Wyrok WSA w Białymstoku, sygn. akt II SA/Bk 522/10
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku
Data orzeczenia: 2010-11-04 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Nieruchomości
Drogi publiczne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 7, 77 par. 1, 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 156
journal: Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
article: art. 12 ust. 4a 4b
journal: Dz.U. 2008 nr 193 poz 1194
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych - tekst jednolity.
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Stanisław Prutis, Sędziowie sędzia WSA Małgorzata Roleder, sędzia WSA Mirosław Wincenciak (spr.), Protokolant Sylwia Tokajuk, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 21 października 2010 r. sprawy ze skargi M. M. na decyzję Wojewody P. z dnia [...] maja 2010 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą jej wydanie decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] listopada 2009 roku numer [...]; 2. stwierdza, że zaskarżone decyzje nie mogą być wykonane w całości do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku.-


UZASADNIENIE

II SA/Bk 522/10

UZASADNIENIE

Decyzją z [...] listopada 2009 r. nr [...] Prezydent Miasta B. ustalił wysokość odszkodowania za nieruchomości położone w B. oznaczone jako działki nr [...] o pow. 0,0249 ha i nr [...] o pow. 0,1681 ha w łącznej kwocie 388.656 zł. Zobowiązał Gminę B. do wypłaty przedmiotowego odszkodowania na rzecz M. M.

Organ ustalił, że wskazane wyżej nieruchomości powstały na skutek wydania decyzji z [...] czerwca 2007 r. ustalającej lokalizację drogi gminnej i zezwalającej na budowę nawierzchni ulic E., KD-13D i KD 14D w B., którą to decyzją zatwierdzono również projekt podziału nieruchomości nr [...] i [...] tworząc działki nr [...] i nr [...]. Z dniem, w którym decyzja lokalizacyjna stała się ostateczna, wydzielone nieruchomości, stanowiące dotychczas własność M. M. – stały się własnością Gminy B. Celem ustalenia ich wartości dla potrzeb ustalenia wysokości odszkodowania – na podstawie przepisów ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz stosowanych odpowiednio przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dopuszczono dowód z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę J. L. Uzupełniająco przeprowadzono również dowód z dokumentu zawierającego opis stanu zagospodarowania i stanu techniczno – użytkowego nieruchomości, sporządzonego przez rzeczoznawcę M. B. W operacie z 23 marca 2009 r. wyceniono przedmiotowe nieruchomości – biorąc pod uwagę ich stan z dnia wydania decyzji lokalizacyjnej a wartość z daty ustalenia odszkodowania - na kwotę 346.448 zł, w tym wartość działki nr [...] – 38.931 zł, a wartość działki nr [...] – 307.517 zł. Jak wskazano, rzeczoznawca przy określaniu wartości działek zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, który to wybór organ ocenił jako zgodny z prawem. Jak wywodził organ, w toku postępowania liczne uwagi i zastrzeżenia do operatu zgłosiła poprzednia właścicielka działek – M. M. reprezentowana przez adwokata J. T. D. Wskazywała na następujące uchybienia: brak szczegółowej charakterystyki nieruchomości przyjętych do porównania, tendencyjność i zaniżenie współczynników korygujących, co wpłynęło na znaczne obniżenie ustalonych cen, brak uzasadnienia przyjętych współczynników, wykonanie wyceny "z uwagi na potrzeby zakupu nieruchomości, a nie jej sprzedaży". W trakcie postępowania wnioskowała również o przeprowadzenie wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego spoza B., ewentualnie o zlecenie wyceny rzeczoznawcy M. B. Argumentowała, że wyjaśnienia rzeczoznawcy J. L. nie eliminują nieprawidłowości operatu.

Organ wyjaśnił, że rzeczoznawca J. L. kilkakrotnie ustosunkowywał się do stawianych operatowi zarzutów. Sporządził on jedną korektę - współczynnika korygującego cechy rynkowej "infrastruktura" podwyższając jego wartość z 0,0046 na 0,165, co spowodowało wzrost wartości działki nr [...] do kwoty 349.725 zł. Jak wskazano, nieprawidłowy współczynnik był wynikiem błędu edytorskiego. Rzeczoznawca nie uwzględnił natomiast pozostałych zarzutów strony. Wskazał, że wartości współczynników odpowiadają ocenie cech rynkowych nieruchomości i dokonał ich ustalenia przy wykorzystaniu własnej wiedzy specjalistycznej. Jego zdaniem stawiane przez stronę zarzuty dowodzą jedynie odmiennej oceny wartości nieruchomości.

Organ uznał powyższe wyjaśnienia za wystarczające. Wskazał, że nie jest możliwe ustalanie wysokości odszkodowania według ceny zakupu działek, a nie sprzedaży, bowiem wycena nie dotyczyła transakcji cywilnoprawnej. Odnośnie wniosku o powołanie innego biegłego argumentowano, że rzeczoznawca jest wyłaniany w drodze przetargu nieograniczonego i organ nie może zmieniać jego wyników powołując biegłego niewybranego w tym przetargu. Zdaniem organu przedłożony operat, jego korekta i wyjaśnienia rzeczoznawcy należało ocenić jako odpowiadające prawu, zawierające wszelkie niezbędne informacje, wskazanie podstaw prawnych, uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych i przedstawienie toku obliczeń oraz ich końcowego wyniku.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła M. M. wskazując, że została ona wydana w oparciu o dokument, który nie spełnia warunków przewidzianych w przepisach prawa dotyczących potrzeb, zasad i sposobu sporządzania operatu. Przede wszystkim nie zawiera on uzasadnienia, zwłaszcza dotyczącego przyjętych współczynników korygujących cenę średnią, w związku z czym nie można prześledzić i skontrolować sposobu rozumowania biegłego prowadzącego do końcowych wyliczeń. Zamiast uzasadnienia operat zawiera obszerne ogólne informacje dotyczące rynku nieruchomości, zestawienie transakcji oraz niezrozumiałe wykresy. Zakwestionowała prawidłowość przyjętych współczynników dla cech "położenie" i "lokalizacja". Wskazała, że przyjęta do porównania nieruchomość przy ul. P. otrzymała 5 punktów za "położenie", a jej działka – znajdująca się w odległości 50 – 100 metrów, zaledwie 2 punkty. W jej ocenie również "lokalizacja" powinna być wyżej punktowana, bowiem działki leżą poza bezpośrednim oddziaływaniem hałasu ulicznego, korzystając jednocześnie z połączeń komunikacyjnych, co świadczy o co najmniej dobrej lokalizacji. Ponadto wskazała, że w zasięgu działek znajdują się wszystkie media, zapewniony jest dostęp do usług, szkół. Zakwestionowała, jakoby zaniżenie współczynnika "lokalizacja", następnie skorygowanego, było wynikiem błędu edytorskiego oraz wskazała zaniżenie współczynnika działki nr [...] za cechę "powierzchnia". Odwołująca zwróciła uwagę na znaczną różnicę, na niekorzyść jej działki, w średniej cenie i sumie współczynników korygujących, w stosunku do ceny z operatu sąsiedniej działki przy ul. P. Wskazała, że prawidłowa wycena powinna uwzględniać wartość działki przed jej podziałem, bowiem na dzień wydania nieprawomocnej decyzji lokalizacyjnej podział nie ma jeszcze miejsca. Odwołująca zwróciła uwagę, że w zestawieniu nieruchomości nie powinny być uwzględniane nieruchomości poniżej dopuszczalnej powierzchni budowlanej oraz w pierwszej kolejności powinny zostać uwzględnione nieruchomości z sąsiedniej okolicy wycenianej działki, a dopiero w razie ich braku – z terenów dalej położonych.

Decyzją z [...] czerwca 2010 r. nr [...], wydaną z upoważnienia Wojewody B., utrzymano zaskarżone rozstrzygnięcie w mocy oceniając, że kwestionowany przez stronę operat odpowiada wymogom przewidzianym w przepisach prawa. Przedmiotową ocenę wyprowadzono w oparciu o stan faktyczny ustalony identycznie jak w postępowaniu pierwszoinstancyjnym. Wskazano, że przekonanie strony o nierzetelności operatu czy zaniżeniu ceny nieruchomości nie przesądza o jego nieprawidłowości. Zdaniem organu nie może on ingerować w merytoryczną treść dokumentu, bowiem nie posiada odpowiednich wiadomości specjalnych, natomiast ocena wymogów formalnych operatu wypada pozytywnie. Zwrócono uwagę, że strona, kwestionując operat, nie wnioskowała jednocześnie o przeprowadzenie dowodu z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, która to opinia mogłaby stanowić wsparcie jej argumentacji.

Skargę na decyzję z [...] maja 2010 r. złożyła do sądu administracyjnego M. M. reprezentowana przez pełnomocnika adwokata J. D. Zarzuciła:

1. naruszenie art. 7, 75, 77, 80 i 107 § 3 Kpa poprzez niewyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności faktycznych sprawy oraz nienależyte uzasadnienie decyzji. Zdaniem skarżącej odstąpiono od oceny formalno – prawnej operatu przyjmując, że spełnia on niezbędne wymagania, w szczególności odstąpiono od zażądania sporządzenia przez biegłego uzasadnienia wyceny, jak tego wymaga § 56 rozporządzenia z 21 września 2004 r. Nie ustosunkowano się również do podnoszonych w trakcie postępowania zarzutów o braku przedmiotowego uzasadnienia, jak również nie wskazano, co ma być podstawą ustalenia odszkodowania: wartość 1 m2 wydzielonych działek czy całej nieruchomości przed jej podziałem,

2. naruszenie przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez zaniechanie zobowiązania do przedłożenia uzasadnienia operatu, co uniemożliwiło stronie wystąpienie z innymi niż zgłoszone wnioskami dowodowymi, w tym z wnioskiem o weryfikację operatu przez organizacje zawodową rzeczoznawców majątkowych. W ramach tego zarzutu podniesiono również niejasność wyjaśnień biegłego odnośnie celu sporządzenia operatu.

3. naruszenie art. 6, 7, 8 i 77 § 1, 80 Kpa poprzez nierozpatrzenie całokształtu zarzutów stawianych operatowi w toku postępowania, uznanie za wystarczające wyjaśnień biegłego o popełnieniu błędu edytorskiego przy ustalaniu współczynnika korygującego za cechę "infrastruktura" i zaakceptowanie sprzecznych ustaleń w operacie dotyczących opisu wycenianych działek i przyjętego współczynnika.

Wskazano również na nieaktualność wyceny, z uwagi na wydanie decyzji I instancji po kilku, a decyzji II instancji po kilkunastu miesiącach od daty jej sporządzenia.

W uzasadnieniu skargi powtórzono zarzut braku uzasadnienia operatu, w szczególności braku wyjaśnień co do przyjętych współczynników korygujących, co uniemożliwiło kontrolę toku rozumowania biegłego. Wskazano, że organ jest uprawniony do kontroli operatu pod względem formalnoprawnym, a tego w sprawie nie dokonał, bowiem nie sprawdził jego zgodności z § 56 rozporządzenia, zawierającym wymóg uzasadnienia operatu. W skardze powtórzono również argumentację odwołania dotyczącą braku reakcji organu na skorygowanie współczynnika dla cechy "infrastruktura", co błędnie nazwano w korekcie "błędem edytorskim", brak odniesienia przyjętej wyceny do sporządzonej wyceny działki zlokalizowanej po sąsiedzku przy ul. P., w której przyjęto znacznie wyższe współczynniki i w efekcie ustalono wyższą o 80 % cenę, brak ustosunkowania się do zarzutów o konieczności ustalania stanu nieruchomości na dzień wydania decyzji, a więc przed podziałem nieruchomości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację z uzasadnienia zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga podlegała uwzględnieniu, bowiem zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca jej wydanie decyzja organu I instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261,poz. 2603 z późn. zm.), dalej u.g.n., rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), dalej jako rozporządzenie z 21 września 2004 r. oraz przepisów procesowych dotyczących zasad prowadzenia postępowania wyjaśniającego (art. 7, 77 § 1, 80 Kpa). Naruszenia te mają istotny wpływ na wynik sprawy. Dlatego sąd zobowiązany był do wyeliminowania obydwu decyzji z obrotu prawnego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" w zw. z art. 135 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej p.p.s.a.

Obowiązek orzeczenia o wysokości spornego odszkodowania wynikał w sprawie niniejszej z art. 12 ust. 4a i 4b ustawy z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz. U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 z późn. zm.). Wysokość odszkodowania, zgodnie z art. 18 ust. 1 specustawy, należało ustalić według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Szczegółowy sposób ustalenia wysokości odszkodowania został uregulowany w przepisach u.g.n. i rozporządzeniu z 21 września 2004 r. Przepisy tych aktów prawnych, z mocy art. 23 specustawy, mają zastosowanie w sprawach dotyczących odszkodowania nieuregulowanych w specustawie.

Obowiązek ustalenia wysokości odszkodowania według wartości nieruchomości z dnia wydawania decyzji w tym przedmiocie (art. 18 ust. 1 specustawy) oznacza, że operat powinien być sporządzony w oparciu o najbardziej aktualne, w stosunku do daty decyzji, ceny nieruchomości. W przypadku gdy postępowanie w przedmiocie odszkodowania przechodzi w etap odwoławczy – wartość nieruchomości powinna uwzględniać ceny najbardziej zbliżone do daty rozstrzygnięcia drugoinstancyjnego (vide wyrok WSA w Gliwicach z 27.08.2008 r., II SA/GL 223/08, http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

Normatywną gwarancją aktualności operatu jest przepis art. 156 ust. 3 u.g.n., zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników kształtujących wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności. Następuje to przez umieszczenie stosownej klauzuli przez rzeczoznawcę, który sporządził operat.

Powyższe przepisy wprowadzają zatem zasadę domniemania dwunastomiesięcznej ważności operatu, a po upływie tego okresu i przy braku zmian czynników istotnie wpływających na wartość nieruchomości – tylko w sytuacji potwierdzenia tej aktualności przez rzeczoznawcę.

W sprawie niniejszej operat szacunkowy nosi datę 23 marca 2009 r., natomiast ostateczna decyzja organu odwoławczego ustalająca odszkodowanie została wydana [...] maja 2010 r. – po upływie czternastu miesięcy, a więc z przekroczeniem terminu z art. 156 ust. 3 u.g.n. Jednocześnie z akt sprawy nie wynika, aby doszło do potwierdzenia ważności operatu przez rzeczoznawcę w drodze zamieszczenia stosownej klauzuli, jak tego wymaga art. 156 ust. 4 u.g.n. Roli takiej klauzuli nie mogą również spełniać wyjaśnienia biegłego stanowiące odpowiedź na zarzuty strony.

Mając na uwadze, że nieaktualność wyceny podważa cały operat, a zatem dyskwalifikuje podstawę faktyczną rozstrzygnięcia o wysokości należnego stronie odszkodowania - posłużenie się tym dokumentem w celu ustalenia wartości działek nr [...] i nr [...] pozostawało w sprzeczności z wyżej wskazanymi przepisami prawa materialnego oraz czyniło uzasadnionym zarzut skargi dotyczący braku wszechstronnego wyjaśnienia sprawy i naruszenia art. 77 § 1 i 80 Kpa.

Zdaniem sądu uchybienie to jest wystarczającą przesłanką wyeliminowania kwestionowanej decyzji z obrotu prawnego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a.

Skład orzekający podzielił również zarzut braku dostatecznego wyjaśnienia w operacie sposobu dokonania wyceny – przede wszystkim w części dotyczącej przyjętych wag poszczególnych cech szacowanych działek. Zarzut ten był wielokrotnie zgłaszany przez stronę w toku postępowania administracyjnego (podczas rozpraw i drogą pism procesowych). Ustosunkowując się do niego rzeczoznawca odwoływał się do posiadanej wiedzy specjalistycznej i doświadczenia życiowego. Przedmiotowe wyjaśnienie organ przyjął za wystarczające, co nie może być zaakceptowane jako zgodne z prawem.

Niewątpliwie konieczność przeprowadzenia dowodu z operatu szacunkowego jest wyrazem uznania przez ustawodawcę, że organ nie posiada wiadomości specjalnych potrzebnych dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że przedmiotowy dowód nie podlega żadnej weryfikacji w drodze swobodnej oceny dowodów (art. 80 Kpa). W ramach tej oceny organ powinien dokonać analizy operatu pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument miał wartość dowodową (vide wyrok WSA w Warszawie z 21.07.2009 r., I SA/Wa 145/09, Lex nr 552527).

Zdaniem sądu przeprowadzona w sprawie niniejszej ocena operatu nie spełnia powyższych wymagań oraz jest oceną dowolną i niepełną, naruszającą wymagania zawarte w art. 77 § 1 i 80 Kpa.

Jak wyżej wskazano operat szacunkowy winien spełniać wymogi formalne określone w § 56 rozporządzenia z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Ostatni, dziewiąty punkt § 56 ust. 1 rozporządzenia wymaga, by operat zawierał uzasadnienie obliczeń i wyniku wyceny. Mając na uwadze, że na wartość działek istotny wpływ wywiera, w metodzie korygowania ceny średniej przyjętej również w sprawie niniejszej, wartość poszczególnych współczynników korygujących, w tym przypisanie odpowiedniej wagi cechom nieruchomości - konieczne jest właściwe ich ustalenie, poparte rzetelnym i wyczerpującym uzasadnieniem. Powyższym wymogom nie sprostał operat sporządzony w sprawie niniejszej, co jest – oprócz niewykazania jego aktualności – drugim głównym powodem uchylenia zaskarżonej decyzji i decyzji pierwszoinstancyjnej. Z treści operatu nie wynika, czym kierował się rzeczoznawca ustalając poszczególne wagi cech w sposób następujący: położenie – 20 %, lokalizacja – 40 %, infrastruktura – 10 %, powierzchnia – 30 %. Sąd nie kwestionuje, że – tak jak wskazał rzeczoznawca – korzystał on z własnej wiedzy specjalistycznej i doświadczenia życiowego. Dokonanie oceny przydatności dowodowej operatu, jego rzetelności i adekwatności do okoliczności danej sprawy, wymaga jednak wyczerpującego wyjaśnienia sposobu dokonania wyceny, w tym podania okoliczności, które zadecydowały o takiej a nie innej ocenie (takim a nie innym przypisaniu poszczególnych wag cechom działek). W obecnym kształcie operat zawiera jedynie dane liczbowe i wykresy z informacjami, których – z braku uzasadnienia – nie można odnieść do konkretnych (fizycznych i funkcjonalnych) cech nieruchomości. Nie wskazano także, co konkretnie rzeczoznawca rozumiał pod pojęciem oceny cechy: niekorzystna, korzystna, średnia, dobra, bardzo dobra, a w związku z tym dlaczego ustalił taką a nie inną (w tym wyższą) wartość współczynnika dla konkretnej nieruchomości (s. 22 operatu). Dlatego w chwili obecnej jakakolwiek ocena tego dowodu (aprobująca lub dyskwalifikująca) jest przedwczesna, a jej przeprowadzenie przez organ w sprawie niniejszej, i to z wynikiem pozytywnym, nosi znamiona dowolności i dyskwalifikuje zaskarżoną decyzję.

Wskazać trzeba uzupełniająco, że biegły sporządza operat dla osób, które nie zajmują się zawodowo wyceną nieruchomości, dlatego niezbędne jest dokładne wyjaśnienie sposobu, w jaki doszedł do zawartych w operacie wniosków (vide wyrok WSA w Warszawie z 28.04.2008 r., IV SA/Wa 123/08, Lex nr 522410).

Podzielić również należy zarzuty dotyczące braku możliwości zweryfikowania prawidłowości doboru nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych. W operacie nie zamieszczono informacji, które pozwoliłby na stwierdzenie, że dobrane nieruchomości posiadają cechy podobne względem wycenianych. Przyjęte wyjaśnienia w tym przedmiocie uznać należy za zbyt ogólne. Charakterystyka poszczególnych cech: położenia, lokalizacji, infrastruktury technicznej, kształtu działki, wpływu wielkości nieruchomości na uzyskiwane ceny – wyrażona skalą od 1 do 5 - jest zdecydowanie niewystarczająca dla oceny adekwatności przyjętych do porównania nieruchomości podobnych. Przy braku jakiegokolwiek opisu, nawet szczątkowego, nie wystarczy lakoniczne wskazanie, że np. położenie – to usytuowanie ogólne na obszarze miasta B. w zależności od osiedla, lokalizacja – to usytuowanie szczegółowe nieruchomości na analizowanym obszarze osiedla. Wskazać w tym miejscu trzeba, że przez nieruchomości podobne, zgodnie z definicją z art. 4 pkt 16 u.g.n. należy rozumieć takie, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na ich wartość. Wymaga to, by stan prawny, stan fizyczny i funkcjonalny nieruchomości był jak najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega bowiem stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, tj. takich, które mogą wpływać na tę wartość (vide wyrok NSA z 08.02.2008 r., II OSK 2012/06, Lex nr 437627). Z kolei § 4 ust. 4 rozporządzenia z 21 września 2004 r. stanowi, że w metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się nieruchomości, których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy.

Tymczasem w sprawie niniejszej z uwagi na brak choćby szczątkowych opisów terenów przyjętych jako podobne, brak jest możliwości oceny na czym polegał i w czym się wyrażał ten stopień podobieństwa działek uznanych jako podobne i wycenianych - w zakresie poszczególnych cech (lokalizacji, położenia, infrastruktury, kształtu). Również i w tym zakresie (doboru materiału porównawczego) nie dopełniono zatem warunku uzasadnienia sporządzonej wyceny.

Nie można też zgodzić się ze stanowiskiem, że to wyłącznie na stronie ciąży obowiązek przedstawienia nowych wniosków dowodowych. To organy prowadzące postępowanie mają obowiązek zebrać w sposób wyczerpujący materiał dowodowy, dokonać jego oceny i wydać merytoryczne rozstrzygnięcie (art. 77 § 1 Kpa). W ramach tych obowiązków mogą, nawet bez wniosku strony, skorzystać z możliwości przewidzianej w art. 157 u.g.n. tj. dopuszczenia dowodu z oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych.

W kontekście zarzutów o rażąco zaniżonej cenie działek w stosunku do ceny wynikającej z operatu sporządzonego dla działek sąsiednich w innym postępowaniu wskazać należy, że w ramach obowiązku wszechstronnego wyjaśnienia sprawy organ może konfrontować dowody celem zweryfikowania poprawności własnych ocen.

W ponownie prowadzonym postępowaniu na skutek niniejszego wyroku, organ zadba w pierwszej kolejności o to, by rozstrzygnięcie opierało się na aktualnej wycenie, sporządzonej z dopełnieniem wszystkich wymaganych prawem warunków formalnych, zwłaszcza w zakresie uzasadnienia sposobu wyliczeń i doboru materiału porównawczego.

Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" w zw. z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzeczono jak w sentencji.

W punkcie 2. wyroku orzeczono na podstawie art. 152 cytowanej ustawy.