Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 2312/16
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2018-09-25 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
638  Sprawy egzekucji administracyjnej;  egzekucja obowiązków o charakterze niepieniężnym
Hasła tematyczne: Egzekucyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżony wyrok oraz decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 120 PAR 2
journal: Dz.U. 2014 poz 1619
law: Ustawa z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 25 września 2018 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Roman Hauser (spr.) Sędziowie: sędzia NSA Jerzy Siegień sędzia del. WSA Marcin Kamiński Protokolant: sekretarz sądowy Agnieszka Chustecka po rozpoznaniu w dniu 25 września 2018 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej B. F. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 21 czerwca 2016 r. sygn. akt II SA/Wr 240/16 w sprawie ze skargi B. F. na postanowienie Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...] w przedmiocie nałożenia grzywny w celu przymuszenia do wykonania obowiązku polegającego na usunięciu stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku 1. uchyla zaskarżony wyrok, 2. uchyla zaskarżone postanowienie Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] lutego 2016 r. nr [...] oraz poprzedzające je postanowienie organu I instancji, 3. zasądza od Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz B. F. kwotę 937 (dziewięćset trzydzieści siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z 21 czerwca 2016 r., sygn. akt II SA/Wr 240/16, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu (dalej WSA albo sąd I instancji) oddalił skargę B. F. (dalej skarżąca albo zobowiązana) na postanowienie Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego we Wrocławiu (dalej DWINB) z dnia [...] lutego 2016 r., nr [...], wydane w przedmiocie nałożenia grzywny w celu przymuszenia do wykonania obowiązku polegającego na usunięciu stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym budynku.

Wyrok zapadł w następujących realiach stanu prawnego i faktycznego sprawy:

Uchwałą w formie notarialnej z [...] września 2001 r. właściciele lokali tworzący wspólnotę mieszkaniową nieruchomości położonej przy ul. [...] we W. (dalej Wspólnota) dokonali zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną zgodnie z art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892 ze zm., dalej u.w.l.). Zgodnie z uchwałą nr 10/2001 zarząd nieruchomością wspólną powierzono "[...]" Sp. z o.o. we W. (dalej PZM), na zasadach określonych w umowie.

Decyzją z [...] lipca 2013 r., nr [...], organ nadzoru budowlanego na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2018, poz. 1202 ze zm., dalej p.b.) nakazał Wspólnocie usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku przez wykonanie prawidłowej wentylacji wywiewnej pomieszczeń w budynku, izolacji przeciwwilgociowych ścian budynku w określonych miejscach, opaski betonowej, remontu dachu w sposób bliżej opisany, wzmocnienia nadproży okiennych, remontu fragmentów stropów piwnicznych, docieplenia ścian, remontu piwnic w określonym zakresie, wymiany okładziny schodów, naprawy konstrukcji stalowej schodów, wymiany stopni schodów, remontu pionów kanalizacji sanitarnej i wodnych, remontu instalacji elektrycznej i odgromowej, wymiany części przyłącza gazowego w piwnicy oraz elastycznych przejść przyłączy przez ściany budynku. Decyzją z dnia [...] października 2013 r., nr [...], organ odwoławczy uchylił powyższą decyzję w zakresie obowiązku utwardzenia drogi i podwórza, w pozostałej części utrzymał ją w mocy wyznaczając nowy termin wykonania obowiązków do dnia 30 listopada 2014 r.

Jak wynika z tej decyzji, uprzednio właściwy organ nakazał Wspólnocie przeprowadzenie kontroli budynku i uzyskał wymagane dokumenty w wyniku egzekucji od 17 września 2012 r. do 24 kwietnia 2013 r. Stan techniczny budynku stwarza zagrożenie bezpieczeństwa dla przebywających w nim ludzi oraz na zewnątrz budynku. W ekspertyzie wymieniono wiele robót wymagających pilnego wykonania. Budynek został wybudowany w 1906 r. i nie był remontowany, z wyjątkiem dachu. Nieprawidłowy stan techniczny obiektu ujawniony został wspólnocie w wyniku kontroli w 2009 r., a kolejno oględzin z 2011 r. Zaniedbania właściciela nie uzasadniały uwzględnienia wniosku o wyznaczenie terminu wykonania obowiązków do dnia 31 sierpnia 2015 r.

W wyniku kontroli z 8 stycznia 2015 r. stwierdzono niewykonanie decyzji. W dniu 16 stycznia 2015 r. wezwano Wspólnotę do wykonania obowiązków. Następnie decyzją z dnia[...] maja 2015 r., na podstawie art. 155 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm., dalej k.p.a.) przedłużono termin wykonania do dnia 31 lipca 2015 r. W wyniku kontroli z 29 września 2015 r. ponownie stwierdzono niewykonanie obowiązków, poza wymianą spękanych okładzin schodów.

W dniu 9 października 2015 r. doręczono Wspólnocie kolejne upomnienie z zagrożeniem wszczęcia egzekucji, pouczono o możliwych środkach egzekucyjnych. W piśmie do organu z 16 października 2015 r. członek zarządu PZM poinformowała o przystąpieniu do wykonania wentylacji pomieszczeń w budynku, remontu dachu i wykonania instalacji odgromowej na podstawie umowy z wykonawcą z 24 września 2015 r. Wykonanie pozostałych obowiązków uzależniła od uzyskania kredytu bankowego.

W dniu 6 listopada 2015 r. właściwy organ egzekucyjny wystawił tytuł wykonawczy przeciwko zobowiązanej wspólnocie mieszkaniowej. Postanowieniem z [...] listopada 2015 r., nr [...] organ ten na podstawie art. 119, 120 § 2, 121 § 2 i art. 122 § 1 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2018 r. poz. 1314 ze zm., dalej u.p.e.a.) nałożył na skarżącą jako członka zarządu PZM, któremu Wspólnota powierzyła zarząd nieruchomością wspólną, a zatem osobę odpowiedzialną za bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem przez zobowiązaną obowiązku wynikającego z decyzji z dnia [...] października 2013 r., grzywnę w celu przymuszenia w kwocie 4000 zł. Jednocześnie wezwał do uiszczenia grzywny i wykonania obowiązku w terminie 6 miesięcy od dnia doręczenia postanowienia, pod rygorem orzeczenia wykonania zastępczego.

Zaskarżonym postanowieniem z [...] lutego 2016 r. DWINB utrzymał powyższe postanowienie w mocy. Po przytoczeniu okoliczności sprawy i dotychczasowego przebiegu postępowania organ wyraził pogląd, że zobowiązana Wspólnota uchyla się od wykonania obowiązku (art. 6 § 1 u.p.e.a.), co zobowiązywało wierzyciela do wszczęcia egzekucji. Niepodważalne są wyniki kontroli z 29 września 2015 r., kiedy ustalono niewykonanie obowiązku w wyznaczonym terminie. Członek zarządu PZM niewątpliwie należy do osób wymienionych w art. 120 § 2 u.p.e.a.

W skardze do sądu administracyjnego zobowiązana zarzuciła naruszenie art. 107 § 3 k.p.a. w związku z art. 126 k.p.a. przez zaniechanie odniesienia się do zarzutów zażalenia i przytoczenia okoliczności uzasadniających uznanie skarżącą za osobę, o której mowa w art. 120 § 2 u.p.e.a., naruszenie art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. przez bezzasadne uznanie, że Wspólnota uchyla się od wykonania obowiązku, art. 120 § 2 u.p.e.a. przez błędną ocenę, że członek zarządu zarządcy należy do osób wymienionych w tym przepisie, gdyż osobą odpowiedzialną "bezpośrednio" jest konkretna osoba mająca zrealizować obowiązek, zaś niewystarczające jest wskazanie osoby uprawnionej do reprezentowania zobowiązanego, art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. wskutek zaniechania ustalenia osoby odpowiedzialnej bezpośrednio i poprzestaniu na odpisie z rejestru przedsiębiorców, art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 w związku z art. 18 u.p.e.a. przez dowolne uznanie członka zarządu zarządcy za osobę odpowiedzialną, skoro to Wspólnota nie podjęła uchwały umożliwiającej wykonanie obowiązku, art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w związku z art. 18 u.p.e.a. przez dowolną ocenę, że powierzenie zarządu czyni członków zarządu PZM osobami bezpośrednio odpowiedzialnymi za wykonanie obowiązku, chociaż nie mają oni instrumentów prawnych i faktycznych umożliwiających to wykonanie, przy czym stanowisko organu czyni członków zarządu podmiotami odpowiedzialnymi finansowo za stan majątkowy członków wspólnoty.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie w oparciu o dotychczasową argumentację.

Oddalając skargę WSA odniósł się do sformułowanych w niej zarzutów, uznając je za niezasadne.

Skarżący błędnie dopatrują się w pojęciu "uchylania się zobowiązanego od wykonania obowiązku" ujemnej oceny zachowania się adresata decyzji, wynikłej przykładowo z okazywania złej woli, braku jakiejkolwiek aktywności w celu wykonania decyzji lub jej pozorowania itp. W ocenie Sądu to "uchylanie się" polega na niewykonaniu decyzji w wyznaczonym terminie, a następnie pomimo upomnienia i nałożenia grzywny połączonego z wyznaczeniem dodatkowego terminu, przy jednoczesnym braku okoliczności stanowiących podstawę zarzutu w sprawie prowadzenia egzekucji administracyjnej lub przesłanki umorzenia postępowania egzekucyjnego. Argumentacja strony skarżącej była niespójna. W skardze twierdzi się, że Wspólnota nie podjęła uchwał umożliwiających pełne wykonanie decyzji. Wprost z tego wynika, że sama uchyla się od wykonania obowiązku.

Nie był uzasadniony zarzut naruszenia zasady z art. 7 § 2 u.p.e.a. Organy w sposób prawidłowy rozważyły i uzasadniły wybór środka egzekucyjnego. Wspólnota deklarowała wobec organu wolę wykonania obowiązku i podjęcia czynności w tym kierunku, co częściowo się potwierdziło już po upływie terminu wykonania. Skarżąca nie twierdziła i nie zostało ustalone, aby zachodziły nadzwyczajne, przejściowe przeszkody dla zrealizowania obowiązku. O ile podkreśla się wielkość środków, którymi dysponuje zobowiązany (co zresztą nie zostało niczym udokumentowane), to przecież Wspólnota sama zrezygnowała z ubiegania się o kredyt na sfinansowanie remontu. Nie pojawiło się chociażby twierdzenie, że Wspólnota lub osoba prawna sprawująca zarząd nie miały zdolności kredytowej. Jak wskazano w decyzji, pilnego remontu, co ujawniono jeszcze w 2009 r. i potwierdzono w 2011 r., wymagają części budynku, których stan stwarza zagrożenie dla mieszkańców i osób przebywających w pobliżu budynku. Wspólnota zaś podjęła uchwałę o niewykonywaniu remontu w całości (bo tak należy rozumieć decyzję o podjęciu jedynie części wymaganych robót). Zapewnienia Wspólnoty wobec organu, że wykona decyzję po uzyskaniu kredytu lub w dalszym terminie, co skłoniło organ do przedłużenia terminu (art. 155 k.p.a.), okazały się nieprawdziwe. Nie były uzasadnione więc zastrzeżenia, że wierzyciel wdrożył egzekucję pomimo istnienia okoliczności uzasadniających odłożenie jej w czasie. Zastosowany środek egzekucyjny był celowy, skoro prowadził do wykonania obowiązku w sposób najmniej uciążliwy dla zobowiązanego. Nie było celem zaskarżonego postanowienia wyrządzenie zobowiązanemu uciążliwości.

Podobnie niespójna była argumentacja skargi czerpana z art. 120 § 2 u.p.e.a. Przypomnieć należy, że organ nałożył grzywnę na osoby wchodzące w skład zarządu spółki z o.o. będącej zarządcą wspólnoty (po 4.000 zł na każdą z nich) oraz na zobowiązaną Wspólnotę (w kwocie 40.000 zł). W związku z tym wszyscy skarżący z jednej strony podważają zasadność nałożenia grzywien na osoby będące członkami zarządu, gdyż wówczas odpadnie podstawa do nałożenia grzywny na zobowiązanego, a z drugiej podważają zasadność nałożenia grzywny na zobowiązanego z innych przyczyn, co pośrednio ma dowodzić bezzasadności grzywny wobec zarządu. Jednocześnie skarżący przekonują, że należy poszukiwać osoby, do której należało bezpośrednie czuwanie nad wykonywaniem przez zobowiązanego obowiązków.

Sąd I instancji podkreślił, że grzywny zostały nałożone nie z powodu czynności dokonanych dla zrealizowania części obowiązku, lecz przeciwnie, z uwagi na zaniechania zobowiązanego w dążeniu do wykonania pozostałej części obowiązku. Skoro zobowiązana Wspólnota jest jednostką organizacyjną, to najpierw nakłada się grzywny na osoby bezpośrednio zobowiązane do "czuwania nad wykonywaniem przez zobowiązanego obowiązków" (art. 120 § 2 p.e.a.). W przypadku niepodjęcia jakichkolwiek działań w kierunku wykonania przeważającej części obowiązków, odpowiedzialność spada na osoby zarządzające jednostką organizacyjną. Nie ma wówczas podwładnych, którzy sabotowali polecenia decydentów czy przełożonych i zaniedbali czuwania. Brak strategicznej decyzji wykonania decyzji i będących jej następstwem poleceń wobec innych konkretnych osób, nie pozwala na ich zbędne w tej sytuacji poszukiwanie. Skoro skarżący sami przyznają istnienie zaniedbań Wspólnoty, to uzasadnione było nałożenie grzywien na osoby i jednocześnie na wspólnotę. Właściwymi osobami są skarżące.

W skardze kasacyjnej zobowiązana, reprezentowana przez adwokata, zaskarżyła wyrok z dnia 21 czerwca 2016 r. w całości zarzucając w oparciu o art. 174 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm., dalej p.p.s.a.) naruszenie:

1) prawa materialnego, tj. art. 120 § 2 u.p.e.a. przez jego błędną wykładnię objawiającą się przyjęciem, że wszystkie osoby, w tym skarżąca, wchodzące w skład organu uprawnionego do reprezentowania spółki, której Wspólnota zleciła sprawowanie zarządu, są jednocześnie osobami, do których należy bezpośrednie czuwanie nad wykonywaniem przez zobowiązanego obowiązków w rozumieniu zaskarżonego przepisu, podczas gdy adresatem grzywny w celu przymuszenia z art. 120 § 2 u.p.e.a. – szczególnie uwzględniwszy zastosowanie przez ustawodawcę dodatkowej przesłanki "bezpośrednio" – jest osoba określona co do tożsamości, na której spoczywa skonkretyzowany obowiązek zapewnienia realizacji nałożonego przez organ zobowiązania, zatem abstrakcyjne uprawnienie do składania oświadczeń w imieniu zarządcy, który reprezentuje zobowiązaną jedynie w granicach określonych w umowie powierzenia zarządu, nie może być utożsamiane z obowiązkiem bezpośredniego czuwania w rozumieniu art. 120 § 2 u.p.e.a.,

2) prawa materialnego, tj. art. 120 § 2 u.p.e.a. przez jego błędną wykładnię, objawiającą się przyjęciem, że dla ustalenia osoby do której należy bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem przez zobowiązaną obowiązków w rozumieniu tego przepisu, decydujące znaczenie ma fakt pełnienia funkcji członka zarządu w spółce, której zobowiązana wspólnota powierzyła zarząd nieruchomością wspólną, podczas gdy ustawodawca zastosował w tym zakresie tzw. kwalifikator faktyczny, czyniąc adresatem grzywny osobę bezpośrednio (faktycznie) odpowiedzialną za wykonanie konkretnego obowiązku, nie zaś tzw. kwalifikator prawny, gdzie relewantne byłoby zaistnienie danego stosunku prawnego pomiędzy zobowiązanym, a osobą na którą grzywna ma zostać nałożona. W konsekwencji fakt pełnienia funkcji członka zarządu w spółce, której zobowiązana powierzyła zarząd nieruchomością, nie stanowi samodzielnej przesłanki do nałożenia grzywny, lecz jest nią dopiero ustalenie spoczywającego obowiązku bezpośredniego czuwania,

3) przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a to art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 18 u.p.e.a., polegające na zaniechaniu dokonania istotnych czynności dowodowych w sprawie, zmierzających do ustalenia osoby, na której spoczywał ciężar bezpośredniego czuwania nad wykonywaniem przez Wspólnotę obowiązków nałożonych przez organ i poprzestaniu w tym zakresie na analizie informacji odpowiadającej opisowi aktualnemu z rejestru przedsiębiorców dla [...] Sp. z o.o., podczas gdy ów środek dowodowy nie może stanowić podstaw do poczynienia ustaleń faktycznych w tym zakresie, jako że – nawet potencjalnie – nie wykazuje obowiązku, o którym mowa w art. 120 § 2 u.p.e.a., czy przesłanki bezpośredniości,

4) przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a to art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 18 u.p.e.a., polegające na przyjęciu, że to spółka której wspólnota mieszkaniowa powierza zarząd nieruchomością wspólną podejmuje strategiczne decyzje o wykonaniu obowiązków nałożonych przez organ, podczas gdy w związku z umową powierzenia zarządu nieruchomością wspólną z dnia [...] września 2001 r., [...] Sp. z o.o. wykonuje czynności zwykłego zarządu, a czynności przekraczające zwykły zarząd wyłącznie w zakresie przekazanym uchwałą właścicieli lokali, zatem wobec braku odpowiedniej uchwały Wspólnoty w tym zakresie brak jest przesłanek do przyjęcia, jakoby na [...] Sp. z o.o. i/lub członkach jej zarządu nie mógł spoczywać obowiązek opisany w art. 120 § 2 u.p.e.a.,

Skarżąca kasacyjnie wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez WSA oraz o zasądzenie od strony przeciwnej na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie.

Orzekając w niniejszej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny, mając na uwadze brzmienie art. 183 § 1 p.p.s.a., ograniczony był do sformułowanych we wniesionym środku odwoławczym podstaw, nie dopatrując się wystąpienia którejkolwiek z przesłanek nieważności postępowania sądowoadministracyjnego.

Sformułowane w skardze kasacyjnej zarzuty, w tym zarówno naruszenia przepisów prawa materialnego (art. 174 pkt 1 p.p.s.a.), jak i norm procesowych (art. 174 pkt 2 p.p.s.a.) koncentrowały się wokół jednej kwestii, a mianowicie tego, kto powinien być adresatem postanowienia o nałożeniu grzywny w celu przymuszenia w sytuacji, gdy podlegający egzekucji obowiązek spoczywa na Wspólnocie. Spornym między stronami pozostawało to, czy realizacja tego obowiązku spoczywa na członkach zarządu spółki prawa handlowego będącej administratorem nieruchomości należącej do Wspólnoty. Udzielając odpowiedzi twierdzącej na to pytanie, zarówno organy obu instancji, a w ślad za nimi WSA mechanicznie przyjęły, że członek zarządu administratora jest podmiotem, o którym stanowi art. 120 § 2 u.p.e.a., na którym spoczywa bezpośredni obowiązek czuwania nad zobowiązanym, w tym wypadku nad Wspólnotą, wykonania obowiązków tego rodzaju, jakim jest egzekwowany obowiązek. Przyjęte przez WSA stanowisko w tej materii było co najmniej przedwczesne, ponieważ nie zostało ono poprzedzone analizą całokształtu zgromadzonego w aktach sprawy materiału dowodowego, w tym przede wszystkim zależności pomiędzy prawami i obowiązkami spoczywającymi na Wspólnocie i zarządcy.

Jak zwrócił na to uwagę organ II instancji w uzasadnieniu swojego postanowienia, zarząd nieruchomością wspólną położoną we W. przy ul. [...] został powierzony PZM na podstawie uchwały Wspólnoty, podjętej w 2001 r. Zgodnie z jej treścią, zarząd nieruchomością jest sprawowany stosownie do przepisów u.w.l. Stosownie do art. 18 ust. 1 u.w.l., właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, powierzając w szczególności zarząd nieruchomości osobie fizycznej albo prawnej. Do obowiązków zarządczych należy zgodnie z art. 21 ust. 1 u.w.l., kierowanie sprawami wspólnoty mieszkaniowej oraz reprezentowanie jej na zewnątrz, a także w stosunkach pomiędzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. W poszczególnych ustępach art. 22 u.w.l. ustawodawca dokonał podziału czynności podejmowanych przez zarządcę wspólnoty na obejmujące zwykły zarząd oraz przekraczające jego ramy. Konsekwencją wprowadzenia tego rozróżnienia pozostaje ustanowienie w art. 22 ust. 2 u.w.l. wymogu podjęcia przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd.

W świetle powyższej regulacji prawnej, obowiązkiem organów obu instancji, a w ślad za nimi WSA było ustalenie, czy nałożone na Wspólnotę obowiązki przeprowadzenia określonych robót budowlanych budynku położonego przy ul. [...] zawierały się, czy też wykraczały poza obręb czynności zwykłego zarządu. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, biorąc pod uwagę zakres nakazanych do wykonania robót budowlanych, a także ich koszt, czynności te wykraczały poza zwykły zarząd, wymagając tym samym zgody w postaci uchwały wszystkich właścicieli lokali. Wniosek ten pozostaje w zgodzie ze znajdującymi się w aktach sprawy kserokopiami uchwał podejmowanych przez właścicieli lokali, podejmowanymi w sprawie wykonania remontu kamienicy oraz dotyczących wysokości składek na fundusz remontowy, a także postanowieniami umowy zawartej dnia [...] września 2001 r. między Wspólnotą a PZM o powierzeniu zarządu nieruchomością wspólną. Z § 2 ust. 2 tej umowy wynika jasno, że zarządca wykonuje czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, a także czynności przekraczające zwykły zarząd, jednakże w zakresie przekazanym Zarządowi uchwałą właścicieli lokali. Stosownie do § 5 umowy, do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzeba jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały oraz zgoda udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w prawie przewidzianej formie. Wreszcie § 9 umowy stanowi o uprawnieniu zarządcy do przeprowadzania remontu lub modernizacji budynku wyłącznie na podstawie planu finansowania remontów zatwierdzonego prawomocną uchwałą właścicieli lokali w zakresie i w rozmiarze w niej określonym.

Z przedstawionych powodów w skardze kasacyjnej trafnie przyjęto, że członkini zarządu administratora Wspólnoty, bez rozważenia powyżej wskazanych kwestii nie można było potraktować jako podmiotu do którego należy bezpośrednie czuwanie nad wykonaniem nałożonego na Wspólnotę obowiązku. Członek zarządu, mimo tego że jest uprawniony do samodzielnego reprezentowania zarządcy, bez zgody właścicieli lokali na sfinansowanie szeroko zakrojonych w decyzji organu nadzoru budowlanego robót budowlanych nie może podjąć samodzielnego działania celem ich realizacji. Nie został w tym względzie spełniony warunek bezpośredniości o którym stanowi art. 120 § 2 u.p.e.a., pomiędzy uprawnieniami członka zarządu administratora kamienicy, a realizacją nałożonego na Wspólnotę obowiązku. Innymi słowy, w takiej sytuacji członek zarządu PZM nie dysponował tego rodzaju uprawnieniami, które bezpośrednio, to znaczy bez zgody właścicieli poszczególnych lokali, zmierzałyby do realizacji obowiązku. Trafnie zauważono w tej materii w uzasadnieniu skargi kasacyjnej, że realnie to wspólnota decyduje, czy i w jakim zakresie uprawnienia do działania w jej imieniu przekaże zarządcy.

Uwzględnienie sformułowanych w skardze kasacyjnej zarzutów naruszenia przepisów postępowania oznaczonych nr 3 i 4, dotyczących naruszenia przez WSA art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a. powodowało konieczność wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego wyroku sądu I instancji. Uchybienia procesowe pociągnęły za sobą naruszenie przez WSA art. 120 § 2 u.p.e.a. Biorąc pod uwagę brak komplikacji faktycznych rozpatrywanej sprawy oraz powielenie przez WSA błędu, którego dopuściły się organy administracji publicznej obu instancji, koniecznym pozostawało wyeliminowanie z obrotu prawnego w oparciu o art. 188 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. zarówno postanowienia z dnia 11 lutego 2016 r. i poprzedzające je postanowienie organu I instancji. W świetle powyżej dokonanej wykładni organ egzekucyjny powinien rozważyć umorzenie postępowania egzekucyjnego prowadzonego przeciwko zobowiązanej w oparciu o art. 59 § 1 pkt 2 u.p.e.a.

O kosztach postępowania Naczelny Sąd Administracyjny orzekł na podstawie art. 203 pkt 1 p.p.s.a. w zw. z art. 200 p.p.s.a.