Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 416/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2019-11-07 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 37
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: art. 4 pkt 16
journal: Dz.U. 2018 poz 91
law: Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski (sprawozdawca) Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Grymuza, Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska Protokolant Sekretarz sądowy Agata Jakimiuk po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 listopada 2019 r. sprawy ze skargi W. K. oraz B. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. Burmistrza Miasta P. ustalił B. i W. małż. [...] jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w m. B. D. (obręb geod. B. B.), oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] m2, na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu organ podał, że przedmiotowa działka przed zmianą planu przeznaczona była pod obszar lasów i urządzeń obsługi gospodarki leśnej (RL), natomiast po zmianie planu przeznaczona jest w części pod teren zabudowy zagrodowej (3RM), w części pod teren rolny (4R) oraz w części na poszerzenie drogi wewnętrznej (5KDW). Po wejściu w życie zmiany planu małżonkowie sprzedali przedmiotową nieruchomość aktem notarialnym z dnia [...] r. Według operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 29 stycznia 2019 r. na skutek zmiany planu wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...]zł (przed zmianą - [...] zł, po zmianie - [...] zł). Organ wskazał, że ustalając wysokość przedmiotowej opłaty, zastosował stawkę 20% wzrostu wartości nieruchomości, ustaloną uchwałą Rady Miejskiej w Piaskach z dnia 30 czerwca 2017 r. nr XXX VII/270/2017.

Po rozpoznaniu odwołania B. i W. K. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...]. rozstrzygnięcie organu I instancji utrzymało w mocy. Organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do § 29 uchwały Rady Miejskiej w Piaskach z dnia 30 czerwca 2017 r. nr XXXVII/270/2017, dla nieruchomości, których wartość wzrosła w wyniku uchwalenia zmiany planu, zbywanych w okresie do 5 lat od dnia jej wejścia w życie, ustala się 20% stawkę wzrostu wartości nieruchomości, służącą naliczeniu jednorazowej opłaty na rzecz gminy, zgodnie z przepisami ustawy. W myśl zaś art. 37 ust. 1 ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Przepis ust. 4 powyższego artykułu stanowi, że opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 można żądać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Jednocześnie art. 37 ust. 11 ustawy stanowi, że zasady określania wartości ustalają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z kolei zgodnie z art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, określenie wartość rynkowej uzyskuje się w wyniku wyceny nieruchomości. Stosownie do art. 152 ust. 2, wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje - zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami - rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Organ wskazał, że nieruchomość przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego położona była w terenie oznaczonym symbolem RL (uchwała Rady Miejskiej w Piaskach z dnia 28 grudnia 2001 r. nr XXXI/221/2001) tj. pod obszar lasów i urządzeń obsługi gospodarki leśnej (RL). Po zmianie planu przeznaczona jest natomiast w części pod teren zabudowy zagrodowej (3RM), w części pod teren rolny (4R) oraz w części na poszerzenie drogi wewnętrznej (5KDW) (uchwała Rady Miejskiej w Piaskach z dnia 20 czerwca 2017 r. nr XXXVII/270/2017). Nieruchomość ta przed upływem 5 lat od wejścia w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego (wejście w życie uchwały dnia 26 sierpnia 2017 r. ), została przez [...] i B. K. zbyta aktem notarialnym z dnia [...] r. Rep. A nr [...]). Podobnie jak organ I instancji także Kolegium wskazało, że wartość nieruchomości przed i po zmianie planu została ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym 29 stycznia 2019 r., przez rzeczoznawcę majątkowego, ten zaś nie budzi zastrzeżeń. Rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości przedmiotowej nieruchomości zastosował podejście porównawcze, metodą porównywania parami, przyjmując do porównania z nieruchomością wycenianą zbiór nieruchomości transakcyjnych o cechach (w tym m.in. położeniu, powierzchni, przeznaczeniu) odpowiadających cechom wycenianej nieruchomości przed i po uchwaleniu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. W operacie stwierdzono, że przed uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość rynkowa przedmiotowego gruntu wynosiła [...] zł, natomiast po jej uchwaleniu wynosi [...] zł. W związku z powyższym, wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...]zł. Według Kolegium oszacowanie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w wyniku wnikliwej analizy rynku lokalnego, dobór zaś nieruchomości podobnych (przed i po uchwaleniu zmiany planu), ich ilość, przyjęty obszar rynku i okres jego badania świadczą o obiektywnym podejściu rzeczoznawcy majątkowego do szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Jako nieuzasadniony organ uznał zarzut wadliwego przyjęcia przeznaczenia nieruchomości przed zmianą planu. Ponieważ nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] przeznaczona była w poprzednim planie pod obszar lasów i urządzeń obsługi gospodarki leśnej (RL), nie zaś pod teren rolny, jak wskazują skarżący w procesie wyceny wartość przedmiotowej nieruchomości należało określić jako grunt leśny, biorąc do porównania nieruchomości o takim charakterze i przeznaczeniu, jak to uczynił rzeczoznawca majątkowy w niniejszej sprawie. Określenie natomiast wartość przedmiotowej nieruchomości na podstawie faktycznego sposobu jej wykorzystywania byłoby możliwe wyłącznie w przypadku nieobowiązywania wcześniej planu dla obszaru, w którym położona jest wyceniana nieruchomość. W ocenie Kolegium bez znaczenia było zatem rolnicze wykorzystywanie przedmiotowej nieruchomości, jak też wystawianie nakazów płatniczych, ustalających podatek rolny (nie zaś leśny) i jego opłacanie przez skarżących. Bez znaczenia również pozostaje widniejący w ewidencji gruntów, mającej charakter wtórny, zapis o rolniczym charakterze (grunty orne) przedmiotowej nieruchomości, który winien odpowiadać charakterowi wynikającemu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku błędnego wpisu w ewidencji gruntów, osoba władająca nieruchomością powinna dokonać jego weryfikacji. Na podstawie powyższego operatu szacunkowego, organ I instancji, w oparciu o określoną w uchwale Rady Miejskiej w Piaskach z dnia 30 czerwca 2017 r. nr XXXVII/270/2017 stawkę procentową (20 %), ustalił opłatę planistyczna w kwocie [...]zł ([...] zł x 20%). Organ odwoławczy zaznaczył, że wszczęcie postępowania nastąpiło pismem z dnia 18 lutego 2019 r. zatem w terminie określonym art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego B. i W. K. zarzucili decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego naruszenie szeregu przepisów kpa, a w konsekwencji wadliwe przyjęcie, że w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła, co ostatecznie skutkowało ustaleniem przez Burmistrza jednorazowej opłaty w kwocie [...]zł. Zdaniem skarżących należało przede wszystkim ustalić przeznaczenie nieruchomości, powołując się na wypisy z ewidencji gruntów, zgodnie z którymi działka nr [...], będąca przedmiotem postępowania, stanowi grunt orny o klasie RIIIa i RIIIb oraz sad klasy S RIIIb, a zatem grunt o innym przeznaczeniu, niż przyjęty w procesie wyceny. W ten sposób traktuje go również Burmistrz P. wymierzając podatek rolny. Jednocześnie w zakresie czynności z zakresu planowania przestrzennego uznaje, iż grunt ten nie ma charakteru gruntu rolnego. Skarżący zwrócili uwagę, że zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Ocena zatem, czy zaszły okoliczności uzasadniające określony wzrost wartości nieruchomości wymaga analizy ustaleń nowego planu i jego porównania z ustaleniami planu dotychczas obowiązującego, a w sytuacji braku planu dotychczasowego - porównania ustaleń nowego planu z rodzajem użytku gruntowego istniejącym na dzień wejścia w życie nowego planu. Rodzaj użytku gruntowego (faktyczny sposób użytkowania gruntów) określa się w takim przypadku na podstawie danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków. Skarżący przekonywali, że w rzeczywistości nie nastąpiła jakakolwiek zmiana przeznaczenia nieruchomości. Nie ustalono, czy przed wejściem w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka była uzbrojona, czy były doprowadzone media, co ma istotne znaczenie dla sprawy, ponieważ potwierdziłoby to okoliczność, że nie nastąpił żaden wzrost wartości działek. Tymczasem wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany. W konsekwencji, ustalając wzrost wartości nieruchomości bierze się pod uwagę jedynie te okoliczności, które wpływają na ten wzrost, mają bezpośredni związek i są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu (zmiany), przez co wpływają na wzrost wartości nieruchomości. Zatem już samo uchwalenie planu może skutkować wzrostem wartości nieruchomości, a dotychczasowy właściciel nieruchomości może uzyskać wyższą cenę zbywając nieruchomość. Zdaniem skarżących w przedmiotowej sprawie zależność pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości, a uchwaleniem planu nie zachodzi, bowiem w żaden sposób nie zmienił się sposób gospodarowania na działce, ani jej przeznaczenie. Jak wynika z załączonych do ich pism w toku postępowania dokumentów wartość działki przed uchwaleniem planu również była wyceniana na ok. [...] zł. Kluczowym zagadnieniem dla oceny operatu szacunkowego było zbadanie, czy biegli w sposób prawidłowy określili w treści operatu wartość nieruchomości przed wejściem w życie planu miejscowego, tj. przy uwzględnieniu faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem i przyjęcia nieruchomości podobnych do porównania. W ocenie skarżących operat szacunkowy nie daje jednoznacznej odpowiedzi, czy przy wycenie nieruchomości do wyceny przyjęto nieruchomości podobne, bowiem do porównania przyjęto nieruchomości leśne, zaś działka będąca przedmiotem oceny jest działką rolną począwszy od lat 30. XX wieku, co dyskwalifikuje wycenę. Przy doborze nieruchomości podobnych, porównywanych z nieruchomością wycenianą, kluczowym kryterium jest zgodność w zakresie sposobu faktycznego korzystania z nieruchomości, a nie zgodność domniemanego przeznaczenia nieruchomości lub też zgodność przeznaczenia nieruchomości podobnej do sposobu faktycznego korzystania z nieruchomości wycenianej. W ocenie skarżących zarówno organ pierwszej instancji, jak i drugiej instancji dokonując oceny sporządzonego w sprawie operatu nietrafnie uznały, że odpowiada on wymogom prawnym niezbędnym do ustalenia wartości nieruchomości z uwzględnieniem faktycznego sposobu korzystania oraz prawidłowego przyjęcia nieruchomości podobnych. Skarżący przekonywali, że w operacie uchylono się w istocie od zdefiniowania sposobu faktycznego korzystania z nieruchomości przed dniem wejścia w życie planu, nie uwzględniono zapisu wynikającego z ewidencji gruntów, w którym zbyte działki miały przeznaczenie jako grunty orne, a podstawowym kryterium podobieństwa i grupowania nieruchomości uczyniono podobny status planistyczny wyrażający się w przyjęciu, iż są to działki leśne. Wskazane wyżej nieprawidłowości w ocenie operatu nie mogą być inaczej postrzegane w okolicznościach sprawy niż jako naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Skarżący wskazywali, że ustalona w nieprawidłowy sposób wartość nieruchomości przed wejściem w życie planu ma kluczowe znaczenie dla ostatecznego wyniku wyceny w zakresie wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie planu miejscowego, w konsekwencji dla wymiaru renty planistycznej. W okolicznościach niniejszej sprawy ustalenie faktycznego sposobu korzystania z nieruchomości, który musi być uwzględniony przy ustaleniu wysokości wzrostu wartości nieruchomości, ma wręcz najistotniejsze znaczenie dla sprawy. Bez tego ustalenia nie można bowiem dokonać trafnej oceny operatu szacunkowego oraz w ogóle rozstrzygnąć sprawy.

Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało swoje stanowisko i wniosło o ej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Mimo obszerności skargi jej zasadniczy watek sprowadza się w zasadzie do wykazania wadliwego przyjęcia przez biegłego rzeczoznawcę, a następnie potwierdzenia tej oceny także przez organy, przeznaczenia nieruchomości skarżących przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Piaski – I etap zatwierdzonego uchwała Rady Miejskiej w Piaskach z dnia 30 czerwca 2017r. nr XXXVII/270/2017 ( Dz. Urz. Woj. Lubelskiego z dnia 11 sierpnia 2017r. poz. 3315 ). Według skarżących dla ustalenia wartości nieruchomości należało przyjąć faktyczny sposób korzystania z niej, odpowiadający zapisom ujawnionym w ewidencji gruntów i budynków, w tym przypadku jako grunty rolne, skoro grunty działki nr [...] o powierzchni [...] opisane są jako grunty orne RIIIa o powierzchni [...], RIIIb – [...] i S-RIIIb – [...]. Potwierdzeniem tej oceny ma być również ustalenie na tej podstawie wymiaru podatku rolnego. Z tym stanowiskiem nie sposób się zgodzić. W świetle przepisu art. 37 ust.1 ustawy z dnia o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U z 2018r. poz. 1945 ) określając wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, należy uwzględnić przeznaczenie terenu wynikające z nowego planu miejscowego. Określając natomiast wartość nieruchomości lub jej części przed uchwaleniem planu miejscowego, konieczne jest uwzględnienie przeznaczenia terenu wyznaczonego sprzed zmiany planu, a w przypadku jego braku, faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości. Rację ma zatem Kolegium wskazując, że określenie wartości nieruchomości na podstawie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania terenu znajduje zastosowanie tylko wtedy, gdy przed uchwaleniem planu nie obowiązywał już wcześniej. Chodzi tu o tzw. lukę planistyczną, której istotę wyjaśnił Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia z dnia 9 lutego 2010 r. ( P 58/08 OTK ZU nr 2/A/2010, poz. 9). Orzekł wowczas, że art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji. W uzasadnieniu jasno wyłożono, że ustawa z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, która zaczęła obowiązywać od 1 stycznia 1995 r. uchylająca ustawę z dnia 12 lipca 1984 r. o planowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1989 r. Nr 17, poz. 99, ze zm.; dalej: ustawa z 12 lipca 1984 r.) pierwotnie przewidywał pięcioletni okres na dostosowanie planów zagospodarowania przestrzennego do jej założeń. W tym okresie rady gmin miały obowiązek uchwalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Z dniem 1 stycznia 1999 r. miały utracić moc miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy. Okres pięciu lat wyznaczał horyzont czasowy dla działań organów gmin w dziedzinie planowania przestrzennego, dla wdrożenia nowej ustawy. Okres ten okazał się niewystarczający i art. 67 ust. 1 ustawy z 7 lipca 1994 r. był dwukrotnie zmieniany w czasie jego obowiązywania. Ustawa z dnia 22 grudnia 1999 r. o zmianie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 111, poz. 1279) przedłużyła okres, o którym mowa w tym przepisie, z 5 do 7 lat. Z kolei ustawa z dnia 21 grudnia 2001 r. o zmianie ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 154, poz. 1804) przedłużała ten okres do 8 lat. Zmiana ta weszła w życie z dniem ogłoszenia, tj. 29 grudnia 2001 r., z mocą od 1 stycznia 2002 r. Ustawodawca dodał wówczas, do art. 67, ustęp 1a o następującej treści: "Jeżeli w terminie, o którym mowa w ust. 1, rada gminy uchwali studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i przystąpi do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany, plan, o którym mowa w ust. 1, zachowuje ważność, w granicach objętych uchwałą, do czasu uchwalenia nowego planu, jednak nie dłużej niż przez 9 lat od dnia wejścia w życie ustawy". W rezultacie miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy, tj. 1 stycznia 1995 r., miały utracić moc obowiązującą 1 stycznia 2003 r., jeżeli w tym terminie rada gminy nie uchwaliła studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub nie przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany. Jeżeli natomiast rada gminy uchwaliła studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy i przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiany, pierwotny plan miał zachować ważność, w granicach objętych uchwałą, do czasu uchwalenia nowego planu, jednak nie dłużej niż do 31 grudnia 2003 r. Trybunał podkreślił, że wzrost wartości nieruchomości powinien być rozpatrywany jako skutek uchwalenia nowego planu miejscowego bezpośrednio po poprzednim, a nie jako efekt utraty ciągłości planowania i stworzenia sytuacji okresowego braku jakiegokolwiek planu z jego opłatowymi konsekwencjami. Konsekwencją wyroku Trybunału Konstytucyjnego było wprowadzenie ustawą z dnia 26 maja 2011 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Dz.U. Nr 153, poz. 901 ) do art. 87 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustępu 3a, zgodnie z którym, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Przepis ten, dotyczący sytuacji wzrostu wartości nieruchomości, po okresie tzw. luki planistycznej, nakazuje przyjmować taki sposób obliczania wartości nieruchomości, który będzie korzystniejszy dla właściciela nieruchomości, a więc będzie on obowiązany do wniesienia możliwej najniższej opłaty.

W analizowanym stanie faktycznym rozpatrywanej sprawy zasada ciągłości działań planistycznych gminy nie została jednak przerwana. Nowy plan miejscowy został uchwalony 28 grudnia 2001r. (uchwała Rady Miejskiej w Piaskach z dnia 28 grudnia 2001 r. nr XXXI/221/2001 ogłoszona w Dz. Urz. Woj. Lubelskiego Nr 15, poz. 441 z dnia 6 marca 2002r. ), a więc we wskazanym wyżej terminie. Stąd jego ustalenia miały zasadnicze znaczenie dla ustalenia wartości nieruchomości przed zmianą dokonaną uchwałą Rady Miejskiej w Piaskach z dnia 30 czerwca 2017r. nr XXXVII/270/2017 ( Dz. Urz. Woj. Lubelskiego z dnia 11 sierpnia 2017r. poz. 3315 ). W sprawie nawet skarżący nie oponują, że przed uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Piaski z 30 czerwca 2017r., według ustaleń planu z dnia 28 grudnia 2001r., przedmiotowa działka znajdowała się na obszarze Lasów i Urządzeń Obsługi Gospodarki Leśnej o symbolu RL. Słusznie zatem biegły tworząc zbiór transakcji nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt.16 ustawy o gospodarce nieruchomościami przyjął grunty leśne niezabudowane. Nie ma znaczenia w jaki sposób nieruchomość została opisana w ewidencji gruntów i budynków, ani w jaki sposób faktycznie była wykorzystywana, skoro to kryterium jest zachowane wyłącznie dla ustalenia wartości nieruchomości przy braku planu. Rację ma skarżąca dowodząc, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie odnosi się do skutków prawnych wywołanych podjęciem uchwały w prawie uchwalenia planu miejscowego , a jedynie do skutków faktycznych za jaki należy uznać ewentualny wzrost wartości nieruchomości. Przepisy planu miejscowego nie regulują w żaden sposób kwestii wprost związanych z wartością poszczególnych nieruchomości. Określają jedynie możliwy sposób ich przeznaczenia i zagospodarowania. Najczęściej ma to oczywiście wpływ na wartość nieruchomości położonych na terenie objętym planem. Co ważne już samo uchwalenie planu może skutkować wzrostem wartości nieruchomości, a dotychczasowy właściciel nieruchomości może uzyskać wyższą cenę zbywając nieruchomość (wyrok NSA z dnia 22 marca 2017 r. sygn. II OSK 1851/15 LEX nr 2288606). Renta planistyczna ma właśnie wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą, bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. W sprawie określenia opłaty planistycznej konieczne jest ustalenie, że zachodzi bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości a przyjętymi ustaleniami uchwalonego lub zmienionego planu (wyrok NSA z 18 listopada 2016 r. sygn. II OSK 344/15 opubl. w CBOSA). Tego poglądu nigdy jednak nie poddawano w wątpliwość, co jasno potwierdza powołanie biegłego dla ustalenia, czy rzeczywiście na skutek nowych ustaleń planistycznych wartość nieruchomości skarżących wzrosła, właśnie z uwagi na możliwość jej innego wykorzystania, niż dotychczas. W istocie zarzut skarżącej sprowadza się do zakwestionowania prawidłowości sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, w którym ustalona wartość nieruchomości przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stała się podstawą ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Z tym stanowiskiem nie sposób się jednak zgodzić. Warto zauważyć, że według treści decyzji organów administracji operat szacunkowy sporządzony był w sprawie dwukrotnie. Poprzedni sporządzony w sierpniu 2018r. został poddany ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które decyzją z dnia [...]. uchyliło decyzję Burmistrza Miasta P. z dnia [...]. o ustaleniu skarżącym przedmiotowej opłaty. Kolegium zarzuciło wtedy operatowi wady dotyczące przeznaczenia przyjętych do porównań nieruchomości w planach, co nie pozwoliło ustalić, czy są to nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt.16 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz nieprecyzyjne ustalenie przeznaczenie nieruchomości wycenianej w poprzednim planie miejscowym. Również wówczas skarżący nie przedstawili żadnego kontroperatu. Skoro obecnie uznano, że nowy operat spełnia wszystkie warunki uzasadniające jego wartość dowodową, a taką ocenę należy podzielić, organ nie miał obowiązku pozyskiwania nowych dowodów w tym zakresie. Rzeczoznawca dokładnie wyjaśnił sposób w jaki doszedł do zawartych w operacie wniosków; szczegółowo opisał przyjętą metodę i technikę wyceny nieruchomości, podejście porównawcze metodą porównywania parami, a także przedstawił procentowy udział poszczególnych funkcji działki wynikających z jej przeznaczenia w miejscowym planie z 2017 r. i wyjaśnił, że wartość nieruchomości jest sumą oszacowanych części tej nieruchomości z uwzględnieniem różnego przeznaczenia w miejscowym planie. W operacie dokonano również szczegółowego opisu nieruchomości przyjętych do porównań. Wbrew przekonaniu skarżących przy zestawieniu cech porównawczych nieruchomości leśnych niezabudowanych przed zmianą planu dla przedmiotowej nieruchomości przyjął pełne uzbrojenie i dobry dojazd. Przy określaniu wysokości opłaty planistycznej za datę stanu, zgodnie z którym należy dokonać oszacowania nieruchomości, przyjęto datę wejścia w życie planu tj. 28 sierpnia 2017r., który wywołał wzrost wartości nieruchomości i na tę datę przyjęto jej stan i cechy. Z kolei zgodnie z art. 37 ust. 1 wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ustalono na dzień jej sprzedaży tj. 7 listopada 2017r., kiedy zawarto umowę przeniesienia własności przedmiotowej nieruchomości. Żadnej z tych przesłanek skarżący skutecznie nie podważyli.

Należy zaznaczyć, co też wielokrotnie podkreślano w orzecznictwie, że z uwagi na szczególny charakter operatu, zawierającego oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej jego zakwestionowanie jest możliwe wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe ( tak w wyroku NSA z dnia 13 grudnia 2018r. II OSK 413/18 i podane tam orzecznictwo opubl. w CBOSA). W żadnym zaś wypadku nie można oczekiwać od organu procesowego weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa), właściwego wychwycenia cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej, czy właściwego ustalenia współczynników korygujących. Są to bowiem już czynności stricte specjalistyczne, wymagające wiedzy fachowej, i o ile ich wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, są procesowo nieweryfikowalne. Tego rodzaju weryfikacja może mieć natomiast nastąpić przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami ( wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia z dnia 18 kwietnia 2018 r., II OSK 1448/16 opubl. w CBOSA ). Jak już wielokrotnie wyjaśniano, korzystanie przez organ procesowy lub przez stronę z oceny operatu, dokonywanej przez stowarzyszenie rzeczoznawców powinno mieć miejsce wówczas, gdy wątpliwości dotyczą właśnie materii specjalistycznej. Zaznaczyć jednak należy, że zwrócenie się przez organ administracji do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych ma charakter uznaniowy. Nawet bowiem w przypadku, gdy organ podziela zastrzeżenia strony co do prawidłowości operatu lub też gdy formułuje takie zastrzeżenia z urzędu, organ może po prostu powołać innego biegłego celem sporządzenia nowej wyceny. Tym bardziej nie istnieje po stronie organu administracji obowiązek wystąpienia o taką opinię w przypadku, gdy nie podziela zastrzeżeń strony co do operatu szacunkowego. Nie wyłącza to oczywiście prawa strony do wystąpienia bezpośrednio do organizacji zawodowej o dokonanie oceny prawidłowości operatu. Trzeba zaznaczyć, że skarżąca w toku postępowania administracyjnego nie tylko nie poddała krytykowanego operatu weryfikacji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, ale nie przedstawiła żadnego kontroperatu, pozwalającego poddać w wątpliwość założenia operatu przyjętego przez organ jako wiarygodny dla ustalenie opłaty.

Z tych względów na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U z 2018r. poz. 1302 ) skargę należało oddalić.