Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 489/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2011-09-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne: Opłaty administracyjne
Nieruchomości
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: article: art. 7, art. 10 § 1, art. 24 § 1 pkt 5 w zw.z art. 27 § 1, art. 77 § 1, art. 79 § 2, art. 89 § 1 i 2, art. 107 § 3
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: art. 157 ust. 1, art. 156 ust. 3 i 4
journal: Dz.U. 2010 nr 102 poz 651
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant Starszy sekretarz sądowy Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 września 2011 r. sprawy ze skargi A. K. i W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia . 2011r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz skarżących kwotę [...],-zł ([...] złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania III. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.


UZASADNIENIE

Wójt Gminy T.decyzją z dnia [...] 2008r. (nr [...]) zatwierdził podział działki nr [...] należącej do A. K. i W. K., położonej w miejscowości S., gm. T., obręb S. na 5 działek: nr [...] o powierzchni 1051m2, nr [...] o powierzchni 1080m2, nr [...] o powierzchni 1062m2, nr [...] o powierzchni 987m2, nr [...] o powierzchni.

Wójt Gminy T.decyzją z dnia [...] 2010r. na podstawie art. 98a ust. 1 i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz art. 2 §1 pkt 1, art. 207 i art. 210 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) w zw. z uchwałą Rady Gminy Tarnowo Podgórne nr XXIII/179/2007 z dnia 4 grudnia 2007 w sprawie ustalenia stawek opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. WIkp. nr 6, poz. 475 z dnia 6 lutego 2008r.) ustalił jednorazową opłaty adiacenckiej dla A. K. i W. K. w wysokości 34.774 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości S., gmina T., stanowiącej działki nr [...] obręb S., wskutek podziału działki nr [...] zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy T. z dnia [...] 2008r. Nadto Wójt Gminy zakreślił 14 dniowy termin do uiszczenia powyższej opłaty na rachunek bankowy Urzędu Gminy T. liczony od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, z zaznaczeniem naliczenia odsetek w przypadku opóźnienia lub zwłoki w zapłacie.

W motywach rozstrzygnięcia Wójt wskazał, że w wyniku podziału nieruchomości nr [...] jej wartość wzrosła o kwotę 115.912 zł. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego sporządzonego dnia 23 września 2010 r. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.

W związku z art. 98a ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.

Rada Gminy Tarnowo Podgórne uchwałą nr XXIII/179/2007 z dnia 4 grudnia 2007 w sprawie ustalenia stawek opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. WIkp. nr 6, poz. 475 z dnia 6 lutego 2008 r.) określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 30% wzrostu wartości. Wobec powyższego należało ustalić opłatę adiacencką w wysokości 34.774 zł, tj. 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Organ I instancji stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 23 września 2010r. określający wartość nieruchomości wykonany został przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997r. (t.j. Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz z Rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 24 września 2004r. (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 ze zm.). W ocenie organu dokonana analiza operatu nie wykazała nieprawidłowości niniejszego dokumentu. Został on odpowiednio przygotowany przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej w podejściu porównawczym. Przy porównaniu nieruchomości podobnych uwzględnione zostały cechy szczegółowe działki (lokalizacja, wielkość i kształt działki, uzbrojenie terenu, dostępność komunikacyjna), które odzwierciedliły się w wartości współczynników korygujących. Określenie wartości zostało poprzedzone analizą rynku nieruchomości, zgodnie z § 3 pkt 2 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 24 września 2004 roku. Organy stwierdziły, że średnie arytmetyczne przyjęte dla ustalenia ceny średniej oraz zakresy współczynników korygujących zostały obliczone poprawnie. Cechy nieruchomości, których zgrupowane dane transakcyjne przyjęte zostały do szacunku wykazują podobieństwo do nieruchomości będących przedmiotem wyceny.

Nadto organ wskazał, że zgodnie z art. 148 ust. 1 w zw. z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna.

Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli A. K. i W. K. zarzucając naruszenie art. 7 kpa i art. 77 §1 kpa poprzez zaniechanie przeprowadzenia należytego postępowania dowodowego w odniesieniu do treści i poprawności operatu szacunkowego biegłego, co doprowadziło do przyjęcia błędnych ustaleń faktycznych przyjętych za podstawę decyzji, błędne określenie w sentencji decyzji terminu wniesienia opłaty adiacenckiej oraz błędnie przyjętą podstawę prawną - odwołanie się do nieobowiązującego już tekstu jednolitego ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Skarżący zarzucili, że operat szacunkowy sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania zawiera szereg błędów, zatem nie powinien być przyjęty jako dowód na podstawie, którego wydano decyzję. Metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych wziętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem obrotu rynkowego. Tymczasem w operacie w zestawieniu transakcji porównywalnych działek o znacznych powierzchniach, do porównania zostały wzięte działki tylko 3 działki. Zatem nie został spełniony warunek, że do wyceny zostało wziętych co najmniej kilkanaście nieruchomości reprezentatywnych.

Podobna sytuacja zachodzi w zestawieniu transakcji na stronie 10 i 11 operatu, gdzie wybrano porównywalne działki do ustalenia wartości działek powstałych po podziale działki nr [...]. W zestawieniu podano jako reprezentatywną działkę o nr ewidencyjnym [...], obręb B. o pow. 9567 m2, zatem znacznie odbiegającą od wycenianych działek.

Niezrozumiałym jest również fakt, że przyjęta waga cechy - "Położenie" dla nieruchomości wycenianej przed podziałem i po podziale (tab. str. 13 i str. 14 operatu) jest różna. W pierwszym przypadku jest to 50%, natomiast w drugim 55%. Rzeczoznawca sporządzający operat nie wyjaśnił natomiast dlaczego przyjął różne wartości, gdy cecha "Położenie" znacznie ingeruje w późniejszą wartość wycenianych działek.

Z uwagi na powyższe niejasności i uchybienia, operat ten nie powinien zostać przyjęty przez organ I instancji jako dowód w sprawie. W uzasadnieniu do zaskarżanej decyzji wskazano, iż podstawą do ustalenia opłaty był operat szacunkowy. Operat szacunkowy jako podstawowy dowód w sprawie podlega zgodnie z art. 80 Kpa ocenie, co wobec powyższych błędów nie zostało właściwie dokonane.

Kolejnym zarzutem jest to, że w sentencji decyzji błędnie określono termin wniesienia opłaty adiacenckiej. Powinno bowiem być, zgodnie z art. 148 ust. 1, ustawy o gospodarce nieruchomościami "po upływie 14 dni od dnia, kiedy niniejsza decyzja stanie się ostateczna".

Nadto w uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji powołał nieobowiązujący już tekst jednolity ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia [...] 2010r. utrzymało decyzję Wójta Gminy w mocy.

Kolegium oceniając w wyniku złożonego odwołania prawidłowość postępowania w niniejszej sprawie uznało, że przeprowadzono je w zgodzie z przepisami prawa materialnego i procesowego. Strona została zawiadomiona o jego wszczęciu, zaś w toku postępowania zapewniono jej czynny udział, poprzez możliwość zapoznania się z zebranymi w sprawie dowodami, przede wszystkim z operatem szacunkowym i wypowiedzeniem się co do jego treści. Poddając ocenie przedłożony operat Kolegium stwierdziło, że szacunek, będący dowodem w sprawie sporządzony został przez osobę legitymującą się odpowiednimi uprawnieniami oraz wiedzą fachową i pod względem formalnym nie budzi zastrzeżeń, został przygotowany zgodnie ze standardami zawodowymi określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

Rzeczoznawca szacujący nieruchomość w celu określenia jej wartości, a w konsekwencji ustalenia opłaty dokonał właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania, stosując podejście porównawcze, polegające na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

W ocenie Kolegium operat został przeprowadzony zgodnie z zasadami logiki i racjonalności. Rzeczoznawca wyceniając nieruchomość przed podziałem uwzględnił wszystkie cechy mające wpływ na wartość rynkową nieruchomości, jak położenie, kształt, sąsiedztwo i otoczenie oraz na ich podstawie określił atrakcyjność nieruchomości, przede wszystkim biorąc pod uwagę podstawową okoliczność w niniejszym opracowaniu: powierzchnię gruntu przed podziałem (32.846 m kw). W podobny sposób wycenił nieruchomość po dokonaniu podziału wykazując, że w stosunku do sytuacji pierwotnej inna jest, (wyższa) wartość 1 m² w wydzielonych o mniejszej powierzchni (od 987 do 28 666 m²) działkach gruntu.

Wobec powyższego nie można uznać za uprawnione twierdzeń

podniesionych w odwołaniu dotyczących niewłaściwego doboru niektórych działek

podczas szacowania nieruchomości. Wycenia gruntu pozwala bowiem na dokonanie

jego porównania z działkami, które były przedmiotem obrotu prawnego na badanym

terenie o powierzchni odbiegającej od nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. j

Zapewnienie im cechy reprezentatywności następuje poprzez zastosowanie odpowiednich, dopuszczalnych przepisami wskaźników korygujących. Tak właśnie uczyniono w poddanym ocenie operacie szacunkowym.

Odnosząc się natomiast do zarzutu odwołania w kwestii nieprawidłowo określonego terminu wniesienia opłaty, Kolegium stwierdziło, że niefortunne sformułowanie nie miało wpływu na wynik postępowania w niniejszej sprawie zaś strona co wynika z odwołania miała jasność co do terminu spełnienia świadczenia.

A. i W. K. wnieśli skargę na powyższą decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu domagając się jej uchylenia oraz poprzedzającej ją decyzji I instancji.

Argumentowali, że obydwie decyzje wydane zostały z naruszeniem prawa. Żadna z decyzji nie posiada odpowiedniego uzasadnienia faktycznego oraz odpowiedniej analizy zebranego materiału dowodowego - operatu szacunkowego. Nadto zarzucili zaskarżonym decyzjom naruszenie art. 7 kpa, art. 77 §1 kpa i art. 80 kpa poprzez zaniechanie przeprowadzenia należytego postępowania dowodowego. Nadto podnieśli, że nie jest jasne określenie w decyzji organu I instancji terminu wniesienia opłaty adiacenckiej. Zakwestionowali przyjęcie w postępowaniu przez organ I instancji przepisów ustawy Ordynacji podatkowej. Zarzucili naruszenie zasady bezstronności i obiektywizmu, jaką powinno cechować się postępowanie przed organami administracji.

W uzasadnieniu skargi przytoczyli argumenty, jak w odwołaniu. Podnosząc w szczególności, że w operacie przyjęto nieprawidłowe zestawienie działek do porównań, różną wagę cechy dotyczącej położenia dla nieruchomości wycenianej przed i po podziale oraz błędnie ustalono stan nieruchomości. W ocenie skarżących powyższe uchybienia i niejasności przesadzają o odrzuceniu operatu jako dowodu w sprawie.

Nadto skarżący wskazali, że w przypadku jakichkolwiek wątpliwości co do poprawności sporządzonego przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego zgodnie z art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami należało poddać taki operat ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, czego nie uczynił organ I, jak i II instancji.

Skarżący ponownie podnieśli zarzuty dotyczące nieprawidłowego określenia terminu wniesienia opłaty adiacenckiej oraz zastosowania przepisów ordynacji podatkowej, a nie przepisów kodeksu postępowania administracyjnego, a także powołania się na nieobowiązujący już tekst jednolity ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Nadto skarżący powołując się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 15 grudnia 2008 r. (sygn. akt P 57/07) wskazali na rażące naruszenie prawa, gdyż zaskarżona decyzja Kolegium została wydana w niemal tym samym składzie co poprzednia decyzja Kolegium uchylająca w niniejszej sprawie decyzję organu I instancji z [...] 2009r., przez co naruszono zasadę bezstronności i obiektywizmu, jaką powinno cechować się postępowanie przed organami.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę powołując się na uzasadnienie zaskarżonej decyzji wniosło o jej oddalenie. Organ wskazał, że skarżący w skardze podnieśli zarzuty takie same, jak w odwołaniu, a inne zarzuty odwołania i wskazane w skardze dotyczące uchybień samego postępowania przed organem I instancji i decyzji Wójta Gminy T., choć w części uzasadnione, nie miały wpływu na wynik sprawy.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.

Zgodnie z art. 1 §1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym w świetle §2 powołanego wyżej artykułu, kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Natomiast, w myśl art. 145 §1 pkt 1c) ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sadami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej p.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla tą decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Wychodząc z tych przesłanek sąd uznał, iż zaskarżona decyzja wydana została bez dostatecznego wyjaśnienia i rozważenia sprawy do końcowego jej rozstrzygnięcia, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy w rozumieniu art. 145 § 1 pkt 1c) p.p.s.a. Organy obu instancji uchybiły przepisom postępowania, tj. art. 7 kpa, art. 77 §1 kpa oraz 107 §1 i 3 kpa. oraz art. 10 §1 kpa, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i co uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji.

Należy podkreślić, że organ odwoławczy nie odniósł się należycie do zarzutów podnoszonych przez skarżących w odwołaniu, zwłaszcza co do prawidłowości sporządzonego operatu. Operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości, jednakże nie oznacza to, że jest on wyłączony spod oceny organu prowadzącego postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie art. 80 kpa, który nakazuje organowi administracji ocenić czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 kpa nakazujący podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego oraz art. 77 §1 kpa nakładający na organ obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Zatem organ powinien ocenić operat szacunkowy, a w razie wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalania wartości nieruchomości. Nie jest jednak wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny. To rzeczoznawca decyduje o wyborze nieruchomości do porównania, ale nie zwalnia go to od uzasadnienia dokonanego wyboru. Zatem jeżeli strona w toku postępowania kieruje zarzuty przeciwko operatowi organ zobowiązany jest do przekazania stanowiska strony rzeczoznawcy majątkowemu i zobowiązania go do złożenia wyjaśnień odnośnie zarzutów strony (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 16 października 2008 r., I SA/Wa 928/08, dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych http://orzeczenia.nsa.gov.pl).

W rozpoznawanej sprawie skarżący przede wszystkim kwestionowali prawidłowość sporządzonego operatu szacunkowego podnosząc, że zastosowana przez rzeczoznawcę metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych wziętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem obrotu rynkowego. Tymczasem, zdaniem skarżących, w operacie w zestawieniu transakcji porównywalnych działek nie został spełniony warunek, że do wyceny została wzięta odpowiednia ilość nieruchomości reprezentatywnych. Nadto niezrozumiałym było również przyjęcie różnej wartości wagi cechy dotyczącej położenia wycenianych nieruchomości przed podziałem i po podziale, co miało istotny wpływ na wartość nieruchomości. Skoro skarżący kwestionowali w odwołaniu powyższe okoliczności dotyczące sporządzenia operatu, to rzeczoznawca powinien był wyjaśnić zgłoszone wątpliwości. Tymczasem z akt administracyjnych przedstawionych Sądowi nie wynika, aby organ odwoławczy przedstawił rzeczoznawcy zarzuty skarżących odnośnie sporządzonego operatu szacunkowego i uzyskał w tym zakresie jego stanowisko.

Zatem przed wydaniem decyzji organ odwoławczy powinien był zwrócić się do rzeczoznawcy, aby ten odniósł się do zarzutów strony. Rzeczoznawca mógł również złożyć wyjaśnienia odnośnie sporządzonego operatu w obecności stron postępowania. Wynika to z art. 79 §2 kpa, zgodnie z którym strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, zadawać pytania biegłym i składać wyjaśnienia. Pisemna forma operatu szacunkowego nie wyklucza żądania przez organ administracji wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonego operatu w obecności stron postępowania. Prawo do udziału strony w przeprowadzeniu dowodu, zagwarantowane w art. 79 §2 kpa, jest uszczegółowieniem ogólnej zasady zapewnienia stronie czynnego udziału w każdym stadium postępowania zawartej w art. 10 § 1 kpa (por. wyrok NSA z dnia 3 marca 2010 r., II OSK 481/09, dostępne w CBOSA).

Nadto z treści przepisu art. 89 ust. 1 kpa wynika, że organ administracji przeprowadza w toku postępowania rozprawę w każdym przypadku, gdy zapewni to przyspieszenie lub uproszczenie postępowania. Nadto przepis §2 tego artykułu wręcz nakazuje przeprowadzenie rozprawy, gdy jest to potrzebne do wyjaśnienia sprawy przy udziale biegłych. W niniejszej sprawie w obliczu tak sprecyzowanych zarzutów skarżących, co do poprawności sporządzenia operatu szacunkowego organ odwoławczy winien rozważyć zasadność przeprowadzenia rozprawy administracyjnej z udziałem skarżących i biegłego rzeczoznawcy majątkowego w celu pełnego wyjaśnienia przedstawionych wątpliwości .

W tym miejscu wskazać należy, że jeżeli strona postępowania kwestionuje prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego dowód w przedmiotowej sprawie, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby zakwestionowała operat przed właściwym organem, tj. organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, w trybie art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. z 2010r. Nr 201, poz. 651). Organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych posiada, bowiem kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. A zatem wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych leży także w gestii strony postępowania, gdy organ administracyjny nie wykrył w nim wad, stanowiących podstawę do skierowania wniosku do powyższej organizacji. Ponadto zaznaczyć należy, że organy ustalające opłatę adiacencką nie mają obowiązku występowania do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dla zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania wystarczy sporządzenie jednego operatu - a następnie jego rzeczowa, wszechstronna i wnikliwa ocena pod kątem prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawcę przepisów prawa, wybrania przez niego właściwej metody wyceny i dokonania prawidłowego wyliczenia wartości wzrostu nieruchomości.

W ocenie Sądu organ odwoławczy, jaki i organ I instancji dopuściły się uchybienia przepisu art. 10 §1 kpa stanowiącego podstawową zasadę postępowania administracyjnego, służącą zapewnieniu czynnego udziału stron w każdym stadium postępowania. Z zebranych akt administracyjnych nie wynika, jak to podaje Kolegium, że w postępowaniu zapewniono skarżącym czynny udział w sprawie. Nie poinformowano ich chociażby o sporządzeniu najistotniejszego dowodu w sprawie w postaci operatu szacunkowego z 23 września 2010r. i nie umożliwiono im przed wydaniem decyzji wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłaszania żądań. Podobnie nie wykonano powyższego obowiązku przed organem odwoławczym.

Mając powyższe na względzie Sąd uznał, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 7 kpa, art. 77 §1 kpa i 80 kpa oraz art. 10 §1 kpa w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy przekaże rzeczoznawcy zarzuty skarżących odnośnie operatu i zobowiąże do udzielenia w tym zakresie odpowiedzi. Uwzględnić przy tym należy także i obowiązek uzyskania aktualnej wyceny nieruchomości skarżących w świetle art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że zostanie potwierdzona jego aktualność przez rzeczoznawcę majątkowego. Po uzyskaniu wyjaśnień od rzeczoznawcy organ dokona oceny operatu i wyda stosowne rozstrzygnięcie. Dochowa przy tym obowiązku wynikającego z zasady wysłuchania stron przewidzianej przez przepis art. 10 §1 kpa.

Mając powyższe na uwadze, należy stwierdzić, iż uchybienia organu drugiej instancji są na tyle istotne, że skutkowały uwzględnieniem skargi i uchyleniem zaskarżonej decyzji na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a.

Odnośnie zarzutów skarżących dotyczących niejasnego wskazania w decyzji organu I instancji terminu wniesienia opłaty adiacenckiej oraz powołania nieaktualnego tekstu ustawy o gospodarce nieruchomościami, w ocenie Sądu przyjąć należy, że są to uchybienia, ale nie mają one istotnego wpływu na rozstrzygniecie sprawy.

Sporne jest również stosowanie w sprawach dotyczących opłaty adiacenckiej przepisów ordynacji podatkowej. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie do postępowania przed organami administracji zastosowanie mają przepisy kodeksu postępowania administracyjnego.

Nie znajduje natomiast uzasadnienia zarzut skarżących dotyczący rażącego naruszenie prawa spowodowanego uchybieniem art. 24 §1 pkt 5 kpa w zw. z art. 27 §1 kpa. Członek samorządowego kolegium odwoławczego wyłączony jest bowiem z postępowania z wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy przewidzianego przez art. 127 §3 kpa, gdy brał udział w wydaniu zaskarżonej decyzji przez kolegium jako organ I instancji. Tymczasem w niniejszej sprawie członkowie Kolegium nie brali udziału w niższej instancji w wydaniu zaskarżonej decyzji w trybie art. 127 §3 kpa. Rozpoznawali bowiem jako członkowie organu II instancji odwołanie od decyzji, która w I instancji wydana została przez Wójta Gminy.

Wobec powyższego na podstawie art. 145 §1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a. orzeczono, jak w punkcie I wyroku. O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a., natomiast orzeczenie dotyczące wykonalności zaskarżonej decyzji znajduje uzasadnienie w treści art. 154 p.p.s.a.