Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 288/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2014-04-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 151
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 61  ust.1
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 1 - 9
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Jacek Bursa Sędziowie: WSA Paweł Darmoń (spr.) WSA Aldona Gąsecka-Duda Protokolant: Anna Balicka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 kwietnia 2014 r. sprawy ze skargi A. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia 12 grudnia 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy skargę oddala.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 11 października 2013r., nr [.....] , znak [.....] Prezydent Miasta K. działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1 w zw. z art. 60 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 poz. 647), § 1-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003, Nr 164, poz. 1588) oraz art. 104 § 1 pkt 1 k.p.a. ustalił warunki zabudowy z wniosku z dnia [.....] 2013 r. złożonego przez K.B. dla zamierzenia inwestycyjnego pn. "Przebudowa, rozbudowa i nadbudowa w granicy budynku mieszkalnego jednorodzinnego z wbudowanymi dwoma garażami na dz. nr nr [.....] obr. [.....] oraz infrastrukturą techniczną na dz. nr nr [.....] obr. jw. przy ul. [.....] w K".

W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że teren określony we wniosku nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wobec czego przeprowadzono postępowanie na zasadach i w trybie art. 59 i n. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W wyniku przeprowadzonego postępowania ustalono, że spełnione zostały przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projekt decyzji został sporządzony przez osobę wpisaną na listę samorządu zawodowego architektów. W toku postępowania uzyskano niezbędne uzgodnienia i opinie, a wydana decyzja określiła stosowne warunki zabudowy oraz dołączono do niej wymagane prawem załączniki.

Odwołania od powyższej decyzji wnieśli A.K. i A.T. . W obu odwołaniach podniesiono, iż dla przedmiotowego zamierzenia budowlanego błędnie zostały określone następujące parametry - wskaźnik powierzchni zabudowy oraz wysokość projektowanego budynku. Odwołanie wniosła również J.L. podnosząc, iż istniejący budynek, który ma być przebudowany jest w bardzo złym stanie technicznym, a także, iż strona wnioskuje o odstąpienie planowanego budynku od granicy działki nr [.....] (która jest jej własnością).

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. po rozpoznaniu odwołań A.T. , A.K. oraz J.L. decyzją z dnia 12 grudnia 2013 r., znak [.....] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.

Uzasadniając to rozstrzygnięcie Kolegium wskazało, że w trakcie postępowania pierwszoinstancyjnego przeprowadzono analizę, o jakiej mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Analiza zawiera część graficzną - mapę ewidencyjną, na której zakreślono granice obszaru analizowanego i granice terenu objętego wnioskiem, a także część tekstową.

Kolegium stwierdziło, iż obszar analizowany został wyznaczony w sposób prawidłowy. W treści decyzji (załącznik nr 3 "Wyniki analizy urbanistyczno - architektonicznej) wskazano, iż front działki wynosi 16 m, więc granice obszaru analizowanego zostały ustalone zgodnie z rozporządzeniem na 50 m od granic terenu objętego wnioskiem. Kolegium nie zakwestionowało zakresu obszaru analizowanego, tym bardziej, że istniejąca zabudowa wzięta pod uwagę przez urbanistę usytuowana jest w bezpośrednim albo bliskim sąsiedztwie terenu inwestycji. Podkreślono, iż akta sprawy zawierają sporządzone tabelki charakteryzujące wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym, zwłaszcza z uwzględnieniem parametrów: szerokości elewacji frontowej, wysokości budynku, geometrii dachu, wskaźnika powierzchni zabudowy. Ponadto materiał dowodowy został poparty zdjęciami budynków znajdujących się na poszczególnych działkach.

Przechodząc do analizy poszczególnych wskaźników zabudowy stwierdzono, że zostały one wyznaczone w sposób prawidłowy, a zasadność przyjętych gabarytów znajduje potwierdzenie w zebranym materiale dowodowym.

Szerokość elewacji frontowej wyznaczona została w przedziale 9 metrów z tolerancją -/+ 1 m od strony ulicy [.....] . Natomiast od strony ulicy [.....] w przedziale od 10,5 do 15 metrów. Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, szerokość elewacji istniejących budynków w obszarze analizowanym waha się pomiędzy 6,5 a 14 metrów, natomiast średni wskaźnik w obszarze analizowanym wynosi 10 metrów. Natomiast istniejący budynek na działce objętej wnioskiem o ustalenie wz posiada łączną długość (wraz z połączonym budynkiem gospodarczym) 15 metrów. Tym samym ustalenie szerokości elewacji frontowej w granicach jak zrobił to organ I instancji, jest zdaniem Kolegium prawidłowe, bowiem nie zmieni się długość istniejącego budynku (wynika to także z załączonych do wniosku o ustalenie wz szkiców istniejącego budynku oraz planów jego przebudowy).

Wysokość elewacji budynku do jej gzymsu, okapu, attyki lub do szczytu kalenicy została wyznaczona w przedziale od 9 do 11 metrów. Jak wynika z analizy średnia wysokość budynków do kalenicy wynosi 10 metrów, natomiast średnia wysokość do elewacji do gzymsu lub okapu jest równa 7 metrów. Wniosek strony zakłada wysokość do attyki na 11 metrów. Z ustaleń dokonanych w analizie wynika, iż budynki usytuowane najbliżej przebudowywanego budynku posiadają wysokość 10 metrów do elewacji frontowej (działka nr.....) oraz 10,5 metra do szczytu kalenicy (działka nr......). W tym miejscu należy nadmienić, iż geometria dachów istniejących w analizowanym obszarze budynków jest zróżnicowana - budynki posiadają dachy płaskie, dwuspadowe oraz jednospadowe, o zróżnicowanym kącie nachylenia (tabelka karta 63). Z kolei sama wysokość budynków istniejących na obszarze analizowanym wynosi średnio 10 metrów do wysokości kalenicy oraz średnio 7 metrów do wysokości gzymsu/okapu lub attyki. Ponadto należy wskazać, iż po przeciwnej stronie ulicy [.....] istnieją budynki wielorodzinne o 5 kondygnacjach. Tym samym, zdaniem Kolegium, zróżnicowana zabudowa na obszarze analizowanym pod względem wysokości istniejących budynków oraz geometrii dachów pozwala na ustalenie wysokości w przedziale jaki wskazano w zaskarżonej decyzji, tj. w przedziale do 9-11 metrów, z możliwością zastosowania zarówno dachu płaskiego, jak i spadzistego.

Wskaźnik powierzchni zabudowy dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego został wyznaczony w przedziale 38% - 45%. Jak wynika z analizy, na terenie analizowanym nie ma wykształconego jednolitego wskaźnika zabudowy. Kształtuje się on w przedziale pomiędzy 9% (działka nr ....) a 51% (działka nr.....). Natomiast działka sąsiednia nr [.....] posiada wskaźnik zabudowy kształtujący się na poziomie 46%. W odpowiedzi na zarzuty strony dotyczące błędnego wyznaczenia wskaźnika powierzchni zabudowy Kolegium stwierdziło, iż powyższe wyznaczanie zostało dokonane prawidłowo, jest właściwie uzasadnione oraz znajduje potwierdzenie w zgromadzonym w aktach sprawy materiale dowodowym.

Należy także wskazać, iż w przedmiotowej sprawie wyznaczono w sposób prawidłowy linię zabudowy, która nie ulegnie zmianie od strony ulicy [.....] , natomiast od strony ulicy [.....] wyznaczono nieprzekraczalną linię zabudowy (zgodnie z załącznikiem graficznym), nawiązującą bezpośrednio do budynku zlokalizowanego na sąsiedniej działce nr [.....] .

Działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy posiada ponadto dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną tj. ulicę [.....] . W aktach sprawy (karta nr 60) znajduje się pozytywna opinia Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 20 sierpnia 2013 r., dotycząca spełnienia warunku dostępu do drogi publicznej określonego w treści art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto w/w opinia wskazuje, iż istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego.

Zaskarżona decyzja zawiera prawidłowo sporządzone załączniki, obejmujące część tekstową wyników analizy architektoniczno - urbanistycznej oraz załącznik graficzny zawierający prawidłowo wyznaczony obszar. Wszystkie załączniki graficzne do decyzji jak i do analizy architektoniczno - urbanistycznej sporządzono na odpowiednich mapach we właściwej skali. Należy wskazać, że załączniki do decyzji o warunkach zabudowy stanowią jej integralną część, a w związku z tym parametry urbanistyczne oraz inne warunki zabudowy mogą być określane w załącznikach.

W odpowiedzi na zarzuty J.L. Kolegium wskazało, że decyzja o warunkach zabudowy terenu jest pierwszym etapem podejmowanym przez inwestora w celu realizacji inwestycji i choć wiąże organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę, to nie stanowi podstawy prawnej dla rozpoczęcia prac budowlanych. Nie rozstrzyga też sprawy szczegółowego usytuowania projektowanego obiektu na działce.

Powyższą decyzję zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie A.T. , zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie:

- art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez bezzasadne utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji z dnia 11 października 2013 roku, w sytuacji, gdy prawidłowe było uchylenie decyzji organu I instancji i orzeczenie o odmowie ustalenia warunków zabudowy lub przekazanie sprawy Prezydentowi Miasta K. do ponownego rozpoznania z uwagi na błędy i niespójności w treści Części tekstowej - Wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej,

- art. 7, 77 § 1 i art. 107 § 3 k.p.a. polegające na niewyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego, co doprowadziło do błędnego ustalenia stanu faktycznego dotyczącego charakterystyki zabudowy w obszarze analizowanym i spowodowało wady analizy urbanistyczno- architektonicznej,

- art. 9 i 11 k.p.a. polegające na niedostatecznym wyjaśnieniu podstaw i przesłanek utrzymania w mocy zaskarżonej decyzji.

Ponadto skarżący zarzucił naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej p.z.p.), poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji ustalającej warunki zabudowy sprzeczne z zasadą dobrego sąsiedztwa i opartej na wadliwej analizie urbanistyczno-architektonicznej,

W oparciu o powyższe zarzuty skarżący na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c) p.p.s.a. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz na podstawie art. 200 p.p.s.a. o zasądzenie kosztów postępowania według norm przypisanych.

W uzasadnieniu skargi A.T. wskazał, że jego zdaniem decyzja organu I instancji o ustaleniu warunków zabudowy dla działek nr [.....] i [.....] jest błędna, głównie z uwagi na nieprawidłowo przeprowadzoną analizę urbanistyczno-architektoniczną, co spowodowało ustalenie dla inwestycji warunków zabudowy, które nie pozwalają na zachowanie ładu przestrzennego w stosunku do terenu sąsiedniego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. z uwagi na niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego nie dostrzegło błędów w wyznaczeniu obszaru analizowanego i w części tekstowej analizy urbanistyczno-architektonicznej. Wbrew treści art. 7 i 77 §1 k.p.a., organ II instancji nie zbadał w sposób wnikliwy i nie wyjaśnił stronom postępowania, w jaki sposób (w oparciu, o które konkretnie działki sąsiednie) doszło do wyznaczenia udziału powierzchni biologicznie czynnej dla przedmiotowej inwestycji oraz wyznaczenia wskaźnika zabudowy.

Zdaniem Skarżącego, utrzymana w mocy decyzja organu I instancji i stanowiąca jej integralną część analiza urbanistyczno-architektoniczna są wadliwe i wewnętrznie sprzeczne. Część tekstowa analizy jest niespójna z częścią graficzną w zakresie terenu inwestycji objętego decyzją. Na stronie 3 Wyników analizy, jako teren inwestycji wskazana jest m.in. część działki nr [.....] , co nie znajduje odzwierciedlenia w części graficznej. Powyższa okoliczność, nie dostrzeżona przez organ II instancji, przesądza o braku wyczerpującego rozpoznania całego materiału dowodowego.

O naruszeniu przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. , przepisów postępowania określonych w art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a. przesądza także fakt, iż zaskarżona decyzja organu I instancji nie rozstrzyga, czy do ustalonego wskaźnika powierzchni zabudowy, wliczona została powierzchnia działki nr [.....] . Działka ta stanowi bowiem działkę drogową, która z tego względu nie może zostać zabudowana. Wliczenie powierzchni tej działki do powierzchni terenu inwestycji, w praktyce zwiększa, ponad parametry właściwe terenom sąsiednim, możliwość zabudowy działki nr [.....].

Nie można także zgodzić się z tezą organu II instancji, że w obszarze analizowanym nie ma wykształconego jednolitego wskaźnika zabudowy. Gdyby przyjąć średni wskaźnik powierzchni zabudowy jedynie z działek zabudowanych, pomijając działkę nr [.....] , organy obu instancji byłyby w stanie prawidłowo określić wykształcony w sąsiedztwie wskaźnik zabudowy. Tymczasem do wyznaczenia wskaźnika powierzchni zabudowy posłużono się działką nr [.....] , która nie leży w całości w obszarze analizowanym i nie jest działką sąsiednią dostępną z tej samej drogi publicznej. Nie powinna, więc stanowić odniesienia jako przykład dla ustalania kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy. Działka ta posiada dostęp do drogi publicznej od ulicy [.....] , a nie od ul. [.....] lub [.....] .

Uzasadniając prawidłowość postępowania organu I instancji, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. błędnie przywołało także, jako przykład dla wyznaczania wskaźnika powierzchni zabudowy działkę sąsiednią nr [.....] . Tymczasem brak jest działki o takim numerze w obszarze analizowanym. Nawet, jeśli uznać takie oznaczenie jako omyłkę i przyjąć, iż chodziło o działkę nr [.....] , która sąsiaduje z działką objętą decyzją I instancji, to przykład ten należy uznać za chybiony. Działka ta, bowiem nie stanowi odrębnie zabudowanej nieruchomości, lecz wraz z działką nr [.....] stanowi jedną nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym i budynkiem gospodarczym. Ustalanie wskaźnika powierzchni zabudowy winno być dokonane w oparciu o nieruchomości sąsiednie stanowiące gospodarczą całość, tylko w ten sposób, możliwa jest prawidłowa charakterystyka cech zabudowy istniejącej w obszarze zabudowanym i w konsekwencji prawidłowe ustalenie warunków zabudowy.

Ponadto do ustalania powierzchni zabudowy w utrzymanej w mocy decyzji, przyjęto m.in. działkę nr [.....] , która nie została w całości objęta obszarem analizowanym, a w części, która zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji została objęta obszarem analizowanym, znajduje się jedynie fragment zabudowy na tej działce. Brak więc podstaw, aby tę działkę przyjmować jako przykład działki sąsiedniej o największej powierzchni zabudowy i na jej podstawie kształtować uprawnienia inwestora.

Kolejnym przykładem naruszenia przepisów postępowania przy wydaniu zaskarżonej decyzji, polegającym na niedostatecznym wyjaśnieniu podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji Prezydenta Miasta K. jest kwestia zabudowy w granicy z działką nr [.....] . Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że decyzja ustalająca warunki zabudowy nie rozstrzyga sprawy szczegółowego usytuowania obiektu na działce. Uzasadnienie takie stanowi przykład naruszenia naczelnych zasad postępowania administracyjnego, wskazanych m.in. w art. 7, 8, 9 i 11 k.p.a. Zgodnie, bowiem z treścią wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 20 grudnia 2012 roku (II SA/Po 1098/12) Na etapie wydania decyzji o warunkach zabudowy, w razie dopuszczenia możliwości lokalizacji budynku w granicy działki, powinny zostać w sposób szczegółowy wskazane motywy takiego rozstrzygnięcia, ponieważ w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę nie podlegają one powtórnej weryfikacji. W przedmiotowej sprawie, organ nie dokonał takiego szczegółowego wskazania, pomimo sygnalizowania przez odwołującą się zastrzeżeń dla przyjętego rozwiązania.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. wniosło o jej oddalenie i w całości podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Przepis art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) stanowi, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270) - dalej "p.p.s.a." - sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie, nie będąc przy tym związanym granicami skargi (art. 134 ustawy). Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję administracyjną lub postanowienie z punktu widzenia ich zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego, według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania tej decyzji.

Rozpoznając sprawę na podstawie tych kryteriów Sąd doszedł do wniosku, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a zarzuty skargi nie mogą odnieść skutku.

Organy administracyjne przeprowadziły wnikliwe i staranne postępowanie, które doprowadziło do wydania zaskarżonej decyzji. Zaskarżona decyzja wydana została na podstawie właściwie sporządzanej (przez osobę posiadającą uprawnienia architekta) analizy urbanistyczno – architektonicznej obszaru otaczającego działkę, w której zbadano funkcje oraz cechy zabudowy, zagospodarowanie terenu, intensywność wykorzystania terenu, w zakresie wymaganym w art. 61 ust 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Treść analizy odpowiada również przepisom rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588).

Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Ust. 2 powołanego przepisu stanowi, że granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.

Wbrew zarzutom skargi granice obszaru analizowanego zostały określone zgodnie z powołanym wyżej przepisem. Nie można również zgodzić się z zarzutem, że "Na stronie 3 Wyników analizy jako teren inwestycji wskazana jest m.in. część działki nr [.....] , co nie znajduje odzwierciedlenia w części graficznej". Działka [.....] przylega bezpośrednio do działki nr [.....] , dla której ustalane są warunki zabudowy i w całości mieści się w obszarze analizowanym. Z kolei fakt, że w analizie uwzględniono działki nr [.....] i [.....] , które jedynie częściowo leżą w obszarze analizowanym nie stanowi uchybienia. To, że któraś z działek znajdowała się jedynie częściowo w obszarze zaznaczonym graficznie nie ma znaczenia dla prawidłowości analizy, bowiem zawierała się w analizowanej wyznaczonej przestrzeni, jako całości - zgodnie z wymogami ustawy. Nie było żadnych przesłanek by do obliczeń i porównań pomijać wskaźniki działki [.....] jak tego domaga się skarżący, bowiem ona bezsprzecznie mieści się w obszarze analizowanym, a bez niej analiza nie byłaby zupełna i kompletna.

Prawdą jest, że działka nr [.....] jest dostępna z innej drogi publicznej (ul.......). Z cytowanego wyżej § 3 ust. 1 rozporządzenia wynika jednak, że analiza funkcji i cech zabudowy powinna obejmować wszystkie działki znajdujące się w obszarze analizowanym, a nie tylko te spośród nich, które są dostępne z tej samej drogi publicznej co działka stanowiąca przedmiot postępowania.

Przy ustalaniu wysokości elewacji budynku do jego gzymsu, okapu attyki, która została wyznaczona na 9-11 m prawidłowo wzięto pod uwagę najbliższe obiekty które posiadają na działce [.....] – 10 metrów do elewacji frontowej, a na działce 224 – 10,5 m do szczytu kalenicy.

Jeżeli chodzi o współczynnik powierzchni zabudowy to należy wskazać, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji doszło do omyłki, która jednak nie ma wpływu na treść rozstrzygnięcia. Kolegium stwierdziło, iż "działka sąsiednia nr [.....] posiada wskaźnik zabudowy kształtujący się na poziomie 46%". Tymczasem działka nr [.....] w ogóle nie występuje na obszarze analizowanym, a wskaźnik zabudowy na poziomie 46% ma działka nr [.....] o powierzchni 221 m2 (analiza k. 64 akt administracyjnych). Działka ta również znajduje się na obszarze analizowanym, a zatem powinna zostać uwzględniona przy ustalaniu parametrów nowej zabudowy.

Przy ustalaniu wskaźnika powierzchni zabudowy, który został wyznaczony na 38-45% prawidłowo przyjęto że teren analizowany nie ma jednolitego wskaźnika zabudowy a kształtuje się on w przedziale od 9% do 51%, dla działek sąsiednich [.....] i [.....] kształtuje się on odpowiednio 51% i 46%. Takie wyznaczenie dokonano wbrew treści skargi prawidłowo.

Niezrozumiały jest zarzut dotyczący braku wyjaśnienia, "czy do ustalonego wskaźnika powierzchni zabudowy wliczona została powierzchnia działki nr [.....] (...) Wliczenie powierzchni tej działki do powierzchni terenu inwestycji, w praktyce zwiększa, ponad parametry właściwe terenom sąsiednim, możliwość zabudowy działki nr [.....] ". Z tabeli na stronie 3 analizy jednoznacznie wynika, że do ustalonego wskaźnika zabudowy nie została wliczona działka, [.....] . Ani w decyzji ustalającej warunki zabudowy, ani w analizie urbanistyczno - architektonicznej działka ta nie została powołana, w szczególności zaś nie stanowi ona terenu inwestycji.

Całkowicie chybiony jest zarzut niedostatecznego uzasadnienia dopuszczalności zabudowy w granicy z działką nr [.....] . Przypomnieć należy, że objęta postępowaniem inwestycja dotyczy "przebudowy, rozbudowy i nadbudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego". Jak wynika z mapy stanowiącej załącznik do decyzji organu I instancji oraz z fotografii znajdującej się na k. 58 istniejący w chwili obecnej na działce nr [.....] budynek jest usytuowany w granicy z działką nr [.....] . Planowana inwestycja nie będzie związana z przesunięciem zabudowy bliżej granicy z działką sąsiednią, a zatem parametr ten nie ulegnie zmianie. Z tego względu - wbrew zarzutom skargi - ustalenie zabudowy w granicy z działką sąsiednią nie wymagało dodatkowego szczegółowego uzasadnienia.

W decyzji ustalono również dwie nieprzekraczalne linie zabudowy - od ul. [.....] oraz od ul[.....] , a działka objęta decyzją posiada dostęp do drogi publicznej.

Reasumując sporządzona w sprawie analiza urbanistyczno - architektoniczna nie budzi zastrzeżeń. Część graficzna analizy jest przejrzysta i czytelna, a część tekstowa wyczerpująca i jednoznaczna. W analizie uwzględniono zasady dobrego sąsiedztwa i kontynuacji funkcji. Uwzględniono wszystkie działki znajdujące się w obszarze zabudowy. Cała zabudowa wzięta pod uwagę znajduje się w bezpośrednim albo bliskim sąsiedztwie inwestycji. W aktach znajdują się tabele charakteryzujące wszystkie działki z uwzględnieniem parametrów takich jak szerokość elewacji frontowej, wysokość budynku, geometria dachu, wskaźnik powierzchnia zabudowy. Materiał został poparty zdjęciami budynków. Wbrew twierdzeniom skargi część tekstowa analizy jest spójna z częścią graficzną.

Jak wynika z powyższego zarzuty naruszenia przepisów postępowania, w szczególności zaś nie wyjaśnienia istotnych dla sprawy okoliczności, jak również zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym okazały się bezzasadne.

Z tych względów orzeczono jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.