Wyrok WSA w Gdańsku, sygn. akt II SA/Gd 384/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku
Data orzeczenia: 2017-10-11 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6019 Inne, o symbolu podstawowym 601
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 47 ust. 2
journal: Dz.U. 2016 poz 290
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędziowie: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 11 października 2017 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi A ul. [...] w G. na decyzję Wojewody z dnia 12 kwietnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

W dniu 13 lutego 2015 r. do Prezydenta Miasta wpłynęło zgłoszenie Wspólnoty Mieszkaniowej A. zamiaru wykonania remontu polegającego na izolacji ścian hali garażowej w budynku mieszkalnym położonym na działce nr [..] w G. Od powyższego zgłoszenia Prezydent Miasta nie wniósł sprzeciwu.

Z uwagi na konieczność wejścia przy wykonywaniu prac remontowych na teren sąsiedniej działki oznaczonej nr [..], będącej własnością Wspólnoty Mieszkaniowej B., inwestor zwrócił do Prezydenta Miasta w trybie art. 47 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, o rozstrzygnięcie niezbędności wejścia na teren wyżej wymienionej nieruchomości. W uzasadnieniu wniosku inwestor wskazał, iż negocjacje w tej sprawie z właścicielem działki sąsiedniej nie przyniosły rezultatu, a z uwagi na charakter prowadzonych prac oraz fakt, iż budynek inwestora położony jest w odległości mniejszej niż 1 m od działki sąsiedniej, wejście na jej teren jest niezbędne. Ponadto inwestor wskazał, że głębokość wykopu będzie wynosiła około 4 m, a szerokość wykopów szacowana jest na około 1,5 m.

Decyzją z 5 grudnia 2016 r. Prezydent Miasta odmówił wydania decyzji orzekającej o niezbędności wejścia przez Wspólnotę Mieszkaniową A. na teren działki nr [..] obr. [..] położonej w G. przy ul. K. oraz odmawiającej udzielenia zgody Wspólnocie Mieszkaniowej A. na korzystanie z nieruchomości stanowiącej działkę nr [..] obr. [..] w G.

W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, że z uwagi na fakt, iż w technologii budowlanej dostępne są środki oraz technologie umożliwiające wykonanie izolacji ścian budynku przy ul. C. bez konieczności wykonywania wykopu, a co za tym idzie, bez ingerencji w nieruchomość sąsiednią, w przedmiotowej sprawie nie zachodzi warunek niezbędności wejścia na działkę sąsiednią.

Od powyższej decyzji odwołanie do Wojewody wniosła Wspólnota Mieszkaniowa A. W uzasadnieniu swojego wystąpienia inwestor wskazał, iż organ I instancji naruszył art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego poprzez wydanie decyzji odmownej, w sytuacji gdy zachodzą przesłanki do wydania żądanego przez inwestora rozstrzygnięcia. Ponadto w ocenie Wspólnoty organ I instancji naruszył art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania z pominięciem części dowodów przedłożonych przez inwestora oraz poprzez błędną ocenę zebranego materiału dowodowego. Odwołująca wskazała ponadto, iż organ I instancji naruszył art. 84 § 1 k.p.a. poprzez rozstrzygnięcie sprawy w oparciu o wiadomości specjalne bez przeprowadzenia opinii biegłego, a jedynie w oparciu o dostarczoną przez drugą stronę broszurę reklamowo-informacyjną, a także art. 107 § 3 k.p.a., poprzez nie wyjaśnienie w uzasadnieniu decyzji dlaczego uwzględniając stanowisko wyrażone w cyt. broszurze reklamowej w zakresie techniki budowlanej nie dał wiary przedłożonemu przez Inwestora materiałowi dowodowemu w zakresie bezskuteczności podejmowanych prób naprawy obiektu budowlanego w oparciu o zbliżone techniki.

Decyzją z 12 kwietnia 2017 r. Wojewoda:

uchylił zaskarżoną decyzję w całości;

stwierdził niezbędność wejścia przez Wspólnotę Mieszkaniową A. na teren nieruchomości gruntowej położonej w G. przy ul. K., oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [..], obr. [..], w celu wykonania robót budowlanych określonych w zgłoszeniu zamiaru wykonania robót budowlanych wniesionym do Prezydenta Miasta z dnia 13 lutego 2015 r.;

zezwolił Wspólnocie Mieszkaniowej A. na wejście na nieruchomość oznaczoną jako dz. nr [..] obr. [..], opisaną w punkcie 2 i zajęcie pasa gruntu o szerokości 2 metrów wzdłuż wschodniej granicy tej nieruchomości w celu wykonania wykopu, niezbędnego do wykonania remontu izolacji pionowej ścian hali garażowej w budynku mieszkalnym przy ul. C., zgodnie z załącznikiem do niniejszej decyzji;

zobowiązał wnioskodawcę do korzystania z zajętej nieruchomości wyłącznie w części określonej na załączniku do decyzji, w zakresie niezbędnym do umieszczenia tymczasowego ogrodzenia i wykonania zgłoszonych robót budowlanych. Wnioskodawca nie może zajmować innych części nieruchomości;

po zakończeniu robót wnioskodawca jest zobowiązany przywrócić nieruchomość przy ul. K. do stanu poprzedniego, w tym usunąć wszelkie odpady;

zezwolenie na zajęcie nieruchomości wydane zostało na okres od dnia 3 lipca 2017 r. do dnia 4 września 2017 r.

W uzasadnieniu Wojewoda zacytował przepis art. 47 ust. 1 ustawy Prawa budowlanego i wskazał, że tryb administracyjny rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości jest wynikiem braku zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej, w sytuacji niezbędności wejścia na teren tejże nieruchomości, w związku z potrzebą wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego w sposób bezsporny wynika, że pomimo podjęcia stosownych prób Inwestor nie uzyskał zgody właścicieli sąsiedniej działki nr [..] na czasowe zajęcie jej fragmentu celem wykonania zgłoszonych robót budowlanych. Tym samym uznano, iż inwestor był uprawniony do złożenia do Prezydenta Miasta wniosku o wydanie decyzji w sprawie niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedni występuje, gdy obiekty, na których mają być wykonane prace, znajdują się na granicy działki sąsiedniej lub w takiej od niej odległości, że teren dostępny na działce inwestora nie wystarczy na ich prawidłowe przeprowadzenie. Potrzeba wykonania prac budowlanych powinna wynikać np. z pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, od którego nie wniesiono sprzeciwu (zob. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 20 grudnia 2012 r., sygn. akt II SA/Rz 750/12, dostępny na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl, podobnie jak i kolejne cytowane orzeczenia). W niniejszej sprawie potrzeba ta wynika z dokonanego w dniu 13 lutego 2015 r. przez inwestora zgłoszenia remontu izolacji hali garażowej w budynku przy ul. C., polegającego na odkopaniu ścian budynku na poziomie hali garażowej, wykonaniu izolacji pionowej ścian, zasypaniu i zagęszczeniu podłoża oraz odtworzeniu zieleni. Jak wynika z akt sprawy, podlegająca remontowi ściana budynku przy ul. C. znajduje się w odległości 1 m od granicy działki nr [..], jednakże żelbetowa płyta fundamentowa, na której ściana ta została posadowiona, znajduje się w odległości ok. 0,5 od granicy działki. Tymczasem minimalna szerokość pozwalająca na operowanie narzędziami i sprzętem koniecznym do wykonania izolacji pionowej budynku wynosi 0,8 m. Konieczne jest również ustawienie odpowiednich barierek ochronnych oraz tymczasowego ogrodzenia placu budowy. Z tych też powodów za zasadny uznał Wojewoda wniosek inwestora o wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren fragmentu sąsiedniej działki nr [..] w celu realizacji zgłoszonych robót. Jak bowiem wynika ze zgromadzonej w sprawie dokumentacji, z uwagi na bliskie usytuowanie podlegającej remontowi ściany w stosunku do granicy sąsiedniej nieruchomości, prawidłowe wykonanie zgłoszonych prac bez wkraczania na teren działki nr [..] jest niemożliwe. Odnosząc się do argumentów organu I instancji oraz władającej działką nr [..] Wspólnoty Mieszkaniowej B. nt. możliwości wykonania planowanej izolacji ścian budynku przy ul. C. od wewnątrz, czyli bez konieczności ingerencji w nieruchomość sąsiednią, wskazał Wojewoda, iż właściciel sąsiedniej nieruchomości nie jest uprawniony do określenia, jaki zakres robót ma być wykonywany w sąsiednim obiekcie budowlanym. Przepis art. 47 ust. 1 ustawy Prawo budowlane ogranicza się jedynie do kwestii niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości w celu umożliwienia inwestorowi wykonania zamierzonych przez niego robót budowlanych (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego oz. w Gdańsku z dnia 7 kwietnia 1998 r., sygn. akt II SA/Gd 1880/96 oraz wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 września 2004 r., sygn. akt IV SA 3683/02). To inwestor określa sposób, w jaki zostaną wykonane roboty budowlane, a sposób ten w niniejszej sprawie został zaakceptowany przez organ I instancji poprzez przyjęcie dokonanego przez Wspólnotę Mieszkaniową A. zgłoszenia. Ze zgromadzonej w sprawie dokumentacji wynika, iż inwestor podejmował już - nieskuteczne jednak - próby zaizolowania ścian hali garażowej od wewnątrz z użyciem technologii podobnej do wskazanej w folderze reklamowym dostarczonym przez Wspólnotę B. Podzielił Wojewoda wyrażoną przez stronę odwołującą ocenę, iż nawet wykonanie skutecznej izolacji ścian hali garażowej od wewnątrz wyeliminuje tylko napływ wilgoci do pomieszczeń, nie powstrzyma jednak dalszego pogarszania stanu tychże ścian, które nadal poddawane będą działaniu wilgoci od zewnętrznej strony budynku, co w konsekwencji i tak spowoduje konieczność ich odsłonięcia w celu przeprowadzenia, tym razem jednak w szerszym zakresie, odpowiednich robót naprawczych.

Przypomniał Wojewoda, iż w przypadku gdy w toku użytkowania przez inwestora gruntu należącego do innego podmiotu powstanie szkoda, zgodnie z art. 47 ust. 3 Prawa budowlanego jej naprawienie następuje w drodze cywilnoprawnej, na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym. Powinno to nastąpić po zakończeniu robót, dla wykonania których wydana została decyzja administracyjna na podstawie art. 47 ust. 2 tejże ustawy. Nie ma tu mowy o zakończeniu robót budowlanych w ogóle, lecz wyłącznie tych, których wykonanie wiązało się z korzystaniem z terenu sąsiedniego. Naprawienie szkody może nastąpić w formie np. wykonania przez inwestora określonych, niezbędnych prac naprawczych lub też w formie odszkodowania za szkody. Jeżeli pomiędzy stronami nie dojdzie do porozumienia w tej kwestii, dochodzenie odszkodowania od inwestora następuje w drodze cywilnoprawnej przed sądem powszechnym (zob. T. Filipowicz, Prawo budowlane. Komentarz aktualizowany, LEX/el., 2016).

W oparciu o powyższe Wojewoda uznał, iż Prezydent Miasta wydając skarżone orzeczenie nie podjął wszelkich czynności niezbędnych do wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, a także nie rozpatrzył w należyty sposób zebranego w sprawie materiału dowodowego, czego dowodem jest skąpe i fragmentaryczne uzasadnienie. Tym samym organ I instancji zdaniem Wojewody naruszył wyrażoną w art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a. zasadę oficjalności postępowania oraz zawarty w art. 107 § 3 k.p.a. wymóg odpowiedniego uzasadnienia faktycznego i prawnego podjętej decyzji, a w konsekwencji wydał decyzję naruszającą dyspozycję art. 47 ust. 2 zd. drugie Prawa budowlanego.

Skargę na powyższą decyzje wniosła Wspólnota Mieszkaniowa B. zarzucając:

1. błąd w ustaleniach faktycznych, skutkujący obrazą przepisu art. 47 ust. 2 ustawy prawo budowlane, a to na skutek:

a) bezpodstawnego i nieprawidłowego ustalenia jakoby wejście na teren nieruchomości sąsiedniej było niezbędne dla realizacji prac opisanych przez Wspólnotę Mieszkaniową A. (dalej inwestor),

b) ustalenia okresu przez jaki inwestor uprawniony jest do zajęcia nieruchomości w sposób całkowicie dowolny i nieuzasadniony bez właściwej weryfikacji czasu dostępu do nieruchomości zażądanego przez inwestora

2. obrazę przepisu art. 84 k.p.a., a to na skutek poczynienia ustaleń faktycznych w sprawie w zakresie wymagającym wiedzy specjalnej bez powołania biegłego,

oraz, z ostrożności procesowej, zaskarżonej decyzji dodatkowo zarzuciła obrazę przepisów postępowania, mającą wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia, w tym w szczególności przepisu art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a. oraz art. 138 § 2 k.p.a., a to na skutek wydania decyzji o charakterze reformatoryjnym zamiast kasatoryjnej w sytuacji, w której sam organ II instancji stwierdził, iż doszło do naruszenia przepisów postępowania, a także, że nie zostały podjęte wszelkie czynności niezbędne do wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy.

Skarżąca zakwestionowała niezbędność wejścia na teren swojej nieruchomości, a także podniosła, że nie jest znany zakres ingerencji inwestora w jej nieruchomość, gdyż z pewnością nie będzie to polegało jedynie na wykonaniu wykopu. Rysunek przedstawiony przez inwestora nie prezentuje w pełni zakresu zajęcia nieruchomości sąsiedniej na potrzeby wykonanych prac.

Zdaniem skarżącej uznanie, że wejście na teren nieruchomości sąsiedniej jest niezbędne, gdyż żelbetowa płyta fundamentowa, na której posadowiona została ściana znajduje się w odległości 0,5 m od granicy działki, a "minimalna szerokość pozwalająca na operowanie narzędziami i sprzętem koniecznym do wykonania izolacji pionowej budynku wynosi 0,8 m" wymaga wiadomości specjalnych, a w sprawie nie został powołany biegły. Jedynym dokumentem zawierającym opinię podmiotu będącego profesjonalistą, posiadającym odpowiednią wiedzę specjalną, była opinia konstruktora złożona przez Wspólnotę B. Wnioski tej opinii wskazywały na szereg braków rysunku, na którym oparł się inwestor. Pomimo tego Wojewoda nie tylko całkowicie pominął treść tej opinii, ale i nie powołał biegłego przed wydaniem decyzji o stwierdzeniu niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej.

Jednocześnie Wojewoda uznał, że inwestor wykorzystał wszelkie inne (niewymagające wejścia na teren nieruchomości wspólnej) technicznie dostępne możliwości zrealizowania prac. Konstatacja ta dokonana została również z naruszeniem art. 84 k.p.a., gdyż ustalenie tego rodzaju wymaga wiadomości specjalnych, których wojewoda nie posiada. Pomimo to nie powołano biegłego.

Rzetelna analiza zaskarżonej decyzji prowadzi do wniosku, że teza Wojewody o niezbędności zajęcia nieruchomości sąsiedniej pozbawiona jest faktycznego uzasadnienia. W ocenie skarżącej Wojewoda nie podjął próby wyjaśnienia dlaczego jego zdaniem jest to niezbędne.

Zarówno z obowiązku ustalenia "niezbędności" zajęcia nieruchomości wspólnej jak i ustalenia "granic niezbędnej potrzeby" wynika obowiązek badania przez organ administracji, czy żądanie nie wykracza poza owe "granice niezbędnej potrzeby". Tymczasem okres na jaki inwestor uzyskał zezwolenie na zajęcie nieruchomości ustalony został całkowicie dowolnie i bez żadnej weryfikacji, wyłącznie na podstawie oświadczenia złożonego przez Inwestora. Okres ten nie został w żaden sposób uzasadniony przez inwestora, ani zweryfikowany przez Wojewodę. Jednocześnie uzasadnienie zaskarżonej decyzji pozbawione jest jakiejkolwiek informacji na temat tego elementu zaskarżonej decyzji, co uniemożliwia złożenie merytorycznej skargi w tym zakresie. Skarżąca stoi na stanowisku, iż okres na jaki wyrażono zgodę na zajęcie nieruchomości jest zdecydowanie zbyt długi i ustalony został bez żadnej podstawy faktycznej.

Wojewoda wydał decyzję o charakterze refomatoryjnym pomimo, że w ocenie skarżącej istniały podstawy do wydania decyzji kasacyjnej. Sam organ odwoławczy ocenił, ze postepowanie dowodowe zostało przeprowadzone wadliwie. W tej sytuacji, mając na uwadze treść art. 138 k.p.a., brak jest podstaw do wydania decyzji o charakterze reformatoryjnym. Niezbędne jest wydanie decyzji kasacyjnej ze wskazaniem czynności, których wykonanie przez organ I instancji jest niezbędne.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie. Wskazał dodatkowo, że obawy skarżącej o zbytniej ingerencji w jej nieruchomość są bezpodstawne, gdyż decyzja w sposób wyraźny określa zakres zajęcia nieruchomości należącej do Wspólnoty Mieszkaniowej B.

Ustosunkowując się do zarzutu braku podpisu uprawnionego projektanta pod dostarczonymi przez inwestora rysunkami wykopu stwierdził Wojewoda, iż z treści art. 47 ust. 2 Prawa budowalnego nie wynika, aby wraz z wnioskiem o stwierdzenie niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości konieczne było składanie opracowania projektowego dotyczącego robót planowanych na zajmowanym czasowo terenie. Pokreślić należy, iż kwestia legalności projektowanych prac badana była przez Prezydenta Miasta na etapie dokonania ich zgłoszenia przez inwestora.

Odnosząc się do zarzutu braku powołania biegłego wskazał organ odwoławczy, że w Wydziale Infrastruktury (komórce rozpatrującej niniejszą sprawę) zatrudnione są osoby - w tym podpisująca skarżoną decyzję Dyrektor Wydziału - posiadające odpowiednie wykształcenie i uprawnienia budowlane, pozwalające dokonać oceny prawidłowości przyjętych przez inwestora ustaleń. Ponadto w sporządzonej na zlecenie skarżącej Wspólnoty opinii wskazano, że przyjęcie odległości 80 cm od odsadzki fundamentu do ściany obudowy wykopu stanowi poprawne rozwiązanie. Niezależnie od powyższego Wojewoda pragnie dodać, iż w jego ocenie oszacowanie, że wykop o szerokości 50 cm jest zbyt wąski do prowadzenia w nim robót budowlanych przez dorosłego człowieka, nie wymaga posiadania jakichkolwiek wiadomości specjalnych i nie wykracza poza zakres wiedzy ogólnej i doświadczenia życiowego.

Ustosunkowując się do zarzutu dowolnego, nie popartego żadną weryfikacją, ustalenia zbyt długiego okresu zajęcia działki nr [..] stwierdził Wojewoda, iż to inwestor posiada pełną wiedzę na temat technologii i możliwości wykonania zgłoszonych prac. Z uwagi na fakt, iż roboty będą wykonywane odcinkowo, długość wskazanego przez Inwestora okresu uznać należy za umiarkowaną. Określając warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości w kontekście zakresu niezbędnych robót, organ powinien wskazać liczbę dni, w okresie których z jednej strony - inwestor będzie mógł wejść na teren sąsiedniej nieruchomości, natomiast - z drugiej strony - właściciel działki sąsiedniej będzie ograniczony w korzystaniu z przysługującego mu prawa własności, chronionego przepisami Konstytucji. Z uwagi na rangę tego prawa, organ powinien też dokładnie sprecyzować termin, wskazując konkretne daty lub czasokres (zob. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 5 maja 2011 r., sygn. akt II SA/Bk 96/11). Wymogi te zostały przez Wojewodę spełnione.

Również zarzut naruszenia art. 138 § 1 pkt 2 oraz art. 138 § 2 k.p.a. poprzez wydanie decyzji reformatoryjnej zamiast kasacyjnej pozostaje - w ocenie Wojewody -niezasadny. Przepis art. 138 § 2 k.p.a. należy bowiem stosować ostrożnie, wyjątkowo, natomiast jeżeli na podstawie oceny i analizy zebranej już dokumentacji jest możliwe wydanie merytorycznego rozstrzygnięcia to brak podstaw do wydania decyzji kasacyjnej. Tak było w rozpoznawanej sprawie.

Do skargi ustosunkowała się także Wspólnota Mieszkaniowa A. wnosząc o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Wbrew zarzutom skargi, zdaniem sądu, zaskarżona decyzja nie narusza ani prawa materialnego, ani też organy administracji nie uchybiły regułom postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, bądź skutkującym wznowieniem tego postępowania. Tymczasem w świetle art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369, dalej: "p.p.s.a."), jedynie stwierdzenie tego rodzaju naruszenia prawa, skutkuje uwzględnieniem skargi. W szczególności nie podzielił sąd zarzutu o obarczeniu skarżonych decyzji nieważnością, wynikającą z niemożności obrony swych praw przez uczestniczki postępowania.

Dalej podkreślić należy, że przedmiotem niniejszego postępowania jest ocena legalności decyzji Wojewody w przedmiocie niezbędności wejścia na teren nieruchomości w celu prowadzenia robót budowlanych.

Podstawę materialnoprawną kontrolowanych decyzji stanowi art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego, zgodnie z którym w razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Zgodnie zaś z art. 47 ust. 1 tej ustawy jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

Ustanowione w powołanych przepisach przesłanki to przede wszystkim potrzeba wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych i nieudzielenie zgody na wejście na sąsiednią nieruchomość, którą art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego uzależnia od niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Warunek niezbędności wejścia na teren sąsiedni występuje, gdy obiekty, na których mają być wykonane prace, znajdują się na granicy działki sąsiedniej; bądź lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość i nieruchomości wspólnej w takiej od niej odległości, że teren dostępny na nieruchomości inwestora nie wystarczy na ich przeprowadzenie. Chodzi więc wyłącznie o sytuację, w której nie ma innej możliwości przeprowadzenia przez inwestora prac przygotowawczych lub budowlanych jak tylko poprzez wejście na teren sąsiedniej posesji.

Przepisy art. 47 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego ograniczają się zatem wyłącznie do kwestii związanej z niezbędnością wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości w celu umożliwienia inwestorowi wykonania zamierzonych na jego nieruchomości robót budowlanych. Roboty budowlane o jakich mowa w ostatecznej decyzji dotyczą wyłącznie budynku inwestora, a nie budynku lub lokalu znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości.

Rozpatrując wniosek na podstawie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego organ obowiązany jest ustalić spełnienie przesłanek dopuszczalności rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Przesłanki te precyzuje ust. 1 tego przepisu. Są to: po pierwsze potrzeba wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych, do wykonania których niezbędne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, po drugie konieczność uzyskania zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej na wejście na teren tej nieruchomości, a po trzecie uprzednie podjęcie próby uzyskania takiej zgody od właściciela nieruchomości sąsiedniej, zakończone niepowodzeniem. Tryb administracyjny rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości uzależniony jest bowiem od braku dobrowolnej zgody właściciela tej nieruchomości. Badając niezbędność wejścia na nieruchomość sąsiednią, o której mowa w art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego, organ nie jest uprawniony do kwestionowania ani rodzaju planowanych robót budowlanych, ani potrzeby ich przeprowadzenia.

Przenosząc dotychczasowe rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy trzeba stwierdzić, że ustawowe przesłanki zostały spełnione. Wspólnota Mieszkaniowa A. będąca w niniejszej sprawie inwestorem dokonała zgłoszenia zamiaru wykonania prac budowlanych polegających na wykonaniu izolacji pionowej ścian hali garażowej z uwagi na występowanie ponadnormatywnej wilgoci.

Sąd podziela ocenę organu odwoławczego, że wykonanie tych prac wymaga wejścia inwestora na teren nieruchomości sąsiedniej, a to wobec zlokalizowania budynku przy granicy nieruchomości. W takich okolicznościach nie ma innej możliwości wykonania prac remontowych, jak tylko przez wejście na nieruchomość sąsiednią. Wreszcie skarżący podjął próby ugodowego załatwienia sprawy i uzyskania dobrowolnej zgody właściciela działki na wejście na teren ich posesji. W celu tym inwestor wielokrotnie spotykał się z przedstawicielami Wspólnoty B. celem zawarcia porozumienia co do wejścia na teren sąsiedni celem wykonania prac. Świadczy o tym pismo inwestora z 19 marca 2015 r. i 25 marca 2015 r. doręczone stronie skarżącej. Jak przyjmuje się w orzecznictwie, wysłanie listu do właściciela nieruchomości sąsiedniej z prośbą o wyrażenie zgody na czynności w ramach art. 47 Prawa budowlanego, spełnia warunek podjęcia przez inwestora starań warunkujących wydanie przez organ pozytywnej decyzji w zakresie wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej na podst. art. 47 § 2 Prawa budowlanego (vide: - wyrok NSA z 26.11.2010 r., sygn. akt II OSK 1819/09; - wyrok WSA w Warszawie z 6.04.2009 r., sygn. akt VII SA/Wa 110/09). Jak wskazuje się też w orzecznictwie wystarczająca jest sama próba uzyskania takiej zgody (vide: wyrok WSA w Opolu z 11.10.2007 r., syn. akt II SA/Op 201/07). Nie należy do orzekających organów ocena treści, czy formy korespondencji między sąsiadami. Ciąży na nich jedynie obowiązek ustalenia, że do zgody w trybie cywilnoprawnym nie doszło. Jest to okoliczność niesporna miedzy stronami.

Uwzględniając zatem powyższe należy ocenić, iż organy orzekające prawidłowo zastosowały w sprawie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego. Stan faktyczny sprawy przesądził bowiem o potrzebie wydania decyzji, zastępującej zgodę sąsiada na wejście na teren należącej do niego nieruchomości. Wydana przez organ odwoławczy organu określa w wystarczający sposób korzystanie z sąsiedniej nieruchomości.

Ustosunkowując się do zarzutów skargi wskazać należy, że Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego, że zamierzone przez inwestora prace budowlane, związane z realizacją zgłoszenia budowlanego dotyczącego wykonania izolacji ścian podziemnej hali garażowej, wiążą się z nie dającą się ominąć koniecznością wejścia na teren nieruchomości skarżącej Wspólnoty. Przesłanka "niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości" występuje zawsze, gdy posadowione budynki znajdują się w granicy działki sąsiedniej, a zatem nie ma innego sposobu wykonania robót budowlanych, jak tylko poprzez wejście na teren posesji sąsiedniej. Sytuacja taka zaistniała w rozpoznawanej sprawie, gdyż sporne roboty budowlane polegać mają na prowadzeniu prac izolacyjnych w zakresie ścian podziemnej hali garażowej, usytuowanej bezpośrednio przy granicy nieruchomości sąsiadującej z działką inwestora. Powyższą okoliczność, bezsporną zresztą, potwierdza materiał dowodowy zgromadzony w sprawie. Argumentacja, iż wykonanie izolacji od zewnętrznej ściany hali garażowej przyniesie wymierne efekty w postaci usunięcia przyczyny nadmiernej wilgoci wynika z przedłożonej opinii technicznej "Analiza nieszczelności ścian części podziemnej budynku nr [..] przy ul. C. w G.", orzeczenia technicznego w branży mykologiczno-budowlanej oraz koncepcji układu odwodnienia drenarskiego budynku mieszkalnego położonego w G. przy ul. C. Z przywołanych ekspertyz wynika, że wilgoć w ścianie jest efektem nieszczelnie wykonanej izolacji pionowej budynku. A jedynym sposobem usunięcia problemu jest wykonanie izolacji od zewnątrz budynku, czyli od strony skarżącej Wspólnoty. Z uwagi na bliskość ściany hali garażowej od granicy działki należącej do skarżącej (0,73 m) jedynym sposobem wykonania prac jest wykonanie wykopu i oznacza to konieczność wejścia na nieruchomość sąsiednią. Teren zajęty pod planowane prace wynika wprost z dokonanego zgłoszenia i z załącznika do zaskarżonej decyzji. Obszar przewidziany do zajęcia koreluje z rodzajem planowanych prac i koniecznością zapewnienia strefy ochronnej. Okoliczności te, zdaniem Sądu, wynikają ze zgromadzonych akt sprawy. Natomiast okres zajęcia nieruchomości strony skarżącej koresponduje z terminem wskazanym przez inwestora. Słusznie uwzględnił Wojewoda czasokres wskazany przez inwestora, gdyż zasadne jest takie określenie terminu, żeby wykonanie prac było możliwe. Natomiast po wykonaniu prac inwestor zobowiązany został do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego.

Niezasadne jest żądanie zawarte w skardze o powołaniu biegłego celem określenia "parametrów technicznych" w zakresie ustalenia jak szeroki winien być wykop, aby istniała możliwość wykonania izolacji, jak szeroka ma być strefa bezpieczeństwa celem składowania gruntu z wykopu i bezpiecznego operowania sprzętem. Słusznie w skardze podkreślił Wojewoda, że osoby zajmujące się tego typu sprawami posiadają wykształcenie kierunkowe i uprawnienia pozwalające na samodzielne dokonywanie ocen w zakresie Prawa budowlanego i jego aspektów technicznych, a to wyklucza konieczność powoływania biegłych w tym zakresie. Rolą organu odwoławczego jest ocena materiału zgromadzonego w sprawie, zaś w aktach znajdują się wszelkie niezbędne ekspertyzy pozwalające na wydanie merytorycznej decyzji. I w tym miejscu jako błędny należy uznać zarzut, że Wojewoda nie miał uprawnienia wydać decyzji merytorycznej a jedynie kasacyjną w sytuacji uznania, że materiał dowodowy jest niepełny. Wojewoda nie posiadał jedynie informacji o czasie zajęcia nieruchomości jaki inwestor uznaje za niezbędny w celu przeprowadzenia zaplanowanych prac. Informację tą uzyskał w toku postepowania odwoławczego. Natomiast odmienna ocena sprawy na podstawie zgromadzonego materiału nie zezwala na wydanie decyzji kasacyjnej.

Mając na względzie dotychczasowe rozważania Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, nie stwierdzając naruszenia prawa przez orzekające w sprawie organy, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.