Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 184/16
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2016-04-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 18 ust. 1
journal: Dz.U. 2013 poz 687
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity
article: par 36 ust 4
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Paweł Darmoń Sędziowie: WSA Mirosław Bator (spr.) WSA Krystyna Daniel Protokolant: st. sekr. sąd. Dorota Solarz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi S. J. na decyzję Wojewody [...] z dnia 27 listopada 2015 r., znak: [...] w przedmiocie ustalenia i wypłaty odszkodowania skargę oddala.


UZASADNIENIE

Starosta W. decyzją z dnia 3 czerwca 2015 r. nr [...] działając na podstawie art. 12 ust. 4 f, 5, art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, 2, 3a, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 104 K.p.a. orzekł o:

1/ ustaleniu odszkodowania w wysokości 54 917,00 zł za nieruchomość gruntową położona w K. oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0716 ha obr. [...] , objętą księgą wieczystą nr [...] , która z dniem 2 kwietnia 2014 r. stała się własnością Gminy Miejskiej K. – miasta na prawach powiatu;

2/ wypłacie odszkodowania ustalonego w punkcie 1 na rzecz S.J. dotychczasowego właściciela wskazanej nieruchomości;

3/ zobowiązaniu Gminy Miejskiej K. – miasta na prawach powiatu do zapłaty odszkodowania. W uzasadnieniu organ wskazał, że Starosta W. wydał w dniu 24 lutego 2014 r. decyzję znak: [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn.: "Budowa drogi powiatowej stanowiącej połączenie drogowe drogi powiatowej nr [...] z węzłem R. (w ciągu S-7), na odcinku położonym w granicach administracyjnych miasta K. oraz łącznice z S-7 (połączenie węzła R. ze strefami W. –N. ) o zakresie obejmującym budowę odcinka drogi jednojezdniowej klasy G 1/2, budowę łącznic, chodnika i ścieżki rowerowej oraz infrastruktury towarzyszącej tj. dróg serwisowych, kanalizacji deszczowej wraz z pompownią, oświetlenia z przebudową sieci energetycznych, przepustu i ekranów akustycznych", która stała się ostateczna w dniu 2 kwietnia 2014 r., a która następnie została sprostowana postanowieniem Starosty W. z dnia 17.02.2015 r. Powyższą decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej został zatwierdzony podział m. in. działki ewidencyjnej położonej w obrębie [...] , jednostka ewidencyjna P. miasto K. nr [...] o pow. 0,3161 ha na działki: nr [...] o pow. 0,0716 ha (wydzieloną pod inwestycję drogową) oraz nr [...] o pow. 0,2445 ha. Na podstawie art. 12 ust. 4 pkt. 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z dniem 2 kwietnia 2014 r., nieruchomość znajdująca się w liniach rozgraniczających teren inwestycji oznaczona jako działka nr [...] stała się własnością Gminy Miejskiej K. – miasta na prawach powiatu. Organ wskazał, że niniejsze postępowanie administracyjne ma na celu, zgodnie z konstytutywną zasadą wywłaszczania, ustalić słuszne odszkodowanie za odebranie praw rzeczowych do przedmiotowej nieruchomości objętej skutkami prawnymi ww. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej i wskazać podmioty uprawnione do jego otrzymania. Zasadnicze znaczenie ma więc tu kwestia określenia stanu prawnego nieruchomości na dzień ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, który stanowi podstawę określenia kręgu osób, którym przysługują na ten dzień prawa do nieruchomości. Krąg stron postępowania należy więc ustalić na podstawie stanu prawnego nieruchomości określonego w księdze wieczystej, zbiorze dokumentów lub innych dokumentach potwierdzających tytuł prawny do nieruchomości. Na podstawie odpisu księgi wieczystej nr [...] ustalono, że według stanu na dzień 2 kwietnia 2014 r., tj. na datę ostateczności decyzji Starosty W. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przedmiotowa nieruchomość stanowiła w całości własność S.J. . Jak wynika z mapy z projektem podziału stanowiącej załącznik nr [...] do decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przedmiotowa działka nr [...] powstała w wyniku podziału działki nr [...] (powstała z podziału działki nr [...] ) i stanowi jej południową część. Zatem służebności wymienione w księdze wieczystej nie obejmują wydzielonej pod drogę działki nr [...] która leży poza wyżej wskazanym obszarem działki nr [...] (przed podziałem), a więc nie przysługuje za nie odszkodowanie. Mając na uwadze powyższe, organ stwierdził, że odszkodowanie ustalone w niniejszej decyzji przysługuje w całości dotychczasowemu właścicielowi działki. Organ zlecił rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego, określającego wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej oznaczonej ewidencyjnie jako działka nr [...] Sporządzony operat szacunkowy został zweryfikowany przez organ prowadzący postępowanie pod względem formalnym jak również merytorycznym - dokonano analizy jego logiczności, poprawności wniosków w nim zawartych, wyliczeń, prawidłowości opisu przedmiotu wyceny jak również zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi. W operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy wskazała, iż przedmiotowa nieruchomość na datę wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 154 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub

decyzji, o których mowa w ust. 2 uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania

nieruchomości. Zatem zgodnie z powyższym rzeczoznawca wskazała, że przedmiotowa nieruchomość podlegała ustaleniom Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta K. , zatwierdzonego Uchwałą Rady Miasta K. Nr [...] z dnia 16 kwietnia 2003 r., w którym zlokalizowana jest zgodnie z załącznikiem graficznym w terenach podstawowych korytarzy drogowo- ulicznych - KT. Po przeprowadzeniu zawartej w operacie analizy rzeczoznawca majątkowy określiła wartość przedmiotowej nieruchomości w oparciu o ceny transakcyjne nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne spełniające warunki podobieństwa. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania, stanowiącej grunt. Rzeczoznawca majątkowy wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej określiła w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Z treści operatu wynika, że oszacowana wartość rynkowa prawa własności 1 m2 gruntu wynosi 76,70 zł, zatem określona przez biegłą wartość przedmiotowej nieruchomości stanowi kwotę 54 917,00 zł. Z powyższego wynika, że wybranej techniki oraz metody szacowania nieruchomości rzeczoznawca majątkowy dokonała we właściwy sposób, uwzględniając w szczególności cel wyceny, charakter i położenie nieruchomości, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz dostępne dane. Po zapoznaniu się z operatem szacunkowym S.J. wniósł do niego swoje uwagi, dotyczące jego zdaniem błędnej i zaniżonej wyceny nieruchomości. W wyniku powyższego rzeczoznawca majątkowy stwierdził, że zgodnie z zapisami studium przedmiotowa działka na datę wydania decyzji zrid miała przeznaczenie pod trasy drogowe, zatem można ją użytkować jedynie jako drogę publiczną, a nie jako działkę do zabudowy budynkiem jednorodzinnym. Wskazane w piśmie ceny 18-25 tyś. zł/ar dotyczą działek pod zabudowę jednorodzinną, a nie pod drogi. Zgodnie z zakresem opracowania wycenie podlega działka [...] wg stanu na datę 24 lutego 2014 roku i nie uwzględnia zamiarów byłego właściciela lub związanych z nimi nakładów poczynionych na przyległej nieruchomości. Podsumowując organ i instancji stwierdził, że przedmiotowy operat szacunkowy, został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy o szczególnych zasadach przygotowywania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, ustawy o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego jak również zgodnie ze standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych.

Od tej decyzji odwołanie złożył S.J. domagając się jej uchylenia. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 7 w związku z art. 77 § 1 w związku z art. 107 § 3 K.p.a. poprzez brak wszechstronnego i wyczerpującego wyjaśnienia czy cel na jaki została wywłaszczona nieruchomość spowodowała wzrost wartości wywłaszczonej nieruchomości, co skutkowało przedwczesnym zastosowaniem art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, art. 7 K.p.a. poprzez brak określenia przeznaczenia działki na chwilę wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji, co skutkowało naruszeniem art. 18 ust. 1 ustawy drogowej.

Wojewoda decyzją z dnia 27 listopada 2015 r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty W. . W uzasadnieniu organ wskazał, że w związku z obowiązującymi przepisami prawa normującymi kwestię ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomości, które stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, organ prowadzący postępowanie administracyjne zobowiązany jest powołać biegłego tj. rzeczoznawcę majątkowego w przypadku, gdy w sprawie wymagane są wiadomości specjalne. Opinia biegłego powinna zawierać uzasadnienie, które pozwoliłoby dokonać analizy logiczności i poprawności wniosków, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Nie może zatem niniejsza opinia sprowadzać się tylko do przedstawienia zdania biegłego, ale musi przekonywać jako logiczna całość. Biegły winien zatem wskazać i szczegółowo uzasadnić przesłanki, które doprowadziły go do przedstawionych konkluzji, a także na jakich oparł swoje ustalenia i określił wartość przedmiotowej nieruchomości. Brak fachowego uzasadnienia wniosków końcowych uniemożliwia ocenę jej mocy dowodowej. Niezależnie od powyższego organ zaznaczył, iż zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne zostały szczegółowo uregulowane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. I tak, zgodnie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1 - 3 stosuje się odpowiednio (§ 36 ust. 4 ww. rozporządzenia). Z uwagi na powyższe unormowania prawne rzeczoznawca majątkowy dla przedmiotu wyceny położonego w dniu określania stanu (24 lutego 2014 r.) zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych oznaczonych symbolem "KT", wykonała operat szacunkowy podejściem porównawczym, przy uwzględnieniu dyspozycji § 36 ust. 4 ww. rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Do analizy porównawczej biegła przyjęła 3 nieruchomości spośród bazy obejmującej 12 nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne z terenu jednostki ewidencyjnej P. miasta K. , co bez wątpienia zgodne jest z definicją rynku lokalnego obejmującego teren gminy lub powiatu, wskazaną między innymi w wyrokach Naczelnego Sądu Administracyjnego z 19 października 2012 r. sygn. akt I OSK 1255/11 oraz WSA we Wrocławiu z dnia 7 kwietnia 2009 r. sygn. akt II SA/Wr 537/08. W tym miejscu należy zaznaczyć, iż uwzględnione w wycenie nieruchomości porównawcze bez wątpienia uznać należy za nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny w rozumieniu art. 4 pkt 16 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tj. nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca majątkowy stosując metodę porównywania parami dokonała odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru transakcji porównawczych biegła bez wątpienia uwzględniła dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Organ zaznaczył, iż wyboru nieruchomości porównawczych dokonuje rzeczoznawca majątkowy jako osoba posiadająca w tym zakresie wiadomości specjalne oraz stosowne i niezbędne uprawnienia, a także kwalifikacje. To biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną, którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 17 października 2011 r. sygn. akt I SA/Wa 835/11). Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy dokonała również właściwego wyboru podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, a także uwzględniła cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Tym samym wypełniła również dyspozycję art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Niezależnie od powyższego odwołujący przedłożył operat szacunkowy z dnia 26 czerwca 2015 r. w którym rzeczoznawcy majątkowi oszacowali wartość niniejszej nieruchomości na kwotę 91 397,00 zł. W związku z powyższym w celu jednoznacznego ustalenia przeznaczenia wycenianej nieruchomości oraz ewentualnego obowiązywania dla przedmiotu wyceny pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego, organ odwoławczy pismem z dnia 31 lipca 2015 r. zwrócił się do biegłej, która sporządziła operat szacunkowy na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania o nadesłanie informacji o powodach nie uwzględnienia w operacie szacunkowym wydanego dla nieruchomości z której powstała wyceniana działka pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego. W odpowiedzi na powyższe rzeczoznawca majątkowy stwierdziła, że dla części działki nr [...] w marcu 2008 r. została wydana decyzja wzzt na budowę od strony ul. [...] tj. pól nocnej części działki nr [...] trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami. Działka nr [...] decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 26 stycznia 2009 r. została podzielona na działki nr [...], nr [...] nr [...] nr [...] i nr [...] . Z kolei działka nr [...] została podzielona na: w części południowej działkę nr [...] wchodzącą w zakres inwestycji drogowej i w części północnej od strony ul.[...] działkę nr [...] , pozostającą poza zakresem inwestycji drogowej. Działka nr [...] położona w obszarze wskazanym decyzją wzzt została zabudowana ok. 3 lata temu budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, natomiast działka nr [...] pozostająca poza obszarem ww. decyzji wzzt, podlega ustaleniom studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. zgodnie z którym położona jest jak wyższej wspomniano w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych. Potwierdzenie położenia działki nr [...] poza obszarem linii rozgraniczających teren inwestycji budowy trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych (...) uwidoczniono w załączniku nr 2 do decyzji Prezydenta Miasta K. z dnia 18 marca 2008 r. Niezależnie od powyższego zauważyła, iż dla przedmiotu wyceny położonego jak już wyżej wspomniano zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta K. w terenach podstawowych korytarzy drogowo - ulicznych (KT), rzeczoznawcy przyjęli do analizy rynku nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone na funkcje związane z terenami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, co bez wątpienia należy uznać za naruszenie dyspozycji § 36 ust. 4 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego oraz art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Tym samym operat szacunkowy z dnia 26 czerwca 2015 r. uznać należy za nieprzydatny dla potrzeb niniejszego postępowania.

Na tą decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł S.J. domagając się jej uchylenia oraz uchylenia poprzedzającej ja decyzji organu I instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie:

1/ art. 7 w związku z art. 77 § 1 w związku z art. 107 §3 K.p.a. poprzez brak wszechstronnego i wyczerpującego wyjaśnienia, czy cel na jaki została wywłaszczona nieruchomość stanowiącej działkę ewid. nr [...] spowodowała wzrost wartości wywłaszczonej nieruchomości, co skutkowało przedwczesnym zastosowaniem art. 134 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami;

2/ art. 7 K.p.a. w związku z art. 77 K.p.a. w związku z art. 107 § 3 K.p.a poprzez

brak określenia przeznaczenia działki na chwilę wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji, co skutkowało naruszeniem art. 18 ust. 1 ustawy drogowej;

3/ zastosowanie w niniejszej sprawie art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i określenia wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, gdy tymczasem w przedmiotowej sprawie zastosowanie winien znaleźć zastosowanie art. 18 ust. 1 ustawy drogowej, na podstawie, którego wartość odszkodowania ustala się na chwilę wydania zezwolenia na realizację inwestycji. W uzasadnieniu autor skargi podniósł, że operat szacunkowy sporządzony przez M.G.-L. nie może stanowić podstawy do wskazania słusznego odszkodowania, ponieważ sposób wyceny został oparty na art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc określa wartość nieruchomości na chwilę wywłaszczenia, gdy tymczasem przy sporządzaniu przedmiotowego operatu szacunkowego biegła powinna określić stan nieruchomości z chwili wydania decyzji o zezwoleniu na inwestycję, a to zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy drogowej. Oznacza to, że organ winien przeprowadzić postępowania dowodowe w zakresie ustalenia stanu

wywłaszczanej na chwilę wydania decyzji o zezwoleniu na inwestycję, w szczególności wartość działki sprzed podziału względnie wyjaśnić dlaczego jakimi przesłankami kierował się organ opierając swoją decyzję na operacie szacunkowym który powyższego nie uwzględnia. W zaskarżonej decyzji nie zostało wykazane także w jaki sposób doszło do zwiększenia wartości nieruchomości, która została wywłaszczona.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Przepis art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. stanowi, iż sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. na treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie, niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych Dz.U Nr 2013 poz. 687 wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte pod budowę drogi ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W/w ustawa nie reguluje metod i sposobów szacowania nieruchomości, oczywiste jest więc, że zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. 2014.518 (dalej; ustawa) oraz przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.2004.207.2109 (dalej; rozporządzenie). Wskazane przepisy mają bowiem charakter "uniwersalny", określony przez art. 149 ustawy, zgodnie z którym przepisy rozdziału pt. "Określanie wartości nieruchomości" stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

Tak więc ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ugn), a podstawę ustalenia wysokości tego odszkodowania stanowi – co do zasady – wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1ugn). Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie o ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi i jako taki podlega ocenie stosownie do przepisu art. 80 kpa. Zastrzec jednakże należy, że zakres dokonywanej przez organy administracji kontroli limitowany jest przepisem art. 157 ust. 1 ugn, zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Organy administracji dokonują oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego. Do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych należy zaś ocena merytorycznej prawidłowości tego operatu. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, skoro art. 157 ust. 1 ustawy nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych ( por. wyrok NSA z 9 stycznia 2014 I OSK 1459/12).

Wskazać w tym miejscu należy, iż zgodnie z dyspozycja art. 154 ust 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie zaś do art. 154 ust 2 w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przepis § 36 ust 1 rozporządzenia wskazuje, iż wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Z kolei § 36 ust 4 rozporządzenia stanowi, iż w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 5 listopada 2014 r. I OSK 1395/13 wskazuje, iż w odniesieniu do regulacji zawartej w § 36 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) podkreślić trzeba, że przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wycena rozpoczyna się od porównania transakcji nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia dokonanie wyceny przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości (podobnie Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 20 grudnia 2011 r. I OSK 98/1, Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 7 kwietnia 2009 r. II SA/Wr 537/08, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w wyroku z dnia 10 marca 2011 r. II SA/Bk 807/10).

Z wyżej przytoczonych przepisów oraz orzecznictwa, wynika, iż w przypadku ustalania odszkodowania za nieruchomość nabytą przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego pod inwestycje drogową na mocy tzw. specustawy drogowej, jej wartość rynkową ustala się przy uwzględnienia przeznaczenia nieruchomości wynikającego z ustaleń planu miejscowego a w razie jego braku ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli zaś przeznaczenie tej nieruchomości było drogowe, wartość rynkową nieruchomości przejętej określa się, uwzględniając ceny transakcyjne innych podobnych nieruchomości drogowych, jeżeli zaś brak takich nieruchomości (nie były przedmiotem transakcji) - przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych.

W niniejszej sprawie przedmiotowa nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego a ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego wynika, że miała przeznaczenie drogowe. Z ustaleń organów wynika także, iż dla nieruchomości z której wydzielono przedmiotową działkę pod budowę drogi, kilka trat wcześniej - w 2008 r. wydana została decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla zamierzenia polegającego na budowie 3 domów mieszkalnych jednorodzinnych. Decyzja ta była wydana dla działki nr [...] . W tej sytuacji zdaniem skarżących wartość odszkodowania powinna być liczona przy uwzględnieniu budowlanego przeznaczenia nieruchomości. Stanowiska tego nie można podzielić. Wprawdzie jak wynika z przytoczonego wyżej przepisu art. 154 ust 2 ustawy - w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy, a ustawodawca nie wskazuje przeznaczenia priorytetowego - jeżeli nieruchomość ma ustalone warunki zabudowy a jednocześnie w studium jej przeznaczenie jest odmienne, to zdaniem sądu, w niniejszej sprawie rozstrzyganie tego dylematu nie jest konieczne.

Wskazać w tym miejscu należy, iż wprawdzie w aktualnym stanie prawnym decyzje o ustaleniu warunków zabudowy nie mają ograniczeń, jeżeli chodzi o czas ich obowiązywania ale dla swej skuteczności (możliwości ubiegania się o wydanie na ich podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę - co przesądza o budowlanym przeznaczeniu działki) muszą jednak zachowywać aktualność w tym sensie, iż musi zachodzić tożsamość nieruchomości dla której ustalono warunki zabudowy oraz nieruchomości objętej wnioskiem o udzielenia pozwolenia na budowę. Tożsamość ta dotyczy między innymi geodezyjnego oznaczenia nieruchomości.

Jak wynika z akt sprawy, działka nr [...] dla której ustalono warunki zabudowy w 2008 r. w roku 2009 została podzielona na działki nr [...] ,[...] ,[...] z której to (nr. [...] ) została wydzielona i nabyta z mocy prawa przez Gminę Miejską K. działka będąca przedmiotem niniejszego postępowania. W tym stanie rzeczy po dokonaniu poddziału nieruchomości decyzja o ustaleniu warunków zabudowy dla działki nr. [...] stała się nieaktualna bo działka ta w sensie geodezyjnym przestała istnieć (została podzielona na trzy inne, o nowych numerach). Nie budzi wątpliwości sądu, iż brak podstaw by uznać w tej sytuacji, że działka nr [...] objęta była decyzją o ustaleniu warunków zabudowy. Prawidłowo zatem organy uznały, iż przy ustalaniu wartości tej nieruchomości, należy przyjąć jej przeznaczenie wynikające z zapisów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, gdyż jest to przeznaczenie aktualne na dzień przejęcia nieruchomości ma mocy decyzji o zgodzie na realizacje inwestycji drogowej (jak mowa o tym wyżej przeznaczenie budowlane działki utraciło swą aktualność).

Tym samym wadliwością obarczony jest kontr operat przedłożony w sprawie przez skarżącego gdyż jak wynika z jego treści (str. 15 operatu) dla potrzeb wyceny określono rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznczonych na funkcje związane z terenami zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej a nie jak wynika z wyżej przytoczonych argumentów - nieruchomości o przeznaczeniu drogowym.

Konkludując stwierdzić należy, iż stan przedmiotowej nieruchomości został zatem ustalony zgodnie z dyspozycją ą art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz 36 ust 1 i ust 4 rozporządzenia - przy uwzględnieniu aktualnego przeznaczenia tej nieruchomości. W ocenie sądu prawidłowo także organy oceniły poprawność sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego a ustalona na jego podstawie wartość nieruchomości przejętej pod drogę jest prawidłowa.