Wyrok WSA w Gliwicach, sygn. akt II SA/Gl 1540/21
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach
Data orzeczenia: 2022-05-30 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 50 ust. 1 w zw. zart. 51 ust. 1 pkt 1
journal: Dz.U. 2021 poz 2351
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kaznowska (spr.), Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Dobrowolski,, Sędzia WSA Rafał Wolnik, Protokolant specjalista Anna Koenigshaus, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 maja 2022 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa [...] sp. z o.o. z siedzibą w Z. na decyzję Śląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Katowicach z dnia 22 września 2021 r. nr [...] w przedmiocie wykonania określonych robót budowlanych oddala skargę.


UZASADNIENIE

Decyzją Prezydenta Miasta Z. nr [...] z dnia 19 maja 2011 r. udzielono Przedsiębiorstwu Budownictwa Ogólnego T. Sp. z o.o. w Z. (dalej; Inwestor, Strona, Spółka, Skarżący) pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z funkcją usługową wraz z wielostanowiskowym garażem podziemnym i infrastrukturą towarzyszącą oraz budową dwóch zjazdów w Z. przy ulicy [...].

Wobec zrealizowania tej inwestycji w sposób istotnie odstępujący od projektu budowlanego zatwierdzonego powyższą decyzją, przeprowadzono postępowanie naprawcze zakończone decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Z. nr [...] z dnia 7 marca 2014 r. (dalej: organ, organ pierwszej instancji), którą zatwierdzono projekt budowlany zamienny. W decyzji tej organ nałożył na inwestora obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, które uzyskał na mocy decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nr [...] z dnia 9 lipca 2014r.

Wobec pisma właściciela jednego z lokali w budynku – E. S. z dnia 9 września 2016 r., wskazującego na wadliwe obrębki blacharskie oraz wstawienie okna na parterze budynku już po jego odbiorze, pismem z dnia 24 października 2016 r. organ pierwszej instancji powiadomił o zamiarze przeprowadzenie kontroli w sprawie przebudowy części budynku - lokalu użytkowanego znajdującego się w parterze przedmiotowego budynku. Z kontroli tej, przeprowadzonej w dniu 8 listopada 2016 r., spisano protokół, w którym potwierdzono zmiany w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego, w tym m.in. wykonanie dodatkowego otworu okiennego w ścianie elewacji wejściowej o wymiarach 140x140cm.

Następnie organ pierwszej instancji pismem z dnia 29 grudnia 2017 r. zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie przebudowy części budynku obejmującej lokale użytkowe znajdujące się w parterze budynku, przeprowadził postępowanie, zgromadził materiał dowodowy, a wobec informacji o skierowaniu pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej postanowieniem z dnia 12 kwietnia 2017 r., nr [...] zawiesił postępowanie w sprawie przebudowy budynku obejmującej lokale użytkowe z powodu konieczności rozstrzygnięcia przez sąd zagadnienia wstępnego w zakresie wstrzymania wykonalności uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy [...] w Z. , do czasu ustalenie jej legalności.

Wyrokiem Sądu Okręgowego w G. z dnia 18 stycznia 2018 r. sygn. akt [...] oddalono powództwo inwestora w sprawie o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszka

Wobec powyższego zarządca Wspólnoty pismem z dnia 1 grudnia 2020 r. wniósł o "wznowienie postępowania zawieszonego w kwietniu 2017 r. w sprawie legalizacji wykonanego otworu okiennego". Postanowieniem nr [...] z dnia 31 grudnia 2020 r. organ pierwszej instancji podjął postępowanie z urzędu w przedmiotowej sprawie. W dniu 15 lutego 2021 r. organ przeprowadził ponowną kontrolę przedmiotowego obiektu, stwierdzając identyczny stan faktyczny jak w pierwszym protokole.

Następnie organ pierwszej instancji, decyzją nr [...] z dnia 5 lipca 2021 r., przywołując w podstawie prawnej art. 51 ust. 1 pkt 1 oraz art. 80 ust. 2 pkt 1 i art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 133 ze zm.) nakazał Inwestorowi doprowadzić budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią usługową przy ulicy [...] w Z. do stanu poprzedniego, poprzez zamurowanie okna znajdującego się na elewacji północnej w lokalu użytkowym na parterze budynku.

W uzasadnieniu organ przywołał ustalenia kontroli przeprowadzonej w dniu 8 listopada 2016 r., podkreślając, że lokale użytkowe na parterze zostały połączone w jeden poprzez wykucie otworów przejściowych w ścianach oraz wykonano dodatkowy otwór okienny w ścianie wejściowej. Dokonując kwalifikacji prawnej zrealizowanej inwestycji zastosowano (zgodnie z art. 25 ustawy z dnia 13 lutego 2019 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw) przepisy w brzmieniu sprzed 19 września 2020 r.

Organ stwierdził, iż zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane (t.jedn. Dz.U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.) roboty budowalne można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem art. 29 - 31 . Z uwagi na charakter wykonanych robót organ uznał, że w istocie nastąpiła przebudowa części budynku mieszkano- użytkowego, co wynika z treści art. 3 pkt 7a omawianej ustawy. Wykonane roboty, w postaci otworu okiennego, naruszają konstrukcje oraz przegrody zewnętrzne budynku, co w myśl przywołanego przepisu wymaga pozwolenia na budowę. Inwestor nie dopełnił tego obowiązku, a wobec tego w sprawie ma zastosowanie art. 50 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane. Jednocześnie z art. 51 ust. 7 tej ustawy wynika, że w przypadku gdy roboty zostały zakończone nie jest konieczne wstrzymywanie postanowieniem prowadzenia robót, natomiast bezpośrednio stosuje się przepis art. 51 ust. 1 pkt 1. tej ustawy.

Wobec powyższego organ powiadomił o wszczęciu postępowania. W jego toku organ nie pominął zbadania posiadania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, choć w świetle utrwalonego orzecznictwa sądów administracyjnych nie mógł żądać od Inwestora złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Odmienna wykładnia przepisów prowadziłaby do akceptacji stanu, w którym Inwestor nie mogąc uzyskać pozwolenia na budowę z uwagi na brak dysponowania nieruchomością na cele budowalne wykonuje te roboty w warunkach samowoli budowlanej, a procedura legalizacyjna tych robót sprowadziłaby się tylko do wykazania ich prawidłowości w aspekcie techniczno - budowlanym, akceptując brak prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Stąd stan zgodności z prawem, o którym mowa w art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy - to nie tylko zgodność z przepisami techniczno- budowlanymi, ale także wykazanie się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wobec powyższego organ pismem z dnia 29 grudnia 2021 r. wystąpił do Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ulicy [...] w Z. , reprezentowanej przez zarządcę, o zajęcie stanowiska odnośnie możliwości pozostawienia samowolnie wykonanego otworu okiennego na elewacji wejściowej do budynku. W piśmie z dnia 22 lutego 2019 r. zarządca budynku poinformował, że Wspólnota nie wyraziła zgody (w uchwale [...] z dnia 20 lutego 2017 r.) na zalegalizowanie otworu okiennego.

W zaistniałej sytuacji w celu doprowadzenie wykonanej przebudowy do stanu zgodnego prawem organ nakazał zamurowanie otworu okiennego i przywrócenie poprzedniego wyglądu elewacji.

W związku z informacją o zamiarze zaskarżenia wymienionej powyżej uchwały Wspólnoty, po przedstawieniu przez Spółkę kserokopii fragmentu pozwu o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej, organ postanowieniem nr [...] z dnia 12 kwietnia 2017 r. zawiesił z urzędu postępowanie w sprawie przebudowy części budynku obejmującej lokale użytkowe znajdujące się z parterze przedmiotowego budynku, uznając, iż postanowienia skarżonej uchwały mają istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

W dniu 3 grudnia 2020 r. zarządca przedmiotowego budynku, występując w imieniu Wspólnoty, przedstawił wyrok Sądu Okręgowego w G. XII Wydział Cywilny z dnia 18 stycznia 2018 r. oddalający powództwo Spółki przeciwko Wspólnocie o uchylnie uchwały ewentualnie o ustalenie nieistnienia uchwały. Oznacza to, że wymienioną uchwałą Wspólnoty Mieszkaniowej nie wyrażono zgody na pozostawienie otworu na elewacji wejściowej. Pozostaje ona w obiegu prawnymi, a tym samym ustalenia tej uchwały są wiążące dla organu nadzoru budowlanego. Umożliwia to zakończenie przedmiotowego postępowania, stąd postanowieniem nr [...] z dnia 31 grudnia 2020 r. postępowanie zostało podjęte.

Po kontroli w terenie (w dniu 14 lutego 2021 r.) z udziałem przedstawiciela Spółki oraz zarządcy budynku stwierdzono, iż stan faktyczny nie uległ zmianie. Wobec ustalenia niemożności przeprowadzenia głosowania w sprawie wyrażenia zgody na pozostawienie przedmiotowego otworu oraz ustaleniu, że Spółka nie czyni starań o uzyskanie takiej uchwały, zdaniem organu nadzoru budowlanego Spółka nie podjęła czynności zmierzających do zalegalizowania tego otworu w wymaganej uchwale. Skutkować to musiało koniecznością, zgodnie z art. 51 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego wydaniem orzeczenia o przywróceniu stanu poprzedniego. Organ w decyzji wydanej w tym trybie nie nakłada terminu wykonania obowiązku, co oznacza, że do jego wykonania należy przystąpić z chwilą gdy decyzja staje się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji złożyła inwestująca Spółka. Zaskarżając wydaną w sprawie decyzję wniosła o jej uchylenie w całości oraz umorzenie postępowania pierwszej instancji lub uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Wniosła też o przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego i uwzględnienie faktu przedłożenia organowi w dniu 7 października 2016 r. rzutu budynku z naniesionym oknem o wymiarach 140x140cm. Zaskarżonej decyzji organu pierwszej instancji Spółka zarzuciła sprzeczność istotnych ustaleń organu z treścią zebranego w sprawie materiału poprzez przyjęcie, iż montaż okna w lokalu użytkowym należącym do strony stanowi przebudowę w rozumieniu ustawy Prawo budowlane oraz naruszenia przepisów procedury - art. 77 § 1 oraz art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, polegające na pominięciu dowodu z dokumentu, tj. przedłożonego rzutu parteru lokalu użytkowego przygotowanego przez projektanta, a także naruszenie art. 36a ustawy Prawo budowlane, polegające na błędnej wykładni poprzez pominięcie okoliczności, że dodatkowe okno jest zgodne obowiązującymi przepisami prawa oraz nie stanowi istotnej zmiany, a zatem nie wymaga dodatkowego pozwolenia na budowę lub zmiany udzielonego pozwolenia na budowę.

W uzasadnieniu Inwestor podkreślił, że z przedłożonego dokumentu wynika, że dodatkowe okno w elewacji północnej budynku jest zgodne z przepisami prawa i nie stanowi istotnej zmiany projektu budowlanego. Dodał, że przedmiotowe okno zostało wykonane zgodnie z projektem oraz zasadami sztuki budowlanej.

Zaskarżoną decyzją z dnia 22 września 2021 r. Nr WINB-WOA.7721.369.2021.PG Śląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Katowicach (dalej organ drugiej instancji, organ odwoławczy) na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji w całości.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia po przedstawieniu przebiegu dotychczasowego postępowania organ podał, że po dokonaniu powtórnego, pełnego i merytorycznego rozpoznania sprawy administracyjnej i analizie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego podzielił ustalenia i stanowisko organu pierwszej instancji. Przywołując przepisy przejściowe, organ odwoławczy odwołał się do mających w sprawie zastosowanie przepisów art. 50 i art. 51 ust. 1 Prawa budowlanego, na podstawie którego wydana została kwestionowana w sprawie decyzja. Zgodnie z art. 51 ust. 1 pkt 1 ustawy nakazano Inwestorowi doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

Dalej organ odwoławczy wskazał, że z analizy dostępnych akt wynika, że organ powiatowy podczas kontroli przeprowadzonej w dniu 11 października 2016 r. ustalił, że w przedmiotowym budynku lokale znajdujące się w części parterowej zostały połączone poprzez wykucie otworów przejściowych w ścianach o grubości 25cm. Wejście do lokalu stanowią drzwi obsługujące pierwotnie lokal środowy, a pozostałe drzwi pozostawiono w pierwotnej formie jako zamknięte. Wykonano dodatkowy otwór okienny o wymiarach 140x140cm w ścianie elewacji wejściowej do części mieszkalnej i on stanowi kwestię sporną w postępowaniu. Istotne jest to, że organ powiatowy stwierdził, iż prace te wykonane zostały po wydaniu decyzji nr [...] z dnia 9 lipca 2014 r. w sprawie pozwolenia na użytkowanie przedmiotowego budynku wielorodzinnego - segment A wraz z wielostanowiskowym garażem podziemny, infrastrukturą towarzyszącą oraz częścią usługową w segmencie B.

Należy zatem przyjąć, że wykonanie otworu okiennego po dniu uzyskania pozwolenia na użytkowanie tego budynku, gdzie zgodnie z procedurą uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu, bada się legalność i poprawność wykonanych robót budowalnych z uzyskanymi pozwoleniami na te roboty, kończąc jednocześnie procedurę budowlaną, stanowi odrębną inwestycję, a w przedmiotowej sprawie stanowi także samowolę budowlaną. Prawidłowo zatem organ powiatowy przeprowadził procedurę w trybie art. 50- 51 Prawa budowlanego, m.in. występując do wspólnoty mieszkaniowej o zgodę na pozostawienie wykonanego otworu okiennego. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej odpowiadają wspólnie tylko i wyłącznie w stosunku do części wspólnych budynków i urządzeń, a ściany konstrukcyjne, w tym ściany zewnętrzne budynku niewątpliwie zaliczają się do części wspólnych obiektu budowlanego. Brak pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej na wykonanie inwestycji, jak również pozwolenia na pozostawienie efektów inwestycji wykonanej bez uprzednio uzyskanej zgody wspólnoty, powoduje niemożliwość przeprowadzenie pozytywnego postępowania naprawczego.

Odnosząc się do przedłożonego dowodu z dokumentu - rzutu budynku sporządzonego przez projektanta architekta z naniesionym oknem o wskazanych wymiarach, organ odwoławczy stwierdził, iż okoliczność ta nie ma wpływu na przebieg niniejszego postępowania. Jak ustalił organ powiatowy przedmiotowy otwór okienny powstał po dniu wydania pozwolenia na użytkowanie.

Stąd prawidłowo organ pierwszej instancji wydał decyzję zobowiązującą Inwestora do doprowadzenia budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową do stanu poprzedniego poprzez zamurowanie okna znajdującego się na elewacji północnej w lokalu użytkowym na parterze budynku.

Z kolei organ odwoławczy uznając zarzuty skarżącego za niezasadne utrzymał w mocy to rozstrzygnięcie na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego

Pismem z dnia 19 października 2021 r. Spółka złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach domagając się chylenia zaskarżonej decyzji w całości lub stwierdzenia wydania tej decyzji z naruszeniem prawa oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Zakwestionowanej decyzji skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów prawa postępowania, które miało wpływ na wynik sprawy:

- art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego polegające na pominięciu dowodu z dokumentu, rzutu budynku z naniesionym oknem,

oraz naruszenie przepisów prawa materialnego:

-art. 36a ust. 1 ustawy Prawo budowlane polegające na błędnej wykładni poprzez pominięcie okoliczności, że dodatkowe okno jest zgodne z obowiązującymi przepisami prawa oraz nie stanowi istotnej zmiany projektu budowlanego,

- art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego w związku z art. 206 Kodeksu cywilnego polegające na błędnej wykładni poprzez pominięcie okoliczności, że Skarżący jako właściciel lokalu użytkowego stanowiącego część składową budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową posiada udział w nieruchomości wspólnej, a zatem może posiadać i korzystać z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

W uzasadnieniu skarżąca rozwinęła postawione zarzuty podkreślając nieuwzględnienie przez organ ani faktu istnienia tego okna na rzucie parteru budynku mieszkalnego przygotowanego przez architekta, ani tego, że jest ono zgodne z przepisami prawa. W ocenie skarżącego nie jest to, jak twierdzi organ przebudowa, ale zamiana polegająca na uzupełnieniu istniejącej substancji budynku. Montaż tego okna nie stanowi też istotnej zmiany zatwierdzonego projektu budowlanego. Podkreślił, że jako właściciel lokalu użytkowego może korzystać z niego w takim zakresie, w jakim daje się to pogodzić we współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Przedmiotowe okno wykonane zostało zgodnie z projektem (czyli także z pozwoleniem na budowę) oraz zgodnie z zasadami sztuki budowlanej.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wnosząc o jej oddalenie, podtrzymał w całej rozciągłości swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.jedn.: Dz.U. z 2021 r., poz. 137) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn.: Dz.U. z 2022 r., poz. 329) sądy administracyjne sprawują kontrolę legalności działalności administracji publicznej. Kontrola ta co do zasady sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, a więc polega na weryfikacji decyzji organu administracji publicznej z punktu widzenia obowiązującego prawa materialnego i procesowego. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1ustwy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. .

Mając na uwadze powyższe, a także okoliczności niniejszej sprawy wynikające z akt administracyjnych należy stwierdzić, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, a wydane w sprawie decyzje odpowiadają prawu.

W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, iż organy prawidłowo zakwalifikowały roboty budowlane, w wyniku których powstał przedmiotowy otwór okienny jako roboty budowlane o charakterze przebudowy. Zgodnie z definicją zawartą w art.3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowalne (t.jedn. Dz.U. z 2020, poz. 1333 ze zm.) przez przebudowę należy bowiem rozumieć wykonanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Jak słusznie wskazano wykonanie w istniejącym, oddanym już do użytkowania mocą decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, obiekcie przedmiotowego otworu okiennego wyczerpuje tę definicję.

Zgodnie z art. 28 ust. 1 omawianej ustawy roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31. Pozwolenia na budowę nie wymaga np. wykonywanie robót budowlanych polegających na remoncie istniejących obiektów budowlanych. Przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych, niż użyto w stanie pierwotnym - takimi robotami będzie np. wymiana okien. Nie jest natomiast remontem likwidacja starych bądź tworzenie nowych otworów okiennych. Tego rodzaju roboty stanowią bowiem przebudowę w rozumieniu wskazanego powyżej przepisu i nie są zwolnione z obowiązku uzyskania pozwolenia na budowę.

Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy zauważyć należy, iż organy administracji prawidłowo ustaliły, że sporny otwór okienny został wykonany bez wymaganego pozwolenia na budowę. Przedmiotowy otwór okienny nie został bowiem wskazany w dokumentach i planach będących podstawą dla organu pierwszej instancji udzielającego skarżącej Spółce decyzją nr [...] z dnia 9 lipca 2014 r. pozwolenia na użytkowanie tego obiektu - tj. budynku wielorodzinnego - segment A wraz z wielostanowiskowym garażem podziemnym, infrastrukturą towarzyszącą oraz częścią usługową w segmencie B.

Skoro zatem wykonanie tego otworu okiennego nastąpiło już po zakończeniu budowy przedmiotowego obiektu prowadzonej na podstawie udzielonego pozwolenia na budowę, czyli już po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie przedmiotowego budynku (tj. po zbadaniu jego legalności i poprawności wykonanych robót budowalnych według uzyskanego pozwolenia na budowę), to jest to wykonanie nowej inwestycji w warunkach samowoli budowlanej. A stąd w celu likwidacji tej samowoli budowlanej prawidłowo organ powiatowy przeprowadził procedurę w trybie art. 50- 51 Prawa budowlanego. Potwierdza to zresztą także sama strona skarżąca odwołując się do projektu – rzutu budynku z naniesionym oknem wymiarach 140x140cm z dnia 7 października 2016 r. czyli do dokumentu, który powstał już po zakończeniu postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu.

Zgodnie z art. 50 ust. 1 ustawy Prawo budowlane w przypadkach innych niż określone w art. 48 ust. 1 lub w art. 49b ust. 1 właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych: 1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia lub 2) w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska, lub 3) na podstawie zgłoszenia z naruszeniem art. 30 ust. 1, lub 4) w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w przepisach. Z kolei ust. 2 tego przepisu stanowi, że w postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych należy: 1) podać przyczynę wstrzymania robót; 2) ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń. Przy czym z treści przepisu art. 51 ust. 7 tej ustawy należy przyjąć, że w przypadku gdy roboty zostały zakończone nie jest konieczne wstrzymywanie postanowieniem prowadzenia robót, natomiast bezpośrednio stosuje się przepis art. 51 ust. 1 pkt 1 lub 2 tej ustawy.

Z kolei art. 51 ust. 1 tej ustawy przewiduje zaś, że właściwy organ w drodze decyzji:

1) nakazuje zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego

2) albo 2) nakłada obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, określając termin ich wykonania,

3) albo 3) w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę - nakłada, określając termin wykonania, obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem; przepisy dotyczące projektu budowlanego stosuje się odpowiednio do zakresu tych zmian.

W ocenie Sądu w niniejszej sprawie organy administracji prawidłowo ustaliły stan faktyczny sprawy i dokonały prawidłowej jego subsumcji pod hipotezę art. 50 ust. 1 pkt 1 omawianej ustawy. W celu likwidacji stanu samowoli budowlanej organ dążył do ustalenia wszystkich aspektów sprawy. Zasadnie też przyjął, że ma obowiązek zweryfikować również to, czy inwestor w zakresie prowadzonych robót budowlanych ma prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W uchwale z dnia 19 stycznia 2011 r. sygn. akt II OPS 2/10 ONSAiWSA z 2011 r. Nr 2, poz. 22. Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że "przepis art. 51 ust. 1 Prawa budowlanego nie stanowi podstawy do wydania decyzji nakładającej na inwestora obowiązek złożenia przewidzianego w art. 32 ust. 4 pkt 2 tej ustawy oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane" - ale nie oznacza to, iż nie ma możliwości badania, czy inwestor legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W tym zakresie organ ustalił, iż uchwałą nr [...] z dnia 20 lutego 2017 r. Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości położonej w Z. przy ulicy [...] nie wyraziła zgody na legalizację otworu okiennego w lokalu użytkowanym. Wobec jednak informacji Skarżącej, iż wystąpiła z pozwem do Sądu o uchylenie uchwały ewentualnie o ustalenie nieistnienia uchwały, organ pierwszej instancji zawiesił postępowanie naprawcze w tej sprawie. Jednak wobec informacji zarządcy tego budynku w piśmie z dnia 3 grudnia 2020 r., iż wyrokiem Sądu Okręgowego w G. XII Wydział Cywilny z dnia 18 stycznia 2018 r. oddalono powództwo Spółki przeciwko Wspólnocie oraz ustaleniu, że Spółka nie podjęła innych działań i starań o uzyskanie takiej uchwały od Wspólnoty Mieszkaniowej, zasadnie organ nadzoru budowlanego przyjął, że Spółka nie podjęła czynności zmierzających do zalegalizowania przedmiotowego otworu okiennego w lokalu użytkowym.

Poczynione ustalenia faktyczne, znajdują odzwierciedlenie w protokołach oględzin oraz w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym. Wykonane roboty budowlane w postaci przedmiotowego otworu okiennego noszą znamiona przebudowy w rozumieniu art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane. Prawidłowo ustalono, że wykonanie otworu okiennego nastąpiło już po uzyskaniu przez Skarżącą pozwolenia na użytkowanie obiektu, czyli po zakończeniu procesu budowlanego prowadzonego na podstawie uzyskanego pozwolenia na budowę i zgodnie z tym uzyskanym pozwoleniem na budowę i zatwierdzonym nim projektem budowlanym. Nastąpiło to więc samowolnie bez uzyskania przez skarżącą stosownego pozwolenia na prowadzenie robót budowlanych w celu wykonania przedmiotowego otworu okiennego.

W świetle zgromadzonego materiału dowodowego podzielić należy stanowisko orzekających w sprawie organów, iż inwestor nie posiada prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Członkowie wspólnoty mieszkaniowej odpowiadają wspólnie tylko i wyłącznie w stosunku do części wspólnych budynków i urządzeń, a ściany konstrukcyjne, w tym ściany zewnętrzne budynku niewątpliwie zaliczają się do części wspólnych obiektu budowlanego. Brak pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej na wykonanie inwestycji, jak również pozwolenia na pozostawienie efektów inwestycji wykonanej bez uprzednio uzyskanej zgody wspólnoty, powoduje niemożliwość przeprowadzenie pozytywnego postępowania naprawczego.

Zasadnie zatem i prawidłowo organ pierwszej instancji wydał decyzję zobowiązującą Inwestora do doprowadzenia budynku mieszkalnego wielorodzinnego z częścią usługową do stanu poprzedniego poprzez zamurowanie okna znajdującego się na elewacji północnej w lokalu użytkowym na parterze budynku. Podzielić w tym zakresie należy stanowisko organu, iż procedura legalizacyjna wykonanych robót nie może sprawdzać się tylko do wykazania ich prawidłowości w aspekcie techniczno - budowlanym, pomijając całkowicie problem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Stan zgodności z prawem, o którym mowa w art. 51 ust. 1 pkt 2 ustawy - to nie tylko zgodność z przepisami techniczno- budowlanymi, ale także wykazanie się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przy przyjęciu odmiennej wykładni przepisów działający nielegalnie inwestor uzyskałby w postępowaniu legalizacyjnym więcej, niż byłoby to możliwe na drodze postępowania o wydanie pozwolenia na budowę. Prowadziłoby to do akceptacji stanu, w którym Inwestor nie mogąc uzyskać pozwolenia na budowę z uwagi na brak dysponowania nieruchomością na cele budowalne wykonuje te roboty w warunkach samowoli budowlanej i dokonuje ich legalizacji w wymienionym powyżej trybie, nadal nie posiadając prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Sąd nie dopatrzył się też innych naruszeń prawa. Zaskarżona decyzja w sentencji wyraźnie i jednoznacznie precyzuje obowiązek doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego określonego w art. 51 ust. 1 pkt 1 ustawy, tzn. poprzez zamurowanie okna znajdującego się na elewacji północnej w lokalu użytkowym na parterze budynku. Organ zebrał i ocenił wyczerpujący materiał dowodowy, wyjaśniając wszystkie okoliczności faktyczne w sprawie.

Mając powyższe na względzie, na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi , Sąd orzekł jak w sentencji.