Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 878/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2012-04-18 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6072 Scalenie oraz podział nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 92 ust. 2, art. 94, art. 97 ust.1 i 3
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: par. 3 ust. 2 pkt 6
journal: Dz.U. 2004 nr 268 poz 2663
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski, Sędziowie Sędzia WSA Iwona Bogucka (spr.),, Sędzia WSA Maria Taniewska-Banacka, Protokolant st. sekretarz sądowy Ewa Jędrasik, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 kwietnia 2012 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w C. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie podziału nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Ostateczną decyzją z [...] r. Prezydent Miasta C. ustalił lokalizację inwestycji celu publicznego polegającej na budowie kolektora deszczowego dzielnicy K. oraz budowie drogi łączącej ulice: A i B w C. Pismem z 21 lutego 2008 r. Prezydent Miasta C. zawiadomił M. S. jako właścicielkę działki nr 1 o wszczęciu postępowania w sprawie podziału tej nieruchomości, polegającego na wydzieleniu terenu przeznaczonego do realizacji celu publicznego określonego w decyzji z [...] r.

Postanowieniem z [...]r. nr [...] Prezydent Miasta C. orzekł o zgodności proponowanego podziału nieruchomości położonej w C, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1 o pow. 0,1577 ha z ustaleniami decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego z [...]r. Podział ten przewidywał powstanie działki nr 1/1 o pow. około 0,0478 ha i działki nr 1/2 o pow. około 0,1099 ha. Rozstrzygnięcie to zostało utrzymane w mocy decyzją SKO w C. z [...] r. nr [...] . Skarga na decyzję Kolegium została oddalona prawomocnym wyrokiem WSA w Gliwicach z 17 grudnia 20089 r. sygn. II SA/Gl 863/08. W uzasadnieniu tego wyroku Sąd wskazał, że postępowanie w przedmiocie podziału nieruchomości zostało zainicjowane w związku z wydaną decyzją lokalizacyjną. W decyzji tej określone zostały w szczególności linie rozgraniczające teren planowanej inwestycji. Linie te są wiążące dla wszystkich organów i podmiotów realizujących inwestycję, także w stosunku do przyszłego podziału, który winien być z nimi zgodny. Załącznik graficzny stanowi integralną część decyzji lokalizacyjnej. Sąd stwierdził, że wydane postanowienie jest zgodne z przepisami prawa, w szczególności z art. 94 ust. 1 i 93 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Po zawiadomieniu o możliwości zapoznania się z aktami dotyczącymi podziału nieruchomości, M. S. pismem z [...]r. zaprotestowała przeciwko podziałowi. Podała, że nie zgadza się na lokalizację inwestycji na swojej działce. Zarzuciła też, że geodeta winien wiedzieć, jakie będą parametry techniczne planowanej inwestycji i o nich stronę poinformować.

Decyzją z [...]r. nr [...] Prezydent Miasta C. orzekł o zatwierdzeniu z urzędu podziału nieruchomości nr 1 na działki nr 1/1 o pow. 0,0478 ha i nr 1/2 o pow. 0,1461 ha, zgodnie z mapą projektu podziału, stanowiąca załącznik do decyzji. W aktach sprawy znajduje się stanowiąca załącznik do decyzji mapa z projektem podziału, przyjęta do Grodzkiego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w C. w dniu [...] r. nr ewidencyjny [...]. Przewiduje ona podział działki nr 1 o pow. 1577 m2 na działkę nr 1/1 o pow. 478 m2 i działkę nr 1/2 o pow. 1461 m2 (razem 1939 m2). W opracowaniu podano, że przybytek powierzchni o 362 m2 powstał w wyniku analitycznej metody obliczenia powierzchni i protokolarnego ustalenia granic w ramach operatu 1. Projekt podziału sporządzono zgodnie z postanowieniem Prezydenta Miasta C. z [...]r.

W podstawie prawnej decyzji o zatwierdzeniu podziału podano przepis art. 94 ust. 1 pkt 2, art. 96 ust. 1 i 4, art. 97 ust. 1, 1a pkt 1-3 i 4-6, pkt 8, ust. 3 pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., nr 261, poz. 2603 ze zm.). W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, że podział jest zgodny z decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Został dokonany w celu wydzielenia działki nr 1/1 przeznaczonej pod budowę kolektora deszczowego w dzielnicy K. oraz budowę drogi łączącej ulice: A-B w C. Projekt podziału został wykonany przez uprawnionego geodetę, a operat zawierający dokumentację dotyczącą podziału został przyjęty do Państwowego Zasobu Geodezyjnego i Kartograficznego, i zarejestrowany pod numerem 1. Podano, że decyzja stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej i katastrze nieruchomości.

Pismem z [...]r. M. S. wniosła o przywrócenie terminu do złożenia odwołania od decyzji. Ponowiła go w piśmie z [...] r., zawierającym jednocześnie odwołanie od decyzji. W odrębnym piśmie z [...]r. powtórnie wniosła o uchylenie decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Zarzuty przeciwko decyzji dotyczącej podziału zawarła także w piśmie z [...] r. skierowanym do SKO w C. Wnioskując o uchylenie wydanej decyzji strona podnosiła, że sprzeciwia się podziałowi, albowiem druga z powstałych działek oznaczona nr 1/2 została w wyniku podziału pozbawiona dostępu do drogi, a jej powierzchnia uniemożliwia inwestycję budowlaną. Gmina nie jest zainteresowana wykupem obu działek. Po podziale i wybudowaniu kolektora na działce 1/1 nie będzie możliwe korzystanie z nieruchomości 1/2. Strona zarzuciła także, że nie jest zgodne z prawdą twierdzenie, że tylko na działce 1/1 planowana jest budowa inwestycji celu publicznego. Wedle jej wiedzy, zgodnie ze stanowiskiem Zarządu Dróg Powiatowych, na całej jej działce nr 1 przewidziana jest realizacja inwestycji publicznej. Podniosła nadto zarzuty pod adresem dokonanej wyceny gruntu i zwróciła uwagę, że doszło do wycinki 50 drzew z jej działki. Zawnioskowała o przyznanie gruntu zamiennego na terenie gminy, jednocześnie zwracają się o wykup całej działki nr 1 i zapłatę za usunięte drzewa.

Termin do wniesienia odwołania został stronie przywrócony postanowieniem SKO w C. z [...]r.

Decyzją z [...] r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w C. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Wyjaśniono, że zarzuty pod adresem decyzji ustalającej lokalizację inwestycji celu publicznego i parametrów inwestycji nie mają znaczenia w sprawie, decyzja jest bowiem ostateczna. Działka nr 1 także przed podziałem nie posiadała dostępu do drogi publicznej. Graniczy ona od strony północnej, południowej i zachodniej z działkami nr 2, 3 i 4 stanowiącymi własność osób fizycznych. Od strony wschodniej przylega do granicy administracyjnej miasta, gdzie brak jest drogi publicznej. Przy granicy leżą działki nr 5, 6, 7, 8, 9, 10 stanowiące własność osób fizycznych, z których także wydzielono nieruchomości pod budowę kolektora deszczowego. Odnośnie samego podziału wskazano, że istotne znaczenie ma określenie w decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego linii rozgraniczających tę inwestycję. Decyzja ta jest ostateczna. Zgodność projektowanego podziału z decyzją lokalizacyjną stwierdza z kolei prawomocne postanowienie Prezydenta Miasta z [...] r. Na etapie postępowania odwoławczego Kolegium zgromadziło w aktach mapy i zdjęcia terenu, ilustrujące dostęp działki nr 1 do drogi publicznej. Wynika z nich, że działka ta nie graniczy z ulicą [...].

W skardze do sądu administracyjnego skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji. Zarzuciła, że są one dla niej krzywdzące. Podała, że nie zgadza się na podział. Nie jest on zasadny, albowiem inwestycja celu publicznego obejmuje całość działki nr 1, co potwierdza decyzja z [...]r. Cała jej działka nr 1 przeznaczona jest pod rów przelewowy, co w przekonaniu skarżącej ilustrują złożone przez nią do skargi mapy i rysunki. Z tego powodu winna być wykupiona w całości. Przed podziałem działka miała dostęp do ulicy [...].

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie. Podtrzymało stanowisko, że podstawą dokonanego podziału są poprzedzające go rozstrzygnięcia dotyczące ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz stwierdzające zgodność proponowanego podziału z decyzją lokalizacyjną.

Skarżąca w piśmie z [...] r. podała, że plan inwestycyjny z maja 2007 r. przeznacza całą jej działkę na inwestycje, przewidując realizację rowu przelewowego łączącego dwa zbiorniki retencyjne, zbędny jest zatem podział działki, która w całości winna zostać przejęta na cel publiczny. Skarżąca nie sprecyzowała, o jaki "plan inwestycyjny" chodzi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach rozważył, co następuje:

Podstawą prawną wydanych w sprawie rozstrzygnięć są przepisy rozdziału I działu III ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dacie orzekania przez organy (Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651), regulującego podziały nieruchomości. Ponieważ dla nieruchomości objętych podziałem ustalono warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, nie ma zastosowania wyłączenie przewidziane w art. 92 ust. 1 ustawy, dotyczące nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne (art. 92 ust. 2 ustawy). Bezsporne jest także, że dla terenu objętego podziałem nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, teren nie jest także objęty obowiązkiem sporządzenia takiego planu, została natomiast wydana ostateczna decyzja ustalająca lokalizację inwestycji celu publicznego. Zastosowanie znajduje wobec powyższego przepis art. 94 ustawy, który dopuszcza dokonanie podziału nieruchomości, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 92 ust. 1 pkt 2 ustawy). Zgodność ta została w sprawie zweryfikowana i stwierdzona. Sąd administracyjny wyrokiem z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. II SA/Gl 863/08 oddalił skargę M. S. na postanowienie w przedmiocie zgodności proponowanego podziału nieruchomości z decyzją Prezydenta Miasta C. z dnia [...]r. o lokalizacji inwestycji celu publicznego, wskazując w uzasadnieniu, że linie rozgraniczające teren inwestycji objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji wiążą wszystkie organy orzekające w sprawach związanych z realizacją tej inwestycji. Sąd zaakceptował w ten sposób stanowisko organów administracji, że proponowany podział jest zgodny z decyzją lokalizacyjną i przyjętymi w niej liniami rozgraniczającymi teren inwestycji. Wyroku tego skarżąca nie kwestionowała i stał się on prawomocny. Wobec powyższego pozbawione znaczenia są zarzuty, jakoby planowana inwestycja miała być realizowana także na innych częściach działki oznaczonej nr 1, a podział był w związku z tym zbędny. Zarzuty te w konsekwencji dotyczą bowiem zgodności podziału z decyzją ustalającą lokalizację inwestycji, dla której podział jest dokonywany. Tymczasem postanowienie o zgodności planowanego podziału z decyzją z [...] r. o lokalizacji inwestycji celu publicznego polegającego na budowie kolektora deszczowego w dzielnicy K. oraz drogi łączącej ulice A-B w C. kwestie tej zgodności przesądza. Z tego względu nie tylko zbędne, ale wręcz niedopuszczalne byłoby badanie zgodności planowanego podziału z decyzją lokalizacyjną przez Sąd w niniejszej sprawie, wyrok wydany w sprawie II SA/Gl 863/08 wiąże także Sąd orzekający w sprawie aktualnie rozstrzyganej. Nie stwierdzono także, aby w sprawie zaistniała przesłanka zawieszenia postępowania z art. 94 ust. 2 ustawy, strona nie zgłaszała zarzutu rozpoczęcia przez gminę procedury uchwalania planu miejscowego dla przedmiotowego terenu.

Postępowanie w sprawie zostało przeprowadzone z urzędu, na co zezwala przepis art. 97 ust. 3 ustawy, dopuszczający przeprowadzenie podziału z urzędu, jeśli jest on niezbędny do realizacji celów publicznych. Inwestycja objęta decyzją o lokalizacji inwestycji celu publicznego ma taki charakter. Dopuszczalność przeprowadzenia postępowania podziałowego z urzędu jest w tej sytuacji odstępstwem od zasady, że o zamiarze podziału nieruchomości decyduje jej właściciel. Należy jednak zwrócić uwagę skarżącej, że decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości nie wpływa na stan własności. Mimo podziału nieruchomości na dwie działki geodezyjne, nadal stanowią one własność skarżącej. Z okoliczności sprawy i przedmiotu planowanej inwestycji w oczywisty sposób jednak wynika, że zamierzone jest przeprowadzenie procedury mającej na celu nabycie wydzielonej działki nr 1/1 dla realizacji celu publicznego, co w sytuacji braku zgody skarżącej na zbycie grozi przeprowadzeniem postępowania wywłaszczeniowego. Mając na względzie wyraźnie artykułowaną przez skarżącą wolę objęcia wykupem przez inwestora całej jej nieruchomości, należy zwrócić uwagę, że tego rodzaju roszczenie, związane z zarzutem braku możliwości wykorzystywania pozostałej części nieruchomości w dotychczasowy sposób, może być przez nią podnoszone na etapie nabywania działki pod inwestycję. Na obecnym etapie brak podstaw do kwestionowania zasadności wydzielenia części gruntu przeznaczonego w decyzji lokalizacyjnej pod inwestycję, zgodnie z ustalonymi liniami rozgraniczającymi.

W sprawie zostały zgromadzone dokumenty, o jakich mowa w art. 97 ust. 1 ustawy, w szczególności wstępny projekt podziału, protokół w przyjęcia granic nieruchomości nr 1, 2, 3 i 4 z dnia [...] r. i mapa z projektem podziału. Na mapie tej zaznaczono kolorem czerwonym linię podziału.

Odnosząc się do zarzutu pozbawienia dostępu do drogi publicznej, Sąd wziął pod uwagę, że nieruchomość skarżącej położona jest na terenie niezabudowanym i jak zweryfikowało Kolegium, nie przylega do drogi publicznej. Nie jest także ujawniony na rzecz nieruchomości skarżącej prawnie uregulowany przejazd do takiej drogi po działkach osób trzecich. Przepis art. 93 ust. 3 ustawy przewiduje, że nie jest dopuszczalny podział, jeśli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Dotyczy to przy tym wszystkich nowotworzonych działek. Regulacja ta, uwzględniając że podział z reguły poprzedza zbycie nieruchomości i zmiany w stosunkach własnościowych, ma na celu zapobieżenie wydzielania działek, które nie będą mogły zostać zagospodarowane. Stąd zwraca się uwagę, że niezależnie od lokalizacji przepisu stanowiącego o konieczności określenia w decyzji dostępu do drogi publicznej dla tworzonych działek w art. 93 odnoszącym się do podziału na podstawie planu miejscowego, znajduje on także zastosowanie w sytuacji dokonywania podziału w oparciu o decyzję ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania tereniu, ze względu na warunek z art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Trzeba jednak mieć na uwadze, że co do zasady przepisów rozdziału 1 działu III ustawy nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, a w braku planu, wykorzystywanych na cele rolne lub leśne, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy. Decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego nie wymaga także, aby teren pod nią przewidziany miał dostęp do drogi publicznej. Skoro zatem działka nr 1 nie posiadała dostępu do drogi publicznej, to wrysowywanie w projekt podziału przebiegu takiego dojazdu, zarówno dla działki nr 1/1 po działce nr 1/2 i odwrotnie, pozbawione jest możliwości i skuteczności, skoro nie jest w żaden sposób zalegalizowany w dalszej kolejności przejazd po pozostałych działkach znajdujących się na trasie do drogi publicznej. Z tego względu Sąd zaakceptował brak ujawnienia na wstępnym projekcie podziału propozycji zapewnienia dostępu projektowanych do wydzielenia działek gruntu do drogi publicznej, o jakiej mowa w § 3 ust. 2 pkt 6 rozporządzenia RM z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. nr 268, poz. 2663).

Mając na uwadze podane argumenty, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270), orzekł jak w sentencji.