Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1280/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2021-04-14 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4 , art. 37 ust. 1 , art. 87 ust. 3a
journal: Dz.U. 2020 poz 293
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Bonifacy Bronkowski (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Beata Kalaga-Gajewska, Sędzia WSA Artur Żurawik, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 14 kwietnia 2021 r. sprawy ze skargi J. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Częstochowie z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Pismem z dnia [...] r. Burmistrz Miasta M. (dalej też jako Burmistrz lub organ pierwszej instancji) zawiadomił J.O. (dalej jako strona lub skarżący) o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w M. obręb M., przy ul. [...] , oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr geod. 1. o pow. 0,2042 ha, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku z jej zbyciem przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący.

Po przeprowadzeniu postępowania decyzją z dnia [...]r., nr [...]Burmistrz ustalił obciążającą skarżącego jednorazową opłatę na rzecz Gminy M. w wysokości 2 817,90 zł z tytułu wzrostu wartości powyższej nieruchomości, spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W uzasadnieniu wydanej decyzji wyjaśnił, że zgodnie z uchwałą nr [...]Rady Miasta w M. z dnia [...]. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta M. w rejonie dzielnic [...] i [...] (opublikowaną w Dz. Urz. Województwa Śląskiego z dnia [...] r. pod poz. [...], dalej też jako m.p.z.p.), w dniu wejścia w życie tego planu tj. [...]r., działka skarżącego znalazła się na terenach oznaczonych w tym planie symbolami:

3MN/U - przeznaczenie podstawowe: tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (budynki mieszkalne, garażowe, gospodarcze) z usługami;

6KDD - przeznaczenie podstawowe: teren drogi klasy dojazdowej.

W § 49 w/w uchwały ustalona została stawka procentowa dla nieruchomości, dla których wartość wzrasta w związku z uchwaleniem planu, zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie Dz. U. z 2020 r., poz. 293, dalej jako u.p.z.p. lub jako ustawa) w wysokości 30%.

Bezpośrednio przed wejściem w życie m.p.z.p. działka nr 1. nie podlegała ustaleniom żadnego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Poprzednio obowiązujący dla tego terenu plan miejscowy zatwierdzony uchwałą nr [...] Miejskiej Rady Narodowej w M. z dnia [...] r. zgodnie z art. 87 ust. 3 u.p.z.p., utracił moc w dniu 1 stycznia 2004r. Zgodnie z zapisami tego planu działka nr 1. usytuowana była na terenie oznaczonym symbolem:

RL- Lasy. Tereny istniejących lasów /państwowych i prywatnych/ oraz tereny o małej przydatności rolniczej wskazane do zalesień. Zalecana przebudowa drzewostanów leśnych dla podniesienia ich biologicznej odporności na zanieczyszczanie.

Faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem aktualnego m.p.z.p. był zbieżny z przeznaczeniem nieruchomości w poprzednio obowiązującym planie, ponieważ działka nr 1. stanowiła teren wyrobisk po wydobyciu piasku, niezabudowany, częściowo zadrzewiony.

Aktem notarialnym sporządzonym w dniu [...] r. skarżący zbył prawo własności objętej postępowaniem działki nr 1. o pow. 0,2042 ha, nr KW [...]. Zbycie nastąpiło zatem przed upływem 5 lat od wejścia w życie m.p.z.p. z dnia [...]r.

Wzrost wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie m.p.z.p. został ustalony operatem szacunkowym z dnia [...] r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego Z.M.. Po dokonaniu oceny tego operatu organ pierwszej instancji uznał, iż został on sporządzony prawidłowo.

W odwołaniu od tej decyzji skarżący zarzucając, że została ona wydana z naruszeniem art. 7, art. 8, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa w zw. z art. 36 ust. 1 u.p.z.p. podniósł, że w związku z uchwaleniem m.p.z.p. nie doszło do wzrostu wartości objętej postępowaniem jego nieruchomości. Nadto zakwestionował ustalenie obciążającej go opłaty według maksymalnej 30% stawki.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Częstochowie (dalej też jako SKO lub Kolegium) odwołania tego nie uwzględniło i zaskarżoną decyzją z dnia [...] r., nr [...], wydaną z powołaniem się na treść art. 138 § 1 pkt 1 Kpa oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 i 12 oraz art. 87 ust. 3a u.p.z.p., decyzję Burmistrza utrzymało w mocy.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia stwierdziło, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jego wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. (art. 87

ust. 3a. u.p.z.p.).

Jak wynika ze sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, w związku z uchwaleniem m.p.z.p. wartość działki skarżącego wzrosła o 9 393 zł. Skoro jednocześnie skarżący sprzedał tą nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie m.p.z.p. z [...] r., to zasadnie należało obciążyć go opłatą planistyczną na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p. obliczoną według stawki 30% ustaloną w tym planie zgodnie z treścią art. 15 ust. 2 pkt 2 ustawy.

Również zdaniem SKO, stanowiący podstawę ustalenia opłaty operat biegłej z dnia [...]r. został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i w konsekwencji stanowi miarodajny dowód co do wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego wejściem z życie m.p.z.p.

Zgodnie z tym operatem wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości gruntowej określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem aktualnie obowiązującego planu miejscowego, która jest równa wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., wynosiła 27 996 zł, zaś jej wartość rynkowa określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu obowiązującego planu miejscowego, kwotę 37 389 zł. Wzrost wartości nieruchomości związany z uchwaleniem planu miejscowego wyniósł zatem 9 393 zł.

Dokonując wyceny wartości nieruchomości rzeczoznawca zastosowała podejście porównawcze metodą porównywania parami. W treści operatu szacunkowego rzeczoznawca w sposób logiczny i wyczerpujący uzasadniła powyższy wybór zastosowanej metody. Rzeczoznawca scharakteryzowała nieruchomości porównywalne, dokonała opisu cech rynkowych i nadała im odpowiednie wagi w celu przeprowadzenia prawidłowej wyceny. Jest to zgodne z art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2, art. 151 ust. 1, art. 152, art. 153 ust. w i art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie Dz. U. z 2020 r., poz. 1990) oraz § 4 ust. 1, 2 i 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, z późn.zm.).

Operat został sporządzony w sposób prawidłowy i nie zawiera błędów formalnych. Skład orzekający Kolegium nie znalazł zatem podstaw do zakwestionowania ustalonej przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości.

W skardze do sądu administracyjnego ma powyższą decyzję SKO skarżący, wnosząc o jej uchylenie oraz orzeczenie, że nie ma on obowiązku uiszczania opłaty planistycznej, względnie o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia, zarzucił, że została ona wydana z naruszeniem art. 6, art. 7 w zw. z art. 77, art. 7a, art. 7b, art. 78, art. 32, art. 40 i art. 89 Kpa oraz art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

W uzasadnieniu skargi skarżący powołując się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08 podniósł, że wbrew ustaleniom organów w następstwie uchwalenia planu zagospodarowania z 2017 r. nie doszło o zmiany przeznaczenia jego działki w porównaniu z jej przeznaczeniem według planu z 1990 r., jak również w odniesieniu do faktycznego sposobu jej użytkowania przed uchwaleniem planu. W konsekwencji brak było podstaw do przyjęcia, że w związku z uchwaleniem m.p.z.p. z 2017 r. doszło do wzrostu wartości nieruchomości i w konsekwencji do ustalenia renty planistycznej.

Wskazując na naruszenie powołanych przepisów postępowania skarżący ogólnie powołał się na wynikające z nich zasady procedowania, bez ich odniesienia do stanu faktycznego niniejszej sprawy.

W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. W odniesieniu do zarzutów naruszenia przepisów postępowania zaakcentowało, że skarżący nie kwestionował jego przebiegu, nie skorzystał nawet z możliwości zapoznania się z aktami sprawy, zgodnie z obowiązującymi przepisami organy nie miały też obowiązku ani potrzeby przeprowadzania rozprawy.

Rozpoznając sprawę na posiedzeniu niejawnym w składzie trzech sędziów, a to zgodnie z treścią art. 15 zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 374 ze zm.), Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem brak jest podstaw do przyjęcia, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem prawa dającym podstawę do jej wzruszenia na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lub pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm., zwanej dalej ustawą p.p.s.a.).

W odniesieniu do zarzutów skargi należy podnieść, że wynikające z powołanych w niej przepisów naruszenia nie zostały odniesione w żaden sposób ani do stanu faktycznego niniejszej sprawy, ani do treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Sformułowane w tym względzie w skardze wywody mają ogólny charakter.

W większości na gruncie niniejszej sprawy nie można się zatem do nich merytorycznie odnieść. Nie wskazano w nich bowiem na czym konkretnie w odniesieniu do niniejszej sprawy naruszenie wskazanych przepisów miałoby polegać i jaki wpływ ewentualne ich naruszenie miałoby na wynik sprawy.

Również działając z urzędu, a to zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy p.p.s.a., Sąd nie znalazł podstaw do podważenia legalności zaskarżonej decyzji.

W świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie ulega wątpliwości, że w związku z uchwaleniem m.p.z.p. z 2017 r. doszło do zmiany przeznaczenia działki skarżącego w odniesieniu do treści planu zagospodarowania z 1990 r. Zgodnie bowiem z obowiązującym obecnie planem jest ona przeznaczona w większości pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami oraz częściowo pod drogi klasy dojazdowej, gdy tymczasem zgodnie z planem zagospodarowania z 1990 r. była usytuowana na terenie istniejących lasów (symbol RL-Lasy) oraz terenie o małej przydatności rolniczej wskazanym do zalesień. Skarżący w żaden sposób nie zakwestionował też (w ogóle w tym względzie się nawet nie wypowiedział), że faktycznie przed uchwaleniem m.p.z.p. działka nr 1. stanowiła teren wyrobisk po wydobyciu piasku, niezabudowany, częściowo zadrzewiony. W konsekwencji brak jest jakichkolwiek podstaw do zanegowania stanowiska organów, że faktycznie przed uchwaleniem planu była ona wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem jakie nieruchomość ta miała w planie z 1990 r. Dowolne i w żaden sposób nieuzasadnione jest zatem twierdzenie skarżącego, że w następstwie uchwalenia planu z 2017 r. nie doszło do zmiany przeznaczenia jego nieruchomości, zarówno co do przeznaczenia w planie z 1990 r., jak i co do faktycznego sposobu jej wykorzystania po utracie mocy tego planu i w konsekwencji do wzrostu jej wartości w następstwie uchwalenia nowego planu.

W konsekwencji w sprawie zachodzi też inna sytuacja, niż ta o jakiej mowa w powołanym w skardze wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08. W zaistniałej w sprawie sytuacji nie miała też znaczenia treść art. 87 ust. 3a, gdy zarówno według planu z 1990 r. jak i według faktycznego sposobu wykorzystania działki, jej wartość należało ustalić jako gruntów leśnych i przeznaczonych do zalesienia.

Nie może przy tym (nawet w świetle doświadczenia życiowego) ulegać wątpliwości, że wartość terenów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe z usługami jest wyższa niż terenów leśnych (a tym bardziej wymagających częściowo rekultywacji jako wyrobiska piasku), co uzasadniało przyjęcie, że w sprawie zachodziła sytuacja, o jakiej mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Zgodnie z treścią art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 37 ust. 12 u.p.z.p., wzrost wartości nieruchomości skarżącego spowodowany uchwaleniem m.p.z.p. został ustalony w oparciu o aktualny operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. W ramach posiadanych kompetencji został on jako dowód z opinii biegłego pozytywnie oceniony przez organy obu instancji, w tym gdy chodzi o jego sporządzenie zgodnie z obowiązującymi przepisami. Ocenę tą podziela również Sąd przy wydawaniu motywowanego wyroku.

W tym względzie wymaga podkreślenia, że skarżący nie zgłosił do tego operatu, w tym do ustalonych w nim wartości jego nieruchomości, żadnych zastrzeżeń. Z akt nie wynika, aby przed wydaniem zaskarżonej decyzji w ogóle zapoznał się z ich treścią. Marginalnie jedynie należy zwrócić uwagę, że z punktu widzenia interesu skarżącego wartość jego działki według jej przeznaczenia po uchwaleniu m.p.z.p. została wyceniona w tym operacie dla skarżącego bardzo korzystnie. Wartość ta została bowiem ustalona przez rzeczoznawcę na kwotę 37 389 zł, gdy tymczasem skarżący sprzedał ją dnia [...] r. za 70 000 zł.

Zasadnie też podniesiono w odpowiedzi na skargę, że w świetle zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie było ani potrzeby, ani obowiązku przeprowadzenia w postępowaniu administracyjnym rozprawy.

Z tych wszystkich względów skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy p.p.s.a.

mr