Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1023/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2022-01-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 135
journal: Dz.U. 2019 poz 2325
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
article: art. 7,  art. 77 § 1, art. 80, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska, Sędziowie Sędzia WSA Edyta Kędzierska (spr.), Asesor WSA Aneta Majowska, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 27 stycznia 2022 r. sprawy ze skargi "A" S.A. w B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach na rzecz skarżącej Spółki kwotę 7.417,00 (siedem tysięcy czterysta siedemnaście) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia [...] r. nr [...], w przedmiocie: ustalenia dla skarżącej (zwanej również "A" S.A.) jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w rejonie ulic [...] i [...] stanowiącej działki gruntu nr 1, 2, 3 i 4 (karta mapy [...] obręb Dz. [...] - [...]) oraz działek 5 i 6 (karta mapy [...] obręb Dz. [...] - [...]) w wysokości 163.971,57 zł. W uzasadnieniu organ wskazał, że umową zawartą w formie aktu notarialnego, z dnia [...] r. "B" S.A. zbył prawo użytkowania wieczystego wyżej wymienionych działek. Powyższe było podstawą wszczęcia przez Prezydenta Miasta K. postępowania w przedmiocie naliczenia opłaty z tytuły wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Po przeprowadzeniu postępowania organ I instancji wydał dnia [...] r. decyzję ustalającą opłatę w wysokości 790.904,10 zł. Decyzja ta została następnie utrzymana w mocy przez Kolegium decyzją z dnia [...] r. Na skutek skargi "B" S.A. z siedzibą w K. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 11 kwietnia 2007 r. sygn. akt II SA/Gl 107/07 stwierdził nieważność ww. decyzji Kolegium. Ponowne rozpatrzenie odwołania od decyzji organu I instancji zostało dokonane przez Kolegium decyzją z dnia [...] r., którą to decyzją Kolegium uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji. Następnie decyzją z dnia [...] r. nr [...] Prezydent Miasta K. ustalił stronie przedmiotową opłatę w wysokości 426.901,50 zł. Także i ta decyzja została uchylona, na skutek wniesienia odwołania przez stronę, przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach, decyzją z dnia [...] r. z uwagi na to, że Śląskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych wydało dnia [...] r. negatywną opinię odnośnie operatu szacunkowego będącego głównym dowodem w sprawie. Po ponownym przeprowadzeniu postępowania organ I instancji wydał wskazaną na wstępie decyzję nr [...]. Decyzją tą nałożył opłatę na następcę prawnego "B" S.A. Od tej decyzji "A" S.A. z siedzibą w B. wniosła odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Katowicach.

Utrzymując w mocy wyżej wymienioną decyzję organu I instancji, w zaskarżonej decyzji organ odwoławczy przytoczył art. 36 ust 4, art. 37 ust. 5 i 6, art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Następnie podniósł, że obowiązkiem organu pierwszej instancji jest zbadanie, czy w przypadku sprzedawanej nieruchomości nastąpiła zmiana jej wartości w związku z uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalenie takie następuje w wyniku porównania cen nieruchomości przed i po uchwaleniu tego planu. Podkreślił, że zgodnie z art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Dodał, że zgodnie z art. 37 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3 ustawy, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przepis ten na podstawie art. 37 ust. 4 cyt. ustawy stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4. W świetle art. 37 ust. 3 i 4 cytowanej ustawy, organ właściwy do pobrania opłaty planistycznej może wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty planistycznej jedynie przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Następnie organ odwoławczy podniósł, że dnia [...] maja 2000 r. weszła w życie uchwała Rady Miejskiej K. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie zmian miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta K., w obszarze dzielnicy [...] - [...], w rejonie ulic: [...]-[...], w zakresie wprowadzenia funkcji usług centrotwórczych. Zbycie nieruchomości nastąpiło zaś (co zostało wskazane wyżej) dnia [...] r. Wobec powyższego spełnione zostały przesłanki warunkujące prawidłowe wszczęcie postępowania i możliwość dalszego jego prowadzenia.

Organ wskazał, że głównym dowodem w sprawach z zakresu opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest operat szacunkowy. Na potrzeby przedmiotowego postępowania operat szacunkowy sporządzony został dnia [...] r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. B. W operacie szacunkowym zostało wskazane, że wartość przedmiotu wyceny została dokonana na dzień [...] r. (a więc na dzień zbycia), natomiast stan przedmiotu wyceny ustalono na dzień [...] maja 2000 r. (a więc na dzień wejścia w życie planu miejscowego z 2000 r.). Organ wskazał, że powyższe daty zostały ustalone prawidłowo, jako że wysokość opłaty powinna być ustalana na dzień sprzedaży nieruchomości (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Natomiast ustalenie stanu nieruchomości na dzień wejścia w życie planu ma na celu, uzależnienie w procesie wyceny wyłącznie wpływu zmiany planu na wartość nieruchomości. Z uwagi na upływ czasu określenie stanu nieruchomości i wartości na wymienione daty, sprawiło znaczną trudność, co zresztą wskazał rzeczoznawca majątkowy na stronie 34 i 35 operatu szacunkowego. Organ podniósł, że nie jest to jednak podstawa do negowania prawidłowości dokonanej wyceny. Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12 (LEX nr 1494707), "pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy, jak i standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę obowiązek wykorzystania zarówno wiedzy specjalistycznej jak i dochowania należytej staranności". Można więc uznać, że sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego oznacza, iż dysponował materiałami umożliwiającymi mu dokonanie prawidłowej wyceny nieruchomości. Organ podkreślił, że wycena nieruchomości poprzedzona została postępowaniem prowadzonym przez organ I instancji mającym na celu zgromadzenie dokumentacji pozwalającej na ustalenie stanu nieruchomości na dzień wejścia w życia planu miejscowego z 2000 r. Wskazał, że w szczególności istotnym dokumentem jest opinia sporządzona przez geodetę mgr inż. B. B. z dnia [...] r. (uzupełniona dnia 24 stycznia 2019 r.) z opinii tej wynika, jaka część poszczególnych działek znajdowała się na określonym terenie. W ocenie organu odwoławczego opinia ta jest przekonywująca i nie zawiera błędów lub omyłek.

Ponadto organ podniósł, że bezzasadny jest zarzut odwołania dotyczący błędu w zakresie metodologii polegający na dokonaniu wyceny części nieruchomości o określonym przeznaczeniu, a nie całej nieruchomości. Wskazał, że przedmiotem wyceny jest nieruchomość (w przedmiotowej sprawie jest to prawo użytkowania wieczystego nieruchomości). Prawodawca nie przesądził przy tym, jak ma wyglądać szacowanie nieruchomości w przypadku, gdy nieruchomość składa się z kilku działek o różnym przeznaczeniu lub gdy fragmenty danej działki mają różne przeznaczenie. Podniósł, że możliwe jest zatem poszukiwanie nieruchomości podobnych w tym znaczeniu, iż będą one miały zbliżone cechy i przeznaczenie w planie miejscowym (także w zakresie proporcji poszczególnych przeznaczeń) i dodał, że w przedmiotowej sprawie nie jest to racjonalne lub wręcz niemożliwe. Z uwagi na ilość działek, znaczną różnorodność co do ich przeznaczenia i dodatkowo z uwagi na fakt, iż prawie każda działka ma kilka przeznaczeń, poszukiwanie nieruchomości podobnych należy uznać za pozbawione szans powodzenia. Wskazał, że w analogicznych stanach faktycznych rzeczoznawcy majątkowi dokonują więc wyceny poszczególnych fragmentów działek, a ich suma stanowi wartość nieruchomości. Organ podkreślił, że zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Wskazał, że w jego ocenie, operat szacunkowy z dnia [...] r. jest dowodem, który w sposób nie budzący wątpliwości wskazuje, iż zmiana planu miejscowego wpłynęła na wzrost wartości wycenianej nieruchomości. Jednocześnie nie stwierdził, by operat został sporządzony z naruszeniem prawa lub zawierał niejasności. Podkreślił, że organy administracji publicznej mają obowiązek dokonania oceny operatu szacunkowego, jednakże podniósł, że po dokonaniu analizy tego operatu szacunkowego doszedł do takich samych wniosków jak organ I instancji i w konsekwencji uznał, że bezcelowe jest opisanie procesu oceny operatu szacunkowego w niniejszej decyzji, gdyż sprowadzałoby się to do przepisania znacznej części uzasadnienia decyzji Prezydenta Miasta K.

W skardze wniesionej od powyższej decyzji skarżąca – reprezentowana przez pełnomocnika – podniosła zarzut naruszenia przez organ przepisów art. 7 w związku z art. 77 § 1 K.p.a. poprzez zaniechanie podjęcia wszelkich niezbędnych czynności do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając przy tym na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, co miało miejsce poprzez zaniechanie ustalenia rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości i jednoczesne oparcie decyzji na treści operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, bez zweryfikowania, czy operat ten opiera się na prawidłowych danych dotyczących nieruchomości oraz odpowiednim doborze nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej poprzez prawidłowe ustalenie i zastosowanie współczynników korygujących. Zarzuciła również naruszenie przez organ art. 80 k.p.a. poprzez błędną ocenę zgromadzonych w sprawie dowodów, w szczególności przez przyjęcie, iż z faktu sporządzenia operatu przez rzeczoznawcę należy wyprowadzić domniemanie, iż dysponował materiałami umożliwiającymi mu dokonanie prawidłowej wyceny nieruchomości, a także zarzuciła naruszenie przez organ art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak uzasadnienia zapadłego rozstrzygnięcia i ograniczenie się w dużej mierze do stwierdzenia, iż bezcelowe jest opisywanie procesu oceny operatu szacunkowego w niniejszej decyzji, jako że sprowadzałoby się to do "przepisania" znacznej części uzasadnienia decyzji Prezydenta Miasta K..

W uzasadnieniu skargi strona podniosła, że już w odwołaniu zarzuciła, iż operat szacunkowy jest niekompletny i wymaga uzupełnienia i zmian w zakresie opisu stanu nieruchomości na datę [...] maja 2000 r., w szczególności w poniższych zakresach; - ustalenia stanu techniczno-użytkowego zagospodarowania w odniesieniu do nakładów dokonanych przez "B" S.A na nieruchomości; - ustalenia stanu prawnego na podstawie zapisów w księgach wieczystych na datę [...] maja 2000 r. - decyzji administracyjnych istotnych dla określenia wartości nieruchomości, w szczególności w zakresie wskazanego w opisie stanu obowiązku rekultywacji terenu. W ocenie Skarżącej w przedmiotowej sprawie operat rzeczoznawcy majątkowego nie został sporządzony w sposób prawidłowy, gdyż nie uwzględniał rzeczywistej wartości zbywczej nieruchomości, a jedynie wartość hipotetyczną, nie mającą oparcia w realiach lokalnego rynku nieruchomości. Skarżąca podniosła, że Naczelny Sad Administracyjny w wyroku z dnia 14 lipca 2020 r. podkreślił, iż " Biegły powinien wskazać materiał źródłowy potwierdzający prawidłowość sposobu przypisania wagi cech rynkowych, czyli procentowego wpływu poszczególnych atrybutów (cech) na cenę nieruchomości. Nie jest wystarczające podanie, że wyznaczono je na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości na rynku lokalnym oraz cech nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu. Materiały źródłowe są niezbędne, aby można było zweryfikować stanowisko biegłego w tym zakresie, zgodnie z zasadą swobodnej oceny materiału dowodowego. Nie jest to nadmierna ingerencja w sferę wiedzy specjalistycznej ". Następnie skarżąca wskazała, że w przypadku braku możliwości wykonania czynności ustalenia stanu nieruchomości w prawidłowy sposób, autor opinii winien odstąpić od jej sporządzenia do czasu uzupełnienia dokumentacji, gdyż bez prawidłowych ustaleń w tym zakresie nie jest możliwe poprawne sporządzenie wyceny dotyczącej wartości nieruchomości, która ma być podstawą nałożenia na stronę postępowania obowiązku. Podkreśliła, że w odpowiedzi na powyższe zarzuty sformułowane przez nią w odwołaniu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło - w oparciu o część wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, w którym wskazano, iż pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego, że "można więc uznać, że sporządzenie przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego oznacza, iż dysponował materiałami umożliwiającymi mu dokonanie prawidłowej wyceny nieruchomości." W ocenie skarżącej przyjęcie tego rodzaju domniemania pozostaje w oczywistej sprzeczności z treścią przepisów, których naruszenie zarzucono w niniejszej skardze, a które jednocześnie mają stanowić gwarancję prawidłowego rozpoznania sprawy z poszanowaniem przepisów prawa. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 20 czerwca 2017 r. wskazano, iż: "Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 KPA, który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 K.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 KPA, który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zabrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z powołanych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, przy czym organ odwoławczy dodatkowo obowiązany jest odnieść się do wszystkich zgłoszonych zarzutów odwołania i uzasadnić swoje stanowisko w przypadku ich nieuwzględnienia". Skarżąca podniosła, że organ zobowiązany jest do wskazania w uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia, którym dowodom dał wiarę i dlaczego. Uzasadnienie faktyczne decyzji powinno zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne - wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.'' Zarzuciła, że uzasadnienie zaskarżonej decyzji nie odpowiada powyższym wymaganiom, stanowiąc naruszenie art. 107 § 3 K.p.a.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał dotychczasową argumentację.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Na podstawie art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości w zakresie swojej właściwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym § 2 cytowanego przepisu stanowi, iż kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Natomiast zgodnie z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325), zwanej dalej P.p.s.a. Sąd, uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla zaskarżoną decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi; naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W wyniku przeprowadzenia kontroli wydanych w sprawie decyzji w powyższym zakresie, stwierdzić należało, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zaskarżoną decyzją organ odwoławczy utrzymał w mocy decyzję organu I instancji, w przedmiocie ustalenia dla skarżącej jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości określonych w decyzji - w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Podkreślenia zatem wymagało, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Według zaś art. 37 ust. 1 cytowanej ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Natomiast na podstawie art. 37 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 3 wymienionej ustawy, postępowanie w celu ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości może być wszczęte w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

W niniejszej sprawie niekwestionowane było to, że skarżąca zbyła prawo użytkowania wieczystego przedmiotowych działek w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jako podstawę ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, organy obydwu instancji przyjęły operat szacunkowy z dnia [...] r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. B.

Organ odwoławczy podkreślił, że w operacie tym zostało wskazane, że wartość przedmiotu wyceny została ustalona na dzień [...] r. (a więc na dzień zbycia), natomiast stan przedmiotu wyceny ustalono na dzień [...] maja 2000 r. (a więc na dzień wejścia w życie planu miejscowego z 2000 r.). W tym zakresie organ wskazał, że ustalenie stanu nieruchomości na dzień wejścia w życie planu ma na celu, uwzględnienie w procesie wyceny wyłącznie wpływu zmiany planu na wartość nieruchomości.

Jednakże co do tej kluczowej kwestii, czyli ustalenia stanu nieruchomości na dzień wejścia w życie zmiany planu miejscowego – organ nie odniósł się do zarzutów odwołania, według których operat szacunkowy jest niekompletny i wymaga uzupełnienia i zmian w zakresie opisu stanu nieruchomości na datę [...] maja 2000 r., w szczególności w zakresie; - ustalenia stanu techniczno-użytkowego zagospodarowania w odniesieniu do nakładów dokonanych przez "B" S.A. na nieruchomości; - decyzji administracyjnych istotnych dla określenia wartości nieruchomości, w szczególności w zakresie wskazanego w opisie stanu, obowiązku rekultywacji terenu.

W tym zakresie organ odwoławczy podniósł jedynie, że "z uwagi na upływ czasu, określenie stanu nieruchomości i wartości na wymienione daty, sprawiło znaczną trudność, co zresztą wskazał rzeczoznawca majątkowy na stronie 34 i 35 operatu szacunkowego". W ocenie organu, nie jest to jednak podstawa do negowania prawidłowości dokonanej wyceny, gdyż - jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1894/12 (LEX nr 1494707), "pozycja rzeczoznawcy majątkowego jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy ustawy, jak i standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę obowiązek wykorzystania zarówno wiedzy specjalistycznej jak i dochowania należytej staranności".

W związku z tym organ stwierdził, że "można uznać, iż sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego oznacza, iż dysponował materiałami umożliwiającymi mu dokonanie prawidłowej wyceny nieruchomości". Organ nie przeprowadził zatem oceny w zakresie prawidłowości sporządzenia operatu, a jedynie wyraził przekonanie, że skoro operat został opracowany przez rzeczoznawcę, to jest to wystarczającą podstawą do stwierdzenia prawidłowości tej wyceny.

Zasadny jest zatem zarzut skargi, że przyjęcie tego rodzaju domniemania pozostaje w oczywistej sprzeczności z przepisami, stanowiącymi gwarancję prawidłowego rozpoznania sprawy, w tym art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a.

W zakresie wskazanej wyżej zasadniczej kwestii, czyli ustalenia stanu nieruchomości na dzień wejścia w życie zmiany planu miejscowego – skarżąca podnosiła zastrzeżenia już w toku postępowania przed wydaniem decyzji przez organ I instancji. W piśmie z dnia 3 marca 2021 r. (k.350, tom 5) zarzuciła, że operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] r. przez M. B., jest niekompletny i wymaga uzupełnienia i zmian w zakresie opisu stanu nieruchomości na datę [...] maja 2000 r. Ponadto wskazała w tym piśmie, że "Prezydent Miasta K., realizując warunek stawiany przez rzeczoznawcę majątkowego, podnoszony jako konieczny celem sporządzenia nowego operatu szacunkowego, pismem z dnia [...] r. zwrócił się do "A" S.A. o uzupełnienie informacji związanych z uzbrojeniem, formą dostępu do drogi publicznej, zabudową działki, przebiegiem linii napowietrznych, bezpośrednim sąsiedztwem działek, przeprowadzanymi pracami rekultywacyjnymi i innymi cechami nieruchomości mogącymi wpływać na ich wartość". Jednakże w dalszej treści tego pisma – skarżąca ("A" S.A.) oświadczyła, że w wyniku przekształceń własnościowych, nie dysponuje wymienioną dokumentacją.

Z akt sprawy wynika, że organ przesłał powyższe pismo do rzeczoznawcy majątkowego, który w piśmie skierowanym do organu - z dnia [...] r., w zakresie ustaleń dotyczących stanu nieruchomości na datę wejścia w życie zmiany miejscowego planu, nie złożył żadnych wyjaśnień, a oświadczył jedynie, że uwzględnił nakłady dokonane przez stronę zbywającą nieruchomość.

Pomimo niewyjaśnienia powyższych kwestii, organy obydwu instancji przyjęły przedmiotowy operat jako podstawę ustaleń w sprawie, przez co naruszyły wymienione wyżej przepisy postępowania.

Ponadto przy wydaniu decyzji organu odwoławczego doszło do naruszenia art. 107 § 3 k.p.a., gdyż organ ten nie dokonał prawidłowej oceny operatu szacunkowego podnosząc, że "po dokonaniu analizy tego operatu szacunkowego doszedł do takich samych wniosków jak organ I instancji i w konsekwencji uznał, że bezcelowe jest opisanie procesu oceny operatu szacunkowego w niniejszej decyzji, gdyż sprowadzałoby się to do przepisania znacznej części uzasadnienia decyzji Prezydenta Miasta K.". Uzasadnienie zaskarżonej decyzji, w tej istotnej części, nie spełnia zatem warunków określonych w art. 107 § 3 k.p.a.

Nie ulega przy tym wątpliwości, że naruszenie w wymieniony wyżej sposób przepisów postępowania mogło mieć wpływ na wynik sprawy, dotyczyło bowiem podstaw rozstrzygnięcia.

Wobec tego – na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz 135 P.p.s.a. – Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach uchylił decyzję organu odwoławczego oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organ uwzględni wskazania dotyczące konieczności uzupełnienia ustaleń wK sprawie oraz przeprowadzi analizę okoliczności faktycznych i dowodów we wskazanym wyżej zakresie.

Przepis art. 200 i art. 205 § 2 P.p.s.a. stanowił podstawę rozstrzygnięcia w przedmiocie zwrotu stronie skarżącej kosztów postępowania, tj. wpisu od skargi i wynagrodzenia pełnomocnika oraz opłaty od pełnomocnictwa.