Wyrok WSA we Wrocławiu, sygn. akt II SA/Wr 462/08
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Data orzeczenia: 2009-02-10 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: *Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 36 ust. 4
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
article: art. 77 par. 1 , art. 80
journal: Dz.U. 2000 nr 98 poz 1071
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r.- Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Alicja Palus /sprawozdawca/ Sędziowie: Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz Sędzia NSA Halina Kremis Protokolant Kinga Kręc po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 stycznia 2009 r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Apelacyjnej we W. M. W. sprawy ze skargi B. i W. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...]. nr [...]w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w B. I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana.


UZASADNIENIE

Decyzją z dnia [....] Nr [...] wydaną na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm./ oraz art. 104 kodeksu postępowania administracyjnego Wójt Gminy M. ustalił jednorazową opłatę w wysokości 6.804.00 zł /sześć tysięcy osiemset cztery 00/100 zł/ z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr[...], położonej we wsi B., gmina M. w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi B., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy Marcinowice Nr XXXVIII/233/06 z dnia 25 kwietnia 2006r. /Dz.Urz. Woj. Dln. Nr 112, poz. 1867/ i jej zbyciem, zobowiązując do uiszczenia opłaty B. B. i W. B.

W osnowie decyzji Wójt Gminy M. określił również termin i sposób uiszczenia orzeczonej opłaty.

Uzasadniając decyzję organ orzekający wyjaśnił, że nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] o powierzchni 2000m2, położona we wsi B., gmina M. przed uchwaleniem planu w 2006 roku posiadała funkcję "łąki i pastwiska" o symbolu RZ, co zgodne było z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy Marcinowice, zatwierdzonym uchwałą Nr XI/35/89 Gminnej Rady Narodowej w Marcinowicach z dnia 14 grudnia 1989r. /Dz.Urz. Woj. Wałb. Nr 2 z 1990r., poz. 49/, który obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003r. Od dnia [....] do dnia zbycia nieruchomości tj. do dnia [...]. przedmiotowa nieruchomość użytkowana była rolniczo. Po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą Rady Gminy Marcinowice Nr XXXVIII/233/06 z dnia 25 kwietnia 2006r. działka nr [...] przeznaczona została na "tereny zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej" o symbolu graficznym[...], przez co stworzono możliwość jej zabudowy kubaturowej i infrastrukturalnej, niezbędnej do prawidłowej eksploatacji domu jednorodzinnego.

Sytuacja ta spowodowała, że wartość przedmiotowej nieruchomości – zgodnie z operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego we [...]. i opracowanym na poziomie cen na dzień zbycia nieruchomości wzrosła o kwotę 34.020,00 zł.

Wobec zbycia nieruchomości, przez jej współwłaścicieli w dniu [...]. /akt notarialny – Repertorium [...] numer [...] ustalona została jednorazowa opłata w kwocie 6.804,00 zł stanowiąca stawkę 20% od wzrostu wartości nieruchomości w efekcie uchwalenia planu, określoną w § 18 ust. 1 uchwały Rady Gminy M., zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi B..

Jednocześnie Wójt Gminy M. wskazał, że operat szacunkowy został opracowany zgodnie ze stanem faktycznym, a zastosowane metody i techniki tj. podejście porównawcze i metoda korygowania ceny średniej są zgodne z zasadami określonymi w § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Organ orzekający podał również, że w dniu [...] – B. B. i W. B. – po uprzednim poinformowaniu ich o zebraniu materiału dowodowego w przedmiotowej sprawię i możliwości zapoznania się z nim oraz możliwości zgłaszania wniosków i uwag przed wydaniem decyzji – wnieśli uwagi do operatu nie zgadzając się z wyceną. W związku z tym uzyskano dodatkowe wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, które przekazano stronom.

W dalszej części uzasadnienia Wójt Gminy M. wyjaśnił, że w dniu [...] zawiadomiono strony o możliwości:

- zapoznania się z operatem szacunkowym określającym wzrost wartości nieruchomości niezabudowanej, stanowiącej działkę nr [...] położoną we wsi B., w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego /uchwała nr XXXVIII/233/06 z dnia 25.04.2006r./,

- zlecenia innemu rzeczoznawcy majątkowemu dokonania wyceny przedmiotowej nieruchomości na swój koszt i żądania włączenia sporządzonego operatu szacunkowego do materiału dowodowego,

- poddania na swój koszt ocenie prawidłowość operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, zgodnie z art. 157 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. 2004 r. Nr 261, poz. 2603/ i żądania włączenia oceny do materiału dowodowego,

- złożenia wniosku o rozłożenie opłaty na oprocentowane raty roczne, których spłata będzie podlegać zabezpieczeniu np. poprzez ustanowienie hipoteki zgodnie z art. 147 ustawy z dnia 27 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

W dniu [...]. poinformowano ponownie strony o zebraniu materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie, o możliwości zapoznania się ze zgromadzonymi materiałami oraz zgłaszaniu wniosków i uwag przed wydaniem decyzji.

Organ stwierdził ponadto, że dokładnie ustalił stan faktyczny, jaki jest związany z niniejszą sprawą, w toku postępowania podejmowano wszelkie kroki w celu wyjaśnienia stronom ich praw i obowiązków. Strony zostały również pouczone o ewentualnych środkach i dowodach, które mogą zgłaszać, ale nie wykorzystały tej możliwości. Wskazał również, że dokonał analizy opinii biegłego i uznał, że jest ona logiczna, a nadto sporządzona zgodnie z przepisami prawa, natomiast strony po przesłaniu dodatkowych wyjaśnień rzeczoznawcy co do wyceny nie wniosły dalszych zarzutów. Ponadto B. B. i W. B. nie zlecili innemu rzeczoznawcy majątkowemu dokonania wyceny przedmiotowej nieruchomości, nie poddali ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych prawidłowości operatu szacunkowego, ani nie złożyli wniosku o rozłożenie opłaty na raty roczne.

W zakończeniu uzasadnienia organ pierwszej instancji stwierdził, że uwzględniając treść art. 36 ust. 4 zdanie pierwsze ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którym jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości oraz uwzględniając prawidłowo wyliczoną przez biegłego różnicę wartości nieruchomości, jak również treść § 18 ust. 1 Uchwały Rady Gminy Marcinowice nr XXXVIII/233/06 z dnia 25 kwietnia 2006r., zatwierdzającej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi Biała przewidujący 20% opłatę i biorąc pod uwagę brak wniosku strony o rozłożenie opłaty na raty, należało orzec jak w sentencji.

Od decyzji opisanej powyżej odwołanie wnieśli B. B. i W. B.

Z treści odwołania wynika, że mimo kwestionowania w toku postępowania administracyjnego prawidłowości wyceny przedmiotowej nieruchomości B. B. i W. B. zamierzali uiścić kwotę ustaloną przez organ gminy z tytułu wzrostu wartości tej nieruchomości. Dla uzyskania stosownych środków finansowych zbyli drugą nieruchomość, ponieważ pieniądze uzyskane z pierwszej transakcji przeznaczyli na remont domu poniemieckiego, w którym zamieszkują. Uniemożliwiło im to ujawnienie u B. B. w [...]. choroby z podejrzeniem nowotworowym /guz płuc z przerzutami/, której leczenie już wymaga i będzie wymagało w przyszłości zaangażowania znacznych środków finansowych. Bieżące dochody /ok. 1200 zł miesięcznie/ nie są wystarczające na opłacenie kosztów leczenia. W odwołaniu wyjaśniono również, że W. B. od kilkunastu lat nie ma stałego zatrudnienia, jest osobą uzależnioną od alkoholu, obecnie niezdolną do wykonywania pracy zarobkowej i pozostaje na utrzymaniu B. B. – siostry.

W zakończeniu odwołania B. B. i W. B. wnieśli o uchylenie decyzji oraz rozważenie przez Wójta Gminy – w zaistniałej szczególnej sytuacji – możliwości zmiany decyzji i umorzenia 50% naliczonej kwoty oraz rozłożenie pozostałej sumy na miesięczne raty w wysokości 150 zł.

Po rozpatrzeniu odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. decyzją z dnia [...] Nr [...] stosując przepis art. 138 § 1 pkt 1 i art. 127 § 2 kodeksu postępowania administracyjnego oraz art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm./ utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu podjętego orzeczenia organ odwoławczy przedstawił stan faktyczny sprawy oraz jej uwarunkowania prawne, przywołując stosowne przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm./.

Następnie Kolegium wyjaśniło, że w rozpoznawanej sprawie podstawą ustalenia tzw. renty planistycznej był operat szacunkowy "dotyczący określenia wzrostu wartości nieruchomości gruntowej, powstałego w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego" sporządzony we [...]. i wykonany w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, przyjmujący stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu, a ceny z dnia zbycia nieruchomości, przy zastosowaniu przepisów kodeksu cywilnego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Kolegium wskazało jednocześnie, że bez znaczenia w sprawie o ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest cena, za jaką nieruchomość została zbyta oraz trudna sytuacja materialna strony, która nie może być podstawą obniżenia renty planistycznej lub zaniechania jej pobrania.

W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy podał, że z operatu szacunkowego wynika, iż działka nr [...] o powierzchni 2000 m2 oznaczona w ewidencji gruntów symbolem [...] położona jest na zapleczu zabudowy siedliskowej wsi B.; jest niezabudowana, użytkowana jako sad, nie jest trwale ogrodzona. W jej bezpośrednim sąsiedztwie znajdują się tereny rolne i nieodległa zabudowa mieszkalno-zagrodowa. Działka posiada dojazd wąską wyboistą drogą gruntową, położona jest w zasięgu niepełnych mediów, ma kształt regulowany, teren pofalowany, atrakcyjny krajobrazowo, stan zagospodarowania działki przed i po uchwaleniu planu nie zmienił się.

Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca zanalizował rynek nieruchomości z terenu gminy M. z okresu [...] o podobnej atrakcyjności położenia, przeznaczenia w planie, warunkach przyrodniczych i krajobrazowych, wyposażenia w media. Ceny gruntów przeznaczonych pod budownictwo kształtowały się najczęściej w granicach od 7 zł./m2 do 22 zł./m2 do analizy rzeczoznawca wybrał łącznie 15 transakcji. Ceny gruntów o przeznaczeniu rolnym kształtowały się najczęściej w granicach od 0,50 zł./m2 do 2,50 zł./m2 do analizy rzeczoznawca wybrał 14 transakcji gruntami rolnymi.

Określając wartość rynkową nieruchomości po uchwaleniu planu na podstawie analizowanych transakcji określił cechy rynkowe i ich wagi:

położenie ogólne -30%

sąsiedztwo - 20%

dostępność komunikacyjna -15%

kształt i wielkość działki -10%

infrastruktura - 25%

Działka o najniższej cenie - 9,79 zł./m2 o powierzchni 2350 m 2 będąca przedmiotem transakcji w [...] położona w T. posiada średnią lub słabą lokalizację, dużą powierzchnię, utrudniony dojazd, niepełne minimalne uzbrojenie, niekorzystny kształt i urozmaiconą konfigurację terenu, średnie warunki przyrodniczo-krajobrazowe, przeciętne sąsiedztwo. Działka o najwyższej cenie -31,11 zł./m2 o powierzchni 900 m 2 położona w T. będąca przedmiotem transakcji w [...]. posiada średnią lub dobrą lokalizację, mniejszą powierzchnię, lepszy dojazd, lepsze uzbrojenie, korzystny kształt i konfigurację terenu, dobre warunki przyrodniczo-krajobrazowe, sprzyjające sąsiedztwo. Średnia cena m2 gruntu z 15 transakcji wyniosła 17,99 zł. Wartość współczynników wyliczona została na 1,106 Wartość rynkowa m 2 wycenianej działki po skorygowaniu o cechy różniące wyliczona została na 19,90 zł. tj 17,99 zł. x 1,106 /cena średnia x wartość współczynników/. Przy czym na poziomie minimalnym przyjęte zostało sąsiedztwo, , a na średnim poziomie pozostałe cechy. Wartość rynkowa całej działki po uchwaleniu planu wyliczona została na kwotę 39 800 zł. /19,90 zł. x 2000 m2/.

Określając wartość rynkową nieruchomości przed uchwaleniem planu na podstawie analizowanych transakcji Rzeczoznawca określił cechy rynkowe i ich wagi:

położenie ogólne -30%

bonitacja - 25%

rzeźba, erozja - 15%

kształt i wielkość działki - 10%

alternatywność - 20%

Działka o najniższej cenie - 0,91 zł./m2 o powierzchni 9392 m 2 będąca przedmiotem transakcji w [...] położona w Z. posiada średnią lub słabą lokalizację, słabą lub średnią klasę bonitacyjną, małą powierzchnię, niekorzystny kształt rozłogu i urozmaiconą rzeźbę, utrudniony dojazd, niesprzyjające możliwości alternatywnego wykorzystania. Działka o najwyższej cenie - 4,87 zł./m2 o powierzchni 3329 m 2 położona w S. będąca przedmiotem transakcji w [...] posiada średnią lub dobrą lokalizację, średnią lub dobrą klasę bonitacyjną, lepszy dojazd i dostęp, korzystny kształt i konfigurację terenu, większe możliwości alternatywnego wykorzystania.

Średnia cena m2 gruntu z 14 transakcji wyniosła 2,32 zł. . Wartość współczynników wyliczona została na 1,246 Wartość rynkowa m 2 wycenianej działki po skorygowaniu o cechy różniące wyliczona została na 2,89 zł. = 2,32 zł. x 1,246 /cena średnia x wartość współczynników. Przy czym na poziomie minimalnym rzeczoznawca przyjął kształt i wielkość działki, a na średnim poziomie pozostałe cechy. Wartość rynkowa całej działki przed uchwaleniem planu wyliczona została na kwotę 5780 zł /2,89 x 2000 m2/.

Renta planistyczna stanowiąca 20% różnicy wartości działki po i przed uchwaleniem planu wynosi 6804 zł.

W zakończeniu uzasadnienia Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy został sporządzony rzetelnie , zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, rzeczoznawca dokonał właściwego wyboru nieruchomości porównawczych, Strona była przez organ I instancji na bieżąco informowana o etapach postępowania, miała również możliwość zapoznania się z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości - otrzymała jego kopię, umożliwiono jej /poprzez wyznaczenie stosownego terminu/ wykonanie kontroperatu, z której to możliwości strona nie skorzystała, zatem zaskarżoną decyzję należało utrzymać w mocy.

Ponadto podkreśliło, iż jednorazowa opłata jest wynikiem wzrostu wartości nieruchomości spowodowanym wprowadzeniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest to różnica pomiędzy wartością rynkową nieruchomości po dokonaniu zmiany planu i wartością przed tą zmianą i nie ma nic wspólnego z ceną sprzedaży nieruchomości. Tym samym nie jest możliwe wydanie decyzji ustalającej rentę planistyczną wyłącznie na podstawie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości. Konieczne i zgodne z przepisami jest posłużenie się dowodem z opinii rzeczoznawcy majątkowego. Organ I instancji nie może też w sposób dowolny , bez podstawy prawnej, umorzyć opłaty w całości lub w części.

Prawidłowość decyzji wydanej w postępowaniu odwoławczym zakwestionowali B. B. i W. B., wnosząc skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.

Skarżący zarzucili w niej organowi odwoławczemu naruszenie art. 2 § 1 i art. 22 § 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. – ordynacja podatkowa /t.j. Dz.U. z 2007r. Nr 120, poz. 818 z późn. zm./ poprzez nieuwzględnienie wniosku o umorzenie naliczonej opłaty jako niepodatkowej należności budżetu jednostki samorządu terytorialnego, a ponadto naruszenie przepisów art. 75 § 1, art. 77 § 1 i § 2 art. 78 § 1 i art. 145 § 1 pkt 5 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez utrzymanej w mocy decyzji zaskarżonej w postępowaniu instancyjnym i nieuwzględnienie zaistniałych nowych okoliczności oraz faktów przedstawionych w odwołaniu, co jest – zdaniem skarżących – sprzeczne z przepisami kodeksu cywilnego.

Powołując się na te zarzuty B. B. i W. B. wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny podjął orzeczenie w sprawie po rozważeniu następujących okoliczności faktycznych i prawnych:

Należy przede wszystkim wyjaśnić, że w przepisie art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych /Dz.U. Nr 153, poz. 1269/ ustawodawca zastrzegł, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości m.in. poprzez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem /jeżeli ustawy nie stanowią inaczej/, formułując w ten sposób generalne kryterium wiążące sądy administracyjne w pełnym zakresie ich kognicji. Jednoznaczność tej zasady sprawia, że wojewódzki sąd administracyjny w toku podjętych czynności rozpoznawczych dokonuje oceny co do zgodności kontrolowanej decyzji /innego aktu lub czynności/ z przepisami prawa materialnego, które mają zastosowanie w sprawie oraz z przepisami prawa procesowego, regulującymi tryb jej wydania lub tryb podjęcia innego aktu albo czynności będącej przedmiotem zaskarżenia. Wiążące są przy tym przepisy obowiązujące w dacie wydania zaskarżonego aktu.

Mając na względzie wskazane powyżej kryterium legalności Wojewódzki Sąd Administracyjny po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie w toku administracyjnego postępowania instancyjnego okoliczności faktycznych i istniejących wówczas okoliczności prawnych stwierdził konieczność uwzględnienia skargi poprzez zastosowanie przy orzekaniu przepisu art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm./, wskazującego na naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, przy jednoczesnym skorzystaniu z dyspozycji art. 134 § 1 tej regulacji, z którego wynika, że Sąd przy rozstrzyganiu sprawy nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Ponadto poprzedzając przedstawienie motywów podjętego wyroku Sąd uznał za właściwe wyjaśnić, że w postępowaniu administracyjnym nie mają zastosowania przepisy kodeksu cywilnego, a zatem podniesiony w skardze zarzut ich naruszenia nie może być uznany za uzasadniony. Ponadto umorzone przez właściwy organ mogą być tylko takie należności o charakterze administracyjnym, które zostały orzeczone w sposób ostateczny tzn. nie podlegający weryfikacji w zwyczajnym postępowaniu administracyjnym i które z tego względu są wykonalne.

Niesłuszny jest także sformułowany w skardze zarzut naruszenia przepisu art. 145 § 1 pkt 5 kpa.

Przepis ten określa jedną z przesłanek /przywołaną w skardze/ nadzwyczajnego postępowania administracyjnego jakim jest wznowienie postępowania, które może być podjęte – w sytuacjach wskazanych w ustawie – wyłącznie w sprawie zakończonej decyzją ostateczną czyli taką, od której nie przysługuje odwołanie. W postępowaniu odwoławczym, które dotyczy decyzji nieostatecznej właściwy organ nie może stosować przepisów regulujących inny niż odwoławczy tryb postępowania, ani dokonywać czynności procesowych właściwych dla nadzwyczajnego postępowania weryfikacyjnego.

W istniejących warunkach prawnych na całkowitą akceptację zasługuje również stanowisko prezentowane przez organ odwoławczy, zgodnie z którym w sprawie o ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie art. 36 ust. 4 powoływanej wcześniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest możliwe uwzględnienie jako okoliczności istotnej, mającej wpływ na kwotę opłaty ani faktycznej ceny sprzedaży nieruchomości, ani sytuacji osobistej, rodzinnej czy majątkowej osoby, której postępowanie dotyczy.

Orzekając kasacyjnie Sąd uwzględnił to, że postępowanie administracyjne podporządkowane jest ustrojowej zasadzie dwuinstancyjności, sformułowanej w art. 15 kpa i mającej również walor zasady konstytucyjnej z racji wpisania jej w treść art. 78 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Zasada ta w toku instancyjnego postępowania administracyjnego realizowana jest poprzez odwołanie lub inny środek zaskarżenia, przysługujący w zwyczajnym trybie weryfikacyjnym, który skutecznie wniesiony gwarantuje rozpoznanie sprawy załatwionej przez organ administracji publicznej pierwszej instancji po raz drugi przez właściwy organ wyższego stopnia i uzyskanie rozstrzygnięcia tego organu.

Katalog rodzajów orzeczeń, jakie może zastosować w sprawie organ odwoławczy zawarty został w przepisie art. 138 kpa. Treść tego przepisu wskazuje, że organ ten dysponuje zarówno kompetencjami kontrolnymi, jak i merytorycznymi, przy czym wobec obowiązującej koncepcji zasady dwuinstancyjności powinnością organu odwoławczego jest rozpatrzenie na nowo sprawy, w której wniesiono odwołanie w jej całokształcie tzn. ze wszystkimi jej elementami istniejącymi w dacie orzekania przez ten organ.

Zważyć zatem należy, że w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji wydanej w tej sprawie B. B. i W. B. zwrócili się o rozłożenie należnej opłaty na raty miesięczne w wysokości 150 zł. Wniosek ten pozostał w całości poza zakresem czynności procesowych organu odwoławczego, który również w uzasadnieniu – wbrew regułom zawartymi w przepisie art. 11 i art. 107 § 3 kpa – nie odniósł się do tej kwestii, ani nie wyjaśnił powodów nierozpoznania wniosku.

Ponadto – zdaniem Sądu – w niniejszej sprawie należy również zwrócić uwagę, że gwarancją zgodnego z prawem rozstrzygnięcia sprawy administracyjnej jest prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy, wymagane m.in. treścią przepisu art. 7 kpa, w którym statuowana jest zasada prawdy obiektywnej. Wynikający z tej zasady obowiązek wyczerpującego zbadania wszystkich istotnych w sprawie okoliczności faktycznych i ustalenie w ten sposób prawidłowej podstawy faktycznej dla zastosowania właściwej normy prawa materialnego powinien być realizowany poprzez czynności określone w przepisach regulujących postępowanie dowodowe, w tym m.in. art. 77 § 1 art. 80 kpa.

Z materiału sprawy wynika, że czynności organów orzekających w administracyjnym postępowaniu instancyjnym w omawianym powyżej zakresie nie zostały dokonane w sposób prawidłowy.

Zważyć przede wszystkim należy, że w toku postępowania orzekającego organy nie ustaliły w sposób jednoznaczny, jakie jest przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości.

Rozbieżności w tym zakresie wynikające z treści operatu szacunkowego i treści uzasadnień orzeczeń instancyjnych oraz treści aktu notarialnego sporządzonego w dniu [...] /Rep. [...] nr [...]/ na okoliczność sprzedaży nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] we wsi B. powodują wątpliwości co do prawidłowego oszacowania tej działki gruntu, dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego, który przyjął, że wyceniona nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym symbolem [...] – tereny zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem mieszkaniowej jednorodzinnej. Natomiast z zapisów zamieszczonych w treści wskazanego powyżej aktu notarialnego wynika, że działka ta – zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Nr XXXVIII/233/06 Rady Gminy Marcinowice z dnia 25 kwietnia 2006r. – przeznaczone jest pod tereny zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, tereny dróg i ulic przeznaczone na cele komunikacji jako drogi i ulice gminne kategorii dróg dojazdowych /KDD-[...]/, tereny dróg i ulic przeznaczone na cele komunikacji jako drogi i ulice gminne kategorii dróg lokalnych, strefa "B" ochrony konserwatorskiej, strefa "OW" obserwacji archeologicznej, otulina Ś. Parku Krajobrazowego.

Zdaniem Sądu każda z tych funkcji jest istotnym czynnikiem cenotwórczym. Treść operatu szacunkowego i zastosowane w nim dla cech rynkowych współczynniki korygujące nie pozwalają uznać, że zostały one uwzględnione przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości przy założeniu, że treść zapisu dokonanego w akcie notarialnym odpowiada – w zakresie przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości – treści uchwały planistycznej.

Wątpliwości Sądu co do prawidłowości określonej w operacie szacunkowym wartości tej nieruchomości wynikają również z tego, że będąca przedmiotem wyceny działka oznaczona numerem [...] powstała – jak wynika wyłącznie z aktu notarialnego – z podziału działki oznaczono nr [...] i jako odrębna działka nie istniała w dacie podejmowania uchwały Nr XXXVIII/233/06 przez Radę Gminy Marcinowice /żaden z organów orzekających w sprawie tej kwestii nie wyjaśnia/. W akcie notarialnym wskazano jako datę wydania przez Wójta Gminy M. decyzji zatwierdzającej podział działki nr [...] we wsi B. dzień [...] Przyjęte zatem w uchwale planistycznej przeznaczenie terenu musiało odnosić się do działki nr [...]. Ze znajdującego się w aktach sprawy wypisu rejestru gruntów dotyczącego tej działki wynika, że są to częściowo grunty rolne zabudowane /[...]/, a częściowo sad /[...]/.

Z kolei załączony do operatu szacunkowego wyrys z mapy geodezyjnej /ewidencyjnej/ wykazuje na wszystkich ujawnionych na nim działkach, znajdujących się w rozległym otoczeniu wycenianej działki istnienie zabudowy, co pozwala przypuszczać, że przed uchwaleniem planu miejscowego w [...]. istniała na nieruchomości oznaczonej jako działka [...], której częścią jest obecna działka nr [...] możliwość zabudowy zagrodowej po uprzednim uzyskaniu decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, niezależnie od braku planu miejscowego /por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 21 listopada 2008r. sygn. akt II SA /Gl 850/08, Lex nr 467515/. Zważyć należy, że zabudowa zagrodowa – zgodnie z twierdzeniami organów orzekających w sprawie i rzeczoznawcy majątkowego – przyjęta została w uchwale planistycznej dla przedmiotowego terenu jako funkcja podstawowa, a jako funkcja dopuszczalna zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.

Z tego względu istotne – zdaniem Sądu jest, że rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości po uchwaleniu planu w zestawieniu transakcji nieruchomościami przyjętymi do porównania, które muszą spełniać kryteria określone w przepisie art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, posługuje się określeniem grunty budowlane, jednocześnie wskazując w analizie i charakterystyce rynku /str. 7 operatu/, że w okresie transakcyjnym /[...]/ najwięcej sprzedawano działek pod budownictwo jednorodzinne i rekreacyjne.

Ponadto z tabeli nr 3 /str. 9 operatu/ zawierającej zestawienie transakcji /grunty budowlane/ wynika, że z 15 przyjętych do porównania nieruchomości, będących przedmiotem obrotu w analizowanym okresie tylko dwie miały w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczenie odpowiadające przeznaczeniu działki wycenianej /symbol MR/MN/, natomiast 13 pozostałych przeznaczonych było pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, w tym jedna z dopuszczeniem funkcji usługowej, czyli komercyjnej. W ocenie Sądu takich nieruchomości nie można uznać za nieruchomości porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na istotną różnicę w przeznaczeniu, które uwzględnia wskazany wcześniej przepis art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, definiujący nieruchomość podobną. Prawidłowy dobór nieruchomości podobnych, w rozumieniu tego przepisu warunkuje dokonanie we właściwy sposób przez rzeczoznawcę majątkowego oszacowania wartości nieruchomości.

W uznaniu Sądu przeznaczenie podstawowe przyjęte w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego stanowi zasadniczy czynnik cenotwórczy, który w przedmiotowym operacie szacunkowym nie został w sposób prawidłowy zanalizowany i uwzględniony.

Dodatkowo Sąd – dysponując z urzędu informacją o jednoczesnym ustaleniu opłaty z tego samego tytułu w odniesieniu do działki oznaczonej numerem [...], położonej na wsi B. – zwrócił uwagę, że dla określenia wzrostu wartości tej działki, przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, ten sam rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania /poza dwiema transakcjami/ takie same działki, jak w odniesieniu do działki nr [...] i mimo takiej samej charakterystyki działek wycenianych, przedstawionej na str. 5 operatów uzyskał /po uchwaleniu planu/ niższą wartość 1m2 działki nr [...] niż 1 m2 działki nr [...]. Powszechnie natomiast wiadomo, że przeznaczenie działki pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, jako gwarantujące większą swobodę w zagospodarowywaniu terenu jest zawsze czynnikiem podnoszącym wartość nieruchomość i działki o takim przeznaczeniu uzyskują wyższą cenę rynkową niż działki przeznaczone pod zabudowę zagrodową, nawet z dopuszczalną funkcją dodatkową.

W rozpoznawanej sprawie istotne w kontekście zasady praworządności oraz reguł zawartych w powołanych wcześniej przepisach art. 77 § 1 i art. 80 kpa jest również – zdaniem Sądu – to, że materiał sprawy nie zawiera tekstu uchwały Nr XXXVIII/233/06 Rady Gminy Marcinowice z dnia 25 kwietnia 2006r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości Biała, a przynajmniej tych jej przepisów, w których określono stawkę procentową stanowiącą podstawę dla ustalenia opłaty pobieranej w trybie art. 36 ust. 4 powoływanej wcześniej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wskazano przeznaczenie przedmiotowego terenu.

Zawartość doręczonych Sądowi akt administracyjnych – na podstawie których, zgodnie z przepisem art. 133 § 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, wydawany jest wyrok w sprawie – uprawnia do stwierdzenia, że organy orzekające w administracyjnym postępowaniu jurysdykcyjnym nie dysponowały tekstem przepisów prawa miejscowego, mających zastosowanie w sprawie. Należy też wskazać, że znajdujący się w aktach sprawy wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miejscowości B., stanowiący załącznik nr 3 do powoływanej uchwały samodzielnie, bez części tekstowej nie pozwala określić miejsca usytuowania i przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości.

Te okoliczności podważają wiarygodność działań organów orzekających i prawidłowość określenia wysokości przedmiotowej opłaty.

Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd Administracyjny – zgodnie z przepisem art. 145 § 1 pkt 1 lit. c powoływanej wcześniej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji.

Klauzula zawarta w pkt II wyroku wynika z obowiązku zastosowania przez Sąd przy orzekaniu o uwzględnieniu skargi przepisu art. 152 wskazanej powyżej ustawy.

Prowadząc ponownie czynności w sprawie właściwy organ powinien przede wszystkim ustalić w sposób prawidłowy przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości określone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym w dniu [...], uzyskać od rzeczoznawcy majątkowego autora operatu szacunkowego sporządzonego w tej sprawie wyjaśnienie lub korektę operatu w zakresie kwestionowanym przez Sąd z jednoczesnym jego zaktualizowaniem w przypadku dalszego wykorzystywania w sprawie oraz rozpoznać wniosek B. B. i W. B. o rozłożenie ustalonej opłaty na raty miesięczne, jeżeli w dalszym toku postępowania strony nie wycofają zgłoszonego żądania.

H.B. 10.03.2009r.