Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1849/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2015-01-05 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 144-146, 259b ugn; art. 105 par. 2 kpa
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Elżbieta Sobielarska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Iwona Kosińska Sędzia WSA Dariusz Pirogowicz Protokolant referent stażysta Beata Lewandowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi Stowarzyszenia [...] z siedzibą w N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy B. z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...]; 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu.


UZASADNIENIE

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. po rozpoznaniu odwołania J. D. Przedstawiciela Stowarzyszenia

[...] od decyzji Wójta Gminy B. z dnia [...] grudnia 2013 r. nr [...] ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na rzecz J. i S.

małż. D. w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości należącej do nich nieruchomości położonej we wsi N. gmina B. stanowiącą działkę ewidencyjną nr [...] o powierzchni [...] ha na skutek stworzenia warunków podłączenia tej nieruchomości do sieci kanalizacyjnej utrzymało powyższą decyzję w mocy.

W uzasadnieniu organ przedstawił następująco stan sprawy.

Gmina B. realizowała w latach 2009/2010 w miejscowościach N., N. i M. inwestycję, polegającą na budowie sieci kanalizacji sanitarnej. Ostateczny protokół odbioru robót objętych tą inwestycja sporządzony został 8 grudnia 2010 r., natomiast zawiadomienie o zakończeniu budowy złożono w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego w [...] w dniu

30 grudnia 2010 r. Potwierdzeniem z 7 stycznia 2011 r. Powiatowy Nadzór Budowlany poinformował Gminę o kompletności złożonej dokumentacji związanej z zakończeniem budowy, wskazując jednocześnie, że w sprawie przystąpienia do użytkowania wybudowanej sieci kanalizacyjnej wraz z przyłączami nie będzie wnosił sprzeciwu.

W granicach inwestycji znalazła się między innymi zabudowana nieruchomość położona we wsi N. stanowiąca własność J. i S.

małż. D., oznaczona, jako działka nr [...], o powierzchni [...] m2.

Pismem z dnia 19 września 2011 r. (oraz pismem z dnia 7 października 2013 r.) Wójt Gminy B. zawiadomił właścicieli ww. nieruchomości o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości spowodowanej wybudowaniu infrastruktury technicznej i wezwał właścicieli do zapoznania się z operatem szacunkowym sporządzonym w tej sprawie

w dniu 31 października 2011 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z. R., który potwierdził aktualność tego operatu na dzień 29 października 2012 r.,

oraz aktualizował go na dzień 29 października 2013 r.

Szacowania nieruchomości dokonał on w podejściu porównawczym,

przy wykorzystaniu metody porównywania parami. Jako zasadniczą cechę wpływająca na wartość rynkową nieruchomości wskazał dostępność do urządzeń infrastruktury technicznej, w szczególności do sieci kanalizacyjnej. Określił wagę tej cechy

na poziomie 45%, co w zakresie kwotowym przekładał się na [...] złotych za m2. Wśród innych cech rynkowych rzutujących na wartość wycenianej nieruchomości wskazywał: położenie, wielkość działki, dostęp do drogi i dostęp do sieci wodociągowej, dla których również określił odpowiednie procentowe wagi tych cech i ich zakresy kwotowe. Ze zbioru wyselekcjonowanych transakcji niezabudowanymi nieruchomościami budowlanymi, zrealizowanymi w gminie B. w roku 2011, rzeczoznawca wybrał 3 transakcje mające miejsce w 2011 r., posiadające uzbrojenie pełne, porównywalną lokalizację i powierzchnię. Po dokonaniu ich korekt współczynnikami przypisanymi poszczególnym cechom rynkowym i porównaniu kolejno z nieruchomością wycenianą ustalił wartości tej ostatniej przed i po wybudowaniu sieci kanalizacyjnej oraz stworzenia warunków do podłączenia do niej nieruchomości odpowiednio na [...] złotych i [...] złotych. Różnica tych wartości, wynosiła [...] złotych i obrazować miała wedle rzeczoznawcy wzrost wartości nieruchomości spowodowany wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej. Po aktualizacji operatu w dniu 29 października 2013 r. wzrost wartości wycenianej zmienił się i wyniósł [...] złotych (po aktualizacji).

Opinia ta stanowiła podstawę ustalenia przez Wójta Gminy B. decyzją

z [...] stycznia 2014 r. należnej od J. i S. małż. D. opłaty adiacenckiej

z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w następstwie stworzenia warunków

do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacyjnej, w kwocie [...] złotych, przy uwzględnieniu 20% stawki tej opłaty, obowiązującej w dacie stworzenia tych warunków, a określonej uchwałą Rady Gminy w B. z dnia [...] marca 2007 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] Nr [...], poz. [...]).

W podstawie prawnej decyzji Wójt Gminy C. przywołał art. art. 143-145 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. – o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r.

nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej: "u.g.n.") oraz § 1 ww. uchwały Rady Gminy w B.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że do udziału w postępowaniu dopuszczone zostało na zasadzie art. 32 § 2 k.p.a. powstałe w jego toku "Stowarzyszenie [...]" (przywoływane dalej, jako: "Stowarzyszenie"). Powołał się na treść zawartych w podstawie prawnej przepisów prawa materialnego. Podnosił, że przed podjęciem rozstrzygnięcia strony zapoznały się z aktami sprawy, w tym sporządzonym na potrzeby postępowania operatem szacunkowym.

Jednocześnie organ nie uwzględnił wniosku właścicieli nieruchomości

o odliczenie ich nakładów w wysokości [...] złotych z powodu rozjeżdżenia jego działki ciężkim sprzętem budowlanym w związku, z czym musiał rekultywować teren poprzez wywiezienie np. gliny, nawiezienie czarnoziemem i posianie trawy uznając,

że nie są to nakłady poniesione na budowę kanalizacji sanitarnej, ponieważ właściciel sam wyraził zgodę na te prace.

Od decyzji tej odwołanie wniósł J. D. przedstawiciel Stowarzyszenia [...] (jako strony postępowania J. i S. małż. D. odwołanie nie wnieśli) podnosząc upływ terminu

z art. 145 ust. 2 u.g.n. uprawniającego Wójta Gminy do ustalenia opłaty adiacenckiej,

a także kwestionując wycenę nieruchomości oraz podnosząc argumentację

o odmiennym podejściu do kwestii nakładania tejże opłaty w sąsiedniej gminie S.

Zdaniem odwołującego się 3 letni termin minął 8 grudnia 2013 r. (data protokołu ostatecznego odbioru przedmiotowej inwestycji), ponieważ protokół ten został przyjęty bez uwag, a wielu mieszkańców w okresie od czerwca do grudnia 2010 r. korzystało

z dostępu do kanalizacji. Zarzucano także naruszenie art. 7, 8, 9, 10, 11 i art. 77 § 1 KPA uznając, że Wójt Gminy B. nie podjął wszystkich działań do zbadania materiału dowodowego, wykazał się bezczynnością i nie informował wyczerpująco stron o okolicznościach sprawy a także błędne zastosowanie art. 145 i 146 ustawy

o gospodarce nieruchomościami z tego powodu, że to rzeczoznawca majątkowy określił kwotę opłaty adiacenckiej a nie Wójt Gminy B.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. po rozpoznaniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało decyzję organu pierwszej instancji.

W uzasadnieniu organ wyjaśnił materialnoprawne podstawy ustalenia opłaty adiacenckiej, oceniło też, że sporządzony w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, skorygowany aneksem, stanowił wiarygodny dowód i potwierdził wzrost wartości nieruchomości stanowiącej własność J. i S. małż. D. spowodowany wybudowaniem sieci kanalizacyjnej o [...] złotych. Jest on, zdaniem Kolegium, spójny i odpowiada wymogom formalnym, a organ nie może wkraczać

w merytoryczną jego ocenę, albowiem nie posiada wiadomości specjalnych. Odwołujący nie przedłożyli własnego kontroperatu, ani opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców, o której mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n. Rzeczoznawca

zaś ustosunkował się do zarzutów Stowarzyszenia w piśmie z 30 stycznia 2014 r.

Z tych względów formułowane obecnie przez strony zarzuty dotyczące operatu nie mogły zdaniem organu zostać uwzględnione. Nie zasługiwały także w ocenie organu odwoławczego na uwzględnienie zarzuty dotyczące przekroczenia określonego

w art. 145 ust. 2 u.g.n. trzyletniego terminu na wydanie w tym przedmiocie decyzji.

W przypadku, bowiem budowy urządzeń kanalizacyjnych, wodociągowych

itp. stworzenie warunków do podłączenia do nich nieruchomości nie następuje w dacie ich wykonania (tu 8 grudnia 2010.), ale w dacie legalnego i zgodnego z przepisami prawa budowlanego przekazania urządzeń do użytkowania. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy nastąpiło to zaś 7 stycznia 2011 r., kiedy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, po uprzednim wezwaniu inwestora do uzupełnienia wniosku, potwierdził zakończenie budowy. Tym samym ww. trzyletni termin na wydanie decyzji ustalającej opłatę adiacencką został dochowany. Organ odwoławczy zauważył jednocześnie, że Wójt Gminy w sposób sprzeczny z art. 148 ust. 4 u.g.n. dokonał pomniejszenia opłaty adiacenckiej o wydatki na budowę infrastruktury poniesione przez właścicieli, wskazując, że w myśl ww. przepisu wydatki te winny pomniejszać ustaloną różnicę wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu infrastruktury technicznej, a nie opłatę. Nie mógł jednak z tego względu skorygować decyzji organu pierwszej instancji

z uwagi na regulację z art. 139 k.p.a., a więc zakaz pogarszania sytuacji prawnej strony odwołującej się. Podzielił jednocześnie ocenę organu pierwszej instancji, co do braku podstaw do odliczania kosztów eksploatacyjnych zużycia prądu, a także kosztów instalacji sanitarnej od studni kanalizacyjnej do budynku.

Na powyższą decyzję Stowarzyszenie wniosło skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, podnosząc w niej, iż w sprawie nie dotrzymano

3 letniego terminu określonego w art. 145 ust. 2 u.g.n., który to termin upłynął zdaniem skarżącej strony 8 grudnia 2013 r. (w dniu ostatecznego odbioru robót), a nie jak przyjęły organy 7 stycznia 2014 r. Zwracało przy tym uwagę na nieprzeanalizowanie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze terminu doręczenia wydanej przez organ

l instancji decyzji, a przez to pominięcie faktu, że Stowarzyszenie - będąc stroną

w postępowaniu - wydaną przez Wójta Gminy B. decyzję odebrało [...] stycznia 2014 r., a więc po upływie ww. terminu.

Zdaniem Stowarzyszenia, Kolegium naruszyło także przepisy postępowania administracyjnego tj. art. art.: 7, 8, 9, 10, 11 i 77 § 1 k.p.a., którego to naruszenia strona upatrywała w enigmatycznym i bez żadnego prawnego uzasadnienia stwierdzeniu przez organ odwoławczy, że w rozpoznawanej sprawie nie doszło do naruszenia wskazanych przez odwołującego się przepisów postępowania, jak też braku odniesienia się do podniesionych w odwołaniu argumentów. Kwestionowało ponadto poprawność sporządzonego w sprawie operatu, a jego wadliwości upatrywało m.in. w zawarciu

w nim dywagacji niezwiązanych z wyceną, a odnoszących się do przeprowadzonych przez rzeczoznawcę rozmów z właścicielami nieruchomości i relacjonowaniu wyrażanego przez nich przekonania o bezkosztowym przeprowadzeniu inwestycji. Zarzucało również organom błędne zastosowanie w sprawie art. 145 i 146 u.g.n.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło ojej oddalenie i podtrzymało stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości, przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Przy czym, stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia

30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U.

z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Dokonując oceny w ramach tych kryteriów zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. Sąd stwierdził, że skarga jest uzasadniona,

co skutkuje uchyleniem tej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy B. z [...] stycznia 2014 r., aczkolwiek z innych względów niż w niej podniesione.

Na wstępie jednak należy wyjaśnić, że kluczowy, podnoszony w skardze jak i na etapie postępowania odwoławczego, zarzut przedawnienia orzekania w przedmiocie należnej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze stworzeniem możliwości jej podłączenia do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (w realiach rozpoznawanej sprawy do wybudowanej gminnej sieci kanalizacyjnej) jest niezasadny. Termin w jakim może dojść do orzekania w tej materii określony został w art. 145 ust. 2 zd. pierwsze ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

- o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.; dalej: "u.g.n."). który stanowi, że "wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej [...], jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2". Zgodnie natomiast z art. 148 b ust.1 tej ustawy, wprowadzonym do systemu prawnego nowelizacją ustawy o gospodarce nieruchomościami z 24 sierpnia 2007 r. (Dz. U. Nr 173, poz. 1218) "ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania

z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów." Takimi odrębnymi przepisami w stosunku do sieci kanalizacyjnej są przede wszystkim: przepisy ustawy

z dnia 7 lipca 1994 r.- Prawo budowlane (Dz. U. z 2013, poz. 1409 ze zm.) oraz przepisy ustawy z dnia 13 września 1996 r. - o utrzymaniu czystości i porządku

w gminach (Dz. U. z 2013 r., poz. 1399 ze zm.) i przepisy ustawy z dnia 7 czerwca

2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 ze zm.).

Kwestia oceny daty początkowej terminu z art. 145 ust. 2 u.g.n, ze względu na powiązanie jej z niezdefiniowanym w ustawie pojęciem "stworzenia warunków do podłączenie nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej" budziła w orzecznictwie liczne rozbieżności. Niemniej po wejściu w życie cytowanego wyżej art. 148b, zaczął kształtować się pogląd - który skład orzekający w niniejszej sprawie podziela - wedle którego datą tą jest data wynikająca z możliwości przystąpienia do legalnego użytkowania tych obiektów, ustalona według przepisów Prawa budowlanego (vide wyrok NSA z 18 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 398/10, Lex nr 952027). W stosunku do sieci kanalizacyjnej, będzie nią data upływu przewidzianego w art. 54 Prawa budowlanego terminu 21 dni do wniesienia sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego, po dokonaniu zawiadomienia go przez inwestora, względnie data poinformowania tegoż inwestora przez ww. organ o braku zamiaru wnoszenia takiego sprzeciwu. Data ta, bowiem w sposób formalnoprawny kończy wieloetapowy proces budowy, a działając legalnie, bez zakończenia budowy sieci kanalizacyjnej i bez zgłoszenia tego faktu właściwemu organowi, nie można jej eksploatować. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy oznacza to, że przewidziany w art. 145 ust. 2 u.g.n. trzyletni termin, w jakim Wójt Gminy B. mógł w drodze decyzji ustalić opłatę adiacencką, rozpoczął swój bieg w dniu 7 stycznia 2011 r.

– tj. dacie poinformowania gminy przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] o niewnoszeniu sprzeciwu w sprawie użytkowania kanalizacji sanitarnej wraz z przyłączami. Upływał on zatem 7 stycznia 2014 r. W tym stanie rzeczy wydając w dniu [...] stycznia 2014 r. decyzję ustalająca od J. i S. małż. D. należną opłatę adiacencką Wójta Gminy B., wbrew temu co twierdzi strona skarżąca, dochował ww. terminu.

Podnoszona natomiast przez skarżące "Stowarzyszenie [...]", data doręczenie mu tej decyzji, z punktu widzenia zachowania przewidzianego w art. 145 ust. 2 u.g.n. terminu, jest irrelewantna. Skoro bowiem ustawodawca trzyletni termin przewidział dla "wydania" decyzji

o ustaleniu opłaty adiacenckiej, to brak jest uzasadnionych podstaw by obejmować nim również jej doręczenie. Zważyć wszak należy, że kodeks postępowania administracyjnego wyraźnie rozróżnia w art. 107 § 1 i art. 110 wydanie decyzji i jej doręczenie lub ogłoszenie. Wydanie decyzji jest czynnością prawną właściwego organu administracji publicznej zamykającą ciąg czynności postępowania prowadzących do załatwienia sprawy, wyrażającą na piśmie treść podjętego rozstrzygnięcia. Ma ono charakter obligatoryjny, odbywa się w terminach załatwienia spraw i należy je umiejscowić między podjęciem decyzji, a jej doręczeniem, (por. wyrok WSA

w Rzeszowie z 29 listopada 2012 r. sygn. II SA/Rz 889/12 Lex nr 1241375 oraz wyrok NSA z 16 września 2014 r. sygn. I OSK 291/13 http://orzeczenia.nsa.gov.pl, a także

z 25 kwietnia 2006 r., sygn. II OSK 714/05 Lex nr 197983). Przyjęcie zaś odmiennej interpretacja powodowałaby de facto nieuprawnione skrócenie 3-letniego okresu przewidzianego na wydanie decyzji dla organu, który musiałby "odliczyć" od tego okresu pewien czas na doręczenie decyzji.

Istotną jednak wadą kwestionowanych decyzji jest brak właściwej oceny przez organy rozstrzygające materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie, w tym przede wszystkim opinii o wartości nieruchomości, która - jak wynika to z art. 146 ust. 1a u.g.n - jest kluczowym dowodem w postępowaniu administracyjnym w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej.

Opinia taka, ustawowo zwana operatem szacunkowym, jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości. Przy wykonywaniu czynności związanych z wyceną nieruchomości rzeczoznawca związany jest przepisami ustawy

o gospodarce nieruchomościami jak też rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

27 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) i choć to on ostatecznie dokonuje wyboru właściwego podejścia, metody i techniki szacowania, uwzględniać musi

m.in. cel wyceny i stan nieruchomości (por. art. 154 ust. 1 u.g.n.). Celem zaś tej opinii, w przypadku gdy wykonywana ma być na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej,

jest ustalenie czy, a jeśli tak to o ile wzrosła wartość rynkowa określonej nieruchomości w następstwie wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, do których może zostać ona podłączona. Samo bowiem ustalenie i wysokość tej opłaty zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową ww. urządzeń (art. 146 ust. 1 u.g.n.)

Forma takiego operatu jak też elementy, które winny być w nim zawarte określone zostały w § 55-58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.

Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W rozpoznawanej sprawie operat taki, został na zlecenie organu sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Z. R. w dniu 31 października 2011 r.

Określał on wartość należącej do małżonków J. i S. małż. D. działki nr [...] przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej na kwotę [...] złotych, a po ich wybudowaniu na kwotę [...] złotych, a otrzymaną różnicę tych wartości ustalił ostatecznie (po aktualizacji) na poziomie [...] złotych.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. dokonując oceny poprawności sporządzonego skorygowanego aneksem operatu uznało, że spełnia on wymogi określone ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów, jest spójny i logiczny, a w konsekwencji może stanowić dowód w sprawie.

Z ocena tą jednak nie sposób się zgodzić. Przede wszystkim, bowiem uszło uwadze Kolegium, że aneksy ze swej istoty są wyłącznie dodatkiem do czegoś, a więc dodatkowymi pismami (opracowaniami) dołączonym do głównego dokumentu lub jego załącznikami. Nie mogą one, zatem ingerować w treść już sporządzonej opinii przez wprowadzenie do niej nowych, odmiennych i sprzecznych z pierwotnymi założeń.

Tego rodzaju uzupełniania operatu, poprzez dokonywania nowego oszacowania nieruchomości jest niedopuszczalne. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także uregulowania przywołanego wyżej rozporządzenia nie uprawniają, bowiem rzeczoznawcy majątkowego do modyfikowania już sporządzonej przez siebie opinii,

a zwłaszcza ponownego ustalenie wartości nieruchomości w trybie jej uzupełnienia.

Rzeczoznawca może jedynie, stosownie do § 58 rozporządzenia dokonać potwierdzenia aktualności sporządzonego przez siebie operatu, poprzez dołączenie do niego stosownej klauzuli. Ewentualne zaś sprostowania, czy też wyjaśnienia treści sporządzanych opinii (przyjmujące także formę aneksów), mogą być dopuszczalne tylko wówczas, jeżeli nie przekładają się bezpośrednio na ustaloną w opinii wartość nieruchomości (por. wyrok z WSA w Warszawie z 1 sierpnia 2012 r. sygn. I SA/Wa 239/12 Lex nr 1270952).

Nawet gdyby przyjąć, jak uczyniło to Kolegium, dopuszczalność takiej formy modyfikowania uprzednio sporządzonej wyceny, to sposób, w jakim na gruncie rozpoznawanej sprawy rzeczoznawca wprowadził korekty operatu musi budzić wątpliwości, co do wiarygodności tego dowodu. Z jednej strony, bowiem dokonał on zmiany wartości jednego z użytych do obliczeń współczynników, ale uczynił to wyłącznie w procesie szacowania wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, chociaż analogiczny współczynnik stosował do tożsamych nieruchomości porównawczych na etapie szacowania działki przed wybudowaniem tych urządzeń. Z drugiej zaś strony operat i aneks, oceniany jako całość, pozostaje dokumentem niespójnym, a miejscami wręcz wewnętrznie sprzecznym. Przykładowo w zakresie podawanych w aneksie podstaw zastosowania współczynnika "K" w wymiarze 0,9, pozostaje on w kolizji z ustaleniami wskazywanymi operacie.

Odrębną kwestią, która umknęła uwadze Kolegium, a wcześniej Wójtowi Gminy, jest brak zawarcia w operacie danych, które wedle obowiązujących przepisów ustawy

o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia wykonawczego winny być w nim umieszczone, co również dyskwalifikuje jego wartość dowodową.

Już bowiem we wstępnych założeniach sporządzony przez rzeczoznawcę

- Z. R. operat pomija istotne dla procesu wyceny informacje, pozwalające zweryfikować poprawność procedury szacowania. Mianowicie brak w nim jakiegokolwiek odniesienia się do stanu nieruchomości istniejącego przed wybudowanie urządzeń infrastruktury technicznej, a opis szacowanej działki zredukowany został do jej stanu prawnego i stanu faktycznego istniejącego już po ich wybudowaniu (pkt 5.1 i 5.3. str. 6 operatu). Nie zawarto w nim również wskazania daty jaką przyjmował rzeczoznawca za miarodajną przy wycenie nieruchomości według stanu przed wybudowaniem ww. urządzeń (pkt 4 str. 6 operatu). Brak więc w tym dokumencie elementów, które po myśli § 56 pkt 4 i 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

21 września 2004 r. winny być w nim zawarte. Ta wada operatu jest o tyle istotna,

że ustalenie opłaty adiacenckiej (na potrzeby której operat sporządzano) uzależnione jest od stwierdzenia wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, a obydwie miarodajne dla stwierdzenia tego faktu wartości nieruchomości określa się przy uwzględnieniu jej stanu tak przed jak i po wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej (art. 146 ust. 1 i 3 u.g.n.).

W konsekwencji obydwa te stany muszą być brane przez rzeczoznawcę pod uwagę

i winno to znaleźć odzwierciedlenie w treści operatu. Tylko bowiem dysponując informacją o stanie zainwestowania nieruchomości w urządzenia kanalizacyjne przed wybudowaniem gminnej sieci kanalizacyjnej, do której ta nieruchomość może (chodź nie musi) być podłączona, można w sposób miarodajny oceniać, czy jej wybudowanie spowodowało wzrost wartości nieruchomości.

Z treści operatu nie wynika także by w procesie szacowania rzeczoznawca

w ogóle uwzględnił dyspozycję normy prawnej zawartej w § 40 ust. 2 ww. rozporządzenia, który obliguje rzeczoznawcę do uwzględnienia przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej odległości tych nieruchomości od ww. urządzeń oraz warunków podłączenia do nich nieruchomości.

Ustalenie opłaty adiacenckiej w oparciu o wycenę, która nie zawiera wymaganych prawem treści (co w realiach rozpoznawanej sprawy przejawia się

w braku opisu stanu nieruchomości przed stworzeniem warunków do podłączenia jej do wybudowanych urządzeń kanalizacyjnych, braku oznaczenie istotnych z punktu widzenia wyceny dat, informacji o odległości i warunkach podłączenia wycenianej nieruchomości do ww. urządzeń), a ponadto modyfikowanej aneksem (czego konsekwencją była jej wewnętrzna niespójność) oznacza, że podjęte w takich warunkach decyzje organów obydwu instancji oceniane muszą być jako wydane bez należytego wyjaśnienia stanu faktycznego i przy wadliwie przeprowadzonej weryfikacji materiału dowodowego, a więc z istotnym naruszeniem art. art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art. 135 oraz art. 152 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji. W przedmiocie kosztów postępowania Sąd nie orzekał, wobec braku

w tym zakresie stosownego wniosku skarżącego.

Rozpoznając ponownie sprawę organ orzekający uwzględni fakt, że przewidziany w art. 145 ust. 2 zd. pierwsze u.g.n. trzyletni termin, w jakim może nastąpić wydanie decyzji w sprawie ustalenie opłaty adiacenckiej, w stanie faktycznym niniejszej sprawy już ekspirował, co oznacza, że dalsze prowadzenie w tym przedmiocie postępowania stało się niewątpliwie bezprzedmiotowe, w rozumieniu art. 105 § 1 k.p.a.