Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt VII SA/Wa 1586/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2021-01-28 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy: article: art. 66 ust. 1, art. 61 ust. 1, art 50, art. 51
journal: Dz.U. 1994 nr 89 poz 414
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Monika Kramek (spr.), Sędziowie sędzia WSA Joanna Gierak-Podsiadły, sędzia WSA Grzegorz Rudnicki, , po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 28 stycznia 2021 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. C. [...] w Z. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] stycznia 2020 r. nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, II. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. C. [...] w Z. kwotę 997 zł (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. C. [...], [...], [...], [...] w Z. (dalej: "skarżąca", "wspólnota") jest decyzja [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej: "MWINB", "organ odwoławczy") z dnia [...] stycznia 2020 r. nr [...], wydana w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w następującym stanie faktycznym i prawnym.

W dniu 25 maja 2018 r. do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w W. (dalej: "PINB", "organ I instancji") wpłynął wniosek (uzupełniony pismem z dnia 28 maja 2018 r.), A. M., właścicielki lokalu nr [...] w budynku mieszkalny wielorodzinnym przy ul. C. [...] w Z., w którym zwróciła się do PINB z prośbą o interwencję w sprawie remontu tarasów w ww. budynku, podczas których jej lokal został zalany. Bezpośrednią przyczyną zalania lokalu wg przedłożonych do pisma załączników, było niewłaściwe zabezpieczenie przed deszczem tarasu przynależnego do lokalu nr [...] ww. budynku, na którym trwały prace remontowe.

Pismem z dnia[...] czerwca 2018 r. J. S. (właścicielka lokalu nr [...] w przedmiotowym budynku) zwróciła się z prośbą do PINB o przeprowadzenie kontroli w sprawie prawidłowości robót, dotyczących naprawy tarasu przynależnego do jej lokalu.

Po zawiadomieniu o kontroli w budynku, jego administrator, działający w imieniu wspólnoty, poinformował, że w ramach rękojmi odpowiedzialność za wady budowlane ponosi inwestor L. Sp. z o.o. P. Sp. k., zatem wspólnota nie jest stroną postępowania.

Przeprowadzona w dniu 25 lipca 2020 r. przez pracowników PINB kontrola wykazała, że wsporniki systemowe przy wpustach są postawione bezpośrednio nad otworem wlewowym, a papa przy wpustach ma możliwość odkształceń. Ustalono również, że przy drzwiach balkonowych na tarasie lokalu nr [...] (stanowiącego stropodach nad lokalem mieszkalnym nr [...]) nie zamontowano profilu aluminiowego. Stwierdzono, że roboty budowlane polegające na remoncie tarasu zostały wykonane bez projektu budowlanego i zgłoszenia do organu architektoniczno-budowlanego. Oceniono, że przedstawiona dokumentacja powykonawcza jest niekompletna, niespójna i nie odzwierciedla faktycznego stanu wykonanych prac. Podczas oględzin przeprowadzonych w lokalu nr [...] w ww. budynku mieszkalnym wielorodzinnym stwierdzono stare ślady po zaciekach w kuchni wokół kratki wentylacyjnej oraz na suficie, a także odspojenie tynku w sypialni. W protokole z kontroli stwierdzono, że po wykonaniu prac naprawczych na tarasie lokalu nr [...] nie wystąpiły kolejne zalania.

Pismem z dnia [...] sierpnia 2018 r. administrator nieruchomości przedłożył kopię dokumentacji dotyczącej budynku przy ul. C. [...] z Z. tj. decyzji PINB nr [...] udzielającej pozwolenia na użytkowanie etapu III zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami i garażem podziemnym i infrastrukturą położonego na dz. nr [...] obr. [...] przy ul. C. [...], [...], [...], [...] w Z., dokumentację powykonawczą remontowanego tarasu, zawierającą nieczytelny i niejasny szkic przekroju remontowanego tarasu wraz z kopiami atestów materiałów budowlanych, które nie są spójne z ww. szkicem oraz protokoły półroczne stanu technicznego budynku z maja i listopada 2017 r.

W dniu [...] listopada 2018 r. do akt sprawy dołączono kopie rysunków z zatwierdzonego decyzją Starosty [...] nr [...] z dnia [...] czerwca 2012 r. projektu budowlanego przedmiotowego budynku, w tym przekroje tarasu przynależnego do lokalu nr [...] wraz z projektowanym wykazem pierwotnie wykonanych warstw tarasu.

Pismem z dnia [...] listopada 2018 r. PINB wystąpił do Starostwa Powiatowego w W. o przesłanie dokumentacji dotyczącej wykonania robót budowlanych, polegających na wykonaniu remontu tarasu przynależnego do lokalu nr [...]. W odpowiedzi z dnia 22 listopada 2018 r. wyjaśniono, że do Starostwa nie wpłynął żaden wniosek o pozwolenie na budowę, ani zgłoszenie robót budowlanych dotyczący spornej inwestycji.

Postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2019 r. nr [...] PINB nałożył na skarżącą wspólnotę obowiązek dostarczenie do organu I instancji w terminie 3 miesięcy oceny technicznej prawidłowości wykonanych robót budowlanych wraz z inwentaryzacją wykonanych robót przy remoncie tarasu przynależnego do lokalu nr [...] wraz ze wskazaniem robót budowlanych niezbędnych do wykonania, celem doprowadzenia robót do stanu zgodnego z prawem i sztuką budowlaną.

W dniu 8 października 2019 r. do PINB została złożona opinia techniczna w zakresie oceny technicznej prawidłowości wykonanych robót budowlanych wraz z inwentaryzacją przy remoncie tarasu przynależnego do lokalu nr [...], sporządzona przez rzeczoznawcę budowlanego. We wnioskach powyższej opinii stwierdzono, że "aktualny stan techniczny nawierzchni tarasu i układ warstw tarasowych wykazuje występowanie wad zgłaszanych przez użytkowników tarasu lokalu nr [...] lokalu mieszkalnego znajdującego się bezpośrednio pod nim potwierdzonych korespondencją".

Decyzją z dnia [...] listopada 2019 r. nr [...] PINB nakazał skarżącej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie technicznym tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w przedmiotowym budynku, zgodnie z zaleceniami ekspertyzy techniczno-budowlanego, polegających na:

- dokonaniu demontażu całości układu warstw tarasowych do poziomu stropu z jednoczesnym dokonaniem korekty układu i systemu odprowadzania wód opadowych i z topniejącego śniegu z wpustów tarasowych oraz wlotów do przelewów awaryjnych,

- dokonaniu korekty aktualnie istniejącego, niezgodnego w przewidzianym w projekcie wykonawczym systemem zamocowania pochwytu balustrady obwodowej a w szczególności przywrócenie mocowania pochwytu balustrad na dwie kotwy w zgodności z rozwiązaniem zawartym w projekcie wykonawczym lub dostarczenie w trybie pilnym obliczeń sprawdzających wykonanych przed wykonaniem przez wykonawcę aktualnie istniejącego montażu na jedną kotwę,

- wykonaniu w oparciu o jednolity kompleksowy system/technologię nowego układu warstw tarasowych zapewniającego pełne zaizolowanie w liniach styków nawierzchni odpływowej z elementami budynku (ściany zewnętrzne, progi drzwi wejściowych na taras i balustrady obwodowe) w założeniu odtworzenia nawierzchni tarasu z płytek osadzonych na wspornikach systemowych wskazując, że obowiązek należy wykonać w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Jednocześnie organ I instancji nakazał wyłączenie z użytkowania tarasu przynależnego do lokalu nr [...], do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości oraz zabezpieczenie całości tarasu przed szkodliwymi czynnikami atmosferycznymi podczas wykonywania robót określonych w sentencji decyzji.

PINB wskazał, że prace remontowe, zgodnie ze złożoną w dniu 8 października 2019 r. opinią techniczną, powinny zostać wykonane w uzgodnieniu z administracją przez specjalistyczne firmy pod nadzorem uprawnionych pracowników. Powinny zostać również przeprowadzone zgodnie z zawartymi w tej opinii wytycznymi.

Wskazując na art. 61 oraz art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm., dalej: "Prawo budowlane"), organ I instancji za zasadne uznał nałożenie obowiązków naprawczych na skarżącą wspólnotę.

W odwołaniu od decyzji PINB z dnia [...] listopada 2019 r. profesjonalny pełnomocnik wspólnoty wskazał na niemożliwość wykonania obowiązków naprawczych na nią nałożonych w terminie 30 dni, a także podważył ocenę dokonaną w sprawie przez organ I instancji.

Opisaną na wstępie decyzją z dnia [...] stycznia 2020 r. [...] utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z dnia [...] listopada 2019 r.

W uzasadnieniu zaskarżonej do Sądu decyzji organ odwoławczy wskazując na art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego podkreślił, że bezsporny jest nieodpowiedni stan techniczny tarasu, co wynika z przedłożonej dokumentacji, a w szczególności z opinii technicznej.

[...] stwierdził, że w treści wydanej na podstawie art. 66 Prawa budowlanego decyzji organ określa zakres stwierdzonych nieprawidłowości, dotyczących stanu technicznego obiektu oraz termin ich likwidacji. Oznacza to, że wydanie decyzji administracyjnej w tym względzie powinno być poprzedzone dokonanymi czynnościami i wyjaśnieniami stanu faktycznego w przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym. Rozstrzygnięcie organu powinno uwzględniać wyniki kontroli stanu obiektu, jak i możliwość jego doprowadzenia do właściwego stanu technicznego poprzez usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, w sposób i w zakresie określonym w stosownej dokumentacji oraz na podstawie przepisów techniczno-budowlanych dotyczących warunków użytkowania obiektów.

Organ odwoławczy za zasadne uznał nałożenie na skarżącą obowiązków określonych w sentencji decyzji z dnia [...] listopada 2019 r. Podkreślił jednocześnie, że celem art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego jest utrzymanie obiektów budowlanych w należytym stanie technicznym, dlatego decyzja wydana w celu korygowania stwierdzonych nieprawidłowości powinna dokładnie określać czynności, które właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany wykonać, co zostało zrealizowane przez organ I instancji.

[...] uznał okoliczności przedstawione przez skarżącą w odwołaniu za niezasadne i niepodważające rozstrzygnięcia wydanego w I instancji. Podkreślił również, że organy nadzoru budowlanego nie badają przyczyn, które doprowadziły do złego stanu technicznego obiektu lub jego części. Nie analizują również sytuacji finansowej adresata obowiązku. Przepis art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego nie tworzy bowiem w ocenie [...] dla właściciela, czy zarządcy obiektu nowego obowiązku, lecz precyzuje już istniejący ustawowy obowiązek wynikający z art. 61 ww. ustawy. Przepis ten nie uzależnia również wydania nakazu od posiadanych przez właściciela środków finansowych. Organ na podstawie tego przepisu rozstrzyga wyłącznie o obowiązku usunięcia niewłaściwego stanu technicznego obiektu lub jego części.

Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych [...] wyjaśnił, że ocena, który podmiot ponosi winę, czy odpowiedzialność za obecny stan tarasu, elewacji, czy ścian w lokalu stron, które wnioskowały o wszczęcie postępowania w powyższej sprawie, nie należy do materii regulowanej przepisami prawa budowlanego i wykracza poza granice właściwości organów administracji.

Organ odwoławczy podkreślił również, że roboty budowlane objęte nakazem wydanym w oparciu o art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego mają charakter naprawczy. Celem tego przepisu jest zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektu, wobec czego w sytuacji stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego decyzja organu nadzoru budowlanego może zobowiązywać do przeprowadzenia wszelkich niezbędnych robót budowlanych koniecznych do zapewnienia prawidłowego stanu technicznego wymaganego przez obowiązujące przepisy prawa.

W skardze do Sądu, profesjonalny pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, względnie o stwierdzenie naruszenia prawa dające podstawy do wznowienia postępowania w sprawie, a także o zasądzenie kosztów postępowania.

Zaskarżonej decyzji [...] z dnia [...] stycznia 2020 r. zarzucono naruszenie:

1) przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy tj.,

art. 7, 8, 11 oraz 107 § 2 k.p.a., poprzez niedostateczne wyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy – w szczególności niewzięcie pod uwagę, że zobowiązany do naprawy tarasu deweloper L. [...] sp. z o. o. P. sp. k. z siedzibą [...], w ramach ustawowej rękojmi zrealizował już prace naprawcze mające na celu usunięcie stwierdzonych wad budowlanych tarasu przynależnego do lokalu nr 30 w przedmiotowym budynku, co skutecznie wyeliminowało przenikanie wody do lokali mieszkalnych przylegających do tego tarasu, a tym samym skutecznie usunięto stwierdzoną przez rzeczoznawcę budowlanego wadę budynku, co powoduje że stan techniczny jest prawidłowy i zgodny z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego;

- art. 6, 7, 77 § 1, 80, 107 § 3 k.p.a., poprzez błędną ocenę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, brak rozważenia wszystkich okoliczności mogących mieć znaczenie dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, a w szczególności bezkrytyczne oparcie decyzji na opinii technicznej, podczas gdy rzeczona opinia zawiera szereg błędów merytorycznych, została wydana jedynie na podstawie oględzin nawierzchni tarasu, bez dokonania odkrywek, badania szczelności izolacji i szczelności instalacji odprowadzających wodę, co czyniło ją całkowicie nieprzydatną przy podejmowaniu decyzji PINB z dnia [...] listopada 2019 r.;

2) przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie tj.,

- art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego, poprzez błędne uznanie, że sporny taras jest w nieodpowiednim stanie technicznym, podczas gdy faktycznie teza ta oparta została na kwestionowanej opinii rzeczoznawcy budowlanego, która z uwagi na błędy merytoryczne i metodologię nie powinna stanowić jakiejkolwiek podstawy do wydania obu ww. decyzji, a przede wszystkim jest sprzeczna z faktycznym stanem technicznym rzeczonego tarasu.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że rozpatrując odwołanie od decyzji PINB w W. organ II instancji w ogóle nie wziął pod uwagę zarzutów wyartykułowanych do treści ww. opinii, jak również nie dokonał jej merytorycznej weryfikacji, recypując wprost jej zapisy do treści uzasadnienia swojej decyzji, mimo że podnoszone i wskazane przez skarżącą błędy ją dyskwalifikują, a ona sama nie odpowiada założeniom, na potrzeby których miała być sporządzona, tj: "oceny technicznej prawidłowości wykonania robót budowlanych".

Zdaniem skarżącej od daty wyeliminowania przez dewelopera wady tarasu, polegającej na przenikaniu przez niego wody - nie odnotowano występowania nieszczelności tarasu, a w szczególności przenikania wody do lokali mieszkalnych, do których przylega. Uznać więc należy, że taras aktualnie spełnia wszelkie wymagania techniczne. Skarżąca podniosła ponadto, że w dniu w dniu 26 lutego 2020 r. dokonano stosownych odkrywek na tarasie oraz pomiaru wilgotności poszczególnych warstw tarasu, jak i w lokalu mieszkalnym nr [...]. W wyniku tych badań nie stwierdzono żadnych zawilgoceń, ani przecieków do wnętrza lokali. Z powyższego zdaniem skarżącej wynika, że prace naprawcze zrealizowane przez dewelopera doprowadziły do usunięcia usterki, jak i jej skutków. W ocenie skarżącej wspólnoty bezkrytyczne wykonanie zleconych w decyzji robót doprowadziłoby do ponownego wykonania prac naprawczych, które w latach 2017-2020 zostały już zrealizowane. W celu jej realizacji należałoby zdemontować wszystkie warstwy tarasu - które spełniają aktualnie wszelkie normy techniczne - a następnie ponownie w tej samej technologii je ułożyć, co jest niecelowe i stanowiłoby zbędny wydatek dla wspólnoty.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie. Uznał za bezzasadne zarzuty podniesione w skardze i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Skarga okazała się zasadna, jednakże z innych przyczyn niż w niej podniesione.

Podstawę materialnoprawną wydanych w sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm., dalej jako "Prawo budowlane") zawarte w Rozdziale 6 tej ustawy "Utrzymanie obiektów budowlanych". Zgodnie z art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo

2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo

3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo

4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Organy administracji orzekające w tej sprawie nałożyły na skarżącą Wspólnotę, na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, obowiązki usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. C. [...] – [...] w Z. poprzez wykonanie określonych robót budowlanych mających na celu doprowadzenie tarasu do odpowiedniego stanu technicznego. Nałożenie obowiązków w trybie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego wymaga od organu wykazania, że budynek jest w nieodpowiednim (sprzecznym z wymogami prawa budowlanego) stanie technicznym, że taki stan budynku ma związek z utrzymaniem obiektu budowlanego oraz że odpowiedzialność za nieodpowiedni stan techniczny ponosi określony podmiot (właściciel bądź zarządca budynku). Nakazy przewidziane w decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. Prawa budowlanego mają charakter naprawczy i służą przywróceniu prawidłowego stanu obiektu, przy czym, co istotne, chodzi o stan techniczny obiektu będący następstwem zdarzeń lub upływu czasu od momentu jego oddania do użytkowania. Zastosowanie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego połączone jest ze stanem obiektu powstałym w trakcie użytkowania, nie zaś z wadami, które mogą tkwić w samym obiekcie i są następstwem wadliwie przeprowadzonego procesu inwestycyjnego (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 27 listopada 2019 r. sygn. akt II SA/Po 321/19 – LEX nr 2752187).

Okolicznością niesporną jest, że postępowanie przed organem nadzoru budowlanego zostało wszczęte w związku z prośbą właścicielki lokalu nr 24 o interwencję w sprawie remontu tarasów w budynku przy ul. C. [...] – [...] w Z. oraz w związku z pismem właścicielki lokalu nr [...], do którego przynależy taras będący stropem nad lokalem nr [...], która zwróciła się o przeprowadzenie kontroli prawidłowości wykonanych robót dotyczących naprawy ww. tarasu.

Z akt sprawy wynika, że po udzieleniu pozwolenia na użytkowanie etapu III zespołu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej przy ul. C. [...] w Z. (decyzja PINB w W. nr [...]) ujawniono uszkodzenie w trakcie budowy budynku, warstw izolacyjnych tarasów. Wobec powyższego, w ramach rękojmi deweloper (L. Sp. z o.o. P. Sp. K) rozpoczął prace remontowe m.in. tarasu przynależnego do lokalu nr [...], stanowiącego jednocześnie stropodach dla lokalu nr [...],

W toku czynności kontrolnych przeprowadzonych przez PINB w dniu 25 lipca 2018 r. oraz w oparciu o przedłożone przez Wspólnotę dokumenty (decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, kopie rysunków z zatwierdzonego decyzją z dnia [...] czerwca 2012 r. projektu budowlanego, dokumentacja powykonawcza remontowanego tarasu) ustalono, że przeprowadzone przez dewelopera roboty budowlane na tarasie polegały na skuciu płytek gresowych, szlichty oraz usunięciu wszystkich warstw tarasu wykonanych na płycie stropowej oraz demontażu poręczy na murowanej barierce tarasu. W ramach tych prac naprawczych położono na nowo całość przekrycia tarasu zmieniając układ poszczególnych warstw oraz stosując inne niż w pierwotnym stanie wyroby budowlane. W protokole z ww. kontroli stwierdzono, że po wykonaniu prac naprawczych na tarasie przynależnym do lokalu nr [...] nie wystąpiły kolejne zalania.

Jednocześnie wobec stwierdzenia przez nadzór budowlany, że niemożliwe jest dokonanie szczegółowej ekspertyzy prawidłowości wykonania robót budowlanych (brak specjalistycznego sprzętu, utrudniony dostęp do elementów konstrukcyjnych budynku) postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2019 r. PINB nałożył na Wspólnotę obowiązek dostarczenia oceny technicznej prawidłowości wykonanych robót budowlanych wraz z inwentaryzacją robót wykonanych przy remoncie tarasu przynależnego do lokalu nr [...] w budynku mieszkalnym wielorodzinnym przy ul. C. [...] – w Z.. Taka opinia techniczna została przedłożona przez Wspólnotę w dniu 8 października 2019 r. Z jej treści wynika, że po wykonaniu przez dewelopera prac naprawczych, mimo użycia w trakcie realizacji robót materiałów budowlanych posiadających dokumenty techniczne dopuszczające je do stosowania, "aktualny stan techniczny tarasu i układ warstw tarasowych wykazuje występowanie wad zgłaszanych przez użytkowników tarasu przynależnego do lokalu nr [...] lokalu mieszkalnego znajdującego się bezpośrednio pod nim potwierdzonych korespondencją".

Z powyższego wynika, że w rozpoznawanej sprawie tryb z art. 61 ust. 1 Prawa budowlanego zastosowano nie wobec stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego, będącego następstwem niewykonania obowiązków właściciela lub zarządcy w zakresie utrzymania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2 (art. 61 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego), ale w związku z remontem tarasów wykonanym przez dewelopera w ramach rękojmi, wobec uszkodzenia warstw izolacyjnych tarasów podczas budowy budynku mieszkalnego (ustalenie PINB - str. 3 decyzji). Okoliczność ta nie jest w jakikolwiek sposób kwestionowana, co więcej potwierdza ją fakt przystąpienia przez dewelopera do robót naprawczych zmierzających do wyeliminowania wady tarasu polegającej na jego przenikaniu przez wodę. Tymczasem w orzecznictwie wskazuje się, że podstawą nałożenia obowiązku w oparciu o art. 66 Prawa budowlanego mogą być jedynie takie okoliczności, które wynikają z naruszenia przepisów dotyczących użytkowania budynków. Brak jest podstaw, aby obowiązki na podstawie tego przepisu nakładać w sytuacji, kiedy zdarzenia w nim opisane są lub mogą być skutkiem robót budowlanych prowadzonych w budynku (por. wyrok NSA z dnia 13 lutego 2020 r. sygn. akt II OSK 180/18). Innymi słowy nie można tego przepisu stosować w celu nakazania wykonania w istocie robót budowlanych mających na celu doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem. Taka sytuacja odpowiada bowiem regulacji z art. 50 i 51 Prawa budowlanego. Przepisy te odwołują się bezpośrednio do procesu budowlanego, natomiast jak wspomniano wyżej, tryb przewidziany w art. 66 ust. 1 tej ustawy do nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania budynku (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 17 kwietnia 2018 r. sygn. akt II SA/Bk 26/18) .

Jakkolwiek zarówno art. 50 i art. 51 Prawa budowlanego, jak i art. 66 tej ustawy odnoszą się do podobnych kwestii zagrożenia bezpieczeństwa i nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu budowlanego, to jednak różnica w ich stosowaniu polega właśnie na tym, że art. 50 i art. 51 odwołują się w sposób bezpośredni do procesu budowlanego, natomiast art. 66 do nieprawidłowości powstałych w trakcie użytkowania budynku, a więc nie na skutek dokonania inwestycji budowlanych. W tej sprawie jest niewątpliwe, że taras przynależny do lokalu nr [...] został wadliwie wykonany w procesie budowlanym. Do jego przeciekania nie doszło w związku z tym, że był nieprawidłowo eksploatowany, nieremontowany, niekonserwowany, przez zaniechanie, bark kontroli, przez bierność właściciela lub zarządcy, doprowadzony do stanu, o którym mowa w art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego.

W tej sytuacji organy wadliwie zastosowały przepisy prawa materialnego. Zamiast bowiem prowadzić postępowanie w trybie przewidzianym w art. 50 i art. 51 Prawa budowlanego przyjęły, że zastosowanie znajduje tryb związany z utrzymaniem obiektów w należytym stanie technicznym tj. art. 66 Prawa budowlanego.

Uchybienie w tym względzie ma istotne znaczenie w sprawie, bowiem w trybie przewidzianym w art. 66 w zw. z art. 61 ww. ustawy odpowiedzialność ponosi właściciel lub zarządca obiektu budowlanego (to na nim spoczywają odpowiednie obowiązki). Tymczasem w odniesieniu do trybu postępowania określonego w art. 51 Prawa budowlanego katalog podmiotów zobowiązanych zawiera art. 52 tej ustawy, który szerzej traktuje tę problematykę. Zgodnie z jego brzmieniem to inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany na swój koszt dokonać czynności nakazanych w decyzji, o której mowa w art. 48, art. 49b, art. 50a oraz art. 51 Prawa budowlanego. Wyliczenie to nie jest przy tym przypadkowe, bowiem organy powinny co do zasady kaskadowo ustalać kolejność poszczególnych podmiotów odpowiedzialnych. Nakazy z art. 51 Prawa budowlanego w pewnych sytuacjach mogą zatem zostać skierowane do inwestora, któremu tytuł do nieruchomości już nie przysługuje. Znaczenie będzie tu mieć kwestia związana ze zgodą, czy choćby aprobatą obecnego właściciela obiektu na przeprowadzenie procesu budowlanego w sposób, który nie jest zgodny z przepisami prawa.

Z tych przyczyn obie decyzje podlegały uchyleniu. W ponownym postępowaniu organy przede wszystkim poprowadzą je zgodnie z wymaganiami art. 50 i art. 51 Prawa budowlanego. Wcześniej ustalą jednak jaki jest aktualny stan tarasu przynależnego do lokalu nr [...], wobec zakończenia w 2020 r., jak twierdzi skarżąca robót budowlanych związanych z jego remontem, a tym samym wyeliminowaniem przez inwestora obiektu (dewelopera) wady tarasu polegającej na jego przenikaniu przez wodę, od tego bowiem zależy, czy istnieje jeszcze przedmiot postępowania.

Dodatkowo (na marginesie) Sąd zauważa, że sprawy dotyczące kwestii odpowiedzialności wykonawcy za roboty budowlane, od których, jak wynika z akt rozpoznawanej sprawy inwestor się nie uchyla (wykonane dotychczas prace naprawcze tarasu, "oświadczenie gwarancyjne" z dnia 30 stycznia 2018 r. o udzieleniu gwarancji na okres 60 miesięcy od daty zakończenia tych prac), są typowymi sprawami cywilnymi i należą do kognicji sądów powszechnych.

Wobec powyższego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) Sąd uchylił zaskarżoną oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji uznając, że w sprawie wadliwie zastosowano art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. O kosztach postępowania, na które złożył się wpis sądowy (500 zł), wynagrodzenie profesjonalnego pełnomocnika (480 zł) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa (17 zł) orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 powołanej wyżej ustawy.