Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 2067/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2008-03-31 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Minister Budownictwa
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 130, art. 134
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 18 ust. 1 i 2
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Tarnowska Sędzia WSA Gabriela Nowak (spr.) Asesor WSA Iwona Kosińska Protokolant Joanna Grzyb po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 marca 2008 r. sprawy ze skargi D. M. i R. M. na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania oddala skargę.


UZASADNIENIE

Minister Budownictwa decyzją z dnia [...] listopada 2007 r. nr [...], po rozpatrzeniu odwołania D. M. i R. M., od decyzji Wojewody Śląskiego z dnia [...] lipca 2007 roku, nr [...], orzekającej:

- w pkt 1. o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa nieruchomości niezabudowanej, położonej w gminie K., oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu [...] jako działka nr [...] o pow. [...] ha, powstałej z podziału działki [...], stanowiącej własność D. i R. małżonków M., uregulowanej w księdze wieczystej KW Nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w C, przeznaczonej na cele budowy autostrady [...] na odcinku od granicy województwa [...] z województwem [...] (km [...]) do węzła ,[...] (km [...]);

- w pkt. 2. o ustaleniu odszkodowania za wyżej opisaną nieruchomość w wysokości [...] zł;

- oraz w pkt. 3. zobowiązującej Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt. 2 dotychczasowym właścicielom, jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna - uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] lipca 2007 roku w pkt 3 i orzekł o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Ministra Budownictwa będzie podlegać wykonaniu oraz w pozostałej części utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W toku postępowania administracyjnego ustalono następujący stan faktyczny:

Wojewoda Śląski decyzją z dnia [...] lipca 2002 r., ustalił lokalizację odcinka autostrady płatnej [...] od granicy województwa [...] z województwem [...] (km [...]) do węzła [...] (km [...]).

Wójt Gminy K. decyzją z dnia [...] kwietnia 2005 r. zatwierdził podział nieruchomości stanowiącej własność D. M. i R. M., oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni [...] ha na działki nr [...] o powierzchni [...] ha oraz nr [...] o powierzchni [...] ha.

Organ wskazał, że Dyrektor Oddziału w K. Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, działający z upoważnienia Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i

Autostrad, wystąpił w dniu 19 kwietnia 2005 r. z ofertą nabycia nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] do jej właścicieli - D. M. i R. M.

Następnie pismem z dnia 31 sierpnia 2005 r. z uwagi na to, że właściciele nieruchomości nie wyrazili zgody na jej zbycie, Dyrektor Oddziału w K. Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, działający z upoważnienia Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, wystąpił do Wojewody Śląskiego o wyznaczenie D. M. i R. M. trzydziestodniowego terminu do zawarcia umowy sprzedaży opisanej wyżej nieruchomości położonej w gminie K., oznaczonej jako działka nr [...] o pow. [...] ha.

Pismem z dnia 14 października 2005 r., Wojewoda Śląski wyznaczył D. M. i R. M. trzydziestodniowy termin do zawarcia umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości.

Wobec bezskutecznego upływu w/w terminu pismem z dnia 14 grudnia 2005 r., Wojewoda Śląski zawiadomił strony o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego w stosunku do przedmiotowej nieruchomości.

Organ I instancji wskazał, że zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość rynkową niezabudowanej nieruchomości, położonej w gminie K., oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu [...] jako działka nr [...] o pow. [...] ha. Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości wyceniono na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu i według jej stanu na dzień [...] lipca 2002 r. tj. daty wydania przez Wojewodę Śląskiego decyzji ustalającej lokalizację dla w/w inwestycji.

Wojewoda Śląski wskazał, że w dniu 19 marca 2007r.odbyła się rozprawa administracyjna, której zawiadomione zostały wszystkie strony postępowania.

Organ I instancji podniósł, że obecny na rozprawie współwłaściciel nieruchomości po zapoznaniu się ze sporządzonym operatem oświadczył, iż nie wnosi zastrzeżeń do ceny gruntu. Jednak z uwagi na przyznany mu, począwszy od 2003 roku, decyzją Starosty C., na okres 20 lat, miesięczny ekwiwalent za zalesienie przedmiotowej działki zawnioskował o uwzględnienie w wycenie również odszkodowania z tego tytułu.

Organ I instancji wskazał, że R. M. przy piśmie z dnia 7 kwietnia 2007r., w którym wnosił o korektę ustalonej przez rzeczoznawcę majątkowego kwoty tak, aby uwzględniała pożytki z tytułu zalesienia przedmiotowej działki i miesięcznego ekwiwalentu do 30 czerwca 2023r., załączył decyzję Starosty C. z dnia [...] lutego 2003r. wyrażającej zgodę na przeznaczenie do zalesienia gruntu rolnego w tym m.in. części działki gruntu nr [...] oraz decyzję Starosty C. z dnia [...] czerwca 2003 r. stwierdzającej, że D. i R. małżonkowie M. wykonali zalesienie m.in. na działce nr [...], z której powstała działka wnioskowana do wywłaszczenia oraz orzekł o przyznaniu

miesięcznego ekwiwalentu za wyłączenie gruntu z upraw rolnych i prowadzenie uprawy leśnej.

Organ I instancji wskazał, iż w piśmie z dnia 19 kwietnia 2007 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że biorąc pod uwagę daty tj. [...] lipca 2002 r. (data decyzji lokalizacyjnej) oraz [...] czerwca 2003 r. (data decyzji przyznającej ekwiwalent) -podtrzymuje wartość działki jako gruntu rolnego w kwocie [...] zł.

Wojewoda Śląski wskazał, że R. M. w imieniu własnym oraz żony D. M. w dniu 27 kwietnia 2007 r. złożył ustny wniosek do protokołu o przyznanie, w ramach ustalonego odszkodowania, nieruchomości zamiennej, o powierzchni [...] ha, stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w gminie Z., obręb G., składającej się z działek gruntu oznaczonych nr nr [...] oraz [...], którą to nieruchomość dzierżawi od 2004 roku.

Wojewoda Śląski wyjaśnił w oparciu o pismo Starosty O. z dnia 9 lipca 2007r. oraz opinię Regionalnego Zarządu Gospodarki Wodnej w K., iż przedmiotowe działki znajdują się w terenie zalewowym rzeki [...] i teren ten jest niezbędny dla działalności statutowej RZGW w K.

Odnośnie opinii rzeczoznawcy majątkowego organ wskazał, że operat szacunkowy z dnia 5 stycznia 2007 r. został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o, gospodarce nieruchomościami (t.j. z 2004 r., Dz.U. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.), ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz.U. Nr 80, poz. 721, z późn. zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.).

Organ I Instancji podniósł, że w operacie szacunkowym rzeczoznawca wyjaśnił, że rynek nieruchomości drogowych na analizowanym terenie pozwolił na zastosowanie w wycenie nieruchomości § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., zgodnie, z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Rzeczoznawca majątkowy przyjął metodę porównywania parami,

w oparciu o transakcje porównywalne na rynku nieruchomości. Uwzględnił stan wycenianej nieruchomości na dzień [...] lipca 2002 r. tj. na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi.

Organ I instancji zwrócił uwagę, że operat zawiera wartość przedmiotowej działki z uwzględnieniem sadzonek dębu, nasadzonych po obowiązującej przepisem dacie (kwota [...] zł) ale wskazuje również wartość przedmiotowej działki bez drzewostanu (kwota [...] zł) i tę właśnie wartość rzeczoznawca majątkowy podtrzymał w piśmie z dnia 19 kwietnia 2007 r.

Decyzją z dnia [...] lipca 2007 roku, Wojewoda Śląski orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości stanowiącej własność D. M. i R. M., położonej w gminie K., oznaczonej jako działka nr [...], obręb [...], o pow. [...] ha oraz o ustaleniu odszkodowania w kwocie [...] złotych, a także o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli D. M. i R. M., podnosząc, iż kwota odszkodowania z tytułu wywłaszczenia jest zbyt niska i nie uwzględnia nakładów poczynionych przez skarżących na zalesianie, którym objęto działkę nr [...] oraz wysokości należnego im z tego tytułu ekwiwalentu.

Po rozpatrzeniu odwołania Minister Budownictwa decyzją z dnia [...] listopada 2007 r. uchylił zaskarżoną decyzję Wojewody Śląskiego z dnia [...] lipca 2007 roku w pkt 3 i orzekł o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja Ministra Budownictwa będzie podlegać wykonaniu oraz w pozostałej części utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Organ odwoławczy wskazał, że postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte prawidłowo, po złożeniu przez inwestora stosownej oferty i wyznaczeniu przez Wojewodę Śląskiego terminu do nabycia prawa własności przedmiotowej nieruchomości.

Organ odwoławczy podniósł, ze Wojewoda Śląski w dniu 19 marca 2007 r. przeprowadził rozprawę administracyjną, którą kontynuowano w dniu 11 kwietnia 2007 r. oraz na której zapoznano strony z materiałem dokumentacyjnym zgromadzonym w toku prowadzonego postępowania.

Minister Budownictwa wskazał, że rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 5 stycznia 2007 r. operat szacunkowy określający nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. [...], obręb [...] oraz, że powyższy dowód został przyjęty przez organ pierwszej instancji za podstawę ustalenia odszkodowania.

Minister Budownictwa wyjaśnił, że zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i

sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 roku nr 207, poz. 2109), przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.

W omawianym operacie szacunkowym dla przedmiotowej nieruchomości wartość gruntu oszacowano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Przy tej metodzie, zgodnie z § 4 ust. 3 w/w rozporządzenia porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

W przedmiotowym operacie wzięto pod uwagę 6 nieruchomości podobnych spośród 21 nieruchomości wymienionych w załączniku nr 2 operatu, do porównywania parami wybrano 4 nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej.

Analizując operat szacunkowy Minister Budownictwa wskazał, że ustalenia organu I instancji są prawidłowe.

Minister Budownictwa podniósł, powołując się na art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, iż wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości.

Wskazał, że operat szacunkowy uwzględnia stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji odcinka autostrady płatnej [...] od granicy województwa [...] z województwem [...] (km [...]) do węzła [...] (km [...]), czyli na dzień [...] lipca 2002 r. a w tym dniu na działce nr [...], z której następnie wydzielono działkę nr [...], nie znajdowały się żadne naniesienia w postaci drzewostanu.

Organ odwoławczy podniósł, że nie ma podstaw prawnych do uwzględnienia w odszkodowaniu utraconego ekwiwalentu za zalesienie działki. Odszkodowanie obejmuje jedynie wartość wywłaszczanej nieruchomości, nie może natomiast obejmować utraconych korzyści.

Skargę na decyzję Ministra Budownictwa z dnia [...] listopada 2007 r w zakresie wysokości odszkodowania do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wnieśli D. M. i R. M.

Wnosili o uchylenie decyzji w zaskarżonej części.

W uzasadnieniu podnosili, że sprawa nie została należycie wyjaśniona.

Wskazali na uchwałę nr [...] Rady Gminy K. z dnia [...] lutego 2002 r. w sprawie akceptacji zmiany charakteru użytkowania gruntu z rolnego na leśny.

Rada Gminy K. zaakceptowała zmianę charakteru użytkowania z rolnego na leśny między innymi części działki [...] z wyłączeniem pasa ochronnego ropociągu oraz pasów przylegających do rowów melioracyjnych.

Wskazali na decyzję Starosty C. z dnia [...] lutego 2003 r. wyrażającą zgodę na przeznaczenie do zalesienia części działki nr [...] oraz na decyzję Starosty C. z dnia [...] czerwca 2003 r. stwierdzającą, że skarżący wykonali zalesienie i przyznającą miesięczny ekwiwalent za wyłączenie gruntu z upraw rolnych.

Skarżący podnieśli, że dokonali zalesienia w majestacie prawa.

Wskazali, że uchwała Rady Gminy K. została podjęta przed wydaniem decyzji lokalizacyjnej.

Skarżący podnieśli, że organ nie ustosunkował się do zarzutu ewentualnej wymiany gruntu.

Minister Budownictwa w odpowiedzi na skargę wnosił o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z brzmieniem art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r., - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę pod względem zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego.

Przede wszystkim wskazać należy, że postępowanie w niniejszej sprawie toczyło się na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 ze zm.). W sprawach nieuregulowanych w tej ustawie, zgodnie z art. 23, stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.).

Skarżący zaskarżyli decyzje w zakresie wysokości odszkodowania.

Do sposobu ustalenia odszkodowania mają zastosowanie przepisy rozdziału 5 działu III ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w tym art. 130 powołanej ustawy. Przepis ten wymaga dla ustalenia wysokości odszkodowania uzyskania opinii rzeczoznawcy majątkowego. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 1 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania

stanowi wartość rynkowa nieruchomości, którą określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania. Z akt sprawy wynika, że opinia rzeczoznawcy majątkowego została sporządzona w oparciu o rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 741 z póz. zm.).

Wartość rynkową rzeczoznawca majątkowy oszacował przy uwzględnieniu rodzaju nieruchomości, jej położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, oraz ceny rynkowej przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej - zgodnie z § 36 ust. 2 powołanego rozporządzenia.

Organ prawidłowo ustalił, iż sposobu wyceny i prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego nie budzą zastrzeżeń .

W rozpoznawanej sprawie skarżący nie kwestionowali wysokości dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny nieruchomości, lecz nie uwzględnienie w wysokości odszkodowania dokonanych przez nich nasadzeń oraz ekwiwalentu za wyłączenie gruntu z upraw rolnych.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 i 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych wysokość odszkodowania za nieruchomość wywłaszczoną pod inwestycje w zakresie dróg krajowych, w tym autostrad, ustala się według jej stanu na dzień wydania decyzji o lokalizacji drogi i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Wartość nieruchomości określają rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Operat szacunkowy uwzględnia stan nieruchomości na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji odcinka autostrady płatnej [...] od granicy województwa [...] z województwem [...] do węzła [...], czyli na dzień [...] lipca 2002 r.

Organ dokonał prawidłowego ustalenia, że na tą datę przedmiotowa działka nie była zalesiona.

Zgoda na przeznaczenie do zalesienia części działki nr [...] wyrażona została decyzją Starosty C. z dnia [...] lutego 2003 r., a więc już po wydaniu przez Wojewodę Ś. w dniu [...] lipca 2002 r., decyzji lokalizacyjnej.

Również decyzja Starosty C. stwierdzająca, że skarżący wykonali zalesienie i przyznająca skarżącym miesięczny ekwiwalent za wyłączenie gruntu z upraw rolnych, wydana została po dacie wydania decyzji lokalizacyjnej, bo w dniu [...] czerwca 2003 r.

Uchwała Rady Gminy K. z dnia [...] lutego 2002 r. w sprawie akceptacji zmiany charakteru użytkowania gruntu z rolnego na leśny dotyczy akceptacji zmiany charakteru użytkowania gruntów z rolnego na leśny.

Dopiero zgoda na przeznaczenie do zalesienia działki gruntu po zbadaniu przez organ czy grunt spełnia określone w przepisach prawa warunki, powoduje zmianę stanu nieruchomości albowiem dopiero na podstawie takiej decyzji grunt może zostać zalesiony.

Jak już wskazano decyzja Starosty C. wyrażająca zgodę na przeznaczenie do zalesienia między innymi działki gruntu na [...] wydana została w dniu [...] lutego 2003 r.

Zarzuty nie odnoszące się do ustalenia wysokości odszkodowania, wobec zaskarżenia obu decyzji w części dotyczącej odszkodowania, jako bezprzedmiotowe nie podlegają kontroli merytorycznej Sądu.

Analiza zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego i ocena podniesionych przez stronę skarżącą zarzutów prowadzą do przekonania, że brak jest podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji i wskazują na bezzasadność skargi.

Mając powyższe na uwadze sąd orzekł jak w wyroku z mocy art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).