Wyrok NSA, sygn. akt II OSK 2651/17
Naczelny Sąd Administracyjny
Data orzeczenia: 2019-09-20 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Oddalono skargę kasacyjną
Powołane przepisy: article: art. 145 par 1 pkt 1 lit c
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Dnia 20 września 2019 roku Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: sędzia NSA Teresa Zyglewska (spr.) Sędziowie: sędzia NSA Grzegorz Czerwiński sędzia del. WSA Agnieszka Wilczewska-Rzepecka Protokolant: asystent sędziego Joanna Drapczyńska po rozpoznaniu w dniu 20 września 2019 roku na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej R. sp. z o.o. z siedzibą w [...] od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 23 maja 2017 r. sygn. akt II SA/Kr 98/17 w sprawie ze skargi R. Sp. z o.o. z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.


UZASADNIENIE

Wyrokiem z 23 maja 2017 r., sygn. akt II SA/Kr 98/17 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie oddalił skargę R. Sp. z o.o. z siedzibą w [...]. (skarżąca) na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...]listopada 2016 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodziła się skarżąca i w skardze kasacyjnej zarzuciła mu naruszenie:

1) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 141 § 4 zdanie pierwsze p.p.s.a., a także w zw. z art. 151 p.p.s.a. przez oddalenie skargi, pomimo że decyzja II instancji została wydana z naruszeniem art. 153 p.p.s.a. w związku z art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 oraz art. 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2017 r., poz. 1257 ze zm.) polegającym na:

– nieuwzględnieniu ocen prawnych i wskazań z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 grudnia 2015r., sygn. akt II OSK 882/14 oraz z wyroku WSA w Krakowie z dnia 21 kwietnia 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 342/16, co do konieczności ustalenia:

a) przeznaczenia nieruchomości będącej przedmiotem wyceny w miejscowym planie ogólnym zagospodarowania miasta [...] przyjętym Uchwałą Nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] listopada 1994 r. zmieniającą uchwałę w sprawie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] (Dz. Urz. Województwa Krakowskiego nr 24 poz. 108) oraz tego

b) jaki wpływ na ustalenie wartości nieruchomości (a w rezultacie pobór opłaty) miała okoliczność, że na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania dopuszczalna była lokalizacja na nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego,

– niepodjęciu wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, w konsekwencji czego w decyzji II nie ustalono w sposób prawidłowy:

a) przeznaczenia nieruchomości będącej przedmiotem wyceny w Dawnym Planie Zagospodarowania; oraz

b) wpływu na ustalenie wartości Nieruchomości (a w rezultacie pobór opłaty) okoliczności, że na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania, dopuszczalna była lokalizacja na nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego,

w konsekwencji czego Decyzja II stanowiła de facto powielenie wcześniejszej (uchylonej) decyzji SKO z dnia [...] maja 2013 r.

Naruszając wymienione powyżej przepisy, SKO ograniczył badanie stanu faktycznego sprawy do przywołania w Decyzji II wyjaśnień do operatu szacunkowego z dnia [...] lipca 2012 r., które zostały udzielone w piśmie rzeczoznawcy majątkowego p. E. W. z dnia [...] października 2016r., pomijając tym samym istotne dla rozstrzygnięcia okoliczności faktyczne sprawy. Gdyby Decyzja II uwzględniała wszystkie istotne okoliczności faktyczne sprawy, tj. w szczególności okoliczność, że:

a) na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania dopuszczalna była lokalizacja na nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego;

b) uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru "[...]" zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z dnia [...] lutego 2006 r., obowiązującego od dnia [...] kwietnia 2006 r. nie spowodowało zwiększenia możliwości zabudowy nieruchomości w stosunku do Dawnego Planu Zagospodarowania, a w rezultacie wzrostu jej wartości -

- w analizowanej sprawie nie wystąpiłaby przesłanka do pobrania opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073).

Opisane powyżej naruszenie przez SKO przepisów o postępowaniu miało oczywisty, bezpośredni wpływ na wynik spraw - jego rezultatem było nałożenie na skarżącą opłaty, pomimo że nie było podstaw do jej wymiaru oraz poboru. W Zaskarżonym wyroku WSA w Krakowie nie dostrzegł ww. naruszenia przepisów o postępowaniu i nie uchylił Decyzji II, co oznacza, że naruszył art. 145 §1 pkt 1 lit. c p.p.s.a.. w zw. z art. 141 § 4 zdanie pierwsze p.p.s.a. a także w zw. z art. 151 p.p.s.a., które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy.

2) art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 141 § 4 zdanie pierwsze p.p.s.a., a także w zw. z art. 151 p.p.s.a., przez oddalenie skargi, pomimo że Decyzja II została wydana z naruszeniem art. 77 § 1, art. 80, art. 84 i art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 15 i 138 k.p.a. w zw. z art. 156 ust. 3 i ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) oraz w zw. z § 58 ust. 1 oraz § 57 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) polegającym na oparciu przez SKO rozstrzygnięcia Decyzji II na nieaktualnym operacie, przy jednoczesnym uznaniu tego dowodu za obdarzony pełną mocą dowodową, w sytuacji gdy, w ocenie skarżącej, operat utracił aktualność, z uwagi na brak potwierdzenia we właściwej formie aktualności operatu przez rzeczoznawcę.

Powyższej oceny Decyzji II nie zmienia fakt, iż w odpowiedzi na wezwanie SKO, pismem z dnia [...] października 2016 r. rzeczoznawca przedstawiła wyjaśnienia do operatu, w których jak wskazano w Decyzji II: "potwierdziła aktualność przeprowadzonej wyceny". W ocenie skarżącej w analizowanej sprawie aktualność operatu nie została potwierdzona przez rzeczoznawcę we właściwej formie. Przepisy art. 156 ust. 4 u.g.n. i § 58 ust. 1 Rozporządzenia nie definiują pojęcia "klauzula", ale analiza powyższych przepisów pozwala stwierdzić, że jest to osobny od operatu (jego uzupełnień i aktualizacji) dokument stanowiący potwierdzenie aktualności operatu, którego dokonuje rzeczoznawca majątkowy poprzez dołączenie do operatu klauzuli zawierającej oświadczenie o jego aktualności.

Opisane powyżej naruszenie przez SKO przepisów o postępowaniu miało oczywisty, bezpośredni wpływ na wynik spraw - jego rezultatem było nałożenie na skarżącą opłaty, pomimo że nie było podstaw do jej wymiaru oraz poboru.

W Zaskarżonym wyroku WSA w Krakowie nie dostrzegł ww. naruszenia przepisów o postępowaniu i nie uchylił Decyzji II, co oznacza, że naruszył art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 141 § 4 zdanie pierwsze p.p.s.a., a także w zw. z art. 151 p.p.s.a., które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy.

3) § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania poprzez jego niewłaściwe zastosowanie (niezastosowanie), polegające na uznaniu przez WSA w Krakowie w zaskarżonym wyroku w szczególności, że:

"Z powołanych przepisów dawnego planu wynika zatem, że lokalizacja obiektów i urządzeń w obszarze PS w ramach przeznaczenia dopuszczalnego możliwa była pod warunkiem, że stanowić one będą uzupełnienie lub wzbogacenie przeznaczenia podstawowego, a nadto, że nie będą zajmowały więcej niż 40% danego obszaru. Wskazane przesłanki określają wiec istotne ograniczenia inwestycyjne, a zatem logiczne jest, że wpływają tym samym na atrakcyjność gruntów do których się odnoszą. a przez to na ich ceny (wartość)" (strona 15 uzasadnienia);

"(...) Urządzenia i obiekty wymienione w przeznaczeniu dopuszczalnym miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego Miasta [...] nie mogły łącznie zajmować więcej niż 40% tego obszaru, czyli danego przeznaczenia (w tym wypadku przypadku PS), co nie jest równoważne powierzchni działki. Oznacza to, że jeśli w danym obszarze znajdują się np. urządzenia komunikacji, tereny zielone, budynki zaplecza administracyjno - technicznego, a inwestor ukierunkowany byłby na usługi komercyjne, to łącznie z takimi wyżej wymienionymi obiektami i urządzeniami nie mogłyby one zająć więcej niż 40 % analizowanego obszaru. W zależności zatem od sposobu i intensywności zagospodarowania pozostałych nieruchomości w obszarze PS użytkownik wieczysty wycenianej nieruchomości mógłby znaleźć się w takiej sytuacji, że usług komercyjnych, nie mógłby już realizować w ogóle, gdyby wskaźnik powierzchni, zajętej na cele przeznaczenia dopuszczalnego przemoczył już na całym obszarze 40 %. W każdym razie potencjalny nabywca zmuszony był te kwestię rozważać bez żadnych gwarancji poprawności wyciąganych wniosków. W zakresie zagospodarowania nieruchomości mogły zatem nastąpić zmiany związane z czynnikami zewnętrznymi i niezależnymi od właściciela, czy użytkownika wieczystego tej nieruchomości. Nowy plan wprowadzający ograniczenia powierzchni zabudowy, przeznaczenia dopuszczalnego, czy wymóg zachowania powierzchni biologicznie czynnej tylko w odniesieniu do konkretnej nieruchomości zwiększa zatem pewność co do możliwości zagospodarowania w aktualnie i w przyszłości, a zatem i atrakcyjność ternu. Trafnie zatem Kolegium Odwoławcze przywołując wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego wskazało, że zweryfikowany został wpływ tego, jak przeznaczenie uznane w planie miejscowym za dopuszczalne, a nie podstawowe, określać (wpływać) będzie na wartość nieruchomości" (strona 15 uzasadnienia);

Tymczasem, w ocenie skarżącej, z okoliczności faktycznych sprawy jasno wynika, że już na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania dopuszczalna była lokalizacja na nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego, wobec czego uchwalenie Obowiązującego Planu Zagospodarowania nie spowodowało zwiększenia możliwości zabudowy Nieruchomości w stosunku do Dawnego Planu Zagospodarowania, a w rezultacie wzrostu jej wartości. Z uwagi na powyższe, w niniejszej sprawie nie wystąpiła przesłanka do pobrania opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 87 ust. 3a u.p.z.p.

4) naruszenie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 87 ust. 3a u.p.z.p. przez jego niewłaściwe zastosowanie, polegające na uznaniu przez WSA w Krakowie w zaskarżonym wyroku w szczególności, że;

"(...) Samorządowe Kolegium Odwoławcze wykonało wskazania, wynikające z prawomocnych wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie. Uzupełniło materiał dowodowy o wyjaśnienia rzeczoznawcy, które 'pozwoliły na ocenę, że przewidziane w dawnym planie ogólnym uzupełniające przeznaczenie terenu PS na cele komercyjne nie miało wpływu na prawidłowość wyceny spornej nieruchomości w operacie szacunkowym z dnia [...] lipca 2012 r. Na podstawie uzupełnionego w ten sposób operatu szacunkowego organ administracji publicznej ustalił, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości w związku z wejściem w życie nowego planu miejscowego, a następnie prawidłowo wyliczył opłatę z tego tytułu i orzekł o jej nałożeniu." (strona 17 uzasadnienia).

Tymczasem, w ocenie Skarżącej, z okoliczności faktycznych sprawy jasno wynika, że już na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania dopuszczalna była lokalizacja na nieruchomości usług komercyjnych, w tym. obiektów handlu wielkopowierzchniowego, wobec czego uchwalenie obowiązującego Planu Zagospodarowania nie spowodowało zwiększenia możliwości zabudowy nieruchomości w stosunku do Dawnego Planu Zagospodarowania, a w rezultacie wzrostu jej wartości. Z uwagi na powyższe, w niniejszej sprawie nie wystąpiła przesłanka do pobrania opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 w związku z art. 87 ust. 3a u.p.z.p.

W oparciu o przytoczone zarzuty skarżąca wniosła o rozpoznanie skargi kasacyjnej na rozprawie oraz uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez WSA w Krakowie, a także zasądzenie zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, a w przypadku oddalenia skargi kasacyjnej i uznania, że zaskarżone orzeczenie mimo błędnego uzasadnienia odpowiada prawu - o odstąpienie od zasądzenia kosztów na podstawie art. 184 p.p.s.a. in fine.

W uzasadnieniu skarżąca podniosła, że organ nie ustalił w sprawie przeznaczenia nieruchomości będącej przedmiotem wyceny w Dawnym Planie Zagospodarowania oraz wpływu na ustalenie wartości nieruchomości (a w rezultacie pobór opłaty) okoliczności, że na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania, dopuszczalna była lokalizacja na nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego. Wskazał, że niedopuszczalne jest ograniczenie przez SKO badania stanu faktycznego sprawy do przywołania w Decyzji II wyjaśnień do operatu (przy jednoczesnym uznaniu tego dowodu za obdarzony pełną mocą dowodową), w sytuacji gdy zarówno operat jak i wyjaśnienia do operatu pomijają istotne dla rozstrzygnięcia okoliczności faktyczne sprawy.

Skarżąca kasacyjnie wyjaśniła, że w okolicznościach niniejszej sprawy, nie ulega wątpliwości, że Dawny Plan Zagospodarowania, przewidywał przeznaczenie Obszaru PS pod usługi komercyjne oraz że sklepy wielkopowierzchniowe stanowiły i stanowią jedną z form usług komercyjnych. Zatem nie sposób przyjąć, że SKO przekonująco wykazało dlaczego uznało, że "przeznaczenie dopuszczalne" przewidziane w Dawnym Planie Zagospodarowania nie powinno mieć de facto znaczenia przy ocenie, czy i jak zmieniło się przeznaczenie nieruchomości w stosunku do Obowiązującego Planu Zagospodarowania.

Podniosła, że ani w Decyzji II ani w operacie (uzupełnionym wyjaśnieniami do operatu) nie zostało wskazane jaką część Obszaru PS stanowiła nieruchomość oraz w jakim stopniu mogły na niej być realizowane usługi komercyjne przy uwzględnieniu dopuszczalnego charakteru zagospodarowania na podstawie postanowień Dawnego Planu Zagospodarowania.

Spółka wskazała, że skoro w jednym planie miejscowym przeznaczenie było szerokie a w nowym planie wąskie to SKO powinien był przekonująco wyjaśnić, dlaczego zaakceptował twierdzenie rzeczoznawcy, że zaistniała zmiana przeznaczenia planistycznego w oparciu o oba plany, a w rezultacie wzrost jej wartości, stanowiący przesłankę do pobrania opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 87 ust. 3a u.p.z.p.

Podkreśliła, że okoliczność, że Obowiązujący Plan Zagospodarowania "doprecyzował" zasady zagospodarowania danego obszaru w stosunku do postanowień Dawnego Planu Zagospodarowania, nie może przesądzać o odmienności samego przeznaczenia. Wskazała, że w przypadku wyceny nieruchomości na okres pod rządami Dawnego Planu Zagospodarowania dobrana baza nieruchomości porównawczych powinna obejmować wyłącznie transakcje działkami o przeznaczeniu oznaczonym jako PS, posiadającymi pośród przeznaczeń dopuszczalnych także usługi komercyjne, natomiast w wyjaśnieniach do operatu rzeczoznawca wskazała, że dobrana baza nieruchomości obejmowała tylko w szczególności takie transakcje.

Podkreśliła, że w sprawie zastosowanie będą miały przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., gdyż przedmiotem sprawy jest ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. renty planistycznej). Wskazała, że rentę planistyczną ustała się w oparciu o wartość nieruchomości w ściśle określonych datach, jednakże nie oznacza to, że operat sporządzony w tym celu nie dezaktualizuje się ze względu na zmianę innych czynników, gdyż na jego aktualność mają wpływ czynniki wymienione w art. 154 ust. 1 u.g.n. Zdaniem Spółki organ ustalający wysokość renty planistycznej winien orzec na podstawie aktualnego operatu szacunkowego. Podkreśliła również że w niniejszej sprawie operat został sporządzony przez rzeczoznawcę w dniu [...] lipca 2012 r., zatem decyzja SKO została wydana w okresie 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu a następnie wyeliminowana z obiegu prawnego prawomocnym wyrokiem WSA w Krakowie. Kolejna decyzja SKO została zatem wydana, w ocenie skarżącej, po utracie ważności operatu. Spółka powołując się na orzecznictwo podniosła, że potwierdzenia aktualności operatu przez rzeczoznawcę nie można uznać za wystarczające i odpowiadające wymogom art. 156 ust. 3 i ust. 4 u.g.n. oraz § 58 ust. 1 w zw. z art. 57 ust. 1 Rozporządzenia.

Podniosła, że jej zdaniem z okoliczności faktycznych sprawy jasno wynika, że na podstawie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania dopuszczalna była lokalizacja na nieruchomości usług komercyjnych, w tym obiektów handlu wielkopowierzchniowego. Wyjaśniła jednocześnie, że zgodnie z ustaleniami organów oraz rzeczoznawcy, których nie kwestionowała, pierwotna nieruchomość w Dawnym Pianie Zagospodarowania w 97,5% znajdowała się w Obszarze Produkcji i Zaplecza Technicznego (Obszar PS), którego przeznaczenie zostało określone w § 26 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania.

W szczególności zgodnie z § 26 ust. 2 pkt 3 Dawnego Planu Zagospodarowania dopuszczalna była lokalizacja zapleczy administracyjno-technicznych lub socjalnych dla przedsiębiorstw, usług komercyjnych, szkół przyzakładowych i ośrodków doskonalenia zawodowego. Ponadto porównanie § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 Dawnego Planu Zagospodarowania oraz § 26 Obowiązującego Planu Zagospodarowania prowadzi raczej do wniosku, że przeznaczenie Nieruchomości w Obowiązującym Planie Zagospodarowania nie jest szersze niż jej przeznaczenie w Dawnym Planie Zagospodarowania.

Wyjaśniła, że w jej ocenie nie sposób przyjąć, że uchwalenie obowiązującego Planu Zagospodarowania spowodowało zwiększenie możliwości zabudowy nieruchomości, a w rezultacie wzrost wartości nieruchomości, stanowiący przesłankę do pobrania opłaty na podstawie art. 36 ust. 4 w związku z art. 87 ust. 3a u.p.z.p.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje:

Stosownie do treści art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania, której przesłanki enumeratywnie wymienione w art. 183 § 2 p.p.s.a. w niniejszej sprawie nie występują. Oznacza to, że przytoczone w skardze kasacyjnej przyczyny wadliwości prawnej zaskarżonego wyroku determinują zakres kontroli dokonywanej przez sąd drugiej instancji, który w odróżnieniu od sądu pierwszej instancji nie bada całokształtu sprawy, lecz tylko weryfikuje zasadność zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej.

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

Nie jest oparty na usprawiedliwionych podstawach zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 141 § 4 p.p.s.a. w zw. z art. 151 p.p.s.a. poprzez oddalenie skargi pomimo, że decyzja została wydana z naruszeniem art. 153 p.p.s.a. w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 84 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Nie można zgodzić się z twierdzeniem skarżącej kasacyjnie, że w sprawie nie zostały uwzględnione oceny prawne i wskazania zawarte w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 4 grudnia 2015 r., sygn. akt II OSK 882/14 oraz w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 21 kwietnia 2016 r., sygn. akt II SA/Kr 342/16.

Naczelny Sąd Administracyjny uchylając wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 11 grudnia 2013r., sygn. akt II SA/Kr 1245/13 stwierdził, że rzeczoznawca w operacie szacunkowym, określając przeznaczenie nieruchomości nr [...],[...],[...],[...] i [...] położonej na obszarze PS w starym planie z 1994 r. zacytowała treść § 26 uchwały z dnia 16 listopada 1994 r., w tym przeznaczenie podstawowe terenu - ust. 1 i dopuszczalne - ust. 2. W § 26 ust. 2 stary plan dopuszczał m.in. "zabudowę komercyjną", pod określonymi w ust. 3 pkt 1-3 warunkami. Jednak szacując wartość tej nieruchomości rzeczoznawca określiła przeznaczenie nieruchomości - "pod zabudowę przemysłową, przemysłowo-usługową". Naczelny Sąd Administracyjny zauważył, że na podstawie obowiązującego od dnia [...] kwietnia 2006 r. nowego planu miejscowego, teren na którym położone są działki nr [...],[...],[...],[...],[...] został zakwalifikowany jako obszar UC – zabudowa usług wielofunkcyjnych i w operacie przyjęto przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości pod "usługi komercyjne oraz przeznaczenie mieszane", podzielił więc zarzut skarżącej kasacyjnie Spółki, że możliwość przyjęcia "dopuszczalnego" w starym planie przeznaczenia nieruchomości mogła mieć wpływ na ustalenie, czy zmieniło się przeznaczenie tej nieruchomości na skutek uchwalenia nowego planu z 2006 r. i czy rzeczywiście wartość jej wzrosła .Sąd I instancji, kontrolując zaskarżoną decyzję powinien był zbadać i dać temu wyraz w uzasadnieniu wyroku, czy organ orzekający, oceniając operat jako dowód w sprawie (art. 80 k.p.a.) wyjaśnił i ocenił prawidłowość przyjętego przez rzeczoznawcę przeznaczenia nieruchomości w starym planie i jaki to miało ewentualnie wpływ na ustalenie opłaty planistycznej, czy rozważono możliwość przyjęcia dopuszczalnego w starym planie przeznaczenia nieruchomości.

W konsekwencji Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznając ponownie sprawę wyrokiem z dnia 21 kwietnia 2015 r., sygn. akt II SA/Kr 342/16 uchylił decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2013 r. uznając, że kwestia przyjętego w operacie przeznaczenia nieruchomości w obecnym planie oraz przed jego wejściem w życie nie została w sposób jednoznaczny wyjaśniona w operacie oraz zaskarżonej decyzji. Przy dokonywaniu wyceny rzeczoznawca majątkowy nie wziął bowiem pod uwagę, że w § 26 ust. 2 pkt 3 ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego z roku 1994 oprócz przeznaczenia podstawowego dopuszczona została również "zabudowa komercyjna" opisana jako "lokalizacja zapleczy administracyjno – technicznych lub socjalnych dla przedsiębiorstw, usług komercyjnych, szkół przyzakładowych i ośrodków doskonalenia zawodowego". W operacie szacunkowym (analiza nieruchomości) przeznaczenie nieruchomości w okresie obowiązywania tego planu określono wyłącznie, jako przeznaczenie podstawowe ("pod zabudowę przemysłową, przemysłowo-usługową"). Natomiast, jako przeznaczenie nieruchomości w nowym planie zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...]" zatwierdzonego uchwałą RM [...] Nr [...] z dnia [...] lutego 2006 r. przyjęto: "usługi komercyjne oraz przeznaczenie mieszane". Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał, że ponownie rozpatrując sprawę organ odwoławczy powinien zwrócić się do autorki operatu o wyjaśnienie opisanej wyżej okoliczności. Ponieważ jednak w pozostałym zakresie sporządzony w sprawie operat szacunkowy został uznany przez Naczelny Sąd Administracyjny oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie za prawidłowy, nie stwierdzono potrzeby uchylania również decyzji organu pierwszej instancji.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze przy ponownym rozpoznaniu sprawy zwróciło się do autorki operatu szacunkowego o złożenie wyjaśnień co do powyższych okoliczności dotyczących przeznaczenia nieruchomości oraz jaki wpływ miały one na wartość szacowanej nieruchomości. Okoliczności dotyczące przeznaczenie nieruchomości jak i wpływu tego elementu na treść operatu szacunkowego zostały przez rzeczoznawcę wyjaśnione, a wyjaśnienia te ocenione i przyjęte jako zasadne przez organ administracji, a następnie zaakceptowane przez Wojewódzki Sąd Administracyjny.

Przy czym oceniając zasadność ustaleń stanu faktycznego Sąd I instancji nie poprzestał, jak wywodzi skarżący kasacyjnie, jedynie na ocenie pochodzącej w wyjaśnień rzeczoznawcy, która przedstawiła z jakich przyczyn przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym określone jako dopuszczalne nie jest tożsame z przeznaczeniem podstawowym i dlaczego w rozpoznawanym przypadku nie miało ono wpływu na wartość nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zwrócił uwagę, że - za trafnością twierdzeń organu, że funkcja dopuszczalna przeznaczenia terenu na gruncie dawnego planu miejscowego różni się znacznie od obecnej funkcji podstawowej, w zakresie atrakcyjności inwestycji danej nieruchomości, która to atrakcyjność tej nieruchomości obecnie wzrosła – przemawia także treść § 26 dawnego planu ogólnego. Przepis ten przewidywał, że lokalizacja obiektów i urządzeń w obszarze PS w ramach przeznaczenia dopuszczalnego była możliwa o ile nie będzie ona zajmowała więcej niż 40% obszaru, co pociągało za sobą ograniczenia inwestycyjne. Zasadnie Wojewódzki Sąd Administracyjny wywiódł, że w zależności od sposobu i intensywności zagospodarowania pozostałych nieruchomości w obszarze PS użytkownik wieczysty wycenianej nieruchomości mógł znaleźć się w sytuacji niemożności realizowania usług komercyjnych, gdyby wskaźnik powierzchni zajętej na cele przeznaczenia dopuszczalnego przekroczył już na całym obszarze 40%.

Wbrew twierdzeniom skargi kasacyjnej w sprawie zostało ustalone przeznaczenie nieruchomości zgodnie z miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego, a także oceniono jaki miało to wpływ na ustalenie wartości nieruchomości i w konsekwencji oceniono, że w sprawie ma zastosowanie art. 36 ust. 4 u.p.z.p.

Powyższe przesądza jednocześnie o niezasadności zarzutu skargi kasacyjnej dotyczącego naruszenia § 26 ust. 2 pkt 3 i § 26 ust. 3 dawnego planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżąca kasacyjnie bezzasadnie wywodzi bowiem, że przeznaczenie w planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego jak i w obecnie obowiązującym planie było tożsame. Sąd I instancji w sposób szczegółowy wyjaśnił z jakich przyczyn w jego ocenie organy prawidłowo przyjęły, że przeznaczenie to nie było tożsame, a w konsekwencji wejście w życie nowego planu spowodowało wzrost atrakcyjności wycenianej nieruchomości, a co za tym idzie wzrost jej wartości. Podkreślić ponownie należy, że zasadnie Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że plan ogólny usługi komercyjne przewidywał jako dopuszczalne, a nie jako podstawowe. Lokalizacja obiektów komercyjnych obwarowana była warunkiem dotyczącym tego by na obszarze PS nie przekroczono zabudową usług komercyjnych 40%, a ponadto, że będą one stanowiły uzupełnienie lub wzbogacenie przeznaczenia podstawowego. Nie stwarzało to więc pewności, że wyceniana nieruchomość z cała pewnością może zostać przeznaczona pod usługi komercyjne. Obecnie obowiązujący plan zapewnia zaś możliwość ich realizacji. Nie można więc mówić, jak twierdzi skarżąca kasacyjne o tożsamości przeznaczenia nieruchomości w obecnie obowiązującym planie i poprzednio obowiązującym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego.

W konsekwencji zasadnie przyjęto, że po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości, co skutkowało zasadnością zastosowania art. 36 ust. 4 u.p.z.p., a w konsekwencji zarzut dotyczący naruszenia powyższego przepisu i art. 87 ust. 3a należy uznać za niezasadny.

Nie zasługuje na uwzględnienie także zarzut skargi kasacyjnej dotyczący naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit c p.p.s.a. w zw. z art. 141 § 4 p.p.s.a. w zw. z art. 151 p.p.s.a. poprzez oddalenie skargi pomimo, że decyzja został wydana z naruszeniem art. 77 § 1, art. 80, art. 84 i art. 107 § 3 k.p.a. w zw. z art. 15 i 138 k.p.a. w zw. z art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz w zw. z § 58 ust. 1 oraz § 57 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy nie utracił bowiem ważności, gdyż jego aktualność została potwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego. W dacie wydawania decyzji przez organ administracji zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następowało poprzez umieszczenie stosownej klauzuli, a kwestie techniczne tej czynności zostały doprecyzowane w § 58 rozporządzenia.

Podzielić w tym względzie należy wywody Sądu I instancji, że pismo rzeczoznawcy majątkowego z dnia [...] października 2016 r. zawiera wszystkie elementy niezbędne do potwierdzenia operatu szacunkowego, o których mowa w § 58 rozporządzenia. Zawiera bowiem ono oświadczenia rzeczoznawcy majątkowego o aktualności operatu majątkowego, jego podpis datę i pieczęć.

Mając na względzie powyższe rozważania skarga kasacyjna, jako nie posiadająca usprawiedliwionych podstaw, została oddalona w oparciu o art. 184 p.p.s.a.