Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 91/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2010-04-13 00:00:00+02:00 (orzeczenie nieprawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 4 pkt 11, art. 144 ust. 1 i art. 146 ust. 3
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Grażyna Gryglaszewska, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder (spr.),, sędzia NSA Anna Sobolewska-Nazarczyk, Protokolant Marta Marczuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 01 kwietnia 2010 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "R. K." w B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] lipca 2009 r. nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżone decyzje nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej "R. K." w B. kwotę 772 (siedemset siedemdziesiąt dwa) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Niniejsza sprawa dotyczy nałożenia opłaty adiacenckiej na Spółdzielnię Mieszkaniową "R. K." w B., mocą decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...] lipca 2009 r. (Nr [...]), z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o nr geod.[...], położonej w B., przy ul. K. E. N. [...], który to wzrost nastąpił w związku

z wybudowaniem w [...] r. dróg, oznaczonych jako ul. J. M.

i ul. H. K. w B., utrzymaną w mocy decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] listopada 2009 r. (Nr [...]).

U podstaw podjętego rozstrzygnięcia legły następujące ustalenia.

.

Pierwsza decyzja Prezydenta B. w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości 18.905,50 zł zapadła w dniu [...] listopada 2008 r.

(Nr [...]). Wskutek wniesionego przez Spółdzielnię Mieszkaniową "R. K." odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzją z dnia [...] stycznia 2009 r. (Nr [...]) uchyliło w całości zaskarżoną decyzję organu I instancji a sprawę przekazano do ponownego rozpoznania. Powodem uchylenia był brak w materiale dowodowym protokołu odbioru końcowego robót budowlanych budowy

ul. H. K. na odcinku od ul. K. E. N. w kierunku

ul. S. i ul. W. S.

W ponownie przeprowadzonym postępowaniu, Prezydent Miasta B., decyzją z dnia [...] lipca 2009 r. (Nr [...]) ustalił Spółdzielni Mieszkaniowej "R. K." opłatę adiacencką w wysokości 17.158,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (nr [...]), co spowodowane było wybudowaniem i oddaniem do użytku dróg oznaczonych jako ulica J. M. i ul. H. K. w B.

W uzasadnieniu decyzji organ l instancji wskazał, po pierwsze – że budowa ul. H. K. została zrealizowana na podstawie decyzji Prezydenta Miasta B. Nr [...] z dnia [...] listopada 2004 r. zatwierdzającej projekt budowlanej i udzielającej pozwolenia na budowę ul. H. K. na odcinku od

ul. K. E. N. w kierunku ul. S. i ul. W. S.

w zakresie nawierzchni jezdni ulicy, nawierzchni chodników, ścieżki rowerowej, zatoki komunikacji autobusowej, budowy zieleńców, budowy mostu, oświetlenia ulicznego, wpustów kanalizacji deszczowej wraz z przykanalikami, przebudowy gazociągu w obrębie projektowanego mostu, po drugie – że budowa ulicy

J. M. została zrealizowana na podstawie decyzji Prezydenta Miasta B. Nr [...] z dnia [...] marca 2006 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę ul. J. M. na odcinku od

ul. P. do ul. K. oraz parkingów i chodnika w pasie drogowym

ul. P. wraz z linią oświetlenia ulicznego oraz odwodnieniem. Przedmiotowe drogi zostały oddane do użytkowania w dniu [...] lipca 2006 r. (ul. M.) i [...] lipca 2006 r. (ul. K.) na podstawie protokołu odbioru robót budowlanych, natomiast zieleńce z dniem [...] października 2006 r. zostały odebrane i przekazane Wydziałowi Ochrony Środowiska i Gospodarki Komunalnej do użytkowania na podstawie załącznika do protokołu odbioru ul. H. K.

z dniem [...] lipca 2006 r.

Zakres robót budowlanych w ulicy H. K. i ul. J. M., obejmował zatem wybudowanie dróg wraz z w/w urządzeniami pomocniczymi. Obecnie obsługa komunikacji prowadzona jest utwardzoną jezdnią i obustronnymi chodnikami, a wybudowanie ulic spowodowało poprawę dostępności komunikacyjnej.

W związku z powyższym, zdaniem organu l instancji wzrosła wartość nieruchomości położonej przy ulicy K. E. N. [...], oznaczonej

Nr geod. [...], obr [...], o powierzchni [...] ha, co potwierdza operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W uzasadnieniu decyzji organ

l instancji dokonał wnikliwej oceny od strony formalnoprawnej i merytorycznej sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Operat ten został sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), a zawarte w nim informacje dotyczące doboru cech rynkowych nieruchomości oraz oszacowania wag tych cech są czytelne i pozwalają w sposób prawidłowy dokonać ustalenia wartości nieruchomości.

Organ l instancji ustalił opłatę przy zastosowaniu stawki procentowej, określonej Uchwałą Rady Miejskiej B. Nr [...] z dnia [...] stycznia 1998 r., co po wyliczeniu dało kwotę 17.158,00 zł.

Od powyższej decyzji Spółdzielnia Mieszkaniowa "R. K."

w B. złożyła odwołanie, zaskarżając ją w części ustalającej wysokość opłaty adiacenckiej ponad udział Spółdzielni we współwłasności przedmiotowej nieruchomości, wnosząc o jej zmianę w tym zakresie. W uzasadnieniu odwołania Spółdzielnia stwierdziła, iż nie zgadza się ze stanowiskiem zaprezentowanym przez Kolegium w zaskarżonej decyzji, albowiem Kolegium nie uwzględniło szczególnego sposobu przekształcania przez Spółdzielnię spółdzielczych praw do lokali oraz ustanawiania odrębnej własności lokali. Skarżąca podniosła, że zgodnie

z obowiązującymi w tym zakresie przepisami Spółdzielnia przenosi własność lokalu po uiszczeniu przez członka tylko kosztów budowy lokalu, zatem nie uzyskuje

w związku z tym żadnych korzyści. Ewentualną korzyść z faktu wzrostu wartości nieruchomości może natomiast odnieść jedynie członek spółdzielni, na rzecz którego ustanowione zostało prawo odrębnej własności lokalu. Zdaniem Spółdzielni, to właśnie nabywcy poszczególnych lokali winni ponieść opłatę, gdyż zobowiązanym do jej poniesienia jest aktualny właściciel nieruchomości.

Odwołująca zarzuciła ponadto, iż w motywach uzasadnienia swojej decyzji organ l instancji uznał za trafny i słuszny pogląd wyrażony w wyroku NSA

w Poznaniu z dnia 29 maja 2001 r., sygn. akt II SA/Po 336/00, lecz w żaden sposób nie odniósł się do poglądu przeciwstawnego wyrażonego w wyroku NSA

w Warszawie z dnia 16 stycznia 2002 r, sygn. akt l SA 1433/00. Skarżąca zgadza się bowiem z poglądem tego sądu, iż podmiotem zobowiązanym do wniesienia opłaty adiaicenckiej jest osoba fizyczna lub prawna, będąca właścicielem nieruchomości

w dacie wydania decyzji ustalającej opłatę. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej, jak każda decyzja konstytutywna, uwzględnia stan faktyczny i prawny, istniejący

w dacie jej wydania. Spółdzielnia podziela zatem pogląd, że stroną postępowania

o ustalenie opłaty adiacenckiej winien być aktualny właściciel nieruchomości.

Decyzją z dnia [...] listopada 2009 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w B. utrzymało w mocy kwestionowane rozstrzygnięcie Organ wskazał,

iż z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie wynika, iż budowa ulicy H. K. w B. została zrealizowana na podstawie decyzji nr [...] Prezydenta Miasta B. z dnia [...] listopada 2004 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę ul. H. K. na odcinku od

ul. K. E. N. w kierunku ul. S. i ul. W. S. w zakresie nawierzchni jezdni ulicy, nawierzchni chodników, ścieżki rowerowej, zatok komunikacji autobusowej, budowy zieleńców, budowy mostu, oświetlenia ulicznego, wpustów kanalizacji deszczowej wraz z przykanalikami, przebudowy gazociągu

w obrębie projektowanego mostu. Przedmiotowa droga została oddana do użytkowania w dniu [...] lipca 2006 r. na podstawie protokołu odbioru częściowego robót budowlanych, z zastrzeżeniem, że "zieleńce kompleksowo zostaną odebrane po zakończeniu całości zadania, tj. do dnia [...] października 2006 r.", co miało miejsce w dniu [...] października 2006 r.

W związku z powyższym organ odwoławczy uznał, że do stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi doszło w dniu [...] października 2006 r., to jest w dniu dokonania odbioru końcowego inwestycji. Organ II instancji podniósł, że z operatu szacunkowego oraz wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] września 2009 r.

w wyniku, że wybudowanie drogi spowodowało wzrost wartość nieruchomości oznaczonej nr geod. [...] położonej w B. o 34.316,00 zł. W ocenie organu ustalenie wartości nieruchomości przed, jak i po wybudowaniu drogi zostało przeprowadzone zgodnie z przepisem art. 146 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

Odnosząc się do zarzutu dotyczącego nieprawidłowości w ustaleniu podmiotu zobowiązanego do poniesienia opłaty, organ odwoławczy uznał go za niezasadny

i przyjął pogląd, zgodnie z którym zobowiązanym do poniesienia opłaty adiacenckiej jest właściciel nieruchomości w dacie stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi lub stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Organ podniósł, że z brzmienia art. 4 pkt 11 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że opłaty ponoszone w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej, scaleniem i podziałem oraz podziałem nieruchomości zostały zakwalifikowane do tej samej kategorii - opłat adiacenckich - mających wspólne cechy

i jednorodny charakter. Jednolitość uregulowań dotyczących tychże opłat potwierdzają m.in. liczne odesłania zawarte w art. 98 ust. 4 ustawy, które w toku postępowania

o ustalenie opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości zobowiązują do odpowiedniego stosowania przepisów art. 145, art. 146 ust. 2 i ust. 3, art. 147 oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy, regulujących zasady ustalania wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Zdaniem organu przedstawiona wyżej regulacja świadczy

o woli ustawodawcy, zmierzającej do ujednolicenia procedur obowiązujących przy ustalaniu opłat adiacenckich. Przemawia za tym również dokonanie zmian w brzmieniu przepisu art. 4 pkt 11 ustawy w stosunku do jego brzmienia pierwotnego (art. 4 pkt 11 zmieniony przez art. 1 pkt 3 lit. e) ustawy z dnia 7 stycznia 2000 r. (Dz. U. Nr 6,

poz. 70) zmieniającej nin. ustawę z dniem 15 lutego 2000 r.), w wyniku których, wyżej wymienione, trzy typy opłat adiacenckich zyskały jednolity charakter. W ocenie organu jednolitość norm w powyższym zakresie winna przekładać się również na stosowanie jednolitej wykładni przepisów dla ustalania kręgu stron zobowiązanych do poniesienia opłaty adiacenckiej. Kierując się tą zasadą należy uznać, że podmiotem zobowiązanym do poniesienia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową drogi, winien być właściciel nieruchomości

w dacie stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi - tak jak ma to miejsce w przedmiotowej sprawie. Taka wykładnia jest zgodna z rozwiązaniem przyjętym w przypadku ustalania wysokości opłat adiacenckich z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego jej podziałem (art. 98 ust. 4 ustawy, uchwała NSA

z dnia 22 listopada 1999 r., OPK 21/99).

Z analizy materiału dowodowego przedmiotowej sprawy wynika, że do wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej nr geod. [...] doszło w dacie ukończenia budowy ulicy H. K. w B. w dniu [...] października 2006 r. (data sporządzenia protokołu odbioru końcowego inwestycji). W myśl art. 145 ust. 2 ustawy właśnie od tego, granicznego momentu, przez okres trzech lat, możliwe stało się wydanie decyzji

o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Właścicielem przedmiotowej nieruchomości w dacie stworzenia warunków do korzystania z drogi była Spółdzielnia Mieszkaniowa "R. K.". Następujące po dniu [...] października 2006 r. zmiany w osobie właściciela przedmiotowej nieruchomości, dokonane np. w wyniku przekształcenia spółdzielczego prawa do lokalu i ustanowienia odrębnej własności lokalu, czyli w wyniku dokonania czynności cywilnoprawnych, nie mogą wpływać na zmianę podmiotu zobowiązanego do poniesienia obowiązku publiczno-prawnego. Opłata adiacencka jest bowiem należnością publicznoprawną, która (wobec braku szczególnej regulacji w tym zakresie, tak jak ma to miejsce np. w art. 40 ust. 1 prawa budowlanego) nie podlega przeniesieniu w drodze czynności cywilnoprawnej.

Organ za niezasadny uznał również zarzut dotyczący tego, że Spółdzielnia nie uzyskała żadnej korzyści w związku z wybudowaniem ulicy H. K. Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej - w przeciwieństwie do jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego - nie jest bowiem związany z uzyskaniem korzyści

w wyniku zbycia nieruchomości, której wartość wzrosła, w związku z wybudowaniem drogi lub urządzenia infrastruktury technicznej. Przewidziana przepisami rozdziału

7 działu III ustawy konstrukcja uczestniczenia właścicieli nieruchomości w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, wiąże obowiązek poniesienia opłaty

z samym tylko wzrostem wartości nieruchomości, spowodowanym wybudowaniem tych urządzeń. Powyższe prowadzi do wniosku, że zobowiązanym do poniesienia opłaty jest podmiot będący właścicielem nieruchomości, w dacie stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli budowa ta wpłynęła na wzrost wartości nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu niewyjaśnienia przyczyn wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w stosunku do poprzedniego operatu szacunkowego, organ podał, że zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Z tego względu operat szacunkowy sporządzony w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 28 września 2007 r., w związku z upływem 12 miesięcy od jego sporządzenia, nie mógł być wykorzystany w celu ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Operat ten utracił aktualność i przymiot dowodu w niniejszym postępowaniu. Powoływanie się na ustalenia wynikające

z poprzednio sporządzonego operatu szacunkowego nie znajduje uzasadnienia, tym bardziej, że w myśl art. 146 ust. 3 ustawy wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, przez co - zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowo-administracyjnym - należy rozumieć wartość nieruchomości ustaloną wg cen najbardziej zbliżonych do daty wydawania zaskarżonej decyzji.

Skargę od powyższej decyzji do sądu administracyjnego wywiodła Spółdzielnia Mieszkaniowa "R. K." w B., zarzucając naruszenie art. 144 § 1

w zw. z art. 145 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz ar. 28

i 156 § 1 pkt 4 kpa. Wskazując na powyższe naruszenia wniosła o uchylenie, ewentualnie stwierdzenie nieważności kwestionowanej decyzji i decyzji organu I instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych w tym kosztów zastępstwa prawnego.

W uzasadnieniu skargi Spółdzielnia opisała przebieg postępowania przeprowadzonego w sprawie przez organy obu instancji oraz podniosła, że opłata adiacencka z tytułu budowy ul. J. M. i H. K. w B. winna być ustalona proporcjonalnie do udziału Spółdzielni we własności przedmiotowej nieruchomości, który w dniu wydania decyzji przez organ l instancji wynosił [...]. Zdaniem skarżącej, organ II instancji, wydając kwestionowane rozstrzygnięcie, nie uwzględnił szczególnego sposobu przeniesienia własności nieruchomości lokalowych przez Spółdzielnię. Zainteresowana podkreśliła, że

w konkretnej sprawie beneficjentem wzrostu wartości nieruchomości jest nie tylko strona skarżąca, lecz także osoby na rzecz której Spółdzielnia przeniosła własność lokalu. Pozostali współwłaściciele nieruchomości są ujawnieni w księdze wieczystej, co podnoszono już na etapie postępowania administracyjnego. Jednocześnie skarżąca powołała się na wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2002 r., sygn. akt l SA 1433/00, zgodnie z którym stroną postępowania o ustalenie wysokość opłaty jest właściciel nieruchomości, aktualny w dacie wydawania decyzji. Zdaniem Spółdzielni, obowiązek wniesienia opłaty nie powstaje z chwilą oddania do użytku urządzenia infrastruktury technicznej, a na mocy decyzji o ustaleniu wysokości opłaty, która to decyzja ma charakter konstytutywny i powinna uwzględniać stan faktyczny i prawny istniejący w dacie jej wydania. W związku z powyższym zainteresowana uważa, że opłata adiacencką powinna być nałożona na aktualnego właściciela nieruchomości, na którego z chwilą wydania rzeczy sprzedanej przechodzą na kupującego korzyści i ciężary związane z nabytą nieruchomością, w tym również daniny publiczne. Ponadto skarżąca zarzuciła organowi odwoławczemu pominięcie zarzutu dotyczącego wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w stosunku do poprzedniego operatu szacunkowego, jak również bezkrytyczne przyjęcie operatu szacunkowego, jako podstawy do ustalenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze

w B., podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji, wniosło o jej oddalenie jako niezasadnej.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga podlegała uwzględnieniu.

Zgodnie z treścią przepisu art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo

o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz przepisu art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) zwanej dalej p.p.s.a., sądy administracyjne w zakresie swej właściwości sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Kontrola ta obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje, postanowienia i inne akty z zakresu administracji publicznej, a także skarg na bezczynność i polega na badaniu zgodności tych czynności i aktów z przepisami prawa materialnego oraz prawa procesowego.

Stosownie zaś do art. 134 § 1 p.p.s.a., Sąd rozstrzygając sprawę w granicach danej sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to możliwość wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonego aktu administracyjnego także z przyczyn nie podniesionych w skardze, a z powodu naruszenia przepisów prawa dostrzeżonych przez Sąd z urzędu.

Przedmiotem dokonywanej kontroli sądowej jest decyzja o nałożeniu na skarżącą Spółdzielnię Mieszkaniową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu nieruchomości spowodowanego wybudowaniem i oddaniem do użytku w 2006 r. dróg, oznaczonych jako ul. J. M. i ul. H. K. w B. Istota sprawy sprowadzała się jednak przede wszystkim do rozstrzygnięcia kwestii określenia podmiotu zobowiązanego do ponoszenia przedmiotowej opłaty. Na tle rozpatrywanej sprawy powstał bowiem spór co do powyższego zagadnienia.

Według stanowiska skarżącej – podmiotem zobowiązanym do poniesienia

w niniejszej sprawie opłaty adiacenckiej jest właściciel nieruchomości w dacie wydawania decyzji o ustaleniu opłaty. Według organu jest nim natomiast właściciel nieruchomości w dacie stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi lub stworzenia warunków do podłączenia się nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

Na wstępie rozważeń podkreślić należy, iż opłata adiacencka jest formą przymusowego udziału w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej zwiększających jednocześnie wartość nieruchomości. Zobowiązani do wnoszenia opłat adiacenckich są właściciele nieruchomości oraz użytkownicy wieczyści, którzy nie mają obowiązku ponoszenia opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego

z uwagi na ich ustawowe zwolnienie lub jednorazowe wniesienie tych opłat za cały okres użytkowania wieczystego - art. 144 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – zwana dalej ugn). Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej uzależniona jest od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Do stwierdzenia faktu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku budowy urządzeń infrastruktury technicznej uprawnieni są rzeczoznawcy majątkowi, którzy określają wartość danej nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu oraz według cen stosowanych w dniu wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Wskazać należy, iż fakt wzrostu wartości nieruchomości, jak i jego wysokość nie zależy od swobodnego uznania jakiegokolwiek organu gminy, lecz od jego wykazania i udowodnienia opinią

o wzroście wartości nieruchomości sporządzoną przez rzeczoznawcę majątkowego. Wysokość opłaty adiacenckiej może być ustalona tylko w ustawowo określonych granicach wysokości, przy czym, wysokość stawki procentowej (nie przekraczająca 50% różnicy wartości) opłaty adiacenckiej ustala rady gminy w drodze uchwały.

Ustalenie opłaty adiacenckiej, jako świadczenia pieniężnego, następuje zatem w drodze decyzji administracyjnej wydawanej w postępowaniu administracyjnym, przez co mają do tego postępowania zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Jednocześnie, uprawnienie do ustalenia tej opłaty może być zrealizowane w postaci wydania decyzji o ustaleniu opłaty (przez organ I instancji), tylko w terminie do 3 lat, licząc od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 2 ugn).

Wracając do realiów przedmiotowej sprawy, spór co do prawidłowego określenia podmiotu zobowiązanego do uiszczenia opłaty adiacenckiej powstał

w związku z tym, że na datę oddania dróg do użytku (ul. J. M.

i ul. H. K. w B.) S. M., co prawda była jedynym właścicielem nieruchomości nr geod. [...] w B, jednakże już na dzień wydania decyzji ustalającej tę opłatę, jej właścicielami, oprócz skarżącej, były także inne osoby, wskutek wcześniejszych przekształceń spółdzielczych praw lokatorskich na własnościowe prawa do lokalu. Udział skarżącej w nieruchomości na datę wydania decyzji pierwszoinstancyjnej wynosił [...], co uwidoczniono w księdze wieczystej a zatem – zdaniem skarżącej – tylko w takim procencie winna ona ponosić przedmiotową opłatę.

Zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy ma zatem określenie, czy skarżąca Spółdzielnia, jako jedna z kilku współwłaścicieli nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z oddaniem nowowybudowanej drogi do użytku - na dzień wydania decyzji, może być wyłącznym adresatem decyzji o nałożeniu opłaty adiacenckiej stosownie do treści art. 145 ust. 1 i 2 ustawy

o gospodarce nieruchomościami. Nie ulega wątpliwości, że w niniejszej sprawie do zmiany uprawnień właścicielskich do przedmiotowej nieruchomości doszło jeszcze przed wydaniem decyzji organu I instancji, lecz już po zaistnieniu zdarzenia umożliwiającego wszczęcie tegoż postępowania, a więc po oddaniu nowowybudowanej drogi do użytku.

Sąd administracyjny w składzie orzekającym w niniejszej sprawie, podziela pogląd prezentowany przez stronę skarżącą, iż podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej jest aktualny właściciel nieruchomości.

Zdaniem tutejszego Sądu, to data wydania decyzji o ustaleniu opłaty związanej ze wzrostem wartości nieruchomości (adiacenckiej) decyduje, kto jest stroną postępowania administracyjnego w tym przedmiocie. Ma być nią aktualny na datę wydania decyzji właściciel nieruchomości (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 stycznia 2002 r., sygn. akt l SA 1433/00, nie publ.).

Sąd podziela pogląd, że opłata adiacencka nie jest świadczeniem osobistym właściciela nieruchomości jako osoby odnoszącej korzyści z budowy urządzeń. Słuszne jest stanowisko wyrażone przez WSA w Łodzi w wyroku z dnia 6 maja

2009 r., w sprawie II SA/Łd 246/09 (LEX Nr 495394), zgodnie z którym "opłata adiacencka, to obowiązek o charakterze rzeczowym, związany z nieruchomością i ją obciążający, nawet z możliwością ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego" (podobnie wyrok NSA z dnia 26 stycznia 1995 r., I SA 2528/93, ONSA 1996, nr 1, poz. 34). W konsekwencji, w przypadku zmiany właściciela nieruchomości (zbycia), obowiązek uiszczenia opłaty przechodzi na nowy, aktualny podmiot uprawniony do dysponowania tą nieruchomością w ramach prawa własności. O ile zatem, nowych właścicieli jest kilku, to i na nich wszystkich winna być nałożona opłata, w wysokości stosunkowej do udziałów we współwłasności nieruchomości. Podkreślić przy tym należy, iż przepis art. 144 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustalając krąg podmiotów uczestniczących w kosztach budowy infrastruktury technicznej, wskazuje na osoby, którym przysługuje prawo własności nieruchomości. Wedle orzecznictwa (vide: wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 września 2007 r., I SA/Wa 887/07, (LEX Nr 374421) określenie prawa własności następuje na podstawie aktualnego w dacie wydawania decyzji wpisu w księdze wieczystej. Stwierdzić zatem należy, iż właściwe ustalenie kręgu podmiotów zobowiązanych do uiszczenia opłaty adiacenckiej winno wynikać z aktualnych na dzień wydania decyzji wpisów w księdze wieczystej nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek wybudowania drogi.

Nadto zaakcentować trzeba zdaniem Sądu, iż podstawową zasadą orzekania w postępowaniu administracyjnym jest rozstrzyganie sprawy na podstawie stanu faktycznego i prawnego ustalonego w dniu wydania ostatecznej decyzji. Tymczasem bezspornym w niniejszej sprawie jest, że w dacie wydania skarżonej decyzji, jak

i w dacie wydawania decyzji pierwszoinstancyjnej (a nawet w dacie wszczęcia przedmiotowego postępowania – [...] sierpnia 2008 r.), skarżąca Spółdzielnia nie była już jedynym właścicielem działki o nr [...], położonej w B. przy

ul. K. E. N. [...]. Jak wynika bowiem z dołączonych do sprawy odpisów księgi wieczystej, przekształceń spółdzielczych praw lokatorskich na własnościowe prawa do lokalu dokonywano w okresie od [...] grudnia 2006 r. do

[...] kwietnia 2008 r. Wspólnicy nieruchomości zostali ujawnieni w księdze wieczystej [...] [...] (k. 57 i nst. akt administracyjnych). Decyzja powinna być zatem skierowana do wszystkich współwłaścicieli. Należy bowiem opowiedzieć się za stanowiskiem zaprezentowanym w wyroku tut. Sądu z dnia 12 grudnia 2002 r., SA/Bk 1014/2002, niepubl., iż każdy ze współwłaścicieli, stosownie do przysługującego mu udziału ma obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej. Organ powinien obciążyć opłatą adiacencka wszystkich właścicieli w częściach stosownych do ich udziałów. Także wszyscy współwłaściciele nieruchomości powinni być stronami postępowania administracyjnego. Organ nie może bowiem dowolnie wybierać jednego ze współwłaścicieli i obciążać go opłatą adiacencką.

Na marginesie wspomnieć należy, iż Sądowi znane jest orzecznictwo innych sądów administracyjnych, w którym prezentowana jest teza, iż podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej winien być właściciel nieruchomości, ustalony na dzień oddania urządzenia infrastruktury technicznej (drogi) do użytku (vide: wyrok NSA OZ w Poznaniu z dnia 29 maja 2001 r., II SA/Po 336/00, niepubl.). Niemniej jednak zdaniem składu orzekającego w niniejszej sprawie, aktualne orzecznictwo idzie w kierunku prezentowanym przez tutejszy Sąd. Potwierdzają to wyżej wskazane orzeczenia, np. wyrok WSA w Warszawie z dnia

12 września 2007 r., I SA/Wa 887/07, (LEX Nr 374421), czy wyrok WSA w Łodzi

z dnia 6 maja 2009 r., w sprawie II SA/Łd 246/09 (LEX Nr 495394). Stanowisko powyższe aprobowane jest także w doktrynie (vide: Kociński Cezary, Przesłanki prawidłowości ustalenia opłaty adiacenckiej, NZS 2001 r. Nr 5, poz. 1; a także komentarz do art. 144 ustawy o gospodarce nieruchomościami tez. 1, autorstwa Anny Łukaszewskiej, LEXPolonica).

Tylko takie stanowisko (popierane przez tutejszy Sąd) zgodne jest ze standardami rozstrzygania spraw administracyjnych, wyrażonymi w przepisach Kodeksu postępowania administracyjnego. Istotny jest, bowiem – jak wspomniano wcześniej – charakter opłaty, która nie może być utożsamiana jako obowiązek ściśle związany z podmiotem. Opłata adiacencka winna być kojarzona z daną nieruchomością, która w wyniku poszczególnych zdarzeń zwiększyła swoją wartość. Kwestia uprawnień właścicielskich do tej nieruchomości ma znaczenie drugoplanowe, a liczy się tylko do określenia podmiotu zobowiązanego do uiszczenia opłaty, na etapie wydawania decyzji ustalającej przedmiotową opłatę (tak: wyrok WSA w Białymstoku z dnia 2 lutego 2010 r., sygn. akt II SA/Bk 748/09 i z dnia

8 kwietnia 2010 r., sygn. akt II SA/Bk 90/10).

Także z przepisów Kodeksu cywilnego wynika, że przy zbyciu nieruchomości wszelkie prawa i obowiązki przechodzą na nabywcę (vide: art. 548 § 1 k.c.). Powyższe potwierdza, że to na nowych właścicielach (nabywcach) spoczywa obowiązek uiszczania wszelkich opłat związanych z dalszym użytkowaniem danej nieruchomości (w tym opłaty adiacenckiej).

W tych okolicznościach, zbędnym jest – w ocenie Sądu – odnoszenie się do pozostałych zarzutów skargi. Nie istotnym jest też na tym etapie, czy skarżąca Spółdzielnia przy przekształcaniu spółdzielczych praw do lokalu na własnościowe, uzyskała wymierne korzyści, czy też nie.

Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy winny uwzględnić ocenę prawną wyrażoną w niniejszym wyroku i stosownie do niej przeprowadzić postępowanie administracyjne, bacząc przy tym na prawidłowe ustalenie stron tego postępowania.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit "a", "c" i art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, Nr 1270 ze zm.), Sąd orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji jak również poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta B. z dnia [...] lipca 2009 r.

Konsekwencją uchylenia zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji było stwierdzenie, że decyzje te nie podlegają wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku – art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

O zwrocie kosztów postępowania sądowego od organu na rzecz skarżącej, stanowiących wysokość wniesionego w sprawie wpisu sądowego (515 zł), oraz wynagrodzenie radcy prawnego (240 zł) wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa (17 zł) orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2, w zw. z art. 210 § 1 ww. ustawy, oraz § 14 ust. 2 pkt 1 lit. "c" w zw. z § 2 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r., w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2002 r., Nr 163, poz. 1349 ze zm.).