Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 762/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2016-01-27 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 28,33 ust. 1, art. 34 ust. 4, art. 36, art. 35
journal: Dz.U. 2013 poz 1409
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - tekst jednolity
article: art. 138 par. 1 pkt 1, art. 10, 78
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Stefan Kłosowski, Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz,, Sędzia WSA Arkadiusz Windak (spr.), Protokolant starszy sekretarz sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 27 stycznia 2016 r. sprawy ze skargi W. G., J. G. Spółka Jawna w K. na decyzję Wojewody Z. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę oddala skargę


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 9 marca 2015 r. Prezydent Miasta K., po rozpoznaniu wniosku z dnia 30 grudnia 2013 r. J.K. i G.K. Spółka [...], na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), zatwierdził projekt budowalny i udzielił pozwolenia na rozbudowę, przebudowę, nadbudowę budynku usługowego wraz z przebudową sieci wodociągowej, kanalizacji sanitarnej, deszczowej, gazowej, energetycznej i kanalizacji telefonicznej przy ul. [...], obręb [...], nr ew. działek [...].

Spółka W.G. i J.G. z siedzibą w K. wniosła od ww. decyzji odwołanie do Wojewody Z. W odwołaniu podniesiono, że zatwierdzony projekt budowlany zezwala na wybudowanie wzdłuż granicy działek bezpośrednio przy czterech oknach sklepu, ściany oddzielenia przeciwpożarowego oraz budynku, co będzie skutkować całkowitym pozbawieniem strony odwołującej się dotychczasowych zalet oświetleniowych i widokowych nabytej przez nią nieruchomości sklepowej. Zdaniem odwołujących się wspólników Spółki, decyzja narusza przepisy ustawy Prawo budowlane jak i przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, poprzez całkowite zajęcie i zakłócenie obszaru znajdującego się bezpośrednio przed oknami sklepu, wskutek przeznaczenia tego obszaru w całości dla planowanej budowy, co skutkuje zasłonięciem wszystkich okien lokalu sklepowego ścianą oddzielenia przeciwpożarowego od strony zewnętrznej, pozbawieniem przestrzeni przed oknami, wpływając na atrakcyjność lokalu i jego wartość materialną. Odwołujący się nie wyrazili zgody na zabudowę działki przed oknami sklepu.

Ponadto, doszło do naruszenia art. 112 i art. 113 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przez wywłaszczenie z praw nabytych na podstawie umowy sprzedaży sklepu, tj. jego części w postaci okien dających światło dzienne i rozległy widok na rozpościerające się przed oknami skrzyżowanie ulic. Wywłaszczenie nastąpiłoby na rzecz spółki osobowej, której właścicielami są osoby fizyczne, podczas gdy, zgodnie z powołaną ustawą, wywłaszczenie może nastąpić tylko na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego na cele publicznej.

Odwołujący się zakwestionowali twierdzenie, jakoby inwestor składając przy wniosku o pozwolenie na budowę oświadczenie o dysponowaniu nieruchomości na cele budowlane posiadał ich zgodę na zamurowanie okien, wyrażoną w uchwale Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 1 lutego 2013 r., nr [...]. Uchwała ta dotyczy wyrażenia zgody tylko na prace remontowe polegające na zabudowie i nadbudowie elewacji zgodnie z koncepcją i rysunkiem, stanowiącym załącznik do uchwały. W koncepcji tej widoczne są okna lokalu sklepowego i filary podpierające cukiernię inwestora.

Odwołujący się wskazali, że kupili sklep od Gminy w takim stanie i otoczeniu w jakim znajduje się obecnie, tj. z czterema oknami na ul. Kaszubską i wolną przestrzenią przed nimi. Gmina sprzedając lokal z oknami i widokiem na skrzyżowanie ulic podjęła wobec stron zobowiązanie z tytułu przeniesienia praw własności. Dlatego jako sprzedająca nie może teraz obierać tego co sprzedała. Odwołując się zwrócili uwagę, że Gmina, będą ówczesnym właścicielem lokalu sklepowego, nie wyraziła zgody na zamurowanie okien, dlatego budynek cukierni przy ul. [...] powstał na filarach. Wiele lat po sprzedaży Gmina bezpodstawnie rozporządziła jej własnością. Tymczasem w 2007 r., po sprzedaży lokalu, Gmina warunkowała sprzedaż działki inwestorowi zawarciem porozumienia z odwołującymi się "w zakresie warunków trwałego zamurowania istniejących otworów okiennych".

W związku z powyższym współwłaściciele Spółki wnieśli o uchylenie decyzji organu I instancji w części obejmującej wybudowanie projektowanego budynku bezpośrednio przy granicy działki, wyznaczenie rozprawy i przesłuchanie stron, ewentualnie uchylenie decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji.

W wyniku rozpoznania sprawy na skutek wniesionego odwołania Wojewoda, powołując się na art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), decyzją z dnia 24 kwietnia 2015 r., utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu decyzji organ przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, opisał przedmiot inwestycji a następnie przytoczył treść art. 33 ust. 1, art. 35 ustawy Prawo budowlane, § 12 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. u. z 2015 r., poz. 199). Następnie organ stwierdził, że linia projektowanej zabudowy odpowiada obowiązującej linii zabudowy określonej na rysunku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia K., uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w Koszalinie Nr XXXVII/430/2009 z dnia 25 czerwca 2009 r. (Dz. Urz. Woj. Zachodniopomorskiego nr 54, poz. 1406 ze zm.). Analizując przepisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ zwrócił uwagę na zawartą w § 4 pkt 6 planu definicję zabudowy pierzejowej, przez którą należy rozumieć zwarty ciąg zabudowy obrzeżnej wzdłuż ciągu komunikacyjnego (ulicy, placu, ciągu pieszego). W §44 ust. 5 pkt 2 lit. b uchwały plan przewiduje nową zabudowę mieszkalno-usługową wyłącznie jako zwarą zabudowę pierzejową. Odsunięcie projektowanej zabudowy, zgodnie z żądaniem odwołujących się, spowodowałoby zaburzenie koncepcji architektonicznej zabudowy pierzejowej i spowodowałoby niezgodność projektowanej inwestycji z ustaleniami planu miejscowego. Wojewoda uznał, że projektowany budynek spełnia również pozostałe wymagania ogólne oraz szczegółowe uchwał Rady Miejskiej w Koszalinie dotyczące terenu elementarnego K8 MS.

Następnie organ odwoławczy zauważył, że pomieszczenia lokalu odwołujących się z oknami o nr [...] przed udzieleniem kwestionowanego pozwolenia na budowę nie spełniały wymagań z §13 warunków technicznych. Pomieszczenia nie posiadały dostatecznego oświetlenia wymaganego dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Pomieszczenia te zlokalizowane są bowiem w głębokim podcieniu o wysięgu 6 do 7 m i wysokości 3 m, a krawędź budynku zacieniająca okna znajduje się w odległości uniemożliwiającej naturalne oświetlenie. Wobec tego w sprawie nie może mieć zastosowanie §13 warunków technicznych. Projektowane zmiany nie spowodują zatem pogorszenia istniejącego stanu naświetlenia lokali sąsiednich. Organ wyjaśnił, że decyzją z dnia 23 sierpnia 2002 r. W.G., J.G. Spółka uzyskała pozwolenie na przebudowę części ww. lokalu z przeznaczeniem na kantor wymiany walut. Ocenie w lokalu tym znajduje się kantor, a na pozostałej części bank, który powstał bez pozwolenia na budowę.

Ponadto, lokal odwołującej się Spółki nie będzie wykorzystywany na cele budowlane przez inwestora, wobec czego należało stwierdzić, że inwestor złożył prawidłowe oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane. Wojewoda uznał również, że wyznaczenie rozprawy, przesłuchanie stron oraz przeprowadzenie dowodów z oględzin nie jest w tej sprawie uzasadnione.

Spółka W.G., J.G. w K. zaskarżyła wyżej opisaną decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego podnosząc, że zrealizowanie planowanej inwestycji spowoduje całkowite pozbawienie jej lokalu dotychczasowych zalet oświetleniowo-widokowych, a w rezultacie spowoduje znaczne obniżenie wartości nieruchomości oraz komfortu pracy personelu sklepowego, co obrazuje dołączone do odwołania zdjęcie nr 1. Z tego względu część projektu narusza interes prawny strony skarżącej.

Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie interesu prawnego, poprzez naruszenie:

1) art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego przez nie poszanowanie występujących w obszarze oddziaływania projektowanej inwestycji uzasadnionych interesów skarżącej, a w szczególności jej prawa do zachowania sytuacji oświetleniowo-widokowej lokalu sklepowego według stanu istniejącego w dacie nabycia lokalu od gminy, tj. 27.05.2002 r.;

2) art. 35 Prawa budowlanego przez pominięcie przy sprawdzaniu zgodności projektu budowlanego z tym przepisem stanu prawnego i technicznego lokalu sklepowego, zagrożonego pozbawieniem światła i przestrzeni widokowej w sposób całkowity przez realizację tego projektu;

3) art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego przez przyjęcie, że inwestor złożył prawidłowe oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane przez przyjęcie, że uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej nr [...] z 1 lutego 2013 r. jest równoznaczna ze zgodą Wspólnoty Mieszkaniowej i strony skarżącej na zamurowanie bądź w inny sposób pozbawienie lokalu sklepowego okien co jednocześnie stanowi naruszenie ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. przez przyjęcie, że Wspólnota Mieszkaniowa może poprzez uchwałę ingerować w substancję odrębnej nieruchomości jaką jest sklep strony skarżącej;

4) art. 112 i 113 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez wywłaszczenie skarżącej z części praw nabytych i na podstawie umowy kupna sprzedaży sklepu, tj. czterech okien dających światło dzienne i obszerny widok na skrzyżowanie ulic na rzecz spółki osobowej osób fizycznych, a nie jak to jest dozwolone na podstawie powołanych przepisów ustawy na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego i to na cele publiczne;

5) §12 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie przez usytuowanie projektowanego budynku bezpośrednio przy granicy działki i tylko na podstawie ustaleń aktualnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;

6) §13 warunków technicznych przez przyjęcie, że skoro lokal nie jest obecnie należycie naświetlony według wymogów §13 to można ten lokal całkowicie pozbawić światła przez zamurowanie lub zasłonięcie okien w inny sposób, np. ścianą oddzielenia przeciwpożarowego;

7) art. 10 i art. 78 K.p.a., przez przejęcie, że przeprowadzenie przez organ lI instancji wnioskowanych przez stronę skarżącą dowodów, tj. wyznaczenie rozprawy i przesłuchanie stron jest nieuzasadnione z uwagi na zebranie całości materiału do rozstrzygnięcia sprawy w postępowaniu w I instancji;

8) art. 138 K.p.a. poprzez:

a) nie rozpoznanie odwołania od decyzji I instancji w całości, a to przez pominięcie rozstrzygnięcia zarzutu naruszenia art. 112 i art. 113 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

b) utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, mimo że istniały podstawy do jej uchylenia i przekazania organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia.

W związku z powyższymi zarzutami skarżąca Spółka wniosła o uwzględnienie skargi i uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz uchylenie poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w części zaskarżonej, w której zezwala na wybudowanie projektowanego budynku bezpośrednio przy granicy działki [...] od strony ul. [...] graniczącej z działką nabytą przez inwestora w celu realizacji budowy celem pozostawienia ww. działki inwestora bez zabudowy w obszarze parteru działki, znajdującego się bezpośrednio przed oknami sklepu.

Skarżąca Spółka wniosła również o dopuszczenie i przeprowadzenie wnioskowanych w I i II instancji dowodów, tj. wyznaczenie rozprawy i przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron w szczególności wspólników spółek jawnych, tj. skarżącej Spółki W.G. i J.G. oraz inwestora – J.K. i G.K. w celu wyjaśnienia istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności, w szczególności rzekomego wyrażenia przez skarżącą Spółkę bezpośrednio wobec zainteresowanych zgody na zamurowanie okien, bądź udzielenie takiej zgody w formie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...].

Odpowiadając na skargę Wojewoda Z. wniósł o jej oddalenie w pełni podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu wydanej decyzji.

W piśmie procesowym z dnia 31 grudnia 2015 r. skarżąca Spółka podtrzymała zarzuty skargi, ponownie akcentując naruszenie jej uzasadnionego interesu wyrażające się w dostępie do światła i widoku na skrzyżowanie ulic, tj. praw nabytych przez kupno nieruchomości od Gminy. Strona skarżąca zakwestionowała ustalenia organu odwoławczego, jakoby projektowane zmiany nie spowodują pogorszenia obecnego stanu naświetlenia lokalu, co obrazują wykonane zdjęcia dołączone do odwołania. Skarżąca Spółka zwróciła uwagę, że lokal nabyła aktem notarialnym od Gminy w dniu 27 maja 2002 r., tj. przed wejściem w życie warunków technicznych z 15 czerwca 2002 r. Jeżeli zatem obecne naświetlenie lokalu nie odpowiada wymogom aktualnych warunków technicznych, to sytuacja ta została spowodowana przez sprzedającą Gminę, przez wydanie pozwolenia na budowę cukierni decyzją [...]. Nadto, uchwalając plan miejscowy Gmina naruszyła interes skarżącej wynikający z jej praw nabytych na podstawie umowy kupna lokalu. Powinna zatem skorygować to naruszenie prawa skarżącej w decyzji o pozwoleniu na budowę w celu wywiązania się ze swoich zobowiązań wobec skarżącej. Uchwalony plan powoduje ograniczenie skarżącej w korzystaniu z nieruchomości w przypadku realizacji zaprojektowanej budowy, narusza jej prawa majątkowe przez niewątpliwe obniżenie wartości nieruchomości. Powyższe skutki uchwalenia błędnego planu zostały skumulowane w zaskarżonej decyzji o pozwoleniu na budowę. Art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje odszkodowanie za szkodę rzeczywistą, która w tym przypadku będzie polegać na obniżeniu wartości nieruchomości w stopniu znacznym.

Zdaniem skarżącej Spółki, decyzja narusza również ustawę o własności lokali. Właściciele lokalu jak również Wspólnota Mieszkaniowa nie wyrazili zgody na wzniesienie budynku na granicy działki. Spółka ponowiła zarzut naruszenia art. 112 i art. 113 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez faktyczne bezprawne wywłaszczenie jej na rzecz osób fizycznych.

W piśmie z dnia 26 stycznia 2016 r. złożonym na rozprawie w dniu 27 stycznia 2016 r. skarżąca Spółka wskazała, że w projekcie budowlanym występuje błąd poprzez przedstawienie okna nr 3 jako całkowicie zabudowanego.

Na rozprawie w dniu 27 stycznia 2016 r. Sąd postanowił oddalić wnioski dowodowe zgłoszone przez stronę skarżącą w skardze z dnia 30 kwietnia 2015 r.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

W skardze zostały podniesione zarzuty naruszenia szeregu przepisów prawa materialnego jak i procesowego. Ich podłożem stała się zasadnicza w sprawie kwestia możliwości zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielania pozwolenia na budowę obiektu, którego realizacja prowadzić będzie do jego usytuowania bezpośrednio w granicy z działką na której znajduje się budynek, w którego parterze mieści się lokal handlowy stanowiący własność skarżącej Spółki. W ścianie tego lokalu, która znajduje się równolegle i bezpośrednio w granicy z działką na której ma zostać zrealizowana budowa, istnieją cztery okna.

Analizując stan prawny lokalu skarżących i jego prawem przewidziane przeznaczenie w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, trafnie organ architektoniczno-budowlany odwołał się do ostatniej decyzji administracyjnej dotyczącej ww. lokalu, a wyrażającej zgodę na przeprowadzenie w nim robót budowlanych. Z decyzji z dnia 23 sierpnia 2002 r., nr [...] Prezydenta Miasta K. zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na przebudowę części lokalu usługowego z przeznaczeniem na kantor wymiany walut, a w szczególności z jej załącznika graficznego wynika, że główną część przeznaczenia tego lokalu stanowiła sala sprzedaży, w ramach której wydzielona została cześć dla kantoru, zaś przeznaczenie i realizacja prac budowlanych odnosząca się do pozostałej powierzchni lokalu, w której znajdują się cztery okna, miała zostać sprecyzowana na drugim etapie opracowania. Z decyzji tej, a także z innych zgromadzonych aktach sprawy dokumentów, nie wynika, że pomieszczenia z ww. oknami zostały przeznaczone na pobyt ludzi, co wiązałoby się m.in. z badaniem wymogu ich należytego doświetlenia światłem naturalnym. Również skarżący nie wykazali w trakcie postępowania, że ta część pomieszczeń lokalu usługowego była kiedykolwiek legalnie i prawnie dopuszczona przez organy administracji do użytkowania z przeznaczeniem na stały pobyt ludzi. To, że skarżąca Spółka, samowolnie, jak stwierdzono w toku postępowania, faktycznie przebudowała tą część lokalu i użytkuje ją na potrzeby banku, nie pozwala na uznanie, że pomieszczenia te zostały prawnie dopuszczone do użytkowania na stały pobytu ludzi. Skoro istnienia dowodów na takie przeznaczenie tych pomieszczeń w postępowaniu nie wykazano, to skarżąca Spółka nie może oczekiwać, że samowolnie zrealizowane roboty budowlane, a następnie użytkowanie spornej części lokalu miałoby tworzyć stan prawny, który podlegałby ochronie prawnej.

Przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, określając m.in. wymogi naturalnego oświetlenia pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, winny być przestrzegane w stosunku do takich pomieszczeń, które na taki cel zostały legalnie przeznaczone. Inne ich wykorzystywanie nie stwarza obowiązku zachowania wymogu ich naturalnego oświetlenia, co oznacza, że za wystraczające uznaje się ich doświetlenie światłem sztucznym.

Niezależnie od powyższego zauważyć należy, na co zwrócono uwagę w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, że to już wcześniejsza inwestycja związana z realizacją cukierni pozbawiła w znacznym stopniu część pomieszczeń skarżącej Spółki naturalnego oświetlenia. Inwestycja ta została wykonana w oparciu o pozwolenie na budowę, już w ramach którego, jak należy przyjąć, badany był stan prawny lokalu skarżących, istniejących czterech okien i wymóg doświetlenia lokalu skarżącej Spółki światłem naturalnym.

Ustosunkowując się do podnoszonego w skardze zarzutu naruszenia interesu skarżącej Spółki, poprzez nie zachowanie sytuacji oświetleniowej i przestrzeni widokowej, który wynikać miałby z art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane, należy przypomnieć, że zgodnie z ww. przepisem, obiekt budowlany wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. W orzecznictwie zwraca się uwagę, że rozpoznając wniosek inwestora o wydanie pozwolenia na budowę obiektu budowlanego przy granicy z sąsiednią nieruchomością lub w zbliżeniu do tej granicy, organ administracji publicznej powinien uwzględnić konstytucyjny obowiązek równego traktowania stron i ochrony własności (art. 32 i 64 Konstytucji RP), jak również przepis art. 144 k.c. Zadaniem organu jest zatem takie wyważenie interesów stron, aby inwestycja realizowana była w sposób nienaruszający uzasadnionego interesu właściciela działki sąsiedniej, ale z zachowaniem uprawnień inwestora (wyrok NSA z dnia 17 kwietnia 2014 r., sygn.. akt II OSK 2816/12). Ochrona interesu strony skarżącej powinna przede wszystkim odnosić się do interesu prawem regulowanego, nie zaś tylko faktycznego.

Odnośnie gwarancji doświetlenia pomieszczeń Sąd już wypowiedział się powyżej, natomiast co do oczekiwania strony skarżącej zachowania dotychczasowej przestrzeni widokowej stwierdzić należy, że takowej ochrony nie gwarantują żadne z przepisów prawa administracyjnego materialnego.

Ponadto, zwrócenia uwagi wymaga również to, że istnienie otworów okiennych w ścianie budynku znajdującej się w granicy działki, co do zasady, nie jest zgodne z przepisami Prawa budowalnego (§12 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie). Istnienie już takich otworów okiennych nie tylko może ingerować w prywatność chronioną przepisami prawa cywilnego, ale w prawo własności poprzez uniemożliwienie zrealizowania obiektu budowlanego bezpośrednio w granicy, przylegającego do ściany istniejącego już obiektu. W rozpoznawanej sprawie uwzględnienie argumentacji strony skarżącej prowadziłoby do naruszenia obowiązku równego traktowania stron – właścicieli graniczących ze sobą działek budowlanych - i ochrony ich praw właścicielskich.

Chybiony okazał się zarzut naruszenia przez organ przepisu art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego poprzez przyjęcie, że inwestor złożył prawidłowe oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Istotnie przywołany przepis stanowi, że do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z ostatecznie zatwierdzonego projektu budowlanego wynika, że inwestor złożył wymagane oświadczenie. Jednakże projekt budowlany nie przewiduje realizacji planowanej inwestycji na nieruchomości stanowiącej własność skarżącej Spółki, czy też Wspólnoty Mieszkaniowej. Z tego względu inwestor nie był zobligowany do uzyskania zgody skarżących lub Wspólnoty na realizację przedsięwzięcia na posiadanej działce budowlanej, która to zgoda sama w sobie i tak byłaby z punktu widzenia obecnie obowiązujących przepisów Prawa budowlanego niewystarczająca. Tym samym również zarzut naruszenia przepisów ustawy o własności lokali okazał się niezasadny.

Skarżąca Spółka sformułowała również zarzut naruszenia art. 112 i art. 113 ustawy z dnia 23 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774), poprzez jej wywłaszczenie na rzecz osób fizycznych z praw nabytych na podstawie umowy kupna sprzedaży sklepu. Również ten zarzut okazał się nietrafny.

Zauważyć należy, że posiadanie przez skarżących lokalu z czterema oknami w ścianie budynku leżącej w granicy działki i związany z tym dostęp tej części lokalu do światła naturalnego i obszernego widoku na skrzyżowanie ulic nie było prawem gwarantowane i nie znajduje również odzwierciedlenia w akcie notarialnym z dnia 27 maja 2002 r., Rep. A nr [...], którego wykonanie pomiędzy stronami go podpisującymi i tak mogłoby podlegać ocenie w oparciu o przepisy prawa cywilnego przez sąd powszechny, nie zaś sąd administracyjny.

W granicach badania postępowania dotyczącego udzielenia pozwolenia na budowę nie mogły odnieść oczekiwanego skutku zarzuty skierowane wobec Gminy, wydania pozwolenia na budowę cukierni decyzją nr [...] oraz poprzez uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania, którego postanowienia naruszają, w ocenie strony skarżącej, jej prawa nabyte, m.in. poprzez ograniczenie możliwości korzystania z posiadanego lokalu użytkowego jak i obniżenie wartości nieruchomości.

Sąd wyjaśnia, że w trakcie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę organy nie są uprawnione do badania celowości, zasadności i skutków rozwiązań przyjętych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Plan ten, jako przepis prawa miejscowego, od chwili jego wejścia w życie obliguje wszystkie organy administracji publicznej do jego przestrzegania. Zatem oczekiwanie, aby na etapie wydawania zaskarżonej decyzji organy uwzględniły ewentualne ograniczenia praw majątkowych strony skarżącej wynikające z postanowień planu, jest nieuzasadnione. W postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 35 Prawa budowlanego, nie jest możliwe skuteczne kwestionowanie zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Temu celowi służy jedynie instytucja skargi przewidziana w art. 101 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym - Dz. U. z 2015 r., poz. 1515 (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II SA/Gd 807/14).

Możliwość zgłaszania roszczeń wobec gminy związanych z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, skutkiem których stałoby się niemożliwe bądź istotnie ograniczone prawo korzystania z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, albo obniżeniu uległa wartość nieruchomości, przewiduje art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.). Dochodzenie takich roszczeń nie może być jednak realizowane w ramach postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę.

Obniżenie wartości nieruchomości wskutek zrealizowania na działce sąsiedniej inwestycji budowlanej nie jest również okolicznością, która może determinować udzielenie przez organy architektoniczno-budowlane pozwolenia na budowę. Z tego powodu organ nie może odmówić inwestorowi udzielenia pozwolenia na budowę. Jak prawidłowo wskazywały w uzasadnieniu wydanych rozstrzygnięć organy obu instancji, dopełnienie przez inwestora warunków przewidzianych w art. 35 ustawy Prawo budowlane, obliguje je do udzielenia pozwolenia na budowę, o czym wprost stanowi art. 35 ust. 4 tej ustawy "W razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę".

Zgodnie z art. 35 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, organy miały obowiązek przede wszystkim sprawdzić:

1) zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu, a także wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko;

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, oraz dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 6;

4) wykonanie - w przypadku obowiązku sprawdzenia projektu, o którym mowa w art. 20 ust. 2, także sprawdzenie projektu - przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane i legitymującą się aktualnym na dzień opracowania projektu - lub jego sprawdzenia - zaświadczeniem, o którym mowa w art. 12 ust. 7.

Jak wynika z uzasadnienia zaskarżonej decyzji, takiej weryfikacji dokonano, również ze szczegółowym odniesieniem się do postanowień obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wprowadzonego uchwałą Rady Miejskiej w Koszalinie z dnia 25 czerwca 2009 r., nr XXXVII/430/2009 zmienionego uchwałą z dnia 21 czerwca 2011 r., nr XI/119/2011, w części obejmującej teren oznaczony symbolem K8 MS. Organ dokonał, w ocenie Sądu, prawidłowej wykładni przepisów planu, w szczególności tych związanych z obowiązkiem realizacji zwartej zabudowy pierzejowej (§44 ust. 5 pkt 2 lit. b w zw. z §4 pkt 6).

Za nieuzasadniony Sąd uznał również zarzut skargi naruszenia przez organ odwoławczy art. 10 i art. 78 K.p.a., polegający na nieuwzględnieniu wniosku o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej i przesłuchania stron. Strona skarżąca nie wykazała bowiem, jakie to okoliczności wątpliwe w zakresie istotnym dla przyjętych ustaleń faktycznych, miały zostać wyjaśnione poprzez przeprowadzenie wnioskowanych czynności. Niesporne jest w niniejszej sprawie, że realizacja planowanego zamierzenia ostatecznie w pełni uniemożliwi doświetlenie światłem naturalnym, od tej strony budynku, pomieszczeń w których dotychczas znajdowały się cztery okna, a które dotychczas posiadały ten dostęp w zakresie mocno ograniczonym. Bez istotnego znaczenia dla oceny tego stanu rzeczy miała okoliczność, czy jedno z tych czterech okien zostało faktycznie od wewnątrz zamurowane. Z tego względu, nie dostrzegając wpływu jaki miałoby mieć zaniechanie przez organ odwoławczy przeprowadzenia rozprawy administracyjnej dla ostatecznego wyniku sprawy, Sąd zarzut ten uznał za nieskuteczny.

Oddalając na rozprawie w dniu 27 stycznia 2016 r. wniosek dowodowy strony skarżącej o przesłuchanie stron, w szczególności wspólników spółek jawnych, tj. skarżącej Spółki oraz będącej inwestorem na okoliczność rzekomego wyrażenia przez skarżącą zgody na zamurowanie okien, bądź udzielenia takiej zgody w formie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...], Sąd miał na uwadze przepis art. 106 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), który nie przewiduje możliwości przeprowadzenia przez sąd administracyjny dowodu z przesłuchania świadka albo strony.

Reasumując, Wojewódzki Sąd Administracyjny, po dokonaniu kontroli zaskarżonej decyzji pod kątem jej legalności, uznał, że Wojewoda dokonał prawidłowych ustaleń faktycznych w sprawie i właściwie zastosował obwiązujące przepisy prawa, co skutkować musiało oddaleniem skargi na podstawie art. 151 ww. ustawy.