Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt IV SA/Wa 3140/17
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2018-02-22 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 9 a
journal: Dz.U. 2015 poz 1774
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 23
journal: Dz.U. 2015 poz 2031
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania  i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anita Wielopolska, Sędziowie sędzia WSA Joanna Borkowska (spr.), sędzia WSA Tomasz Wykowski, Protokolant ref. staż. Magdalena Dębska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 lutego 2018 r. sprawy ze skargi Gminy P. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z [...] czerwca 2016 r. Nr [...] Wojewoda [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23 tekst jednolity - dalej jako k.p.a.) oraz art. 9a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz.1774- dalej jako ugn) w zw. z art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U z 2015 r., poz. 2031) po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta i Gminy [...], utrzymał w mocy decyzję Starosty [...] Nr [...] z dnia [...] listopada 2015 r. - ustalającej odszkodowanie na rzecz J. W. i I. W. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej w wysokości 19.299 zł i odmówił powiększenia wysokości ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] w m. [...], stanowiącej działkę ewid. nr [...] o pow. 0,0023 ha.

W uzasadnieniu organ wskazał, że z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie wynika, iż Starosta [...], po rozpatrzeniu wniosku Gminy [...], wydał decyzję Nr [...] z dnia [...] października 2013 r. zatwierdzającą projekt budowlany i zezwalającą na realizację inwestycji drogowej polegającej na rozbudowie ulicy [...] na odcinku ul. [...] ([...]) - ul. [...] oraz fragmentu ul. [...] w m. [...] wraz z budową odwodnienia i kanalizacji deszczowej, przebudową i rozbudową sieci wodociągowej, rozbudową sieci kanalizacji sanitarnej, przebudową sieci gazowej średniego ciśnienia, przebudową sieci elektroenergetycznej, budową oświetlenia ulicznego, budową sygnalizacji świetlnej na skrzyżowaniu ul. [...], [...] i [...] oraz przebudową urządzeń telekomunikacyjnych. Decyzji nadano rygor natychmiastowej wykonalności. Wojewoda [...] decyzją nr [...] z dnia [...] lipca 2014 r. utrzymał w mocy w/w decyzję.

Pod ww. inwestycję z nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] wydzielono m.in. działkę ewidencyjną nr [...] z obrębu [...] m. [...]. Stosownie do art. 12 ust. 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz.2031) wyżej opisana nieruchomość stała się z mocy prawa własnością Gminy [...] za odszkodowaniem ustalonym w odrębnej decyzji, o której mowa wart. 18 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 12 ust. 4a i ust. 5 ww. ustawy decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Zawiadomieniem z dnia 29.04.2015 r. Starosta [...] poinformował więc strony postępowania o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za nieruchomość położoną w m. [...], oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0023 ha.

Zgodnie z księgą wieczystą nr [...] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w [...] P. J. W. i P. I. W. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej byli właścicielami nieruchomości oznaczonej jako działka ewid. nr [...] wydzielonej pod inwestycję drogową.

W trakcie prowadzonego postępowania organ I instancji ustalił, iż zgodnie z treścią księgi wieczystej nr [...], urządzonej dla działki ewid. nr [...], z której została wydzielona przejęta przez Gminę [...] działka [...], ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe - służebność gruntową - na rzecz Zakładu [...] S.A. w [...] obecnie [...] S.A. Oddział w [...].

Przepis art. 4 ust. 5 ww. ustawy stanowi, iż do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie z art. 18 ust. 1 ww. ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.

Stosownie do art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

W związku z powyższym w dniu [...].12.2013 r. został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego P. D. S. operat szacunkowy określający wartość rynkową nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr [...] o pow. 0,0023 ha, z obrębu [...], położoną w [...], która z mocy prawa stała się własnością Gminy [...]. Autor operatu - P. D. S. potwierdził aktualność wartości określonych w operacie.

Pismami z dnia [...].07.2015 r. i [...].08.2015 r. zastrzeżenia do prawidłowości sporządzonego operatu zgłosiła Gmina [...], kwestionując m. in. przyjęte do porównań transakcje nieruchomościami.

W odpowiedzi na zgłoszone uwagi do wyceny, pismem z dnia [...].09.2015 r., [...].09.2015 r. i [...].09.2015 r. P. D. S. udzielił wyjaśnień.

Burmistrz Miasta i Gminy [...] nie zgodził się z operatem wykonanym przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. S., ani z wyjaśnieniami udzielonymi przez autora operatu, w związku z tym zlecił wykonanie kontroperatów, które załączył do akt sprawy. Stwierdził, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, a nie o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, do wycenianej nieruchomości - działki nr [...].

Biegły – D. S. przedstawił procedurę określenia wartości przedmiotowej nieruchomości i poinformował, że wycena przeprowadzona została zgodnie z obowiązującymi przepisami, a uzyskana wartość nieruchomości nie jest zawyżona. Wyjaśnił, że zbadał możliwość zastosowania zasady ogólnej zawartej wart. 130 ugn, (że wysokość odszkodowania odpowiada temu co traci wywłaszczony) nie uchybia "zasadzie korzyści" na rzecz wywłaszczonych zapisanej wart. 134 ust. 3 i 4 ugn, z której wynika, że odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości spowodowanego wywłaszczeniem na drogę publiczną,

Decyzją Nr [...] z dnia [...].11.2015 r. Starosta [...] ustalił odszkodowanie na rzecz P. J. W. i P. I. W. na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej w wysokości 19.299 zł i odmowie powiększenie wysokości ustalonego odszkodowania o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości położonej w obrębie 0005 w m. [...], stanowiącej działkę ewid. nr [...] o pow. 0,0023 ha.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył Burmistrz Miasta i Gminy [...], wnosząc o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucił niedokonanie przez organ poprawnie oceny formalnej operatu szacunkowego i nie przeprowadzenie wszechstronnej analizy w związku ze zgłoszoną rażąco wysoką stawką za 1 m2 gruntu.

Organ odwoławczy pismem z dnia [...].02.2016 r. wystąpił do organu I instancji stosownie do art. 136 k.p.a. o przeprowadzenie dodatkowego postępowania dowodowego w celu potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego sporządzonego w dniu [...].12.2013 r., którego aktualność została potwierdzona do dnia [...].12.2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego - P. D. S. (okres ważności minął w dniu [...] grudnia 2015 r.).

Autor operatu potwierdził jego aktualność do dnia [...] czerwca 2016 r. pod warunkiem utrzymania się stabilności badanego rynku.

Określenie wartości nieruchomości stanowiące podstawę ustalenia odszkodowania, następuje zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późno zm.) zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ugn oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn).

Organ przywołał brzmienie § 36 ust. 1 i § 36 ust. 4 zmienionego rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.

Jak również art. 151 ust. 1 ugn i art. 134 ust. 2 ugn. Stwierdził, analizując prowadzone przez Starostę [...] postępowanie odszkodowawcze nie dopatrzył się uchybień, mających wpływ na merytoryczne rozstrzygnięcie niniejszej sprawy.

Odnosząc się do, sporządzonego w toku postępowania odszkodowawczego, operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego P. D. S., uznał, iż po dokonanym potwierdzeniu przez biegłego aktualności sporządzonej wyceny - nie ma do niego zastrzeżeń.

Zdaniem Wojewody opracowanie zawiera wszystkie obligatoryjne elementy formalne wskazane w par. 56 i 57 rozporządzenia Rady Ministrów. W trakcie analizy zapisów operatu nie stwierdzono istotnych wewnętrznych niespójności wyceny, ani błędów obliczeniowych. Przedmiotowe działki miały wprawdzie przeznaczenie drogowe (symbol ,,2KDL"), jednak rzeczoznawca wykazał w operacie brak na wytyczonym rynku wystarczającej liczby przydatnych transakcji tego typu, dotyczących nieruchomości podobnych.

Analizę rynku "drogowego" przeprowadzono w pkt. 5.2 operatu. Spośród zebranych i opisanych (w tabeli 1 na str. 9) nieruchomości drogowych odnotowanych na wyznaczonym rynku, większość została wyeliminowana, jako nie spełniająca warunku podobieństwa w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. Dobór nieruchomości podobnych do wycenianej i ustalenie granic (obszaru) analizowanego rynku nieruchomości należy do kompetencji rzeczoznawcy majątkowego. Powinnością biegłego jest natomiast wyjaśnienie w operacie przyjętych w tym zakresie założeń. W tutejszej ocenie, takie wyjaśnienie miało miejsce.

Rzeczoznawca szczegółowo odpowiedział na wcześniejsze, podobne uwagi do operatów zgłoszone w trakcie postępowania przez Urząd Miasta i Gminy [...].

W tym stanie rzeczy, do wyznaczenia wartości obu działek przyjęto ceny nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i usługową (" 11 MN/u"). Zestawienie wykorzystanych transakcji zamieszczono na str. 14 (tab. 4). Ostatecznie, oszacowano wartość przedmiotowej nieruchomości przy użyciu metody korygowania ceny średniej, uzyskując wynik jednostkowy rzędu 385 zł/m.

Na str. 3 operatu stwierdzono ponadto brak wpływu ograniczonego prawa rzeczowego na wartość wycenianych działek.

Wartość naniesień budowlanych wyceniono na kwotę 10.442 zł podejściem kosztowym metodą odtworzeniową. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa wart. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych. Przy metodzie kosztów zastąpienia określono koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się tj. ogrodzenie, chodnik i wiata, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów. Nieprecyzyjny w ocenie organu jest jedynie zapis na str. 24 (prawdopodobnie mylnie powielony z innego operatu), iż "wyznaczona wartość nie zawiera się między zanotowaną ceną jednostkową minimalną a maksymalną ze zbioru transakcji porównawczych ... ". Jest to omyłka pisarska, gdyż wynik na poziomie 385 zł/m" niewątpliwie zawiera się w przedziale cen obiektów porównawczych, tj. 243-440 zł/nr' (vide: pkt. 7.2 Procedura szacowania). Powyższe stanowi jednak niespójność wewnętrzną operatu, bez wpływu na jego przydatność, gdyż odnosi się już do komentarza do oszacowanej wartości przedmiotowej działki.

W tym stanie rzeczy uznano, że powyższą uwagę - wobec braku innych zastrzeżeń - należy pominąć, a przedmiotowy operat, jako aktualny, może obecnie służyć za przydatny i wiarygodny dowód o wartości nieruchomości w niniejszym postępowaniu administracyjnym.

Organ odwoławczy przeanalizował także kontroperaty wykonane na zlecenie strony. Wskazał, że dotyczą one innych nieruchomości, nie mogą więc stanowić punktu odniesienia w trakcie analizy przydatności operatu P. D. S.. Nieprzydatny jest zwłaszcza operat dotyczący działki nr [...], gdyż znajduje się ona w całkiem innym obrębie ewidencyjnym m. [...] - obrębie [...].

Jedynie kontr-operat dotyczący tej samej nieruchomości i sporządzony dla analogicznego celu wyceny mógłby być brany pod uwagę jako pomocniczy dowód o wartości nieruchomości w niniejszym postępowaniu.

W ocenie organu odwoławczego biegły - P. D. S. w operacie szacunkowym, na podstawie którego ustalone zostało odszkodowanie, właściwie zastosował metodę wyceny stosownie do § 36 znowelizowanego rozporządzenia, a dokonując wyboru nieruchomości porównawczych przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...], kierował się jej podobieństwem do nieruchomości szacowanej, a więc stanem fizycznym, prawnym i funkcjonalnym.

O doborze transakcji oraz o wyborze metody wyceny (przy uwzględnieniu obowiązujących przepisów) decyduje zaś rzeczoznawca majątkowy.

Zgodnie z powyższym w ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy z dnia [...].12.2013 r., którego aktualność została potwierdzona do dnia [...].06.2016 r., zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalania wysokości odszkodowania szacowanego gruntu wraz z naniesieniami oraz, że zastosowano w nim właściwe podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.

Zdaniem organu odwoławczego, zarzut zbyt wysokiego odszkodowania nie stanowi powodu do podważenia prawidłowości operatu.

Odnosząc się do podniesionej w odwołaniu przez stronę skarżącą kwestii dotyczącej prawidłowości sporządzonego operatu, określającego wartość przedmiotowej działki, danych przyjętych dla analizy rynku i do wyceny, należy wyjaśnić, iż zdaniem organu odwoławczego nie wystąpiły nieprawidłowości, które miałyby wpływ na wynik wyceny.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wywiodła Gmina [...] zaskarżając w całości decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] czerwca 2016r. Zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:

- art. 7, art. 77, oraz art. 80 w zw. z art. 75 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego, przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, co wyrażało się daniem w całości wiary operatowi rzeczoznawcy D.S. z pominięciem uwag Skarżącej.

-art. 107 § 3 i 8 k.p.a. poprzez niedostateczne uzasadnienie decyzji, w szczególności nieodniesienie się przez organ do wszystkich zarzutów skarżącej;

-art. 138 § 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu instancji;

-art. 151 ust. 1, 153 ust. 1 ugn i § 36 ust. 1-4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej "rozporządzenie" poprzez dokonanie wyceny nieruchomości bez uwzględnienia jej stanu w tym przeznaczenia na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej a także dokonanie wyceny na zlecenie organu prowadzącego postępowanie w oparciu o ceny nieruchomości o przeznaczeniu właściwym dla nieruchomości przyległych z pominięciem danych z transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi z dwukrotnym nadanie wycenie klauzuli aktualności.

W konkluzji skarżąca wniosła o uchylenie obu decyzji i zasądzenie kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi skarżąca podniosła zarzut wadliwości operatu majątkowego. Stwierdziła, że w związku z wieloma wątpliwościami nasuwającymi się zarówno po lekturze wyceny, jak też wyjaśnień udzielanych przez ich autora, Gmina [...] postanowiła zlecić wykonanie dwóch kontroperatów szacunkowych przedłożonych do akt sprawy. Z uwagi na fakt, że sporządzone przez D. S. w ramach tej samej inwestycji operaty opiewają na identyczną treść, z wyjątkiem elementów definiujących kolejne nieruchomości przyjmowane do szacowania. Gmina [...] rozważając zasadność sporządzania odrębnych operatów szacunkowych dla każdej przejętej działki uznała, że powyższe byłoby bezzasadne. Sporządzone na zlecenie Gminy [...] operaty szacunkowe zawierały w swojej treści informację w przedmiotowej sprawie kluczową, albowiem przedstawiały transakcje działkami drogowymi, które miały miejsce na rynku w okresie podlegającym badaniu. Pan D. S. przyjął natomiast w swoich operatach wyłącznie transakcje gruntami o przeznaczeniu właściwym dla gruntów przyległych twierdząc, że na rynku brak jest transakcji drogowych, które byłyby właściwe do przyjęcia przy sporządzaniu wyceny. Wojewoda [...] w uzasadnieniu swojej decyzji wskazuje, że jedynie kontroperat szacunkowy dotyczący tej samej nieruchomości i sporządzony dla analogicznego celu wyceny mógłby być brany pod uwagę jako pomocniczy dowód o wartości nieruchomości w niniejszym postępowaniu". Operat szacunkowy wykonany na zlecenie skarżącej nie miał za zadanie wskazać wartości nieruchomości, a jedynie wykazać istnienie na rynku nieruchomości umożliwiających dokonanie wyceny w oparciu o transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu pod drogi, a tym samym wykazanie nierzetelności opinii i naruszenie przepisów prawa regulujących procedurę dokonywania wyceny. Cel wyceny wykonanej na zlecenie organu prowadzącego postępowanie, jak również; wykonanej na zlecenie skarżącego - jest analogiczny, wobec czego niewłaściwym jest jego odrzucenie. Celem ich przedłożenia było doprowadzenie do rozważenia przez organ możliwości sporządzenia w toczących się postępowaniach nowych operatów szacunkowych, ponieważ te wykonane przez Pana D. S. zdaniem skarżącej nie powinny zostać zakwalifikowane jako dowód w sprawie.

Następnym elementem budzącym zastrzeżenia skarżącej było potwierdzenie przez autora operatu jego aktualności z uzasadnieniem, że stan rynku jest ustabilizowany. Po raz drugi potwierdzona została aktualność operatu szacunkowego w trakcie rozpatrywania sprawy przez organ odwoławczy. Operat szacunkowy był ważny do dnia [...] grudnia 2015r. Pismem z dnia [...] kwietnia 2016r. Starosta przesłał do organu odwoławczego akta sprawy, wraz z potwierdzeniem aktualności operatu. Oznacza to, że zdaniem autora wyceny na rynku nieruchomości nie zaszły zmiany i sporządzone wyceny są aktualne - z czego wynikałoby, że w tym czasie nie pojawiły się również transakcje nieruchomościami drogowymi, które mogłyby mieć zasadniczy wpływ na wycenę tj. że w latach 2011 - 2016 nie pojawiły się przynajmniej trzy transakcje nieruchomościami z przeznaczeniem pod drogi na całym lokalnym i regionalnym runku. Powyższe nasuwa uzasadnione wątpliwości skarżącego co do rzetelności i wiarygodności dokonanej aktualności wyceny. Zgodnie z posiadanymi informacjami, na rynku występują transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogę, które miały miejsce w ostatnim czasie, zarówno na terenie powiatu [...] jak i np. powiatu [...] (na który również powołuje się autor wyceny uznanej przez organ). Powyższe udowadnia konieczność przeprowadzenia nowego postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za przejętą nieruchomość, oraz podważa twierdzenie Wojewody że " ( .. .) operat szacunkowy z dnia [...].12.2013 r., którego aktualność została potwierdzona do dnia [...].06.2016r. zawiera konsekwencję w przyjęciu metodologii ustalenia wysokości odszkodowania szacowanego gruntu wraz z naniesieniami oraz, że zastosowano w nim właściwie podejście do wyceny nieruchomości, prawidłową metodę i technikę wyceny. Jest on spójny, właściwie uzasadniony, a przyjęte w nim daty, założenia, ilość i rodzaj nieruchomości podobnych są prawidłowe. Przedstawiona w nim analiza i charakterystyka rynku nieruchomości podobnych odzwierciedla istniejące na nim ceny rynkowe, w związku z czym określona w tym dokumencie wartość nieruchomości mogła być podstawą do ustalenia odszkodowania w przedmiotowej sprawie.".

Skarżąca nie zgodziła się także z oceną Wojewody. Uważa, że organ w swoich rozważaniach posunął się za daleko w merytoryczną ocenę operatu. Powyższe twierdzenia może zbadać wyłącznie powołana do tego specjalna komisja na którą wskazują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie skarżącego organ nie można stwierdzić prawidłowości wykonania operatu szacunkowego, który jest wykonany z rażącym naruszeniem zasady wynikającej z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. 2004, nr 207, poz. 2109 ze zm.), zmienionego rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. (Dz. U. 2011, nr 165, poz. 985), wydanego w oparciu o delegaturę ustawową z art. 159 ugn oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn.).

Wojewoda [...] jako podstawy prawnej wydanej decyzji nie wskazał przepisu prawa obowiązującego od dnia [...] sierpnia 2011r. - wtedy bowiem rozporządzeniem Rady Ministrów zmieniającym rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2011r. - § 36 ust. 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. otrzymał następujące brzmienie: "W przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. l, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym". Ustawodawca łączy rynek lokalny z rynkiem regionalnym spójnikiem "i". W znaczeniu koniunkcyjnym oznacza to, że w przypadku badania rynku do wyceny należy uwzględnić rynek lokalny i regionalny łącznie, dopiero w przypadku braku transakcji stosuje się podejście kosztowe. Wobec powyższego, skoro kolejną jednostkę stanowi rynek krajowy to należy przyjąć, że rynek regionalny może rozciągać się nawet na obszar województwa. Powyższe wskazuje, że w pierwszej kolejności przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości o przeznaczeniu drogowym nabytej z mocy prawa, zastosowanie ma treść § 36 ust. 1 - 3. Natomiast, zgodne z treścią ust. 4 przywołanego rozporządzenia "W przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jut możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. " Ustawodawca jasno wskazuje kolejność postępowania mającego na celu ustalenie wartości gruntu. Powyższe uwagi nie wkraczają w merytoryczną strefę operatu, a jedynie mają na celu wykazanie naruszenia przez rzeczoznawcę, majątkowego procedury wyceny, czyli naruszenie przepisów prawa. Zatem, wycena została wykonana z pomięciem § 36 ust. 1 - 3 rozporządzenia, przy bezpośrednim zastosowaniu § 36 ust. 4, do czego organ odwoławczy się nie odniósł przyjmując, że zastosowana metoda wyceny jest prawidłowa.

W ocenie zatem skarżącej w sprawie istnieje konieczność sporządzenia nowego operatu.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko.

Wyrokiem z dnia 9 listopada 2016 r., sygn. akt IV SA/Wa 1897/16, Wojewódzki

Sąd Administracyjny w Warszawie po rozpoznaniu skargi Gminy [...] uchylił

decyzję Wojewody [...] z dnia [...] czerwca 2016 r., nr [...] oraz

utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty Gminy [...] z dnia [...] listopada 2015r.,nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

W uzasadnieniu wyroku uchylającego decyzje organów obu instancji Sąd wskazał, że w sprawie doszło do naruszenia art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 58 i 57 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Zgodnie z tymi przepisami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. W § 58 rozporządzenia wskazano, że potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1, tj. podpisuje, zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Wykładnia literalna powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że jeżeli operat nie zostanie wykorzystany przez 12 miesięcy traci ważność, chyba że rzeczoznawca dokona jego aktualizacji. Aktualizacja operatu może być nawet kilkakrotna. Zauważyć przy tym należy, iż przepisy art. 156 ust. 4 u.g.n. i § 58 ust. 1 rozporządzenia nie definiują pojęcia "klauzula", ale analiza powyższych przepisów pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do operatu klauzuli zawierającej oświadczenie o jego aktualności. Klauzula powinna być opatrzona datą oraz pieczęcią i podpisem rzeczoznawcy majątkowego (§ 57 ust. 1 powołanego rozporządzenia). W ocenie Sądu I instancji znajdujące się w aktach sprawy potwierdzenia aktualności operatu nie spełniają warunków, jakim powinna odpowiadać klauzula. Po pierwsze, nie zawierają wyrażonego w sposób jednoznaczny oświadczenia rzeczoznawcy, że operat pomimo upływu terminu wskazanego w art. 156 § 3 u.g.n. zachował aktualność. Obie klauzule wydane zostały pod warunkiem, co godzi w rzetelność ich dokonania. Rzeczoznawca zastrzegł, że dokonuje aktualizacji pod warunkiem, że "nie wystąpią wcześniej gwałtowne zmiany popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub w otoczeniu nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość". Wskazane uchybienie stanowi, zdaniem Sądu, naruszenie art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., a także art. 7 i oraz art. 77 § 1 K.p.a., albowiem nie pozwala rozstrzygnąć, czy dane stanowiące podstawę wyceny i w efekcie oparta na nich opłata planistyczna, są zgodne z rzeczywistym stanem rzeczy. Po drugie, umieszczona na potwierdzeniu aktualności operatu klauzula nie zawiera daty, co stanowi naruszenie §58 w zw. z § 57 ust. 1 rozporządzenia. Jak wynika z akt sprawy operat wykorzystany przez organ I instancji został sporządzony [...] grudnia 2013 r., tj. był aktualny do [...] grudnia 2014 r. Z akt sprawy nie wynika kiedy dokonano jego aktualizacji - brak daty potwierdzenia aktualizacji operatu (przy klauzuli). W potwierdzeniu aktualności operatu znajdującym się na stronie 22 akt zawarta jest tylko informacja, że zachowuje on swoją aktualność przez kolejne 12 miesięcy, tj. do [...] grudnia 2015 r. (przy czym zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie datowane jest na [...] listopada 2014 r.). Dalszego potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego (do [...] czerwca 2016 r.) dokonano na etapie postępowania przed organem odwoławczym. Do pisma z [...] kwietnia 2016 r. (czyli nadesłanego ponad 3 miesiące po tym jak wcześniej dokonane potwierdzenie aktualności utraciło swą ważność) rzeczoznawca dołączył potwierdzenie aktualności, jednak również nie zawiera ono daty jej sporządzenia.

Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził konieczność uchylenia obu zaskarżonych decyzji. Skoro bowiem ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art.130 ust. 2 u.g.n.) to brak właściwie sporządzonych potwierdzeń aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat oznacza, że organy orzekały w oparciu o nieaktualny operat majątkowy, co uniemożliwiało wydanie decyzji merytorycznej.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł Wojewoda [...], domagając się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie, a także zasądzenia kosztów postępowania.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego:

1. art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2015 poz. 1774 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. (Dz. U. 2004 nr 207 poz. 2109 ze zm.) w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zwanego dalej rozporządzeniem, poprzez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że sporządzenie przez rzeczoznawcę majątkowego klauzuli potwierdzającej aktualność operatu szacunkowego o treści "operat zachowuje aktualność przez kolejne 12 miesięcy tj. do dnia [...] grudnia 2015 r." nie zawiera wyrażonego w sposób jednoznaczny oświadczenia rzeczoznawcy, że operat pomimo upływu terminu wskazanego w art. 156 ust. 3 u.g.n. zachował aktualność, podczas gdy przytoczona powyżej treść klauzuli została sporządzona poprawnie i skutkowała dalszą przydatnością operatu szacunkowego na potrzeby prowadzonego postępowania odszkodowawczego,

2. art. 156 ust. 3 i 4. u.g.n. w zw. z § 58 ust. 1 rozporządzenia poprzez błędną

wykładnię, która doprowadziła do przyjęcia, że zamieszczenie w ramach klauzuli potwierdzającej aktualność operatu szacunkowego warunku określającego ważność

tego operatu świadczy o nierzetelności w ramach jej sporządzenia i powoduje, że operat ten nie może stanowić podstawy ustalenia odszkodowania podczas gdy przepisy te nie wprowadzają takiego zakazu, a ich interpretacja w świetle art. 154 u.g.n. prowadzi do wniosku przeciwnego,

3. art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. w zw. z § 58 ust. 1 i § 57 rozporządzenia poprzez przyjęcie, że brak daty na klauzuli potwierdzającej aktualność w świetle treści oświadczenia rzeczoznawcy majątkowego w zakresie aktualności operatu szacunkowego powoduje, że została ona sporządzona niezgodnie z ww. przepisami w stopniu uniemożliwiającym wykorzystanie operatu szacunkowego na cele, na które został sporządzony.

Wyrokiem z dnia 21 listopada 2017r. sygn.. akt I OSK 1063/17 naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił wyrok z dnia 9 listopada 2016 r., sygn. akt IV SA/Wa 1897/16, Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie i przekazał sprawę temu Sądowi do ponownego rozpoznania.

W uzasadnieniu NSA wskazał, że w dacie orzekania przez organy administracji przepis art. 156 ust. 3 u.g.n. stanowił, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art.154. Zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Zatem sama zmiana uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art.154 (np. dotyczących stanu nieruchomości) powoduje, że operat szacunkowy nie może być wykorzystany nawet w okresie jego ustawowej ważności, czyli 12 miesięcy od daty sporządzenia. Zatem umieszczenie w klauzuli aktualności zastrzeżenia, że operat zachowuje ważność przez wskazany okres o ile "nie wystąpią wcześniej gwałtowne zmiany popytu i podaży bądź zmiany koniunktury gospodarczej w kraju lub w otoczeniu nieruchomości i nie wystąpią zmiany wpływające na jej wartość" pozbawione jest w istocie znaczenia. Oczywiste jest bowiem, że wystąpienie wskazanych okoliczności spowodowałoby konieczność sporządzenia nowego operatu szacunkowego, nawet, gdyby zastrzeżenia takiego klauzula aktualności byłaby pozbawiona. Brzmienie klauzuli sporządzonej przez rzeczoznawcę D. S. nie pozostawia żadnych wątpliwości co do jego woli potwierdzenia aktualności operatu - z oczywistym zastrzeżeniem, że zmiana istotnych okoliczności spowoduje jego dezaktualizację. Zgodnie z § 58 ust. 1 rozporządzenia, potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje poprzez dołączenie do operatu szacunkowego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 (zamieszczając datę i pieczęć). W myśl § 58 ust. 2 w przypadku dalszego potwierdzania aktualności operatu szacunkowego stosuje się ust. 1. Istotnie rzeczoznawca naruszył przepis § 58 rozporządzenia nie zamieszczając w klauzuli aktualności daty jej sporządzenia. Jednakże błąd ten nie może być uznany za istotny, w sytuacji, gdy w klauzuli zawarto określenie końcowej daty, w jakiej operat może być wykorzystany (do której zachowuje ważność). Zatem nie budzi wątpliwości kreślenie terminu w którym operat może być wykorzystany, zgodnie z fachową wiedzą rzeczoznawcy. Wada w postaci braku określenia daty sporządzenia klauzuli aktualności byłaby istotna, gdyby data końcowa ważności operatu była określona w oparciu o upływ czasu od daty jego sporządzenia, gdyby zatem rzeczoznawca nie wskazał, że operat pozostaje ważny do dnia [...] czerwca 2016 r., a jedynie, że zachowuje ważność przez 6 miesięcy od daty klauzuli. Wówczas data ważności operatu pozostawałaby nieokreślona. Taka sytuacja jednak w niniejszej sprawie nie występowała.

Uznać należało zatem, że zarzuty skargi kasacyjnej dotyczące naruszenia przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz § 58 ust. 1 rozporządzenia są w pełni usprawiedliwione, gdyż sąd I instancji błędnie zastosował te przepisy uznając, że klauzula aktualności operatu szacunkowego jest w stopniu istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy wadliwa i z tego tylko powodu zakwestionował wartość dowodową tego operatu. Zaniechał tym samym dokonania oceny, czy operat na którym oparły swe ustalenia faktyczne organy administracji odpowiada pozostałym wymogom prawa.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016r., poz. 1066 tj.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, badając prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni.

Uwzględnienie skargi następuje w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa materialnego lub istotnych, mających wpływ na wynik sprawy, wad w postępowaniu administracyjnym, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przy czym na podstawie art. 134 § 1 cytowanej ustawy, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Skarga podlegała oddaleniu, bowiem Sąd nie stwierdził, aby w kontrolowanym postępowaniu dopuszczono się uchybień wskazanych w skardze, jak również innych naruszeń przepisów prawa materialnego i procesowego, które Sąd ma obowiązek uwzględnić z urzędu, nie będąc związany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718).

W pierwszej kolejności należy przypomnieć, że sprawa niniejsza jest rozpoznawana w wyniku uchylenia poprzedniego wyroku przez Naczelny Sąd Administracyjny. Zgodnie z art. 190 zd. 1 p.p.s.a., sąd, któremu sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Naczelny Sąd Administracyjny. W orzecznictwie przyjmuje się, że przez ocenę prawną, o której mowa w tym przepisie, należy rozumieć osąd odnośnie do prawnej wartości sprawy, a ocena prawna może dotyczyć stanu faktycznego, wykładni przepisów prawa, tak materialnego, jak i procesowego, prawidłowości korzystania z uznania administracyjnego, jak też kwestii zastosowania określonego przepisu prawa, jako podstawy do wydania takiej, a nie innej decyzji. Wojewódzki sąd administracyjny rozpoznając sprawę nie może pominąć wykładni prawa dokonanej w wyroku Sądu drugiej instancji, nie jest również uprawniony do podejmowania próby jej podważania i kontestowania.

W konsekwencji, należy – za Naczelnym Sądem Administracyjnym – przyjąć, że klauzula aktualności operatu szacunkowego sporządzonego w kontrolowanej sprawie nie jest w stopniu istotnym dla rozstrzygnięcia sprawy wadliwa i dokonać oceny, czy operat na którym oparły swe ustalenia faktyczne organy administracji odpowiada pozostałym wymogom prawa

Przedmiotem kontrolowanego postępowania administracyjnego było ustalenie odszkodowania na rzecz J. W. i I. W. w wysokości 19.299,00 zł z tytułu przejęcia na rzecz Gminy [...] prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] w m. [...], stanowiącej działkę ewid. nr [...] o pow. 0,0023 ha.

Decyzją z dnia [...] listopada 2015r. nr [...] Starosta [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz J. W. i I. W. w wysokości 19.299,00 zł i odmówił powiększenia kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] czerwca 2016r. znak [...] Wojewoda [...] orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy drogowej, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.

Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami.

Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2015 r., poz. 2031 ze zm.), dalej specustawa drogowa, nieruchomości, o których mowa w art. 11f ust. 1 pkt 6, stają się z mocy prawa własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowych stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez wojewodę w odrębnej decyzji, o której mowa w art. 18.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Gminy [...] nieruchomość stanowił operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2013r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. S.. Sąd podziela pogląd organu, że operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r. sygn. akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA).

Na podstawie art. 154 ust. 1 ugn wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Operat szacunkowy jest jednym z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 Kpa. W szczególności na podstawie art. 80 Kpa rozpoznając sprawę organ administracji ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanych nieruchomości (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z dnia 12 grudnia 2007 r., sygn. akt I SA/Wa 1484/07, dostępny w CBOSA).

Dokonując oceny dowodu jakim jest operat szacunkowy należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.), dalej ugn i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), dalej rozporządzenie.

W myśl art. 134 ust. 1 ugn podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie natomiast z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia. Stosownie natomiast do art. 135 ust. 1 ugn jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.

W myśl § 29 ust. 1 rozporządzenia przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami.

Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Autor operatu szacunkowego ustalił, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w północno - zachodniej części miasta przy ul. [...] w [...]. W sąsiedztwie znajduje się wiele form zabudowy, m.in. mieszkaniowa jednorodzinna i wielorodzinna oraz zabudowa usługowo-handlowa. Na działce stwierdzono nawierzchnię – betonowa kostkę brukową. Nieruchomość położona jest w obszarze objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego Uchwałą Rady Miejskiej w [...] nr [...] z dnia [...] maja 2010 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru B1 i B2. Nieruchomość położona jest w obszarze przeznaczonym pod poszerzenie ulicy [...].

Z uwagi na powyższe wskazać należy także, że przepis art. 153 ugn nie wskazuje konkretnych cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych, które powinny być przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego. Nie ulega wątpliwości, że zarówno z powołanych przepisów prawa, jak i zasad logiki wynika, iż wycena nieruchomości winna być sporządzona w oparciu o prawidłowo dobrany materiał porównawczy. Nie oznacza to jednak, że do porównania należy przyjmować nieruchomości wyłącznie identyczne z przedmiotem wyceny. Nie wszystkie bowiem kryteria będą miały przełożenie na jej wartość. Wpływ na to może mieć wiele czynników. Ważne, żeby wszystkie te aspekty znalazły swoje odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. Czynności dokonywane w tym zakresie przez biegłego mają charakter specjalistyczny. Stąd ani strona ani organ nie ma podstaw do ich kwestionowania. Sąd podziela pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wyrażony w uzasadnieniu wyroku z dnia 29 sierpnia 2007 r. sygn. akt: I SA/Wa 873/07, dost. CBOSA, tj. że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, którego ustawa o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki obciążają bardzo poważnymi obowiązkami, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Z uwagi na powyższe czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracji publicznej nie ma podstaw do podważenia.

Stosownie do § 55 ust. 2 w/w rozporządzenia operat szacunkowy powinien zawierać informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Z kolei w myśl § 56 ust. 1 pkt 7 w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

Sąd podziela ocenę organu, że operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2013 r., nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Operat szacunkowy nie zawiera zatem wad powodujących naruszenie przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia.

Ocena ww. operatu szacunkowego w konfrontacji z brzmieniem przepisów rozporządzenia pozwala stwierdzić, że sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby dalsze jego wykorzystywanie dla celu ustalenia odszkodowania. Wskazać należy, że rzeczoznawca majątkowy wyczerpująco wyjaśnił kwestię związaną z określeniem wartości przedmiotowej nieruchomości w oparciu o wartość rynkową nieruchomości przeważającą wśród gruntów przyległych. Szeroko została opisana analiza transakcji nieruchomości o przeznaczeniu drogowym, ze szczególnym uwzględnieniem cech tych nieruchomości wpływających na fakt uznania ich za nieruchomości niepodobne do nieruchomości wywłaszczanej. Również szeroko została opisana analiza nieruchomości, na których biegły oparł wycenę, ze szczególnym naciskiem na cechy wpływające na uznanie tych nieruchomości za podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn, jak również wskazanie cechy ich różniącej.

Sąd, po dokonaniu analizy akt sprawy, nie miał podstaw do uznania, że postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania zostało przeprowadzone nieprawidłowo.

Sąd nie znalazł również podstaw do uznania za słuszne zarzutów skargi wywiedzionej przez Burmistrza Miasta i Gminy [...], dotyczących naruszenia przepisów prawa materialnego tj. 151 ust.1 i art.153 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r.o gospodarce nieruchomościami, jaki i § 36 ust. 1 – 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w oparciu o art.151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.