Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 300/04
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2004-07-08 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Powołane przepisy: article: art. 36 , art. 37
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku Wydział II w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jerzy Bujko, Sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, Asesor WSA Urszula Barbara Rymarska (spr.), Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w dniu 8 lipca 2004 r. sprawy ze skargi E. i W. Ś. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] marca 2004 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości - oddala skargę.-


UZASADNIENIE

Pismem Nr [...] z dnia 29 września 2003 r. Burmistrz Miasta R. zawiadomił Państwa E. i W. Ś. o wszczęciu z urzędu postępowania zmierzającego do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w R. składających się z działek nr [...] i nr [...] o łącznej powierzchni 911 m2. Następnie w dniu [...] października 2003 r. wydał decyzję Nr [...], którą ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości należną od Skarżących w kwocie 3477,90 zł.

Z decyzją Burmistrza Miasta R. Skarżący nie zgodzili się i wnieśli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł., które decyzją Nr [...] z dnia [...] grudnia 2003 r. uchyliło w całości decyzję organu pierwszej instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia.

W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Burmistrz Miasta R. decyzją Nr [...] z dnia [...] lutego 2004 r. ustalił jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Również z tą decyzją nie zgodzili się Skarżący i wnieśli odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. W odwołaniu podnieśli, że skarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 7 i art. 88 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, art. 6, art. 7, art. 105 § 1 i art. 107 § 1 KPA oraz art. 36

i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717) i wnieśli alternatywnie o uchylenie skarżonej decyzji i umorzenie postępowania, uchylenie skarżonej decyzji

i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia lub stwierdzenie nieważności skarżonej decyzji. W uzasadnieniu odwołania Skarżący wskazali, m.in., że decyzja została wydana bez właściwej podstawy prawnej, gdyż ustawa z dnia 27 marca

2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym weszła w życie w dniu

11 lipca 2003 r., natomiast przedmiotowe działki zostały zbyte w dniu 23 października 2001 r., a zmiana przeznaczenia nieruchomości nastąpiła Uchwałą Rady Miejskiej w R. z dnia [...] lutego 1999 r. i poddali w wątpliwość dopuszczalność ustalenia opłaty dodatkowej od wzrostu wartości zbytej nieruchomości w przypadku, gdy zbycie miało miejsce przed wejściem w życie przepisu, na podstawie którego wydano decyzję.

Decyzją Nr [...] z dnia [...] marca 2004 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta R. Nr [...] z dnia [...] lutego 2004 r. w sprawie ustalenia Skarżącym jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, powstałej w wyniku zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy R.

Z rozstrzygnięciem zawartym w w/w decyzji nie zgodzili się Skarżący

i w dniu 5 maja 2004 r. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Białymstoku. W skardze zarzucili naruszenie prawa, które miało wpływ na wynik sprawy polegające na naruszeniu:

• art. 7 i art. 88 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej,

• art. 36, art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717) oraz

• naruszenie przepisów postępowania, które mogło mięć istotny wpływ na wynika sprawy tj. art. 6, art. 7, art. 105 § 1 i art. 107 § 1 KPA,

i wnieśli o uchylenie skarżonej decyzji w całości lub stwierdzenie jej nieważności.

W uzasadnieniu skargi Skarżący, tak jak w odwołaniu, wskazali, że decyzja została wydana bez podstawy prawnej, gdyż ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym weszła w życie w dniu 11 lipca 2003 r., natomiast przedmiotowe działki zostały zbyte w dniu 23 października 2001 r.,

a zmiana przeznaczenia nieruchomości nastąpiła Uchwałą Rady Miejskiej

w R. z dnia [...] lutego 1999 r. i poddali w wątpliwość dopuszczalność ustalenia opłaty dodatkowej od wzrostu wartości zbytej nieruchomości w przypadku, gdy zbycie miało miejsce przed wejściem w życie przepisu na podstawie, którego wydano decyzję. Podniesiono również, że [...] lutego 2004 r., tj. w dacie wydania skarżonej decyzji nie można było ustalić wartości działek nr [...] i nr [...] w sposób, w jaki uczynił to organ administracji, gdyż elementem przesądzającym o wycenie działek jest ich przeznaczenie określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w dacie wydania decyzji, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego R. przestał obowiązywać w dniu 31 grudnia 2003 r., z mocy art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W piśmie procesowym z dnia 24 czerwca 2004 r. Skarżący dodatkowo podnieśli zarzut nierzetelnie sporządzonego operatu szacunkowego przez biegłego (zaniżenie wartości sprzedanej nieruchomości sprzed zmiany jej przeznaczenia

w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie podnosząc równocześnie, że zarzuty skargi są powtórzeniem zarzutów z odwołania z dnia 26 lutego 2004 r.

Ustosunkowując się do zarzutów, Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w Ł. stwierdziło, iż nie zawierają one nowych okoliczności, które nie byłyby uwzględnione w postępowaniu odwoławczym, a stanowią jedynie powtórzenie zarzutów, do których organ ustosunkował się w zaskarżonej decyzji.

Odnosząc się do zarzutów nierzetelnego sporządzenia operatu szacunkowego przez biegłego wyjaśniono, iż już na etapie postępowania odwoławczego Kolegium dokonało oceny operatu, w wyniku której wykryto uchybienie będące podstawą przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Dodatkowo podniesiono, że zarzut nierzetelności operatu szacunkowego nie pojawił się ani w odwołaniu od decyzji ani w skardze do Sądu, podniesiony został dopiero

w piśmie procesowym z dnia 24 czerwca 2004 r. Wskazano również na niecelowość powołania się przez Skarżących na transakcje dokonane w 2004 r. w związku z tym, że wysokość odszkodowania z tytułu opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży, która nastąpiła w 2001 r., tym samym rzeczoznawca zobowiązany był przyjąć w operacie szacunkowym datę transakcji (23 października 2001 r.), jako datę graniczną.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Sąd administracyjny został wyposażony w funkcje kontrolne działalności administracji publicznej, co oznacza, że w przypadku zaskarżenia decyzji, sąd bada jej zgodność z przepisami prawa (art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo

o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. Nr 153, poz. 1269 oraz art. 3 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. Nr 153, poz. 1270).

Sąd nie podziela poglądu Skarżących o braku podstaw prawnych do wydania zaskarżonej decyzji ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zarówno w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), obowiązującej w dacie sprzedaży nieruchomości, tj. 2001 r., jak i w obowiązującej w dacie wszczęcia postępowania tj. w październiku 2003 r., ustawie z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) przewidziano możliwość wprowadzania przez organy administracji w drodze decyzji tzw. rent planistycznych ustalanych w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Treść art. 89 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oznacza nie tylko datę wejścia w życie, lecz wyraża również zasadę bezpośredniego działania przepisów nowej ustawy. Oznacza to, że do spraw wszczętych po 11 lipca 2003 r., tj. po dniu wejścia w życie ustawy mają zastosowanie przepisy nowej ustawy obowiązującej w dniu wszczęcia postępowania, w tym przypadku wszczętego we wrześniu 2003 r. postępowania zmierzającego do ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w R. składających się z działek nr [...] i nr [...] o łącznej powierzchni 911 m2.

Jednorazową opłatę, o której mowa w art. 36 w/w ustawy ustala się w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, tj.:

1. zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

2. zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonanej w nim zmiany.

Oba te warunki zostały w niniejszej sprawie spełnione, a wysokość opłaty ustalono na podstawie operatu szacunkowego i 30 % wskaźnika wzrostu nieruchomości określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wprowadzonego Uchwałą Rady Miejskiej w R. Nr V/26/99 z dnia 23 lutego 1999 r. (Dz. Urzędowy Województwa P. z 1999r. Nr 13, poz. 144).

Za nietrafny, w ocenie Sądu, należy uznać również zarzut Skarżących, iż

w dacie wydania skarżonej decyzji nie można było ustalić wartości sprzedanej nieruchomości w sposób, w jaki uczynił to organ administracji, gdyż elementem przesądzającym o wycenie działek jest ich przeznaczenie określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w dacie wydania decyzji, a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego R. przestał obowiązywać w dniu 31 grudnia 2003 r. z mocy art. 87 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 w/w ustawy "(...) wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem". W myśl cytowanego artykułu wysokość renty planistycznej ustala się na dzień jej sprzedaży, w omawianej sprawie sprzedaż nastąpiła w dniu 23 października 2001 r., tj. w dacie, obowiązywania zmienionego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zatem przyjęte przez ustawodawcę rozwiązanie przemawia za tym, że istotnym z punktu ustalenia renty planistycznej jest wzrost wartości nieruchomości na dzień jej sprzedaży, a nie na dzień wydania decyzji w tym zakresie.

W grudniu 2003 r., tj. w dacie sporządzenia poprawnego "Operatu szacunkowego wyceny nieruchomości gruntowych o nr [...] we wsi R." dokonanej na dzień zbycia nieruchomości, tj. 23 października 2001 r. obowiązywały zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy R. zatwierdzone Uchwałą Nr V/26/99 z dnia 23 lutego 1999 r. Rady Miejskiej w R. W związku z tym, organ mógł ustalić wartość działek nr [...] i nr [...], gdyż znane było przeznaczenie tych działek w planie.

Sąd nie dopatrzył się również uchybienia w tym, że zaskarżona decyzja wydana została po upływie prawie trzech lat od zbycia nieruchomości. Zgodnie

z treścią art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym rentę planistyczną ustala się niezwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego. W trakcie postępowania wykazano, że organ pierwszej instancji po otrzymaniu w dniu 3 czerwca 2003 r. wypisu z aktu notarialnego Repertorium "A" nr [...] (za pośrednictwem Starostwa Powiatowego w G.), bez zbędnej zwłoki wszczął postępowanie mające na celu ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytych nieruchomości położonych we wsi R.

Podniesiony dopiero na etapie postępowania sądowego, w piśmie procesowym z dnia 24 czerwca 2004 r., zarzut nierzetelnego sporządzenia operatu szacunkowego przez biegłego rzeczoznawcę nie mógł być brany przez Sąd pod uwagę w związku z tym, że jak już wskazano na wstępie, sąd administracyjny wyposażony został w uprawnienia do badania zaskarżonych decyzji administracyjnych pod kątem ich zgodności z prawem tzn. badania czy w procesie ich wydawania nie naruszono prawa, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Jednocześnie Sąd zauważa, że po wszczęciu postępowania Zawiadomieniem z dnia

9 października 2003 r. i po sporządzeniu nowego operatu szacunkowego Zawiadomieniem z dnia 7 stycznia 2004 r. wyznaczono Skarżącym 10-dniowy termin do zapoznania się ze sporządzonym operatem szacunkowym i zgłoszenia do niego ewentualnych zastrzeżeń i wniosków. Z akt sprawy wynika, że z uprawnienia powyższego w wyznaczonym terminie Skarżący nie skorzystali.

Z treści pisma wynika, że zarzutu dotyczącego niewłaściwej wyceny działki Skarżący "nie mógł podnieść we wcześniejszym etapie postępowania, albowiem nie posiadał dowodów na ich potwierdzenie". Przesłanka taka, w ocenie Sądu, może być ewentualną podstawą do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej zakończonej decyzją ostateczną w trybie wznowienia postępowania.

Biorąc pod uwagę powyższe, nie stwierdzając naruszenia wskazanych

w skardze przepisów prawa dających podstawę do uwzględnienia skargi, orzeczono o jej oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo

o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270).-