Wyrok WSA w Bydgoszczy, sygn. akt II SA/Bd 618/07
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy
Data orzeczenia: 2007-10-24 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 59 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 61  ust. 1  pkt 1-5
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

SENTENCJA

Dnia 24 października 2007 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędziowie: sędzia WSA Elżbieta Piechowiak sędzia WSA Krzysztof Gruszecki (spr.) Protokolant: Krzysztof Cisewski po rozpoznaniu w II Wydziale na rozprawie w dniu 24 października 2007 roku sprawy ze skargi M.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2007 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z ... marca 2007 r., Nr ... Prezydent Miasta B. na podstawie art. 54, art. 59 ust. 1 i art. 60 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 104 kpa po ponownym rozpatrzeniu wniosku ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na: budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego

z wbudowanymi usługami i garażem podziemnym wielostanowiskowym na działce

nr ew. 3 (obr. 194) przy ul. L. 34 w B. oraz ustalił warunki

i wymagania ochrony kształtowania ładu przestrzennego wynikające z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Określono:

– linię zabudowy - obowiązującą na załączniku graficznym do decyzji,

– wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wskaźnik zabudowy max. 40 %,

– szerokość elewacji frontowej: min 9 m,

– wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej max. 12 m przy czym część zabudowy zlokalizowana w pierzei ul. L. winna być projektowana, jako obiekt dwukondygnacyjny o maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wynoszącej 8,8 m,

– ilość kondygnacji od dwóch do czterech kondygnacji nadziemnych, przy czym część zabudowy zlokalizowana w pierzei ul. L. powinna być projektowana jako obiekt dwukondygnacyjny o maksymalnej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej wynoszącej 8,8 m,

– geometria dachu - dach płaski o kącie nachylenia 15°, powierzchnia biologicznie czynna - min. 25% powierzchni działki.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli I. i K. P., M. P.-F. oraz I. M..

Odwołujący I. i K. P., M. P.-F. zakwestionowali przeprowadzoną analizę, co do wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, jako średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Wykazali, że wskaźnik ten powinien być określony max. ok. 30%. Podnieśli także, że powierzchnia zabudowy na działce nr 7 nie dotyczy zabudowy mieszkalnej i nie powinna być brana pod uwagę. Co do działki nr 13 odwołujący się podnieśli, że budynek na niej zlokalizowany posiadający cztery kondygnacje nadziemne przyjęty w decyzji jako wzór do określenia maksymalnej ilości kondygnacji, zlokalizowany został niezgodnie z aktualnym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Odwołujący zarzucili, że organ I instancji nie przeprowadził analizy obiektów i związanej z tym liczby kondygnacji nadziemnych obiektów. Ponadto kwestionowali, że nawiązano jedynie do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej obiektu w pierzei ul. L. (8,8 m), przyjmując zupełnie dowolnie wysokość pozostałej elewacji. Wyliczyła, że średnia liczba kondygnacji nadziemnych obiektów wynosi nieco ponad 2. Zdaniem odwołujących określenie wielkości, jako min. 9 m, średniej szerokości elewacji frontowej istniejącej zabudowy na analizowanych działkach świadczy o nieznajomości przepisów lub celowym nie ograniczaniu z góry tej wielkości.

Strona podkreśliła także, że udział powierzchni biologicznie czynnej określonej w decyzji na 25% powierzchni działki nie jest regulowany przez cytowane rozporządzenie nie może być jednak przyjmowany bezkrytycznie. Odwołujący powołali się na miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i podali, że dla zabudowy sąsiedniej wynosi 30%.

Podnieśli także, że w uzasadnieniu decyzji znalazło się stwierdzenie, iż

z wykresu linijki słońca wynika, że jeden pokój dzienny w ich budynku będzie zaciemniony i że takie rozwiązanie dopuszczają alternatywne przepisy. Jest to funkcja szerokości elewacji frontowej od strony ulicy L.. Ich zdaniem, strona nie może ponosić konsekwencji niezabezpieczenia jej interesów, mimo, że alternatywne przepisy to dopuszczają. Obowiązkiem organu jest ustalenie szerokości elewacji frontowej zgodnie z przepisami wraz z uwzględnieniem ich interesu prawnego tym bardziej, że przedmiotowy pokój zajmuje osoba schorowana

w podeszłym wieku i nie można jej pozbawiać właściwego nasłonecznienia.

Natomiast w zakresie posadowienia oraz wielkości i lokalizacji bryły strona podtrzymała stanowisko zawarte w odwołaniu z dnia ... sierpnia 2006 r. i podniosła, że dopuszczenie do realizacji garaży zagłębionych w gruncie oraz znaczne obciążenia przenoszone na grunt od wielokondygnacyjnego budynku w warunkach gruntowych występujących na analizowanym terenie z dużym prawdopodobieństwem doprowadzą do oddziaływania przyszłego obiektu na istniejącą zabudowę sąsiednią aż do zmian destrukcyjnych włącznie. Podano, że

w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego odnośnie wymienionych gruntów wprowadzono określone obowiązki w zakresie posadowienia budynków.

Natomiast I. M., we wniesionym odwołaniu podniosła, że warunki określone w decyzji dotyczące bezpieczeństwa zabudowy na jej działce spowodowane przyszłą zabudową na działce sąsiedniej są niewystarczające. Jej zdaniem organ I instancji powinien rozpatrzyć: warunki dotyczące bezpieczeństwa konstrukcji zawarte w aktualnym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Odwołująca powołała się na art. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane o projektowaniu i budowie dotyczący spełniania wymagań podstawowych w szczególności bezpieczeństwa konstrukcji. Projektowany obiekt będzie zblokowany z zabudową na jej działce i w/w warunki muszą zostać spełnione na jej działce.

Powołała się także na art. 144 i 147 ustawy z dnia 23 kwietnia 1963 r. Kodeks cywilny oraz § 204 ust. 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie stanowiący, że wzniesienie budynku w bezpośrednim sąsiedztwie obiektu budowlanego nie może powodować zagrożeń dla bezpieczeństwa użytkowników tego obiektu lub obniżenia jego przydatności do użytkowania. Ze względu na rodzaj gruntów domaga się odwołująca ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy warunków, które będą musiały być spełnione przez inwestora a które podnoszą stopień bezpieczeństwa

i ograniczają wpływ oddziaływania przyszłego obiektu na warunki pracy istniejącego budynku na jej działce. Podała także, że rozwiązania takie to m.in. zaprojektowanie fundamentów w pewnej odległości od granicy działek, odpowiednio sztywnych fundamentów i nie podatnych na zróżnicowane osiadanie i stosowanie innych środków ograniczających wpływ projektowanego obiektu na jej budynek.

Zdaniem odwołującej się brak ograniczenia odległości od granic ponad warunki wynikające z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz odległości między budynkami wynikające z § 13 tego rozporządzenia wpłyną i znacznie ograniczą warunki zabudowy wynikające z warunków określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla jej działki, wskazując jednocześnie, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego może realizować na działce zabudowę 3 kondygnacyjną, co z dachem o nachyleniu 15° daje wysokość obiektu ok. 11 m lub więcej. Przy takiej wysokości budynku na jej działce odległość od budynku przesłanianego może powodować, że będzie zmuszona odsunąć budynek na odległość od wspólnej granicy na ok. 6 m (przy założeniu, że budynek sąsiedni będzie oddalony od granicy o 4 m), co znacznie ograniczy wielkość zabudowy na jej działce i znacznie przekroczy wartości określone w § 12 ust. 1 warunków technicznych. Rozpatrzenie tego zagadnienia na etapie przedmiotowej decyzji (np. min. odległość od granicy z jej działką wynosząca 5 m) niwelowałaby ewentualne przyszłe istotne ograniczenie w zabudowie jej działki.

Ponadto wniosła o uwzględnienie w lokalizacji projektowanego budynku zasad wynikających z działu VI. Bezpieczeństwo pożarowe rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B., po rozpatrzeniu odwołań decyzją z dnia ... maja 2007 r., Nr ... utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

Uzasadniając swoje stanowisko organ odwoławczy uznał, że decyzja została wydana w sposób prawidłowy, z uwzględnieniem istniejącego stanu faktycznego

i obowiązujących przepisów.

Kolegium podkreśliło, iż przedmiotowa działka w odróżnieniu od działek odwołujących się nie jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedla B. w B., obejmującego teren ograniczony ulicami: J. S., projektowaną trasą W-Z, Al. Kard. St. W., K. C., uchwalonego uchwałą

Nr ... Rady Miasta B. z dnia ... maja 2000 r., a decyzja o warunkach zabudowy nie jest aktem upoważniającym do podjęcia realizacji inwestycji, ale stanowi podstawę do ubiegania się o pozwolenie na budowę na terenie wskazanym w decyzji i na warunkach określonych w decyzji. Zgodnie, bowiem z art. 55 w związku z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy wiąże organ wydający pozwolenie na budowę. Kolegium wskazało także, że wyłącznie przyjęta w decyzji szerokość elewacji frontowej min. 9 m nie może ulec zmniejszeniu. Chodzi tu o szerokość elewacji frontowej od strony ul. L., odpowiadającej szerokości elewacji frontowej budynku przy ul. L. 32. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podkreśliło, że konkretyzacja ustaleń odnośnie obiektu budowlanego, tj. jego wysokości, kształtu i innych szczegółów architektoniczno-budowlanych następuje dopiero w postępowaniu o pozwolenie na budowę.

Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, organ odwoławczy, podkreślił, że ustaleniem warunków i wymagań w zakresie nowej zabudowy będzie także wprowadzenie do decyzji ustaleń dopuszczających odstępstwo od istniejących parametrów i wskaźników. Potwierdzają to przepisy paragrafów 4-7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przewidujące wprost odstępowanie od kontynuacji sposobu zabudowy i zagospodarowania działek sąsiednich.

Natomiast odnośnie zarzutu dotyczącego ustalenia wskaźnika powierzchni zabudowy, to przepis § 5 ust. 1 cyt. rozporządzenia ustanawia zasadę określenia tego wskaźnika poprzez wyznaczenie go na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy.

Odnośnie wysokości projektowanego budynku przepis § 7 podanego rozporządzenia wymaga wyznaczenia wysokości odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a jeżeli na działkach sąsiednich "wysokość" tworzy uskok - wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Odstępstwo od tych zasad przewidziane jest, gdy wynika z analizy.

Z analizy istniejącego stanu wynika, że w sąsiedztwie nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja wysokość jest zróżnicowana, tworzy uskok. Na obszarze analizowanym znajdują się budynki od 1-4 kondygnacji o wysokości od 4 do 12 m. Dla projektowanej zabudowy przyjęto wysokość zróżnicowaną od 2 do 4 kondygnacji nadziemnych. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej maksymalną 12 m. Dla części zabudowy planowanej w pierzei ulicy L. przyjęto maksymalną wysokość 2 kondygnacji nadziemnych, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej maks. 8,8 m biorąc pod uwagę realizację budynku frontowego w zabudowie bliźniaczej z budynkiem przy ul. L. 32.

Natomiast odnośnie zarzutu ustalenia parametru szerokości elewacji frontowej, Kolegium wyjaśniło, iż zasadą jest określenie parametru poprzez obliczenie średniej szerokości elewacji frontowych na działkach na terenie analizowanym z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości, jeżeli wynika to z analizy. Do analizy przyjęto działki z obszaru analizowanego położone w pierzei ul. L.. Przyjęto szerokość odbiegającą od średniej, wynoszącej 14, 5 m, najniższą w terenie analizowanym min. 9 m, co odpowiada również szerokości elewacji frontowej przy

ul. L. 32 tworzącej zabudowę bliźniaczą z planowanym budynkiem frontowym.

Organ odwoławczy odpowiadając na zarzut związany z posadowieniem

i realizacją bryły obiektu wyjaśnił, że problemy z posadowieniem budynku i garażu są rozwiązywane na etapie uzyskania pozwolenia na budowę. Jest to przede wszystkim zadanie projektanta i inwestora. Decyzja nie rozstrzyga o głębokości posadowienia garażu w związku z tym wątpliwości, że obciążenia przenoszone na grunt od wielokondygnacyjnego budynku w warunkach gruntowych występujących na analizowanym terenie z dużym prawdopodobieństwem doprowadzą do oddziaływania przyszłego obiektu na istniejącą zabudowę sąsiednią są przedwczesne na tym etapie postępowania. Organ I instancji w wymaganiach dotyczących ochrony interesów osób trzecich zawarł dodatkowo warunki dla inwestora, że robót ziemnych nie wolno wykonywać w taki sposób, żeby groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia, zgodnie z art. 147 kc oraz ustanowił zakaz w myśl art. 144 kc takich działań właściciela nieruchomości, które przekraczają granice, poza którymi działania te przestają być uprawnieniem wynikającym z prawa własności, a stają się działaniem bezprawnym.

W skardze wniesionej do Sądu M. P.-F. wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, podnosząc argumenty wywiedzione już w odwołaniu, zarzucając jednocześnie, naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,

a w szczególności:

– art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717),

– § 3-9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588),

– art. 2 Konstytucji RP,

– uchwały Nr ... Rady Miasta B. z ... maja 2000 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedla B. w B., obejmującego teren ograniczony ulicami: J. S., projektowaną trasą WZ, Al. Kard. St. W., K. C.,

– przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy,

a w szczególności art. 7, 8, 77 § 1 Kpa poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy,

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. Nadto dodało, iż uregulowany przepisami prawa tryb postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego nie pozwala na to, aby zgodzić się ze stanowiskiem strony, że warunki zagospodarowania nieruchomości ustalone w przytoczonym planie powinny mieć wpływ na ustalenie warunków zabudowy dla planowane inwestycji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym

w świetle § 2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, wchodzi tutaj w grę kontrola aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dokonywana pod względem ich zgodności z prawem materialnym i przepisami procesowymi, nie zaś według kryteriów słusznościowych.

Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów, skarga nie jest zasadna, gdyż rozstrzygając sprawę dotyczącą warunków zabudowy, zarówno organ I jak i II instancji, nie dopuścił się naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.

W ocenie Sądu kontrolowane orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. jest prawidłowe. Podstawą materialno-prawną rozpoznania sprawy będącej przedmiotem zaskarżonej decyzji są przepisy ustawy

z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U.

Nr 80 poz. 717 z późn. zm.).

Jak wynika z art. 59 ust. 1 wskazanej ustawy, zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, ..., wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Taka sytuacja zachodziła w przedmiotowej sprawie, gdyż

z zebranej dokumentacji wynika jednoznacznie, że przedmiotowa działka nie jest objęta ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedla B. w B., obejmującego teren ograniczony ulicami: J. S., projektowaną trasą W-Z, Al. Kard. St. W., K. C., uchwalonego uchwałą Nr ... Rady Miasta B.

z dnia ... maja 2000 r.

Niewątpliwie artykuł ten wskazanej ustawy należy do kategorii przepisów bezwzględnie wiążących, co oznacza, że jeżeli ustalony stan faktyczny sprawy odpowiada treści przepisu, skutek jest określony w przepisie, a organ nie ma wyboru, co do treści rozstrzygnięcia. Tym większe znaczenie ma, więc prawidłowe ustalenie stanu faktycznego oraz poprawne odczytanie treści przepisu, gdyż właściwa jego interpretacja jest punktem odniesienia i podstawowym warunkiem prawidłowego rozstrzygnięcia.

W związku z tym zarzut skarżącej odnoszący się do naruszenia obowiązujących na terenie miasta B. planów zagospodarowania przestrzennego nie zasługuje na uwzględnienie. Ustawodawca w obowiązującym akcie prawnym przewiduje, że lokalizacja przedsięwzięć może mieć miejsce w planie zagospodarowania przestrzennego lub w przypadku jego braku w decyzji określającej warunki zabudowy lub lokalizację celu publicznego. W związku z tym organy administracji nie mają swobody wyboru in concreto w jakim trybie będzie miała miejsce lokalizacja przedsięwzięcia. Brak planu zagospodarowania przestrzennego przesądza, bowiem, że w tym przypadku może to być dokonane tylko na podstawie decyzji określającej warunki zabudowy na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Podstawę materialno-prawną wydania przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy stanowił m.in. art. 61 ustawy. Zgodnie z jego treścią wydanie decyzji

o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów

i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Warunkiem koniecznym, ale i wystarczającym do wydania przedmiotowej decyzji jest zgodność z normami prawa powszechnie obowiązującego, a jego spełnienie lub niespełnienie determinuje działanie organu. W przypadku, gdy inwestycji sprzeciwia się przepisom prawa, organ zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy nie może wydać pozytywnej decyzji. Jeśli natomiast żaden przepis prawa nie sprzeciwia się zamierzeniu inwestycyjnemu (art. 54 pkt 2), to organ ma obowiązek wydać pozytywną decyzję stosownie do art. 56 ustawy, opierając ustalenie warunków i zasad zagospodarowania terenu na normach prawnych.

Przesłanki ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji obejmują trzy wymagania określone w punktach od 1 do 3 cytowanych wyżej, które ustala organ uprawniony do wydania decyzji o warunkach zabudowy. Sposób ustalania tych wymagań określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r.

w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy

i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

Przepis § 3 cyt. rozporządzenia stanowi w ust. 1: "w celu ustalenia wymagań nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy

i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy", a w ust. 2 tego paragrafu stanowi: "granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy,

w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość działki objętej wnioskiem

o ustalenie warunków, nie mniejszej niż 50 metrów".

Z treści przytoczonych przepisów wynika, że organ uprawniony do wydania decyzji o warunkach zabudowy w razie braku planu zagospodarowania terenu dla obszaru objętego wnioskiem inwestora wyznacza na mapie w skali 1:500 lub 1:1000 granice obszaru w celu przeprowadzenia analizy i ustalenia, czy możliwa jest realizacja planowanej inwestycji przy zachowaniu niezbędnych warunków wynikających z pkt 1-3 art. 61 ust. 1 ustawy. W § 3 ust. 2 rozporządzenie podaje minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Organ przystępując do ustalenia granic obszaru w celu przeprowadzenia wspomnianej powyżej analizy powinien mieć na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, która uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Do ustalenia warunków zabudowy konieczne jest istnienie, co najmniej jednej działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, przy czym pojęcie "działki sąsiedniej" w tym przepisie oznacza, że musi to być działka, na której roboty budowlane, polegające na budowie obiektów budowlanych, zostały już zrealizowane, przy czym należy uznać, iż nie będzie tu chodziło tylko o działkę graniczącą bezpośrednio z działką inwestora, lecz raczej

o pewien obszar tworzący urbanistyczną całość, pozwalający organowi dokonać jak najlepszej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków z art. 61 ust. 1 pkt

1-3 ustawy. Art. 2 pkt 14 definiuje dostęp do drogi publicznej, przy czym nadanie statusu takiej drogi regulują przepisy ustawy o drogach publicznych. Ponadto ustaleniem warunków i wymagań w zakresie nowej zabudowy będzie także wprowadzenie do decyzji ustaleń dopuszczających odstępstwo od istniejących parametrów i wskaźników, co potwierdzają przepisy zawarte w § 4-7 cytowanego rozporządzenia, przewidujące wprost odstępowanie od kontynuacji sposobu zabudowy i zagospodarowania działek sąsiednich.

Zgodnie z § 9 ust. 2 cyt. wyżej rozporządzenia organ sporządza analizę zawierającą część tekstową i graficzną, stanowiącą załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

Z akt sprawy wynika, że została przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji objętej skargą, składająca się z części graficznej i tekstowej. Granice obszaru objętego analizą oznaczono na kopii mapy w skali 1:500, granice terenu planowanej inwestycji oznaczono literami A-B-C-D.

W ocenie Sądu należy zgodzić się ze stanowiskiem organu odwoławczego, iż przepis § 5 ust. 1 cyt. rozporządzenia ustanawia zasadę określenia wskaźnika powierzchni zabudowy poprzez wyznaczenie go na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy. Przeprowadzona analiza wskazuje, że na obszarze nią objętym współczynnik zabudowy jest zróżnicowany w proporcji od 6% do 58%. Średni współczynnik zabudowy wynosi 24,68%. Aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący dla terenów sąsiednich zakłada możliwość inwestycji na terenach obecnie zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i to inwestycji typu usługowego. Z dokumentacji sprawy wynika, że budynek zlokalizowany na działce nr 7 przyjętej do analizy to budynek z funkcjami handlowo-usługowymi w formie wbudowanej w budynek mieszkalny.

Natomiast, jeżeli chodzi o wysokość projektowanego budynku, to zdaniem Sądu również w tym przypadku została prawidłowo przeprowadzona analiza, w myśl przepisu § 7 podanego rozporządzenia zgodnie, z którym ustalenie wysokości projektowanego budynku wymaga wyznaczenia wysokości odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a jeżeli na działkach sąsiednich "wysokość" tworzy uskok - wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Odstępstwo od tych zasad przewidziane jest, gdy wynika z analizy. Z analizy istniejącego stanu zawartego w przedłożonych aktach wynika, że w sąsiedztwie nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja wysokość jest zróżnicowana, tworzy uskok. Na obszarze analizowanym znajdują się budynki od 1-4 kondygnacji o wysokości od 4 do 12 m. Dla projektowanej zabudowy przyjęto wysokość zróżnicowaną od 2 do 4 kondygnacji nadziemnych. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej maksymalną 12 m. Dla części zabudowy planowanej w pierzei ulicy Lelewela przyjęto maksymalną wysokość 2 kondygnacji nadziemnych, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej maks. 8,8 m biorąc pod uwagę realizację budynku frontowego w zabudowie bliźniaczej z budynkiem przy

ul. L. 32.

Ustosunkowując się natomiast do zarzutów zawartych w skardze a odnoszących się do tego, że przedmiotem analizy został naniesiony obiekt, którego wysokość pozostaje w sprzeczności z postanowieniami obowiązującego aktualnie planu zagospodarowania przestrzennego, to należy uznać, że nie zasługuje on na uwzględnienie. W § 7 przywołanego rozporządzenia mówi się, bowiem o istniejącej zabudowie nie musi być on, zatem zgodny z aktualnymi postanowieniami planu zagospodarowania przestrzennego. Proces planowani przestrzennego ma, bowiem charakter dynamiczny i ulega zmianom. Nie oznacza to jednak, że obiekty wzniesione przed wprowadzeniem zmian do planu zagospodarowania przestrzennego lub jego opracowaniem zlokalizowane zostały z naruszeniem prawa. Prawidłowość ich usytuowania powinna być bowiem oceniana zgodnie z regułami obowiązującymi w czasie ich budowy. Organy administracji nie widząc z urzędu naruszenia prawa lub przyczyn, które mogły uzasadniać takie przypuszczenie nie mają obowiązku wszczynania procedur zmierzających do oceny legalności lokalizacji konkretnego obiektu (zwłaszcza, że nie zawsze są w tym zakresie właściwe). Uprawnienie do wszczęcia postępowań zmierzających do oceny legalności wzniesienia konkretnego obiektu posiadają podmioty mające w tym interes prawny. W tym przypadku wnioski takie nie zostały zgłoszone, a zatem brak było podstaw do ewentualnego zawieszenia postępowania w przedmiocie warunków zabudowy.

Dlatego też zarzut uwzględnienia w analizie wysokościowej obiektu, na który zwracają uwagę skarżący nie jest uzasadniony.

Ponadto, jeżeli chodzi o ustalenie parametru szerokości elewacji frontowej, to należy podkreślić, iż zasadą jest określenie parametru poprzez obliczenie średniej szerokości elewacji frontowych na działkach na terenie analizowanym z tolerancją do 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości, jeżeli wynika to z analizy. Do analizy przyjęto działki z obszaru analizowanego położone w pierzei ul. L.. Przyjęto szerokość odbiegającą od średniej, wynoszącej 14,5 m, najniższą w terenie analizowanym min. 9 m, co odpowiada również szerokości elewacji frontowej przy

ul. L. 32 tworzącej zabudowę bliźniaczą z planowanym budynkiem frontowym.

Ponadto w ocenie Sądu, organy administracji prawidłowo ustaliły wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej, gdyż kwestionowana decyzja akceptuje 25% powierzchni biologicznie czynnej, zgodnie z rozdziałem 8 § 39 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie: "Na działkach budowlanych, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną, budynki opieki zdrowotnej (z wyjątkiem przychodni) oraz oświaty i wychowania, co najmniej 25% powierzchni działki należy urządzić jako powierzchnię terenu biologicznie czynnego, jeżeli inny procent nie wynika z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego".

Reasumując powyższe rozważania w ocenie Sądu przeprowadzona analiza warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, jak również analiza stanu faktycznego i prawnego terenu lokalizacji inwestycji pozwoliła stwierdzić, że wnioskowana inwestycja nie narusza przepisów prawa, wymagań ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury, walorów ekonomicznych przestrzeni, jak również krajobrazowych, zważywszy na to, że organy administracji zbadały zgodność wnioskowanej inwestycji z zadaniami określonymi ustawą:

– tak zwana zasada dobrego sąsiedztwa jest spełniona, ponieważ w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość istnieje zabudowa mieszkaniowousługowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania obiektów budowlanych;

– teren wnioskowany pod inwestycję ma dostęp do drogi publicznej - ulica L.;

– istniejąca sieć uzbrojenia terenu umożliwiająca podłączenie projektowanego zamierzenia do infrastruktury technicznej, co potwierdzają zapewnienia jednostek organizacyjnych;

– obszar objęty inwestycją nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne - z informacji z ewidencji gruntów wynika, że działka posiada klasę Bp (zurbanizowane tereny niezabudowane).

Natomiast, jeżeli chodzi o zarzut odwołania sprowadzający się do stwierdzenia, iż wydanie decyzji narusza interes osób trzecich, tj. skarżącej, albowiem decyzja przesądza o konkretnym usytuowaniu planowanej rozbudowy i ogranicza w ten sposób prawa skarżącej, nie mógł się ostać. Otóż decyzja organu I instancji nie przesądza o usytuowaniu projektowanego obiektu względem granic z działkami sąsiednimi, gdyż zagadnienie to zostanie rozstrzygnięte w oparciu o przepisy techniczno-budowlane w następnym etapie procesu inwestycyjnego. Niemniej jednak nie można przyjąć, iż lokalizacja rozbudowy została w pewien sposób zdeterminowana już istniejącymi elementami rozbudowywanego budynku. Kontrolowana decyzja jednak nie przesądza o konkretnych parametrach projektowanej rozbudowy, a także, iż zrealizowanie inwestycji zasłoni dostęp światła dziennego. Te kwestie są szczegółowo badane na etapie pozwolenia na budowę, przy ustalaniu parametrów technicznych. Przy wydawaniu zaś decyzji o warunkach zabudowy nie jest możliwe badania stopnia nasłonecznienia i tzw. "linijki słońca". Ponadto budynki inwestora i skarżącej zostały posadowione w zabudowie szeregowej. Tego rodzaju zaś zabudowa w sposób istotny ogranicza samodzielność budynku sąsiedniego oraz wzajemne oddziaływanie.

Nadto Sąd zauważa, iż prawo własności stanowi najszerszą formę korzystania

z rzeczy jednakże nie daje właścicielowi pełni władzy nad rzeczą, nie ma charakteru ius infinitum. Elementem ustawowym definicji tego prawa jest, bowiem możność korzystania i rozporządzania rzeczą przez właściciela w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego, zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa. Ustawowe granice prawa własności wyznacza całokształt obowiązującego ustawodawstwa. Inaczej mówiąc prawo własności jest konstrukcją prawa cywilnego, ale granice jego treści w sposób istotny kształtują przepisy prawa administracyjnego. Przykładowo wskazać należy regulacje: prawa budowlanego, prawa ochrony środowiska, prawa ochrony przyrody, prawa wodnego, prawa geologicznego i górniczego, prawa ochrony gruntów rolnych i leśnych oraz oczywiście prawa planowania przestrzennego.

Zważywszy na powyższe należy stwierdzić, iż postępowanie toczące się przed organem I i II instancji zostało przeprowadzone prawidłowo. Zaskarżoną decyzję wydano w oparciu o wszystkie okoliczności sprawy, zgodnie z dyspozycją art. 7 i 77 § 1 kpa.

W tym stanie rzeczy, skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).