Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 73/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-04-04 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 134 i 154
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.
article: art. 18 ust. 1 i 3
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 119 i 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
article: art. 5 ust. 1 pkt 1 i  art. 7
journal: Dz.U. 2004 nr 54 poz 535
law: Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Lenart po rozpoznaniu w dniu 4 kwietnia 2011 r. na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym sprawy ze skargi F. Spółka z o.o. w G. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2010 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] listopada 2010 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2010 r. nr [...]

Zaskarżone orzeczenie wydano w oparciu o następujący stan faktyczny sprawy.

W dniu [...] grudnia 2009 r. Wojewoda [...] wydał decyzję Nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "[...] w G., z wyłączeniem [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] ". Decyzją tą zostały objęte, m.in. działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, położone w gminie M. G., obręb [...], powiat M. G.

Z treści księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy G. w G., III Wydział Ksiąg Wieczystych Nr [...] wynika, że właścicielem ww. nieruchomości była "[...] " Spółka z o. o. z siedzibą w G.

Na zlecenie organu W. A. sporządził operat szacunkowy z dnia [...] maja 2010 r., dokonując wyceny prawa własności przedmiotowej nieruchomości na łączną kwotę [...] zł.

W dniu 17 czerwca 2010 r. "[...]" Spółka z o. o. złożyła pismo z zarzutami do sporządzonej wyceny.

Rzeczoznawca majątkowy pismem z dnia 22 lipca 2010 r. odniósł się do powyższych zarzutów oraz skorygował zapisy pkt 8.0 i pkt 9.0 operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2010 r.

Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] października 2010 r., nr [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz byłego właściciela - "[...]" Spółki z o. o., nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, położoną w gminie M. G., obręb [...], powiat M. G., objętej decyzją Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2009 r., nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "[...] w G., z wyłączeniem Węzła [...] w ciągu drogi krajowej nr [...] ", z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości oraz zobowiązaniu Prezydenta Miasta G., wykonującego zadanie starosty z zakresu administracji rządowej, do zapłaty odszkodowania określonego w punkcie 1 niniejszej decyzji, jednorazowo w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu orzeczenia organ stwierdził, że z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, nieruchomości nią objęte, a nie stanowiące własności Skarbu Państwa, przeszły z mocy prawa na jego własność.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania ustala się według wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, zaś jej stan należy przyjąć z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji. Wspomniane odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (art. 18 ust. 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych). Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651, ze zm.).

Organ dodał, że dla oceny prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego podstawowe znaczenie ma § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109, z 2005 r. Nr 196, poz. 1628), który stanowi, iż przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku takich cen wartość gruntów określa się, w myśl § 36 ust. 2 tego rozporządzenia, tj. w sposób następujący:

wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50 %;

wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 %.

Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

W niniejszej sprawie, analizie poddano transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę dróg w okolicach jak najbardziej zbliżonych do wycenianej nieruchomości. Do porównania przyjęto transakcje nieruchomościami z obszaru miasta G. i gminy P., przy uwzględnieniu ich cech podobieństwa, w tym takich czynników, jak lokalizacja szczegółowa, stopień zagospodarowania nieruchomości wycenianej i gruntów otaczających oraz potencjał inwestycyjny gruntu.

W wyniku analizy transakcji zawartych w okresie od sierpnia 2008 r. do października 2009 r., rzeczoznawca majątkowy ustalił, że ceny 1 m2 powierzchni nieruchomości gruntowych kształtowały się od [...] zł do [...] zł. Uwzględniając te dane oraz stosując podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, ustalono, że wartość 1 m2 działek nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] wynosi [...] zł, zaś wartość całkowita gruntu wynosi [...] zł.

Organ uznał, iż rzeczoznawca majątkowy W. A., sporządził operat szacunkowy zgodnie z cytowanymi przepisami oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych, dokonując prawidłowego określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

Dodatkowo ustosunkowując się do treści operatów szacunkowych z dnia [...] maja 2010 r. sporządzonych przez rzeczoznawcę majątkowego, T. L., przedstawionych przez stronę postępowania, Wojewoda [...] wyjaśnił, iż ww. operaty szacunkowe nie mogły zostać zaliczone w poczet dowodów w przedmiotowym postępowaniu. Stosownie bowiem do stanowiska Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie zawartego w wyroku z dnia 13 września 2007 r., sygn. akt II OSK 1212/06, "opinia eksperta przedstawiona na zlecenie strony nie jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 kpa".

Powyższe operaty szacunkowe zostały sporządzone niezgodnie z art. 18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wskazując stanu nieruchomości na dzień [...] maja 2010 r. nie zaś dzień [...] grudnia 2009 r., w którym Wojewoda [...] wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nr [...]. Nadto przedstawiona przez strony wycena szacunkowa została przeprowadzona na podstawie § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W przeprowadzonych wycenach rzeczoznawca majątkowy T. L. nie wyjaśnił wyczerpująco powodów przyjęcia do porównania takich, a nie innych transakcji nieruchomościami.

Organ stwierdził, że z uwagi na okoliczność, iż przedmiotowa nieruchomość została wydana przez jej właściciela w terminie wskazanym w art. 18 ust. 1e pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., odszkodowanie zostało powiększone o 5 %.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyła "[...] " Sp. z o.o., podnosząc, że zgodnie z. art. 5 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r. poz. 54, Nr 535 ze zm.) opodatkowaniu tym podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Według skarżącego przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również przeniesienie z nakazu organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w imieniu takiego organu lub przeniesienie z mocy prawa własności towarów w zamian za odszkodowanie. Zatem zdaniem strony odwołującej się, słuszne odszkodowanie w wysokości odpowiadającej wartości rynkowej powinno być powiększone o wysokość podatku VAT.

Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] listopada 2010 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2010 r., nr [...].

W uzasadnieniu orzeczenia organ przytoczył treść art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Dodał, że stosownie do art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach cechach nieruchomości podobnych.

W myśl § 36 ust. 4 rozporządzenia przepisy ust. 1 i 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio do określenia wartości nieruchomości lub ich części nabywanych na cele budowy autostrad lub dróg krajowych, z tym że stan tych nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady lub drogi krajowej, a ceny na dzień zawarcia umowy, jeżeli nabycie następuje w drodze umowy, albo na dzień wydania decyzji o odszkodowaniu, jeżeli nabycie następuje w drodze wywłaszczenia.

Minister wskazał, iż uprzednio wskazany przepis § 36 ust. 1 obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany. Natomiast jeżeli analiza badanego rynku wykaże brak transakcji nieruchomości nabywanych w celu realizacji inwestycji drogowych, istnieje możliwość zastosowania przez rzeczoznawcę majątkowego § 36 ust. 2 pkt 1 przywoływanego rozporządzenia Rady Ministrów. Wymaga to jednakże zamieszczenia we wstępnych warunkach wyceny informacji o braku na badanym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi nabywanymi pod budowę dróg publicznych.

Przy czym nie można przy tym przyjąć, że wskazany przepis § 36 ustanawia dwa alternatywne sposoby wyceny nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje drogowe.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości położonej w G. stanowił operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody [...] w dniu [...] maja 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. A. W operacie tym rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Organ podniósł, że podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat, poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Natomiast metoda korygowania ceny średniej polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych przyjętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji rynkowych. Zgodnie art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Autor operatu szacunkowego wyjaśnił, iż zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Rejon [...] i trasy [...] w mieście G. zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Miasta G. z dnia [...] maja 2006 r. przedmiotowe działki znajdują się na terenie strefy terenu ulicy projektowanej wraz ze skrzyżowaniem z ul. [...], oraz na terenie usługowo przemysłowym.

Do analizy biegły przyjął więc 12 transakcji nieruchomościami drogowymi, zawartymi w okresie od czerwca 2008 r. do października 2009 r. Jako cechy wpływające na wartość biegły określił lokalizację ogólną, otoczenie i sąsiedztwo, możliwość zagospodarowania, kształt działki i konfigurację terenu oraz inne cechy ograniczające przydatność.

Ostatecznie wartość nieruchomości oznaczonej jako działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]. nr [...] oraz nr [...] oszacowano na łączną kwotę [...] zł. .

Organ uznał, że analiza sporządzonego operatu szacunkowego z dnia 18 maja 2010 wykazała iż został on sporządzony prawidłowo.

Odnosząc się natomiast do zawartego w odwołaniu żądania strony dotyczącego doliczenia do należnego odszkodowania podatku VAT Minister wyjaśnił, iż podatek VAT, związany m.in. z transakcją kupna - sprzedaży nieruchomości jak i inne podatki i opłaty, nakładane przez państwo, stanowią jedno z narzędzi polityki fiskalnej państwa i powinny być traktowane wyłącznie jako element wpływu państwa na wolny rynek. Podatki jak również inne opłaty nie są efektem gry rynkowej między nabywcą, a zbywcą, nie stanowią także efektu wzajemnego oddziaływania na siebie popytu i podaży, a tym samym nie mogą być traktowane jako element wykreowany przez wolny rynek, lecz jako element warunków sprzedaży. Zatem podatek ten powinien być traktowany jako jeden z kosztów zawarcia transakcji, który odliczany jest od ceny transakcyjnej, a nie jako integralny element tej ceny.

Organ administracji podniósł, że w wyroku z dnia 18 maja 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 65/10 Wojewódzki Administracyjny w Warszawie nie podzielił zdania, iż wysokość odszkodowania za wygasłe prawo użytkowania wieczystego i części składowe gruntu stanowiące odrębną własność, powinna być powiększona o podatek VAT w wysokości 22 % wartości utraconych praw, z tego powodu, że obowiązek odprowadzenia takiego podatku od odszkodowania (art. 7 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług) spowoduje spadek jego wartości. W ocenie sądu sytuacja taka nie pozostaje w sprzeczności z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania, w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Podstawę ustalenia gruntami wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn w zw. z art. 12 ust. 5 ustawy drogowej z 2003 r.). Zdaniem Sądu obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Inaczej mówiąc, z tego powodu wartość rynkowa nieruchomości nie rośnie i gdyby wygasłe prawo miało być przedmiotem czynności prawnej (np. umowy sprzedaży), racjonalny nabywca nie zapłaciłby za nią więcej niż wartość rynkowa, tylko dlatego, że zbywca jest podatnikiem VAT. Podatek ten jest cenotwórczy i gdyby wartość nieruchomości odnieść do jej ceny, to powinna ona zawierać już w sobie podatek VAT. Tym samym Sąd stwierdził, że należny podatek zawsze będzie pomniejszał wysokość przyznanego odszkodowania, co znajduje potwierdzenie w treści art. 29 ust. 1 zd. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (zob. interpretację Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia 6 lipca 2009 r. zamieszczoną w systemie LEX przy art. 12 ustawy drogowej). Wtórne w stosunku do odszkodowania obowiązki publicznoprawne związane z podatkiem, nic mogą przekładać się na ocenę odszkodowania w kategoriach słuszności, jeśli jego wysokość odzwierciedla wartość rynkową utraconego prawa.

Skarga na powyższą decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wojewody [...] wniosła "[...] " Spółka z o.o. z siedziba w G., wnosząc o uchylenie - na podstawie art. 135 w zw. z art. 145 § pkt 1 p.p.s.a. - obu zaskarżonych decyzji w całości oraz przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania.

Zaskarżonym orzeczeniom zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie:

art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych,

art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami,

art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 pkt 1, art. 29 ust. 1, art. 106 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o cenach,

poprzez nie uwzględnienie w kwocie ustalonego odszkodowania wysokości podatku od towarów i usług.

Dodatkowo organowi II instancji zarzucił naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 7 i art. 77 kpa, poprzez nierozpoznanie istoty sprawy poprzez skupienie się w uzasadnieniu decyzji na przedstawieniu argumentów przemawiających za prawidłowością operatu szacunkowego, który nie był kwestionowany przez stronę.

Skarżący podkreślił, że nie kwestionował ustalonej w operacie szacunkowym wartości rynkowej nieruchomości netto, a wysokość przyznanego odszkodowania, bowiem rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym z dnia 18 maja 2010 r. wskazał wprost, że wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT. Stanowisko to potwierdził następnie w piśmie z 22 lipca 2010 r., w efekcie skarżący zobowiązany jest do obniżenia otrzymanego odszkodowania o należny podatek VAT w stawce 22%, a przyznane odszkodowanie nie będzie odpowiadać rynkowej wartości nieruchomości.

Organ I instancji dopuścił się zatem naruszenia art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz art. 134 u.g.n., które nakazują obliczyć odszkodowanie według wartości rynkowej nieruchomości z dnia, w którym następuje ustalenie odszkodowania. Faktyczna wysokość odszkodowania jest natomiast o 22% niższa od wartości rynkowej.

Dodał, że zgodnie z Europejskimi Standardami Wyceny i Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny zasadą jest, że operaty szacunkowe są sporządzane w kwotach netto bez uwzględnienia zewnętrznych elementów cenotwórczych, takich jak podatki obrotowe, renty planistyczne, hipoteki itp. Nie stanowią one nigdy elementu wartości rynkowej (wyrok WSA w Gliwicach z dnia 21 maja 2010 r. sygn. akt III SA/GI 10/10).

Strona skarżąca stwierdziła, że wbrew niezrozumiałym, a wręcz kuriozalnym twierdzeniom organu II instancji, podatek VAT stanowi integralną część ceny.

Nie ulega wątpliwości, że podatek od towarów i usług wpływa na wysokość ceny powiększając ją. Nie stanowi żadnego, bliżej nieokreślonego kosztu transakcji odliczanego od ceny towaru, a element zwiększający jej wysokość. Sprzedawca usługi nie może przerzucać na nabywców obowiązku podatkowego, przenosi na nich tylko skutek ekonomiczny. Wyodrębnienie podatku VAT na fakturze nie oznacza, że nabywca płaci dwa różne świadczenia (cenę i podatek VAT). Obowiązek ten wynika z odpowiednich przepisów podatkowych i służy jedynie celom fiskalnym oraz ułatwieniu odliczeń, gdy nabywcą jest inny podatnik VAT (R. Skwarno, Glosa do uchwały SN z dnia 21 grudnia 2006 r" sygn. akt III CZP 127/06, publ. GSP-Prz.Orz.2007.4.9).

Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podstawę ustalenia wartości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości.

Prawidłowe będzie zatem wyłącznie wyliczenie odszkodowania w kwocie brutto poprzez powiększenie wartości rynkowej netto o kwotę należnego podatku od towarów i usług. Możliwość taka wynika wprost z art. 134 ust. 1 u.g.n., który stanowi, że podstawę ustalenia wartości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przepis ten nie wskazuje zatem, iż odszkodowanie ma odpowiadać wartości rynkowej nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym, a że wartość rynkowa stanowi podstawę do ustalenia tego odszkodowania.

Odnosząc się natomiast do argumentu organu II instancji, iż racjonalny nabywca nie zapłaciłby za nieruchomość więcej niż wynosi jej wartość rynkowa, tylko dlatego że zbywca jest podatnikiem VAT, skarżący wskazał, iż przyjmując rozumowanie proponowane przez organ, doszłoby do sytuacji, w której nabywca zapłaciłby o 22% mniej niż wynosi wartość rynkowa nieruchomości.

Dodał, że rozumowanie zaprezentowane przez organ uniemożliwia prawidłowe naliczenie podatku VAT i rozliczenie się z urzędem skarbowym.

Ponadto organ II instancji nie odniósł się do argumentów skarżącego zawartych w jego odwołaniu, a dotyczących podatkowych konsekwencji decyzji organu I instancji, tj. faktycznego przyznania odszkodowania w kwocie o 22% niższej od wartości rynkowej nieruchomości.

Stwierdzić zatem należy, że Minister Infrastruktury dopuścił się naruszenia art. 7 i 77 kpa, poprzez nierozpoznanie istoty sprawy.

W odpowiedzi na skargę Minister Infrastruktury wniósł o jej oddalenie oraz o skierowanie sprawy, na podstawie art. 119 pkt 2 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi do rozpoznania, w trybie uproszczonym. Stwierdził ponadto, że zarzuty zawarte w skardze zostały dostatecznie wyjaśnione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że kontrola sądowo – administracyjna sprowadza się do zbadania, czy organy wydając zaskarżone orzeczenie nie naruszyły przepisów prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Ocena dokonywana jest według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tego orzeczenia, na podstawie materiału dowodowego zebranego w toku postępowania administracyjnego. Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Może zatem wyeliminować z obrotu prawnego zaskarżony akt także z powodów, które w skardze nie zostały podniesione, a stanowią o wydaniu aktu z naruszeniem prawa.

Natomiast art. 119 ww. ustawy stanowi, że sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli:

1) decyzja lub postanowienie są dotknięte wadą nieważności, o której mowa w art. 156 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach albo wydane zostały z naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania;

2) strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy.

W niniejszej sprawie zaistniały przesłanki do rozpoznania sprawy w trybie uproszczonym. Organ administracji zgłosił wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, zaś uczestnicy postępowania - w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażądali przeprowadzenia rozprawy.

Rozpoznając sprawę w ramach wskazanych kryteriów stwierdzić należy, że skarga jest niezasadna, a zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego i przepisów prawa procesowego.

W niniejszej sprawie Minister Infrastruktury decyzją z dnia [...] listopada 2010 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] października 2010 r., nr [...], którą ten ostatni organ orzekł o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] zł na rzecz byłego właściciela - "[...] " Spółki z o. o., z siedzibą w G. nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki: nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, położoną w gminie M. G., z tytułu nabycia z mocy prawa przez Skarb Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości oraz zobowiązaniu Prezydenta Miasta G., wykonującego zadanie starosty z zakresu administracji rządowej, do zapłaty odszkodowania określonego w punkcie 1 ww. decyzji, jednorazowo w terminie 14 dni licząc od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Na wstępie Sąd zauważa, że w myśl przepisu art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3).

Powyższe oznacza, że określając wartość wywłaszczonych nieruchomości, konieczne jest korzystanie z operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji także na podstawie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Jest to dowód w sprawie podlegający ocenie, a jego wartość dowodowa może być w razie potrzeby weryfikowana. Rzeczoznawcy majątkowi nie mogą zatem działać bez uwzględnienia dyspozycji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i przepisów wykonawczych (przepisów rozporządzenia). Dowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego podlega ocenie organu rozstrzygającego sprawę odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość (zob. wyrok NSA z dnia 4 października 2006 r., sygn. akt I OSK 417/06, LEX nr 281387).

Zgodnie natomiast z art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wysokość odszkodowania ustala się według wartości nieruchomości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania, zaś jej stan należy przyjąć z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji. Wspomniane odszkodowanie podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości (art. 18 ust. 3 ww. ustawy).

Operat szacunkowy został sporządzony dla potrzeb przedmiotowego postępowania administracyjnego w dniu 18 maja 2010 r. stosując, jako podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości położonej w G., podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Zgodnie z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w metodzie tej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenionej nieruchomości, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikiem korygującym, uwzględniającym różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

W niniejszej sprawie organy administracji należycie dokonały oceny operatu szacunkowego poddając analizie transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod budowę dróg w okolicach jak najbardziej zbliżonych do wycenianej nieruchomości i dokonując porównania transakcji nieruchomościami z obszaru miasta G. i gminy P. - zawartych w okresie od sierpnia 2008 r. do października 2009 r. - przy uwzględnieniu ich cech podobieństwa, w tym takich czynników, jak lokalizacja szczegółowa, stopień zagospodarowania nieruchomości wycenianej i gruntów otaczających oraz potencjał inwestycyjny gruntu. W efekcie czego rzeczoznawca majątkowy ustalił, że wartość 1 m2 działek nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...] wynosi [...] zł, zaś wartość całkowita gruntu wynosi [...] zł.

We wniesionej skardze strona skarżąca zarzuciła nieuwzględnienie w wysokości przyznanego odszkodowania podatku od towarów i usług (VAT), w związku z czym de facto przyznane odszkodowanie zostało zmniejszone o kwotę 22 % należnego podatku.

Odnosząc się do powyższego zarzutu, Sąd uznał, iż rację ma organ administracji, że wysokość odszkodowania za przejęte przez Skarb Państwa prawo własności nieruchomości nie powinna być powiększona o podatek VAT. Obowiązek odprowadzenia takiego podatku przez skarżącego od przyznanego odszkodowania (art. 7 ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług) co prawda spowoduje spadek jego wartości, jednakże w ocenie sądu sytuacja taka nie pozostaje w sprzeczności z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania, w rozumieniu art. 21 ust. 2 Konstytucji RP. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ugn). Obowiązek zapłaty przez skarżącego podatku VAT od odszkodowania nie ma wpływu na wartość rynkową nieruchomości. Inaczej mówiąc, z tego powodu wartość rynkowa nieruchomości nie rośnie i gdyby przejęte przez Skarb Państwa prawo miało być przedmiotem czynności prawnej (np. umowy sprzedaży), racjonalny nabywca nie zapłaciłby za nieruchomość więcej niż wartość rynkowa, tylko dlatego, że zbywca jest podatnikiem VAT. Podatek ten jest cenotwórczy i gdyby wartość nieruchomości odnieść do jej ceny, to powinna ona zawierać już w sobie podatek VAT. Tym samym należy uznać, że należny podatek zawsze będzie pomniejszał wysokość przyznanego odszkodowania, co znajduje potwierdzenie w treści art. 29 ust. 1 zd. 2 ustawy o podatku od towarów i usług (por. interpretację Izby Skarbowej w Poznaniu z dnia [...] lipca 2009 r. zamieszczoną w systemie LEX przy art. 12 ustawy drogowej z dnia 10 kwietnia 2003 r.).

Reasumując w stosunku do odszkodowania obowiązki publicznoprawne skarżącego, związane z podatkiem, nie mogą przekładać się na ocenę odszkodowania w kategoriach słuszności, jeśli jego wysokość odzwierciedla wartość rynkową utraconego prawa. Takie stanowisko Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zajął, m.in. w wyroku WSA w Warszawie z dnia 18 maja 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 65/10, w wyroku z dnia 23 marca 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 173/11).

Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 151 w związku z art. 119 ust. 2 ustawy dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.