Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 1265/20
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2021-02-03 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Planowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: uchylono decyzję organu II i I instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 i art. 37
journal: Dz.U. 2012 poz 647
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Paweł Darmoń SWSA Jacek Bursa (spr.) SWSA Małgorzata Łoboz po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 3 lutego 2021 r. sprawy ze skargi J. H., K. H. i W. H. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 17 sierpnia 2020 roku, znak: [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących J. H., K. H. i W. H. solidarnie kwotę 1051 (jeden tysiąc pięćdziesiąt jeden) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania;


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia 9 czerwca 2020r. nr [...] Prezydent Miasta Oświęcim ustalił J. H., K. H. i W. H. jednorazową opłatę na rzecz Gminy Oświęcim w wysokości 8.825,70 zł, z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości, obejmującej działki: nr [...] i nr [...] obręb D. I o łącznej powierzchni 3413 m2 - w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania dla terenu położonego w Oświęcimiu przy ul. [...], oznaczonego literą A. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia wskazano, że w/w sprzedali nieruchomość, obejmującą działki: nr [...] i nr [...] - o łącznej powierzchni 3413 m2, położoną w Oświęcimiu w rejonie ul. [...]. Wobec tego wszczęto postępowanie w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem nieruchomości. Organ I instancji wskazał również, że plan ten został przyjęty uchwałą Rady Miasta Oświęcim z dnia 29 czerwca 2016r. nr XXIII/437/16 (opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego poz. 4392 z dnia 20 lipca 2016r.), zgodnie z którą przedmiotowe działki znajdują się w terenach obiektów produkcyjnych, składów i usług (symbol planu 1 P/U), z przeznaczeniem pod obiekty produkcyjne, produkcyjno-usługowe, usługowe (w tym centra logistyczne oraz obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2), składów, magazynów i parków technologicznych. W poprzednio obowiązującym planie przedmiotowe działki były położone w jednostce o symbolu 1PU, dla której ustalenia generalnie brzmiały: zabudowa produkcyjna i usługowa wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi. W tej sytuacji Prezydent Miasta Oświęcim przyjął, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 29 czerwca 2016r. spowodowało wzrost wartości działek: nr [...] i nr [...], co potwierdziła opinia rzeczoznawcy majątkowego B. M. i przed uchwaleniem planu wartość nieruchomości wynosiła 237.853,00 zł, zaś po uchwaleniu planu kwotę 267.272,00 zł. Rada Miasta Oświęcim ustaliła natomiast stawkę opłaty w wysokości 30% wartości nieruchomości, stąd wysokość jednorazowej opłaty stanowiła kwotę 8.825,70 zł.

Od powyższej decyzji odwołanie złożyli: J. H., K. H. i W. H., kwestionując stanowisko Prezydenta Miasta Oświęcimia, wskazując że przeznaczenie tej nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania z 2005r. i przeznaczenie w planie miejscowym z roku 2016, było podobne i z punktu widzenia możliwości zabudowy, postanowienia planu dawnego nie były mniej korzystne od planu nowego. Odwołujący zarzucili naruszenie art. 153 ust. 1 w związku z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez określenie wartości nieruchomości w porównaniu do cen, jakie uzyskano za nieruchomości, które nie były podobne do przedmiotowych działek, albo nie wskazano na ich podobny charakter do nieruchomości, stanowiącej przedmiot wyceny. Nadto, określenie wartości działek w porównaniu do cen jakie uzyskano ze sprzedaży nieruchomości na podstawie obowiązującego planu i nieobowiązującego planu, przy czym porównywanie nieruchomości na podstawie obu planów było różne, co istotnie naruszyło sposób porównania cen, jakie uzyskano ze sprzedaży. Odwołujący zwrócili również uwagę na naruszenie przepisów postępowania poprzez nierozpatrzenie całości materiału dowodowego i niedokonanie, w sposób wszechstronny, oceny operatu szacunkowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z dnia 17.08.2020 r. nr [...], na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, uchwały Rady Miasta Oświęcim w z dnia 29 czerwca 2016r. nr XXIII/437/16 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w Oświęcimiu przy ul. [...], oznaczonego literą A oraz w związku art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami i art. 138§ 1 pkt 1 k.p.a., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.

W ocenie organu odwoławczego teren, w którym położone są przedmiotowe działki, był objęty ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą Rady Miasta Oświęcim z dnia 26 października 2005r. nr L/510/05 i w tej sytuacji organ I instancji miał obowiązek ustalić i pobrać opłatę z tytułu wzrostu wartości w związku z uchwaleniem nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości został natomiast ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego B. M. i obecnie przeznaczeniem działek nr [...] i nr [...] są obiekty: produkcyjne, produkcyjno-usługowe, usługowe (w tym centra logistyczne oraz obiekty handlowe o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2), składy, magazyny oraz parki technologiczne (symbol planu 1P/U)). Wzrost wartości działek nr [...] i nr [...] został w mniejszej sprawie ustalony, jak to już wskazano, przez rzeczoznawcę majątkowego B. M., która stwierdziła w operacie szacunkowym, że wartość działek nr [...] i nr [...] w Oświęcimiu w poprzednio uchwalonym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wyniosła kwotę 237.853,00 zł (po 69,69 zł za 1m2 powierzchni), natomiast po uchwaleniu nowego planu miejscowego wartość tej działki wyniosła kwotę 267.272,00 zł (po 78,31 zł za Im2 powierzchni). Wskazano, że autor operatu szacunkowego, zgodnie z uprawnieniem przysługującym według postanowień art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dokonał wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości: podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało na pogląd Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu zawarty w wyroku z dnia 28 listopada 2019r., sygn. akt II SA/Po 241/19, iż rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Zatem wartość działek nr [...] i nr [...] obr. [...] w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przez Radę Miasta Oświęcim w dniu 26 października 2005r. wyniosła 237.853,00 zł, natomiast wartość rynkowa tej nieruchomości po uchwaleniu aktualnie obowiązującego planu dla terenu położonego w Oświęcimiu przy ul. [...], oznaczonego literą A, została wyliczona na kwotę 267.272,00 zł. Wybór nieruchomości porównywanych przedstawiający lokalizację i otoczenie, możliwości inwestycyjne, powierzchnia oraz funkcja w planie, zapisane zostały w ustawowej definicji art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W rezultacie analizy porównawczej stwierdzono, że nastąpił wzrost wartości co do wycenianej nieruchomości, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego w Oświęcimiu i różnica wartości wyniosła 29.419,00 zł, co przy 30% stawce procentowej, obowiązującej zgodnie z uchwałą, daje kwotę 8.825,70 zł należnej opłaty planistycznej. Kolegium stwierdza też, że przyjęte transakcje miały miejsce na rynku lokalnym, biorąc pod uwagę Gminę Oświęcim - Miasto, obręby: [...] I - M oraz [...] - M. Należy dodać, że autor operatu wykazał, że uchwalenie planu miejscowego dla terenu położonego w Oświęcimiu przy ul. [...] spowodowało wzrost wartości wycenianej nieruchomości, posługując się jako porównawczymi, nieruchomościami podobnymi, wyselekcjonowanymi z szerszej bazy oraz doświadczeniem zawodowym. Należy zwrócić uwagę, że analizowany teren od 2006r. przeznaczony był w większości pod przemysł oraz usługi, w tym handel, jednak z wyłączeniem powierzchni handlowych powyżej 2.000 m2. W marcu 2015r. wybudowano ulicę Gospodarczą (wzdłuż ulicy [...]), uzbrojono teren, a w roku 2016r. wszedł w życie nowy plan, który rozszerzył funkcje przedmiotowego terenu o obiekty handlowe, o powierzchni powyżej 2.000 m2 i to zadecydowało o wzroście wartości tych gruntów. Stąd przeznaczenie w planie miejscowym z roku 2005 i obowiązującym obecnie (z roku 2016) może wskazywać na pierwszy rzut oka na "tożsamość przeznaczenia", ale obecnie możliwe jest lokalizacja obiektów handlowych o powierzchni powyżej 2.000 m2, których plan z 2005r. realizacji nie dopuszczał. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie stwierdziło zatem, że operat został sporządzony w sposób prawidłowy.

Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na powyższą decyzję złożyli J. H., K. H. i W. H. zarzucając:

- błąd w ustaleniach faktycznych poprzez przyjęcie, że pomiędzy uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Oświęcim uchwalonego uchwałą nr XXl11/437/16 Rady Miasta Oświęcim z dnia 29 czerwca 2016 r. a zbyciem nieruchomości zachodził związek przyczynowy który spowodował wzrost wartości nieruchomości uzasadniający naliczenie opłaty planistycznej, o której mowa w tym przepisie, podczas gdy przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nr L/510/05 uchwalonego uchwałą Rady Miasta Oświęcim z dnia 26 października 2005 r., a przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego miasta Oświęcim, uchwalonego uchwałą nr XXI11/437/16 Rady Miasta Oświęcim z dnia 29 czerwca 2016 r. było podobne i z punktu widzenia możliwości zabudowy, postanowienia planu dawnego nie były mniej korzystne od planu nowego a ponadto na wzrost wartości nieruchomości miała znaczący wpływ budowa drogi dojazdowej do nieruchomości tj. ulicy [...] zrealizowanej w marcu 2015 r. a więc zdarzenie wcześniejsze niż samo uchwalenie planu;

- art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez określenie wartości nieruchomości w porównaniu do cen jakie uzyskano za nieruchomości, które nie były podobne do nieruchomości albo co do których nie wskazano na ich podobny charakter do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, nie wyjaśniając przy tym jakie były podstawy uznania nieruchomości porównywanych za podobne do nieruchomości;

- art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez określenie wartości nieruchomości w porównaniu do cen jakie uzyskano ze sprzedaży nieruchomości na podstawie obowiązującego planu i nieobowiązującego planu, przy czym porównywane nieruchomości na podstawie obu planów były różne co istotnie naruszyło sposób porównania cen jakie uzyskano ze sprzedaży;

- art. 7 KPA, 80 KPA w zw. z art. 75 § 1 KPA w zw. z art. 77 § 1 KPA poprzez nierozpatrzenie w całości zebranego materiału dowodowego i niedokonanie oceny przedstawionego operatu szacunkowego w sposób wszechstronny pozwalający na wiarygodne ustalenie wartości nieruchomości i wzrostu wartości nieruchomości;

- art. 138 § 1 pkt 1 KPA poprzez utrzymanie decyzji organu I instancji w mocy podczas gdy zachodziły podstawy do uchylenia decyzji i umorzenia postępowania w całości.

W uzasadnieniu podkreślono, iż nie istnieje związek bezpośredni pomiędzy zmianą planem z dnia 26 października 2005r., a jego zmianą z dnia 29 czerwca 2016r. i z dnia 25 lipca 2018r. a wzrostem wartości nieruchomości. Fakt wybudowania drogi dojazdowej oraz uzbrojenie terenu wpłynęło - zdaniem skarżącej strony - na wzrost wartości nieruchomości, a nie uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nadto, strona skarżąca wskazuje, że operat szacunkowy w przedmiotowej sprawie został sporządzony wadliwie, jak też nie dokonano prawidłowej jego oceny, jako głównego dowodu w sprawie. W szczególności nie rozważono, jaki wpływ na wzrost wartości nieruchomości miała budowa drogi dojazdowej do tej nieruchomości. Zdaniem Skarżących organ pominął istotne z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy kwestie takie jak to, że dla porównania nieruchomości podobnych rzeczoznawca majątkowy dokonał oceny na różnych zbiorach porównywanych nieruchomości. Skarżący zaznaczyli, że skoro wycena nieruchomości podobnych oparta została na metodzie porównawczej, to zakres tych nieruchomości powinien być tożsamy zarówno dla oszacowania wartości rynkowej według planu obowiązującego, jak i nieobowiązującego. Tymczasem w niniejszej sprawie, nieruchomości porównywane nie były podobne już na płaszczyźnie porównawczej cen dla planu obowiązującego, jak i nieobowiązującego.

W oparciu o powyższe skarżący wnieśli o uchylenie decyzji obu instancji i zasądzenie kosztów.

W odpowiedzi na skargę skarżony organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" - "c" p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych.

Niniejszą sprawę rozpoznano i wyrok wydano na posiedzeniu niejawnym, w trybie określonym w art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID - 19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zm.), w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 14 maja 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie działań osłonowych w związku z rozprzestrzenianiem się wirusa SARS-CoV-2 (Dz. U. poz. 875). Zgodnie z nim, przewodniczący może zarządzić przeprowadzenie posiedzenia niejawnego, jeżeli uzna rozpoznanie sprawy za konieczne, a przeprowadzenie wymaganej przez ustawę rozprawy mogłoby wywołać nadmierne zagrożenie dla zdrowia osób w niej uczestniczących i nie można przeprowadzić jej na odległość z jednoczesnym bezpośrednim przekazem obrazu i dźwięku. Na posiedzeniu niejawnym w tych sprawach sąd orzeka w składzie trzech sędziów. Na podstawie powołanego przepisu Przewodniczący Wydziału II Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie zarządzeniem skierował sprawę do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym, wyznaczając termin posiedzenia na dzień 3 lutego 2021 r.

Skarga zasługuje na uwzględnienie z uwagi na naruszenie przez organ przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy oraz przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Podstawowe uchybienie organu, co trafnie akcentuje się w skardze, to błędna ocena operatu szacunkowego, polegająca w szczególności na praktycznie całkowitym pominięciu istotnej dla wyceny nieruchomości okoliczności, jaką jest wybudowanie w marcu 2015 roku drogi do wycenianej nieruchomości oraz towarzyszącej infrastruktury technicznej.

O ile bowiem zarówno biegły jak i organ zauważyli ten fakt, to jak wynika z operatu, w szczególności z analizy uwzględnionych przy wycenie transakcji, w ogóle nie wpłynął on na wycenę przedmiotowej nieruchomości.

Gdy chodzi o operat szacunkowy, to w orzecznictwie jednoznacznie przyjmuje się, że organy administracyjne mają obowiązek ocenić jego wartość dowodową na podstawie art. 80 k.p.a. (por. wyrok NSA z 26 stycznia 2006 r., sygn. akt II OSK 459/2005). Operat szacunkowy winien spełniać określone prawem wymogi formalne, jak i opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć w opinii także uzasadnienie, wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, publ. Lex nr 437627). Organ administracji winien natomiast wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości, co do jego prawidłowości, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości.

Dokonując kontroli przedmiotowego operatu szacunkowego z punktu widzenia powołanych przepisów należy wyrazić pogląd, że operat ten narusza przepisy określające zasady wyceny nieruchomości dla celu ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Zgodnie z dyspozycją art. 36 ust, 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Kluczową kwestią, od istnienia której uzależnione jest prawidłowe – legalne ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest uchwalenie, rozumiane jako wejście w życie, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zawiązany z tym faktem wzrost wartości nieruchomości będący skutkiem zmiany przeznaczenia gruntu w planie uchwalonym w stosunku do przeznaczenia dotychczasowego wynikającego, czy to z zapisów planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego poprzednio, czy też przeznaczenia faktycznego - wynikającego ze sposobu użytkowania z nieruchomości, jeżeli nie był on zapisami planu miejscowego objęty.

W ocenie sądu użyty w art. 36 ust. 4 w/w ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwrot "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą" wskazuje, że zwiększenie wartości nieruchomości musi być wyłącznie następstwem uchwalenia planu i ustalenia w nim przeznaczenia terenu korzystniejszego niż przeznaczenie dotychczasowe. Wzrost wartości nieruchomości musi zaistnieć w dacie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, a wielkość wzrostu tej wartości winna być obliczona w operacie sporządzonym zgodnie z przepisami i zasadami logiki.

O ile zgodzić się należy, że zmiana przeznaczenia nieruchomości skarżących związana z wejściem w życie uchwały Rady Miasta Oświęcim w z dnia 29 czerwca 2016r. nr XXIII/437/16 w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest zmianą, która niewątpliwie zmienia to przeznaczenie na korzyść skarżących, zwiększając możliwości przeznaczenia i zagospodarowania ich działek, to jednak niewątpliwie okolicznością, która wpłynęła na wartość ich działek było także powstanie nowej infrastruktury technicznej, w tym drogi do ich nieruchomości, a były to okoliczności poprzedzające wejście w życie wspomnianej uchwały o około półtora roku. Podkreślić przy tym należy, że sam ustawodawca wiąże wzrost wartości nieruchomości z budową urządzeń infrastruktury technicznej, przewidując możliwość ustalenia z tego powodu opłaty adiacenckiej – art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W tym stanie rzeczy operat, który takiej okoliczności nie uwzględnia jest operatem oczywiście wadliwym.

Dlatego w ponownym postępowaniu organ zleci wykonanie nowego operatu szacunkowego, przy którego sporządzeniu uwzględnione zostanie, że w marcu 2015 roku, a zatem prawie półtora roku przed wejściem w życie nowego planu, do działki skarżących została doprowadzona droga oraz pozostała infrastruktura techniczna, umożliwiająca, czy zdecydowanie ułatwiająca zgodne z planem zagospodarowanie działki. Należy też podkreślić, że z operatu wynika, że dla nieruchomości przeznaczonych pod zainwestowanie istnieje obszerna baza przeprowadzonych transakcji. Daje to podstawę do precyzyjnego ustalenie wpływu wybudowania wskazanej infrastruktury technicznej, na wartość działek skarżących. Ze sporządzonego operatu ma zatem niewątpliwie wynikać, czy i jaki wzrost wartości ich nieruchomości związany jest z wejściem w życie wyłącznie nowego planu. Uwzględniając przy tym, że dla nieruchomości przeznaczonych pod zainwestowanie oraz objętych przedmiotowym planem istnieje obszerna baza przeprowadzonych transakcji, dobrane nieruchomości winny być podobne do nieruchomości wycenianych, a dobór ten winien być wyczerpująco w operacie uzasadniony. Kwestia, czy dobrane do wyceny nieruchomości są podobne do nieruchomości wycenianej, to bowiem kwestia formalnej oceny operatu i od takiej oceny organ nie może się uchylać. Przyjęte przez rzeczoznawcę wysokości współczynników korygujących i innych wskaźników, winny też być obszerniej i bardziej przekonująco uzasadnione, tak aby możliwa była weryfikacja poprawności sporządzonego operatu, co w przedmiotowym wypadku możliwe nie jest. Przykładowo można bowiem wskazać, że biegła przyjęła do obliczeń tzw. cenę zaktualizowaną nieruchomości (str. 11 operatu), przy czym z operatu nie wynika jak ją ustaliła, ani jaka była rzeczywista cena tych nieruchomości. Z powyższych przyczyn, w ponownym postępowaniu w sprawie zostanie sporządzony nowy operat, a przy jego sporządzeniu biegły uwzględni w/w wytyczne i poglądy prawne.

Mając powyższe na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "a" i "c" p.p.s.a. oraz art. 135 p.p.s.a. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z 205 § 2 w/w ustawy.