Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 97/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2010-05-12 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Wywłaszczanie nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit.a i c, art. 152, art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: par. 36 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Andrzej Cisek – spr. Sędziowie Sędzia WSA Olga Białek Sędzia NSA Zygmunt Wiśniewski Protokolant Asystent sędziego Malwina Jaworska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 12 maja 2010 r. sprawy ze skargi Gminy W. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość przejętą z mocy prawa na własność Gminy W. I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; III. zasądza od Wojewody na rzecz strony skarżącej kwotę 2. 240 zł (dwa tysiące dwieście czterdzieści) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowoadministracyjnego.


UZASADNIENIE

Starosta O. decyzją z dnia [...] r. ([...]) w pkt. I ustalił na rzecz A. F. odszkodowanie w wysokości 178 351,00 zł (słownie złotych: sto siedemdziesiąt osiem tysięcy trzysta pięćdziesiąt jeden) za nieruchomość, położoną we W., obręb [...]-S., oznaczoną ewidencyjnie jako działka nr [...] AM – [...] o pow. 0,0471 ha, dla której Sąd Rejonowy dla W.-K. we W. prowadzi księgę wieczystą KW nr[...], przejętą z mocy prawa na własność Gminy W. - miasta na prawach powiatu. Przejęcie to nastąpiło na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] r. o ustaleniu lokalizacji: "Połączenie Obwodnicy Śródmiejskiej z Regionalnym Portem Lotniczym - zadanie 2, ul. G. - od Centrum Handlowego do Portu Lotniczego wraz z nowym łącznikiem ul. S. S." we W. i zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, której to decyzji został jednocześnie nadany rygor natychmiastowej wykonalności. W pkt. II orzeczono, że do wypłaty odszkodowania określonego w pkt. I, zobowiązany jest Prezydent W. Koszt tej należności może być pokryty przez podmiot realizujący przedmiotową inwestycję - Zarząd Dróg i Utrzymania Miasta we W. Należność podlegać miała wypłacie w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna, z wyjątkiem przypadków określonych w art. I8a ustawy. W pkt. III zaś wskazano, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego.

W głównych motywach podjętego rozstrzygnięcia wyjaśniono, że Zarząd Dróg i Utrzymania Miasta we W. wystąpił do Prezydenta W. z wnioskiem o podjęcie działań, zmierzających do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania za nieruchomości przejęte na własność Gminy W. - miasta na prawach powiatu na mocy ostatecznej decyzji Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] r. o ustaleniu lokalizacji: "Połączenie Obwodnicy Śródmiejskiej z Regionalnym Portem Lotniczym - zadanie 2 i zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, której to decyzji został jednocześnie nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Następnie Prezydent W. wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej na podstawie art. 24 § 1 i § 4 Kodeksu postępowania administracyjnego wnioskiem z dnia 4 czerwca 2008 r. wystąpił do Wojewody o wyznaczenie innego organu w celu rozpatrzenia wniosku Zarządu Dróg i Utrzymania Miasta o ustalenie i wypłacenie odszkodowania na rzecz A. F. Po rozpatrzeniu w/w wniosku Wojewoda postanowieniem z dnia [...]r. (Nr[...]) do załatwienia niniejszej sprawy wyznaczył Starostę O. wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej.

W toku postępowania ustalono, że na mocy ostatecznej decyzji Prezydenta W. z dnia [...]r. (Nr[...]) o ustaleniu lokalizacji: "Połączenie Obwodnicy Śródmiejskiej z Regionalnym Portem Lotniczym - zadanie 2, ul. G. - od Centrum Handlowego do Portu Lotniczego wraz z nowym łącznikiem ul. S. S." we W. i zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, A. F. pozbawiona została własności nieruchomości położonej we W., oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] AM – [...] o pow. 0,0471ha, obręb S., która z mocy prawa z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stała się ostateczna, tj. z dniem [...] r., stała się własnością Gminy W. - miasta na prawach powiatu.

Biorąc pod uwagę przepis art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. stanowiący, że do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, zlecono rzeczoznawcy majątkowemu T. S. sporządzenie operatu szacunkowego, określającego wartość rynkową działki nr [...] dla celu przedmiotowego postępowania. Przedmiotowa działka w dniu wydania decyzji o lokalizacji drogi stanowiła część działki nr [...] AM –[...], oznaczonej ewidencyjnie jako tereny mieszkaniowe, na której na podstawie pozwolenia na budowę wybudowany został budynek mieszkalny jednorodzinny. Cała działka w granicach przed podziałem była ogrodzona oraz znajdowały się a niej nasadzenia drzew i krzewów. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość przejętej na drogę nieruchomości bez nasadzeń na kwotę 173 691,00 zł. W niniejszej wycenie nieruchomości nie uwzględnione zostały nakłady, poniesione na ogrodzenie, ponieważ zostanie ono przeniesione w ramach prowadzonej inwestycji budowy drogi.

Po sporządzeniu powyższego operatu, zgodnie z art. 10 KPA pismem z dnia [...]r. strony postępowania zostały zawiadomione, że przed załatwieniem sprawy mogą zapoznać się z dokumentami zgromadzonymi w toku postępowania, w tym z operatem szacunkowym dotyczącym określenia wartości rynkowej w/w nieruchomości. Po zapoznaniu się z dokumentami A. F. nie wniosła żadnych uwag. Natomiast pełnomocnik Prezydenta W. pismem z dnia [...]r., zgłosił zastrzeżenia co do prawidłowości sporządzenia operatu, zarzucając w szczególności nieprawidłowy wybór metody szacowania tj. sposób określony w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.) wskazując, że na rynku nieruchomości zanotowano wystarczającą do określenia próbki reprezentatywnej liczbę transakcji nieruchomości przeznaczonych na realizację dróg publicznych, wobec czego wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości winna być określona w oparciu o § 36 ust. 1 powyższego rozporządzenia.

W dniu [...] r. przeprowadzono z udziałem rzeczoznawcy majątkowego – T. S. rozprawę administracyjną, na której A. F. zgodziła się z wysokością odszkodowania naliczonego przez rzeczoznawcę majątkowego za grunt, jednocześnie nie zaakceptowała stanowiska przedstawionego przez pełnomocnika Prezydenta W., że kwota odszkodowania jest za wysoka, gdyż do porównania w operacie nie były brane nieruchomości drogowe. Rzeczoznawca majątkowy w trakcie rozprawy przedstawił wstępną wycenę nasadzeń na działce [...] AM –[...], a A. F. zwróciła uwagę, że nie zgadza się ilość i rodzaj drzew przedstawionych przez rzeczoznawcę majątkowego, w związku z powyższym T. S. zobowiązał się do weryfikacji przedstawionej wyceny. Natomiast pełnomocnik Prezydenta W. podtrzymała stanowisko przedstawione w w/w piśmie z dnia [...] r. i poprosiła o 21-dniowy termin do zajęcia ostatecznego stanowiska w sprawie.

Rzeczoznawca majątkowy T. S. przy udziale A. F. dokonał ilościowej i rodzajowej weryfikacji nasadzeń. Po ponownej analizie uzgodnionych nasadzeń, ich wartość została określona przez rzeczoznawcę na kwotę 4 660,00 zł, czyli wartość nieruchomości do ustalenia odszkodowania wyniosła łącznie 178 351,00 zł.

W dalszej części uzasadnienia wskazano, że pełnomocnik Prezydenta W. pismem z dnia [...] r. przekazał operat szacunkowy działki nr[...], sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – D. K. – L., celem wykorzystania w przedmiotowej sprawie. Wartość nieruchomości wraz z nasadzeniami oraz poniesionymi nakładami została w tym operacie określona na kwotę łączną 84 600,00 zł, w tym wartość gruntu 60 585,00 zł, wartość nakładów 16 584 zł (ogrodzenie), a wartość nasadzeń 7 431 zł. W procesie wyceny gruntu wzięto pod uwagę ceny wykupu działek pod drogi i zastosowano § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W związku wystąpieniem nowych dowodów w sprawie strony postępowania pismem z dnia [...]r. ponownie zostały zawiadomione, że przed ostatecznym załatwieniem sprawy mogą zapoznać się z dokumentami zgromadzonymi w postępowaniu, w tym z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego D. K.– L. na zlecenie Prezydenta W. Po upływie zaś terminu wyznaczonego do zapoznania się z dokumentacją, przystąpiono do analizy zgromadzonych w toku postępowania dokumentów oraz przepisów dotyczących przedmiotowego postępowania w celu wydania decyzji.

Biorąc powyższe pod uwagę, a także dokonując analizy obowiązujących przepisów prawnych wskazano, że stosownie do art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założeń, iż strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a ponadto upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Natomiast § 36 ust. 1 powołanego wyżej rozporządzenia stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele. Zgodnie z ust. 2 w przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w taki sposób, że wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu i ich powierzchni, a wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1m kwadratowego gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni.

Wyjaśniono zatem, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu tym znajduje między innymi zastosowanie metoda korygowania ceny średniej, która służyła do sporządzenia operatów w niniejszej sprawie. Biorąc pod uwagę podstawową regulację dotyczącą odszkodowania w przypadku wywłaszczenia, zawartą w art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, wskazującą na dopuszczalność wywłaszczenia jedynie za słusznym odszkodowaniem, a ponadto niespełnienie w przypadku transakcji wykupu nieruchomości drogowych, podstawowych warunków do uznania cen transakcyjnych z umów za realnie rynkowe, w tym między innymi działanie w sytuacji przymusowej (w przypadku braku zgody nastąpi wywłaszczenie), upływ czasu niezbędnego do wyeksponowania nieruchomości na rynku i inne uznano, że operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego T. S., w którym zastosowano § 36 ust 2 pkt 2 rozporządzenia, winien stanowić podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Dlatego też po przeanalizowaniu wszystkich dokumentów zgromadzonych w toku postępowania, wobec nieskorzystania przez żadną stronę postępowania z możliwości zlecenia zbadania prawidłowości sporządzenia operatów szacunkowych przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, kierując się art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wysokość odszkodowania za przejęcie przez Gminę W. działki nr [...] AM – [...] obręb S., została określona na kwotę łączną 178 351,00 zł.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła Gmina W. wnosząc o jej uchylenie i rozstrzygnięcie co do istoty sprawy, poprzez ustalenie przysługującego odszkodowania w kwocie 68 016, 00 zł, w tym: wartość gruntu: 60 585 00 zł oraz wartość nasadzeń: 7 431, 00 zł, w oparciu o opinię o wartość nieruchomości sporządzoną w formie operatu szacunkowego z dnia 18 czerwca 2009 r. przez rzeczoznawcę majątkowego D. K. – L. lub uchylenie tejże decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

W uzasadnieniu wskazano, że stanowiący przedmiot niniejszego postępowania grunt znajduje się na obszarze obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zachodniego odcinka Łącznika Lotniskowego we W., przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] r. Zgodnie z przywołanym planem grunt ten na rysunku planu oznaczony został symbolem [...]KD-S i przeznaczony został na realizację celu publicznego - skrzyżowanie w ciągu drogi - ul. G.

W dalszej części wskazano, że Prezydent W. pismem z dnia [...] r. przedstawił Staroście O. uwagi do operatu szacunkowego sporządzonego przez T.S., zarzucając nieprawidłowość w doborze metodologii sporządzonej wyceny. W operacie tym, rzeczoznawca majątkowy stosując § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przyjął do porównań ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych głównie pod aktywność gospodarczą oraz zabudowę przemysłową, jako podstawę wyliczenia ceny średniej. W ocenie strony skarżącej ceny transakcyjne tych nieruchomości nie powinny zostać przyjęte do porównań jako nieruchomości o cechach podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem omawianej wyceny.

Nadto wskazano, że obowiązujący przepis § 36 ust. 1 przywołanego powyżej rozporządzenia obliguje rzeczoznawców majątkowych, by przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosować podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Stanowisko to potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 20 sierpnia 2008 r. (niepubl. sygn. akt II SA/Po 87/08), którego uzasadnienie jednoznacznie wskazuje pierwszeństwo stosowania § 36 ust. 1. Przepisy rozporządzenia określają kolejność wyboru materiału porównawczego dla celów dokonania wyceny, wskazując w pierwszym rzędzie na ceny transakcyjne, uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

W związku z powyższym, podniesiono, iż zgodnie z przepisem § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

W dalszej części podkreślono, że na lokalnym rynku nieruchomości zanotowano wystarczającą do określenia próbki reprezentatywnej liczbę transakcji nieruchomości przeznaczonych na realizację dróg publicznych. W latach 2007-2009 Gmina W. zrealizowała bowiem kilkadziesiąt takich transakcji, przy cenach transakcyjnych za te nieruchomości na znacznie niższym poziomie, niż przyjęte do porównań w operatach szacunkowych sporządzonych na zlecenie Starosty O. Transakcje te, zawierane w drodze umów cywilnoprawnych dotyczyły nabywania nieruchomości na potrzeby realizacji dróg publicznych. Ponadto wskazano, że Gmina W. nabyła grunty dla potrzeb realizowanej inwestycji przebudowy części drogi ul. G., prowadzonej w trybie ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 w drodze umów cywilnoprawnych, zawartych w formie aktów notarialnych (osiem transakcji w miesiącach maj - wrzesień br.) po cenach transakcyjnych znajdujących się w przedziale 95-120 zł/m2, a transakcje te przedstawiono w formie tabelarycznej.

Lp,' |Ulica/obręb |Dane

geodezyjne |AM |Powierzchnia (m2) |Cena nabycia gruntu netto) |Data |Umowa sprzedaży/ Rep.

nr - | |1 |ul. G. S. |[...] |[...] |[...] |12 125,00 |29.05.09 |Rep. A nr [...] | |2 |ul. G.S. |[...], [...] |[...] |[...] |93 692,00 |D8.06.09 |Rep. A nr [...] | |3 |ul. G.S. |[...],[...] , [...] |[...] |[...] |29 807,00 |18.06.09 |Rep. A nr [...] | |4 |ul. G. S. |[...],[...] |[...] |[...] |19 958,00 |18.06.09 |Rep. A nr [...] | |5 |ul. G.S. |[...] |[...] |[...] |33 686,00 |01.07.09 |Rep. A nr [...] | |6 |ul. G.S. |[...] |[...] |[...] |30 863,00 |6.08.09 |Rep. A nr [...] | |7 |ul. G.S. |[...]- |[...] |[...] |4-507,00- |7.08.09 |Rep. A nr [...] | |8 |ul. G.S. |[...] |[...] |[...] |12 320,00 |10.09.09 |Rep. A nr [...] | |

W ocenie odwołującej się przedstawione powyżej transakcje rynkowe nieruchomości nabytych dla potrzeb realizacji przebudowy ul. G., powinny zostać uwzględnione w przedmiotowym postępowaniu o ustalenie wysokości odszkodowania za przejęty z mocy prawa grunt przy ul. G.. Stanowią one bowiem odzwierciedlenie aktualnej wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne w tym rejonie, co pozwala rzetelnie ustalić wysokość odszkodowania według wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Nadto wskazano, iż sporządzony na zlecenie Gminy W. przez rzeczoznawcę majątkowego D.K. – L. - celem wykorzystania jako dowodu w prowadzonym postępowaniu - operat szacunkowy z dnia 18 czerwca 2009, sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., odzwierciedla aktualną rynkową wartość gruntu oznaczonego geodezyjnie jako działka nr[...], AM-[...], obręb S. Wartość ta została określona na kwotę 68 016,00 zł (słownie złotych: sześćdziesiąt osiem tysięcy szesnaście), w tym: wartość gruntu: 60 585,00 zł oraz wartość nasadzeń: 7 431,00 zł.

Decyzją z dnia [...] r. ([...]) Wojewoda uchylił punkt 2 i punkt 3 zaskarżonej decyzji i w tym zakresie orzeczono, że do wypłaty ustalonego A.F. odszkodowania zobowiązany jest Prezydent W. i utrzymał w mocy zaskarżoną decyzje w pozostałym zakresie.

Po ponownym przeprowadzeniu postępowania dotyczącego ustalenia odszkodowania na rzecz A. F. za nieruchomość położoną we W., oznaczoną geodezyjnie jako działka nr [...] o pow. 0,0471 ha, która stanowiła jej własność, przejętą z mocy prawa na rzecz Gminy W. - miasta na prawach powiatu, w związku z wydaniem decyzji Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] r., Wojewoda nie stwierdził naruszenia przepisów prawa materialnego, jak i procedury administracyjnej. Uznano więc, iż nie znajdują potwierdzenia zarzuty podniesione przez Gminę W. w odwołaniu.

W uzasadnieniu kwestionowanej decyzji wskazano, iż z art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Ustalenie bowiem wartości nieruchomości wymaga wiadomości specjalnych, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy. Opinia rzeczoznawcy majątkowego jest więc bez wątpienia opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1KPA. Wyjaśniono przy tym, że opinia ta jest dla organu tylko materiałem, który powinien mu pomóc w rozstrzygnięciu kwestii faktycznej, ale musi on rozstrzygnąć tę kwestię sam, we własnym imieniu. Organ obowiązany jest bowiem sprawdzić na jakich przesłankach biegły oparł swoją konkluzję i skontrolować prawidłowość rozumowania biegłego. Dowód z opinii biegłego, jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie przez organ administracji z uwzględnieniem całokształtu materiału zgromadzonego w sprawie. Ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu, to bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę. Podniesiono nadto, iż operat szacunkowy jak każdy dowód podlega swobodnej ocenie organu, co do jego wiarygodności i mocy dowodowej, w kontekście innych złożonych w sprawie dowodów, w tym wypowiedzi i wyjaśnień złożonych w postępowaniu przez strony. Jednak zakres dopuszczalnej oceny operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej, który biegłego powołał, sprowadza się do oceny tego dowodu pod względem formalnym, a nie merytorycznym (por. niepubl. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 stycznia 2008r., I SA/Wa 1833/07). Jak bowiem stanowi art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych.

W ocenie Wojewody organ prowadzący postępowanie dowodowe nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ winien jednak dokonać oceny tego dowodu pod względem formalnym tj. zbadać, czy dowód ten został wystawiony (podpisany) przez uprawnioną osobę w przepisanej przez właściwe przepisy formie, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy jest uzasadniony, czy zawarta w opinii konkluzja nie jest sprzeczna z jej uzasadnieniem. Organ obowiązany jest również ocenić, czy dowód przedstawiony przez biegłego nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które winny być sprostowane bądź uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w niepubl. wyroku z dnia 21 lutego 2008 r., I SA/Wa 259/07).

Mając na względzie powyższe stwierdzono, iż w świetle zgromadzonych dowodów, organ I instancji dokonał sprawdzenia prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego wartości rynkowej działki nr [...] wykonanego przez T.S., a wynik tej analizy w sposób wyczerpujący wskazał w uzasadnieniu swojej decyzji. Nie ma zatem w ocenie organu odwoławczego podstaw dla ponownego sporządzenia opinii w zakresie wartości nieruchomości.

Nadto wskazano, że sporządzenie operatu szacunkowego wartości nieruchomości, której prawo własności odebrane zostało w związku z wydaniem przez Prezydenta W. decyzji z dnia [...]r., zasadnie oparte zostało na przepisie § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie bowiem z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

W ocenie organu II instancji na wartość rynkową ma wpływ motywacja sprzedaży i kupna oparta na możliwości zaspokojenia potrzeb nabywcy zarówno gospodarczych, jak i innych. Ceny rynkowe są uzależnione głównie od obiektywnych mierników, takich jak położenie nieruchomości, otoczenie infrastrukturalne, stosunki sąsiedzkie, uwarunkowania wynikające z planu miejscowego.

Organ odwoławczy za prawidłowe uznał stanowisko organu I instancji, zgodnie, z którym ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, których istnienie podnosił na rozprawie administracyjnej pełnomocnik Prezydenta W., nie wypełniają przesłanek powołanego przepisu art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Od dnia [...]r. przejście prawa własności nieruchomości przeznaczonych na drogi publiczne na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje z mocy prawa w wyniku wydania decyzji lokalizacyjnej, zgodnie z cytowanym wcześniej przepisem art. 12 ust. 4 ustawy z dnia [...]r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Przed tą datą w stosunku do nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, w sytuacji, gdy właściciel nie wyrażał zgody na sprzedaż nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego, przejście prawa własności nieruchomości następowało na skutek wydania decyzji administracyjnej po przeprowadzeniu postępowania wywłaszczeniowego. Jak wskazał Wojewoda - zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w sytuacji zagrożenia przeprowadzeniem postępowania wywłaszczeniowego nie wypełnia zatem przesłanki, o której mowa w art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie można bowiem uznać, iż strony takiej transakcji nie działały w sytuacji przymusowej.

Wyjaśniono także, że ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, których stroną była jednostka samorządu terytorialnego - Gmina W. nie wypełniają również - w opinii organu II instancji - przesłanki wskazanej w art. 151 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z § 4 ust. 1 i 3 Uchwały Nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...]roku w sprawie zasad gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Gminy W., Prezydent W. może nabywać do gminnego zasobu nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych i prawnych oraz przysługujące tym osobom prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych, uwzględniając wynikające z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, potrzeby zabudowy i rozwoju miasta, a także obowiązek wykonania zadań publicznych. Cena nabycia nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nie powinna przewyższać wartości nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego ustalonej przez uprawnionego rzeczoznawcę zgodnie z obowiązującymi przepisami. Wskazano przy tym, że w przypadku nabycia przez Prezydenta W.nieruchomości na rzecz Gminy W., cena nabycia nie będzie wyższa od wartości nieruchomości ustalonej przez uprawnionego rzeczoznawcę zgodnie z obowiązującymi przepisami, który to operat sporządzony zostanie na zlecenie przedstawiciela ustawowego jednostki samorządu terytorialnego. Zatem strona sprzedająca nie ma możliwości zbycia prawa własności nieruchomości za cenę przez nią swobodnie wskazaną. Cenę tą wskazuje kupujący - jednostka samorządu terytorialnego. Sprzedający może jedynie zgodzić się na cenę zaproponowaną przez jednostkę samorządu terytorialnego. W innym wypadku, zgodnie z art. 112 w związku z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, nieruchomość przeznaczona pod drogę publiczną podlegać będzie wywłaszczeniu. W wypadku nabycia nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne nie ma miejsca eksponowanie nieruchomości na rynku, strona nie ma możliwości wyboru kontrahenta (nabywcą może być tylko Skarb Państwa lub odpowiednia jednostka samorządu terytorialnego - w zależności od klasyfikacji drogi), a ponadto nie można mówić o równorzędnej pozycji stron transakcji. Zatem strona zbywająca prawo własności nieruchomości przeznaczonej pod drogę publiczną chcąc uniknąć przymusowego odebrania prawa własności w drodze wywłaszczenia, postawiona zostaje w sytuacji przymusowej i dokonuje zbycia godząc się na warunki sprzedaży, na ustalenie których przeważający wpływ ma strona nabywająca - jednostka samorządu terytorialnego.

Jak wskazał Wojewoda ocena zastosowana przez biegłego T.S. zasługiwała na uwzględnienie w postępowaniu prowadzonym przed Starostą O. Operat szacunkowy sporządzony przez wspomnianego rzeczoznawcę majątkowego, zawiera bowiem zarówno wszystkie elementy, które wymagane są przez przepis § 56 rozporządzenia Rady Ministrów jak i wymagania określone w § 36 tego rozporządzenia oraz przepisami art. 149 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Dalej stwierdzono, iż operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Gminy W., a więc strony postępowania, nie może stanowić dowodu w sprawie. Zgodnie bowiem z art. 84 § 1 KPA, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne, organ administracji publicznej może zwrócić się do biegłego lub biegłych o wydanie opinii. Zatem literalne brzmienie wskazuje jednoznacznie, iż dowodem, o którym mowa w cytowanym przepisie, jest opinia osoby posiadającej wiadomości specjalne, o sporządzenie, której wystąpił organ prowadzący postępowanie. Organ administracji publicznej powołuje biegłego na żądanie strony lub z urzędu. Strona ma prawo zwrócić się do organu administracyjnego o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego (art. 78 KPA), niemniej nie jest to żądanie o charakterze wiążącym. Wskazano więc, że operatowi szacunkowemu sporządzonemu na zlecenie strony, nie przysługuje przymiot opinii, o której mowa w tym przepisie, a stanowisko takie znajduje potwierdzenie w wyroku z 13 września 2007 r., (niepubl., sygn. II OSK 1212/06), w którym Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż "opinia eksperta przedstawiona na zlecenie strony nie jest opinią biegłego w rozumieniu 84 § 1KPA, gdyż na tej podstawie to organ administracji publicznej, a nie strona, powołuje biegłego. Opinią biegłego jest opinia osoby, do której zwrócił się organ. Stanowisko zaś rzeczoznawców i innych ekspertów przedstawione na zlecenie strony nie jest opinią biegłego w rozumieniu 84 § 1 KPA.

Za słuszne zatem uznano stanowisko Starosty O., który nie wziął pod uwagę przy rozstrzygnięciu sprawy operatu sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego D. K.– L., wywodząc, iż w postępowaniu administracyjnym nie jest możliwe, aby operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego powołanego przez stronę przeciwstawić operatowi szacunkowemu rzeczoznawcy majątkowego sporządzonemu na zlecenie organu (art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jednakże uznano, że operat przedstawiony przez stronę, zawierający wyniki inne niż zawarte w opinii sporządzonej na zlecenie organu, winien skutkować szczególną analizą pozyskanego dowodu. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. W niniejszej sprawie Starosta O. uzyskał od rzeczoznawcy majątkowego, który sporządził operat na zlecenie organu, wyjaśnienie wątpliwości zgłoszonych przez pełnomocnika Prezydenta W., związanych ze sposobem dokonania oszacowania wartości nieruchomości. Rzeczoznawca wskazał w piśmie z dnia [...]r. na podstawy i motywy przyjętego sposobu szacowania nieruchomości, które uwzględnił organ I instancji i do którego stanowiska przychyla się również organ odwoławczy.

Mając na względzie powyższe stwierdzono, iż oparcie rozstrzygnięcia w sprawie prowadzonej przez Starostę O., zakończonej decyzją z dnia [...] r., na operacie szacunkowym sporządzonym w kwietniu [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. było prawidłowe. Podobnie odnieść się należy do operatu szacunkowego wartości nasadzeń istniejących w granicach działki nr[...], sporządzonego w dniu [...]r. przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego.

Reasumując wskazano, iż w ocenie organu odwoławczego, Starosta O. w sposób prawidłowy ustalił wartość nieruchomości tj. wartość rynkową przedmiotowej działki nr [...] i wartość znajdujących się na niej nasadzeń. Wojewoda nie kwestionuje przy tym zasadności ustalenia wartości nasadzeń w odrębnym opracowaniu. Wskazano przy tym, że określenie wartości nasadzeń nie było kwestionowane w odwołaniu.

W dalszej części uzasadnienia podniesiono, że punkt 2 zaskarżonej decyzji zawiera nieprawidłowe rozstrzygnięcie, w tym - częściowo - pozbawione podstawy prawnej. Po pierwsze bowiem, przywołany w omawianym punkcie decyzji art. 18a ustawy został uchylony ustawą z dnia 25 lipca 2008 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw i, w aktualnym stanie prawnym, nie obowiązuje. Po wtóre, zgodnie z art. 132 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do zapłaty m.in. odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości zobowiązany jest starosta wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, albo organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki. Stosownie zaś do ustępu 8 tego artykułu podmiot, który będzie realizował cel publiczny, może pokryć koszty należności, o których mowa m.in. w ust. 5 oraz koszty ustalenia tych należności. Organ administracji publicznej, orzekając o prawach i obowiązkach stron, winien wskazać w sentencji decyzji precyzyjnie, jaka jest ich treść, a także do jakich bezpośrednio podmiotów i w jakim zakresie prawa i obowiązki się odnoszą. Podmiotem zobowiązanym do zapłaty jest, w niniejszym przypadku, Prezydent W., a kwestia ewentualnych rozliczeń pomiędzy nim, a jednostką, która będzie realizować cel publiczny pozostaje poza zakresem władczego rozstrzygnięcia organu ustalającego odszkodowanie.

Wskazano także, iż fragment punktu 2 zaskarżonej decyzji, który wyznacza zobowiązanemu - na wypłatę ustalonego odszkodowania - termin 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, a także punkt 3, przewidujący, że do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego, stanowią powtórzenie powszechnie obowiązujących przepisów prawa, tj. - odpowiednio - art. 132 ust. 1a oraz art. 132 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Materia ta, jako unormowana wprost przez ustawodawcę, nie musi i nie może zarazem być przedmiotem orzekania organu administracji publicznej w decyzji administracyjnej, ustalającej odszkodowanie. Skutki prawne bowiem wynikające z przytoczonych przepisów, zachodzą ex legę z mocy powołanych przepisów.

Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu złożyła Gmina W. uznając, iż jest ono niezgodne z prawem i wnosząc o jej uchylenie.

Kwestionowanej decyzji zarzucono naruszenie:

- art. 7, 77 § 1 i 80 Kodeksu postępowania administracyjnego;

- art. 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przez jego niewłaściwą interpretację i zastosowanie,

- naruszenie przepisów uchwały Nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zachodniego odcinka Łącznika Lotniskowego we W., przez jego niewłaściwą interpretację i zastosowanie.

W uzasadnieniu wskazano, iż skarżący kwestionuje ustaloną w decyzji Starosty O.i utrzymaną decyzją Wojewody wysokość odszkodowania ustalonego na rzecz byłej właścicielki gruntu A.F. w kwocie 178 351,00 zł, wywodząc, iż istotnym dla prawidłowego określenia wartości nieruchomości jest właściwe odczytanie zapisów planu miejscowego obowiązującego dla działki nr[...]. Przedmiotowy grunt znajduje się na obszarze obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla zachodniego odcinka Łącznika Lotniskowego we W., przyjętego uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] r. Zgodnie z przywołanym planem grunt ten na rysunku planu oznaczony został symbolem [...]i przeznaczony został na realizację celu publicznego - skrzyżowanie w ciągu drogi - ul. G., natomiast w zaskarżonej decyzji Wojewody z dnia [...] r., w ślad za przyjętym przez Starostę O. materiałem dowodowym oraz Decyzją Starosty O. z dnia [...] r. organ błędnie przyjmuje, iż z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika, że przedmiotowa działka gruntu znajduje się na obszarze oznaczonym na rysunku przywołanego powyżej planu symbolem 2U i przeznaczona została pod usługi z dominującą infrastrukturą towarzyszącą.

Skarżący podniósł, że zarówno Starosta O. jak i Wojewoda oceniając wartość dowodową operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. przyjęli błędnie, że nieruchomość nie ma ściśle określonego przeznaczenia i leży na terenie "usług". Sposób przeznaczenie przedmiotowego gruntu został zaś określony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jednoznacznie i nie może budzić wątpliwości, iż przeznaczeniem tym jest droga publiczna. Skarżący twierdzi, że rzeczoznawca majątkowy zobowiązany był zgodnie z przeznaczeniem opisanym w planie miejscowym dokonać jego wyceny. Pominięcie obowiązującego prawnie sposobu zagospodarowania gruntu zarówno w operacie szacunkowym, jak i w rozważaniach organów administracji w obu instancjach stanowiło istotne naruszenie przepisu art. 7 i art. 80 KPA., gdyż jego skutkiem było niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności dla wydania decyzji.

W kontekście powyższego uznano, iż stwierdzenia zawarte w decyzji Wojewody odnoszące się do sposobu odczytania zapisów planu miejscowego obowiązującego dla przedmiotowego gruntu należy uznać za błędne, a zarzut skarżącego dot. niewłaściwego zastosowania i interpretacji zapisów uchwały Nr [...] Rady Miejskiej W. z dnia [...] r. za uzasadniony. Skutkiem niewłaściwego odczytania zapisów planu miejscowego oraz nieuwzględnienia istniejącego w Gminie W. rynku obrotu nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę dróg publicznych jest wadliwy - zdaniem skarżącego - operat szacunkowy rzeczoznawcę majątkowego. W operacie rzeczoznawca majątkowy przyjął bowiem do porównań ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych głównie pod aktywność gospodarczą oraz zabudowę przemysłową, przyjmując jako podstawę wyliczenia średniej ceny § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Grunty te, jak wykazano w analizie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie powinny jednak zostać przyjęte do porównań jako nieruchomości o cechach podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem omawianej wyceny.

Wyjaśniono nadto, iż przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego obliguje rzeczoznawców majątkowych, aby przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosować podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, a stanowisko to potwierdza wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 20 sierpnia 2008 r. (niepubl., sygn. akt II SA/Po 87/08), którego uzasadnienie jednoznacznie wskazuje pierwszeństwo stosowania ust. 1 § 36. Kolejność wyboru materiału porównawczego należy interpretować wprost z omawianego przepisu, przyjmując w pierwszym rzędzie ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero zatem po ustaleniu, że nie występują na analizowanym obszarze transakcje porównywalne dotyczące nieruchomości zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne, możliwe jest przejście do metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 pkt 2 przywołanego powyżej rozporządzenia.

Mając powyższe na względzie uznano, że niejako "automatyczne" przejście przez rzeczoznawcę majątkowego T. S. do metod wyceny z § 36 ust. 2 rozporządzenia bez próby skorzystania z metody określonej w § 36 ust. 1 należy uznać za przedwczesne i niezgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Intencją ustawodawcy, formułującego brzmienie § 36 rozporządzenia było bowiem uregulowanie stanu pożądanego, jakim jest porównanie wartości nieruchomości tego samego rodzaju. Rzeczoznawca majątkowy zaś przed przejściem do metody wyceny powinien ustalić, czy na terenie Gminy W. nie występowały, w porównywalnym okresie, transakcje rynkowe, zawierane w drodze umów cywilnoprawnych, dotyczące gruntów zajętych lub przeznaczonych pod drogi publiczne. W tym kontekście powtórzono argument zawarty uprzednio w odwołaniu, iż w latach 2007-2009 Gmina W. zrealizowała kilkadziesiąt takich transakcji, przy cenach transakcyjnych za te nieruchomości na znacznie niższym poziomie, niż przyjęte do porównań w operatach szacunkowych sporządzonych na zlecenie Starosty O. Transakcje te, zawierane w drodze umów cywilnoprawnych dotyczyły nabywania nieruchomości na potrzeby realizacji dróg publicznych. Ponadto Gmina W. nabyła grunty przy ul. G. dla potrzeb realizowanej inwestycji prowadzonej w trybie ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 w drodze umów cywilnoprawnych, zawartych w formie aktów notarialnych (siedem transakcji w miesiącach maj - sierpień br.) po cenach transakcyjnych znajdujących się w przedziale 95-120 zł/m2, których zestawienie zawarto w skardze. W ocenie strony skarżącej to właśnie te transakcje, powinny zostać uwzględnione w przedmiotowym postępowaniu o ustalenie wysokości odszkodowania za przejęty z mocy prawa grunt przy ul. G. Stanowią one bowiem odzwierciedlenie aktualnej wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne w tym rejonie, co pozwala rzetelnie ustalić wysokości odszkodowania według wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Skarżący nie podzielił poglądu wyrażonego w uzasadnieniu decyzji Wojewody, że transakcje obejmujące grunty przeznaczone pod drogi publiczne zawierane są w warunkach, które nie pozwalają na uznanie cen sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi za ceny rynkowe. Fakt, iż Gmina W. nie prowadzi postępowań wywłaszczeniowych stanowi dowód na skuteczne prowadzenie rokowań w celu nabycia nieruchomości przeznaczonych pod drogi i brak konieczności stosowania procedur wywłaszczeniowych. Skarżący podkreślił, że cena transakcji jest zawsze ceną wypadkową, ustalaną przez strony kontraktu, nie zaś podyktowaną przez jedną z nich. Stwierdzenie zawarte w decyzji Wojewody, w kontekście braku możliwości uzyskania cen rynkowych w obrocie realizowanym z Gminą, o pozbawieniu strony sprzedającej możliwości zbycia prawa własności za cenę przez nią swobodnie wskazaną jest stwierdzeniem nie mającym żadnego uzasadnienia w praktyce obrotu gospodarczego, w tym w obrocie nieruchomościami, gdzie obowiązuje negocjacyjny system ustalania cen. System ten jest w pełni realizowany także w Gminie W., która realizuje wykup nieruchomości przeznaczonych pod drogi głównie w trybie rokowań.

W dalszej części wskazano, iż prawidłowość procesu wyceny i właściwego zastosowania przepisów oraz dokonanego przez rzeczoznawcę wyboru metody wyceny podlega ocenie organu administracji w toku prowadzonego postępowania, zmierzającego do ustalenia wysokości odszkodowania. W przedmiotowej sprawie obowiązkiem organu odwoławczego było więc w szczególności dokonanie na podstawie art. 80 KPA oceny dowodów, jakimi były operaty szacunkowe, sporządzone przez rzeczoznawców majątkowych T.S. oraz D. K.-L. W ocenie jednak skarżącej tak Wojewoda, jak również Starosta O., nie podjęli oceny całości zebranego w sprawie materiału dowodowego, w tym złożonego przez Prezydenta W. operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego D.K.-L. Zgodnie zaś z art. 75 KPA opinia biegłego jest jednym z dowodów w sprawie i podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie. W szczególności ocena ta musi dotyczyć prawidłowości ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego wysokości odszkodowania w korelacji z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Powołując się zaś na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 października 2006 r. (niepubl., sygn. akt I OSK 417/06) uznano, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Organ więc ocenia wiarygodność otrzymanej opinii i na nim spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcie niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnego za nią odszkodowania. Wskazano przy tym, iż proces wyceny nieruchomości powinien być poprzedzony wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną, opartą na wszelkich dostępnych danych analizą cen występujących na tym rynku.

Nadto wskazano, iż zdaniem skarżącego dokumenty składane przez strony w ramach prowadzonego postępowania administracyjnego są dowodami w oparciu, o które organ przeprowadza postępowanie, gdyż mogą przyczynić się do wyjaśnienia sprawy i nie są sprzeczne z prawem. Z tego względu za niesłuszny uznano pogląd Wojewody, iż operatowi szacunkowemu sporządzonemu na zlecenie strony nie przysługuje przymiot opinii. Przepis bowiem z art. 175 ustawy o gospodarce nieruchomości stanowi, iż rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest dokonywać czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości. Powyższe ustawowe zobowiązanie nakazuje rzeczoznawcom majątkowym kierować się zasadą bezstronności, bez względu na to na czyje zlecenie sporządzana jest opinia o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Zdaniem Skarżącego organ pierwszej instancji nie objął szczególną analizą kluczowych w sprawie dowodów w postaci operatów szacunkowych, gdyż zwrócenie się do T. S. o złożenie wyjaśnień, co do przyczyn zastosowanego sposobu szacowania gruntu nie wyjaśniało w sposób ostateczny kwestii prawidłowości zastosowanej przez rzeczoznawcę metody wyceny nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację i wywody prawne zawarte w kwestionowanej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Stosownie do treści przepisu art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego.

Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy - art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.).

Zakres kontroli administracji publicznej obejmuje w szczególności orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne, postanowienia na które służy zażalenie albo kończące postępowanie lub rozstrzygające sprawę co do istoty (art. 3 § 1 w związku § 2 pkt 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), a także na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego.

Kryterium legalności przewidziane w art. 1 § 2 ustawy ustrojowej umożliwia sądowi wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno decyzji administracyjnej uchybiającej prawu materialnemu, jeżeli naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), jak też rozstrzygnięcia dotkniętego wadą warunkującą wznowienie postępowania administracyjnego (lit. b), a także wydanego bez zachowania reguł postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).

Z kolei art. 147 § 1 przywołanej powyżej ustawy procesowej upoważnia Sąd, który uwzględnia skargę na uchwałę lub akt, do stwierdzenia nieważności tej uchwały lub aktu w całości lub części albo stwierdzenia, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności.

W pierwszej kolejności kontroli Sądu podlega prawidłowość zastosowania w postępowaniu administracyjnym przepisów proceduralnych. Bezbłędne stosowanie przepisów procesowych wpływa bowiem na zasadność ustalenia stanu faktycznego w sprawie, a tylko należycie ustalony stan faktyczny sprawy pozwala ocenić trafność zastosowanych w danej sprawie norm prawa materialnego

W niniejszej sprawie kwestię sporną stanowi ustalenie odszkodowania w wysokości 178 351, 00 zł za nieruchomość położoną we W., obręb [...] -S., oznaczoną ewidencyjnie jako działka nr [...] AM-[...] o pow. 0,0471 ha, przejętą z mocy prawa na własność Gminy W. – miasta na prawach powiatu na podstawie ostatecznej decyzji Prezydenta W. z dnia [...] r. (Nr[...]) o ustaleniu lokalizacji: "Połączenie Obwodnicy Śródmiejskiej z Regionalnym Portem Lotniczym - zadanie 2, ul. G.- od Centrum Handlowego do Portu Lotniczego wraz z nowym łącznikiem ul. S. S." we W. i zatwierdzeniu projektu podziału nieruchomości, której to decyzji został jednocześnie nadany rygor natychmiastowej wykonalności.

Rozpoznając niniejszą sprawę zasadnym jest wskazanie, iż stosownie do art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008r., Nr 193, poz.1194 ze zm.) wysokość odszkodowania za nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych - ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Zgodnie zaś z art. 23 w/w ustawy w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie stosuje się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Powyższe oznacza więc, iż zgodnie z art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, przy czym w myśl art.134 ust.1 tejże ustawy, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, wartość rynkowa nieruchomości.

Definicja wartości rynkowej nieruchomości zawarta została w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl której - wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wprawdzie z dyspozycji art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie , stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, niemniej jednak rzeczą organów jest dokonanie oceny: czy zastosowana przez biegłego w operacie metoda szacowania nieruchomości znajduje potwierdzenie w obowiązujących przepisach prawa i czy zastosowana przez biegłego w operacie metoda szacowania nieruchomości jest uzasadniona. Podkreślić przy tym należy, że szczegółowe zasady określania wartości rynkowych nieruchomości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz.2109 ze zm.), gdzie w przepisie § 36 ustalono sposoby (metody) szacowania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne.

I tak w przepisie tym wyodrębnione zostały dwie zasadnicze metody szacowania takich nieruchomości, które ustalone w określonej kolejności tj. ust.1 i ust. 2 stanowią dwa odrębne (niezależne) sposoby określania wartości przedmiotowych gruntów pod drogi publiczne.

W myśl § 36 ust. 1 rozporządzenia, określając wartość gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się bezwzględnie podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Oznacza to tym samym, że gdy istnieją takie ceny transakcyjne, metodę tę stosuje się w każdym przypadku określania wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Natomiast, tylko wówczas gdy brak jest cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, to zgodnie z § 36 ust. 2 rozporządzenia, wartość gruntu określa się w sposób – w zależności od tego, czy dotyczy ona działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących (pkt.1) , czy też gruntów zajętych pod drogi publiczne (pkt.2) (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 30 października 2008r., sygn.akt II SA/Lu 527/08 oraz wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 stycznia 2009 r., sygn.akt VIII SA/Wa 471/08 - niepublikowany, treść /w:/ orzeczenia.nsa. gov.pl).

Innymi słowy, dopiero po ustaleniu, iż nie występują na danym obszarze transakcje porównywalne dotyczące nieruchomości przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, możliwe jest przejście do metody wyceny określonej w § 36 ust. 2 rozporządzenia.

Przenosząc powyżej opisane regulacje normatywne na grunt rozpoznawanej sprawy zasadnym jest wskazanie, iż w pierwszej kolejności organ winien ustalić przeznaczenie wycenianej nieruchomości. Podstawowy zaś wyznacznik w tejże kwestii stanowi miejscowy plan zagospodarowania. Z akt niniejszej sprawy wynika, że przedmiotowa działka przeznaczona jest pod infrastrukturę drogową, a nie jak wskazał Wojewoda pod usługi z dominująca infrastruktura towarzyszącą. Oznacza to tym samym, że operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie z przepisem z § 36 ust. 1 bądź § 36 ust. 2 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy T.S. w sporządzonym operacie szacunkowym, który stanowił podstawowy dowód ustalenia kwestionowanego odszkodowania, dokonał wyceny wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, stosując metodę określoną w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r, wywodząc, iż na rynku lokalnym brak jest rynkowych cen gruntów zajętych pod drogi publiczne, a więc brak jest wartości rynkowych tych gruntów, co uzasadnia niemożność wykorzystania procedury zawartej w ust. 1 § 36 powyższego rozporządzenia.

Jednakże z akt niniejszej sprawy wynika, iż skarżąca gmina w toku prowadzonego postępowania, kwestionując poprawność stosowanej metody, podnosiła, iż na lokalnym rynku nieruchomości zanotowano wystarczającą do określenia próbki reprezentatywnej liczbę transakcji nieruchomości przeznaczonych na realizację dróg publicznych. W latach 2007-2009 Gmina W. zrealizowała bowiem kilkadziesiąt takich transakcji, które zawierane w drodze umów cywilnoprawnych dotyczyły nabywania nieruchomości na potrzeby realizacji dróg publicznych. Ponadto wskazano, że Gmina W. nabyła grunty dla potrzeb realizowanej inwestycji przebudowy części drogi ul. G., prowadzonej w trybie ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz.U. nr 26, poz. 133) w drodze umów cywilnoprawnych, zawartych w formie aktów notarialnych (osiem transakcji w miesiącach maj - wrzesień br.) po cenach transakcyjnych znajdujących się w przedziale 95-120 zł/m2. W tym kontekście uznano, iż wbrew twierdzeniom rzeczoznawcy istnieją ceny transakcyjne uzyskane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, o których mowa w § 36 ust. 1 powyższego rozporządzenia, wnosząc tym samym o dopuszczenie jako dowodu w sprawie operatu szacunkowego sporządzonego dla przedmiotowej nieruchomości przez rzeczoznawcę D. K. – L.

Jednakże organ I instancji rozstrzygając niniejszą sprawę pominął przedstawiony przez stronę skarżącą operat szacunkowy, nie poddając przy tym w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji dlaczego odmówił temu dokumentowi mocy dowodowej. W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszą sprawę powyższe stanowiło formalne uchybienie organu, a dokładniej naruszenie art. 75 § 1 oraz art. 78 § 1 KPA. Prawu bowiem strony do żądania przeprowadzenia dowodu odpowiada obowiązek organu ustosunkowania się do żądania strony, a zatem dokonania oceny, czy przedmiotem dowodu jest okoliczność mającą znaczenie dla sprawy. Określone w powyższym przepisie prawo procesowe strony ma ogromne znaczenie dla obrony jej interesu prawnego, oznacza wszak czynny udział strony w ustalaniu okoliczności stanu faktycznego sprawy będącej przedmiotem postępowania (por. B. Adamiak, J. Borkowski, Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz, Warszawa 2006,s. 227-228). W tym kontekście wskazać należy, iż procedura administracyjna nie definiuje pojęcia środka dowodowego, a jedynie przepis z art. 75 § 1 KPA stanowi, że jako dowód należy dopuścić wszystko co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Oznacza to więc, iż pojęcie środka dowodowego w rozumieniu KPA jest bardzo szerokie i obejmuje wszelkie źródła prawdziwych informacji umożliwiających dowodzenie, a zatem wyznaczających granicę dopuszczenia środków dowodowych ich zgodnością z przepisami prawa. Co więcej, procedura administracyjna przyjmuje zasadę równej mocy dowodowej, nie wprowadzając jakichkolwiek ograniczeń odnośnie rodzaju dowodów, którym należy przyznać pierwszeństwo w ustaleniu istnienia danego faktu (por. B. Adamiak, J. Borkowski...op. cit., s. 391-395). Podkreślić należy, że również w orzecznictwie prezentowane jest stanowisko, podzielane w pełni przez skład orzekający, iż jeżeli strona zgłasza dowód, który ma znaczenie dla sprawy i jest zgłaszany z tezą odmienną od przyjętej przez organ – a co ma miejsce w niniejszej sprawie – to dowód taki powinien być dopuszczony (por. niepubl. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 7 grudnia 2007 r., sygn. akt IISA/Łd 915/07). W tym kontekście wskazać również należy, że dowód z opinii biegłego, jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie przez organ administracji z uwzględnieniem całokształtu materiału zgromadzonego w sprawie. Ponieważ to organ administracyjny ostatecznie rozstrzyga sprawę, dlatego też ocena wartości dowodowej opinii, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu. Zadaniem biegłego jest dostarczenie organowi orzekającemu wiadomości specjalnych (art. 84 § 1 KPA) w celu ułatwienia należytej oceny zebranego materiału, nie zaś rozstrzyganie sprawy za organ administracji (por. niepubl. wyrok NSA z 25 sierpnia 1998 r., sygn. akt 1656/96; również niepubl. wyrok NSA z 26 stycznia 2006r., sygn. akt IIOSK 459/05).

Trudno zaakceptować przyjęty przez organy pogląd, iż oceniając przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy organ rozstrzygający uprawniony jest jedynie do badania jego poprawności formalnej, natomiast nie ma możliwości odnieść się do jego zawartości merytorycznej, albowiem jest to rzekomo wyłączna kompetencja organizacji zawodowej zrzeszającej rzeczoznawców majątkowych. Sąd rozpatrujący niniejszą sprawę podziela w pełni pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 12.12.2007 r. (niepubl., sygn. akt I SA/Wa 1484/07) zgodnie z którym organy administracyjne rozpoznające sprawę mają zatem prawo i obowiązek ocenić na podstawie art. 80 KPA dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia. Żadne argumenty nie przemawiają za tym, aby organy rozpoznające sprawę na podstawie dokumentu, jakim jest operat szacunkowy, nie mogły samodzielnie ocenić jego wartości dowodowej i ewentualnie żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. W szczególności nie można podzielić poglądu, iż zakwestionowanie prawidłowości operatu może nastąpić jedynie poprzez zlecenie jego oceny organizacji rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ustawy z o gospodarce nieruchomościami). Odmienne stanowisko prowadzi bowiem w istocie do pozbawienia organu rozstrzygającego prawa do rzeczywistego decydowania o treści rozstrzygnięcia, jeżeli jego elementem jest kwestia ustalenia wartości nieruchomości. Przy przyjęciu krytykowanej koncepcji rola organu sprowadzałaby się jedynie do "automatycznego" niejako przeniesienia konkluzji operatu do treści decyzji, co sprzeczne byłoby z zasadą, iż to organ administracji publicznej rozstrzyga co do meritum sprawy. Oczywiście organ rozstrzygający nie ma kompetencji do samodzielnego dokonywania wyceny nieruchomości, albowiem jest to czynność zastrzeżona ustawowa dla rzeczoznawcy majątkowego i wymaga wiedzy specjalistycznej, której organ nie posiada. Natomiast organ nie może ograniczyć się jedynie do kontroli poprawności operatu jedynie pod względem formalnym i abstrahować od istotnych uchybień merytorycznych, jak to miało miejsce w rozpatrywanej sprawie.

W niniejszej sprawie zaniechanie przez organy obu instancji oceny przedstawionego przez stronę skarżącą operatu szacunkowego i odniesienie się co do jego wartości dowodowej w uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia stanowiło naruszenie art. 7, 77 i 80 KPA. Celem bowiem tychże regulacji prawnych jest nałożenie na organ administracji publicznej obowiązku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego poprzez zobligowanie organu prowadzącego postępowanie administracyjne nie tylko do rozpatrzenia całego materiału dowodowego, ale również do podjęcia czynności mających na celu zebranie tegoż materiału. W doktrynie podkreśla się, iż uzyskanie pełnego materiału dowodowego, to zebranie dowodów odnoszących się do wszystkich mających znaczenie prawne dla sprawy okoliczności. Nadto nałożony na organy obowiązek przeprowadzenia całego postępowania dowodowego co do wszystkich istotnych okoliczności spoczywa na organie i nie może być przerzucony na stronę. W sytuacji jednak gdy strona przedstawi niepełny materiał dowodowy, organ ma obowiązek z własnej inicjatywy go uzupełnić (por. B. Adamiak, J. Borkowski...op.cit., s. 402 - 405).

Wskazać również należy, iż uzasadnienie faktyczne i prawne stanowi integralną część decyzji administracyjnej. Celem uzasadnienia jest dokładne i kompletne przedstawienie motywów rozstrzygnięcia. Strona postępowania ma bowiem prawo do uzyskania pełnego wyjaśnienia przesłanek, którymi kierował się organ wydając decyzję. Z uzasadnienia powinno więc wynikać, że organ rozpoznający konkretną sprawę przeprowadził dokładną analizę stanu faktycznego, ustalił wszystkie zaistniałe w sprawie okoliczności, które miały znaczenie dla podjęcia decyzji, a także wyjaśnił znaczenie zastosowanej normy prawnej.

Mając powyższe na względzie wskazać należy, iż uzasadnienie sporządzone przez organ odwoławczy jest niespójne. Organ odwoławczy motywując bowiem podjęte rozstrzygnięcie wskazał na wstępie, iż opinia rzeczoznawcy majątkowego jest bez wątpienia opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 KPA, a dowód z opinii biegłego, jak każdy dowód w sprawie podlega ocenie przez organ administracji z uwzględnieniem całokształtu materiału zgromadzonego w sprawie. W dalszej jednakże części tego samego uzasadnienia wskazano, iż operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Gminy W., a więc strony postępowania, nie może stanowić dowodu w sprawie. Powyższy dysonans, bez wątpienia dyskwalifikuje kontrolowane uzasadnienie, stanowiąc tym samym naruszenie art. 107 KPA. W literaturze przyjmuje się bowiem, iż prawidłowe uzasadnienie to takie, z którego wynika logiczny związek i zgodność z rozstrzygnięciem i jego treścią, brak wywodów sprzecznych lub rozbieżnych z rozstrzygnięciem, ścisłość i dokładność wywodów, ich zwięzłość i prostota ujęcia oraz kompletność motywów (por. J. Zimmermann, Motywy decyzji administracyjnej i jej uzasadnienie, Warszawa 1981, s.118-147).

Wreszcie wskazać należy, iż dokonanie wyceny przedmiotowej nieruchomości, polegające na bezpośrednim zastosowaniu przez rzeczoznawcę majątkowego T.S. metody określenia wartości nieruchomości z ust. 2 § 36 rozporządzenia bez skorzystania z metody określonej w ust. 1 tegoż paragrafu, pozwala na przyjęcie stwierdzenia, że wartość przedmiotowej nieruchomości nie została określona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, co w konsekwencji oznacza, że określona przez rzeczoznawcę wartość przedmiotowej nieruchomości nie mogła służyć do ustalenia przez organ odszkodowania.

W ocenie Sądu, nieuprawnione jest twierdzenie organu odwoławczego, że ceny transakcyjne sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne, których istnienie podnosiła strona skarżąca – nie wypełniają przesłanek wartości rynkowej nieruchomości określonej art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przyjęcie stanowiska prezentowanego przez organ, prowadziłoby do uznania, że omawiany § 36 ust.1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego – byłby w istocie przepisem "martwym". Podkreślić w tym miejscu należy, że w orzecznictwie przyjęty został pogląd, że brak jest podstaw do twierdzenia, iż cena uzyskana w następstwie notarialnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości przeznaczonej pod drogę nie odpowiada wymogom art. 151 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (por. wyrok WSA w Gliwicach z 23.10. 2008r, sygn.akt II S.A./GI 636/08 - niepublikowany, treść /w:/ orzeczenia.nsa. gov.pl).

W szczególności trudno zaakceptować założenie przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego, który powołując się na treść art. 151 UGN, wywodził, iż nie mógł wykorzystać dokonanych transakcji, których przedmiotem były inne nieruchomości położone przy ul. G., albowiem nie zostały zachowane warunki określone w tym przepisie, czyli strony umowy nie były od siebie niezależne, działały w sytuacji przymusowej oraz nie miały stanowczego zamiar zawarcia umowy. Nie wiadomo na jakiej podstawie rzeczoznawca doszedł do takich konkluzji. Rodzi się również wątpliwość, czy rzeczoznawca ma prawo samodzielnie oceniać spełnianie owych przesłanek, gdyż w tym zakresie ustawodawca odwołuje się do instytucji określonych w przepisach kodeksu cywilnego dotyczącego zasady swobody umów (art. 3531 KC), przymusu (art. 87 KC) lub wyzysku (art. 388 KC). O zaistnieniu takich wad przy zawieraniu umów nie może przesądzać rzeczoznawca majątkowy, a co najwyżej sąd cywilny.

Konkludując, uznać należy, iż w niniejszej sprawie - z uwagi na naruszenie powyżej wskazanych norm procesowych jak również art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego - nie doszło do zgodnego z prawem ustalenia wysokości odszkodowania. Wobec powyższego i kierując się dyspozycją art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c zasadnym było uchylenie zaskarżonej decyzji jak i decyzji ją poprzedzającej. Klauzula zawarta w pkt. II wynika z obowiązku zastosowania przez Sąd przy orzekaniu w sposób uwzględniający skargę, przepisu art. 152, a orzeczenie o kosztach swoje oparcie znalazło zaś w art. 200 przywołanego aktu.