Wyrok WSA w Poznaniu, sygn. akt II SA/Po 81/22
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Data orzeczenia: 2022-07-27 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne: Budowlane prawo
Skarżony organ: Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku: Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy: article: art. 3 pkt 11, art. 51
journal: Dz.U. 2020 poz 1333
law: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.
article: art. 7, 77 par. 1, 80
journal: Dz.U. 2021 poz 735
law: Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jedn.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c, art. 153, art. 200
journal: Dz.U. 2022 poz 329
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi  - t.j.

SENTENCJA

Dnia 27 lipca 2022 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska - Tylewicz (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Jan Szuma Asesor WSA Arkadiusz Skomra po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 27 lipca 2022 roku sprawy ze skargi B. D., J. S., B. S., A. R. na decyzję Wielkopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 22 grudnia 2021 r., nr [...] w przedmiocie odstąpienia od obowiązku wykonania określonych robót budowlanych I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w T. z dnia 11 maja 2021 r., nr [...], II. zasądza od Wielkopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego solidarnie na rzecz skarżących kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych.


UZASADNIENIE

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w T. (dalej też jako PINB) decyzją z dnia 11 maja 2021 r. nr [...], działając na podstawie art. 51 ust. 1 pkt. 2 w związku z art. 51 ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zmianami, dalej pr. bud.) w związku z art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r., poz. 735, dalej k.p.a.) w sprawie "przebudowy korytarza na I piętrze od strony północnej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na dz. Nr [...], przy placu [...] w T. " odstąpił od nałożenia na Państwa U. i M. małż. K. , obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robot budowlanych do stanu zgodnego z prawem w związku z dokonaną przebudową korytarza na I piętrze od strony północnej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na dz. [...], przy placu [...] w T. bez wymaganego pozwolenia na budowę.

W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w dniu 8 sierpnia 2017 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w T. w trybie art. 81 ust. 4 pr. bud. dokonał czynności kontrolnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym w mieście T. przy Placu [...] (działka oznaczona numerem ewidencji geodezyjnej [...]). Czynności kontrolne odbyły się przy udziale inwestorów, tj. Państwa U. i M. małż. K.. W protokole tym, jeden z inwestorów - Pan M. K. podał następującą informację: "... roboty wykończeniowe w lokalu mieszkalnym zostały wykonane w latach 2011-2012 zgodnie z zapisami w dzienniku budowy. Ponadto Pan M. K. stwierdził, że wejście od strony korytarza zostało zamurowane w tym samym czasie, w którym wykonywano powyższe roboty. Zamurowanie nastąpiło w części mieszkalnej, co do której posiadają prawo wyłącznego korzystania zgodnie z prawomocnym wyrokiem Sądu Cywilnego...". Organ ustalił, że w dniu 1 października 2010 r. została wydana decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę dla inwestora Państwa U. i M. małż. K. obejmująca roboty budowlane związane ze zmianą sposobu użytkowania części parteru budynku mieszkalnego na lokal handlowo-usługowy wg. załączonego projektu budowlanego - decyzja Starosty [...] [...] ([...]). Przebieg robót rejestrowany był w wydanym w dniu 08.11.2010 r. również przez Starostę [...] dzienniku budowy Nr [...]. W prowadzonym postępowaniu administracyjnym zapadły wyroki Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu m. in. z dnia 5 sierpnia 2015 r. o sygnaturze II SA/Po [...] oraz z dnia 11 sierpnia 2020 r. o sygnaturze II SA/Po [...]. Oba te wyroki uchyliły zarówno wydane postanowienia jak i decyzje wydane przez Wielkopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego i Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w T. . Wykonując wskazania zawarte w wymienionych wyrokach (zweryfikowania czy roboty budowlane wykonane na piętrze stanowiły odstępstwo od wydanego pozwolenia na budowę- uw. Sądu) organ dokonał ponownej analizy zebranego materiału dowodowego oraz przeprowadził dodatkowe czynności polegające na wezwaniu kierownika budowy do pisemnego wyjaśnienia i przesłania odpowiedzi na zadane pytania, w przedmiocie zamurowania którego otworu drzwiowego (parteru czy piętra kamienicy) dotyczy zamieszczony wpis na stronie 8 dziennika budowy Nr [...] o następującej treści; "W celu uniknięcia konfliktów sąsiedzkich zamurowano otwór drzwiowy na korytarz wspólny oraz wykonano schody wewnętrze na piętro lokalu własnego inwestora" (wezwanie z dnia 9 grudnia 2020 r.). Dnia 18 stycznia 2021 r. w trybie art. 10 § 1 k.p.a. zawiadomiono strony postępowania o zebranym materiale dowodowym i o prawie wypowiedzenia się stron co do zebranych dowodów przed wydaniem decyzji załączając jednocześnie pismo kierownika budowy z dnia 22 grudnia 2020 r. Po ww. zawiadomieniu wpłynęły pisma stron; Pani B. D., Pani J. S., Pana B. S. z dnia 28 stycznia 2021 r.; Pani A. R. z dnia 25 stycznia 2021 r. oraz pełnomocnika Państwa U. i M. małż. K. z dnia 1 lutego 2021 r.

PINB wskazał, że na działce położonej w T. przy Placu [...] znajduje się budynek mieszkalny wielorodzinny. W dniu 1 października 2010 r. decyzją Nr [...] (znak sprawy: [...]) Starosta [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę dla inwestora Państwa U. i M. małż. K., zam[...] [...], [...] obejmujący roboty budowlane związane ze zmianą sposobu użytkowania części parteru budynku mieszkalnego na lokal handlowo-usługowy wg załączonego projektu budowlanego', adres obiektu: miasto T., Plac [...], obręb "[...]", nr ewid. gruntów: [...]. Z sentencji decyzji organu administracji architektoniczno-budowlanej jednoznacznie wynika, że (uszczegóławiając z góry na dół):

1. Decyzja o pozwoleniu na budowę dotyczy tylko parteru budynku.

2. Decyzja o pozwoleniu na budowę dotyczy tylko części tego parteru.

3. Decyzja o pozwoleniu na budowę dotyczy tylko działki [...] (czyli tej, gdzie znajduje się "część parteru" - określona w sentencji tej decyzji).

Z powyższego organ wywnioskował, że decyzja o pozwoleniu na budowę nie obejmowała swoim zakresem dokonanej przez inwestorów przebudowy korytarza na I piętrze od strony północnej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na dz. [...], przy placu [...] w T. , gdyż:

1. Zlokalizowana została na piętrze budynku (a nie na parterze).

2. Zlokalizowana została w części korytarza (a nie nad częścią parteru objętej decyzją o pozwoleniu na budowę)

3. Zlokalizowana została na działce nr [...] (a nie na działce [...] objętej decyzja o pozwoleniu na budowę).

Powyższe zostało również naniesione na rysunek (zob. decyzja w aktach sprawy).

Dalej organ wskazał, że w aktach sprawy (strona [...] akt [...]) znajduje się kopia rysunku z zatwierdzonego projektu budowlanego, na której kierownik budowy naniósł zmiany (kolorem czerwonym) oraz dokonał kwalifikacji tych zmian jako nieistotne. Opis na rysunku zawiera następującą treść: "Dokonane zmiany oznaczone kolorem czerwonym kwalifikuję jako nieistotne odstępstwa od decyzji o pozwoleniu na budowę. Kierownik budowy. Dotyczy: 1. Wykonania schodów wewnętrznych. 2. Zamurowania przejścia na korytarz. 3. Powiększenia otworu wewnętrznego ścian działowych". Ponadto projektant umieścił wpis: "Akceptuję naniesione przez kierownika budowy zmiany w projekcie". Dokument posiada prezentatę o treści: "Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w T. . 25.09.2012 WPŁYNĘŁO podpis". Z rysunku tego jednoznacznie wynika, że nie dotyczy on przebudowy korytarza na I piętrze od strony północnej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na dz. [...], przy placu [...] w T. , gdyż jest to rzut parteru kamienicy wykonany w związku z obowiązkami określonymi w treści art. 36 a ust. 6 pr. bud.

Organ stwierdził, że zamurowanie otworu drzwiowego poprzez postawienie ścianki wykonano na działce [...] w innym poziomie (I piętro) niż udzielono pozwolenia na budowę. Wykonana ścianka na I piętrze budynku, na innej działce geodezyjnej nie ma powiązania funkcjonalnego z udzielonym pozwoleniem na budowę, gdyż pozwolenie to dotyczy jedynie parteru. Zatem nie jest odstępstwem od tego projektu. Dopiero dokonanie odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego dało możliwość jej wykonania. Zwrócono uwagę, że inwestorzy w dniu 27 czerwca 2013 r. (prezentata Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego w T. ) dokonali całkowicie zbędnego zawiadomienia o zakończeniu budowy lub obiektu budowlanego (zawiadomienie z dnia 26.06.2013 r.). Wykonane przez inwestorów roboty budowlane nie wymagały takiego zawiadomienia. Zamierzenie inwestycyjne polegające na robotach budowlanych związanych ze zmianą sposobu użytkowania części parteru budynku mieszkalnego na lokal handlowo-usługowy nie stanowi budowy obiektu budowlanego, a tym samym nie podlega wymogom stawianym innym obiektom wskazanym w art. 54 i 55 pr. bud., obligującym inwestora do złożenia wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie czy zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego. Wobec tego złożenie przez Państwa K. zawiadomienia o zakończeniu budowy jest aktem bezskutecznym, nie wywołującym skutków prawnych, tzn. złożenie takie zawiadomienia nie powoduje obowiązku wydania zaświadczenia czy decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Niemniej jednak zauważono, że dołączone do tego zawiadomienia dwa rysunki nie przedstawiają ścianki będącej przedmiotem niniejszego postępowania, przez co należy przyjąć, że inwestorzy sami przyznają, że nie była ona wykonana jako odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Na rysunkach tych ujęto schody wewnętrzne, które stanowiły odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego. Z tych względów organ całkowicie odrzucił ewentualne twierdzenia, że roboty będące przedmiotem niniejszego postępowania zostały wykonane w oparciu o udzieloną decyzję o pozwoleniu na budowę. Organ przyjął, że prowadząc postępowanie nie miał podstaw do zastosowania przepisów dotyczących odstąpień od zatwierdzonego projektu budowlanego, ewentualnego stwierdzenia ich istotności, a co za tym idzie w dalszej kolejności możliwości zastosowania art. 51 ust. 1 pkt. 3 pr. bud.

PINB, realizując wytyczne zarówno WSA w Poznaniu, jak i Wielkopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego dookreślił i zmienił przedmiot postępowania na "przebudowę korytarza na I piętrze od strony północnej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na dz. [...], przy placu [...] w T. ". Kwestia "przebudowy" została zdaniem organu przesądzona w ww. wyrokach WSA w Poznaniu. Inwestorzy - Państwo U. i M. małż. K. dokonując przebudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego w 2011 r. winni legitymować się ostateczną decyzją o pozwoleniu na budowę. Obszerny materiał dowodowy zgromadzony w sprawie wskazuje, że inwestorzy nie posiadają takowej decyzji. Wobec tego organ prowadził postępowanie naprawcze w trybie art. 51 ust. 1 pr. bud. przy uwzględnieniu, że przebudowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego została już zakończona co znajduje odzwierciedlenie w treści art. 51 ust. 7 tej samej ustawy.

PINB wskazał, że budynek mieszkalny wielorodzinny z częścią handlowo- usługową zlokalizowany jest na [...] działkach [...], [...], [...] położonych w obrębie "[...]" w mieście T.. Pomimo tego, że budynek znajduje się na [...] różnych działkach, a działki te mają innych współwłaścicieli, budynek stanowi całość techniczno-użytkową. Przebudowy budynku, będącej przedmiotem niniejszego postępowania dokonano w latach 2011-2012 bez pozwolenia na budowę. Przebudowa ta nastąpiła na I piętrze budynku i tylko na działce [...] (stanowiącej środkową część budynku). Co prawda organ nadzoru budowlanego prowadząc postępowanie administracyjne w trybie art. 51 pr. bud. nie ma podstaw do żądania przedstawienia przez inwestorów oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nie wyklucza to jednak uprawień organu do zbadania, czy inwestorzy realizując roboty budowlane posiadali lub posiadają takie prawo. Organ pozyskał w tym zakresie stanowisko sądów powszechnych, tj. wyrok Sądu Rejonowego w T. z dnia 23.04.2015 r. o sygnaturze akt I C [...] w którym oddalono powództwo J. S., B. S., B. D. przeciwko U. K., M. K. przy interwencji ubocznej A. R. o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszeń. W wyroku tym Sąd Rejonowy w T. jasno wskazał: "... stwierdzić należało, że w zakresie istniejącego podziału quoad usum pozwani U. i M. małżonkowie K. mogli dokonywać remontu na zajmowanej przez siebie części, w tym dostawić ściankę z cegły i nie naruszyli poprzez to prawa własności powodów". Jednocześnie Sąd Okręgowy w K. wyrokiem z dnia 2 grudnia 2015 r. o sygnaturze akt II Ca [...] oddalił apelację od ww. wyroku Sądu Rejonowego w T. . Wobec tego organ przyjął, że Państwo U. i M. małżonkowie K. dokonując przebudowy dysponowali nieruchomością na cele budowlane. Organy nadzoru budowlanego nie mają jakichkolwiek możliwości kwestionowania, czy też zajmowania stanowiska w sprawach z zakresu prawa cywilnego rozstrzygniętych przez sądy powszechne. Dlatego obszerne wywody w piśmie stron Pani B. D., Pani J. S. i Pana B. S. z dnia [...] stycznia 2021 r. przed wydaniem niniejszej decyzji stanowią jedynie zbędną polemikę z już zapadłymi wyrokami sądów powszechnych.

PINB stwierdził, że skoro wykonana przebudowa nie była odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego, tym samym nie dała podstaw do zastosowania treści art. 51 ust. 1 pkt 3 pr. bud. Skoro zaś organ wykluczył możliwość zastosowania pkt 3 art. 51 ust. 1 to do rozpoznania pozostaje pkt 1 i 2 art. 51 ust. 1. tej samej ustawy.

PINB wskazał, że aby zobowiązać inwestora do wykonania określonych czynności polegających czy to na dokonaniu rozbiórki (w trybie art. 51 ust. 1 pkt 1), czy też wykonania określonych czynności jest niezbędne stwierdzenie, że istniejący stan rzeczy narusza obowiązujący porządek prawny. I tak organ wielokrotnie przeprowadzał czynności kontrolne dotyczące wskazanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Podczas tych czynności nie wskazano, aby wykonanie przebudowy budynku wielorodzinnego wzbudziło uzasadnione wątpliwości tutejszego organu nadzoru budowlanego, co do jakości wykonania robót budowlanych, czy też stanu technicznego wykonanej przebudowy. Dlatego w sytuacji braku podstaw do nakazania inwestorowi wykonania określonych czynności w celu doprowadzenia wykonanych robót do stanu zgodnego z prawem, organ stosując wykładnię przeciwną normy art. 51 ust. 1 pkt 2 pr. bud. orzekł o odstąpieniu od nakazania wykonania inwestorom określonych czynności.

Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli B. D., J. S. i B. S., zaskarżając w/w decyzję w całości, kwestionując odstąpienie od nałożenia na U. i M. małż. K. obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem w związku z dokonaną przebudową korytarza na I piętrze bez wymaganego pozwolenia na budowę oraz zarzucając organowi błędne uznanie, że inwestorzy posiadali prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W odwołaniu wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i nakazanie Państwu U. i M. małż. K. przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania części korytarza na I piętrze w budynku przy Placu [...] w T. poprzez demontaż całej murowanej ścianki przedsionka oddzielającego korytarz z klatką schodową, ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.

Pani A. R. podkreśliła zaś w swoim odwołaniu, że została pozbawiona dostępu do balkonów, zarówno od strony ulicy (zamurowanie przejścia) jak i podwórza (zamknięcie drzwi na stałe).

Wielkopolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego (dalej jako WWINB) decyzją z dnia 22 grudnia 2021 r. nr [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 oraz art. 104 k.p.a. w związku z art. 16 ustawy z dnia 07.04.2017r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017r. poz. 935), orzekł o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji.

WWINB opisał szczegółowo stan faktyczny sprawy, począwszy od 2014 r. Następnie wskazał, że na obecnym etapie najistotniejsza jest realizacja wytycznych zawartych w wyrokach Sądów. WSA w wyroku z dnia z dnia 11 sierpnia 2020r. sygn. II SA/Po [...], zapadłym w niniejszej sprawie wskazał, że organy "powinny były w pierwszej kolejności rozważyć, czy wspomniana zmiana układu funkcjonalnego w przedmiotowym budynku nie stanowiła odstępstwa od pozwolenia na budowę. Konkluzję tę potwierdza wpis z dnia 14.04.2011r. w dziennika budowy nr [...] z dnia 08.11.2010r. stwierdzający, że "w celu uniknięcia konfliktów sąsiedzkich zamurowano otwór drzwiowy na korytarzu wspólnym oraz wykonano schody wewnętrzne na piętro lokalu własnego inwestora ".

W zaskarżonej decyzji PINB szczegółowo określił zakres robót objętych decyzją Starosty [...] z dnia 01 października 2010 r. nr [...], znak: [...], zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na wykonanie robót budowlanych związanych ze zmianą sposobu użytkowania części parteru budynku mieszkalnego na lokal handlowo-usługowy, przy pl. [...] w T. , dz. nr [...]. WWINB zgodził się z oceną organu powiatowego, że decyzja ta dotyczyła tylko parteru budynku mieszkalnego znajdującego się jedynie na dz. nr [...]. Adnotacja zamieszczona w dzienniku budowy (na którą powołał się WSA w ww. wyroku) dotyczyła zamurowania otworu drzwiowego znajdującego się na parterze, między dz. nr [...] i [...] (korytarzem).

WWINB stwierdził, że roboty budowlane polegające na zamurowaniu drzwi bloczkami gazobetonowymi, wykonane na piętrze budynku, nie stanowiły części robót wykonywanych w ramach ww. pozwolenia na budowę (dotyczącego robót na dz. nr [...]), gdyż dotyczyły przebudowy korytarza na piętrze budynku mieszkalnego, znajdującego się na odrębnej działce nr [...]. Oznacza to, że roboty te nie stanowią istotnego odstępstwa od zatwierdzonego projektu budowlanego. Zatem w ocenie WWINB organ powiatowy prawidłowo uznał, że w niniejszej sprawie nie może mieć zastosowania art. 51 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. Ponadto organ I instancji prawidłowo uznał, że ww. roboty stanowiły przebudowę, zatem zasadne było wdrożenie przez PINB postępowania naprawczego w oparciu o przepisy art. 50-51 Prawa budowlanego.

W ocenie organu odwoławczego wstrzymanie robót budowlanych w oparciu o przepisy art. 50 Prawo budowlane w niniejszej sprawie było bezprzedmiotowe w związku z faktem, że prace te zostały zakończone przed wszczęciem postępowania administracyjnego przez PINB. Organ powiatowy był wobec tego zobowiązany ocenić, czy prowadzone roboty wymagały przeprowadzenia dodatkowych czynności, które miałyby na celu doprowadzenie prac budowlanych do stanu zgodnego z prawem. W związku z powyższym PINB prowadząc ponownie postępowanie wyjaśniające ustalił, iż roboty zostały wykonane zgodnie ze standardami i nie wymagają żadnych innych czynności, czy też robót budowlanych (dowód protokoły z kontroli m.in. z dnia 30.01.2014r.). Zdaniem organu odwoławczego skoro roboty wykonane zostały zgodnie z prawem, prawidłowo organ I instancji orzekł o odstąpieniu od nałożenia na Państwa U. i M. małż. K. obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem w związku z dokonaną przebudową korytarza na I piętrze od strony północnej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na dz. [...].

W odniesieniu do zarzutu podniesionego przez skarżących, dotyczącego niezbadania przez organ I instancji prawa inwestorów do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, WWINB stwierdził, że Sąd Rejonowy w T. I Wydział Cywilny w wyroku z dnia 23.04.2015r. sygn. I C [...] (dotyczącym przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń przez U. i M. małżonkowie K.), jednoznacznie stwierdził - "przy istnieniu współwłasności rzeczy regułą powinno być współposiadanie rzeczy wspólnej. Często jednak wspólne korzystanie z rzeczy jest niemożliwe. (...) Z ustalonego w sprawie stanu faktycznego wynika, że współwłaściciele przedmiotowych nieruchomości: obecnie [...], [...] i [...], poprzednio 608, a wcześniej ich poprzednicy prawni dokonali podziału quoad usum na części, z których każdy z nich mógł korzystać z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli. Co najmniej od okresu powojennego (od 1945r.), czyli przez kilkadziesiąt lat, pomiędzy współwłaścicielami istniał niekwestionowany umowny podział quoad usum. Budynek na spornej nieruchomości został bowiem podzielony do korzystania na części wschodnią i zachodnią. W każdej z tych części istniały odrębne lokale: dwa na parterze i dwa na piętrze w części wschodniej oraz dwa na parterze i dwa na piętrze w części zachodniej. Korytarz i podwórko pozostały do wspólnego korzystania. Do każdego lokalu prowadziło odrębne wejście. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym również z zeznań powodów i powołanych na ich wniosek świadków wynika, że od czasów powojennych do lokalu położonego po zachodniej stronie domu, na piętrze od strony północnej (Placu [...]) prowadziły drzwi z korytarza, drewniane, z szybą u góry. Drzwi te zagradzały część korytarza tak, że wyłączona była ona ze wspólnego korzystania. (...) Za drzwiami tego lokalu znajdował się mały przedsionek, wchodzący w skład tego lokalu. (...) W kontekście tych ustaleń niezasadne jest twierdzenie powodów, że na skutek postawienia przez pozwanych ściany za drewnianymi drzwiami zostali pozbawieni korzystania z części korytarza i balkonu, albowiem odkąd powodowie zamieszkali na spornej nieruchomości tych części nie posiadali w ramach utrwalonego podziału quoad usum. Postawienie muru przez pozwanych nie wpłynęło na sposób korzystania z korytarza. (...) Mając powyższe na uwadze stwierdzono, że w zakresie istniejącego podziału quoad usum pozwani U. i M. małżonkowie K. mogli dokonywać remontów na zajmowanej przez siebie części, w tym dostawić ściankę z cegły i nie naruszyli poprzez to prawa własności powodów ".

WWINB podkreślił, iż stosownie do przepisów art. 32 ust. 4 pkt 2 pr. bud. wykazanie przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może nastąpić poprzez złożenie stosownego oświadczenia, natomiast w postępowaniu naprawczym musi się to odbyć według reguł ogólnych, a więc przez przedstawienie dokumentów stwierdzających tytuł prawny do nieruchomości wskazujący na uprawnienie inwestora do wykonania robót budowlanych (por. wyrok WSA w Poznaniu z dnia 17.10.2019r. sygn. II SA/Po [...], CBOSA). Zdaniem organu odwoławczego ww. wyrok jest dokumentem potwierdzającym prawo Państwa K. do postawienia ścianki i przebudowy tej części korytarza. Skoro organ I instancji prawidłowo ustalił ww. okoliczności WWINB orzekł o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu B. D., J. S., B. S. i A. R. wskazały, że decyzję WWINB z dnia 22 grudnia 2021 r. zaskarżają w całości, wnoszą o jej uchylenie jak i poprzedzającej ja decyzji PINB, zasądzenie na rzecz skarżących kosztów postępowania i przeprowadzenie dowodów z dokumentów. Skarżący zarzucili:

1) naruszenie przepisów prawa materialnego, w szczególności art. 51 ust. 1 pkt 2 i art. 51 ust. 7 w zw. z art. 32 ust. 4 pkt 2 pr. bud. poprzez jego błędną interpretację i odmowę nałożenia na Państwa U. i M. małż. K. obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem w związku z dokonaną przebudową korytarza na I piętrze od strony północnej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na działce nr [...] przy Pl. [...] w T. bez wymaganego pozwolenia na budowę,

2) naruszenie przepisów postępowania mający istotny wpływ na wynik sprawy, w szczególności art. 7, art. 77 oraz art. 80 k.p.a. poprzez naruszenie zasady prawdy obiektywnej i zaniechanie podjęcia przez organ I instancji niezbędnych czynności, a w konsekwencji niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego, skutkujące uznaniem, że inwestorzy posiadają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pomimo że takiej nie posiadają, co skutkowało bezzasadnym odstąpieniem od nakazania demontażu bezprawnie (tj. bez pozwolenia na budowę i bez tytułu prawnego do dysponowania nieruchomością na cele budowlane) wykonanej ścianki murowanej na I piętrze budynku mieszkalnego przy Placu [...] w T. .

W uzasadnieniu skargi podano, że nie sposób zgodzić się z kolejną decyzją WWINB, który nietrafnie i bezzasadnie uznał, że inwestorzy dokonując przebudowy określonej w sentencji zaskarżonej decyzji, posiadali prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Skarżący podali, że podział quoad usum rodzi skutki jedynie w sferze obligacyjnej, a nie zmienia stosunków własnościowych. Skoro nie ma postanowienia Sądu i nie sprecyzowano, że poszczególni współwłaściciele na przyznanych im do wyłącznego korzystania częściach nieruchomości mają prawo zabudowy, to nie można takiego prawa domniemywać. W żaden sposób nie można zgodzić się z interpretacją, iż prawo współwłasności w zakresie dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest tożsame z prawem własności. Sąd Rejonowy w T. i Sąd Okręgowy w K. orzekający w sprawie o naruszenie posiadania nie stwierdziły, że inwestorzy mają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W rozpatrywanej sprawie na wzniesienie spornej ścianki nie wyrazili zgody pozostali współwłaściciele nieruchomości. Innymi słowy, wbrew twierdzeniom WWINB w P., Państwo U. i M. K. nie przedstawili dokumentu potwierdzającego prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i w konsekwencji organy nadzoru winny wydać decyzję nakazującą rozbiórkę bezprawnie posadowionej ściany.

W odpowiedzi na skargę WWINB wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko w sprawie.

Uczestnicy postępowania- małżonkowie K. reprezentowani przez radcę prawnego w pismach procesowych z dnia 17 maja 2022 r., 20 czerwca 2022 r. i 20 lipca 2022 r. wnieśli o oddalenie skargi podkreślając, że roboty wykonane były w lokalu mieszkalnym stanowiącym ich własność, stan taki istnieje od 1945 r. w związku z czym nie ma mowy o zawłaszczeniu części korytarza i dokonaniu samowoli budowlanej w tej części budynku. Wobec tego nie może być mowy o czynności przekraczającej zwykły zarząd, skoro ta część budynku jest od czasów powojennych użytkowana wyłącznie przez lokatorów tego lokalu, aktualnie pp. K..

Skarżące w toku postępowania w licznych pismach procesowych nie zgadzały się ze stanowiskiem uczestników, domagając się uwzględnienia skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.

Skarga okazała się zasadna.

Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 137) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity: Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm. dalej jako P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy nie zachodzą przesłanki do stwierdzenia nieważności zaskarżonego aktu, a także czy przy jego wydawaniu nie doszło do naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy albo naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.).

Rozpoczynając rozważania w sprawie, z uwagi na wieloletni czas trwania niniejszego postępowania, Sąd porządkując wskazuje, że:

W dniu 1 października 2010 r. wydana została decyzja Starosty [...] nr [...] zatwierdzająca projekt budowlany i udzielająca pp. K. pozwolenia na budowę związanego ze zmianą sposobu użytkowania części parteru budynku mieszkalnego na lokal handlowo- usługowy przy pl. [...] w T. .

Nieruchomość przy pl. [...] w T. znajduje się na [...] działkach ewid. nr [...], [...] i [...], stanowi jedną całość techniczno- użytkową, jest przedmiotem współwłasności skarżących i uczestników postępowania. W nieruchomości funkcjonuje podział quad usum.

W latach 2011-2012 pp. Kucharscy, oprócz robót na parterze, wykonali roboty wykończeniowe w lokalu na piętrze, które objęły zamurowanie drzwi (wejścia od strony korytarza) bloczkami gazobetonowymi. Pozostali współwłaściciele nieruchomości domagali się interwencji organu nadzoru budowlanego i rozebrania zamurowania, wskazując że wykonane roboty uniemożliwiają korzystanie z części wspólnych nieruchomości, w tym wyjścia na balkon.

W wyroku z dnia 05 sierpnia 2015 r. sygn. II SA/Po [...] WSA w Poznaniu uchylił postanowienie WWINB z dnia 31 grudnia 2014r. Nr [...] i poprzedzające je postanowienie PINB w T. z dnia 7 listopada 2014r. znak: [...] w przedmiocie odmowy wszczęcia postępowania w sprawie wydania decyzji nakazującej rozbiórkę i przywrócenie do stanu pierwotnego części budynku, posadowionego na działce nr [...] przy pl. [...] w T. . W wyroku tym Sąd przesądził, że w wyniku wykonanych robót omawiane prace budowlane doprowadziły do zmiany dotychczasowego układu funkcjonalnego części obiektu budowlanego (korytarza- części wspólnej), a organy powinny przeprowadzić postępowanie naprawcze w trybie art. 51 pr. bud. Miały też zbadać, czy ww. roboty stanowią odstępstwo od pozwolenia na budowę nr [...]. Sąd wskazał również, że na obecnym etapie postępowania trudno jest jednoznacznie stwierdzić, czy wykonane prace budowlane wpłynęły na warunki niezbędne do korzystania z przedmiotowego budynku przez osoby niepełnosprawne. Nie można poza tym ustalić, czy w wyniku tych prac nie zachodzi potrzeba uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i ich dokumentów, wymaganych przepisami odrębnymi, w tym także przepisami o ochronie przeciwpożarowej.

W wyroku z dnia 11 sierpnia 2020 r. sygn. II SA/Po [...] WSA w Poznaniu uchylił decyzję WWINB z dnia 21 listopada 2019 r. nr [...] i poprzedzającą ją decyzję PINB z dnia 19 września 2019 r. nr [...] w przedmiocie odstąpienia od obowiązku wykonania określonych robót budowlanych. W wyroku tym Sąd stwierdził, że organy nie wykonały zaleceń wskazanych w wyroku II SA/Po [...], rozważały tylko możliwość zastosowania przepisu art. 51 ust. 1 pkt 1 i 2 pr. bud., całkowicie pomijając możliwości jakie posiada na podstawie pkt 3 wskazanego przepisu, jak i nie wyjaśniły w sposób wystarczający czy doszło do odstąpienia od pozwolenia na budowę.

Dodać trzeba, że zgodnie z art. 153 p.p.s.a. ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie.

Związanie oceną prawną wyrażoną w treści orzeczenia oraz wskazaniami co do dalszego postępowania dotyczy zarówno organów administracji publicznej, jak i sądów. Związanie sądów w rozumieniu komentowanego przepisu oznacza, że nie mogą one formułować nowych ocen prawnych, sprzecznych z wyrażonym wcześniej poglądem, lecz zobowiązane są do podporządkowania się mu w pełnym zakresie (por. wyr. NSA z 4.12.2019 r., II GSK 3191/17, Legalis; wyr. NSA z 13.11.2019 r., I OSK 651/18; wyr. NSA z 13.8.2019 r., II GSK 2275/17, wyr. NSA z 18.5.2016 r., I OSK 2003/14,; wyr. NSA z 4.6.2009 r., I OSK 426/08, CBOSA).

Po ww. wyroku wydane zostały decyzje organów nadzoru budowlanego (decyzja WWINB z dnia 22 grudnia 2021r. i PINB z dnia 11 maja 2021 r., które są przedmiotem zaskarżenia w niniejszym postępowaniu), na mocy których odstąpiono od nałożenia na inwestorów U. i M. K., obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robot budowlanych do stanu zgodnego z prawem w związku z dokonaną przebudową korytarza na I piętrze od strony północnej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na dz. [...], przy placu [...] w T. bez wymaganego pozwolenia na budowę.

W obecnie kontrolowanych decyzjach organy obu instancji ustaliły, że przeprowadzone przez małżonków K. roboty nie stanowiły odstępstwa od pozwolenia na budowę wskazanego w pkt 1. Z akt sprawy wynika, że zostały wykonane w zupełnie innej części budynku i na innej działce, niż wskazana w pozwoleniu na budowę. Stwierdzono, że wykonana ścianka na pierwszym piętrze budynku nie ma powiązania funkcjonalnego z udzielonym pozwoleniem na budowę, gdyż pozwolenie to dotyczy jedynie parteru. Rozważania w tym zakresie zostały szczegółowo uzasadnione (zwłaszcza przez organ I instancji, uzupełnione o rysunki poglądowe w decyzji). W ocenie Sądu organ zasadnie przyjął, że wykonane roboty należy zakwalifikować jako przebudowę. Stosownie do art. 3 pkt 7a pr. bud. przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji. Przeprowadzone przez inwestora roboty spowodowały zmianę dotychczasowego układu funkcjonalnego korytarza, a zamurowanie wejścia w korytarzu uniemożliwiło dostęp do balkonu od strony ul. [...] (przyjmując hipotetycznie, ze taki swobodny dostęp kiedykolwiek istniał- uw. Sądu). Sąd ww. ocenę organów podziela, uznając że w tym zakresie organy wykonały zalecenia Sądów zawarte we wskazanych powyżej wyrokach. Ponadto wskazane kwestie nie były przez skarżących kwestionowane.

W zaskarżonych decyzjach organy nadzoru budowlanego zasadnie i zgodnie z zaleceniami Sądów prowadziły postępowanie w trybie art. 51 pr. bud. Wskazać trzeba, że ideą postępowania naprawczego jest doprowadzenie wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. W toku postępowania w tym przedmiocie organ nadzoru budowlanego winien ustalić, czy przeprowadzone roboty są zgodne z przepisami prawa oraz - ewentualnie - jakie czynności należy przedsięwziąć, aby zaistniały stan doprowadzić do zgodności z prawem. Regulacja art. 51 ust. 1 dotyczy trzech alternatywnych przypadków prowadzenia postępowania legalizacyjnego (naprawczego):

1) samowolnych robót budowlanych, których nie można zalegalizować;

2) samowolnych robót budowlanych podlegających legalizacji;

3) istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego lub warunków pozwolenia na budowę.

Jeżeli w wyniku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego okaże się, że nastąpiło niedające się usunąć naruszenie prawa, wówczas właściwy organ jest obowiązany wydać decyzję zakazującą prowadzenia dalszych robót bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, a w przypadku szczególnym może także nakazać przywrócenie obiektu do stanu poprzedniego (art. 51 ust. 1 pkt 1). Jeżeli natomiast w wyniku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego okaże się, że jest możliwe doprowadzenie prowadzonych robót do stanu zgodnego z prawem, a nie mamy do czynienia z istotnym odstępstwem od projektu budowlanego albo warunków pozwolenia na budowę, wówczas właściwy organ jest zobowiązany nałożyć obowiązek wykonania określonych czynności lub robót budowlanych.

Celem wszystkich powyższych czynności jest zagwarantowanie bezpieczeństwa wszystkim użytkownikom danego obiektu oraz ochrona osób trzecich. Celem zaś samego postępowania legalizacyjnego jest przywrócenie stanu zgodnego z prawem, co wynika wprost z treści art. 51 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego.

Istotne z punktu widzenia postępowania naprawczego było ustalenie przez organy, że prace te nie stanowiły odstępstwa od pozwolenia na budowę (decyzji nr [...]) i stanowiły przebudowę korytarza będącego częścią wspólną nieruchomości, dla których wymagane było uzyskanie pozwolenia na budowę. Skoro nie stanowiły odstępstwa od pozwolenia na budowę zastosowania w sprawie nie znalazł art. 51 ust. 1 pkt 3. Organ stwierdził też, że aby zobowiązać inwestora do wykonania określonych czynności polegających czy to na dokonaniu rozbiórki (w trybie art. 51 ust. 1 pkt 1), czy też wykonania innych określonych czynności jest niezbędne stwierdzenie, że istniejący stan rzeczy narusza obowiązujący porządek prawny. Zdaniem organu protokoły kontroli spornej przebudowy nie wykazały naruszenia przepisów, w tym techniczno- budowlanych. Stwierdzając to organy obu instancji uznały, że należy odstąpić od nałożenia na inwestora obowiązków wykonania określonych czynności.

W ocenie Sądu wniosek ten jest jednak przedwczesny, a w postępowaniu wymagają wyjaśnienia nadal dwie istotne kwestie.

Sąd wskazuje, że organ nie zrealizował w pełni wszystkich zaleceń zawartych w uprzednio zapadłych wyrokach, do czego był zobowiązany na mocy art. 153 p.p.s.a. W wyroku z dnia 05 sierpnia 2015 r. sygn. II SA/Po [...] Sąd nakazał organom zweryfikowanie, czy wykonane prace budowlane wpłynęły na warunki niezbędne do korzystania z przedmiotowego budynku przez osoby niepełnosprawne, oraz czy po ich wykonaniu przez pp. K. nie zachodzi potrzeba uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i ich dokumentów, wymaganych przepisami odrębnymi, w tym także przepisami o ochronie przeciwpożarowej.

W zaskarżonych decyzjach ograniczono się zaś do lakonicznej oceny, że "(...) nie wykazano, aby wykonanie przebudowy budynku wielorodzinnego wzbudziło uzasadnione wątpliwości tutejszego organu nadzoru budowlanego, co do jakości wykonania robót budowlanych, czy też stanu technicznego wykonanej przebudowy" (...) tutejszy organ w tym znaczeniu nie wykazał niezgodności z prawem wykonanej inwestycji, roboty budowlane zostały wykonane w sposób prawidłowy"- zob. uzasadnienie decyzji PINB. WWINB w swojej decyzji podtrzymał stanowisko organu pierwszej instancji stwierdzając, że " skoro roboty wykonane zostały zgodnie z prawem prawidłowo organ I instancji orzekł o odstąpieniu od nałożenia na Państwa U. i M. małż. K. obowiązku wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem (...)"- zob. uzasadnienie decyzji WWINB. O ile więc Sąd nie podważa oceny organów, co do jakości czy prawidłowości wykonania zamurowania ściany, to jednak ta konstatacja nie jest wystarczająca do oceny, tak jak to wskazano w wyroku sygn. II SA/Po [...], czy budynek (korytarz) spełnia warunki dla korzystania z niego przez osoby niepełnosprawne, oraz wymogi związane z bezpieczeństwem pożarowym. Brak wyjaśnienia ww. kwestii stanowi naruszenie art. 153 p.p.s.a. i uzasadniało uchylenie decyzji organów obu instancji.

Sąd stwierdził również, że niewystarczające były ustalenia organów w zakresie dysponowania przez małż. K. prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Prawa rzeczowe to prawo własności, użytkowania wieczystego i ograniczone prawa rzeczowe. Własność jest najszerszym prawem do rzeczy. Zdarza się tak, że prawo własności tej samej rzeczy służy niepodzielnie więcej niż jednej osobie – w takiej sytuacji mamy do czynienia ze współwłasnością. Wspólne posiadanie rzeczy, w szczególności nieruchomości, niewątpliwie może prowadzić do różnego rodzaju konfliktów między współwłaścicielami, jednak nie zawsze istnieje możliwość prawnego podziału takiej nieruchomości. W takiej sytuacji współwłaściciele często wprowadzają tzw. podział nieruchomości do korzystania czyli quoad usum. Polega on na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej (z wyłączeniem pozostałych). Przepisy prawa materialnego owego podziału nie regulują wprost, wynika on z interpretacji art. 206 kodeksu cywilnego (w przypadku współwłasności) oraz korelującego z nim art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2021 poz. 1048) stanowiącego, że właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.

Podział quad usum może być ustanowiony przez sąd lub w drodze umowy. W doktrynie wskazuje się, że umowa o podział rzeczy wspólnej do korzystania (quoad usum) nie wymaga formy szczególnej. Może być zawarta nawet w sposób dorozumiany przez utrwalone między współwłaścicielami korzystanie z rzeczy (K. Górska, [w:] Kodeks..., komentarz do art. 206 k.c., nb 2, K. Szadkowski, [w:] Kodeks..., komentarz do art. 206 k.c., nb 6; P. Księżak, [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, K. Osajda (red.), Legalis 2020, komentarz do art. 206 k.c.). Zastosowanie ma tu zasada swobody formy oświadczeń woli (czynności prawnych) wynikająca z art. 60 k.c. W przypadku gdy przedmiotem współwłasności jest nieruchomość, do umowy tej nie ma zwłaszcza zastosowania art. 158 k.c. (forma aktu notarialnego - przyp. Sądu), gdyż nie zawiera ona zobowiązania do rozporządzenia ani rozporządzenia prawem własności nieruchomości. Umowa taka nie jest też zniesieniem współwłasności. W wyroku z 10.02.2004 r., IV CK 17/03 34, Sąd Najwyższy uznał, że dopuszczalne jest zawarcie w sposób dorozumiany umowy, której mocą dokonano częściowego podziału rzeczy wspólnej do korzystania. Dopuszczalność takiej umowy nie budzi wątpliwości, a z uwagi na to, że rodzi ona jedynie skutki obligacyjne, nie zmieniając stosunków własnościowych, jej zawarcie nie wymaga zachowania określonej formy.

Wyjaśnić przy tym należy, że podział quoad usum nie ogranicza sfery uprawnień właścicielskich w zakresie zarządu rzeczą wspólną, gdyż oznacza jedynie określenie sposobu współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej przysługującego każdemu ze współwłaścicieli z mocy art. 206 k.c. W wyniku dokonanego podziału współwłaściciele, pozostając współposiadaczami samoistnymi rzeczy wspólnej, uzyskują posiadanie zależne części rzeczy. W żadnym jednak razie nie przysługuje im żadne prawo rzeczowe do wydzielonej części rzeczy wspólnej (zob. wyrok NSA z dnia 15 października 2009 r., II OSK 1582/08, LEX nr 573582; J. Ignatowicz (w:) Kodeks cywilny, Komentarz. Warszawa 1972, s. 257). Dokonanie podziału quoad usum oznacza jedynie wewnętrzne "zorganizowanie" sposobu korzystania (przy współposiadaniu samoistnym) z rzeczy wspólnej.

Z punktu widzenia prawa budowlanego istotne jest, aby inwestor legitymował się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – co oznacza w myśl art. 3 pkt 11 pr. bud.- tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. W rozpoznawanej sprawie niekwestionowany pozostaje fakt, że nieruchomość przy pl. [...] w T. stanowi współwłasność, jak i że funkcjonuje umowny (acz niespisany) podział quoad usum. Orzekające w sprawie organy, opierając się na wyrokach sądów powszechnych, wydanych w sprawach cywilnych doszły do przekonania, że w ramach utrwalonego podziału quoad usum inwestorzy byli uprawnieni do wykonania przebudowy w części nieruchomości, która przysługuje im w ramach umownego korzystania. Nie było bowiem sporne, że z części zamurowanego korytarza korzystali wyłącznie lokatorzy lokalu nr [...], jak również balkonu który przynależał do tego lokalu, właśnie w ramach utrwalonego podziału quoad usum. Korzystanie w utrwalony sposób z nieruchomości nie jest tożsame z prawem własności do określonej części tej nieruchomości. W ocenie Sądu podział quoad usum nie może zastąpić zgody wszystkich współwłaścicieli na przeprowadzenie robót budowlanych przekraczających zakres zwykłego zarządu, jaką stanowiła w niniejszej sprawie przebudowa części korytarza. Słusznie w skardze podnosili skarżący, że Sąd Rejonowy w T. i Sąd Okręgowy w K. orzekający w sprawie o naruszenie posiadania nie stwierdziły, że inwestorzy mają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ponieważ nie taki był przedmiot tamtych postępowań. Treścią roszczenia negatoryjnego (powództwa z art. 222 § 2 k.c.) jest żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń. Wobec tego w powołanym wyroku Sąd mógł stwierdzić, że państwo Kucharscy "mogli dokonywać remontu na zajmowanej przez siebie części, w tym dostawić ściankę z cegły i nie naruszyli przez to prawa własności powodów" (zob. uzasadnienie wyroku k.341-342 akt I instancji)- lecz stwierdzenie to na gruncie niniejszego postępowania nie oznacza przesądzenia przez sąd powszechny prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zdaniem Sądu organy ustalając ww. kwestię nie mogły opierać się jedynie (i wprost) na rozważaniach zawartych w wyrokach sądów powszechnych. Powyższe stanowi o naruszeniu przez organy przepisów postępowania art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a., co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

W ocenie Sądu w sprawie pozostaje więc do ustalenia przez organy nadzoru budowlanego, czy małżonkowie K. legitymowali się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wskazać trzeba, że zgoda pozostałych współwłaścicieli nie musiała być wyrażona w żadnej szczególnej formie, mogła mieć charakter dorozumiany, co w praktyce oznacza brak sprzeciwu względem działań inwestora. Sąd analizując akta administracyjne zwrócił uwagę, że już w 2011 r. skarżący kwestionowali zakres robót budowlanych prowadzonych przez inwestora, lecz z pism tych nie wynika wprost, czy chodziło o prace prowadzone na parterze (co do którego inwestorzy wystąpili o pozwolenie na budowę), czy również na piętrze. Postępowanie dotyczące stricte zamurowania korytarza toczy się dopiero od 2014 r. W ocenie Sądu przeprowadzenie rozprawy administracyjnej i ocena zeznań na niej składanych pozwoli organom na wyjaśnienie ww. kwestii. i dalsze prowadzenie postępowania.

Zaprezentowanej w niniejszym wyroku oceny nie zmienia zaś stanowisko uczestników postępowania (inwestorów), w których interesie, z oczywistych względów, było utrzymanie w mocy rozstrzygnięć organów. Wbrew twierdzeniom uczestników postępowania w sprawie pozostaje do wyjaśnienia kwestia prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, gdyż ingerencja w część wspólną nieruchomości (korytarz na piętrze) stanowiła czynność przekraczającą zwykły zarząd i wymagała zgody pozostałych współwłaścicieli. Sąd nie doszukał się w aktach "stosownych dokumentów", które miałyby świadczyć o tym prawie, a na które powołuje się pełnomocnik uczestników. Jak już wcześniej wskazywano, utrwalony podział korzystania z nieruchomości wskazywał, że z części korytarza i balkonu od 1945 roku korzystali z wyłączeniem innych osób lokatorzy mieszkania 3c, lecz nie zmienia to oceny, że korytarz stanowi część wspólną nieruchomości a trwałe zamurowanie wejścia bezspornie miało wpływ na układ funkcjonalny korytarza (zob. też wyrok II SA/Po 178/15).

W związku z powyższym (pkt I wyroku) Sąd uchylił na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. zaskarżoną decyzję WWINB z dnia 21 grudnia 2021 r. i poprzedzającą ją decyzję PINB z dnia 11 maja 2021 r. jako wydane z naruszeniem art. 153 p.p.s.a. w zw. z art. 7, 77 i 80 k.p.a. w zw. z art. 3 pkt 11 pr. bud.

W punkcie II wyroku Sąd orzekł o kosztach postępowania na podstawie art. 200 p.p.s.a. zasądzając na rzecz skarżących solidarnie kwotę 500 zł tytułem wpisu od skargi.

Ponownie rozpoznając sprawę organ I instancji będzie zobligowany do zastosowania się do rozważań zawartych w niniejszym wyroku, stosownie do art. 153 p.p.s.a.