Wyrok WSA w Łodzi, sygn. akt II SA/Łd 1035/15
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi
Data orzeczenia: 2016-02-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 61 ust. 1 pkt 1-5,
journal: Dz.U. 2015 poz 199
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
article: par. 3 ust. 1 i 2, par. 4 ust. 1
journal: Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
law: Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
article: art. 7, art. 8, art. 77 w zw z art. 80
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 10 lutego 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi – Wydział II w składzie następującym: Przewodnicząca Sędzia WSA Jolanta Rosińska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Arkadiusz Blewązka, Sędzia WSA Renata Kubot-Szustowska, Protokolant Pomocnik sekretarza Izabela Bielińska, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 10 lutego 2016 roku sprawy ze skargi M. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji oddala skargę. LS


UZASADNIENIE

Zaskarżoną decyzją z dnia [...] nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., po rozpatrzeniu odwołania M. Z. reprezentowanej przez F. A., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ł. z dnia [...] nr [...].

Jak wynika z akt sprawy decyzją z dnia [...] Prezydent Miasta Ł. ustalił na wniosek M. Z. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku cieplarni z częścią magazynową wraz z urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ulicy A, na terenie oznaczonym, jako działki nr ewid. 29/1 i 29/2 w obrębie geodezyjnym [...].

W odwołaniu od tej decyzji [...] reprezentowana przez pełnomocnika F. A. podniosła, że ustalenie w decyzji nieprzekraczalnej linii zabudowy wyklucza spory fragment działki z inwestycji i jest to bardzo atrakcyjny fragment terenu bezpośrednio stykający się z drogą. Takie rozwiązanie nie jest korzystne dla inwestora.

Wskazaną na wstępie decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2007 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.) – przywoływanej dalej w skrócie jako "u.p.z.p.", utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.

Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ odwoławczy przywołał brzmienie art. 61 ust. 1 i 6 u.p.z.p. oraz § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. nr 164, poz. 1588) – dalej w skrócie "rozporządzenie", wywodząc, że przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie wykazało, iż wnioskowana inwestycja spełnia wszystkie warunki, o których mowa w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Analiza urbanistyczno-architektoniczna wykazała, iż w terenie analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, gospodarcza i garażowa, obiekty wykorzystywane do produkcji rolniczej (ogrodniczej) - szklarnie oraz zespół zabudowy produkcyjno-magazynowej. Teren ma dostęp do drogi publicznej - ulicy Pustynnej przez drogi wewnętrzne - ulice C iD. Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego o czym świadczą załączone do wniosku informacje od gestorów sieci: oświadczenie PGE Dystrybucja S.A. Oddział Ł.-M. o zapewnieniu dostaw energii elektrycznej z dnia 12 października 2011 r.; umowa nr [...] o zaopatrzenie w wodę zawarta w dniu 21 lipca 2014 r. pomiędzy wnioskodawcą a ZWiK sp. z o.o. z siedzibą w Ł. oraz informacje inwestora na temat planowanego sposobu poboru gazu i odprowadzenia ścieków w oparciu o lokalne systemy (zbiornik gazu LPG, zbiornik bezodpływowy i oczyszczalnia ścieków). Na terenie objętym wnioskiem nie występują grunty o klasyfikacji leśnej, natomiast znajdują się grunty o klasyfikacji rolnej klasy "RIVb". Warunek braku konieczności uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne należy uznać za spełniony. Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Projekt decyzji został uzgodniony z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. Według Kolegium rozstrzygnięcie organu I instancji jest więc prawidłowe.

Zdaniem organu odwoławczego zabudowa istniejąca na sąsiednich działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej niewątpliwie kontynuuje funkcję istniejącą w obszarze analizowanym i pozwala na ustalenie wymagań dla nowej, planowanej zabudowy. Nadto jak wykazało przeprowadzone przez organ I instancji postępowanie, inwestycja spełnia również pozostałe z przesłanek określonych przez ustawodawcę w treści art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p. Powyższe, wobec regulacji art. 61 ust. 1, wymagającego dla wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy łącznego spełnienia wymienionych w nim przesłanek skutkowało ustaleniem warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.

Kolegium odnosząc się do zarzutu odwołania w zakresie linii zabudowy przywołało regulację § 4 ust. 1 rozporządzenia i stwierdziło, że chodzi tu o zachowanie przez nową zabudowę linii dotychczasowej, ukształtowanej przez istniejącą zabudowę na działkach sąsiednich. Użyte pojęcie "nieprzekraczalna linia nowej zabudowy" stanowi jedynie o tym, że inwestycja nie może być sytuowana w odległości od drogi publicznej, mniejszej niż ukształtowana dotychczasową zabudową i jest to jedyne ograniczenie w odniesieniu do "linii zabudowy" wynikające z przepisów u.p.z.p. oraz rozporządzenia. W niniejszej sprawie organ I instancji prawidłowo wyznaczył linię zabudowy, jako kontynuację linii znajdującej się na działce przy ul. B. Wyznaczenie w innym kształcie tejże linii zabudowy nie jest poparte żadnym materiałem dowodowym, a już na pewno nie wynika z analizy urbanistycznej, dokumentu, na podstawie którego warunki zabudowy są ustalane. Zatem zmiana tego parametru byłaby nieuzasadniona, nawet w sytuacji, jak wskazuje inwestor, gdy faktycznie mamy do czynienia z niemożnością korzystania w sposób nieograniczony z prawa własności.

Dodatkowo Kolegium zauważyło, że prawo własności traktowane jako prawo podmiotowe o najszerszej treści, w porównaniu z innym prawem, w stosunku do rzeczy, nie jest jednak prawem absolutnym (ius infinitum), a więc prawem w swojej treści niczym nieograniczonym. Decyzja o warunkach zabudowy, niejednokrotnie pociąga za sobą skutek w postaci daleko idącego ograniczenia prawa własności, i tym samym uniemożliwia w pełnym zakresie korzystanie z nieruchomości stanowiącej teren inwestycji. Jest to ograniczenie prawa własności w tym zakresie dopuszczalne, albowiem za wystarczającą podstawę tego ograniczenia należy uznać przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi [...] wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania sądowego, podnosząc zarzuty dotyczące naruszenia: art. 7, art. 8, art. 77 w. zw. z art. 80 K.p.a.; § 3 ust. 1 rozporządzenia przez jego błędną wykładnię i uznanie, że organ I instancji przeprowadził analizę urbanistyczną i właściwie ustalił, które nieruchomości są działkami sąsiednimi wymagającymi analizy przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy – podczas gdy organ I instancji niewłaściwie zastosował powyższy przepis i nieprecyzyjnie to wyjaśnił; art. 61 u.p.z.p., poprzez błędne zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, która została wydana przy nieprawidłowym zastosowaniu art. 61 ust. 1 w zw. z § 3 rozporządzenia bez uwzględnienia nieproporcjonalnego ograniczenia prawa własności skarżącej i rzeczywistego zakresu zagospodarowania terenów sąsiadujących; art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez ograniczenie przysługującego skarżącej prawa do zagospodarowania należącego do niej terenu. W motywach skargi skarżąca powtórzyła argumenty z odwołania od decyzji organu I instancji.

Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zaprezentowane w motywach zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga nie jest zasadna.

Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (j.t. Dz.U. z 2014 r., poz. 1647 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.) – przywoływanej dalej w tekście jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej.

Sądowa kontrola legalności zaskarżonej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta Ł. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku cieplarni z częścią magazynową wraz z urządzeniami budowlanymi, przewidzianej do realizacji w Ł. przy ul. A, działki nr ewid. 29/1 i 29/2, obręb geodezyjny [...] dowiodła, że zostały one podjęte w zgodzie z przepisami prawa materialnego i procesowego, co obligowało sąd do oddalenia skargi.

Instytucja ustalenia warunków zabudowy dla projektowanej inwestycji unormowana została przez ustawodawcę w przepisach ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W rozumieniu art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy - dla terenu, na którym tak, jak w realiach tej sprawy, brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ustalenie przez właściwy organ administracji publicznej, czy wspomniane warunki z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 faktycznie zostały spełnione, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z zasadami szczegółowo określonymi w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W pierwszej więc kolejności, obowiązkiem organu administracyjnego jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. (§ 3 ust. 1 rozporządzenia).

Sąd analizując zgromadzony materiał dowodowy w świetle przywołanych wyżej przepisów obowiązującego prawa podzielił stanowisko organów obu instancji i stwierdził, że w granicach obszaru analizowanego, występują obiekty wykorzystywane do produkcji rolniczej (ogrodniczej) w postaci szklarni, zespół zabudowy produkcyjno-magazynowej, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa garażowa i zabudowa gospodarcza. Nie budzi zatem wątpliwości, że projektowana inwestycja będzie kontynuowała funkcję zabudowy znajdującą się w terenie analizowanym, wobec czego zasada dobrego sąsiedztwa w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest spełniona w realiach tej sprawy.

W ugruntowanym orzecznictwie sądów administracyjnych, które tutejszy sąd w pełni podziela podkreśla się, że zasada dobrego sąsiedztwa ma na celu zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu. Zachowanie tych elementów oznacza, że powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy. Nowa zabudowa jest dopuszczalna, gdy można ją pogodzić (nie jest sprzeczna) z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 31 stycznia 2014 r. sygn. akt II OSK 2106/12 - publ. G.Prawna SiA 2014/69/6 oraz na stronie internetowej pod adresem - orzeczenia.nsa.gov.pl, 6 czerwca 2013 r. sygn. akt II OSK 305/12 - Lex nr 1352904, 16 stycznia 2015 r. sygn. akt II OSK 222/14 – Lex nr 1640564, 5 czerwca 2014 r. sygn. akt II OSK 31/13 – Lex nr 1493701, 30 stycznia 2014 r. sygn. akt II OSK 2089/12 – Lex nr 1444506).

Spełnienie zasady dobrego sąsiedztwa, biorąc pod uwagę brzmienie art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest niewątpliwie podstawowym, choć nie jedynym warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jak zostało to już podniesione na wstępie rozważań podjęcie decyzji w tym przedmiocie poprzedza sporządzenie przez osobę do tego uprawnioną w myśl art. 60 ust. 4 u.p.z.p. analizy urbanistycznej, która musi odpowiadać warunkom ściśle określonym w przepisach rozporządzenia wykonawczego do ustawy. Analiza, która w świetle brzmienia § 9 ust. 2 i 4 rozporządzenia składa się z części tekstowej i graficznej, ma nie tylko dać odpowiedź na pytanie, czy spełniona jest zasada dobrego sąsiedztwa, ale przede wszystkim w oparciu o ocenę zabudowy występującej w graniach terenu analizowanego pozwolić na ustalenie konkretnych parametrów nowej zabudowy. Jest to bez wątpienia kluczowy dowód w sprawie ustalenia warunków zabudowy, którego prawność sporządzenia w świetle obowiązujących przepisów prawa winna zostać oceniona przez organ administracji publicznej z należytą starannością i wnikliwością.

W ugruntowanej judykaturze przyjmuje się, że wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie winno zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą, oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, a w konsekwencji ocena takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i postępowaniu sądowoadministracyjnym. Rzeczą osoby uprawnionej, sporządzającej analizę, jest w pierwszej kolejności dokonanie dokładnych ustaleń co do cech zabudowy i zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym, tak by możliwe było przeprowadzenie rzetelnych wyliczeń matematycznych, niezbędnych do określenia parametrów planowanej inwestycji. W analizie winny być również zawarte takie dane, które mogą uzasadniać ewentualne odstąpienie od uśrednionych wielkości charakteryzujących cechy zabudowy i zagospodarowania badanego terenu. Z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, jej części tekstowej i graficznej, winno wynikać w sposób jednoznaczny i czytelny jaki dokładnie obszar został poddany analizie, jaki na tym obszarze jest zastany stan architektoniczno-urbanistyczny, w oparciu o który ustalone zostały podstawowe parametry dla planowanej inwestycji (vide: wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 14 listopada 2012 r. sygn. akt II OSK 1252/11 – Lex nr 1291874, 15 maja 2012 r. sygn. akt II OSK 332/11 – Lex nr 1404642 i 25 lutego 2011 r. sygn. akt II OSK 1607/09 – Lex nr 992490). Podkreśla się przy tym, że co do zasady parametry zabudowy, w oparciu o rozporządzenie z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) ustalane są na podstawie średnich wskaźników danej wielkości w obszarze analizowanym, z możliwością odstępstw, o ile wynika to z analizy. Odstępstwa jednak, jako wyjątki od zasady winny być umotywowane, jeżeli bowiem normy prawne dopuszczają określone odstępstwa od sztywnych reguł, to każdorazowo wymagają uzasadnienia, które znajdzie odzwierciedlenie w zgromadzonym w toku postępowania wyjaśniającego materiale dowodowym (vide: wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 4 lutego 2015 r. sygn. akt II SA/Łd 993/14 - Lex nr 1649950).

Sporządzona dla potrzeb sprawy niniejszej analiza urbanistyczna terenu odpowiada co do zasady wymogom obowiązującego prawa i nie budzi uzasadnionych zastrzeżeń. Składa się z kompatybilnych ze sobą części tekstowej i graficznej, na której z poszanowaniem regulacji § 3 ust. 2 rozporządzenia jej autor wykreślił granice terenu analizowanego i za pomocą odpowiedniej kolorystyki, scharakteryzowanej w legendzie oznaczył poszczególne rodzaje występującej zabudowy. W części tekstowej rozważanego dokumentu, uzupełnionej stosowną dokumentacją fotograficzną jej autor dla potrzeb analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sporządził tabelę nieruchomości znajdujących się przy ulicach C, D i E, w której określił: adresy (numery) działek, powierzchnię zabudowy/powierzchnię działek, wskaźniki powierzchni zabudowy do powierzchni działek, szerokość elewacji, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, formę dachu/wysokość kalenicy, kierunek kalenicy, kąty nachylenia połaci dachowych, funkcję zabudowy występującą na działkach. Dane w tym zakresie stanowiły niewątpliwie punkt wyjścia do dalszej oceny warunków zabudowy i obliczenia średnich wartości parametrów zabudowy występującej w granicach terenu analizowanego, w oparciu o które w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa określono parametry projektowanej inwestycji.

W rozpoznawanej sprawie zasadniczy spór pomiędzy stronami postępowania dotyczy wyznaczonej zaskarżoną decyzją linii zabudowy, która według organu stanowi przedłużenie linii istniejącej zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia, ukształtowanej dotychczasową zabudową występującą na działce przy ul. B, natomiast w ocenie skarżącej wyznaczona linia zabudowy jest nieprawidłowa, ponieważ ogranicza możliwość zagospodarowania działki i pozbawia ją prawa do zabudowy w terenie, który najbardziej funkcjonalnie komunikuje inwestycję z drogą dojazdową.

W przekonaniu sądu autor analizy urbanistycznej, a w ślad za im organy orzekające w sprawie prawidłowo wyznaczyły obowiązującą nieprzekraczalną linię nowej zabudowy jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej znajdującej się przy ul. B. Wyjaśnić w tym miejscu trzeba, że wiążące zasady ustalania poszczególnych parametrów nowej zabudowy określono w przepisach rozporządzenia wykonawczego. Przepis § 4 rozporządzenia, poczynając od jego ustępu 1, a kończąc na ustępie 4 ustanawia pewną kolejność postępowania przy określaniu obowiązującej linii zabudowy, co oznacza, że poszczególne ustępy § 4 nie mogą być stosowane wybiórczo w zależności od indywidualnych preferencji inwestora. Zasadą jest bowiem w pierwszej kolejności poszukiwanie, czy w terenie analizowanym zachodzi możliwość wyznaczenia obowiązującej linii nowej zabudowy jako przedłużenia linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a więc zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia. Jako działki sąsiednie należy zatem uznać działki zabudowane położone najbliżej nieruchomości, wobec której mają być ustalone warunki zabudowy. Dopiero, gdy brak jest takiej możliwości, ustawodawca dopuścił w kolejnych ustępach § 4 rozporządzenia prawną możliwość innego wyznaczenia linii zabudowy. Ustalenie linii zabudowy ma bowiem służyć zapewnieniu ładu przestrzennego.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że parametr, jakim jest obowiązująca linia zabudowy, winien być w pierwszej kolejności wyznaczany według zasady ściśle określonej w § 4 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), to jest poprzez nawiązanie do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, a może być on wyznaczony w inny sposób, jako wyjątek od zasady, jeżeli na przyjęcie, iż może to mieć miejsce w danej sprawie wskazują wyniki analizy urbanistycznej (por. wyroki Wojewódzkich Sądów Administracyjnych w: Poznaniu z dnia 24 października 2012 r. sygn. akt II SA/Po 154/12, Gorzowie Wielkopolskim z dnia 3 listopada 2010 r. sygn. akt II SA/Go 611/10, Krakowie z dnia 29 kwietnia 2010 r. sygn. akt II SA/Kr 51/10, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 grudnia 2008 r. sygn. akt II OSK 1525/07 – dostępne na stronie internetowej pod adresem https://orzeczenia.nsa.gov.pl). W wyroku z dnia 19 maja 2008 r. sygn. akt II SA/Bk 178/08 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku (dostępny jak wyżej) stwierdził zasadnie, że przepis § 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) został tak skonstruowany, że każdy kolejny jego ustęp stanowi następny etap ustalania linii zabudowy w sytuacji, gdy sytuacja opisana w ustępie poprzednim nie znajduje zastosowania w określonym stanie faktycznym. W związku z tym pierwszym i podstawowym sposobem ustalenia linii zabudowy jest jej wyznaczenie jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (ust. 1). Ustępy 2 i 3 regulują sytuacje wyjątkowe, gdy w/w linia jest niezgodna z przepisami odrębnymi - wówczas nową linię należy ustalić zgodnie z tymi przepisami (ust. 2) lub też gdy (w braku konieczności zastosowania przepisów odrębnych) tworzy ona uskok - nową linię należy ustalić jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 3). Dopiero wówczas, gdy żadna z powyżej opisanych sytuacji szczególnych nie ma zastosowania, dopuszcza się inne wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia (ust. 4).

W realiach sprawy niniejszej treść analizy urbanistycznej nie dawała żadnych podstaw prawnych do wyznaczenia obowiązującej nieprzekraczalnej linii zabudowy w inny sposób, aniżeli wynikało to z brzmienia § 4 ust. 1 rozporządzenia, co zresztą Kolegium wyjaśniło trafnie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Reasumując, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy potwierdza spełnienie w przypadku projektowanej inwestycji wszystkich przesłanek wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Nie budzi wątpliwości, że spełniona została zasada dobrego sąsiedztwa, teren inwestycji ma zapewniony dostęp do drogi publicznej - ulicy Pustynnej poprzez drogi wewnętrzne ul. C i D, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, czego ewidentnym dowodem są załączone do wniosku informacje od gestorów sieci, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami odrębnymi. Projekt decyzji na podstawie art. 53 ust. 4 pkt 6 u.p.z.p. uzgodniono w trybie milczącej zgody z Wojewódzkim Zarządem Melioracji i Urządzeń Wodnych w Ł. W motywach zaskarżonej decyzji Kolegium prawidłowo przedstawiło i oceniło ustalony stan faktyczny i prawny sprawy oraz rzetelnie ustosunkowało się do zarzutów odwołania. Zebrana w sprawie kompletna dokumentacja dowodzi, że zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 7, art. 8, art. 77 w zw. z art. 80 K.p.a. są w istocie gołosłowne. W świetle poczynionych na wstępie uwag chybione są także zarzuty skargi dotyczące naruszenia § 3 ust. 1 rozporządzenia i art. 61 u.p.z.p. Brak jest nadto postaw do ferowania zarzutu o naruszeniu art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., ponieważ ograniczenie przysługującego skarżącej prawa własności, poprzez wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy w trybie § 4 ust. 1 rozporządzenia, nastąpiło w zgodzie z przepisami obowiązującego prawa.

Z tych wszystkich powodów sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.

ms