Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 216/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-10-15 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151, art. 134
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity
article: art. 37, art. 36
journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Grzegorz Rząsa, Sędziowie sędzia WSA Kaja Angerman, sędzia WSA Jarosław Łuczaj (spr.), Protokolant spec. Piotr Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 października 2019 r. sprawy ze skargi H. A. i P. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] grudnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] grudnia 2018 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję Prezydenta miasta [...] z dnia [...] marca 2018 r., nr [...], orzekającą o ustaleniu z urzędu jednorazowej opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w [...] w dzielnicy [...], stanowiącej na dzień [...] czerwca 2012 r. (dzień zbycia), działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], o powierzchni 15.372 m2, uregulowaną w księdze wieczystej nr [...], powstałym na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] część [...] – P. A. i B. A. w wysokości 111.009,01 zł odpowiadającej wielkości udziału 1/2 w nieruchomości oraz J. K. i H. A. w wysokości 111.009,01 zł odpowiadającej wielkości udziału 1/2 w nieruchomości.

Powyższa decyzja została wydana w następującym stanie sprawy:

Pismem z dnia [...] września 2012 r. Prezydent [...] zawiadomił P. A., B. A., J. K. i H. A. o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości opisanej wyżej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] część [...], w związku ze zbyciem tej nieruchomości w dniu [...] czerwca 2012 r. aktem notarialnym Rep. [...] nr [...].

Pismem z dnia [...] września 2017 r. Prezydent [...] zawiadomił strony o zebraniu materiału dowodowego, a decyzją z dnia [...] marca 2018 r., nr [...] orzekł o ustaleniu z urzędu jednorazowej opłaty w związku ze wzrostem wartości przedmiotowej nieruchomości, powstałym na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] część [...] – P. A. i B. A. w wysokości 111.009.01 zł odpowiadającej wielkości udziału 1/2 w nieruchomości oraz J. K. i H. A. w wysokości 111.009,01 zł odpowiadającej wielkości udziału 1/2 w nieruchomości.

Od powyższej decyzji odwołania do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] wnieśli P. A. i H. A..

W dniu [...] maja 2018 r. do organu odwoławczego wpłynęło pismo H. A., do którego załączono operat szacunkowy wyceny nieruchomości sporządzony w dniu [...] lutego 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. K..

Rozpatrując powyższą sprawę Kolegium powołało się na treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazując, że uchwałą z dnia [...] października 2008 r., nr [...] (publ. Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] grudnia 2008 r.), Rada [...] zatwierdziła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] część [...]. Sprzedaż przedmiotowej nieruchomości aktem notarialnym z dnia [...] czerwca 2012 r. nastąpiła zatem przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z kolei zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia renty planistycznej zostało doręczone stronom w dniach [...] i [...] września 2012 r., a zatem przed upływem okresu 5 lat od dnia wejścia w życie planu miejscowego, wobec czego postępowanie w sprawie zostało prawidłowo wszczęte.

Z aktu notarialnego z dnia [...] czerwca 2012 r., Rep [...] nr [...], sporządzonego przez notariusza K. N. wynika, że przedmiotem sprzedaży była działka nr [...] o powierzchni 15.372 m2, uregulowana w księdze wieczystej nr [...]. Właścicielami tej nieruchomości byli P. A. i B. A. w udziale 1/2 części oraz J. K. i H. A. w udziale 1/2 części.

Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] część [...], działka nr [...] przeznaczona została pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną intensywną oraz wielorodzinną – wille miejskie (symbol w planie [...]), zabudowę mieszkaniową wielorodzinną tworzącą pierzeje oraz zabudowę jednorodzinną (symbol w planie [...]), zabudowę mieszkaniową wielorodzinną tworzącą pierzeje z dopuszczeniem jednej kondygnacji podziemnej oraz zabudowę jednorodzinną (symbol w planie [...]), zieleń urządzoną (symbol w planie [...]), tereny alei pieszych (symbol w planie [...]), drogi dojazdowe o szerokości w liniach rozgraniczających 12 m (symbol w planie [...]), drogi dojazdowe o szerokości w liniach rozgraniczających 24 m (symbol w planie [...]), drogi lokalne o szerokości w liniach rozgraniczających 24 m (symbol w planie [...]) oraz pod place miejskie (symbol w planie [...]).

Do dnia 31 grudnia 2003 r. działka nr [...] znajdowała się na terenie objętym ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego [...] zatwierdzonym uchwałą Rady [...] z dnia [...] września 1992 r., nr [...], zgodnie z którym znajdowała się na terenach systemu przyrodniczego miasta (symbol [...]). Zgodnie z planem dopuszczalna była realizacja obiektów i urządzeń związanych z funkcją rekreacyjną i wypoczynkową. Niedopuszczalne było realizowanie obiektów budownictwa mieszkaniowego poza terenami określonymi w przepisach szczególnych, obiektów produkcyjnych, magazynów, składów i wszelkich obiektów uciążliwych i usługowych.

W okresie tzw. bezplanowym dla terenu działki nie zostały wydane żadne decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym okresie działka była niezabudowana i porośnięta drzewami.

Podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie stanowił operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] kwietnia 2017 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. K., którego aktualność biegła potwierdziła w dniu [...] listopada 2018 r., poprzez sporządzenie klauzuli aktualizacyjnej. Biegła przyjęła, że określona w operacie wartość jest nadal aktualna, gdyż został on sporządzony według stanu nieruchomości i poziomu cen z [...] czerwca 2012 r., a zatem jakiekolwiek późniejsze zmiany stanu nieruchomości i stanu rynku nieruchomości nie miały wpływu na aktualność operatu szacunkowego.

Do wyceny wartości rynkowej nieruchomości biegła przyjęła podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Dla potrzeb wyceny biegła zbadała rynek nieruchomości przeznaczonych pod tereny zielone dla wyceny nieruchomości według jej przeznaczenia w starym planie i w okresie tzw. bezplanowym. Biegła uznała, że okresie bezplanowym faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości był tożsamy z jego przeznaczeniem w starym planie, tzn. jako tereny zielone. Ponadto biegła zbadała rynek nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe oraz rynek nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg dla wyceny nieruchomości według jej przeznaczenia zgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Biegła ograniczyła okres badania cen do dwóch lat poprzedzających datę wyceny (tj. dzień [...] czerwca 2012 r.). Obszar badania rynku ograniczono do dzielnicy [...], w której znajduje się działka nr [...] oraz do dwóch sąsiednich dzielnic, tj. [...] i [...].

Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego przyjęte przez biegłą założenia wstępne do wyceny były prawidłowe, logiczne i odpowiadały celowi wyceny.

W wyniku przeprowadzonej analizy rynku biegła ustaliła cechy mające wpływ na kształtowanie się cech i cen nieruchomości podobnych na rynku lokalnym. Następnie dokonała odrębnego oszacowania wartości 1 m2 nieruchomości dla poszczególnych rodzajów przeznaczenia (tereny zieleni, budownictwo mieszkaniowe, tereny komunikacji). Oszacowanie wartości działki gruntu według starego planu ograniczało się do przemnożenia określonej wartości 1 m2 działki gruntu i jej powierzchni. Określenie wartości nieruchomości według aktualnego jej przeznaczenia polegało na przemnożeniu powierzchni o odrębnym przeznaczeniu (budownictwo mieszkaniowe, komunikacja) oraz odpowiednio odrębnie określonych wartości 1 m2 gruntu.

Obliczenia dokonane przez biegłą są prawidłowe. Nie stwierdzono pomyłek matematycznych. Przyjęte poprawki kwotowe cen transakcyjnych są spójne z przyjętymi ocenami nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. Biegła określiła wzrost wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia planu miejscowego jako różnicę jej wartości według aktualnego przeznaczenia i jej przeznaczenia w starym planie. Jak wyżej wskazano biegła przyjęła, że wartość nieruchomości według faktycznego sposobu wykorzystania w okresie bezplanowym była równa jej wartości według starego planu. Biegła uzasadniła określoną wartość faktem, że określone wartości jednostkowe mieszczą się w pomiędzy cenami minimalnymi a maksymalnymi uzyskanymi na rynku lokalnym (str. 25 operatu). Ponadto Kolegium zauważyło, że wartość nieruchomości została oszacowana na kwotę zbliżoną do ceny za jaką nieruchomość została zbyta i jest od niej ok. 10% wyższa.

Odnosząc się do operatu szacunkowego dołączonego przez stronę do odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze zwróciło uwagę, że zgodnie z przepisem art. 157 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. Ponadto zgodnie z przepisami art. 156 ust. 3 i 4 tej ustawy, operat szacunkowy może być wykorzystywany przez okres jednego roku, maksymalnie dwóch lat w przypadku jego aktualizacji przez rzeczoznawcę majątkowego. Zatem operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] lutego 2013 r. nie mógł być wykorzystany jako dowód w sprawie. Ponadto wycena nieruchomości sporządzona w dniu [...] lutego 2013 r. przez rzeczoznawcę majątkowego T. K. dotyczy większego niż działka nr [...] zespołu nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Wycena obejmowała określenie wartości rynkowej działek gruntu o łącznej powierzchni 62.457,00 m2, przy czym działka nr [...] nie została wymieniona jako jedna z działek wycenianych.

Strona podniosła w odwołaniu, że do wyceny przyjęte zostały transakcje, które miały miejsce po wprowadzeniu planu, co jej zdaniem zniekształca wycenę, gdyż wprowadzenie planu miało wpływ na rynek nieruchomości. Kolegium zwróciło uwagę, że poziom cen musiał zostać przyjęty na dzień zbycia nieruchomości, co wynika z art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu przestrzennym. Ważne jest, aby przeznaczenie nieruchomości porównawczych odpowiadało przeznaczeniu nieruchomości wycenianej tak przed wprowadzeniem plan miejscowego, jak i po jego wprowadzeniu.

Kolegium zaznaczyło, że w przypadku zbycia nieruchomości 3 lata po wejściu w życie planu miejscowego terenów [...], przyjęcie do wyceny działki przeznaczonej pod tereny zielone transakcji nieruchomościami leżącymi na terenach objętych tym planem miejscowym jest niemożliwe. Oznaczałoby to konieczność przyjęcia transakcji działkami przeznaczonymi pod tereny zieleni, które miały miejsce 4 lata przed datą, na którą miała zostać określona wartość nieruchomości. W takim przypadku biegła M. K. słusznie przyjęła do porównań transakcje aktualne na datę wyceny (czerwiec 2012 r.), ale położone na innych terenach przeznaczonych pod zieleń.

Organ podkreślił, że sensem określania wartości rynkowej według cen na dzień sprzedaży, a nie na dzień wejścia w życie planu miejscowego, jest ustalenie wysokości korzyści jakie osiągnął sprzedający w wyniku wejścia w życie planu. Sprzedaż miała miejsce w czerwcu 2012 r., w realiach rynkowych wówczas obowiązujących. Jak wykazała biegła M. K., ceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje były w tym okresie wyższe od cen nieruchomości przeznaczonych pod tereny zieleni, a zatem sprzedający nieruchomość osiągnął korzyść w wyniku wprowadzonego wcześniej planu miejscowego.

Mając powyższe na uwadze Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Z decyzją tą nie zgodzili się H. A. i P. A., zaskarżając ją do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie i przypominając zarzuty przedstawione w ich odwołaniu od decyzji z dnia [...] marca 2018 r., nr [...], tj.:

1. nie spełnienie dyspozycji art. 37 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

2. brak zastosowania w operacie szacunkowym faktycznych cen rynkowych po jakich zawierano transakcje sprzedaży gruntu przed [...] stycznia 2009 r, tj. przed wprowadzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: mpzp);

3. braku jakiegokolwiek odzwierciedlenia w operatach szacunkowych wpływu wprowadzenia mpzp na wartość nieruchomości;

4. nieporównywalność wartości rynkowych nieruchomości w okresach przed i po wprowadzeniu mpzp.

Ponadto skarżący podnieśli, że SKO wnikliwie oceniło jedynie operat szacunkowy sporządzony przez M. K., natomiast zabrakło poważnego i merytorycznego ustosunkowania się do ich dowodów i opinii.

Ustosunkowując się do niektórych kwestii podniesionych w zaskarżonej decyzji skarżący zaznaczyli, że:

1. nie wystąpiła jedna z dwóch kluczowych przesłanek warunkujących naliczenie tzw. opłaty planistycznej, tzn. nie nastąpił wzrost wartości rynkowej nieruchomości w wyniku wprowadzenia mpzp, wprost przeciwnie – nastąpił bardzo istotny spadek tej wartości;

2. uwzględnienie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. K. stanowi niepodważalny, cenny dowód, wspierający ich argumentację, ponieważ przede wszystkim prawidłowo odzwierciedla rzeczywiste tendencje cen nieruchomości z związane z wprowadzeniem mpzp: ceny nieruchomości gruntowych przed wprowadzeniem mpzp były wyższe niż po jego wprowadzeniu; wycena w ww. operacie dotyczyła gruntów położonych w najbliższym sąsiedztwie działki nr [...], a więc była zarówno precyzyjna, jak również obiektywna; omawiany operat szacunkowy stanowi również cenny argument przemawiający za tym, że operat M. K. nie jest przydatny przy wycenie działki nr [...]; operat szacunkowy sporządzony przez T. K. dowodzi również, że omawiana kwestia jest co najmniej niejednoznaczna; nie mają znaczenia twierdzenia zawarte w zaskarżonej decyzji, że omawiany operat szacunkowy dotyczy większego zespołu nieruchomości gruntowych niezabudowanych niż działka nr [...], a wycena obejmowała określenie wartości rynkowej działek gruntu o łącznej powierzchni 62.457 m2, zaś działka nr [...] winna być uznana za część wymienionego kompleksu działek, co oznacza, że mają zastosowanie ceny z operatu T. K.;

3. SKO w swojej decyzji bardzo powierzchownie i pobieżnie odniosło się do bardzo istotnej kwestii wymiernej wyceny wpływu wprowadzenia mpzp na wartość nieruchomości;

4. absolutnie nie zgadzają się z sugestią wyrażoną na str. [...] zaskarżonej decyzji, że biegła słusznie przyjęła do porównań transakcje aktualne na datę wyceny, tj. czerwiec 2012 r., gdyż ich zdaniem konieczne było przyjęcie transakcji działkami przeznaczonymi pod tereny zieleni, które miały miejsce 4 lata przed datą, na którą miała zostać określona wartość nieruchomości, co zagwarantowałoby rzetelne oszacowanie wpływu wprowadzenia mpzp na ceny nieruchomości, a także zagwarantowałoby zastosowanie faktycznych cen rynkowych obowiązujących przed i po wprowadzeniu mpzp, umożliwiając tym samym prawidłowe wyliczenie rzeczywistych korzyści (lub strat) finansowych sprzedawcy nieruchomości gruntowej;

5. całkowicie odrzucają twierdzenie zawarte w ostatnim akapicie omawianej decyzji, jakoby osiągnęli korzyść w wyniku wprowadzonego wcześniej planu miejscowego, co nie ma nic wspólnego ze stanem faktycznym, ponieważ pokazuje wyłącznie "papierowe" zyski, które nigdy nie zostały osiągnięte przez sprzedawcę nieruchomości, a biorąc pod uwagę faktyczne rynkowe ceny nieruchomości przed i po wprowadzeniu mpzp można zauważyć, że ponieśli ogromną stratę w wyniku wprowadzenia mpzp.

Wskazując na powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r. poz. 2107 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm.; dalej: ppsa), sprowadzają się do kontroli działalności organów administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Przy czym, w myśl art. 134 ppsa, sąd rozstrzygając w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W ocenie Sądu skarga była bezzasadna.

Z treści art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm.; dalej: upzp) wynika, że opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, a mianowicie:

1) wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany,

2) zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan lub jego zmiana stały się obowiązujące.

Zgodnie z art. 37 ust. 1 upzp, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Zgodnie z art. 37 ust. 3 i 4 upzp, roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Oznacza to, że dla określenia obowiązku uiszczenia renty planistycznej nie został określony graniczny termin wydania ostatecznej decyzji merytorycznej pod warunkiem, że roszczenie zostało zgłoszone przed upływem 5 lat od dnia uchwalenia planu.

Nie ulega wątpliwości, że w okolicznościach niniejszej sprawy dochowany został powyższy termin skutecznego dochodzenia przez organ renty planistycznej.

Sąd w całości podzielił argumenty powołane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, stąd też nie ma potrzeby ich powtarzania w całości. Przede wszystkim wskazać jedynie trzeba, że organ odwoławczy wyjaśnił w swojej decyzji dlaczego operat sporządzony na zlecenie strony nie może stanowić podstawy procedowania. Wyjaśnienia te są w zupełności wystarczające, o czym mowa będzie jeszcze poniżej.

Nie ulegało wątpliwości, że do dnia 31 grudnia 2003 r. przedmiotowa nieruchomość znajdowała się na terenie objętym ogólnym planem zagospodarowania przestrzennego [...] zatwierdzonym uchwałą Rady [...] z dnia [...] września 1992 r., nr [...], zgodnie z którym znajdowała się na terenach systemu przyrodniczego miasta (symbol [...]). Zgodnie z planem dopuszczalna była realizacja obiektów i urządzeń związanych z funkcją rekreacyjną i wypoczynkową, a niedopuszczalne było realizowanie obiektów budownictwa mieszkaniowego poza terenami określonymi w przepisach szczególnych, obiektów produkcyjnych, magazynów, składów i wszelkich obiektów uciążliwych i usługowych.

Bezspornie także w okresie tzw. bezplanowym dla terenu działki nie zostały wydane żadne decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a w okresie tym była ona niezabudowana i porośnięta drzewami.

Wreszcie, co również nie było kwestionowane, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] część [...], działka nr [...] przeznaczona został pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną intensywną oraz wielorodzinną – wille miejskie (symbol w planie [...]), zabudowę mieszkaniową wielorodzinną tworzącą pierzeje oraz zabudowę jednorodzinną (symbol w planie [...]), zabudowę mieszkaniową wielorodzinną tworzącą pierzeje z dopuszczeniem jednej kondygnacji podziemnej oraz zabudowę jednorodzinną (symbol w planie [...]), zieleń urządzoną (symbol w planie [...]), tereny alei pieszych (symbol w planie [...]), drogi dojazdowe o szerokości w liniach rozgraniczających 12 m (symbol w planie [...]), drogi dojazdowe o szerokości w liniach rozgraniczających 24 m (symbol w planie [...]), drogi lokalne o szerokości w liniach rozgraniczających 24 m (symbol w planie [...]) oraz pod place miejskie (symbol w planie [...]).

Porównanie powyższych okoliczności jasno wskazuje na zasadniczą zmianę przeznaczenia tego terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego względem jego faktycznego sposobu wykorzystywania przed jego uchwaleniem.

Ustalając czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości, organ winien oprzeć się na operacie szacunkowym, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą jej dotychczasowego przeznaczenia, wynikającą z zapisów uchwalonego planu. Jednakże przed podjęciem czynności prowadzących do ustalenia należnej opłaty na podstawie operatu szacunkowego, organ powinien dokonać oceny na podstawie posiadanych informacji, czy w istocie po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w konkretnym przypadku doszło do zmiany wartości nieruchomości. Nie każde uchwalenie planu prowadzi bowiem do zmiany wartości objętych tym planem działek. Istota obowiązku ustanawiającego tzw. opłatę planistyczną sprowadza się do poniesienia opłaty przez właściciela w razie łącznego wystąpienia wskazanych wyżej przesłanek (zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonania w nim zmiany), a także zgłoszenia przez organ roszczenia przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu bądź dokonania w nim zmiany.

Ustalenia w niniejszej sprawie wymagało, czy uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] część [...] – wpłynęło na wartość nieruchomości położonej w [...] w dzielnicy [...], stanowiącej na dzień [...] czerwca 2012 r. (dzień zbycia), działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...], o powierzchni 15.372 m2, uregulowanej w księdze wieczystej nr [...], a jeżeli tak, to w jakim stopniu.

Stosownie do art. 37 ust. 11 upzp w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2017 r., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.; dalej: ugn), jeżeli istnieje potrzeba określenia wartości nieruchomości, wartość tę określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że zgodnie z art. 4 ust. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 1509), do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie tej ustawy (tj. 1 września 2017 r.) i w dniu jej wejścia w życie nadal wykorzystywanych do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Zatem pomimo zastosowania w wycenie definicji wartości rynkowej obowiązującej do dnia 1 września 2017 r. należy przyjąć, że operat szacunkowym sporządzony przez M. K., mógł być wykorzystywany jako dowód w niniejszym postępowaniu.

Powtórzyć można, że przedmiot wyceny w postępowaniu dotyczącym określenia wysokości renty planistycznej zdefiniowany jest w przepisie art. 37 ust. 1 zd. drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i jest nim wzrost wartości nieruchomości, stanowiący różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Biegła przyjęła do wyceny wartości rynkowej nieruchomości podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn w brzmieniu obowiązującym w dacie sporządzenia operatu szacunkowego, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiadała cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Procedura sporządzenia operatu szacunkowego metodą porównywania parami została szczegółowo określona rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Zgodnie z § 4 ust. 3 ww. rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Spór w niniejszej sprawie sprowadzał się przede wszystkim do kwestii ustalenia wysokości renty planistycznej w oparciu o operat sporządzony na zlecenie organu I instancji, a nie na podstawie operatu przedstawionego z odwołaniem od decyzji tego organu przez samą stronę skarżącą, jako zobowiązaną do zapłaty tej renty. Stąd też spór dotyczył ustalenia stanu faktycznego w odniesieniu do wartości przedmiotowej nieruchomości.

Przede wszystkim nie można zgodzić się z twierdzeniem skarżących, iż dla rozstrzygnięcia sprawy jakiekolwiek znaczenie miał operat dotyczący innej, choć sąsiedniej nieruchomości. Po pierwsze operat T. K. nie dotyczy działki nr [...], będącej przedmiotem niniejszego postępowania i nie został sporządzony na jego potrzeby. Operat szacunkowy stanowi opracowanie na temat wartości rynkowej nieruchomości o dużym stopniu zindywidualizowania i uwzględnia cechy właściwe dla tej konkretnej nieruchomości, nie ma więc podstaw podważać wskazanych w nim treści na podstawie operatów szacunkowych wykonanych dla innych działek. Po wtóre zaś, w okolicznościach niniejszej sprawy operat sporządzony przez biegłego T. K. stanowi prywatną opinię przedstawioną przez stronę (a więc właściwie jedynie dokument) i w takim stanie sprawy nie było podstaw do np. powoływania innego rzeczoznawcy majątkowego celem wyjaśnienia różnic pomiędzy dwiema opiniami, gdyż de facto w sprawie nie zostały sporządzone dwie opinie. Słusznie podniósł też organ, że również z uwagi na datę jego sporządzenia, operat T. K. nie mógł być wykorzystany w niniejszym postępowaniu.

Na marginesie zauważyć należy, że operat sporządzony na zlecenie organu I instancji nie został poddany ocenie (a właściwie zakwestionowany) w trybie art. 157 ugn, który stanowi m.in., że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (ust. 1).

Z uwagi na charakter i stan przedmiotowej nieruchomości, w szczególności jej zróżnicowane przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zasadne było ustalenie wartości rynkowej poszczególnych jej części podejściem porównawczym, metodą porównywania parami.

Brak jest podstaw do podważenia prawidłowości wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego M. K. w oparciu o odmienną ocenę samej strony, przy jednoczesnym braku uchybień w operacie szacunkowym stanowiącym podstawę ustalenia renty planistycznej.

Odnosząc się do zasadniczych zarzutów skargi należy stwierdzić, iż nie stanowią one nowych okoliczności w sprawie, lecz znane były organowi w przeprowadzonym postępowaniu odwoławczym, gdzie ustosunkowano się do nich.

Z kolei w odniesieniu do pozostałych zarzutów wyartykułowanych w skardze należy podnieść, że skarżący w żaden sposób nie udowodnili podnoszonych przez siebie kwestii. Ich twierdzenia są gołosłowne i nie poparte np. operatem sporządzonym dla działki nr [...] zgodnie z wymogami art. 37 ust. 1 zd. drugie upzp, z którego wynikałby spadek wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zasadniczo zarzuty te pokrywają się z omówionymi wyżej, nie ma więc potrzeby powtarzania rozważań w tym względzie.

Z zebranego przez organy materiału dowodowego jednoznacznie wynika, że wskutek uchwały Rady [...] z dnia [...] października 2008 r., nr [...] (publ. Dz. Urz. Województwa [...] Nr [...], poz. [...] z dnia [...] grudnia 2008 r.), zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego rejonu [...] część [...], nastąpił wzrost wartości działki ewidencyjnej nr [...] z obrębu [...], o powierzchni 15.372 m2, uregulowanej w księdze wieczystej nr [...] – na dzień [...] czerwca 2012 r. (dzień jej zbycia) o łączną kwotę 222.018,02 zł, co wobec udziałów po 1/2 we współwłasności tej nieruchomości daje po 111.009,01 zł na rzecz P. A. i B. A. oraz na rzecz J. K. i H. A..

W związku ze wskazanymi wyżej okolicznościami uznać trzeba, że w sprawie nie doszło do naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. art. 37 ust. 1 upzp, ani przepisów regulujących sporządzanie operatu szacunkowego (określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i w wydanym na jej podstawie rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego). Sąd nie dopatrzył się także jakichkolwiek naruszeń przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Z uwagi na powyższe skarga podlegał oddaleniu, o czym orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 151 ppsa.