Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1706/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2012-03-12 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą decyzję I instancji
określono, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana
Powołane przepisy: article: art. 61
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Kazimierz Bandarzewski (spr.) Sędziowie: WSA Krystyna Daniel WSA Ewa Rynczak Protokolant: Maciej Żelazny po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 marca 2012 r. sprawy ze skargi A. Spółki Akcyjnej z siedzibą w K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia 26 sierpnia 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonywana; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. na rzecz skarżącej A. Spółki Akcyjnej z siedzibą w K. kwotę 757 zł (siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania.


UZASADNIENIE

W dniu 9 października 2008 r. do Wydziału Architektury i Urbanistyki Urzędu Miasta K. wpłynął wniosek Spółki cywilnej K. P. i W. P. – "B" spółka cywilna, reprezentowanej przez M. K. - Grupa [...] sp. jawna o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego pn.: "budowa budynku biurowego wraz z parkingami podziemnymi, infrastrukturą techniczną oraz wjazdem".

Decyzją z dnia 3 czerwca 2011 r. nr [...], działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w związku z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), §§ 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588), § 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. 2003 r. Nr 164, poz. 1589) oraz art. 104 K.p.a., Prezydent Miasta K. ustalił, na wniosek Spółki cywilnej K. P. i W. P. – "B" s.c., warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na budowie budynku biurowego na działkach nr "1", "2", "3", "4" obr. [...] jedn. ewid. [...] wraz z wjazdem z działki drogowej nr "5" obr. [...] jedn. ewid. [...] oraz infrastrukturą techniczną na działkach nr "5", "6", "7", "8", "9", "10", "11" obr. [...] jedn. ewid. [...] przy ul. [...] w K..

W uzasadnieniu rozstrzygnięcia stwierdzono między innymi, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzone zostało postępowanie w trybie art. 59 i nast. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w toku którego uzyskano stosowne do stanu sprawy opinie oraz uzgodnienia. Organ I instancji przytoczył także, przewidziane w art. 61 ust. 1 cyt. ustawy przesłanki ustalenia warunków zabudowy oraz wskazał, że w przypadku planowanej inwestycji warunki te zostały spełnione. Ponadto stwierdzono, że projekt decyzji o warunkach zabudowy został przygotowany przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów.

Od powyższej decyzji odwołanie w ustawowym terminie złożyła Spółka akcyjna "A" z siedzibą w K., reprezentowana przez pełnomocnika R. L. podnosząc, że w toku postępowania Spółka składała zastrzeżenia oraz sprzeciw do założeń o ustalenie warunków zabudowy. W odwołaniu wskazano, że sprzeciw ten wynika z faktu, że obecny przebieg ul. [...], w części objętej zamierzeniem inwestycyjnym, będącej zjazdem do ul. [...], znajduje się znacznej części na działkach nr "12", "13", "14", które stanową własność "A" S.A. W załącznikach nr 3 i 4 do decyzji o warunkach zabudowy oznaczenie drogi - ul. [...] obejmuje natomiast tylko działkę nr "5", co nie odpowiada stanowi faktycznemu. W związku z tym odwołująca się Spółka podniosła, że organ I. instancji opierając się w zakresie przebiegu ul. [...], na mapie ewidencji gruntów, a nie na faktycznym stanie zagospodarowania terenu, nie dopełnił należytej staranności w prowadzeniu postępowania dowodowego. W podsumowaniu odwołania Spółka akcyjna "A" zaznaczyła, że strona wnioskująca o ustalenie warunków zabudowy nie uzgadniała swych zamiarów inwestycyjnych z "A" S.A. w zakresie ingerencji w tereny stanowiące własność Spółki i takiej zgody nie uzyskała, wobec czego należy przyjąć, że teren inwestycji nie posiada dostępu do ul. [...].

Decyzją z dnia 1 września 2012 r. znak: [...], na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 i art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 138 § 1 pkt. 1 K.p.a., Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K. z dnia 3 czerwca 2011 r. nr [...] orzekającej o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego p.n.: budowa budynku biurowego na działkach nr "1", "2", "3", "4", obr. [...] jedn. ewid. [...] wraz z wjazdem z działki drogowej nr "5" obr. [...] jedn. ewid. [...] oraz infrastrukturą techniczną na działkach nr "5", "6", "7", "8", "9", "10", "11" obr. [...] jedn. ewid. [...] przy ul [...] w K..

W uzasadnieniu Kolegium Odwoławcze przytoczyło treść przepisów stanowiących materialnoprawną przesłankę wydania decyzji a to art., 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy o panowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Podało, że projekt decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji został sporządzony przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego architektów wraz z odpowiednią analizą warunków i zasad zagospodarowania terenu. Zaskarżona decyzja, w załączniku nr 1 określa między innymi rodzaj inwestycji stwierdzając, że ma ona polegać zgodnie z terminologią ustaloną rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589) na zabudowie usługowej, drogach wewnętrznych oraz infrastrukturze technicznej, która stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu na szeregu działek sąsiednich tj. położonych w obrębie [...]. Wskazano, że pojęcie "działki sąsiedniej" (art. 61 ust. 1 pkt. 1 cyt. ustawy) oznacza, że chodzi tu o wyznaczenie pewnego obszaru tworzącego urbanistyczną całość, pozwalającą organowi administracji dokonać pełnej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania określonego rodzaju inwestycji. Taka szeroka interpretacja pojęcia "działki sąsiedniej" jest prezentowana zarówno przez komentatorów przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, pod red. Z. Niewiadomskiego, Wyd. C.H. Beck Warszawa 2006, str. 498 i nast.) jak i przez sądy administracyjne (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 3 października 2006 r., sygn. akt II OSK 196/06, opub. w Lex nr 289275, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 kwietnia 2007 r. sygn. akt II OSK 657/06, opub. w Lex nr 322451 oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 czerwca 2007 r. sygn. akt IV SA/Wa 744/07, opub. w Lex nr 341263). Kolegium Odwoławcze wskazało, że zaprezentowana powyżej interpretacja pojęcia "działki sąsiedniej" jest poglądem ugruntowanym, tworzącym pewną linię orzecznictwa w tego rodzaju sprawach i dlatego Kolegium Odwoławcze - akceptując taką wykładnię - uznało ustalenia dokonane w tym zakresie w zaskarżonej decyzji, za prawidłowe. W załączniku nr 1 do decyzji o warunkach zabudowy wskazano również warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, a także sporządzono załącznik mapowy, na którym zaznaczono linie rozgraniczające teren inwestycji.

Stwierdzono, że w przedmiotowej sprawie, analiza graficzna spełnia wymóg z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym praktycznie w centrum obszaru analizowanego zawiera się nieruchomość stanowiąca teren inwestycji.

Dalej podano, że w odniesieniu do dalszych parametrów, w szczególności wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, przepis § 5 ust. 1 cyt. rozporządzenia ustanawia zasadę, że wyznacza się go w oparciu o wartości średnie występujące w obszarze analizowanym z tym, że dopuszczalne jest wyznaczenie innego wskaźnika, o ile wynika to z analizy urbanistyczno-architektonicznej (§ 5 ust. 2 ww. rozporządzenia). Analiza sporządzona w niniejszej sprawie przez osobę posiadającą wiadomości specjalne z zakresu architektury stwierdza, że średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 37,5%, natomiast dla planowanej inwestycji, w oparciu o powyższą wartość, przyjęto wskaźnik nieznacznie większy tj. 40%.

Na podstawie wartości średniej występującej w obszarze analizowanym, z 20% tolerancją, następuje także ustalenie szerokości elewacji frontowej (§ 6 ust. 1 ww. rozporządzenia) z tym, że również w tym zakresie jest dopuszczalne wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, o ile wynika to ze sporządzonej analizy (§ 6 ust. 2 ww. rozporządzenia). Według tej drugiej zasady ustalono szerokość elewacji frontowej dla planowanej inwestycji przyjmując, że parametr ten powinien zawierać się w przedziale od 23 do 34 metrów, nawiązując do zabudowy na działkach nr "7" i "15", które położone są w sąsiedztwie terenu inwestycji, po przeciwnej stronie ul. [...].

Z opracowania sporządzonego w przedmiotowej sprawie wynika, że wysokość elewacji frontowych w obszarze analizowanym jest zróżnicowana od rodzaju zabudowy, przy czym wysokość zabudowy usługowej o dachach płaskich wynosi od 8 metrów do 18 metrów. Dla planowanej inwestycji uznano za uzasadnione, ze względu na ochronę widoku na [...], obniżenie wysokości projektowanego budynku o 2 kondygnacje, w związku z czym parametr ten wyznaczono w przedziale od 8 do 12 metrów do górnego poziomu attyki. Wobec powyższego należało przyjąć, że spełnione zostały warunki przewidziane w tym zakresie przez rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania terenu.

Zaznaczono, że w załączniku nr 1 do zaskarżonej decyzji zostały także określone wymagania w zakresie ochrony interesów osób trzecich. W tym względzie wskazano między innymi, że realizacja inwestycji nie może powodować ograniczenia w dopływie światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, jak również ograniczenia dostępu do drogi publicznej, czy też możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności. Szczegółowe rozwiązania techniczne w tym zakresie nastąpią jednak na etapie postępowania w sprawie uzyskania pozwolenia na budowę. W tym bowiem postępowaniu przedmiotem badania przez właściwy organ będzie projekt budowlany zawierający odpowiednie rozwiązania techniczno-budowlane.

Odnosząc się natomiast do podnoszonej przez odwołującą się Spółkę kwestii braku zgody na realizację planowanej inwestycji oraz tego, że nie udzieliła inwestorowi prawa dysponowania gruntem, stanowiącym działki nr "12", "13" i "14" wyjaśniono, że teren ten nie jest w ogóle objęty zakresem decyzji o warunkach zabudowy, która dodatkowo nie rodzi żadnych praw do terenu oraz nie narusza prawa własności oraz uprawnień osób trzecich (art. 63 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). Oznacza to w rezultacie, że decyzja ustalająca warunki zabudowy dla określonej inwestycji w żadnym razie nie ingeruje w sferę praw własności (lub uprawnień wynikających z prawa użytkowania wieczystego) do terenu przysługujących określonym podmiotom i nie jest także równoznaczna ani z pozwoleniem na budowę oraz nie daje inwestorowi tytułu do wejścia na teren budowy, ani tym bardziej do rozpoczęcia prac budowlanych, lecz pozwala dopiero wnioskodawcy ubiegać się o wydanie pozwolenia na budowę. Regulacja zawarta w powołanym powyżej art. 63 ust. 2 cyt. ustawy oznacza także, że w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie mają istotnego znaczenia stosunki własnościowe panujące na gruncie objętym wnioskiem oraz decyzją o warunkach zabudowy. Prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane inwestor będzie musiał się legitymować dopiero w kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w postępowaniu w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę i będzie zobowiązany złożyć w tym zakresie odpowiednie oświadczenie.

Odnosząc się natomiast do kwestii przebiegu ul. [...] Kolegium Odwoławcze zwróciło uwagę na art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287 z późn. zm.), który przewiduje, że podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych, stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków. Skoro zaś znajdujące się w aktach sprawy materiały z ewidencji gruntów wskazują, że ul. [...] przebiega po działce nr "5", to organy administracji są takimi danymi związane i nie mogą w tym zakresie czynić odmiennych ustaleń, co jednak nie oznacza, że ustalenia decyzji o warunkach zabudowy mogą się odnosić do innych działek niż w niej wymienione. Powyższe stanowisko znajduje także oparcie w poglądach prezentowanych przez orzecznictwo sądowo administracyjne zgodnie z którym z art. 21 ustawy z 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne wynika, że ewidencja gruntów i budynków jest urzędowym źródłem informacji faktycznych wykorzystywanych w postępowaniach administracyjnych, w tym i w postępowaniu podatkowym. Od tej reguły nie zostały przewidziane żadne wyjątki, a zatem organy ustalające wysokość zobowiązań podatkowych nie są uprawnione do przyjęcia innej podstawy administracji wymiaru podatku niż dane wskazane w ewidencji gruntów (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 9 listopada 2010 r., sygn. akt I SA/Łd 952/10). Dane zamieszczone w ewidencji gruntów i budynków mają dla organów podatkowych charakter wiążący do tego stopnia, ze nie mogą one samodzielnie czynić własnych ustaleń, które byłyby z nimi sprzeczne (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 16 grudnia 2010 r. sygn. akt I SA/Rz 648/10).

Na zakończenie Kolegium Odwoławcze wskazało również, że teren planowanej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, w rozumieniu art. 2 pkt. 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który przewiduje, że przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej. Jak natomiast wynika z materiałów sprawy teren planowanej inwestycji przylega bezpośrednio do działki nr "5", po której przebiega ul. [...], będąca drogą publiczną, administrowaną przez Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K..

Z powyższą decyzją nie zgodziła się "A" S.A. z siedzibą w K., która reprezentowana przez pełnomocnika adwokata B. C., wniosła w dniu 8 października 2012 r. skargę do sądu administracyjnego. Zakwestionowanej decyzji zarzucono naruszenie:

1) prawa procesowego, tj. art. 7 K.p.a. w zw. z art. 77 K.p.a. oraz w zw. z art. 85 K.p.a., poprzez ich niezastosowanie, a w konsekwencji zaniechanie wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego w niniejszej sprawie, w szczególności poprzez nieprzeprowadzenie oględzin nieruchomości utworzonej z działki nr "5" oraz nieruchomości utworzonych z działek nr "12", "13" i "14", gdy tymczasem taka potrzeba w niniejszej sprawie zachodziła;

2) prawa procesowego, tj. art. 97 § 1 pkt 4 K.p.a. w zw. z art. 100 § 1 K.p.a., poprzez ich niezastosowanie, a w konsekwencji zaniechanie zawieszenia niniejszego postępowania i zaniechanie samodzielnego wystąpienia do Prezydenta K. (UM - Wydział Geodezji) z wnioskiem o rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego bądź też zaniechanie wezwania "A" S.A. do wystąpienia do Prezydenta K. (UM - Wydział Geodezji) o rozstrzygnięcie zagadnienia wstępnego, polegającego na konieczności ustalenia rzeczywistego stanu danych w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Prezydenta K. (UM - Wydział Geodezji), gdy tymczasem rozstrzygnięcie owego zagadnienia wstępnego mogło prowadzić do stwierdzenia, iż teren na którym Inwestor zamierza zrealizować wyżej opisane zamierzenie inwestycyjne nie posiada dostępu do drogi publicznej;

3) prawa procesowego, tj. art. 107 § 3 K.p.a., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji brak uzasadnienia skarżonej decyzji w zakresie dotyczącym przyjęcia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] (za Prezydentem Miasta K.) średniego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni zabudowy już istniejącej na analizowanym terenie, w wysokości 40 %, przy powierzchni biologicznie czynnej w wysokości 25 %, gdy tymczasem w skarżonej decyzji nie określono:

- przyczyn zwiększenia wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy do zabudowy już istniejącej z 37,5% do 40%,

- wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej dla działek sąsiednich;

4) prawa materialnego, tj. art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z jej art. 61 ust. 6 oraz w zw. z par 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w związku z jego § 3 ust. 1, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji błędne ustalenie cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w szczególności poprzez ustalenie nadmiernego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, wobec zabudowy już istniejącej dla analizowanego terenu;

5) prawa materialnego, tj. art. 1 ust. 2 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z § 18 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez ich niezastosowanie, a w konsekwencji nie ustalenie liczby i sposobu urządzenia miejsc postojowych, w szczególności poprzez nieuwzględnienie potrzebnej liczby miejsc, z których korzystałyby osoby niepełnosprawne;

6) prawa materialnego, tj. art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez jego niezastosowanie, a w konsekwencji brak uzyskania w niniejszej sprawie opinii w zakresie ochrony zieleni, ochrony wód, gospodarki wodnej i geologii.

W oparciu o powyższe wniesiono o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta K. oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych na rzecz skarżącej spółki.

W uzasadnieniu skargi rozwinięto przedstawione na wstępie zarzuty poprzez przedstawienie argumentacji prawnej na ich poparcie.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...] wniosło o jej odrzucenie.

Kolegium Odwoławcze podniosło, że zaskarżoną decyzję z dnia 26 sierpnia 2011 r. nr [...] skarżąca Spółka otrzymała, jak wynika ze zwrotnego poświadczenia odbioru, w dniu 7 września 2011 r., natomiast skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie została złożona, za pośrednictwem Kolegium Odwoławczego, w dniu 8 października 2011 r. (data stempla pocztowego). Mając zatem na uwadze daty doręczenia decyzji (7 września 2011 r.) i złożenia skargi (8 października 2011 r.), Kolegium Odwoławcze uznało, że skarga została złożona po upływie terminu określonego w art. 53 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U.z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.). Skarga na wyżej opisaną decyzję Kolegium Odwoławczego mogła być bowiem złożona najpóźniej w dniu 7 października 2011 r. (piątek).

Niezależnie od powyższego, na wypadek gdyby Sąd przyjął, że skarga została wniesiona w terminie, Kolegium Odwoławcze w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Kolegium Odwoławcze w szczególności zaznaczyło, że w zaskarżonym rozstrzygnięciu odniosło się w szczególności do kwestii wynikających z regulacji art. 61 ust. 1 pkt. 1- 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 i nast. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także zwróciło uwagę na charakter danych widniejących w ewidencji gruntów i budynków, wynikający przepisów ustawy Prawo geodezyjne i kartograficzne.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Sąd administracyjny w ramach kontroli działalności administracji publicznej, przewidzianej w art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), w skrócie jako "P.p.s.a."), uprawniony jest do badania czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 P.p.s.a.).

Wady, skutkujące koniecznością uchylenia decyzji, stwierdzeniem jej nieważności bądź wydania z naruszeniem prawa, określone są w przepisie art. 145 § 1 P.p.s.a. Na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a P.p.s.a. sąd administracyjny uchyla zaskarżoną decyzję, jeżeli miało miejsce naruszenie prawa materialnego, mające wpływ na wynik sprawy oraz na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. sąd administracyjny uchyla decyzję, jeżeli narusza ona przepisy postępowania w sposób mogący mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia.

Analiza prawidłowości kontrolowanego postępowania administracyjnego prowadzi do wniosku, że zawiera ono poważne uchybienia. Wady te nie zostały dostrzeżone przez organ odwoławczy, co powoduje, że muszą one rzutować na ocenę zgodności z prawem jego decyzji, jak i decyzji organu I instancji, ponieważ obie te decyzje dotknięte są istotnymi wadami.

Przede wszystkim należy podnieść, że tryb i zasady ustalania warunków zabudowy reguluje ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), zwana dalej w skrócie "u.p.z.p.", a w szczególności jej art. 61, zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Oznacza to, że organ prowadzący postępowanie w sprawie ma obowiązek ustalenia, czy spełnione zostały wyżej wymienione warunki. Dodatkowo, na podstawie art. 53 ust. 4 w związku z art. 60 ust. 1 u.p.z.p., decyzje w sprawie ustalenia warunków zabudowy wydaje się po uzgodnieniu z, między innymi:

1) wojewódzkim konserwatorem zabytków - w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych ochroną konserwatorską;

2) właściwym organem nadzoru górniczego - w odniesieniu do terenów górniczych;

3) właściwym organem administracji geologicznej - w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych;

4) regionalnym dyrektorem ochrony środowiska - w odniesieniu do innych niż wymienione w pkt 7 obszarów objętych ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody;

5) właściwym zarządcą drogi - w odniesieniu do obszarów przyległych do pasa drogowego;

6) dyrektorem regionalnego zarządu gospodarki wodnej - dla przedsięwzięć wymagających uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, do wydania którego organem właściwym jest dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej. Zakres organów uzgadniających projekt decyzji uzależniony jest, przede wszystkim, od rodzaju zamierzenia inwestycyjnego i miejsca jego usytuowania.

Sąd przytoczył powołane przepisy celem wskazania tak wymogów określających ustalenie warunków zabudowy, jak i fragmentu procedury niezbędnej do wydania prawidłowej decyzji.

Pierwsze naruszenie postępowania dotyczy prawidłowości ustalenia wnioskodawcy.

Zgodnie z art. 52 ust. 1 u.p.z.p. mającym zastosowanie w związku z treścią art. 64 ust. 1 u.p.z.p. do postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, wnioskodawcą, który może domagać się ustalenia warunków zabudowy jest inwestor. Wprawdzie ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie definiuje odrębnie pojęcia inwestora, to jednak pojęcie to ma znaczenie. Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) posługują się pojęciem inwestora na oznaczenie podmiotu, na rzecz którego wydawane jest pozwolenie na budowę i jest to postać niejako centralna w postępowaniu inwestycyjnym. To inwestor przedkłada właściwemu organowi niezbędne dokumenty związane z uzyskaniem pozwolenia na budowę, w tym oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania terenem inwestycji, to inwestor realizuje inwestycję, to inwestor ponosi odpowiedzialność za czynności podejmowane w procesie realizacji inwestycji.

Mając to na uwadze należy stwierdzić, że również inwestor – w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – powinien legitymować się decyzją ustalającą warunki zabudowy. To zaś oznacza, że inwestorem może być tylko taki podmiot, który może legitymować się zdolnością do bycia podmiotem prawa czy to rzeczowego, czy chociażby obligacyjnego dotyczącego terenu inwestycji. W tej zaś sprawie wniosek złożyła spółka cywilna ("A" spółka cywilna K. P. i W. P.). Spółka cywilna sama jest umową wspólników i nie tworzy odrębnego podmiotu prawa w zakresie obejmującym uzyskanie prawa do nieruchomości (art. 860-875 Kodeksu cywilnego). Spółka cywilna nie ma podmiotowości prawnej, chyba że przepis prawa inaczej stanowi. Takie jednak wyjątki nie dotyczą ani regulacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ani innych aktów prawnych obejmujących proces inwestycyjny. Tym samym przyjęcie przez organy obu instancji, że inwestorem może być spółka cywilna, doprowadziłoby do sytuacji, w której tejże spółce cywilnej nie można byłoby udzielić pozwolenia na budowę.

Skoro tak, to błędnie organy uznały, że inwestorem może być spółka cywilna i błędnie uznały, że spółka ta posiada zdolność prawną w postępowaniu administracyjnym. Zgodnie z art. 30 § 1 K.p.a. zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych ocenia się według przepisów prawa cywilnego. Art. 29 K.p.a. stanowi zaś, że stronami w postępowaniu administracyjnym są tylko osoby fizyczne, osoby prawne, organizacje społeczne oraz państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne, a do tego kręgu nie zalicza się spółki cywilnej.

Kolejny zarzut dotyczy nieprawidłowości w zakresie ustalania wyników analizy urbanistyczno-architektonicznej.

Zgodnie z § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej w skrócie "rozporządzeniem", w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, a granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii właściwej mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Ocena obszaru objętego analizą prowadzi do wniosku, że organ przyjął zbyt mały obszar objęty analizą. Nie został dochowany wymóg 3-krotności szerokości frontu działki wokół działki budowlanej objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (akta administracyjne, karta nr 185). Mimo 40-metrowej szerokości działek nr "3" i "4", w niektórych miejscach obszar analizy obejmuje terenem oddalony tylko o około 80 metrów od granicy frontu tych działek. Kolejne uchybienie ma już większe znaczenie. Otóż z treści analizy wynika, że objęto nią, między innymi, działki nr "16", "17", "18" a działki te znajdują się poza obszarem analizy. Nie objęto zaś działek np. nr "19", "20" mimo że działki te są zabudowane i znajdują się w obszarze analizy (podkreślenie składu Sądu). Pojawia się w analizie działka nr "21", której nie ma wyszczególnionej na mapie (pkt 3.d analizy, karta nr 187 akt administracyjnych). Ponieważ te ustalenia zostały wprost uwzględnione w decyzji organu I. instancji to należy stwierdzić, że tak decyzja organu I. jak i II. Instancji nie zauważając błędów popełnionych w analizie co do uwzględnianych parametrów zabudowanych działek i nie znajdujących się w obszarze analizy i nie uwzględniających parametrów zabudowanych działek znajdujących się w obszarze analizy – narusza prawo i to uzasadnia uchylenie obu tych decyzji.

Analiza funkcji i cech zabudowy, zwana analizą urbanistyczni-architektoniczną, ma podstawowe znaczenie w procedurze ustalania warunków zabudowy i ewentualne błędy w tym zakresie co do zasady winny uzasadniać uchylenie decyzji zwłaszcza, jeżeli ma to wpływ na ustalenie samych parametrów przyszłej inwestycji.

Kolejne istotne uchybienie dotyczy naruszenia art. 53 ust. 4 u.p.z.p., ale częściowo w innych zakresie niż wskazuje na to skarżąca Spółka. Spółka bowiem zarzuca brak uzgodnienia decyzji organu I. instancji z organami ochrony zieleni, ochrony wód, gospodarki wodnej i geologii.

Tak szeroki zakres uzgadniania nie jest uzasadniony w tej sprawie. Z akt sprawy wynika, a zwłaszcza z opinii [...] (akta administracyjne sprawy, karta nr 78-79) że teren zamierzenia inwestycyjnego stanowi teren górniczy i wskazano, że co do warunków geologicznych, to teren ten znajduje się w obszarze zrębu tektonicznego, znajdują się na nim utwory jury wykształcone jako wapienie skaliste i uławicone, a w strefie przypowierzchniowej mogą one być zwietrzałe. Taka opinia wprost wskazuje, że obowiązkiem organu I. instancji było uzgodnienie projektu decyzji z właściwym organem nadzoru górniczego, stosownie do art. 53 ust. 4 pkt 4 u.p.z.p. Nie spełnia tego warunku przekazanie wniosku inwestora do zasięgnięcia opinii. Z akt zaś wynika, że żadnego uzgodnienia nie było.

Ponadto mając na uwadze ww. treść opinii [...] organ I. instancji winien ustalić, czy nie zachodzi także obowiązek uzgodnienia projektu decyzji z organem właściwym w zakresie administracji geologicznej - w odniesieniu do terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych. Sąd nie jest w stanie na podstawie akt sprawy ocenić, czy budowa geologiczna obejmuje w zakresie obszaru tego wniosku tereny możliwych osuwisk ziemnych.

Jak wprost wynika z art. 53 ust. 4 i następne u.p.z.p. organ I. instancji prowadząc postępowanie w sprawie ustalania warunków zabudowy uzgadnia decyzję z innymi organami w trybie art. 106 K.p.a., a to oznacza, że organ ten musi przesłać projekt decyzji do uzgodnienia, a nie jedynie wniosek inwestora do uzgodnienia, który to wniosek nie zawiera wiążących parametrów wyznaczanej przez organ przyszłej inwestycji. Po to sporządza się analizę, aby z treści tej analizy wyznaczać określone wartości przyszłej inwestycji, a nie po to, żeby analiza potwierdziła parametry zawarte we wniosku.

Natomiast zarzuty zawarte w skardze, a dotyczące braku uzgodnienia z administracją ochrony zieleni i gospodarki wodnej nie są zasadne, ponieważ teren inwestycji nie obejmuje terenu parku narodowego lub innego terenu objętego ochroną na podstawie przepisów o ochronie przyrody oraz projektowane przedsięwzięcie nie wymaga uzyskania pozwolenia wodnoprawnego, do wydania którego organem właściwym jest dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej. Ewentualne uzyskiwanie opinii nie przewidzianych w art. 53 u.p.z.p. w ramach wewnętrznego podziału zadań na poszczególne wydziały danego urzędu (Urzędu Miasta K.) stanowi tylko "wewnętrzny" proces gromadzenia materiału dowodowego służącego rozstrzygnięciu sprawy i w tym zakresie Sąd nie doszukuje się naruszenia prawa dopóty te "wewnętrzne" opinie nie zastępują stanowisk wymaganych przepisami prawa powszechnie obowiązującego.

Kolejnym uchybieniem było uzależnienie udzielenia warunków zabudowy od przebudowy ulicy [...] jako drogi publicznej. Z akt sprawy wynika, że chociaż ul. [...] jest drogą publiczną, to jednak uzależniono ustalenie warunków zabudowy od jego przebudowy, która w istocie miałaby sprowadzać się budowy nawierzchni tejże ulicy (akta administracyjne, karty nr 84-89).

Zgodnie z art. 52 ust. 3 u.p.z.p., który stosuje się na podstawie art. 64 ust. 1 u.p.z.p. do postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy, nie można uzależnić wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków. Ponieważ z żadnego przepisu obowiązującego prawa nie wynika, aby wymogiem ustalenia warunków zabudowy była budowa (przebudowa) drogi publicznej, tym samym nałożenie tego warunku, a w istocie wymuszenie jego realizacji na inwestorze nie jest niczym uzasadnione. Powołany w stanowisku Zarządu Drogi (Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K.) z dnia [...] stycznia 2009 r. (akta administracyjne, karta nr 84) cytat: "art. 61.1.3. Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym" w żadnej mierze nie uzasadnia nakładania takiego obowiązku. Powołany przepis stanowi bowiem, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku spełnienia (jako jednego z kilku) warunku polegającego na tym, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu nie stanowi budowy (przebudowy) drogi publicznej. Tym samym warunek ten został – w ocenie Sądu – nałożony na inwestora bez podstawy prawnej. Ponieważ w tej sprawie z uwagi na to, że zarządcą drogi gminnej jest organ I. instancji, a tym samym uzgodnienie projektu decyzji nie mogło nastąpić w drodze postanowienia, obowiązkiem organu tak I. jak i II. Instancji było wykazanie, jakie to przepisy prawa uzasadniały nałożenie tego obowiązku. Poszukiwana zaś w tym zakresie doprowadziłby organy obu instancji do ustalenia, że takich przepisów nie ma.

Kolejne uchybienie dotyczy braku zastosowania art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Jak już wyżej na to wskazano, przepis ten wymaga, aby istniejące bądź projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające do realizacji danej inwestycji. Ten warunek nie został dochowany. Organ I. instancji wydał swoją decyzję w dniu 3 czerwca 2011 r. (akta administracyjne sprawy, karta nr 245). Na tą datę organ nie posiadał żadnej dokumentu przewidującego, że uzbrojenie terenu będzie wystarczające dla tej inwestycji. Stosowne zapewnienie Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. w K. z dnia [...] kwietnia 2008.r. straciło ważność [...] kwietnia 2010 r. (akta administracyjne, karta nr 13-15); zapewnienie Zakładu Energetycznego Spółki Enion S.A. z dnia [...] maja 2008 r. straciło ważność z dniem [...] maja 2009 r. (akta administracyjne, karta nr 12), a zapewnienie dostaw gazu Karpackiego Operatora Systemu Dystrybucyjnego sp. z o.o. z dnia [...] kwietnia 2008 r. straciło ważność [...] kwietnia 2009 r. (akta administracyjne, karta nr 11). Tym samym tak na datę wydania decyzji przez organ odwoławczy, jak i wydania decyzji przez organ I. instancji, nie został dochowany wymóg, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego i ani wykonania uzbrojenia terenu nie zagwarantowano w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem, ani też żaden z organów nie posiadał żadnej informacji o możliwości dostarczania energii, gazu lub wody.

Ustosunkowując się do kolejnych zarzutów zawartych w skardze należy wskazać, ze częściowo są one niezasadne.

Skarżąca Spółka podnosi, że ulica [...] w praktyce przebiega częściowo po nieruchomościach będących własnością Spółki "A" S.A. (po działkach nr "12", "13", "14"), a tym samym uwzględnienie tej okoliczności uzasadniałoby stwierdzenie, że inwestor nie posiada dostępu do drogi publicznej. Wyjaśnienie tych okoliczności powinno stanowić, zdaniem skarżącej Spółki, podstawę do zawieszenia postępowania w sprawie. Sąd nie przychyla się do tego stanowiska. Z akt sprawy bezspornie wynika, że działki wskazane przez inwestora i opisane jako "3" i "21" bezpośrednio całą szerokością frontową tych działek przylegają do ul. [...]. Ul. [...] stanowiąca działkę nr "5" jest bezpośrednio połączona z ul. [...], jednej z ważniejszych arterii komunikacyjnych K., co jest okolicznością powszechnie znaną w Gminie Miasto K.. Działka ta stanowi drogę publiczną, będącą własnością Skarbu Państwa i w zarządzie właściwego Zarządu dróg gminnych. Z map zgromadzonych w sprawie wprost wynika, że działka nr "5" łączy się z ulicą [...]. Ustalenie tych okoliczności jest już wystarczające do uznania, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej. Prawdopodobnie skarżąca Spółka podaje, że rzeczywisty obszar objęty komunikacją na ul. [...] jest większy niż wynikałoby to z map. Istnieje więc – jak podnosi to Spółka – niezgodność między rzeczywistym zakresem terenu objętego pod komunikację, a granicami działki nr "5". Ta okoliczność w ogóle nie mogła być brana pod uwagę w tym postępowaniu. Jeżeli istotnie część działek skarżącej Spółki została "zabrana" pod ulicę [...], to nie inwestor w tej sprawie, ale właśnie Spółka "A’ S.A. powinna wszcząć odrębne postępowanie przed właściwymi organami celem doprowadzenia do wyjaśnienia kontrowersji między rzeczywistymi granicami działki drogowej nr "5", a zajętym faktycznie terenem pod drogę.

Kolejny zarzut skargi dotyczący braku wyznaczenia ilości miejsc parkingowych jest zasadny. Z akt sprawy wynika, że wniosek inwestora z dnia 6 października 2008 r. (akta administracyjne sprawy, karta nr 27) obejmował zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: "budowa budynku biurowego wraz z parkingami podziemnymi, infrastrukturą techniczną oraz wjazdem". Dnia 28 listopada 2008 r. inwestor zmodyfikował swój wniosek eliminując niego budowę parkingów podziemnych (akta administracyjne sprawy, karta nr 30). W załączniku nr 1 do decyzji organu I. instancji znalazło się sformułowanie, zgodnie z którym inwestor powinien zapewnić miejsca postojowe w granicach swojego terenu w ilości zapewniającej prawidłowe funkcjonowanie inwestycji (pkt 3 litera e załącznika nr 1). Obowiązujące przepisy nakładają obowiązek ustalenia ilości miejsc parkingowych, a nie jedynie wskazania, ze takie miejsca winien inwestor zapewnić w zakresie zapewniającym prawidłowe funkcjonowanie inwestycji.

Zgodnie z § 2 pkt 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589) ustalenia zawarte w decyzji ustalającej warunki zabudowy winny dotyczyć obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej i zapisuje się w szczególności poprzez określenie sposobu zaopatrzenia w wodę, energię elektryczną i cieplną, środki łączności, odprowadzania ścieków i gospodarowania odpadami, a także określenie dostępu do drogi publicznej oraz wymaganej ilości miejsc parkingowych. Należy więc określić wymaganą ilość miejsc parkingowych, a nie w istocie przekazać obowiązek ustalenia tego parametru na inwestora, który sam ustali wymaganą ilość miejsc parkingowych pod warunkiem, że będzie to właściwa ilość.

Należy przy tym mieć na uwadze i to, że w przypadku ilości miejsc parkingowych przekraczających 10 stanowisk, wymagane jest na ich realizację pozwolenie na budowę a tam, gdzie wymagane jest pozwolenie na budowę musi poprzedzić taką inwestycje ustalenie warunków zabudowy, chyba że obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (art. 50 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 59 ust. 1 zdanie 2 u.p.z.p. i art. 29 ust. 1 pkt 10 Prawa budowlanego).

Zarzut dowolności wyznaczenia wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki również jest zasadny. Skoro z analizy sporządzonej na potrzeby tej sprawy wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 37 % (akta administracyjne sprawy, karta nr 87), to wprawdzie dopuszczalnym było podniesienie wyznaczanego w tej sprawie wskaźnika do 40 %, ale należało chociażby skrótowo uzasadnić, dlaczego przyjęto taki wskaźnik i czym organ się kierował. Różnica miedzy 37 % a 40 % wskaźnikiem nie jest duża, ale nie uzasadnia to dowolności działania organu. Ten bowiem wskaźnik będzie wiązał stronę i organ w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Każdy przejaw uznaniowości działania administracji musi wynikać z uzasadnienia zawartego w akcie administracyjnym. W przeciwnym razie strony mogą odnieść wrażenie, że ustalanie warunków zabudowy dokonywane jest w sposób dowolny, a to już narusza zasadę praworządności – naczelną zasadę działania organów administracji publicznej. Wyżej przytoczone naruszenia uzasadniają uchylenie obu decyzji wydanych w tej sprawie, ponieważ zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c P.p.s.a. w sprawie miało miejsce naruszenie i przepisów prawa materialnego i przepisów procedury mające wpływ na wynik sprawy (naruszenie przepisów rozporządzenia dotyczące prawidłowości wyznaczenia obszaru analizy oraz art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. dotyczące błędnego ustalenia wymogu zawarcia umowy na przebudowę ul. [...] jako warunku ustalenia warunków zabudowy), a także naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy (błędnie ustalenie wnioskodawcy/inwestora, błędy w prowadzonym postępowaniu) – w pełni uzasadniają wyeliminowanie tych decyzji z obrotu prawnego.

Zgodnie z art. 141 § 4 P.p.s.a. ponownie prowadząc sprawę należy przede wszystkim ustalić inwestora (jako podmiotu mającego zdolność prawną w postępowaniu administracyjnym), ustalić zakres zamierzenia inwestycyjnego (czy obejmuje także wykonanie parkingu/miejsc parkingowych), zwrócić się do inwestora o przedłożenie zapewnień od właściwych podmiotów dostaw energii, gazu itd., sporządzić prawidłową analizę, sporządzić projekt decyzji, uzgodnić projekt decyzji z właściwymi organami i w tej decyzji uzasadnić przyjęte parametry, uwzględniając wskazówki i wykładnię zawartą w uzasadnieniu tego wyroku.

Sąd orzekł o niewykonywaniu zaskarżonej decyzji na podstawie art. 152 P.p.s.a.

O kosztach rozstrzygnięto na podstawie art. 200 P.p.s.a., zgodnie z którym w razie uwzględnienia skargi przez sąd pierwszej instancji przysługuje skarżącej Spółce od organu, który wydał zaskarżoną decyzję, zwrot kosztów postępowania niezbędnych do celowego dochodzenia praw. W tej sprawie zwrot kosztów postępowania obejmuje zwrot kwoty uiszczonego wpisu w wysokości 500 zł, kwoty uwzględniającej wysokość opłaty skarbowej od udzielonego pełnomocnictwa oraz kosztów zastępstwa adwokackiego.