Wyrok WSA w Szczecinie, sygn. akt II SA/Sz 293/19
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Data orzeczenia: 2019-05-23 00:00:00+02:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne: Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ: Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku: Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy: journal: Dz.U. 2018 poz 1945
law: Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
journal: Dz.U. 2018 poz 1405
law: Usatwa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - tekst jedn.
article: art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a.
journal: Dz.U. 2018 poz 1302
law: Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r.  Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder, Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.) Protokolant starszy sekretarz sądowy Alicja Poznańska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 maja 2019 r. sprawy ze skargi M. Ł. i G. Ł. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w K. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy uchyla zaskarżoną decyzję.


UZASADNIENIE

Wnioskiem z dnia [...] r. W. i C. K., dalej jako "wnioskodawcy", zwrócili się do Wójta Gminy [...] o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zbiornika zbożowego BIN, budynku gospodarczego i wiaty na działce nr [...], położonej w obrębie geodezyjnym [...], gmina [...].

Wójt Gminy [...], decyzją z dnia [...] ustalił warunki zabudowy dla planowanej inwestycji, przyjmując, że stanowi ona element zabudowy zagrodowej. Organ wyjaśnił, że zastosowanie w niniejszej sprawie znajduje art. 61 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 – j.t. ze zm.), dalej jako "u.p.z.p.", który stanowi,że przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Organ przywołał również art. 2 pkt 2 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r.

o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 1405 – j.t. ze zm.), zgodnie

z którym pod pojęciem gospodarstwa rolnego należy przez rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha, przy czym jak wskazał organ nie można pominąć tego,

iż jednym z istotnych elementów gospodarstwa rolnego jest to, że stanowi ono zorganizowaną całość gospodarczą.

Jak wyjaśnił organ, w związku z faktem, iż powierzchnia gospodarstwa rolnego, związanego z inwestycją objętą wnioskiem przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie [...] która wynosi [...] ha, przeprowadzono analizę wyłącznie w zakresie art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p.

Ustosunkowując się do pisma strony postępowania – M. i G. Ł., dalej jako "skarżący", z dnia [...] r., w którym wnieśli oni zastrzeżenia co do realizacji inwestycji na działce wskazując, że prowadzone jest postępowanie w Powiatowym Nadzorze Budowlanym, organ wyjaśnił, że dla ewentualnej samowoli, dla której prowadzone jest odrębne postępowanie

w Powiatowym Nadzorze Budowlanym, wymagane jest także ustalenie warunków zabudowy. Decyzja o warunkach zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na tym terenie, jest niezbędnym dokumentem

w postępowaniu prowadzonym przez PINB, zatem inwestor musiał wystąpić do gminy o taką decyzję.

Organ podkreślił, że stosownie do art. 6 ust. 1 pkt, 2 u.p.z.p., każdy ma prawo,

w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Postanowienia decyzji o warunkach zabudowy dotyczące ochrony interesów osób trzecich mogą zawierać jedynie informacje dla inwestora o działaniach niezbędnych dla ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, nie mogą zaś zawierać nakazów kierowanych do osób trzecich czy też upoważnień dla inwestora do podjęcia działań naruszających interes tych osób. Ustalenia decyzji o warunkach zabudowy nie wpływają na ocenę, czy planowana inwestycja będzie uciążliwa dla skarżących i otoczenia. Decyzja ta określa jedynie, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa i jeśli tak - jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne. Na etapie postępowania w przedmiocie warunków zabudowy ochrona interesów osób trzecich jest ograniczona i nie może być rozciągana na okoliczności związane ze zgodnością z przepisami prawa budowlanego. Kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie i jej zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi są rozstrzygane w odrębnym postępowaniu w przedmiocie udzielenia pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania, zatem nie mieszczą się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy.

Końcowo organ wywiódł, że przeprowadzona analiza wykazała możliwość ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ponieważ spełnia wymagania, o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p.

Skarżący, nie zgadzając się z treścią rozstrzygnięcia, wnieśli odwołanie od decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...]

Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie przepisów postępowania:

- art. 53 ust. 3 w związku z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 2 pkt 5, § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu

w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

(Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej "rozporządzeniem", poprzez błędne oznaczenie obszaru analizowanego, a w konsekwencji nieprawidłowe przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa wart, 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

- art. 52 ust . 1 pkt. 1 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia, poprzez określenie linii rozgraniczających teren inwestycji oraz wyznaczenie granic obszaru analizowanego na nieaktualnych mapach, nieuwzględniających budowli, które zostały wzniesione w ramach samowoli budowlanej,

- § 3 rozporządzenia, poprzez przeprowadzenie analizy urbanistycznej

w nieprawidłowy sposób,

- § 4 rozporządzenia, poprzez wyznaczenie linii zabudowy w nieprawidłowy sposób.

Skarżący zakwestionowali prawidłowość zakwalifikowania przez organ planowanej inwestycji jako zabudowy zagrodowej wskazując, że działka nr [...] posiada powierzchnię zaledwie [...] m2, jest zabudowana budynkiem wielorodzinnym i stanowi współwłasność [...] osób fizycznych. Stąd, w ich ocenie nie sposób przyjąć, że jest ona związana z prowadzonym przez wnioskodawców gospodarstwem rolnym.

W konsekwencji, zdaniem skarżących, brak było podstaw do zastosowania

w niniejszej sprawie art. 61 ust. 4 u.p.z.p., a skoro tak, to rzeczą organu było przeprowadzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej, czego nie uczyniono.

Skarżący podnieśli, że na terenie całej wsi [...] nie istnieje zabudowa

w postaci zbiorników zbożowych typu BIN, zatem kontynuacja takiego sąsiedztwa jest niemożliwa. Organ nie dokonał również ustalenia linii zabudowy zgodnie z prawem.

Na mapie stanowiącej załącznik do skarżonej decyzji nie oznaczono linii zabudowy na bezpośrednio sąsiadujących działkach. W treści decyzji organ I instancji absolutnie nie odniósł się do linii zabudowy - zapisując jedynie lakonicznie słowa "bez zmiany". W efekcie, zdaniem skarżących, linia zabudowy ustalona została w sposób nieprawidłowy, w oparciu o niepełne informacje na temat zagospodarowania sąsiednich działek oraz z pominięciem nakazu, aby obowiązującą linię nowej zabudowy ustalić jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w [...], decyzją z dnia [...] r., orzekło o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji. Organ odwoławczy,

w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wyjaśnił, że dopuszczalne jest ustalenie warunków zabudowy dla obiektów już wybudowanych, w ramach legalizacji samowoli budowalnej.

Dalej organ wyjaśnił że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe

w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (tzw. warunek dobrego sąsiedztwa), 2) teren ma dostęp do drogi publicznej, 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia, 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Organ odwoławczy podkreślił, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi typowy przykład aktu związanego, czyli takiego, w którym organ bada jakiś stan faktyczny pod kątem zgodności z przepisami prawa. Wymóg łącznego spełnienia przesłanek określonych w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wiąże organ prowadzący postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy, także w tym sensie, że spełnienie ich wraz ze stwierdzeniem braku innych przepisów sprzeciwiających się inwestycji, obliguje organ do wydania pozytywnej decyzji

o warunkach zabudowy.

Przechodząc do merytorycznej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego Kolegium wyjaśniło, iż organ pierwszej instancji, rozpatrując wniosek inwestorów przeprowadził postępowanie zgodnie z przepisami procedury administracyjnej, wymogami, jakie stawiają przed organem unormowania z ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy. Uzasadnienie decyzji świadczy, o tym że organ oparł się w swej ocenie na racjonalnych przesłankach, wynikających z analizy faktycznych okoliczności sprawy oraz stanu prawnego odnoszącego się do terenu, na którym planowana jest inwestycja.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że zastosowanie przepisu art. 61 ust. 4 u.p.z.p., prowadzącego do wyłączenia zastosowania przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 tej ustawy jest możliwe po ustaleniu, że powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Kolegium za prawidłowy uznało pogląd organu pierwszej instancji, że rodzaj wskazanej we wniosku inwestorów zabudowy - zbiornik zbożowy typu BIN, budynek gospodarczy i wiata, pozwala na przyjęcie, iż posiada ona ścisły związek

z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Biorąc zaś pod uwagę okoliczność,

że łączna powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą inwestycją wynosi [...] ha i przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w Gminie [...] wynoszącą [...] ha, zachodziły przesłanki do zastosowania art. 61 ust. 4 u.p.z.p., a w konsekwencji dopuszczalne było przeprowadzenie analizy urbanistycznej wyłącznie w zakresie określonym w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 u.p.z.p.

Wyniki tej analizy potwierdziły, iż teren inwestycyjny posiada dostęp do drogi publicznej - tj. drogi gminnej - dz.nr [...]; istniejące lub projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego - sieć energetyczna, zgodnie

z warunkami przyłączenia do sieci; teren działki nie wymaga przekształcenia ze względu na realizację inwestycji związanej z produkcja rolną i nie narusza przepisów odrębnych.

Zdaniem Kolegium, wbrew wywodom odwołania, uzasadnienie decyzji organu pierwszej instancji i stanowiący integralną część decyzji załącznik nr 2, przedstawiają wyniki analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy,

a także analizę stanu prawnego i faktycznego terenu, na którym przewidziana jest inwestycja. Organ zweryfikował stan sprawy między innymi pod kątem właściwego określenia obszaru oddziaływania planowanej inwestycji i określenia jej wpływu zgodnie z przepisami odrębnymi. Zawarte w uzasadnieniu kwestionowanej decyzji ustalenia stanu prawnego i faktycznego terenu - wyniki analizy urbanistycznej - jako podstawowe elementy merytorycznego rozpoznania wniosku, znalazły swój wyraz w rozstrzygnięciu. Decyzja ta zawiera w załącznikach część opisową, a także część graficzną, w której oznaczono teren inwestycji. Analizę przeprowadziła stosownie do wymagań rozporządzenia osoba posiadająca stosowne uprawnienia.

Organ nie podzielił zarzutu odnoszącego się do sporządzenia analizy na nieaktualnej mapie. Zwrócił uwagę na to, że włączona do akt sprawy mapa-załącznik

nr [...] w postaci kopii aktualnej mapy zasadniczej w skali 1:1000 z państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego Starostwa Powiatowego w [...], (datowana na dzień [...] [...].) posiada cechy aktualności, uwidoczniono na nich prawny stan nieruchomości, a nadto, w załączniku graficznym dołączonym do wniosku uwidoczniono stan faktyczny - istniejące na działce nr [...] zabudowania- zbiornik zbożowy typu BIN, budynek gospodarczy i wiata.

Za bez znaczenia dla rozstrzygnięcia uznał organ odwoławczy wywody odwołania odnoszące się do braku ustaleń co do linii zabudowy, bowiem w punkcie 1, 1) lit a i lit b decyzji z dnia [...] organ pierwszej instancji wskazał,

iż nieprzekraczalna linia zabudowy pozostaje bez zmian, zgodnie z załącznikiem graficznym, zatem nie dokonywano ustaleń w tym zakresie.

Końcowo organ zauważył, że strony postępowania miały zagwarantowane prawo czynnego uczestniczenia we wszystkich etapach postępowania, organ powiadomił o wszczęciu postępowania, zaś przed wydaniem decyzji, stosownie do dyspozycji zawartej w art. 10 k.p.a., umożliwił wnioskodawcy i stronom postępowania wypowiedzenie się co do zebranych w sprawie dowodów. Zatem organ, związany wnioskiem inwestorów wnoszących o wydanie decyzji o warunkach zabudowy

w związku z prowadzonym przed Powiatowym Inspektoratem Nadzoru Budowlanego

w [...] postępowaniem legalizacyjnym uprawniony był do wydania decyzji z dnia

[...]

W ocenie Kolegium, zaskarżona decyzja nie jest dotknięta żadnymi wadami, mogącymi skutkować jej uchyleniem. Postępowanie poprzedzające jej wydanie zostało przeprowadzone zgodnie z zasadami określonymi w Kodeksie postępowania administracyjnego. Treść rozstrzygnięcia odpowiada wymogom określonym w art. 54 ustawy, zaś decyzja zawiera wszystkie elementy wymienione w art. 107 § 1 k.p.a.

G. i M. Ł. wnieśli skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...], do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Szczecinie, podnosząc zarzuty tożsame z zarzutami odwołania. Podnieśli w skardze, że Kolegium nie odniosło się do podnoszonej w odwołaniu różnicy pomiędzy zabudową zagrodową i wielorodzinną, czyli faktycznie znajdującą się na działce nr [...]. Ponownie podkreślili, że na skutek wadliwego zastosowania art. 61 ust. 4 u.p.z.p. organ zaniechał przeprowadzenia analizy architektoniczno-urbanistycznej, co z kolei doprowadziło do niezgodnego z przepisami ustalenia linii zabudowy. Zaniechanie przeprowadzenia analizy skutkowało, zdaniem skarżących, ustaleniem warunków zabudowy dla inwestycji uciążliwej i naruszającej ich interesy jako współwłaścicieli działki inwestycyjnej i nieuwzględnieniem okoliczności, że w sąsiedztwie brak jest zabudowy odpowiadającej cechami i funkcją zabudowie, dla której wydano zaskarżoną decyzję.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji.

Wojewódzku Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:

Przed przystąpieniem do rozpoznania sprawy należy wyjaśnić, że zgodnie

z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych

(Dz. U. z 2018 r., poz. 2107 – j.t. ze zm.), kontrola sądowa zaskarżonych decyzji, postanowień bądź innych aktów, wymienionych w art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r.,

poz. 1302 – j.t. ze zm.), dalej jako "p.p.s.a.", sprawowana jest przez sądy administracyjne w oparciu o kryterium zgodności z prawem. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną.

Sądowa kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według kryterium zgodności

z prawem wykazała, że zaskarżona decyzja narusza prawo w stopniu nakazującym jej uchylenie.

W badanej sprawie wnioskodawcy zwrócili się do organu gminy z wnioskiem

o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji już zrealizowanej, w ramach postępowania legalizacyjnego, prowadzonego przez organ nadzoru budowlanego.

Jak trafnie zauważyły organy obu instancji regułą jest, w przypadku, gdy dla terenu inwestycyjnego nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji planowanej, czyli takiej która ma zostać zrealizowana w przyszłości. Dopuszczalne jest jednak wydanie takiej decyzji dla inwestycji już zrealizowanej, w trakcie procesu legalizacji samowolnie wybudowanych obiektów budowlanych. Taka sytuacja zachodzi w badanej sprawie. Wystąpienie z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy było konsekwencją toczącego się postępowania legalizacyjnego i nałożenia przez organ nadzoru budowlanego obowiązku m.in. przedłożenia przez inwestorów decyzji o warunkach zabudowy.

Należy się zgodzić z organami obu instancji, iż decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany, co oznacza, że w przypadku spełnienia określonych przepisami prawa wymagań organ ma obowiązek ustalenia warunków zabudowy. Rzeczą organu w postępowaniu administracyjnym jest w tym przypadku ustalenie, czy zostały spełnione warunki, o których mowa w art. 61ust. 1 u.p.z.p. Co do zasady zatem organ ma obowiązek przeprowadzić analizę architektoniczno-urbanistyczną, której celem jest dostosowanie planowanej zabudowy do zabudowy już istniejącej w obszarze analizowanym zarówno pod względem jej poszczególnych parametrów (wysokości, szerokości elewacji frontowej, linii zabudowy), jak i funkcji, przy uwzględnieniu zasady dobrego sąsiedztwa.

Od zasady tej ustawodawca przewidział wyjątki określone w art. 61 ust. 2-4 u.p.z.p., które pozwalają na pominięcie pewnych elementów analizy w przypadku określonych inwestycji. Jeden z takich wyjątków dotyczy zabudowy zagrodowej (ust. 4). Przepis ten stanowi, że przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Zastosowanie wyjątku, o którym mowa i odstąpienie od przeprowadzenia analizy, w zakresie określonym w pkt 1 art. 61 ust. 1 jest zatem możliwe w przypadku ustalenia przez organ, że wnioskodawca prowadzi gospodarstwo rolne o określonej powierzchni, stosunku powierzchni tego gospodarstwa do średniej w gminie, a także stwierdzenia,

że planowana (lub istniejąca, jak niniejszej sprawie) zabudowa, ma związek

z prowadzeniem tego gospodarstwa rolnego.

W tym miejscu wskazać należy, że przepisy ustawy o planowaniu

i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawierają legalnej definicji zabudowy zagrodowej, natomiast w orzecznictwie ugruntował się pogląd, zgodnie z którym "przez zabudowę zagrodową należy rozumieć zespół budynków, z których przynajmniej jeden musi mieć charakter mieszkalny w obrębie jednego podwórza. Zabudowa zagrodowa to w szczególności budynki mieszkalne, gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, hodowlanych bądź w gospodarstwach leśnych. Związanie gospodarstwa rolnego z zabudową zagrodową należy przy tym rozumieć funkcjonalnie, przyjmując cywilistyczne rozumienie gospodarstwa, jako pewnej całości produkcyjnej, obejmującej grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami i inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego –

art. 55ł kodeksu cywilnego (por. wyroki NSA: z 21.11.2018 r. II OSK 276/18;

z 19.09.2017 r. II OSK 2267/16; z 24.01.2019 r., dostępne w CBOSA na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl).

Dla ustalenia, czy realiach konkretnej sprawy mamy do czynienia z zabudową zagrodową konieczne jest zatem, w świetle przytoczonych orzeczeń, ustalenie funkcjonalnego związku pomiędzy gospodarstwem rolnym, a zamierzoną w ramach zabudowy zagrodowej inwestycją. Innymi słowy mówiąc, czy planowane obiekty mają służyć prowadzeniu gospodarstwa rolnego, a nie do celów prywatnych, czy innej aniżeli rolnicza działalności inwestora.

W badanej sprawie ustaleń takich nie poczyniono. Podobnie jak nie udokumentowano, że wnioskodawcy prowadzą gospodarstwo rolne o określonej powierzchni ([...] ha). Okoliczność ta wynika jedynie z pisma organu pierwszej instancji, z dnia [...], przekazującego Kolegium odwołanie od decyzji. Ani organ pierwszej instancji, ani organ odwoławczy nie podjęły próby ustalenia, czy wybudowane samowolnie budynki stanowią element zabudowy zagrodowej w tym znaczeniu, że nie dociekały, czy mają one funkcjonalny związek z prowadzeniem gospodarstwa rolnego wnioskodawców, czy też zostały wybudowane z przeznaczeniem do prowadzenia innej działalności, bądź do celów prywatnych. O ile w przypadku zbiornika na zboże związek z prowadzeniem gospodarstwa rolnego jest oczywisty, o tyle w przypadku pozostałych budowli kwestia tego związku wymaga wyjaśnienia.

Rzeczą organu będzie zatem udokumentowanie powierzchni gospodarstwa rolnego wnioskodawców i średniej powierzchni gospodarstwa rolnego w gminie [...], a także zbadanie czy zachodzi funkcjonalny związek wybudowanych budynków gospodarczych z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Dopiero bowiem wyjaśnienie powyższych kwestii będzie stanowiło podstawę do ustalenia, czy dopuszczalne w tej sprawie jest zastosowanie art. 61 ust. 4 u.p.z.p., a udokumentowanie ich w aktach postępowania pozwoli, w przypadku zaskarżenia decyzji na zweryfikowanie prawidłowości tych ustaleń.

Sąd nie podzielił natomiast tych zarzutów skargi, które odnoszą się do braku możliwości ustalenia warunków zabudowy zagrodowej dla działki stanowiącej współwłasność kilku osób i zabudowanej budynkiem wielorodzinnym. Jak już wyżej wskazano, przez zabudowę zagrodową należy rozumieć zespół budynków, z których przynajmniej jeden musi mieć charakter mieszkalny w obrębie jednego podwórza. Okoliczność, że jest to budynek wielorodzinny nie pozbawia go mieszkalnego charakteru, nie uniemożliwia również lokalizacji na wspólnej działce budynków gospodarczych dla potrzeb niektórych współwłaścicieli, w szczególności nie uniemożliwia posadowienia na dużej działce gruntu zabudowy związanej

z prowadzonym gospodarstwem rolnym niektórych współwłaścicieli.

Sąd nie uwzględnił zarzutu sporządzenia załącznika graficznego na nieaktualnej mapie ewidencyjnej, bowiem na stanowiącej załącznik do decyzji kopii mapy widnieją pieczęcie, z których wynika, że jest ona kopią mapy ewidencyjnej bez sprawdzenia jej aktualności w terenie, jak również potwierdzające zgodność tej mapy z materiałem przyjętym do państwowego zasobu geodezyjnego. Zgodnie z art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., określenie granic terenu objętego wnioskiem, przedstawionych na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:500 lub 1:1000, a w stosunku do inwestycji liniowych również w skali 1:2000. Zatem ustawodawca dopuścił możliwość skorzystania z innej aniżeli zasadnicza kopii mapy, co też zostało uczynione w niniejszej sprawie. Nie ma przy tym znaczenia podnoszone przez skarżących nieuwzględnienie stanu faktycznego, obejmującego wybudowane przez wnioskodawców samowolnie obiekty. Wyjaśnić bowiem należy, że uwidocznienie na mapach tych budynków może nastąpić dopiero po zakończeniu procesu legalizacyjnego.

Podnoszone przez skarżących zarzuty odnoszące się do nieprawidłowego ustalenia linii zabudowy, czy tez zaniechania przez organ ustalenia kontynuacji cech

i funkcji zabudowy nie mogły zostać uwzględnione z tego powodu, że dopiero ustalenie, czy zachodzą przesłanki do zastosowania art. 61 ust. 4 u.p.z.p. przesądzi

o konieczności przeprowadzenia analizy. W badanej sprawie nie została ona przeprowadzona właśnie ze względu na zastosowanie przez organ wyjątku od zasady dobrego sąsiedztwa, a skoro tak, to trudno mówić, że organ naruszył przepisy nie ustalając linii zabudowy, czy nie badając cech i funkcji zabudowy na sąsiednich działkach.

Końcowo podkreślić należy, że na etapie postępowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy organ nie bada uprawnień wnioskodawcy do terenu i nie ma obowiązku ustalania, czy właściciel, czy – jak w tym przypadku, pozostali współwłaściciele wyrażają zgodę na planowaną inwestycję. Decyzja o warunkach zabudowy nie ustala bowiem praw do terenu, określa jedynie co, gdzie i na jakich warunkach może zostać wybudowane. Dopiero na etapie postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę, bądź – jak w niniejszej sprawie postępowania legalizacyjnego właściwy organ dokonuje ustalenia zgodności obiektów z przepisami techniczno-budowlanymi, jak również sprawdza, czy inwestor posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W będącej przedmiotem rozpoznania sprawie kluczowe znaczenie będzie zatem miało prawidłowe ustalenie przez organ, czy zachodzą przesłanki do zastosowania

art. 61 ust. 4 u.p.z.p. i udokumentowanie ich w aktach postępowania.

Z powyższych względów sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) orzekł

o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy [...].