Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 690/09
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2009-07-02 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 152, art. 190, art. 200
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 7, art. 77, art. 80, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Łukasz Krzycki, Sędziowie Sędzia NSA Otylia Wierzbicka, Sędzia WSA Jakub Linkowski (spr.), Protokolant Joanna Kurek, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 2 lipca 2009 r. sprawy ze skargi B. W. i M. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] sierpnia 2007 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i utrzymaną nią w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] lipca 2007 r. nr [...]; II. zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. na rzecz skarżących B. W. i M. W. kwotę 652 (sześćset pięćdziesiąt dwa) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

IV SA/Wa 690/09

Uzasadnienie

Decyzją z dnia [...] sierpnia 2007 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta W. z dnia [...] lipca 2007 r. o pobraniu od B. W. i M. W. jednorazowej opłaty w wysokości 13.718,25 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonej w W. w rejonie ulicy [...] i oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ew. nr [...] w obrębie [...] o powierzchni 616 m2, spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A.

W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości jest spowodowany uchwaleniem nowego planu miejscowego dla obszaru, na którym znajduje się zbyta działka. Zgodnie z poprzednio obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą nr [...] Rady W. z dnia [...] września 1992 r. działka ew. nr [...] zlokalizowana była w strefie o funkcjach mieszkaniowo - usługowych MU-24. Zgodnie z załącznikiem nr 2 do ustalenia ogólnego nr 34 tego planu nie wyrażono zgody na zmianę przeznaczenia 445 ha gruntów położonych na terenie Dzielnicy Gminy M. w obszarze strefy MU-24 ograniczonych ulicami: [...],[...],[...],[...] i terenami zieleni pod S., do czasu zaistnienia warunków umożliwiających urbanizację tego terenu. Plan ten nie określał szczegółowo warunków zagospodarowania nieruchomości, w skład którego wchodziła przedmiotowa działka, natomiast określał, że znajduje się w strefie o funkcjach mieszkaniowo-usługowych MU-24, z zakazem zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze.

W dniu 18 listopada 1999 r. wszedł w życie nowy plan zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowego obszaru (uchwała nr [...] Rady Gminy W. z dnia [...] maja 1999 r. w sprawie uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A.). Zgodnie z nowym planem przedmiotowa działka znajduje się w obszarze, w którym ustalono funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami I stopnia. Obszar ten określono jako I strefa. Plan określa szczegółowo ustalenia dotyczące m.in. układu ulicznego i urządzeń pomocniczych, zasady obsługi w zakresie infrastruktury technicznej, warunki, zasady i standardy kształtowania zabudowy i

IV SA/Wa 690/09

urządzenia terenu, ustalenia dotyczące tymczasowego zagospodarowania, urządzania oraz użytkowania terenów.

W związku z powyższym organ odwoławczy uznał, iż nowy plan miejscowy zmienił przeznaczenie terenu, na którym znajduje się przedmiotowa działka, na korzystniejsze, gdyż w nieobowiązującym planie zakaz zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze uniemożliwiał wykorzystanie nieruchomości na inny cel niż rolniczy. Obowiązujący obecnie plan umożliwia natomiast wykorzystanie przedmiotowej działki na cele nierolnicze, gdyż istnieje możliwość jej zabudowy.

Organ odwoławczy zaznaczył, iż podstawą wydania decyzji był operat szacunkowy. Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej przed zmianą planu została oszacowana na kwotę 135.397 zł, a po zmianie planu na kwotę 190.270 zł. Wartości te zostały ustalone na dzień zbycia nieruchomości (5 kwietnia 2004 r.). Sporządzony operat wskazuje na wzrost wartości nieruchomości i potwierdza wzrost wartości nieruchomości spowodowany uchwaleniem nowego planu.

W ocenie organu spełnione zostały zatem przesłanki określone w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 77 ze zm.), zwanej dalej "ustawą", umożliwiające pobranie od sprzedających działkę nr ew. [...] kwoty 13.718,25 zł, co stanowi 25 % wzrostu wartości nieruchomości.

Na powyższą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli B. W. i M. W.

Skarżący podnieśli, że organ:

niezasadnie stwierdził, że wskutek uchwalenia nowego planu doszło do zmiany przeznaczenia terenu; poprzednio przedmiotowa działka znajdowała się w strefie o funkcji mieszkaniowo - usługowej, która stanowiła rezerwę pod budownictwo mieszkaniowe i wobec tego nie mogła być zainwestowana, natomiast w aktualnie obowiązującym planie nadal pozostała funkcja mieszkaniowa z doprecyzowaniem, że ma to być budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne wraz z urządzeniami I stopnia obsługi; stwierdzenie więc, że nowy plan zmienił przeznaczenie terenu jest nieuzasadnione,

nie wykazał bezpośredniego związku przyczynowego między uchwaleniem nowego planu, a wzrostem wartości nieruchomości, który musi być spowodowany tylko i wyłącznie uchwaleniem planu,

IV SA/Wa 690/09

- zaniechał szczegółowej analizy operatu szacunkowego pomimo, że jak każdy dowód w sprawie powinien on podlegać ocenie na zasadach ogólnych.

W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał argumenty zawarte w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi.

Wyrokiem z dnia 29 listopada 2007 r. wydanym w sprawie o sygn. akt IV SA/Wa 2050/07 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę.

Odnośnie zarzutu braku zmiany przeznaczenia terenu w nowym planie w uzasadnieniu wzroku Sąd stwierdził, że organ odwoławczy wziął pod rozwagę nie tylko samo przeznaczenie terenu w obu planach, bo to jest bezsporne, lecz wyprowadził wniosek o wzroście ceny nieruchomości spowodowanym uchwaleniem nowego planu z całokształtu zapisów starego planu, a w szczególności z możliwości wykorzystania działki na cele mieszkaniowe w dotychczasowym planie.

Sąd podkreślił, że z przepisów ustawy nie wynika, aby zmiana wartości nieruchomości musiała być wynikiem zmiany przeznaczenia terenu w planie. Przepis jedynie stwierdza, że zmiana wartości nieruchomości musi być powiązana z uchwaleniem planu. Niewątpliwie z reguły taka zmiana (wzrost) będzie wynikiem zmiany przeznaczenia gruntu z jednego celu na inny, ale nie oznacza to, że inne postanowienia i wymogi planu nie będą miały wpływu na wartość terenu.

W ocenie Sądu nieuprawnione jest więc utożsamianie uchwalenia nowego planu ze zmianą przeznaczenia (funkcją) terenu. Konieczne jest bowiem szersze spojrzenie na regulacje planu, z uwzględnieniem całokształtu jego zapisów, bowiem ewentualny wzrost wartości nieruchomości musi być powiązany z planem, a nie tylko z samym przeznaczeniem (funkcją) terenu, na którym położona jest dana nieruchomość.

Sąd podkreślił, że w nowym planie nie ulega zmianie funkcja w stosunku do zapisów poprzedniego planu, jednakże regulacje w starym planie faktycznie uniemożliwiają bądź w istotny sposób utrudniają wykorzystanie terenów pod cel nań przeznaczony, co wpływa na wartość nieruchomości. Pod rządami starego planu, mimo zapisów pod budownictwo, działki skarżących mogły być bowiem wykorzystywane jedynie na cel rolniczy. W taki też sposób organ przeprowadził analizę funkcji terenu w obydwu planach podkreślając, że w starym planie istniał zakaz zmiany przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze. Następnie organ wywiódł nie do końca precyzyjny wniosek, że wskutek uchwalenia planu zmieniło się przeznaczenie obszaru na korzystniejsze (przeznaczenie to bowiem nie uległo

IV SA/Wa 690/09

zmianie). Nie zmienia to jednak istoty zagadnienia, ponieważ wzrost wartości działki musi wynikać nie ze zmiany przeznaczenia, lecz z faktu uchwalenia planu.

Zdaniem Sądu autor operatu przeanalizował zapisy starego planu i poczynił ustalenia odnośnie możliwości inwestycyjnych zgodnie z zapisem planu, jak również obrotów ziemią położoną na tym terenie. Skarżący nie podnieśli żadnych konkretnych zarzutów co do nieprawidłowości tegoż operatu lub poczynionych w nim ustaleń. Za trafne co do zasady należy uznać stanowisko skarżących, że wartość dowodowa takiego dokumentu winna być oceniona przez organy jak każdego innego dowodu, niemniej jednak uchybienie organów polegające na naruszeniu normy art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. kodeks postępowania administracyjnego (t. j.: Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej "k. p. a.", poprzez brak stwierdzenia w uzasadnieniu decyzji, iż przedmiotowy operat jest wiarygodny, pełny, nie zawiera żadnych błędów lub nieścisłości, w konsekwencji nie mogło mieć żadnego wpływu na wynik sprawy. Poprzez bowiem przyjęcie, że wnioski zawarte w operacie stanowią podstawę ustaleń faktycznych, organy uznały ten dowód za wiarygodny. Wobec braku konkretnych zarzutów do tego dokumentu i wniosków w nim zawartych, co do których bezspornie organ miałby obowiązek ustosunkowania się, Sąd przyjął wywody poczynione przez organ w zaskarżonej decyzji jako uzasadniające wydanie takiego rozstrzygnięcia.

B. W. i M. W. wnieśli skargę kasacyjną od powyższego wyroku.

W ocenie skarżących przedmiotowa działka zarówno przed, jak i po uchwaleniu nowego planu znajdowała się w obszarze przeznaczonym pod funkcję mieszkaniowo-usługową, natomiast kwestia braku zgody właściwego organu (w czasie obowiązywania poprzedniego planu) na zmianę przeznaczenia terenu z rolnego na nie-rolny znajduje się poza regulacją przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego.

W skardze kasacyjnej powtórzono zarzut, że zaskarżona decyzja jest wadliwa, ponieważ nie dowiedziono w niej bezpośredniego związku między wzrostem wartości działki a uchwaleniem nowego planu oraz że nie dokonano właściwej ceny operatu szacunkowego.

Wyrokiem z dnia 19 marca 2009 r. wydanym w sprawie o sygn. akt II OSK 254/08 Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok sądu pierwszej instancji i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania.

IV SA/Wa 690/09

Sąd podkreślił, że podstawą ustalenia "renty planistycznej" (jednorazowej opłaty) konieczne jest ustalenie, że do wzrostu wartości nieruchomości doszło wskutek uchwalenia planu miejscowego. Z porównania ustaleń obu planów nie wynika jednoznacznie, że na skutek uchwalenia nowego planu z 1999 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia terenów w obszarze, w którym jest położona nieruchomość skarżących, gdyż wcześniej, jak i obecnie był to teren o przeznaczeniu na funkcje mieszkaniowo-usługowe i nie może tu być argumentem przesądzającym odmowa Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej w 1992 r. na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, co zostało zamieszczone w załączniku do planu z 1999 r.

Zakaz zmiany przeznaczenia gruntów rolnych w strefie MU-24 na cele nierolnicze miał więc jedynie czasowy charakter, gdyż był to obszar o funkcjach mieszkaniowo-usługowych, stanowiący rezerwę pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe. W taki sposób teren ten był traktowany na rynku nieruchomości, gdyż było powszechnie wiadomo, że - prędzej czy później - będzie on bardzo atrakcyjny pod budownictwo mieszkaniowe i usługi, co niewątpliwie miało wpływ na ceny nieruchomości jeszcze przed uchwaleniem nowego planu.

Operat szacunkowy wskazując na wzrost wartości nieruchomości nie zawiera jednak przekonywujących ustaleń, z których by wynikał związek przyczynowy pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a ustaleniami nowego planu. Stwierdzenia zamieszczone w operacie, iż nowy plan zasadniczo zmienił przeznaczenie przedmiotowej działki (zmienił możliwości inwestycyjne, jest korzystniejszy) nie korespondują ze szczegółowymi ustaleniami obu planów, skoro wcześniej i obecnie był to teren faktycznie przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe i usługi.

Powyższe stwierdzenia również nie znajdują odzwierciedlenia w zamieszczanych w operacie analizach ekonomicznych rynku za lata 1999-2002 i 2002-2004. Odnotowany tam wzrost cen nieruchomości nie wskazuje, aby miał związek z uchwaleniem planu miejscowego w 1999 r., bowiem taki sam bądź podobny wzrost cen w analogicznych okresach można było odnotować na rynku nieruchomości w innych dzielnicach W., czy też w innych rejonach Polski. Tak więc łączenie wzrostu cen nieruchomości z uchwaleniem miejscowego planu w tym przypadku jest wątpliwe i nie do końca uzasadnione. Ceny działek położonych na terenie objętym nowym planem wzrastały już przed jego uchwaleniem, mimo że

IV SA/Wa 690/09

był to teren rolny bez prawa zabudowy, jak przyjęto w operacie. Ceny działek na tym terenie kształtowały się na poziomie cen działek budowlanych, co w operacie szacunkowym wyjaśniano, że "rynek dyskontuje przyszłe zdarzenia". Natomiast zauważa się też, że po uchwaleniu planu "ceny nadal wzrastały, ale dynamika wzrostu była znacznie słabsza".

Wzrost cen nieruchomości wiąże się jednoznacznie w operacie szacunkowym z uchwaleniem w 1999 r. planu miejscowego, całkowicie nie biorąc pod uwagę innych czynników mających wpływ na ceny na rynku nieruchomości, takich jak na przykład: popyt-podaż, inflacja, wzrost zamożności społeczeństwa, dynamiczny w ostatnich latach rozwój budownictwa w W. Samo uchwalenie planu nie musi powodować wzrostu cen nieruchomości, szczególnie, kiedy zmiana przeznaczenia terenów w nowym planie w porównaniu z poprzednim planem jest wątpliwa.

Sąd nie mógł w takiej sytuacji przyjąć, że nowy plan zmienił przeznaczenie obszaru na korzystniejsze w stosunku do poprzednio obowiązującego planu, gdyż jest to subiektywna ocena organów wynikająca z operatu szacunkowego, który powinien podlegać ocenie, jak każdy inny dowód w sprawie. W rozpoznawanych sprawach natomiast bezkrytycznie, bez szerszej analizy przyjęto, że wzrost wartości nieruchomości miał związek z uchwaleniem planu w 1999 r. Tymczasem zgromadzone w tych sprawach materiały nie dawały podstaw do tak jednoznacznych wniosków.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja i utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji naruszają prawo.

Stosownie do treści art. 190 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153, poz.1270 ze zm.), zwanej dalej "p. p. s. a.", sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. Sąd związany jest więc wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 marca 2009 r.

Rozpoznając ponownie sprawę Sąd, niezależnie od związania oceną prawną dokonaną w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego, w pełni podziela stanowisko, że zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane bez dokonania wnikliwej oceny, czy wzrost

IV SA/Wa 690/09

wartości działki ew. nr [...], stanowiącej byłą własność skarżących jest związany z uchwaleniem przez Radę Gminy W. w dniu [...] maja 1999 r. nowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla A.

Zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca zapadły więc z naruszeniem art. 7 i 77 k. p. a., gdyż nie zostały bowiem wyjaśnione wszystkie istotne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności.

Podstawą prawną wszczęcia postępowania administracyjnego w przedmiocie wymierzenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest art. 36 ust. 4 ustawy. Zgodnie z treścią tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Użyte w art. 36 ust. 4 ustawy sformułowanie, "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego (...) wartość nieruchomości wzrosła", należy rozumieć w ten sposób, że wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego. Ustalenie wzrostu wartości nieruchomości jest elementem stanu faktycznego niezbędnym przy ustalaniu opłaty planistycznej. Przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości, można brać pod uwagę tylko te okoliczności wpływające na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu i wpływają na wzrost wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości związany z przekwalifikowaniem nieruchomości powinien być obiektywny, tzn. ustalony na podstawie operatu szacunkowego, sporządzonego dla konkretnej nieruchomości. Operat szacunkowy stanowi dowód, który organ administracji zobowiązany jest ocenić ustalając, czy z uchwaleniem planu związany jest wzrost wartości konkretnej nieruchomości.

W przedmiotowej sprawie, okoliczności wpływające na wzrost wartości nieruchomości skarżących muszą być bezpośrednim następstwem uchwalonego w dniu [...] maja 1999 roku przez Radę Gminy W. Uchwałą nr [...] Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Osiedla A., który obowiązuje od dnia

IV SA/Wa 690/09

18 listopada 1999 r. (Dz. Urz. Woj. [...] nr [...], poz. [...]).

Zapisy tego planu ustalające dla terenu działki sprzedanej przez skarżących funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego zostały przez organy porównane z zapisami poprzednio obowiązującego na tym terenie Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta W. uchwalonego przez Radę Miasta W. Uchwałą nr [...]z dnia [...] września 1992 r. Organy ustaliły, że teren ten w Planie Ogólnym Zagospodarowania Przestrzennego Miasta W. z dnia [...] września 1992 r. znajdował się w obszarze oznaczonym symbolem MU-24 tj. strefie o funkcjach mieszkaniowo -usługowych, stanowiąc rezerwę pod budownictwo mieszkaniowo - usługowe.

W rozpatrywanej sprawie ustalenia wymaga kwestia czy i jaką zmianę wprowadziły ustalenia planu z 1999 r. w stosunku do planu z 1992 r., które wpłynęły na wzrost wartości działki skarżących, tj. przede wszystkim czy przez uchwalenie planu miejscowego doszło do przekwalifikowania przeznaczenia nieruchomości.

W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z 1992 r. nieruchomość skarżących położona była jak już powyżej wskazano, w obszarze oznaczonym symbolem MU-24 o funkcji mieszkaniowo - usługowej. Zgodnie zaś z planem miejscowym z 1999 r. nieruchomość ta leży w I strefie, dla której przyjęto funkcje mieszkaniowe budownictwa jednorodzinnego wraz z urządzeniami I stopnia obsługi. Z powyższego wynika, że zarówno przed uchwaleniem planu z 1999 r., jak i po jego uchwaleniu nieruchomość skarżących znajdowała się na terenie przeznaczonym pod budownictwo mieszkaniowe.

Ponadto należy stwierdzić, że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie wskazuje na wzrost wartości nieruchomości, jednakże z operatu nie wynika, na czym polega bezpośredni związek przyczynowy między zmianą wartości nieruchomości, a ustaleniami przyjętymi w planie miejscowym z 1999 r., skoro przed jego uchwaleniem teren ten przeznaczony był pod budownictwo mieszkaniowe. Zakaz zmiany przeznaczenia gruntów rolnych w strefie M-24 na cele nierolnicze miał jedynie charakter czasowy, gdyż był to obszar o funkcjach mieszkaniowo-usługowych, stanowiący rezerwę pod budownictwo mieszkaniowo-usługowe. I tak te teren były traktowane na rynku nieruchomości, co niewątpliwie miało wpływ na ceny nieruchomości jeszcze przed uchwaleniem nowego planu miejscowego.

IV SA/Wa 690/09

Wzrost cen nieruchomości wiąże się w operacie szacunkowym z uchwaleniem w 1999 r. planu miejscowego, nie biorąc pod uwagę innych czynników mających wpływ na ceny nieruchomości, jak na przykład: popyt-podaż, inflacja, wzrost zamożności społeczeństwa, dynamiczny w ostatnich latach rozwój budownictwa w W. Ceny działek położonych na terenie objętym nowym planem wzrastały już przed jego uchwaleniem, mimo że był to teren rolny bez prawa zabudowy.

Należy wyraźnie zaznaczyć, że sytuacja na rynku nieruchomości pozostaje bez wpływu na ocenę wzrostu obiektywnej wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości nieruchomości ma nastąpić wskutek uchwalenia planu, a nie w związku z popytem na rynku nieruchomości czy innymi czynnikami. Należy więc podkreślić, że przy ustalaniu opłaty planistycznej można się oprzeć jedynie na ustaleniach wynikających z samych zapisów zawartych w porównywanych ze sobą dwóch planach. Opłaty planistycznej nie należy natomiast wiązać z ceną nieruchomości stanowiącą wynik relacji popyt - podaż.

Brak prawidłowych ustaleń odnoszących się do wzrostu wartości nieruchomości oznacza w ocenie Sądu, iż nie można uznać, że zaistniały wszystkie przesłanki uzasadniające zastosowanie art. 36 ust. 4 ustawy.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy administracji powinny więc dopuścić dowód z nowego operatu szacunkowego zaś sporządzający go biegły winien wziąć pod uwagę wskazania zawarte w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 marca 2009 r. wydanym w sprawie o sygn. akt II OSK 254/08.

Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p. p. s. a. orzekł, jak w pkt I. sentencji wyroku. Rozstrzygnięcie zawarte w pkt II. sentencji wyroku zapadło na podstawie art. 152 p. p. s. a. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 p. p. s. a.