Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 262/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2008-11-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art.3, 145, 152, 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 2, 59, 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: §3, 5, 7, 9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Sokołowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Barbara Drzazga Protokolant St. sekretarz sądowy Katarzyna Bela po rozpoznaniu w Poznaniu na rozprawie w dniu 29 października 2008 r. sprawy ze skargi Z.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy terenu; I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza Miasta i Gminy z dnia [...] roku Nr [...] znak [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium na rzecz skarżącego kwotę 757,- zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania, III. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/ W. Batorowicz /-/ B. Sokołowska /-/ B. Drzazga


UZASADNIENIE

W dniu [...] 2006 roku "A " Sp. z o. o. w P. złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynków wielorodzinnych przy ul. [...] i [...] w S. (obręb Z.), na działce nr [...] i [...]. Wniosek uzupełniono w dniach [...] 2006 i [...] 2007 roku.

Decyzją z dnia [...] roku nr [...] Burmistrz Miasta i Gminy ustalił – na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. ) oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ) – warunki zabudowy dla inwestycji objętej wnioskiem polegającej na budowie zespołu pięciu budynków mieszkalnych wielorodzinnych na działkach nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...] w Z. przy ul. [...]. Dla terenu MW ( przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną ) wyznaczono maksymalny stopień zabudowy – na 35 % powierzchni terenu. Wskazano na umowy dotyczące zaopatrzenia przedmiotowej inwestycji w energię elektryczną i wodę, zezwalając przy tym na odprowadzanie ścieków na okres tymczasowy ( do czasu realizacji sieci kanalizacji sanitarnej ) do zbiorników bezodpływowych z atestem. Odnośnie zespołu budynków organ wyznaczył ich maksymalną wysokość do 3 kondygnacji ( w strefie II – zabudowy niższej, z maksymalną wysokością od poziomu terenu do górnych krawędzi ścian zewnętrznych – 10,90 m ) oraz do 4 kondygnacji ( w strefie I – zabudowy wyższej, z maksymalną wysokością od poziomu terenu do górnych krawędzi ścian zewnętrznych – 14,35 m ) – analogicznie jak wysokość budynków wielorodzinnych istniejących w bezpośrednim sąsiedztwie. Dla terenu KD ( drogi publiczne ) wyznaczono obsługę komunikacyjną z ul. [...]poprzez drogę wewnętrzną – działkę nr [...] i dalej przez teren działki nr [...] ( własność wnioskodawcy ) i działki nr [...] ( własność Gminy ).

W uzasadnieniu organ I instancji podniósł, iż teren przedmiotowej inwestycji nie jest objęty aktualnie żadnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W toku prowadzonego postępowania administracyjnego właściciel sąsiednich działek nr [...], [...] i [...] Z. K. podnosił, iż inwestycja nie ma odpowiedniej kanalizacji sanitarnej ani wymaganego dojazdu do drogi publicznej, zakwestionował ponadto planowaną wysokość zabudowy. Wskazał też na możliwość zapewnienia obsługi komunikacyjnej inwestycji z ul. [...] poprzez należącą do niego działkę nr [...]. Organ uwzględnił uwagi odnośnie wysokości budynków poprzez utworzenie strefy zabudowy niższej, a odnośnie instalacji sanitarnej wskazał na możliwość tymczasowego odprowadzania ścieków do zbiorników bezodpływowych. Odnośnie sugerowanego wykupu działki nr [...] przez Urząd Miasta i Gminy stwierdził, że organ ten nie ma takiego obowiązku prawnego. Organ wyjaśnił, że decyzją nie objęto wymienionych we wniosku działek nr [...], [...], [...], leżących w obszarze obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W odwołaniu od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy Z.K. wniósł o jej uchylenie, zarzucając organowi naruszenie prawa ( art. 1 pkt. 2 ppkt. 2 i 3 w zw. z art. 61 pkt. 1 ppkt. 1,2 i 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ) i pominięcie możliwości dokonania uzgodnień ze stroną. Z.K. podniósł m. in., że w miejscowości Z. dominuje zabudowa niskokondygnacyjna, wobec czego planowane budynki będą kolidowały architektonicznie z otoczeniem. Szamba nie będą zaś w stanie obsłużyć wszystkich mieszkańców projektowanych domów wielorodzinnych. Poza tym organ administracji bezzasadnie odmówił wykupu drogi prywatnej nr [...] i włączenia jej do ciągu komunikacyjnego zapewniającego faktyczny dostęp do wymaganej drogi publicznej.

Odwołanie od decyzji organu I instancji wniósł również wnioskodawca "A " Sp. z o. o. w P., jednakże po cofnięciu tego środka zaskarżenia pismem z dnia [...] 2007 roku Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją nr [...] z dnia [...] roku umorzyło postępowanie odwoławcze.

Po rozpatrzeniu odwołania Z.K. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] roku nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji, podzielając jego ustalenia faktyczne i rozważania prawne.

Organ odwoławczy powołał się przy tym na analizę urbanistyczną sporządzoną przez mgr inż. E.G. potwierdzającą możliwość zrealizowania przedmiotowej inwestycji w kształcie określonym we wniosku. Odnośnie kwestii usytuowania planowanej inwestycji w granicy z działką sąsiednią oraz dostępu naturalnego światła do znajdującego się tam budynku mieszkalnego Kolegium podkreśliło, iż problematyka tego rodzaju może być podnoszona skutecznie dopiero na etapie pozwolenia na budowę. Podniesiono ponadto, że żaden przepis prawa nie zabrania odbioru i magazynowania ścieków za pomocą szamba.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Z. K. – reprezentowany przez pełnomocnika w osobie adwokata P. M. - wniósł o uchylenie decyzji obu instancji w całości, zarzucając organom naruszenie :

a) art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez :

- przyjęcie jako odniesienia do analizy projektowanej zabudowy tylko jednej sąsiadującej bezpośrednio działki zabudowanej budynkiem wielorodzinnym w sytuacji, gdy w całym otoczeniu dominuje zabudowa wiejska jednorodzinna i grunty rolne

- przyjęcie, że działka ma dostęp do drogi publicznej

- ustalenie, iż zbiorniki bezodpływowe zapewnią prawidłową obsługę inwestycji w zakresie odprowadzania ścieków

b) art. 7, 75, 77, 80 i 107 § 3 kpa poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności faktycznych sprawy oraz nienależyte uzasadnienie decyzji

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, powołując się na argumenty zawarte w uzasadnieniu swojej decyzji.

Na rozprawie w dniu 29 października 2008 roku pełnomocnik skarżącego podniósł, iż analiza urbanistyczna dokonania w niniejszej sprawie jest pobieżna i niepełna. Zwrócił uwagę na różnice pomiędzy wysokością budynków planowaną w analizie i projekcie decyzji ,a wysokością ustaloną ostatecznie w samej decyzji. Podał ponadto, że budynki na sąsiedniej nieruchomości mają wysokość niezgodną z zapisami miejscowego planu zagospodarowania, a sporna inwestycja nie posiada rzeczywistego dostępu do drogi publicznej i wyznaczona w decyzji droga będzie biegła 2 metry od budynków mieszkalnych.

Pełnomocnik Gminy wniósł o oddalenie skargi, dodając, że Spółka "A " prawidłowo skorzystała przy realizacji budynków na działce sąsiedniej z tolerancji wymiarów budynków w wysokości 15 % przewidywanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Pełnomocnik Spółki wskazał natomiast, iż planowana droga będzie biegła w odległości większej niż 2 m.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:

Skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm. ) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153 poz. 1270 ze zm. ), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontrolę zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Zgodnie z art. 134 cytowanej ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Badając legalność wydanych w sprawie decyzji organów obu instancji Sąd doszedł do przekonania, iż zarówno zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja Burmistrza Miasta i Gminy naruszają przepisy prawa materialnego w stopniu uzasadniającym konieczność ich uchylenia.

Podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. ). Zgodnie z art. 59 ust. 1 tej ustawy, ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Niespornym było, że dla terenu objętego inwestycją nie został dotychczas uchwalony taki plan miejscowy.

Jak stanowi przepis art. 61 ust. 1 powyższej ustawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzeniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ustawy, określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz.U. Nr 164, poz. 1588 ).

Przepis § 3 cyt. rozporządzenia stanowi w ust. 1 że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, a ust. 2 tego paragrafu stanowi, iż granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków, nie mniejszej przy tym niż 50 metrów.

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że organ uprawniony do wydania decyzji o warunkach zabudowy, w razie braku planu zagospodarowania terenu dla obszaru objętego wnioskiem inwestora, wyznacza na mapie zasadniczej w skali 1: 500 lub 1: 1.000 granice obszaru w celu przeprowadzenia analizy i ustalenia, czy możliwa jest realizacja planowanej inwestycji przy zachowaniu niezbędnych warunków wynikających z pkt 1-3 art. 61 ust. 1 ustawy. W § 3 ust. 2 rozporządzenie podaje minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.

Organ przystępując do ustalenia granic obszaru w celu przeprowadzenia wspomnianej powyżej analizy powinien mieć na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Do ustalenia warunków zabudowy konieczne jest istnienie co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z drogi publicznej, przy czym pojęcie działki sąsiedniej w tym przepisie oznacza, że musi to być działka, na której roboty budowlane, polegające na budowie obiektów budowlanych, zostały już zrealizowane. Nie będzie tu chodziło jednak tylko o działkę graniczącą bezpośrednio z działką inwestora, lecz raczej o pewien obszar tworzący urbanistyczną całość, pozwalający organowi dokonać jak najlepszej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1-3 ustawy.

Zgodnie z § 9 ust. 2 powołanego wyżej rozporządzenia organ sporządza analizę zawierającą część tekstową i graficzną, stanowiącą załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Z akt administracyjnych przedmiotowej sprawy wynika, że została przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji objętej wnioskiem "A " Sp. z o. o., składająca się z części graficznej i tekstowej ( zob. k.[...]-[...] akt administracyjnych ).

Zauważyć jednak należy, że znajdująca się w aktach jako załącznik graficzny analizy mapa ( nie posiadająca w ogóle oznaczenia skali ), nie spełnia powyższych wymogów. W szczególności nie został wyznaczony w prawidłowy sposób obszar analizowany, a więc nie wiadomo jakie działki sąsiednie powinny być faktycznie przedmiotem dokonywanych analiz ( również część tekstowa nie zawiera wykazu działek objętych obszarem analizowanym ).

Trzeba przede wszystkim wskazać, iż w ocenie Sądu w przedmiotowej analizie ( a w konsekwencji w decyzji I instancji ) odniesiono się w istocie jedynie do fragmentu spornej działki nr [...], która w rzeczywistości posiada obszar większy niż zaznaczony na mapie przez mgr inż. architekta E.G. ( czerwoną linią przerywaną ) – zob. m. in. k. [...], 166, [...], [...] i [...] ( mapa stanowiąca załącznik do decyzji ) akt administracyjnych. Z sentencji decyzji Burmistrza Miasta i Gminy oraz samego wniosku Spółki wynika natomiast, iż przedmiotowa inwestycja miała obejmować całą działkę nr [...], a nie tylko jej część wyodrębnioną w jakikolwiek sposób.

Z mapy stanowiącej podstawę dokonywanej analizy ( k. [...] ) nie wynika jednoznacznie, jakimi kryteriami posłużył się organ przy wyznaczaniu obszaru analizowanego w rozumieniu § 3 ust. 1 powyżej cytowanego rozporządzenia. Granice tego obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki ( czyli jej części przylegającej do drogi z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę - § 2 pkt. 5 rozporządzenia ) – minimum 50 m. Nawet gdyby przyjąć, iż za front działki uznano jej zachodnią część ( co nie wynika jednak w sposób oczywisty z mapy i analizy ) – przylegającą do działki nr [...] – to niewątpliwie granice analizowanego obszaru nie obejmowały trzykrotności tak rozumianego frontu przedmiotowej inwestycji.

Z tego względu należało uznać, iż obszar analizowany wokół spornej działki budowlanej został określony w sposób wadliwy, co już samo w sobie przesądza o wadliwości warunków zabudowy ustalonych w kwestionowanej decyzji ( zob. m. in. wyrok WSA w Warszawie z 15 grudnia 2006 r., IV S.A./Wa 1220/06, LEX nr 299861; wyrok WSA w Warszawie z 20 listopada 2006 r., IV S.A./Wa 1504/06 , LEX nr 302537; wyrok WSA w Warszawie z 8 września 2006 r. IV S.A./Wa 183/05 ).

Skoro za potencjalną działkę sąsiednią w rozumieniu art. 61 § 1 pkt. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy uznać każdą nieruchomość istniejącą w strefie prawidłowo ustalonego obszaru analizowanego ( zob. m. in. wyrok WSA w Warszawie z 6 listopada 2006 r., IV S.A./Wa 1190/06, LEX nr 302539; wyrok WSA w Białymstoku z 25 stycznia 2005 r., II S.A./Bk 677/04, ONSAiWSA 2006/2/54 ), to w ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, iż czynności dokonane przez uprawnionego architekta w istocie nie pozwalają na dokonanie kontroli, czy wszystkie działki, które powinny być przedmiotem analizy, zostały wzięte pod uwagę przy ustalaniu wymagań dotyczących projektowanych inwestycji.

Powyższe okoliczności dają, według Sądu, podstawy do przyjęcia tezy, iż nieruchomość zabudowana domami wielorodzinnymi została uznana przez organ za działkę sąsiednią w rozumieniu przepisów ustawy przedwcześnie, bez dokonania wyczerpującego badania wszystkich nieruchomości mogących spełniać – na obszarze analizowanym – taką rolę.

Sąd zauważył ponadto, iż z analizy akt administracyjnych sprawy nie wynika jednoznacznie, że działki na których planowano przedmiotową inwestycję ( nr [...] i [...] ) posiadają faktyczny dostęp do drogi publicznej w rozumieniu art. 61 § 1 pkt. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Art. 2 pkt. 14 ustawy definiuje dostęp do drogi publicznej jako bezpośredni dostęp do tej drogi, bądź też dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej ( zob. też red. Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2006, s. 496 ).

Według organu dostęp taki zapewnić ma droga wewnętrzna prowadząca przez działkę nr [...] ( należącą do Gminy ) i nr [...] do ulicy [...]. Odpowiedni przejazd i przejście pomiędzy tymi działkami ma natomiast zagwarantować fragment działki nr [...] ( będącej własnością wnioskodawcy ). Jak wynika jednak z pisma z dnia [...] 2007 r. "A " złożył jedynie oświadczenie o zapewnieniu odpowiedniej możliwości dojazdu do działki nr [...] i [...] poprzez działkę nr [...] ( k. [...]-[...] akt ). Z dokumentu tego wynikał zatem wyłącznie zamiar ustanowienia odpowiedniej drogi wewnętrznej lub służebności gruntowej, który nie został zrealizowany w dacie podejmowania decyzji obu instancji.

Z tego względu należało uznać, iż w decyzji organu I instancji błędnie stwierdzono istnienie rzeczywistego dostępu inwestycji do drogi publicznej m. in. poprzez działkę nr [...], na której wprawdzie zaplanowano ale nie zrealizowano faktycznie drogi wewnętrznej lub służebności gruntowej. W świetle wykładni przepisu art. 2 pkt. 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może bowiem budzić wątpliwości, że intencją ustawodawcy było wprowadzenie wymogu dostępu do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną lub służebność istniejącą już w chwili wydawania danej decyzji ( zob. m. in. wyrok WSA w Poznaniu z 27 kwietnia 2007 r., II S.A./Po 433/06 ).

Po zamknięciu przewodu sądowego uczestnik postępowania "A " Spółka z o. o. przedłożył wraz z pismem z [...] 2008 r. wypis z aktu notarialnego z [...] 2008 r. obejmującego oświadczenie Miasta i Gminy o ustanowieniu służebności przejazdu i przechodu przez działkę nr [...] ( k. 53-60 akt ). Uczestnik wniósł przy tym o przeprowadzenie na podstawie art. 113 § 2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi dowodu z powyższego dokumentu na okoliczność tego, iż sporna nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej.

Trzeba jednak podkreślić, iż celem postępowania sądowoadministracyjnego jest wyłącznie badanie legalności kwestionowanych aktów administracyjnych pod kątem stanu faktycznego i stanu prawnego istniejącego w dacie ich podejmowania. Nie ulega tymczasem wątpliwości, iż w dacie wydawania decyzji obu instancji nie istniała służebność gruntowa, warunkująca możliwość przyjęcia tezy o istnieniu dostępu spornej działki do drogi publicznej. Została ona bowiem ustanowiona dopiero na mocy umowy zawartej w formie aktu notarialnego w dniu [...] 2008 r. Okoliczność ta winna być natomiast uwzględniona przez organ w toku ponownego rozpatrywania sprawy.

Należy w tym miejscu wskazać, że skoro wnioskowana inwestycja nie spełniała wymogu dostępu do drogi publicznej – ulicy [...] ( wbrew opinii organu ), to tym samym nieruchomość uznana przez ten organ za działkę sąsiednią nie mogła nią być w rozumieniu art. 61 § 1 pkt. 1 ustawy, albowiem nie został spełniony podstawowy warunek dostępu do tej samej drogi publicznej ( czyli ulicy [...]).

Dopiero dokonanie wnikliwej analizy całego obszaru wyznaczonego prawidłowo w rozumieniu § 3 ust. 2 cytowanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury umożliwi jednoznaczne udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy istnieje na tym obszarze co najmniej jedna odpowiednia działka sąsiednia posiadająca dostęp do tej samej drogi publicznej ( przy czym niekoniecznie musi być to ulica [...] ), która mogłaby jednocześnie stanowić punkt odniesienia przy określaniu warunków zabudowy spornej inwestycji ( zob. m. in. wyrok NSA z 7 grudnia 2006 r., sygn. akt II OSK 1440/05 ).

Niezależnie od powyższych błędów Sąd stwierdził też uchybienia innego rodzaju, związane już bezpośrednio z parametrami wskazywanymi w samej analizie, stanowiącej podstawę do wydania zaskarżonej decyzji.

Zdaniem Sądu w sposób nieprawidłowy wyliczono wskaźnik wielkości powierzchni planowanej zabudowy w stosunku do powierzchni działki. Jak wynika bowiem z § 5 ust. 1 cytowanego rozporządzenia, wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. W ust. 2 dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Organ winien jednak uzasadnić dlaczego przyjął inny wskaźnik niż wynikający z § 5 ust. 1. Tymczasem z przedmiotowej analizy funkcji i cech zagospodarowania terenu wynika, że jedynie na działce sąsiadującej ze sporną inwestycją określono dopuszczalny wskaźnik zabudowy ( wielorodzinnej ) na 35 %, który to wskaźnik został przyjęty ostatecznie jako wskaźnik nowej zabudowy. Średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy nie został wyliczony przez organ, który podał w analizie jedynie jego minimalną ( 15 % ) i maksymalną ( 35 % ) wysokość – bez dokonania szerszego uzasadnienia. Prawidłowe obliczenie wymaganego średniego wskaźnika winno być przy tym dokonane po wskazanym przez Sąd prawidłowym ustaleniu całego obszaru analizowanego.

Ponadto Sąd podkreśla, że treść przedmiotowej analizy nie wskazuje też na prawidłowość ustaleń dla przyjętej w decyzji ustalającej warunki zabudowy wysokości budynków, bowiem z akt nie wynika, aby organ zastosował do jej wyliczenia reguły określone w § 7 rozporządzenia. Wysokość projektowanych budynków nie może być bowiem większa niż wysokość zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich.

Za kolejną nieprawidłowość o charakterze formalnym należało uznać również wskazanie w sentencji decyzji organu I instancji działki nr [...] jako terenu lokalizacji przedmiotowej inwestycji w sytuacji, gdy nieruchomość ta nie była w ogóle objęta wnioskiem spółki "A " ( stanowiła własność Z.K. ). Sentencja orzeczenia objęła ponadto jako teren lokalizacji inwestycji działki nr [...], [...] i [...], które nie mogły stanowić przedmiotu postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy - jako nieruchomości leżące w obszarze właściwego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Wyżej wymienione uchybienia wskazują zdaniem Sądu na konieczność ponownego przeprowadzenia postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji wskazanej we wniosku "A " Spółka z o. o. W toku tego postępowania zasadnym będzie prawidłowe określenie granic obszaru analizowanego i ustalenie wymagań nowej zabudowy, zgodnie z regułami wynikającymi z przytoczonych wcześniej przepisów szczególnych. Rozpoznając sprawę ponownie organy administracji winny zgodnie z wytycznymi Sądu przeprowadzić analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która pozwoli ustalić, czy dopuszczalne jest pozytywne rozpoznanie wniosku inwestora.

Uzasadnienie decyzji powinno natomiast spełniać wymogi określone w art. 107 § 3 kpa. W szczególności organ musi wskazać wyraźnie fakty, które uznał za udowodnione i dowody na których się oparł.

W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, iż zaskarżoną decyzję, jak i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji wydano z naruszeniem wskazanego wyżej prawa materialnego i prawa procesowego ( art. 107 § 3 kpa ), wobec czego Sąd w oparciu o przepis art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i lit. c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ) orzekł o ich uchyleniu.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi , zaś o wykonalności zaskarżonej decyzji w oparciu o przepis art. 152 powołanej ustawy.

/-/ W. Batorowicz /-/ B. Sokołowska /-/ B. Drzazga