Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 352/06
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2006-11-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia NSA Barbara Skrzycka-Pilch Protokolant Sekretarz Sądowy Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 15 listopada 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi S. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 27 marca 2006 r., nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta decyzją z dnia 5 sierpnia 2005 r., na podstawie art. 93 ust. 1, art. 96 ust. 1, 4 i art. 97 ust. 3 pkt 1 w związku z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz art. 104 k.p.a., z urzędu zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej przy ul. [...] w G., stanowiącej działkę Nr [...] o powierzchni 219 m² , obręb W. K., zapisanej w księdze wieczystej KW [...] jako własność Gminy Miasta, a na mocy umowy oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienia własności budynku (akt notarialny z dnia 27 listopada 2002 r. przekazanej wieczystym użytkownikom: S. M. i S. M.) na dwie odrębne działki w sposób następujący: działka Nr [...], obręb W. K., o powierzchni 136 m² oraz działka Nr [...], obręb W. K., o powierzchni 83 m² - przeznaczona pod drogę publiczną.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż Prezydent Miasta dokonał podziału nieruchomości z urzędu zgodnie z art. 97 ust. 3 pkt.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ponieważ podział ten niezbędny był do realizacji celu publicznego jakim zgodnie z art. 6 pkt. 1 wymienionej ustawy jest wydzielenie gruntów pod drogę publiczną - ulicę [...].

Postanowieniem z dnia 7 czerwca 2005r. Prezydent Miasta zaopiniował pozytywnie proponowany podział nieruchomości.

Ponadto organ podkreślił, iż przedmiotowy teren objęty jest zasięgiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy W. K. w G., zatwierdzonego Uchwałą Nr XLII/1336/2002 Rady Miasta Gdyni z dnia 26 czerwca 2002 r.,(opublikowanego w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego Nr 54 z dnia 16 sierpnia 2002r., poz. 1313 ). Podział zgodny jest z ustaleniami wyżej wymienionego planu, w którym to planie działka nr [...] stanowi fragment drogi dojazdowej oznaczonej symbolem A 25 KD ½ zaliczanej do kategorii dróg publicznych.

Następnie organ wyjaśnił, iż projekt podziału nieruchomości, będący integralną częścią niniejszej decyzji, wykonany został przez geodetę mgr inż. P. S. posiadającego uprawnienia zawodowe a wymagana przepisami prawa dokumentacja spełniała wymogi formalne.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł S. M. żądając jej uchylenia. Zarzucił organowi naruszenie prawa materialnego, w szczególności art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) przez jego błędną wykładnię.

W uzasadnieniu odwołujący się podniósł, że nie podziela stanowiska organu o niezbędności dokonania podziału nieruchomości położonej przy ul. [...] w G. dla realizacji celu publicznego jakim było wydzielenie gruntu pod drogę publiczną.

S. M. wywodził, iż niezbędność podziału nieruchomości z powodu realizacji celu publicznego, określona w art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zachodzi tylko wtedy gdy spełnione zostaną równocześnie dwie przesłanki: po pierwsze dla danego obszaru zostanie sporządzony plan zagospodarowania przestrzennego (warunek ten w niniejszej sprawie został spełniony) oraz po drugie musi zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla konkretnej inwestycji celu publicznego przy równoczesnym zapewnieniu finansowania realizacji tego celu z budżetu gminy.

W ocenie odwołującego się organ nie wykazał niezbędności podziału przedmiotowej nieruchomości, bowiem nie wydano decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu obejmującej inwestycję dotyczącą budowy drogi publicznej oraz nie wykazano zapewnienia finansowania tejże inwestycji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 27 marca 2006 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 93 ust. 1-2, ust. 3-4, art. 96 ust. 1, art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ wskazał, iż zgodnie z przepisem art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych. Wyjaśniono, iż przepis ten w jego literalnym brzmieniu nie precyzuje wprost przesłanki niezbędności, ale nie uzależnia dokonania podziału od rozpoczęcia realizacji inwestycji.

Organ zgodził się ze stanowiskiem odwołującego, iż podział może nastąpić wtedy gdy dla danego terenu istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i stwierdził, że taki plan istnieje dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa inwestycja. Za nietrafny organ uznał jednakże pogląd strony postępowania, że przed podziałem nieruchomości musi zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy oraz powinno zostać wykazane finansowanie inwestycji celu publicznego.

W ocenie SKO treść przepisu art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest jednoznaczna. Żaden przepis ustawy czy innych przepisów odrębnych nie nakazuje, aby organ dokonujący podziału z urzędu miał uprawnienie do badania czy istnieje decyzja o warunkach zabudowy i czy przyszły inwestor ma środki finansowe na taką inwestycję.

Wskazano, że art. 6 pkt. 1 ustawy przewiduje, że celem publicznym w rozumieniu ustawy jest wydzielenie gruntów pod drogi publiczne, budowa i utrzymanie tych dróg, a zatem nie tylko budowa, ale już wydzielenie gruntów pod budowę tych dróg jest realizacją celu publicznego. W opinii organu przepis ten wyraźnie wskazuje, że przyszły inwestor publiczny nie musi wykazywać, że rozpoczął proces inwestycyjny aby wykazać przesłankę niezbędności podziału - wydzielenia gruntów.

Skargę na powyższą decyzję wniósł S. M., żądając jej uchylenia. Zarzucił on, iż wydana decyzja naruszyła przepis art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2004r., nr 261, poz. 2603 ze zm.) poprzez błędną jego wykładnię polegająca na przyjęciu, iż przesłanka "niezbędności", o której mowa w tym przepisie, jest spełniona już wtedy, gdy dla danego obszaru sporządzono tylko plan zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu skarżący ponownie przedstawił zawarty w treści odwołania pogląd, iż warunek "niezbędności", o którym mowa w art. 97 ust. 3 pkt. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jest spełniony tylko wtedy, gdy zaistnieją łącznie dwie przesłanki tj.: dla danego obszaru był sporządzony plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przy równoczesnym zapewnieniu finansowania realizacji danego celu z budżetu gminy/lub budżetu państwa (St.Kolanowski, A.Kolarski: Ustawa o gospodarce nieruchomościami - komentarz, Librata 1998, s. 160-161)

Skarżący nie podzielił stanowiska organu, iż dla spełnienia przesłanki "niezbędności" wystarczy samo sporządzenie planu zagospodarowania przestrzennego, bowiem samo sporządzenie przedmiotowego planu w jego opinii nie kreuje jeszcze takiej sytuacji, która powodowałaby, iż niezbędne jest dokonanie z urzędu podziału nieruchomości stanowiącej własność innego podmiotu. W ocenie skarżącego dopiero realizacja kolejnego etapu w postaci wydania decyzji o warunkach zabudowy, przy równoczesnym zapewnieniu finansowania realizacji danego celu publicznego, pozwala uznać, iż istnieje niezbędność wydania decyzji o podziale nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie oraz podtrzymało argumentację faktyczną i prawną zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2).

W przedmiotowej sprawie skarga nie jest zasadna, ponieważ zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem.

Stosownie do art. 93 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi.

Przez zgodność z ustaleniami planu ustawodawca rozumie zarówno zgodność dotyczącą przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 2 ustawy). Oznacza to, że dopuszczalny jest tylko taki podział nieruchomości, który gwarantuje, że działki gruntu powstałe w jego wyniku będą mogły być zagospodarowane zgodnie z celem przewidzianym dla tych gruntów w planie zagospodarowania przestrzennego (por. wyrok NSA z 16 kwietnia 2002 r., II SA/Łd 1093/01, ONSA 2004/1/15).

Zgodnie zaś z art. 97 powołanej wyżej ustawy postępowanie administracyjne w przedmiocie podziału nieruchomości może być wszczęte na wniosek osoby, która ma w tym interes prawny (ust. 1 i 2), na wniosek określonych organów administracji publicznej (ust. 4) oraz z urzędu (ust. 3 i 4). Z przepisów art. 97 i 98 tej ustawy wynika, iż w zasadzie o tym, czy i w jaki sposób będzie podzielona nieruchomość, decyduje jej właściciel.

Uprawnienia właściciela w tym zakresie mogą być ograniczone tylko wówczas, kiedy z mocy wyraźnego przepisu podział nieruchomości może być dokonany z urzędu lub na wniosek osoby, która nie jest właścicielem nieruchomości (por. wyrok NSA z dnia 13 lipca 2000 r., sygn. akt II SA/Gd 1024/99, LEX nr 44203).

Podziału nieruchomości można dokonać z urzędu wyłącznie wtedy, gdy jest on niezbędny do realizacji celów publicznych (art. 97 ust. 3 pkt 1 cytowanej ustawy), nieruchomość stanowi własność gminy i nie została oddana w użytkowanie wieczyste (art. 97 ust. 3 pkt 2) lub gdy podział nieruchomości ma nastąpić w celu, o jakim mowa w art. 95 pkt 3-6 (art. 97 ust. 4).

Zdaniem organów orzekających w niniejszej sprawie zachodzi przypadek wskazany w przepisie art. 97 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Celem publicznym jest bowiem wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymywanie tych dróg (art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W niniejszej sprawie część działki nr [...] o powierzchni 219 m² położona w G. przy ul. [...] stanowiącej własność Gminy Miasta, będąca przedmiotem użytkowania wieczystego S. i S. M. przewidziana została w obecnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod drogę łączącą ul. [...] z ul. [...] w G. oznaczoną symbolem [...]. Ulica ta na podstawie uchwały Rady Miasta Gdyni Nr VII/150/03 z dnia 23 kwietnia 2003r. uzyskała kategorię drogi gminnej.

Następnie działka nr [...] podzielona została z urzędu w drodze decyzji na działkę nr [...] o powierzchni 136 m² i działkę nr [...] o powierzchni 83 m² - pod drogę gminną.

W tym przypadku mamy niewątpliwie do czynienia z realizacją celu publicznego, jakim jest wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i budowa tych dróg (art. 97 ust. 3 w związku z art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Strona w swojej skardze wyraziła pogląd, iż prócz sporządzenia przedmiotowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, organ, by z urzędu wszcząć postępowanie o podziale nieruchomości powinien wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, przy równoczesnym zapewnieniu finansowania realizacji danego celu publicznego. W ocenie skarżącego dopiero wtedy można uznać, iż niezbędne jest wydanie decyzji o podziale nieruchomości.

Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę nie podziela powyższego stanowiska.

Przepisy art. 97 ust. 3 pkt 1 oraz art. 93 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami jednoznacznie stanowią, iż podziału nieruchomości można dokonać z urzędu, jeżeli jest to niezbędne do realizacji celów publicznych oraz jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego oraz przepisami szczególnymi.

Nieruchomość staje się niezbędna na cel publiczny w chwili wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym, tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie, dokonano ustaleń co do przebiegu drogi publicznej.

Sąd podziela stanowisko organu drugiej instancji, iż inwestor podejmując się realizacji drogi, musi najpierw zadbać o uregulowanie spraw własnościowych dotyczących gruntu, na którym zamierza zrealizować inwestycję. Tym samym w pierwszej kolejności niezbędnym było podzielenie przedmiotowej działki i przeniesienie prawa własności na inwestora.

Na marginesie wskazać należy, iż przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami w pewnych przypadkach przewidują obowiązek wydania decyzji o warunkach zabudowy przed dniem złożenia wniosku o podział nieruchomości. Sytuacja taka ma miejsce tylko wtedy, gdy nieruchomość jest położona na obszarze dla którego nie uchwalono miejscowego planu, bądź obszar ten nie jest objęty obowiązkiem sporządzenia tego planu, a gmina nie ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia planu oraz gdy taki podział jest zgodny z odrębnymi przepisami (por. art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Powyższy przepis jest odzwierciedleniem zasady zawartej w przepisie art. 59 ust. 1 z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.), która stanowi, iż organ wydaje decyzję o warunkach zabudowy tylko wtedy, gdy brak jest dla danego terenu uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Czyli warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy musi być brak miejscowego planu. W niniejszej sprawie plan taki istnieje, a zatem nawet gdyby zainteresowany podmiot złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, jak tego wymaga skarżący, to właściwy organ zgodnie z przepisami postępowania musiałby umorzyć takie postępowanie, jako bezprzedmiotowe.

Mając na względzie powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) skargę jako niezasadną oddalił.