Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt IV SA/Po 1239/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2012-03-01 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6074 Przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 1 ust. 1
journal: Dz.U. 2005 nr 175 poz 1459
law: Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości
article: art. 2 ust. 2
journal: Dz.U. 2000 nr 80 poz 903
law: Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - tekst jedn.
article: art. 3 pkt 2
journal: Dz.U. 2006 nr 156 poz 1118
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Donata Starosta Sędziowie WSA Anna Jarosz (spr.) WSA Tomasz Grossmann Protokolant st. sekr. sąd. Agata Tyll-Szeligowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 lutego 2012 r. sprawy ze skargi R W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia (...) r. nr (...) w przedmiocie odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia (...) r. nr (...) 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżącego R. W. kwotę (...) (...) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia (...) r. Prezydent Miasta P. na podstawie art. 104 § 1 oraz art. 268a ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania administracyjnego ( t.j. z 2000 r. Dz. U. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej kpa), art. 1, art. 3 ust. 1 pkt 2, art.4 ust. 1, 2 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm., dalej ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego z 2005 r.) odmówił przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości położonej w P. przy ul. N. J. (...), zapisanej w księdze wieczystej KW nr (...), oznaczonej geodezyjnie: obręb P. ark. mapy (...), działka nr (...) i (...) o pow. (...) m², będącej w użytkowaniu wieczystym R. W..

W uzasadnieniu wskazano, iż R. W. złożył wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w P. przy ul. N. J. (...)w trybie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego z 2005 r.. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego z 2005 r. ma ona zastosowanie do osób fizycznych będących w dniu jej wejścia w życie użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych. Ustalono, iż zgodnie z decyzją z dnia (...) r. nr (...) Kierownika Zarządu Gospodarki Terenami miasta P., działającego z upoważnienia Prezydenta Miasta P. odstąpiono działkę nr (...) w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem działki celem wzniesienia domu typu rekreacyjnego dla wypoczynku po pracy, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, co zostało potwierdzone w § 5 umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste z dnia (...) r., nr Rep.(...). Natomiast działka nr (...) została oddana w użytkowanie wieczyste na podstawie umowy o oddanie terenu państwowego w użytkowanie wieczyste z dnia (...) r., nr Rep. (...) jako uzupełnienie istniejącej już działki rekreacyjnej nr (...). W latach (...) na ww terenie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego Miasta P. zatwierdzony w dniu (...) r. W planie tym przedmiotowy teren znajdował się w rejonie strukturalnym "Z" – teren sportu, wypoczynku, rekreacji, zieleni dydaktycznej o podstawowym programie: funkcja wypoczynkowa, realizacja nowych obszarów zieleni i nowych zbiorników wodnych; program uzupełniający: usługi, ustalenia realizacyjne: realizacje kubaturowe o charakterze wypoczynkowo-sportowym. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na obszarze nie objętym na dzień (...) r. miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego P. (uchwała rady Miasta P. nr (...) z dnia (...) r.) – podstrefa ZW4 (Jezioro K. jezioro S.), klin zieleni; teren oznaczony symbolem US2*- tereny koncentracji sportu i rekreacji położony w obszarze klinowo-pierścieniowego systemu zieleni: obiekty sportowe (niekubaturowe) i kubaturowe. Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego z 2005 r. nie zawiera ustawowej definicji "nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe lub zabudowanej garażem (...)". Z przedłożonego przez stronę opisu projektu technicznego wynika, że budynek zaprojektowano dla indywidualnego wypoczynku niedzielnego w Międzyzakładowym Ośrodku Rekreacji i Wypoczynku P.-K. W decyzji w sprawie podatku od nieruchomości za rok 2005 ustalono zobowiązanie dla gruntów i budynków pozostałych (nie zaś dla budynku mieszkalnego). O ewentualnym zaliczeniu budynku letniskowego do kategorii budynków mieszkalnych decyduje kryterium zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych właściciela i osób mu bliskich (uchwała NSA z dnia 22 kwietnia 2002 r., I FPK 17/01; uchwała NSA z 1 lipca 2002 r., FPK 3/02). R. W. zameldowany jest na pobyt stały w P. przy ul. S.(...). Z dokumentów dostarczonych przez stronę tj. umów i rachunków za energię elektryczną, za abonament telefoniczny oraz za wodę wynika, iż R. W. nie zamieszkuje pod adresem N. J. (...), lecz przy ul. S. (...) i tam koncentruje swoje sprawy życiowe. Tym samym za prawidłowe należy uznać stanowisko, iż przedmiotowy domek letniskowy nie służy zaspokajaniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych, gdyż te zaspokaja mieszkanie położone przy ul. S.. Końcowo wskazano, iż nie można zgodzić się z opinią Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. (dalej SKO bądź Kolegium) wyrażoną w decyzji z dnia (...) r., iż wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego przesądza o przeznaczeniu nieruchomości na cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 72 § 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (t.j. Dz. U. Nr 102, poz. 651, dalej ustawa o gospodarce nieruchomościami bądź usg) wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana. Należy więc, uznać, iż dotychczasowa wysokość stawki ustalona na podstawie art. 40 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości jest błędna.

W odwołaniu od powyższej decyzji pełnomocnik R. W. wniósł o zmianę decyzji organu I instancji poprzez orzeczenie o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedmiotowej nieruchomości zarzucając naruszenie przepisu prawa materialnego tj. art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego z dnia 2005 r. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, naruszenie przepisów postępowania tj. art. 6,7,8 i 80 kpa w związku z art. 77 kpa, w szczególności poprzez brak wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego, błędy w jego ocenie, pominiecie niektórych dowodów oraz sprzeczność istotnych ustaleń z treścią zebranego materiału dowodowego, naruszenie art. 2 i 32 ust. 1 i 2 Konstytucji RP oraz art. 8 kpa poprzez brak ich zastosowania. Na poparcie powyższych zarzutów wskazano, iż ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności wskazuje, ze nieruchomość ma być zabudowana na cele mieszkaniowe, a stan taki musi istnieć na dzień wejścia w życie ustawy. Ustawa nie wskazuje wprost, w jaki sposób ma być zabudowana nieruchomość, dla celów przekształcenia nie jest wymagane, aby budynek miał wyłącznie przeznaczenie mieszkalne. Decydujące znaczenie ma stan faktyczny istniejący w dniu wejścia w życie ustawy. Zatem nieruchomość zabudowana na cele mieszkaniowe w dniu wejścia w życie ustawy będzie podlegała przekształceniu nawet, gdyby nie była zabudowana pod tego rodzaju budowę. Tym samym bezzasadne jest powoływanie się na zapis umowy o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste z dnia (...) r., w którym przeznaczono działki pod zabudowę rekreacyjną dla wypoczynku po pracy. Świadczy to o nieprawidłowej interpretacji skutkującej błędnym nie zastosowaniem art. 1 § 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego z 2005 r. w stanie faktycznym, w którym przepis ten znajdował zastosowanie. Z materiału zgromadzonego w sprawie wynika, iż nieruchomość została zabudowana na cele mieszkaniowe. Z decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia (...) r., która dotyczy poprzednika prawnego strony wynika, iż użytkownik wieczysty zobowiązany jest w wciągu 2 lat od dnia zawarcia umowy notarialnej o ustanowieniu użytkowania wieczystego do rozpoczęcia na przekazanej działce budowy domu mieszkalnego. Ponadto w wyciągu z wykazu zmian gruntowych z dnia (...) r. oraz z wypisu z rejestru gruntów z dnia (...) r. przeznaczenie budynku na spornej nieruchomości opisano literą B, co oznacza tereny mieszkaniowe, a w związku z tym, w dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego z 2005 r., nieruchomość odwołującego spełniała przesłanki z art. 1 § 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego z 2005 r.. Wskazane dokumenty są dokumentami urzędowymi i stanowią dowód tego, co zostało w nich urzędowo stwierdzone zgodnie z art. 76 § 1 kpa. Bezzasadnym jest oparcie się przez organ na zapisach decyzji z dnia (...) r., gdyż na jej podstawie nie sposób stwierdzić przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości w dniu (...) r. Umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste z dnia 7 kwietnia 1976 r. oraz z dnia 14 stycznia 1980 r. są o tyle nieistotne, że na ich podstawie można jedynie ustalić cel ich oddania w użytkowanie wieczyste w roku (...) oraz (...), w żadnym jednak razie na ich podstawie nie można wnioskować o tym na jakie cele zabudowana była przedmiotowa nieruchomość w dniu 13 października 2005 r. Ponadto wskazano, iż organy podatkowe nie są kompetentne do określania rodzaju budynków zwłaszcza, gdy klasyfikacja ta wzbudza wątpliwości podatnika. Organ I instancji bezpodstawnie nie podzielił stanowiska SKO wyrażonego w decyzji z (...) r., iż wysokość stawek procentowych opłat rocznych tytułu użytkowania wieczystego przesądza o przeznaczeniu nieruchomości na cele mieszkaniowe. Opłaty te co najmniej od 1992 r. pobierane były zawsze w wysokości 1% ceny tj. według stawek dla gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Bezpodstawne jest także oparcie się na zameldowaniu w innym miejscu, czy też jedynie okresowe przebywanie na terenie przedmiotowej nieruchomości. O przeznaczeniu nieruchomości na cele mieszkaniowe w świetle ustawy z 2005 r. w żadnym wypadku nie decyduje kwestia zameldowania na pobyt stały czy też zamieszkiwania w niej na stałe. Na przedmiotowej nieruchomości od (...) r. znajduje się garaż, co zostało pominięte przez organ I instancji, a jest to samodzielna przesłanka zastosowania art. § 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego 2005 r. Organowi I instancji nie zastosował się do wytycznych SKO. Postępowanie w niniejszej sprawie toczy się od dnia (...) r. Organ I instancji trzykrotnie odmówił przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności z powodu niespełnienia przesłanek z art. 1 § 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego z 2005 r. Organ I instancji nie uwzględnił faktu, iż strona dokonywała opłat za użytkowanie wieczyste w wysokości 1% ceny nieruchomości, co niezaprzeczalnie, w ocenie odwołującego i SKO, potwierdza przeznaczenie nieruchomości na cele mieszkaniowe. Organ I instancji ponownie rozpatrując sprawę nie zastosował się także do innych wytycznych. Według SKO nietrafnym było powoływanie się przez organ I instancji, jako podstawy dokonywania przekształcenia, na zapisy nieobowiązującego w dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego 2005 r. planu zagospodarowania przestrzennego i studium uwarunkowań, które nie stanowi przepisów prawa miejscowego i jako takie nie może rozstrzygać o charakterze zabudowy nieruchomości. Organ I instancji ponownie, wbrew wskazaniom SKO, oparł się o w/w zapisy. Natomiast w decyzji, która jest przedmiotem niniejszego zaskarżenia lakonicznie wskazano, iż nie sposób zgodzić się ze stanowiskiem SKO co do stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz, że dotychczasową wysokość stawki ustalono błędnie.

Decyzją z dnia (...) r. nr (...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. na podstawie art. 127 § 2, art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W uzasadnieniu wskazano, iż działkę nr (...) odstąpiono w dniu (...) r. w użytkowanie wieczyste K. W. celem wzniesienia domu typu rekreacyjnego dla wypoczynku po pracy, natomiast działkę nr (...) oddano w dniu (...) r. w użytkowanie wieczyste jako uzupełnienie istniejącej działki rekreacyjnej.. W dniu (...) r. pomiędzy K. W. i W. W. a R. W. zawarta została umowa darowizny prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. Wobec powyższego skoro w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wskazano, iż nieruchomość oddano celem wzniesienia domu typu rekreacyjnego to bez znaczenia pozostają sformułowania zawarte w decyzji ustalającej warunki zabudowy. Decydującą bowiem rolę posiadają zapisy zamieszczone w umowie o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, gdyż to w niniejszej umowie ustala się sposób i termin jej zagospodarowania, w tym zabudowy, zgodnie z celem na który nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste. Wynika to wprost z przepisu art. 62 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przeznaczenie nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste jest określone umową o ustanowieniu tego prawa i rozstrzyga o nim treść postanowień tej umowy. Jak wynika natomiast z zapisów umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zarówno działka nr (...), jak i działka (...) stanowiąca tzw. maskę budowlaną zostały oddane celem wzniesienia domu typu rekreacyjnego dla wypoczynku po pracy. Wbrew zarzutom odwołującego wskazano, iż zapis § 5 pkt 1 umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste z dnia (...) r. dotyczył domu typu rekreacyjnego, a nie domu mieszkalnego. Organ I instancji wykonał wszystkie zalecenia zawarte we wcześniejszych decyzjach SKO badając wątpliwości dotyczące charakteru zabudowy na działce będącej przedmiotem przekształcenia. Ustalono w sposób bezsprzeczny, że odwołujący nie zamieszkuje pod adresem, na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość. Jego sprawy koncentrują się w mieszkaniu przy ul. S. w P. Ponadto ustalono, iż z przedłożonego opisu technicznego wynika, ze budynek na przedmiotowej działce zaprojektowano dla indywidualnego wypoczynku niedzielnego. Odnosząc się natomiast do stawki procentowej za korzystanie z nieruchomości, która została błędnie ustalona wskazano, iż postępowanie w przedmiocie ewentualnej zmiany stawki procentowej jest odrębnym postępowaniem, które prowadzone jest w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jak wynika z akt sprawy stawkę procentową ustalono w wysokości 1%, czyli jak za nieruchomość oddaną na cele mieszkaniowe. Skoro zatem organ I instancji przyznaje, iż stawka procentowa ustalona została błędnie to powinien podjąć czynności w celu jej zmiany.

W skardze pełnomocnik skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej Prezydenta Miasta P. z dnia (...) r. podnosząc zarzuty tożsame jak te w odwołaniu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. – dalej ppsa) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Na podstawie art. 134 § 1 ppsa, w postępowaniu sądowoadministracyjnym obowiązuje zasada oficjalności. Zgodnie z jej treścią, sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami oraz powołaną podstawą prawną.

Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowił art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego z 2005 r., w myśl którego osoby fizyczne będące w dniu wejścia w życie tej ustawy użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności.

Punktem wyjścia w przedmiotowej sprawie jest ustalenie czy nieruchomość położona w P. przy ul. N. J.(...), oznaczona jako działka ewidencyjna nr (...) i (...), obręb P., ark mapy (...) oddana w użytkowanie wieczyste należy do jednego z rodzajów nieruchomości opisanych w art. 1 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego z 2005 r. czy też nie. Z tego przepisu wynika, że zakresem przedmiotowym ustawy zostały objęte nieruchomości przeznaczone pod zabudowę na cele mieszkaniowe, nieruchomości przeznaczone pod zabudowę garażami oraz nieruchomości rolne.

Przez nieruchomość zabudowaną na cele mieszkaniowe należy rozumieć ten grunt, na którym znajduje się budynek, w którym istnieje co najmniej jeden lokal mieszkalny. W rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000, Nr 80, poz. 903 ze zm.) lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba (lub zespół izb) przeznaczona na stały pobyt ludzi, która wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W tym rozumieniu lokalem mieszkalnym może być wolnostojący dom jednorodzinny i samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego, jeśli część ta jest przeznaczona przede wszystkim (a zatem nie wyłącznie) do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób z nich korzystających. Określony krąg podmiotów uprawnionych do żądania przekształcenia obejmuje także tego użytkownika wieczystego, którego grunt został zabudowany garażem. Wynika z istniejącej (i dostrzegalnej zwłaszcza na gruncie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) tendencji do uznawania garażu za istotną część lokalu mieszkalnego- domu jednorodzinnego, domu bliźniaczego lub szeregowego.

Przy ustalaniu, czy grunt oddany w użytkowanie wieczyste jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową bądź pod zabudowę garażami, należy w pierwszej kolejności kierować się treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w chwili wejścia w życie ustawy, a wiec w dniu 13 października 2005 r. (art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej upzp) w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 4 ust. 2 upzp) (por. wyrok NSA z dnia 24 września 2009 r., sygn. akt I OSK 1394/08, LEX nr 595116).

W niniejszej sprawie, co wynika z pisma Wydziału Urbanistyki i Architektury Urzędu Miasta Poznania z dnia (...) r. przedmiotowa nieruchomość w dniu 13 października 2005 r. nie była objęta obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, ponadto nie wydano (nie odnaleziono) decyzji o pozwoleniu na budowę, ani decyzji o warunkach zabudowy, czy decyzji zmieniającej sposób użytkowania.

Nie można zgodzić się z twierdzeniem organu administracji, że przy ustalaniu na jaki cel nieruchomość została przeznaczona należy oprzeć się jedynie na postanowieniach decyzji i umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, bowiem ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego z dnia 2005 r. w art. 1 ust. 1 wyraźnie nawiązuje do pojęć używanych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, odnosząc się do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową lub pod zabudowę garażami (por wyrok NSA z dnia 27 listopada 2008 r .sygn. akt I OSK 1676/07, LEX nr 469391).

W rozpatrywanej sprawie organy obu instancji powoływały się na treść decyzji z dnia (...) r. i umowy notarialnej z dnia (...) r. (dotyczy działki nr (...)) oraz decyzji z dnia (...) r. i umowy notarialnej z dnia (...) r. (dotyczy działki nr (...), która stanowi uzupełnienie działki nr (...) – zapis w umowie). Zgodnie treścią umowy notarialnej z dnia (...) r. działka nr (...) została oddana w użytkowanie wieczyste celem wzniesienia domu typu rekreacyjnego dla wypoczynku po pracy, zgodnie z obowiązującym, w czasie wydania decyzji z dnia (...) r. i zawarcia umowy notarialnej z dnia (...) r., planem zagospodarowania przestrzennego, jako na dowody przesądzające o tym, iż w dniu 13 października 2005 r. był to teren przeznaczony na wzniesienie domu typu rekreacyjnego, a nie mieszkalnego.

W kontekście powyższych rozważań, należy wskazać, iż organ administracji odmawiając przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie wyjaśnił wszystkich mających znaczenie dla sprawy okoliczności, co do ustalenia jakim budynkiem zabudowano sporną nieruchomość. Nie uwzględniono wszystkich dowodów zgromadzonych w sprawie celem jej dokładnego wyjaśnienia. Jak wskazał pełnomocnik skarżącego w dokumentacji projektowej z (...) r., która dotyczy budowy domu typu mieszkalnego na przedmiotowej nieruchomości znajduje się potwierdzenie, iż od (...) r. nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem mieszkalnym wraz z garażem. Fakt zabudowy nieruchomości budynkiem mieszkalnym potwierdza także treść decyzji Wojewody P. z dnia (...)r. wraz z kartą inwentaryzacyjną. Ponadto w wyciągu z wykazu zmian gruntowych z dnia (...) r. oraz w wypisie z rejestru gruntów dotyczących przedmiotowej nieruchomości z dnia (...) r. wskazano, że działki nr (...) i (...) są zabudowane budynkiem mieszkalnym- oznaczenie B - tereny mieszkaniowe. Również pismo Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego G. w P. z dnia (...) r. wskazuje, iż działki ewidencyjne (...) i (...) z arkusza mapy (...) obrębu P. były przeznaczone w roku 2005 r. na tereny mieszkaniowe.

Ponadto całkowicie pominięto kwestię zabudowy przedmiotowej nieruchomości garażem o pow. (...) m³, który wybudowano w (...) r. Z dokumentacji zdjęciowej znajdującej się w aktach sprawy wynika, iż na przedmiotowej nieruchomości znajduje się wolnostojący, murowany garaż. Posadowienie garażu na przedmiotowej nieruchomości stanowi bezspornie przesłankę przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności o ile jest obiektem budowlanym – budynkiem w rozumieniu prawa budowlanego. W tym miejscu należy odwołać się więc do definicji budynku zawartej art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tj. j. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.), zgodnie z którą przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach. Tym samym nie podlega przekształceniu w prawo użytkowania wieczystego nieruchomość, na której znajdują się różnego rodzaju zadaszone miejsca parkingowe oraz garaże, które nie są trwale związane z gruntem i nie posiadają fundamentów (tzw. blaszaki).

Również, jak słusznie zauważył pełnomocnik skarżącego, wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego wskazywała na jaki cele przeznaczona została przedmiotowa nieruchomość. Opłaty roczne za prawo użytkowania wieczystego pobierane były w wysokości 1% ceny od co najmniej (...) r., tj. według stawek dla gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową zgodnie z ustawą z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczeniu nieruchomości (obowiązywała do 31 grudnia 1997 r. ), na co wskazuje pismo Prezydenta Miasta P. z dnia (...) r. i (...) r.

Opłaty roczne są świadczeniami o charakterze cywilnoprawnym, wzajemnymi, należnymi właścicielowi (Skarbowi Państwa albo jednostce samorządu terytorialnego) za korzystanie z jego nieruchomości. Wysokość opłat rocznych wyznaczana jest stawką procentową odnoszoną do wartości nieruchomości (art. 72 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami) a wysokość stawek procentowych uzależniona jest od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana (ust. 3 art. 72 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z uwagi na to, że poprzednio obowiązująca ustawa z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości nie przewidywała wymogu określania celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, to zgodnie z art. 221 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w razie konieczności określenia stawki procentowej przyjmuje się cel, który wynika ze sposobu korzystania z nieruchomości.

W rozpatrywanej sprawie opłata roczna za użytkowanie wieczyste pobierana jest w wysokości 1% ze względu na zabudowanie przedmiotowej nieruchomości na cele mieszkaniowe. Zauważyć należy, iż w związku z toczącym się postępowaniem w sprawie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, w wyniku wątpliwości, czy ustalona stawka procentowa od wartości nieruchomości przy ustalaniu opłaty za użytkowanie wieczyste ustalona została prawidłowo, przekazano akta do oddziału ewidencjonowania praw do nieruchomości celem ewentualnej zmiany przedmiotowej stawki. W aktach sprawy znajduje się informacja sporządzona w dniu (...) r., z której wynika, iż zgodnie z wizja terenową przeprowadzoną dnia (...) r. na przedmiotowej nieruchomości działka zabudowa jest budynkiem mieszkalnym i w związku z tym brak jest podstaw do zmiany stawki procentowej.

Rozpatrując sprawę Kolegium wskazało, iż skoro przedmiotowa stawka ustalona została błędnie to, organ I instancji powinien podjąć czynności w celu jej zmiany. Jednak przeoczył, iż organ I instancji, co wynika z powyższego, podjął już takie czynności, które nie doprowadziły do zmiany przedmiotowej stawki.

Ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej uzależnionej od celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste jest wiążące na przyszłość, a zmiana musi spełniać przesłanki przewidziane w art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami- trwałej zmiany sposobu korzystania, powodującej zmianę celu. Odesłanie do tryby przewidzianego dla aktualizacji wysokości opłaty rocznej wskazuje, że odnosi się ono do sytuacji, w której właściwy organ zamierza zmienić rozmiar wyznaczonej poprzednio opłaty, co ma miejsce również w sytuacji trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości (por wyrok SN z dnia 13 lutego 2009 r.. sygn. akt II CSK 268/08, LEX nr 488959).

Z kolei argument organu, iż skarżący nie zamieszkuje pod adresem, na którym znajduje się sporna nieruchomość, lecz jest zameldowany przy ul. S. w P. i w związku z tym tam koncentrują się jego sprawy życiowe nie jest argumentem, który może przemawiać za odmową przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Meldunek nie jest wyznacznikiem tego, czy ktoś koncentruje w danym miejscu swoje sprawy życiowe czy też nie. W przypadku przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie ma znaczenia, czy w danym budynku można mieszkać tylko okresowo czy też przez cały rok i w jakim zakresie oraz w jaki sposób można zaspokoić w nim ogólnie pojęte potrzeby związane z pobytem lub zamieszkiwaniem, ale czy został on wybudowany i czy jest wykorzystywany na cele mieszkaniowe tj. co do zasady do stałego w nim zamieszkiwania (por wyrok WSA w Gliwicach z dnia 9 grudnia 2011 r. , sygn. akt II SA/GI 469/11, opubl. cbois).

O zakwalifikowaniu nieruchomości jako zabudowanej na cele mieszkaniowe przesądzający jest sposób użytkowania istniejącej zabudowy w dniu 13 października 2005 r., co w niniejszej sprawie nie zostało należycie wyjaśnione.

Niewystarczające ustalenie okoliczności faktycznych sprawy, nie odniesienie do zarzutów skarżącego i dokumentów znajdujących się w aktach sprawy stanowi naruszenie art. 7, 8, 77 § 1 kpa , co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie, bowiem z art. 7 kpa, w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Przepis art. 77 kpa obliguje zaś organ administracji publicznej do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, natomiast art. 107 § 3 kpa wskazuje na konieczność należytego uzasadnienia decyzji administracyjnej z podaniem m.in. dowodów, na podstawie których określone fakty organ orzekający przyjął za udowodnione, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej.

Ponownie rozpoznając sprawę organ administracji na podstawie rozważań poczynionych przez Sąd i na podstawie całościowej oceny materiału dowodowego podejmie właściwe rozstrzygnięcie zgodnie z wymogami art. 7, 77§ 1 i 107 § 3 kpa.

Informacyjnie jedynie należy podnieść, że w następstwie nowelizacji ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego ustawą z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw ( Dz. U. 187 poz. 1110), zmianie uległa m.in. treść art. 1 ust. 1 omawianej ustawy, która nie zawiera już warunku aby w dniu 13 października 2005 r. nieruchomość miała być zabudowana na cele mieszkaniowe. Na podstawie art. 9 ustawy tracą moc ustawy z dnia 4 września 1997r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności i ustawa z dnia 26 lipca 2001r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości, natomiast w myśl art. 8 tej ustawy do spraw wszczętych na podstawie ustaw, o których mowa w art. 9 i niezakończonych decyzją ostateczną, stosuje się przepisy niniejszej ustawy ( znowelizowanej).

Wobec powyższego, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) ppsa orzekł jak w punkcie I sentencji wyroku. O zwrocie kosztów orzeczono w punkcie II sentencji wyroku na podstawie art. 200 ppsa.

MZ