Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 202/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2016-05-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 77 par. 1, art. 80,  art. 107 par. 3
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 2
journal: Dz.U. 2015 poz 782
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 43
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Małgorzata Roleder, Sędziowie sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska (spr.), sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant sekretarz sądowy Anna Makal, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 5 maja 2016 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] stycznia 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania wskutek założenia i przeprowadzenia kanalizacji deszczowej 1. uchyla zaskarżoną decyzje oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] października 2015 roku, nr [...]; 2. zasądza od Wojewody P. na rzecz skarżącego J. S. kwotę 200 (dwieście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2014 r., nr [...] Starosta B., wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, dokonał ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, oznaczonej nr geod. [...] o pow. 0,0961 ha, położonej w B. przy ul. [...], stanowiącej własność J. S., poprzez udzielenie Gminie B. zezwolenia na wykonanie robót budowlanych, polegających na założeniu i przeprowadzeniu (budowie) na przedmiotowej nieruchomości kanalizacji deszczowej na odcinku od ul. [...] w B. Zezwolenie dotyczyło wykonania robót budowlanych związanych z ułożeniem na działce nr geod. [...], na głębokości 2,2 m względem poziomu terenu rur strukturalnych kanalizacji deszczowej o średnicy D500 mm wykonanych z jednolitego polietylenu PEHD a także z wybudowaniem dwóch studni z kręgów betonowych o średnicy Dl200 mm z włazem żeliwnym kl. D400 (typ ciężki) oraz zajęcia gruntu pod pas technologiczny o całkowitej powierzchni 609 m2 i szerokości od osi rury 1 metra od strony północnej (działki nr [...]) i 5 metrów od strony południowej (działki nr [...]), zgodnie z przebiegiem przedstawionym na projekcie zagospodarowania terenu w skali 1:500, stanowiącym integralną część ww. decyzji.

Następnie na wniosek J. S. z [...] sierpnia 2014 r., przed Prezydentem Miasta B., działającym jako starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, wszczęte zostało postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia kanalizacji deszczowej na przedmiotowej działce. Decyzją z dnia [...] października 2015 r. nr [...], na podstawie art. 129 ust. 1 i ust. 5 pkt 1, art. 124 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 132 ust. 1a, ust. 3 i ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.) organ ustalił na rzecz J. S. odszkodowanie na łączną kwotę 37 841,92 zł w tym:

- z tytułu zmniejszenia wartości działki wskutek zrealizowania inwestycji polegającej na założeniu i przeprowadzeniu (budowie) na przedmiotowej nieruchomości, kanalizacji deszczowej na kwotę 22 285,00 zł;

- z tytułu szkód spowodowanych działaniami przy realizowaniu inwestycji polegającej na założeniu i przeprowadzeniu (budowie) na przedmiotowej nieruchomości kanalizacji deszczowej, tj. kosztów odtworzenia części zniszczonego fundamentu pod ogrodzenie i rekultywacji gruntu, na kwotę 4 471,11 zł;

- z tytułu utraconych pożytków w okresie od dnia [...] marca 2014 r., tj. od dnia wydania decyzji Starosty B. o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, do dnia [...] sierpnia 2014 r., tj. do dnia zakończenia działań uzasadniających wydanie ww. decyzji, na kwotę 1 645,41 zł;

- z tytułu skutków spowodowanych obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją i usuwaniem awarii na kwotę 9.440,40 zł.

W uzasadnieniu organ podał, że w oparciu o zapis w dzienniku budowy nr [...] i oświadczenie kierownika budowy przyjął, iż zakończenie robót na nieruchomości nastąpiło w dniu [...] sierpnia 2014 r. W świetle powyższych dowodów organ uznał, że twierdzenie strony o tym, że termin zakończenia robót nastąpił w dniu [...] sierpnia 2014 r. nie zasługuje na uwzględnienie. W celu ustalenia wysokości odszkodowania uzyskano opinię rzeczoznawcy majątkowego. Organ podał, że wyłoniony rzeczoznawca – U. Ł., określił w operacie szacunkowym wykonanym w dniu [...] kwietnia 2015 r., wartość powstałych szkód oraz określił zmniejszenie wartości działki wskutek założenia i przeprowadzenia kanalizacji deszczowej. Wycena nieruchomości została dokonana w oparciu o obowiązujące w tym zakresie akty prawne, tj. ustawę o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 1 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.). W operacie szacunkowym wskazano, że zgodnie z postanowieniami uchwały Rady Miejskiej B. nr [...] z [...] maja 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedla Z. w B. obszar, na którym położona jest działka nr [...] znajduje się na terenie oznaczonym 3.1MN - pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z urządzeniami towarzyszącymi. Ustalenia ww. planu zawierają również przewidywaną lokalizację kanałów deszczowych i schemat układu sieci kanalizacji deszczowej, która zgodnie z rysunkiem planu przebiegała w części m.in. przez nieruchomość nr [...]. Mając na uwadze zapisy § 43 rozporządzenia stanowiące, że w wycenie należy uwzględnić stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania oraz stan na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji, dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy nieruchomości gruntowych niezabudowanych z możliwością zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz z możliwością zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w części przeznaczonej pod zieleń, bądź zlokalizowanej w pasie ochronnym sieci, będących przedmiotem prawa własności. W przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych z możliwością zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej skupiono się na okresie 1 roku kalendarzowego z uwagi na rozwinięty rynek, natomiast w przypadku nieruchomości w części przeznaczonej pod zieleń, bądź zlokalizowanej w pasie ochronnym sieci rozszerzono okres analizy na rok 2012 z uwagi na ograniczoną liczbę transakcji tego typu nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Określając wartość rynkową nieruchomości według stanu na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców oraz ogólnodostępnych badań i raportów publikowanych w specjalistycznej prasie, rzeczoznawca majątkowy ustalił, że kluczowy wpływ na wartość rynkową nieruchomości mają takie cechy jak: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, powierzchnia działki, droga dojazdowa, infrastruktura techniczna oraz potencjał inwestycyjny. Wobec powyższego rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań trzy nieruchomości porównawcze o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, jako obiekty najbardziej podobne do przedmiotu wyceny, dokonał porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny, określił wielkość poprawek wynikających z różnicy ocen i końcowo dokonał określenia wartości wycenianej nieruchomości, według stanu na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, na kwotę 147 494,00 zł. Określając wartość rynkową nieruchomości według stanu na dzień zakończenia robót budowlanych, na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców oraz ogólnodostępnych badań i raportów publikowanych w specjalistycznej prasie rzeczoznawca majątkowy ustalił, że kluczowy wpływ na wartość rynkową nieruchomości mają takie cechy jak: lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, droga dojazdowa, infrastruktura techniczna oraz potencjał inwestycyjny. Wobec powyższego rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań trzy nieruchomości porównawcze o przeznaczeniu w części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz w części pod zieleń bądź zlokalizowaną w pasie ochronnym sieci, jako obiekty najbardziej podobne do przedmiotu wyceny i dokonał porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny, określił wielkość poprawek wynikających z różnicy ocen i końcowo dokonał określenia wartości wycenianej nieruchomości, według stanu na dzień zakończenia robót budowlanych na nieruchomości, na kwotę 125 209,00 zł. Określenia wartości odtworzeniowej części składowych w postaci cokołu betonowego wraz z fundamentem oraz kosztów odtworzenia wierzchniej warstwy gruntu, z uwagi na porównywalność obiektów wycenianych i dostępnych w specjalistycznych katalogach, rzeczoznawca majątkowy dokonał przy wykorzystaniu techniki elementów scalonych, na kwotę 4 471,11 zł. Za najbardziej właściwą w oparciu o stopień dopasowania katalogu do rodzaju wymaganych robót rzeczoznawca majątkowy uznał technikę elementów scalonych (koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów tych robót). W przedmiotowym operacie szacunkowym dokonano również określenia na kwotę 1 645,41 zł wartości utraconych pożytków z uwagi na fakt, że w okresie od dnia [...] marca 2014 r. do [...] sierpnia 2014 r. właściciel nie miał możliwości korzystania z przedmiotowej działki w sposób dotychczasowy, tj. wykorzystania go jako przydomowej zieleni. W powyższym celu rzeczoznawca majątkowy uwzględnił koszt wydzierżawienia gruntu o podobnym sposobie użytkowania, przy uwzględnieniu faktu, iż inwestor od dnia wydania decyzji z [...] marca 2014 r. do dnia rozpoczęcia robót [...] lipca 2014 r. - 123 dni, zajmował pas technologiczny o pow. 609 m2 określony w ww. decyzji, natomiast w pozostałym okresie do [...] sierpnia 2014 r. - 19 dni, zajął faktycznie większy obszar o pow. 672 m2. Określając natomiast skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania działki w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją i usuwaniem awarii rzeczoznawca majątkowy wskazał, że powyższy obowiązek przypomina swym zakresem ograniczone prawo rzeczowe jakim jest służebność przesyłu, i do określenia ww. skutków w zakresie pasa technologicznego o pow. 609 m2 zastosował metodologię wyceny służebności i określił wartość służebności gruntowej na kwotę 9 440,40 zł. Powyższe wyliczenia zostały dokonane przy użyciu współczynnika uwzględniającego elementy wpływające na wartość szacowanego prawa w wysokości od 0 do 1. Wartość tego współczynnika jest zaś możliwa do określenia jako wartość średnioważona, przy uwzględnieniu czynników wpływających na wartość, którymi w danym przypadku są powierzchnia obszaru oddziaływania urządzenia, powierzchnia pasa służebności przesyłu oraz sposobu korzystania przedsiębiorcy przesyłowego w pasie służebności przesyłu. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że współczynnik k określono na podstawie stanu faktycznego i oszacowano średnioważony współczynnik dla zajętego terenu na k=0,1. W pasie służebności przesyłu wyodrębniono 3 rodzaje powierzchni o różnym stopniu korzystania przez przedsiębiorcę, tj.:

- powierzchnia wyłączona z użytkowania przez właściciela (urządzenia naziemne) - dwie studzienki o łącznej pow. 0,726 m2 ze współczynnikiem k = 1;

- pas technologiczny o powierzchni 609 m2, w którym współczynnik korzystania z nieruchomości ustalono w wysokości k = 0,10, z uwagi na to, że służebność przesyłu ma charakter czynny, jednakże istnieją możliwości zagospodarowania terenu pod którym przebiega sieć, a współczynnik ten jest ustalony dla gruntów o rodzaju użytku R, Ł w wysokości od 0,05 do 0,3;

- biorąc pod uwagę fakt, że w danym przypadku nie ustanowiono strefy oddziaływania pas technologiczny stanowi jednocześnie pas służebności przesyłu.

Organ uznał, że operat odpowiada wymogom prawa i zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Zdaniem organu wyjaśnienia zawarte w opracowaniu są logiczne, spójne i kompletne, a zatem uznać należy, że operat nie budzi zastrzeżeń formalnoprawnych.

J. S. w piśmie z [...] maja 2015 r., uzupełnionym pismem z [...] maja 2015 r. stanowiącym załącznik do protokołu z rozprawy wniósł uwagi i zastrzeżenia do operatu szacunkowego wskazując, że opinia nie poddaje się kontroli administracyjnej ze względu na dowolność przyjętych kryteriów opierających się o własne doświadczenie życiowe oraz analizy rynku, których nie utrwalono w aktach. Wskazał, że w jego ocenie wyjaśnienia kierownika budowy nie mogą stanowić dokumentu i być brane pod uwagę co powoduje, iż terminem końcowym przy ustaleniu okresu zajęcia działki winien być [...] sierpnia 2014 r., tj. termin odbioru końcowego całej inwestycji. W dalszej kolejności wskazał, że błędnie rzeczoznawca majątkowy przyjął, iż po wykonaniu robót budowlanych przedmiotowa działka jest nadal przeznaczona pod zabudowę, gdzie ograniczenie dotyczące środkowego pasa gruntu szerokości łącznej 6 m pośrodku działki powoduje, że działka nie spełnia warunków dla działki z możliwością zabudowy, tj. odległości min. 3 m z żadnej ze stron od granicy, a więc jest zupełnie nieprzydatna do celów zabudowy i winna być traktowana jako nieruchomość przeznaczona pod użytki zielone po zakończeniu robót. Podniesiono, iż rzeczoznawca majątkowy nie wziął pod uwagę wpływu ograniczenia użytkowania na zmniejszenie wartości nieruchomości sąsiedniej oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 709 m2, która także jest jego własnością. Wskazał, że działka zajęta ograniczeniem użytkowania nr [...] oraz sąsiednia nr [...] posiadały przed ograniczeniem przestrzeń o szerokości łącznej przeznaczonej do zabudowy ponad 15 m szerokości, a ograniczenie sposobu użytkowania spowodowało, że wymieniona działka sąsiednia również utraciła na wartości, ponieważ obecnie łączny pas zabudowy skurczył się o 7,5 m od granicy północnej. Tak duże, bo ponad 50%, zmniejszenie szerokości pasa zabudowy jest dużą wadą, skutkującą znacznym zmniejszeniem wartości nieruchomości. Zakwestionował również wyliczenia rzeczoznawcy majątkowego w zakresie wartości utraconych pożytków wskazując, iż wskutek zajęcia nieruchomości pod roboty budowlane już od marca 2014 r. nie dokonano wyceny za zajęcie (dzierżawę) nieruchomości z uwzględnieniem cennika minimalnych miesięcznych stawek czynszu z tytułu najmu i dzierżawy 1 m2 nieruchomości stanowiących własność Gminy B., a według którego to cennika z 2014 r. stosowanego w umowach będących podstawą do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w II strefie miejskiej poza śródmieściem Gmina B. stosuje stawki minimalne 4,86 zł miesięcznie. W dalszej części zakwestionowana została wycena nieruchomości na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości, bowiem w ocenie strony nieprawidłowo wskazano rzekomo ujemne cechy wycenianej nieruchomości w celu obniżenia wartości początkowej działki. W opisie nieruchomości na str. 6 operatu popełniono błąd uznając, że najbliższe sąsiedztwo to tereny zabudowane, podczas gdy wyceniana działka od strony południowej nie jest ogrodzona w żadnym punkcie i graniczy z sąsiednią niezabudowaną działką nr [...] o identycznym przeznaczeniu zgodnie z miejscowym planem pod zabudowę mieszkaniową i razem z działką nr [...] stanowi teren budowlany pod nowy dom, co winno zmienić ocenę zarówno w sprawie możliwości swobodnego zagospodarowania jak i potencjału inwestycyjnego. Wskazano, iż rzeczoznawca majątkowy cesze potencjał inwestycyjny nadaje kluczową 20% wagę bez żadnych rozważań, analiz bądź podania źródeł, co czyni operat w tej sprawie niemożliwym do kontroli. Jednocześnie podniesiono, iż każda z pozostałych cech ma trzystopniową skalę, tylko potencjał inwestycyjny posiada skalę dwustopniową, co w ocenie strony, prowadzi bezpośrednio do obniżenia wartości początkowej wycenianej nieruchomości. Wskazano, że w wyniku błędnego ustalenia stanu faktycznego w opisie nieruchomości co do stanu techniczno-użytkowego określono ograniczenia w swobodnym zagospodarowaniu, a w rzeczywistości do działki nr [...] przylega niezabudowana działka nr [...] i obie winny być wzięte do ustalenia potencjału inwestycyjnego. Również zakwestionowana została wycena nieruchomości na dzień zakończenia robót budowlanych, bowiem w ocenie strony, żadnej z przyjętych do wyceny działek nie można uznać jako nieruchomości podobnej z powodu udziału terenu pod zabudowę i nie skorygowano w żaden sposób różnic co do obszaru przeznaczonego pod zabudowę. Zdaniem strony dokonana inwestycja wyklucza zupełnie jakąkolwiek przydatność wycenianej nieruchomości pod zabudowę, co uzasadnia wycenę nieruchomości jako użytek zielony i niedopuszczalne jest traktowanie działki jako nieruchomości podobnej do nieruchomości, na której obowiązuje zabudowa mieszkalna w 50%, a tylko w połowie lub nawet w trzeciej części tylko zieleń lub ciek. Również dokonana wycena w zakresie określenia przez rzeczoznawcę majątkowego zużycia fundamentu na 50%, została zakwestionowana przez stronę, która wskazała, iż nie zgadza się na takie określenie zużycia fundamentu w drugim sezonie istnienia i wskazuje, iż koniecznym jest przyznanie stanu technicznego dobrego i ewentualne naliczenie amortyzacji zgodnie z obowiązującymi stawkami dla tego typu budowli. Według strony rzeczoznawca majątkowy określając koszt rekultywaji gruntu również nie uwzględnił wszystkich czynności składających się na ten proces, bowiem nie uwzględnił konieczności niwelacji gruntu, zebrania i wywiezienia około 100 m3 ziemi. Dodatkowo wskazano, iż w operacie szacunkowym nie wyceniono braku pożytku po dniu 12 sierpnia 2014 r. Podniesiono także, iż określając skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości określono błędnie powierzchnię wyłączoną z użytkowania, bowiem powierzchnia łączna studni wynosi 2,26 m2, a łącznie powierzchnia 6,28 m2 jest wyłączona z użytkowania, zaś rzeczoznawca przyjmuje tylko 0,726 m2 ze współczynnikiem minimalnym k=0,1 korzystania z nieruchomości, podczas gdy ograniczenie dotyczy nie tylko zabudowy ale i nasadzeń - niedopuszczalnych na obszarze 609 m2 oraz również utwardzenia terenu na drogę wewnętrzną dojazdową. Wskazano, że działkę wyceniono jako z prawem do zabudowy natomiast skutki przyjęto dla łąki i jest tu wyraźna niekonsekwencja, bowiem dla terenów budowlanych współczynnik uwzględniający sposób korzystania z gruntu przez właściciela wynosi k 0,3-0,6. Zdaniem strony rzeczoznawca majątkowy dowolnie przyjmuje w najniższej wysokości współczynnik współużytkowania k=0,10 w rejonie osiedla miejskiego, podczas gdy w energetyce stosowany jest współczynnik nie mniej niż k=0,3. W związku z powyższym wniesiono aby do wyliczenia ustanowionej służebności gruntowej przyjąć metodę stosowaną przez notariuszy, wynikającą z art. 13 ust. 3 ustawy z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, polegającą na przyjęciu, iż roczna wartość ustanowienia służebności wynosi 4% wartości rynkowej nieruchomości, a w ww. przypadku jej ustanowienia na czas nieokreślony wartość tę należy pomnożyć przez 10.

Rzeczoznawca majątkowy ustosunkowując się do zarzutów wyjaśnił, że termin zakończenia robót musi opierać się na dokumentach urzędowych i przyjęty termin znajduje potwierdzenie w dzienniku budowy, oświadczeniu kierownika budowy, a z wyjaśnień inwestora wynika, że czynności związane z całą inwestycją zakończyły się odbiorem robót [...] sierpnia 2014 r., natomiast działania i prace na wycenianej działce zakończyły się [...] sierpnia 2014 r. Nadto rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że wskazane na stronie 21 operatu stwierdzenie, iż trwałe zajęcie dotyczy 4 m2, wynika z wyjaśnień udzielonych rzeczoznawcy majątkowemu przez gestora sieci, jednakże do dalszych obliczeń przyjęto, iż powierzchnia zajęcia - pasa technologicznego wynosi 609 m2, a przez 19 dni powierzchnia ta wynosiła 672 m2. Z uwarunkowań planistycznych wycenianej nieruchomości zaś wynika, iż działka ta jest w części przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, nie jest ona jednak zdatna do samodzielnego zagospodarowania, a może być użytkowana jako przydomowa zieleń, co zostało uwzględnione w wycenie na stronie 26 operatu, gdzie określono jej potencjał inwestycyjny jako zły, co z gradacji cech wskazanej na stronie 18 operatu oznacza, iż parametry nieruchomości utrudniają swobodne zagospodarowanie lub występują pasy ochronne. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż dla celów ustalenia odszkodowania określał wartość nieruchomości na dzień wydania decyzji ograniczającej sposób jej korzystania przyjmując do czynności szacowania próbkę reprezentatywną nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, natomiast inną bazę transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i w części pod zieleń bądź zlokalizowaną w pasie ochronnym sieci zastosował do wyliczenia wartości nieruchomości na dzień zakończenia robót budowlanych. Ustosunkowując się natomiast do zarzutu nieokreślenia zmniejszenia wartości nieruchomości sąsiedniej oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 709 m2, wyjaśnił że wycena odnosi się jedynie do terenu objętego decyzją z [...] marca 2014 r., i wyceną nie może zostać objęta działka sąsiednia. Nie wpływa na to także fakt, iż strona jest właścicielem również nieruchomości sąsiedniej. Odszkodowanie za wykazywaną utratę wartości nieruchomości nr [...] o powierzchni 709 m2 należy dochodzić na drodze cywilnej, w sporządzonej wycenie szkód powstałych na działce gruntu nr [...] o pow. 0,0961 ha nie można było jej określić. Rzeczoznawca majątkowy wyjaśniając zaś kwestię nie zastosowania w wycenie miesięcznych stawek czynszu z tytułu najmu i dzierżawy 1 m2 określonych w cenniku z 2014 r. wskazał, iż stawki stosowane przez Gminę B. nie są rynkowymi stawkami dzierżawnymi wobec czego nie mogą być one przyjęte i zastosowane w operacie. Rzeczoznawca majątkowy zastosował literaturę specjalistyczną i na podstawie tak uzyskanych danych ustalił potencjalny roczny dochód jaki mógłby uzyskać właściciel z tytułu udostępnienia prawa własności przedmiotowej działki. Stawki czynszowe wskazywane przez stronę są dodatkowo stawkami dzierżawy na cele budowlane i nie mogą być przyjęte do określenia wartości utraconych pożytków w wyznaczonym okresie dla działki, która była użytkowana jako przydomowa zieleń. Odnosząc się w dalszej kolejności do sąsiedztwa wycenianej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, iż najbliższe sąsiedztwo przedmiotowej działki to tereny zabudowane i takie jest faktyczne sąsiedztwo, zaś kwestia odległości od punktów handlowo-usługowych została ujęta przy określaniu cech wycenianej nieruchomości i uzyskała przy cechowaniu ocenę najwyższą. Brak zaś na stronie 9 operatu zapisu odnośnie potencjału inwestycyjnego wynika jedynie z oczywistej omyłki pisarskiej, bowiem cecha potencjał inwestycyjny i jej wpływ zostały uwzględnione w sporządzonym operacie, a brak na stronie 9 operatu zapisu nie ma wpływu na dokonaną wycenę. Zastosowany zaś sposób dwustopniowej gradacji cechy potencjał inwestycyjny jest natomiast kwestią umowną i zastosowane nazewnictwo gradacji nie wpływa również na końcowy rezultat wyceny. Dodatkowo biegła wskazała, iż niezasadne jest stanowisko strony dotyczące uwzględnienia w potencjale inwestycyjnym szacowanej nieruchomości stanu właścicielskiego nieruchomości sąsiedniej stanowiącej własność strony. Rzeczoznawca majątkowy podniósł, że na terenie wycenianej działki istniało wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ograniczenie zabudowy w postaci usytuowania przy granicy kanału deszczowego, a więc zabudowa tej części działki nie byłaby możliwa. Odnosząc się kolejno do zarzutów braku podobieństwa przyjętych do porównań nieruchomości z nieruchomością wycenianą wyjaśnił, iż rynek nieruchomości nie jest idealny i nie ma identycznych nieruchomości, dlatego też przy doborze nieruchomości przyjęto kryterium podobieństwa a nie kryterium identyczności nieruchomości, wobec czego rzeczoznawca podtrzymał swoje stanowisko zawarte w sporządzonym operacie szacunkowym, iż nieruchomości przyjęte do porównań spełniają kryterium podobieństwa, a nie są identyczne z wycenianą nieruchomością bowiem takich nieruchomości na rynku nie ma. Odnośnie zaś przyjętego stopnia zużycia fundamentu rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż stopień ten przyjęto na podstawie dokumentacji fotograficznej sporządzonej podczas oględzin nieruchomości oraz przedłożonej przez inwestora, a znajdującej się w aktach sprawy. Dodatkowo wskazano, iż podczas przeprowadzonych oględzin strona nie zgłaszała zastrzeżeń i nie wnosiła o uwzględnienie wartości i zużycia w innej wysokości wobec czego rzeczoznawca podtrzymał swoje stanowisko zawarte w sporządzonym operacie szacunkowym. Wyjaśniając podnoszoną przez stronę kwestię nie uwzględnienia w procesie wyceny rekultywacji gruntu wszystkich czynności oraz nie wyszacowania wartości pożytków po dniu [...] sierpnia 2014 r. rzeczoznawca majątkowy wskazał, iż w przyjętych cennikach obejmujących obmiary w m2 zostały ujęte wszelkie czynności niezbędne do rekultywacji gruntu, łącznie z zebraniem i wywiezieniem ziemi, zaś zgodnie z przepisami prawa utrata pożytków może obejmować czas związany z działaniami związanymi z prowadzoną inwestycją i szkoda przekraczająca zakreślony okres nie mogła zostać wyceniona w sporządzonym operacie. Rzeczoznawca majątkowy poinformował również, iż sporządzając operat szacunkowy jest zobligowany działać na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami i nie mógł działać i dokonać wyceny na podstawie ustawy podatku od spadków i darowizn. Wskazane w piśmie z [...] maja 2015 r. 4% wartości nieruchomości do określenia wynagrodzenia z tytułu służebności gruntowej w przedmiotowej sprawie nie ma zastosowania, bowiem wycena mogła objąć jedynie określenie skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją urządzeń i usuwaniem awarii, a nie wyceną służebności gruntowej. W pozostałym zakresie, rzeczoznawca majątkowy odniósł się do zarzutów w piśmie z [...] maja 2015 r., w którym wyjaśnił, iż do obliczeń powierzchni wyłączonej z użytkowania na przedmiotowej działce posłużono się pomiarem kołnierza i pokrywy, które łącznie tworzą właz i uwzględniono do obliczeń łącznie 0,68 cm. Natomiast betonowy element, na który powołuje się strona zgodnie z dokumentacją techniczną studni rewizyjnej to pierścień odciążający lub regulacyjny, a nie rzekomy kołnierz o wymiarach 2 m, bowiem obmiar 2 m posiada średnica betonu przykrytego gruntem. W zakresie zaś przyjętej wysokości współczynnika k wskazano, iż skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją i usuwaniem awarii dotyczą terenu już obciążonego infrastrukturą, czyli wyłączonego spod zabudowy. Określenie zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek budowy kanalizacji deszczowej zostało uwzględnione w oddzielnym wyliczeniu. Biorąc pod uwagę powyższe oraz fakt, iż przedmiot wyceny już przed budową kanalizacji posiadał ograniczenie planistyczne wynikające z planu zagospodarowania przestrzennego, który niezależnie od tego kiedy został zrealizowany ograniczał możliwość korzystania z danej działki, do określenia współczynnika k przyjęto zakres odpowiadający gruntom z możliwością użytkowania jako przydomowa zieleń, tj. 0,05-0,3. Podkreślono, iż są to wartości referencyjne, a więc sugerowane do stosowania (nie wynikają one z konkretnych przepisów, a jedynie określane są na podstawie przykładowych przypadków), czyli podlegające weryfikacji w stosunku do indywidualnych sytuacji. Mając także na uwadze fakt, iż zgodnie z informacją uzyskaną przez rzeczoznawcę w MPO Sp. z o.o w B. częstotliwość wchodzenia na nieruchomość jest znikoma, współczynnik k został przyjęty na poziomie 0,1, a ponadto w przypadku wystąpienia szkód w przyszłości strona ma roszczenie o odszkodowanie za szkody, zgodnie z art. 124 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Według rzeczoznawcy majątkowego niezasadne jest również powoływanie się przez stronę na wysokość współczynnika stosowanego w energetyce, gdyż wpływ naziemnej linii energetycznej (emitującej pole i wibracje) jest znacznie wyższy niż podziemnej kanalizacji deszczowej. Wobec czego rzeczoznawca podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w sporządzonym operacie szacunkowym.

W kolejnym piśmie z dnia [...] czerwca 2015 r. J. S. poinformował, że w związku z nieuwzględnieniem przez rzeczoznawcę majątkowego zarzutów do błędnego ustalenia stanu faktycznego w operacie szacunkowym, wystąpił do Prezydenta Miasta B. w sprawie określenia zajętości terenu pod wybudowane studnie rewizyjne D1200 wraz z kołnierzem. Następnie zaś przy piśmie z dnia [...] czerwca 2015 r. przedłożył kopię pisma Wydziału Budownictwa i Inżynierii Środowiska SGGW w W. na okoliczność przyjęcia w operacie szacunkowym dla wyłączonego obszaru współczynnika k= 1. W swym wystąpieniu ponownie zanegowano stanowisko rzeczoznawcy majątkowego odnośnie przyjętego obszaru wyłączonego z użytkowania, sugerując zastosowanie standardu wyceny nieruchomości V.4, wartości przyjętego współczynnika k.

W odpowiedzi na powyższe zarzuty rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] lipca 2015 r. podniósł, że strona postępowania raz wskazuje, że do przyjęcia współczynników należy traktować grunt jako pod zabudowę, natomiast przy przyjęciu powierzchni wyłączonej spod użytkowania kieruje się zasadami jak dla gruntów rolnych. Powyższe założenia zaś się wykluczają. W odniesieniu do prezentowanego stanowiska profesora SGWW odnośnie wyłączenia z użytkowania gruntu pod studniami rewizyjnymi, rzeczoznawca wskazał, iż stanowisko to nie stanowi przepisu prawa i nie ma zastosowania w procedurze wyceny. Jednocześnie poinformowano, iż biorąc pod uwagę fakt, iż skierowane przez stronę zapytanie do gestora sieci dotyczyło możliwości użytkowania rolniczego działki (tj. przeprowadzania orki sprzętem ciężkim), a biorąc pod uwagę fakt, iż teren działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z ograniczeniem w zabudowie z uwagi na przebieg kanalizacji deszczowej, skierowano odrębne zapytanie do właściciela sieci o wskazanie obszaru wyłączonego spod całkowitego użytkowania, jako gruntu z możliwością wykorzystania jako przydomowa zieleń. Następnie w pismach z dnia [...] lipca 2015 r. i [...] lipca 2015 r. rzeczoznawca majątkowy uzupełnił swoje stanowisko w sprawie i wskazał, że przy określaniu powierzchni wyłączonej z całkowitego użytkowania przez właściciela został wzięty pod uwagę obszar wyznaczony przez rzut pionowy urządzeń naziemnych, tj. dwóch włazów wraz z kołnierzem - pod uwagę może być zatem wzięty jedynie teren pod urządzeniem naziemnym, dlatego też betonowa płyta zlokalizowana ok. 30 cm pod ziemią nie może być uznana za urządzenie naziemne. Mając na uwadze sugestie strony do zastosowania do wyceny standardu V.4 wskazano, iż opracowanie to nie stanowi standardów zawodowych w rozumieniu art. 4 pkt 14 ustawy o gospodarce nieruchomościami do których to przestrzegania zgodnie z art. 175 ust. 1 ustawy zobowiązany jest rzeczoznawca majątkowy, ani nie jest także tymczasową notą interpretacyjną, którą zaleca się do stosowania przez środowisko rzeczoznawców. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny współczynnik współkorzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego i właściciela jest określany przy uwzględnieniu przeznaczenia nieruchomości, rodzaju i parametrów urządzenia, zakresu uprawnień przedsiębiorcy przesyłowego, zakresu ograniczenia prawa własności, istnienia innych urządzeń przesyłowych na nieruchomości, których pasy eksploatacyjne lub strefy oddziaływania pokrywają się w całości lub w części, korzyści jakie odnosi właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości z istnienia urządzeń przesyłowych, zaspokajających bezpośrednio jego potrzeby. W załączeniu przedłożona została opinia Prezydenta Miasta B. z dnia [...] lipca 2015 r., gdzie w pkt 3 wskazano, iż z uwagi na przykrycie komór ziemią o miąższości ok. 30 cm możliwe jest wykorzystywanie gruntu pod zieleń przydomową z wyłączeniem trwałych nasadzeń w pominięciem włazów o całkowitej średnicy ok. 900 mm, przy czym jak wyjaśnił rzeczoznawca majątkowy w rzeczywistości średnica włazu wraz z kołnierzem (stanowiące naziemną część urządzenia) wynosi dokładnie 680 mm, co zostało potwierdzone podczas oględzin w terenie.

W piśmie z [...] sierpnia 2015 r. J. S. wniósł kolejne uwagi i zastrzeżenia wnioskując, iż urząd winien zająć jednoznaczne stanowisko w sprawie zajętego terenu do obsługi kanału deszczowego, bowiem Starosta B. wyznaczył inny obszar niż chcieliby poszczególni pracownicy Urzędu, którzy widzą konieczność zajęcia terenu większego do obsługi kanału niż wyznaczony decyzją Starosty B. Podniesiono także, że Prezydent Miasta winien zająć jednoznaczne stanowisko w sprawie wyłączenia z użytkowania terenu pod studniami rewizyjnymi. Na dowód zaś kwestionowanego przez stronę zmniejszenia wartości działki [...] przedłożono operat szacunkowy wykonany na zlecenie J. S. przez rzeczoznawcę majątkowego T. M., w którym wykazano zmniejszenie wartości nieruchomości na kwotę 123 008 zł oraz kolejny raz podniesiono konieczność uwzględnienia w operacie szacunkowym zmniejszenia wartości całej nieruchomości ujętej w jednej księdze wieczystej nr [...], tj. działki [...] i [...], których wartość uległa zmianie wskutek wykonania kanału deszczowego pomimo, że w przedłożonym operacie nie dokonano wyceny zmniejszenia jej wartości.

Odnosząc się do wniosków J. S. organ wskazał, że przedmiotem prowadzonego postępowania jest jedynie działka oznaczona w operacie ewidencji gruntów i budynków obrębu [...] numerem [...] o pow. 0,0961 ha, a nie nieruchomość dla której prowadzona jest księga wieczysta nr [...], bądź inne sąsiadujące z przedmiotową działką. W sytuacji gdy strona wywodzi, że poniosła uszczerbek wykraczający poza wskazane ramy przysługuje jej droga cywilna do dochodzenia swych roszczeń. Odnosząc się natomiast do przedłożonej opinii organ podniósł, że stanowi ona jedynie opracowanie dotyczące określenia wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora, ponieważ celem i zakresem przedłożonej opinii objęte jest jedynie określenie wpływu na wartość nieruchomości, zmniejszenia się wartości nieruchomości, budowy kanalizacji deszczowej, a określona w opinii wartość nie obejmuje niezbędnych elementów do ustalenia odszkodowania, tj. pełnego określenia wartości szkód, które powstały w trakcie robót budowlanych związanych z istniejącą infrastrukturą, wartości utraconych pożytków w związku z lokalizacją infrastruktury technicznej czy skutków spowodowanych obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją i usuwaniem awarii. Powyższe uniemożliwia przyjęcie tej opinii jako podstawy do ustalenia odszkodowania za szkody w prowadzonym postępowaniu. Zdaniem organu wycena nieruchomości została dokonana z naruszeniem obowiązujących w tym zakresie aktów prawnych, tj. ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz nie zawiera wymaganych przepisami prawa elementów, w tym prawidłowego wskazania podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Wyjaśnienia zawarte w opracowaniu nie są spójne i kompletne, a zatem uznać należy, iż przedmiotowy operat budzi szereg zastrzeżeń formalnoprawnych. W przedłożonej opinii autor operatu przyjął jako jednostkę porównawczą cenę 1 m2. Jednakże, poza transakcją ujętą w poz. 16 tabeli zawartej na stronie 19 opinii, nie przyjmował on ceny 1 m2 gruntu wyliczonej bezpośrednio poprzez podzielenie kwot uzyskanych w transakcjach rynkowych przez powierzchnię nieruchomości, lecz wykazywał kwoty zaokrąglane do pełnych złotych. Stosownie zaś do § 56 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego to kwotę końcową wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych. Powyższe działanie miało bezpośredni wpływ na wykazaną końcowo wartość nieruchomości. Nadto jako jedną z cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen transakcyjnych rzeczoznawca majątkowy T. M. przyjął udział we współwłasności, tj. założenie, że część nieruchomości została sprzedana łącznie z udziałami w drogach dojazdowych do tych nieruchomości. W takich przypadkach, jak cytuje na str. 20 rzeczoznawca majątkowy, obliczono procentowy udział takiego udziału w drodze dojazdowej w powierzchni nabywanego gruntu. Analiza zestawionych w tabeli na str. 19 opinii transakcji nieruchomościami wykazała, że w pozycji 4 tabeli przyjęto kwotę transakcji bez wartości nabywanego udziału w działce stanowiącej drogę wewnętrzną, zatem pomniejszono cenę transakcyjną o 20 000 zł, w pozostałych zaś przypadkach, tj. pozycja 3, 5, 13, 14, 17, 18, 19, 20, 21 i 23 przyjmowano kwoty wynikające z aktu notarialnego uzyskane łącznie, za zbywaną nieruchomość wraz z udziałem w drodze dojazdowej. Kolejną cechą rynkową wpływającą na zróżnicowanie cen transakcyjnych przyjęta przez autora opinii jest cecha ograniczenia, tj. założenie, że nieruchomości zostały scharakteryzowane pod względem przeznaczenia w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego jako obszar zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. A z analizy transakcji sprzedaży ujętych w tabeli na stronie 19 opinii wynika natomiast, iż przyjęto do porównań również nieruchomości położone na obszarze przeznaczonym w obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z ograniczeniem sposobu korzystania części działki pod zabudowę, wynikającą z usytuowania w strefach ochronnych infrastruktury przesyłowej. W takich sytuacjach obliczono dla każdej sprzedanej nieruchomości procentowy udział powierzchni o ograniczonym sposobie użytkowania, której nie można wykorzystać pod zabudowę. Natomiast w poz. 5 i 21 tabeli przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego częściowo pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i częściowo na terenie stanowiącym naturalną dolinę cieku wodnego do zachowania lub pod zieleń naturalną i lasy, bez obliczenia dla każdej sprzedanej nieruchomości procentowego udziału powierzchni o ograniczonym sposobie użytkowania, której nie można wykorzystać pod zabudowę. Omówione przypadki, zdaniem organu, wskazują bezsprzecznie, iż nie zastosowano jednolitych zasad szacowania poprzez ustalenie wpływu ograniczenia w planie. Podczas dokonanej analizy stwierdzono również, iż w poz. 5, 19, 20 i 23 tabeli określono błędnie powierzchnię zbywanej nieruchomości wraz z udziałem w nieruchomości stanowiącym drogę dojazdową, tj. odpowiednio wpisano 2070 m2 a winno być 2030,50 m2, wpisano 1319 m2 a winno być 650,33 m2, wpisano 1274 m2 a winno być 1286,7 m2, wpisano 1103 m2 a winno być 1115 m2. Błędnie przyjęta powierzchnia nieruchomości ma w tym przypadku podstawowy wpływ na cenę transakcyjna 1 m2 zbywanej nieruchomości. W ocenie organu podniesione powyżej zastrzeżenia wobec treści opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego T. M. na zlecenie strony przesądzają, iż nie spełnia on wymogów stawianych opinii biegłego a co za tym idzie nie może stanowić właściwej podstawy do ustalenia odszkodowania.

W kolejnym piśmie z [...] października 2015 r. J. S. wniósł zastrzeżenia do ustaleń zawartych w notatce służbowej ze sprawdzenia opinii z wyceny wartości rynkowej nieruchomości sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego T. M., kwestionując uprawnienie organu do dokonania takowej oceny, wskazując iż uprawnienie powyższe przysługuje wyłącznie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Organ odnosząc się do powyższej kwestii wskazał że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, stosownie do art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Po dokonanej analizie, z uwagi na wykazane błędy i braki uznano, iż opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego T. M. budzi szereg zastrzeżeń formalnoprawnych i z uwagi na powyższe nie może stanowić dowodu w prowadzonym postępowaniu oraz podstawy do ustalenia wysokości odszkodowania za szkody zaistniałe na przedmiotowej działce. Podważenie zaś metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównań mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 ugn. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracji, skoro w ich ocenie zastosowane współczynniki nie wzbudziły wątpliwości co do ich prawidłowości.

Reasumując organ stwierdził, że analiza sporządzonego operatu przez rzeczoznawcę majątkowego U. Ł. nie wzbudziła zastrzeżeń co do jego rzetelności i prawidłowości wykonania, które uprawniałyby do skorzystania z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości jego sporządzenia oraz nie wykazała wystąpienia nieprawidłowości, które pozwoliłyby na uznanie go jako dowodu wadliwego w sprawie. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcji. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Skoro strona nie skorzystała z możliwości wystąpienia o weryfikację operatów szacunkowych przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, opierając stawiane zarzuty jedynie na własnym rozumieniu przepisów prawa oraz własnej analizie operatu szacunkowego stanowiącego podstawę decyzji, to w tej sytuacji postawione zarzuty uznać należy za polemikę z ustaleniami biegłego niepopartą żadnym rzetelnym dowodem.

Odwołanie od tej decyzji wniósł J. S. i zarzucił naruszenie:

- art. 107 w zw. z art. 7 i 77 K.p.a., poprzez sporządzenie uzasadnienia od decyzji nie zawierającego merytorycznego odniesienia się do zarzutów podniesionych w toku postępowania;

- art. 80 i 77 K.p.a., poprzez brak analizy opinii biegłego w świetle całości materiału dowodowego;

- art. 7, 77 i 107 K.p.a., poprzez dokonanie błędnych ustaleń faktycznych.

Wojewoda P., decyzją z dnia [...]stycznia 2016 r. nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W ocenie organu odwoławczego podnoszone w odwołaniu zarzuty kwestionujące wysokość ustalonego w sprawie odszkodowania a tym samym kwestionujące prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego nie zasługują na uwzględnienie, albowiem brak jest podstaw do podważania zasadności sporządzonego operatu szacunkowego i wniosków z niego wynikających. Organ podkreślił, że w świetle art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego pozostaje w gestii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Organ prowadzący postępowanie dowodowe, nie posiadając wiadomości specjalnych, które posiada biegły, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność wyceny nieruchomości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Ocena taka powinna zostać dokonana przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W toku postępowania administracyjnego strona nie przedstawiła takiej oceny, ani też nie złożyła umotywowanego wniosku o zlecenie dokonania oceny operatu szacunkowego przez organizację rzeczoznawców majątkowych z urzędu przez organ prowadzący postępowanie. Organ odwoławczy w pełni przy tym podzielił zastrzeżenia organu pierwszej instancji, wobec treści opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego T. M. Zastrzeżenia te, zdaniem organu odwoławczego, przesądzają, iż nie spełnia ona wymogów stawianych opinii biegłego a co za tym idzie nie może stanowić właściwej podstawy do ustalenia odszkodowania za szkody powstałe na przedmiotowej działce.

Skargę od tej decyzji do sądu administracyjnego wniósł J. S. i zarzucił naruszenie:

- art. 107 w zw. z art. 7 i 77 K.p.a., poprzez sporządzenie uzasadnienia od decyzji nie zawierającego merytorycznego odniesienia się do zarzutów podniesionych w toku postępowania;

- art. 80 i 77 K.p.a., poprzez brak analizy opinii biegłego w świetle całości materiału

dowodowego;

- art. 7, 77 i 107 K.p.a., poprzez niewyjaśnienie wątpliwości prawnych i faktycznych odnośnie wysokości odszkodowania.

Wskazując na powyższe naruszenia skarżący wniósł o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów według norm przepisanych. W uzasadnieniu podniesiono, że uzasadnienia decyzji obu instancji nie są prawidłowe, albowiem nie zawierają merytorycznego ustosunkowania się do podnoszonych przez skarżącego zarzutów oraz nie wyjaśniają rozbieżności występujących w operatach szacunkowych. W szczególności skarżący podniósł, że po wykonaniu robót działka nie nadaje się pod zabudowę i dlatego powinna być porównywana z działkami pod zieleń a nie z działkami w połowie pod zabudowę a w połowie pod zieleń. Sposób przeprowadzenia kanalizacji wzdłuż całej długości działki i pozbawienie w związku z tym możliwości zabudowy nie jest uwzględniony w wycenie w żadnym parametrze. Nadto nie zajęto stanowiska, czy obszar studni rewizyjnych powinien być wyłączony z użytkowania ze współczynnikiem k=1. Zarzucono także, że w żadnym wypadku dziennik budowy który kończy się 4 sierpnia 2014 r. nie zawiera wzmianki o zwrocie działki w dniu 12 sierpnia 2014 r.

Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył co następuje.

Skarga okazała się zasadna, aczkolwiek nie wszystkie jej zarzuty można uznać za trafne.

Zadaniem Sądu, w sprawie niniejszej, było dokonanie oceny zaskarżonej decyzji zarówno przez pryzmat zachowania przez organy administracji wszystkich wymogów proceduralnych, jak i prawidłowości zastosowania przepisów prawa materialnego. Jeśli chodzi o wymogi proceduralne to Sąd dokonał oceny, czy organy administracji – stosownie do art. 7 k.p.a. – wyjaśniły wszystkie istotne, dla rozstrzygnięcia sprawy, okoliczności faktyczne, czy wyjaśnienia te, zgodnie z art. 77 § 1 k.p.a., zostały udokumentowane oraz, czy zgodnie z art. 107 § 3 k.p.a., organy administracji ustosunkowały się w uzasadnieniu zaskarżonych decyzji, do zarzutów strony.

W ocenie Sądu, wymogi powyższe nie zostały wypełnione, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a zatem zgodnie z art. 145 § 1 ust. 1 lit. c) ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.; zwanej: p.p.s.a.) decyzje obu instancji podlegały uchyleniu.

Jeśli chodzi o uzasadnienie decyzji Wojewody P. z dnia [...].01.2016, to nie sposób wyprowadzić wniosku, iż organ odwoławczy ponownie rozpoznał sprawę, a w szczególności, że ustosunkował się do zarzutów odwołania. Organ przytoczył przepisy prawne dokonując abstrakcyjnej ich wykładni, wyraził aprobatę dla stanowiska zajętego przez organ I instancji, lecz bez odniesienia się do stanu faktycznego sprawy. Organ nie udzielił odpowiedzi na zarzuty odwołania z dnia [...].11.2015 m.in. dotyczące: przydatności działki o nr [...] (choćby w części) do celów zabudowy mieszkaniowej, czasookresu zajęcia działań pod budowę kanalizacji deszczowej, zastosowania stawek dzierżawnych nieruchomości, powierzchni wyłączonej z użytkowania itd.

Uzasadnienie decyzji organu odwoławczego zostało sporządzone z naruszeniem art. 107 § 3 k.p.a.

Należy przypomnieć, że podstawą materialno-prawną wydania decyzji odszkodowawczej był art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2015, poz. 782 ze zm.), zwanej: u.g.n, zgodnie z którym odszkodowanie przysługuje za szkody związane z budową urządzeń dystrybucyjnych, w tym przypadku – położeniem kanalizacji deszczowej na działce skarżącego. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeśli wskutek zdarzeń, zmniejszeniu ulegnie wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n.)

W myśl § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U .z 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm.), przy określeniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym stanowi art. 128 ust. 4 u.g.n., bierze się pod uwagę: zmianę warunków korzystania z nieruchomości, zmianę przydatności użytkowej nieruchomości, trwałe ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonywania czynności związanych z konserwacją, usuwaniem awarii itp.

Mając na względzie powyższe unormowania, organy obydwu instancji nie wyjaśniły zasadniczej kwestii, najbardziej istotnej w sprawie, a mianowicie istoty zmniejszenia się wartości nieruchomości i jej przydatności użytkowej, spowodowanej wybudowaniem kanalizacji deszczowej.

Nie ulega wątpliwości, że działka o nr [...] o pow. 0,0961 ha, zgodnie z obowiązującym planem miejscowym, znajduje się na terenie przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z urządzeniami towarzyszącymi (oznaczona na planie symb. 3.1 MN).

Rzeczoznawca majątkowy U. Ł. przyjęła w operacie szacunkowym, dla celów wyliczenia utraty wartości działki nr [...], przed położeniem kanalizacji deszczowej – wartość działki jako budowlanej, a po położeniu kanalizacji – wartość działki z możliwością zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej w części przeznaczonej pod zieleń bądź zlokalizowanej w pasie ochronnym sieci. Różnica w wycenach stanowiła utratę wartości działki wycenianej.

Tymczasem skarżący wielokrotnie podnosił (także w odwołaniu), iż działka całkowicie utraciła walor działki przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną. Organy nie ustosunkowały się do tego zarzutu, natomiast rzeczoznawca przyjął, dowolnie, przydatność działki, w części, do zabudowy.

W ocenie Sądu, założenie powyższe wzbudza poważne wątpliwości i wymagało wyjaśnienia przez organ I instancji jeszcze przed zleceniem opracowania operatu szacunkowego.

Jak wynika z materiału dowodowego, z powierzchni całkowitej działki, tj. 961 m2 zajęty pas technologiczny wynosi 609 m2 i biegnie wzdłuż całej działki. Biorąc pod uwagę zachowanie odległości od tegoż pasa, jak również odległości od granic działek sąsiednich i od drogi, według przepisów prawa budowlanego, należałoby, w pierwszej kolejności, ocenić przydatność działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zdaniem Sądu, powinien tego dokonać biegły, z zakresu budownictwa w opinii, sporządzonej na zlecenie organu. Taka opinia byłaby bazą wyjściową dla rzeczoznawcy majątkowego w zakresie przyjęcia do wyceny utraty wartości działki, nieruchomości o charakterze częściowo budowlanym bądź przeznaczonych pod zieleń. Samodzielne założenia, przyjęte przez rzeczoznawcę w operacie, w w/w kwestii, nie znajdują uzasadnienia.

Sąd podziela stanowisko skarżącego, co od nieprawidłowości przyjęcia okresu zajęcia działki pod roboty budowlane, a co się z tym wiąże – brak wyceny za zajęcie nieruchomości pod te roboty. Rację ma skarżący, iż okres ten trwał od [...].03.2014 r. do [...].08.2014 r. Data końcowa jest jedyną wiarygodną, ponieważ została udokumentowana protokołem zakończenia robót z udziałem strony. Nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem organu, iż prace na działce zakończyły się dnia [...].08.2014 r., bo okoliczność ta wynika z zapisów w dzienniku budowy. Jak słusznie podkreśla skarżący, dziennik budowy jest dokumentem dla inwestora, bez możliwości stosowania się do zawartych w nim zapisów przez skarżącego, jako osoby trzeciej. Data zakończenia robót (których wskazywano kilka w toku postępowania) nie jest tożsama z datą zwrotu działki właścicielowi.

W tym miejscu Sąd nie może zgodzić się z zarzutem skargi, iż miesięcznie stawki za zajęcie gruntu pod roboty budowlane powinny wynosić 4,86 zł za m2, tj. według cennika gminnego, stosowanego przy różnego rodzaju umowach dzierżawnych. Biegła nie była związana w/w stawką, zaś kwestię tę wyjaśniła w sposób logiczny podczas rozprawy administracyjnej (protokół z dn. [...].05.2015). Podobnie, jeśli chodzi o wycenę fundamentu. Przyjmując jego zużycie na poziomie 50 %, biegła kierowała się dokonanymi oględzinami jego stanu technicznego i wiedzą specjalistyczną. Jak wyjaśniła na stronie 29 operatu, na ocenę stanu technicznego obiektu składa się nie tylko jego wiek, ale też trwałość zastosowanych materiałów budowanych, jakość wykonawstwa itp. Twierdzenie skarżącego, że fundament został postawiony ok. 2 lat przed wyceną, nie podważa wniosków rzeczoznawcy, który zaznaczył, iż jego ocena nie ma związku z przepisami o amortyzacji elementu budowlanego.

Natomiast, skarżący słusznie podnosi, że organy nie zajęły stanowiska, jaka powierzchnia działki nr [...] powinna być wyłączona z użytkowania pod zieleń, zważywszy wybudowanie 2-óch studni betonowych, wchodzących w skład kanalizacji deszczowej. W piśmie Urzędu Miejskiego w B. z dnia [...].06.2015 (kierowanego do skarżącego i do rzeczoznawcy) zawarto stwierdzenie, że "teren działki zajęty pod komory rewizyjne o średnicy 2.000 mm, powinien zostać wyłączony z użytkowania".

Jak wynika z operatu, teren ten został pomniejszony. Organy nie zajęły stanowiska w tej kwestii, która ma znaczenie dla późniejszych wyliczeń odszkodowawczych.

Generalnie, Sąd podziela krytyczne sformułowanie skarżącego, iż organ I instancji przekazywał wiele kwestii do rozstrzygnięcia rzeczoznawczy. Jak wynika z pism biegłej kierowanych do organu, miała ona szereg wątpliwości co do przyjęcia takiego czy innego stanu faktycznego.

Sąd zauważa, iż operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę U. Ł. został sporządzony poprawnie pod względem formalnym, wymagał dużego nakładu pracy i zaangażowania (łącznie z dodatkowymi wyjaśnieniami pisemnymi z dokonanymi na rozprawie administracyjnej).

Jednakże, jak każdy dowód w sprawie, zgodnie z przepisem art. 80 k.p.a., wymagał wnikliwej oceny organu, zwłaszcza pod kątem zarzutów strony. Tego elementu, w uzasadnieniu decyzji obu instancji zabrakło. W ocenie Sądu, zabrakło przede wszystkim przygotowania przez organ I instancji stanowiska organu co do stanu faktycznego, jakim biegły miałby się posłużyć przy dokonywaniu wyceny odszkodowania.

Rozpoznając sprawę ponownie, organ I instancji winien w sposób jednoznaczny ustalić:

1) jaka powierzchnia spornej działki powinna podlegać wyłączeniu z użytkowania przy uwzględnieniu przebiegu kanalizacji deszczowej wzdłuż działki wraz z dwoma studniami betonowymi;

2) zasięgnąć opinii biegłego z zakresu budownictwa co do przydatności działki nr [...] pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, po wybudowaniu kanalizacji deszczowej,

3) po wykonaniu pkt 1 i 2 przekazać sprawę rzeczoznawcy w celu ewentualnego uzupełnienia, zweryfikowania bądź uaktualnienia operatu szacunkowego.

Należy podkreślić, iż kompetencją rzeczoznawcy majątkowego nie może być ustalanie stanu faktycznego sprawy, zwłaszcza wówczas, gdy jest on sporny. Winien tego dokonać organ orzekający przy ewentualnej współpracy z rzeczoznawcą (np. udziału w oględzinach).

Z powodu powyższych uchybień proceduralnych Sąd nie ustosunkował się do merytorycznej oceny dokonanej przez organy w zakresie treści operatów szacunkowych zarówno rzeczoznawcy U. Ł., jak i T. M., uważając tę okoliczność za przedwczesną.

Mając na względzie powyższe okoliczności, orzeczono, jak w sentencji, na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 lit. "c" i art. 200 p.p.s.a.-