Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 562/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2022-12-15 00:00:00+01:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy: article: art. 95 pkt 7
journal: Dz.U. 2020 poz 1990
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Adam Habuda Sędziowie: Sędzia WSA Gabriel Węgrzyn Asesor WSA Marta Pawłowska (spr.) Protokolant: Emilia Witkowska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 15 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi J. G. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie odmowy zatwierdzenia projektu podziału nieruchomości oddala skargę w całości.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia [...], skierowanym do Prezydenta W. J. G. M. ("strona", "skarżąca") wniosła o zatwierdzenie podziału nieruchomości w trybie art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Organ pismem z dnia [...] wezwał stronę do uzupełnienia złożonego wniosku poprzez złożenie decyzji o warunkach zabudowy wydanej w stosunku do działki objętej wnioskiem, bądź oświadczenia o jej braku. W związku z brakiem odpowiedzi na wezwanie w przedstawionym zakresie, organ pierwszej instancji, w trybie art. 79 a kodeksu postępowania administracyjnego pouczył stronę, że w wyniku podziału nieruchomości zgodnie z wnioskiem powstałaby działka (poza zabudowaną działką) o powierzchni [...], niezabudowana, stanowiąca użytek rolny. Organ wyjaśnił, że w związku z brakiem obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego na tym terenie oraz brakiem decyzji o warunkach zabudowy, zmuszony jest przyjęć, że powstała działka wykorzystywana byłaby na cele rolne. Tymczasem, zgodnie zobowiązującymi przepisami ustawy o gospodarcze nieruchomościami, nie można dokonywać podziału działek wykorzystywanych rolniczo, jeżeli w wyniku tego podziału, miałaby powstać działka o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha. Organ jednocześnie zakreślił skarżącej termin 14 dni na wykazanie przesłanek umożliwiających dokonanie podziału zgodnie z wnioskiem. W związku z brakiem czynności strony, decyzją z dnia [...] Prezydent W. odmówił zatwierdzenia podziału nieruchomości położnej przy ulicy [...], nr [...], [...].

W odwołaniu od decyzji pierwszej instancji skarżąca podniosła, że wniosek dotyczył podziału w trybie art. 95 ust. 7 ustawy, zatem niezależnie od ustaleń planu miejscowego czy decyzji o warunkach zabudowy. W ocenie skarżącej oczekiwanie przez organ złożenia decyzji o warunkach zabudowy było w związku z tym w sposób oczywisty bezzasadne. Dodatkowo podniosła, że niesłuszny jest również argument, że podział nie może być dokonany z uwagi na fakt, że powstanie działka o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, bowiem stosownie do treści art. 93 ust. 2a in fine, ograniczenia tego nie stosuje się do podziałów dokonywanych w trybie art. 95 ustawy.

Po rozpoznaniu odwołania strony Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. decyzją z dnia [...] utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. Na uzasadnienie swojego stanowiska Kolegium wskazało, że dopuszczalność podziału gruntów o przeznaczeniu rolnym i leśnym - w trybie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami - została ograniczona natomiast dyspozycją art. 93 ust. 2a ustawy, który stanowi, że podział nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego - wykorzystywanych na cele rolne i leśne, powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha, jest możliwy tylko pod warunkiem, że nowo projektowane działki gruntu zostaną przeznaczone na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami. Co jednak istotne, przepisu nie stosuje się w przypadku podziałów nieruchomości, o których mowa w art. 95. W tym kontekście Kolegium podniosło, że nieruchomość objęta wnioskiem o podział niewątpliwie stanowi nieruchomość wykorzystywaną na cele rolne i leśne w rozumieniu art. 92 ust. 2 ustawy. Organ wskazał również, że strona zwróciła się o podział w celu wydzielenia działki niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego, czyli w trybie art. 95 pkt 7 ustawy.

Dalej SKO wyjaśniało, że art. 95 pkt 7 ustawy przewiduje, że podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Definicja działki budowlanej została zawarta w art. 4 pkt 3a ustawy. Z regulacji tej wynika, że ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.

W ocenie Kolegium unormowanie to oznacza, że w przypadku, gdy dotychczasowa, zabudowana już nieruchomość ma być przedmiotem podziału, podział taki jest możliwy, jeśli zmierza do wydzielenia tej części dzielonej nieruchomości, która - tworząc działkę budowlaną, w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami - zapewni zgodne z celem i przeznaczeniem korzystanie z posadowionych na niej budynków i znajdujących się na niej urządzeń. Przy podziale nieruchomości zabudowanej chodzi więc o zapewnienie prawidłowego (zgodnego z celem) i racjonalnego (zgodnego z przeznaczeniem) korzystania z budynków i urządzeń położonych na wydzielanej działce, przez co należy rozumieć podział w oparciu o kryteria faktyczne (dotychczasowa legalna zabudowa), który nie będzie sprzeczny ze społeczno - gospodarczym przeznaczeniem prawa własności.

W tym kontekście Kolegium podniosło, że podstawową kwestią jest ustalenie, czy działka ta, z punktu widzenia istniejącej na niej zabudowy może być prawidłowo i racjonalnie zagospodarowana Skoro zatem art. 95 pkt 7 ustawy przewiduje, że podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej "niezbędnej" do korzystania z budynku mieszkalnego, to sytuacja ta nie dotyczy każdego podziału w celu wydzielenia działki budowlanej w rozumieniu art. 4 pkt 3a ustawy. W ocenie Kolegium, w rozpoznawanej sprawie nieruchomość rolna, która ma podlegać podziałowi, niewątpliwie stanowi już działkę budowlaną w rozumieniu powołanego przepisu art. 4 ust. 3a ustawy. Treść mapy z projektem podziału nieruchomości wskazuje, że jej ukształtowanie

wielkość powierzchni umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie ze znajdującego się na niej budynku. Działka ma bowiem kształt regularnego prostokąta, o powierzchni [...], którą - kierując się doświadczeniem życiowym - określić należy jako typową działkę przeznaczoną do zabudowy budynkiem mieszkalnym. W analizowanej sprawie nie zachodzi więc przypadek uzasadniający wydzielenie działki budowlanej "niezbędnej" do korzystania z budynku mieszkalnego, o jakiej mowa w art. 95 pkt 7 ustawy. Taka już bowiem istnieje. Mająca podlegać podziałowi nieruchomość - jak wyżej wskazano - stanowi już działkę budowlaną, odpowiednią dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego. Wyjątkowy tryb służący wydzieleniu działki budowlanej z większej nieruchomości nie może znajdować zastosowania w odniesieniu do podziału nieruchomości stanowiącej już działkę budowlaną w rozumieniu przepisu art. 4 ust. 3a ustawy, na mniejsze działki ewidencyjne. Nie służy on bowiem do realizacji powyższego celu.

Nie godząc się z takim rozstrzygnięciem, skarżąca wniosła skargę do tutejszego sądu, domagając się jego uchylenia, jak i uchylenia decyzji organu pierwszej instancji. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie art. 95 ust. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 4 pkt 3a ustawy poprzez błędne przyjęcie, że przepis ten nie dopuszcza możliwości podziału działki, w przypadku gdy działka ta spełnia wymogi niezbędności dla budynku mieszkalnego. W uzasadnieniu skargi powtórzono zasadnicze motywy złożonego odwołania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. podtrzymało stanowisko wyrażone w zakażonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Na rozprawie w dniu [...] skarżąca podtrzymała zarzuty skargi i wskazała, że nie działce pozostałej po wydzieleniu działki [...] nie planuje realizować zamierzenia budowlanego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Skarga nie jest zasadna.

Przedmiotowe postępowanie zostało zainicjowane wnioskiem skarżącej o wydanie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości w oparciu o art. 95 pkt 7 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 1990, dalej jako "u.g.n."), zgodnie z którym niezależnie od ustaleń planu miejscowego podział nieruchomości może nastąpić w celu wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego.

Z powołanej normy wynika, że w przypadku dokonywania podziału niezależnie od ustaleń planu miejscowego, badanie zgodności podziału z planem z oczywistych względów nie jest dokonywane. To samo dotyczy badania zgodności z decyzją ustalająca warunki zabudowy, która jest aktem wydawanym w przypadku braku zagospodarowania przestrzennego, niejako go zastępującym.

W orzecznictwie sądów administracyjnych zapadłym na gruncie art. 95 ustawy ugruntowany jest pogląd, że we wszystkich przypadkach wskazanych w tym przepisie podział może nastąpić tylko wówczas gdy zaistnieje któraś z sytuacji w nim przewidzianych, bowiem niezwiązanie ustaleniami planu przy podziale nieruchomości może mieć miejsce tylko w celach w nim wskazanych (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 13 maja 2009 r., sygn. akt I SA/Wa 84/09, Lex nr 557186). Oznacza to, że art. 95 ustawy zawiera zamknięty katalog odstępstw od generalnej zasady i w związku z tym musi być interpretowany ściśle (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 1 lutego 2018 r., IV SA/Po 1039/17, Lex nr 2452135)

Wniosek o podział złożony przez skarżącą w trybie art. 95 pkt 7 ustawy dotyczył podziału nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...], [...] [...] we [...], o powierzchni [...], zabudowanej budynkiem mieszkalnym, oznaczonym w rejestrze gruntów jako użytki rolne.

Z akt sprawy wynika, że na terenie, na którym położona jest objęta wnioskiem o podział nieruchomość nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie zasadnicze znaczenie ma interpretacja użytego w art. 95 pkt 7 ustawy pojęcia "wydzielenie działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego". W ocenie Sądu, z powołanego sfomułowania jednoznacznie wynika, że wydzielenie działki budowlanej w trybie art. 95 pkt 7 ustawy musi być niezbędne do korzystania z budynku mieszkalnego. Niezbędność taka zachodzi zaś wtedy gdy do korzystania z budynku mieszkalnego wydzielenie działki budowlanej jest konieczne.

Pojęcie działki budowlanej unormowane zostało w art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten stanowi, że ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej - należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce. W orzecznictwie sądów administracyjnych zapadłym na tle powołanego przepisu trafnie podnosi się, że wskazana w nim "niezbędność" wydzielenia działki budowlanej dla korzystania z budynku mieszkalnego to coś więcej niż opłacalność, czy wygoda. Wydzielenie takiej działki musi być konieczne dla prawidłowego korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, a nie jedynie korzystne (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 14 stycznia 2020 r. sygn. II SA/Lu 639/19, wyr. WSA w Warszawie z dnia 18 stycznia 2022 , sygnatura akt I SA/Wa 1303/21, CBOSA). W orzecznictwie wskazuje się również, że zastosowanie trybu wynikającego z art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami może mieć miejsce, o ile istnieje konieczność wydzielenia działki budowlanej dla posadowionego budynku mieszkalnego z nieruchomości, której dotychczasowe przeznaczenie lub sposób zagospodarowania terenu uniemożliwiał właścicielowi czy właścicielom budynku mieszkalnego korzystanie z niego, w tym realizację uprawnień budowlanych związanych z tym budynkiem mieszkalnym (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 9 października 2019 r. sygn. akt II SA/Po 615/19, Lex nr 2730854).

Po analizie zebranego materiału dowodowego Sąd podzielił ocenę organów, że przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu, na którym położona jest objęta wnioskiem o podział nieruchomość, nie uniemożliwia skarżącej korzystania z zabudowanej przez nią działki. Zresztą sama skarżąca na rozprawie wskazała, że nie zamierza ani na działce wydzielanej ani na działce pozostałej realizować zamierzeń budowlanych. Skarżąca zrealizowała już bowiem na przedmiotowej nieruchomości swoje uprawnienia budowlane, wznosząc - na podstawie uprzednio wydanego pozwolenia na budowę – budynek w zabudowie zagrodowej.

Co istotne, skarżąca na żadnym etapie postępowania nie starała się uzasadnić niezbędności podziału i spełnienia przestanek z art. 95 pkt 7 u.g.n. Pomimo opisania tej okoliczności w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia, w skardze nadal nie wyjaśniono jaki to przyczyny powodują spełnienie przesłanki "niezbędności w korzystaniu z budynku", i tym samym zastosowania wyjątkowej instytucji prawnej.

Sąd zgadza się z argumentem skargi, że podział dokonywany w trybie art. 95 u.g.n. jest podziałem dokonywanym poza ustaleniami planu czy też decyzji o warunkach zabudowy oraz że na mocy art. 93 ust. 2a nie znajduje przy nim zastosowania warunek minimalnej powierzchni działki rolnej, jednakże jak słusznie wskazało Kolegium, przepis art. 95 pkt 7 nie pozwala na automatyczne zatwierdzanie podziałów zabudowanych działek, celem wydzielenia de facto kolejnych działek budowlanych. Aby zastosować w praktyce wyjątek od zasady, czyli podział na zasadzie art. 95 u.g.n. należy wykazać spełnienie w sprawie przesłanek, pozwalających na jego zastawanie. Tymczasem skarżącą, ani we wniosku, ani na etapie odwołania czy skargi, nie uzasadniła realizacji warunki o jakim mówi przepis, to jest wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego. Wskazać tu należy, że wyrok WSA w Białymstoku, na jaki powołuje się skarżąca, zapadł właśnie w sytuacji, gdzie strona w sposób przekonujący dla sądu wyjaśniła spełnienie niezbędności podziału. Z tego powodu argumentacja w przytoczonego wyroku nie mogła odnieść skutku w niniejszej sprawie.

Rację ma organ odwoławczy, że objęta wnioskiem o podział nieruchomość jest działką budowlaną przeznaczoną, zabudowaną, która zapewnia konieczną, niezbędną obsługę dla posadowionego na niej budynku.

W ocenie Sądu, zaproponowana w skardze wykładnia art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami prowadziłaby do sytuacji, w której w każdym przypadku realizacji na działce budowlanej o powierzchni, która zapewnia konieczną obsługę dla posadowionych dla niej budynków mieszkalnych, podział takiej nieruchomości byłby z założenia zasadny. Podzielić trzeba ocenę organu odwoławczego, że taka interpretacja art. 95 pkt 7 ustawy nie byłaby zgodna z intencją ustawodawcy i prowadziłaby do istotnego rozszerzenia zakresu stosowania powołanego przepisu oraz istotnego zwiększenia ilości podziałów nieruchomości naruszających ustawowe zasady podziału.

Podsumowując, skoro wielkość i struktura nieruchomości objętej wnioskiem o podział umożliwia prawidłowe korzystanie z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, nie jest możliwe pozytywne rozpatrzenie wniosku skarżącej o dokonanie podziału tej nieruchomości w oparciu o art. 95 pkt 7 ustawy.

Sąd w składzie orzekającym nie neguje przy tym stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażonego w wyroku z 16 października 2013 r., sygn. akt I OSK 1027/12, w którym uznano, że art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości w ten sposób, aby z istniejącej dotąd jednej działki została wydzielona tylko jedna działka budowlana, która będzie niezbędna do korzystania z posadowionego na niej budynku mieszkalnego, zaś reszta z dzielonego gruntu będzie stanowiła działkę odrębną, powstałą na skutek powyższego wydzielenia. Warunkiem dokonania takiego podziału jest jednak jego niezbędność dla korzystania z budynku mieszkalnego, co w niniejszej sprawie, jak już wyżej wskazano, nie miało miejsca.

W sprawie nie doszło zatem do naruszenia wskazanych w skardze przepisów prawa materialnego, to jest art. 95 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 4 pkt 3a tej ustawy.

W związku z powyższym, skarga na podstawie art. 151 p.p.s.a. podlegała oddaleniu.