Wyrok WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 763/14
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Data orzeczenia: 2014-10-01 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Administracyjne postępowanie
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c
journal: Dz.U. 2012 poz 270
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
article: art. 7, art. 77, art. 80, art. 107
journal: Dz.U. 2013 poz 267
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
article: § 36
journal: Dz.U. 2004 nr 207 poz 2109
law: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący NSA Stanisław Śliwa /spr./ Sędziowie WSA Magdalena Józefczyk SO del. Elżbieta Mazur-Selwa /spr./ Protokolant Sylwia Pacześniak po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 1 października 2014 r. sprawy ze skargi Gminy Miasto [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r., nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod budowę drogi I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Starosty [...] z dnia [...] grudnia 2013 r., nr [...]; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku; III. zasądza od Wojewody [...] na rzecz skarżącej Gminy Miasto [...] kwotę 457 zł /słownie: czterysta pięćdziesiąt siedem złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.


UZASADNIENIE

Przedmiotem skargi Gminy [...] jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...], wydana w sprawie odszkodowania za nieruchomość wywłaszczona pod realizację inwestycji w postaci drogi publicznej.

Po rozpatrzeniu wniosku złożonego przez Burmistrza Miasta [...] z 24 sierpnia 2011 r., Starosta [...] decyzją z [...] listopada 2011 r., nr [...], udzielił zezwolenia na realizację inwestycji drogowej o nazwie: "Rozbudowa ulicy K. – bocznej i ul. L. – bocznej w D.", inwestycja zlokalizowana na terenie działek położonych w całości w nowo projektowanym pasie drogowym obr. [...]. Ww. decyzją objęta została m.in. część działki ewid. nr 2099, pochodzącą z KW [...], jako dotychczasowa własność A. W., z której dla potrzeb realizacji inwestycji wydzielono działkę nr 2099/1 o pow. 0,1117 ha. Działka ta została przeznaczona pod drogę gminną i przeszła z mocy prawa na własność Gminy [...] z dniem 11 stycznia 2012 r.

Starosta [...] decyzją z [...] grudnia 2012 r. nr [...], ustalił odszkodowanie w kwocie 98.418, 00 zł na rzecz A. W., za utracone prawo własności nieruchomości położonej w D. obręb nr [...], stanowiącej działkę nr 2099/1 o pow. 0,1117 ha, wydzieloną z działki nr 2099.

Wojewoda po rozpatrzeniu odwołania Burmistrza Miasta decyzją z [...] maja 2013 r., nr [...] uchylił zaskarżoną decyzję w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. Wojewoda uznała, że zachodzi konieczność ponownego przeprowadzenia postępowania odszkodowawczego, przy uwzględnieniu uwag dotyczących treści operatu szacunkowego. Podkreślił, że treść operatu szacunkowego bezpośrednio wpływa na treść decyzji kształtującej wysokość odszkodowania przyznanego stronie postępowania.

Starosta po ponownym rozpoznaniu sprawy decyzją z [...] grudnia 2013 r. nr [...], ustalił odszkodowanie w kwocie 95 891, 00 zł na rzecz A. W., za utracone prawo własności nieruchomości położonej w D. obręb nr [...], stanowiącej działkę nr 2099/1 o pow. 0,1117 ha, wydzieloną z działki nr 2099. Z uzasadnieniu wskazano, że rzeczoznawca majątkowy ustalił, że przed wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyceniana działka znajdowała się w obszarze o przeznaczeniu KD-8 i funkcji: tereny dróg publicznych. Faktyczny sposób wykorzystania działki do droga publiczna, zaś przeznaczenie przeważające wśród gruntów przyległych – zabudowa mieszkaniowa, wolnostojąca. W operacie szacunkowym z 5 września 2013 r. rzeczoznawca oszacował wartość działki o nr 2099/1 przez porównanie z nieruchomościami mieszkaniowymi – po analizie rynku gruntów przeznaczonych pod drogi i ustaleniu braku wystarczającej ilości transakcji nieruchomościami drogowymi umożliwiającymi wycenę w oparciu o takie transakcje. Rzeczoznawca majątkowy A. W. w odrębnym operacie szacunkowym z 10 września 2013 r. określił wartość nieruchomości na kwotę 77 386, 00 zł. Organ prowadzący postępowanie nie dał mu wiary i odmówił mu mocy dowodowej i w konsekwencji odrzucił ten operat. Wobec rozbieżności obu operatów szacunkowych, organ prowadzący postępowanie uwzględnił opinię rzeczoznawcy majątkowego P. D., przyznając tej wycenie konieczną moc dowodową do tego, aby na tym dowodzie oprzeć swoje rozstrzygnięcie w niniejszym postępowaniu.

W odwołaniu od tej decyzji Gmina [...] wniosła o jej zmianę w części dotyczącej ustalenia wysokości odszkodowania przez jego zmniejszenie do kwoty 77.386, 00 zł, względnie uchylenie decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia.

Decyzją z dnia [...] kwietnia 2014 r. nr [...], Wojewoda utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Starosty. W uzasadnieniu Wojewoda stwierdził, że wartość nieruchomości ustalona została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa z uwzględnieniem cen transakcyjnych nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Ustalona wartość prawa własności nieruchomości uwzględnia takie atrybuty nieruchomości jak: lokalizacja, uzbrojenie, dostępność i przydatność. Z treści opinii wynika, że zastosowana przez biegłego metoda korygowania ceny średniej najbardziej oddaje wartość działki, przy uwzględnieniu wszystkich istotnych dla wartości przesłanek z art. 134 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 102 z 2010 r., poz. 651 ze zm.; zwana dalej u.g.n.). Rzeczoznawca dysponował wystarczającą ilością transakcji nieruchomości podobnych położonych w niedalekiej odległości, co dawało odpowiednie spektrum dla przeprowadzenia wyceny metodą korygowania ceny średniej. Rozpatrując operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Burmistrza przez rzeczoznawcę majątkowego A. W., podał, że zawiera on nieprawidłowości uniemożliwiające wykorzystanie go na potrzeby ustalenia odszkodowania. Dlatego sporządzony przez ww. rzeczoznawcę operat szacunkowy nie może być podstawą ustalenia odszkodowania.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie Gmina [...], reprezentowana przez radcę prawnego wniosła o uchylenie decyzji obu instancji, zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa radcowskiego. Zaskarżonej decyzji zarzucono naruszenie:

1) § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, przez dokonanie błędnej wykładni, polegającej na przyjęciu, że wartość rynkową nieruchomości, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową i została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa, określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, z pominięciem reguły, która w pierwszej kolejności powinna zostać zastosowana, tj. że określenie wartości następuje przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych,

2) art. 7 i 8 w zw. z art. 77 k.p.a. przez zaniechanie rozpatrzenia całego materiału zebranego w sprawie, w tym rozpoznania zarzutów do opinii oraz rozpoznanie sprawy w sposób wyłączający zaufanie do organu administracji,

3) art. 84 § 1 k.p.a. przez jego niezastosowanie.

W uzasadnieniu stwierdzono błędność metodyki wyceny przyjętej przez biegłego rzeczoznawcę przy sporządzaniu operatu wyceny nieruchomości, co w konsekwencji spowodowało znaczne zawyżenie jej wartości. Na podstawie tak błędnie sporządzonego operatu zarówno decyzja Starosty jak i Wojewody oparte były na niewłaściwie sporządzonym operacie szacunkowym wyceny nieruchomości, a co za tym idzie są wadliwe.

Wojewoda w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje;

Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269, z późn. zm.). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270, ze zm.) – zwanej dalej w skrócie P.p.s.a. Stosownie do tego przepisu Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

W ramach kontroli legalności Sąd stosuje przewidziane prawem środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).

Dokonując takiej kontroli w niniejszej sprawie, Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona decyzja i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji naruszają prawo.

Przedmiotem skargi w niniejszej sprawie jest decyzja ustalająca odszkodowanie za nieruchomość, która z mocy prawa stała się własnością Gminy [...] na podstawie zezwolenia na realizację inwestycji drogowej realizowanej przez w/w Gminę. W takich sytuacjach kwestie ustalania wysokości odszkodowania za nieruchomość normuje w szczególności art. 18 cyt. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych ("ustawy drogowej").

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że w ramach tej regulacji ustawodawca przewidział możliwość podwyższenia wysokości odszkodowania. Zgodnie z art. 18 ust. 1e) ustawy drogowej, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia:

1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji, o której mowa w art. 17,

2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru natychmiastowej wykonalności albo

3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna

- wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

Wydanie nieruchomości, o którym mowa w tym przepisie następuje nie tylko w drodze pisemnej, ale także wówczas gdy były właściciel nieruchomości nie czyni przeszkód do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez zarządcę drogi. W piśmiennictwie podkreśla się, że również bierne zachowanie, polegające na zaprzestaniu wykonywania uprawnień, jakie wynikają z prawa własności, oraz na nieczynieniu przeszkód w przejęciu nieruchomości przez nowego właściciela, powinno być uznane za przekazanie władztwa faktycznego nad nieruchomością, a w konsekwencji rodzić obowiązek zwiększenia należnego odszkodowania o 5% (zob. W. Sawczuk, glosa do wyroku WSA Białymstoku z dnia 3 kwietnia 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 768/11, Lex Nr 157491/1). Może to również nastąpić przed wydaniem decyzji rodzącej obowiązek wydania nieruchomości (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 3 kwietnia 2013 r., o sygn. akt II SA/Bk 768/11).

W aktach administracyjnych sprawy znajduje się oryginał decyzji Starosty z dnia [...] listopada 2011 r., znak [...], udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej m.in. na działce o nr 2099/1, jednak w aktach tych (również w treści uzasadnienia decyzji organu I i II instancji) brak informacji czy i w jakim terminie nieruchomość została wydana, a tym samym czy istnieją podstawy do zastosowania art. 18 ust. 1e ustawy drogowej. Prowadzi to do wniosku, iż organy obu instancji w toku prowadzonego postępowania nie uwzględniły treści tego unormowania, a w rezultacie nie rozważyły istnienia przesłanek jego zastosowania. Pominięcie określonych treścią tego przepisu okoliczności faktycznych świadczy o wadliwości przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego, z naruszeniem zasady prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 i art. 77, art. 80 K.p.a. Należy przy tym podkreślić, że samo wydanie nieruchomości w terminach wskazanych w art. 18 ust. 1e) ustawy drogowej obliguje organ do naliczenia "premii’ przewidzianej w tym przepisie polegającej na podwyższeniu wysokości odszkodowania. Zastosowanie tego przepisu nie jest natomiast zależne od wniosku inwestora.

Sąd podziela też pogląd skarżącej Gminy co do naruszenia przepisów dotyczących sporządzenia operatu szacunkowego.

Z treści § 36 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.; zwane dalej rozporządzeniem), wynika że w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Natomiast w § 36 ust. 4 w/w rozporządzenia wskazano, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.

Na tle tej regulacji wyrażono w orzecznictwie sądowoadministracyjnym stanowisko, które WSA w składzie niniejszym akceptuje w całości, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. Uwzględnienie od razu transakcji gruntami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do działki jest działaniem naruszającym tę regulację. Wadliwość ta wiąże się z bezpodstawnym pominięciem podejścia, któremu prawodawca przyznał pierwszeństwo zastosowania.

Należy również zauważyć, że w przypadku o którym mowa w art. 36 ust. 4 rozporządzenia, przepis wskazujący na zasięg terytorialny danych uwzględnianych przy wycenie nieruchomości stosować należy odpowiednio. Przepisem tym jest art. 36 ust. 2 rozporządzenia, który naprowadza, że takimi danymi winny być dane z rynku lokalnego oraz dane z rynku regionalnego. Ustalony porządek ustalania obszaru analizowanego nie jest przypadkowy, co powoduje, że gdy dane z rynku lokalnego są niewystarczające, to biegły dokonujący wyceny winien kierować się danymi z rynku regionalnego. Jeżeli i rynek regionalny nie jest w stanie dostarczyć niezbędnych danych, dopiero wówczas można kierować się przeznaczeniem nieruchomości przeważającym wśród gruntów przyległych. Tylko w tej sytuacji spełniony zostanie warunek zakładający brak możliwości uwzględnienia cen transakcyjnych nieruchomości drogowych na rynku lokalnym i regionalnym. Odszkodowanie powinno odzwierciedlać faktyczną wartość utraconego prawa, dlatego kierowanie się innym przeznaczeniem nieruchomości niż to, które wynika z obowiązujących dla tej nieruchomości regulacji miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, winno być ostatecznością. Innymi słowy, biegły powinien wyczerpać możliwość kierowania się cenami transakcyjnymi nie tylko z rynku lokalnego ale także z rynku regionalnego na którym położona jest nieruchomość lub większa jej część. Należy zauważyć, iż art. 36 ust. 4 rozporządzenia nie wyznacza samodzielnie obszaru analizowanego zaś art. 26 ust. 2 tego aktu nie może służyć jako wzorzec ze względu na to, że nie dotyczy nieruchomości przeznaczonych pod budowę dróg publicznych. Kwestia te jest aktualnie jednolicie postrzegana w orzecznictwie czego dowodzi m.in. wyrok NSA z dnia 13 lutego 2013 r. o sygn. akt I OSK 1642/11. Dlatego uzasadnione jest stanowisko o konieczności kierowania się wytycznymi płynącymi z treści § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia, tym bardziej że prawodawca nakazuje ich odpowiednie stosowanie w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową (§ 36 ust. 4 rozporządzenia). Sposób w jaki należało zastosować w niniejszej sprawie § 36 ust. 2 rozporządzenia nie narusza reguł wykładni odpowiedniego stosowania przepisu, które polegają na zastosowaniu przepisu wprost, zastosowaniu z odpowiednimi modyfikacjami lub na odmowie zastosowania ze względu na określone różnice (por. L. Morawski, Wykładnia w orzecznictwie sądów. Komentarz, Toruń 2002 r. ).

W niniejszej sprawie biegły rzeczoznawca P. D. w operacie z dnia 5 września 2013 r. zawęził obszar analizowanych transakcji wyłącznie do rynku miasta [...]. Stwierdził również, że na lokalnym rynku dębickim nie zanotowano rynkowego obrotu podobnymi działkami gruntowymi przeznaczonymi pod drogi publiczne w ilości wystarczającej na analizę tegoż rynku i szacowanie wartości działki na podstawie transakcji gruntami drogowymi, uwzględnił przy wycenie transakcje o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Odnośnie pojęcia rynku lokalnego i regionalnego Sad podziela stanowisko i argumentację NSA zawarte w wyroku z dnia 8.01.2014 r. I OSK 1460/12.

Zarówno ustawa o gospodarce nieruchomościami, jak i rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie precyzują pojęcia rynku nieruchomości i posługują się jedynie sformułowaniami: "rynek", "rynek właściwy ze względu na położenie wycenianej nieruchomości" albo "lokalny rynek nieruchomości" przeciwstawiając ten ostatni pojęciu "regionalnego" lub krajowego rynku nieruchomości (§ 26 ust. 1 i 2 rozporządzenia). W orzecznictwie ugruntował się pogląd, że rozwiązania zaistniałego problemu należy poszukiwać na gruncie ustaw ustrojowych dotyczących funkcjonowania jednostek samorządu terytorialnego, to jest w przepisach: art. 6 i 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 594 ze zm.), art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie powiatowym (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 595 ze zm.) i art. 1 ustawy z dnia 5 czerwca 1998 r. o samorządzie województwa - tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 596 ze zm. (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 20 października 2010 r., sygn. akt I OSK 23/10, z dnia 22 maja 2012 r., sygn. I OSK 701/11, [w:] CBOSA). Analiza normatywna powołanych regulacji ustrojowych prowadzi do wniosku, że pod pojęciem "rynku lokalnego" należy rozumieć obszar gminy lub powiatu. Rynek regionalny odnosi się zaś do obszaru województwa. Pogląd ten podziela skład orzekający w niniejszej sprawie.

Powyższe stanowisko znajduje też uzasadnienie w treści przepisów geodezyjnych. W myśl § 5 rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. (Dz. U. Nr 38, poz. 454) wydanego na podstawie ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (Dz. U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287), jednostkami powierzchniowymi podziału kraju dla celów ewidencji jest: jednostka ewidencyjna, obręb i działka. Przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia wskazuje zaś, że jednostkę ewidencyjną stanowi obszar gruntów położonych w granicach administracyjnych gminy, a w przypadku, gdy w skład gminy wchodzi miejscowość o statusie miasta – również w granicach miasta. Wprawdzie w ust. 2 § 6 przewidziano fakultatywnie możliwość by w miastach, w których zostały utworzone dzielnice, – jako jednostki pomocnicze gminy – jednostkę ewidencyjną mógł stanowić również obszar dzielnicy lub kilku dzielnic, ale nie zmienia to faktu, że podstawową pozostaje zasada, że jednostkę ewidencyjną stanowi gmina, czyli w tym przypadku miasto.

W realiach niniejszej sprawy oznacza to, iż rzeczoznawca P. D. nie zbadał prawidłowo rynku lokalnego (nie zbadał transakcji na poziomie powiatu) i w ogóle nie zajął się rynkiem regionalnym co przesądza o wadliwości jego operatu. Dokonana przez Sąd ocena wartości dowodowej operatu P. D. była możliwa, gdyż z prostej analizy jej treści wynikało, że zawiera wskazane wyżej błędy metodologiczne, rzutujące w oczywisty sposób na wynik sprawy.

Ponadto badając rynek nieruchomości drogowych rzeczoznawca nie odniósł się do kwestii podwójnego przeznaczenia przedmiotowej działki w planie zagospodarowania przestrzennego. Bezspornie podlegająca wycenie działka zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego nr [...] uchwalonym uchwałą nr [...] Rady Miasta z dnia [...] stycznia 2008 r. w przeważającej części położona jest w terenie oznaczonym symbolem KD-8 (tereny dróg publicznych) i funkcji tereny dróg publicznych a w części w terenie oznaczonym symbolem US-1 tereny zabudowy usług sportu i rekreacji.

Sytuacja w sprawie wymaga – w razie ustalenia istnienia na rynku lokalnym czy regionalnym transakcji nieruchomości drogowych – podjęcia decyzji co do sposobu wyceny takiej działki. W operacie rzeczoznawcy A. W. zaproponowano sposób wyceny polegający na osobnej wycenie części działki przeznaczonej pod drogi a osobno pod zabudowę rekreacyjno-sportową. Decyzję w tym zakresie winien podjąć rzeczoznawca majątkowy, autor operatu i uzasadnić ją. Metodyka szacowania nieruchomości nie może być przedmiotem oceny ani organu administracyjnego, ani też sądu w tym zakresie, dotyczy ona bowiem wiadomości specjalnych.

O wyborze podejścia i metody szacowania decyduje rzeczoznawca (tak NSA w wyroku z dnia 7 marca 2014 r. sygn. I OSK 1894/12). W razie wątpliwości organ ocenę prawidłowości operatu w tym zakresie winien zlecić organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.).

Reasumując, oparcie się na błędnie skonstruowanym operacie szacunkowym stanowiło zdaniem Sądu o naruszeniu przez organy obu instancji przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy – tj. naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. Ponownie prowadząc postępowanie organy obowiązane będą zlecić biegłemu wykonanie operatu uwzględniającego dostrzeżone w niniejszym wyroku nieprawidłowości, a także wyjaśnić okoliczności związane ze stosowaniem art. 18 ust. 1e ustawy drogowej.

Z tych przyczyn orzeczono jak w sentencji niniejszego wyroku na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a. w zw. z art. 135 i 152 p.p.s.a. Natomiast o kosztach postępowania przed WSA orzeczono na podstawie art. 200 p.p.s.a.