Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 2772/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2019-01-17 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Szymańska, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska (spr.), sędzia WSA Jarosław Łuczaj, Protokolant spec. Iwona Hoga, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 stycznia 2019 r. sprawy ze skargi W. S.A. z siedzibą w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] lipca 2018 r znak [...] Samorządowe kolegium odwoławcze w W. (dalej organ) po rozpatrzeniu odwołania W. S.A. z siedzibą w W. (dalej skarżący), od decyzji Zarządu Dzielnicy [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. (znak: [...]), w której ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalem usługowym na parterze i garażem podziemnym, projektowanego przy ul. B. w W. na działkach ew. nr [...] i [...] z obrębu [...], z wjazdem z ulicy B. i niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach ew. nr [...], [...], [...] z obrębu [...] oraz [...] z obrębu [...], utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Stan sprawy był następujący:

Decyzją nr [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. (znak: [...]), wydaną po rozpatrzeniu wniosku O. Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w W. Zarząd Dzielnicy [...] ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalem usługowym na parterze i garażem podziemnym, projektowanego przy ul. B. w W. na działkach ew. nr [...] i [...] z obrębu [...], z wjazdem z ulicy B. i niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach ew. nr [...], [...], [...] z obrębu [...] oraz [...] z obrębu [...].

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła spółka W. S.A. z siedzibą w W. zaskarżając decyzję w całości i wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Skarżący zarzucił w szczególności dokonanie jedynie wybiórczej charakterystyki zagospodarowania działek sąsiednich, przejawiającej się w nieuwzględnieniu we wnioskach analizy urbanistycznej parametrów nieruchomości położonych na południe od ul. P., części nieruchomości położonych przy ul. B. oraz nieruchomości położonych przy ul. J. w zakresie elewacji frontowej, dopuszczalnej wysokości budynku oraz linii zabudowy.

Po rozpatrzeniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. w uzasadnieniu decyzji, w pierwszej kolejności przytoczyło treść art. 61 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wskazując, że z przeprowadzonej analizy wynika, iż funkcja planowanej inwestycji nie jest sprzeczna z funkcją terenu, a proponowane rozwiązania przestrzenne będą nawiązywać do zrealizowanych już budynków wielorodzinnych.

Dalej Kolegium wskazało, że granice obszaru poddanego w niniejszej sprawie analizie urbanistycznej zostały wyznaczone w sposób prawidłowy - oddalone są albo dokładnie o trzykrotną szerokość frontu terenu inwestycji od granic tego terenu (na wschód i zachód), albo tą trzykrotną szerokość frontu terenu inwestycji niewiele przewyższają (na północ, gdzie "dodatkowy" teren zajmuje pas drogowy ul. J., oraz na południe, gdzie granica obszaru została przesunięta po to tylko, by objąć większą część działek usytuowanych na południe od ul. K. niż gdyby miało to miejsce w przypadku zachowania minimalnej wymaganej rozporządzeniem odległości; zdaniem Kolegium, działki te i tak byłyby brane pod uwagę przy analizie, powiększenie zatem obszaru analizowanego na południe od terenu inwestycji w żaden sposób nie wpływa na wynik niniejszej sprawy).

Organ podniósł, że istnienie po południowej stronie pasa drogowego ul. B., na zachód od terenu planowanej inwestycji zabudowy mieszkaniowej o charakterze pierzejowym i odsunięcie na wschód od ulicy B. budynku [...] , pozwala na wyznaczenie dla terenu planowanej inwestycji dwóch linii zabudowy: jako kontynuacja pierzei ul. B. od zachodu oraz kontynuacja odsuniętego od tej ulicy budynku o przeznaczeniu handlowo-usługowym.

Nadto Kolegium wskazało, że średni wskaźnik zabudowy dla terenów na obszarze analizowanym wynosi około 38%, średni wskaźnik zabudowy dla terenów pod zabudową mieszkaniową zaś - około 39%, za w pełni zasadne zatem uznać należy przyjęcie dla przedmiotowej inwestycji drugiego z wymienionych parametrów.

W kwestii szerokości elewacji frontowej planowanej inwestycji organ uznał, że szerokość frontu działki o nr ew. [...], na której jest planowana realizacja przedmiotowej inwestycji, wynosi około 28 m, szerokość elewacji frontowej owej inwestycji wynieść ma zaś około 18 m, i byłaby zbliżona do szerokości elewacji budynków przy ul. B. [...] (około 18 m) i ul. B. [...] (około 19 m), usytuowanych ścianami "szczytowymi" do pasa drogowego. Planowany budynek zaprojektowano w ostrej granicy z budynkiem na działce sąsiedniej, przy ul. B. [...]. Szerokość elewacji frontowej planowanego budynku, która miałaby według projektu stanowić elewację szczytową miałaby wynosić ok. 23,5 m. Ustalenie zatem szerokości elewacji frontowej planowanej zabudowy na 18 m do 24 m, uzasadnione jest zarówno wynikami analizy, jak i szerokością terenu, na której zrealizowana ma być owa zabudowa.

Kolegium, na podstawie sporządzonej analizy, ustaliło, że wysokość elewacji frontowej budynku znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji, tj. przy ul. B. [...], wynosi około 20 m i nie znalazło podstaw do ustalenia wysokości elewacji frontowej planowanego budynku na innym poziomie.

Z takim stanowiskiem nie zgodziły się W. S.A. z siedzibą w W. wnosząc do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na powyższą decyzję i zarzucając jej:

I. Naruszenie przepisów postępowania, tj:

1) art. 7, 8, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. w zw. art. 61 ust. 1 pkt 1 i 5 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 3 ust. 1, § 6 i § 7 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przez przeprowadzenie niepełnego, wybiórczego i niezgodnego z wymogami Rozporządzenia postępowania wyjaśniającego, w tym dokonanie jedynie wybiórczej charakterystyki zagospodarowania działek sąsiednich przejawiającej się w nieuwzględnieniu w analizie poprzedzającej wydanie Warunków Zabudowy i jej wynikach parametrów nieruchomości położonych na południe od ul. P., części nieruchomości położonych przy ul. B. oraz nieruchomości położonych przy ul. J. w zakresie szerokości elewacji frontowej oraz dopuszczalnej wysokości budynku, pomimo że ww. nieruchomości znajdują się w granicach analizowanego obszaru, co skutkowało dodatkowo niezgodnym z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. pominięciem w Analizie znajdujących się w analizowanym obszarze Rozporządzenia nieruchomości o funkcji podobnej do planowanej Inwestycji (zabudowa mieszkaniowa), a także sporządzenie uzasadnienie Decyzji w tym zakresie w sposób ogólnikowy, naruszający zasadę pogłębiania zaufania i utrudniający jej kontrolę instancyjną, które to naruszenia uniemożliwiały ustalenie, czy wydanie decyzji o warunkach zabudowy było w okolicznościach sprawy zgodne z przesłankami art. 61 u.p.z.p. i powodowały, że Warunki Zabudowy zostały wydane przedwcześnie a decyzja utrzymująca je w mocy była wadliwa,

2) art. 8, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. w związku z § 7 ust. 3 w zw. z § 3 ust. 1 Rozporządzenia przez przeprowadzenie niepełnego, niezgodnego z wymogami Rozporządzenia postępowania wyjaśniającego i pominięcie w ustaleniach okoliczności, że wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, którego skutkiem było bezpodstawne niezastosowanie § 7 ust. 1 i 3 Rozporządzenia przewidującego w takim wypadku ustalenie wysokości zabudowy na podstawie średniej wysokości budynków występujących na analizowanym obszarze oraz § 4 ust. 1 i 3 Rozporządzenia, przewidującego ustalenie w takim wypadku linii nowej zabudowy jako kontynuacji linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego,

3) art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zw. z art. 7 i art. 77 § 4 k.p.a. polegające na nieuwzględnieniu w materiale dowodowym sprawy okoliczności, o których SKO powinno wiedzieć z urzędu, tj. że w stosunku do nieruchomości objętej Decyzją toczy się aktualnie inne postępowanie w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, które zostało zawieszone z uwagi na potencjalne niewystarczające dla zamierzenia budowlanego uzbrojenie tego terenu,

4) art. 107 § 3 k.p.a. w związku z § 4 ust. 4 Rozporządzenia w zw. z § 3 ust. 1 Rozporządzenia przez brak należytego ustosunkowania się w uzasadnieniu Decyzji do sformułowanych w odwołaniu od Warunków Zabudowy zarzutów, w szczególności:

- brak wyjaśnienia, czy pominięcie w Analizie parametrów części działek znajdujących się na obszarze analizy stanowi dopuszczalną praktykę organów — czy też zdaniem SKO wspomniane pominięcie nie miało w decyzji organu I instancji miejsca, a w konsekwencji — jakie stanowisko w Decyzji wobec powyższych okoliczności faktycznych zajęło SKO,

- czy przyjęcie odstępstw od określonych w Rozporządzeniu zasad wyznaczania szerokości i górnej krawędzi elewacji frontowych oraz wyboru linii zabudowy w odniesieniu do drogi publicznej wymaga uzasadnienia i dlaczego brak takiego uzasadnienia w Warunkach Zabudowy oraz Decyzji nie narusza prawa,

a także:

- brak należytego wyjaśnienia w uzasadnieniu Decyzji, dlaczego zastosowanie odstępstw, o których mowa w punkcie ii. powyżej SKO uznało za zasadne w niniejszej sprawie, które to naruszenia uniemożliwiają prawidłową kontrolę instancyjną skarżonego orzeczenia, bowiem utrudniają zdekodowanie rozumowania organu, który je wydał.

II. Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj:

1) § 4 ust. 1 Rozporządzenia przez błędne zastosowanie oraz § 4 ust. 3 Rozporządzenia przez jego błędne niezastosowanie, polegające na wyznaczeniu linii zabudowy znajdującej się bliżej drogi publicznej, mimo że dopuszczalność takiego wyznaczenia musi wynikać z analizy (a z przeprowadzonej w sprawie Analizy nie wynika), oraz mając na uwadze, że w wypadku gdy linia zabudowy tworzy uskok (co ma miejsce w niniejszej sprawie, por. zarzut z punktu A.2) powyżej) zgodnie z § 4 ust. 3 Rozporządzenia linia nowej zabudowy winna być ustalona jako kontynuacja linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w dalszej odległości od pasa drogowego,

2) § 5 ust. 1 Rozporządzenia przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na nieprecyzyjnym oznaczeniu dopuszczalnego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy (około 39 %),

3) § 6 ust. 1 Rozporządzenia przez jego błędne niezastosowanie oraz § 6 ust. 2 Rozporządzenia przez jego błędne zastosowanie polegające na wyznaczeniu szerokości elewacji frontowej planowanej inwestycji nie na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy, tylko w drodze odstępstwa, mimo że takie odstępstwo musi wynikać z analizy (a z przeprowadzonej w sprawie Analizy nie wynika),

4) § 7 ust. 1 i 3 Rozporządzenia przez ich błędne niezastosowanie oraz § 7 ust. 4 Rozporządzenia przez jego błędne zastosowanie, polegające na wyznaczenia górnej krawędzi elewacji frontowej nie na podstawie średniej wielkości górnej krawędzi elewacji frontowych na działkach sąsiednich, tylko w drodze odstępstwa, mimo że takie odstępstwo musi wynikać z analizy (a z przeprowadzonej w sprawie Analizy nie wynika).

Wobec podniesionych zarzutów skarżący wniósł o:

1. o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości,

2. uchylenie poprzedzających decyzję Warunków Zabudowy w całości,

3. zwrot od strony przeciwnej na rzecz skarżącego kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066 t.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego.

Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 t.j.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Aby wyeliminować z obrotu prawnego akt wydany przez organ administracji publicznej konieczne jest stwierdzenie, że doszło w nim do naruszenia bądź przepisu prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, bądź przepisu postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie, albo też przepisu prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c p.p.s.a.) lub stwierdzenia nieważności (art. 145 § 1 pkt 2 p.p.s.a.).

W niniejszej sprawie okolicznością bezsporną pozostawało, że dla terenu, na którym planowana jest przedmiotowa inwestycja, brak było w czasie wydawania kwestionowanych decyzji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 647, ze zm.) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Doprecyzowanie powyższej normy stanowi art. 59 ust. 1 cyt. ustawy, zgodnie z którym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy.

Przepis art. 61 ust. 1 powoływanej ustawy stanowi z kolei, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zgodnie z § 3 ust. 1 i 2 tego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przepis § 9 ust. 1 – 3 rozporządzenia stanowi natomiast, że warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii.

Skoro w przedmiotowej sprawie, brak jest na danym terenie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest ocena, czy planowany sposób zagospodarowania terenu nie naruszy zasady "dobrego sąsiedztwa" i gwarantuje zachowanie na danym terenie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przesłanki, jakie muszą być spełnione przy dokonywaniu tej oceny, określa powołany art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu musi być więc poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Mając na względzie treść art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnym. Należy też podkreślić, iż decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany. Zatem jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy inwestycji, której ustalenie pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, obowiązkiem organu właściwego w sprawie jest wydanie decyzji pozytywnej.

W pierwszym rzędzie należy zauważyć, że organ I instancji, stosownie do § 3 ust. 1 powoływanego rozporządzenia, przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wynik przeprowadzonej analizy stanowi załącznik nr [....] do decyzji z dnia [...] kwietnia 2018 r. Z kolei w załączniku graficznym nr 1 do decyzji na kopii mapy przedstawiono granice obszaru analizowanego. Przepis § 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. określa minimalne granice obszaru analizowanego co oznacza, że organ wydający decyzję o warunkach zabudowy może wyznaczyć większy obszar wokół terenu inwestycji, który będzie tworzył całość urbanistyczną. W przedmiotowej sprawie granice obszaru analizowanego oddalone są albo dokładnie o trzykrotną szerokość frontu terenu inwestycji od granic tego terenu (na wschód i zachód), albo ową trzykrotną szerokość frontu terenu inwestycji niewiele przewyższają (na północ, gdzie "dodatkowy" teren zajmuje pas drogowy ul. J. oraz na południe, gdzie granica obszaru została przesunięta po to tylko, by objąć większą część działek usytuowanych na południe od ul. K. niż gdyby miało to miejsce w przypadku zachowania minimalnej wymaganej rozporządzeniem odległości. Pod uwagę zostały również wzięte części nieruchomości położonych przy ul. B. oraz nieruchomości położone przy ul. J.. Tym samym Sąd nie znalazł podstaw do uznania, że granice obszaru poddanego w niniejszej sprawie analizie urbanistycznej zostały wyznaczone w sposób nieprawidłowy

W ocenie Sądu organy dopełniły spoczywającego na nich obowiązku dotyczącego określenia cech, do których trzeba dostosować przedmiotową inwestycję (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Planowana inwestycja, powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek, odpowiada bowiem charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Pojęcie "działki sąsiedniej" o jakim mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie oznacza tylko działki graniczącej bezpośrednio z działką inwestora, lecz pewien obszar tworzący urbanistyczną całość, pozwalającą organowi dokonać jak najlepszej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji. Przeprowadzona analiza wykazała, że w ramach badanego obszaru występuje wiele funkcji, w mieszkalnictwa zbiorowego, zatem planowana inwestycja stanowi kontynuację tej funkcji.

Po południowej stronie pasa drogowego ul. B., na zachód od terenu planowanej inwestycji wytworzyła się zabudowa mieszkaniowa o charakterze pierzejowym. Z kolei znajdujący się na wschód badanego terenu budynek [...] jest odsunięty od ulicy B.. Pozwoliło to organowi na wyznaczenie dla terenu planowanej inwestycji dwóch linii zabudowy: jako kontynuacja pierzei ul. B. od zachodu oraz kontynuacja odsuniętego od tej ulicy budynku o przeznaczeniu handlowo-usługowym.

Sąd podziela stanowisko Kolegium, że skoro planowana zabudowa ma odpowiadać charakterem istniejącej zabudowie mieszkaniowej, to linia zabudowy wyznaczona przez ową zabudowę powinna stanowić podstawę do wyznaczenia linii zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Ustalenie takie znajduje oparcie w przepisie § 4 ust. 4 Rozporządzenia.

Z części tekstowej analizy wynika, że w obrębie objętego nią obszaru wskaźniki powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu wahają się w granicach od 22 do 58%. Przy ustalaniu owych wskaźników uwzględniono fakt, iż granice części działek ewidencyjnych znajdujących się w granicach obszaru analizowanego poprowadzone zostały po obrysie budynków - w takim przypadku przy ustalaniu wskaźnika powierzchni zabudowy, który de facto wynosi 100%, uwzględniano teren działki okalającej owe budynki. Rozwiązanie takie, zdaniem Sądu, uznać należy za całkowicie zasadne, pozwalające zachować ład przestrzenny na poddanym analizie obszarze. W tych okolicznościach, kiedy średni wskaźnik zabudowy dla terenów na obszarze analizowanym wynosi około 38%, a średni wskaźnik zabudowy dla terenów pod zabudową mieszkaniową - około 39%, zasadne było przyjęcie dla przedmiotowej inwestycji drugiego z wymienionych parametrów.

Z analizy urbanistycznej wynika, że szerokości elewacji frontowej budynków posadowionych w jej granicach są zróżnicowane. Szerokość elewacji frontowych budynków w południowej pierzei ul. B. wynosi: ok. 86 m (ul. B. [...]), około 30 m (ul. B. [...]), około [...] m (ul. B. [...]), w północnej pierzei tej ulicy zaś około 34 m (ul. B. [...]) i 46 m (ul. B. [...]). Szerokość frontu działki o nr ew. [...], na której jest planowana realizacja przedmiotowej inwestycji, wynosi około 28 m, szerokość elewacji frontowej owej inwestycji wynieść ma zaś około 18 m, i byłaby zbliżona do szerokości elewacji budynków przy ul. B. [...] (około 18 m) i ul. B. [...] (około 19 m), usytuowanych ścianami "szczytowymi" do pasa drogowego. Planowany budynek zaprojektowano w ostrej granicy z budynkiem na działce sąsiedniej, przy ul. B. [...]. Szerokość elewacji frontowej planowanego budynku, która miałaby według projektu stanowić elewację szczytową miałaby wynosić ok. 23,5 m. W ocenie Sądu, ustalenie szerokości elewacji frontowej planowanej zabudowy na 18 m do 24 m, uzasadnione jest zarówno wynikami analizy, jak i szerokością terenu, na której zrealizowana ma być owa zabudowa i dopuszczalne w oparciu o § 6 ust. 2 w/w rozporządzenia.

Z przeprowadzonej analizy wynika, że bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestycji stanowią budynki o wysokości 20 m, a wysokość budynków wielorodzinnych w analizowanym obszarze jest bardzo zróżnicowana. Powyższe wskazuje, że planowana inwestycja nawiązuje do zabudowy istniejącej. Ustalenia organów w tym zakresie potwierdza załącznik graficzny nr [...] do decyzji z dnia [...] kwietnia 2018 r.

Sąd podziela stanowisko organu, że zasadne i prawidłowe w świetle § 7 ust. 1 w/w rozporządzenia, jest ustalenie wysokości elewacji frontowej planowanego budynku na poziomie budynku znajdującego się w bezpośrednim sąsiedztwie terenu planowanej inwestycji - przy ul. B. [...]- tj. około 20 m. Nie jest wadą zaskarżonej decyzji, że przy ustaleniu omawianego parametru użyto sformułowania "około". W orzecznictwie sądów administracyjnych ugruntowany jest pogląd, że ustalenie parametrów przyszłej inwestycji możliwe jest często jedynie w pewnym przybliżeniu.

Należy przede wszystkim mieć na względzie, że cel niniejszego postępowania sprowadza się do zbadania, czy planowane zmierzenie wpisuje się w całość urbanistyczną istniejącą na obszarze analizowanym. Na tym etapie procesu inwestycyjnego ustalenia nie mogą przyjmować tak konkretnych i szczegółowych postaci, jakie można im nadać w postępowaniu w przedmiocie pozwolenia na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter ogólny, jedynie zakreślając ramy, które dopiero muszą być doprecyzowane w dalszej fazie procesu inwestycyjnego, czyli w decyzji o pozwoleniu na budowę, zatwierdzającej konkretne parametry inwestycji podane w projekcie budowlanym, opracowanym zresztą z uwzględnieniem wymogów ustalonych w decyzji w sprawie warunków zabudowy.

Autor projektu musi mieć pewną swobodę w doborze rozwiązań konstrukcyjnych czy projektowych, które będą się w tych ramach mieściły. Projekt budowlany może bowiem być sporządzony dopiero po wydaniu decyzji ustalającej warunki zabudowy, gdyż musi być dostosowany do tych warunków, które wszelako są jedynie zasadniczymi wytycznymi, jakich należy przestrzegać i nie mogą się sprowadzać do szczegółowego wskazania wszystkich parametrów, tak jak to zrobił organ II instancji. Nie można również stracić z pola widzenia, że zgodnie z art. 54 pkt 3 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy decyzja o warunkach zabudowy ma określać wyłącznie linie rozgraniczające teren inwestycji, nie zaś wskazywać precyzyjnie usytuowanie projektowanego obiektu w terenie. Materia ta przynależy do kompetencji organów administracji architektoniczno-budowlanej. Dowodzi to, że również wszelkie następstwa takiej lokalizacji, w tym łączące się z ewentualnym oddziaływaniem na interesy władających nieruchomościami sąsiednimi, np. poprzez ograniczenie dostępu do światła dziennego w budynkach z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi czy możliwości zabudowy działki ze względu na nadmierną bliskość projektowanej zabudowy, mogą być rozstrzygane w postępowaniu w przedmiocie pozwolenia na budowę (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 maja 2016 r., sygn. akt II OSK 1663/15, internetowa Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych).

Wbrew zarzutowi skarżącego spełnione zostały również warunki obsługi planowanej inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej, bowiem z pism dostawców tj.: Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji w [...] S.A. z dnia [...] sierpnia 2017r., I. sp. z o.o. z dnia 21 lipca 2017r. V. S.A. z dnia 27 lipca 2017r. wprost wynika możliwość przyłączenia planowanej inwestycji do stosownych sieci.

Reasumując, decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lipca 2018 r znak [...] oraz decyzja Zarządu Dzielnicy [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2018 r. (znak: [...]), w której ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z lokalem usługowym na parterze i garażem podziemnym, projektowanego przy ul. B. w W. na działkach ew. nr [...] i [...] z obrębu [...], z wjazdem z ulicy B. i niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach ew. nr [...], [...] z obrębu [...] oraz [...] z obrębu [...], nie naruszają przepisów prawa materialnego, o których mowa w skardze. Sąd nie dopatrzył się również naruszenia innych, niewskazanych w skardze norm.

Organ w ocenie Sądu poczynił niezbędne czynności w celu zgromadzenia akt sprawy i na podstawie art. 80 k.p.a. dokonując oceny oparł się na wystarczających materiałach dowodowych. Oznacza to w ocenie Sądu, że organ w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy, przeprowadzając konieczne czynności wyjaśniające i ustosunkowując się do dokonanych na ich skutek ustaleń, a ocena okoliczności sprawy oparta została na całokształcie materiału dowodowego. Wyjaśnić należy, że zasada prawdy obiektywnej wyrażona w art. 7 k.p.a. i zawarty w art. 77 § 1 k.p.a. obowiązek wyczerpującego zebrania przez organ materiału dowodowego nie oznacza nieograniczonego obowiązku poszukiwania przez organ materiałów dowodowych, czy też wydania rozstrzygnięcia zgodnego z oczekiwaniami. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji zarówno w części faktycznej jak i prawnej spełnia wymogi art. 107 3 k.p.a. Sąd nie znalazł również uzasadnienia dla zarzutu naruszenia zasad bezstronności, równego traktowania, proporcjonalności, a także pewności prawa wynikających z art. 8 k.p.a

W konsekwencji, na podstawie art. 151 ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.