Z tych względów, wobec braku podstaw do uwzględnienia skargi, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd oddalił skargę.