Wyrok WSA w Lublinie, sygn. akt II SA/Lu 271/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie
Data orzeczenia: 2019-09-19 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 113, art. 217, art. 218,
journal: Dz.U. 2018 poz 2096
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 36, art. 37
journal: Dz.U. 2017 poz 1073
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec (sprawozdawca), Sędziowie Asesor sądowy Jerzy Parchomiuk, Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Protokolant Sekretarz sądowy Agata Jakimiuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 19 września 2019 r. sprawy ze skargi M. M. oraz T. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [...] marca 2019 r., znak: [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze po rozpatrzeniu odwołania M. M. oraz T. M., reprezentowanych przez [...] J. K. - na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096 ze zm.), dalej jako "k.p.a." oraz art. 36 ust. 4 oraz 37 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 roku, poz. 1945 ze zm.), dalej jako "u.p.z.p." oraz § 40 uchwały Rady Gminy N. [...] z dnia [...] września 2015 r. w sprawie zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego obowiązujących na obszarze gminy G. dla obszarów wsi: A. P., K., K. , P. , P. K., N., G. , W. , W. K., M. (Dz. Urz. Woj. L. . z 2015r., poz. 3239) – utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy G. z dnia [...] grudnia 2018 r., znak: [...] ustalającą dla M. M. i T. M. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości gruntowej położonej w A. P., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr [...] o pow. 0,10 ha, spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości [...] zł.

W obszernym uzasadnieniu organ wskazał, że M. M. i T. M. zbyli powyższą nieruchomość na rzecz "E. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka Komandytowa" aktem notarialnym z dnia [...] czerwca 2018 r. W tej dacie obowiązywała wskazana wyżej uchwała Rady Gminy N. [...] z dnia [...] września 2015 r. w sprawie zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego obowiązujących na obszarze gminy G. dla obszarów wsi: A. P., K., K., P., P. K., N., G., W., W. K., M. (Dz. Urz. Woj. L. . z 2015r., poz. 3239), która w § 40 wprowadzała 15 % stawkę opłaty planistycznej. W związku z tym, że od dnia wejścia w życie tej uchwały nie upłynęło jeszcze 5 lat, należało ustalić dla poprzednich właścicieli opłatę planistyczną. Opłatę planistyczną ustala się bowiem – zgodnie z art. 36 ust. 4 u.o.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel zbył tę nieruchomość. Organ stwierdził, że działka nr ewid. [...] w obecnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy G. N. [...] z dnia [...] września 2015 r. - znajduje się w terenie zabudowy mieszkaniowej o funkcji zagrodowej z dopuszczeniem realizacji dodatkowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych bez gwarancji standardu właściwego dla terenów zabudowy mieszkaniowej, oznaczonym na rysunku planu symbolem RM, zaś w poprzednio obowiązującym planie miejscowym, zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy G. N. [...] z dnia [...] grudnia 2006 r. (Dz. Urz. Woj. L. . z 2007r., poz. 1063) w sprawie zmian I części miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego obowiązujących na obszarze Gminy G. – była położona w terenie przeznaczonym pod uprawy rolnicze (oznaczenie na rysunku symbolem AP8R - tereny produkcji rolnej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod uprawy rolnicze). Wzrost wartości spornej nieruchomości został potwierdzony przez rzeczoznawcę majątkowego E. Ł. w operacie szacunkowym z dnia 20 września 2018 r. W operacie stwierdzono, że przed uchwaleniem zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wartość rynkowa przedmiotowego gruntu wynosiła [...] zł, natomiast po uchwaleniu zmian wynosi [...] zł. W związku z powyższym, wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...]zł, a więc opłata planistyczna wyliczona zgodnie ze stawką 15 % wynosi [...] zł.

W toku postępowania M. M. i T. M. podnosili, że organ pierwszej instancji wydał w dniu 24 maja 2018 r. zaświadczenie, że w przypadku sprzedaży spornej nieruchomości nie zostanie naliczona opłata planistyczna, a zatem obecnie organ powinien to zaświadczenie uwzględnić.

Odnosząc się do tej argumentacji organ I instancji stwierdził, że było to błędne oświadczenie, mające charakter oczywistej omyłki pisarskiej polegającej na pomyłkowym użyciu słowa "nie". Jednocześnie wyjaśnił, że przeprowadził dowód przeciwko treści tego zaświadczenia, w tym w oparciu o treść poprzednio obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz treść planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Gminy G. N. [...] z dnia [...] września 2015 r., z których jednoznacznie wynika, że nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na skutek której wartość zbywanej nieruchomości wzrosła, co uzasadniało ustalenie opłaty planistycznej.

M. M. i T. M. nie podzielili tej argumentacji zarzucając w odwołaniu naruszenie art. 113 § 1 k.p.a., dotyczącego zasad prostowania oczywistych omyłek pisarskich, do których – ich zdaniem - nie można zaliczyć spornego oświadczenia, że opłata planistyczna nie zostanie ustalona, a także art. 217 w zw. z art. 218 § 1 i w zw. z art 8 § 1 k.p.a. poprzez nałożenie opłaty pomimo tego, że byli zapewniani, że opłata nie zostanie nałożona.

Odnosząc się do tych zarzutów, Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało za bezzasadny zarzut naruszenia art. 113 § 1 k.p.a., gdyż nie budzi wątpliwości, że tryb sprostowania oczywistych omyłek, przewidziany w tym przepisie, nie ma zastosowania do zaświadczeń wydawanych zgodnie z przepisami działu VII k.p.a. (art. 217 - art. 220 k.p.a.), lecz wyłącznie do decyzji i postanowień. Poza tym zaświadczenie jest aktem wiedzy, nie może być przedmiotem uchylenia czy zmiany, a jeśli okazało się błędne (nieprawdziwe) lub stało się nieaktualne, to może zostać zastąpione przez zaświadczenie nowe (prawidłowe/aktualne). Nie ma bowiem żadnego limitu w zakresie ilości zaświadczeń dotyczących tego samego stanu faktycznego, czy prawnego, a więc wydanych w tej samej sprawie. Kolegium wskazało również, że zaświadczenie zostało wydane poza granicami postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie i nie zostało skierowane do skarżących, lecz do (potencjalnego jeszcze wówczas) nabywcy spornej nieruchomości tj. do P. W., który ubiegał się o wydanie zaświadczenia o przeznaczeniu terenu obejmującego przedmiotową działkę w planie miejscowym celem przedłożenia u notariusza. Ponadto Kolegium wskazało na wyrażoną w art. 6 k.p.a. zasadę działania organów Państwa na podstawie przepisów prawa, z której wynika związanie organów przepisami prawa, o ile ustawodawca wprost nie postanowił inaczej i która wyłącza możliwość odstąpienia od zastosowania jednoznacznej normy prawa materialnego w sytuacji uprzedniego mylnego poinformowania strony postępowania o okolicznościach faktycznych i prawnych. Zgodnie z powszechnie przyjętą we współczesnych systemach prawnych rzymską zasadą - nie można się zasłaniać nieznajomością prawa. Skoro więc weszła w życie poprzez prawidłowe ogłoszenie uchwała Rady Gminy G. N. [...] z dnia [...] września 2015 r. w sprawie zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego obowiązujących na obszarze gminy G. (...), która zmieniła przeznaczenie spornej działki wskutek czego jej wartość wzrosła, to niezależnie od zaświadczenia, zachodziły przesłanki ustalenia opłaty planistycznej.

Kolegium dodało również, że przepisy u.p.z.p. w art. 37 ust. 7 przewidują odrębny tryb ubiegania się przez dotychczasowych właścicieli nieruchomości o ustalenie przez wójta wysokości opłaty planistycznej, jeszcze przed zbyciem nieruchomości i tylko ustalenie opłaty (lub jej braku) w tym trybie wiąże organ administracji zobowiązany do jej nałożenia.

Kolegium przytoczyło również przepisy prawa materialnego, stanowiące podstawę rozstrzygnięcia, w szczególności art. 36 i 37 u.p.z.p., a także art. 150, 154, 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm.), dalej jako "u.g.n." Po przeanalizowaniu operatu szacunkowego uznało, że wycena spornej nieruchomości sporządzona została zgodnie z przytoczonymi przepisami u.g.n. oraz rozporządzeniem w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zastosowane przez rzeczoznawcę majątkowego podejście i metoda szacowania zostały uzasadnione, zaś przyjęte do porównania z nieruchomością wycenianą nieruchomości porównawcze (zarówno o przeznaczeniu przed i po wejściu w życie zmian planu), są nieruchomościami do niej podobnymi, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., a ich opis wyczerpujący. Istniejące pomiędzy nieruchomościami porównawczymi a nieruchomością wycenianą różnice zostały skorygowane przez zastosowanie odpowiednich współczynników. Oszacowanie nastąpiło w wyniku wnikliwej analizy rynku lokalnego; dobór nieruchomości podobnych (przed i po uchwaleniu zmian planu), ich ilość, przyjęty obszar rynku i okres jego badania świadczą o obiektywnym podejściu rzeczoznawcy majątkowego do szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Operat został sporządzony w sposób przejrzysty, a zawarte w nim wnioski są spójne, logiczne i wyczerpująco uzasadnione, a skarżący nie wnosili do niego zastrzeżeń.

W związku z tym Kolegium uznało, że zgromadzony w toku postępowania przed organem I instancji materiał dowodowy (w tym operat szacunkowy, wypisy z planów zagospodarowania przestrzennego, akt notarialny sprzedaży nieruchomości), pozwolił na dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, a wysokość opłaty ustalona została w sposób prawidłowy, w oparciu o obowiązującą stawkę procentową.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie M. M. i T. M., reprezentowani przez [...] J. K., domagali się uchylenia decyzji organów obu instancji jako wydanych z naruszeniem przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego, rzetelnego i wszechstronnego rozpatrzenia materiału sprawy oraz zinterpretowanie wątpliwości co do stanu faktycznego sprawy na niekorzyść skarżących oraz art. 113 §1 k.p.a. poprzez przyjęcie, że w zaświadczeniu z dnia 24 maja 2018 r. zawierającym stwierdzenie "W przypadku sprzedaży nieruchomości nie zostanie naliczona oplata planistyczna", słowo "nie" zostało użyte jedynie omyłkowo.

Skarżący przytaczając treść przepisów art. 217 i 218 k.p.a. dotyczących wydawania zaświadczeń potwierdzających fakty albo stan prawny, wynikających z prowadzonej przez ten organ ewidencji, rejestrów bądź z innych danych znajdujących się w jego posiadaniu, podnieśli, że na skutek zawartej w spornym zaświadczeniu informacji o nieustalaniu opłaty planistycznej, zdecydowali się na sprzedaż działki. Zarzucili, że skoro organ wiedział o istnieniu uchwały Rady Gminy G. z dnia [...] września 2015 r. wprowadzającej stawkę procentową dla takiej opłaty, to błędnie sporządził sporne zaświadczenie. Takie urzędowe zaświadczenie korzysta natomiast z domniemania prawdziwości zawartych w nim informacji, dlatego regułą jest, że osoba na podstawie takiego dokumentu dokonuje czynności prawnych i nie ma dodatkowego obowiązku ich sprawdzania, nawet przy przyjęciu najwyższego stopnia dbałości o własne interesy, a więc każdy ma prawo działać w zaufaniu do treści zaświadczenia wydanego przez właściwy organ administracji publicznej (na co wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 stycznia 2014 r., III CSK 79/13).To zaufanie i oparte na nim przekonanie o braku konieczności uiszczenia opłaty planistycznej było elementem decydującym o zbyciu spornej działki. Tymczasem urzędnicy wprowadzili w błąd skarżących, wydając zaświadczenie o nienaliczaniu wysokości opłaty planistycznej w sytuacji, gdy brak normy stanowiącej, że organ może wydać zaświadczenie w takim zakresie.

Uzasadniając naruszenie art. 113 § 1 k.p.a. skarżący przytoczyli szereg orzeczeń sądowych i podnieśli, że błąd w spornym zaświadczeniu nie może być uznany za oczywistą omyłkę, gdyż oczywiste omyłki nie mogą mieć istotnego, merytorycznego charakteru, a taki właśnie charakter ma sporna informacja o nienaliczaniu opłaty planistycznej.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza obowiązujących przepisów.

Podstawą materialnoprawną rozstrzygnięcia był art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym, "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości", przy czym stawkę opłaty określa rada gminy w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (art. 15 ust. 2 pkt 12 u.p.z.p.).

Zgodnie z art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. wydanie decyzji ustalającej opłatę planistyczną jest możliwe w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

W świetle art. 37 ust. 1 u.p.z.p. - wysokość (...) opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. (...) Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 u.p.z.p.), a więc w szczególności art. 150 ust. 5 i art. 156 ust. 1 u.g.n., które przewidują, że określenie wartości rynkowej nieruchomości następuje w wyniku wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).

W niniejszej sprawie bezsporne jest, że skarżący zbyli działkę nr ewid. [...] o pow. 0,10 ha położoną w A. P. w dniu 5 czerwca 2018 r. tj. już po zmianie jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, która spowodowała wzrost jej wartości. Działka ta w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego z dnia 18 grudnia 2006 r. była przeznaczona jako tereny produkcji rolnej z podstawowym przeznaczeniem gruntów pod uprawy rolnicze, zaś następnie uchwałą Rady Gminy G. z dnia [...] września 2015 r., nr [...] w sprawie zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (...) została przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową o funkcji zagrodowej z dopuszczeniem realizacji dodatkowych budynków mieszkalnych jednorodzinnych bez gwarancji standardu właściwego dla terenów zabudowy mieszkaniowej (symbol RM). Rzeczoznawca majątkowy stwierdził jednoznacznie w operacie szacunkowym z dnia 20 września 2018 r., że zmiana planu miejscowego spowodowała wzrost wartości spornej nieruchomości o [...] zł. Okoliczność ta nie została zakwestionowana przez skarżących, co wynika wprost z ich oświadczenia złożonego na operacie w dniu 22 listopada 2018 r., że "nie wnoszą uwag do niniejszego operatu".

Istota sporu sprowadza się do tego, czy w tym stanie faktycznym i prawnym istniały podstawy ustalenia opłaty planistycznej w związku z zaświadczeniem Wójta Gminy G. z dnia 24 maja 2018 r., w którym zawarto sformułowanie, że "w przypadku sprzedaży nieruchomości nie zostanie naliczona opłata planistyczna". Skarżący podnoszą, że skoro organ wydał takie zaświadczenie wiedząc o tym, że plan miejscowy został zmieniony, to obecnie nie może ustalić opłaty planistycznej.

Stanowisko skarżących nie jest trafne.

Przytoczone przepisy u.p.z.p. (art. 36 ust. 4, art. 37) wyraźnie określają przesłanki ustalenia opłaty planistycznej i w razie ich zaistnienia organ ma obowiązek wydać decyzję ustalającą opłatę. Te przesłanki to: 1) zbycie nieruchomości 2) w terminie 5 lat od wejścia w życie planu miejscowego 3) zmieniającego przeznaczenie nieruchomości i powodującego w związku z tym 4) wzrost wartości tej nieruchomości. W razie stwierdzenia tych przesłanek organ nie może odstąpić od ustalenia opłaty planistycznej, w szczególności obowiązujące przepisy nie przewidują, by gmina mogła się zrzec tej opłaty składając stosowne oświadczenie woli.

W postępowaniu w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej organ przede wszystkim analizuje treść planów miejscowych obejmujących daną nieruchomość, a także zleca rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego w celu stwierdzenia, czy zmiana planu spowodowała wzrost wartości nieruchomości. Dopuszczalne są również inne dowody, o ile zmierzają one do ustalenia wymienionych powyżej przesłanek opłaty planistycznej; dowodem takim może być również m.in. zaświadczenie wydawane na podstawie art. 217 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem - § 1. Organ administracji publicznej wydaje zaświadczenie na żądanie osoby ubiegającej się o zaświadczenie. § 2. Zaświadczenie wydaje się, jeżeli (...) 2) osoba ubiega się o zaświadczenie ze względu na swój interes prawny w urzędowym potwierdzeniu określonych faktów lub stanu prawnego.

W orzecznictwie i literaturze przyjmuje się jednolicie, że zaświadczenie jest oświadczeniem wiedzy, w związku z tym ma znaczenie jedynie dowodowe i przemawia za nim domniemanie prawdziwości jako dokumentu urzędowego (por. Jaśkowska Małgorzata, Wilbrandt-Gotowicz Martyna, Wróbel Andrzej, Komentarz aktualizowany do Kodeksu postępowania administracyjnego, opublikowano: LEX/el. 2019, poz. 14). W wyroku z dnia 16 grudnia 2008 r., I OSK 44/08 NSA wyjaśnił: "Organ administracji publicznej w zakresie przytoczonej treści w zaświadczeniu jest związany tym, co zostało w nim urzędowo stwierdzone. Moc zaświadczenia może być tylko obalona przez przeprowadzenie dowodu przeciwko treści zaświadczenia".

Należy podkreślić, że zaświadczenie może obejmować potwierdzenie istniejącego stanu prawnego, jednak nie może tworzyć nowego stanu prawnego. "W sprawach o wydawanie zaświadczeń nie chodzi bowiem o stosowanie normy materialnej. Zaświadczenie może bowiem zmieniać sytuację faktyczną strony, np. dostarczać jej środek dowodowy, nie zmienia jednak zakresu jej praw i obowiązków, nie wywołuje bezpośrednio żadnych skutków materialnych, choć może mieć wpływ na realizację niektórych praw i obowiązków" (zob. Jaśkowska Małgorzata, Wilbrandt-Gotowicz Martyna, Wróbel Andrzej, Komentarz aktualizowany do Kodeksu postępowania administracyjnego, opublikowano: LEX/el. 2019, poz. 11) W szczególności zaświadczenie nie jest decyzją administracyjną i nie zastępuje merytorycznego rozstrzygnięcia organu administracji publicznej. Oznacza to, że jeśli ustawodawca przewidział dla wywołania określonych skutków prawnych rozstrzygnięcie w formie decyzji administracyjnej wydanej w określonym trybie, to nie jest możliwe wywołanie tych skutków w formie zaświadczenia.

W konsekwencji, w związku z tym, że ustalanie opłaty planistycznej zostało uregulowane w art. 36-37 u.p.z.p., obowiązkiem organu w niniejszej sprawie było ustalenie, czy zachodzą przesłanki naliczenia takiej opłaty. Okoliczność tę organ ustalił prawidłowo porównując treść planów miejscowych oraz uwzględniając wnioski rzeczoznawcy majątkowego sformułowane w operacie szacunkowym. Z dokumentów tych jednoznacznie wynika wzrost wartości spornej nieruchomości w związku ze zmianą planu, a więc w takiej sytuacji zachodziły podstawy do wydania decyzji ustalającej opłatę planistyczną. Zaświadczenie wydane w trybie art. 217 k.p.a. nie mogło zawierać wiążącej oceny organu w zakresie ustalenia przesłanek takiej opłaty, gdyż takiej wiążącej oceny w tym zakresie mógł dokonać wyłącznie uprawniony organ w trybie art. 36 – 37 u.p.z.p. a więc w postępowaniu poprzedzającym wydanie decyzji administracyjnej.

W związku z tym wyrażone przez Wójta Gminy G. w zaświadczeniu z dnia 24 maja 2018 r. stanowisko, że "w razie sprzedaży nieruchomości opłata planistyczna nie będzie ustalona", nie wywołało żadnych skutków prawnych, w szczególności nie mogło być uznane za dokonaną skutecznie przez organ ocenę przesłanek ustalenia opłaty planistycznej.

Natomiast kwestia ewentualnego wprowadzenia w błąd skarżących co do istnienia obowiązku uiszczenia takiej opłaty nie miała znaczenia w niniejszym postępowaniu, gdyż żaden przepis u.p.z.p. nie uzależnia ustalenia tej opłaty od świadomości strony o obowiązku jej uiszczenia. W świetle przytoczonych wyżej przepisów, jest to obowiązek istniejący obiektywnie w razie zaistnienia przesłanek w nich wymienionych.

Niezależnie od tego zauważyć należy, że pogląd sformułowany w spornym zaświadczeniu, że opłata planistyczna nie będzie ustalana, nie został w tym zaświadczeniu w żaden sposób wyjaśniony. Zaświadczenie zostało wydane nie na wniosek skarżących, lecz P. W. (który następnie reprezentował nabywcę spornej nieruchomości), w którym żądano wskazania przeznaczenia działki w planie miejscowym celem przedłożenia notariuszowi. Nie było to żądanie potwierdzenia, czy opłata planistyczna będzie ustalana, dlatego zaświadczenie nie zawiera żadnej pogłębionej analizy okoliczności sprawy w tym zakresie, w szczególności nie odnosi się do treści poprzedniego i aktualnego planu miejscowego, co może sugerować – jak podnosi organ - że zostało ono zawarte w zaświadczeniu omyłkowo.

W świetle powyższego, zarzuty skargi sprowadzające się w istocie do pominięcia przez organ spornego zaświadczenia, nie zasługują na uwzględnienie.

Organy dokonały rzetelnej analizy planów miejscowych, zleciły uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, który potwierdził wzrost wartości spornej nieruchomości w związku ze zmianą jej przeznaczenia w planie miejscowym. Prawidłowość operatu nie budzi wątpliwości i nie została zakwestionowana. Sporne zaświadczenie nie obejmowało żadnych okoliczności w zakresie przesłanek ustalenia opłaty planistycznej (co do treści planów czy wartości nieruchomości), które mogłoby podlegać ocenie organów w niniejszej sprawie jako środek dowodowy. Zawarte w nim sformułowanie, odmienne od rozstrzygnięcia w zaskarżonej decyzji, jak wyżej wyjaśniono, nie wywołuje natomiast skutków prawnych.

W związku skarga podlega oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r., poz.1302).