Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 232/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2017-05-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6189 Inne o symbolu podstawowym 618
Hasła tematyczne: Gospodarka gruntami
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 124, 128 ust. 4
journal: Dz.U. 2016 poz 2147
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: par. 43
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 151
journal: Dz.U. 2016 poz 718
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Mirosław Wincenciak, Sędziowie sędzia WSA Marek Leszczyński (spr.), sędzia WSA Małgorzata Roleder, Protokolant referent stażysta Katarzyna Derewońko, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 maja 2017 r. sprawy ze skargi Z. G. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] lutego 2017 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej oddala skargę


UZASADNIENIE

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] lutego 2017 r., nr [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty S., wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, z dnia [...] października 2016 r., znak [...], w przedmiocie ustalenia wysokości i wypłaty na rzecz Z. G. odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość położoną w obrębie W., gmina S., oznaczoną numerem geodezyjnym [...] o pow. 2,1065 ha i [...] o pow. 2,1065 ha, dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP, w tym: z tytułu szkód tymczasowych w produkcji rolniczej, posadowienia jednego słupa elektroenergetycznego oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej.

Powyższa decyzja została wydana w oparciu o następujące ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy.

Starosta S. wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej decyzją z dnia [...] stycznia 2014 r., znak [...], ograniczył sposób korzystania z nieruchomości położonej w obrębie W., gmina S., powiat s., województwo p., oznaczonej w ewidencji gruntów nr geod. [...] o pow. 7,2841 ha i [...] o pow. 2,1065 ha, stanowiącej własność Z. G. (powoływanego dalej też jako "Skarżący") poprzez zezwolenie spółce P. S.A. w K.(dalej: "spółka") na założenie i przeprowadzenie przez ww. nieruchomość dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E. - Granica RP.

Wnioskiem z dnia [...] listopada 2015 r., w oparciu o art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.; dalej: "u.g.n."), spółka wystąpiła do Starosty S. wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej, o ustalenie wysokości odszkodowania należnego Z. G., z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z założeniem i przeprowadzeniem przedmiotowej linii.

Starosta S. decyzją z dnia [...] października 2016 r., znak [...], ustalił na rzecz Skarżącego odszkodowanie za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość położoną w obrębie W., gmina S., oznaczoną nr geod. [...] o pow. 7,2841 ha i [...] o pow. 2,1065 ha, dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.-Granica RP, w tym: z tytułu szkód tymczasowych w produkcji rolniczej, posadowienia jednego słupa elektroenergetycznego na działce nr geod. [...] oraz zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek realizacji urządzeń infrastruktury technicznej. Wysokość odszkodowania ustalono na kwotę 77.363,00 zł na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym z [...] września 2016 r. Jednocześnie Starosta S. zobowiązał spółkę do jednorazowej zapłaty odszkodowania na rzecz Z. G.

Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Z. G. podnosząc w nim zarzuty dotyczące operatu szacunkowego. Według autora odwołania kwota odszkodowania za posadowienie na nieruchomości słupa elektroenergetycznego oraz zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek przeprowadzonej inwestycji została zaniżona.

Wojewoda P. decyzją z dnia [...] lutego 2017 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty S. z dnia [...] października 2016 r. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ odwoławczy w pierwszej kolejności omówił zasady ustalania odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości i przytoczył w tym zakresie treść przepisów art. 128 ust. 4, art. 130 ust. 2, art. 134 ust. 1, art. 154 i art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dalej Wojewoda wskazał, że wysokość odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości powinna obejmować dwa elementy: wartość poniesionych szkód oraz zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek trwałego usytuowania na niej urządzeń przesyłowych. Przy czym ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Zdaniem Wojewody, organ pierwszej instancji dokonał wnikliwej analizy znajdującego się w aktach sprawy operatu szacunkowego, zarówno pod względem formalnym, jak i merytorycznym. W operacie tym określono wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca majątkowy przeprowadził analizę lokalnego (powiat s., obszar gmin S., J., S.) rynku nieruchomości rolnych oraz rolnych z zabudową siedliskową (w odniesieniu do części działki nr geod. [...]), która objęła transakcje nieruchomości podobnych obejmujących okres od lipca 2014 r. do marca 2016 r. Biegła w stosunku do działki nr geod. [...] określiła wartość szkody z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na kwotę 24.529,00 zł, wartość szkody z tytułu posadowienia przelotowego słupa elektroenergetycznego na kwotę 4.000,00 zł oraz wartość szkód tymczasowych, powstałych na skutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej na kwotę 40.003,00 zł, zaś w stosunku do działki nr geod. [...] wartość szkody z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości określiła na kwotę 4.706,00 zł oraz wartość szkód tymczasowych, powstałych na skutek budowy urządzeń infrastruktury technicznej na kwotę 4.125,00 zł. Łącza zatem wysokość odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez przedmiotową nieruchomość napowietrznej dwutorowej linii elektroenergetycznej 400 kV, oraz za zmniejszenie wartości nieruchomości, została oszacowana na kwotę 77.363,00 zł.

W ocenie organu odwoławczego zaprezentowany w operacie sposób wyliczenia powyższej wartości odszkodowania odpowiada wymogom określonym w przepisach prawa. Rzeczoznawca majątkowy właściwie określił przedmiot i cel wyceny, wybrał właściwe podejście i metodę szacowania nieruchomości, a także prawidłowo określił jej przeznaczenie i inne cechy. Operat szacunkowy zawiera wszelkie niezbędne informacje, wskazuje podstawy prawne, przedstawia tok obliczeń i wynik końcowy oraz nie budzi zastrzeżeń formalnoprawnych. Treść operatu jest logiczna i kompletna, a sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Nie znaleziono też jakichkolwiek nieprawidłowości, które mogłyby mieć wpływ na ustaloną wartość nieruchomości.

Organ odwoławczy nie podzielił zarzutu Skarżącego, że biegła do wyceny działki o nr [...] przyjęła sposób użytkowania nieruchomości jako rolnej, nie zaś jako zabudowanej. Powołując się na brzmienie art. 130 ust. 1 u.g.n. wyjaśnił, że w niniejszym przypadku, przy ustalaniu odszkodowania jego wysokość ustala się według przeznaczenia nieruchomości w dniu wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości. Jak natomiast wynika z uchwały Nr [...] Rady Gminy S. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV na terenie Gminy S., przedmiotowe działki o nr [...] położone są na obszarze oznaczonym symbolem R, czyli teren rolniczy. Przyjęcie więc przez rzeczoznawcę nieruchomości rolnych było – zdaniem organu - jak najbardziej poprawne. Skoro przedmiotowa nieruchomość jest nadal nieruchomością rolną, to przebieg nad nieruchomością linii energetycznej nie wpływa w żaden sposób na warunki korzystania oraz przydatność użytkową tej nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy uwzględnił też istniejącą na działce nr geod. [...] zabudowę siedliskową. Z samej treści operatu (str. 31-35) wynika bowiem, iż biegły przeprowadził nie tylko analizę transakcji nieruchomościami rolnymi, ale także nieruchomościami z zabudową siedliskową. Tym samym wbrew zarzutom odwołania biegły uwzględnił istniejącą zabudowę podwyższając kwotę wartości nieruchomości o nr geod. [...], uwzględniając proporcję powierzchni zabudowanej siedliskiem do powierzchni całości nieruchomości.

Jako niezasadny organ uznał również zarzut dotyczący naruszenia § 43 ust. 3 rozporządzenia, a w szczególności pkt 4 tego przepisu. Wyjaśnił, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 u.g.n., uwzględnia się dopiero po wystąpieniu szkody (w tym zakresie organ powołał się na wyrok WSA w Szczecinie z dnia 19 maja 2016 r., sygn. akt II SA/Sz 45/16). Niemniej jednak w przedmiotowej sprawie, na co zwrócił uwagę organ, rzeczoznawca majątkowy uwzględnił skutki związane z obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, poprzez zwiększenie współczynnika Sz o 20% (str. 37 operatu szacunkowego).

Dalej organ wyjaśnił, że biegła obliczając kwotę o jaką zmniejszyła się wartość nieruchomości, trafnie przyjęła tylko część powierzchni nieruchomości, a nie całą jej powierzchnię. Użyła do tego wyliczenia specjalistycznych wzorów, w których ujęta jest m.in. powierzchnia pasa ograniczonego sposobu korzystania jak i powierzchnia nieruchomości (s. 35). W tym zakresie organ podkreślił, że zmniejszenia wartości w wyniku zrealizowanej inwestycji nie można utożsamiać z ograniczeniami wynikającymi z planu zagospodarowania przestrzennego, który niezależnie od tego, kiedy zostanie zrealizowany, może ograniczać możliwość korzystania z danej nieruchomości, a co za tym idzie zmniejsza jej wartość. Roszczenia o odszkodowanie z tytułu szkody lokalizacyjnej można dochodzić od gminy na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W ocenie organu odwoławczego wszelkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości zostały szczegółowo przeanalizowane i uzasadniają stanowisko, że ustalona kwota odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość oznaczoną nr geod. [...] linii elektroenergetycznej 400 kV jest prawidłowa. W zakresie natomiast zarzutu błędnego przyjęcia wartości słupa elektroenergetycznego posadowionego na działce nr [...], organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy w piśmie z [...] grudnia 2016 r., uzupełnił przyjęte w operacie transakcje o wartości odszkodowań za posadowienie słupów z umów w formie aktu notarialnego, zawieranych przez inwestora z właścicielami gruntów dla budowy linii 400 kV. Z danych tych wynika, iż odszkodowanie w wysokości 4.000,00 zł za posadowienie słupa przelotowego na wskazanej wyżej działce zostało określone prawidłowo.

Odnosząc się do żądania odwołującego się dotyczącego przekazania operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców w celu sprawdzenia prawidłowości jego sporządzenia, organ stwierdził (powołując się na wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II SA/Rz 610/14 – Lex nr 1503909), że sąd, jak i organ administracji, nie mają kompetencji aby podważać ustalenia operatu szacunkowego, a tym samym podważać jego mocy dowodowej, jeżeli dokument ten spełnia wymogi formalne. Z obowiązujących w zakresie dokonywania wyceny nieruchomości przepisów wynika, że w sytuacji gdy strona podważa prawidłowość sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, to na poparcie swoich zarzutów powinna zgodnie z treścią art. 157 u.g.n. przedstawić przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych lub inny operat, do którego organ musiałby się ustosunkować. Zakwestionowanie zatem przez stronę w toku postępowania administracyjnego prawidłowości sporządzenia operatu, nie nakłada na organ administracji obowiązku zwrócenia się do organizacji rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu. Doprowadziłoby to bowiem do sytuacji, w której organ administracji publicznej byłby zobligowany za każdym razem do wystąpienia do organizacji o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu. Takiego stanowiska nie można wywieść z aktualnie obowiązujących przepisów prawa. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy zatem wyłącznie od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.

Na koniec organ stwierdził, że po dokonaniu analizy zgromadzonej w trakcie postępowania dokumentacji należy uznać, iż operat szacunkowy sporządzony w sprawie nie zawiera błędów ani niejasności, które nie pozwoliłyby na uznanie go za dowód w sprawie. Wszelkie czynniki wpływające na wartość nieruchomości zostały szczegółowo przeanalizowane i uzasadniają stanowisko, że ustalona kwota odszkodowania za szkody powstałe wskutek założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość oznaczona jako działki o nr geod. [...] jest prawidłowa. Przeprowadzono postępowanie, które szczegółowo, wszechstronne i wnikliwe wyjaśniło wszystkie istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności sprawy, z zachowaniem reguł przewidzianych w art. 7, 10, 77 i 80 k.p.a.

Skargę na powyższą decyzję, do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku, złożył pełnomocnik Skarżącego, zarzucając jej naruszenie:

1) art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z art. 120 i 124-126 u.g.n.

poprzez błędne przyjęcie wysokości zmniejszenia wartości nieruchomości w związku z budową linii 400 kV E.- Granica RP na nieruchomościach będących własnością Skarżącego,

2) art. 128 ust. 4 w zw. z art. 120 i 124-126 u.g.n. poprzez błędne przyjęcie

wysokości odszkodowania za posadowienie słupa elektroenergetycznego przelotowego na działce [...] będącej własnością Skarżącego;

3) art. 7 i 77 § 1 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie polegające na: nieprzeprowadzeniu czynności mających na celu wyjaśnienie wszelkich okoliczności związanych z prawidłowym sporządzeniem operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, co w konsekwencji skutkuje błędną, a w pojęciu Skarżącego zaniżoną wysokością odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości, a także odszkodowania za posadowienie słupa elektroenergetycznego przelotowego na działce nr [...],

4) art. 8 k.p.a. przez faworyzowanie ekonomicznie uprzywilejowanej strony będącej jednoosobową spółką Skarbu Państwa co przejawia się w wydawaniu orzeczeń na jej korzyść (pomijanie argumentów przedstawianych przez właścicieli nieruchomości, na których zlokalizowana jest linia elektroenergetyczna, zaś bezkrytyczne przyjmowanie wniosków przedstawianych przez przedstawicieli spółki Skarbu Państwa). Wskazać bowiem należy, że z regulacji zawartej w art. 8 k.p.a wynika, iż organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników, co przejawia się także w równości wobec prawa uczestników postępowania i niedopuszczalności uwzględniania interesów tylko jednej ze stron kompletnie ignorując interes drugiej strony.

W oparciu o powyższe zarzuty pełnomocnik Skarżącego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w części dotyczącej: (1) wartości szkody z tytułu posadowienia jednego słupa elektroenergetycznego na działce [...], stanowiącej własność skarżącego, (2) wartości szkody z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości (trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości na powierzchni 1.7122 ha na działce [...] oraz 0,3594 ha na działce [...]).

W uzasadnieniu skargi jej autor podniósł, że żadna nieruchomość obciążona przeprowadzoną inwestycją w postaci budowy dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV E.- Granica RP, nie była przedmiotem sprzedaży co wykluczało możliwość zastosowania metody porównawczej. Fakt ten – zdaniem pełnomocnika Skarżącego – nie zwalniał jednak organu orzekającego z obowiązku dokonania oszacowania wartości poniesionej szkody, mając na względzie uzasadniony interes indywidualnego właściciela nieruchomości. Sam zaś fakt, że nie zanotowano żadnych transakcji handlowych związanych ze sprzedażą obciążonych nieruchomości, należało zinterpretować w taki sposób, iż brak jest nabywców nieruchomości, a jeżeli takowi są, to proponowana cena jest absolutnie nie do przyjęcia. W konsekwencji oznacza to ograniczenie wartości całej nieruchomości, które praktycznie uniemożliwia sprzedaż nieruchomości za cenę rynkową, która stanowiłaby podstawę do sprzedaży nieruchomości przed realizacją inwestycji. Autor skargi wskazał też na utrudnienia natury formalnej związane z brakiem możliwości przekwalifikowania gruntów skarżącego na działki budowlane. Wyjaśnił, że przed uchwaleniem Planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego dla dwutorowej napowietrznej linii elektroenergetycznej 400 kV na terenie Gminy S., przekwalifikowanie gruntów na działki budowlane praktycznie wiązało się tylko z poniesieniem kosztów przez Skarżącego, obecnie zaś nie ma żadnych szans na przekwalifikowanie, zważywszy na obciążenia ujawnione w księdze wieczystej. Wiąże to się także z dodatkowymi ograniczeniami w korzystaniu z działek gruntu, a również w znacznym stopniu wpływa na obniżenie wartości siedliska. Ma to również istotny wpływ na możliwości uzyskania kredytu pod zastaw nieruchomości, albowiem z obciążeniem dokonanym poprzez decyzję Starosty S., żaden bank nie udzieli kredytu pod zastaw nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Na rozprawie w dniu 30 maja 2017 r. s pełnomocnik uczestnika postępowania P. S.A. w K. wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga jest niezasadna i podlega oddaleniu.

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 718; dalej: "p.p.s.a.") sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Przedmiotem kontrolowanego w niniejszej sprawie postępowania było ustalenie odszkodowania za szkody wynikłe z ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości wskutek założenia i przeprowadzenia linii elektroenergetycznej. Odszkodowanie takie przysługuje uprawnionemu podmiotowi na mocy z art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 2147; dalej u.g.n.). Zgodnie z art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu. Stosownie zaś do art. 130 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości (zob. art. 134 ust. 1 u.g.n.). Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Stosownie natomiast do art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109), a w szczególności istotny dla rozstrzygnięcia tej sprawy § 43 ust. 1 tego aktu stanowiący, że przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności: (1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji; (2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie. Z kolei z § 43 ust. 3 rozporządzenia wynika, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się: (1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości; (2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości; (3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości; (4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.

W tym miejscu podkreślenia wymaga, na co słusznie zwrócił uwagę też organ odwoławczy, że głównym dowodem w sprawie ustalenia odszkodowania za szkody powstałe w wyniku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości jest operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie, z tym jednak zastrzeżeniem, że ani organ, ani sąd administracyjny nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a.).

W ocenie Sądu, sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania - operat szacunkowy, pod względem jego formy, jak też metody i techniki szacowania, jest zgodny z przepisami prawa. Jest on zupełny i logicznie wskazuje poszczególne etapy wyceny. Rzeczoznawca dokonujący wyceny wartości nieruchomości skorzystał z podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej – co zostało szczegółowo opisane i uzasadnione. Organy zasadnie więc uznały, że wycena przedmiotowej nieruchomości została wykonana prawidłowo. Przede wszystkim należy zwrócić uwagę, że przeznaczenie nieruchomości należących do Skarżącego w pasie technologicznym przedmiotowej linii zostało określone już w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Gminy S. jako teren oznaczony symbolem R (teren rolny). Powyższe wiązało organy i rzeczoznawcę majątkowego przy sporządzaniu operatu. Organy precyzyjnie ustaliły także miejsce położenia nieruchomości Skarżącego oraz przeznaczenie gruntów sąsiednich. Ustalając cenę 1 ha działki nr [...] o przeznaczeniu rolnym i działki nr [...], rzeczoznawca majątkowa wzięła do porównania działki podobne o zbliżonych cechach z terenu powiatu s. z trzech gmin, gdzie najniższa wartość wynosiła kwotę 25.445,29 zł, a najwyższa kwotę 60.000,00 zł. Przy uwzględnieniu parametrów i cech ocenianej nieruchomości, wartość 1 ha tych działek wyniosła kwotę 55.394,51 zł, a zatem plasuje się blisko cen maksymalnych występujących na analizowanym obszarze. Jeśli zaś chodzi o ustalenie ceny 1 ha działki [...] w części obejmującej zabudowę siedliskową, to rzeczoznawca majątkowa, wbrew obawom Skarżącego, wzięła do porównania działki podobne (a zatem z zabudową siedliskową) o zbliżonych cechach z terenu powiatu s. z trzech gmin, gdzie najniższa wartość za 1 ha wynosiła kwotę 82.946,25 zł, a najwyższa kwotę 149.950,02 zł. Przy uwzględnieniu parametrów i cech ocenianej nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę wartość 1 ha tej działki (w części z zabudową siedliskową) wyniosła kwotę 149.948,90 zł, a zatem plasuje się w cenach maksymalnych występujących na analizowanym obszarze. Uwzględniając zatem proporcje powierzchni zabudowanej siedliskiem do powierzchni całości działki nr [...], biegła wyliczyła jej cenę średnio ważoną dla 1 ha w kwocie 60.601,16 zł.

W kontrolowanym postępowaniu za prawidłową należy uznać też praktykę oszacowania tylko szkody i utraty wartości nieruchomości ze względu na realizację inwestycji, a nie ze względu na objęcie nieruchomości Skarżącego planem miejscowym, w którym zaznaczono przebieg przedmiotowej linii energetycznej. Zgodnie bowiem z art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 778), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy: (1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo (2) wykupienia nieruchomości lub jej części. Jak trafnie podniesiono w wyroku NSA z dnia 18 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 344/15, renta planistyczna ma wykazywać różnicę w wartości nieruchomości pomiędzy jej stanem przed zmianą bądź uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego i pomiędzy jej stanem po dokonaniu tej zmiany. Zmniejszenie zatem wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co znajduje potwierdzenie w wyroku NSA z dnia 8 lutego 2000 r., sygn. akt I SA 356/99 oraz wyroku WSA w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 807/16). Dodatkowo wskazać należy, że wysokość uzyskanego przez Skarżącego odszkodowania z tytułu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma żadnego wpływu na wartość odszkodowania ustalonego w ramach niniejszego postępowania.

Sąd nie podziela także zarzutu Skarżącego odnośnie naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie przyjęcia do obliczeń tylko części nieruchomości w granicach pasa technologicznego zamiast całej nieruchomości. Podkreślenia wymaga, że w decyzji Starosty S. z dnia [...] stycznia 2014 r. dotyczącej przedmiotowych nieruchomości oznaczonych nr [...] zawarte są zapisy dotyczące ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, gdzie jednoznacznie wskazano, że ograniczenia te polegają w szczególności na uprawnieniu do wstępu na nieruchomość w celu wykonania w obszarze pasa technologicznego prac budowlano – montażowych oraz innych czynności, a także wykonania czynności związanych z konserwacją, usuwaniem awarii i eksploatacją przedmiotowej linii elektroenergetycznej. Z powyższych zapisów nie wynika, aby ograniczenie dotknęło całą powierzchnię obu działek, gdyż obejmuje ono tylko szerokość tych działek w pasie technologicznym i to zarówno na etapie budowania linii, jak i jej konserwacji. Inwestor na podstawie uzyskanej decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z przedmiotowych nieruchomości nie jest uprawniony do korzystania z działek Skarżącego w zakresie ponad szerokość pasa technologicznego wynoszącego po 35 m od osi linii w każdą stronę. Słusznie zatem organy przyjęły w ślad za operatem rzeczoznawcy majątkowego, że w grę mogło wchodzić odszkodowanie liczone dla części nieruchomości, na której nastąpiło ograniczenie. Jak trafnie bowiem podniesiono w wyroku NSA z dnia 4 października 2016 r., sygn. akt I OSK 897/16, ustalanie odszkodowania z tytułu ograniczenia korzystania z nieruchomości jest sytuacją szczególną, w której nie zawsze można brać pod uwagę całą nieruchomość, tak jak w przypadku wywłaszczenia nieruchomości polegającego na odjęciu tytułu własności. Istotna jest ta część nieruchomości, która została objęta ograniczeniem wynikającym z inwestycji liniowej.

W stanie faktycznym niniejszej sprawy rzeczoznawca majątkowa wyliczyła zarówno odszkodowanie związane z poniesionymi przez Skarżącego szkodami, posadowieniem słupa na działce nr [...], jak i odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości. W zakresie pierwszej szkody biegła precyzyjnie określiła składniki odszkodowania (s. 38 - 42 operatu), które objęły odszkodowanie za utracone pożytki (zniszczoną lucernę z espercetą oraz koniczynę z lucerną), odszkodowanie za rekultywację gruntu rolnego we własnym zakresie przez właściciela i odszkodowanie za szkody z powodu zmniejszenia zdolności poprodukcyjnej w okresie po rekultywacji. Z kolei w zakresie zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości biegła przytoczyła czynniki z § 43 ust. 3 pkt 1 – 4 rozporządzenia i dokładnie je omówiła. Następnie wyjaśniła, że ze względu na fakt, że przedmiotowe grunty są gruntami rolnymi, zmiana warunków korzystania z nieruchomości i zmiana przydatności użytkowej nieruchomości nie wystąpią i stąd analiza ich jest w operacie pominięta. W zakresie czynnika trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości biegła uznała, że on istnieje, a następnie dokonała jego analizy. Jeśli zaś chodzi o czynnik czwarty, tj. skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania w przyszłości nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii linii elektroenergetycznej, to biegła wyjaśniła, że obciąża on nieruchomość, jednakże skutki udostępniania są niemożliwe do ustalenia na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości obciążonych urządzeniami przesyłowymi.

Dalej biegła wyjaśniła, że wyliczenie zmniejszenia wartości nieruchomości jest możliwe poprzez zsumowanie cząstkowych wartości szkód, wg. § 43 ust. 3 rozporządzenia albo sposobem parametrycznym przy zachowaniu określonych wzorów, które wskazała i szczegółowo opisała. Analizując operat (s. 35 – 37) zauważyć można, że biegła odstąpiła od wyliczenia zmniejszenia wartości nieruchomości na podstawie czynników opisanych w § 43 ust. 3 pkt 1-4 rozporządzenia i przeszła do jej wyliczenia w oparciu o sposób parametryczny. Wskazała przy tym, że w przypadku działek o nr [...] lokalizacja linii elektroenergetycznej wpływa na sposób korzystania z gruntu tylko w strefie oddziaływania linii, a zatem zastosowano wzór wskazany w operacie pod pkt b). Dalej biegła przeprowadziła analizę czynników wpływających na zmniejszenie wartości nieruchomości i dokonała wyliczenia tego zmniejszenia. Pośród przedstawionych czynników i współczynników wziętych do obliczeń, znalazł się i współczynnik Sz, którego wartość zwiększono o 20%, a który dotyczy skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów przewodów i urządzeń, stosownie do art. 124 ust. 6 u.g.n. Szkodę z tytułu posadowienia słupa na działce nr [...] biegła wyliczyła na kwotę 4.000 zł przyjmując zasadę, że wysokość ta winna odpowiadać wysokości odszkodowań określanych umownie pomiędzy inwestorem i właścicielami nieruchomości, na których słupy takie posadowiono (s. 38).

Niezasadne są, w ocenie Sądu, zarzuty Skarżącego dotyczące wyliczenia przez biegłą szkody wynikłej z posadowienia słupa na działce nr [...]. Biegła wskazała, że powierzchnia gruntu związanego z posadowieniem słupów nie została zminusowana w przywołanych przez siebie wzorach, gdyż przyjęto wartość rynkową odszkodowania za słupy przelotowe w wysokości 4.000 zł za jeden słup przelotowy. W ocenie Sądu nie budzi wątpliwości prawidłowość przyjętej metody szacowania tej szkody przez biegłą, gdyż kwota 4.000 zł jest jednolicie przyjmowana w aktach notarialnych dla tego typu słupów (wyższe kwoty są dla słupów innych). Biegła w operacie nie wskazuje powierzchni działek zajętych pod słup, ale w innych tego typu sprawach (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia , sygn. akt II SA/Bk 813/17) wyliczono ją na 158,76 m2 dla słupa przelotowego. Przy przyjęciu nawet, jak wskazała biegła na s. 19 operatu, że powierzchnię wyłączoną z użytkowania pod słupem i wokół słupa oblicza się według metody dodawania do wymiarów słupa po 4 m z każdej strony, mamy do czynienia z obszarem o rozmiarach ok. 20,6m x 20,6m i o pow. ok. 424,36 m2. Porównując zatem wartość gruntu wyłączonego z korzystania w związku z posadowieniem słupa w kwocie 2.572 zł (424,36 m2 x 6,06 zł/m2) i wartość ustalonego z tego tytułu odszkodowania w kwocie 4000 zł, dojść należy do przekonania, że odszkodowanie to jest prawidłowe i w pełni rekompensuje poniesioną przez Skarżącego szkodę.

Odnosząc się w dalszej kolejności do zarzutu Skarżącego, jakoby ustalone odszkodowanie nie uwzględniało faktu, iż dokonane ograniczenie sposobu użytkowania nieruchomości uniemożliwiło Skarżącemu zbycie tejże nieruchomości pod inwestycję, zauważyć należy, że zarówno z wypisów z ewidencji gruntów dla działek nr [...], jak i z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy S. i obejmującego przedmiotowe działki, wynika jednoznacznie, że w pasie technologicznym mają one przeznaczenie gruntów rolnych. Ani sam przebieg nad tymi działkami przedmiotowej linii (ze względu na wysokość linii nad ziemią), ani oddziaływanie linii polem elektromagnetycznym, nie wpłynie zatem na możliwość wykorzystywania tych działek w pasie technologicznym i tym bardziej poza tym pasem, zgodnie z dotychczasowym ich przeznaczeniem, czyli jako działek rolnych. Zauważenia przy tym wymaga, że zanim powstała przedmiotowa inwestycja, inwestor musiał uzyskać pozytywną decyzję o warunkach środowiskowych, w której były rozważane kwestie oddziaływania tej linii energetycznej (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 27 stycznia 2017 r., sygn. akt II SA/Bk 807/16). Ponadto, jak stwierdził sąd w powyższej sprawie, a skład niniejszy Sądu podziela to stanowisko, zakres oddziaływania inwestycji energetycznych na środowisko nie może być elementem odszkodowania ustalonego w tej sprawie. Z kolei pozostałe ograniczenia wynikające z istnienia linii i utrudnienia z tym związane zostały przewidziane w planie miejscowym i nie mogą być przedmiotem analizy w sprawie niniejszej.

W tym miejscu zauważenia wymaga, że jak wynika z operatu, czynniki określone w § 43 ust. 3 pkt 3 i 4 rozporządzenia zostały przez biegłą uwzględnione w szczegółowo opisanym i uzasadnionym wzorze na s. 36 operatu. Dokonując analizy powyższych wyliczeń nie można podzielić poglądu Skarżącego jakoby odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości nie objęło szkód, które wynikną w związku z konserwacją, usuwaniem awarii i eksploatacji przedmiotowej linii elekroenergetycznej. Podkreślenia bowiem wymaga, że wprawdzie z art. 124 ust. 4 u.g.n. wynika, że wartość poniesionych szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 ustawy, określa się po wystąpieniu szkody, ale przepis ten dotyczy innej kwestii niż określanie na mocy § 43 ust. 3 pkt 4 rozporządzenia, zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., w którym uwzględnia się m.in. skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy. Skutki te, o ile zaistnieją, muszą zostać wyliczone przy określeniu obniżenia wartości nieruchomości. Były one, co wynika z operatu, niemożliwe do wyliczenia przez biegłą na podstawie cen transakcyjnych nieruchomości, ale zostały wyliczone przy zastosowaniu sposobu parametrycznego. Natomiast rzeczywiste każdorazowe wyrządzenie szkód spowodowanych działaniami, o których mowa w art. 124 ust. 6 u.g.n., określone będzie po wystąpieniu szkody i rodzić będzie odpowiedzialność odszkodowawczą względem osoby uprawnionej – w tym przypadku Skarżącego będącego właścicielem nieruchomości.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów skargi, a mianowicie nie uwzględnienia przy ustalaniu wysokości odszkodowania braku możliwości przekwalifikowania gruntów należących do Skarżącego na działki budowlane oraz braku możliwości uzyskania pod zastaw tych nieruchomości – kredytu, należy wyjaśnić, że odszkodowanie przewidziane w art. 128 ust. 4 w zw. z art. 124 u.g.n. nie ma charakteru cywilnoprawnego. Wszelkie kwestie związane ze sposobem ustalania wysokości przedmiotowego odszkodowania zostały wyczerpująco unormowane w rozdziale V dział III u.g.n. Regulacja tam zawarta nie przewiduje żadnego odesłania do odpowiedniego stosowania przepisów Kodeksu cywilnego i nie daje podstaw do stosowania w drodze analogii rozwiązań cywilnoprawnych do instytucji prawa administracyjnego.

W ocenie Sądu, również zarzuty natury procesowej dotyczące naruszenia art. 7, 77 § 1 i art. 80 k.p.a. nie zasługują na uwzględnienie. Wskazane przepisy nakazują organom wyjaśnienie istotnych kwestii po wyczerpującym zebraniu, rozpatrzeniu i ocenie całego materiału dowodowego oraz kierowanie się przy tym zasadą prowadzenia postępowania w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, a ponadto elementy powyższe mają znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Obowiązkiem każdego organu administracji jest bowiem wyczerpujące wskazanie okoliczności faktycznych i prawnych, którymi kierował się przy podejmowaniu rozstrzygnięcia, w szczególności uzasadnienie winno zawierać ocenę zebranego w postępowaniu materiału dowodowego, dokonaną przez organ wykładnię stosowanych przepisów oraz ocenę przyjętego stanu faktycznego w świetle obowiązującego prawa. Nieustalenie przez organy w ramach toczącego się postępowania lub pominięcie w uzasadnieniu decyzji okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, może stanowić przesłankę do uznania naruszenia przez organ przepisów o postępowaniu administracyjnym w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie, organy nie dopuściły się natomiast takiego naruszenia.

Sąd podziela natomiast stanowisko organu odwoławczego, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zatem ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2068/12). A zatem zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (por. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 229/15). Powyższe w ocenie niniejszego składu orzekającego oznacza, że ani organy administracji publicznej orzekające w sprawie, ani obecnie Sąd, nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia odszkodowania dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.

Wspomniana wyżej reguła, że organ i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Podważenie m.in. prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12). Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14).

W stanie faktycznym niniejszej sprawy oba organy uznały, że operat został sporządzony prawidłowo i nie było potrzeby występowania przez nie do organizacji zawodowej rzeczoznawców o jego ocenę. W ocenie Sądu brak jest podstaw do uznania, że działaniem tym naruszyły one przepisy postępowania i że mogło to mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Tym bardziej, że Skarżący także nie wystąpił do wskazanej organizacji o taką ocenę, ani nie przedłożył też żadnej innej opinii, która dawałaby podstawę do przyjęcia, że sporządzony operat dotknięty jest jakimiś wadami merytorycznymi.

Reasumując, zdaniem Sądu, podniesione w skardze zarzuty okazały się niezasadne, gdyż postępowanie przed organami zostało przeprowadzone w sposób wyczerpujący i należyty, zaś zgromadzony w sprawie materiał oceniono właściwie. Zostały także prawidłowo zinterpretowane, mające zastosowanie w sprawie, przepisy. Sąd nie doszukał się też innych naruszeń przepisów prawa materialnego, czy procesowego, które skutkowałyby koniecznością uchylenia zaskarżonych decyzji.

Mając powyższe na uwadze, na mocy art. 151 p.p.s.a., należało orzec jak w sentencji.