Wyrok WSA w Warszawie, sygn. akt I SA/Wa 1359/11
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie
Data orzeczenia: 2011-12-14 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Nieruchomości
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art. 73
journal: Dz.U. 1998 nr 133 poz 872
law: Ustawa z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną.
article: par. 3,4,26,36,56,57
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego
article: art. 84 par. 1
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Skiba Sędziowie: WSA Iwona Kosińska WSA Marta Kołtun-Kulik (spr.) Protokolant referent Monika Bodzan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi Gminy Miejskiej L. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oddala skargę.


UZASADNIENIE

Wojewoda [...], decyzją z dnia [...] maja 2011 r., Nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Prezydenta Miasta L., utrzymał w mocy decyzję Starosty L. z dnia [...] kwietnia 2011 r., Nr [...] ustalającą odszkodowanie za udział 2/3 części nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną – ulicę [...] w L., oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...], o powierzchni [...] m2, oraz nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...], o pow. [...] m2,

Zaskarżona decyzja została wydana w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i prawne.

Starosta Powiatu L., decyzją z dnia [...] kwietnia 2011 r., Nr [...] ustalił odszkodowanie w łącznej wysokości [...] zł za udział 2/3 części wyżej opisanej nieruchomości zobowiązując do jego wypłaty Gminę L. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, na rzecz Z.B. za udział wynoszący 1/3 części nieruchomości w kwocie [...] zł, oraz na rzecz D.P. za udział wynoszący 1/3 części nieruchomości w kwocie [...] zł. Rozstrzygnięcie uzasadnił stwierdzeniem, iż przedmiotowa nieruchomość spełnia przesłanki z art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. z 1998r. Nr 133, poz. 872 z pózn. zm.), a decyzję oparto na podstawie operatu szacunkowego Nr [...] z dnia [...] grudnia 2010 r., sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego.

Od powyższej decyzji, w imieniu Gminy L., odwołanie złożył Prezydent Miasta L. Zaskarżonej decyzji zarzucono oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego W.K., która przy określeniu wartości rynkowej szacowanej nieruchomości nie zbadała istnienia transakcji drogowych na rynku regionalnym i krajowym ograniczając go tylko do obszaru miasta L. i tym samym błędnie przyjęła do porównania wartość gruntów o przeznaczaniu przeważającym wśród gruntów przyległych o dużych powierzchniach, znacznie oddalonych od nieruchomości wycenianej, a ponadto niepotrzebnie zastosowała niektóre współczynniki cech rynkowych nieruchomości, które miały znaczenie w procesie szacowania spornej nieruchomości i rzutowały na zawyżenie wartości tej nieruchomości.

Po rozpoznaniu odwołania Wojewoda [...] utrzymał w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji, stwierdzając, iż dokonana przez organ ocena stanu prawnego i faktycznego nie budzi zastrzeżeń. Organ odwoławczy wskazał, że stosownie do art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną odszkodowanie za nieruchomości zajęte pod drogi publiczne, które z dniem 1 stycznia 1999 r. stały się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, ustala się i wypłaca według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, a więc przepisów Rozdziału 5 Działu III i Rozdziału 1 Działu IV ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej ugn). Odszkodowanie to ustala starosta po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Określenie wartości nieruchomości następuje zaś zgodnie z wymogami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), wydanego w oparciu o delegację ustawową z art. 159 ugn oraz standardami zawodowymi (art. 175 ust. 1 ugn).

Wojewoda podkreślił, że na podstawie § 36 ust. 1 w związku z ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. przy określaniu wartości gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Organ wskazał, że na analizowanym rynku lokalnym obejmującym Miasto L. w badanym okresie nie odnotowano transakcji sprzedaży działek zajętych pod drogi publiczne, które mogłyby posłużyć jako materiał porównawczy. Wojewoda zauważył, że taki stan rzeczy, wbrew zarzutom odwołania obligował rzeczoznawcę majątkowego do zastosowania sposobu obliczenia odszkodowania przewidzianego w § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia, a więc według wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

Organ odwoławczy zaznaczył, że w sprawach wyceny gruntów zajętych pod drogi publiczne nie ma zastosowania § 26 ww. rozporządzenia dotyczący wyceny nieruchomości, które ze względu na szczególne cechy i rodzaj nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym gdyż posiadają szczególne cechy tzn. jedyne w swoim rodzaju, odznaczające się czymś osobliwym lub wyjątkowym.

Wojewoda [...] dodał również, że w postępowaniu prowadzonym przed Starostą Powiatu L. sporządzono dla nieruchomości położonej w L., część ulicy [...], operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2010 r. Organ podzielił stanowisko Starosty L., że wycena została wykonane zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa, w tym z art. 175 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, oraz że jest prawidłowa pod względem formalnym.

Wojewoda zauważył, że przedmiotowy operat szacunkowy został sporządzony przy zastosowaniu podejścia porównawczego – metody korygowania ceny średniej. Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia do porównania przyjęto 11 transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych położonych w L., a biegły zgodnie z § 36 ust. 5 rozporządzenia przyjął stan nieruchomości z dnia 29 października 1998 r. i jej wartość określoną na dzień wydania decyzji odszkodowawczej. Rzeczoznawca okres badania cen transakcyjnych określił na lata 2008 – 2010 r., i za ten okres zostały przyjęte do porównań dokonane transakcje. Reprezentatywne nieruchomości były nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, przeznaczonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną o cenach jednostkowych od [...] zł/m2 do [...] zł/m2, o cechach rynkowych, które wprost wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. możliwie najbardziej zbliżonych do cech nieruchomości wycenianej pod względem: rodzaju nieruchomości, położenia, sposobu użytkowania, przeznaczenia w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stanu zagospodarowania i aktualnie kształtujących się cen w obrocie nieruchomościami. Ostatecznie po określeniu zakresu współczynników korygujących, ustaleniu cech wpływających na wartość działki wycenianej na lokalnym rynku (lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, dostęp do infrastruktury technicznej, wielkość i kształt działki, dojazd i droga dojazdowa oraz walory ekologiczne i uciążliwości) oraz po określeniu procentowym wagi poszczególnych cech i określeniu wartości współczynników korygujących wartość 1 m2 wycenianej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...] oraz działka ewidencyjna nr [...] o pow. [...] m2 z obrębu ewidencyjnego [...] ustalono w wysokości [...] zł, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość prawa własności nieruchomości zajętej pod drogę publiczną gminną na poziomie [...] zł według stanu na dzień 29 października 1998 r. i poziomu cen na dzień sporządzenia operatu.

Organ odwoławczy podkreślił także, iż w sprawie niniejszej odbyła się w dniu [...] stycznia 2011 r. rozprawa administracyjna, na której przedstawiciel Prezydenta Miasta L. poinformował, że stanowisko podmiotu zobowiązanego do wypłaty odszkodowania zostanie przedstawione o otrzymaniu zawiadomienia wydanego w trybie art. 10 Kpa

Dalej Wojewoda podniósł, iż rzeczoznawca majątkowy dysponuje swobodą przy określeniu właściwego podejścia, metody i techniki szacowania, co wynika z art. 154 ust. 1 ugn, a organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną treść decyzji, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły.

Skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] maja 2011 r., Nr [...], do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, wniosła Gmina Miejska L., Prezydent Miasta L.

Strona skarżąca zarzuciła organowi: 1) naruszenie § 4 ust. 2 oraz ust. 3 w związku z § 36 ust. 2 pkt 2 w związku z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez oparcie się na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej nieruchomości stanowiącej działki ewidencyjne nr [...] i [...], co miało wpływ na ustalenie wysokości należnego odszkodowania, a tym samym rozstrzygnięcie sprawy; 2) niezastosowanie § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i uznanie, że operat szacunkowy spełnia wymogi rozporządzenia podczas, gdy przy określeniu wartości nieruchomości biegły bezpodstawnie stwierdził, że na rynku lokalnym nie istnieją transakcje nieruchomościami zajętymi pod drogi publiczne, co w konsekwencji skutkowało nieprawidłowym ustaniem wysokości odszkodowania; 3) naruszenie art. 7, art. 8, art. 11, art. 77 i art. 80 Kpa poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego i wszystkich okoliczności sprawy oraz zasadności przesłanek, którymi kierował się organ przy podejmowaniu decyzji. Gmina wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i decyzji Starosty L. oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Uzasadniając skargę Gmina L. podkreśliła, że decyzja Wojewody [...] z dnia [...] maja 2011 r. nie jest słuszna. Skarżąca powołała się na przepis § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego zaznaczając dalej, że w postępowaniu zakończonym zaskarżoną decyzją rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy z dnia [...] kwietnia 2010 r. wybierając z bazy danych jedenaście nieruchomości podobnych pod względem lokalizacji ogólnej, dostępu do drogi oraz sąsiedztwa. Skarżąca zauważyła, że żadna z tych nieruchomości nie jest położona w tym samym obrębie co nieruchomość wyceniana, a grunty do porównań położone są wręcz w znacznej odległości od niej. Ponadto powierzchnia działek branych do porównania jest znacznie większa od powierzchni gruntu wycenianego. Zatem uznać należy, że przyjęta przez rzeczoznawcę majątkowego próba porównania nieruchomości nie może być uznana za reprezentatywną, by móc na jej podstawie dokonać wyceny nieruchomości. Zdaniem skarżącej okoliczności te pozbawiają te nieruchomości waloru nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdy tymczasem wielkość nieruchomości oraz jej położenie to cechy wpływające na jej wartość. W ocenie skarżącej wzięcie takich nieruchomości pod uwagę w operacie szacunkowym wpłynęło na znaczne zawyżenie nieruchomości wycenianej, a tym samym i należnego odszkodowania. Ponadto skarżąca zarzuciła rzeczoznawcy majątkowemu sporządzającemu operat szacunkowy, że nie wyjaśnił znaczenia cech nieruchomości takich jak dojazd, droga dojazdowa, które to okoliczności miały 10 - procentowy wpływ na ustalenie ceny. Oczywistym zdaniem skarżącej jest, że nieruchomość, która jest zajęta pod drogę publiczną ma dobry dostęp do drogi oraz ciągów komunikacyjnych, a pełne uzbrojenie w media oraz możliwość bezpośredniego wjazdu na nieruchomość z ważnych ciągów komunikacyjnych nie mają znaczenia w przypadku nieruchomości, która jest drogą publiczną.

Kolejnym błędem operatu jest uwzględnienie w operacie cechy "sąsiedztwo, stan zurbanizowania otoczenia", których znaczenia rzeczoznawca nie wyjaśnił. Rzeczoznawca określił wpływ przedmiotowej cechy na cenę nieruchomości na 20%, a na 25 % określił wagę cechy "lokalizacja, położenie na terenie rynku lokalnego". Można jedynie domyślać się, że oznacza to atrakcyjność lokalizacji nieruchomości, obowiązkiem rzeczoznawcy było wyjaśnienie w operacie znaczenia przedmiotowej cechy, tym bardziej, że przypisał jej tak dużą wagę. Trzeba zaznaczyć, że w przypadku nieruchomości będącą drogą publiczną nie powinna mieć ona żadnego znaczenia. Oznacza to, iż sztucznie zawyżono cenę przedmiotowej nieruchomości, a co za tym idzie i wysokość odszkodowania.

Skarżąca zarzuciła także Wojewodzie, że ten nie podjął wszelkich niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia sprawy, bo mając wątpliwości co do dowodów zgromadzonych w sprawie mógł zlecić wykonanie operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę, wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców lub też wyjaśnić zaistniałe wątpliwości z biegłym, który sporządził operat szacunkowy.

Skarżąca podniosła, że Wojewoda bezpodstawnie uznał, iż operat szacunkowy spełnia wymogi rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatów szacunkowych. Gmina L. zauważyła, że w myśl § 36 ust. 2 tego rozporządzenia dopiero w przypadku braku cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi, wartość gruntu ustala się w sposób określony w tym ustępie. W niniejszej sprawie rzeczoznawca w swoim operacie w żaden sposób nie wykazał, że na rynku lokalnym nie stwierdzono takich transakcji. A dopiero w przypadku braku takich cen rzeczoznawca mógł zastosować powołany przepis. Zatem w operacie szacunkowym rzeczoznawca zobowiązany był do wykazania, że nie istniała możliwość określenia wartości nieruchomości na podstawie ust. 1 § 36 rozporządzenia. Zdaniem skarżącej, brak jest logiki w rozumowaniu, że wartość rynkową nieruchomości będącej drogą publiczną, którą stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, strony, które nie działają w sytuacji przymusowej, ustaliłyby na podstawie wartości nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną.

Reasumując skarżąca zauważyła, że zarówno decyzja Wojewody [...] jak i Starosty L. naruszają przepisy art. 7, 8, 11, 77 i 80 Kpa - poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego i wszystkich okoliczności sprawy i zasadności przesłanek, którymi kierowały się organy wydając decyzje.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie zaś do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270, z późn. zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W ocenie Sądu skarga jest bezzasadna, bowiem zaskarżona decyzja Wojewody [...] z dnia [...] maja 2011 r., Nr [...] nie narusza prawa.

W niniejszej sprawie istota problemu sprowadza się do ustalenia, czy operat szacunkowy dotyczący wyceny działek ewidencyjnych nr [...] (obręb ew. nr [...]) i nr [...] (obręb ew. nr [...]) mógł stanowić dowód w sprawie ustalenia przez Starostę L. odszkodowania na rzecz Z.B. i D.P. za grunt zajęty pod drogę publiczną, na mocy decyzji Wojewody [...] z dnia [...] października 2005 r., Nr [...].

Zdaniem Sądu, Starosta L. prawidłowo uznał, że operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2010 r. jest zgodny z prawem i jest wiarygodnym dowodem na podstawie, którego można było ustalić odszkodowanie za przedmiotowy grunt.

Analiza operatu wskazuje, że biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny (działka nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...], o powierzchni [...] m2, oraz nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...], o pow. [...] m2, położone w L.) oraz cel wyceny (określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za grunt zajęty pod drogi publiczne). Z treści operatu wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządził wycenę mając na uwadze treść przepisu art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną przyjmując stan przedmiotowej nieruchomości z dnia wejścia w życie tej ustawy (29 października 1998 r.) i wartość rynkową gruntu według stanu z daty sporządzenia wyceny (art. 134 ugn).

Wobec tego, że na rynku lokalnym nieruchomości położonych na terenie Miasta L. nie odnotowano transakcji gruntami zajętymi pod drogi publiczne (pkt 3 i 4.2. operatu) biegły prawidłowo wycenił przedmiotowe działki w oparciu o przepisy § 36 ust. 2 pkt 2 w zw. z ust. 5 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r., biorąc pod uwagę rynek nieruchomości podobnych, niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z dopuszczeniem usług nieuciążliwych, ponieważ szacowane grunty przylegają do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z usługami (pkt 2.3. i 3 operatu). Biegły mając na uwadze przepis art. 152 i art. 153 ust. 1 ugn określił wartość rynkową nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. W ramach uprawnień jakie daje rzeczoznawcy przepis art. 154 ust. 1 ugn oraz będąc związany przepisem § 4 ust. 2 i 4 rozporządzenia biegły oszacował nieruchomości stosując metodę korygowania ceny średniej w oparciu o zanotowane na rynku lokalnym (Miasto L.) transakcje w latach 2008-2010, dotyczące 11 nieruchomości (pkt 4.2 i 5 operatu). Biegły określił i uwzględnił w wycenie najważniejsze cechy nieruchomości z rynku lokalnego i nieruchomości wycenianej oraz ich procentowy udział, wpływające na wartość gruntów (lokalizacja i położenie, sąsiedztwo i stan zurbanizowania otoczenia, dostęp do infrastruktury technicznej, wielkość i kształt działki, dojazd, droga dojazdowa i inne cechy –walory ekologiczne i uciążliwości – str. 10 operatu) oraz odniósł się do kwestii zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu (pkt 3 operatu). Biegły określił też współczynniki korygujące biorąc pod uwagę cechy cenotwórcze na [...] rynku lokalnym i ich procentowy wpływ na wartość nieruchomości (str. 9, 10 i 11 operatu).

W ocenie Sądu, przedstawiona wyżej wycena była ważna w rozumieniu art. 156 ust. 3 ugn i zawierała informacje, o których mowa w § 55 rozporządzenia oraz elementy wymienione w § 56 oraz § 57 ust. 1 rozporządzenia, a zatem mogła być wykorzystana zarówno przez Starostę L., jak i Wojewodę [...], jako dowód z opinii biegłego, o której mowa w art. 84 § 1 Kpa w zw. z art. 130 ust. 2 ugn.

Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd zauważa, że zarówno organ jak i sąd administracyjny nie posiada wiadomości specjalnych, którymi dysponuje biegły, dlatego też może ocenić operat szacunkowy jako dowód w sprawie mając na uwadze przepisy prawa oraz to, czy treść operatu jest logiczna i kompletna, a także czy sporządzona wycena została należycie uzasadniona. Sąd nie podziela stanowiska skarżącej, że w niniejszej sprawie biegły błędnie zastosował przepis § 36 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia. Z operatu wynika, że na terenie Miasta L. nie było transakcji gruntami zajętymi pod drogi publiczne (str. 6 operatu), a strony nie przedstawiły na tę okoliczność dowodu przeciwnego.

Za polemikę z ustaleniami biegłego Sąd uznał zarzuty skargi dotyczące przyjęcia do porównań nieruchomości z innego obrębu ewidencyjnego i o znacznie różniących się powierzchniach od nieruchomości szacowanej (o większej powierzchni). Jeżeli chodzi o to pierwsze zagadnienie to Sąd zauważa, że określenie wartości nieruchomości poprzedzone jest analizą rynku nieruchomości, przy czym w przypadku stosowania metody korygowania ceny średniej musi być to rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości (§ 3 ust. 2 i § 4 ust. 4 rozporządzenia). Ten zakres obowiązków należy do biegłego i to biegły decyduje jaki rynek jest miarodajny dla szacowanej nieruchomości. Wiedza w tym zakresie jest wiedzą specjalną którą dysponuje biegły, a zatem organ i sąd administracyjny nie mogą kwestionować ustaleń biegłego, jeżeli w sprawie brak dowodów wskazujących na wadliwą analizę rynku przez rzeczoznawcę majątkowego. Jeżeli chodzi o tą drugą kwestię, to Sąd zauważa, że przy stosowaniu podejścia porównawczego określenie cech mających wpływ na wartość nieruchomości położonych na właściwym rynku lokalnym określa biegły kierując się wiedzą specjalną (art. 153 ust. 1 w zw. a art. 154 ust. 1 ugn). Ocenie Sądu nie podlega również zarzut skargi dotyczący niewłaściwego przyjęcia przez biegłego poszczególnych cech i ich procentowego wpływu na wartość wycenianych gruntów. Brak przedłożenia przez strony postępowania przeciwdowodu w postaci kontrwyceny uniemożliwia zakwestionowanie stanowiska biegłego w zakresie opisanych wyżej zagadnień, ponieważ są to wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego uzyskane w wyniku analizy rynku nieruchomości.

Mając powyższe na względzie, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji wyroku.

-----------------------

8