Wyrok WSA w Olsztynie, sygn. akt II SA/Ol 177/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie
Data orzeczenia: 2022-04-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Administracji i Cyfryzacji
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 98a,   art. 147 ust. 1, art. 153
journal: Dz.U. 2021 poz 1899
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a, c
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Beata Jezielska Sędziowie Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Sędzia WSA Piotr Chybicki (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 14 kwietnia 2022 r. sprawy ze skargi J.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...], nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1) uchyla zaskarżoną decyzję; 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 3273 zł (trzy tysiące dwieście siedemdziesiąt trzy złote), tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze (Kolegium), działając na podstawie art. 138 § 2 pkt 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r., poz. 735, dalej: k.p.a.), po rozpoznaniu sprawy J. S. o ustalenie opłaty adiacenckiej na skutek odwołania jego pełnomocnika od decyzji nr [...] Wójta Gminy [...] z dnia [...] rozstrzygnęło:

uchylić zaskarżoną decyzję w części dotyczącej zabezpieczenia należności Gminy [...] z tytułu rozłożonej na raty opłaty adiacenckiej przez ustanowienie hipoteki i w tym zakresie orzec co do istoty sprawy w ten sposób, że zabezpieczyć należność Gminy [...] z tytułu rozłożonej na raty opłaty adiacenckiej w formie weksla in blanco.

uchylić zaskarżoną decyzję w części dotyczącej wpisu hipoteki do księgi wieczystej i umorzyć postępowanie pierwszej instancji w tej części.

Zakwestionowane rozstrzygnięcie zostało podjęte w następujących okolicznościach faktycznych sprawy.

Wójt Gminy [...] wszczął z urzędu postępowanie w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będącej własnością J. S. o pow. 3,0455 ha, położonej w gminie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...] obrębu [...], objętej księgą wieczystą nr [...] na skutek jej podziału na działki o nr [...] zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy [...] z dnia [...]. Przed wszczęciem postępowania organ I instancji uzyskał operat szacunkowy z dnia 5 grudnia 2019 r., określający wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem na poziomie 163.594 zł.

Następnie, organ I instancji wydał decyzję z dnia [...] ustalając opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości będącej własnością J. S. o pow. 3,0455 ha, położonej w gminie [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...] obrębu [...], objętej księgą wieczystą nr [...] na skutek jej podziału na działki o nr [...] zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy [...] z dnia [...] w wysokości 49.078,20 zł, uwzględniając jednocześnie wniosek o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty i określając sposób i termin zapłaty oraz dokonując stosownego zabezpieczenia. W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono podstawy prawne i faktyczne naliczenia opłaty adiacenckiej (w tym powołano się na operat szacunkowy) oraz przywołano przepisy, na podstawie których organ ustalił jej wysokość.

W odwołaniu od powyższej decyzji pełnomocnik J. S. (skarżący) zarzucił jej naruszenie: § 4 oraz § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości niepodobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także braki w zakresie opisu nieruchomości przyjętych do porównań uniemożliwiające skarżącemu, a także organowi weryfikację wniosków płynących z operatu szacunkowego; art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez brak wystarczającego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego; art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 40 § 2 k.p.a. oraz art. 8 k.p.a., poprzez niezapewnienie stronie czynnego udziału w sprawie; art. 147 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899, dalej: u.g.n.) poprzez jednostronne ustalenie formy zabezpieczenia rozłożonej na raty należności z tytułu opłaty adiacenckiej, podczas gdy organ nie ma możliwości przymuszenia strony do zastosowania konkretnej formy zabezpieczenia.

Pismem z dnia 8 września 2021 r. Kolegium wezwało pełnomocnika skarżącego do wypowiedzenia się co do wskazanego w odwołaniu możliwego wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o przeprowadzenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, a także do wypowiedzenia się w kwestii zmiany ustalonego sposobu zabezpieczenia należności gminy z tytułu rozłożenia na raty opłaty adiacenckiej, z podaniem propozycji sposobu zabezpieczenia tej należności.

W piśmie z dnia 8 października 2021 r. pełnomocnik skarżącego wskazał, że wolą strony jest zmiana zabezpieczenia na weksel własny in blanco, a co do możliwego wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o przeprowadzenie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego nie wypowiedział się.

Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie Kolegium podniosło, że decyzja zgodnie z wnioskiem strony w oparciu o przepis art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. podlega zmianie w części dotyczącej zabezpieczenia należności Gminy [...] z tytułu rozłożonej na raty opłaty adiacenckiej, które pierwotnie przyjęło postać ustanowienia hipoteki a po zmianie przez zabezpieczenie należności Gminy [...] z tytułu rozłożonej na raty opłaty adiacenckiej w formie weksla in blanco (pkt 4 sentencji) a co za tym idzie bezprzedmiotowe stało się rozstrzygnięcie zawarte pkt 5 sentencji, przez co należało uchylić zaskarżoną decyzję w części dotyczącej wpisu hipoteki do księgi wieczystej i w tej części umorzyć postępowanie pierwszej instancji. W pozostałym zakresie decyzja pozostaje w mocy. Co do istoty co do ustalenia opłaty adiacenckiej i ustalenia jej wysokości odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie. Nietrafny okazał się zarzut naruszenia § 4 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przez przyjęcie do porównania nieruchomości niepodobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także braki w zakresie opisu nieruchomości przyjętych do porównań uniemożliwiające skarżącemu, a także organowi weryfikację wniosków płynących z operatu szacunkowego. Zgodnie z art. 146 ust 1a u.g.n. w zw. z art. 98a ustalenie opłaty następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W niniejszym postępowaniu opinię uzyskano jeszcze przed wszczęciem postępowania, co stanowi w zasadzie jedyny dopuszczalny środek dochodzenia do prawdy na okoliczność wzrostu wartości lub jego braku oraz naliczenia opłaty adiacenckiej w odpowiedniej wysokości. W procesie ustalenia stanu faktycznego operat szacunkowy stanowi bowiem obligatoryjny materiał w sprawie, na podstawie którego organ administracji publicznej wywodzi okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Zatem istotne okoliczności sprawy mogły zostać ustalone jedynie na podstawie operatu szacunkowego z dnia 5 grudnia 2019 r. wraz z wyjaśnieniami jego autorki. Tylko ten operat szacunkowy z uzupełnieniami stanowił materiał w omawianym postępowaniu. Ww. operat szacunkowy stanowił zatem jedyną podstawę ustalenia okoliczności wzrostu wartości nieruchomości oraz ustalenia opłaty adiacenckiej w określonej w decyzji wysokości. Sam operat szacunkowy stanowiący faktyczną przesłankę naliczenia opłaty adiacenckiej nie budzi wyraźnych zastrzeżeń, w szczególności nie stwierdzono, aby zawierał oczywiste wady formalno-prawne. Operat pod tym kątem został również zweryfikowany przez organ I instancji. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosowała podejście i metodę szacowania a sama wycena wartości rynkowej gruntu odbyła się w istniejących uwarunkowaniach rynkowych przez porównywanie działek odpowiednio proporcjonalnych co do powierzchni, funkcji, lokalizacji, przeznaczenia, uzbrojenia, dostępności komunikacyjnej itp. Także i przedstawiona w operacie charakterystyka rynku lokalnego, hierarchia cech nieruchomości, oraz dane działek porównawczych zostały ujęte w sposób umożliwiający pozytywną ocenę prawidłowości szacowania. Rzeczoznawca majątkowy w sposób logiczny przedstawił przy tym zasady i przebieg szacowania nieruchomości. Sposób wykonania wyceny miał oparcie w obowiązujących przepisach prawa. Operat posiada również potwierdzenie aktualności z dnia 15 grudnia 2020 r. Kolegium dodało, że nie doszło też do naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. Organ I instancji zgromadził i ocenił cały materiał dowodowy, pełnomocnikowi strony prawa procesowe zapewniono na etapie postępowania odwoławczego.

W skardze wywiedzionej do tut. Sądu na decyzję Kolegium pełnomocnik skarżącego zarzucił jej:

- obrazę przepisów postępowania mającą istotny wpływ na wynik sprawy, tj.: art. 7 w zw. z art. 77 § 1 i w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez brak wystarczającego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i brak wszechstronnej oceny materiału dowodowego, co doprowadziło do wyciągnięcia błędnych wniosków z materiału dowodowego i przyjęcie, że wskazane w operacie szacunkowym wartości nieruchomości przed jak i po dokonanym podziale, są właściwe oraz oparcie się na dowodzie, który zgodnie z przepisami prawa nie powinien być do tego celu użyty, tj. na operacie szacunkowym, który zgodnie z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. był nieaktualny w dniu wydania decyzji;

- obrazę przepisów prawa materialnego, tj.: art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. poprzez jego błędne zastosowanie, tj. całkowite jego pominięcie, a w konsekwencji oparcie rozstrzygnięcia na operacie szacunkowym, którego termin przydatności określony ustawą upłynął.

Wskazał, iż biorąc pod uwagę, że operat wykorzystany jako podstawowy dowód w sprawie na potrzeby niniejszego postępowania, sporządzony został w dniu 9 grudnia 2019 r., to nawet po jego aktualizacji, mógł on zostać wykorzystany maksymalnie do dnia 9 grudnia 2021 r., natomiast zaskarżona decyzja wydana została w dniu [...], a zatem została ona wydana w oparciu o materiał, który zgodnie z przepisami prawa nie mógł stanowić dowodu w sprawie. Zatem organ oparł się na dokumencie, który nie mógł formalnie stanowić dowodu w sprawie ze względu na nieaktualność.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 145 § 1 ustawy

z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325, dalej jako: p.p.s.a.), sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia następuje w razie, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy.

Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 p.p.s.a. stanowiący, że sąd orzeka

w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (§ 1).

Oceniając, w świetle powołanych wyżej kryteriów, zaskarżoną decyzję, Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 98a u.g.n. jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b).

Podkreślić należy, że operat szacunkowy jest w zasadzie jedynym i obligatoryjnym dowodem w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n. Wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też, ustawodawca w art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. sporządzają swoją opinię w postaci operatu szacunkowego. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 k.p.a., por. wyrok NSA z 1 czerwca 2017 r., I OSK 2311/15). Nie oznacza to jednak, że jest on wyłączony spod oceny organu administracji, prowadzącego postępowanie, w którym ma on być podstawą ustaleń faktycznych. Do oceny operatu szacunkowego, tak jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z powołanych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. Oceny takiej dokonuje się pod tzw. względem formalnym, co obejmuje badanie, czy operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków.

Zasady sporządzania operatu zostały zawarte w rozdziale 1 Działu IV "Wycena nieruchomości" ustawy o gospodarce nieruchomościami, to jest w przepisach art. 149 do art. 159. Zgodnie z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (ust. 3). Natomiast ust. 4 stanowi, iż operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3. Termin ten określa przy tym jedynie maksymalny okres w jakim operat może być wykorzystany po potwierdzeniu jego aktualności (24 miesiące od sporządzenia operatu), a nie datę w jakiej owej aktualizacji można dokonać (zob. wyroki: Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 19 lutego 2020 r., I SA/Wa 1853/19 oraz z 12 kwietnia 2019 r., IV SA/Wa 367/19).

Powyższe oznacza, że organ ustalający wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powinien orzec na podstawie aktualnego operatu szacunkowego. Dotyczy to nie tylko organu I instancji, ale i organu drugiej instancji, co wynika z treści art. 15 i art. 138 k.p.a. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 28 sierpnia 2019 r., II SA/Gl 344/19, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 14 listopada 2019 r., II SA/Sz 824/19, wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 20 maja 2021 r., II SA/Po 933/20 oraz z 2 lipca 2020 r., II SA/Po 1092/19). Organ odwoławczy zobligowany jest do powtórnego, merytorycznego rozpoznania sprawy w jej całokształcie według stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie orzekania przez ten organ, a nie tylko do kontroli decyzji organu I instancji. Wobec tego materiał sprawy, jakim jest operat szacunkowy, musi nadawać się do wykorzystania. (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 20 maja 2021 r., II SA/Po 933/20, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 21 grudnia 2016 r., II SA/Gl 954/16). Z akt administracyjnych sprawy wynika, że operat został sporządzony w dniu 5 grudnia 2019 r. Następnie rzeczoznawca potwierdził w dniu 15 grudnia 2020 r. aktualność operatu szacunkowego – potwierdził aktualność oszacowanej wartości nieruchomości w okresie od dnia 5 grudnia 2020 r. do dnia 4 grudnia 2021 r. Natomiast zaskarżona decyzja wydana została w dniu [...], a zatem została ona wydana w oparciu o materiał, który zgodnie z przepisami prawa nie mógł stanowić dowodu w sprawie. Rację ma zatem pełnomocnik skarżącego, że organ oparł się na dokumencie, który nie mógł formalnie stanowić dowodu w sprawie ze względu na nieaktualność. Nieaktualny operat szacunkowy jest natomiast uchybieniem istotnym i nie pozwala na rozstrzygnięcie, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. Sąd administracyjny nie jest przy tym uprawniony do samodzielnej oceny, czy uległa zmianie wartość nieruchomości określona w opinii rzeczoznawcy, która w świetle art. 156 ust. 3 w zw. z art. 156 ust. 4 u.g.n straciła aktualność.

Już tylko powyższe stwierdzenie naruszenia prawa materialnego jest wystarczające do uchylenia zaskarżonej decyzji. Niemniej jednak Sąd dostrzegł, czego nie zauważył pełnomocnik skarżącego, także inne uchybienie organu odwoławczego, które ma wpływ na wynik sprawy. Mianowicie, Kolegium orzekło na podstawie art. 138 § 2 pkt 1 k.p.a. Pomijając okoliczność, że nie ma takiej normy prawnej (jednostki redakcyjnej) w k.p.a. zauważyć przyjdzie, że jeżeli zamysłem organu było uchylenie zaskarżonej decyzji w części i w tym zakresie orzeczenie co do istoty sprawy winien on powołać się na art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. Tymczasem Kolegium orzekło jedynie o zabezpieczeniu należności gminy z tytułu rozłożonej na raty opłaty adiacenckiej w formie weksla in blanco i nie orzekło w zakresie wpisu do księgi wieczystej. Tym samym rozstrzygnięcie organu zapadło z naruszeniem art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a., gdyż orzekło li tylko o formie zabezpieczenia obowiązku (opłaty adiacenckiej), o którym to w ogóle nie rozstrzygnęło, gdyż rozstrzygnięcie nie odnosi się do pkt 1-3 sentencji organu I instancji, a w szczególności do pkt 1. W rezultacie Kolegium nie rozstrzygnęło co do istoty sprawy. Konwalidacja tego rodzaju "niepełnego" orzeczenia Kolegium jest prawnie niemożliwa, gdyż kolejne rozstrzygnięcie tego samego postępowania odwoławczego byłoby orzeczeniem z wadą, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 3 k.p.a.

Nadto, skoro Kolegium uchyliło decyzję organu I instancji w części dotyczącej zabezpieczenia należności Gminy [...] z tytułu rozłożonej na raty opłaty adiacenckiej przez ustanowienie hipoteki i w tym zakresie orzekło w ten sposób, że zabezpieczyło należność Gminy [...] z tytułu rozłożonej na raty opłaty adiacenckiej w formie weksla in blanco oraz uchyliło decyzję organu I instancji w części dotyczącej wpisu hipoteki do księgi wieczystej i umorzyło postępowanie pierwszej instancji w tej części, to takie rozstrzygnięcie zapadło z naruszeniem art. 147 ust. 1 u.g.n. Stanowi on, że opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Skoro Kolegium orzekło o zabezpieczeniu należności Gminy [...] z tytułu rozłożonej na raty opłaty adiacenckiej, to powinno również – zgodnie art. 147 ust. 1 u.g.n. – orzec o wpisie zabezpieczenia do księgi wieczystej.

Reasumując, analiza akt niniejszej sprawy, w tym sporządzonego w sprawie operatu, wskazuje, że Kolegium oparło się w swym rozstrzygnięciu na opinii rzeczoznawcy, która straciła swą aktualność. Tym samym Kolegium niezgodnie z treścią art. 156 ust. 3 u.g.n. uczyniło podstawą swych ustaleń nieaktualny operat szacunkowy. To z kolei uniemożliwia merytoryczne rozstrzygnięcie zaistniałego w sprawie sporu.

Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy powinien zatem zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o sporządzenie aktualnego operatu szacunkowego. Następnie organ dokona oceny tego operatu, a ponadto rozstrzygając sprawę odniesie się do stanowiska skarżącego zawartego w odwołaniu.

Mając to wszystko na uwadze Sąd – działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) oraz lit. c) p.p.s.a. orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku.

O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 265). Sąd uznał, że usprawiedliwione jest zasądzenie wynagrodzenia pełnomocnika, na podstawie art. 206 p.p.s.a. (tj. w wysokości ½ stawki minimalnej), poniżej stawki określonej w § 2 pkt 5 rozporządzenia ze względu na nakład jego pracy przyczyniający się do wyjaśnienia sprawy, gdyż w szczególności uwzględnienie skargi nastąpiło w połowie z zarzutu skargi.

Skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a.