Wyrok WSA w Krakowie, sygn. akt II SA/Kr 129/18
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie
Data orzeczenia: 2018-10-30 00:00:00+01:00 (orzeczenie prawomocne)
Symbol z opisem: 6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne: Inne
Skarżony organ: Wojewoda
Treść wyniku: oddalono skargę
Powołane przepisy: article: art 18 ust 1
journal: Dz.U. 2003 nr 80 poz 721
law: Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych
article: art 131 ust 1
journal: Dz.U. 1997 nr 115 poz 741
law: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.

SENTENCJA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krystyna Daniel Sędziowie : Sędzia WSA Mirosław Bator (spr.) Sędzia WSA Paweł Darmoń Protokolant: Maksymilian Krzanowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 października 2018 r. sprawy ze skargi K. M. na decyzję Wojewody z dnia [...] listopada 2017 r. znak: [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość skargę oddala.


UZASADNIENIE

Prezydent Miasta K. decyzją z dnia 27 marca 2017 r. nr [...] działając na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f, ust. 5, art. 18 ust. 1 w zw. z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1 a i ust. 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego, art. 104 K.p.a. orzekł o:

1/ ustaleniu na rzecz małżonków R. i W. P., K. M., G. Ł. oraz A. V. Ł. odszkodowania łącznej w wysokości: [...] zł za nieruchomość oznaczoną jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,0124 ha obręb [...] jednostka ewidencyjna K. - Ś. objętą poprzednio księgą wieczystą [...], która stała się z mocy prawa z dniem 13 listopada 2015 r. własnością Gminy Miejskiej K. w związku z decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 6 października 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa drogi gminnej klasy D - etap II (...) odcinek drogi biegnący w kierunku ulicy [...] (...)",

2/ wypłacie odszkodowania ustalonego w punkcie 1 w następujący sposób:

a/ małżonkowie R. P. oraz W. P. w kwocie [...]zł za udział we współwłasności nieruchomości wynoszący 1/4 części;

b/ K. M. w kwocie [...]zł za udział we współwłasności nieruchomości wynoszący 1/4 części;

c/ G. Ł. w kwocie [...]zł za udział we współwłasności nieruchomości wynoszący 1/4 części;

d/ A. Ł. w kwocie [...]zł za udział we współwłasności nieruchomości wynoszący 1/4 części;

3/ zobowiązaniu do zapłaty odszkodowania ustalonego w punkcie 1 w łącznej kwocie [...]zł Gminy Miejskiej K. reprezentowanej przez Prezydenta Miasta K. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja niniejsza stanie się ostateczna.

W uzasadnieniu organ wskazał, że z dniem 13 listopada 2015 r. Gmina Miejska K. nabyła nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...] o pow. 0,0124 ha obr. [...] jedn. ewid. K. - Ś. z mocy prawa w trybie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w związku z decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 6 października 2015 r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej inwestycji pn.: "Rozbudowa drogi gminnej klasy D - etap II w zakresie: rozbudowy jezdni od km 0+093,20 do km 0+234,30; budowy chodnika od km 0+093,20 do km 0+234,30; budowy bezpiecznika od km 0+093,20 do km 0+234,30; budowy zjazdów w km 0+108,00; km 0+148,05; km 0+213,70; km 0+227,25; budowy wpustów deszczowych z przyłączami; budowy kanalizacji ogólnospławnej ze studniami rewizyjnymi od km 0+148,05 do km 0+226,05; budowy sieci oświetlenia ulicznego z lampami od km 0+093,20 do km 0+234,30; przebudowy kolidującej sieci elektroenergetycznej SN od km 0+202,75 do km 0+221,65; rozbiórki stacji trafo, dwóch budynków garaży, ogrodzenia na długości 80,50 m, doziemnej sieci elektroenergetycznej SN; oraz wycinki kolidującej zieleni. Odcinek drogi biegnący w kierunku ulicy [...] na działkach nr [...]; [...]; [...]; [...]); [...] ([...]); [...] [...]); [...] ([...] obr. [...]". Wskazana działka powstała w wyniku zatwierdzenia przedmiotową decyzją projektu podziału działki nr [...] o pow. 0,0218 ha na działki nr [...] o pow. 0,0124 ha (pod inwestycję) oraz nr [...] o pow. 0,0094 ha (w dotychczasowym władaniu). Jak wynika z treści art. 12 ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, odszkodowanie za nieruchomości, których własność nabywa podmiot publicznoprawny w wyniku ostatecznej decyzji o zezwoleniu na realizację drogi publicznej przysługuje dotychczasowym właścicielom nieruchomości, użytkownikom wieczystym nieruchomości oraz osobom, którym przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe a decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za przejętą nieruchomość wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Z art. 4 pkt. 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika natomiast, iż przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Organ wskazał, że zgodnie z danymi z ewidencji gruntów działka nr [...] zabudowana budynkiem o funkcji użytkowej "transportu i łączności" z powierzchnią zabudowy 76 m2 objęta była księgą wieczystą [...] W dniu ostateczności decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej [...] w dziale [...] figurowała działka nr [...] zabudowana budynkiem zespołu garaży - cztery boksy. Decyzją nr [...] zezwolono m.in. na rozbiórkę obiektu garażowego posadowionego na działce nr [...]. Jak wynika z dokumentów na działce nr [...] posadowiony był budynek czterogarażowy, z wejściami od strony wschodniej (2 bramy wjazdowe) i północnej (2 bramy wjazdowe) o wymiarach 12,30 x 6,24 m, o kształcie prostokątnym, jednokondygnacyjny, posadowiony bezpośrednio na stopach i ławach. Ściany zewnętrzne murowane/żelbetowe, dach dwuspadowy. Na podstawie informacji udzielonej przez Biuro Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta K. w piśmie z dnia 26 stycznia 2016 r. ustalono, iż działka nr [...] obr. [...] jedn. ewid. K. - Ś. według stanu na dzień wydania decyzji nr [...] z dnia 6 października 2015 r. objęta była ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru "[...] zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta K. z dnia 7 lipca 2010 r. gdzie znajdowała się z terenach dróg publicznych dojazdowych o symbolu 4KDD oraz terenach zabudowy usługowej o symbolu 1U (północne obrzeże działki). Jak wynika z informacji udzielonej przez Zarząd Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. w piśmie z dnia 9 lutego 2016 r. działka nr [...] obr[...]. ewid. K. - Ś. nie była w dniu 31 grudnia 1998 r. zajęta pod pas drogowy żadnej drogi publicznej - a zatem nie może podlegać działaniu art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną. Zgodnie z art. 18 ust. 1 e pkt. 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wyda tę nieruchomość niezwłocznie lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości. Ww. decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej nr [...] stała się ostateczna z dniem 13 listopada 2015 r. zaś powołane powyżej pismo z Zarządu Infrastruktury Komunalnej i Transportu w K. z dnia 9 lutego 2016 r. wskazuje, iż nieruchomość oznaczona jako działka nr [...] obr. [...]. ewid. K. - Ś. nie została wydana w terminie 30 dni od daty ostateczności decyzji nr [...] a zatem brak podstaw do powiększenia wysokości odszkodowania w sposób wynikający z ww. art. 18 ust. 1 e pkt 3 ww. ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Na zlecenie organu rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy z dnia 17 czerwca 2016 r. określający wartość prawa własności działki nr [...]. Wartość prawa własności określona została na kwotę [...]zł o wartościach jednostkowych: prawa własności gruntu o przeznaczeniu drogowym 508,11 zł za m2 oraz prawa własności gruntu o przeznaczeniu usługowym 888,62 zł za 1 m2. Wartość odtworzeniowa części składowych nieruchomości została obliczona Na kwotę [...]zł.

Od powyższej decyzji odwołanie złożył K. M. wskazując, że domaga się zabezpieczenia jego interesu prawnego tj. mienia zastępczego lub odszkodowania w wysokości, które jest zgodne z prawem.

Wojewoda decyzją z dnia 30 listopada 2017 r. nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta K.. W uzasadnieniu organ wskazał, że podstawę nabycia na rzecz Gminy K. nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0124 ha obręb 5 stanowiły przepisy art.12 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, zgodnie z którymi decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się podział nieruchomości, zaś nieruchomości lub ich części zajęte pod inwestycję drogową, a nie stanowiące dotychczas własności odpowiedniego podmiotu publicznoprawnego, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa - w przypadku zajęcia pod drogę krajową albo odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego — w razie zajęcia pod drogę odpowiednio: wojewódzką, powiatową lub gminną - z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Należy zauważyć, iż decyzją Prezydenta Miasta K. z dnia 6 października 2015r. o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej pn. "Rozbudowa drogi gminnej klasy D - etap II (...) odcinek drogi biegnący w kierunku ulicy [...] (...)", nieruchomość oznaczona jako działka ewidencyjna nr [...] o pow. 0,0124 ha obręb [...] położona w jednostce ewidencyjnej K. - Ś., stała się z mocy prawa własnością Gminy K.. Decyzja stała się ostateczna z dniem 13 listopada 2015 r. Stosownie do przepisów, biegły stan nieruchomości określił na 6 października 2015r., tj. na datę wydania decyzji Prezydenta Miasta K. nr [...] z dnia 6 października 2015 r. Jak zauważył rzeczoznawca majątkowy, działka ewidencyjna nr [...] położona jest w K. na terenie dzielnicy II G.i. Kształt ww. działki jest regularny, prostokątny, teren płaski. Na dzień wydania przez Prezydenta Miasta K. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, przedmiotowa nieruchomość zabudowana była budynkiem zespołu garaży składającym się z czterech boksów. Biegły dokonując analizy załącznika graficznego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalił, że część przedmiotowej działki o przeznaczeniu U stanowi ok. 25 % powierzchni działki, a część działki o przeznaczeniu KDD stanowi ok. 75% powierzchni działki. W związku z tym, że przeznaczenie nieruchomości, wynikające z ustaleń planistycznych nie jest tożsame z celem wywłaszczenia, biegły w operacie szacunkowym dokonał analizy nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym, częściowo pod tereny dróg i częściowo pod zabudowę usługową oraz nieruchomości o przeznaczeniu drogowym oraz przeznaczeniu usługowym obejmującym obszar całego miasta K.. Nieruchomości porównawcze, w oparciu o które oszacowano wartość rynkową prawa własności gruntu przedmiotowej nieruchomości zostały wybrane na podstawie przeprowadzonych analiz rynku nieruchomości o przeznaczeniu mieszanym, częściowo pod tereny dróg i częściowo pod zabudowę usługową oraz nieruchomości o przeznaczeniu drogowym oraz przeznaczeniu usługowym obejmującym obszar całego miasta K.. Przedmiotem wszystkich transakcji znajdujących się w bazie nieruchomości podobnych było prawo własności, podobnie jak w przypadku nieruchomości wycenianej. W niniejszym przypadku przy określaniu wartości wycenianej nieruchomości nie ma zastosowania § 36 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, ponieważ przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem przejęcia nieruchomości pod drogę publiczną nie spowodowało zwiększenia jej wartości. Następnie analizę rynku biegły przeprowadził na podstawie weryfikacji zapisów planistycznych nieruchomości. W tym miejscu należy zaznaczyć, iż dokonana przez biegłego ocena rynku jest wystarczająca i została oparta na kryterium przeznaczenia planistycznego tj. dla części działki o przeznaczeniu drogowym, a dla części działki o przeznaczeniu usługowym. W procesie wyceny gruntu rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami, przyjmując najpierw (dla części działki o przeznaczeniu drogowym) do porównania transakcje trzema nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny wybranymi spośród sześciu nieruchomości drogowych z terenu rynku Miasta K.. Jako cechy najbardziej wpływające na wartość nieruchomości biegły wskazał: lokalizację (40%), otoczenie (30%) oraz topografię (30%). Kolejno biegły (dla części działki o przeznaczeniu usługowym) stosując wyżej opisaną metodę i podejście przyjął do porównania transakcje trzema nieruchomościami o przeznaczeniu usługowym najbardziej podobnymi do przedmiotu wyceny wybranymi spośród jedenastu nieruchomości o przeznaczeniu usługowym z terenu Miasta K.. Jako cechy najbardziej wpływające na wartość nieruchomości biegły wskazał w tym przypadku: lokalizację (2-5%), sąsiedztwo i otoczenie (15 %) stan planistyczny (15 %), dostęp do drogi publicznej (15 %) oraz parametry fizyczne i ograniczenia (10%). W wyniku przeprowadzenia badania rynku lokalnego i regionalnego biegły stwierdził, iż w obrocie nie występowały nieruchomości o zagospodarowaniu podobnym do nieruchomości wycenianej, co uniemożliwiło

oszacowanie wartości ww. nieruchomości zabudowanej w podejściu porównawczym. Wobec zatem niemożności oszacowania wartości rynkowej nieruchomości, biegły dokonał oszacowania jej wartości odtworzeniowej (art. 135 ugn), biorąc przy tym pod uwagę, iż przy określeniu wartości odtworzeniowej nieruchomości oddzielnie określa się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych. W efekcie należy zauważyć, iż rzeczoznawca majątkowy, stosując metodę porównywania parami dokonał odpowiedniej korekty poszczególnych wartości, spójnej z przedstawionymi opisami poszczególnych nieruchomości porównywanych, przyjętą skalą cech rynkowych oraz przypisanymi im wartościami. Dokonując wyboru transakcji porównawczych biegły bez wątpienia uwzględnił dyspozycję § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, zgodnie z którymi przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Jak natomiast stanowi § 4 ust. 3 tej regulacji: przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wymienione powyżej okoliczności sprawiają, iż sposób sporządzenia przedmiotowej wyceny ocenić należało w sposób pozytywny. Tym samym niniejszy operat szacunkowy może stanowić dowód w przedmiotowej sprawie i być wykorzystany dla potrzeb niniejszego postępowania administracyjnego. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ wyjaśnił, że nieruchomość zamienna to, niepieniężna forma odszkodowania, która może być przyznana wywłaszczanemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu (nie może zostać przyznana w ramach odszkodowania za pozbawienie innych praw rzeczowych do nieruchomości). Zgodnie z treścią tego przepisu nieruchomość zamienna przyznawana jest za zgodą wywłaszczanego właściciela lub użytkownika wieczystego, więc brak takiej zgody uniemożliwia przyznanie, w decyzji o wywłaszczeniu lub w decyzji o odszkodowaniu, w ramach odszkodowania nieruchomości zamiennej. Niezależnie od tego z inicjatywą przyznania w ramach odszkodowania nieruchomości zamiennej może wystąpić właściciel lub użytkownik wieczysty wywłaszczanej nieruchomości, nie przysługuje mu jednak roszczenie o przyznanie nieruchomości zamiennej. Skoro zatem w toku niniejszego postepowania Gmina K. wskazała, ze nie ma możliwości zaoferowania w ramach odszkodowania nieruchomości zamiennej, to organy prowadzące postepowanie nie mogą o takim odszkodowaniu orzec.

Na powyższą decyzję skargę do wojewódzkiego sądu Administracyjnego w Krakowie wniósł K. M. zarzucając naruszenie art. 32, art. 51, art. 61 i art. 64 Konstytucji ponadto art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., art. 7 K.p.a. w związku z art. 77 § 1 K.p.a. w związku z art. 78 § 1 K.p.a. poprzez nieuwzględnienie wniosku dowodowego o przesłuchanie świadków, przez co nie zebrano w sposób wyczerpujący materiału dowodowego i nie ustalono wszystkich okoliczności faktycznych, na których powinno być oparte rozstrzygniecie. W konkluzji skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.

W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując przy tym argumentacje zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie zważył, co następuje:

Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r.- Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej w skrócie p.p.s.a. sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 p.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych – o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 p.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty – w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania.

Przedmiotem rozpoznania sądu w niniejszej sprawie jest ocena legalności decyzji organów administracji, w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę, przez jednostkę samorządu terytorialnego na podstawie tzw. specustawy drogowej. W ocenie skarżącego organ winien przyznać mu nieruchomość zamienną, o co wnioskował a ponadto w skardze zgłaszał wątpliwości, co do prawidłowości operatu szacunkowego w oparciu o który wartość przejętej nieruchomości ustalono. W ocenie sądu skarga nie znajduje usprawiedliwionych podstaw.

Zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U Nr 2013 poz. 687) wysokość odszkodowania za nieruchomości przejęte pod budowę drogi ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. W/w ustawa nie reguluje metod i sposobów szacowania wartości nieruchomości. Zastosowanie w tym zakresie mają tu przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Dz. U. 2014.518 (dalej; ustawa). Zgodnie bowiem z art. 149 ustawy, przepisy rozdziału (określanie wartości nieruchomości) stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Szacowanie wartości nieruchomości odbywa się w oparciu o przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.2004.207.2109 (dalej; rozporządzenie).

Ustalenie odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 ustawy), a podstawę ustalenia wysokości tego odszkodowania stanowi – co do zasady – wartość rynkowa nieruchomości (art. 134 ust. 1 ustawy). Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie o ustalenie wysokości odszkodowania za nieruchomość przejętą pod budowę drogi i jako taki podlega ocenie stosownie do przepisu art. 80 k.p.a. Ocenie organu podlega tak dobór metody jak i techniki szacowania nieruchomości oraz prawidłowość merytoryczna operatu tj. dobór nieruchomości podobnych, prawidłowość działań rachunkowych itp. Wadliwie sporządzony operat nie może stanowić podstawy do ustaleń organu, co do wysokości należnego odszkodowania.

Zgodnie z dyspozycja art. 154 ust 1 ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przepis art. 153 ust 1 ustawy stanowi, iż podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei § 4 pkt 3 rozporządzenia mówi, iż przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Przepis art. 5 pkt 16 ustawy stanowi, iż Ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Definicja ta kładzie nacisk by nieruchomość podobna tj. nieruchomość, której transakcja sprzedaży służyć ma określeniu wartości nieruchomości wycenianej, była z nią porównywalna. Ustawa wskazuje dwie cechy owej porównywalności - przeznaczenie oraz sposób korzystania z nieruchomości. Przepis też wskazuje, iż dobierając nieruchomości porównywalne, należy mieć wzgląd także na inne cechy wpływające na jej wartość. Nie budzi wątpliwości sądu, iż cechami tymi są położenie, uzbrojenie, dostępność komunikacja i lokalizacja, ale też wielkość powierzchni nieruchomości.

W ocenie sądu, organ dokonał właściwej kontroli sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a wynik tej kontroli - pozytywnie oceniającej sporządzony w sprawie operat szacunkowy, jest trafny. Rzeczoznawca majątkowy obliczając wartość nieruchomości przejętej posługiwał się metodą porównywaniu parami. Dokonując porównania posłużył się transakcjami trzech nieruchomościami o przeznaczeniu usługowym. Wartość tych nieruchomości skorygował wagami cech rynkowych dotyczących ich lokalizacji, sąsiedztwa i otoczenia, stanu planistycznego, dostępności do drogi publicznej, parametrów fizycznych (w tym wielkości, kształt i topografia) i ograniczeniami. Rzeczoznawca uwzględnił przeznaczenie nieruchomości przejętej, wynikające z zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego tj. iż jest przeznaczenie pod usługi (U) w wielkości 25 % powierzchni działki, oraz drogowe (KDD) - pozostałe 75% powierzchni działki. Przeznaczenie to było korzystniejsze niż alternatywne, możliwe do przyjęcia przeznaczenie drogowe (niezastosowanie tzw. zasady korzyści), co też z operatu w sposób klarowny wynika. Ustalając wartość nieruchomości rzeczoznawca uwzględnił także fakt zabudowy tej działki budynkami garaży (wartość odtworzeniowa części składowych). W ocenie sądu operat ten nie budzi zastrzeżeń.

Odnoście zarzutów skarżącego dotyczących nie przyznania mu nieruchomości zamiennej wskazać należy, iż zgodnie z art. 131 ustawy, w ramach odszkodowania właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana, za jego zgodą, odpowiednia nieruchomość zamienna(ust 1). Nieruchomość zamienną przyznaje się z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, lub z zasobu nieruchomości odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki (ust 2).

W ocenie sądu przepis ten jedynie stwarza prawną możliwość zastosowania tej formy odszkodowania, które (odszkodowanie) co do zasady ma charakter pieniężny. Możliwość jaką stwarza w/w przepis, nie rodzi jednak po stronie organu obowiązku by nieruchomość zamienną właścicielowi nieruchomości wywłaszczonej przyznać. W sposób oczywisty przyznanie nieruchomości zamiennej (w niniejszym postępowaniu, jak wynika z całości oglądu sprawy, intencją skarżącego miała by to być nieruchomość zabudowana garażem) uzależnione jest od tego, że organ lub podmiot zobowiązany do uiszczenia odszkodowania taką nieruchomość posiada i chce jej się wyzbyć. Już samo to czyni przepis art. 131 ustawy, formułą zapewniającą prawną dopuszczalność zastosowania tej formy odszkodowania, uzależnioną od woli tak strony uprawnionej do odszkodowania (beneficjenta odszkodowania), jak i organu przyznającego odszkodowanie. Z pewnością przepis ten, nie może jednak stanowić podstawy roszczenia o zastosowanie tej formy odszkodowania. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie sądów administracyjnych. Dla przykładu można przytoczyć wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 23 stycznia 2018 r. II SA/Kr 1511/17 w którym orzeczono, iż z treści art. 131 ust. 1 u.g.n. wynika jedynie możliwość prawna, a nie powinność lub skonkretyzowany obowiązek dostarczania przez organ w ramach odszkodowana nieruchomości zamiennej. Na zasadność takiej wykładni wskazuje ustawowy zwrot "może być przyznana, (za zgodą podmiotu wywłaszczanego), odpowiednia nieruchomość zamienna". Przepis ten ma umożliwić organom ew. przyznanie nieruchomości zamiennej, kiedy pozwalają na to okoliczności sprawy oraz wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 16 listopada 2009 r. II SA/Gl 265/09 w którym sąd wskazał, iż art. 131 u.g.n. nie daje właścicielowi wywłaszczanej nieruchomości podstawy do zgłoszenia skutecznego roszczenia o przyznanie nieruchomości zamiennej oraz nie upoważnia organu do przyznania takiej nieruchomości bez zgody tego właściciela.

W tym stanie rzeczy skarga nie zasługiwała nna uwzględnienie. Mając na uwadze powyższe okoliczności na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzeczono jak w sentencji.